济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0104民初6512号 原告：倪青，女，****年*月*日出生，汉族，住济南市槐荫区。 委托诉讼代理人：刘云志。 委托诉讼代理人：张素辉。 被告：济南西实置业有限公司，住所地山东省济南市槐荫区泰安路887号恒大雅苑8号楼二层商铺204室。 法定代表人：孙成磊，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：王双，女，该公司员工。 原告倪青与被告济南西实置业有限公司（以下简称西实置业公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案受理后，由审判员刘志林独任审判，于2021年3月29日公开开庭进行了审理。原告倪青的委托诉讼代理人刘云志、被告西实置业公司的委托诉讼代理人王双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 倪青向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除2017年12月30日《济南恒大时代财富中心商品房认购书》（位于济南恒大时代财富中心*号楼****室）；2.请求判令西实置业公司退还倪青购房款586524元并承担违约责任；3.本案的诉讼费、鉴定费由西实置业公司承担。事实与理由：2017年12月原告因家庭经营需要，提出向被告购房，后经多次协商双方于2017年12月30日自愿签订“济南恒大时代财富中心商品房认购书”编号为×××16，建筑面积为52.18平方米（以下简称恒大商品房认购书）。原告在签订“恒大商品房认购书”的同时，按该协议第一条交纳定金2万元。另外，按“恒大商品房认购书”第3条：约定“分期付款，乙方须于：1.2018年1月1日前支付首期购房款67979元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；2.于2018年6月30日前付清87979元；3.于2018年12月30日前付清117305元；4.于2019年6月30日前付清117305元；5.2019年12月30日前付清175956元。”以上5笔加定金2万元，合计586524元。在此期间，原告曾有一次（第3笔）逾期一天，被告立即要求原告承担违约金，支付违约金12元。自2018年1月1日至2019年12月30日止，原告已全部履行了“恒大商品房认购书”约定的全部付款义务。被告非但未按“恒大商品房认购书”第三条约定，应在原告交纳首期房款的同时与原告签订《商品房买卖合同》。而且，自2018年1月1日起双方签订“恒大商品房认购书”至今已两年有余（已近31个月），被告至今未履行与原告签署正式《商品房买卖协议》的义务，更未履行交房、并将涉案房屋过户等相关销售商品房义务。其行为已严重侵犯了原告的合法权益，因此根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法总则》最高人民法院关于审理商品房买卖相关司法解释等相关规定，请求人民法院依法裁定解除2017年12月30日济南恒大时代财富中心商品房认购书（位于济南恒大时代财富中心*室，建筑面积52.18平方米）；同时责令被告返还购房款586524元，并承担违约责任；本案的诉讼费、鉴定费判由被告承担。 西实置业公司辩称，原告倪青不享受合同约定以及法定解除权，无权要求解除认购书也无权要求被告返还购房款。第一，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，原、被告签订的认购书已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同的主要内容，原告已经支付全部购房款，所购买房屋的位置、面积、单价、总价等已经进行了明确了，原告购买房屋的目的能够实现，其无权单方解除合同。并且，双方已经签署了《商品房买卖合同》，原告并不享有合同约定的单方解除权。第二，原告享有无理由退房的前提是与被告签订无理由退房协议，并且没有任何违约的情况方可行使无理由退房的权利，本案原告并不符合上述前提。综上，请贵院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。倪青向本院提交《济南恒大时代财富中心商品房认购书》及收据六份。西实置业公司向本院提交《济南市商品房买卖合同》。倪青对于西实置业公司提交的《济南市商品房买卖合同》真实性不予认可，申请对《济南市商品房买卖合同》中倪青签名进行鉴定，本院依法委托山东浩德物证司法鉴定所进行鉴定，山东浩德物证司法鉴定所作出山东浩德[2021]物证（文）鉴字第181号《文书鉴定意见书》，鉴定意见为《商品房买卖合同》及“附件五：合同补充协议”中2处“倪青”签名字迹不是倪青所写。倪青为此鉴定支付鉴定费5700元。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年12月30日，倪青与西实置业公司签订《济南恒大时代财富中心商品房认购书》，约定倪青购买西实置业公司开发的济南恒大时代财富中心楼盘*室商品房一套。乙方同意签署本认购书时，支付人民币20000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）。该认购书第二条第三款约定“第3条：约定“分期付款，乙方须于2018年1月1日前支付首期购房款67979元（不含定金）并签署《商品房买卖合同》；于2018年6月30日前付清87979元；于2018年12月30日前付清117305元；于2019年6月30日前付清117305元；2019年12月30日前付清175956元。”甲方（出卖人）为西实置业公司，乙方（买受人）为倪青。 2018年1月1日，倪青向西实置业公司支付87979元。2018年6月9日、12月31日、2019年5月24日、12月10日，倪青分别向西实置业公司支付87979元、117305元、117305元、175956元。倪青向西实置业公司支付购房款共计586524元。倪青于2018年12月31日向西实置业公司支付滞纳金12元。 本院认为，本案的争议焦点为《济南恒大时代财富中心商品房认购书》是否可以解除、倪青主张西实置业公司承担违约责任是否符合法律规定。 关于《济南恒大时代财富中心商品房认购书》是否可以解除。商品房认购书系商品房买卖的预约合同，是商品房买卖双方当事人对交易房屋有关事宜的初步确认。本案中，倪青与西实置业公司签订《济南恒大时代财富中心商品房认购书》，双方就涉案房屋的位置、面积、单价、总价、付款方式等商品房买卖的主要内容已达成合意，权利、义务具体明确，上述行为系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，约定内容合法有效，本院予以确认。《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定：“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知对方。”《济南恒大时代财富中心商品房认购书》第二条第三款约定了付款方式、期限以及《商品房买卖合同》的签订时间，倪青已按认购书的约定支付了全部购房款586524元，西实置业公司称其按照认购书约定与倪青签订《济南市商品房买卖合同》，倪青对此不予认可。根据民事诉讼证据规则，私文书证的真实性，由主张以私文书证证明案件事实的当事人承担举证责任。如对签名或者印章真伪发生争执，申请鉴定的义务通常在于援引私文书证的一方当事人。本案中西实置业公司并未主张申请鉴定，而由倪青申请鉴定该买卖合同中签名的真实性，经鉴定该《济南市商品房买卖合同》并非倪青本人签署，西实置业公司对该鉴定意见不予认可申请法院补充鉴定，但并未对鉴定机构、鉴定人员的资质和鉴定程序的合法性、鉴材的真实性提出异议，故对于西实置业公司的请求本院不予支持。西实置业公司未按照认购书约定履行签订《商品房买卖合同》的义务，构成违约，对于倪青请求解除《济南恒大时代财富中心商品房认购书》、返还已付房款586524元的请求本院予以支持。 关于倪青主张西实置业公司承担违约责任是否符合法律规定。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”倪青支付购房款系为购买商品房以此获得经济收益，西实置业公司未按照认购书约定履行签订《商品房买卖合同》的义务，构成违约，应当承担违约责任。倪青要求西实置业公司以已付房款的20%承担违约责任，因金额过高，故本院对此进行适当调整，结合认购书的履行情况及当事人的过错程度，本院酌定支持按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算相应的利息损失。 关于倪青主张应由西实置业公司承担的鉴定费5700元，倪青因本案支出的鉴定费亦属于因西实置业公司违约给倪青造成的实际损失，应由西实置业公司承担。 依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条第一款、第五百六十三条、第五百七十七条，判决如下： 一、原告倪青与被告济南西实置业有限公司签订的《济南恒大时代财富中心商品房认购书》于2020年10月16日解除； 二、被告济南西实置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告倪青购房款586524元； 三、被告济南西实置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告倪青利息损失（以586524元为基数，自2020年10月17日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至本判决生效之日止）； 四、被告济南西实置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告倪青鉴定费5700元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9766元，减半收取4883元，由被告济南西实置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  刘志林 二〇二一年三月三十日 书记员  高 帅