吉林省四平市中级人民法院民事判决书（2021）吉03民终238号上诉人（原审被告、反诉原告）：四平昊兴农贸市场管理服务有限公司。法定代表人：朱某。委托诉讼代理人：苏某。委托诉讼代理人：邓某。被上诉人（原审原告、反诉被告）：毛某，吴兴农贸市场商户，住吉林省四平市铁东区。上诉人四平市昊兴农贸市场管理服务有限公司（以下简称昊兴公司）因与被上诉人毛某租赁合同纠纷一案，不服四平市铁西区人民法院（2020）吉0302民初2169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人昊兴公司的委托诉讼代理人苏某、邓某，被上诉人毛某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。昊兴限公司上诉请求：一、请求撤销（2020）吉0302民初2169号民事判决书中第二项、第三项判决，并依法改判被上诉人向上诉人支付违约金人民币11,500元、保证金2700及剩余租金不予退还。二、因诉讼所指出费用全部由被上诉人承担。主要事实和理由：（2020）吉0302民初2169号民事判决书中第一项判决，上诉人无异议，但对该判决第二项、第三项判决持有异议。一、案涉合同自成立时起，对上诉人及被上诉人均具有约束力。无论哪一方违反合同的规定，都应按照合同的规定承担违约责任。具体到本案，上诉人在履行合同中并无不当，原审中也未认定上诉人有履行不当的行为；反倒是被上诉人，其一而再再而三的违反“合同期内，未经甲方同意，乙方不得擅自停业”的规定，原审庭审中其也承认擅自停业事实的存在。故，按照合同法的规定及合同的约定，被上诉人就应按照合同规定的“合同期内，未经甲方同意，乙方不得擅自停业，否则每日缴纳违约金100，除商场统一停业休息外，连续停业七天含七天以上者，视为自动放弃承租权，甲方有权收回柜台场地，剩余租金和保证金不予返还”承担违约责任。二、（2020）古0302民初2169号民事判决书，以疫情为由，免除被上诉人应承担的违约责任，既无事实依据又无法律规定。2020年初虽然我国由于疫情原因，导致大量商户停产、停业。但吴兴农贸市场属于民生项目，自始至终都在经营。政府非但未要求停业，为保证人民生活，政府反倒是不允许停业。原审中，被上诉人仅以疫情为由要求免责，但其并未提供政府要求停业的书面证据；同时，原审法院在认定被上诉人有违约事实存在的情况下，也没调取疫情期间是否有政府行文，要求上诉人停业的证据。其武断的以疫情为由，免除被上诉人应承担的违约责任，显属无事实依据的错判。另外，众所周知四平地区在2020年5月初后，就解除了疫情管控。如果说此前因为疫情原因，被上诉人不能营业，那么疫情解除后，其始终没有营业，还能是因为疫情原因吗？原审以疫情为由，涵盖被上诉人整个停业时间，显然与事实不符。三、主张因违约而要求解除合同，并承担违约赔偿责任的是上诉人。被上诉人在其本诉请求及反诉答辩中，均未主张退还剩余租金及保证金。原审法院在被上诉人没有请求的情况下，就判令退还剩余租金及保证金，明显违反了我国法律“不告不理”的适用原则。毛某辩称：不同意上诉人的上诉，我虽然没有上诉，但我有诉求，我还坚持我的观点，要求正常返还我的租金还有我缺失面积的款项，还有2700元保证金，要求所有费用由上诉人承担。毛某向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告将面积不足的部分以现金的形式给予返还8500元。2.请求法院判令被告赔偿原告缺失面积损失费12,000元。3.本案诉讼费由被告方承担。昊兴公司向一审法院提出反诉请求：1.判令被反诉人支付违约金11,500元；2.判令解除被反诉人与反诉人签订的“铁西昊兴民生大市场租赁合同”，剩余租金及保证金不予返还；3.判令被反诉人承担反诉诉讼费。一审法院认定事实：2019年8月29日，昊兴公司与毛某签订了《铁西昊兴民生大市场租赁合同》，合同约定：一、甲方将位于铁西昊兴民生大市场酒水区12号（摊位、商铺），铺位面积约为27平方米（延米）出租给乙方，经营场地仅限经营散白酒、独家经营。二、场地使用租金标准全年应交租金19,710元。保证金2700元。（如乙方违反甲方市场管理公约规定，甲方有权对乙方进行处罚扣除保证金）。合同签订之日乙方需一次性缴纳租金，租金实行上打租方式。四、合同期限：自2020年1月1日起到2020年12月31日止，租赁年限共计壹年，第二年租金在第一年租金的基础上，年租金上浮为5％，以后逐年上浮5％依次类推。六、合同期内，未经甲方同意，乙方不得擅自停业，否则每日缴纳违约金100元……。双方还对各自的权利义务及其他款项进行了详尽的约定。2020年1月19日双方又签订《铁西昊兴民生大市场租赁合同补充协议》约定：一、乙方租赁铺位：铁西昊兴民生市场酒水0区12号（摊位、商铺）；二、原合同期限：自2020年1月1日起到2020年12月31日止；三、因试营业延期，现合同期限更改为：自2020年1月1日起到2021年2月14日止。2019年12月28日商场正式开业，后经实地测量本案诉争租赁摊位的净面积为15平方米左右，后期因商场施工及我国发生的疫情导致毛某不能正常营业。一审法院认为，昊兴公司与毛某签订的《铁西昊兴民生大市场租赁合同》及《铁西昊兴民生大市场租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规等强制性规定，合同合法有效。从双方签订的《铁西昊兴民生大市场租赁合同》第一条“甲方将位于铁西昊兴民生大市场酒水区12号（摊位、商铺），铺位面积约为27平方米（延米）出租给乙方，经营场地仅限经营散白酒、独家经营”来看，该合同内容中铺位面积约为27平方米既未体现是净面积，也未体现包含公摊面积，对此应认定双方约定不明确，原告据此请求被告返还面积不足没有事实根据，原告请求被告赔偿原告缺失面积损失费12,000元，没有提供证据证实，故对原告的诉讼请求，法院不予支持。2020年由于我国因发生疫情致使商场的商户不能按时正常营业不是商户自身原因造成，故对反诉原告要求反诉被告支付违约金11,500元，法院不予支持。庭审中，双方均同意解除租赁合同，故双方签订的《铁西昊兴民生大市场租赁合同》及《铁西昊兴民生大市场租赁合同补充协议》应予解除。被告的租赁期限自2020年1月1日起至2021年2月14日止，反诉被告已经交付租金19,710元，保证金2700元，反诉被告租赁的摊位一直使用至今，考虑案涉租赁摊位的使用情况，法院确认双方签订的《铁西昊兴民生大市场租赁合同》及《铁西昊兴民生大市场租赁合同补充协议》于2020年12月31日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。租赁合同及补充协议解除后，根据双方的约定，租赁期还有1.5个月到期，故反诉原告应返还反诉被告1.5个月的租金2190元（19,710元÷13.5×1.5）；反诉被告未能正常营业系因疫情原因，且反诉被告亦无其他违反反诉原告市场管理规定的行为，故租赁合同及补充协议解除后，反诉原告应返还反诉被告保证金2700元。遂判决如下：一、驳回原告（反诉被告）毛某的诉讼请求。二、反诉原告（本诉被告）四平市昊兴农贸市场管理服务有限公司与反诉被告（本诉原告）毛某签订的《铁西昊兴民生大市场租赁合同》及《铁西昊兴民生大市场租赁合同补充协议》于2020年12月31日解除；反诉原告（本诉被告）四平市昊兴农贸市场管理服务有限公司于《铁西昊兴民生大市场租赁合同》及《铁西昊兴民生大市场租赁合同补充协议》解除之日返还反诉被告（本诉原告）毛某租金2190元、保证金2700元。三、驳回反诉原告（本诉被告）四平市昊兴农贸市场管理服务有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费312元，由原告（反诉被告）毛某负担，反诉费88元由反诉原告（本诉被告）四平市昊兴农贸市场管理服务有限公司负担。本院二审期间，当事人未能提交足以改变一审法院认定事实的证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，被上诉人毛某在答辩时要求正常返还租金、缺失面积的款项及2700元保证金，并要求所有费用由上诉人昊兴公司承担，但毛某并未提出上诉，故本院对其请求不予审理。上诉人昊兴公司虽主张被上诉人毛某未经其同意擅自停业，毛某的行为构成违约，但毛某事实上无法继续履行合同的原因在于受到疫情影响，而昊兴公司又未能提供其他确实充分的证据证明毛某构成违约，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”之规定，本院对昊兴公司的诉讼主张不能予以支持。另，昊兴公司在一审时提出的反诉请求为解除案涉租赁合同并将案涉租金、保证金一并处理，在双方当事人均同意解除合同的情况下，一审判决解除案涉租赁合同，并依据《中华人民共和国合同法》（1999）第九十七条之规定一并判决租金及保证金符合法律规定，并未违反“不告不理”原则。综上，上诉人的上诉请求没有事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人昊兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由四平市昊兴农贸市场管理服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 任 勇审判员 谭贵林审判员 孙 鹏二〇二一年三月三十日法官助理 孙 蕾书记员 莫 冰