西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初8983号原告：李云桥，男，1946年6月4日出生，汉族，现住西安市高陵区。委托诉讼代理人：李忠民，陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾军军，陕西仁和万国律师事务所律师。被告：陕西世华置业有限公司。住所地：西安市雁塔区。法定代表人：缴亦农，该公司总经理。原告李云桥与被告陕西世华置业有限公司（以下简称“世华置业公司”）民间借贷纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告李云桥及其委托诉讼代理人李忠民到庭参加了诉讼，被告世华置业公司经本院合法传唤未到庭应诉，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告李云桥诉称，原、被告经朋友介绍相识，被告借原告款项逾期未还，形成纠纷。2013年10月22日，被告因资金困难向原告借款，出具的《借据》载明：“今借李云桥人民币壹佰贰拾万元整(￥1200000.00)，期限两年，2013年10月22日至2015年10月22日，月息3%，款到计息，每月22日结息，如不能按时支付利息，按人民银行相关规定计算复息，到期还本，如逾期归还借款本金，按约定利率双倍计算。借款人：陕西世华置业有限公司法定代表人：缴亦农2013年10月22日”。原告李云桥向被告法定代表人缴亦农个人账户转款120万元，其中2013年10月18日转40万元、2013年10月23日转80万元。2013年10月23日，原、被告签订《抵押合同》，约定：被告用其开发的位于西安市东仪路与电子二路交汇处世华苹果城项目7号楼未曾出售的两套城改房设定抵押，两套房屋分别与原告的两个女儿建立《认购书》、《收据》。借期本利结清，两套房由被告收回；反之，购房款则用甲方欠付乙方的借款本息抵偿，乙方对房屋享有优先购买权，余款按《借据》约定计算至本息结清为止。被告承诺，该两套房“绝无产权纠纷，不会重复出售，如有此类情形发生，情愿接受变卖折价处分的同时，还愿接受原房价双倍的经济赔偿”，如因被告有逾期还本结息的行为，由此产生的诉讼费、律师费、评估费、拍卖费等费用，一律由被告全额承担。被告法定代表人缴亦农于2013年11月26日、2014年01月17日、2014年02月27日分三次通过个人账户向原告支付利息共计13.8万元，2014年2月28日至今，本息分文未付，两套抵押房屋也未交付原告。综上，原告认为原、被告之间的借款、抵押合同合法有效，被告应依约还本付息，抵押权虽未设立，但《房屋认购书》对原告债权担保的意思表示真实，原告主张就案涉房屋折价受偿，应受支持。根据《抵押合同》“本合同经甲乙双方签字盖章后立即生效，如有争议可协商解决，如协商未果，可向雁塔区人民法院起诉”的约定，故诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付借款本金1197337元，至实际支付日的利息1750850元（自2013年10月23日至2014年2月27日，按年利率36%计算，往后按年利率24%，暂计算至2020年3月5日）；2.被告对位于西安市东仪路与电子二路交汇处世华苹果城项目7幢1单元5层10503号，建XX城XX幢XX单元XX层XX号，建筑面积92.30平方米的房屋进行变卖或折价处分后，优先向原告清偿诉请第1项债权本息；3.被告向原告支付律师费23000元；4.本案诉讼费由被告承担。被告世华置业公司经本院合法传唤未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，被告世华置业公司于2013年10月22日向原告李云桥出具《借据》一张，内容为：“今借李云桥人民币壹佰贰拾万元整(￥1200000.00)，期限贰年，2013年10月22日至2015年10月22日，月息3%，款到计息，每月22日结息，如不能按时支付利息，按人民银行相关规定计算复息，到期还本，如逾期归还借款本金，按约定利率双倍计算”。原告李云桥于2013年10月18日、2013年10月23日向被告世华置业公司法定代表人缴亦农银行账户合计转款1200000元。被告世华置业公司法定代表人缴亦农分别于2013年11月26日、2014年1月17日、2014年2月27日通过个人银行账户向原告李云桥支付利息36000元、72000元、30000元。2013年10月23日，原告李云桥（抵押权人、乙方）与被告世华置业公司（抵押人、甲方）签订《抵押合同》，内容为：“一、抵押物：为甲方自已开发建设位于东仪路口苹果城项目7幢1单元5层10503号，建筑面积102.26平方米，和7幢1单元2层10204号，建筑面积92.30平方米，合计194.56平方米两套未曾出售的城改房，每平方米单价4500元，合计价值875520.00元。抵押担保的主债权是《借据》上签订的借款金额120万元，约定月利率3%，借期两年，从2013年10月22日至2015年10月22日止。现由甲方为每套抵押房开据《认购书》、《收款收据》各一份，由于该房为债权保证抵押物，乙方不付房款”“三、特别约定：由于主债权人李云桥年事已高，体弱多病，因而由甲乙双方协商一致，同意将两套抵押房签落在他的两个女儿名下。抵押物一旦建成具备交房条件，则乙方依据《认购书》享有优先购买权，购房款则用甲方欠付乙方的本息抵偿”。庭审中，原告李云桥承认上述《抵押合同》约定的房屋未在政府相关部门办理抵押备案登记。另查明，2020年3月9日，原告李云桥因本案诉讼事宜与陕西仁和万国律师事务所签订《委托代理合同》，并支付代理费23000元。上述事实，有《借据》、银行账户交易明细、《抵押合同》、《委托代理合同》、陕西增值税普通发票、当事人陈述和庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭核实无误，本院依法予以认定。本院认为，合法的借贷关系受法律保护。被告世华置业公司应积极应诉，以维护自己的合法权益，但经本院合法传唤后世华置业公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利，由此产生的诉讼风险由其自行承担。具体到本案中，原告李云桥和被告世华置业公司之间形成的民间借贷关系不违反法律、行政法规的强制性规定，对当事人具有法律约束力。原告李云桥履行了出借借款的义务，被告世华置业公司应当按照约定的期限向原告李云桥偿还借款，故对原告李云桥要求被告世华置业公司归还借款本金1197337元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于借款利息的问题。本案系因《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应适用当时的法律、司法解释的规定。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2015〕18号，2015年6月23日最高人民法院审判委员会第1655次会议通过）第二十六条规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效”。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2015〕18号，2015年6月23日最高人民法院审判委员会第1655次会议通过）第二十九条规定：“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”。因原、被告双方书面约定年利率为36%，且被告世华置业公司已按照上述约定支付利息至2014年2月27日，故对原告李云桥要求被告世华置业公司按年利率24%支付利息至清偿之日止的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告李云桥要求被告世华置业公司对位于西安市东仪路与电子二路交汇处世华苹果城项目7幢1单元5层10503号和7幢1单元2层10204号房屋进行变卖或折价处分后，优先向原告清偿本息的诉讼请求。上述诉讼请求属于让与担保的法律范畴，让与担保具有物权的前提是当事人根据合同约定已经完成财产权利变动的公示，形式上已经将财产转让至债权人名下，即房屋已变更登记在债权人名下。仅签订合同，未完成财产权利变动公示的，不具有物权效力。原告李云桥在庭审中确认《抵押合同》约定的房屋未在政府相关部门办理抵押备案登记，因此不能享有上述房屋变卖或折价处分后优先受偿的权利，故本院依法不予支持。关于原告李云桥要求被告世华置业公司支付23000元律师代理费用的诉讼请求，因原、被告双方在《抵押合同》中有明确约定，且于法有据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2015〕18号）第二十六条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告陕西世华置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告李云桥借款本金1197337元和截止2014年2月27日的逾期利息19599元，并支付以1197337元为基数，自2014年2月28日起至实际给付之日止，按24%年利率计算的逾期利息；二、被告陕西世华置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告李云桥律师代理费用23000元；如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告李云桥的其余诉讼请求。本案案件受理费30570元，由原告李云桥负担570元，由被告陕西世华置业有限公司负担30000元。因原告李云桥已预交，被告陕西世华置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告李云桥30000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 员  梁 丰二〇二一年三月十一日法官助理  潘英儒书 记 员  魏 静1