北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初14447号原告：黄莉芸，女，1974年9月19日出生，汉族，北京德言鉴会计师事务所会计师，住北京市房山区。被告：乔元吉，男，1980年5月20日出生，汉族，北京浩通博宇消防安全技术有限公司职工，住北京市丰台区。第三人：段洋洋，男，1982年8月17日出生，汉族，北京宝隆房地产经纪有限公司经理，住北京市西城区。原告黄莉芸与被告乔元吉、第三人段洋洋房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告黄莉芸、被告乔元吉、第三人段洋洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄莉芸向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2020年3月1日起至2020年4月18日止的房屋占用费11040元；2.判令被告支付2018年12月1日起至2020年4月18日止使用承租房屋欠付水费1050元、电费141元、燃气费182.70元；3.判令被告支付擅自将房屋转租第三人的违约金6900元（按合同约定合同押金6900元用于抵扣违约金）；4.判令被告赔偿房屋装修损失13365元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年11月24日，原、被告签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定被告承租原告位于北京市西城区红莲南路X号楼XX单元XXX室房屋（原告本人所有），建筑面积85.62平方米，租赁期共36个月，自2018年12月1日起至2021年11月30日止，月租金6900元。租赁期内该房屋发生的水电燃气费用均由乙方负担。合同第十条约定乙方有下列情形的（1）不按照约定支付租金达五日的；（2）欠缴各项费用达2000元的；（3）擅自将房屋转租第三人的，按月租金100%支付违约金。合同还约定乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的以及乙方未按约定返还房屋的应按一个月房屋租金标准支付违约金；合同第八条（二）2约定因乙方保管不当或者使用不合理，致使该房屋及附属用品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。合同签订当日，原告向被告交付房屋。被告前期能按约定支付租金。至2020年3月1日，被告应当支付3月1日至6月1日的租金20700元，但被告未按约定支付。原告向被告催要后无果，后续陆续有他人给原告打电话表示租金困难，一时无法支付。原告当时无法确定与原告联系的人的身份，对方只表示说一直在房屋居住，直到2020年3月3日原告才从物业处了解到被告早在2019年4月就将房屋转租给第三人段洋洋，并找来其他人合租。原告从居委会和物业处得知疫情期间该房屋一直有人居住，被告自2019年4月至今纵容他人非法占有房屋，原告与片内警察、物业工作人员多次上门调解要求支付各项欠款及返还房屋无果，无奈诉至法院。2020年4月7日登记受案后，在法院调解庭室帮助下，被告于2020年4月18日腾退交还房屋。原告收回房屋时发现客厅和主卧的强制有十几处破损，还有十几处有胶带纸和墙钩粘在墙纸上，无法清除，次卧墙面用电钻打了10-30mm不等的14个洞眼，电视柜损失报废，书桌丢失一张，沙发靠枕、冰箱、大衣柜隔板及春兰空调遥控器等都已经丢失，属于人为破坏。原告就房屋装修修复费用去市场询价，经估算需要13365元。另外，原告从自来水公司及电力公司、燃气公司处得知被告拖欠自承租之日起至2020年4月18日止16个月的水费1050元、两个月电费141元、燃气费182.70元。综上，原告为维护合法权益，特诉至法院。乔元吉辩称，合同签订情况属实，租赁标的情况属实。2020年3月1日之后租金是否支付我方不清楚。合同是我替段洋洋签订的。签订合同时，段洋洋本人无法到场，被告代其看房后，认为房屋合适，就替其签订了房屋租赁合同。段洋洋与我是朋友关系，我们两人当时都在周边寻找房屋租赁。段洋洋曾经给我出具过一张委托签订合同的书面文件。委托书是否给原告看过记不清了。合同签订后房屋就一直是段洋洋在居住，被告从未在涉案房屋居住，租金、押金如何支付被告也不清楚，被告从来未付过租金。2020年3月原告曾经催过租金，被告就催促段洋洋及时付租，后续就产生了纠纷。水电燃气费用的情况被告也均不清楚，房屋内部使用的情况也都不知道。段洋洋述称，原、被告所述基本属实。原、被告签订的租赁合同我有原件。是我委托被告签署租赁合同。我于2019年4月10日在涉案房屋居住，之前房屋由谁居住我不清楚。我通过赵武阳与乔元吉商量，赵武阳当时表示涉案房屋我可以直接搬进去居住，我只需要按照原、被告的合同约定支付租金即可。4月10日我向赵武阳支付了第一笔18400元（含相当于一个月租金的押金），后续一直由我爱人的卡号直接向黄莉芸支付租金，租金一直支付至2020年3月1日。3月1日之后直到4月18日搬走的租金就未再支付了。3月1日该付租，当时还处在疫情期间，3月1日下午原告直接前往涉案房屋索要房租，当时我爱人张茹在家，没有付租金，按照合同约定我方只需要在3月1日晚12点前支付即可。我方曾经与原告电话沟通协商租金支付事宜，要求延期支付或者改成月付，电话中原告表示同意可以晚七八天支付。3月16日左右原告本人未提前通知，直接到涉案房屋开锁要求收回房屋并且换锁，我方当时觉得原告已经协商一致，又反悔，而且正值疫情，原告不应该直接到涉案房屋来。双方矛盾激化，还报了警，经民警协调，我方当场支付原告换锁钱600元，原告将新锁钥匙给了我方，给了我方三天搬家时间。房屋当时还有我湖北朋友的东西，我方希望可以等该朋友回来后一起搬走。4月18日，我方将房屋腾空交还，并给原告发了消息，说明我方已经搬走要求交还钥匙，原告当天未到场，我就把钥匙给了赵武阳，由赵武阳给了原告。后续双方还有过沟通，我方向对方主张违约金，理由是双方已达成迟延付租的情况下，原告在疫情期间仍然强行收房，构成违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年11月，黄莉芸（出租人、甲方）与乔元吉（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定房屋坐落于北京市西城区红莲南路X号XX单元XXX（以下简称涉案房屋），建筑面积85.42平方米；甲方持有房屋所有权证；租赁用途为居住；房屋租赁期自2018年12月1日至2021年11月30日，共计3年。甲方应于2018年12月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。租金标准为6900元每月，租金总计82800元，支付方式为押一付三，各期租金支付日期为2018年12月1日、2019年3月1日、2019年6月1日、2019年12月1日。押金6900元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给乙方。供暖费、物业管理费由甲方承担，其它（水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费）由乙方承担，未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应承担维修或承担赔偿责任。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达5日的；2.欠缴各项费用达2000元的；……7.擅自将房屋转租给第三人的。乙方有上述约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。在合同期内乙方保证此房屋不转租、不合租，在房屋内不从事国家禁止的一切违法活动。黄莉芸提交微信聊天记录、电话录音、房租及押金转账记录，以证明黄莉芸对乔元吉与段洋洋或其他人的委托关系并不知情，首期租金和押金是赵武阳支付，第二期是乔元吉支付，第三期之后都是段洋洋、张茹支付。其中最晚一期租金为段洋洋于2019年12月3日支付11000元，张茹于2019年12月2日支付9700元，合计20700元，结合租赁合同约定，本院确认该笔租金应系2019年12月1日至2020年2月29日三个月的租金。此后租金未予交纳。黄莉芸提交房屋交接清单、水电燃气缴费单，以证明涉案房屋租赁期间的水电气费用。黄莉芸提交房屋损毁图片与中介登记时拍摄照片对比图。以证明房屋损毁情况，另提交维修费用清单、聊天记录截图等证据，以证明维修房屋所需费用，其去询价得知维修房屋所需价格。段洋洋提交《个人租房委托书》（以下简称委托书）复印件，以证明其曾委托乔元吉签订租赁合同，如果产生纠纷由其负责。黄莉芸对委托书不认可，称不知道委托的情况，签订合同时乔元吉没有出示过。乔元吉对委托书真实性认可，称原件应该在赵武阳处，签订合同时是否出示记不清了，原件、合同签完了也就都搁在中介处了。因涉案租赁合同的租赁期间始于2018年12月1日，而段洋洋自述其“于2019年4月10日在涉案房屋居住，之前房屋由谁居住我不清楚”，相关事实与委托书签订于2018年11月25日存在矛盾，且委托书未提供原件予以核对，故本院不予采信。段洋洋提交微信聊天记录，以证明其在2020年3月曾与黄莉芸协商，黄莉芸同意延期交租可以延至3月10日。段洋洋另提交2020年3月12日的通话录音，以证明承租期间黄莉芸反悔，要求尽快收回房屋，要求段洋洋搬出房屋。另提交2020年3月16日微信聊天记录，以证明其腾房后通知黄莉芸收房。乔元吉未向本院提交证据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。乔元吉主张租赁合同是其替段洋洋签订的，但并未提供证据予以佐证，结合事实查明情况，本院不予采信。根据现有证据，黄莉芸与乔元吉签订的租赁合同，应系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，对双方当事人均有约束力，各方应依约行使权利，履行义务。乔元吉在租赁合同中承诺保证房屋不转租、不合租，且租赁合同约定，承租人不按照约定支付租金达5日的，以及擅自将房屋转租给第三人的，出租人有权单方解除合同，收回房屋。而乔元吉在签订租赁合同后，存在将房屋交给他人居住，并由他人交纳房租的情形，实际属于变相将房屋转租，已构成违约。2020年3月1日之后的房屋租金未能及时支付，即使按照段洋洋所陈述的经其与黄莉芸电话协商，黄莉芸表示同意可以晚七八天支付的时间点来计算，最迟亦应于2020年3月9日支付该期房屋租金，但租金仍未按时支付。综上，黄莉芸有权依据合同约定解除合同，收回房屋。结合当事人陈述意见及事实情况，涉案房屋于2020年4月18日腾退并交接，本院确认双方租赁合同于该日解除。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。乔元吉作为签订租赁合同的承租人，应当对拖欠的2020年3月1日至2020年4月18日的租金及相关费用予以清偿。黄莉芸主张乔元吉支付2020年3月1日起至2020年4月18日止的房屋占用费11040元，实际属于租金，本院依法调整后予以支持。黄莉芸主张乔元吉支付2018年12月1日起至2020年4月18日止使用承租房屋欠付的水费1050元、电费141元、燃气费182.70元，并提供证据予以佐证，乔元吉未提供相反证据予以否定，故本院予以支持。关于黄莉芸主张乔元吉支付擅自将房屋转租第三人的违约金6900元的诉讼请求，结合前述认定及合同约定，乔元吉未经黄莉芸同意将房屋擅自转租第三人，已构成违约，应当支付违约金，且约定违约金标准尚属合理范围，本院予以支持。黄莉芸主张以押金6900元抵扣违约金的意见，具有合同约定基础，本院亦予以支持。关于黄莉芸主张乔元吉赔偿房屋装修损失13365元的诉讼请求，其提供的相关证据不足以证明其实际损失达13365元，结合租赁合同约定及事实情况、庭审陈述意见，本院酌情确定乔元吉赔偿黄莉芸房屋装修损失1000元。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，被告乔元吉向原告黄莉芸支付2020年3月1日至2020年4月18日期间的房屋租金11040元；二、本判决生效之日起七日内，被告乔元吉向原告黄莉芸支付水费1050元、电费141元、燃气费182.70元；三、本判决生效之日起七日内，被告乔元吉向原告黄莉芸支付违约金6900元（押金6900元全部折抵违约金，剩余应付违约金0元）；四、本判决生效之日起七日内，被告乔元吉向原告黄莉芸赔偿房屋装修损失1000元；五、驳回原告黄莉芸的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费617元，由原告黄莉芸负担233元（已交纳），由被告乔元吉负担384元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审判员  满建伟二〇二一年三月二十三日书记员  肖彦青