黑龙江省牡丹江市东安区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黑1002民初89号 原告：朱学平，男，1972年3月出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市东安区。 委托诉讼代理人：朱凤兰，女，住黑龙江省牡丹江市东安区（由牡丹江市东安区清福社区居委会推荐）。 被告：王秀芝，女，1970年5月出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市爱民区。 委托诉讼代理人：曾凡德，男，住黑龙江省牡丹江市东安区（由牡丹江市康馨老年颐养中心推荐）。 原告朱学平与被告王秀芝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱学平的委托诉讼代理人朱凤兰，被告王秀芝及其委托诉讼代理人曾凡德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱学平向本院提出诉讼请求：1.被告王秀芝给付租金131666.67元、水费1366.66元、供热费2841元；2.被告承担诉讼费。事实和理由：原、被告自2011年4月8日签订租房合同，每年租金14万元，租期自2011年6月1日至2021年5月31日。2020年10月12日，双方签订房屋交接文件，被告不再承租涉案房屋。被告于2020年10月28日将涉案房屋腾退给原告。被告支付2020年7月1日前的房屋租金，拖欠2020年7月1日至2020年10月28日租金46666.67元。双方自2012年4月29日签订关于办公室交换使用的补充协议，将二层东侧201号房间租赁给原告，口头约定二楼办公室和五楼仓库每年租金1万元。交租金时间为每年6月20日和12月20日，被告如能按时交房租，原告同意免除每年1万元租金。因被告一直未能按照约定时间支付房租，故原告不同意免除二楼办公室和五楼仓库每年租金1万元。被告拖欠2012年5月1日至2020年10月28日二楼办公室租金85000元。双方于2011年4月8日签订的租房合同，约定水电费、供热费由被告承担。截至2020年10月28日被告搬走，被告拖欠水费1793.40元，被告多交电费426.74元，两项相抵拖欠水费1366.66元。被告应交2020年10月15日至2020年10月28日共计13天的供热费2841元。 被告王秀芝辩称，2020年暴发疫情，被告承租涉案房屋经营的养老院受到政府严加管控，被封闭。2020年4月，被告向原告提出不再经营，原告没有异议。被告将房租交到上半年，在2020年6月末前，养老院停止经营。原告在涉案楼房外墙悬挂招租标语，并在58同城网发出转兑养老院的广告，被告也发出转兑广告。原告通知被告在2020年6月30日交接。原告看到政府复工政策，于2020年7月11日动员原告继续经营养老院。2020年7月末，疫情缓解，被告得以进入养老院准备搬家。原告希望将养老院整体转让，故要求被告暂时保持原样，不要将养老院物品搬离。原告希望被告员工继续留在养老院办公，帮助原告接待看房承租人员。2020年10月，原告找到新的承租人，被告于2020年10月28日搬出涉案房屋。2012年4月29日，双方签订办公室交换使用的补充协议，原告将413号、418号房间出让给被告，被告将201号房间出让给原告，双方互换，每半年一交租金。双方约定免除原告办公室各项费用，被告承担水电费、供热费等。原告称将5楼仓库交给被告使用，不收费。原告水电费2841元由下一家承租方交。被告在承租期间将房屋漏水损坏、水暖管道、用电线路老化等进行维修更换。被告搬走时将由其安装配套的养老院配套设施没有搬离和拆毁，没有向原告索要费用，原告未返还被告交纳的押金1万元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告朱学平提供的本院（2010）东民初字第178号民事判决书、2010年7月13日调解协议、2010年7月13日补偿性用房合同。欲证明：原告有权出租涉案房屋。 被告王秀芝对此组证据没有异议。 本院认为，此组证据内容真实，故予以采信。 2.原告朱学平提供的2011年4月8日租房合同、2012年4月29日办公室交换使用的补充协议。欲证明：原告将涉案房屋出租给被告。合同约定被告承担租赁期间的房屋水费、电费、供热费，出租合同不包括201号房屋。 被告王秀芝认为，补充协议不是租房协议，没有明确要交房租，是双方交换使用。 本院认为，此组证据系合法有效的书证，故予以采信。 3.原告朱学平提供的原、被告微信聊天记录截图、照片、2020年9月27日视频、2020年10月12日视频。欲证明：201号办公室和五楼仓库自2012年5月租给被告王秀芝使用，被告应按期缴纳租金，原告多次要求被告交接并搬出。双方在2017年3月7日和6月11日协商201号办公室和五楼仓库的出租合同事宜，约定租金和免租条件。2020年9月17日原告提出重新签订分租合同，被告拒绝。 被告王秀芝认为，201号房屋是没有窗户的8米小屋，五楼仓库是要塌的地方。照片是被告装修后拍摄，原告2018年说201号办公室和五楼仓库不收钱。 本院认为，对于201号办公室和五楼仓库由被告使用的事实予以确认。 4.原告朱学平提供的2020年10月12日房屋交接单。欲证明：被告于2020年10月28日搬出房屋，将该房屋腾退给原告。 被告王秀芝认为，原告于2020年6月30日要求和被告交接，被告也决定终止经营。被告把护理人员和老人遣散，仅留办公室。因原告要求留下办公室，原告让被告协助转租。2020年10月，原告找到新的承租人，被告才搬出此楼。 本院认为，此组证据内容真实，故予以采信。 5.原告朱学平提供的自来水欠费催缴通知单、供热费欠费催缴通知单、交费发票。欲证明：被告于2020年10月28日搬出房屋时欠水费1792.05元、供热费2841元，原告代缴此款。 被告王秀芝认为，是原告欠费，但原告事先和被告说过此款让新承租人交。不应由被告缴纳供热费，被告在2020年6月将房屋钥匙交给原告，楼已经腾空，只留办公室，不应由被告承担下半年的水电费。 本院认为，原、被告微信聊天记录显示水费和供热费不应由被告缴纳，故对原告欲证明的问题在本案中不予采信。 6.原告朱学平提供的农业银行交易明细单。欲证明：被告在2016年至2020年没有按照约定时间交房租。 被告王秀芝认为，被告一直缴纳房租，只是在时间上有延迟。双方愉快合作十年，因交接后被告向原告索要1万元押金，原告才恼羞成怒。 本院认为，此组证据内容真实，故予以采信。 7.被告王秀芝提供的工商银行电子回单、2020年5月至2020年7月收据、被告及其员工的微信截图和照片、原告与被告微信聊天记录截图。欲证明：被告将上半年房租缴纳完毕，被告已将养老院的老人退院并辞退护工。原告在2020年7月开始宣传转让该房屋。原告在2020年6月9日知晓被告停业。原告要求6月30日交接，终止租赁行为，被告6月末将钥匙交给原告。2020年7月11日原告看疫情缓解，动员被告继续租房经营敬老院。 原告朱学平认为，其主张的是下半年租金，2020年6月30日没有终止租赁，也没交接。转租的不是楼房，而是养老院手续。 本院认为，此组证据内容真实，故予以采信。 8.被告王秀芝提供的2012年4月29日关于办公室交换使用的补充协议。欲证据：原、被告交换两个办公室，不能代替租房合同。 原告朱学平认为，补充协议不是租房合同，只能证明原租房合同不包含413号、418号房间。 本院认为，此份证据内容真实，故予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月8日，原告朱学平与被告王秀芝签订租房合同，主要内容：“房屋位于牡丹江市东安区，出租的面积包括第二、三、四层，总共三层(不包含第三层东侧办公区)，另外包括第一层的出入口和第五层的洗衣房，总面积大约1000㎡。租期10年，自2011年6月1日至2021年5月31日止。王秀芝不得提前退租。每年租金14万元，每年交付1次，王秀芝向朱学平交纳租房押金1万元，于2011年6月1日起开始计算房租。承租期间，王秀芝使用的楼房面积的供热费由王秀芝承担，朱学平同意王秀芝独立交费单独核算。在王秀芝承租和经营期间，王秀芝可以转让经营的生意，但是承接生意的新业户必须与朱学平重新签订租房协议。如果王秀芝中途停止经营，提前退租，需在下一次交房租前至少提前6个月向朱学平书面提出申请并告知。合同期内，王秀芝要及时交纳各项费用，不能拖欠房租费、水电费、供热费。经营期间，楼顶防水层漏水损坏、水暖管道、用电线路等方面出现老化现象，造成对王秀芝经营安全危害，王秀芝向朱学平提出，由朱学平负责维修及更换。在经营期间，因国家政策变化、朱学平产权变更造成合同无法执行，给王秀芝带来的损失及相关责任由朱学平承担……”。 另查明，2011年4月8日，原告朱学平与被告王秀芝签订备忘录，主要内容：“朱学平同意出让三楼东侧办公室给王秀芝使用，王秀芝将四楼413号、418号房间出让给朱学平作为办公室，双方互换。所有基于房屋的门、窗、间壁墙、消防楼梯、供热、供电、供水、排水等设施设备，产权归朱学平所有。王秀芝可以使用，但不得排除。如需装修或更换，须提前向朱学平书面提出申请，经朱学平签字同意后方可拆除或更换。出租期间，王秀芝自行负责承租房屋内的维修、维护费用”。2011年4月29日，原、被告签订关于办公室交换使用的补充协议，主要内容：“朱学平同意将四楼413号、418号两个房间出让给王秀芝使用。王秀芝同意将二楼东侧的201号房间出让给朱学平使用，双方互换”。王秀芝同意免除朱学平办公室每年应承担的各项费用（水费、电费、网费、供热费等），做为互惠交换，朱学平同意王秀芝每半年交付一次房租。2017年6月11日，原、被告在微信聊天中，原告承诺：“如果被告前期的三层楼的租房合同能够诚实履行，每次提前10天交纳房费。将交房租日期提前至每年的6月20日前和每年的12月20日前。则原告同意免除被告二楼办公室和五楼仓储房的每年租金1万元……”。 再查明，2020年4月，被告王秀芝向原告朱学平提出不再经营XXX养老院，解除租赁合同，被告同意。2020年4月至2020年6月期间，因牡丹江市暴发新冠肺炎疫情，涉案养老院被封闭。2020年6月底，原、被告在微信朋友圈及涉案楼房外墙发布该养老院转让信息，被告在该楼房留有值守人员。2020年10月，原告找到新的承租人。2020年10月12日，原、被告签订租房户交接单，主要内容：“王秀芝租用的东安区南市街商服楼用于经营XXX养老院，王秀芝现已不再继续承租该商服楼。在2020年10月20日交还给出租人朱学平，双方结清水电费，王秀芝将于2020年10月20日前搬出该商服楼”。2020年10月28日，被告将涉案房屋腾退给原告。被告已向原告缴纳2020年7月1日前的房屋租金。截至2020年10月28日，被告王秀芝拖欠涉案房屋水费1366.66元。2020年12月2日，原告交纳该房屋自2020年10月至2021年的供热费2841元。 本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金……”。本案中，原告朱学平与被告王秀芝于2011年4月8日签订的租房合同是双方的真实意思表示，合同的内容没有违反法律禁止性规定，应认定合法有效，依法受法律保护。原、被告于2020年4月协商解除房屋租赁合同，之后双方将该楼房对外招租。被告于2020年6月30日将XXX养老院停止经营，被告在该楼房留有值守人员。被告于2020年10月12日将房屋钥匙交给原告，双方签订租房户交接单，被告于2020年10月28日将在该楼房设立的办公室搬离。原告要求被告王秀芝给付2020年7月1日至2020年10月28日的房屋租金46666.67元，因原告让被告在涉案楼房留有员工接待看房的承租人员，并结合被告在2020年7月1日至2020年10月28日期间养老院已停止经营，只有办公室尚未搬离，因新冠肺炎疫情的发生对被告的经营活动造成一定的影响，对采取疫情防控措施期间的租金应当予以酌情降低，原告仍按全额主张租金不符合公平原则，本院酌情认定被告给付原告2020年7月1日至2020年10月28日的租金23333元。 关于原告朱学平要求被告王秀芝给付二楼201号房屋和五楼仓库自2012年5月1日至2020年10月28日的租金85000元、水费1366.66元、供热费2841元的诉讼请求，本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”。本案中，原告于2017年6月11日在与被告的微信聊天中承诺如果被告前期的三层楼的租房合同能够诚实履行，每次提前10天交纳房费。将交房租日期提前至每年的6月20日前和每年的12月20日前，则原告同意免除被告二楼办公室和五楼仓储租金。原告在与被告的微信聊天中称：“以前交房费晚十天半个月的情况都很正常……”，被告已向原告缴纳2020年上半年的租金，双方前期的三层楼的租房合同能够诚实履行，根据双方约定，应当视为原告同意免除被告201号房屋和五楼仓库的租金。原告于2020年7月27日和2020年10月11日在其与被告的微信聊天中承诺本次诉讼所主张的水费和供热费不由被告承担，故原告此项诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告王秀芝于本判决生效之日起十五日内给付原告朱学平房屋租金23333元； 二、驳回原告朱学平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3017元，减半收取计1508.50元，由被告王秀芝负担383元，原告朱学平负担1125.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  陈慧媛 二〇二一年三月十九日 书记员  王盈盈