四川省蒲江县人民法院民 事 判 决 书（2020）川0131民初1224号原告：左筱茜，女，1985年11月13日出生，汉族，住四川省蒲江县。委托诉讼代理人：陈学梅，四川永祥律师事务所律师。被告：徐立德，男，1980年2月7日出生，汉族，住山东省临沂市罗庄区。委托诉讼代理人：秦勇，四川成蒲律师事务所律师。第三人：李英，女，1984年6月21日出生，汉族，住四川省蒲江县。委托诉讼代理人：秦勇，四川成蒲律师事务所律师。第三人：成都中节能绿建投资有限公司，住所地：成都市蒲江县鹤山镇飞龙路49号1栋1单元4层5号。法定代表人：刘立三，董事长。委托诉讼代理人：张燕，女，该公司员工。委托诉讼代理人：左飙，泰和泰律师事务所律师。原告左筱茜与被告徐立德，第三人李英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理。因成都中节能绿建投资有限公司（以下简称中节能绿建公司）与本案存在利害关系，本院依法通知中节能绿建公司作为第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，于2020年10月28日、12月2日、2021年3月22日公开开庭进行了审理。原告左筱茜及其委托诉讼代理人陈学梅，被告徐立德，第三人李英及其委托诉讼代理人秦勇（同为徐立德委托诉讼代理人），中节能绿建公司委托诉讼代理人张燕、左飙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告左筱茜向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告于2020年6月2日签订的《铺面转让协议书》；2.判决被告向原告返还转让款102261.6元；3.判决被告向原告返还代为支付的房租24004.37元；4.依法判决被告向原告支付违约金20000元并赔偿损失30276元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年6月2日，徐立德委托李英与左筱茜签订了《铺面转让协议书》，约定徐立德将其从成都绿城节能投资有限公司（以下简称中节能绿城公司）租赁的位于世纪天汇一层002A巴黎天使店铺转让给左筱茜，共计140000元，徐立德承诺在签订合同三至六月内完成与业主方的合同转接于左筱茜，若三月之内无法完成更名，向乙方支付20000元违约金，退还原告支付的转让费以及经营期间产生的所有费用。合同签订后，原告按约支付了转让款，其后得知案涉店铺不能更名、不能转租，因此诉至法院，望判如所请。被告徐立德辩称，1.双方合同没有继续履行的基础，同意解除于2020年6月2日签订的《铺面转让协议书》；2.被告不应向原告返还转让款、支付房租、违约金及损失，诉讼费用由原告承担。该商铺被业主收回的原因是原告接手该商铺后没有在规定的时间内正常营业，同时还拖欠业主的租金，因此，原告的过错导致商铺被收回。房租是原告经营期间产生的费用，应该由原告自行承担，属于原告的经营成本。第三人李英述称，其与徐立德意见一致。第三人中节能绿建公司述称，1.公司不知道原告与被告之间的转租情况，没有证据证明公司将有关资料给原告；2.解除与徐立德租赁合同是已达到解除合同的条件；3.公司解除合同的行为合法，不承担解除合同的任何责任；4.中节能绿城公司与中节能绿建公司均为成都中节能有限公司的子公司。经审理查明，徐立德因承租商铺，2019年5月8日在向出租方缴纳诚意金20000元的同时，签订《蒲江中节能世纪天汇商户商务条件确认书》，该确认书中载明：“......7、装修期4个月（2019.6.1-2019.9.30）经营免租期6个月（2019.10.1-2019.12.31、2020.10.1-2020.12.31免租期不免物管费）......”。同年6月24日，甲方中节能绿城公司与乙方徐立德签订《租赁合同》，约定中节能绿城公司将四川省成都市蒲江县鹤山镇健民路198号中节能世纪中心项目四期1号楼一层002A号商铺出租给徐立德，该合同载明：“......3.3免租期：甲方同意给予乙方180天的免租期，具体免租期在交接凭据上载明。甲方同意自该商铺交付之日起至本项目统一开业前，乙方无需缴纳租金，该期限内适用本免租期条款。......3.6乙方应于装修期届满后完成装修并统一开业，本项目开业时间为2019年10月1日（如果甲方调整统一开业日期，则以甲方通知为准）......7.1未经甲方书面同意，乙方不能转租、委任或特许第三方经营和管理该商铺、或以任何形式转让租赁的权利......”。2020年3月26日，中节能绿城公司作为甲方、徐立德作为乙方、中节能绿建公司作为丙方签订《租赁合同变更协议书》，约定原《租赁合同》的全部条款均不作任何变动的前提下，《租赁合同》的出租方由中节能绿城公司变更为中节能绿建公司。2020年6月2日，徐立德委托李英作为甲方、左筱茜作为乙方签订《铺面转让协议书》，载明：“一、甲方将位于世纪天汇一层002A巴黎天使的店铺转让给乙方，店铺建筑面积为175.05平方米，适用面积为90.94平方米。甲方保证乙方同等享有甲方在原有店铺租赁合同中所享有的权利和义务。二、业主方（成都绿城节能投资有限公司）与甲方就上述铺面已签订了租赁合同，租期从2019年10月20日到2024年10月20日，共计五年，租金为第一年每平方米月租金¥145（大写壹佰肆拾伍元）递增率约定如下（自第三年起每两年递增5%）物业管理费每月每平方米35（大写叁拾伍元），店铺转让乙方后，乙方承担经营期间的相关费用......四、铺面转让金额共计140000元（大写拾肆万元整）为顺利执行本合同，乙方于本合同签订之日向甲方支付转让费82261.6元（大写捌万贰仟贰佰陆拾壹元陆角）先期已支付定金20000元（大写贰万元整）剩余的37738.4（大写叁万柒仟柒佰叁拾捌元肆角在甲方负责顺利完成乙方与业主方的直接签约合同当日付清......六、违约责任：（1）甲方保证该店铺合同承租权并依法转让。甲方做出承诺在签订合同三至六个月之内完成与业主方的合同转接乙方。若三个月之内无法完成更名，向乙方支付20000（大写贰万元整）违约金，退还所有乙方支付的转让费以及经营期间产生的所有费用）。（2）乙方按照合同相关规定，合理合法经营店铺，若由于乙方单方面原因造成无法更名，乙方支付甲方违约金，并承担一切责任。七.本合同未经事宜，双方可以后协商在以下内容：备注三至六个月之内甲方负责为此乙方与业主方的合同交接。八.本合同一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字之日起生效”。同日，李英向左筱茜出具收条，载明“今收到左筱茜世纪天汇一层002A巴黎天使转让款尾款82261.6元整及20000转让款，共计102261.6元整”。其中，2020年5月24日，左筱茜通过微信转账的方式支付20000元，2020年6月2日，通过银行转账方式向李英转账74789元。同日，左筱茜接手该商铺并向中节能绿建公司委托管理人成都市莱蒙商业管理有限公司（以下简称莱蒙公司）支付2020年5月至7月的租金31476元（其中代徐立德支付2020年5月部分租金7472.6元）。2020年7月2日，左筱茜与案外人侯威签订《装修协议书》，载明：甲方（业主方）左筱茜乙方（施工方）侯威甲乙双方经过友好协商，就巴黎天使店面改造装饰装修工程事项达成如下协议：1）工程地点：中节能商场；工程期限：2020年7月2日至2020年7月30日；......5）工程款支付方式：本工程所含预算工程内容（优惠后）总价45000元（肆万伍仟元整）；协议签订时，甲方支付工程款20000元（贰万元）；工程完工验收合格后，如甲方未有异议，甲方在一个月内支付乙方工程所有尾款......。同日，中节能绿建公司委托的案涉商铺管理方成都市莱蒙商业管理有限公司作为甲方、李英作为乙方，侯威作为丙方签订《装修管理协议》，载明：“装修地点：成都市蒲江县健民路198号中节能世纪中心41期一层002A巴黎天使装修时间：2020年7月3日至2020年8月2日......。2020年7月8日，左筱茜通过微信转账的方式向侯威转账10000元。对左筱茜出具的侯威收到装修费30276元的收据，徐立德对现金部分拒绝认可。2020年8月25日，中节能绿建公司通过EMS邮寄发出《整改通知书》，载明“徐立德：鉴于贵方与我商场管理公司成都市莱蒙商业管理有限公司于2020年7月2日签署的《装修管理协议》中条款约定，贵方应于2020年8月2日前完成L1-002A号商铺“巴黎天使”店内装修整改恢复正常营业，至今贵方仍未完成店内装修整改。限贵方于2020年9月1日前完成该商铺的装修整改恢复正常营业。否则我公司则按租赁合同相关约定进行处理”。该通知书于2020年8月28日送达徐立德。因左筱茜未将案涉商铺装修整改完毕恢复正常营业，中节能绿建公司于2020年9月1日发出《关于解除＜租赁合同＞的通知》，载明“徐立德：贵我双方签订《租赁合同》（以下简称主合同）......主合同第14.4款约定“乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止合同，收回该商铺并追究乙方的违约责任看，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿”、第14.4.10项“乙方无正当理由连续三天未开业营业”，我司均有权单方解除合同。2020年7月25日起至今，贵方长期拖欠我司租金、管理费等各项费用，且在我司再三催促下仍拒绝支付。贵方应于2020年8月2日前恢复正常营业，且我司发送的整改通知后截止到8月31日贵方仍未完成店内装修整改。现我司依据主合同第14.4款、第14.4.10项等条款之约定正式通知贵方：1.合同于本通知书送达贵方之日起即告解除，我司有权另行出租该商铺......”。中节能绿建公司在解除《租赁合同》后，已将案涉商铺出租与案外人。另查明，中节能绿建公司委托莱蒙公司对案涉商铺进行管理。铺面转让协商期间，徐立德将其与中节能绿建公司之间签订的《租赁合同》复印件交予左筱茜，左筱茜知晓《租赁合同》中禁止转租的内容。关于履行《铺面转让协议书》中徐立德方面的权利主张，经本院问询，徐立德明确其另行诉讼，不在本案中进行扣减。以上案件事实有原告、被告及第三人身份信息，《铺面转让协议书》、《委托书》、转账明细、聊天记录、装修协议书、微信支付转账电子凭证、收款收据、《租赁合同》《欠费明细表》、承诺书、整改通知书、装修管理协议、通知以及当事人的当庭陈述、证人证言等证据在案予以佐证。本院认为，本案争议主要问题是：案涉合同的效力；原告主张的诉请是否成立。关于案涉合同的效力。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，案涉纠纷发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”之规定，无法直接得出承租人无转租权导致其签订的转租合同无效这一结论。转租法律关系中，包含出租人与承租人之间的合同关系以及承租人与次承租人之间的合同关系。根据合同相对性原则，次承租人只能向转租人主张违约责任。未经出租人同意的转租，虽然该转租行为违背出租人的意志，违反法律规定。但是相应法律并未规定未经出租人同意转租合同无效，而是赋予出租人解除合同的权利。转租合同的效力情况，应根据出租人权利行使方式加以认定。综上，本案《铺面转让协议书》在不具备法定无效情形外，应认定为有效合同。关于左筱茜的诉请是否成立的问题。应当区分具体诉请的内容而定。对于解除协议的诉请。该份协议因出租人解除租赁合同，《铺面转让协议书》缺失房屋租赁的标的物而无法实现合同目的，且左筱茜与徐立德双方同意解除该份协议，根据《合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，左筱茜关于解除双方于2020年6月2日签订的《铺面转让协议书》的请求成立，本院予以支持。对于返还转让款102261.6元、已支付的房租24004.37元的诉请。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，左筱茜实际支付转让款102261.6元，在其诉请返还此款时，应当扣减其占有案涉商铺期间应付的商铺占有使用费、物管费、转让款已履行部分，因出租人中节能绿建公司未在本案提出请求、承租人明确另诉且在本案无扣减费用的抗辩意见，左筱茜提出返还所付转让款102261.6元的请求，本院予以支持。从2020年6月2日左筱茜接手案涉商铺，直至9月1日中节能绿建公司发出解除《租赁合同》通知的期间，左筱茜一直占有、使用着案涉商铺期间，对其已经支付6、7月份的房租24004.37元，左筱茜要求徐立德返还此款，缺乏法律依据，本院对此项请求不予支持。对于支付违约金20000元的诉请。双方签订的《铺面转让协议书》约定，3个月内未完成案涉商铺的更名，徐立德应当向左筱茜违约金20000元。在履行《铺面转让协议书》过程中，左筱茜明知其委托李英与莱蒙公司签订的《装修管理协议》约定的装修期间只要一个月，即8月2日装修完毕后应当及时恢复营业，在出租方发出要求营业的整改通知后，仍然未在规定时间恢复正常营业，对造成出租人解除《租赁合同》，存在一定的违约行为。综合本案实际情况，本院酌定徐立德向左筱茜支付违约金12000元。对于赔偿损失30276元的诉请。左筱茜主张装修费用30276元，其中10000元为微信转账，其余金额为现金支付，徐立德对现金部分以依据不足拒绝认可。因案涉商铺出租方在解除《租赁合同》后，已将案涉商铺出租与案外人。案涉商铺的原状已经破坏不能恢复，无法对左筱茜装修价值进行鉴定或估值。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，左筱茜对装修损失30276元承担证明责任。除微信转账10000元外，左筱茜对现金支付装修费用证据的证据不足以证明其真实性，对其余装修损失20276元，本院不予认可。因左筱茜的前述违约行为，徐立德应当向左筱茜支付的装修费用为6000元。对左筱茜主张的前述各类费用中，本院具体支持的数额为：转让款102261.6元+违约金12000元+装修费6000元=120261.6元。综上所述，左筱茜的诉请部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告左筱茜与被告徐立德于2020年6月2日签订的《铺面转让协议书》；二、被告徐立德于本判决书生效之日起十日内向原告左筱茜返还120261.6元；三、驳回原告左筱茜的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1915元，由被告徐立德负担1017元、原告左筱茜负担898元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  范春晓二〇二一年三月二十五日书记员  梁亭婷附参考法律文书：四川省成都市中级人民法院（2020）川01民终758号民事判决书吉林省白城市中级人民法院（2021）吉08民终136号民事判决书