北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0107民初10989号原告：刘亮，男，1985年4月13日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：朱明远，北京市宝鼎律师事务所律师。被告：陈秋丽，女，1977年8月31日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：孙国强（原告陈秋丽之夫），男，1970年10月28日出生，住北京市石景山区。被告：北京中晟大城物业管理有限公司，住所地北京市大兴区旧桥路25号院4号楼702。法定代表人：迟彦军，总经理。委托诉讼代理人：郭六一，男，1970年6月1日出生，北京中晟大城物业管理有限公司职员，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：吴俊成，北京市中友律师事务所律师。原告刘亮与被告陈秋丽、北京中晟大城物业管理有限公司（以下简称中晟公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，独任公开开庭进行了审理。原告刘亮之委托诉讼代理人朱明远、被告陈秋丽及其委托诉讼代理人孙国强、被告中晟公司之委托诉讼代理人郭六一、吴俊成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘亮向本院提出诉讼请求：1.判令陈秋丽、中晟公司赔偿刘亮装修及财产损失74656.3元；2.判令陈秋丽、中晟公司赔偿刘亮因房屋不能正常使用所支付的租金78000元；3.判令陈秋丽、中晟公司对刘亮进入北京市石景山区八角北路XX号院X号楼XXX1室露台进行防水施工予以协助；4.判令案件受理费由陈秋丽、中晟公司全部承担。事实与理由：刘亮发现本人购买的北八角北路XX号院X号楼XXX2室自2017年房屋开始漏水，漏水位置为X1层露台（面积约45平方米），主要表现是阳台房顶及四周墙体出现漏雨，及时与小区物业及X1楼业主联系维修，双方都未予维修，2年来多次和物业、XXX1业主及小区业委会、居委会协商未果，房屋漏水情况及房屋损害明显加剧，多处墙皮及石膏板脱落，本人和老人被迫外出租房。2018年经居委会调解物业方提出简单维修方案（X1楼露台瓷砖上直接刷上沥青，铺上防水材料），但X1楼业主表示影响其原来外观及使用不同意维修，同年在没有向物业及居委会报备情况下，将自家大门封堵，将露台门变成自家大门，房屋仍旧漏水明显，损害严重。2019年7月无奈将物业方中晟公司及XXX1业主陈秋丽告上法庭，多次开庭后，X1楼要求在露台处搭建棚房以解决楼台漏水问题，刘亮认为可以解决漏水问题，于2019年11月最后一次开庭同意庭下和解。2020年因疫情影响未施工，2020年6月开始施工第一天，城管大队责令停工。再次与物业及XXX1业主小区居委会协商修缮事宜，多次协商仍未果。现进入雨季，每次下雨XXX2屋内也下雨，灯罩都有明显渗雨，存在严重安全隐患，为避免损失扩大，经X1楼业主、物业及居委会同意，并获得物业开工许可后，刘亮自行对上述露台进行修缮，进行拆砖重做防水施工，7月26日当天下大雨刘亮家漏雨急剧加重，墙面及木板床体泡水严重，X2楼墙顶面出现大面积渗雨。因26日中午XXX1业主要回露台门钥匙，在发现漏水严重后，刘亮多次打电话联系XXX1业主及其爱人，其拒接电话。实属无奈当晚报警，在物业居委会及警察到场后均联系XXX1业主，其仍然未接电话，在警察到场后协同居委会书记开锁进入露台，发现露台被XXX1业主蓄意破坏防水卷材是导致此次漏雨的原因，当晚于八角派出所录口供详述事情经过。刘亮认为，XXX1业主将自家门封堵，将露台门改为自己房门，其他人没有钥匙，在物业提出要刷沥青作为修缮方案时单方拒绝。作为涉案房屋楼上平台的实际使用权人，亦为楼上房屋实际管理人，在明知平台是开放空间却据为己有，在明知楼下明显漏雨，未采取任何的防水措施，在雨季到来时也未及时采取有效措施，在刘亮自费修好防水后蓄意破坏防水卷材系导致雨水渗漏至涉案房屋的重要原因。根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条之规定，不动产的相邻权利人之间应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。中晟公司作为涉案住宅楼的物业单位，未尽到巡查及管理义务，在刘亮多次反映情况后，未采取措施制止漏水，根据物业服务合同的约定及《物业管理条例》的规定，物业公司对公共区域有维修或管理的义务，物业公司的不作为直接造成了损失的扩大，应当承担赔偿损失的违约或侵权责任。公民合法的财产权利受法律保护，损害他人财产，应当恢复原状或者赔偿损失。在刘亮多次与上述陈秋丽、中晟公司协商未果后，为避免损失扩大，刘亮自行对露台进行修缮。但X1楼业主蓄意破坏导致刘亮家损失严重，目前已导致涉案房屋多处房顶、墙顶因漏水产生墙皮明显脱落、裂缝，造成屋内部分财产损坏，严重影响了刘亮正常的居住和生活，房屋房顶的积水甚至冲破了几层墙面材料砸落下来，直接砸到床的位置，刘亮家中还有老人和小孩共同居住，为了生命和身体安全，刘亮只能暂时去外面租房居住。刘亮因此事无论在工作上还是精神上深受打击，恳请物业方及X1楼业主尽快施工，解除房屋安全隐患。故诉至法院。被告陈秋丽辩称，不同意刘亮的全部诉讼请求。一是露台虽然一直由陈秋丽使用，但是自己没有进行破坏也没有进行重建，自2012年其就有漏水情况，均是由物业公司进行维修。且漏水是由于公共区域的排水流经露台而导致，与自己无关。二是认为刘亮经与陈秋丽协商后，自行在X1层露台进行防水工作，相应费用应自行承担。关于XXX2室内修复的费用，陈秋丽认为一是还尚未进行施工，没有发生费用，且刘亮主张的费用过高。三是关于刘亮主张因房屋漏水导致出去租房发生的费用，陈秋丽亦不认可，认为费用过高，且认为XXX2房屋处于出租状态，刘亮不应该向陈秋丽主张该部分损失。被告中晟公司辩称，不同意刘亮的全部诉讼请求。首先，案涉露台是由XXX1业主占有并使用，露台是否有产权，不影响本案责任的认定。XXX1业主在使用占有期间应当承担相应责任，因该露台不属于物业公司维修的范围，不属于公共区域，产生的责任不应当由物业公司承担。二是露台漏水不是因为物业公司有过错没有维修导致的，而是因为年久失修所导致，即使没有公共排水也是会漏水的，故不应当由物业公司承担损失，上述情况是开发商设计的楼盘，属于整个楼体的设计问题。三是关于XXX2室的维修费用，可以认定是房屋漏水造成的损失，但是该费用过高，且维修明细不符合正常漏水造成修理的范围。如果产生损失，也不应当按照此标准来主张。四是关于XXX1露台铺设防水的费用不应当由中晟公司承担，该费用不是因XXX2房屋漏水受损害产生，是XXX2室和XXX1室一起协商为了维修平台产生的费用。五是关于刘亮主张的租金，中晟公司认为刘亮自行租赁的房屋面积为125平方米，和XXX2室房屋面积差距过大，租金标准过高。且据向中介公司了解，XXX1亦认为XXX2室不是处于空置状态，是一直出租的状态，故该部分损失不应该由中晟公司或者XXX1业主来承担。此外，如果需要对X1层露台进行防水维修，中晟公司会加以配合。本院经审理认定事实如下：刘亮系北京市石景山区八角北路XX号院X号楼X单元XXX2室（以下简称XXX2室）所有权人，陈秋丽系北京市石景山区八角北路XX号院X号楼X单元XXX1室（以下简称XXX1室）所有权人，XXX1室位于该楼顶层，在室外有露台，面积约45平方米，系陈秋丽于2000年购买XXX1室时额外支付2万元取得该露台的占有使用权，该露台一直由陈秋丽一家占有使用。陈秋丽在庭审中述称，该露台自2012年起陆续有往下渗水的情形发生，均是由物业公司进行维修，陈秋丽未对该露台进行蓄意破坏、改建。自2017年起，该露台渗水加重，导致XXX2室阳台及卧室的顶部和四周墙壁受损加剧，各方当事人协商未果。2019年7月，刘亮将陈秋丽、中晟公司以财产损害赔偿纠纷起诉至本院，案件审理过程中，各方达成庭下和解，一致协商在X1层露台上方搭建顶棚以解决漏水问题，2020年受疫情影响，直到2020年6月份开始施工，但是因施工违反相关规定被城管叫停。后各方协商由刘亮先行对X1层露台铺设防水材料以解决雨季漏水问题。由于X1层露台一直由陈秋丽一家占有并使用，进行施工需要XXX1室提供钥匙和其他条件予以配合，陈秋丽亦予以配合。在进行到防水层第一遍铺设的过程中，陈秋丽发现防水层铺设过高，以致于出现下雨天雨水倒灌进陈秋丽家而叫停了防水施工，现在防水施工工程仍在搁置中。庭审中，陈秋丽承诺愿意配合刘亮将防水工程进行到底，前提是防水工程不得妨害陈秋丽的合法权益，厚度不能超出原来露台的高度，中晟公司也称能配合两位业主进行施工。关于漏水的原因，各方都不申请鉴定。承办法官及书记员前往诉争地点进行了现场勘验，并拍摄相关照片附卷。经勘验查明，X1层露台西侧有一处公共区域排水圆孔，水流从圆孔处汇集后流经X1层露台，在露台偏东侧的排水管汇流而下。经勘验，XXX2室主要的漏水点位于X1层露台偏东侧的排水管周围，对应的是XXX2室阳台及两个卧室的屋顶及四周墙壁。根据查看该小区内其他楼房顶层的排水设施，基本上在露台上空搭设了顶棚且将侧面的公共排水圆孔处直接引入了排水管将水排出，勘察过程中中晟公司亦向法院明确，本来的打算是在X1层露台铺设完防水材料后，物业公司会将X1层露台西侧公共排水圆孔处接入排水管，从而使水不再流经X1层露台，但是现在因为防水工程还未完成，故无法接入排水管。刘亮认为系公共排水流经露台和露台本身防水欠缺共同造成的漏水，故主张陈秋丽和中晟公司一起承担损害赔偿责任。陈秋丽则认为X1层露台系公共排水流经露台导致漏水，中晟公司则认为该露台系陈秋丽占有使用，不属于公共区域，露台年久失修导致漏水，相应责任由陈秋丽承担。关于刘亮主张的装修及财产损失74656.3元，其提交了《北京市建设工程施工合同》（以下简称《施工合同》），并提交了转账凭证，证明已经支付上述款项。《施工合同》约定的承包范围包括XXX2室原墙顶装饰及抹灰层铲除、顶棚刮腻子、墙面石膏找平、刮腻子、刷漆、新做木地板地面、安装灯具等内容，具体施工范围包括主卧、次卧、阳台及其他，工程总额39209.5元。XXX1室露台工程包括原地砖地面拆除、新做防水层及水泥自流平等，总额为35446.8元。庭审中，各方确认XXX2室装修工程还未开始，需等待X1层露台防水工程完毕以后才能进行。关于X1层露台的施工进度，现搁置在第一遍防水层阶段。且陈秋丽、中晟公司均认为刘亮主张的XXX2室装修工程费用过高，与漏水造成的损失并不一致。关于刘亮主张的因漏水导致外出租房的费用损失，陈秋丽、中晟公司亦不予认可，认为租金过高，租用的房屋面积过大，且XXX2室处于出租状态，故不同意支付该部分损失。上述事实，有原告刘亮提交的房屋受损照片、《北京市建设工程施工合同》、发票、转账记录、《房屋租赁合同》、微信转账记录、付款凭证、装修照片，被告陈秋丽提交的露台原始照片、微信聊天记录、录音录像，被告中晟公司提交的《物业管理委托合同》，本院工作笔录、现场勘验照片和当事人的陈述意见在案佐证。本院认为：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。现在XXX2室因漏水遭受损失，侵权人因承担相应责任。本院认为根据案件查明的情况，漏水原因系X1层露台年久失修，防水不够密实，同时西侧公共排水圆孔将水引入流经露台也会加剧露台漏水的程度，故两者共同造成露台渗水。因X1层露台一直属于陈秋丽占有使用，其有义务对露台进行维修并承担因露台漏水造成的损失。另一方面，中晟公司作为物业管理人，亦应及时履行对公共区域的维护、修缮工作。经现场勘验，若中晟公司在漏水之前就将X1层露台西侧圆孔接入排水管，自可避免对露台的冲刷从而降低漏水的严重程度，且该项工程亦非复杂工程，中晟公司应对其不及时履行减损义务的行为承担相应责任。故本院认为陈秋丽与中晟公司共同承担XXX2室的损失，根据本案的具体情况，各承担50%。关于刘亮主张的XXX2室装修损失、X1层露台防水费用及因漏水外出租房的费用，本院认为因侵权行为导致被侵权人产生的合理费用由侵权人承担。关于刘亮主张的XXX2室装修费用，本院认为根据案件查明的XXX2室房屋受损的情况来看，如果进行修复，刘亮主张的费用过高，且陈秋丽与中晟公司亦不予认可，故本院对该部分费用予以酌减。关于刘亮主张的X1层露台防水工程费用，本院认为刘亮为防止损失进一步扩大，与陈秋丽一家协商后，先行对X1层露台进行防水建设并无不当，该部分费用不应该理解为由刘亮自行承担，虽然防水工程已经搁置，但是庭审中各方确认会按照该承包人出具的方案，在不侵害各方利益的前提下，予以配合执行，故本院对刘亮主张的该部分费用予以支持。关于刘亮主张的因漏水导致外出租房的费用，本院认为结合刘亮承租房屋的面积、房租价格、租赁期限、XXX2室房屋的状态来看，刘亮主张的房租损失明显过高，本院予以调整。综上，本院酌定刘亮因X1层露台漏水导致的损失总额为6万元，陈秋丽负担3万元，中晟公司负担3万元。关于刘亮主张的陈秋丽及中晟公司配合刘亮对X1层露台进行防水施工的诉讼请求，鉴于陈秋丽与中晟公司均表示认同，本院不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款之规定，判决如下：一、被告陈秋丽于本判决生效后十日内赔偿原告刘亮财产损失3万元；二、被告北京中晟大城物业管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告刘亮财产损失3万元；三、被告陈秋丽、被告北京中晟大城物业管理有限公司对刘亮进入北京市石景山区八角北路XX号院X号楼X单元XXX1室露台进行防水施工的行为予以协助配合；四、驳回原告刘亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3353元（原告刘亮已预交），由原告刘亮负担2035元（已交纳），由被告陈秋丽负担659元（于本判决生效后七日内交纳），由被告北京中晟大城物业管理有限公司负担659元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费（到本院领取交费通知），上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  曾 扬二〇二一年三月二十四日法官助理  侯丽雅书 记 员  李 响