北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初4265号原告：赵博文，男，1972年12月25日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵海城，北京新邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：田丽，女，1990年12月10日出生，汉族，北京新邦律师事务所实习律师。被告：孙重军，男，1966年9月7日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告赵博文（以下简称原告）诉被告孙重军（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人赵海城、田丽，被告均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告返还保证金146016元。2.请求判令被告向原告退还空调费19012.5元。3.请求判令被告向原告退还物业费5000元。4.请求判令被告向原告返还房屋租金218806元。5.请求判令被告向原告赔偿房屋装修损失30万元。事实和理由：2017年6月20日，案外人唐xx与被告签订了《房屋租赁合同》，唐xx承租位于北京市朝阳区安外小营北路55号x层x号，中段及一层门厅的房屋，期限六年，自2017年6月20日至2023年6月7日止，2017年6月20日至2019年6月19日的年租金为888264元，2019年6月20日至2021年6月19日年租金为932677元。签约当日唐xx支付了房屋押金146016元及租金322341元，之后对房屋进行了装修，装修费用738000元。2017年9月19日，唐xx在该地址设立了北京达鼎伟业餐饮管理有限公司。2018年5月4日，唐xx将北京达鼎伟业餐饮管理有限公司以105万元的价格转让给原告，其中包括租赁房屋的押金146016元以及装修65万元。经被告同意，唐xx将其与被告签订的《房屋租赁合同》整体转让给原告，2018年5月27日，原告与被告重新签订了《房屋租赁合同》，合同内容与唐xx和被告之间的《房屋租赁合同》内容一致。合同签订后，原告以北京达鼎伟业餐饮管理有限公司的名义进行餐饮业经营，持续向被告交纳房屋租金。2019年12月30日至2020年4月16日期间，原告向被告交纳了2019年12月19日至2020年6月19日期间的租金451975元（当期应交房屋租金466338.5元），全年物业费10000元，全年空调费38025元。2020年1月26日北京市启动重大突发公共卫生事件一级响应，北京市餐饮业停止经营活动，2020年4月30日变更为二级响应，在此期间原告在租赁房屋内没有开展任何经营活动，原告原本准备了30多万元的冷冻海鲜等食材货物，供春节期间经营使用，因疫情原因，食材全部损失。2020年6月初，原告与被告协商租金减免事宜，被告不同意减免，2020年6月24日双方解除《房屋租赁合同》，被告收回了房屋。受疫情影响，1月26日至3月底未营业，4月1、2日开始营业，但没有客流，故主张2月至4月免除租金，2020年2月1日至2020年4月30日的房屋租金共计233169元减去当期未交的租金14363元即为主张退还的租金。物业费和空调费都是按照自然年度向被告预交整年，现要求返还一半；押金系包括在向唐xx支付的转让费中，装修损失估算为30万元，故现诉至法院。被告辩称，是原告单方的原因导致合同解除，所以不同意退还保证金。2020年1月1日开始的租金应该在2019年12月20日前交，但是原告没有及时交纳，直到2020年4月16日才陆续交了部分租金，租金仍欠14363元至今未交，我多次发送催缴函，原告仍然未足额交纳，所以不得已才在2020年6月24日解除合同，根据合同约定由于原告原因导致合同解除的，保证金不予退还，且装修全部归我方所有。因为原告违约导致解除合同，事发突然，影响我出租房屋，导致了房屋空置了三个月，在此期间我仍然需要向我的前手出租人交纳租金，原告的保证金只相当于2个月的租金，不足以弥补我的损失，合同中还约定了42天的免租期，免租期的费用超过了10万元。新的租户将原告遗留的装修全部拆除，对房屋重新装修，不存在利用原告遗留装修的问题。空调费、物业费我只是代收的，按照自然年度收的，已经都交给了前手房东，不同意退还，已交纳的租金也不同意退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，经审理查明：北京市朝阳区安外小营北路55号x层x号，中段及一层门厅（以下简称涉案房屋）原系案外人唐xx自被告处承租，唐xx在该地以北京达鼎伟业餐饮管理有限公司（以下简称达鼎公司）名义经营餐饮。2018年5月4日，唐xx作为达鼎公司法定代表人与原告签订《公司转让合同》，将公司转让给原告，转让金额为105万元，包括公司现有所有软件、硬件设施设备。《公司转让合同》签订后，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：“乙方承租甲方涉案房屋，建筑面积507平方米，租赁用途为日式餐饮，租赁期限为自2017年6月20日至2023年6月7日止。其中2017年6月20日至2017年7月31日为免租期。2017年6月20日至2019年6月19日年租金为888264元，2019年6月20日至2021年6月19日年租金为932677元，2021年6月20日至2023年6月7日年租金为979311元。押金支付方式为押二付六，租金按实际付款方式提前10天支付下期租金。物业费、垃圾清理费每年1万元，空调使用费每平米每年75元，年付，每年年初支付给甲方。乙方应向甲方支付履约保证金146016元。甲方同意乙方为经营需要装修房屋，乙方装修房屋不得损坏房屋主体结构，不得对安全造成隐患，乙方装修房屋所增加的不动产在合同终止时归甲方所有，其他物品归乙方所有。乙方逾期交付租金，每逾期一日按欠付租金金额的千分之三向甲方支付违约金，无故拖欠租金超过30日以上，甲方以书面形式通知乙方，乙方因此不接收通知或不回复甲方，甲方有权单方终止合同，并保留继续追讨给甲方造成经济损失的权利。在合同执行期限内，因乙方原因解除本合同，乙方装修全部归甲方所有，乙方押金不退，归甲方所有。”上述《房屋租赁合同》落款时间倒签为2017年6月20日。2020年1月1日至2020年6月30日租金应于2019年12月20日支付，原告因经营状况不佳未按约定支付该期租金及相关费用。该期租金，2020年度物业费、垃圾清理费及空调费支付情况如下：2019年12月27日支付5万元，2019年12月30日支付4万元，2020年1月3日支付6万元，2020年1月15日支付10万元，2020年1月16日支付15万元，2020年1月16日支付7万元，2020年1月17日支付2万元，2020年4月16日支付1万元。其中除一年空调费38035元及一年物业费、垃圾清理费10000元，原告该期尚欠租金14363.5元未支付。原告接手涉案房屋后未再进行装修，就其装修损失，仅提交了《施工合同》，称系唐xx对涉案房屋进行装修所签，该合同约定工程价款总计738000元，包工包料。庭审中，原告称受新冠肺炎疫情影响，2020年1月26日至3月底未营业，2020年4月初开始营业，但无客流，6月份经营仍受影响。原告还表示，其认为其租金已支付至6月份，故在准备交付2020年下半年租金时，方与被告开始沟通要求减免租金，但被告未同意。2020年6月2日，被告向原告发出《关于租金欠缴告知函》，称，鉴于原告迟延交纳租金时间较长，且次数较多，原告行为已构成严重违约，根据《房屋租赁合同》之约定，被告有权解除合同，该函要求原告在2020年6月15日下午17:00前缴齐所欠租金，并于2020年6月20日前按照合同约定支付2020年下半年租金，否则不得进行经营活动，其将根据合同约定收回房屋及履约保证金。同日，被告出具《说明》，称若其上级房东给予房租减免政策，在原告正常履行合同的前提下，其将按上级房东给予的条件进行减免。原告复函称，要求免除2020年1月26日至4月30日的租金，并提出下期租金支付时间应顺延至2020年9月23日。被告2019年6月11日收到该复函。2020年6月22日，被告再次向原告发出《催缴函》，要求原告补齐2020年上半年租金及2020年5月15日至6月15日水费，并提出2020年下半年租金可先交纳两个月，若上级房东批准房租减免事宜，将给原告予以减免。庭审中，被告表示其上级出租人并未为其减免租金，故其无法给原告减免。2020年6月24日被告收回房屋，双方确认同意《房屋租赁合同》于当日解除。涉案房屋于2020年9月18日由被告方另行出租，自2020年10月11日起计租。另，庭审中，双方确认，原告尚欠水费4420.29元，同意在本案中一并处理，在被告应退还原告的款项中进行扣除。本院认为：依法成立的合同受法律保护，各方均应全面履行。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。本案中，原告仅以经营状况不佳为由，未按合同约定支付2020年1月1日至2020年6月30日租金，且截至合同解除尚未补足租金，合同约定该期租金支付时间远在新冠肺炎疫情影响出现之前，故原告无权以此抗辩，原告构成违约。因原告未按约定支付租金导致合同解除，根据合同约定，被告有权不予退还押金及装修损失，对原告第一项、第五项诉讼请求，本院不予支持。就原告主张2020年2月1日至2020年4月30日租金因新冠肺炎疫情影响应予免除一节，现被告明确不同意予以租金减免，原告自认4月初已开始营业，且该期租金尚欠14363.5元未支付，综合考虑案件情况，本院认为2020年2、3月份租金减收金额与原告未付租金金额大致相当，对原告要求退还租金的诉讼请求不予支持。2020年7月1日至2020年12月31日空调费及物业费、垃圾清理费根据合同约定，被告应予退还。双方同意将原告欠付水费在本案中一并进行处理、在被告应退款项中进行扣减，本院不持异议，经核算，扣减后被告还应退还原告19592.21元。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告孙重军于本判决生效后七日内退还原告赵博文空调费及物业费、垃圾清理费共计一万九千五百九十二元二角一分。二、驳回原告赵博文的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五千三百四十四元，由原告赵博文负担五千一百九十四元（已交纳），由被告孙重军负担一百五十元（原告赵博文已预交，被告孙重军于本判决生效后七日内支付给原告赵博文）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 付瑞洁二〇二一年三月二十九日法官助理 秦雅维书 记 员 邓亚楠