河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0802民初3925号原告：李磊，男，汉族，1982年2月21日出生，现住安徽省凤阳县。委托诉讼代理人：苏元章，安徽江安律师事务所律师。被告：谷思雨，男，汉族，1992年5月4日出生，现住河南省焦作市。委托诉讼代理人：杨帆，河南尚领律师事务所律师。原告李磊与被告谷思雨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，经审理于同年8月12日依法作出驳回原告起诉的民事裁定；后因原告李磊不服裁定提起上诉，焦作市中级人民法院于2020年9月23日作出（2020）豫08民终2843号民事裁定，裁定指令本院审理本案。之后本院于2020年10月19日立案，并依法组成合议庭，于2020年12月22日公开开庭审理了本案。原告李磊的委托诉讼代理人苏元章、被告谷思雨的委托诉讼代理人杨帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李磊向本院提出诉讼请求：一、判决确认原、被告房屋租赁合同解除；二、判决被告退还原告房租及押金11万元；三、判决被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年12月，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告将解放区和平西街辉龙小区11号楼北楼1层67号出租给原告，用于经营奶茶店，租期是2019年12月10日至2021年12月10日，租金为每年144000元(每月12000元)，双方可以协商解除，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。原告收到房屋后，经营一月有余，原告门店因新冠疫情被迫停业。之后，原告与被告多次协商解除合同，被告亦同意，并愿意退出大部分租金。原告便搬出，并将钥匙交还被告，但被告却一直拖延不退还房租。原告认为，其承租被告房屋经营，因新冠疫情损失严重，被告同意解除合同，应当信守承诺，现被告收回房屋，却拖延不退还房租，原告为了维护自己的合法权益，提起诉讼，望判如所请。被告谷思雨辩称:一、疫情虽为不可抗力，但这并不导致租赁合同无法履行，故疫情并不是解除租赁合同的理由；二、被告从未同意返还租金和押金，也未同意解除租赁合同；故原告起诉无事实和法律依据，应予以驳回。原告李磊提交如下证据:证据一，房屋租赁合同，证明双方存在租赁合同关系以及原告依据合同第四条不可抗力可以提出解除合同的权益。证据二，转账记录，证明原告支付房屋租金、押金共计154000元。证据三，聊天记录，证明原告于2020年5月17日将租赁房屋钥匙交还被告。证据四，焦作市新冠肺炎指挥办通告，证明2020年1月27日，原告因疫情停业。证据五，解放区复工、复产公告，证明2020年4月29日政府才允许部分商店开工营业。被告谷思雨对原告的证据质证意见如下：对证据一的真实性无异议，对证明指向有异议，疫情虽属不可抗力，但其并没有导致合同无法继续履行，原告以此为由要求解除租赁合同没有任何依据，同时，根据该证据可以证明原告对租赁房屋的基本情况是十分清楚的，对合同的效力是予以认可的；对证据二的真实性无异议；对证据三的真实性没有异议，但搬走房屋内的东西，是原告自己的单独行为，并没有得到被告的同意，将钥匙交给被告是在原告擅自搬走租赁房屋内的东西后，强行将钥匙交给被告，并要求被告退还剩余房租和押金，该证据并不能证明双方的房屋租赁合同已经解除；对证据四和证据五的真实性没有异议，从这两份证据恰恰证明了因疫情并未导致合同无法继续履行，被告已完成交付房屋的合同义务，因疫情产生的损失应当由原告自行承担。被告谷思雨提交如下证据：证据一，房产证一份，证明涉案房屋为冯某所有。证据二，冯某的证明一份，主要内容为：我叫冯某，女，汉族，焦作市解放区和平西街辉龙小区11号楼北楼1层67号房屋产权系我所有，从2019年1月份开始，我委托我儿子谷思雨全权负责上述房屋的租赁事宜，包括房屋合同的签订、租金的收取、日常的沟通等相关事宜。证明涉案房屋是由冯某委托被告代为办理租赁一事。证据三，被告的微信截屏一张，该微信聊天系被告针对原告所举的微信聊天记录之后，在微信上的回答截屏，内容为“哥，我家大人给我说的，退房可以，就给你两万，违约金和押金是不退的，疫情都不好做，可以送您15天的免费房租，到合同结束的时候往后多加15天，中午的时候我说了！和家大人商量下哦，生意都不好做，会好起来的，你考虑一下”。从该内容可以证明在原告强行将钥匙交给被告时，原、被告双方并未就房屋租赁合同解除一事达成共识，故原告陈述是虚假的。原告李磊对被告的证据质证意见如下：对证据一真实性、合法性、关联性没有异议。对证据二，认为是被告在签订本案租赁合同时存在欺骗造成原告与被告签订租赁合同并将租金和押金全额支付给被告，同时该证明明显是诉讼过程中后补的证据，目的是为了被告摆脱原告的赔偿责任。对证据三，被告当庭未提供原件，无法确定聊天记录的真实性，从被告陈述的内容来说，即使双方后续还存在聊天记录，也是在被告接受房屋钥匙之后发生的争议，钥匙交付给被告即房屋已经交还给被告，双方的租赁合同也已经解除，如果被告不同意解除租赁合同，被告完全可以不接收原告交付钥匙的行为，被告一直强调钥匙是原告强行交付，不符合事实情况，也不符合法律规定。本院于2021年1月25日对证人冯某经调查核实，冯某证实：焦作市解放区和平西街辉龙小区11号楼北楼一层67号这套房子所有权是我本人的，2020年7月29日的证明是我写的。我委托儿子谷思雨把这个房往外出租，包括签订合同、收取租金等，他签的合同具体由他负责。他把房子租给李磊当时我知道。他后来给我说过，这个房子人家不想租了，但他说不让我操那么多心，不让我管了。本院对当事人提交的证据认证如下：关于原告李磊所举证据，被告对证据一的真实性无异议，本院对原告证据一的真实性予以认定；被告对原告证据二至证据五的的真实性无异议，对证明内容未提出实质性的异议，该四份证据可以证明原告的证据指向，故本院予以认定。关于被告谷思雨所举证据，原告对证据一无异议，本院予以认定；原告虽对证据二有异议，但本院结合对冯某的调查核实内容，冯某对该证明认可，故本院予以认定；原告对被告证据三，认为当庭未提供原件，无法确定聊天记录的真实性，但本院结合庭后对被告谷思雨本人与原告的手机聊天记录核实，可以确认该聊天记录真实存在，故本院予以认定。本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，依据有效证据，对本案事实确认如下：2019年12月2日，被告谷思雨（甲方）与原告李磊（乙方）签订房屋租赁合同一份，合同约定由被告将焦作市解放区和平西街辉龙小区11号楼北楼1层67号出租给原告，用于经营奶茶店，租赁期限自2019年12月10日至2021年12月10日，共计2年。甲方应于2019年12月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。其中合同第二条租金及押金，租金标准及支付方式：每年租金为人民币144000元，房屋押金12000元，待合同期满，乙方退租后返还押金，如果乙方提前解除合同，押金不予退还。支付方式：现金、银行汇款或微信网银转账，押金于签订合同时支付，第一年租金于合同签订时支付，第二年租金提前30日内支付。乙方如未按约定支付租金，乙方赔偿甲方违约金2万元。第四条合同解除，经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。第六条违约金和违约责任，若乙方在合同期内提前解除合同，视为乙方违约，乙方赔偿甲方违约金2万。……合同签订当天，原告向被告支付第一年租金144000元，交付房屋押金10000元。被告按约将诉争房屋交给被告使用。原告使用该房屋经营奶茶生意一个多月后，2020年1月27日原告门店因新冠疫情被迫停业。同年4月29日焦作市餐饮企业开始复工复产。之后原告因其奶茶门店受疫情影响于同年5月中旬与被告协商解除合同，并将租赁被告房屋内的东西搬走后于同年5月17日将房门钥匙交给被告，被告接收了房门钥匙，但告诉原告要和家人商量一下。同年5月18日，原告通过微信催被告退房租，被告给原告微信回复：哥，我家大人给我说的，退房可以，就给你两万，违约金和押金是不退的，疫情都不好做，可以送您15天的免费房租，到合同结束的时候往后多加15天，中午的时候我说了！和家大人商量下哦，生意都不好做，会好起来的，你考虑一下。后原告又多次给被告电话联系让其退还剩余房租及押金未果，故原告诉至本院。庭审中，原告对诉讼请求进行补充：诉讼请求第一项是指要求确认原、被告房屋租赁合同于2020年5月17日解除；诉讼请求第二项，因原告给被告预支付一年租金144000元、10000元押金共计154000元，扣除原告实际经营应付租金44000元（2019年12月10日到2020年1月27日以及从2020年4月29日到5月17日期间租金为26000元，从2020年1月27日到4月29日疫情停业期间，按照租金的一半即18000元计，两项租金合计44000元），故原告诉讼请求第二项为要求被告退还原告房租及押金110000元。另查明，本案诉争的焦作市解放区和平西街辉龙小区11号楼北楼一层67号租赁房屋，所有权属于被告谷思雨的母亲冯某，该房屋系冯某委托儿子谷思雨往外出租，包括签订合同、收取租金等，并由谷思雨具体负责该房屋的一切租赁事宜。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按合同约定履行各自义务。原告李磊与被告谷思雨签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的效力性强制规定，合同合法有效，根据合同相对性原则，本案原、被告均应依约履行自己的义务。2020年元月底，因爆发疫情，餐饮业经营均受到不同程度的影响，原告在租赁被告的房屋经营奶茶生意期间受疫情影响，将租赁被告房屋内的东西搬走后于2020年5月17日将房门钥匙交给被告，被告虽接收了房门钥匙，但告诉原告要和家人商量，并于次日微信给原告回复“退房可以，就给你两万，违约金和押金是不退的，……”。从而分析，原告于2020年5月17日将房门钥匙交给被告，系原告在未与被告协商达成一致意见的情况下单方解除了合同并通知了被告，故原告要求确认双方房屋租赁合同于2020年5月17日解除的诉讼请求成立，本院予以支持。关于原告要求被告退还房租及押金11万元的诉讼请求，因焦作市从2020年4月29日之后已经全面复工复产，疫情并没有导致原告所租赁的房屋长期无法开门经营，只是会对生意有一定的影响，在此情况下原告未与被告协商一致于2020年5月17日单方提前解除了合同，应当按照双方签订的房屋租赁合同第二条、第六条的约定承担违约责任，即被告所收原告押金不予退还，原告主张被告退还押金10000元的诉请无事实依据，且原告还应当支付被告违约金2万元，该2万元违约金应在原告预交的一年房租中扣除；从2020年1月27日到4月29日原告因疫情停止经营期间，要求按照租金的一半即18000元计算，鉴于这段时间发生新冠肺炎疫情这一重大突发公共卫生事件，充分考虑影响本案合同履行的疫情因素，根据公平原则，原告要求租金按照合同约定租金的一半计算合情合理合法，本院予以支持。综上，被告应退还原告房租80000元，故原告要求被告退还房租及押金11万元的诉讼请求本院予以部分支持。现根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告李磊与被告谷思雨于2019年12月2日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月17日解除。二、被告谷思雨须在判决生效后十日内退还原告李磊房租80000元。三、驳回原告李磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2600元，由原告李磊负担600元，被告谷思雨负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  苗晓霞人民陪审员  杨鲜花人民陪审员  李玉霞二〇二一年三月二十六日书 记 员  苗田草附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。