广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0204民初710号 原告：广西标丰物业服务有限公司，住所地：柳州市潭中西路22号1栋1单元8-4，统一社会信用代码91450204061700211B。 法定代表人：黄**标，董事长。 委托诉讼代理人：韦海团，广西八海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦丽荣，该公司文员。 被告：陆料，男，1984年11月12日出生，壮族，住广西柳州市柳南区。 原告广西标丰物业服务有限公司(以下简称标丰物业公司）与被告陆料物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年2月26日公开开庭进行了审理。原告标丰物业公司之委托诉讼代理人韦海团、被告陆 -2- 料到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告标丰物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付拖欠的物业费和路灯费1138.2元（2016年1月1日至12月31日欠物业费和路灯费；2018年1月1日至2019年6月30日欠物业费和路灯费）。2、判决被告承担本案诉讼费。 事实和理由：2014年5月1日，原告与柳州市天鹅湖小区业主委员会签订《物业服务合同》，由原告为小区提供物业服务并收取物业费和路灯费。小区物业费为0.4元/月•平方米；路灯费为3元/月/户。被告系小区9栋1单元502室业主，房屋建筑面积：87.35平方米。从2016年1月1日起，被告拒交上述费用（2016年1月1日至12月31日欠物业费和路灯费；2018年1月1日至2019年6月30日欠物业费和路灯费）。2019年6月30日，原告和业委会解除合同关系。现原告为维护自己的合法权益，向法院提起诉讼，请求人民法院依法判如所请。 被告陆料辩称，2016年12月31日欠缴的费用，其有两套房，A区围墙倒塌，当时要小区业主交重建费，后面会退还，当时停车在A区车胎被扎破两次，后来承诺免交物业费。当时附近烟囱拆除有钉子打穿进家里，后来物业协商表示免交其两套房子的物业费。其不是不想交物业费，而是要明明白白的交物业费，要求按合同履行各自的义务。其收到法院关于标丰起诉业主的通知及起诉书中的《标丰物业服务临时协议》，才知道小区存在2014年5月1日签订的事实服务协议，根据小区业委会2015年4月21 -3- 日的通知，结合法院传票中的《标丰物业服务临时协议》可以认为小区业委会没有与标丰公司订到正式的物业合同，与业委会在那几年说的小区没有订到物业合同信息一致。1、其认为诉讼费应由原告承担。2、要求原告出示其履行物业服务期间，按国家法律法规及服务协议的要求，出示其完全履行约定义务的证据，如果无证据证明其完全履行协议义务，要求其补履行。如：(1)要求标丰公司出示其在2019年6月30日退出本小区时，移交给业委会或者新物业公司的小区资料交接清单；(2)要求标丰公司出示其为小区提供服务时，利用小区公共场所出租经营所得的公共收益凭据，如：把小区正门前的小广场和医院门口空地出租给他人用于停车场经营的收益并扣除管理费后转给小区全体业主的凭证。(3)要求标丰公司出示其为小区提供服务期间地面车辆停放服务费交给乙方即交给天鹅湖小区业主的凭证。3、由于标丰物业公司在其提供服务期间，服务质量没有达到协议要求，申请物业费打5折；4、根据民法典第一百八十八条关于诉讼时效规定，诉讼时效期为三年，即请求相关费用的追缴应从2017年6月30日计到2019年6月30日止，或者费用的追缴期与标丰物业完全履约协议时间相同；答辩意见的依据：1、协议的法律有效性问题：（1）根据“《国务院的物业管理条例》，第十一条（四）选聘和解聘物业服务企业，由业主共同决定；第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”（2）根 -4- 据《国务院的物业管理条例》第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。（3）2015年4月21日，天鹅湖业主委员会出了份《通知》，说如果本通知之日起15日内，若超过半数业主没有意见，则业委会将与目前正在管理小区的标丰物业公司签订服务合同。但是，标丰公司起诉书中的依据却是2014年5月1日签的《物业服务临时协议》。依据2015年4月21日的业委通知，即可知2014年5月1日签的《物业服务临时协议》从2015年5月1日后失效。因此，其认为标丰从2015年5月1日后至2019年6月30日，小区无物业服务合同。标丰无权要求其支付物业管理费和诉讼费。2、要求原告履行义务的依据：根据原告提供的依据为《物业服务临时协议》，甲方为“柳州市标丰物业服务有限公司”简称标丰公司，乙方为“天鹅湖小区业主委员会”。根据《中华人民共和国物权法》第一章第七条及民法典物权法的规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。根据《国务院的物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；根据起诉方提供的《物业服务临时协议》中的第一条双方的权利和义务中的甲方的权利义务项的第1至 -5- 11项，标丰物业公司存在以下没有履行的义务：1、没有尽到甲方的权利义务的第1条的工作义务和没有履行《物业服务临时协议》“五、共用产份、共用设施设备日常运行、保养维修服务标准”中的“（六）消防系统；灭火器每年检查一次”。从地库的灭火器维护日期看，证明小区灭火器在2014年至2019年6月30日前没有得到维护；2、没有定期向乙方公布物业服务费收支帐目；3、没有尽到对所属住宅内的商业服务网点进行管理义务；4、没有定期向业主公布物业服务费和利用共用部份、共用设施设备经营的收支情况进行公布；5、没有履行原告的权利义务的第13条。在退出小区的管理过程中，没有与业委会或者绅荣公司办理物业服务移交手续，资料清单及文件，并经业主委员会确认；6、没有履行《物业服务临时协议》第三条物业服务费用及车辆停放服务费的约定。小区公共收益归全体业主所有，原告应返还给小区全体业主，在2019年之前，小区没有收到公共收益金，如已履行，请出示证据；7、违反了甲方的权利义务的第11条，改变了小区正门前的小广场用途和医院门口空地的用途，私自出租给他人用于停车场经营；根据《中华人民共和国民法典》第三编《合同》中的第四章合同的履行，第五百三十四条对当事人利用合同实施危害国家利益、社会公共利益行为的，市场监督管理和其他有关行政主管部门依照法律、行政法规的规定负责监督处理。请求法院要求原告履行起诉书中约定的义务，帮助天鹅湖小区业主保护小区公共利益不受损害。 -6- 本院认为，原告标丰物业公司与天鹅湖小区业主委员会于2014年5月1日签订的《物业服务合同》，双方约定试行期为3个月，合同到期后，双方未再签订新的物业服务合同。但原告标丰物业公司于2014年5月1日进驻天鹅湖小区后，一直为该小区提供物业服务至2019年6月与该小区业委会解除合同时止，与被告已形成事实物业服务合同关系。被告作为该小区业主事实上接受了原告提供的物业服务。故原告请求被告支付物业服务费理由正当，本院予以支持。但原告所提供的服务存在服务不到位的问题，依据服务质量与收费标准相适应原则，应降低原告的收费标准，参照原合同约定标准的85%计算。被告的房屋面积87.35平方米，自2016年1月至12月、2018年1月至2019年6月期间应向原告标丰物业公司支付的物业服务费为：87.35㎡×0.4元×30个月×85%=890.97元。关于路灯费。参照原物业服务合同约定的标准（3元/月/户），应为90元，本院予以支持。 对于被告辩称原告诉讼请求已部分超过诉讼时效。物业服务合同属于继续行合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债。考虑到物业服务合同双方当事人之间具有长期的稳定的合同关系，即物业服务企业一直在以作为的形式持续履行合同义务，业主就应负有定期交纳物业费的义务。故本院对被告提出的诉讼时效的抗辩意见，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、 -7- 第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 被告陆料支付原告广西标丰物业服务有限公司2016年1月至12月、2018年1月至2019年6月期间的物业服务费890.97元、路灯费90元，合计980.97元。 上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费因小额诉讼程序减半收取25元（原告已预交），由原告广西标丰物业服务有限公司负担3元，被告陆料负担22元。 本判决为终审判决。 审判员  邓媛 -8- 二〇二一年三月十五日 书记员  黄娜 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下 -9- 的，实行一审终审。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007