山东省鄄城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1726民初2415号 原告：刘雪连，女，1966年11月4日出生，汉族，住鄄城县。 委托诉讼代理人：王义江（特别授权代理），男，汉族，1962年2月14日出生，住菏泽市。 被告：赵永涛，男，1980年2月12日出生，汉族，住鄄城县。 被告：张海立，男，1971年5月13日出生，汉族，住鄄城县。 委托诉讼代理人：韩增强（特别授权代理），菏泽牡丹众托法律服务所法律工作者。 被告：周建国，男，汉族，1986年5月5日出生，住鄄城县。 被告：孙广才，男，汉族，1975年3月16日出生，住鄄城县。 被告：孙广福，男，1961年4月3日出生，汉族，住鄄城县。 被告：赵风花，女，1965年10月16日出生，汉族，住鄄城县。 被告：杨风芹，女，1963年7月12日出生，汉族，住鄄城县。 被告：杨福云，女，1965年12月5日出生，汉族，住鄄城县。 原告刘雪连与被告赵永涛、张海立、孙广才、周建国、孙广福、赵风花、杨风芹、杨福云财产损害赔偿纠纷一案，本院2020年7月30日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月28日公开开庭进行了审理。原告刘雪连委托诉讼代理人王义江，被告张海立、委托诉讼代理人韩增强，被告孙广才、孙广福、杨风芹、杨福云到庭参加诉讼，被告赵永涛、周建国、赵风花经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘雪连向本院提出诉讼请求：判令被告赵永涛、张海立、周建国、孙广才、孙广福、赵凤花、杨凤琴、杨福云对原告造成的房屋装修损失62000元、三个月营业损失90000元，应退还租金22666元，共计174000元承担赔偿责任；诉讼费由八被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求，请求解除原告与被告赵永涛、周建国、张海立之间的房屋租赁合同。事实与理由：2016年8月20日原告与被告赵永涛、张海立签订了房屋租赁合同一份，租赁房屋用于开鸿泰美食饭店。2017年8月20日被告赵永涛、张海立、周建国与原告重新签订房屋租赁合同，约定将被告赵永涛、张海立、周建国租赁的孙广才、孙广福、赵凤花、杨凤琴、杨福云一路一楼门面三间、二楼房间10间转租给原告，租赁期限自2016年8月20日至2023年8月20日共7年，租赁费每年12.5万元。合同签订后，原告对租赁房屋予以了装修，并经八被告同意原告自盖了伙房130平方米，2018年7月8日在原告租赁合同不到期情况下，八被告恶意串通使原告扒掉厨房，致使原告饭店无法营业。原告多次找被告赵永涛、张海立、周建国协商没有结果。2018年10月9日，在没有考虑原告任何权益的情况下，被告孙广才、孙广福、赵凤花、杨凤琴、杨福云与被告赵永涛、张海立、周建国签订退房协议；在原告权益已经受到侵害的情况下，2018年11月3日被告孙广才、孙广福、赵凤花、杨凤琴、杨福云又强行将原告饭店内的经营设施搬至饭店外，将原告租赁的上述房屋转租他人，原告彻底无法再经营饭店，给原告造成了较大损失。综上，被告孙广才、孙广福、赵凤花、杨凤琴、杨福云为了达到将原告从被告赵永涛、张海立、周建国处租赁的房屋另租他人谋取高额房租的目的，抛弃诚信，在原告尚有4年剩余租期的情况下，八被告恶意串通，采取诱骗原告扒厨房，签订退房协议、强行搬离饭店经营设施等手段，致使原告无法再经营，给原告造成了较大经济损失。为维护原告合法权益，特诉至贵院。 张海立辩称，原告诉称装修花费60000余元以及被告张海立、赵永涛、周建国为谋取高额房租而同另五被告恶意串通没有事实依据。原告在租赁楼房的西侧空地建设的厨房，被告张海立、赵永涛、周建国无权干涉，不存在是否同意原告在此处建设伙房一事。2018年7月8日，原告自行拆除伙房后停止经营不是被告张海立、赵永涛、周建国阻止的结果，事实是原告逾期没有支付被告张海立、赵永涛、周建国房租，导致房东被告孙广才、孙广福、赵凤花、杨凤琴、杨福云与被告张海立、赵永涛、周建国签订退房协议，而将租赁房屋另租给了鄄城同心医院。原告与被告张海立、赵永涛、周建国签订的房屋租赁合同中约定了交纳租金的时间为2018年5月20日之前，因原告无正当理由不支付租金，造成三被告张海立、赵永涛、周建国没钱向五房东交纳租金而解除了双方之间的房屋租赁合同。因此原告的饭店无法经营系原告行为所致，请求依法驳回原告对被告张海立的诉请。 孙广才、孙广福、杨凤琴、杨福云辩称，我们与原告之间没有租赁合同，一直没有与原告打过交道；我们把房子租给张海立他们，张海立他们把房子退给我们都是合情合理的，我们房东与被告张海立、赵永涛、周建国之间没有恶意串通，因为要在原告建设伙房的地方建楼，原告在我们不知情的情况下搭建的伙房又自己拆除均是他自己的行为，原告主张的损失与我们无关。 原告围绕诉讼请求依法提交了营业执照、租赁合同二份、退租协议一份、装修单据五张、2017年6月25日租金收据、原告经营额清单、与被告孙广福的通话录音一份、菏泽川鲁价格评估报告一份、2018年12月26日被告张海立、周建国作为原告的诉状一份及（2018）鲁1726民初4283号之一民事裁定书一份，用于证明原告转租被告张海立、周建国、赵永涛从被告孙广才、孙广福、赵凤花、杨凤琴、杨福云租赁的房屋经营饭店，因被告不顾原告利益而签订退租协议，并将原告经营饭店的设施搬出饭店，原告不能继续经营而造成了较大损失的事实，被告的行为构成了侵权应依法承担赔偿责任。被告张海立对原告提交的营业执照、租赁合同二份、退租协议、菏泽川鲁价格评估报告、2018年12月26日诉状、（2018）鲁1726民初4283号之一民事裁定书的真实性未提异议，对原告证明目的提出异议；对装修单据、原告经营额清单及与被告孙广福的通话录音的真实性、合法性均提出异议；孙广福对通话录音的真实性认可，认为是听别人说的，对其他证据表示与自己无关；孙广才、杨凤琴、杨福云对原告提交证据的质证意见同孙广福意见，另表示孙广福只代表自己，不代表他人。 被告张海立提交刘雪连的微信截图一张、2018年7月8日鸿泰美食城门面图照片三张、2015年6月10日赵永涛、张海立等人与房东赵凤花等人签订的房屋租赁合同一份、2018年9月30日被告张海立与原告刘雪连丈夫闫峰手机短信截图一张，用于证明原告系自行停业；被告张海立、赵永涛、周建国对原告在涉案租赁的楼房西侧的空地没有使用权与支配权，张海立及合伙人并没有将空地出租给原告使用，原告将伙房扒掉停业因房东扩建房屋，直至2018年9月30日被告张海立仍催促原告方交纳房租，原告的停业被告张海立及合伙人没有过错。原告对被告张海立提交的微信截图、照片、短信真实性提出异议，对其提交的租赁合同的证明目的提出异议，认为原告在楼房西侧空地建设伙房存在二年有余，八被告知情、允许，骗取原告扒掉伙房后又签订退房协议，致使原告饭店营业不能。被告孙广福、孙广才对上述证据表示不知情，杨福云、杨凤琴对上述证据表示无异议。被告孙广福、孙广才、杨凤琴、杨福云未提交相关证据。 被告赵永涛、周建国、赵凤花未到庭，未对原告刘雪连、被告张海立提交的上述证据予以质证，视为对自己权利的放弃；综合分析原告提交的营业执照、租赁合同二份、退租协议一份、被告孙广福的通话录音、菏泽川鲁价格评估报告、2018年12月26日被告张海立的诉状、（2018）鲁1726民初4283号民事裁定书，本院对上述证据的效力予以认定；对被告张海立提交的刘雪连的微信截图一张、2018年7月8日鸿泰美食城门面图照片、2015年6月10日赵永涛、张海立等人与房东赵凤花等人签订的房屋租赁合同、2018年9月30日被告张海立与原告刘雪连丈夫闫峰手机短信截图的真实性予以认定，对被告张海立以此证据证明原告系自行停业的证明目的不予确认。 结合当事人的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月10日赵凤花、杨凤琴、孙守贺等人以甲方与赵永涛等人以乙方签订合同，双方约定甲方将鄄一路北段路西南临倪庆如门市、北邻李振保门市，底层十二间、底上共三层的房屋使用权出租给乙方。租赁期限自2015年6月10日至2022年11月1日。每年租金为395136元整，每年租金自6月10日至6月20日之间付清。最后四年的租金每年为410136元。在同等条件下，乙方拥有优先续约权。2016年8月20日张海立、赵永涛以甲方与刘雪连以乙方签订房屋租赁合同，房屋坐落在鄄一路北段路西门市，其中一楼门面三间、二楼小房间十间，租赁期限自2016年8月20日至2023年8月20日。首年租金12.5万元。2017年8月20日，甲方变为张海立、赵永涛、周建国，乙方仍为刘雪连再次签订了房屋租赁合同，租赁房屋的数量、位置、租金不变；另该合同约定，租金按年结算，乙方须提前三个月交付下年度房租。合同期满后，乙方按房屋原貌装饰装修物把房屋交付给原告。刘雪连所租房间用于经营鸿泰美食店饭店，所租房间的西侧空地有一操作间，后用作了厨房。2018年7月8日房东孙广福基于房屋扩建让原告扒掉了西侧用作厨房的操作间。2018年10月9日孙广福、孙广才、杨凤琴、赵凤花、杨福云以接收方名义与赵永涛、张海立等以退租方名义签订退租协议。退租协议约定，甲方将租赁期间自2012年11月1日至2022年11月1日租赁的孙广福、孙广才、赵凤花、杨凤琴、杨福云的门市底上十二间，底上三层，靠南的门市一层分别租给了经典布庄店、千姿内衣店、鸿泰美食店，靠北边的五间门市一层租给了邮政银行，甲方因内部问题经营管理不善，收不抵支，甲方各个股东会研究决定退租乙方房屋使用权，乙方经协商同意收回甲方租赁的底上三层十二间房屋的使用权，协议签订后甲方不再支付给乙方租金。被告张海立、赵永涛、周建国与被告孙广福、孙广才、赵凤花、杨凤琴、杨福云签订该退租协议时，双方均未将退租的意思表示通知原告刘雪连。2018年11月3日，被告孙广才、孙广福、赵凤花、杨凤琴、杨福云以与张海立、赵永涛、周建国签订退租协议，与原告刘雪连没有关系为由，将原告刘雪连饭店内的经营设施搬至饭店门外。2018年11月27日原告刘雪连曾以房屋租赁合同纠纷将本案八被告诉至本院，审理过程中，原告刘雪连申请鄄城县人民法院对鸿泰美食饭店装修费、年均停业损失费进行委托鉴定，2019年11月32日菏泽川鲁价格评估有限公司出具（2019）第65号价格评估结论书，结论为鸿泰美食饭店在价格评估基准日装修费评估为人民币62140元；停业损失价格平均每天为969元。2019年11月27日原告撤诉。2018年12月26日张海立、周建国以与刘雪连解除房屋租赁合同为由起诉至本院，2019年7月19日本院驳回张海立、周建国的起诉。此后、张海立、周建国、赵永涛与刘雪连未再对房屋租赁合同的解除进一步协商。2020年7月30日原告刘雪连以八被告相互勾结、恶意串通、造成损失为由再次诉至本院，本案审理过程中，原告刘雪连主张解除双方签订的房屋租赁合同，被告张海立认为该房屋租赁合同已经解除，未向本院提交相关证据。另被告张海立提交的三张图片显示因房东扩建房屋暂停营业，亦能证明原告暂停营业的原因系房东扩建导致。庭审结束后，原告主张的赔偿事宜，经本院多次调解，双方未能达成一致意见。 本院认为，被告孙广福、孙广才、赵凤花、杨凤琴、杨福云将案涉房屋租给被告张海立、赵永涛、周建国；张海立、赵永涛、周建国将案涉房屋转租给本案原告刘雪连。在上述两次房屋租赁关系中，原告刘雪连系次承租人；被告张海立、赵永涛、周建国系承租人；被告孙广福、孙广才、赵凤花、杨凤琴、杨福云系案涉房屋的出租人。2016年8月20日被告张海立等人将涉案房屋租赁给原告刘雪连经营鸿泰美食饭店挂招牌营业的事实，以及原告使用出租人楼房西侧空地操作间做厨房及被告孙广福的录音中证明的因房屋扩建让原告扒掉该厨房的事实，还有2018年10月9日签订退租协议时注明的鸿泰饭店所用的涉案房屋的事实；能够确信被告孙广福、孙广才、赵凤花、杨凤琴、杨福云对被告张海立等人将租赁的部分房屋转租给了原告经营饭店，在六个月内并未提出有关异议，因此被告孙广才、孙广福、赵凤花、杨凤琴、杨福云对被告张海立等人将租赁的部分房屋转租给原告刘雪连经营饭店不知情，以及被告之间签订退租协议的行为与原告刘雪连经营饭店无关的辩解意见本院不予采信。被告孙广才、孙广福、赵凤花、杨凤琴、杨福云将原告刘雪连经营鸿泰美食饭店的经营设施搬离租赁房屋；2018年12月26日张海立、周建国起诉刘雪连解除房屋租赁合同后撤诉的事实能够证明被告张海立、周建国、赵永涛与另五被告孙广才、孙广福、赵凤花、杨凤琴、杨福云签订退租协议时，对与原告之间房屋租赁合同没有解除亦是明知的，综上分析被告之间签订退房协议时，被告张海立等人与原告刘雪连之间存有的房屋租赁合同纠纷尚未解决应当是明知的。作为出租人与承租人的被告在对次承租人没有履行通知义务、没有充分考虑次承租人经营饭店权益的情况下，直接采取签订退房协议的行为以及出租人将次承租人的饭店经营设施搬出租赁房屋的行为，客观上已经对次承租人的合法权益造成了损害，对损害的过错，出租人与承租人的行为可能并不完全相同，但二者之间相互明知，共同实施的上述行为，相互结合，共同造成了对原告刘雪连经营饭店相关合法权益侵犯的后果，符合共同侵权的要件，作为本案出租人的被告孙广才、孙广福、赵凤花、杨凤琴、杨福云与承租人的张海立、周建国、赵永涛应当对原告造成的损害承担共同赔偿责任。被告张国立、赵永涛、周建国辩称因原告刘雪连在约定的期间未交纳房租，系其违约在先，原告刘雪连诉称在约定交纳房租期间之前就一直向承租方交纳租金而拒收，双方在存有争议的情况下，承租方张国立、赵永涛、周建国完全可以通过诉讼或其他正当方式行使自己的权利；作为出租方的房东在与承租方签订退租协议之前，亦应充分顾及到承租人转租的事实，在承租人因拖欠租金，出租人主张解除合同时，次承租人完全可以代承租人支付拖欠的租金和违约金而抗辩出租人的合同解除权，因此出租人在没有将退租意思表示告知次承租人时而直接采取与承租人签订退租协议的方式不当，直接将原告饭店经营设施搬离租赁房屋而转租给他人的作法更不当，终止合同履行应在双方协议或法定解除下进行，而不能单方终结合同的履行。因此原告主张被告对其造成的装修损失及的营业损失，有鉴定报告在案为凭，本院予以支持。审理过程中，原告主张三个月期间的营业损失，结合原告与承租人张海立之间签订租赁合同的约定以及交纳租金应给与合理期限的规定，本院予以支持。对原告主张承租人退回租金的请求已经包含在其主张的营业损失内，本院不予支持。承租人与次承租人之间的合同已因出租人将案涉房屋转租他人，事实上已经履行不能，双方之间的房屋租赁合同应予解除。综上所述，依照《中华人民共和国侵权法》第二条、第六条、第十九条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百二十二条，法释（2009）11号《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》的规定第六十四条、第一百三十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第一百零八条规定，判决如下： 一、解除原告刘雪连与被告张海立、周建国、赵永涛之间的房屋租赁合同； 二、被告张海立、周建国、赵永涛、孙广才、孙广福、赵凤花、杨凤琴、杨福云于本判决书生效后二十日内共同赔偿原告刘雪连装修损失62140元、停业损失87210元； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3790元，由被告赵永涛、张海立、孙广才、周建国、孙广福、赵风花、杨风芹、杨福云负担3244.5元，原告杨雪连负担235.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。 审 判 长  张 振 审 判 员  谭春亭 人民陪审员  张邦福 二〇二一年三月十六日 书 记 员  冯文浩