四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川13民终403号 上诉人（原审原告）：张晓波，男，1981年6月25日出生，汉族，住山西省太原市万柏林区。 上诉人（原审原告）：吴宗芳，女，1982年9月27日出生，汉族，住黑龙江省抚远市。 二上诉人共同委托诉讼代理人：陈建军，南充市顺庆区致远法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）:南充市得泰房地产开发有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区火花镇插旗山1幢1层。 法定代表人：伍建光，执行董事。 委托诉讼代理人：曾德才，男，系南充市得泰房地产开发有限公司工作人员。 委托诉讼代理人：欧小兵，男，系南充市得泰房地产开发有限公司工作人员。 上诉人张晓波、吴宗芳因与被上诉人南充市得泰房地产开发有限公司（以下简称得泰房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2020）川1304民初3258号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 张晓波、吴宗芳上诉请求：1.撤销四川省南充市嘉陵区人民法院（2020）川1304民初3258号民事判决，依法改判。事实与理由：一审判决认定的事实错误。1.一审认为“因得泰房产公司的原因，案涉房屋所属国有土地使用权存在一定障碍，客观上无法协助张晓波、吴宗芳办理国有土地使用证，待该宗土地上的障碍消除后，得泰房产公司有义务协助张晓波、吴宗芳办理不动产登记簿证”。一审的认定是因得泰房产公司的原因，使得张晓波、吴宗芳无法办理不动产登记簿证，那么得泰房产公司应承担为张晓波、吴宗芳办理不动产登记簿证的义务；从公平原则讲，也应该判令得泰房产公司在合理时间内为张晓波、吴宗芳办理不动产登记薄证，不应让张晓波、吴宗芳无期等待。2.一审关于违约责任及违约金的计算错误。一审已经明确了张晓波、吴宗芳的购房款金额为528,750元，但在计算购房违约金时却以37.8万元为基数进行计算;双方签订的商品房买卖合同约定张晓波、吴宗芳取得所有权证的时间为2014年3月30日，张晓波、吴宗芳至今未拿到不动产登记簿证，得泰房产公司承担违约金的期限应计算到其为张晓波、吴宗芳办理不动产登记簿证的时间为止，而不是只承担不到一年时间的违约金。综述，请求二审法院支持张晓波、吴宗芳的上诉请求。 得泰房产公司答辩称：1.张晓波、吴宗芳没有向得泰房产公司提供办证资料就要求得泰房产公司为其办证。2.没有办证的原因是政府相关部门原因，现政府的相关手续已完善，可以办证。3.张晓波、吴宗芳的起诉已超过了诉讼时效。 张晓波、吴宗芳向一审院提出诉讼请求:1.判令得泰房产公司立即为张晓波、吴宗芳办理所购商品房的所有权证书；2.判令得泰房产公司立即支付违约金78,246.00元；3.得泰房产公司承担本案的诉讼费、保全费等全部费用。 一审法院认定事实如下：2010年11月18日，得泰房产公司取得金山大厦建设工程规划许可证。2011年5月8日，得泰房产公司以出让方式取得地号为III/13/203土地使用权证书[编号为南充市国用（2011）第009435号]，并在该证书记事处载明该宗土地使用权限为商业40年、住宅70年，均从2002年8月26日起算。本次根据总平面图计算出该幢建筑物的基地占地面积2016.25平方米暂时为其办证，待该幢建筑物竣工通过验收后，按实测基地面积办理分户登记，并纳入已办理的2-22幢，一起共用本小区除建筑基地占地面积外，其余为未作分摊的土地面积。 2012年3月5日，张晓波、吴宗芳（买受人）与得泰房产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定出卖人以出让方式取得位于南充市嘉陵区的国有土地使用权，编号为ＩＩＩ／13／203土地的国土使用权。该地块国有土地使用证号为2011第××，土地使用权面积为2016.25平方米，买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所在土地用途为：商业、住宅，土地使用年限自2011年5月18日起至2081年5月18日止。该商品房为1幢3单元9层3-901号。建筑面积共117.5平方米，其中套内建筑面积95.536平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价5534.56元／平方米，总价款528750元。买受人采取分期付款方式，签订正式合同之日支付268750.00元，2012年6月30日前支付13万元，实际交房前一个月内支付13万元。出卖人应在2013年3月31日前向买受人交付该商品房。出卖人应当在2013年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按以下方式处理:（二）初始登记买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应按当日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起90日内向买受人支付。（三）转移登记1.商品房交付使用后，双方同意按照以下方式处理：买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2.因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内由出卖人支付。合同尾部，张晓波、吴宗芳在买受人处签名捺印，得泰房产公司在出卖人处签章。 2013月5月7日，金山大厦通过南充市建设工程规划验收合格。得泰房产公司按照合同约定依约向张晓波、吴宗芳交付房屋。 2014年8月15日，得泰房产公司向南充市房地产管理局提交《说明》，载明，得泰房产公司修建的位于嘉陵区项目，现已通过规划验收并竣工备案，修建时均严格按照规划审批图纸修建，未超红线。 2014年10月21日，南充市国土资源局地籍办证中心向得泰房产公司出具《通知》，载明，得泰房产公司申请办理嘉陵区1幢商品房土地分户登记资料已收悉。经审查需补齐以下资料1.超建筑面积应补缴土地出让金等相关手续（票据复印件盖鲜章）；2.补缴土地出入境相关税费（完税证明原件、契税发票复印件盖鲜章）；3.提供的勘测定界图面积与批准面积不一致；4.完善地籍调查表。请接该通知之日起15个工作日内将上述资料补齐，逾期，该局将作退件处理。 2014年10月31日，得泰房产公司向南充市国土局提交了超容积率补交土地出让金审批表，南充市国土资源局同意得泰房产公司补缴24.09万元的超容积率补缴土地出让金。 2014年11月4日，得泰房产公司向南充市嘉陵区税务局缴纳土地出让金24.09万元、契税9,636.00元和印花税120.50元。 2014年11月6日，南充市嘉陵区税务局向南充市国土局出具《税收通知单》，载明，得泰房产公司超容积率补交土地出让金24.09万元整。请予办理相关手续。 2015年3月12日，张晓波、吴宗芳取得案涉房屋的房屋所有权证（南房权证嘉字第××号）。因张晓波、吴宗芳未办到国有土地使用证，故起诉至一审法院，提出上述诉讼请求。 一审法院另查明，2016年9月22日，南充市人民政府出具《南充市人民政府关于在市辖三区实施不动产统一登记制度的通告》，内容为市人民政府从2016年9月30日起在市辖三区实施不动产统一登记制度，启用不动产统一登记簿证。不动产统一登记实施后，原由多个部门和单位分散办理的各类不动产登记停止办理。不动产统一登记实施前，已依法制作并记载内容的各类不动产登记簿册继续有效；已经依法发放的各类不动产登记证书、证明继续有效。不动产登记机构在依法办理变更登记、转移登记等时，逐步更新为新的不动产权登记簿证。 一审法院认为，张晓波、吴宗芳与得泰房产公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规及禁止性规定，合法有效，双方应按照合同的约定，全面履行自己的义务。张晓波、吴宗芳按照合同约定向得泰房产公司支付了房款，得泰房产公司应按照约定为张晓波、吴宗芳办理房屋权属证书。本案的争议焦点为1.关于办理房屋所有权证书的问题，2.关于违约责任的问题。关于办理房屋所有权证书的问题。一审庭审查明，案涉房屋办理了房屋所有权证书，未办理国有土地使用证。得泰房产公司辩称未协助张晓波、吴宗芳办理土地使用权证的责任不在于自己，张晓波、吴宗芳已于2015年3月12日取得案涉房屋所有权证书且按照双方合同约定房地产权属证书的认识表现为房产证，不是土地使用权证。因得泰房产公司的原因，案涉房屋所属国有土地使用权存在一定障碍，客观上无法协助张晓波、吴宗芳办理国有土地使用证。根据2016年9月22日南充市人民政府发布的关于《南充市人民政府关于在市辖三区实施不动产统一登记制度的通告》的规定，南充市自2016年9月30日起启用不动产统一登记簿证，不再办理土地使用证和房屋所有权证。现张晓波、吴宗芳无法取得国有土地使用证，也无法单方面完成不动产登记，取得不动产统一登记簿证。待该宗土地上的障碍消除后，得泰房产公司仍有义务协助张晓波、吴宗芳办理不动产登记簿证。张晓波、吴宗芳已办理了房屋所有权证书，故对张晓波、吴宗芳请求得泰房产公司为其办理房屋所有权证书，不予支持。关于违约责任的问题。按照合同约定，“因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内由出卖人支付”案涉房屋交房时间为2013年3月31日，张晓波、吴宗芳应于2014年3月30日前取得房屋所有权证。张晓波、吴宗芳于2015年3月12日取得房屋所有权证书，得泰房产公司构成违约，应承担违约责任。案涉房屋总价款为37.8万元，得泰房产公司违约办理房屋所有权证的时间为347天，按照约定，得泰房产公司应向张晓波、吴宗芳支付逾期办理房屋所有权证违约金13,116.60元（378,000.00×0.1‰×347）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、得泰房产公司于判决生效后十日内支付张晓波、吴宗芳逾期办理房屋所有权证的违约金13,116.60元；二、驳回张晓波、吴宗芳的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取978.00元，由得泰房产公司负担。 二审审理查明，2014年12月23日，销售不动产统一发票二张（发票号码00079927、00079928）载明，张晓波、吴宗芳共交纳房款528,750元（50万元+28,750元），得泰房产公司在该二张发票上加盖了印章。 二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。 本院认为:根据当事人的上诉及答辩，本案二审争议焦点为本案违约责任及违约金金额的认定。 根据案涉《商品房买卖合同》约定，案涉房屋交房时间应为2013年3月31日，张晓波、吴宗芳应于2014年3月30日前取得房屋所有权证；但张晓波、吴宗芳于2015年3月12日才取得案涉房屋的所有权证，未取得国有土地使用权证。根据案涉《商品房买卖合同》“因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内由出卖人支付”的约定，但国家实施不动产统一登记制度后，张晓波、吴宗芳应取得不动产权证书至今未取得，得泰房产公司已构成违约，应承担违约责任。根据本案客观事实，本院结合当地同类型案件，酌定得泰房产公司应承担的违约金金额为1.5万元。 综上，张晓波、吴宗芳的上诉请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省南充市嘉陵区人民法院（2020）川1304民初3258号民事判决第二项，即驳回南充市得泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 二、变更四川省南充市嘉陵区人民法院（2020）川1304民初3258号民事判决第一项为“南充市得泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付张晓波、吴宗芳逾期办理房屋所有权证的违约金1.5万元。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费1,956元，由张晓波、吴宗芳负担1,900元，南充市得泰房地产开发有限公司负担56元；一审案件受理费978元，由南充市得泰房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  周朝阳 审判员  何顺红 审判员  刘 苗 二〇二一年三月十四日 书记员  黄嘉欣