北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初45090号原告：韩旭，女,1977年3月9日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：邓丽萍，北京京知律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫岩，北京京知律师事务所律师。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，住北京市朝阳区。被告：北京方源房地产咨询服务有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：李峰岩，总经理。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，住北京市朝阳区。原告韩旭诉被告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、北京方源房地产咨询服务有限公司（以下简称方源公司）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩旭委托诉讼代理人邓丽萍、闫岩与被告链家公司委托诉讼代理人孙凤起到庭参加了诉讼。被告方源公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院缺席予以审理。本案现已审理终结。韩旭向本院提出诉讼请求：l、判令二被告赔偿原告损失305280元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年5月13日，韩旭与案外人徐誉芮在链家公司的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》、《网上签约授权委托书》及《房屋交易保障服务合同》，约定徐誉芮购买韩旭的房屋，链家公司提供居间服务，房屋价格473万元。2019年5月15日（双方签约后2日）方源公司才到相关行政部门核验涉案房屋查封情况，后通知韩旭及徐誉芮。房屋被法院查封，致使韩旭无法依约将房屋过户至徐誉芮名下。后徐誉芮将韩旭诉至海淀法院，法院判决韩旭向徐誉芮支付违约金30万元，韩旭负担诉讼费5280元。《房地产经纪服务事项告知书说明》中“链家交易流程”明确显示在出售方与买受方达成交易意向、签署《买卖定金协议书》等文件、买受方支付定金之前，链家公司对房屋进行核验；《房屋交易保障服务合同》中显示由链家（天津）企业管理有限公司全资控股的方源公司为买卖双方提供服务，服务内容：“协助甲乙双方收集、整理、审核相关交易材料等”。韩旭认为链家公司及其关联公司方源公司作为专业的房地产经纪公司，对房屋交易拥有专业、丰富的经验，应当对房屋交易中的事项尽到审慎的核查义务，应在韩旭出售房屋前对房屋权属状况等订约相关事项进行调查并报告，核查无误后再促使双方签订相关房屋买卖合同，但二被告没有按照合同约定事先对涉案房屋进行核查。2019年5月13日晚，在韩旭患癌症不便出门的情况下，链家公司派公司员工到韩旭家中签署上述相关合同，签约两天后才到相关行政部门核验涉案房屋查封情况。二被告的行为违反了相关法律规定，也违反了合同约定给韩旭造成了损失，应当予以赔偿。链家公司辩称，根据北京市一中院生效判决，韩旭对诉争房屋所有权状况负有核查并满足过户条件的义务，在判决第五页中，根据生效判决认定，韩旭应当对出卖人因合同不能履行产生的损失承担赔偿责任，是韩旭违约导致，与我方无关。签约当日，韩旭委托其父亲洽商，并由其父亲出示房产证原件，但当日韩旭与其父亲就房屋出售事宜发生争议，当日晚11点左右由我公司带购房人与韩旭签约，我公司无权也无义务知晓涉案房屋查封。韩旭与案外人在外地法院存在债务争议导致，但韩旭签约时候并未向我公司进行披露，该事实已在生效判决认定，我公司知晓查封的时候已经及时通知双方，当日韩旭表示并不知道房屋查封，没有债务纠纷，5月30日方告诉我公司人员早知晓其房屋被查封事实。方源公司经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2019年5月13日，委托人（甲方）韩旭与房地产经纪公司（乙方）链家公司签订《北京市存量房屋出售经纪服务合同》，约定：甲方委托乙方出售的房屋位于海淀区冷泉林语山庄三区×号楼×单元×号，房屋所有权证号为X京房权证海字第×××号，出售房屋无抵押；甲方拟定房屋出售总价不低于473万元；甲方为了出售上述房屋，委托乙方提供下列服务，含提供与委托出售存量房屋买卖相关的法律法规、政策等信息咨询、办理房源核验、编制房屋状况说明书、发布出售房源信息，寻找意向承购人等，上述服务事项以协助完成网上签约为完成标准；委托期限自本合同签订之日起至乙方完成委托服务事项之日止；甲方委托乙方提供房屋出售经纪服务，放弃同时委托其他房地产经纪机构出售该房屋的权利；甲方的权利义务含应当对出售房屋具有合法处置权，提供房屋权属证明、身份证件及有关资料，配合乙方办理房源核验、存量房屋买卖合同网签等手续；乙方的权利义务含保证具备提供房源核验、存量房屋买卖合同网上签约等服务的资格。2019年5月13日，甲方韩旭与乙方徐誉芮、丙方（居间方）链家公司签订《居间服务合同》，约定：甲乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务含提供房屋买卖市场行情咨询，寻找、提供并发布房源、客源信息，引领买受人实地看房，协助查看房屋权属证明文件、协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容，促成交易双方签署合法有效的买卖合同；甲乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成；乙方承担居间代理费；甲乙双方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照本合同的约定，及时足额向丙方支付居间代理费；丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；在居间服务中，丙方因工作疏漏，遗失甲乙双方相关文件及资料，丙方承担补办手续并给予相应的经济补偿，丙方违反合同约定应承担相应的违约责任。同日，甲方韩旭与乙方徐誉芮、丙方（居间方）方源公司签订《房屋交易保障服务合同》，约定丙方协助甲乙双方收集、整理、审核相关交易资料等服务。同日，韩旭（出卖方）与徐誉芮（买受方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋为北京市海淀区冷泉林语山庄三区×号楼×层×单元×号，产权证明所载建筑面积为89.37平方米；房屋成交价格为374万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价99万元；就该房屋权属及具体状况，双方当事人承诺该房屋无司法查封或其他限制转让的情形。当天，韩旭（出卖方）、徐誉芮（买受方）与链家公司（居间方）签订《补充协议》，载明甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计473万元；该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，甲方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。同日，徐誉芮在链家公司提供的房地产经纪服务事项告知书上签字，内容含委托人配合办理房源核验和购房资质审核，签约的注意事项含确认交易房屋的抵押、查封等直接影响房屋交易的情形。链家交易流程为，出售方委托，之后进行房源核验，需通过房屋核验、购房资质审核方可办理网上签约。2019年5月15日，链家公司工作人员查询得知上述房屋存在法院查封情形。2019年5月15日，韩旭向徐誉芮退还定金5万元，2019年5月16日，韩旭向徐誉芮退还定金5万元。2019年，徐誉芮将韩旭、链家公司诉至本院，要求解约，韩旭支付违约金50万元。本院经审理后作出（2019）京0108民初×号民事判决书，认为因诉争房屋被法院查封导致无法办理产权变更手续，韩旭存在违约行为，故支持解约，判决解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，韩旭支付徐誉芮违约金30万元。韩旭不服提起上诉，北京市第一中级人民法院经审理后作出（2020）京01民终×号民事判决书，认为就韩旭主张链家公司未在双方合同签订前对诉争房屋所有权状况进行核查的抗辩，保证诉争房屋未被查封并满足过户条件系韩旭作为出卖人的义务，判决驳回上诉，维持原判。后韩旭向徐誉芮支付案款及诉讼费计305280元。本案中，韩旭主张链家公司未按照对外公示的交易流程核验房屋交易的安全性，未核查房屋查封信息，其委托链家公司出售房屋后，链家公司应先进行房屋核验，之后寻找买家协助双方签订房屋买卖合同，链家公司与方源公司并未在买卖双方签约之前进行房源核验，进而导致其支出违约金和诉讼费，产生了损失。就己方主张，韩旭提交公开查询取得的链家服务承诺及与链家公司经纪人员就房屋查封的核验进行的沟通记录，主张链家公司承诺签约前未核验进行赔偿等，主张链家公司与方源公司违反了合同约定和承诺。链家公司对此不予认可，主张法院判决认定韩旭作为出卖人应保证房屋满足过户条件，在书面买卖合同及居间合同签订前，韩旭并未给其公司出具书面或口头出售委托协议，因而其公司无法办理房屋核验，房屋核验需持房屋产权照片原件和出售人身份证件照片，系签约当晚韩旭提供了上述材料。韩旭则提交证据欲证明不需上述材料，亦可查询房屋情况。方源公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院缺席予以审理。本院认为，本案中，韩旭以链家公司、方源公司违反了居间服务合同约定、公开承诺的在协助买卖双方签订房屋买卖合同之前即进行房屋核验的义务为由主张己方的权利。根据原被告提供的多份书面居间服务合同权利义务的书面文件，确实约定了链家公司需进行房屋核验，但并非明确约定需于买卖双方签约之前的时间点进行。就公开的承诺，亦对此无明确的说明。本案中，买卖双方、居间方签订各类文件均于同一天进行，两天后链家公司即进行了房屋核验并及时告知买卖双方。韩旭承担了向买方支付违约金和诉讼费，系基于其作为出卖方需对房屋具备过户条件承担义务，而其违反了该项义务而承担的违约责任。本案中，其诉请链家公司、方源公司承担赔偿责任，无事实依据，其诉请应予驳回。另需指出的是，链家公司作为专业的房地产经纪服务机构，对实践中容易产生的各类阻碍房屋交易顺利开展的情形应及时进行总结，且在今后的居间服务中对买卖双方及时进行提醒，避免今后再次出现此类的情况。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，因居间服务合同引起的纠纷的处理持续至民法典适用后，故适用民法典的规定。综上，依据《中华人民共和国民法典》第九百六十一条之规定，判决如下：驳回韩旭全部诉讼请求。案件受理费二千九百四十元，由韩旭负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。审判员  胡喜辉二〇二一年三月二十九日书记员  施 延