北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初12777号原告：贺岩，女，1982年1月10日出生，汉族，住北京市昌平区。原告兼贺岩的委托诉讼代理人：兰建存，男，1978年1月22日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：北京汇超房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区城南街道旧县村西（**楼）。法定代表人：史奎晨，董事长。委托诉讼代理人：刘志刚，男，1964年11月16日出生，汉族，该公司副总经理。被告：北京市昌平保障房建设投资管理有限公司，住所地北京市昌平区科技园区超前路******。法定代表人：段学勇，董事长。委托诉讼代理人：田旭东，北京市博缘律师事务所律师。原告贺岩、兰建存诉被告北京汇超房地产开发有限公司（以下简称汇超公司）、北京市昌平保障房建设投资管理有限公司（以下简称保障房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告兼贺岩的委托诉讼代理人兰建存、被告汇超公司的委托诉讼代理人刘志刚、保障房公司的委托诉讼代理人田旭东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贺岩、兰建存提出诉讼请求：1.确认贺岩、兰建存与汇超公司、保障房公司于2018年10月26日签订的《北京市共有产权房预售合同》解除；2.判令汇超公司、保障房公司向原告返还购房款950220元；3.支付原告违约金（以总房款的3%计算）并赔偿损失（第一部分为银行本息以实际金额为准；第二部分为房租损失，按每月2600元，自2019年10月16日起至判决之日止）；4.诉讼费被告负担。事实和理由：2018年10月26日，汇超公司、保障房公司与兰建存、贺岩签订《北京市共有产权住房预售合同》，合同第11条约定被告应当于2019年10月15日前交付住房，根据补充协议第27条约定，逾期60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，甲方一应按总价款的3%向原告支付违约金，被告至今未付该房屋，致使原告不能入住，故此原告起诉主张解除合同赔偿损失。被告汇超公司辩称：不同意原告的诉讼请求，要求法院判令继续履行合同，汇超公司一直在积极履行交房义务，房屋已于2020年6月30日具备交房条件，开始办理交房手续，已向原告送达交房通知书。汇超公司迟延交房并非自身原因，而系基于政策不断调整，涉案楼盘一直承担了政策性住房的功能，但政策几经变化，由两限房改为自住型商品房，后又改为共有产权房，需要走各项审批协调手续；2019年10月左右国庆阅兵导致不能施工而停工，2019年3月左右两会期间停工，2020年1月因疫情不能施工，以上均非汇超公司原因；另项目施工期间，旧县村民多次因回迁房问题阻挠施工，属于突发事件。另合同约定，超过60日买受人有解除权，汇超公司应按总房款3%支付违约金，原告主张的标准没有合同依据。合同补充协议约定，解除权自解除条件成就或接到对方书面通知之日起30日内行使，逾期或未书面通知对方解除的，解除权消灭，合同约定交房日为2019年10月15日，至2020年2月15日，被告逾期交房60日，解除条件成就，原告应当30日内书面通知被告，否则解除权消灭，现原告要求解除合同缺乏法律依据。被告已通过电话、微信、在售楼处门口张贴通知的方式告知原告逾期交房的事实，原告在合理期限内并未要求解除合同，应视为愿意继续履行合同。被告保障房公司辩称：不同意解除，根据合同第11条、第12条及补充协议第12条，逾期交房超过60日，买受人有权解除合同，但补充协议第31条对于解除合同进行了相应的详细约定，自解除条件成就或接到对方通知30日后不行使解除权，解除权消灭，现原告要求解除合同已经超过了解除权行使期间。即使合同解除，按照合同约定，原告的贷款部分也不能返还给原告，而按合同补充协议第36条约定应退还贷款银行。预售合同可以继续履行，房屋已经达到交房条件，在合同解除权消灭之后，合同当事人应该继续履行合同。保障房公司不具有任何过错，不同意承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月26日，汇超公司（开发企业，甲方一）、保障房公司（代持机构，丙方/甲方二）与兰建存、贺岩（购房人，乙方）签订《北京市共有产权住房预售合同（试行）》（以下简称预售合同），合同约定，乙方购买的房屋坐落于北京市昌平区城南街道旧县村绿海家园8#住宅楼9层3单元905号，房屋建筑面积52.79平方米；总价款人民币950220元，乙方、丙方确认，根据丙方委托的专业机构评估结果，经相关主管部门审核确定，乙方占有房屋产权比例为50%，丙方占有房屋产权比例为50%。甲方一应当于2019年10月15日前向乙方交付该共有产权住房。办理该房屋交付手续的具体时间、地点、地点及所需材料均以甲方一书面通知内容为准可抗力外，甲方一未按照约定的时间将该共有产权住房交付乙方的，各方同意按照补充协议处理。另，《预售合同》第27条约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由甲方承担的责任，或不合理加重乙方责任、排除或限制乙方主要权利内容的，仍以本合同为准。《预售合同》即本合同，第12条对逾期交房责任的约定为：逾期超过60个工作日后，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，应当书面通知甲方、丙方，各方应当自解除合同通知送达之日起45个工作日内共同申请注销手续且办理完毕共有产权房预售合同解除备案手续，甲方二（保障房公司）应自前述合同解除手续办理完毕后30个工作日内退还乙方已付全部房价款（含已付贷款部分），并自乙方付款之日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时甲方一（汇超公司）应按照全部房价款的3%向乙方支付违约金。乙方不解除合同的，合同继续履行，甲方一按日计算向乙方支付已付全部房价款万分之二的违约金。《预售合同》还对各方其他权利义务进行了约定，因与本案关联不大，故不再赘述。当日，三方签订《补充协议》，对预售合同进行补充，其中第12条约定：对原合同第十二条补充约定“除本补充协议所约定的特殊原因外，甲方一未按照合同第九、第十一条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照以下约定处理：逾期在60日及以内，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方一每日按总房款的万分之零点三向买受人支付违约金，且于该房屋实际交付时向买受人支付，合同继续履行。逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，甲方一应按照总房款的3%向买受人支付违约金。买受人同意继续履行合同的，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至该房屋实际交付之日止，甲方一每日按总房款的万分之零点三向买受人支付违约金，且于该房屋实际交付时向买受人支付后，合同继续履行。”《补充协议》119页第37条约定：“任何一方依据法律、合同及补充协议解除合同的，其解除权应当自解除条件成就或接到对方书面通知或询问之日起30日内行使，逾期或未书面通知对方解除合同的，解除权消灭，视为继续履行合同”。第36条约定“买受人依据法律、合同及补充协议解除合同时，退还买受人已付全部房价款是指甲方二将首期房款退还至原付款账户，将贷款部分价款退还至原放款银行；给买受人造成损失的，指给买受人造成直接损失的。”第120页43条约定“出卖人、买受人及丙方各方特此确认，本补充协议的效力大于合同，合同如与本补充协议不一致的，均以本补充协议为准”。合同签订后，兰建存、贺岩按约定支付了首付款并办理了房屋贷款手续，实际交付房款总金额（含贷款部分）共计950220元。2019年10月10日，汇超公司通过张贴通知等形式告知购房人其公司2019年10月15日不能完成房屋交付使用，房屋交付时间将延期至2019年11月30日。2019年11月28日，汇超公司再次通过张贴通知告知购房人房屋交付时间延期至2020年2月15日。汇超公司于2020年6月30日取得了北京京昌工程测绘技术有限公司出具的《房屋面积测算技术报告书》，于2020年7月1日由北京市昌平区住房和城乡建设委员会对涉案工程进行了竣工验收备案，备案编号为0243昌竣2020（建）0026号。2020年6月，汇超公司向购房人发送了《绿海家园入住通知书》。2021年3月4日庭审中，法庭询问兰建存入住通知书收到了吗，兰建存表示2020年6月22日收到了。入住通知书载明，兰建存、贺岩办理交房手续的时间为2020年7月2日。由于各方对是否继续履行合同发生争议，兰建存、贺岩主张退房，故诉至法院且未进行收房手续办理。另查，兰建存、贺岩未向汇超公司、保障房公司发送过书面解除材料。庭审中，法庭询问兰建存一方第一次向被告提出退房是什么时间，是否有证据提交。兰建存未提交证据，但表示其系2020年4月打电话与汇超公司说解除合同，此前汇超公司称延期至2020年2月15日，由于延期时间不长，其愿意再等等，但2020年2月15日仍未能交房，再与汇超公司联系，汇超公司表示不能确定交房时间，故其表示要求退房，但汇超公司称无法协商退房，只能去法院起诉；在此过程中，由于没有保障房公司的联系方式，故此未单独与保障房公司协商退房。另，庭审中原告方表示，如法院最终认定合同不能解除，则要求在本案中一并处理逾期交房违约金。对于汇超公司主张按合同约定日万分之零点三的标准计算逾期交房违约金的意见，原告表示该标准过低，法院应当予以调整。汇超公司、保障房公司对一并解决表示同意。上述事实，有当事人当庭陈述及其提交北京市共有产权住房预售合同（试行）、补充协议、发票、竣工验收备案表、测绘报告、入住通知书等证据在案佐证。本院认为，原、被告签订了《北京市共有产权住房预售合同（试行）》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案主要有以下争议焦点：一、原告是否受《补充协议》第37条有关解除权期间规定的约束。针对兰建存一方表示，合同签订后，合同文本一直保存在出卖人处，其系起诉前才拿到合同文本，并不知晓合同条款的内容。本院认为，合同的效力以合同签订时各方合同主体是否知晓并同意合同内容为依据，不持有合同原件不是不受合同条款约束的合法理由，现未有证据显示合同文本被篡改，故此原告方以合同签订后并未由其保存合同为由主张不受合同条款约束，本院不予采纳。《补充协议》第37条约定：“任何一方依据法律、合同及补充协议解除合同的，其解除权应当自解除条件成就或接到对方书面通知或询问之日起30日内行使，逾期或未书面通知对方解除合同的，解除权消灭，视为继续履行合同”。该条款只是对解除权行使期限的约定，并未排除购房人享有解除权，故不存在免除二被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利的情形，且该条款已经进行了加黑加粗，进行了特别提示，不存在无效或不成立的情形。故此该约定对各方当事人具有约束力。二、购房人有权解除合同的具体时间段，即解除权行使期间的起算点问题。首先，汇超公司发出的延期交房的通知并不构成对合同交房日期的变更，该通知仅加盖了汇超公司的印章，仅表明汇超公司正式通知购房人，无法按期交房，该单方通知并不具有变更合同的意思，亦无保障房公司的印章，故此不能构成合同文件。本案交房时间仍应当按照合同约定即2019年10月15日认定，故此解除条件成就应当为逾期交房超过60日，故此2019年12月15日解除条件成就，次日起购房人就享有了单方解除权，30日内不行使，则视为约定的解除权行使期间经过，解除权消灭。《补充协议》第37条约定“任何一方依据法律、合同及补充协议解除合同的，其解除权应当自解除条件成就或接到对方书面通知或询问之日起30日内行使，逾期或未书面通知对方解除合同的，解除权消灭，视为继续履行合同”。“或”的表述应当理解为择一即可，故此并不因汇超公司或保障房公司未发出通知或询问而致使解除权行使期间悬而未决。综上，兰建存、贺岩并未举证证明其在解除权行使期间内提出了退房申请，现在汇超公司、保障房公司不同意解除合同的情况下，对于兰建存、贺岩主张解除合同的诉讼请求及基于退房而产生的相关利息，本院不予支持。汇超公司逾期交房的事实系各方均无争议的，故此即便原告要求解除合同的诉请不能被支持，汇超公司亦应当承担未能按时交房的违约责任。本案中合同各方当事人均同意在本案中一并解决逾期交房违约金问题，为了减少诉累，故此本院进一步审查了逾期交房违约金问题。针对合同约定的标准，汇超公司主张按日万分之零点三计算，兰建存、贺岩认为该标准过低，主张法院予以调整。现未有证据显示兰建存、贺岩因逾期交房产生的实际损失金额，本院考虑合同情况、逾期交房的时间、过错程度，参照逾期交房时间段，同等地段、类似户型的房屋租赁市场价格，酌定兰建存、贺岩的损失以总房款日万分之零点六的标准计算，经核算自2019年10月16日至2020年7月2日，汇超公司应当支付的逾期违约金总金额为14880.45元。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京汇超房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付兰建存、贺岩违约金14880.45元；二、驳回兰建存、贺岩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6651元，由兰建存、贺岩负担6565元，已交纳；由北京汇超房地产开发有限公司负担86元，于本判决生效后十日内履行。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 李 旭二〇二一年三月九日书记员 方琳靖