四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川13民终445号 上诉人（原审被告）：长沙保利商业投资管理有限公司南充分公司。住所地：四川省南充市高坪区江东中路4段2号南充金融广场4号楼5层501-509号。 负责人：方长斌，经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：罗骏，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：童桐，四川公生明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘志慧，女，汉族，生于1994年7月20日，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：青本江，四川百柯律师事务所律师。 上诉人长沙保利商业投资管理有限公司南充分公司（以下简称保利南充公司）因与被上诉人刘志慧房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省南充市高坪区人民法院（2020）川1303民初3787号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 上诉人保利南充公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2．一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：1．一审法院认为本案解除合同的根本原因在于新冠疫情的不可抗力，因不可抗力解除合同的，承租人不承担违约责任。首先，在新冠肺炎疫情影响下各行各业均受冲击，但国家已在三月中旬全面复工、复产，国家也相继出台了一系列促进消费增长、拉动经济的惠民政策。本案合同的解除时间是7月1日，此时不可抗力因素已消除，承租人单方提起解除合同，应当承担合同解除后的违约责任。其次，根据四川省高级人民法院的会议精神，本案是长期租赁合同，疫情的影响不足以导致合同目的不能实现，一审法院的处理与上述精神不一致。2．保证金具有担保作用。合同解除后房屋闲置的损失，出租人后续招租的成本、宣传费用，均系因承租人擅自撤场产生的。在房屋闲置期间，保利公司仍然在向宇航集团支付租金，退还保证金维护了商户的利益，损失全部由保利公司承担，违背了公平原则。 刘志慧答辩称，1．保利公司的上诉事实及理由均不成立。新冠疫情是案涉合同解除的根本原因。客观上，保利Mall门可罗雀，被上诉人早已陷入亏损窘境，本就难以为继，又逢新冠肺炎疫情，被上诉人作为个体工商户已经完全丧失履行能力的同时，保利公司也没有相应的运管能力予以救济，属于不可抗力导致合同解除。合同解除系因不可抗力所致，保证金应当予以退还，且保证金是否退还的实质是违约责任的承担问题，一审法院在裁判时已经进行说理，并行使自由裁量权对违约责任的承担进行了调整。针对保利公司所称被上诉人在合同解除前迟延缴租的行为，一审法院已在另案诉讼中判令被上诉人补缴租金，承担违约责任，同时赔偿对方律师费损失，本案保证金的退还也是另案服判息诉的基础前提，故一审判决应予维持。2．本案与另案互为关联，内容相互牵连，另案已经产生既判力。3．与本案基本事实、争议焦点、法律适用问题等方面具有相似性的类案已经过二审维持原判。保利公司与姚林燕租赁合同纠纷一案，一审法院作出（2020）川1303民初2685号民事判决判令保利公司退还保证金，保利公司不服提出上诉，南充市中级人民法院作出（2020）川13民终3907号民事判决维持原判，故请求对类案观点予以参考，统一适用。4．保利公司上诉所称“单方承担损失”是错误的。被上诉人一审中提供证据证明保利公司硬件设施、配套不完善，物管、运管能力差的问题，一审法院进行了回避。保利公司与业主宇航公司分别为央企、国企，依法应当执行国务院关于惠民免租政策，对于商场人少客稀的经营现状，商业管理公司也无能为力，一审判决承租人承担了补缴租金、支付迟延缴租违约金、赔偿保利公司律师费、装修损失等不利法律后果，都与《最高人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情民事纠纷指导意见（二）》第5条、第6条的精神相悖。 刘志慧一审起诉请求：1．请求确认双方于2019年8月2日签订的《南充保利MALL商铺租赁合同》已于2020年7月1日解除；2．判令保利南充公司退还刘志慧保证金及押金合计35,194元；3．判令保利南充公司赔偿装修损失约15,000元；4．诉讼费由保利南充公司承担。一审庭审中，刘志慧将第二项诉请中的35,194元变更为32,231.06元。 一审经审理查明：位于南充市高坪区××路××段××号××购物中心，其产权人为四川宇航金融中心开发建设有限公司。该公司引进保利南充公司作为保利购物中心的统一经营者，保利南充公司的营业范围包括物业管理、餐饮管理、房屋租赁、场地租赁等。2019年8月2日，刘志慧与保利南充公司签订了《南充保利ＭＡＬＬ商铺租赁合同》。该合同约定：甲方保利南充公司，乙方刘志慧；甲方将位于南充保利ＭＡＬＬ内4Ｆ层4009Ａ号商铺出租给乙方使用；该商铺建筑面积为79.54平方米，套内建筑面积为79.54平方米；乙方租用该商铺仅限于经营体验配套、美容护理；乙方租赁该商铺的期限为2019年10月1日至2022年9月30日，经营期租金起算日为2019年10月1日；乙方签署《商铺租赁合同》须即时向甲方缴纳租赁保证金15481.66元、物业管理保证金8749.4元；租金及物业管理费按自然季度结算一次，乙方须在每个自然季度的10日前（节假日不顺延）交纳当期款项给甲方，即如按自然季度结算，则乙方须在每年1月、4月、7月、10月的10日前交纳当个季度租金及物业管理费；乙方须在约定的租金起算日前五日内（节假日不顺延）支付首期租金及物业管理费33406.8元给甲方，首期租金及物业管理费为租金起算日起至第一个结算周期最后一日的租金及物业管理费；本合同期满，或因法定、约定的事由提前终止合同，乙方依约定退出租赁商铺，并经双方验收合格，同时乙方已向甲方缴清全部款项，无其他违约行为，并已注销该商铺工商营业执照，甲方在乙方搬出商铺之日起六十天后九十天内，凭乙方提交的原甲方开具的保证金收据原件，不计利息退还其各项保证金；在租期内由于火灾、水灾、风暴或任何其他不可抗力事件引致乙方无法使用指定场地，自发生该事件当日起，乙方须全力恢复，使该场地在最短的时间内恢复营业，在此前提下，乙方无须缴付本协议规定的租金、管理费等费用。该合同第十条第10-4款约定“乙方拖欠甲方租金或其他款项，应承担违约责任。每逾期一天按拖欠金额千分之三计付违约金；拖欠时间超过十四天，甲方有权采取停止向乙方提供有关服务等强制措施；拖欠达二十天（含二十天），甲方有权单方面解除本合同，除乙方所交各项保证金不予退还外，乙方还须付清所拖欠的款项及违约金、甲方追讨损失赔偿所产生的所有费用（包括但不限于律师费、诉讼费、财产保全费、执行费等），并无条件按甲方通知把租赁商铺连同原附属物交回甲方。”另外，该合同附件三《租金及物业管理费标准明细表（不含装修期）》中载明：2019年10月1日至2020年9月30日期间，租金单价85.00元／月／㎡,月租金6760.9元／月，物业管理单价55.00元／月／㎡，物业管理费4374.7元／月，月度费用（租金＋物业管理费）11135.6元／月。 2019年8月2日，双方还签订了《南充保利MALL物业管理合同》。该合同约定：甲方保利南充公司，乙方刘志慧；物业管理方对位于南充保利MALL-4F层-4009A的纤手美甲统一进行物业管理；本合同的履行期限为2019年10月1日至2022年9月30日；为保证甲方正常开展物业管理事务，乙方在签署本合同当日，应向甲方即时交付相当于合同末年的两个月物业管理费总额的物业管理保证金，共计人民币8,749.4元；本合同期满，或因法定、约定的事由提前终止合同，乙方依约定退出租赁商铺，甲方对商铺验收，在乙方缴清全部租金和其他费用且无其他违约行为的条件下，并已注销该商铺工商营业执照，甲方在乙方搬出商铺之日起六十天后九十天内，凭乙方提交的原甲方开具的保证金收据原件，不计利息退还其各项保证金；甲乙双方按实际开业日与约定起算日（即2019年10月1日）两者取日期较前者作为物业管理费的起算日；物业管理费以及其他应缴费用按自然季度结算一次，乙方应于每个季度的10日前缴纳当期物业管理费以及其他应缴费用（节假日不顺延）。合同还也约定，解除租赁合同的同时，本合同自动终止。 2019年8月2日，双方还签订了《南充保利MALL收银系统使用协议》，该合同约定：甲方保利南充公司，乙方刘志慧；甲方同意提供POS系统业务服务，乙方同意接受该业务服务，业务服务主要包括培训乙方如何使用银行收银系统、银行收银系统的信息对接、银行收银系统信息的维护、维护银行与商户的关系等；业务服务期限自2019年10月1日至2022年9月30日止；POS系统保证金为3,000元，乙方应于本协议签订后5个工作日内向甲方一次性支付，用于保证乙方妥善履行本协议项下各项义务；乙方应自计费日起向甲方支付业务服务的服务费，标准为人民币100元/月，此金额为含增值税价格，服务费自计费日开始计算，按季度支付。 2019年10月21日，刘志慧与保利南充公司及施工单位签订了《装饰装修管理协议》，主要内容是：保利南充公司为甲方，刘志慧为乙方，承租方委托施工单位为丙方；乙方委托丙方于甲方管理的南充保利MALL广场进行商铺装修工程；装饰装修期限从2019年10月21日起至2019年12月5日止；乙方和丙方进场开展装修施工前，应按甲方要求缴纳押金及装修管理费等服务费用，装修保证金（押金）标准为5,000元；装修保证金（押金）经甲方验收合格，对建筑主体结构和配套设备无改动破坏，经过六个月的使用后，乙方凭收据退回装修押金，其他装修管理费为成本费用，不予返还。 双方还签订了《关于开业时间变更的补充协议》，双方约定刘志慧的租赁期限变更为2019年12月13日至2022年12月12日，经营期租金起算日为2019年12月13日。 为签订并履行上述合同，刘志慧方向保利南充公司方缴纳了意向金、租金、租赁保证金、物管费共计72,762.91元。其中，租金和物业费缴至2020年3月1日。 刘志慧对从保利南充公司处所租赁的商铺进行装修并于2019年11月8日向南充市高坪区市场监督管理局登记注册了南充市高坪区纤手美睫保利店（以下简称纤手美睫保利店）。 2019年12月12日，刘志慧所经营的纤手美睫保利店与保利南充公司所经营的南充保利MALL购物中心一同正式开业运营。2020年初，新型冠状病毒疫情发生。南充保利MALL购物中心营业至2020年1月23日，于1月24日因疫情而暂停营业，刘志慧所经营的纤手美睫保利店也于同日停业。2020年1月25日，南充市高坪区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作指挥部发布1号通告，要求辖区内所有景区、宗教活动场所、娱乐场所和其他公共场所暂停对外开放（营业）。2020年3月13日，南充市高坪区应对新型冠状病毒感染肺炎疫情应急指挥部发布了高应指发﹝2020﹞6号通知，决定从即日起，区内除影剧院、网吧、歌舞厅、洗浴、游泳馆继续保持暂缓经营外，在保证疫情防控措施到位的前提下，其余商贸服务业企业适时有序复工复业。2020年3月14日，南充保利MALL购物中心恢复营业。 因连续停业，导致刘志慧无力经营，刘志慧于2020年6月29日向保利南充公司递交了《撤场申请书》，并于2020年7月1日停止营业。保利南充公司于2020年7月15日向刘志慧发送了《关于南充保利MALL未按要求营业商户警告函》，主要内容为：自2020年5月19日起，因刘志慧方未按合同约定要求进行正常经营，出现严重违约行为，现提出如下要求，刘志慧方需在2020年7月20日前恢复正常营业，如因刘志慧连续停业超过五日或累计超过十日，则视为刘志慧严重违约，保利南充公司有权单方面解除合同。保利南充公司于2020年7月16日向刘志慧发送了《关于南充保利MALL商户未按时交纳第二、三季度合同款项告知函》，主要内容为：截至目前，刘志慧未按合同约定结清相关费用，务必在2020年7月20日前将2020年3月1日至2020年6月30日阶段的欠款全部结清；在2020年7月31日前将2020年7月1日至2020年9月30日阶段的欠款全部结清。 一审法院认为：在庭审中双方均认可案渉《南充保利MALL商铺租赁合同》于2020年7月1日解除，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、保利南充公司是否应当向刘志慧退还保证金；二、刘志慧的装修损失如何确定。 关于第一个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”此条规定即为我国民法中关于合同解除效果的基本规定。本案中刘志慧主张应由保利南充公司向刘志慧返还所缴纳的保证金及押金32231.06元，从本案查明的事实来看，本案案渉合同无法继续履行，主要原因在于新冠肺炎疫情的影响，因此解除的根本原因在于不可抗力因素，保证金应该予以退还。保利南充公司抗辩刘志慧存在违约行为，不应该退还保证金。刘志慧是否存在违约责任需要保利南充公司通过“诉”的方式来主张，但保利南充公司并没有向一审法院提起反诉，如果保利南充公司认为刘志慧存在违约行为，可以另案主张权利。 关于第二个争议焦点。本案中，刘志慧提出《撤场申请书》的主要原因还是在于新冠肺炎疫情的影响，因此案涉《南充保利MALL商铺租赁合同》解除的根本原因在于不可抗力因素的影响，属于不可归责于合同双方的事由。双方在租赁合同解除后，刘志慧应当退场并将案涉商铺恢复原状后退还给保利南充公司，但根据公平原则并综合本案实际情况，案渉商铺已装修，刘志慧不宜对该商铺恢复原状，否则会造成不必要的损失，保利南充公司也无需支付装修损失费，故一审法院对刘志慧要求保利南充公司支付装修费损失30,000元的诉讼请求不予支持。 综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第五十七条、第一百一十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、确认刘志慧与长沙保利商业投资管理有限公司南充分公司于2019年8月2日签订的《南充保利MALL商铺租赁合同》于2020年7月1日解除；二、长沙保利商业投资管理有限公司南充分公司应于判决生效之日起十日内退还刘志慧保证金及押金32,331.06元；三、驳回刘志慧的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费527元，由刘志慧负担160元，由长沙保利商业投资管理有限公司南充分公司负担367元。 二审查明其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，双方争议焦点为刘志慧提出《撤场申请书》是否属于违约解除合同，刘志慧交纳的保证金（押金）是否应当予以退还。 刘志慧（乙方）于2019年8月2日与保利南充公司（甲方）签订《南充保利Mall商铺租赁合同》，合同约定的租赁期限为2019年10月1日至2022年9月30日，同时约定乙方拖欠租金达二十天（含二十天），甲方有权单方面解除本合同，除乙方所交各项保证金不予退还外，乙方还须付清所拖欠的款项及违约金等内容。保利南充公司主张刘志慧系擅自撤场，属于违约解除合同，不应退还保证金及押金。本院认为，南充保利Mall购物中心与刘志慧所经营的纤手美睫保利店于2019年12月12日正式开业营运。后因新冠肺炎疫情影响，刘志慧所经营的纤手美睫保利店又与南充保利Mall购物中心一同于2020年1月24日起停业至2020年3月14日。但刘志慧并非在新冠肺炎疫情发生之初即申请撤场，且其与南充保利公司签订的三年期的中长期租赁合同，新冠肺炎疫情虽对刘志慧的经营产生一定影响，但该影响仅是暂时性的营业收入减少，疫情结束之后仍然可以继续经营，故新冠肺炎疫情与刘志慧无法继续经营之间不能形成全部的因果关系，刘志慧的撤场行为属于单方解除合同，应当承担违约责任。 根据双方签订的《商铺租赁合同》第十条第10-3款“租赁期间，除法定或约定事由外，因一方违约导致守约方解除合同的，如甲方违约，甲方退回乙方所交各项保证金（不计利息），违约金按未完成租期租金总额的百分之十计算；如乙方违约，乙方所交各项保证金不予退还，甲方损失超过保证金的，仍有权向乙方追索”的约定，刘志慧单方解除合同，保利公司所收取的保证金不予退还。 综上，保利南充公司的上诉请求成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下: 一、维持四川省南充市高坪区人民法院（2020）川1303民初3787号民事判决第一项； 二、撤销四川省南充市高坪区人民法院（2020）川1303民初3787号民事判决第二、三项； 三、驳回刘志慧的其他诉讼请求。 一审案件受理费527元、二审案件受理费1,054元，均由刘志慧负担。 本判决为终审判决。 审判长 朱 伟 审判员 罗晓翠 审判员 肖 逍 二〇二一年三月二十二日 书记员 李 俊