湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终198号上诉人（原审原告）：黄劲松，男，1968年7月20日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。被上诉人（原审被告）：曾浩，男，1986年10月1日出生，汉族，住湖南省南县。上诉人黄劲松因与被上诉人曾浩房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初13910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄劲松上诉请求：1.撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初13910号民事判决；2.一审和二审诉讼费用由曾浩承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，没有证据。曾浩主张免租的唯一证据为案涉微信图片上有免租字样，黄劲松提供了原件的相反证据证明其不实，原审判决认定其与原件不符仍采信该证据，导致认定事实错误。李燕应曾浩要求提供材料以便其办理营业执照而发送三张微信图片，未涉及免租事宜。一审法院认定案外人李燕有免租的代理行为的事实没有依据，李燕只有催收的权限，黄劲松没有授权任何人实施代理行为。一审法院依据（2020）湘0102民初2299号民事判决认定有免租期，超出了黄劲松的诉讼请求，明显违法，黄劲松一直主张案涉租金，庭审记录、电话、报警记录、诉讼事实可以证明；二、一审法院适用法律错误。一审法院依据的微信图片非原件，且是与原件不符的复印件，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条、第六十九条、第七十七条和第八十五条规定。黄劲松已提供原件证据证明微信图片不真实，一审法院认定曾浩无需承担举证该证据真实性的责任，违反“谁主张，谁举证”的原则。黄劲松从未认可免租，一审法院判决违反《民法总则》第一百七十一条规定。黄劲松的上诉请求是曾浩已实际使用发生的租金，曾浩违约不履行六年的租赁合同，有违诚实信用原则，原审判决认定黄劲松有违诚实信用原则错误。曾浩辩称，一审法院认定事实清楚，法律适用正确，请求驳回黄劲松的上诉请求。黄劲松不认可的免租期，曾浩已提交证据证明，且黄劲松认可曾浩已支付的2018年3月15日至2019年11月14日期间的租金36万元，从免租期到合同终止为连续支付，黄劲松及其妻子并未要求曾浩支付免租期的租金，在双方第一次起诉过程中也未提出相关反诉请求，足以说明黄劲松以实际行动履行与曾浩关于免租期的补充条款。曾浩的每一笔费用缴纳都是经由黄劲松的妻子李燕，曾浩有理由相信李燕具备作出免租期意思表示的代理权，依据免租期及之后房屋租金的缴纳情况，且黄劲松亦无证据证明其向曾浩主张过免租期的租金，免租期是真实存在，是双方的真实意思表示。黄劲松向一审法院提出诉讼请求：1、判令曾浩支付2018年1月20日到2018年3月14日期间租金款33000元；2、判令曾浩承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：1、2018年1月19日，黄劲松与曾浩签订了一份协议书（即房屋租赁协议书），协议书约定黄劲松将其名下位于长沙市芙蓉区××路××号（东）（以下简称涉案房屋）的门面出租给曾浩，租期为六年，自2018年1月20日起至2024年1月19日止。每月租金为18000元，按每两年递增6%月租。租金按季度预付，由曾浩在下个季度前十五日汇至黄劲松提供的账户（工商银行汇通支行6222××××1209户名：李燕），并约定保证金为54000元。2、曾浩分别于2018年1月19日、20日向黄劲松支付了20000元、88000元，这两笔金额为保证金54000元与租金54000元（租金对应租期为2018年3月15日至2018年6月14日）。3、李燕为黄劲松的妻子，协议书签订后，李燕多次通过微信向曾浩发送房租及水电费的催缴信息，曾浩亦将转账成功截图发至李燕微信。4、2019年3月13日，李燕通过微信向曾浩发送了三张图片，为协议书及黄劲松身份证，其中一张图片为左下角有“免租期2018.1.20-3.14”字样的房屋租赁协议书第一页（以下简称微信图片）。5、曾浩与黄劲松因房屋租赁合同纠纷于2020年4月8日向长沙市芙蓉区人民法院起诉，曾浩起诉黄劲松返还水电预付押金12668元及承担诉讼费用，黄劲松反诉曾浩赔偿违约损失116910元及诉讼费用，一审法院于2020年5月12日作出（2020）湘0102民初2299号民事判决，该判决书认定：1、黄劲松与曾浩之间的房屋租赁关系于2019年11月15日解除；2、免租期为2018年1月20日到2018年3月14日。黄劲松不服一审判决上诉至长沙市中级人民法院，二审法院维持原判。一审法院认为：该案的争议焦点为将2018年1月20日到2018年3月14日作为免租期的约定是否真实存在。1、黄劲松认为李燕无权代理其作出免租期的意思表示。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条的规定，虽李燕与黄劲松无书面的委托代理合同，但因其是黄劲松的妻子，是涉案房屋租金的收款方，且承租期间一直经由她通过微信向曾浩催缴房租、水电费，曾浩有理由相信李燕有作出免租期意思表示的代理权。从房屋租赁协议书第二页双方签字下方注明的补充条款、收取预付款等字样可以得知，黄劲松方有将涉案房屋管理情况备注在协议书上的习惯，故一审法院亦认为协议书第一页免租期的字样是对涉案房屋管理情况的注明，即李燕发送含有免租期字样的图片是黄劲松方对免租期的承认。2、曾浩认为双方已就实际履行的方式认可了免租期。根据商业用途房屋租赁惯例，一般出租人都会给予承租人免租期用于装修、开业准备，且双方在（2020）湘0102民初2299号房屋租赁合同纠纷案中已认可承租起始日为2018年1月20日，第一笔租金对应的租期起始日期为2018年3月15日，免租期的日期与此具有连贯性，符合逻辑。黄劲松亦未向法庭提供协议解除前向曾浩主张过2018年1月20日到2018年3月14日的租金的证据，应当认定黄劲松同样以默认的方式承认了免租期。3、关于黄劲松在书面辩论意见中提到的证据效力问题，一审法院已在庭后核对了曾浩手机中的微信聊天记录，其向法庭提交的微信图片与原始载体中的图片一致，经综合审查，一审法院对该份证据的真实性、合法性、关联性予以认可。且因李燕发送的协议书原件保存在黄劲松方手中，现微信图片与黄劲松提交的原件为何不一致不应由曾浩承担举证责任。依据《中华人民共和国合同法》第六条的规定，当事人在市场活动中应遵循诚实信用原则，即要求合同签订双方在履行过程中需讲信用，恪守诺言，诚实不欺。黄劲松在房屋租赁协议解除后才主张免租期租金，但又并未在（2020）湘0102民初2299号房屋租赁合同纠纷案反诉中提出免租期租金的诉讼请求，这一反复行为存在免租期的约定真实存在，但黄劲松因不满合同提前解除而反悔的嫌疑。综上所述，一审法院认定黄劲松与曾浩已依据实际履行行为认可了2018年1月20日到2018年3月14日为免租期这一事实。一审法院判决：驳回黄劲松对曾浩的所有诉讼请求。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，黄劲松与曾浩签订的房租租赁协议书系双方真实意思表示，内容符合法律、行政法规的强制性规定，租赁关系合法有效。双方对该协议书的真实性并无异议，主要争议焦点在于曾浩提交的其与黄劲松妻子李燕的微信聊天记录中，李燕向其发送的协议书图片中标注了“免租期2018.1.20-3.14”。对于该份电子数据证据，一审法院已核实其原始载体内容，真实性、合法性、关联性均予以认可并无不当。黄劲松自认李燕曾向曾浩发送案涉微信图片，但仅用于办理营业执照使用，免租期并非其真实意思表示，但其提供的《协议书》无法达到该证明目的。另外，关于李燕是否构成表见代理的问题。虽然黄劲松未与李燕签订委托代理合同，但是李燕作为黄劲松的妻子，在本案房屋租赁协议书履行过程中为租金的收款方，且有催款权限，相对人曾浩有理由相信李燕具备决定免租期的相关权限，李燕在协议书上标注免租期限的行为有效，应由被代理人黄劲松承担相应后果，即免除曾浩案涉租赁房屋2018年1月20日至2018年3月14日期间的租金。尽管黄劲松称其不认可免租期，并曾向曾浩主张过案涉租金，另案庭审记录、电话、报警记录等均可证明，但未向本院提交相关证据，应当承担相应的不利后果。且李燕在向曾浩收取后续租金期间（2018年3月15日至2019年11月14日），亦未有证据证明其向曾浩主张过2018年1月20日至2018年3月14日期间的租金。因此，一审法院结合全案证据及当事人协议履行情况等因素，认定黄劲松与曾浩均认可免租期存在的事实较为合理，应予维持。综上所述，黄劲松的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费625元，由上诉人黄劲松负担。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  潘 威审判员  孙一中二〇二一年三月二日法官助理何琳书记员刘妙附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。