广西壮族自治区梧州市龙圩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0406民初1538号 原告：广西梧州市信宇物业管理有限公司，住所地广西梧州长洲区奥奇丽路19号四楼，统一社会信用代码9145040079970127X7。 法定代表人：黄国弟，经理。 委托诉讼代理人：杨丽凤，广西顺景（岑溪）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林丽莉，广西顺景（岑溪）律师事务所律师。 被告：梧州市天乐房地产开发有限公司，住所地广西梧州市龙圩区龙圩镇西南大道186号，统一社会信用代码91450400799748756U。 法定代表人：吴小敏，经理。 委托诉讼代理人：韦云飞，广西正立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李宁，广西正立律师事务所律师。 案由：物业服务合同纠纷。 适用程序：简易程序。 立案日期：2020年12月31日。 开庭日期：2021年3月9日。 原告诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业费392192.7元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：位于梧州市龙圩区及祥景居是被告开发建设。2011年8月7日，原告与被告签订《前期物业管理委托合同》，约定被告选聘原告作为祥景居的前期物业服务企业；服务期限为2年，自2011年8月8日起至2013年8月7日止。2011年10月18日，原告与被告签订《物业管理委托合同》，约定被告选聘原告作为港景居一期的前期物业服务企业；服务期限为2年，自2010年5月1日起至2012年5月1日止。2012年3月4日，原告与被告签订《前期物业管理委托合同》，约定被告选聘原告作为港景居二期的前期物业服务企业；服务期限为2年，自2012年3月5日起至2014年3月4日止。2014年7月18日，原告与被告签订《前期物业管理委托合同》，约定被告选聘原告作为港景居一、二期及祥景居的前期物业服务企业；服务期限为2年，自2014年7月18日起至2016年7月17日止。上述合同签订后，原告在上述小区提供物业服务至今。2017年6月，因被告自原告接管小区后从未向原告支付物业费，原告提起诉讼要求被告支付自接管小区起至2017年6月30日物业费。梧州市龙圩区人民法院经》审理查明，被告作为祥景居小区、港景居一、二期小区的建设单位，该三个小区已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业的物业管理费应由被告缴纳。根据房地产测绘部门的测绘报告，港景居一期小区住宅建筑面积为11419.44平方米、二期住宅建筑面积为25912.94平方米、祥景居住宅建筑面积为43304.16平方米。根据市房管中心复函，截至2017年6月30日，港景居一二期已售住宅建筑面积为23457.93平方米、祥景居己出售住宅建筑面积为34,638.42平方米。按房地产测绘部门测定的住宅面积减去市房管中心确认已经出售的住宅建筑面积，得出未出售的住宅建筑面积，即被告应交而未交物业费的面积，其中港景居为13,874.45平方米、祥景居为8,665.74平方米。梧州市龙圩区人民法院作出(2018)桂0406民初575号民事判决：被告梧州市天乐房地产开发有限公司应支付原告广西梧州市信宇物业管理有限公司物业管理费971,423.19元，其中2014年7月18日以后的物业费按每月每平方米0.75元计算。在本案审理过程中，根据市房管中心出具的上述小区的住宅销售表，2017年6月30日后，港景居小区售出住宅建筑面积909.84平方米、祥景居售出住宅建筑面积8,557.26平方米。按截至2017年6月30日，港景居未售住宅建筑面积13,874.45平方米、祥景居未售住宅建筑面积8,665.74平方米，减去2017年6月30日后售出的面积，至今未售出的港景居住宅面积为12,964.61平方米、祥景居为108.48平方米，合计13,073.09平方米，按每月每平方米0.75元标准，计至2020年10月31日为40个月，被告应付物业费为392,192.70元。 被告答辩意见：原告据以主张权利的（2020）桂04民终552号判决书，被告认为判决认定的事实及法律错误，并已经向自治区高级人民法院申请再审，昨天收到了区高院的电话受理通知，该判决书不能作为原告向被告主张库存商品房物业费的依据。本案的情况与上述生效判决的事实基础不同，在本案中原告主张的是2017年6月份以后的物业管理费，因2017年6月份之后双方签订的物业服务合同已到期，被告已经通知原告撤出相关的物业小区，根据相关司法解释的规定，原告拒绝撤离小区，并以已到期的物业服务合同向被告要求支付物业服务费，不应予以支持，希望法庭驳回原告的诉讼请求。 查明事实：位于梧州市龙圩区及祥景居是被告开发建设。2011年8月7日，原告与被告签订《前期物业管理委托合同》，约定被告选聘原告作为祥景居的前期物业服务企业；服务期限为2年，自2011年8月8日起至2013年8月7日止。2011年10月18日，原告与被告签订《物业管理委托合同》，约定被告选聘原告作为港景居一期的前期物业服务企业；服务期限为2年，自2010年5月1日起至2012年5月1日止。2012年3月4日，原告与被告签订《前期物业管理委托合同》，约定被告选聘原告作为港景居二期的前期物业服务企业；服务期限为2年，自2012年3月5日起至2014年3月4日止。2014年7月18日，原告与被告签订《前期物业管理委托合同》，约定被告选聘原告作为港景居一、二期及祥景居的前期物业服务企业；服务期限为2年，自2014年7月18日起至2016年7月17日止。上述合同签订后，原告在港景居提供的物业服务至2020年10月31日，在祥景居二、三单元的物业服务至今由原告提供。2017年6月，因被告在原告接管小区后从未向原告支付物业费，原告曾向本院起诉被告要求其支付从接管小区时起至2017年6月30日的物业费。该案经审理查明，根据房地产测绘部门的测绘报告，港景居一期小区住宅建筑面积为11419.44平方米、二期住宅建筑面积为25912.94平方米、祥景居住宅建筑面积为43304.16平方米。再根据市房管中心复函，截至2017年6月30日，港景居一二期已售住宅建筑面积为23,457.93平方米、祥景居己出售住宅建筑面积为34,638.42平方米。按房地产测绘部门测定的住宅面积减去市房管中心确认已经出售的住宅建筑面积，得出未出售的住宅建筑面积，即被告应交而未交物业费的面积，其中港景居为13,874.45平方米、祥景居为8,665.74平方米。依据《物业管理条例》第四十一条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，本院作出(2018)桂0406民初575号民事判决：被告梧州市天乐房地产开发有限公司应支付原告广西梧州市信宇物业管理有限公司物业管理费971,423.19元，其中2014年7月18日以后的物业费按每月每平方米0.75元计算。在本案审理过程中，根据市房管中心出具的上述小区的住宅销售表，2017年6月30日后，港景居小区售出住宅建筑面积909.84平方米、祥景居售出住宅建筑面积8,557.26平方米。按截至2017年6月30日港景居未售住宅建筑面积13,874.45平方米、祥景居未售住宅建筑面积8,665.74平方米，减去2017年6月30日后售出的面积，至原告起诉时港景居未售出的住宅面积为12,964.61平方米、祥景居未售出的住宅面积为108.48平方米，合计13,073.09平方米，按每月每平方米0.75元标准，计至2020年10月31日为40个月，被告应付物业费为392,192.70元。根据市房管中心2019年11月26日给本院的调查复函，2017年6月30日后，港景居小区售出住宅建筑面积为909.84平方米、祥景居售出住宅建筑面积8,557.26平方米。按截至2017年6月30日港景居未售住宅建筑面积13,874.45平方米和祥景居未售住宅建筑面积8,665.74平方米，减去2017年6月30日后售出的建筑面积，至2020年10月31日港景居未售出的住宅建筑面积为12,964.61平方米、祥景居未售出的住宅建筑面积为108.48平方米，合计13,073.09平方米。 本院意见：本院认为，原告与被告分别于2011年8月7日、2011年10月18日、2012年3月4日和2014年7月18日签订的《前期物业管理委托合同》，是双方的真实意思表示，无违反法律规定的无效之情形，依法应受保护。本案涉及的物业小区是被告开发建设，在被告未将房屋、商铺、车库销售出去之前，也是物权所有人。被告在物业合同中存在两个身份，一个是作为前期物业合同签订的一方，即开发商（建设者），这时候开发商是代表全体物权所有人签订的合同，该前期物业合同效力及于全体的物权所有人。而同时被告也是未售出的商品房、商铺、车库的所有权人，在原告提供了合同约定的物业服务后，被告就应当履行合同的支付物业费义务。依据《物业管理条例》第四十一条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，被告为祥景居小区、港景居一、二期小区的建设单位，对该三个小区已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业的物业服务费应由被告缴纳。被告将建设者和物权所有人人为区分，并选择性适用实际是为了逃避承担物业服务费责任。被告以物权所有人身份主张其已通知原告撤出涉案物业小区，但原告拒绝撤离小区，其有权拒绝向被告支付物业服务费的理由不成立，本院不予支持。 判决主文：被告梧州市天乐房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告广西梧州市信宇物业管理有限公司支付物业服务费392,192.7元。 判决依据：《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，《物业管理条例》第四十一条。 诉讼费：本案诉讼费3,591元，由被告梧州市天乐房地产开发有限公司承担。 上诉权利：如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 员  卢 笙 二〇二一年三月九日 法官助理  黎嘉怡 书 记 员  陀颖超