四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终1317号 上诉人（原审被告）：成都百城投资有限责任公司。住所地：四川省成都市龙泉驿区大面街道办事处金桉路1号。 法定代表人：贾涛，董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘雯雯，女，1992年10月26日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。系公司员工。 委托诉讼代理人：蒋瑞科，男，1986年9月10日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。系公司员工。 被上诉人（原审原告）：陈良勇，男，1988年11月20日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 被上诉人（原审原告）：黄方敏，女，1987年12月11日出生，汉族，住四川省营山县。 委托诉讼代理人：陈良勇，男，系黄方敏之夫。 上诉人成都百城投资有限责任公司（以下简称百城公司）因与被上诉人陈良勇、黄方敏商品房预售合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初4859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理了本案。本案现已审理终结。 百城公司上诉请求：1.撤销成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初4859号民事判决书第一项，并依法改判；2.一、二审的诉讼费用由陈良勇、黄方敏承担。事实及理由：1.《商品房买卖合同》第十条第（一）款约定商品房交付时间为2015年12月31日。百城公司已按合同约定于2015年12月17日向陈良勇、黄方敏邮寄了《交房通知书》，根据《补充协议》第四条、第九条第3项的约定可知，不论陈良勇、黄方敏是否收到该通知，其均应于2015年12月31日前到百城公司处接收房屋。一审庭审中，陈良勇、黄方敏认可收到该通知书，其更应按照合同约定如期到场接收房屋。但陈良勇、黄方敏实际于2016年2月21日才到百城公司处接收房屋，导致房屋交接手续逾期办理。2.陈良勇、黄方敏提出逾期接收房屋系因房屋存在质量问题，但其未提交相应证据证明。且根据《商品房买卖合同》第十四条第二款以及《补充协议》第五条的约定可知，即使房屋存在质量问题，除合同约定情形外，陈良勇、黄方敏无权拒绝办理房屋交接手续。3.根据民法总则第一百八十八条之规定，一审法院认定逾期交房违约金的诉讼时效应自合同履行完毕之日起算，存在法律理解适用错误。双方于2016年2月21日办理房屋交接手续，该日期即为法律规定的“权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日”，故支付逾期交房违约金的诉讼时效应当从该日起算，至2019年2月20日届满。陈良勇、黄方敏自2020年10月10日才向人民法院起诉主张逾期交房违约金，该项诉请已过诉讼时效。 陈良勇、黄方敏辩称：1.逾期交房的事实存在，应当支付违约金。2.百城公司仅仅对部分判决内容提起上诉，说明一审有部分是对的，故其要求一审诉讼费由陈良勇、黄方敏承担不合理。 陈良勇、黄方敏向一审法院起诉请求：1.判令百城公司向陈良勇、黄方敏交付川（2018）龙泉驿区不动产权第0xx1号、第0xx2号不动产权证书；2.判令百城公司向陈良勇、黄方敏支付因逾期办理产权转移登记而产生的违约金22782.6元（以619093元为基数，自2017年6月24日起至2018年6月26日止，按照每日万分之一的标准计算）；3.本案诉讼费由百城公司承担。一审庭审中，因双方当庭完成不动产权证书交接以及双方明确了实际收房日期，陈良勇、黄方敏向一审法院变更了诉讼请求：1.判令百城公司向陈良勇、黄方敏支付因逾期交房而产生的违约金（以619093元为基数，自2016年1月1日起至2016年2月21日止，按照每日万分之二的利率标准计算）；2.判令百城公司向陈良勇、黄方敏支付因逾期办理产权转移登记而产生的违约金（以619093元为基数，自2017年8月15日起至2018年6月26日止，按照每日万分之一的利率标准计算）；3.判令变更陈良勇、黄方敏与百城公司于2014年10月2日签订的《商品房买卖合同》第十九条第二款第2项“逾期一年以内，买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款的同期人民银行活期存款利率支付违约金。逾期一年以上，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当退还买受人已付房款，并按照同期人民银行活期存款利率支付违约金。”为“逾期一年以内，买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每日万分之一的利率标准支付违约金。逾期一年以上，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当退还买受人已付房款，并按照每日万分之一的利率标准支付违约金。” 一审法院认定事实：2014年10月2日，黄方敏、陈良勇与百城公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定百城公司将其开发的位于成都市龙泉驿区房屋出售给黄方敏、陈良勇，合同总价款619093元。合同第五条约定：付款方式为贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的52%，其余价款可以向中国建设银行股份有限公司成都第一支行或住房公积金管理机构借款支付。抵押权人为中国建设银行股份有限公司成都第一支行，期限为20年。合同第十条约定：出卖人应当在2015年12月31日前将案涉房屋交付给买受人。合同第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理。逾期在60日（含60）日之内（该时限应当不小于第九条第（1）项中的时限），自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。合同第十四条约定：该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件......出卖人不出事证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：出卖人书面通知的房屋交付日即视为已交付使用，此后房屋的灭失、损毁的风险、物管费用交纳的责任同时转移给买受人，房屋的保修期开始计算。买受人不得以不影响基本使用目的的房屋质量瑕疵拒绝办理交房手续。买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、办理产权证、他项权证（按揭）、国土证的相关税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。合同第十九条约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，逾期一年以内，买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款的同期人民银行活期存款利率支付违约金。逾期一年以上，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人还应当退还买受人已付房款，并按照同期人民银行活期存款利率支付违约金。同日，双方还签订了《商品房买卖合同补充协议》，补充协议第六条第二款约定：按揭贷款的买受人须委托出卖人代为办理该房屋的所有权证，且买受人应当在办理房屋交付手续的同时，向出卖人提供经公证的书面委托手续，并按相关规定交齐办理产权证所需各项资料及费用（包含契税、公共维修基金、办证手续费、登记费等所有相关费用），由出卖人代买受人向相关部门缴纳。如买受人未按期提供上述资料和费用，逾期超过10日的，买受人应按日向出卖人支付贷款额万分之一的违约金，因此造成房屋产权证延迟办理的责任或分批办理而增加的费用由买受人承担。合同及补充协议签订后，黄方敏、陈良勇按约通过直接支付及银行贷款的方式向百城公司付清了全部房款619093元。2015年12月17日，百城公司通过ＥＭＳ向黄方敏、陈良勇邮寄了交房通知书，黄方敏、陈良勇也收到了该通知书。2016年2月21日，黄方敏、陈良勇接收了案涉房屋，在交房程序会签表上签字确认，并提交了办理产权证所需各项资料及费用。其后，百城公司于2018年6月26日办理完毕了案涉房屋的不动产权证书，该不动产权证书已当庭交付黄方敏、陈良勇。 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行其义务。黄方敏、陈良勇依约向百城公司付清了全部购房款619093元，并在2016年2月21日接收之时将经公证的书面委托手续及合同约定由百城公司代收代交的办理产权证所需各项资料及费用交付给了百城公司，但百城公司未按照《商品房买卖合同》的约定在商品房交付之日即2016年2月21日起540日内为黄方敏、陈良勇办理案涉房屋的房屋所有权证书，而是于2018年6月26日才将案涉房屋的所有权证书办理完毕，应当按照合同的约定承担相应的违约责任。故对黄方敏、陈良勇主张百城公司支付自2017年8月15日起至2018年6月26日止期间的逾期办理房屋所有权证的违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。关于违约金的计算标准问题，黄方敏、陈良勇一审当庭主张变更合同违约金计算标准为按照日利率万分之一计算。一审法院认为，黄方敏、陈良勇与百城公司双方的房屋买卖合同及补充协议系双方自愿签订，对房屋买卖合同中各项条款的约定，双方应当知晓并清楚，且房屋买卖合同已经履行完毕，现黄方敏、陈良勇要求变更合同条款，一审法院不予支持。故逾期办理房产证的违约金的计算标准应当依照双方签订的合同中约定的按照同期人民银行活期存款利率计算。关于逾期交付房屋的问题，百城公司提供的交接房屋的签收单，能够证明百城公司实际向黄方敏、陈良勇交付房屋的时间为2016年2月21日，故对黄方敏、陈良勇主张百城公司按照合同约定支付逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。关于百城公司在一审庭审中辩称黄方敏、陈良勇主张逾期交房违约金已过诉讼时效的问题。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方的权利义务均是因双方签订的房屋买卖合同及补充协议而产生，由此产生的权利义务的诉讼时效应当自合同履行完毕之日起开始计算，而不能就其中某一项权利义务单独计算诉讼时效。百城公司于2018年6月26日才将案涉房屋的不动产权证书办理完毕，至此，双方的合同履行完毕，诉讼时效应当自2018年6月26日起计算三年。故本案黄方敏、陈良勇的主张，并未超出诉讼时效。对百城公司的该项辩称主张，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、百城公司于判决生效之日起十日内向黄方敏、陈良勇支付逾期交付房屋违约金（以619093元为基数，自2016年1月1日起至2016年2月21日止，按照日利率万分之二的标准计算）；二、百城公司于判决生效之日起十日内向黄方敏、陈良勇支付逾期办理产权证违约金（以619093元为基数，自2017年8月15日起至2018年6月26日止，按照中国人民银行活期存款利率计算）；三、驳回黄方敏、陈良勇的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费已减半收取185元，由百城公司负担（此款已由黄方敏、陈良勇预交，百城公司应当在履行上述给付义务时一并将此款付给黄方敏、陈良勇）。 二审中，陈良勇、黄方敏提交了四张照片作为新证据，拟证明验房时，案涉房屋存在质量问题需整改。 百城公司质证对照片三性均不认可，认为照片没有办法反映是交易的房屋，且无法达到陈良勇、黄方敏的证明目的，无法证明房屋存在质量问题。 本院审查认为，标记时间为2016年1月2日的照片，系手机拍摄并上传至网络上的，本院对三性予以确认；但从照片看，仅能够反映案涉房屋所在小区大门及单元大门，不能反映案涉房屋存在质量问题。 本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案中，双方当事人对一审判决认定的合同效力、逾期办证违约金及违约金计算方法均未提出异议，本院予以确认。根据诉辩双方的意见，二审争议的焦点是百城公司是否应承担逾期交房的违约责任，陈良勇、黄方敏主张逾期交房违约金是否已过诉讼时效。 从审理查明的案件事实看，双方《商品房买卖合同》第十条约定，出卖人应当在2015年12月31日前将案涉房屋交付给买受人。而从出卖人百城公司的履行行为看，百城公司2015年12月17日通过EMS向黄方敏、陈良勇邮寄了交房通知书，通知陈良勇、黄方敏于2015年12月31日前收房，黄方敏、陈良勇也收到了该通知书，百城公司已经履行了交房的通知义务。虽然陈良勇、黄方敏二审中述称其顺延到2016年1月2日去收房，但其顺延至2016年1月2日去收房是陈良敏自身原因，不能归结于百城公司的责任，故百城公司不应当承担通知确定的交房时间后的违约责任。对于陈良勇、黄方敏称2016年1月2日因发现房屋存在质量问题未收房、时至2016年2月21日才签字确认接收了案涉房屋的内容，因陈良勇、黄方敏提供的证据并不足以证明案涉房屋因质量问题导致延期收房，故延期至2016年2月21日收房亦不能最归结于百城公司的责任，百城公司亦不应承担逾期交房的责任。因此，一审判决认为百城公司应承担逾期交房责任错误。同时，《商品房买卖合同》约定2015年12月31日交付房屋，陈良勇、黄方敏于2016年2月21日收房，但陈良勇、黄方敏于一审法院开庭审理的2020年10月10日才提出逾期交房违约金的诉讼主张，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，陈良勇、黄方敏在本案中向百城公司主张逾期交房违约金亦超过诉讼时效，一审法院判决支持逾期交房违约金亦错误。 综上，百城公司上诉请求部分成立，原审认定事实部分错误，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》法释（2020）15号第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初4859号民事判决第一项即“成都百城投资有限责任公司于判决生效之日起十日内向黄方敏、陈良勇支付逾期交付房屋违约金（以619093元为基数，自2016年1月1日起至2016年2月21日止，按照日利率万分之二的标准计算）；”、第三项即“驳回黄方敏、陈良勇的其余诉讼请求”； 二、驳回陈良勇、黄方敏的其他诉讼请求。 一审案件受理费185元，由陈良勇、黄方敏负担100元，成都百城投资有限责任公司负担85元；二审案件受理费100元，由陈良勇、黄方敏负担50元，由成都百城投资有限责任公司负担50元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 李 俊 二〇二一年三月二十二日 书记员 杨珍梅