山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁04民终533号上诉人（原审被告）：马文英，女，汉族，1985年10月10日出生，住滕州市。委托诉讼代理人：郭方昌，滕州善南法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：王淇，男，汉族，1990年1月1日出生，住滕州市。委托诉讼代理人：金志豪，山东金罡律师事务所律师。上诉人马文英因与被上诉人王淇房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院（2020）鲁0481民初5406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马文英上诉请求1.请求二审法院依法撤销滕州市人民法院作出的(2020)鲁0481民初5406号民事判决书；2.请求二审法院在查清事实后发回重审或依法改判；3.上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1、一审法院认定双方存在着口头的房屋租赁合同关系实属认定事实错误，双方之间从未有对房屋的租赁达成意向，上诉人是帮助朋友的考虑将火锅店的经营权转让给了被上诉人，因为该处火锅店在上诉人的经营下效益很好，将经营权转让给被上诉人后能够直接带来收益。因此双方在私下达成由被上诉人负责经营该火锅店，房屋租赁还是属于上诉人的，如房东前来询问双方商议的是就说“双方之间是亲戚关系，由被上诉人暂时的代为经营。”该事实在双方提交的微信聊天记录中予以确定，双方均予以认可。在2020年1月25日交接后，上诉人已经实际开始了经营，只是在过了年后因为疫情的影响，无法正常经营，这时被上诉人不思进取，萌生退意，导致双方纠纷。上诉人认为经营权转让后，经营的后果由其自负，与上诉人再无关联。因此被上诉人的请求无事实依据，同时一法院存在以偏概全，先入为主的错误认识。2、被上诉人不按照双方商议的结果向房东进行陈述，导致房东误以为房屋进行了转租，实际上房东没有任何的阻碍的行为，后来双方商议去找房东是为了进行解释，消除误解。房东要求支付下年度的租金也是为了维护房东自身的利益，没有什么异议。因此关于房东所要下年度的租金不能作为认定双方存在房屋租赁关系的依据。在被上诉人决定不再经营时，因为房屋租赁没有发生改变，上诉人在另行转租的行为与本案无关。另外火锅店里的物品、设备都被被上诉人转让或者转移，其行为上也是认可双方之间就经营权的转让是达成一致的。3、一审法院对上诉人转让经营权中的技术转让没有进行认定实属错误，上诉人在实际过程中对被上诉人如何制作火锅进行技术上的支持，要没有上诉人的技术支持，被上诉人如何进行经营，一审法院判决存在着遗漏。二、一审法院适用法律错误。一审法院在错误的事实认定上，适用关于房屋租赁相关的法律条款不当，在没有查清关于店铺内设备的现状的情况下，适用相关规定判决返还存在的一定的误差。因此，一审法院的法律适用不当。补充：1、被上诉人主张的房屋转租系无效行为未提供证据证明，况且被上诉人已经实际使用房屋展开经营活动，没有受到任何的阻碍。2、被上诉人停止经营搬离房屋是其自身行为，与房东无关。其搬离原因一是因疫情二是因自己经营不善造成。房东向其告知使用房屋需要交纳下年度房租，是属于正当请求，并不存在强迫其搬离的意思表示，因此一审法院对事实部分认定错误。3、通过微信聊天记录双方之间对房屋的现状是不存在任何争议的，上诉人不存在欺骗非法目的的行为，在一审庭审中明确转让费用是95000元，实际只向上诉人交付了6万，对此被上诉人目前只能尚欠上诉人35000元没有支付，上诉人保留正当的诉权请求。王淇辩称，一、被答辩人诉称系将店铺经营权转让给上诉人而不是房屋转租不能成立，首先根据《个体工商户条例》和《个体工商户登记管理办法》规定，个体经营权不得移让，个体工商户变更经营者的，应当系在办理注销登记后，由新的经营者重新申请办理注册登记。而本案被答辩人将房屋擅自转给答辩人后，其店铺的营业执照登记一直未变更，至今仍登记在被答辩人名下。其次，被答辩人也未有相应证据证明该主张。二、被答辩人诉称如房东前来询问就说“双方系亲戚关系，由答辩人暂时代为经营”，与事实不符。答辩人在做生意的第一天房东就找上门来，要求答辩人搬离房屋，而后答辩人才知道被答辩人在转租前未取得房东同意，在双方的通话录音中被答辩人承认了在房屋转租过程中未向房东告知。三、被答辩人诉称房东在知情房屋转租后只是要求支付下年度租金，未有其他阻碍行为，不属实。首先答辩人与被答辩人的转租房屋约定的转让费用为9万元，转租期限至2020年9月10日。房东知情后并不认同，而是提出了多交一年房租，房屋租赁期限至2021年9月10日。因此被答辩人所谓的房东没有什么异议，追认转租的说法不能成立。四、一审中被答辩人未举证证明被答辩人所谓的技术转让的具体数额及转让方式。被答辩人在转租房屋后，掌握火锅技术的工作人员已被被答辩人全部带走，答辩人从未跟随被答辩人及其技术工作人员学习过技术，被答辩人也未给过答辩人任何书面、视听资料等相关的火锅制作技术，一审中未支持该部分费用并无不当，属于认定正确。五、一审法院认定的店铺的状况及设备情况，完全系按照被答辩人在一审中向法庭陈述的情况来认定的。补充：根据一审中答辩人提交的两份通话录音，特别是答辩人与房东之间的通话录音，能够证实答辩人在开业后的第一天房东就找他，要求答辩人要么多支付一年租金，要么搬离房屋，从而证实房东对于被答辩人的擅自转租行为是不认可的，在房东将答辩人驱走后追认了被答辩人再一次与第三人的转租行为，这也证明房东没有追认被答辩人向我方转租的行为，因此该转租行为未追认，应认定为转租无效。王淇向一审法院起诉请求：1.请求贵院依法判令原告与被告之间租赁关系无效；2.依法判令被告返还原告房屋租金6万元及利息（利息计算以六万元为基数，自2020年1月12日起按照中国人民银行同期贷款利率计算，支付至被告履行还款义务止）；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：马文英于2018年9月份开始租赁案外人周长苓的位于滕州市房屋经营滕州市龙泉文英火锅店，签订租赁合同方式为每年一签，第二年合同期限自2019年9月10日至2020年9月10日，租金为34,000元。2020年1月，马文英经与王淇协商，马文英将滕州市龙泉文英火锅店转让给王琪，转让价格95,000元，后马文英表示让5000元，转让价格为9万元。王淇给付马文英6万元后，马文英于2020年1月25日与王淇办理了该火锅店的交接手续。因疫情影响，2020年3月21日王淇开始营业，次日，房主周长苓以马文英和王淇未告知其转让事宜为由，要求王淇缴纳下年度的租金后才能经营，致使王淇于2020年3月24日停止营业。王淇停止营业后将设备搬出，在该房屋处张贴转让公告，受到周长苓阻止。2020年4月29日马文英将该房屋以租金3万元转给他人，并带新的承租人向周长苓缴纳了下年度租金。庭审中，王淇提供了其于2020年5月11日与马文英通话录音资料、于2020年5月19日与周长苓的通话录音资料，通话录音资料能够证明上述事实。马文英提供其与王淇之间的微信聊天记录截图，证明王淇在停止营业后同意将房屋对外转租。马文英转让给王琪的滕州市龙泉文英火锅店的设备有：油烟机1台，大不锈钢盆2个，旋转的火锅设施1台，台式空调2台，冷鲜柜1台，冷冻柜1台，台式电脑1台，多普炉1个，桌子三张，货柜1个，吧台一处，吊灯七盏，监控设备一套；另交给食材干货一宗价值三、四千元。一审法院认为，王淇与马文英口头约定马文英将其在滕州市房屋经营的滕州市龙泉文英火锅店转让给王淇，因涉案房屋产权人为案外人周长苓，系于2018年9月份马文英与周长苓签订房屋租赁合同，由马文英租赁了涉案房屋，故王淇与马文英口头达成的火锅店转让协议涉及房屋部分实际为房屋转租合同。因马文英将房屋转租给王淇未经周长苓同意，导致王淇被迫停止经营搬离房屋，故应当认定双方之间转让协议无效。马文英于2020年4月29日将涉案房屋转让给他人，应当认定为马文英收回了涉案房屋，王淇应当将接收的火锅店设备及食材干货一宗返还给马文英，马文英应当返还给王淇已付款6万元。马文英主张食材干货一宗价值三、四千元，王淇未提出异议，应当酌定认定价值3500元。王淇与马文英于2020年1月25日进行交接将，2020年3月24日停止营业后王淇与马文英通过微信聊天的方式就对外转租房屋进行了协商，马文英于2020年4月29日将涉案房屋以3万元价格转让给他人，应当认定王淇使用房屋至2020年4月28日，对自2020年1月25日至2020年4月28日期间的房租部分，应当由王淇负担。按照马文英与房主周长苓租赁房屋的租金约定，该期间的租金为9434000/365=8756元。马文英应给付王淇款项为60,000元-8756元-3500元=47,744元。因造成转让协议无效双方均有责任，王淇主张利息损失，理由不当，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告马文英于判决生效后十日内返还给原告王淇转让费47,744元；二、原告王淇于判决生效后十日内返还给被告马文英火锅店的设备：油烟机1台，大不锈钢盆2个，旋转的火锅设施1台，台式空调2台，冷鲜柜1台，冷冻柜1台，台式电脑1台，多普炉1个，桌子三张，货柜1个，吧台一处，吊灯七盏，监控设备一套；三、驳回原告王淇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1400元减半收取700元，由被告马文英负担。二审查明的事实与一审一致。本院认为，上诉人马文英主张本案是系对经营权进行转让，不存在房屋转租关系，但未提交充分有效证据予以证明，且案涉营业执照登记并未变更，仍登记在马文英名下，故一审法院综合双方提交的证据认定本案系房屋租赁合同纠纷并无不当。马文英转租房屋未经房主同意，且房主对该转租行为亦不予以追认，故转租协议无效。马文英主张王淇因疫情和经营不善的原因搬离房屋，但未提供充分有效证据予以证明，对其主张本院不予支持。综上所述，马文英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1400元，由上诉人马文英负担。本判决为终审判决。审判长  朱东徽审判员  王 丹审判员  张 硕二〇二一年三月二十五日书记员  路然然