四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川13民终1031号 上诉人（原审被告）：过英，女，1975年7月18日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。 上诉人（原审被告）：毛学君，女，1973年10月23日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：罗友春，四川明炬（南充）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川绿洲置业有限公司，住所地四川省南充市高坪区江东大道中段309号。 法定代表人：杨雨凡，总经理。 委托诉讼代理人：刘燕，四川有度律师事务所律师。 上诉人过英、毛学君因与被上诉人四川绿洲置业有限公司（以下简称绿洲公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南充市高坪区人民法院（2020）川1303民初3072号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 过英、毛学君上诉请求：1.撤销四川省南充市高坪区人民法院（2020）川1303民初3072号民事判决，依法改判驳回绿洲公司的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由绿洲公司承担。事实与理由：1.本案诉讼时效超过有效期。绿洲公司在一审诉状中只提及要求支付逾期违约金258,440元，即没有计算违约金的起始时间，也没有阐述相关事实与理由，过英、毛学君无法知道违约金的起始时间。一审法院认定违约时间从2017年3月1日开始计算，根据《中华人民共和国民法总则》的规定，绿洲公司应在2020年2月29日前起诉，但其于2020年8月28日才起诉，明显已超过诉讼时效，故应予驳回绿洲公司的诉讼请求。2.一审法院的审理程序不符合要求。（1）一审庭审中，绿洲公司将逾期付款违约金变更为358,440元，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，本案应转为普通程序审理。（2）绿洲公司也未提供过英、毛学君违约的实质证据。3.一审判决程序错误，认定事实错误，证据不足，过英、毛学君并未违约。（1）过英、毛学君已按双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》履行了合同义务，不存在违约行为，更不应存在支付逾期违约金。根据该协议6.3.3、6.3.4条及16.1条“未经出卖人书面授权，出卖人雇佣的任何人员（包括销售人员）所出具或签署的任何文件及口头承诺均属无效”的约定，但由于绿洲公司和贷款银行签订了合作协议，过英、毛学君到哪家银行办理按揭贷款手续受限，非过英、毛学君能左右，因而《商品房买卖合同》约定在接到出卖人和银行通知后过英、毛学君才能按时到银行办理手续。一审中，绿洲公司并没有举证证明向过英、毛学君尽到了通知义务。（2）《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》为绿洲公司提供的格式条款，根据该协议6.3.4条约定，通知过英、毛学君办理按揭手续是绿洲公司的合同义务。一审判决认定过英、毛学君应主动与银行联系，因过英、毛学君未主动与银行联系办理有关手续，被认定为应当承担违约责任。一审的认定与合同约定相悖，且与现实状况不符。4.绿洲公司要求过英、毛学君承担违约金不合法。（1）案涉《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》6.3.1条与10.5条内容矛盾。2016年11月29日至2016年12月31日只有23个工作日，合同约定的“买受人在办理该房屋交接手续前，应当付清全部应付房价款”不能履行，且一审也认定合理办理按揭贷款的时间为3个月，该《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》为绿洲公司提供的格式条款，该合同10.5条约定的全部应付房款为合同约定付款期限的首期款项，不包括按揭贷款部分；绿洲公司在2016年12月31日交付房产时也未提及需付清剩余按揭贷款部分房款才能交房，所以过英、毛学君在办理房屋交接前，应当付清的全部应付房款并不包含贷款部分，绿洲公司也默认同意。（2）根据《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》6.3.2条约定，过英、毛学君并非不能获得按揭贷款或实际获得按揭贷款的金额不足以支付全部购房款，绿洲公司也未在2016年12月31日提出不同意过英、毛学君继续向银行贷款，通知过英、毛学君支付现金103万元。绿洲公司在未通知的情况下，要求过英、毛学君违约金不合法。5.按揭手续办理延迟，属绿洲公司的过错。绿洲公司没有尽到通知合同义务，导致过英、毛学君迟延办理按揭手续，绿洲公司有责任和过错，造成的损失应由其承担。综上，请求二审法院支持过英、毛学君的上诉请求。 绿洲公司答辩称：一审认定事实正确、适用法律正确，请求二审法院予以维持。1.关于超过诉讼期限的问题。一审认定的时间为2017年3月1日，只是违约开始的时间，但是起算时间应该从违约停止时计算。2.绿洲公司在一审中仅变更诉讼标的，但法律关系并没有改变，本案不属于变更诉讼请求内容；且在一审庭审中，过英、毛学君放弃了举证期限。3.过英、毛学君交付了贷款相应资料后，没有积极与贷款银行进行取得贷款的相关联系。《商品房买卖合同》约定的内容，证明过英、毛学君应当向银行办理相关手续，过英、毛学君没有在规定时间内提交相关的资料有过错。综上，绿洲公司不存在违约行为。 绿洲公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令过英、毛学君立即向绿洲公司支付逾期付款违约金258，440元（一审庭审中变更为358，440元，并从2016年12月30日起至2018年11月26日止以103万元为基数按日万分之五计算违约金）；2.本案诉讼费由过英、毛学君承担。 一审法院审理查明的事实如下：2016年10月31日，过英、毛学君意欲购买绿洲公司开发的位于南充市高坪区，支付购房定金1万元。同年11月29日，双方签订合同编号为201611290359《商品房买卖合同》，约定1.商品房基本情况该商品房为预售许可证（南高）第20140301号下第1幢1层1245号商铺，建筑面积31.86平方米（其中套内面积22.53平方米）。2.计价方式与价款按套内建筑面积计算，单价91955.3元／㎡，总价款2071753元。3.付款方式及期限贷款方式付款。买受人首期支付购房总价款的50%，即1041753元，余款103万元向银行或住房公积金管理机构借款支付，具体约定见附件五（见该合同补充协议）。4.逾期付款责任买受人未按照约定的时间付款的，⑴逾期在60日内，自约定的应付款期限届满之次日起，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；⑵逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人自解除合同通知送达之日起30日内按照累计逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，出卖人退还买受人全部已付款。合同继续履行的，自约定的应付款期限届满之日起，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。5.交付条件出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房等。与此同时，双方又签订《商品房买卖合同补充协议》，协议约定6.3.1买受人须于2016年11月29日前向出卖人支付全部房款的50%作为首付款，即1041753元，剩余房款通过向银行申请按揭贷款的方式支付。6.3.2在签订主合同及该补充协议以前，买受人已充分了解办理按揭贷款的条件、程序、所需提供的文件资料、贷款政策风险，需要交纳的费用以及其他有关事项，并承诺自己的实际情况完全符合贷款银行规定的条件，并愿意遵守银行按揭贷款的相关规定，缴纳相关费用。如买受人不能获得按揭贷款，或者实际获得按揭贷款的金额不足以支付全部购房款，出卖人有权要求买受人以现金方式支付，买受人应在出卖人通知后30日内付清。买受人如逾期未付清，按应付款每日万分之八的标准计算违约金。6.3.3出卖人协助买受人办理房屋按揭贷款，但仅限于已经与出卖人签订合作协议的贷款银行，且出卖人不承担买受人的按揭贷款申请必然获得贷款银行批准的保证责任。6.3.4买受人在签订该合同时必须按银行及有关部门的要求提供按揭贷款所需的个人资料，并在接到出卖人和银行通知后按时到银行办理相关手续。如买受人逾期7日未提供齐办理按揭贷款所需的个人资料，或不到银行办理相关手续，买受人应按拟定贷款金额每日万分之三承担违约金；如买受人逾期超过30日未提供办理按揭贷款所需的个人资料，或不到银行办理相关手续，出卖人有权要求买受人以现金方式支付，买受人应在出卖人发出通知后30日内付清，如买受人逾期未付清，按拟定贷款金额每日万分之三的标准向出卖人支付违约金。10.5买受人在办理该商品房的交接手续前，应当付清全部应付房价款、面积差价款、足额缴纳专项维修资金、税费等相关费用；否则，出卖人有权拒绝交付，直至买受人按前述约定履行完毕全部义务，且出卖人办理该商品房分户所有权证书的日期相应顺延等。 《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》签订后，过英、毛学君向绿洲公司支付了首期房款1,041,753元。 2018年10月30日，过英与南充农村商业银行股份有限公司王府井支行签订《个人商业用房借款合同》，贷款金额103万元。同年11月26日，银行向过英发放了贷款103万元，当日，过英向绿洲公司支付了案涉商铺购房余款103万元。 2020年8月28日，绿洲公司以过英、毛学君逾期付款违约为由，诉至一审法院，提出前述诉讼请求。一审审理中，过英、毛学君辩称没有接到办理相关按揭手续的通知或绿洲公司要求现金支付的通知，其二人不存在违约行为，不应承担违约责任支付违约金。 一审法院同时查明，绿洲公司与过英、毛学君签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》后，过英、毛学君与案外人南充市创越商业管理有限公司签订《委托代租及统一管理合同》，约定“绿洲公司将案涉商铺交付过英、毛学君的同时交由南充市创越商业管理有限公司（以下简称创越公司）代为出租及统一管理，即过英、毛学君委托创越公司直接向绿洲公司接收案涉商铺”。据此，南充市中级人民法院作出的已生效（2019）川13民终4461号民事判决书，判决确认绿洲公司于2016年12月31日向过英、毛学君交付案涉商铺，过英、毛学君亦以此交付时点计算按约收取了租金。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。绿洲公司与过英、毛学君签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，均应按照合同约定履行各自的权利与义务。依据合同约定，过英、毛学君采取按揭贷款方式付款，在支付首期房款1,041,753元后，对剩余购房款103万元“买受人已充分了解办理按揭贷款的条件、程序、所需提供的文件资料、贷款政策风险”、“在接到出卖人和银行通知后按时到银行办理相关手续”、“买受人在办理该商品房的交接手续前，应当付清全部应付房价款”，因此，过英、毛学君作为需方，根据银行办理按揭贷款流程，应当主动与贷款银行联系，在合理期限内完成办理贷款手续，但过英、毛学君于2018年11月26日才将剩余购房款支付给绿洲公司，超出了合理的付款时间，显属违约，依法应当承担违约责任。关于违约期限，结合双方履行实际及银行按揭贷款流程，酌定过英、毛学君从《商品房买卖合同》签订之日起3个月为办理银行按揭的合理期限，故过英、毛学君违约期限应从2017年3月1日起至2018年11月25日止，共计635天。对于违约金的计算标准，依据《商品房买卖合同》为“应付款日万分之五”，但《商品房买卖合同补充协议》为“应付款日万分之三”，标准明显不同，一审法院决定以补充协议约定为准，故过英、毛学君应向绿洲公司支付逾期付款违约金196,215元(103万元×635天×0.0003)。过英、毛学君辩称没有接到办理相关按揭手续的通知或绿洲公司要求现金支付的通知，不应承担违约责任问题，因按揭贷款系过英、毛学君与贷款银行之间的关系，且要求现金支付是绿洲公司的权利，可以行使也可以放弃，因此其理由不能成立，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、过英、毛学君于判决生效之日起十日内支付绿洲公司逾期付款违约金196,215元；二、驳回绿洲公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3,338元，由绿洲公司负担1,226元，过英、毛学君负担2,112元。 二审审理查明，2020年8月28日，绿洲公司向一审法院提起本案诉讼。 二审中，过英、毛学君提供的微信聊天记录载明，2017年11月30日，过英、毛学君才联系到贷款银行即南充农商银行的工作人员王希，2017年12月8日，过英向南充农商银行的工作人员王希催问何时签字办手续，王希回复称“年前”；2018年3月22日过英再次向南充农商银行的工作人员王希催问贷款问题，王希回复称资料已上交了；2018年5月4日、6月7日，过英又分别向南充农商银行的工作人员王希催问贷款问题，王希回复称“没有接到新的通知，你可以跟开发商联系一下，让他们去衔接，资料已经送走了很久了”；2018年6月7日，过英又向南充农商银行的工作人员王希催问贷款问题。 二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。 本院认为：根据当事人的上诉及答辩，本案二审争议焦点为1.过英、毛学君是否承担违约责任；2.绿洲公司主张案涉违约金是否已超过诉讼时效。 关于焦点一。根据案涉《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》第6.3.1至6.3.4条的约定，买受人过英、毛学君应于2016年11月29日交首付款1,041,753元，余款通过向银行申请按揭方式支付；同时约定出卖人绿洲公司，应协助买受人过英、毛学君办理按揭贷款，并限于与其签订的合作协议的贷款银行。在合同履行中，过英、毛学君已按约定交付首付款，但绿洲公司没有提供证据证明其通知了过英、毛学君到其合作的贷款银行办理相关手续，致使过英、毛学君与南充农商银行于2018年10月30日才签订《个人商业用房借款合同》取得按揭贷款103万元，并于2018年11月26日将余下的房款103万元支付给绿洲公司；上述事实，应认定绿洲公司在为过英、毛学君协助办理按揭贷款时有一定过错，但过英、毛学君拟办理按揭贷款时，应主动联系出卖人绿洲公司及贷款银行，故过英、毛学君在合同履行中也存在违约过错。根据本案事实及法相关律的规定，本院酌情认定过英、毛学君承担违约损失8万元。 关于焦点二。一审中，过英、毛学君对绿洲公司主张的违约责任没有提出已超过诉讼时效的抗辩，故根据《最高人民法院关于审理案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（2020年12月23日通过）第三条的规定，过英、毛学君上诉称绿洲公司违约责任已过诉讼时效的理由不成立。 综上，过英、毛学君的部分上诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省南充市高坪区人民法院（2020）川1303民初3072号民事判决第二项，即驳回四川绿洲置业有限公司的其他诉讼请求； 二、变更四川省南充市高坪区人民法院（2020）川1303民初3072号民事判决第一项为“过英、毛学君于本判决生效之日起十日内支付四川绿洲置业有限公司逾期付款违约金8万元”。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费6,676元，由四川绿洲置业有限公司与过英、毛学君各负担3,338元；一审案件受理费3,338元，四川绿洲置业有限公司与过英、毛学君各负担1,669元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  周朝阳 审判员  何顺红 审判员  刘 苗 二〇二一年三月三十一日 书记员  黄嘉欣