广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初27786号原告深圳市联投置地有限公司，住所地深圳市福田区香梅路1061号中投国际商务中心B栋2层201-B1，统一社会信用代码91440300789240633Q。法定代表人蔡权。原告深圳市联投东方资产管理有限公司，住所地深圳市福田区香梅路1061号中投国际商务中心B栋2层201-B1A，统一社会信用代码91440300311795699U。法定代表人蔡权。共同委托代理人钟胜荣，广东中安律师事务所律师。共同委托代理人陈志强，广东中安律师事务所律师。被告陈东清，女，汉族，1990年12月15日出生，户籍所在地河南省泌阳县。委托代理人李渭梁，男，汉族，1988年6月1日出生，户籍所在地浙江省临安市，系被告的丈夫。原告深圳市联投置地有限公司（以下简称原告一深圳联投置地公司）、深圳市联投东方资产管理有限公司（以下简称原告二深圳联投东方公司）与被告陈东清房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员刘定宏独任审判，公开开庭进行了审理，原告委托代理人、被告及被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年7月4日，原告一（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）及原告二（管理方、丙方）签订了《商铺租赁合同》（见证据一），主要约定如下：甲方将“深圳市宝安区松岗街道联投东方华府（二期）商业第一层的编号为F163/F164/F165/F166租赁商铺”出租给乙方使用，丙方为包括该租赁商铺在内的联投东方华府（二期）商业的经营管理方（第一章第1.5条、第1.3条）；在乙方租满租赁期并遵守本合同各项条款的前提下，甲方同意给予乙方装修免租期61天即从2018年8月1日至同年9月30日，经营免租期从2018年10月1日至11月30日，前述免租期内乙方无需支付租金（第一章第1.9、1.10条）；租赁期限自交付日起计算，暂定从2018年8月1日至2023年7月31日，乙方将租赁商铺作为经营“餐饮”之用途，乙方经营的品牌为“都市ICU音乐餐吧”（第三章第3.1条、3.3条）；乙方应于签订合同之日起5日内向甲方支付履约保证金85014元、向丙方支付履约保证金4723元，如乙方擅自提前终止合同的，或因乙方未履行合同义务甲方或丙方依合同约定解除合同的，前述保证金不予退还（第四章第4.1、4.3条）；装修期、经营免租期内免收租金，但乙方仍须向丙方支付装修管理费、运营管理费、能源费用等实际发生的费用（第四章第4.7条）；甲乙双方按以下方式计收租金：自计租日起第一、二租赁年度每月租金42507元，第三租赁年度每月租金44632.35元，第四租赁年度每月租金46863.97元，第五租赁年度每月租金49208.94元，乙方应于每月5日前向甲方交付当月租金；特别说明：除因甲方或丙方违约导致合同解除以外的原因造成乙方实际租赁不满本合同规定的租赁期的，乙方应向甲方补付装修期、经营免租期（如有）、租金优惠期（如有）期间所减免的租金（第四章第4.8条A款）；乙丙双方约定按以下方式计收运营管理费：装修期间及免期满后每月运营管理费2361.50元，乙方应于每月5日前向丙方交付运营管理费（第四章第4.9条A款）；自交付之日起，乙方在租赁商铺中实际产生的水费、电费由丙方和甲方根据乙方实际使用量分别代收代付给水、电等能源部门，燃气费用由乙方自行缴纳给燃气部门（第四章第4.12条）；合同载明了甲方、丙方的收款账户（第四章第4.20条）；甲方将交付租赁商铺等相关事宜委托给丙方办理，租赁商铺的验收由乙丙双方共同核定并形成双方签字确认通过的书面验收报告及交付验收确认书，交付确认书上记载的交付日期为实际交付日，租赁期（包括装修期、营业期各自的起止日期）随实际交付日自动相应调整（第五章第5.1条）；租赁期限届满或三方协商提前终止合同的，甲、丙方给予乙方7天的清场期（从终止合同的次日起计算），乙方应在清场期内将商铺恢复至交付时的状态（以使商铺可重新出租）并于清场期届满次日将商铺交还给丙方，清场期内乙方按实际清场天数计付租金；如本合同被甲方或丙方单方行使解除权而提前解除的，乙方应自付费用将商铺恢复至交付时的状态（以使商铺可重新出租）、于合同提前解除之日将商铺交还给丙方并办理交接收手续（第十章第10.1条）；乙方交还商铺时应恢复隔墙（如有）等原状并承担所有费用；商铺内可拆除、可搬离物品由乙方清除，乙方设置的广告牌/指示牌应予拆除；如乙方交还的商铺与丙方交付时的结构状况不同或造成甲、丙方其他损失的，乙方应承担赔偿责任（第十章第10.2条）；商铺交还时，还应符合以下条件：乙方已付清一切应付款项，包括但不限于租金、运营管理费、房屋清退费、各类违约金、损害赔偿金等（第十章第10.3.1条）；乙方以该商铺作为工商注册地址的，应在租赁期限届满或合同提前解除日后30日内完成注册地变更或注销手续，使商铺可重新作为工商注册地址供新租户使用，否则须以当年月租金总额为基数按月利率2%支付违约金，且甲方仍有权要求乙方赔偿因此发生的一切损失和费用（第十章第10.3.2条）；乙方延期支付租金的，应按拖欠金额每月2%的标准向甲方支付延期付款违约金，乙方延期支付运营管理费或水电燃气等费用的，应按拖欠金额每月2%的标准向丙方支付延期付款违约金（第十四章第14.2条）；乙方逾期支付租金超过两个月或一年内累计拖欠租金达三次的，或乙方逾期支付运营管理费或水电燃气等费用（包括但不限于保证金、利息和违约金等）超过两个月的，或出现其他情形的，甲方或丙方有权解除合同，同时乙方应按本合同约定承担违约责任（第十四章第14.4条）；甲、丙方按本合同约定行使合同解除权的，乙方已支付的所有保证金、租金（无论该等租金所对应的租赁期间是否届满）等款项均不予退还，此外乙方还应向甲、丙方支付合同解除当月租金、管理费之和三倍的金额作为违约金，如违约金不足以弥补因此给甲、丙方造成的损失，乙方还应补足，损失包括但不限于租金损失、中介费、广告费、装饰装修拆除费、留存物品保管费、诉讼费、仲裁费、律师费等（第十四章第14.5条）；各方发生争议协商不成的，交由合同履行地法院管辖（第十六章第16.2条）；各方均同意合同首页约定的联系方式为各方联络方式，各方通过合法快递公司寄送的通知自寄送之日起三日内即视为已合法送达而无论对方是否签收（第十七章第17.2条）；双方还对租金优惠期间作了约定（第十七章第17.8.1条）等等。上述合同签署后，2018年9月10日，租赁双方对租赁商铺进行了验收，签署了《商铺交付确认书》（见证据二），载明：原告已于同日向被告交付了租赁商铺，被告确认交付时完全符合租赁合同约定的交付标准和要求；租赁期从2018年9月10日至2023年9月9日，装修免租期从2018年9月10日至2018年11月9日，计租日为2018年11月10日。2018年7月30日，被告向原告一交纳了85014元履约保证金；2018年7月9日，被告向原告二交纳了4723元履约保证金，前述共计89737元（见证据三）。2018年11月10日起开始计租。但是，从2019年11月起，被告未再支付租金，且从2019年8月起拖欠运营管理费、水电费等费用。2020年4月3日，两原告向被告发出《解除合同通知函》（邮件同年4月6日被退回，见证据四），告知被告：暂计至2020年3月5日，被告已拖欠租金204208.20元、运营管理费16373.07元、水电费14816.66元（拖欠的各项款项本金合计235397.93元），各项延期付款违约金共14148.8元，前述共计249546.73元；解除租赁合同；请被告付清前述拖欠的费用，并向原告一补付装修期、经营免租期期间未付的租金170028元；请被告于提前解除合同日前清理租赁商铺、恢复原状，使商铺处于完全可出租状态；被告已付两原告的履约保证金不予退还；对于被告违约行为给两原告造成的损失，两原告保留追究被告赔偿责任的权利。至2020年3月，被告实际拖欠水电费共计17271.29元（见证据五）。然而，被告至今仍未付清各项欠款及延期付款违约金。同时，被告至今仍未将租赁商铺实际清退、恢复隔墙且至原告一认可的良好状态并完好交还给原告一（见证据六）。另，由于被告根本违约导致两原告提起本案诉讼，原告一支出了律师费9540元、原告二支出了律师费1060元（见证据七），根据合同第14.5条约定，被告应当分别赔偿给两原告。综上所述，为维护自身合法权益，两原告特依照《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，诉至法院，请求判决：1、确认被告与两原告签订的《商铺租赁合同》已经解除；2、确认被告向原告一交纳的85014元履约保证金、向原告二交纳的4723元履约保证金（共计89737元）均不予退还；3、被告立即向两原告支付违约金134605.5元[（42507元月租金+2361.50元月管理费）×3倍]；4、被告立即向原告一支付2019年11月起至将租赁商铺实际清退、恢复隔墙且至原告一认可的良好状态并完好交还给原告一之日期间的租金（暂计至2020年6月30日为331729.20元），以及延期付款违约金（违约金按每年24%标准计算，从各期当月的6日起计至实际付清之日，暂计至2020年6月30日为28739.89元）；5、被告立即向原告二按照每月2361.50元的标准支付从2019年9月起计至将租赁商铺实际清退、恢复隔墙且至原告一认可的良好状态并完好交还给原告一之日期间的运营管理费（暂计至2020年6月30日为23458.00元），以及延期付款违约金（违约金按每年24%标准计算，从各期当月的6日起计至实际付清之日，暂计至2020年6月30日为2536.26元）；6、被告立即向原告一补付装修期、经营免租期期间未付的租金170028元；7、被告立即向原告二支付2019年8月-2020年3月期间的水电费共计17271.29元，以及延期付款违约金（违约金按每年24%标准计算，从各期当月的6日起计至实际付清之日，暂计至2020年6月30日为2478.56元）；8、被告立即向原告一支付律师费9540元、向原告二支付律师费1060元；9、被告承担本案案件受理费等一切诉讼费用。以上金额暂计至2020年6月30日合计为811183.30元。原告庭审时补充事实与理由第5页第一段末尾加上：“附件二《餐饮商铺标准》倒数第二行载明，当时是按毛胚交付，故根据合同第10.1条第一段约定，被告交还商铺时也应当恢复至毛胚状态”。被告辩称，对原告起诉金额不认可。被告方仅对2019年10月至12月所运营期间产生的房租是认可的。2019年10月至12月期间的水电费不予认可，以及从2020年1月15日关门停业后的房租以及水电费，均不予认可。因为在2020年1月15日左右就关门停止营业了。之后就爆发疫情，一直无法正常经营。经审理查明：2018年7月4日，原告一（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）及原告二（管理方、丙方）签订了《商铺租赁合同》（见证据一），主要约定如下：甲方将“深圳市宝安区松岗街道联投东方华府（二期）商业第一层的编号为F163/F164/F165/F166租赁商铺”出租给乙方使用，丙方为包括该租赁商铺在内的联投东方华府（二期）商业的经营管理方；在乙方租满租赁期并遵守本合同各项条款的前提下，甲方同意给予乙方装修免租期61天即从2018年8月1日至同年9月30日，经营免租期从2018年10月1日至11月30日，前述免租期内乙方无需支付租金；租赁期限交付日起计算，暂定从2018年8月1日至2023年7月31日，乙方将租赁商铺作为经营“餐饮”之用途，乙方经营的品牌为“都市ICU音乐餐吧”；乙方应于签订合同之日起5日内向甲方支付履约保证金85014元、向丙方支付履约保证金4723元，如乙方擅自提前终止合同的，或因乙方未履行合同义务甲方或丙方依合同约定解除合同的，前述保证金不予退还；装修期、经营免租期内免收租金，但乙方仍须向丙方支付装修管理费、运营管理费、能源费用等实际发生的费用；甲乙双方按以下方式计收租金：自计租日起第一、二租赁年度每月租金42507元，第三租赁年度每月租金44632.35元，第四租赁年度每月租金46863.97元，第五租赁年度每月租金49208.94元，乙方应于每月5日前向甲方交付当月租金；特别说明：除因甲方或丙方违约导致合同解除以外的原因造成乙方实际租赁不满本合同规定的租赁期的，乙方应向甲方补付装修期、经营免租期（如有）、租金优惠期（如有）期间所减免的租金；乙、丙双方约定按以下方式计收运营管理费：装修期间及免期满后每月运营管理费2361.50元，乙方应于每月5日前向丙方交付运营管理费；自交付之日起，乙方在租赁商铺中实际产生的水费、电费由丙方和甲方根据乙方实际使用量分别代收代付给水、电等能源部门，燃气费用由乙方自行缴纳给燃气部门；合同载明了甲方、丙方的收款账户；甲方将交付租赁商铺等相关事宜委托给丙方办理，租赁商铺的验收由乙丙双方共同核定并形成双方签字确认通过的书面验收报告及交付验收确认书，交付确认书上记载的交付日期为实际交付日，租赁期（包括装修期、营业期各自的起止日期）随实际交付日自动相应调整；租赁期限届满或三方协商提前终止合同的，甲、丙方给予乙方7天的清场期（从终止合同的次日起计算），乙方应在清场期内将商铺恢复至交付时的状态（以使商铺可重新出租）并于清场期届满次日将商铺交还给丙方，清场期内乙方按实际清场天数计付租金；如本合同被甲方或丙方单方行使解除权而提前解除的，乙方应自付费用将商铺恢复至交付时的状态（以使商铺可重新出租）、于合同提前解除之日将商铺交还给丙方并办理交接收手续（第十章第10.1条）；乙方交还商铺时应恢复隔墙（如有）等原状并承担所有费用；商铺内可拆除、可搬离物品由乙方清除，乙方设置的广告牌/指示牌应予拆除；如乙方交还的商铺与丙方交付时的结构状况不同或造成甲、丙方其他损失的，乙方应承担赔偿责任；商铺交还时，还应符合以下条件：乙方已付清一切应付款项，包括但不限于租金、运营管理费、房屋清退费、各类违约金、损害赔偿金等；乙方以该商铺作为工商注册地址的，应在租赁期限届满或合同提前解除日后30日内完成注册地变更或注销手续，使商铺可重新作为工商注册地址供新租户使用，否则须以当年月租金总额为基数按月利率2%支付违约金，且甲方仍有权要求乙方赔偿因此发生的一切损失和费用；乙方延期支付租金的，应按拖欠金额每月2%的标准向甲方支付延期付款违约金，乙方延期支付运营管理费或水电燃气等费用的，应按拖欠金额每月2%的标准向丙方支付延期付款违约金；乙方逾期支付租金超过两个月或一年内累计拖欠租金达三次的，或乙方逾期支付运营管理费或水电燃气等费用（包括但不限于保证金、利息和违约金等）超过两个月的，或出现其他情形的，甲方或丙方有权解除合同，同时乙方应按本合同约定承担违约责任；甲、丙方按本合同约定行使合同解除权的，乙方已支付的所有保证金、租金（无论该等租金所对应的租赁期间是否届满）等款项均不予退还，此外乙方还应向甲、丙方支付合同解除当月租金、管理费之和三倍的金额作为违约金，如违约金不足以弥补因此给甲、丙方造成的损失，乙方还应补足，损失包括但不限于租金损失、中介费、广告费、装饰装修拆除费、留存物品保管费、诉讼费、仲裁费、律师费等；各方发生争议协商不成的，交由合同履行地法院管辖；各方均同意合同首页约定的联系方式为各方联络方式，各方通过合法快递公司寄送的通知自寄送之日起三日内即视为已合法送达而无论对方是否签收；双方还对租金优惠期间作了约定等等。上述合同签署后，2018年9月10日，租赁双方对租赁商铺进行了验收，签署了《商铺交付确认书》，载明：原告已于同日向被告交付了租赁商铺，被告确认交付时完全符合租赁合同约定的交付标准和要求；租赁期从2018年9月10日至2023年9月9日，装修免租期从2018年9月10日至2018年11月9日，计租日为2018年11月10日。2018年7月30日，被告向原告一交纳了85014元履约保证金；2018年7月9日，被告向原告二交纳了4723元履约保证金，前述共计89737元。被告从2019年11月起，未再支付租金，且从2019年8月起拖欠运营管理费、水电费等费用。2020年4月3日，两原告向被告发出《解除合同通知函》，告知被告：暂计至2020年3月5日，被告已拖欠租金204208.20元、运营管理费16373.07元、水电费14816.66元（拖欠的各项款项本金合计235397.93元），各项延期付款违约金共14148.8元，前述共计249546.73元；解除租赁合同；请被告付清前述拖欠的费用，并向原告一补付装修期、经营免租期期间未付的租金170028元；请被告于提前解除合同日前清理租赁商铺、恢复原状，使商铺处于完全可出租状态；被告已付两原告的履约保证金不予退还；对于被告违约行为给两原告造成的损失，两原告保留追究被告赔偿责任的权利。至2020年3月，被告实际拖欠水电费共计17271.29元。另，原告提起本案诉讼，原告一支出了律师费9540元、原告二支出了律师费1060元。以上审理查明的事实，有经当庭质证的商铺租赁合同、商铺交付确认书、保证金收款收据、收款收据、解除合同通知函、缴费通知书、商铺现状照片、委托代理合同等证据及庭审笔录予以证实。本院认为，原告与被告协商一致，由被告承租原告的房屋，被告支付租金，双方之间成立租赁合同关系，双方之间的权利义务应受我国合同法调整。关于合同解除时间。原告与被告签订租赁合同，原告于2018年9月10日将商铺交付给被告，被告从2019年8月份起拖欠水电管理费，从2019年11月份拖欠商铺租金。2020年1月15日后被告停止经营，原告2020年4月3日向被告送达解除合同通知书。被告因拖欠原告水电管理费及租金，原告主张合同解除权的诉求，有事实与法律依据，原告于2020年4月3日向双方约定的通信地址寄送解除合同通知函，本院确认双方签订的租赁合同于2020年4月3日起解除。关于原告主张不予退还履约保证金。被告违反约定拖欠原告租金水电管理费，导致原告形成解除合同权利，原告一按约定可不予退还被告履约保证金85014元；原告二按约定可不予退还被告履约保证金4723元。关于原告主张的违约金及延期付款违约金。原告在诉讼过程中，未提交证据证明因被告拖欠租金管理水电费用给其造成的实际损失，原告与被告在签订合同中约定的违约金过高，依法应当予以调整。被告未按约定支付租金管理水电费，给原告造成资金占用的损失，应该从解除合同之日即2020年4月3日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍，以拖欠租金管理水电费为计算基数计算利息。对原告要求被告支付违约金134605.5元及其他各项违约金损失的诉求，本院不予支持。关于原告主张的租金。原告主张被告自2019年11月份起拖欠租金，被告予以确认。经庭审查明，原告从2020年1月15日后对被告停水停电，被告停止了经营，原告对商铺实施了锁门行为。本院确认双方租赁合同于2020年4月3日起解除，因此，被告应当支付2019年11月至2020年4月3日期间的租金208458.90元（34180.20元+42507元×4个月+42507元÷30天×3天）。对于2020年4月3日后的租金，因原告明知被告已停止经营，而故意舍弃其他联系方式，仍将解除合同通知书寄送到停止经营的商铺通信地址，且在被告于2020年1月15日停止经营到合同解除时间内未要求被告腾退商铺，被告在原告锁门的情况下也无法自行腾退商铺，对原告主张的4月3日合同解除后的租金，本院不予支持。关于原告主张的运营管理费。原告二向被告主张2019年9月份之后的运营管理费，被告未提交证据证明已向原告二支付其主张的运营管理费，本院认为，运营管理费的实质是被告在经营过程中，原告二作为物业管理方对被告在经营期间使用的物业、顾客指引等经营活动进行管理产生的服务费用，被告从2020年1月15日后已停止经营，应未产生运营管理，因此，被告应当向原告二支付2019年9月份至至2020年1月15日期间的运营管理费10469.32元（2204.07元+2361.50元×3.5个月）。对于原告主张的2020年1月15日后的运营管理费，无事实依据，本院不予支持。关于原告主张的装修期、经营免租期间的租金。根据原告提交的商铺交付确认书，原告给予被告装修免租期从2018年9月10日至2018年11月9日，计租日为2018年11月10日，并未给予被告租金优惠期，被告违反约定未按约支付租金导致合同解除，被告应当按约定支付装修免租期的租金68360.40元（34180.20元×2个月）。关于原告主张的水电费。原告提交证据证明被告拖欠原告2019年8月至2020年1月31日期间水电费用17257.03元，被告应当予以支付，对于原告主张的2020年1月31日后的水电费用14.26元，因被告已停止经营，对该费用，本院不予支持。关于原告主张的律师费。被告因违约导致原告解除与被告之间签订的租赁合同，根据双方在合同中约定及原告提交的委托代理合同与发票，被告应当向原告一支付支出的律师费用9540元，向原告二支付支出的律师代理费用1060元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告深圳市联投置地有限公司、深圳市联投东方资产管理有限公司与被告陈东清签订的《商铺租赁合同》于2020年4月3日解除；二、原告深圳市联投置地有限公司、深圳市联投东方资产管理有限公司可不予退还被告陈东清履约保证金85014元及4723元；三、被告陈东清应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市联投置地有限公司支付从2019年11月至2020年4月3日期间的租金208458.90元及利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍从2020年4月3日起计至付清之日止）；四、被告陈东清应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市联投东方资产管理有限公司支付2019年9月份至2020年1月15日期间的运营管理费10469.32元及利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍从2020年4月3日起计至付清之日止）；五、被告陈东清应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市联投置地有限公司支付免租期间租金68360.40元；六、被告陈东清应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市联投东方资产管理有限公司支付2019年8月至2020年1月31日期间水电费用17257.03元及利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍从2020年4月3日起计至付清之日止）；七、被告陈东清应于本判决生效之日起三日内分别向原告深圳市联投置地有限公司、深圳市联投东方资产管理有限公司支付律师代理费用9540元及1060元；八、驳回原告深圳市联投置地有限公司、深圳市联投东方资产管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币11912元，由原告承担6039元，被告承担5873元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 刘 定 宏二〇二一年三月十五日书记员 李博（兼）书记员 许 彧 燊附法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。