广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初24132号原告（反诉被告）：徐飞，女，汉族，1982年2月1日出生，身份证地址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：万诚，广东知恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖艳当，广东知恒律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：吴振豪，男，1987年7月31日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：刘晶，广东简道律师事务所律师。委托诉讼代理人：王少珍，广东简道律师事务所律师。原告徐飞诉被告吴振豪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，被告吴振豪在法定期限内提起反诉，本院予以受理，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告徐飞及其诉讼代理人万诚、廖艳当，被告吴振豪的诉讼代理人刘晶、王少珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐飞向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告于2019年6月19日签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令被告立即退还原告租赁押金24000元；3、判令被告立即退还原告入场费50000元；4、判令被告立即向原告支付资金占用利息3403.8元（利息以74000元为基数，从2019年6月21日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中公布的同期贷款市场报价利率计算，暂计至2020年7月21日，应计至实际付清之日）；5、判令被告立即向原告赔偿经济损失65545元（包括装修费58000元，材料费7545元）；6、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告通过深圳糯家公司（以下简称“经纪方”）于2019年6月19日签订《房屋租赁合同》，约定被告将深圳市南山区（以下简称“租赁房产”）出租给原告作商业用途（未经被告同意不得擅自更改经营模式及用途），租期为2019年6月21日至2021年6月20日，2019年6月21日至2019年7月31日的首期租金为人民币16000元，剩余租期每月租金为12000元……；除首期租金需于合同签订之日起3个工作日内支付外，剩余各期租金应于每月1日前将当月租金以转账方式支付到被告指定账户；租房押金为人民币24000元，应于合同签订之日起3日内支付；租期不满两年因国家拆迁旧改，被告退还原告入场费人民币50000元。合同签订后，原告通过银行转账向被告中国银行尾号7881账户转款的方式，于2019年6月19日支付了10000元，2019年6月21日支付了30000元（与19日支付的10000元合计为押金与首期租金）与入场费50000元。原告在签订租赁合同后开始为装修租赁房产购买设备与材料，分别购入了卫生间隔断板、卫生间水箱等设备设施，制作了店铺招牌并进行店铺装修。原告为此花费了大量成本。但是，涉案租赁物业系“小产权房”，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系无效合同。被告从原告处取得的入场费、押金等应当退还并支付利息，并赔偿原告装修损失。被告辩称，原告在签订《房屋租赁合同》之前即已经明确知悉涉案房屋情况，合同中对此亦有明确提示和告知。在此情况下，所签订的《房屋租赁合同》系双方之间的真实意思表示，合同所约定的包括租金、押金、违约金等内容对双方均具有约束力，双方均应严格按照约定履行各自义务；二、因原告严重违约，其所支付的押金已被被告抵扣违约金，因此无需退还。具体事由为：原告在租赁期内恶意拖欠2020年2月至5月期间的租金、水费、电费、卫生费等，其在严重欠缴的情况下甚至将地址搬迁，而新地址所需的租赁费用远高于被告的租金标准，由此可证原告并非无力承担，其仅仅是借口疫情为由故意违约，欲达到合同解除的目的。根据双方约定，当原告存在不按约支付租金等违约情形时，被告有权按照月租金的2倍向其主张违约金，且该违约金部分，被告有权在合同解除时将押金抵扣。换言之，原告因违约需向被告支付24000元违约金，而被告正好将之与押金完全抵扣，因此押金并不存在，被告无需退还；三、入场费作为市场交易惯例，亦是原告与被告双方达成的一致意见，原告现要求退还严重违背诚实信用原则，尤其是在其具备主观恶意违约的情形下，因此被告无需向其退还入场费；四、原告以押金和入场费为计算基数，主张资金占用利息更是缺乏事实和法律依据。如前所述，原告构成恶意违约的事实清楚，其在欠付被告大量租金等费用的情况下诉请合同无效，主张退还押金和入场费本就违背诚实信用原则，而主张由此衍生的资金占用利息更是毫无根据。理由一是原告的该诉求系基于不当得利返还制度，而在被告无需退还押金及入场费的情况下，也就不存在所谓的资金占用利息。理由二是即使押金和入场费退还，该期间的资金占用是基于双方意思自治，系原告自愿让渡权利，被告也并未因此实际获得不当利益，资金占用利息既然不属于被告实际获利，被告即不存在返还基础，也就无需支付。另，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（“九民纪要”）第32条之规定，即使最终确定合同无效，也不能使不诚信的原告从中获益；五、现有证据并不能证明原告对涉案房屋进行了装修，且该相关证据也并不能作为认定装修损失的依据。如确有装修，则属于未经被告书面同意的擅自装修行为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，原告该所谓的装修费用应由其自行承担。综上，原告之全部诉讼请求均无事实和法律依据，且在本案租赁中，被告本就处于不利的被动地位，而原告违背诚信原则，在其恶意违约的情形下提起诉讼，诉请确认合同无效，企图从合同无效中获益，请求对原告之诉讼请求予以全部驳回。被告吴振豪对原告徐飞提出反诉，反诉请求为：1、判令原告向被告支付2020年2月1日至2020年5月18日期间的房屋占有使用费共43200元及其资金占用损失共1028.13元（以每月房屋占有使用费为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率暂计至2020年10月19日，详见附表）；2、判令原告向被告支付2020年2月1日至2020年5月18日期间的水费、电费、卫生费共计739元（详见附表）；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2019年6月19日，被告吴振豪与原告徐飞在中介的居间服务下签订《房屋租赁合同》，吴振豪将其名下位于深圳市南山区铺出租给徐飞作商业用途使用（注：徐飞在承租后将租赁房产用作其名下深圳喜安安家政有限公司的办公地）。双方约定租赁期限自2019年6月21日起至2021年6月20日止，租金为12000元／月，且当月租金需在每月1日前支付至吴振豪的银行账户中，如未按约支付租金达十日的，则吴振豪有权单方解除合同且徐飞应按月租金的两倍支付违约金。2020年2月初，吴振豪的母亲要求徐飞支付2月份租金，并于2月11日通过微信将2月份的房租清单发送给徐飞，且后续多次通过电话及口头催促，但徐飞一直推诿拒不交租。2020年3月10日、3月20日，吴振豪母亲又再次通过微信催付租金，但徐飞不予理会。2020年4月1日，当吴振豪母亲将4月份房租清单发送给徐飞时才发现其微信已被徐飞恶意拉黑。在徐飞恶意不履行支付租金的义务且无法联系其本人的情况下，深圳喜安安家政有限公司的监事于文宝曾与吴振豪方进行过数次沟通、协商，后在白石洲东社区工作站的调解下，双方亦未能达成一致意见。原告提供的微信记录显示涉案房产所在社区于4月7日解除封闭措施。2020年4月21日，吴振豪方在租赁房屋处张贴《催缴房租通知书》，载明徐飞已拖欠2020年2月及3月的房租、水费、电费等费用，明确要求于4月底之前付清，但徐飞依旧未付。2020年5月3日，徐飞在租赁房屋处张贴通知，要求解除合同。2020年5月12日，吴振豪方张贴《租赁合同解约函》及《通知书》，同意于2020年5月12日解除双方合同，并再次告知催促徐飞支付所欠房租等费用。2020年5月13日，徐飞再次通过短信向吴振豪要求解约，吴振豪也当即表示需要在社区工作站、派出所工作人员的在场见证、监督下即可撤场。2020年5月15日，在白石洲东社区工作站的居中协调下，徐飞本人到场与吴振豪进行调解，最终确定徐飞于2020年5月18日从租赁房屋处撤场，但就其所欠租金等事宜依旧协商未果。2020年5月18日，在白石洲东社区工作站、沙河派出所白石洲东社区警务室工作人员的在场见证下，徐飞从租赁房屋处完成撤场。但截至今日，其依旧欠付2020年2月1日至2020年5月18日期间的房租、水费、电费及卫生费。被告认为，双方在签订《房屋租赁合同》时，徐飞对所承租的房屋系小产权房的这一事实显然知情，且合同中亦有明确。即使该合同为无效合同，但亦为双方真实意思表示，且徐飞欠付租金、明显违约的客观事实不容争辩。根据《中华人民共和国民法总则》第七条之“诚实信用原则”以及根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，徐飞应依法依约向被告支付房屋占有使用费。针对被告吴振豪的反诉，原告徐飞答辩称：关于房屋使用费。（一）因新冠肺炎疫情，涉案房产所在城中村封村，该不可抗力因素导致原告无法经营，合同目的无法实现。2020年1月23日，因新冠肺炎疫情爆发，广东省人民政府发布《广东省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应》；次日，深圳市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组办公室、深圳市卫生健康委员会发布《深圳市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组办公室通告》，其中第二条规定：“停止人群聚集性活动。在我省一级响应期间，公安部门将对群众活动予以管制。全市集市、花市、集会、展会、法会、大型宗教活动等一切群众文化活动取消；全市歌舞娱乐场所、网吧、图书馆、博物馆、美术馆、剧院、电影院等市内文化娱乐场所暂停对外开放……”。此后，白石洲设置围挡、封村，村中还曾出现确诊病例。直至2020年4月7日，白石洲才彻底拆除封村围挡。根据全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟在2020年2月11日就疫情防控有关法律问题回答记者的提问时指出，“当前我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件，政府也采取了相应疫情防控措施，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力”。原告承租涉案房产，用于商事经营，主要从事家政及学生托管。因疫情影响，白石洲封村期间，涉案店铺根本无法开门经营，原告无法使用涉案房产，无法交付租金。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》，新冠疫情在本案中构成不可抗力。在被告提交的微信聊天记录中，被告也确认此次疫情属于不可抗力；（二）徐飞并非恶意占用房屋、不交付租金。本案中，因涉案房屋所在白石洲村于2020年1月底已封村，原告无法经营，故和被告协商是否可以少交、缓交房租，但是被告一直催促交租，并于2020年3月10日单方面发出解除合同通知，要求原告于7日内清空房屋，否则其将进行清理，原告同意被告收回房屋，但是要求退回押金及入场费。但是被告并未退回相关费用，原告为索回押金、入场费才没有搬走相关物品，并非出于占有房屋的目的；（三）按照合同约定的租金为标准支付使用费，对徐飞明显不公平。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第三点，继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持；《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第一点第5项，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。疫情期间，原告无法使用涉案房产进行经营，没有营业收入，且被告于2020年4月19日起对店铺断水断电、锁闭大门，原告在使用、及时腾退房屋方面均处于不利地位。此情况下，如果仍按照合同约定的租金为标准支付使用费，对原告明显不公平；二、原告不应支付资金占用损失1028.13元。本案中，被告并未支付相关费用给原告，固其不存在资金占用损失；三、关于水电、卫生费。如前所述，被告已于2020年3月10日单方面发出解除合同通知，且于2020年4月19日，对涉案店铺进行断水断电并锁门，不可能产生水电费。且被告也并未举证证明水费、电费、卫生费的实际产生，故不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经查证确认的证据，本院认定事实如下：原告徐飞（乙方、承租人）与被告吴振豪（甲方、出租人）通过深圳糯家公司（以下简称“经纪方”）于2019年6月19日签订《房屋租赁合同》，约定被告将深圳市南山区（以下简称“涉案房产”）出租给原告作商业用途（未经被告同意不得擅自更改经营模式及用途），租期自2019年6月21日至2021年6月20日，2019年6月21日至2019年7月31日的首期租金为人民币16000元，剩余租期每月租金为12000元……，除首期租金需于合同签订之日起3个工作日内支付外，剩余各期租金应于每月1日前支付，租房押金为人民币24000元，应于合同签订之日起3日内支付。承租人因使用需要对该物业进行扩、加、改建室内装修，须事先征得出租人书面同意。第十一条（四）承租人有下列情形的，出租人有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金或押金达十日的；2、欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金的；3、擅自改变房屋用途的……8、未经出租人书面同意擅自对该房屋进行装修的……第十二条（一）承租人有第十一条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向出租人支付违约金……第十四条特别约定：租期不满两年，因国家拆迁旧改，被告退还原告入场费人民币5万元。合同签订后，原告向被告于2019年6月19日支付了1万元，于2019年6月21日支付了3万元（押金与首期租金）与入场费5万元。被告将涉案房产交付原告使用，原告在签订租赁合同后对涉案房产进行装修，装修后使用涉案房产用于经营家政及学生托管（深圳喜安安家政有限公司）。因受到疫情及疫情防控措施影响，广东省人民政府于2020年1月23日决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。涉案房产所在的白石洲社区根据政府的相关防控要求采取防控措施控制外来人员进出，原告停止营业。原告向被告支付租金至2020年1月止。被告母亲于2020年2月1日、2月11日要求原告支付2月份租金共计12219元，原告表示“社区封闭了，不能进出，没有生意”，资金周转困难。被告母亲于3月10日微信告知原告“根据合同第十一条第（四）款约定，你已违约，我方按合同约定收回房屋，限你7日内清空屋内物品，我方将另行出租”，原告回复“收回那就把我的钱退给我，如果交一半，我现在就交，现在那条街封了，我也没有办法”，被告母亲回复“我已经帮你们做75%，如果你都说不成就帮不了”，被告母亲其后陆续向原告催缴租金，原告于4月1日后微信设置被告母亲为黑名单。被告于2020年4月21日在涉案房产张贴《催缴房租通知书》，要求原告支付2、3月份租金及水电费。原告其后亦张贴通知告知被告，主张疫情为不可抗力，要求被告退回押金及入场费，“在没有解决退费之前，店内装修和物资属于原告的资产，如果被告擅自动用，后果自负”。被告于2020年5月12日再次张贴《租赁合同解约函》，通知原告解除租赁合同，要求原告支付四个月租金及水、电、卫生费共计48554元，要求原告即日搬离清空物品，否则将按月租金的200%收取违约金。5月13日被告方发生短信“我同意解除合同，前提是先付清欠我的租金”，原告回复“我们已经多次协商解约事宜，且疫情开始后因为疫情那里封锁了，不能进出，店铺根本无法正常经营，此店铺我们没有办法经营使用，也没有使用过，你们断水断电加锁，既然告知我们解约，我们需要撤场，希望你开锁配合”。双方到白石洲东社区工作站进行协商调解，原告于2020年5月18日从租赁房产处搬离，但双方就费用问题协商未果。经查，涉案房产没有建设规划许可报建手续，没有产权证。原告为了证明其装修涉案房产所产生的费用，主要提供如下证据：证据4、卫浴设备淘宝购买订单显示购买德国博克萨斯卫浴A3分体弯+陶瓷水箱单冷龙头，实付款635元，订单地址为喜安安家政公司；证据5、卫生间隔断材料淘宝购买订单显示购买深圳公共卫生间隔断板厕所隔，实付款400元；证据6、微信转账账单4份，其中转账朝阳（招牌门头）910元，转账甘宇（招牌）1300元，转账张胜银（华镁广告）1300元，转账金福顺门窗3000元。原告提供上述证据4-6拟证明原告为装修租赁物业购买设备和材料共计花费7545元。被告质证意见为：对证据4、5三性不确认，认为无法证明订单内容用于涉案房屋。对证据6三性不确认，认为款项与本案无关，为原告个人与其他第三方之间的私人经济往来。原告为了证明装修涉案房产费用，提供了证据7、中国工商银行境内汇款电子回单，该证据显示原告向徐婷转账5.8万元；证据8、原告发布的涉案房产装修现场照片的朋友圈截图，该证据显示涉案房产进行装修场景；证据9、装饰工程报价单，该证据显示深圳南利装饰集团有限公司对涉案房产装修工程报价为59977.91元，原告于2019年6月25日在该报价单签名确认；证据10、收据，该证据显示深圳南利装饰集团有限公司于2019年8月7日收到原告支付5.8万元，其中徐婷于出纳处签名。证据11、涉案房屋装修后的照片。被告的质证意见为：对证据7的三性不确认，认为款项与本案无关，无法证明属于装修费。结合原告证据9-10，徐婷既非深圳南利装饰集团股份公司的法定代表人、股东、董事、监事或高管，该三张电子回单的收款方均为徐婷个人，且3笔收款时间前后跨度有一个月之久，由此反证款项系原告与徐婷个人之间的私人经济往来。对证据8三性不确认，被告认为原告发布的出租物业装修现场照片的朋友圈截图，无法证明图片与涉案房屋有关。对证据9三性不确认，一是报价单所载项目金额全部累加后与总计金额不符，且该重要证据原告在第一次提交证据时并未提交，不排除后续单方制作的可能，合同本身的真实性存疑；二是即使该合同为真，原告并未向深圳南利装饰集团股份公司支付相应款项，也并不能以此证明原告事实上对涉案房屋进行了装修；三是即使原告确有装修，但未经被告书面同意，则属于擅自装修。对证据10三性不确认。对证据11三性不确认，认为无法证明照片与涉案房屋有关，无法因此证明原告对涉案房屋进行过装修。原告为了证明被告于2020年4月19日起对涉案房产采取停水断电措施，提交了监控视频列表图片打印件，该证据显示涉案房产的监控更新至2020年4月19日。被告代理人于庭审中对该证据的三性不予认可。被告为了证明原告在涉案房产使用水电费情况，其制作了房租清单显示每月卫生费15元，房租12000元，其中2020年2月水费实用数为1，金额7元，电费使用数141，金额197元；2020年3月水费实用数为1，金额7元，电费使用数132，金额185元；2020年4月水费实用数为0，金额7元，电费使用数107，金额150元；2020年5月水费实用数为0，金额7元，电费使用数85，金额119元。原告的质证意见为对其三性不予确认，认为系被告单方制作，也不能证明水电费、卫生费的实际产生。原告于庭审中称，我方使用涉案房产从2019年9月份使用到2020年1月底。白石洲从1月24日开始封村，不是居住在村里的人不能进入。有村民告知在4月7日栏杆拆除了可以进入，但被告在2020年4月19日对涉案房屋加锁，原告无法进入并报警，社区的工作人员有去现场调解，原告让被告退费，被告不同意，直到5月18日才让原告搬离。被告在2019年7月份给原告减免了4000元的租金作为装修期。被告于庭审中称，原告从2020年2月1日开始没有交纳租金，被告方一直与其私下协商，但一直拖欠，后无奈下向白石洲社区工作站申请调解，但没有调解成功，原告于5月18日撤场。关于加锁，也是在5月中旬，因当时调解，原告不交纳租金，被告怕原告擅自搬离物品，所以在涉案房屋加锁，直至5月18日，双方到场之后开锁，原告方撤场及将店内所有物品完全搬离。涉案房产所在社区确实有封村的事实，但是涉案房屋所处的位置正好是在村子的出口，是属于没有完全封堵的。被告无法提供证据原告在2月至5月份有使用水电费的情况。本院认为，本案案由为房屋租赁合同纠纷。双方于本案的争议焦点主要在于合同效力问题，押金及入场费是否应当返还问题，涉案房产的装修损失及责任问题，原告所欠付被告房屋使用费问题。对于双方的诉请问题，本院分析如下：一、关于合同效力问题。涉案房产没有办理建设工程规划许可报建手续，没有产权证书，故双方就涉案房产所签订的《房屋租赁合同》应属无效，对于原告诉请确认该合同无效的请求，本院予以支持；涉案合同确认无效后，被告因该合同取得的押金24000元及入场费5万元，应当予以返还原告，原告诉请被告返还租房押金24000元及入场费5万元并无不当，本院予以支持。另外，考虑到原告签订合同时候没有核实产权证等信息，对于签订无效合同存在一定过错，对于原告诉请被告支付该部分资金的占用利息的请求，本院不予支持；二、关于涉案房产的装修损失及责任问题。（一）关于原告装修损失问题。原告提供的转账记录、装修工程报价、收据及图片等证据可以证明原告在承租后对涉案房产进行装修。虽然被告对原告关于装修之举证不予认可，但是原告的证据有原件予以核对，各证据之间能够相互印证，故对于原告主张装修涉案房产购买设备和材料花费7545元及花费装修费用5.8万元，装修共计花费65545元，本院应予采信；（二）双方约定涉案房产的租期为2019年6月21日至2021年6月20日共两年（计720天），原告于2020年5月18日从租赁房产处搬离，考虑原告使用涉案房产时间及双方履约实际情况，本院酌定原告的装修损失为剩余租期对应租赁期限所占装修花费的比例，自2020年5月19日至2021年6月20日共计397天，本院认定原告装修损失为36140.78元（65545元×397天÷720天）。虽然合同约定原告对涉案房产装修需征得被告书面同意，但是双方签订合同目的是由原告使用涉案房产作商业用途，原告对涉案房产进行装修以经营家政及学生托管业务应属合理，而且被告母亲居住于涉案房产附近，原告对涉案房产装修时间较长亦属公开进行，根据生活常识判断，被告应当知晓原告对涉案房产的装修情况，被告在原告装修过程中没有提出异议，应当视为其同意原告的装修行为；（三）被告作为出租方，对于双方所签订的无效租赁合同存在主要过错。另一方面，原告在签订合同时候没有核对涉案房产的产权资料，在履约过程中存在延期付款行为，故原告亦存在一定过错。考虑原告正常使用涉案房产时间较短，对于原告之装修损失，根据双方的过错程度，本院酌定由被告赔偿原告装修损失60%费用即21684.47元（36140.78元×60%），本院对于原告该诉请予以部分支持；三、关于原告拖欠被告房屋占用费问题。原告自2020年2月1日起没有向被告支付租金而持续占用涉案房产直至2020年5月18日搬离。原告承租涉案房产经营家政及学生托管业务，受疫情防控措施影响，涉案房产所在社区曾于2020年1月底开始实施封闭管理，限制外来人员进出，直至4月初解除防控管制，原告在此期间无法使用涉案房产；另一方面，被告多次向原告催收租金，原告逾期未付，被告于3月10日张贴解约通知，要求原告搬离物品，而原告以被告未退费用为由拒绝搬离而继续占用涉案房产。除受疫情防控措施影响外，双方沟通不当而对于涉案房产于2020年2月1日至5月18日期间不能正常使用均负有一定责任。考虑到受疫情防控措施对原告经营所造成的影响，按照公平原则，本院酌定减免原告1个月加18天的房屋占用费用，减免部分费用后，由原告参照原租赁合同约定的每月12000元租金标准向被告支付3个月的房屋占用使用费36000元（12000元/月×3个月），本院对于被告该项反诉请求予以部分支持；另外，考虑到被告对签订无效的租赁合同存在的过错及其在履约过程中曾采取断电及加锁措施等情形，对于被告反诉请求原告支付该部分费用利息的请求，本院不予支持；四、关于原告应向被告支付其他费用问题。双方在合同中并未约定原告应当每月向被告支付卫生费，被告亦未提供充分证据证明原告在使用涉案房产所欠付的水电费用具体情况，故对于被告反诉请求原告支付2020年2月1日至2020年5月18日期间的水费、电费、卫生费共计739元的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告徐飞与被告吴振豪签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告吴振豪应于本判决生效之日起十日内向原告徐飞退还租房押金24000元及入场费5万元；三、被告吴振豪应于本判决生效之日起十日内向原告徐飞赔偿装修损失费用21684.47元；四、原告徐飞应于本判决生效之日起十日内向被告吴振豪支付房屋占有使用费36000元；五、驳回原告徐飞的其他诉讼请求；六、驳回被告吴振豪的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3158.97元，反诉费用462.09元，共计3621.06元。由原告徐飞负担1414.41元，由被告吴振豪负担2206.65元。原告徐飞已经预缴3158.97元，被告吴振豪已经预缴924.18元。由本院向原告徐飞退回1744.56元，被告吴振豪应于本判决生效之日起七日内向本院交纳1282.47元，逾期未交纳，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  梁世奎二〇二一年三月二日书记员  袁珍珍附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。