北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初15815号原告（反诉被告）：陈国平，男，1982年2月28日出生，x族，住甘肃省陇西县，现住北京市房山区。被告（反诉原告）：张家良，男，1985年11月12日出生，x族，住北京市房山区。原告（反诉被告）陈国平与被告（反诉原告）张家良房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由本院审判员刘宁独任审理，公开开庭进行了审理。原告陈国平，被告张家良到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。陈国平向本院提出诉讼请求：1.请求确认陈国平与张家良于2016年9月1日签订的房屋租赁协议无效；2.判令张家良赔偿陈国平损失500000元；3.判令张家良承担本案的诉讼费用。2021年1月6日，陈国平将第二项诉讼请求变更为要求张家良赔偿其装修损失185万元。事实和理由：2016年9月1日，陈国平与张家良签订了房屋租赁协议，约定陈国平承租张家良位于xx镇xxx西自建门面房一处（250平方米），租赁期限从2016年9月1日至2019年8月31日，共计3年，首年租金为38万元。合同中，张家良向陈国平承诺，张家良对该出租房屋拥有所有权和使用权，张家良保证其所提供的房屋可以安全使用，并提供该房屋的营业执照。合同签订后，陈国平即对该房屋进行了装修，花费130多万元，开始从事餐饮经营。生意十分红火。2017年4月25日，xx区xx镇政府突然给陈国平发来告知单，告知单中称依据《xx镇城乡结合部综合整治专项工作方案》，针对低端产业及违法建设依法打击取缔，陈国平承租的房屋属违法建设，要求陈国平于2017年5月5日前自行清理腾退，如逾期将依法进行强制清理。随后，张家良也告知陈国平，该房屋系违法建筑，要求陈国平在2017年12月过后，必须停业进行腾退。根据我国法律有关规定，未取得建设工程规划许可证而建设的房屋，出租人与承租人订立的租赁合同无效，本案中，陈国平对该房屋没有规划许可证并不知情，且张家良在合同中承诺陈国平可以安全使用该房屋，所以陈国平才敢于投入巨资进行装修，现经营刚满一年，政府即要求限期拆除，必然会给陈国平带来巨大的经济损失，该经济损失理应由张家良赔偿给陈国平。陈国平就此多次与张家良协商过赔偿事宜，最后一次协商为2019年10月25日，但张家良均拒绝赔偿。无奈，为了维护自身合法权益，陈国平只好诉至法院，希望法院支持陈国平的诉讼请求。张家良辩称，原告的起诉书说他装修花费了130万元，刚才庭审中他又说花了180万元。原告说4月25日发了告知单，说我出租的房屋属于违法建筑，要求自行清理。这个具体是否是违法建设，在xx镇政府评估的时候，给了我损失，我认为不是违法建设，如果是违法建设不会给我损失，我不认为合同是无效的，合同是否有效由法庭裁定。当时长阳镇政府在6、7月份评估，评估后也没有说是否给钱，把明细在7月份进行了确认，当时确认的时候我给原告也看了，饭店的设施设备、物品都进行了确认，当时我跟原告关系不错，当时给原告的承诺假如有装修费，按照评估报告，装修费一人一半进行分配，后来原告又找到我，他说他在别的地方租的房子，人家房主一分钱都没有给他。原告跟他哥哥在我们村经营饭店经营了10多年，非常清楚房屋的手续到底是有没有，还有产权的性质，现在原告说并不知情有些无理取闹。原告在经营xxx饭店的时候，4月份进行了改造，也是没有取得合法的建设手续，也是被人举报，xx镇政府的拆迁办进行了查处和制止。2016年原告通过xxx饭店的老板找我，想租赁我的房子，然后就达成了涉案的租赁合同。这个合同中不管是否有效，合同中最终达成的一致，双方是对合同认可的，在合同签订之前，我们双方对房屋的现状进行了实地的察看，我对房屋是否有营业执照、是否有资质和房屋的现状我都告知了原告。合同中也没有约定我出租的房屋要给原告提供证照，我也没有承诺原告房屋可以安全使用。合同中第五条、第九条说明了原告在明知的情况下，还与我签订了合同，证明原告愿意承担相关的经营风险。原告在明知房屋现状及相关经营风险下与我签订的租赁合同，合同是双方的真实意思表示，我认为原告应该把欠我的电费和房屋的占有使用费给我。张家良向本院提出反诉请求：1.要求陈国平支付2017年6月27日至2017年10月28日的电费54720元；2.要求陈国平支付三个月（2016年7月1日至2017年8月31日、2017年10月1日至2017年10月31日）的占有使用费94999元。事实和理由：按照房屋租赁合同约定，租赁期限是三年，我提前了两个月将房屋交付给了原告，原告进行了装修和改造，这是我反诉请求中的两个月租金，还有一个月的租金是最后一个月，因为合同是到8月31日，按照实际的发生，原告给了我一年的租金，分两次给的，第二次租金原告延期支付了，后来说拆迁，拆迁评估的东西原告都确认了，到了9月份，政府要求年底必须拆除，原告没有支付我10月份的租金和6月份到10月份的电费。故提出反诉。陈国平针对反诉辩称，电费认可。我是10月15日搬走的，因为被告的父亲经常去我饭店吃饭打牌不给钱，当时被告父亲说让我赶紧搬走，这半个月的租金就不要了。租金的给付，有的是我给了被告的父亲，有的是给被告打到卡上了。我把9月1日至9月30日的租金支付给了被告的父亲。涉案房屋刚开始是空着的，我要装修房子，我说如果被告愿意出租给我，就按照9月1日开始计算租金，如果被告不愿意我就不租被告的房子了，按照正常来说，都会给一定的装修期的，我不同意支付装修期的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张家良对陈国平提交的房屋租赁合同、微信聊天记录、照片、告知单的真实性予以认可，陈国平对张家良提交的微信聊天记录、照片（证明欠付电费）、电话录音及文字整理稿、照片（证明房屋11月份仍在陈国平占有使用）予以认可，本院对此不持异议，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：陈国平向法庭提交的施工合同3份及收条复印件，张家良对上述证据不予认可。本院对涉案房屋进行装饰装修的事实予以认可，对于施工合同及收条，其未提交相应的付款记录相互佐证，本院对上述证据的证明目的不予采纳。张家良向法庭提交的评估报告及手写明细，陈国平对上述证据不予认可。在第二次庭审中，本院向双方出示了本院从xx新城投资有限责任公司调取的相关拆迁报告，双方对该拆迁报告均予以认可。本院调取的评估报告与张家良提交的内容一致，本院对该证据的真实性予以确认。手写明细并未有陈国平签字，且陈国平在庭审中不予认可，该证据应认定为张家良个人陈述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月1日，张家良（出租方、甲方）与陈国平（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将位于xx区xx镇xxx村西南xx路南侧的商铺（建筑面积250平方米）及住房（建筑面积120平方米）租赁给乙方做饭店经营使用；租赁期限为3年，自2016年9月1日起至2019年8月31日止。甲方于2016年7月1日提前一个月将房屋交付给乙方对房屋进行改造装修。租金每年38万元。甲方将房屋交付乙方后，乙方的改造及装修，甲方概不负责，其经营情况也与甲方无关；租期结束或中途双方协商解除合同，乙方不得破坏已装修部分及房屋结构，并全部归甲方所有。电费按每度1.5元收取。若租赁房屋因不可抗力因素被拆迁或自然灾害导致损毁造成乙方损失的，双方互不承担责任。该房屋因城市建设被拆迁，本合同自行解除，拆迁补偿款全部归甲方所有。租金按实际使用时间计算，多退少补。乙方施工及经营期间若出现任何人身伤亡及安全生产事故全部由乙方承担，与甲方无关。合同同时约定了双方其他权利义务。合同签订后，张家良如约将涉案房屋交付陈国平，陈国平对涉案房屋进行装修并经营使用。陈国平向张家良交纳租金至2017年9月30日。2017年4月25日，北京市xx区xx镇人民政府向“xx蝎子、xx福”发出告知单，载明“根据《xx镇城乡结合部综合整治专项工作方案》，针对低端产业及违法建设予以依法打击取缔，特此通知你处于2017年5月5日前自行清理腾退，如逾期，将依法对你处进行强制清理”。在第一次庭审中，陈国平称其于2017年10月15日搬走，后又称涉案房屋实际经营至2017年10月底。第一次庭审后，张家良提交照片证明被告实际占有使用房屋至11月份，陈国平对该证据予以认可，亦认可证明目的。本院依据陈国平最后一次陈述，认定其占有使用涉案房屋至2017年11月份。在庭审中，双方均认可陈国平承租的涉案房屋建筑面积约500平方米。双方均认可涉案房屋已被拆除。陈国平因赔偿问题与张家良产生争议，诉至法院，要求确认合同无效并赔偿损失，诉讼中，张家良提起反诉要求陈国平支付租金及电费。在审理过程中，本院向北京市xx新城xx有限责任公司调取了该公司（甲方）与xxx（乙方、张家良之母）于2018年12月26日签订的关于拆迁乙方位于xx区xx镇xxx村的非住宅房屋的《xx镇xx、xx街区棚户区改造和环境整治项目拆迁补偿协议》、关于位于北京市xx区xx镇xxx村xx南街xx向西100米xx路南侧5米、面积为1705.76平方米的房屋估价的《北京市集体土地上（非住宅）房屋拆迁估价结果报告》。其中，《xx镇06、07街区棚户区改造和环境整治项目拆迁补偿协议》约定，乙方被拆迁非住宅房屋位于xx区xx镇杨xxx；根据估价结果，甲方向乙方支付拆迁补偿款共计1803122.20元，其中，房屋重置成新价1066146元、装修及附属物价格702190元、搬迁补助费26851.2元、停产停业综合补助费0元、有线电视移机费0元、宽带迁移费400元、电话移机费235元、空调移机费6400元、热水器移装费900元、特殊设备设施补偿或迁移费0元、其它0元。庭审中，陈国平主张按照实际支付的金额支付装饰装修损失，张家良不予认可，辩称按照合同约定，无须赔偿陈国平的损失，且在评估后，与陈国平逐一核对其装饰装修损失为113167元。庭审中，张家良主张陈国平欠付电费54720元，陈国平予以认可。另，在法庭辩论终结前，双方均未向法庭提交涉案房屋合法的建设规划或审批手续。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。根据本案查明事实，涉案房屋的建设并未取得合法的建设规划或审批手续，双方就该房屋签署的租赁合同应属无效，故陈国平要求确认双方于2016年8月1日签订的《房屋租赁协议》无效，符合法律规定，本院予以支持。关于装饰装修损失的诉讼请求。张家良作为出租方，知晓涉案房屋建设未取得合法的建设规划或审批手续，仍将房屋出租给陈国平使用，并同意其对房屋进行装修，对陈国平因装修房屋产生的损失应当承担主要过错责任；陈国平在未看到涉案房屋合法的建设规划或审批手续的情况下仍然承租该房屋，并放任风险对涉案房屋进行装修，对因此产生的装饰装修损失，其亦应当承担相应的过错责任，本院依据双方的过错程度酌定张家良对陈国平的装饰装修损失承担60%的赔偿责任。故，陈国平要求张家良赔偿装饰装修损失，理由正当，本院予以支持。关于装饰装修损失的具体赔偿数额。因涉案房屋已被拆除，无法进行评估鉴定，本院依据涉案房屋占全部拆迁面积的比例、参考双方提交的照片、拆迁评估结果单等，酌情确认陈国平的装饰装修损失为20万元，根据双方应当承担的责任比例，张家良应当赔偿陈国平的装饰装修损失12万元，故陈国平要求的合理部分，本院予以支持，其要求过高部分，本院不予支持。张家良的抗辩意见于法无据，本院不予采纳。关于电费的反诉请求。陈国平对张家良主张的欠付电费事实及欠付电费数额予以认可，本院不持异议，予以支持。关于欠付租金的反诉请求。张家良要求陈国平支付装饰装修期间的占有使用费，缺乏事实依据，本院不予支持。陈国平交纳房屋租金至2017年9月30日，陈国平在实际占有使用涉案房屋至2017年11月，现张家良要求陈国平支付2017年10月1日至2017年10月30日的房屋占有使用费31667元，理由正当，证据充分，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条、第七条之规定，判决如下：一、陈国平与张家良于2016年8月1日签订的《房屋租赁协议》无效；二、张家良于本判决生效后七日内赔偿陈国平装饰装修损失120000元；三、陈国平于本判决生效后十日内支付张家良房屋租金31677元、电费54720元；四、驳回陈国平的其他诉讼请求；五、驳回张家良的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费21450元，由陈国平负担20050元（已交纳），由张家良负担1400元（已由陈国平预付，张家良于本判决生效后七日内向陈国平支付）。反诉案件受理费3296元，由张家良负担1394元（已交纳），由陈国平负担1902元（已由张家良预付，陈国平于本判决生效后七日内向张家良支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 刘宁二〇二一年三月二十九日法官助理 肖贺书 记 员 于淼