安徽省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖民终344号 上诉人（原审原告）:黄山市自然资源和规划局，住所地安徽省黄山市屯溪区长干东路**。 法定代表人：徐东海，该局局长。 委托诉讼代理人：吕泽民，安徽道同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方歆，安徽道同律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安皓辰，男，1993年6月8日出生，汉族，住天津市和平区。 原审第三人：黄山港荣酒店投资管理有限公司，住，住所地安徽省黄山市屯溪区滨江东路**/div> 法定代表人：郭育林，该公司执行董事兼总经理。 上诉人黄山市自然资源和规划局（以下简称资源规划局）因与被上诉人安皓辰及原审第三人黄山港荣酒店投资管理有限公司（以下简称港荣公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服安徽省黄山市中级人民法院(2020)皖10民初113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月22日公开开庭进行了审理。上诉人资源规划局的委托诉讼代理人吕泽民、方歆到庭参加诉讼，被上诉人安皓辰和第三人港荣公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 资源规划局上诉请求：1.依法撤销安徽省黄山市中级人民法院(2020)皖10民初113号民事判决书；2.改判支持上诉人一审全部诉讼请求；3.上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人怠于行使登记权利，对案涉房产未办理过户手续有着不可推卸的责任，一审法院认定案涉房屋未能办理过户登记与被上诉人无关，认定事实不清。被上诉人与港荣公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定港荣公司应在商品房交付使用后90日内为被上诉人办理权属登记，否则应承担违约责任。嗣后，被上诉人支付案涉房屋全部购房款后，以租赁方式占有使用案涉房屋。根据合同约定，被上诉人所购买的上述房产办证期限早已逾期，被上诉人存在怠于行使登记权利的情形。正是由于被上诉人怠于行使登记权利，才导致案涉房产至今仍登记在港荣公司名下。一审法院认定案涉房屋未能办理过户登记与被上诉人无关，系认定事实不清。二、黄山市中级人民法院(2020)皖10执异10号执行裁定书适用法律错误，应被撤销。上诉人在一审中明确提出上述执行裁定书所适用2004年发布、2008年修改的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释[2015]10号)第二十九条的规定不一致，依据新法优于旧法的法律适用原则，依法应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释[2015]10号)第二十九条之规定，执行异议裁定明显适用法律错误。三、被上诉人依法不具备物权期待权，不足以阻却强制执行，一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定判决驳回上诉人诉讼请求，适用法律错误。应适用该规定第二十九条，该第二十九条是特别规定。由于案涉房产的性质为商业服务，不属于住宅，且案涉房屋处于租赁状态，不符合上述第二十九条之规定，故被上诉人依法不具备物权期待权，不足以阻却人民法院强制执行。 安皓辰和港荣公司均未进行答辩。 资源规划局向一审法院提出诉讼请求：1.撤销（2020）皖10执异10号执行裁定书；2.按（2020）皖10执2号执行裁定书的裁决内容，对屯溪区××路××号××幢××幢××号的房产继续查封；3.按（2020）皖10执2号之一执行裁定书的裁决内容，对屯溪区××路××号××幢××幢××号房产继续执行评估、拍卖；4.本案诉讼费由安皓辰承担。 一审法院查明：2014年11月11日，安皓辰与港荣公司签订二份《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定港荣公司将位于屯溪区××路××号××幢××室××室共计2套房屋出售给安皓辰，2套房屋总价款为594515元。同日，安皓辰全额支付了上述款项，港荣公司开具了相应的发票。2015年4月15日，安皓辰刷卡支付了2幢905室、906室房产证办证费16882元、16893元，港荣公司向安皓辰出具了编号为0005322、0005321的专用收据。同日，安皓辰还支付了2幢905室、906室2015年1月1日—2015年6月30日公共性服务费1287元和装潢垃圾清运费172元，合肥浩顺物业管理有限公司向安皓辰出具了编号为0019811、0019863号专用收据。案涉合同于2015年5月21日在黄山市房地产管理局备案。 2018年7月27日，资源规划局因与港荣公司国有建设用地使用权出让合同纠纷一案，资源规划局向黄山仲裁委员会递交《仲裁申请书》。黄山仲裁委员会于2019年11月12日作出（2018）黄仲裁字第115号裁决书，裁决：一、港荣公司继续履行《国有建设用地使用权出让合同》的《合同补充条款》第一条约定的义务，即将案涉项目建设成为“国际一流品牌的五星级酒店”；二、自本裁决书作出之日起港荣公司停止销售利港尚公馆2-7#楼的所有集中商业房产；三、港荣公司于收到本裁决书之日起30日内支付资源规划局违约金人民币10434.3957万元；四、资源规划局的其他请求不予支持。本案仲裁受理费535200元、处理费80000元，合计人民币615200元，由资源规划局负担61520元，港荣公司负担553680元，该款已由资源规划局预付，港荣公司在履行本裁决书时一并给付资源规划局。 因港荣公司未按上述裁决书的裁决履行，2020年1月2日，资源规划局就该裁决书向黄山市中级人民法院申请执行。黄山市中级人民法院于2020年1月6日作出（2020）皖10执2号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨港荣公司银行存款人民币105069935元及迟延履行期间的债务利息或查封、扣押同等价值的其他财产；二、冻结港荣公司银行存款的期限为一年，查封、扣押动产的期限为二年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年。2020年4月28日，黄山市中级人民法院于2020年4月28日作出（2020）皖10执2号之一执行裁定书，裁定：评估、拍卖港荣公司名下位于屯溪区滨江东路12号利港尚公馆26套不动产。该26套不动产包含了安皓辰购买的案涉2套房屋。2020年7月29日，安皓辰对黄山市××房屋提出书面异议。黄山市中级人民法院于2020年8月14日作出（2020）皖10执异10号执行裁定书，裁定：中止对屯溪区××路××号××幢××号××号房产的执行。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，安皓辰于2014年11月11日就案涉2套房屋与港荣公司签订了合法有效的书面买卖合同及补充协议，支付了全部价款后又通过租赁给案外人的方式占有使用案涉2套房屋，且根据现有证据亦不能认定未办理过户登记系安皓辰自身原因造成。因此，安皓辰就案涉2套房屋享有足以排除强制执行的民事权益。资源规划局主张安皓辰对案涉2套房屋仅享有债权请求权，但因安皓辰已经依约支付了案涉2套房屋的全部价款，港荣公司作为出卖人已经将案涉2套房屋的占有、使用、收益及部分处分的物权权能让渡给了安皓辰，安皓辰基于房屋买卖合同享有的一般债权已经转化为对案涉2套房屋的物权期待权，该权利优先于资源规划局的普通债权，对于资源规划局的该主张，不予支持。资源规划局主张案涉2套房屋不属于住宅，但安皓辰提出执行异议的理由系基于对无过错不动产买受人物权期待权的保护，案涉2套房屋的性质与本案无关，对资源规划局的该主张，亦不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条第二项，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决：驳回资源规划局的诉讼请求。案件受理费80元，由资源规划局负担。 二审中，双方均无新证据提交，双方所举证据及相对方的质证意见均同一审。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方的诉辩意见，本案二审争议焦点是：被上诉人对案涉房产享有的民事权益能否排除人民法院强制执行。 第一，关于资源规划局主张被上诉人怠于行使登记权利，对案涉房产未办理过户手续有过错责任。本院认为，能够归责于买受人的原因一般指对他人权利障碍的忽略、对政策限制的忽略或者消极地不行使登记权利。现有证据就未办理过户登记的原因均指向第三人港荣公司，并无证据表明归责于被上诉人的原因造成未办理过户登记，资源规划局主张被上诉人对此有过错，缺乏证据支持，不能成立。 第二，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是执行异议程序的审查标准，对于所涉及的实质审查的内容，在执行异议之诉案件的审理中可参考适用。该规定的第二十八条适用前提是“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”，第二十九条适用前提是“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议”，第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，符合其中一条即可排除申请执行人对相关不动产的执行，二者适用关系属于选择适用关系。在房地产企业作为被执行人的案件中，既可参照适用该第二十八条也可参照适用第二十九条。资源规划局关于本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条适用前提条件，一审法院适用该规定第二十八条属适用法律错误的上诉主张不能成立。 综上，资源规划局的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由黄山市自然资源和规划局负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 牛富文 审 判 员 王依胜 审 判 员 陈小艳 二〇二一年三月二十四日 法官助理 赵方超 书 记 员 张丽娟