四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1502民初949号 原告：王莲，女，1986年4月19日出生，汉族，住四川省屏山县。 委托诉讼代理人：王万君，男，1958年10月2日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区，（系原告王莲父亲） 被告：宜宾市富华房地产开发有限责任公司，住所地：宜宾市翠屏区象鼻街道街村，统一社会信用代码：91511500592779977G。 法定代表人：郑忠华，董事长。 委托诉讼代理人：朱兴梅，四川富绅律师事务所律师，执业证号：××。 原告王莲与被告宜宾市富华房地产开发有限责任公司(以下简称富华公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月8日立案后，依法适用简易程序进行审理。原告王莲的委托诉讼代理人王万君、被告富华公司的委托诉讼代理人朱兴梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王莲向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告支付原告迟延办理不动产权证书违约金26343元，该违约金以原告购房款645670元为基数，按每日万分之一，从2018年5月21日起计算至2019年7月2日止（共408天）；2.请求判决被告向原告提供办理不动产权证书各种税费的正式发票，并退还多收的税费约3800元；3.诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，原告变更诉讼请求第2项为“请求被告退还多收的办证税费3689元，并支付上述费用的资金占用利息（从2019年5月29日起计算至上述费用付清之日止，按年利率6%的标准计算）。”事实和理由：2013年6月20日原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于宜宾翠屏区岷江新区戎州兴城××幢××单元××楼层××号住房一套，建筑面积116.92平方米，出售单价5522.32元／平方米，首付款195670元，按揭款45万元，总额为645670元。合同签订当日原告向被告支付了195670元购房首付款，2013年11月2日被告将《商品房买卖合同》交付原告。2014年1月7日原告向工商银行按揭贷款45万元支付被告。按照合同第二十条第二款第二项的约定，原告于2014年2月之前向被告交清了所有办理不动产权证的资料，并按被告要求，于2015年12月26日向被告支付了办理不动产权证各种税费25328元。按照《商品房买卖合同》约定，被告应当在2014年12月31日＋900日＋1年，即至2018年5月20日前为我办理好不动产权证，但被告一再拖延办证，经多次催促，被告至2019年7月2日才办理好不动产权证，于2019年9月7日才通知原告领证。且被告未向原告提供税费发票，也不退还多收取的办证税费。原告为维护合法权益，特诉至法院，请求支持原告诉请。 被告富华公司辩称，一、原告的诉请无事实和法律依据。被告未能按合同约定办理诉争房屋的初始登记，是因为不动产登记政策发生变化导致的，属不可抗力，也是合同约定的免责事由，被告应当免除不能办理初始登记的违约责任。二、针对同一涉案小区就同一案由同一事实，四川省高级人民法院（2020）川民再290号《民事判决书》已经就类案作出生效法律文书，根据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》以及《最高人民法院关于完善统一法律适用标准工作机制的意见》的规定，本案作为类案应当统一法律适用、统一裁判标准。三、被告已将房屋交付原告居住使用，原告未提供任何证据证明富华公司逾期办证已对其造成的实际损失及损失的具体数额，四川省高级人民法院（2020）川民再290号已对此作出分析和认定，并酌情确定逾期办理房屋所有权证转移登记的违约金为2000元。四、针对原告的第二项诉讼请求，被告在开庭前已经通知原告到办公室办理领取手续，但原告称不在宜宾为由未来领取。另案涉房屋的实际契税为9224元，被告代收缴纳契税12913元，应退还契税金额为3689元。 原告围绕诉讼请求提交了以下证据：身份证复印件、收据、内资企业表、不动产权证、《贷款合同》、《商品房买卖合同》。被告围绕其抗辩意见提交了以下证据：1.营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件；2.商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议；3.宜府通（2016）6号、告知函、现场照片3张、国有土地范围内的房屋所有权初始登记（单位）办证指南、国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记办证指南、不动产首次登记清单及顺序；4.竣工验收备案文件、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设工程规划核实合格证、证明；5.用地验收意见书、不动产权籍调查表；6.不动产权证、领取表；7.税收缴款书；8.（2020）川民再290号民事判决书。本院组织双方当事人对上述证据进行了证据交换和质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经庭审审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告富华公司系从事房地产开发经营的有限责任公司。宜宾市翠屏区江北翠屏新区华富·戎州兴城小区由富华公司开发建设。2013年11月2日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定由被告富华公司向原告出售该小区房屋，其预测建筑面积116.92平方米，其中套内建筑面积100.39平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积16.53平方米，按建筑面积计算单价5522.32元/平方米，总价645670元，付款方式为首付30%，其余价款向银行借款支付，交房日期2014年12月31日前。合同载明：“第二十条，产权登记。(一)初始登记。出卖人应当在2016年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不退房，出卖人按买受人已付房款的万分之一按日计算向买受人支付违约金(买受人在商品房交付后730日内未提供有效的办理权属登记资料或其他不可抗力因素造成的除外)。(二)转移登记。1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……(2)买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用200元。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起900日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：(2)买受人不退房，出卖人按买受人已付房款的万分之一按日计算向买受人支付违约金(买受人在商品房交付后730日内未提供有效的办理权属登记资料或不可抗力因素造成的除外)。如果根据有关主管部门的规定或要求，出卖人在交房时代收的税、费金额不足时，买受人应当在收到出卖人的通知后五日内补交有关税、费，权证办理的约定时间从买受人足额缴清税、费之日起计算。因买受人未及时补交有关税、费而造成的办理产权证和国土证的延误，出卖人不承担违约责任。……第二十七条，本合同自双方签字(盖章)之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明的或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”。第二十八条本合同及附件共24页，具有同等法律效力，其中买受人1份，宜宾市房地产管理局翠屏区分局1份。 商品房买卖合同补充协议中载明，第三条，5.如买受人委托出卖人办理分户《国有土地使用证》的，出卖人应在该小区所有住宅的分户《房屋所有权证》颁发完毕之日起1年内办理分户土地证，如因出卖人的原因未能在约定的时间内办理土地证，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。6.《商品房买卖合同》第二十条第（二）项中所载明的转移登记日期，无论出卖人是否提前交房，均以购房合同中约定的交房日期开始计算，出卖人承诺按照合同约定的日期向当地主管部门提交办理产权的相关手续，最终的产权证颁证交付日期以主管部门的颁证日期为准。 合同签订后，原告于2013年6月20日向被告支付了首付款195670元，剩余房款45万元原告通过向银行借款的方式支付被告。2014年12月26日，原告向被告预付了办证所需的契税、维修基金、“两证”工本费及代办费等并提供了相关资料，被告按照合同约定于2014年12月31日之前将房屋交付原告。原告接房后经多次催促被告办理房屋产权证，案涉房屋于2019年7月2日办理了不动产转移登记。 另查明，1、戎州兴城案涉小区共修建有10幢住宅，900余户。2、2016年10月28日，四川省宜宾市人民政府发布了《关于宜宾市翠屏区行政区划范围内实施不动产统一登记有关事项的通告》(以下简称《通告》)，其中规定从同月31日起停止发放房产证、土地证等，颁发不动产证书，取消《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》等产权登记，统一登记为《不动产权证书》。双证合一后，房地产开发企业在向不动产登记中心申请办理不动产权首次登记时，需提交之前申请办理房产证时不需要提交的不动产权籍调查表、用地验收意见书等资料。3、2017年5月4日，宜宾市国土资源局对案涉小区地块地上部分予以验收；2018年4月23日，宜宾市翠屏区不动产中心对案涉地块6幢的不动产单元权籍调查合格，并于同月26日受理了被告案涉房屋6幢的首次登记资料。4、本院在办理案涉小区同类案件时依职权调取了宜宾市不动产登记中心出具的宜不动产函（2020）9号宜宾市不动产登记中心关于查询“戎州兴城”小区产权办理情况的回函，宜宾市不动产登记中心关于“戎州兴城”小区产权办理情况书面回复：该小区1幢-5幢未办理不动产首次登记，该公司也未向不动产登记中心提供房地一体首次登记申请资料；6幢-9幢已办理不动产首次登记，并全部办理分户登记；10幢已办理不动产首次登记，共有房屋92套，其中83套房屋已办理分户登记。5、四川省高级人民法院再审的（2020）川民再290号再审申请人王平、徐兵与被申请人富华公司商品房销售合同纠纷一案，该案经审理，认定富华公司逾期办证期间为2018年5月20日至不动产权证书办理之日2018年8月6日止，逾期天数78天，综合案件合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，酌情确定富华公司支付王平、徐兵逾期办理房屋所有权转移登记违约金2000元。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》均系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按约完全履行合同义务。关于原告请求被告退还多收取的税费，经审理查明，原告多交的税费为3689元，原被告当庭予以确认，且被告富华公司就退还上述费用不持异议。故原告请求被告退还多收取的税费3689元，本院予以支持。 本案涉及作为房产开发商的被告富华公司在向作为买受人的原告交付房屋后，办理产权证过程中，又遇政府房产登记政策变化，双方就被告是否存在逾期办理产权登记，进而构成违约产生争议。根据当事人的诉辩意见以及举证质证中的质证意见，原被告双方争议焦点如下：1、双证合一政策是否构成不可抗力；2、被告富华公司是否存在逾期办理案涉房屋所有权转移登记的违约行为；3、被告承担逾期办理转移登记违约金的标准、计算期间及数额；4、被告未及时退还多收取的税费，是否应当支付资金占用期间的利息。 关于争议焦点1。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，第一，宜宾市政府实施双证合一系执行国务院《不动产登记暂行条例》、原国土资源部《不动产登记实施细则》的相关规定，而上述条例和细则分别颁布于2014年11月24日、2016年1月1日，因此，富华公司在2016年1月1日已经知晓国家即将实施双证合一；第二，富华公司于2014年12月31日之前将案涉房屋交付原告，原告已按照合同约定向被告预付了办证所需的税费并提供了相关资料，富华公司在知晓国家即将实施双证合一后，本应在合理期间内办理案涉房屋初始登记，进而在合同约定的期限内完成转移登记，但被告公司不能举证证明其于2016年10月底市政府出台不动产登记通告前申请了办证。故本案不符合不可抗力的法律特征。富华公司提出，双证合一系不可抗力，理由不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点2。第一，本案涉及双证合一政策实施前后的不同情形，但被告富华公司未提交证据证实当地不动产权登记中心在双证合一开始后，曾存在停止接件并导致开发商办证迟延的事实。第二，双证合一后申请办证的主要改变内容是，需要提前准备好办理土地证所需的不动产权籍调查表、用地验收意见书，所以本案中富华公司应按照购房合同、补充协议的约定，在办理土地证后的合理期间内向买房人交付不动产权证书。第三，关于办证合理期间。购房合同约定，交房日期在2014年12月31日前，商品房交付使用后，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起900日内取得房产证的，出卖人按买受人已付房款的万分之一按日计算向买受人支付违约金。因补充协议约定出卖人应在该小区所有住宅的分户房产证颁发完毕之日起1年内办理分户土地证，对买房人明显不公平。对此应认定为，应在案涉房屋的买房人的房产证颁发完毕之日起1年内办理分户土地证，并以此作为计算办理不动产权证书合理期间的依据之一。根据上述事实，富华公司办证合理期间为，2014年12月31日+900日+1年，即至2018年5月20日止。第四，根据补充协议关于购房合同第二十条第(二)项中所载明的转移登记日期，无论出卖人是否提前交房，均以购房合同中约定的交房日期开始计算，出卖人承诺按照合同约定的日期向当地主管部门提交办理产权的相关手续，最终的房产证的颁证交付日期以主管部门的颁证日期为准的约定，富华公司逾期办证期间为2018年5月21日至不动产权证书实际颁证之日即2019年7月2日止。综上，富华公司逾期办理不动产权证书属违约行为，应承担相应违约责任。 关于争议焦点3。富华公司虽存在违约行为，但本案原告已取得了不动产权证书，且原告未提交证据证明富华公司逾期办理房屋所有权转移登记对其造成的损失具体数额。被告富华公司在本案审理过程中以合同约定的违约金过高为由请求予以调整，本院综合本案合同履行情况、当事人过错程度、逾期办证的天数及预期利益等因素，参照（2020）川民再290号再审民事判决书，酌情确定富华公司支付原告逾期办理房屋所有权转移登记违约金10500元。 关于争议焦点4。根据被告提交的税收缴款书载明，被告于2019年5月28日向税务机关缴纳了契税9224元，而被告从原告处代收的税费为12913元，被告在明知原告多交税费的情况下至今未将多收取的税费3689元退还原告，应当支付资金占用期间的利息。而被告主张其已通知原告领取，系原告自身原因未领取，但被告未提交证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果。因此，原告诉请被告支付以3689元为基数计算的，从2019年5月29日起至上述税费实际退还之日止的资金占用期间利息，本院予以支持，但利率本院酌情确定按照年利率3.85%的标准计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》（法释[2009]5号）第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下: 一、被告宜宾市富华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告王莲支付逾期办证违约金10500元； 二、被告宜宾市富华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告王莲退还多收取的税费3689元，并支付资金占用期间利息，利息以3689元为基数，按照年利率3.85%的标准，从2019年5月29日起计算至应退税费实际付清之日止； 三、驳回原告王莲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费554元，减半收取计277元，由被告宜宾市富华房地产开发有限责任公司负担。此款原告已预交，原告同意被告宜宾市富华房地产开发有限责任公司直付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），被告宜宾市富华房地产开发有限责任公司须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 徐芸海 二〇二一年三月九日 法官助理 王雅琪 书 记 员 王旭伟