河北省唐山市曹妃甸区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0209民初256号 原告：艾顺福，男，1968年2月19日生，汉族，住址唐山市曹妃甸区。 委托诉讼代理人：孟卓，河北舜思律师事务所律师。 被告：唐山曹妃甸赫祥泰业房地产开发有限公司，住所地唐山市曹妃甸区唐山湾生态城。 法定代表人：陈红，该公司经理。 委托诉讼代理人：倪军，该公司员工。 原告艾顺福与被告唐山曹妃甸赫祥泰业房地产开发有限公司（以下简称赫祥泰业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告艾顺福及其委托诉讼代理人孟卓、被告唐山曹妃甸赫祥泰业房地产开发有限公司委托诉讼代理人倪军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 艾顺福向本院提出诉讼请求：1.要求被告与原告签订正式的商品房买卖合同并办理房屋交易合同网上签约备案；2.要求被告支付违约金506659.2元；3.要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年2月25日至2020年7月10日期间，桑福祥从原告艾顺福处借款本金及利息共计5066592元，其中包括：1、在2014年3月18日至2016年6月20日期间，原告陆续向桑福祥支付借款共计1100000元，约定利息按年息25%计算，由桑福祥开具借条壹张；2、2016年10月25日曹妃甸区人民法院出具的（2016）冀0209民初3043号民事调解书，本金及利息2992300元。桑福祥系被告股东且无力偿还拖欠的本金及利息，故以作为股东之一的桑福祥与被告共同开发的坐落在唐山湾生态城的“致臻尚品”底商抵顶债务。2020年8月21日，桑福祥、艾顺福、唐山曹妃甸赫祥泰业房地产开发公司三方达成执行和解，签订《抵顶协议》并在执行局备案，该协议约定用致臻尚品小区7-104号、7-103号、7-203号、7-204号房屋用于抵顶桑福祥所欠原告债务，房屋总价款6466592元。故用房屋抵顶欠款5066592元，剩余1400000元房屋差价款由原告艾顺福以现金方式支付给被告，由被告出具收据。原、被告双方于2020年8月20日签订上述抵顶房屋的《认购协议书》，协议约定房屋单价为13200元/平方米，房屋总价款为6466592元。抵顶欠款后剩余房款1400000元，原告已经通过被告的指示向第三方进行了付款，被告向原告出具了收据一份，载明收到艾顺福交来7号楼差价款（绿珠路109、109-1、111、111-1）1400000元。由于被告出具的2020年8月21日《唐山曹妃甸赫祥泰业房地产开发有限公司关于艾顺福7号楼新老楼号的说明》，绿珠路109、109-1、111、111-1即为致臻尚品小区7-104号、7-103号、7-203号、7-204号。现原告所购上述房屋均已交付了全款，完全符合签订正式商品房买卖合同和办理房屋交易合同网上签约备案的条件。根据协议第五条约定，“桑福祥与被告两方负责将上述底商的不动产权证办理到乙方名下，桑福祥和被告负责将原告房产办理网签”。协议第七条约定，“该协议是三方真实意思表示，如有一方违约应当向守约方支付欠款总金额百分之十的违约金”。现被告的行为已构成违约，故应向原告支付违约金506659.2元。截止至今，原告在要求被告签订正式的商品房买卖合同及办理房屋交易合同网上签约备案时，被告一直借故拖延，至今未办理。 诉讼过程中，原告增加诉讼请求，要求被告为原告开具正式的购房发票。 唐山曹妃甸赫祥泰业房地产开发有限公司辩称，当时是倪军接手的这个事情，给原告艾顺福抵顶了四套房子。按照当时的价格买主楼的价格是25000元，小楼的价格是18500元至18800元。原告让把房子的价格低一点，我（倪军）给原告的价格是17000元，这个价格比卖的价格低。后来原告说借给我200万元，利息按照银行贷款利率计算，让我把房子的价格再低一点。最终是按照13500元的价格给原告的。合同签订完毕以后，我说给我200万元然后给他办手续，但是手续办完以后原告的200万元一直没有到位，催过原告很多次但是原告都没有给，后来我就说这样的话13500元的价格就不能给了。最后原告找我办网签，当时我没有同意，因为房子不恢复原价我是不予认可的，房子不会给他，不给予办网签。此外原告和桑福祥有私人的账目385820元，最后应该还有60多万元需要给我们公司。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明自己的主张提交如下证据：证据一：协议原件一份、调查笔录原件一份、唐山市曹妃甸区人民法院（2016）冀0209民初3043号民事调解书复印件一份，证明2012年2月25日至2020年7月10日期间，桑福祥向原告陆续借款本息合计5066592元（其中包括（2016）冀0209民初3043号民事调解书中确定的借款本息2992300元）。桑福祥为被告股东之一，三方于2020年8月21日签订协议，达成执行和解。以被告名下的致臻尚品小区绿珠路109号、109-1号、111号、111-1号房屋作价6466592元抵顶桑福祥欠原告的5066592元，剩余140万元由原告另行支付给被告。同时协议约定，如有一方违约，应支付欠款总额的10%作为违约金。证据二：收据原件一份、付款委托书原件三份、中国建设银行个人活期账户支出交易明细原件一份，证明原告直接支付给被告427500元，受被告指示为被告代付工人工资、材料款972500元，以上合计支付给被告140万元，原告已经履行了协议约定的付款义务。证据三：认购协议书原件四份、关于艾顺福7号楼新老房号的说明原件一份，证明原被告履行协议中关于房屋抵顶的约定，于2020年8月20日签订了四份房屋认购协议书，购买被告名下致臻尚品小区7-104号、7-103号、7-203号、7-204号房屋（原房号为绿珠路109号、109-1号、111号、111-1号）。被告质证称，有倪军签字的证据是真实的，但是是有前提的。对于其他证据是原告和桑福祥之间的事情，我方不清楚。本院对原告提交的该组证据的真实性予以认定。 被告赫祥泰业公司为证明自己的主张提交2020年8月18日协议原件一份、崔征男认购协议书两份、房屋价格明细表一份、桑福祥证明原件一份、艾顺福与倪军通话录音光盘一份。原告艾顺福质证称，协议的签订时间是2020年8月18日，该协议已经被新的协议也就是原告提交的2020年8月21日签订的协议所取代，故被告提交的协议属于无效协议。认购协议书并非原告签订，无法核实其真实性，该证据与本案无关联性，我方不予认可。房屋价格表是被告单方出具，对该证据的真实性、关联性、合法性不予认可。对桑福祥证明的真实性不予认可，该说明并非桑福祥本人出具，该说明中提到的200万元与本案无关。对通话录音的真实性不予认可，被告应当出示该录音的原始载体，即便该录音为真实的，是否借款与抵顶房屋价款并无直接关联。本院对原告提交协议的真实性予以认定，对认购协议书、房屋价格明细表的关联性不予采信，桑福祥的证明属于证人证言，桑福祥本人未到庭参加诉讼，本院不予认定。对通话录音的证明目的不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年8月18日，出售方唐山曹妃甸赫祥泰业房地产开发有限公司与认购方艾顺福就唐山市曹妃甸区致臻尚品项目7-103、7-104、7-203、7-204号房屋签订四份《认购协议书》。 2020年8月21日，甲方桑福祥、乙方艾顺福、丙方唐山曹妃甸赫祥泰业房地产开发有限公司签订《协议》一份，该协议约定甲方系丙方股东，自2012年2月25日至2020年7月10日，甲方从乙方处借款连本带息共计人民币5066592元，其中包括曹妃甸区人民法院（2016）冀0209民初3043号案件中的本金及利息2992300元。一、因甲方现无力偿还拖欠的本金及利息，故甲方愿意以甲方作为股东之一的与丙方共同开发的坐落于唐山湾生态城的“致臻尚品”底商抵顶债务。二、抵顶的致臻尚品小区房屋为绿珠路111号：116.61㎡，无产权面积：22.4㎡，绿珠路109号：116.61㎡，无产权面积：22.4㎡，绿珠路111-1号：109.67㎡，绿珠路109-1号：109.67㎡。三、乙方同意甲方用以上商品房抵顶甲方所欠债务，两套房款总价值6466592元，其中用房款抵顶5066592元，剩余1400000元由乙方付给丙方现金，丙方出具收据及法人签字盖章生效。四、甲方经与丙方商量，丙方同意作为公司股东之一的甲方用与公司共同开发的小区房屋抵债的意见。五、甲、丙两方负责将上述底商的不动产权证办理到乙方名下，甲方和丙方负责将乙方房产网签。六、以上商品房过户、办理产权证过程中发生的契税、服务费及其他费用由乙方承担。七、以上是甲乙丙双方的真实意思表示，如有一方违约，应当向守约方支付欠款总额百分之十的违约金。八、以上所有手续完成后，乙方将甲方的欠款单据交给甲方。九、本协议生效后，之前签订的任何有关此房产的协议一律作废，不再具有法律效力。 2020年8月21日，唐山曹妃甸赫祥泰业房地产开发有限公司出具“关于艾顺福7号楼新老房号的说明”，内容为“因我公司与艾顺福所签订的认购协议房号不是网签房号，现将新老房号对应情况说明如下：7-103号为绿珠路111号，面积116.61平米；7-104号为绿珠路109号，面积为116.61平米；7-203号为绿珠路111-1号，面积109.67平米；7-204号为绿珠路109-1号，面积109.67平米；特此说明”。 2020年8月24日，艾顺福、桑福祥、唐山曹妃甸赫祥泰业房地产开发有限公司代理人倪军到唐山中院执行局曹妃甸执行大队做调查笔录，表示依据唐山市曹妃甸区人民法院（2016）冀0209民初3043号民事调解书申请执行的民间借贷纠纷一案，三方已经达成协议，可以终结执行案件。 2020年8月25日，唐山曹妃甸赫祥泰业房地产开发有限公司为艾顺福出具收据，载明收到艾顺福交来7号楼差价款（绿珠路109、109-1、111、111-1）1400000元。 另查明，甲方桑福祥、乙方艾顺福、丙方唐山曹妃甸赫祥泰业房地产开发有限公司曾于2020年8月18日签订《协议》，该协议约定，甲方系丙方股东，自2012年2月25日至2020年7月10日，甲方从乙方处借款连本带息共计人民币4385280元，其中包括曹妃甸区人民法院（2016）冀0209民初3043号案件中的本金及利息2992300元。一、因甲方现无力偿还拖欠的本金及利息，故甲方愿意以甲方作为股东之一的与丙方共同开发的坐落于唐山湾生态城的“致臻尚品”新港大道底商抵顶债务。二、抵顶的致臻尚品小区房屋为新港大道1-128,121.8㎡，无证58㎡，致臻尚品四号楼4-105,63.76㎡，4-205,76.96㎡。三、乙方同意甲方用以上商品房抵顶甲方所欠债务，两套房款总价值5104100元，其中用房款抵顶4129100元，剩余950000元由乙方给付丙方现金，丙方出具收据及法人签字盖章生效。 2016年10月25日，本院就原告艾顺福与被告桑福祥民间借贷纠纷一案作出（2016）冀0209民初3043号民事调解书，被告桑福祥在2016年10月26日前给付原告艾顺福借款本金及利息2992300元。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告双方签订的四份《认购协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为合法有效合同。该认购协议明确约定了购买房屋基本情况、单价、总价、面积确认及差异处理、付款方式及期限等，具备商品房买卖合同的主要内容。原告艾顺福已经按照桑福祥、艾顺福、唐山曹妃甸赫祥泰业房地产开发有限公司三方于2020年8月21日签订的《协议》约定，用房款抵顶5066592元，交付剩余房款1400000元，被告亦为原告出具了收据。应视为原告已履行了合同义务。因商品房买卖合同为要式合同，在后续备案、产权登记时均需提供正式《商品房买卖合同》，故对原告艾顺福要求被告唐山曹妃甸赫祥泰业房地产开发有限公司与其签订涉案曹妃甸致臻尚品项目7-104号、7-103号、7-203号、7-204号房屋（原房号为绿珠路109号、109-1号、111号、111-1号）房屋正式《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。原、被告双方应全面履行商品房买卖合同项下义务，原告艾顺福已经按照合同约定支付了购房款，被告唐山曹妃甸赫祥泰业房地产开发有限公司应当按照合同性质、目的和交易习惯为原告艾顺福办理涉案房屋网上签约备案手续，并协助原告艾顺福办理后续涉案房屋商品房买卖合同备案、涉案房屋产权登记等，故对原告艾顺福要求被告唐山曹妃甸赫祥泰业房地产开发有限公司办理曹妃甸致臻尚品项目7-104号、7-103号、7-203号、7-204号（原房号为绿珠路109号、109-1号、111号、111-1号）房屋网上签约备案手续的诉讼请求，本院予以支持。原告已经支付了购房款，且被告为原告出具了收据，故对原告要求被告开具正式发票的诉讼请求，本院予以支持。 对于原告诉请的违约金，因本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告双方在《认购协议书》中并未对违约金问题进行约定，而是在桑福祥、艾顺福、唐山曹妃甸赫祥泰业房地产开发有限公司三方签订的《协议》中约定了违约金，故本案不予处理，各方若有争议，可另案解决。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告唐山曹妃甸赫祥泰业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内与原告艾顺福签订涉案曹妃甸致臻尚品项目7-104号、7-103号、7-203号、7-204号（原房号为绿珠路109号、109-1号、111号、111-1号）房屋正式《商品房买卖合同》，并办理涉案曹妃甸致臻尚品项目7-104号、7-103号、7-203号、7-204号（原房号为绿珠路109号、109-1号、111号、111-1号）房屋网上签约备案手续。 二、被告唐山曹妃甸赫祥泰业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告艾顺福开具购房款发票。 三、驳回原告艾顺福的其他诉讼请求。 案件受理费8867元，减半收取计4433.5元，保全费5000元，由被告唐山曹妃甸赫祥泰业房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 员 张瑞福 二〇二一年三月十四日 法官助理 孟保弟 书 记 员 刘晓侠