河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)冀0681民初445号 原告（反诉被告）：马建明，男，汉族，1958年6月23日出生，住北京市崇文区，现住涿州市。 委托代理人：王卫华，河北路达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：徐成辉，男，汉族，1966年3月6日出生，住涿州市，现住涿州市。 委托代理人：林丽丽，河北鹿保勇律师事务所律师。 上列原被告房屋租赁合同纠纷一案，原告于2021年1月22日起诉来院。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马建明及其委托代理人王卫华，被告徐成辉及其委托代理人林丽丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告签订的《商铺租赁合同书》于2020年10月30解除；2、请求判令被告立即返还原告房屋租金51250元及押金20000元；3、判令被告返还扣留原告的物品；4、诉讼费由被告负担。事实与理由：原被告于2020年8月23日签订了《商铺租赁合同书》，约定原告租赁被告位于涿州市。签订合同当日原告支付被告租金8万元，交付押金20000元。签订合同后，原告开始办理营业执照，收拾店面，并购买了经营火锅店所需的火锅桌、锅、餐具和必备用品，也招收了厨师、服务员，筹备开业，9月初原告发现因被告房屋消防达不到要求，不能接燃气，若改用电，由于电压低不能增容，又不能用电加热，火锅店不能经营，加之原告房屋顶板与隔壁租户想通，卫生间没有排风系统，房屋根本达不到经营要求。2020年9月13日左右，原告开始找被告协商解除合同，被告同意，让原告先贴出出租转让的告示，原告就将出租转让的告示贴到商铺大门一侧门的玻璃上。2020年10月29日，原告向被告发出《合同解除函》，通知被告于2020年10月30日解除商铺租赁合同，并自愿承担违约金1万元，要求被告两天内退还剩余租金51250元及押金20000元。发微信后被告也将写有他电话的出租告示张贴在大门的另一侧玻璃上，原告将承租方的钥匙给了被告。2020年12月31日，原告带人到商铺拉东西，发现门锁已经更换，后来来了一男一女，说被告已将房屋租给他们，不让拉东西，那两个人打电话叫来被告，被告不让拉东西，双方发生口角。被告扣留在商铺的物品有：1.3米×0.8米大理石火锅桌11张，1.6米×0.8米大理石火锅桌3张，大号煤气灶14个，圆形字母鸳鸯锅21个，价值11800元，蘸料蔬菜桶93个及配勺价值568.89元。从2020年10月30日解除合同至今，被告不仅未返还原告租金和押金，还扣着原告的物品不允许拉走，严重侵害了原告的合法权益。为此，依法诉至贵院，望法院依法判决。 被告徐成辉辩称，一、答辩人交付给被答辩人的房屋符合约定，被答辩人不享有法定解除权。1、被答辩人签约前对房屋进行了充分考察，确认房屋现状符合其需求才与答辩人签订租赁合同。答辩人与被答辩人为朋友关系，被答辩人了解到答辩人有餐饮商铺要转让、出租，主动提出租赁意向，答辩人带着被答辩人看了两次商铺后，被答辩人表示对商铺现状非常满意强烈要求签约，但是答辩人其实更愿意将商铺带着全部装修及设备转让而不是简单出租，介于朋友关系答辩人也不好拒绝被答辩人，答辩人让被答辩人再认真考虑考虑不着急签约。为了便于被答辩人查看商铺现状，答辩人在签约前就将商铺钥匙给了被答辩人，让被答辩人自行到商铺进行考察。签约前几天被答辩人就已经将其经营所需烧烤炉具从东北邮寄到商铺内，并催促答辩人签约，迫于情面答辩人只能答应签约。被答辩人前前后后多次看店，还带着合伙人到店多次考察,时间长达一个多月，对商铺内的现状一清二楚。被答辩人经过长时间入店考察，签约前已经充分了解租赁物状态，并在审慎考虑后确认商铺现状满足其经营需要主动与答辩人签订长达五年租期的租赁合同。2、双方在租赁合同中并未对商铺交付条件进行特别约定，答辩人按照现状交付房屋，被答辩人已经接受，房屋交付符合约定。答辩人的商铺在出租给被答辩人之前，原先经营的也是餐饮行业，房屋装修为高档装修，屋内餐饮设施齐全，煤气管道及排烟通风系统完善，光是这些装修及设施设备价值就高达百万。被答辩人也是看中房屋现成的装修及配套设施，觉得只要支付租赁费就可以直接开店，才积极主动要求与答辩人签定5年租约。答辩人基于对朋友的照顾也只收取了普通租金就将店内百万设施免费提供给被答辩人使用，因为将商铺出租给被答辩人答辩人失去了转让商铺装修及设施设备的机会，损失巨大。双方签约后，答辩人在签约当日按照房屋现状向被答辩人交付了商铺及商铺内装修、餐饮设施、餐桌餐椅等，被答辩人对交付现状进行了确认，交付了部分租金及押金，开始使用租赁房屋。《商铺租赁合同书》还在第五条特别约定了房屋现状为高档装修，承租方的装修及修缮必须经过出租方同意;第七条还约定承租人应妥善使用房屋内的配套设施不得损坏房屋内财产。故，被答辩人只能按照现状妥善使用房屋。3、租赁期间，被答辩人从未向答辩人提出过房屋存在任何问题。被答辩人从未提出过要接入天燃气，而且被答辩人还购进了与煤气管相配套的煤气灶，可以证实被答辩人从租赁开始就未计划使用天燃气，而且被答辩人最终经营项目为火锅，每桌顾客的火锅也不可能直接使用天燃气。被答辩人在诉状中所陈述的天燃气、电压、通风等房屋问题完全是其为了达到诉讼目的而向法庭编造的理由，完全与事实相悖。综上，本案中并不存在《民法典》第563条规定的法定解除事由，被答辩人不享有法定解除权，无权要求解除合同。 二、被答辩人不享有约定解除权，被答辩人单方发出的解除通知不产生合同解除的法律效力。1、《商铺租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规效力性强制性规定，没有违背公序良俗，系合法有效的民事合同，双方应予以遵守合同约定，全面履行合同。2、双方签订的《商铺租赁合同书》并未约定承租人的单方解除权，被答辩人想解除合同必须双方协商一致，被答辩人单方向答辩人发送解除通知不产生解除合同的效力。合同第八条第2款约定的是承租方提前解除合同的违约责任，并不是承租人单方解除权的约定，该条款只确认了承租人提前解除属于违约行为及违约金数额，并未约定承租人在什么条件下可以单方提前解除合同。被答辩人于2020年10月30日单方向答辩人发送的《合同解除函》，由于被答辩人不享有单方解除权不产生解除效力。而且，被答辩人在该《解除函》中提出的解除合同的要约遭到了答辩人明确的拒绝，双方未能就合同解除达成一致，双方签订的租赁合同未解除。综上，本案中被答辩人不享有约定单方解除权，根据法律规定及双方合同约定，被答辩人只有在双方协商一致的情况下才能提前解除合同。 三、答辩人与被答辩人签订的《商铺租赁合同书》至今未解除，被答辩人一直占用答辩人房屋至今，被答辩人应按照合同约定继续履行合同义务。2020年10月初，被答辩人在饭桌上向答辩人透露由于其内部人员出现矛盾，不想继续经营，并向答辩人表示自己已经交了半年的房租，在这半年内自己先往外转租或转让，半年到期后如果转租不出去再跟答辩人协商怎么处理。答辩人基于朋友关系同意被答辩人可以先试着把店铺往外转。2020年10月29日被答辩人突然给答辩人发了一条要求隔天就解除合同的通知，要单方解除合同，遭到答辩人拒绝。在微信中答辩人提出了解除条件，即“房租、押金不退，另行再支付1万违约金”，被答辩人未回复，也未再向答辩人提出解除。期间有寻租意向人想租赁该店铺，都是被答辩人以自己的名义与这些意向人私下洽谈的。2020年12月22日被答辩人主动到答辩人经营的酒店协商解除合同事宜，经过协商最后双方口头达成解除合同的条件为：1、已经支付的房租、押金不退；2、被答辩人将欠付的水电、物业费交清；3、被答辩人用现在店铺内现有的餐桌、餐具等物品折抵原先拉走的答辩人店铺内餐桌、餐椅等用品，店内物品不动；4、交回合同原件，解除后答辩人退被答辩人1万元。被答辩人表示同意，并承诺过几天就拿着合同原件来办理解除手续。2020年12月31日，被答辩人在未通知答辩人的情况下带人到店铺内搬东西被答辩人的朋友看到，答辩人赶到店内质问被答辩人为何不遵守口头约定。被答辩人当场表示不同意原定解除条件，要把店内东西拉走。答辩人当场表示如果原先口头约定不作数，双方应该重新协商解除条件，拉走东西可以但是被答辩人需要把原先拉走的物品拉回来将店铺恢复原状。被答辩人口头表示同意并承诺将在两天内办理相关手续，但是被答辩人一直未找答辩人协商解除事宜，最后答辩人却收到了被答辩人的诉讼传票！综上，被答辩人严重违背诚信原则，多次反悔，导致双方就解除条件未能达成一致，合同未解除，原租赁合同依然合法有效，合同内容对双方依然具有约束力。 四、答辩人未扣留被答辩人物品，被答辩人持有租赁房屋钥匙且房屋租赁合同未解除，被答辩人随时可以到自己租赁店铺内处理自己的物品。 综上，请法庭查明事实，驳回被答辩人的诉讼请求。 反诉原告徐成辉提出的反诉请求：1、判令反诉被告给付欠付租金7万元及滞纳金（自2020年8月23日起以7万元为基数按照每天15%的标准支付滞纳金至付清之日止）；2、判令反诉被告给付2020年8月至2021年2月的物业费3990元；3、判令反诉被告给付违约金1万元；4、诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：徐成辉与马建明签订的《商铺租赁合同书》合法有效，按照合同约定租期为五年，从2020年9月16日起至2025年9月15日，年租金为15万元，租金交纳方式为每年支付一次，并且必须是提前一个月交租，拖欠租金每天按实欠租金的15%加收滞纳金；物业管理费由承租方向物业管理公司交纳。合同签订后，原告徐成辉按照合同约定向被告马建明交付了房屋及屋内用品，但是被告并未按照合同约定一次性付清2020年度的房屋租金，并一直拖欠至今。被告马建明在合同租赁期内单方提出解除合同，双方未达成一致意见，双方之间的房屋租赁合同未解除，被告马建明一直占用租赁房屋至今，应按照约定按期支付租金及物业费。现在由于被告马建明长期拖欠物业费，物业公司多次向原告催缴，原告已经替被告马建明垫付了物业费。而且被告马建明在合同期内单方提出提前解除合同并起诉到法院，无故将原告卷入诉讼纠纷给原告造成了额外的经济损失，已经构成违约，还应赔偿原告1万元违约金。故为了维护我方的合法权益，特向法院提起反诉，请法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，原告（反诉被告）提交的证据有：1、《商铺租赁合同书》及《补充协议》1份。证明：2020年8月23日，原被告签订商铺租赁合同，约定原告租赁被告位于涿州市。2、收据2份。证明：2020年8月23日原告支付被告租金8万元，交付押金2万元。3、微信截屏1份。证明：2020年10月29日，原告向被告发出《合同解除函》，通知被告于2020年10月30日解除商铺租赁合同，并自愿承担违约金1万元，要求被告两天内退还剩余租金51250元【已交80000元—1个半月租金18750元（150000元÷12个月×1.5个月）—违约金10000元】）及押金20000元，被告共计应退还原告71250元。证明合同已解除，被告应退还原告71250元。4、微信截屏1份。证明：被告同意解除合同，但要求与原告共同往外出租。5-6、照片2张，照片显示——原告在2020年12月18日拍照时左面玻璃门贴的是写有原告电话的出租转让告示，右面门贴的是写有被告电话的出租告示。原告在2021年1月11日拍照时两扇玻璃门的招租告示都被撕去了，右面门的告示撕去后还有印迹。证明：在2021年1月11日拍照前，招租告示都已被撕去，证明被告早已将房屋出租给他人。7-8、照片2张，照片显示——原告在2021年1月15日拆门牌时，显示玻璃门上没有告示。原告在2021年1月20日起诉，2021年2月8日从租房处经过，发现被告又贴上了招租告示，左面玻璃门贴的是写有被告电话的“此房出租”的告示，右面门贴的是写有原告电话的“出租转让”的告示，与原来贴的位置相反，字体也不一致，还能显示有原来贴的出租告示的痕迹，明显是被告新贴的。同时显示门牌和玻璃门中间的“喜旋火锅城”已不存在，也说明是在原告拆除招牌之后张贴。证明：被告接到原告起诉书后又重新粘贴了告示，并不是最原始的招租告示，是为了掩盖合同已解除、被告已将房屋出租给他人的事实。同时证明被告反诉要求继续履行合同没有事实依据。9-14、微信截屏5份、视频1段。证明：被告扣留原告物品的事实及被扣留的物品种类及价值。包括1.3米×0.8米大理石火锅桌11张，1.6米×0.8米大理石火锅桌3张，大号煤气灶14个，圆形子母鸳鸯锅21个，价值11800元；蘸料蔬菜桶93个及配勺价值568.89元。15-18、证人李某、张某、王某出庭证证言，证明：原告在2020年10月30日解除租赁合同后，原告于2020年12月31日去拉自己的物品时，发现门锁已经更换，拉东西时被他人阻拦，称房屋已由被告出租给他们，同时被告来了之后，也说明房屋已出租给他们的事实。证明被告对合同解除的事实的认可。2020年12月31日之前被告已将房屋转租给他人，屋内仍旧扣留着原告的物品。 被告（反诉原告）质证意见：对证1、2真实性、证明目的没有异议。对证3证据完整性及证明目的均不认可，我方可以出示本次微信的完整聊天记录，可以证明原告发出该通知只是与我方协商解除，我方明确拒绝，并提出相应条件，原告在我方提出条件后就不再做出答复。对证4证据完整性及证明目的均不认可，我方可以出示本次微信的完整聊天记录。对证5、6、7、8的真实性、证明目的均不认可，我方没有到该房屋张贴告示，也没有撕毁的行为，我方认为这是原告为了达到解除合同目的恶意伪造的虚假行为。对证9-14的真实性、证明目的均不认可，我方没有进入过原告租赁的房屋，也没有扣留其物品的行为，对屋内其物品的种类不了解，不清楚屋内的东西。对三个证人证言，三个证人与原告是朋友关系，其证言具有倾向性，证人证言证明的事项一致，证人只记得对原告有利的事实，与原告不利的事实都记不清了。三人的证言可以证明门锁没有更换，合同也并未解除，如合同解除，原告不可能到店内拉东西，我方也不存在将该房屋转租给他人的情况。 被告（反诉原告）提交的证据（本诉反诉证据共同出示）：1、《商铺租赁合同书》、《补充协议》：证明原被告在租赁合同中对双方权利、义务的具体约定。合同签约时间为2020年8月23日，第二条约定租赁期限为五年，从2020年9月16日至2025年9月15日，第三条约定承租方擅自转租，出租方可以中止合同，收回房屋；第四条第1款约定了租金每年为15万元，第2款约定租金每年支付一次，必须提前一个时间交租，第3款约定拖欠租金应每天按实欠租金的15%加收滞纳金，第4款约定承租方如果违约则请求返还押金的权利灭失；第五条约定了出租房屋现状为高档装修，承租方的装修及修缮必须经过出租方同意；第六条约定物业管理费、水电费由承租方自行向物业管理公司交纳；第八条第2款约定提前退租视为违约。2、《出租房屋设施详单》、2020年8月23日交付现状图：证明被告已经按照房屋现状将房屋及屋内设施、物品交付给原告，交付的房屋为高档装修，排烟通风系统完善，屋内设施设备、家具齐全。3、房屋出租时周边商铺经营现状视频1段、房屋出租时屋内现状视频1段：证明与涉案商铺同处一条商业街除了涉案商铺外临近商铺还有多家餐饮门店，该商业街商铺符合餐饮经营条件，被告交付给原告的房屋为高档餐饮店面，基本不需要再装修及投入既可以展开经营。4、企业信用信息公示报告：证明原告在签完合同后第二天就已经用租赁房屋的住所办理了名为“涿州市喜旋餐饮有限公司”的营业执照，原告已经确认租赁房屋符合其经营需求。证据1-4结合，证明原告交付的房屋完全符合被告需求。5、2020年10月29日马建明与徐成辉微信聊天记录截图4张：证明原告突然在2020年10月29日向被告发出10月30日就要解除合同的协商意见，被告明确表示不同意，被告提出的解除条件原告也不同意，双方未能达成一致意见。6、房屋门口告示照片1张、2020年12月2日马建明与徐成辉微信聊天记录截图1张：证明被告不同意原告提前退租的请求后，原告仍以自己的名义对外转租、转让，2020年12月2日原告还在与潜在新租户洽谈转让转租事宜。7、屋内现状照片1张：证明马建明现在仍占用着租赁房屋，屋内仍有其物品，吧台上方仍挂着“喜旋火锅城”的招牌。8、水岸花城物业服务中心证明1份：证明反诉被告马建明在租赁期间未按照约定向物业支付物业费、电费、水费，已经构成违约，徐成辉已经替马建明垫付了2020年8月至2021年2月（共计7个月）的物业费3990元及水电费。 原告（反诉被告）质证意见：对证1的证明目的不认可，第四条约定租金及交纳方式，但在合同签订时，双方口头约定先交纳半年房租，并在原告租用期间，被告从未催缴过下半年房租，在签订合同之初，双方均认可先交纳半年的房租，不存在违约情况。第四项规定的请求甲方返还押金的权利灭失，这条约定的权利是无效的，返还押金的权利是一种违约权利，在违约责任约定的违约金1万元包括所有的违约行为，双方解除合同后，应返还原告的押金。水费、电费和物业费，原告只应承担2020年9月16日至10月30日解除合同前租用期间一个半月的费用。对证2、3不认可，不能证明摄像的时间，也不能证实此房屋排风通风系统完善和符合餐饮设施条件。店铺中原有的设施被告找车拉了一部分到被告指定的地点。对证4认可，可以证明原告租该房屋的诚意，并以此地址办理的营业执照。对证5微信截图第一页右边这部分，其中“43秒”的内容与我方提交的证据一致，可以证明解除合同的意思是明确的，只是要求共同往外出租。对证6真实性认可，与我方提供的第7页第二个照片是一致的，只是被告没有拍左边那个门，那边是被告出租的公告。这个照片的时间应该是原告起诉后。原告的照片证据均有时间显示，原告1月15日将牌子折除后，两边出租的告示就撕去了。这个时候原告是没有房屋钥匙的，是不能在里面贴出租告示的，所以被告举照片证据是在原告起诉后，是拍的有原告电话的告示。被告是为了这次起诉拍的。微信记录截图与被告答复解除合同通知书的意见一致，当时贴了两个出租告示，除了与被告联系的外，可能也有与原告联系的承租人。对证7店内的物品是真实的，没打开包装的物品，我们没有正式开始经营。对证8不认可，没有收费标准，时间段我方只认可实际使用的一个半月。 经审理查明，本院认定事实如下：2020年8月23日原被告签订《商铺租赁合同书》，被告将坐落于涿州市出租给原告，约定：租期是自2020年9月16日至2025年9月15日止；房屋租金是年付15万元；若乙方（本案原告）在甲方（本案被告）没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金1万元。2020年8月23日原告支付被告租金8万元，交付押金2万元。之后原告办理了营业执照，并购买了营业所需物品（均在涉案商铺内）。2020年10月29日，原告向被告发出《合同解除函》，通知被告于2020年10月30日解除商铺租赁合同，并自愿承担违约金1万元，要求被告两天内退还剩余租金51250元及押金20000元。遭到被告拒绝，双方未就合同解除事宜达成一致意见。原告于2021年1月22日起诉来院。 本院认为，原告与被告于2020年8月23日签订的《商铺租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效。涉案商铺是客观真实的存在，原告马建明对商铺是否适合经营首先应尽到考察责任。原告以向被告发出《合同解除函》的形式解除该合同，不符合《合同法》第九十四条规定的情形，该《合同解除函》对被告不发生法律效力，双方应当按照《合同法》第九十三条的规定，协商解除。可将原告发出的《合同解除函》视为协商解除合同的请求，由于双方协商不成，诉至法院，是否应当解除，由法院依据实际情况决定。原告向被告支付租金8万元，该租金使用租期为自2020年8月23日起至2021年3月6日，故本院确定双方的《商铺租赁合同书》于2021年3月6日解除。造成合同解除的违约责任在原告，按照合同约定，原告交付的押金20000元，被告不予退还，原告也不再承担其他违约责任。原告租用期间的物业费3990元，应由原告承担。原告放在商铺内的物品自行拉走，被告应予配合。2021年3月6日之后的房租损失，被告自行承担。原告和反诉原告的其他诉讼请求，双方提交的证据不足，不予支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十三条、第五百八十六条、第五百八十七条、第五百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）马建明与被告（反诉原告）徐成辉签订《商铺租赁合同书》于2021年3月6日解除。 二、被告（反诉原告）徐成辉配合原告（反诉被告）马建明于本判决生效后十日内将存放在涿州市内的原告物品拉走，不得损毁商铺内其他物品。 三、原告（反诉被告）马建明于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）物业费3990元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回原告马建明的其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告徐成辉的其他诉讼请求。 案件受理费945元，由原告马建明负担；反诉费950元，由反诉原告徐成辉负担。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者法定代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  张凌涛 二〇二一年三月二十日 书记员  单克斯