广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终8721号上诉人（原审被告）：惠州市嘉长源房地产开发有限公司，住所：惠州大亚湾西区龙海二路288号东岸花园22栋1号房，统一社会信用代码：914×××××××××××687N。法定代表人：马某1。委托诉讼代理人：钟蔡祥，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：邓云，女，汉族，1988年8月8日出生，住安徽省长丰县×××××××郢组，公民身份号码：340××××××××××××342。原审第三人：广州银行股份有限公司惠州分行，住所：惠州市惠城区××××××××××及11号瑞嘉大厦1层05-08、2层02-03号、3层01-05号，统一社会信用代码：914××××××××2273538。法定代表人：古某1。委托诉讼代理人：周俊华，该公司工作人员。上诉人惠州市嘉长源房地产开发有限公司与被上诉人邓云、原审第三人广州银行股份有限公司惠州分行因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初2211号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人惠州市嘉长源房地产开发有限公司上诉请求：1、一审判决认定事实不清，请求二审法院撤销一审第三项判决，并依法改判为上诉人惠州市嘉长源房地产开发有限公司向被上诉人邓云返还352447.6元及支付违约金110946.5元；2、本案一、二审诉讼费用，由被上诉人邓云承担。事实与理由：原审判决书第三项判决，上诉人惠州市嘉长源房地产开发有限公司向被上诉人邓云返还436600.99元及支付违约金110946.5元是对上诉人违约责任的重复计算，系属认定事实错误。根据《商品房买卖合同》的约定，被上诉人邓云向上诉人支付的购房收款为339465元，后续余款770000元被上诉人以向第三人申请贷款的形式支付，第三人审批通过后向上诉人发放了该笔贷款金额，被上诉人根据《楼宇按揭贷款合同》的约定向第三人归还了贷款本金12982.6元，现被上诉人以上诉人违约要求解除《商品房买卖合同》、《楼宇按揭贷款合同》，原审法院支持了被上诉人的诉求，要求上诉人向其返还购房首期款339465元及原告已还的贷款本金12982.6元、贷款利息84153.39元，共计436600.99元。但是针对贷款利息84153.39元该笔款项并非是由上诉人收取的，且原审法院也根据《商品房买卖合同》第十二条及补充协议第六条约定，计算了上诉人应向被上诉人支付的违约金110946.5元（1109465×10％），故针对贷款利息84153.39元应当由被上诉人自行承担。综上，原审判决认定事实错误，判处结果有失公允，为此，为了维护合法权益，上诉人特根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，向贵院提起上诉，请贵院查明案件事实，主持正义，依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人邓云、原审第三人广州银行股份有限公司惠州分行未向本院提交书面答辩意见。邓云向一审法院起诉请求:1.请求判令被告返还已付购房款1109465元，承担逾期交房违约金110946.5元，以上共计1220411.5元；2.请求判令被告支付上述款项占有使用期间利息（以1220411.5元为本金，利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年5月8日计算至款清之日止）；3.被告负担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年11月8日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》【合同编号：大亚湾（2018）X】及补充协议，约定由原告购买被告开发的惠州大亚湾澳头中兴二路18号畔山悦海花园X栋X号房，总价1109465元。关于交付期限及交付标准，合同第九条及补充协议第四条约定：该商品房交付时应当符合下列条件：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件。合同第十一条约定：被告应当在2019年12月31日前向原告交付该商品房。关于逾期交房的违约责任，合同第十二条及补充协议第六条约定：逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，原告应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知被告，否则视为原告选择继续履行合同；被告应当自原告解除合同书面通知到达之日起30天内退还已付购房款，并按原告已付购房款的10%向原告支付违约金。合同及补充协议还约定了其他事项。上述合同签订后，原告依约付清了购房款。被告于2020年4月7日收到原告邮寄的解除合同通知书。庭审中，原被告双方皆同意解除本案《商品房买卖合同》、《楼宇按揭贷款合同》，第三人在收到提前还款的本金及违约金情况下也同意解除《楼宇按揭贷款合同》。另查明，2018年9月12日，贷款人广州银行股份有限公司惠州分行与借款人邓云、保证人惠州市嘉长源房地产开发有限公司签订《楼宇按揭贷款合同》【编号：广银惠按揭字第（2018）X号】，广州银行股份有限公司惠州分行向邓云发放贷款770000元向惠州市嘉长源房地产开发有限公司支付购房款，并办理抵押登记手续。至2020年7月22日邓云向广州银行股份有限公司惠州分行偿还了贷款本金12982.6元、贷款利息84153.39元，剩余757017.4元贷款本金未还。庭审中，三方确认解除《楼宇按揭贷款合同》，需向广州银行股份有限公司惠州分行另行支付违约金4542.11元。一审法院认为,原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及原、被告与第三人广州银行股份有限公司惠州分行签订的《楼宇按揭贷款合同》不违反法律法规的强制性规定，均为有效合同。被告未能按约向原告交房，逾期超过90日，已构成违约。庭审中原被告双方一致同意解除《商品房买卖合同》。原告诉请被告返还已付购房款及承担违约金的请求，部分予以支持。解除《商品房买卖合同》后，被告向原告返还购房首期款339465元及原告已还的贷款本金12982.6元、贷款利息84153.39元，共计436600.99元。根据合同第十二条及补充协议第六条约定，被告还需向原告支付违约金110946.5元（1109465×10%）。解除《楼宇按揭贷款合同》，被告向第三人偿还剩余贷款本金757017.4元及支付违约金4542.11元。原告诉请被告支付上述款项占有使用期间利息，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第二项、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告邓云与被告惠州市嘉长源房地产开发有限公司于2018年11月8日签订的关于惠州大亚湾澳头中兴二路18号畔山悦海花园3栋904号房的《商品房买卖合同》【合同编号：大亚湾（2018）X】及补充协议；二、解除原告邓云与被告惠州市嘉长源房地产开发有限公司、第三人广州银行股份有限公司惠州分行于2018年9月12日签订关于贷款购买惠州大亚湾澳头中兴二路18号畔山悦海花园3栋904号房的《楼宇按揭贷款合同》【编号：广银惠按揭字第（2018）X号】；三、被告惠州市嘉长源房地产开发有限公司自本判决生效后十日内向原告邓云返还436600.99元及支付违约金110946.5元；四、被告惠州市嘉长源房地产开发有限公司自本判决生效后十日内偿还第三人广州银行股份有限公司惠州分行贷款本金757017.4元及支付违约金4542.11元；五、第三人广州银行股份有限公司惠州分行对被告惠州市嘉长源房地产开发有限公司开发的惠州大亚湾澳头中兴二路18号畔山悦海花园3栋904号房在贷款本金757017.4元、违约金4542.11元及相应利息范围内享有优先受偿权；六、第三人广州银行股份有限公司惠州分行在收到被告偿还的贷款本金757017.4元及支付的违约金4542.11元后十天内涂销抵押登记手续；七、驳回原告邓云的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7891.85元，由被告惠州市嘉长源房地产开发有限公司负担，此款已由原告预交不予退还，被告在本判决生效后径付给原告。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，本案二审的争议焦点为：上诉人是否应向被上诉人支付涉案房产贷款利息84153.39元。对此分析如下：根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第六条约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还已付购房款，并按买受人已付购房款的10%向买受人支付违约金”，本案《商品房买卖合同》解除系因上诉人嘉长源公司未在规定期限内交付房屋的违约行为所致，而涉案贷款利息是因被上诉人正当履行合同产生的必要支出，故对于利息部分在解除合同后应由上诉人向被上诉人支付。另，利息与违约金并无关联性或替代性，一审法院在支持了违约金的同时又判令上诉人支付房贷利息并无不当，本院予以确认。综上，上诉人惠州市嘉长源房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用9275.47元，由上诉人惠州市嘉长源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年三月二十四日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧