沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初413号原告（反诉被告）：闻月娇，女，1964年5月4日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。委托诉讼代理人：华明杰，系其丈夫。被告（反诉原告）：辽宁品联商业有限公司，住所地辽宁省沈阳市沈河区文化路157号（B11-06）。法定代表人：金和群，系该公司经理。委托诉讼代理人：赵慧彬，辽宁明申律师事务所律师。原告（反诉被告）闻月娇诉被告（反诉原告）辽宁品联商业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月12日受理，于2019年7月15日作出（2018）辽0103民初9154号民事判决。原告（反诉被告）闻月娇不服，提出上诉，辽宁省沈阳市中级人民法院于2019年9月11日作出（2019）辽01民终12605号民事裁定，撤销我院（2018）辽0103民初9154号民事判决，发回我院重审。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）闻月娇的委托代理人华明杰，被告（反诉原告）辽宁品联商业有限公司的委托诉讼代理人赵慧彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闻月娇向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《童鞋商铺租贷合同》；2、判令被告返还无法使用商铺期间(两年零99天)的租金18170元[24000元一(8000元+365天X266)=18170元];3、由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2017年8月12日，原、被告签订了《童鞋商铺租贷合同》，根据合同约定，被告将沈阳市沈河区品联有限公司一层1231号商铺出租给我方使用，租贷周期为五年，从2017年9月1日起至2022年8月31日止。其中免租期为2018年9月1日起至2020年8月31日，免租期不收租金。租金收取时间为开业前先支付24000元。2017年7月1日，原告向被告支付了租金24000元，合同签订后，原告按照合同约定履行了合同义务。但原告在正常经营中，被告突然于2018年5月25日贴出通知，单方面决定从2018年5月26日整体关门闭店，要求包括原告在内的所有承租商铺的商户撤离商场。原告认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告之间签订的《童鞋商铺租赁合同》，是双方真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行合同义务。现被告突然单方决定整体关门闭店，不允许消费者进入商场购物，并强行要求商户撤场，致使商户无法经营，被告以自己的行为表明不履行合同义务，属于严重违反合同的行为。被告之所以在合同中约定所谓的2年免租期，目的是为了招商吸引商户进场经营，从公平的角度原告认为，第一年收取租金24000元，租期三年，每年商铺的租金应当为8000元。但原告所承租的商铺在仅仅经营了266天后，就被要求撤场，被告的行为严重侵犯了原告合法权利和利益。根据《合同法》第94条第二项的规定，原告要求解除与被告签订的《童鞋商铺租赁合同》，并要求被告将原告无法使用商铺期间的租金返还给原告。被告辽宁品联商业有限公司辩称，双方签订的租赁合同因原告的违约，已经解除，更不涉及答辩人返还租金的问题。原、被告签订的租赁合同约定“原告擅自撤场或做库房使用的，我方有权解除本合同，交还商铺。如在合同期内众多业户自身原因无法继续经营，撤场率达到70%以上，致使商城无法正常营业导致的停业由原告承担，则所有商户无条件服从商城调整，我方不承担任何经济补偿。为了维护广大业户的自身权益，原告承诺在南塔商圈仅在我方商场独家经营(含父母、子女直系亲属)，经业主委员会审查一经发现罚款50万元整，若不按时缴纳罚款则我方有权单方面取消责任人在商城经营资格。所交款项概不退还，并追究法律责任”。原、告于2017年8月初就原告租赁经营的位于沈阳市沈河区(大世界鞋城)一层1231号商铺进行经营活动等事宜，共同签订了《童鞋商铺租赁合同》，租赁面积13.9平方米，租赁期限五年，自2017年9月1日至2022年8月31日止，租金每月200元/平方米，综合管理费(物业费)每月30元/平方米。按照该租赁合同的约定，2018年9月1日至2020年8月31日为免租期，免租期内不收租金只收物业费。第一年租金在开业前先支付24000元，其余租金按面积和单价多退少补，并且该优惠政策只限于在南塔商圈内本鞋城独家经营的商户享有。答辩人经营的大世界鞋城于2017年9月21日正式开业，开业时一层童鞋招商达80%，二层达到90%，三层达到80%。自开业以来我方推出的营销活动不断，如:发布广告、免费早餐券、车补、购物代金券、抽奖活动等。仅该项运营的成本就高达148余万元。加之租赁、物业、装修、运营管理等成本高达2000余万元，按照商业规律，每个新市场均需要培育期。需要经营者和业主共同努力才会见到成效，但在大世界鞋城开业不久，童鞋大户吴笑满为首的一些人撤场回到中国鞋城经营，违反双方合同约定。后期陆续有业户放代卖、两地经营、陆续撤离大世界鞋城。其中就包括本案的原告。截止2018年3月底三层撒场90%，于3月底关闭三层营业。4月底二层撒场90%,于4月底关闭二层营业。5月20日一层撤场90%，于5月26日整体关闭营业。原告在租赁期内，于2018年3月初在未与答辩人协商达成一致的情况下，擅自撤场并在南塔商圈内的沈阳南塔鞋城经营，严重违反了租赁合同约定，按照双方签订的租赁合同，原告擅自撤场或做库房使用，答辩人有权解除租赁合同。原告应当在7日内完成撤离，并将符合约定条件的该商铺交还答辩人，由此造成答辩人的一切损失，由原告承担。并且原告在南塔商圈仅在答辩人商城独家经营，经业主委员会审查一经发现罚款50万元，若原告不按时缴纳罚款则我方有权单方面取消原告在商城经营资格。所交款项概不退还，并追究原告法律责任。答辩人认为，我方已经完全按照租赁合同履行了合同义务，同时，由于原告违反协议约定的义务，给我方造成了较大的经济损失，本租赁合同因原告的违约已于2018年5月25日解除。答辩人无需向原告退还任何费用，相反，原告应当向答辩人支付造成损失的赔偿费用。答辩人就该笔赔偿已向原告提起反诉，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告辽宁品联商业有限公司反诉请求：1、判令被反诉人支付反诉人2017年9月1日至2018年5月25日的租金差额312元及物业费3647元;2、判令由被反诉人承担本案诉讼费用。事实及理由：反诉人与被反诉人于2017年8月初就我方经营的位于沈阳市沈河区(大世界鞋城)一层1231号商铺签订了《童鞋商铺租赁合同》租赁面积13.9平方米，租赁期限五年，自2017年9月1日至2022年8月31日止，租金每月200元/平方米，综合管理费(物业费)每月30元/平方米。按照该租赁合同的约定，2018年9月1日至2020年8月31日为免租期，免租期内不收租金只收物业费。租金在开业前先支付24000元，其余租金按面积和单价多退少补，并且该优惠政策只限于在南塔商圈内本鞋城独家经营的商户享有。被反诉人在租赁期内，于2018年3月初在未与反诉人协商的情况下，擅自撤场并在南塔商圈内的中国鞋城经营。按照双方签订的租赁合同，被反诉人擅自撤场或做库房使用，反诉人有权解除租赁合同，被反诉人应当在7日内完成撤离，并将符合约定条件的该商铺交还反诉人，由此造成甲方的一切损失，由被反诉人自行承担。被反诉人在南塔商圈仅应在反诉人商城独家经营，如违反，经业主委员会审查一经发现罚款50万元。若被反诉人不按时缴纳罚款则反诉人有权单方面取消被反诉人在商城经营资格。所交款项概不退还，并追究被反诉人法律责任。我方已经完全按照租赁合同履行了合同义务，由于被反诉人违反约定的义务，已经构成违约给我方造成了较大的经济损失。按照《中华人民共和国合同法》第107条的规定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。我方自开业以来推出的营销活动不断，如:发布广告、免费早餐券、车补、购物代金券、抽奖活动等。仅该项运营的成本就高达150万余元。另外在该商城内的综合管理(保安、保洁、公共区域设施的维修维护、公共区域的供水、供电等物业服务项目)成本每月30元/平方米，故被反诉人应当自起租日至租赁合同解除之日止，按照实际使用面积缴纳租金及物业费，合计27959元，扣除被反诉人已经支付的24000元，还应当向反诉人支付3959元及其他因违约行为给反诉人造成的其他损失，反诉人将保留对其他损失向被反诉人继续追偿的权利。反诉被告闻月娇辩称，我不认同反诉原告的请求，说我是3月11日擅自撤离没有证据，我3月15日还在商城，我两地经营反诉原告应拿出证据，在我走的时候商城厕所均关闭停电，我方所有物品均在该商城内，我方找相关领导才取的东西，我买档口后所有的地方都是空场，我当仓库使用了，但是所有的地方都是空着的，所有人都在使用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月12日，沈阳步阳金钻置业有限公司作为出租方（甲方）与作为承租方的被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：“甲方出租给乙方的房屋位于辽宁省沈阳市沈河区，地上五层，总面积为61565.26平方米。租期为2014年11月1日至2035年5月31日止。租金为每年1100万元等。乙方向甲方支付履约保证金1000万元。乙方有权以乙方的名义经营该项目，也有权选择乙方在租赁房屋所在地依法注册实体经营该项目等”。2017年8月2日，被告作为甲方（出租方），原告作为乙方（承租方）签订《童鞋商铺租赁合同》一份，约定：甲方将位于沈阳市沈河区品联有限公司一层1231号商铺出租给乙方使用并开展经营活动。商铺租赁面积13.9平方米，经营品类为童鞋，铺货率为100%；租赁周期为五年，从2017年9月1日起至2022年8月31日止，其中免租期为2018年9月1日起-2020年8月31日止；双方确认试营业时间为2017年9月1日，正式开业时间为2017年9月8日至2017年9月16日，至入场开始装修日期为2017年8月5日至8月10日之间，装修工期原则上不超过15天，在8月25日完工；免租期不收租金只收取物业费。租金及支付方式为第一年租金收取时间为开业前先支付24000元。其余租金按面积和单价多退少补，以开业日期为准，24个月内补交第一年租金和退款，此政策只限南塔商圈内本鞋城独家经营商户。商品免租期提前6个月交付下一年租金。按照租赁面积每平方米每月200元标准计算合计33360元。综合管理费（物业费）含商城物业服务，经营管理服务及公共部位照明，保安、保洁、动力、制冷供暖、设备维护等费用，收费标准按照年度收取，每年合计5004元，第一年免收物业费。于2018年8月1日前乙方向甲方支付第二年免租期物业费；乙方于2019年8月1日前乙方向甲方支付第三年免租期物业费。本合同签订时，乙方向甲方支付定金1万元，于商场开业一周后统一无息退款；经双方协商一致可以解除合同，且双方各不承担责任；因乙方原因导致合同解除的，甲方有权不返还租金及经营保证金，乙方需在甲方通知3天内，按照本合同第五条交还商铺。如乙方单方解除合同或迟延交付租金，综合管理费、经营保证金等应交付款项或费用超过15日的，视为乙方严重违约，甲方有权解除合同，双方的《品联有限公司经营管理服务合同》也一并解除，按约定交还商铺；如在合同期内众多业户自身原因无法继续经营，撤场率达到70%以上，致使商场无法正常营业导致的停业由乙方承担，则所有商户无条件服从商场调整，甲方不承担任何经济补偿等。2017年7月1日，原告向被告支付了租金24000元，2017年9月21日原告进场经营。2018年5月25日，被告贴出《通知》载明“尊敬的商户：您好！接到沈河区市场监督管理局的通知，要求大世界鞋城的业主提供营业执照、税务登记证、商标注册证、每款鞋子的质检报告。现业主提供不了以上资料，且大世界鞋城一楼撤场商户数量超过70%以上，已实际无法继续经营，按照沈河区市场管理局要求和双方合同的约定，我司决定大世界鞋城从2018年5月26日整体闭店。限一楼商户在闭店档口内如仍有货品未拿走，视为自动放弃所遗留物品所有权，无条件接受我公司的处理，未按照本通知规定的期限将档口内物品撤走，如有丢失概不负责，一切责任由业主承担。特此通知，谢谢配合！”2018年5月26日，商场整体闭店。本院重审认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订的《童鞋商铺租赁合同》及被告与沈阳步阳金钻置业有限公司签订《房屋租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，依法成立、合法有效。合同约定的内容对签约方具有法律约束力，双方当事人均应严格按照合同约定的内容认真履行合同义务。原告作为承租人已履行合同义务即按合同约定交付预付租金24000元并投入装修开始营业，被告亦将案涉商铺交付原告使用。由于案涉商铺所在的大世界鞋城一楼撤场商户数量超过70%以上，导致闭店停止经营，原告已无实际占有案涉商铺的可能，双方之间签订的《童鞋商铺租赁合同》已实际解除，故对原告要求解除与被告签订的《童鞋商铺租赁合同》的诉讼请求无需审理。关于原告要求被告返还无法使用期间的租金18170元[24000元-（8000元365天×266）]的诉讼请求。本院认为，根据双方签订的《童鞋商铺租赁合同》中关于租金及支付方式为开业前先支付24000元。其余租金按面积和单价多退少补及按照租赁面积每平方米每月200元标准计算，第一年租金合计33360元（200元/月.平方米×12个月×13.9平方米）的约定，原告先交24000元，其余租金应以开业日期为准24个月内补交，免租期为2018年9月1日起-2020年8月31日止即第二年、第三年，直到2018年5月26日商场闭店，原告实际使用案涉商铺的时间自2017年9月1日起至2018年5月25日止，共计266天，则原告实际占有期间的商铺租金应为24312元（33360元÷365天×266天），原告实际缴纳24000元。故，被告不应返还原告商铺租金。关于原告主张其给付的租金24000元系三年租金的问题。案涉合同中明确约定租金及支付方式为第一年租金收取时间为开业前先支付24000元，第二年、第三年免交租金。故，对于原告的该项主张不符合合同约定，本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告缴纳使用期间租金差额312元的反诉请求。本院认为，根据双方签订的《童鞋商铺租赁合同》约定，虽然合同期内因众多业户自身原因，撤场率达到70%以上，致使商场无法正常营业导致停业，反诉原告不承担任何经济补偿，但双方签订的《童鞋商铺租赁合同》另约定：商铺租金为原告先交24000元，其余租金应以开业日期为准24个月内补交。现涉案商场经营266天后，因撤场率达到70%以上停业，造成补交剩余租金条件未成就，因此反诉原告要求反诉被告缴纳使用期间租金差额312元的反诉请求，本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告缴纳使用期间物业费3647元的反诉请求。根据双方签订的《童鞋商铺租赁合同》约定，综合管理费（物业费）含商城物业服务，经营管理服务及公共部位照明，保安、保洁、动力、制冷供暖、设备维护等费用，收费标准每月30元，按照年度收取，第一年免收物业费。于2018年8月1日前乙方向甲方支付第二年免租期物业费；乙方于2019年8月1日前乙方向甲方支付第三年免租期物业费。原告实际使用案涉商铺的时间自2017年9月1日起至2018年5月25日止，属于第一年免物业费的期间，故，对于反诉原告的该项反诉诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）闻月娇的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）辽宁品联商业有限公司的反诉请求。案件受理费305元，由原告（反诉被告）闻月娇承担。反诉案件受理费50元，由反诉原告（被告）辽宁品联商业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 王 伟人民陪审员 李 想人民陪审员 史秋灏二〇二一年三月八日书 记 员 刘 薇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。