江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终16号上诉人（原审被告）：纪传青，男，1965年11月27日出生，汉族，住江苏省邳州市。委托诉讼代理人：纪传达，男，1963年9月10日出生，汉族，住江苏省邳州市，系纪传青哥哥。被上诉人（原审原告）：昆山星期九休闲生态农庄有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇锦丰西路。法定代表人：陈盈君，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆锋，江苏六典律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹孔龙，江苏六典律师事务所实习律师。上诉人纪传青因与被上诉人昆山星期九休闲生态农庄有限公司（以下简称星期九公司）土地租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2020）苏0583民初9297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人纪传青上诉请求：驳回一审判决，判令星期九公司根据合同赔偿纪传青一切损失。事实和理由：一、纪传青与星期九公司于2012年3月2日签订租赁合同，租期自2012年4月1日起至星期九农庄土地项目有大的调整时止，合同每年续签或自动生效，其他任何因素终止无效，租金为7万元。星期九公司于2014年12月25日起草了一份新合同，将租金提高到15万元每年，纪传青未在该合同上签字。后星期九公司又拟出新合同，双方均未签字。星期九公司再次于2015年4月1日书写了对纪传青不利的新合同。星期九公司的上述行为系在玩文字游戏，搞霸王条款。二、关于汉马工程及战略协议书。纪传青提出汉马剧场演义工程计划，经星期九公司审阅，初步起草了战略合作协议书，在协议中星期九公司领导提出了一些建议。纪传青为汉马工程投入大量人力、物力，共计投资约88万元。2018年昆山政府要求星期九公司关门，期间纪传青还需要喂养牲口，支付员工工资、水电费等，产生了大量损失。星期九公司在2014年12月25日签约之前就产生了欺骗、诈骗的想法，对汉马演义工程提意见，但不签合同，最后以合同未签、租金未付为由驱离纪传青。被上诉人星期九公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。原审原告星期九公司向一审法院起诉请求：1.判令星期九公司与纪传青于2015年3月31日所签订的《星期九生态农庄跑马场租赁经营合同》于2019年9月27日解除；2.判令纪传青将承租星期九公司的跑马场恢复原状并返还星期九公司；3.判令纪传青支付星期九公司场地租金及土地使用费538165.7元；4.本案诉讼费由纪传青负担。一审法院认定事实如下：2012年3月2日星期九公司（甲方）与纪传青（乙方）签订《星期九农庄跑马场租赁经营合同》，约定乙方承租甲方跑马场，租赁期限自2012年4月1日起至星期九农庄土地项目有大的调整时合同终止，合同每年续签一次或自动生效，其他任何因素终止无效，租金标准为70000元/年。2015年4月1日星期九公司（甲方）与纪传青（乙方）再次签订《星期九农庄跑马场租赁经营合同》，约定租赁期限自2015年4月1日起至2017年3月31日，期限为两年。租赁条件及政策支持：乙方独立经营，自负盈亏，承担一切经营风险；乙方自合同签订之日起承担租赁场地所产生的所有经营费用，自主管理。甲方权利义务：本合同签订之前的所有经营费用与乙方无关，甲方应为乙方租赁场地提供相关配套设施（水电等），保障乙方正常经营；不干涉乙方正常的经营活动；按国家有关规定收取乙方水电费用。乙方权利义务：独立管理和经营，自主调整跑马场内乘骑价格；乙方不能擅自增减建筑物，但可根据情况对现有的建筑物进行整改（需报经甲方批准）；乙方可在经营期内，保证院内正常运作之余参加外事活动；承担跑马场经营中各项税费及水电费用；乙方交纳押金30000元，如甲方违约需将押金退还一方；合同签订后，甲方场地租金为150000元（其中包含甲方给予乙方支持的1000张甲方入园门票，门票销售所得归乙方所有，乙方销售门票需遵循甲方门票销售票务管理制度，如有违反相关规定，甲方有权撤回给予支持乙方的1000张门票），乙方每季度支付租金一次（乙方按季度支付甲方场地租金，每季度首月5号前交纳当季租金，汇入甲方指定账户）。先付钱后使用场地，如乙方逾期付款，按本季度的租金，按季度租金总额每日支付滞纳金为1%。（门票甲方按季度给予乙方每季度250张，门票有效期为一年）违约责任：甲乙双方在合同期内不得违约，如一方违约，必须根据对方的损失进行全额赔偿。甲乙双方签订本合同后，以前双方所签订的合同均予以终止。本合同自双方签字盖章之日起生效。乙方每季度5号前未按约定向甲方支付水电费的，应向甲方支付应缴水电费2倍的费用。合同期内，双单方无故终止合同的，违约方需赔偿守约方30000元。合同续约：乙方合同期满后，如愿意继续承租，需提前三十天告知甲方，在同等条件下享有优先续约权利，合同续约后场地租金每两年在前一年场地租金的基础上调10%。乙方在合约期到期前30天以书面形式通知甲方续签承租合同，否则视为自动放弃合同签约。合同到期双方需解除合同必须提前30天通知双方。租赁场地的交还：租赁期满未能续约的乙方应于租赁期满当日撤离场地，乙方撤场时自主修改的一切设施归甲方所有，将甲方提供的配套设施、马、骆驼以良好的适租状态交还甲方。租赁合同签订后，纪传青在未经有关行政部门批准的情况下在跑马场内建造了部分房屋、城墙以及木桥等建筑物和构筑物。上述合同到期后，纪传青仍占用涉案土地。2019年9月27日星期九公司委托江苏六典律师事务所向纪传青送达律师函，要求纪传青支付拖欠租金及场地使用费543665.7元及水电费7951.3元，以上共计551617元；同时认为到期后双方未达成续约的情况下应交还土地，故要求纪传青将有关场地清理，恢复原状后交换星期九公司。纪传青在该律师函上签字确认收到。后纪传青于2019年12月底已从涉案场地迁出但未拆除搭建的建筑物和构筑物。2019年11月22日纪传青支付星期九公司2019年9月23日至11月13日期间的水电费用共计1794元。星期九公司认可纪传青2015年第二季度至2016年第三季度已支付租金为184510元；自2016年第四季度开始纪传青未支付租金。在合同期内纪传青多次向星期九公司的负责人出具意见书汇报经营规划并起草了合作经营协议书，但双方均未签字盖章。纪传青提供了朱建国手写的两份协议复印件，其中最后落款为2016年秋的协议中载明，“1、马场合作协议不变，继续按原协议执行；2、动物岛免费提供乙方，乙方用于建设动物观赏区，自行定价收取小门票，甲方根据乙方每张门票销量后的票根补贴乙方5元/张，合作期限2年，乙方需在合同期间内节假日开放动物表演、马场演绎类节目”。星期九公司认可朱建国系该公司管理人员但认为上述证据系复印件，无原件故不予认可。一审庭审中，纪传青陈述星期九公司所经营农庄自2018年到2019年未营业，星期九公司陈述该公司农庄自2019年1月至11月因政府拆迁而未营业。一审庭审中，纪传青向一审法院提供了多份录音及文字材料，星期九公司对上述证据不予认可，认为其中部分录音仅是纪传青单方陈述，另外部分无法明确对话人的身份且与本案不具有关联性。一审法院认为：星期九公司与纪传青之间的租赁合同系双方真实意思表示，且并不违反国家法律和行政法规等强制性规定，应当认定真实有效。双方合同约定的租赁期间终止日为2017年3月31日，但在到期后纪传青仍占用涉案场地而星期九公司未提出异议，结合纪传青提供的朱建国手写的协议内容，一审法院认为双方自2016年秋季延长按原合同内容延长租赁期限两年，即到2018年9月30日终止。到期后，星期九公司仍未向纪传青提出异议，故转为不定期租赁合同。星期九公司可随时要求解除合同，但应当在合理期限之前通知纪传青。星期九公司于2019年9月告知纪传青交纳租金并搬离涉案场地，而实际纪传青于2019年12月底搬离，故双方合同实际于2019年12月31日解除。纪传青未举证证明已经足额支付租金，也未提供充分证据证明星期九公司同意免除其租赁期间的租金，故一审法院按照双方合同中约定的租金标准150000元/年核算纪传青应该交纳的租金。纪传青陈述星期九农庄自2018年开始停业，但未提供证据予以证明，故一审法院根据星期九公司的陈述确认该农庄自2019年1月至2019年11月停业。星期九公司未提供证据证明停业是由纪传青的原因造成，但该公司经营农庄的停业必然导致纪传青租赁的跑马场也无法正常经营，故纪传青无需支付该期间的土地租金。综上，一审法院核算纪传青应当支付的租金为575000元，扣除星期九公司自认已经支付的184510元，纪传青还应支付390490元。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。纪传青虽然已经从涉案场地搬离，但其在涉案土地上搭建的房屋、桥梁、城墙等建筑物和构筑物未经有关部门审批且星期九公司也不同意继续利用，故其应当将上述物品拆除以将土地恢复原状。星期九公司在合同解除后应当返还纪传青交付的土地租赁押金30000元，与纪传青应付的租金折抵后，纪传青还应当支付星期九公司租金360490元。纪传青在答辩时要求星期九公司赔偿各项损失共计1050000元，但未就此提出反诉，一审法院不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、昆山星期九休闲生态农庄有限公司与纪传青之间的《星期九农庄跑马场租赁经营合同》于2019年12月31日解除；二、纪传青于判决生效之日起十日内支付昆山星期九休闲生态农庄有限公司租金差额360490元；三、纪传青于判决生效之日起三十日内将位于昆山星期九休闲生态农庄有限公司跑马场恢复原状，即将跑马场上由其搭建的房屋、桥梁以及城墙等建筑物、构筑物拆除。案件受理费减半收取4591元，由昆山星期九休闲生态农庄有限公司负担1591元，纪传青负担3000元。二审法庭调查时，纪传青向本院提交：证据一、四份租赁合同，其中三份租赁合同的签约日期分别为2012年3月2日、2014年12月25日、2015年3月31日，另一份租赁合同未注明签约日期且甲乙双方均未签字或盖章确认。纪传青认可上述四份租赁合同一审中均已向法院提交。证据二、战略合作协议书两份。星期九公司质证认为，对证据一，其在一审中已经对四份租赁合同发表过质证意见，同一审质证意见。另外提醒法庭注意，该四份合同的内容均涉及同意场地的租赁事宜，应以最后一份签约的合同即2015年3月31日合同为准；证据二，两份战略协议书上均没有星期九公司的签章或委托代理人的签名，不能证明星期九公司对战略协议书予以确认。本院认为，纪传青在一审中已经向法院提交了四份租赁合同，不属于二审新证据；对于战略协议书，并无星期九公司的盖章确认，本院亦不予认定。二审查明，星期九公司与纪传青签订的租赁期限自2015年4月1日起至2017年3月31日，期限为两年的《星期九农庄跑马场租赁经营合同》，落款日期为2015年3月31日。以上事实，由落款日期为2015年3月31日《星期九农庄跑马场租赁经营合同》予以证明。本院二审认定的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，纪传青与星期九公司成立合法有效的租赁合同关系。双方2012年3月2日签订的《星期九农庄跑马场租赁经营合同》虽然约定，租金为7万元每年，租期自2012年4月1日起至星期九农庄土地项目有大的调整时合同终止，合同每年续签一次或自动生效，其他任何因素终止无效。但双方于2015年3月31日重新签订了租赁合同，一审法院根据双方于2015年3月31日签订的租赁合同认定租期及租金标准等内容并无不当。纪传青上诉主张，星期九公司玩文字游戏，搞霸王条款，未提供充分证据予以证明，本院不予支持。纪传青还上诉主张，其为汉马剧场演义工程投入大量资金，产生大量损失，要求星期九公司赔偿。对此本院认为，本案为土地租赁合同纠纷，一审中，纪传青并未就其损失赔偿的主张提起反诉，一审法院未予理涉，并无不当。综上，上诉人纪传青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6000元，由上诉人纪传青负担。纪传青多交的二审案件受理费707.50元，本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 员 黄源榕二〇二一年三月十八日法官助理 史学树书 记 员 蔡胤骏法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。