北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初45430号原告：高小玉，女，1981年6月10日出生，汉族，国家知识产权局职工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：董庆伟（高小玉之夫），住北京市海淀区。被告：时彬，女，1970年12月5日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。原告高小玉与被告时彬房屋租赁合同纠纷一案，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告高小玉委托诉讼代理人董庆伟、被告时彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高小玉向本院提出诉讼请求：判令时彬向我返还房屋租赁押金14000元，并承担本案诉讼费用。事实和理由：我与时彬于2018年8月8日签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），时彬将坐落于北京市海淀区XX房屋（以下简称涉案房屋）出租给我，合同约定房屋租赁期自2018年8月16日至2021年8月15日，共计36个月，租金为首年每月14000元，第二年每月14700元，第三年每月15435元，付款方式为押一付六。签订合同当日我向时彬支付押金14000元，随后按照合同分四次支付房租至2020年8月16日。2020年7月31日，我与时彬微信商量能否降低房租的事宜，时彬8月1日答复让我尽快找房子，时彬有合适的租户要看房子，并希望8月12日交接。我开始寻找新的房源，并于8月3日询问时彬是否找到租户，时彬无异议后我签订了新的房源。经协商一致，8月5日我配合时彬看房，并商定8月11日办理交接。8月11日16时，我与时彬办理交接手续，双方对房屋设施无异议，我将房卡钥匙、燃气卡、电卡等交返时彬，但要求时彬退还房屋押金遭拒绝，8月11日至31日期间，我多次要求时彬退还押金或提供必要损失的清单及金额，时彬声称自己有损失后坚持不退押金，对我的要求置之不理。时彬的行为严重违反了双方约定，损害了我的合法权益，为维护我的合法权益不受侵害，起诉至法院，希望法院能够依法维护我的合法权益。时彬辩称，不同意高小玉的诉讼请求，理由如下：我不认可双方经协商一致解除合同。不退押金是因为高小玉提前退租给我造成了损失，如房屋再次租赁造成的租金下降损失、房屋重新装修损失、家具家电替换损失、房屋空置期损失。根据合同约定，押金要扣除这些对方违约造成的损失，故不同意退还押金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月8日，高小玉（承租人，乙方）与时彬（出租人，甲方）、北京我爱我家房地产经纪有限公司（居间人，丙方就涉案房屋租赁事宜签订租赁合同，约定：第三条租赁期限：房屋租赁期自2018年8月16日至2021年8月15日，共计36个月。甲方应于2018年8月16日将房屋按照约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及物业交验后视为交付完成。（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应承担的费用。第四条租金及押金：（一）租金标准及支付方式：14000元/月。支付方式：押1付6。（二）押金：14000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。第九条合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。第十条违约责任：（二）租赁期内，甲方需要提前收回该房屋，或乙方需要提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金200%支付违约金，甲方应退还相应的租金。第十二条其他约定事项：经双方协商一致，承租价格第二年及第三年递增为5%（在前一年的合同承租价格基础上），第二年月租金为14700元，第三年月租金为15435元。高小玉于同日支付了押金14000元，并按约支付后续租金。2018年8月13日，高小玉与时彬签订房屋交割清单。2020年7月31日19时3分，高小玉向时彬发送微信称受疫情影响，配偶工资下降，家里经济压力比较大，希望酌情减租，并提出两方案：一是将涉案房屋如能通过中介租出去则双方提前结束租期，其换房；二是房租降为14000元。时彬考虑后于8月1日10时27分回复称“我们商量一下，理解你们的压力，咱们中间这年龄确实要担负多些，相互理解吧，你说的挺突然，只能难为你们赶紧找房子吧，正巧有租户要看房子，还要麻烦你们，多谢了”，并询问8月12日是否可以交接退房，赶巧疫情缓解，有合适租户。双方后经协商一致于2020年8月11日进行退房交接。2020年8月11日16时54分，高小玉向时彬发送微信“时姐，我其是默认您我协商一致，可以解除本合同。如果押金不退的话，我实在没必要折腾啊。咱俩是第九条第一款的协商一致解除合同，违约是九条第三款第四款的内容。”时彬于8月12日11时48分回复“交房大概9月初，空档期20天，装修六千多，还要换个门锁，就现在我们损失的费用押金已经超支了，这疫情期间都知道，租户不好找，房价也提不了，都纠结”。高小玉回复“时姐，你要这样说我真不退租了，我继续租房吧”“我算是和你商量之后才退租的，这不能算违约”、“商量不一致我就继续租着吧”。时彬回复“不想解释了，因为我为这事弄的心力疲惫，你毕竟因为疫情原因租到便宜的房子，我却只有损失，中介我问了，他们提出通常的解决方法，按三年平均租金，补第一年差价，第三年按实际租房差价补，因为你不是租三年也不可能第一年给你低价位。还是这么个情况，我们一直是配合你们意愿的被动方，起诉的事，律师我们也咨询了，有地方让我说说委屈，我也能缓解一下压力。自始至终我们没能力阻止什么，但尊重人性”。双方就押金退还事宜沟通无果。2021年3月9日庭审中，经询问，高小玉称其提前退租系因受疫情影响，收入下降，疫情不影响其实际使用房屋；时彬2020年8月1日10时27分的聊天记录可以看出时彬建议解除合同，其同意解除合同，并配合中介看房；据其所知，涉案房屋在其搬出去前已经确定新租户，在其搬走后第二天就搬进去，所以对方损失不大。时彬称该段聊天记录是对方断章取义，存在上下衔接问题；新租户可能是在2020年8月18日签约，因为进行了房屋的装修改动，刷墙、家具电器调换，可能在9月1日搬进来，租金是每月1.5万元，新租户情况与其主张的损失没有直接关系，其在签约时已对高小玉租金进行优惠了。经本院释明，高小玉称租赁合同第十条第（二）款约定的月租金200%的违约金明显高于对方实际损失，对方基本没有损失，如法院认定其提前退租违约，请求对违约金予以酌减。本院认为，高小玉与时彬签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故本院确认合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应严格遵守履行。高小玉请求判令时彬退还其全部押金，根据租赁合同约定，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由高小玉承担的费用、租金，以及高小玉应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还高小玉，双方争议焦点在于高小玉是否应承担合同第十条第（二）款约定的提前退租违约责任，根据本案查明事实，高小玉于2020年7月31日称受疫情影响而收入下降，向时彬提出降租或如能租给新租户双方提前解约的两种方案，时彬因正好找到新租户而接受了提前解约方案，双方后于2020年8月11日完成退房交接，故租赁合同已于当日解除。高小玉主张租赁合同解除系双方协商一致，故其不存在违约责任，本院认为，协商一致解除合同通常指对合同的解除、解除的法律后果均达成一致，本案中，高小玉与时彬仅明确约定解除合同，但并未就解除的法律后果达成一致，时彬并未明确表示放弃向高小玉主张赔偿损失等违约责任，故高小玉的主张不能成立，时彬仍可以向高小玉主张违约责任等解除合同的法律后果。高小玉在租赁期内提前退租，依照租赁合同第十条第（二）款约定，应按月租金的200%向时彬支付违约金，高小玉认为该条约定的违约金过分高于时彬的实际损失，请求本院予以酌减，时彬虽主张其存在房屋再次租赁造成的租金下降损失、房屋重新装修损失、家具家电替换损失、房屋空置期损失，但并未提交相应证据予以证明，故应承担举证不利的法律后果，本院以时彬的实际损失为基础，兼顾租赁合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌定高小玉应承担4000元的违约赔偿责任，并判定时彬应向高小玉退还押金10000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、时彬于本判决生效后七日内向高小玉退还押金1万元；二、驳回高小玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元（高小玉已预交），由高小玉负担43元，由时彬负担107元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  胡光二〇二一年三月三十一日书记员  陈强