河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀07民终149号 上诉人（原审原告）：卞俊霞，女，1972年9月27日出生，汉族，张家口市人，住张家口市宣化区。 被上诉人（原审被告）：薛萍，女，1955年2月14日出生，回族，住张家口市宣化区。 委托诉讼代理人：冯正禄，河北环舟律师事务所律师。 上诉人卞俊霞因与被上诉人薛萍房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省张家口市宣化区人民法院（2020）冀0705民初2546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人、被上诉人委托诉讼代理人到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 卞俊霞上诉请求：撤销宣化区人民法院（2020）冀0705民初2546号民事判决，重新审理并改判。事实和理由：卞俊霞与薛萍签订的房屋租赁合同中第一条明确约定了房屋出租给薛萍居住使用，第十条约定了薛萍擅自将承租房屋转租的或擅自将房屋转借他人、调换使用的，卞俊霞可以终止合同并收回房屋，所收取的押金不予退还，造成卞俊霞损失的，薛萍负责赔偿。卞俊霞提供了充分的证据能够证明承租期间内薛萍在没有征得卞俊霞许可的情况下擅自将房屋出借给其他多人共同使用。一审中薛萍辩称在租房时已经对情况进行说明是没有任何证据的，卞俊霞签署合同时并不知情。薛萍以孝敬老人为说辞进行道德绑架，逃避违约责任。一审判决无视证据忽视了房屋实际使用人已经变更的事实，没有对擅自出借他人使用予以认定，以致没有严格按照合同的约定进行审理判决。合同法第二百二十三条规定承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物，承租人未经出租人同意对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。双方所签订合同中第七条约定了如需改变房屋内部结构、装修、设置对房屋结构影响的设备，需先征得卞俊霞书面同意，除另有约定外，卞俊霞有权要求薛萍按原状恢复或向卞俊霞交纳恢复工程所需费用。薛萍在房屋租赁期间未经卞俊霞同意，不考虑卞俊霞的居住感受，将全屋壁纸进行更换，壁纸贴后与墙面融为整体，如需恢复需要从处理墙基开始进行一系列的工序才能完成。因此卞俊霞在要求解除租赁合同的同时，还提出赔偿恢复原状所需费用的请求。最高人民法院关于审理租赁合同案件司法解释中规定了承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担，出租人请求承租人恢复原状或者赔偿的，人民法院应予支持。一审法院判决曲解卞俊霞的主张，忽略了合同第七条的约定内容。据此，请二审法院撤销一审判决，发回重审或对一审判决进行改判，支持卞俊霞的上诉请求。 薛萍答辩称，卞俊霞的上诉请求与事实不符，没有事实和法律依据，请驳回其上诉。一审判决认定事实清楚，判决结果符合本案客观实际，请予以维持。 卞俊霞向一审法院起诉请求：终止房屋租赁合同，收回房屋，所收押金不予退还；薛萍将房屋内擅自装修的部分恢复原状或支付恢复原状所需费用大约10000元。 一审法院认定事实：2018年1月2日卞俊霞（甲方）与薛萍（乙方）签订房屋租赁合同一份，卞俊霞将其名下位于宣化区房屋一套出租给薛萍，合同约定：第二条租赁期限：租赁时间为六十月，自2018年1月1日至2023年12月31日止。第三条租金、押金：该房屋租金为2000元，租赁期间房租按年缴付，每次租金需在到期7日之前交付。本合同签订之日乙方向甲方支付押金2000元。…第十条因双方责任终止合同的约定：如甲方提前解除合同，甲方须赔偿乙方由于提前退房而产生的费用。如乙方提前解除合同，甲方不予退还押金和已缴纳的租金，乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，所收押金不予退还，造成甲方一切损失，由乙方负责赔偿：1、擅自将承租的房屋转租的；擅自将承租的房屋转借他人或擅自调换使用的；2、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；3、拖欠租金累计达一个月；4、利用承租房屋进行违法违纪活动的；5、故意损坏承租房屋的。第十二条其它：经甲乙双方友好协商商议如下：1、乙方在签订本合同当日支付甲方贰万元租金，剩余租金和押金伍万肆仟元整于2018年1月10日前支付。2、甲方同意2018年车位费免除乙方支付，以后由乙方承担。3、甲乙双方本合同签订期限为五年整，乙方于2018年1月10日前一次性支付三年房租，三年后租金支付方式甲乙双方协商办理。在审理过程中，双方一致认可薛萍已经支付三年房屋租金和押金。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案卞俊霞与薛萍签订房屋租赁合同，约定租赁期限为五年，在租赁期间，卞俊霞以该房屋实际居住人并非合同签订人以及薛萍将房屋墙面、壁纸颜色进行变更为由要求解除合同，薛萍认为其为了照顾年迈的父亲承租房屋，房屋由老人居住，其子女去看望、照顾老人并不违反合同约定，不属于将房屋转租、转借他人情况。同时为了长期居住的舒适性更换新壁纸也不是改变房屋结构、用途，故被告认为没有违约，不同意解除合同。法院认为，薛萍异议成立，卞俊霞要求解除与薛萍的房屋租赁合同的理由不属于双方所签订的房屋租赁合同中约定的终止合同的情形，故对卞俊霞的诉讼请求不予支持。判决：驳回卞俊霞的诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审一致。 本院认为，卞俊霞与薛萍对双方所签订的房屋租赁合同均不持异议，该合同系双方真实意思的表示，约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应当按照约定履行各自的义务。卞俊霞主张薛萍存在违约行为，其根据合同约定享有解除权。根据双方合同第十条的约定，“乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，所收押金不予退还，造成甲方一切损失，由乙方负责赔偿：1、擅自将承租的房屋转租的，擅自将承租的房屋转借他人或擅自调换使用的；2、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的”，卞俊霞享有合同解除权，应当基于以上约定的情形成立，结合本案事实，薛萍租住卞俊霞所有的房屋，系安排其年迈父亲居住，便于子女进行照顾，并未将诉争房屋转租他人或转借他人居住使用。卞俊霞认为合同中所约定的“他人”系指代除薛萍以外的其他人，薛萍对此不予认可，其理解的“他人”并不应当排除直系亲属。缔约双方因合同约定内容而发生争议，应当按照普通常人的善意理解确认含义，居住在诉争房屋内的人系薛萍的父亲，属于一般善良人所理解的家人，而常人理解的“他人”一般系除家人以外的其他人，故对合同该项条款的理解应当理解为除薛萍家人以外的其他人较为适宜。关于薛萍在诉争房屋内张贴壁纸的问题，卞俊霞认为薛萍未经其同意擅自装修，已经造成了相应的损失，薛萍应予赔偿。结合以上合同第十条的约定内容，薛萍所进行的装修需满足变更房屋结构或改变房屋用途的条件，卞俊霞才享有合同解除权，但薛萍仅在墙面贴了壁纸，并未达到改变房屋结构或用途的程度，并不符合约定的解除情形。基于以上两方面，一审法院对卞俊霞要求解除合同的主张未予支持并无不当。关于合同第七条，卞俊霞认为约定了装修需经其书面同意，但根据该条后续表述“退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用”，即卞俊霞所主张的恢复原状或赔偿损失应当基于合同被解除或薛萍退租的事实，如上所述，诉争合同并不满足解除条件，卞俊霞要求恢复原状或赔偿恢复所需费用的主张不具有事实基础，一审法院对此未予支持符合法律规定，本院予以确认。卞俊霞认为根据有关的司法解释，也规定了承租人擅自装修的后果，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。该条款规定的是对承租人擅自装饰装修发生费用负担的问题，本案诉争的合同尚未解除，租赁物仍然处于承租人薛萍的占有使用中，贴壁纸的行为尚未影响到卞俊霞的再次出租，且卞俊霞所提出的恢复墙体发生的费用亦无相应的证据支持，故其该项主张不具有事实依据，一审法院未予支持并无不当。 综上所述，卞俊霞的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由卞俊霞负担。 本判决为终审判决。 审判长 闫 格 审判员 马瑞云 审判员 宋凯阳 二〇二一年三月三十一日 书记员 田 佳