北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初56984号原告:北京绿加力启明机电设备有限公司，住所地北京市朝阳区黑庄户乡四合庄村268号。法定代表人：王建都，总经理。委托诉讼代理人：侯海明，北京市仁杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李东军，北京市仁杰律师事务所实习律师。被告：梁瑞林，男，1952年8月14日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：梁洪志（被告梁瑞林之子），男，1979年1月24日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：雷贵辰，北京市开越律师事务所律师。原告北京绿加力启明机电设备有限公司（下称原告）与被告梁瑞林（下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人侯海明，被告之诉讼代理人梁洪志、雷贵辰均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告给付原告赔偿款48万元。事实与理由：2010年4月，原告与被告签订《房屋租赁合同》，被告将北京市朝阳区黑庄户乡四合庄村X号厂房出租给原告，租期五年，自2010年4月20日至2015年4月15日，约定在租赁期间内，如因国家占地或不可抗力，导致合同无法继续履行时，合同自行终止；国家或政府所支付的土地补偿款归出租方所有，与承租方无关；支付的地上物补偿款出租方投资，归出租方所有，承租方投资遇拆迁承租方所盖房屋归出租方所有，同时出租方协助承租方办理搬迁补偿，所有补偿归承租方所有。租赁合同届满前，原告和被告续签《房屋租赁合同》，合同期限自2015年4月20日至2020年4月19日。2010年4月开始，原告经被告同意后，原告先后在租赁场地内新建、增建厂房及房屋并增设相关附属设备设施。其中，2013年9月，原告建造钢结构房屋共两层，两层中的第一层作为厂房（标识8-1），第二层用于办公室（标识8-2），2014年建造棚2,2015年初建造砖瓦结构实验室房屋（标识7-1、7-2），2015年下半年加盖彩钢结构二层（标识12-2）。2017年初，北京市朝阳区政府为推动“非首都功能”疏解工作，要求涉案租赁房屋予以腾退，原告于2017年7月26日全部拆迁完毕。2017年7月28日，被告与北京市朝阳区黑庄户乡四合庄经济合作社签订《解除租赁协议》，并领取了包括原告新建改建扩建房屋及增添附属设备在内的租赁范围内地上物补偿款共计5750741元。2018年，原告就腾退拆迁补偿事宜提起诉讼，北京市朝阳区人民法院及北京市第三中级人民法院作出判决，认定双方之间的租赁合同无效并就双方2015年租赁合同项下原告建造房屋进行判决，但对于2010年合同履行期间原告建造房屋的赔偿事宜未进行处理。故原告诉至法院，望判如所请。被告答辩称：不同意原告的诉讼请求。2010年、2015年两个租赁合同，是两个租赁关系，2010年合同已经履行完毕，已经过了诉讼时效。二、该案系重复起诉。对方诉讼之前案件已经驳回诉讼请求。2010年合同我方认为是有效合同。对方建造房屋系非法建筑，建设房屋应该属于出租方，加盖、装修等也应属于出租方。7-1、7-2是原告在被告原有房屋基础上改建的。8-1、8-2是原告所建，但是在被告原有280平方米的棚拆掉盖了新的，相应面积应当归还被告。即使有对方独立建造房屋，因为是违法建筑，也应当责任分担，价值残值也应当按照比例进行分配。因此请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2010年，原告与被告签订《房屋租赁合同》，被告将北京市朝阳区黑庄户乡四合庄村厂房出租原告，双方约定租赁期限为2010年4月20日至2015年4月19日；在租赁期间内，如因国家占地或不可抗力，导致合同无法继续履行时，合同自行终止；国家或政府所支付的土地补偿款归出租方所有，与承租方无关；支付的地上物补偿款按照谁投资谁受益的原则进行补偿；所支付给企业用于企业搬迁的相关费用，归承租方所有。上述合同届满后，原告与被告续签一份《房屋租赁合同》，租期自2015年4月20日起至2020年4月19日止，第一年至第二年租赁费为50万元，第三年至第五年租赁费为55万元。在租赁期间内，如因国家占地或不可抗力，导致合同无法继续履行时，合同自行终止；国家或政府所支付的土地补偿款归出租方所有，与承租方无关；支付的地上物补偿款出租方投资，归出租方所有，承租方投资遇拆迁承租方所盖房屋归出租方所有，同时出租方协助承租方办理搬迁补偿，所有补偿归承租方所有。涉案房屋所在场地系被告与其子梁洪志自四合庄村承租所得。2017年7月28日，被告、梁洪志作为乙方与四合庄村经济合作社作为甲方签订了《解除租赁协议》，约定自2017年3月1日起解除双方于2005年8月25日所签订的租赁协议，甲方对原租赁协议确定为乙方的房屋、地上物及附属设施等给予补偿；由甲方收回场地及所有房屋、地上物及附属设施等；乙方不再对该场地和场地内的所有房屋、地上物及附属设施等持有任何权利；乙方应支付甲方租金、水电费等共计26460元，乙方同意在补偿款中予以扣除；协议签订之日起15日内，乙方将原租赁协议项下场地腾空交还甲方，不得破坏场地内现有的房屋、地上物及附属设施；甲方向乙方支付对房屋建筑物、附属物的经济补偿共计5750741元，扣除租金26460元后为5724281元。同日，双方签订《解除租赁协议一次性综合经济补偿确认表》并后附《测绘成果图》。《解除租赁协议一次性综合经济补偿确认表》中记载房屋建筑物6057.73平米，补偿总金额为5204852元；附属物补偿总金额为545889元；如2017年6月16日前解除协议奖励5750741元的5%。经查，涉案房屋无规划建设审批手续。另查明，双方在（2019）京0105民初X号案件审理过程中有如下陈述：原告主张《解除租赁协议一次性综合经济补偿确认表》及《测绘成果图》中标注为7-1（70.15平方米）、7-2（70.15平方米）、8-1（减去锅炉房所占32.59平方米为152.26平方米)、8-2（184.85平方米）、12-2（100.99平方米）及棚2(24.81平米)由其出资建设，其按照总的补偿款金额除以总面积得到附属物及棚子的平均单价后主张前述面积的补偿款。被告主张《测绘成果图》中标识为7-1的位置，交付原告的时候为绿化用地，原告拆除了原有绿化建成了7-1、7-2；《测绘成果图》中标识为9、10的位置交付原告的时候原为北厂房和东厂房，原告将原有的彩钢隔断和铝塑板拆除了；《测绘成果图》中中间部位标识为院1008.63面积的位置交付原告的时候原为绿化，原告拆除绿化之后打上了水泥；《测绘成果图》中标识为8-1、8-2的位置确实是原告建设；《测绘成果图》中标识为12-2的位置是原告在被告原有的房屋基础上建设的；棚2的位置原有280平方米彩钢板厂房，内部有彩钢板做的隔断，之前用做食品加工，原告拆除原有厂房之后建了棚2。被告还主张原告建房也是为了方便其自己使用并进行转租收取租金，被告没有就此收取租金。关于房屋建造时间，原告称2013年9月份左右建了8-1、8-2，建的是钢结构房屋，一层用做厂房，二层用作办公室，大约花费10多万元；2014年建设棚2；2015年建的7-1、7-2砖瓦结构房屋，用做空气动力车的实验室，花费在10多万元；2015年下半年，建的12-2号，因为原有房屋的房顶要塌，就把屋顶加固变成了楼板，加盖了彩钢结构的二层，花费大约10来万元。被告对于原告所称建房时间表示认可，但对于费用不予认可，主张之前的花费差不多，12-2号建设费用也就5、6万元。本次诉讼中，被告称7-1、7-2房屋系原告在被告原有房屋基础上改建的。8-1、8-2是原告所建，但是是在被告将原有280平方米的棚拆掉后建造。庭审中，原告提交租赁合同，欲证明房屋系合同期间建造，双方约定谁投资谁受益。被告对该证据真实性认可，证明目的不认可。原告提交解除协议，欲证明政府在疏解过冲中给予了经济补偿以及补偿标准、单价。被告对该证据真实性认可，证明目的不认可。原告提交租金计价表，欲证明原告缴纳了房屋使用费和房屋租金。被告对该证据关联性不认可，认为与本案无关。原告提交判决书，证明前案未处理本案诉请。被告对该证据真实性不认可，证明目的不认可。被告提交证明，证明涉案房屋系被告原有房屋，不属于原告所建。原告对该证据真实性不认可，证明目的不认可。本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同，应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案土地上建设的房屋并未取得相关规划手续和产权证明，因此本院认定原告与被告于2010年签订的《房屋租赁合同》无效。原告承租涉案房屋时未要求被告出具涉案房屋的规划许可和建设许可资料，未对涉案房屋的资质审查尽到审慎义务，故其对于合同无效的后果亦应承担部分责任。被告向原告出租未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，被告应在其责任范围内对原告的损失承担相应的赔偿责任。关于被告认为原告的诉讼请求已过诉讼时效的主张，在涉案房屋腾退拆除前，原告所建房屋一直处于存续状态并由原告占有使用。涉案房屋拆迁后，原告在诉讼时效内向北京市朝阳区人民法院起诉要求被告赔偿损失，因此，直至本案立案时，原告的主张并未超过诉讼时效。故对于被告的该主张，本院不予采信。根据本院查明情况，《测绘成果图》中标识为7-1、7-2、8-1、8-2、棚2的区域建设于原告与被告于2010签订的《房屋租赁合同》履行期间。被告关于原告在原有建筑基础上建造房屋的主张没有相应证据予以佐证。被告应对原告所建房屋的现值进行赔偿，但鉴于房屋已经拆除，不具备鉴定条件，本院参考评估数据及补偿标准等予以酌定。另外，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第七条、第十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：，判决如下：一、被告梁瑞林于本判决书生效之日起七日内给付原告北京绿加力启明机电设备有限公司赔偿款200000元；二、驳回原告北京绿加力启明机电设备有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费8500元，由原告北京绿加力启明机电设备有限公司负担4200元（于本判决生效后七日内交纳），由被告梁瑞林负担4300元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 罗 淼二〇二一年三月三日书记员 沙京泽