天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0104民初2969号原告：天津宝利浩远物业服务有限公司，住所地天津市南开区长江道宝利国际广场博朗园7-103。法定代表人：霍志春，总经理。委托诉讼代理人：尹旭，女，公司员工。被告：天津迈克斯健身服务有限公司，住所地天津市南开区长江道与南丰路交口博朗园1.2-402。法定代表人：武锐，董事长。委托诉讼代理人：武家辉，天津博专律师事务所律师。原告天津宝利浩远物业服务有限公司与被告天津迈克斯健身服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津宝利浩远物业服务有限公司的委托代理人尹旭、被告天津迈克斯健身服务有限公司法定代表人武锐及委托诉讼代理人武家辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津宝利浩远物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2019年12月1日至2020年11月15日物业费667004.03元；2.判令被告支付暂算至2020年11月15日的逾期违约金93201元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：案外人天津宝利晟辉置业有限公司委托原告对天津市南开区长江道与南丰路交口博朗园小区实施物业管理服务，被告于2016年5月1日承租博朗园1.2-402，面积2279.85平方米，原告与被告与2015年9月1日签订《物业管理服务合同》，费用标准为1元/天/㎡，每季度应缴物业费为208038元，于每季度前20日内向原告交纳3个月的物业管理费，逾期违约金为按日计算应缴纳费用的3‰。后被告与原告签署协议约定2020年11月15日腾房，于2020年10月份支付130000元的物业服务费，尚欠原告自2019年12月1日至2020年11月15日物业管理费667004.03元。原告多次催缴，被告仍未予缴纳，故成讼。被告天津迈克斯健身服务有限公司辩称，对房屋租赁情况及面积、收费标准均无异议，对欠费时间有异议，欠费时间应为2019年12月1日至2020年6月15日。不同意原告诉讼请求。1、根据双方签订的物业管理服务合同规定，物业管理合同是场地租赁合同的从合同，主合同解除，从合同也解除，根据南开法院判决书被告与宝利晟辉场地租赁合同已经于2020年6月15日解除，根据约定物业管理服务合同也解除。根据物业管理条例规定，物业费原则上由业主承担，由物业使用人负担的需进行约定，双方约定合同终止，物业管理人应向被告出租人主张物业费，本案中原告诉讼中遗漏诉讼当事人，没有起诉保利盛辉公司，程序上有误；2、原告服务不符合约定属于违约。被告能源费由原告代收，收取时存在多收，并被相关部门处罚。原告在管理中卫生不达标，出现漏水，并采取停水停电方式进行服务，被告认为原告的物业费最多按照约定的70%收取；3、被告支付的费用已经超过原告服务期间，按合同约定被告每天物业费2279.85元，从2019年12月1日至2020年1月25日应支付127671.6元，从2020年1月25日至2020年6月12日，因疫情被告不能开业也不需支付物业费，因原告向被告邮寄解除合同通知书，自2020年6月8日起原告已经不再提供服务；4、被告应向案外人宝利晟辉主张物业费。原被告之间的服务合同已经终止，自2020年6月15日开始被告支付的是场地占用费，是基于法律规定产生的，但物业费没有法律规定，因此不应主张该期间物业费。被告没有起诉出租人存在程序违法；5、原告存在价格欺诈。被告作为原告服务单位，对同样业主采取不同收费标准，存在价格歧视，违反法律。请法院驳回原告诉请。本院经审理查明以下事实：原告作为具有物业服务资质的企业，与案外人天津宝利晟辉置业有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，约定由原告为博朗园提供物业服务，合同期限自2010年10月28日至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。被告与案外人天津宝利晟辉置业有限公司于2015年9月1日签订《场地租赁合同》，约定被告承租原告名下博朗园1.2-402，租赁期限自2016年3月1日至2024年2月29日。原告与被告于同日签订《物业管理服务合同》，约定由原告对博朗园1.2-402实施统一的物业管理，被告按合同约定向原告交纳物业管理费，合同约定合同期限与租赁期限一致，物业管理费按每平方米每天1元收取，按季支付，被告每拖欠一日按拖欠费用的千分之三向原告交纳滞纳金，合同第十三条约定“本合同的生效以双方租赁合同的生效为前提，租赁合同效力丧失，则本合同无效”。被告自2019年12月1日至2020年11月15日期间已向原告交纳130000元物业服务费。案外人天津宝利晟辉置业有限公司于2020年6月15日向本院起诉，要求解除与被告签订的《场地租赁合同》，本院于2020年8月26日作出（2020）津0104民初5387号民事判决书，判决解除案外人天津宝利晟辉置业有限公司与被告于2015年9月1日签订的《场地租赁合同》，该判决现已生效。本院认为，原告与被告签订的《物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属合法有效。双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。现原告已向被告承租的房屋提供了物业服务，被告作为合同相对方，在享受到原告的服务后，应履行交纳物业服务费的义务。故原告主张被告交纳物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。根据《物业管理服务合同》中对于合同效力的约定，本院做出的（2020）津0104民初5387号民事判决书中确定被告与案外人天津宝利晟辉置业有限公司签订的《场地租赁合同》于2020年6月15日解除，故原告与被告签订的《物业管理服务合同》应视为同日解除。故被告应给付原告自2019年12月1日至2020年6月15日期间的物业服务费，并应扣除已给付的130000元物业服务费。鉴于原告提供的物业服务存在瑕疵，故本院酌定被告应给付原告自2019年12月1日至2020年6月15日期间剩余物业服务费共300000元。对于原告主张的滞纳金，《物业管理服务合同》明确约定了的滞纳金计算方式，被告长期拖欠物业费的违约行为属实，此种行为的存在，本身也制约着物业公司对服务的投入，长此以往，势必损害双方的根本利益，对于本小区内按期支付物业服务费的业主亦不公平，但鉴于原告存在服务瑕疵，而被告未能交纳物业服务费又存在一定的误解，本着督促双方履行各自义务，督促物业公司提高服务水平，以及公平的原则出发，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告天津迈克斯健身服务有限公司给付原告天津宝利浩远物业服务有限公司自2019年12月1日至2020年6月15日期间剩余物业服务费共300000元；二、驳回原告天津宝利浩远物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11402元，减半收取为5701元，由被告天津迈克斯健身服务有限公司负担2900元，由原告天津宝利浩远物业服务有限公司负担2801元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 刘 衡二〇二一年三月十五日书记员 赵爽言附判决书所引用的相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院可以参照关于业主的规定处理。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。