湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终529号上诉人（原审被告）：刘小波，男，1978年12月8日出生，瑶族，居民，住江**瑶族自治县。委托诉讼代理人：刘燕琼，女，1981年5月1日出生，瑶族，居民，住江**瑶族自治县，系刘小波妹妹。被上诉人（原审原告）：江**瑶族自治县信邦物业管理有限公司，住所地江**瑶族自治县沱江镇阳华路华银国际财富中心负一层9号区域。法定代表人：麦桎钧。上诉人刘小波与被上诉人江**瑶族自治县信邦物业管理有限公司（以下简称信邦公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省江**瑶族人民法院（2021）湘1129民初2497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日受理后，依法组成合议庭，于2021年3月5日在第七审判庭组织双方当事人进行了询问。上诉人刘小波的委托诉讼代理人刘燕琼到庭参加诉讼，被上诉人信邦公司经本院传唤无理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘小波上诉请求：一、撤销一审判决，驳回原告要求被告支付公用电费180元和物业服务费10,099元共计10,279元的诉请。二、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人未提供证据证明其系本物业的前期还是后期物业管理企业，应承担举证不力的责任，一审判决将被上诉人提交的服务协议认定既是前期亦是后期物业服务协议，系基本事实认定错误。2、被上诉人的诉请依据及一审的判决依据均与《商品房买卖合同》中的依据不一致，是对双方约定内容的变更，无法律依据和事实依据。3、被上诉人擅自提高物业服务的收费标准，乱收物业管理服务费、因违规行为受到行政处罚的行为足以表明，被上诉人丧失商业信誉，缺乏诚实信用，被上诉人应减少价款或者上诉人可以拒绝履行。被上诉人信邦公司未提交答辩状。信邦公司向一审法院起诉请求：1、判令被告依约缴纳公共用电费180元，物业费10,099元，两项共计10,279元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：被告于2011年2月9日与永州市华银房地产开发有限公司签订《华银·国际财富中心商品房买卖合同》，购买了华银·国际财富中心5栋16层1号房，该房屋建筑面积暂定145.9㎡，约定物业服务的收费标准为0.7元/月/㎡（不含车库/车位）；由物业管理公司每半年收取一次费用，收缴时间是先缴费再受益，物业管理费从交房之日开始计收。2012年4月27日被告收房。2012年5月3日原、被告签订《华银国际财富中心管理服务手册》约定“该手册为《商品房买卖合同》的组成部分：1.0物业管理费依据政府部门批准的收费标准暂定，盈余或亏损均由管理公司自行承担；2.0首期物业管理服务费从发展商向业主发出交楼通知书约定的交接日期开始计算；2.1水费、电费用代收代缴费用，业主或住户自用电费，水费根据抄表记录及校定费率计算。楼梯公共照明，电梯用电，水泵用电按户数分摊计算到各单元。2.2交楼后，各业主每半年缴交一次其单元的管理服务费，每月缴交电费，水费及各分摊费用。2.3各单元的业主不论其单元是否空置，均需负责缴交管理费用及其他应缴费用；二、物业管理服务费按建筑面积计算，电梯运行电费按30元/月/户分摊，二次加压供水水泵、梯间照明等设备运行的公共电费由受益人按照政府有关规定或受益人所享有的份额进行分摊。”2013年4月26日，原、被告签订房屋装饰装修管理服务协议，2013年4月30日承接该房屋装修工程的莫仁通在该协议上签名，被告对该房屋进行了装修。2012年5月3日被告向原告交纳了装修押金1000元、工本费10元、垃圾清运费437.7元，被告从2012年5月3日至2013年12月31日实际缴纳物业费为1225.6元＋806元＝2031.6元。原告按0.7元/月/㎡，房屋面积152.2㎡计算收取了被告从2014年1月至2015年6月31日止计18个月的物业管理费1917元。另查明，江**瑶族自治县物价局江价函[2015]14号《江**瑶族自治县物价局关于华银国际前期物业服务收费标准的批复》确定被告房屋所在的华银国际小区从2015年11月5日起前期物业服务收费标准为1.13元/月/㎡，小区的路灯、楼梯间照明用电、电梯运行电费等用电用水均不得另行收费。原告收取了被告2013年6月、7月的公共照明及电梯电费共计60元。被告应缴纳公共照明及电梯电费为2012年5月3日至2015年11月5日计42个月共1260元（42个月×30元/月），减去已缴2个月60元及抵减被告交原告装修押金1000元，被告还应向原告交纳公共照明及电梯电费200元。2019年3月10日华银国际小区成立了业主委员会，物业管理单位为原告（信邦物业）。被告收房后没有居住在该房屋内。上述事实，有原、被告陈述，《华银·国际财富中心商品房买卖合同》、《华银国际财富中心管理服务手册》、业主入住通知书、江**瑶族自治县信邦物业管理有限公司收费收据及缴款通知书、《房屋装饰装修管理服务协议》、《江**瑶族自治县业主委员会各案表》、《关于召开业主代表大会的公告》、江**瑶族自治县华银国际业主委员会《告全体业主书》、江价函[2015]14号《江**瑶族自治县物价局关于华银国际前期物业服务收费标准的批复》等证据予以证实，可以认定。一审法院认为，本案属物业服务合同纠纷，关于本案物业管理费的起算时间，法院认为，被告收房时间为2012年4月27日，与原告签订《华银国际财富中心管理服务手册》的时间为2012年5月3日，物业管理费从2012年5月3日起计收并无不妥。故对被告2012年5月的物业管理费是原告多收应予退还的辩护意见不予采纳。关于被告辩称的不应收取公共用电费30元/月/户的辩护意见，法院认为，小区的路灯、楼梯间照明用电、电梯用电等都是实际发生的费用，应由小区业主分摊，原、被告约定公共用电费是30元/月/户并无不妥，且2015年11月5日的江**瑶族自治县物价局批准该小区物业管理费调整为1.13元/月/㎡后，不再收取公共用电费30元/月/户，而增加后的物业费比之前的物业费加上公共用电费的总额每月增加了15.67元（145.9㎡×0.7元/月/㎡＋30元/月/户＝132.13元/月，增加后的每月物管费为145.9㎡×1.13元/月/㎡＝147.8元/月，前后相减147.8元/月－132.13元/月＝15.67元/月）。故对被告辩称的不应收取公共用电费30元/月/户的辩护意见，法院不予采纳。关于被告辩称的不应按江**县物价局批复的1.13元/月/㎡标准收取物业费的辩护意见，法院认为，原、被告商品房买卖合同及物业管理协议均约定，物业管理费第二年起按照实际经营成本并以物价部门批复的价格进行调整，本案物业管理费自2015年11月5日起应按照江**瑶族自治县物价局江价函[2015]14号批复之日起1.13元/月/㎡的价格收取物业管理费，故对被告的辩护意见不予采纳。关于被告辩称，原告收取的工本费10元、垃圾清运费437.7元，装修押金1000元属乱收费应予退还的辩护意见，法院认为，原、被告及为被告装修房屋的承建商莫仁通三方签订了《房屋装饰装修管理服务协议》，约定了垃圾由物业服务中心统一运出小区，装修施工人员进入小区应办理并佩戴装修出入证，按照湘价服[2010]76《湖南省物业服务收费管理办法》第二十三条之规定：“业主（使用人）对房屋进行装修，装修人在室内装饰装修工程开工前，应当向物业服务企业申报。业主、装修人或者装饰装修企业，需要物业服务企业提供特别服务的，可以与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议，物业服务企业按照室内装饰装修管理服务协议可向业主（使用人）收取以下费用；（一）装修服务费……（二）装修垃圾清运费……（三）出入证件工本费……（四）装修押金……”。原告可向被告收取工本费、垃圾清运费、装修押金。装修押金在原告退出该小区物业服务后，应退还被告，但原告并未退出该小区，被告的装修工程亦没有完全完工（没刷墙），且被告尚欠原告公共照明及电梯电费1200元，可予认抵减被告欠原告公共照明及电梯电费1000元，故被告要求退还上述三项费用的辩护意见法院不予采纳。被告实际尚欠付原告公共照明及电梯电费200元，原告只诉请被告给付公共照明及电梯电费180元，属原告意思自治，法院予以尊重。关于被告辩称不应支付2019年3月10日之后的物业管理费的辩护意见，法院认为，2019年3月10日涉案小区成立业主委员会后，从被告提交法院的《江**瑶族自治县业主委员会备案表》和《告全体业主书》可知，依然是原告提供物业管理服务，2020年10月9日涉案小区业主委员会告知全体业主物业费交湘桂悦公司，电费交电力局，但被告没有提交证据证明原告何时退出华银国际小区物业服务管理，原告主张物业管理费计算至2020年7月止并无不妥。故关于被告辩称自2019年3月10日起，原告不能向被告收取物业服务费的辩护意见，法院不予采纳。关于被告辩称原告质价不符应减少价款或拒绝交纳物业管理费的辩护意见，法院认为被告没有提交证据证明原告质价不符的具体情形，应承担举证不能的责任，对被告此辩护意见法院不予采纳。关于被告辩称房屋系空置，物业服务费按照90%交纳的辩护意见，法院认为，此辩护意见符合（湘价服[2010]76号）《湖南省物业服务收费管理办法》第十九条“已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳”，法院予以采纳。关于被告辩称《商品房买卖合同》约定面积为145.9㎡，至今该房屋没有办理出不动产权证，应按合同的约定面积145.9㎡计算物业管理费的辩护意见，法院认为，原告没有举证证明被告房屋面积实测为152.2㎡，应承担举证不能的责任。本案应按《商品房买卖合同》约定的房屋面积145.9㎡计算物业管理费，故对被告辩称应按合同约定的房屋面积145.9㎡计算物业管理费的辩护意见，法院予以采纳。被告涉案房屋2012年5月3日至2015年11月4日止的物业管理费为145.9㎡×0.7元/月/㎡×42个月＋（145.9㎡×0.7元/月/平方米÷30天×2天）＝4296.26元，被告涉案房屋2015年11月5日至2020年7月4日的物业管理费为145.9㎡×1.13元/月/㎡×56个月＝9232.55元，被告应支付原告2012年5月3日至2020年7月4日的物业管理费为（4296.26＋9232.55）×90%－已支付（1225.6元＋806元＋1917元）＝8227.33元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告刘小波在本判决生效之日起十五日内给付原告江**瑶族自治县信邦物业管理有限公司至2020年7月4日止欠付的物业管理费8227.33元、公共用电费180元；二、驳回原告江**瑶族自治县信邦物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费28元（已减半收取），由原告江**瑶族自治县信邦物业管理有限公司负担8元，被告刘小波负担20元。二审期间，上诉人向本院提交了一份证据。证据一政府门户网站“信用中国（湖南永州）”（域名：YZCREDIT.YZCITY.GOV.CN）上公布的对江**瑶族自治县信邦物业管理有限公司作出的行政处罚记录，拟证明被上诉人江**瑶族自治县信邦物业管理有限公司提供的服务质价不符，丧失商业信誉。被上诉人信邦公司未质证。本院认证认为：上诉人刘小波提交的证据与本案的处理没有直接关系，且不能达到其予证明的目的，对其证据本院不予采纳。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。双方签订的《华银国际财富中心管理服务手册》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律相关规定，是合法有效的，双方应当按约定履行双方义务。上诉人刘小波于2012年5月3日签订协议，开始接受物业管理服务，应当按合同约定履行交纳物业管理费的义务。上诉人刘小波称没有证据证实被上诉人信邦公司系物业管理企业的理由与客观事实不符，原审依据合同约定从2012年5月3日起计收物业管理费并无不妥。双方签订的商品房买卖合同及物业管理协议均约定，物业管理费第二年起按照实际经营成本并以物价部门批复的价格进行调整，本案物业管理费自2015年11月5日起应按照江**瑶族自治县物价局江价函[2015]14号批复之日起1.13元/月/㎡的价格收取物业管理费，符合合同约定及法律规定，上诉人刘小波称被上诉人信邦公司擅自提高物业服务的收费标准，乱收物业管理服务费的理由不能成立，本院不予采纳。故对被告的辩护意见不予采纳。综上所述，上诉人刘小波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费56元，由上诉人刘小波负担。本判决为终审判决。审判长  王兰青审判员  宋争文审判员  陈久余二〇二一年三月二十五日书记员  唐奎青附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。