山西省晋中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）晋07民终681号 上诉人（原审被告）：张小霞，女，1989年2月25日出生，汉族，山西省灵石县人，现住本县。 委托诉讼代理人：徐骏，山西辉云律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：梁峻，男，1987年1月8日出生，汉族，山西省灵石县居民，现住本村××号。 被上诉人（原审原告）：赵瑜，女，1989年2月16日出生，山西省灵石县居民，现住本村××号。 原审被告：方晓强，男，1986年6月3日出生，汉族，山西省灵石县人，现住本县。 委托诉讼代理人：徐骏，山西辉云律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：灵石县家家风光地产营销策划有限公司，住所地山西省晋中市灵石县翠峰镇天石广场西侧。 法定代表人：张超，经理。 上诉人张小霞因与被上诉人梁峻、赵瑜、灵石县家家风光地产营销策划有限公司、方晓强房屋买卖合同纠纷一案，不服灵石县人民法院（2020）晋0729民初1228号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张小霞上诉请求：1、依法撤销灵石县人民法院（2020）晋0729民初1228号民事判决书;2、依法改判上诉人不赔付二被上诉人损失款39200元;3、本案诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由:一、方晓强、张小霞系夫妻关系，二人共有位于灵石县××街××小区××楼××单元××室的房产一处，被上诉人梁俊、赵瑜系夫妻关系。2020年7月25日，上诉人张小霞通过原审第三人灵石县家家风光地产营销策划有限公司与被上诉人之间签订了一份《房屋买卖合同书》的居间合同，原审第三人作为中介服务机构，在未核实确认房屋共有产权人是否有一致售房的真实意思表示，即草率签订了《房屋买卖合同书》。方晓强不同意出卖该房屋，也未在合同进行中签字确认，故合同不生效。本案判决书中判决理由也认定无处分权的人处分他人财产的行为为无效合同。二、鉴于合同不发生效力，被上诉人交付的1万元定金，上诉人已于合同签订后的第三天已返还原审第三人，因合同未生效，房屋买卖未实现，由于各项条款对双方当事人不具有任何的约束力，所以，上诉人无需执行合同条款，更无需按照合同价款的10%承担违约责任。综上，请二审法院查明事实，依法撤销一审判决或改判。 被上诉人梁峻、赵瑜、灵石县家家风光地产营销策划有限公司辩称，维持原判。 梁峻、赵瑜向一审法院起诉请求：1、依法判决二原审被告继续履行原审原、被告双方于2020年7月25日签订的编号为0001109的《房屋买卖合同书》，二原审被告交付房屋办理过户手续、配合办理银行贷款手续;2、依法判决二原审被告承担违约金56000元，并当庭增加诉讼请求要求二原审被告双倍返还二原审原告定金20000元;3、依法判决二原审被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：二原审原告系夫妻关系，二原审被告亦系夫妻关系。二原审被告于婚续期间购买了位于灵石县××街××小区××楼××单元××室××房××，不动产权属证书编号为晋（2019）灵石县不动产权第0××7号，登记权利人为方晓强、张小霞，共有情况为共同共有。2020年7月25日，二原审原告和张小霞通过灵石县家家风光地产营销策划有限公司在第三人处签订了编号为0001109号的《房屋买卖合同书》。该合同由二原审原告、张小霞和第三人签字捺印、盖章，方晓强未签字。合同约定：一、委托事项甲方（张小霞）自愿将坐落于山西省晋中市灵石县××街××小区××型楼2单元402的房屋出售给乙方（梁峻、赵瑜），实际成交价格为人民币伍拾陆万元整（560000元）,此价包括地下室...三、付款方式（二）住房抵押贷款乙方自合同签订之日向甲方支付定金人民币壹万元整（10000元）。此定金转作购房款由乙方保管，在合同签订之日起7天内，乙方向银行提出贷款申请...五、违约责任第一款:在合同履行期间，甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同者，以及不配合办理交易房产相关手续者，均视为违约，由违约方按照总购房款的10%向对方支付违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的中介服务费一律不予退还等。合同签订当日赵瑜向张小霞支付定金10000元，由张小霞为赵瑜出具收条一支。2020年8月9日，二原审原告按合同约定通过梁峻银行卡以转账方式向第三人支付购房首付款200000元。之后方晓强一直未在合同上签字。合同签订后第三天二原审被告将定金10000元已退还到第三人手中。庭审中，原审原告陈述在双方签订合同当日，张小霞通过与方晓强打电话通话方式，确认方晓强同意买卖涉诉房屋，双方才签署《房屋买卖合同书》，且根据合同书约定，张小霞签订合同书的行为可以代表方晓强，又依照法律规定夫妻双方对共有财产均有处分权，双方签署的合同书不存在无效情形，为有效合同，并提供证据有《房屋买卖合同书》、收据、银行转账电子回单、赵瑜与张小霞及第三人的业务员与张小霞微信聊天记录。原审被告方对原告提供的收据、银行转账电子回单、《房屋买卖合同书》真实性无异议，对原告提供的聊天记录有异议，反驳主张签署合同书系张小霞的个人行为，方晓强系房产共有人，不同意买卖房屋，该合同书无效，并提供反驳证据:1、房屋不动产权证书，证明二原审被告系涉诉房屋共有人;2、退还定金视频，证明二原审被告已经退还给第三人原告支付的定金。第三人对原告提供的证据及陈述无异议，并提供第三人公司业务员与张小霞的微信聊天记录截图予以佐证证明方晓强同意卖房。对于原审被告方提供的证据，原审原告对真实性无异议，但对证明内容有异议，认为合同有效，其并未收到被告方退还定金。第三人对原审被告方提供证据无异议。对于第三人提供的证据，原审原告无异议，原审被告有异议，认为方晓强未表示同意卖房。综上，对于当事人无异议的证据即原审原告提供的银行转账电子回单、《房屋买卖合同书》;原审被告提供的房屋不动产权证书，该院予以确认。对于原审原告及第三人提供的微信聊天记录，原审被告有异议，经审查，该聊天记录内容不能证实方晓强同意出售房屋，亦不能证实张小霞签订合同的行为对方晓强构成代理行为的事实，对该组证据该院不予确认。对于原审被告提供的退还定金的视频，第三人无异议，原审原告虽有异议，但该证据能证实二原审被告将定金已退还到原审第三人处，原审第三人认可，该院予以确认。 一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，当事人应当遵循诚实信用原则订立合同。二原审被告系夫妻关系，是涉诉房屋的共同共有权利人，对于出售涉诉房屋夫妻双方应取得一致意见。但原审原告方提供的《房屋买卖合同书》，方晓强未签字捺印，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款之规定:“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条之规定:婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为:（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人，在本案中，原审原告及原审第三人均未提供房屋共有人方晓强同意出售房屋的相关证据或能提供其有理由相信张小霞有代理方晓强共同出售房屋的意思表示的相关证据，故原审原告主张张小霞签订合同的行为对方晓强发生效力的事实，仅因二原审被告系夫妻关系，不能成立，该院不予确认。又依照《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出”及《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定:“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，本案房屋共有人方晓强对本案房屋买卖合同不予认可，对张小霞签订合同的行为不予追认，并表示不同意卖房，故涉诉《房屋买卖合同书》为无效合同。依据上述法律规定，该合同书对方晓强不发生效力，由行为人张小霞承担责任。对于原审原告要求原审被告方继续履行《房屋买卖合同书》，协助二原审被告办理银行贷款、过户手续交付房屋的诉讼请求，理由不成立，该院不予支持。对于合同无效的处理，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，本案中，原审第三人作为购房合同居间方，因合同取得原审原告购房首付款200000元和定金10000元，共计210000元，应返还原审原告方。在合同履行过程中，张小霞在其夫方晓强不同意出售涉诉房屋的情况下，擅自与原审原告方及原审第三人签订合同，存在重大过错，应承担主要赔偿责任;原审第三人作为中介服务机构，在与原审原、被告签订《房屋买卖合同书》时未核实确认涉诉房屋共有产权人是否有一致售房的真实意思表示，即草率签订《房屋买卖合同书》，对造成原审原告方损失有过错，应承担相应责任;原审原告方在签订涉诉合同书时，明知二原审被告系涉诉房屋的共同共有权人，在房屋共有人方晓强未明确表示同意出售房屋的情况下，与张小霞签订房屋买卖合同，并支付定金和首付款，对造成自身损失存在一定缔约过错，应承担相应过错责任。对于三方过错责任比例，该院根据三方过错程度确定张小霞、第三人和原告方为7:2:1。至于合同无效造成原审原告的损失数额，张小霞与原审原告在签订《房屋买卖合同书》时对于一方违反合同约定造成另一方的损失已作预估，即双方约定违约金数额为购房总价款的10%，即56000元，依据《中华人民共和国合同法》第五十七条之规定:“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”，且该合同无效的责任由行为人张小霞的重大过错及原审原告和原审第三人的过错共同造成，均应承担此损失，故该院对此数额予以确认。因此张小霞应按其责任比例承担损失39200元。至于原审第三人赔偿责任，原审原告本案未主张，该院不予处理。原审原告方主张要求原审被告方双倍返还定金20000元，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。 一审法院判决：一、张小霞于判决生效之日起十五日内赔付梁峻、赵瑜购房损失款39200元;二、灵石县家家风光地产营销策划有限公司于判决生效之日起十五日内返还梁峻、赵瑜购房定金和购房首付款共计210000元;三、驳回梁峻、赵瑜的其他诉讼请求。 二审中，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实基本一致。 本院认为，涉案《房屋买卖合同书》不符合确认合同无效的情形。本案中,张小霞未经方晓强同意处分夫妻共同财产,系无权处分行为。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。根据该规定,无权处分合同的效力不以无处分权人对标的物享有所有权或处分权为要件,无处分权行为在实践中可能导致物权变动不能顺利实现,但与合同的效力无关。故出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权,并不影响买卖合同的效力。因案涉《房屋买卖合同书》是双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效合同。一审法院认定不当，本院予以纠正。上诉人未履行办理过户等相关义务,违约事实客观存在,应当承担违约责任,一审法院判决张小霞应按其责任比例承担损失39200元，并无不当，本院予以支持。 综上所述，张小霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实具有瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依照《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案法律文书生效后,负有履行义务的当事人须按期履行生效法律文书确定的义务,逾期未履行的,不得有非生活和工作必需的消费行为,不得有转移、隐匿、毁损财产等妨害或逃避执行的行为。当事人如有以上行为，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 二审案件受理费780元，由张小霞负担。 本判决为终审判决。 审判长  申子西 审判员  胡 睿 审判员  张晓峰 二〇二一年三月十七日 书记员  杨素珍