北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0112民初15526号原告（反诉被告）：徐莉，女，1986年11月10日出生，汉族，住江苏省如皋市。原告（反诉被告）：薛梅红，女，1964年2月22日出生，汉族，住江苏省如皋市。共同委托诉讼代理人：牛洪顺，北京市京师律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：王海英，北京市京师律师事务所律师。被告（反诉原告）：邵和木，男，1958年9月26日出生，汉族，住安徽省巢湖市和县。委托诉讼代理人：阴政宏，北京市京兴律师事务所律师。原告徐莉、薛梅红与被告邵和木房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐莉及其委托诉讼代理人牛洪顺、王海英，被告邵和木及其委托诉讼代理人阴政宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐莉、薛梅红向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告继续履行《北京市房屋买卖合同》，协助二原告将坐落于北京市通州区净水园X的所有权变更至二原告名下；2．请求判令被告向二原告支付违约金5万元；3．请求判令被告向二原告支付保全诉讼费0．5万元；4．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：薛梅红原系徐登庆（2015年1月22日去世）配偶，徐莉为薛梅红与徐登庆唯一女儿。2010年1月20日，徐登庆（买方）与被告（卖方）就坐落于北京市通州区金隅嘉园X室（登记地址为：通州区净水园X）的房屋签署了《北京市房屋买卖合同》，买卖合同约定：房屋建筑面积为111．034平方米，交易价格为89万元。双方约定首付款为27万元，其中卖方欠买方2006年工程款24万元抵消首付款，买方另付3万元给卖方。买卖合同签署后，买方再向被告支付32万元。买卖双方办理完毕房屋所有权转移登记手续、买方取得房屋所有权证后，买方向卖方支付剩余房款30万元。买方合计支付59万元房款后，卖方将房屋购房发票及房屋交付买方。买卖合同签署后当日（2010年1月20日），原告一方向被告合计支付了59．6万元房款，被告向原告一方出具了59．6万元的房款收条，并将《商品房预售合同》及附件原件、购房款发票原件以及房屋交付给了原告一方。自2010年1月20日起至今，原告一方一直合法占有着房屋。此后，被告以配合办理房屋产权变更手续为由要求原告一方又支付了部分房款，但被告取得案涉房屋的所有权证后并未及时告知原告一方，亦未配合原告一方办理房屋的所有权变更手续。2015年1月22日，徐登庆因病去世。此后，徐莉找到被告请求配合办理案涉房屋的所有权变更手续，被告以各种理由推拖，至今，被告仍未配合徐莉办理房屋所有权的转移登记手续。原告认为徐登庆与被告签署的买卖合同已成立并生效，合同双方应当依据买卖合同的约定履行各自义务。现原告一方已严格依据合同约定履行了房款支付义务，无任何违约行为。被告取得案涉房屋的所有权证后未及时告知原告一方，现又拒绝配合徐莉办理案涉房屋的所有权转移登记手续，被告的上述行为属于严重的违约行为。原告作为徐登庆的法定继承人，有权依法、依约要求被告继续履行买卖合同，现两原告一致同意将案涉房屋的所有权登记在徐莉一人名下，被告应当协助徐莉办理房屋产权变更手续，并向原告承担违约责任。我们通过向法庭申请调查令，得知房屋因为被告与案外人存在纠纷，先后被河北省泊头市人民法院、海淀区人民法院查封，查封期间房屋无法办理产权变更手续的，其中河北省泊头市法院查封期限为2011年3月24日至2013年3月23日，海淀区法院查封期限为2011年11月29日至2013年11月28日。我们认为房屋因被告原因被查封，被告违反合同中对于房屋的保证义务，属于被告违约，被告应承担相应的违约责任。综上，原告为维护自身合法权益，现向法院提起诉讼，请求法院依法裁判。被告邵和木辩称，1．原告诉讼主体资格不适格，涉案合同系徐登庆生前与被告签订，原告不是合同相对方，原告起诉主体错误，应当依法予以驳回；2．原告起诉已经超过法定诉讼时效，根据原告起诉书自认内容，涉案合同签订于2010年1月20日，徐登庆于2015年1月22日死亡，原告于2020年6月20日方才以“房屋买卖合同纠纷”为由提起本案诉讼，基于合同之债的请求权应当在法定诉讼时效期间内行使，根据民法总则等相关法律规定，原告的起诉显然已经超过法定诉讼时效，其起诉不符合法定条件，应当依法予以驳回；3．根据《合同》约定，徐登庆生前“须提供过户所用之各种身份证明及法律认可文件”，即符合属地政府关于购房政策的规定，徐登庆生前因不具有北京市购房资格，涉案房屋买卖合同客观上履行不能，徐登庆应当对此承担相应的法律后果，结合前述第一条、第二条答辩意见，二原告以一个客观上不能履行的合同提起继续履行合同之诉，明显缺乏事实基础和法律逻辑，应当依法予以驳回；4．徐登庆以无购房资格为由，未向原告支付剩余购房款，其行为已经构成违约（合同第三条第3项），导致原告合同目的无法实现，相应法律后果由其自行承担。5．被告没有任何违约行为，合同无法继续履行完全系因原告单方原因所致，原告违约在先且自身放弃权利主张与被告无关，被告对合同的履行不存在任何过错或违约；在此情形下原告主张违约金缺乏事实和法律依据，应当依法予以驳回。6．原告应当就其主张诉讼事实承担举证责任，包括徐登庆生前是否具有购房资格、原告是否具有购房资格、以及其二人起诉主张继续履行合同未超过诉讼时效等基本事实承担举证责任；否则原告应当自行承担不利的诉讼后果。7．基于前述理由相关诉讼费、保全费应当由原告自行承担。“任何人不得从自己的错误行为中获益”。本案中，徐登庆生前客观上不具有北京市购房资格，房屋买卖合同具有系具有明显人身色彩的合同之债，在此情形下涉案合同在徐登庆生前因其不具有购房资格而已经履行不能，更不应当仅仅基于徐登庆死亡这一自然事件，改变合同履行不能的客观事实。原告起诉缺乏事实基础、有悖法律逻辑、没有法律依据。综上，恳请贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。另：我方提出反诉请求：1．请求判决解除邵和木与徐登庆签订的《北京市房屋买卖合同》；2．请求判决反诉被告腾退位于通州区净水园X号房屋并返还给反诉原告邵和木。3．请求判决反诉被告共同给付反诉原告房屋占有使用费（自2010年5月1日起，按照每月4000元标准计算，支付至实际腾退之日止。暂计算至2020年6月28日共计494788元）。4．请求判决反诉被告共同给付反诉原告违约金人民币5万元。5．本案诉讼费用全部由二反诉被告承担。事实与理由：反诉原告名下的位于北京市通州区净水园X号房屋出售给徐登庆，部分购房款用于折抵工程款24万元，随后反诉原告交付了房屋。徐登庆作为房屋的买受人，应对其自身是否具备履行合同的能力与购房资格尽到审查与注意义务，因徐登庆自身原因直至其死亡时其并不具有购房资格，无法按照约定办理过户，且徐登庆一直拖欠剩余房款未支付完毕，徐莉、薛梅红一直占有使用该房屋至今，导致合同无法继续履行，故为维护反诉原告的合法权益，请法院支持反诉原告的诉求。原告徐莉、薛梅红针对反诉辩称：一、邵和木反诉称系徐登庆不具备购房资格导致涉案房屋交易未履行完毕，与客观事实不符，涉案房屋交易未办理完成产权过户手续的原因在于卖方邵和木。1．邵和木在取得涉案房屋的所有权证之后，未及时通知徐登庆办理房屋产权过户登记手续。2．涉案房屋曾因邵和木个人原因多次被法院查封，致使房屋无法办理房屋所有权变更登记手续。3．邵和木以徐登庆不具备购房资格导致双方无法办理房屋产权过户手续，与客观事实不符，无事实依据和法律依据。二、涉案房屋买卖合同系徐登庆与邵和木经友好协商签订，合同真实、合法、有效。三、本案的房屋交易中，徐登庆一方已按合同约定履行了支付房款义务，且合法占有房屋至今，现徐莉愿继续向邵和木支付购房尾款，为维护诚信原则和公平，法院宜判决邵和木继续履行合同并办理房屋过户登记。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：薛梅红与徐登庆系夫妻关系，徐登庆于2015年1月22日去世，徐莉为薛梅红与徐登庆唯一女儿。徐登庆父亲徐方余于2000年9月27日去世，其母吉凤兰于2010年11月11日去世。2010年1月20日，徐登庆（买方）与被告邵和木（卖方）签订《北京市房屋买卖合同》（以下简称买卖合同），合同约定：邵和木将坐落在北京市通州区金隅嘉园X室出售给徐登庆，房屋建筑面积为111．034平方米，交易价格89万元。同时还约定了双方的责任和权利，邵和木的责任和权利为：须具备该房屋所有相关法律认可文件；本合同签订后，不得就该房屋与他人订立买卖合同；在办理过户期间邵和木向徐登庆提供该房屋产权证明和相应法律文件；在办理过户期间徐登庆拥有该房屋所有权及使用权；保证上述房产无债权与债务纠纷。徐登庆的权利义务为：须提供过户所用之各种身份证明及法律认可文件；徐登庆在使用期间应及时支付购房款及相关费用；徐登庆付清全部房款，上述房屋经产权过户并交接完毕后，该房屋即归徐登庆所有和使用。同时还约定：任何一方不按上述条款执行即视为违约，违约方须向对方支付违约金5万元；双方约定首付款为27万元，其中卖方欠买方2006年工程款24万元抵消首付款，买方另付3万元给卖方。买卖合同签署后，买方再向被告支付32万元。买卖双方办理完毕房屋所有权转移登记手续、买方取得房屋所有权证后，买方向卖方支付剩余房款30万元。买方合计支付59万元房款后，卖方将房屋购房发票及房屋交付买方。买卖合同签署后当日即2010年1月20日，原告方向被告合计支付了59．6万元房款，被告向原告方出具了59．6万元的房款收条，并将《商品房预售合同》及附件原件、购房款发票原件以及房屋交付给了原告方。自2010年1月20日起至今，原告方一直占有涉案房屋。此后，被告以配合办理房屋产权变更手续为由要求原告方又支付了部分房款，至今原告方尚有25．9万元房款未支付被告。被告于2010年6月2日取得涉案房屋所有权证。被告称徐登庆生前一直不具有北京市购房资格。2015年1月22日，徐登庆因病去世。房屋至今仍登记在被告名下。在本院审理过程中，经本院查明涉案合同中的位于“通州区金隅嘉园X室房屋”与产权登记信息为“通州区净水园X”的房屋为同一房屋。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，购房人徐登庆与被告邵和木就涉案房屋签订的《买卖合同》系自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行。本案争议的焦点系购房人徐登庆是否具备北京市购买商品房、存量房资格。依据北京市人民政府办公厅2011年2月15日下发的《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（以下简称“京15条”）和北京市住房和城乡建设委员会2011年2月16日下发的《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》，虽然购房人现不具备“京15条”规定的购房资格，但涉案《买卖合同》在上述规定实施（2011年2月17日）之前的2010年1月20日已订立了《买卖合同》，且已经支付了部分购房款并实际占有使用涉案房屋，解除合同会导致当事人间利益失衡，现原告要求继续履行《买卖合同》并办理房屋过户登记的诉讼请求，本院予以支持。现徐登庆已经去世，二原告作为徐登庆的法定继承人要求请求判令被告继续履行《北京市房屋买卖合同》，协助二原告将坐落于北京市通州区净水园X房屋的所有权变更至二原告名下，同时同意支付给被告邵和木剩余购房款25．9万元的诉讼请求并无不当，本院依法予以支持，对于反诉原告要求解除合同、腾退房屋、支付房屋占有使用费和支付违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。同时，基于被告至今未将涉案房屋办理过户手续的违约事实，故对二原告请求判令被告向二原告支付违约金5万元的诉讼请求，本院依法予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零八条，《中华人民共和国继承法》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）徐莉、薛梅红与被告（反诉原告）邵和木继续履行徐登庆与被告（反诉原告）邵和木于2010年1月20日签订的《北京市房屋买卖合同》；二、原告（反诉被告）徐莉、薛梅红给付被告（反诉原告）邵和木剩余购房款259000元，于本判决生效之日起十五日内执行清；三、被告（反诉原告）邵和木协助原告（反诉被告）徐莉、薛梅红办理位于北京市通州区净水园X房屋的产权转移登记手续，将该房屋产权登记在徐莉、薛梅红名下，所有权转移登记过程中发生的税、费由徐莉、薛梅红负担，于本判决生效之日起十八日内执行清；四、被告（反诉原告）邵和木向原告（反诉被告）徐莉、薛梅红支付违约金50000元，于本判决生效之日起十五日内执行清；五、驳回被告（反诉原告）邵和木的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元，由被告（反诉原告）邵和木负担，于本判决生效之日起十五日内执行清。案件受理费6625元，由被告（反诉原告）邵和木负担，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费4624元，由被告（反诉原告）邵和木负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 芦正明二〇二一年三月十日法官助理 于婷婷书 记 员 黄春雪