云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2801民初4866号原告（反诉被告）：李梅英，女，汉族，1968年7月2日出生，身份证住址云南省西双版纳州勐海县。委托诉讼代理人：阮国平，云南方向律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：廖羽，云南方向律师事务所实习律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：张海萍，女，汉族，1968年1月1日出生，身份证住址云南省勐海县。被告（反诉原告）：贾丽红，女，汉族，1968年8月9日出生，身份证住址云南省勐海县。二被告共同委托诉讼代理人：王家元，云南博仲律师事务所律师，特别授权代理。二被告共同委托诉讼代理人：陈伟，云南博仲律师事务所实习律师，特别授权代理。原告李梅英诉被告张海萍、贾丽红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案。在审理过程中，二被告向本院提起反诉，本院审查后，依法适用普通程序组成合议庭于2021年1月7日公开对本、反诉合并进行了审理。原告委托诉讼代理人阮国平、廖羽，被告张海萍、贾丽红及二被告共同委托诉讼代理人王家元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李梅英向本院提出本诉诉讼请求判令：1、二被告向原告支付拖欠的房租款53.8万元；2、二被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2016年8月13日，原、被告双方经多次协商确定，被告租用原告家的楼房用于宾馆经营，便通过转账向原告的农村信用社卡支付了第一年租金30万元，随即接手了承租的楼房。双方于2016年10月1日签订了书面《合同》，约定两被告租赁原告的位于景洪市，房屋楼层1-5楼，面积1768平方米,其中标间31间、套房4间，一楼大堂90平方米。二楼250平方米做宾馆经营。合同签订后，被告对房屋做适应宾馆经营的改造、装修。因资金周转困难，被告向原告借款25万元，原告将收取的第一30万元年租金，于2016年10月28日返借回5万元，同年12月5日返借现金20万元给张海萍。又因楼房第一层不适用，被告将该层退还给原告。2017年8月，被告改造、装修完开展经营。由此，双方口头变更合同内容，从2017年9月1日开始计算第二年租期至2018年8月30日，每年租金变更为20万元。此后，被告通过微信向原告交付房屋租金，于2018年3月5日付5万元、于2019年1月30日付3万元、于2019年4月25日付2万元、于2020年4月28日付5万元、于次日即4月29日付3万元，于2019年9月2日通过杨量的农业银行卡向原告支付租金5万元，六笔共计交付租金23万元。应付而未付的部分，被告张海萍于2020年4月28日书写《欠条》一份，表明欠2018年9月1日至2019年8月30日的房租20万元；欠2019年9月1日至2020年8月30日的房租20万元，减去新冠疫情期间减免的2个月房租计3.2万元；并约定2020年4月28日付10万元房租、2020年9月付20万元。另，原、被告于2020年4月29日达成《合同补充协议说明》，说明因房屋使用情况发生变化，被告退还楼房的第一层，租金改为每年20万元；被告向原告借的25万元冲抵房屋改造装修未经营的损失，第一年双方互不相欠；并约定被告于2020年8月30日交租金20万元等内容。至此，被告于2020年8月30日前拖欠原告的房屋租金是33.8万元（60万元-23万元-3.2万元），被告尚未交付自2020年9月1日后应支付的20万元，总共拖欠原告53.8万元。被告张海萍、贾丽红针对本诉辩称：答辩人已向被答辩人支付房屋租金共计55万元，按双方约定，租期自2017年9月1日计算至2020年8月30日，再加因疫情减免2个月，答辩人的租金已经付清。2016年8月13日，答辩人与被答辩人约定，由答辩人承租被答辩人的楼房于宾馆经营，并通过转账向被答辩人农村信用卡支付了30万元。同年10月1日，答辩人与被答辩人签订书面合同，约定两答辩人承租被答辩人案涉房屋，租期自2016年10月1日至2026年9月30日，租金30万元每年。因楼房改造、装修至2017年8月，且第一层无法使用，答辩人已将该层退还给了被答辩人，双方合同租金从2017年9月1日计算，每年租金变更为20万元。双方于2020年4月29日签署《合同补充协议说明》对前述内容予以明确，同时约定25万元借款双方已两清，借条也予以作废。答辩人通过微信分别向被答辩人转账18万元，2020年4月29日书写《合同补充协议说明》时，答辩人支付现金2万元，2016年8月13日银行转账30万元，2019年9月2日通过杨量银行转账的5万元，已经支付了租金55万元。诉状中提到的2020年4月28日的欠条，所载明的是2018年至2020年8月30日的房屋租金40万元，因疫情原因减免2个月月房租32000元，这并非是被答辩人诉称的拖欠租金，该时段的房租已经支付。2020年9月30日付20万元所指的属于下一年度的房屋租金。被告张海萍、贾丽红向本院提起反诉诉请判令：1、反诉被告赔偿反诉原告因案涉房屋无法经营而造成的经济损失55万元以及装修款20万元；2、反诉费由反诉被告承担。事实及理由：在双方履行租赁合同过程中，因李梅英未能处理协调好租赁房屋所涉及的相邻关系，致使反诉原告于2017年1月在景洪市次出口处（即案涉房屋位置），按照消防设计要求，建设酒店宾馆所必须配套的消防设施（包括占地约11平方米的钢架楼梯、占地约8平方米的电梯、面积约66平方米的彩钢瓦雨棚等）。遭到景洪市城市管理局作出景综执（行）决字（2017）第21号行政处罚决定书，并被强制拆除，给反诉原告造成了巨大经济损失。由于案涉房屋不具备相应的消防设施，不符合消防要求，致使无法合法正常使用。反诉被告交付的租赁物房屋不符合合同约定，致使反诉原告无法正常经营使用，应当赔偿反诉原告的全部损失。反诉被告应该赔偿反诉原告2017年9月至2020年8月30日的租金55万元，以及案涉房屋装修费20万元。原告李梅英针对二被告的反诉辩称：根据反诉原告与反诉被告的合同约定，反诉被告出租给反诉原告的只是房屋，而不是宾馆酒店。合同没有约定或反诉被告没有法定义务为反诉原告提供酒店宾馆的电梯、消防等设施。反诉原告张海萍在签订房屋租赁合同并在接收承租的房屋一个多月后，以2016年11月25日向市场监督管理局申请注册创设了“景洪景梦阁商务酒店”，并对承租的房屋进行了符合酒店经营需要的包括建设电梯、消防设施等改造、装修。很明显，反诉原告将承租的房屋改设为酒店，是其单方行为，与反诉被告没有关系。双方在合同中约定写明“甲方只收取房租费，乙方经营期间，有自主经营权，在经营范围内所产生的一切费用由由乙方负责，改造租赁房屋使甲、乙双方造成的损失，互不承担责任。反诉原告接收承租房屋并自行装修、改造后，于2017年8月开始经营注册的”景洪景梦阁商务酒店”，至今已三年零四个月。截至2020年4月29日反诉原告仅支付了23万元的房屋租金，虽然拖欠着大部分房屋租金，但房屋始终由反诉原告占有使用经营，根本不存在租赁物达不到约定用途，合同目的无法实现的情况。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告认可真实性的证据材料及原告、被告提交的相关行政部门出具的文件，本院对真实性予以确认。被告提交的证据3结算总价、装修施工合同、收款收据等材料，由于涉及到其他案外人真实性不能确认，且不能证明与本案有直接关联性，故本院对该组证据材料不予采信。根据庭审、认证以及双方当事人当庭认可的事实，本院确认如下法律事实：2016年10月1日，原告李梅英作为出租人（合同甲方）与被告张海萍、贾丽红作为共同承租人（合同乙方）签订《合同》，主要约定：甲方自愿出租、乙方自愿承租座落于景洪市，房屋楼层1-5楼、房屋面积1768平方米、其中标间31间、套房4套、一楼大堂90平方米，二楼250平方米。租赁期限2016年10月1日至2026年9月30日止，租期共计10年。付款方式每年租金共计30万元，一年一付10年不变。在承包期间乙方搞活动经营，改造装潢和增加设施，承包期满，甲方不拆价收回不补偿损失。乙方经营期间，有自主营权，在经营范围内所产生的一切费用由乙方负责。除上述约定外，双方在合同中还约定了其他事项。合同签订后2016年8月13日，二被告通过银行转账向原告支付房屋租金30万元。原告将上述合同约定的房产交付二被告使用。在2016年12月5日，李梅英借给张海萍20万元，张海萍向原告出具了1份借条。在案涉房产租赁期间，二被告通过微信向原告交付房屋租金：于2018年3月5日付5万元、于2019年1月30日付3万元、于2019年4月25日付2万元、于2020年4月28日付5万元、2020年4月29日付3万元，于2019年9月2日通过杨量的农业银行卡向原告支付租金5万元，上述合计23万元。2020年4月28日，被告张海萍向原告出具1份欠条，主要载明：2018年9月1日至2019年8月30日房租20万元。2019年9月1日至2020年8月30日房租20万元，疫情减免2个月房租3.2万元。2020年4月28日付10万元房租，2020年9月30日付20万元。在该欠条出具的第二天即2020年4月29日，李梅英作为甲方与张海萍乙方签订《合同补充协议说明》，主要载明：一、因为甲乙双方租房的使用改变，原合同整栋楼每年租金30万元后因不能按原计划用途使用，乙方退还房屋底层，租金改为20万元每年。原与李梅英借款25万元与乙方原交的30万元房租两清，乙方不再欠甲方借款，借条作废。二、定于2020年8月30日交房租20万元如无法交清，甲方有权收回房屋的使用权，乙方如在退还甲方房屋时保证房屋的完好和正常使用，乙方有权带走房屋以外的附属品。另，被告张海萍于2016年11月25日申请成立“景洪景梦阁商务酒店”，经营场在上述案涉房产处，张海萍在该房产处搭建了钢架楼梯、电梯及彩钢瓦雨棚。2017年3月至4月期间，景洪景梦阁商务酒店向景洪市公安消防大队申报了酒店内部装修的消防设计备案。2017年7月，景洪市城市管理综合行政执法局作出行政处罚决定书，要求李梅英限期拆除未经建设行政主管部门批准建盖构筑物，即上述张海萍搭建的钢架楼梯、电梯及彩钢瓦雨棚。本院认为，根据各方当事人的本、反诉、辩称主张及庭审查明事实，本院归纳本案主要争议焦点并作出如下分析认定：被告主张原告违约的理由能否成立、要求原告赔偿损失的诉请能否得到支持。本案原告李梅英与被告张海萍、贾丽红签订的《合同》及后期双方达成的《合同补充协议说明》系各方当事人的真实意思表示，双方应按约定履行各自的义务。二被告主张原告交付的房产不符合约定的用途，而要求原告赔偿经济损失。但根据双方签订的《合同》内容，双方并未明确约定该房产是用于酒店经营，而是约定二被告自行负责经营期间的费用，负责改造装潢、增加设施等（详见本院事实认定），且二被告在2020年4月29日签订的《合同补充协议说明》中也明确表示愿意继续履行合同，二被告要求原告李梅英赔偿经济损失的理由不能成立，明显与双方合同约定的内容不符，故本院对二被告申请对案涉房产装修装饰造价的鉴定申请不予准许，对二被告要求原告赔偿损失及装修款的反诉请不予支持。房屋租金的认定问题。本院认为，二被告作为案涉房产的承租人，应按双方约定向原告支付相应的租金。同时，二被告作为租金的交纳义务人应对租金的支付承担举证责任，二被告主张除微信、银行转账外还现金向原告支付了2万元租金，但未能提交充分有效的证据材料予以证明，二被告应自行承担举证不能的法律后果，本院对二被告关于交付2万元现金的主张不予采信。根据原、被告关于30万元（2016年8月13日二被告通过银行转账支付）租金与25万借款（被告张海萍向原告李梅英的借款）抵扣情况的陈述、被告张海萍出具的欠条及双方所签订的合同补充协议说明的相关内容、二被告支付房屋租金的时间及金额等情况综合分析，本院确认原、被告对2018年9月1日之前的租金已作了抵扣确认，对原告关于2018年9月1日之前租金的诉请不予支持，二被告应按张海萍于2020年4月28日出具的欠条向原告支付相应租金。根据该欠条内容，二被告尚欠付2018年9月1日至2019年8月30日房租20万元，2019年9月1日至2020年8月30日房租16.8万元（疫情减免2个月房租3.2万元），上述合计36.8万元。张海萍在该欠条中承诺当日向原告支付10万元租金，但二被告于2020年4月28日支付5万元、2020月4月29日支付3万元后，其余款项未支付，即二被告应再向原告支付28.8万元（36.8万元-8万元）。关于原告诉请主张的2020年9月1日至2021年8月30日期间的租金，由于二被告至今未将案涉房产返还给原告，案涉房产的租赁合同仍在履行中，二被告应按合同“一年一付”的约定向原告支付年租金20万元，故本院对原告的该诉请予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张海萍、贾丽红于本判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）李梅英租金48.8万元；二、驳回原告（反诉被告）李梅英的其他本诉诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）张海萍、贾丽红的反诉诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉诉讼费9180元，由原告负担918元，二被告负担8262元，原告预交的本诉诉讼费用本院不另行清退，由二被告径付原告。案件反诉诉讼费5650元由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（一式六份），上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  李碧云审 判 员  王 菁人民陪审员  玉罕苏二〇二一年三月二日书 记 员  黎子翔