北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初33856号原告：陈倩，女，1985年1月3日出生，汉族，住北京市大兴区。身份证号：×××委托诉讼代理人：周春梅，北京市中淇律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄某1（陈倩之夫），住同陈倩。被告：梁佳欣，男，1983年2月15日出生，汉族，户籍所在地北京市平谷区。身份证号：×××原告陈倩诉被告梁佳欣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈倩之委托诉讼代理人周春梅、黄某1到庭参加了诉讼，被告梁佳欣经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈倩向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决解除我与梁佳欣于2019年3月2日签订的《北京市房屋租赁合同》；2、请求依法判令梁佳欣支付2020年4月12日至2020年8月11日租金116000元；3、请求依法判定梁佳欣按合同约定以29000元为基数，按日5‰支付2020年3月12日至实际支付之日止的违约金；4、诉讼费、公告费由梁佳欣承担。事实和理由:我与梁佳欣于2019年3月2日签订《北京市房屋租赁合同》，约定将位于北京市海淀区翠微路x号x层x单元x室房屋(以下简称x房屋)出租给梁佳欣，租赁期限自2019年3月2日至2022年3月11日（2019年3月2日至2019年3月12日为免租期）止，租期3年，月租金为29000元，押金29000元，租金每3个月支付一次，由违约方按当月租金额的千分之五标准向守约方支付逾期违约金。现梁佳欣已拖欠租金四个月共计116000元，且在未通知我及房屋物业管理公司的情况下，通过破坏商场与小区公共通道门锁的手段，擅自搬离租赁房屋。综上，为了维护我的合法权益特依据《合同法》、《民事诉讼法》之规定，向法院提起诉讼，请求法院依法判决。梁佳欣未作答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：陈倩（甲方）与梁佳欣（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》约定梁佳欣承租x号房屋，用于办公。合同约定租赁期限：（一）房屋租赁期（含免租期）自2019年3月2日至2022年3月11日。（二）免租期为自2019年3月2日至2019年3月12日。免租期内，乙方无需支付甲方租金，但应当按照本合同的约定承担因使用该房屋而产生的相关费用。（三）甲方应于2019年3月2日将该房屋按照签约时的现状，且按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及门禁卡视为交付完成。合同对于租金及押金约定：该房屋每月租金：人民币29000元。该房屋租金每3月支付一次，乙方应于2019年3月2日支付甲方第一期租金为：人民币87000元。乙方应于每期届满前提前支付下期租金。各期租金支付时间及数额为：2019-06-1287000、2019-9-1287000、2019-12-1287000、2020-03-1287000、2020-6-1287000、2020-09-1287000、2020-12-1287000、2021-03-1287000、2021-06-1287000、2021-09-1287000、2021-12-1287000。乙方应于2019年3月2日支付甲方押金人民币29000元整，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约责任外，剩余部分应如数无息返还给乙方。合同第九条约定双方权利和义务，其中甲方：1、甲方有权按本合同约定向乙方收取租金、押金。2、甲方保证在合同约定期限内将该房屋交付乙方使用。3、在租赁期间，甲方负责协调、监督物业管理公司对房屋进行维护，确保房屋水、电等各项能源按相关物业管理规约正常供应。4、甲方应积极配合乙方办理经营、装修所需的环保、水、电、通讯、消防、卫生及国家和北京市规定的申请报批手续，应向乙方提供工商注册所需的相关手续。5、甲方在该房屋或其所属建筑物上设定担保物权，甲方应将该房屋或其所属建筑物的抵押事项通知乙方。6、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：（1）不按照约定支付租金达10日；（2）欠缴各项费用达1000元；（3）未经甲方许可，擅自改变房屋用途；（4）未经甲方许可，擅自拆改变动或损坏房屋主体结构；（5）保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿；（6）利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活；（7）未经甲方许可，擅自将房屋全部或部分转租给第三人。乙方：1、乙方有权按照本合同的约定使用该房屋及相关公用设施等，依法开展经营活动，不受甲方及任何第三人干扰。2、乙方应当合理使用房屋、依法经营，不得从事违法犯罪或者违反社会公德的活动。3、乙方因经营产生的税费由乙方自行承担，如涉及租赁合同的政府审批及登记备案等相关费用，由乙方承担。4、未经甲方书面同意，乙方无权对房屋包括结构、承重、外观及公共区域进行改建、变动或分割。5、乙方须按照本合同约定向甲方支付租金，及时交纳和补足押金及其他各项相关费用。6、乙方在经营时应严格遵守甲方及物业公司的规定。7、甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：（1）延迟交付房屋达10日；（2）交付的房屋不符合合同约定或影响乙方使用、安全、健康；（3）不承担维修义务，致使乙方无法正常使用该房屋。违约责任约定：（一）甲乙双方未按本合同约定履行义务，每逾期一天，由违约方按当月租金额的千分之五标准向守约方支付逾期违约金。（二）因甲方违反本合同约定导致本合同解除的，甲方除应退还押金及剩余的房屋租金外，还应向乙方支付人民币29000作为违约金，并按照剩余租期天数占合同租期天数的比例向乙方支付剩余租期内的装修损失（计算公式为：装修损失=剩余租期天数÷合同租期天数×全部装修款），乙方应出具相应的装修票据。（三）因乙方违反本合同约定导致本合同解除的，乙方支付人民币29000元作为违约金，同时乙方还应承担所拖欠的各项费用，并按照剩余租期天数占合同租期天数的比例向甲方支付剩余免租期内的租金（计算公式为：剩余免租期天数=剩余租期天数÷合同租期天数×全部免租期天数，再乘以第一期日租金数额，即为乙方应补足的剩余免租期内的租金）。乙方支付的押金及租金抵扣违约金，剩余部分（如有）甲方应退还乙方。不足的部分，乙方应予以补足。（四）甲乙双方任何乙方提前解除本合同的，应征得对方同意，且提前30天通知对方。庭审中，陈倩指认租金缴纳至2020年4月12日，梁嘉欣于2020年8月初将小区和商场之间的公共通道损坏后搬离承租房屋。陈倩接到小区保安通知后发现承租人已经搬离，陈倩就租金缴纳情况提交银行明细予以证实。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案梁佳欣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院依法缺席判决。合同权利义务应予恪守。陈倩与梁佳欣定约，合同有效成立，该合同条款对双方均有约束力。合同履行期间，梁嘉欣未履行告知义务即自行搬离，以实际行为拒绝履行合同，其行为构成违约，应当支付拖欠租金并承担违约责任。陈倩要求解除合同，符合约定，双方定约合同应予解除。陈倩要求2020年4月12日至2020年8月11日租金116000元，该诉请尚在合同履行期限内，且考虑了2020年8月份自己已收回了房屋，公平合理，应予支持。关于陈倩要求梁佳欣按合同约定以29000元为基数，按日5‰支付2020年3月12日至实际支付之日止的违约金，本院以为上述约定明显过高，应予以调整，考虑迟延支付一直在持续中，本院判定违约金以拖欠数额为限，其余部分依法驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定判决如下：一、解除陈倩与梁佳欣于2019年3月2日签订的《北京市房屋租赁合同》；二、梁佳欣于本判决生效后七日内支付2020年4月12日至2020年8月11日租金116000元；三、梁佳欣于本判决生效后七日内支付欠租违约金116000元；四、驳回陈倩其他诉讼请求。案件受理费3200元（陈倩已预交），由梁佳欣负担，于本判决生效后七日内交纳。公告费260元及后续公告费用（以实际发生为准），由梁佳欣负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  汪 懿人民陪审员  张占春人民陪审员  刘良喜二〇二一年三月三十一日书 记 员  白 玥