内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2021）内02民终624号上诉人（原审原告）：郭靖，男，1987年10月8日出生，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：毛腾翔，包头市弘昶法律服务所法律工作者。上诉人（原审原告）：王鑫璐，女，1989年11月2日出生，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：毛腾翔，包头市弘昶法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：包头市富润房地产开发有限公司。法定代表人：凌民军，执行董事。委托诉讼代理人：李云超，内蒙古彦坤律师事务所律师。上诉人郭靖、王鑫璐因与被上诉人包头市富润房地产开发有限公司（以下简称富润地产公司）定金合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市九原区人民法院（2020）内0207民初2622号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,审理了本案。本案现已审理终结。上诉人郭靖、王鑫璐上诉请求：撤销一审判决，依据本案事实重新审理，予以改判。被上诉人承担本案一、二审案件诉讼费。事实及理由为：1、上诉人于2020年3月30日通过被上诉人聘用的置业顾问张宏承诺，上诉人认购了被上诉人开发建设的××院，建筑面积85.46㎡，优惠认购价为618933元，首付款128933元。上诉人经和置业顾问协商，置业顾问又和有关领导请示，同意上诉人先预交定金2万元后，首付款可以延期交付。置业顾问张宏于2020年3月29日给上诉人出具了书面承诺，承诺首付款延期到首付款到位，置业顾问为让上诉人放心认购房屋于同年3月30日再次承诺预留1302号房屋，首付款延期到首付款到位，张宏及其负责人张婷婷共同在承诺书上签字，上诉人在置业顾问张宏的承诺下，交付定金2万元，并与被上诉人签订认购书，被上诉人盖章，置业顾问张宏代表被上诉人签字。一审中，被上诉人不承认张宏与张婷婷出具的承诺书，不认可张宏是其公司聘用，那么张宏代表被上诉人签订的商品房认购书属于无效合同，被上诉人无权向上诉人收取定金，收取的定金应无条件返还，但被上诉人认可上诉人所交的定金，却不认可置业顾问张宏是被上诉人所聘用，被上诉人收取的定金属不当得利，更应该返还上诉人。2、一审判决认定事实不清，适用法律不当。置业顾问张宏代表被上诉人在商品房认购书上签字，经请示有关领导后向上诉人承诺首付款可延期至首付款到位的承诺是被上诉人为销售商品房向上诉人作出的真实意思表示，该承诺是代表被上诉人所作出的，让上诉人有理由相信张宏、张婷婷有权代表被上诉人的职务行为，已构成表见代理，该书面承诺也是商品房认购书补充条款。3、被上诉人违约的事实非常清楚，在置业顾问承诺首付款延期至首付款到位后，被上诉人违约先将1302号房屋出售，再违约于同年4月9日向上诉人电话催交首付款，上诉人接到电话后，去被上诉人售房处找置业顾问张宏询问，张宏反复向上诉人解释，首付款延期至首付款到位是经领导同意的，不会有变化，1302号房屋还在预留，未向任何人出售，上诉人将双方对话录音并在一审提交法庭，被上诉人明显违约。被上诉人富润地产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。首先，上诉人所称的置业顾问张宏并非我公司聘用，我公司委托包头市融泽行房产经纪有限公司（以下简称融泽公司）代销富力院士廷项目的房产。上诉人于2020年3月30日认购上述1302号房屋，可以证明置业顾问张宏系融泽公司员工，并非被上诉人聘用。其次，上诉人与被上诉人签订的《商品房认购书》系有效合同，对双方均具有法律约束力。认购书中约定上诉人“首期于2020年4月9日前交付房款的21%”“定金交付后不退、不换、不更名，付款方式不作变更”，上诉人签字确认后交付定金，不属于不当得利范畴。上诉人违反合同约定未能如期交付首付款，其违约导致合同目的不能实现，被上诉人有权不予退还定金。再次，上诉人所称的“张宏、张婷婷”的承诺行为不构成表见代理。被上诉人向上诉人送达了签约通知书，注明被上诉人的联系方式并盖有公司公章，将上诉人首付款期限宽限至4月24日，上诉人既没有通过该联系方式进行沟通，也未按照通知的宽限期支付首付款，而径行选择相信与被上诉人公司无关人员的与被上诉人公司通知内容完全相悖的承诺，可见上诉人不是表见代理中的善意相对人。郭靖、王鑫璐向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告退还购房定金20000元；2.被告承担本案诉讼费。一审法院查明事实，包头富力院士廷楼盘项目系富润地产公司开发建设，富润地产公司曾在2020年3月与包头市融泽行房产经济有限公司签订代理销售合同，委托包头市融泽行房产经济有限公司为包头富力院士廷项目提供营销策划、代理销售相关业务，期限自2020年1月1日至2020年12月31日止。2020年3月30日，郭靖、王鑫璐经置业顾问接待，与富润地产公司签订《包头富力院士廷商品房认购书》，约定郭靖、王鑫璐认购富力院士廷二期住宅T4#楼1单元1302房，于签署认购书时交付定金贰万元，首期于2020年4月9日前交付房款的21%，即108933元（已扣除定金），于2020年4月16日前申办按揭贷款，按揭额49万元。在认购书的责任部分，约定郭靖、王鑫璐于认购后十日内交首付款，在交清首付款后，富润地产公司应与郭靖、王鑫璐签署《商品房买卖合同》。若郭靖、王鑫璐支付定金之日起十日内未能依时交付首期房价款，三十天内未能依时签署《商品房买卖合同》，则富润地产公司有权单方面解除商品房认购书，并不退还定金。郭靖、王鑫璐于签订认购书当日交付定金20000元，对应的置业顾问张宏曾在2020年3月29日向郭靖、王鑫璐出具承诺书，内容为：“本人富力院士廷置业顾问：张宏，承诺T4-1302业主（郭靖、王鑫璐）自2020年3月29日买房起办理首付延期至客户首付到位。”2020年3月30日，置业顾问张宏再次向郭靖、王鑫璐出具承诺书，内容为：“本人富力院士廷置业顾问张宏，承诺T4-1302业主（郭靖、王鑫璐）自2020年3月30日购房起办理首付延期至首付到位。”该承诺书落款处另有张婷婷的姓名。郭靖、王鑫璐庭审中称第二份承诺书系置业顾问张宏的领导所写，但该人是谁并不清楚。之后，郭靖、王鑫璐多次接到催交房屋首付款的电话，并在2020年4月23日收到了富润地产公司邮寄送达的《签约通知书》，通知书的主要内容为：根据郭靖、王鑫璐签署的《包头富力院士廷商品房认购书》，郭靖、王鑫璐应于2020年4月9日前到签约中心为选定的房屋支付不少于总房款21%的首期房款，经多次电话催告后，郭靖、王鑫璐至今未来签约中心办理支付房款等手续。现再次通知于2020年4月24日下午17：00前来签约中心办理支付房款等手续。若在指定时间内还未来办理相关手续，将按照商品房认购书的相关约定取消所定房源的第一购买权，该房源另行出售且无需再通知买受人，定金不予退还。郭靖、王鑫璐主张收到《签约通知书》后，曾在2020年5月10日前往签约中心询问置业顾问张宏是否需要交纳首付款，张宏告知二人待首付款到位后交纳即可，房屋不会出售他人，定金也不会被扣。郭靖、王鑫璐称置业顾问张宏在2020年5月20日左右已离职，当郭靖、王鑫璐5月26日前去交纳首付款时，被告知房屋已售他人，因违约所以定金不能退还，郭靖、王鑫璐因此诉至法院。一审法院认为，郭靖、王鑫璐与与富润地产公司签订的《包头富力院士廷商品房认购书》是合同当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。郭靖、王鑫璐按照认购书的约定，向富润地产公司交付定金20000元之后，双方之间的定金合同成立并生效，违约方应按照合同约定承担定金罚则的法律后果。本案争议焦点为：郭靖、王鑫璐应当交纳购房首付款的时间。对此一审法院认定如下：一、关于郭靖、王鑫璐主张的置业顾问张宏系富润地产公司工作人员，所作出的承诺系代表富润地产公司，按照承诺书约定交纳首付款并无不当的问题。郭靖、王鑫璐在签订认购书过程中对于张宏为预购房产置业顾问这一身份有清晰的认识，即便张宏为富润地产公司工作人员，从郭靖、王鑫璐在诉状中陈述的事实可以看出，对于首付款可延期至客户首付到位后再行交纳系张宏向他人请示之后才向郭靖、王鑫璐作出的承诺，其职务外观表象可以清晰的反映出付款时间的确定并非张宏的职权范围，其个人作出的承诺不能构成职务代理。从表见代理角度看，郭靖、王鑫璐在明知张宏不具备更改首付款给付时间权限的情况下，因张宏不具备代理权的外观，郭靖、王鑫璐对于张宏个人作出的承诺予以信赖存在过失，也不能构成表见代理，故置业顾问张宏所作出的承诺对于富润地产公司不具约束力，应按照商品房认购书的约定确定首付款的给付时间。二、从合同内容变更的角度看，《中华人民共和国合同法》第七十八条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”置业顾问张宏出具的承诺书中并未对郭靖、王鑫璐应当何时给付首付款进行明确，“首付到位”这种承诺表述也必然使合同履行处于一种不确定状态，故依法不能认定承诺书对于认购书中约定的首付款给付时间进行了变更。另外，郭靖、王鑫璐在2020年4月9日之后已多次接到催交首付款的电话，富润地产公司又另行以书面方式进行了告知，并延后了首付款交纳时间，作出了有利于郭靖、王鑫璐的变更，而郭靖、王鑫璐并未在宽限期届满前给付首付款。综上，郭靖、王鑫璐逾期付款已属违约，富润地产公司依据约定不予退还定金并无不当，郭靖、王鑫璐主张富润地产公司违约无事实及法律依据，一审法院对郭靖、王鑫璐的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条、第一百三十条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告郭靖、王鑫璐的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取计150元（原告已预交），由原告郭靖、王鑫璐负担。经本院审理查明的案件事实与一审法院审理查明的案件事实一致,本院予以确认。本院认为，包头富力院士廷楼盘项目系富润地产公司开发建设，富润地产公司委托包头市融泽行房产经济有限公司（以下简称融泽公司）为该项目提供营销策划、代理销售相关业务，被上诉人认可置业顾问张宏系融泽公司员工，经置业顾问张宏接待，上诉人郭靖、王鑫璐与被上诉人富润地产公司签订《包头富力院士廷商品房认购书》并交纳定金2万元，该认购书中有经办人张宏签字，被上诉人富润地产公司加盖公章，故张宏在销售富力院士廷楼盘项目中以被上诉人富润地产公司名义实施的民事法律行为，对被上诉人富润地产公司发生效力。因此置业顾问张宏出具的“承诺书”对被上诉人富润地产公司也应产生法律约束力，被上诉人富润地产公司抗辩称对该承诺拒绝追认、对被上诉人不产生法律效力的理由不能成立。《包头富力院士廷商品房认购书》及“承诺书”是合同当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案房屋已经另行销售，《包头富力院士廷商品房认购书》不具备履行的可能，故上诉人郭靖、王鑫璐请求被上诉人富润地产公司退还定金2万元的主张能够成立，本院予以支持。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区包头市九原区人民法院（2020）内0207民初2622号民事判决；二、被上诉人包头市富润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还上诉人郭靖、王鑫璐购房定金20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费150元、二审案件受理费300元，由被上诉人包头市富润房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 贺 静审判员 李 梅审判员 高阿韬二〇二一年三月十日法官助理 王晓菲书记员 辛 昕附：本判决引用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。第一百七十条执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。