吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉24民终440号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：许龙吉，男，1971年2月11日出生，朝鲜族，延边IT学校校长，现住吉林省延吉市朝阳街南阳委1组。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：朴明仙，女，1971年4月28日出生，朝鲜族，延边IT学校书记，现住吉林省延吉市朝阳街南阳委1组。委托诉讼代理人：许龙吉（朴明仙丈夫），男，1971年2月11日出生，朝鲜族，延边IT学校校长，现住吉林省延吉市朝阳街南阳委1组。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：延吉市鑫福园物业有限公司，住所地：吉林省延吉市河南街10号。法定代表人：张永祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：崔亚霞，女，该公司职员。上诉人许龙吉、朴明仙因与被上诉人延吉市鑫福园物业有限公司（以下简称鑫福园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初3636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。许龙吉、朴明仙上诉请求：一、请求法院支持许龙吉、朴明仙的诉请，撤销一审判决，依法改判；二、鑫福园物业公司承担赔偿责任及一审反诉状中的诉讼请求。三、一审、二审诉讼费用由鑫福园物业公司承担。事实与理由：鑫福园物业公司以及业主委员会超权行使以及违法签订合同，业主委员会未到场进行审理。鑫福园物业公司成立不合法，营业执照日期与合同日期不符。延吉市鑫福园业主委员会与鑫福园物业公司签订的合同无效，应当撤销该份合同，延边IT技工学校的正大门不属于物业管理区域，物业管理条例明确规定物业管理区域内的部分才有权管理。业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主的合法权益应予撤销。业主委员会已经与许龙吉、朴明仙达成共识，2019年州法院听证笔录及（2019）吉24民终1729号案件可以证明业主委员会不参与小区价格调整，这足以证明2016年12月20日业主委员会与门市业主约定业主委员会不再参与门市非住宅物业费调整等一切价格的客观事实。上诉人提供的朴明仙与时任延春社区陈副书记的通话录音能够证明一审的就门市物业费和物业费续聘问题进行协商，但未见正式文件，视为未达成协议的认定是错误的。许龙吉、朴明仙不在物业管理区域内，没有享受清扫、门卫等基本服务，没有签订合同也并未履行合同。鑫福园物业公司收取三级物业管理费用，却并没有提供三级物业管理服务，也没有完全履行《物业服务委托合同》规定的物业应负的义务。鑫福园物业公司辩称，物业委员会不是当事人，与本案无关，物业价格不是物业公司拟定，也不是业主委员会拟定的，大楼自2016年来建筑收费一直未涨价。鑫福园物业公司向一审法院提出诉讼请求：一、请求许龙吉、朴明仙给付2018年5月1日至2020年5月1日期间的物业费17,712元（567.31平方米×1.3元每平方米每月×24个月）；二、律师费由许龙吉、朴明仙承担；三、诉讼费由许龙吉、朴明仙承担。事实和理由：许龙吉、朴明仙为鑫福园物业公司所管理小区业主，按照法律规定应当缴纳物业费，许龙吉、朴明仙在2018年5月至今已经使用和享受物业管理服务，但许龙吉、朴明仙从不主动缴纳以上物业费，作为校长的许龙吉身为人大代表应起到表率和带头作用，而不应以各种理由拖欠，每次都经鑫福园物业公司工作人员催促未果，起诉至人民法院判决，但也拒不执行，此户2018年列入全国失信被执行人名单，已成为老赖，严重侵害了鑫福园物业公司的合法权益，故诉至法院支持其诉讼请求。许龙吉（一审反诉原告）、朴明仙（一审反诉原告）向一审法院提出诉讼请求：延吉市鑫福园业主委员会与鑫福园物业公司签订的合同无效，应当撤销该份合同，且不应再签订物业管理区域外的合同；鑫福园物业公司返还房屋维修费用1200元、并赔偿损失2300元；鑫福园物业公司返还房屋维修资金11,764元；本案诉讼费由鑫福园物业公司承担。事实和理由：延边IT技工学校的正大门不属于物业管理区域内，物业管理条例明确规定物业管理区域内的部分才有权管理。业主委员会已经与许龙吉、朴明仙达成共识，2019年延边州法院听证笔录及（2019）吉24民终1729号案件中可以证明业主委员会不参与小区非住宅类物业费价格调整，这足以证明2016年12月20日业主委员会与门市业主约定业主委员会不再参与门市非住宅物业费调整等一切价格的客观事实。业主大会或者业主委员会作出的决定违反《物业管理条例》第十一条、第十二条规定，侵害业主的合法权益，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。一审法院认定：鑫福园物业公司于2003年9月29日依法成立，经营范围系住宅小区物业管理。2016年12月20日，社区齐书记、延吉市房产物业办主任、业主委员会主任、门市房代表许龙吉等人员就门市物业费和物业续聘问题进行协商，但未出具正式文件。2017年2月26日，延吉市鑫福园业主委员会与鑫福园物业公司续签物业服务委托合同，约定物业服务内容为房屋外观、设备运行、房屋及设施设备的维修养护、公共区域保洁、公共秩序维护等，非住宅由物业公司按建筑面积每月每平方米1.3元向业主或物业使用人收取，合同期限自2016年4月21日至2019年4月20日，合同到期前两个月内双方应就合同续签事宜，达成一致。如不续签，则合同自动延期到实际物业服务行为停止为止，鑫福园物业公司在合同终止前一个月，应书面通知延吉市鑫福园业主委员会。鑫福园物业公司于2017年3月3日到延吉市物业管理办公室将上述物业服务合同登记备案。许龙吉、朴明仙系夫妻关系，许龙吉、朴明仙共同共有的位于延吉市河南街86号106-1-6、7、8号三套房屋（建筑面积分别为100.58平方米、215.84平方米、250.89平方米，共计为567.31平方米）位于延吉市鑫福园小区，许龙吉、朴明仙用该房屋经营延边IT技工学校。物业服务费标准为非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.3元。许龙吉、朴明仙拖欠自2018年5月1日至2020年5月1日的物业费共计17,700元（567.31平方米×1.3元每平方米每月×24个月）。另查，鑫福园物业公司于2016年8月23日以许龙吉和朴明仙拖欠自2015年7月1日至2016年4月20日期间物业费为由向本院提出诉讼，请求许龙吉和朴明仙给付自2015年7月1日至2016年4月20日期间的物业费，本院于2016年11月2日作出(2016)吉2401民初6076号民事判决书，判决许龙吉、朴明仙于本判决发生法律效力后立即给付鑫福园物业公司自2015年7月1日至2016年4月20日期间的物业费7,129.20元。许龙吉和朴明仙不服提起上诉，延边朝鲜族自治州中级人民法院作出（2017）吉24民终187号民事判决书，判决维持原判。许龙吉、朴明仙不服向吉林省高级人民法院申请再审，吉林省高级人民法院作出（2018）吉民申103号民事裁定书，裁定驳回许龙吉、朴明仙的再审申请。2018年4月27日，鑫福园物业公司因许龙吉和朴明仙拖欠自2016年4月1日至2018年4月30日的物业费17,958元为由向本院提出诉讼，请求许龙吉和朴明仙给付自2016年4月1日至2018年4月30日的物业费17,958元，本院于2019年3月3日作出(2018)吉2401民初2688号民事判决书，判决许龙吉和朴明仙于本判决发生法律效力后立即给付鑫福园物业公司自2016年4月21日至2018年4月30日的物业费17,958元。许龙吉和朴明仙不服提起上诉，延边朝鲜族自治州中级人民法院作出（2019）吉24民终589号民事判决书，判决维持原判。一审法院认为：关于鑫福园业主委员会与鑫福园物业公司签订的物业服务委托合同的效力问题，因2016年12月20日，社区齐书记、延吉市房产物业办主任、业主委员会主任、门市房代表许龙吉等人员就门市物业费和物业续聘问题进行协商，但未出具正式文件，视为未达成协议。2017年2月26日，延吉市鑫福园业主委员会与鑫福园物业公司续签物业服务委托合同，并按约定履行了备案手续，许龙吉、朴明仙作为鑫福园小区的业主，应该执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。鑫福园业主委员会与鑫福园物业公司续签的物业服务委托合同符合有关法律、法规及有关行政主管部门的规定，该合同合法有效，对许龙吉和朴明仙具有约束力，应当按照合同约定履行相应义务。许龙吉、朴明仙虽主张业主委员会的选任程序违反规定、签订物业服务合同存在损害业主权利的行为以及对门市物业费和物业续聘达成协议，但未能提供充分证据予以证明，故对其抗辩意见不予支持。鑫福园物业公司为鑫福园小区提供了相关的物业服务，许龙吉、朴明仙直接或间接地受益，故许龙吉、朴明仙应按约定向鑫福园物业公司给付自2018年5月1日至2020年5月1日期间的物业费17,700元（567.31平方米×1.3元每平方米每月×24个月）。鑫福园物业公司要求许龙吉、朴明仙支付律师费的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。许龙吉和朴明仙的主张，部分与本纠纷无关，部分没有法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、许龙吉、朴明仙于本判决发生法律效力后立即向延吉市鑫福园物业有限公司给付自2018年5月1日至2020年5月1日的物业费17,700元；二、驳回延吉市鑫福园物业有限公司的其他诉讼请求；三、驳回许龙吉（反诉原告）、朴明仙（反诉原告）的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费243元（鑫福园物业公司已预交），减半收取计121.50元，由许龙吉、朴明仙负担。二审中许龙吉、朴明仙为证实自己的主张提交如下证据：证据一、鑫福园物业公司营业执照复印件一份，证明：鑫福园物业公司转让及程序方面违法，未通过业主委员会及社区。现法定代表人张永祥是非法替换的法人，未经法定程序，没有社区文件。足以证明该物业公司不是原来与业主委员会签订的人员，物业公司所要求的的一切是无理取闹，是不合法的。鑫福园物业公司质证称，对证据的真实性有异议，2019年9月20日在综合执法物业办登记备案更换法人，营业执照合法。鑫福园物业公司一直在综合执法和社区的领导下开展近两年工作，物业合同和物业委员会是在社区和上级领导下拟定。本院认为：鑫福园物业公司对证据的真实性提出异议，且该证据与本案无关联，故不予采信。证据二、（2019）吉24民终1729号案件听证笔录及法庭笔录，证明：延吉市鑫福园业主委员会不参与小区非住宅物业费价格调整，足以证明2016年12月20日业主委员会与门市业主约定，业主委员会不再参与门市非住宅物业费调整等一切价格的客观事实一审法院认为未达成协议是错误的，违背客观事实及法律为准绳的审判理念。鑫福园物业公司质证称，对证据的真实性有异议，物业价格不是物业公司拟定，该证据与本案无关。本院认为：该证据无法证明待证事实，故不予采信。证据三、通话录音（朴明仙与延春社区陈副书记），证明：文件纪要对门市业主与业主委员会达成共识，业主委员会不再参与关于价格的任何门市业主与物业公司的任何合同事实，且存在文字材料，因社区原因丢失。鑫福园物业公司质证称，对证据的真实性有异议，2019年3月的2688号案件已判决上诉人以每平方米1.30元的标准履行义务。本院认为：鑫福园物业公司对证据的真实性提出异议，本院无法核实该证据的真实性，故不予采信。证据四：照片六页，证明：鑫福园物业公司只挂牌不服务的事实，虽然物业服务委托合同明确合同内容，但物业公司没有落实合同内容，物业服务标准不达标。鑫福园物业公司质证称，对证据的真实性有异议，该证据与本案无关。本院认为：鑫福园物业公司对证据的真实性提出异议，本院无法核实该证据的真实性，故不予采信。证据五：维修费用一份，证明：一楼门市业主谢阳全花费维修费，更加明确物业公司没做任何服务的事实。鑫福园物业公司质证称，对该证据不清楚。本院认为：该证据与本案无关联，故不予采信。本院对一审认定的事实予以确认。主审人 认为，对许龙吉、朴明仙提出的鑫福园物业公司与鑫福园业主委员会签订的物业合同无效，应予撤销的主张。许龙吉、朴明仙虽与社区齐书记、延吉市房产物业办主任、业主委员会等就门市房物业费和物业续聘问题进行协商，但最终未就物业费和物业续聘问题形成正式文件，应视为未达成协议。鑫福园物业公司与鑫福园业主委员会达成的物业服务委托合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，该合同对作为鑫福园小区业主的许龙吉、朴明仙具有约束力，许龙吉、朴明仙应当按照合同约定履行相应义务。故对许龙吉、朴明仙的上述主张不予支持。许龙吉、朴明仙主张其未接受鑫福园物业公司的服务，且物业服务不符合约定的主张，许龙吉、朴明仙提供的证据不足以证明其主张的事实，且业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定或法律、法规规定以及相关行业规范确定的维护、管理等义务业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此作为欠缴物业费的理由，故对许龙吉、朴明仙的上述主张不予支持。综上所述，许龙吉、朴明仙的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费243元，由上诉人许龙吉、朴明仙负担。本判决为终审判决。审判长赵颖审判员葛福祥审判员张新颜二〇二一年三月九日书记员李亚男