广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终7406号上诉人（原审被告）：张志军，男，1974年11月14日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：邓先林，广东君品律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山市西区广丰社区居民委员会，住所地广东省中山市。法定代表人：胡汝文，该居委会主任。委托诉讼代理人：林岗涛，广东威格信律师事务所律师。原审第三人：中山市威尔顺电子科技有限公司，住所地广东省中山市）。法定代表人：唐毅。上诉人张志军因与被上诉人中山市西区广丰社区居民委员会（以下简称广丰居委会）及原审第三人中山市威尔顺电子科技有限公司（以下简称威尔顺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初22363号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人张志军上诉请求：撤销一审判决，改判驳回广丰居委会的全部诉讼请求。事实和理由：一、广丰居委会主张的法律关系不成立。本案证据证实广丰居委会与威尔顺公司存在租赁合同关系。假使按张志军出具的《还款承诺书》，张志军承诺承担威尔顺公司的应付租金，也是债务承担关系，而不是广丰居委会主张的与张志军之间的租赁合同关系。故广丰居委会以其与张志军存在租赁合同关系提起本案诉讼，没有事实依据，其诉讼请求不应得到支持。二、张志军之所以承诺承担威尔顺公司的债务，前提条件是与广丰居委会的书记协商需把涉案场所以威尔顺公司承租时的较低的租金标准租给张志军5年，但广丰居委会的书记后来以村集体不同意为由，未能把涉案场所租给张志军5年，故张志军无需承担威尔顺公司的债务。如前所述，债务承担与广丰居委会所主张的与张志军之间存在租赁合同关系，显然法律事实、法律关系都不同。故广丰居委会的一审诉讼请求不应得到支持。三、广丰居委会并未主张占有使用费，一审判决张志军支付占有使用费，违背了广丰居委会的诉讼请求。广丰居委会与威尔顺公司订立的租赁合同无效，因此一审法院应当向广丰居委会释明：其只能向威尔顺公司主张房屋占有使用费。现广丰居委会以与张志军存在租赁合同关系并向张志军主张租金，显然没有事实和法律依据，其诉讼请求不应得到支持。四、即使张志军要向广丰居委会支付占用使用费，也应扣减张志军承诺书中提及的维修厂房的工程款4.2万元，张志军出具承诺书的前提就是要扣减该维修工程款，且一审判决反映了广丰居委会收到该承诺书后也未提出书面异议，即广丰居委会对维修款也是知晓及同意的。被上诉人广丰居委会辩称：一、张志军以中山市××机械制造有限公司（以下简称智远公司）的名义交租，但实际的承租人为张志军，不存在张志军称以租赁为条件而承担之前债务的问题。二、张志军所立字据，广丰居委会并不同意，且广丰居委会是集体经济组织，未经法定程序进行决议，且张志军也未提交任何工程款的支出单据，故广丰居委会不同意扣减4.2万元的工程款。原审第三人威尔顺公司未到庭参加诉讼，也未陈述意见。广丰居委会于2019年8月27日向一审法院起诉请求：张志军向广丰居委会支付拖欠租金138286元（其中2015年5月至12月拖欠26334元，2016年1月至12月拖欠46308元，2017年1月至12月拖欠48624元，2018年1月至4月拖欠17020元）。一审法院认定事实：一、2011年6月10日，广丰居委会出具№0562072《收款收据》，载明：“收到中山市××机械制造有限公司租广丰良种场139号房屋租赁保证金3500元”。2017年10月13日，张志军向广丰居委会出具《还款承诺书》，载明：“我现在欠社区房租总计155237元（至2017年10月份截止），前期维修厂房漏水，支付工程款42000元，余下113237元同社区领导协商在2017年10月底前支付3万元，余款83237元分10个月分期还款，分期款和每月房租在每月10号前交到社区财务，8323.7元（分期款）＋房租4025元＝12348.7元，如果以后每月10号前不能准时交租和还款，社区可按每日万分之五收取滞纳金，如果逾期一个月未还款，社区有权无条件收回物业，并追缴剩余欠款，本人绝无异议。”据广丰居委会陈述，其与张志军签订有书面租赁合同，但现无法提供该合同，现只有《房屋租赁合同》的电子版，其提供的电脑下载的合同号为13-010《房屋租赁合同》显示：承租方为智远公司，租赁期限为2013年6月1日至2014年5月30日，每月租金3500元，定金3500元等内容。广丰居委会同时表示，涉案房屋于2011年起一直由张志军占有使用至2018年4月。张志军不予确认，并称双方未签订书面合同，自2011年起智远公司承租涉案房屋，但并非由张志军承租，其与广丰居委会于2017年10月曾协商租赁涉案房屋。广丰居委会称2013年每月3500元，以后每年上涨5%；张志军不认可，确认每月租金3500元；广丰居委会于2017年10月13日收到上述承诺书，其不同意承担工程款4.2万元，但未提出书面异议。一审法院据此要求张志军提交维修厂房的合同、维修款支付凭证等相关证据，但张志军在一审法院指定期限内未予提交。广丰居委会与张志军一致确认张志军出具前述承诺书后，分别于2017年11月3日付款3万元、12月3日付款8050元、2018年2月3日付款4025元。张志军与广丰居委会确认其出具承诺书后支付了三个月租金。二、2018年6月15日，张志军书立字据，载明：“1.修建屋顶4.2万元，由村委（书记、主任）答应维修人员由村委叫过去的，我付款（已付完）；2.租金升5%，没有通知我，我不知情；3.水电装修全部由我安装，现在我要求转让费，转让费约5万元。”三、广丰居委会提供的银行流水显示，张志军分别于2017年7月5日、8月3日向广丰居委会各转账4025元。一审庭审中，广丰居委会称其已于2018年4月底收回涉案房屋；张志军自2015年5月拖欠租金至2018年4月，其间陆续支付部分租金。广丰居委会与张志军确认涉案租赁物系位于中山市西区广丰社区××××××××××屋。广丰居委会确认涉案房屋未办理建设工程规划许可证。广丰居委会不同意将其收取的保证金3500元在本案中一并处理。四、2018年10月26日，广丰居委会委托广东威格信律师事务所向张志军发出《律师函》，通知张志军自2015年5月起至2018年4月份拖欠涉案房屋租金合计138286元，并要求张志军在收函后三日内付清租金、滞纳金等。五、威尔顺公司现为吊销状态，其股东为唐毅、张某，住所地为涉案物业。智远公司经核准变更为威尔顺公司，原智远公司的股东为张志军、张某，其法定代表人为张某。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据广丰居委会提交的№0562072《收款收据》及《房屋租赁合同》电子版打印件，结合双方陈述及威尔顺公司的住所地，故确认广丰居委会与原智远公司之间就涉案物业已形成租赁合同关系。因广丰居委会明确涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故应认定双方之间形成的租赁合同无效。虽然该租赁合同无效，但智远公司实际占有使用涉案房屋，应当支付相应占有使用费。故广丰居委会主张的租金应为占有使用费。张志军于2017年10月13日出具的承诺书，系其真实意思表示，该内容不违反法律规定，系张志军自愿承担智远公司的租金债务，予以确认。故广丰居委会主张张志军承担涉案租金支付义务，理据充分，予以支持。对于张志军以其不是承租人为由拒付涉案租金的抗辩意见，不予采纳。关于占有使用费数额的认定问题。对于租金标准，银行流水显示张志军分别于2017年7月5日、8月3日向广丰居委会各转账4025元，承诺书亦载明房租为4025元，结合张志军与广丰居委会确认其于2017年12月3日支付8050元、2018年2月3日支付4025元系支付租金的事实，应认定2017年7月之后的租金标准为每月4025元。故对于广丰居委会主张租金每年递增5%的意见不予采信。广丰居委会确认其已于2018年4月底收回了涉案房屋，张志军对此未提出异议，威尔顺公司亦未到庭提出抗辩，予以采信。根据张志军出具的《还款承诺书》，反映截止2017年10月尚欠租金155237元，结合广丰居委会与张志军确认承诺书出具后，张志军向广丰居委会分别于2017年11月3日支付3万元、12月3日支付8050元、2018年2月3日支付4025元的事实，经核算，截止2018年4月张志军尚欠占有使用费137312元。根据张志军于2017年10月13日出具的承诺书及广丰居委会于2018年10月26日向张志军发出的《律师函》，结合本案立案之日2019年8月27日，本案起诉未超过诉讼时效，故对于张志军有关诉讼时效的抗辩意见不予采纳。据此，广丰居委会要求张志军支付租金137312元，予以支持。对于维修费用，因张志军未提供相关证据，亦未就此提出反诉，故不予审查处理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、张志军于判决发生法律效力之日起七日内向广丰居委会支付占有使用费137312元；二、驳回广丰居委会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3066元（广丰居委会已预交），由张志军负担（张志军应于判决发生法律效力之日起七日内迳付广丰居委会）。本院二审期间，张志军围绕上诉请求依法向本院提交了下列证据：一、《情况说明》一份；二、№65634343《广东增值税普通发票》、№645947《收据》各一份。广丰居委会向本院提交了《广东增值税普通发票》七张，证明张志军一直以智远公司名义交付租金。本院组织当事人进行了质证。对于张志军提交的上述证据，广丰居委会对其真实性、合法性、关联性均不予确认，认为无法证明该证据与本案的关系。对于广丰居委会提交的上述证据，张志军对其真实性不予确认，并认为该发票反映租金是智远公司交纳的，证明了智远公司与广丰居委会之间存在租赁合同关系。本院经审理查明：一审判决认定的事实清楚，且双方当事人对此均无异议，本院予以确认。本院另查：智远公司成立于2011年8月26日，股东为张志军、张某，法定代表人为张某，住所地为涉案物业，经核准于2013年7月1日名称变更为威尔顺公司，股东变更为唐毅、张某。威尔顺公司已于2018年5月30日因逾期未年检被吊销营业执照。本院又查：根据广丰居委会向本院提交的七张发票，其中开票日期为2017年7月6日的《广东增值税普通发票》，反映智远公司向广丰居委会交纳了2014年3至4月份租金；开票日期为2017年8月11日的《广东增值税普通发票》，反映智远公司向广丰居委会交纳了2014年5月及6月份部分租金；开票日期为2017年11月1日的《广东增值税普通发票》，反映智远公司向广丰居委会交纳了2014年6月剩余租金至2015年2月份部分租金；开票日期为2018年2月13日的《广东增值税普通发票》，反映智远公司向广丰居委会交纳了2015年4月剩余租金及5月份部分租金。本院再查：根据张志军向本院提供的《情况说明》，反映该№65634343《广东增值税普通发票》、№645947《收据》是本案诉讼期间补开的，其中№65634343《广东增值税普通发票》记载的开具日期是2019年7月2日，№645947《收据》记载的开具日期是2013年7月10日。本院认为，根据双方的诉辩陈述，并经双方当事人确认，本案二审双方争议的焦点，一是张志军与广丰居委会之间是否存在租赁合同的法律关系；二是张志军是否应向广丰居委会支付涉案房屋的占有使用费；三是张志军主张以房屋维修费4.2万元抵扣涉案房屋的占有使用费能否成立。关于争议焦点一，即张志军与广丰居委会之间是否存在租赁合同法律关系的问题。《中华人民共和国合同法》第二条第一款规定：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”本案中，根据广丰居委会一审中提供的合同号为13-010《房屋租赁合同》，涉案房屋的承租方为威尔顺公司的前身智远公司，且原智远公司及威尔顺公司登记的经营地址亦为涉案房屋处，同时广丰居委会出具的№0562072《收款收据》，显示涉案房屋的租赁保证金亦是原智远公司向广丰居委会交纳的。由此可见，涉案房屋租赁合同关系的双方为广丰居委会与威尔顺公司，张志军并非本案租赁合同的承租方，一审判决亦对此进行了认定。关于争议焦点二，即张志军是否应向广丰居委会支付涉案房屋占有使用费的问题。如上所述，虽然张志军并非本案租赁合同的承租方，但张志军于2017年10月13日向广丰居委会出具《还款承诺书》，表示并承诺分期偿还已欠涉案房租及之后每月应交房租，系其自愿承担威尔顺公司的本案债务，且不违反相关法律规定。一审判决对此予以确认，亦无不妥，本院予以维持。至于张志军上诉主张其承诺承担威尔顺公司债务的前提条件，是与广丰居委会的书记协商需把涉案场所以威尔顺公司承租时的较低的租金标准租给张志军5年，但根据其出具的《还款承诺书》记载的自2017年11月份起月租金为4025元的内容，明显与其该主张不相符。故本院对其该上诉主张不予采信。此外，虽然广丰居委会在本案中要求张志军支付的是涉案房屋的租金，但因涉案租赁合同无效，且威尔顺公司已经实际占用了涉案房屋，一审法院据此判决张志军向广丰居委会支付涉案房屋的占有使用费，是符合相关法律规定的。故对张志军的该上诉主张，本院不予采纳。关于争议焦点三，即张志军主张以房屋维修费4.2万元抵扣涉案房屋的占有使用费能否成立的问题。《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”由此可见，当事人主张债务抵销的前提条件，是当事人之间互负债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”本案中，张志军主张广丰居委会尚欠其房屋维修费4.2万元，广丰居委会对此不予确认，而张志军向本院提供的№65634343《广东增值税普通发票》、№645947《收据》，其自认均是在本案诉讼期间补开的，且没有提供房屋维修合同、实际付款情况等证据予以佐证。虽然张志军于2017年10月13日向广丰居委会出具的《还款承诺书》显示有“工程款42000元”等内容，但该《还款承诺书》是张志军单方出具的，并未有广丰居委会的盖章或签字确认。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”的规定，张志军应承担举证不能的不利后果。因此，张志军主张广丰居委会尚欠其房屋维修费4.2万元，证据不足，本院不予确认。在此情形下，张志军主张以房屋维修费4.2万元抵扣涉案房屋的占有使用费不能成立，本院不予认定。综上所述，上诉人张志军的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3066元，由上诉人张志军负担。本判决为终审判决。审判长  焦凤迎审判员  赵 娟审判员  蔡惠群二〇二一年三月二十六日书记员  廖建锋