咸阳市秦都区人民法院民事判决书（2021）陕0402民初209号原告：鲁某某，男，汉族，住咸阳市秦都区，身份证号：411XXXXXXXXXXXXXXX 委托代理人尚文渊、李渭沣，（实习），陕西方强律师事务所律师。被告刘某某，男，汉族，住陕西省长武县，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX 被告咸阳海纳房地产信息咨询有限公司，住所地咸阳市渭城区，统一社会信用代码：91610404MA6XTTW925.法定代表人张旬，该公司执行董事。     原告鲁某某诉被告刘某某、咸阳海纳房地产信息咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，使用简易程序，对本案进行了审理。原告的委托代理人尚文渊、李渭沣（实习），被告刘某某到庭参加了庭审，被告咸阳海纳房地产信息咨询有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案已审理终结。原告诉称： 2019年9月24日，原告和被告通过被告咸阳海纳房地产信息咨询有限公司签订了买卖定金合同。约定，原告自愿购买被告位于吴家堡村改造项目一期16-1-13001号房屋一套。房价635000元，包括更名费35000元，中介费19000元，装修押金2000元，更名时间为两个月内办完所有手续。当日，支付给被告定金20000元。2019年10月25日，原告和被告与被告咸阳海纳房地产信息咨询有限公司签订了房屋买卖协议书。约定了60个工作日内完成过户、更名、手续变更、物业交割等。逾期超过15日的，被告刘某某退还全部费用，赔偿总价款的5%。在交付房屋后，被告一拖再拖至今。故诉至法院要求：1、解除原、被告之间签订的《买卖定金合同》以及《房屋买卖协议书》；2、判令二被告连带返还原告购房款535000元（含定金）；并向原告支付违约金31750元；3、本案诉讼费由被告承担。被告刘某某辩称：1、驳回原告全部诉讼请求，撤销第二次所签房屋买卖协议书；2、若买房鲁某某终止买房意向，依据所签买卖合同约定的违约责任，买方所交定金不再退还；3、赔偿我房屋搁置折旧经济损失，合计47617.33元；4、要求原告鲁某某当庭返还我提前履约部分证件、票据和实物；5、诉讼费由原告承担。不提出反诉。被告咸阳海纳房地产信息咨询有限公司辩称：1、涉案房屋交易的一切手续齐备。2、2019年10月25日，被告刘某某收到原告房款535000元。2019年10月27日，被告刘某某提前履约交房，并将装修钥匙一把、正式钥匙一把、猫眼门铃、可视对讲、水电气卡、装修押金收据一张、物业票据等一应实物票据交于原告，并结清交房前房屋的相关费用。3、原告收房后在办理房产交易中反复变化，致手续无法完成。原告为支持自己的主张，当庭提供如下证据：证据一 、《买卖定金合同》及收条一份。证明目的：1、2019年9月24日，原告在被告咸阳海纳房地产信息咨询有限公司居间服务下与被告刘某某签订了《买卖定金合同》，合同约定将被告刘某某名下位于陕西省咸阳市秦都区秦皇路以东联盟四路以西吴家堡村改造项目一期16号楼1单元13001号房屋出卖给原告的法律事实，原告支付定金2万；合同还约定，该房产的交易总额为635000元整，房屋更名时间为两个月办完所有相关手续。2、证明2019年9月24日，原、被告签订买卖定金合同签订当日，原告向被告刘某某按照合同约定支付定金的法律事实。证据二 、《房屋买卖协议》以及收条一份。证明目的：1、结合证据一，证明原告与被告之间的在签订完定金买卖合同后，于2019年10月25日在被告咸阳海纳房地产信息咨询有限公司的居间服务下签订《房屋买卖协议》，协议约定，房屋成交价格为635000元整，该成交价格已包含房屋全款、中介费、更名过户费等一切交易中所产生的费用。合同第六条还约定，逾期履行本协议约定的义务超过十五日的，甲方（即被告刘某某）应无条件退还乙方（原告）所支付的全部费用，并按房屋总价的5%给予违约赔偿；甲、乙、丙三方承诺自签订协议之日起（60）个工作日完成以上过户、更名、手续变更、物业交割等服务内容；如因甲方不积极配合或违反本协议中第六项部分或全部内容导致不能按协议约定继续交易进行的，其应当向对方（乙方）支付房屋总价款5%的违约金。2、证明协议签订后，原告于当日向被告刘某某支付515000元房款的法律事实。以上两组证据证明，2019年9月，原告鲁某某意图在咸阳购房，后经过被告咸阳海纳房地产信息咨询有限公司提供的居间服务，购买被告刘某某名下房屋，2019年9月24日，三方签订买卖定金合同，确立后续房屋买卖关系的正常成立，合同约定房屋总价款为635000元，原告当日按照合同约定支付了20000元定金，2019年10月25日，三方正式签订房屋买卖协议，原告并于当日支付了515000元的购房款，至此原告已向被告刘某某共计支付535000元房款。被告刘某某质证意见：证据一真实性认可，20000元定金在咸阳海纳房地产信息咨询有限公司。证据二、协议真实性认可，收条认可，证明目的不认可.是我们三方签订，我是提前履约交房，2019年10月交房，在协议之前就已经交房，后来原告没有装修，也没有入住，过户我们委托咸阳海纳房地产信息咨询有限公司办理房屋过户。被告为支持自己的主张，当庭提供如下证据：移交房屋手续，证明我已经提前履约。原告质证意见：证明是另一个被告出具的，从证据形式上不认可。当时拿了一盒钥匙、水电卡、可视对讲机。当时刘某某急需钱，就先把房 的钥匙给我们再办理过户，事实存在，这些事实不能免除被告的违约责任。催缴单不认可和案件没有关系。根据庭审举证、质证及当事人陈述，本案查明如下案件事实：2019年9月24日，原告和被告通过被告咸阳海纳房地产信息咨询有限公司签订了《买卖定金合同》。约定，1、原告自愿购买被告位于吴家堡村改造项目一期16-1-13001号房屋一套。2、房价635000元，包括更名费35000元，中介费19000元，装修押金2000元。3、第一次付房费535000元，时间为房东注销当天；第二次付房费100000元，时间为买方网签好当天。4、房东拿到全款当天交房，交房当天需结清之前物业、水、电、暖、气等费用。5、更名时间为两个月内办完所有手续。6、定金20000元暂由咸阳海纳房地产信息咨询有限公司保管。当日，支付给被告定金20000元。2019年10月25日，原告和被告与被告咸阳海纳房地产信息咨询有限公司签订了《房屋买卖协议书》。约定，1、2019年9月24日《买卖定金合同》的条款均再次约定。2、因被告刘某某提供的该房屋权属证书及原购房协议等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致原告无法取得房屋所有权的；逾期履行本协议约定的义务超过15日的，被告刘某某无条件退还全部费用，并按总价款5%赔偿。同日，被告刘某某收到原告房款535000元。2019年10月27日，被告刘某某提前履约交房，并将装修钥匙一把、正式钥匙一把、猫眼门铃、可视对讲、水电气卡、装修押金收据一张、物业票据等一应实物票据交于原告，并结清交房前房屋的相关费用。在交付房屋后，房屋过户手续至今未完成。本院认为：本案案由为房屋买卖合同纠纷。本案只审查一个问题，即合同履约中谁应该承担违约责任。2019年10月25日，被告刘某某收到原告房款535000元。2019年10月27日，被告刘某某应原告要求提前履约交房，并同时交给原告相关票据、钥匙、猫眼门铃、可视对讲、水电气卡等。至此，被告刘某某已完成其应该完成的相关义务，原告也收到大部分房款。只剩余过户等事宜未办理。本案中，被告刘某某向被告咸阳海纳房地产信息咨询有限公司递交了相关房屋过户的材料，向原告交接了房屋的所有票据钥匙等，已完成了法定义务。原告没有证据证明被告不履约或履约有过错。故，原告要求被告解除合同、返还房款、并承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。依照>第四条，第八十四条、第一百一十七条、>第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告鲁某某对被告刘某某、咸阳海纳房地产信息咨询有限公司的诉讼请求。案件受理费4734元，由原告鲁某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。          审  判  员    王同文     二O二一年三月二十三日      书  记  员    朱阿倩   1