四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0192民初725号 原告：陈宗奇，女，1954年12月12日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 委托诉讼代理人：龙君，广东德纳（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：景彦宾，广东德纳（成都）律师事务所律师。 被告：城市社区服务集团（西安）有限公司，住所地西安经济技术开发区凤城二路6号三彩大厦402室。 法定代表人：张智军，总经理。 原告陈宗奇诉被告城市社区服务集团（西安）有限公司（以下简称城市服务公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈宗奇的委托诉讼代理人龙君到庭参加诉讼。被告城市服务公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。 陈宗奇向本院提出诉讼请求：1.判令解除陈宗奇与城市服务公司的分公司签订的《房屋托管合同》，并腾退房屋，恢复原状；2.判令城市服务公司支付欠付的2020年1月、2月剩余租金及物业服务费2630元；3.判令城市服务公司支付2020年8月26日至《房屋托管合同》解除之日止的租金；4.判令城市服务公司支付违约金15750元。庭审中，陈宗奇撤回第一项诉讼请求中恢复原状的请求。事实与理由：2019年5月6日，陈宗奇与城市服务成都分公司签订了一份《房屋托管合同》，约定陈宗奇将其所有的位于成都市天府新区××小区××栋××室的房屋托管给城市服务公司成都分公司，托管期限为3年，每月合计租金2630元（租金2500元/月，物业费130元/月），每满一年租金自动递增5%，以及合同解除和违约条款。合同签订后，陈宗奇按照约定交付了房屋。2020年初，城市服务公司成都分公司逾期支付本年度1、2月租金及物业费，此后双方签订补充协议约定城市服务公司成都分公司在2020年3月至2021年2月期间分期支付，每个月支付438.34元。现城市服务公司成都分公司已于2020年8月20日注销，虽经陈宗奇多次催收，城市服务公司成都分公司均以各种理由拒绝支付。陈宗奇为维护自身合法权益，特此向法院提起诉讼。 城市服务公司未作答辩亦未提交相关证据。 本院经审理认定事实如下：2019年5月6日，陈宗奇（甲方）与城市服务成都分公司（乙方）通过线上电子平台签订《房屋托管合同》，约定甲方将坐落于成都市天府新区××小区××栋××室的房屋托管给乙方。甲方收租期35个月，本合同托管期合计36个月，自2019年5月6日至2022年5月5日止。租金标准：房租2500元/月，物业费130元/月，合计2630元/月，付款方式:月付。本合同起租后，甲方首月租金与乙方的平台服务费冲抵，次月起每个月25日乙方按月支付甲方租金。甲方收到租金的第一个月起计算，每12个月固定递增5%。合同解除：非甲方原因导致乙方不支付或者不按约定支付租金达30日的。乙方若有该情形的，甲方要求解除合同，乙方应按照6个月租金的违约金支付给甲方。同天，陈宗奇向城市服务成都分公司交付该房屋。2020年2月27日，陈宗奇与城市服务成都分公司签订《补充协议》（电子合同），约定由于受新冠肺炎疫情影响，造成乙方经营困难，甲方出于理解与支持，同意乙方按以下方式支付疫情期间的未付租金，乙方未支付甲方2个月的租金合计5260元，该租金乙方承诺在2020年3月至2021年2月期间分期支付，每个月支付438.34元。该协议签订后，城市服务成都分公司支付6个月合计2630.04元，剩余款项至今未支付。 另查明，2020年8月30日，城城不动产管理有限公司成都分公司代付租金2761.5元后，城市服务成都分公司未再支付房屋租赁费用，亦未返还房屋。 再查明，2019年7月16日，城市房屋租赁集团（西安）有限公司更名为城市社区服务集团（西安）有限公司。2020年8月20日，城市服务成都分公司进行了注销。2021年3月6日，本案起诉状副本送达城市服务公司。 上述事实有《房屋托管合同》、《补充协议》、企业信息、银行流水记录、购房合同、房屋信息摘要及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，陈宗奇与城市服务成都分公司签订的《房屋托管合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，陈宗奇按照合同约定向城市服务成都分公司交付了房屋，城市服务成都分公司应当按照合同约定按时足额支付租金。现城市服务成都分公司在未按照合同约定履行支付房屋租金的义务，故陈宗奇向本院起诉要求城市服务成都分公司支付2020年1月、2月租金及物业服务费符合法律规定，但金额应为2629.96元（5260元-2630.04元）。 城市服务成都分公司从2020年9月起未再支付租金，根据合同约定，非陈宗奇原因导致城市服务成都分公司不支付或者不按约定支付租金达30日的，陈宗奇有权要求解除合同，故本院对陈宗奇要求解除与城市服务成都分公司签订的《房屋托管合同》的请求予以支持，本案起诉状副本于2020年3月6日送达，故合同应于此时解除。合同解除后，城市服务成都分公司还应当向陈宗奇支付2020年8月26日至2021年3月6日的租金，共计2625元/月÷30天×192天＝16800元，并向陈宗奇腾退及返还房屋。 关于违约金，按照合同约定，城市服务成都分公司还应按照6个月租金的违约金支付给陈宗奇。本院认为，违约金应以弥补损失为主，兼具惩罚性质。陈宗奇主张的违约金符合双方签订的《房屋托管合同》的约定。但根据原《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号）第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，应对当事人承担的违约责任予以综合评定。2020年1月底，全国爆发新冠肺炎疫情，居民小区等场所均实施封闭式管理，疫情确会对房屋租赁市场产生影响。故对本案约定的违约金予以综合考虑。本院根据合同履行情况、主观过错、损失大小等因素，确定违约金为3个月房屋租金即2625元×3=7875元。因城市服务成都分公司系分公司不具有法人资格，且已注销，其责任应由城市服务公司承担。 据此，依照原《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、原告陈宗奇与被告城市社区服务集团（西安）有限公司成都分公司签订的《房屋托管合同》于2021年3月6日解除； 二、被告城市社区服务集团（西安）有限公司于本判决生效之日起十日内腾退并向陈宗奇返还位于成都市天府新区××街道××村××组，××街道××社区××栋××层××号的房屋； 三、被告城市社区服务集团（西安）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈宗奇2020年1月、2月剩余的房屋租金及物业服务费2629.96元； 四、被告城市社区服务集团（西安）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈宗奇2020年8月26日至2021年3月6日的房屋租金16800元； 五、被告城市社区服务集团（西安）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈宗奇违约金7875元。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1302元，由被告城市社区服务集团（西安）有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  姚雪莉 二〇二一年三月三十日 书记员  周文莉