新疆维吾尔自治区富蕴县人民法院民 事 判 决 书（2021）新4322民初87号 原告（反诉被告）：刘小华，女，1969年8月出生，满族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区阜康市。委托诉讼代理人：程秀岩，新疆木山律师事务所律师。被告（反诉原告）：中国邮政集团有限公司新疆维吾尔自治区富蕴县分公司，营业场所新疆维吾尔自治区富蕴县文化西路1号。负责人：刘军，该公司经理。委托诉讼代理人：邱姿艳，女，该单位办公室主任。委托诉讼代理人：张丽，新疆木山律师事务所律师。原告刘小华（反诉被告）与被告（反诉原告）中国邮政集团有限公司新疆维吾尔自治区富蕴县分公司（以下简称邮政富蕴分公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2021年1月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。刘小华及其委托诉讼代理人程秀岩、邮政富蕴分公司的委托诉讼代理人邱姿艳、张丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘小华向本院提出本诉诉讼请求：1．继续履行房屋租赁合同；2．邮政富蕴分公司赔偿损失12万元，退还已缴纳房租5万元。事实和理由：1997年1月，刘小华与邮政富蕴分公司签订租赁合同，约定刘小华租赁邮政富蕴分公司位于富蕴县可可托海镇邮政局二层、三层房屋用于经营旅社。2018年1月，刘小华与邮政富蕴分公司约定长期租赁案涉房屋，每年进行续签。2019年没有签订合同，但已交付房租。2016年开始案涉房屋三楼因年久失修房屋漏水和堵塞消防通道无法经营，告知邮政富蕴分公司未果。邮政富蕴分公司本诉辩称，双方的房屋租赁合同关系属实，案涉房屋至开庭之日由刘小华使用。刘小华2016年、2018年、2019年、2020年至今未缴纳房租，2017年支付25,000元。2019年缴纳房租不属实，案涉房屋至今仍由刘小华使用，使用房屋期间未收到原告要求维修房屋的通知。刘小华在案涉房屋上经营未办理营业执照，其并非经营主体，其主张营业损失无法律依据。邮政富蕴分公司向本院提出反诉诉讼请求：刘小华支付2016年、2018年、2019年、2020年、2021年1月的房屋租金，按照每年25,000元计算。参照年租金25,000元支付2021年2月至实际腾退房屋之日的占有使用费。事实与理由：刘小华于1997年1月起承租邮政富蕴分公司的房屋，仅2017年支付房屋租金25,000元。2018年重新签订《房屋租赁合同》，后一直未支付房屋租金。刘小华反诉辩称，2016年邮政富蕴分公司要求其把案涉房屋腾退，由其进行装修，刘小华按期腾退房屋。并在2016年8月18日缴纳了2017年的房租。案涉房屋至今没有经营使用，邮政富蕴分公司也没有对其进行维修。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定案件事实如下：2018年1月26日，邮政富蕴分公司与刘小华签订《房屋租赁合同》，约定刘小华租赁邮政富蕴分公司位于富蕴县可可托海镇文化西路可可托海邮政支局办公楼二楼、邮政宾馆二楼、三楼，面积共500平方米。租赁用途为经营旅社，租赁期间为自2018年1月1日至2018年12月31日，房屋年租金为25,000元，按年度缴纳，每年1月15日前缴纳。另约定，房屋租赁期间，如发生自然损坏，刘小华应当通知邮政富蕴分公司，并配合其及时修复。2016年8月18日，邮政富蕴分公司向刘小华出具收据，写明收到2017年1月1日至12月31日房租25,000元、2019年4月8日，邮政富蕴分公司员工杨文生向刘小华出具收据，写明收到其房租25,000元、邮政富蕴分公司向刘小华出具票号9760242的收据，写明收到刘小华房租25,000元、2019年8月29日，邮政富蕴分公司负责人张浴尘向刘小华退还1万元，2021年2月18日，邮政富蕴分公司通过其员工张勇伟向刘小华退款15,000元。2020年4月21日，邮政富蕴分公司通过手机短信方式向刘小华发送限期搬离的通知。另查明，刘小华注册富蕴县可可托海镇美味餐厅，经营范围为饮食零售、兼营水吧、棋牌、舞会、住宿，该餐厅于2018年6月26日核准注销。庭审时案涉房屋刘小华未经营使用。以上事实有当事人陈述及下列证据相互佐证证实，本院予以确认。刘小华提交的双方签订的《房屋租赁合同》，2016年8月18日邮政富蕴分公司出具的收据、2019年4月8日邮政富蕴分公司员工杨文生向刘小华出具的25,000元收据、邮政富蕴分公司向刘小华出具票号9760242的25,000元收据。邮政富蕴分公司提交的双方签订的《房屋租赁合同》、2016年8月18日邮政富蕴分公司出具的收据、2019年8月21日邮政富蕴分公司员工张浴尘出具向刘小华退款1万元的微信聊天截屏、2021年2月18日，邮政富蕴分公司通过其员工张勇伟向刘小华退款15,000元的银行转账记录，2020年4月21日，邮政富蕴分公司员工与刘小华发送限期搬离通知的手机短信截屏、富蕴县可可托海镇美味餐厅基本注册信息查询单。以上证据能够相互佐证证明案件事实，本院予以确认。邮政富蕴分公司认为向刘小华出具票号9760242的25,000元收据与其单位员工手写收据中的款项为一笔租金，其出具两份收据，本院认证意见为刘小华提交邮政富蕴分公司出具的两份收据，邮政富蕴分公司对其真实性无异议，且未提交其他证据证实二份收据为一笔款项，故本院对其质证意见不予确认。对于刘小华提交的照片，无照片形成时间，亦无法证实其通知邮政富蕴分公司对房屋进行维修，故对该证据不予确认。本院认为，邮政富蕴分公司与刘小华于2018年1月26日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方均应按照合同约定内容履行义务。根据《房屋租赁合同》约定租赁期限至2018年12月31日即终止，双方签订书面合同约定的合同履行期限为1年，合同期满后，双方并未续签合同，应视为不定期租赁合同。本案争议问题为1．关于案涉租赁合同的解除问题；2．关于邮政富蕴分公司主张的租金及刘小华主张的损失如何认定的问题。一、案涉租赁合同的解除问题。首先关于案涉合同的性质问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，双方当事人对案涉租赁合同未另行签订补充协议，《房屋租赁合同》约定的租赁期间届满后双方未续签租赁合同，但刘小华继续使用租赁物，按照法律规定应视为原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，双方均可以随时解除合同。其次关于合同是否应当解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案在双方可以随时解除合同的情形下，邮政富蕴分公司向刘小华发出解除合同通知，后刘小华向富蕴县人民法院提起诉讼。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，刘小华称案涉房屋长期未使用，亦不符合经营的条件，邮政富蕴分公司亦主张其返还房屋，故案涉租赁合同已无法达到合同的目的，应当解除，解除后刘小华应当腾退并返还占用房屋。二、关于邮政富蕴分公司主张的租金及刘小华主张的损失如何认定的问题。本案中邮政富蕴分公司主张刘小华支付2016年、2018年至2021年1月的房屋租金，自2021年2月至实际腾退房屋之日按照每年25,000元支付房屋占有使用费。刘小华辩称双方约定2016年房租免交，2017年、2018年、2019年均已支付。经查，2019年的房租邮政富蕴分公司已向刘小华退还，故刘小华未支付2016年、2019年、2020年及2021年1月租金，对于刘小华称双方约定2016年房屋租金免交的事实，其未提交证据予以证实，本院不予采信。因刘小华未支付合同到期后的租金,故应当参照约定的租金标准,即年租金25,000元支付。刘小华应当支付2016年房屋租金25,000元，2019年房屋租金25,000元、2020年房屋租金25,000元，2021年1月房屋租金2,083元，以上合计77,083元。关于邮政富蕴分公司主张的按照年租金25,000元计算房屋占有使用费至刘小华实际腾退并交付房屋之日的主张符合法律规定，本院予以支持。对于刘小华主张的因房屋年久失修造成其无法经营的损失问题。双方订立的《房屋租赁合同》中约定，租赁房屋因自然原因损坏，刘小华应当通知邮政富蕴分公司进行维修，庭审中刘小华未举证证明其曾经通知邮政富蕴分公司对案涉房屋进行维修，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故刘小华未能举证证明其履行了通知义务，亦未证明所产生的预期经营损失,且刘小华进行旅社经营是否能够获得盈利取决于诸多因素,即使双方合同继续履行,由于经营活动本身存在风险,也不必然产生收益,故本院对刘小华诉请邮政富蕴分公司赔偿其预期经营损失的请求不予支持。另，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下:一、解除原告（反诉被告）刘小华与被告（反诉原告）中国邮政集团有限公司新疆维吾尔自治区富蕴县分公司签订的《房屋租赁合同》；二、原告（反诉被告）刘小华于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）中国邮政集团有限公司新疆维吾尔自治区富蕴县分公司房租77,083元；并自2021年2月1日起按照每月25,000元支付租赁房屋的占用使用费至腾退并交付房屋之日止；三、原告（反诉被告）刘小华于本判决生效之日起十五日内腾退并交还租赁房屋；四、驳回原告（反诉被告）刘小华诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）中国邮政集团有限公司新疆维吾尔自治区富蕴县分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,700元，由原告（反诉被告）刘小华负担。反诉案件受理费2,342元，减半收取计1,171元，由原告（反诉被告）刘小华负担551元，由被告（反诉原告）中国邮政集团有限公司新疆维吾尔自治区富蕴县分公司负担620元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区阿勒泰地区中级人民法院。审  判  长   卢瑶瑶人民 陪 审员   熊五一人民 陪 审员   杨玉芬二 〇 二 一 年 三 月 二 十 一 日书  记  员   严 寒附相关法条：《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。