甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初8060号原告：中国农业银行股份有限公司兰州分行，统一社会信用代码：916201009243874361，住所地甘肃省兰州市城关区酒泉路**。负责人：董东渊，系该支行负责人。委托诉讼代理人：于克鹏，甘肃合睿律师事务所律师。被告:马卓玛，女，藏族，1968年11月14日出生，住甘肃省临潭县。被告:兰州碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代码916201000606286845，住，住所地甘肃省兰州市城关区青白石街道碱水沟村****楼/div>法定代表人：渠晨曦，系该公司经理。委托诉讼代理人：徐晨露，甘肃和乾律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司兰州分行（以下简称农业银行兰州分行）与被告马卓玛、兰州碧桂园房地产开发有限公司（以下简称兰州碧桂园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农业银行兰州分行委托诉讼代理人于克鹏、被告兰州碧桂园公司委托诉讼代理人徐晨露到庭参加了诉讼，被告马卓玛经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告农业银行兰州分行向本院提出诉讼请求：1.判令被告马卓玛偿还原告借款本金500449.63元，以及截止2020年5月13日的借款利息29778.37元（含罚息、复利）；2.判令被告马卓玛按借款合同约定标准支付2020年5月13日之后的利息（含罚息、复利），利随本清；3.判令被告马卓玛支付原告因追偿借款本息而产生的律师费8483.6元、保全费用，因保全费用未发生，原告不再主张；4.判令原告对被告马卓玛抵押的位于兰州市城关区××街道××道××村××号××单元××层××室房产拍卖所得价款享有优先受偿权；5.判令被告兰州碧桂园房地产开发有限公司对被告马卓玛的上述债务承担连带清偿责任；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由:原告作为贷款人与借款人马卓玛、保证人兰州碧桂园房地产开发有限公司签订了《个人购房担保借款合同》。借款合同约定:原告向被告马卓玛出借购房款人民币57万元，借款期限240个月，利率按借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率执行，借款期间贷款基准利率调整的，借款利率自次年1月1日起调整。还款方式为等额本息还款法，还款日为每期末月的20日。如被告逾期还款的，原告对逾期借款从逾期之日起在借款利率的基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息依据中国人民银行规定计收复利。被告马卓玛未按约定按期足额偿还借款的，原告有权提前收回已发放借款、提前行使担保权、要求被告马卓玛支付原告追偿借款本息所产生的律师费等费用。为保障上述借款债权实现，三方在上述借款合同中还约定:被告马卓玛将位于兰州市城关区××街道××道××村××号××幢××单元××层××室房产为该笔借款提供抵押担保，担保范围为借款本金、利息、罚息、复利，以及诉讼费、律师费等原告实现债权和抵押权的一切费用。此外，被告兰州碧桂园房地产开发有限公司为该笔借款提供保证担保，保证方式为连带责任保证，保证期间为借款到期日起两年，保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利，以及诉讼费、律师费等原告实现债权的一切费用。上述借款合同签订后，原告依照约定于2015年11月30日向被告马卓玛发放借款57万元，执行利率为4.9％，逾期利率为7.35％。2016年12月5日，兰州市国土资源局对被告马卓玛提供的抵押物进行了抵押权预告登记，抵押权人为原告，登记证明号为甘（2016）兰州市不动产证明第0××8号。上述借款出借后，前期被告马卓玛依照约定按时还款，但自2019年3月21日起开始逾期，逾期偿还本息15期，其行为已构成严重违约。原告认为，原告与被告马卓玛签订的借款合同合法有效，应当得到全面履行。其次，按照借款合同约定，被告马卓玛严重违约的，原告有权提前收回借款本息，并有权要求被告马卓玛支付原告追偿借款本息所产生的律师费、保全费等。被告兰州碧桂园房地产开发有限公司为被告马卓玛的借款提供了连带责任保证，现被告马卓玛已构成违约，被告兰州碧桂园房地产开发有限公司应当在保证范围内承担连带责任。被告马卓玛以其房产为借款提供了抵押担保，原告有权要求对抵押物拍卖所得价款优先受偿。原告认为，依法成立的合同双方应当依约履行，现被告马卓玛并未按约履行还款义务，经原告多次催促无果，被告兰州碧桂园房地产开发有限公司亦不履行保证责任，原告遂诉至本院。被告马卓玛经本院依法传唤未到庭答辩，亦未向本院提交书面答辩意见。被告兰州碧桂园公司辩称，根据双方签订的《按揭业务担保合作协议》的约定，被告不应承担保证责任。第一，根据协议第五条第（二）款明确约定：乙方的连带责任保证期限为：乙方为每位购房者承担本协议约定的连带责任保证，乙方的保证期限为自甲方依其与购房者、乙方签订的《购房借款合同》将贷款划入乙方的账户之日起至购房者所购房产的《房屋他项权证》出具之日。同时，协议第六条第(八)款约定，在乙方的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任。第二：根据《按揭业务担保合作协议》第五条第（三）款第4小款明确约定：若出现购房者连续未支付三期贷款本息的,甲方应在购房者连续未支付的第三期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知乙方。如甲方逾期书面通知乙方的,则乙方对购房者连续未支付的第四期(含第四期)起的贷款本息、逾期利息等不承担连带责任保证。《按揭业务担保合作协议》同时约定，由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的,甲方应在向乙方发出购房者连续未支付三期贷款本息的书面通知之日起的三十五天内向有管辖权的人民法院提起诉讼。甲方逾期起诉的，则乙方对甲方收到乙方书面通知之日起三十天后购房者逾期支付的贷款本息、逾期利息等不承担连带保证责任。第三：根据《按揭业务担保合作协议》第十三条第（二）款明确约定：在本协议生效之日后，甲方、乙方与购房者应共同签订由甲方提供格式版本的《购房借款合同》，并将该格式版本的《购房借款合同》作为本协议五，但涉及甲乙双方之间的权利义务的，甲乙双方均自愿同意：不管签订的格式版本的《购房借款合同》的内容与本协议相比有任何不一致、矛盾、甚至表述、理解不同的或有任何加重乙方的合同责任的，以及签订的该格式版本的《购房借款合同》的内容有任何对乙方承担责任约定不明确的，均以本协议约定的条款为准，甲乙双方均按本协议约定的条款予以履行。若甲方在本协议的合作期限内变更本协议附件五的格式版本的，甲方应提前10天书面通知乙方并经乙方同意。甲乙双方同意：不管变更的本协议附件五的格式版本对原格式版本的内容是否变更，甲乙双方的权利义务仍按本协议中约定的条款为准，不因本协议附件五的格式版本变更而变更。综上，被告不应承担连带保证责任。原告农业银行兰州分行围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、内资分公司变更通知书；2、商品房买卖合同；3、个人购房担保借款合同；4、借款凭证；5、不动产登记证明；6、业务凭证；7、担保人履行责任通知书。被告兰州碧桂园公司提交了如下证据：按揭业务担保合作协议。被告马卓玛未向本院提交证据。上述证据已经开庭质证和本院的审查，来源合法，证据间能相互链接印证、且与案件事实存在关联性，对其相应证明力，本院予以认定。本院经审理认定事实如下：被告马卓玛因购买房屋向原告农业银行兰州分行申请贷款，双方签订了《个人购房担保借款合同》，合同主要约定：被告马卓玛向原告农业银行兰州分行借款570000元，借款期限为240个月；借款执行利率以借款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率,上浮0%执行；还款方式为按月等额本息还款法；如被告逾期还款的，原告对逾期借款从逾期之日起在借款利率的基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；被告未按约定按期足额偿还借款的，原告有权提前收回已发放借款、提前行使担保权、要求被告支付原告追偿借款本息所产生的律师费等费用；担保方式为阶段性保证担保加抵押组合担保，即被告马卓玛以其名下位于兰州市城关区××街道××道××村××号××单元××层××室房产为上述贷款提供抵押担保，阶段性保证人兰州碧桂园公司自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，保证范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用等。被告马卓玛作为借款人、抵押人，被告兰州碧桂园公司作为保证人在上述合同中签字、盖章。2015年11月30日，原告依约向被告马卓玛发放借款570000元，执行年利率4.9%，逾期年利率7.35%。2016年12月5日，原告与被告马卓玛对抵押房屋办理了抵押权预告登记，取得【甘（2016）兰州市不动产证明第0××8号】不动产登记证明。在合同履行过程中，被告马卓玛自2019年3月21日起未按照《个人购房担保借款合同》约定向原告偿还本息，截止2020年5月13日，被告马卓玛逾期偿还本金500449.63元，产生逾期利息29778.37元，被告兰州碧桂园房地产开发有限公司亦未履行保证责任，形成本诉。本院认为，原、被告签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。依法成立的合同，对各方当事人均有约束力。合同签订后，原告依约发放了贷款，但被告马卓玛未按合同约定足额偿还原告本息，该行为已构成违约，故对原告要求被告马卓玛偿还所有借款本息的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告马卓玛支付原告因追偿借款本息而产生的律师费8483.6元的诉讼请求，虽《个人购房担保借款合同》约定追偿借款本息所产生的律师费等费用由被告承担，但原告未向本院提交委托代理合同、律师费发票、支付凭证等相关证据证实律师费已实际产生，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求对被告马卓玛抵押的位于兰州市城关区××街道××道××村××号××单元××层××室房产拍卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，双方虽订立了抵押条款，办理了抵押权预告登记，但根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记是指“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记”而作的一种登记，因此，抵押权预告登记不能产生抵押登记的法律后果，原告也未取得房屋他项权证，原告的该项诉讼请求无法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告兰州碧桂园房地产开发有限公司对被告马卓玛的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本案中，原告与被告兰州碧桂园公司在《个人购房担保借款合同》中约定由被告兰州碧桂园公司为上述债务承担阶段性连带责任保证，现涉案房屋尚未取得房地产权属证书、未办妥抵押登记手续，被告兰州碧桂园公司作为承担阶段性连带责任保证的保证人，在被告马卓玛不履行还款义务时，应承担连带责任保证。被告兰州碧桂园公司与原告签订的《按揭业务担保合作协议》不能对抗签订在后的、针对具体案件所签订的《个人购房担保借款合同》中关于被告兰州碧桂园公司应承担阶段性担保责任的有关约定，为此被告兰州碧桂园公司应承担连带保证责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告马卓玛于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司兰州分行借款本金500449.63元，以及截止2020年5月13日的利息29778.37元，自2020年5月14日至实际清偿之日的利息，以本金500449.63元为基数，按年利率7.35%计算；二、被告兰州碧桂园房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。被告兰州碧桂园房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告马卓玛追偿；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司兰州分行的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4594元，由被告马卓玛、兰州碧桂园房地产开发有限公司负担4522元，由原告中国农业银行股份有限公司兰州分行负担72元。由被告马卓玛、兰州碧桂园房地产开发有限公司负担的案件受理费于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳的，按照自动撤回上诉处理。本民事判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。审判员  丁振红二〇二一年三月十二日书记员  张闻星