广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初30746号原告（反诉被告，以下简称原告）：汪某，女，汉族，1978年8月20日出生，住广东省深圳市罗湖区。原告（反诉被告，以下简称原告）：黄某。法定代理人：汪某，系本案另一原告。两原告共同委托诉讼代理人：王业男，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：中航鼎信投资控股（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区。法定代表人：段次玲,该公司经理。委托诉讼代理人:罗静波，广东海瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人:李穗，广东海瀚律师事务所律师。原告汪某、黄某与被告中航鼎信投资控股（深圳）有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，被告在答辩期提起反诉，本院依法组成合议庭适用普通程序于2020年10月21日对本诉、反诉合并公开开庭进行了审理，原告汪某本人及两原告的共同委托诉讼代理人王业男，被告的委托诉讼代理人罗静波、李穗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告双方之间的房屋租赁合同于2020年3月21日终止；2、判令被告立即自租赁房屋中搬离、腾退房屋给原告；3、判令被告支付房屋租赁合同到期后的房屋占有使用费7066元（以原约定租金为标准，自2020年3月22日暂计至2020年3月31日，以被告实际清场腾退日期为准）；4、判令被告向原告支付违约金42400元；5、判令被告承担本案的诉讼费用。庭审时，原告明确诉讼请求第三项中被告实际清场腾退日期为2020年4月27日，并撤回诉讼请求第二项的主张。事实和理由：2018年3月12日，原告汪某的丈夫黄某作为出租方，原告汪某作为其委托代理人与被告签订《深圳市房屋租赁合同》约定，被告承租原告位于深圳市福田区的房屋，租赁期限为2018年3月22日起至2020年3月21日止，租金每月为20000元，每年递增6%，即2019年3月22日至2020年3月21日租金为每月21200元。租赁合同期限届满后，原被告双方未重新签订新的租赁合同，但被告一直迟迟不予搬离租赁房屋，为此原告于2020年3月23日向被告发送一份《声明》要求被告于2020年3月30日前将全部物品搬出，将租赁房屋交还原告。时至今日，原告多次催促被告搬离，但被告人仍不从原告的房屋中腾退搬离，反而照常使用房屋，被告的行为给原告造成了重大经济损失。原告为维护自身权益，向本院提起诉讼，请本院支持原告的诉讼请求。被告辩称，一、原租赁合同已经到期故不存在终止的问题，在合同到期前的2020年2月12日双方通过微信达成续租的合意形成了电子合同，租金调整为8000元一个月；二、合同到期后，2020年3月21日到2020年4月25日被告退场时，这个期间被告是基于双方达成的电子合同继续使用租赁场地，而且租金应当为8000元一个月，但是因为两原告恶意阻挠被告也没有正常使用案涉的房屋；三、本案是两原告恶意违约造成的，而且也没有任何证据表明其有实际损失，故两原告所称的违约金也不应当被支持，根据上述，请求驳回两原告的全部诉讼请求。被告向本院提出反诉请求称：1、两原告返还被告房屋押金20000元；2、原告赔偿被告直接经济损失237642元（包括：租赁铺面押金损失3万元；停业期间的经营损失87642元和员工工资4万元；维权律师费8万元）；3、反诉的诉讼费用由原告承担。以上共计257642元。庭审时，被告明确反诉请求第二项中的停业期间为2020年3月22日到4月25日、经营损失是在停业期间客户下达销售订单后因原告通知管理处不予放行销售订单上货物导致客户解除合同产生的损失。反诉事实与理由：2018年3月12日，原告汪某与被告签订《深圳市房屋租赁合同》约定：被告承租位于深圳市福田区的房屋用于办公和经营，租赁期限为2018年3月22日至2020年3月21日止，租金为20000元／月。2020年1月，因租期届满，且从城市大厦写字楼的整体租金来看，案涉租金过高，被告无意续租，2020年1月15日，被告与案外人周某签署《租赁协议书》，承租周某位于深圳市某商业城房屋，租期为2020年3月1日至2021年2月28日。《租赁协议书》签署当日，被告通过现金向周某支付了房屋押金及一个月租金45000元。2020年2月12日，原告汪某主动询间续租事宜，因被告诚信经营、按时交租，原告汪某同意降低租金至8000元／月，以争取被告继续承租。基于原告较大幅度降低租金，且公司搬迁比较麻烦，被告同意继续承租XX大厦XX房屋,租期为一年。双方并且约定原租赁期限最后一月的租金2万元从多余的押金里面扣除（原来两个月押金为4万元，租金调整后押金为1.6万元）。2020年2月24日，因被告与原告汪某通过微信达成电子书面合同，被告与案外人周某签署《合同终止书》，解除双方之间的房屋租赁协议，并向周某支付违约金3万元。2020年3月下旬，时值新冠疫情稳定，各行各业全面复工之际，原告汪某突然反悔称不同意租金调整，要求被告立即搬离XX大厦XX房屋。被告对于原告背信弃义之举措手不及，4月1日通过律师函形式告知原告要求遵守约定。但更为恶劣的是，原告同时采取断水断电，禁止物业管理处放行被告货物等方式，严重破坏被告的生产经营。因公司已经无法经营，为避免更大损失，被告于2020年4月26日退出案涉房屋，告知了原告和物业管理处。根据《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”2020年2月21日，已经与原告汪某就XX大厦XX房屋租赁一事，达成新的租赁合意（租期一年，租金8000元／月）,且双方已经实际开始履行，原告终止租赁显然属于违约。原告接着采取断水断电、禁止货物放行等恶劣行为，导致被告直接经济损失237642元，具体如下：①被告向周某支付租赁铺面押金损失3万元；②原告汪某不允许物业管理处放行货物，导致被告直接经济损失87642元；③2020年3月22日至2020年4月26日，原告汪某采取停水停电导致被告无法经营，必须承担的员工工资支出4万元；④被告维权支出律师费8万元。合法有效的合同应予以信守，原告汪某肆意违约的行为，严重破坏被告的正常生产经营，造成被告经济损失严重，故诉至法院，请求法院判如所请。两原告针对被告的反诉答辩称，两原告认为被告的反诉请求没有事实和法律依据，请求法庭驳回其全部反诉请求，具体和理由如下：第一、被告违反租赁合同的约定，其无权要求两原告返还押金2万元，首先，根据租赁合同第九条约定必须结清有关费用才可以退还押金，但是被告至今没有支付管理费用，因此被告无权要求退还押金；其次，被告在双方的租赁合同到期后，逾期不返还房屋已构成违约，根据合同约定两原告有权要求被告支付双倍租金的赔偿金，且合同到期后从2020年3月22日至4月27日被告一直未支付非法占有房屋的使用费，因此两原告有权用该押金抵扣被告非法占有涉案房屋的占有使用费。第二、两原告与被告在租赁合同到期后并未签订新的租赁合同，原租赁期满两原告有权采取合理手段收回房屋，其一，关于续租问题，双方虽然在2020年2月12日进行了沟通，但当时并没有重新签订新的书面合同，随后两原告在2020年2月27日明确向被告表示不继续出租房屋给被告，被告当时也明确表示同意并愿意搬走，此前原被告达成了所谓租金每月8000元租期一年的租赁合意也在2020年2月27日发生了变更，因此双方并没有最终达成新的租赁合意，也未签订新的租赁合同且双方并没有开始实际履行；其二，两原告在租赁合同到期之前多次要求被告在到期后搬离房屋，并给予了被告合理的搬离时间，但被告拒不搬离，两原告作为房屋的权利人为了维护自身合法权益收回房屋，有权采取相关措施。第三、被告在租赁期限届满后拒不搬离，违反了双方签订的租赁合同的约定，其要求两原告赔偿其损失没有任何事实和法律依据。首先，租赁合同第二十条明确约定，被告应在租赁期限届满后返还房屋，但被告在合同期满后一直无理占用房屋，拒不返还，其已构成违约；其次，被告主张的所谓铺面押金损失3万元，完全与两原告无关，被告在与两原告的租赁合同到期之前，是否与案外人签订了租赁合同，原告并不知情，就算是真实签订的合同也与两原告无关，并且其提交的证据存在多处疑问和不合常理之处，本身真实性存疑，其次，被告主张的经济损失没有直接的证据和法律依据，如有经济损失也是由于被告违约行为产生的，两原告已经多次要求被告搬离房屋，但是其一直拒不搬离，为了维护合法权益，两原告有权要求管理处不予放行，两原告所采取的措施是合法合理。此外，被告所主张的员工工资4万元完全与两原告无关，其自身是否支付员工工资与本案没有任何关系，同时被告主张从2020年3月22日至4月26日两原告就采取停电措施完全与事实不符，根据被告提交的证据《不予同意放行条》显示，两原告是在2020年4月20日通知管理处断电的，并已经于2020年4月22日恢复了供电，最后，被告所主张的律师费8万元无事实和法律依据，双方的租赁合同中并没有约定律师费的承担问题。综上所述，被告的反诉请求没有事实和法律依据，请求法庭予以驳回。经审理查明，2018年3月12日，案外人黄某（出租方，甲方，其中原告汪某作为委托代理人）与被告（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称涉案合同），约定甲方将位于深圳市福田区的房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方，出租面积共计115平方米，产权人为黄某，月租金为20000元，第二年租金递增6%，即2019年3月22日至2020年3月21日，租金为21200元／月，乙方应于每月22日前向甲方交付租金；租赁期限自2018年3月22日其至2020年3月21日止，租赁房屋用途为办公。甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取租赁保证金4万元，甲方向乙方返还租赁保证金需满足租赁期满，且乙方结清所有应缴费用及租赁期间乙方未损坏该物业及附属设施。第二十条约定，本合同终止后，乙方应于3日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于两倍租金的赔偿金。本合同约定之租赁期间届满，乙方需继续租用租赁房屋的，应于租赁期届满之前一个月向甲方提出续租要求，甲、乙双方就续租达成协议的，应重新订立合同，并到房屋租赁主管机关重新登记备案。原告汪某在合同上签字确认，被告加盖公司公章，双方还对其他权利义务进行了约定。同日，原告汪某出具收款收据，确认收到被告支付的房租押金40000元。2020年2月，原告汪某与被告就涉案合同续租事宜进行了协商。根据双方提供的微信聊天记录显示：2020年2月12日，被告汪某询问被告是否续租，双方就续租的租金价格进行了讨论，被告表示“8000就同你在签一年”，原告汪某回复“好吧”并表示“这个月你就不用交了，在4万押金里面扣吧，这个月扣2万，押金还有我2万，下个月你少转4000，押金16000元就刚好了”；2020年2月22日，被告向原告汪某发送信息“汪小姐，今天给下个月房租，就在押金里面扣，下个月15号左右把手续办好”，原告汪某回复“好的。迟点等开工我们再签合同”；2020年2月27日，原告汪某告知被告8000元每月租金太低，最少100元每平方，如果被告不同意可以给原告一个月时间搬，租金算8000元，被告回复“没事，那我下个月就搬到我朋友的办公室”；同日被告要求原告汪某支付违约金，原告汪某称未签合同不予同意；2020年3月6日，原告汪某向被告发送通知“第二年递增的我都没有给你递增”；2020年3月上旬，原告汪某多次要求被告到期即刻搬离并告知不再续租，被告不予认可，要求继续租赁或者原告汪某给予赔偿。2020年3月23日，原告汪某向被告发出《声明》，要求被告于2020年3月30日前将物品搬出，返还房屋，届时仍不搬出，则按涉案合同双倍加收房屋占用费。2020年3月30日，原告汪某委托北京市盈科（深圳）律师事务所向被告发送《律师函》，主要内容为：租赁期限届满后，被告迟迟不予搬离，现通知被告在收到律师函后立即腾空房屋并将房屋交还原告汪某，否则将追究被告的法律责任。2020年4月1日，被告向原告汪某发出《律师函》，称原被告双方达成租期续展后，原告汪某突然反悔声称租赁期限届满，要求被告搬离租赁场地。双方已经在2020年2月12日经沟通达成新的租金标准和续租的意向，已经发生法律效力，且在2020年2月22日对续租的押金标准进行调整并实际实施，新的租赁条件不容原告单方更改。现函告原告汪某要求原告汪某按双方达成的续租条件和租金标准，继续履行租赁合同，并不得以任何方式阻碍被告正常使用租赁场地。涉案合同届满后，被告称原告汪某采取了停水停电及限制被告物品出入的措施阻碍被告使用涉案房屋，并提供了照片、微信聊天记录等证据。此外，被告还提供了2020年4月20日原告汪某向涉案房屋所在楼宇物业管理处发出的通知，通知要求管理处阻断水电及空调供应，未经业主同意不得搬离涉案房屋内任何物品和办公用品、家私等。庭审时，两原告确认上述通知事实，称在2020年4月20日才要求管理处断电，2020年4月22日已恢复，且只签过一次不予放行。关于涉案房屋清场腾退日期。根据被告提供的微信聊天记录显示，2020年4月27日，因原告汪某拒收消息被告向管理处发送信息称已清理可以收房，并要求管理处转告原告汪某，庭审时原告汪某也确认被告于2020年4月27日清场腾退，两原告已收回房屋。关于出租人身份问题。庭审时，两原告称涉案房屋产权人系两原告，出租事宜均由原告汪某负责；被告确认两原告系涉案租赁合同关系的出租方。此外，根据两原告提供的不动产权证显示，原告汪某及黄某作为涉案房屋的按份共有权利人，准予登记时间为2020年2月3日。另查，被告提交其与案外人周某于2020年1月15日签订的《租赁协议书》，租赁期限两年，自2020年3月1日起至2021年2月28日止。案外人周某于同日向被告出具两份收款收据确认收到3月份租金（20年3月1日-30日止）15000元及押金二个月30000元，被告主张该费用为现金支付。2020年2月24日，被告与案外人周某签订《合同终止书》，载明因被告违约，现终止租赁合同，并且不退还押金30000元。被告对扣押金30000元无异议。再查，被告主张因原告停水停电造成了工资损失4万元及因原告不予放行造成的营业损失87642元，并为此提交了员工入职单、保险单、工资单、送货单等证据予以证明。庭审时，对于营业损失，被告称已向案外人实际赔偿，但没有相关转账证据。此外，被告为提起本案的诉讼与广东海瀚律师事务所签订《诉讼委托代理合同》，由广东海瀚律师事务所指派律师担任原告代理人，为此支付了律师费80000元。庭审还查明以下情况：1、关于剩余押金金额。原被告确认押金4万元中2万元已用于抵扣2020年3月份租金，剩余押金余额为2万元，剩余押金两原告称同意用于抵扣房屋占有使用费。2、关于两原告主张的违约金。两原告称系依据涉案合同第20条以每月21200元的2倍计算。本院认为，两原告与被告成立了租赁合同关系。双方争议焦点在于涉案合同届满后双方有无就续租形成新的租赁合同。对此，分析如下：首先，被告虽主张通过微信的形式订立续租合同，但即使是被告所主张的微信电子合同，该类数据电文形式也需满足合同的基本组成要件，然而微信聊天记录中双方达成合意的仅包含租金、租期、押金等信息，并未确定履行期限、违约责任等其它基本履行内容，不足以认定双方形成具备可履行内容的正式房产租赁合同；再者，根据合同法相关规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。涉案合同也约定甲、乙双方就续租达成协议的，应重新订立合同，并到房屋租赁主管机关重新登记备案。可知，即使原被告双方已达成租赁意见，续租合同也需以书面形式，而双方提交的证据中均无法体现形成了书面协议。综上，本院认定原被告双方就续租未达成可履行内容的新的租赁合同。在涉案合同期限届满后，被告应依约将涉案房屋返还两原告，但被告直至2020年4月27日才腾退返还涉案房屋，因此两原告有权要求被告应支付2020年3月22日至2020年4月27日期间的房屋占有使用费，但鉴于两原告自认在被告占有使用涉案房屋时部分时间采取了断水断电等阻却被告正常使用房屋的措施，涉案房屋的使用功能部分受损，且租赁期次年双方实际履行中仍以2万元作为月租金标准，综上，我院酌定被告应支付的房屋占有使用费计算标准在月租金2万元的基础上减免10%，即被告应支付的2020年3月22日至2020年4月27日期间的房屋占有使用费为21600元（20000元+20000元/30×6天）×90%）。此外，被告现仍有2万元房屋押金在两原告处，两原告应予返还，因双方的债务为金钱之债可相互抵消，且两原告也同意押金用于抵扣房屋占有使用费，综上，抵扣押金后被告仍应向两原告支付的房屋占有使用费为1600元，因被告主张返还的房屋押金已用于抵扣，故对该项反诉请求，本院不予支持。关于两原告诉请合同终止的主张，因涉案租赁合同于2020年3月21日届满到期系一般法律事实，原告请求确认合同已于2020年3月21日终止，实质是要求确认既定的法律事实，而非对权利及法律关系的争议确认，确认上述内容不具备诉的利益，故本院不作认定。关于两原告主张的违约金。两原告以涉案合同第二十条为依据主张违约金，但该条款所指代的赔偿金实质为房屋占有使用费，而两原告关于房屋占有使用费的诉请前述中本院已做处理，两原告据此主张双倍月租金标准的违约金缺乏依据，本院不予支持。关于被告所主张的租赁铺面押金损失，被告所提交的证据也不足以证明该损失与两原告存在直接因果关系或关联性，双方续约及后续退租协商中被告均未提交该笔损失的发生，故本院不予支持。关于被告所主张的停业期间的经营损失，被告所提交的证据不足以证明实际支出了费用及损失实际发生，本院不予采信。关于被告所主张的员工工资损失4万元,员工工资为被告开展经营活动的固定成本而非收益，无论有无停水停电，员工工资亦应正常开支，被告提交的证据不足以证明其发生了相应的损失，故对于被告诉请两原告赔偿工资，本院予以驳回。关于被告主张的律师费。涉案租赁合同并未约定，且现有证据不足以证明两原告在履约中存在违约情形，被告主张律师费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（法释〔2020〕15号）第一条、第二条之规定，判决如下：一、被告中航鼎信投资控股（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告汪某、黄某支付2020年3月22日至2020年4月27日期间的房屋占有使用费1600元；二、驳回原告汪某、黄某的其他诉讼请求；三、驳回被告中航鼎信投资控股（深圳）有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1036.65元（已由原告预交），由原告负担1003.12元，由被告负担33.53元；反诉案件受理费2582.31（已由被告预交），由被告负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 曾   鸣人民陪审员 曾 桂 胜人民陪审员 邱 卫 华二〇二一年三月十五日书 记 员 李妍（代）陈桂坍