北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初32197号原告：邓小雨，女，1986年8月21日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告：李昆，男，1984年11月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。二原告共同委托诉讼代理人：范志德，河北刘爱国律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：王志芳，北京市荣诚律师事务所律师。被告：中国民生银行股份有限公司北京分行，住所地北京市西城区复兴门内大街2号6层。负责人：杨毓，行长。委托诉讼代理人：李萍，北京中凯（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘红，北京市中凯律师事务所实习律师。第三人：孟佳萍，女，1961年7月12日出生，汉族，住北京市东城区。第三人：澳华绿园（北京）国际食品有限公司。法定代表人：孟佳萍。原告邓小雨、李昆与被告中国民生银行股份有限公司北京分行（以下简称民生银行）、第三人孟佳萍、澳华绿园（北京）国际食品有限公司（以下简称澳华公司）执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，组成由本院审判员宁璐担任审判长，人民陪审员刘文革、王向红参加的合议庭，于2021年1月25日公开开庭进行了审理。原告邓小雨、李昆之共同委托诉讼代理人范志德，被告民生银行之委托诉讼代理人李萍到庭参加诉讼，第三人孟佳萍、澳华公司经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告邓小雨、李昆向本院提出诉讼请求，请求判令：1、确认邓小雨、李昆为北京市朝阳区XXX室房屋实际所有权人，并判决不得执行该房屋；2、民生银行承担本案诉讼费用。事实和理由：2020年8月21日，北京市海淀区人民法院作出（2020）京0108执异243号执行裁定书，以“涉案北京市朝阳区X号房屋（以下简称XXX号房屋）的性质系中央在京单位已购公有住房，按照相关规定以及原产权单位中央宣传部在出售该房屋时的约定，经原产权单位批准后，XXX号房屋方可依法进入市场。邓小雨、李昆在明知房屋性质的情况下，与孟佳萍签订《房产转让书》，购买XXX号房屋，对XXX号房屋未能办理过户登记负有责任”为由裁定驳回原告邓小雨、李昆的执行异议。邓小雨、李昆认为该裁定认定事实不清、适用法律错误。一、本案中涉案房屋并非不能办理过户登记。1、（2020）京0108执异243号执行裁定书第7页法院查明部分写明“在按当时政策规定补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，其售房收入归乙方（即房屋所有权人）”，该查明的事实已说明XXX号房屋可以交易，只是在上市交易时需要补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费而已。这一法院查明的事实，也是和本案实际情况相符的。2、孟佳萍已于2007年7月4日取得XXX号房屋的所有权证书，因XXX号房屋为央产房，且初始所有权人为孟佳萍前夫，故孟佳萍在邓小雨、李昆购买该房产时也告知邓小雨、李昆在其取得房屋所有权证书5年后方可办理转移登记。因此，邓小雨、李昆与孟佳萍在《房产转让》中明确约定“房产满5年后正式办理手续”。因此，XXX号房屋可以交易，并且满足条件后也可以办理过户手续，并非执行裁定书认定的该房屋不能办理过户手续。3、2008年10月2日，邓小雨、李昆与孟佳萍签订了《房产转让》合同，约定：邓小雨、李昆购买孟佳萍所有的位于北京市朝阳区农光里小区208号楼1510室房屋，邓小雨、李昆将捌拾万元人民币转于孟佳萍账户之日起房屋正式转让，北京市朝阳区XXX室房屋归邓小雨、李昆所有。2008年10月6日邓小雨、李昆将房款共捌拾万元整转至孟佳萍个人账户，孟佳萍已收到该房款，并将该房屋交付邓小雨、李昆实际使用。邓小雨、李昆自2008年10月至今一直使用该房屋，至今未能办理过户的原因并非邓小雨、李昆的责任，该房屋所有权应归邓小雨、李昆实际所有。二、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，邓小雨、李昆与孟佳萍的《房产转让》签订于北京市海淀区人民法院查封涉案房屋之前，邓小雨、李昆亦于查封之前已合法占有该房屋并使用至今，且已支付全部约定价款，未办理过户登记是因孟佳萍长期失联导致，并非因邓小雨、李昆自身原因，也非房屋性质原因，故诉至法院，请求终止对涉案房屋的执行及拍卖程序。被告民生银行辩称，不同意邓小雨、李昆的全部诉讼请求，一、（2020）京0108执异243号执行裁定书适用法律正确、事实清楚、程序合法，邓小雨、李昆不满足法律所规定的能够排除法院执行涉案房产的条件，无权要求法院停止执行该房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，异议人只有同时符合上述条件，才能排除法院的保全措施。邓小雨、李昆提出的证据不能证明在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。根据邓小雨、李昆与孟佳萍签订的《房产转让》协议及收条，该协议与收条系双方私下签订，签订时间亦是以手签形式，无网签、公证程序及其他相关证据能够佐证该《房产转让》协议系在人民法院查封前签订，该《房产转让》协议及收条的真实性存疑，不能排除是邓小雨、李昆与房屋所有权人孟佳萍为逃避执行而编造房屋买卖关系。邓小雨、李昆提出的证据不能证明其在法院查封之前已合法占有涉案房产。邓小雨、李昆提交的《支付宝有线电视缴费凭证》、《支付宝固话宽带缴费凭证》、《物业结清证明》所载明的缴费只能证明邓小雨、李昆缴纳了相关费用，且缴费时间为个别片段，无连续性。邓小雨、李昆提出的证据不能证明其在查封之前已合法占有该房产。邓小雨、李昆提出的证据不能证明其已交付房屋全部价款。根据邓小雨、李昆提交的银行相关回单、凭条，明显看出系孤立拼凑而成，不能证明该笔款项就是对应房屋买卖价款，且如此大金额的款项无完整转账流水不符合常理。因此，无法得出邓小雨、李昆已支付全部购房款的结论。邓小雨、李昆对尚未办理房屋过户登记存在过错。即使《房产转让》协议为真，邓小雨、李昆明知当时该房不能上市交易无法过户，依然签订买房协议，对此已经存在过错。且《房产转让》协议显示是2008年10月2日签订，法院是2015年10月21日查封的涉案房产，虽然邓小雨、李昆主张孟佳萍长期失联所以未办理过户登记，但在长达十多年的时间内邓小雨、李昆始终未积极采取措施办理涉案房产的变更登记手续，邓小雨、李昆可以通过多种途径及法律手段督促孟佳萍办理房屋转移登记手续。且根据不动产登记中心出具的房屋档案信息中《补正登记申请表》记载，孟佳萍于2012年9月19日申请补正换证登记并有亲笔签字，足以说明孟佳萍并非邓小雨、李昆主张的长期属于失联状态。在民生银行申请强制执行时邓小雨、李昆才提出异议，因此邓小雨、李昆对此存在过错，其真实意图是帮助孟佳萍逃避债务执行。二、该涉案房产的所有权人是孟佳萍，民生银行的保全行为合法有效。根据《民法典》第二百一十四条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第二百一十六条规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”本案中即使双方签订了房屋买卖合同，但是尚未办理房屋转移登记手续，房屋所有权即未发生变动，孟佳萍仍为房屋所有权人，民生银行依法申请查封孟佳萍名下的财产具有合法性与正当性。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条亦有相关规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”因此对于该涉案房产的权利人按照不动产登记簿判断符合法律的规定，亦是基于交易人对国家公示公信登记的信任，债权人依法申请对孟佳萍名下的财产采取保全措施完全符合法律、法理。综上，邓小雨、李昆不满足法律所规定的能够排除法院执行涉案房产的条件，不排除孟佳萍与邓小雨、李昆恶意串通，试图以房屋转让的形式逃避法院的强制执行，逃避其所需履行的法律义务。故请求法院驳回邓小雨、李昆的全部诉讼请求。第三人孟佳萍、澳华公司在答辩期内未向本院提交答辩意见及证据材料。经审理查明，2008年10月2日，孟佳萍与邓小雨、李昆签订《房产转让》，约定，今把朝阳区XXX室的房屋以人民币捌拾万元整出售给邓小雨、李昆，房屋转让时间：房产满五年后正式办理手续。邓小雨、李昆捌拾万元人民币转于孟佳萍账户之日起算房产正式转让，即朝阳区XXX室房产是邓小雨、李昆所有。同日，孟佳萍中国邮政储蓄银行账户被存入20万元；同日，邓小雨通过其中国建设银行的账户向孟佳萍的账户转款12万元；2008年10月5日，邓小雨通过其中国农业银行的账户向孟佳萍的账户转款48万元。2008年10月6日，孟佳萍出具收条，载明，今收到邓小雨、李昆人民币捌拾万元整房款，已到孟佳萍账户，至此朝阳区XXX室房产归邓小雨、李昆所有。2019年11月14日，北京中航大北物业管理有限公司出具《结清证明》，证明朝阳区XXX室物业费2008-2019业主邓小雨物业费已结清。2019年11月15日，北京中航大北物业管理有限公司出具《证明》，载明，邓小雨、李昆自2008年11月至今一直居住于朝阳区XXX室，每年定期交物业费，我公司特此证明。邓小雨、李昆提供支付宝转款凭证，证明其为XXX号房屋缴纳以下生活费用：于2013年8月9日缴纳水费80元、于2019年10月15日缴纳歌华有线电视费18元、于2013年7月12日缴纳燃气费157.32元、于2019年2月28日缴纳固话宽带100元。2015年10月22日，本院依据民生银行的申请查封了XXX号房屋。2016年7月25日，本院就原告民生银行与被告孟佳萍、澳华公司金融借款合同纠纷一案作出（2015）海民（商）初字第24517号民事判决：一、被告孟佳萍偿还原告民生银行借款本金一百七十八万六千三百六十五元二角一分，并支付罚息（截止至二〇一六年七月十三日的罚息为二十六万四千六百八十五元六角七分，自二〇一六年七月十四日起至实际还清之日止的罚息，按照《综合授信合同》及《借款凭证》载明的标准计算），于本判决生效之日起十日内付清；二、被告澳华公司对前款规定的被告孟佳萍的债务承担连带保证责任；三、被告澳华公司承担保证责任后，有权在其承担保证责任的范围内向被告孟佳萍追偿；四、驳回原告民生银行的其他诉讼请求。由于孟佳萍和澳华公司未履行判决义务，民生银行向本院申请执行。进入执行程序后，该保全措施转为执行中的查封措施，2018年10月16日，本院继续查封孟佳萍名下的XXX号房屋。另查明，2001年11月28日，（卖方，甲方）中央宣传部与（买方、乙方）邓晨明签订《中央宣传部出售自管公有住宅楼房协议书》，主要内容如下：甲方将XXX号房屋出售给乙方，乙方需合计支付76894.13元。在付清全部房款后，方可领取房屋产权证。乙方购房后，享有合法所有权，可依法使用、继承、抵押。经甲方批准后，方可依法进入市场，在按当时政策规定补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，其售房收入归乙方。2004年3月16日，邓晨明与孟佳萍协议离婚，约定将XXX号房屋归孟佳萍所有。2007年7月4日，孟佳萍取得XXX号房屋的房屋所有权证书，编号为京房权证朝私07成本字第XXXX号；2012年8月14日，孟佳萍申请补证。2012年9月19日，孟佳萍领取所有权证号为X京房权证朝字第XXXX号的房屋权属证明。上述事实，有《房产转让》、银行转款凭证、收条、《结清证明》、《证明》、支付宝转账凭证、（2020）京0108执异243号执行裁定书、当事人陈述及本案开庭笔录在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，XXX号房屋的性质系中央在京单位已购公有住房。按照相关规定以及原产权单位中央宣传部在出售该房屋时的约定，经原产权单位批准后，XXX号房屋方可依法进入市场。邓小雨、李昆在明知房屋性质的情况下向孟佳萍购买房屋，邓小雨、李昆虽提供证据证明其已支付全部购房款，并自购买房屋之日起至今一直实际占有并使用所购房屋，但仍应对所购房屋不能办理过户登记承担责任，故邓小雨、李昆要求确认其系XXX号房屋的所有权人并停止对该房屋的执行的诉讼请求，于法无据，本院对此不予支持。综上所述，本院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：驳回原告邓小雨、李昆的全部诉讼请求。案件受理费70元、公告费260元，原告邓小雨、李昆均已交纳，由其自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  宁 璐人民陪审员  刘文革人民陪审员  王向红二〇二一年三月二十六日书 记 员  梁宇威