北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初14417号原告：杜珊，女，1995年1月28日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：吴释宇，北京道盛律师事务所律师。被告：李艳欣，女，1983年4月3日出生，汉族，户籍地黑龙江省绥化地区安达市，公民身份号码×××。原告杜珊与被告李艳欣房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由本院审判员胡小静独任审判，公开开庭进行了审理。原告杜珊及其委托代理人吴释宇到庭参加诉讼。被告李艳欣经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告杜珊诉称：原、被告系朋友关系，被告欲将顺义隆华购物中心五层租有的店面转租。2018年3月21日，原、被告达成口头协议，约定被告将其承租的北京市顺义区隆华购物中心（以下简称隆华购物中心）五层的“××舍”店面及客源一并转给原告，月租金6500元，并交押金等费用，同时约定若原告在经营期间不继续租赁房屋，需提前通知被告，双方即可解除租赁合同，被告在收到不继续租赁房屋的通知后，即刻向原告退还押金、剩余租金及装修费用。双方未约定房屋租赁期限。达成协议后，原告分别于2018年3月27日向被告支付4万元，于2018年3月29日支付43000元，于2018年3月29日支付10571元）。至今为止，原告向被告支付押金及租金共计93571元。原告在经营过程中发现被告违反约定在做网店，其客源都被被告抢走。原告发现被告是要改变经营模式，以转让的方式要求被告替她承担店面的各种费用。原告于2018年4月20日微信通知被告不再继续承租店铺。2018年4月22日，原告搬出上述租赁房屋。之后，原告多次催告被告退还押金及装修费，被告皆拒绝退还。原告与被告关于上述房屋租赁纠纷经北京市顺义区人民法院认定其租赁合同依法属于无效合同。故，原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求：1.请求法院判令被告李艳欣返还原告杜珊押金25000元，装修费用38000元，合计63000元；2.本案诉讼费用由被告承担。被告李艳欣经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：2017年12月6日，李艳欣与北京市顺义隆华购物中心（以下简称隆华购物中心）签订《商铺租赁合同》，约定：李艳欣承租位于隆华购物中心五层面积为14平方米的商铺（以下简称涉诉商铺），该商铺供李艳欣以经营服装品类的××舍品牌之用途；租赁期间为一年，自2017年12月1日至2018年11月30日；租赁期限内，李艳欣按每月固定费用6405元作为租金；李艳欣在签署本合同之前向隆华购物中心交纳了合同及产品质量保证金20000元。在《商铺租赁合同》第二部分通用条款第三条第1款约定，未经隆华购物中心书面同意，李艳欣不能转租、分租、共用、委任、将业务承包给第三人或特许第三方经营或管理该商铺的全部或部分，不得将本合同项下的权利义务全部或部分转让给第三方，否则隆华购物中心有权解除本合同，李艳欣应按照本合同规定承担违约责任。2018年3月21日，杜珊与李艳欣达成口头协议，约定李艳欣将其承租的涉诉商铺转给杜珊，租期从2018年4月1日起计算。双方未签订书面合同约定双方的其他权利义务。2018年3月27日至2018年3月29日，杜珊通过微信向李艳欣分别支付4万元、4.3万元、10751元。杜珊提交的与李艳欣的微信聊天记录载明：2018年3月31日，李艳欣：你的朋友来你店里你要在沙发那聊天你可要注意隔壁都能听到你说什么，不要让别人知道你是转的店，就说给我干就可以，工资……2018年4月3日，杜珊：姐，我刚看了转账记录到3月31号，我一共给你转店费用93571元，对吧。我要记账。李艳欣：你要明细单是么……杜珊：那就93571了，等你肯定呢，你觉得行，那我记了。李艳欣：是不是担心押金那块20000，合同商场都没给，但是那有底。……4月3日，李艳欣：不就是看着，有你姐姐，而且你还一再对我说，自己能做好这个店，你钱分了三波，我也没说啥，不是么。店里每一个物件，每一个东西，我和你算那么明细啦。除了商场押金，我告诉你，商场房租押金20000，装修押金5000，用隔壁承重墙3500，……装修是我实实在在花钱装修的30000，店里用的灯，该线路，安装商场要求的标准灯，这就5000。还有一个月4月份租金，我交了一整月，租金条都给你……那些货，我才算了20000……杜珊：我刚跟4层有个店聊天，她也是转租的，她说得去商场调整一下合同，不然最后这2万块钱押金不退的。你回来的时候能跟我去趟吗就调整下合同，把合同改成我的，不然到12月份也是要改签的。李艳欣回复：回去再说吧……杜珊陈述其在实际经营期间以李艳欣的员工身份经营。杜珊知晓隆华购物中心不同意转租商铺，并曾告知该购物中心转租事宜，另李艳欣与该购物中心沟通过，隆华购物中心仍然不同意李艳欣转租。庭审中，杜珊明确：2.5万元押金包括2万元商场押金、5000元装修押金。后李艳欣将装修押金条（即隆华购物中心给李艳欣出具的收款收据）给了杜珊，2万元商场押金条李艳欣称没有找到，所以没有交还给杜珊。杜珊陈述3.8万元装修费包括店面装修费35000元、装修使用费3000元，双方在微信聊天记录中有体现。杜珊陈述2018年4月份的商场租金6571元已支付给李艳欣，李艳欣支付给商场，后李艳欣将收据交还给杜珊。2018年4月1日，杜珊进店经营。庭审中，杜珊陈述其找到隆华购物中心工作人员许春月询问店铺转租、押金的事，才知道隆华购物中心禁止转租店铺。庭审中，杜珊陈述2018年4月21日通过微信告知李艳欣不再租赁涉诉商铺，并要求李艳欣将押金及部分装修损失退还给杜珊，李艳欣在微信中未同意。杜珊陈述2018年4月22日通过微信告知李艳欣其已搬离涉诉商铺。杜珊陈述当时搬离的时候，只拿走了店里的货物，隆华购物中心工作人员在场。庭审中，杜珊陈述后期李艳欣有无与隆华购物中心继续履行合同继续经营、有无找商场退押金，其不知情。杜珊陈述其未找隆华购物中心退押金，之前有问过许春月，许春月告知说是押金是李艳欣2017年交的，所以只能退还给李艳欣。诉讼中，针对原告杜珊要求被告李艳欣返还押金25000元以及装修费用38000元的请求权基础，本院在庭审过程中依法对原告杜珊进行了询问，原告杜珊对此表示北京市顺义区人民法院（2018）京0113民初13821号民事判决书中“本院认为”部分认定“故李艳欣与杜珊之间形成的租赁合同无效”，在法院已经认定原告杜珊与被告李艳欣口头达成的租赁合同无效的情况下，原告杜珊可以要求被告李艳欣向其返还押金25000元以及装修费用38000元。另查，在（2018）京0113民初13821号一案中，因原告杜珊的第一项诉讼请求为：1.请求法院判令原告与被告之间的租赁合同于2018年4月22日解除。在该案庭审过程中，经承办法官释明后，杜珊仍坚持要求解除租赁合同，故法院对于原告杜珊的该项诉讼请求不予支持，对于原告杜珊以合同解除为基础提出的其他诉讼请求亦未予以支持。诉讼中，本院依法电话询问北京顺义隆华购物中心与北京东方龙杰经贸有限公司，核实涉案押金退还情况。北京顺义隆华购物中心陈述收到李艳欣交付的5000元装修押金，该款项未退还。北京东方龙杰经贸有限公司陈述其公司与北京顺义隆华购物中心是租赁合同关系，后将店铺租赁给了李艳欣，收到李艳欣交付的2万元商场押金，因李艳欣中途违约，该款项不予退还。上述事实，有双方当事人陈述、微信聊天记录、收据、本院（2018）京0113民初13821号民事判决书、电话询问笔录等证据在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定如下：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告李艳欣经本院公告传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了当庭答辩和质证的权利。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，除有相反证据足以推翻的以外，当事人无须举证证明。未经出租人同意，承租人擅自转租租赁物的，转租合同应为无效。本案中，隆华购物中心与李艳欣签订的《商铺租赁合同》约定未经隆华购物中心书面同意，李艳欣不能转租、分租、共用、委任、将业务承包给第三人或特许第三方经营或管理该商铺的全部或部分。杜珊主张李艳欣承租涉诉商铺后与杜珊达成口头协议，约定李艳欣将涉诉商铺转租给杜珊，杜珊支付了相关费用。故，杜珊与李艳欣之间虽未签订书面合同，但就涉诉商铺形成了事实上的租赁合同关系。隆华购物中心不允许李艳欣以转租等形式处分涉诉商铺，且杜珊自述李艳欣的转租行为未得到隆华购物中心的同意，故李艳欣与杜珊之间形成的租赁合同无效。涉案李艳欣与杜珊之间形成的租赁合同关系已经本院生效的(2018)京0113民初13821号民事判决书确认无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。具体到本案，根据涉案合同性质和履行情况，结合原告杜珊在2018年3月27日至2018年3月29日期间以微信转账形式向被告李艳欣支付商场押金20000元、商场装修押金5000元、装修费38000元的事实，在原告杜珊与被告李艳欣间租赁合同被依法认定为无效的情况下，原告杜珊以此为由主张被告李艳欣向其返还押金25000元，装修费38000元，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告李艳欣于本判决生效之日起七日内返还原告杜珊押金、装修费共计六万三千元。案件受理费六百八十八元及公告费五百六十元（均已由原告杜珊预交），由被告李艳欣负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 胡小静二〇二一年三月十九日法官助理 倪永坤书 记 员 沈翔云