北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0108民初5615号原告：徐润鹏，男，1988年4月26日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王金印，北京市义博律师事务所律师。被告：张华新，男，1962年6月25日出生，汉族，住北京市海淀区。原告徐润鹏与被告张华新房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐润鹏委托诉讼代理人王金印与被告张华新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。徐润鹏向本院提出诉讼请求：1、判决张华新支付我2013年1月25日至1月27日定金违约金5500元（1100万元*0.0005*2天）；2、判决张华新支付我2013年2月5日至2月22日一期首付款违约金93500元（1100万元*0.0005*17天）；3、判决张华新支付我2014年10月13日至2015年2月17日二期首付款违约金449699元（599万元*0.000175*429天），以上三项共计548699元；4、本案诉讼费用由张华新承担。事实与理由：双方在2013年1月24日在链家地产签订《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》，其中约定张华新于2013年1月25日向我支付定金20万元，于2013年2月5日之前向我支付首付款500万元，2013年4月1日之前给付300万元，剩余300万元张华新以贷款形式支付。但在交易过程中张华新多违反合同约定迟延交付款项，具体如下：（一)定金支付违约张华新在2013年1月25日仅支付5万元，剩余的15万元在1月27日才支付。（二）一期首付500万元支付违约一期首付款的支付时间为2013年2月5日，即2013年2月5日应支付除定金外的一期首付款480万元，但张华新在2013年2月5日只给了431万，剩余的50万在2013年2月22日才给付。（三）二期首付款599万元支付违约二期首付款的支付时间为2013年4月1日，后双方发生纠纷经(2014)海民初字第×号及(2014)一中民终字第×号判决书确认，张华新应于2014年10月13日给付，但实际支付日2014年12月17日交付法院。综上，双方签订房屋买卖合同以来，张华新从未按照合同约定按时支付房款，给我方生活安排带来重大不便，故特向贵院提起诉讼，恳请判决如前诉讼请求。张华新辩称，不同意徐润鹏的诉讼请求。双方之间的房屋买卖合同是在链家公司主持下签订，约定交定金20万元，已在约定的期限内支付。按照购房合同约定2013年2月5日支付451万元，因当时春节临近，我从银行取款需要时间，与徐润鹏协商春节后支付剩余49万元，徐润鹏知晓并同意在春节后支付，在2月22日支付了50万元。二期尾款2013年3月初，房屋价格上涨，徐润鹏希望撕毁合同，为了拖尾款支付，以墙砖脱落为由起诉保利公司。徐润鹏另要求我承担由其应承担的21万元一手房契税税费，我方为了能尽快买房就交了，但徐润鹏仍不配合办理过户，且当时其自己的房产证都没有办下来。我为了维护权利，起诉徐润鹏，徐润鹏为了拖延诉讼和办理房屋交接，曾进行改名。该案经法院生效判决认定将房屋过户我名下，我将599万元尾款交至法院，由法院执行，故未能及时支付尾款的原因在徐润鹏。此后，徐润鹏仍占有该房屋，我又进行起诉，经法院生效判决，要求腾退返还我方房屋。我曾就徐润鹏占有房屋行为主张赔偿，后双方进行协商，减免了徐润鹏部分费用，双方调解结案，其中调解约定双方争议一次性解决。但现在徐润鹏违反调解协议，我考虑继续主张我的损失。根据我国法律规定，诉讼有效期是2年，但从2013年至今已经有8年时间，徐润鹏诉求已经过了诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2009年5月26日，陈鹏（买受人）与保利（北京）房地产开发有限公司（出卖人）（以下简称保利公司）签订北京市商品房销售合同，陈鹏购买保利公司销售的位于北京市海淀区保利西山林语×楼×号房屋一套。2013年1月24日，陈鹏（出卖人）与张华新（买受人）以北京链家房地产经纪有限公司作为居间方签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议，约定：陈鹏将位于北京市海淀区保利西山林语×楼×号房屋出卖给张华新；房屋总价款为1100万元（其中房屋成交价格为768万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为332万元）；张华新于2013年1月25日向陈鹏支付定金20万元；张华新向银行申办抵押贷款，拟贷款金额为300万元；陈鹏承诺在2013年3月1日之前取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后5日内通知张华新及中介公司并积极配合办理房屋产权转移登记手续；张华新应于2013年2月5日之前将首付款500万元（包括定金20万元）支付给陈鹏；双方应于2013年3月1日之前共同前往贷款机构办理贷款申请手续；双方同意在2013年4月1日之前共同办理房屋所有权转移登记手续；双方应当在2013年4月15日之前办理物业交割手续；双方同意本交易涉及的税费全部由张华新承担，并直接向主管机关缴纳。双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；经双方友好协商决定，张华新应于2013年2月5日之前将部分首付款500万元整交付给陈鹏，张华新应于2013年4月1日之前将剩余首付款300万元整（交付给陈鹏），剩余房款300万元整张华新以贷款形式付给陈鹏。上述买卖合同及补充协议签订当天，陈鹏与张华新签订买卖定金协议书，张华新支付陈鹏购房定金5万元,于同年1月27日支付定金15万元。2013年2月5日，张华新向陈鹏支付首期购房款431万元；同年2月22日，张华新向徐润鹏支付剩余首期购房款50万元。该房屋签订买卖合同时尚未办理房屋产权证，在办理产权证前按规定需先缴纳相应的税费，张华新与陈鹏双方就由谁承担该笔税费未及时协商一致，故未及时缴纳该税费，因此2013年3月1日之前陈鹏未取得本案所涉房屋的所有权证。2013年3月26日，张华新缴纳该房一手房税费201562.62元。2013年4月16日陈鹏委托代理人徐娜给链家公司邮寄一份解除房屋买卖合同的函件（该函件为打印件，无任何人签字盖章），以张华新未按合同约定于2013年4月1日前支付购房款300万元并迟延支付满15日为由要求解除双方房屋买卖合同。2013年5月15日，陈鹏领取该房屋所有权证（权证号：X京房权证海字第XXXX号）。因陈鹏之前已发函解除房屋买卖合同，故在领取产权证后未通知张华新及链家公司。其后，张华新通过查询得知该房屋已下发所有权证。张华新从链家公司得知陈鹏要求解除房屋买卖合同后，向陈鹏表明要求继续履行合同，并积极与陈鹏委托代理人徐娜沟通继续履行合同的事宜，但双方未达成一致。之后，陈鹏更名为徐润鹏，徐润鹏办理该房屋所有权人名称变更手续，并于2013年10月28日领取所有权人名称变更后的房屋所有权证（权证号：X京房权证海字第XXXX号）。2014年，张华新将徐润鹏诉至本院，要求徐润鹏继续履行合同，将案涉房屋过户，支付违约金。本院经审理后作出（2014）海民初字第×号民事判决书，认为张华新、徐润鹏均不存在违约情况，判决张华新支付徐润鹏购房款300万元，徐润鹏协助张华新办理剩余购房款299万元贷款手续，协助张华新将房屋过户至张华新名下。徐润鹏不服提起上诉，北京市第一中级人民法院经审理后作出（2014）一中民终字第×号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后该判决已生效并执行完毕，张华新于2014年12月17日、12月19日分两笔将尾款559万元交至法院。2015年，就案涉房屋交付事宜，张华新将徐润鹏等诉至本院，本院经审理后作出（2015）海民初字第×号民事判决书，判决徐润鹏等人将案涉房屋腾空交予张华新。徐润鹏之母徐娜不服提起上诉，北京市第一中级人民法院作出（2016）京01民终×号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2017年，就借款利息、借款服务费、房屋占用使用费、物业费的支付，张华新将徐润鹏等人诉至本院，本院经审理后作出（2017）京0108民初×号民事判决书，判决徐润鹏等人赔偿张华新利息损失、物业费。徐润鹏等人不服提起上诉，在法院主持下双方达成了（2019）京01民终×号民事调解书。本案中，徐润鹏诉请逾期交纳的定金、一期首付款部分款项、二期首付款违约金。张华新提交中介公司工作人员证人证言，主张徐润鹏在当时并未对定金交纳时间提出异议，一期购房款支付延期系经过徐润鹏同意的，二期购房款系因徐润鹏违约导致双方产生纠纷，故不同意支付违约金，且主张徐润鹏的诉请已过诉讼时效。徐润鹏主张双方之前有多次诉讼，交易过程长。本院认为，徐润鹏与张华新就案涉房屋买卖历经多次诉讼，现房屋已过户，房款已支付完毕。本案中，就徐润鹏主张的三笔款项的逾期交纳，确实存在张华新支付相应款项时间与合同约定不符的情形。双方就上述款项支付是否构成违约主张不一，张华新另提出诉讼时效已过的抗辩。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，因徐润鹏主张的张华新支付购购房款的事实，发生在民法典施行前，故仍适用之前的法律、司法解释的规定。徐润鹏主张的逾期交纳的事实发生于2015年之前，应适用当时法律规定，另根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，本案诉讼时效应适用《中华人民共和国民法通则》的相关规定，即向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，根据张华新支付各笔款项的时间，徐润鹏现提起本案确已过诉讼时效，且徐润鹏未举证证明之前曾就此主张过，存在诉讼时效中断的事实，故本院对张华新该项抗辩予以采信。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回徐润鹏全部诉讼请求。案件受理费四千六百四十三元，由徐润鹏负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  胡喜辉二〇二一年三月二十二日书记员  施 延