江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏10民终1222号上诉人（原审原告）：陈妹珠，女，1971年5月2日出生，汉族，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：成斌，江苏润扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：扬州美凯置业发展有限公司，住所地在扬州市广陵区江都南路669号3幢248室。法定代表人：李正妹，董事长。委托诉讼代理人：景安明，该公司员工。上诉人陈妹珠因与被上诉人扬州美凯置业发展有限公司（以下简称美凯公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服扬州市广陵区人民法院（2020）苏1002民初2039号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈妹珠上诉请求：1.在原审判决基础上增加判决被上诉人自2015年1月1日起按每日万分之二支付陈妹珠迟延交房违约金至被上诉人实际交房之日止。2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一审判决未认定被上诉人违约的原因系将案涉房屋交付给案外人致被上诉人不能向上诉人交房。一审诉讼过程中，被上诉人主张己于2015年1月1日将案涉房屋交付给案外人东方国际扬州商业管理有限公司使用，并且提交了被上诉人与该公司的案涉房屋交接确认书、交房验收单、交楼流转表等证据证明了上述事实。该房屋至今为止，仍然处于被占用状态，且案涉房屋与所在楼面的相邻房屋被作整体装修经营使用，客观上被上诉人也无法按照商品房买卖合同约定的条件向上诉人交房。二、被上诉人于2017年4月7日邮寄交房通知书的行为不具有通知交房的效力。作为房产开发单位，被上诉人应当按照其与上诉人的约定将案涉房屋交付给上诉人，但却将该房屋交给案外人占有使用，其主观状态必然是明知，被上诉人给上诉人邮寄所谓的交房通知因无人签收被退回更不应认定其己履行通知交房的义务，在所谓的交房通知书被退回后，被上诉人也未善意、审慎地采取其他可行方式履行通知义务，其邮寄交房通知书明显是以合法形式掩盖实际不能向上诉人交房的事实，该份所谓交房通知对上诉人不应产生相应的效力，其是否通知上诉人收房也不能对被上诉人无法交房的客观事实产生影响。三、合同各方均不应因违约行为而享有利益，被上诉人将案涉房屋交付给案外人使用至今应当享受相应的利益和权利，该利益或权利系以其未按照约定向上诉人交房为条件，一审判决实质上是纵容被上诉人违约而享受利益却无需承担任何责任。四、被上诉人迟延交房的违约事实仍在持续过程中，在此期间，上诉人多次要求被上诉人交房。客观上被上诉人至今仍无法交房，因此，本案诉讼时效既非按照合同约定的交房时间，也非按照一审判决认定的被上诉人通知交房的时间，而应当按照被上诉人违约行为终了之时起算，本案的诉讼时效应当自上诉人起诉之日起算。一审法院关于本案诉讼时效自2017年4月起算系事实认定错误。美凯公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、上诉人称被上诉人违约的原因是案涉房屋交付给案外人导致不能向上诉人交房，该理由不符合事实。一是上诉人的观点无证据支撑；二是房屋根本没有交付给案外人，只是委托商管公司或者其他人经营，不影响商品房买卖的交付。二、被上诉人2017年4月7日邮寄通知交房行为符合合同约定和现行法律规定。三、如之前存在违约，但被上诉人于2017年4月7日向上诉人邮寄《交房及不动产证办理通知书》通知交房办证，是上诉人的原因未能收到通知书，被上诉人履行了交房的通知义务，违约截止时间应为2017年4月7日止，计算违约金当然此时截止，诉讼时效应当此时开始计算，一审法院对此事实认定完全正确。陈妹珠向一审法院起诉请求：1.判令美凯公司向陈妹珠交房，并向陈妹珠支付延迟交房违约金（自2015年1月1日起暂计算至起诉之日，按日万分之二计算为100761元）；2.美凯公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：2013年12月31日，陈妹珠与扬州聚源潮置业发展有限公司就购买扬州市东方国际商业广场B区4-1085号签订了商品房买卖合同，合同约定房屋价款为25.6万元，合同约定出卖人在2014年12月31日前将取得商品房交付使用备案证明并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，买受人在收到出卖人书面通知15日内未办理交房手续，出卖人有权在任何时候通知买受人解除合同等。合同补充协议第一条约定：买受人已确认在合同中所填写的买受人的通讯地址、电话等均为正确、有效的，出卖人按买受人填写的通讯地址寄出信件七日内即视为买受人已收到或美凯公司知。如买受人的通讯地址或电话等发生变更，买受人有义务以挂号、特快专递等书面方式通知出卖人，否则因此而产生的一切责任、后果和损失等均由买受人承担，并视为出卖人的所有信件均已送达。该商品房买卖合同中记载的陈妹珠地址为扬州市邗江区方巷镇黄珏集镇宏城中路200号。陈妹珠支付了房款25.6万元。扬州聚源潮置业发展有限公司分别于2014年8月22日、2014年12月27日向陈妹珠开具金额为13万、12.6万元的销售不动产统一发票共两张。2016年5月23日，扬州聚源潮置业发展有限公司向陈妹珠出具承诺函，承诺按合同条款执行，并于2016年7月31日前办妥房屋交付的各项手续；若在2016年7月31日前未完成以上承诺，本公司完全同意客户有权要求本公司按照原合同的所有约定承担法律责任。2016年9月，扬州聚源潮置业发展有限公司名称变更为扬州美凯置业发展有限公司。2016年10月19日，美凯公司取得东方国际食品城项目二期工程B区的商品房交付使用备案证明。对有争议的事实和证据，一审法院认定如下：1.美凯公司提供了房屋交接确认书、交房验收单、业主交楼流转表、业主信息登记表以期证明美凯公司于2014年12月31日将案涉商铺交付给东方国际扬州商业管理有限公司，即意味完成商铺交付行为。陈妹珠对上述证据不予认可，并陈述并未委托东方国际扬州商业管理有限公司接受房屋。美凯公司未能提供证据证明陈妹珠委托东方国际扬州商业管理有限公司代为接受案涉商铺，故对该证据不予采信。2.2017年4月7日美凯公司向陈妹珠邮寄了《交房及不动产证办理通知书》，邮寄地址为扬州市邗江区方巷镇黄珏集镇宏城中路200号，邮件改退批条记载“原址查无此人、2017年4月10日退回。”一审法院认为，根据合同补充协议约定，美凯公司按陈妹珠在合同中填写的通讯地址寄出信件七日内即视为买受人已收到或美凯公司通知。陈妹珠陈述其不住在该处，但未能提供证据证明其以书面方式通知出卖人通讯地址变更事宜，对此陈妹珠应当承担相应后果，视为美凯公司履行了交房的通知义务。一审法院认为，陈妹珠与扬州聚源潮置业发展有限公司签订的商品房买卖合同，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，当事人均应按约履行合同。合同履行中，扬州聚源潮置业发展有限公司名称变更为美凯公司，美凯公司应当承继扬州聚源潮置业发展有限公司在本合同中的权利义务。陈妹珠已经支付了全部购房款，美凯公司应当按照合同约定交付房屋。美凯公司未能于2014年12月31日前将符合合同约定交付条件的案涉房屋交付陈妹珠，亦未能履行2016年5月23日的承诺，且案涉房屋于2016年10月19日才具备合同约定的交付条件，故美凯公司应当承担逾期交房的违约责任。美凯公司于2017年4月通知陈妹珠交付房屋，尽管因陈妹珠原因未收到通知致使陈妹珠未收到房屋，因美凯公司违约在先，结合合同约定，美凯公司仍应当向陈妹珠履行交付房屋的义务。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。合同约定美凯公司应于2014年12月31日前将符合合同约定交付条件的案涉房屋交付陈妹珠，美凯公司未能按照该约定履行，陈妹珠即应当知道权利受到损害；后美凯公司出具承诺于2016年7月31日前办妥房屋交付各项手续，但美凯公司仍未履行，此时陈妹珠亦应当知道权利受到损害；案涉房屋于2016年10月19日具备合同约定的交付条件，美凯公司于2017年4月7日向陈妹珠邮寄了《交房及不动产证办理通知书》通知其交房办证，但因陈妹珠原因其未能收到该通知书，美凯公司履行了交房的通知义务，故逾期交房违约金计算时间最迟应截止到2017年4月。合同约定违约金按日计算，违约金诉讼时效的起算是以日为单位，陈妹珠主张的违约金应当从提起诉讼之日往前推三年在诉讼时效的保护范围内，而陈妹珠起诉主张的违约金时已经超过三年，陈妹珠亦未提供诉讼时效中断、中止的证据，陈妹珠的该主张已过诉讼时效，故对陈妹珠要求美凯公司给付逾期交房违约金的诉求难以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、扬州美凯置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内按照合同约定的交付条件将本市东方国际商业广场B区4-1085号商铺交付给陈妹珠；二、驳回陈妹珠其他的诉讼请求。案件受理费6650元，由陈妹珠负担1880元，由美凯公司负担4770元。二审期间，陈妹珠为证明其上诉主张，向本院提供了案涉房屋所在楼层被实际占用的现场照片2张，以证明该处房屋一直被案外人占有使用是未能交房的原因。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和证据质证。美凯公司质证认为：对证据的真实性认可，对证据的关联性不予认可。事实是商铺委托其他人经营，但不影响商品房的交付。二审法院认定事实：原审认定的基本事实无出入，本院予以确认。另查明，案涉《商品房买卖合同》中记载的陈妹珠地址为扬州市邗江区方巷镇黄珏集镇宏城中路200号，但二审庭审中，陈妹珠确认其购房时已搬离上述地址。本案二审的争议焦点是：陈妹珠就逾期交房违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效期间？本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年。诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。购房人主张逾期交房违约金的，应当自合同约定的交房期限届满的次日起计算诉讼时效期间。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》约定，美凯公司应于2014年12月31日前将符合合同约定交付条件的案涉房屋交付陈妹珠，美凯公司未能按期交付，陈妹珠即应当知道权利受到损害；后美凯公司出具承诺于2016年7月31日前交房，但仍未履行，陈妹珠亦应当知道权利受到损害。2017年4月7日，美凯公司按照《商品房买卖合同》中记载的陈妹珠地址向其邮寄了《交房及不动产证办理通知书》通知其交房办证，系陈妹珠原因未能收到该通知书，应当视为美凯公司已经履行了交房通知义务，故逾期交房违约金计算时间最迟应截止到2017年4月。2020年5月21日，陈妹珠起诉要求美凯公司支付逾期交房违约金，亦未提供能够证明诉讼时效中断、中止的证据。据此，一审法院认定陈妹珠的主张已超过诉讼时效，对其要求美凯公司给付逾期交房违约金的诉求予以驳回，并无不当。至于陈妹珠主张美凯公司将案涉房屋交付给案外人一节，即使该事实存在，亦并不能据此而认定美凯公司不能交房，故对陈妹珠的该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，陈妹珠提出的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6650元，由陈妹珠承担（已交）。本判决为终审判决。审判长 于 毅审判员 韩 冰审判员 孙建瑢二〇二一年三月二十九日书记员 陆昱玥