江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1311民初2743号原告：董永生，男，1986年9月20日出生，住江苏省宿迁市宿城区。原告：陈**，女，1990年1月22日出生，住江苏省宿迁市宿城区。二原告共同委托诉讼代理人：薛飞，北京市盈科（南通）律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：万泰首，北京市盈科（南通）律师事务所律师。被告：宿迁市佳宏酒店有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区项王东路18号。法定代表人：张英,该公司执行董事。被告：周青，男，1964年7月14日出生，住江苏省宿迁市宿城区。二被告共同委托诉讼代理人：周洲，江苏厚远律师事务所律师。原告董永生、陈**与被告宿迁市佳宏酒店有限公司、周青排除妨害纠纷一案，本院于2020年6月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人薛飞、万泰首、被告周青以及二被告委托诉讼代理人周洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董永生、陈**向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即搬离宿豫区豫江大厦401-413、501-513、9-1至9-22不动产（以下简称案涉不动产）；2.判令被告支付原告上述房屋自2018年8月22日至实际搬离之日的房屋占用费；3.判令被告支付原告上述房屋自2013年11月17日至2018年8月20日的物业服务费268573元及违约金122390元；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：判令支持原告上述第三项诉讼请求，诉讼费用由被告承担，其他请求予以撤回，另行主张。事实和理由：2013年11月15日，被告周青将豫江大厦1-2、4-7、9层出租给佳宏公司使用。后佳宏公司开始使用该房产一直至今。2018年6月22日，原告通过司法拍卖方式购得案涉不动产，并于同年8年21日办理产权登记。但两被告拒绝向原告支付任何上述不动产的租赁费或使用费。此外，因两被告在使用上述房产过程中一直未缴纳相应物业费用，原告购得房产后，第三方三江物业公司起诉原告支付自2013年11月17日至2018年8月20日的物业服务费及违约金，后二审终审判决原告向三江物业公司支付物业服务费268573元及违约金122390元。前述期间原告并未使用上述房产，物业费及违约金应当由两被告承担。为维护原告合法权益，诉至法院。被告佳宏公司、周青辩称：1、原告无权要求周青承担佳宏公司可能产生的债务，佳宏公司由股东夏某、周青设立，2012年12月31日二人签订合作协议，约定分别购买豫江大厦一楼的104商铺、4-7楼、9楼相应产权，用于经营汉庭酒店，周青签订租赁合同经营酒店行为，均是作为佳宏公司股东行为，原告要求周青承担债务并保全个人银行账户是没有法律和事实依据的。2、原告陈述被告拒绝支付费用并不属实，在本案诉讼之前，原告从未以任何方式与被告联系过，被告曾询问拍卖涉案房产的法院以及其他途径，多方打听买受人的联系方式，但是都没有获得信息，从现实情况讲被告是无法完成交付，主观没有过错，对没有交付产生的损失不应承担责任，在原告未交接的情况下，被告为原告管理房屋，在管理期间又遇到疫情，请法院考虑主观过错原因，综合予以认定。3、本案股东出租给佳宏公司的出租价格是170万元/年，是基于股东出资的装潢、燃气、锅炉设备等全部设备设施的综合价格，其中仅投入汉庭酒店初期的装修价格就是180万元，租赁合同价格不能作为原告主张租金的标准。4、原告无权要求被告支付物业费、违约金，原告通过南京建邺法院淘宝网站发布的房屋拍卖信息以及竞买公告，竞买到涉案房屋，拍卖公告中已经明确标的物可能存在的物业费用、水电等欠费由买受人承担，对于该事实及认定承担的结果已由两审法院查明并确认，而佳宏公司在经营期间均支付电梯费、垃圾费等物业管理费用，并不存在欠付费用，原告主张与被告无关。5、如果涉及周青不应当承担责任，那么保全费不应由被告承担。经审理本院认定事实如下：2012年3月，宜兴怡丰房地产开发有限公司（甲方，以下简称宜兴房产公司）与周青、夏某（乙方）签订《购房协议》，约定：乙方购买甲方的豫江大厦104、四、五、六、七、九层，双方还约定其他合同条款。2013年12月，夏某、周青作为股东成立宿迁市佳宏酒店有限公司，利用所购的豫江大厦房产经营汉庭连锁酒店。周青、夏某购买的豫江大厦房产未办理产权登记手续。案涉不动产于2014年9月产权登记至宜兴房产公司名下，后于2018年8月21日变更登记至董永生、陈**名下。又查明：宿迁市宿城区人民法院（下称宿城区法院）立案受理（2019）苏1302民初9867号案件，该案查明：宜兴房产公司（甲方）与宿迁市三江物业管理有限公司（乙方，以下简称三江物业公司）签订《物业服务委托协议》，约定：1、甲方将豫江大厦委托于乙方管理。2、前期物业管理服务以不低于《宿迁市区普通住宅物业管理服务等级标准》三级标准服务等。3、房屋由乙方按建筑面积0.45元/平方米向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积1.5元/平方米向业主或物业使用人收取，按年一次收取……。随后，三江物业公司进驻提供物业服务。2018年9月6日，宜兴房产公司出具情况说明，陈述：三江物业公司自2013年11月17日接到宜兴房产公司通知进入豫江大厦实施物业服务至今。上述房屋2013年11月17日至2018年8月19日物业服务费为268991.55元（1.5元/㎡*3146.1㎡*57个月）。自2014年起三江物业公司曾多次向宜兴房产公司索要物业服务费及滞纳金，因宜兴房产公司经济困难，每年虽都承诺解决但没有支付任何费用。另：2016年8月，南京市建邺区人民法院（下称建邺区法院）在申请人凌飞、陈溧红与被执行人宜兴房产公司等民间借贷纠纷一案执行中，裁定查封宜兴房产公司名下豫江大厦401-413、501-513、9-1至9-22不动产。2018年6月，建邺区法院通过淘宝网站对上述房屋进行公开拍卖，公某的《竞买公告》（即《拍卖公告》）中载明：……七、标的物过户登记手续由买受人自行办理，其可能存在的物业服务费、水、电等欠费均由买受人承担；税款按照相关法律规定由买卖双方各自负担…公某的《标的物介绍》中载明:……4、水某、电费及物业情况：如有物业管理，存在各种可能欠费，请自行了解，均由买受人负担……《网络竞价成功确认书》中载明：在网络拍卖中竞买成功的用户，必须依照标的物《竞买须知》、《竞买公告》要求，按时交付标的物网拍成交余款，办理相关手续。2018年6月22日，董永生竞买成功。2018年8月21日，案涉不动产转移登记到董永生、陈**名下,面积合计3141.2平方米。2018年9月13日，三江物业公司向董永生、陈**邮寄《律师函》，催要物业服务费等未果。宿城区法院审理认为，宜兴房产公司与三江物业公司签订《物业服务委托协议》，依法成立、合法有效，对双方当事人及全体业主具有约束力。根据司法拍卖公告等约定，竞拍买受人对三江物业公司业主即宜兴房产公司拖欠的物业服务费承担清偿责任。关于三江物业公司主张的滞纳金，其性质应为违约金，结合《物业服务委托协议》及拍卖公告等内容，该主张并不违反法律规定。董永生、陈**主张物业服务费的缴纳主体是案外人周青和佳宏酒店及追加其为第三人问题，没有依据，不予采信。据此，宿城区法院于2019年6月5日作出（2019）苏1302民初9867号民事判决：判令董永生、陈**于本判决发生法律效力之日起三日内给付三江物业公司物业服务费268573元及违约金（截至2018年8月19日合计为122390元，此后以268573元为基数，按月利率2%的标准，计算至实际支付之日止）。董永生、陈**不服该判决，提起上诉。宿迁市中级人民法院于2020年2月20日作出（2019）苏13民终5071号民事判决：驳回上诉，维持原判。另查明：董永生、陈**主张上述物业费及违约金应由本案二被告承担，故提起本案诉讼。诉讼中，三江物业公司于2021年1月18日向本案原告出具《收款证明》，载明：董永生、陈**按照（2019）苏13民终5071号判决书分四次付款，合计付款37万元；余款及利息双方已协商于2021年3月份前付清。本案诉前，原告申请诉前财产保全，本院依法作出（2020）苏1311财保172号民事裁定，予以保全。诉讼中，原告申请对案涉不动产的相关房屋占用费标准进行司法鉴定（评估），后因原告未按期缴纳评估费用，故鉴定程序终结。随后，原告变更相关诉讼请求。本院认为，本案争议焦点是原告要求被告佳宏公司、周青支付物业服务费268573元及违约金122390元有无相应事实及法律依据。原告主张案涉不动产系产权人周青出租给佳宏公司使用至今，虽然法院判令竞拍人（原告）承担上述物业服务费及违约金，但原告在竞拍前并未使用该房产，故应由二被告承担物业服务费及违约金，被告辩解原告该主张与其无关，原告无权要求被告支付物业服务费及违约金。对此本院认为，原告的诉求缺乏依据，不应支持，理由如下：首先，建邺区法院在执行申请人凌飞、陈溧红与被执行人宜兴房产公司等民间借贷纠纷一案中，查封和拍卖的标的物为宜兴房产公司名下豫江大厦401-413、501-513、9-1至9-22不动产（即案涉不动产），从该案拍卖裁定及拍卖公告可以看出，竞拍人对竞拍前该拍卖标的物的权利人为宜兴房产公司是知晓的，其对拍卖公告载明“标的物可能存在的物业费、水电费等欠费均由买受人承担”所指的欠费主体系原标的物权利人宜兴房产公司是清楚的。董永生、陈**按竞拍公告要求竞买成功后，对可能代为标的物原权利人宜兴房产公司支付物业服务费等欠费的风险具有预见性。其次，（2019）苏1302民初9867号生效判决认定，原告作为竞拍买受人对三江物业公司业主即宜兴房产公司拖欠的物业服务费承担清偿责任，判令董永生、陈**给付三江物业公司物业服务费268573元及违约金，董永生、陈**在该案中主张物业服务费的缴纳主体是案外人周青和佳宏公司，并据此申请追加其为第三人，该案未予采信。该案二审终审判决亦认为，三江物业公司有权要求董永生、陈**支付原业主宜兴房产公司拖欠的物业服务费及违约金，据此维持原判。该案中，董永生、陈**是基于竞拍公告的要求承担的付款义务，该义务属于代偿性质；本案中，原告此项诉求系其在履行上述生效判决后的追偿，但原告代偿的对象并非佳宏公司及周青。因此，原告并不能依该生效判决作为向二被告主张（追偿）案涉物业服务费及违约金的依据。再次，案涉不动产于2018年8月21日转移登记至董永生、陈**名下，在此之前于2014年9月3日登记在宜兴房产公司名下，被告佳宏公司、周青并非案涉不动产的产权登记人。在此情况下，原告要求被告佳宏公司、周青承担案涉不动产的物业服务费及违约金亦缺乏依据。综上所述，原告提供的案涉生效判决书、不动产权证书、住所租赁合同、拍卖公告、拍卖谈话笔录以及会计师事务所审阅报告等证据，不能够证实其要求被告佳宏公司、周青支付物业服务费268573元及违约金122390元的诉讼主张，故本院不予支持。原告自愿撤回第三项诉求以外的其他诉讼请求，系对自身诉讼权利的处分，本院依法照准。调解未果，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告董永生、陈**的诉讼请求。案件受理费25128元，财产保全费5000元，合计30128元，由原告董永生、陈**负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  沈 广人民陪审员  闫长俊人民陪审员  王继章二〇二一年三月三十日书 记 员  汪 伟