安徽省凤阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1126民初8号原告：徽商银行股份有限公司凤阳支行，住所地安徽省凤阳县府城镇府西街190号办公楼，统一社会信用代码913411260875520187。负责人：卢书权，该行行长。委托诉讼代理人：谢其国，安徽苏滁律师事务所律师。被告：黄堡垒，男，1982年2月2日出生，汉族，住安徽省凤阳县。被告：程兴娟（系黄堡垒妻子），女，1985年12月7日出生，汉族，住安徽省凤阳县。被告：凤阳凤仪置业有限责任公司，住所地安徽省凤阳县板桥镇硅工业园，统一社会信用代码9134112659144661XJ。法定代表人：乔之祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈勇，凤阳县板桥镇法律服务所法律工作者。原告徽商银行股份有限公司凤阳支行（以下简称徽行凤阳支行）与被告黄堡垒、程兴娟、凤阳凤仪置业有限责任公司（以下简称凤仪置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徽行凤阳支行的委托诉讼代理人谢其国、被告黄堡垒、凤仪置业公司的委托诉讼代理人陈勇到庭参加了诉讼，被告程兴娟经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。徽行凤阳支行向本院提出诉讼请求：1．判令黄堡垒、程兴娟立即清偿借款本金182727.91元及利息、罚息和复利（截止到2020年6月15日的利息为5988.4元，截止到2020年7月6日的罚息为274.69元、复利为220.2元，以后按合同约定执行）；2．判令堡垒、程兴娟支付律师代理费3000元；3．判令凤仪置业公司对上述借款承担连带清偿责任；4．若三被告未按判决日期履行还款义务，徽行凤阳支行有权申请拍卖、变卖黄堡垒所有的位于安徽省凤阳县307省道与金陵路交叉口凤仪花园19幢商业133室的不动产，徽行凤阳支行对拍卖、变卖价款享有优先受偿权；5．本案诉讼费由黄堡垒、程兴娟、凤仪置业公司承担。诉讼过程中，徽行凤阳支行认可黄堡垒后期还款的事实，对第一项诉讼请求变更为：判令黄堡垒、程兴娟立即清偿借款本金164760.18元及利息、罚息和复利（利息自2020年1月16日起开始计算，罚息、复利自2021年2月16日起开始计算，按合同约定标准计算至实际还款日止）。事实和理由：2015年1月19日，徽行凤阳支行与黄堡垒、程兴娟签订《个人住房（商业用房）抵押借款合同》1份，约定：黄堡垒、程兴娟从徽行凤阳支行处借款310000元用于购房；借款期限为120个月；借款利息为浮动利率，即在中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率基础上上浮20%确定；贷款发放前，如中国人民银行调整贷款基准利率，按贷款发放日贷款基准利率及浮动比例确定贷款利率；贷款发放后，如中国人民银行调整贷款基准利率的，借款利率的变动执行浮动利率，利率自次年1月1日开始调整；黄堡垒、程兴娟还款方式为按月等额本息还款；如本合同项下贷款逾期，则徽行凤阳支行有权自逾期之日起按借款利率上浮50%计收罚息，未支付的利息按罚息利率计收复利；如黄堡垒、程兴娟未按约定偿还借款本息或支付其他应付款项，则构成违约；违约后，徽行凤阳支行有权宣布借款立即到期，并要求黄堡垒、程兴娟立即清偿借款本息及相关费用，以及承担用法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用；如发生纠纷，由徽行凤阳支行所在地法院管辖。双方约定以安徽省凤阳县307省道与金陵路交叉口凤仪花园19幢商业133室的不动产作为抵押物担保该笔借款，担保的范围包括借款本金、利息、罚息及实现债权费用等，并办理了预抵押登记。2014年9月8日，徽行凤阳支行与凤仪公司签订《按揭贷款业务合作协议》1份，约定：凤仪置业公司同意对购房者按本协议的约定承担阶段性连带责任保证。2015年8月27日，徽行凤阳支行将贷款如数发放给黄堡垒。截至2020年6月27日，黄堡垒、程兴娟已累计超过7期未归还贷款本息。徽行凤阳支行依约宣布贷款立即到期，并要求黄堡垒、程兴娟、凤仪置业公司立即清偿全部剩余贷款本息，但黄堡垒、程兴娟、凤仪置业公司至今未清偿。黄堡垒辩称，徽行凤阳支行诉称的内容属实，其愿意继续还款，但代理费3000元由徽行凤阳支行自行承担。凤仪置业公司辩称，徽行凤阳支行诉称的担保情况属实，徽行凤阳支行的第一项诉讼请求由法院进行合法性审查，担保人在抵押物未清偿债务范围内承担保证责任。程兴娟未向本院提交答辩意见及证据材料。本院经审理认定的事实与徽行凤阳支行诉称的事实相一致。另查明，徽行凤阳支行与凤仪置业公司签订的《按揭贷款业务合作协议》第三条约定：在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将房屋他项权证交乙方（徽行凤阳支行）收押之前，甲方（凤仪置业公司）同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在甲方指定账户上存入贷款总额10%的款项作为保证金，为借款人提供保证金质押担保，未经乙方同意，甲方不得动用该款项，乙方对该款项具有优先受偿权。如借款人在甲方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，甲方保证在接到乙方书面催款通知后5日内承担保证责任。如甲方未主动履行上述还款义务，即表示甲方授权乙方从其开立的账户中扣收。2015年8月14日，黄堡垒在凤仪置业公司处贷款购买的安徽省凤阳县307省道与金陵路交叉口凤仪花园19幢商业133室的房屋在凤阳县不动产登记中心办理了预抵押登记，但至今未办理不动产权证和抵押权证。徽行凤阳支行为本案诉讼支付律师代理费3000元。上述事实有徽行凤阳支行提交的徽行凤阳支行的营业执照复印件、法定代表人身份证明书、黄堡垒的身份证复印件、程兴娟的身份证复印件、黄堡垒与程兴娟的结婚证复印件、凤仪置业公司的工商注册信息、《个人住房（商业用房）借款合同》《个人借款凭证》《借款发放凭证》《凤阳县不动产登记中心预告备案表》《还款明细表》、统一客户服务平台截图打印件、《委托合同》《徽商银行电子回单》、代理费发票、《宣布借款提前到期通知书》、EMS中国邮政速递物流信息截图打印件、《凤阳县商品房预售合同》《按揭贷款业务合作协议》、股东会决议各1份在卷佐证，足以认定。本院认为，徽行凤阳支行与黄堡垒签订的《个人住房（商业用房）借款合同》以及徽行凤阳支行与凤仪置业公司签订的《按揭贷款业务合作协议》，均符合法律规定，均属合法有效的合同，双方均应按合同的约定履行各自的义务。程兴娟在《个人住房（商业用房）借款合同》共同借款人处签名、捺印，系其真实意思表示，依法应由黄堡垒、程兴娟共同还款。徽行凤阳支行已履行了出借贷款的义务，而黄堡垒、程兴娟及凤仪置业公司至今没有完全履行还款义务和阶段性连带保证义务，故应按照合同的约定全面履行还款义务和阶段性连带责任保证义务，并承担逾期还款的违约责任。涉案借款合同约定的还款方式虽为按月等额本息还款，但同时又约定未按期还款即构成违约，徽行凤阳支行则有权宣布债权全部到期。故徽行凤阳支行在本案中主张全部债权符合合同约定，本院予以支持。借款合同约定债务人还应承担实现债权产生的费用，结合本案借款利息、罚息及复利约定标准，徽行凤阳支行主张代理费3000元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。凤仪置业公司为涉案债权提供阶段性连带保证担保，根据凤仪公司与徽行凤阳支行签订的《按揭贷款业务合作协议》约定，涉案房屋至今未办理不动产权证及抵押权证，故凤仪置业公司应对债务人黄堡垒、程兴娟的全部债务承担阶段性连带保证责任。黄堡垒提供的担保房产已于2015年8月14日办理了抵押预告登记，但至今未办理正式抵押权登记。根据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条规定：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立”。因案涉担保房产已经办理建筑物所有权首次登记，且预告登记未失效，故案涉抵押权应认定自2015年8月14日预告登记之日起设立，徽行凤阳支行请求对安徽省凤阳县307省道与金陵路交叉口凤仪花园19幢商业133室的不动产拍卖、变卖所得价款主张优先受偿，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第三百九十二条、第三百九十四条、第四百一十条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告黄堡垒、程兴娟于本判决生效后十日内向原告徽商银行股份有限公司凤阳支行偿还借款本金164760.18元及利息、罚息、复利（利息自2021年1月16日起开始计算，罚息、复利自2021年2月16日起开始计算，按合同约定标准执行，其中浮动利率执行标准按一年期贷款市场报价利率确定）；二、被告黄堡垒、程兴娟于本判决生效后十日内向原告徽商银行股份有限公司凤阳支行支付律师代理费3000元；三、被告凤阳凤仪置业有限责任公司对上述债务承担阶段性连带清偿责任（至涉案房屋办理正式抵押登记手续，并将抵押权证交给徽商银行股份有限公司凤阳支行时结束）；四、若被告黄堡垒、程兴娟未按本判决确定的时间偿还上述债务，原告徽商银行股份有限公司凤阳支行有权对被告黄堡垒名下位于安徽省凤阳县307省道与金陵路交叉口凤仪花园19幢商业133室的房产抵押物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；五、驳回原告徽商银行股份有限公司凤阳支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3595元，减半收取1797.5元，由被告黄堡垒、程兴娟、凤阳凤仪置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  易明安二〇二一年三月三日法官助理刘华元书记员代文文附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民法典》第三百九十二条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以请求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民法典》第三百九十四条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。《中华人民共和国民法典》第四百一十条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法典》第六百七十四条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。《中华人民共和国民法典》第六百七十五条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。《中华人民共和国民法典》第六百七十六条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无证正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。