河南省商丘市睢阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1403民初7562号原告：芦翠华，女，汉族，1940年1月1日出生，住河南省柘城县。委托诉讼代理人：张经博，河南宇言律师事务所律师。被告：王金聚，男，汉族，1968年10月8日出生，住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：杨培龙，河南永秀律师事务所律师。第三人：王梅菊，女，汉族，1963年5月28日出生，住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：吴彬，河南心诚律师事务所律师。原告芦翠华诉被告王金聚、第三人王梅菊执行异议之诉一案，本院于2020年12月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告芦翠华委托诉讼代理人张经博、被告王金聚委托诉讼代理人杨培龙、第三人王梅菊委托诉讼代理人吴彬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告芦翠华向本院提出如下诉讼请求：一、判决不得执行位于海南××水××力××酒店区（公寓××）3栋二单元5层502号房屋，并解除上述房屋的查封予以返还给原告；二、本案诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：原告与第三人王梅菊双方于2015年3月份通过中间人协商涉案房屋买卖事宜，由原告向开发商交清房屋余款，4月19日签订《买卖房屋协议书》，约定第三人将其位于海南××水××力××酒店区（公寓××）3栋二单元5层502号房屋出售给原告，原告按第三人要求支付房款647,600元。原告取得房屋后就对房屋进行家具电器添置并实际入住。原告多次督促过户，因第三人怠于配合导致该房屋无法过户。直到2020年11月，原告才得知被告申请睢阳区人民法院执行该房产。后原告向睢阳区人民法院提出执行异议，原告作为买受人，在涉案房屋之上享有的物权期待权成立，对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其对登记在第三人名下的房屋提出异议，应予支持。睢阳区人民法院执行局在未查明事实的基础上，以不足以排除对房屋的强制执行为由，裁定驳回异议申请不当。请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告王金聚辩称：原告芦翠华并未将购房款支付给王梅菊，也没有入住占有涉案房屋，且对房屋未过户存在过错，请求依法驳回原告的诉讼请求。一、原告芦翠华与王梅菊的合同存在造假嫌疑。1、被告王金聚在起诉时就已经申请保全查封了涉案房产，王梅菊、芦翠华在整个诉讼过程中从未提出异议。2、协议第十条显示有三方和公证人签字生效，但本协议并未公证，明显系事后补签。二、被告王金聚并未合法占有涉案房屋。根据执行法官对物业公司工作人员及房产管家的调查笔录均显示，物业费并不是芦翠华缴纳，房产业主登记为王梅菊，并未变更为芦翠华，涉案房屋5-6年未曾有人居住，芦翠华并未占有涉案房屋。三、芦翠华并未将涉案房屋的购房款支付给王梅菊。1、按照买卖协议的约定，芦翠华将前期房款647,600元支付给王梅菊，而目前并未有芦翠华支付给王梅菊的转账记录。2、芦翠华与吴某的转账记录无法证实系芦翠华与王梅菊的购房款，既没有支付给王梅菊本人，不符合常理，也与买卖协议中的647,600元金额不一致。四、芦翠华对房屋未能过户存在过错。涉案房屋2016年10月份就办理了房产证，而海南省的全面限购发生在2××8年4月22日，在近两年的时间内芦翠华均未要求办理过户，存在过错。综上所述，原告芦翠华的诉讼请求不能成立，请求依法判决驳回原告芦翠华的诉讼请求。第三人王梅菊辩称：一、同意原告的观点；二、房子已经实际交付，芦翠华已经占有使用；三、原告已经全部支付了购房款，该房产证是2××8年6月份交付给原告，当时海南已经出台房屋限购政策，所以没有办理房屋过户手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告芦翠华提交如下证据：第一组证据：1、2015年4月19日《买卖房屋协议书》；2、2015年4月19日转款凭证和王梅菊出具的购房收据；3、支付开发商购房尾款、滞纳金、物业管理费、电视初装费，水电周转金、燃气初装费等各项费用的转款凭证、收据、发票及清单；4、原告本人农业银行卡交易记录。5、申请法院调取的涉案地产开发商和物业公司账号信息情况。该组证据证明芦翠华与王梅菊在2015年4月19日签订合法有效的书面房屋买卖合同，芦翠华购买王梅菊位于海南省××县××力××酒店区（公寓××）3栋二单元5层502号房屋，由芦翠华支付开发商、物业公司处剩余房款、滞纳金、押金等相关费用共计433,170.55元，芦翠华向王梅菊指定的收款人吴某账户汇款640,000元，现金支付7,600元。芦翠华在法院查封该套房屋之前，签订了合法有效的房屋买卖合同并按约定支付了全部房款。第二组证据：1、2015年3月22日，原告家人在旭才××电器专卖店、××专卖店、××县××家具广场、陵水县苏宁卖场为涉案房屋订购的家电家具票据，包括床、衣柜、床上用品、地柜、茶几、衣帽架、空调2台、热水器、冰箱、洗衣机、厨具、小家电等；2、涉案房屋照片及生活照片一组；3、涉案房屋邻居调查笔录及被调查人身份证复印件一份；该组证据证明原告及其家人在涉案房屋居住期间，添置家具家电及交纳各项生活费用情况，原告已经合法占有使用该房屋的情况，原告在取得房屋后2015年至2017年间多次长期居住。第三组证据：申请法院调取的涉案富力湾物业服务中心留存的房屋档案一份，包含《富力湾前期物业服务协议》、专项维修资金承诺书、商品房交付使用签收单、两份承诺书、承诺函、芦苇、王梅菊身份证复印件、业主收楼承诺书、提示函、资料签收表、收楼流程表、物品移交清单、房屋交接备忘录、业主住户登记表、消防安全责任书、公证书、房产证领取签收表，案涉房屋的商品房买卖合同、原告留存的案涉房屋前期物业服务协议、住宅使用说明书、住宅质量保证书。该组证据证明，2015年3月21日，原告去物业收楼情况，同时该涉案房屋住户登记表明确登记住户为芦翠华，结合第一组证据芦翠华实际交付房屋尾款相关费用及物业费用，房屋已实际交付给了芦翠华。第四组证据：涉案房屋不动产证、吴某、王涛证人证言及王梅菊的情况说明，证明原告与王梅菊通过吴某在2015年3、4月份关于房屋买卖经过、房款交付和房屋占有使用的事实，原告在购房屋后多次向王梅菊提出过户的请求，因富力湾物业中心实际发证时间较晚，涉案房屋产权证系王梅菊委托吴某在2××8年1月23日才领取到，后在2××8年6、7月份才交给原告，正是因为王梅菊怠于配合过户及海南省房产限购政策原因导致房屋无法至今过户的事实。第五组证据：案外人执行异议期间法院执行人员调取的证据，证明涉案房屋地区自2017年4月14日开始限购政策，涉案房区限购过户。第六组证据：移动公司证明及柘城县新城办事处证明，该组证据出现的手机号码135××××5169为芦苇的电话，芦苇与芦翠华系母女关系。被告王金聚为支持其主张向本院提交以下证据：1、陵水黎族自治县自然资源和规划局不动产信息查核情况说明一份；证明2016年10月31日王梅菊已取得不动产登记证书；2、陵水黎族自治县房产管理局档案查询材料两份，证明2××8年4月22日海南省才开始限制过户，而2016年10月31日王梅菊已经取得不动产证书，具备过户条件，但是在2016年10月31日至2××8年4月22日近两年的时间内芦翠华均未要求办理过户，存在过错。3、商丘市睢阳区人民法院执行笔录两份，证明案涉房屋一直没有人居住，也没有租赁给他人，房屋的业主仍然是王梅菊。经庭审，被告王金聚对原告芦翠华提交的证据发表以下质证意见：对第一组证据1、2015年4月19日《买卖房屋协议书》有异议，协议书与第一组证据中的4、5前后矛盾，根据该协议书的内容，协议书签订2015年4月19日，当时原告未向开发商支付余款约35万元，根据第一组证据4、5能证明在2015年3月23号产生了原告向开发商支付费用的事实，转账日期与协议内容不一致，说明该协议书在转账日期发生之后长远时间，事后造假补充的，否则不会连当时的日期记不清。协议书约定房款应直接支付给王梅菊。第一组证据2、2015年4月19日转款凭证和王梅菊出具的购房款收据，与第一组证据3、支付开发商购房尾款、滞纳金、物业管理费、电视初装费、水电周转金、燃气初装费等各项费用的转款凭证、收据、发票及清单与本案无关。购买电器并非原告所为，无法证实与涉案房屋有关联，且开发商出具的收据均显示的名称为王梅菊，并未显示原告的名称。对第二组证据1、2015年3月22日，原告家人在旭才格力电器专卖店、陵水方裕海尔专卖店等店铺购置的物品证明目的有异议，无法证明涉案家具与本案有关。根据第二份证据的生活照片家电家具能显示家中均处于崭新的状况，能证明原告房屋没有使用该案涉房屋，原告并未入住。对证据二的3均有异议，系原告律师单方一人调查，被调查人没有出庭作证，与提供的照片不符合，不能作为证据采纳。对第三组证据证明目的有异议，该证据缺少第三人王梅菊受权芦苇接收房屋的委托书，无法证实芦苇代第三人王梅菊办理各项手续的合法性。且该证据中业主登记表填写的主资料为第三人王梅菊而非原告。对第四组证据涉案房屋不动产权证、吴某、王涛证人证言及王梅菊的情况说明证人证言真实性及证明目的有异议，证人并未出庭，无法核实证据的真实性，根据不动产权证书上的发证日期与证人证言矛盾，应以不动产证书为准。对第五组证据案外人执行异议期间法院执行人员调取的证据的证明目的有异议，显示全部限购日期是2××8年4月22号，2017年4月14号的当时未全面限购，且不动产权证书的办理均在这二个日期之前。对第六组证据移动公司证明及柘城县新城办事处证明与本案无关。第三人王梅菊对原告提交的证据无异议。原告芦翠华对被告王金聚提交的证据发表以下质证意见：对证据一有异议，证据上的登记时间2016年10月31号，房产证的发放时间和交给第三人王梅菊时间不是在2016年10月31日，该产权证上的测绘图的时间2017年3月30号，法院调取物业留在档案第三人王梅菊是2017年12月委托吴某在2××8年1月23日领取涉案房屋的产权证，而案涉房屋的产权证2××8年6月份交付给原告，原告取得产权证后因政策原因限制过户。对第二证据有异议，原告提供的物业公司的档案及本案中第三人王梅菊与吴某的王涛的证言可看出原告在期间内多次要求第三人王梅菊对房屋履行过户义务，但因为第三人的原因及海南省后期的限购政策，导致涉案房屋无法过户到原告芦翠华名下的事实。对第三组证据证明目的有异议，第一份执行笔录所述有异议，王繁荣陈述房屋有五六年没有人来过，该房屋交付时间2015年3月份，没有来过不存在交付的情况，王繁荣的笔录与王白玉的执行笔录矛盾，王白玉陈述水电在2017年有现场交付记录，正是原告在2017年2月份向物业交付电费300元，原告提交的交费记录对邻居的调查笔录可看出原告已经占有并多次长期居住的情况。第三人王梅菊同原告的质证意见一致。经庭审，本院确认原告提交的第一组证据，原告依据与第三人王梅菊其签订的房屋买卖合同，向王梅菊交付购房款647,600元，原告并向开发商交付了剩余房款，及押金、滞纳金等相关费用433,170.55元的事实。该证据符合证据的三性原则，能反映案件的真实情况，可以作为本案的有效证据使用。第二组证据，能证明原告家人为原告购置的家具，通过房屋内生活照片及邻居的证言，能证明原告购置家具的真实性及原告在此涉案房屋居住的真实性。证据三富力湾物业服务中心留存的房屋档案系原告申请法院调取的，该证据中物业服务协议、专项维修资金承诺书、商品房交付使用签收单、承诺书、承诺函、业主收楼承诺书、提示函、资料签收表、收楼流程表、物品移交清单、房屋交接备忘录、业主住户登记表、消防安全责任书等均有原告女儿芦苇的签字，上述证据来源合法，内容客观真实，能够证明原告芦翠华购买王梅菊位于海南省××县××力××酒店区（公寓××）3栋二单元5层502号房屋的事实。第四证据与法院对被告王梅菊的问话笔录及证人吴某的问话笔录相互印证原告芦翠华买王梅菊房屋的真实性，并能印证第三组证据中富力湾房产证领取签收表及第五证据印证房产证收取的时间及没有办理房屋过户手续的原因，责任并非在于原告。综上原告提交的证据能形成完整的证据链条，证明案件的事实及自己的主张，可以作为有效证据使用。确认被告提交的证据1、2来源合法，内容真实，能作为本案证据使用。但达不到其证明目的。证据3来源合法，部分内容真实，能作为证据使用。本院确认如下事实：王金聚与吴某、王梅菊、段朋进、河南润和置业有限公司民借贷纠纷一案，在审理过程中，本院于2020年1月16日作出（2020）豫1403民初263号民事裁定书，裁定冻结吴某、王梅菊、段朋进、河南润和置业有限公司银行存款8,640,000元或查封其同等价值的财产。2020年1月22日法院依法向海南省陵水县房产管理部门送到了（2020）豫1403民初263号民事裁定书及（2020）豫1403民初263号协助执行通知书，查封了王梅菊名下位于海南××水××力××酒店区（公寓××）3栋二单元5层502号房产，产权证号：琼（2016）凌水不动产权第××号。该案经审理，本院于2020年8月10日作出（2020）豫1303民初263号民事判决，判决的主要内容为：一、王梅菊、段朋进、河南润和置业有限公司于本判决生效后十日内日偿还王金聚本金6697917元及利息（利息按照月利率2%计算，从2014年10月22日起至清偿之日止）。二、驳回王金聚的其他诉讼请求。因王梅菊、段朋进、河南润和置业有限公司未按期履行生效的法律文书确定的义务，王金聚向法院申请强制执行。在执行过程中，原告芦翠华（案外人）对查封的本案第三人王梅菊名下位于海南××水××力××酒店区（公寓××）3栋二单元5层502号房产提出执行异议。商丘市睢阳区法院于2020年12月9日作出（2020）豫1403执异96号执行裁定书驳回了原告芦翠华的异议请求。另查明，2013年11月3日，王梅菊与海南省陵水富力湾开发有限公司签订商品房买卖合同，海南省陵水富力湾开发有限公司将坐落在海南××水××力××酒店区（公寓××）3栋二单元5层502号房屋出售给第三人王梅菊，总价金额1080000元，第三人王梅菊向开发商支付部分房款，第三人王梅菊违约没有能力交纳下余购房款，造成违约。2015年3月份，原告芦翠华与第三人王梅菊双方通过中间人吴某协商涉案房屋买卖事宜，原告芦翠华通过其账户62×××79，于2015年3月23日向开发商陵水富力湾开发公司（账户10×××25）支付房屋余款、滞纳金合计406570.60元，向广州天力物业发展有限公司陵水分公司支付物业费26599.95元。原告女儿芦苇代王梅菊与海南陵水富力湾物业签订前期服务协议，并对富力湾业主收楼资料进行签收，办理了室内消毒柜、抽油机、燃气灶的移交等手续，并购置家具和生活用品。2014年4月19日，原告芦翠华与第三人王梅菊在中间人的见证下，补签了《买卖房屋协议书》，甲方（卖房）王梅菊，身份证号，住址：河南省商丘市××办事处××北侧××小区××区××二户。乙方（买方）：芦翠华，身份证号：，住址：河南省柘城县××镇××街××号。证明人：吴某，412327196504060069，住址河南省××灯塔街××号。证明人：王涛，412327196612100056，住址：河南省××文明北街××号附4号。内容如下：通过甲乙双方平等自愿协定，现就房屋买卖相关事宜达成如下协议：一、甲方自愿将自己购买的位于海南××水××力××酒店区（公寓××）3栋二单元5层502号住房一套（一室二厅，建筑面积69.5平方米）出售给乙方，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方。二、甲乙双方议定上述房产总价1080000元整，即人民币壹佰零捌万元整。三、本协议签订时，甲方已向开发商支付的人民币730000元整（柒拾叁万元），根据双方协商确定，乙方已向开发商支付的82400元（捌万贰仟肆佰元）其中：契税32400元（叁万贰仟肆佰元）和因甲方造成的滞纳金30000元整（叁万元整），另外押金20000元（贰万元整），由乙方从应向甲方支付的730000元整（柒拾叁万元）中直接扣除。乙方实际向甲方支付647600元整（陆拾肆万柒仟陆佰元），甲方即将该购房合同，交款证明等所有权证明交给乙方，乙方及拥有该房产的所有权和使用权。四、按照甲方提供的该购房合同，乙方向开发商支付余款350000元整（叁拾伍万元整）时，甲方要立即将房屋钥匙交给乙方。五、甲方接到办理房产证的通知后的5日要办好房产证，办理房产证所产生的有关税费由甲方承担。每推迟一天，甲方将付给乙方违约金200元，并继续履行本协议。六、甲方在办理好房产证交由乙方保管。并在办理好房产证后应由乙方要求办理有关房产过户手续，过户费用全部由乙方承担。每推迟一天，甲方将付给乙方违约金200元，并继续履行本协议。七、甲方保证该房产合法、权属清楚、没有涉及该房产的债权债务纠纷，如出现问题由甲方负责。八、甲方若在该房产过户之前出现意外，其继承人应当代其履行相关义务。九、自交易后若该房产有集中供暖、供气的安装费和使用费用、水电费、物业管理费、有线电视费、维修费等，由乙方全部承担。双方并对其他事项作了约定。甲方（卖方）：王梅菊，乙方（买方）：芦翠华，证明人：吴某、王涛，在该协议落款处签名。合同签订的当日，芦翠华通过其银行账户将王梅菊支付的前期房款640000元，支付给王梅菊指定的账户吴某的账户，余下7600元现金支付给王梅菊，第三人王梅菊给原告芦翠华出具一份购房收据，内容为：今收到芦翠华海南陵水富力湾酒店区（公寓二期）3栋二单元5（层）502（房号）购房款647600元整（陆拾肆万柒仟陆佰元整），剩余房屋款由芦翠华直接向开发商支付。本人不再拥有该房屋的所有权和使用权。原告芦翠华物业费已预交到2021年9月。再查明，2017年12月19日，第三人王梅菊委托案外人吴某前往海南省陵水县黎族自治县光波镇富力湾物业服务中心领取不动产证等各项手续，并办理了公证。2××8年1月23日，吴某从该物业处将位于海南××水××力××酒店区（公寓××）3栋二单元5层502号房产，产权证号：琼（2016）凌水不动产权第××号房产证领取。吴某领取后，该房产证一直在吴某处，原告芦翠华多次请求第三人王梅菊配合办理房产过户手续，后因海南省限制购房，原告芦翠华未能办理过户手续。2019年6月份，吴某与第三人王梅菊一起将房产证交给原告芦翠华。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。通过中间人吴某介绍，第三人王梅菊将自己购买的位于海南××水××力××酒店区（公寓××）3栋二单元5层502号房产出售给原告芦翠华事实清楚。原告芦翠华已将第三人王梅菊前期向开发商支付购房款647600元支付给第三人王梅菊，第三人王梅菊并给原告芦翠华出具收据，王梅菊书面声明不再拥有该房屋的所有权和使用权。原告芦翠华也已向开发商支付剩余房款、滞纳金、物业费总合计433170.55元，物业费支付至2021年9月份。原告芦翠华对该房屋及房屋内消毒柜、抽油机、燃气灶物品进行验收，并到物业服务中心办理了相关手续，原告芦翠华又添置了相应的家具、生活用品等，综上，原告芦翠华已经实际入住并合法占有、使用该房屋。尽管交款在前，签订的买卖合同在后，并不影响房屋买卖合同的效力。原告芦翠华作为一位老年人，在海南买房子，就是为了其身体健康、更好享受晚年生活，其选择候鸟式的居住方式，根据其身体状况，选择居住时间，有段时间没有居住符合生活中的实际情况，并不能否认原告芦翠华实际入住、合法占有房屋的事实。关于房屋过户事宜，2××8年1月23日，第三人王梅菊委托吴某将房产证领取，因原告芦翠华要求第三人王梅菊办理房产过户手续，第三人王梅菊怠于协助原告芦翠华办理案涉房屋过户，直至2××8年4月份，海南省出台对房屋的限购政策，房屋没有办理过户手续的原因，过错不在原告芦翠华，而是第三人王梅菊怠于履行义务及海南省出台限购政策所造成的。关于法院对案涉房屋查封事宜，睢阳区法院于2020年1月22日对案涉房屋进行查封，而原告芦翠华与第三人王梅菊于2014年4月19日签订了房屋买卖协议，购房款全部付清，且实际合法占有案涉房屋。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据查明的事实，依据上述规定，原告芦翠华对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。故原告芦翠华要求不得执行位于海南××水××力××酒店区（公寓××）3栋二单元5层502号房屋，并解除对上述房屋查封的诉讼请求，本院予以支持。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、不得执行位于海南陵水富力万豪酒店区（公寓二期）3栋二单元5层502号房屋，产权证号：琼（2016）凌水不动产权第××号。二、驳回原告芦翠华其他的诉讼请求。案件受理费14520元，由被告王金聚负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  李艳梅审 判 员  张 林人民陪审员  田道平二〇二一年三月十五日书 记 员  李 君