北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初2242号原告（反诉被告）：北京东光物业管理股份有限公司通州第一分公司，营业场所北京市通州区通朝大街323号。负责人：宋国志，总经理。委托诉讼代理人：苏本凯，男，1990年7月27日出生，汉族，该单位员工。被告（反诉原告）：胡佳瑞，男，1963年1月30日出生，回族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：赵亚梅（胡佳瑞之妻），1964年11月30日出生，汉族，住北京市通州区。原告（反诉被告）北京东光物业管理股份有限公司通州第一分公司（以下简称物业公司）与被告（反诉原告）胡佳瑞物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案物业公司的委托代理人苏本凯，胡佳瑞及其委托诉讼代理人赵亚梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令胡佳瑞支付物业公司物业服务费43205.88元、滞纳金281.71元；2.胡佳瑞承担本案诉讼费。事实与理由：胡佳瑞系北京市通州区杨庄南里X号楼X层X单元X室房屋产权人，该房屋建筑面积143.96平方米，另占用42平方米，实际使用面积为185.96平方米。物业公司负责该小区物业服务工作，并与胡佳瑞约定物业服务费为1.85元/平方米/月。物业公司依约向胡佳瑞提供了物业服务，但胡佳瑞拒绝向物业公司支付2009年7月15日至2019年12月31日期间产生的物业费共计43205.88元（面积*物业费收费标准*月数），并产生滞纳金281.71元。经物业公司多次催要未果，胡佳瑞的行为已经直接影响到了物业公司服务工作的正常进行，故诉至法院，望判如所请。胡佳瑞答辩称，一、物业公司起诉胡佳瑞2009年7月15日至2015年7月14日的物业费诉讼时效已过，故无权主张。涉案楼房因存在问题需要整改，在2009年4月之后才能收房，胡佳瑞于2009年4月18日收房，物业公司确强行从2009年1月15日起收取物业费。2011年10月，物业公司第一次起诉胡佳瑞物业合同纠纷，要求支付2009年7月15日至2012年7月14日的物业费，胡佳瑞主张物业公司多收取三个月的物业费且存在服务问题，后物业公司于2012年5月9日撤诉。后一直到2017年7月，物业公司第二次起诉胡佳瑞物业合同纠纷，在收到法院发的传票之前，物业公司从未联系过胡佳瑞催要物业费，胡佳瑞也从未收到过物业公司发出的书面催交通知，也无人联系胡佳瑞退还多收取的三个月物业费、供暖费一事。在此期间，胡佳瑞多次与物业公司工作人员接触，也均无人向胡佳瑞催要过物业费。物业公司怠于行使权利，故2009年7月15日至2015年7月间的物业费已经过诉讼时效。二、物业公司未依约、依规全面履行自身服务、管理职责。（一）、2010年7月，因案涉房屋地下一层配电室内的公共管道发生跑水事故，导致胡佳瑞家地下一层内出现了墙面发霉等问题，在该配电室内，与胡佳瑞家一墙之隔处有两口相连的“井”，而该“井”的设置就是为了在发生跑水时保护配电室，但因排水泵未及时启动，导致配电室充水，又因该配电室未作防水处理，所以导致胡佳瑞家墙面多处发霉。物业公司在2012年起诉胡佳瑞时，其代理人当庭否认发生过该次跑水事件，可见物业公司是一个极为不诚信的企业，竟公然向法庭说谎。2013年7月胡佳瑞继续向物业公司报修，但其一直未给维修。（二）、在2015年11月15日，案涉房屋楼栋的配电室内管道又再次发生跑水事故，这次跑水的管道是公共供暖管道，水流入胡佳瑞家中，给胡佳瑞造成了损失，物业公司维护的排水泵没有启动加重了胡佳瑞的损失，因此物业公司疏于对公共设施、设备的管理、维护、养护的事实成立。但事后供暖公司与物业公司互相推诿，均未给胡佳瑞修理房屋。后胡佳瑞与供暖公司在供暖纠纷中，供暖公司称供暖阀门钥匙由物业公司管理，无法关闭胡佳瑞家的供暖阀门，言外之意关闭阀门、不给胡佳瑞供暖的是物业公司。胡佳瑞先后于2016年6月29日和2018年10月22日两次给物业公司发快递信件，要求其尽快对2015年11月15日发生的跑水事件给胡佳瑞家造成的损失进行维修，并根治配电室隐患。但物业公司未给修理。胡佳瑞于2018年11月因修房问题起诉了物业公司和供暖公司，在此案审理过程中，物业公司方代理人在法庭上说谎，物业公司是不诚信企业，请法官严格审查其在本案中提交的证据。另由于物业公司在本小区的前期物业合同已失效，其没有依据要求胡佳瑞支付滞纳金。综上，物业公司极为不诚信，且因其失职，未依法、依规、依约履行对公共、公用设施的管理、维护、养护职责，给胡佳瑞家造成了损失。（三）、在胡佳瑞收房时，曾向物业公司登记了小院内雨水篦子没有，楼梯扶手也缺少立柱，但物业公司未给送来，胡佳瑞无奈自行定做更换，后物业公司对此事补偿问题一直没有解决好。（四）、胡佳瑞提交照片，证明物业公司的服务不达标，卫生条件脏、乱、差，在胡佳瑞家楼东侧、楼后面垃圾常年不清理，同一处物品、垃圾经多次拍照一直存在，无人清理、打扫，同时还存在占用公共区域、占用绿地，乱停乱放等诸多问题，都是物业公司疏于管理造成。另物业公司还因消防问题被行政处罚。物业公司对小区内的广告收支、停车费收支情况也从未公示。（五）、物业公司没有得到小区业主大会或业主委员会的授权。不具备起诉资格，且起诉错对象。（六）、物业公司疏于对公共设施、设备养护，给胡佳瑞家造成损失，应当赔偿修复房屋期间的相应损失。三、物业公司不诚信、多次向法庭说谎并向法庭提交伪证。胡佳瑞向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人对71#楼配电室“井”内的自动吸水排水泵进行更换、维修、保养，排除妨害，消除危险隐患；2.诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：物业公司是胡佳瑞所在小区的物业服务公司，因其未履行对公共设施、设备管理、维修、养护的义务，当案涉房屋所在楼配电室管道发生跑水事故时，其管理、维护的自动吸水排水泵未启动，导致积水流进了胡佳瑞家中，给胡佳瑞财产造成了损害，特提起反诉。物业公司针对胡佳瑞反诉请求答辩称，不同意胡佳瑞的反诉请求，胡佳瑞的反诉请求已经得到法院判决，并作出实体处理。胡佳瑞的反诉请求内容违反一事不再理原则。胡佳瑞提出的反诉不符合提起反诉的法律规定。另，针对胡佳瑞第一项反诉请求，在2015年发生跑水事件后，涉案的水泵及泵井都进行过防水和维修，我方也会按时查看。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：胡佳瑞系北京市通州区杨庄南里X号楼X层X单元X室（建筑面积143.96平方米）的产权人。2007年12月27日，胡佳瑞与涉案房屋开发商北京顺华房地产开发有限公司（以下简称开发商）签订《北京市商品房预售合同》，约定由开发商依法选聘的物业管理企业（北京市东光物业管理有限公司）提供前期物业管理服务，收费价格为1.85元/月·平方米（建筑面积），按照年收取，胡佳瑞应当在每年的12月30日前缴费等。胡佳瑞于2009年4月18日办理入住手续。2014年5月9日，北京东光物业管理有限公司更名为北京东光物业管理股份有限公司。后北京东光物业管理股份有限公司为物业公司出具委托书，称自2018年1月1日起委托人将该小区通过诉讼方式追缴物业费的全部工作委托给物业公司。经核实，北京东光物业管理股份有限公司于2004年8月起一直为胡佳瑞居住的小区提供物业服务至今。胡佳瑞未交纳2009年7月15日至2019年12月31日期间的物业管理费。北京东光物业管理有限公司于2011年11月7日向本院递交诉状，要求胡佳瑞支付2009年7月15日到2012年7月14日物业费共计9587.74元，该案案号为2012年通民初字第01380号，后北京东光物业管理有限公司撤回起诉，该案于2012年5月9日结案。物业公司于2017年3月2日向本院递交诉状，要求胡佳瑞支付2009年7月15日到2016年12月31日的物业费23859.88元及滞纳金300元，该案案号为（2017）京0112民初22141号，后物业公司撤回起诉，该案于2018年8月1日结案。物业公司在本案中提交了催缴通知单六张及张贴催缴通知单照片六张，证明其于2010年7月1日、2011年7月1日、2012年5月1日、2014年5月1日、2016年7月1日、2018年6月1日向胡佳瑞催交过欠付物业费。在（2017)京0112民初22141号案中，物业公司曾向法庭提交了2011年6月10日、2012年6月15日、2013年6月8日、2014年5月30日、2015年6月25日、2016年5月25日的催缴通知单。胡佳瑞主张物业公司提供的物业服务不合格，并提交了2009年至2019年期间其在小区内拍摄的照片予以证明。2010年7月，胡佳瑞发现其房屋地下室一层墙面发霉、地面渗水、屋门变形等，于是向物业公司报修。2010年8月2日，物业公司世纪星城管理处向开发商工程部发函，反馈因散水开裂的原因造成业主受损，其中包括胡佳瑞；胡佳瑞向区建委反映此问题。2011年3月25日，区建委回复胡佳瑞已经联系开发商进行解决处理，据工作了解得知，开发商正在制定处理方案，施工单位表示会积极配合尽快解决业主反映的问题；2011年5月16日，区建委下属建设工程质量监督站（以下简称区监督站）与开发商、物业公司、胡佳瑞等进行现场协调，并形成现场协调记录，载明基本情况“2010年7月业主报修，地下室墙面多处返潮发霉，地面出现水珠，一层北卧室飘窗下角渗水，地下一层储物间潮湿，出现水珠。2010年7月至今，几次入户观察，尚未观察到地下室墙面渗水，但下跃墙面局部发霉，一层北卧室飘尘（应为飘窗）左下角渗水，地下一层储物间潮湿。”载明处理方式：“1、由业主、物业和开发公司（开发商）三方共同对报修问题进行观察，时间为2011年6月至9月（雨季），具体时间由业主确定，观察记录由物业出具并经三方签字确认；2、观察期后，如出现墙面渗水，开发商将在2周内对墙面渗水进行维修，并对室内发霉墙面进行整改，如未出现墙面渗水，开发商承诺同样对室内发霉部位按照国家施工规程进行整改（包括一层北卧室飘窗、地下一层发霉墙面、地下一层储物间）。整改后保持墙面色调与原色调基本一致（保持整个整改墙面上下色调一致，使用正牌美巢腻子、立邦漆、面漆色调由双方共同确认）”，开发商、物业公司及胡佳瑞签字确认；2011年6月24日，三方进行现场观测，并形成现场观测记录，观测结果为“2011年6月23日晚下雨，24日下午15：00到X号楼X单元X室对下跃墙面发霉问题进行观测，观测结果为地下室墙面、北卧室飘窗墙面局部发霉未见变化，与前期情况一致（后附照片），地下储物间灯泡问题已修复，结果待观察”，开发商、物业公司及胡佳瑞签字确认；2011年9月15日，三方再次进行现场观测，并形成现场观测记录，观测结果为“经2011年6月至9月的雨季观测（期间7月14日、8月20日下大暴雨），现X号楼X单元X室地下室墙面局部发霉未发展，与2011年6月23日观测结果无明显变化，经观测得出下述结论1、X号楼X单元X室地下室外墙无渗漏问题，室内墙面发霉与地下室外墙防水无关；2、地下室小屋存在地面、墙面起水珠现象（7月14日暴雨后有上述现象，待进一步观测）”，开发商、物业公司及胡佳瑞签字确认；2012年7月23日胡佳瑞以配电间于2010年7月下旬跑水，致其房屋受损为由提起财产损害赔偿之诉，要求物业公司维修其地下一层南侧房间墙面及储物间墙顶，并赔偿其从2010年至今的经济损失共计1万元。在案件审理中，经释明，胡佳瑞未就涉案房屋地下一层南侧房间墙面、北侧房间顶部受损的原因及房屋受损与配电室跑水之间是否存在因果关系进行鉴定，后本院于2012年10月23日作出（2012）通民初字第12358号民事判决书，判决驳回胡佳瑞的全部诉讼请求；2012年11月21日，市住建委召开胡佳瑞信访事项协调会，并形成了会议纪要，区建委、开发商等单位参加了会议，会议议定事项如下：1、针对胡佳瑞反映的房屋质量问题，建设单位应按照相关规定给予维修；2、建设单位在确定施工队伍后与信访人约定具体的维修时间，并由建设单位制定处理方案，胡佳瑞签字通过方可施工；3、施工单位要落实文明施工要求，入室施工要与业主沟通协商，尽可能保持业主室内的环境卫生；4、胡佳瑞要积极配合维修工作；5、设备间开凿排水沟，建设单位抓紧时间落实，施工完成后由区监督站负责到现场检查，在协调会上，开发商称已在配电室的地面挖了明沟，可将水引致配电室内的“井”内；2012年12月2日，开发商起诉胡佳瑞排除妨碍纠纷，在案件审理中，双方于2013年4月25日就房屋维修事宜达成一致意见，由胡佳瑞自行维修，开发商给付胡佳瑞12000元，后双方未实际履行；2013年12月18日，市住建委作出5401号信访事项答复意见书，称胡佳瑞来信已收悉，信中反映问题已出具书面答复意见，同时要求区建委督促开发商尽快落实维修工作，如开发商存在故意拖延时间，不进行维修的行为，则由区建委按照相关规定依法进行处理；2014年4月3日，区监督站组织召开协调会，开发商、物业公司、胡佳瑞等参加了协调会；2015年2月25日，市住建委作出65号告知函，称胡佳瑞在来信中提出的诉求，市区两级建设主管部门多次协调未果，且开发商与胡佳瑞未达成一致意见，建议胡佳瑞通过司法途径维护自身的合法权益。2015年11月15日，杨庄南里71号楼1单元地下室暖气管道漏水，积水从墙缝流进一墙之隔的胡佳瑞家地下一层。胡佳瑞向物业公司报修。开发商找工程人员对管道及排水泵进行了维修。2015年11月16日，胡佳瑞至区建委提出《投诉》，反映配电室于11月15日发生暖气管跑水问题，要求开发商对配电室内彻底整修，做防水处理，对胡佳瑞房屋进行修复，恢复原样；2016年1月6日，区建委作出2号答复书，称针对胡佳瑞反映的问题，区建委与开发商经实地查看，发现渗漏是胡佳瑞所在单元相邻首层配电室内供暖管道漏水，水从配电室侧部渗漏至胡佳瑞家相邻地下室所致，而配电室房屋图纸不要求进行防水施工，当水流出时会渗漏至侧向及下部房间，区建委敦促开发商找到发生漏水的责任单位，并立即组织维修，解决问题，2015年12月23日，顺华房地产公司回复区建委，关于配电室的维修工作基本完成。区建委要求顺华房地产公司本着对业主负责的态度，积极协调供暖单位（北京中联博业科技发展有限公司）与胡佳瑞沟通，履行保修义务，妥善解决问题；此后，胡佳瑞与开发商、物业公司、供暖单位多次沟通协调未果。2016年6月29日，胡佳瑞向物业公司世纪星城管理处邮寄送达信函，要求物业公司尽快制定维修方案，根治配电室隐患，为受损房屋恢复原样；2018年10月22日，胡佳瑞分别向物业公司和供暖单位邮寄信函，希望两公司对配电室管道跑水给胡佳瑞家造成的损失予以重视，尽快制定维修方案，彻底根治配电室的安全隐患，对受损房屋进行维修、恢复原状。此后，双方未对此达成一致意见，故胡佳瑞将开发商、物业公司、供暖单位诉至本院，案号（2018）京0112民初40800号。在（2018）京0112民初40800号案件审理过程中，胡佳瑞、开发商、物业公司、供暖单位均认可此后71号楼配电室未出现管道跑水事故。经现场勘查，涉案房屋地下室墙皮翘起，墙面有霉渍。与其一墙之隔的公共空间包含配电室、π接室和通道，在通道上方架有供暖管道。通道中与涉案房屋相连的墙面下部做了防水处理，配电室墙面及地面未作防水。通道紧邻胡佳瑞家房子的地方有两口井，从配电室至井之间的地面挖有沟槽。经本院审理认为涉案房屋即由供暖单位负责供暖，暖气管道由供暖使用，其应对暖气管道负有维护管理义务。物业公司作为物业管理公司，其负有对涉案房屋建筑公用部位的日常维修义务。2015年11月15日，涉案房屋所在的71号楼公共暖气管道跑水，供暖公司未及时发现、维修，地下室的排水泵未及时启动排水，造成积水流入胡佳瑞家，对此供暖公司及物业公司均有过错，应对胡佳瑞家的损失承担赔偿责任。开发商，应对房屋质量提供保障，于2019年7月25日作出民事判决书，判决开发商、物业公司及供暖单位连带赔偿胡佳瑞因管道跑水所致财产损失共计28730元。后开发商、物业公司、供暖单位不服一审判决提起上诉。2019年10月24日，北京市第三中级人民法院作出判决，驳回上诉，维持原判。另查：2015年开发商起诉胡佳瑞排除妨害纠纷，请求：1、判令胡佳瑞腾退涉案房屋地下一层北部约42平方米房屋；2、请求判令胡佳瑞支付侵占期间的占用费每月600元，暂从入住日计算至起诉日止共计42000元。本院经审理认为，根据查明的事实，涉案房屋的争议部分虽未在房屋所有权证的房地平面图上进行标示，但自交房后涉案房屋的争议部分一直由胡佳瑞装修并使用至今，现开发商主张其为涉案房屋的争议部分产权人，要求胡佳瑞腾退并支付占用费的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。2015年5月22日，本院作出（2015）通民初字第05094号民事判决书，驳回开发商的全部诉讼请求。开发商不服该判决，提起上诉。2015年8月20日，北京市第三中级人民法院作出（2015）三中民终字第08888号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2017年，胡佳瑞起诉开发商所有权确认纠纷，请求：1、判令将开发商实际交付给胡佳瑞的涉案房屋负一层约36平方米房屋归胡佳瑞所有；2、本案诉讼费由开发商负担。2017年10月31日，本院作出（2017）京0112民初25635号民事判决书，驳回胡佳瑞的诉讼请求。胡佳瑞不服该判决，提起上诉。2017年12月29日，北京市第三中级人民法院作出（2017）京03民终14571号民事判决书，驳回上诉，维持原判。本院认为北京东光物业管理股份有限公司作为开发商选聘的前期物业企业为胡佳瑞所在小区提供了物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系，胡佳瑞应当支付相应的物业服务费用。北京东光物业管理股份有限公司委托物业公司以诉讼方式追缴物业费，不违反法律规定，本院不持异议。胡佳瑞辩称小区业主大会已作出选聘新物业公司的决议，前期物业服务合同已终止。但业主大会并未选聘出新的物业公司，未作出解聘北京东光物业管理股份有限公司的决议，且未要求北京东光物业管理股份有限公司办理退出及移交手续，北京东光物业管理股份有限公司继续为涉案小区提供物业服务并以存在事实上的物业服务关系为由主张物业管理费并无不当。关于诉讼时效问题，物业公司在本案中提交的张贴缴费通知单的照片，虽与其在2017年诉讼中提交的通知单日期、数额不一致，但不能当然认为该两组证据系伪造，根据本案查明的事实，物业公司诉讼请求未超过诉讼时效，对胡佳瑞诉讼时效抗辩意见，本院不予采纳。关于物业公司主张胡佳瑞多占用42平方米面积的物业费问题，首先，物业公司收费标准依据系开发商与业主签订预售合同中约定的1.85元每月每平方米（建筑面积），该建筑面积通常意义的理解应为房本标注的建筑面积，即胡佳瑞应交纳物业费的计算标准系按照其房本标注的建筑面积计算；其次，物业公司收取物业费的总数系按照整个小区内所有房屋产权证书建筑面积之和的标准计算，而物业公司对整个小区进行管理服务，运营成本支出并没有因为胡佳瑞占用42平米房屋而增加，故物业公司要求胡佳瑞支付该部分物业费的请求，依据不足，本院不予支持。关于胡佳瑞应交纳物业费具体数额，关于物业服务质量问题，结合本院以往判例及双方当事人提交证据情况，本院对2017年7月13日之前的物业费进行酌减10%，之后的物业费不予以酌减；因2015年11月15日胡佳瑞家发生跑水事故，物业公司未尽到相应义务，存在过错，且事故发生后多次与胡佳瑞协商未妥善解决，直至2019年10月24日经过二审法院判决生效，胡佳瑞家2015年11月15日漏水事故才得以妥善处理，故本院对2015年11月15日至2019年10月24日期间的物业费另行酌减20%。因物业公司的物业服务存在瑕疵，胡佳瑞并非恶意拖欠物业费，故物业公司要求给付滞纳金的请求，依据不足，本院不予支持。关于胡佳瑞的反诉请求，根据本案查明的事实，2015年跑水事故后，71#楼配电室内已做防水处理，物业公司主张对配电室内水泵及泵井都进行过防水和维修，也会按照规定定时巡检，在2015年之后胡佳瑞家亦未发生过跑水事故，故关于胡佳瑞的反诉请求，本院不予支持。但物业公司应当继续对公共设施定时进行维护检修，防范此类事故发生。需要指出的是，物业服务企业的物业服务是一个持续性的动态的过程，整个小区环境的好坏一方面有赖于物业服务企业尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效地进行反馈和整改，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，业主简单的通过拒交物业费的方式表达自身的不满情绪极易导致小区的物业服务状况陷入恶性循环。在此，本院希望双方能够通过共同努力，营造出和谐美丽的小区环境。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、胡佳瑞给付北京东光物业管理股份有限公司通州第一分公司2009年7月15日至2019年12月31日期间的物业管理费共计28362.6元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回北京东光物业管理股份有限公司通州第一分公司的其他诉讼请求；三、驳回胡佳瑞的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费887元，由北京东光物业管理股份有限公司通州第一分公司负担378元（已交纳），由胡佳瑞负担509元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费70元，由胡佳瑞负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 宋剑涛审 判 员 魏秀清审 判 员 岳凤金二〇二一年三月二十六日法官助理 贺 娜书 记 员 刘 钰