北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初45424号原告:北京嵩正国际医院管理有限公司，住所地北京市海淀区复兴路24号118号楼118-7四层421室。法定代表人：李高阳，财务总监。委托诉讼代理人:胡丹，北京市京师律师事务所律师。被告：北京智慧富源置业投资有限公司，住所地北京市东城区体育馆西路7号15号办公楼二层203室。法定代表人：邱仁春，总经理。委托诉讼代理人：刘宇骁，北京市盈科律师事务所律师。原告北京嵩正国际医院管理有限公司（以下简称嵩正管理公司）与被告北京智慧富源置业投资有限公司（以下简称智慧富源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嵩正管理公司委托诉讼代理人胡丹与被告智慧富源公司委托诉讼代理人刘宇骁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嵩正管理公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认双方于2016年8月3日签订的租赁合同于2020年2月28日解除；2请求法院判决智慧富源公司返还房屋押金121362.5元、支付违约金254860元及利息（以254860元为基数，自2020年2月28日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至押金退还之日止）；3、诉讼费由智慧富源公司承担。事实和理由：双方于2016年8月3日签订房屋租赁合同，智慧富源公司将位于北京市海淀区复兴路x号院x号楼四层房屋（以下简称涉案房屋）出租给我公司，期限自2016年7月26日至2021年2月17日。我公司按照合同约定交纳了房屋押金121362.5元。2019年12月25日，我公司接到涉案房屋业主北京嘉丰投资顾问有限责任公司（以下简称嘉丰投资公司）通知，告知我公司根据法院判决嘉丰投资公司与智慧富源公司的房屋租赁合同已于2017年7月12日解除，智慧富源公司无权对外出租房屋，要求从即日起停止向智慧富源公司支付房屋租金和物业费用。后嘉丰投资公司与智慧富源公司于2020年4月28日签订《移交协议书》，约定各租户此前欠缴以及此后应缴的租赁及物业费用由嘉丰投资公司收取，智慧富源公司与各租户不再产生租赁关系。我公司根据嘉丰投资公司的要求与新物业公司签订了租赁合同并重新交纳了房屋押金236667元。我公司认为，按照双方租赁合同的约定，智慧富源公司无合法出租权，我公司有权解除合同，智慧富源公司应退还押金并支付2个月的租金作为违约金。智慧富源公司辩称，我公司不同意嵩正管理公司的诉讼请求。我公司与嘉丰投资公司的租赁合同实际解除日期是在二审判决后，嵩正管理公司在此之前擅自与其他公司签订租赁合同，不具有合法性；根据我公司与嘉丰投资公司签订的《移交协议书》的约定，我公司与嵩正管理公司租赁合同所涉及的权利义务都应由嘉丰投资公司继受。本院经审理认定事实如下：甲方智慧富源公司与乙方嵩正管理公司于2016年8月3日签订《房屋租赁合同》，甲方将涉案房屋出租给乙方；租赁期限自2016年7月26日至2021年2月17日；第一年、第二年租金1456350元，至2019年2月26日起递增5%；乙方应于2016年8月10日前支付租赁房屋押金121362.5元；甲方对租赁物无合法出租权，乙方有权单方面解除合同，甲方应返还已经支付但尚未履行部分的租赁及租赁保证金，同时向乙方赔付当年度2个月的租金作为违约金。嵩正管理公司于2016年8月9日向智慧富源公司交纳房屋押金121362.5元。经查，本院于2019年11月29日作出(2017)京0108民初36413号民事判决书，查明的相关内容为：1999年12月1日，嘉丰投资公司与总参谋部兵种部第二管理处（以下简称第二管理处）签订《门诊综合楼土地分割转让和房屋分配合同书》，约定门诊综合楼实际建筑面积为11988.22平方米，其中可供使用的房屋面积为11206.2平方米，公共设备占用房屋面积782.02平方米。双方对房屋面积按5:5分配，各分得该楼建筑面积5994.11平方米，其中可供使用的房屋面积5603.10平方米，公共设备占用房屋面积391.01平方米。第二管理处分得5505.39平方米，嘉丰投资公司分得5700.81平方米，双方公共房屋计782.02平方米，各分得391.01平方米。1999年12月2日，嘉丰投资公司取得京房权证市海国（军）移字第XXXX号房屋所有权证，该所有权证记载嘉丰投资公司拥有北京市海淀区复兴路x号x号楼的建筑面积5984.56平方米。嘉丰投资公司与第二管理处签订《军队房地产租赁合同》，约定第二管理处将位于北京市海淀区复兴路x号门诊综合楼建筑面积3524.18平方米的房屋出租给嘉丰投资公司。租赁用途为办公、经营。租赁期限自2013年1月1日至2021年2月18日。租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）为24943647元，租金按半年结算。合同还对其他事项进行了约定。2012年12月28日，双方签订《军队房地产租赁合同》补充条款，载明：嘉丰投资公司已发生的经营行为，即与第三方智慧富源公司签订的租赁合同继续有效，第二管理处予以认可。2011年1月28日，嘉丰投资公司（甲方、出租方）与智慧富源公司（乙方、承租方）签订了《租赁合同》，双方存在房屋租赁关系，合同第1.1、1.3条约定，嘉丰投资公司将位于北京市海淀区复兴路x号院x号楼地下一层至地上十层房屋租给智慧富源公司，建筑面积共计10016平方米；租赁用途为酒店、餐饮、写字楼等相关综合开发项目；合同第3.1条约定，租赁期限为十年，自2011年2月18日起至2021年2月17日止；租赁保证金为人民币75万元；合同第5.2条约定，房屋租金第一年为人民币900万元，以后每三年递增36万元，其中2017年2月18日至2020年2月17日，租金标准为每年972万元；2020年2月18日至2021年2月17日，租金标准为每年1008万元。合同第6.2条约定，智慧富源公司应在嘉丰投资公司将房屋交付乙方之日，按照协议约定交齐租赁保证金及首年度的房屋租金外，之后每年度的租金应于租期开始前30日（即每年1月18日前）按本合同第5.2条约定的租金标准一次性交纳下年度租金；合同第6.6条约定，智慧富源公司逾期支付租金或相关费用的，应向嘉丰投资公司支付滞纳金，滞纳金计算方法为：滞纳金=乙方拖欠费用的天数*乙方欠缴相应费用数额*5‰；合同第12.2.6、12.2.7条约定，乙方逾期20日未支付租金，乙方逾期20日未支付本合同约定的其他费用，甲方有权单方解除合同且乙方已交纳的租金及租赁保证金不再退还，同时，乙方还应向甲方赔偿当年度2个月的租金作为违约金，自甲方发出解除合同的书面通知之日起30日内，乙方应结清全部租赁费用及拖欠甲方的其他费用；合同第12.8条约定，合同有限期届满或提前终止的，乙方应于租赁期届满之日或合同提前终止之日按本合同约定迁离租赁物，并按合同约定将租赁物及附属设施返还给甲方，乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方双倍支付乙方占用租赁物期间的租金，同时甲方有权强行将租赁物内的乙方物品搬离以收回租赁物，且甲方对搬离的乙方物品不负任何责任。第13.1约定，因相关法律、法规修改或政府行为致使一方无法继续履行合同时，本合同自行终止，甲乙双方互不负责任。合同还对其他事项进行了约定。2017年8月31日，第二管理处因军队停止有偿服务收回了归属于其的3524.18平方米的房屋。嘉丰投资公司认可其与第二管理处的租赁合同已解除。智慧富源公司继续租用嘉丰投资公司所有的剩余房屋至今。经询，双方均认可截至2017年6月30日之前的租金智慧富源公司均已交纳。判决：一、嘉丰投资公司与智慧富源公司于2011年1月28日签订的《租赁合同》于2017年7月12日解除；二、智慧富源公司向嘉丰投资公司支付自2017年7月12日起至房屋返还之日止的占有使用费（其中截至2020年2月17日的按照年租金5807700元标准计算，自2020年2月18日起的按照年租金6022800元标准计算）；三、驳回北京嘉丰投资顾问有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回智慧富源公司的全部反诉请求。智慧富源公司不服提起上诉，北京市第一中级人民法院于2020年7月28日作出（2020）京01民终4909号民事判决书，对一审查明的事实予以确认，并根据智慧富源公司提交的2020年4月28日该公司与嘉丰投资公司签订的《移交协议书》认定智慧富源公司已于2020年5月15日将自用房屋全部腾空交付嘉丰投资公司。判决：一、维持北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初36413号民事判决第一项、第四项；二、变更北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初36413号民事判决第二项为：智慧富源公司向嘉丰投资公司支付自2017年7月12日起至房屋2020年5月15日止的占有使用费（其中截至2020年2月17日的按照年租金5807700元标准计算，自2020年2月18日起的按照年租金6022800元标准计算），以上共计16583915元；三、驳回北京嘉丰投资顾问有限责任公司的其他诉讼请求。甲方智慧富源公司与乙方嘉丰投资公司于2020年4月28日签订的《移交协议书》的相关内容为，甲方于本协议签署后三日内出具《租户告知书》，告知各租户智慧富源公司所签订的租赁合同善后事宜由嘉丰投资公司依法处理，各租户此前欠缴以及此后应缴纳的租金及其他费用由嘉丰投资公司收取；本协议约定的交接工作全部完成后，甲方与各租户之间签署的《租赁合同》中甲方的权利义务由乙方继受，此后各租户与甲方之间不再发生租赁关系，此前履行合同过程中产生的遗留问题由甲方处理；甲方自用房应于2020年5月15日之前腾空交付乙方。另查，2019年12月25日，嘉丰投资公司书面通知嵩正管理公司，根据（2017）京0108民初36413号判决，嘉丰投资公司与智慧富源公司的房屋租赁合同已于2017年7月12日解除，智慧富源公司无权继续占有、使用并对外出租，现有租户从即日起停止向智慧富源公司交纳房屋租金及各项物业费用，否则自行承担全部不利后果，各租户与智慧富源公司有房屋租赁纠纷或其它任何未尽事宜，请自行与智慧富源公司尽快了结或寻求司法方式解决。2020年3月16日，嘉丰投资公司再次书面通知嵩正管理公司，重申了2019年12月25日通知的内容，并要求租户与该公司全权委托的北京中锐天成物业管理有限公司（以下简称中锐天成公司）签订物业管理合同。嵩正管理公司与中锐天成公司就涉案房屋于2020年3月1日重新签订了房屋租赁合同并按照合同约定向中锐天成公司交纳保证金236667元。嵩正管理公司称与智慧富源公司的租赁合同实际履行至2020年2月28日，该公司向智慧富源公司交纳租金并正常使用涉案房屋至2020年2月28日。智慧富源公司称该公司收取的押金121362.5元未移交给嘉丰投资公司。本院认为，嵩正管理公司与智慧富源公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。嘉丰投资公司按照本院的一审判决向嵩正管理公司发生书面通知，是基于对诉讼结果的预判以及避免后续产生更多的纠纷，智慧富源公司与嘉丰投资公司在二审期间签订的《移交协议书》，亦能体现出该目的。同时结合嵩正管理公司与智慧富源公司的合同实际履行至2020年2月28日，2020年3月1日嵩正管理公司与房屋所有权人嘉丰投资公司指定的中锐天成公司重新签订合同的事实，本院认为嵩正管理公司要求确认该公司与智慧富源公司的《房屋租赁合同》于2020年2月28日解除的理由正当，本院予以支持。按照智慧富源公司与嘉丰投资公司签订的《移交协议书》中有关智慧富源公司与各租户之间签署的《租赁合同》中该公司的权利义务由嘉丰投资公司继受以及此前履行合同过程中产生的遗留问题由智慧富源公司处理的约定，智慧富源公司应当将收取嵩正管理公司的房屋押金移交给智慧富源公司，但智慧富源公司并未移交，故合同解除后智慧富源公司应返还嵩正管理公司交纳的房屋押金，现嵩正管理公司要求智慧富源公司返还房屋押金121362.5元的理由正当，本院予以支持。嵩正管理公司与智慧富源公司签订《房屋租赁合同》时，智慧富源公司对涉案房屋享有承租权，《房屋租赁合同》约定的租赁期限亦未超出智慧富源公司与嘉丰投资公司签订的《租赁合同》的履行期间。嵩正管理公司与中锐天成公司于2020年3月1日就涉案房屋于重新签订了房屋租赁合同，故嵩正管理公司对涉案房屋的正常使用并未受到实际影响。法院生效判决于2020年7月28日确认嘉丰投资公司与智慧富源公司的《租赁合同》于2017年7月12日解除，嵩正管理公司在此之前与中锐天成公司重新签订租赁合同，虽具有合理性但亦有不当之处，故对该公司要求智慧富源公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定、《最高人民法院关于适用》第一条之规定，判决如下：一、北京嵩正国际医院管理有限公司与北京智慧富源置业投资有限公司于2016年8月3日签订的《房屋租赁合同》于2020年2月28日解除；二、北京智慧富源置业投资有限公司于本判决生效后七日内退还北京嵩正国际医院管理有限公司房屋押金121362.5元；三、驳回北京嵩正国际医院管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3472元（北京嵩正国际医院管理有限公司已预交），由北京嵩正国际医院管理有限公司负担2352元，已交纳；由北京智慧富源置业投资有限公司负担1120元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  李宏宇二〇二一年三月二十五日书记员  董 玫