贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终153号上诉人（原审原告）：贵州恒达盛安物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区石林路10号昆伦奥林花园22-1-3号。法定代表人：黄芸，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵凝。上诉人（原审被告）：朱二如，男，1971年9月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。上诉人贵州恒达盛安物业管理有限公司（以下简称恒达盛安公司）与上诉人朱二如物业服务合同纠纷一案，二上诉人不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初8120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。恒达盛安公司上诉请求：1、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初8120民事判决书第二项，改判被上诉人按年率利24%向上诉人支付逾期付费的滞纳金至拖欠物管费交清之日止（暂算至2019年7月31日的滞纳金为320.17元），支付代理费1600元；2、本案诉讼费等相关费用由被告承担。事实及理由：一审判决以上诉人服务存在瑕疵为由驳回上诉人要求被上诉人支付滞纳金和承担律师代理费没有依据。奥林小区占地12万多平米，有业主868户，上诉人为小区提供物业服务十年间，服务工作获得了小区业委会及绝大多数业主的认可，并多次获得社区表彰。小区业委会也一直与上诉人签订《物业管理合同》，上诉人也用实际行动履行了合同约定的义务。二、物业服务存在瑕疵不是拒绝交纳物业费的理由。物业服务是一个动态的过程，无法做到尽善尽美，被上诉人以时点现象说上诉人未履责，是其不交物业费的狡辩，业主含车辆门禁期限的设置与交物业费期限一致合理合法，门禁设备不能识别未交费的门禁卡，但向物业工作人员表明身份后即可人工放行，被上诉人至今仍未交物业费，每天都照常进出家门，这不能证明上诉人在限制业主及车辆进出小区。被上诉人多年享受着上诉人提供的物业服务，被上诉人拒不缴费的行为损害了上诉人的权益，也是对缴费业主的不公平。被上诉人因其不缴费带来的不便，是被上诉人造成的，这不能证明上诉人未履行合同义务。一审判决以上诉人服务存在很多瑕疵为由不让被上诉人承担拒缴物业费的违约金和律师代理费没有依据。朱二如上诉请求：1、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初8120号民事判决，并依法改判。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和事由：一审法院认定事实不清，适用法律正确，应担依法予以改判。物业公司与业委会签订的物业服务合同有约束力，但不能说明物业服务不到位可以全额支付物业费用。被上诉人不履行物业服务合同约定室外公共管道维修、养护、管理，其造成的后果完全由被上诉人承全部承担，应该得到支持。根据相关法律规定，上诉人有权拒绝交费。一审判决明确上诉人虽答辩向原告主张其损失但并未提起反诉，本案不予处理违背了以人为本的判案理念。没有交纳物业费是因为物业没有提供相应服务。本案不是两个案件，而是一个案件，应当综合性研判。应当扣除我提出的损失费用后，重新再判。双方对对方上诉的答辩请求、理由与己方的上诉请求、理由一致。恒达盛安公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即向原告支付2018年1月至12月的物业费2297元，按年利率24%支付滞纳金至拖欠物管费交清之日止（暂计算至2019年7月31日的滞纳金为320.17元），支付代理费1600元；2、案件受理费等相关费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年12月27日，昆仑奥林花园小区业主委员会（甲方）就其昆仑奥林花园小区的物业管理与恒达盛安公司（乙方）签订了《物业管理合同》，将其物业交由恒达盛安公司进行管理，第二条约定合同期限：从2018年1月1日至2018年12月31日止；第三条约定物业管理服务内容：承担本物业公共部分（包括基础、内外承重墙体、楼板、户外墙面等）的小修、养护和管理；承担本物业公共设施设备（共用的上下水管道、落水管等）的小修、养护、运行和管理；环境卫生；小区秩序维护管理服务；交通秩序与车辆停放；房屋装饰装修管理服务……负责向业主收取相关费用；第五条约定物业服务费等费用及交费时间：物业服务费由业主按其拥有住宅物业的建筑面积（以产权登记证的面积为准）交纳给乙方，具体为：1、住宅物业服务费：按每月每平方米1.45元（年交）收取，12月31日起视为逾期交纳，从逾期之日起每日按全年度每月每平方米1.45元的1‰加收滞纳金；若乙方因业主欠费提起诉讼的，欠费业主须承担产生的相关费用（包括但不限于诉讼费、鉴定费、律师费等费用）。合同签订前，恒达盛安公司就已入驻案涉小区并开始提供物业管理服务，在其提供物业服务期间，多次对小区生活用水进行检测，结果均为达标。奥林花园业主委员会于2015年5月5日对恒达盛安公司提供的物业服务评价为很满意，希望物业公司把这样良好为住户着想的作风继续下去。观山湖区奥林居民委员会出具了一份《奥林小区状况》，主要内容是恒达盛安公司在卫生保洁上制定了奖惩制度，聘请了专业绿化公司，小区环境卫生干净、绿化也好，同时聘请泥工对小区路面及脱落砖块进行修复；保安24小时轮流巡逻，2014年恒达盛安公司被评为“两严一降”先进单位，2017年奥林小区获得六好院落称号，2018年获得十佳爱心小区称号；奥林小区在所在社区各项测评都是良好。此外，恒达盛安公司提供多张照片显示：其在各时段对小区公共设施及环境进行维修、养护、绿化等管理。被告系案涉小区业主，其所购房屋建筑面积为132平方米。被告于2010年5月10日与昆仑房地产开发有限公司签订了一份《车位使用权转让合同》，约定因朱二如购买了案涉小区商品房，昆仑房开公司将编号为01-99号的地下车位使用权转让给被告。被告提交照片显示：其车辆在案涉小区不能正常通行，地下停车场消防通道被改为私家停车位，在地下停车场堆放有杂物；被告因此从2018年1月起未按时足额交纳物业服务费用，原告恒达盛安公司遂诉来该院并提出如前诉请。被告提交视频显示：案涉小区物业工作人员与业主争吵，破口大骂。另查明，原告为实现债权，与贵州省贵阳市南明区沙冲法律服务所签订了《委托代理协议》，委托该所法律服务工作者代理诉讼事宜，并向该所支付了代理费1600元。上述事实有当事人陈述、物业管理合同、生活用水检测报告、奥林小区状况说明、业主委员会对恒达盛安公司的服务评价、恒达盛安公司各时段对小区公共设施及环境绿化管理维护的照片、被告提交的照片、委托代理协议及发票等证据在卷佐证并经庭审举证质证及该院核实，足以认定。一审法院认为，原告与案涉小区业主委员会签订的《物业管理合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……。”的规定，被告作为案涉小区业主，《物业管理合同》对其具有约束力，双方应按合同约定各自诚实信用地全面履行合同约定义务。本案争议的焦点应为：被告的主张是否足以作为不向原告支付物业服务费的理由。通过法庭调查，确认被告确有部分物业服务费用未交纳。从被告举证及庭审查明情况看，原告作为小区业主，在按时交纳车位管理费的情况下，其车辆长期不能正常出入小区，原告不予以及时处理，一定程度上影响了其工作生活；且从被告提供的照片看，原告在服务管理上存在一定瑕疵。原告提交的证据虽然证明其履行了部分物业服务，但并不能全面客观反映原告的服务范围、质量以及履行是否及时。综上，该院采纳被告的举证主张，被告拒绝交纳物业管理费用有一定的事实基础。另一方面，物业公司提供的是一项公共性服务，服务范围除了被告举证应履行的义务范围还包括公共部分、公共设施设备的维护管理、保洁服务、绿化管理以及安保服务等其他项目，原告虽然在履行部分服务的过程中存在瑕疵，但并不能由此认定其完全未履行合同约定的全部服务义务；且支撑物业服务的资金主要来源于小区广大业主的物业服务费，优质的物业服务很大程度上也取决于小区业主按照合同约定按期交纳物业费用。故被告的主张不足以作为拒绝交纳物业服务费的抗辩理由。被告未交纳的物业管理费经计算为2018年物管费共计为2296.8元，该院予以支持。因原告的物业服务履行存在瑕疵，其无主张违约责任及律师代理费的基础，故其诉请的违约金及律师代理费该院不予支持。如原告不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主如有充分证据证实，可另案请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。需要说明的是，原告作为物业服务企业，仅仅是接受业主委托按照物业服务合同约定管理小区的服务者，应本着为小区业主提供优质服务为要务的理念为业主提供服务，其与业主之间形成的是物业服务合同关系，其工作人员与业主破口大骂的行为只会导致双方矛盾更加激化，形成一种恶性循环，不利于双方诚实信用地全面履行合同，且有违文明城市的建设。原告应当站在真正为业主提供优质服务的立场多思考如何把小区广大业主关心及与其切身利益有关的问题处理好。业主也应理解支持物业服务企业开展工作存在一定难度，双方做到换位思考，才能促使双方的关系逐渐走向融洽，最终把物业服务搞得更好。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定，判决：一、被告朱二如于本判决生效之日起三日内支付原告贵州恒达盛安物业管理有限公司2018年1月1日至12月31日期间的物业服务费共计2296.8元；二、驳回原告贵州恒达盛安物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告朱二如负担。本院二审期间，当事人未向本院提交新证据。经本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院对原审判决查明的事实依法予以确认。本院认为，本案争议的焦点为业主朱二如是否应当支付物业费、滞纳金以及律师代理费的问题。案涉小区业委会作为小区业主选举产生的代表机构，有权代表全体业主名义与恒达盛安公司签订《物业管理合同》。《物业管理合同》签订后，恒达盛安公司进驻奥林花园提供物业服务，业主接受物业服务应当依约按时交纳物业服务费。朱二如主张恒达盛安公司未履行合同义务。本院认为，一方面，恒达盛安公司举示的证据不仅证明其为小区提供物业服务的事实，还证明其提供的物业服务得到了相关职能部门的认可和表彰。业主朱二如举示的证据证明恒达盛安公司提供的物业服务存在瑕疵。本院认为，物业服务费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，朱二如长期拒绝交纳物业服务费的行为已经影响了小区和恒达盛安公司的正常运转，同时也对其他按时交纳物业服务费的业主造成了不公平的后果。恒达盛安公司作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，其在提供物业服务过程中虽然存在一定的不足之处，但已尽到了主要的物业服务义务。对于恒达盛安公司服务中存在的瑕疵，业主可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或通过业委会行使更换物业公司的权利，但不能以此作为拒缴物业服务费的理由。综上，原审判决以恒达盛安公司已经尽到主要的物业服务义务，鉴于恒达盛安公司提供的物业服务存在瑕疵，且存在车位管理不当等行为为由支持恒达盛安公司要求朱二如支付欠付物业服务费的诉讼请求，驳回恒达盛安公司要求朱二如承担滞纳金以及律师代理费的诉讼请求公平、合理，本院予以维持。综上所述，贵州恒达盛安物业管理有限公司、朱二如的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。贵州恒达盛安物业管理有限公司缴纳的二审案件受理费50元，由贵州恒达盛安物业管理有限公司负担。朱二如缴纳的二审案件受理费50元，由朱二如负担。本判决为终审判决。审判长 田 勇审判员 龙 珑审判员 颜 云审判员 庞 敏审判员 刘 佳二〇二一年三月五日书记员 潘盛机