北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初4357号原告：毕欣，男，1983年2月17日出生，汉族，户籍所在地北京市西城区，住北京市顺义区，身份号码xxx。原告：梁翠英，女，1958年4月28日出生，汉族，户籍所在地北京市东城区，住北京市顺义区，身份号码xxx。被告：北京圣君乾坤物业管理有限公司，住所地北京市平谷区马坊镇金河街**院**楼**424，统一社会信用代码911101146782125335。法定代表人：史胜军，经理。原告毕欣、梁翠英与被告北京圣君乾坤物业管理有限公司（以下简称：圣君乾坤公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告毕欣、梁翠英到庭参加诉讼，被告圣君乾坤公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告毕欣、梁翠英向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《北京市房屋出租代理合同》；2.判令被告支付原告拖欠的2020年2月、6月、7月、8月共计四个月的房屋租金费用18400元；3.判令原告与被告在2019年5月第二次签订的租赁合同中单方面只保障被告利益的违约协议无效，并赔偿原告违约金27600元；4.判令被告返还原告在2018年提前收取的房屋第三年免租期一个月的使用费5000元；5.判令被告支付原告拖欠的电费319.38元；6.判令被告支付原告房屋客厅隔断拆除费用1000元；7.判令被告支付原告3台空调费8000元（合同有注明家具电器归甲方）。事实和理由：毕欣、梁翠英把北京市顺义区x小区x号楼x单元x室，在2018年4月11日委托给圣君乾坤公司对外出租，合同期为三年，其中每年有1个月为空房期，空房期被告不支付房租，共合计39个月。租期从2018年4月11日起至2021年7月25日止，房屋租金为每月5000元，并在租满一年后逐年递增200元，付款约定日期为每个季度第一个月的24日，被告以银行转账方式支付原告房屋租赁款。但是被告多次违约，拖欠原告2020年2月、6月、7月、8月共计四个月的房屋租金费用18400元。在2019年1月24日被告在支付给原告2019年第一季度房屋租金前告诉原告，因被告公司经营困难，要求原告降低房屋月租金至4900元，在原告妥协同意被告要求以前，被告采取无限期拖延不支付房屋租金，原告在将近一个月与被告沟通无果的情况下，无奈被迫同意被告修改合同，并约定在2019年2月22日原告被告双方签署补充协议书。2019年2月22日原告被告双方见面修改合同当天，被告提出在降低每月房屋租金4900元，同时一并取消原合同中逐年递增200元之所列条款。原告本着相互理解的原则出于善意与被告修改了房屋租赁合同并签订了一份补充协议（协议圣君乾坤公司程建东注明打款不超过七个工作日）。补充协议签订之后，原本以为此事告一段落。但在2019年第二季度依旧不按合同规定时间支付原告房屋租金，在原告多次催要房屋租金未果后，被告于2019年5月由被告公司法人史胜军出面以目前租赁市场不景气房屋不好租为由，再次要求原告重新签订一份新合同，并要求把房屋月租金降至4600元，如原告不同意责继续使用上述招数拖延不再支付房屋租金，原告无奈之下被迫同意被告意见重新签合同，并约定在2019年5月原告被告双方见面重新签署合同。原告在针对新合同内容向被告法人提出除房屋租金外是否还有其他改动，被告法人史胜军说这份合同与第一份合同除了多了一个公章其它都与第一份合同内容一样，原告说想仔细看看合同内容，被告法人史胜军说不用看都一样，并要求原告在新合同签署与第一份合同相同日期。原告问为什么要签之前的日期？被告回答这个只是旧合同的补充。原告信以为真在新合同上签字。这种在没有征得乙方同意的情况下，在新合同中刻意修改了合同里面违约（合同第六条违约）协定之条款，把违约更改为原告如违约需承担违约金，这种只保障被告自己利益的单方面条款合同。2020年1月24日被告应该付原告2020年第一季度房屋租金，原告多次与被告法人史胜军联系未果，2020年2月原告终于在微信上联系到被告法人史胜军，但是被告法人史胜军以疫情为由拖欠支付原告2020年第一季度房屋租金，同时通知原告因疫情，国家出台相关减免租金文件2020年第一季度减免一月房租，原告询问被告法人史胜军国家是否有相关文件？被告法人史胜军微信发来一份电子版通知。并在微信告诉原告，只有同意减免一个月房屋租金，才能给原告支付房屋租金，最后原告无奈同意减免一个月租金。2020年6月、7月、8月被告又违约不给原告支付房屋租金，原告于（6月24日—7月2日）多次联系被告法人史胜军，均不接电话和不回微信，7月4日原告又联系被告法人史胜军，被告法人史胜军微信告知原告这周就给您汇过去，结果租金未到位，7月26日原告微信联系被告法人史胜军去x花园沟通房租相关事宜，被告法人史胜军答应并于（2020年7月27日）赴约一同沟通房租相关事宜。2020年7月27日原告、被告双方沟通时，被告法人史胜军提出给他们一个月期限到2020年8月24日如果房屋还是租不出去，到时承诺给原告腾退房屋并如数结清所有欠款并多付一个月房租（微信有被告史胜军录音）。在这期间原告几乎天天联系被告法人史胜军均关机不接电话。2020年9月2日原告毕欣通过快递形式接到被告寄来北京市顺义区x花园x号楼x单元x房屋钥匙及电卡，9月5日原告前去北京市顺义区x花园x号楼x单元x验收房屋时发现，被告在出租期间门厅打了隔断也并未拆除还原原状，三台空调被告已拆走，电表显示欠319.38元，同时把原告在2018年租房前所配备新买的惠而浦洗衣机搬走，留下一台不知名牌的陈旧洗衣机，卫生间暖风机和洗手池均损坏。被告圣君乾坤公司既未做出答辩，亦未参加本院庭审。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。2018年4月11日，毕欣、梁翠英（甲方、委托方）与圣君乾坤公司（乙方、受托方）签订了《北京市房屋出租代理合同》，约定由乙方全权代理甲方办理顺义区x花园小区x-x-x室房屋的出租事宜。代理出租期限自2018年4月11日至2021年7月25日。甲方同意共预留105天作为乙方接洽此房屋出租事项的工作期。房屋租金为5000元（每年递增200元）。第六条违约责任委托代理期限内，双方遵守上述约定，不得经合同约定以外的理由单方解除合同，必须解约的，提前30日通告对方，并有提出方赔偿守约方六个月房屋租金作为经济补偿及承担由此产生的关联损失。第九条其他约定事项（一）在合同期内乙方在房屋内打隔断分割单间并对外出租及其商用不属乙方违约，如因隔断房屋内租户发生纠纷由乙方负责；（二）第一季度乙方向甲方支付2个月房租，第二季度乙方向甲方2个月房租，第三季度乙方向甲方支付2个月房租，第四季度开始乙方向甲方支付3个月房租。2019年2月22日，毕欣、梁翠英与圣君乾坤公司签订了《补充协议书》，约定甲方同意乙方2019年4月24日起至2021年7月25日期间，房租由原来的5000元/月，变更为4900元/月，有递增上浮的，递增取消，原合同不变。2019年5月底，梁翠英（甲方、委托方）与圣君乾坤公司（乙方、受托方）签订了《北京市房屋出租代理合同》，约定由乙方全权代理甲方办理顺义区x花园小区x-x-x室房屋的出租事宜。代理出租期限自2018年4月11日至2021年7月25日。甲方同意共预留105天作为乙方接洽此房屋出租事项的工作期。房屋租金为4600元/月。第六条违约责任委托代理期限内，双方遵守上述约定，不得经合同约定以外的理由单方解除合同，必须解约的，提前60日通告乙方，并由甲方赔偿守约方六个月房屋租金作为经济补偿及承担由此产生的关联损失。第九条其他约定事项（一）在合同期内乙方在房屋内打隔断分割单间并对外出租及其商用不属乙方违约，如因隔断房屋内租户发生纠纷由乙方负责；（二）第一季度乙方向甲方支付2个月房租，第二季度乙方向甲方2个月房租，第三季度乙方向甲方支付2个月房租，第四季度开始乙方向甲方支付3个月房租。房子到期后，家电送给甲方，不能再让甲方降房价。圣君乾坤公司共支付房租如下：2018年7月31日10000元；2018年11月1日10000元；2019年2月23日14700元；2019年6月12日14700元；2019年8月8日13800元；2019年11月14日9200元；2019年11月19日4600元；2020年2月15日9200元；2020年5月8日4600元；2020年5月28日4600元。原告提交了电网的打印图，证明截止2020年9月21日，共欠电费319.9元。关于被告已付租金。原告称：被告交到了2020年5月。2020年2月份的房租被告说因为疫情影响，国家出政策要求减免一个月的租金，我们不同意，被告没有给，6、7、8月份是被告欠付的租金。关于涉诉房屋的现状。原告称：2020年9月2日被告把钥匙邮寄给我们了，9月5日我们去房屋里边去查看的，房屋隔断是被告打的，被告没有给我拆，本来是两居室，被告给打成了三居室，空调被告拆走了。当时刚出租时候房屋内只有洗衣机和热水器以及灶台是我们的，当时房屋是新装修的，被告配置了三个空调和三个床以及冰箱被告把空调拆走了，洗衣机给我们换了，卫生间下边有一个大洞。现在房屋是空置状态，还没有另行出租。关于涉诉租赁合同的签订。原告称：2018年4月11日签订的第一份合同，2019年5月底签订的第二份合同。本案中要求解除2018年4月11日没有编号的合同。上述事实有代理合同、支付明细、微信聊天记录及当事人陈述等在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告圣君乾坤公司经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，原、被告签订的代理合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应按照约定履行各自义务。按照我国合同法的相关规定，合同解除分为约定解除和法定解除。合同法对合同约定解除和法定解除的具体情形均有明确之规定。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”具体本案中，被告未按照合同约定支付租金，属于根本违约，且原告于2020年9月2日收到了涉诉房屋的钥匙，因此本院认定原、被告之间所存在的关于涉诉房屋的代理合同于9月2日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”违约责任是当事人不履行合同债务时，违约方向对方承担的民事责任。本案中，代理合同解除后，被告应支付原告未支付的租金，原告主张的18400元有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张的与被告在2019年5月第二次签订的租赁合同中单方面只保障被告利益的违约协议无效，并赔偿原告违约金27600元。原、被告签订了两份代理合同，原告主张第二份合同未经其同意就签了字，本院认为签订合同时当事人应谨慎审查的义务，原告未尽到相关义务的后果应由其自行承担，因此对其请求本院不予支持。关于原告主张的免租期损失5000元。关于免租期的租金，根据双方签订的租赁合同，虽然合同约定了房屋的免租期，但是未约定合同解除后免租期的损失承担，因此对其请求本院不予支持。关于原告主张的电费损失319.38元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张的拆除隔断费用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第十条，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本案中，合同解除后，被告未拆除隔断，因此原告拆除隔断后可向被告主张相关的费用，因此本院对其请求予以支持。关于原告主张的空调费用8000元，原告提交的证据不足以证明该项主张，本院不予支持。综上所述，本院依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第十条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过），《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告梁翠英与被告北京圣君乾坤物业管理有限公司所签订的《北京市房屋出租代理合同》于2020年9月2日解除；二、被告北京圣君乾坤物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告梁翠英支付租金18400元；三、被告北京圣君乾坤物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告梁翠英支付电费319.38元；四、被告北京圣君乾坤物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告梁翠英支付拆除隔断的费用1000元；五、驳回原告毕欣、梁翠英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六百五十四元，均由被告北京圣君乾坤物业管理有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 张鹏飞二〇二一年三月二日法官助理 孙 鹏书 记 员 赵文鑫