黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黑1004民初24号 原告（反诉被告）：刘江，男，1957年3月16日出生，住牡丹江市西安区。 委托诉讼代理人：韩世杰，黑龙江法大律师事务所律师。 被告（反诉原告）：牡丹江远东房地产开发有限公司，住所地牡丹江市爱民区向阳街119号。 法定代表人：陈连奎，该公司董事长。 被告：牡丹江市宏阁建筑安装有限公司，住所地牡丹江市爱民区东海林街37号。 法定代表人：李明霜，该公司董事长。 原告（反诉被告）刘江与被告牡丹江远东房地产开发有限公司（反诉原告，以下简称远东公司）、牡丹江市宏阁建筑安装有限公司（以下简称宏阁公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月29日、2021年2月20日、2021年3月9日公开开庭审理了本案。2021年1月29日、2021年3月9日庭审，原告刘江及其委托诉讼代理人韩世杰、被告远东公司的法定代表人陈连奎、被告宏阁公司的法定代表人李明霜到庭参加诉讼；2021年2月20日庭审，原告刘江及其委托诉讼代理人韩世杰、被告远东公司的法定代表人陈连奎、证人肖某到庭参加诉讼，被告宏阁公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘江向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令二被告为原告出具正式的购房手续、购房发票及办理产权登记；2.诉讼费由二被告负担。诉讼中，刘江将第一项诉讼请求变更为：要求远东公司继续履行买卖协议、协助刘江办理房屋产权登记手续。事实和理由：原告于2006年10月在宏阁公司（原牡丹江市西安建筑安装有限责任公司，以下简称西安建筑公司）处以55000元的价格购买了该公司抵顶工程款的房屋，房号为远东小区x号楼x单元x层x号。原告于同日与远东公司签订《商品房预定协议书》，并于同日支付给宏阁公司购房款55000元，办理了入住手续，10月原告的儿子刘某搬入此房居住。2007年二被告因施工结算问题在牡丹江市爱民区人民法院进行诉讼。原告找远东公司要求办理正式购房手续，远东公司让原告找宏阁公司，宏阁公司让原告找远东公司。二被告互相推托致使原告入住此房14年之久，仍未办理产权证。故原告诉至法院，请求如上。 宏阁公司辩称:本案与宏阁公司无关，是原告与远东公司的诉讼关系。经牡丹江市爱民区人民法院（2007）爱民初字第15号民事判决确认，刘江购买的诉争房屋是远东公司因欠付宏阁公司工程款抵顶给宏阁公司的，宏阁公司将该房屋卖给刘江，且宏阁公司的委托代理人肖某已经带着刘江到远东公司开具了合法的购房合同。当时远东公司已经承认该户房屋由宏阁公司卖给刘江，合同签订后刘江入住使用房屋。 远东公司答辩并提出反诉请求：1.请求判令解除远东公司与刘江于2006年10月6日签订的《商品房预定协议书》；2.刘江的诉讼请求超过诉讼时效；3.要求刘江立即搬出房屋；4.申请对刘江居住的房屋租金进行鉴定，要求刘江按照鉴定的房屋租金支付自入住之日至搬出之日止的房屋租金。事实和理由：宏阁公司于2005年承担远东公司在牡丹江市爱民区向阳街开发建设的远东广场小区1号楼工程，刘江是该公司职工，于2006年10月购买远东公司的一户房屋，与宏阁公司没有任何关系，该房屋如果是抵顶工程款，《商品房预定协议书》中的交款人不可能是刘江，应该是宏阁公司。刘江的诉讼请求超过诉讼时效。《商品房预定协议书》签订后远东公司多次催交购房款，刘江均以远东公司欠宏阁公司工程款为由，拖欠购房款至今，因此远东公司不可能为刘江出具购房发票。故反诉原告提出反诉。 刘江辩称：远东公司的反诉请求没有法律依据。刘江所买的房屋是远东公司抵顶现宏阁公司（原西安建筑公司）的工程款的房屋。正如远东公司所说，宏阁公司无权卖远东公司的房子，所以宏阁公司才找到远东公司要求远东公司与刘江签订商品房预定协议书。远东公司将房屋抵顶给宏阁公司后，其已无权对该房屋进行买卖。远东公司就该房屋的价款已经作为工程款拨付给了宏阁公司，该笔价款远东公司应该已经收到。因此不存在远东公司所说的宏阁公司没有出卖权，远东公司一直索要购房款的事实。关于诉讼时效的问题，远东公司在反诉状中强调的购房款问题虽然不是事实，但说明双方对该房屋的手续一直有争议。刘江一直在向远东公司及宏阁公司的原项目经理肖某要求给原告出具正式的购房手续、办理房照。刘江的权利一直在被侵害中，谈不上诉讼时效问题。综上，请求驳回远东公司的反诉请求。 本案的争议焦点为：一、刘江与远东公司签订的《商品房预订协议书》是否合法有效；二、原告与二被告及二被告之间是何种法律关系；三、原告及反诉原告的各项诉讼请求是否有事实及法律依据。四、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对本院调取的牡丹江市房屋产籍图1份，双方当事人无异议，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 刘江举示的证据一、《商品房预订协议书》复印件（与原件核对无异）1份。本院认为，二被告对此份证据的形式要件没有异议，本院对此份证据的形式要件予以确认；此份证据能够证明刘江与远东公司于2006年10月6日签订《商品房预订协议书》，约定刘江购买远东公司远东广场x号楼x号房屋、销售面积57.16平方米、房屋价款55000元的事实，本院对此予以确认。 证据二、补充协议书复印件（与原件核对无异）1份、远东广场商品房销售价格表复印件（与加盖牡丹江远东房地产开发有限公司公章的原件核对无异）1页、施工单位拨房明细表复印件（与原件核对无异）4页。本院认为，此组证据经与原件核对无异，本院对此组证据的形式要件予以确认；此组证据结合本院（2007）爱民初字第15号民事判决书能够证明原西安建筑公司（现宏阁公司）承建远东小区1号楼工程，远东公司给原西安建筑公司拨付105户商品房抵偿施工费，该105户房屋包括诉争房屋的事实，本院对此予以确认。 证据三、牡丹江市爱民区人民法院（2007）爱民初字第15号民事判决书复印件、牡丹江市中级人民法院（2008）牡民终字第381号民事判决书复印件（均与原件核对无异）各1份。本院认为，二被告对此组证据的形式要件没有异议，本院对此组证据的形式要件予以确认；对于此组证据的认证意见与原告举示的证据二的认证意见一致，在此不再赘述。 证据四、牡丹江市西安区温春镇共民村民委员会出具的证明1份、户口复印件（与原件核对无异）3页、牡丹江田园物业有限公司出具的证明1份、牡丹江龙江环保供水有限公司银行代收凭证复印件（与原件核对无异）1份、牡丹江供电公司电费交款凭证复印件（与原件核对无异）1份、牡丹江田园物业有限公司收费票据复印件（与原件核对无异）1份、黑龙江增值税普通发票复印件（与原件核对无异）1份、用水清单2页。本院认为，此组证据均加盖出证单位公章或系与原件核对无异的复印件，来源合法，本院对此组证据的形式要件予以确认；此组证据结合庭审调查能够证明刘某与刘江系父子关系，现诉争房屋由刘某占有使用的事实，本院对此予以确认。 证据五、证人肖某出庭作证。证人证实其原系西安建筑公司（现更名为宏阁公司）项目经理，承建远东小区1号楼的施工建设，远东公司用远东小区105户房屋（包括诉争房屋）抵顶部分欠付的工程款，刘江是证人的工作人员，因证人欠刘江工资且证人儿子结婚需要婚房，故证人将诉争房屋以55000元的价格卖给刘江，并与刘江一起到远东公司签订了《商品房预定协议书》；同时证实其与原西安建筑公司系内部承包关系，其承建远东小区1号楼自负盈亏，西安建筑公司只收取管理费，工程款由其和远东公司单独结算，不经过西安建筑公司。（2007）爱民初字第15号民事判决中认定应由远东公司给付给西安建筑公司的工程款其已收到。本院对此予以确认。 证据六、申请本院调取的牡丹江市爱民区人民法院（2007）爱民初字第15号民事案件中证据即施工单位拨房明细表复印件3页及施工单位二次拨房明细表复印件2页（加盖牡丹江市爱民区人民法院档案室专用章）。本院认为，此组证据系本院依原告申请调取，并加盖本院档案室章，来源合法，故本院对此组证据的形式要件予以确认；此组证据的认证意见与原告刘江举示的证据二的认证意见一致，在此不再赘述。 证据七、《承包合同书》复印件（与原件核对无异）1份。本院认为，此份证据经与原件核对无异，来源合法，故本院对此份证据的形式要件予以确认；此份证据能够证明原西安建筑公司于2004年1月3日与肖某签订《承包合同书》，约定由肖某以原西安建筑公司第七分公司的名义承揽远东1号楼施工工程，肖某承包的第七分公司独立核算，自负盈亏，肖某对第七分公司债权债务承担全部责任的事实，本院对此予以确认。 被告宏阁公司举示企业法人营业执照复印件、法定代表人任职证明复印件、牡丹江市西安建筑安装有限责任公司股东大会决议复印件、任免令复印件、牡丹江市宏阁建筑安装有限责任公司法定代表人登记表复印件、企业信息查询单（均加盖宏阁公司公章）各1份。本院认为，此组证据能够证明西安建筑公司于2006年12月变更企业名称为宏阁公司的事实，本院对此予以确认。 反诉原告远东公司针对反诉请求举示的证据即远东公司于2006年10月6日与刘江签订的《商品房预定协议书》。本院认为，对此份证据的认证意见已在刘江举示的证据一中予以论述，在此不再赘述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2004年4月，原西安建筑公司（现更名为宏阁公司）挂靠牡丹江市大东建筑总公司承建远东公司开发的远东小区1号楼，同时双方签订补充协议约定，工程款拨付方式，按工程总造价，以远东小区的商品房支付，按工程形象进度拨付房屋。2004年1月3日，西安建筑公司与肖某签订《承包合同书》，合同主要内容为：一、甲方（西安建筑公司）授权乙方（肖某）以甲方第七分公司名义承揽远东1#楼的施工工程，由乙方承担经济和技术质量责任；二、乙方承包的第七分公司独立核算，自负盈亏。乙方对第七分公司债权债务承担全部责任；三、承包期限：自2004年1月1日起至2006年12月31日止；四、乙方在该工程结算后，向甲方交纳管理费20000元，此款可用甲方欠乙方款项冲抵；五、该工程交工后，如建设单位欠乙方工程款，甲方无条件的配合乙方索要。2006年12月22日，西安建筑公司以远东公司为被告、牡丹江市大东建筑总公司为第三人起诉至本院，肖某作为西安建筑公司的委托代理人参加了本案诉讼，本案在审理事实部分认定：在西安建筑公司施工过程中，远东公司给西安建筑公司拨房屋105户，面积7056.71平方米，价值9261696.92元。双方诉讼中，经中国建设银行黑龙江分行工程造价咨询中心牡丹江造价咨询部鉴定，工程总造价为11110692.79元，尚欠西安建筑公司1848995.87元。本院经审理认为：由于宏阁公司所施工的工程于2005年7月竣工后，远东公司实际进行了接收和出售，并于同年8月份同有关部门出具了竣工报告，此间接证明了西安建筑公司所施工的工程是在2005年8月前是交工并得到了远东公司的认可，由于远东公司未与西安建筑公司结算，在诉讼中西安建筑公司申请相关部门进行工程造价评估是合法的，且双方均认可，应遵照执行。由于西安建筑公司只请求1285675.09元工程款，该数额在评估的数额范围内，故应确认该项请求成立。本院于2008年5月19日作出（2007）爱民初字第15号民事判决：一、远东公司给付西安建筑公司工程款1285675.09元，赔偿工程款利息损失239888元（自2005年8月30日起计算至2008年5月19日每日合人民币270元）；二、远东公司支付西安建筑公司补房源款50000元，并支付利息9250元（自2005年8月30日起计算至2008年5月19日每日合人民币10元）；三、驳回西安建筑公司的其他诉讼请求；四、驳回远东公司的反诉请求。远东公司对该判决不服，上诉至牡丹江市中级人民法院，牡丹江市中级人民法院于2008年11月24日作出（2008）牡民终字第381号民事判决，驳回上诉，维持原判。2006年，刘江在肖某处工作，因肖某欠刘江工资，故肖某与刘江约定将诉争房屋以55000元的价格卖给刘江，刘江支付肖某10000元，剩余购房款用肖某欠刘江的工资抵顶。2006年10月6日，刘江与远东公司签订了《商品房预定协议书》，主要内容为：一、房屋基本情况：坐落地点：1011-1012区；产籍地片号：远东广场：栋号：2#；用途：住宅；房间号：123；销售面积：57.16㎡。二、投资：甲方（远东公司）向乙方（刘江）提供的房屋面积，以竣工图纸设计为标准（手写体：以产权处实际面积为准）。每平方米962.21元，合计人民币55000元。三、付款方法：1.签订本协议时，须付购房款总额的100%。四、违约责任：1.中途退房扣房价款的30%；2.因房屋质量有争议的退款，经房地产鉴定机关鉴定后根据情节进行退款。五、质量标准：根据设计要求，按国家验收标准验收，如原标准与材料发生变更，双方另行磋商。六、产权归属：结清购房款后，房屋近期交付使用，产权归乙方所有，多方投资产权为共有。七、工程预计交付使用时间：已交付使用。九、其它：1.办理房照费用由乙方负责；2.转让手续费由乙方负责。协议落款处有刘江签名、捺印及远东公司委托代理人林艳红的签名，盖有远东公司公章及法定代表人陈连奎的名章。协议签订后，远东公司将诉争房屋交付给刘江，现该房屋由刘江儿子刘某占有使用。宏阁公司称肖某是远东小区1号楼实际施工人，工程款由肖某与远东公司结算，诉争房屋肖某卖给刘江后，将购房款支付给民工，宏阁公司对肖某将诉争房屋卖给刘江并自行处分卖房款表示认可。另查，诉争房屋产籍号为395-465-4/1-4-010203，现可以办理房屋产权登记手续。 远东公司称其与刘江系商品房买卖合同关系，诉争房屋不是该公司抵顶给宏阁公司的，对生效判决认定远东公司用105户房屋抵顶欠付原西安建筑公司工程款有异议，并称已向最高人民法院申请再审，但未举证证实。远东公司称因刘江未支付购房款，构成违约，要求解除其与刘江于2006年10月6日签订的《商品房预定协议书》；要求刘江立即搬出房屋并支付占用期间的房屋租金。 本院认为，关于本案案由问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”；第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案立案案由虽为商品房预约合同纠纷，但因刘江与远东公司签订的《商品房预定协议书》中已载明双方当事人的名称或者姓名等基本信息、商品房的基本状况、销售方式、价款的确定方式、总价款、付款方式及时间、交付使用条件及日期、违约责任等内容，即该协议具备商品房买卖合同的主要内容，且远东公司已将诉争房屋交付原告刘江使用，虽然刘江未将购房款直接交付远东公司，但该房屋系远东公司因欠付宏阁公司工程款而抵顶给宏阁公司的，刘江系从宏阁处购买该房屋并交纳了购房款，已视为刘江向远东公司交付了购房款，故刘江与远东公司签订的《商品房预定协议书》应认定为商品房买卖合同，本案案由亦应为商品房销售合同纠纷。 关于本案的诉讼时效问题。本案原告刘江要求被告远东公司办理诉争房屋产权登记手续，是基于物权的请求权，不受诉讼时效影响，故远东公司关于本案超过诉讼时效的抗辩主张本院不予支持。 关于刘江与远东公司签订的《商品房预定协议书》是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，刘江与远东公司于2006年10月6日签订的《商品房预定协议书》有刘江与远东公司的签名捺印和盖章确认，系双方当事人的真实意思表示，内容亦未违反法律法规的强制性规定，故该《商品房预定协议》有效。 关于刘江要求远东公司协助办理诉争房屋产权登记手续的问题。本案中刘江与远东公司签订《商品房预定协议书》有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十五条的规定，刘江已履行了买受人的全部义务，远东公司也应继续履行合同义务，协助刘江办理诉争房屋的产权登记手续。远东公司关于刘江不是从宏阁公司购买的抵账房，是从远东公司购买的商品房的抗辩主张与本院（2007）爱民初字第15号民事判决认定的事实及庭审查明的事实不符，本院不予支持。故本院对刘江要求远东公司协助办理诉争房屋产权登记手续的诉讼请求予以支持。 关于反诉原告远东公司要求解除与刘江于2006年10月6日签订的《商品房预定协议书》、要求刘江搬出诉争房屋及支付占用房屋期间租金的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，远东公司称因刘江未交付购房款，系违约，故要求解除与刘江签订的《商品房预定协议书》，根据庭审查明的事实，本案诉争房屋系宏阁公司施工建设远东小区1号楼过程中远东公司用于抵顶工程款而拨给宏阁公司的，后宏阁公司将该房屋出售给刘江，并由刘江与远东公司签订《商品房预定协议书》，虽然刘江未直接向远东公司支付购房款，但该房屋价款已计入远东公司应付宏阁公司的工程款中，已视为远东公司已收到该购房款，远东公司以刘江未支付购房款而要求解除与刘江签订的《商品房预定协议书》的理由不成立，本院不予支持。继而本院对远东公司要求刘江搬出诉争房屋及支付占用房屋期间租金的诉讼请求亦不予支持。另，因本院对远东公司要求刘江支付占用房屋期间租金的诉讼请求不予支持，为减少当事人诉累，故本院对远东公司要求对诉争房屋2006年10月至2021年2月的房屋租金进行鉴定的申请不予准许。 综上所述，本院对原告刘江的诉讼请求予以支持；对反诉原告远东公司的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十一条规定，判决如下： 一、被告牡丹江远东房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告刘江办理牡丹江市爱民区远东小区x号楼x号房屋产权登记手续； 二、驳回反诉原告牡丹江远东房地产开发有限公司的反诉请求。 案件受理费3730元，减半收取计1865元，反诉费1865元，由被告牡丹江远东房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员 王 楠 二〇二一年三月三十日 书记员 韩雨彤