广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0785民初262号原告：张其来，男，1976年9月12日出生，住浙江省平阳县×××××××××。身份证号码：330×××××××********。被告：恩平市鲕尚房地产开发有限公司，住所地：广东省恩平市××××××××××××××××××××运动中心自编号02。统一社会信用代码：91440××××××××4685U。法定代表人：贲某1。委托诉讼代理人：赵帅，男，1997年6月24日出生，住安徽省淮南市潘集区××××××××××××××。身份证号码：340×××××××********。系该公司员工。原告张其来诉被告恩平市鲕尚房地产开发有限公司（下称鲕尚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案受理后，依法适用简易程序于2021年2月25日进行公开开庭审理。原告张其来、被告鲕尚公司的委托诉讼代理人赵帅到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：判令被告归还原告与被告于2015年3月16日所签署的商品房买卖合同中原告所交的首期楼款及按揭还款等相关款项，共计187493.31元。事实与理由：2015年3月16日，原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的位于恩平市良西镇恩平恒大泉都云泉四街6栋701号房，房屋总价为人民币398129元，原告向被告支付首期款人民币128129元，余款人民币27万元在中国建设银行恩平支行办理按揭手续。后因原告在按揭还款中有短暂的逾期，恒大方（被告）在2017年9月13日在未通知原告的情况下向按揭银行代偿了原告的个人贷款，并解除了《商品房买卖合同》。此后经过恩平市人民法院及江门市中级人民法院的一二审判决后，二审法院明确指出《商品房买卖合同》解除后，恒大公司对张其来所交的全部款项不予退还的约定有违公平原则，被告依然不与原告协商退款事宜，并已于2020年l2月份将该讼争房产出售他人，并将原告的私人物品非法处置。据此，被告的行为已严重损害原告利益，原告已在此《商品房买卖合同》中共支付被告购房首期款128129元，按揭还款共计58941.31元，另办证费用423元，合计款项187493.31元。原告依法向法院起诉，请求被告归还原告所交的全部款项，恳求判如所请。原告在举证期限内提供以下证据：1.原告身份证；2.商品房买卖合同；3.建行按揭还款明细；4.办理房地产权证费用；5.购房首期款收据；6.一审判决书；7.二审判决书；8.恒大地产集团恩平有限公司企业档案。上述证据经与原件核对一致。被告辩称，被告不同意原告退还款项的诉讼请求，望法庭予以驳回。首先，根据原告与被告签订的商品房买卖合同补充协议第三条第（一）款第5项之约定：“在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续……”被告有权不予退还原告所交款项。其次，原告个人按揭还款58941.31元是其个人住房贷款本息的还款支出，不应由被告承担。在原告的按揭贷款行为中，其贷款27万元用于支付购房款，后由于其个人自身多次逾期偿还贷款的行为导致被告履行保证责任为其提前清偿了244042.64元的贷款本息。因此，被告实际收到的房款部分仅为25957.36元，并非原告诉称的58941.31元。再次，原告请求退还的423元办证费用，被告认为该笔款项己实际发生，原告无权要求退还。该款项由被告代收，用于支付为业主办理房屋各项证照等行政手续的费用。被告在举证期限内没有提供证据。本院经审理查明以下事实：2015年3月16日，恒大地产集团恩平有限公司（下称恒大公司）与张其来签订《商品房买卖合同》以及补充协议，约定由张其来向恒大公司购买位于恩平市××××××××××恒大泉都云泉四街6幢7单元701号房，总价款为398029元，付款方式为2015年1月27日支付128129元，余款270000元须在2015年1月27日前办理完毕建行恩平支行按揭贷款申请手续。2015年3月24日，张其来与中国建设银行股份有限公司恩平支行（下称建行恩平支行）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向银行贷款270000元用于支付涉案房款。因张其来没有按时偿付借款本息，2017年5月31日，建行恩平支行向恒大公司发函，要求恒大公司协助其追收张其来个人住房贷款或者对其所购房屋进行回收。同年9月13日，建行恩平支行向恒大公司发出履行担保责任通知书，要求恒大公司对张其来借款本息承担连带责任，同日，建行恩平支行收到恒大公司244042.64元，用于结清张其来拖欠的剩余借款本息。同年10月23日，建行恩平支行出具《关于恒大公司已完成履行阶段性担保责任的函》，自此，恒大公司已依约履行保证义务。2017年9月18日，恒大公司依据张其来在《商品房买卖合同》中登记的地址即广州市白云区×××夏茅联程货运市场寄发函件告知张其来解除商品房买卖合同、收回涉诉房产并要求张其来协助恒大公司到房管局办理解除合同的相关手续。据邮件信息单显示，该函件于2017年9月28日由本人签收，张其来在庭审时也确认其于2017年9月28日签收该函件。2017年11月10日，恒大公司向本院提起诉讼，请求判令确认张其来与恒大公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议于2017年9月18日解除。本院经审理后作出（2017）粤0785民初1471号民事判决书，判决驳回恒大公司的全部诉讼请求。后恒大公司不服提起上诉，江门市中级人民法院作出（2018）粤07民终1309号民事判决，判决解除恒大公司与张其来签订的《广东省商品房买卖合同》。合同解除后，恒大公司收回涉案房屋另作出售，但没将涉案房款退回给张其来。另查明，2020年12月1日，经恩平市市×监督管理局核准，恒大地产集团恩平有限公司变更企业名称为恩平市鲕尚房地产开发有限公司。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。鲕尚公司与张其来签订的《广东省商品房买卖合同》已被江门市中级人民法院判决解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，涉案合同解除后，双方因此取得的财产应当互相返还。鲕尚公司已经收回了涉案房屋，但其尚未退回张其来相应的房款。虽然，涉案合同因张其来的违约行为解除，且该情形符合合同中不予退还全部款项的约定，但是该约定明显有违公平原则。故对于张其来所支付的相应购房款，鲕尚公司应当予以退还。鲕尚公司收取涉案房屋房款为398129元，其中张其来支付的首付款为128129元，银行贷款270000元。鲕尚公司为承担保证责任偿还了银行贷款本息244042.64元，而张其来从2015年4至2017年8月期间偿还本息合计58941.31元。张其来所偿还的58941.31元中包含了利息32983.95元（244042.64元+58941.31元-270000元）、本金25957.36元。因此，鲕尚公司收取的房款实际为154086.36元[128129元+（270000元-244042.64元）]。张其来所支付的利息32983.95元是向银行支付，而银行提前收回贷款的原因是张其来逾期还款，故张其来所支付的利息应当由其自行承担。另，张其来为办证所支付的423元亦是由于其违约所造成的损失，也应由其自行承担。如前所述，张其来逾期还款致使鲕尚公司承担了保证责任，张其来的逾期还款行为违反合同约定，鲕尚公司可以主张因此造成的损失。考虑到鲕尚公司在涉案合同判决解除后一直未返还涉案房款给张其来，也造成了张其来一定的利息损失，综合双方履约情况、违约程度及实际所造成的损失，兼顾公平原则，本院酌定双方对对方所造成的损失予以抵消。因此，鲕尚公司应返还房款154086.36元给张其来。超出部分，本院不予支持。鲕尚公司抗辩取得其他公司对张其来的债权而主张扣减相应房款，但没有证据予以证实，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、被告恩平市鲕尚房地产开发有限公司应在本判决生效之日起七日内返还房款154086.36元给原告张其来；二、驳回原告张其来的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2024.94元（原告张其来已预交），由被告恩平市鲕尚房地产开发有限公司负担1664.14元，原告张其来负担360.8元。原告张其来多预交的受理费1664.14元，本院予以退回；被告恩平市鲕尚房地产开发有限公司应向本院补缴1664.14元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 卢健云二〇二一年三月十日法官助理 朱健明书 记 员 伍丽滢