广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初20567号原告：彭建海，男，1962年8月18日出生，汉族，住址广州市南沙区，委托诉讼代理人：吴磊，广东港宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭婉菲，广东港宏律师事务所实习人员。被告：广州源明电器有限公司，住所广州市南沙区金岭路东侧合成工业区四排2号2-3层，统一社会信用代码914401017475786520。法定代表人：黄毅辉。原告彭建海诉被告广州源明电器有限公司（以下简称源明公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭建海的委托诉讼代理人吴磊、彭婉菲到庭参加诉讼，被告源明公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭建海向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告彭建海与被告源明公司于2017年8月1日以及2019年签订的两份《广州市房屋租赁合同》；二、判令被告源明公司向原告彭建海交还广州市南沙区金岭路东侧合成工业区街（四排）2号第2层（建筑面积为800平方米）的房屋；三、判令被告源明公司向原告彭建海支付自2019年7月至2019年8月（25000元/月，共2个月）的租金50000元、2019年9月至2020年8月（13625元/月，共12个月）的租金163500元及2019年9月至2020年8月的水电费4957元；四、判令被告源明公司所缴纳的租赁保证金22500元抵扣其未缴付的租金；五、被告源明公司向原告彭建海支付迟延缴纳租金的违约金（其中2019年7月至8月租金的违约金各以25000元为本金，2019年9月至2020年8月租金的违约金各以13625元为本金，按照LPR四倍的标准，分别从当月11日起计算至款项实际支付之日止）；六、本案诉讼费由被告源明公司承担。事实与理由：原告彭建海与被告源明公司于2017年8月1日签订第一份《广州市房屋租赁合同》，约定由原告彭建海将位于南沙区金岭路东侧合成工业区街（四排）2号第2、3层建筑面积为1600平方米的厂房出租给被告源明公司，租赁期限为2017年9月1日至2022年8月31日。2019年双方协商一致签订了第二份《广州市房屋租赁合同》，变更租赁物为南沙区金岭路东侧合成工业区街（四排）2号第2层建筑面积为800平方米的厂房，租赁期限调整为2019年9月1日至2022年8月31日。按照上述合同约定，被告源明公司应在每月10日前向原告缴付租金，否则，每逾期一日，须按当月租金额的1%向原告彭建海支付违约金。原告彭建海己按合同约定将厂房交付给源明公司使用，但被告源明公司在履行上述合同过程中，欠付2019年7月至8月和2019年9月至2020年8月的租金，并欠付原告彭建海为其代缴的水电费用。被告源明公司的行为已严重违反了合同约定。庭审中，原告以其已收回了所出租的厂房为由，向本院申请撤回第二项诉讼请求。被告源明公司未答辩，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：彭建海（甲方∕出租人）与源明公司（乙方∕承租人）于2017年8月1日签订了一份《广州市房屋租赁合同》，该合同约定：由甲方将位于南沙区金岭路东侧合成工业区街（四排）2号第2、3层建筑面积为1600平方米的厂房出租给乙方使用；租赁期限为2017年9月1日至2022年8月31日，租金逐年递增，其中2017年9月1日至2019年8月31日期间的月租金标准为25000元，租金按月结算，由乙方在每月的第10日前支付。逾期支付的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；乙方所用水电由甲方代缴等内容。其后，双方又签订了另一份《广州市房屋租赁合同》，将租赁物调整为南沙区金岭路东侧合成工业区街（四排）2号第2层建筑面积为800平方米的厂房，租赁期限调整为2019年9月1日至2022年8月31日，租金亦同时进行了调整，其中2019年9月1日至2020年8月31日期间的月租金标准为13625元。该合同同时约定：租金按月结算，由乙方在每月的第10日前支付，逾期支付的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；乙方需向甲方交纳22500元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；乙方所用水电由甲方代缴等内容。由于源明公司拖欠租金及水电费，彭建海于2020年9月8日发出《解除合同通知书》，通知源明公司解除双方所签的两份《广州市房屋租赁合同》，并向源明公司追讨租金及水电费。彭建海表示，该通知书寄送到源明公司的注册地址即涉案厂房，因退件原因快递人员通知彭建海去领取，故源明公司实际并无收到该通知书。其后，源明公司向彭建海发出《厂房停止续租说明》，表示截止2020年8月31日，其公司已退租厂房，并自2020年9月1日起停止续租。彭建海表示，其于2020年10月13日收到该说明，并于次日收回了涉案厂房。彭建海在庭审中表示，涉案厂房经广州南沙经济技术开发区房地产开发公司合法报建，因该公司欠付其工程款，故该公司以出售的方式向其转让涉案厂房，以抵顶所欠工程款。彭建海就此提供了《建设工程规划许可证》《厂房出售合同》及由广州南沙经济技术开发区房地产开发公司出具的《证明》予以证实。同时，彭建海还提供了其收取源明公司租金的账户交易明细及其为源明公司代缴水电费的相关收据。经审查，本院对上述证据的三性予以确认。本院认为：涉案的两份《广州市房屋租赁合同》均为双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。其中第一份《广州市房屋租赁合同》已由双方协商进行了变更，并按照第二份《广州市房屋租赁合同》履行，故对于彭建海诉请解除第一份《广州市房屋租赁合同》，本院不予支持。鉴于源明公司向彭建海发出《厂房停止续租说明》，表示自2020年9月1日起停止续租涉案厂房，而彭建海亦自认于2020年10月14日收回涉案厂房，第二份《广州市房屋租赁合同》已实际解除，故对于彭建海诉请解除第二份《广州市房屋租赁合同》，本院亦不予支持。彭建海主张源明公司拖欠2019年7月至2020年8月的租金合计213500元及2019年9月至2020年8月的水电费合计4957元，提供了相关证据予以证实，在源明公司未有相关证据予以反驳的情况下，本院对此予以采信。源明公司应当向彭建海支付上述费用。彭建海主张以源明公司所缴纳的租赁保证金22500元抵扣其上述未缴付的租金，符合法律规定，本院予以照准。抵扣后，源明公司应向彭建海支付租金为191000元。源明公司未按时足额支付租金，已构成违约，应承担违约责任。合同约定租金在每月的第10日前支付，故彭建海主张违约金以各月所拖欠租金额为本金，并分别从每月11日起计算至款项实际支付之日止，符合合同约定，本院予以支持。另，合同约定租金每逾期一日支付，则按当月租金额的1%支付迟延缴纳租金的违约金，现彭建海主张将该违约金的标准调整为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）四倍的标准计算，属于其对自身权利的处分，且该标准亦在合理范围内，本院予以照准，但违约金的总额以不超过本金为限。被告源明公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法可作缺席判决。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州源明电器有限公司自本判决发生法律效力之日起七日内向原告彭建海支付2019年7月至2020年8月的租金191000元及迟延缴纳租金的违约金（违约金的计算标准为：2019年7月至8月每月各以25000元为本金、2019年9月至2020年8月每月各以13625元为本金，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）四倍的标准，分别从当月11日起计算至款项实际支付之日止，总额以不超过本金为限）；二、被告广州源明电器有限公司自本判决发生法律效力之日起七日内向原告彭建海支付2019年9月至2020年8月的水电费合计4957元；三、驳回原告彭建海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2637元，由被告广州源明电器有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  何彤文二〇二一年三月五日书记员  谢芝华