四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0193民初173号 原告：朱海雯，女，1998年12月31日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：贾超，四川三尺律师事务所律师。 被告：四川中德世纪置业有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区府城大道西段399号6栋1单元5层13号。 法定代表人：汪斌，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘廷，四川拓越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶成，四川拓越律师事务所律师。 原告朱海雯与被告四川中德世纪置业有限公司（以下简称中德世纪公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月12日作出（2019）川0193民初3140号民事判决。中德世纪公司不服该判决，向四川省成都市中级人民法院提起上诉。四川省成都市中级人民法院于2020年5月27日作出（2020）川01民终352号民事裁定，发回重审。本院立案后依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱海雯的委托诉讼代理人贾超，被告中德世纪公司的委托诉讼代理人叶成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱海雯向本院提出诉讼请求：判令中德世纪公司向朱海雯支付逾期交房（未按约定期限达到交付条件）的违约金46042元（按照已付房款的5%计算）。事实和理由：2012年5月23日，朱海雯与中德世纪公司签订《商品房买卖合同》及《商品房补充协议》，约定中德世纪公司将位于中德英伦联邦Ａ区××栋××单元××层××号房屋出售给朱海雯，合同总价款为920832元，中德世纪公司应于2014年4月30日前向朱海雯交付案涉房屋，且交付时应取得规划验收合格证和有资质的房产测绘机构出具的该房屋的面积实测报告书。若中德世纪公司逾期交房，则应向朱海雯支付违约金。合同签订后，朱海雯按照约定向中德世纪公司支付购房款，但中德世纪公司未按照约定向朱海雯交付房屋，故中德世纪公司应当承担违约责任。 中德世纪公司辩称，1.朱海雯从中德世纪公司逾期交房之日起就知道或应当知道其权利受到侵害，即自逾期交房之日即2014年5月1日起，朱海雯向中德世纪公司主张逾期交房违约金的诉讼时效已经开始起算，现朱海雯要求中德世纪公司支付逾期交房违约金已超过法定的诉讼时效。且毛来海的信访行为不能构成本案诉讼时效中断的事由，亦不能产生对其他业主诉讼时效中断的法律后果；2.中德世纪公司承担的违约责任过重，有违公平原则。综上，请求驳回朱海雯的诉讼请求。 原被告双方当庭提交了《商品房买卖合同》《商品房补充协议》、付款凭证、《不予受理告知书》、（2020）川01民终4886号民事判决书等证据，双方均无异议。经审查具有合法性、真实性、关联性和证明力，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年5月23日，朱海雯（买受人）与中德世纪公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要约定： （1）买受人购买中德英伦联邦Ａ区××栋××单元××层××号房屋； （2）商品房用途为住宅，测绘建筑面积为120.86平方米，套内建筑面积为97.74平方米； （3）商品房总价为920,832元； （4）出卖人应当在2014年4月30日前向买受人交付该商品房； （5）交付商品房时，该商品房应当已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》； （6）除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将商品房交付买受人的，逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金； （7）双方进行验收交接时，出卖人应当出示规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书，并满足约定的其他条件。出卖人不出示上述证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照上述约定处理； （8）其他事项。 2012年5月23日，朱海雯（买受人）与中德世纪公司（出卖人）签订《商品房补充协议》，主要约定：由出卖人承担的《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金总金额最高不超过买受人已付房价款的5%。 合同签订后，朱海雯按照约定向中德世纪公司支付购房款920,832元，中德世纪公司将案涉房屋交付给朱海雯。但交付案涉房屋时，案涉房屋并未取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。2017年8月15日，中德世纪公司取得上述文件。 2015年12月26日，中德英伦联邦A区12栋业主毛来海向市长信箱反映情况，来电内容为“1.现出现A区住户3890户左右，但车位只有1200个左右，没有达到1:0.4的标准；2.中德英伦联邦A区12栋2014年4月30日交房，至今还没拿到验收合格证，已向多处相关部门反映，仍未处理，认为不合理，现希望相关部门处理”。 原告提出的2016年12月23日的“看看四川”报道中，载明了12栋业主起诉主张逾期交房以及相应违约金，并对判决不服的情况，但并未载明在2014年部分业主起诉后至该报道刊载前，12栋业主继续起诉，或向相关行政机关、人民法院主张逾期交房违约金的相关情况，亦未载明未起诉业主关于中德世纪公司应当向其支付逾期交房违约金的主张。 2018年4月3日，毛来海在成都高新区规划国土建设局组织的会议中作出中德世纪公司应当支付逾期交房违约金的意思表示。2018年4月4日，成都高新区规划国土建设局向毛来海作出的成高规土建信（2018）64号《不予受理告知书》中，载明其已经提起民事诉讼，成都高新技术产业开发区人民法院于2015年4月28日作出了判决，对于毛来海提出的信访事项应通过诉讼途径解决。 在（2019）川0193民初9489号案件中，毛来海作为证人出庭作证。在庭审笔录中记载情况为：对于中德世纪公司代理人提问“市长热线和中央巡视组反应问题，是代表自己还是业主”，毛来海回答“既是我自己也是12栋业主”。 在A区业主蔡福祥、赵文雁等人起诉主张违约金的诉讼中，毛来海曾作为证人出庭作证。在庭审笔录中记载情况为：对于蔡福祥、赵文雁代理人提问“你向市长热线反映情况，是你个人行为，还是和其他业主商议的结果”，毛来海回答“我们12栋的业主找了多个部门，开发商……每次去的人不一样，有时候十多个，有时候二十多个”“打市长热线前，我们12栋、A区的群，在群里讨论过打市长热线”。对于蔡福祥、赵文雁代理人提问“2018年4月3日，高新信访局组织协调情况，大概多少人”，毛来海回答“业主去了20个左右，后一共有三十多个，实际进去的只有五个：有钟杰（房号4210）、丁利、何颖、王（房号1204）、我本人”。对于蔡福祥、赵文雁代理人提问协调会谈论的内容，毛来海回答“房产证办理时间，违约金”。 在A区业主蔡福祥、赵文雁等人起诉主张违约金的诉讼中，二审为进一步查明案件事实，四川省成都市中级人民法院通知毛来海到庭了解相关情况。毛来海陈述的主要内容有：1.关于向相关行政部门和主管单位反映，是否都是代表240户业主的问题，毛来海陈述“反映的都是12栋业主的问题，但不是我一定代表整个12栋，可以代表几次参加过维权的业主”。2.关于2015年12月26日打市长热线的时候，代表了哪一些业主的问题，毛来海陈述“代表过参加过维权的业主”。 本案庭审过程中，毛来海亦作为证人出庭作证，朱海雯委托诉讼代理人提问“你认为你能代表你们12栋”，毛来海回答“只要他愿意让我代表，我肯定能代表，我反映的也是整个12栋的问题”。审判员提问“维权过程中你提出代表反映的是12栋的共性问题，你拨打市长热线和其他维权过程中相关的其他业主是否把你推选为维权代表”，毛来海回答“推选业主代表是没有”。 本院认为，本案的争议焦点为：朱海雯向中德世纪公司主张逾期交房违约金的诉讼时效是否已经经过。对该争议焦点，本院论述如下： 一、关于诉讼时效起算点的问题 朱海雯主张，中德世纪公司交房时，未取得规划验收合格证、面积实测报告书，故中德世纪公司应当承担违约责任；中德世纪公司不予认可。本院认为，朱海雯与中德世纪公司签订的《商品房买卖合同》《商品房补充协议》，均系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应属合法有效。根据《商品房买卖合同》的约定，中德世纪公司应在2014年4月30日前向朱海雯交付案涉房屋，交付时应当取得规划验收合格证、面积实测报告书等，但中德世纪公司向朱海雯交付案涉房屋时未取得规划验收合格证、面积实测报告书。故中德世纪公司的行为构成违约，应当向朱海雯支付违约金。关于诉讼时效的起算点，本院认为，朱海雯作为《商品房买卖合同》的相对方，对交付时间及交付房屋时中德世纪公司应当出示的相关文件理应知晓。但中德世纪公司未按约定的时间即2014年4月30日前和约定的交付条件向朱海雯交付案涉房屋，朱海雯在交房时间届满时即应知晓其权利遭受侵害。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。故本案中，朱海雯向中德世纪公司主张逾期交房违约金的诉讼时效应从朱海雯知道或者应当知道其权利受到损害之日即2014年5月1日起计算。 关于朱海雯主张合同约定违约金在房屋交付之日起十日内支付，故诉讼时效应从房屋符合交付条件之日起十日后即2017年8月25日起计算的问题。本院认为，该约定系对逾期交房违约金在何种条件成就时予以给付的约定。该约定在实际履行中限制了当事人的法定权利，亦不利于商业活动的经济原则。若违约方以此约定的存在，抗辩因房屋未实际交付故支付条件未成就而获支持，则会出现违约方将违约行为持续而逃避支付违约金义务的情况，必然有悖于诚信履行原则。同理，若买受人以此条款的存在而怠于主张权利，则将出现搁置合同权利导致违约金进一步增加的情况，必然有悖于经济履行原则。故对该条款，不应予以肯定性评价；且该合同条款系约定给付违约金的条件，而非对违约金诉讼时效起算时间的约定。故本院对朱海雯关于诉讼时效应从2017年8月25日起计算的主张不予采纳。 二、本案中是否存在诉讼时效中断的情形 朱海雯主张，因毛来海主张权利，导致朱海雯向中德世纪公司主张逾期交房违约金的诉讼时效中断；中德世纪公司对此不予认可。本院认为，首先，毛来海于2015年12月26日向市长信箱反映的情况中并不包括其要求中德世纪公司支付逾期交房违约金。朱海雯提出的“看看四川”报道中，仅载明对判决结果不服，并未载明包括朱海雯在内的未起诉的业主要求中德世纪公司支付违约金的主张。故上述行为均不能导致朱海雯的诉讼时效中断；其次，毛来海作为证人出庭，关于是否代表12栋所有业主主张权利，其在A区业主蔡福祥、赵文雁等人起诉主张违约金的诉讼中陈述“但不是我一定代表整个12栋，可以代表几次参加过维权的业主”，其在（2019）川0193民初9489号案件中陈述“既是我自己也是12栋业主”，其在本案中陈述“只要他愿意让我代表，我肯定能代表，我反映的也是整个12栋的问题”。由此可知，其陈述存在矛盾，故本院对其关于其代表12栋所有业主主张权利的陈述不予采信；再次，在毛来海提交的成都高新区规划国土建设局组织的会议形成的会议记录中也并未载明其系代表12栋所有业主主张权利；最后，朱海雯也未提供证据证明其授权毛来海为其主张权利，且毛来海亦陈述12栋业主并未推选其为业主代表主张权利。综上，本院认为，朱海雯未提供证据证明毛来海主张权利时明确其代表12栋全体业主，且毛来海主张的权利也并非均包括要求中德世纪公司支付逾期交房违约金的主张，故毛来海主张权利并不导致朱海雯的诉讼时效中断。根据原《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，以及原《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”，故朱海雯向中德世纪公司主张逾期交房违约金的诉讼时效从2014年5月1日起计算，朱海雯于2019年4月10日提起本案诉讼，诉讼时效已经经过，本院对其关于中德世纪公司向其支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，原《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款，原《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，原《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告朱海雯的诉讼请求。 案件受理费951元，由原告朱海雯负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判长  徐尔旻 审判员  宿 波 审判员  夏旭东 二〇二一年三月三十日 书记员  罗常耀