北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0109民初754号原告：葛丽云，女，1940年1月2日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：曹颖，北京天江律师事务所律师。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路1号院264室。法定代表人：刘美玲，总经理。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩浪，北京市证信律师事务所律师。原告葛丽云与被告北京天台山房地产开发有限公司（简称天台山公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告葛丽云及其委托诉讼代理人曹颖，被告天台山公司的委托诉讼代理人韩浪、孙跃恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛丽云向本院提出诉讼请求：以房屋总价款6688601元为基数，按照日万分之一的标准向原告支付违约金752467．61元（暂从2017年8月1日起计算至2020年9月30日，合计为1125天）。事实和理由：2013年11月1日，葛丽云与天台山公司签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称预售合同），约定原告向天台山公司购买位于门头沟区新城城子地区21-218居住项目（xxx）门头沟新城城子地区天台山居住项目xx层1502,现实际地址为北京市门头沟区滨河路xx号院xx号楼1502号（以下简称1502号房屋）。约定房屋交付日期为2015年7月31日，涉案房屋总价为6688601元。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。但由于房屋验收不合格等原因无法办理收房手续，实际2015年年底葛丽云才得以收房，根据预售合同第二十二条第二款规定，天台山公司应在2015年7月31日后730天内为葛丽云办理不动产权属证书，但其至今未能完成房屋权属转移登记，已经构成了违约。天台山公司应按照合同约定支付违约金，天台山公司在致西山御园业主的一封信中，承诺阶段性支付违约金，但之后又以没钱为由抵赖，为维护合法权益，诉至法院。要求天台山公司支付2020年9月30日前的违约金，同时保留向被告主张自2020年10月1日起至房屋产权证办理完毕之日期间违约金的权利。被告天台山公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、我方认为逾期办证的责任应该由原告承担，原因是原告购房时签订预售合同，与建设单位签订了委托加建的委托书，对房屋进行加建、改建，导致涉案房屋的实测面积超过了规划面积；二、根据预售合同第十六条，原告应在收房时向天台山公司交纳契税、印花税等费用。根据预售合同第十四条，原告在未交清相关费用之前，天台山公司不承担迟延办证责任。原告至今未缴清相关的契税，故天台山公司不承担逾期办证责任；三、原告主张的违约金起算时间有误。原告实际收房时间为2015年3月6日，如果法院认定我公司需承担逾期办证的违约责任，我公司认为逾期起算时间也应该是2017年8月23日。原告应于2013年10月29日前付清房款，但其实际付清时间为2014年2月9日，根据预售合同第十四条约定，办证期间应予以顺延。四、原告主张的违约金过高，应当予以核减，本案中加建的部分一直由原告使用，原告是没有损失的；五、自2020年1月23日新冠肺炎疫情爆发以来，受疫情影响，政府部门未能正常办公，西山御园小区的全部房屋现场测量勘验等工作无法落实，致使涉案房屋的权属登记无法进行。该情形属于不可抗力。天台山公司也不应承担自2020年1月23日起至今的逾期办证责任。六、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。七、本案不应当适用简易程序审理。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证，本院经审查，认定事实如下：2013年11月1日，天台山公司（出卖人）与葛丽云（买受人）签订预售合同（合同编号：Y1547267），约定葛丽云购买门头沟区新城城子地区21-218居住项目（xxx）门头沟新城城子地区天台山居住项目xxx层1502房屋（双方一致认可即现在的1502号），房屋预测建筑面积198．84平方米，其中套内建筑面积166．96平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积31．88平方米，单价每平方米40061．1元，房屋总价6688601元。预售合同第十二条交付条件第一款约定，（一）出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列条件：1．该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2．有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3．满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。合同第十四条逾期交房责任，2．买受人未付清房价款及其他应付款项或未按合同约定履行其他相关义务的，本合同所约定的交付房屋以及房屋权属转移登记时间相应顺延，出卖人无须承担相关违约责任。合同第十六条交接手续，第（五）项第2款：买受人同意委托出卖人代交专项维修基金、契税、产权代办费、房屋所有权证印花税、有线电视初装费、房屋登记费。合同第二十二条产权登记（二）转移登记约定，1．商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元。2．如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。合同附件十《补充协议》第9条房屋交付：2．买受人逾期不办理交接手续或由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日（若买受人未收到出卖人的书面交付通知的，以预售合同约定的交付期限届满之日为准）按预售合同约定条件向买受人交付该商品房。……另外预售合同约定取得房屋所有权证书的期限自买受人实际接收该商品房之日起算。视为交付后，买受人应按该商品房的实测数据与出卖人据实结算房价款。第12条产权登记：（1）买受人在预售合同中关于办理房屋权属转移登记及代交税费的委托不得撤销。（2）买受人应在该商品房交付前提交办理该商品房权属转移登记与抵押登记所需的证件及相关材料。签署所需的相关文件，并缴纳委托费用及与该商品房权属转移登记与抵押登记相关的各项税费；该商品房交付后，如需补交文件或费用的，买受人应在收到出卖人或其指定的代办机构发出的通知之日起5日内补齐。买受人逾期提交前述证件与材料逾期签署前述文件或逾期缴纳前述税费的，每逾期一日买受人应按该商品房总价款的万分之五向出卖人支付违约金同时预售合同约定的初始登记与转移登记期限亦相应顺延，因延期办理权属转移登记与抵押登记所导致的相关后果与责任由买受人承担。预售合同附件五约定，葛丽云应于2013年10月29日前付清房款。2014年1月24日，葛丽云向天台山公司付清全部购房款6688601元，2014年2月9日，天台山公司向葛丽云出具发票。2015年8月23日，天台山公司实际向葛丽云交付1502号房屋。1502号房屋现由葛丽云居住使用。同日，天台山公司向葛丽云代收公共维修基金、物业费、有线电视初装费、产权代办费等共计55604．16元。截至法庭辩论终结，天台山公司尚未取得涉案1502号房屋初始登记，天台山公司自认不能办理登记的原因，系因房屋实测面积超出《建设工程规划许可证》许可的建筑规划面积。天台山公司辩称涉案房屋建筑面积超规划的原因系葛丽云委托案外人对阳台和结构洞口进行了封闭，但其未向本院提交相应证据予以证明。同时，天台山公司自认未出售房屋也做了阳台和结构洞口封闭。另查，葛丽云于2020年11月12日向本院递交起诉状。双方就逾期办证违约金的计算期间和是否超过诉讼时效存在争议。葛丽云主张，按照合同约定，出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付房屋，由于出卖人的原因未能如期取得房屋所有权证书的，出卖人应当自买受人应当取得房屋所有权证书的期限（在商品房交付之日起730日内）届满之次日起视为逾期。商品房交付时间应为应交付时间。天台山公司对合同约定的内容认可，但对葛丽云的计算方式不认可，辩称：1．葛丽云不能提供证据证实已交纳办证的各项税费，根据预售合同第十四条之约定，天台山公司的办证义务以及逾期办证违约金起算时间应顺延，且葛丽云未按照合同约定时间付款，办证期间亦应当顺延。2．即使法院认为天台山公司应当承担逾期办证责任，那么逾期开始时间也应该从葛丽云实际收房之日起计算730日。3．2020年1月23日“新冠肺炎”疫情期间属于不可抗力，该期间至今不能办证的原因不在天台山公司。4．葛丽云的起诉已经超过诉讼时效。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。预售合同系本案双方当事人真实意思表示，当属有效。双方均应按照合同约定履行。双方合同约定天台山公司应于交付房屋之日起730日内为葛丽云办理房屋所有权证，截至本案法庭辩论终结天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记，导致天台山公司未能在房屋交付后730日内为葛丽云办理房屋转移登记手续，天台山公司构成违约，应按照合同约定承担违约责任。对天台山公司主张无法办证的原因系因业主委托案外人将开放式阳台改建为封闭式阳台的意见，其未提交证据予以证明，且诉争项目的其他尚未出售的房屋亦进行了阳台和结构洞口的封闭，天台山辩称不应承担违约责任的意见，本院不予采信。因本案未办理房屋所有权证系天台山公司超出规划标准建设造成，故天台山公司辩称葛丽云未交纳办证所需税费、应顺延办证义务期限的意见，本院不予采信。天台山公司辩称葛丽云交付房款时间晚于合同约定，交付房屋和办证期限应相应顺延，葛丽云未按照合同约定时间付清房款，但天台山公司早实际于2015年8月23日将房屋交付葛丽云，且双方合同约定办证时间的计算系以交付房屋时间为起算点，故办证时间起算点应为2015年8月23日，天台山公司以晚支付房款的时间相应顺延办证期间和支付违约金期间的辩称意见，本院不予采信。对天台山公司以2020年1月23日后受疫情影响无法办证为由，要求免除相应违约责任的答辩意见，因天台山违约事实发生在先，故其该项辩称意见，本院不予采信。天台山公司虽主张违约金计算标准过高，葛丽云没有实际损失，但未提交充分证据证实，故天台山公司主张降低违约金的意见，本院不予采信。由于本案逾期办证违约金属于按日计算的继续性违约金，违约金保护范围为葛丽云提起诉讼之日前三年，葛丽云主张的2017年11月12日前的违约金，因超过诉讼时效，本院不予支持。葛丽云本次诉讼主张违约金至2020年9月30日，故本院支持葛丽云的违约金期间为2017年11月13日至2020年9月30日，共计1053天。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付葛丽云二〇一七年十一月十三日至二〇二〇年九月三十日止的逾期办证违约金704310元；二、驳回葛丽云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五千六百六十二元，由葛丽云负担二百四十元，已交纳，由北京天台山房地产开发有限公司负担五千四百二十二元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  耿迎涛二〇二一年三月二十六日书记员  靳亚真-8--7-