北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0106民初3838号原告：宋明梅，女，1958年10月4日出生，汉族，北京人民广播电台退休职工，住北京市东城区。委托诉讼代理人：苏倩，女，由北京市东城区和平里街道七区社区居民委员会推荐。被告：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1466。法定代表人：熊林，总经理。委托诉讼代理人：李玲，女，该公司法务。委托诉讼代理人：陈闪闪，女，该公司法务。原告宋明梅与被告北京自如生活企业管理有限公司（以下简称自如公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋明梅及委托诉讼代理人苏倩，被告自如公司的委托诉讼代理人李玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋明梅向本院提出诉讼请求：1.自如公司支付宋明梅租金30500元（月租金6100元乘以5个月）；2.自如公司继续履行双方的合同；3.自如公司支付电费27.35元、煤气费26.1元；4.诉讼费由自如公司负担。事实和理由：2019年6月22日，原被告双方签订了为期3.4年的定期租赁合同。房屋位于北京市丰台区东铁匠营横一条23号楼3单元3101（以下简称3101号房屋），房租的支付方式是按月支付，每月支付6100元。双方约定了免租期，免租期限为4个月。原告是出租人，被告是承租人。合同签订起至2020年10月前，双方一直按照合同约定履行，承租人于2020年10月18日向出租人发出《解约通知函》，声称“自如决定于2020年11月8日与您解除服务合同”，且自2020年11月停止向出租人支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，经出租人催告在合理期限内仍未支付。被告未按照合同约定按时缴纳各类费用，损害了原告的合法权益。综上，原告认为被告已违约，为维护自己合法权益，特依法提起诉讼，请求法院予以支持。自如公司辩称，不同意原告诉讼请求。一、我方已就合同的解除履行了通知义务，并办理了解约结算，我方无法继续承租和管理原告方房屋，合同不适宜强制履行。我方向原告发送了解约通知函，同时通过微信、短信或者电话告知原告合同无法继续履行，其后我方依据合同2.6条、3.3条、6.5条约定进行了解约结算，腾空房屋，给原告发送了房屋永久密码，房屋已经交还，我方已经不实际占有和控制房屋，合同无法继续履行，原告作为房屋的产权人，应负有防止损失扩大的义务，因此我方不同意承担解约后的房屋租金及空置损失。二、双方签署《资产管理服务合同》，3101号房屋为两居室，为便于房屋出租及提高收益，我方就房屋的情况与原告进行协商，双方确定在客厅设立隔断间，以房屋三个卧室对外出租，此为双方协商一致的结果，我方评估房屋三个卧室对外出租的收益后给原告确定的房租预期收益为6100元，并且在房屋本身为毛坯的基础上进行了装修，配齐家具家电。2019年隔断间被责令拆除，双方订立合同时协商的房屋三个卧室对外出租的客观条件丧失，我方获得房租已经无法覆盖我方支付给原告的房租预期收益，加之合同签约前期我方为房屋装修投入的人力及物力成本，合同履行，对我方已不公平。因是双方共同确定设立隔断间，隔断间拆除后的风险和损失也应是双方合理分担，因此我方本着合理、公平的原则与原告进行协商重新调整房租预期收益，原告均拒绝，无奈之下我方只能解除合同。合同的解除我方在主观上不存在违约的故意，在客观上基于房屋可出租房屋减少的事实，因此我方不同意承担违约金，退一步讲，如果法院认定我方违约，也请考虑疫情、隔断间拆除的事实等因素予以酌减。三、合同虽是我方单方解除，但在合同履行期内我方最大限度维护了原告方的利益，一则自2019隔断间拆除后，我方按照未拆隔断的标准向原告正常支付租金预期长达一年之久，而我方在承担亏损额；二则即使在2020年上半年疫情对我方对外出租造成重大影响时，我方仍没有停止或减少向原告支付房租；三则在合同履行期内我方从未有过延迟支付租金或损毁房屋等其他违约行为。基于以上三点事实，本着合理、公平承担损失的原则，考虑到我方在此房屋进行的装修配置，请求法院酌情判决，驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月21日，宋明梅（甲方、委托方）与自如公司（乙方、受托方）签订《资产管理服务合同》，约定：甲方委托乙方管理运营的房屋为3101号房屋，标的资产的用途为居住；甲方授权乙方对标的资产进行管理运营供他人居住；管理期间自2019年6月22日起至2022年10月19日止；甲方应当在本合同约定的交付日即2019年6月22日交付标的资产；双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情预期合理收益为6100元/月；乙方管理运营标的资产所实际代收的租金为实际收益，乙方应根据本合同规定在每个结算周期结束后从实际收益中扣除乙方应得的增值收益分成及各项甲方应付费用，将剩余收益部分支付给甲方；管理期间内，甲方同意乙方对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新，但不得破坏房屋的承重结构，并应符合国家的安全管理规范。合同第6.2条（2）部分约定了因乙方违约，甲方有权单方解除合同的几种情况；合同第7.3条约定，乙方违反本合同6.2（2）约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。合同附件一约定：3101号房屋建筑面积67.2平方米，居室数量有2室1厅（含优化间）与2室1厅（不含优化间）两个选项，但未进行勾选。合同签订后，宋明梅向自如公司交付了3101号房屋，自如公司向宋明梅支付了6100元服务质量保证金且自如公司向宋明梅支付租金至2020年10月19日。庭审中，自如公司提交房屋改造装修明细、出租情况截图、自如小程序截图，证明3101号房屋原本为两居室，依据合同约定该公司在客厅设立优化闸，即03卧室，但03卧室尚未出租即被责令要求拆除；该公司从01卧室、02卧室共收取房租5590元；宋明梅可在自如小程序主页看到装修报告及租客情况，对我方改造方案加装隔断间的行为知情且同意。宋明梅对上述证据均不予认可，称双方未协商打隔断，单位管理严格，不允许房屋打隔。2020年10月18日，自如公司向宋明梅发送了解约通知函，大致内容为合同履行过程中，因房屋经营情况客观产生变化，且经沟通，双方无法就服务合同变更或解除事宜达成一致，自如公司决定于2020年11月8日与宋明梅解除服务合同。2020年12月29日，自如公司向宋明梅发短信：自如网二次提示，您尾号为BJGYWLD199476382的合同已解约完成，房屋电子锁密码为XXXXXX,请及时收回房屋，避免造成损失，祝您生活愉快。宋明梅坚持要求继续履行合同，认为自如公司虽然发送了密码，但是无权解除合同。宋明梅提交短信截图，证明3101号房屋欠电费27.35元、欠燃气费26.1元。本院认为，宋明梅与自如公司签订的《资产管理服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：(1)违约方不存在恶意违约的情形；(2)违约方继续履行合同，对其显失公平；(3)守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。自如公司单方向宋明梅发送解约通知函并要求解除双方合同行为，不符合双方之间关于合同解除的相关约定，亦不符合合同法定解除的情形，其单方解除合同的行为已经构成违约，该行为亦不发生解除合同的法律效力。然自如公司要求解除合同等一系列行为的起因，一是自合同签订后3101号房屋不具备自如公司预期的以三居室出租的条件，二是该公司以收取房租共5590元但每月向宋明梅支付6100元的状态坚持到2020年10月19日，三是2020年疫情确实对出租行业造成重大影响，存在经营困难。可见自如公司虽然作为违约方，但其不存在恶意违约的情形，继续履行合同，对其显失公平。且双方所签租赁合同作为长期性合同，履行过程需要双方之间的相互配合，在自如公司已经实际腾退房屋的情况下，租赁合同项下债务标的不适于强制履行，故本院对于宋明梅要求继续履行合同的诉讼请求不予支持。在宋明梅已经享有单方解除权的情况下，宋明梅可另行通过其他形式主张权利。关于宋明梅要求自如公司支付租金的诉讼请求，因自如公司于2020年10月18日向宋明梅发送了解约通知函，宋明梅虽不同意，但对自如公司的意思表示已知晓，双方沟通无果，自如公司于2020年12月29日将3101号房屋门锁密码告知宋明梅。在自如公司反复告知解除意愿、腾退房屋并告知宋明梅房屋密码的情况下，宋明梅应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。故本院对宋明梅主张自2020年10月20日至2020年12月29日的租金12810元予以支持，超出部分，不予支持。宋明梅要求自如公司支付电费27.35元、燃气费26.1元，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条规定，判决如下：一、北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付宋明梅自2020年10月20日至2020年12月29日的租金12810元；二、北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付宋明梅电费27.35元、燃气费26.1元；三、驳回宋明梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120元，由北京自如生活企业管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  魏敬贤二〇二一年三月三十日书记员  高云鹏