北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0115民初22286号原告：申爱玲，女，1963年8月12日出生，汉族，退休人员，住北京市丰台区。被告：北京中邦置地房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区龙湾屯镇府南路******114。法定代表人：曹欣亮，经理。原告申爱玲与被告北京中邦置地房地产经纪有限公司（以下简称中邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告申爱玲、被告中邦公司的法定代表人曹欣亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。申爱玲向本院提出诉讼请求：1.判决因中邦公司违约解除房屋出租代理合同；2.判令中邦公司向申爱玲支付自2020年10月1日至2020年11月12日期间房屋租金5280元；3.判令中邦公司向申爱玲支付自2020年10月1日至2020年11月12日期间的日租金100%的房屋滞纳金5280元，并支付迟延给付判决款的债务利息11元；4.判令中邦公司向申爱玲支付违约金11100元；5.判令中邦公司向申爱玲支付出租代理佣金11100元；6.判令中邦公司向申爱玲支付房屋损坏费、水费、门禁卡费和考拉箱钥匙丢失费合计1295元（含房屋地板损坏费用1000元、水费45元、门禁卡费50元、钥匙费200元）；7.本案诉讼费用由中邦公司承担。事实和理由：2018年3月10日，申爱玲、中邦公司就申爱玲所有的位于北京市大兴区华远西红世小区10号楼0单元xxx室房屋（以下简称802室）出租代理事宜签订了《房屋出租代理合同》，约定由中邦公司代理申爱玲的802室的房屋出租，代理权限为以申爱玲名义代理出租xxx室并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜，代申爱玲向承租方收取租金等；代理期限自2018年7月1日至2023年7月1日止；租金标准为每月3700元（即每季度11000元）；申爱玲将房屋交付中邦公司后，无论xxx室出租与否，中邦公司均应按照约定的租金标准向申爱玲支付租金；租金支付时间分别为每年的10月1日、1月1日、4月1日、7月1日。代理合同签订后，申爱玲一直积极履行合同义务，于2018年3月10日将xxx室交付中邦公司用于对外出租，但中邦公司未按照代理合同约定的期限履行租金支付义务，屡次拖欠租金；申爱玲分别于2019年4月、2020年3月就租金拖欠问题起诉中邦公司，法院最后于2020年9月30日进行了判决，判决中邦公司于2020年10月9日前支付，但中邦公司实际支付时间为2020年10月11日。判决后中邦公司于2020年10月12日将房屋钥匙寄还给申爱玲，要求解除合同；根据合同第八条第二款约定：“出租代理期间，乙方需提前终止合同的，应提前三十日通知甲方，并按月租金的300%支付违约金。乙方如逾期支付房租，每逾期一日，须向甲方支付日租金100%的滞纳金”，现申请中邦公司向申爱玲支付房租、滞纳金和违约金；因中邦公司违约，致使出租不满5年，中邦公司应根据合同第四条第二款的约定，退还申爱玲佣金11100元；根据合同第十一条约定，乙方未承担在合同期内的相关费用，具体为房屋地板损坏1000元、水费45元、门禁卡50元、钥匙200元。申爱玲认为，根据合同第八条违约责任约定，中邦公司拒不履行租金支付义务的行为已严重违约，严重侵害到申爱玲的合法权益；为维护自身合法权益，申爱玲诉至法院，请求判如所请。中邦公司辩称，不同意申爱玲的全部诉讼请求；双方之间的合同关系经法院已经判过一次了，中邦公司已经按照判决书支付申爱玲相关款项了，当时法院判决中邦公司违约，既然中邦公司违约了，双方之间的合同关系就应该终止了；合同上约定了单方违约支付违约金，合同自然终止，所以合同终止的时间应该是之前判决的时间；中邦公司已经按照之前判决确认的款项支付给申爱玲了，之前判决写的是按照工作日支付，不是按照自然日支付，所以中邦公司没有迟延履行判决；中邦公司在支付款项之前和申爱玲沟通了，中邦公司公司说要当面支付，但是申爱玲说去不了，于是中邦公司找申爱玲要了卡号，申爱玲说就按照原先的卡号打钱，中邦公司不知道这个卡号对不对，在履行期限的最后一天，中邦公司按照申爱玲原先留的卡号把案款转过去了；中邦公司已经按照判决向申爱玲支付了租金和违约金，所以不应再向申爱玲支付租金和违约金、滞纳金了；对于申爱玲要求中邦公司赔偿房屋损坏费、水费、门禁卡和钥匙丢失费合计1295元的诉讼请求，申爱玲应提供相应的票据，票据上写了多少钱，中邦公司就同意按照票据上的金额支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据审查确认的证据与当事人的陈述，本院认定事实如下：申爱玲系诉争租赁房屋的产权人；对该房屋颁发有不动产权证书，登记权利人为申爱玲，坐落为大兴区春和路50号院10号楼8层xxx（以下简称xxx室），房屋总建筑面积为51.95平方米。2018年3月10日，申爱玲（委托方、甲方）与中邦公司（受托方、乙方）签订《房屋出租代理合同》；双方约定甲方提供房屋坐落于北京市大兴区华远西红世小区10号楼0单元xxx室，即诉争xxx室，房屋为楼房1室1厅1卫，建筑面积50平方米，房屋已装修，甲方对该房屋享有所有权，所有权人为申爱玲；关于代理权限，双方在合同书第三条约定：“乙方的具体代理权限为：（一）以甲方名义代理出租该房屋并办理与承租方之间的洽商、联络、签约事宜。（二）代甲方向承租方收取租金。（三）监督承租方按照房屋租赁合同的约定履行其他义务，不得从事违法活动。（四）在承租期间，代为甲方处理与承租人的一切相关事宜”；关于出租代理期限及佣金，双方在合同书第四条约定：“（一）出租代理期自2018年7月1日至2023年7月1日，共计五年。出租代理期的变更由双方书面另行约定。（二）出租代理期内甲方五年预留90天作为乙方工作期使用，具体日期即2018年4月1日至2018年7月1日，用于乙方寻找合适住户、办理入住手续、对房屋装修及清洁等，工作期内的租金收入作为乙方佣金。（三）代理期满，如乙方仍有客户居住该房屋，乙方应提前一个月通知甲方，甲方有义务配合乙方将出租代理期延长至不超过十二个月，延长期内乙方应按委托期限标准支付租金”；关于租金及付款方式，双方在合同书第五条约定，租金标准为每月3700元，甲方将该房屋交付乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按约定的租金标准向甲方交付租金，如乙方实际出租该房屋的价格高于与甲方约定的租金标准的则高出部分归乙方所有，乙方通过现金或银行转账方式向甲方支付租金，支付时间分别为每年10月1日、1月1日、4月1日、7月1日，甲方指定的银行账户为光大银行其名下账户，汇款如遇节假日则顺延至其后第1个工作日；关于双方的权利及履行义务，双方在合同书第六条进行了约定，其中约定：“乙方负责承租人妥善管理并安全使用房屋及设备，爱惜房屋及设备，如人为损坏，乙方负责监督承租人修复或给予经济赔偿，否则有乙方承担”；双方约定代理期限内，甲方不承担与该房屋有关的水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费，以上费用乙方可根据实际情况与承租方约定具体支付责任，房屋租赁税费以及该合同中未列明的其他费用均由甲方承担；关于合同解除，双方在合同第七条约定：“（一）经甲乙双方协商一致，可以终止合同。（二）有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：1.该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁、危改范围的。2.因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付该房屋达十日且未征得乙方同意的；2.交付的房屋不符合合同约定严重影响使用的；3.不承担约定的维修义务致使乙方无法正常代理出租该房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1.未按约定支付租金达十日以上的；2.擅自改变房屋用途的”；关于违约责任，双方在合同书第八条约定：“（一）出租代理期内甲方需提前终止合同的，应提前三十日通知乙方，并按月租金的300%支付违约金，和乙方剩余合同期的房屋差价，并退还剩余房租，以及给客户造成的经济损失。（二）出租代理期内乙方需提前终止合同的，应提前三十日通知甲方，并按月租金的300%支付违约金。乙方如逾期支付房租，每逾期一日，须向甲方支付日租金100%滞纳金（节假日或特殊情况除外）。（三）甲方有第七条第三款情形之一的，应按月租金的300%向乙方支付违约金。（四）乙方有第七条第四款情形之一的，应按月租金的300%向甲方支付违约金”；双方在第十一条补充协议：“（一）合同期内如屋内设施有损坏，由乙方负责；（二）不改格局，不打隔断”。在合同书附件一“设施、设备清单”中，载明有热水器1台、电磁炉1台，电表、水表、燃气初始均为0，交付水/电/燃气卡各1个，交付钥匙6把（含水、电、仓3把钥匙），交付门禁卡2张。合同订立后，申爱玲交付房屋，中邦公司交纳租金；后因合同履行事实，双方产生争议；2020年，申爱玲将中邦公司以房屋租赁合同纠纷的案由诉至本院，要求：“1.判令中邦公司向申爱玲支付房屋租金19972元（第一季度剩余1572元未付，第二季度11100元未付，第三季度7400元未付，暂计至2020年8月底，要求计算至判决之日）；2.判令中邦公司向申爱玲支付滞纳金31665元（按照每日123.33元的标准,暂计算至2020年8月底，要求计算至判决之日）；3.判令中邦公司向申爱玲支付违约金11100元；4.判令中邦公司向申爱玲支付2018年3月10日至2018年6月30日免租金期的房屋占用费11100元；5.判令中邦公司向申爱玲支付保障金即押金20000元；6.本案诉讼费由中邦公司承担”；经审理，本院于2020年9月30日作出（2020）京0115民初10223号民事判决书，认定事实：“……诉讼中，双方当事人均认可，中邦公司已经向申爱玲支付了2020年第一季度的房租9528元，剩余房租尚未支付。中邦公司陈述，2020年3月17日至2020年5月29日802室其未出租出去，故该期间的房租不同意支付，2020年5月29日后的房租同意按照合同标准支付。关于申爱玲主张的滞纳金和违约金，申爱玲陈述，系由于中邦公司未按照合同约定的时间支付房租所产生的滞纳金和违约金。申爱玲提交了银行账单以证明中邦公司存在逾期支付租金的行为，实际支付租金时间和金额为2018年10月10日11100元、2019年3月14日22200元、2019年7月8日11100元、2019年10月6日11100元、2020年1月2日9528元，此后未再支付租金。中邦公司认可银行账单的真实性，认可存在逾期支付租金，但陈述均是因为节假日才逾期支付的，所以不同意支付滞纳金；另外，因受到疫情影响，所以没再支付此后的租金，所以也不同意支付违约金，另外认为滞纳金与违约金重复。经本院释明，中邦公司认为合同约定的滞纳金与违约金计算标准过高，请求法院酌情调整。关于申爱玲主张的免租金期的占有使用费，申爱玲主张因中邦公司违约，致使出租不满五年，故要求支付。中邦公司陈述，双方签订的房屋出租代理合同约定‘出租代理期内甲方五年预留90天作为乙方工作期使用，具体日期即2018年4月1日至2018年7月1日，用于乙方寻找合适住户、办理入住手续、对房屋装修及清洁，工作期内的租金收入作为乙方佣金’，因而不同意支付免租金期的房租。中邦公司提交的收条记载：‘今收到中邦公司交来租用xxx室2018年4月1日至2018年10月1日房屋租金11100元，注：其中2018年4月1日至7月1日作为免租期。收款人：申爱玲。日期：2018年3月10日。’关于申爱玲主张的押金20000元，中邦公司认为没有依据，不同意支付。中邦公司提交了其与次承租人关于xxx室的房屋租赁合同两份，一份系中邦公司与寒羽所签订，租期自2019年3月18日起至2020年3月17日止；另一份是中邦公司与刘海泉所签订，租期自2020年5月29日至2020年8月28日止。中邦公司陈述，xxx室现仍由刘海泉实际租住。诉讼中，经询，双方当事人均陈述，房屋出租代理合同尚在履行中”，认定：“申爱玲与中邦公司基于双方签订的房屋出租代理合同成立合法有效的房屋租赁合同关系。申爱玲向中邦公司交付了出租房屋，中邦公司应当按照约定履行给付租金义务。本案中，中邦公司认可支付2020年第一季度的租金9528元，之后的租金未支付，故其应按照合同约定的租金标准向申爱玲给付后续租金，经本院核算，计算至2020年9月30日止的租金为23772元……关于申爱玲主张的逾期付款滞纳金和违约金，根据本院查明的事实，中邦公司确未按照合同约定的时间支付租金，存在逾期付款行为，因此按照合同约定，应当支付滞纳金和违约金。根据申爱玲所提交的起诉状及变更诉讼请求申请书，其主张的滞纳金实际为已支付的房租和应付而未付的房租因逾期支付所产生的滞纳金，而其主张的违约金为合同约定的‘未按约定支付租金达十日以上’而产生的违约金，因此二者均属于一方迟延支付租金所应承担的违约责任，因此本院一并予以处理。考虑到合同约定的滞纳金和违约金计算标准过高，因此，本院酌情予以调整，综合考虑申爱玲的损失、合同的履行情况、中邦公司的过错程度、已付租金和应付而未付租金的逾期天数、疫情因素等，本院酌定滞纳金（截至2020年9月30日）及违约金为6000元。关于申爱玲主张的押金20000元，因双方签订的房屋出租代理合同对于押金未作约定，且庭审中中邦公司不同意支付，因此申爱玲的该项诉讼请求，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。关于申爱玲主张的免租金期的房屋占用费，双方签订的房屋出租代理合同约定‘出租代理期内甲方五年预留90天作为乙方工作期使用，具体日期即2018年4月1日至2018年7月1日，用于乙方寻找合适住户、办理入住手续、对房屋装修及清洁，工作期内的租金收入作为乙方佣金’，且申爱玲向中邦公司出具的租金收条亦明确备注‘其中2018年4月1日至7月1日作为免租期’，申爱玲主张因中邦公司违约，致使出租不满五年，故应支付该费用，对此，本院认为，双方当事人诉讼中均认可双方之间的房屋出租代理合同尚在履行中，双方当事人在开庭审理过程中均未提出解除合同，且从申爱玲要求中邦公司支付押金2万元的诉讼请求中也可以看出其在本案诉讼中没有解除合同的意思表示，故申爱玲以此为由要求支付免租金期的占用费，本院不予支持”，判决：“一、北京中邦置地房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内给付申爱玲房屋租金23772元；二、北京中邦置地房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内给付申爱玲滞纳金及违约金6000元；三、驳回申爱玲的其他诉讼请求。”该民事判决已生效。上述民事判决生效后，中邦公司系在2020年10月11日通过银行转账方式向申爱玲给付案款（包括租金23772元、滞纳金及违约金6000元、案件受理费324元）。2020年10月11日，中邦公司向申爱玲邮寄802室的房屋钥匙等；申爱玲于次日，即在2020年10月12日收到上述房屋钥匙。对所主张地板损坏费用1000元，申爱玲主张系其估算，并提交地板照片及视频予以证明；对所主张水费45元，申爱玲主张系实际发生的中邦公司欠付的费用，但未提交证据证明；对于门禁卡费50元，申爱玲主张中邦公司邮寄过来的门禁卡少了1张，经向物业公司了解，1张门禁卡为50元；对于所主张钥匙费200元，申爱玲主张系其向物业公司了解，钥匙费是200元。关于诉争合同的解除时间，中邦公司主张在（2020）京0115民初10223号民事案件判决时合同即已解除；申爱玲则主张，乙方提前解除合同，需提前30日通知，因申爱玲在2020年10月12日收到中邦公司寄来的房屋钥匙等，故在2020年11月12日合同解除。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，诉争房屋租赁合同签订于2018年3月10日，虽然双方当事人对于合同解除时间持有异议，中邦公司认为系在（2020）京0115民初10223号民事案件判决时合同解除，申爱玲认为系在2020年11月12日合同解除，但均在2021年1月1日民法典施行前，且申爱玲在2020年即已提起本案诉讼，故应适用当时的法律、司法解释的规定，即适用《中华人民共和国合同法》等法律规定。已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明；生效法律文书的既判力应当受到尊重。根据（2020）京0115民初10223号民事判决书所认定事实，即：“诉讼中，经询，双方当事人均陈述，房屋出租代理合同尚在履行中”，而上述案件所要处理的系中邦公司延期交付租金等违约事宜，不涉及合同解除，故对中邦公司所主张诉争房屋租赁合同已在上述民事案件判决作出时解除的意见，本院不予采纳。根据合同约定：“出租代理期内乙方需提前终止合同的，应提前三十日通知甲方，并按月租金的300%支付违约金。乙方如逾期支付房租，每逾期一日，须向甲方支付日租金100%滞纳金（节假日或特殊情况除外）”，故中邦公司在2020年10月11日向申爱玲邮寄房屋钥匙等物品的行为，系提前解除合同的行为，因申爱玲在2020年10月12日收到上述邮件，故在解除通知送达30日后合同解除（2020年10月13日系第1日，10月14日系第2次，以此类推），即在2020年11月11日合同解除；据此，对申爱玲要求判决因中邦公司违约解除房屋出租代理合同的请求，本院予以支持，但需指出，解除时间为2020年11月11日，并非申爱玲所主张的2020年11月12日。中邦公司应给付申爱玲合同解除前的租金，因生效判决已对2020年9月30日前的欠付租金作出处理，故中邦公司应支付2020年10月1日至2020年11月11日期间的房屋租金，按照每月3700元的标准，计算公式为（1+11÷30）×3700=5057元。关于逾期支付上述租金5057元的滞纳金，按照合同约定：“乙方如逾期支付房租，每逾期一日，须向甲方支付日租金100%滞纳金（节假日或特殊情况除外）”，虽然中邦公司主张其并未违约，但亦提出上述违约金标准过高的抗辩，综合考虑逾期时间、是否系恶意违约、出租人实际损失等本案具体情况，上述滞纳金标准过高，故对该逾期支付租金的滞纳金，本院酌情确定为500元。对于迟延支付判决款的债务利息（迟延2日，金额为11元），虽金额较小，但该项诉请的请求权基础在于中邦公司未按生效判决履行，故应通过生效判决的执行程序解决，对该项诉讼请求，本案不予处理，争议方可另行解决。关于申爱玲要求中邦公司给付提前解除合同违约金11100元的诉讼请求，其合同依据为：“出租代理期内乙方需提前终止合同的，应提前三十日通知甲方，并按月租金的300%支付违约金”，即对于中邦公司提前解除合同所造成的空租等损失，按照3个月租金标准赔偿；考虑到双方已约定乙方提前解除合同需提前30日通知甲方，又考虑到就实际遭受损失程度申爱玲未提供充分证据证明，故上述提前解除合同的违约金标准过高，本院酌情予以降低，酌定为按照月租金标准的2倍支付违约金，金额为7400元。根据合同约定，在合同能够顺利履行5年的情况下，申爱玲免除中邦公司3个月租金（2018年4月1日至2018年7月1日）11100元，相当于变相给付了中邦公司佣金11100元，但合同期限自2018年7月1日至2023年7月1日，自起租日2018年7月1日至合同解除日2020年11月11日经过了2年4个月有余，未达5年；换言之，申爱玲让出3个月租金作为5年的佣金，则每年佣金为2220元，现仅履行合同2年4个月有余，相当于近2年7个月有余的佣金部分所对应合同年限未履行，对该部分损失，中邦公司应予赔偿；考虑到该部分损失均系因中邦公司提前解除合同所造成，其金额与前述提前解除合同违约金之和不应超过申爱玲所遭受实际损失，故本院对该佣金损失，酌情确定按1个月租金标准计算，即3700元。关于房屋损坏费用（地板损坏费用），考虑到根据视频及照片，部分地板的使用状态确实不符合通常折损情况，本院酌情确定为500元；但对于水费45元、门禁卡费50元、钥匙费200元，因申爱玲未提供证据证明，故本院不予支持。综上所述，对申爱玲诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条规定，判决如下：一、确认申爱玲与北京中邦置地房地产经纪有限公司所签订《房屋出租代理合同》于二〇二〇年十一月十一日解除；二、北京中邦置地房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内给付申爱玲房屋租金5057元；三、北京中邦置地房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内给付申爱玲逾期支付房屋租金的滞纳金500元；四、北京中邦置地房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内给付申爱玲提前解除合同违约金7400元；五、北京中邦置地房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内给付申爱玲提前解除合同的佣金损失3700元；六、北京中邦置地房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内赔偿申爱玲房屋地板损失500元；七、驳回申爱玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费326元，由申爱玲负担162元（已交纳），由北京中邦置地房地产经纪有限公司负担164元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  王 振二〇二一年三月十九日法官助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷