江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终1405号上诉人（原审被告、反诉原告）：高雪亚，女，1966年1月16日出生，汉族，住江苏省太仓市。委托诉讼代理人：侯卿，江苏内方律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆倩，江苏内方律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张耀中，男，1946年5月27日出生，汉族，住江苏省太仓市。委托诉讼代理人：单学生，上海市光明（太仓）律师事务所律师。上诉人高雪亚因与被上诉人张耀中确认合同无效纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2020）苏0585民初3396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。高雪亚上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判张耀中赔偿高雪亚实际损失60万元，一、二审案件受理费由张耀中承担。事实和理由：1.一审认定事实错误。张耀中与高雪亚于2019年4月3日签订《宅基地使用权有偿转让协议》，出让凤南小区77号宅基地使用权，就是否收回宅基地的问题，张耀中多次反复。2019年4月17日，张耀中电话联系高雪亚，告知高雪亚终止合同。高雪亚急于购置宅基地建房自住，于是联系之前看的其他宅基地，于2019年4月18日与陆伯洲签订《宅基地及房屋转让协议》，购买了凤中雅苑2-528号宅基地及房屋。2019年5月22日，张耀中又联系高雪亚称可以出让宅基地，但要求增加2万元转让费。2019年11月23日，高雪亚打电话跟中介确认张耀中的宅基地是否还出卖。2019年11月24日，张耀中微信联系高雪亚称处理完（老婆）后事再商量，意思是又卖了，其后几个月双方都在沟通建房事宜。高雪亚为了不陷于违约，又于2019年12月25日将之前购买的凤中雅苑2-528号宅基地原价转让给周杰。2020年4月18日，张耀中发送《宅基地使用权有偿转让协议终止告知函》要求终止合同。高雪亚迫于无奈，只能收回之前转卖的凤中雅苑2-528号宅基地，解除与周杰的协议，赔偿周杰定金5万元。整个协议履行过程中，高雪亚一直积极磋商建房事宜，张耀中反复无常，最后以封建迷信（其去世的老婆不同意）为由终止协议，造成了高雪亚的损失。双方的协议虽因违反法律的禁止性规定而无效，但张耀中的行为违反了诚实信用原则，应赔偿高雪亚的损失。2.一审适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条、五十八条，张耀中的行为违反诚实信用原则，应承担缔约过失责任，赔偿高雪亚信赖利益损失，包括直接损失即30万元定金的利息损失、为订立和履行合同付出的误工损失、交通费等，间接损失即赔付给周杰的5万元、购置凤中雅苑2-528号宅基地建房的差价损失等。张耀中辩称，服从一审判决，张耀中已经履行完毕一审判决的13014元。张耀中向一审法院起诉请求：判令确认张耀中、高雪亚之间的《宅基地使用权有偿转让协议》无效。高雪亚向一审法院反诉请求：判令张耀中赔偿高雪亚实际损失60万元。一审法院认定事实：2019年4月3日，张耀中（甲方）与高雪亚（乙方）签订了《宅基地使用权有偿转让协议》一份，双方约定：甲方将坐落于双凤镇凤南小区77号宅基地使用权有偿转让给乙方，转让价格为125万元；甲方负责办好开工一切手续，开好施工单，乙方一次性付清125万元；该宅基地上的房屋由乙方自行出资建造，房产归乙方所有，建房手续由甲方配合办理，所涉及费用由乙方承担；房屋建成后，在今后政策许可的前提下，甲方必须无偿提供乙方更名转户所需的证件及相关材料，甲方应无条件配合乙方将土地证和房产证过户到乙方名下，所涉及的相关费用均由乙方承担；甲方违约必须向乙方全额退还住宅使用权转让款125万元并支付利息，按有关法律规定同档存款四倍结息，如造成乙方损失的，还应支付乙方损失款的20%作为赔偿。该合同中，双方就付款方式还进行了补充约定：乙方支付定金30万元；2019年10月1日前，开施工单，乙方再行支付90万元；尾款10万元在“箍梁”时一次性付清；转让费总计130万元，其中125万元为转让费，3万元为施工监理费，2万元为中介费。合同还对其他事项进行了约定。2019年4月3日，高雪亚支付张耀中30万元定金。2020年3月25日，张耀中将该30万元返还给了高雪亚。2020年4月15日，高雪亚将30万元再次转账支付给张耀中。2020年4月20日，张耀中再次将定金30万元转账支付给了高雪亚。高雪亚庭审中陈述其系双凤镇黄桥村村民。上述事实有张耀中提供的《宅基地使用权有偿转让协议》、告知书、银行转账记录，高雪亚提供的《宅基地使用权有偿转让协议》、转账记录、告知函、回函、通话录音及当事人庭审中陈述等予以佐证。一审法院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国物权法》的规定,农村宅基地使用权的转让需同时具备如下条件:1.转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地);2.同一集体经济组织内部成员转让;3.受让人没有住房和宅基地,且符合宅基地使用权分配条件;4.转让行为须征得本集体经济组织同意;5.宅基地使用权不得单独转让,必须与合法建造的住房一并转让。本案中，张耀中作为案涉宅基地使用权人向本集体组织以外的买受人转让宅基地使用权,违反我国土地管理法的强制性规定,故双方之间签订的《宅基地使用权有偿转让协议》应认定为无效，据此，一审法院对张耀中的诉请予以支持。关于高雪亚要求张耀中赔偿其损失，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据双方签订的转让协议，双方在明知该协议违反法律强制性规定的情况下签订了该协议，双方均存在过错。高雪亚主张如下损失：1.案涉宅基地上房屋的升值损失。一审法院认为，无效合同过错责任赔偿的损失应当是赔偿损失一方订立合同时或合同履行过程中已经知道或应当预见的损失,且该损失应当是当事人有证据证明的已实际发生的损失。对于尚未发生的损失,亦不应纳入无效合同过错责任赔偿范围。高雪亚以同类型房屋在房屋中介处的报价主张其存在损失，该价格差异既非高雪亚已经发生的实际损失，亦非其根据现有法律可以获得的间接损失，故高雪亚以此主张其损失，缺少事实基础和法律依据，一审法院不予支持。2.高雪亚转手其他宅基地产生5万元定金损失。高雪亚主张因张耀中起初不同意出售涉案宅基地，高雪亚购买了其他宅基地，张耀中同意出售后，高雪亚为购置涉案宅基地转手此前购买的宅基地，发生了5万元的定金损失。高雪亚并未举证证明该损失实际发生，且高雪亚购买其余宅基地并转手的行为与本案无关联性，高雪亚亦未证明张耀中对该损失的发生存在过错，故高雪亚的该项主张，缺少事实基础和法律依据，一审法院不予支持。3.张耀中占有高雪亚交付的30万元定金期间的利息损失。本案审理中，张耀中同意按照中国人民银行公布的同期贷款利率支付30万元实际占有期间的利息损失，于法不悖，一审法院予以确认，并判令张耀中赔偿高雪亚利息损失13014元（300000×4.35%÷365×364=13014，取整）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张耀中与高雪亚于2019年4月3日签订的《宅基地使用权有偿转让协议》无效。二、张耀中于判决生效之日起十日内支付高雪亚损失13014元。该款由张耀中付至高雪亚确认的银行账户（户名：高雪亚，开户行：中国建设银行太仓双凤支行，账号：62×××69）。本诉案件受理费16500元，由高雪亚负担；反诉案件受理费4900元，由高雪亚负担4794元，张耀中负担106元。高雪亚应负担案件受理费差额部分16394元由其于判决生效之日起十日内向一审法院交纳（户名：太仓市人民法院诉讼费专户；账号：32250199733600000376030971；开户行：中国建设银行太仓分行）。二审中，高雪亚提交终止《宅基地及房屋转让协议》的协议一份、中国建设银行客户回单一份、律师费发票两张（本案二审上诉的律师费15000元），证明因张耀中无故解除合同，故高雪亚与周杰另行签约购买宅基地使用权及房屋，后张耀中又表示不愿意继续履行合同，故高雪亚向周杰双倍返还定金，一审对张耀中的责任认定不符合事实，致使高雪亚继续上诉扩大损失，张耀中应赔偿高雪亚的全部损失。张耀中质证表示：1.认可协议的真实性，无法确认转账凭证的真实性，认可律师费发票的真实性，但与本案无关；2.本案于2020年6月11日立案，一审于2020年10月22日作出判决，2020年11月5日的终止宅基地转让协议形成于一审判决之后。农村宅基地转让条件非常严格，高雪亚不具有农村宅基地的受让资格。依照法律规定，转让行为无效，导致合同无效的后果应由高雪亚承担。高雪亚聘请律师提起上诉，律师费应由高雪亚承担。二审中，高雪亚陈述：1.其是双凤镇黄桥村的村民，已离婚，在黄桥村没有宅基地，没有房子住，所以与张耀中签订合同，想买宅基地造房子；2.陆伯洲的房子在凤中雅苑，也是双凤镇凤中村的规划小区，属于宅基地性质；3.确认收到张耀中支付的13014元；4.2019年4月16日张耀中通过微信向高雪亚发了个地址，高雪亚去指定地址与张耀中磋商，但没有录音。2019年4月17日张耀中明确向高雪亚表示不申请宅基地，所以没有宅基地可以向高雪亚出售，除了4月16日的微信定位外，没有其他证据能够直接证明2019年4月17日当天张耀中表明不履行协议。2019年4月18日高雪亚买了陆伯洲的房子，2019年5月22日的录音可以补充说明张耀中要求涨价才履行合同。二审中，张耀中确认其于2019年4月17日告知高雪亚不出售涉案宅基地。本院查明的其他事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。双方因涉案《宅基地使用权有偿转让协议》签订及效力事宜发生争议，相关引发纠纷的法律事实发生于民法典施行前，故本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。高雪亚与张耀中签订的《宅基地使用权有偿转让协议》约定由张耀中向高雪亚出售凤南小区77号宅基地使用权，因张耀中向集体经济组织以外的人转让宅基地使用权，违反了我国土地管理法的强制性规定，故涉案《宅基地使用权有偿转让协议》无效。张耀中诉至法院要求确认上述《宅基地使用权有偿转让协议》无效，高雪亚反诉要求张耀中赔偿实际损失60万元。本案二审争议焦点是，高雪亚要求张耀中赔偿实际损失60万元的诉请能否成立。对此，本院认为，1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据涉案《宅基地使用权有偿转让协议》的约定和双方的陈述，可以认定双方在明知上述协议违反法律强制性规定的情况下仍约定由张耀中向高雪亚转让涉案宅基地使用权，双方均存在过错。一审中，高雪亚已就其反诉主张的损失予以明确，本院对此具体分析如下：关于涉案宅基地上房屋的升值损失的问题，本院认为，高雪亚虽主张房屋升值致使其重新购房存在差价损失，但高雪亚并未提供充分证据证明。关于高雪亚赔付周杰的款项问题，本院认为，虽然高雪亚主张因张耀中起初不同意出售涉案宅基地，高雪亚另行购买了宅基地，张耀中同意出售后，高雪亚为购置涉案宅基地转手此前购买的宅基地，向周杰赔偿了部分费用，但高雪亚所述的张耀中对于是否转让涉案宅基地使用权存在前后反复的情况与高雪亚另购宅基地并不存在必然的因果关系，高雪亚要求张耀中赔偿该部分费用难以成立。关于资金占用利息损失问题，因张耀中同意按照中国人民银行公布的同期贷款利率支付30万元实际占有期间的利息损失，一审认定由张耀中赔偿高雪亚该部分利息损失并无不当。关于高雪亚二审中主张因提起本案上诉支付的律师费问题，本院认为，高雪亚与张耀中发生纠纷提起本案诉讼并上诉，聘请律师支付的律师费并非其处理本案纠纷支付的合理必要费用，高雪亚要求张耀中承担该部分费用无合同依据。至于高雪亚二审上诉提出的误工费、交通费等损失的问题，本院认为，高雪亚并无证据证明该损失的实际发生，其要求张耀中承担该部分费用依据不足。二审中，双方一致确认张耀中已向高雪亚支付一审认定的利息损失，故张耀中已履行完毕一审的该判项。综上所述，高雪亚的上诉请求依据不足，应予驳回。原审判决并无不当，因二审中出现新情况，本院对一审判决予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持江苏省太仓市人民法院（2020）苏0585民初3396号民事判决第一项；二、撤销江苏省太仓市人民法院（2020）苏0585民初3396号民事判决第二项；三、驳回高雪亚的其他反诉请求。一审本诉案件受理费16500元，由高雪亚负担。一审反诉案件受理费4900元，由高雪亚负担4794元，张耀中负担106元。二审案件受理费9670元，由高雪亚负担。高雪亚多预交的上诉费130元，本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 长 沈军芳审 判 员 郭 锐审 判 员 孙楚楚二〇二一年三月十八日法官助理 姚冰馨书 记 员 严苏徽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。