湖南省株洲市荷塘区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0202民初155号原告：成都合达联行物业服务有限公司株洲分公司，住所地：湖南省株洲市荷塘区金精路158号。法定代表人：李军，该公司总经理。委托诉讼代理人：李**飞，湖南弘一律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：李静，女，1986年10月9日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区，系该公司员工，代理权限：一般代理。被告：湖南星臻广告传媒有限公司，住所地：湖南省株洲市芦淞区操坪彩印宿舍1栋204号。法定代表人：易敬斐，该公司总经理。原告成都合达联行物业服务有限公司株洲分公司（以下简称“合达联行物业”）与被告湖南星臻广告传媒有限公司（以下简称“星臻广告公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告合达联行物业的委托诉讼代理人李**飞、李静，星臻广告公司的法定代表人易敬斐均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告合达联行物业向本院提出如下诉讼请求：1、解除被告与原告于2018年5月22日签订的《高尚公寓/社区创造电梯文化环境合作合同书》；2、解除被告与原告于2019年9月28日签订的《小区广告合作协议书》；3、判决被告支付原告电梯租金（暂计算至2020年9月30日）共计88250元；4、判决被告支付原告违约金共计27500元；五、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年5月22日签订了《高尚公寓/社区创造电梯文化环境合作合同书》。合同签订后，被告按约定向原告支付了租金25500元，并开始使用合同约定的区域，后被告又分两次向原告支付了10000元5000元，共计支付了40500元，剩余租金费用10500元未支付，时至今日，被告仍在使用合同区域，但经原告多次催缴均未按照合同约定向原告支付租金费用，已构成严重违约。原告于2019年9月28日签订了《小区广告合作协议书》，合同签订后，被告依约向原告支付了14000元，但时至今日，经原告多次催缴，被告仍未按照协议约定向原告付清合同剩余尾款14000元，已构成严重违约。为维护原告的合法权益，原告依法向贵院提起诉讼，请判如所请。被告星臻广告公司辩称：我公司与被告签订了逸都花园的电梯广告合同，一期合同有明确履约时间，原告要求多履约一年半无事实依据，之前所欠的10500元由项目负责人周雷提出与铝合金项目冲抵协商未果；二期的合同所差的半年租金，因为5月份我公司就已经实际拆除了电梯广告，拆除13台电梯后受到阻拦也未实际占用28台电梯，物业公司承诺赔偿的商业损失以及广告一直未恢复，我公司受到的实际损失远大于租金，而且我公司在2020年5月份就已提出无法恢复和补偿就退出。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经本院审查对当事人提供的证据综合全案予以综合认定。经审理查明，本院确认如下案件事实：2017年1月8日，原告合达联行物业与开发商株洲嘉合伟业投资开发有限公司就逸都花园一、二期住宅小区达成《前期物业合同》。原告合达联行物业与被告星臻广告公司于2018年5月22日签订了《高尚公寓/社区创造电梯文化环境合作合同书》，约定：“……第二条合作区域及安装位置2.1电梯内：共34部电梯，每部电梯需安装4或6个。……第三条3.1本项目合作期限：1年整，自2018年6月11日起至2019年6月10日止。3.1.2本合同合作期满后，在同等条件下，甲乙双方均享有优先续约权。即，若本合同一方收到第三方提出的合作条件，该方应及时向本合同另一方提供经第三方书面确认的合作条件及价格等相关证明材料，由该另一方视情决定是否行使优先续约之权利。……第四条租金及支付方式4.1付款金额：每部电梯费用，计人民币1500元/部/年；合计共34部电梯，总计人民币51000元/年。……4.2.1该款于合同签订之日起支付50%，剩余款项在合同期执行至一半时全额支付。正式计费周期：2018年6月11日至2019年6月10日，付费时甲方开具税务机关认可的与乙方支付的金额同等的普通发票并及时交付乙方，如乙方未按时收到相应等额有效的普通发票或收到的发票不符合乙方的要求，乙方有权暂停支付下期费用（如有）并要求甲方重新开具符合要求的发票。……“合同签订后，星臻广告公司按合同约定向逸都花园小区一期的34部电梯内安装了广告框架和广告视频显示器，并支付了40500元租金。2019年6月10日《高尚公寓/社区创造电梯文化环境合作合同书》约定的租赁期限到期后，被告星臻广告公司拆除了电梯里广告视频显示器和部分广告框架，但至原告起诉时每部电梯仍留有一至二个广告框架。2019年9月28日原告合达联行物业与被告星臻广告公司签订了《小区广告合作协议书（置信.逸都花园）》，约定：“……一、甲方同意乙方承租置信.逸都花园二期1至9栋和15栋共计28台电梯广告位，广告合同时效以合同约定时间为准。……五、广告的安装规范和价格：……2、逸都花园二期共28台电梯内广告位，1000元/台，年度合计费用为28000元整。……六、付款方式1、合同签订当日付合同总金额50%即壹万肆仟元整。剩余尾款50%14000元在2020年4月30日前付清。……七、双方责任12、甲方保证本协议签订的电梯广告位提供给乙方不产生纠纷并承诺由乙方独家经营。八、本协议有效期为1年，自2019年10月1日起至2020年9月30日止。协议期满后乙方如需续租，需提前三个月向甲方申请，否则，甲方视乙方不再续租，有权优先选择其他合作单位。合作期满，乙方需在协议期内完成广告的清理撤场。……九、违约责任1、在协议未到期，甲乙双方均没有违反合同条款时，任何一方如需解除合同，须征得对方的同意。一方未完全同意，另一方随意解除合同属违约行为，违约方应向守须方支付违约金2000元。2、乙方逾期缴纳本协议约定的费用，每逾期一天，按100元每日计算违约金，逾期超过15天仍未履行付款义务，则甲方有权终止本合同，且乙方应向甲方支付违约金2000元，乙方违约情节严重的，甲方有权单方面解除合作，并处乙方如下违约责任：（1）解除合同；（2）支付违约金2000元；（3）赔偿损失。解除合同的，乙方已支付款项甲方有权作为违约金不予返还。……”本院认为，本案系租赁合同纠纷。原告合达联行物业与被告星臻广告公司签订的两份租赁合同，内容不违反法律、行政法规效力性强制规定，属于合法有效，双方应按约定履行各自的义务。本案中租赁合同是物业公司与被告签订的，物业公司是否享有出租诉争租赁物的权利并不影响与被告之间租赁合同的效力以及物业公司向被告主张租金的权利。本案中被告租赁小区电梯放的广告牌位设在小区业主的公共面积，这部分所得收益应归业主所有。经审理，本案的争议焦点如下：1、原告合达联行物业与被告星臻广告公司签订的《高尚公寓/社区创造电梯文化环境合作合同书》、《小区广告合作协议书（置信.逸都花园）》是否应当解除？《高尚公寓/社区创造电梯文化环境合作合同书》约定的合同期限是：2018年6月11日至2019年6月10日，《小区广告合作协议书（置信.逸都花园）》约定的合同期限是：自2019年10月1日起至2020年9月30日止，以上两份合同约定的履行期限已过，合同已经终止，故原告起诉解除两份合同的诉讼请求不予支持。2、被告星臻广告公司依据《高尚公寓/社区创造电梯文化环境合作合同书》，应当向原告合达联行物业支付租赁费用的数额是多少？原告认为被告依据《高尚公寓/社区创造电梯文化环境合作合同书》应当支付租赁费77090元，理由是，2018年6月11日至2019年6月10日欠交的10500元，因为被告没有完全拆除电梯内的广告牌，应当视为被告续租，2019年6月11日至2020年9月30日应交66590元。经查，被告认可2018年6月11日至2019年6月10日欠交租金10500元。但合同到期后，电梯内剩余广告框没有拆除的原因是拆除费用过多，并不是续租。本院认为，租赁合同到期后，双方并未就合同续租问题协商过，也未达成一致意见，被告拆除电梯内大部分广告框架，且向原告公司工作人员周雷表示过不续租，原告公司未提供证据证明要求被告拆除剩余广告框或与被告协商过续租事宜，故被告辩称没有续租广告位，不支付2019年6月11日至2020年9月30日应交66590元租金的抗辩理由本院予以采信。被告依据《高尚公寓/社区创造电梯文化环境合作合同书》应当支付租赁费10500元。但如原告通知被告拆除剩余广告框架，被告在合理时间内未拆除，原告自行拆除所花费的费用可向被告另行主张。3、被告星臻广告公司依据《小区广告合作协议书（置信.逸都花园）》，应当向原告合达联行物业支付租赁费用的数额是多少？原告认为被告依据《小区广告合作协议书（置信.逸都花园）》应当支付租赁费14000元，被告辩称在合同履行期间，原告未经被告允许在电梯间内张贴其他广告，违反了合同的约定，故其在2020年5月就退出了该广告位的租赁，并拆除了部分电梯的广告，所以剩余的14000元不应当支付。经查，被告未提供证据证明于2020年5月与原告协商一致解除租赁合同，故该抗辩理由本院不予认定，但原告在电梯间内张贴了他人的开锁广告，违反了《小区广告合作协议书（置信.逸都花园）》中由被告独家经营电梯广告位的约定，本院对自2019年10月1日起至2020年9月30日止租赁费酌情核减3000元，故被告依据《小区广告合作协议书（置信.逸都花园）》应当支付租赁费11000元。4、被告是否应当支付原告违约金27500元？原告认为被告没有按时支付《高尚公寓/社区创造电梯文化环境合作合同书》约定的租金，应支付违约金25500元，没有按时支付《小区广告合作协议书（置信.逸都花园）》约定的租金，应支付违约金2000元。被告辩称没有按时支付《高尚公寓/社区创造电梯文化环境合作合同书》约定的租金是因为原告没有按约定开票，所以其有权不支付租金，没有按时支付《小区广告合作协议书（置信.逸都花园）》约定的租金是因为被告在电梯间内张贴他人的广告，其在2020年5月就退出了租赁合同，而且其在小区内搭建的阳光房，被物业的人损坏，被告应当赔偿损失来抵销租赁费用，经查，原告至本案开庭时仍没有向被告开据租赁费发票，且在二期房屋的电梯间张贴他人开锁的广告，原告自身行为确有瑕疵，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予以支持，被告辩称的阳光房损失与本案无关，可另行主张。综上，被告星臻广告公司应当向原告合达联行物业支付广告租赁费人民币21500元，经本院依法调解，双方调解不成。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条第（一）项、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告湖南星臻广告传媒有限公司在本判决生效后十日内向原告成都合达联行物业服务有限公司株洲分公司支付租金人民币21500元；二、驳回原告成都合达联行物业服务有限公司株洲分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2615元，减半收取1308元，由原告成都合达联行物业服务有限公司株洲分公司负担1108元，由被告湖南星臻广告传媒有限公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101××××0181。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  余岚二〇二一年三月十一日书记员  吴桦附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条原告向人民法院起诉或者被告提出反诉，应当提供符合起诉条件的相应的证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。