河南省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）豫民再535号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：邓柯，男，1978年1月3日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区。 委托诉讼代理人：李德祥，河南宛平律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：广州爱科建筑安装有限公司。住所地：广东省广州市从化江埔街河东北路93号自编8栋101、102房。 法定代表人：李冬荣，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨正茁。 委托诉讼代理人：姜付杰，河南宛东律师事务所律师。 一审第三人：李贵增，男，1959年11月15日出生，汉族，住址不详。 再审申请人邓柯因与被申请人广州爱科建筑安装有限公司（以下简称爱科公司）、一审第三人李贵增案外人执行异议之诉一案，不服河南省南阳市中级人民法院（以下简称二审法院）（2017）豫13民终3626号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年11月6日作出（2020）豫民申5548号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2021年3月18日公开开庭审理了本案。再审申请人邓柯及其委托诉讼代理人李德祥，被申请人爱科公司的委托诉讼代理人杨正茁、姜付杰到庭参加诉讼，一审第三人李贵增经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓柯申请再审称，（一）一审认定事实清楚,适用法律正确。2005年6月4日邓柯与李贵增签订售房协议，支付房款并交付房屋，至今已十多年，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条规定的前三个条件。（二）案涉房屋未能过户不能认为系邓柯自身的原因，亦符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的第四个条件。1.案涉房屋系房改房，系工厂职工内部之间的买卖，彼此信任，且在一个生活区内，无办理过户的意识，符合当时的客观情况。且邓柯系普通百姓，诉讼能力较弱，难以意识到通过诉讼维护自身合法权益。2.《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）于2007年实施，《执行异议复议规定》于2015年5月实施，案涉房屋于该规定实施前已被法院查封。在此情况下，邓柯无法依据在后实施的法律规定完成过户登记。3.李贵增一直处于下落不明状态。故二审认为邓柯怠于行使权利，未及时办理房屋过户登记不当。（三）邓柯对案涉房产享有物权期待权，相较于普通的金钱债权具有优先性。请求：撤销二审判决，维持一审判决。 爱科公司辩称，（一）邓柯以与本案同类型的（2018）豫13民终7594号民事判决、（2020）豫民再37号民事判决为由申请再审不能成立，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民事诉讼法）第二百条规定的十三种应当再审的情形。（二）邓柯申请再审时二审判决已生效三年之久，不符合民事诉讼法第二百零五条规定的六个月申请再审期限。（三）本案的关键证据《售房协议书》不是真实的。1.该协议书前后页字体不一致，属于拼凑伪造。2.该协议相对人李贵增、邓柯均未在签订现场，亦未出具授权手续，协议应认定为无效。3.李贵增、邓柯居住在同一小区，交际较多，李贵增在2007年底、2008年初已在开封的工程中发生经济纠纷，邓柯亦曾通过虚假公证的方式来掩盖其与李贵增的虚假交易，二人不具有真实的交易意思表示，亦不符合签约主体资格要件，李贵增有逃避债务的嫌疑。（四）房屋未能办理过户的原因在于邓柯。自签订购房协议至开封市顺河区人民法院查封案涉房屋长达四年之久，邓柯与李贵增居住在同一小区，邓柯可以请求李某协助过户，却未提供证据证明其积极向李贵增、李某主张协助过户，且在一审法院自2009年至2013年查封的四年内未提出异议及司法诉求。邓柯以一直未找到李贵增而未能办理过户登记、买卖发生在职工内部、没有过户意识等理由，否认系因其自身原因未办理过户登记的理由不能成立。综上，邓柯的申请理由不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的第四个条件，无权排除强制执行，请求驳回邓柯的再审请求。 李贵增未出庭亦未提供书面意见。 邓柯于2016年10月21日向南阳市卧龙区人民法院（以下简称一审法院）起诉请求：1.判决立即停止对位于南阳市北京路9号中原机械厂生活区××楼××单元××室房屋的执行。2.本案诉讼费用由爱科公司负担。 一审法院认定：2005年6月4日，邓柯委托其兄邓超与李贵增签订《售房协议书》，由邓柯购买李贵增位于中原机械厂生活区××号楼××单元××室××室××住房一套，售价6万元。当日，邓柯委托邓超、邓洪娟（系邓柯之姐）在中国建设银行南阳北京路支行向李贵增的妻子李某交付现金6万元，李某即存入其在该行的2590××××5706账户和2590××××4512账户各3万元。之后，邓柯入住该房屋，并缴纳物业费及水、电费。庭审中，邓柯称由于李贵增一直不在家致使未办理过户手续，证人李某对该说法予以证实。李贵增与李某于2008年12月31日离婚。2009年11月18日，开封市顺河回族区人民法院在审理原告河南建西建筑工程有限公司诉被告广州爱科林空调净化工程有限公司、李贵增、赵立滨建设工程施工合同纠纷一案中作出（2010）顺民字第50-1号民事裁定，对案涉房屋进行了查封。2015年5月，一审法院在执行申请人广州爱科林空调净化工程有限公司与被执行人李贵增、赵立滨追偿权纠纷一案中，该院于2013年10月17日将该房屋作为执行标的予以查封，邓柯遂提出执行异议，经一审法院审查，于2015年9月24日作出（2015）宛龙执字第146号执行裁定，驳回了邓柯的异议申请。广州爱科林空调净化工程有限公司于2016年9月12日将登记名称变更为广州爱科建筑安装有限公司。 一审法院认为，本案争议焦点为邓柯是否取得了涉案房屋的权属，如已取得，其权利能否对抗爱科公司的债权。邓柯与李贵增签订的售房协议系双方真实意思表示，双方约定的转让价款符合市场合理行情。邓柯也已支付全部价款并实际占有多年。由于案涉房屋因李贵增的原因导致未办理产权的变更、过户，且房屋已被法院依法查封，邓柯对此不承担过错责任，不影响邓柯对该涉案房屋的实体权利。爱科公司与李贵增之间系一般债权关系，根据物权优于债权的原则，邓柯对该房屋的权属及所享有的权利对爱科公司具有对抗力。对该房屋的查封执行不当，应予解除。 一审法院于2017年5月11日作出（2016）豫1303民初4631号民事判决：停止对位于南阳市北京路9号中原机械厂生活区××楼××单元××室房产的执行。案件受理费100元，由爱科公司负担。 爱科公司不服，向二审法院上诉请求：撤销一审判决，改判驳回邓柯的诉讼请求，一、二审案件诉讼费用由邓柯负担。 二审法院认定的事实与一审一致。 二审法院认为，《物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案争议的房屋在邓柯与李贵增签订售房协议前已办理有房产证，依照法律规定，转让房屋所有权应当进行登记，但邓柯与李贵增一直未办理转让登记手续，该房屋不发生物权转让的效力。关于未办理过户登记的原因，邓柯称其在2007年底结束打工生活回到南阳后找李某（李贵增前妻）主张过要求办理过户手续，但因李贵增一直不在家而未能办理。作为具有完全民事行为能力人，邓柯应当明知购买二手房应当及时办理过户手续，且其与李贵增签订的售房协议中有明确的关于房屋过户的约定，协议签订后邓柯应积极行使合同权利以维护自身利益，但从2005年6月4日双方签订售房协议到2009年11月18日案涉房屋首次被开封市顺河回族区人民法院查封，长达四年多的时间内，邓柯首次向李贵增要求办理过户登记的时间在签订售房协议两年之后，且在主张合同权利被拒后，亦未向具有管辖权的人民法院提起诉讼保护自己的权利，明显属于怠于行使权利，邓柯主张未办理过户登记的原因系第三人李贵增责任的理由不能成立，邓柯应当承担由于未及时办理过户登记而产生的法律风险。邓柯作为本案金钱债权执行中的买受人，不符合《执行异议复议规定》第二十八条第一款第四项规定的非因买受人自身原因未办理过户登记的情形，其排除执行的理由不能成立。 二审法院于2017年12月27日作出（2017）豫13民终3626号民事判决：一、撤销一审法院（2016）豫1303民初4631号民事判决；二、驳回邓柯的诉讼请求。一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，均由邓柯负担。 本院再审认定，1.本院再审期间，应邓柯申请，依法通知证人张某作证，在双方当事人在场情况下，本院对张某进行询问。张某证明：其当时任中原川光居委会副主任兼支部书记，在内部职工之间就同一小区多起房屋的交易中应买卖双方要求作为中间人。其根据社区的实际情况拟写了协议书的模板，在打印店打印后其留有空白交易书供交易双方使用，可能由于协议书是不同时间打印或者复印导致协议书第一页和第二页的字体不同；案涉《售房协议书》签订属实，当时是其本人拿着空白协议书与交易双方亲属到出卖人李贵增家即案涉房屋处签署，协议书第一页手写内容是其亲笔书写，第二页其本人名称亦是本人签署，邓柯和李贵增的签名是交易双方本人或者其家人签署，时间长了记不清楚；经其手交易的房屋有十余起，都是通过签订协议书的方式，交易双方大多没有过户意识，至今没有过户的仍然存在，除本案引起诉讼外，其他没有发生过交易双方反悔的情况。2.南阳市宛都公证处于2012年2月22日作出（2012）宛市证民字第1166号公证书，载明李贵增、李某与邓柯于2002年签订了案涉《售房协议书》，协议书双方的签字、指印属实。之后，该公证书被撤销。本院再审认定的其他事实与一、二审一致。 本院再审认为，本案争议的焦点问题为：邓柯对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利。《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，邓柯原审提供了李某的银行流水、中原社区物业部出具的证明等证据，李某一审出庭亦证明其收到了邓柯6万元购房款并将案涉房屋交付邓柯，能够认定《售房协议书》签订后，邓柯实际向李贵增之妻李某支付购房款并占有使用案涉房屋至今，本案符合《执行异议复议规定》第二十八条第二、三项规定的情形。再审时双方对此无异议，主要对邓柯与李贵增是否签订合法有效的房屋买卖合同及是否因邓柯自身原因未办理过户登记问题存在争议。 关于在人民法院查封之前邓柯与李贵增是否签订合法有效的书面买卖合同问题。爱科公司主张《售房协议书》前后页字体不一致，属于拼凑伪造。邓柯对此解释当时案涉房屋所在小区房屋交易多通过中原社区居委会的张某作中间人，打印、复印了多份协议，所以出现了前后页字体不一致的情况，案涉《售房协议书》系邓柯委托其兄邓超与李贵增之妻李某签订，邓超、李某均在协议上签字，亦分别代邓柯、李贵增在协议上签字，中间人张某亦在协议上签字。邓超、李某一审亦出庭对此认可，李某一审出庭时称协议第一页手写内容为张某书写。本院再审期间，中间人张某亦出庭作证，所证内容与邓柯陈述及证人李某证言能相互印证，故邓柯对该协议书形式上存在的问题所作解释具有合理性。关于爱科公司主张李贵增、邓柯未出具授权手续，双方亲属代签售房协议应认定为无效的问题。签订售房协议时李贵增、李某系夫妻关系，李贵增至今未对签订售房协议提出异议，且在2012年与邓柯到公证处对售房协议进行公证，虽然因李贵增隐瞒房屋被查封状态导致该公证书被撤销，但能印证李贵增对李某代其签订售房协议认可。因此，爱科公司主张售房协议系伪造的依据不足，邓柯、李贵增在法院查封之前已签订合法有效的房屋买卖合同。 关于是否因邓柯自身原因未办理过户登记问题。首先，邓柯主张其与李贵增原系同一工厂职工，案涉房屋也位于该厂生活区内，系房改房，当时工厂职工转让房屋较多，均无办理过户的意识，亦未出现反悔的情况，在该区域内形成了彼此信任的氛围。证人张某亦证明当时工厂职工内部通过签订售房协议的方式买卖房屋，未过户现象普遍存在，多基于彼此信任等原因。故邓柯该主张符合当时的客观情况。其次，《物权法》于2007年实施，当时百姓的产权登记意识普遍不强，故依据《物权法》关于产权登记的标准来认定邓柯是否积极行使权利，不符合当时背景和本案实际情况。且《执行异议复议规定》于2015年施行，而案涉房屋2009年11月18日已被查封，即使邓柯了解该法律规定，其办理过户登记也已无法完成。以颁布在后的法律规定来要求邓柯积极去办理过户手续，显然过于苛刻。最后，在本案历次诉讼中，李贵增均未到庭，本案确实存在李贵增难以查找、不配合办理过户登记的情况。爱科公司主张李贵增曾参与了另案诉讼，不存在找不到李贵增的情况，但并不能因李贵增参加另案诉讼就认定邓柯一定能找到李贵增。故爱科公司主张案涉房屋没有办理过户登记系邓柯自身的原因的依据不足。 同时，邓柯基于《售房协议书》约定及相关法律规定，在已支付购房款并合法占有案涉房屋的情况下，即对李贵增享有请求协助办理房屋过户登记、进而取得房屋所有权的权利，该权利为物权期待权，具有与债权相区别、与物权相类似的效力特征。而爱科公司对李贵增享有的是普通金钱债权，该债权与案涉房屋并无直接关联。邓柯对案涉房屋享有的权利优于爱科公司享有的普通金钱债权，应优先予以保护。 另外，爱科公司主张邓柯提供同类案件裁判文书不属于民事诉讼法第二百条规定的应当再审的法定情形，且申请再审时二审判决已生效三年之久，亦不符合民事诉讼法第二百零五条规定的六个月申请再审期限。本院认为，再审审理应以再审请求为审理范围，再审申请事由是否成立属于再审立案审查阶段的审查范围，并非再审审理范围。鉴于本案已经启动再审程序，本院对邓柯的再审请求进行审理并无不当，爱科公司该答辩意见本院不予支持。 综上所述，二审判决认定部分事实不清，处理结果不当，本院予以纠正。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。邓柯的再审请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项、第二百零七条第一款，及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、撤销河南省南阳市中级人民法院（2017）豫13民终3626号民事判决； 二、维持南阳市卧龙区人民法院（2016）豫1303民初4631号民事判决。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，均由广州爱科建筑安装有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杜燕萍 审 判 员 韦贵云 审 判 员 肖贺伟 二〇二一年三月二十九日 法官助理 高继伟 书 记 员 张天艳