江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终1404号上诉人（原审被告）：太仓中南世纪城房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320585302196336N，住所地江苏省太仓市城厢镇朝阳西路199号907室。法定代表人：张健，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：宋丽琴，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆洁琳，北京市炜衡（苏州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：浦江，男，1976年6月10日出生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：顾燕峰，女，1975年11月22日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：孙秋江，江苏德龙律师事务所律师，共同代理上述两被上诉人。上诉人太仓中南世纪城房地产开发有限公司（以下简称中南公司）因与被上诉人浦江、顾燕峰商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2020）苏0585民初4203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案受理后，依法适用独任制进行了审理，本案现已审理终结。中南公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判，本案诉讼费用由浦江、顾燕峰承担。事实和理由：一、中南公司与浦江、顾燕峰共同委托太仓市广信房地产经纪有限公司（以下简称广信公司）代办产证，涉案房屋的办证义务由双方在各自责任范围内承担，非由中南公司全部承担。双方作为建立商品房买卖合同关系的当事人，属于平等的民事主体。一审庭审笔录中浦江、顾燕峰明确产证代办手续在交房现场没有办理，中南公司的工作人员已向浦江、顾燕峰披露该代办费用向中介直接缴纳，交房后近四个月之后，浦江、顾燕峰与中介公司自行联系，且缴纳了中介服务费用，中介公司向浦江、顾燕峰出具了收据，浦江、顾燕峰有中介的联系电话、联系人等信息。以上事实充分证明了浦江、顾燕峰明知广信公司与中南公司属于不同的独立主体，浦江、顾燕峰已实际履行了委托办证事项，浦江、顾燕峰与广信公司存在委托关系。即使没有委托法律关系，也不应推定履行办证的义务归于中南公司，法律规定出卖人对于产证办理仅是协助义务，不应基于一审认定中南公司与广信公司之间存在协作关系，就当然等同于涉案房屋的办证义务应由中南公司承担，双方在合同中没有关于浦江、顾燕峰委托中南公司办理产证的约定。中南公司与广信公司虽存在协作关系，但系中南公司与浦江、顾燕峰共同委托广信公司代办产证并与其建立委托关系。根据《商品房买卖合同》第二十条第2款约定，中南公司承担逾期办证违约责任的前提是因中南公司的过错导致浦江、顾燕峰不能在规定期限内取得房屋权属证书和土地使用权证。中南公司只需承担因迟延提交出卖人所需提交资料而导致产证延期办理的部分责任。涉案房屋的产证由双方共同委托广信公司办理，中南公司应承担的办证义务仅限于提供协助范围内的相关资料。二、一审认定系中南公司的原因导致涉案房屋权属转移登记延期，举证责任分配不当。1.商品房权属登记手续办理中属于中南公司承担的主要为不动产首次登记、提交办证材料、代缴契税及维修基金的义务。涉案房屋于2017年5月5日交付，中南公司于2017年8月6日完成不动产单元首次登记，于2017年9月28日完成代缴维修基金，于2018年5月14日完成代缴契税，截至此时，中南公司已履行完毕涉案房屋所有办证义务。2.房屋转移登记手续的办理，除需中南公司向产权登记机关提供商品房原始登记等资料外，仍需浦江、顾燕峰配合及时提交不动产转移登记或抵押登记申请书等其他资料。房产交易中心调取资料显示，在中南公司代为缴纳契税后接近两年的时间里，涉案房屋产证未能办理是因为抵押贷款资料的迟延提交，而抵押贷款资料是浦江、顾燕峰应提交的资料，涉及到贷款关系也应由浦江、顾燕峰和银行沟通，并督促银行积极办理，浦江、顾燕峰未举证证明该期间中南公司存在违约行为导致产证延期办理，应承担举证不能的后果。三、一审认定的违约金计算期间缺乏法律与事实依据。1.截至2018年5月14日，中南公司完成了所有产证办理的配合义务，一审无任何事实依据认定逾期办证的违约期间自2018年1月10日计算至2019年9月1日，缺乏事实依据。2.浦江、顾燕峰于2018年7月12日就所购买的中南公司开发的另一商品房，曾向法院诉请支付逾期办证违约金，太仓市人民法院立案受理后已作出（2018）苏0585民初4353号民事判决书。如浦江、顾燕峰当时即认为涉案房屋存在逾期办证的违约行为却未提出相应主张，存在恶意拖延，故意扩大损失的可能性。迟延办证的将近两年期间内，假设中南公司存在过错，所产生的损失并非中南公司单方原因造成，有浦江、顾燕峰自行扩大损失的因素，基于公平原则，也应由浦江、顾燕峰自行承担扩大部分的损失。浦江、顾燕峰辩称，服从一审判决。1.涉案房屋办证义务在中南公司，在双方签订合同并且符合交房条件后，中南公司向浦江、顾燕峰发出交付须知，交付须知里明确通知购买人向中南公司交付销售合同、购房款的发票、身份证原件等资料。交付这些材料的目的显然是用于办理房产证，且在交付通知里通知浦江、顾燕峰将维修基金、契税等费用交给中南公司。说明是中南公司具有办理房产登记手续的义务，否则浦江、顾燕峰无需向中南公司交付上述费用。事实上，在浦江、顾燕峰交付上述费用及材料后，经一审调查，在办理房产登记时由广信公司出面批量办理，材料上都盖了中南公司的印章。事实上看也是中南公司代为办理产证，这也与房地产市场的商业惯例相符。广信公司与中南公司签订合同，浦江、顾燕峰并没有与广信公司签订任何合同，只是按照中南公司的指示将部分费用交给广信公司。2.浦江、顾燕峰在收到中南公司的交付通知后，于2017年5月5日就将有关资料及费用交给了中南公司，之后浦江、顾燕峰没有收到过中南公司要求浦江、顾燕峰补交材料或要求浦江、顾燕峰履行其他义务的通知，应当视为浦江、顾燕峰已交付了所有资料，完成了应尽义务，办证逾期的责任应由中南公司承担。3.浦江、顾燕峰起诉时要求违约金计算至房屋完成产权登记之日即2020年1月22日，后浦江、顾燕峰放弃了部分违约金，要求将违约金计算至2019年9月1日，属于浦江、顾燕峰对自己权益的放弃，符合法律规定。浦江、顾燕峰向一审法院起诉请求：要求中南公司支付浦江、顾燕峰逾期办理不动产权证违约金174694.63元（以1538482元为基数按照每日万分1.5的标准计算自2017年8月6日起至2019年9月1日）。一审法院认定事实：2016年8月23日，浦江、顾燕峰与中南公司签订《商品房买卖合同》，约定浦江、顾燕峰向中南公司购买坐落于太仓市，建筑面积54.17平方米，房款总价金额为1538482元。该合同第二十条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书和土地使用权证的，按照下列方式处理，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之1.5的违约金，因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。该合同还约定了其他事项。合同签订后，浦江、顾燕峰按约向中南公司支付了购房款。2017年4月20日，中南公司通知浦江、顾燕峰收房，交付须知载明“…二、您来办理交付手续时，请带齐以下资料…三、您办理交付手续时，请同时交付以下款项…（二）地产公司代收代缴费用：（1）维修基金4062.75元…（2）…产证代办服务费1700元/套…（3）契税46154.46元…”。2017年5月5日，浦江、顾燕峰至中南公司处收房，并向中南公司缴纳了契税46154.46元、维修基金4062.75元。2017年8月30日，浦江、顾燕峰缴纳产证服务费1700元，广信公司向其出具收款收据。2017年7月6日，案涉房屋完成不动产单元首次登记。2020年1月22日，案涉坐落于太仓市城厢镇人民南路18号13幢商铺20室的房屋登记至浦江、顾燕峰名下。2018年1月30日，太仓市不动产登记中心工作人员严红萍在一审法院所作调查笔录中陈述：我在不动产登记中心主要负责一手房登记。一手房登记主要分两种情况，一种是个人办理，另一种是房产公司批量办理。流程是一样的，都是把规定的材料提交给我们，然后我们收件后在规定的时间内办理，再将产证发给申请人。办理不动产登记需要提交的资料包括不动产登记申请书、申请人身份证明材料、购房发票、商品房销售合同、房屋交易信息告知单、完税证明、不动产登记信息表原件、房屋测绘报告，如有购房贷款抵押的，必须一并提供不动产登记申请书（抵押类）、主债权合同、抵押合同、借款合同、评估报告或价格认定协议，其他相关证明材料。上述材料中，房产公司需要提供不动产登记申请书、购房发票、商品房销售合同、不动产登记信息表原件、房屋测绘报告。个人办理的时限，我们承诺是5个工作日。批量办理法律规定是30个工作日，经过批准可以延长15个工作日。办理主体方面，个人办理只能本人或者公证委托，批量办理的所有资料都要求房产公司盖公章、与原件核对一致章，具体是房产公司的人或者委托代办公司的人我们不清楚，敲了房产公司的章我们就认为是房产公司委托来办理的。批量办理只能房产公司来办，没有房产公司盖章是不能办理的。2018年7月17日，广信公司工作人员在一审法院所作调查笔录中陈述：中南公司与广信公司签的代办合同，广信公司未与业主签订合同。以上事实，有浦江、顾燕峰提供的商品房买卖合同、发票、收款收据、不动产登记证书，中南公司提供的房屋交易信息告知单、太仓市不动产登记申请表、不动产单元首次登记信息表，一审法院调取的（2018）苏0585民初1983号民事判决书、一审法院所作调查笔录等证据及双方当庭陈述在卷佐证。一审法院认为：双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，浦江、顾燕峰已按约向中南公司支付了全部购房款。关于案涉房屋的办证义务应由谁承担。浦江、顾燕峰认为当时是按照中南公司指定的交房流程规定缴纳了办证费及办证资料，故系由中南公司承担逾期办证的责任。中南公司则认为在双方办理交房手续时，浦江、顾燕峰选择委托由第三方办证机构广信公司办理案涉房屋的权属登记证书并缴纳了办证费用，故其不应承担逾期办证的责任。一审法院认为，根据一审法院向太仓市不动产登记中心工作人员、广信公司工作人员所作调查显示，一手房登记分个人办理和房产公司批量办理两种情况，其中批量办理权属登记所需资料需由开发商盖章后方可提交，由此可以认定案涉房屋的办证义务主体只能是本案双方当事人。虽然浦江、顾燕峰缴纳了办证费后由广信公司出具了收据，但广信公司是中南公司指定的协作单位并由中南公司设置在案涉房屋的交房手续流程中，并非浦江、顾燕峰自主委托的第三方办证机构，浦江、顾燕峰与广信公司之间并未订立相应的委托代办协议或就相互之间的权利义务达成一致，因此在浦江、顾燕峰缴纳了办证费并作出批量办证的选择后，中南公司即担负了案涉房屋的办证义务。至于中南公司之后将办证具体事务交由广信公司员工操作，是基于中南公司与广信公司之间的协作关系，并不能就此认定案涉房屋的办证义务应由广信公司承担。关于逾期办理不动产权证违约金的计算标准。双方合同约定中南公司应于房屋交付之日后90日内将权属登记所需资料提交登记机关备案，同时《不动产登记暂行条例》第二十条规定“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续”。浦江、顾燕峰实际于2017年5月5日收房，于2017年5月5日缴纳了契税46154.46元、维修基金4062.75元，于2017年8月30日缴纳了产证服务费1700元，故逾期办理不动产权证违约金应当自浦江、顾燕峰缴纳产证服务费之日即2017年8月30日后90日再加上30个工作日开始计算即2018年1月10日开始计算。另中南公司在诉讼中既未能提供充足证据证明系浦江、顾燕峰原因造成办理转移登记的拖延，亦未提供证据证明中南公司是何时将完整的办证资料交付给广信公司的，故应认定系中南公司的原因导致了案涉房屋权属转移登记的延期。浦江、顾燕峰据此要求中南公司承担相应违约责任，证据充分，应予支持。依据商品房买卖合同中违约期间计算的约定，浦江、顾燕峰在审理过程中主张逾期办证违约金计算至2019年9月1日，故中南公司违约天数共计为600天，结合双方确认的违约金计算基数1538482元及商品房买卖合同中违约金按每日房款万分之1.5标准计算的约定，中南公司应向浦江、顾燕峰支付违约金138463.38元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：太仓中南世纪城房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内支付浦江、顾燕峰逾期办理房屋不动产权证违约金138463.38元。上述履行方式：如采用转账方式支付，请汇入浦江、顾燕峰指定账户（户名：浦江，开户银行：中国农业银行上海市漕溪支行，账号：62×××76）。案件受理费1897元，由浦江、顾燕峰负担362元，太仓中南世纪城房地产开发有限公司负担1535元（该款浦江、顾燕峰已预交，一审法院不再退还，太仓中南世纪城房地产开发有限公司负担部分，由太仓中南世纪城房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内给付浦江、顾燕峰）。二审中，当事人未提供新证据。二审另查明，一审组织的2020年9月30日的庭审中，中南公司陈述，中南公司当时的经办人员全部离职了，中南公司与广信公司现在完全没有联系和沟通，没有办法核实当时中南公司与广信公司的合作情况，也没办法提供相关材料。本院查明的其他事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，涉案《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。浦江、顾燕峰向中南公司购买涉案房屋，并已支付购房款，后因涉案房屋产证办理迟延问题与中南公司协商赔偿未果诉至法院。本案二审争议焦点是涉案房屋的办证义务是否由中南公司承担并因产证办理迟延需由中南公司向浦江、顾燕峰承担相应违约责任。对此，本院认为，根据一审向太仓市不动产登记中心工作人员、广信公司工作人员所作的调查可知，一手房登记分个人办理和房产公司批量办理两种情况，批量办理权属登记所需资料需由开发商盖章后方可提交，故可以认定涉案房屋的办证义务主体是本案双方当事人。浦江、顾燕峰向中南公司缴纳了契税和维修基金，虽然浦江、顾燕峰缴纳了办证费后由广信公司出具了收据，但根据广信公司工作人员的陈述，中南公司与广信公司签订了代办合同，未与业主签订合同，故本案并非由浦江、顾燕峰委托广信公司办理涉案房屋的产证。中南公司主张中南公司与浦江、顾燕峰共同委托广信公司办理涉案产证依据不足，中南公司应承担案涉房屋的办证义务。浦江、顾燕峰于2017年5月5日收房，并于当日缴纳契税和维修基金，于2017年8月30日缴纳了产证服务费，涉案房屋于2020年1月22日登记至浦江、顾燕峰名下。涉案《商品房买卖合同》约定中南公司应于房屋交付之日后90日内将权属登记所需资料提交登记机关备案。一审根据浦江、顾燕峰收房时间和契税、维系基金、产证服务费缴纳时间、涉案《商品房买卖合同》的约定及《不动产登记暂行条例》第二十条关于不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续的规定，结合浦江、顾燕峰一审确认的逾期办证违约金计算截止时间，支持浦江、顾燕峰关于逾期办证违约金的相应诉请并无不当。中南公司虽主张因浦江、顾燕峰的原因导致涉案房屋产证办理迟延，但未提供充分证据予以佐证，中南公司据此主张浦江、顾燕峰承担相应责任依据不足。综上所述，中南公司的上诉请求依据不足，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3070元，由上诉人太仓中南世纪城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 沈军芳二〇二一年三月十八日法官助理 姚冰馨书 记 员 严苏徽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。