宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2021）宁0104民初706号原告（反诉被告）：倪家康，男，1953年10月3日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：张淑清，倪家康之妻。被告（反诉原告）：金少华，女，1974年9月22日出生，回族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告倪家康与被告金少华房屋租赁合同纠纷一案，原告倪家康于2020年11月16日诉至本院，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案经诉前调解后，本院于2021年1月8日立案。根据原告倪家康的诉讼财产保全申请，本院裁定查封、扣押、冻结金少华名下价值120293.90元的财产。后依法适用简易程序，于2021年2月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）倪家康及其委托诉讼代理人张淑清，被告（反诉原告）金少华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。倪家康向本院提出诉讼请求：1.判令金少华支付拖欠倪家康的房租30000元、房屋滞纳金90000元、交通费53.9元、打印费240元，以上合计120293.90元；2.本案诉讼费、保全费由金少华负担。事实与理由：2019年3月6日，倪家康与金少华签订《房屋租赁合同书》，约定倪家康将其位于银川市兴庆区某号营业房出租给金少华使用，租期自2019年3月6日起至2022年3月5日止，租金总额90000元，分三次支付，2019年3月5日付30000元，2020年2月6日付30000元，2021年2月6日付30000元。金少华自2020年2月6日起未按约支付房租，故倪家康诉至法院。金少华辩称，第一、租赁房屋用于经营食品外卖，因新冠疫情致使店铺关闭，金少华无任何收入，无力承担次年房租。第二、金少华自2020年1月起数次与倪家康沟通解除合同事宜，但倪家康均不予理会，致使房屋租赁问题至今未解决，造成损失扩大，金少华于2020年5月21日诉至法院，要求解除合同，在诉前调解过程中，金少华愿意赔偿倪家康房租损失10000元及押金2500元，但双方没有达成调解协议，直至倪家康将金少华诉至法院，金少华愿意赔付租金损失10000元、违约金5000元，金少华所交押金2500元也不要了。第三、违约金约定标准过高，希望调整违约金。金少华提出反诉，请求判令：1.解除倪家康与金少华签订的《房屋租赁合同书》；2.诉讼费由本案倪家康承担。事实和理由：2019年3月6日，倪家康与金少华签订《房屋租赁合同书》，现金少华无法继续租赁，要求与倪家康解除合同，倪家康不出面协商解决，故诉至法院。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院进行了审查并在卷佐证。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月5日，倪家康与金少华签订了《房屋租赁合同书》，约定倪家康将其位于兴庆区某号营业房出租给金少华使用，面积40.6平方米，租赁期共三年，出租方自2019年3月6日起将出租房屋交付承租方使用，至2022年3月5日收回。租金总额90000元，付款时间为2019年3月5日付30000元，2020年2月6日付30000元，2021年付30000元。房屋保证金2500元，租赁期满，房屋设备及附属设施无损坏，交清一切费用后，出租方验收房屋后，退还保证金。承租方逾期支付租金或逾期交还房屋的，每逾期一日，承租方须按日租金3倍支付违约金。承租方在租赁期间交纳所有相关费用：水、电、暖、物业管理、天然气、有线电视、所有税费、垃圾处理费等各项有关费用。合同签订后，金少华按约缴纳押金2500元及自2019年3月6日至2020年2月6日期间租金30000元，金少华将案涉房屋用于餐饮经营。租赁期间，金少华因经营亏损无力继续按合同约定支付租金，先后多次通过电话联系倪家康，表示不再继续租赁房屋，要求与倪家康进行房屋交接，但倪家康均未同意，并要求金少华按约定支付房租，其中：1.2020年1月6日，金少华与倪家康通话称：“下一年的房子不租了，赶2月6日前把房子做一下交接。”倪家康未同意金少华意见并表示将于2020年2月6日收取房租。2.2020年2月6日，金少华发送短信给倪家康：“你好，今天是房租到期的日子，您的房子我不租了。现在还有一个月的时间，请您今日无论何时来验收您的房屋。承租人金少华”，倪家康回复“合同期三年，按《合同》双方约定，今天我如收不到房租，你将承担违约责任”。3.2020年4月5日，金少华再次与倪家康通话称：“我现在正式告诉你我已经不租了”，倪家康表示“我正式告诉你，合同是我们双方的真实表达意思，你要是想发出解除合同是完全不可能的，你必须把租金给我闹好，必须把违约金给我出了……”。金少华称其2019年8月份搬出案涉房屋，该房屋现在闲置。2020年5月21日，金少华向本院提起诉讼，要求解除双方签订的租赁合同，2020年6月5日，本院向倪家康送达了民事起诉状，并定于2020年7月9日组织双方进行庭前调解，本院于2020年7月9日组织双方进行调解，但双方未能达成调解协议，倪家康为此诉至法院。本院认为，倪家康与金少华签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，合法有效。现倪家康要求继续履行合同，金少华要求解除合同，本案争议的焦点为金少华作为违约方能否解除合同。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有约束力，任何一方当事人都不得擅自变更或解除合同。但在房屋租赁等长期性合同中，一方当事人因经济形势的变化、履约能力等原因，导致无力继续履行长期合同，需要提前解除合同，如果一概不允许违约方提前解约，势必造成两败俱伤的结果，不利于纠纷的最终解决。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第五十八条规定，违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显示公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或免除。参照上述规定精神，案涉租赁合同应予解除，理由如下：第一、金少华因经营亏损、新冠疫情等原因无力支付下剩租金而解除合同，主观意图上非恶意。第二、金少华自2020年1月6日开始与倪家康沟通解除合同事宜，在协商未果的情况下已经搬离案涉房屋，并使用他人房屋继续从事餐饮经营，租赁合同在事实上已经不能履行。鉴于双方约定的租赁期限为三年，如强制履行会导致涉案房屋长期闲置，使金少华在不占有使用房屋情况下承担租金损失，如金少华不使用租赁房屋，支付租金的能力就会受到限制，反过来使得出租方的租金难以得到保障，在这种情况下继续履行合同会造成双方当事人利益的失衡，最终造成两败俱伤的结果。第三、根据诚实信用原则，合同交易是双方互赢的关系，合同的双方当事人都要照顾对方的合理期待，任何一方必须尊重另一方的利益。案涉合同已经陷入僵局，金少华屡次表示欲解除合同并同意支付相应违约金以弥补倪家康的损失。同时，从减轻损害角度看，在金少华明确表示或者行为表示不履行合同后，倪家康有义务采取适当措施防止损失的扩大，而同意及时解除租赁合同并将房屋再次出租是防止损失扩大的有力措施。在分则两利的情况下，倪家康仍然拒绝解除合同并索要高额违约金违反了诚实信用原则。综上，对金少华提出的解除双方签订的《房屋租赁合同书》的诉讼请求，本院予以支持。关于合同解除的时间。根据法律规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。金少华于2020年5月21日向本院提起诉讼，要求解除双方签订的《房屋租赁合同书》，本院于2020年6月5日向倪家康送达了民事起诉状，案涉租赁合同的解除时间应为2020年6月5日。合同解除后，金少华应将案涉房屋返还倪家康。需要说明的是，本案是金少华作为违约方提出解除合同，虽然本院判决解除了双方签订的租赁合同，但是金少华仍应承担相应的违约责任。关于倪家康主张的租金，鉴于本院已经解除案涉合同，该租金应指合同解除前产生的租金。根据本院确认的合同解除时间，金少华应当支付倪家康租金7500元〔30000元÷12×3个月（2020年3月6日至2020年6月5日）〕。关于倪家康主张的滞纳金90000元，该滞纳金实质是金少华违约给其造成的损失，该损失已经远远超过了解除合同所造成的损失，在合同已经解除的情况下，为减少当事人诉累，本院对合同解除所造成的损失一并予以处理。根据双方合同履行状况、承租人过错程度及造成损害的程度，本院酌情支持损失30000元。倪家康主张的交通费53.9元及打印费240元，因本院已经支持了上述损失，故本院不再支持。关于金少华支付的保证金2500元，该保证金的退还涉及房屋及附属设施的交接以及租赁期间的费用问题，本院在本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十条、第五百八十五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，判决如下：一、解除反诉原告金少华与反诉被告倪家康于2019年3月5日签订的《房屋租赁合同书》；二、反诉原告金少华于本判决生效之日起五日内返还反诉被告倪家康位于兴庆区某号营业房；三、被告金少华于本判决生效之日起十日内支付原告倪家康租金7500元，并赔偿损失30000元；四、驳回原告倪家康的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1353元、财产保全费1121元，合计2474元，由被告金少华负担。反诉案件受理费50元，由反诉被告倪家康负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 李海波二○二一年三月二十三日法官助理 薛茸茸书记员 刘嘉辉附：适用相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百八十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。履行告知书本判决生效后，负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。