江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终7525号上诉人（原审原告、反诉被告）：苏州华泉水务技术有限公司，住所地苏州市姑苏区城北街道新塘工业区。法定代表人：顾云华，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙青鹏，上海市协力（苏州）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：苏州市新洋商业运营管理有限公司，住所地苏州市姑苏区金储街288号（第8层）。法定代表人：蔡莹雪，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁红燕，江苏新天伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦祎，江苏新天伦律师事务所律师。上诉人苏州华泉水务技术有限公司（以下简称华泉公司）、苏州市新洋商业运营管理有限公司（以下简称新洋公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院(2019)苏0508民初3446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华泉公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实和理由：一、一审法院判决华泉公司承担房屋使用费不当。由于新洋公司出租房屋未取得土建消防合格证以及未办理房产证，导致华泉公司无法申报开业前消防备案，后被消防部门勒令停止使用花间料理餐厅，2019年4月16日停止营业后，花间料理就关门停业，华泉公司未再进入该餐厅，未实际使用餐厅，因此华泉公司不应当承担房屋使用费用。华泉公司至今尚未移交的原因是认为一审法院存在遗漏鉴定事项，如移交后将无法再次评估，导致事实无法查清。在二审判决后，华泉公司仍不交还的，才应当承担使用费用。二、一审评估机构未将部分装修工程量进行评估，导致认定损失错误。一审其未将部分土建拆除、砌筑部分、室外自来水排设、二层搭建、水电安装、室外装修进行评估，一方面是法院仅委托了资产评估机构，该单位对遗漏部分就没有鉴定权限，其应当同时委托造价鉴定部门进行评估。三、关于赔偿责任问题，华泉公司没有任何过错，不应承担赔偿责任。华泉公司通过招投标竟得诉争房屋使用权，新洋公司刻意隐瞒房屋瑕疵，并在华泉公司办理工商登记时提供了书面承诺，涉案房屋产权证Ｓ0××41正在办理，导致华泉公司投入大量装修费用，新洋公司作为国有资产公司，理应依法履行职责，因此华泉公司没有过错，不应承担损失。新洋公司辩称：一、华泉公司主张不承担2020年4月21日之后的房屋租金或者使用费，不应成立。租赁房屋经过规划许可，新洋公司一审中提交的政府同意建造的文件，租赁物是合法建造的，双方的租赁合同合法有效。华泉公司在租赁合同解除之前负有按照合同约定支付租金的义务。在租赁合同解除之后，即负有返还义务如未及时返还的，至少应当参照合同约定的租金标准支付使用费。根据合同约定，租赁合同解除或者终止后，占用费是合同租金的两倍，且合同约定租金低于市场标准，故新洋公司按照合同约定的租金标准主张租金、使用费合法合理，应当予以支持。二、关于华泉公司提出一审未将部分装修工程量进行评估，导致认定损失错误，并且认为其无过错不成立。主要理由如下：1、从租赁合同、租金价格及合同履约过程中华泉公司发函看，华泉公司承租时对租赁物的情况已充分了解，其对租赁合同无法继续履行的后果应当由其自行承担；2、根据租赁合同约定，装修改建设计方案应当经过出租人书面同意，在装修施工前还应当履行报批义务，未经同意不得施工，但是华泉公司未履行该义务，故导致的损失是其自行扩大的损失，出租人对此不负有赔偿责任。从华泉公司提交的施工合同可见，华泉公司在开始装修之前已经知道要办理施工所需的各种申请审批手续，未办理也说明装修损失系其自身原因所致；3、华泉公司提供的装修合同、装修价款并非华泉公司支付，与华泉公司之间无直接关联，其无权主张装修损失。华泉公司主张土建、拆除部分、前期砌筑部分、二楼搭建钢骨架等。因拆除物早已灭失，且房屋原有情况无法查清，事实上也改变了房屋的主体结构，其违反租赁合同，更未经出租人同意，相关损失应由其自行承担。华泉公司不能因其违约行为而获得赔偿。华泉公司在明知涉案租赁房屋无土建、消防验收、无房产证情况后仍然作出继续履行合同的意思表示，现又以同样的理由主张新洋公司赔偿于法无据。综上，请求驳回华泉公司的上诉请求。新洋公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判支持新洋公司一审反诉请求，驳回华泉公司一审诉讼请求。事实和理由：一、案涉租赁合同依法应认定为有效。案涉房屋系公园的配套用房，该配套用房系经主管部门批准建设，该项目已经规划许可。2008年1月22日案涉房屋也取得《建设工程规划许可证》，租赁合同应认定为有效。二、租赁合同无法继续履行的后果应由华泉公司自行承担。2018年5月8日、10月30日，华泉公司两次发函给新洋公司，在明知不具备申请消防验收条件的情况下，明确表示继续履行合同。2018年5月8日函件中反映华泉公司知晓案涉房屋无房产证、土建消防验收等。2018年10月30日表示希望变更租金支付方式，原因系经营不善、资金流出现问题，而2018年10月22日苏州公安消防支队姑苏区已经作出停止经营的处罚决定书，故本案实际是合同有效但无法继续履行。华泉公司在明知案涉房屋权属后，仍表示继续租赁，相应的履约风险应由华泉公司自行承担。按照相关规定，华泉公司装修房屋应当申请领取《建筑工程施工许可证》和申请建设工程消防设计审核，但华泉公司装修前未履行相应申报义务，故华泉公司对装修的投入属于扩大损失，除新洋公司同意利用的部分，其余损失应由华泉公司自行承担。三、新洋公司对华泉公司的装修不应承担赔偿责任。华泉公司土建投入不应作为损失加以认定。根据租赁合同司法解释的的规定，华泉公司有权主张的损失范围是装饰装修的现值损失，一审法院也正是按此进行评估，华泉公司所称的土建投入并没有纳入评估的范围。一审法院依据华泉公司的单方证据就确认土建投入损失，超出裁量范围。房屋外立面改造也不属于装饰装修，且没有纳入评估范围，如认定系装修装饰，应当进行补充评估，而不是直接采纳华泉公司的异议，然后以单方证据确认损失事实。监控系统、啤酒生产线、不可移动餐梯、灯具及相对固定的厨房设不应认定为固定装修损失，这些设施不属于装修、装修物的范围，评估报告中对此进行了明确的区分，设施拆除后仍具有一定的使用价值，可获得相应的处置价款。即使作为固定装修的损失，损失范围也应当是评估值和处置价款之间的差价损失。四、一审法院关于房屋使用费认定不当。新洋公司收取的租金已低于市场标准。经新洋公司向消防部门了解，花间餐厅停业是因为消防设施不合格，与是否取得土建消防无关，疫情期间租金新洋公司也给予了相应减免。华泉公司辩称：一、一审开庭时新洋公司明确涉案的租赁房屋没有规划许可。本案出租房屋无法使用，是因涉案的出租房屋没有产权证，华泉公司无法办理消防备案手续，故而被消防部门处罚。在华泉公司办理营业执照时，新洋公司向工商部门出具说明称房屋正在办理相关产证，实际是因为没有相关规划许可和消防验收，涉案房屋不可能办理产证。新洋公司故意隐瞒该事实导致华泉公司投资未能收回，因此新洋公司应当承担主要责任。二、关于华泉公司损失，是基于整个房屋的装修投入，包括基建安装和改造，均应当认定为损失的范围。一审法院仅对装修部分进行了评估鉴定，并未就房屋的基建安装进行评估，一审的赔偿范围没有涵盖华泉公司全部损失。三、关于房屋的占有使用费，因为新洋公司违约导致房屋无法使用，双方对此事实没有争议，该房屋一直空置至今，所以这此期间的使用费不应当由华泉公司来承担。另外华泉公司在一审判决后，于2020年8月9日向新洋公司发送交房申请，新洋公司在2020年8月12日回函。新洋公司已经按照一审双方没有争议部分腾空了房屋，具备了交房的条件，又在2020年8月31日再次发函申请，但是新洋公司未予回复也未予收房，故自房屋不能使用之日起，华泉公司不应当承担相应的房租。在一审判决之后，华泉公司多次要求交房新洋公司拒不接收，双方无争议部分属于阻止交房条件成就，应当视为已经成就，之后的房租更不应该由华泉公司承担。华泉公司向一审法院起诉请求：判令新洋公司赔偿装修损失460万元、营业损失2425794元，返还租房保证金19万元、水电使用保证金2万元并承担本案诉讼费用。新洋公司向一审法院提出反诉请求：判令华泉公司支付租金230470元、滞纳金2996元（暂算至2019年5月15日，之后按日万分之五计算至实际支付之日止），赔偿律师费20万元并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：1.2007年6月4日，苏州市规划局作出苏规（2007）审字第087号《建设项目方案审定意见书》，内容为“经局会办并报市批准，同意方案。平江新城新家路南前塘河滨河公园，用地面积29678平方米，配套用房二层，建筑面积770平方米”。城北公司于2008年8月在苏州市平川路南建成姑苏区平江新城前塘河公园项目及二层配套用房。房屋的建设未领取建设工程规划许可证和施工许可证，建成后也未进行过土建消防验收，未办理不动产权属登记。前塘河公园配套用房建成后，由圆和公司对外出租经营。2012年10月30日，平江新城管委会确定，前塘河公园项目由圆和公司经营与管理，并以圆和公司名义办理相关权属证书。2016年12月29日，苏州市人民政府批复同意，凡经营性的建筑物资产所有权、使用权、收益权都划到新城公司。2017年4月I13日，苏州市姑苏区（苏州国家历史文化名城保护区）［2017］14号《关于落实三新城原平台公司资产负债处置方案专题会议纪要》，确认将三新城建设形成的建筑物移交新城公司，并提出在资产移交期间，资产租赁有到期需要续签的，原平台公司配合新城公司办理续签或招租手续。2017年5月16日，城北公司与新城公司就前塘河公园办理了移交手续。2017年5月26日起，新城公司将前塘河公园项目在内的多处资产委托新洋公司经营管理（新洋公司系新城公司的全资子公司）。2.2017年8月，新洋公司对六处房产进行公开招租，前塘河公园为其中一处，招租文件列明的租赁面积为792平方米，租赁期为5年，月租金底价为40元/平方米，业态为餐饮、办公，后由华泉公司中标。2017年9月1日，新洋公司（甲方）与华泉公司（乙方）签订《房屋（场地）租赁合同》，约定甲方将平川路南前塘河公园的该处房屋（出租面积792平方米）出租给乙方，用途为办公、餐饮，租赁期限自2017年11月1日起至2022年10月31日止；第一年度（2017年11月1日至2022年10月31日）月租金46.19/平方米，总租金438990元，之后每年度递增5%，每半年支付一次租金，每期提前7个工作日支付；乙方另支付租房保证金19万元，水电保证金2万元；因乙方未按时向甲方交付租赁物或租金引发诉讼的，甲方所支付的诉讼费用以及为收回租赁物或租金所支付的律师费、交通费等费用均由乙方承担。合同签订后，新洋公司即将租赁房屋交付给华泉公司使用，华泉公司按约支付了第一期的租金及租房保证金、水电保证金。2017年10月19日，新城公司出具产权证明1份，称前塘河公园内一处房产，由城北公司投资建设，建筑面积792平米，根据市政府、区政府会议精神有城北公司移交至新城公司，属于非居住用房，产权证正在办理中。华泉公司在使用房屋过程中，与何仿合作经营餐厅，由华泉公司提供场地，以何仿名义在租赁房屋内注册成立字号为“姑苏区花间料理餐厅”的个体工商户，双方各出资50%，华泉公司向新洋公司提交了委托何仿使用租赁房屋的委托书。何仿于2017年10月开始对按照经营使用需要对租赁房屋进行了装修，并添置了设施设备，开设了姑苏区花间料理餐厅（以下简称花间餐厅）并对外进行经营。3.2018年5月，华泉公司向新洋公司发送了题为“关于平川路南租用房屋情况”的函件，称因房屋无产权证、水电未开通等问题，影响了餐厅的正常经营，其因为土建消防合格证的缺失，造成了消防罚款等损失，导致超出了原来预算的投资金额，要求对方给予租赁期内租金不递增的优惠，并同意变更租金支付方式，缓解经营压力。新洋公司回复因招投标法的相关规定，无法同意华泉公司提出的要求。2018年10月22日，苏州市公安消防支队姑苏区大队对何仿作出苏姑公（消）行罚决字（2018）0295号行政处罚决定书，以花间餐厅未通过开业前消防安全检查擅自投入使用为由作出停止使用餐厅整体并处罚款3万元的处罚。2018年10月30日，华泉公司再次向新洋公司发函，要求将租金支付方式变更为按季支付。2019年3月5日，华泉公司委托律师向新洋公司发出律师函，要求对方在接函后7日内提供租赁房屋产权证明或者与消防部门协调消防事宜。新洋公司接函后，未能就上述事项与华泉公司协商一致。2019年4月16日，何仿及华泉公司关闭花间餐厅，停止经营。2019年4月17日，华泉公司向新洋公司发出解除通知书，通知对方因合同无法继续履行，于2019年4月17日解除。此时，华泉公司支付租金至2019年4月30日，因华泉公司未支付2019年5月1日之后的租金，新洋公司于2019年4月17日向其发出告知函，要求其于2019年4月19日前支付半年租金230470元，华泉公司接函后未予支付。4.何仿接收租赁房屋后，按照餐厅经营的需要对房屋进行了装修改造，主要包括土建工程、室内外装修工程、设备及家具订购、酒店用品采购等。华泉公司提供了如下证据：（1）建筑装饰工程施工合同、结算单原件、银行转账付款凭据、收款收据，证明进行装饰装修的费用为494万元，包括土建工程919711.96元、室内装饰工程2329664.72元、室外装饰工程586118.19元、安装工程1107915.98元四项；（2）家具销售合同、配售清单、收据、银行汇款回单，证明购买餐厅家具费用为426000元；（3）酒店用品供货合同、订货清单、收款回单、银行汇款回单，证明购买餐厅餐具费用为188900元；（4）产品销售合同、决算清单、收据、付款凭据，证明购买厨房设备的费用为84万元。审理过程中，一审法院依法委托江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所对租赁房屋内的装修、设施、物品等资产的价值进行评估。该事务所于2020年3月30日作出苏明（苏州）资字（2020）第01016号资产评估报告，结论为：在评估基准日2019年4月17日，委估资产在本报告评估假设及选用市场价值类型前提下的评估价值为220.19万元，其中二次装修的价值为123.39万元（不含拆除工程、室外回填土、二层顶简易房），机器设备等资产价值为96.80万元。评估报告机器设备明细表中包括：监控系统1套价值17800元（第3项），啤酒生产线1套价值307880元（第17项），不可移动餐梯1台价值23600元（第31项），水晶吊灯等灯具等20盏价值7456元（第111至114项），霓虹灯1项价值13416元（第173项），相对固定的厨房操作台、水池、灶具、抽油烟罩等设备价值77288元（第85、86、88、89、94、96、98、99、101至107项），其余为可移动电器、餐具、桌椅及其他家具等。华泉公司对评估结论提出异议，认为固定装修部分缺失工程量853011.34元，未评估部分1294388.86元。其中未评估部分包括：土建部分合计630211.99元（该部分基本与其提供的装修清单项目一致，包括土建拆除部分115808.07元、前期砌筑部分444491.56元、装修期间砌筑部分43677.36元、排设室外自来水部分26235元，其中前期砌筑部分包括了二层顶搭建简易洗菜房的钢骨架、岩棉夹芯板屋顶139649元等）；水电安装合计341890.27元；室外装饰合计322286.60元（该部分基本与其提供的装修清单一致，多出窗帘项目43980元）。5.审理过程中，新洋公司同意在评估结束后收回房屋。一审法院于2020年4月20日组织双方对租赁房屋进行交接，华泉公司表示对评估结论存在争议，要求暂缓交还房屋，故房屋至今仍处于华泉公司的控制之下。同时，华泉公司表示不同意清理可移动设备和物品，要求新洋公司予以赔偿。新洋公司对评估结论予以认可，但不同意接收全部装修、设备及物品，其表示经估算，固定装修中可利用的价值为163991.91元，分别为仿古地砖、防盗门、一层落地窗钢化玻璃隔断、钢构楼梯、蹲式马桶、日光灯、安全疏散指示灯、吸顶灯，对应二次装修评估明细表中的第1、13、19、29、39、60、64、71项；同时提出，经测算恢复原状的费用约为278149.61元，保留追究的权利。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，新洋公司与华泉公司所签订的租赁合同标的房屋为位于苏州市平川路南的前塘河公园二层配套用房，该房屋的建设虽经过规划部门的方案审定，但未取得建设工程规划许可证和施工许可证，建成后直至本案诉讼中，新洋公司均未能提供取得许可证或主管部门批准建设的相关证据，一审法院根据相关司法解释的规定，确认双方所签订的租赁合同应为无效合同。一审法院结合双方当事人的请求事项，就合同被确认无效后的结算问题，分别确定如下：一、房屋交还问题。合同被确认无效后，因合同取得的财产，应当予以返还。租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有。双方签订的房屋租赁合同被确定为无效，华泉公司明确表示不再继续使用房屋进行经营，新洋公司在审理中虽坚持认为合同有效，但仍表示愿意收回房屋并对其中的部分固定装修接收利用，一审法院确定华泉公司应当及时将房屋腾清后交还新洋公司；腾清房屋时，应将新洋公司同意利用的装饰装修物（仿古地砖、防盗门、一层落地窗钢化玻璃隔断、钢构楼梯、蹲式马桶、日光灯、安全疏散指示灯、吸顶灯）保持完好交付给新洋公司。新洋公司应当在收回房屋同时按评估结论中的这些财产的价值向华泉公司支付财产折价款163991.91元，并返还租赁保证金19万元及水电保证金2万元。二、房屋使用费及滞纳金问题。房屋租赁合同无效，出租人仍有权请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案双方租赁合同虽然无效，但华泉公司实际占用了租赁房屋，应当承担房屋使用费。2019年4月17日前，花间餐厅保持了经营状态，华泉公司已经按合同约定的标准支付了截至2019年4月30日的租金。新洋公司主张2019年5月1日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费，该期间房屋确实由华泉公司占用，但考虑到房屋未取得土建消防合格而无法申报开业前消防检查，花间餐厅在2019年4月17日后即因未取得开业前消防检查合格而被查封处于停业状态，房屋使用费参照合同约定的租金标准计算有失公允，一审法院根据合同租金调整的周期及同时期租赁市场行情变化情况分别情形、分段计算。自2019年5月1日起至10月31日止，该年度的租金标准为460940元（比上年度递增5%），酌情考虑房屋不能实际投入经营但仍由华泉公司占有的情况，确定华泉公司按租金标准的50%承担使用费，该期间的费用为115235元；自2019年11月1日起至2020年4月20日止，该年度的租金标准为483987元，同样酌情考虑上述因素，及2020年春节前后全国范围内爆发的新型冠状病毒××疫情对经营性房屋租赁市场的影响，确定华泉公司按租金标准的50%承担4个月的使用费，金额为80665元，以上两项合计195900元；自2020年4月21日起，在评估工作结束、新洋公司同意收回房屋的情况下，华泉公司拒绝交还房屋，由此造成的损失应由其全部承担，一审法院确定其参照租赁合同当期的租金标准承担使用费，即按每年483987元支付。因双方租赁合同被确定为无效，新洋公司据合同提出的滞纳金请求，一审法院不予支持。三、损失赔偿问题。合同无效后，有过错的应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，新洋公司系出租方，向承租方提供适租的房屋应是其基本义务，且其作为房屋的管理人，理应清楚知晓房屋不具备权属证书，也未取得建设工程规划许可证的事实，在此情况下，其仍将房屋出租给华泉公司，并在合同中约定餐饮、办公用途，应当对合同无效承担主要责任。华泉公司虽通过公开拍租取得房屋承租权，但其在签订租赁合同前仍应对房屋是否能用于出租并进行餐饮经营进行审查，合同无效也与其未尽必要审查义务存在疏失有关，也应当承担一定的责任。华泉公司主要主张了营业损失和装修、设备、物品损失。关于营业损失部分，一审法院认为，合同无效后当事人所承担的缔约过失责任是对另一方当事人信赖利益损失的赔偿，目的在于补偿一方当事人因合同无效而实际遭受的损失，从而使其利益恢复到合同签订之前的状态，不包括、亦不应超过合同履行利益，即合同履行后可以获得的利益，营业损失作为间接损失，不应当包括在本案新洋公司应当赔偿的损失范围之内。故华泉公司的主要损失应为装修、设备、物品损失。关于装饰装修损失部分，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。因此，装饰装修物的损失范围应为新洋公司不同意接收利用的固定装修及改建和增设他物，不包括扩建物，损失应当以现值为依据。至于这部分损失的具体组成，一审法院分别认定如下：（1）现有固定装修部分。评估结论显示华泉公司所投入的固定装修在房屋停止使用时的价值为123.39万元，扣除前述由新洋公司接收的163991.91元，剩余部分价值为1069908.09元，该部分固定装修已对房屋形成附合，且双方均不再继续利用，应计算为华泉公司的实际损失。华泉公司提出的工程量缺失和水电工程部分，均已包括在评估范围，由评估公司现场根据现存状况确定，华泉公司所主张的评估缺失工程量的意见，一审法院不予采纳。（2）土建工程及室外装修部分。华泉公司在接收房屋后确实进行了一些土建和房屋外立面的改造，应当计入装饰装修物的范围。因拆除物早已灭失且房屋的原有状况无法完全查清，故评估机构未将该部分装饰装修的价值列入评估范围。考虑到华泉公司为履行租赁合同，确实进行了该方面的装修改造，且在剩余租赁期内无法实际利用，产生实际损失，一审法院认为应当根据华泉公司所提供的证据就该部分损失予以考虑。华泉公司提出该两项工程费用直接费合计952498.59元，提供了合同、清单、付款凭证等证据予以证实，一审法院审查后认为，其中顶层简易房所涉项目为租赁房屋范围外的增建物，窗帘等项目与其提供的室外装修清单不符，不应纳入赔偿范围，同时考虑到华泉公司实际使用这些装修物的折旧，酌情确定该部分装修物的现值为45万元。（3）物品及设备。可移动物品不属于装饰装修物，应当由华泉公司予以清理、拆除后搬走。从评估机构列明的机器设备明细表来看，其中的监控系统、啤酒生产线、不可移动餐梯、灯具及相对固定的厨房设备总价值447440元，均系根据租赁房屋的特定格局而定制，与房屋形成了一定的附合，拆除后重新利用的可能性较低，可列入固定装修损失的范围。其余部分均为可移动电器、餐具、桌椅及其他家具等物品，应由华泉公司搬走后自行处理。以上三项损失合计1967348.09元，均为华泉公司实际投入装修不能继续使用而导致的损失。《中华人民共和国消防法》等法相关法律法规规定，主体建筑通过消防验收，进行二次装修前，需要报装修设计图报消防主管机构审核，进行消防报建。本案所涉租赁房屋从建筑面积和装修规模来看，均属于需要进行报建的范围，而华泉公司后续受到消防部门的处罚也与未申报二次消防检查有关。华泉公司在审理中陈述，因租赁房屋未通过土建消防验收故无法进行二次装修的消防报建，可见其在接收房屋进行装修之前即已知晓房屋有可能因消防问题无法使用。其在消防部门未出具同意意见的情况下，盲目投资，擅自开工进行装修，对装修损失的造成应当自行承担相应的责任。综合考虑双方当事人对合同无效应承担的责任，及华泉公司在未履行相关报建手续的情况下即开工装修改建一定程度上造成损失扩大的责任，结合新洋公司对现有装修可接收利用的程度，一审法院酌情确定由新洋公司对华泉公司的装饰装修物损失承担60%的赔偿责任，即1967348.09元*60%=1180408.85元。四、律师费问题，双方租赁合同被认定为无效，合同中的相关清理条款中的情形也与本案双方的主张不符，故新洋公司主张律师费损失缺乏依据，一审法院不予支持。综上，一审法院确定新洋公司与华泉公司签订的关于苏州市平川路南前塘河公园内配套用房的租赁合同无效，华泉公司应当将苏州市平川路南前塘河公园内配套用房腾清后交还新洋公司（含新洋公司同意接收的装修物），并支付自2019年5月1日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费（计算至2020年4月20日为195900元），新洋公司应向华泉公司支付财产折价款163991.91元，返还租赁保证金19万元、水电使用保证金2万元并赔偿华泉公司装修经济损失1180408.85元。双方各自超出上述范围的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条规定，判决如下：一、苏州华泉水务技术有限公司于判决生效之日起十日内将苏州市平川路南前塘河公园内配套用房腾清后交还苏州市新洋商业运营管理有限公司，室内的仿古地砖、防盗门、一层落地窗钢化玻璃隔断、钢构楼梯、蹲式马桶、日光灯、安全疏散指示灯、吸顶灯一并移交归苏州市新洋商业运营管理有限公司所有；苏州市新洋商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内向苏州华泉水务技术有限公司支付财产折价款163991.91元，返还租赁保证金19万元、水电使用保证金2万元；二、苏州华泉水务技术有限公司于判决生效之日起十日内向苏州市新洋商业运营管理有限公司支付房屋使用费195900元（暂计算至2020年4月20日，自2020年4月21日起至实际交还房屋之日止，按每年483987元继续计算）；三、苏州市新洋商业运营管理有限公司于判决生效之日起十日内向苏州华泉水务技术有限公司赔偿损失1180408.85元；五、驳回苏州华泉水务技术有限公司其它诉讼请求；六、驳回苏州市新洋商业运营管理有限公司其它反诉请求。本诉案件受理费62451元，鉴定费30000元，合计92451元，由华泉公司负担61035元，新洋公司负担31416元；反诉案件受理费3901元，由新洋公司负担2138元，华泉公司负担1763元；双方相互抵销后，新洋公司应向华泉公司支付29653元，于判决生效之日起十日内履行。二审中，新洋公司提交证据一，苏州市自然资源和规划局政府信息公开申请答复告知书、钱塘河滨河绿化公园项目计划任务书的批复以及建设工程规划许可证，证明案涉的租赁房屋于2008年1月22日取得了建设工程规划许可证。证据二，1、2020年8月10日收到的华泉公司交房申请，交房申请内容为：“华泉公司根据一审判决中双方无争议部分内容，已将贵司不同意利用部分物品搬离出租房屋。目前该出租房屋已经具备了交房条件，请贵司自收到本申请之日起三个工作日内与华泉公司联系并完成房屋交割。如贵司逾期不办理出租房屋交割，则产生的房屋占用费用及其它损失均由贵司自行承担。”2、新洋公司回复函，内容为：“……一、你方应将所有可移动物品搬离出平江新城前塘河公园配套用房；二、你方应负责拆除监控系统、啤酒、不可移动餐厅灯具及相对固定的厨房设备，并将前述物品搬离出平江新城前塘河公园配套用房；三、除我司同意利用的部分，其余部分你单位应负责将房屋内部恢复至我司当时交付时的原状。请你单位在完成上述工作后，告知我司将派员与你单位办理交房手续。”3、相关邮寄凭证。证明因双方就交房问题存在争议，案涉房屋至今未能交房。华泉公司未按照合同履行交付之前的腾空恢复原状义务，按照合同约定及法律规定应当履行完相应的义务之后交还房产。华泉公司质证意见为：对证据一，规划许可证针对的建设项目是滨河公园，附件名称中的建筑面积是707.5平方米，与本案诉争的房屋的面积不相同，新洋公司在一审的时候明确诉争的房屋是没有建设工程规划许可证，故不能证明本案的房屋有规划许可证。对证据二，华泉公司是基于双方没有争议的部分进行交房。一审期间新洋公司也多次提出交房，但因为当时法院鉴定尚未完成，不具备相关的交房条件。在一审判决后，华泉公司按照双方没有争议的部分履行交房申请符合规定。而新洋公司故意拖延不接收房屋造成的扩大损失应当由新洋公司自行承担。审理中，新洋公司2020年10月30日向本院提出：“我方公司同意交接房屋，但华泉水务根据合同约定负有恢复原状之义务，华泉水务应在交接前(1)将华泉水务的所有物品搬离租赁房屋；(2)除我司同意利用的部分，华泉水务装修装饰部分，应予拆除，并清扫干净。”二审经审理查明的其他事实与一审相一致。本院认为：第一，关于合同效力问题。新洋公司（甲方）通过公开招租后，与华泉公司（乙方）签订《房屋（场地）租赁合同》，系双方真实意思表示。案涉房屋位于苏州市平川路南的前塘河公园二层配套用房，该房屋的用于经营用途经过政府相关部门同意。二审中，新洋公司提交了建设工程规划许可，说明案涉房屋为相关主管部门批准建设，故一审法院认定无效的事由已不存在，双方的租赁合同合法有效。第二，关于合同解除。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）第八条规定，“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”案涉房屋在交付华泉公司后，虽然华泉公司装修并开始使用，但期间华泉公司向新洋公司提出过存在“无产权证”、“土建消防合格证”缺失等问题，直至2018年10月22日苏州市公安消防支队姑苏区大队查明“花间料理餐厅未通过消防开业前消防安全检查，擅自投入使用”作出“停止使用餐厅整体的处罚”，2019年4月16日，花间餐厅停止经营。新洋公司作为出租人，应当提供适租、满足租赁用途的房屋，在承租人提出存在影响合同履行的因素时，新洋公司未予解决。因此，2019年4月17日，华泉公司向新洋公司发出解除通知书，称因被消防处罚，导致案涉租赁合同已无法继续履行。本院认为，华泉公司解除理由及依据充分，应当认定双方租赁合同于2019年4月17日解除。新洋公司称招租前华泉公司已知晓、通过租金的价格也可以推定案涉房屋存在没有土建消防验收手续等，没有依据，本院不予采信。第三、房屋租赁合同解除后损失的分担。首先，新洋公司作为出租人，合同约定的用途为“餐饮、办公”，但新洋公司在合同签订时和履行过程中未向华泉公司提供建设工程规划许可证等，也未对案涉房屋进行消防备案，租赁物存有重大瑕疵，故新洋公司对于合同解除后的损失应承担主要责任。华泉公司作为承租人，承租的房屋将用于开办餐饮，在签订合同和装修房屋前，对于案涉房屋存在的瑕疵也应当作充分了解，但其对此未加以注意就接收并装修使用，故华泉公司对合同解除的损失也应分担一部分责任。结合双方过错的程度，本院认定新洋公司承担80%责任，华泉公司承担20%责任。其次，关于具体损失分担问题。根据《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现华泉公司要求赔偿装修损失460万元、营业损失2425794元。关于装修损失。华泉公司作为承租人在实施装修前有注意和申报义务。华泉公司接收房屋并装修时未经过消防部门审核批准，后因消防问题被责令停止经营，虽因出租房屋存在重大瑕疵的原因导致房屋租赁合同解除，但华泉公司对装修投入属扩大损失，应由承租人华泉公司承担主要责任，该部分责任本院酌定为55%。因此，结合案涉房屋租赁合同解除责任，新洋公司对于装修部分的损失承担的比例为80%*45%即36%。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……”。虽然合同约定，装修、改建方案需经出租人新洋公司书面同意方可进行施工，但本院认为新洋公司对于华泉公司租赁房屋用于经营餐饮是明知的，华泉公司将按照经营餐饮的用途对租赁物进行一定的装修，虽华泉公司未能提供证据证明装修方案已经新洋公司书面同意，但华泉公司装修案涉房屋也在合理、适当范围内，故可以参照上述“经出租人同意装饰装修”的情形处理。结合评估意见，新洋公司同意利用的部分为仿古地砖、防盗门、一层落地窗钢化玻璃隔断、钢构楼梯、蹲式马桶、日光灯、安全疏散指示灯、吸顶灯，该部分华泉公司应保持完好交付给新洋公司，新洋公司也认可财产折价款163991.91元，故该部分款项新洋公司应当向华泉公司支付。对于新洋公司不同意利用部分，应按剩余租赁期内装饰装修残值，由新洋公司与华泉公司按各自过错予以分担。评估结论显示华泉公司所投入的固定装修在房屋停止使用时的价值为123.39万元，扣除前述由新洋公司接收的163991.91元，剩余部分价值为1069908.09元，该部分固定装修已对房屋形成附合，应作为装修损失计算在内。评估机构列明的机器设备明细包括监控系统、啤酒生产线、不可移动餐梯、灯具及相对固定的厨房设备总价值447440元，系根据租赁房屋的特定格局而定制，与案涉房屋形成了一定的附合，拆除后重新利用的可能性较低，故也应将该部分列入固定装修损失的范围更为公平。可移动物品包括电器、餐具、桌椅及其他家具等物品，不属于装饰装修物，应当由华泉公司予以清理、拆除。评估机构上述评估的内容不包括拆除工程、室外回填土、二层顶简易房），由于华泉公司在接收房屋后确实进行了一些土建和房屋外立面的改造，该部分计入装饰装修物的范围更为妥当。鉴于拆除物早已灭失且房屋的原有状况无法完全查清，评估机构未将该部分装饰装修的价值列入评估范围。一审法院对此认为，考虑到华泉公司为履行租赁合同，确实进行了该方面的装修改造，且在剩余租赁期内无法实际利用，产生实际损失，故应当根据华泉公司所提供的证据就该部分损失予以考虑。华泉公司提出该两项工程费用直接费合计952498.59元，提供了合同、清单、付款凭证等证据予以证实，一审法院审查后认为，其中顶层简易房所涉项目为租赁房屋范围外的增建物，窗帘等项目与其提供的室外装修清单不符，不应纳入赔偿范围，同时考虑到华泉公司实际使用这些装修物的折旧，故一审法院酌情确定该部分装修物的现值为45万元，本院认为该金额并无不当。综上，以上三项损失合计1967348.09元，可视为华泉公司剩余租赁期内装饰装修残值损失。新洋公司应承担的损失为1967348.09元*36%=708245元。华泉公司提出的工程量缺失和水电工程部分等遗漏鉴定事项问题，一审法院认为已包括在评估范围，由评估公司现场根据现存状况确定，华泉公司所主张的评估缺失工程量的意见，故未予采纳。从装修评估明细表中反映的价格分析，项目（如地砖、抽水马桶等）的评估单价包括了人工、材料及折旧等因素，综合评估的价格，故一审认定结论并无不当。关于华泉公司主张的利润损失，因未提供完整的会计资料，无法对其营业利润进行审计，故华泉公司应对其主张承担举证不能的责任。综上，新洋公司应向华泉公司就该部分支付的金额为163992元+708245元=872237元。第四，房屋租金、房屋使用费的认定。根据华泉公司的主张，花间餐厅的停业时间为2019年4月16日，对于停业前的租金华泉公司应当按约支付。2019年4月17日双方租赁合同解除后，华泉公司本应按约交还房屋。由于双方存在关于装修赔偿、是否申请司法鉴定、是否对于损失承担责任等问题争议，应当给予承租人一定的合理期间，在合理期限内的房屋使用费本院酌定按照约定标准的一半计收，超过合理期限承租人不返还房屋，之后的房屋使用费应按约定标准由承租人全额负担。华泉公司在发出解除合同通知后，次日（2019年4月18日）便向一审法院提起诉讼，其后的一段时间应视为合理期间。鉴于华泉公司已缴纳租金至2019年4月30日，故2019年4月18日至2019年4月30日期间的租金新洋公司应该退还，具体计算为438990×1.05÷12个月×（13÷30）=16517元。2019年4月18日起至10月31日止，该年度的租金标准为460940元（比上年度递增5%），该期间的华泉公司应支付的费用为123493元（即115235元+8258元）；自2019年11月1日起至2020年4月20日止，该年度的租金标准为483987元，由于2020年春节前后全国范围内爆发的新型冠状病毒××疫情对经营性房屋租赁市场的影响，确定华泉公司按租金标准的50%承担4个月的使用费，金额为80665元，以上合计为123493元+80665元-16517元=187641元；自2020年4月21日起，在评估工作结束、新洋公司同意收回房屋的情况下，华泉公司拒绝交还房屋，由此造成的损失应由其全部承担，故参照租赁合同当期的租金标准承担使用费，即按每年483987元支付。2019年8月10日，新洋公司收到华泉公司交房申请，华泉公司要求在3个工作日内（即8月12日前）交房，并表示已将新洋公司“不同意利用部分”搬出房屋，已具备交房条件。新洋公司认为除同意利用的部分外，应将房屋内部恢复原状。根据本院结合解除的原因、损失的分担比例作出的分析，对于新洋公司要求恢复原状的主张不予支持。此前，一审法院组织过交接，一审判决对于固定装修等也作出了认定，虽彼时一审判决未生效，但新洋公司应当秉着减少损失的原则，交接房屋，即使存在争议，其后续也可以就相关争议继续提出主张权利，2020年8月13日起新洋公司无权再向华泉公司主张使用费，故本院认定2020年4月21日至8月12日期间华泉公司应支付的使用费为483987元÷12个月×3+483987元÷12个月×（23÷30）=151932元。综上，华泉公司应向新洋公司支付的使用费金额合计187641元+151932元=339573元。关于新洋公司提出的滞纳金及律师费损失，是以租赁合同有效，且新洋公司不存在违约责任的情况下为前提，但是本案由于新洋公司存在过错，故对于该部分主张本院不予支持。另外，案涉租赁合同项下的租赁保证金19万元、水电保证金2万元，新洋公司应向华泉公司返还。综上，因二审中新证据原因导致合同效力的认定与一审不相一致，故对于一审判决加以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销苏州市姑苏区人民法院作出的（2019）苏0508民初3446号民事判决。二、苏州市新洋商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内从苏州华泉水务技术有限公司处接收苏州市平川路南前塘河公园内配套用房，室内的仿古地砖、防盗门、一层落地窗钢化玻璃隔断、钢构楼梯、蹲式马桶、日光灯、安全疏散指示灯、吸顶灯、监控系统、啤酒生产线、不可移动餐梯、灯具及相对固定的厨房设备一并移交，归苏州市新洋商业运营管理有限公司所有；苏州市新洋商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内向苏州华泉水务技术有限公司支付财产折价款、损失872237元、返还租赁保证金19万元、水电使用保证金2万元，合计1082237元。三、苏州华泉水务技术有限公司于本判决生效之日起十日内向苏州市新洋商业运营管理有限公司支付房屋使用费339573元。四、驳回苏州华泉水务技术有限公司其它诉讼请求。五、驳回苏州市新洋商业运营管理有限公司其它反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费62451元，鉴定费30000元，合计92451元，由苏州华泉水务技术有限公司负担78583元，苏州市新洋商业运营管理有限公司负担13868元；反诉案件受理费3901元，由苏州市新洋商业运营管理有限公司负担845元，苏州华泉水务技术有限公司负担3056元。二审案件受理费132704元，苏州市新洋商业运营管理有限公司负担20426元，苏州华泉水务技术有限公司负担112278元。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  卞干国二〇二一年三月二十三日书记员  徐馨岚法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。