北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0116民初1090号原告：乐生活智慧社区服务集团股份有限公司，住所地北京市石景山区实兴东街8号院1号楼（京汉大厦）104-107号。法定代表人：雷易群，董事长。委托诉讼代理人：韩笑梅，女，1994年5月26日出生，乐生活智慧社区服务集团股份有限公司职员。被告：苏瑛琦，女，1983年6月14日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。原告乐生活智慧社区服务集团股份有限公司（以下简称乐生活公司）与被告苏瑛琦物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告乐生活公司委托诉讼代理人韩笑梅、被告苏瑛琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乐生活公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告龙山御景小区物业费11676.45元；2.判令被告支付原告按照合同约定之日起万分之五的标准支付违约金6392.86元；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：乐生活公司系北京市怀柔区龙山御景小区物业服务企业，负责该小区日常的物业管理服务。苏瑛琦系怀柔区龙山东路×号院×号楼×单元×室的房屋产权人，房屋面积128.2平方米。乐生活公司与北京市怀柔区龙山御景小区开发商北京安宝房地产开发有限公司签署《物业服务合同》。物业服务合同签订后，乐生活公司按照物业服务合同约定提供了各项物业服务，但苏瑛琦一直拖欠2017年3月4日至2020年3月3日期间的物业服务费未交，经多次催要未果，为维护自身合法权益，故起诉至法院。苏瑛琦辩称，原告陈述的房屋地址、产权人、建筑面积及未交纳物业费情况均属实，但是欠费年限不属实。原告从2016年开始收费没有依据，我认为物业费应自2017年开始收取，2017年-2018年一年的物业费已经预交，应予以抵扣，其他年限的物业费同意交纳。我们不交费的原因是原告服务不到位，原告提供的物业服务中没有24小时热水，电梯经常出现故障，无人检修，存在安全隐患，楼道的照明灯无人管理，小区没有地上停车位，外墙皮掉落无人维护，没有绿化维护，小区除了保洁和保安没有其他服务。关于违约金我不同意支付，因为合同不是与原告签的，且是因为原告的服务存在问题才没有交费，不是故意拖欠。本院经审理查明：2016年6月30日，北京市怀柔区龙山御景小区开发商北京安宝房地产开发有限公司作为甲方与乙方乐生活公司签订《物业服务合同》一份，选聘乐生活公司对龙山御景小区提供物业服务。双方约定物业服务费用为包干制，由业主按照房屋的建筑面积交纳，收费标准为每建筑平方米每月2.53元。对于物业的交接工作，双方约定乙方已于2015年6月30日承接本物业时，甲方已配合乙方完成对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并完成交接。乙方在接管本物业时对双方查验过的物业共用部位、共用设施设备存在的问题现已全部验收合格，进入日常物业服务程序并承担相应的管理责任。对于合同期限双方约定自2016年7月1日至2017年6月30日，期限暂定一年。合同期届满前2个月，经双方协调同意后可另行续签合同。如在合同期内业主委员会成立时，则由业主委员会与乙方或其他物业管理企业签订物业服务合同，同时本合同自行终止。双方还就服务内容与质量、物业的经营与管理、物业的使用与维护及违约责任等做了约定。合同签订后，原告按照上述合同约定为该小区提供服务。2017年8月25日，双方再次签订《物业服务合同》，约定合同期限自2017年7月1日至2018年6月30日；其他约定事项与2016年签订的合同一致。当日，北京市怀柔区龙山御景小区开发商北京安宝房地产开发有限公司作为甲方与乙方乐生活公司签订《补充协议书》，补充协议中对于龙山嘉园（御景）小区物业服务费计收事宜载明：“在怀柔区街道办事处及社区居委会的指导及组织下，龙山嘉园（御景）小区于2015年11月18日成立龙山嘉园（御景）小区业主大会筹备组，筹备组于2016年2月23日开始以书面征求意见的方式选举业主委员会委员”。根据《关于＜北京市物业管理办法＞实施中若干问题的通知》的规定，已符合业主应当按照前期物业服务合同的约定缴纳物业服务费的条件。甲方据此于2016年3月11日起向龙山嘉园（御景）小区全体业主发布《关于计收物业服务费及小区物业项目的交接》的通知，通知于2016年3月3日起向业主计收龙山嘉园（御景）小区物业服务费。同时，通知于2016年3月14日向龙山嘉园（御景）全体业主正式就物业共用部分进行查验交接。乙方作为筹备组成员之一，见证了上述经过，根据《关于＜北京市物业管理办法＞实施中若干问题的通知》及甲方2016年3月11日《关于计收物业服务费及小区物业项目的交接》的通知内容的相关规定，基于业主收房时预付的一年期物业服务费将于2016年3月3日起付，期间由甲方依据合同约定转付乙方。乙方同意于2017年3月4日起自行向龙山嘉园（御景）全体业主收取物业服务费，甲方不再承担该项费用的转付的支付责任。2018年6月30日，双方再次签订《物业服务合同》，约定合同期限自2018年7月1日至2020年6月30日，其他约定事项与2017年签订的合同一致。2018年11月15日，双方签订《补充协议书》，补充协议中双方对龙山嘉园（御景）小区物业服务费计收事宜与2017年签订的内容一致。合同签订后，乐生活公司为龙山御景小区提供物业服务至今。另查，2018年8月6日，乐生活（北京）智慧社区投资发展股份有限公司名称变更为乐生活智慧社区服务集团股份有限公司。苏瑛琦系北京市怀柔区龙山东路×号院×号楼×单元×室的房屋产权人，房屋面积128.2平方米。因苏瑛琦未向乐生活公司交纳2017年3月4日至2020年3月3日期间的物业服务费，经催收未果，乐生活公司持诉称理由起诉至本院。本案在审理过程中，苏瑛琦坚持答辩意见，本院调解未果。乐生活公司就其主张向本院提交如下证据：1.《物业服务合同》及《补充协议书》，证明双方之间存在物业服务合同关系、合同约定的物业费单价、违约金计算标准以及收取物业费的时间，业主应按照合同约定履行自己的义务；2.公司名称变更通知，证明乐生活（北京）智慧社区投资发展股份有限公司变更为乐生活智慧社区服务集团股份有限公司；3.照片，证明乐生活公司提供物业服务情况；4.门禁维修记录，证明门禁维修情况；5.生效判决书，证明其他案件判决情况。对于上述证据，苏瑛琦不认可物业服务合同和物业公司名称变更的通知，认可照片及门禁记录，但认为原告应提供满意度评价表及电梯检验表，认可生效判决书。苏瑛琦就其主张向本院提交了照片一组，证明乐生活公司服务不到位。乐生活公司对苏瑛琦提交证据不予认可，认为苏瑛琦提交的照片无法体现具体的时间和地点，且业主的房屋存在质量问题应该找开发商解决。另查明，乐生活公司因龙山御景小区业主拖欠2017年3月4日至2019年3月3日期间的物业费曾向法院起诉，法院生效的民事判决书认定乐生活公司的物业服务与合同约定并未存在明显差距，未对物业费予以减免。上述事实，有双方当事人当庭陈述及相关书证等证据在案佐证。本院认为，乐生活公司与怀柔区龙山御景小区的建设单位北京安宝房地产开发有限公司在平等自愿基础上签订的物业服务合同，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故该合同对包括苏瑛琦在内的全体业主均具有约束力。乐生活公司依该合同约定的内容对该小区提供了物业服务，苏瑛琦享受到乐生活公司提供的物业服务后，应履行交费义务，故乐生活公司起诉要求苏瑛琦给付拖欠物业费之理由正当，本院予以支持。关于物业费的起交时间，龙山御景小区业主大会筹备组成立满三个月未召开业主大会，据此北京安宝房地产开发有限公司向涉案小区全体业主发布通知，通知于2016年3月3日起开始计收物业服务费。因苏瑛琦在收房时已预付了一年的物业费，故乐生活公司要求苏瑛琦自2017年3月4日起交纳物业服务费并无不当。另苏瑛琦答辩称乐生活公司物业服务不到位，但依其提供的证据不足以证明乐生活公司提供的物业服务与合同约定存在明显差距，其拒绝交纳物业费及减免交纳物业费的理由不足。关于违约金，由于苏瑛琦并非故意拖欠物业费，故乐生活公司要求苏瑛琦支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百八十二条、第一百八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、苏瑛琦于本判决生效后七日内给付乐生活智慧社区服务集团股份有限公司二〇一七年三月四日至二〇二〇年三月三日期间的物业服务费11676.45元；二、驳回乐生活智慧社区服务集团股份有限公司其他诉讼请求。如果苏瑛琦未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费126元，由苏瑛琦负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 高晓岐二〇二一年三月二十三日法官助理 周俊忠书 记 员 马小玲书 记 员 杨 田