广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初21243号原告：佛山市南海新都会物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：林世平。委托诉讼代理人：巫楚欣，女，汉族，1996年12月16日出生，住广西贵港市覃塘区，系原告的员工。委托诉讼代理人：徐绮筠，广东星宇律师事务所律师。被告：左秀珍，女，汉族，1978年3月19日出生，住福建省浦城县。原告佛山市南海新都会物业管理有限公司（以下简称“新都会物业公司”）诉被告左秀珍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月26日受理后，原适用简易程序审理，因被告左秀珍需要公告送达，本院依法将本案转为普通程序组成合议庭于2020年12月17日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人巫楚欣、徐绮筠到庭参加了诉讼，被告左秀珍经本院公告送达无到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告新都会物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2020年2月起至2020年6月期间的物业服务费共19280元。2.判令被告向原告支付逾期支付上述物业服务费所产生的逾期缴纳违约金1105.39元（以拖欠金额为本金，自拖欠之日起按年利率24%计至实际清偿之日止，暂计至2020年6月30日）。3.本案全部诉讼费用由被告承担。以上一至二项费用暂合计：20385.39元。事实与理由：原告与被告左秀珍于2017年8月1日，签订合同编号为XDH-**************-2017.08.01-001的《物业服务协议》，于2019年8月2日签订了《补充协议》，又于2020年1月9日签订了合同编号为XDH-**************-2020.01.09-001的《物业服务协议》及相关文件（上述协议及相关文件简称为“合同”）。合同中约定由原告向被告就其承租坐落于佛山市南海区××××××××××****二层内商铺编号为*******室的物业（下称租赁物业）提供物业管理服务，合同服务期限从2017年8月1日起至2021年2月28日止，物业服务费为每月3856元，被告应于每月5日前向原告支付当月服务费。合同约定被告逾期支付本合同约定的各项费用，每逾期一日，按应付未付金额的3%向原告支付违约金。上述合同及相关文件签订后，原告依约向被告提供了物业管理服务，但被告自2020年2月开始欠缴物业管理服务费。经原告多次的催促,被告仍置之不理。原告认为，被告拖欠物业服务费的行为已严重损害原告的合法权益。为了维护自身合法权益，原告现根据我国相关规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法判如所请。被告左秀珍未到庭抗辩亦未提交书面答辩。诉讼中，原告提供证据材料如下：1.原告的营业执照（复印件1份）、被告的身份证（复印件1份），证明原被告的诉讼主体资格。2.《物业服务协议》（原件2份）、补充协议（原件1份）、催款函（原件1份）、快递单（原件1份），证明原被告曾与2017年至2020年期间签订书面协议来对物业服务费用进行约定，根据物业服务协议第2.2条及补充协议第二条，在2020年2月至2020年6月期间，被告须支付物业服务费3856元/月，另根据物业服务协议第7.2条，如被告未按本协议约定足额缴纳物业管理费用的，每逾期一日，应按应付未付金额的3%支付违约金。3.律师函（原件1份）、EMS中国邮政速递物流详情（复印件2份），证明原告曾委托律师向被告发送律师函，催缴其欠缴的2至4月的物业服务费。被告经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。经审查，原告的举证来源合法，客观真实，且与本案相关联，本院对其真实性均予确认并在卷予以佐证。结合本院确认的证据及到庭当事人陈述，本院认定以下事实：2017年8月1日、2020年1月9日，原、被告分别签订两份《物业服务协议》，两份协议均约定：由原告向被告位于南海新都会的商铺进行物业服务，商铺编号为****、**号，建筑面积为128.52平方米，每月服务费为3856元，被告需在签订协议当日支付两个月的物业服务费作为履约保证金，协议服务期限分别为2017年8月1日至2019年7月31日、2020年3月1日至2021年2月28日。另查明，被告左秀珍与涉案房屋所有权人盈动力投资集团有限公司就双方之间租赁关系在本院有另案诉讼[该案案号为（2020）粤0605民初22712号案]，本院于2021年2月3日作出该案判决，在该民事判决书本院认为部分载明：“被告承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施确可能导致承租人没有营业收到或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，本院根据公平原则酌定2020年2、3月期间的租金减半收取……”。另案诉讼中，原告确认被告已于2020年6月17日撤离涉案商铺。本院认为，被告承认原告在本案中主张的事实，故对原告主张的事实予以确认；原告提供的收款凭证等证据材料足以证明被告已缴纳保证金，涉案《物业服务协议》、《补充协议》可见原、被告以书面形式对物业服务费金额进行约定，被告未到庭抗辩亦未提供证据证明其已支付物业费情况，原告所述的2020年2月至6月期间被告拖欠物业服务费的说法未与涉案证据相悖，本院予以采信。经查，被告为涉案房屋的承租人，与原告签订《物业服务协议》，双方之间签订的《物业服务协议》为双方真实意思表示，没有违反国家强制性法律法规，该协议应当认定有效。从另案，本院作出的认定可知，被告与出租人间关于涉案物业的租赁合同解除是基于被告的违约，疫情期间，原告仍然承担在涉案物业公共区域的管理、服务义务，但被告仅需要支付其撤场前的物业服务费，即2020年2月1日至6月17日期间的物业服务费共17614.11元（2020年2月至5月期间共4个月，3856元×4个月＝15424元,3865÷30天×17天=2190.11元；15424元+2190.11元=17614.11元）。对于违约金的数额认定及履约保证金是否应在本案中抵扣被告尚欠的物业服务费的问题。原告确认被告签订涉案《物业服务协议》之初向原告交付了履约保证金7712元。经查，涉案《物业服务协议》约定协议期内，被告无违约的，原告十五个工作日内无息退还，被告违约的，保证金不予退还，并同时约定了被告拖欠物业费的，应按日利率3%从逾期日支付违约金，上述约定属于合同双方对于违约责任的约定，但原告方是物业服务方，其完成了物业管理服务义务的情况下，按涉案协议及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，其可向业主或者承租人主张该部分费用，从当事人陈述及合同履约情况看，未见原告所述的物业空置无法收取物业管理费的风险，双方上述约定仅单方加重物业使用人违约责任，且原告方未有证据证明其因被告不缴纳物业服务费产生了其他损失的情况，原告方现有损失仅为未能按期支配物业服务费产生的利息损失，上述约定明显超出了《中华人民共和国合同法》第一百一十三条损害赔偿范围的规定；从公平原则考虑，本院酌定被告应支付以每月3856元为本金，按年利率5%从每笔欠缴物业费的逾期日（2020年2月应缴物业费从2020年3月起算，以此类推）至起诉当月（2020年6月）的违约金，原告诉请超过部分，本院不予支持；按上述计算方式，被告应支付的违约金共160.6元[3856元×年利率5%÷12个月×（4个月+3个月+2个月+1个月）=160.6元]。被告已向原告缴纳履约保证金，本院核算的违约金数额少于被告已缴纳的保证金数额，被告虽未到庭抗辩，但为了减少当事人的诉累，本院以被告已缴纳的履行保证金抵扣部分被告应支付的物业服务费及违约金，余额部分为被告尚欠的物业服务费；依照上述方式，被告方尚欠的物业服务费共10062.71元（17614.11元+160.6元-7712元=10062.71元），被告应予支付；但原告诉请超过部分，本院不予支持。被告经本院公告送达无到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告左秀珍应于本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠的物业管理服务费10062.71元予原告佛山市南海新都会物业管理有限公司；二、驳回原告佛山市南海新都会物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告左秀珍如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费309.64元（原告已预交），由原告新都会物业公司负担258.07元，被告左秀珍负担51.57元。由被告负担的受理费，应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  赵 芸人民陪审员  周素萍人民陪审员  李结梅二〇二一年二月二十六日书 记 员  蔡家正