安徽省滁州市琅琊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1102民初2911号 原告:安徽鸿坤国建置业有限公司,住所地安徽省滁州市琅琊区工人文化宫**，统一社会信用代码91341102MA2NE2NA14(1-2)。 法定代表人:李雨龙,该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人:王显光,上海瀛泰律师事务所律师。 被告：于继刚,男,1990年2月8日出生,汉族,住安徽省滁州市。 被告:谢冰莹,女,1990年8月5日出生,汉族,住安徽省滁州市。 第三人：交通银行股份有限公司滁州琅琊路支行，住所地安徽省滁州市琅琊西路**，统一社会信用代码9134110034882772XO。 法定代表人：具体不详。 原告安徽鸿坤国建置业有限公司(以下简称“鸿坤有限公司”)与被告于继刚、谢冰莹、第三人交通银行股份有限公司滁州琅琊路支行（以下简称“交行琅琊支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，经审理发现不宜适用简易程序后裁定转为普通程序继续审理，并于2021年3月30日公开开庭进行了审理。原告鸿坤有限公司的委托诉讼代理人王显光，被告于继刚、谢冰莹、第三人交行琅琊支行经本院合法传票传唤均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 鸿坤有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告签订的《滁州市商品房预售合同》(含附件及补充条款)于2020年5月29日解除；2、判令被告向原告支付总房价款10%的违约金人民币73735.8元；3、判令被告办理预售合同网上备案、预告登记的撤销手续；4、判令本案案件受理费用由被告负担。事实和理由：鸿坤有限公司与于继刚、谢冰莹于2017年11月24日就滁州市池河路299号《鸿坤•理想城小区》21幢住宅704室房屋(下称“标的房屋”)签订了《滁州市商品房预售合同》(含附件及补充条款)(以下合称“预售合同”)。根据预售合同约定,标的房屋总房价款为人民币737358元(以下币种同),付款方式为分期付款和商业贷款,即于继刚、谢冰莹应于2017年10月1日前支付首付款157358元,于2017年11月2日前支付房款580000元。根据预售合同附件一合同补充协议的约定,于继刚、谢冰莹须严格履行其与贷款机构所签订的借款合同,并按时还本付息。如果于继刚、谢冰莹未按约定还款,导致鸿坤有限公司承担担保责任,于继刚、谢冰莹应当于鸿坤有限公司发出《催款函》之日起7个工作日内偿还鸿坤有限公司,并就该等款项按每日万分之一向鸿坤有限公司支付违约金。否则,鸿坤有限公司有权解除合同,于继刚、谢冰莹应向鸿坤有限公司支付相当于房价款总额10%的违约金。预售合同另约定若是因于继刚、谢冰莹原因导致预售合同解除,于继刚、谢冰莹应在鸿坤有限公司发出书面通知之日起十日内配合鸿坤有限公司办理预售合同解除及有关注销登记的手续并承担相关费用。截至2020年4月10日,于继刚、谢冰莹已逾期9期本息合计29669.35元。未向按揭贷款发放银行交行琅琊支行偿还贷款,交行琅琊支行已从鸿坤有限公司银行账户中扣收上述款项。2020年4月11日,鉴于于继刚、谢冰莹的偿还贷款情况,鸿坤有限公司向于继刚、谢冰莹发出了书面偿还银行贷款的通知,要求于继刚、谢冰莹偿还鸿坤有限公司被银行扣收的款项以及违约金共计103405.15元,于继刚、谢冰莹未支付。鸿坤有限公司于2020年5月29日发函通知于继刚、谢冰莹解除预售合同,并要求于继刚、谢冰莹承担相应违约责任和办理预售合同解除及注销有关登记的手续,但于继刚、谢冰莹至今未予履行。因标的房屋已办理抵押贷款,故将交行琅琊支行列为第三人。 于继刚、谢冰莹未答辩。 第三人交行琅琊支行未答辩。 本院经审理查明事实如下：2017年11月24日，鸿坤有限公司与于继刚、谢冰莹签订了《滁州市商品房预售合同》（含附件及补充条款），合同约定：于继刚、谢冰莹购买鸿坤有限公司开发的“鸿坤•理想城小区”21幢704室房屋一套，约116.14平方米，单价6348.87元/平方米，总价为737358元。付款方式为分期付款，贷款方式为商业贷款。2018年2月9日，于继刚、谢冰莹支付首付房款157358元，2018年3月12日贷款580000元到账，于继刚、谢冰莹应当按期履行还贷义务。若于继刚、谢冰莹未按约定期限付清任何一期购房款的，逾期超过60日，鸿坤有限公司有权解除合同并要求房款总额10%的违约金。 2017年9月，鸿坤有限公司与交行琅琊支行签订《个人住房抵押贷款业务合作协议》，约定：交行琅琊支行为鸿坤有限公司开发的鸿坤•理想城项目提供个人住房贷款，鸿坤有限公司为鸿坤•理想城项目的购房人发放的个人住房贷款提供阶段性连带责任保证担保。因于继刚、谢冰莹逾期还款，2019年9月30日，交行琅琊支行向于继刚发出《交通银行个人逾期贷款催收通知书》，载明：截止2019年9月20日，于继刚已有3期贷款本息共计人民币9891.25元未按期偿还，请鸿坤有限公司接到通知后立即根据担保合同约定承担保证责任。截止2020年3月30日，鸿坤有限公司累计为于继刚、谢冰莹垫付29669.35元。 2020年4月12日及5月29日，鸿坤有限公司按照双方合同约定的送达地址向于继刚、谢冰莹邮寄《偿还银行贷款通知书》和《解除合同通知书》，两份邮件均被退回。 上述事实有鸿坤有限公司举证的其公司营业执照复印件、法人代表身份证明书、于继刚、谢冰莹的身份证复印件、《滁州市商品房预售合同》、《个人住房抵押贷款业务合作协议》及《交通银行个人逾期贷款催收通知书》及其委托诉讼代理人在庭审中的陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为：本案争议的焦点为：一、本案鸿坤有限公司要求确认与于继刚、谢冰莹签订的《滁州市商品房预售合同》（含附件及补充条款）于2020年5月29日解除是否支持；二、鸿坤有限公司要求于继刚、谢冰莹支付总房价款10%的违约金是否支持。 一、关于鸿坤有限公司要求确认与于继刚、谢冰莹签订的《滁州市商品房预售合同》（含附件及补充条款）于2020年5月29日解除是否支持问题。鸿坤有限公司与于继刚、谢冰莹于2017年11月24日签订的《滁州市商品房预售合同》（含附件及补充条款），该合同补充条款第六条约定，若于继刚、谢冰莹未按约定期限付清任何一期购房款的，逾期超过60日，鸿坤有限公司有权解除合同。根据法律规定，房产开发商作为合同内格式条款的提供方，应当遵循公平原则确定双方之间的权利义务。本院认为判断诉争条款是否公平，应当看开发商代偿贷款金额在全部购房款中的占比，若代偿金额占较小比例，则诉争条款无效，若代偿金额占到相当比例，则诉争条款有效。根据《中华人民共和国民法典》的第六百三十四条第一款的规定：“分期付款的买受人未支付到期价款的数额达到全部价款的五分之一，经催告后在合理的期限内仍未支付到期价款的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。”本案中，于继刚、谢冰莹已支付房款157358元，已经超过总房价款的五分之一，虽已未能按约履行多期还款义务，但不能构成确认鸿坤有限公司要与于继刚、谢冰莹签订的《滁州市商品房预售合同》（含附件及补充条款）在2020年5月29日已解除的确认条件。故对鸿坤有限公司要求确认与于继刚、谢冰莹签订的《滁州市商品房预售合同》（含附件及补充条款）于2020年5月29日解除的主张，本院不予支持。 二、要求于继刚、谢冰莹支付总房价款10%的违约金是否支持。因于继刚、谢冰莹逾期还款，鸿坤有限公司根据与第三人交行琅琊支行签订的《个人住房抵押贷款业务合作协议》的约定，截止2020年3月30日，累计为于继刚、谢冰莹垫付29669.35元。根据《滁州市商品房预售合同》（含附件及补充条款）的约定,鸿坤有限公司要求于继刚、谢冰莹支付总房价款10%的违约金73735.8元，因超过造成损失的百分之三十,综合本案实际,根据公平原则和诚实信用原则,本院将违约金酌定调整为8900.81元(29669.35元×30%)为宜,对超出该部分的诉讼请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条,第五百零九条,第五百七十七条、第五百八十五条、第六百三十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告于继刚、谢冰莹于本判决生效之日起十日内向原告安徽鸿坤国建置业有限公司支付违约金8900.81元; 二、驳回原告安徽鸿坤国建置业有限公司的其他诉讼请求。 如果被告于继刚、谢冰莹未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1640元，公告费560元，合计2200元。由原告安徽鸿坤国建置业有限公司承担1935元，由被告于继刚、谢冰莹承担265元。于判决生效之日起十日内直接缴纳之本院诉讼费账户，于判决生效之日起十日内微信扫码缴纳或直接缴纳至本案诉讼费账户（微信二维码、银行账号见诉讼费催缴通知书）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 长  刘 艳 人民陪审员  戴明军 人民陪审员  丛 虎 二〇二一年三月三十日 法官 助理  黄爱玲 书 记 员  陈 雯 附件：相关法律条文 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。…… 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。…… 第六百三十四条分期付款的买受人未支付到期价款的数额达到全部价款的五分之一，经催告后在合理期限内仍未支付到期价款的，出卖人可以请求买受人支付全部价款或者解除合同。 出卖人解除合同的，可以向买受人请求支付该标的物的使用费。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。