广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初31910号原告：广东华侨物业管理有限公司，住所地广州市天河区宦溪西路48号101房（仅限办公）。法定代表人：姚伟华，执行董事兼经理。委托代理人：邝学志，男，1974年11月11日出生，该司员工。被告：洪炳鑫，男，1973年9月13日出生，汉族，住所地广州市海珠区。原告广东华侨物业管理有限公司诉被告洪炳鑫物业服务合同纠纷一案，本院2020年12月24日受理后，依法由审判员区伟斌独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邝学志、被告洪炳鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与开发建设单位广东华侨房产开发公司签订了前期《物业服务合同》，合同期限自2019年6月1日起至2022年5月31日止，合同第六条第一点约定物业服务收费非电梯住宅：0.8元／月·平方米，第十二条约定：业主应当自物业交付之日起向乙方支付物业服务费，物业服务费和车位物业服务费每月交纳，每逾期一日按欠费总额的0.l%向乙方支付违约金，业主应自觉在每月10前向原告缴纳物业管理费。同时在该合同第十三条：业主与物业使用人约定由使用人缴纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。被告所在的广州市海珠区石榴岗路10号之十三904房属于上述合同的服务范围，在我司进驻服务该小区后，被告也一直有缴纳物业服务费。但是，被告于2014年1月1日至2020年6月30日没有交纳物业服务费，管理费每月66.4元，欠缴总月数78个月，合计：5179.2元，至2020年8月31日的违约金6294.72元，两项共计11473.92元。原告已提供实施了物业管理服务行为，被告也一直在享受原告物业管理服务，但到2014年1月之后，一直没有支付物业服务费，给原告的正常物业管理服务行为造成障碍。故起诉要求判令：1、被告支付拖欠原告的物业管理费5179.2元，欠费时段：2014年1月1日至2020年6月30日止，滞纳金6294.72元暂计至2020年8月30日止，合计11473.92元，至实际支付日止；2、由被告承担诉讼费。被告辩称：在原告提供物业服务合同期间，因原告管理不力，导致被告居室内被污水从下水道倒灌2次，第一次为2014年端午节前傍晚六点左右，因风雨持续时间短，只浸了阳台房间。第二次为2014年8月20日凌晨4时左右。全屋倒灌水位达到3厘米至4厘米深，且因天台长期积水，污水臭气严重，导致浸坏被告屋内多件家具，直接损失7000元。第一次受浸后，被告已报物业管理处处理，当时管理处主任邓合礼先生向我们表达了歉意，并表示马上疏通处理。然而一直未处理好，直到8月20日凌晨四点左右，当时正在刮台风，电闪雷鸣、雷雨交加，开灯一看，满屋子漂浮着屋内物品，马上跑到女儿房间一看，水正在不断从阳台门往屋里灌，只能马上用盆子、垃圾铲把污水一点点弄到厕所倒掉，一直弄到第二天中午才弄好。我们住的是9楼，谁会想到住9楼都会给水淹，而且是2次。后经检查，发现是天台的下水管口长了一棵榕树，有一米多高了，应该是鸟的粪便有树籽，然后长出来的，后面弄出来的树根有4米多长，又多又密，把8楼到9楼之间的下水管堵塞了。第一次泡水还能说大家都不知道，然后被告报了管理处，管理处也说会去处理，但事隔2个多月后又给淹了，这个事物管就应当承担责任。管理处邓合礼主任也承诺过会在管理费中抵扣。被告也多次找管理处解决，但因为原告频繁更换管理人员，谁都不愿负责，所以此事一拖再拖。现在要求原告先解决被告所受损失问题，才可以交纳物管费。经审理查明：被告是海珠区石榴岗路10号之十三904房的权属人。2019年5月28日，原告（乙方、物业服务企业）与广东华侨房产开发公司（甲方、建设单位）签订《物业服务合同》，约定：物业项目为翠丽苑，坐落于广州市海珠区石榴岗路10号，甲方选聘乙方提供前期物业管理服务；物业服务费非电梯住宅0.8元/月.平方米，物业服务费和车位物业服务费每月交纳，业主、物业使用人应当在___（每次缴费的具体时间）前交纳物业服务费，每逾期一日按欠付总额的0.1%向乙方支付违约金；本合同期限自2019年6月1日起至2022年5月31日止，但在本合同期内，业主委员会代表业主与业主大会决定选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止；业主大会依法选聘新物业服务企业的，乙方应当在新物业服务合同生效前10日内办理移交手续并及时退出物业管理区域；等。原告为证明其主张，提供了如下证据：1、2020年7月10日翠丽苑业主委员会向原告发出的《告知书》，载明：业委会经研究决定从2020年7月10日起收回本小区物业管理经营权，实行自治，请原告于本月20日前无条件撤出小区。（被告对真实性无异议。）2、2020年8月10日原告翠丽苑管理处向小区业主发出的《撤场通知》，载明：原告决定于2020年8月20日退出本小区物业管理服务现场，对于欠费业主请及时到管理处及时缴纳。（被告对真实性无异议。）3、原告与业主委员会签订的《翠丽苑物业管理交接协议》，载明2020年8月20日双方已交接完毕。（被告对真实性无异议。）4、2014年1月至2020年6月，原告向涉案房屋派发的《缴款通知单》复印件。（被告表示从未收到过，原告从未向其催收过欠费；此证据都是后期制作的。）5、2019年5月1日和2020年8月4日的《催缴管理费通知书》。（被告表示从未收到过，原告从未向其催收过欠费；此证据都是后期制作的。）诉讼中，原告表示：其司按照常规操作每季度派缴费单，具体时间不定；小区已成立业主委员会，其司于2020年8月20日撤出小区。被告表示：确实从2014年1月1日起至2020年6月30日止没有交纳物管费，每月金额是66.4元，原因如答辩意见；双方没有约定付款时间，自己一般都是年底交纳当年全年的物管费；没有约定逾期付款的违约责任；2019年7、8月时，我找过物管主任要求解决水淹损失问题，解决好了才能给物管费。本院认为：原告与广东华侨房产开发公司签订《物业服务合同》约定：“甲方选聘乙方提供前期物业管理服务；物业服务费非电梯住宅每平方米0.8元/月，物业服务费和车位物业服务费每月交纳，业主、物业使用人应当在___（每次缴费的具体时间）前交纳物业服务费，每逾期一日按欠付总额的0.1%向乙方支付违约金”。原告接受委托对小区进行了管理，被告所有的房屋属于原告物业管理的范围内。因此，原、被告形成事实上的物业管理服务关系。根据权利义务相一致原则，被告接受了原告的物业管理服务，理应支付物业管理服务对价。《中华人民共和国民法典》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，故原告与开发商签订的相关物业委托管理合同对被告具有约束力。现原告主张被告自2014年1月至2020年6月期间欠缴物业管理费5179.2元，被告对未交纳该期间费用没有异议，故本院予以确认。被告辩称因原告疏于管理，导致下水管道堵塞，雨水倒灌致其家具受淹导致损失，因属于另一法律关系，其可另循途径解决，此不能作为拒交物业管理费的理由。因此，被告应将欠费清偿给原告。关于滞纳金，因原告未举证证明双方有约定付款时间，且原告也不能提供证据证明其实际向被告催收过欠费，故被告认为其是按照每年年底交纳当年全年物管费的意见，予以采信。据此，每年物管费的滞纳金可从次年1日开始起算，原告要求按照欠缴费用每日千分之一的标准计算滞纳金，明显过高，而且被告当庭已表示不同意支付费用，可视为已提出异议，在此情况下，可予调低至按照年利率6%计算，该滞纳金应当以欠缴的物业管理费本金为上限。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条第一款、第九百三十九条、第九百四十四条的规定，判决如下：一、被告洪炳鑫在本判决生效之日起10日内向原告广东华侨物业管理有限公司支付2014年1月1日起至2020年6月30日止的物业管理费5179.2元及滞纳金（从2015年1月1日起至2015年12月31日止，以796.8元计；从2016年1月1日起至2016年12月31日止，以1593.6元计；从2017年1月1日起至2017年12月31日止，以2390.4元计；从2018年1月1日起至2018年12月31日止，以3187.2元计；从2019年1月1日起至2019年12月31日止，以3984元计；从2020年1月1日起至2020年12月31日止，以4780.8元计；从2021年1月1日起至实际清偿之日止，以5179.2元计；均按照年利率6%计算；滞纳金的总额以5179.2元为限）。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费43元，由原告负担4元，被告负担39元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  区伟斌二〇二一年三月十六日书记员  廖钺铃詹泽鑫