吉林省长春市南关区人民法院民事判决书（2021）吉0102民初571号原告：曹孟书，男，1987年3月24日出生，汉族，住吉林省长春市南关区。委托诉讼代理人：曹洪田，男，1961年1月26日出生，汉族，与原告系父子关系。委托诉讼代理人：李联，吉林国利律师事务所律师。被告：吉林省红晟房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市南关区幸福街1548号陶然庭苑29号楼101、201室。法定代表人：周玉江，董事长。委托诉讼代理人：李旭，女，1975年8月11日出生，汉族，系该单位员工。原告曹孟书与被告吉林省红晟房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曹洪田、李联，被告委托诉讼代理人李旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹孟书向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告给付原告逾期办理陶然庭苑小区12栋3单元xxxx室房屋权属证书的违约金，合计人民币91883.70元（以总房款598261元为基数，自2017年5月1日起至2019年8月19日，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，2019年8月20日至2021年1月9日，按同期全国银行间同业中心公布的贷款市场报价利率计算）。2、请求人民法院判令超出房屋实际面积大于合同面积（83.79平方米），面积误差比在3%以内的部分房价款，由原告按照合同约定的单价每平方米7140元承担，面积误差比超出3%部分的房价款由被告承担。3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月9日，原告与被告吉林省红晟房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告公司开发建设的坐落于长春市南关区陶然庭苑小区12幢3单元xxxx号房屋，建筑面积为83.79平方米，该商品房单价为人民币7140元，总金额598261元，以及面积确认及面积差异处理，出卖人应当在商品房交付使用后，720个工作日内办理权属登记手续。上述合同签订后，原告按合同约定交付了全部598261元房款，被告至今未按合同约定期限给原告办理上述房屋权属登记手续。2020年4月27日，被告通知原告办理上述房屋权属登记手续，原告来到被告公司后，被告公司以上述房屋实际面积大于房屋合同约定面积九平方米左右为由，要求原告全额补交九平米多合计六万余元的房款，原告认为不合理，未予以同意，被告因此推诿拒绝为原告办理上述房屋权属登记手续。原告认为，原告与被告公司签署的上述《商品房买卖合同》，系被告公司采取格式条款出具的制式合同，其中第五条面积确认及面积差异处理条款，由被告公司直接打印好，“产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第一种方式进行处理，1、双方自行约定，（1）按照最终产权登记面积多退少补”，根本不让原告协商选择。还有上述合同第15条，“关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付后720个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第二项处理，二、买受人不退房，出卖人按已付房款房价款的0.5%向买受人支付违约金。”也未允许原告予以协商选择，被告未遵循遵循公平原则确定双方权利和义务，其内容至原告方利益于不顾，合同逾期办证违约金并非以日标准计算，而是按购房款固定比例计算。计算的违约金极低，可以依法认定为被告免除或者限制自己责任的无效格式条款，逾期违约金应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律问题若干问题的解释》的规定计算赔偿、违约金或原告损失。综上所述，原告为维护自身合法权益，根据我国民事诉讼法之相关法律规定，特诉至贵院请求依法裁判，这是原告的全部诉讼请求。吉林省红晟房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，被告在本案中不应承担任何责任，请求法院依法驳回原告诉请，因本案产生的所有费用由原告承担。一、原告在向被告购买房屋时具备完全行为能力，独立承担责任能力，其在购买该房屋签订商品房合同条款时，对于所有的条款全部是知情并认可的。对于原告所诉请的逾期办理产权及第三项房屋面积差款两项内容，在双方所签订的商品房买卖合同中，均为选择性条款，并非唯一性，因此在双方签订合同时，双方是共同选择了合同已经约明并确定的条款。原告如对相应的条款有任何异议，拒签、退房都可以，而现今说合同是被告打印的，就片面地认为责任方应为被告，这是不合法与不合理的。二、关于原告诉请逾期办理产权违约金事项，被告不应承担违约责任。原告所购买的该栋楼，有相应的房间为回迁住房，属回迁产权，而在购买时，原告亦知情该项目为棚户区改造项目，对于此项目如遇办理产权，必须将产权及被拆迁征收的房屋面积征收完毕之后产权灭籍，方可办理新房屋的产权登记。此为政府法规行政强制性程序，并非被告行为。因该项目的拆迁征收，一直到2018年的年底，长春市南关政府才将征收完毕的土地完整移交给被告。长春市南关区政府征收办，才可以进行产权房屋灭籍，本案才能够是新房屋获得产权登记手续，此行为为行政法规行为，并非被告单方可以实现的。因此出现产权办理延后是政府法规行为，不属被告违约行为。三、对于逾期办理产权违约事项，按照民诉法已过诉讼时效，按照国家最高院司法解释，对于违约金的诉讼请求时效为两年，也过了诉效时效，因此应依法驳回。对于该违约金数额问题，原告诉请不正确，双方签订的商品房合同对该部分进行了明确约定，合同第15条第二选项，已付房款的0.5%，因此原告诉请亦不符合双方合同约定，应驳回。四、对于原告诉请的面积款、差价款问题，双方亦在合同中有明确条款规定，即合同第五条约定产权面积多退少补，明确说明产生的面积差，应该由原告承担。因此原告应依法向被告交纳面积差额的全部房款。对于这部分房款，原告至今未向被告交付，而且对于这一部分面积应该向被告补交物维基金。此款属于国家行政收费，关乎项目内所有业主的权益，应向被告交齐，但原告至今未交，因此按照双方合同，原告诉请是错误的，应依法驳回。办理产权登记时原告应依法与被告签订补充协议，交齐面积差价、契税、物业维修基金，双方签订补充协议后，持有主协议及补充协议至产权处进行备案登记，办理产权。但至今据被告所查，原告的房屋已经进行到预告登记状态，近日内就能下发产权证，此行为属于严重违法欺诈行为。被告在本庭郑重声明会严查此事，追究此过程中违法行为，追究原告欺诈行为。综上，请求法院依法驳回原告诉请，所有费用由原告承担。本院经审理认定事实如下：2015年5月9日，曹孟书与吉林省红晟房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由曹孟书购买红晟公司开发的中吉地勘院南部新城棚改项目（陶然庭苑）第11、12、13幢3单元xxxx号房，建筑面积83.79平方米，单价7140元，总金额598261元，第五条面积确认及面积差异处理约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）按照最终产权登记面积多退少补。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。2015年5月14日，红晟公司出具销售不动产统一发票，金额598261元。2015年5月20日，长春市地方税务局直属税务局为出具税收缴款书，载明纳税人曹孟书交纳房屋买卖1%契税5982.61元。另查，曹孟书已于2014年实际入住案涉房屋。本院认为，曹孟书与吉林省红晟房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当属合法有效。该合同对双方均具有法律约束力，双方应据此履行各自合同义务。曹孟书诉称该合同关于面积差异及办理产权登记条款系格式条款，应属无效，但未提供证据证明以上条款对于红晟公司存在不合理的免除或减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利、排除对方主要权利或其他属于民事法律行为无效的情形，其主张不能成立。双方合同中明确约定关于房屋面积差异按照最终产权登记面积多退少补，曹孟书应当按照合同约定房屋单价支付房屋面积差价款，其主张红晟公司就超过面积误差3%部分承担房价款，本院不予支持。关于曹孟书请求红晟公司支付逾期办理权属证书违约金一节，因《商品房买卖合同》属于双务合同且有先后履行顺序，曹孟书在已实际入住，但未按合同约定补齐面积差价款的情况下，红晟公司享有同时履行抗辩权，本案涉案房屋未办理房屋权属登记原因不能归责于红晟公司，曹孟书主张红晟公司应支付违约金无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百二十五条之规定，判决如下：驳回曹孟书的诉讼请求。案件受理费1049元，由曹孟书负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。审判员 丁文怡二〇二一年三月二十九日书记员 王 放