河北省邯郸市邯山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0402民初298号 原告：邯郸市宇浩物业服务有限公司，住所地河北省邯郸市邯山区香兰雅居小区华山西街33号商业房。 法定代表人：王兰军，该公司经理。 委托诉讼代理人:任献芹，河北十力律师事务所律师。 被告：穆桂芝，女，1968年5月15日出生，汉族，住河北省邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人:李景坤，河北紫微星律师事务所律师。 原告邯郸市宇浩物业服务有限公司（以下简称宇浩物业公司）与被告穆桂芝物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邯郸市宇浩物业服务有限公司的委托诉讼代理人任献芹、被告穆桂芝的委托诉讼代理人李景坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宇浩物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2009年至2019年物业费人民币13598元；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告签订了《物业管理前期服务协议》，合同约定由原告向被告居住的小区提供物业管理服务，合同约定被告应于每年的11月和12月缴纳下一年度物业费，被告系上述物业12号楼1单元3号的业主，物业面积122.45平方米，按约定应当向原告交纳从2009年7月1日至2019年12月31日的物业管理费用人民币13598元，但被告一直拒绝交费，现特向法院提起诉讼，请依法作出公正的判决。 穆桂芝辩称，一、原告起诉追要2009年至2017年的物业费已过诉讼时效。根据《民法典》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”的规定表明，我国民事诉讼的一般诉讼时效从2017年10月1日起为三年，在此之前诉讼时效为两年，原告在2020年9月起诉追要2009年至2017年的物业费已超过诉讼时效，原告主张时效利益，不应支付2009年到2017年的物业费。二、原告收取物业费没有依据。原告主张依据《明珠花园物业服务协议》向被告收取物业费，但在该份协议中并未明确收费依据和标准，原告也没有其他证据证明被告欠缴的物业费金额。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告认为应当依法予以驳回原告诉讼请求。三、原告提供的物业服务不符合双方签订的物业服务协议，是严重的违约行为。根据协议第二条第一款，原告应对房屋公用部位及公用设备、设施维修、管理，悬挂在被告人窗户下的通风口及通风管道松动产生巨大噪音，严重影响被告的正常生活，国家《城市区域噪声标准》中，明确规定了城市五类区域的环境噪声最高限值，其中，以居住、文教机关为主的区域，昼间55dB，夜间45dB，但根据噪声测量结果来看，被告居住的环境在经过二次隔音处理后仍不达标，原告并未按照物业服务约定提供服务，其违约在先，仍以未公示的价格收取物业费没有法律依据，综上所述，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，宇浩物业公司为证明其主张，提供以下证据： 1.营业执照、法定代表人身份证明，法定代表人身份证复印件，准予变更登记通知书，证明原告具有主体资格； 2.明珠花园物业服务协议1份，前期物业服务合同1份（当庭提交），证明被告与原邯郸县宇飞物业管理有限公司后更名为邯郸市宇浩物业服务有限公司签订物业服务协议，约定明珠花园小区由原告提供物业服务，被告作为小区12-1-3号业主应向原告支付物业费，被告住宅面积122.45平方米，约定物业费为每月每平米0.54元，未计入的电梯费、公共照明费和垃圾清运费由被告按应用的物业建筑面积如实分摊，电梯费每月每平米0.35元，公共照明费每年60元，垃圾清运费每年120元，截止被告欠缴物业费之前，各项费用一直按上述标准执行； 3.催缴通知单照片11张打印件，证明被告拖欠物业费原告每年向被告催缴物业费的事实； 4.业主临时公约承诺书1份，证明被告是12-1-3的业主，建筑面积为122.45平方米； 5.产权证复印件1份，证明的房屋所有人为穆桂芝，12-1-3，总房层为11层，建筑面积为122.45平米； 6.住房验收交接表原件1份，证明穆桂芝2004年9月17日验房入住； 质证意见：对证据1无异议；对证据2前期物业服务合同原告未在法定指定期限内提交证据，当庭提交该份证据对其合法性不予认可，物业服务委托管理期限为2015年1月1日-2017年12月31日，物业服务协议为2004年9月17日有部分不属于该公司提供物业服务的范围，原告起诉服务期限为2009-2019年，在2009年之前原告并未服务该小区，不能依照前期物业服务合同收费标准收取物业费，物业服务协议中没有明确告知被告具体的收费标准及收费项目，侵害了被告的知情权；对证据3真实性、合法性、关联性均有异议，照片的形成时间无法确定，该照片内容上显示物业费催缴通知单，均是由原告自行出具，自行填写，何时形成无法判断，拍摄照片并未显示张贴位置，没有楼道号，没有门牌号，不能证明原告已经向被告进行催缴，对该份证据不认可，原告提供的证据均不能证明被告欠缴的物业费具体数额；对证据4真实性及关联性有异议，本案原告追要的为物业费，与其提供的承诺书没有关系，该承诺书原告只是为了证明建筑面积，与其诉请没有关联性；对证据5不予质证，对证据6真实性有异议，没有加盖单位印章。 穆桂芝提供以下证据：当庭提交照片3张打印件，证明原告没有按照物业服务合同约定及时对公用部分设施设备（风道）进行管理，导致被告居住内噪音超过法定标准，影响正常生活。 宇浩物业公司质证意见：照片的真实性、关联性不认可，照片仅显示部分截图，未显示小区名称、楼道号，不能证明是本小区所管理的楼房，不能证明是原告应管理的公用设施设备的范围，该风道并非物业所安装。 庭审后原告提供以下证据：1.邯郸市物业服务收费管理实施办法（邯价房（2004）88号）打印件1份，证明邯郸市物业服务收费等级标准特级每月每平米0.54元，电梯费12层以上每月每平米0.3元，12层以下每月每平方米0.35元；2.邯郸物业服务收费等级标准证书原件1份，证明原告服务备案等级为特级，应按上述的特级标准收费；3.收款收据复印件1份，证明本小区物业一直按上述标准收费，公共照明费每月6元，垃圾清理费每月10元，本小区一直按此标准收费；4.照片打印件1张，证明被告所述烟道问题并非物业安装，与物业没有关系；5.判决书复印件2份，证明本小区物业收费标准一直是按物业费0.54元，电梯费0.35元，宇浩物业根据公摊确定，公共照明费每月6元，日常垃圾费每月10元，有两份生效判决确认。 被告质证意见：对原告在2021年2月26日庭审后提交的证据不予认可，证明1物业费收费管理办法为打印件，无法确定其真实性；证据2无法确定其备案收费等级为特级，在2008年后该特级收费等级未经年检验收，故其不具备按照特级收费标准收取物业费；证据3收据的真实性有异议，原告提供该证据为复印件，且由原告方单方制作，与收取被告的物业费没有关联性；证据4对照片的真实性、关联性有异议，照片显示内容与收取物业费没有任何关系；证据5判决书真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，该判决书内容并不能作为原告向被告收取物业费的依据和标准，综上，原告提交的特级等级收费标准已过年检期限，且没有提供认定特级等级年检的其他证据，故不能以此来收取和计算物业费用，原告诉请所称欠缴物业数额计算依据不明确，没有收费依据，故不能得到法院的支持。 本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院以予综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：穆桂芝系邯郸市邯山区滏东南大街193号明珠花园B区12号楼1单元3号业主，该房屋总面积为122.45平方米。2004年9月17日原告和被告签订明珠花园物业服务协议，约定原告为被告的住宅楼提供物业管理服务，并约定物业服务费收费标准按政府批准文件执行。自办理入住手续算起，一月一缴，住户自愿可一交一年。自穆桂芝入住之日起开始交纳物业费至2009年6月30日，自2009年7月1日后穆桂芝以楼下的底商在夜间经营，产生噪音和油烟污染，影响被告的生活为由停缴物业费。宇浩物业公司经催要物业费未果，诉至法院，诉请如前。 另查明，被告为证明收费标准当庭提交了2014年11月28日宇浩物业公司（原邯郸县宇飞物业管理有限公司）与河北渊浩房地产开发有限公司签订的《明珠花园B区前期物业服务合同》，该合同约定了双方的权利义务和违约责任等事项。约定物业的收费标准为：多层住宅0.54元/月/平方米，高层住宅0.89元/月/平方米。经邯郸市物价局确认，宇浩物业公司服务服务收费等级为特级，具体标准为（计费单位㎡/月），清洁卫生费0.14元、绿化养护费0.13元、秩序维护费0.14元、公用部位设施设备日常运行维护费0.11元、公众责任保险费0.02元，合计0.54元。物业公司依据此收费标准确定物业费为0.484元/月/平方米；电梯费为（计费单位㎡/月），0.3元。宇浩物业公司根据公摊确定，公共照明费每月6元；日常垃圾费每月10元。原告当庭陈述，原告自2004年开始向明珠花园B区提供物业服务至今，从2004年起物业费标准按上述标准执行，至今一直未变。 另查明，穆桂芝欠交物业管理服务费时间为2009年7月1日至2019年12月31日，其实际应交纳物业管理服务费为14143.5元（一年应交纳物业管理服务费为2053.47元，即物业费0.484元/月×122.45㎡×12个月、电梯费0.3元/月×122.45㎡×12个月、公共照明费72元、日常垃圾费120元、每年物业费用1347元，欠交10年另6个月费用共计应为14143.5元）。本案中，原告请求物业费按每月每平方米0.484元低于规定标准，电梯费每月每平方米0.3元，公共照明费每月6元，日常垃圾费每月10元，共计欠缴10年另6个月费用为13598元。 邯郸市邯山区市场监督管理局准予变更登记通知书载明：邯郸县宇飞物业服务有限公司于2017年6月20日变更为邯郸市宇浩物业服务有限公司。 本院认为，根据本案的《明珠花园物业服务协议》，宇浩物业公司为穆桂芝所居住的小区提供了物业服务，穆桂芝也实际接受了宇浩物业公司的物业服务，双方存在物业服务合同关系。现宇浩物业公司要求穆桂芝在接受了物业服务后承担支付相应价款的义务，是对自己合法债权的维护，本院予以支持。 物业服务收费应当遵守合理、公开及费用与服务水平相适应原则。穆桂芝辩称，其居住楼下的底商在夜间经营，产生噪音和油烟污染，影响被告生活的问题，虽未提供证据证明上述行为系宇浩物业公司所为，但宇浩物业作为本小区的物业服务单，对业主提出的问题，进行协调和沟通不足，存在服务不到位的情况，履行物业服务协议，存在一定瑕疵，可酌情减少被告拖欠的物业服务费用，综合考虑后本院按本案原告主张被告2009年7月1日至2019年12月31日尚欠物业服务费用的90%计算，即12238.2元（13598元*90%）。 关于本案是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法典》第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形”，本案中，被告系邯郸市邯山区滏东南大街193号明珠花园B区12号楼1单元3号业主，自2004年9月17日穆桂芝与宇浩物业公司签订《明珠花园物业服务协议》后，穆桂芝缴纳物业管理服务费至2009年6月30日，后再未缴纳，据宇浩物业公司向本院提交的证据证明，自2009年至2019年期间分别在穆桂芝住所地张贴物业费催缴通知书，按照上述法律规定,宇浩物业公司曾向被告进行过催收,权利人向义务人提出了履行请求，依据本院确认的事实，本案所涉物业服务合同尚在履行中，并未终止，被告该项辩称，本院不予采纳。 物业服务企业的服务具有公共性,收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用,个别业主拒缴物业费的行为,不仅损害了物业服务企业的利益,也损害了其他正常缴费业主的利益,不利于物业整体管理。另一方面,宇浩物业公司作为物业服务的提供者,应当以提高服务质量和业主满意为己任，加强与业主沟通，营造和谐、舒适、安全的居住环境。宇浩物业公司应当积极收集业主针对物业服务提出的意见建议,为明珠花园B区提供更好的物业服务。 综上所述，穆桂芝拒交物业费的抗辩理由不能成立，对宇浩物业公司要求穆桂芝支付物业费的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、穆桂芝于本判决生效之日起十日内向邯郸市宇浩物业服务有限公司支付物业管理服务费12238.2元（即2009年7月1日至2019年12月31日拖欠的物业费）； 二、驳回原告邯郸市宇浩物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费140元，减半收取计70元，由被告穆桂芝负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  贺红英 二〇二一年三月三十一日 书记员  田小沛 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。 对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。