北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初3272号原告：北京福环物业管理有限公司，住所地北京市平谷区山东庄镇工业小区12号，统一社会信用代码9111011775600209XQ。法定代表人：李永峰，总经理。委托诉讼代理人：闫建国，男，1977年8月17日出生，汉族，北京福环物业管理有限公司经理。委托诉讼代理人：刘云红，女，1984年10月21日出生，汉族，北京福环物业管理有限公司员工。被告：钟倬英，女，1955年10月11日出生，汉族，户籍地北京市西城区，公民身份号码×××。原告北京福环物业管理有限公司（以下简称福环物业）与被告钟倬英物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月29日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告福环物业之委托诉讼代理人闫建国，被告钟倬英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福环物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年7月15日至2020年7月14日的物业费共计16614元；2.判令被告支付原告违约金9096.16元；3.判令被告负担诉讼费用。事实和理由：原告自2005年2月28日起，对×御园实施物业管理，按照与被告签订的《前期物业管理服务协议》对被告提供了物业服务。根据双方协议约定，原告已履行了约定义务，但被告仍然拖欠交付物业服务费。被告的房屋坐落于北京市顺义×御园，收费面积为184.6平方米，单价为2.5元每平米每月，每月的物业费是461.5元，我方索要的物业费期间是2017年7月15日至2020年7月14日的物业费，一共是36个月，共计是16614元。违约金的计算方式为：按照日万分之五的标准计算的，自应付之日起计算至2020年7月14日。据此，原告为维护自己合法权益和物业服务管理秩序特向人民法院提起诉讼。被告钟倬英辩称，认可房屋坐落位置，认可房屋面积，认可未交的物业费期间，但并非恶意不缴纳的。我认为每年应缴的物业费金额应当是5000元。对于合同里约定的单价没有意见，对于计算方式没有意见。自2011年开始，物业一直都是抹零头让我交5000元（因为我家前面的楼盖了五层，影响我的采光，故物业答应了物业费给我抹零头）。2014年2月某日晚上，因原告工作人员使用的小区停车场保安亭失火，导致停在其旁边被告的轿车被烧，从外观看车漆被烧起泡和开裂，原告进行了现场勘察和拍照，并通知所雇佣的保安公司负责汽车的修复，保安公司共进行了两次外观喷漆修复，之后在使用期间不断暴露电子零件及车内装置的坏损，经高温烧烤后的变硬、变形、变脆直至发生断裂和脱落的现象，后两次是被告自己到4s店维修的。关于索赔事项原告的物业经理与被告的协商也是很顺利的，口头协商的结果是按照本小区赔偿的一贯做法抵扣一年的物业费5000元，出于对原告的信任，被告只是与其达成口头协议就执行了，并且原告要求用少交物业费的方式抵扣，即每年少交物业费1000元，分5年完成，被告也做到了尊重原告的建议和做法，否则被告当然愿意一次性解决最好，还能避免夜长梦多，留有后患。被告前三年很顺利的交付物业费（即2014年至2015年，2015年至2016年，2016年至2017年），当被告第四年交物业费时，原告无理拒绝履行与被告的口头协议，不给被告任何解释，为此造成后两年物业费的争议（即2017年至2018年，2018年至2019年）。另外，被告认为2019年至2020年的物业费是没有争议的，理应交付，但是当被告交付时同样遭到拒收。针对2019年至2020年的物业费按照5000元的标准我方是同意缴纳的，但是原告不同意跨年收取。被告并非拖欠物业费，而是与原告协商一致，原告以减免物业费的方式作为对被告车辆损坏的赔偿费用。本院经审理认定事实如下，涉诉房屋坐落为北京市顺义×御园×苑×号楼1至2层×，建筑面积为184.6平方米。钟倬英为涉诉房屋的所有权人。2007年1月27日，作为甲方的钟倬英与作为乙方的福环物业签订《前期物业管理服务协议》，约定第二条物业管理服务内容：1.房屋及小区共用部位共用设施设备的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构、非承重结构的户外墙面、屋顶、屋盖、楼梯等。2.共用设施设备指消防系统、给排水系统、智能化系统、监控系统、供电系统、道路、家庭防盗报警系统。3.环境卫生：（1）公共环境、共用部位的日常清洁、生活垃圾清运（不含垃圾消纳）。（2）公共绿地、园林小品的养护和管理。（3）公共区域消杀服务。（4）小区内水沟、污水井及化粪池清理、生活水池的清洁消毒。4.公共秩序维护管理：（1）本物业区域内公共秩序维护，公共财产看管，协助公安部门进行安全监控和巡视；（2）闭路监控、消防监控、辖区内治安巡视、门岗值勤责任到人；（3）安全、消防监控设施设备完好，维护保养制度健全，防范措施完善。5.交通秩序与车辆停放：（1）引导车辆安全停放在指定车位上，交通顺畅，防止在小区内发生交通事故；（2）车辆进出检查登记记录；（3）按规定管理车位停车；（4）落实收费停车场管理，做到收费合理，按规定标准收取车位有偿使用管理费用。6.房屋装饰装修管理：按《房屋装饰装修管理规定》，《房屋装修管理协议》及乙方有关规定进行管理。第四条物业管理服务费用：1.甲方交纳费用时间：（1）甲方交纳物业管理服务费用，从房地产开发单位实际交付所购房屋之日起计；（2）入住每满一年的第一个月的1至15日交纳本物业管理服务费。2.物业管理收费标准：按建筑面积每月每平方米2.5元。第十条违约责任：4.甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天3%交纳违约金或按约定加收滞纳金等内容。庭审中，福环物业认可钟倬英自2011年开始确实是按照每年5000元的标准交纳的物业费，但是具体情况现在说不清楚。福环物业称前任物业经理交接时说不应当给被告进行减免，但具体原因没有说。福环物业称关于本案中钟倬英提到的其车辆失火事故的事情，前任物业经理已经解决完了，有情况说明。后因为业主钟倬英说车辆有色差问题，物业方出于负责的状态，就答应每年减免1000元，减免三年，每年收取4000元即可，连续收三年4000元，而并非业主钟倬英说的减免五年。因这本身就属于额外的弥补了，故从2017年之后就没有减免的理由了，业主钟倬英找过物业减免，我方没有同意。庭审中，福环物业向本院提交一份《情况说明》，上载明：“2014年8月28日日莫奈花园物业客服部王新颖同振邦保安公司徐学峰一同将福泽苑深蓝色荣威车一辆放置博丰长久顺义丰田4S店进行修理。（修理部位：左侧前门及前左膀）本车于2014年9月1日已修理完毕，颜色有点误差，但误差很小，现已将修好车辆交付于福泽园室业主。”上显示钟倬英在落款“业主签字”处签字。庭审中，钟倬英对于该《情况说明》上其签字真实性予以认可。庭后，钟倬英称因庭审系云开庭，就福环物业提交的《情况说明》只看了一眼并表示像自己的签字，现在经过反复思考和回忆，对其真实性产生质疑，起火、修车、后购买新车的几个时间点都对不上，并提交了其购买新车的发票和保险单据。上述事实，有原告福环物业提供的《前期物业服务协议》及本院的庭审笔录等在案佐证。本院认为，福环物业系涉诉小区的物业公司，为涉诉小区提供物业服务，而钟倬英作为该服务的受益人理应及时履行交纳物业费。本案中双方就因钟倬英的车辆维修瑕疵问题福环物业公司承诺每年按照1000元标准减免其物业费，并已经实际减免3年事实并无争议，本院对此不持异议。庭后钟倬英就福环物业提交的《情况说明》上签字表示质疑，本院认为该《情况说明》上签字的真伪并非本案争议焦点且不影响本案最终审理结果，故无需组织双方再次质证。钟倬英主张福环物业曾口头承诺按照上述标准减免5年而非3年，福环物业对此予以否认，钟倬英亦未提交证据予以证明，本院对其此项辩解意见不予采信。涉诉《前期物业服务协议》中就物业费收费标准作出明确书面约定为2.5/月/平方米的情况下，钟倬英主张因自2011年开始以每年5000元标准交纳物业费的事实主张双方就物业费收费标准进行了更改，在福环物业予以否认，钟倬英未提交其他证据的情况下，本院对其此项答辩意见亦不予采信。现福环物业要求钟倬英交纳2017年7月15日至2020年7月14日的物业费共计16614元，符合合同及法律规定，本院予以支持。关于福环物业主张的违约金，因钟倬英并非恶意拖欠物业费，本院对福环物业的该项诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告钟倬英支付原告北京福环物业管理有限公司自2017年7月15日至2020年7月14日的物业管理服务费16614元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告北京福环物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告钟倬英未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费221元，由原告北京福环物业管理有限公司负担113元（已交纳），由被告钟倬英负担108元，于本判决生效之日起七日内交纳。本判决为终审判决。审 判 员 高丽丽二〇二一年三月十九日法官助理 张若欣书 记 员 周禹行