河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀07民终113号 上诉人（原审原告）：中地装张家口探矿机械有限公司，住所地张家口市桥东区工业路4号。 法定代表人：黄洪波，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王保华、孙艺萌，北京市炜衡律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：新兴保得（天津）国际贸易有限责任公司张家口保得发煤站，住所地张家口市宣化县沙岭子大市场。 负责人：展伟，该煤站经理。 委托诉讼代理人：刘艳霞，河北国器律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李志强，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：张家口大德商务会馆有限责任公司，住所地张家口市桥东区钻石中路3号。 法定代表人：妥洪祥，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙东博，河北思洋律师事务所律师。 上诉人中地装张家口探矿机械有限公司（以下简称探机公司）、新兴保得（天津）国际贸易有限责任公司张家口保得发煤站（以下简称保得煤站）因与被上诉人张家口大德商务会馆有限责任公司（以下简称大德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省张家口市桥东区人民法院（2019）冀0702民初241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人探机公司的委托诉讼代理人王保华、孙艺萌，上诉人保得煤站的委托诉讼代理人刘艳霞、李志强，被上诉人大德公司的法定代表人妥洪祥、委托诉讼代理人孙东博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 探机公司上诉请求：1．依法撤销原审法院(2019)冀0702民初241号民事判决第三项；2．依法改判支持探机公司第二项诉讼请求，即，二被上诉人拆除在原建筑物改建部分，使其恢复原状；3．由被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、原判决关于“大德公司改扩建及新建房屋，虽然在建设时未办理合法的建筑审批手续，但是相关房屋是否为违法建筑及如果认定为违法建筑将如何处理应当由有权力的行政机关认定处理”的认定错误。违法建设是指未依法取得建设工程规划许可证、临时建设工程规划许可证或者未按照许可内容进行建设的城镇建设工程，以及逾期未拆除的城镇临时建设工程。2008年1月1日起施行的《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”大德公司新建房屋的开工时间约为2008年4月，此时《城乡规划法》已正式实施，此后包括改建、扩建、翻建等都应当申请办理建设工程规划许可证并办理房产证，否则就应当被认定为违法建筑。而大德公司新建房屋未取得建设工程规划许可证也未取得权属证书，根据法律规定明显属于违法建筑。二、原判决关于“考虑到大德公司新建的楼房，造价成本较高，一旦拆除将涉及社会资源的巨额浪费，且该房屋是否为违法建筑并未经相关部门作出认定，故在行政机关未就该房屋性质是否系违法建筑及如果系违法建筑应当如何处理作出认定前，法院亦不宜就新建及改扩建的房屋是否拆除作出处理”的认定不符合公平原则。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、第六十七条、第六十八条对于违法建筑的处罚做出了明确的规定，大德公司新建的违法建筑随时会被强行拆除。且2009年6月8日，张家口市桥东区城市建设重点工程指挥部向探机公司发函，因道路拓宽改造需要，要求对涉案土地上的三层楼房进行搬迁工作，并强调该房屋依照相关规定应无偿拆除。因此，被拆除时也不会获得任何补偿。一审法院对涉案的新建及改扩建房屋不予处理，那么就是把巨大的风险转移给了探机公司，而大德公司却不再承担任何风险。三、原判决适用法律错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”同时，《房屋租赁合同》第六条明确约定，“在租用区内再新建房屋要经市规划局和探机公司同意后方可动工。”本案中，大德公司改扩建房屋既未通知探机公司也未将相关材料报送探机公司，更是在未征得探机公司同意的情况下就擅自动工。根据上述法律规定，未经探机公司同意，探机公司请求被上诉人恢复原状的，人民法院应予支持。 保得煤站上诉请求：1、请求撤销原审判决，依法改判驳回探机公司对保得煤站的诉讼请求，或者发回重审；2、一、二审诉讼费用全部由探机公司承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误，适用法律错误。本案基本事实：1998年5月5日，保得煤站与探机公司签订房屋租赁合同，保得煤站承租探机公司的房屋及院落，期限20年，即1998年9月至2018年9月。2008年5月23日经探机公司同意，保得煤站将涉案房屋及院落（简称租赁物）转租给大德公司至今，期间一直由大德公司占有使用租赁物并支付探机公司租金。2009年6月10日，经探机公司及张家口市桥东区政府同意，大德公司在探机公司承租的土地上投巨资新建了五层商用楼装修使用至今，为此，张家口桥东区城市建设重点工程指挥部作为甲方与大德公司签订了《协议书》，约定由大德公司一次性提供甲方95万元，用于保得煤站临街三层楼转租的大德歌厅及临街楼一层7家商户的停业停产及装修补偿费用，桥东区政府承认大德公司新建的五层商业楼项目符合桥东区政府招商引资政策精神，同意为其办理正式建筑手续并负责协调市行政执法局对违章建设的处理，迄今为止已长达11年之久，期间探机公司不仅从未对此提出异议，而且一直收取租金至租赁合同期满，现大德公司就案涉租赁物装修及改扩建、新建问题向探机公司主张补偿，目前该案正在张家口市中级人民法院审理中，尚未判决。首先，大德公司负有向探机公司腾退租赁物的合同义务。1、保得煤站是经探机公司同意后进行的转租，之后一直是由大德公司占有、使用租赁物并支付租金，探机公司收取租金直至租期届满合同履行完毕，期满后，根据法律规定，大德公司负有腾退租赁物及支付房屋占用使用费的合同义务。2、转租后，自大德公司新建扩建时起，便与探机公司之间形成新的房屋租赁合同，双方行为足以表明保得煤站已退出原租赁合同，不再是原租赁合同承租人，不负合同义务。其一，2009年6月，大德公司在承租的地块上新建、扩建五层商用楼使用至今，探机公司未提出异议并收取租金至原租赁合同期满，新建的五层商用楼远远超出原租赁合同内容，因此，腾退义务人只能为大德会馆。其二，2013年1月经探机公司同意，自2016年9月至2018年9月合同期满前，均是由探机公司直接向大德公司开具发票并收取租金，探机公司确认合同期满前大德公司不欠任何租金。其三，转租期间，探机公司和大德公司改变了原租赁合同约定的租金支付方式，由原租赁合同约定的每年四月、十月底最后一个银行工作日前分两次支付租金，变更为按月支付，甚至2017年11月曾出现两次支付租金情况，双方对原租赁合同的主要内容进行了变更。以上足以证实，探机公司与大德公司实现了全面对接，双方之间成为新房屋租赁合同的当事人，尽管在原租期内但事实上双方早已抛开保得煤站成立新的租赁合同．足以证实保得煤站已退出原房屋租赁合同的事实，因此，保得煤站不受原合同约束，不再承担合同义务，根据法律规定，大德公司负有腾退租赁物支付逾期腾房占有使用费的合同义务，保得煤站不是承租人，没有法定腾退租赁物支付费用义务。退一步讲，假如说大德公司与探机公司的行为不视为保得煤站退出原房屋租赁合同，那么，保得煤站的腾退义务也仅限于原租赁合同期内，期满原房屋租赁合同终止，保得煤站不负合同义务，原审判决保得煤站负腾退房屋义务，认定事实错误。第三，租期届满后，根据法律规定，探机公司与大德公司形成不定期租赁合同关系，保得煤站非不定期租赁合同承租人，不受不定期合同约束，不负租赁合同义务。根据合同法第215条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，也就是说，期满后大德公司继续占有使用租赁物，与探机公司之间形成不定期房屋租赁合同，而该不定期租赁合同仅对大德公司和探机公司有效，对保得煤站不产生效力，保得煤站不受不定期租赁合同约束。2、原审判决由保得煤站向探机公司支付逾期腾房占有使用费，没有事实及法律依据。至今大德公司占有使用租赁物是保得煤站、探机公司、大德公司三方共同确认的事实，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，因此，承租人大德公司负有支付逾期腾房占有使用费义务，保得煤站不是不定期租赁合同承租人，没有占有使用租赁物，没有支付腾房占有使用费的义务。原审法院判决保得煤站负支付逾期腾房占有使用费义务，无任何事实及法律依据。3、现大德公司占有使用及控制着租赁物，保得煤站没有掌控用于执行的租赁物，原审判决保得煤站负腾退义务，是明显空判的法律白条，保得煤站不具有执行的条件和基础，现实中无法执行。理由如下：首先，租赁物只有在保得煤站的掌控范围内才能腾退，目前保得煤站没有占用、使用且控制租赁物，不具有腾退的基础。其次，腾退仅限于对原租赁物腾退，大德公司会馆早在2009年就在原租赁范围内投资新建了五层商业楼，探机公司并未在长达11年时间里提出过任何异议反而一直在收取租金，现需要腾退的租赁物根本不是保得煤站20年前承租的原租赁物了，五层商业楼的所有权人是大德公司，如果依据原审判决，保得煤站无权将大德会馆的建筑物进行腾退。第四，原审判决认定保得煤站与大德公司承担连带责任，根据《民法总则》第一百七十条三款“连带责任，由法律规定或者当事人约定”，连带责任作为一种加重义务，必须有法律规定或当事人约定，而本案既无法律规定也无合同约定情形，原审法院以连带责任认定保得煤站与大德公司负合同义务，没有事实及法律依据。4、原审判决房屋占有使用费100万元，没有法律依据，应当依据原房屋租赁合同租金标准确定房屋占有使用费，截止到期满时约定年租金为50万元，因此，原审判决没有法律依据。二、原审判决严重超期，程序违法。根据《民事诉讼法》第一百四十九条规定，人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结，而本案从2019年初立案到2020年11月做出判决长达近两年之久，严重超期审理， 程序明显违法，必将导致判决的公正性和权威性质疑，根据《民事诉讼法》第一百七十条之规定，原判决违反法定程序，影响案件的正确判决，二审法院应当裁定撤销原判，依法改判或发回原审重审。l 大德公司辩称，探机公司、保得煤站的上诉请求缺乏事实与法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 探机公司向一审法院起诉请求：1.请求贵院依法判令二被告返还所占有的位于张家口市桥东区平方米）的房屋及相应院落。2.判令二被告拆除在原建筑物改建部分，使其恢复原状。3.请求贵院依法判令二被告向原告支付房屋占用费276313.6元（按每平米每天1元计，自2018年10月1日起至实际返还之日止）。4.请求贵院依法判令二被告共同承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：1998年5月5日，张家口探矿机械总厂与张家口保得实业发展总公司签订了房屋租赁合同，合同约定将张家口探矿机械总厂名下的坐落于张家口市的张家口探矿机械总厂院内中西部的原职工食堂一座（含地下室共三层）、原实业总公司办公楼（二层）及原液压车间平房仓库（六间），合计建筑面积4317.4平方米及相应的院落共占地6368.45平方米租给乙方使用。合同约定租期为20年，从本合同签订生效之日后的满四个月时计起，即1998年9月起至2018年9月止。双方约定租金浮动增长，每三年增加3万元，至2016年9月至2018年9月期间租金为530000元。合同还约定，承租人改造装修原建筑物需出租人认可，必须保证不损坏原建筑物的主体结构。在租用区内再新建房屋要经市规划局和出租人同意后方可动工。合同对其他事项进行了相应的约定。2007年7月12日张家口探矿机械总厂与张家口保得酒店管理有限公司（原张家口保得实业发展总公司）就原案涉房屋租赁协议签订了补充协议，约定张家口探矿机械总厂收回原实业公司办公楼（二层）北侧室外楼梯外沿及其向东延长线以北398.75平米土地及地上原液压车间平房仓库（六间）246.05平米，张家口保得酒店管理有限公司承租张家口探矿机械总厂总建筑面积4071.35平米，院落占地面积为5969.7平米。该补充协议还约定张家口探矿机械总厂收回部分租赁物，以张家口保得酒店管理有限公司欠付其租金249232元作为一次性补偿，原房屋租金不变，仍按原合同执行。该补充协议后附出租区平面示意图。2007年7月6日张家口保得酒店管理有限公司向张家口探矿机械总厂发函，请张家口探矿机械总厂同意其将租赁物转租他人，并同意与新承租单位签订供水、供电合同，审定新承租单位的装修方案并提供相应支持。2007年7月12日，张家口探矿机械总厂复函，同意转租事宜。2008年7月10日，保得煤站与孙长青、王旭勤二人就案涉租赁物签订了房屋租赁合同，约定年租金为1000000元，合同对其他事项也进行了约定。孙长青、王旭勤成立了大德公司。2011年11月15日，大德公司向保得煤站发函告知，2011年10月15日，其公司法定代表人由孙长青变更为妥洪祥，孙长青、王旭勤将其股份转让给妥洪祥，原孙长青、王旭勤与保得煤站之间的房屋租赁合同由妥洪祥继续执行，双方不再另行签订其他合同。庭审中，原、被告一致认可，大德公司为其后的次承租人。 另查明，因政策或企业改制等原因原租赁合同签订主体张家口探矿机械总厂更名为现原告探机公司，原租赁合同签订主体张家口保得实业发展总公司的权利义务由张家口保得发煤站继受，双方均通过来往函件确定了合同主体或名称的变更。2020年1月张家口保得发煤站更名为新兴保得（天津）国际贸易有限责任公司张家口保得发煤站。2013年1月5日，保得煤站向探机公司发函，协商由出租人直接向次承租人开具发票的事宜，探机公司复函同意。2018年4月10日，探机公司向保得煤站发函，告知其租赁合同到期后收回租赁物所有权，要求其在2018年9月底前完成对租赁物的腾退及移交工作。 再查明，大德公司承租后，对原租赁物进行了装修及改扩建，并且新建一栋五层楼房。2009年6月8日，张家口市桥东区城市建设重点工程指挥部向探机公司发函，因道路拓宽改造需要，要求其公司于2009年6月12日前完成工业街4号临街三层楼房屋搬迁工作，并强调该房屋依照相关规定应无偿拆除。2009年6月10日，张家口市桥东区城市建设重点工程指挥部作为甲方与大德公司签订了协议书，约定大德公司一次性提供甲方950000元，用于保得临街三层楼转租的大德歌厅及临街楼一层7家商户的停业停产及装修补偿费用。合同还约定，甲方承认大德公司新建的五层商用楼项目符合桥东区政府招商引资政策精神，同意为其办理正式建筑手续并负责协调市行政执法局对其违章建设的处理等。 一审法院认为，原告与被告保得煤站签订的租赁协议及补充协议及保得煤站与大德公司的发起人签订的租赁协议均系签约双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，对签约的双方当事人均有法律约束力。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的合同继续履行。保得煤站作为案涉租赁物的承租人，经出租人探机公司同意将租赁物转租给大德公司，虽大德公司代保得煤站向探机公司支付租赁费，探机公司直接向大德公司开具发票，但是保得煤站仍然是原租赁合同的主体，原租赁合同应继续履行。租赁合同到期前，原告向保得煤站发函告知合同到期后不再继续向其出租该租赁物，同时要求其提前做好腾退等准备工作，故在租赁期限届满后原租赁合同终止，被告保得煤站作为承租人当然负有向原告返还其承租的租赁物的义务。保得煤站逾期返还租赁物的，应承担相应的违约责任，原告主张其支付逾期腾房占有使用费的，法院应予以支持。租赁合同履行期限届满，出租人可以请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费，被告大德公司作为次承租人在租赁期限届满后继续占用租赁物的，应当负有腾退的义务，原告主张其支付逾期腾房的占有使用费的诉求，法院亦应支持。关于逾期腾房的占有使用费，原告主张的每平米每日1元的标准并无依据，保得煤站与大德公司转租协议中约定的租金每年1000000元（日租金约2740元）远高于原合同约定的浮动增长租赁费价格，更接近市场行情，以此为标准确定逾期腾房租赁费较为适宜。二被告均负有向原告支付逾期腾房占有使用费的义务，因为二被告系基于不同的债之发生原因，对同一债权人承担同一给付为标的的两个债务，故二被告中一人完全履行其债务，其他债务人的债务即因原告债权的实现而归于消灭。对于返还租赁物的范围，原、被告一致认可对原租赁协议的补充协议所附示意图为现在实际租用的租赁物，该图显示目前租赁物主要为原职工食堂一座及原实业总公司办公楼及示意图所示院落，办公楼北侧室外楼梯外沿及其向东延长线以北及原液压车间已经被原告收回，故不存在返还的情形。二被告应根据补充协议所附示意图就被告大德公司现实际占用原告的租赁物及院落返还原告。被告大德公司向张家口市中级人民法院提起诉讼，就案涉租赁物装修及改扩建、新建问题向原告主张补偿，现该案仍在审理过程中。因张家口市中级人民法院在处理对租赁物装修、改扩建及新建不动产的补偿问题时可能会涉及租赁物如何处置的问题，为了统一司法裁判尺度，在张家口市中级人民法院作出判决之前，法院不宜就案涉租赁物是否应当拆除作出处理。另外大德公司改扩建及新建的房屋，虽然在建设时未办理合法的建筑审批手续，但是相关房屋是否为违法建筑及如果认定为违法建筑将如何处理应当由有权力的行政机关认定处理，不宜在司法程序中作出认定。考虑到大德公司新建的楼房，造价成本较高，一旦拆除将涉及社会资源的巨额浪费，且该房屋是否为违法建筑并未经相关部门作出认定，故在行政机关未就该房屋性质是否系违法建筑及如果系违法建筑应当如何处理作出认定前，法院亦不宜就新建及改扩建的房屋是否拆除作出处理，故对原告要求恢复原状的诉讼请求，法院不予支持。判决：一、被告新兴保得（天津）国际贸易有限责任公司张家口保得发煤站、张家口大德商务会馆有限责任公司于判决生效之日起六十日内腾退租赁物（具体根据大德公司实际占用的租赁物按照补充协议所附示意图确定租赁范围）。二、被告新兴保得（天津）国际贸易有限责任公司张家口保得发煤站、张家口大德商务会馆有限责任公司于判决生效之日起六十日内向原告支付逾期腾房占有使用费，以每日2740元为标准支付自2018年10月1日起至实际腾退日止。三、驳回原告的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人未提供新证据。本院查明的事实与原审无异。 本院认为，探机公司上诉请求撤销一审判决第三项即驳回原告的其他诉讼请求，改判支持其要求保得煤站、大德公司拆除在原建筑物改建部分，使其恢复原状。探机公司要求拆除租赁建筑物改建部分的理由是该建筑物应当认定为违法建筑及不认定为违法建筑不符合公平原则，因对于探机公司所诉的租赁建筑物改建部分是否为违法建筑的认定，该改建部分已不是案涉租赁合同及补充协议所涉的租赁物，系在大德公司转租后的新建房屋，对于新建房屋违法性的认定及处理，依法应当属于相关行政管理部门的职权，该改建部分在未经相关行政管理部门认定为违法建筑并进行依法处理前，法院不宜判决拆除。一审判决对探机公司的该项诉讼请求予以驳回符合法律规定，本院对探机公司的上诉理由不予支持。 保得煤站上诉称其不负有腾退租赁物及支付逾期腾退租赁物占有使用费的合同义务。因本案的租赁合同关系中，探机公司作为出租人将租赁物租赁给承租人保得煤站，后保得煤站经探机公司同意将租赁物转租给次承租人大德公司，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。保得煤站在将案涉租赁物转租给大德公司后，其与探机公司的租赁合同关系并未解除，双方仅在2013年1月5日保得煤站向探机公司发函，协商由出租人直接向次承租人开具发票的事宜，探机公司复函同意。双方在租赁合同和补充协议中的其他权利义务内容，保得煤站并未举证证明其退出了其与探机公司的租赁合同关系。2018年4月10日探机公司向保得煤站发函，告知其租赁合同到期后收回租赁物所有权，要求其在2018年9月底前完成对租赁物的腾退及移交工作，证明探机公司对保得煤站作为承租人主体事实的认可。在一审庭审中，探机公司、保得煤站一致认可大德公司为其后的次承租人。保得煤站虽未直接掌控案涉租赁物，但其作为租赁合同关系及转租关系中承租人的主体地位，在租赁关系结束后，其依法应当向承租人探机公司承担腾退租赁物及支付逾期对租赁物占有使用费的义务，一审判决其与大德公司共同承担该腾退租赁物及支付逾期占有使用费的义务并无不当，本院对保得煤站的该项上诉理由不予支持。保得煤站上诉称原审判决房屋占有使用费按照100万元的年租金标准计算没有法律依据，因2008年7月10日保得煤站与大德公司孙长青、王旭勤二人就案涉租赁物签订了房屋租赁合同，约定年租金为1000000元，即大德公司向保得煤站支付的年租金标准为1000000元，故一审判决采信的逾期腾退租赁物的占有使用费标准具有事实依据和法律依据，本院对保得煤站的该项上诉理由不予支持。 综上所述，中地装张家口探矿机械有限公司、新兴保得（天津）国际贸易有限责任公司张家口保得发煤站的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费33010元，由中地装张家口探矿机械有限公司负担1123元、新兴保得（天津）国际贸易有限责任公司张家口保得发煤站负担31887元。 本判决为终审判决。 审判长  马瑞云 审判员  闫 格 审判员  宋凯阳 二〇二一年三月二十六日 书记员  施 洋