北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初8699号原告（反诉被告）：降泉，女，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：马文军（降泉之夫），住北京市丰台区。被告（反诉原告）：刘晓凤，女，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：罗超，北京市剑泰律师事务所律师。被告：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼3层304。法定代表人：李峰岩，总经理。委托诉讼代理人：高家琪，女，北京链家置地房地产经纪有限公司法务专员。原告（反诉被告）降泉与被告（反诉原告）刘晓凤、被告北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称链家置地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适简易程序，公开开庭进行了审理。降泉委托诉讼代理人马文军、刘晓凤委托诉讼代理人罗超，链家置地公司委托诉讼代理人高家琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。降泉向本院提出诉讼请求：1．判令解除三方于2020年8月12日签署的《北京市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》《补充协议》及2020年8月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2．判令链家置地公司立即返还降泉支付的中介费114140元；3．判令刘晓凤立即返还降泉支付的定金100000元；4．判令刘晓凤支付房屋合同总价款（4390000元）20%的违约金878000元；5．判令被告刘晓凤就合同执行中的违约金行为以及之后对降泉的威胁、恐吓及骚扰行为作出书面道歉；6．刘晓凤承担本案诉讼费用。事实与理由：2020年8月12日，买受人降泉与出卖人刘晓凤、居间方链家置地公司签订编号为100006617541的房屋买卖合同，房屋坐落于北京市丰台区丰管路x号院盛鑫嘉园x号楼xxx，交易房屋总价款439万元。降泉向刘晓凤支付购房定金10万元。2020年8月19日，降泉向链家置地公司支付中介费114140元。2020年8月20日，办理网上签约。2020年8月26日，完成银行面签手续。2020年9月2日，刘晓凤两次打电话给降泉，意欲解除买卖合同，降泉未同意。2020年9月3日，降泉的贷款申请得到批准。2020年9月9日，降泉签署了住房公积金贷款合同。2020年9月19日，降泉收到刘晓凤单方发出的解除合同通知函，降泉第一时间告知链家置地公司工作人员，工作人员告知不要着急，可能刘晓凤只是想拖延交房的时间。2020年9月23日，刘晓凤给降泉发送短信索要建行账号，意欲返还降泉的购房定金。降泉告知链家置地工作人员，工作人员告知不要理会。2020年9月17日、18日、23日、29日，链家置地公司工作人员屡次催促刘晓凤配合降泉办理房产缴税和过户手续，刘晓凤均不予配合。2020年10月30日，降泉交给链家置地公司工作人员两份合同解除通知，并请其转交其中一份给刘晓凤。2020年11月8日，刘晓凤发短信给降泉，说如果继续履行合同，则变更合同中的房屋成交价款315万元，称链家置地公司工作人员为了降泉的利益欺骗甚至威逼刘晓凤做违法的事，降泉和链家置地公司应赔偿其一切损失，并称自己才是这个事件中最大的受害者。2020年11月11日，降泉、刘晓凤签署公积金贷款撤销协议。2020年11月12日，撤销网签，降泉和链家置地公司拟定三方解约协议，刘晓凤拒不签署。2020年11月13日，降泉收到刘晓凤发出的解约协议告知函。2020年12月11日，刘晓凤威胁降泉到其单位找其领导评理。2020年12月16日，刘晓凤从早上5点49分至8点02分，连续给降泉打了54个电话，降泉均未接，后因工作关系不堪其扰，遂将其拉黑。其间还发短信说降泉和链家置地公司工作人员串通欺诈房产，并威胁会加倍折腾降泉。2020年12月26日，刘晓凤上降泉家门口骚扰降泉。另，双方合同约定违约责任。基于以上事实和理由，诉请人民法院支持原告诉讼请求。刘晓凤辩称，同意解除合同。降泉违约在先，导致合同无法履行。刘晓凤没有任何过错，不同意降泉的诉讼请求。降泉未依约在2020年10月7日前支付2470000元房款，仅支付10万元定金，也没有依约在2020年10月9日前到税务部门缴税。链家置地公司明知降泉想低价购买房屋，恶意串通，骗取刘晓凤信任，使得刘晓凤签订了房屋买卖协议，市场价应该是7万元/平方米，而本案房屋以6．6万元/平方米低价认购，价格过低，显失公平。链家置地公司让双方签订“阴阳合同”，房屋价格439万元，而网签合同270万元，降泉故意偷税漏税，属于利用合法形式掩盖非法目的的行为，属于违法，给刘晓凤造成交易隐患，侵害刘晓凤合法权益。据了解，降泉已经和第三人签订房屋买卖合同，所以才解除本案房屋买卖合同，因此，降泉违约在先。链家置地公司辩称，针对第二项诉讼请求，如双方解除合同，可以退还中介费，亦同意解除居间服务合同。降泉的其他诉讼请求，与我方无关，我方不发表意见。刘晓凤向本院提出反诉请求：1．判决双方解除合同；2．降泉支付刘晓凤违约金878000元；3．案件受理费由降泉承担。事实与理由：基于本诉答辩意见，降泉违约在先，应当向刘晓凤支付违约金。降泉针对反诉辩称，同意解除合同，但不同意支付违约金，刘晓凤违约在先。我方为了孩子上小学去买房，事实经过同本诉事实与理由一致。并不是我方不愿意履行合同，是刘晓凤单方要求解除合同，与我方无关。对于刘晓凤所述交了10万元定金之后没有交付购房款，我方不同意，我方一直跟双方说我们的资金一直是很充裕的，我方一直是按照合同流程走的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年8月12日，出卖人刘晓凤与买受人降泉签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：房屋坐落于丰台区丰管路x号院盛鑫嘉园x号楼xxx价格270万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为169万元由买受人一并另行支付给出卖人；定金10万元；买受人选择组合贷款方式申请购房贷款，贷款金额175万元。出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后7日内交付给买受人。逾期超过15日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退买受人全部已付款（含已付贷款部分），并按照成交总价款20%向买受人支付违约金。同日，出卖方（甲方）刘晓凤、买受方（乙方）降泉与居间方（丙方）链家置地公司签署《补充协议》，约定：成交总价款439万元；买受方于2020年8月12日将定金10万元、于2020年10月7日前将首付款247万元支付出卖方；双方应于办理完网上签约手续7日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，于2020年10月9日前共同前往税务部门办理缴税手续，在2020年10月9日前共同办理房屋不动产转移登记手续；买受人从房屋成交总价中留存5万元作为户口迁出保证金，留存2万元作为物业交割保证金。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的……甲方出现上述情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋不动产转移登记手续的；拒绝购买该房屋的；逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金。同日，出卖方刘晓凤、买受方降泉与居间方链家置地公司签署《居间服务合同》，约定出卖方、买受方共同委托链家置地公司为交易居间人，居间代理费92190元由买受方承担。甲方刘晓凤、乙方降泉与丙方（服务方）北京方源房地产咨询服务有限公司（以下简称方源房地产公司）签订《房屋交易保障服务合同》，约定丙方提供房屋交易保障服务，保障服务费21950元。同日，降泉向刘晓凤支付定金10万元。2020年8月19日，降泉向链家置地公司给付居间代理费92190元、向方源房地产公司给付保障服务费21950元。2020年8月20日，出卖人刘晓凤、买受人降泉就上述房屋交易进行网上签约备案，双方《北京市存量房屋买卖合同》约定：房屋成交价格270万元，买受人于2020年10月7日前支付首期房款95万元，余款175万元向银行、公积金管理中心申请贷款支付。2020年9月17日，刘晓凤向降泉发出《告知函》，上载明：由于中介为达成交易，在卖方不了解市场、不知情的情况下恶意欺骗诱导卖方做出错误的行为：一、诓骗卖方低于市场几十万元的价格出售；二、签署虚假违法合同，涉嫌偷逃税款，给卖方造成了极大安全隐患，是不诚信交易，根据房屋买卖合同规定，卖方有权解除房屋买卖合同，至收到通知后生效。2020年10月30日，降泉向刘晓凤发出《合同解除通知》，上载明：……约定自合同签订之日起60日内，即2020年10月12日之前，共同办理不动产转移登记手续。合同约定期内，买受人多次通过链家公司催办不动产转移登记手续，且合同逾期15日内，买受人也多次协调链家公司解决合同履约事宜，均未得到出卖人配合。合同现已逾期超过15日，根据合同第七条违约责任所赋予的买受人权利，本人决定自2020年10月30日解除该合同。2020年11月8日，刘晓凤向降泉发送短信：这是我今天上午发给链家赵瑞的信息：一、如继续交易，变更合同，房屋成交价为315万元；二、撤销，合同存在虚假欺骗不合法，而且骗我签违法阴阳合同……2020年11月13日，刘晓凤发出《解约协议告知函》，上载明：甲方刘晓凤，乙方降泉，丙方北京房源房地产咨询服务有限公司（经办人）赵瑞。甲方已根据三方友好约定，配合乙方撤销了银行公积贷、网签合同等事宜，望乙丙方按协商约定友好签署《解约协议》一份，自此买卖双方及居间方再无其它任何争议。后，各方未就解除合同达成一致意见，遂向本院提起诉讼。庭审中，降泉、刘晓凤、链家置地公司均同意解除合同，但降泉、刘晓凤均认为己方没有违约，并要求对方承担违约责任，均认为对方主张的违约金过高。链家置地公司同意代方源房地产公司退还保障服务费。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中，降泉与刘晓凤、链家置地公司于2020年8月12日签署的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《居间服务合同》及2020年8月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方应依约履行义务。双方庭审中均同意解除上述合同，本院不持异议。合同解除后，刘晓凤应当返还降泉支付的房屋定金10万元，链家置地公司应当返还降泉支付的居间代理费92190元。链家置地公司同意代方源房地产公司返还降泉支付的保障服务费21950元，本院不持异议。在合同履行过程中，刘晓凤以受欺骗、诱导致使房屋价款低于市场价格出售为由、又以合同涉嫌偷逃税款为由要求解除合同，既不符合合同约定，又无法定事由，致使合同不能继续履行，其行为构成违约，应当承担违约责任。降泉要求刘晓凤给付违约金的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持，但违约金的具体标准，由本院依法酌定。刘晓凤主张降泉构成违约，没有事实和法律依据，本院不予采信，对其要求降泉支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。降泉要求刘晓凤就违约行为、威胁、恐吓及骚扰行为书面赔礼道歉的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条、第五百八十五条、第五百八十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、降泉、刘晓凤与北京链家置地房地产经纪有限公司于2020年8月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《居间服务合同》及2020年8月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2021年3月22日解除；二、刘晓凤于本判决生效之日起七日内返还降泉房屋定金10万元；三、刘晓凤于本判决生效之日起七日内支付降泉违约金10万元；四、北京链家置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内返还降泉居间代理费92190元；五、北京链家置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内返还降泉保障服务费21950元；六、驳回降泉的其他诉讼请求；七、驳回刘晓凤的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20960元，由刘晓凤负担（于本判决生效之日起七日内交纳）;反诉案件受理费20960元，由刘晓凤负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 齐婵娟二〇二一年三月二十九日法官助理 李津楠书 记 员 孙梦晨