北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初6596号原告：中国铁路北京局集团有限公司北京建筑段，住所地北京市东城区夕照寺中街绿景苑**楼东门。负责人：李恩起，段长。委托诉讼代理人：闫进龙，北京市博瀚律师事务所律师。被告：曾杨水，男，1972年4月24日出生，汉族。委托诉讼代理人：苏长素，北京市泽文律师事务所律师。原告中国铁路北京局集团有限公司北京建筑段与被告曾杨水排除妨害纠纷一案，本院于2020年2月13日立案后，依法适用普通程序独任制，由公开开庭进行了审理。原告中国铁路北京局集团有限公司北京建筑段委托诉讼代理人闫进龙到庭参加诉讼，被告曾杨水委托诉讼代理人苏长素均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国铁路北京局集团有限公司北京建筑段向本院提出诉讼请求：1、判令被告腾退强占的丰台区白盆窑村汾庄铁路道口旁北京南单身公寓2号楼523、524房屋；2、判令被告支付2015年7月1日至2019年1月31日房屋使用费150500元；3、判令被告按每月3500元标准支付至2019年2月1日起至腾退日的房屋使用费，按每月650元标准支付自2019年2月1日起至腾退日的水电供暖费；4、判令被告支付2015年7月1日至2019年1月31日水费、电费及供暖费共计27128元；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年7月，我公司下属北京南单身公寓2号楼公寓管理人员发现523、524房间里有人居住，经查询公寓人员得知在里边的人是被告，他是强行私自撬锁打开房门入住的，其称该房屋是从辽宁金地公司租来的并有房屋协议，不听从公寓人员劝导拒绝搬离。其后公寓管理人员多次劝其按照法律办事，赶紧搬离房屋，但被告置若罔闻，态度极其蛮横。2017年5月10日我们通过北京市博瀚律师事务所向其发了律师函。但被告人拒绝搬离，被告强占房屋后，为了逃避水电费用，擅自拆卸水表电表，致使我们无法计量发生的水量电量。2015年7月至今，被告未向我公司缴纳水费电费和供暖费。我公司认为被告的行为侵犯了我公司的合法权益，并影响铁路生产秩序。所以经多次协商但被告拒绝归还房屋，我公司无奈诉至贵院。被告曾杨水辩称，原告不具备提起排除诉讼的主体资格，应驳回起诉，涉案房屋建筑是无证建筑，也未领取权属证书，不能证明原告对该建筑物享有所有权，因此原告不具备提起排除妨害诉讼的主体资格。《白盆窑项目相关建筑物及附属设备收购协议》也并不能证明原告已经是涉案建筑物的所有权人。根据（2018）京0111民初11582号民事判决书认定上述协议是无效合同，该判决一审审结后提起上诉，二审法院发回重审，该案至今未有生效的判决，因此该收购协议不能证明原告是该房屋的权利人。我系以材料款抵房款购买的涉案房屋，原告所称强行私自撬锁打入阀门入住不符合事实，根据（2016）京0106民初21736号查明事实，涉案建筑物的原开发商是宏业公司，建筑公司是辽宁金地第一建筑工程有限公司（以下简称：金帝公司），2011年9月8日，金地公司与宏业公司签订建设工程施工合同，宏业公司将首铁置业宿舍楼工程发包给金地公司，涉案工程竣工已经验收完毕。当时我是该建设工程的阀门材料供应商，工程完工后尚欠我66万余元，因开发商未向建筑公司支付工程款，将房屋抵给金帝公司，由金帝公司用房屋向材料供应商折抵价款。2013年1月5日，我以664872元的价格购买了其中两间，虽名为租赁但实为购房，该房抵过来后，我花了20余万元对房屋进行装修并入住，从未有人提出异议，而且原告的收购时间是在我购买之后，因此我根本不是如原告所称的强行私自撬开房门入住。我材料款抵扣房购房在前，原告收购协议签订在后，而涉案房屋并未发生物权转移登记，双方所享有的均是合同债权，根据合同的相对性原则，原告也无权向我提起诉讼。我在原告签订所谓收购协议之前，就已经买下该房屋，而且原告也未取得房屋所有权，不能根据物权被侵害而提起排除妨害诉讼，根据合同的相对性原则，原告无权要求我腾退房屋，即使要求我腾退或解除合同，也只有我的合同相对方。综上所述，原告不具备提起排除妨害诉讼的主体资格，请依法驳回起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年10月27日，北京铁路局北京建筑段（甲方）与宏业公司（乙方）签订《白盆窑项目相关建筑物及附属设施收购协议》，协议约定：甲方以238352623.42元收购涉案工程，加税费合计251581194.02元。协议约定收购款给付期限及方式：本协议签署后，甲方原已支付的预付款5000万元视为首付款抵作价款，其余款项分四期给付：第一期7000万元，于签订本协议之日起五个工作日内支付；第二期6636.75万元，于2015年1月底前，同时乙方将其在本协议收购标的物内对外出租房屋协议全部解除并腾空向甲方交付出租房屋之日起五个工作日内支付（两个条件同时满足）；如乙方未在2015年1月底前解除租赁合同并交付出租房屋，则之后各期付款时间相应顺延；第三期5521.3694万元，于2015年4月底前支付；余款1000万元作为质保金，于全部质保期满，同时办理完成“北京动车段生产及生活配套设施工程”所有报批手续（含供水、供电报修手续及锅炉、电梯等特种设备使用登记证和检验合格证）及取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》之日起，如有剩余，五个工作日内支付（两个条件同时满足），质保期从工程验收合格之日起计算，质保期内如发生质量问题，质保期自工程修复合格之日重新起算。乙方承诺在本协议生效后五日内，向甲方移交白盆窑项目相关建筑物、构筑物及附属设施涉及的设计图纸、主要设备与材料明细表、工程概预算书和竣工文件等相关资料（原件），并保证移交资料的合法性、完整性和准确性；乙方保证其所移交的标的物不存在任何法律上和事实上的瑕疵，包括但不限于设立抵押、担保、查封及其他第三方主张权益，并且未侵害标的物权益的完整性和合法性。乙方保证在白盆窑项目相关标的物移交后，仍有义务继续配合并且协助甲方完成办理该项目所需的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》等合法手续，直至甲方负责的“北京动车段生产的生活配套设施工程”完成规范报批程序并取得房产证。凡是规划意见涉及的办理规划建设、报批手续需要的图纸、文件等资料，乙方必须及时办理并提供。双方保证在签署本协议时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对双方履行本协议产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。乙方承诺在全部标的物及相关文件资料交付甲方之前所产生的债权债务、诉讼、纠纷及相应经济、法律责任均由乙方独自承担。双方保证为签署本协议所需的内部决策和授权程序均已完成，本协议的签署人是双方的法定代表人（负责人）或授权代理人。双方保证对因签署和履行本协议所了解到的对方的任何商业信息、资料承担保密责任，并不会以书面、口头或其他任何形式向任何第三方泄露（按有关法律规定及监管机构要求提供的除外）。诉讼中，北京建筑段表示已取得涉案工程的《建设用地规划许可证》是涉案房屋的楼，未取得《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》等其余审批手续。北京铁路局北京建筑段于2017年12月将名称变更为中国铁路北京局集团有限公司北京建筑段。原告提交北京铁路局的文件，证明原告所主张房屋占用费的依据，被告不认可真实性；原告提交（2016）京0106民初19558号、（2018）京0106民初12657号、（2019）京02民终2757号判决书，证明其对诉争房屋的权属已经被生效判决确认，被告对此真实性认可，对证明目的不认可；原告提交（2018）京0111民初11582号判决书、（2019）京02民终8102号裁定书、（2019）京0111民初21759号判决书、（2021）京02民终113号判决书，证明转让协议合法有效，间接证明原告对诉争房屋有权利，被告认可真实性，对证明目的不认可。被告提交房屋租赁合同及收据，证明被告购买涉案房屋，原告不认可真实性，并表示合同中并没有宏业公司的章，第一页的章也是复印件，形式上无法确认合同签署的相对方，金帝公司无权出租；被告提交（2016）京0106民初21736号判决书，证明金帝公司是涉案房屋的建筑单位，宏业公司拖欠金帝公司工程款的事实，原告认可真实性，不认可证明目的，与本案无关；被告提交（2018）京0111民初11582号判决书、（2019）京02民终8102号裁定书，证明收购协议被法院认定无效，不能证明原告系涉案房屋的权利人，且原告收购涉案房屋在被告购房之后，该协议对被告不具有约束力，原告认为现在判决未生效，被告认可其对涉案房屋有管理权，管理权也是排除妨碍的依据；被告提交微信聊天截图，证明原告没有提供供电服务，但被告支付了费用，原告认可真实性，认可被告曾支付10000元水电费。中国铁路北京局集团有限公司北京建筑段起诉北京宏业燕龙工贸有限责任公司合同纠纷，要求1.判令宏业公司履行《白盆窑项目相关建筑物及附属设施收购协议》，腾退其占用的房屋17间；2.判令宏业公司支付截至2017年1月30日的房屋使用费552300元；3.判令宏业公司自2017年2月1日至交付房屋日按1300元/日支付房屋使用费；4.判令宏业公司支付违约金10万元；5.要求宏业公司支付自2015年1月1日至2017年4月20日的水电费2030元，2015年至2017年度的取暖费55080元。6.诉讼费由宏业公司承担。一审法院认为，涉案收购协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。收购协议中明确约定，宏业公司负有将涉案房屋交付给北京建筑段的义务，现因宏业公司与案外人之间存在纠纷导致涉案房屋被案外人占用，宏业公司对北京建筑段构成违约，宏业公司应承担相应继续履行、支付违约金等责任，法院对北京建筑段要求宏业公司交付房屋并支付违约金的请求予以支持。北京建筑段关于房屋使用费的主张，因宏业公司违约行为导致北京建筑段无法使用涉案房屋，势必给北京建筑段造成一定损失，考虑涉案房屋尚未取得完整物权，且北京建筑段未就其损失提供充足有效证据证明损失具体数额，法院根据本案实际情况，考虑北京建筑段主张的违约金数额等因素，酌定宏业公司按每间房每月500元标准给付北京建筑段使用费损失，宏业公司赔偿后可向相关责任人追偿。北京建筑段关于水、电、取暖费的请求缺乏相关证据支持，对此法院无法支持，可待实际发生后另行主张。一审法院判决：一、北京宏业燕龙工贸有限责任公司于判决生效后30日内将涉案2号楼111号至117号、2号楼6-601号至6-610号共计17间房屋交付给中国铁路北京局集团有限公司北京建筑段，并按每间房每月500元标准由北京宏业燕龙工贸有限责任公司向中国铁路北京局集团有限公司北京建筑段支付使用费（自2015年8月4日起至实际交付房屋之日止）。二、北京宏业燕龙工贸有限责任公司于判决生效后30日内给付中国铁路北京局集团有限公司北京建筑段违约金10万元。三、中国铁路北京局集团有限公司北京建筑段于判决生效后30日内给付北京宏业燕龙工贸有限责任公司质保金1000万元。四、驳回中国铁路北京局集团有限公司北京建筑段其他诉讼请求。五、驳回北京宏业燕龙工贸有限责任公司其他反诉请求。二审法院判决：一、维持北京市房山区人民法院（2019）京0111民初21759号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销北京市房山区人民法院（2019）京0111民初21759号民事判决第三项、第五项；三、驳回北京宏业燕龙工贸有限责任公司的全部反诉请求。本院认为：本案中，根据生效判决可以认定原告是涉案房屋的权利人，被告主张其购买房屋，但提供的证据不足以证明其诉讼请求，本院不予采信,现被告居住在该房屋内，并不具备合法居住的依据，故对于原告要求被告腾退涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持；关于房屋使用费的主张，因被告致辞居住导致原告无法使用涉案房屋，势必给原告造成一定损失，考虑涉案房屋尚未取得完整物权，且原告未就其损失提供充足有效证据证明损失具体数额，法院根据本案实际情况，酌定被告按每月1000元标准给付原告使用费，因原告未提供证据证明其于2015年7月1日主张权利，故本院以向被告送达起诉书，被告知晓诉讼之日起算。关于水、电、取暖费的请求缺乏相关证据支持，对此法院无法支持，可待实际发生后另行主张。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告曾杨水于本判决书生效之日起三十日内将位于丰台区白盆窑村汾庄铁路道口旁北京南单身公寓2号楼523、524房屋腾退给原告中国铁路北京局集团有限公司北京建筑段，并自2020年12月14日起至实际交付房屋之日止，按每月1000元标准向中国铁路北京局集团有限公司北京建筑段支付使用费；二、驳回中国铁路北京局集团有限公司北京建筑段其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3853元、公告费260元，由原告中国铁路北京局集团有限公司北京建筑段负担4048元（已交纳），被告曾杨水负担65元（于本判决书生效之日起7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  罗兆英二〇二一年三月三十日书记员  王伟蔷