内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民事判决书（2021）内08民终122号上诉人（原审被告）：王某1，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市。上诉人（原审被告）：宋某1，现住址同上。委托诉讼代理人：王某1，基本情况同上。被上诉人（原审原告）：李某，1956年3月16出生，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市五原县。委托诉讼代理人：赵某，内蒙古蒙祺律师事务所律师。原审第三人：巴彦淖尔市铁兴服务有限责任公司。法定代表人：荆某。委托诉讼代理人：宋某2。上诉人王某1、宋某1因与被上诉人李某及原审第三人巴彦淖尔市铁兴服务有限责任公司确认合同效力纠纷一案，不服内蒙古自治区五原县人民法院（2020）内0821民初1942号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月3日公开开庭进行了审理。上诉人王某1（亦是宋某1的委托诉讼代理人），被上诉人李某的委托诉讼代理人赵某，原审第三人巴彦淖尔市铁兴服务有限责任公司的委托诉讼代理人宋某2到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王某1、宋某1上诉请求：1.依法撤销原判；2.依法改判为确认李某与王某1、宋某1签订的《房屋买卖合同》无效或发回原审人民法院重审；3.一、二审费用全部由李某承担。事实和理由：（一）原审法院严重违反法定程序。一审法院没有进行法庭调查和法庭辩论，只是告诉王某1、宋某1以你们提供的答辩状为准；（二）一审判决认定事实错误。1.2016年10月5日王某1与李某签订合同时，李某答应王某1在房屋被征收时由二人共同分割征收补偿款，王某1才同意与李某签订房屋买卖合同。但在得知房屋要被征收的消息后，王某1就房屋拆迁后补偿款事宜再次与李某协商时，李某否认了当初答应的与王某1共同分割征收补偿款的约定。李某为了与王某1签订房屋买卖合同故意实施欺骗行为，使王某1陷入错误认识而订立了合同。因此王某1与李某所签订的合同属于可撤销合同。一审中王某1提供了2019年4月28日的录音可以证实此事实，但一审法官没有听录音，只是让王某1将录音拿给李某的代理人听了一下，而且一审判决书中写明王某1的第一份录音王某1不承认和李某口头约定过要协商解决拆迁款的问题，从逻辑上讲不通，王某1自己提供的证据，目的就是要证明王某1和李某口头约定过要协商解决拆迁款的问题。一审法院对李某存在欺诈的事实没有认定显然属于事实认定错误，二审法院应依法改判。2.王某1与李某所签订的合同因违法而属于无效合同。2002年8月26日巴彦淖尔市铁兴服务有限责任公司与王某1签订《职工住房房改（折价）协议书》同意王某1可以将案涉房屋转卖是违法的。因为涉案房屋在铁路部门征收回的土地上单位私自建筑的房屋，没有相关部门审批，属于违法建筑，而且根据《五原县套海镇镇区包银高铁建设工程房屋征收补偿安置方案》也能明确本案所涉房屋属于违法建筑。所以王某1将违法建筑卖给李某所签的合同本身就违反了合同法的规定，应属无效合同。3.王某1出售李某的房屋属于小产权房，所以王某1与李某所签订的合同因违法而属于无效合同。基于房地一体主义，小产权房的买卖必然会导致房屋所占用土地的使用权发生转移，而这与《中华人民共和国土地管理法》的规定是相违背的。小产权房无法办理房产证，房产无法实际转移，最终权属无法确定，所以李某与王某1所签订的房屋买卖合同也应当是无效的。4.2016年10月5日李某与王某1面对面签订房屋买卖合同时，王某1未经宋某1同意、授权的情况下出售夫妻共同共有的房屋，宋某1有权撤销房屋买卖合同。王某1直接替宋某1在合同上签字，李某对此情况是明知的，且出卖房屋至今未办理产权登记手续。所以王某1与李某所签订的房屋买卖合同可以撒销。5.因李某与王某1所签订的房屋买卖合同属于可撤销合同或者无效合同，所以李某应当向王某1返还房屋。综上，一审法院严重违反法定程序且认定事实错误。李某辩称，本案一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持一审判决。宋某1与王某1于2016年10月5日在王某22开设的零点快餐饭店内与李某共同协商出售涉案房屋，双方签订书面房屋买卖合同，约定李某先行支付500元订金，其后将房款付清。出售此房屋时宋某1与王某1共同在场。房屋出售后所涉及的权利即归李某所有，双方并没有约定有关拆迁补偿事宜。宋某1称不知情及有关协商拆迁补偿款事宜属虚假陈述。涉案房屋由巴彦淖尔市铁兴服务有限责任公司建设，王某1是该单位职工，该公司于2002年8月26日以1500元的价格将此房屋出售给王某1。时隔14年后，王某1、宋某1又以十倍购入价出售给李某。此房屋未办理房屋产权证，也未办理土地证。此房屋属于巴彦淖尔市铁兴服务有限责任公司合法建设房屋，不属于小产权房，不存在不准出售不准交易的情形。案涉的合同系双方真实意思表示，宋某1与王某1合法有权处分案涉房屋。王某1、宋某1与李某订立书面合同，双方均履行了合同约定的义务，王某1与宋某1交付房屋，李某交付房款，涉案房屋已经李某占有使用并投入大量资金整改成现在房屋。经拆迀补偿单位认可并同意给付补偿款18万元，现因本案而未发放补偿款。综上，请求二审法院依法维持一审判决。巴彦淖尔市铁兴服务有限责任公司述称，2002年我公司与13户职工签订了职工住房房改协议书，其中包括王某1。协议书已经明确该房屋可以对外出租、转让、转卖，所以王某1、宋某1、李某之间的确认合同有效产生的法律纠纷问题是双方当事人之间的事情，与我公司无关。李某一审诉讼请求：1.确认双方于2016年10月5日签订的房屋买卖协议有效；2.确认位于××县落归李某所有；3.诉讼费及其他相关费用由王某1、宋某1承担。一审法院认定事实：2002年王某1与巴彦淖尔市铁兴服务有限责任公司签订了一份职工住房房改（折价）协议书，约定巴彦淖尔市铁兴服务有限责任公司以一次性折价1500元将原产权、使用权归公司的五原站五原分公司家属房一户（建筑面积39平方米）卖给职工王某1个人。折价后的房屋产权、使用权归被告王某1所有，可以出租、转让、转卖，房屋管理、维修由个人负责，该协议书中还约定房屋折价卖给个人后，发生任何纠纷和其他问题均由个人承担，公司概不负责。后于2016年10月5日，王某1本人和李某签订了一份《房屋买卖合同》（该合同书中宋某1的名字是王某1代签），约定王某1、宋某1将前述购买巴彦淖尔市铁兴服务有限责任公司公司的位于五原县套海镇房屋一套以15000元的价格转卖给了李某。其中《合同》第四项：合同签订前该房产生的债权债务纠纷一律由甲方负责，合同签订后产生的债权债务纠纷一律由乙方承担。一审法院认为，王某1、李某作为完全民事行为能力人，本着自愿、公平的原则，于2016年10月5日签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违背法律、法规的强制性规定，不损害国家、集体或巴彦淖尔市铁兴服务有限责任公司利益，不损害社会公共利益、也与《职工住房房改（折价）协议书》中的相关规定无原则性冲突，应为合法有效合同。本案中，王某1、宋某1与李某双方签订了《房屋买卖合同》，未办理房产证或房屋过户登记手续，此举是不动产物权变动的原因，并非是不动产物权变动的生效条件，王某1并不能因此以双方签订的《房屋买卖协议》无效或撤销等进行抗辩，本案中王某1妻子宋某1虽未在房屋买卖合同中签名，王某1也未得到妻子的书面授权，但李某基于王某1与宋某1夫妻关系，有理由相信王某1具有代理权，加之李某之行为出于善意且无过失，李某与王某1之间的民事行为具备民事行为的有效要件，故王某1以此作为合同无效或可撤销等的抗辩理由不成立，违背了合同法关于诚实信用原则的规定。故王某1、宋某1的抗辩意见无事实与法律根据，该院不予采纳，基于保护善意合同相对人、保护交易安全等因素，应认定双方签订的《房屋买卖合同》合法有效。王某1、宋某1与李某双方应按合同约定全面履行自己的义务。关于李某要求确认位于××县落归其所有的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，五原县人民政府《关于五原县套海镇区包银高铁建设工程房屋征收决定》已于2020年5月7日作出，并下发五政发[2020]44号文件及《关于公布的公告》，李某自人民政府作出该决定后，请求确认该房屋所有权归其所有，不符合法律规定，对李某该项诉讼请求，予以驳回。综上，李某合理部分的诉讼请求，应予支持，不合理部分，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条第一款及《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十八条和关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下:一、确认李某与王某1、宋某1签订的《房屋买卖合同》合法有效。二、驳回李某的其他诉讼请求。案件受理费50元，由王某1、宋某1共同负担。二审中，李某提供了（2020）内0821民初1953号民事判决书复印件一份，证明同样情况出售的房屋，经五原县人民法院判决合同有效。宋某1与王某1对该证据的真实性没有异议，举证意图有异议，其认为上述民事判决书的事实与本案不相同，不属于同案不能同判。巴彦淖尔市铁兴服务有限责任公司对该证据没有意见。李某申请证人王某22出庭作证，证明当时签订协议时是在其开设的零点快餐店内，当时在场的有王某22、吕政还有赵利女，李某、王某1和宋某1，并未约定涉案房屋拆迁的事宜。宋某1与王某1不认可证人证言。李某认可证人证言。巴彦淖尔市铁兴服务有限责任公司认为该证据与其公司无关。王某1与宋某1、巴彦淖尔市铁兴服务有限责任公司均未提供新证据。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，王某1称其与李某签订的《房屋买卖合同》未经过宋某1的同意，应当认定为无效协议。二审中证人王某22称在双方签订《房屋买卖合同》时，王某1与宋某1均在场。退一步讲，即使宋某1对王某1与李某签订《房屋买卖合同》当时不知情，但因宋某1与王某1系夫妻关系，在签订上述买卖合同后即将该房屋交付李某使用时，宋某1亦未作出明确不同意买卖该房的意思表示，应视为宋某1对王某1的代理行为进行了默认。且李某在该买卖过程中并无过错属于善意第三人。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条（二）款“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定，故对王某1称案涉买卖合同未经宋某1同意应认定无效的理由不予支持。王某1称巴彦淖尔市铁兴服务有限责任公司与其签订的《职工住房房改（折价）协议书》是违法的，故其与李某签订的《房屋买卖合同》是无效的。根据合同的相对性原理，《职工住房房改（折价）协议书》只能约束王某1与巴彦淖尔市铁兴服务有限责任公司双方，而案涉《房屋买卖合同》是王某1、宋某1与李某签订的，在王某1合法占有案涉房屋的情形下其与李某签订的合同并不存在当然无效的情形。王某1称在签订《房屋买卖合同》时由于约定房屋拆迁后由双方共同分割拆迁补偿款，其才同意出卖房屋，李某的行为构成欺诈，但并无证据证明其主张。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，王某1提供的现有证据不能证明其与李某在签订《房屋买卖合同》时对拆迁补偿款作出了约定、李某存在欺诈行为，故应由其承担举证不能的不利后果。原审法院认定双方签订的《房屋买卖合同》合法有效并无不当。综上所述，宋某1与王某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人宋某1、王某1负担。本判决为终审判决。审判长 甄玉红审判员 单久芬审判员 邬忠良二○二一年三月十六日书记员 王匀利附:相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。……