山西省长治市潞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）晋0403民初1111号 原告：李银虎，男，1969年4月7日出生，汉族，山西省长治市人，住长治市。 委托诉讼代理人：成建华，长治市潞州区诚信法律服务所法律工作者。 被告：长治市新市百盛购物广场有限公司，住所地长治市潞州区英雄中路389号。统一社会信用代码91140400748581466A。 法定代表人：吴锡孝，职务董事长。 委托诉讼代理人：连国珍，男，系长治市新市百盛购物广场有限公司职工。 原告李银虎与被告长治市新市百盛购物广场有限公司合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李银虎及其委托诉讼代理人成建华与被告长治市新市百盛购物广场有限公司委托诉讼代理人连国珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认2015年3月27日原、被告签订的新市百盛商铺认购合同有效；2、解除原、被告之间的委托经营合同关系，判令被告交付原告位于百盛购物广场的四层D-**6、D-**7号商铺；3、判令被告协助原告办理四层D-**6、D-**7号商铺产权证书；4、判令被告支付原告租金108526元、逾期损失76506元、违约金25715元。5、判令被告按2019年度的租金标准支付原告从2020年3月27日到实际交付商铺之日止期间的租金。事实与理由：原、被告2015年3月27日签订了新市百盛商铺认购合同，约定：由原告认购被告建设的潞州区英雄中路新市××层、D-**7号商铺，面积均为8.2方，总价款257152元。同时约定：该商铺委托被告对外统一经营五年，租金按年支付，第一年租金为总价款的8%，第二年租金总价款的9%，第三年租金总价款的10%，第四年租金总价款的11%，第五年租金总价款的12%；五年租期届满之前，协助原告办理商铺的产权登记手续；逾期支付租金则加付每日万分之三的滞纳金，违约则支付总价款的10%的违约金。第一年的租金尚欠522元;二、三、四、五年的租金拖欠至今;2020年3月27日到现在的租金也没有给付。没有办理产权证构成违约，应付原告违约金25715元。 被告辩称：对原告认购商铺的事实没有异议。已付原告45429元，相当于第一年已付了租金20572元，第二年已付了租金23144元，第三年已付了租金1713元；所以，第三年欠付租金应当是24003元，第四年欠付租金28286元，第五年欠付租金是30858元。五年的委托经营属于委托合同关系，原告系委托人，被告系受托人。我们认为，欠原告的是收益，而不是租金。因电商普及等市场原因，百盛购物广场和其它的实体店一样，经营上遇到了重重困难，属于当事人意志之外的客观因素，非被告的主观原因所造成。受托人的行为，应由委托人承担相应的法律后果。而且，原告不能同时主张，日万分之三支付滞纳金与10%的违约金，二者只能选择其一，且原告的请求适用损失填补原则，不得主张双重违约金。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：原、被告2015年3月27日签订了新市百盛商铺认购合同，约定：由原告认购被告建设的潞州区英雄中路新市××层、D-**7号商铺，面积均为8.2平方米，总价款257152元。同时约定：该商铺委托被告统一经营五年，被告向原告支付经营收益，第一年经营收益为总价款的8%，第二年经营收益为总价款的9%，第三年经营收益为总价款的10%，第四年经营收益为总价款的11%，第五年经营收益为总价款的12%。经营活动中的各种税费由被告独立负担，原告的经营收益不受影响；在每届满一年后十五个工作日内支付上一年的经营收益，每延期一日则由被告向原告支付日万分之三的滞纳金；五年届满之前，被告为原告办理商铺的产权登记手续，相关税费由原告负担。履行合同过程中单方违约，须向另一方支付总价款的10%的违约金。合同签订后，原告已向被告支付了购买商铺总价款257152元。 2019年3月17日的补充协议中约定：在本合同履行过程中发生争议，任何一方可向有管辖权的人民法院提起诉讼。 审理过程中，被告提交了45429元的记帐凭证，原告对记帐凭证中的2017年8月25日向被告签字10000元收据及2017年9月1日的被告通过银行向原告转款的10000元提出异议；原告主张系先写了收据、后转款10000元，不能重复相加计算为20000元。认可收到了被告35429元。 案涉商铺的产权证书尚未办理。 上述事实，有原告提交的认购合同、补充协议、交款收据，被告提供的记帐凭证，及双方的陈述与辩解等在案为凭，经当庭质证和本院审查，可以认定。 本院认为：购物广场是一种新型的商业聚集模式，所有权分散、经营权统一。水、暖、电、气、卫生、出入通行、相邻关系等完全绑定在一起；如单门独户经营，既不现实，也不可行。一般应由专业公司实行统一招商、管理，各承租户相对独立经营。原、被告签订的新市百盛商铺认购合同，系当事人的真实意思表示，不违反相关法律、法规的强制性规定，认购合同依法有效，双方应当依约享有权利并履行义务。合同中约定原告委托经营五年，原告每年固定收益，由被告单方承担招商经营的盈亏风险。认购合同中的委托经营条款更接近于租赁合同关系，所谓的经营收益可以理解为租金，即由原告从被告处购买商铺后再将商铺返租给被告，由被告支付原告一定的租金。在本案中，一说经营收益，一说租金，实质上意义等同。被告辩解，委托人即原告应当承担受委托人即被告的行为后果，与双方约定的原告享有固定收益相矛盾，也与合同的目的不符，本院不予采信。被告迟延向原告支付经营收益或者说租金，原告有权要求解除委托经营或者租赁合同关系，且被告应当依约另加付原告日万分之三的滞纳金。被告提供的记帐凭证中2017年8月25日有被告签字的收据10000元、2017年9月1日被告通过银行向原告转款的10000元，原告提出异议，被告未能作出合理的补充解释，结合被告向原告的付款方式、向其他客户的付款方式等因素，本院认定系同一笔付款，对原告的主张予以采信。所以，被告第二年欠付租金8287无，第三年度欠付租金25716元，第四年欠付租金28286元，第五年欠付租金是30858元。现合同期限已经届满，商铺的产权证尚未办理，被告应当支付原告购房款10%的违约金。合同到期后，双方未签订合同，而由被告继续使用租赁物，原告也没有提出异议，应当认定双方为不定期租赁合同关系，原告要求被告按原合同的第五年度30858元标准支付从2020年3月27日到实际交付商铺之日期间的租金，于法有据。故依据《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百八十二条、第七百零七条、第七百三十四条之规定，判决如下： 一、解除原告李银虎与被告长治市新市百盛购物广场有限公司的委托经营合同关系。 二、被告长治市新市百盛购物广场有限公司于本判决生效后七日内支付原告李银虎第二年经营收益8287元，并支付从2017年3月27日起到2020年3月27日止日万分之三的违约金；支付李银虎第三年经营收益25716元，并支付从2018年3月27日起到2020年3月27日止日万分之三的违约金；支付李银虎第四年经营收益28286元，并支付从2019年3月27日起到2020年3月27日止日万分之三的违约金；支付李银虎第五年经营收益30858元。 三、被告长治市新市百盛购物广场有限公司于本判决生效后三十日内向原告李银虎交付四层D-**6、D-**7号商铺，并支付李银虎从2020年3月27日起到实际向李银虎交付商铺之日止按每年30858元标准计算的经营收益。 四、被告长治市新市百盛购物广场有限公司于本判决生效后三十日内协助原告李银虎办理四层D-**6、D-**7号商铺的产权登记手续，并支付李银虎违约金25715元。 案件受理费减半收取2231元，由被告长治市新市百盛购物广场有限公司负担。原告李银虎预交2231元，退还李银虎2231元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数或者代表人的人数提供副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。 审判员  冀永虎 二〇二一年三月二十四日 书记员  宋梓白