河北省唐山市丰润区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0208民初41号 原告：刘志勇，男，1978年6月27日出生，汉族，现住唐山市丰润区。 委托诉讼代理人：张伟，河北佳诚律师事务所律师。 被告：李术真，男，1971年3月3日出生，汉族，现住唐山市丰润区。 委托诉讼代理人：赵云红，唐山市丰润区爱馨法律服务所法律工作者。 被告：李向学，女，1988年10月14日出生，汉族，现住唐山市丰润区。 委托诉讼代理人：张立松，唐山市丰润区中兴法律服务所法律工作者。 原告刘志勇与被告李术真、李向学房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘志勇的委托诉讼代理人张伟、被告李术真及其委托诉讼代理人赵云红、被告李向学及其委托诉讼代理人张立松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘志勇诉称，2020年12月3日，原告签订《购房承诺书》，针对唐山市丰润区产的买卖事宜作出承诺，同意交定金10000元，价格谈判期限最晚至2020年12月3日，此房屋的购买价不高于670000元，购买方式为贷款。同日，被告李术真与宋文华出具《授权委托书》，委托李向学负责唐山市丰润区产的买卖事宜，同日李向学针对原告的《购房承诺书》，签订《售房承诺书》，同意以670000元的价格出售金色名园3-2-601房产，于2020年12月3日，收到原告交来定金10000元，以贷款方式出售房屋。2020年12月4日，被告又与案外人签订《房屋买卖合同》，将案涉房屋再次卖给了案外人张珊。原告认为，原告签订针对于案涉房屋签订《购房承诺书》属于要约，被告签订《售房承诺书》属于承诺，且被告已经收到原告支付的10000元定金，所以原被告之间已经成立了合法有效的房屋买卖合同，要求被告返还10000元定金外，原告并要求被告按照总房款670000元的30%（201000元）承担违约责任。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，诉讼请求：1、请求法院判令二被告双倍返还定金20000元；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。 被告李术真辩称，一、答辩人夫妻与李向学不存在委托代理关系，与被答辩人之间亦不存在房屋买卖关系。被答辩人在起诉状中提到的答辩人及妻子宋文华给李向学出具的《授权委托书》，答辩人及妻子并不知情，从未授权李向学卖房。更未向李向学出具过《授权委托书》，《授权委托书》上李术真的签名系李向学所签，上面答辩人夫妻的签字也是伪造。我方保留追究伪造签字人的法律责任的权利。被答辩人在起诉状中提到的其与李向学签订的《购房承诺书》，《售房承诺书》，答辩人夫妻也不知情，不是答辩人夫妻的真实意思表示。根据《民法典》第四百六十五条规定，依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，《购房承诺书》、《售房承诺书》是李向学和被答辩人的双方意思表示。根据《民法典》第一百七十一条行为人没有代理权，被答辩人所说李向学一房二卖，损害被答辩人的利益，与答辩人无关。答辩人从没收到被答辩人的一万元定金，故答辩人不存在双倍返还被答辩人定金。二、答辩人夫妻与李向学指定的左云鹿之间存在买卖关系。李向学与被答辩人的买卖关系我方不予认可。答辩人夫妻在丰润区有一处房产，楼号为3号楼2门601室，建筑面积为152.99平方米。因拆迁住房需要欲对外出售，2020年12月2日，答辩人联系唐山市丰润区家合房地产经纪服务部御龙湾点的业务员尹艳莹出售此房屋，签订（售房）委托代理书。当日稍晚，尹艳莹就联系到答辩人，说李向学欲购买该房屋。2020年12月3日答辩人夫妻与李向学签订了《房屋买卖合同》，约定房屋实际成交价为伍拾玖万元整，12月31日前双方办理过户手续到李向学或李向学指定的人名下。当日，李向学按合同约定，支付给答辩人叁万元现金作为定金。2020年12月4日，因李向学自身信用问题，不能贷款购买此房，李向学就指定左云鹿贷款购买，并指定过户到左云鹿名下。在中介的居间下，李术真、李向学、左云鹿三方签订《变更补充协议》。2020年12月25日，答辩人夫妻与左云鹿在唐山市丰润区地产交易中心的鉴证下，签订《房地产转让合同》。2020年12月28日，答辩人夫妻与李向学、左云鹿到丰润区房地产交易中心办理过户手续时，答辩人先提供微信转账将定金30000元退还给李向学，后左云鹿通过银行卡转账给答辩人18万元首付款，左云鹿已完成过户时，现答辩人共收到左云鹿付来付款18万元，剩余41万元未支付，左云鹿于2020年12月31日给答辩人出具欠条。根据答辩人夫妻和李向学签订的《房屋买卖合同》第三条第一款约定，答辩人夫妻将房子过户给了李向学指定的左云鹿名下，房屋所有权已经转移给左云鹿，并且早已腾空交房给左云鹿。期间李向学的对房屋处分行为，答辩人一概不知情，不应承担任何责任。综上所述，答辩人从未授权李向学售房给被答辩人，答辩人不应双倍返还被答辩人定金，驳回原告诉请。 被告李向学辩称，一、答辩人与被答辩人之间根本没有成立买卖合同。2020年12月3日，答辩人把丰润区3-2-601房产登记在德佑中介签订售房承诺书。同日德佑找到被答辩人签订了购房承诺书，被答辩人欲购买此房，之后未达成一致意见（过户的问题）。后来，这些材料经过答辩人与德佑总部客服结合，总部客服不认可其承诺书的合法性（因答辩人买房时未过户，专业的中介德佑未告知不具备卖房资质,签署的承诺书无效。而作为专业的中介德佑在明知此情况下还让签署,德佑中介有欺诈的行为，答辩人、被答辩人都应该追究中介德佑审查义务、提醒告知的责任），平台并没有这些文件。房屋买卖就应该签订买卖合同，之后并且因为过户的问题双方没有进一步签订正式的房屋买卖合同，因此之间的买卖合同并未成立，不存在解除买卖合同一说。二、答辩人并未收到1万元的意向金，也不存在着违约情况。既然双方之间并未成立买卖合同，也未涉及违约，答辩人也并未收到其所谓的定向金，那也无从谈起双倍返还定金一说。1、被答辩人签订的购房承诺书中第七条约定：“其他，若因此房产权问题不能够正常过户，此定金退回，互不追究违约责任”。不难理解此处的定金也就是被答辩人缴纳的意向金1万元。因李术真与被答辩人买卖的房屋丰润区3-2-601房产签订了买卖合同但并未办理过户，由于德佑的误导（注：专业中介德佑在明知李术真与被答辩人双方没有过户的情况下，答辩人不知道这种情况不能买卖），因为这个原因导致此房产不能正常过户，承诺书约定互不追究违约责任，其约定大于法定，因此答辩人不存在违约责任。2、至于被答辩人所说的所谓的定金1万元，其签订的购房承诺书中第一条（“本人缴纳的“意向金”壹万元……”）、第二条（“本人同意在满足以下条件下的情况下，将意向金支付给房主转为购买此房产的定金）”都明确说明了是意向金，并且要求被答辩人必须支付给答辩人才能转为定金，但其缴纳的意向金1万元是缴纳给了唐山市丰润区三市蜂房产经纪服务部，并不是答辩人委托的德佑，况且这1万元也并未支付给答辩人。 经审理查明，2020年12月2日，被告李向学通过中介购买被告李术真、宋文华名下坐落于唐山市丰润区，房屋成交价格为590000元，李向学以银行贷款方式购买此房，双方签订了房屋买卖合同书。因李向学自身问题不能过户到自己名下，指定案外人左云鹿贷款购买此房并过户到左云鹿名下，同年12月14日，李术真作为房主、李向学作为买主、左云鹿作为贷款人签订金色名园3-2-601买卖合同2000167贷款人变更补充协议。12月25日，李术真作为转让方、左云鹿作为受让方签订了房地产转让合同，因办理贷款手续欠李术真贷款部分房款410000元，12月31日，左云鹿书写欠条一份。 2020年12月3日，被告李向学经中介唐山市丰润区德佑房地产经纪有限公司（以下简称德佑房地产公司）介绍，将涉案房屋出售给原告刘志勇，李向学、刘志勇分别向德佑房地产公司签订了售房、购房承诺书。售房承诺书载明：“…1、本人同意将此房产以陆拾柒万元整的价格出售给唐山市丰润区德佑房地产经纪有限公司介绍的买房客户。（以下简称“客户”。…3、本人于2020年12月3日，收到客户交来的定金壹万元整。4、本人同意客户购买此房产的付款方式为贷款，最晚于2020年12月18日前与客户签订《买卖合同》。…本人保证在此房产的买卖过程中遵守以下承诺，如有违反承诺或临时改变出售意向或不配合“德佑房产”销售均属本人违约，自愿返还双倍定金（违约金）贰万元整给“德佑房产”。并赔付成交价居间服务费1%。承诺人：李向学2020年12月3日）”。现原告刘志勇以未履行承诺书为由，要求二被告双倍返还定金20000元。 另，原告提交了日期为2020年12月3日的授权委托书一份，主张李术真夫妻委托李向学办理涉案房屋买卖事宜。李术真不认可，称其及妻子并不知情，从未授权李向学卖房。更未向李向学出具过《授权委托书》，《授权委托书》上李术真的签名系李向学所签，上面李术真夫妻的签字也是伪造。李向学提交微信聊天记录，主张德佑房地产公司让其签署的委托书、售房承诺书都不具有合法性，德佑房地产公司存在欺诈行为，没有尽到告知义务。另外，双方对《授权委托书》的委托人的签字真伪未提供其他证据予以佐证，未提交鉴定申请。 上述事实,有原被告陈述、售房承诺书等证据予以证实。 本院认为，考虑到2020年12月2日被告李向学与被告李术真及李术真妻子宋文华签订了房屋买卖合同书，故作为原房主的李术真、宋文华向现房主李向学出具授权委托书的合理性及必要性，以及《授权委托书》委托人签字的真伪，均需被告李向学进一步举证证明，因李向学的举证责任尚未完成，亦未提供证据佐证该《授权委托书》真实性，故对该份证据真实性，本院不予采纳。当事人订立合同，可以采取要约、承诺方式或其他方式。要约可以撤销，但是有下列情形之一的除外：（一）要约人以确定承诺期限或者其他形式明示要约不可撤销；（二）受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同做了合理准备工作。承诺生效时合同成立，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。被告李向学自李术真处购买了唐山市丰润区，李向学又将该房屋出卖给原告刘志勇，李向学、刘志勇分别向德佑房地产公司签订了售房、购房承诺书，是双方的真实意思表示，对二人具有法律约束力，双方均应依约履行各自的合同义务。根据民法典相关规定，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人对该标的物不享有任何权利的义务，但是法律另有规定的除外。李向学于2020年12月2日购买李术真、宋文华名下坐落于唐山市丰润区后，于次日经德佑房地产公司介绍将上述房屋出售给原告刘志勇，售房承诺书中约定最晚于2020年12月18日前与客户刘志勇签订《买卖合同》，而2020年12月14日李向学作为买主又与李术真、贷款人左云鹿签订涉案房屋买卖合同2000167贷款人变更补充协议，并且于2020年12月25日李术真作为转让方、左云鹿作为受让方签订了房地产转让合同，故出卖人李向学就涉案房屋买卖，违反了与刘志勇的合同约定。因李向学出具的售房承诺书中称“本人于2020年12月3日，收到客户交来的定金壹万元整”，综上，被告李向学应承担向原告双倍返还定金20000元的责任。故依照《中华人民共和国民法典》第四百七十一条、第四百七十六条、第四百八十三条、第六百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告李向学于本判决生效后七日内返还原告刘志勇定金20000元； 二、驳回原告刘志勇的其他诉讼请求。 案件受理费150元，由被告李向学负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  姚秀娟 二〇二一年三月十八日 书记员  王利英