广东省惠州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）粤13执异16号 异议人（案外人）：闫明辉，男，汉族，1981年2月6日出生，住址：深圳市盐田区。 申请保全人（原告）：张镇业，男，香港居民。 被保全人（被告）：惠州市金沙实业有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水桥背泗水人民三楼163号中裔玉陇公馆。 管理人：广东伟伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴晓雯，广东伟伦律师事务所律师。 被保全人（被告）：黄超，男，汉族，1987年8月18日出生，住址：广东省深圳市罗湖区。 本院在执行张镇业与惠州市金沙实业有限公司、黄超[案号：（2019）粤13民初172号]一案中，异议人闫明辉提出异议。本院依法立案审查，并于2021年2月2日举行执行听证会，异议人闫明辉，惠州市金沙实业有限公司的委托诉讼代理人戴晓雯到庭参加听证，现已审查终结。 异议人闫明辉称，请求不得执行惠阳XXX号的房屋，并在不影响伟伦律师事务所协助所有已购房的业主办理房产证的时间之前解除对此房屋的查封。事由如下：1.异议人在2018年10月9日合法购得此房屋，至今所有款项全部合法交齐，所有流程按正常程序完成，购房合同、购房发票、契税、物业费、水电费、银行还贷等等等等各项信息详见后面表格与各项资料的复印件。2.因购房后不久就听说金沙实业有限公司出了问题，所以在这个购房节点上，可能是被执行人没把后期已售的房屋信息及时给到申请执行人，所以申请执人在没有实时确定已售房屋的情况下，申请了包括XXX在内的一些房屋的查封。XXX外房屋的确是没有人购买过的，查封没有卖出的房屋是可以理解的。3.此案自申请直至执行期间，惠州中院在任何环节，没有以任何形式通知到已合法购买了此房的业主，就单方面同意了申请执行人的申请。4.另一种可能就是法院在某个环节的失误，导致误加或误改了XXX的房号。5.带购房各票据咨询了律师、不动产登记中心的领导等一些部门，都公认是误查封。不动产登记中心的领导明确表明，只要惠州中院发出解封通知书，就会立收解封并同步网站更新。请惠州中院发解封通知给登记中心，同时将曾经误查封的信息在登记中心删除，以免影响后续房子售卖而导致诉讼。6.因金沙实业有限公司正在办理破产程序，各印章与权力已交由伟伦律师事务所管理，此律所很快收集完各业主的信息，会协助办理房产证，请惠州中院第一时间处理此异议申请，不要影响到伟伦律所协助异议人办理房产证，否则后续情况复杂，再单独办理可能会出现很多问题。 闫明辉向本院提交以下证据材料：1.涉案房屋于2020年7月2日的不动产登记结果复印件；2.惠州市金沙实业有限公司于2019年4月1日出具发票复印件2张；3.国家税务总局惠州市××区税务局第一税务分局于2019年3月4日出具税收完税证明复印件1张；4.惠州市金沙实业有限公司于2018年9月6日出具收款收据复印件4张；5.银联刷卡存根复印件2张；6.惠州市金沙实业有限公司于2019年4月18日出具《入伙通知书》复印件；7.住宅专项维修资金专用收据复印件；8.闫明辉制作关于涉案房屋从2019年1月至今还款记录截图；9.惠州市金沙实业有限公司于2018年12月12日出具告知函复印件；10.贷款合同部分页数复印件；11.惠州市金沙实业有限公司与闫明辉于2018年10月9日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：惠阳XXX）复印件。 惠州市金沙实业有限公司向本院提交书面《答辩意见》称，一、法院已依法裁定受理对惠州金沙公司的破产清算申请，依法应解除对惠州金沙公司财产的保全措施。贵院于2020年11月3日作出(2020)粤13破申75号《民事裁定书》，裁定受理黄志华对惠州金沙公司的破产清算申请，并于2020年11月3日作出(2020)粤13破申75号《决定书》，指定广东伟伦律师事务所担任管理人负责惠州金沙公司的破产清算工作。依据《中华人民共和国企业破产法》第十九条：“人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。”之规定，惠州金沙公司已被法院裁定受理破产申请，有关惠州金沙公司财产的保全措施应当解除。管理人已于2021年1月29日向贵院书面寄送《关于解除保全措施的通知》，告知惠州金沙公司进入破产清算程序后依法应解除对其财产的保全措施。因此，案涉被查封的财产应当依法解除查封。二、执行异议申请人闫明辉符合无过错买受人物权期待权的保护情形。经管理人查阅从惠州金沙公司接管材料及前往惠州市××区不动产登记中心查询内容可知，执行异议申请人闫明辉在贵院办理查封登记（登记时间2020年6月29日）前已依法办理预售商品房买卖预告登记且在2018年11月29日已办理预售商品房抵押权预告登记。闫明辉已支付商品房的全部价款并已在法院查封之前已办理房屋交付手续合法占有房屋。目前惠州金沙公司进入破产清算程序后，管理人将依法协助房屋买受人办理惠州金沙实业有限公司所开发建设房屋（含案涉被查封房屋）的不动产权证书。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，执行异议申请人闫明辉对登记在被执行人惠州金沙公司名下的不动产提出异议，符合无过错买受人物权期待权的保护情形且其权利能够排除执行。综上，惠州金沙公司在被裁定受理破产清算申请后应当依法解除对其财产的保全措施，且案外人对查封标的享有足以排除强制执行的权益，请求法院依法解除对惠州市金沙实业有限公司名下财产的查封。 本院查明，原告张镇业诉被告惠州市金沙实业有限公司、黄超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月25日以（2019）粤13民初172号立案审理。在该案审理过程中，张镇业于2019年7月30日向本院申请财产保全，请求保全惠州市金沙实业有限公司、黄超名下财产，担保人深圳市富昌融资担保有限公司惠州分公司为申请人张镇业的冻结、查封提供担保。 本院于2019年8月2日作出（2019）粤13民初172号民事裁定书，查封、冻结惠州市金沙实业有限公司、黄超名下财产，其中含本案涉案房屋，即惠州市金沙实业有限公司名下位于XXX号的房，预售证许可证号：惠阳房预许字XXX号。 2019年8月15日，本院向惠阳区不动产登记中心送达（2019）粤13民初172号民事裁定书及协助执行通知书，惠阳区不动产登记中心在该案送达回证上备注“要求协助执行的房屋其中XXX号房在网上预（销）售管理系统签约平台显示已签订《商品房买卖合同》，其余的房屋属轮候查封。” 2020年11月3日，本院作出（2020）粤13破申75号民事裁定书，受理申请人黄志华对被申请人惠州市金沙实业有限公司的破产清算申请。并于同日作出（2020）粤13破申75号决定书，指定广东伟伦律师事务所担任惠州市金沙实业有限公司管理人。 2021年1月27日，本院作出（2021）粤13执异16号协助查询通知书，向惠阳区不动产登记中心查询涉案房屋的相关情况。根据惠阳区不动产登记信息查询显示，位于惠州市××区淡水街道人民××号XXX号房，权利人为闫明辉，产权证书/证明号：粤（XXX）惠州市不动产证明第XXX号，登记时间：2018年11月9日，登记原因：预售商品房买卖预告登记，建筑面积：86.29平方米，抵押权人：交通银行股份有限公司惠州分行，抵押登记时间：2018年11月29日，该房屋于2019年8月15日被本院首先查封，无其他查封信息。 就涉案房产，2018年10月9日，闫明辉与惠州市金沙实业有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：惠阳XXX），约定：闫明辉认购被执行人开发建设的位于惠州市××区XXX号，以按揭方式支付，房价总价款为1017359元。首期房价款307359元应在2018年10月9日前支付，余款710000元向按揭银行申请贷款支付。惠州市金沙实业有限公司于2018年9月6日向闫明辉出具的收款收据（No.XXX），收到闫明辉认购涉案房屋定金3万元。惠州市金沙实业有限公司于2018年9月12日向闫明辉出具的收款收据（No.XXX），收到闫明辉认购涉案房产首期房款277359元。惠州市金沙实业有限公司于2019年4月1日向闫明辉出具发票（No.XXX），该发票项目为商品房（首期款），发票金额为307359元。惠州市金沙实业有限公司于2019年4月1日向闫明辉出具发票（No.XXX），该发票项目为商品房（按揭款），发票金额为71万元。闫明辉、交通银行股份有限公司惠州分行、惠州市金沙实业有限公司于2018年10月18日在广东伟伦律师事务所的见证下签订《个人房产抵押贷款合同》。国家税务总局惠州市××区税务局第一税务分局于2019年3月4日向闫明辉出具税收完税证明（No.XXX），内容为房屋买卖契税，金额为9689.13元。惠州市金沙实业有限公司于2019年4月18日向闫明辉发出入伙通知书，通知闫明辉于2019年4月23日至30日前去办理入伙手续。惠州市金沙实业有限公司于2019年5月20日向闫明辉出具的收款收据（No.XXX），收到闫明辉涉案房屋预交公摊水电费300元。惠州市金沙实业有限公司于2019年5月20日向闫明辉出具的收款收据（No.XXX），收到闫明辉涉案房屋物业管理费2238.19元。 本院认为，本案的争议焦点为案外人闫明辉是否具有排除对涉案房产执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，本院于2019年8月2日作出裁定查封涉案房产，闫明辉与惠州市金沙实业有限公司于2018年10月9日签订《商品房买卖合同（预售）》，购房合同签订于查封之前。惠州市金沙实业有限公司于2019年4月18日向闫明辉发出入伙通知书，闫明辉对涉案房屋已经缴纳公摊水电费、物业管理费等，也是在查封之前已占有涉案房产。涉案房产总价款1017359元，闫明辉在支付首期房款后，余款71万元已办理银行按揭贷款，惠州市金沙实业有限公司已向闫明辉出具了涉案房屋的购房发票。未完成办理产权证书的原因在于惠州市金沙实业有限公司，闫明辉对未能完成涉案房产办证不存在过错。且涉案房产已办理了权利人为闫明辉的预告登记，闫明辉提出解除对涉案房产的查封并停止对涉案房产执行的请求，符合上述规定。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下： 中止对位于惠州市惠阳区淡水街道XXX号房的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  黄陈谦 审判员  李艳琳 审判员  李旭兵 二〇二一年三月二十五日 法官助理胡亚婷 书记员林捷丽