四川省威远县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1024民初82号 原告：孙学平，男，汉族，1968年7月4日出生，住威远县。 原告：吴建英，女，汉族，1970年4月5日出生，住威远县。 被告：四川省内江市吉地房地产有限责任公司。住所地内江市东兴汉安大道366号农行小区3幢7号。 法定代表人：骆奕安。 委托诉讼代理人：谢育龙，四川法奥律师事务所律师。 原告孙学平、吴建英与被告四川省内江市吉地房地产有限责任公司（以下简称吉地公司），房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即向产权登记机关提交办理威远县××镇××路××号××幢××单元××号房屋权属登记所需的全部资料，为原告办理该房屋的不动产权证；2.判决被告向原告支付逾期办理不动产权证的违约金至出证之日（违约金按已付房款300557元为基数，从2018年6月30日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算并加收30%）；3.判令被告承担诉讼费。诉讼中，原告将第二项请求变更为：1.被告未依约取得案涉楼栋权属证明违约金15900元（从2018年7月1日-2019年12月12日计530天，30元／天）；2.被告支付从2019年7月4日起至取得不动产权证书之日止的违约金，其中2019年7月4日-2021年5月31日计669天、每日30元的违约金为20070元；3.被告支付因其违约导致原告诉讼产生的交通费8024元；4.被告支付原告因出庭产生的工资损失2000元。 事实与理由：2016年7月26日,原、被告签订《四川省商品房买卖合同》，约定，被告将威远县××镇××路××号××幢××单元××号房屋预售给原告，价款300557元。合同签订后，原告依约支付全部购房款，同时向被告交纳了契税、专项维修资金等，同时还交纳了办理房屋转移登记、权籍调查的费用，并向被告提交办理权属登记的相关资料，至此，原告完全履行了双方合同约定的义务，合同约定被告应在商品房交付使用后730日内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，但被告至今未按合同约定完成权利备案，致使原告在合同约定期限内未能取得不动产权属证书构成违约，依据双方签订的《四川省商品房买卖合同》及补充协议的相关规定，合同约定的万分之一计算的违约金的标准过低，不足以弥补原告的损失。为维护原告的合法权益，望判如所请。 被告吉地开发公司辩称，一、被告依法不承担违约责任。1.延期办证不是被告的原因造成。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，该解释采用的是过错责任原则，开发商自身存在过错才能承担违约责任。而在本案，被告没有过错，理由如下：一是本案所涉开发项目于2017年6月20日竣工验收，但直到2019年11月19日5号楼通过验收备案，2019年12月12日办理初始登记。这个结果并非被告的原因造成，而是被告须代偿第三人的银行贷款，才能解除案涉土地抵押登记，进而才能办理初始登记。开发项目所涉土地系川威集团的子公司劲力房产公司过户给被告的，过户之前已抵押给中国银行，后因川威面临破产，经省政府同意开展债务重组。在此情形下，被告不得不继续办理抵押登记，并代为偿还第三人的贷款，致使初始登记较合同约定的2018年6月30日延期了一年半。二是合同约定的转移登记是在交付之日起的2年后，即2019年7月，较合同约定的初始登记相隔了1年。以此逻辑，初始登记延展后，相应的转移登记也应延展1年，即到2020年12月。而被告早在2020年8月份左右，就开始逐一通知购房户提供转移登记申报资料。充分说明被告在第三人的原因导致初始登记延期后，仍积极采取措施，在初始登记完成后及时履行转移登记的协助义务。三是《商品房买卖合同补偿协议》第六条关于对转移登记的补充约定，若买受人未完整提供书面委托手续等资料和费用的，出卖人有权相应推迟该房屋的交付时间和该房屋所有权证的办理时间而无须承担任何责任。在本案中，原告未提供完整资料，被告无须担责。2.原告提交的授权委托书不符合合法有效的格式要求，应承担迟延办证的过错。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条、《不动产登记暂行条例》第十六条的规定可以看出，转移所有权是出卖人的主合同义务，但事实上，在登记机构的转移登记、发证的过程中，开发商独自难以完成，需要出卖人与买受人协助和配合。本案中，因原告在询问笔录和授权委托书上书写不必要的备注，致使不动产登记中心拒收申报材料，因此，延期办证过错在于原告。二、被告依法不承担原告误工费、差旅费等开支。如前所述，因原告自身原因不提供完整有效的转移登记资料，导致不动产登记中心至今仍无法受理申报，被告依法不承担由此产生的一切损失，包括原告的误工费、差旅费等。同时，原告提交的这方面证据，不符合证据三性的要求，达不到原告的证明目的，依法不应得到支持。三、若被告需承担责任，则约定的违约金过高，应予调整降低。合同虽约定的逾期按日计算已付购房款万分之一的违约金，但延期办证并不影响原告对房屋的占用、使用、收益，如果登记机构的办理时间成本以及第三人原因导致延误的时间成本均由被告负担，加大被告承担逾期办证风险或者加重已经承担的违约责任，有失公平。同时，因原告迟迟不愿提供合法有效的授权委托书，由此造成的申报和办证迟延等损失的扩大部分，应由原告自行承担。综上，被告依法不承担违约责任，不承担原告误工费、差旅费等开支。 本院经审理认定事实如下：2016年7月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于威远县××镇××路××号××幢××单元××号房屋，价款300557元，采取一次性付款。该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为中行内江分行，抵押日期为2015年2月10日。被告应在2017年6月30日前向原告交付该商品房。被告应当在2018年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因被告的责任未能取得，原告不退房的，合同继续履行，自被告应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于被告实际取得权属证明之日起30日内向原告支付。商品房交付使用后，原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因被告的责任，被告未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，原告不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。 同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，补充协议第六条约定，原告应在办理房屋交付手续的同时，向被告提供书面委托手续，并缴齐办理产权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办理手续费、登记费等），由被告代原告向相关部门缴纳。如原告未完整提供上述资料和费用的，被告有权相应推迟该房屋的交付时间而无须承担任何责任。 合同签订当日，原告交纳了全部购房款。2017年7月3日，被告向原告交付案涉商品房，同日，原告向被告交纳案涉房屋专项维修基金3555.60元、不动产权登记费、工本费90元、契税3000.51元、印花税5元等办理产权需要缴纳的相关费用。缴费当日，原告未向被告出具书面委托手续。 2019年12月12日，被告取得案涉楼栋权属证明即初始登记。本案受理后，被告通知原告签署委托书、询问笔录等授权文件，2021年2月10日，原告在委托书、询问笔录空白处备注“出卖人于2017年7月3日交房，2021年2月10日通知签字办证”、“出卖人于2021年2月10日通知买受人签委托书办理不动产权证书”。 案涉被告开发的该宗土地，2014年12月8日四川汇源钢建科技股份有限公司向中国银行股份有限公司内江分行借款9990万元，被告以该宗土地为汇源公司借款提供抵押担保，因未还款，引起诉讼，2017年12月5日内江市中级人民法院作出（2017）川10民初22号民事判决，中国银行对被告的该宗土地享有抵押权，并有权在其折价或者拍卖、变卖后的价款中优先受偿（9814万元范围内）。后被告逐渐偿还解除抵押后，于2019年12月12日被告取得案涉楼栋初始登记。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按合同约定履行义务。根据《商品房买卖合同》约定，案涉开发土地使用权已经设定抵押，且在其后的过程中因诉讼被人民法院查封，客观上导致被告未能在合同约定的2018年6月30日前取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，致使被告迟延取得所在楼栋的权属证明530天，但非因被告主观故意违约造成，且原告举证不能证明因被告迟延办理案涉所在楼栋的权属证明造成其实际损失，原告主张被告支付逾期办理楼栋权属证明违约金，本院不予支持。 《商品房买卖合同补充协议》第六条约定，原告应在办理房屋交付手续的同时，向被告提供书面委托手续，并缴齐办理产权证所需各项资料及费用，否则，被告有权相应推迟房屋所有权证的办理时间而无须承担责任。本案中，原告在接收案涉房屋时虽交纳了相关费用，但未按约定向被告提供办理案涉房屋不动产登记的书面委托手续。依照《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定，当事人委托他人代为申请办理不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供授权委托书。由于原告未向被告出具授权委托书，导致被告无法为原告代为办理案涉房屋不动产权证书。在原告向本院提起诉讼后，经被告通知，原告才于2021年2月10日到被告处办理相关委托手续，故2021年2月10日之前不能办理案涉房屋不动产权证书的责任不可归责于被告，被告不应承担违约责任。原告于2021年2月10日向被告提交了相关委托手续后，被告应当在合理期限内为原告办理案涉房屋的不动产权证书，原告主张被告为其办理案涉房屋不动产权证书理由成立，本院予以支持，被告辩解原告提交的相关委托手续不符合不动产登记机构的要求，未提交证据予以证明，其辩解意见本院不予采纳。 原告因诉讼产生误工费、交通费是其支出的必要费用，其主张由被告支付既无合同依据，也于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下： 一、被告四川省内江市吉地房地产有限责任公司于本判决生效之日起60日内将威远县××镇××路××号××幢××单元××号房屋转移登记在原告孙学平、吴建英名下； 二、驳回原告孙学平、吴建英的其他诉讼请求。 案件受理费474元（原告已预缴），由原告负担274元，由被告负担200元，于本判决生效后七日内纳清。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审判员  李自强 二〇二一年三月二十九日 书记员  刘昱妙