北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初25075号原告：北京奥伍物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区建国路86号院1号楼14层01。法定代表人：王锦泓，经理。委托诉讼代理人：徐丹丹，北京市安和利律师事务所律师。委托诉讼代理人：张炳辰，北京市安和利律师事务所律师。被告：深圳前海动产财富管理有限公司，注册地深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室。法定代表人：程朗桄。被告：深圳市动产资本管理有限公司，注册地深圳市福田区福田街道福安社区益田路5033号平安金融中心67楼6708。法定代表人：彭跃。原告北京奥伍物业管理有限公司（以下简称奥伍公司）与被告深圳前海动产财富管理有限公司（以下简称前海公司）、被告深圳市动产资本管理有限公司（以下简称动产公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。奥伍公司的委托诉讼代理人徐丹丹、张炳辰到庭参加了诉讼，前海公司、动产公司经本院公告传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。奥伍公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认奥伍公司与前海公司签订的编号为BJJD—XXX-201804006《物业管理合同》于2019年11月4日解除；2、判令前海公司支付2019年5月16日至2019年11月4日的物业管理费2778122.69元；3、判令前海公司支付电费61254元以及逾期支付电费的违约金（违约金分三笔计算：以2019年7月25至2019年8月25日期间欠付的电费24416.4元为基数，按每日千分之三的标准，自2019年9月20日计算至实际给付之日止；以2019年8月26日至2019年9月25日欠付的电费20690.4元为基数，按每日千分之三的标准，自2019年10月20日计算至实际给付之日止；以2019年9月26日至2019年10月25日期间欠付的电费16147.2元为基数，按每日千分之三的标准，自2019年11月20日计算至实际给付之日止）；4、判令前海公司支付延迟支付物业管理费违约金（以每期欠付的金额为基数，按每日千分之三的标准，自2019年3月26日开始，每月26日起计算至实际给付之日）；5、请求判令动产公司就上述1-4项所确定的前海公司应负担的债务向奥伍公司承担连带保证责任。事实和理由：2018年4月6日，奥伍公司与前海公司签订《物业管理合同》，约定由奥伍公司为前海公司所使用的北京佳兆业广场北塔XX室，建筑面积15345.26平方米的范围提供物业服务。合同约定物业管理服务费收费标准为491048.32元／月（含税物业费），物业管理费按服务月度结算，从第二期开始，前海公司应在每个自然月的25日前履行交费义务，缴纳下一月度的物业管理费用。前海公司未按时支付物业管理费的，每逾期一日，按应缴款项之千分之三向奥伍公司支付滞纳金。前海公司未按本合同约定的方式和时间及时支付物业管理费、公共事业费以及补足物业管理费保证金的，每逾期一日，按应缴款项之千分之三向奥伍公司支付违约金；逾期支付物业管理费及上述任何款项单次延迟超过三十日或累计延迟超过3次的，奥伍公司有权解除本合同。上述合同签订后，奥伍公司一直按照合同约定提供专业的物业管理服务，但自2019年4月起，前海公司一直未再向奥伍物业公司缴纳物业管理费。奥伍物业公司无奈于2019年5月6日向前海公司发送催款函，但前海公司始终未缴纳物业管理费。前海公司长达数月未向奥伍物业公司缴纳物业管理费，其行为已经构成根本违约，奥伍物业公司于2019年11月4日向前海公司发送书面解约通知，通知前海公司解约，并要求前海公司及时支付物业管理费、违约金等费用。同时因动产公司是前海公司100%股权股东，其承诺对前海公司与奥伍物业的物业服务合同及相关协议项下前海公司义务承担不可撤销的连带保证责任，故动产公司应承担连带保证责任。故奥伍公司诉至本院。前海公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。动产公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月，奥伍公司（甲方）与前海公司（乙方）签订编号为BJJD—XXX-201804006《物业管理合同》，约定本物业名称为北京佳兆业广场，坐落位置地址为北京市朝阳区建国路86号。乙方的使用租赁物业的基本情况为北京佳兆业广场北塔XX室，建筑面积共计15345.26平方米。物业管理期限自2018年4月16日开始，至2028年4月15日结束。甲方向乙方收取物业管理费，计费面积按与北京耀辉置业有限公司（以下简称耀辉公司）签订的《租赁合同》中注明的建筑面积（含共用面积分摊）为准，建筑面积总数为15345.26平方米。物业管理服务费收费标准为32元/平方米/月，每月共计491048.32元（含税物业费）。物业管理费按服务月度结算，乙方应于本合同签订之日起5个工作日内支付首期物业费（即2018年4月16日至2018年5月15日期间）。从第二期开始，乙方应在每个自然月的25日前履行交费义务，缴纳下一月度的物业管理费用。甲方需在收到乙方物业管理费后10个工作日内向乙方开具等额发票。乙方未按时支付物业管理费的，每逾期一日，按应缴款项之千分之三向甲方支付滞纳金。甲方有权从物业管理费保证金中扣除应缴款项。物业管理费保证金不足时，甲方有权要求乙方在指定期限内补足。乙方未按本合同约定的方式和时间及时支付物业管理费、公共事业费以及补足物业管理费保证金的（包括甲方依据本合同约定调整相应费用标准后，乙方未按照调整后费用交纳或补足相关费用）的，每逾期一日，按应缴款项之千分之三向甲方支付违约金。逾期支付物业管理费及上述任何款项单次延迟超过三十日或累计延迟超过3次的，甲方有权解除本合同。附件三载明了奥伍公司收费项目明细，北塔物业管理费为32元／平方米／月（建筑面积），北塔租户电费为商务空间1.2元／千瓦时。庭审中，奥伍公司表示前海公司将北塔的物业费支付至2019年5月15日，并提供建设银行回单予以证明。庭审中，奥伍公司表示因前海公司未支付后续的物业费，违反了合同约定，故其于2019年11月1日向前海公司发送了《解除物业合同通知书》，并经过了公证处的公证，根据其提供的《解除物业合同通知书》载明：我方如约向贵司提供物业管理服务，但贵司除如约履行了首期物业管理缴费义务外，自2019年4月16日起，除2019年8月15日缴纳补齐2019年5月15日前的物业管理费后，至今未再向我方缴纳物业管理费，我方于2019年4月开始向贵司陆续发送催款函，但贵司至今仍未交纳物业管理费，我方现依约向贵司发送书面解约通知，通知贵司双方合同自本通知书送达之日起解约。另，奥伍公司表示因前海公司未按照租赁合同的约定支付租金，涉案房屋的出租人耀辉公司将其起诉至人民法院，北京市第三中级人民法院作出的（2019）京03民初XX号民事判决书，判决确认耀辉公司公司与前海公司签订的租赁合同于2019年11月4日解除。奥伍公司表示要求确认物业服务合同亦于2019年11月4日解除。庭审中，奥伍公司表示前海公司尚欠付2019年7月25日至2019年10月25日期间的电费61254元未付，并提供电费缴纳明细收费表及电费缴纳明细予以证明。庭审中，奥伍公司主张动产公司应当承担连带责任，并提交《租赁意向书》和《公司关系证明函》予以证明。在动产公司于2018年1月29日出具的《公司关系证明函》中载明：前海公司系动产公司的全资子公司。动产公司愿为前海公司与辉耀公司的交易活动提供担保。动产公司就前海公司与北京佳兆业广场项目签订的意向书、正式租赁合同、物业服务合同及相关协议中的内容承担不可撤销的连带责任保证，包括但不限于前述协议中所述的全部租金、履约保证金、物业费、违约金、实现前述权利发生的诉讼费、律师费、保全费、公证费等相关费用。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。同时，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。前海公司与奥伍公司签订的《物业管理合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。双方当事人均应当按照约定履行各自的义务。根据合同约定前海公司逾期支付物业费单次超过30日或累计迟延超过3次的，奥伍公司有权解除合同。根据查明的事实，前海公司存在欠付物业费的事实且欠付的时间超过30日，已达到合同解除的法定条件，故前海公司有权解除合同。关于合同解除的时间，因奥伍公司自认物业管理合同于2019年11月4日解除，考虑到本案合同的性质，本院对奥伍公司主张的解除合同的日期予以确认。奥伍公司按照合同约定为涉案区域提供了物业服务，前海公司应支付物业费，前海公司至今未支付2019年5月16日之后的物业费，应当承担继续支付的义务。奥伍公司要求前海公司支付2019年5月16日至2019年11月4日期间的物业费2778122.69元，其诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于奥伍公司主张的电费，根据本院查明的事实可知，前海公司未支付上述期间的电费，故应当承担继续支付的义务。奥伍公司要求前海公司支付电费61254元，其诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于奥伍公司主张的逾期支付电费和物业费的违约金，前海公司未按照约定时间支付相关费用，构成违约，应当按照该合同约定承担违约金，但是奥伍公司主张的违约金计算标准过高，本院依据公平原则予以调整。对奥伍公司主张的违约金的计算基数和起算时间，本院亦结合本案案情等因素予以调整。关于奥伍公司要求动产公司承担保证责任的诉讼请求，动产公司出具《公司关系证明函》承诺对物业服务合同及相关协议的内容承担不可撤销的连带保证责任，在前海公司至今未支付物业费等费用的情况下，动产公司应当承担连带保证责任，故本案对奥伍公司要求动产公司承担连带保证责任的请求本院予以支持。按照法律规定，保证人承担保证责任后有权向债务人追偿。前海公司及动产公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告北京奥伍物业管理有限公司与被告深圳前海动产财富管理有限公司签订的《物业管理合同》（合同编号为BJJD—ＸＸＸ-201804006）于2019年11月4日解除；二、被告深圳前海动产财富管理有限公司于本判决生效后七日内向原告北京奥伍物业管理有限公司支付2019年5月16日至2019年11月4日期间的物业管理费2778122.69元；三、被告深圳前海动产财富管理有限公司于本判决生效后七日内向原告北京奥伍物业管理有限公司支付2019年7月25日至2019年10月25日期间的电费61254元以及逾期支付电费的违约金（以61254元为基数，按照日万分之二的标准，自2020年1月7日开始计算至实际给付之日止）；四、被告深圳前海动产财富管理有限公司于本判决生效后七日内向原告北京奥伍物业管理有限公司支付延迟支付物业管理费的违约金（以2778122.69元为基数，按照每日万分之二的标准，从2020年1月7日开始计算至实际给付之日止）；五、被告深圳市动产资本管理有限公司就上述一至四项确定的被告深圳前海动产财富管理有限公司应当支付的款项向原告北京奥伍物业管理有限公司承担连带保证责任；六、被告深圳市动产资本管理有限公司在承担本判决第五项的连带保证责任后，有权向被告深圳前海动产财富管理有限公司追偿；七、驳回原告北京奥伍物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29515元，由被告深圳前海动产财富管理有限公司、被告深圳市动产资本管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。公告费780元，由被告深圳前海动产财富管理有限公司、被告深圳市动产资本管理有限公司负担（原告北京奥伍物业管理有限公司已交纳，被告深圳前海动产财富管理有限公司、被告深圳市动产资本管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京奥伍物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  谷培培审判员  刘 鹏审判员  柯 岩二〇二一年三月二十二日书记员  刘 岩