四川省甘孜藏族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川33民终22号上诉人（原审被告）：舒学芳，女，1969年2月15日出生，汉族，住四川省新津县。被上诉人（原审原告）：李庆钰，女，1985年6月15日出生，藏族，住四川省稻城县。上诉人舒学芳因与被上诉人李庆钰房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省稻城县人民法院（2020）川3337民初167号民事判决（一下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。上诉人舒学芳、被上诉人李庆钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。舒学芳上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回上诉人李庆钰的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决记录的内容与庭审中审理的事实不符。1.一审判决记录的上诉人答辩内容与上诉人实际答辩内容不符。双方在开庭前进行过调解但未达成调解协议，上诉人对被上诉人诉请均处于抗辩状态，一审判决书第三页记录“被告当庭辩称，同意按照合同计算铺面至交钥匙止的租金，但是无力支付该租金，如原告同意解除，仅同意支付3个月房租的违约金；同意将房屋恢复至签订合同时的样子……”，与答辩事实不符，上诉人一再辩称双方合同解除的时间为2020年1月，2020年1月以后的租金不应当支付。2.一审判决对上诉人质证意见的记录与实际质证意见不符。一审判决记录上诉人对于被上诉人提交的《门面出租合同》的质证意见为“被告对该证据的三性及证明目的均认可，并认为房租应当支付，但无力支付”，与上诉人当庭答辩内容不符，上诉人在庭审中从未认可被上诉人主张的房租应当支付但无力支付，上诉人只是认可双方的合同关系及相关合同义务，对于房租是否应当支付一致持否定态度。二、一审法院认定事实不清，判决没有合法依据。1.一审判决本院认为部分，“2020年5月,被告又在案涉房屋处开门营业，但并未支付原告租金，本案在庭审过程中，原被告均同意解除《门面出租合同》，对欠付租金60,000元无异议”的认定没有合法依据，庭审中没有任何证据能够证明2020年5月上诉人在案涉房屋处开门营业，只有被上诉人单方面口头陈述，上诉人2020年5月并未在案涉房屋处开门营业；上诉人提交的双方认可的微信聊天记录证明在2020年1月上诉人就已经通知原告解除双方的《门面出租合同》且在2019年11月就已经办理了案涉房屋，上诉人认可的双方解除《门面出租合同》时间为2020年1月，并未认可欠付60,000元租金的事实。2.一审判决确定的双方《门面出租合同》于2020年11月28日解除没有合法依据。一审判决本院认为部分,“庭审中，双方就解除合同达成合意，故本院确定《门面出租合同》于2020年1月28日解除”的认定没有合理依据。上诉人认为，因新冠疫情影响，上诉人对案涉房屋的经营每况愈下，因受疫情影响实在无法经营且国家要求停业的情况下才希望能够提前终止双方的《门面出租合同》，且在2019年10月就已经口头通知过被上诉人，在2019年11月已经搬离了案涉房屋，在2020年1月又再次向被上诉人微信告知了要求解除租赁合同的意愿，上诉人认为新冠疫情属于不可抗力，双方的《门面出租合同》应当在上诉人通知被上诉人并搬离案涉房屋后得以解除；新冠疫情期间国家针对各单位企业租金均进行减免，一审法院认定上诉人应当全额支付原告未使用案涉房屋的租金与国家政策背道而驰，应当予以纠正。三、一审判决认定的违约金没有合法依据，依法应当予以纠正。一审判决以上诉人同意支付3个月房租的违约金，结合合同履行情况、当事人过错责任和疫情现实影响，判决上诉人支付15,000元的违约金的认定不符合事实。首先，上诉人在庭审中从未同意支付3个月的房租作为违约金；其次，一审判决并未结合疫情现实的影响，2020年1月正是新冠疫情爆发最厉害的时期，该时期全国开始管控，不管是餐饮还是娱乐场所均责令关闭，上诉人的经营也被叫停，在这期间是不可能进行正常经营；全国都在减免租金，一审判决不仅要全额支付租金，还要支付违约金，是对上诉人雪上加霜。李庆钰辩称，一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，应当维持一审判决。李庆钰向一审法院起诉请求：1.判令被告支付2020年1月至12月期间的门面租金60,000元；2.本案诉讼费由被告承担。原告当庭变更诉讼请求为：1.请求判令被告支付交还钥匙前的房屋租金；2.请求判令被告支付解除合同的违约金（按4个月房屋租金计算）；3.请求判令被告将铺面恢复原状，并承担铺面一个铁门的损失；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告李庆钰与被告舒学芳于2018年4月5日签订《门面出租合同》，原告将其所有的稻城县新区B区4幢1单元1楼1、2、3号铺面出租给被告使用，租赁期限为5年（即2018年6月1日至2023年5月31日止）；租金为前三年每年60,000元，后两年每年64,000元，每半年一付，被告需提前支付半年的租金。被告在租赁期间必须按时付清租金，不得以任何理由拖欠原告租金，否则原告有权收回使用权。合同签订后，原告依约向被告交付了铺面，被告按约向原告支付了2018年6月1日至2019年12月31日的租金。2020年1月8日，被告舒学芳通过微信方式告知原告李庆钰不再承租案涉房屋，原告李庆钰要求面谈。面谈后，双方并未就解除《门面出租合同》事宜达成一致意见，原告仅同意如被告继续承租房屋，便可减少房屋租金5000元。2020年5月，被告又在案涉房屋处开门营业，但并未支付原告租金。本案在审理过程中，原被告均同意解除《门面出租合同》，对欠付租金6万元无异议。一审法院认为，《门面出租合同》系原被告真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法、有效。双方应依约全面履行自己的义务。原告李庆钰已依约交付铺面由被告舒学芳使用，被告舒学芳应依约支付租金。对于原告李庆钰要求被告舒学芳支付房屋租金的诉求，一审法院予以支持。庭审中，双方就解除合同达成合意，故一审法院确定该《门面出租合同》于2020年11月28日解除。被告应当支付2020年1月1日至2020年11月28日期间的房屋租金54,575元（60,000元÷365天×332天）；对于原告李庆钰要求被告舒学芳支付违约金（按4个月房租计算）的诉求，原被告签订合同时，并未约定违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，被告舒学芳单方解除合同的行为构成违约，应承担违约责任，考虑到原告重新对外租赁房屋需要一定的合理期限，被告舒学芳亦同意支付3个月房租的违约金，结合合同履行情况、当事人过错责任和疫情的现实影响，一审法院认为被告提出的支付3个月房租作为违约金的请求较为合理，故，被告应支付原告违约金15,000元（60,000元÷12×3）；对于原告要求将铺面恢复原状，并承担一个铁门的损失的诉求，由于原告并未提交证据证明其主张，故一审法院对该诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、被告舒学芳自本判决生效后十日内支付原告李庆钰房屋租金54,575元、违约金15,000元，共计69,575元；二、驳回原告李庆钰其他诉讼请求。案件受理费650元，由舒学芳负担。二审中，当事人没有提交新证据。另查明，舒学芳一审中并未自认对欠付租金60,000元无异议。舒学芳结清水费及交付租金房屋钥匙时间为2020年1月28日。舒学芳在一审答辩状中自认：2019年11月，因气候影响，生意惨淡，为防止损失扩大，迫于无奈只能停业。二审查明其他事实与一审查明事实一致。本院认为，本案争议焦点为：一、关于一审法院判决舒学芳支付李庆钰房屋租金54,575元是否合理的问题。本案中，案涉房屋租赁合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。解除合同有《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定的约定解除和法定解除两种事由。案涉房屋租赁合同约定租期为5年，舒学芳一审答辩状中自认解除合同是因气候影响、生意惨淡，为防止损失扩大迫于无奈停业，并非受新冠疫情影响，其于2020年1月8日微信通知李庆钰不再承租案涉房屋，不符合法定解除的情形，事后双方也并未就解除合同协商一致，舒学芳属于单方违约，其微信通知不具有解除合同的法律效果。李庆钰诉讼请求未明确提出要求解除合同，但其当庭变更的诉请以解除合同为前提，一审判决确认舒学芳结清水费及交付房屋钥匙时间2020年11月28日为合同解除时间并据此计算舒学芳应付租金为54,575元并无不当。舒学芳作为违约方要求减免租金没有事实和法律依据，本院不予支持。二、关于舒学芳是否应支付李庆钰违约金15,000元的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，主张违约金以当事人约定为前提，因当事人在房屋租赁合同中并未约定违约金，一审法院判决舒学芳支付李庆钰违约金15,000元没有事实和法律依据，本院依法予以纠正。综上所述，舒学芳的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款,《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销四川省稻城县人民法院（2020）川3337民初167号民事判决；二、舒学芳自本判决生效后十日内支付李庆钰房屋租金54,575元；三、驳回李庆钰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费650元，由舒学芳负担。二审案件受理费1539元，由舒学芳负担1207元，李庆钰负担332元。本判决为终审判决。审判长  李松涛审判员  韩 义审判员  段慧超二〇二一年三月三十一日书记员  斯 郎