北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初742号原告：蔺玉华，女，1952年1月25日出生，汉族，北京红黄蓝教育科技发展有限公司副总裁，住沈阳市。委托诉讼代理人：高大勇（原告之子），1978年9月20日出生，汉族，鹏盛家具制造有限公司员工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：喻长城，北京岳成（黑龙江）律师事务所律师。被告：胡华茂，男，1947年2月2日出生，汉族，无业，户籍地北京东城区。原告蔺玉华与被告胡华茂房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔺玉华的委托诉讼代理人高大勇、喻长城，被告胡华茂到庭参加诉讼，本案现已审理终结。蔺玉华向本院提出诉讼请求：1.请求确认双方房屋买卖关系成立；2、请求判令被告继续履行合同，协助原告办理位于北京市丰台区南三环中路18号同仁园2号楼607房屋所有权转移登记手续，将房屋所有权变更给原告。3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告在房地产交易中介见到被告挂牌83万元出售房屋，于2007年4月9日，原被告签订《协议书》，约定被告将其位于北京市丰台区南三环中路18号同仁园2号楼607房屋出售给原告，并约定原告同意为被告推销人民日报60年汇编书36套，若原告在三个月左右的时间将书籍全部推售，则被告将免收原告房款并退还原告已交的10万元房款（并口头约定：若不能推售成功，则总房款仍为83万元），另约定自协议签订之日起被告应开始为原告办理过户手续。协议签订后，原告依约于4月10日向被告交付房款10万元，被告遂将房屋钥匙交于原告，但被告却未按约定为原告办理房屋过户手续。后因书籍销售困难，故原被告双方一致同意原告不再推售书籍，但应分期向被告支付剩余房款。原告遂按被告要求分别于6月17日向被告交付房款20万元、6月28日交付房款20万元、8月1日交付房款3万元，共支付房款53万元。期间，原告多次催促被告为原告办理房屋过户手续，但被告却一直推诿，后又“失踪”，导致原告无法与其取得联系，原告甚至登报找寻被告但却仍然无果。无奈特诉至贵院，恳请贵院依法维护原告的合法权益，支持原告全部的诉讼请求。胡华茂辩称：不同意原告的诉讼请求，因为我们双方从来没有签订过房屋买卖合同，原告出具的证据协议书是伪证，原告将协议书涂改了，我们双方是项目合作协议，根本没有房屋买卖合同，同意退还蔺玉华支付的53万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，蔺玉华向本院提交了协议书、收条、寻人启事公告、物业费、供暖费水电费交费票据及2020年10月15日录音光盘、不动产登记簿等证据材料。本院组织双方当事人对上述材料进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2007年4月9日，胡华茂（甲方）与蔺玉华（乙方）签订《协议书》，协议约定：1.甲方将位于丰台区南三环中路18号的同仁园2号楼607房产，建筑面积110.67平方米，权属性质：商品房，转让给乙方。2.乙方同意于2007年4月10日向甲方交房屋款人民币拾万元。3.乙方同意推销人民日报60年汇编书36套，甲方将上述房屋赠送给乙方，并办好所有房产手续，费用由甲方负责。4.当乙方推销够36套，甲方退还乙方拾万元定金。5.房屋中空调柜机等设施随房屋交付给乙方。6.自双方签字之日起房屋钥匙交付乙方，可入住装修，甲方开始办理相关手续。7.乙方在三个月左右将书推销完毕。2007年4月10日，蔺玉华依约向胡华茂交付10万元，胡华茂出具手写收条并签名，载明：今收到蔺玉华园长房屋定金人民币壹拾万元整。双方认可蔺玉华向胡华茂交付定金10万元后，胡华茂即向蔺玉华交付了涉案房屋。2007年6月17日，蔺玉华向胡华茂交付20万元，胡华茂出具手写收条并签名，载明：今收到蔺玉华园长人民币贰拾万元整。2007年6月28日，蔺玉华向胡华茂交付20万元，胡华茂出具手写收条并签名，载明：今收到蔺玉华园长人民币贰拾万元整。2007年8月1日，蔺玉华向胡华茂交付3万元，胡华茂出具手写收条并签名，载明：今收到蔺园长人民币叁万元整，并在签名下方手写注明：总计收到53万元购房款。2010年11月3日，蔺玉华在新京报B12广告版面夹缝刊登约3平方厘米版面的广告，标题为“寻人启事”，内容为：胡华茂先生，请速与蔺女士联系，尽快办理房屋的过户手续，并载明联系电话。另查，蔺玉华于2007年4月将涉案房屋进行装修、并居住房屋至今。该房屋所有权于2020年11月30日转移登记至胡华茂名下单独所有，房屋性质为商品房，登记原因为新建房屋买卖。胡华茂确认其系自开发商购买涉案房屋，并于2007年已付清房款。庭审中，胡华茂承认《协议书》系其签订，经审查，协议书未发现涂改情况。针对蔺玉华所付53万元款项，胡华茂称系并非购房款，系双方合作中国城市巡礼项目，系合作项目的款项。但胡华茂未就其所述合作项目举证佐证。蔺玉华否认双方存在胡华茂所述的其他项目合作关系，主张双方终止了推销合作后，胡华茂接受了后续支付的购房款，双方也事实形成了房屋买卖合同关系。就此，本院询问收条中其本人为何以手写的方式明确确认款项为“购房款”，胡华茂称其系根据蔺玉华交待而写，其没弄清楚就写了。对胡华茂现住房情况，其称没有其他住房，房屋交付给蔺玉华后一直租房居住或在亲戚家居住。就此，本院询问其为何一直将房屋长期交由蔺玉华居住使用而未提出异议，胡华茂称因其与蔺玉华没有协议，其无法起诉主张权利。为证明双方之间存在房屋买卖关系、房屋成交价格及实际履行的过程，蔺玉华另提交以下材料佐证：1.2020年10月15日蔺玉华与胡华茂之间就涉案房屋谈判的录音记录，意在证明胡华茂承认双方曾就房屋买卖的房价金额达成口头约定的事实。经核查，录音内容主要为双方表达争议的过程。2.北京普瑞特物业管理有限公司同仁园项目部出具的《证明》，主要内容为：根据2－607现业主蔺玉华陈述，其因购买原业主胡华茂的2－607房屋，于2007年4月入住、装修2－607号房屋，并缴纳物业费至今。现业主蔺玉华于2007年起（其提供现有装修押金和装修管理费收据载为2007年5月，现有电费发票载为2007年7月换电费计量表，现有最早的物业费发票载为2007年12月）入住、装修2－607，并缴纳物业费至今（期间含以其子高大勇名义交纳）。并附有2007年5月24日物业所开具装修管理费票据及装修押金票据、2007年6月装修及定作家具缴费票据若干以及胡华茂于2003年11月28日向物业公司手写的物业费及供暖费《欠条》等佐证。就房屋总价款，蔺玉华称，双方口头约定总房款为83万元，但没有就总房款签订书面文件。胡华茂不认可存在房款总价83万元的约定。并称协议书约定蔺玉华应把书籍推销出去，但蔺玉华一套也没有推销，蔺玉华系违约，应该退房。本院认为：人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案的核心争议为双方是否存在房屋买卖合同关系，主要包括对《协议书》法律性质的认定、后续款项的定性以及胡华茂关于蔺玉华未能依约履行《协议书》约定的认定等，本院结合在案证据依法认定如下：首先，胡华茂已于庭审中承认《协议书》系其与蔺玉华所签署并引用协议书内容进行抗辩，本院对《协议书》的真实性予以认定。合同性质应根据合同权利义务予以认定，根据《协议书》，胡华茂的主要权利为获得蔺玉华“推销人民日报60年汇编书36套”的收益，其主要义务为将涉案房屋无偿“赠与”给蔺玉华，而蔺玉华的主要权利则为获得房屋所有权，其主要义务为“推销人民日报60年汇编书36套”，并为此先行支付10万元定金作为履约担保。对当事人意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。显然，该《协议书》中虽同时使用“转让”“赠送”字义的词句，双方实际就涉案房屋达成的是以推销售卖书籍获利替代购房款作为对价的房屋买卖合同，该房屋买卖关系于双方签署《协议书》时成立。其次，胡华茂于2007年4月10日依照《协议书》约定收取10万元定金款项，又于《协议书》所约定的三个月推销汇编书的期限届满前，自2007年6月17日起至2007年8月1日陆续收取43万元款项，胡华茂本人出具的收条明确该部分为“购房款”，虽该部分款项不属于双方《协议书》所约定的款项，已足以认定双方已就《协议书》的内容进行了事实变更，《合同法》明确：当事人协商一致，可以变更合同，本院对于双方事实变更《协议书》的行为予以认定。第三，从胡华茂交付涉案房屋给蔺玉华，蔺玉华入住涉案房屋十几年，作为房屋现所有权人的胡华茂在其所称因名下无房而寄住亲戚、租住房屋的情况下，不但未向蔺玉华及时主张返还房屋、反而需要蔺玉华登报寻人，其行为有悖一般常理，亦可间接佐证胡华茂知晓蔺玉华系有权占有涉案房屋这一事实。最后，胡华茂辩称蔺玉华未能履行《协议书》之约定，其具体所指为蔺玉华未能依照《协议书》之约定于三个月内推销出售约定汇编书籍，但《协议书》中并未就三个月推销期满后未能成功推销商品之合同责任做出约定，故本院根据在案证据认定双方就涉案房屋的买卖对价已由推销商品获利事实变更为直接给付金钱这一事实。对蔺玉华未能如期推销汇编书籍双方是否另行处理、是否存在其他后续约定，既无相关证据认定、亦不属于本案所审理房屋买卖合同纠纷的范畴。综上，蔺玉华与胡华茂之间，就出售涉案房屋一事约定以蔺玉华在三个月内推销汇编书籍作为房屋买卖的对价，又在履约过程中实际变更为以金钱作为买卖对价，双方之间存在房屋买卖合同关系，双方就房屋买卖所达成约定不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，双方均应遵守诚信原则，履行房屋买卖的相关义务。蔺玉华请求继续履行合同，判令胡华茂协助将涉案房屋产权变更至其名下。因房屋买卖合同系双务合同，除双方有约定外，购房人应于产权变更前或变更时支付完毕全部购房款项。本案中，根据在案证据，双方系通过事实变更的方式继续履行涉案房屋的买卖，目前双方均无总房价的约定证据，即使有可能存在口头约定，但因胡华茂对此持否认态度，蔺玉华应负有举证责任。对其主张双方实际达成总价款83万元的口头约定，尚无有效的证据支持，其提供的书面证人证言证明力尚不足以确认所证事实。《合同法》明确：合同生效后，当事人就价款没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；仍不能确定的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。鉴于房屋系大额商品，所涉款项金额较大，并非法院可径行给予酌定处理的情形，同时亦鉴于本案审理主要焦点为双方是否存在有效房屋买卖合同关系，胡华茂对蔺玉华所述的83万元房价款不予认可，故本案对于房屋总价款争议不宜处理。因蔺玉华尚未履行全部价款支付义务，故对于其请求继续履行合同、配合办理变更手续的主张，本院不予支持。蔺玉华可与胡华茂协商确定房屋总价款后履行权属变更手续或依照订立合同时履行地的市场价格另行诉请履行权属变更。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、六十二条、第七十七条、第一百零七条、第一百五十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、确认蔺玉华与胡华茂之间就北京市丰台区南三环中路18号同仁园2号楼607号房屋买卖关系成立。二、驳回蔺玉华的其他诉讼请求。案件受理费6050元，由蔺玉华负担3025元（已交纳）；由胡华茂负担3025元（于本判决生效后七日内给付蔺玉华）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 文军丽二〇二一年三月三十日法官助理 庄永生书 记 员 杨彤瑶