湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘02民终400号上诉人（原审被告）：吴限维，女，1983年7月12日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。被上诉人（原审原告）：天元区今日童话商行，住所地湖南省株洲市天元区庐山路。经营者：李兵，男，1977年1月6日出生，汉族，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：邱凌云，湖南天桥律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人吴限维因与被上诉人天元区今日童话商行（以下简称今日童话商行）租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院作出的（2020）湘0211民初3422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案受理后，依法组成合议庭，并进行了书面审理。上诉人吴限维上诉请求：依法撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人退还多收取的房租16734元和租赁押金5000元。事实和理由：一审认定事实不清，应当予以改判。上诉人自2019年6月入驻华晨大拇指商场三楼，直至2020年6月22日被上诉人非法封停场地，共计13个月（期间存在两个月免租期）。2019年6月至12月共交房租63996元，押金5000元。按照合同约定，月租金6000元另加10%销售营业额提成作为管理费用，期间营业总额为112626元，应交房租及管理费用共计47262元，故2019年度多收取16734元。上述多收取租金应计入2020年度租金或依法返还，若作为上诉人预缴房租，上诉人还应缴纳租金11734元。被上诉人今日童话商行辩称：一、一审认定租金为每月6000元，但实际为10000元每月，共计少判了15000元租金，不过我们没有提起上诉。二、上诉人的上诉请求及理由缺乏事实和法律依据，我们不存在多收取租金，事实上一审还少判了15000元。三、上诉人本来应交押金20000元，但一直没有履行，是上诉人提出解除合同的，根据合同约定，押金5000元不予退还。综上，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。今日童话商行向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付2019年12月至2020年6月的租金70000元，管理费3000元和电费383元；2、判令被告向原告赔偿经济损失30000元；3、由被告承担诉讼费。一审法院认定事实：原告今日童话商行具体经营范围为：儿童百货、游乐、教育培训，经营者为李兵。租赁商铺建筑面积4131平方米，经营品牌为今日童话儿童商城，该商铺由原告今日童话商行划分为25个铺位，并经出租方同意进行个体转租。2019年5月11日，原告今日童话商行（甲方）与被告吴限维（乙方、品牌合作方）签订《今日童话大拇指店品牌合作经营合同书》。合同约定：1、甲方同意将今日童话大拇指点约120平方米面积与乙方合作经营Aim儿童早教品牌。2、合同期限即从2019年6月1日到2022年5月31日止，合同期满，本合同自行终止。3、乙方在进场前须向甲方交纳合同和信誉保证金贰万元，首付5000元，剩下15000元一个月后补上。合同期内保证金不计利息，乙方如合同期满后不续签，必须与甲方财务结清所有账目往来，甲方在合同期满后半个月退回乙方保证金。4、甲乙双方协商，甲方在乙方实际销售额中扣取10%作为商场的费用，另甲方按每月6000元收取乙方场地租金。该合同有甲方盖章及签字，乙方签名及捺印予以确认。被告吴限维系案外人株洲雅尚文化传播有限公司股东。案外人株洲雅尚文化传播有限公司于2019年5月11日向原告支付5000元；于2019年6月20日向原告支付6000元，附言：办公场地租金；于2019年8月9日向原告支付7397元，附言：办公场地租金；于2019年10月16日向原告支付25186元，附言：两个月租金和三个月分红；于2019年11月15日向原告支付6805元，附言：办公场地租金；于2019年12月11日向原告支付18608元；以上共计支付68996元。根据微信聊天记录，原告于2020年12月10日向被告发送的《今日童话儿童城缴费通知单》可以确认：被告于2019年12月11日向原告支付的18608元，其中包含2019年9月1日至11月30日租金18000元、管理费500元及电费108元。被告最后一笔租金缴纳的截止日期为2019年11月30日。此后，被告未再向原告支付租金及其他相关费用。2020年6月29日，被告向原告出具《撤场申请书》，载明：艾米优学（雅尚）由于合同2020年5月31日已到期，特此申请搬离华晨大拇指商场三层。同日，被告吴限维出具一份《说明》，声明在警察陪同下，优学已将办公用品撤离华晨大拇指商业广场三层。双方合同就此终止，被告腾空房屋并交付原告。另查明：根据原告向被告发送的缴费通知单及被告支付的款项可以确认，被告每月向原告支付管理费500元，电费根据电表读数按月计算，计算标准为1.2元/度。被告拖欠原告电费383元，双方不持异议。一审法院认为：本案案由系租赁合同纠纷。争议焦点为：原被告的诉讼主张是否具有事实及法律依据？现综合分析如下：原告与被告签订的《今日童话大拇指店品牌合作经营合同书》，系双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，应认定为合法有效，双方应按照合同约定履行义务。被告支付租金截止日期为2019年11月30日，并于2020年6月29日撤场。在此期间，租金应按照合同书面约定6000元/月的标准向原告支付，共计6000元/月×7=42000元。2020年发生了新冠病毒疫情突发公共卫生事件，为了保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，属不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。因此，依法减收两个月租金即12000元租金。对于原告主张被告向其支付租金依法确定为30000元。关于原告主张被告向其支付其租赁的另一门面租金问题。原被告对此并无书面合同约定，对于原告主张未支付的租金，因无充分证据予以证实，不予支持。关于原告主张的管理费问题。根据双方微信聊天记录及被告按照缴费通知单确认的款项支付可以确认，被告每次向原告支付的款项中包含月管理费用500元及电费，因此，对原告主张被告应当向其支付管理费3500元的主张予以支持。关于原告要求被告支付电费383元。被告拖欠原告电费383元，双方不持异议，予以支持原告该项诉讼主张。另原告主张被告向其赔偿经济损失30000元问题。被告已于合同解除当日撤离场地，双方合同已终止。涉案商铺原告可再次进行转租，且原告未提供充分证据证明其损失来源及具体计算依据，对此主张不予采纳。关于被告主张已向原告提前预付房租，根据双方缴费单及转账备注信息可以确认，被告向原告支付的款项系双方一致认可后确定的金额，且缴费通知单上具有详细的明细列表，被告亦按通知单上载明的金额进行缴纳，并未体现出被告存在预付租金的情况。因此，对于被告的该项主张不予采信。被告又主张其是受株洲雅尚文化传播有限公司委托签订该合同。首先，被告在与原告签订合同时未向原告出示该授权委托书，合同中未体现被告系经授权与原告签订合同；其次，合同上的落款由被告本人签名及按捺手印确认。因此，原告向被告主张权利系合法行使权利，被告该项主张不能成立。被告可在承担责任后，可另行向其他主体主张权利。据此，判决如下：一、限被告吴限维于本判决生效之日起十日内向原告天元区今日童话商行支付33883元；二、驳回原告天元区今日童话商行的其他诉讼请求。本案案件受理费2378元，减半收取1189元，由原告天元区今日童话负担797元，由被告吴限维负担392元。二审中，双方均未提交新证据。二审经审理，对一审查明的基本事实予以确认。本院认为：本案系租赁合同纠纷，二审的争议焦点为：1、上诉人是否还欠付被上诉人租金及数额是多少？2、上诉人在本案中要求被上诉人退还押金5000元，应否予以支持？现分析如下：关于第1个争议焦点。根据上诉人的上诉理由及二审中的陈述以及对一审查明事实无异议的内容，上诉人主张2019年多支付租金16734元，其意为2019年6月至11月应付租金及管理费47262元（租金6000元/月×6个月+总营业额112626×10%），已交租金等费用63996元，故共计多支付租金16734元。上诉人的该项主张不能成立，理由是：虽然双方签订的书面合同中约定租金每月6000元另加10%销售营业额提成作为管理费用，但从上诉人支付租金的情况以及双方微信聊天的内容可知，双方在实际履行过程中，因场地调整等原因对合同中的原条款已进行了部分变更，上诉人在微信聊天时亦表示要重新签订合同，且其在每次支付款项时均注明了所交租金的时间段，并未表示所交租金系预缴房租，故上诉人已交的费用63996元应视为上诉人系结清2019年11月30日之前的租金及管理费，并无多交情形，一审认定上诉人支付租金截止到2019年11月30日止并无不当。至于2019年12月至2020年6月期间应付租金数额，被上诉人在二审中辩称应为每月10000元，但其未就此提出上诉，故对一审按每月6000元租金及500元管理费计算上诉人拖欠的7个月租金费用45500元，本院予以维持，加上双方无异议的欠付电费383元，扣除疫情期间依法减收的2个月租金12000元，上诉人还欠付被上诉人租金等费用33883元。关于第2个争议焦点。上诉人在一审答辩及庭审陈述中均未要求被上诉人退还押金，亦未就此提出反诉，且在本案租金未清偿的情况下不宜对押金作出处理，故上诉人应另行向被上诉人主张相关权利。综上所述，上诉人吴限维的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费647元，由上诉人吴限维负担。本判决为终审判决。审判长  易文胜审判员  李少华审判员  张晓玲二〇二一年三月四日法官助理伍露书记员郭敏慧