太原市小店区人民法院民事判决书（2021）晋0105民初719号原告（反诉被告）：潘洪影，黑龙江省齐齐哈尔市人，现住太原市，公民身份号码：×××。被告（反诉原告）：山西和信摩尔商业有限公司，统一社会信用代码：91140100767133909M。法定代表人：刘开。委托诉讼代理人：孙某1，1988年12月28日，住太原市。被告：山西恒实房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91140000736304314Q。法定代表人：孙某2，董事长。原告（反诉被告）潘洪影与被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司（以下简称和信摩尔公司）、被告山西恒实房地产开发有限责任公司（以下简称恒实公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）潘洪影，被告（反诉原告）和信摩尔公司的委托诉讼代理人孙某1到庭参加诉讼。被告恒实公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）潘洪影向本院提出诉讼请求：1、判令被告和信摩尔公司支付欠原告的租金，到2020年11月30日的租金59840.16元；2、判令被告支付违约金34467.9元，以上共计94308.06元；3、判令被告恒实公司承担连带责任；4、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告与被告和信摩尔公司为租赁关系，2013年1月1日签订《合同书》一份，合同期限为9年，从2012年12月31日起算。合同约定被告和信摩尔公司租赁原告所有的房屋，年租金14960元，折算月租金1246.67元。在合同签订后，双方实际履行了合同，原告将房屋交付给了和信摩尔公司，且和信摩尔公司交付租金到2016年11月30日。到2020年11月30日为止，被告山西和信摩尔商业有限公司实欠原告48个月租金，按照每月租金1246.67元计算，到现在欠原告租金59840.16元。合同约定，被告迟延交付租金应当支付违约金，违约金的计算办法为超过七个月（210天）按照日万分之二计算。被告恒实公司为被告和信摩尔公司提供担保，与原告签订《保证合同》，依照法律的规定应当承担连带责任。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法判决。被告（反诉原告）和信摩尔公司诉（辩）称，经核实截止2016年11月的租金我公司已经全部支付完毕，目前欠付租金时间为2016年12月1日至2018年8月31日，共21个月，月租金1246.67元，总计金额26180.07元。原告主张的违约金数额不认可，计算方式应当按照合同约定计算，诉讼费不予承担。本案中，2013年1月1日，我公司与原告签订《合同书》，约定由我公司租赁并管理原告的商铺，用做停车场使用。直至2018年8月31日，随着燕莎公司整体撤场，同时考虑到大部分业主多次要求与我公司解除合同，于是我公司发出公告，明确和信五层区域已空置出来，我公司对涉及停车场部分的商铺已无力管理并支付租金，合同目的已经无法实现。现五层区域已解除合同的业主超出该区域80%，该区域将由业主统一进行招商管理。我公司已不是该区域的统一管理者。故原告应当按照通知办理收房事宜，将其个人经济利益损失降到最低，为维护我公司合法权益，特提起反诉：1、依法解除原告潘洪影告与被告和信摩尔公司于2013年1月1日签订的《合同书》；2、本案诉讼费由原告承担。原告（反诉被告）潘洪影辩称，不同意解除与和信摩尔公司签订的《合同书》。商铺收回来我也没有用，目的就是出租出去有收益。当初我购买商铺也是借钱买的，这些年一直都在还债。被告山西恒实房地产开发有限责任公司经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未在法定期限内提交书面答辩状及证据材料。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：潘洪影系位于太原市××街（和信商业广场）1幢裙商5D196号商铺的所有人，商铺建筑面积为12.24平方米，其于2008年10月11日取得房屋所有权证。2013年1月1日，潘洪影（乙方）与和信摩尔公司（甲方）签订一份《合同书》，约定潘洪影将其名下和信商业广场5D196号商铺出租给和信摩尔公司，由其实施统一的商业经营管理。合同主要内容：甲方承租乙方位于“和信商业广场”五层5D196号商铺，建筑面积为12.24平方米；商铺租赁期限为9年，自2012年12月31日至2021年12月31日止；租赁期限届满，甲方根据商场经营情况和市场行情与乙方协商续租事宜；每个租赁年度的租金为人民币14960元，自合同签订满30日后甲方开始按月平均等额支付乙方租金；甲方应按期支付乙方租金，逾期支付在90日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按日万分之0.5计算的违约金，租赁经营条款继续履行；逾期支付超过90日未超过210日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按日万分之一计算的违约金，租赁经营条款继续履行；逾期支付超过210日，乙方有权选择下列方式之一予以处理：（1）租赁经营条款继续履行，超过210日部分的违约金，按逾期应付款每日万分之二计算；（2）有权解除租赁合同，要求甲方支付所欠租金并承担违约金。合同签订后，潘洪影依约交付了案涉商铺，和信摩尔公司按约每月向潘洪影的银行账户支付租金1246.67元，2016年12月起未再支付租金。另查明，2007年11月8日，恒实公司（甲方）、和信摩尔公司（乙方）与潘洪影（丙方）签订一份《保证合同》。合同约定：甲方保证的金额为乙方根据《合同书》的约定，在租赁期限内每年应向丙方支付的租金人民币14960元（租期不满一年的，甲方保证的金额为按月折算的租金）以及逾期付款违约金；甲方对上条所列款项承担连带支付责任，如乙方不按《合同书》的约定支付租金以及逾期付款违约金，丙方有权直接要求甲方支付。甲方保证在接到丙方书面索款通知后十个工作日内支付上述款项；《合同书》约定的租赁期限届满时或提前终止时，甲方的保证责任即终止；乙方和丙方如顺延《合同书》约定的租赁期限，在征得甲方同意以后，由甲乙丙三方再次签订《保证合同》，由甲方对乙方的租金支付义务继续担保。庭审中和信摩尔公司称，其与潘洪影于2007年11月8日签订第一份《合同书》，2013年1月1日签订第二份《合同书》，即本案涉及的合同。在签订第二份合同后，潘洪影未与恒实公司再行签订《保证合同》。庭审中，和信摩尔公司陈述，2018年8月28日和信摩尔公司向和信五层全体业主发出书面公告，主要内容为：因公司拖欠租金，依据业主的要求已经将和信五层区域空置出来；因公司经营面临困难，资金紧张，已无力支付租金，故只能通过解除与全体业主签订的合同书，将商铺全部返还给全体业主；公司定于2018年8月28日开始办理解除《合同书》、交付商铺的相关事宜。庭审结束后，和信摩尔公司向本院提交张贴上述公告的照片，另提供落款时间为2019年1月15日，署名为和信五层业主招商部的公告照片，写明五层收铺业主已过半，一致通过将五层整体出租且正在招商中，公告中附有联系人及电话。和信摩尔公司还提供了EMS快递单，证明2018年7月其依据潘洪影在《合同书》上的地址邮寄送达了解除合同通知书。潘洪影表示未收到该解除合同通知书，不同意解除合同。本院确认的上述事实有原告（反诉被告）提供的房屋所有权证、《合同书》、《保证合同》、中国银行交易流水明细清单及庭审笔录等在案佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，案涉《合同书》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。由于涉案商铺的实际使用人为和信摩尔公司，该公司作为涉案商铺的统一经营管理者，已无力管理并支付租金，导致合同目的无法实现，故和信摩尔公司提出要求解除与潘洪影之间于2013年1月1日签订的《合同书》的反诉请求，本院予以支持。和信摩尔公司认为，2018年8月底双方已经解除合同，并提供张贴公告的照片、邮寄解除合同书的快递单等，潘洪影不予认可，上述证据不能证明和信摩尔公司已经尽到通知的义务，且双方未就商铺进行移交，故和信摩尔公司主张合同已于2018年8月底解除的意见，本院不予采纳。潘洪影要求和信摩尔公司支付2016年12月1日至2020年11月30日的租金59840.16元，本院予以支持。关于违约金，和信摩尔公司应当按照合同约定支付潘洪影，即以月租金1246.67元为基数，分段计算2016年12月起至款项付清之日止的违约金，即逾期90日内按日万分之0.5计算、逾期90日至210日按日万分之一计算、逾期210日后按日万分之二计算。关于恒实公司是否应当承担保证责任的问题，由于潘洪影与和信摩尔公司于2013年1月1日重新签订《合同书》后，未再次与恒实公司签订保证合同，依据合同的约定，恒实公司的保证责任已经终止，故潘洪影要求被告恒实公司承担连带责任的请求，本院不予支持。恒实公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，当缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）潘洪影与被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司于2013年1月1日签订的《合同书》。二、被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告（反诉被告）潘洪影位于太原市××街（和信商业广场）1幢裙商5D196号的商铺。三、被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）潘洪影截至2020年11月30日的租金59840.16元。四、被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）潘洪影违约金至款项付清之日止，违约金的具体计算方法为：以每个月的欠付租金1246.67元为基数分段计算，即逾期90日内按日万分之0.5计算、逾期90日至210日按日万分之一计算、逾期210日后按日万分之二计算。五、驳回原告（反诉被告）潘洪影的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1079元（原告已预交），反诉案件受理费25元（反诉原告已预交），由原告（反诉被告）潘洪影负担25元，由被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司负担1079元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 刘燕玲二〇二一年三月十五日法官助理 武曌辉书记员 刘 婷