广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终10509号上诉人（原审被告）：郑德忠，男，1970年10月21日出生，汉族，住福建省华安县×××××××××××，公民身份号码为350××××××××××××010。上诉人（原审被告）：东莞市拓亮五金制品有限公司。住所地：广东省东莞市凤岗镇凤德岭村凤德岭工业区×××××。统一社会信用代码：914×××××××××××908D。法定代表人：郑德忠,总经理。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：夏志勇，广东达和律师事务所律师。上诉人（原审被告）：东莞拓维五金科技有限公司。住所地：广东省东莞市凤岗镇凤德岭村凤德岭工业区×××××。统一社会信用代码：914×××××××××××909Q。法定代表人：李美凤，董事长。委托诉讼代理人：陶丽，广东长燊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东莞凤岗新荣塑胶有限公司（原东莞凤岗新荣塑胶制品厂）。住所地：广东省东莞市×××凤岗×××××××××。统一社会信用代码：91441900MA53AY9L51。法定代表人：敖景宁，总经理。委托诉讼代理人：戴杨，广东顺言顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭长山，广东顺言顺律师事务所律师。原审被告：李文祝，男，1968年6月6日出生，香港特别行政区居民，香港永久性居民身份证号码为D637284（9），港澳居民来往内地通行证号码为H09578645。上诉人东莞市拓亮五金制品有限公司（以下简称拓亮公司）、东莞拓维五金科技有限公司（以下简称拓维公司）、郑德忠与被上诉人东莞凤岗新荣塑胶有限公司（以下简称新荣公司）、原审被告李文祝房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初12197号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。新荣公司向一审法院起诉请求：1.解除新荣公司与拓亮公司、拓维公司、李文祝之间的房屋租赁合同关系；2.拓亮公司、拓维公司、李文祝支付新荣公司2018年7月份至2019年5月份期间的房屋租金（含管理费）433720元；3.拓亮公司、拓维公司、李文祝立即腾退租赁房屋并返还给新荣公司（如继续占用使用房屋，则按照80840元/月的标准支付新荣公司自2019年6月份起的房屋占有使用费至实际腾房返还之日止）；4.郑德忠对上述债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费由拓亮公司、拓维公司、郑德忠、李文祝负担。新荣公司一审时当庭变更诉请：将第一项诉讼请求变更为确认合同无效，将第二项、第三项诉请变更为拓亮公司、拓维公司、李文祝返还新荣公司房屋，并按照80840元/月向新荣公司支付2018年7月至返还租赁物期间的占用使用费。拓亮公司、拓维公司、郑德忠不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回新荣公司的全部诉讼请求；2.本案上诉费由新荣公司负担。事实与理由：（一）新荣公司的诉讼主体不适格。1.新荣公司的前身东莞凤岗新荣塑胶制品厂（以下简称新荣厂）成立于1987年12月5日，营业期限至2019年12月30日，此期间的法定代表人均为张菊婷，而非敖景宁。故敖景宁代表新荣厂对外处理相关事务时，应当出示新荣厂的授权委托材料，但本案从签订《租用厂房协议书》至一审起诉之前，敖景宁从未出示过任何代表新荣厂签订协议的书面授权资料。2.《租用厂房协议书》签订后，拓亮公司、拓维公司、郑德忠均是按照协议的约定将租金通过银行转账的形式支付给敖景宁个人，新荣厂从未向拓亮公司、拓维公司、郑德忠提出过异议。3.2019年5月30日，新荣公司转制成立后的法定代表人是敖景宁，敖景宁只能在转制之后，作为新荣公司的法定代表人代表新荣公司对外处理事务，其法定代表人的身份并不能溯及既往。转制后的情形，也说明敖景宁与新荣公司具有法律上的利害关系，其双方之间的证言因具有法律上利害关系，并不能作为认定案件事实的唯一依据。4.《租用厂房协议书》甲方一栏为敖景宁，并非新荣公司，签字一栏也为敖景宁，协议内容也从未出现新荣公司。敖景宁从未告知拓亮公司、拓维公司、郑德忠其代理人的身份，仅凭新荣公司的《情况说明》不能认定协议书的一方当事人为新荣公司。5.虽然拓亮公司、拓维公司也曾委托李文祝签字，但是协议书乙方一栏为拓亮公司、通利五金制品厂有限公司、李文祝，且根据本案起诉的内容来看，新荣公司是清楚案涉房屋实际承租人是谁，故李文祝作为拓亮公司、拓维公司的代表在协议上的签字效力，与敖景宁代表新荣公司(新荣公司自述的)在协议中的签字性质完全不同。6.一审中，新荣公司所提交的三份案涉房屋的使用权证据【2009年3月30日签订的《补充合同之二》、2011年1月5日签订的《土地有偿使用补偿协议书》、2014年12月25日的《住所(经营场所)产权证明》】来看，《住所(经营场所)产权证明》的时间系在《租用厂房协议书》期间，该证据证明案涉房屋的使用权人为敖景宁，并非新荣公司。由此也可以看出，敖景宁为案涉合同的一方当事人，并非代表新荣公司签订的《租用厂房协议书》。7.一审庭审中，新荣公司的代理律师曾自述，新荣公司的前身为三来一补企业新荣厂，不具有独立的法人身份，故不能作为独立主体合法持有涉案厂房，才借用敖景宁、敖昌进的身份持有案涉房屋，在新荣公司成立后，当然转为新荣公司所有。该说法可以证明案涉房屋并非是由新荣公司所持有，根据不动产权登记为生效要件的法律规定，新荣公司的诉讼主体不适格。（二）关于管理费的承担部分。1.虽然2017年7月25日，拓亮公司、拓维公司、郑德忠有承诺过向敖景宁支付租金、管理费、电费，但该承诺的基础是按13元/平方米的价格支付租金，管理费是由拓亮公司、拓维公司承担。此后，拓亮公司、拓维公司与敖景宁在协商时，将租金提高至18元/平方米，约定管理费由敖景宁缴纳。新荣公司认为管理费由拓亮公司、拓维公司缴纳，举证责任应当是由新荣公司一方承担，在新荣公司没有履行举证义务的情况下，应当承担举证不能的法律后果。2.一审法院在无任何证据证明的情况下，简单的认定管理费延续承诺书的约定，该认定过于主观，也未考虑到租金增加50％的事实。被上诉人新荣公司辩称，拓亮公司、拓维公司、郑德忠于上诉状中确认李文祝代表拓亮公司、通利五金制品厂有限公司（以下简称通利公司）、李文祝三方在2012年7月3日签订了案涉租赁合同，即案涉租赁合同的承租方应为拓亮公司、通利公司、李文祝。一审判决根据拓亮公司、拓维公司、郑德忠在一审过程中提交的情况说明及相关陈述，认定李文祝并非合同的相对方并无不当，但是拓亮公司、拓维公司、郑德忠改变一审中的陈述，是为了拖延诉讼程序。原审被告李文祝述称，同意拓亮公司、拓维公司、郑德忠的上诉意见。一审法院认定事实：新荣公司前身系新荣厂，系三来一补企业，就地转型升级为新荣公司。2012年7月3日，敖景宁作为甲方（出租方）、拓亮公司、通利公司、李文祝作为乙方（承租方），共同签订了《租用厂房协议书》二份，约定：1.甲方将位于东莞市凤岗镇凤德岭管理区×××××××××（新荣公司、拓亮公司、拓维公司、郑德忠、李文祝均确定地址为东莞市凤岗镇凤德岭管理区××××、5号，以下简称案涉物业）出租给乙方使用，租赁期间为6年，租赁期限自2012年7月1日起算，每月租金为港币35000元；2.租金应当于每月10日前缴纳，如逾期不交租金甲方有权将该厂房收回，另租他人；3.乙方缴纳港币36000元作为押金；4.新荣厂提供150千瓦用电给乙方，水电费由乙方负责缴纳，等等内容。庭后新荣公司、拓亮公司、拓维公司、郑德忠、李文祝分别提交情况说明，显示敖景宁是代表新荣公司签订租用厂房协议书，相应的权利义务由新荣公司承担；李文祝是代表拓亮公司、通利公司、拓维公司签订租用厂房协议书，案涉厂房由拓亮公司、拓维公司共同租用，相应的权利义务由拓亮公司、拓维公司承担，与李文祝没有任何关系。新荣公司提交《补充合同之二》、《土地有偿使用补充协议书》，证明新荣公司出租案涉物业的出租权是从案外人东莞凤岗凤德岭新雄玩具厂转让获得，并经东莞市凤岗镇凤德岭股份经济联合社同意。新荣公司与东莞市凤岗镇凤德岭股份经济联合社于2011年1月5日签订土地有偿使用补充协议书。新荣公司、拓亮公司、拓维公司、郑德忠、李文祝均确认，案涉物业没有土地使用证、房产证、建设工程规划许可证。经本院发函向有关部门调取相关产权证明，有关部门复函没有找到相关档案。新荣公司、拓亮公司、拓维公司、郑德忠、李文祝共同确认，自2018年7月1日起，租金按照18元/平方米计算租金，相比之前增加5元/平方米，按照租赁面积4380平方米进行计算，每月租金为78840元/月。新荣公司主张，拓亮公司、拓维公司、李文祝欠缴2018年7月1日至2019年2月期间的涨租部分租金175200元（21900元/月×8个月＝175200元）+管理费16000元（2000元/月×8个月＝16000元）+2019年3月至今期间的租金。拓亮公司、拓维公司、郑德忠、李文祝主张，确认上述租金没有缴纳，没有缴纳租金的原因是新荣公司没有提供150千瓦的电量，导致无法实现合同目的，另外，物业管理费2000元应当由拓亮公司、拓维公司直接支付给村委会。根据2017年7月25日李文祝出具的还款承诺书显示，李文祝自2017年12月份开始每月10号前缴纳每月的租金、管理费、电费。若违约10天以上愿无条件接受敖景宁提出的合同解约。另查明，拓亮公司企业类型为自然人独资企业，唯一股东为郑德忠。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。本案中二份《租用厂房协议书》是由敖景宁代表新荣公司签订，由李文祝是代表拓亮公司、通利公司、拓维公司签订，因此，敖景宁、李文祝签订租用厂房协议书的相应法律后果由新荣公司、拓亮公司、拓维公司负担。因此，新荣公司诉请李文祝承担法律责任没有依据，一审法院不予支持。拓亮公司、拓维公司、郑德忠、李文祝辩称新荣公司主体不适格，依据不足，一审法院不予采纳。根据《最高人民法院》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本案租赁物业没有取得建设工程规划许可证，应认定双方2012年7月3日签订的二份《租用厂房协议书》无效。本案的争议焦点是：新荣公司诉请是否合法有据。关于新荣公司诉请的拓亮公司、拓维公司返还新荣公司案涉租赁物，并按照80840元/月的标准向新荣公司支付自2018年7月至返还租赁物期间的占用使用费。根据《最高人民法院》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，拓亮公司、拓维公司应按合同约定的租金标准支付新荣公司房屋占有使用费。本案中，新荣公司诉请拓亮公司、拓维公司欠缴2018年7月1日至2019年2月期间的涨租部分租金175200元（21900元/月×8个月＝175200元）+管理费16000元（2000元/月×8个月＝16000元）+2019年3月至今期间的租金。新荣公司、拓亮公司、拓维公司对于2018年7月起每月租金调整为78840元没有异议，一审法院予以采纳。关于管理费2000元/月的负担，根据李文祝出具的承诺书，李文祝自2017年12月份开始每月10号前缴纳每月的租金、管理费、电费，结合新荣公司与村委会签订的《土地有偿使用补充协议书》约定管理费由新荣公司支付给村委会，因此，关于管理费的负担，应当由拓亮公司、拓维公司支付给新荣公司。拓亮公司、拓维公司抗辩，拓亮公司、拓维公司未缴纳租金的原因是新荣公司没有提供150千瓦的电量，导致无法实现合同目的。一审法院认为，拓亮公司、拓维公司自2012年7月承租案涉物业起，拓亮公司、拓维公司未提供证据证明拓亮公司、拓维公司曾经向新荣公司要求提供足额电量，因此，无法认定新荣公司未提供足额电量，导致合同目的无法实现。拓亮公司、拓维公司据此要求拒不缴纳租金，抗辩理由不充分，一审法院不予采纳。因此，拓亮公司、拓维公司应当向新荣公司支付2018年7月至2019年2月期间的占有使用费涨租部分租金175200元及管理费16000元，上述费用共计191200元；拓亮公司、拓维公司应当按照每月占有使用费78840元/月、管理费2000元/月即80840元/月的标准向新荣公司缴纳2019年3月起至实际搬离之日止期间占有使用费、管理费。由于合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，拓亮公司、拓维公司应当将案涉物业返还给新荣公司，因此，新荣公司诉请拓亮公司、拓维公司搬离案涉物业，合法有据，本院予以支持。关于拓亮公司、拓维公司缴纳的押金，新荣公司也应当予以返还，因本案中拓亮公司、拓维公司未提出抗辩或提起反诉，本案中不予处理，双方可自行协商。若因合同无效造成拓亮公司、拓维公司损失，拓亮公司、拓维公司亦可另案主张。关于新荣公司诉请郑德忠对上述债务承担连带清偿责任。拓亮公司是个人独资的有限责任公司，郑德忠未能证明拓亮公司的财产独立于股东自己的财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，郑德忠应当对拓亮公司的债务承担连带责任。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认各方于2012年7月3日签订的关于租赁位于东莞市凤岗镇凤德岭管理区×××××××××（地址为东莞市凤岗镇凤德岭管理区××××、5号）的二份租用厂房协议书无效；二、限拓亮公司、拓维公司于判决发生法律效力之日起三十日内搬离上述租赁物业；三、限拓亮公司、拓维公司于判决发生法律效力之日起三日内向新荣公司支付2018年7月至2019年2月期间的房屋占有使用费、管理费191200元。拓亮公司、拓维公司自2019年3月1日起按80840元/月的标准向新荣公司支付房屋占有使用费、管理费至实际搬离之日止；四、郑德忠对拓亮公司的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回新荣公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7806元，连同关联案件（2019）粤1973财保484号保全费2689元，均由拓亮公司、拓维公司、郑德忠共同负担。二审期间，郑德忠、拓亮公司提交用电检查整改通知书，拟证明新荣公司没有按照协议约定提供150千瓦的用电。新荣公司发表质证意见如下：对用电检查整改通知书真实性确认，该证据形成时间是2020年9月4日，本案已经进入诉讼程序，该证据与本案无关，整改原因系李文祝将案涉厂房分租给其他六家工厂生产，擅自增加用电负荷，新荣公司保留追究李文祝等的法律责任。拓维公司发表质证意见如下：对用电检查整改通知书三性认可，该证据载明了案涉房屋的用户为敖景宁，并非新荣公司，与拓维公司主张的新荣公司的主体不适格相互印证。另外，该用电检查整改通知书载明了敖景宁名下的案涉房屋合同用电容量为60千瓦，即案涉房屋在相关供电部门中登记备案允许的最大容量仅为60千瓦，无论双方的争议是否进入诉讼程序，该事实不会改变。这也侧面印证了敖景宁没有也不可能提供150千瓦的用电。李文祝的质证意见与拓维公司的质证意见一致。新荣公司、拓维公司、李文祝未向本院提交证据材料。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审另查明:1.拓维公司、拓亮公司一审期间向一审法院提交《情况说明》一份，《情况说明》载明：李文祝为通利公司员工，通利公司设立拓维公司后，派遣李文祝全面负责管理拓维公司，签订案涉《租用厂房协议书》时，李文祝系代表拓维公司。拓亮公司与拓维公司共同租赁案涉厂房，为方便处理租用厂房一事，拓亮公司也委托李文祝作为代表，李文祝也系拓亮公司的代表。本案中，李文祝系代表拓维公司、拓亮公司签订《租用厂房协议书》，《租用厂房协议书》的权利主体为拓维公司、拓亮公司，与李文祝个人无关。2.敖景宁二审期间到庭参与法庭调查，其本人陈述，其本人是新荣公司（原新荣厂）的管理人员，是代表新荣公司（原新荣厂）签署案涉《租用厂房协议书》，相关的权利义务由新荣公司（原新荣厂）享有和承担，收取的款项亦是代表新荣公司（原新荣厂）收取，其本人不就案涉《租用厂房协议书》主张相关权利。3.拓亮公司、郑德忠向本院提交调查取证申请，要求调取敖景宁与供电公司就案涉厂房签署的供用电合同。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。由于原审被告李文祝系香港居民，本案为涉港房屋租赁合同纠纷。案涉租赁物位于内地，各方对一审法院适用内地法律解决案涉争议不持异议，本院依法予以确认。因案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，一审判决认定案涉租赁合同无效并无不当，本院依法予以确认。本案的争议焦点为：一、如何确定案涉租赁合同关系的相对方；二、拓维公司、拓亮公司、郑德忠是否应向新荣公司支付占有使用费、管理费。关于焦点一。首先，案涉土地及厂房使用权系新荣公司（原新荣厂）从东莞凤岗凤德岭新雄玩具厂、东莞市凤岗凤德岭股份经济联合社受让取得，相应的出租收益应由新荣公司（原新荣厂）享有。虽然案涉《租用厂房协议书》出租人处系敖景宁签名，但敖景宁本人确认其系代表新荣公司（原新荣厂）签署《租用厂房协议书》，相关的权利义务由新荣公司享有和承担，其本人不就案涉《租用厂房协议书》主张相关权利。故一审判决认定案涉《租用厂房协议书》的出租方为新荣公司并无不当。其次，关于承租方。拓亮公司确认其为案涉《租用厂房协议书》的承租方。拓维公司在二审调查时主张，其并非案涉《租用厂房协议书》载明的承租方，但明确其有实际使用案涉厂房，且在一审阶段明确其委托李文祝签署案涉《租用厂房协议书》，拓维公司亦为案涉《租用厂房协议书》的权利主体，故本院确认拓维公司、拓亮公司均为案涉《租用厂房协议书》的承租方。关于焦点二。首先，案涉《租用厂房协议书》签署于2012年，拓维公司、拓亮公司、李文祝未提交证据证明，在合同履行过程中，有就协议书中载明的配电问题提出过异议。在2017年出具还款承诺书时，也未因配电问题抗辩支付占有使用费及管理费、水电费等相关费用。故本院对拓维公司、拓亮公司以配电问题抗辩付款的主张依法不予支持，对拓亮公司、郑德忠调查取证申请，本院依法不予准许。其次，各方对一审判决认定的占有使用费的数额未提异议，本院依法予以确认。关于管理费，拓维公司、拓亮公司、郑德忠、李文祝均确认在2018年7月之前每月均有支付2000元的管理费给敖景宁，但主张自2018年7月每月的租金标准提高到18元/平方米时，各方口头约定无需拓维公司、拓亮公司承担管理费，新荣公司、敖景宁对此不予认可，鉴于拓维公司、拓亮公司未提交证据佐证其主张，应由其承担举证不力的后果，一审判决认定拓维公司、拓亮公司应继续按2000元/月支付管理费，本院依法予以维持。再次，拓维公司、拓亮公司均有使用案涉厂房，李文祝、拓亮公司在二审调查时也主张拓维公司、拓亮公司之间的机器设备无法区分。且根据李文祝的陈述，案涉《租用厂房协议书》签署之后均是其本人或通利公司向敖景宁支付占有使用费和管理费，拓维公司、拓亮公司并未分开支付上述费用，故一审判决认定拓维公司、拓亮公司共同向新荣公司支付占有使用费和管理费并无不当。拓亮公司为一人有限责任公司，郑德忠为其唯一股东，郑德忠未提交证据证明拓亮公司财产独立于其个人财产，一审判决认定郑德忠对拓亮公司的债务承担连带责任于法有据。综上所述，上诉人拓维公司、拓亮公司、郑德忠的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7805.8元（东莞市拓亮五金制品有限公司、东莞拓维五金科技有限公司、郑德忠已预交），由东莞市拓亮五金制品有限公司、东莞拓维五金科技有限公司、郑德忠负担。本判决为终审判决。审判长  朱海晖审判员  王相东审判员  杨 诚二〇二一年二月二十二日书记员  关 东王颖盈附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。