北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初8594号原告：陈艳军，女，汉族，1978年3月26日，蒙古族，北京上京世纪商贸有限公司执行董事，住北京市大兴区。委托代理人：岳仁东，北京法绳律师事务所律师。委托代理人：徐伟伟，北京法绳律师事务所律师（实习律师）。被告：魏相华，男，1969年5月9日出生，汉族，农民，住山东省单县。委托诉讼代理人：文士龙，北京兴创律师事务所律师。被告：刘海波，男，汉族，北京鑫欧森工贸有限公司经理，住北京市大兴区。原告陈艳军与被告魏相华、刘海波房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈艳军的委托诉讼代理人岳仁东、被告魏相华及其委托诉讼代理人文士龙，被告刘海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈艳军向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决被告给付原告装修及附属物补偿价149249元、停产停业综合补助费646722.5元、提前搬家奖258689元、搬迁补助费64672.25元，以上共计1119332.75元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年3月20日，原告陈艳军（乙方）与被告魏相华（甲方）签订《租赁协议》，合同约定甲方租赁给乙方使用的厂房坐落于大兴区团河工业园，土地性质为工业用地，占地面积1700平方米，建筑面积为1200平方米；甲方负责为乙方提供有效的动力电源及洁净的水源，使用费由原告负责；租赁期间为2009年3月20日起至2019年3月19日止；厂房年租金2009年至2014年为76000元，2014年至2019年为80000元，租金交付方式为半个年度支付，到下一交款周期前10日交下半年房租；但遇市政动迁乙方应得到政府给与的企业赔偿，并退还剩余的房租，在租赁期间，乙方具有经营权可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏房屋结构，装修费用由乙方负责，期满后不再承租时甲方不做任何补偿，合同期内乙方装修厂房的相关费用，在拆迁中获得的装修费用全部归乙方所有。合同签订后，原告陈艳军以租赁房屋为注册地址投资设立了北京上京世纪商贸有限公司，并将租赁房屋用于仓储和居住。2012年6月15日，原告陈艳军（乙方）与被告魏相华（甲方）签订《补充协议》，双方将2012年3月20日至2019年3月19日的年租金调整为92000元。涉案房屋位于北京市大兴区西红门镇团河北村村委会北200米；该房屋所在土地系被告魏相华从被告刘海波处承租的，被告魏相华称涉诉房屋系承租土地后自己建造的。2016年11月16日，西红门镇团河南村村民委员会和西红门镇团河北村村民委员会发布告知书，告知书载明“西红门镇城乡结合部改造试点团河路沿线，12个村“工业大院”拆除腾退签约工作，已于2016年10月8日正式启动”。被告刘海波已与北京欣业城镇建设投资管理有限公司签订拆除腾退补偿协议。北京市大兴区人民法院（2017)京0115民初12627号民事判决：确认魏相华与陈艳军于2009年3月20日签订的《租赁协议》和2012年6月15日签订的《补充协议》无效。合同无效，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。依据魏相华与陈艳军签订的租赁协议约定，遇市政动迁乙方应得到政府给与的企业赔偿，在拆迁中获得的装修费用全部归陈艳军所有。据此，涉案房屋在拆迁中获得装修补偿、停产停业综合补助费应归陈艳军所有。综上所述，原告依据《民事诉讼法》第一百一十九条规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请，以维护原告的合法权益。被告魏相华辩称：不同意原告的诉讼请求。我从刘海波那租的9号房屋至18号房屋所在院落，刘海波自己经营1号房屋至8号房屋，分成了两个院子，当时全是空地，刘海波出面从别人那整体租赁后，租给我一处空地，我们分着建房，但拆迁腾退是以刘海波名义一起拆迁，我们双方之间没有分配拆迁利益，具体分配方案没有谈好，所以没法给原告钱，原告拒绝腾退，即使分配也和原告没有关系。原告没有证据证明过装修，相关拆迁奖励及补偿因原告阻挠拆迁工作，其腾退系通过强制执行完成，无权获得相关补偿。被告刘海波辩称：原告和魏相华之间的租赁关系与我无关。1.我已与魏相华在2003年建房之初双方就有协议，如遇抵迁，我只给他建房的补偿，营业补助和他无关。我自己公司营业执照手续齐全，根本不可能用他去申请补助，关于这一点，魏相华自己清楚。2.由于魏相华方面的原因，致使我的迁补偿款被拖了四年多，我的损失由谁来承担，希望在裁决时酌情考虑。本院经审理认定事实如下：2017年，魏相华曾以租赁合同纠纷起诉陈艳军要求腾退场地，赔偿相关经济损失等，北京市大兴区人民法院作出（2017）京0115民初12627号民事判决书，认定事实如下：2009年3月20日，魏相华（甲方）与陈艳军（乙方）签订《租赁协议》，合同约定甲方租赁给乙方使用的厂房坐落在大兴区团河工业园，土地性质为工业用地，占地面积1700平方米，建筑面积为1200平方米，甲方负责为乙方提供有效的动力电源及洁净的水源，使用费由乙方负责；租赁期间为2009年3月20日起至2019年3月19日止；厂房年租金2009年至2014年为76000元，2014年至2019年为80000元，租金交付方式为半个年度交付，到下一交款周期前10日交下半年的房租。合同签订后，陈艳军以租赁房屋为注册地址投资设立了北京上京世纪商贸有限公司并将租赁房屋用于仓储和居住。2012年6月15日，魏相华（甲方）与陈艳军（乙方）签订《补充协议》，双方将2012年3月20日至2019年3月19日的年租金调整为92000元。2016年11月16日，西红门镇团河南村村民委员会和西红门镇团河北村村民委员会发布告知书，告知书载明“西红门镇城乡结合部改造试点团河路沿线，12个村‘工业大院’拆除腾退签约工作，已于2016年10月8日正式启动”、“拆除腾退奖励期将于2017年1月15日结束，为了不影响广大房主享受拆除腾退奖励费，我们从即日起将对拆除腾退区域限量售卖水、电，并于拆除腾退奖励期结束后全面彻底停止水、电、道路、垃圾清运等服务。”陈艳军称涉诉房屋自2017年1月15日之后停水停电，无法正常使用，魏相华称自起诉时，涉诉房屋还未停水停电。经现场勘查，租赁房屋院内已停水、停电，院落门前东西向道路两边大部分建筑已被拆除，但道路并未设置路障，行驶通行条件与之前并无变化；院落内右手边第1间房屋室内没有暖气管道，但被告陈艳军称自己从上一家租户接手时就没有暖气，并非自己拆除。经询问，涉诉房屋位于北京市大兴区西红门镇团河北村村委会北200米；陈艳军在2017年1月15日之后未再支付房租；该房屋所在土地系魏相华从刘海波处承租；原告魏相华称涉诉房屋系承租土地后自己建造，但建造时未办理相关合法准建手续，对此，陈艳军和刘海波均予以认可。大兴法院认为双方租赁合同无效，应予腾退，但因2017年1月15日之后租赁房屋停水停电，使用受到限制，综合考虑双方合同无效的具体情况并结合被告陈艳军租赁房屋的用途，对房屋占有使用费的支付标准予以酌定；据此，大兴法院作出一审判决：一、确认魏相华与陈艳军于二九年三月二十日签订的《租赁协议》和二一二年六月十五日签订的《补充协议》无效；二、陈艳军于本判决生效后十日内将上述协议中承租的位于北京市大兴区西红门镇团河工业园的房屋及院落腾退给魏相华；三、陈艳军于本判决生效后十日内给付原告魏相华房屋占有使用费（按照每月三千二百元的标准，自二一七年一月十六日起计算至实际腾退之日止）；四、驳回原告魏相华的其他诉讼请求。陈艳军不服一审判决提出上诉，二审法院对一审结果予以维持。现该判决已经生效。陈艳军表示搬家时间为2018年二审判决生效（2018年6月28日）以后，未搬走期间的占用费均已交纳。庭审过程中，陈艳军申请本院向北京市大兴区西红门镇团河北村拆除腾退指挥部调取案外人刘海鹏与拆迁人所签拆除腾退补偿协议在内的全部拆迁档案，经本院调取拆除腾退补偿协议，腾退人为北京欣业城镇建设投资管理有限公司，被腾退人为刘海鹏，刘海波表示刘海鹏是自己授权签署的协议，对外法律关系均由自己负责，与刘海鹏无关。经查，腾退房屋面积为2886.89平米，实际营业面积为2508.25平米，房屋重置成新价2494281元，装修及附属物补偿298498元，一次性停产停业费1254125元，搬迁补助费144345元，提前搬家奖577378元，以上共计4768627元。刘海鹏签字日期为2016年12月28日。刘海鹏曾向北京欣业城镇建设投资管理有限公司申请拆迁预付款235万元，据刘海波陈述，其已经领取了差不多一半即220万的拆迁款。经核实，三方均确认9—18号房屋为魏相华建设，其中12和14号房屋被认定为非营业面积，经计算，魏相华租赁房屋的建筑面积为1333.62平米，认定营业面积约1309平米，被腾退企业营业执照显示为北京鑫欧森工贸有限公司（法定代表人刘海波），并附有相关纳税记录。原告依据拆迁档案中认定的营业面积和单价，要求获得一次性停产停业补助为654530元。原告主张租赁房屋用于仓储和宿舍，装修没花多少钱，但装修的票据时间太长没有保存，被告魏相华不认可原告进行过装修，又称基本没有装修。原告依据拆迁档案要求获得房屋重置成新价（含装修）为146663.5元，经核实拆迁档案登记表，附属物（含装修）重置成新价的补偿明细均为二被告两个院落一起统计，并未详细区分。另查，2011年3月28日，涉案土地系北京鑫欧森工贸有限公司（法定代表人刘海波）自西红门镇团河南村村民委员会和西红门镇团河北村村民委员会租赁而来，总面积为5.7亩，其中魏相华租赁约一半面积，建筑面积略小于刘海波。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案双方当事人并未举证证明租赁房屋在法庭辩论终结前取得合法的规划审批手续，故魏相华与陈艳军所签订的《租赁协议》及《补充协议》依法属于无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，本案涉及的财产已经被拆除腾退并获得腾退补偿，故本案演变为原告如何就腾退利益主张权益的问题。本案中，就原告的诉讼请求，本院逐项分析如下：首先，关于装修损失。原告主张自己进行过装修，但自述房屋用途为仓储及住宿，装修花钱很少，没有保存证据，对此，关于装修部分的腾退补偿，原告并未提供充分的证据证实过装修，本院从现实及基础合同关系角度予以综合考量，从原告房屋的用途来看，其作为仓储和宿舍使用，虽然不可能进行过多基础装修，但局部简单装修确为经营所必须，考虑原告承租年限较长且剩余租期较短，一并考虑折旧及双方对合同无效的过错等因素，本院酌定支持原告此项请求10000元；其次，关于提前搬家奖。提前搬家奖性质上属于拆除腾退的“奖励”、而非“补偿”，现合同无效，原告仅能依据基础的租赁法律关系就其实际损失取得补偿，现主张按照拆除腾退标准取得该部分奖励，不属于正常履行合同而必然取得的收益，不构成原告的损失，其无权取得该部分奖励，本院不予支持。再次，关于停产停业补偿。原告因拆除腾退工作必然遭受营业损失，从拆迁房屋营业面积认定来看，原告承租的房屋除12和14号房屋没有被认定为营业面积以外，其他均认定为营业面积，因此，从建筑面积和营业面积的对比来看，所有腾退房屋的建筑总面积为2886.89平米，最终认定实际营业面积为2508.25平米，而原告承租房屋约定为1200平米，实际认定营业面积约1309平米。基于此，本院从总营业补偿的数额1254125元为基数予以综合考量。鉴于该土地系自刘海波处租赁而来，刘海波和魏相华之间亦可能存在营业补偿款的分配问题，在二被告整体拆迁的情况下，为了解决原告拆迁利益的分配问题，本院结合三方的租赁状况，考虑原告营业面积占总营业面积的比例，以及刘海波提供营业执照和纳税证明作为拆迁依据的现实状况，均一定程度上影响了营业损失的最终补偿数额,综合以上情形,原告开庭时主张按照总营业补偿的一半即627062.5进行分割，其要求较为合理，本院予以确认。但上述补偿款并非专属于原告，魏相华作为次出租人，刘海波作为出租人，亦因拆迁行为丧失了营业利益，在合同无效的前提下，亦应获得一部分营业损失，以上分割方式是建立在原告配合腾退的基础上的，而本案中，原告在停水电的情况下拒绝腾退，对拆迁工作造成了现实障碍，本院将上述情况作为营业补偿补偿份额的酌定因素予以综合考量。综上，本院综合酌定原告获得627062.5的四分之一即156765.6元作为营业补偿。再有，搬迁补助费144345元。鉴于原告没有及时搬家，其对于合同无效后的房屋腾退义务怠于履行，故本院在考虑三方腾退的条件下，结合原告承租的建筑面积占总面积的比例，以及本院分割停产停业补偿同样的事实和理由，原告主张以64672.25元为基数进行分割较为合理，本院予以认定。同理，在存在多个租赁关系的条件下，该项费用并非专属于原告，鉴于原告向魏相华租赁的院落搬家行为主要由实际承租人进行，魏相华在两者之间予以辅助，综上，本院酌定原告获得此项费用的5万元。需要指出的是，本院作出以上认定系基于二被告无法达成分割协议、且拆迁款没有全部到位的条件下，根据原被告彼此之间的租赁关系综合作出的认定，参照总体补偿标准和涉案房屋的实际承租情况,主要解决原告和魏相华之间的利益分割问题，不影响二被告之间对于拆迁利益的相互认定及再分配。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、魏相华于本判决生效后十日内支付陈艳军装修及附属物补偿价10000元、停产停业综合补助费156765.6元、搬迁补助费50000元,以上合计216765.6元；二、驳回陈艳军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8550元，由陈艳军负担4375元（已交纳）；由魏相华负担4175元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李新亮二〇二一年三月二十二日书记员  张静怡