云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书(2020）云2801民初79号原告庄忠平，1978年1月28日出生，汉族，身份证住址福建省福清市。委托诉讼代理人陈宣伯，景洪市嘎洒镇法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告西双版纳润城房地产开发有限公司。住所云南省西双版纳州景洪市么龙路嘎栋中学对面（质监住宅小区8幢10号）。统一社会信用代码91532800584843422X。法定代表人刘克彪，职务执行董事。委托诉讼代理人仇正理，云南说法律师事务所律师，特别授权代理。被告西双版纳百盛不动产咨询有限公司。住所云南省西双版纳州景洪市新大桥头西南侧西双版纳普洱茶文化博览园第E幢第1层1016号。统一社会信用代码91532800MA6N2YHF36。法定代表人马志萍，职务董事长。原告庄忠平诉被告西双版纳润城房地产开发有限公司、西双版纳百盛不动产咨询有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年5月6日公开开庭进行了审理。原告庄忠平的委托诉讼代理人陈宣伯，被告西双版纳润城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人仇正理到庭参加诉讼。被告西双版纳百盛不动产咨询有限公司经本院公告送达，未到庭参加诉讼。2020年9月16日、12月18日各延长审理期限3个月。本案现已审理终结。原告庄忠平向本院提出诉讼请求：1、判决原告与二被告解除商品房购销合同及补充协议中的装修协议；2、判决二被告返还原告购房本金452915元及违约金（以本金452915元为基数的10%）;3、由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2018年5月31日原告经过被告西双版纳润城房地产开发有限公司的销售人员刘洋介绍《版纳莲园》项目，该房屋于2018年12月31日前交房，原告就在2018年5月31日和西双版纳润城房地产开发有限公司签订认购协议，该项目所选房号第8幢3层328号房面积为48.72平方，并交付定金10万元及352915元给被告西双版纳百盛不动产咨询有限公司，在签订该认购协议同时，被告西双版纳润城房地产开发有限公司在2018年4月1日授权委托给被告西双版纳百盛不动产咨询有限公司全权处理《版纳莲园》8栋的所有手续办理。原告在2018年8月3日收到被告西双版纳润城房地产开发有限公司邮寄的商品房购销合同(YJG2003合同编号8一328)，约定《版纳莲园》的交付时间及双方的违约责任，原告于2018年12月31日找二被告要求交付房屋时，该房屋未建成交付，原告多次找被告西双版纳润城房地产开发有限公司的销售人员刘洋沟通，刘洋以不在该公司上班为由不处理该事情，原告去找被告西双版纳百盛不动产咨询有限公司要求交房也不答复，后续在原告未签字的情况下被告西双版纳百盛不动产咨询有限公司提供给原告一份补充协议，现因二被告至今未交房给原告己构成违约，故原告庄忠平诉至法院。被告西双版纳润城房地产开发有限公司辩称，1、双方签订的《商品房购销合同》不具备解除条件，因为已经交房，原告已经装修完毕，实际使用。2、我方与原告签订的《商品房购销合同》，约定房款为258216元，我方确实收到258216元，至于194699元，为原告委托被告西双版纳百盛不动产咨询有限公司装修房屋及购买家具费用，与我方无关，因此我方不应该返还。3、即使商品房购销合同解除，我方应该返还金额为258216元。被告西双版纳百盛不动产咨询有限公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩。原告庄忠平围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。针对原告庄忠平提交的证据3授权委托书，该证据系复印件，被告西双版纳润城房地产开发有限公司不认可，本院不予采信；被告西双版纳润城房地产开发有限公司庭后提交的竣工验收备案表，该证据系复印件，且在2015年11月10日即竣工，但合同约定2018年12月31日前才交房，存在相互矛盾，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月31日，原告庄忠平与被告西双版纳润城房地产开发有限公司签订了《版纳莲园房产认购协议》，约定：原告庄忠平购买被告西双版纳润城房地产开发有限公司位于嘎栋工业园区《版纳莲园》项目，房号第8幢3层328号房（建筑面积48.72㎡），单价9486元/㎡，总价462158元，付款方式：一次性。三、认购住房定金：签订本认购协议时，原告向被告西双版纳润城房地产开发有限公司交付定金10万元作为担保，该定金在签订商品房购销合同时转为签约房房款。七、正式《商品房购销合同》签订完毕后，本认购协议自然失效。2018年5月31日，原告庄忠平向被告西双版纳百盛不动产咨询有限公司交付定金10万元、房款352915元。2018年8月3日，原告庄忠平与被告西双版纳润城房地产开发有限公司签订了《商品房购销合同》(YJG2003合同编号8一328)，约定：原告庄忠平购买《版纳莲园》第8幢3层328号房（套内建筑面积35.26㎡），总价款258216元，2018年8月3日一次性付清，被告西双版纳润城房地产开发有限公司于2018年12月31日前交房。第九条被告西双版纳润城房地产开发有限公司逾期交房的违约责任：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，被告西双版纳润城房地产开发有限公司按每天50元向原告庄忠平支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，解除合同，被告西双版纳润城房地产开发有限公司按原告庄忠平已付款的10％支付违约金，被告西双版纳润城房地产开发有限公司向原告庄忠平退还已付款，已发生的交易相关税费由被告西双版纳润城房地产开发有限公司承担。2018年8月3日，原告庄忠平购买的该套房屋进行了备案登记。2018年8月20日，被告西双版纳百盛不动产咨询有限公司向原告庄忠平邮寄了补充协议，约定：房产委托运营管理内容包括：1、原告庄忠平、被告西双版纳百盛不动产咨询有限公司均认可《版纳莲园》项目8幢328号房，协议总价452915元，其中房产清水房备案价部分为258216元（单价5300元/㎡），其余部分价格组成194699元。上述费用在签署《商品房购销合同》时一并支付。2、为了维护本栋楼整体居住环境，原告庄忠平授权被告西双版纳润城房地产开发有限公司另行委托施工队伍统一进行装修、采购、并监督其施工质量及进度，被告西双版纳润城房地产开发有限公司并对装修施工及家具、家电采购安装整体交付（日期2018年12月31日）。3、为了维护全体业主利益，原告庄忠平同意委托专业酒店运营管理公司进行整体运营管理，收益分成按交房时与专业酒店运营管理公司（Xbed搜床科技）的合同约定，若原告庄忠平放弃委托管理权利，原告庄忠平同意被告西双版纳润城房地产开发有限公司不退还任何费用。本院2020年2月17日作出的（2019）云2801民初4645号民事判决书认定：2018年4月11日，西双版纳百盛不动产咨询有限公司（合同乙方）与西双版纳润城房地产开发有限公司（合同甲方）签订《版纳莲园房屋认购协议书》，主要约定：乙方有意购买甲方版纳莲园项目l50套房产（6890平方米），认购每平方米单价为5300元，总房款金额3651.7万元，实际总房款中不含国家规定的乙方应承担的相关税费，乙方拥有一次更名权，按照国家有关规定在签订《商品房购销合同登记备案表》时由最终网签备案人缴纳。乙方在签订本协议之日需向甲方支付诚意认购金（总房款金额的30%）10955100元，乙方完成所有房款的《商品房购销合同登记备案表》签订后需3日内一次性支付剩余房款（总房款金额的70%）25561900的元。另，双方在该协议中还约定了附加条款：甲方承诺协议签订后30天完成1级消防、2018年8月30日完成全部工程的消防验收，具备交房条件。截止2018年6月30日完成8幢公共部份基础装修，产权证于2018年12月30日完成等。2018年4月21日，西双版纳百盛不动产咨询有限公司与西双版纳润城房地产开发有限公司签订1份《版纳莲园认购补充协议》，主要约定：该物业总面积为6850.85平方，在西双版纳百盛不动产咨询有限公司销售期间，西双版纳润城房地产开发有限公司有义务代西双版纳百盛不动产咨询有限公司收取第三方的定金、首付款、按揭等均视为西双版纳百盛不动产咨询有限公司支付给西双版纳润城房地产开发有限公司的购房款。本项目物业由西双版纳百盛不动产咨询有限公司负责销售、推广。销售期间西双版纳百盛不动产咨询有限公司引入第三方对所有房间进行精装修，在装修期间产生的装修费用与西双版纳润城房地产开发有限公司无关。西双版纳百盛不动产咨询有限公司于2018年4月23日17时前将合同总房款的30%打入西双版纳润城房地产开发有限公司账户，西双版纳润城房地产开发有限公司承诺2018年6月30日前完成不少于100套可销售房源。2018年8月8日，原、被告就交房标准签订《补充协议》，主要约定：交房标准中的厨卫、阳台防水、阳台铝合金推拉门、阳台栏杆部分由西双版纳百盛不动产咨询有限公司自己委托装修施工，暂估施工总价为366290元，此款项由西双版纳百盛不动产咨询有限公司在向西双版纳润城房地产开发有限公司支付房款中扣除。2018年8月30日，双方再次签订1份《补充协议》，主要约定：西双版纳百盛不动产咨询有限公司同意支付西双版纳润城房地产开发有限公司500万元用于抵扣西双版纳百盛不动产咨询有限公司所售房源房款。西双版纳润城房地产开发有限公司按原协议售卖给西双版纳百盛不动产咨询有限公司的物业为毛坯房，西双版纳润城房地产开发有限公司承诺2018年9月30日前莲园8幢共150套房产所有房屋达成交房标准，并进行网签备案（其中6套西双版纳润城房地产开发有限公司启动司法程序，时间约束不在此范围内）。西双版纳百盛不动产咨询有限公司按精装修标准交付客户，精装修工程由西双版纳百盛不动产咨询有限公司自行负责。判决：一、解除西双版纳百盛不动产咨询有限公司与西双版纳润城房地产开发有限公司于2018年4月11日签订的《版纳莲园房屋认购协议书》。二、驳回西双版纳百盛不动产咨询有限公司的其他诉讼请求。另查明，2020年9月18日，西双版纳州建筑工程质量监督站出具回复，证明《版纳莲园小区》项目监督注册编号为2013-045号，建设单位为西双版纳润城房地产开发有限公司，施工单位为云南泽远建筑工程有限公司，计划开工时间为2013年12月6日，计划竣工时间为2015年2月28日，该项目建设单位至今未组织竣工验收。被告西双版纳润城房地产开发有限公司认可收到被告西双版纳百盛不动产咨询有限公司转给的房款258216元。本案争议焦点：1、原告与二被告是否应解除商品房购销合同及补充协议中的装修协议？2、二被告是否应返还原告购房本金452915元及违约金（以本金452915元为基数的10%）？本院认为，原告庄忠平与被告西双版纳润城房地产开发有限公司2018年8月3日签订的《商品房购销合同》(YJG2003合同编号8一328)是双方真实意思表示且未违反法律效力性强制规定，系合法有效合同，予以确认。合同签订后双方均应按照合同约定诚实履行合同义务。该《商品房购销合同》约定“2018年12月31日前交房，第九条第二款：逾期90天后，解除合同，被告西双版纳润城房地产开发有限公司按原告庄忠平已付款的10％支付违约金，被告西双版纳润城房地产开发有限公司向原告庄忠平退还已付款，已发生的交易相关税费由被告西双版纳润城房地产开发有限公司承担。”原告庄忠平提交的聊天记录证实被告西双版纳润城房地产开发有限公司在2019年1月10日前没有交房，提交的西双版纳州建筑工程质量监督站的回复，证实《版纳莲园小区》项目至今未组织竣工验收，被告西双版纳润城房地产开发有限公司未向本院提交何时已交房的公告，提交的2015年11月10日竣工的验收备案表系复印件，故本案被告西双版纳润城房地产开发有限公司未按时交房，已违约，原告庄忠平要求解除2018年8月3日与被告西双版纳润城房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》的诉请，符合本案事实和法律规定，本院予以支持；原告庄忠平在诉状中陈述未在补充协议上签字，被告西双版纳润城房地产开发有限公司表示装修房屋与其无关，被告西双版纳百盛不动产咨询有限公司未到庭应诉，对原告庄忠平与被告西双版纳百盛不动产咨询有限公司是否签订2018年8月20日的补充协议无法查清，故原告庄忠平要求与二被告解除装修协议的诉请，不存在事实依据，本院不予支持；购房款452915元系被告西双版纳百盛不动产咨询有限公司收取的，被告西双版纳润城房地产开发有限公司庭审中认可收到被告西双版纳百盛不动产咨询有限公司转给的房款258216元，本院2020年2月17日作出的（2019）云2801民初4645号民事判决书认定：被告西双版纳百盛不动产咨询有限公司与被告西双版纳润城房地产开发有限公司签订的《版纳莲园房屋认购协议书》，属进行第二次销售，不是完全意义初始的商品房预售合同，二被告在此案中认可未对房款部分进行明确结算，二被告属于合作关系，故原告庄忠平要求二被告返还购房本金452915元及违约金的诉请，符合本案事实和法律规定，本院予以支持。被告西双版纳百盛不动产咨询有限公司经本院合法传唤，无正当事由未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告庄忠平与被告西双版纳润城房地产开发有限公司2018年8月3日签订的《商品房购销合同》(YJG2003合同编号8一328)。二、被告西双版纳润城房地产开发有限公司、西双版纳百盛不动产咨询有限公司自本判决生效之日起三十日内向原告庄忠平返还购房本金452915元、违约金45291元，共计498206元。三、驳回原告庄忠平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费8094元，由被告西双版纳润城房地产开发有限公司、西双版纳百盛不动产咨询有限公司负担。原告预交的诉讼费，本院不另清退，由被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  周晓云人民陪审员  宋泽芬人民陪审员  徐扣如二〇二一年三月十一日书 记 员  刘梦妮