文书内容重庆市奉节县人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0236民初483号原告：中国农业银行股份有限公司重庆奉节支行，住所地重庆市奉节县永安镇夔州路190号，统一社会信用代码915002369083466858。代表人：杨杰，行长。委托诉讼代理人：万秋，重庆贞枰律师事务所律师。被告：李金银，男，1989年6月15日出生，汉族，住重庆市奉节县。被告：蒋燚，女，1988年1月30日出生，汉族，住重庆市奉节县。被告：重庆环彬房地产开发有限责任公司，住所地重庆市奉节县永安街道夔州路304号1幢16层B-1号，统一社会信用代码91500236671041946D。法定代表人：林腾清，董事。委托诉讼代理人：杨川，重庆环法律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司重庆奉节支行与被告李金银、蒋燚、重庆环彬房地产开发有限责任公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司重庆奉节支行的委托诉讼代理人万秋，被告重庆环彬房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人杨川到庭参加了诉讼，被告李金银、蒋燚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司重庆奉节支行向本院提出诉讼请求：1、依法宣布原、被告签订的《个人购房担保借款合同》项下的全部借款于2020年11月27日提前到期；2、判令被告李金银、蒋燚及时偿还贷款本金350387.62元，2020年11月27日前的利息15089.28元（其中未结清正常利息13363.95元、未结清罚息260.34元、未结清复利440.97元、提前还息1024.02元），合计本息365476.9元，并从2020年11月27日起以350387.62元为基数按逾期执行年利率7.7175%[基准年利率5.145%加罚息（基准年利率5.145%*50%）]计算逾期利息至还清本金为止；3、判令原告对被告李金银、蒋燚共同所有的坐落于奉节县XX街道XX西路X号附X号X幢X的房屋在拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4、律师代理费2000元由二被告承担;5、判令被告重庆环彬房地产开发有限责任公司对以上二、四项诉讼请求承担连带清偿责任；6、判令三被告承担诉讼等费用。事实和理由：2017年6月29日，被告李金银、蒋燚向原告申请办理个人住房按揭贷款，2017年8月4日原告与被告李金银、蒋燚、重庆环彬房地产开发有限责任公司签订了《个人购房担保借款合同》，由原告向被告发放了贷款37.5万元，被告李金银、蒋燚用其所购买的坐落于奉节县XX街道XX西路X号附X号X号楼X的房屋抵押担保。原告发放贷款后，被告存在逾期行为，原告多次催收，被告仍未履行偿还义务，存在严重违约行为。为保护原告合法权利，特诉至法院。被告重庆环彬房地产开发有限责任公司辩称，法律规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权，故环彬公司仅在处置抵押物后不足部分承担连带保证责任。根据原、被告双方签订的个人购房担保借款合同的第三十五条约定，重庆环彬房地产开发有限公司的保证责任为办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后2年，我公司的保证责任应当在2021年7月4日免除。被告李金银、蒋燚未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2017年6月29日，被告李金银、蒋燚向原告申请贷款用于购房，并作为申请人和抵押人在个人信贷业务申请表上签字确认。2017年8月4日，被告李金银、蒋燚作为借款人、被告重庆环彬房地产开发有限责任公司作为担保人与原告签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：被告李金银、蒋燚向原告借款375000元用于购买房产，借款期限20年；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之伍后确定；还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息，贷款人按规定计收复利；借款人未按约定按期足额偿还借款或违反本合同其他约定时，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用；被告重庆环彬房地产开发有限责任公司系阶段性保证人，为前述借款提供阶段性保证担保，自借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押手续后2年，为借款人的债务承担连带保证责任等内容。2017年8月4日，被告李金银、蒋燚、重庆环彬房地产开发有限责任公司与原告签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定以被告李金银、蒋燚前述房屋为前述贷款提供抵押担保。2019年7月4日，重庆市奉节县国土资源和房屋管理局办理了抵押权人为原告的抵押权证书。2017年12月6日，原告按约定向被告李金银、蒋燚发放借款375000元。被告李金银、蒋燚因未能按期足额归还借款本息，导致借款逾期，尚欠原告本金350387.62元。另查明，原告为实现本案债权支出律师代理费2000元。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告和被告李金银、蒋燚签订的《个人购房担保合同》、《抵押贷款合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。上述合同对签约双方均有约束力，双方均应当依照合同的约定履行各自的义务。现原告已按约发放了贷款，被告李金银、蒋燚也应按约归还借款本息，其未能按期足额偿还借款的行为已经构成违约，原告有权依照合同约定宣布全部借款提前到期，并收回已发放借款，对其要求被告李金银、蒋燚偿还下欠借款本金及正常利息的诉讼请求，本院予以支持。关于借款合同到期时间、罚息、复利的问题。《个人购房担保借款合同》约定，原告在被告李金银、蒋燚不按约定还本付息之时享有提前收回贷款的权利，但宣布贷款提前到期，需进行相应的意思表示并通知对方。但原告并未举证证明其将宣布贷款提前到期的意思表示传达给被告李金银、蒋燚的具体时间，故本院依照本案向被告李金银、蒋燚送达起诉状副本之日即2021年3月19日为原告宣布贷款提前到期之日，故2021年3月19日之前已经到期尚未归还的贷款，按照双方借款合同的约定计算利息、罚息、复利；而2021年3月19日之后尚未到期的贷款提前到期，应从2021年3月20日开始计算逾期利息，逾期利息按照双方约定的借款执行利率基础上加收50%计付。关于被告重庆环彬房地产开发有限责任公司是否承担责任的问题。原告与被告签订的系阶段性保证合同，而保证合同属于民事合同，基于意思自治及合同自由原则，只要不违背法律、行政法规的强制性规定，当事人对合同的效力可以自行约定附一定条件，以作为控制意思表示效果发生与消灭手段的合同附款，而本案保证的约定充分显示了缔约各方在缔约时已考虑相互之间利益的平衡及贷款回收的安全，系缔约各方自愿协商的结果，并未损害国家及社会公共利益，故该保证合同有效。按照合同约定，本案的保证阶段为，自借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押手续后2年。该期间并非对保证责任所约定的保证期间，而是附解除条件及附解除期限的约定，即办妥以贷款人为抵押权人的抵押手续后2年，被告重庆环彬房地产开发有限责任公司免除保证责任。法律规定，附解除条件的合同，自条件成就时失效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。2019年7月4日，重庆市奉节县国土资源和房屋管理局办理了抵押权人为原告的抵押权证书。截止法庭辩论终结时，尚未超过2年，故阶段性保证合同所附带的解除期限尚未成就，被告重庆环彬房地产开发有限责任公司应当按照约定承担保证责任。同时，原告与被告重庆环彬房地产开发有限责任公司在合同中对保证范围进了约定即本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按民事诉讼法有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，故被告重庆环彬房地产开发有限责任公司应当在上述保证范围内承担连带保证责任。关于本案清偿顺序，法律规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；……提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。原、被告之间签订的《个人购房担保借款合同》中约定，本合同项下借款同时存在物的担保和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式来实现债权的，也可以同时主张通过其他保证方式实现债务或部分债权。故双方对实现债权的顺序已赋予了原告的选择权，故对被告重庆环彬房地产开发有限责任公司抗辩应当先行执行抵押物后不足部分再承担连带责任的抗辩意见不予采纳，但如被告重庆环彬房地产开发有限责任公司承担保证责任后，有权在其承担责任范围内按照合同约定向被告李金银、蒋燚追偿。关于原告要求被告支付律师代理费的诉讼请求，双方在合同中有约定，且原告提供的代理费发票能够证实原告已实际支付该费用，对该请求本院予以支持。被告李金银、蒋燚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，由此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第四十六条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告中国农业银行股份有限公司重庆奉节支行与被告李金银、蒋燚、重庆环彬房地产开发有限责任公司于2017年8月4日签订的《个人购房担保借款合同》项下的借款于2021年3月19日提前到期；二、被告李金银、蒋燚在本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司重庆奉节支行借款本金350387.62元及利息、罚息、复利（截止2021年3月19日的利息、罚息、复利按照原告与被告李金银、蒋燚签订的《个人购房借款担保合同》约定标准计算，自2021年3月20日起以借款本金350387.62元为基数按年利率7.7175%计付利息至借款本息付清为止）；三、被告李金银、蒋燚在本判决生效后十日内给付原告中国农业银行股份有限公司重庆奉节支行支出的律师代理费2000元；四、原告中国农业银行股份有限公司重庆奉节支行对被告李金银、蒋燚所有的坐落于奉节县XX街道XX西路X号附X号X幢X的房屋[渝（2019）奉节县不动产权第X号]在拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；五、被告重庆环彬房地产开发有限责任公司对被告李金银、蒋燚所负上述第二、三项债务向原告中国农业银行股份有限重庆奉节支行承担连带保证责任，重庆环彬房地产开发有限责任公司在承担保证责任后有权直接在其承担的保证责任范围内向被告李金银、蒋燚追偿。六、驳回原告中国农业银行股份有限公司重庆奉节支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6812元，减半收取3406元，由被告李金银、蒋燚、重庆环彬房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 员 何朝波二〇二一年三月三十日法官助理 杨 鑫书 记 员 吴文滔