河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0103民初1486号原告：陈姬，女，1976年7月15日出生，汉族，住址郑州市中原区。委托诉讼代理人：代晓涛、孟贝贝，北京德恒（郑州）律师事务所律师。被告：河南德润置业有限公司，住所地郑州市二七区马寨镇东方路6号马寨产业集聚区管委会办公用房2号楼，统一社会信用代码91410100775104489Y。法定代表人：李爱国，董事长。委托诉讼代理人：程海瀛、张腾飞（实习），河南国银律师事务所律师。原告陈姬与被告河南德润置业有限公司（以下简称德润公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人代晓涛、孟贝贝，被告德润公司的委托诉讼代理人程海瀛、张腾飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈姬向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告德润公司于2017年6月12日签订的商品房买卖合同（编号17003376708）；2.被告返还原告购房款296000元并支付利息44852.11元（利息自2017年7月13日按照中国人民银行同期贷款利率4.75%暂计算至2019年8月19日，自2019年8月20日至2020年11月5日的利息按照4.25%的银行业间同业拆借利率（LPR）计算，之后至实际还款之日的利息按银行业间同业拆借利率（LPR）另计）；3.被告支付原告违约金2960元；4.被告支付原告置业补贴、租金补贴62700元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月12日，原告陈姬与被告德润公司签订了《商品房买卖合同》。约定：原告购买被告开发的坐落于郑州市二七区大学路西、南三环南的红星国际广场1幢13层1305号房（合同编号：17003376708），房屋总价款为472036元，付款方式为首付现金242036元，占比51.27%，商业贷款230000元，占比48.73%。原告于2017年6月12日已交购房首付（含定金）66000元，于2017年7月12日前交按揭款230000元。2020年6月11日前交纳第二次首付款176036元。合同约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。被告应当在2018年4月1日前交付房屋给买受人原告，但截止到原告起诉前的2020年11月5日，被告仍未向原告交付房屋，其已达到949天，远远超过60日，构成严重违约。原告多次催促被告尽快交付房屋并办理房屋产权初始登记，但被告未予回应。2020年10月31日，原告向郑州市不动产登记中心查询，显示被告所开发的涉案楼盘的土地已于2017年11月1日以在建建筑物抵押首次登记的形式办理了抵押登记，债权人为中国长城资产管理股份有限公司河南省分公司，且抵押金额有19000万元之巨，被告至今也未能办理土地解押手续，也未办理房屋产权初始登记，更不能办理房屋产权转移登记。被告严重违约，导致房屋买卖合同不能继续履行，合同目的根本不能实现。根据《商品房买卖合同》第十二条，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。根据《合同法》第九十四条（《民法典》）五百六十三条规定，当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，构成合同法定解除事由，对方当事人有权解除合同。根据《商品房买卖合同》第八条，第十二条，买受人同样可以解除合同。与此同时，被告作为出卖人应当返还原告购房款286000元，并应自2017年8月19日起向原告支付购房款占有期间的利息44852.11元。根据合同，出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金2960元。根据2017年6月18日的《公寓托管经营协议书》和《“红星国际广场”1号楼公寓项目销售政策告知函》，被告除应当支付原告置业补贴16200元、租金补贴46500元。为维护自己合法权益，原告诉至法院。被告德润公司辩称，涉案房屋开工时间2015年3月21日，期间因政策原因停工累计338天，有停工令及封土行动予以证明。合同约定房屋交付时间为2018年4月1日，但因为政府原因停工的338天应当予以顺延，依据合同被告并未逾期交付房屋，根据工程竣工验收备案表显示被告于2019年3月29日已将竣工验收备案文件备案。第二点，被告与原告签订的公寓托管经营协议书第三条约定，被告有权代为原告办理房屋相关的交付及验收手续，被告作为该项目的承建单位，在该房屋符合双方合同约定的备案文件上报，达到交付条件，不需要重新出具交付手续，同时原告所述原告的合同目的不能实现，原、被告于签订商品房买卖合同当日即签订了托管经营协议书，并约定第一年至三年的托管收益54000元一次性冲抵房款，证明原告购买房屋是为了投资收益使用，其所得的收益以冲抵房款，所以其表示的合同目的不能实现应该不予认可，同时原、被告于2017年6月12日签订借款协议书，约定原告应在约定时间内归还被告借款176036元，方可办理不动产登记手续，若要要提前办理不动产登记证，必须提前归还所借款项才能办理，即视为在未付清款项的同时要求被告办理不动产登记手续，其存在违约。关于租金问题，双方签订的一号楼签约确认表，明确表示原告所述的置业补贴等已在签订订房合同同时已冲抵所有房款，不应再另行支付。关于原告所述被告在建工程抵押问题，该房其结果显示土地为在建工程抵押，其房屋已经取得预售许可证，进行了网签备案手续，在建工程抵押上的抵押物是指未进行预售的在建工程，并不影响原告的合法权利。综上原告解除合同条件不成立，且其存在违约支付借款，不应为其办理不动产登记手续，其主张的置业补贴等于签订订房协议书当日已全部冲抵房屋总价款，故不应支付。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，经庭审质证，本院认定事实如下：2017年6月12日，原告陈姬与被告德润公司签订了一份合同编号为17003376708的《商品房买卖合同》，双方主要约定，原告购买被告开发的位于郑州市二七区大学路西、南三环南的红星国际广场1幢13层1305号房屋，用途为办公，建筑面积35.62平方米；房屋总价款为472036元，首付款以现金方式242036元于2017年6月12日支付，商业贷款230000元，于2017年7月12日以商业贷款方式支付；原告逾期付款的违约责任：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，被告有权解除合同，被告解除合同的，原告按累计应付款的1%向被告支付违约金，原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金；被告应当于2018年4月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实”条件的房屋交付给原告；被告逾期交房的违约责任是逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向原告支付违约金；由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定等原因影响交房的，以及施工期间的自然灾害、区域性公共安全事件等不可抗力因素，交房日期相应顺延或根据实际情况确定；双方还对其它相关事项进行了约定。同日，双方签订了一份《公寓托管经营协议书》，主要约定，原告同意上述公寓房在托管期内由被告全权经营和管理，托管期限为2018年4月1日至2020年3月31日，3年托管收益合计54000元，此次固定收益已于定房时一次性予以冲抵购房款；托管期满后，由被告交接给乙方。另外，双方还同时签订了一份《借款协议书》，主要约定，原告在约定的2020年6月11日前一次性归还被告借款176036元，方可办理不动产登记手续，若要要提前办理不动产登记证，必须提前归还所借款项才能办理。上述《商品房买卖合同》签订后至2020年6月11日期间，原告按约定向被告支付购房款（含定金和银行按揭贷款230000元）共计472036元。2019年3月29日，被告德润公司将涉案的红星国际广场1号楼工程竣工验收备案文件向郑州市城乡建设局进行了提交备案。之后，双方就涉案合同解除及款项退还问题引发纠纷且协商无果，为此，原告诉至法院。另查明：1.被告发布的《“红星国际广场”1号楼公寓项目销售政策告知函》显示有“置业补贴：每月可享受每套房1800元/月置业补贴、3年托管：每月可享受每套房1500元/月租金补贴”等内容。2.原告签名确认的“红星国际广场”《1号楼签约确认表》显示置业补贴、托管保障、放款回报、三年贴息予以优惠。3.庭审中，被告向本院提交因政府开展的大气污染防治工作影响施工工期的证据有2017年9月22日郑州市人民政府下发的有关《郑州市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动实施方案》及2018年8月份停止施工通知等。本院认为，民事主体从事民事活动应当遵循诚实信用原则。本案中，原告陈姬与被告德润公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方具有法律约束力。在涉案合同履行过程中，原告履行了相应的付款义务，被告却没有在2018年4月1日前将符合交付条件的房屋交付给原告，结合被告提交的有关河南省郑州市政府大气污染综合治理等相关文件，排除因政府大气污染防控对工程工期的影响因素，被告仍存在逾期交房的违约行为，故，被告应向原告支付逾期交房违约金2960元。鉴于原告在签订上述《商品房买卖合同》的同时，与被告还签订有《公寓托管经营协议书》，从而佐证了原告购买涉案房屋的目的是为了托管公寓从而收取相应托管收益，被告虽然有违约行为，但不影响原告对签订商品房买卖合同目的的实现，故原告请求解除合同的主张，不予支持。考虑到托管期限已界满及原告的相关损失等因素，被告应按约定条件将涉案房屋交付给原告，同时，在托管期限界满后至交房前，被告按每套每月1500元标准向原告支付租金补贴较为适宜，截止原告起诉时，租金补贴计算为15000元（1500元/月×2020年4月至2021年1月共10个月）。关于原告要求的置业补贴，因该补贴计算至2018年3月31日止，并已冲抵房款，故，法庭对原告的此诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告河南德润置业有限公司于本判决生效后十日内向原告陈姬支付截止2021年1月份的租金补贴15000元；之后的租金补贴继续计算至交房之日止；二、被告河南德润置业有限公司于本判决生效后十日内向原告陈姬支付违约金2960元；三、驳回原告陈姬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3699元，原告陈姬负担3000元，被告河南德润置业有限公司负担699元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  刘文锋二〇二一年三月六日书记员  程 娟