广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂14民终43号 上诉人（原审原告）：黄长克，男，1986年12月21日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市，现住广西壮族自治区凭祥市。 被上诉人（原审被告）：凭祥市南兴房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区凭祥市行政新区人劳局办公楼旁（南兴盛世）。统一社会信用代码9145148169985747XJ。 法定代表人：肖宝忠，执行董事。 委托诉讼代理人：吴永光，广西桂金剑律师事务所执业律师。 上诉人黄长克因与被上诉人凭祥市南兴房地产开发有限公司（以下简称南兴地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区凭祥市人民法院（2020）桂1481民初966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄长克上诉请求：撤销一审判决，判决南兴地产公司向黄长克交付房屋；判决 2 南兴地产公司从2018年8月21日起以购房款按日万分之三支付黄长克违约金至实际交付房屋之日止。事实与理由：一、南兴地产公司于2019年3月28日才取得竣工备案证明，在未取得竣工备案的情况下已违规交房236户，导致黄长克后期的装修造成极大困难（运送材料困难和装修工作时间限制），造成实质性的损害。二、黄长克在南兴地产公司未取得竣工备案证明前不收房是合法的。南兴地产公司提供的2020年4月12日电话记录，不能说明已经通知了黄长克再次验房。一审判决认定黄长克于2020年5月20日前往南兴地产公司售楼部为收房行为，不符合事实和常理。黄长克多次要求南兴地产公司按合同约定提供竣工备案证明等材料，其均未能提供。2020年9月2日，南兴地产公司的律师明确说已经达到交付条件可以收房，黄长克于2020年9月14日前往收房，但南兴物业又以交纳2020年的物业费为条件未将钥匙交付黄长克。2020年9月24日，黄长克首次收到南兴地产公司发来的交房通知书，要求2020年10月5日前办理交房手续。但黄长克于2020年9月25日持该通知到南兴物业办理交房手续，南兴物业又以未收到南兴地产公司的交房通知，黄长克找南兴地产公司解决又果。故一审判决认定黄长克于2020年5月20日已进行收房，与事实严重不符。 南兴地产公司辩称，涉案房屋于2018年7月10日取得合法合规正规验收手续，符合法定交房条件，南兴地产公司随即通知以书面、电话、短信、微信等方式通知，包括黄长克在内的购房业主前来办理交房手续，相当部分的购房业主也按照南兴地产公司的通知办理了交房手续，2019年3月28日涉案房屋所在建筑取得竣工备案证明，至此房屋符合商品房买卖合同的条件，南兴地产公司又通过书面的短信、电话、微信等方式再次通知未办理交房手续的业主前来办理交房手续。黄长克在竣工验收备案证明取得前后都先后来看房验房，但黄长克仍没有办理交房手续，南兴地产 3 公司认为在取得竣工备案证明之后，不应再承担逾期交房的违约责任。一审判决虽然没有按照南兴地产公司的答辩请求确认交房的时间节点，认定在取得竣工备案证明之后仍然承担逾期交房的违约责任，南兴地产公司对此是持有保留意见的，但抱着服判息讼的态度没有提出上诉。黄长克的上诉没有事实依据，应以驳回，请求二审按照一审的诉请进行审理，超出部分不予审理。 黄长克向一审法院起诉请求：南兴地产公司赔偿黄长克违约金等损失100564.7元（从2018年8月21日至2020年8月3日，共计713天，按日息万分之三计算，即470148×0.0003×713=100564.7）。 一审法院认定事实：2016年11月16日，黄长克与南兴地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＰＸ20161116001），购买了凭祥市，购房总金额为470148元。合同第九条约定，商品房交付时应符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条约定南兴地产公司应当在2018年5月30日前交付涉案商品房。该商品房达到合同第九条、第十条约定交付条件后，南兴地产公司应当在交付日期届满前15日将有关交付房屋事宜的通知书面送达买受人，交付房屋时，南兴地产公司应当出示满足第九条约定的文件，不出示或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由南兴地产公司承担，并按照合同第十二条处理。合同第十二条约定，逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，南兴地产公司按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。双方签订合同后，黄长克依约向南兴地产公司支付了房屋价款。2018年7月10日，南兴地产公司通知黄长克收房，黄长克于7月16日看房后认为南兴地产公司无房屋验收报告，拒绝办理收房手续。2019年3月28日， 4 南兴地产公司取得涉案房屋竣工验收备案证明文件。2020年4月12日，黄长克接到南兴地产公司电话催其收房。同年5月20日，黄长克到南兴售楼部要求南兴地产公司出具交房通知书或说明未交房的原因。同年9月14日，黄长克再次到南兴物业要求收房，物业让其缴纳今年1月至12月的物业费，并出具南兴·盛世国际收款单，其未实际缴纳。同年9月20日，南兴地产公司向黄长克发出交房通知书，要求黄长克在2020年10月5日前办理收房手续。同年9月25日，黄长克携带交房通知书到南兴地产公司收房，但未取得房屋钥匙实际收房。 另查明，2018年10月17日是，黄长克向一审法院起诉，要求南兴地产公司按合同约定的交付条件和标准履行交房义务，支付逾期交房违约金3855.21元（该数额以全部购房款为基数，按每日万分之一暂计至2018年8月20日），继续履行对房屋结构板铝全金窗及墙体的施工，返还房屋测绘费500元。一审法院审理后，作出（2018）桂1481民初1092号民事判决书，判决南兴地产公司向黄长克支付逾期交房违约金3855.21元，驳回了黄长克的其他诉讼请求。该案现已发生法律效力。 一审法院认为，黄长克与南兴地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。黄长克履行了合同约定的付款义务后，南兴地产公司未在合同约定的期限内(2018年5月30日前)交付符合合同约定的房屋，应按照合同约定承担相应的违约责任。2019年3月28日，南兴地产公司已取得涉案房屋竣工验收备案证明文件，具备合同约定的交房条件。黄长克于2020年4月12日接到南兴地产公司电话视为南兴地产公司让其去收房的通知，在5月20日其也前往南兴售楼部，视为其去实施收房的行为。依据双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第十一条约定，南兴地产公司是否出具交房通知书并不是办理交房手续的必备文件。因（2018）桂 5 1481民初1092号民事判决书已对黄长克主张的逾期交房违约金计算至2018年8月20日。因此，依照合同第十二条的约定，南兴地产公司因逾期交房依法应承担的违约金的计算时间应从2018年8月21日计至2020年5月20日，共计638天。按合同约定，南兴地产公司按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，故逾期交房违约金为470148元×0.1‰×638天＝30052.9元。本案南兴地产公司辩称其公司已经尽到合同约定的通知黄长克接收房屋的义务，因此其公司不应承担在取得房屋竣工验收备案证明文件之日（2019年3月28日）后的逾期交房违约责任。根据本案事实，南兴地产公司于2020年4月12日电话通知黄长克，但没有证据证明该通知约定了黄长克办理交房手续的期限，即南兴地产公司对其主张的已尽通知义务的事实并未提交充分有效的证据证明，对其抗辩意见依法不予采纳。黄长克主张的逾期交房违约金从2018年5月31日计算至2020年8月3日，因其已经在2020年5月20日前往南兴地产公司收房，对其主张的2019年5月20日之日后的逾期交房违约金依法不予支持。黄长克主张以日万分之三计算违约金，因合同对逾期交房违约金已明确约定为日万分之一，且黄长克对其损失并未提交证据予以证明，该主张不予支持。本案双方当事人签订合同时涉案商品房为正在建设中的房屋，双方签订的合同亦为商品房预售合同，现双方因合同履行产生纠纷，本案应为商品房预售合同纠纷，原定案由不当予以纠正。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百七十九条，《诉讼费用交纳办法》第六条第一款第二项、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决：凭祥市南兴房地产开发有限公司向黄长克支付逾期交房违约金30052.9元。案件受理费2312元，减半收取1156元，黄长克负担810元，由凭祥市南兴房地产开发有限公司负担 6 346元。义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。 本院二审期间，双方当事人均无新证据提交。对双方当事人在二审中争议的事实，本院认定如下：黄长克主张一审判决认定其于2020年4月12日接到南兴地产公司电话催其收房不是事实，其认可是接到南兴地产公司的电话，但不是催收交房的电话。南兴地产公司主张是催收交房的电话。本院认为，黄长克主张电话内容不是催收交房但又提供不出具体的电话内容，结合双方之间的业务往来的事实，一审判决认定为催收交房事实正确，予以认定。南兴地产公司主张一审判决认定2020年9月14日其公司要求交纳物业费拒绝交房不是事实，而从查明的事实及南兴地产公司未交付房屋的事实可认定，故本院对其该主张不予支持。一审判决查明事实正确，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百二十八条规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。南兴地产公司对黄长克二审增加的诉讼请求不同意在二审审理，故本院仅对黄长克对一审的诉讼请求范围内提起的上诉请求进行审理，黄长克其他的诉请可另行起诉。 本案中，黄长克与南兴地产公司签订涉案购房合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效，双方应遵照执行。涉案合同约定交房时间为2018年5月30日，南兴地产公司未能在约定时间交付房屋，属违约行为，应按合同约定承担违约责任，因此，黄长克主张南兴地产公司支付逾期交房违约金，理由正当，本院予以支持。从查明的事实分析，2018年7月10日，虽然南兴地产公司通知黄长克前往交房，但未达房屋交付条件，黄长克拒绝接收房屋，理由正当。 7 2019年3月28日，南兴地产公司取得涉案房屋竣工验收备案证明文件，具备房屋交付条件。2020年5月20日，黄长克按南兴地产公司通知前往接收房屋，但黄长克以南兴地产公司未同意出具交房通知或说明未交房的原因未接收房屋，无正当理由。按双方合同约定，南兴地产公司以书面形式通知业主交付房屋事宜，本案中，南兴地产公司虽未以书面形式通知，但黄长克已通过电话形式接到交付房屋事宜，并前往办理，而其以南兴地产公司未出具书面通知等为由拒绝接收房屋，理由不当，其拒绝接收房屋导致扩大逾期天数的责任由其自行承担。2020年9月14日，黄长克再次前往南兴地产公司要求接收房屋，南兴地产公司以要求黄长克交纳物业费为条件拒绝交房，没有法律规定，因此，自2020年9月14日至涉案房屋实际交付期间的逾期违约责任由南兴地产公司承担，除南兴地产公司有证据证明逾期交付房屋的原因为黄长克除外。根据黄长克一审主张违约金计算至2020年8月3日止，故本院对该部分不作审理。一审判决根据双方的违约责任，根据合同约定违约金的计算标准，作出的判决正确，本院予以认定。黄长克主张逾期天数过长，合同约定按日万分之一标准计算违约金无法弥补其损失，违约金应按日万分之三的标准计算，但其未能提供证据证明逾期交房对其造成的实际损失，故本院对其该主张不予支持。 综上所述，黄长克的上诉请求理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费551元，由上诉人黄长克负担。 本判决为终审判决。 8 审 判 长 冯英艳 审 判 员 谭 志 审 判 员 黄 秀 二〇二一年三月三十日 法官助理 陆小球 书 记 员 黄安丹 9 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 10