河北省唐山市路南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0202民初1942号 原告：唐山市路南区乐恩培训学校有限公司，住所地唐山市路南区广场街道增盛路23号。 法定代表人：杨爽，职务：校长。 委托诉讼代理人：贾懿，河北三汇律师事务所律师。 被告：北京坚果易购科技有限公司，住所地北京市朝阳区日坛北路19号楼9层（08）（朝外孵化器0196号）。 法定代表人：贾金龙，职务：经理。 原告唐山市路南区乐恩培训学校有限公司（以下简称乐恩培训）与被告北京坚果易购科技有限公司（以下简称坚果易购）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用普通程序，于2021年2月22日公开开庭进行了审理。原告唐山市路南区乐恩培训学校有限公司委托诉讼代理人贾懿到庭参加诉讼，被告北京坚果易购科技有限公司经本院依法传唤未到庭。本案缺席审理，现已审理终结。 唐山市路南区乐恩培训学校有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令原被告解除合同关系；2.请求法院判令被告支付原告合同违约金22128.13元；3.请求法院判令被告赔偿原告商户装修损失费109460元；4.请求法院判决被告返还原告履约保证金116400元；5.请求法院判令被告赔偿原告营业损失以实际发生为准约为20000元；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年12月15日，原被告签订租赁意向协议书一份，约定原告意向承租位于唐山市，作为原告教育机构日常经营场所，双方商定原告向被告支付承租意向定金人民币58200元，装修保证金20000元。为尽快入驻商铺，被告要求原告支付150000元作为清退原商铺商户的部分装修补偿费用，之后另选日期与原告签署正式租赁合同。协议签订后，原告将相关费用打入被告指定账户中。2018年12月23日，原被告正式签署商铺租赁合同一份，双方约定原告承租被告位于唐山市，租赁期限3年1个月，自2019年1月1日至2022年1月31日，租金、物业服务费均按季度支付，其中第一年度每季度原告支付租金22128.13元，物业服务费66384.38元，双方另行约定如因被告违约而提前终止合同，被告应双倍返还原告履约保证金即承租意向定金。合同签订后，原告依约将上述费用汇入被告名下账户。2018年12月25日，原被告签订补充协议一份，双方约定如合同期内，若因被告原因导致乙方无法继续租赁商铺，被告须赔偿原告三个月租金的房租作为违约金。原告搬入商铺开始经营后，商场时常出现电梯停运、空调停暖或制冷停供现象，原告机构学生及家长怨声载道，要求退学退费，这给原告正常经营活动带来极大困扰。原告多次找到被告，希望被告依约保证物业服务质量，被告却未做出实质改善，直至2019年10月，被告突然要求原告自行腾退所租商铺并限时搬离商场，此时原告了解到，被告已被商场所属房地产开发公司因“不具备履行基础”而终止合同。原告无奈只能撤出原址，另选经营场所，期间原告数次找到被告协商相关违约赔偿事宜，被告均与拒绝。现原告为维护自身合法权益，特向法院提出诉讼请求，望贵院查明事实，判如所请。 北京坚果易购科技有限公司未到庭，未提交书面答辩意见。 本院依据原告唐山市路南区乐恩培训学校有限公司提供的证据，认定事实如下： 1.2018年12月15日，杨爽（唐山市路南区乐恩培训学校有限公司法定代表人）与被告北京坚果易购科技有限公司签订《租赁意向协议》，就乙方（杨爽）承租项目位于唐山市事宜达成一致，并做如下阐述：乙方向甲方承租项目：三层原95英语，304号铺位，面积约为485㎡，乙方向甲方承诺经营的品牌为乐恩英语；经营项目为英语相关培训课程,承租意向定金为58200元。2018年12月23日，杨爽与被告北京坚果易购科技有限公司签订《商铺租赁合同》，就位于唐山市路南区的租赁事宜达成如下协议：租赁期限为3年1个月，自开业日开始计算，即自2019年1月1日起至2022年1月31日止；合同项下的进场日为2018年12月29日；开业日为2019年2月1日，并从此日开始计算租金及物业费；本合同签署当日，原告（乙方）应当向甲方（被告）支付人民币58200元，作为合同履约保证金；租金方式为固定租金，按季度方式支付，第一年度为2019年2月1日至2020年1月31日，月租金为7376.04元／月，年租金为88512.50元；第二年度为2020年2月1日至2021年1月31日，年租金为141620元；第三年度为2021年2月1日至2022年1月31日，年租金为177025元（含税租金）；为尽快腾退原场地面积，原告自愿一次性给被告清退原商铺商户的部分装修补偿费15万元，此笔费用不作为合同保证金、租金等其他租赁费用，此笔费用一次性缴纳日起为双方签署正式合同前5日内，若原告不缴纳此费用，视为原告单方违约，原告缴纳的意向金不予退还；另，此笔费用由被告支付给原商户后，若原告发生任何变动，被告都不予退还此笔费用，原告自行承担；双方确认，本合同因原告违约而提前终止的，则被告有权没收本合同项下之履约保证金，本合同因被告违约而提前终止的，被告应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金；因合同项下产生的争议，应当首先友好协商解决，协商不成，任何一方均有权向该房屋所在地有管辖权的人民法院起诉；2018年12月23日，被告向杨爽发出《缴费通知单》，通知其在2018年12月23日前缴纳如下费用：2019年2月1日至2019年4月30日租金22128.13元，物业费66384.38元，装修保证金20000元，协商约定的原商铺装修补贴款150000元，共计258512.51元。该缴费通知单下手书“今日打款拾伍万元，余款拾万捌仟伍佰壹拾贰元伍角壹分明日打款，核准名称后签补充协议。补充协议注明课比课综合体的原因造成乙方无法继续租赁房屋，甲方赔偿乙方叁个月的房租作为违约金”，被告加盖公司合同专用章，杨爽签字按印。2018年12月25日，杨爽与被告签订《杨爽补充协议》，约定原告在审批办学许可证后，与被告签署进行租赁合同主体变更换签，商铺租赁合同中从2019年1月1日开始计算原告租赁期限，更改为2019年1月5日开始计算租赁期限，租金及物业费用相应同步进行调整；合同期内，若因被告的原因导致原告无法继续租赁该商铺，被告须赔偿原告三个月租金的房租作为违约金支付给原告。该协议由杨爽签字按印，被告加盖合同专用章。在合同履行期间内，原告先后在2018年12月15日至2019年8月16日间支付给被告租金及物业费用共计355720.84元。 2.2019年10月29日，唐山新世界房地产开发有限公司书面通知被告腾退租赁房屋。涉案房屋在腾退范围之内。自此，原告无法在涉案租赁房屋处继续经营。 3.原告唐山市路南区乐恩教育培训学校有限公司于2019年3月1日登记注册，法定代表人为杨爽，住所地为河北省唐山市路南区课比课教育综合三体。 4.2019年12月18日、12月23日、12月25日先后与报名学生签订《退费协议》，分别退还学费2683元、7038元、5288元，共计15009元。 本院认为，涉案《租赁意向协议》、《商铺租赁合同》、《杨爽补充协议》虽然均由杨爽与被告北京坚果易购科技有限公司签订，但其系原告唐山市路南区乐恩培训学校有限公司的法定代表人，且在双方签订的《杨爽补充协议》中明确约定待原告“审批办学许可证后，与被告签署金进行租赁合同主体变更换签”，故杨爽的签约、履约行为应视为法人行为，唐山市路南区乐恩培训学校有限公司作为本案原告主体适格。原告唐山市乐恩培训学校有限公司与被告北京坚果易购科技有限有限公司签订《租赁意向协议》、《商铺租赁合同》、《杨爽补充协议》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，当事人均应如约履行合同义务。案涉租赁合同因被告坚果易购的原因，导致唐山新世界房地产开发有限公司于2019年10月29日书面通知腾退租赁房屋，致使原告搬离涉案租赁房屋案，涉租赁合同无法继续履行，原告主张解除原、被告签订的《租赁意向协议》、《商铺租赁合同》及补充协议，于法有据，本院予以支持；原告主张被告支付合同违约金保证金，该请求于法有据，本院予以支持，关于违约金数额，本院依照双方合同约定，计算为7376.04×3=22128.12元；原告主张被告返还商户装修损失费，亦有理据，本院予以支持，关于返还数额，原告实际使用时间为10个月，其合同租赁为37个月，故其装修损失费计算为150000÷37×27=109459.46元；原告主张被告双倍返还原告履约保证金116400元，涉案合同中并未对该项费用明确约定为定金，故本院按照1倍即58200元予以支持；原告主张被告赔偿营业损失，现有证据能够证实原告在无法继续经营后先后退还培训机构学员学费15009元，本院对该部分营业损失予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告唐山市路南区乐恩培训学校有限公司与被告北京坚果易购科技有限公司签订的《租赁意向协议》、《商铺租赁合同》、《杨爽补充协议》； 二、被告北京坚果易购科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告唐山市路南区乐恩培训学校有限公司违约金22128.12元； 三、被告北京坚果易购科技有限公司于本判决生效之日起十日内日支付原告唐山市路南区乐恩培训学校有限公司装修损失费109459.46元； 四、被告北京坚果易购科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告唐山市乐恩培训学校有限公司履约保证金58200元； 五、被告北京坚果易购科技有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告唐山市乐恩培训学校有限公司营业损失15009元； 六、驳回原告唐山市路南区乐恩培训学校有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5770元，由被告北京坚果易购科技有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  温 杰 审 判 员  胡心一 人民陪审员  韦欣秀 二〇二一年三月二十四日 书 记 员  田 原