河北省石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0102民初5431号 原告：孙某某，男，1988年3月11日出生，汉族，住石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：刘宁、冉长潇，河北世纪联合事务所律师。 被告：河北某某房地产开发有限公司，住所地河北省正定县华安西路37号。 法定代表人：张永刚，总经理。 委托诉讼代理人：冯丽君，该公司员工。 委托诉讼代理人：李伟，河北三和时代律师事务所律师。 原告孙某某与被告河北某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孙某某及其委托诉讼代理人刘宁、冉长潇，被告某某公司委托诉讼代理人冯丽君、李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告损失143110元；2.判令被告向原告赔偿逾期交房的损失（按照24.6元／平方米＊月计算至实际交房之日止）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年1月15日，原、被告签订《石家庄市商品房买卖合同（预售）》，原告购买被告开发的位于长安区，面积88.73㎡，单价6702.25元。但在2016年被告在与原告签订定向建购协议时，小区宣传资料及楼宇模型、销售人员销售房屋时均承诺该小区7、8号楼为楼王，有水系环绕，因此价格均高于旁边1、2号楼，且官方楼盘简介声称项目整体建筑风格为欧式，加之别致的园林及滹沱河活水设计，整个社区内绿意蔓延、水岸如带，项目特色也标注“水景地产”，原告因看中水系选择购买8-1-2402室，但该楼盘在2017年5月向城乡规划局提交的规划图纸中未规划水系，直至双方签订商品房买卖合同时，被告仍恶意隐瞒未规划水系的事实，其行为明显属于虚假宣传构成欺诈。同时，原告通过查询住建局官网得知该小区8号楼均价6616.24元，旁边的1号楼均价5011.31元、2号楼均价5167.45元，宣传资料载明的水系对原、被告订立买卖合同及房屋价格的确定起到决定性作用，故被告的欺诈行为致使原告作出购买8号楼房屋的错误意思表示，应承担相应法律责任，故应赔偿原告损失143110元。另，双方签订的商品房买卖合同第十一条约定被告应于2019年7月25日前向原告交付房屋，因被告单方逾期交付，应承担逾期交付房屋的违约责任。双方多次协商未果，为维护原告合法权益，故诉至法院。 被告某某公司辩称：一、被告不存在欺诈，不应承担任何法律责任。1、原告对“河畔美居，水景地产”存在误解。某某项目主打“河畔美居，水景地产”意指该项目紧邻石津灌区和汊河，是在体现项目周边良好的生态环境和对水岸生活的美好愿景，原告所述属于其理解上的错误；2、效果图不是园林景观的规划设计图，不是双方签订商品房买卖合同的依据。被告向石家庄市城乡规划局提交项目效果图系办理建设工程规划许可证所需材料，效果图不是园林景观的规划设计图，且石家庄市城乡规划局的审批范围是不包含园林景观，故被告向规划部门提交的效果图不是某某小区的规划设计图，不是双方签订商品房买卖合同的依据；3、被告不存在因别致园景、楼王等原因高价销售房屋的情形。该项目自2013年开工建设，双方于2016年签订《定向建购协议》，因1、2号楼开工时间较早，价格相对偏低，而8号楼开工相对滞后，销售相对较晚，当时房地产市场处于上升期，故原告所购房屋较1、2号楼价格较高，不存在其所称的因别致园景、楼王等原因高价销售房屋的情形。4、双方协议约定了涉案房屋的验收标准，应以该约定为准。根据双方签订的《石家庄市商品房预售合同》之补充协议第十一条、第二十一条，双方应以补充协议约定的验收标准为准。二、被告逾期交房属不可抗力，不应承担违约责任。根据双方签订的买卖合同第六条、第七条，双方于2016年4月26日签订定向建构协议后，于2019年1月15日签订了预售合同，约定交房时间为2019年7月25日，按照协议约定计算逾期交房天数应自2020年1月21日起算。自双方签订协议至今共计452天处于停工状态，停工原因是根据长安区大气污染防治指挥部办公室下发关于启动重污染天气减排措施的方案致使工地处于停工状态以及新冠疫情导致的停工等，因此未按时交房不是被告原因造成，属于因政府法令的不可抗力而引起房屋延期交付，被告不应承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2016年4月26日，原告孙某某与被告某某公司签订编号为2295号的《定向建购协议》，原告定购被告某某A区8号楼2402室，建筑面积暂测为89.42平方米，单价6702.25元/平米，总房款599315元。该协议约定签订协议当日原告支付首付款129315元，剩余房款47万元通过银行按揭给付，房屋交付期限约定“甲方预计该商品房在2018年8月30日交钥匙”。同日，原告向被告给付购房款129315元。2018年11月29日，原告向被告给付购房款55376元，被告重新向原告出具金额为184691元的收款收据。2019年1月15日，原、被告就该房产签订《石家庄市商品房买卖合同（预售）》，建筑面积为88.73平方米，单价6702.25元/平米，总价款为594691元，余款41万元通过银行贷款支付，交房时间为2019年7月25日前。该合同附件《补充协议》第六条房屋交付的约定第十款载明“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；（2）由于政府或有关部门原因致使主要配套功能运行迟缓或遇天气因素或其他非出卖人原因造成工期延误，出卖人需告知买受人，交房期予以顺延”，第七条载明“1、因出卖人原因逾期交付的，自本合同第十一条规定的交付期限届满180日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款按银行同期活期利率给付违约金，合同继续履行……3、如发生不可抗力或以下情形之一的，经出卖人通知后，出卖人可据实延期交房，无需承担违约责任：（1)因政府部门政策的变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付（2）因政府部门、市政能源部门进行与房屋所在项目相关联的市政主干线工程或采取临时措施而引起的房屋延期交付（3）因政府等部门根据法律法规采取某种重要措施、调整规划或遇到目前技术水平而暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设延长（4）政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致延期交付”，第十一条关于广告及宣传资料信息的约定载明“出卖人和买受人双方确认：双方就购买该商品房一事，出卖人和买受人的权利责任均以主合同及其附件、补充协议中所约定的内容为准。出卖人在广告和宣传中已明示不构成要约或者不属于交付标准或者交易条件的，不构成合同内容，双方不受其约束。出卖人销售商品房时设置的样板间及小区楼宇模型仅做展示和宣传之用，其样板间及楼宇模型的质量、装饰、布局、结构、尺寸、朝向、灯光、颜色、设备、电器及附属设施均不作为验收标准，该商品房验收标准以主合同及附件三为准，除主合同及其附件、补充协议外，销售人员所作出的任何承诺均为其个人意见，非经出卖人书面认可，对出卖人不具有法律效力”。 关于原告主张的被告赔偿其损失143110元，原告提交该项目宣传资料、网页简介、实物照片、建设工程规划许可证主张被告宣传该小区规划水系、社区内水岸如带、“水景地产”，被告未规划建设该水系，被告不予认可，称该项目南侧规划的是石津灌渠公园，活水设计指的是滹沱河分支石津灌渠的活水，且效果图不是规划设计图，不是双方签订商品房买卖合同的依据，园林景观不是建设工程规划许可证的行政审批范围，双方应以商品房买卖合同约定的验收标准为准。原告提交该小区预售楼盘信息截图，该截图显示1号楼均价为5011.31元、二号楼均价为5167.45元，8号楼均价为6616.24元，8号楼单价高系因在水系周边，被告不予认可，称该截图显示8号楼为办公用途与实际不符，且备案价格不是商品房的销售价格，不能作为参考依据，1、2号楼的房价与本案无关，且8号楼开工、销售时间较晚，正值房地产的上升期，价格变动与原告所称的园林景观无关。 原告提交延期交房告知书主张被告延期交房的原因为电力施工未完工，未提及不可抗力的因素，该告知书显示2020年5月19日被告向业主告知因电力施工尚未完工的原因8号楼延期交房，预计交房时间为2020年7月31日，被告对该告知书真实性无异议，但称能够证明其履行了通知义务，电力施工是延期交房的一部分原因。被告提交长安区大气污染防治指挥部办公室出具的启动重污染天气减排措施的方案及通知，主张双方签订协议至今受包含重污染天气、新冠肺炎疫情的影响共计452天处于停工状态，未按时交房非被告原因，不应承担违约责任。原告对该通知真实性无异议，但称不能体现与延期交房存在因果关系，且被告也未向原告送达该方面造成延期交房的告知书。被告提交交房通知及回执显示其向原告送达交房通知，通知其2020年10月16日交房，原告于2020年10月12日签收。原告主张按照中国房价行情官网查询的24.6元/平*月计算自2019年7月25日至实际交房之日止的逾期交房损失，被告不予认可，主张按照原告交款的数额及时间按照补充协议约定的活期利率计算至2020年10月16日，同时扣减重污染天气、新冠肺炎疫情影响的停工天数452天为2221元。 本院认为，原、被告签订的定向建构协议、商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定享有权利并履行义务。关于原告要求被告赔偿其房屋差价损失的诉请，涉案某某项目周边存在市政规划水系，原告提交的宣传资料、销售广告不构成要约，且双方签订的商品房买卖合同对商品房的交付条件进行了明确约定，不显示存在社区内规划水系的约定，同时商品房单价的确定存在多方面因素，故原告主张按照1、2号楼均价计算涉案房屋的差价损失，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的逾期交房损失，双方签订的商品房买卖合同及所附的补充协议约定2019年7月25日前交付房屋，遇天气因素或其他非出卖人原因造成工期延误交房期予以顺延，同时第七条载明“因出卖人原因逾期交付的，自本合同第十一条规定的交付期限届满180日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款按银行同期活期利率给付违约金，合同继续履行”，不考虑该期间因重污染天气导致的工期顺延因素，计算2020年1月21日至10月16日的逾期交房损失，数额低于被告自认的金额2221元，故被告应当向原告支付截至2020年10月16日的逾期交房违约金2221元及2020年10月17日至实际交房之日止的逾期交房违约金。基此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告河北某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙某某给付截至2020年10月16日的逾期交房违约金2221元及自2020年10月17日至实际交房之日止的逾期交房违约金（以购房款594691元为基数，按照中国人民银行同期活期利率计算）； 二、驳回原告孙某某的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3599元，原告孙某某负担3550元，被告河北某某房地产开发有限公司负担3550元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（石家庄市长安区建华北大街138号，邮政编码050011，收件人：材料收转窗口）。 审 判 长  刘继丰 人民陪审员  李淑利 人民陪审员  胡彦勇 二〇二一年三月十五日 书 记 员  吴梦凡