甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2021）甘09民终178号上诉人（原审被告）：杨某，男，1979年4月23日出生，汉族，住甘肃省瓜州。委托诉讼代理人：刘某，甘肃汉池律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：石某1，女，1972年8月8日出生，汉族，住甘肃省酒泉市。委托诉讼代理人：郭某，瓜州县三道沟镇法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：高某，男，1970年11月16日出生，汉族，住甘肃省瓜州。委托诉讼代理人：郭某，瓜州县三道沟镇法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：石某2，男，1964年6月24日出生，汉族，住甘肃省瓜州。委托诉讼代理人：郭某，瓜州县三道沟镇法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：石某3，男，1975年2月1日出生，汉族，住甘肃省瓜州。委托诉讼代理人：郭某，瓜州县三道沟镇法律服务所法律服务工作者。上诉人杨某因与被上诉人石某1、高某、石某2、石某3土地租赁合同纠纷一案，不服瓜州县人民法院（2020）甘0922民初1891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨某上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由石某1、高某、石某2、石某3负担。事实和理由：2018年11月，杨某明确向石某1、高某、石某2、石某3表示租种土地原由污水厂供水灌溉，因2018年污水厂不再向石某1、高某、石某2、石某3的土地提供灌溉水源，致使杨某无法灌溉，杨某不打算再租种。经石某1、高某、石某2、石某3的一再劝说，并同意将租金降低为60000元后，杨某才同意继续种植租赁土地。杨某提交的录音证据中，高某、石某2承认曾经答应将租金降低为60000元，一审判决认定双方未进行协商错误。2.与杨某协商租赁土地的是高某而非石某1，并且高某与石某1系夫妻关系，基于这种身份关系，并且石某1与石某2、石某3又是亲属关系，杨某有理由相信高某具有与杨某商议租赁事宜的权利，具有代理权。一审判决认定高某、石某2不能代表石某1、高某、石某2、石某3合伙体的意思错误。3.杨某在石某1、高某、石某2、石某3的土地上投资巨大，石某1、高某、石某2、石某3应当对杨某进行补偿或者折价抵顶租金。石某1、高某、石某2、石某3租赁给杨某的土地为杂草从生、无耕种价值的贫瘠土地，杨某在租赁土地上先后投资6万元将土地进行了平整、改良，投资8万元搭建了彩钢房等设施，双方协商解除合同后，杨某投资的设施有后续使用价值，石某1、高某、石某2、石某3应当折价补偿或者冲抵租金。石某1、高某、石某2、石某3辩称，杨某的上诉请求不能成立，应予驳回。石某1、高某、石某2、石某3向一审法院起诉请求：1.判令杨某给付2019年租赁费90000元；2.判令杨某支付违约金20000元；3.判令杨某给付除草费8000元（25元／亩×320亩）;4.判令杨某给付桥涵修理费1690元；5.判令杨某承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2011年12月10日，石某1、高某、石某2、石某3共同签订《合作协议》。协议约定，石某1、高某、石某2、石某3共同出资1000000元购买谢泰国、宋强在瓜州县污水处理厂耕地及谢泰国的变压器一台和机井一眼；推荐石某1为四人的代表人和持证人。2014年11月1日，杨某与石某1签订《耕地租赁合同》。合同约定，石某1将2011年12月10日购买的耕地320亩租赁给杨某耕种，租赁期限2014年11月1日至2029年10月31日，租金前5年为90000元，后10年每年120000元；杨某于每年的11月1日前交清下一年的租金；杨某如不按时缴纳租金，视为违约，石某1有权解除合同，所交纳保证金20000元不予退还；石某1的机井、变压器等灌溉设施由杨某使用，所产生的水、电费由杨某承担；灌溉设施的维修和维修费用由杨某负责和承担。合同签订后，杨某向石某1交纳保证金20000元，并开始种植。期间，杨某交清了前期全部租金。到2018年11月1日至2019年11月11日租赁期间时，杨某以耕地无法浇水为由向石某1提出退租和降低租金请求。期间，石某1答应与杨某协商解决2019年租金问题，杨某便又租种了一年，租赁期间为2018年11月1日至2019年11月11日，但双方就租金问题再未进行协商。2018年11月1日至2019年11月11日租赁期间届满后，杨某未向石某1交纳租金。后经协商双方解除了租赁合同，杨某也将320亩耕地交还给了石某1，但双方因租金交纳问题发生纠纷。2020年4月29日，石某1向瓜州县人民法院提起诉讼，要求杨某支付租金90000元、支付违约金20000元、支付除草费8000元、支付桥涵修理费1690元。2020年6月28日，瓜州县人民法院以石某1一人作为原告提起诉讼，主体不适格为由作出（2020）甘0922民初608号民事裁定书，驳回了石某1的起诉。2020年11月11日，石某1、高某、石某2、石某3向一审法院提起诉讼，要求杨某给付2019年租赁费90000元；要求杨某支付违约金20000元；要求杨某给付除草费8000元;要求杨某给付桥涵修理费1690元，合计119690元。一审法院认为，双方签订了《耕地租赁合同》，双方之间形成租赁合同关系，该合同关系合法有效，受法律保护；石某1、高某、石某2、石某3按照约定将耕地出租给杨某，杨某应当按照合同约定履行给付租金的义务；石某1、高某、石某2、石某3要求杨某支付租金的诉讼请求，事实清楚，证据确实，依法成立，但具体数额应当以重新核实的为准；石某1、高某、石某2、石某3系合伙整体，高某、石某2与杨某的通话不能代表合伙体的意思，且高某、石某2与杨某的通话中并没有就2019年租金90000元下降为60000元事宜达成一致，故杨某提出石某1、高某、石某2、石某3将2019年租金90000元下降为60000元的抗辩理由，不能成立，故2018年11月1日至2019年11月11日租赁期的租赁费仍应当按照合同约定的每年90000元确定；双方虽未就租金问题再行进行协商，但石某1、高某、石某2、石某3答应与杨某协商解决2019年租金问题是事实，故在双方未就租金问题再行协商的情况下，杨某未交纳租金，不能完全归责于杨某，故石某1、高某、石某2、石某3提出杨某不按时交纳租金构成违约的主张，不予支持；双方未就租金问题再行协商的情况下，杨某未交纳租金，不能完全归责于杨某，故石某1、高某、石某2、石某3提出合同保质金不予退还的主张，理由不成立，不予支持，杨某交纳的合同保质金20000元应当用于抵付租金；石某1、高某、石某2、石某3没有证据证实收取杨某13000元系杨某应当承担的管道铺设费，故应当认定该13000元系杨某交纳的租金，应当从总租金中予以扣减；石某1、高某、石某2、石某3没有证据证实为杨某除草的事实，故其要求杨某承担除草费的诉讼请求，证据不足，不予支持；石某1、高某、石某2、石某3没有证据证实桥涵系杨某损坏的事实，故其要求杨某承担桥涵修理费的诉讼请求，证据不足，不予支持；杨某未交纳租金，不能完全归责于杨某，故石某1、高某、石某2、石某3要求杨某承担违约金的诉讼请求，证据不足，理由不成立，不予支持。综上所述，石某1、高某、石某2、石某3要求杨某支付2019年度租金的诉讼请求，事实清楚，证据确实充分，符合法律规定，予以支持，但具体数额应当以重新核实的为准；石某1、高某、石某2、石某3要求杨某给付除草费8000元、桥涵修理费1690元的诉讼请求，证据不足，不予支持；石某1、高某、石某2、石某3要求杨某给付违约金20000元诉讼请求，证据不足，理由不成立，不予支持。为了保护当事人合法的民事权益，维护正常的经济秩序，化解社会矛盾，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第二百一十二条之规定，判决：一、杨某给付石某1、高某、石某2、石某3租金90000元，扣除保证金20000元以及已付款13000元，杨某尚应给付石某1、高某、石某2、石某3剩余租金57000元。限于判决生效后三十日内履行；二、驳回石某1、高某、石某2、石某3的其他诉讼请求。本案受理费2694元（已预交），减半收取1347元，由石某1、高某、石某2、石某3负担700元，杨某负担647元。本院二审期间，杨某未提交证据，石某1、高某、石某2、石某3围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。石某1、高某、石某2、石某3提交取水许可证登记表1份，拟证明机井可以满足租赁土地的灌溉，不存在无法灌溉的问题。经质证，杨某对真实性无异议，对证明目的有异议，认为：最初是用污水厂排出的水灌溉，2018年污水厂将水排放到县城以东的地方后，就无法使用污水厂排出的水灌溉了；移交的时候有2眼机井，但机井还要灌溉谢泰国的40亩土地，机井水量不够，无法保证灌溉。经查审，本院对真实性予以确认，对证明目的，将结合本案其他证据分析认定。二审查明：一审判决认定的基本事实清楚，二审予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及其司法解释的规定，第二审人民法院围绕当事人的上诉请求进行审理。本案争议焦点为：1.2019年租金标准如何认定；2.石某1、高某、石某2、石某3应否对土地平整改良、搭建彩钢房等设施的费用进行补偿或者折价抵顶租金。关于争议焦点一。耕地租赁合同约定2019年租金标准为90000元，杨某主张经协商变更为60000元，对此石某1、高某、石某2、石某3不予认可。经查，首先，杨某与高某的录音中，高某陈述：“当时让你把合同重新签一下，然后按这个办去；叫你来签合同，你不签”，杨某与石某2的录音中，石某2陈述：“当时说的是你连续种三年就行呢，你现在又把地扔下了；说过这话，就是说你连续种几年就行呢，你种了一年就扔下了，手续也不往清办。”根据高某、石某2的陈述，可以认定杨某与高某、石某2曾就租金问题进行过协商的事实，但是高某陈述按照60000元交纳附有重新签订合同的条件，石某2陈述按照60000元交纳附有连续种3年的条件。本案中，耕地租赁合同约定的租赁期间为2014年11月1日至2029年10月31日，2019年双方未重新签订合同，杨某亦认可2019年年底已将土地交回，足以认定高某、石某2就协商降低租金过程中所附的条件均未成就。其次，二审期间杨某陈述：“2018年冬天和高某、石某2当面沟通的，他们说水供不上，先种200亩，剩余的100亩要退回，实际没有退，当时说100亩地先不要种，先种200亩，交200亩地的租金就行了。”对以上陈述，石某1、高某、石某2、石某3虽然不予认可，但是根据杨某的陈述，按200亩面积交纳租金60000元的条件是将剩余100亩地退回，因杨某认可所有土地均种植了长年生枸杞苗，并且2019年耕种期间100亩土地实际没有退回，故根据杨某自认的事实，足以认定2019年按200亩面积交纳60000元租金所附的条件（即交回100亩土地）亦未成就。综合以上分析，根据杨某的陈述及其提交的证据，不能证明双方对租金调整问题已达成了一致意见，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条“主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”的规定，应由杨某承担不利的法律后果，一审判决认定双方未就租金调整为60000元达成一致意见适当。关于争议焦点二。杨某主张租赁期间对土地进行平整改良花费60000元，搭建彩钢房等设施花费80000元，以上费用应由石某1、高某、石某2、石某3折价补偿或者抵顶租金。经查，对土地平整改良花费，杨某未提交证据证明，加之石某1、高某、石某2、石某3不予认可，故杨某的该理由证据不足，并且没有合同依据，不应支持。对搭建彩钢房等设施的花费，因石某1、高某、石某2、石某3不同意继续利用杨某搭建的彩钢房等设施，并且耕地租赁合同没有相应的约定，故彩钢房等设施应由杨某自行处理，其要求石某1、高某、石某2、石某3折价补偿或抵顶租金没有事实依据和法律依据。综上所述，杨某的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2694元，由上诉人杨某负担。本判决为终审判决。审判长 刘 倩审判员 崔莉娟审判员 赵建兵二〇二一年三月十六日书记员 王 童