北京市海淀区人民法院执 行 裁 定 书（2021）京0108执异80号案外人：赵培，女，1987年4月2日出生，汉族，住河北省廊坊市大厂回族自治县。委托代理人：王炜智，北京炜智律师事务所律师。申请执行人：生燕秋，女，1969年1月17日出生，汉族，住北京市海淀区。委托代理人：王占辉，北京市东友律师事务所律师。委托代理人：王卫华，男，1964年8月26日出生，生燕秋之夫，住北京市海淀区。被执行人：陈**，男，1982年3月9日出生，汉族，户籍地江苏省阜宁县。本院在执行生燕秋与陈**民间借贷纠纷一案[执行依据：（2019）京0108民初34730号民事判决]中，案外人赵培对本院执行位于大厂回族自治县潮白河孔雀城襄颖园小区×××号楼×××单元×××号房屋（以下简称×××号房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。赵培述称，请求解除对×××号房屋的查封。事实与理由：2016年9月27日，异议人与被执行人陈**在大厂回族自治县亿坤房产经纪有限公司（以下简称亿坤经纪公司）的居间下订立《房屋买卖居间合同》及附加协议，陈**将×××号房屋出售给异议人。房屋总价款225万元，异议人于合同签订当日给付陈**100万元，2016年11月30日给付25万元，2017年7月14日给付30万元，2017年11月29日给付57万元，剩余房款13万元双方约定于该房屋房本下来后过户到异议人指定名下时给付。2016年11月30日，陈**将房屋钥匙交付异议人占有使用至今。法院于2020年7月14日查封×××号房屋，查封时间晚于异议人购买使用房屋时间。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，请求解除对×××号房屋的查封。生燕秋述称，法院对陈**名下×××号房屋查封完全合法。生燕秋与陈**民间借贷一案，法院已审理判决，陈**未履行生效法律文书确定的义务，生燕秋向法院申请执行。×××号房屋为陈**2014年7月12日购买，并于2019年8月17日办理了产权登记，为陈**名下的所有财产。根据《民事诉讼法》第二百四十四条规定，法院有权查封被执行人应当履行义务部分的财产，赵培要求解除查封不应被支持。赵培的异议申请不符法律规定，事实和理由不能成立，依法应予驳回。赵培所签订的为居间合同，并非是与陈**之间正式合法有效可以办理产权过户登记的房屋买卖合同。该合同并未明确约定赵培与陈**之间具体每一期房款支付方式、支付时间、偿还银行贷款时间、解除抵押登记时间、房屋过户时间等。很多房屋买卖必要条款没有明确约定甚至约定不明，居间合同不属于房屋交易合法有效的双方买卖合同。签订正式合法有效受法律保护的房屋买卖合同，是缔约当事人遵守和履行房屋买卖交易过户的前提之一，没有书面的房屋买卖合同也无法在不动产交易中心办理产权登记过户和存档备案。赵培未提供充分的证据证明其向陈**支付了购房款。根据赵培提交的异议材料，2016年9月27日《附加协议1》中“房屋总房款225万元，总定金125万元，今日交付一百万元”，2016年11月30日《收条》中“收到赵培部分购房定金二十五万元整”，并标注为现金，2017年7月14日《附加协议2》中“乙方再次交付甲方定金三十万元整”，同日陈**出具《收条》“收到赵培部分购房定金三十万元”，2017年11月29日《附加协议3》中“乙方再次交付甲方购房首付款现金五十七万元整”，同日陈**出具《收条》“今收到赵培交来部分购房首付款57万元整”。赵培提供以上异议材料目的是证明其已经向陈**支付了212万元购房款，但其未提供全部的银行付款凭证或转账交易记录，且所提供的部分转账记录，也未注明转账用途系支付购房款。二百多万元购房款多为现金支付，显然违背常理，有违交易习惯，无法证明赵培已经支付了购房款。赵培因自身原因无法办理×××号房屋的过户登记，对此负有重大过错。赵培始终未要求陈**偿还房屋银行贷款及解除银行抵押登记。×××号房屋为陈**于2014年7月12日购买，其在购买该房屋时向中国银行股份有限公司燕郊分行办理了房屋抵押贷款，抵押金额48万元，抵押期限自2015年2月13日至2035年2月13日。赵培主张其2016年9月27日购买房屋，并已经陆续支付了共212万元的购房款，但其在多次付款时始终未要求陈**偿还银行贷款及解除银行抵押登记手续，致使该房屋存在银行贷款、银行抵押登记的情况下，并不具有房屋过户、转移登记的条件，赵培无法取得×××号房屋产权。陈**办理房屋产权后，赵培亦从未要求陈**与其办理过户登记。陈**于2019年8月7日取得×××号房屋的产权证并办理产权登记，法院于2020年7月14日查封房屋。在房屋取得产权证书至法院查封前近一年时间，赵培始终未要求陈**与其办理×××号房屋的过户登记手续，亦未通过诉讼等法律途径进行过主张。其怠于行使自身权利，对于该房屋被法院查封进一步无法办理过户登记同样负有重大过错，赵培无权要求解除查封。该房屋现所有权人仍是陈**，赵培并非房屋所有权人，而且该房屋存在抵押。即使赵培作为买受人，其在向陈**给付大量现金购房款时未行使涤除权，要求陈**将部分购房款直接支付给银行用以解除抵押登记，赵培亦未提供证据证明就解除房屋抵押登记一事向陈**主张过。在赵培已将所谓的全部购房款支付给陈**后该房屋仍存在抵押的情形下，无法办理房屋产权过户登记。作为买受人，在购买有权利瑕疵的房屋时，未对权利瑕疵作出明确的约定，期间也未提出任何有效主张排除权利瑕疵，赵培未尽到自己的注意义务，也未积极行使自己的权利。作为买受人的赵培，由自身原因的过错，无权排除对×××号房屋的执行措施。赵培不具有大厂回族自治县商品房购房资格，无法购买×××号房屋。大厂回族自治县人民政府2017年6月6日发布的《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》中明确规定：“非本县户籍居民家庭能够提供在大厂县3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房。已经拥有1套及以上住房，或者无法提供在大厂县3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非本县户籍居民家庭，暂停在本县购买住房。”异议人赵培户籍地为河北省三河市，不具有大厂回族自治县购房资格，无法购买涉案房屋。综上，赵培无权排除对×××号房屋的执行，请求予以驳回。本院查明，本院于2019年9月25日就生燕秋与陈**民间借贷纠纷一案作出（2019）京0108民初34730号民事判决书，判决如下：陈**于本判决生效后七日内偿还生燕秋借款本金230万元及利息（以230万元为基数，按照银行同期同类贷款利率的四倍计算，自2016年6月1日起至付清之日止）。判决生效后，生燕秋向本院申请强制执行，本院于2020年5月11日以（2020）京0108执9173号案件立案执行。执行过程中，本院于2020年7月14日查封陈**名下×××号房屋，查封期限至2023年7月13日止。审查中，赵培向本院提交了以下证据以证明其主张：一、《房屋买卖居间合同》及《附加协议1》《附加协议2》《附加协议3》。《房屋买卖居间合同》显示陈**（甲方/出售方）与赵培（乙方/买受方）、亿坤经纪公司（丙方/居间方）于2016年9月27日签订，主要约定甲方将其拥有产权的×××号房屋出售给乙方，房款总价225万元，乙方于合同签字时给付甲方100万元作为购房定金。对剩余购房款，乙方同意按照以下方式给付：乙方于2016年9月27日付给甲方100万元整作为购房定金，待甲方收房之日乙方再给甲方付25万元，共计125万元整，全部计购房定金。房屋交付时间为甲方收房之日。甲乙双方约定于此房下房本10日内共同配合丙方办理银行按揭手续，待银行审批通过后柒日内共同办理过户登记手续。《附加协议1》显示以上三方于2016年9月27日签订，主要约定该房屋总房款225万元，总定金为125万元，今日交付100万元，剩下25万元等到甲方收房后将房屋交给乙方后支付，其余房款等到该房屋房本下来后交付给甲方。《附加协议2》显示以上三方于2017年7月14日签订，约定甲乙双方协商，由乙方再次交付甲方定金30万元，该房屋房款剩下70万元于此房屋房本下来后过户到乙方指定人名下，乙方将剩余房款交付甲方。《附加协议3》显示以上三方于2017年11月29日签订，约定经甲乙双方协商，由乙方再次交付甲方购房首付款现金57万元，剩下13万元于此房屋房本下来后过户到乙方指定人名下，乙方将剩余房款13万元交付给甲方。二、《大厂回族自治县人民政府办公室关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》[大政办（2017）93号]，拟证明大厂回族自治县于2017年6月6日施行房屋买卖限购政策。三、收条3张，分别显示陈**于2016年11月30日向赵培出具内容为“今收到赵培交来潮白河孔雀城襄颖园×××号楼×××单元×××号房，部分购房定金大写贰拾伍万元整”的收条，陈**于2017年7月14日向赵培出具内容为“今收到赵培交来潮白河孔雀城襄颖园×××号楼×××单元×××号房，部分购房定金大写叁拾万元整”的收条，陈**于2017年11月29日向赵培出具内容为“今收到赵培交来潮白河孔雀城襄颖园×××号楼×××单元×××号房部分购房首付款伍拾柒万元整。其中叁拾叁万元通过银行转账支付，贰拾肆万元为现金交付”的收条。四、赵培银行账户交易明细。赵培兴业银行账户显示其于2016年9月27日向陈**账户（卡号：×××）转账70万元，备注“定金”。赵培中国工商银行账户（卡号：×××）显示其于2017年7月14日至15日向陈**账户（卡号：×××）转账3次，共42万元，无备注信息。赵培招商银行账户（卡号：×××）显示其于2016年9月27日从该账户向陈**账户（卡号：×××）转账30万元，备注“定金”；于2017年11月29日至2018年2月11日向陈**账户（卡号：×××）转账7次，共33万元，无备注信息。五、陈林出具的《证明》及陈林账户取款凭条。《证明》显示陈林于2021年2月1日出具，内容为“……证明2016年11月29日我在中国建设银行取款225000元（账号：×××）给了赵培，我和赵培是恋爱关系”。取款凭条显示，陈林中国建设银行账户（卡号：×××）于2016年11月29日取款225000元。六、幸福基业物业服务有限公司大厂分公司潮白家园第一服务中心收据21张、物业服务费发票、热力取暖费发票、专项维修资金专用票据及税收完税证明，《装修管理服务协议》、《装修垃圾及渣土委托清运协议》、《装修施工缴费单》、《业主自装承诺书》等证据材料，拟证明赵培购买房屋后已经实际入住，并支付日常费用，缴纳了买房契税。七、《河北省三河市公证处（2018）冀廊三证民字第2895号公证书》，显示公证内容为陈**与范德飞于2018年8月13日签订《委托书》，载明陈**于2014年购买了×××号房屋，该不动产尚未办理不动产权证书，由于陈**长期在外地工作，不便亲自前往相关部门办理，委托范德飞代为办理包含×××号房屋不动产权利登记并领取《不动产权证书》在内的相关事宜。该《公证书》拟证明×××号房屋2018年8月13日之前还没有办理房产证，不具备过户到赵培名下的条件。另查，×××号房屋于2019年8月7日登记于陈**名下，房屋上设立有中国银行燕郊分行48万元的抵押登记。审查中，赵培主张其于2018年代陈**缴纳了×××号房屋契税，当时房地产公司告知缴完税后两年后才下房本，所以一直没有联系陈**办理过户手续。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，为证明房屋买卖合同关系，赵培提供了其与陈**签订的《房屋买卖居间合同》及《附加协议》，但居间合同在法律性质和法律效力上不能替代正式的房屋买卖合同，故本院认为赵培所持其已签订合法有效书面买卖合同的主张不能成立。从房款支付情况来看，赵培主张其分别于2016年9月27日、2016年11月30日、2017年7月14日、2017年11月29日给付陈**100万元、25万元、30万元、57万元，共计212万元。除部分金额有银行转账记录相对应外，其余部分赵培主张为现金支付，但其未提交足够的证据予以佐证，亦与现实交易习惯不符，故无法证明其真实支付了212万元房款。从未过户的原因来看，赵培主张其于2016年11月30日占有使用×××号房屋，但因该房屋产权证一直未办理故未联系陈**主张过户事宜。但结合实际情况看，自×××号房屋登记于2019年8月陈**名下至于2020年7月本院查封之前，赵培有充分时间要求陈**办理过户事宜或是通过合法途径寻求救济，故其所述非因其自身原因导致未办理过户手续的主张，不能成立。综上，本院认为赵培的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人赵培的异议请求。如不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  张 旸审 判 员  潘亮洁审 判 员  李 莉二〇二一年三月二十三日法官助理  张文利书 记 员  黄秋实