北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初30056号原告（反诉被告）：北京全金腾建筑材料有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇定福庄村兴华南路北芦求路东6幢平房。法定代表人：曹国彦，执行董事。委托诉讼代理人：黄丽霞，女，1983年11月1日出生，汉族，北京全金腾建筑材料有限公司职工，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：孟凡利，北京圣伟律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵鹏，男，1975年6月9日出生，汉族，亿厉金威建设集团有限公司职工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：何晓兰（赵鹏之妻），女，1976年2月27日出生，汉族，北京中轩环球工程管理有限公司职工，住北京市朝阳区。原告北京全金腾建筑材料有限公司（以下简称全金腾公司）与被告赵鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告全金腾公司的委托诉讼代理人黄丽霞、孟凡利，被告赵鹏的委托诉讼代理人何晓兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告全金腾公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告返还原告租金73795.38元；2.请求判令被告返还原告押金53816元；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原被告双方于2018年7月31日签订《北京商铺、写字楼租赁合同》，被告承租原告位于北京市通州区房屋，租期五年，约定前两年租金为14元每平米每天，第三年开始逐年递增10%，付款方式为押两个月付六个月，原告依约向被告支付押金53816元，并支付租金至2020年8月2日。由于新冠疫情原因，被告于2020年3月11日同意给原告免一个月租金，后双方于2020年5月协商一致解除租赁合同，约定被告返还押金，原告于2020年6月10日将租赁房屋返还被告，但被告拒绝退还押金和租金，为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告赵鹏辩称，关于原告要求返还租金的诉讼请求，合同第十四条约定，提前终止合同，租赁期间任何一方提出终止合同，需要提前30日书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，本案中原告2020年5月28日提出退房，并于2020年6月10日将钥匙交还被告，双方争议的焦点问题是押金是否能返还，而剩余租金原告和被告已达成一致意见不再返还，现原告主张退还，明显是原告出尔反尔，同时2020年5月28日双方沟通提前退租，剩余租金不退还，同时由于原告不再继续经营，免租1个月不再减免，原告已同意，因此关于该项诉讼请求，首先是不符合合同约定，其次也不符合双方在协商过程中达成一致意见及客观事实依据。关于返还原告押金问题，双方签订的租赁期限是五年，自2018年8月3日至2023年8月2日，现双方实际租期未满2年，原告就提出提前解除合同，且解除合同完全不符合合同约定要求，同时也不按合同约定先将营业执照迁出或注销，反而以此来要挟被告，这已构成严重违约，依据合同第十五条约定“租赁期间，如乙方违约，应按月租金的200%向甲方支付违约金”，此外也不符合双方在协商过程中达成的一致意见及客观事实，同时由于原告不配合证照过户，也扩大了被告的经济损失，故押金不予退还。被告赵鹏针对原告全金腾公司提出的诉讼请求向本院提出反诉请求：1.依法判令原告支付被告房屋空置期租金80724元；2.依法判令原告支付被告违约金107633.64元；3.依法判令原告支付被告滞纳金14530.54元；4.申请原告提交租赁期间报税的增值税发票给被告；5.原告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、关于房屋空置费用，合同第十四条之约定，提前终止合同，租赁期间，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书（在终止合同签订前，本合同仍有效），合同未正常解除，房屋原有营业执照和食品安全许可证被原告把持不予归还更名不予迁移到别处，长时间占用着房屋地址，被告被迫拉黑原执照（拉黑工商单位用时30天），新办理执照（工商单位审批到下执照30天），寻找新租户一个月，新租户进场继续补充办理新的食品安全许可证，历经三个月之久，计算方式为53816除以2乘3等于80724元。关于违约金，合同第三条约定乙方应提前10日向甲方支付下一期的房租，第四条约定租金每半年支付一次，并于支付时间提前10日支付，合同约定付款支付日期2018.8.3、2019.1.21、2019.7.21、2020.1.21以后依次类推，即真正支付时间则应为2019.1.11、2019.7.11、2020.1.11，合同第十二条第1款约定，乙方有下列情形之一的，拖欠租金累计达7天、拖欠各项费用累加到1000元。合同第十五条违约责任约定，租赁期间乙方违约应按月租金的200%向甲方支付违约金，实际上原告应在2019年7月11日和2020年1月11日分别支付租金，但两次支付的付款时间为2019年7月18日、2020年1月22日，分别晚了7天、11天，拖欠租金累计达18天之久，乙方已构成违约应向甲方支付违约金53816.82元乘2等于107633.64元，同时双方的租赁期限五年，租赁日期自2018年8月3日至2023年8月2日，原告提前解除合同，已构成违约，应向被告支付违约金（以押金抵扣），上述两项违约金总计107633.64元。关于滞纳金，合同第十五条亦约定租赁期间，乙方逾期未交付租金的，甲方应按每日应交租金的千分之五向乙方加收滞纳金，现累计逾期18天，乙方应向甲方支付的滞纳金为161450.45元乘0.5%乘（7+11）等于14530.54元。关于原告应提交的租金应税票据，根据合同第九条第2款，乙方承租此房屋，由乙方自行开具房屋租赁发票并自行承担发票开具时缴纳的税金，合同第十七条第1款约定房租为净租赁，不含发票，原告应主动向被告呈报完税发票（发票应以被告的名字开具），以保障房屋所有权人对本地区所做贡献有依据可查。针对被告赵鹏的反诉请求原告全金腾公司辩称，对被告的反诉请求均不认可，第一，合同第14条约定提前三十日、提前三个月是指对方要解除合同，关于对方所提办理营业执照问题，我方不认可，不配合办理营业执照是因为对方违约在先，对方应先退押金我方再配合办理营业执照，但对方拿到钥匙之后反悔不退押金，所以我方是行使先履行抗辩权，另外，对方提出办理营业执照的迁移等，营业执照只是法定代表人黄丽霞做了变更，但是公司股东都没有变化，让我方去做相应的手续，在客观上是实现不了的，对于对方所提出的要寻找新租户要一个月空置期租金的问题，我方认为我方在6月10日将房屋交付给被告，我方的租金也交付到2020年8月2日，对方有足够时间去寻找租户，因此对方提出一个月的空置期租金没有依据；关于第二项诉讼请求，租金支付时间在合同第四条已经明确约定了，我方在提交的证据中也显示了我方在约定日期或者约定日期之前已经交付租金，所以不存在违约的情况，现双方也达成了一致意见，这多交的租金对方不退了，只退还我方押金就行了，如果法院能确认我们双方达成这样的一致意见，租金的诉求我方是可以放弃的；关于第三项诉讼请求，被告所依据的合同条款是错误的，我方提交的证据已经显示了我方交纳房租的时间，只有在最后一期的时候，仅延迟了一天交纳租金，按照合同约定，按照每日千分之五来收取滞纳金，我方认为是过高的，在解除合同协商的过程中，对方也没有提出过延期缴纳租金的滞纳金的问题，在双方同意解除的情况下，对方退还我方押金即可；关于第四项诉讼请求，对方要求我方提供发票没有合同依据，我方认为应该是我方提供租金，对方来提供发票，而且我方认为提供发票这个事不是法院受理的范围，所以请求法院驳回该项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理确认事实如下：2018年7月31日，赵鹏（出租方，甲方）与全金腾公司（承租方，乙方）签订了《北京商铺、写字楼租赁合同》（以下简称合同），赵鹏将位于北京市通州区房屋出租给了全金腾公司，建筑面积63.19平方米，租赁期限为五年，自2018年8月3日至2023年8月2日，租金为14元/平米/天，付款方式为押二个月付六个月，第一年租金为322900.90元、第二年租金为322900.90元、第三年租金为355191元，租金每半年支付一次，每次支付6个月租金，并于支付时间提前10日支付。付款支付日期分别2018年8月3日、2019年1月21日、2019年7月21日、2020年1月21日以后以此类推；押金：甲乙双方自签订本协议之日起，乙方即付给甲方押金53816元。合同第十一条租赁期满约定：“1、租赁期满后，本合同即将终止，届时乙方须将房屋退还甲方；如乙方要求继续租赁，则须提前向甲方提出，甲方在合同期满前30日内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同；如终止合同，乙方提前10日将营业执照迁出或注销，并结清乙方所使用的水、电、燃气费用等，甲方将该押金全额退还给乙方；该押金无利息。……”合同第十二条因乙方责任终止合同的约定：“乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，对造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、拖欠租金累计达7天；2、拖欠各项费用累加达到1000元；3、利用承租房屋进行违法活动的、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；4、擅自拆改、变动或损坏主体结构的。”合同第十四条提前终止合同约定：“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前30日书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书（在终止合同书签订前，本合同仍有效）。如因国家建设、不可抗力因素情形，甲方必须终止合同时，一般应提前三个月书面通知乙方，乙方的经济损失不予补偿。”合同第十五条违约责任：“租赁期间，如乙方违约，应按月租金的200%向甲方支付违约金；如甲方违约，应按月租金的200%向乙方支付违约金，并且赔偿乙方装修费用；乙方逾期未交付租金的，甲方按每日应交租金的千分之五向乙方加收滞纳金。”合同第十七条其他约定约定：“1.房租为净租金，不含发票。2.合同到期或中途解约，如果下一家不需要档口，乙方需把玻璃恢复原状，如果保留档口，则无需恢复。”合同签订后，双方依约履行了合同。关于争议的租金支付情况，2019年7月18日，原告支付161450.45元，2020年1月22日支付161450.45元（2020年2月3日至2020年8月3日），关于租金支付时间的问题，全金腾公司表示合同约定提前10日支付，合同中所列的具体支付日期就是每次半年租期届满应交租金的日期提前10日后所计算来的日期，而不是像赵鹏所理解的，在这些日期基础上再提前10日。关于营业执照的注销问题，公司的名称为北京襄太极餐饮有限公司，成立日期为2015年12月21日，股东为胡东东和段练，法定代表人为黄丽霞，全金腾公司称当时没有进行任何的股权转让，仅是将法定代表人改成了黄丽霞，公司的注销应由股东进行，自己公司根本注销不了。关于税务发票问题，全金腾公司表示本来公司承租房屋，出租方应提供发票，合同中的意思是如果我们公司需要发票，由我们公司自行负担相应的税费，而不是说由我们公司缴税给赵鹏开具发票。本院认为，以对话方式作出的意思表示，相对人知道其内容时生效。以非对话方式作出的意思表示，到达相对人时生效。以非对话方式作出的采用数据电文形式的意思表示，相对人指定特定系统接收数据电文的，该数据电文进入该特定系统时生效；未指定特定系统的，相对人知道或者应当知道该数据电文进入其系统时生效。当事人对采用数据电文形式的意思表示的生效时间另有约定的，按照其约定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案中的法律事实发生在民法典实施之前，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，应当适用民法典之前相关法律和司法解释的规定。根据查明的事实，双方签订的合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定的内容全面履行各自的权利义务。本案中，双方在5月28日微信中对合同解除后果的处理达成了一致的意见，即6月份退房、剩余租金不再退还、减免的租金不再减免以及押金退还，其他的不再追究，按照法律规定，已经发生法律效力，双方均应按照约定履行，故对于原告全金腾公司要求退还押金的诉讼请求，本院予以支持，关于返还剩余租金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于赵鹏的反诉请求，既然赵鹏已与全金腾公司达成了一致意见，就应按照达成的内容履行，而非事后以他人不同意为由再行翻悔，故对其第一、二、三项诉讼请求，本院不予支持。关于赵鹏主张的税务发票问题，该项诉讼请求本身不属于民事案件管辖范围，且合同并未约定由原告全金腾公司向被告赵鹏提供发票，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告赵鹏于本判决生效之日起七日内退还原告北京全金腾建筑材料有限公司押金53816元；二、驳回原告北京全金腾建筑材料有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告赵鹏的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1426元，由原告北京全金腾建筑材料有限公司负担825元（已交纳），由被告赵鹏负担601元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉费2172元，由被告赵鹏负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 徐宪龙二〇二一年三月十二日法官助理 李熹明书 记 员 张博森