北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初16320号原告：韩辉，男，1979年1月18日出生，x族，住北京市房山区。被告：城城不动产管理有限公司北京市分公司，住所地北京市朝阳区东四环78号楼2层2-63。负责人：孙洁。被告：城城不动产管理有限公司，住所地西安经济技术开发区未央路199号西安聚泽酒店有限公司809室。法定代表人：张智军。第三人：陈繁鹭，男，1989年1月2日出生，x族，住河北省廊坊市固安县。原告韩辉与被告城城不动产管理有限公司北京分公司（以下简称城城北京分公司）、城城不动产管理有限公司（以下简称城城管理公司）、第三人陈繁鹭房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩辉、第三人陈繁鹭到庭参加诉讼，被告城城北京分公司、城城管理公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。韩辉向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与城城不动产北京分公司双方之间的房屋租赁合同关系；第三人陈繁鹭将房屋腾退给原告；2.请求法院判令被告支付原告租金及违约金10365元（其中租金为6月20日至10月31日13000元扣除已付5635元后为7365元，及违约金3000元）；3.请求法院判令合同解除之后至被告将房屋使用权实际交付原告为止的租金；4.请求判令被告腾退该房屋，将房屋恢复为房屋交接时的原貌；5.判令被告承担本案诉讼费。庭审时，韩辉明确其第二、第三项诉讼请求，要求被告支付2020年6月20日至实际腾退之日止的房屋租金。事实和理由：2020年6月20日，韩辉与被告签订xx回迁楼x区x-x-xxxx的房屋租赁合同，并于每月最后一天前支付房租，至今仅收到2个月房租，分别为2020年8月11日2635元，9月7日3000元，10月13日被告告知城城不动产公司不能继续履行合同，涉及所有跟原告签订房屋租赁合同的房主，当时原告要求被告及时腾退房屋，经多次协商未果。原告于2020年10月20日和陈繁鹭联系，协商房屋腾退事宜，但陈繁鹭以其年付给被告租金为由，拒绝搬离。以上事实给原告造成直接损失，并于2020年10月27日到派出所报案。现诉至法院，恳请贵院依法依规处理。城城北京分公司、城城管理公司未出庭应诉亦未提交书面答辩意见。第三人陈繁鹭出庭陈述意见称，我不同意原告要求我搬离房屋，要求继续居住到2021年6月28日合同到期，因为租房时看到了房主的房本，也看到了房主委托书授权给城城北京分公司，所以才把一年的房款交付给了城城北京分公司，我认为我是可以继续居住的。因委托书中写明委托城城北京分公司代收房屋租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方当事人无争议的证据，本院予以确认并在案佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年6月17日，xxx与被告城城北京分公司签订《房屋托管合同》，合同约定：将其坐落于xx区长xxxx回迁楼x区x-x-xxxx室的房屋委托给城城北京分公司。拖管期限为12个月（2020年6月20日至2021年6月19日），原告实收租期11个月，管理费一个月。每月租金3000元（含物业费、取暖费），原告按月收取租金。合同还约定，如城城北京分公司不支付或不按约定支付租金达30日（双方约定的免租期除外），原告有权单方解除合同，收回该房屋。被告城城北京分公司违约后，按3个月租金标准支付违约金。另查明，甲方签名盖章处由韩辉签名，韩辉称韩雪玲是其姐姐，房屋是回迁房，没有产权证，只有分房协议，但合同是其签的，也是向其账户支付的房屋租金。合同签订后，双方对房屋进行了交付。城城北京分公司租金支付至2020年9月19日。另查明，2020年6月25日，陈繁鹭与城城北京分公司签订《代理出租合同》，该合同约定陈繁鹭承租xx区xx镇xxx楼x区x-x-xxxx的房屋，租赁期限为2020年6月26日至2021年6月25日，约定租金为每月3150元（含物业费）。合同签订后，陈繁鹭向城城北京分公司支付押金3150元、2020年6月26日至2021年6月25日的租金28350元、天然气费18.9元、水费40元。2021年3月22日，韩辉与陈繁鹭协商一致，约定陈繁鹭于2021年4月15日前将涉案房屋交付给韩辉。另查，城城北京分公司不是法人单位，其隶属于城城管理公司。城城管理公司具备法人资格。城城管理公司特此说明：对下属单位城城北京分公司因经营需要，允许其经营范围超出总公司，由此引起的法律责任由本公司承担。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告城城北京分公司签订的《房屋托管合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行义务。城城北京分公司未按合同约定支付租金，按照合同约定，构成违约，韩辉可以解除合同。本院对其要求解除合同、返还房屋、支付房屋租金及违约金的诉讼请求予以支持。关于解除合同的时间。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，合同自起诉状副本送达对方时解除。本院向城城管理公司及城城北京分公司送达的起诉书副本于2020年11月19日退回，本院确认韩辉与城城北京分公司的合同于2020年11月19日解除。关于房屋腾退。合同解除后，城城管理公司及城城北京分公司应将涉案房屋腾退给韩辉，现涉案房屋由陈繁鹭居住，韩辉与陈繁鹭协商一致，约定陈繁鹭于2021年4月15日前交付房屋，本院对此不持异议。韩辉主张的恢复原状即按照附件三《房间配置参考表》载明的物品进行交付，保证物品可以正常使用。关于租金。韩辉主张每月3000元的标准，要求城城管理公司及城城北京分公司支付2020年6月20日至房屋实际腾退之日止的房屋租金，鉴于双方合同于2020年11月19日解除，韩辉主张的租金实际为占有使用费，本院对此予以支持。城城北京分公司应支付韩辉2020年9月20日至2020年11月19日的房屋租金6000元，以每月3000元的标准支付韩辉2020年11月20日至房屋实际腾退之日止的占有使用费。对韩辉过高诉讼请求，本院不予支持。关于违约金的数额，具有合同依据，本院予以支持。公司可以设立分支机构，设立的分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具备法人资格，其民事责任由公司承担。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担。故城城北京分公司不具备法人资格，其责任应由城城管理公司承担。被告城城北京分公司、城城管理公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和举证质证的权利，本案依法缺席判决。综上，依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条、第十条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认韩辉与城城不动产管理有限公司北京分公司签订的《房屋托管合同》于2020年11月19日解除；二、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付韩辉2020年9月20日至2020年11月19日的房屋租金6000元；三、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付韩辉违约金3000元；四、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付韩辉2020年11月20日至房屋腾退之日止的占有使用费（以每月3000元的标准计算）；五、城城不动产管理有限公司、陈繁鹭于2021年4月15日前将位于北京市xx区xx镇xxxx楼x区x栋x单元xxxx室的房屋及《房屋托管合同》附件三中的物品交付给韩辉；六、驳回韩辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告城城不动产管理有限公司负担（已由韩辉预交，城城不动产管理有限公司于本判决生效后七日内向韩辉支付）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘宁二〇二一年三月二十三日书记员  肖贺