北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0116民初684号原告：乐生活智慧社区服务集团股份有限公司，住所地北京市石景山区实兴东街8号院1号楼（京汉大厦）104-107号。法定代表人：雷易群，董事长。委托诉讼代理人：韩笑梅，女，该公司员工。被告：周春霞，女，1971年7月4日出生，汉族，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：张雪涛（周春霞之夫），男，1970年11月20日出生，汉族，住北京市怀柔区。原告乐生活智慧社区服务集团股份有限公司（以下简称“乐生活公司”）与被告周春霞物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乐生活公司之委托诉讼代理人韩笑梅及被告周春霞之委托诉讼代理人张雪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乐生活公司向本院提出如下诉讼请求：1．判令被告立即支付××××小区物业服务费11589．02元（2．53元×127．24平方米×36个月）；2．判令被告支付原告按照合同约定之日起日万分之五的标准支付违约金6344．99元（11589．02元×日万分之五×1095天）。以上合计17934．01元。事实和理由：原告系北京市怀柔区××××小区物业服务企业，负责该小区日常的物业管理服务。被告系北京市怀柔区龙山东路×号院×-×-××××房屋产权人，房屋面积127．24㎡。原告与北京市怀柔区××小区开发商北京安宝房地产开发有限公司签署《物业服务合同》。物业服务合同签订后，原告按照物业服务合同约定提供了各项物业服务，但被告一直拖欠物业服务费，至今已拖欠2017年3月4日至2020年3月3日物业服务费11589．02元，按照物业服务合同约定应支付违约金6344．99元，合计17934．01元。周春霞辩称，第一，乐生活公司提供的收费标准每月每平方米2．53元缺乏依据。我与北京安宝房地产开发有限公司（以下简称安宝房地产公司）签订的北京市商品房预售合同，合同中约定物业费用评估报告的有效期限是2011年11月30日至2012年11月29日，评估标准为北京市地方标准《北京市住宅物业三级标准》，评估结果的成立依赖各种假设。首先，物业公司不能用过期的物业费用评估报告做依据来收费，应该物业重新评估或与小区业主重新协商收费标准。其次，前期评估的假设条件有的已经不存在，收费服务减少，标准就应该下调。例如，24小时热水供应已经不存在，日常管道维护的服务不存在，地上机动车停车位47个不存在，不存在日常维护问题。第二，因为乐生活公司未按标准提供服务，构成了根本违约，我拒交物业费合理合法。乐生活公司的诉讼请求依托的《前期物业合同》，我认为是胁迫欺诈签署的，属于无效的。我与安宝房地产公司签订的《北京市前期物业服务合同》（以下简称《前期物业合同》）属于双务合同，在物业纠纷中，由于乐生活公司履行合同存在严重瑕疵，作为业主完全可以拒交物业费。首先，按照合同约定，物业服务事项和标准是按照《北京市住宅物业三级标准》，服务达标收费标准才是每月每平米2．53元，但乐生活公司服务远没有达到三级服务标准的规定，我只看到有人看门和偶尔的保洁服务和车辆进出车库，乐生活公司应当提供达到三级标准服务的证据，并提供2015年6月至2020年年底服务的记录证明和照片，包括公示上一年物业合同行使情况、收支情况、收支预算、物业服务意见公开整改公示、进行安全检查并有有效记录、公用设施保养维护情况、公用部分年度保养计划和实施情况、防雷检测报告、空调的消毒保养记录、供水管道的维护记录和照片、每周巡视蓄电池记录和照片、安全防范系统每月检查、绿化养护等。其次，乐生活公司违背民法典27条、282条、943条的规定，违背《前期物业合同》第15条，小区内的广告收益、公共区域停车位收费、小区快递箱收益、出租公共区域房间等的收益都属于业主共有，物业收费后完全可以按照比例给业主适当减免物业费。故乐生活公司未按合同规定提供北京市物业服务三级标准的服务，未及时将公共区域收益情况向业主公布，也没有定期将服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况向业主公示，已经严重违约。第三，乐生活公司没有完全履行物业服务合同的义务，无权要求我全额支付物业费，乐生活公司应当提供完全履行义务的证明。首先，根据合同相对性原则，乐生活公司只有履行了合同中约定的服务，才有权要求我付费，但乐生活公司没有举证证明自己完全履行了合同义务，只是列举了修下水道、环境清扫，其他相关服务并未看到，乐生活公司没有安装约定的标准履行义务，服务达不到三级标准，如果乐生活公司不能提供按照《北京市住宅物业三级标准》提供服务的证据，可推定没有履行合同中规定的义务。其次，乐生活公司没有按照标准履行服务，存在门禁损坏多次不能及时维修，地下室消防设施损害，地下二层停车位存在安全隐患，小区楼道内和地下室照明设施用石膏涂抹有安全隐患，未公示业主共有的收益，保安保洁人员不足等问题。另外，乐生活公司在主张权利的时候也要履行义务，我要求乐生活公司返还我装修押金3000元，乐生活公司要求的物业费需要核减费用，每年需要减去3000元。乐生活公司依据《前期物业合同》是与安宝房地产公司签订的，权利和义务是承接的，依据《前期物业合同》第13条规定，收取的装修保证金应当在完工后7日内退还，但乐生活公司至今没有返还。第四，物业费的缴费开始期限有异议。根据怀柔区龙山街道龙翔社区居委会公示的××××小区首次成立业委会筹备组的图片，及《前期物业合同》第9条的规定，在完成物业共用部分交接前，乙方不得向甲方收取物业服务费，甲方应当交纳物业服务费的情形之一，是筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议。龙翔社区居委会首次召开筹备组会议时间是2017年3月28日，所以筹备组成立满3个月即2017年6月28日才是物业费收缴开始时间，我已经于收房时预交了1年的物业费，应当从2018年6月开始正式收费。第五，即使合同有效或双方形成了事实上的物业管理关系，由于乐生活公司提供的服务不符合同约定，我基于最高院的司法解释也可以拒交物业费。依据合同约定，物业费在形式上表现为业主对物业服务企业所提供服务所支付的对价，是全体业主享受物业服务的物质基础，如果允许物业公司不提供服务或提供服务低劣也可以收取物业费，在业主行使先履行抗辩后，物业公司变本加厉地不履行合同，最后借助司法权力让不法物业公司获取非法利益，如果法院不全面查明案件事实，简单地支持物业公司的无理要求，是不利于业主公共利益的保护，是十分不公平的。综上，希望法院作出正确评判。本院经审理认定事实如下：周春霞系怀柔区龙山东路×号院×号楼×层×单元××房屋所有权人，房屋建筑面积为127．25㎡。2012年12月3日，周春霞与安宝房地产公司签订了《北京市商品房预售合同》，购买怀柔区龙山路东侧3#住宅12层1单元-1203房屋所有权人，该预售合同附件七中约定，住宅的前期物业服务标准为北京市地方标准《住宅物业服务标准》（DB11/T751-2010）中的《住宅物业服务三级标准》（详见附件五），前期物业服务费用评估结果汇总表显示单价为2．53元/㎡/月。同日，周春霞（甲方）与安宝房地产公司（乙方）签订了《前期物业合同》，约定：1．乙方提供的前期物业服务的主要内容及服务标准即三级物业服务标准；2．物业服务费标准为住宅2．53元/平方米/月；3．在完成物业共用部分交接前，乙方不得向甲方收取物业服务费，但发生下列情形之一的，甲方应当缴纳物业服务费：（1）筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的，（2）首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的，（3）首次业主大会会议结束后，乙方向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的，（4）物业共用部分经查验符合相关标准的，乙方向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的；4．物业装饰装修前，甲乙双方签订书面装饰装修服务协议，乙方应当告知甲方相关禁止行为和注意事项，并将装饰装修的时间、地点等情况在甲方所在楼内公示，约定收取装修保证金3000元/户，如收取装修保证金的，未造成共用部位、共用设施设备或承重结构损坏，乙方应当在完工后7日内得装修保证金全额退还甲方。2014年11月20日，周春霞作为龙山嘉园×号楼×单元×××号房屋业主，向安宝房地产公司交纳3000元装修押金。2016年6月30日，安宝房地产公司（甲方）与乐生活公司（乙方）签订了《物业服务合同》，约定：1．乐生活公司为坐落于北京市怀柔区龙山东路2号院的××××小区提供物业服务；2．服务内容为物业共用部位的维护、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维护、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理等；3．乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件五）；4．服务费用标准为2．53元/月/平方米，其他物业服务的费用由房屋产权人自行向乙方缴纳；5．乙方已于2015年6月30日承接本物业，甲方已配合乙方完成对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并完成交接，乙方在接管本物业时对双方查验过的物业共用部位、共用设施设备存在的问题现已全部验收合格，进入日常物业服务程序并承担相应的管理责任；6．违约责任，乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，由乙方承担相应的责任，甲方违反本合同第4条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应从逾期之日起按应缴纳费用千分之五的标准向乙方支付违约金；7．本合同自双方签章后生效，期限自2016年7月1日至2017年6月30日，期限暂定为一年。2017年8月25日，安宝房地产公司（甲方）与乐生活公司（乙方）再次签订了《物业服务合同》，约定合同期限自2017年7月1日至2018年6月30日，期限暂定为一年，其他内容与前述物业服务合同基本一致。2018年6月30日，双方又一次签订了《物业服务合同》，约定合同期限自2018年7月1日至2020年6月30日，期限暂定二年，或在本物业小区业主委员会成立之日起终止，其他内容与前述物业服务合同基本一致。2017年8月25日，安宝房地产公司（甲方）与乐生活公司（乙方）签订了补充协议书，约定：“1．××××小区物业服务费计收事宜：在怀柔区街道办事处及社区居委会的指导及组织下，××××小区于2015年11月18日成立××××小区业主大会筹备组，筹备组于2016年2月23日开始以书面征求意见的方式选举业主委员会委员，根据《关于实施中若干问题的通知》的规定，已符合业主应当按照前期物业服务合同的约定缴纳物业服务费的条件，甲方据此于2016年3月11日起向××××小区全体业主发布《关于计收物业服务费及小区物业项目的交接》的通知，通知于2016年3月3日起向业主计收物业服务费；基于业主收房时预付的一年期物业服务费将于2016年3月3日起起付，乙方同意于2017年3月4日起自行向龙山御景全体业主收取物业服务费；2．龙山御景已缴纳的相关押金退还问题：甲方已经收取过装修押金的，乙方执行原甲方制定的小区业主装修验收标准，入户验收需由甲方人员陪同，每户验收合格后3日内，乙方向甲方提交需要退业主装修押金申请，经甲方审批后退还给业主。”2018年11月15日，双方再次签订补充协议书，内容与前述补充协议书基本一致。乐生活公司提供了安宝房地产公司于2016年3月7日向其公司发送的《关于××××小区开始计收前期物业服务费及物业共用部分查验交接的函》（以下简称《计收物业费函》），载明：“2015年11月18日成立××××小区业主大会筹备组，筹备组先后三次组织召开筹备组会议就《××××小区业主公约》、《××××小区业主大会议事规则》及业委会委员候选人事宜进行讨论形成相关决议并发布公告；2016年2月20日发布通知，于2016年2月23日开始以书面征求意见的方式选举业主委员会委员，经过龙祥社区居委会工作人员7天的入户投票，截至2016年3月1日最终实际收回选票332张，其中有效票229张，未能满足《北京市物业管理办法》第十一条之，决定其他事项应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意的规定，根据《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》之第二十二条规定，筹备组逾期未完成筹备工作，筹备组于2016年3月2日自动解散。因筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议，根据《关于实施中若干问题的规定》，已符合业主应当按照前期物业服务合同的约定缴纳物业服务费的条件，我司将于2016年3月3日起向业主计收××××小区物业服务费，同时，我司拟定于2016年3月14日发布关于与龙山御景全体业主就物业共用部分进行正式查验交接的通知。”还提供了2016年3月11日张贴的安宝房地产公司所发关于计收物业服务费及小区物业项目交接的通知（以下简称启费通知），载明：“因××××小区业主大会筹备组自2015年11月18日成立，截至2016年2月3日筹备组逾期未完成业主委员会的成立，同时未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式，根据《关于实施中若干问题的通知》的规定，业主应当按照前期物业服务合同的约定缴纳物业服务费，故我司依照相关规定及市建委的指导意见，于2016年3月3日起按照贵我双方签订的《前期物业合同》中约定的2．53元/平方米/月的物业服务费标准，向业主计收××××小区物业服务费。同时，我司定于2016年3月14日起向全体业主就××××小区物业项目进行交接”。乐生活公司称其于2015年7月1日即入驻周春霞所在××××小区并为全体业主提供了物业服务。周春霞称其于2014年11月20日收房，同时向安宝房地产公司预付了一年的物业费。周春霞于2016年8月入住其所有的怀柔区龙山路东侧××××小区×号楼×单元×××室。乐生活公司认可周春霞已经预付一年物业费的事实。因周春霞未交纳物业服务费用，乐生活公司于2021年1月18日诉至法院，要求周春霞给付2017年3月4日至2020年3月3日的物业服务费用费11589．02元及违约金6344．99元。本案在审理过程中，乐生活公司就其主张向法庭提供了物业服务合同三份及补充协议书两份、安宝房地产公司张贴物业费启费时间的公告、2017年至2019年进行日常服务的照片等证据。周春霞不认可物业服务合同及补充协议书的真实性，认为只能证明乐生活公司与安宝房地产公司之间有合同，对于启费公告表示未见到过，认为乐生活公司提交的照片只能反映拍照片时提供服务，不能证明长期提供物业服务，并称其未接受达到三级标准的服务。周春霞就其主张向法庭提供了其与安宝房地产公司签订的《前期物业合同》、视频及照片等证据，证明三级服务标准的收费标准才是2．53元，且乐生活公司提供的物业服务不到位。地下室漏水的视频和照片证明地下室漏水的事实且物业公司未进行任何维修和维护。乐生活公司认为其提供物业服务是依据与安宝房地产公司签订的物业合同进行的，对于周春霞提交的照片和视频，乐生活公司称其对小区公共设施设备一直在进行日常维护养护和维修，认为物业服务具有长期性、动态性、持续性的特点，不能因某一时刻的状态否定其物业服务质量。因双方各执己见，故未能调解。上述事实，有双方当事人当庭陈述、《前期物业合同》、《物业服务合同》等相关证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。周春霞与安宝房地产公司签订的《前期物业合同》及乐生活公司与安宝房地产公司签订的《物业服务合同》及补充协议书均为各方当事人真实意思表示，其内容亦不违反法律法规相关规定，应为合法有效。乐生活公司依据其与安宝房地产公司签订的《物业服务合同》及补充协议书向××××小区全体业主提供物业服务。周春霞亦认可乐生活公司提供了物业服务。周春霞自入住××××小区×号楼×单元×××室以来未缴纳过物业服务费，仅于交房时预交了一年期物业服务费，故周春霞应当按照约定向为其提供物业服务的乐生活公司缴纳物业服务费。法律规定，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于周春霞应交物业服务费的期间，乐生活公司要求支付2017年3月4日至2020年3月3日期间的物业服务费，并提供了安宝房地产公司向其发送的《计收物业费函》及安宝房地产公司在××××小区公告栏张贴的启费通知证明收费开始时间即2017年3月4日。周春霞对此不予认可，其称未看到过张贴的启费通知，主张应当从2018年6月开始交纳物业服务费，并提交了××××小区首次业主大会会议筹备组业主报名参选业主代表情况表和筹备组成员名单，其上落款时间为2017年3月15日及2017年3月28日。对于周春霞的该项主张，乐生活公司不予认可，认为周春霞提供的证据不能作为启费时间，因2015年业主大会并未正式成立，故再次走成立业主大会和业主委员会的流程仍然是“首次业主大会”。周春霞虽称未看到安宝房地产公司张贴的启费通知并认为2017年3月××××小区才成立了业主大会筹备组并以此主张应当自2017年6月开始计收物业服务费，但乐生活公司对此不予认可并提供了将启费通知张贴在××××小区通知栏上的照片及启费通知的具体内容证明启费时间为2017年3月4日，周春霞称其2014年11月20日收房，乐生活公司提供的张贴的启费通知时间为2016年3月11日，周春霞的该项辩称意见没有充分理由，对此本院不予采信。故周春霞应当支乐生活公司2017年3月4日至2020年3月3日期间的物业服务费。关于缴纳标准问题，乐生活公司主张按照2．53元/平方米/月的标准计算物业服务费并提交了其与安宝房地产公司签订的《物业服务合同》及补充协议书。周春霞认可乐生活公司提供了物业服务但认为其提供的物业服务未达到《前期物业合同》约定的三级服务标准，故不应当按照2．53元/平方米/月的标准收取物业服务费，为此周春霞提供了其在小区录制的视频及拍摄的照片。乐生活公司对此不予认可并提交了提供日常物业服务的照片及工作联系单、派工单予以证明。周春霞虽认为乐生活公司提供的物业服务不符合三级服务标准，但其仅提供了部分时间段、部分小区场所出现问题的照片和视频，但这些证据仅能证明存在问题，但无法证明乐生活公司未能就这些问题予以维修或管理，乐生活公司提供的证据能够证明其为××××小区提供了物业服务，周春霞作为××××小区的业主享受了乐生活公司提供的物业服务，故应当按照约定交纳物业服务费。故对于周春霞的辩称意见，本院不予采信。对于周春霞应当交纳物业服务费的金额本院依法予以核算为11589．02元。对于乐生活公司要求的违约金，其依据是与安宝房地产公司签订的《物业服务合同》及补充协议书，但该《物业服务合同》约定的仅是安宝房地产公司未能按时足额交纳物业服务费用应从逾期之日起按应缴纳费用千分之五的标准向乐生活公司支付违约金，并未约定业主未逾期缴纳物业服务费应当支付违约金，故对于乐生活公司要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于周春霞要求乐生活公司返还装修押金事宜，因与本案物业服务费无关，且收取费用的是安宝房地产公司，对此本院不予处理，周春霞可以另案解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、周春霞于本判决生效后七日内给付乐生活智慧社区服务集团股份有限公司2017年3月4日至2020年3月3日的物业服务费共计11589．02元；二、驳回乐生活智慧社区服务集团股份有限公司的其他诉讼请求。如果周春霞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费124元，由周春霞负担45元（于本判决生效后七日内交纳），由乐生活智慧社区服务集团股份有限公司负担79元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 傅玉英二〇二一年三月二十五日法官助理 王梦桐书 记 员 杨鸿菲