北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初6188号原告：吕怀珍，女，1954年10月27日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张翠翠，北京畅鼎律师事务所律师。被告：周连彦，男，1967年3月29日出生，汉族，住北京市通州区。被告：周秀霞，女，1964年12月23日出生，汉族，住北京市通州区。被告：周秀荣，女，1962年11月9日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：周秀霞（周秀荣之妹），住北京市通州区。被告：周秀华，女，1958年8月6日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：周秀霞（周秀华之妹），住北京市通州区。被告：周连洪，男，1954年3月19日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：周秀霞（周连洪之妹），住北京市通州区。被告：路秀丰，男，1956年9月9日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：周秀霞（路秀丰之妻妹），住北京市通州区。被告：路永顺，男，1982年9月23日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：周秀霞（路永顺之姨），住北京市通州区。被告：路祎，女，1990年9月20日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：周秀霞（路祎之姨），住北京市通州区。被告：李凤卿，女，1949年2月9日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：李超（李凤卿之侄），住北京市通州区。被告：李连贵，男，1957年12月11日出生，汉族，住北京市通州区。原告吕怀珍与被告周连彦、周秀霞、周秀荣、周秀华、周连洪、路秀丰、路永顺、路祎、李凤卿、李连贵农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕怀珍及其委托诉讼代理人张翠翠，被告周连彦、被告周秀霞（同时作为被告周秀荣、周秀华、周连洪、路秀丰、路永顺、路祎的委托诉讼代理人）、被告李凤卿及其委托诉讼代理人李超、被告李连贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕怀珍向本院提出诉讼请求：1．判决确认周士茂与李凤卿2002年8月13日签订的《售购房契约》无效；2．各被告腾退并交付原告位于北京市通州区于家务回族乡东马各庄村xx号院；3．案件受理费由被告承担。事实与理由：原告为通州区于家务回族乡东马各庄村xx号（集体土地建设用地使用证号：于集建（京）字第xx号）宅院登记使用权人。周士茂系原告邻居，其门牌号为该村xx号。周士茂、赵淑秀夫妻二人共育有六名子女，分别是长子周连洪、长女周秀菊（2015年8月10日死亡注销户口，路永顺、路祎系周秀菊的子女，路秀丰为周秀菊之夫）、二女周秀华、三女周秀荣、四女周秀霞、次子周连彦，周士茂、赵淑秀夫妻二人分别于2013年11月21日和2011年4月9日死亡注销户口。1995年，原告将涉案xx号院宅院内暂给赵淑秀使用。经过他案原告知道，2002年周士茂却将该xx号院内房屋擅自处分，卖予被告李凤卿、李连贵，双方签有《售购房契约》。2018年10月29日，被告周连彦起诉吕怀珍，请求确认双方关于该村xx号房屋买卖合同有效，后经法院审理以不能确认双方存在买卖房屋之事实为由，判决驳回周连彦的起诉。后周连彦不服，提起上诉，二审维持一审判决。根据各被告之间的审理查明，1．各被告之间的身份；2．涉案该村xx号院系周士茂于2002年与xx号院一并出售给李凤卿、李连贵；3．李凤卿、李连贵户籍均为城镇居民。综上，原告认为：周士茂无权出售原告房屋，且被告李凤卿、李连贵不具有购房资格，为了维护原告的合法权益，特诉至法院。周连彦辩称，对于诉讼请求都不认可，对于周家和李家的买房契约与原告无关。原告称xx号院暂给赵淑秀使用不符合事实，请求法院驳回原告的所有诉讼请求。由于农村宅基地特殊性质，村里的所有买卖都没有变更登记，我方提交相应的判例，证明房本没有变更过。2019年两次判决不能确定周连彦与吕怀珍的购买关系存在，并非不确定是周家和吕家不存在买卖关系，未否定周家和吕家存在买卖关系。周家和吕家在1995年就xx号院有买卖合同，现在找不到了。1995年房屋以5000元作价卖给周家，中间有相应的证人作证，双方各一份。原告收到周家5000元作为购房款，符合当时的买卖宅院的对价，房屋给周家使用不设期限不符合逻辑。原告收钱交房把户口转走了，一直到2018年，23年间一直没有过问xx号院。后来周士茂将房屋出售后，原告也没有过问。证明1995年有买卖协议，双方一直遵守。宅院经过周家二次处置，原告两次试图购买，2002和2017年相隔16年两次找李家现任房主购买，一次出价70万元一次出价150万元，没有购买成。原告不是主张权利，而是因为资金不足没有购买成，说明院子是周家的，与吕家无关，也说明给周家使用不成立的。2002年8月13日，周士茂与李凤卿和李连贵签订合同时，村委会成员、书记等人给执笔，并做中间担保人盖了公章，说明村委会承认xx号院周家有处置权利，也认可周家和李家买卖合同有效，同时说明村委会不认可原告是房子的房主。在李家买完房屋，李家进行翻盖，是村委会出具证明，乡政府审批，经过县级房管部门经过调查之后批准及原房主签字。人民政府和村委会都认可xx号院xx号院以前的原房主是周士茂，不是原告。综上所述，1995年时候有交易，而且一直遵守。直到2018年养殖小区腾退之后，村委会让我方起诉要宅基地，我当时找不到双方买卖协议了，通过法庭确认，但原告至今不承认。周秀霞、周秀荣、周秀华、周连洪、路秀丰、路永顺、路祎辩称，我方对诉讼请求不认可。23年遵守协议，原告不顾事实真相，侵占别人财产为目的，说房屋暂时给周家使用，擅自处分宅院，对周家的诬陷。请求法院查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。李凤卿、李连贵辩称，不同意所有的诉讼请求。2002年初我们去通州区于家务乡东马各庄村看望朋友，通过中间人（周菊芬）购买已故原卖房人周士茂破旧院落一处包括现在争议xx号院及xx号院，但在交易过程中发现原房主xx号院土地使用证丢失（现已证明在其子周连彦手中）xx号院当时出具了买卖证明，证明其为赵淑秀购买（周士茂爱人），上面有清晰手印确认，后经确认协商由村里、大队、中间人、证明人、原房主等共同签字盖章下，我们在2002年购买了原房屋（xx、xx号院）。但原房屋是土坯房无法居住需要从新进行翻建，可是因为无法提供土地使用证且我们不同意用原房主名字进行翻建的情况下，我们又找到乡里和大队。经过大队和乡政府、建设委员会的协商，由大队给乡里出具证明，证明上述房屋已经买卖与原房主无任何关系并在原房主签字确认的情况下由我家的朋友杨玉发进行翻建（有施工许可证证明）。在2002年11月6日得到规划许可证批复后xx、xx号院进行翻盖（有翻盖时建材采买门市部的证明及施工承包人证明）xx、xx号院建成后一直居住至今。在2006年底听说宋庄画家村案发生后才知晓城镇户口农村房屋禁止买卖，事后通过之前买房中间人（周菊芬）找到原房主想要同原房主协商买回该院（当时村里很多人都知道，就是这时候原告吕怀珍也没同我们联系过）但原房主提出房屋既然卖出且你们已经翻盖而且在办理翻盖许可证时他已经出具证明原房屋已卖出，与他已无任何关系他不会再买回来。所以从2007年初至今xx号院又经过两次翻新，包括2015年原房主周士茂过世后都没人在对北京市通州区于家务乡东马各庄村xx号院找过我们。1．我方从始至终不认识原告吕怀珍同原告无任何关系。2．原告上诉理由为协议无效但协议并非与原告签订不牵扯到协议无效问题。3．原房主周士茂在2002年已将房屋出售给我们同年我们也在乡里和大队的准许下由我们出资，在我朋友杨玉发办理相关手续和全程监督的情况下进行翻盖。这些年来我们陆续又对xx、xx号院进行精心维护和翻修，在之前案件中已确定房屋为我方建造居住事实清楚无误。4．2002年经乡里及大队审批同意xx、xx号院进行翻建，从2002年翻建至村里养殖小区腾退以来经历近19年原告并为对原房屋买卖提出过异议也为同原房主周士茂沟通要回过争议产权，证明产权归属明确（购房时周士茂老人出具过双方协议）。5．从原告提交法庭的资料上看此案从1995年原告与周士茂家签订协议至今已经26年超过民事申诉法定有效期20年的上诉时间，原告无权在对此进行起诉。综上所述，原告所诉案件完全不符合事实情况和依据且已经超过上诉时效，在此特请求法院对原告的各项诉讼请求均应予以驳回，诉讼费用也应由原告全部承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：周士茂与赵淑秀系夫妻关系，二人共育有子女6人，分别是周连洪、周秀菊、周秀华、周秀荣、周秀霞、周连彦。周士茂于2013年去世，赵淑秀于2011年去世。周秀菊于2015年去世，路秀丰系周秀菊之夫，二人育有子女路永顺、路祎。北京市通州区于家务乡东马各庄村xx号院在1993年登记在周士茂名下。2002年8月13日周士茂、李连贵、李凤卿签订《售购房契约》，约定周士茂愿将自家房拾间卖给北京市东城区人李凤卿和李连贵，其中东边五间房卖给李凤卿（即xx号院），西边五间（即xx号院）卖给李连贵，经中人杨玉发说合共计作价叁万元整（现金当日付清），北京市通州区于家务回族乡东马各庄村民委员会在证人处加盖公章。契约签订后，周士茂依约交付拾间房屋，李连贵、李凤卿于2002年翻建所购房屋。上述契约中所出售的拾间房屋中东边五间现为xx号院，由被告李凤卿居住使用，亦为本案诉争房屋。2018年10月15日，本案周连彦等人以排除妨碍为案由请求本院判令李凤卿、李连贵将本案涉诉房屋及院落腾退并交付给原告，本院经审理后，判决驳回了原告的诉讼请求。李连贵、李凤卿户籍性质均为城镇居民。经查，涉案xx号院集体土地建设用地使用证的登记土地使用者为吕怀珍。本院认为，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相关联，非本集体经济组织成员无权取得。因我国“地随房走”的土地政策，对于农村房屋的买卖必然涉及宅基地使用权的流转。本案中，李凤卿、李连贵的户籍登记地并不在北京市通州区于家务回族乡东马各庄村，其无权通过买卖的方式取得该村宅基地使用权。现原告要求确认周士茂与李凤卿签订的《售购房契约》无效，具有事实和法律依据，本院予以支持。民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。李凤卿对《售购房契约》中的房屋进行过翻建，涉案房屋所在区域并未拆迁，无法合理确定宅基地区位补偿价，双方亦无法通过协商予以确定，不具备腾退条件，故对吕怀珍要求腾退并交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第三条、《中华人民共和国土地管理法》第十一条之规定，判决如下：一、确认周士茂与被告李凤卿于2002年8月13日签订的《售购房契约》无效；二、驳回原告吕怀珍的其他诉讼请求。案件受理费35元，由原告吕怀珍负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 余 海二〇二一年三月十一日书记员 许松婷