中华人民共和国广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初6449号原告：LAMKWONGHIN（中文名：林广贤），男，1938年5月16日出生，美国公民。委托诉讼代理人：梁莉莉，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：广州市有一家房地产代理有限公司，住所地：广东省广州市海珠区赤岗路二街18号103自编之一。法定代表人：梁祖飞，总经理。委托诉讼代理人：宋佐仓，广东昆吾律师事务所律师。原告LAMKWONGHIN与被告广州市有一家房地产代理有限公司居间合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人梁莉莉，被告的委托诉讼代理人宋佐仓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告中介费人民币3万元及利息损失（以3万元为基数，自起诉之日起按年利率6%计至还清之日止）；2、本案受理费由被告承担。事实和理由：原告经被告介绍，向黄金安购买位于海珠区赤岗二街1号大院2号xxxx房屋，原告已明确告知被告其本人没有购房名额，但被告欺骗原告，说原告成立公司后，即可有名额买房。原告一直的真实意思表示是以个人名义买房，并不是以公司名义买房，因此原告有顾虑，说万一成立公司后仍然不能过户怎么办，故此被告在《存量房买卖合同》处加上一条款：“如政策原因和买卖双方问题交易不成功，本合同取消，卖方退回购款和定金给买方，不得收取佣金”加上此条款后，原告愿意与黄金安签订合同，被告将原告成立的公司“广州长利贸易有限公司”写在合同甲方，原告不同意只写公司名称，因为原告的真实意思表示是原告本人以个人名义买房的，故原告在要求把其名称写在合同甲方处。在签订《存量房买卖合同》当天，原告已支付被告中介费人民币3万元。原告成立的广州长利贸易有限公司，在2019年10月17日注销，原告作为广州长利贸易有限公司的唯一股东、法定代表人，有权作为原告提起诉讼。但是，原告与黄金安、被告三次到房管局，仍被告知不能过户给原告，因此原告意识到成立公司也不能导致有名额购买涉案房产，原告即主张要求被告退还中介费。但经原告一再催告，被告以种种理由拒绝退还中介费，原告无奈，唯起诉至法院，请求法院判允所求。被告答辩称，被告认为涉案房产交易主体是广州长利贸易有限公司，原告只是广州长利贸易有限公司的法定代表人，不具备诉讼主体资格，另被告与广州长利贸易有限公司签订居间合同所涉及的房产，符合广州市房地产交易的相关限购政策，导致涉案房产交易没有履行的原因是广州长利贸易有限公司违约。经审理查明，广州长利贸易有限公司于2019年7月10日经核准成立，系由原告个人独资的有限责任公司，原告同时担任该公司的法定代表人。2019年10月17日，广州长利贸易有限公司经核准予以注销。根据广州市国土局房管局于2000年12月21日核发的穗房地证字第××号《房地产证》，其中载明：座落于广州市海珠区赤岗二街1号大院2号xxxx（建筑面积60平方米）系以黄金安名义登记的产业。广州长利贸易有限公司（为乙方，买方）与黄金安（为甲方，卖方）以及被告（为丙方）签订《存量房买卖合同》（合同号：1160397），其中约定甲方将海珠区赤岗二街1号大院2号xxxx（建筑面积60平方米）以现状出售予乙方，总金额为1800000元；签订本合同时，乙方向甲方支付50000元作为购房定金，购房款应于2019年8月5日前向甲方支付；卖方在2019年10月25日之前搬出交楼给买方使用；甲乙双方应于2019年8月5日前向房地产登记机构办理产权转移手续；甲方不按本合同约定将该房地产出售予乙方，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。第七条约定，1.丙方依法促成甲乙双方当事人签订本合同后，当事人应当【2019年8月5日前】【递件之日前】向丙方支付中介服务费，其中：（1）甲方应向丙方支付中介服务费3000元整；（2）乙方应向丙方支付中介服务费18000元整；2.甲乙双方或其中乙方当事人逾期支付上述中介服务费的，违约主每日按未付中介服务费0.05%的标准向丙方支付违约金；……4.其他约定：甲方支付人民币一千元整服务费。其中在“甲方应向丙方支付中介服务费3000元整”处有划掉3000元的痕迹。第八条约定：丙方应根据诚实信用、勤勉尽责等原则为甲乙双方当事人提供中介服务，按照法律法规规定履行职责，因丙方过错造成当事人损失的，丙方应当承担赔偿责任。庭审中，被告亦向本院提交了证据《存量房买卖合同》（合同号：1160397），并提供原件核对，被告提供的原件显示在该合同第一条第9点下方空白处手写补充：“如果2019年10月25日仍未能交楼，则按每月租金4000元/月计算，如因政策原因或买卖双方资料问题交易不成功，本合同取消，卖方退回购房款和定金给买方，不得收取佣金”，被告确认该内容是在2019年7月25日手写添加上去，同时，原被告均确认双方关于中介费的约定是《存量房买卖合同》（合同号：1160397）第7、8条，以及第1条第9点下方手写的上述条款。广州长利贸易有限公司在上述《存量房买卖合同》上没有加盖印章，但原告分别作为广州长利贸易有限公司的“法政人”、委托代理人在上述合同中签名确认。同日，被告出具编号为1602544的《收据》，载明：今收到广州长利贸易有限公司交来承购海珠区赤岗二街1号大院2号xxxx中介居间服务费30000元。2019年8月30日，黄金安与案外人蔡嘉玉签订《存量房买卖合同》，将上述讼争房屋以2100000元的价格出售给案外人蔡嘉玉。另根据广州市不动产登记中心于2020年2月14日出具的《不具备购房资格告知书》，其中载明原告不具备在本市住房限购区域内住房购买资格。庭审中，被告确认合同第七条“甲方应向丙方支付中介服务费3000元”已被划掉，同时中介服务费后有一个佣金确认书是30000元，原告对此确认中介服务费是30000元。同时，原告陈述，其在购房前已明确知道自己在广州市没有购房资格，并在咨询购房事宜时已向被告说明此情况并强调要以个人名义买房，被告则称原告只要成立公司后就具有购房资格，于是原告在2019年7月10日注册成立广州长利贸易有限公司，被告对此则抗辩称原告自始即主动以公司名义购房，被告有口头告知原告广州市房屋限购政策及相应的房屋买卖风险，但原告则称被告工作人员没有向原告说明是以公司名义购房，而是说成立公司就有资格购房。本院认为：本案原告为美国公民，故本案为涉外居间合同纠纷案件。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”由于原被告双方均一致同意本案适用中华人民共和国法律，故本院以中华人民共和国法律作为处理本案争议的准据法。另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。因涉案合同关系成立于民法典实施之前，故本案应适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律及司法解释进行审理。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。广州长利贸易有限公司与被告签订的《存量房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应自觉履行。广州长利贸易有限公司已支付中介服务费30000元给被告，但黄金安已另行将上述讼争房屋出售予第三方，被告未能促成双方交易成功，根据《存量房买卖合同》第1条第9点下方手写的约定，被告已构成违约，理应承担违约责任。但鉴于广州长利贸易有限公司已于2019年10月17日经核准予以注销，原告作为该个人独资企业的投资人，对该企业的财产享有所有权，故原告有权就广州长利贸易有限公司的债权向被告主张权利，因此被告抗辩称原告没有权利提起本案诉讼的理由不能成立，本院予以驳回。现原告要求被告退还中介服务费30000元，合法有理，本院对此予以支持。关于利息损失问题。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事诉讼权利；现原告要求被告从起诉之日起按年利率6%计付利息损失，该损失标准低于涉案《存量房买卖合同》所约定的违约金标准，故本院对此予以准许。综上所述，本院根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、被告广州市有一家房地产代理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性返还中介服务费30000元给原告LAMKWONGHIN；二、被告广州市有一家房地产代理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将从2020年1月20日起至实际付清之日止的利息损失（以30000元为基数，按年利率6%计）支付给原告LAMKWONGHIN。本案受理费550元，由被告广州市有一家房地产代理有限公司负担。如不服本判决，原告LAMKWONGHIN可在判决书送达之日起三十日内，被告广州市有一家房地产代理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  方卓迪人民陪审员  周 萍人民陪审员  曲怡倩二〇二一年三月二十四日法官助理刘嘉琳法庭记录王振裕