江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终15号上诉人（原审原告）：高岭，男，1971年11月21日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：单莹，上海天璇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:纪正华，男，1963年8月20日出生，汉族，住江苏省昆山市。被上诉人（原审被告）：徐阿咪，女，1964年9月3日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：王宏军，江苏九元至律师事务所律师，代理上述两被上诉人。委托诉讼代理人：张蓓丽，江苏九元至律师事务所律师，代理上述两被上诉人。上诉人高岭因与被上诉人纪正华、徐阿咪房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2020）苏0583民初11279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人高岭上诉请求：1.撤销一审判决，判令解除高岭与纪正华、徐阿咪之间的房屋买卖关系，纪正华、徐阿咪腾退位于昆山市房屋，并支付房屋占有使用费暂计50000元；2.本案一审、二审案件受理费由纪正华、徐阿咪负担。事实和理由：一、高岭与纪正华、徐阿咪只是形成了房屋买卖关系，并未签订房屋买卖合同，也未就具体条款达成一致，更未实际履行，房屋所有权并未发生转移。1.高岭依据生效判决，主张解除房屋买卖关系，并非认可双方订立了房屋买卖合同，高岭与纪正华、徐阿咪未就房价达成一致意见。2.纪正华、徐阿咪在长达十七年的时间里未要求过户，与常理不符。纪正华、徐阿咪未支付购房款已超过合理期限，构成根本违约。3.纪正华、徐阿咪称以乐澄舫结欠小忙商行的货款折抵购房款，但两证办理在高岭名下，纪正华、徐阿咪并未提出异议。而高岭所述，在办证前已通知纪正华、徐阿咪支付房款，不付房款则不再出售更符合事实和逻辑。4.纪正华、徐阿咪于2009年与高岭重新议价，商定再支付30万元购买。后纪正华、徐阿咪不愿支付过户费，要求以不过户的形式成交，高岭拒绝，故该房屋买卖关系因此解除，商铺所有权未发生转移。二、纪正华、徐阿咪陈述以结欠货款冲抵购房款不符合事实，且证据不足，货款结欠金额与房价也未查清，一审法院在事实不清的情况下，片面采信纪正华、徐阿咪的单方陈述作为定案依据，有违事实和法律。乐澄舫是高岭与他人合伙经营，货款纠纷和房款纠纷，二者涉及的主体不同，事实不同，不能相抵。三、双方不存在书面的房屋买卖合同，一审法院认为收据属房屋买卖合同的书面形式，适用法律错误。被上诉人纪正华、徐阿咪辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告高岭向一审法院起诉请求：1.判令解除高岭与纪正华、徐阿咪之间的房屋买卖关系，纪正华、徐阿咪腾退位于昆山市房屋；2.判令纪正华、徐阿咪支付商铺占有使用费暂计50000元（具体按年租金12000元标准，自2003年1月起暂计算至2019年2月，应支付租金的93.75%，实际计算至返还商铺为止）；3.本案诉讼费由纪正华、徐阿咪负担。一审法院认定事实如下：位于昆山市的建筑面积为65.34平方米的房屋所有权于2004年3月31日登记至高岭名下。高岭于2003年12月9日以70567.2元的价格向税务部门申报并缴纳了所有权登记所产生的税费。自2002年至今该房屋由纪正华和徐阿咪占有使用至今。高岭于2019年4月19日向一审法院提起诉讼，在诉状中要求徐阿咪和纪正华返还侵占的涉案房屋并按年租金10000元的标准计支付占有使用费（暂计算十年，实际按租金市场价计算至返还商铺为止）。在该案中，高岭陈述2002年纪正华在其未同意出售的情况下擅自将该房屋换锁并作为仓库使用长达16年的时间。期间，高岭多次要求徐阿咪搬走货物，返还商铺但均被拒绝。在该案件审理中，纪正华陈述高岭将上述房屋以70000元的价格出售给其，其中20000元以现金交付，另外50000元以乐澄舫结欠纪正华开设的个体工商户巴城小忙商行的货款予以折抵。纪正华和徐阿咪为此向一审法院提供了高岭出具的两份收条，其中载明高岭确认收到购房款共计20000元。高岭对上述收条的真实性予以认可，但认为当时商定的售房价格为90000元，而纪正华仅支付了20000元但双方并未签订买卖合同，双方买卖协议没有实际达成。高岭还陈述，在2004年办房产证时纪正华提出给5000元过户费，其要求支付剩余尾款才收下办证费。后该房屋登记至其名下，纪正华对此并未提出异议。2009年双方再次协商房屋过户事宜，商定以300000元的价格成交后因过户费由谁承担而未达成协议；之后其多次向纪正华讨要涉案房屋。该案中一审法院另查明，高岭系乐澄舫合伙经营人，乐澄舫与巴城小忙商行存在业务往来，从该商行购买酒水饮料等货物，存在结欠小忙商行货款的事实。一审法院经审理后认为高岭确认收取了纪正华支付的购房款，说明双方已就涉案房屋买卖建立房屋买卖合同关系。高岭主张纪正华和徐阿咪系非法占用涉案房屋，但却未提供充分证据证明在长达16年的时间里向纪正华和徐阿咪主张过权利，明显不符合常理。高岭也未提供证据证明已行使合同解除权，解除了双方之间的房屋买卖合同，故一审法院认定双方纪正华和徐阿咪系基于房屋买卖合同而占用涉案房屋，故对高岭的诉讼请求不予支持。一审法院遂于2019年10月18日判决，驳回高岭的全部诉讼请求。该判决现已发生法律效力。一审另查明，高岭提供了短信记录和纪正华的诉讼案件清单用以证明其向涉案房屋租户催讨租金从未放弃主张权利，而纪正华存在多起诉讼并且在诉讼中不实陈述获取不当利益。纪正华和徐阿咪对上述证据不予认可，认为与本案无关。一审法院认为：当事人对自己的主张有义务提供证据予以证明。高岭在2019年向一审法院起诉案件中不认可双方存在买卖合同关系，主张纪正华和徐阿咪系非法占用涉案房屋，但在本案中又主张解除双方之间的房屋买卖合同，前后相互矛盾，属不诚信行为。如若双方未建立房屋买卖合同关系，高岭向纪正华出具收条确认收到购房款，明显与常理不符。现高岭主张解除房屋买卖合同，意即认可双方之间订立了房屋买卖合同，但在诉状的事实与理由中的陈述又不认可双方就房屋买卖合同达成合意，自相矛盾。一审法院已经生效的法律文书已经认定双方存在房屋买卖合同，而高岭主张纪正华和徐阿咪未支付剩余购房款，但对于购房尾款的陈述又不一致。至2019年高岭起诉要求返还房屋诉讼之间长十七年的时间里高岭未向纪正华和徐阿咪催要购房款，明显不符合常理。基于高岭系乐澄舫合伙经营者以及乐澄舫与纪正华经营的小忙商行存在业务往来的事实，纪正华陈述以结欠货款冲抵购房款更符合常理。纪正华的案件信息，发生时间都在近几年，无法达到高岭证明目的且纪正华和徐阿咪也不予认可，故一审法院不予采信。综上，一审法院认为纪正华和徐阿咪的合同义务已经完成，高岭要求解除合同并支付占有使用费的诉讼请求，缺少事实和法律依据，一审法院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条之规定，一审法院判决：驳回高岭的全部诉讼请求。案件受理费减半收取565元，由高岭负担。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。二审中，高岭向本院提交其单方制作的乐澄舫与小忙商行业务往来及货款给付情况表及记账凭证6张，拟证明双方业务往来于2003年底结束，记账凭证中结欠货款金额为28654元，情况表中结欠货款金额为28690元，而非纪正华和徐阿咪送货单存根所显示的5万元余元，且货款与本案房款没有关联性。纪正华和徐阿咪质证认为，对真实性不予认可，记账清单系高岭单方制作，没有纪正华和徐阿咪的签字确认。本院认为，高岭与纪正华、徐阿咪之间的房屋买卖合同关系已经生效判决予以认定，本案二审争议焦点为高岭是否有权解除涉案房屋买卖合同。纪正华、徐阿咪称双方约定的房屋交易价是7万元，其支付了2万元现金，另外5万元以高岭经营的乐澄舫结欠的货款予以折抵，其付款义务已经履行完毕；高岭则在上诉状中既称双方未就房价达成一致意见，又称2009年双方重新议价再支付30万元，认为折抵房款的货款仅为28690元，纪正华、徐阿咪未支付剩余房款。本院认为，首先，二审中高岭提供的给付情况表系其单方制作，相应的账单并不能反映当时的欠付货款全部情况，上述证据不足以证明纪正华、徐阿咪未付清房款；其次，高岭未能提供证据证明双方商定房屋价款为32万元，且该金额亦与其在前案生效判决中认可的房屋成交价9万元不符，高岭前后两案的陈述自相矛盾，有违诚实信用原则，故对高岭关于房屋价款以及抵款金额的陈述，本院碍难采信。关于纪正华的陈述，房屋交易价7万元，支付现金2万元，另外5万元以高岭经营的乐澄舫结欠的货款予以折抵，前后两案陈述稳定、一致，且高岭作为合伙人经营的乐澄舫与纪正华经营的小忙商行存在业务往来，再结合纪正华、徐阿咪支付2万元购房款、占有使用涉案房屋后，长达17年的时间里高岭未向纪正华、徐阿咪催收购房款的事实，本院采信纪正华、徐阿咪的陈述，认定涉案房款已经付清，纪正华、徐阿咪的涉案房屋买卖合同义务已经履行完毕。高岭要求解除涉案房屋买卖合同，缺乏依据，本院不予支持。综上，上诉人高岭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1130元，由上诉人高岭负担。本判决为终审判决。审 判 员 黄源榕二〇二一年三月十八日法官助理 史学树书 记 员 蔡胤骏法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。