北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0116民初1412号原告：乐生活智慧社区服务集团股份有限公司，住所地北京市石景山区实兴东街8号院1号楼（京汉大厦）104-107号。法定代表人：雷易群，董事长。委托诉讼代理人：韩笑梅，女，1994年5月26日出生，汉族，该公司法务。被告：郭兴远，男，1949年4月26日出生，汉族，住北京市怀柔区。原告乐生活智慧社区服务集团股份有限公司（以下称乐生活公司）与被告郭兴远物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月9日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告乐生活公司委托诉讼代理人韩笑梅，被告郭兴远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乐生活公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告立即支付龙山御景小区的物业服务费7155．24元；2．请求判令被告支付原告按照合同约定之日起万分之五的标准支付违约金人民币3917．49元；3．判令被告承担本案的全部诉讼费用。上述1、2项费用共计11072．73元。事实与理由：原告系北京市怀柔区龙山御景小区物业服务企业，负责该小区日常的物业管理服务。被告系北京市怀柔区xxxxx房屋产权人，房屋面积78．56平米。原告与开发商北京安宝房地产开发有限公司签署《物业服务合同》。物业服务合同签订后，原告按照物业服务合同约定提供了各项物业服务，但被告一直拖欠物业服务费，至今已拖欠2017．3．4．-2020．3．3物业服务费7155．24元，按照物业服务合同约定应支付违约金3917．49元，合计11072．73元。原告多次索要未果，故诉至法院。郭兴远辩称，小区是高档封闭小区，但是达不到封闭小区标准，谁都可以进出，小区内保安是黑保安，都没有给上保险，小区保安人员也不够。物业人员素质低下，我在民防工程中放置物品，物业人员把门撬开，把我的物品拿走，民防工程都给挪用了，安防盗门更不允许，物业打电话让我女儿将车开走，不让停在地面，但是物业人员的车辆都停在小区地上。小区空闲地我栽植了5年的花，为了美化小区环境，到小区喷灌那取水浇水，被小区物业人员拒绝。小区没有地方充电，物业帮忙安装充电，但是每月让我交纳50元充电费，我没有充。我自行找了充电的地方，后来物业姓朱人员不让我充，新买的电动车被“饿死了”，又买了新的电动车，这些都是我的损失。物业服务不到位，扣着我的装修押金不给，验收还扣我的钱。小区内4、5、6、7、8、9号楼私搭乱建，9、10号楼业主私自扩建。小区内监控也就两年之内可以用，之后就不能用了，经常丢东西，单元门禁坏了也不修。我交了物业费，打电话找物业维修还让我另行加钱。电梯间的广告很多，快递柜有四个，这些钱都不知道去向，我认为物业有腐败。民防工程的标语写的很多，但就是不照办。本院经审理认定事实如下：2016年6月30日，北京市怀柔区龙山御景小区开发商北京安宝房地产开发有限公司作为甲方与乙方乐生活公司签订《物业服务合同》一份，选聘乐生活公司对龙山御景小区提供物业服务。双方约定物业服务费用为包干制，由业主按照房屋的建筑面积交纳，其中多层住宅收费标准为2．53元每建筑平方米每月，高层住宅收费标准为2．53元每建筑平方米每月；对于物业的交接工作，双方约定乙方已于2015年6月30日承接本物业时，甲方已配合乙方完成对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并完成交接。乙方在接管本物业时对双方查验过的物业共用部位、共用设施设备存在的问题现已全部验收合格，进入日常物业服务程序并承担相应的管理责任。对于合同期限双方约定自2016年7月1日至2017年6月30日，期限暂定一年。合同期届满前2个月，经双方协调同意后可另行续签合同。如在合同期内业主委员会成立时，则由业主委员会与乙方或其他物业管理企业签订物业服务合同，同时合同自行终止。双方还就服务内容与质量、物业的经营与管理、物业的使用与维护及违约责任等做了约定。2017年8月25日，双方再次签订《物业服务合同》，约定合同期限自2017年7月1日至2018年6月30日；其他约定事项与2016年签订的合同一致。当日，北京市怀柔区龙山御景小区开发商北京安宝房地产开发有限公司作为甲方与乙方乐生活公司签订《补充协议书》，补充协议中对于龙山嘉园（御景）小区物业服务费计收事宜载明：“在怀柔区街道办事处及社区居委会的指导及组织下，龙山嘉园（御景）小区于2015年11月18日成立龙山嘉园（御景）小区业主大会筹备组，筹备组于2016年2月23日开始以书面征求意见的方式选举业主委员会委员。根据《关于＜北京市物业管理办法＞实施中若干问题的通知》的规定，已符合业主应当按照前期物业服务合同的约定缴纳物业服务费的条件。甲方据此于2016年3月11日起向龙山嘉园（御景）小区全体业主发布《关于计收物业服务费及小区物业项目的交接》的通知，通知于2016年3月3日起向业主计收龙山嘉园（御景）小区物业服务费。同时，通知于2016年3月14日向龙山嘉园（御景）全体业主正式就物业共用部分进行查验交接。乙方作为筹备组成员之一，见证了上述经过，根据《关于＜北京市物业管理办法＞实施中若干问题的通知》及甲方2016年3月11日《关于计收物业服务费及小区物业项目的交接》的通知内容的相关规定，基于业主收房时预付的一年期物业服务费将于2016年3月3日起付，期间由甲方依据合同约定转付乙方。乙方同意于2017年3月4日起自行向龙山嘉园（御景）全体业主收取物业服务费，甲方不再承担该项费用的转付的支付责任。”2018年6月30日，双方再次签订《物业服务合同》，约定合同期限自2018年7月1日至2020年6月30日；其他约定事项与2017年签订的合同一致。2018年11月15日，双方签订《补充协议》，补充协议中双方对于龙山嘉园（御景）小区物业服务费计收事宜与2017年签订的内容一致。合同签订后，乐生活公司为龙山御景小区提供了物业服务。另查，2018年8月6日，乐生活（北京）智慧社区投资发展股份有限公司名称变更为乐生活智慧社区服务集团股份有限公司。郭兴远系北京市怀柔区xxxxx室业主，其房屋建筑面积为78．56平方米。因郭兴远未向乐生活公司交纳2017年3月4日至2019年3月3日期间的物业服务费，经催收未果，故乐生活公司持诉称理由起诉至本院，本案在审理过程中，郭兴远坚持答辩意见，本院调解未果。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”乐生活公司与北京安宝房地产开发有限公司签订《物业服务合同》，受托作为该小区的物业服务单位，该合同对于乐生活公司和郭兴远均具有约束力。乐生活公司依该合同约定的内容对该小区提供了物业服务，郭兴远享受到乐生活公司提供的物业服务后，应履行交费义务，故本院对乐生活公司的诉讼请求予以支持。至于违约金，因双方就物业服务问题存在争议，郭兴远并非恶意拖欠物业费，故对该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、郭兴远于本判决生效后七日内给付乐生活智慧社区服务集团股份有限公司二〇一七年三月四日至二〇二〇年三月三日的物业服务费7155．24元；二、驳回乐生活智慧社区服务集团股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费76元，减半收取计38元，由郭兴远负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  李 康二〇二一年三月二十五日法官助理  陈欢欢书 记 员  康东菊书 记 员  周小华