湖南省株洲市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘02民终298号 上诉人（原审被告）：张志坚，男，汉族，1963年2月17日出生，户籍地湖南省株洲市芦淞区。 委托诉讼代理人：金少健，湖南天隆律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：旷凌卿，男，汉族，1994年9月21日出生，户籍地湖南省株洲市芦淞区。 委托诉讼代理人：何向前，湖南卓进律师事务所律师。 原审第三人：株洲万众房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市天元区长江广场亚都花园A栋805室。 法定代表人：张慧常，董事长。 委托诉讼代理人：李谋琪，湖南法达律师事务所律师。 上诉人张志坚因与被上诉人旷凌卿及原审第三人株洲万众房地产开发有限公司（以下简称株洲万众房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2020）湘0211民初3276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行审理，并于2021年2月2日询问了上诉人张志坚及其委托诉讼代理人金少健，被上诉人旷凌卿及其委托诉讼代理人何向前，以及原审第三人株洲万众房地产公司法定代表人张慧常与该公司委托诉讼代理人李谋琪。本案现已审理终结。 张志坚上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回被上诉人旷凌卿的诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人旷凌卿承担。事实与理由：一、原判认定事实不清。1.一审判决对于本案诉争房屋高达127万元的所谓“买卖”，没有任何书面合同，不能作出任何合理解释，完全不符合常理的事实视而不见。2.被上诉人与原审第三人串通一气，本案一审审理过程中陈述与执行异议裁定一案审理过程中的陈述前后不一致情况下，一审法院仍然偏听偏信，致使认定事实不清。3.在被法院查封后，被上诉人违法对诉争房屋进行装修，到一审开庭审查时才铺设了部分瓷砖。一审对该事实视而不见，不予以制止，被上诉人本应当承担不利后果，却认定成了“2017年已将本案诉争房屋交付给原告使用，原告亦对本案诉争房屋进行了改建、装修”。上述事实竟成了被上诉人获得一审裁判支持的理由。4.被上诉人与原审第三人对于进行网签登记的陈述明显理由不成立，一审判决应当查清而不查清，却借用原审第三人陈述来进行错误的认定，有损人民法院裁判公信力。5.被上诉人并不是诉争房屋实际购买人，诉争房屋早在2017年前就已被原审第三人通过团购途径出售给了房屋购买人左皓，一审认定事实不清，同时也严重损害了他人合法权益。二、一审判决明显适用法律错误。本案审理过程中，已查清被上诉人与原审第三人间自始至终没有签订任何合法有效的书面买卖合同，且双方对于未签订任何合法有效的书面买卖合同不能作出令人信服的解释，疑点重重。本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。三、一审判决不但认定事实不清，适用法律错误，还判决上诉人承担全部案件受理费16230元，对上诉人严重不公。 旷凌卿辩称：一、一审法院对执行异议和复议案件法律规定的适法解读和适用是正确的。二、一审认定事实清楚，被上诉人旷凌卿已成就对案涉房屋行使物权期待权并排除执行的实质要件。1.被上诉人已付清了案涉房屋的全部价款并合法占有了该不动产。2.被上诉人虽未与株洲万众房地产公司签订书面合同、未办理过户登记手续，但均非因其自身原因所致，且已事实上与株洲万众房地产公司形成了房屋买卖合同关系。三、应将被上诉人列入物权期待权的保护范围，优先于上诉人的金钱债权而予以特别保护。四、被上诉人作为消费者，其对案涉房屋所享有的权益在保护顺位上应当优先于上诉人的一般债权。五、上诉人申请查封、执行案涉房产，以清偿其民间借贷债权的行为，明显具有恶意，不具有正当性，不能以涉案房产优先受偿。 株洲万众房地产公司述称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 旷凌卿向一审法院起诉请求：一、确认株洲市天元区××栋××单元××号房屋归旷凌卿所有，并立即解除对株洲市天元区××栋××单元××号房屋的查封措施；二、判令张志坚承担本案案件受理费。 一审法院经审理查明，张志坚在其诉株洲万众房地产公司与张慧常民间借贷纠纷案件中向一审法院申请财产保全，一审法院依张志坚的申请，对株洲万众房地产公司名下所有的株洲市天元区××栋××单元××号房屋采取查封的保全措施，查封期限三年，即自2020年3月25日起至2023年3月24日止。上述案件一审法院经审理，于2020年5月28日作出（2020）湘0211民初617号民事判决，判令株洲万众房地产公司向张志坚支付借款本金1000万元及利息。判决生效后，因株洲万众房地产公司未履行还款义务，张志坚遂向一审法院申请强制执行。一审法院在执行过程中，旷凌卿对本案诉争房屋查封提出书面异议，认为株洲万众房地产公司名下被查封的诉争房屋系旷凌卿所有，要求撤销（2020）湘0211执保131号《协助执行通知书》，并中止对诉争房屋的执行。一审法院于2020年9月22日作出（2020）湘0211执异22号执行裁定书，驳回了旷凌卿的异议请求。旷凌卿不服，遂诉至一审法院，请求判如所请。 一审法院另查明：2017年7月，旷凌卿（买受人）的母亲唐群以旷凌卿的名义，与株洲万众房地产公司协商一致确认：旷凌卿购买诉争房屋(包含两个车位使用权），总金额为127万元。旷凌卿方陆续向株洲万众房地产公司支付了全部购房款，其中旷凌卿的母亲唐群通过银行转账向株洲万众房地产公司支付了111万元，现金支付16万元。株洲万众房地产公司收到购房款后向旷凌卿开具了收款收据。庭审中，株洲万众房地产公司陈述，因其公司拖欠了相关税费，所以没有与旷凌卿签订书面合同和开具发票给旷凌卿，并旷凌卿多次催促要求办理诉争房屋的产权登记手续，一直未予办理。株洲万众房地产公司在2017年已将本案诉争房屋交付给旷凌卿使用，旷凌卿亦对本案诉争房屋进行了改建、装修，并向物业公司缴纳了物业费等费用。 一审法院认为，本案案由为案外人执行异议之诉。本案的争议焦点为：旷凌卿对本案诉争的房产是否享有足以阻止执行的实体权利？现综合分析如下： 合法的民事权益受法律保护。旷凌卿认为其系不动产买受人，提出异议并主张对案涉房屋停止执行，应符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件，（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案，1.关于买卖合同：本案诉争房屋系旷凌卿的母亲唐群以旷凌卿的名义向株洲万众房地产公司购买，并支付了全部的购房款，株洲万众房地产公司亦向旷凌卿开具了收款收据，并将本案诉争房屋交由旷凌卿方使用，故旷凌卿与株洲万众房地产公司之间的房屋买卖关系成立，不违反法律强制性规定，合法有效。2.关于支付价款：根据株洲万众房地产公司出具的收据及旷凌卿母亲唐群的银行转账记录，旷凌卿方已付清全部房屋价款。3.关于占有房屋：在人民法院查封诉争房屋之前，旷凌卿于2017年开始合法占有该房屋，并实际对本案诉争房屋进行了改建、装修，向物业公司缴纳了物业管理费等，可以确认该房屋一直由旷凌卿实际占有并使用。4.关于过户登记：依据本案查明的事实，旷凌卿曾多次催促株洲万众房地产公司要求办理诉争房屋产权登记手续，但因株洲万众房地产公司欠缴了相关税费，一直未办理成功，故旷凌卿对于房屋未能过户并不存在过错。综上，可以认定旷凌卿系案涉房屋的合法买受人，其权益应当得到法律保护，故旷凌卿主张解除对株洲市天元区××栋××单元××号房屋的查封措施，一审法院予以采信，并应停止对涉案房屋的执行。张志坚辩称旷凌卿与株洲万众房地产公司不存在真实的房屋买卖合同关系证据不足，一审法院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款之规定，判决：一、依法确认位于株洲市天元区××栋××单元××号房屋的所有权归旷凌卿所有；二、停止对位于株洲市天元区××栋××单元××号房屋的执行。本案案件受理费16230元，由张志坚负担。 二审中，上诉人向本院提交了以下新证据：建设家园六栋房屋信息状态表，证明案涉小区2020年3月25号还在网签合同，直至保全查封的前一刻还在备案，被上诉人陈述的建设家园没有备案的理由是不成立的。被上诉人与原审第三人对该证据的质证意见为：真实性无法核实，这是已经交费的在网签备案。本院对该证据的认证意见为：该证据能证明案涉小区房屋2020年3月25号还在网签合同，进行备案登记，不能证明上诉人所主张的其他待证事实。 二审中，其他当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系执行异议之诉，二审各方当事人争议的焦点是：旷凌卿对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？现分析如下： 一审中，旷凌卿提交了株洲万众房地产公司出具的收据、购房款的银行流水、物业费收据、装修协议及相关收据等证据，这些证据可以证明旷凌卿在案涉房屋被查封前（2020年3月25日前）购买并占有使用了案涉房屋。据此，可以认定旷凌卿对案涉房屋具有民事权益。 本案，判定旷凌卿对案涉房屋所享有的民事权益是否足以排除强制执行，需判断旷凌卿对案涉房屋享有的民事权益对于张志坚依据执行依据所享有的债权是否具有优先效力。案涉法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》，应适用当时的法律规定。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》及《中华人民共和国合同法》第二百八十六条等法律规定，抵押权优先于一般债权，而建设工程价款优先权优先于抵押权和其他债权，但建设工程价款优先权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者。因此，已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者对房屋所享有的民事权益在顺位上应当优先于一般债权。本案，旷凌卿虽未与万众房地产公司签订书面买卖合同，但是根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定，旷凌卿支付了全部的购房款，已履行房屋买卖合同主要义务，株洲万众房地产公司也向旷凌卿开具了收款收据，并将案涉房屋交付给旷凌卿，旷凌卿已实际占有使用案涉房屋，因此，旷凌卿与株洲万众房地产公司之间案涉房屋买卖合同成立。旷凌卿为生活居住需要购房，且在株洲市区其名下没有用于居住的房屋，旷凌卿可以认定为《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中的商品房消费者，其购房的利益应当优先于株洲万众房地产公司一般债权人的利益而予以保护。而张志坚对株洲万众房地产公司所享有的债权系基于民间借贷而享有的一般债权，相对于旷凌卿的消费者购房权益，不具有优先性。故旷凌卿对案涉房屋享有的民事权益足以排除张志坚申请的强制执行。上诉人张志坚关于被上诉人旷凌卿对案涉房屋享有的民事权益不能排除强制执行的理由依据不足，本院不予支持。 另外，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”依照该规定，基于法律行为的不动产物权变动，登记是物权变动生效的要件之一。本案中，案涉房屋属于不动产，故依法应当办理所有权转移登记，登记完成后方发生房屋所有权变动的效力。而案涉房屋至今并未登记到旷凌卿名下，故旷凌卿主张对案涉房屋享有所有权，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院判决确认案涉房屋所有权归旷凌卿所有错误，本院予以纠正。 综上，上诉人张志坚的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持湖南省株洲市天元区人民法院（2020）湘0211民初3276号民事判决第二项； 二、撤销湖南省株洲市天元区人民法院（2020）湘0211民初3276号民事判决第一项； 三、驳回旷凌卿的其他诉讼请求。 一审案件受理费16230元，由上诉人张志坚负担10000元，被上诉人旷凌卿负担6230元。二审案件受理费16230元，由上诉人张志坚负担10000元，被上诉人旷凌卿负担6230元。 本判决为终审判决。 审 判 长 石安旭 审 判 员 陈 蓉 审 判 员 梁雄文 二〇二一年三月二十六日 法官助理 黄洪波 书 记 员 汪 晶