文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0119民初1218号原告：重庆世恒物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区民生路7号B幢6楼，统一社会信用代码91500103750090922G。法定代表人：夏光明，该公司总经理。委托诉讼代理人：鲜晓娅，该公司员工。委托诉讼代理人：罗自强，北京天驰君泰（重庆）律师事务所律师。被告：李启芬，女，1975年4月10日出生，汉族，住重庆市南川区。被告：赵小川，男，出生年月不详，汉族，重庆市南川区。原告重庆世恒物业管理有限公司（以下简称世恒物业公司）诉被告赵小川、李启芬物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月25立案受理后，依法由审判员杨宝黎独任审理，并适用小额诉讼程序于2021年3月24日公开开庭进行了审理，原告重庆世恒物业管理有限公司的委托诉讼代理人鲜晓娅、罗自强及被告李启芬到庭参加诉讼。被告赵小川经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆世恒物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费1892.35元、电梯费1112.4元、公摊水电费234元、违约金2980.45元，合计6219.2元。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与重庆市中宝投资（集团）股份有限公司于2008年5月1日签订《前期物业服务合同》，约定原告为被告所在“金山丽苑”小区提供物业服务，合同期限为5年。物业服务费按建筑面积计算，其中住宅物业收费标准为0.57元/月·平方米，电梯费按月票计算，公摊费为6.5元/月/户，业主未及时交纳物业服务费的违约金计算标准为每日千分之三。被告系“金山丽苑”小区xxx2号房屋业主，房屋建筑面积92.22平方米，其拖欠2017年1月至2019年12月（合计36个月）的物业服务费1892.35元、电梯费1112.4元、公摊水电费234元。被告一直拒绝交纳上述费用，产生违约金2980.45元。为了维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求人民法院依法判决。被告李启芬辩称，面积不对，违约金计算方式不对；自己的摩托车在小区被盗；服务质量有问题，建筑垃圾乱放，擅自改变小区的用途，小区广告收益未公示。被告赵小川未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩。经审理查明：2008年5月1日，重庆市中宝投资（集团）股份有限公司（甲方）与原告世恒物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘世恒物业公司对金山丽苑小区A区、B区提供前期物业管理服务的事宜。物业服务收费按照包干制根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（1）：住宅0.57元/月·平方米（不含电梯费、公摊水电费、二次供水费）；（2）商业物业1.00元/月·平方米。共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。本合同期限为5年，自2008年5月1日起至2013年5月1日止。合同期满，甲、乙双方继续签订物业服务合同。本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任。该合同还约定了其他事项。合同期限到期后，原告继续为该小区提供物业服务。审理中，原告提交了2008年9月27日重庆市南川区物价局作出的《关于核定金山丽苑物业服务试行收费标准的通知》（南川物价发[2008]50号文件），该通知中记载关于高层住宅电梯费的收取可实行月票和次票，具体由物业公司根据实际情况决定。1、月票票价：按层计算：张/人=10元（第三层）+0.30元×（N-3），N为楼层数。按人计算：常住人口每人每月10元。2、次票票价：单人单下每人次0.30元，上下往返每人次0.50元。“金山丽苑”小区业主委员会于2015年4月19日出具一份《关于金山丽苑物管收取水电公摊费的情况说明》，载明“南川区人民法院：兹有金山丽苑前期物管收取每户业主6.5元的水电公摊费至2013年1月移交给后期物管续收至今。对于该费用的收取业主委员会认为是合理范围，故同意继续收取。特此证明”。另查明，被告李启芬、赵小川系南川区金山丽苑小区xxx的业主，该房屋的建筑面积为92.22平方米，系电梯房，住户登记表显示常住人口为3人。还查明，南川区金山丽苑小区自建设交付以来，开发企业依法与重庆世恒物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，金山丽苑一直由世恒物业公司于2008年5月开始提供物业服务并至今。由于小区业主委员会未与重庆世恒物业管理有限公司签订物业服务合同，亦未聘请新的物业服务企业，因此根据《重庆市物业管理条例》第五十四条的规定，开发企业与世恒物业公司签订的《前期物业服务合同》有效至与其他物业单位签订物业服务合同为止。小区业主与世恒物业公司的权利义务关系均受《前期物业服务合同》约束和调整，物业服务收费标准等均适用《前期物业服务合同》的约定及相关收费文件的规定。审理过程中，原告自愿撤回对被告赵小川的起诉。以上事实，有原、被告的当庭陈述以及原告提交的前期物业服务合同、南川区物价局文件、公摊费的计算说明、电梯检验报告、服务照片、业主登记表、签到明细表、律师函、邮寄单、不动产登记查询证明等证据在案佐证，并经庭审质证核实，具有证明效力。本院认为，原告自愿撤回对被告赵小川的起诉，系对自身诉讼权利的处分，符合法律规定，本院予以允许。原告世恒物业公司与金山丽苑小区的建设单位重庆市中宝投资（集团）股份有限公司签订的《前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”的规定，前述物业服务合同依法对金山丽苑小区的全体业主具有约束力。原告作为物业管理企业，对南川区“金山丽苑”小区进行了物业管理服务，作为业主的被告李启芬应当按照物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。被告从2017年1月至2019年12月期间享受了原告提供的物业服务，但未按约定缴纳物业管理服务费的行为系违约行为，侵害了原告的合法权益，依法应当承担交清所欠费用的民事责任。原告主张判决被告支付物业服务费的诉讼请求合法，本院予以支持。故被告李启芬应当向原告支付前述期间下欠的物业服务费1892.35元（92.22平方米×0.57元/月·平方米×36个月）。被告实际常住人口为3人，故被告应承担的电梯费为1112.4元{[（10元+0.3元×（4-3）层]×3人×36个月}。被告李启芬应当支付的公摊水电费为234元（6.5元/月×36个月），上述合计3238.75元。关于被告提出摩托车被盗窃、房屋存在质量问题等，属于另一法律关系，不属于不交纳物业服务的抗辩理由。本院认为，被告提出的抗辩不足以成为不交纳物业服务费的合法理由，故对被告提出的抗辩理由，本院不予采信。但原告世恒物业公司确实存在一定服务内容不够全面，服务质量不够优质的情况，即履行物业服务中存在一般瑕疵，因此，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条、九百五十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告李启芬于本判决生效后立即支付原告重庆世恒物业管理有限公司2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费1892.35元、电梯费1112.4元、公摊水电费234元，合计3238.75元；二、驳回原告重庆世恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告李启芬负担。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 员 杨宝黎二〇二一年三月二十五日法官助理 王 茂书 记 员 高 玉