长春新区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0193民初287号 原告：宋冰，女，满族，1992年4月11日生，住北京市。 委托诉讼代理人：王泽宇，吉林朗业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙林达，吉林朗业律师事务所律师。 被告：保利（长春）物业服务有限公司，住所地：长春市高新区繁荣路4766号二楼。 法定代表人：李庆，董事长。 委托诉讼代理人：张群松，吉林吉翔律师事务所律师。 被告：长春铖裕房地产开发有限公司，住所地：吉林省长春市高新开发区硅谷大街与超强街交汇铖裕香榭湾售楼处。 法定代表人：李光根，执行董事。 原告宋冰诉被告保利（长春）物业服务有限公司（以下简称“保利公司”）、长春铖裕房地产开发有限公司（以下简称“铖裕公司”）执行异议纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告宋冰的委托代理人王泽宇、孙林达、被告保利（长春）物业服务有限公司的委托代理人张群松到庭参加诉讼。被告长春铖裕房地产开发有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告宋冰诉称，1、请求贵院依法判决立即停止对原告购买的位于长春市高新区铖裕香榭湾×栋1×××号房屋的强制执行，并解除对前述房屋的查封。2、判决确认原告享有位于长春市高新区铖裕香榭湾×栋1×××号房屋占有、使用、收益、处分的权利。3、本案的案件受理费用由被告分担。事实与理由一、原告为商品房消费者，并交付了全部购房款，根据《九民会议纪要》第125条的规定，原告就案涉标的提出的执行异议，法院应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“执行异议复议规定”）第二十九条之规定予以支持。2014年7月29日原告与被告二签订了《房屋认购协议书》，协议书载明该房屋性质为住宅。当日原告即向被告二付清了全部购房款416,556元。结合原告在申请执行异议时提交的领取钥匙确认单、（物业费、垃圾清运费、预存水电费、采暖费付款凭证）以及被告一向原告发出的要求原告在于2017年7月18日办理入伙的《铖裕·香榭湾住宅入伙通知书》，足以表明被告一已明确认可原告的业主身份，原告系案涉商品房的消费者，且原告已经实际占有案涉标的房屋。符合根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，根据《九民会议纪要》第125条的规定，人民法院应当排除对案涉房屋的强制执行。二、（2020）吉0193执异51号《执行裁定书》援引《执行异议复议规定》第28条规定驳回原告异议请求属适用法律错误。如前所述，原告系《九民会议纪要》第125条所述的“商品房消费者”，并非一般的房屋买卖合同的买受人。而《执行异议复议规定》的第二十八条属适用于一般房屋买受人的情形。因此，（2020）吉0193执异51号《执行裁定书》适用《执行异议复议规定》的第二十八条驳回原告提出的执行异议系适用法律错误。三、原告为商品房消费者，并交付了全部购房款，对争议标的享有的权利优先于抵押权和其他债权。根据《九民会议纪要》第126条的规定，原告就案涉标的提出的执行异议，法院应予支持。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，以及《九民会议纪要》第126条的规定，已交付全部或大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权及其他债权，原告作为消费者，对争议标的享有的权利优先于抵押权和其他债权。故，就案涉标的房屋提出的执行异议，法院应予支持。综上所述，原告是商品房销售不规范现象的受害者，适用《九民会议纪要》第125、126条及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，原告对案涉标的房屋享有合法权利，并足以排除被告以对该财产的执行。为维护原告合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于适用的解释》等相关规定，特向贵院提起诉讼，请求人民法院查明事实，予以裁决。 被告保利公司辩称，1、被答辩人与铖裕公司之间签订的认购协议属于预约合同，而非本约，不属于房屋买卖合同；2、退一步讲即便上述协议可以认定为本约，因铖裕公司未办理案涉房屋的预售许可证，被答辩人与铖裕公司之间签订的合同应当被认定为无效；3、因被答辩人，与铖裕地产未签订商品房买卖合同，或签订的合同无效，因此被答辩人不享有案涉房屋的期待权，即被答辩人不符合执行异议复议规定第28条或第29条第一款之规定不享有排除强制执行的权利，依法应当驳回被答辩人全部诉讼请求。 被告铖裕公司未到庭亦未答辩。 经审理查明，本院在审理申请执行人保利公司与被执行人铖裕公司房屋买卖合同纠纷执行一案中，宋冰对本院查封长春市高新区铖裕香榭×栋1×××号房屋不服提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，于2020年7月31日作出（2020）吉0193执异51号执行裁定书，裁定驳回宋冰的异议请求。宋冰对该裁定不服，向本院提起诉讼。 另查明，2014年7月29日，铖裕公司（甲方）与宋冰（乙方）签订《认购协议书》，乙方购买甲方开发项目中×幢2单元1×××号房屋，建筑面积为95.76平方米，单价为4350元/平方米，并一次性向甲方交付购房款416,556元，甲方向乙方出具房款收据，协议书签订时，铖裕公司尚未取得商品房预售许可证。协议书签订后，物业向宋冰送达了《铖裕·香榭湾住宅入伙通知书》，通知书中载明办理入伙手续的时间为2017年7月18日，8月6日，铖裕公司将案涉房屋交付给宋冰。2017年8月24日铖裕公司向宋冰出具收据，载明：“收到宋冰缴纳楼宇对讲费用900元、物维费用11,970元”；2018年4月19日，长春市某物业服务有限公司向宋冰出具收据，载明“宋冰预存水费200元、电费200元”；2019年7月17日铖裕公司向宋冰出具收据，载明“宋冰缴纳采暖费517元”，7月17日，长春市某物业服务有限公司向宋冰出具收据，载明“宋冰缴纳物业费2060元、垃圾清运费958元”，10月29日铖裕公司向宋冰出具收据，载明“宋冰缴纳采暖费2586元”。 本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，本案中，一、宋冰与铖裕公司签订的协议中约定了房屋的位置、价格、数量，已经具备商品房买卖合同的主要内容，并且铖裕公司已经按照约定收受宋冰的购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。二、宋冰提交的案涉房屋的楼宇对讲费用、物维费用、预存水费、预存电费、采暖费、物业费、垃圾清运费的缴纳凭证及《铖裕·香榭湾住宅入伙通知书》等证据证明，宋冰在人民法院查封案涉房屋之前实际占有该房屋。三、宋冰提交的铖裕公司于2014年7月17日开具的编号为00009×××的收据载明：“今收到宋冰交来×#-2-1×××房95.76㎡/4350元，金额大写肆拾壹万陆仟伍佰伍拾陆元”，证明宋冰已经支付案涉房屋的全部价款。四、铖裕公司与宋冰签订《认购协议书》时未取得商品房预售许可证，导致案涉房屋无法完成过户登记，属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。因此本案符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所述情形，宋冰拥有足以阻却执行的实体权利，应停止本院执行案件对于涉案房屋的执行。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、不得执行长春铖裕房地产开发有限公司开发的长春市高新技术产业开发区铖裕•香榭湾×栋2单元1×××号房屋，并解除本院对位于长春市高新技术产业开发区铖裕·香榭湾×栋2单元1×××号房屋的查封； 二、驳回原告宋冰的其他诉讼请求。 案件受理费7549元由被告保利（长春）物业服务有限公司和被告长春铖裕房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本、上诉于吉林省长春市中级人民法院。 本院（2020）吉0193执异51号执行异议裁定书于本判决生效后自动失效。 审 判 长  孙叶红 人民陪审员  李新华 人民陪审员  金 花 二〇二一年三月十六日 书 记 员  于 硕