贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0521民初7548号 原告：李在明，男，1964年7月26日出生，汉族，住四川省合江县。 委托诉讼代理人：王正显，贵州总溪律师事务所律师。 被告：李勇，男，1979年10月25日出生，汉族，住贵州省大方县。 原告李在明与被告李勇确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，于2020年8月26日作出（2020）黔0521明初4397号民事判决，驳回原告李在明的诉讼请求。宣判后，原告李在明不服判决向贵州省毕节市中级人民法院上诉，贵州省毕节市中级人民法院经审理后于2020年11月10日作出（2020）黔05民终7626号民事裁定，撤销本院判决，将案件发回本院重审。本院于2020年12月31日立案后，依法另行组成合议庭，于2021年3月2日公开开庭进行审理，原告李在明及其委托诉讼代理人王正显，被告李勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李在明向本院提出如下诉讼请求：1.判决确认原、被告于 2019年11月26日签订的《房屋转让协议》无效，由被告返还原告支付的订金50000.00元；2.案件受理费由被告负担。事实及理由：2019年11月26日，我与李勇签订《房屋转让协议》，约定：李勇将坐落于毕节市金海湖新区一栋3层约1300平方米民房出售给李在明，房价1450.00元每平方米，先付订金50000.00元，房屋全部竣工后一次性付清房款。协议签订后，我多次要求李勇办理不动产证，李勇拒绝办理，后我得知涉案房屋系文阁乡新发养殖场圈舍，李勇不能获得该房屋所有权和土地使用权。李勇隐瞒真相将新发养殖场圈舍以个人民房名义出售给我的行为属于违法行为，侵犯了我的合法权益，双方签订的协议违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，属于无效合同，特向人民法院起诉，望支持我的诉讼请求。 李勇辩称，我与李在明签订的《房屋转让协议》是有效的，我不同意退还其订金。协议签订时，我已经告知李在明该房屋有哪些手续，李在明明知我的房屋没有建房手续只有耕地占用税，但其仍然要求与我签订协议。我的手续已经完善，房子也全部竣工，李在明应根据协议约定接收房屋，如果李在明不履行协议，其应当赔偿我因此造成的损失100多万元。如果法院认定该协议无效，我要求李在明按照每平方米1100.00元赔偿我修建第二层、第三层约900平方米房屋的损失。 李在明为支持其主张，提供了如下证据： 1.李在明的身份证。旨在证明其身份情况及诉讼主体适格。李勇对该证据没有异议，对其证明效力予以确认。 2.2019年11月26日，李勇作为甲方，李在明作为乙方签订的《房屋转让协议》及《收据》。旨在证明双方签订的协议内容以及该协议违反法律禁止性规定而无效和李在明支付订金50000.00元的事实。李勇对该证据没有异议，可以作为本案的定案依据。 3.毕节金海湖新区规模化养殖场（小区）审批表。旨在证明李勇转让的案涉房屋所占用的土地性质为集体土地，该房屋属于养殖场圈舍而非合同约定的民房，转让行为违法，李在明依法不能取得该房屋的所有权和土地使用权。李勇的质证意见为：该审批表不是针对案涉房屋，是李在明向其打听该地有何建设项目时，其才向李在明提供该审批表。本院认为，李在明提供的该审批表虽为李勇向其提供，但审批表载明的审批事项是对金海湖新区文阁乡新发养殖场占地的审批，与本案没有关联，对其证明效力不予确认。 经审理，本院确认以下案件事实：2019年11月26日，李勇作为甲方，李在明作为乙方签订《房屋转让协议》，协议载明李勇有现建民房一栋，坐落于毕节市金海湖新区，经双方友好协商，达成如下协议：1.本建房三层约1300平方米（以实际丈量为准），转让含甲方负责建成正一面，装饰为外墙漆，后立面和侧面水泥抹光，室内磨砂墙、窗户、一层卷闸门。2.计价方式：按浇板面积计算，每平方米1450元计算总金额。房子与公路界之间的坝子归乙方无偿所有，后立面楼梯间外墙直线范围内归乙方无偿所有，楼梯间外墙往后延伸25米的耕用土地，面积由乙方付给甲方110元（含耕地占用税）。3.付款方式：甲、乙双方签订协议后，乙方付甲方订金5万元，至工程全部竣工，工期四个月，耕地占用税手续办理交乙方，乙方一次性付清所有款项。4.建房结构：根据乙方要求建为三层空架层，四周除门窗外砌筑砖体。5.违约责任：双方签订协议后不得反悔，否则将承担30万元的违约金给对方。6.此协议一式两份，甲、乙双方各执一份，签字捺印后即产生法律效力。甲、乙双方即在场人在协议书签字捺印。2020年7月3日，李在明向本院起诉，要求确认双方签订的《房屋转让协议》无效。 各方当事人之间的争议焦点：1.案涉《房屋转让协议》是否无效，李在明要求退还订金的请求应否支持；2.如果案涉《房屋转让协议》无效，李勇主张的损失赔偿如何计算，李在明应否承担赔偿责任。 本案经本院审判委员会讨论认为，李在明请求确认的《房屋转让协议》签订时间为2019年11月26日，在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用》第一条第二款“施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，该案应适用民法典施行前的法律进行调整。根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”第六十二条第一款、第四款“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续”的规定，农村宅基地使用权具有村民身份性，只有本集体经济组织的成员才享有在该集体经济组织内申请宅基地的权利。本案中，李在明、李勇均不属于毕节市金海湖新区文阁乡文阁社区（文阁村）村民，即使李勇修建的房屋办理了相关的建房手续属于合法建房，李在明也无权受让该房屋，双方签订的《房屋转让协议》违反了前述法律的规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的,合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，李在明与李勇于2019年11月26日签订的《房屋转让协议》无效。李在明与李勇签订《房屋转让协议》后向李勇支付了订金50000.00元，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，对李在明要求李勇返还该50000.00元订金的主张，本院予以支持。李勇要求李在明按照每平方米1100.00元的标准赔偿其修建案涉房屋第二层、第三层的损失，但该房屋还处于李勇的控制之下，并未交付给李在明，李勇修建该房屋的投入不属于其为履行案涉《房屋转让协议》的损失。如果李勇认为其为履行案涉《房屋转让协议》而该协议无效对其造成损失的，其可以与李在明自行协商或另案主张权利。 据此，根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第六十二条第一款、第四款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条以及《最高人民法院关于适用》第一条第二款之规定，判决如下： 一、原告李在明与被告李勇于2019年11月26日签订《房屋转让协议》无效； 二、被告李勇于本判决生效之日起十五日内返还原告李在明支付的订金50000.00元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1100元，由原告李在明负担550元，被告李勇负担550元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期，本判决即发生法律效力。 本判决生效后，如果义务人未按本判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满之日起的二年内向本院或被执行人财产所在地的人民法院申请执行。 审 判 长 刘 洁 人民陪审员 苏 春 人民陪审员 杨利亚 二〇二一年三月三十一日 法官 助理 张 艳 书 记 员 雷婷婷