安徽省阜阳市颍泉区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1204民初128号 原告（反诉被告）：阜阳市振兴冷冻食品有限责任公司，住所地安徽省阜阳市人民东路169号，注册号×××03（1-1）。 法定代表人：赵中岳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李先芝，安徽华汉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑雪纯，安徽华汉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：阜阳海圣农副产品有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区人民东路169号原市食品公司，统一社会信用代码91341200562173552N。 法定代表人：朱虹，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王海龙，男，汉族，1990年2月28日出生，住安徽省阜阳市颍州区，系朱虹之子。 原告(反诉被告)阜阳市振兴冷冻食品有限责任公司与被告（反诉原告）阜阳海圣农副产品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院2021年1月7日立案后，于2021年1月28日由审判员王甫成依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)阜阳市振兴冷冻食品有限责任公司及其委托诉讼代理人李先芝、郑雪纯、被告（反诉原告）阜阳海圣农副产品有限公司的法定代表人朱虹及其委托诉讼代理人王海龙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告(反诉被告)阜阳市振兴冷冻食品有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2017年8月1日签订的《租赁合同》；2、判令被告支付拖欠的租金40000元及违约金18000元（暂计算至2020年12月31日，后期租金计算至交付房屋止）；3、判令被告搬离租赁房屋并恢复原状；4、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告因营业农副产品需要，租赁原告位于颍泉区人民东路的一、二、三、四、七库及卤制车间，约定租期10年，租金每年度为6万元，按季度支付，每季度的当期月末前支付完毕。如被告未按约定期限交付租金，原告有权解除合同，收回房屋，同时被告应承担违约责任。然而，原告将涉案租赁房屋交付使用后，被告却未按照合同约定及时交纳租金。2020年的房屋租金仅交纳至2020年4月，后续租金至今未予以交纳，其行为已经严重违约。依据双方签订的租赁合同，原告有权要求解除双方签订的租赁合同，被告应支付拖欠租金收回房屋并承担违约责任。因此，原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）阜阳海圣农副产品有限公司辩称：一、被答辩人振兴公司起诉的事实内容不属实。被答辩人诉称被告未按照合同约定及时缴纳租金，与实际情况不符。双方签订租赁合同后，租金约定是按季度支付，被答辩人公司一直是在每季度的月末安排公司人员来到海圣公司收取租金，这是双方多年来合作的缴纳租金的方式与交易习惯，根本不存在答辩人海圣公司不及时缴纳租金。 实际上，答辩人的租金缴纳至2020年4月份，2020年年初爆发疫情，答辩人海圣公司租赁的冷库车间经营冷冻产品、海鲜产品等，是疫情主要检查的对象，直至2020年7月份疫情防控政策一直严管，被答辩人振兴公司在此期间从未主动联系上门收取租金。甚至2020年5月份，答辩人海圣公司人员主动电话联系振兴公司当时的负责人席天军要求交租金并询问何时上门收取租金，席天军称其不干了，不负责收取租金的事情。直至2020年5月底振兴公司一直没有安排人员上门收取租金，赵中岳又称其公司经理席天军不干了、会安排其他人员上门收取租金，但是振兴公司不仅没有按照租金缴纳的方式与交易习惯上门收取租金，而是违反合同约定，恶意违约，违背合同诚信原则，无理要求提高租金，存在违约行为的明显是振兴公司。二、被答辩人振兴公司的诉讼请求，没有事实与法律依据，其诉讼请求不应得到支持，双方合同应当继续履行。1、双方签订的租赁合同是合法有效的，因被答辩人振兴公司为了涨租金，故意不上门收取租金，后立即提起诉讼。答辩人愿意缴纳租金，双方的租赁合同存在继续履行的客观情况与现实。另外，双方的合同期限是十年，合同签订后答辩人为了使用租赁车间装置冷库设备设施等花费八十余万元，现在仅使用4年，如果解除合同必然导致答辩人损失惨重，特别是被答辩人违约提起诉讼要求解除合同，为此答辩人已经提起反诉。2、被答辩人诉讼请求要求违约金不应当支持。答辩人不存在违约行为，以上已经陈述。对于被答辩人提起的租金费用，答辩人愿意将租金费用计算至本季度缴纳至法庭，至于之后的租赁费用，请求人民法院要求被答辩人振兴公司提供其公司账号，便于答辩人按期缴纳，避免产生被答辩人故意延期上门收取租金的违约行为。3、被答辩人诉讼请求要求搬离租赁房屋、恢复原状，不应当支持。本案根本不存在解除合同的情形，应当继续履行合同，不存在搬离租赁房屋、恢复原状的情形。综上，答辩人认为，被答辩人提起诉讼没有依据，请求人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。 被告（反诉原告）阜阳海圣农副产品有限公司向本院提出反诉请求：1、判决反诉人与被反诉人双方签订的《租赁合同》继续履行；2、判决被反诉人承担违约责任18000元；3、判决被反诉人赔偿反诉人损失暂计68万元；4、本案的反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：2017年8月1日，反诉人与被反诉人签订《租赁合同》，反诉人租赁被反诉人位于阜阳市颍泉区人民东路的一、二、三、四、七库及卤制车间，约定租期10年，每年度租金6万元按季度支付，合同第六条第3项约定“甲方逾期交付厂库房、提前收回厂库房、阻碍乙方使用仓库，或要求不按约定增加租金，视为甲方违约，甲方应承担乙方剩余租金30%的违约金，并退还乙方剩余租金，并赔偿乙方的装饰经营费用等损失”。合同签订后，反诉人为了使用租赁车间装置冷库设备设施等花费八十余万元，并且一直按照约定的缴纳方式缴纳租金。疫情期间，2020年5月份双方通过电话联系缴纳租金事宜，反诉人主动联系当时的负责人席天军询问何时上门收取租金，席天军称其已经不干了，之后被反诉人公司负责人赵中岳又称会安排其他人员上门收取租金，事后被反诉人更换张贵军（谐音）、宮侠凌（谐音）作为收取租金的人员，但并没有按照租金缴纳的方式习惯安排人员上门收取租金，而是违反合同约定无理要求提高租金。反诉人经过了解，张贵军（谐音）、宮侠凌（谐音）告知称是因为老板不让上门收取租金，等租金涨了之后再收取。反诉人认为，双方签订的租赁合同为期十年，合同依法成立、合法有效，反诉人支出的八十余万元的设备设施费用也是为了使用十年的租赁物，该合同完全应当继续履行。现合同未到期，被反诉人先是故意拒收租金、后无理要求提高租金，其违背诚信原则提起诉讼，被反诉人的行为构成违约行为，其恶意违约的行为应当受到法律的制裁，同时造成反诉人经济损失应当予以赔偿，故反诉人依法提起反诉，请求人民法院予以支持。 原告(反诉被告)阜阳市振兴冷冻食品有限责任公司对被告（反诉原告）阜阳海圣农副产品有限公司提出的反诉辩称：一、本案反诉原告首先存在根本违约行为，答辩人无任何违约行为，反诉人从2020年5月至答辩人起诉之日止欠付租金长达9个月的时间，实际违约的系反诉人。1、2020年4月份以前涉案房屋租赁包括答辩人名下的所有房屋租赁事宜均由公司聘用的负责人席天军负责办理。答辩人的法定代表人赵中岳于2020年4月15日通过电话方式告知反诉原告的负责人王彪，公司涉案房屋租赁一事从今以后均由赵中岳负责，后续事宜都与其联系。然而，截止起诉前反诉原告并未与赵中岳主动联系缴纳房租事宜，主观故意违约明显。2、反诉原告拖欠租金之后，答辩人曾打电话向其索要欠付的租金，但反诉原告以疫情为由要求减少租金，一直未缴纳房租。客观上，双方签订的合同明确约定租金缴纳的期限及金额和逾期缴纳造成的后果，但在长达三季度九个多月的时间内，反诉原告对于未缴纳房租是明知的，即便存在反诉原告反诉称之前有上门收取房租的行为，但在2020年4月份新的负责人接手后明确告知有关房屋租赁一切事宜均与其联系，然而，就拖欠及缴纳房租事宜，反诉原告从未主动联系缴纳，明显存在故意违约情形，答辩人有权依据合同约定解除合同，缴纳拖欠剩余房租，对该法律后果应由反诉原告自行承担。二、答辩人无任何违约行为，反诉原告主张违约金18000元无事实与法律依据。本案系反诉原告违约在先，且违约行为明显，同时因其违约行为导致该合同应予以解除，答辩人不存在任何违约行为，更不应承担任何违约赔偿责任，反诉原告要求赔偿违约金18000元严重与客观事实不符，且无任何证据予以证明，应依法予以驳回。三、反诉原告要求赔偿损失暂计68万元无事实与法律依据。本案反诉原告租赁答辩人涉案冷库为一、二、三、四、七及卤制车间，反诉原告是否对该冷库进行改造、如何改造，应向法庭提供证据，事实上该五个冷库在反诉原告租赁时已经存在。同时双方签订的租赁合同第四条第3项中明确约定反诉原告原冷库使用氨机，由反诉原告出资改造氟利昂进行使用，合同解除后，反诉原告可将该设备拆除带走。而且双方在合同中并未约定在涉案房屋解除后，对于反诉原告的改造出资部分由答辩人承担或给予补偿。即便存在有改造部分，因合同解除造成的损失，也不应由答辩人承担。综上，答辩人认为因反诉原告根本违约导致涉案租赁合同应予以解除，因解除合同造成的损失应由其自行承担，其主张的违约金及损失无事实与法律依据，应依法予以驳回其反诉请求。 本院经审理认定的事实如下：2017年8月1日，原告阜阳市振兴冷冻食品有限责任公司与被告阜阳海圣农副产品有限公司双方签订一份《租赁合同》载明：“出租方：（以下简称甲方）：阜阳市振兴冷冻食品有限责任公司，承租方：（以下简称乙方）阜阳海圣农副产品有限公司…一、出租仓库坐落地点及设施情况：甲方自愿将位于一、二、三、四、七库及卤制车间，建筑面积共平方米，租给乙方使用。二、租赁期限：本合同租赁期为10年，自本合同签订之日起计算租赁期限（发生拆迁时，该租赁期限终止）。三、租金及支付方式，租金每年度总计为人民币陆万元整。租金每季度一付，第一季度在合同签订起3日支付。之后每季度租金需在当期月末前支付完毕，甲方应给乙方出具收据。租赁期间同等条件下，乙方享有优先租赁权。四，权利与义务：1、租赁期限产生的水电费用，由乙方自行承担。2、本租赁合同签订前，乙方经甲方同意已对仓库出资进行改造，乙方租赁该仓库期间可根据使用需要对上述仓库继续进行改造，乙方添置的用于经营的所有设备设施归乙方所有。3、租赁期间，仓库修缮、变态器维修保养等由乙方负责。（原冷库使用氨机，因氨机存在危险性，已按照政府要求采取安全措施进行报停，乙方出资改造氟利昂进行使用。4、在租赁期间，如租赁仓库发生征迁，甲乙双方应当协助配合办理征迁赔偿、补偿事项，因拆迁产生的搬迁费用，营业损失，改造装饰费用，仓房内附属物等补偿权益等为乙方享有，如甲方办理拆迁安置还原签订协议，其领取补偿赔偿款项领取后，甲方照上述约定向乙方支付应得款项。5、注：如租赁仓库发生征迁，5号库6号库按冷库补偿。乙方不得享受冷库赔偿。五、合同解除、终止：1、乙方未按约定期限交付租金，甲方有权解除合同，收回房屋。乙方应承担违约责任。（甲方不交付或者迟延交付租赁仓库持续7日以上的，乙方有权解除合同。）2、在租赁期限内，有下列情况之一的，双方均可变更或解除合同：(1)甲、乙方有协商一致，书面变更或解除本合同。(2)因不可抗因素致使仓库及其附属设施严重受损，致使本合同不能继续履行的。(3)在租赁期间，乙方承租的仓库被征收、征用或被拆迁的。六、违约责任及赔偿：1、符合本合同第五条第1、2项的约定，非约定方有权解除合同，并有权要求违约方按当年租金的30%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方的经济损失。2、乙方应如期交付租金，乙方未经甲方同意逾期交付的，甲方有权要求乙方按当年租金的百分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失的。3、甲方逾期交付仓库房、提前收回仓库房、阻碍乙方使用仓库，或要求不按约定增加租金，视为甲方违约，甲方应承担乙方剩余租金30%的违约金，并退还乙方剩余租金，并赔偿乙方的装饰经营费用等损失…。”原、被告双方均在该合同上签名盖章。原、被告双方均认可被告缴纳租赁费用至2020年4月，此后租赁费用至今未予缴纳。 原告称赵中岳2020年4月份接手公司之后就逐一通知租户由赵中岳负责，并且涉案的租赁在我们起诉时拖欠租金9个月，在此期间赵中岳打电话催要过，但因今年疫情冷冻生意都不太好做，所以从租户要求降低房租后就没有去缴纳房租，但无证据证明。 被告称没有未按时缴纳租金，之前原告公司有三个人（席天军公司经理、刘中财公司会计、白银）负责收取租金，每个季度都按时交纳，2020年5月份被告给席天军打电话催其过来收租，但席天军说其已经不干了，后来原告公司的法人赵中岳给被告法人朱虹老公王彪打了个电话，赵中岳说之后会派人过来收租，2020年11月赵中岳跟被告法人朱虹说房租要涨，被告法人朱虹没同意，赵中岳就说要走法律程序，被告无证据证明。 原告举证的通话内容，该通话内容并没有提及房屋租赁及租金的事情。 被告反诉称原告承担违约责任18000元是因为原告违反了合同第六条第三项约定，提前收取了厂房，不按约定增加租金，属于违约，原告应承担剩余租金的30%的违约金。被告反诉要求原告赔偿被告损失暂计68万元，但被告未向法庭提供证据。 本院认为：原告阜阳市振兴冷冻食品有限责任公司与被告阜阳海圣农副产品有限公司双方签订《租赁合同》系双方真实意思表示，原、被告双方具有民事行为能力，且该合同不违反法律的强制性规定，该合同依法有效，合同签订后，对双方即具有法律效力。合同生效后，原、被告双方均应当按照合同履行。合同约定按季度支付，每季度的当期月末前支付完毕。被告阜阳海圣农副产品有限公司应当在2020年6月30日、9月30日12月30日前支付完毕。 被告在答辩中称愿意将租金费用计算至本季度缴纳至法庭，之后的租赁费用，被告要求原告提供其公司账号，被告按期缴纳租赁费用，并要求继续履行合同义务，被告要求继续履行合同是其真实意思表示，被告在疫情严重期间亦能按时向原告缴纳租赁费用，说明被告无故意拖交原告租金，且原、被告继续履行合同能够实现互利双赢，被告未能如期向原告缴纳租赁租金，因原告单位的人事变换，原、被告双方就原告缴纳租赁费用有关事宜未能协调一致，故对原告要求被告解除双方于2017年8月1日签订的《租赁合同》、支付违约金、要求被告搬离租赁房屋并恢复原状及被告要求原告支付违约金均不予支持，但对原告要求被告支付拖欠的租金40000元（按照租金每年度为6万元，每月应为5000元，现原告要求被告支付拖欠的租金，自2020年4月至2020年12月，共8个月），本院予以支持。关于被告要求原告赔偿损失暂计68万元及违约金18000元，因被告未在规定的时间内缴纳反诉费用，且在庭审后被告撤回对原告的反诉请求，故本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十四条、第四百六十五条、第五百零九条、第七百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）阜阳海圣农副产品有限公司于判决生效之日起三十日内支付给原告(反诉被告)阜阳市振兴冷冻食品有限责任公司房屋租费40000元（自2020年4月至2020年12月)。 二、驳回原告(反诉被告)阜阳市振兴冷冻食品有限责任公司其他的诉讼请求。 案件受理费减半收取625元，由原告(反诉被告)阜阳市振兴冷冻食品有限责任公司负担194元，被告（反诉原告）阜阳海圣农副产品有限公司负担431元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  王甫成 二〇二一年三月二日 书记员  张 翔 附：（2021）皖1204民初128号民事判决书适用法律条文 《中华人民共和国民法典》 第四百六十四条合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。 婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用有关该身份关系的法律规定；没有规定的，可以根据其性质参照适用本编规定。 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 赔偿标的款请按以下名称汇入: 开户银行：徽商银行阜阳科技支行 收款单位：阜阳市颍泉区人民法院 帐号：×××08。