辽宁省营口市老边区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0811民初362号原告：营口市某物业公司，住所地：营口市老边区。法定代表人：汤某某，系该公司董事长。委托诉讼代理人:芦某某，男，现住营口市西市区，系公司职员。被告：张某某，男，现住营口市老边区。原告营口市某物业公司(以下简称吉宏物业公司)与被告张某某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吉宏物业公司的委托诉讼代理人芦某某，被告张某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付2013年9月30日至2020年9月29日物业费6602元（77.05㎡×1.1元×17个月=1440元）（77.05㎡×1元×67个月=5162元）及电梯费2520元，计13122元；2、违约金为物业费总额的每日千分之三减免至4000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年3月31日原告与营口市老边区水岸壹品小区业主委员会签订了物业服务合同（服务期限为5年）2015年3月31日至2020年3月31日止，合同签订后原告依约提供物业服务。被告未能如期缴纳物业服务费，经多次催促被告仍拒绝缴纳，现已欠物业服务费84个月，自2013年9月30日至2020年9月29日，侵害了原告的合法权益，故诉至法院。被告张某某辩称，我的房子是2009年老边政府旧房拆迁，2011年末回迁，所盖的回迁房不够，老边政府委托2家评估公司，将我们所回迁房估价3590元一平，政府贴的通知，老边区开发的商品房政府给补贴500元，于是我们就买了水岸一品商品房，每平是4150元，每平优惠100元，我们是4050元买的，2011年8月30日签订的商品房预购合同，在2012年9月30日我们找到房地产开发商才给我们办的入户，在办入户的时候，签订的承诺书，内容是如若政府不给他们拨款，让我们无条件把房子倒给他，他们出车找政府，我们积极配合，2018年9月份物业通知我们签订商品房买卖合同，2019年9月左右才给我们办理房照，期间在商品房合同时，我交的全款收据要收回，我不信任他们，2012年9月30日交我的商品房，我交了1年的物业费，和建筑垃圾清运费500元，电梯使用费300元，必须使用原告指定的力工，要不不让我们使用电梯，最后协商时，让我另加200元，才让我使用，在先进去用的内排烟，现在改为外排烟，收我150元，在物业服务过程当中，我自行车丢了，物业态度蛮横，在保质期内，窗户玻璃漏气，物业因我未缴纳物业费拒绝维修，简力墙与砖墙交界处出现裂痕，物业没有维修。外面水管断了也不维修，小区护栏四周开门，小区私搭乱建，窗户改门，楼顶搭建，楼栋乱堆乱放，路面破损，小区车位出租，电梯广告出租，电从入户到2020年才变为电业局的，之前的电由物业卖我，小区为刷卡电梯，我至今未用，我曾经到物业协商很多次，因为我的房子从2012年买了，到2018年我没住，我要出售，因为找了很多买主，因没有手续，人都不敢买，我找物业，物业说我们开例会给你研究，这种回答不止一次，售楼处说人员已换，对你的问题解决不了，2017年5月左右我爱人曾多次与汤某某沟通，至今未解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈诉和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张某某系营口市老边区水岸壹品小区25号楼1单元303室（建筑面积77.05平方米）房屋的业主。原告吉宏物业公司向营口市公用事业与房产局出具营口市住宅区物业管理服务收费等级标准申请表，载明吉宏物业公司以1.1元/㎡/月为水岸壹品小区提供前期物业服务。2015年3月31日，原告吉宏物业公司与水岸壹品小区业主委员会签订物业委托合同一份，载明物业服务费业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅物业费1.0元/月/平方米，电梯费3-6层360元，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应及时补交并从逾期之日起每日按其所未缴纳费用的千分之三交纳违约金，合同期限为两年。2017年3月31日，原告吉宏物业公司与水岸壹品小区业主委员会续签了物业委托合同，并约定合同期限为三年。2020年3月10日，原告与营口市老边区路南镇物业办签订物业委托合同补充协议书，载明鉴于水岸壹品项目无业主委员会，双方物业委托合同即将期满，双方于2017年3月31日签订的水岸壹品物业委托合同内容除服务期限延长1年外，其余内容均按原物业委托合同。原告吉宏物业公司自认被告张某某物业费及电梯费交纳至2013年9月29日，2013年9月30日之后的物业费及电梯费未交纳。在此期间，原告基于拖欠的物业费，向被告数次催缴，被告以原告提供的物业服务未达标为由，拒绝交付物业费。拒交物业费的主要原因为小区存在私搭乱建、楼栋乱堆乱放、路面破损等原因并举证照片。原告提出对于小区私搭乱建因物业没有执法权，已多次和政府等部门沟通，楼道乱堆乱放已联合消防和派出所清理杂物，道路维修手续已经完毕，准备5月中旬开工维修。本院认为，《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则…，（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定…，（五）按时交纳物业服务费用…。第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用…。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持…。本案中，结合原、被告当庭陈述及原告举证的《物业委托合同》等证据，可以确认原告系被告交纳物业费的适格收费主体。《物业委托合同》系被告所在小区业主委员会与原告签订，该合同关于物业服务企业的服务内容、标准要求及业主权利义务的相应条款，并不违反法律规定，相应条款合法有效。被告作为小区业主，应受该合同约束。《物业委托合同》已确认业主于办理进户首日交纳物业服务费用，每次预收一年。故此，原告吉宏物业公司要求被告张某某支付2013年9月30日至2020年9月29日物业费6602元（77.05㎡×1.1元×17个月=1440元）（77.05㎡×1元×67个月=5162元）及电梯费2520元，符合合同约定，本院予以支持。被告如认为原告提供的物业服务给其造成损失，可通过法定途径索赔，但不能据此违反业主按期交纳物业费的义务，被告提出物业服务未达标准，所提出的理由不足以阻却物业费的交纳，故被告拒交物业费的意见，本院不予采纳。关于原告诉请的违约金一节，原告提供的现有证据不足以证明向被告催款的具体时间，结合本案实情，违约金自原告起诉日计算较为符合双方权益，虽物业委托合同中对违约金的支付标准已作出约定，但原告诉请的4000元超出按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的标准，故原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依照《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告张某某给付原告营口市某物业公司2013年9月30日至2020年9月29日物业费6602元、电梯费2520元，两项合计9122元；二、被告张某某以9122元为基数，自2021年1月25日起至实际付清日止，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算向原告营口市某物业公司支付违约金；上述判决主文确定款项于本判决生效后五日内付清。逾期给付,以9122元为基数，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告营口市某物业公司的其他诉讼请求。案件受理费130元，减半收取65元，由被告张某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于营口市中级人民法院。审判员  邓悦婷二〇二一年三月二十九日书记员  刘晓晴