贵州省龙里县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔2730民初126号 原告：李勋琴，女，1988年1月14日生，汉族，（在浙江省湖州市庆达机械有限公司上班），住浙江省长兴县。 原告：李勋飞，女，1978年11月2日生，汉族，目前在浙江省湖州市长兴县吴山村上班，住浙江省长兴县。 二原告共同委托诉讼代理人：李勋友，男，1990年3月8日生，汉族，住贵州省毕节市，系二原告同胞弟弟，特别代理。 被告：贵州龙里大福房地产开发有限公司，住所地：贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县冠山街道青龙路，统一社会信用代码：91522730770579442U。 法定代表人：周江，系该公司总经理。 原告李勋琴、李勋飞与被告贵州龙里大福房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序于2021年3月2日公开开庭审理了本案，原告李勋琴、李勋飞及其共同委托诉讼代理人李勋友到庭参加诉讼；被告贵州龙里大福房地产开发有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告李勋琴、李勋飞具状共同向本院提出如下诉讼请求：1.请求大福房开公司积极完善案涉项目的验收，使之达到法律规定的交付条件，待涉案项目验收合格达到交付及具备办理房屋权属登记的法定条件后，为原告立即办理腾龙湾2-55号商铺转移登记以及房产证等权属证书并立即将房屋交付给原告。2.判令被告支付原告把腾龙湾2-55号商铺返租给大福房开第三年的租金：12355元。3.本案诉讼费和误工费以及车旅费由贵州龙里大福房地产开发有限公司承担。 事实和理由：1.李勋琴、李勋飞与贵州龙里大福房地产开发有限公司于2018年5月5日签订腾龙湾2-55号商铺购买合同，签订合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。 2.全额购买腾龙湾2-55号商铺，购买总金额为：贰拾叁万陆仟肆佰玖拾肆元整（￥236494.00）。其中李勋琴、李勋飞在购房前与大福房开签订交叁万元（￥30000.00）享受购房款减免陆万元（￥60000.00）优惠的团购协议并支付了叁万元（￥30000.00）团购费；其次李勋琴、李勋飞于2018年5月5日共同支付购房款金额壹拾伍万壹仟柒佰捌拾伍元整（￥151785.00）；再次李勋琴、李勋飞于房开商定，还差的贰万肆仟柒佰零玖元整（￥24709.00）购房款将用李勋琴、李勋飞返祖给大福房开的商铺前两年的租金直接用作抵扣购房款，暨自2018年6月1日至2020年5月31日的租金共计贰万肆仟柒佰零玖元整（￥24709.00）；所以腾龙湾2-55号商铺最终购买金额为：60000元+151785元+24709元=236494元。 3.李勋琴、李勋飞与贵州龙里大福房地产开发有限公司签订租赁合同，根据龙力商品房经营模式，为方便商铺管理和更好的营业，经过协商，李勋琴、李勋飞将其购买的腾龙湾2-55号商铺出租给贵州龙里大福房地产开发有限公司，租赁期限自2018年6月1日起至2028年5月31日止，合计10年。租金支付方式为按年度支付，租金额度为已付房价总额的7%计算。 4.过错在于贵州龙里大福房地产开发有限公司，根据相关法律规定以及合同约定，签订购买合同后在规定时间内由贵州龙里大福房地产开发有限公司办理商品房备案登记和商品房转移登记有关文书。但是贵州龙里大福房地产开发有限公司未履行相关约定，也没有告知李勋琴、李勋飞相关情况，过错在于贵州龙里大福房地产开发有限公司。 贵州龙里大福房地产开发有限公司未到庭作答辩。 上述原告的主张有其提交的有关合同、转账记录、收据等证据在卷予以佐证。 本院经审理认定事实如下：李勋琴、李勋飞共同与贵州龙里大福房地产开发有限公司于2018年5月5日签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告将其开发的位于龙里县商业综合体2-55号（2层55号，建筑面积：20.27平方米）商铺出卖给二原告，合同总价：壹拾伍万壹仟柒佰捌拾伍元整（￥151785.00）。其次李勋琴、李勋飞于2018年5月5日共同支付购房款金额151785.00元。 2018年5月5日，李勋琴、李勋飞与贵州龙里大福房地产开发有限公司签订涉案房屋《租赁合同》，约定：李勋琴、李勋飞将其购买的腾龙湾2-55号商铺出租给贵州龙里大福房地产开发有限公司，租赁期限自2018年6月1日起至2028年5月31日止，合计10年。租金支付方式为按年度支付。租金及支付方式约定：1、年租金支付额度计算：第一年至第二年的年租金，按房价总额的7%每年计算，2年共计房价总额的14%。支付租金合计24709.00元。第二年租金甲方直接用作抵扣购房款，乙方不再支付给甲方。2、第三年租金按购房款7%支付给甲方，租金按年支付。支付租金合计12355元。3、第四年租金按购房款8%支付给甲方，租金按年支付，支付租金合计14120元。4、第五年租金按购房款9%支付给甲方，租金按年支付，支付租金合计15884元。5、第六年租金随行就市，租金按年支付。甲方按实际收取所属商铺租赁费用90%，乙方收取租赁费用10%用作招商运营费用。6、甲方五年后有权收回商铺自行使用，但需提前半年通知乙方，经乙方和入驻商户协商后，并于甲方，乙方不再承担相关责任，为了全体业主的共同利益，甲方自主经营或授权委托他人经营商场的经营范围必须与商场的整体经营范围一致。该《租赁合同》还就双方的违约责任等进行了约定。 2018年5月5日，原被告双方还签订了《腾珑湾团购协议书》，约定：乙方认购房号所享受的团购优惠，交3万享受购房款减免6万元优惠，乙方己知需缴纳3万元团购费用于购买腾珑湾项目在售房源。 现因涉案房屋未交付及未办理产权登记，致原告起诉。 上述事实，有原告提交的相关证据在卷佐证。 本院认为：原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。合同现仍在履行过程中，原告已按合同约定全额支付购房款，被告应当向原告交付合同约定的龙里县商业综合体2-55号（2层55号，建筑面积：20.27平方米）房屋并按合同约定办理产权登记手续。但经庭审反映出，该涉案房屋所在工程系在建工程，尚不具备交付和产权登记的基础条件，原告也不能提交证据证明该涉案房屋所在工程已竣工，并具备交付办证的基础。原告现应其与被告的合同关系诉请被告履行被告与第三方工程合同所涉有诉竣工验收责任，其主体明显不适格，故其诉请，无支持的基础。目前，原告可按双方合同约定，提交证据后，可另行提起对被告的违约之诉。 关于原告诉请的第三年租金支付请求，符合双方的租赁合同约定，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州龙里大福房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告李勋琴、李勋飞租金12355.00元； 二、驳回原告李勋琴、李勋飞的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案的案件受理费54元（已减半收取），由被告贵州龙里大福房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。 本判决书发生法律效力后，若义务人未按本判决指定的履行期限履行清偿义务，权利人可在义务人履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  欧子红 二〇二一年三月三十日 法官助理岑娜 书记员岑娜