北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0116民初5580号原告：王某，女，2011年8月28日出生，汉族，住北京市怀柔区。法定代理人：雷某（系原告之母），女，1986年2月20日出生，汉族，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：于景光，北京市擎天律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨地，北京市擎天律师事务所实习律师。被告：北京安宝房地产开发有限公司，住所地北京市怀柔区南华园二区甲41号楼4层。法定代表人：游梅芳，董事长。委托诉讼代理人：刘潇，女，1968年6月3日出生，汉族，该公司职员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：孙新建，河南长风律师事务所律师。原告王某与被告北京安宝房地产开发有限公司（以下称安宝房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王某的法定代理人雷某及其委托诉讼代理人于景光、杨地、被告安宝房地产公司的委托诉讼代理人刘潇、孙新建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告为原告购买的怀柔区×房屋（房屋所有权证号：京（2016）怀柔区不动产权第XXXX号）办理不动产转移登记手续；2.请求法院判令被告向原告支付逾期办理不动产转移登记备案手续的违约金，违约金额按照原告已付购房款总额，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率标准计收利息，自2019年9月7日起算至被告办理完毕相关手续之日止；３.本案诉讼费由被告承担。本案在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.请求判令被告向原告支付逾期办理不动产转移登记备案手续的违约金（按照原告已付购房款总额4767520.77元，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率标准计收利息，自2019年9月7日起至2020年11月10日止）；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月6日，原告作为买受人，被告作为出卖人，就怀柔区×房屋，签署《北京市商品房现房买卖合同》及其附件。合同约定：该商品房总价款为4767520.77元，买受人于2017年9月6日起30天期限内一次性向出卖人支付，出卖人应当于2017年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十七条约定，出卖人和买受人共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。出卖人办理所有权初始登记或不动产首次登记，并办理完毕不动产转移登记备案手续后，买受人可自行向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。房屋交接时，出卖人应当将房屋的房屋登记表、房产平面图各两份交付买受人。房屋坐落、面积和价款发生变化的，出卖人还应当将与买受人签订的补充协议交付买受人。因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的不动产权证书的，双方同意按照下列第1、2种方式处理：1.买受人有权解除合同……买受人不解除合同的，买受人应当与出卖人另行签订补充协议。2.买受人在本合同签订后730日内取得该商品房的不动产权证的，出卖人不承担责任。合同签订后，原告两次支付全部房款，2015年3月10日支付购房款4760056.62元，2017年7月5日，支付剩余购房款7464.15元，物业服务费、代收供暖费、垃圾清运费、预收电费共计15847.84元，房屋面积差价款、契税、维修基金、印花税、产权登记费共计211503.32元。2015年3月10日，原告交付第一笔房款后，被告交付涉案房屋，截止起诉之日，被告未能办理不动产登记手续。故起诉至法院。安宝房地产公司辩称，我公司不同意原告的诉讼请求。第一，关于交付时间的约定。原、被告双方于2013年6月20日签订《北京市商品房认购书》，应原告要求，2014年12月12日，在没有销售许可证的情况下签订《补充协议》，协议开头明确约定当时不符合交房条件。2014年12月12日又签订《补充协议二》，第一条约定在双方签订《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》前，因认购人要求，出卖人提前办理交房手续，认购人同意出卖人不承担以此涉及的相关法律责任和经济责任，认购人不能提出任何责任。原、被告双方于2017年9月6日签订的《北京市商品房现房买卖合同》第12条约定出卖人应当于2017年12月31日前向买受人交付房屋，事实上已经修改了原、被告双方于2014年12月12日签订的《补充协议二》中关于2014年12月12日交付的约定，730日办理产权的起始时间应当是从2020年1月1日起算。二、未在730内办理产权登记的责任并非被告原因导致的。原、被告双方委托第三方中介机构北京坤城房地产经纪有限公司（以下简称坤城公司）办理产权证书，经过核实，第三方坤城公司没有收到原告交纳的1000元代办费用。按照《北京市商品房现房买卖合同》附件13第五条第2款的约定，原告未交纳代办费，被告不承担延误办理产权的任何责任。实际上，原告至2020年10月开始委托坤城公司办理产权证，委托期限至2021年6月30日。原告未及时取得产权证书系原告与坤城公司的原因导致，与被告无关。三、原、被告双方没有关于违约金的约定。即使按照《北京市商品房现房买卖合同》附件13第9条关于产权登记的约定第1款，双方同意买卖合同继续履行，原告继续委托被告或者被告指定的第三方办理。即本协议附件补充协议对延期办理产权证已经有了明确特殊约定，买方已经放弃了违约金的主张，不应当再适用最高法院关于商品房买卖的相关解释。四、违约金与实际损失是相对的，本案中，原告买的是住宅，并非经营用房，且被告已经提前交付，一直由原告使用，未取得产权证不会产生任何直接经济损失。本院经审理查明事实如下：2013年6月20日，王某作为认购人与作为出卖人的安宝房地产公司签订一份《北京市商品房认购书》，王某认购安宝房地产公司开发的位于北京市怀柔区×房屋，建筑面积237.56平方米。《北京市商品房认购书》第二条约定，该商品房的预售商品房批准机关为北京市住房和城乡建设委员会，预售许可证号为：京房售证字（2012）38号。《北京市商品房认购书》第三条约定，该商品房单价为21825.01元/平方米，总房价款为4988760元。《北京市商品房认购书》第四条约定，认购人应当自签订本认购书的同时，须支付认购定金人民币4739322元。2014年12月12日，王某与安宝房地产公司签订一份《补充协议》，约定由于出卖人商品房预售许可证期限已到，目前暂时无法正常网上签约，就该商品房认购事宜经双方友好协商，达成本补充协议：认购人于2014年12月12日一次性向出卖人支付总房价款4739322元，在认购人与出卖人正式签署正式的购房合同并达到入住资格后，出卖人方可给予办理交房手续。2014年12月12日，王某与安宝房地产公司签订一份《补充协议（二）》，约定现认购人向出卖人提出提前办理交房的要求，经双方友好协商，自愿达成如下协议：1.在双方签订《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称正式购房合同）前，应认购人要求出卖人提前办理交房等手续，认购人同意出卖人不承担以此涉及的相关法律责任和经济责任，认购人不能以此提出任何主张。2.出卖人与认购人同意于2014年12月12日为实际交房日办理交房手续。3.认购人在办理交房前向出卖人支付所购房屋全部款项4760056.62元。2014年12月12日，王春娥（王某祖母）通过银行向安宝房地产公司支付购房款4739332元。2014年12月12日，王春娥（王某祖母）通过银行向安宝房地产公司支付231051.16元。2014年12月12日，安宝房地产公司向王某出具三份《收据》，载明：今收到王某交来房屋面积差价款、契税、维修基金、印花税、产权登记费、装修押金、物业服务费、代收供暖费、垃圾清运费、预收电费等共计230351.16元。2015年3月10日，安宝房地产公司开具一张销售不动产发票，载明：怀柔区×王某购房款4760056.62元。2017年7月5日，安宝房地产公司再次开具一张增值税普通发票，载明：收到王某购房款7464.15元。2017年9月6日，王某作为买受人与安宝房地产公司作为出卖人签订《北京市商品房现房买卖合同（住宅类）》（合同编号：XF716740），约定王某购买安宝房地产公司开发的位于怀柔区×房屋一套，按照套内建筑面积计算，该商品房总价款4767520.77元。《北京市商品房现房买卖合同》中第12条约定，出卖人应当于2017年12月31日前向买受人交付该商品房。《北京市商品房现房买卖合同》第17条约定，（一）出卖人和买受人共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。出卖人办理所有权初始登记或不动产首次登记，并办理完毕不动产转移登记备案手续后，买受人可自行向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。房屋交接时，出卖人应当将房屋的房屋登记表、房产平面图各两份交付买受人。房屋坐落、面积和价款发生变化的，出卖人还应当将与买受人签订的补充协议交付买受人。（二）因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的不动产权证书的，双方同意按照下列第1、2种方式处理：1.买受人有权解除合同……买受人不解除合同的，买受人应当与出卖人另行签订补充协议。2.买受人在本合同签订后730日内取得该商品房的不动产权证的，出卖人不承担责任。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成不动产转移登记的，出卖人不承担责任。《北京市商品房现房买卖合同》附件十三，补充协议第五条2约定，买受人同意委托出卖人或者出卖人指定的第三方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费费用壹仟元人民币，如买受人未在交房时交付该费用，则出卖人不承担延误办理产权的任何责任。《北京市商品房现房买卖合同》附件十三，补充协议第九条关于产权登记责任的约定1约定，若由于出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买卖合同继续履行，买受人继续委托出卖人或者出卖人指定的第三方办理。如果非因出卖人原因，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，则出卖人不承担任何责任。另查一，2012年4月15日，安宝房地产公司作为甲方与作为乙方的坤城公司签订《委托协议书》，约定甲方委托乙方有偿代理甲方开发的怀柔区“龙山嘉园”项目1＃-10＃楼的产权初始登记，为购房者代办房屋所有权证等相关事宜达成以下协议：乙方的责任及义务：代理甲方在《北京市商品房预售合同》规定的期限内完成该项目的初始登记；收集整理该项目房屋转移登记所需的各类资料；在甲方书面授权范围内，代甲方与购房者签订补充协议（补充协议内容应经甲方书面确认后方可使用）；为购房者办理契税手续；为购房者办理测绘图标整理手续；为购房者办理维修基金手续；为购房者及时交纳房屋登记的有关税费；代理甲方办理房屋产权初始登记及为购房者办理房屋产权转移登记等相关手续（在甲方与购房者签订的预售合同约定期限内完成）。2014年12月12日，北京坤城房地产经纪有限公司出具一张收据，载明：今收到王某交来代理费人民币1000元。另查二，2020年11月10日，王某取得涉案房屋的所有权证书。另查三，庭审中，安宝房地产公司向本院提交了一份没有签订日期的《授权委托书》，委托人处有王某及王兆鹏的签字，受托人处有马文璐的签字。该《授权委托书》主要内容为王某委托北京坤城房地产经纪有限公司代理房屋登记申请、办理相关房屋登记手续等。本院认为，所谓商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原、被告之间存在商品房买卖合同关系，根据现有证据，北京坤城房地产经纪有限公司虽然具体办理涉案房屋所有权转移登记的相关手续，但转移房屋所有权的义务主体并没有发生变更，安宝房地产公司仍然是办理房屋转移登记的义务人，安宝房地产公司辩称王某委托他人办理房屋所有权转移登记的意见，本院不予采纳。根据法律的规定，由于出卖人的原因，买受人在约定的期限届满未能取得房屋所有权证书的，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案原告请求被告按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率标准计收利息的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。被告虽辩称未在交房之日起730日内办理产权转移登记手续的责任不在被告，但未向本院提交充足的证据证明其主张，故对被告该项辩称意见，本院不予采纳。对于被告辩称的“根据《北京市商品房现房买卖合同》附件十三第九条的约定，原告已经放弃了违约金的主张”的意见，本院认为，《北京市商品房现房买卖合同》附件十三补充协议第九条1的约定是对《北京市商品房现房买卖合同》第十七条“不动产登记约定”的未办理不动产权证书，双方按照两种方式处理的补充约定。根据双方约定的处理方式，第十七条只约定未在商品房交付之日起730日内取得不动产权证书的，买受人有权解除合同，未约定买受人不解除合同时如何处理。而《北京市商品房现房买卖合同》附件十三补充协议第九条1的约定补充了由于出卖人原因，买受人未取得不动产权证书的，双方继续履行合同。双方继续履行合同，买受人继续委托出卖人或者出卖人指定的第三方办理不动产权证书，并不意味着买受人无权向出卖人主张违约责任；被告也未向本院提交充足的证据，证明原告具有放弃主张违约责任的意思表示。因此，被告的该项辩称意见，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、被告北京安宝房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内赔偿原告王某逾期办证违约金（以4767520.77元为基数，自2020年1月1日起至2020年11月10日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告王某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35元，由被告北京安宝房地产开发有限公司负担（本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 郭建强二〇二一年三月八日法官助理 赵 琳书 记 员 任芳瑶