沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0191民初3416号原告：沈阳广鑫顺市场管理有限公司，住所地：辽宁省沈阳市铁西区。法定代表人：刘广文，系该公司总经理。委托代理人：刘学，辽宁紫泰律师事务所律师。委托代理人：王月，辽宁紫泰律师事务所律师。被告：罗冠军，男，汉族，1983年1月2日出生，住址：沈阳市皇姑区。被告：施嘉，女，汉族，1985年4月23日出生，住址：沈阳市沈河区。二被告共同委托代理人：王莹，辽宁恒生律师事务所律师。二被告共同委托代理人：贾伽钰，辽宁恒生律师事务所律师。第三人：沈阳恒嘉置业有限公司，住所地：沈阳经济技术开发区。法定代表人：刘兴伟，系该公司总经理。委托代理人：贾晓东，北京隆安（沈阳）律师事务所律师。委托代理人：张婷，北京隆安（沈阳）律师事务所律师。第三人：刘广文，男，汉族，1974年4月26日出生，住址：辽宁省法库县。委托代理人：刘学，辽宁紫泰律师事务所律师。委托代理人：王月，辽宁紫泰律师事务所律师。原告沈阳广鑫顺市场管理有限公司（以下简称“广鑫顺公司”）与被告罗冠军、施嘉、第三人沈阳恒嘉置业有限公司（以下简称“恒嘉置业公司”）、刘广文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广鑫顺公司的委托代理人王月、被告罗冠军、施嘉共同委托代理人王莹、第三人恒嘉置业公司的委托代理人贾晓东、刘广文的委托代理人王月到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广鑫顺公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与第三人双方签订的《租赁合同》及原告、二被告、第三人签订的《权利义务转移协议》；2、请求法院判令二被告连带向原告支付造约金98629元及装修折旧补偿款暂计100000元，以上款项合计暂计198629元；3、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告与第三人签订《龙湖西府原著房屋租赁合同》，约定由原告承租位于沈阳经济技术开发区府原项目的A6-(15-22)门商铺，该合同第五条约定，2018年6月1日至2019年5月31日期间的租金为0元，2019年6月1日至2020年5月31日期间的租金为394517元。原告已依约缴纳以上租金。原告、二被告及第三人签订了《权利义务转移协议》，约定原《租赁协议》出租人的权利义务转移至二被告享有。但由于第三人物业管理公司阻止原告在租赁的房屋外搭建消防系统必备的外接逃生楼梯，导致原告现无法更改消防系统，不能按照约定使用租赁房屋。根据该合同第10.6条第3款约定，出租人及物管公司无法给原告提供正常经营条件，原告有权终止合问，并按照该合问第9.4条约定，要求被告承担违约金及经济损失。综上，因第三人的违约行为导致双方签订的《租赁合同》无法继续履行，根据《合同法》相关规定及双方约定，原告有权解除该合同，并要求二被告承担违约责任。针对此事，原告与二被告协商未果，故诉至贵院，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告罗冠军、施嘉辩称：1、原告作为违约方不享有解除租赁合同的权利，按照租赁合同约定案涉房屋租赁期限为12年，从2018年6月1日至2030年5月31日止，租金支付方式为先付费后使用，租金每12个月支付一次，承租方应提前一个月支付下一年度租金，即原告应于2020年4月30日前支付下一年度租金394517元，但原告在无正当理由的前提下拒绝支付下一年度租金，已构成违约，原告无权要求解除本合同。2、被告不存在任何违约行为，原告无权要求被告支付违约金及装修折旧补偿款，原告依据租赁合同第10.6条第三款约定要求终止合同的理由不能成立，在被告购买案涉房屋之前，第三人恒嘉置业已将案涉房屋出租给原告，第三人向原告交付的房屋已通过竣工验收，不存在任何影响原告正常经营的情况，且原告已实际于2019年12月31日开业经营，因此原告的主张缺乏事实依据。原告主张物业公司阻止其搭建外楼梯导致其不能按照约定使用租赁房屋的理由也不能成立。首先搭建外楼梯并非消防强制性规定，原告没有提供任何证据证明消防验收部门要求其必须安装楼体外楼梯，其次原告承租的商铺为13个独立商铺，在恒嘉置业向原告交付租赁房屋时商铺内有13座独立楼梯，完全能够满足消防验收要求，原告要求搭建外楼梯也违反了建筑规划设计标准，属违章建筑，显然物业公司也没有义务配合原告建造违章建筑，所以原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。3、被告已就案涉纠纷向沈阳市经济技术开发区人民法院提起诉讼，被告申请将两案合并审理。第三人恒嘉置业公司辩称：1、就租赁合同三方已签订权利义务转移协议，合同的全部义务已经转移给被告罗冠军及施嘉，我方已经退出了合同履行，不再承担合同的权利义务。原告诉请解除及赔偿问题应与合同的另一方进行解决，我方没有权利及义务去解决这个问题。2、外搭楼梯及消防问题，租赁协议明确规定二次消防问题由本案原告自行解决，物业公司是否干扰了原告的消防验收及施工问题我方并不知情，也没有权利干涉物业公司的行为，外接楼梯是否与消防验收有关联性我方表示怀疑。我方认为原告完全可以通过其他施工手段达到二次消防通过。第三人刘广文辩称：我是原告的法定代表人，租金支付是刘广文向被告支付，所有款项和所有权利是由原告公司承接。经审理查明：2018年7月14日，原、被告签订《租赁合同》，原告作为乙方承租被告为甲方位于沈阳经济技术开发区沈辽路2号A6-（15-22）门商铺，租赁期间为12年，即2018年6月1日至2030年5月31日。租金从2018年6月1日起，双方约定，乙方采用如下租金标准及租金支付方式向甲方支付租金：2018年6月1日至2019年5月31日为0元；2019年6月1日至2020年5月31日为394517元/年；2020年6月1日至2021年5月31日为394517元/年；2021年6月1日至2022年5月31日为394517元/年；2022年6月1日至2023年5月31日为455375元/年；2023年6月1日至2024年5月31日为455375元/年；2024年6月1日至2025年5月31日为455375元/年；2025年6月1日至2026年5月31日为455375元/年；2026年6月1日至2027年5月31日为455375元/年；2027年6月1日至2028年5月31日为516198元/年；2028年6月1日至2029年5月31日为516198元/年；2029年6月1日至2030年5月31日为516198元/年。该合同第6.3条约定：“乙方自行负责商铺场内部装修（若该商铺用途为餐饮的须安装地上式成品隔油池），所有装修须经规划、消防、环保、城管等部门审批同意，同时图纸需交甲方一份备案……装修、经营所需的二次消防施工手续办理由乙方负责……如乙方需增加、更改消防系统的，相关手续和相关费用由乙方自行办理和承担，并自行负责相关验收手续。”原告、二被告及第三人签订了《权利义务转移协议》，约定原《租赁协议》出租人的权利义务转移至二被告享有。原告将该租赁房屋与另案租赁房屋打通，用于经营生鲜超市，于2019年12月31日试营业，现已停止营业，案涉房屋钥匙已于2020年5月31日交还二被告。原告按照合同约定缴纳租金至2020年5月31日，并于2020年4月21日向被告送达解除合同告知函。上述事实，《租赁合同》、《权利义务转移协议》、银行转账明细、解除合同告知函、微信聊天记录、证明、照片、视频、购物小票、账单详情及原告卖场照片、银行交易明细、录音记录、三方权利义务转移协议、转款记录及庭审笔录，经各方当事人庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，原告广鑫顺公司与第三人恒嘉置业公司签订的租赁合同；原告、二被告与第三人签订的《权利义务转移协议》系双方的真实意思表示，该合同不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。作为合同双方当事人均应依照合同约定履行各自的权利和义务。原告在没有与二被告协商的情况下单方解除合同，显属违约，应当承担违约责任。原告广鑫顺公司向二被告送达解除合同通知书、闭店停止营业等行为，已经明确地表明不能履行包括支付租金在内的租赁合同义务，已经具备当事人可以解除合同的情形。故对原告主张解除与被告之间的租赁合同，因符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张违约金和装修补偿款的问题，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。《租赁合同》约定：“涉及装修、经营所需的二次消防施工手续办理由原告负责，如原告需增加、更改消防系统的，相关手续和相关费用由原告自行办理和承担，并自行负责相关验收手续。”原告系本案违约方，其主张被告阻止其在租赁的房屋外搭建消防系统必备的外接逃生楼梯，导致其现无法更改消防系统，不能按照约定使用租赁房屋，但双方合同明确约定，二次消防事项由原告负责，故其所述本院不予采信，对于原告该项诉请，因不符合法律规定，本院不予支持。综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告沈阳广鑫顺市场管理有限公司与被告罗冠军、施嘉之间的租赁合同；二、驳回原告沈阳广鑫顺市场管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4273元，由原告沈阳广鑫顺市场管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，预交上诉案件受理费4273元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未预交上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王桂华人民陪审员  于 洋人民陪审员  赵 娜二〇二一年三月三日书 记 员  闵 璐本案判决依据的相关法律《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。