北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0107民初9775号原告：中铁建金融租赁有限公司，住所地天津自贸试验区（东疆保税港区）呼伦贝尔路346号1001-1004。法定代表人：王秀明，董事长。委托诉讼代理人：何矗，北京市圣大律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宇，女，1993年5月28日出生，北京市圣大律师事务所实习律师，住北京市西城区。被告：张美霞，女，1966年11月14日出生，住河北省邯郸市丛台区。委托诉讼代理人：米怀旭（系被告之夫），男，1960年1月20日出生，住河北省邯郸市丛台区。原告中铁建金融租赁有限公司（以下简称中铁建公司）与被告张美霞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中铁建公司之委托诉讼代理人何矗、王宇，被告张美霞及其委托诉讼代理人米怀旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中铁建公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令中铁建公司、张美霞签署的编号为QT2018-04-009的《房屋租赁合同》于2019年2月21日解除；2.依法判令张美霞向中铁建公司支付自2018年5月15日起至2019年2月21日止的未付租金为716704.93元，并以463825元基数，按照日万分之五的标准，自2018年5月15日起至实际支付之日止计算罚息；自2018年11月15日起至实际支付之日止，以252879.93元为基数，按照日万分之五的标准计算罚息；3.依法判令张美霞向中铁建公司按照日租金150%的标准支付自2019年2月22日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费损失；4.依法判令张美霞向中铁建公司支付年租金30%的违约金为278295元；5.依法判令张美霞立即清退房屋，将房屋恢复原状后返还至中铁建公司；6.中铁建公司因本案而产生的案件受理费、律师费、保全费、保全保险费等实现债权的全部费用均由张美霞承担。事实与理由：一、合同的签订。1、房屋租赁合同的签订。2016年,北京星座商厦股份有限公司（以下简称“星座公司”）作为出租人与中铁建公司作为承租人签订房屋租赁合同，星座公司将其所有的坐落于北京市石景山区石景山路XX号的房屋,其中主楼地上面积10545.61平米（不含杭州银行1324平米）,后院平房现保卫部及消防监控室以西及食堂,面积以实测为主；房屋租赁期限自2017年1月1日起至2026年12月31日止,自合同签订日至2016年12月31日期间免租期；房屋用途为办公及配套。2、房屋转租赁合同（诉争合同）的签订。因中铁建公司餐饮配套等需要,中铁建公司、张美霞在2017年年底磋商转租事宜。经星座公司同意后,中铁建公司将部分底商转租给张美霞,张美霞即开始装修并于2018年3月份起开始经营素食火锅。期间,双方一直在就转租合同内容进行磋商,2018年7月完成编号为QT2018-04-009的《房屋租赁合同》的签署。《房屋租赁合同》约定,中铁建公司将坐落于北京市石景山区石景山路XX号星座大厦东侧一楼底商房屋出租给张美霞；使用面积299平方米；承租房屋用于商业服务业；房屋租赁期自2018年5月15日至2026年12月15日止；房屋每年租金927650.00元年（含房租和物业费）；租金每半年支付一次；每年5月15日和11月15日支付；第一期租金支付时间2018年5月15日。《房屋租赁合同》另约定(第9-5、10-4、4-3条),张美霞未按合同约定时间交纳约定应当交纳的租金、各项费用、其他款项的，经催告15天内仍未支付的,有权停水电；有权以书面形式通知解除合同并要求被告在3日内搬离租赁房屋,如张美霞逾期搬离,中铁建公司有权强行将租赁房屋内的所有物品搬出。由此造成的一切经济损失概由张美霞负责；有权要求张美霞恢复房屋原状、支付租金、拖欠款项及罚息,并按年租金的30%支付违约金等。二、合同的履行。双方签订《房屋租赁合同》后,张美霞未曾支付任一期租金,却一直占用着中铁建公司的房屋。2018年12月24日,中铁建公司向张美霞发出《催款函》,要求其支付未付租金、违约金及其他应付款项。经多次催要,仍未给付,且无履行能力。三、合同的解除。2019年2月21日,中铁建公司向张美霞发函宣布编号为QT2018-04-009的《房屋租赁合同》于2019年2月21日解除。合同解除后,中铁建公司多次向张美霞催要未付租金、违约金及其他应付款项,要求其腾退房屋，但其未履行支付义务,亦未腾退房屋。综上,双方签署的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定,属合法有效。张美霞的行为已严重损害了中铁建公司合法的经济利益，应当承担还款责任及违约责任。特诉至贵院,望判如所请。被告张美霞答辩称：不同意中铁建公司的诉讼请求。张美霞与米怀旭夫妻在国家创业政策和招商引资政策的鼓励下，申报创建了多个特色项目，在公司的创业中，因资金链断裂的问题，企业面临很多困难。为解决公司及项目困难，张美霞才决定开素食餐厅。经过了解，找到了中铁建公司，沟通过后中铁建公司同意张美霞开饭店。因饭店在长安街沿线，要与大楼形象匹配，在资金紧张的情况下，又借了高利贷进行装修和购买饭店用具，并将信用卡的钱也全部都放进了装修里，花了300万元左右。饭店的所有物品都弄好后，才符合办理营业执照的条件，张美霞要求中铁建公司提供房产证明，以便到卫生主管部门办理相关手续，当时中铁建公司得到张美霞请求后，找到了星座公司物业，给张美霞办理房产证明。但是星座公司却说临街门市，不让开饭店，为此张美霞气到心脏病发作。当时将装修、饭店名称都弄好了，就一直在等房产证。与星座大厦经过多次交涉，也没有开出房产证明。后中铁建公司给张美霞出具了一份用印证明，让张美霞自己去找人办理。张美霞反复找星座公司和中铁建公司均无果，星座公司最后说该公司无法做主，因为其公司是石景山国资委管理的，说要想开具证明要去石景山国资委去找。张美霞又去了石景山国资委，被告知现在石景山正在进行门店的环保治理，正在清理小的门店，要想开业需要和国资委的大领导进行沟通，就这样一直通过各种关系找来找去都没办成。疫情出现后，更没有给张美霞准确回复，张美霞无法取得房产所有权证明办理营业执照手续。方需要说明的是，第一，签订租赁合同是在张美霞不知道房产证明不能及时提供的情况下才签的，要是知道房产证名不能办理就不会签合同，也不会装修，张美霞投入了资金，进行了装修；第二，中铁建公司开具的用印证明，写的是饭店作为内部配套服务使用，不是真实想把这里作为内部消费场所，并没有和张美霞协商过如何付费成为内部餐厅；第三，在2018年12月24日下达催款函时，中铁建公司明知由于其自身原因（没有提供房产证明）造成门店无法开业，收取房费是不合理的；第四，房产证明没有回复什么时间能够开出，2019年2月21日中铁建公司单方面终止合同并将门店封锁、停水停电是不合法理的；第五，2020年6月5日通知张美霞将东西全部拉走双方都有损失了结此事，对张美霞的损失太大了。由于中铁建公司没有履行给张美霞提供房产证明的义务，导致饭店没法开业，给张美霞造成了现在的困境，张美霞开饭店是在企业和家庭面临紧张的情况下，目的是为了开拓现金流，快速套现，缓解目前困难。张美霞借了高息来装修，还借了银行贷款，张美霞为门店投入了很多时间和金钱，但这么长时间没有回报，中铁建公司还起诉张美霞，所有的纠纷都是没有按照计划营业引起的连锁反应。目前已有证据证明张美霞的金钱损失仅是利息就高达150万元左右，综上，中铁建公司无法提供房产证明给张美霞造成了本金和利息损失共计400多万元，而且也给张美霞经营造成了损失。无法办证就无法开业，这是事实，这些损失是否应该由中铁建给张美霞赔偿？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年，中铁建公司（承租方）与星座公司（出租方）签订《房屋租赁合同》，约定星座公司将坐落于北京市石景山区石景山路XX号的房屋出租于中铁建公司，租期自2017年1月1日起至2026年12月31日止；中铁建公司承诺租赁该房屋的用途为办公及配套；中铁建公司向中铁系统内公司及相关金融机构转租房屋不用星座公司书面同意，其他转租需以书面形式通知星座公司，并取得书面同意。2018年，中铁建公司（甲方）与张美霞（乙方）签订了编号QT2018-04-009的《房屋租赁合同》，约定：乙方承租北京市石景山区石景山路XX号星座大厦东侧一楼底商，用于为星座大厦相关单位提供商务洽谈、聚会等配套商业服务和场所，因此计划先以乙方名义签订本房屋租赁合同，待公司注册成功之后，再将乙方变更为公司名义，与甲方签订变更协议。甲方将坐落于北京市石景山区石景山路XX号星座大厦东侧一楼底商房屋出租给乙方，使用面积合计299平方米；乙方承租房屋用于商业服务业；房屋租赁期自2018年5月15日至2026年12月15日；合同终止后乙方逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按照日租金标准的150%向甲方支付房屋使用费；房屋每年租金为927650元，每半年期支付一次，乙方应在每年5月15日和11月15日向甲方缴纳下一期租金，第一期租金的支付时间为2018年5月15日，乙方逾期支付的，每逾期一日，乙方应以应付未付款项为基数，按日万分之五向甲方支付罚息；若乙方未按合同规定支付租金，经甲方催告后15日内仍未支付的，甲方有权停止向乙方供水、电、通讯设备、冷暖气等，以书面形式通知乙方解除合同并要求乙方在3日内搬离租赁房屋,如乙方逾期搬离，甲方有权强行将租赁房屋内的所有物品搬出，由此造成的一切经济损失由乙方负责；双方一致确认，房屋交付时的状态为毛坯房无装修；甲方应向乙方出示营业执照及房屋产权证明及大厦租赁使用合同等真实有效的身份证明，乙方应向甲方出示营业执照及餐厅法人身份证、食品卫生许可证、生产经营许可证等真实有效的身份和营业证明；本合同签订后6个月，乙方需变更为合同承租人本人为法人的法人单位，并于甲方签订变更协议，如前述期限内由于公司未能成立或其他原因导致本合同未完成变更，甲方有权单方解除本合同，要求乙方结清房屋租金，乙方应按照一个月房屋租金的标准向甲方支付违约金；房屋租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，并要求乙方恢复房屋原状、支付租金及拖欠款项、赔偿全部损失，并要求乙方按本合同约定支付违约金：……未按合同约定时间交纳约定应当由乙方交纳的租金、各项费用、其他款项的；……并有权要求乙方按照年租金的30%向甲方支付违约金。庭审中，张美霞称拟使用租赁场地开设“北京昊福慧餐饮有限责任公司”（以下简称昊福慧公司），并认可中铁建公司于2017年11月、12月将涉案房屋交付其使用，该房屋于2018年3月、4月装修完毕，但未经营使用过，因为未能办理营业执照。而未能办理营业执照的原因，系中铁建公司无法提供房屋产权证明。张美霞认可其未向中铁建公司支付过房租，理由是因中铁建公司的原因未能办理营业执照，餐厅无法营业，故张美霞认为该房屋是有瑕疵的，因此未支付房租。经查，昊福慧公司已于2017年完成名称预核准，但尚未取得营业执照。经询问，中铁建公司主张签订《房屋租赁合同》时已向张美霞出示过房屋所有权证书复印件，张美霞对此不予认可。2018年5月22日，中铁建公司向星座公司出具《用印说明》，载明：我司于2017年1月1日将星座商厦整体承租，并进行了重新装修，用于公司办公，但由于我公司办公场所内未设置文化餐吧、小憩角等供员工休闲场所，同时为与外部客户洽谈业务提供舒适环境，也为了提升员工就餐质量，特引进素食文化馆一家，作为我司配套服务单位，拟将星座大厦一楼东侧299平米，租给昊福慧公司，现昊福慧公司办理工商注册，需贵公司协助提供住所证明及房产证复印件，今委托贵司对“住所证明、房屋所有权证复印件”确认加盖公章。但星座公司并未对此予以办理。2018年12月24日，中铁建公司向张美霞发送《催款函》，其中列明张美霞存在未按期交纳租金、未取得工商营业执照并与中铁建公司以法人名义签订房屋租赁合同变更协议等违约情形，并要求张美霞支付拖欠的租金、违约金等。2019年2月21日，中铁建公司向张美霞发出《告知函》，提出：一、从2019年2月21日起解除《房屋租赁合同》，并支付尚未支付的租金716704.93元、违约金88126.76元；二、于2019年2月23日8:00起停止供应水、电；三、于2019年2月24日17:00前搬离承租房屋，并于2019年3月7日17:00前将承租房屋恢复原状。张美霞认可中铁建公司2019年2月21日向其宣读过该函内容，但其未签收。经询问，张美霞表示除非中铁建公司赔偿其装修、经营等损失，否则不同意解除租赁合同。经询问，张美霞称涉案房屋从未用作经营使用，仅有部分友人前来聚会，中铁建公司主张张美霞已进行过试营业。目前该房屋已于2019年4月12日由中铁建公司锁闭。另查，星座公司于2020年6月出具《情况说明》，载明2017年1月1日中铁建公司整体承租星座商厦大楼，2017年12月，中铁建公司口头提出拟以转租方式在写字楼内引进一家特色素食文化馆，作为写字楼商业配套设施补充，星座公司认为本次转租不违反双方约定，对本次转租不持异议。再查，中铁建公司为本案诉讼与北京市圣大律师事务所签订《专项法律事务服务合同》，约定中铁建公司向北京市圣大律师事务所支付法律服务费6万元，现已支付3万元。本案诉讼中，张美霞提交反诉状，要求确认双方《房屋租赁合同》无效，并要求中铁建公司赔偿其各项损失。经释明，张美霞未按期交纳诉讼费用。上述事实，有中铁建公司提交的《房屋租赁合同》、《用印说明》、《催款函》、《告知函》、《专项法律事务服务合同》、律师费发票，张美霞提交的公司名称登记预核准信息、《用印说明》及各当事人在庭审中的陈述意见在案佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。中铁建公司、张美霞签署的编号为QT2018-04-009的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据双方诉辩意见，本案的争议焦点有三，第一，涉案租赁合同是否应当解除；第二，中铁建公司是否有权要求张美霞支付房屋租金；第三，双方的违约责任如何认定。对此本院逐一分析如下：第一，涉案租赁合同是否应当解除。本案中，张美霞作为涉案房屋的承租人，主要合同义务是向出租人交纳房屋租金，并严格按照约定使用房屋；中铁建公司作为出租人，主要合同义务是向承租人交付房屋，以及合同约定的其他与交付房屋有关的义务。根据《房屋租赁合同》，双方已议定公司注册成功后，将张美霞变更为公司名义，且中铁建公司知晓张美霞承租涉案房屋系用于经营餐饮业，故中铁建公司显然明知张美霞需要办理相关营业执照，需要使用承租场地的相关产权证明及住所证明，其应当负有协助张美霞办理营业执照的义务，但根据中铁建公司2018年5月22日向星座公司发出的《用印说明》，可以反映出中铁建公司未能向张美霞提供有效的产权证明及住所证明，中铁建公司作为出租方，在其未能举证证明租赁房屋在使用上存在不能办理营业执照的行政管理限制的情况下，其行为应属违约。张美霞作为承租人，在合同约定的第一期履行时间即2018年5月15日就未依约支付房屋租金，亦属违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条、第九十六条规定，只有享有法定或约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同，本案中，中铁建公司系违约方，其不享有单方解除合同的权利。然而，根据已查明的事实，双方签订的是长期性的租赁合同，中铁建公司无法协助张美霞办理营业执照，导致张美霞至今无法以昊福慧公司开展经营活动，张美霞以此拒交房屋租金，双方合同目的均无法实现，且中铁建公司现已将涉案房屋锁闭，涉案合同事实上已无法继续履行，双方已陷入合同僵局，在此情况下，解除双方《房屋租赁合同》更有利于维护双方实际利益，故对于中铁建公司要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持，但合同的解除时间，应以双方合同实际不再继续履行之日为准，即2019年4月12日。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。现涉案房屋已被中铁建公司锁闭，已处于中铁建公司实际控制下，且张美霞对涉案房屋进行装饰装修系经过中铁建公司同意，故对于中铁建公司要求判令张美霞将涉案房屋恢复原状并向其返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。第二，中铁建公司是否有权要求张美霞支付房屋租金。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权决绝其相应的履行要求。本案中，中铁建公司将涉案房屋出租于张美霞用于经营性的餐厅，其应当协助张美霞办理营业执照，但其始终未能提供相应场地证明，在此情况下张美霞对此有先履行抗辩权。但根据已查明的事实，张美霞确已对涉案房屋进行装修并实际占有涉案房屋，直至2019年4月12日中铁建公司将涉案房屋锁闭，综合双方过错程度及合同履行情况，本院酌定张美霞向中铁建公司支付合同起租期至2019年4月12日期间的房屋租金340138元。第三，关于双方违约责任的认定。如上所述，本案中双方均有违约，应根据双方违约程度承担各自责任。考察本案情况，合同解除的主要原因系中铁建公司未协助张美霞办理营业执照，中铁建公司对于合同的解除负有主要责任，其违约程度明显高于张美霞。据此，张美霞虽未按期向中铁建公司支付房屋租金，但中铁建公司无权要求张美霞按照合同约定的标准支付违约金，考虑到违约金的损失填补原则及张美霞的违约程度，对张美霞应向中铁建公司支付的违约金，本院依法予以酌定。中铁建公司未协助张美霞办理营业执照，并因此给张美霞造成的装修等相关损失，因张美霞未按期交纳反诉费用，张美霞可另行主张。至于中铁建公司主张的律师费，并无合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告中铁建金融租赁有限公司与被告张美霞之间的《房屋租赁合同》于2019年4月12日解除；二、被告张美霞于本判决生效之日起十日内支付原告中铁建金融租赁有限公司房屋租金340138元；三、被告张美霞于本判决生效之日起十日内给付原告中铁建金融租赁有限公司违约金（以340138元为本金，自2018年5月15日起至2019年4月12日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；四、驳回原告中铁建金融租赁有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13750元（原告中铁建金融租赁有限公司已预交），由原告中铁建金融租赁有限公司负担7348元，由被告张美霞负担6402元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费（到本院领取交费通知），上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  宋 颖二〇二一年三月八日法官助理  张乃伦书 记 员  王晓蒙