北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初18958号原告：王耀君，男，1982年6月10日出生，汉族，住北京市通州区。被告：栗小锋，男，1983年12月2日出生，汉族，住北京市通州区。原告王耀君诉被告栗小锋房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告王耀君、被告栗小锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王耀君向本院提出诉讼请求：1．请求判决被告赔偿违约金14600元；2．请求判决被告赔偿转租他人故意拖延使用3日（按日租金200%标准）的违约金1458元；3．请求判决被告房屋灯具维修费用252元，违法损坏入户门锁费用180元，原告入户开换锁费用200元，保洁清扫房屋费用300元，欠缴自来水费45元，总计977元；4．请求被告给付尚欠的2020年1月-3月的租金5000元；5．请求判决被告返还原告房屋的门禁卡、燃气卡、购电卡及一个餐椅；6．请求判决被告赔偿原告起诉期间的误工费1000元；7．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年5月5日，原告与被告签订房屋租赁合同，将位于北京市通州区北苑万方家园X自购房屋租于被告居住使用，租赁期限为2019年5月28日至2020年5月27日。期间被告违反合约第七条转租条款，未经甲方允许长期转租他人并用于民宿酒店使用。根据合同，原告于今年4月25日和4月28日和5月5日提前一个月分别通知被告合同即将到期，是否续租。被告拖延至5月5日才决定续租，通过协商签订补充协议，依据原合同内容，变更支付方式为月付，每月提前七日交付下月房租。合同有效期按月继续顺延，顺延时间最多不超过三个月，其他合同条款不变。续租或解约需提前30日告知甲方，解约需配合甲方客户看房。被告没有按约交付续租房租，原告于5月25日向被告催款，被告说安排打款。直至28日没有收到房租，电话询问，被告突然说要解约。原告劝被告不要违约，履行合约，如不履行的话最迟29号交房，多给一天时间搬家清洁房屋。被告要拖延到6月2日，而且不听再三劝告，拒不补交5月28日到6月2日六天的房租（1458元）及灯具维修费用（252元）。29日原告去收回房屋，得知被告将房屋转租于河南三道源影视文化发展有限公司员工使用，租赁时间为2019年12月3日起至2020年6月2日，并且该公司分别提前一个月和一周已通知被告不再续租。该公司员工以合约没有到期为由不搬离。原告认为被告早有预谋恶意拖延并违约，并且不补交拖延6天房租和维修费，随即报警。原告与租住员工经警察协调（被告拒不接受警察传唤），同意租住员工30日搬离。至此被告违约合同第八条（四）1,2,3,6项。第九条（一）（二）（四）项，以及新签订的补充协议。按照违约责任，应该向原告赔偿拖延3日200%的租金和月租金200%的违约金。被告不提前30日通知甲方，恶意违约，房屋空置，将给原告带来很大的经济损失，故不能退还押金。30日通过短信沟通，被告以退还押金为由拒不搬离家具等日用品，不清洁房屋，不交房不让原告使用自己房屋。31日原告回家，开不了门，随即报警。经警察和物业调查，得知30日下午，被告带领开锁人员，在未经业主原告和物业的情况下，没有报备和许可，从车库偷偷溜进小区，私自违法破锁，换原告入户门锁。后来原告在警察的协助下，由开锁公司开锁换锁入户，警察警告被告，再违法破锁将追究违法责任，派出所建议诉讼解决纠纷。2020年3月，被告通过微信欺骗说疫情期间房屋没有居住，缺钱请求免租。实际情况是从2019年12月起至2020年6月2日被告房屋转租河南三道源影视文化发展有限公司使用，每月收取一万多元的租金收益。被告多次隐瞒事实并且预谋违约，借助疫情通过欺骗的手段博取原告的同情免除房租。原告认为受到欺骗，善心被辜负，被告行为恶劣，不应免除，应当退还免除租金5000元，并且疫情期间原告没有收入来源。至今被告不听再三劝解，不搬离家具等使用物品，不返还门禁卡，电燃气卡，不清洁卫生，以此来妨碍原告的正常生活及房屋的使用，损害原告的经济利益，出租以来在小区和物业形成了负面的影响。为维护原告的人身合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请依法判决。被告答辩称，1．2019年5月5日，原告与被告签订了关于北京市通州区万方家园悦园1号楼X《房屋租赁合同》，租金每月7300月，押金7000元，合同有效期为2019年5月28日至2020年5月27日。在2020年5月27日，合同期结束前双方没有再重新签订新合同的情况下，原告扣压租房押金至今不退还。关于押金合同约定为租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出口头续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。实际情况是我没有重新签订合同，我方多次要求被告退还押金7000元被告仍然不予理睬，拒不接受。2．原告提到的未经允许转租事宜属于欺骗法院行为，原告与我方签署合同时签署了委托书，委托书明确合同期内我方代为管理，有签署租赁合同、收取租金的权力，所以我转租房屋的事情原告是知晓并同意的。3．关于5000元租金减免为合同期内双方协商一致达成所以我方不能退还。2020年2月25日我方提出由于疫情原因付款压力大，我方寻求减免部分租金或者解除合同，原告选择减少部分租金，双方于2020年2月29日达成减免5000元，我方也于当日支付了剩余租金16900元。我方并未利用原告所谓的欺骗、没有人住等理由，所谓的欺骗、没有人住等所有为原告不退押金杜撰而来。4．2020年5月30日双方约好下午3点到出租房屋办理退房交接手续，原告为了不退押金故意不到场。微信上说他看过房子没有问题让我把钥匙放在桌子上说微信交接，不退我押金。当时电表内有余额800多。水费为自来水公司定期查表所以不清楚有多少。灯具维修252元之前确认为我也明确过费用我方承担。由于双方未做退房交接，原告在没有通知被告人的情况下就找开锁公司损坏了我们门锁。导致我无进入房间所以卫生费被告方不能承担。5．关于误工费所有的事情都是因为原告恶意不退押金所致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月5日，原告与被告签订《北京市房屋租赁合同》，约定原告将位于北京市通州区万方家园悦园1号楼X自购房屋出租给被告居住使用，租赁期限为2019年5月28日至2020年5月27日。租金标准为每月7300元，支付方式为银行汇款，押一付三，押金为7000元。该合同第七条约定：甲方同意乙方将承租房作为居住使用，未经甲方允许不得转租或用于其它用途。该合同第八条约定：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1．迟延交付房屋达10日的。2．交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3．不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1．不按照约定支付租金达10日的。2．欠缴各项费用达1000元的。3．擅自改变房屋用途的。4．擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5．保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6．利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。（五）其他法定的合同解除情形。该合同第九条约定：（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金，乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（四）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按日租金的200%标准支付违约金。（五）甲方单方解除合同的除了支付合同规定的违约金以外还需要承担因解除合同而带来的其它方面的损失包括但不限于水、电、网络宽带、乙方购置家具和装饰、乙方安置房屋租户所产生的相关费用均由甲方承担。涉案合同到期前，原被告双方于2020年5月9日在微信上达成补充协议，内容为：“根据双方于2019年5月5日签订的房屋租赁合同，因合同到期，经双方协商达成以下条件：1．变更支付方式为月付，每月提前七日交付下月房租。2．合同有效期按月继续顺延，顺延时间最多不超过三个月。其他合同条款不变。续租或解约需提前三十日告知甲方，解约需配合甲方房客看房”。租赁合同签订后，被告给付了原告押金7000元，并且被告一直给付原告租金直至合同到期，自2020年5月28日起，被告不再向原告支付房屋租金。被告于2020年5月30日搬离涉案房屋。另查，原被告签订合同后，被告在租赁期内将房屋转租他人使用。原告在2020年1月至3月期间为被告免除租金5000元。在本院审理过程中，原被告双方均确认涉案合同于2020年5月30日解除。被告在庭审中提交一份原告于2018年5月20日签订的《委托书》，本人王耀君是北京市通州区万方家园悦园1号楼3单元1303房间业主，现委托栗小锋（身份证：×××）先生代为管理此房屋，委托事宜包括开通网络宽带、房间设施维修、签署租赁合同、收取房屋租金等相关事宜。委托期限2018年05月20日-2020年5月27日。原告述称，委托期限并非原告所写，该委托书已经作废。被告在庭审中承认该委托期限为被告自己书写。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。本案中，原告王耀君与被告栗小锋就涉案房屋签订的《北京市房屋租赁合同》以及补充协议系自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行。该合同第七条约定：甲方同意乙方将承租房作为居住使用，未经甲方允许不得转租或用于其它用途。本案中，被告未经原告允许擅自将涉案房屋转租他人，已经构成违约。被告虽提供一份由原告签字的委托书，但被告自己亦承认委托书的委托期限并非原告所写，被告的证据难以自圆其说，对其观点本院不予采信。故原告请求判决被告赔偿违约金14600元的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告在合同到期后，仍使用涉案房屋三日的事实，因为原被告双方并未签署书面合同，仅在微信上签署补充协议，亦未对租期进行明确约定，应视为达成不定期租赁合同，被告应当按照该补充协议约定支付原告房屋租金，但原告并未对此主张，对此本院不持异议。关于原告认为被告延期支付三日房屋租金，对此本院认为，根据双方签订的补充协议，被告应当每月提前七日交付下月房租。故被告延期支付房屋租金构成违约，原告请求判决被告赔偿转租他人故意拖延使用3日（按日租金200%标准）的违约金1458元的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于灯具维修费和水费。被告对此认可，愿意支付原告相关款项，本院予以确认。关于门锁费用和房屋清扫费用。被告未提供相关证据，应承担举证不能的不利后果。关于原告主张的被告尚欠的2020年1月-3月的租金5000元。对此本院认为，原告在庭审中认可是其对被告的免租金额，故其该项主张没有事实和法律依据，本院不予支持。关于门禁卡、燃气卡、购电卡及一个餐椅。被告未提供相关证据，应承担举证不能的不利后果。关于误工费。被告未提供相关证据，应承担举证不能的不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款、第九十二条之规定，判决如下：一、确认原告王耀君与被告栗小锋于2019年5月5日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年5月30日解除；二、被告栗小锋支付原告王耀君擅自转租的违约金14600元和延期支付租金的违约金1458元，以上违约金共计16058元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告栗小锋支付原告王耀君灯具维修费252元和水费45元，以上共计297元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告王耀君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费188元，由原告王耀君负担55元（已交纳），由被告栗小锋负担133元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 芦正明二〇二一年三月三十日法官助理 于婷婷书 记 员 黄春雪