北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0107民初132号原告：张霞，女，1972年11月3日出生，住北京市石景山区。被告：北京京汉嘉信置业有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街8号院1号楼213房间。（统一社会信用代码：91110107306516800D）法定代表人：孙朝龙，经理。委托诉讼代理人：冯万伟，男，1986年12月18日出生，北京京汉嘉信置业有限公司员工，住该单位宿舍。原告张霞与被告北京京汉嘉信置业有限公司（以下简称：京汉嘉信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张霞、被告京汉嘉信之委托诉讼代理人冯万伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张霞向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即按照合同第二十一条产权登记（一）初始登记约定，支付原告违约金2507.00元人民币；二、判令被告支付给原告转移登记超期赔偿金15506.65元人民币；三、判令被告归还侵占原告金钱（6826.00元公维费）的不当得利，合计219.37元；四、判令被告承担全部的诉讼费。事实和理由：原告于2016年12月28日与被告签订了《北京市商品房预售合同（编号：Y2001619）》（以下简称“《合同》”），以总房款250700元购买被告开发的石景山区xx商品房（用途：车位）。被告于2017年04月06日交付车位使用权给原告，因为原告时间较多，且希望尽快拿证，因此被告与原告取消了代办委托服务约定，并签订了《补充协议》，并督促被告尽快依法履行义务，交付办理产权证需要的材料并与原告一起办理转移登记。当天被告以公维名义收取了原告6826元并提供收据。被告实际于2018年09月20日取得该商品房所在楼栋的权属证明《京（2018）石不动产权第xx号》。原告自车位交付之日起即要求被告提供相关产权办理的材料及配合办理车位产权，被告实际于2018年12月06日与原告一起前往办理并取得该商品房（车位）的权属证明《京（2018）五不动产权第xx》。2019年05月28日，被告以本车不需要交纳公维为理由，退回6826元给原告，将金钱汇入原告工商银行账户。理由：一、被告应依照《合同》对原告进行初始登记违约赔偿（1）被告未能履行《合同》第二十一条产权登记（一）初始登记约定，未能在2017年12月31日前，取得商品房所在楼栋的权属证明，需依照合同约定，由被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。（2）《合同》第二十六条不可抗力，原告未收到过被告受到不可抗力影响的说明与证明。（3）被告未提供明确的政府通知文件，证明被告被明确通知停止初始登记工作。（4）被告未提供明确的政府通知文件，证明期间政府部门停止受理、办理初始登记工作。（5）即使被告因违法被政府部门处罚或限制，被告可能通过依法经营避免，不应该定义为不可抗力。二、被告过错行为导原告不能按时取得房屋权属证明，应该依法赔偿。（1）被告于2017年04月06日将商品房（用途：车位）交付原告使用；（2）根据《城市商品房预售管理办法》第十二条，预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。（3）根据《法释［2003］7号最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上三点：被告需要在2017年07月05日前协助原告获取房屋权属证明；而实际产权证在（2018年12月06日）取得，超期519天；结合被告过错及原告实际损失情况，原告主张被告按照（参照中国人民银行规定的金融机构贷款利息的标准（4.35%年利率））赔偿给原告，合计15506.65人民币。三、被告应当将占有6826元的不当得利归还给原告，被告以经营者的优势，欺骗原告将金钱交付给被告占有，长达两年多；根据《民法通则》第92条不当得利，应当将占有期间合理的利息归还给原告，即按照同期人民银行的一年期定期年利率（1.50%）进行计算，合计侵占782天，共计219.37元人民币。四、诉讼费。原告发起的诉讼行为是迫于被告的侵害而实施，当由被告承担诉讼费用。被告京汉嘉信公司辩称，一、产权证逾期办理是政府原因产生的延误。2017年3月国土资源局核实商改住嫌疑，本案开发也有嫌疑，2018年5月才排除嫌疑。二、未按期交付车位没给原告造成不能使用，是由于政府原因导致的，没有给原告造成实际损失。三、不当得利合同没有约定，钱已经退还了，不认可。本院经审理查明认定事实如下：2016年12月28日，出卖人北京京汉邦信置业有限公司（以下简称“京汉邦信公司”）与买受人张霞签署《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：xx），约定：该商品房房屋坐落为：石景山区xx（以下简称“涉案车位”），用途为车位，层高3.6米，预测建筑面积共34.24平方米，套内面积12.72平方米，单价为每平方米19709.12元，总价款250700元。第十一条交付条件：出卖人应当在2017年1月12日前向买受人交付该商品房……第二十一条产权登记：（一）初始登记。出卖人应当在2017年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，如因买受人的原因未能按期办理的，责任由买受人承担。（二）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理……（2）买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。合同签订后，张霞交纳250700元车位价款，京汉邦信公司出具增值税普通发票。2017年4月6日，京汉邦信公司与张霞签订车位交接单，确认将涉案车位交付给张霞。2017年4月6日，张霞缴纳公共维修基金6826元，京汉邦信公司出具收据。2018年9月20日，京汉邦信公司完成了拾景名苑项目包括涉案车位在内的产权初始登记。2018年12月6日，涉案车位产权登记至张霞名下。2019年5月28日，京汉邦信公司将张霞缴纳的公共维修基金6826元退还给张霞。另查，2020年2月24日，京汉邦信公司经核准，名称变更为北京京汉嘉信置业有限公司。庭审中，双方均确认约定办理初始登记的时间为2017年12月31日前，实际办理的时间为2018年9月20日。京汉嘉信公司主张迟延办理初始登记的原因在于政府部门清查商改住行为暂停办证导致时间延迟，但未提交相关证据。庭审中，双方均确认合同约定的办理转移登记时间为2019年3月27日前，实际办理转移登记时间为2018年12月6日。庭审中，京汉嘉信公司主张不认可公维的利息，即使有利息原告计算标准过高请求法院予以调整。上述事实，有北京市商品房预售合同、补充协议、产权登记证书、收据、发票、银行流水以及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。张霞与京汉嘉信公司签订《北京市商品房预售合同》（以下简称：预售合同）是双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，属有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于初始登记。双方在预售合同中明确约定了应当在2017年12月31日前取得所在楼栋的权属证明即完成初始登记，但实际办理的时间为2018年9月20日。京汉嘉信公司虽主张因政府原因导致未如期办理，但未能提供证据予以证明，故本院对此答辩意见不予采纳。根据合同约定：如因出卖方原因未按期取得的，买受人不退房的，出卖人按应已付房价款的1%向买受人支付违约金。故本院对张霞要求京汉嘉信公司支付逾期办理初始登记违约金的诉求予以支持。关于转移登记。双方在预售合同亦约定买受人委托出卖人或其指定机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。现涉案车位已于2018年12月6日完成转移登记办理手续，早于合同约定的时间，故张霞主张转移登记超期赔偿金的诉求，无事实与法律依据，本院不予支持。关于公共维修基金利息。被告收取公共维修基金没有依据，原告主张收取原告公共维修基金的利息，本院予以支持。被告称系由于政策原因才需要退还公共维修基金，但未提交证据证明，故本院对被告该项抗辩意见不予采纳，本院综合考虑合同的履行情况、过错及从收取之日（2017年4月6日)至实际返还之日（2019年5月18日）的天数、原告的实际损失等因素，对原告主张的利息数额予以调整。综上，依照综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定,判决如下：一、北京京汉嘉信置业有限公司于本判决生效后七日内给付张霞迟延办理初始登记违约金2507元；二、北京京汉嘉信置业有限公司于本判决生效后七日内给付张霞公共维修基金利息100元；三、驳回张霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告张霞已预交），由被告北京京汉嘉信置业有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 张鸣二〇二一年三月十八日法官助理 郭浩书 记 员 史彤