广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初15304号原告：张孟如，男，1966年5月8日出生，汉族，住广东省大埔县××××××××××，公民身份号码为441×××××××××××××××。委托诉讼代理人：李建琪，北京市安通（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴海碧，广东瀚杰律师事务所律师。被告：郭坤源，男，1968年7月29日出生，汉族，住广东省大埔县×××××××××××，公民身份号码为441×××××××××××××××。原告张孟如与被告郭坤源合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案受理后，先适用简易程序，后发现有不适宜适用简易程序进行审理的情形，依法裁定转为适用普通程序，于2021年2月2日公开开庭进行了审理。原告张孟如的委托诉讼代理人李建琪到庭参加诉讼，被告郭坤源经公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张孟如向本院提出诉讼请求：一、依法确认原、被告之间于2016年7月10日签订的《合作建房协议书》无效；二、判令被告向原告返还购房款140000元；三、判令被告赔偿原告利息损失（以购房款140000元为本金，2019年8月19日前按中国人民银行规定的同期同类人民币贷款基准利率计算，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率报价利率计算，自2016年7月10日起计至购房款返还之日止，暂计至2020年8月14日为26739.42元）；四、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确其第三项诉请中的利息损失系其购房款140000元产生的孳息。事实和理由：2016年7月10日，原、被告双方签订了《合作建房协议书》，协议书载明被告拥有一块位于东莞市虎门镇沙角管理区的土地，由原、被告共同出资兴建一栋十二层的楼宇，原告可以取得该栋楼房第十二层×××号房的所有权，原告在协议签订前已经将合作建房款140000元全部付清。该协议名为合作建房，实际上就是房屋买卖合同，由于该楼宇没有合法的建房手续，在建设的过程中，该楼宇即被政府部门拆除，且因该楼宇系在农村宅基地上建造的房屋，原告非东莞市虎门镇沙角社区××民，无权取得该宅基地的使用权，也无权取得该宅基地上的房屋所有权。双方签订的《合作建房协议书》违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，双方签订的该协议系无效合同，原告将该房屋转让给案外人的合同已经于2018年12月10日被东莞市第二人民法院认定无效，原告为此多次和被告协商，被告均不予理会，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告郭坤源未向本院发表答辩意见。本院经审理查明：2016年7月10日，原告张孟如（乙方）与被告郭坤源（甲方）在广东科岸律师事务所的见证下签署了《合作建房协议书》一份，约定：甲方现拥有位于东莞虎门镇沙角管理区一块土地，因资金不足，现甲、乙双方共同出资兴建一栋十二层的楼宇，甲方负责建成毛坯房，乙方以出资额分得该栋房第十二层×××号房，乙方出资共同兴建的房产，政府允许办理房地产证时由甲方负责统一办理各房地产权证，办理费用由乙方支付。乙方拥有此房产的产权，有权出租、抵押、转让、继承、馈赠及其他处理的权利，甲方无权干涉，乙方此前合作建房款已经全部付清，乙方对分得的房产拥有70年的使用权和产权，在此期限内，如遇到政府、其他单位、企业征收、征用、拆迁，所得补偿款项按每套房实际测量面积比例分摊，归乙方所有，与甲方无关。根据该见证书所附《住宅合作协议书》显示，郭坤源（乙方）于2016年4月19日与案外人陈某、赵某（甲方）签署《住宅合作协议书》，约定：甲方将位于东莞市虎门镇沙角管理区的一块土地与乙方合作兴建一栋约12层电梯的住宅楼房，甲方以该住宅地块与附属地块面积共约200平方米作为投资合作建房用地，乙方负责兴建楼房及安装电梯的全部资金，合作建房项目竣工后，双方将按比例分得各自房产。经查，上述《住宅合作协议书》所涉土地为集体土地，用地单位主管机关为虎门镇沙角管理区，土地用途为住宅。原告主张签署《合作建房协议书》之前，其已经付清了合作建房款140000元，并向本院提交了郭坤源签名的收款收据为证，收款收据载明“今收到张孟如虎门沙角交来合作建房款壹拾肆万元正（¥140000元）”。原告主张其向郭坤源支付的140000元实际上是向郭坤源购买案涉房产的转让款。原告还主张案涉房产在建设过程中因没有报批被政府相关部门拆除，原告曾经将案涉房屋转让给案外人焦某，该转让协议被（2018）粤1972民初14182号民事判决认定无效，故被告应向原告退还上述款项及其法定孳息。以上事实，有原告提交的见证书、收款收据、民事判决书，当事人陈述以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为合同纠纷。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的权利，对于原告提交的证据的真实性，本院予以确认。原、被告双方于2016年7月10日签署的《合作建房协议书》，虽然名为合作建房，但基于房地一体的规则，如房屋交易完成，则对应的土地使用权亦必然发生转移。由于案涉土地为住宅用地而非集体经营性建设用地，受让方亦非该土地所属集体经济组织成员，依照《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，该土地使用权不得转让，因此，案涉《合作建房协议书》实质上违反了法律的强制性效力性规定，依法应当认定无效。合同无效后，各方的权利义务应按照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定进行处理。《合作建房协议书》载明原告已经支付了合作建房款，且原告也已经提交了被告签名确认的收款收据为证，故本院采信原告的主张，认定其已经向被告交付了合作建房款140000元。现原告诉请被告返还全部转让款140000元及其法定孳息即利息，合法有据，本院予以支持，结合原告的诉请，利息应以140000元为基数，自2016年7月10日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）计算至款项清偿之日止。综上所述，本院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告张孟如与被告郭坤源于2016年7月10日签署的《合作建房协议书》无效；二、限被告郭坤源于本判决发生法律效力之日起三日内向原告张孟如退还房屋转让款140000元并支付利息[利息以140000元为基数，自2016年7月10日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）计算至款项清偿之日止]。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3634元（原告张孟如已预交），由被告郭坤源承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  徐 珺人民陪审员  陈瑞琴人民陪审员  王志明二〇二一年三月一日书 记 员  汤 锋强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。