贵州省安顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔04民终115号 上诉人（原审被告）：谢建斌，男，1969年10月4日生，汉族，住湖南省宁乡县人，居民身份证号码：4301241969××××××××。 上诉人（原审被告）：贵州湘宁新能源汽车贸易有限公司，住所：贵州省安顺市经济技术开发区跃2-26-35、39-47，统一社会信用代码：91520490ＭＡ6ＧＪ4ＧＰ33。 法定代表人：谢建斌。 被上诉人（原审原告）：安顺市亿丰实业发展有限公司，住所：贵州省安顺市经济技术开发区（贵黄公路旁），统一社会信用代码：91520490308863654Ｄ。法定代表人：张绪剑，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李先龙，贵州诚与成律师事务所律师。代理权限：特别授权。 上诉人谢建斌、贵州湘宁新能源汽车贸易有限公司（以下简称湘宁公司）因与被上诉人安顺市亿丰实业发展有限公司（以下简称亿丰公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初3930号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人谢建斌、湘宁公司上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，被上诉人退回多交房租119570元；本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审对于证据认定有错，上诉人提供的证人出庭不予准许错误。2.上诉人与被上诉人关于房屋租金、管理费的约定，上诉人已交233746元，但天价管理费未得到物价部门的许可，属于违规收费，上诉人可以拒交。3.门面有6空被建筑垃圾堵死，无法使用，后又于2019年7月起一直停电至今，上诉人实际使用13空门面，上诉人已多交119570元房租。 被上诉人亿丰公司二审辩称，上诉人未依法申请证人出庭，案涉租赁合同是各方真实意思表示，合法有效；至于上诉人提到的门面被堵及停电均无事实依据。原审原告亿丰公司一审起诉请求：1.解除被告谢建斌与原告之间的租赁关系，被告立即向原告交还房屋；2.被告谢建斌向原告支付至2020年5月31日的租金211248.67元，并按照333746元/年的标准计付至被告实际交还房屋之日止；3.被告谢建斌按照每年24%的比率向原告计付损失，暂计至2020年5月31日为16899.89元，并以211248.67元为基础、按照每年24%的比率继续计算支付至被告付清全部费用和损失之日止；4.被告湘宁公司就上述事项与被告谢建斌承担连带责任；5.案件受理费由二被告承担。一审经审理查明：原告与被告谢建斌签订《房屋租赁合同》，约定：原告诉称的十九个商铺，租赁期限：自2018年2月1日至2021年1月31日止，其中2019年2月1日至2020年1月31日为免租期；租金和管理费及支付方式，租金、管理费共计333746元/年，第一年支付333746元，此后按年交纳，遵循先付后用，每年2月1日前缴纳下一年的租金和管理费；物业费：由被告谢建斌另行与物业公司签订；违约责任：若被告谢建斌逾期付款，则按累计欠款总额按日1%计付违约金，欠费超过十天，原告有权解除合同等内容。另查明，被告谢建斌租赁商铺经营需要，于2017年11月30日注册成立被告湘宁公司。因未付清租金，被告谢建斌于2018年12月1日向原告出具《承诺书》，承诺于2019年6月30日前付清所欠租金100000元，逾期未付清，则原告有权解除合同并收回商铺。因为租金产生纠纷，被告谢建斌于2020年6月16日向一审法院起诉，提出在本案辩称的诉请，经一审法院依法审理查明事实后，于2020年9月4日作出（2020）黔0402民初2841号民事判决书，判决驳回谢建斌的所有诉请。现原告因被告谢建斌未付清租金，提出如前诉请。诉讼中，二被告陈述已向物业交付房屋。一审法院认为，当事人应全面履行合同约定的权利、义务，被告谢建斌逾期十日未按合同约定履行租金的支付义务，其行为已构成违约。原告诉请解除合同，并腾交房屋，依法予以支持。按合同约定，因被告谢建斌对租期内的房租未付清，原告诉请谢建斌支付截止2020年5月31日的租金211248.67元及之后按333746元/年的标准计付至商铺交还之日止房屋，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”，依法予以支持，但鉴于二被告自认向物业交付房屋，原告亦有权自行收回房屋。原告诉请被告谢建斌以所欠租金为基数、按24%/年计付损失，因未超过双方在合同约定的标准，予以支持。因被告湘宁公司系被告谢建斌租赁案涉商铺经营所需要成立的公司，其作为该公司法定代表人，其向原告出具《承诺书》的行为亦代表公司履行职务行为，故原告诉请被告湘宁公司对前述款项承担连带责任，予以支持。二被告的辩称，因其未提供证据证实其主张的事实，故其主张的理由不成立，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除原告安顺市亿丰实业发展有限公司与被告谢建斌签订的《房屋租赁合同》，被告谢建斌在本判决生效三日内向原告安顺市亿丰实业发展有限公司腾交位于亿丰国际汽车物流园1-30栋1跃2的26号至35号和39号至47号商铺（面积1390.61平方米）；二、被告谢建斌在本判决生效三日内向原告安顺市亿丰实业发展有限公司支付租金（截止2020年5月31日为211248.67元，2020年6月1日起的租金，按333746元/年的标准计付至被告谢建斌将上述商铺交还之日止或原告安顺市亿丰实业发展有限公司自行收回上述商铺之日止）；三、被告谢建斌向原告安顺市亿丰实业发展有限公司在本判决生效三日内支付拖欠租金的违约金（截止2020年5月31日为16899.89元，2020年6月1日起的违约金，以211248元为基数、按年24%计付至相应租金付清日止）；四、被告贵州湘宁新能源汽车贸易有限公司对上述款项与被告谢建斌向原告安顺市亿丰实业发展有限公司承担连带支付责任。本案受理费4772元，减半收取2386元，由被告谢建斌、贵州湘宁新能源汽车贸易有限公司负担。 二审各方当事人均未提交新的证据。 二审确认一审查明的事实。 本案争议焦点归纳为：1.被上诉人收取上诉人的租金、管理费是否正确；2.上诉人主张6空门面无法使用，不应缴纳房租是否支持。本院认为，关于第一个争议焦点。双方签订的《房屋租赁合同》明确约定租金为10元/月/m2、管理费为10元/月/m2，该约定系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行各自的义务。现上诉人以管理费收取标准过高为由不予交纳无法律及事实依据。双方签订合同后，上诉人也并未主张撤销合同或解除合同，并在2018年12月1日向被上诉人出具《承诺书》确认所欠金额，故其关于管理费过高的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于第二个争议焦点。根据（2020）黔0402民初2841号已生效裁判文书认定的事实，上诉人不能证明因被上诉人停电造成其部分门面无法使用，上诉人主张2019年7月起至今仅使用13空门面，但不能提交证据予以证实，应承担举证不能的不利责任，该上诉理由不能成立，本院不予支持。 上诉人关于要求被上诉人退还其多交房租119570元的请求，一审未提起反诉，二审亦不予审查。至于上诉人提到一审认定证据错误的问题，上诉人未在举证期限内申请证人出庭，根据谁主张，谁举证的原则，上诉人应承担举证不能的不利责任，其上诉理由均不能成立，本院不予支持。 综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 二审案件受理费7463元，由上诉人谢建斌、贵州湘宁新能源汽车贸易有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长 宋 颂 审判员 朱俊蓉 审判员 董伟才 二〇二一年三月二十二日 法官助理杨韵 书记员 王 杰 附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。