北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0107民初2523号原告：王洋，男，1985年10月9日出生，汉族，住北京市门头沟区。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：武艳，北京京润律师事务所律师。委托诉讼代理人：程树法，北京京润律师事务所律师。被告：高磊，男，1987年5月22日出生，汉族，北京德证通润物业管理有限公司员工，户籍地河北省承德市兴隆县，现住址北京市门头沟区。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：董建刚，北京市惠诚律师事务所律师。第三人：郭子峰，男，1986年3月9日出生，汉族，北京德正通润物业管理有限公司法人，住北京市石景山区。公民身份号码：×××。第三人：北京德正通润物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区经济开发区永安路20号3号楼B1-5372室。统一社会信用代码：91110109069609551Y。法定代表人：郭子峰，总经理。第三人：杨东，男，1968年3月18日出生，汉族，住北京市门头沟区。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：程树法，北京京润律师事务所律师。原告王洋与被告高磊房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，独任公开开庭进行了审理。原告王洋及其委托诉讼代理人武艳、程树法（兼第三人杨东的委托诉讼代理人），被告高磊及其委托诉讼代理人董建刚、第三人郭子峰（兼北京德正通润物业管理有限公司的法定代表人，以下简称德正公司）、第三人杨东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王洋向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告之间的《房屋租赁合同书》于2019年10月15日解除；2.判令被告退还原告已支付合同保证金59981.67元；3.判令被告赔偿装饰装修费用357726.73元；4.判令被告赔偿设备设施费用3376263.67元；5.判令被告赔偿其他筹备费用25900元；6.判令被告赔偿原告可得的经营利润损失50万元；7.判令被告返还已交纳的2019年3月17日至8月31日的租金物业费236495元；8.案件受理费由被告承担。事实与理由：2019年3月17日，原、被告双方签订《房屋租赁合同书》，租赁房屋位于北京×××3号楼×××室，租期2019年3月17日至2024年10月17日。原告遵照合同约定支付了保证金、首期租金，并按双方约定的租赁用途—经营台球厅的需求投入资金对承租房进行了装饰装修，购置安装开设台球厅所必需的设备设施家具等。2019年5月中旬，房屋基本装修结束，准备营业。因被告出租的房屋内有燃气设置，按照消防、安监部门要求，在燃气设施迁移完毕之前严禁正式对外营业，原告多次找被告协商设备迁移事宜，被告一直拖延不予解决，致使台球厅一直无法开展经营活动。原告认为，被告在双方签订合同之初隐瞒出租房内有燃气设施不能营业的事实，直接导致租赁合同无法履行。2019年10月15日，被告将承租房屋强制断电，收回钥匙，另向外出租，双方未办理房屋交接手续。原、被告之间的租赁合同租期为六年，原告为履行合同做了充分准备，投入了大量金钱、时间和精力。因被告的原因致使双方的租赁合同解除，原告的经营目的不能实现。被告行为违反了《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条规定，已构成违约，且给原告造成巨大经济损失，应对原告的损失包括可得的经营损失予以赔偿。另，原租赁合同当中41款，涉案合同是格式合同，该条款是免除或限制被告责任的条款，根据合同法第34、39、40条及最高院关于合同法司法解释二第6、9、10条规定为无效条款；8月16日、9月1日均是被告实施欺诈被非原告真实意思，是显失公平可撤销协议，依据合同法第54条第2款原告申请对此进行撤销。为维护原告的合法权益，故起诉至法院。被告高磊辩称，不同意原告的诉讼请求，房屋已经实际交给原告正常使用，租金已经实际发生，原告使用房屋就应支付租金。原告所说的第41款不是格式条款，也不属于最高院司法解释的情形，事实与理由不成立；2019年9月1日是经过双方协商以后达成的协议，并且已经实际履行，不涉及合同无效、撤销和欺诈的问题。经双方协商，2019年9月1日解除了租赁合同，双方房屋交接及复原费、保证金负担等做出了相关约定，由于原告没有按照约定腾退房屋，导致最后被相关部门进行了处罚，该房屋租赁合同于2019年9月1日双方权利义务终止。原告诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人郭子峰、德正公司陈述称，认可高磊的意见，这个事情与第三人没有关系；事实已经履行合同，且已经正常经营，包括物业的水费缴纳单，如果没有正常经营，水费如何产生。第三人杨东陈述称，认可原告的意见，王洋和杨东本身是合伙人，在租赁场地一起注册了公司，有关协议是杨东的签字。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月17日，甲方高磊与乙方王洋签署房屋租赁合同书，约定乙方向甲方承租×××3号楼×××室用于台球厅经营使用，租期自2019年3月17日至2024年10月17日，免租期自2019年3月17日至2019年6月1日。月租金59981元，乙方须于2019年3月25日前向甲方交付首期租金，租金按季交付，乙方须提前30日向甲方足额交付，乙方须在签署合同时一次性向甲方支付保证金119962元，乙方违反合同未按期支付租金或滞纳金的，甲方可以扣留全部或部分保证金冲抵，如由于乙方不履行合同或其他乙方原因致使合同提前终止时，甲方有权不予退还保证金。甲方应保证乙方所租房屋在入住日期前处于良好使用状态、入住条件符合合同相关条款约定。若因甲方原因致使乙方于起租日期后三个月仍未能使用房屋，乙方有权书面通知甲方解除合同，合同解除以乙方书面通知送达甲方之日起生效。乙方未能按规定期限支付租金等，须向甲方支付滞纳金。因乙方违约等原因致使合同提前解除的，甲方有权不退换乙方保证金，并赔偿甲方因此遭受的经济损失。乙方自欠付租金30日仍为足额交付的，甲方有权终止合同，因逾期支付租金使合同终止的，甲方有权没收保证金，除非合同另有约定，否则按提前解约的规定承担违约责任。上述协议签订后，被告将租赁房屋交付原告，原告将租赁房屋装修后进行经营（白色黑马体育科技有限公司）使用。双方共同确认，被告支付租金至2019年8月31日，此后原告直至腾退之日即2019年10月15日未再支付租金，其中2019年8月31日至10月15日期间的租金共计59981元。双方均认可原告应于2019年8月1日支付2019年9月1日至11月30日期间的租金。原告主张因房屋存在安全隐患无法营业、不能达到租赁使用目的，故未支付租金。被告主张原告无力支付租金，后经协商于2019年9月1日解除了合同。双方一致认可于2019年10月15日实际交接了租赁房屋。原告王洋认可未交纳2019年8月31日至10月15日期间租金，实际上确实存在困难。被告表示，因原告事由导致提前解除合同，故押金和违约金应当予以冲抵，不予退还。2019年8月16日，甲方郭子峰与乙方王洋、杨东签订协议书，其中约定×××黑马台球俱乐部承诺在2019年8月31日前交付德正房租6万、押金6万，共计12万，并在2019年9月30日前交付2019年10月31日至11月30日房租共计12万元，到期如不能按约定全额补款，公司将台球厅现有的固定资产全部归德正公司所有，并停止房屋租赁协议。如黑马台球厅能在9月30日前按约定全额支付以上费用，则协议作废。高磊、郭子峰表示，因签署协议时高磊不在，郭子峰系代为高磊签署的该协议。王洋、杨东表示，虽租赁合同是高磊签署的，实际上履行合同的是德正公司，郭子峰收取租金等系代表高磊的行为。2019年9月1日，甲方高磊与乙方王洋、杨东签署协议约定，乙方因业务调整于2019年9月1日向甲方提出提前终止合同的要求，经协商双方达成如下协议：1.违约金承担：现因乙方原因导致合同无法继续履行，需提前终止。乙方交存甲方的押金为1个月租金59981元，双方同意乙方向甲方支付违约金59981元，两项充抵；甲方同意乙方在核算清甲方所有应缴费等费用后，于2019年9月1日解除租赁合同及补充协议。租赁合同及补充协议解除当日，乙方搬离该租赁房屋。外包商一切未结工程款项，由王洋、杨东自行承担。本协议自2019年9月1日签订生效。杨东表示，其与王洋是合伙关系，故其与王洋共同签署的该协议。王洋表示，之所以签署该协议，是其因没有办法正常经营，导致资金有问题，高磊让王洋出具确实没有向其交付租金，故高磊无法向产权单位交付租金的证明。郭子峰表示，王洋说杨东不出钱了，王洋说让配合以解除租赁协议的理由，逼迫杨东退股，名义上合同解除了，但实际上合同并未解除，合同虽然终止了，但该协议签订后王洋仍继续营业。王洋认可，虽双方签订了解除协议，但实际上其仍在继续经营、履行合同。高磊称，协议签订后王洋一致拖着不缴纳房租，故双方于2019年10月15日就腾退交接了租赁房屋。杨东认可与王洋系合伙关系，王洋认可与杨东共同在租赁场地注册了经营黑马台球厅，两人均是公司股东。2019年9月6日，八宝山街道办事处安全生产现场检查记录载明：被检查单位黑马台球厅，发现问题：燃气引入口管道间住人、堆放杂物。原告主张租赁房屋存在安全隐患致使无法营业，其以电话方式通知了被告，但没有书面通知，2019年10月15日之后安全隐患才解决。对此，被告予以否认，称未收到过原告有关安全隐患的通知。原告提交2019年10月16日、2020年1月13日、2020年4月13日与案外人之间的电话录音，以证实租赁房屋存在安全隐患。对此，被告不予认可。2019年10月11日，高磊向王洋（白色黑马北京体育科技发展有限公司）送达房屋缴费通知书，公司应在2019年8月1日前支付房租款项，但至今仍未收到款项。因此告知公司于2019年10月15日之前支付房租款项，如到期未支付房租将停止于王洋终止合同，并按照双方签订的协议书要求将台球厅现有固定资产全部归德正公司所有。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同书系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应按约定全面履行各自的义务。根据合同法规定，房屋租赁合同中，出租人的主要义务是将符合约定的租赁物交付承租人使用收益，并在租赁期间保证租赁物处于适租状态。承租人的主要义务是按约定及时足额交付租金以换取使用租赁物的对价。租赁物交付后，因租赁物存在质量瑕疵或权利瑕疵，影响承租人对租赁物使用收益的，承租人应当及时通知和催告出租人履行维修义务或采取排除妨害措施。因可归责于承租人过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担维修义务。本案中，原告主张租赁期间因房屋存在消防安全隐患无法正常使用，但直至双方于2019年9月1日签署解除协议乃至房屋腾退交接之前，原告均未能提交充分证据证实通知被告租赁房屋存在安全隐患以致不能正常使用的事实。至于原告所提交的2019年9月6日八宝山街道办事处安全生产现场检查记录，该证据亦不能充分证实所载明的问题系被告行为所致且导致合同目的不能实现情形，原告亦无法证实就该检查中所存在的问题通知了被告。而原告在租赁物交接腾退之后与案外人之间的通话录音亦无法充分证实合同的解除系被告原因所致。因此，对原告有关标的物存在安全隐患导致租赁目的不能实现，被告根本违约行为致使合同解除的主张，缺乏充分的证据支持，本院不予采纳。根据合同法规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金，出租人可以请求出租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。当事人亦可经协商一致解除合同。本案中，根据查明的事实，原告应于2019年8月1日支付下季度的租金，而根据2019年8月16日第三人郭子峰代为被告与原告及杨东签署协议书的约定，原告及第三人杨东限期不能支付全部租金的，则终止租赁协议的履行。2019年9月1日各方签署的协议书亦载明，因原告事由导致合同无法继续履行，故提前终止合同履行，双方就押金抵冲违约金进行了处理。原告与第三人杨东作为合伙人及共同注册公司股东与被告签署该协议，应当知晓该协议约定的内容及法律后果，故该协议对签署各方具有约束力。而2019年10月11日被告向原告送达的缴费通知书，则更进一步证实，原告如不能于2019年10月15日之前支付房租款项，则终止双方之间的租赁合同。通过双方于2019年10月15日实际交接房屋的事实，可以确定原告因不能支付欠付租金实际履行了腾退租赁房屋的义务，亦可印证双方之间的租赁合同亦已解除。因此，结合各方之间签署协议约定内容、实际履行行为等因素，本院认定双方之间的房屋租赁合同书已于2019年9月1日解除而终止。对于被告主张的房屋租赁合同书已于2019年9月1日协商解除的主张，本院予以采纳。另，根据法律规定，当事人对租赁期限没有约定或约定不明，或当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁合同。租赁合同终止后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但是在合理期限之前通知对方。本案中，双方于2019年9月1日签订终止履行协议后，双方并未续签书面合同，在此之后，原告继续占用租赁房屋，被告未提出异议，应视为双方形成不定期租赁合同关系。因原告未按约定交纳欠付租金以及该不定期租赁合同之间的租金，故双方通过实际腾退交接房屋的行为于2019年10月15日解除了双方之间的不定期租赁合同关系。因此，对于原告确认双方之间的房屋租赁合同书于2019年10月15日解除的主张，本院不予支持。综上，鉴于现有证据足以证实租赁合同解除系原告违约行为所致，原告请求被告返还保证金、赔偿损失、返还租金等主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十八条、第二百二十七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王洋的全部诉讼请求。案件受理费43251元，由原告王洋负担（已交纳5806元，其余于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 张英周二〇二一年三月十八日法官助理 车玉龙书 记 员 李 璐