安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0403民初226号 原告：徐维超，男，1976年5月2日出生，汉族，住安徽省淮南市潘集区。 委托诉讼代理人：张玉芝，安徽震一律师事务所律师。 被告：淮南新烨基房地产开发有限公司，住所地安徽省淮南市学院北路（朝阳木器厂内），统一社会信用代码91340400798141784M。 法定代表人：杨成勇，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：苏洋，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚英宁，安徽华人律师事务所律师。 原告徐维超诉被告淮南新烨基房地产开发有限公司（以下简称：新烨基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月3日公开开庭进行了审理。原告徐维超及其委托诉讼代理人张玉芝、被告新烨基公司的委托诉讼代理人姚英宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐维超向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告返还原告购房款124700元，并支付资金占用期间的利息至款项付清之日止（暂算计自2018年6月15日至2020年9月15日利息共13372元，即124700元×4.75%÷365天×824天），以上合计138072元；2、本案所有诉讼费用由被告承担。后增加一项诉讼请求为：1、确认原被告签订的《房屋买卖合同》不成立或解除。事实与理由：2014年2月26日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于田家庵区××路××公寓××公寓楼公寓××，购房价134700元。原告向被告暂支付10000元。后原告不想再购买该房产，便没有再支付剩余房款。被告于2017年7月27日至贵院起诉，讼诉请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令徐维超承担违约金97515.4元。后经一审法院判决：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、驳回其他诉讼请求。二审维持原判。判决生效后，被告多次找到原告，要求原告支付剩余房款，并表示可以为原告办理房产证。原告于2018年6月14日通过银行转账向被告支付剩余房款124700元，同日被告向原告出具《收据》一张，收款事由载明“房款”，收款金额124700元，并加盖被告财务专用章。现距原告支付购房款已两年多时间，被告拒不给原告办理房产证，拒不签订新的《商品房买卖合同》、拒不交房、拒不退还购房款，且不再理睬原告，其行为已严重侵害原告合法权益。现原告特向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告新烨基公司辩称，请原告明确诉讼请求第一项房屋买卖合同是不成立还是解除；被告无需返还原告购房款及支付相应利息，被告向原告已经履行了合同义务并不存在违约等情形。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的原告身份证复印件、被告企业信息查询，因被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对双方有争议的证据，本院认定如下： 1．原告提交的《房屋买卖合同》复印件、淮南市田家庵区人民法院（2017）皖0403民初4759号民事判决书复印件、淮南市中级人民法院（2018）皖04民终105号民事判决书复印，证明原、被告曾于2014年签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于田家庵区××路××公寓××公寓楼××，总房款134700元，原告暂付10000元；经一审、二审法院审理，判决解除双方签订的《房屋买卖合同》。被告新烨基公司对该份证据的真实性合法性无异议，关联性及证明目的有异议，原被告双方确实于2014年签订房屋买卖合同，但由于原告仅支付10000元，后被告提起诉请，经过一审二审做出判决，解除买卖合同，但原告后又向被告支付剩余款项，双方重新建立买卖合同，被告也依法向原告交付房屋。本院认为，因被告对该份证据的真实性无异议，本院对该份证据的真实性予以确认。 2．原告提交的徽商银行转账凭证、收据复印件各一份，证明原告向被告转账124700元房款，被告为原告开具收据、加盖公章，收据注明收款事由“房款”。被告新烨基公司对该份证据的真实性合法性无异议，关联性及证明观点有异议，该份证据恰恰证明原告在2018年向被告支付房款事实，双方房屋买卖合同已经成了，且原告现要求返还购房款没有任何法定及约定的理由。本院认为，因被告对该份证据的真实性无异议，本院对该份证据的真实性予以确认。 3．原告提交的诉前调解案件材料接收清单。证明原告于2020年9月28日向法院申请诉前调解并立案，经过调解期间没有联系上被告，原告履行了相应义务。被告新烨基公司对该份证据的真实性合法性无异议，关联性及证明观点有异议，该证据恰恰证明原告于2020年9月28日向法院提起诉讼，但原告于2018年向被告缴纳房款，自此双方买卖合同成立生效，且被告也对涉案房屋进行网上备案，原告即使有解除权也超过一年除斥期间。本院认为，因被告对该份证据的真实性无异议，本院对该份证据的真实性予以确认。 4．被告提交的网上备案单，证明被告已经将涉案房屋进行网上备案，且买受人为徐维超，被告已经履行相关义务，无需返还。原告对该份证据的三性均有异议，该证据为复印件，证明不了真实性。这份证据是原告2014年支付房款产生的网备单，不是本案缴纳房款产生，网备单不能证明双方之间有合同义务。本院认为，该份证据因未能提供原件供法庭核实，故对该份证据依法不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告新烨基公司系安徽省淮南市田家庵区金龙门公寓扩建项目公寓楼的开发商。2014年2月26日，新烨基公司与徐维超签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定：徐维超购买新烨基公司开发建设的位于田家庵区××路××公寓××公寓楼××幢××单元××号房屋，建筑面积为29.14平方米，购房价为134700元，付款方式为一次性付款，买受人在合同签订后一次性向出卖人支付总房款人民币壹拾叁万肆仟柒佰元整（¥134700元），买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。2017年7月27日，新烨基公司向淮南市田家庵区人民法院起诉要求解除与徐维超之间签订的《商品房买卖合同》并要求徐维超支付违约金97515.4元。2017年9月25日，淮南市田家庵区人民法院作出（2017）皖0403民初4759号民事判决书，判决内容为：“一、原告淮南新烨基房地产开发有限公司与被告徐维超于2014年2月26日签订的《商品房买卖合同》依法予以解除；二、驳回原告淮南新烨基房地产开发有限公司其他的诉讼请求。”新烨基公司不服该判决上诉至淮南市中级人民法院，2018年3月16日，淮南市中级人民法院作出（2018）皖04民终105号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。 另查明，2018年6月14日徐维超向新烨基公司转账124700元，新烨基公司出具《收据》一份，内容为：“收据入账时间：2018年6月14日交款单位：徐维超人民币（大写）：壹拾贰万肆仟柒佰元整¥124700元收款事由：房款并加盖淮南新烨基房地产开发有限公司财务专用章”。现原告徐维超以被告拒不签订合同、拒不交房、拒不退款为由，诉至我院，请求依法判如所请。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告徐维超在诉状中称“判决生效后，被告多次找到原告，要求原告支付剩余房款，并表示可以办理房产证，原告于2018年6月4日支付剩余房款124700元”，可知原告徐维超与被告新烨基公司就房屋的买卖重新达成新的要约和承诺，双方同意参照已经被解除《商品房买卖合同》中约定的房屋的坐落、价款、面积形成新的房屋买卖合同，虽未签订书面房屋买卖合同但因为原告徐维超已经支付全部购房款124700元，被告新烨基公司已经接受该房款，双方间形成口头形式房屋买卖合同。本案中徐维超在庭审中称“开发商让我将124700元都交出来，后续看上哪套再签订合同”，该说法与其诉状中所述不相符，亦不符合一般的购房逻辑，故对徐维超的该项说法不予采纳。 对原告徐维超要求确认原、被告签订的《房屋买卖合同》不成立或解除的诉讼请求，被告新烨基公司辩称已经履行合同义务，将房屋交付给徐维超。因新烨基公司未能提供相关证据证实已经交付房屋，故对被告的该项答辩意见依法不予采纳。本院认为，依据《中华人民共和国民法典》第五百一十条之规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。”、第五百六十三条之规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”本案中原、被告之间达成的口头形式的房屋买卖合同已经成立，且原告徐维超已经履行合同义务，故对徐维超主张买卖合同不成立的诉讼请求依法不予支持。但双方对案涉房屋的交付时间未做约定，且事后又未达成补充协议，因本案系买卖房屋产生的纠纷按照交易习惯被告应当在房屋符合交付条件时及时履行交付义务，本案中原告徐维超于2018年6月14日支付全部购房款，被告新烨基公司至今未办理房屋交付手续。2020年9月28日原告徐维超向我院申请诉前调解，在此期间新烨基公司并未积极履行交付义务，故依据相关法律规定当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，原告徐维超有权向我院申请解除双方之间达成的口头形式的房屋买卖合同，故对原告的该项诉讼请求依法予以支持。 对于原告主张被告返还购房款124700元诉讼请求，被告新烨基公司辩称已经履行了合同义务并不存在违约情形。本院认为，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条之规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”本案中，原被告口头达成的房屋买卖合同已被解除，被告应当返还徐维超支付的购房款124700元，故对原告要求返还124700元购房款的诉讼请求依法予以支持。对原告要求被告支付资金占用期间利息13372元的诉讼请求，本院认为，因新烨基公司未及时履行交付房屋的义务属于违约应当承担原告因此造成的损失，原告主张的利息计算方式没有法律依据，故对原告的该项诉讼请求依法不予支持，考虑双方的实际情况及对损失产生的过错程度，故本院按照同期银行贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用期间的利息，关于利息的起算点原告主张自2018年6月15日开始计算，符合法律规定本院予以支持，其中2018年6月15日至2019年8月20日利息按照中国人民银行公布的同期存贷款基准利率计算，应为6994.3元（124700元×4.75%÷365天×431天），2019年8月21日至2020年9月15日利息按照中国人民银行公布的全国银行间同业拆借报价利率分段计算，应为5142.94元（124700元×3.85%÷365天×391天），共计为金额为12137.24元。2020年9月16日之后的利息以124700元为基数按照一年期至五年期贷款市场报价利率即年利率3.85%计算至款清之日止的利息。 依照《中华人民共和国民法典》第四百六十九条、第四百九十条、第五百零二条、第五百零九条、第五百一十条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告徐维超与被告淮南新烨基房地产开发有限公司就安徽省淮南市田家庵区房屋达成口头形式的房屋买卖合同依法予以解除； 二、被告淮南新烨基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性退还原告徐维超购房款124700元及资金占用期间的利息12137.24元（2020年9月16日之后的资金占用期间的利息以124700元为基数按照年利率3.85%计算至购房款实际退还之日止）； 三、驳回原告徐维超的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3061元，减半收取1530.5元，由原告徐维超负担13.5元（已交纳），被告淮南新烨基房地产开发有限公司负担1517元（应于本判决生效之日起七日内交纳至本院）。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 崔化冰 二〇二一年三月十日 法官助理 王丽梦 书 记 员 陶梦梦 附1：本案相关证据。 一、原告徐维超提交的相关证据。 1、原告身份证复印件一份，证明原告主体资格适格。 2、被告企业信息查询单复印件一份，证明被告主体资格适格。 3、《房屋买卖合同》复印件、田家庵区法院民事判决书、淮南市中级法院民事判决书复印件各一份，证明①原、被告曾于2014年签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于田家庵区××路××公寓××公寓楼××，总房款134700元，原告暂付10000元；2经一审、二审法院审理；判决解除双方签订的《房屋买卖合同》。 4、徽商银行转账凭证、收据复印件各一份，证明原告向被告转账124700元房款，被告为原告开具收据、加盖公章，收据注明收款事由“房款”。 5、诉前调解案件材料接收清单，证明原告于2020年9月28日本案诉前调解立案，经过调解期间没有联系上被告，原告履行了相应义务。 二、被告淮南新烨基房地产开发有限公司提交的相关证据。 1、网上备案单。证明被告已经将涉案房屋进行网上备案，且买受人为徐维超，被告已经履行相关义务，无需返还。 附2：本案相关法律条款 《中华人民共和国民法典》 第四百六十九条当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。 书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。 以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。 第四百九十条当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。 法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。 第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。 依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百一十条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第五百七十七条一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 一、法律文书履行提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件，履行款存入以下账户开户单位：淮南市田家庵区人民法院。开户行：徽商银行淮南龙湖支行，账号1860××××4789，支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人、姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心15号窗口现场缴款并领取票据，也可按上述银行账户转入或存入。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。 二、申请执行履行提示 （一）《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 （二）本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。