广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤14民终371号上诉人（原审被告）：钟春生。被上诉人（原审原告）：深圳历思联行物业管理有限公司梅州分公司。负责人：洪转乾。委托诉讼代理人：李红，该公司员工。委托诉讼代理人：赖应凯，该公司员工。上诉人钟春生因与被上诉人深圳历思联行物业管理有限公司梅州分公司物业服务合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅江区人民法院（2020）粤1402民初3609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人钟春生与被上诉人深圳历思联行物业管理有限公司梅州分公司的委托诉讼代理人李红、赖应凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钟春生上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，被上诉人存在严重的物业服务瑕疵，造成了上诉人极度严重的损失，根据权利义务对等原则，一审法院酌情扣减10%被上诉人主张的物业服务费过低，应当驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人提供的物业服务严重瑕疵，物业服务质量不到位，又未采取积极的措施和方式解决，并且服务瑕疵持续时间长，已造成了上诉人的严重损失。因此，上诉人有权拒交物业管理费。二、上诉人多次与被上诉人沟通，被上诉人对上诉人报备的房屋共有部分的问题怠于处理，上诉人无奈之下只好委托他人进行维修，现漏水的地方已维修好。上诉人对天花防水修补和外墙墙面开裂空心砖流沙控制共花费5650元，被上诉人怠于维护管理致使上诉人家具损坏共计8176元，以上共计13826元，应当抵扣物业服务费。上诉人的案涉房屋二楼因楼顶露天阳台漏水，在2018年2月25日开始通知了被上诉人，后续也多次向被上诉人报备情况，但被上诉人到2020年7月都没有对阳台漏水进行维修，造成上诉人店铺内地毯浸水发霉发臭，同时造成了墙面渗水以至于榻榻米柜、衣柜等损坏。三、就被上诉人对上诉人造成的损失，上诉人在一审时向一审法院提交了反诉状和证据材料，反诉请求被上诉人赔偿损失13826元以及占用资金期间利息，但一审法院在庭审时认为上诉人提交反诉状内容属于另一法律关系，要求上诉人另行主张。一审法院侵害了上诉人的诉讼权利，增加了上诉人讼累，被上诉人依据物业服务合同法律关系向上诉人主张物业服务费，上诉人同样有权依据物业服务合同法律关系，就被上诉人对房屋共有部分问题怠于处理而造成了上诉人的损失主张反诉权利，两者属同一法律关系。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。”之规定，本案中，(一)上诉人在一审中提出的反诉的当事人是一审本诉的当事人；(二)本诉与反诉都是基于同一物业服务合同法律关系所提出的；(三)上诉人所提出的反诉请求与被上诉人的诉讼请求是具有因果关系，被上诉人认为提供了符合约定的物业服务而向上诉人主张物业服务费，而上诉人反诉请求是因为被上诉人没有提供符合约定的物业服务，同时又造成了上诉人的损失所提出的；(四)上诉人提出的反诉与本诉之间具有牵连性，反诉可以吞并本诉。因此，上诉人在一审时提出反诉，一审法院未予以合并审理，侵犯了上诉人提起反诉的权利。四、退一步讲，被上诉人的物业管理收费与服务水平不相符合，根据(粤高法【2012】240号)《全省民事审判工作会议纪要》“35.物业服务企业未完全履行合同义务，业主请求降低物业费的，可根据当地政府制定的物业服务指导价和合同履行情况对物业费标准予以适当调整。”等的规定，应当适当扣减的物业管理费。根据第二条物业管理服务内容，一、共有部位的维护和管理“共有部位的维护和管理是指……包括屋顶、外墙面……等”及二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理“共用设施设备及其运行的维护和管理是指……包括但不限于对共用的上下管道、落水管、水箱、加压水泵……”及九、房屋共有部位、共有设施设备小修和急修“1、小修接到报修60分钟内到现场检查，及时进行维修；2、急修：接到报修30分钟内到现场检查，及时进行维修。”的约定，被上诉人在2018年2月25日至2020年7月都未对共有部位/设施设备进行维修，上诉人无奈之下委托他人维修，被上诉人已构成严重违约，应当抵扣物业服务费。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，导致错判。恳请二审法院查明本案事实予以改判，依法维护上诉人的合法权益。深圳历思联行物业管理有限公司梅州分公司辩称，上诉人提出的漏水事宜，属房屋质量问题，而房屋质量问题不属于物业管理范围。答辩人也与**开发商负责人沟通，进行了协调，只是与**开发商协商的时间较长，导致业主自行维修。上诉人可以向开发商追讨维修费。一审判决正确，请求维持原判。深圳历思联行物业管理有限公司梅州分公司向一审法院起诉请求：1.判令被告一次性支付拖欠的物业服务费9180元及违约金505.68元，从起诉之日起至付清上述款项之日止的违约金另计（违约金按日万分之三的标准计算）；2.判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：原告是一家从事物业管理服务等经营活动的公司。被告是梅州市梅江区××××××梅州****广场****号店铺的业主，涉案店铺建筑面积为204.13㎡。2018年2月4日，原告与被告钟春生签订《梅州****广场前期物业管理服务协议》，约定根据相关法律、法规，双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就被告已购买的梅州市梅江区××××××梅州****广场****号店铺由原告提供的物业管理服务事宜达成一致。协议约定底商物业服务费按每月每平方米3元计收。物业服务费每12个月为一个结算周期，业主应于每个结算周期到来10日前预先交纳下一个结算周期的物业服务费，逾期按日3‰收取滞纳金。原告应对房屋共用部位、共用设施设备、绿化等项目进行维护、修缮、服务与管理，对于房屋共用部位的小修应于接到报修60分钟内到现场检查，及时进行维修，对于急修应接到报修30分钟内到现场检查，及时进行维修。签订上述协议后，原告开始向被告提供了物业服务，因被告未按约支付2019年8月至2020年10月的物业管理费，原告经催收未果后，遂向一审法院起诉。一审法院认为，原、被告双方签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，未违反法律规定，应认定为合法有效。双方均应按约履行各自的义务。争议焦点在于原告是否存在服务瑕疵，被告是否应足额缴纳物业服务费。根据被告提供的照片、涉案店铺租户与原告方工作人员微信聊天记录及光盘等证据，可以证实涉案店铺存在天花板漏水渗水的现象，且涉案店铺租户亦多次向原告方工作人员进行反映但均未有效进行解决。虽原告称天花板漏水渗水属于开发商维保范围，但原告作为物业服务公司，亦应依照合同约定及时有效的协调开发商的施工队对上述漏水渗水进行解决，但原告方并未提供充分的证据予以证实已经履行协助义务。故原告提供物业服务期间存在对业主反映的问题未能及时处理等情形。鉴于原告提供的服务存在上述履行瑕疵情形，根据权利义务对等原则，被告要求减交物业费予以采纳。对原告主张的物业服务费酌情扣减10%。对于涉案店铺拖欠原告2019年8月至2020年10月物业费的事实，双方均无异议，予以确认。涉案店铺建筑面积为204.13㎡，故被告应向原告支付2019年8月至2020年10月物业费8267.26元(204.13㎡×3元/㎡×15月×90%)，符合法律规定，予以支持。对原告请求超出部分，不予支持。对原告主张的逾期付款利息问题。因原告本身在物业管理服务合同中存在瑕疵履行情形，因此，原告要求被告支付逾期付款利息，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告钟春生应于本判决生效后10日内支付从2019年8月至2020年10月的物业服务费合计8267.26元给原告深圳历思联行物业管理有限公司梅州分公司；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费依法减半收取为25元（原告已预交），由原告深圳历思联行物业管理有限公司梅州分公司负担3元，被告钟春生负担22元。被告承担的案件受理费，原告愿由被告径行交付。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据诉辩双方意见，本案二审主要争议焦点为：1.上诉人能否以被上诉人提供的物业服务存在瑕疵为由拒付物业服务费；2.上诉人主张的维修费及赔偿损失的诉讼请求是否构成反诉。首先，关于上诉人能否以被上诉人提供的物业服务存在瑕疵为由拒付物业服务费的问题。被上诉人在与业主签订《梅州****广场前期物业管理服务协议》后,已经基本履行了合同约定的维护、服务与管理的主要义务,即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵,上诉人也可以根据上述协议的约定,通过要求被上诉人限期改正或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条的规定,要求被上诉人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任,以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据,也非明智之举。本案中，上诉人主张其店铺天面存在漏水的情形，经向被上诉人反映后，被上诉人认为属房屋质量问题且在保修期内，亦与建设单位进行了沟通，并进行过维修；后来上诉人又反映涉案店铺天面漏水现象仍存在，向被上诉人反映后，因未能得到及时维修，上诉人自行出资请人进行维修。上诉人以此为由，认为被上诉人服务不到位，进而拒付物业服务费；而被上诉人则主张其已尽到与建设单位进行沟通的义务，天面漏水属房屋质量问题，不属被上诉人物业管理服务内容。根据《梅州****广场前期物业管理服务协议》第二条物业管理服务内容：一、房屋共用部位的维护和管理：共用部位的维护和管理是指对房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道及其他公用部位等）的日常维护管理，但不包括应由维修资金开支的维修项目。第八条“本物业交付使用后，其共用设施设备的大、中修和更新、改造费用按以下方式承担：一、保修期内的，由物业建设单位承担；二、保修期后由业主共同按比例承担；…”的约定，上诉人主张的涉案店铺天面漏水现象到底是属于被上诉人的日常维护管理范畴还是属于应由维修资金开支的维修项目或者是否属于大、中修，双方意见不一，上诉人可另行与被上诉人及建设单位协商解决，现上诉人仅以此为由拒付物业服务费，缺乏依据。一审已经根据被上诉人因未能及时与建设单位等进行沟通解决上诉人涉案店铺天面漏水的情况，酌情扣减了10%的物业服务费。当然，被上诉人作为物业服务公司仍应继续积极做好沟通协调和物业服务工作，维护双方的合法权益。其次，关于一审未受理上诉人主张的维修费及赔偿损失的诉讼请求是否构成侵害上诉人诉讼权利的问题。上诉人一审时要求被上诉人赔偿维修费及财产损失或以维修费抵对物业服务费，认为该诉请属于反诉，要求合并审理。由于涉案店铺天面漏水可能涉及建设单位质量保修责任或者需由维修资金开支项目，而本案是因上诉人拖欠物业服务费引发的纠纷。从有利于查明纠纷事实，分清责任，更好地保护各方当事人的合法权益出发，根据上述物业管理服务协议约定，一审要求上诉人另行主张并无不当，亦未因此侵害上诉人的诉讼权利。综上，上诉人上诉依据不足，其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人钟春生负担。本判决为终审判决。审 判 长 肖庆浪审 判 员 幸庆迈审 判 员 曾柳青二〇二一年三月二十六日法官助理 王 辉书 记 员 朱 棋