北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初18002号原告：张素芹，女，1955年5月6日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：靳丽娜，北京市建诚律师事务所律师。被告：北京政泉控股有限公司，住所地北京市朝阳区大屯里315号1-4层、316号1-4层、317号、318号1-4层，统一社会信用代码91110000733468794N。法定代表人：贾鑫，经理。委托诉讼代理人：王泽波，男，北京政泉控股有限公司职员。委托诉讼代理人：吴琼，女，北京政泉控股有限公司职员。原告张素芹（以下称原告）与被告北京政泉控股有限公司（下称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人靳丽娜、被告委托诉讼代理人王泽波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告退还原告代收的房屋契税款16745元，并以16745元为基数，支付自起诉之日起至实际退还款项之日止的利息，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，原告自行缴纳契税；2．判令被告向原告交付办理位于北京市朝阳区大屯里X号楼20层X单元X房屋契税所需的房屋登记表、平面图各一份，并向原告交付房屋专项维修资金收据原件一份；3．判令被告支付原告逾期办理房屋产权证的违约金，以1116356元为基数，自2012年10月16日起至原告实际取得房屋产权证之日止，按照每日万分之零点五的标准计算。事实和理由：2009年6月3日，原告与被告签订了编号为Y807703的《北京市商品房预售合同》，原告购买被告开发建设的朝阳区大屯里居住区东南部地区政泉花园（三期）写字楼及酒店20层X单元X房屋（现派出所核准的地名及房号为朝阳区大屯里X号楼20层X单元X）。《北京市商品房预售合同》第三条约定该房屋的预测建筑面积为77．61平方米，套内建筑面积58．42平方米。《北京市商品房预售合同》第五条约定，房款总额为1133823元。《北京市商品房预售合同》附件五第一条第一款约定，原告在签约当日支付首付款1133823元。《北京市商品房预售合同》第十五条第三款约定，原告委托被告代交专项维修资金、契税、产权代办委托费用及办理产权所需交纳的其他费用。《北京市商品房预售合同》第十一条约定，被告应在2010年9月30日前向原告交付房屋。《北京市商品房预售合同》第二十条第二款第二项约定，如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，被告应自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之零点五的违约金。上述《北京市商品房预售合同》签订后，原告按时向被告支付了购房款。2010年10月15日，被告向原告交房。交房当日，原告与被告就房价款结算事宜签订《房款结算协议》，约定实测建筑面积为78．38平方米，套内建筑面积为57．52平方米，实际成交总价款为1116356元。被告退还原告房价款17467元。交房当日，被告还向原告代收契税16745元及公共维修基金、产权证附图出图费、产权登记费。此外，原告还按被告指示向北京市恒达律师事务所交了产权代办费及印花税共计1005元。依据《北京市商品房预售合同》及交易习惯，被告在代收原告交易税费后应到税务机关缴纳该房屋的交易税费。但据原告了解，被告并未到税务机关缴纳该房屋的交易税费。现原告要求自行缴纳契税，请被告将已代收的契税16745元返还原告，并支付利息。同时，依据《北京市商品房预售合同》的约定，原告应在2012年10月15日前取得房屋所有权证书，但因被告的责任，时至今日，原告仍然没有取得该房屋的产权证。根据《北京市商品房预售合同》第二十条第二款的约定，原告有权要求被告支付违约金。为了维护原告的合法权益，根据我国法律法规的有关规定，特起诉至贵院，请贵院依法裁决。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是根据双方商品房预售合同的约定代收的契税，双方合同中并没有关于被告在代缴契税前将契税退还给原告的约定，所以在双方商品房预售合同既没有解除也没有变更的情况下，原告要求被告退还契税，没有法律依据。由于被告没有义务向原告退还契税，也就无需向原告支付契税的利息。被告同意向原告交付房屋专项维修资金收据原件，不同意交付房屋登记表和平面图。理由如下：房屋登记表和平面图是被告依据双方合同，为原告代缴契税和办理房屋产权证书所必需的材料，在双方商品房预售合同没有解除和变更的情况下，原告无权要求被告向其交付。公共维修资金收据原件并非缴纳契税和办理房产证所必需的材料，被告同意向原告交付。不同意给付违约金，原因如下：1．根据合同约定，被告支付违约金的时间节点尚未达到。根据预售合同第二十条第（二）项第2条约定，从买受人（原告）实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人（被告）支付违约金，目前原告并未取得房屋所有权证书，故被告支付违约金的时间节点尚未达到。2．部分违约金已过诉讼时效，退一步讲，即便法院判定被告应支付原告逾期办证违约金，根据合同约定，逾期办证违约金为按日计算，属于继续性债权性质，对于该债权的诉讼时效应当分别计算。依据《北京市高级人民法院民一庭关于施行后适用诉讼时效制度的参考意见》第四项的规定，原告在起诉之日起三年以前的逾期办证违约金已超过诉讼时效，不应被支持。3．原告的诉讼请求相互矛盾。原告一方面要求被告退还契税，另一方面又要求被告承担逾期办证违约金至原告实际取得房产证之日止，原告的两项诉讼请求互相矛盾，而且违背诚实信用原则。因为被告为原告办理产权证、进而承担逾期办证责任的前提是被告为原告代交契税，如果法院判决被告将契税退还原告，就变成了原告自行办理产权证，被告无法得知也无法控制原告什么时候去交纳契税，也就不能再要求被告再承担逾期办证违约金。4．如果法院判决被告承担违约金，被告申请对违约金数额进行酌减。违约金制度是以填补损失为原则，本案中被告逾期办证的行为并未影响到原告对房屋的正常居住和使用，对原告造成的损失较小。而且除本案外，还有很多小业主正在起诉被告，这些案件总的违约金加起来数额巨大，被告实在无法承受。所以，如果法院最终判决被告支付违约金，被告申请酌减。经审理查明：2009年6月3日，原告作为买受人与出卖人被告签订了《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y807703），约定：商品房房屋坐落为朝阳区大屯里居住区东南部地区政泉花园（三期）写字楼及酒店20层X单元X；预测建筑面积共77．61平方米，其中套内建筑面积58．42平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米19408．13元，总价款1133823元；具体付款方式及期限见附件五；出卖人应当在2010年9月30日前向原告交付房屋。买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、物业服务费用、供暖费、产权代办委托费用及办理产权所需缴纳的其他费用。合同第二十条“产权登记”约定：（一）初始登记：出卖人应该在2011年9月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，若买受人不会以此为由提出退房或要求出卖人承担赔偿责任，双方同意按照本条第二款“转移登记”的约定予以执行。（二）转移登记：商品房支付使用后，买受人同意委托出卖人指定的机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1000元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。附件五“付款方式及期限的约定”：双方确认买受人已于签署《北京市商品房预售合同》之日前支付全部房款共计1133823元（含已付定金2万元整）；无论买受人采取何种方式支付购房款，买受人在《北京市商品房预售合同》约定的房屋交付前均向出卖人付清全部购房款及各项税费，并向出卖人付清其依据《北京市商品房预售合同》或补充协议的约定所应承担的违约金等各项费用，否则出卖人有权拒绝买受人交付房屋，并无需承担因此逾期交房的违约责任，且买受人应当承担《北京市商品房预售合同》约定的逾期付款的违约责任。附件八“补充协议”约定：买受人应当委托出卖人指定的产权代办机构办理房屋权属证书，双方需遵守如下约定：1．出卖人指定的产权代办机构为北京市恒达律师事务所；2．买受人应在房屋交付前签署产权代办机构要求的相关文件（包括但不限于代办产权授权委托书等）；3．买受人应在房屋交付前按代办机构的要求提交办理房屋权属证书所需证件及相关材料，签署面积误差确认及结算协议等办理产权所需全部相关文件，交纳委托代办费和办理产权相关的各项税费；4．无论办理何种形式贷款的买受人同意，在产权办理完毕后，代办机构可将房屋的权属证书原件交出卖人或银行及/或担保中心办理相关手续。同日，原告向被告支付购房款1133823元。2009年6月3日，上述《北京市商品房预售合同》办理了网上签约联机备案。2010年10月15日，被告向原告交付涉案房屋。同日，原告与被告签署《房款结算协议》，约定实测建筑面积为78．38平方米，套内建筑面积为57．52平方米，实际成交总价款为1116356元。同日，被告退还原告房价款17467元。同日，被告代收了原告产权证附图出图费100元、契税16745元、公共维修资金15676元及产权登记费80元，原告另向北京市恒达律师事务所交了产权代办费1000元、产权证印花税5元。2012年7月16日，被告名称从北京政泉置业有限公司更名为北京政泉控股有限公司。2013年11月11日，《北京市商品房预售合同》中载明的位于北京市朝阳区大屯里居住区东南部地区政泉花园（三期）写字楼及酒店20层X单元X房屋完成所有权初始登记，登记地址为北京市朝阳区大屯里X号楼20层X单元X，房屋所有权人为被告。目前涉案房屋被大连市中级人民法院和北京市海淀区人民法院司法查封。经询，原告一直未取得房屋所有权证书，被告表示涉案房屋契税尚未缴纳。关于被告是否应当提供房屋登记表和平面图，原告提供网页截屏打印件一页，系其在腾讯网上查询的缴纳房屋契税所需材料，证明其自行缴纳契税需要房屋登记表和平面图。被告表示腾讯网不属于官方网站，真实性无法核实，证明目的亦不认可。原告另提供案外人曾某起诉被告商品房预售合同纠纷（2020）京0105民初4401号一案民事调解书，及曾某于2014年5月9日出具的收条一张，载有“收到五套房图表各二套，专项维修资金专用收据各一套”。原告欲以此证明在该案审理中，被告提交曾某的收条作为证据，证明被告已将办理房屋契税所需的房屋登记表、平面图各两份及专项维修资金收据给付给曾某，同理本案中房屋登记表、平面图也在被告手中。被告表示，该收条是被告针对曾某案件核查了其购买房屋的档案材料后发现的并向法院提交，收条仅能证明曾某收到了上述材料，但是无法证明材料原来就在被告手中，可能是产权代办机构直接将房屋登记表和平面图交给了曾某或者被告协调产权代办机构向曾某交付。况且不论曾某的房屋登记表和平面图是否在被告手中，都不能证明本案原告房屋的房屋登记表和平面图也在被告手中。本院就预售商品房契税缴纳所需材料问题依法向税务部门进行调查核实，税务部门工作人员表示预售商品房办理契税交纳应当提交房屋登记表和平面图，但是只需要提交复印件并出示原件即可，无需提交原件，交纳契税不需要专项维修资金的收据。原告认可本院调查结果。被告亦认可本院调查结果，并表示经公司核实房屋登记表和平面图确实不在被告处，应该在代办机构手上，公司由于业务人员离职也不清楚按照预售商品房契税办理的正常流程这两样材料应该在谁手上保管。本院经向北京市恒达律师事务所（下称恒达律所）核实，其表示被告自2009年至2010年期间委托恒达律所作为北京市朝阳区大屯里X号楼的产权代办机构，恒达律所也派工作人员在被告交房时向业主们收取了产权代办费用，并收取了业主身份证复印件、结算协议原件等相关材料，但并未存有房屋登记表和平面图两项材料。2014年，被告解除与恒达律所的委托代办关系，重新委托了北京恒博达物业管理有限公司作为X号楼业主的产权代办机构，恒达律所已于2014年5月将各业主的身份证复印件、房款结算协议移交至北京恒博达物业管理有限公司。同时恒达律所表示，根据以前的办理流程，产权代办机构不负责代业主缴纳契税，需由被告将契税完税凭证、房屋登记表、平面图及其他办证所需材料交给恒达律所，恒达律所再为业主代办产权证，故房屋登记表和平面图应该在被告处。原告和被告均认可法院调查结果，但被告表示因时间久远、人员离职，具体情况不了解，也不知道房屋登记表、平面图现在何处。上述事实，有《北京市商品房预售合同》等书证及当事人陈述等相关证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应严格遵照履行。关于应否退还契税一事，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同造成对方损失的，除不可归责于该当事人的事由外，无偿委托合同的解除方应当赔偿因解除时间不当造成的直接损失，有偿委托合同的解除方应当赔偿对方的直接损失和合同履行后可以获得的利益。根据双方在《北京市商品房预售合同》中的约定及履行情况，双方就契税缴纳形成了委托合同关系，原告委托被告代其向税务机关缴纳契税，而被告在收取原告应缴纳的税款后，至今仍未向税务机关代为缴纳。现原告作为委托人单方解除委托合同关系并无不当，其要求被告退还契税应当予以支持。被告长年实际占用原告向其支付的契税而未代缴，确已给原告造成了相应的利息损失，现原告按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，主张自2020年10月13日起诉日计算至实际退还款项之日止的利息并无不当，故本院依法予以支持。关于房屋登记表和平面图确系原告自行缴纳契税所需材料，综合被告在曾某案中提交的收条以及其自身地位亦可认定其应为两份材料的持有人，现原告和被告之间委托代缴契税法律关系已经解除，原告自行办理契税缴纳，被告应向其提供上述两份文件履行协助义务。关于房屋专项维修资金收据，被告同意向原告交付，本院不持异议。关于违约金，按照《北京市商品房预售合同》约定，被告应当自涉案房屋交付之日起730日内，为原告办理房屋转移登记手续，房屋已于2010年10月15日交付，现被告未如约为原告办理房屋转移登记手续，其应当按照合同约定向原告承担违约责任。原告起诉要求被告支付违约金，具有事实及法律依据。关于被告就违约金支付条件未成就的抗辩，《北京市商品房预售合同》约定，出卖人应于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付逾期办证违约金，但考虑该约定实际未对被告实现有效约束、不利于买受人利益的维护且有违公平及诚信原则，另考虑办证迟延时间、迟延情况等因素，故本院对该抗辩不予采信。关于被告就原告主张的部分违约金已过诉讼时效的抗辩，本院认为结合《北京市商品房预售合同》对逾期付款违约金支付期限的约定，本院认为原告并不存在怠于行使权利的行为，不存在超过诉讼时效期间的问题。就违约金给付标准，被告主张违约金过高，结合本案案情和证据情况，本院就原告主张被告依约给付违约金的诉讼请求予以支持，但结合案件情况对违约金给付的时间予以调整。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第九百三十三条之规定，判决如下：一、被告北京政泉控股有限公司于本判决生效后十日内向原告张素芹交付北京市朝阳区大屯里X号楼20层X单元X房屋的房屋登记表、平面图、房屋专项维修资金收据；二、被告北京政泉控股有限公司于本判决生效后十日内退还原告张素芹房屋契税款16745元，并支付以16745元为基数，自2020年10月13日至实际退还款项之日止的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；三、被告北京政泉控股有限公司于本判决生效后十日内给付原告张素芹逾期办理北京市朝阳区大屯里X号楼20层X单元X房屋过户的违约金（以购房款1116356元为基数，自2012年10月16日支付至本判决生效之日止，按照日万分之零点五的标准计算）；四、驳回原告张素芹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1961元，由被告北京政泉控股有限公司负担（于本判决生效后七日内支付原告张素芹）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 付瑞洁二〇二一年三月二十三日法官助理 马 悦书 记 员 辛迎雪