北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初1801号原告（反诉被告）：北京链商电子商务有限公司，住所地北京市海淀区西四环北路******120001-11，统一社会信用代码91110108351646938J。法定代表人：谢东，执行董事。委托诉讼代理人：朱鸿彦，男，1979年4月19日出生，汉族，北京链商电子商务有限公司法务经理，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：吕伟强，女，1985年12月29日出生，汉族，北京物美综合超市有限公司（北京链商电子商务有限公司关联公司）法务，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：北京奥信物流有限公司，住所，住所地北京市平谷区林荫北街**信息大厦**社会信用代码91110117071745632D。法定代表人：刘凤云，总经理。委托诉讼代理人：葛轶，男，1980年9月7日出生，汉族，北京奥信物流有限公司经理，住北京市朝阳区，身份号码×××。委托诉讼代理人：刘明生，北京博陆律师事务所律师。原告（反诉被告）北京链商电子商务有限公司（以下简称链商公司）与被告（反诉原告）北京奥信物流有限公司（以下简称奥信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年8月13日、2020年12月7日、2021年3月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）链商公司委托诉讼代理人朱鸿彦、吕伟强，被告（反诉原告）奥信公司委托诉讼代理人葛轶、刘明生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告链商公司向本院提出诉讼请求：1．判令原告与被告签订的《仓储合同》无效；2．判令被告向原告退还押金276670元和仓储费830010元；3．判令被告支付原告货架拆除费115680元和货架购置费1697127元；4．判令被告支付原告物流基地改造工程费685104．97元；5．判令被告支付原告弱电监控施工费316960元；6．判令被告支付原告叉车租车押金342105元；7．判令被告支付原告垃圾清运费14400元；8．判令被告支付原告灭火器费30900元；9．判令被告支付原告提前解约而支付给北京金卫伟业保安服务有限公司（以下简称金卫公司）的违约金86400元；10．判令被告支付原告网络设备费37400元及蓄电池购销费17600元；11．判令被告支付原告紧急搬家费30360元；12．判令被告支付原告太阳能安装费72550元；13．判令被告支付原告10月份保洁费16451元；14．判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月2日，原告与被告签订了《仓储合同》，约定原告承租被告位于北京市顺义区后沙峪镇的房屋用于仓储经营。原告投入巨额资金对房屋进行了装修添附，安装大量设施设备。但因被告房屋不具备土地所有权证、厂房建筑合格证、消防验收合格等合法有效的证明手续，违反了我国房屋租赁法律强制性规范，《仓储合同》依法无效，原告被迫撤场，这给原告造成了重大经济损失。按合同法之规定有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，房屋无合法手续完全是被告原因造成的，原告无任何过错，此部分损失理应由被告予以赔偿。为了维护原告的合法权益，特提起前述起诉请求，请法院查明事实，依法判如所请。被告奥信公司辩称，我方认为双方签订的仓储合同合法有效。原告依据租赁物不具有土地使用证、厂房建设合格证等主张合同无效，根据高院疑难解答第三条规定，当事人一方以未办理消防验收请求确认租赁合同无效的，不予支持，故原告起诉要求确认合同无效不成立。关于押金及仓储费，我方认为无需退还，原告要求没有依据。根据仓储合同第五条第2项1条（2）约定，押金不予退还，原告违反合同擅自退租导致本合同无法履行，被告有权不退还押金。假设法院认为合同无效，我方认为，原告对于房屋未办理消防备案是明知的。原告违反诚实信用擅自退租，根据该情形，被告可以不退还押金。关于仓储费退还也没有依据。原告实际使用占有仓库的时间为2018年4月30日至2018年10月30日，原告实际使用了两个季度的仓储，理应支付相应租金，被告也只是收了两个季度的仓储费，被告无需退还。关于原告主张赔偿诉讼请求第3项至第13项的损失，我方认为原告擅自退租，即便有损失也应由其自行承担。即便合同被确定无效，鉴于原告明知未办理相关手续，双方签订并履行合同，原告即便有损失，损失也应自行承担。原告之所以搬离，并不是因为仓库没有消防备案，而是其找到了距离其单位更近的仓库，违反诚实信用原则擅自搬离，法院对其请求不应支持。反诉原告奥信公司向本院提出反诉请求：1．判令链商公司向奥信公司支付其垫付的水电费99553．87元及利息（自2018年11月15日起至还本付息日止，以99553．87元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2．判令链商公司向奥信公司赔偿经济损失682630元；3．判令案件受理费由链商公司承担。事实与理由：2018年4月3日，奥信公司与链商公司签订《仓储合同》，约定奥信公司将顺义区后沙峪镇××村残联体育馆南侧的库房4780平方米，办公楼1800平方米出租给链商公司使用，租赁期限为6年，月租赁费276670元，奥信公司为链商公司提供独立水表、电表各一块，水电费由链商公司负担。奥信公司对库房增加月亮门、雨棚、烟感喷淋、消防管等设施。合同签订后，奥信公司按照合同约定增加了库房的消防设施，安装了保温门，喷涂了防火涂料，硬化了道路等，为此奥信公司支付费用共计682630元。2018年10月23日左右，链商公司在未通知奥信公司的情况下突然将仓库的东西清空，并于10月29日给奥信公司发函不再承租该仓库。截至链商公司从仓库搬走时，尚欠奥信公司垫付的水电费99553．87元。依法成立的合同受法律保护，链商公司擅自解除合同的行为违反了法律规定，给奥信公司造成了经济损失。故提起诉讼。反诉被告链商公司针对反诉辩称，奥信公司反诉请求不成立，请求法院驳回。2018年4月3日双方签署合同，合同约定消防措施由奥信公司负担，发生问题均有奥信公司负责处理，但合同履行过程中，后沙峪消防及政府部门检查发现租赁标的没有消防备案等合法手续，房屋可能属于违建，因此处罚了链商公司，要求链商公司腾退，导致合同无法履行。按照合同约定，第一条第二款第二小点，甲方保证房屋不存在消防等潜在问题，第三条消防相关约定，甲方应保证租赁物保证租赁期间内消防要求，甲方在乙方使用期间保证消防检查合格，并负责定期维修保养更换，因甲方提供的设施导致消防不通过，由甲方承担责任；如消防部门有整改要求的，甲方负责整改，费用由甲方承担；第五条“合同解除与终止”之2，乙方解除权，乙方有权书面通知解除合同。综上，根据合同及房屋状况，消防部门的安全检查，本案租赁物没有办理消防备案，相关部门提出了整改要求，但奥信公司不履行其承诺义务导致链商公司不能正常使用租赁物，所有损失均应由奥信公司自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对链商公司提交的《仓储合同》，押金收据，租金发票及付款回单，《约谈记录》，奥信公司提交的《仓储合同》本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：2018年4月3日，奥信公司（甲方）与链商公司（乙方）签订《仓储合同》，约定奥信公司向链商公司提供位于顺义区后沙峪镇××残联体育馆南侧的房屋（以下简称涉诉房屋），用于货物储藏和配送，其中库房面积5780平方米，办公楼面积1800平方米，库房和办公楼仓储费用均为1．2元/天/平米，仓储费用采取季付方式，每季度费用为830010元；仓储期限为6年，即自2018年4月30日始至2024年4月30日止；链商公司向奥信公司支付一个月仓储费作为押金不收取利息，押金金额为276670元；奥信公司为链商公司提供独立电表、独立水表各一块，电费收费标准按上级单位核算数据为准，奥信公司应协助链商公司办理水电费的增值税发票，开发票费用由链商公司单独付费。合同第二条“租赁形式和费用”约定：（一）租赁形式：本仓库采取包租的方式，奥信公司负责提供仓库与服务，由链商公司自行管理使用。合同第六条“其他”约定：六、仓库交付标准：1．月台门西侧增加到7个，北侧增加到11个；2．库房北侧增加4．5米雨棚，并对路面进行硬化，保证作业不受影响；3．在库房西侧院内搭建不少于50平方米的充电间供充电使用；4．库房整体增加防火涂料、烟感、喷淋、消防管，费用由奥信公司承担。合同签订后，链商公司向奥信公司支付押金276670元，租金1660020元。2018年9月30日，链商公司、奥信公司相关责任人被政府有关部门约谈，据链商公司提交的《约谈记录》记载，涉诉房屋无消防备案，无房本，不具备安全生产条件，予以关闭，要求7天内限期搬离，后期如取得消防备案，符合安全生产条件后，根据消防备案内容方可从事相应经营。奥信公司表示认可该《约谈记录》真实性，但不认可其合法性，并表示此后涉诉房屋仍未取得相关消防备案手续。庭审中，双方确认链商公司于2018年10月29日搬离涉诉房屋，链商公司占有使用涉诉房屋的期间为2018年4月30日至2018年10月29日。奥信公司表示涉诉房屋系其从吴成桥的公司，即北京栋成展览展示有限公司处承租而来。双方认可涉诉房屋未取得建设工程规划许可证，且在链商公司搬离后被政府有关部门拆除。链商公司为证明其主张，提交以下证据：1．购买及拆卸货架的合同、发票、银行付款回单，证明购买和拆卸货架分别支出1697127元、115680元。奥信公司表示，对该组证据的真实性、关联性、合法性均不予认可，且货架并未形成附合，无论合同无效或者解除，承租人均应自行承担。2．《工程施工合同》、附件《后沙峪链商物流基地改造工程清单》，及其发票、银行付款回单，证明为保证房屋具备使用条件，链商公司与北京永刚建筑装饰工程有限公司签订施工合同，对涉诉房屋进行物流基地改造，合同总价为721163．13元。链商公司表示，扣除质保金后链商公司实际付款685104．97元。奥信公司表示，对该组证据的真实性、关联性、合法性、证明目的均不予认可。3．《后沙峪库房监控和网络弱电工程施工合同》、补充协议，及其发票、银行付款回单，证明链商公司对涉诉房屋进行监控系统加装及改造，已付款总计316960元。奥信公司表示，对该组证据的真实性、关联性、合法性均不予认可，且所涉物品都是通用产品，并未形成附合，链商公司已经搬至别处使用，相关费用不属于链商公司的损失，故奥信公司不应赔偿。4．《制作合同书》、《工程预算表》，及其发票、银行付款回单，证明链商公司在涉诉房屋安装了太阳能热水器设备，已付合同款72550元。奥信公司表示，对该组证据的真实性、关联性、合法性、证明目的均不予认可，且所涉物品均已搬至别处使用，相关费用不属于链商公司的损失，故奥信公司不应赔偿。5．《委托垃圾清扫协议书》及其银行付款回单、发票，证明链商公司签订垃圾清运协议并支付一年（2018年6月1日-2019年5月31日）费用14400元，因涉诉房屋无法使用提前解约，该费用均无法退回。奥信公司表示，对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，链商公司的关联公司物美公司也在此经营，该组证据不能证明支付的是本案涉诉仓库的垃圾清运费，且无法证明剩余期限内垃圾清运费不能退还。6．《补充协议》及其银行付款回单、发票，证明链商公司租赁林德叉车45台，租期60个月，租车押金为342105元，季度租金为342105元，因房屋无法使用导致提前解约，上述费用均无法退回。奥信公司表示，对该组证据的真实性、合法性、关联性、证明目的不予认可，链商公司是专业物流公司，该组证据不能证明叉车用于涉诉库房，且链商公司已经搬至别处经营，叉车可以在新库房继续使用，故链商公司没有租赁费损失，奥信公司不应赔偿。7．《消防器材供销合同》及其银行付款回单、发票，证明链商公司购买灭火器费用30900元。因房屋无法使用导致提前解约，上述费用均无法退回。《消防器材供销合同》显示购买产品为手提式干粉灭火器。奥信公司表示，对该组证据真实性、合法性、关联性、证明目的不予认可，该组证据不能证明灭火器用于涉诉库房，且灭火器已由链商公司搬走，奥信公司不应赔偿。8．《购销合同》及其银行付款回单、发票，证明链商公司购买蓄电池并安装到位，已付合同款17600元。《购销合同》显示购买的产品为UPS电源，蓄电池，电池柜。奥信公司表示，对该组证据真实性、合法性、关联性、证明目的不予认可，该组证据不能证明所涉物品用于涉诉库房，且蓄电池是通用物，已由链商公司搬至别处使用，奥信公司不应赔偿。9．《物美顺义天北路仓库保洁年采合同》及其付款银行回单、发票，证明链商公司与北京爱尚保洁服务有限公司签署合同购买涉诉房屋保洁服务，因提前解约支付十月份保洁费16451元。银行付款回单显示2018年10月25日链商公司向北京爱尚保洁服务有限公司支付46451．61元，摘要为环境外包费。奥信公司表示，对该组证据真实性、合法性、关联性、证明目的不予认可，无法证明链商公司实际发生损失16451元。10．《网络设备合同》及其付款银行回单、发票，证明链商公司购买网络设备并安装到位，已付合同款37400元。奥信公司表示，对该组证据真实性、合法性、关联性、证明目的不予认可，所涉物品为通用物品，未形成附合，且已由奥信公司搬至别处使用，不属于链商公司损失，奥信公司不应赔偿。11．《日常运营费用付款单》及其银行付款回单、发票，证明因消防部门要求封库撤场，链商公司紧急搬家产生运输费30360元。奥信公司表示，对该组证据真实性、合法性、关联性、证明目的不予认可，链商公司擅自搬离，奥信公司不应承担损失。12．《中控值机服务合同书》及其银行付款回单、发票，证明链商公司与金卫公司签署合同购买保安服务，因提前解约支付违约金86400元。银行付款回单显示链商公司分别于2018年9月14日、2018年10月25日、2018年11月22日向金卫公司支付41032元、24000元、15200元，付款摘要记载均为外包人工费用。奥信公司表示，对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，且该合同不能证明因奥信公司原因致使链商公司与该公司解除合同并已经向对方支付违约金86400元。链商公司表示，其搬离时已将货架、灭火器、网络设备、蓄电池、监控设施拆走。奥信公司为证明其主张，提交以下证据：1．水电费发票两张，均为原件，总计金额99553．87元，开票日期为2018年11月14日，证明奥信公司已为链商公司垫付水电费99553．87元。发票显示服务名称为仓储服务费，奥信公司对此解释称，之前双方协商由奥信公司垫付水电费，并开具发票，但由于其公司没有开具水电费发票的资质，所以双方协商将发票开成仓储服务费。2．微信聊天记录，证明合同签订前奥信公司为链商公司提供了相关手续，链商公司明知涉诉房屋没有办理消防报告，奥信公司无过错。3．北京市电气防火检验报告、北京市建筑消防设施检测报告，证明涉诉房屋电气、建筑符合国家标准，签订合同前链商公司只要求奥信公司提交该两份报告即可。4．消防设施安装协议、保温门安装合同及收据、建设工程施工合同及清单、防火涂料工程施工合同及收据，证明奥信公司应链商公司之要求安装消防设施、保温门，并进行道路硬化、建设雨棚、充电间、防火涂料等施工，共计支出682630元，链商公司提前解除合同，应赔偿奥信公司该部分损失。链商公司对上述证据均不予认可，并表示涉诉房屋存在问题，奥信公司自行添附，其不同意赔偿奥信公司该上述损失。本院认为，本案中，双方签订的合同虽名为《仓储合同》，但该合同约定的内容为奥信公司提供库房及办公用房供链商公司使用，并收取租金，因此双方之间形成的法律关系实为房屋租赁合同关系。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，双方因房屋租赁合同产生本案诉讼，该合同签订及履行均发生在民法典施行前，故本案应适用《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）的相关规定。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，法庭辩论终结前涉诉房屋未取得建设工程规划许可证，故双方签订的《仓储合同》应为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案双方签订《仓储合同》无效，双方均负有返还义务，奥信公司应将收取的押金276670元返还给链商公司，故对链商公司要求奥信公司退还押金之请求本院予以支持，而链商公司则应自行搬离，将涉诉房屋腾退给奥信公司，故对链商公司要求奥信公司给付搬家费之请求本院不予支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。对于链商公司主张退还仓储费（即租金）830010元一节，涉诉合同虽然无效，但由于链商公司自2018年4月30日起至2018年10月29日期间实际占有使用涉诉房屋，奥信公司据此主张不予退还仓储费符合司法解释之规定，故本院对奥信公司该答辩意见予以采纳，对链商公司该项请求不予支持。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。关于链商公司主张的购买及拆除货架费用，由于货架并未与租赁物形成附合，根据前述规定，在合同无效且出租人奥信公司不同意利用时，链商公司作为承租人应将货架予以拆除，其要求奥信公司承担购买及拆除货架费用之请求本院不予支持。关于链商公司主张的弱电监控、网络设备、蓄电池、灭火器、太阳能费用，上述物品与租赁物未形成附合，且链商公司亦认可已经搬走，故对这部分费用本院不予支持。关于链商公司主张的物流基地改造工程费，链商公司提交的第二组证据中合同及其清单、发票、银行付款回单之间相互印证，可以形成完整的证据链，奥信公司虽不予认可，但未提交反驳证据，本院对该组证据真实性、合法性、关联性、证明目的予以认可，该部分已经与租赁物形成附合且已被拆除，本案中涉诉房屋未取得建设工程规划许可证导致涉诉租赁合同无效，奥信公司作为出租人对合同无效负有主要责任，承租人未尽到审慎注意义务即签订合同，负次要责任，本院根据双方过错程度确定奥信公司应当赔偿的损失金额。关于链商公司主张的叉车租车押金，链商公司提交的租车相关《补充协议》、银行付款回单、发票并不能证明其已经提前解除租车合同并已实际产生押金损失，故对该部分损失本院不予支持。关于链商公司主张支付给金卫公司违约金86400元，链商公司提交的证据并不能证明其已经与金卫公司提前解除合同并已经实际支付违约金，故对链商公司该项请求本院不予支持。关于链商公司主张的垃圾清运费，其占有使用涉诉房屋期间的费用是其正常经营支出，不属于损失，而对于剩余期间的费用链商公司亦未能证明其已与保洁公司提前解除合同并产生损失，故对于链商公司该项请求本院不予支持。关于链商公司主张的10月份保洁费，这期间链商公司占用涉诉房屋，保洁费系其正常经营支出，不属于损失，故本院对此不予支持。关于奥信公司主张的水电费，奥信公司提交了相关票据原件，链商公司虽不予认可，但未提交反驳证据，结合双方合同中关于水电费的约定，本院对奥信公司之主张予以采信，对其该项请求予以支持。关于水电费利息，双方虽无约定，但根据诚实信用原则，链商公司应在其搬离后的合理时间内给付，链商公司于2018年10月29日搬离，奥信公司主张自2018年11月15日起算利息，该请求合理，本院予以支持，并根据有关规定确定利息计算标准。关于奥信公司主张的经济损失，奥信公司作为出租人，在房屋不具备建设规划审批手续的情况下对外出租房屋，并进行装饰装修，其无权向链商公司主张相应损失，本院对其赔偿经济损失之请求不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告北京链商电子商务有限公司与被告北京奥信物流有限公司签订的《仓储合同》无效；二、被告北京奥信物流有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告北京链商电子商务有限公司押金二十七万六千六百七十元；三、被告北京奥信物流有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告北京链商电子商务有限公司物流基地改造工程费损失四十七万九千五百七十三元四角八分；四、反诉被告北京链商电子商务有限公司给付反诉原告北京奥信物流有限公司垫付的水电费九万九千五百五十三元八角七分，并给付利息（以九万九千五百五十三元八角七分为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算二〇一八年十一月十五日起至二〇一九年八月十九日止的利息；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算二〇一九年八月二十日至实际付清之日止的利息）；五、驳回原告北京链商电子商务有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告北京奥信物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费四万三千三百五十八元，由原告北京链商电子商务有限公司负担三万一千九百九十六元（已交纳），由被告北京奥信物流有限公司负担一万一千三百六十二元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费一万一千六百二十二元，由反诉原告北京奥信物流有限公司负担九千三百三十三元（已交纳），由反诉被告北京链商电子商务有限公司负担二千二百八十九元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  肖承生二〇二一年三月十二日书记员  何星星