广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0107民初13805号 原告：杨璧榕，女，1980年1月30日出生，壮族，住广西上思县。 委托诉讼代理人：吴海芬，广西金懿晟律师事务所律师。 被告：广西旭日东升房地产开发有限公司，住所地南宁市高新区高新四路9号和泰科技园综合楼516室，统一社会信用代码：91450100MA5PK2D304。 法定代表人：卢海莲。 原告杨璧榕与被告广西旭日东升房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月25日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月16日公开开庭进行审理。原告杨璧榕及其委托诉讼代理人吴海芬到庭参加诉讼。被告广西旭日东升房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告杨璧榕向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即办理原告购买涉案房屋的不动产权证；2.判令被告向原告支付逾期办理不动产权证的违约金（计算方式：582909元为基数，按日万分之一，自2016年3月16日起计算至原告实际取得不动产权证书之日止，暂计至2020年11月17日为99502.56元）；3.判令被告向原告开具已付购房款的发票；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2013年3月29日与被告签订合同，购买位于南宁市 2 单元203号房，购房金额为582909元，原告已按合同约定履行了付款义务。按照合同约定，被告应在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记。合同约定的交房日期是2014年3月15日前，即被告应在2016年3月15日前为原告办理好房屋所有权证书。至今被告未为原告办理房屋所有权证书，已经构成违约，应承担相应的违约责任。为此，原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告广西旭日东升房地产开发有限公司未作答辩。 经审理查明：2013年3月29日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：ＹＳ00326022），约定，原告向被告购买南宁市，商品房预售许可证号为南高房预字（2013）第04号，建筑面积82.44平方米，总价款582909元，原告应于合同签订之日向被告支付182909元的首期购房款，剩余400000元的购房款由原告以银行按揭贷款的方式付清给被告。合同第九条约定，被告应于2014年3月15日前交付房屋给原告。第十七条约定：“......3、双方同意按照以下第（1）种方式办理房屋所有权证：（1）买受人委托出卖人办理。出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人......4、因出卖人过错，导致本条约约定的上述手续延迟办理的，双方同意按照下列第（3）项处理：......（3）......房屋所有权登记手续延迟办理不超过约定时间一年的，买受人不得退房，出卖人每延迟一日按买受人已付房款的万分之壹向买受人支付违约金，但该违约金的最高额不超过买受人已付房款的1%。房屋所有权登记手续延迟办理超过约定时间一年的，买受人有权退房，当买受人要求退房的，出卖人应在买受人配合办理完退房的有关手续（包括但不限于买卖双方签订解除合同的协议、撤销合同备案登记等）后30个工作日内，将买受人已付房款退回，并按银行同期活期存款利率向买受人计付利息；如买受 3 人不退房的，出卖人每延迟一日按买受人已付房款的万分之壹向买受人支付违约金，但该违约金的最高额不超过买受人已付房款的2%。” 2013年3月28日，原告向被告支付首期房款182909元。2013年6月22日，中国建设银行代原告向被告支付按揭贷款400000元。原告称被告未向其开具相应发票。 2013年7月22日，原告缴纳契税6073.91元。 2013年9月17日，原告取得《商品房买卖合同登记备案证明》。 2014年5月18日，原告向涉案房屋所在的物业公司缴纳物业服务费。原告主张，被告于当日向原告交付房屋。 另查明：南宁市人民政府于2016年6月26日发布《南宁市人民政府关于南宁市市区范围内实施不动产统一登记的通告》，第四条规定“2016年7月4日起统一受理房屋、土地不动产统一登记业务，颁发全国统一的不动产权证书和证明。2016年7月4日前依法颁布的各类不动产权属证书继续有效，可以不变不换，在依法办理变更登记、转移登记等登记时，逐步更换为新的不动产登记证书、证明。” 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告广西旭日东升房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利，并应承担由此产生的不利法律后果。 原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。 关于办理不动产权证书。合同第十七条第3款第1项约定，原告委托被告办理房屋所有权登记，被告应在房屋交付使用后720个工作日内，向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付原告。经查明，被告于2014年5月18日交付房屋，扣除国家法定节假日、广西壮族自治区三月三假 4 期及南宁东盟博览会假期，至法庭辩论终结止，已满720个工作日。现行房产管理规定不动产办理不动产权证书，不再办理房屋所有权证。庭审中原告亦诉请被告为其办理不动产权证书，故办理不动产权证书的义务应由被告履行。被告未为原告办理不动产权证书，违反了合同的约定，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，被告应当继续履行，完成相关不动产权初始登记手续，按照合同约定为原告向房屋登记机构申请办理本案房屋的不动产权登记手续。 关于逾期办证违约金。如前所述，被告现仍未能依法依规为原告办理不动产权证，已构成违约，应向原告支付违约金。由于被告逾期办证的时间，至法庭辩论终结时止，已超过一年，按照合同第十七条第4款第（3）项的约定，现原告要求继续履行合同，被告每迟延一日按原告已付房款的万分之一向原告支付逾期办证的违约金，但最高额不超过已付房款的2%。因此，被告应向原告支付的逾期办证违约金为11658.18元（582909元×2%）。至于原告主张合同约定的违约金最高限额因属格式条款加重原告责任而无效，但被告在签订合同时已对该合同条款内容以“下划线”方式明确作了提示和说明义务，故该条款应系双方的真实意思表示，合法有效，依法应予保护。此外，原告要求调整违约金不受最高限额的约束，原告应对其实际损失承担举证责任，但原告未能提供证据证实因被告的违约行为给其造成的实际损失高于约定的违约金标准，因此，对于原告要求调整违约金的主张，本院不予支持。 关于开具购房发票。根据《中华人民共和国发票管理办法》的规定，未按规定开具发票的，是属违反发票管理法规的行为，由税务机关责令限期改正，没收非法所得，可以并处罚款。故，被告未向原告开具购房发票属于行政管理范畴，而非民事法律关系，不属于人民法院主管的民事诉讼范围，原告应向有关职能部门申请解决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《不动产登记暂行条例》第二条、第三条、第五条第（二）款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四 5 条之规定，判决如下： 一、被告广西旭日东升房地产开发有限公司于本案判决生效之日起10日内为原告杨璧榕申请办理南宁市的不动产权登记并在不动产权证书办结时即时将该证书向原告杨璧榕交付； 二、被告广西旭日东升房地产开发有限公司于本案判决生效之日起10日内向原告杨璧榕支付逾期办证违约金11658.18元； 三、驳回原告杨璧榕的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决指定的期限内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费4815元（原告杨璧榕已预交，已减半收取），由被告广西旭日东升房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  韦月玲 6 二〇二一年三月十七日 书记员  文艺霖