北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初25796号原告：李同全，男，1957年6月22日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：魏晨璐，北京市国汉律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘杨伟，北京市国汉律师事务所实习律师。被告：曹琼，女，1979年11月3日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：党京，北京市安通律师事务所律师。被告：李响，男，1979年10月3日出生，汉族。目前在天津清河农场清园监狱服刑。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，汉族，该公司职员。原告李同全与被告曹琼、李响及北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李同全及其委托诉讼代理人魏晨璐，曹琼的委托诉讼代理人党京，链家公司的委托诉讼代理人杨怡芳到庭参加诉讼。被告李响经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。李同全向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关补充协议；2、请求判令二被告向原告返还已支付的合同款127万元；3、请求法院判令二被告以127万元为基数，按照日万分之二的标准向原告支付自2010年11月1日起至被告实际履行支付之日止的违约金；4、请求判令被告赔偿原告经济损失7062245元；5、请求判令链家公司对第4项诉讼请求承担连带赔偿责任；6、请求判令诉讼费由三被告承担。事实和理由：2009年9月7日，李同全通过链家公司居间与曹琼、李响签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定将xxx以188万元的价格出卖给李同全，合同第十条第2款约定双方对于逾期办理房屋产权证书的违约责任为每逾期一日违约方应向守约方支付全部已付款万分之二的违约金。协议签订后李同全即入住到该房屋内，并按约定向曹琼、李响陆续支付了117万元。后双方于2010年1月17日签订《补充协议》，李同全再次向曹琼、李响支付10万元，该二人承诺于2010年10月30日之前办理房屋过户手续。但是时至今日，因为曹琼、李响的原因，一直未办理房产过户手续，违反了合同的约定，给原告造成了极大困扰。链家公司作为中介方在收取了中介费和协助办理过户手续服务费后，没有完全按照约定提供服务，也没有及时准确提供房屋信息，致使李同全利益受损。综上，为维护当事人的合法权益，现李同全依据法律规定，诉至法院，望判如所请，维护公正。曹琼辩称，对第一项诉讼请求，因涉案房屋已经被司法拍卖，同意解除合同，因为没办法履行了；对第二项诉讼请求，合同款的款项事实认可，按照合同约定的义务也应当返还；对第三项诉讼请求不同意，实际上原告在很早的时候就起诉过，在2010年的时候，原告请求法院继续履行合同，最后法院依法驳回原告的诉讼请求，那个时候原告有能力去解除合同而不解除造成时间比较长，而且原告在房子里也住了11年，因此被告不同意支付利息；对第四项诉讼请求，关于经济损失，缺乏事实依据和合理根据，不同意给付；对于第五项诉讼请求，我方认为链家公司没有过错，让链家公司承担责任没有依据；对于诉讼费由法院来确认。李响未答辩。链家公司辩称，本案是房屋买卖合同纠纷，我公司是居间人，与本案不是同一法律关系，在合同履行过程中，本案涉诉合同于2009年9月7日签约，在签约当时涉诉房屋没有履行障碍，在2009年9月21日经法院告知，被朝阳法院查封，查封日期是2009年9月16日，属于签约后才被查封的，是我公司无法预见的情形，合同无法履行不能归责于我公司，原告要求我公司赔偿损失没有事实依据。综上，我公司不同意原告要求我公司对经济损失承担连带赔偿责任的诉讼请求，其他诉讼请求不涉及我公司，我公司不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月7日，李响、曹琼（二人系夫妻关系，出卖人）与李同全（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称房屋买卖合同），约定：李响、曹琼将位于通州区xxx号房屋出售给李同全，该房所在楼栋建筑总层数4层，其中地上4层，该房屋所在楼层为1层，建筑面积共194.34平米；该房屋成交价格为188万元，买受人可以在签订本合同的同时支付定金2万元；出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任；当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在90日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：1、如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照每日万分之二利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。2、如因买受人的责任，由买受人承担对出卖人的同等责任。此外，合同还约定了其他内容及附件。合同签订当日，李同全向李响、曹琼支付了定金2万元，曹强向李同全出具了收据。此外，曹琼、李响（出售人、甲方）与李同全（购买人、乙方）及链家公司（丙方）还于同日签订了《过户、按揭代理合同》，约定：鉴于甲乙双方通过丙方提供的居间服务就位于通州区xx3号院6号楼1单元xxx号之房屋的交易签署了买卖合同，丙方的居间义务已履行完毕。现就房屋买卖合同成立后，甲、乙方委托丙方办理前述交易房屋过户等事宜达成以下协议。第一条，代理事项及付费标准：协助办理上述房产的权属过户手续，服务费：人民币（大写）15200元，协助办理上述房产的商业贷款手续，贷款服务费：人民币3000元；乙方实际须支付本合同第一条第2款项下的费用共计人民币（大写）18200元……”此外，合同还约定了其他内容。2009年9月8日，曹琼、李响（甲方、出售方）、李同全（乙方、购买方）、链家公司（丙方）签订《备忘录》，约定：甲乙双方均已就交易位于通州区xxx号房屋事宜正式委托丙方提供居间服务，目前甲乙双方正在丙方的协助下进行磋商；丙方已特别提请甲乙双方注意，上述情况可能会导致甲乙方交易过程中出现合同效力瑕疵合同履行不能等多种不特定的风险，对该房屋交易，请甲乙双方务必审慎处理；甲乙双方已明确知晓上述风险，并仍愿意就上述房屋交易进一步沟通磋商。甲乙双方承诺：甲乙双方间的房屋交易合同一经成立，无论是否有效及履行中是否存在问题，甲乙双方均同意向丙方支付居间报酬。2009年9月9日，李同全向曹琼、李响支付房款30万元，曹琼、李响出具了收条。李同全表示其从2009年9月13日开始入住涉案房屋至今。2009年9月18日，李同全向曹琼支付房款70万元，曹琼出具收条。2009年11月10日，李同全通过他人账户向曹琼的账户转账15万元（购房款），曹琼认可收到了该笔款项。2010年1月17日，李响、曹琼（甲方）与李同全（乙方）签订《补充协议》，约定：乙方购买涉案房屋，房屋总价188万元整，已支付房款117万元整，尚欠71万元整。自补充协议签订之日起，由乙方向甲方再付10万元整，余额61万元整。其中：60万元在该房产过户后以银行贷款形式支付；1万元将作为偿还甲方所拖欠物业管理等其他费用，乙方将根据票据结算单多退少补；根据甲方承诺，于2010年10月30日前办理房产过户手续，待过户手续办理完毕后，乙方立即以甲方提供的房产证明等手续向银行办理抵押贷款手续，待款项到位后一次付清。补偿协议注明了丙方为链家地产，但没有丙方的签字盖章。在签署上述协议的当日，李同全通过他人账户向曹琼转账支付10万元，曹琼认可收到了该笔款项。至此，李同全共计向李响、曹琼支付购房款127万元。此后，李同全再未支付，也未办理银行贷款。李响、曹琼亦未按照上述协议约定的在2010年10月30日前办理涉案房屋的房产过户手续，至今仍未办理。另查一，根据北京市朝阳区人民法院作出的（2011）朝民初字第01369号民事判决书载明：2009年，孟学普与李响、曹琼因债务发生纠纷，孟学普诉至本院，要求李响、曹琼退还其200万元及利息。孟学普还申请财产保全，本院于2009年9月14日作出（2009）朝民初字第31693号民事裁定书，对李响、曹琼名下价值二百万元的财产进行查封。本院遂于2009年9月16日采取保全措施查封了李响、曹琼名下位于北京市通州区xxxx号房屋（即本案所涉房屋），并于2009年9月21日对当事人进行了告知。同时，判决书中还记载了如下内容：2009年9月9日，欠款人：曹琼、李响，证明人崔东的一份“李响、曹琼二人为夫妻，于2009年6月30日收到孟学普委托二人购买泛海国际小区房屋款共计200万元整，其中两笔60万元，40万元汇入曹琼工行卡…帐户，另100万元直接交与李响。但至今日李、曹没有按照约定完成购房事宜，并不能偿还所欠孟学普购房款200万元整。经多次协商，李响、曹琼愿将其名下所属居住的通州区xxx，该房所在楼栋建筑总层数4层，其中地上4层，该房屋在楼层为1层，建筑面积共194.34平米的房屋做为偿还欠款之部分”字据。该判决还查明如下事实：李响、曹琼称将房屋出卖给李同全，是为了偿还孟学普的借款，经询，李响、曹琼收到李同全款项后，并未将款项支付给孟学普。庭审中，李同全表示李响、曹琼在2009年9月21日被法院通知涉案房屋被查封后，恶意隐瞒房屋查封的事实，继续收取李同全支付的购房款，并在2010年1月17日还与李同全签署《补充协议》并收取了购房款10万元，李同全直至2010年6月3日法院上门将涉案房屋贴上封条才得知查封的事实。另查二，2010年，李同全将李响、曹琼诉至本院，要求李响、曹琼继续履行房屋买卖合同，将涉案房屋过户至李同全名下。本院经审理于2010年12月2日作出（2010）通民初字第17247号民事判决书，本院以“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有法律上或者事实上不能履行的情形除外。经查，涉案房屋被查封，导致原告与被告之间的房屋买卖合同无法履行，经本院释明后，原告拒不变更诉讼请求，因此原告要求办理涉案房屋产权证的诉讼请求，本院无法支持”为由，判决驳回原告李同全的诉讼请求。在本案审理过程中，北京市朝阳区人民法院对涉案房屋进行了司法拍卖，根据网上司法拍卖信息显示拍卖结束时间为2020年10月16日，涉案房屋评估价为8332245元，成交价为5832600元。正是基于这一新事实的出现，李同全明确提出解除房屋买卖合同及补充协议的诉讼请求。本院第一次向曹琼、李响送达到起诉状等材料的时间为2020年11月21日。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告李响经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书送达对方时解除。本案中，李同全与李响、曹琼于2009年9月7日签订的房屋买卖合同约定自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。在2010年1月17日双方签订的补充协议中约定2010年10月30日前办理涉案房屋的房产过户手续。但李响、曹琼迟迟未履行过户登记的义务，致使李同全一直未取得涉案房屋的物权，直至涉案房屋被法院拍卖，李同全在事实上已经无法取得涉案房屋的物权，无法设立不动产物权，不能实现房屋买卖合同的目的。故李同全主张解除房屋买卖合同及补充协议，于法有据，本院予以支持。对此，曹琼也表示同意解除，认可合同已经无法履行的事实。关于解除的时间，按照《中华人民共和国民法典》的规定，因李同全事先未通知对方，而是直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同，故应当以其主张解除合同的起诉状等明确表示解除合同的诉求送达到曹琼、李响作为解除的时间，经本院查明，确认房屋买卖合同及补充协议解除的时间为2020年11月21日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，李同全已向曹琼、李响支付了购房款127万元，因房屋买卖合同已解除，涉案房屋也已被拍卖，李同全亦无法取得涉案房屋的物权，故曹琼、李响应当将127万元购房款退还，曹琼对此表示同意，认可应当退还127万元购房款给李同全，对于李同全的该项诉讼请求，本院予以支持。对于李同全主张以127万元为基数，按照日万分之二的标准自2010年11月1日起至实际履行支付之日止的违约金的诉讼请求，李同全主张的依据是曹琼、李响违反补充协议的约定，未在2010年10月30日前办理涉案房屋的产权过户登记，按照房屋买卖合同约定应当承担已付购房款的日万分之二的违约金。对此本院认为，双方在房屋买卖合同中明确约定合同签订之日起90日内办理涉案房屋的过户登记手续，并约定如逾期办理过户登记手续则按全部已付款的日万分之二计算违约金。后经过双方补充协议的约定2010年10月30日前办理房产过户手续。但作为出卖人的李响、曹琼未在2010年10月30日前办理房产过户手续，则应当按照房屋买卖合同的约定自2010年11月1日起按照李同全全部已付房款127万元的日万分之二支付违约金，通过计算日万分之二的标准折算成年利率为7.3%，未超过银行同类贷款利率四倍，对于李同全主张违约金计算的起始时间和计算标准本院予以支持。关于违约金计算的截止时间，本院认为虽李同全曾起诉曹琼、李响主张办理房屋过户手续，法院判决驳回李同全的诉讼请求，未予支持，但理由是基于房屋存在法院查封，查封的原因也是曹琼、李响对他人所负债务造成的，一旦债务偿还完毕完全存在解除查封的可能性，而在李响、曹琼知道房屋被查封后既未及时告知李同全，亦未向李同全明确表示无法继续履行合同办理房屋过户登记，并且在房屋查封后依然向李同全承诺可以在2010年10月30日前办理房屋产权过户并继续收取李同全的购房款，在收取李同全127万的购房款后既不偿还他人的债务，也不向法院提供其他担保以便解除涉案房屋的查封，导致房屋迟迟无法过户，这完全系李响、曹琼恶意违约拒不履行房屋过户手续所导致的，在明知自身债务无法偿还，明知无力解除涉案房屋的查封，明知无法办理涉案房屋过户登记后，甚至在李同全主动提起诉讼的情况下也未提出要求解除合同，从始至终未提出解除合同未退还李同全购房款，以便减少李同全的损失，让李同全能够另择他处购房，反而继续让这种违约状态持续，继续放任这种违约行为发生，故李响、曹琼应当承担违约行为持续发生期间相应的违约责任，本院认为计算违约金的截止时间应以合同解除的时间为止，即从2010年11月1日计算至2020年11月21日止，以127万元为本金按照日万分之二的标准计算，李响、曹琼应支付李同全违约金共计932180元。对于李同全主张违约金计算的截止时间，本院依法作出调整。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。根据李同全提交的证据能够证实在2009年其向曹琼、李响购买涉案房屋的价格为188万元，而根据北京市朝阳区人民法院在2020年10月16日拍卖涉案房屋前对涉案房屋所作的评估价为8332245元，这意味着如果能够当初购房时李响、曹琼能够按照房屋买卖合同及补充协议的约定顺利履行过户登记手续，在李同全已经支付大部分购房款后，则意味着李同全完全有可能取得涉案房屋的物权，也就能够获得房屋现在的价值。但因李响、曹琼对外欠付债务导致涉案房屋被查封，后一直未办理解封导致涉案房屋迟迟无法办理过户登记，李响、曹琼也未及时退还李同全购房款，让李同全能够及时止损在当时的市场价格下另择他处购房，更加恶劣的是李响、曹琼在明知房屋被查封后仍然承诺李同全可以办理房屋过户登记手续，仍然收取李同全的购房款，在收取购房款后拒不偿还债务，未及时解除涉案房屋的查封登记，导致李同全一直无法取得涉案房屋的物权登记，直至涉案房屋被法院拍卖。虽然李同全曾经起诉主张房屋过户登记被法院驳回，但法院驳回的理由也是基于房屋被查封，如果李响、曹琼能够及时偿还债务或者提供其他担保让涉案房屋解除查封，那么李同全还是存在办理涉案房屋过户登记手续的可能性，李同全也是一直怀抱着这种希望，毕竟这是一处遮风挡雨给家人带来温暖的房子，又随着近年来通州区房屋市场价格的变化，房屋价值大大升值，一般人都不愿意放弃，这也是人之常情。但李响、曹琼一直既未采取积极措施来解决，也未向李同全明确表示已经无力履行房屋过户登记手续，一直置之不理，这才直接导致李同全巨大的经济损失，也给李同全一家带来了巨大的、难以弥补地伤害。这种损失的发生完全系李响、曹琼恶意十分明显、后果十分严重的违约行为所导致，且造成损失的数额超过了李同全所能获得的违约金的数额，应当赔偿李同全的经济损失（房屋差价损失），经济损失的具体数额应当以法院评估涉案房屋的价值减去其购房时的价格和所获得的违约金之间的差额，作为确定李同全最终经济损失的数额，根据计算应为5520065元。故对于李同全主张经济损失的诉讼请求，本院予以部分支持，李响、曹琼应当赔偿李同全经济损失共计5520065元。对于李同全超出部分的主张，不予支持。关于李同全主张链家公司对经济损失承担连带责任，因链家公司促成双方交易时房屋并未存在查封或者其他限制交易的情况，涉案房屋后被法院查封，完全是曹琼、李响对外所负债务造成的，并非链家公司的原因导致，且李同全与曹琼、李响事后自行签订补充协议，链家公司并未在补充协议上签章，对此并不知情，李同全也没有证据证明链家公司恶意隐瞒法院查封的事实或者存在其他侵权行为，故李同全的证据不能证明其造成的损失与链家公司存在直接的因果关系，故本院对李同全主张链家公司承担连带责任的诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、李同全与李响、曹琼于2009年9月7日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及相关补充协议均于2020年11月21日解除；二、李响、曹琼退还李同全购房款1270000元，于本判决生效之日起七日内给付清；三、李响、曹琼支付李同全违约金932180元，于本判决生效之日起七日内给付清；四、李响、曹琼赔偿李同全经济损失5520065元，于本判决生效之日起七日内给付清；五、驳回李同全的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38319元，由李同全负担5391元（已交纳）；由李响、曹琼负担32928元，于本判决生效后七日内交纳；。保全费5000元，由李响、曹琼负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 何杨彪二〇二一年三月三日法官助理 张津铭书 记 员 刘 仙-2--1-