湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终821号上诉人（原审被告）：廖春明，女，1979年12月27日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。被上诉人（原审原告）：永州市凤凰物业管理有限公司，住所永州市冷水滩区。法定代表人：黄建东，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴慧芝，女，汉族，1996年2月5日出生，住湖南省祁阳县，系该公司职工。上诉人廖春明因与永州市凤凰物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初4871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭，通过询问的方式进行了书面审理。本案现已审理终结。廖春明上诉请求：在永州市凤凰物业管理有限公司与廖春明签订物业管理合同后，履行物业公司管理职责，同时公开近6年小区公共场所收益明细，水电分户后本人再交物业管理费。事实和理由：永州市凤凰物业管理混乱，服务态度恶劣。一、消防通道堵塞严重；二、没有安全预案，没有搞过消防演习；三、公共场所广告费收入从未公示其用处；四、服务不到位，2020年6月小区至少一周无人搞卫生；五、公共维修基金开始无人审核；六、小区业主墙壁发霉漏水，物业公司没有按照物业合同约定进行维修；七、电费乱收。综上所述，永州市凤凰物业管理有限公司诉讼收取本业主物业管理费用非法。永州市凤凰物业管理有限公司辩称，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。湖南广聚源房地产开发有限公司与答辩人签订的《永州创发城物业管理委托合同》对被答辩人具有约束力，且答辩人与被答辩人签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，对双方具有法律效力，在答辩人按合同履行自己应尽职责后，被答辩人应按协议约定交纳相关费用。永州市凤凰物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1．判令被告廖春明支付给原告（自2018年7月1日起至2020年9月30日止）物业管理费3510元，违约金1474.2元，两项共计4984.2元；2．本案诉讼费由被告廖春明承担。一审法院认定事实：被告廖春明为创发城1栋1101号房业主，房产证登记建筑面积为129.95平方米。2011年1月，湖南广聚源房地产开发有限公司（甲方）与原告永州市凤凰物业管理有限公司（乙方）签订《永州创发城物业管理委托合同》，与本案相关主要内容为：1．甲方委托乙方为（永州创发城）提供专业物业管理服务签订本合同；2．物业基本情况为坐落位置珊瑚路与银象路交汇处，建筑面积约170,000平方米（实际建筑面积将以最终报建批文为准），物业类型为住宅及停车场、商业部分；3．合同期限自2011年1月1日起至本物业业主委员会成立并按法定程序另行选聘物业管理企业止；4．乙方按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度及结合永州市当前状况测算物业管理服务收费标准，并经甲方同意后执行。当前乙方按创发城之前的收费标准继续收费，如以后需调整收费标准，乙方应当主动报物价局审批同意。签订《物业管理委托合同》签订后，原告永州市凤凰物业管理有限公司进驻创发城提供物业服务。2014年3月13日，永州市凤凰物业管理有限公司作为甲方与被告廖春明作为乙方签订《前期物业管理服务协议》，与本案有关的主要内容为：1．前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；2．多层住宅按建筑面积每平方米0.6元／月，高层住宅按建筑面积每平方米1元／月；3．乙方每月1日前交纳当月的管理费用；4．乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.1％收取违约金，或终止部分物业服务直至其缴清应缴费用；5．本协议自签字之日起生效。被告廖春明自2018年7月1日起至2020年9月30日止未交物业管理费，经原告多次催收，被告以房屋开裂及原告提供服务不到位等理由予以拒绝，遂酿成本纠纷。另查明，冷水滩区创发城小区于2018年12月20日成立了业主委员会，并于2019年1月3日在永州市物业管理办公室办理了备案登记。2019年1月29日，创发城小区业主委员会向原告发出《关于责令物业限期整改的通知》，要求原告提升物业服务管理质量与水平，并提出了具体要求。2019年9月7日，创发城小区业主委员会决定解聘原告公司，向原告公司发出《解聘冷水滩区创发城凤凰物业公司函》。2019年9月20日，永州市冷水滩区梧桐街道办事处及冷水滩区梧桐街道办事处梧桐社区居民委员会联合向冷水滩区创发城小区业主委员会发出《关于暂停创发城小区重新选聘物业公司的通知》，暂停创发城小区重新选聘物业公司，代街道、社区进行小区入户调查后再定。经梧桐街道、社区调查，创发城小区业主委员会的解除行为未经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，原告继续为创发城物业小区提供物业服务，至今创发城小区业主委员会仍未经法定程序重新选聘新的物业公司。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。建设单位与原告签订的《永州创发城物业管理委托合同》是双方真实意思表示，合法有效，其效力及于被告。另原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告双方具有法律效力。被告认为双方只签订了一次前期物业服务协议，没有签订新的物业服务协议，但根据法院核实，被告与原告签订的《前期物业管理服务协议》没有约定服务期限，创发城小区业主委员会解聘原告及重新选聘物业公司不符合法定程序，不产生法律效力，且原告物业公司继续在创发城小区提供物业服务，故被告应当按照《前期物业管理服务协议》的约定继续向原告交纳物业管理费。被告认为原告所提供的服务不符合标准，存在诸多问题，要求予以解决后再交物业管理费。经庭审查明，该小区的物业公司提供的物业服务确存在一定的瑕疵，如垃圾清理不及时、小区内车辆停放管理不善堵塞消防通道、账目不公开等情况，但根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第八条之规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，业主大会也可依照法定程序作出解聘物业服务企业的决定，故业主如认为物业服务不到位，可要求物业公司继续履行、采取补救措施，或赔偿损失；也可及时解聘物业公司，但不能以物业服务不到位为由拒绝缴纳物业服务费。如小区业主认为物业服务企业服务不到位，却在接受服务的同时，既不召开业主大会按照程序解聘物业服务企业，又拒绝缴纳物业服务费，则势必造成物业服务企业一方无营运资金，无法提供优质物业服务，而业主一方又难以满意的恶性循环。故对原告要求被告缴纳物业费的诉讼请求，法院依法予以支持。原、被告双方签订的合同中约定了高层住宅按建筑面积每月每平方米1元，本案中被告廖春明面积为129.95平方米，故被告廖春明2018年7月1日起至2020年9月30日期间的物业管理服务费物业费为3508.65元（129.95㎡×1元／㎡／月×27个月＝3508.65元），现原告起诉要求3510元，法院仅予支持3508.65元。另对于被告房屋开裂的问题，根据建设部颁发的《房屋建筑工程质量保修办法》第七条、第九条、第十条、第十二条的相关规定，就本案而言，从工程竣工验收合格之日起5年保修期限内房屋开裂的义务人为开发商，保修期后的维修义务人为房屋建筑所有人。保修期后，业主如需动用维修资金对房屋公共部分进行维修，根据《中华人民共和国物权法》第七十九条之规定应由所有业主共同决定。但业主个人显然无法推动该程序的进行，故应由业主个人向物业公司提出书面申请，再由物业公司组织征求全体业主意见，依法定程序决定是否动用维修资金，而不能简单的推诿于业主个人。由此，针对被告提出的房屋开裂的观点，虽需动用维修基金进行维护，但原告未提交证据证实公司已尽到相应的服务职责，故法院依法认定原告的物业服务尚存在一定瑕疵。原告诉请被告支付违约金1474.2元，虽被告未按期缴纳物业费存在违约情形，但原告未能举证给其造成的实际损失，且原告提供的物业服务存在瑕疵的情况下，故对于原告主张的违约金法院不予支持。另对被告廖春明提出的电费多收取的问题，因被告廖春明未提交证据证实其交纳的实际电费金额，故法院不予处理，被告廖春明可另行提起诉讼。小区绿化改造为停车场以及乱建并非物业服务合同审理范围，故对被告上述辩称在本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、第八条，《房屋建筑工程质量保修办法》第七条、第九条、第十条、第十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告廖春明在判决生效后十日内支付原告永州市凤凰物业管理有限公司2018年7月1日至2020年9月30日期间的物业管理费3508.65元；二、驳回原告永州市凤凰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告廖春明负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，湖南广聚源房地产开发有限公司与被上诉人永州市凤凰物业管理有限公司签订的《永州创发城物业管理委托合同》合法有效，其效力及于业主廖春明，上诉人廖春明与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应履行合同约定的义务。综合本案事实，被上诉人永州市凤凰物业管理有限公司提供了保洁、公共设施的管理、公共秩序的维护等方面在内的物业服务。上诉人提出的消防通道堵塞、没有进行消防演习、服务不到位等抗辩理由,系被上诉人在履行物业服务合同过程中存在的一定瑕疵,不能否定被上诉人已实际履行物业服务合同主要义务的事实。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，上诉人廖春明应请求被上诉人承担继续履行义务或采取补救措施,但不能据此拒绝交纳物业服务费。鉴于物业服务的公共性及业主交纳物业服务费用的个体性,物业服务企业与业主应各自积极履行服务义务和交费义务,物业服务企业不得因部分业主未交纳服务费而拒绝提供物业服务或降低服务质量,业主也不得依据其对物业服务质量优劣的评判而拒绝履行交费义务，一审法院判决上诉人缴纳物业管理费并无不当，本院予以确认。对于上诉人主张小区业主普遍存在墙壁发霉、漏水现象，小区存在电费乱收费现象,廖春明未举证予以证实,对该上诉请求本院不予支持。综上所述，廖春明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人廖春明负担。本判决为终审判决。审 判 长 王兰青审 判 员 陈久余审 判 员 宋争文二〇二一年三月二十三日法官助理 唐玉萍书 记 员 吴亚妮附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。