广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0307民初1775号原告：郑回，女，1995年1月2日出生，汉族，身份证住址浙江省缙云县。被告：姚莹，男，1985年2月26日出生，汉族，身份证住址辽宁省昌图县。委托诉讼代理人：许阿赛，广东墨林律师事务所律师。原告郑回与被告姚莹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑回、被告的委托诉讼代理人许阿赛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告租金22540元、押金2300元及物业费184.6元；2、被告支付原告违约金4600元；3、本案所有的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年8月，原告经介绍知道深圳遇上房地产经纪公司（简称“遇上公司”）有房源，遂在遇上公司工作人员带领下,观看了被告位于深圳市龙岗区的房产。原告对该房产较满意，遂告知遇上公司想要租赁该房产。2020年8月22日，原告支付2300元定金时，遇上公司告知原告，该房屋为被告委托遇上公司代为出租并收取租金的，所以房屋租赁合同将由遇上公司代被告签订，租金也由遇上公司代为收取，并将被告委托遇上公司处理涉案房屋出租事宜的《委托授权书》给原告查阅。《委托授权书》述明，2020年8月16日，被告作为委托人委托遇上公司作为受托人代其处理坐落于深圳市龙岗区房屋所有出租事宜，包括但不限于与房屋出租人签订《房屋租赁合同》、代为收房屋租金等信息，受托人在授权范围内签收的和相关合约文件均有法律效力，被告均予以承认，委托期限为2020年8月17日至2020年10月4日。原告支付定金后，遇上公司工作人员将被告出具的《授权委托书》、涉案房屋的不动产登记信息、被告身份证信息发给原告。2020年8月24日，原告与遇上公司签订了《房屋租赁合同》，约定了租赁房产位置、面积、租期、租金、押金、合同解除等条款，以及双方权利义务等内容。原告当日转账支付遇上公司27600元，加上之前的定金共计29900元，作为一年租金及租房押金。2020年8月30日原告搬入案涉房产居住。2020年10月11日，原告缴纳水电费时知晓，被告未按照合同约定缴纳物业费，原告替被告支付了184.6元物业费。2020年10月19日，被告在原告租住的房屋上张贴催租公告，称遇上公司欠付被告租金，被告将单方解除其与遇上公司签订的《资产委托管理服务合同》，并要求房屋内租客限期搬离。原告与被告多次协商无果后，迫于压力搬离房屋，并告知了被告。被告与遇上公司为委托关系，案涉《房屋租赁合同》直接约束原、被告，被告无故要求原告搬离属于违约行为，根据《房屋租赁合同》第十一条第2款的内容，原告有权要求被告返还已经支付的租金并要求被告承担违约责任。被告答辩称：第一，被告未收到原告租金，没有返还租金的事实基础。被告仅仅收到遇上公司关于涉案房屋扣除880元换锁费的定金2820元，并没有收到原告租金，缺少返还租金的事实基础。第二，遇上公司收取原告年租金的行为属于无权代理，被告无需为无权代理行为负责。被告与遇上公司签订的《资产委托合同》约定遇上公司按月代收租金，被告并没有要求原告一次性支付租金，遇上公司超越代理权限收取的一次性年租金，属于无权代理行为，被告不予追认。原告应与遇上公司协商争议解决办法，或诉至人民法院。《民法典》第一百七十一条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。第三，遇上公司“高收低租”进行诈骗行为，原告无权占有房屋，被告属于被害人。原被告之间本无合同法律关系，更无“违约”一说。被告已经尽力提醒并配合帮助原告挽回损失，原告8月26日搬至被告房屋居住，至11月1日搬离，占有房屋长达两个多月，属于无权占有，被告没有向原告收取租金，被告保留追索权利。综上，原告的请求于法无依，应予以驳回。经审理查明，2020年8月，原告通过案外人深圳遇上房地产经纪有限公司（以下简称遇上公司）看房后，决定租赁位于深圳市龙岗区的房屋（下称案涉房屋）。2020年8月22日，原告向遇上公司支付了定金2300元后，该公司工作人员通过微信向原告出示了《授权委托书》、案涉房屋的不动产权证书以及房屋所有权人姚莹的身份证。该《授权委托书》载明：“委托人现依法委托遇上公司（以下简称“受托方”）代理本人全权处理坐落于深圳市龙岗区的房屋（以下简称“该物业”）所有出租相关事宜，包括但不限于：代为进行房屋装修、与房屋承租人签订《房屋租赁合同》、代为收取房屋租金、更换房屋门锁、物业管理公司处申请水电关闭停用、与承租人解决纠纷等。受托方在授权范围内签署的相关合约文件均有法律效力，本人均予以承认。授权特别声明：资产委托管理服务合同（编号为0000109）中约定的授权期限为：2020.8.17至2022.10.4。”《授权委托书》落款处，有委托人和受托人分别签章，落款日期为2020年8月16日。2020年8月24日，原告（承租人）与遇上公司（出租方）签订《房屋租赁合同》，约定原告承租案涉房屋，租期自2020年8月26日起至2021年8月25日止，共计12月，每月租金2300元，押金2300元，租金按年付，出租方承担物业费，承租人承担水电费、燃气费；双方协商一致可以解除合同；因不可归责双方的原因导致合同不能继续履行的，合同终止，双方互不承担责任；承租人出现逾期支付租金超过七日、欠缴费用等于单月租金的30%、擅自改变房屋用途等情形的，出租方可以单方解除合同；在租赁期内，出租方因合同约定的解除条件以外的原因而提前解除租赁合同的，应提前十五日通知承租人，并按照月租金的2倍向承租人支付违约金。同日，原告向遇上公司支付了租金、押金共计27600元。2020年8月26日，原告入住案涉房屋。2020年9月21日，被告通过微信告知原告可能被中介蒙骗，建议原告报警处理。2020年10月11日，原告代缴了物业费184.6元。2020年10月19日，被告以房东的身份在案涉房屋处张贴一份针对遇上公司的催租通知，主要内容为：遇上公司没有按时向被告支付租金且失联，被告要求遇上公司限期内支付租金，否则将按双方签订的《资产委托管理服务合同》的约定执行。该通知还载明了要求屋内租客尽快与遇上公司沟通，并于限期内搬离，否则将按市场价格双倍计算租金等内容。2020年10月30日，原告搬离案涉房屋。另查明，被告在开庭审理前向法庭提交了一份合同编号为SZYSYZ-0000109的《资产委托管理服务合同》（复印件）作为证据。开庭审理时，被告代理人以被告目前已没有该份合同为由，当庭撤回该份证据。庭审结束后，被告本人在接受法庭询问时陈述，该份合同是遇上公司交给被告的，但被告不记得是否有在合同上签名。经审查，因该份合同对查明本案事实起到关键作用，被告撤回的理由并不成立，因此，该份合同应当作为定案证据附卷。该合同的第1页是一份《授权委托书》，其上载明的内容与遇上公司出示给原告的授权委托书一致，只是委托人落款处没有被告姚莹的签字；合同第2页载明委托人（甲方）为被告，受托人（乙方）为遇上公司；合同第10页下方落款处，乙方有遇上公司的签章，落款日期为2020年8月16日，甲方处为空白。该合同约定，在委托期限（2020年8月17日起至2022年10月4日）内，甲方同意将房屋委托给乙方做独家委托代理，相应权限包括代理甲方运营及出租房屋、代为收取租金，乙方为甲方提供装修改造、租客管理等服务；甲方可获得的资产收益以租金的形式表现，由乙方代为支付；第一年免租期为2020年8月20日起至2020年10月4日止；房屋租金每月3700元，押一付一；甲方同意向乙方支付服务费，乙方向第三方租赁房屋的，收取的第三方租金高于本合同项下双方约定的房屋租金时，甲方同意高出部分及甲方给予乙方的免租期间的租金收益直接作为乙方的服务费，由乙方从给予甲方的房屋租金中予以扣除；租赁期内物业费由甲方承担。本院认为，根据《委托授权书》，可以认定被告委托遇上公司出租案涉房屋和收取租金，遇上公司与原告签订《房屋租赁合同》、将案涉房屋出租予原告并收取原告租金的行为是授权范围内的代理行为。《中华人民共和国民法典》第九百二十五条规定，“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人；但是，有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，原告在签订《房屋租赁合同》时已经知道遇上公司与被告之间的代理关系，因此该《房屋租赁合同》直接约束原告和被告。原告已经依约支付了一年的租金及押金，期间还代付了物业费，在租赁期限未届满的情况下，被告要求原告搬离的行为已经构成违约，原告起诉要求被告退还租金和押金，有事实与法律依据。原告于2020年8月26日入住，2020年10月30退房，共居住66天，期间租金应为4991元（年租金27600元÷365天×66天），被告应当退还租金22609元，并退回押金。原告主张退回租金22540元、押金2300元，本院予以支持。租赁期间的物业费本应由被告承担，原告代付的184.6元物业费，被告应予支付。被告在租赁期内要求原告搬离，属于单方解除《房屋租赁合同》，该解除不符合合同约定的免责解除情形，原告主张被告支付违约金4600元，有合同依据，合法有理，本院亦予以支持。至于被告与遇上公司之间的纠纷，被告应另循法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第九百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告姚莹于本判决生效之日起五日内向原告郑回退还房屋租金22540元、押金2300元，并支付物业费184.6元；二、被告姚莹于本判决生效之日起五日内向原告郑回支付违约金4600元。付款义务人如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费270元，由被告姚莹负担。本判决为终审判决。审判员  黄妙颜二〇二一年三月三十日书记员  戴妙兰附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九百二十五条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人；但是，有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。