山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁民终574号 上诉人（原审被告、申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司，住所地山东省济南市市中区经七路168号。 负责人：郭小霞，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：张卉，女。 委托诉讼代理人：徐根深，山东舜泽律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：霍保刚，男，1965年9月22日出生，汉族，住山东省济南市莱芜区。 委托诉讼代理人：何军明，山东恒志远律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：泰安市泰山阳光置业有限公司，住所地山东省泰安市青春创业园（泰肥路南）。 法定代表人：王希民，该公司经理。 委托诉讼代理人：王丽，女，该公司员工。 上诉人中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司（以下简称长城资产山东分公司）因与被上诉人霍保刚，原审第三人泰安市泰山阳光置业有限公司（以下简称阳光置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省济南市中级人民法院（2020）鲁01民初3086号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 长城资产山东分公司上诉请求：1.依法撤销山东省济南市中级人民法院（2020）鲁01民初3086号民事判决（以下简称一审判决）；2.请求二审法院在查清事实的基础上，依法改判或者发回重审；3.本案一、二审诉讼费用由霍保刚承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）一审判决对霍保刚与山东泰山阳光集团有限公司（以下简称阳光集团公司）、徐宗林、王法松、王春兰、宋振三方债权转让协议的认定错误，没有徐宗林、王法松、王春兰、宋振的亲自认可或者出具债权转让价款证明以及霍保刚购买债权的付款凭证，无法确定债权转让的真实性。一审法院在没有借款、借据、转账凭证等有效证据的情况下，仅凭阳光集团公司与阳光置业公司双方的认可，即认定阳光集团公司转让债务给阳光置业公司合法有效，进而认定上述两企业与霍保刚的转账协议，属于认定事实严重错误。长城资产山东分公司在2016年起诉阳光集团公司与阳光置业公司，并申请了保全措施，2017年进入执行程序，执行法院因上述公司无任何可供执行的财产而终结上述程序的执行，表明上述两企业已无力偿还债务，然而在2018年6月25日关联的两企业与霍保刚达成转账协议，上述协议严重侵犯了长城资产山东分公司的利益，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”，阳光集团公司与阳光置业公司作为关联企业为了规避执行，恶意串通虚构债权债务，严重侵害了长城资产山东分公司的合法权益。因此一审判决对上述债权债务的真实性、合法性认定事实错误。一审判决在没有有效证据佐证的基础上认定以阳光集团公司欠付霍保刚的本息交纳了涉案房款的事实错误，因为债是否真实存在、合法有效，是抵债协议是否能成立的基础法律关系。（二）以房抵债协议是实践性合同，用于抵债的涉案房屋的物权至今没有发生变动，故具有以房抵债性质的《房屋买卖协议》不发生法律效力，此种观点在山东省高级人民法院作出的（2020）鲁民终857号判决书第7页有说明。以房抵债协议是债的清偿，目的在于消灭债权而非单纯的房屋买卖，是债务人履行债务的变通方式，他们并不存在购房的本意，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，不必然地引起房屋权属的变动。且涉案房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与第三人之间存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，霍保刚虽然与阳光置业公司签订了房屋买卖协议，但霍保刚并未实际支付购房款，不能基于案涉《房屋买卖协议》形成优于其他债权的权益。二、一审判决适用法律错误。本案中，霍保刚对涉案房屋享有的民事权益无法阻却执行。根据《2019年全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条规定：“实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行”。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，而对于其中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一，《2019年全国法院民商事审判工作会议纪要》对此专门进行了明确，即实践中我们可以理解为，在涉案房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋即为“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。另外，商品房消费者如名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。涉案房屋为别墅，首先在面积上不符合上述规定的精神，而且对于“消费者名下没有用于居住的房屋”的理解也过于狭隘，此处应做宽泛的把握：1.作为消费者的买受人所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。这里的名下无其他用于居住的房屋，一般是指买受人在被执行房屋所在地长期居住，而其名下在同一地方无其他能够用于居住的房屋（来源：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第433页）；2.对于名下无其他用于居住的房屋的理解，应当作宽泛的把握，即应将买受人、实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女作一并考虑。只要三者之一名下有房屋，即可视为已有居住用房（来源：最高院法官王毓莹《不动产买受人提起的执行异议之诉的处理》）。本案中，一审法院仅依据泰安市不动产登记出具的房屋查询情况证明，而没有要求霍保刚证明长期居住在涉案房屋所在地，涉案房屋所用来居住而不是商业投资就认定霍保刚适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的第二条，明显不当。三、长城资产山东分公司补充上诉理由：（一）执行异议之诉应当是对在执行异议阶段的事实和理由来诉，而不是新的事实和理由，在执行异议阶段，霍保刚提出涉案房产是通过抵债协议来完成的，并未提交买卖协议，因此一审法院认定的事实和适用的法律错误。（二）阳光置业公司在执行案件中2017年即为列为被执行人，在自身拒不执行判决、裁定的情况下于2018年替阳光集团公司还债，而阳光集团公司未支付对价，因阳光集团公司系阳光置业公司的股东，阳光集团公司涉嫌抽逃出资，阳光置业公司涉嫌拒不履行判决、裁定，明显转移财产，事实清楚。（三）该住房并未实际居住，也不是用于实际居住，没有水电、燃气的费用证明，仅靠物业缴费证明不能证明其实际居住。综上，请求二审法院依法查清事实作出撤销一审判决并支持长城资产山东分公司继续执行涉案房屋的终审裁判。 霍保刚辩称，一、一审判决认定事实清楚。一审判决认定霍保刚与阳光集团公司以及徐宗林、王法松、王春兰、宋振签订的《三方债权转让协议》合法有效。在该份协议中均有各方当事人的签名或盖章确认，足以证明协议三方当事人对债权转让均与认可，一审中霍保刚也已提交银行转帐凭证进一步印证，该协议也已实际履行，《三方债权转让协议》完全可以证实霍保刚对阳光置业公司依法享有债权3438000元的事实。《房屋抵债协议》完全可以证明霍保刚用债权抵顶房款从阳光置业公司购买涉案房屋的事实。《房屋买卖协议书》是霍保刚在签订《房屋抵债协议》的基础上签订的，进一步印证霍保刚从阳光置业公司购买涉案房屋的事实。霍保刚作为阳光集团公司的职工，原借款实际为单位集资，阳光置业公司作为阳光集团公司的子公司，职工可以优先购买公司所开发的房产用于居住，当时公司的政策是可以以拖欠职工集资款折抵房款，因此双方才签订的《房屋抵债协议》，所以霍保刚购买房屋并不是为了消灭债权，有真实的购房意愿，以债权抵顶房款只是支付购房款的一种方式，与现金支付购房款并无本质区别。长城资产山东分公司上诉主张以房抵债购买的房屋不足以优先于一般债权，明显不当。退一步讲，既然长城资产山东分公司的债权与霍保刚的债权同为一般债权，根据债权平等原则，长城资产山东分公司的债权也不能优先于霍保刚的债权。二、一审判决适用法律正确。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。《2019年全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条规定：“实践中，商品房销售者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产业名下但已经出卖给消费者的商品房采取强制执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。”霍保刚与阳光置业公司签订的《房屋买卖协议书》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。霍保刚在涉案房产查封之前已经订立了合法有效的书面买卖合同，霍保刚通过以到期债权转为购房款的方式支付了全部购房款，且已经合法占有该房产，对房产未办理过户登记没有过错，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。同时，根据涉案房产所在地的不动产登记部门出具的证明显示，除涉案房产外，霍保刚并无其他用于居住的房产，也完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。三、对于该类案件，山东省高级人民法院作出的（2020）鲁民终2180号、2736号判决书都支持了案外人的观点，判决不得执行涉案房产。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，长城资产山东分公司的上诉请求没有事实及法律依据，请求二审法院依法驳回长城资产山东分公司的上诉请求，维持一审判决。 阳光置业公司述称，针对长城资产山东分公司补充上诉理由第二点，阳光置业公司认为：一、2017年阳光置业公司在查封、解封后又将涉案房产以房屋抵债形式交由霍保刚，解封与再次查封之间大约有一年时间，因为房产登记部门信息系统锁定原因，无法为霍保刚办理房屋过户手续。二、阳光置业公司和阳光集团公司一直存在债务往来，一审中阳光置业公司也提供了与阳光集团公司之间债务往来的打款凭证，阳光集团公司在收到霍保刚等人的集资款后用于阳光置业公司房地产开发，因此阳光置业公司一直欠付阳光集团公司的款项。 霍保刚向一审法院起诉请求：1.判令停止对位于泰安市岱岳区××小区××期××号××楼××室房产的执行，解除对上述房产的查封并确认上述房产归霍保刚所有；2.本案案件受理费由长城资产山东分公司承担。 一审法院认定事实：一、关于中国光大银行股份有限公司济南分行（以下简称广大银行济南分行）与阳光集团公司、山东省农业生产资料有限责任公司（以下简称山东农业生产资料公司）、山东能源电器股份有限公司（以下简称山东能源电器公司）、阳光置业公司金融借款合同纠纷一案的审判与执行情况。光大银行济南分行与阳光集团公司、山东农业生产资料公司、山东能源电器公司、阳光置业公司金融借款合同纠纷一案，一审法院于2017年4月17日作出（2016）鲁01民初2174号民事判决书，判决：一、阳光集团公司于判决生效之日起10日内偿还光大银行济南分行借款本金4000万元及利息1067385.36元（利息计至2016年12月12日，嗣后至判决生效之日止的利息，按照《流动资金贷款合同》《流动资金贷款合同变更协议》的约定另行计付）；二、阳光集团公司于判决生效之日起10日内赔偿光大银行济南分行律师代理费损失57400元；三、山东农业生产资料公司、山东能源电器公司、阳光置业公司对判决第一、二项所确定的阳光集团公司的债务承担连带清偿责任；四、山东农业生产资料公司、山东能源电器公司、阳光置业公司承担保证责任后，有权向阳光集团公司追偿。上述判决生效后，光大银行济南分行将上述债权转让给长城资产山东分公司。该案执行过程中，一审法院于2019年8月8日作出（2018）鲁01执恢205号民事裁定及协助执行通知，查封阳光置业公司名下位于泰安市岱岳区××小区××期××号××楼××室房产，查封期限三年，自2019年8月8日至2022年8月7日。霍保刚对一审法院查封阳光置业公司名下涉案房产不服，向一审法院提出执行异议，一审法院作出（2020）鲁01执异159号执行裁定书，裁定：驳回霍保刚的起诉。霍保刚提起本案执行异议之诉。二、关于霍保刚与涉案房产的关系。2018年6月25日，霍保刚、阳光集团公司、徐宗林、王法松、王春兰、宋振签订《三方债权转让协议》，约定：徐宗林、王法松、王春兰、宋振将阳光集团公司欠付其四人的2447618.11元债权转让给霍保刚行使，阳光集团公司直接付款给霍保刚，霍保刚、阳光集团公司、徐宗林、王法松、王春兰、宋振均在协议上签字捺印。同日，霍保刚、阳光置业公司、阳光集团公司签订《转账协议》，约定：阳光置业公司欠阳光集团公司往来款，阳光集团公司欠霍保刚借款本息3438000元，现经协商，霍保刚、阳光置业公司、阳光集团公司均同意将阳光集团公司欠付霍保刚的3438000元转入阳光置业公司，由阳光置业公司支付霍保刚借款本息3438000元。同日，霍保刚与阳光置业公司签订《房屋买卖协议书》，约定：由霍保刚购买阳光置业公司持有的阳光和墅小区30号楼102室房屋，房屋面积255平方米，单价为12000元每平方米，房价3060000元；地下室面积105平方米，单价为3600元每平方米，地下室价格合计378000元，房屋总价款3438000元。同日，霍保刚与阳光置业公司签订《房屋抵债协议》，约定：霍保刚以阳光置业公司欠其的3438000元借款本息，抵偿其购买的阳光置业公司阳光和墅小区30号楼102室房屋及地下室购房款3438000元。同日，阳光置业公司向霍保刚出具《收款收据》，载明：收到霍保刚房款3438000元。阳光置业公司于2019年8月1日向霍保刚交付涉案房屋单元门钥匙1把、分户门装修钥匙6把、分户门正式钥匙6把、储藏室钥匙6把。2020年11月9日，泰安市不动产登记中心出具《房屋查询情况证明》，载明：霍保刚在该登记中心并无登记房产。 一审法院认为，本案争议的焦点问题为：霍保刚对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，霍保刚与阳光置业公司签订的《房屋买卖协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效。霍保刚在涉案房产被查封之前已合法占有该房产，根据涉案房产所在地的不动产登记部门出具的证明，除涉案房产外，并无其他用于居住的房产。关于涉案房款的支付情况，根据查明的相关证据，能够证实阳光集团公司曾向内部职工借款，共欠霍保刚3438000元借款本息，此后阳光集团公司将上述债务转让给阳光置业公司，由阳光置业公司支付霍保刚3438000元借款本息，阳光集团公司和阳光置业公司对上述债务的真实性均予以认可。此后，阳光置业公司与霍保刚签订了《以房抵债协议》。经审查，上述协议具有真实交易基础，一审法院对其合法性予以认可。而后，阳光置业公司向霍保刚出具房款《收款收据》，确认了以欠付霍保刚的借款本息抵偿霍保刚欠付涉案购房款的事实。因此，根据上述证据，能够认定霍保刚支付了涉案房款的事实。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，霍保刚作为商品房消费者，其享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对涉案房产的执行于法有据，一审法院予以支持。关于霍保刚提出的解除财产保全措施的诉讼请求，因财产保全措施的解除需在执行程序中解决，不属于本案审理范围，一审法院不予审理。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：一、停止对位于泰安市岱岳区××小区××期××号××楼××室房产的强制执行；二、驳回霍保刚的其他诉讼请求。案件受理费34304元，由长城资产山东分公司负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：一审认定霍保刚对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，并据此判决停止对涉案房产强制执行是否具有事实及法律依据。霍保刚一审提交的《三方债权转让协议》《转账协议》《房屋买卖协议书》《房屋抵债协议》《收款收据》等证据相互佐证，可以证实阳光集团公司欠霍保刚及徐宗林、王法松、王春兰、宋振等人款项，徐宗林、王法松、王春兰、宋振等人将其们对阳光集团公司的债权转让给霍保刚，阳光集团公司将对霍保刚、徐宗林、王法松、王春兰、宋振等人的债务转让给阳光置业公司，最终由阳光置业公司以“名为房屋买卖、实为房产抵顶”的方式，消灭其与霍保刚之间的债权债务关系。即上述协议包含着消灭金钱债务的目的，并非向一般社会公众出售，霍保刚并非一般的商品房消费者，不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条规定，一审判决适用法律不当，本院依法予以纠正。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据一审查明的事实，霍保刚在一审法院查封涉案房产之前已与阳光置业公司签订了合法有效的书面买卖合同，亦通过以到期债权转为购房款的方式支付了全部购房款，《钥匙交接单》及《物业费收款收据》等证据证实其在一审法院查封之前，即对涉案房产合法占有。同时，目前亦无证据证实霍保刚对涉案房产未办理过户登记存有过错。综上，一审认定霍保刚对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，并据此判决停止对涉案房产强制执行并无不当，本院依法予以维持。 关于长城资产山东分公司主张无法确认徐宗林、王法松、王春兰、宋振、霍保刚对阳光集团公司债权的真实性，徐宗林、王法松、王春兰、宋振与霍保刚之间债权转让的真实性，以及阳光集团公司与阳光置业公司债务转让的合法性等问题。本院认为，根据霍保刚一审提交的证据3银行转账凭证，并结合涉案《三方债权转让协议》《转账协议》关于涉案债权债务转让的约定，以及阳光集团公司与阳光置业公司之间存在母子公司关系等事实，可以认定霍保刚在涉案房产查封之前，以合法到期债权转为购房款的方式支付了全部购房款，具有高度的可能性。关于长城资产山东分公司主张一审法院适用法律错误的问题，本院已依法予以纠正，理由不再赘述；因本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定，故对于长城资产山东分公司以涉案房产的性质为别墅，霍保刚未举证证实其长期居住在泰安市、其家庭成员在泰安市亦未拥有其他房产、涉案房产系非用于商业投资等为由，主张霍保刚并非商品房消费者的主张，本院不予支持。 综上所述，中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决法律适用虽存有瑕疵，但裁判结果正确，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十四条规定，本院对法律适用问题依法予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费34304元，由中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 浩 审判员 陈东强 审判员 马 丽 二〇二一年三月三十一日 书记员 马抒祺