广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0105民初578号 原告：邓建亭，男，1978年1月23日出生，壮族，住广西武鸣县。 被告：广西亚恒房地产开发有限公司，住所地南宁市西乡塘区衡阳西路31号百万庄主楼12F座。统一社会信用代码914501005898093707。 法定代表人：班福万，执行董事。 原告邓建亭与被告广西亚恒房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后,依法适用简易程序于2021年3月25日公开开庭进行了审理。原告邓建亭到庭参加诉讼；被告广西亚恒房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告邓建亭向本院提出诉讼请求：一、判令确认原告邓建亭与被告广西亚恒房地产开发有限公司签订的《南站商贸城合作建房合同》无效；二、判令被告退还原告已付合作建房款49342元；三、被告向原告支付资金占用利息13297元［按年利率6%为利率，以49342元为计算基数，从2016年7月1日暂计至2020年11月17日（暂计1617天），49342×6%÷360×1617=13297元 —2— ，此后计算至被告退还全部建房款为止］；四、本案诉讼费全部由被告。事实和理由：2016年7月1日，原告与被告签订《南站商贸城合作建房合同》，双方约定被告将坐落于南宁市江南区沙井大道西侧、南站大道北侧第负一层B-600号商铺出售给原告，建筑面积为2.86平方米，套内面积1.43平方米，单价为每平方米17252.45元，合计总价为49342元，双方还约定被告于2018年8月30日前将商铺交付给原告使用。被告保证项目的合法性，建房手续齐全，原告信以为真。2016年7月1日原告向被告交付房款24671元，2018年1月1日交付6000元，2018年2月4日又交付3868元，2018年7月1日交付9868元，2019年5月27日交付4935元，原告共交付了49342元。后来，原告得知被告建房无任何手续，属于非法建筑，被告也未办理房屋预售许可证。原告便要求与被告解除合同并要求返还合作建房出资款（实为购房款）49342元，被告拒不同意，原告只好向人民法院提起诉讼。原告认为，原告与被告签订的《南站商贸城合作建房合同》，虽然名为合作建房合同，但合同中并未体现任何关于合伙经营、利益共享、风险共担的内容，根据双方合同的约定，原告支付价款后享有涉案商铺的使用权，双方约定商铺使用期届满后原告将商铺使用权退还被告，双方的合同符合租赁合同特征，因此双方签订的合同实为租赁合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，被告建房无任何手续，属于非法建筑，被告也未办理房屋预售许可证，双方签订的合同不符合法律规定，依法应属无效合同。综上所述，原告与被告签订合作建房合同，约定被告将建成后的前述商铺出售给原告，原告共向被告交付了49342元购房款，双方的合同因被告的行为违反法律强制性规 —3— 定而导致无效，因此被告应向原告退还全部购房款，并支付资金占用利息损失。原告为维护自己的合法权益，特根据相关法律法规向法院提起诉讼，请求判如所请。 在开庭审理过程中，原告当庭增加诉讼请求，要求被告赔付误工费、交通费。 被告广西亚恒房地产开发有限公司未提交书面答辩意见和证据。 根据原告的起诉，本案重点调查的问题为：1.原被告双方签订的《南站商贸城合作建房合同》是什么性质的合同？该合同的效力应当如何认定？2.原告要求被告退还已支付的合作建房款49342元及支付资金占用利息以及要求赔付误工费、交通费有何依据？ 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证质证的权利。本院对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 经审理查明：2016年7月1日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订一份《南站商贸城合作建房合同》，合同所称的合作建房是指由被告和南宁市江南区沙井街道智和村三组共同开发建设项目，原告愿意出资合作建房所享有约定房屋在约定年限内的使用权。在合同签订前，被告应向原告出示有关证书、证明文件。合同约定：甲方为南宁市江南区沙井大道西侧、南站大道北侧【南站商贸城】项目的投资开发商，土地使用年限自2018年8月30日至2068年8月29日，共50年。项目规划用途为回建住宅用地，项目建设用地批准书证号为南宁市（县）2016南国土批字第05-01号。原告参与合作建房所获得商铺位于南站商贸城负一层B-600号商铺，层高5.9米，套内面积1.43㎡，建筑面积2.86㎡。该商铺经双方约定，原告同意以折合单价每平方米17252.45元，总价49342元整，该款原告给付被告后获得该商铺约定使用期限内的使用权。双方合作建房使用期限为201 —4— 8年8月30日至2068年8月29日止，共50年止。原告选择分期付款。首期合作建房款在乙方签署《【南站商贸城】合作建房合同》时，支付合作建房款总金额的50%，即24671元（含定金）；建至八层一周内，乙方交纳合作建房款总金额的20%，即9868元；建至封顶一周内，乙方交纳合作建房款总金额的20%，即9868元；建至达到交付条件前一周内，乙方交纳合作建房款的10%，即4935元。被告于2018年8月30日前将已通过工程竣工验收之商铺交付给原告使用。使用期届满后，原告须无条件将商铺经营使用权退回被告。在签订合同当天原告向被告支付南站商贸城B-600号商铺首付款24671元，2018年1月1日支付第一笔款项6000元，2018年2月4日支付第二笔款项3868元，2018年7月1日支付第三笔款项9868元，2019年5月27日支付第四笔款项4935元，被告广西亚恒房地产开发有限公司开具五张《收据》。 原告确认，在签订合同时，被告并未依照约定向其出示南站商业广场建设工程规划许可证等材料。 本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，其法律特征是当事人一方将其一定财产交付另一方使用，另一方为此支付报酬并于使用完毕后归还原物。原、被告签订的《南站商业广场合作建房合同》，名为双方合作建房模式建设房屋，但合同中并未体现任何关于合伙经营、利益共享、风险共担的内容。按照双方合同的约定，原告支付价款后，享有涉案商铺一定年限的使用权，双方约定商铺使用期届满，原告将商铺使用权退还被告。原、被告双方的合同符合租赁合同法律特征，故双方的合同系房屋租赁合同。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“ —5— 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”规定，因被告所建设的商铺无证据证明已取得建设工程规划许可证，故原告与被告签订的《南站商贸城合作建房合同》应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方签订的合作建房合同无效，被告收取的合作建房款应当返还给原告。 被告收取原告的款项后，长期占用原告资金，应向原告支付资金占用利息。故原告要求被告退还合作建房款49342元并支付利息，依据充分，本院予以支持。原告主张按照按贷款市场报价利率6%支付利息，无事实和法律依据，本院依法予以调整。利息计算标准为：以所交的款项为基数，自交纳款项之次日起至2019年8月19日前按中国人民银行公布的同期贷款利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付至付清款项之日止。原告要求被告赔付交通费和误工费，依据不足，本院不支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告邓建亭与被告广西亚恒房地产开发有限公司签订的《南站商贸城合作建房合同》无效； 二、被告广西亚恒房地产开发有限公司返还原告邓建亭款项49342元； 三、被告广西亚恒房地产开发有限公司支付原告邓建亭资金占用利息（以24671元为基数，自2016年7月2日至2019年8月19日，按中国人民银行公布 —6— 的同期贷款利率计算；以6000元为基数，自2018年1月2日至2019年8月19日，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算；以3868元为基数，自2018年2月5日至2019年8月19日，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算；以9868元为基数，自2018年7月2日至2019年8月19日，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算；以4938元为基数，自2019年5月28日至2019年8月19日，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算；自2019年8月20日起，以49342元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至被告清偿完毕之日止）； 四、驳回原告邓建亭的其他诉讼请求。 上述应付款项,义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费683元，由被告广西亚恒房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 —7— 审判员  周福升 二〇二一年三月二十九日 书记员  何 娜