北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初47926号原告：北京北方阳光物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区紫竹院路81号院3号楼8层814。法定代表人：吴莊，董事长。委托诉讼代理人：苏珊，女，该公司职工。委托诉讼代理人：贾向军，男，该公司职工。被告：人民幼禾教育科技有限公司，住所地北京市东城区长青园7号1幢3507-752。法定代表人：魏凝，总经理。委托诉讼代理人：郭鹏，男，该公司职工。原告北京北方阳光物业管理有限责任公司（以下简称北方阳光物业公司）诉被告人民幼禾教育科技有限公司（以下简称幼禾教育公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。北方阳光物业公司及其委托诉讼代理人苏珊、贾向军，幼禾教育公司的委托诉讼代理人郭鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北方阳光物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签署的《物业管理协议》《北方地产大厦物业管理协议补充协议》；2.判令幼禾教育公司支付2020年7月1日至2020年8月21日（暂计至该日）的物业管理费，暂计￥64527.84元，具体金额以判决合同解除之日计算金额为准。3.判令幼禾教育公司支付本合同项下违约金，共计￥113233.94元；4.判令幼禾教育公司支付2020年6月26日至2020年8月21日（暂计至该日）的物业管理费滞纳金，共计：56天，费用暂计为￥10840.68元，具体金额以判决合同解除之日计算金额为准；5.判令幼禾教育公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年12月28日，双方在平等、友好协商的情况下，续约签订了《北方地产大厦写字楼物业管理协议》（合同编号：2018第XXXX号）及《北方地产大厦补充协议》（协议编号：NO.XXXX.XX.XX）。幼禾教育公司在北京市海淀区紫竹院路81号3号楼北方地产大厦1702-2房屋内办公使用，建筑面积为310.23平方米。租赁期限为两年，续约起租日从2019年4月1日起计至2021年3月31日届满。我公司按照合同中的有关规定按时向幼禾教育公司发送付款通知单，由于其自身原因未能按照双方签订的物业管理协议约定如期缴纳2020年7月1日至2020年9月30日房屋物业管理费用。我公司按照合同约定，在2020年7月15日向幼禾教育公司发送《催款通知（第一次）》（北方阳光［2020］催34号）、2020年7月20日向幼禾教育公司发送《催款通知（第二次）》（北方阳光［2020］催15号）、2020年7月23日向幼禾教育公司发送《催款通知（最后一次）》（北方阳光［2020］催7号）和2020年7月29日向幼禾教育公司发送《关于人民幼禾教育科技有限公司拖欠费用事宜的通知》（北方阳光［2020］XX号），以上文件均由幼禾教育公司签收确认，认可拖欠费用的事实。上述向幼禾教育公司发送的催款通知文件中，均明确写出其所需缴纳费用、滞纳金以及最终的交款时间。同时，为紧急止损我公司也一直保持与幼禾教育公司本办公地负责人和日常对接人员通过电话及微信等方式联系，进行费用催缴工作，最终未收到幼禾教育公司需要缴纳的款项。在此期间，我公司未收到被告提交的书面《解除协议》的告知函。为了及时止损，将损失降到最低，我公司多次与幼禾教育公司进行积极沟通协商，向其以微信的方式发送了《关于敦促签署通知的函》和《退租协议书》，幼禾教育公司均未在文件签字确认。按照双方签订的《北方地产大厦协议》第四条规定“由于以上服务导致甲方运行成本增加，故经甲乙双方友好协商，房屋物业费标准在每日每平方米建筑面积人民币1元的基础上增加每日每平方米建筑面积人民币3元，合计每日每平方米建筑面积4元，房屋月管理费为37744.65元。”（计算方式：4*310.23*365/12）。另根据《物业管理协议》第七章物业管理费及其他收费之第一条第2点规定，“在支付了首次物业管理费后，乙方应在剩余的租期中在每3个月开始的前5日向物业管理企业预付下3个月的物业管理费。”同时，在本章第一条第4点规定，“如果使用人在任何应付款项到期后十五日内没有支付该款项，物业管理企业有权就延迟付款征收滞纳金，滞纳金自该款项应付期限届满之日起以应交纳的费用总额的千分之三按日计算。”（计算方式：物业管理费*3‰*天数）幼禾教育公司拒不缴纳物业管理费用的行为，已严重违反了双方签署的2018年第2018第1205号合同，严重侵犯了我公司的合法权益，故我公司将此事诉至法院，望人民法院公正裁决，维护我公司的合法权益。幼禾教育公司辩称，不同意北方阳光物业公司的所有诉讼请求。受疫情影响，北方阳光物业公司应当减免物业费，但其没有减免，故我公司没有缴纳的义务。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年12月28日，出租方（甲方）：北方阳光物业公司与承租方（乙方）幼禾教育公司签订《北方地产大厦物业管理协议》，约定由北方阳光物业公司对幼禾教育公司租赁的北方地产大厦17楼1702-2号房屋实行物业管理，房屋建筑面积310.23平方米，租赁期限为2年。起租日从2019年4月1日起计至2021年3月31日届满。第七章第一条约定，乙方将北方地产大厦17层1702-2单元，委托于甲方实行物业管理，建筑面积：310.23平方米，每月物业管理费人民币9436.16元。1.使用人向物业管理企业支付相当于三个月的管理费即人民币28308.48元，作为管理费之保证金，及支付三个月首期管理费即人民币28308.48元，作为首期物业费，首期物业费的日期为2019年4月1日至2019年3月31日。2.在支付了首次物业管理费后，乙方应在剩余的租期中在每3个月开始的前5日向物业管理企业预付下3个月的物业管理费。4.如果使用人在任何应付款项到期后的十五日内还没有支付该款项，物业管理企业有权就延迟付款征收滞纳金，滞纳金自该款项应付期限届满之日起以应交纳的费用总额的千分之三按日计算（使用人并应支付物业管理企业为此催付行为付出的额外工作支出）。5.如果使用人在任何款项到期后的十五日内还没有支付该款项且无任何合理的解释，物业管理企业有权采取合法措施予以追缴。如果使用人未按照本协议约定交纳物业管理费，使用人承诺放弃任何不合理抗辩，同意物业管理企业停止一切物业服务，并自行承担停止一切物业服务产生的后果。第八章违约责任第三条约定，如未经甲方事先书面许可，乙方提前终止租赁房屋合同编号（2018第1205）的合同，则甲方无须返还乙方已付之物业费保证金。2018年12月28日，北方阳光物业公司与幼禾教育公司签订《北方地产大厦补充协议》，约定房屋物业费标准在每日每平方米建筑面积人民币1元的基础上增加每日每平方米建筑面积人民币3元，合计为每日每平方米建筑面积4元，房屋月管理费为37744.65元。合同签订后，幼禾教育公司支付保证金113233.94元及物业费至2020年6月30日，其后未再缴纳物业费。就幼禾教育公司拖欠北方阳光物业公司自2020年7月1日至2020年9月物业费，北方阳光物业公司主张其多次向前者催缴，分别为：2020年7月15日，向幼禾教育公司发送催款通知（第一次）（北方阳光［2020］催34号），2020年7月20日发送催款通知（第二次）（北方阳光［2020］催15号），2020年7月23日发送催款通知（最后通知）（北方阳光［2020］催7号）。幼禾教育公司认可2020年7月1日以后未再缴纳过物业费，但其主张系因为疫情原因，与北方阳光物业公司协商减免，但最终未达成一致意见。2020年8月4日，北方阳光物业公司将幼禾教育公司办公场所大门贴封条并更换门锁。2020年8月21日，北方阳光物业公司曾为幼禾教育公司打开门锁，但并未将涉案房屋重新交付幼禾教育公司。2020年8月26日，幼禾教育公司根据北方阳光物业公司的要求，从涉案场地搬离。本院认为，北方阳光物业公司与幼禾教育公司签订的《北方地产大厦物业管理协议》为双方真实意思表示，且未违反法律法规的效力性强制性规定，应为有效合同。北方阳光物业公司为涉诉房屋提供了物业服务，幼禾教育公司作为业主应交纳物业管理费。在庭审中，双方均认可幼禾教育公司欠缴自2020年7月1日起的物业管理费，按《北方地产大厦物业管理协议》约定，幼禾教育公司应当于2020年6月26日前支付2020年7月1日至2020年9月30日物业管理费，现幼禾教育公司未缴纳上述费用，已经构成违约，应承担支付物业管理费及滞纳金的义务。就双方合同解除时间，北方阳光物业公司于2020年8月4日将涉诉房屋贴封条并更换门锁，已经通过其行为对涉案房屋进行了实际控制，虽其在2020年8月21日曾开门，但并未将涉案房屋的实际控制权再次转交幼禾教育公司，幼禾教育公司自2020年8月4日起，无法继续使用涉案房屋，双方协议自2020年8月4日起已经无法实际履行，应认定双方签订的《北方地产大厦物业管理协议》及补充协议已经于该日解除。根据双方签订的《北方地产大厦物业管理协议》及其补充协议，幼禾教育公司应当向北方阳光物业公司支付2020年7月1日至2020年8月3日物业管理费共计41467.41元。幼禾教育公司所主张的因为受疫情影响，物业管理费应当减免的抗辩，疫情期间调整的费用并不包括物业费，因此对于该公司辩称，本院不予采纳。关于违约金一节，根据《北方地产大厦物业管理协议》第八章违约责任第三条约定，在“如未经甲方事先书面许可，乙方提前终止租赁房屋合同编号（2018第XXXX）的合同”的情况下，北方阳光物业公司才有权收取保证金作为违约金，本案中幼禾教育公司并无提前终止租赁合同关系之行为，不满足适用该条约定之条件，故对于北方阳光物业公司该项诉讼请求本院不予支持。关于滞纳金一节，根据《北方地产大厦物业管理协议》第七章第一条第4项约定，幼禾教育公司迟延交付物业管理费，应当缴纳滞纳金，滞纳金应当自2020年6月26日起计算至合同解除之日即2020年8月4日，计算标准为以41467.41元为基数，按千分之三/日，共计4976.1元。本院对于北方阳光物业公司要求支付滞纳金的诉讼请求予以支持，金额予以调整。幼禾教育公司支付的保证金，足以抵扣拖欠的物业费及滞纳金总和，因此对于北方阳光物业公司主张的上述费用抵扣保证金后，幼禾教育公司无须再行交纳，对于北方阳光物业公司上述部分的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、北京北方阳光物业管理有限责任公司与人民幼禾教育科技有限公司签订的《北方地产大厦物业管理协议》《北方地产大厦物业管理协议补充协议》于二〇二〇年八月四日解除；二、驳回北京北方阳光物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费二千零三十四元八角一分，由北京北方阳光物业管理有限责任公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  唐铸二〇二一年三月五日书记员  王丹