北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初352号原告：刘军，男，1981年9月15日出生，汉族，职员，住北京市大兴区。被告：城城不动产管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区东四环中路78号楼2层2-63.法定代表人：孙洁，职务不详。被告：城城不动产管理有限公司，住所地西安经济技术开发区未央路199号西安聚泽酒店有限公司809室。法定代表人：张智军，总经理。原告刘军与被告城城不动产管理有限公司北京分公司（以下简称城城不动产北分公司）、被告城城不动产管理有限公司（以下简称城城不动产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘军到庭参加诉讼。被告城城不动产北分公司、被告城城不动产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘军向本院提出诉讼请求：1．解除刘军与城城不动产北分公司签订的《房屋托管合同》；2．判令城城不动产北分公司和城城不动产公司向刘军支付拖欠的2020年9月至实际腾退之日止的租金及房屋占有使用费，按照每月4100元计算，并按3个月租金的标准支付违约金；3．判令城城不动产北分公司和城城不动产公司腾退位于北京市大兴区丽园路30号院14号楼6层3单元603室的房屋，并将房屋返还给刘军；4．判令本案的诉讼费由城城不动产北分公司和城城不动产公司承担。事实和理由：2020年6月16日，刘军与城城不动产北分公司签订了一份《房屋托管合同》，将原告所有的位于北京市大兴区丽园路30号院14号楼6层3单元603房屋出租给城城不动产北分公司全权管理并进行转租出租。根据合同第十二条第三项条款约定，因城城不动产北分公司原因导致不支付或者不按照约定支付租金达30日的，刘军有权单方解除合同，收回该房屋。综上所述，城城不动产北分公司未按照《房屋托管合同》按期向刘军全权支付固定租金，侵害了刘军的合法权益，依照《合同法》的相关规定诉至贵院，望判如所请。城城不动产北分公司和城城不动产公司未出庭应诉，但庭前向本院出具书面答辩状，辩称，一、因解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，因此城城不动产北分公司不同意解除涉案合同。城城不动产北分公司与刘军签订合同后，与第三人签订了房屋租赁合同，将涉案房屋出租给了第三人实际使用，若解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，因此城城不动产北分公司不同意解除涉案合同。二、恳请贵院依据相关证据及案件事实确认答辩人欠付刘军租金的具体数额。城城不动产北分公司与刘军签订《房屋托管合同》后，城城不动产北分公司一直按照合同约定向刘军支付租金及押金。2020年9月份，受疫情影响，城城不动产北分公司经营出现困难，无法按照合同约定日期向刘军支付租金。根据双方签订的合同约定，在合同期限内，城城不动产北分公司每年享有一个月免租期，并且在第一年租期内便一次性享受合同期内所有的免租期。因此，在计算城城不动产北分公司欠付刘军租金时应免除城城不动产北分公司所有免租期内租金，同时还应当将城城不动产北分公司支付刘军押金折抵欠付刘军的租金。在城城不动产北分公司未按合同约定日期支付租金的情况下，刘军单方与实际使用涉案房屋的第三人协商，收回涉案房屋。因此，自刘军收回涉案房屋之日起，城城不动产北分公司无需向刘军支付租金。由于城城不动产北分公司经营异常无法核实刘军单方收回涉案房屋的具体日期，恳请法院结合案件事实，合同约定及相关法律规定计算城城不动产北分公司欠付刘军租金的具体数额。三、刘军主张的违约金数额过高，应当依法予以调整。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求适当予以减少。刘军主张的违约金远高于城城不动产北分公司违约给刘军造成的损失，加之受疫情影响，城城不动产北分公司无力支付刘军高额违约金，恳请贵院依法进行调整。综上，恳请贵院依据相关证据及案件事实确认城城不动产北分公司欠付刘军租金的具体数额，并依法调整刘军主张的违约金数额，恳请贵院结合案件事实，依法作出公正判决。本院经审理认定的事实如下：刘军系位于北京市大兴区丽园路30号院14号楼6层3单元603室房屋所有权人。2020年6月13日，刘军（甲方）与城城不动产北分公司（乙方）订立《房屋托管合同》，约定刘军将其房屋委托给乙方经营。托管用途是用于长租房、短租房或配套项目。托管期合计12个月，自2020年6月16日至2021年6月15日，甲方实收租期11个月，管理费一个月。月租金标准为4100元，收款方式为月付。不押押金。第八条第四款约定：本合同起租日起，当年起租当月为空租期，次月起每个月最后一天乙方支付甲方租金，每年春节当月租金，统一在春节次月支付（春节次月一次支付两个月租金）。第十条约定：甲方向乙方支付1元/天“房屋维修费”，该费用按年收取每年总计365元，由乙方从甲方每年收取的第一笔租金中扣除。第十二条第三款约定：乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。第十四条第四款约定：乙方由本合同第十三条第四款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。合同订立后，刘军如约将房屋交付城城不动产北分公司。2020年8月5日，刘军收取租金3735元。2020年9月1日，刘军收取租金4100元。城城不动产北分公司支付租金至2020年9月15日，之后城城不动产北分公司未再向刘军支付租金。刘军称涉案房屋至今未收回。本院认为：根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案城城不动产北分公司和城城不动产公司经本院合法传唤，未到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。公司可以设立分支机构，设立的分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具备法人资格，其民事责任由公司承担。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担。故城城不动产北分公司不具有法人资格，其民事责任由城城不动产公司承担。刘军与城城不动产北分公司订立的《房屋托管合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。现该合同虽然名为托管合同，但根据合同条款内容分析，实则为房屋租赁合同。刘军已经将涉案房屋交付城城不动产北分公司，但城城不动产北京分公司自2020年9月15日后，未再支付租金，根据合同约定，刘军有权要求与城城不动产北分公司解除合同，要求城城不动产北分公司支付拖欠的租金及违约金。结合本院向城城不动产北分公司和城城不动产公司送达起诉材料的时间，本院确认双方签订的《房屋托管合同》于2021年3月5日解除。对刘军要求城城不动产公司支付2020年9月16日至实际腾退之日止的租金及房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。对刘军要求城城不动产北分公司腾退涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金。根据合同约定，乙方违约应支付3个月的租金作为违约金。城城不动产北京分公司辩称3倍的租金过高，本院予以采纳，对违约金予以酌减。城城不动产公司应支付刘军违约金8200元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、刘军与城城不动产管理有限公司北京分公司于2020年6月16日签订的《房屋托管合同》于2021年3月5日解除；二、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘军租金和房屋占有使用费（以4100元每月为标准，自2020年9月16日起至实际腾退之日止）；三、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘军违约金8200元；四、城城不动产管理有限公司北京分公司于本判决生效之日起十日内向刘军腾退返还位于北京市大兴区丽园路30号院14号楼6层3单元603室房屋；五、驳回刘军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费352元，由刘军负担39元（已交纳），由城城不动产管理有限公司负担313元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二一年三月三十一日法官助理 常欣月书 记 员 宋爱芹