宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）宁03民终130号上诉人（原审被告、反诉原告）：魏XXX，女，1981年11月11日出生，汉族，初中文化，务工，住宁夏回族自治区XXX。被上诉人（原审原告、反诉被告）：苗XXX，男，1990年1月26日出生，汉族，高中文化，个体工商户，住宁夏回族自治区青铜峡市XXX。委托诉讼代理人：王XXX，女，1990年11月8日出生，汉族，个体工商户，系苗XXX妻子，住宁夏回族自治区青铜峡市XXX。特别授权代理。上诉人魏XX因与被上诉人苗XX房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区青铜峡市人民法院（2020）宁0381民初3557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人魏XXX、被上诉人苗XXX及其委托诉讼代理人王江娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏XXX上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回苗XXX的诉讼请求，支持上诉人的诉讼请求；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审程序错误，认定事实错误，适用法律错误，判决结果错误。一、一审对于苗XXX虚假诉讼、伪造证据的行为没有处罚，法院应该处罚而没有处罚系程序错误。1.苗XXX删减微信聊天记录，删除对其不利的聊天记录，构成伪造证据应予以处罚；2.庭审中作虚假陈述。青铜峡市XXX烧烤店系苗XXX在2020年8月11日注册成立的个体工商户，是苗XXX夫妇共同经营的烧烤酒吧，不是苗XXX妻哥开设的酒吧。苗XXX夫妻在法庭做了虚假陈述，是虚假诉讼。其虚假陈述、虚假诉讼直接影响了法院的判决结果。苗XXX夫妻没有如实陈述案情，违背了诚实信用原则。因为苗XXX夫妻的虚假陈述导致法院认定形成合同僵局，本案不存在合同僵局，是苗XXX夫妻恶意违约，不存在合同无法履行的法定情节。3.对于已经履行完毕的2019年5月1日至2020年5月1日之间的租赁协议，双方均无异议。对于这一年度期内的租金苗XXX没有要求扣减。一审不应该主动审查并扣减两个月的房租，且扣减没有事实和法律依据。新冠疫情不是扣减房租的依据，第一个租赁年度的合同已经履行完毕，本案审理的是第二个租赁年度的事实，第一个租赁年度与本案无关。二、认定事实错误，适用法律错误，判决结果错误。1.魏XXX系大坝电厂菜市场商业房273号、274号房屋的业主，魏XXX与苗XXX签订房屋租赁协议，约定租金为每年租金贰万元，租期五年，租赁期限自2019年5月1日至2024年5月1曰；租金按年结算，由乙方苗XXX在每年5月1日前将租金支付给甲方魏XXX，付款方式：现金。苗XXX在2020年5月2日微信转账1万元。苗XXX已经违约，应该承担违约金。苗XXX夫妻共同经营，生意一直不错，而且魏XXX两间房屋年租金2万元，远远不及两间房屋购房款存入银行获得的银行利息。2020年8月11日苗XXX夫妻瞒着魏XXX在电厂正街又租赁了两间房开酒吧，酒吧名称为青铜峡市大坝电厂星光汇烧烤店，开业时间为2020年8月11日，两间酒吧同时经营。对于苗XXX提起诉讼，要求解除房屋租赁协议，上诉人认为双方的合同合法有效，应该继续履行。苗XXX在租赁过程中，违反约定，逾期支付租金一万元，另外一万元至今都未支付，已经构成严重违约。根据合同约定，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按年租金额的千分之十向乙方加收违约金。自2020年5月1日至2020年11月28日共计210天，苗XXX逾期支付天数为210天，按照双方的约定，违约金为42000元，考虑到苗XXX是租户，要求对方按照未付款一万元支付违约金，违约金计算为21000元，继续履行合同。2.本案不存在合同僵局。是苗XXX在已经平稳履行合同一年之后，恶意撕毁租赁合同。合同第一期已经完全履行，第二期已经履行一半，2020年4月相关部门已经允许酒吧正常营业，苗XXX在第二期合同履行过程中，扩大经营规模，在2020年8月11日之前租赁正街的两间商铺，开设第二家烧烤酒吧。贪大求全求多，开设第二家酒吧，是因为苗XXX夫妻追求更多利润导致的，不是因为新冠疫情导致的，本案不存在合同僵局，合同僵局的形成原因是多因一果，本案是苗XXX夫妻的单方原因，而且苗XXX夫妻故意不再经营租赁魏XXX房屋开设的酒吧，不是所谓的因合同僵局无法经营。3.苗XXX夫妻恶意撕毁租赁合同，擅自停止经营，应该承担违约责任，承担继续履行合同的责任。上诉人没有任何过错，不存在违约行为。况且在双方协商的时候，上诉人明确提出被上诉人如果在五六月把房屋交回，上诉人可以租出去，苗XXX夫妻不同意，在十一月份已进是淡季的情况下交回房屋显然不符合实际情况，根本无法出租。双方没有达成合意，合同没有解除，应该继续履行。房屋继续在苗XXX夫妻的掌控之中，2019年5月1日至2024年5月1日租赁期内租金应该由苗XXX夫妻全额承担。一审法院判决苗XXX承担至2020年12月17日的租金没有事实和法律依据。一审法院应该按照合同约定判决违约金，违约金是按照整个年度租金计算的，一审法院有酌情减少的法定权利，但不能过分减少，上诉人在起诉时已经减少了，按照约定应该支付42000元的违约金，上诉人已经减少到21000元。法院认定违约金为3000元，没有考量苗XXX的违约、过错、魏XXX的损失，判决过低。4.一审租赁费少判了2020年12月17日至2021年5月1日的租金，违约金少判了18000元，多扣减了2个月的租金3333元，没有判决继续履行合同。被上诉人苗XXX辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求、事实和理由不能成立。上诉人所述被上诉人恶意撕毁合同不属实，被上诉人为开设酒吧前期投入了近20万元，因多方原因被迫停止营业，加之受疫情影响，长达几个月无法经营。被上诉人为了减少双方的损失，一直与上诉人协商处理，但上诉人说是要通过诉讼解决，导致双方的纠纷从2020年7月份一直拖到12月份。一审时，苗XXX作为本诉原告向一审法院起诉请求：1.判令解除双方房屋租赁合同；2.判令魏XXX减免2020年1月24日至4月15日房屋租赁费4444元；3.判令魏XXX退回2020年7月3日至11月1日房屋租赁费6555元；4.本案诉讼费由魏XXX负担。魏XXX作为反诉原告向一审法院起诉请求：1.判令苗XXX支付租金10000元，承担违约金21000元（按照逾期天数，每日按年租金额的千分之十加收违约金，逾期210天）；2.判令苗XXX继续履行合同；3.诉讼费由苗XXX负担。一审法院认定事实：2019年5月1日，甲方（出租方）魏XXX与乙方（承租方）苗XXX签订房屋租赁合同，约定甲方将自己位于青铜峡市大坝电厂菜市场273、274号商贸房（房屋建筑面积178㎡）出租给乙方。租期五年，租赁期限自2019年5月1日至2024年5月1日；房屋年租金20000元，由乙方在每年5月1日前将租金交付甲方。乙方在租赁期届满时把完好无损的房屋交还甲方。任何一方未能履行合同约定或违反国家或地方房屋租赁有关规定，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任一方承担；乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按年租金额的千分之十向乙方加收违约金。合同签订后，苗XXX依约交纳了第一年的租金。2020年5月2日苗XXX给魏XXX交纳了1万元2020年度房租。在充分了解双方提交的微信聊天文字及语音内容后，确认苗XXX与魏XXX就合同解除、退租事项等协商过程如下：2020年6月29日苗XXX提出因生意不好要将店面转让，如11月1日前转让不成，就将房屋腾空退租。魏XXX同意。2020年7月2日，魏XXX要求苗XXX按约支付2020年度下剩1万元租金，苗XXX表示双方已就店铺转租、不再继续租赁达成一致，不应再支付11月1日后房租。魏XXX表示不可能仅把房子租半年，应支付全年租金。苗XXX当即表示立即退租，魏XXX要求在2天内把房屋腾空退租。随后苗XXX要求魏XXX将租金算至2020年7月6日，先行将租金退还，再于当日腾空店面退房。魏XXX拒绝。2020年7月4日魏XXX表示苗XXX应履行合同约定，否则承担违约责任。至2020年10月8日，苗XXX表示其已将房屋腾空，要求退租并将房屋电卡、水卡返还魏XXX，魏XXX表示要等法院判决再拿回钥匙。自2020年6月29日至2020年11月27日本诉原告苗XXX起诉至法院，双方就合同解除、租金退还及违约责任承担问题始终未达成一致、明确意见，未办结房屋交接手续。苗XXX亦未营业。一审法院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。本案中，原、被告（反诉原、被告）签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按约履行各自义务。本案中双方争议焦点为：一、苗XXX与魏XXX签订的房屋租赁合同应否解除，若合同解除，解除之日应为哪一日；二、魏XXX是否应减免苗XXX租金并退还部分租金；三、苗XXX是否应继续向魏XXX支付2020年度下剩年租金10000元并按照合同约定承担逾期付款违约金。一、案涉房屋租赁合同应否解除及合同解除之日。《全国法院民商事审判工作会议纪要》明确只有享有法定或约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。违约方不享有单方解除合同的权利。苗XXX主张因疫情不可抗力导致其经营受损解除合同。根据合同约定“任何一方未能履行合同约定或违反国家或地方房屋租赁有关规定，另一方有权提前解除合同”。其主张解除合同并非行使约定解除权。本地今年一月底至三月中旬的新冠肺炎疫情防控措施，虽属不能预见、不能避免并不能克服，但并非必然导致合同免责解除。是否构成合同解除免责事由，与合同履行期限、合同履行内容、疫情影响程度及因果关系等相关。疫情防控措施对本案租赁合同的履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度。由于双方合同租赁期限为五年，自2019年起至2024年结束，疫情结束后租赁合同仍可继续履行，合同目的可以实现，同时苗XXX亦未举示证据证明存在因不可抗力导致合同完全无法继续履行的情形，故苗XXX无权以不可抗力为由行使法定解除权。其提前解除租赁合同的行为构成违约，违约方无单方解约的权利。故在魏XXX未明确同意的情况下，其向魏XXX单方发出的解除合同通知不发生解除合同的法律效力。但是，在长期性合同如房屋租赁合同的履行过程中，双方形成合同僵局，违约方起诉请求解除合同的，如满足下列条件，法院应予支持：1.违约方不存在恶意违约的情形；2.违约方继续履行合同，对其显失公平；3.守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。现苗XXX因店铺经营入不敷出无力承担合同责任，已明确表示不履行合同，本诉请求确认双方合同解除；魏XXX反诉要求苗XXX继续履行合同。显然双方已陷入合同僵局。结合案件查明事实，苗XXX要求提前解除合同的行为构成违约，但系因疫情影响所致。其想解除合同并积极与魏XXX协商，多次想在已支付租金到期前将涉案房屋退还，避免双方的损失进一步扩大，并将双方的争议通过诉讼的方式予以解决。双方解决纠纷的方式均应予以肯定。苗XXX合同履行中的上述行为证明其不属于恶意违约。在苗XXX因受疫情防控措施影响，店铺长达几月无法正常经营、遭受经济损失情况下，要求其继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益。合同已不具备继续履行的条件时，为平衡双方当事人利益，可以允许违约方解除合同。允许其从难以继续履行的合同中脱身，有助于维护公平和诚信原则、降低交易成本、纠正失衡现状。故对苗XXX要求解除合同的意见，予以采纳。苗XXX主张已于2020年7月2日腾退房屋，双方合同于2020年7月2日解除。仅凭其庭审陈述难以证明，且与其2020年10月8日再次要求退租相悖。该主张不能成立。据此苗XXX与魏XXX房屋租赁合同于本判决作出之日解除。合同解除后，苗XXX依约应及时腾退涉案房屋，完成交接手续。二、魏XXX是否应减免疫情期间租金并退还部分已交纳租金。苗XXX提出因受疫情影响，其自2020年1月24日起停止营业没有收入，要求免除2020年1月24日至4月15日的租金4444元。考虑到苗XXX租赁涉案房屋系经营娱乐项目，该经营项目是受疫情影响最为严重的行业之一，苗XXX一段时期无法正常经营、使用涉案房屋是事实。根据公平原则，酌情免除2个月的房租3333元（20000元/年÷12个月×2个月）；苗XXX要求免除2020年1月24日至4月15日期间全部租金，缺乏依据不予支持。合同未解除前，苗XXX应向魏XXX支付尚未支付的租金，故其要求魏XXX返还2020年7月3日至11月1日的房租6555元，于法无据不予支持。三、苗XXX是否应向魏XXX支付2020年度下剩10000元房租并按照合同约定承担逾期付款违约金。根据《中华人民共和国合同法》第九十七的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。苗XXX与魏XXX房屋租赁合同自本判决作出之日解除。合同未解除前，双方应按约履行。据此魏XXX主张苗XXX支付2020年11月2日至2021年5月1日期间全部10000元房租于法无据。苗XXX应支付2020年11月2日至2020年12月17日（本判决作出之日）租金2520.60元（20000元/年÷365天×46天）。关于违约金问题。苗XXX作为违约方本应当承担的违约责任不因解除合同而免除。因苗XXX欠付租金，存在违约行为，应承担相应违约责任。苗XXX辩称合同约定的每逾期一日按年租金10‰支付违约金过高。当事人主张违约金的，应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。违约金的性质主要以弥补非违约方实际损失为主要功能。在苗XXX对违约金提出抗辩的情况下，根据《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定内容，酌情确定苗XXX应按未付租金10000元的30%的标准支付违约金3000元，以弥补魏XXX因与苗XXX提前解约所受损失。综上所述，原告（反诉被告）苗XXX应支付被告（反诉原告）魏XXX房屋租金2520.60元、违约金3000元，共计5520.60元；被告（反诉原告）魏XXX应返还原告（反诉被告）苗XXX房屋租金3333元。相互折抵二人应付对方房屋租金后，苗XXX应再行支付魏XXX违约金2187.60元。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款规定，判决：一、解除原告（反诉被告）苗XXX与被告（反诉原告）魏XXX签订的房屋租赁合同；二、原告（反诉被告）苗XXX于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）魏XXX违约金2187.60元；三、驳回原告（反诉被告）苗XXX与被告（反诉原告）魏XXX的其他诉讼请求。本诉案件受理费100元，减半收取计50元，由苗XXX负担17元，魏XXX负担33元；反诉案件受理费576元，减半收取计288元，由魏XXX负担209元，苗XXX负担79元。二审期间，上诉人魏XXX提交《个体工商户信息查询单》一份、照片（打印件）一张，证明被上诉人苗XXX租赁上诉人房屋经营的店生意很不错，但因被上诉人在外面又开了一家店，被上诉人退还租赁上诉人的房屋。被上诉人苗XXX质证认为该组证据与本案无关，对其证明目的不予认可。因上诉人提交证据与本案无关联，本院不予确认。本院经审查卷宗材料、询问双方当事人，本案二审查明的案件事实与一审一致，对于一审查明的案件事实予以确认。本院认为，上诉人魏XXX与被上诉人苗XXX均对已支付租金数额无异议，本院予以确认。上诉人魏XXX上诉认为苗XXX没有主张扣减2019年5月1日至2020年5月1日合同期内两个月的房租，一审不应予以扣减。经审查，被上诉人苗XXX一审时当庭增加诉讼请求，有一审庭审笔录在卷记载，一审法院结合新冠肺炎疫情及合同的履行情况，酌情予以扣减两个月房租并无不当；对于上诉人魏XXX上诉认为苗XXX虚假诉讼，伪造证据，一审法院对苗XXX未进行处罚属程序错误的上诉理由，无证据支持，本院不予采信。关于涉案合同是否应当解除。本案中，因涉案合同在履行过程中，一方面新冠肺炎疫情突然爆发，另一方面还存在合同无法继续履行的状况，一审法院结合查明的案件事实及店铺经营情况，从有利于化解矛盾，避免双方损失进一步扩大，平衡双方当事人利益及降低交易成本等角度出发，判决解除上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》并无不当。对于租赁费的计算起止日期及违约金的调整数额。一审法院结合案件事实将房屋租赁费计算至一审判决作出之日（2020年12月17日），以上诉人实际损失为基础，兼顾合同实际履行情况和当事人的过错程度及预期利益等综合因素对违约金予以综合衡量适当。综上，上诉人魏XXX的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费576元，由上诉人魏XXX负担。本判决为终审判决。审判长 李坤审判员满丽娟审判员王祺祺二〇二一年三月十五日书记员 苗       晓       荣附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……