北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0117民初4860号原告：白海沨，男，1969年7月29日出生，汉族，北京市平谷区人，住北京市平谷区。被告：刘善彪，男，1960年10月18日出生，汉族，北京市平谷区人，住北京市平谷区。被告：马庆华，女，1977年11月10日出生，汉族，北京市平谷区人，住北京市平谷区。被告：北京市平谷区旭德养老服务中心，住所地北京市平谷区。法定代表人：陈宝山。被告：北京市平谷区南独乐河镇望马台村民委员会，住所地北京市平谷区。法定代表人：李春旺，主任。原告白海沨与被告刘善彪、马庆华、北京市平谷区旭德养老服务中心（以下简称旭德养老中心）、北京市平谷区南独乐河镇望马台村民委员会（以下简称望马台村委会）合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员路小锋独任审理，于2021年2月18日公开开庭进行了审理。原告白海沨、被告望马台村委会法定代表人李春旺到庭参加诉讼，被告刘善彪、马庆华、旭德养老中心经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白海沨向本院提出诉讼请求：1.要求刘善彪、马庆华立即返还白海沨购房款（会员费）37万元，并赔偿房屋装修损失2万元；2.判令旭德养老中心、望马台村委会对第一项请求承担连带责任；3.本案诉讼费由刘善彪、马庆华、旭德养老中心、望马台村委会负担。事实与理由：旭德养老中心是一家养老服务机构，刘善彪、马庆华夫妇系实际经营人。2014年5月14日，刘善彪以旭德养老中心名义与白海沨签订《北京市平谷旭德养老服务中心会员协议》，协议约定：旭德养老中心将其建设的平谷区某号平谷旭德养老中心某号院交予白海沨养老使用，合同期限为2014年6月30日至2082年1月10日，使用费为37万元，一次性付清。白海沨依约向刘善彪交付了全部款项后，入住涉案房屋至今年6月。据白海沨了解，望马台村委会作为涉案土地所有人，同意旭德养老中心在涉案土地上建设房屋等养老设施，并出具相关手续。2020年6月21日，北京市平谷区某镇人民政府认定涉案养老设施系违法建设，下达《限期拆除决定书》，6月25日涉案房屋被强制拆除。白海沨认为，由于刘善彪、旭德养老中心交付白海沨使用的涉案房屋系违法建设，致使涉案房屋及相关设施被政府强制拆除，给白海沨造成了重大损失，应依法承担退费和赔偿责任。望马台村委会作为涉案土地所有人，未依法履行监管职责，并出具允许在涉案土地上建设房屋的意见，对本案负有不可推卸的责任，应依法承担连带责任。综上，白海沨为维护自身的合法权益，诉至法院。望马台村委会辩称不同意白海沨的诉讼请求。理由如下：村委会没有同意旭德养老中心等建设违法建设房屋，不应承担连带责任。白海沨自己未进行审慎义务，应自行承担风险，与村委会无关。且承包合同是70年，是错误的。白海沨提供的合同上没有村主任的签字，现在所有盖章的合同均应有村主任的签字。后边搞养殖合作社，是他们自己将前面的内容更改了，合同是假合同。本案与村委会没有关系。刘善彪、马庆华、旭德养老中心未做答辩。本院经审理认定事实如下：2012年1月11日旭德养老中心与李某签订《土地转让协议书》，内容为：甲方（李某）经村委会同意将位于某桥北的土地及水、点、路设施转让给乙方（旭德养老中心）。转让期限柒拾年，自2012年1月11日起至2082年1月10日止。2013年7月8日，旭德养老中心与刘善彪签订《转让协议书》，内容为：因甲方（旭德养老中心）在某桥北养殖小区承租的土地上，乙方（刘善彪）所建工程甲方无能力支付给乙方工程款，经甲乙双方协商同意如下：一、甲方将某养殖小区所属的南至村民桃树地边，北至河沿、东至河沿、西至水泥中路以东的土地转租给乙方。二、甲方所转让土地内所建的房屋一切所有权归乙方（原建、再建）在转让土地范围内的所有经营事宜由乙方自行处置甲方不得以任何理由干涉。乙方有出租、转让权、子女继承权。三、年限按甲方以大队签署的年限，在转让年限内如有占地、拆迁补偿款归乙方。四、在转租期范围内如有任何争议，由甲方负责并承担法律责任。2014年5月14日旭德养老中心与白海沨签订《北京市平谷旭德养老服务中心会员协议》，经手人刘善彪，内容为：一、乙方（白海沨）自愿加盟会员甲方（旭德养老中心）基地，从事经营。四、交工日期：为2014年6月30日。房屋自交付乙方之日起，在正常使用情况下各部位、部件保修期为一年，此后房屋的修缮工作由乙方承担。五、费及付款方式：1.乙方：叁拾柒万元整2.付款方式：定金壹拾万元整，余款十五日内交齐。旭德养老中心盖章，刘善彪、白海沨签字。2014年6月3日，收据内容为：今收到白海沨购房款交来叁拾柒万元整，盖有旭德养老中心公章，收款人处为刘善彪签字。2020年6月15日北京市平谷区某镇人民政府发布《告知书》。2020年6月21日，北京市平谷区某镇人民政府出具限期拆除决定书。现白海沨起诉要求刘善彪、马庆华返还白海沨购房款（会员费）及损失，要求旭德养老中心、望马台村委会承担连带责任。望马台村委会持答辩理由不同意承担责任。本院认为，应以合同约定的当事人权利义务的特点确定合同类型。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。合同无效，因合同取得的利益应当予以返还。本案中，刘善彪以旭德养老中心名义与白海沨签订《北京市平谷旭德养老服务中心会员协议》，名为会员加盟协议，实质上就是房屋买卖协议。涉案房屋已被北京市平谷区某镇政府认定为违法建设，故双方订立的合同内容存在违反法律法规强制性规定的情形，应属无效，因该合同取得的利益应当予以返还。刘善彪存在售房行为，且旭德养老中心在协议上盖章，为名义上的出卖人，故本院认为刘善彪与旭德养老中心为涉案房屋的共同出卖让人。因白海沨将款项按照刘善彪的要求转账至刘善彪、马庆华账户。旭德养老中心、刘善彪为白海沨出具了收据，应认定为共同受益人。白海沨主张称刘善彪、马庆华系夫妻，应共同承担责任，但未提供相应证据，故对于白海沨要求马庆华共同承担返还责任的诉讼请求本院不予支持。因该房屋系违法建筑，刘善彪、旭德养老中心在出售涉案房屋时，未向白海沨释明，且涉案房屋已经被拆除，故刘善彪、旭德养老中心取得的利益应当返还，现白海沨要求刘善彪返还购房款（会员费）37万元及要求旭德养老中心承担连带责任的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。白海沨要求的装修损失，因证据不足，本院不予认定。白海沨要求望马台村委会承担连带责任的诉讼请求，因白海沨未提供充分证据证明望马台村委会与涉案房屋建筑及买卖行为的发生有关联，故本院不予支持。刘善彪、马庆华、旭德养老中心经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃庭审答辩及质证的权利，但不影响本院在查明事实的基础上依法作出裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告刘善彪和被告北京市平谷区旭德养老服务中心于本判决生效后七日内连带返还原告白海沨购房款三十七万元；二、驳回原告白海沨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7150元，由原告白海沨负担300元（已交纳），由被告刘善彪、被告北京市平谷区旭德养老服务中心负担6850元（于本判决生效后七日内交纳），公告费560元由被告刘善彪、被告北京市平谷区旭德养老服务中心负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  路小锋二〇二一年三月十二日书记员  胡适兰