广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1303民初344号原告：张飏，女，汉族，1982年1月26日出生。被告：黄素娟，女，汉族，1992年6月26日出生。被告：惠州市辰页家房地产经纪有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水泗水湖滨商住区半岛1号花园三期11幢1层05号商铺。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：姜志安，男，该公司员工。委托诉讼代理人：吴志宏，男，该公司员工。原告张飏诉被告黄素娟、惠州市辰页家房地产经纪有限公司（以下简称被告辰页公司）缔约过失责任纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2021年2月4日公开开庭进行了审理。原告张飏、被告惠州市辰页家房地产经纪有限公司委托诉讼代理人姜志安、吴志宏到庭参加了诉讼，被告黄素娟曾委托案外人黄展到庭参加诉讼，但未提供相应的亲属关系证明，亦未在本院指定的补强期内补齐授权手续，委托代理人不符合法律规定，视为被告黄素娟未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告黄素娟返还购房款26万元，并按合同承担已付房款1倍即26万元的赔偿责任，两项共计52万元。另自2020年9月16日起，每日按合同约定向原告支付不动产总价款万分之五的违约金，直至所有款项赔偿完毕；2、被告黄素娟承担本案诉讼费用；3、被告辰页公司退还原告支付的居间服务费、交易服务费15000元，并承担被告黄素娟的连带责任。事实和理由：2020年6月26日，原告与被告黄素娟签订了《不动产买卖合同》，约定被告黄素娟将其所有的座落于转让给原告，房屋成交价格为58万元人民币。合同签订后，原告按照合同约定,于6月27日交付了定金5万元，7月10日交付第一期房款21万元，合计交付26万元，并履行了合同约定的其他义务。合同第一条第（四）款特别约定，出售人最终注销抵押登记完成时间不得晚于2020年9月15日，但被告黄素娟未按约定完成注销抵押。同时，被告黄素娟因与第三方合同纠纷，导致房产被限制转让，导致原告无法取得该不动产所有权，构成合同所明确的根本违约。根据合同第十一条第（三）款：“如买方支付给卖方第一笔购房款人民币大写贰拾壹万元后，卖方不卖或借故不按合同履行条款则视为卖方违约，卖方愿意赔偿买方人民币大写伍拾贰万元整”。2020年6月26日，原告与被告辰页公司签订了《居间及交易服务合同》。被告辰页公司对居间服务的标的房产状态审查不严，对被告黄素娟履约期间的关键信息掌握不充分，导致原告无法按约定获得房产。被告黄素娟、被告辰页公司的行为对原告造成重大经济损失，以及对家人安居造成严重损害。综上，为了维护原告的合法权利，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如原告所请。原告提供如下证据材料：1、不动产买卖合同；2、居间及交易服务合同；3、定金收据；4、第一期房款转账凭证；5、佣金转账电子凭证；6、中介与卖方沟通记录截屏。被告黄素娟辩称，1、原告已经支付款项26万元，如解除合同，我方愿意退还26万元并补偿原告的利息损失。2、如原告愿意继续履行合同，我方可以在三、四月份将房产过户给原告。被告黄素娟未向本院提交证据。被告辰页公司辩称，1、我方承诺原告交易不成时佣金全退，我方可以全额退还佣金。2、作为居间方，我方在签订合同前已经查询了房屋产权信息及产权人的个人征信查询工作，我方无法知晓被告已将涉案房产出售给他人，我方已履行了相应居间服务。被告辰页公司提供如下证据材料：查档证明。经审理查明，2020年6月26日，原告作为买受人、被告黄素娟作为出售人签订一份《不动产买卖合同》约定，原告以580000元向被告购买位于；被告黄素娟自筹资金办理赎楼，不晚于2020年9月15日前办理注销抵押手续。合同第八条第二款约定：“出售人若出现下列情形之一的，构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除不动产买卖合同，并有权要求出售人双倍返还定金或要求出售人支付不动产成交价20%的违约金，同时要求出售人退还买受人已支付的其他款项，（二）、……2、不动产被查封或限制转让，导致买受人无法取得该不动产所有权的……”，合同第八条第五款约定：“（五）、出售人与买受人在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的相关费用（包括诉讼费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费），并赔偿守约方支出的居间服务费（如有）”。合同第十一条特别约定：“如买方支付卖方第一笔购房款人民币大写贰拾壹万元后，卖方不卖或者借故不按合同履行条款则视为卖方违约，卖方愿意赔偿买方人民币大写伍拾贰万元整，如买方支付第一笔购房款人民币大写贰拾壹万元后，买方不买或借故不按合同履行条款则视为买方违约，卖方有权不退回全部款项，买卖双方无异议”。原告已向被告支付定金50000元及第一期款210000元，原告已向被告辰页公司支付居间费15000元。被告辰页公司在原、被告签订合同时曾查询所涉房产的权属情况为房产有抵押、无查封，2020年9月8日，被告辰页公司再次查询涉案房屋的权属情况，获悉涉案房产于2020年7月28日被查封。被告黄素娟自述在2020年9月3日获悉涉案房产被查封。被告黄素娟在向原告出售房屋前，已将房屋出售给第一位购房业主，被告黄素娟因与第一位购房业主产生纠纷导致涉案房屋被查封。本院认为，原、被告经自愿协商签订的《不动产买卖合同》是双方真实意思的表示，合法有效，被告黄素娟作为房屋出售方，在收取原告的购房定金50000元及第一期购房款210000元后，未按照合同约定及时办理房屋解除抵押手续，且被告黄素娟因为与第一位购房业主的纠纷导致涉案房屋被查封，在2020年9月3日获悉房屋查封后，亦没有及时告知原告及居间方，有违诚实信用原则，应承担违约责任。原告诉请退还购房款260000元，本院予以支持解除双方合同，退还购房款。双方在合同中多个条款约定了违约责任，比照被告黄素娟的违约情形，被告黄素娟不属于不卖或借故不履行，不适用合同第十一条约定的违约责任，当适用合同第八条第二款约定的关于查封的违约情形。双方约定出现第八条的违约情形时，适用双倍返还定金或承担不动产成交价20%的违约金，该条款属于可选择适用的条款，本院依照核算后较高数额20%的违约金116000元予以支持。关于居间佣金15000元，被告辰页公司在合同签订之初查询了房屋权属情况，合同履行过程中有积极催促被告黄素娟办理解除抵押手续，后察觉或有交易风险时，又再次核查房屋权属情况，并及时告知原告房屋出现查封的新情况。被告辰页公司在该业务处理过程中，无主观过错，也尽到了审查义务，对原告的损失不予承担，收取的中间费无需退还，原告支出的中间费系因本次房屋交易产生的损失，被告黄素娟应依照合同第八条第五款承担赔付责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告张飏与被告黄素娟签订的《不动产买卖合同》，被告黄素娟自本判决生效之日起十日内向原告张飏返还购房款260000元。二、被告黄素娟自本判决生效之日起十日内向原告张飏赔付违约金116000元，佣金15000元。三、驳回原告张飏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费4800元（原告张飏已预缴），由被告黄素娟负担。被告黄素娟应负担的诉讼费自本判决书生效之日起7日内向本院缴交，逾期强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 冯文娟二〇二一年三月三十一日法官助理 苏庭玮书 记 员 臧新悦