北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初6104号原告：白金荣，女，1962年11月23日出生，汉族，住北京市宣武区。委托诉讼代理人：刘立军，北京市国首律师事务所律师。被告：张元祥，男，1959年12月1日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：畅晓姣，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：江本海，北京市京师律师事务所实习律师。原告白金荣与被告张元祥房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告白金荣的委托诉讼代理人刘立军，被告张元祥的委托诉讼代理人畅晓姣、江本海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白金荣向本院提出的诉讼请求：1、请求判令双方签订的《房屋买卖合同》无效；2、请求判令张元祥腾退位于北京市大兴区团河路48号院2号楼1单元901的房屋并支付自交房之日至实际腾房之日止的房屋占用费，按3000元/月计算；3、诉讼费由张元祥承担。事实与理由：2012年4月14日，白金荣与张元祥签订了《房屋买卖合同》，张元祥欲购买盛嘉华苑8号楼1单元901房屋，房屋总价款为60万元。张元祥至今仅支付了十万余元。合同中明确约定，该房屋性质为“商品房”，但2018年10月16日该房屋取得了不动产权证书，其中载明该房屋坐落“大兴区团河路48号院2号楼1单元901号”（以下简称：涉案房屋），权利性质为“限价商品住房”。在取得不动产证书后，白金荣发现根据国家法律、行政法规的强制性规定，涉案房屋的性质不允许买卖，故我方认为双方签订的《房屋买卖合同》应属无效，我方根据相关法律规定向贵院提出诉讼请求，望判如所请。张元祥辩称：不同意白金荣的全部诉讼请求。1、涉案房屋是白金荣自行委托中介公司出售，张元祥通过中介公司与白金荣签署房屋买卖合同，并交付全部房款及中介费用，该合同系各方真实意思表示，且张元祥已经履行完全部合同义务，该合同并未违反国家法律法规的强制性规定，属于合法有效的合同。2、张元祥基于上述买卖行为自2012年4月入住涉案房屋，属于合法占有使用，白金荣诉求支付占用费，无任何事实和法律依据，对于白金荣事实与理由部分有不实陈述，张元祥已支付全部价款，并非白金荣所述只支付了10万余元。其次该房屋的性质白金荣应自始清楚，并非在2018年才知道该房屋属于限价房，白金荣诉求合同无效，只是受房价上涨利益驱使，严重违反诚实信用原则，请求法院依法驳回白金荣的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年4月14日，白金荣（甲方，出卖人）与张元祥（乙方，买受人）签订《次新房买卖合同》，约定：甲方出售的房屋坐落于北京市大兴区盛嘉华苑8号楼1单元901；房屋权属性质为商品房；经双方协议一致，该房屋成交价款为600000元。乙方同意在签订本合同的同时支付甲方定金120000元；甲方同意乙方采取全款一次性支付的付款方式。当日，白金荣与张元祥在北京凯成永泰房地产经纪有限公司的居间见证下，签订了《房屋买卖定金协议》，约定：签订本协议当日，张元祥向白金荣支付定金120000元；张元祥按照房屋成交总价格的2%向北京凯成永泰房地产经纪有限公司支付居间服务费12000元。2012年4月21日，白金荣（甲方）与张元祥（乙方）签订了《补充协议》，约定：甲方所卖给乙方的房产为大产权商品房，如果不是大产权商品房违反了北京市房屋买卖规定，甲方负全责，按违约对乙方进行双倍赔偿（600000元购房款已全部付清）；如果房屋买卖发生违约，甲方如违约，甲方按房屋买卖总金额六十万元的双倍赔偿给乙方。如果届时同地段、普通商品房的价格高于赔偿款的双倍，甲方须按届时现行价格赔偿。装修费十万元一并给乙方。2012年4月21日，北京凯成永泰房地产经纪有限公司出具收据，确认收到张元祥交纳的涉案房屋中介费12000元。2012年4月21日，白金荣出具收条，载明“今收到张元祥购买盛嘉华苑8号楼1单元901室房屋全部房款600000元整”。张元祥认可白金荣于2012年4月23日将涉案房屋交付，现涉案房屋由其居住、使用。张元祥主张其于2012年4月14日向白金荣账户存款250000元，于2012年4月21日向白金荣转账3000000元，在中介见证下，现金支付白金荣50000元。另查，白金荣交纳了涉案房屋的物业费、产权办证费、公共维修基金、有线电视等费用共计18200元，由张元祥转账支付给白金荣。张元祥主张其替白金荣交纳了房屋补差价款1803元。张元祥交纳了涉案房屋的契税、测绘费、印花税、产权登记费共计4879.5元。以上交费票据原件均在张元祥处。2018年10月16日，白金荣取得涉案房屋的不动产权证书，载明涉案房屋的坐落为大兴区团河路48号院2号楼1单元901号，产权证号为京（2018）大不动产权第XXXX号涉案房屋的权利性质为限价商品住房。上述事实，有房屋买卖合同、房屋买卖定金协议、补充协议、转账凭条、收据、收条、发票、不动产权证书及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担相应的不利后果。根据法律规定，当事人订立、履行合同等民事法律行为，除不得违反法律、行政法规的强制性规定外，还不得违背公序良俗。违背公序良俗的民事法律行为无效。本案中，双方交易转让的房屋系限价商品房。限价商品房是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房。它是具有社会保障性质的住房。相对于商品房而言，限价商品房的购买必须符合相应的规定，取得相应的资格，同时在房屋的转让方面，政府都有明确的政策性规定。根据相关政策规定，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。对于确需转让的，向户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定，回购的房屋继续作为限价商品住房向符合条件家庭出售。本案中，双方签订的房屋买卖合同系在限售期内签订，该行为将导致其他住房紧张需要购买限价商品住房的家庭无法按正常价格和渠道购买，剥夺了其他符合限价商品房购买条件家庭购买该套房屋、享受国家住房保障政策的机会，违背了国家建立限价商品住房制度的初衷，此类行为违背了公序良俗，因此白金荣与张元祥签订的房屋买卖合同应依法认定为无效。合同无效后，双方因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。因双方签订的房屋买卖合同无效，故张元祥占有涉案房屋无合法依据，应当返还给白金荣。故本院对于白金荣要求张元祥腾退涉案房屋的诉讼请求予以支持。双方签订的房屋买卖合同无效，张元祥主张将返还购房款在本案中一并处理，因白金荣对返还购房款存在争议，故在本案中本院不再处理，张元祥可对合同认定无效后的相关权利另行主张。关于白金荣要求张元祥支付房屋占用费的诉讼请求，在双方签订的房屋买卖合同被确认为无效合同之前，张元祥对涉案房屋的占有并非无权占有，无需承担相应费用。故本院认定白金荣的该项诉讼请求，于法无据，不予支持。综上所述，《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百五十三条、第五百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认白金荣与张元祥于2012年4月12日签订的房屋买卖合同无效；二、本判决生效之日起10日内，张元祥将位于北京市大兴区团河路48号院2号楼1单元901号的房屋腾退并交付给白金荣；三、驳回白金荣的其他诉讼请求。案件受理费4900元，由白金荣负担2450元（已交纳），由张元祥负担2450元（于本判决生效之日起7日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 任喜堂二〇二一年三月三十日法官助理 张雯雯书 记 员 李 琦