和林格尔县人民法院   民事判决书   （2021）内0123民初135号   原告：牛扩芳，女，1976年9月17日出生，汉族，住呼和浩特市。   委托诉讼代理人：刘敏，呼和浩特市“148”协调指挥中心第一法律工作者。   委托诉讼代理人：王怀志，呼和浩特市“148”协调指挥中心第一法律工作者。   被告：内蒙古和东房地产开发有限责任公司（以下简称和东公司），住所地内蒙古自治区呼和浩特市和林格尔县盛乐镇公喇嘛村南。   法定代表人：赵学东，总经理。   委托诉讼代理人：刘瑞红，内蒙古慧灵律师事务所律师。   原告牛扩芳与被告和东公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告牛扩芳的委托诉讼代理人刘敏、王怀志，被告和东公司的委托诉讼代理人刘瑞红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   牛扩芳向本院提出诉讼请求：一、依法判令和东公司限期为牛扩芳办理房屋所有权证书；二、依法判令和东公司限期归还违规收取牛扩芳的住宅专项维修资金、契税、平台费、工本费，装修保证金共计19100元；三、依法判令和东公司承担违法占用资金期间的利息7182.75元（从2012年12月13日至2020年11月13日止，以中国人民银行同期贷款年利率4.75%计算），以后直至本息付清为止，合计26282.75元；四、判决和东公司承担本案的案件受理费。事实与理由：牛扩芳同和东公司以真实意思表示于2012年12月13日签订了《商品房买卖合同》，合同编号为：GF-2000－0171，合同第三条约定：房屋坐落于××县西户，建筑面积91㎡，单价为1400元/㎡，总金额127400元。牛扩芳一次性付清了购房款，和东公司给出具了收据。和东公司在没有法律依据的情况下，向牛扩芳收取了住宅专项维修资金18元/㎡、平台费100元/㎡、契税，并出具了收据载明收取维修基金、房本费、平台费、装修保证金共计19100元。实际和东公司开发的案涉住宅小区未办理《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》及《商品房预售许可证》，属于违规开发。根本不具备收取住宅专项维修基金的条件，也未开设住宅专项维修资金账户，按18元/㎡收取牛扩芳的专项维修资金、平台费100元/㎡，并且长期占有使用违反法律的规定，应当返还牛扩芳，和东公司借用房屋维修资金及平台费巧立名目乱收费是过错行为，应当承担退还收取的费用、支付利息并为牛扩芳办理房屋所有权证书的民事责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法总则》和《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》的相关规定，敬请依法支持牛扩芳的诉讼请求。   和东公司辩称，第一、和东公司正在积极为牛扩芳办理房屋产权登记手续；第二、住宅专项维修资金可以退还牛扩芳；第三、平台费无法退还，因收取的平台费在开庭之前已经交纳了牛扩芳购买的房屋所占用的土地出让金；第四、和东公司并非违规收取平台费，牛扩芳与和东公司签订的补充协议系双方真实意思表示，牛扩芳在购买和东公司所出售的房屋时，明知所出售房屋为集体所有土地，并非国有建设用地。牛扩芳也明知其购买房屋的价格未包含土地出让金，和东公司收取土地出让金的目的是为了在以后给牛扩芳办理房屋产权登记时补交土地出让金所用，并且和东公司已经按照约定，将收取的土地出让金交付了收储部门，因此，和东公司收取平台费并没有违反规定，更无过错。如要求和东公司退还牛扩芳土地出让金，对和东公司实属不公平；第五、关于资金占用期间的利息，对于平台费如上所述不存在过错，不予支付资金占用期间的利息，对于专项维修资金，和东公司在收取后，确实用于牛扩芳所居住的房屋修缮工作，因时间已久，和东公司没有留存相关证据，所以对于牛扩芳要求支付专项维修资金利息的诉请，和东公司不予支付；第六、对于牛扩芳请求退还工本费等费用，因和东公司正在积极的为牛扩芳办理，故该请求和东公司不予退还。   牛扩芳出示以下证据：《商品房买卖合同》、平台费、契税、维修资金等票据，拟证明：1、牛扩芳与和东公司签订了《商品房买卖合同》、补充协议，约定该房为集体产权，房屋每平米100元的平台费，作为以后办理国有土地手续的费用；2、和东公司收取了牛扩芳的平台费、契税、维修资金、工本费、服务号保证金共计19100元；3、和东公司的收费行为无法律依据，属违法行为，应当返还，违法占用资金应当承担利息。和东公司的质证意见：第一、对于牛扩芳提供的房屋买卖合同及平台费、维修基金、工本费等票据，和东公司只认可盖有和东公司财务专用章的票据或者和东公司章的票据，对于未盖和东公司章或者财务章的收据和合同，和东公司不予认可。第二、和东公司收取的平台费并没有违法，而且已经交入政府的收储部门，作为牛扩芳所购买房屋占用土地的土地出让金，和东公司正在积极为牛扩芳办理房屋产权登记，收取牛扩芳的每平方米100元的费用是不足以交纳土地出让金的，所以和东公司不存在过错。维修资金的收取是因为牛扩芳所购买的房屋未达到办理专项维修资金账户的条件，因此，和东公司为了能够保证牛扩芳正常合理的使用房屋而收取了维修资金，在牛扩芳购买房屋的十来年中，和东公司也用收取的资金为牛扩芳的房屋进行各种修缮工作，但未保留相关证据，所以，和东公司可以退还维修资金，但不予支付资金占用期间的利息。第三、对于工本费、平台费，牛扩芳要求和东公司为其办理房屋产权登记，登记时候需要交纳平台费等，所以该费用和东公司不予退还，除非牛扩芳放弃要求和东公司办理房屋产权登记的诉讼请求。第四、对于牛扩芳提供的收费票据，非牛扩芳本人名字的票据不予认可。第五、没有提供原件的证据，和东公司不予认可。   和东公司未出示证据。   本院经审理认定事实如下：2012年12月13日，和东公司与牛扩芳签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定牛扩芳购买和东公司出售的的位××县西户商品房一套，建筑面积91平方米，按建筑面积计算价款，单价每平方米1400元，合计总价款127400元。牛扩芳已付清购房款，和东公司已交付房屋。和东公司向牛扩芳收取了平台费、维修资金、契税、工本费、装修保证金，平台费标准为每平方米100元，维修资金的标准为每平方米18元，契税标准为每平方米17元，工本费500元。2012年12月13日，和东公司为牛扩芳出具平台费收据9100元，2014年10月30日，和东公司为牛扩芳出具维修资金、契税、房本费、有线电视收据7000元（其中维修资金1638元，契税1547元，房本费500元，房本费即工本费），装修保证金3000元。   另查明，和东公司所开发的案涉住宅小区未办理《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》及《商品房预销售许可证》。   本院认为，一、牛扩芳与和东公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，和东公司至今未取得商品房预销售许可证而出售房屋的行为违反了法律的强制性规定，案涉合同应认定为无效合同。因和东公司就案涉房屋未办理房产管理局就房屋所有权进行登记需要开发商提供的相关材料，现该案涉房屋不具备办理房屋所有权登记的条件，故牛扩芳要求办理房屋所有权证书的诉讼请求目前无法实现，牛扩芳可在客观障碍消除后与和东公司协商办理房屋所有权证书事宜或者另循法律途径主张权利。   二、住宅专项维修资金应由业主自行向房地产开发企业在住房、建设部门开设的住宅专项维修资金专户缴纳，和东公司未办理房地产开发所需的任何手续，也未开设住宅专项维修资金账户，故其按每平方米18元收取住宅专项维修资金违反相关法律、法规的规定，应退还牛扩芳。和东公司辩称其已经使用部分资金用于牛扩芳所购房屋的维护，但其未提供证据佐证，应承担举证不能的不利后果。关于契税，应由税收部门收取，而不应由房地产开发公司收取，和东公司在收取契税后未代席建东向税收部门交纳，故和东公司收取契税的行为违反法律、法规的规定，应予退还。关于工本费，办理房屋所有权证书的工本费应由发证机关收取，和东公司未出示代收工本费的相关证据，故该费用应予以返还。关于平台费，虽双方当事人在《补充协议》中对“平台费”的收取进行了约定，但通过该约定所反映的内容来看，一是案涉土地尚未办理国有土地使用手续，属于违法开发；二是由违法开发的主体，即和东公司收取本应向国家相关部门交纳的费用。此种约定明显违反法律规定、损害社会公共利益，且和东公司占有、使用上述费用多年，至今仍未完成相关土地手续的审批，案涉项目仍处于不合法状态，其继续占有该笔费用显然并无任何事实和法律依据，应予退还。和东公司辩称收取买受人“平台费”是为了交纳土地出让金，且在开庭前已向土地部门交纳了牛扩芳所购买的房屋的土地出让金，但其未提供相应的证据佐证，应承担举证不能的不利后果。牛扩芳诉请的装修保证金，牛扩芳未进行装修，且和东公司未出示收取依据，本院予以支持。和东公司违规收取上述费用，且占有使用多年，应支付资金占用期间的利息，本院认为按照2019年8月20日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率一倍，即年利率4.25%从收款次日起开始计算资金占用期间的利息较为合理。王凤英诉请的工本费未提供证据佐证，本院不予支持。   综上所述，经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件若干问题的规定》（第二次修定）第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：   一、内蒙古和东房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还牛扩芳“住宅专项维修资金、契税、平台费、工本费、装修保证金”共计15785元；   二、内蒙古和东房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付牛扩芳资金占用期间的利息（以15785元为基数，其中9100元按年利率4.25%从2012年12月147日计算至本金全部退清完毕止，6685元按年利率4.25%从2014年10月31日计算至本金全部退清完毕止）；   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   三、驳回牛扩芳的其他诉讼请求。   案件受理费228元，由内蒙古和东房地产开发有限责任公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院。   审判员 李金霞      二〇二一年三月二十七日   书记员 丁娟芳