北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0107民初5857号原告：上海绿地物业服务有限公司北京分公司，住所地北京市石景山区古城南街**院**楼**1724。负责人：解艳燕，总经理。委托诉讼代理人：苏奎，北京市扬剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：万金博，男，1999年4月8日出生，汉族，上海绿地物业服务有限公司北京分公司高级助理，住单位宿舍。被告：赵瀛瀛，女，1981年9月1日出生，汉族，住北京市东城区，住单位宿舍。委托诉讼代理人：李永(赵瀛瀛之丈夫)，男，1977年11月24日出生，汉族，住北京市东城区。原告上海绿地物业服务有限公司北京分公司（以下简称绿地物业北京分公司）与被告赵瀛瀛物业服务合同纠纷一案,本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿地物业北京分公司之委托诉讼代理人苏奎、万金博，被告赵瀛瀛之委托诉讼代理人李永均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判决被告支付原告2018年7月1日-2020年6月30日期间物业费46094．64元；2．判决被告支付违约金（以23047．32元为基数，自2018年7月1日至2019年6月30日止，按照日千分之二计算；以46094．64元为基数，自2019年7月1日至实际付清之日止，按照日千分之二计算）；3．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2017年7月1日与被告房产所在的北京市石景山区古城南街9号院绿地环球金融项目签订《物业服务合同》，合同约定物业服务费商业8．7元/平米/月，公寓4元/平米/月，办公8．28元/平米/月。物业服务费为每季度首月7日前交纳，拖欠拒交物业服务费按每日千分之二支付违约金。被告产权面积220．76平米，物业服务费标准为8．7元/平米/月，每月应交纳物业费1920．612元。合同签订后，原告依照《物业管理条例》严格履行了双方所签订的《物业服务合同》，被告则以种种理由一直拒交物业费，故原告诉至法院。被告赵瀛瀛辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，2017年6月9日，被告前往收房中心办理入住，物业公司称被告没有交纳房款，不给办入住，被告现在怀疑是开发商将被告交纳的300万元房款挪作他用，导致物业公司不让被告收房。2018年3月18日，物业公司又安抚被告称可以办理入住，当时被告已经与某公司签订了租赁合同，要求物业公司办理入住。物业公司说被告没有交足房款，在被告要求报警的情况下，物业公司特事特办，才于当天快下班给被告办理了入住手续。被告到现在一直没有交纳契税和公共维修基金，也没有办理房产证。2018年3月18日办理入住的时候原告要求被告交多少钱，被告就交了多少钱，所以物业费应该从2018年3月18日开始计算。第二，被告曾找到开发商要求赔偿损失，开发商让被告找物业公司，被告不明白为什么在同样的条件下，第一次不能办理入住但是第二次可以，被告因第一次没有办理入住直接导致损失9个月的租金54万元。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。本院经审理查明认定事实如下:被告系北京市石景山区古城南街9号院的业主，房屋建筑面积为220．76平方米，规划用途为商业、办公等非住宅类。2018年3月18日，赵瀛瀛（甲方）与绿地物业北京分公司（乙方）签订《绿地环球文化金融城前期物业服务协议》，约定由绿地物业北京分公司为赵瀛瀛所在小区绿地环球文化金融城提供物业服务。双方约定：乙方负责物业管理区域共用部位的日常维修、养护和管理；负责共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；共有绿地、景观的养护和管理；负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作；物业服务费标准为8．7元/平方米·月；交付房屋时，甲方按第六条约定的物业服务费标准向乙方缴纳12个月的物业服务费，后续按每3个月为一个计费缴纳周期；业主或物业使用人应在每季度首月7日内缴纳下一季度物业服务费，延期缴纳物业服务费的按日向乙方支付应交款项千分之二的违约金；本协议期限自双方签字盖章起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业合同生效时日止；甲方未按期缴纳物业费，经乙方书面催缴后甲方仍未续缴的，甲方应当按日向乙方支付应交款项千分之二的违约金；协议履行过程中发生争议的，双方可向北京市石景山区人民法院提起诉讼。庭审中，双方均认可被告于2018年3月18日办理入住当日缴纳34244．58元。庭审中，原告称，上述费用中包括2017年7月1日至2018年6月30日的物业费23047．34元、2017年11月15日至2018年3月15日的供暖费10817．24元及水费380元，原告并提交物业公司缴费单一张予以证实。被告称，上述费用是办理入住时按照物业公司的要求缴纳的，而且原告给被告开具的收据中写的也是物业费34244．58元，被告不知道还包括其他费用。被告实际收房时间是2018年3月18日，并于当天与原告签订物业合同，物业费应该从2018年3月18日开始计算，因为入住办理不成功的原因不在被告，为此被告提交绿地控股集团有限公司开具的购房款收据及2017年6月2日开发商出具的入住通知书，用以证实未办理入住是因为开发商将被告所交房款弄错，导致被告不能办理入住。原告对此解释称，收据当时开的不规范，而且被告与开发商之间有手续没有办完，开发商的财务不签字才导致物业公司无法办理入住，不能入住的责任不在物业公司。对于入住时间，原告认为，根据北京京西景荣置业有限公司向被告出具的《入住通知书》，案涉房屋应于2017年6月9日正式交付使用，根据国务院物业管理条例的规定，应从收房通知发出后七日内开始计算物业费。被告认为，不能办理入住的责任不在被告，物业费应该从2018年3月18日实际入住开始计算。另查，案涉房屋供暖费收费标准为49元/平米·采暖季。上述事实，有《绿地环球文化金融城前期物业服务协议》、缴费单、收据、入住通知书、费用一览表及当事人庭审陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。根据庭审中查明的事实，被告实际办理入住及与原告签订《绿地环球文化金融城前期物业服务协议》的时间均为2018年3月18日，且庭审中双方均认可被告未能按照入住通知书的时间成功办理入住的责任不在被告，被告应按照实际入住时间开始向原告交纳物业服务费。原告称应按照入住通知书时间开始收取物业服务费，无事实及法律依据，本院不予采信。关于交费金额，原告称被告交纳的费用中包含物业费、供暖费及水费，数额均符合双方合同约定，其对于收据书写不规范的解释亦不违反合同约定及常理，故本院对原告所述予以采信。被告称对交费明细不知情，其所交34244．58元均为物业费的抗辩意见，无事实依据，本院不予采信。故，被告所交费用中23047．34元应为第一年物业服务费，应视为2018年3月18日至2019年3月17日的物业服务费被告已缴纳。根据双方《绿地环球文化金融城前期物业服务协议》，交付房屋后，后续按每3个月为一个计费缴纳周期，2019年3月18日至2020年6月17日的物业服务费应为28809．18元（23047．344元+5761．836）。故，对原告主张之物业服务费，本院支持2019年3月18日至2020年6月17日的部分28809．18元。2020年6月17日至2020年6月30日的物业服务费未到一个缴纳周期，对此本院不予支持。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因原告所提供的物业服务仍有不足之处，结合被告欠费原因及数额，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于未能按时收房造成的损失，被告可另行主张权利。应当指出的是,物业服务企业与小区业主之间互相依存，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取业主的支持和配合；同时，业主应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，且小区环境秩序的维护需要全体业主的共同努力，需要全体业主自觉遵守各种规章制度，这都有赖于业主整体素质的提高。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中的问题时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题通过业主协商沟通等方式予以改正，不断提高物业服务标准。业主在物业服务过程中提供的各种建议和意见，既是对物业公司在今后工作中的督促和支持，也是对服务企业更好开展工作的一种鞭策。原告应认真对待业主的建议与意见，不断总结经验，以便更好地开展工作。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决如下:一、被告赵瀛瀛于本判决生效之日起十日内给付原告上海绿地物业服务有限公司北京分公司2019年3月18日至2020年6月17日的物业费28809．18元；二、驳回原告上海绿地物业服务有限公司北京分公司其他诉讼请求。如果被告赵瀛瀛未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费548元(原告上海绿地物业服务有限公司北京分公司已预交)，由被告赵瀛瀛负担(于本判决生效后七日内直接给付原告上海绿地物业服务有限公司北京分公司)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费（到本院领取交费通知），上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  吕文静二〇二一年三月三十日书记员  吕璐璠-8--1-