苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0509民初222号原告：王建忠，男，汉族，1971年12月3日生，住苏州市吴江区。被告：吴江财智置业发展有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇花园路**鼎盛银座商务楼**。法定代表人：陈荣荣。原告王建忠与被告吴江财智置业发展有限公司（以下简称财智公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理后，依法适用简易程序于2021年2月3日公开开庭进行了审理。原告王建忠到庭参加诉讼，被告财智公司未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王建忠向本院提出的诉讼请求：1.财智公司支付逾期办证违约金282437.30元(以1639948.40元为基数，自2017年9月30日起按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率/全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，计算至2020年7月14日止)。2.诉讼费用由财智公司承担。事实和理由：2016年12月1日，王建忠与财智公司签订《吴江市商品房买卖合同》。合同约定：王建忠向财智公司购买吴江财智商业中心第2、3幢3单元2315室、2316室，两套房屋总价款为1639948.40元。合同签订后，王建忠按照约定向财智公司支付了全部价款。合同第八条对交付期限作出了约定：“出卖人应当在2017年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”按照该约定，财智公司最迟应于2017年9月30日前为两王建忠办理不动产权证书，而实际上王建忠于2020年7月14日取得不动产权证书，财智公司逾期办证1018天。被告财智公司辩称：一、王建忠未按合同约定支付房款，直到2017年10月24日才付清房款，财智公司有权行使先履行抗辩权。2017年6月28日，财智公通知王建忠付清房款后接收房屋，王建忠怠于接收房屋，直到2018年4月24日才收房。根据合同第十五条约定，逾期办证违约金起算时间应为2018年7月23日。二、按日累计违约金应自王建忠起诉之日倒推三年计算诉讼时效，故王建忠主张的2017年9月30日至2017年12月6日期间的逾期办证违约金已超过诉讼时效。三、双方签订的《吴江市商品房买卖合同》第十五条对逾期办证违约金有明确约定，法院应首先按约定判决财智公司承担相应的违约责任。具体理由如下：1.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据上述法律规定可知，关于逾期办证违约金双方有约定的，按约定承担责任；没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。本案中，双方在《商品房买卖合同》第十五条逾期办理不动产登记的违约责任约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.01％向买受人支付违约金。因双方对逾期办证违约金有明确约定，应首先考虑按约定承担责任。2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。王建忠主张约定的违约金低于造成的损失，依法要求调增违约金，根据谁主张谁举证的原则，王建忠应对其主张提交证据予以证明。3.根据《最高人民法院审判委员会关于修改的决定》，民间借贷的最高利率已降低至一年期贷款市场报价利率的四倍，按照目前的利率水平，民间借贷的最高利率不超过年利率15.4%，而在购房人无证据证明开发商延期办证给其造成损失的情况下，王建忠诉请开发商承担的逾期办证违约金却为一至三年期贷款基准利率或贷款市场报价利率的1.3倍，该违约金标准明显过高。四、王建忠于2020年8月28日领取办证资料，逾期办证违约金应计算至2020年7月8日，而非产证办出之日。经审理查明：2016年12月1日，财智公司作为出卖人（甲方）与王建忠作为买受人（乙方）签订了《吴江市商品房买卖合同》。合同约定，乙方向甲方购买吴江财智金鹰商业中心第2,3幢3单元2315、2316号房，房屋价款分别为605798元、1034150元，合计1639948元；房屋交付日期在2017年6月30日前。关于产权登记，合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。合同签订后，王建忠陆续向财智公司支付了房屋价款。2017年11月8日，财智公司开具了增值税发票。2018年4月24日，财智公司交付了案涉房屋。王建忠从财智公司领取了办证资料，于2020年7月14日取得案涉房屋的不动产权证书。以上事实，有吴江市商品房买卖合同、增值税发票、不动产权证书以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：王建忠与财智公司签订的《吴江市商品房买卖合同》依法成立并有效，双方应按照合同约定履行自己的义务。案涉房屋于2018年4月24日交付，按照合同约定，财智公司应当在房屋交付后90日内，即在2018年7月23日前，将办理权属登记需由财智公司提供的资料报产权登记机关备案。由于财智公司的原因，王建忠未能在约定期限内取得房屋权属证书，财智公司应当对其逾期办证的行为承担违约责任。合同约定的逾期办证违约金为总房款的0.03%，按照本案房屋价款1639948元计算，违约金为491.98元。逾期办证的行为客观上会影响买房人再次出售房屋、进行融资等，导致买房人遭受直接或间接的经济损失。本案合同中约定的违约金为固定数额，未考虑违约时间的长短，数额较低，不能客观反映买受人实际遭受的损失。财智公司的违约行为确实会给王建忠造成损失，本院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款的规定，将本案逾期办证违约金调整为中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。财智公司未提供证据证实其向王建忠发出了领取办证资料的通知，故逾期办证违约金应计算至2020年7月14日。综上，财智公司应支付王建忠2018年7月24日至2020年7月14日期间的逾期办证违约金，经本院计算，金额为190399.09元。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告吴江财智置业发展有限公司支付原告王建忠逾期办证违约金190399.09元，于本判决生效后十日内履行。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2768元，由原告王建忠承担714元；由被告吴江财智置业发展有限公司负担2054元，并于本判决生效之日起十日内支付至法院。原告王建忠预交的诉讼费用2054元，本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将缴纳上诉费的凭证提交本院。审判员  陆菊文二〇二一年三月五日书记员  李 婷附：相关法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。