贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0321民初255号 原告：遵义保利置业有限公司，住所地：遵义市播州区遵南大道保利未来城市A1地块商住楼，统一社会信用代码：91520300569217511R。 法定代表人：王浩，系公司董事长。 委托诉讼代理人：申万权，贵州新长征律师事务所律师（特别授权）。 委托诉讼代理人：付为宗，贵州新长征律师事务所律师（特别授权）。 被告：孙雨，男，汉族，1989年8月5日出生，贵州省桐梓县人，户籍住所地：贵州省桐梓县。 第三人中国农业银行股份有限公司遵义新华支行，住所地贵州省遵义市红花岗区凤凰路2号，统一社会信用代码：91520300429381168P。 负责人：穆伟，系该支行行长。 委托诉讼代理人：胡爱国，男，1961年12月20日出生，汉族，农行员工，住遵义市汇川区。 原告遵义保利置业有限公司（以下简称保利公司）诉被告孙雨及第三人中国农业银行股份有限公司遵义新华支行（以下简称农业银行）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2018年12月27日作出（2018）黔0321民初5855号民事判决书，原告保利公司不服向遵义市中级人民法院提出上诉，遵义市中级人民法院于2019年7月5日作出（2019）黔03民终3347号民事裁定发回本院重审。本院立案后，依法适用普通程序另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告保利公司的委托诉讼代理人申万权及第三人农业银行的委托诉讼代理人胡爱国到庭参加了诉讼，被告孙雨经合法传唤无正当理由逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 保利公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2012年10月27日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》已解除；2、判令被告立即支付原告被第三人扣划的保证金74477.24元；3、判令被告立即返还保利未来城市A2地块29-1号楼1单元24层1-24-6号房屋；4、判令被告立即协助原告撤销保利未来城市A2地块29-1号楼1单元24层1-24-6号房屋在遵义市住房和城乡建设局的预告、备案登记，并由被告承担办理撤销的费用530.00元（以房管部门实际收取为准）；5、判令被告立即向原告支付违约金23803.30元和律师费3000.00元；6、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年12月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，被告购买原告开单元24层1-24-6号房屋一套，总价款为238033.00元。被告支付了首付款72033.00元，余款166000.00元以银行按揭方式支付。原告为被告的贷款提供担保，并与第三人签订了《个人一手住房贷款合同》的三方合同。现因被告未能足额归还银行借款，导致银行扣划原告保证金75717.02元。根据《商品房买卖合同》补充协议第1.1.3条约定，原告有权解除合同并收回房屋。原告于2018年5月29日向被告寄发了解除合同的通知书并进行了登报公告，被告在法定期间内未提出异议也未及时办理返还房屋的相关事宜。为此，为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼。 被告孙雨未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 第三人农业银行述称，我行扣划原告的保证金74477.24元是事实，我行只要求原被告双方及时偿还我行贷款就行了。 本院经审理认定事实如下：2012年12月12日，被告孙雨（买受人）与保利公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定被告孙雨购买保利公司开发建设的位于遵义市红花岗区房屋，该房屋建筑面积68.41㎡，套内建筑面积58.10㎡。按照套内建筑面积计算，该房屋单价4096.95元／㎡，总价款238033元。合同约定首期付款72033.00元，余款166000.00元以银行按揭支付。合同附件十二（补充协议）第1.1.3条约定：因买受人逾期偿还银行贷款，导致银行基于出卖人保证责任的存在而扣划出卖人款项，则出卖人可书面通知买受人赔偿损失，否则可解除合同，买受人须在出卖人发出通知之日起30日内将所购房屋退还出卖人，办理退房手续后，出卖人在售出该房并扣除相关损失（包括但不限于所发生的贷款本金、利息、财产保全费、差旅费、评估费、拍卖费、律师代理费等费用）后30日内将购房款退还给买受人。第5.6条约定：若因买受人原因产生本补充协议第一条之1.3-1.4条款约定责任，导致出卖人解除合同或买受人在取得房屋所有权证前申请变更买受人的，经出卖人同意后，视为买受人退房或违约，买受人除承担本补充协议第一条之1.3-1.4条款约定的责任外，还需向出卖人支付总房款10%的违约金，同时产生的其他费用由买受人自行承担。第9.5条约定：买受人确认合同上所填写联系电话、联系地址等内容的真实、准确性，若因该地址不准确或买受人变更联系电话、联系地址未以书面形式告知出卖人的，则由买受人承担相关责任，出卖人按原约定的联系方式发送相应函件被退回、拒收等情形下，出卖人应登报公告，公告期限届满之日起，视为买受人已知晓函件内容，出卖人已履行告知义务。《商品房买卖合同》签订同日，双方进行了商品房预售合同备案登记。合同签订后，被告向原告支付了首付款72033.00元，并于2013年4月3日被告与原告及第三人签订了《个人购房担保借款合同》，由原告未被告向第三人按揭贷款提供担保。第三人于2013年4月24日向原告发放了按揭贷款166000.00元。被告自2013年5月起按月偿还按揭贷款1242.54元至2014年10月。2014年11月起，被告未向第三人偿还按揭贷款。第三人按照借款合同的约定扣取原告保利公司保证金账户上的款项共计74477.24元，用于偿还被告孙雨所欠付的借款。2018年5月29日，保利公司通过ＥＭＳ向被告孙雨寄发《通知书》，载明：于即日解除您与我司在2012年12月12日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》。请你于收到本《解除合同通知书》或本《解除合同通知书》视为送达之日起30日内，到“保利.未来城市”销售中心办理退房事宜。次日，原告保利公司在遵义晚报上登载了2018年5月29日向被告孙雨制发的《通知书》。 本案在审理中，原告保利公司向本院申请诉讼保全，本院依法作出（2018）黔0321民初5855号之一《民事裁定书》，裁定：对被告孙雨名下的位于遵义市播州区房屋予以查封，以300000.00元为限。 另查明，1、被告孙雨在贷款后分期向第三人农业银行偿还了2013年5月到2014年10月共20个月的按揭贷款1242.54×20=24850.80元；2、合同确认解除后，原告自愿承担向第三人支付剩余按揭贷款的义务，第三人对此不持异议。 上述事实，有原告、第三人的陈述，《商品房买卖合同》及相关附件、《商品房预售合同登记备案表》、《通知书》及相关票据等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为：本案所涉《商品房买卖合同》及《个人购房担保借款合同》系当事人的真实意思表示，其中《个人购房担保借款合同》不违反法律的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。合法有效的合同，对双方当事人都有约束力，双方当事人均应当按照合同约定全面履行合同义务。合同签订后，被告向原告交纳首付款并由原告担保向第三人办理了商品房按揭贷款，原告将房屋交付给了被告。但由于被告偿还按揭贷款一年多后即停止偿还按揭贷款，导致原告在第三人处的保证金被扣取，原告遂依据合同约定条款（即《商品房买卖合同》附件十二（补充协议）第1.1.3条：“因买受人逾期偿还银行贷款，导致银行基于出卖人保证责任的存在而扣划出卖人款项，则出卖人可书面通知买受人解除合同，买受人须在出卖人发出通知之日起30日内将所购房屋退还出卖人，出卖人扣除相关损失（包括但不限于所发生的贷款本金、利息、财产保全费、差旅费、评估费、拍卖费、律师代理费等费用）后30日内将购房款退还给买受人”，通知被告解除合同，并向本院起诉主张确认《商品房买卖合同》已经解除。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，被告违反《个人购房借款担保合同》的约定，未按期偿还借款长达六年有余，触发了《商品房买卖合同》附件十二（补充协议）第1.1.3条的约定，原告通过邮寄及公告两种方式通知被告解除合同，符合法律规定，本院予以确认。合同解除后，被告应当返还所购买的房屋给原告，原告收受被告的购房款及被告已经支付给第三人的按揭贷款，应当返还给被告，但在本案中因被告未主张，被告可另案处理。对于尚欠第三人的按揭贷款，因第三人未提起诉讼，原告同意由其支付，第三人未提出异议，本院予以确认。对于原告主张的损失违约金和律师费等，本案因被告未按约定及时偿还按揭贷款造成原告保证金被扣取，被告应当承担违约责任，但合同解除后，被告购房所支付的首付款和向第三人偿还的按揭贷款尚未和原告结算，双方可以按照合同约定自行结算或者另案起诉。原告为维权支付的律师费用，本院予以支持。被告已经被扣取的保证金，属于房屋价值范围之内，因房屋已明确返还给原告，故由原告自行承担。对于原告主张的由被告立即协助原告撤销保利未来城市A2地块29-1号楼1单元24层1-24-6号房屋在遵义市住房和城乡建设局的预告、备案登记，属于合同解除后的附加义务，本院予以支持。对于原告主张由被告承担撤销预告、备案登记费用，原告主张的金额不明确，且已经明确被告承担违约责任，该费用属于违约损失的一部分，双方按合同约定自行结算或另案起诉，本案中不予支持。被告孙雨经传票传唤未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条关于“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，依法缺席判决。综上，为保护合同交易的安全，维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国担保法》第四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告遵义保利置业有限公司与被告孙雨于2012年10月27日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》已于2018年5月30日解除。 二、由被告孙雨在本判决生效后30日内返还原告遵义保利置业有限公司位于保利未来城市A2地块29-1号楼1单元24层1-24-6号房屋一套。 三、由被告孙雨在本判决生效后30日内协助原告遵义保利置业有限公司撤销保利未来城市A2地块29-1号楼1单元24层1-24-6号房屋在遵义市住房和城乡建设局的预告、备案登记。 四、被告孙雨在本判决生效后30日内向原告遵义保利置业有限公司支付律师费3000.00元。 五、由原告遵义保利置业有限公司承担被告孙雨所欠购买保利未来城市A2地块29-1号楼1单元24层1-24-6号房屋向第三人中国农业银行股份有限公司遵义新华支行贷款的偿还责任。 六、驳回原告遵义保利置业有限公司的其余诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1708.00元，保全费2020.00元，由被告孙雨负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决规定的履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地的基层人民法院申请强制执行。 审 判 长  邓德高 人民陪审员  陈廷环 人民陪审员  冯光其 二〇二一年三月五日 法官助理夏应凤 书记员张倩