内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民事判决书（2020）内08民终1906号上诉人（原审原告）：方某，现住巴彦淖尔市。公民身份号码×××。上诉人（原审原告）：李某1，现住巴彦淖尔市。公民身份号码×××。二上诉人委托诉讼代理人：陈某，内蒙古扬阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：内蒙古中唐嘉业房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91150800561230447G。法定代表人：李某2。原审被告：巴彦淖尔市临河区房屋征收和管理局。法定代表人：徐某。委托诉讼代理人：张某，内蒙古民胜律师事务所律师。原审第三人：殷某1，现住巴彦淖尔市。公民身份号码×××。委托诉讼代理人：殷某2，现住巴彦淖尔市。公民身份号码×××。上诉人方某、李某1因与被上诉人内蒙古中唐嘉业房地产开发有限公司（以下简称中唐地产公司）、原审被告巴彦淖尔市临河区房屋征收和管理局（简称征收局）、原审第三人殷某1房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区人民法院(2020)内0802民初1064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月16日受理后，依法组成合议庭，于2021年1月27日公开开庭进行了审理。上诉人方某、李某1的委托诉讼代理人陈某，被上诉人中唐地产公司法定代表人李某2，原审被告征收局委托诉讼代理人张某，原审第三人殷某1及委托诉讼代理人殷某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方某、李某1上诉请求：请求二审人民法院依法撤销临河区人民法院（2020）内0802民初1064号民事判决第二项、第四项，依法改判上诉人不需要向中唐公司补交面积差价。事实和理由：首先，一审法院在已经查明事实的基础上，超出原告的诉讼请求范围，做出错误的判决，损害了上诉人的合法权益。一审法院查明认定的基本事实正确，也即在本案中，原审被告征收局与上诉人方某签订的《国有土地房屋征收补偿安置协议》载明方某的回迁门店为9号，中唐公司法定代表人李某2也在该协议上签字确认，该协议合法有效，方某应为9号门店的合法回迁人。被上诉人中唐公司作为该棚户区改造项目的开发商，应按照相关规定为回迁户办理合同备案手续并按照征收补偿安置协议约定交付回迁房屋。至于现建成的门点比回迁协议约定的门点大出49平米，而该大出49平米的差价是否需要补交，在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条已有明确规定，即出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合间约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。也就是说，即便是需要补交平米差房价款，本案上诉人作为买受人也只需要承担面积差在3%以内的房价款，超出3%部分的房价款由出卖人中唐公司承担，但所有权归买受人。但原审法院却避而不以该法律规定为依据，并且在被上诉人中唐公司并没有提出反诉要求上诉人给付平米差价款的情形下，超出审理范围，违反法定程序的做出要上诉人向中唐公司交纳所有平米差价的前提下，中唐公司才向上诉人交付房屋的错误判决，严重损害了上诉人的合法权益。第二，关于上诉人主张的租赁损失问题。涉案的9号门店，上下两层249平米，并且是黄金商业地段，因被上诉人迟延交付门点，直接给上诉人造成租金损失，并且在一审审理过程中，9号门点的实际占有人殷某1已向法庭提交了租赁合同，充分证明了殷某1占有涉案门点后对外租赁从中获取的租金收益正是上诉人的租金损失，而一审法院以证据不足驳回了上诉人的该项诉讼请求，属事实认定错误。第三、关于李某1为合法共有人的问题。在回迁征收协议的题头处明确载明了回迁人为方某与李某1，李某1虽未在协议落款处签字，方某作为其母亲完全可以代替，李某1完全认可方某的处分行为，方某亦认可李某1是与其回迁置换房屋的共有人。并在回迁房屋收款收据上，也是明确载明回迁交款人为方某和李某1，故李某1与方某同为合法回迁人，应在网签备案合同上标明李某1与方某为共有人。故一审法院驳回李某1的诉讼请求属于事实认定错误。综合以上，上诉人认为原审判决第二项及第四项错误，恳请依法改判。中唐地产公司辩称：坚持一审判决，补交面积差价。当时我们公司拿出两套房屋补偿上诉人，一套平米和回迁平米一样，上诉人不要，坚持要9号门店。不同意李某1作为买方签网签合同。征收局辩称：一审法院认定事实清楚，程序正当，适用法律正确，应当维持一审判决，驳回上诉人上诉请求。殷某1辩称：一、依据殷某1与临河区征收局所签订的《国有土地上房屋征收补偿安置协议》，已明确确定本案争议的9号门点为殷某1的回迁房。一审法院判决由中唐嘉业房地产开发有限公司为方某办理中唐创意广场9号门店网签备案登记是错误的，案涉门店应归殷某1所有，一审判决侵害了殷某1的合法权益，依法应予纠正。二、请求二审法院实地调查或与中唐嘉业房地产开发有限公司核对规划变更手续，上诉人所指9号门店实际是与殷某1分别于2012年11月16日和2013年10月15日签订回迁协议，虽然均为9号门店，但方某为10户门店时的9号回迁面积为205平方米，殷某1为12户门店时的9号回迁面积为254.95平方米，与现交付使用的房屋完全一致，两房相差49.95平米。施工期间所有回迁户始终关注回迁门店及房屋施工建设情况，并且多次现场测量，9号门店在殷某1的关注下建起，9号门店现面积为254.95平方米，与殷某1所签回迁协议9号门店位置、建筑面积、结构一致，9号门店应为殷某1所有。根据“育龙小区东，临河一中南，解放街北局部地段棚户区改造房屋征收补偿方案”文件中第八条第五款明确表明本方案解释权属于巴彦淖尔市临河区房屋征收和管理局。2018年6月19日巴彦淖尔市临河区房屋征收和管理局为方某出具了情况说明，情况说明上确认了巴彦淖尔市临河区房屋征收和管理局最初为方某提供的回迁图沿解放街商铺共10间，从西往东依次是1-10号，方某选择的9号即（从东往西第二间）门店上下两屋共计205平方米，征收局出具的情况证明材料与现在的1011门店平方米及位置一致，且方某已实际使用并进行了装修。因此方某是1011号门店确认无疑。殷某1提供的证明及证人提供的证词也证明2012规划的是10个门店，2012年11月16日方某签的9号是未变更图纸时的9号门店。2013年开发商将10个门店改为12个（即将4号门店拆分为3个门店编号分别为：4、5、6号门店）。2013年10月15日征收局和中唐公司为殷某1提供图纸为2013年9月5日鑫业房产测绘有限公司测绘后图纸，也就是变更后图纸，门店为12个，殷某1所签的回迁协议是9号门店与现交付使用的9号门店位置、建筑面积、结构一致。2018年4月16日中唐公司发给殷某1的《房屋住宅使用说明书》、《商品住宅质量保证书》上所标注的房屋状况与回迁协议一致。并经征收局法人同意对9号门店进行了装修，2018年9月出租前，上访至临河区信访局，临河区副区长雷振华接访，当时要求临河区征收局给于解决。临河区征收局派工作人员云小虎到9号门店实地查看后允许出租，遂于2018年9月6日进行出租，租期10年。出租前殷某1投入装修费8万多元，出租后由于店铺经营需要进行了二次装修，投入装修费60多万元。在使用过程中殷某1按照相关要求上缴了房屋维修资金（即大修基金）1.7788万元，并按时上缴了水、电费及取暖费。以上证明殷某1已实际享有房屋权利的事实不容否定和侵犯。三、请求撤销一审判决，改判驳回上诉人的诉讼请求。望贵院支持殷某1诉讼请求，维护殷某1的合法权益。方某、李某1向一审法院起诉请求：1、判令内蒙古中唐嘉业房地产开发有限公司协助原告将位于育龙小区东、临河一中南、解放街北、中唐创意广场9号门店办理网签备案登记手续；2、判令二被告向原告立即交付位于育龙小区东、临河一中南、解放街北、中唐创意广场9号门店；3、判令被告巴彦淖尔市临河区房屋征收和管理局向原告支付逾期安置违约金（以205平米为基数，每月每平米36元，一直计算至实际交房之日）及营业损失；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：内蒙古中唐嘉业房地产开发有限公司开发建设育龙小区东、临河一中南、解放街北中唐创意广场楼房。2012年11月16日征收局与乙方方某签订了《国有土地上房屋征收补偿安置协议》，双方约定征收房屋占地面积238.94平方米，建筑面积205.73平方米，总计补偿金额为3050903元。甲方提供位于育龙小区东、临河一中南、解放街北中唐创意广场9号门店、住宅**中户********安置房，建筑面积416.15平方米。过渡期限自2013年3月30日至2015年3月30日。逾期安置的违约责任约定，逾期不能回迁的，甲方按本协议约定的临时安置补助费的2倍向乙方加付临时安置补助费。甲方加盖征收局公章并有征收局拆迁人员乔建峰、李勇、范树凯签名，中唐地产公司的法定代理人李某2在甲方代理人处签名，乙方方某签名。2012年11月22日征收局给方某出具了收据，收据载明“交款单位方某、李某1，人民币2189708元，收款事由：回迁房建设款，位于育龙小区东、临河一中南、解放街北、中唐创意广场9号门点，一层102.5平方米；二层102.5平米，方某签名，加盖征收局财务章。2018年5月30日中唐地产公司给方某邮寄了《通知》，要求方某在一个月内办理9号门点交房手续及补交面积差价，因第三人殷某1占有该门店，该门店一直未实际交付给方某。另查明，2013年10月15日，临河区征收局与殷某1签订《国有土地上房屋征收补偿安置协议》，被征收房屋占地面积330.32平米，建筑面积198.55平米，补偿金额总计2723248元。产权调换安置房屋为育龙小区东、临河一中南、解放街北中唐创意广场回迁门店1#楼9号门店，安置房屋号109，建筑面积254.95平米，安置房屋价值2723248元。同日，征收局给殷某1出具2723248元交款收据一张。2018年4月16日，中唐地产公司给殷某1出具《商品住宅使用说明书》和《商品住宅质量保证书》，殷某1占有中唐创意文化广场9号门店，建筑面积254.11平米，并将该门店装修完毕后出租。以上事实有《国有土地上房屋征收补偿安置协议》、《解放街北、丰州路东、塞北街南、陕坝路西棚户区改造项目（第一期）房屋征收补偿方案》、判决书、《通知》、当事人陈述、答辩等证据在卷佐证。一审法院认为，合同当事人应当全面适当履行合同约定的义务。本案中，征收局与方某签订的《国有土地上房屋征收补偿安置协议》载明方某的回迁门店为9号，中唐地产公司代表人李某2也在该协议上签字确认，该协议合法有效，方某应为该9门店的合法回迁人。被告中唐地产公司作为该棚户区改造项目的开发商，应按照相关规定为回迁户办理合同备案手续并按照征收补偿安置协议约定交付回迁房屋。征收局一直未交付补偿安置协议约定的回迁门店，超过征收补偿安置协议约定的安置过渡期，逾期安置违约金按照《国有土地上房屋征收补偿安置协议》第四条约定的临时安置补助费每年82664元计算，逾期安置期从2015年4月1日起至实际交付之日止。双方在征收补偿安置协议的违约责任中未就营业损失进行约定，原告也未提供证据证明营业损失数额，其对营业损失的诉求本院不予支持。李某1未在《国有土地上房屋征收补偿安置协议》上签字，不是该协议当事人，其诉讼请求应予以驳回。依据根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决如下：一、被告内蒙古中唐嘉业房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为原告方某办理中唐创意广场9号门店网签备案登记；二、原告方某按照与巴淖尔市临河区房屋征收和管理局签订的《国有土地上房屋征收补偿安置协议》约定的安置房屋价格补交面积差价后，被告内蒙古中唐嘉业房地产开发有限公司、巴彦淖尔市临河区房屋征收和管理局在三十日内向原告方某交付中唐创意广场9号门店；三、被告巴彦淖尔市临河区房屋征收和管理局于本判决生效后三十日内向原告方某支付逾期安置违约金（逾期安置违约金按每年82664元计算从2015年4月1日起至实际交付之日止）；四、驳回原告李某1诉讼请求；驳回原告方某其他诉讼请求。案件受理费7942元由被告内蒙古中唐嘉业房地产开发有限公司、巴彦淖尔市临河区房屋征收和管理局各承担50%。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，原审第三人殷某1举证：棚户区改造宣传页一份。举证意图：充分诠释了政府征收文件补偿征收的公告、补偿征收的决定、还有第三人的行政复议。说明第4、5、6条明确项目是由政府确定的房屋征收部门代表政府与被征收户签订协议，征收主体是政府不是开发商，所以不需要开发商确认签字。上诉人质证：真实性无异议，举证意图不认可。案涉房产属于中唐公司开发建设，所有权属于中唐公司，对外出售、置换也需要中唐公司确认。被上诉人质证：真实性、举证意图均不认可，没有公章不认可，我也没见过该宣传页。原审被告质证：真实性、举证意图均不认可，没有公章不认可。另外，二审庭审笔录记载“审：被上诉人，原审第三人殷某1在答辩状中提到2013年将10个门店改为12个门店（将4号门店拆分为3个门店，编号分别为4、5、6号门店）是否属实？被上诉人：不属实。我公司2011年给规划局提供的图纸就是12个门店。征收局签重复了，将9号门店分别回迁给上诉人和第三人殷某1。审：9号门店现在是否签了网签合同？被上诉人：9号门店在2015年企业有困难，我公司先将该门店签到别人名下，现在该人要退网签合同，因案涉门店被殷某1保全现在退不出来。原审第三人：9号门店现在我们保全的了。我们起诉中唐公司的案件，一审判了，我们提出了上诉，现在已到中院2月1日开庭。审：上诉人，你们是否占的一个门店？上诉人代：曾经占有11号门店，但是11号门店网签给杨凤丽，杨凤丽按排除妨碍起诉到法院，判决我们返还11号门店，所以我们已经把11号门店返还给杨凤丽。被上诉人：11号门店是上诉人代理人说的这个情况。审：被上诉人，殷某1是否也是回迁户？被上诉人：殷某1是回迁户，案涉9号门店是殷某1自己占的。审：案涉9号门店是否由征收局签给上诉人和原审第三人殷某1？原审被告代：我不清楚。被上诉人：是由征收局签的。”经二审审理查明，2012年11月26日征收局（甲方）与方某（乙方）签订《国有土地上房屋征收补偿安置协议》，甲方加盖征收局公章并有征收局拆迁人员乔建峰、李勇、范树凯签名，中唐地产公司的法定代理人李某2在甲方代理人处签名，乙方方某签名。该《国有土地上房屋征收补偿安置协议》记载“房屋征收部门（以下简称甲方）：巴彦淖尔市临河区房屋征收和管理局，被征收人（以下简称乙方）：方某、李某1、李俊平”。（2018）内0802民初3658号民事判决书记载“本院认为，征收局与方某、李某1签订的《国有土地上房屋征收补偿安置协议》载明方某的回迁门店为9号，中唐地产公司代表人李某2也在该协议上签字确认，该协议合法有效，方某、李某1应为该9门店的合法回迁人。”另外，2018年4月16日中唐地产公司是否给殷某1出具《商品住宅使用说明书》和《商品住宅质量保证书》，以及中唐创意文化广场9号门店建筑面积，本案均应不作认定。二审查明的其余事实与一审相同，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点：上诉人的上诉请求应否支持。一、李某1是否为共同回迁人。首先，征收局与方某签订《国有土地上房屋征收补偿安置协议》记载“被征收人（以下简称乙方）：方某、李某1、李俊平”；其次，2012年11月22日征收局给方某出具收据，收据载明“交款单位方某、李某1”；再次，已生效的（2018）内0802民初3658号民事判决认定“方某、李某1应为该9门店的合法回迁人”。综上，李某1应认定为中唐创意广场9号门店的共同回迁人，中唐地产公司应与方某、李某1网签中唐创意广场9号门店的《商品房买卖合同》，征收局应向方某、李某1支付逾期安置违约金，中唐地产公司、征收局应向方某、李某1交付中唐创意广场9号门店。二、方某、李某1应否补交中唐创意广场9号门店的面积差价。首先，征收局（甲方）与方某、李某1（乙方）签订《国有土地上房屋征收补偿安置协议》，该“征收补偿安置协议”并非《商品房买卖合同》，方某、李某1依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定主张“面积差超出3%部分的房价款由出卖人中唐公司承担”不能成立。中唐地产公司与方某、李某1网签中唐创意广场9号门店《商品房买卖合同》后，应按网签《商品房买卖合同》的面积，按《国有土地上房屋征收补偿安置协议》的价格，计算中唐创意广场9号门店的房价款。其次，因中唐地产公司、征收局有义务共同向方某、李某1交付中唐创意广场9号门店，方某、李某1有权选择以征收局应支付的逾期安置违约金抵顶中唐创意广场9号门店的面积差价。因方某、李某1已支付房价款2189708元远大于中唐创意广场9号门店的面积差价，且一审判决截止2021年4月1日征收局应支付逾期安置违约金495984元[每年82664元×6年（2015年4月1日至2021年4月1日）]，中唐地产公司、征收局应当先行交付中唐创意广场9号门店，方某、李某1应在中唐创意广场9号门店网签《商品房买卖合同》后交付时结算面积差价。另外，（2018）内0802民初3658号民事判决系生效裁判，该判决认定方某、李某1为中唐创意广场9号门店的合法回迁人；一审判决中唐地产公司为方某办理中唐创意广场9号门店网签备案登记，判决中唐地产公司、征收局向方某棠交付中唐创意广场9号门店，殷某1并未提出上诉；中唐地产公司与殷某1并未签订中唐创意广场9号门店的《商品房买卖合同》，中唐地产公司主张“案涉9号门店是殷某1自己占的”。在殷某1在本案一审中并未提出确认“9号门店应为殷某1所有”诉讼请求的情况下，9号门店是否为殷某1所有不属本案审理范围，本案应不作认定。综上，上诉人方某、李某1合理的上诉请求，应予支持。原审判决认定事实部分不清，适用法律不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销巴彦淖尔市临河区人民法院(2020)内0802民初1064号民事判决；二、内蒙古中唐嘉业房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为方某、李某1办理中唐创意广场9号门店网签备案登记，网签《商品房买卖合同》。三、内蒙古中唐嘉业房地产开发有限公司、巴彦淖尔市临河区房屋征收和管理局于本判决生效后三十日内向方某、李某1交付中唐创意广场9号门店。如果未按本判决指定的期间履行交付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。四、巴彦淖尔市临河区房屋征收和管理局于本判决生效后三十日内向方某、李某1支付逾期安置违约金（逾期安置违约金按每年82664元计算从2015年4月1日起至实际交付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回方某、李某1的其他诉讼请求。一、二审案件受理费15884元，由内蒙古中唐嘉业房地产开发有限公司、巴彦淖尔市临河区房屋征收和管理局共同承担。本判决为终审判决。审判长 张 宇审判员 付桂梅审判员 罗一民二○二一年三月九日书记员 邬竞夫