河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀11民终690号 上诉人（原审被告、申请执行人）：孙娜，女，1991年8月16日出生，汉族，住河北省衡水市冀州区。 委托诉讼代理人：牛荣奎，河北双冀律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：宋俊香，女，1972年8月9日出生，汉族，住河北省石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：王强，衡水市桃城区求实法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告、被执行人）：袁宝新，男，1981年1月26日出生，汉族，住河北省衡水市景县。 原审第三人（被执行人）：周杰，男，1979年2月12日出生，汉族，住河北省衡水市景县。 原审第三人（被执行人）：衡水利丰房地产开发有限公司，住所地河北省衡水市景县景州镇小杨庄村南景车公路北，统一社会信用代码：91131127692053284U。 法定代表人：袁宝新，总经理。 原审第三人：衡水市桃城区恒腾房产中介服务部，住所地河北省衡水市桃城区人民西路龙泉庄园1幢1层12号门店，统一社会信用代码：92131102MA08BBRB6A。 经营者：田华。 上诉人孙娜因与被上诉人宋俊香、袁宝新、周杰、衡水利丰房地产开发有限公司、原审第三人衡水市桃城区恒腾房产中介服务部案外人执行异议之诉一案，不服衡水市冀州区人民法院（2020）冀1181民初1535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙娜上诉请求：1、依法撤销该1535号民事判决书，改判驳回被上诉人宋俊香的诉讼请求或责令两被上诉人给付剩余购房款10000元。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由： 一、一审法院认定事实错误，做出了错误的判决。 1、没有办理过户的原因，系被上诉人宋俊香自身原因造成。因为，被上诉人宋俊香购买该房屋时，明知该房屋由衡水隆基泰富房地产开发有限公司与被上诉人袁宝新签订的《商品房买卖合同》一份，没有房产证。被上诉人宋俊香又与袁宝新签订该房屋的买卖合同。被上诉人宋俊香购买时就应预见到，其购买后的房屋办理过户登记存在障碍，无法办理过户登记，故未办理过户系被上诉人自身原因造成。 2、在法院查封之前，被上诉人宋俊香没有合法占有该房产。故被上诉人不能排除执行，一审判决错误。 二、假设被上诉人可以排除执行。对于剩余购房款10000元，应给付上诉人。 综上所述，一审判决认定事实错误。适用法律错误。故提出上诉请依法予以支持。 被上诉人孙娜辩称，一审法院认定事实正确，判决正确。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定进行综合认定。第一、人民法院查封时间是2017年9月29日，被上诉人与袁宝新签订购房合同是2017年5月12日，签订合同在前，查封在后（见一审证据1、2）第二、2017年5月29日之前被上诉人已合法占有该房（见一审证据4第⑥项）。第三、被上诉人已支付全部房款（见一审证据3）。第四、被上诉人未取得该房地产证非因被上诉人自身原因而是袁宝新故意不配合，造成未办理过户登记。（见衡水市桃城区恒腾房地产中介服务部陈述）。上述证据充分证明，被上诉人对该房屋实际享有所有权。被告袁宝新自从将该房交付被上诉人之日起已失去对该房屋的所有权。一审法院认定事实清楚正确故请二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。 原审第三人衡水市桃城区恒腾房产中介服务部称，争议房屋是真实交易的，有交易记录。 被上诉人袁宝新、原审第三人周杰、原审第三人衡水利丰房地产开发有限公司未出庭未答辩。 宋俊香向一审法院提出如下诉讼请求：一、确认位于衡水市桃城区房屋归原告所有；二、解除对上述房屋的保全措施；三、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2020年8月21日收到河北省衡水市冀州区人民法院（2020）冀1181执异42号执行裁定书，该裁定以不进行实体审理和原告的证据不足以证明涉案房产系个人财产，不能排斥本案的强制执行为由，驳回原告的执行异议请求。原告认为该裁定认定事实错误，违背相关法律规定，特向法院提起执行异议之诉。原告于2017年5月12日通过衡水市桃城区恒腾房产中介服务部介绍与被告袁宝新签订了购房合同，合同约定：被告袁宝新将位于衡水市桃城区的房屋出售给原告，价款为20万元，被告袁宝新和服务部协助原告办理过户手续（详见合同）。合同签订后，原告按照约定向被告袁宝新支付了购楼款，被告袁宝新于2017年5月14日向原告出具了收款凭证。并于2017年5月29日前将富力公寓2幢1单元12层1202室及相关手续全部交给原告。至此，该楼归原告所有。原告接收该楼后委托其妹宋蕊对该楼管理使用至今，原告和衡水市桃城区恒腾房产中介服务部多次要求被告袁宝新协助办理过户登记，袁宝新以种种借口为由有意拖延，直到2020年7月份，袁宝新才告知房屋被法院查封，为此原告向衡水市冀州区人民法院提起执行异议，2020年8月19日被法院裁定驳回。原告认为法院查封该楼之前原告已付了款，并由原告管理使用该楼，该楼应属原告所有。法院的查封行为侵犯了原告的个人财产权益，依据相关法律，应解除对该楼的财产保全及执行措施，请法院支持原告的诉讼请求。原告围绕其诉讼请求提交证据如下：证一、衡水市冀州区人民法院（2017）冀1181财保126号协助执行通知书，衡水市冀州区人民法院（2020）冀1181执异42号执行裁定书，证明原告购买的位于衡水市桃城区房屋被衡水市冀州区人民法院查封；证二、衡水市房地产买卖中介房屋合同，证明原告宋俊香与被告袁宝新、第三人衡水市桃城区恒腾房产中介服务部三方签订了富力公寓2幢1单元12层1202室房屋买卖合同；证三、袁宝新2017年5月14日收原告款收据、2017年5月14日中国农业银行转账业务客户回执、2020年8月4日衡水市桃城区恒腾房产中介服务部证明、2017年5月12日受托人马艳收条、2017年5月12日袁宝新委托书、袁宝新身份证，证明原告向被告支付了全部购房款；证四、商品房买卖合同、袁宝新交款收据、2017年5月14日原告为袁宝新补交物业费收据、2017年5月15日原告为袁宝新补交水费、委托书、原告之妹宋蕊代原告交的富力公寓2幢1单元12层1202室物业费公摊电费收据4张、门牌号码使用证，证明被告袁宝新已将房屋及相关手续交接给原告，由原告委托其妹管理使用，并交纳物业费水电费；证五、2020年10月11日，衡水市桃城区恒腾房产中介服务部证明一份，证明未办理过户登记非原告原因，是袁宝新不协助造成的。 被告孙娜辩称，原告所述没有任何事实及法律依据，原告诉状所称该房产不属其所有，要求解除房屋的保全措施与法不合与事实不符，故请求依法驳回原告的诉讼请求。被告围绕其答辩事由提交证据如下：衡水市冀州区人民法院（2017）冀1181财保126号协助执行通知书和衡水市冀州区人民法院（2020）冀1181执142号执行裁定书。 第三人衡水市桃城区恒腾房产中介服务部述称，房屋是在其处交易的，交易以后也在2017年5月份进行了交接，实际使用人是宋俊香，所有费用物业水电都是宋俊香在交纳。 被告袁宝新、第三人周杰、第三人衡水利丰房地产开发有限公司未到庭，未答辩（或陈述），未举证，未质证。 一审法院查明事实如下：2013年5月2日，本案被告袁宝新与衡水隆基泰富房地产开发有限公司订立商品房买卖合同一份，约定袁宝新购买衡水隆基泰富房地产开发有限公司开发的位于衡水市桃城区1202处的房产。2017年5月12日，案外人马燕持委托书以被告袁宝新名义与原告宋俊香通过第三人衡水市桃城区恒腾房产中介服务部订立房地产买卖中介服务合同一份，约定将上述房产以200000元的价格卖给宋俊香。合同订立当日宋俊香向马燕支付定金20000元，2017年5月14日宋俊香向周杰账户转款169400元，600元以物业费代交方式交付，剩余未付的10000元自完成过户再行交付。之后，宋俊香委托宋蕊使用房产，宋蕊交付了物业费、公摊电费，期间通过房产中介向袁宝新要求过户。另，在本院受理的孙娜诉袁宝新等借款合同纠纷一案中，于2017年9月29日依被告孙娜申请，本院查封了涉案房屋。现已进入执行阶段。 一审法院认为，原告宋俊香对诉争房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定进行综合认定。一是在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同，被告袁宝新与原告宋俊香之间的房地产买卖中介服务合同成立于2017年5月12日，该合同成立日期在查封之前；二是在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产，在订立合同后原告宋俊香委托宋蕊管理该涉案房产并交付过相关物业、水电费用；三是是否已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款，原告宋俊香按照合同约定支付了190000元，尚有10000元未付亦是基于房屋尚未过户作为过户的保证金；四是是否非因买受人自身原因未办理过户登记，因该房屋尚未办理产权证书，客观上无法达到过户登记的条件，此因素不能归责于原告；综合以上几点，原告的诉讼请求本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决，1、确认原告宋俊香就位于衡水市桃城区房屋享有所有权；2、强制执行本院（2017）冀1181民初1871号民事判决书的执行案件中不得对位于衡水市桃城区的房屋采取强制执行措施，已采取的保全措施予以解除。 本院二审对一审查明的事实予以确认。 本院二审认为，本案争议的焦点为被上诉人宋俊香对本案争议房产是否享有排除强制执行的民事权益。 首先，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定，“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”本案被执行人为袁宝新，袁宝新与衡水隆基泰富房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同并交付了购房款，但没有办理产权过户登记，本案争议的房产仍登记在衡水隆基泰富房地产开发有限公司名下，依据上述规定，人民法院可以对争议房产进行查封。 其次，根据本案查明的事实，袁宝新与衡水隆基泰富房地产开发有限公司订立商品房买卖合同后，未办理产权登记证书，后又将争议房出售给宋俊香，宋俊香属于争议房屋的次买受人。因袁宝新本人没有取得争议房产的产权，故亦无法为宋俊香办理产权变更登记，宋俊香对该事实明知。单就本案争议的房产买卖合同和民间借贷合同本身来看，因合同权利属于债权，房屋买卖合同的合同权利必须符合法定条件，否则并不当然优先于民间借贷合同的合同权利，上诉人孙娜对争议房产作为普通金钱债权的债权人仍然可以就争议房产申请强制执行。 第三，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，根据该规定，被上诉人宋俊香应当对本案承担举证责任。根据本案查明的事实，被上诉人宋俊香提供了房屋买卖合同等相关证据，但其提供的证据，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件。该条规定了案外房产买受人可以排除执行的特定条件，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定，系在案外买受人对所买受的不动产的权利保护与普通金钱执行债权人的权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，该规则实质上是以牺牲普通金钱执行债权人的正当权利为代价而确立的，因此，本案应当严格审查买受人即宋俊香与被执行人袁宝新之间不动产买卖协议是否符合上述规定的条件。根据本案查明的事实，首先，本案争议的房产未登记在被执行人袁宝新名下，本案争议房产不具备上述条款规定的前提条件，一审判决适用法律有误。本案的执行标的实际为袁宝新对争议房产的物权期待权，即商品房买卖合同的合同权利。其次，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定，“下列房地产，不得转让；（六）未依法登记领取权属证书的”。上述规定，是对于房地产标的物转让条件的特殊限制条件。本案被上诉人宋俊香与被上诉人袁宝新签订房地产买卖中介服务合同时，袁宝新尚未取得《房屋所有权证书》，不具备法律规定的转让条件，本案被上诉人宋俊香与被上诉人袁宝新签订的房地产买卖中介服务合同违反了上述法律的强制性规定，不符合《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”本案房地产买卖中介服务合同违反了法律的规定，为无效合同。 综合本案事实，宋俊香对本案争议的房产不享有足以排除强制执行的民事权益，孙娜的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、撤销河北省衡水市冀州区人民法院（2020）冀1181民初1535号民事判决； 二、驳回被上诉人宋俊香的诉讼请求。 一审案件受理费4300元、二审案件受理费4300元，均由宋俊香负担。 本判决为终审判决。 审判长  李守文 审判员  安 君 审判员  李成立 二〇二一年三月二十二日 书记员  王聪颖