河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0105民初3725号原告中国工商银行股份有限公司郑州财富广场支行,营业场所郑州市金水区经三北路32号3号楼，统一社会信用代码91410100869957597J。负责人崔昱，行长。委托代理人李莹莹，河南昌浩律师事务所律师，一般授权。委托代理人赵倩，女，1985年9月15日出生，汉族，系该行员工，特别授权。被告胡永亮，男，1991年7月15日出生，汉族，住河南省南乐县。被告郑州聚宝置业有限公司,住所地新郑市薛店镇薛店大道南段，统一社会信用代码914101845749664106。法定代表人王胜利，该公司执行董事兼总经理。委托代理人任培培，河南针石律师事务所律师，特别授权。委托代理人徐会展，河南针石律师事务所律师，特别授权。原告中国工商银行股份有限公司郑州财富广场支行诉被告胡永亮、郑州聚宝置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年2月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李莹莹到庭参加诉讼,被告胡永亮、被告郑州聚宝置业有限公司委托代理人任培培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年7月18日，原被告签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定被告胡永亮向原告贷款479000元用于购买房产。贷款期限360个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。贷款利率在贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率基础上浮25%确定，据此确定的利率以借款凭证为准。还款方式采用等额本金还款法。被告胡永亮提供位于新郑市薛店镇莲花路北侧、郑州聚宝置业有限公司用地东侧聚宝莲花苑6号楼2单元703房产为上述借款的本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、原告实现债权的费用和被告所有其他应付费用提供抵押担保。被告郑州聚宝置业有限公司提供阶段性连带责任保证。若被告发生未按合同约定按时足额偿还贷款本息等行为即构成违约，原告有权宣布合同项下的借款立即到期，并按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在合同约定的贷款利率基础上加收50%确定。原告为实现合同项下债权及担保权利而产生的费用由被告承担。2020年7月21日，原被告办理预告登记，证号为豫（2020）新郑市不动产证明第6030698号。合同签订后，原告依约履行了发放贷款义务。但被告胡永亮未按时足额归还原告贷款本息，已构成违约。原告遂提起诉讼，请求依法判令：一、被告胡永亮偿还原告中国工商银行股份有限公司郑州财富广场支行贷款本金440413.76元，并支付利息2264.16元（暂计至2021年1月21日，自2021年1月22日起利息按照合同约定计算至实际付款之日止）；二、将被告胡永亮所有的位于河南省郑州市新郑市薛店镇莲花路北侧、郑州聚宝置业有限公司用地东侧聚宝莲花苑6号楼2单元703的抵押房产依法予以拍卖、变卖，原告中国工商银行股份有限公司郑州财富广场支行对抵押房产变现所得价款在第一项诉讼请求范围内享有优先受偿权；三、被告郑州聚宝置业有限公司对上述债务承担连带保证责任；四、本案诉讼费用、保全费用由二被告承担。被告郑州聚宝置业有限公司辩称：一、依据借款合同第14条的约定，被告胡永亮连续三个月或累计六个月未按时足额偿还贷款本息的，视为被告胡永亮违约。但是本案中，被告胡永亮并不存在上述违约行为，依据银行提交的还款明细，被告胡永亮逾期还款的，原告已从被告郑州聚宝公司的质保金账户中予以扣划，目前胡永亮已经将逾期的款项全部还清且正常还贷中，因此原告工商银行不享有宣布贷款提前到期的权利。二、2020年2月份是新型冠状病毒肺炎疫情期间，被告因经济困难，未及时归还银行贷款，上述原因属于不可抗力。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二款的规定，疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。本案中，被告因疫情原因逾期还款，原告工商银行现要求被告偿还剩余全部贷款本息，不利于合同目的的实现，对被告有失公平。本案被告愿意继续履行合同，且目前正常还贷中，恳请法院加强调解，引导原、被告双方继续履行借款合同。三、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典有关担保制度的解释》第五十二条规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持。现被告胡永亮向原告提供抵押的房屋，仅进行了抵押权预告登记，未办理所有权首次登记，抵押权并未设立，原告与被告之间只具有债的关系，因此原告对案涉房屋不享有优先受偿权。四、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典有关担保制度的解释》第十八条规定：“承担了担保责任或者赔偿责任的担保人，在其承担责任的范围内向债务人追偿的，人民法院应予支持。同一债权既有债务人自己提供的物的担保，又有第三人提供的担保，承担了担保责任或者赔偿责任的第三人，主张行使债权人对债务人享有的担保物权的，人民法院应予支持。”根据原告工商银行财富广场支行提供的胡永亮的银行流水可知，截至2021年2月25日，工商银行财富广场支行划扣答辩人保证金账户人民币共计34620.72元。答辩人请求法庭判决在其承担责任范围内对胡永亮提供的抵押物即案涉房产享有优先受偿权。被告胡永亮辩称：同郑州聚宝置业有限公司，逾期部分已经还完，愿意继续履行与原告签订的《借款合同》，愿意与银行和解。经审理查明：2018年7月5日，被告胡永亮与被告郑州聚宝置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：被告胡永亮购买新郑市薛店镇莲花路北侧、郑州聚宝置业有限公司用地东侧6幢2单元7层703号房，户型为三室二厅。按建筑面积计算，该商品房单价每平方米7778.99元，总金额陆拾捌万伍仟贰百伍拾壹元整等其他内容进行了约定。2018年7月18日，原告（贷款人）与被告胡永亮（借款人）、郑州聚宝置业有限公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定：借款人借款本金为人民币479000元，借款用途为购买位于新郑市薛店镇莲花路北侧、郑州聚宝置业有限公司用地东侧聚宝莲花苑6号楼2单元7层703的房屋，借款期限为360个月，履债期限自2018年7月18日起至2048年7月18日止；贷款利率按贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮25%确定。贷款发放后遇基准利率调整,贷款利率按贷款期限在一年(含)以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。借款人同意贷款人将贷款一次性划入户名郑州聚宝置业有限公司，账号17×××08，开户行郑州财富广场支行营业室，贷款利息自实际放款日起计算。借款人按照按月等额本金偿还贷款本息。借款人自愿选择每月1日为还款日。借款人不享有宽限期。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率在合同约定利率的基础上加收50%确定。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放本合同及依据贷款人与借款人之间其他合同项下的贷款和其他融资款项，部分或全部取消借款人未提取借款和其他融资款项；宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息，罚息及其他费用。如借款人或担保人违约，应当承担贷款人为实现本合同债权而产生的费用，包括但不限于诉讼费/仲裁费、律师费及其他依法应由借款人、担保人承担的费用。保证人自愿向贷款人承担连带责任保证。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。原告提交的豫（2020）新郑市不动产证明第6030698号不动产登记证明显示：证明权利或事项为预告登记，权利人为原告，义务人为被告胡永亮，房屋坐落新郑市薛店镇莲花路北侧、郑州聚宝置业有限公司用地东侧聚宝莲花苑6号楼2单元703。原告提交的个人借款凭证显示，2018年7月18日，原告依约向上述合同约定被告郑州聚宝置业有限公司发放了贷款479000元。根据原告提交的被告胡永亮的流水明细显示，被告胡永亮于2019年8月1日陆续开始逾期,连续12个月,累计13个月未按时还款。截止2021年3月8日，被告胡永亮欠原告借款本金余额436422.08元，积欠利息0元，本息合计436422.08元。本院认为：本案借款合同成立于《中华人民共和国民法典》实施之前，履行期限跨越该法律的实施之日，发生争议在其实施之后，故应适用《中华人民共和国民法典》及相应司法解释的有关规定。原告与被告胡永亮、郑州聚宝置业有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告依约发放贷款后，被告胡永亮未按照合同约定偿还借款本息，已构成违约，应承担违约责任。故原告要求被告胡永亮偿还借款本金、利息的诉讼请求，本院予以支持。被告郑州聚宝置业有限公司与原告签订《个人购房借款/担保合同》，自愿为被告胡永亮的借款向原告提供连带责任保证，亦无免除保证责任情形发生，故原告诉请被告郑州聚宝置业有限公司承担连带清偿责任，于法有据，本院予以支持。原告主张的抵押物优先受偿权，根据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定，“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”案涉商品房进行了预告抵押登记，但原告未举证证明案涉商品房已经进行首次登记，故抵押权尚未设立，原告主张优先受偿权于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第三百九十四条、第四百零二条、第四百一十条、第五百零九条、第六百六十七条、第六百七十六条、《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告胡永亮于本判决生效后十日内向原告中国工商银行股份有限公司郑州财富广场支行偿还借款本金余额436422.08元,自2021年3月9日起的借款本息按照《个人购房借款/担保合同》约定计付至本息实际清偿之日止;二、被告郑州聚宝置业有限公司对本判决第一判项所确定的债务承担连带清偿责任，被告郑州聚宝置业有限公司履行担保义务后有权向被告胡永亮追偿；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司郑州财富广场支行其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3970元，保全费2733元，由被告胡永亮、郑州聚宝置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 田 晓二〇二一年三月二十九日书记员 马桂玲