成都市双流区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川0116执异51号 异议人（案外人）：刘桂芳，女，1970年3月28日出生，汉族，住河北省邯郸市丛台区。 异议人（案外人）：李子安，男，1965年8月20日出生，汉族，住河北省邯郸市邯山区。 委托代理人：张居强，上海段和段（成都）律师事务所律师。 申请执行人：四川省大卫建筑设计有限公司，住所地：成都市青羊区草堂北支路50号。 法定代表人：刘卫兵，董事长。 委托代理人：蒋淋，四川宏联威律师事务所律师。 委托代理人：张锃康，四川宏联威律师事务所律师。 被执行人：成都双流新兴建材有限公司，住所地：成都市双流区公兴街道湾河村。 法定代表人：杨龙，执行董事。 委托代理人：魏鼎玖，四川雷声律师事务所律师。 本院在执行申请执行人四川省大卫建筑设计有限公司（以下简称“大卫公司”）与被执行人成都双流新兴建材有限公司（以下简称“新兴公司”）合同纠纷一案过程中，案外人刘桂芳、李子安向本院提出执行异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人刘桂芳、李子安称，请求中止对位于成都市双流区××街道（原为公兴街道）黄龙大道二段512号4栋2单元10楼2号房屋的执行。事实和理由：成都市双流区人民法院（以下简称“双流法院”）于2020年5月12日作出（2017）川0116执2666号之二执行裁定书，查封位于成都市双流区××街道（原为公兴街道）黄龙大道二段512号4栋2单元10楼2号房屋。关于案涉房屋，申请人于2008年2月与被执行人签订了《商品房买卖合同》，支付了全部购房款项，并从2010年9月实际占有该房屋，且非因申请人自身原因未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”双流法院应当解除对争议房屋的查封，中止对案涉房屋的执行。 申请执行人大卫公司称，案外人的异议请求于法无据，应予驳回。理由如下：案外人提出异议的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，排除执行需同时满足该条规定的四项条件，即人民法院查封之前已合法占有该不动产且已支付全部价款，房屋非因买受人自身原因未办理过户登记。1、本案案涉房屋于2018年7月竣工验收，未经竣工验收合格的房屋不具备交付条件，因此，即便是案外人占有使用案涉房屋，也不构成合法占有，不能排除执行。2、案外人无证据证明其实际交付了全部房款，案外人仅提供了收据，无转账凭证，根据全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用的相关规定，如购房人仅能提供发票、收据或房地产开发企业对付款事实表示认可，尚不足以认定购房人已支付价款，而本案中，案外人与被执行人在另案诉讼中查明，案外人是被执行人原法定代表人王钢武设立的其他公司财务人员且案外人在被执行人存在费用报销情况，可见，案外人与被执行人具有关联关系和利害关系，被执行人也不认可案外人已支付全部价款。因案外人与被执行人具有关联关系，其取得房屋的水卡、电卡不能排除是其合法取得的可能，因此，为避免案外人与被执行人恶意串通，损害执行申请人的合法权益，本案应从严审查案外人作为房屋买受人是否已全部支付价款。案外人主张现金支付房屋价款不符合常理，案外人住在河北省邯郸市，其购房时不可能从河北省邯郸市携带25万元现金至成都，对其购房款的来源未做合理说明，案外人提供的证据不足以证明其已支付购房款。3、案外人对房屋未办理登记过户存在过错。案外人主张其于2010年9月取得该房屋，但案外人直至2019年3月才主张被执行人办理过户登记，因此案外人对未办理过户登记存在过错。综上所述，案外人的异议请求不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件，应予驳回。 被执行人新兴公司称，案外人刘桂芳与新兴公司签订的《商品房买卖合同》存在恶意串通，转移公司资产的可能性，属于无效合同。同时刘桂芳在另案中多次进行虚假陈述，其陈述交款情况多次随着新兴公司发现了新证据进行变更且前后矛盾，其陈述的现金交付，在2008年时期仍然属于大额现金交易，主张带着现金从千里之外乘坐火车这种风险极大的方式来交纳购房款，目的仅仅是为了节约手续费显然与交易习惯不符，与常理不符，与刘桂芳作为财务专业人员的职业素养不符。新兴公司于2007年12月底为刘桂芳报销了来回成都的机票，而刘桂芳却称2007年新兴公司打电话催缴房款，其承诺春节后去交款，显然与事实不符。同时刘桂芳称其2008年2月23日到新兴公司办理交款手续，于2008年2月20日签订《商品房买卖合同》也与事实不符。刘桂芳虽然于2010年9月在新兴公司办理了交房手续，但当时交房时利用了新兴公司主要负责人员及财务人员均被刑事羁押、大量业主和农民工维权时新兴公司管理混乱的情况下交付的房屋，且交房时案涉项目并未取得竣工验收备案，依据全国法院民商事审判会议纪要理解与适用第645页的规定，不能被认定为合法占有。此外，刘桂芳未能办理过户登记是由于其自身没有交纳购房款的行为导致，不符合非因自身原因未办理过户登记的要件。综上，案外人的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的商品房一般买受人物权期待权的构成要件，应当予以驳回。 本院查明，申请执行人大卫公司与被执行人新兴合同纠纷执行一案，本院于2017年3月9日立案【案号：（2017）川0116执2666号】，执行依据为（2016）川0116民初3698号民事判决书，与本案相关的判决书主文内容为：新兴公司至本判决生效之日起十日内向大卫公司支付设计费726767.37元、违约金180000元。本院在执行过程中，于2020年5月12日作出（2017）川0116执2666号之二执行裁定书，查封位于成都市双流区××街道（原为公兴街道）黄龙大道二段512号4栋2单元10楼2号房屋。 另查明，新兴公司作为出卖人，刘桂芳作为买受人（李子安为共同买受人），双方于2008年2月20日签订《商品房买卖合同》及附件，同日双方签订《商品房买卖合同补充协议》及附属文件，合同约定：新兴公司将位于双流县××镇××村××组（现地址为：成都市双流区××街道××道××段××号）“亚丁小镇”4幢2单元1002号商品房，测绘建筑面积93.27㎡，以总金额252440元出卖给刘桂芳。合同签订后，于同年2月25日进行备案登记（备案号：115382）。新兴公司于2008年2月23日向刘桂芳出具《收据》，载明收到刘桂芳交纳的购房款252440元。2010年9月25日，新兴公司向刘桂芳出具《确认书》，载明刘桂芳购买的“亚丁小镇”1期4幢2单元10楼2号房屋，因前期开发商的原因导致无法交房，现经开发商努力实现交房等内容。2012年9月26日，李子安向“亚丁小镇”物业服务管理公司通过银行转账方式支付物业服务费1111元。案涉房屋现尚未办理不动产权登记。 以上事实有本院（2016）川0116民初3698号民事判决书、（2017）川0116执2666号之二执行裁定书、审查笔录及《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》《收据》《确认书》、银行转账历史记录查询单、电费缴费卡、水费缴费卡等证据予以佐证。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案审查过程中，案外人刘桂芳、李子安向本院提供了《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》《收据》《确认书》、银行转账历史记录查询单、电费缴费卡、水费缴费卡等证据，以证明其对该房屋享有的权利能够排除执行。被执行人新兴公司对刘桂芳、李子安在本院查封前已合法占有案涉房屋，并按合同约定支付了全部购房款予以否认，认为未办理案涉房屋权属登记系刘桂芳、李子安未支付购房款的行为所致，不符合非因买受人自身原因未办理过户登记的条件，并向本院提交了刘桂芳与新兴公司工作人员之间的通话录音材料、刘桂芳在另案中向法院提交的交纳购房款过程说明、《建设工程规划核实意见书》等证据证明其主张。对此抗辩意见，因新兴公司提供的证据并不能足以证明刘桂芳、李子安在本院查封前未合法占有案涉房屋，也未按合同约定支付了全部购房款的事实，本院对此抗辩意见不予采纳。新兴公司与大卫公司均认为刘桂芳、李子安提出的异议请求不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件，应予驳回。但刘桂芳、李子安对签订买卖合同、本院查封前合法占有案涉房屋、且已支付全部购房款并提交了相应的证据予以证明，已满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的前三项条件。由于案涉房屋系刘桂芳、李子安向新兴公司购买的商品房，在权属登记条件成就时，新兴公司应当主动协助刘桂芳、李子安办理房屋权属登记，刘桂芳、李子安也未怠于行使登记权利。故并非刘桂芳、李子安自身原因未办理案涉房屋的权属登记。 综上，刘桂芳、李子安提出的执行异议请求具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件，本院对其异议请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对位于成都市双流区××街道（原为公兴街道）黄龙大道二段512号4栋2单元10楼2号房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  魏建辉 审判员  向 彬 审判员  李金明 二〇二一年三月十五日 书记员  张 玲