北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0106民初12069号原告：王强，男，住北京市通州区。委托诉讼代理人：袁帅，北京市两高律师事务所律师。被告：李凯，男，住北京市石景山区。原告王强与被告李凯房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告王强委托诉讼代理人袁帅到庭参加诉讼。被告李凯经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告王强向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令解除原被告于2017年11月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。2.依法判令被告李凯返还原告王强购房款190万元。3.依法判令被告李凯支付原告王强违约金9.5万元。4.依法判令被告李凯赔偿原告王强经济损失80万元。5.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年11月9日，原被告通过北京云房房地产经纪有限公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定：被告将其名下位于北京市丰台区张郭庄35号楼2层2-201号房屋出售给原告，房屋成交价格共计为190万元。被告应在办理完毕房屋所有权转移登记手续后当日将房屋交付给原告。逾期交房15日后的，原告有权退房，原告退房的，被告应当退还全部已付款，并按照全部已付款的5%支付违约金。2017年12月11日涉案房屋过户至原告名下。但后因涉案房屋存在纠纷，被案外人占有居住，导致被告一直未能向原告交付涉案房屋。综上所述，原告认为，原被告签订的房屋买卖合同系当事人的真实意思，合法有效，被告未按照合同约定向原告交付房屋，构成违约，另外因该违约行为，导致原告不能实现合同目的。因此，原告请求符合双方合同约定和合同法规定，请法院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告李凯未到庭亦未答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月9日，出卖人李凯和买受人王强签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号010-170910），约定李凯将位于北京市丰台区张郭庄35号楼2单元201号房屋出售给王强，房屋建筑面积77.02平米，产权证号：X京房权证丰字第XXXX号；第三条约定：房屋成交价为100万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设备设施等作价为90万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。买受人向出卖人交付定金5万元。第六条房屋的交付：（一）出卖人应当按照下列哪种约定将该房屋交付给买受人。办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于当日将该房屋交付给买受人；出卖人收到买受人全部首付款后7个工作日内将该房屋交付给买受人。第七条违约责任（一）逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。……2、逾期超过15日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。2017年11月28日，出卖人李凯和买受人王强签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号C1568362），约定李凯将位于北京市丰台区张郭庄35号楼2层2-201号房屋出售给王强，房屋建筑面积77.02平米，产权证号：X京房权证丰字第XXXX号；第四条约定：房屋成交价为100万元。2017年12月8日、2017年12月11日，王强分别向李凯通过转账100万元和90万元。2017年12月8日李凯缴纳房屋转让所得个人所得税17260元。同日，王强缴纳印花税和契税共计30005元。2017年12月11日，王强取得涉案房屋的《不动产权证书》（编号：京（2017）丰不动产权第0065547号），共有情况：房屋单独所有。王强称买房前离开说房子里有租户看不了房，中介安排看了一个相同户型，之后其就和李凯签了合同，但是后来发现因李凯的前手和案外人存在纠纷，涉案房屋被案外人吴金成、王景芝占有居住至今，导致李凯一直未能向其交付涉案房屋。北京中鼎联合房地产评估有限公司于2021年3月5日出具（京）中鼎(2021)房估法字第004号《房地产估价报告》，2020年1月涉案房屋的评估总价为262.95万元。本院认为，王强和李凯签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应当依约履行自己义务。本案中，涉案房屋至今未能交付给王强，超过了合同约定的交付时限，王强有权退房，李凯应按照合同约定退还全部已付款，并按照全部已付款的5%支付违约金。故王强主张解除《北京市存量房屋买卖合同》、李凯返还其购房款190万元、支付其违约金95000元，具有合同和事实依据，且双方约定的违约金未明显高于法定标准，本院予以支持。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款和第二款规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《中华人民共和国民法典》五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”本案中，鉴定机构对房屋价值进行评估，李凯未举证反驳。本院根据双方的过错程度、双方合同的履行程度、王强的实际损失、未来房价波动等因素综合判断，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情认定李凯向王强赔偿损失30万元。李凯经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条第一款第二款、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认王强和李凯于2017年11月9日签订的编号为010-170910号的《北京市存量房屋买卖合同》解除；二、李凯于本判决生效后7日内返还王强购房款190万元；三、李凯于本判决生效后7日内支付王强违约金9.5万元；四、李凯于本判决生效后7日内赔偿王强损失30万元；五、驳回王强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29160元，由王强负担5216元（已交纳），由李凯负担23944元（于本判决生效后7日内交纳）。鉴定费9075元，由王强负担1623元（已交纳），由李凯负担7452元（于本判决生效后7日内交纳）。公告费560元，由李凯负担（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李晓慧二〇二一年三月三十一日法官助理 商丽颖书 记 员 程雪桐