贵州省贵定县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔2723民初73号 原告：罗明铭，男，1980年8月27日生，苗族，贵州省贵定县人，个体户，初中文化，住贵州省贵定县。 委托诉讼代理人：张江雨，贵州贵龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁军，贵州贵龙律师事务所律师。 被告：贵州御庭房地产开发有限公司。 统一社会信用代码：913522723MA6DJHHN6E。 营业场所：贵州省贵定县金南新区。 法定代表人：冯成，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李洋洋，贵州贵达（贵定）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李湘南，贵州贵达（贵定）律师事务所律师。 原告罗明铭诉与被告贵州御庭房地产开发有限公司（下称御庭房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月6日受理后，依法适用简易程序于2021年2月3日公开开庭进行了审理，原告罗明铭及其委托诉讼代理人张江雨，被告御庭房开公司的委托诉讼代理人李洋洋、李湘南到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告罗明铭向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还原告首付款914653元、维修基金3206元及利息130820元（利息以购房款914653元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.75%为标准，本案从付款之日2017年12月13日起，暂计算至起诉之日2020年12月有1日止为130820元，至实际付清日止）；2、判决被告对承担原告已付购房款的一倍的赔偿款914653元；3、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：原告与被告御庭房开公司系商品房买卖合同关系，原告于2017年9月18日向被告房开公司缴纳2万元认筹金，拟购买其位于贵定县门面（建筑面积106.91㎡）一套。双方口头约定该门面总价款为1814653元，首付914653元，尾款采用按揭付清。2017年12月13日原告缴纳了914653元首付，并缴纳3206元维修基金，被告房开公司将涉案房屋交付给原告使用。原告从2017年12月20日收房装修后，并办理工商营业经营餐馆至今，期间缴纳水、电、煤气费。 后原告得知涉案商铺早已在案外人瓮安农商银行与被告、冯铁等金融借款合同一案设定抵押，并在2019年4月17日（2018）黔27民初150号民事判决书生效后，被案外人瓮安农商行申请强制执行。原告罗明铭才知道所购买的门面在被执行之列，此后，原告分别提起执行异议申请及执行异议之诉，均被黔南中院驳回。原告认为，被告恶意隐瞒涉案房屋设定抵押的事实，导致原告购房的根本目的不能实现，被告存在严重销售欺诈，损害原告合法权益，请求依法支持原告的诉请。 被告御庭房开公司辩称：原告陈述的购房情况属实。一、因被答辩人没有支付全款导致双方没有签订《商品房买卖合同》的事实持续至民法典和新的司法解释施行后，根据新的司法解释，依法答辩人不应支付被答辩人赔偿款；二、答辩人与被答辩人未订立过商品房买卖合同，依法双方不成立商品房买卖合同关系，而是商品房预约合同关系，2017年9月18日至今，被答辩人仅与答辩人的置业顾问签订了《认筹协议书》，没有签订《商品房买卖合同》，且《认筹协议书》没有就“当事人的身份情况、购买房屋、销售方式及违约责任”等进行约定，而双方又没有签订买卖合同，双方不成立商品房买卖合同关系；三、答辩人已经告知被答辩人御庭酒店综合体门面已经抵押的事实，不存在故意隐瞒或欺诈，答辩人已经告知原告要支付全款才能解封门面的抵押，被答辩人在明知门面抵押的事实而坚持购买，答辩人不应支付赔偿款；四、被答辩人请求支付利息无任何事实和法律依据，双方既没有约定，也没有法律的明文规定，依法应当驳回；五、根据《住宅专项维修资金管理办法》公共维修基金是指专用于住宅共用部位，共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，被答辩人已经使用涉案商铺3年以上，依法不应退回；六、被答辩人从2017年12月20日占有使用至今，暂计至2021年2月2日共计37个月零13天，按照同地段同楼盘租金45元每平方米每月，每年递增5%的统一标准，应在被答辩人的购房款中扣除门面使用费用188164元。 本院根据双方当事人的陈述及提交的证据，认定如下事实：2017年9月20日，原告罗明铭（乙方）与被告御庭房开公司（甲方）签订《认筹协议书》约定：乙方（原告）自愿交纳人民币1万元，作为购买-1--24号商铺的意向金；乙方自签订《认筹协议书》之日起，即成为御庭首府楼盘的购房意向客户，享受交纳1万元购房意向金，开盘选房当天可享受1万元购房优惠，如开盘当天选房成功，购房意向金自动转为购房款，如未选中房源，则全额退还。同日，原告向贵州御庭酒店管理有限公司转款1万元；同月25日，被告御庭房开公司向原告出具《收据》：收到罗明铭交来御庭大酒店综合体项目-1--24号商铺认筹金1万元。同月30日，原告再次向原告交纳认筹金1万元，被告御庭房开公司亦向原告出具《收据》：收到罗明铭交来御庭大酒店综合体-1--25号商铺定金1万元。2017年12月4日，原告向被告交付购房款18万元，同月13日，通过银行转账方式交付购房款714653元，房屋维修基金3206元，原告共计向被告交付购房款914653元（含交纳的认筹金2万元）。2017年12月20日，被告将上述25号门面交付原告使用至今。 另查明，2015年12月23日，被告御庭房开公司向案外人贵州瓮安农村商业银行股份有限公司借款2900万元，双方签订《最高额抵押合同》，被告御庭房开公司用登记在自己名下位于贵定县商业用房（含本案涉案25号门面）为借款提供抵押担保，并依法办理了抵押登记。此后，被告未按约定归还案外人借款，双方引发诉讼，贵州省黔南州中级人民法院作出（2018）黔27民初150号民事判决，在该判决执行过程中，黔南中院于2019年7月31日依法查封了被告御庭房开公司包括涉案25号商铺在内的51套房产，并委托评估公司对查封的房产进行评估拍卖。在此期间，原告向黔南中院提出案外人执行异议申请及案外人执行异议之诉，均被该院驳回。为此，原告遂以被告在出卖25号门面时隐瞒涉案房屋设定抵押的事实，存在严重欺诈为由，向本院起诉提出如前诉请。 在审理过程中，原告请求解除双方涉案房屋的商品房买卖口头合同，并自愿在付清房款后立即退还被告25号门面。被告表示同意解除双方的商品房预约合同，同意在向原告付清判决款项后，原告立即返还涉案门面。 上述事实，有当事人的陈述，原告提供的《身份证》、《工商登记信息查询》，《认筹协议书》、《收据》、《银行流水》、《交易登记表》、《营业执照》、《现场照片》、《电费收据》、（2020）黔27执异23号民事裁定书、（2020）黔27民初71号民事判决书，被告提交的《认筹协议书》、《现金业务存款凭证》、《收据》、（2020）黔27民初71号民事判决书，《门面电费明细》、《电费收据》、《商铺代租合同》等证据在卷为凭，且经庭审质量，能够证明本案的相关事实，本院依法予以确认。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律上的约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告罗明铭与被告御庭房开公司签订《认筹协议书》并交纳购房认筹金及定金，达成原告购买被告开发的位于贵定县门面的意向，此后，原告按照被告要求支付了该项目25号门面的部分房款，即：914653元，同时，交纳房屋维修基金3206元，被告御庭房开公司亦按约定将25号门面交由原告占有、使用至今，可以看出，双方对于25号门面的买、卖意思表示真实、明确，虽然双方没有签订书面的《商品房买卖合同》，但从双方的行为和目的来看，已经形式事实上的商品房买卖合同关系，本院对于双方的买卖合同关系依法予以认定，双方合同成立时间应为被告向原告交付房屋的时间，即：2017年12月20日。被告御庭房开公司认为双方属于商品房预约合同关系，不符合事实，本院不予采纳。原告请求解除双方的商品房买卖合同关系，被告退还原告交纳的购房款914653元及房屋维修基金3206元，在被告退清房款后自愿返还被告25号门面。因双方买卖的标的物（25号门面）在双方达成买卖意向之前，被告已经将该门面向案外人设定抵押并依法办理了抵押登记，而现该门面根据登记设定的抵押负担被依法予以查封并公开进行拍卖，导致双方买卖该门面的合同目的已经无法实现，并且被告在庭审中亦表示同意解除双方的关系，为此，对于原告的该项诉请，本院依法予以支持。被告认为原告已经占有使用门面超过三年，其交纳的房屋维修基金不应退还。房屋维修基金包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金，实行“钱随房走”的原则，在原告返还被告门面后，不再享有门面的物权，为此，对于原告交纳的房屋维修基金，被告应当予以退还，被告的该辩解意见，本院亦不予采纳。原告请求以购房款914653元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.75%为标准，从付款之日2017年12月13日起计算至实际退清房款之日止。在审理过程中，被告对于原告主张的利息计算方式未提出异议，本院依法予以采纳。本案合同目的不能实现，系因被告将涉案房屋在向原告出售之前向他人设定了合法的抵押权，至今被告未能涤清该抵押权而引发诉讼，被告的行为给原告交纳的房款和维修基金在资金使用方面造成了一定经济损失，应当承担相应的赔偿责任，但在原告交纳房款及维修基金的同时，被告亦将涉案门面交付原告占有使用至今，其资金占用的损失已经在占有使用该门面而得到的收益中予以弥补，为此，对于原告请求其占有使用门面期间的利息损失，本院不予支持；被告请求扣减原告占有使用门面期间的门面使用费用188164元，本院亦不予以支持。原告请求被告承担赔偿已付购房款914653元一倍的赔偿责任，被告认为双方未签订商品房买卖合同的事实从民法典施行前一直持续至民法典施行后，本案应当适用《民法典》施行后的法律和司法解释，该司法解释没有规定被告需要承担赔偿责任，且在出售门面时已经将门面抵押的事实告知了原告，被告不应当承担赔偿责任。从双方买卖门面的过程来看，被告在双方门面买卖之前已经将该门面向他人设定合法抵押权，虽然被告主张已经告知原告门面抵押的事实，但其未能提供证据予以证实，本院依法不予认定；在双方商品房买卖合同成立时（被告向原告交付门面时），被告未向原告告知门面抵押的事实，属于故意隐瞒抵押事实的行为，现双方争议的上述法律事实发生在《民法典》施行之前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定。双方商品房买卖合同成立时的法律事实发生在民法典施行前，为此，原告的该项诉请应当适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（（2003）年4月28日法释［2003］7号）》第九条：出卖人订立商品房买合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）……；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）……的规定，对于原告的该项诉请，本院亦予以支持；被告主张本案适用《民法典》施行后的司法解释进行处理，不符合法律规定，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告贵州御庭房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告罗明铭购房款九十一万四千六百五十三元（￥914653.00）、房屋维修基金三千二百○六元（￥3206.00）； 二、被告贵州御庭房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告罗明铭九十一万四千六百五十三元（￥914653.00）； 三、原告罗明铭于本判决生效后十日内交还被告贵州御庭房地产开发有限公司位于贵定县门面。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22470元，减半收取11235元，由贵州御庭房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期，本判决则发生法律效力，权利方可在判决确定的履行期满之日起两年内申请执行。逾期申请，则丧失申请人民法院强制执行的权利。 审判员  杨先茂 二〇二一年三月九日 书记员  韦云双