四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川13民终732号 上诉人（原审被告）：南充市三友房地产营销策划有限公司，住所地四川省南充市顺庆区文化路89号锦绣北湖2幢1单元22层4号。 法定代表人：王林。 委托诉讼代理人：程邦建，仪陇县德帅法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：仪陇县文旭房地产开发有限公司，住所地四川省南充市仪陇县新政镇滨江大道三段1号。 法定代表人：马小兵，董事长。 委托诉讼代理人：许洪滔，四川金粟律师事务所律师。 上诉人南充市三友房地产营销策划有限公司（以下简称三友营销公司）因与被上诉人仪陇县文旭房地产开发有限公司（以下简称文旭房产公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服四川省仪陇县人民法院（2020）川1324民初4085号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 三友营销公司上诉请求：1.撤销四川省仪陇县人民法院（2020）川1324民初4085号民事判决，改判驳回文旭房产公司的所有诉讼请求，三友营销公司不应承担赔偿文旭房产公司506,334.38元损失的责任；2.本案一、二审诉讼费由文旭房产公司承担。事实与理由：一、三友营销公司的所有销售行为均系文旭房产公司委托授权，三友营销公司未超出委托授权范围进行销售，一审判决三友营销公司赔偿506,334.38元损失错误。l.本案五户购房人所购买的房屋单价与总价都是文旭房产公司在仪陇县房地产管理局进行了备案。三友营销公司按文旭房产公司销售价格不得超过备案价格的政策和要求进行销售，故三友营销公司没有超出授权范围。2.文旭房产公司将案涉五套房屋单价定价高于该小区其它一楼单价的原因，应当由文旭房产公司进行解释。文旭房产公司将办公室设置在售房部，其法定代表人及其他工作人员长期驻扎在售房部的事实可以确定，房屋销售前，文旭房产公司对案涉房屋设计进行了变更,三友营销公司的所有销售活动都是在文旭房产公司的监督下进行的,文旭房产公司并没有阻止三友营销公司销售人员的任何行为，也未指出销售人员在销售时有错误的宣传行为;且在销售后，文旭房产公司通过对案涉房屋进行网签认可三友营销公司的销售行为。故即使在销售过程中，三友营销公司的工作人员或销售人员，存在向案涉五户购房人允诺“商品房具有改造成商铺便利条件”的销售行为，但该行为是经文旭房产公司认可或应视为文旭房产公司认可的。从文旭房产公司在对案涉房屋进行一房一价备案、楼层增高以及在销售部未阻止销售人员所有销售行为的事实可以推断，文旭房产公司在定价和加高楼层时已经将案涉房屋定位为“商品房具有改造成商铺便利条件”，因此三友营销公司在销售时，文旭房产公司才不阻止销售人员允诺“商品房具有改造成商铺便利条件”的销售行为。三友营销公司没有超出委托授权范围进行销售，其在销售过程中不具有过错。二、三友营销公司的销售人员在销售过程中无过错，所有销售行为均是在委托授权范围内进行的，该授权一部分来源于双方签订的书面合同，另一部分来源于销售过程中文旭房产公司对销售行为的认可，这种对销售行为的认可表现在文旭房产公司从未阻止三友营销公司销售人员任何销售行为。三、造成案涉购房人不能实现商品房具有改造成商铺便利条件系文旭房产公司将临近市场一面建造成绿化带、停车位以及修建1米高的坎引起，而不是三友营销公司销售行为引起，所以各购房人的损失应由文旭房产公司承担。四、一审在未查明三友营销公司存在超出委托销售权限和范围的行为的情况下，判决三友营销公司承担赔偿506,334.38元损失错误。一审判决没有任何事实支撑其认定的有偿委托合同，三友营销公司在本案中具有过错。除本案一审判决外，其他案件均没有认定三友营销公司在销售过程中具有过错，而都是认定文旭房产公司具有过错。综上，请求二审法院支持三友营销公司的上诉请求。 文旭房产公司答辩称：1.三友营销公司陈述的事实及理由均不成立。本案三友营销公司与文旭房产公司之间签订了《仪陇县文铭农贸市场6#、7#、8#楼承包销售合同》（以下简称《承包销售合同》），约定由三友营销公司对外进行营销销售，销售的价格按3,200元/平方米收取，超出的溢价当时约定归三友营销公司所有。2.因为生效民事判决已查出三友营销公司在销售过程中有虚假，文旭房产公司已向5户购房人赔偿了损失，根据《承包销售合同》，三友营销公司应当对文旭房产公司造成的损失承担责任。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 文旭房产公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令三友营销公司承担因在销售过程中作出虚假允诺造成文旭房产公司损失共计623,068.67元；2.判令三友营销公司承担文旭房产公司差旅费5,000元；3.本案产生的诉讼费、保全费等由三友营销公司承担。 一审法院审理认定事实如下：2018年1月13日，文旭房产公司与三友营销公司签订了《承包销售合同》，约定文旭房产公司开发的位于仪陇县住房共计96套由三友营销公司承包销售，双方以3200元／平方米的价格进行结算，合同期限为2018年1月14日至2018年10月13日，合同期限届满未完成销售任务，合同到期30日内，如双方均未提出反对意见，合同期限顺延6个月，三友营销公司自主经营、自负盈亏，超出3200元／平方米的溢价归三友营销公司所有，合同期限届满后，剩余的全部房源由三友营销公司以3200元／平方米的价格购买。 2018年6月15日，杨力、顾恒玉、彭柳林、何启燕、刘良友、胥秀华、吴俊林经三友营销公司销售，并与文旭房产公司分别签订《商品房买卖合同》。合同载明1.杨力、顾恒玉购买位于仪陇县（成套住宅）一套，单价5745.52元／平方米，总价款为53.6万元。2.彭柳林、何启燕购买位于仪陇县（成套住宅）一套，单价5970.63元／平方米，总价款为55.7万元。3.刘良友、胥秀华购买位于仪陇县（成套住宅）一套，单价5359.63元／平方米，总价款为50万元。4.吴俊林购买位于仪陇县（成套住宅）一套，单价5788.40元／平方米，总价款为54万元。5.2018年7月11日,罗忠容、邓桂琼经三友营销公司销售并与文旭房产公司签订《商品房买卖合同》，罗忠容、邓桂琼购买位于仪陇县（成套住宅）一套，单价5959.91元／平方米，总价款为55.6万元。前述房屋建筑面积均为93.29平方米，均按建筑面积计算单价，均约定2018年12月30日前交付房屋。 2019年6月24日至2019年7月16日，前述购房人先后以本案文旭房产公司、三友营销公司为共同被告向一审法院提起诉讼，均称在购房时，售楼部工作人员称其所购房屋可以作为商铺使用，便与文旭房产公司以商铺价格签订了《商品房买卖合同》，事后得知所购房屋不能作为商铺使用，遂向一审法院提起由文旭房产公司、三友营销公司支付房屋差价款、交通费、逾期交房违约金等请求。一审法院审理后作出判决，当事人不服一审判决，向南充市中级人民法院提出上诉，南充市中级人民法院经审理认定，案涉商品房实际上不具有改造成商铺便利条件的客观事实，认定本案三友营销公司作出的关于商品房具有改造成商铺的便利条件的允诺对《商品房买卖合同》的订立及房屋价格的确定存有重大影响。同时认定三友营销公司虽然系代理销售房屋，但系以被代理人（即本案文旭房产公司）名义对外缔约，法律后果应由被代理人（即本案文旭房产公司）承担，遂作出（2019）川13民终4790号、4920号、4932号、4941号民事判决书和（2020）川13民终141号民事判决书，分别判决文旭房产公司于判决生效之日起十五日内向刘良友和胥秀华赔偿损失93,157元、支付交通费500元、支付逾期交房违约金4,850.80元；向吴俊林赔偿损失121,128元、支付逾期交房违约金4,860元；向杨力和顾恒玉赔偿损失118,340.67元、支付交通费500元、支付逾期交房违约金4,850.80元；向罗忠容和邓桂琼赔偿损失154,853元、支付交通费500元；向彭柳林和何启燕赔偿损失133,090元、支付交通费1,000元；另前述终审判决还作出了其他判项。前述终审判决生效后，刘良友和胥秀华、吴俊林、杨力和顾恒玉、罗忠容和邓桂琼、彭柳林和何启燕向本院申请执行，经本院执行，文旭房产公司履行情况为：已履行刘良友、胥秀华案件赔偿损失款78,057元，已履行吴俊林案件赔偿损失款99,805元，已履行杨力和顾恒玉案件赔偿损失款97,988元，已履行罗忠容、邓桂琼案件赔偿损失款123,044元，已履行彭柳林和何启燕案件赔偿损失款107,440.38元，文旭房产公司共履行赔偿损失款506,334.38元，另文旭房产公司尚有部分执行款项未履行。 一审法院同时查明，文旭房产公司诉请第一项主张三友营销公司赔偿损失623,068.67元，该金额为南充市中级人民法院判决文旭房产公司承担前述购房人赔偿损失数额与交通费之和（不含应支付逾期交房违约金）。 一审诉讼过程中，文旭房产公司向一审法院申请财产保全，一审法院依法作出(2020)川1324民初4085号民事裁定书。 一审法院认为：当事人依法订立的合同，合同有效且对双方当事人具有拘束力。结合本案文旭房产公司与三友营销公司所签合同内容来看，三友营销公司接受文旭房产公司委托(有偿)对文旭房产公司开发的商品房（成套住宅）进行销售。南充市中级人民法院生效判决认定本案三友营销公司作出的关于商品房具有改造成商铺的便利条件的允诺对《商品房买卖合同》的订立及房屋价格的确定存有重大影响。同时认定本案三友营销公司虽然系代理销售房屋，但系以被代理人（即本案文旭房产公司）名义对外缔约，法律后果由被代理人承担，遂作出终审判决由本案文旭房产公司承担赔偿损失、支付交通费、支付逾期交房违约金等义务。文旭房产公司所承担损失（逾期交房违约金除外）系因本案三友营销公司向案涉购房人作出商品房具有改造成商铺的便利条件的允诺所致，即本案三友营销公司未如实向买受人介绍其所代理销售商品房的有关情况所致，根据《中华人民共和国建设部令（第88号）》第二十七条规定，本案三友营销公司的行为存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第四百零六条第一款规定，三友营销公司对其过错行为所致文旭房产公司向案涉购房人承担赔偿损失的义务（逾期交房违约金除外）负有赔偿责任。同时，文旭房产公司对其第一项诉请中所主张损失数额，虽为生效判决所确定，但经一审法院执行，本案文旭房产公司向案涉购房人实际共履行赔偿损失款506,334.38元，文旭房产公司对其诉请中实际履行损失数额向本院提供充分证据予以佐证，对此予以支持；文旭房产公司对其第一项诉请损失数额中尚未向案涉购房人履行的部分，其履行与否尚无法确定，因此在本案中不予处理，可待其实际履行后另行主张。文旭房产公司关于差旅费5,000元的诉讼主张，其并未提供证据予以证明，故不予支持。对三友营销公司的抗辩主张，其缺乏事实依据和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百零六条、《中华人民共和国建设部令（第８８号）》第二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、三友营销公司于判决生效后十五日内向文旭房产公司赔偿损失506,334.38元；二、驳回文旭房产公司的其他诉讼请求。若未按判决确定期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,040元，财产保全费3,120元，由三友营销公司负担7,183元，由文旭房产公司负担977元。 二审审理查明，文旭房产公司（甲方）与三友营销公司（乙方）签订的案涉《承包销售合同》除一审查明的事实外，还载明，三、定金条款，四、承包款的支付期限与方式，五、甲乙双方的责任（一）甲方的责任1.证书，2.项目资料，3.向售楼部派驻现场人员进行销售资料的整理归档、签订商品房买卖合同和办理网签事宜，收取购房款，办理销售合同登记、银行按揭以及房屋产权、国土等手续，落实购房人合理要求等，4.负责将前期已经销售或排号、认购、订购房屋的客户资料交给乙方，与客户之间的合同及纠纷由甲方负责处理，移交后的客户执行乙方确定的商品房销售价格。5.保守该合同所涉及的秘密和知悉的乙方商业秘密。六、违约责任。七、其他约定。 二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。 本院认为：根据当事人的上诉及答辩，本案二审争议焦点为三友营销公司是否超出文旭房产公司委托授权范围销售案涉房屋，三友营销公司应否承担案涉损失责任。 根据文旭房产公司与三友营销公司签订的案涉《承包销售合同》约定，三友营销公司接受文旭房产公司的委托，对文旭房产公司开发的商品房进行销售，双方是委托与被委托关系。三友营销公司在履行该销售合同时，未如实向购房人介绍其所代理销售商品房的有关情况，已超出了合同的约定，给文旭房产公司造成损失，对此应承担责任。三友营销公司上诉称在销售过程中，对商品房改造成商铺的允诺，文旭房产公司知情，但其并未提供任何有效证据证明，故其该上诉理由不成立，三友营销公司应对文旭房产公司的损失应承担责任。 综上，三友营销公司的上诉请求，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10,800元，由上诉人南充市三友房地产营销策划有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  周朝阳 审判员  何顺红 审判员  刘 苗 二〇二一年三月二十四日 书记员  黄嘉欣