吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2021）吉24民终91号上诉人（原审原告）：杨某，女，汉族，无职业，现住吉林省敦化市。委托诉讼代理人：窦玉莉，吉林冠宁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常某，男，满族，无职业，现住吉林省敦化市。委托诉讼代理人:孙某，男，汉族，个体工商户，现住吉林省敦化市。上诉人杨某因与被上诉人常某房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省敦化市人民法院（2020）吉2403民初1580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨某上诉请求：1.撤销(2020）吉2403民初1580号民事判决,并依法改判支持上诉人的诉讼请求（室内装修损失14204元、室内清理费2000元，共计16204元）;2.判决被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。事实与理由：一、原审以常某不是侵权人为由，驳回杨某关于赔偿室内损失的主张，属适用法律错误。杨某主张常某赔偿室内损失并不是基于侵权损害赔偿法律关系,而是基于租赁合同关系向常某主张违约赔偿。本案是房屋租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条:租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物使用后的状态的规定,被告有义务向原告返还完好的,可以正常使用的房屋。常某返还的房屋未达上述标准，构成违约，应向杨某承担违约损害赔偿责任。原审以侵权法律关系驳回杨某诉讼请求,属适用法律错误。二、常某返还房屋的状态未达法律规定的标准,应当承担违约赔偿责任,原审未支持杨某的财产损失及清理费用,属裁判错误。通过原审举证可以证实杨某交付给常某的房屋是装修完毕的，可以正常营业的房屋，且对比被水浸泡后的照片可以证实，被浸泡的物品均是杨某原始所有,常某接手后并未重新装修。虽然常某不是财产损失的直接的侵权人，但在(2019）吉2403民初1315号案件中,常某以承租人身份,并且当庭表示要重新装修继续营业，向侵权人主张权利，该案判决由侵权人振发热力有限公司赔偿给常某该部分财产损失，现该判决已生效。常某理应重新装修房屋,并清理干净后返还杨某,但常某未履行上述义务。在此情况下,常某应将该案判决的财产损失赔偿杨某,否则将构成不当得利,有违公平原则。因此,杨某主张常某比照(2019)吉2403民初1315号案件中人民法院判决的赔偿金额,向杨某承担违约赔偿责任，具有事实和法律依据,人民法院应予支持。三、原审认定杨某与常某于2019年6月16日解除房屋租赁合同,没有事实和法律依据。(一)《用房协议》签订的主体并非是常某本人，而是常某的亲属孙立彬，孙立彬与杨某签订协议却不使用本人真实姓名,而是用“孙某”的名字,虽然在原审庭审中孙立彬抗辩“孙某”是其曾用名,但并未向法庭举证其户口簿，不能证实“孙某”是其合法名字。杨某认为，即未取得常某授权，也未获得其事后追认,又未使用代理人真实名字签署协议，应是无效协议。(二）《用房协议》在内容上并未记载解除房屋租赁的内容，杨某当庭明确陈述:“杨某要求收回房屋，常某不同意”,说明杨某解除租赁合同的要约,常某并未承诺，双方对解除租赁合同并未达成一致。该协议仅是约定用房延至2019年6月15日,对于2019年6月15日后是继续租赁还是解除合同,并未明确约定。且根据杨某所举证的2019年9月19日的庭审笔录也可以证实,常某本人当庭表示并未解除房屋租赁合同,说明常某并未对该协议进行认可。原审认定2019年6月16日解除房屋租赁合同,没有事实和法律依据。综上，请求二审法院撤销原判,并依法作出改判。杨某向本院提出诉讼请求：一、判令解除杨某与常某于2018年5月10日签订的《门市饭店房屋出租协议书》；二、判令常某返还杨某位于敦化市中粮胡同一、二楼房屋；三、判令常某给付杨某房屋租金73337元（2019年5月11日起至起诉之日止，每月租金6667元）；四、判令被告赔偿原告室内装修物损失14204元，电力恢复费3540元、室内清理费2000元、合计19744元；五、诉讼费由常某承担。一审法院认定事实：2018年5月10日，杨某为甲方、常某为乙方签订了《门市饭店房屋出租协议书》，该协议书原文内容“一、租期五年，自2018年5月10日起至2023年5月10日止，租金每半年一付，年租金捌万元整（￥：80000）。甲方负责取暖费、土地基金、房屋基金，乙方只负责自己在用房期间的水电费、卫生费，其他费用由甲方承担。在此期间，乙方及时缴纳房租的情况下，乙方有权出租、转让，甲方不得干涉，如甲方干涉给乙方带来的损失由甲方承担。甲方原饭店内的餐具、桌椅等由乙方免费使用8个月，到期后经双方协商达成一致后，乙方一次性购买。二、房租到期后，甲方继续出租的情况下，乙方有优先租用权，房租另议，如乙方继续租用，需提前一个月一次性交齐下一年租金。如不续租，乙方应提前一个月通知甲方，至房屋到期之日，乙方需将各种所欠费用全部结清，将房屋归还甲方。……”协议签订后，常某使用租赁房屋经营“敦化市牛头宴”饭店。在常某使用租赁的房屋经营饭店期间，于2019年3月25日晚9时许，常某租赁的房屋的供热管道发生漏水事件，该事件导致室内设施被浸泡、饭店不能正常营业的后果。2019年4月25日，杨某在自己出租给常某的房屋窗户内侧张贴了出租的告示并预留了自己的电话号码。漏水事件发生后，常某的亲属孙立彬出面帮助常某处理因漏水事件引发的各种问题。2019年5月10日，杨某与孙某签订了一份用房协议，该协议的原文内容为“甲方：杨某，乙方：孙某，牛头宴饭店房屋使用日期已到期（2019年5月10日），因打官司，房屋延期至2019年6月15日，期间杨某可以看房，可以贴出租广告，但不能收取房租，因双方共同利益，如打赢官司，杨某的房租利益归杨某。”庭审中杨某承认签订上述协议的孙某就是本案的代理人孙立彬。庭审中杨某表示签订上述协议的真实意思是“一、不让被告起诉我；二、就是我要收回房子，被告不同意，被告让我延期，延期到2019年6月15日，因为被告有个鉴定，当时如果和振发的官司赢了房费归我。我同意了。”2019年5月10日后，常某再未缴纳房租费。2019年5月15日，常某以敦化市牛头宴饭店的名义因漏水事件起诉了热力公司，在该起诉讼中常某将杨某列为了第三人，杨某提供的该案庭审笔录载明的开庭日期为2019年9月19日。杨某最晚于2019年8月21日已经收回了被出租房屋的钥匙。杨某为了向常某主张权利支出了306元的保全费。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同解除包括单方解除和双方解除，单方解除是指当事人一方依法律规定或合同约定使合同的效力溯及消灭的意思表示，双方解除是指当事人为了消灭合同而订立的新合同。合同是通过要约和承诺过程的完成来成立的。对房屋租赁合同来讲，在租赁期限到来前出租方向承租方表示要收回被租赁的房屋，实际上就是向承租方发出解除租赁合同的要约，如果承租方同意将租赁的房屋返还给出租方，则承租方与出租方之间就形成了消灭原房屋租赁合同的新合同。常某与杨某签订的《门市饭店房屋出租协议书》是合法有效的租赁合同，该合同中常某是承租人、杨某是出租人，该合同的租赁期间为2018年5月10日-2023年5月10日，房租费的交纳方式为每半年交纳一次。在租赁合同履行期间，杨某的房屋管道漏水导致常某的牛头宴饭店不能正常营业，常某未按《门市饭店房屋出租协议书》的约定提前预交下一年的租金，常某及其代理人孙立彬（曾用名孙某）与杨某对屋管道漏水后发生的事宜进行了交流和沟通，2019年5月10日杨某与孙立彬（曾用名孙某）签订了内容为“甲方：杨某，乙方：孙某，牛头宴饭店房屋使用日期已到期（2019年5月10日），因打官司，房屋延期至2019年6月15日，期间杨某可以看房，可以贴出租广告，但不能收取房租，因双方共同利益，如打赢官司，杨某的房租利益归杨某。”的用房协议，庭审中杨某表示签订该协议的真实意思是“一、不让被告起诉我；二、就是我要收回房子，被告不同意，被告让我延期，延期到2019年6月15日，因为被告有个鉴定，当时如果和振发的官司赢了房费归我。我同意了。”也就是说因常某没有提前一个月预交下一年的房租，杨某要收回被出租的房屋，常某不同意，常某要求将期限延长到2019年6月15日，且这段时间内不能向常某收取房屋租金，杨某为了不让常某起诉自己，同意了常某的要求，所以才与孙立彬（曾用名孙某）签订了用房协议，该用房协议涉及的内容是杨某出租的房屋，杨某明知承租自己房屋的对象，所以杨某应当明知该用房协议对谁有约束力，常某在本次庭审中将该用房协议作为证据提交，说明常某对孙立彬（曾用名孙某）以孙某的名字与杨某签订的用房协议表示认可，孙某与杨某签订用房协议的行为是代理行为，杨某与孙某签订的用房协议不存在合同无效的法定情形，该用房协议合法有效，杨某与孙某签订的用房协议客观上起到了杨某要求收回被出租的房屋，常某同意2019年6月15日返还的效果，因此杨某与孙立彬（曾用名孙某）签订的用房协议是为了消灭杨某与常某签订的《门市饭店房屋出租协议书》新合同，杨某与常某签订的《门市饭店房屋出租协议书》已经于2019年6月16日解除。因杨某与常某签订的《门市饭店房屋出租协议书》已经于2019年6月16日解除，所以对杨某主张的解除杨某与常某于2018年5月10日签订的《门市饭店房屋出租协议书》请求本院不予支持；因本案立案前杨某已经收回了自己出租的房屋，所以对杨某主张的要求常某返还房屋的请求本院不予支持；因杨某与孙某签订的用房协议约定2019年5月10日-2019年6月15日杨某不能收取房租，2019年6月16日杨某与常某之间的《门市饭店房屋出租协议书》已经解除，所以对杨某主张的常某给付2019年5月11日起至起诉之日止房租费的请求本院不予支持；四、因杨某房屋室内的损失不是常某侵权造成的，所以对杨某主张的要求常某赔偿损失的请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十一条第一款（二）项、第九十七条、第四百零二条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：驳回原告杨某的诉讼请求。案件受理费2089元，减半收取1044.5元，保全费306元，合计1350.5元由原告杨某负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，杨某依据与常某的房屋租赁合同关系，上诉请求常某赔偿装修损失、室内清理费共计16204元。理由是敦化牛头宴饭店诉敦化市振发热力有限责任公司侵权纠纷一案中，常某所得的赔偿款中包括装修损失项，在常某不重新装修的情况下，应将所得款项返还给杨某。对于房屋租赁关系成立时，租赁物的原始状态双方当事人各执一辞，依据本案一审中双方提供的证据，真伪莫辩，本院无法判定装修系出租时原有还是后来常某的添附（或者哪些是原有哪些是常某的添附）。杨某二审中亦不能补强该证据，应承担举证不能的法律后果。故杨某请求返还租赁物时应恢复原有的状态没有事实依据，本院无法支持。因杨某上诉仅对一审判决未支持其室内装修损失14204元、室内清理费2000元，共计16204元不服（仅就此项预交了上诉费206元），二审庭审中新增加了合同解除期及给付房屋租赁费的上诉请求，本院只对原上诉请求进行审理，对二审庭审中新增加的上诉请求不予审涉。综上所述，杨某的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费206元，由上诉人杨某负担。本判决为终审判决。审判长 张玉石审判员 李照令审判员 宋 丹二〇二一年三月十日书记员 李宣臻