河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终741号上诉人（原审被告、申请执行人）：杨明辉，男，汉族，1975年1月15日出生，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：李本奇，河南隆翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：吴小荣，女，汉族，1973年10月29日出生，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：杨冰，河南问鼎律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：孟继高，男，汉族，1970年11月19日出生，住河南省南阳市宛城区。上诉人杨明辉因与被上诉人吴小荣、原审第三人孟继高案外人执行异议之诉一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（2020）豫1303民初8233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨明辉及其委托诉讼代理人李本奇，被上诉人吴小荣及其委托诉讼代理人杨冰到庭参加诉讼。原审第三人孟继高经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨明辉上诉请求：1.请求二审法院依法撤销南阳市卧龙区人民法院（2020）豫1303民初8233号民事判决，改判驳回被上诉人原审诉讼请求。2.本案二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人吴小荣作为执行案外人就案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。案涉房产登记在孟继高名下，被上诉人虽与孟继高签订了以房抵债协议，但并未办理过户登记手续，故案涉房产至今未发生物权变动。因不动产的登记对外具有公示力，本案案涉房产仍登记在孟继高名下，法院依法查封案涉房产符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所指能够排除强制执行的权益应当是案外人基于真实、合法、有效的买卖关系而享有的权益，此处的买卖关系不应做广义理解，适用本条至少要满足双方缔约的真正目的是为买卖不动产这一条件。被上诉人吴小荣与孟继高就案涉房产签订的以房抵债协议，是以消灭双方之间存在的金钱债务为目的，房屋的交付仅仅是履行方式，与真正房屋买卖关系的物之交付及房屋权属变动这一非金钱债权迥然不同，因此并不能以此种方式改变被上诉人在本质上就是普通金钱债权人的地位。如果认为此种情况下可以排除孟继高的其他金钱债权人对案涉房产的强制执行，则无异于使本应处于平等受偿的普通债权仅因签订了以房抵债协议就产生了优先与劣后之分，这一方面将导致对普通金钱债权领域下债权平等基本原则的严重冲击，另一方面也会在一定程度上助长对抗强制执行的不诚信乃至违法行为。因此，本案不适用第二十八条，被上诉人不享有足以排除强制执行的民事权益，被上诉人吴小荣对案涉房产相关执行所提的异议不能成立。二、本案中没有客观证据证明被上诉人与孟继高之间存在真实的民间借贷法律关系。被上诉人虽然提交了一些证据，但其并不能提供核心证据：即被上诉人与孟继高之间的转账记录、取款记录等能够证明其存在借贷的证据。三、被上诉人与孟继高之间不存在真正意义上的房屋买卖法律关系。1.从被上诉人提交的公证书看出，双方系以房抵债协议，以房抵债与房屋买卖是不同的法律关系。2.被上诉人并未提交用于抵房款的借款30万和借款10万的相应证据。3.签订合同及公证时孟继高的妻子没有签名，显然不符合交易习惯。4.签订合同及公证时孟继高未将该房屋的原始购房合同交给吴小荣，更是不符合交易习惯。5.2014年10月份双方签订合同，2014年12月份办理公证，2018年10月份孟继高又办理了案涉房产的公证委托，不符合正常交易习惯。四、原审认定本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件错误。五、原审判决案涉房产所有权归被上诉人错误。本案中，即便被上诉人与孟继高之间存在真实的民间借贷法律关系，其双方基于民间借贷关系签订了“以房抵债”的房屋买卖，并办理了公证，那么，该协议也仅仅是在双方之间有效。未经过户登记，被上诉人不能直接对案涉房产享有物权及物权期待权。就算被上诉人吴小荣与孟继高之间存在“以房抵债”，也只能证明被上诉人对孟继高享有债权，但不能以此对抗物权。因此，被上诉人原审诉请缺乏事实及法律依据，应当依法驳回其请求。综上所述，原审判决因认定事实错误，以致判决结果错误，对上诉人显失公平。请求二审法院依法查明本案事实，予以改判，支持上诉人的上诉请求，保护上诉人的合法权益。吴小荣辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持；上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，依法应予以驳回。一、一审适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行判决，适用法律正确。吴小荣和孟继高在签订房屋买卖合同前，双方存在借贷关系。双方同意将双方的借贷关系转化为房屋买卖关系，在此情况下，双方对借款金额进行确认，于2014年10月21日签订了《房屋买卖合同》，该房屋自2014年至今由吴小荣合法占有使用。尽管案涉房产购房款的支付源于当事人之间曾存在的借款合同关系，但尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自愿原则的应有之意。二、答辩人吴小荣一审出示的证据符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，吴小荣享有足以排除强制执行的民事权益。1.一审中，吴小荣出示了与孟继高所签订并经过公证的《房屋买卖合同》，该合同签订时，孟继高是离婚状态，且备案合同上仅显示孟继高一人的名字，同时注明为单独所有。该合同签订日期为2014年10月21日，远远早于法院查封时间。2.一审中提交的一系列证据能够证明吴小荣自2014年至今已合法占有案涉房产并实际居住的事实，且上诉人杨明辉也认可吴小荣实际占有居住案涉房产的事实。3.吴小荣和孟继高均同意将35万元借款转化为购房款，故在双方签订房屋买卖合同并交付房产后，即视为答辩人已经向孟继高支付了全部购房款。4.由于淯阳房地产公司内部存在各种各样的问题，导致该小小区××楼××单元××房包括案涉房产在内的所有售出房屋至今未能办理房产证，该事实一审法院已经调查落实。因此，案涉房产未能办理过户手续的过错不在吴小荣。综上所述，答辩人吴小荣享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。吴小荣向一审法院起诉请求：1.判令立即停止对小区××楼××单元××室房产的执行，并解除对该房产的查封；2.确认小区××楼××单元××室房产归吴小荣所有；3.诉讼费用由杨明辉承担。一审法院认定事实：一、关于案件由来的事实。杨明辉与孟继高民间借贷纠纷一案中，一审法院于2019年12月24日作出（2019）豫1303民初540号民事调解书。针对该调解书，杨明辉向一审法院提出强制执行申请，案号：（2020）豫1303执1308号，在执行过程中，一审法院于2020年5月9日查封了被执行人孟继高名下位于小区××楼××单元××房产。吴小荣以自己的权益受到侵害为由向一审法院提起执行异议，一审法院审查后作出（2020）豫1303执异149号执行裁定书，以下列理由裁定驳回了吴小荣的异议请求：1.未能提供借款的支付凭证及原始借款的借条；2.电费、物业费收据仍显示户主为孟继高；3.水费用户证显示的办证时间为2014年4月23日，该日期早于吴小荣与孟继高签订的《房屋买卖合同的》时间；4.水费用户证记载的房号与本案案涉房产的房号不一致。吴小荣不服该裁定，向一审法院提出执行异议之诉。二、关于案涉房产事实。吴小荣的丈夫与孟继高系战友关系。2014年8月1日之前，孟继高多次向吴小荣及其丈夫借款，至2014年8月1日累计达到30万元，孟继高向吴小荣出具借条一张，内容如下：“今借吴小荣现金人民币300000.00元整，于2015年2月1日前还清，逾期不还，可冲抵本人位于淯龙苑商住小小区××楼××单元××房房产房款。”2014年10月21日，孟继高作为卖方，吴小荣作为买方，共同签订《房屋买卖合同》，约定孟继高将位于南阳市××区××与××路交叉口淯龙苑小小区××楼××单元××房8层一套房屋卖给吴小荣，价格为35万元。2014年10月21日当日，孟继高向吴小荣出具收条“今收到吴小荣房款叁拾伍万元（其中叁拾万元为孟继高2014年8月1日借吴小荣的款项，伍万元为2014年8月23日借吴小荣壹拾万元中的伍万元款项冲抵。原借条收回，由孟继高另行出具伍万元借条）。2014年12月5日，孟继高与吴小荣共同前往南阳市智圣公证处，针对双方于2014年10月21日签订的《房屋买卖合同》办理了公证书（2014南智证民字第6351号）。另查明：孟继高于2014年7月29日与南阳市淯阳房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》（合同编号14819065），购买位于南阳市××区××楼××单元××房屋××套，该套房屋目前仍备案登记在孟继高名下。关于吴小荣持有的自来水《用户证》显示的住址为淯龙苑1A3-801，与本案涉案房产不一致的问题，南阳市自来水公司已向一审法院出具情况说明，实为1A3-811，因信息录入错误，出现房号不一致的情况。吴小荣持有的自来水《用户证》显示用户号为10622420，水表安装时间为2014年4月23日（并非办证时间），2015年4月至2017年4月，该户有10张水费收费专用单均显示用户名为吴小荣。2018年6月4日，吴小荣与南阳市华润燃气有限公司签订《居民用户供用气合同》一份，用户编号为1038029716，用气地址显示为淯龙苑1A-3-811，2018年8月至2020年8月之间的燃气费均为吴小荣缴纳。2020年11月2日，南阳市至上物业管理有限公司出具证明，证明“2014年在人民路与光武路交叉口淯龙苑小小区××楼××单元××房1A3单元811室居住至今，并负责该房屋电费、物业费、停车费的交费事项。”。一审法院认为，根据各方当事人的诉辩主张及一审法院的庭审情况，解决本案争议的关键问题在于：吴小荣对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。针对上述规定中的四项条件，逐一评定如下：一、2014年10月21日，吴小荣与孟继高签订《房屋买卖合同》，并于2014年12月5日前往公证处办理公证事宜，说明买卖双方意思表示真实，且签订《房屋买卖合同》及办理公证的时间早于法院的查封时间2020年5月9日，因此本案符合上述规定中的第一项要求；二、吴小荣向法院提交了自来水《用户证》、2015年4月至2017年4月之间的自来水交费单据、《居民用户供用气合同》、2018年8月至2020年8月之间的燃气费缴费清单，结合该小小区××楼××单元××房物业公司出具的证明，能够证实吴小荣在2020年5月9日查封之前已合法占有该不动产，因此本案符合上述规定中的第二项要求；三、从2014年8月1日孟继高向吴小荣出具的30万元借条原件、2014年10月21日吴小荣与孟继高签订《房屋买卖合同》及收条、2014年12月5日办理的公证可以看出，吴小荣与孟继高之间实为以房抵债，考虑到吴小荣的丈夫与孟继高系战友关系这一客观情况，及吴小荣提供的其名下银行卡于2014年3月1日至2014年12月31日之间的64笔交易明细所体现出的吴小荣本人的交易习惯（仅有1笔银行转账，多为现金存入／支取），结合吴小荣提供的其与杨明辉的电话录音（2020年11月2日杨明辉在与吴小荣的通话中表示知晓孟继高向吴小荣的老公借钱一事），一审法院认为吴小荣与孟继高之间的债权债务真实，双方形成以房抵债合意时应当视为房屋价款已经支付，因此本案符合上述规定中的第三项要求；四、关于“淯龙苑”项目，一审法院了解到下列情况，南阳市淯阳房地产开发有限责任公司已经于2014年取得“淯龙苑”项目预售许可证，此前，该项目多数房屋已售出，但因手续不全所有售出房屋至今未办理房权证，且因一房多卖、民间借贷等原因，南阳市淯阳房地产开发有限责任公司目前处于停业清算状态。因此，涉案房屋未办理房产证及过户并非吴小荣本人过错，本案符合上述规定中的第四项要求。吴小荣享有足以排除强制执行的民事权益。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：一、不得执行位于小区××楼××单元××室的房产；二、位于小区××楼××单元××室的房产应归吴小荣所有。案件受理费6550元，由孟继高承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人吴小荣提交了孟继高无婚姻登记记录证明，证据来源：孟继高提供。证明目的：孟继高在办理案涉房屋的买卖和交付时是单身，与案涉房屋是孟继高单独所有相互印证。杨明辉质证称，对证据真实性无异议，但是对证明方向和证据来源有异议。这份证据是孟继高持有的，孟继高在执行案件及本案的一、二审中均怠于参加诉讼，而被上诉人却拿着本应由孟继高出示的证据，这能够说明孟继高和被上诉人恶意串通逃避法院的执行，转移财产。对上述证据的分析认定，本院在评理部分予以综合评述。本院在二审中查明，一审法院查封裁定载明的“小区××楼××单元××房产”与“淯龙苑1A-3-811”以及“淯龙苑小小区××楼××单元××房1号楼3单元8层1A-811”、“1A3-811”实为同一套房产。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案的焦点问题是吴小荣对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”参照该条规定，具体到本案中：首先，吴小荣与孟继高在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。吴小荣与孟继高于2014年10月21日签订案涉房产的《房屋买卖合同》，并于2014年12月5日将该合同办理了公证。2018年10月17日，孟继高与吴**签订委托书，委托吴**代理其办理案涉房产的不动产证办理及领取、相关税费的交纳等事项，并于同日将委托行为办理公证。上述行为均发生在人民法院查封案涉房屋之前（案涉房产查封于2020年5月9日）。其次，吴小荣在人民法院查封之前已合法占有案涉房产。一审中，吴小荣向法院提交了自来水《用户证》、2015年4月至2017年4月之间的自来水交费单据、《居民用户供用气合同》、2018年8月至2020年8月之间的燃气费缴费清单，小小区××楼××单元××房物业公司出具的证明等证据。以上证据能够形成证据链条，证明吴小荣在案涉房屋被人民法院查封之前已经合法占有案涉房产。且在二审庭审中，上诉人杨明辉对吴小荣实际占有案涉房产也未提出异议。再次，关于支付房款的情况。吴小荣称其夫妻二人在2014年8月1日前共出借孟继高30万元，在2014年8月23日又出借孟继高10万元，因孟继高无力偿还该借款，双方于2014年10月21日签订《房屋买卖合同》，约定孟继高以案涉房产折抵其欠吴小荣夫妇的35万借款，剩余5万另行出具借条。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百零八条第一款之规定:“对负有举证证明责任的当事人提供的证据,人民法院经审查并结合相关事实,确信待证事实的存在具有高度可能性,应当认定该事实存在。”本案中,吴小荣提供了签名为孟继高的数额为30万的借条及35万（购房款）的收条各一份，并提交了其与杨明辉的电话录音（2020年11月2日杨明辉在与吴小荣的通话中表示知晓孟继高向吴小荣的老公借钱一事），结合吴小荣的丈夫与孟继高系战友关系这一客观情况，及吴小荣提供的其名下银行卡于2014年3月1日至2014年12月31日之间的64笔交易明细所体现出的吴小荣本人的交易习惯。根据高度盖然性的证明标准,应当认定吴小荣与孟继高之间存在真实的以房抵债关系，双方形成以房抵债合意时视为房屋价款已经支付。最后，非因吴小荣自身原因未办理过户登记。一审法院已经查明：南阳市淯阳房地产开发有限责任公司已经于2014年取得“淯龙苑”项目预售许可证，此前，该项目多数房屋已售出，但因手续不全所有售出房屋至今未办理房权证，且因一房多卖、民间借贷等原因，南阳市淯阳房地产开发有限责任公司目前处于停业清算状态。因此，涉案房屋未办理房产证及过户并非吴小荣本人过错。综上，吴小荣对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。关于吴小荣的诉讼请求是否应当支持的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。本案中，吴小荣请求排除对案涉房产的执行措施，本质上系要求不得执行案涉房产，根据前述评析，该项请求符合法律规定，一审法院支持该请求正确，本院予以维持。关于吴小荣请求确认案涉房产归其所有的问题。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第二百一十一条的规定：“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要资料”，以及《不动产登记暂行条例》的相关规定，案涉房产完全可以经由当事人申请，在登记机构依法审核后办理不动产登记，吴小荣不能将基于自身财产保障而应履行的申请登记的责任和义务转嫁给司法机关，意图直接通过人民法院司法确权的形式规避本应有其本人履行的申请不动产登记的责任，故该诉请不应予以支持。一审法院判决案涉房产归吴小荣所有不当，本院予以纠正。综上所述，杨明辉的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、维持南阳市卧龙区人民法院（2020）豫1303民初8233号民事判决第一项；二、撤销（2020）豫1303民初8233号民事判决第二项；三、驳回吴小荣的其他诉讼请求。本案二审案件受理费6550元，由杨明辉负担。本判决为终审判决。审判长  侯大勇审判员  张朝阳审判员  陈 阳二〇二一年三月三十日法官助理向巧巧书记员陈玫夙