天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0111民初1309号原告：杨凡，男，1963年10月11日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：张文云（杨凡之妻），女，1966年8月19日出生，汉族，住天津市河西区。被告：天津建泰房地产开发有限公司，住所地天津西青学府工业区管理委员会办公楼429-01室。法定代表人：郭四辈，总经理。委托诉讼代理人：丁玉杰，天津高地律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢立攀，天津泰达律师事务所律师。原告杨凡与被告天津建泰房地产开发有限公司（以下简称建泰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2021年2月25日公开开庭进行了审理。原告杨凡的委托诉讼代理人张文云，被告建泰公司的委托诉讼代理人丁玉杰、邢立攀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨凡向本院提出诉讼请求：1.被告尽快履行合同约定的交房义务；2.被告支付原告逾期交房的违约金（暂计算至2019年11月30日为123831.14元，违约金主张至实际交房之日）；3.本案诉讼产生的一切费用均由被告承担。事实与理由：2016年11月25日，原告与被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的坐落于西青区××镇××北里××号商品房，房屋价款3032836元，被告应于2019年4月15日前交付房屋。被告于2019年1月告知延期交房至2019年9月30日，到期仍未交房。直到2019年10月17日发出入住通知书，告知交房时间为2019年10月23日。原告经过与被告营销代表孙立华电话约定11月14日收房，但多次电话联系都没能见到孙立华，且发现房屋不具备交付条件。现为维护原告的合法权益，故诉至法院。建泰公司辩称，原告主张的房屋逾期交付情形，系因政府停工令等原因导致停工，属于合同约定的免责情形，答辩人不应承担违约责任。涉案工程建设周期内，政府发布“停工令”达304天，根据《商品房买卖合同补充协议》的约定，因政府行为导致逾期交付的，答辩人不承担违约责任。自2016年11月至2019年1月期间，天津市环境保护局（现天津市生态环境局）、美丽天津一号工程指挥部、天津市住房和城乡建设委员会发布了近30份要求“停止施工”的行政命令，累计要求停工时间达304天。涉案工程于2016年9月26日取得《建筑工程施工许可证》，政府发布“停工令”期间，工程主体结构尚在建设阶段。根据监理日志及施工日志记载，受停工令影响，建设周期内至少停止施工200天，严重影响了涉案工程的施工进度。根据《天津市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干问题的审判委员会纪要》第一条第（四）款“因受政府有关部门依据相关文件发布的停工令的直接影响……可以根据停工令确定的天数并结合案件具体情况，免除出卖人相应的逾期交付商品房违约责任”的规定，以及原告与被告签订的《商品房买卖合同补充协议》第五条第10款第1）项“在合同履行过程中发生下列情况导致合同项下房屋逾期交付或配套设施延期运行的，不适用合同第五条有关甲方逾期交付房屋的处理的条款及第九条有关房屋配套设施运行约定的条款，乙方不得主张解除合同且甲方不承担违约及赔偿责任:1）政府行为”的约定，答辩人因政府行为无法施工，导致房屋逾期交付，属于应当免除违约责任的情形。因此，涉案房屋逾期交付，并非因答辩人自身原因导致，原告主张的逾期交房期间中应至少为答辩人免责304天，即，因政府停工令而无法施工的期间。此外，杨凡未按照入住通知书要求办理入住，是其对自身权利的放弃，依照双方合同的约定涉案房屋于2019年10月23日交付杨凡，杨凡要求被告承担至今的逾期交房责任没有事实及法律依据。综上所述，驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告（乙方）与被告（甲方）于2016年11月25日签订一份《天津市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发建设的坐落于西青区××镇××北里××号商品房，房屋价款3032836元。合同第三条“商品房交付及交付日期”约定，房屋取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付使用；甲方于2019年4月15日前，将符合上述条件的商品房交付原告使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按照国家相关法律规定执行。合同第五条“甲方逾期交付商品房的处理”约定，除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付房屋，逾期30日（含第30日）内的。乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付房屋之次日起至实际交付房屋之日（含当日）止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付房屋之次日起至实际交付之日（含当日）止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按照商品房价款的万分之一向乙方支付违约金。合同附件六《补充协议》第五条“关于房屋交付”约定，在合同履行过程中发生下列情况导致合同项下房屋逾期交付或配套设施延期运行的，不适用合同第五条有关甲方逾期交付房屋的处理的条款及第九条有关房屋配套设施运行约定的条款，乙方不得主张解除合同且甲方不承担违约及赔偿责任：1）政府行为：是指当事人的合同订立后，因政府当局颁布新的政策、法律、行政措施而致使合同不能履行或延期履行的；或因政府及相关市政、能源公司不能按期完成相关工作并交付使用的”；2）自然灾害；3）社会异常事件；……5）其他不受建泰公司合理控制且没有故意或过失的行为。合同签订后，原告依约向被告支付了房款。关于房屋迟延竣工交付的原因。被告称因为执行政府禁令，涉案项目施工受影响，从而导致房屋迟延竣工交付。被告主张免责停工的政府禁令主要包括：1.天津市环境保护局分别于2016年至2019年期间发布的重污染天气一级、二级、三级预警，要求停止所有建筑、拆房、市政、道路、水利等施工工地的水泥作业（包括：停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业，停止工程渣土运输）；停止所有水泥粉磨站、渣土存放点全面生产运行；外环线以内混凝土搅拌站和砂浆搅拌站停止生产…。停工起止时间主要为：2016年11月24日12时至30日12时、2016年11月30日12时至12月5日12时，2016年12月10日至12月13日零时、2016年12月16日20时起至12月21日24时、2016年12月22日零时至22日20时、2016年12月29日20时至2017年1月8日14时、2017年1月15日20时至1月18日17时、2017年4月2日18时至4月7日18时、2017年11月4日18时至11月7日、2017年11月20日10时至11月22日、2017年12月1日20时至12月3日16时、2017年12月13日18时至12月15日14时、2017年12月21日18时至12月24日8时、2017年12月28日12时至12月30日、2017年12月31日11时至2018年1月2日11时、2018年1月13日至1月16日、2018年3月1日至3月4日、2018年3月11日至3月15日8时、2018年3月25日至3月29日、2018年11月13日12时至11月15日14时、2018年11月23日14时至11月27日14时、2018年11月30日12时至12月3日16时。2.市清新空气行动分指挥部于2017年4月25日发布《进一步采取强化紧急措施全力做好4月份空气质量保障工作》，要求自即日起至4月底前一律停止土石方作业。3.美丽一号工程指挥部于2017年8月25日发布【2017】9号《关于进一步加强空气质量保障工作的通知》，要求8月25日至9月10日期间全面停止土石方作业（包括：停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业、停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业）和渣土运输。4.天津市城乡建设委员会于2017年9月21日发布的津建工程【2017】362号《市建委关于印发的通知》载明：2017年10月至2018年3月，全市建成区内停止各类建设工程土石方作业、水泥搅拌及浇筑作业，停止道路工程土石方作业。对于获得特许施工的项目，各参建单位要认真履行职责，严格落实各项管理要求，采取针对性措施，控制施工扬尘，严格遵守作业时间，最大限度减少对周边环境影响。在重污染天气预警期间，全市建设项目仍按应急响应相关规定执行。被告提交的《监理工作联系单》以及《工程进度计划调整申请表》载明：一期二期工程自2016年10月底以来至2017年11月27日，受空气应急响应及其他政府性停工影响共计118天；自2017年11月27日至2018年1月20日，因空气应急响应停工14.5天，因政府性停工2天，共计16.5天；自2018年3月1日至2018年3月31日，因空气应急响应停工8天。上述《监理工作联系单》中有承包单位、监理单位及被告相关人员签字，并加盖有监理项目部印章。《工程进度计划调整申请表》有监理人员及被告各部门及负责人签字。被告提交的日期为2018年1月3日的《工程联系单》载明：格调松间北里一期二期工程自开工以来至2017年11月27日，受空气应急响应及其他政府性停工影响共计118天，具体停工时间为，2016.10.2-2016.10.4，空气应急响应停工3天；2016.10.13-2016.10.16，空气应急响应停工4天；2016.11.2-2016.11.5，空气应急响应停工4天；2016.11.12-2016.11.19，空气应急响应停工8天；2016.11.24-2016.12.5，空气应急响应停工11天；2016.12.10-2016.12.12，空气应急响应停工3天；2016.12.17-2016.12.22，空气应急响应停工6天；2016.12.29-2017.1.8，空气应急响应停工11天；2017.4.2-2017.4.7，空气应急响应停工6天；2017.4.26-2017.4.30，空气应急响应停工5天；2017.8.25-2017.9.10，全运会政府性停工17天；2017.10.1-2017.11.15，秋冬季大气污染综合治理攻坚停工至特许施工证批准停工36天；2017.11.4-2017.11.7，空气应急响应停工2天（与上一项重叠只记2天）；2017.11.20-2017.11.22，空气应急响应停工2天。被告提交的日期为2018年7月26日的《工程联系单》载明：格调松间北里一期合同工期结束时间为2018年6月30日，工程延期142.5天，甲方同意延期115天；格调松间北里二期合同工期结束时间为2018年7月27日，工程延期142.5天，甲方同意延期115天。上述《工程联系单》中有监理单位及被告人员签字。被告就工程施工停工情况，同时提交了部分监理日志及施工日志，但日志不完整，并且其中记载内容与上述《监理工作联系单》、《工程联系单》和《工程进度计划调整申请表》记载内容存在不完全一致情况。就诉争房屋，被告于2019年10月18日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。被告于2019年10月18日通知原告于2019年10月23日入住。原告收到该入住通知，但以楼道内的部分地砖没有铺设，小区内有工程垃圾，没有做到成品房交付条件等为由，未接收房屋。本院认为，原、被告订立的《天津市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规规定，合法有效，双方均应恪守履行。原告已依约交付购房款，但被告未能于2019年4月15日前向原告交付符合法定及约定交房条件的房屋。本案的主要争议焦点为：被告迟延交房是否构成免责情形，以及被告应当支付原告逾期交房利息损失和违约金计算的天数。原、被告在《商品房买卖合同补充协议》中约定发生因政府行为致使合同不能履行或延期履行情形时，可以免除被告逾期交房的违约责任，该约定系对不可归责于双方原因导致的逾期交房免责情形的约定，内容并不违反法律规定，合法有效。诉争项目工程在实际施工过程中，本市政府及其相关部门多次发布持续时间不同的限制施工行政措施，要求停止施工工地的土石方作业等。土石方作业项目的停工必然影响房屋整体建设及配套相关项目的施工进度。被告因受政府有关部门依据相关文件发布的停工令的直接影响，无法在合同约定时间将房屋交付原告，应认定合同迟延履行属于不可归责于出卖人的情形，亦为双方签订《商品房买卖合同补充协议》中所约定的免责事由，应当免除相应期间的逾期交房违约责任。综合考量被告提交的监理日志、施工日志以及《监理工作联系单》、《工程联系单》和《工程进度计划调整申请表》等材料，《监理工作联系单》、《工程联系单》和《工程进度计划调整申请表》较能客观反映涉案工程开工、施工、停工、进度等情况，可以作为认定减免天数的参考。自原、被告订立《天津市商品房买卖合同》至2018年6月30日期间，本院认定被告免责天数为112.5天。自2018年7月1日至2019年10月期间，结合政府发布的环保禁令、工程施工进度以及被告自身主张等情况，本院认定被告免责天数为9.5天。综上，符合合同约定免责122天，故合同约定的交房日期可以顺延至2019年8月15日。诉争房屋迟延交付191天，扣除免责122天，被告承担延期交付责任天数为69天，故被告依约应支付原告相应的已付款利息及违约金。经核算，已付款利息为24258.53元（以房屋价款为基数，2019年8月19日之前的利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日之后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算），违约金数额为20926.57元。案涉房屋在2019年10月18日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，具备双方约定及法律规定的房屋交付条件。被告已书面通知原告于2019年10月23日接收房屋，原告以楼道或者小区环境等瑕疵拒绝接收房屋，没有事实及法律依据。因此，被告已向原告履行交房义务，原告可按照入住通知书指引自行接收房屋，对原告相应的诉讼请求，不予支持。综上所述，原告相应诉讼请求的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条规定，判决如下：一、天津建泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿杨凡逾期交付商品房的利息24258.53元及违约金20926.57元。二、驳回杨凡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1389元，由杨凡负担889元，由天津建泰房地产开发有限公司负担500元（于本判决发生法律效力起三日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 桂 炉二〇二一年三月五日书记员 岳春林附本案所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。……2.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……3.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……