广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初2962号原告：中山市广弘物业管理有限公司，住所地广东省中山市××××××××××××××××侧，统一社会信用代码914×××××××××××738O。法定代表人：黄树灿，总经理。委托诉讼代理人：王彦敏，广东维纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：马秀章，广东维纳律师事务所律师。被告：林清如，女，1987年9月5日出生，汉族，住广东省中山市××××××××××××××，公民身份号码442××××××××××××527。被告：苏丽萍，女，1958年12月24日出生，汉族，住广东省中山市×××××××队，公民身份号码442××××××××××××480。被告：吴锦汉，男，1958年9月25日出生，汉族，住广东省中山市××××××××××××，公民身份号码442××××××××××××493。委托诉讼代理人：林清如（系被告苏丽萍、吴锦汉的儿媳），住广东省中山市××××××××××××××。被告：吴君灏，男，2016年4月5日出生，汉族，住广东省中山市××××××××××××,公民身份号码442××××××××××××47X。法定代理人：林清如（系被告吴君灏的母亲），住广东省中山市××××××××××××××。原告中山市广弘物业管理有限公司（以下简称广弘公司）与被告林清如、苏丽萍、吴锦汉、吴君灏物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用小额诉讼程序,公开开庭进行了审理。原告广弘公司委托诉讼代理人王彦敏、被告林清如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广弘公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2018年4月子2020年10月期间的物业管理费4015.43元及违约金（以实际拖欠物业费为基数，从2018年5月10日起至清偿之日止按月利率2%计算，暂计至起诉之日为1204.63元）。事实与理由：被告是中山市×××××××××××××××××的业主。2012年，原、被告签订前期物业服务协议，约定物业服务收费为按建筑面积每月每平方米1.35元收取，每月10日前缴纳当月费用，若被告不按照协议要求标准和时间缴纳相关费用，原告有权要求补交，并自逾期之日起按照每日千分之三缴纳违约金。被告自2018年4月起开始无故拖欠物业服务费，应向原告支付违约金，因双方约定的违约金过高，故原告将其调整为按月利率2%计算。被告苏丽萍、吴锦汉、吴君灏、林清如辩称，对欠费事实予以确认。因被告经济困难，且涉案房屋已经拍卖，希望查封后的物业费可以不交，违约金能够减免。本院经审理认定事实如下：中山市××××××××××××××××××××的权利人为吴敬伟、林清如，共有情况为按份共有，房屋建筑面积95.95平方米，登记时间为2014年8月28日。2013年2月7日，中山市神洲湾房地产开发有限公司与吴敬伟、林清如签订商品房买卖合同，约定吴敬伟、林清如购买中山市神洲湾房地产开发有限公司开发的位于中山市××××××××××××××××××；合同还约定了其他事项。广弘公司（甲方）与吴敬伟、林清如（乙方）签订前期物业管理服务协议，约定广弘公司为涉案房屋提供物业服务，服务期限为自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理公司签订的物业管理合同生效时止的物业管理；物业管理服务费用乙方按自用物业之建筑面积按月交纳物业管理费用，每月10日前以现金或银行代缴方式支付；乙方于收楼时预缴3个月的物业管理费按金，乙方将物业交由非业主使用人使用时，物业管理费仍由乙方承担；乙方违反本协议，不按本协议约定的缴费标准和缴费时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并自逾期之日起按每日3‰交纳违约金，协议还约定了其他事项。2013年1月1日，中山市神洲湾房地产开发有限公司（甲方）与中山市广弘物业管理有限公司神湾分公司（乙方）签订前期物业服务合同，约定乙方为甲方负责开发建设的神洲湾畔实行前期物业管理；物业费收费标准为住宅按建筑面积，每月每平方多层住宅0.8元、电梯房一至三层1.2元、四至顶层1.35元收取；业主从办理收楼手续后的次日开始缴纳物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月10日，乙方在首次收取业主或费非物业使用人物业服务费时，可预收三个月；业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应缴物业服务费的千分之五交滞纳金；协议还约定了其他事项。庭审中，广弘公司称涉案房屋建筑面积95.95平方米，物业管理费按每月每平方米1.35元。另查，吴敬伟于2018年2月17日死亡，其与林清如系夫妻关系，2016年4月5日生育一子取名吴君灏，吴敬伟的父亲为吴锦汉，母亲为苏丽萍。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。吴敬伟、林清如与广弘公司签订的前期物业管理服务协议是双方当事人的真实意思表示，且内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，广弘公司依约为其管理的物业提供物业服务，吴敬伟、林清如应按照合同约定履行交纳物业管理费的义务，其拖欠前述费用的行为已构成违约，除需支付前述费用外还需承担欠付前述费用的违约责任。吴敬伟、林清如自2018年4月起未交纳物业管理费，广弘公司要求自2018年4月至2020年10月期间的物业管理费的主张，有法律及合同依据，本院予以支持。根据协议约定，吴敬伟、林清如每月应交物业管理费129.53元（95.95平方米×1.35元/平方米），即吴敬伟、林清如应向广弘公司交纳上述期间的物业服务费4015.43元（129.53元×31个月）。关于违约金的问题。由于吴敬伟、林清如欠付物业管理费确实给广弘公司造成了相当于利息的损失，但广弘公司主张按月利率2%计算违约金超过了实际损失，因此本院酌定以每月应缴物业管理费129.53元为基数，分别从欠费的次月10日起计算违约金至实际清偿之日止，2019年8月19日前，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。吴敬伟已于2018年2月17日死亡，涉案房屋系属吴敬伟、林清如按份共有，故属吴敬伟所有的产权份额应作为其遗产。苏丽萍、吴锦汉、吴君灏、林清如均是法定的第一顺位继承人，依法有权继承吴敬伟的遗产。因吴敬伟的继承人未对涉案房屋进行分割及继承，故涉案房屋属于所有继承人及林清如共同共有状态。《中华人民共和国继承法》第三十三条规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。故林清如、苏丽萍、吴锦汉、吴君灏应就上述吴敬伟应承担的债务在继承吴敬伟遗产范围内承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国继承法》第三十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告林清如于本判决生效之日起七日内向原告中山市广弘物业管理有限公司支付2018年4月至2020年10月期间的物业服务费4015.43元及违约金（以每月应缴物业服务费129.53元为基数，分别从欠费的次月10日起至实际清偿之日止，2019年8月19日前，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告苏丽萍、吴锦汉、吴君灏对本判决第一判项中的债务在继承吴敬伟遗产范围内承担连带清偿责任；三、驳回原告中山市广弘物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告林清如、苏丽萍、吴锦汉、吴君灏负担（被告林清如、苏丽萍、吴锦汉、吴君灏于本判决生效之日起七日内迳付原告）。本判决为终审判决。审判员 陈 睿二〇二一年三月十六日书记员 蔡文华张丽青