北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初855号原告：杜丽群，女，1963年8月15日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王智远，北京市法大律师事务所律师。被告：王梅，女，1989年7月8日出生，汉族，户籍地河南省罗山县。被告：杨建勇，男，1985年5月15日出生，汉族，户籍地河南省信阳市平桥区。原告杜丽群与被告王梅、被告杨建勇（以下称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。杜丽群及其委托诉讼代理人王智远到庭参加诉讼。二被告经公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜丽群向本院提出诉讼请求：1.二被告向杜丽群支付房屋租赁费43000元；2.二被告向杜丽群支付违约金91770元；3.二被告支付租房期间所欠的水费245元、电费70元、燃气费679元；4.诉讼费、公告费由二被告承担。事实和理由：二被告是夫妻关系。此二人通过某中介公司看了我名下的展春园西路X号房屋（以下称案涉房屋）。二原告为了规避中介费，找到其舅舅万某教授与我协商租房事宜，因万教授是我的同事，我看在万教授的面子而同意降低租金与二被告签订租房协议。2019年4月23日，二被告以王梅名义与我签订了《房屋租赁合同》，约定：租期一年，自2019年3月26日起至2020年3月25日止；月租金14500元，每季度支付一次，每次支付43000元;支付日期为：2019年3月26日、2019年6月22日、2019年9月22日、2019年12月22日；逾期支付租金的，每逾期一日支付200%违约金，逾期支付租金3日的，我有权解除协议。我依约向二被告交付了案涉房屋，而二被告没钱支付租金遂由万教授代其支付了首季度租金。2019年6月22日，二被告应支付下一季度租金43000元，却以无钱为由迟迟不予支付，并称他们已经回到了老家信阳市生孩子。此后，万教授多次联系二被告均遭拒绝。无奈，为减少房子空置造成损失，在万教授的见证下，我于2019年9月5日零点将案涉房屋的房门锁芯换掉，等于收回了房子，并通过微信告诉了王梅，王梅微信表示同意我收回房子，承诺支付租金，但仍未支付。截至2019年9月25日，二被告拖欠租金43000元、水费245元、电费70元、燃气费679元。二被告在案涉房屋内还遗留一些生活用品，我在物业及律师见证下（全程录像）将其物品存放至物业处，每天保管费用150元，此笔费用也应当由二被告支付。二被告未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：杜丽群系案涉房屋所有权人。二被告系夫妻关系。2019年3月22日，杨建勇为租住案涉房屋进行现场查看，并于次日微信联系杜丽群，以“中介费太高不合适”为由，表示自行准备合同与杜丽群签约、微信向杜丽群转账3000元作为定金。2019年3月24日，杨建勇搬入案涉房屋。2019年4月1日，案外人王某代二被告支付押金11500元。2019年4月23日，杜丽群作为出租人（合同甲方）与王梅作为承租人（合同乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：王梅租用杜丽群名下的案涉房屋用于居住；租赁期自2019年3月26日至2020年3月25日；租金标准为14500元/月，乙方每三个月支付1次，43000元，租金总计172000元，押一付三，各期租金支付日期为2019年3月26日、2019年6月22日、2019年9月22日和2019年12月22日（合同上载“2020年12月22日”应为笔误）；房屋押金14500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内，物业管理费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费均由乙方承担；乙方不按照约定支付租金达3日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还该房屋的，每逾期一日，按日租金的200%标准支付违约金。该《房屋租赁合同》附件一“房屋交割清单”中注明“水费”起计底数为95，“电费”起计底数为70，“燃气费”起计底数为319。同日，万某代二被告向杜丽群支付房屋租金首季度租金43000元。此后，二被告未向杜丽群支付任何费用。2019年6月29日，杜丽群微信联系王梅：“根据合同，你应该在6月22日支付下一季度房租，已逾期一星期，特告！”次日，王梅回复：“这几天带孩子出来玩，才看到消息，回去就安排转账”。此后，杜丽群多次微信联系王梅，催要租金。王梅于2019年7月18日回复：“前几天太忙了没来得及回您的信息”，于2019年7月24日回复：“房子我们确定还是继续租住，租金这两天就安排打给您”，于2019年8月11日回复：“最近事情多用钱多，租金晚几天再打给您，迟的这些天我核算好扣除违约金”，于2019年8月14日回复：“确实最近遇到问题了。租金这两天就打给您”，于2019年8月22日回复：“我预产期快到了所以提前回老家了，我让我老公处理或跟您联系”。杜丽群于2019年8月24日及同月30日微信联系杨建勇，申明二被告已逾期2个月未交纳第二季度租金、构成严重违约、应尽快将3个月的房租及2个月的违约金转至指定账户、如不能及时交纳应于9月1日搬离等。2019年8月31日凌晨2:43，杨建勇回复“好的，杜老师。我处理好。有一些意外情况，给您添麻烦了”。当日，杜丽群回复“你在今天之内必须把房租和违约金交了，必须在一星期内搬走”。2019年9月5日，杜丽群微信联系杨建勇“我们经过你舅舅（万某）的同意，正在换锁心（芯）”。2019年9月6日，杜丽群微信联系王梅，告知“在你舅舅的陪同下并征得他的同意后，打开了房门，进入了房间，然后换了锁芯”；同日，王梅微信回复杜丽群：“既然门锁换了那就算了吧就不住了”。2019年9月25日，杜丽群微信联系杨建勇“我们今天下午在律师的见证下，在物业安排的工作人员的协助下，将你们余留在房间里的所有物品分类、整理、打包后存放于一个地方，然后让保洁人员做了基本的卫生。律师指出，物品整理搬运费、房屋保洁费、物品保存期间所产生的费用均由租户负担。特此通知！”本案审理期间，本院曾拨打王梅电话，其称已告知杨建勇回京处理房屋租赁事宜，但杨建勇回京后于2020年6月被行政拘留，后因其生产而返还老家，现其本人在老家带两个孩子、近期不会回京，杨建勇将回京处理此事。但此后，二被告均未到庭应诉，亦不再接听电话。本院依法以公告方式传唤二被告到庭应诉，其无正当理由未到庭应诉，本院依法对其缺席审理。杜丽群为此垫付公告费260元。庭审中，杜丽群就租金标准解释如下：合同约定按季度支付租金，故每季度应付租金比按月支付优惠500元/月；并提交智能燃气表照片（显示底数“61.61”）、水表照片（显示底数“168”），但均无法显示拍摄时间、地点；提交《自来水缴费通知单》，显示案涉房屋2019年8月综合水费145元。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案中，二被告经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃抗辩及举证质证权利，不影响本院依据查明的事实依法作出裁判。依法成立的合同受法律保护。王梅与杜丽群签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，并作为确定双方权利义务的依据。根据杨建勇在缔约前后与杜丽群交涉的内容、其交纳部分押金的行为等可知，杨建勇虽未在《房屋租赁合同》中签字，该《房屋租赁合同》中亦未明确约定其为承租人，但其与王梅在婚姻关系存续期间共同租住案涉房屋，故其系案涉房屋的实际承租人之一，应当与王梅共同承担支付租金义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《房屋租赁合同》的约定，二被告应于2019年6月22日支付第二季度租金，但至今未付，符合“不按照约定支付租金达3日”的根本违约情形，且杜丽群已于2019年9月5日就案涉房屋更换锁芯，应将更换锁芯的行为视为杜丽群行使约定解除权，并由此导致双方合同关系解除。故二被告欠付租金的期限应自2019年6月26日起至2019年9月5日止。杜丽群主张的租金期限有误，本院予以调整（14500元/月÷30日×71日=34316.67元）。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《房屋租赁合同》中约定的违约金标准分两种情形：情形一，乙方不按照约定支付租金达3日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；情形二，乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还该房屋的，每逾期一日，按日租金的200%标准支付违约金。如上所述，杜丽群已通过更换锁芯的方式收回案涉房屋、解除房屋租赁合同，故应适用上述情形一并由此确定违约金标准。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。鉴于杜丽群选择适用违约金条款，故相关定金应予以折抵。对杜丽群主张违约金数额超出部分，本院不予支持。另，杜丽群虽提交燃气表、水表照片，但无法显示拍摄的时间、地点，故本院对相关证据不予采信，仅采信《自来水缴费通知单》并据此判令二被告向杜丽群支付水费金额。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十六条、《中华人民共和国讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：一、王梅、杨建勇向杜丽群支付欠付租金34316.67元、违约金14500元、欠付水费145元；二、上述第一项与王梅、杨建勇已付押金14500元折抵后，王梅、杨建勇应于本判决生效后七日内向杜丽群支付剩余34461.67元；三、驳回杜丽群其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3015元（已由杜丽群垫付1508元），由杜丽群负担840元，已交纳；由王梅、杨建勇负担2175元，于本判决生效后七日内交纳。公告费260元（已由杜丽群垫付），由王梅、杨建勇负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  佟 冰人民陪审员  贾玉英人民陪审员  翟 彦二〇二一年三月三十一日书 记 员  王雪燕