河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0303民初628号原告：吴彦利，女，1986年6月13日出生，汉族，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：刘燕琳，河南王城律师事务所执业律师。被告：崔晓杰，女，1989年4月29日出生，汉族，住河南省巩义市。委托诉讼代理人：鲍强强，河南铭志律师事务所执业律师。被告：洛阳懿皇房产经纪有限公司，住所地：洛阳市西工区行署路8号院9号楼4门101室。法定代表人：白松朝，董事长。委托诉讼代理人：王宏华，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：王波，该公司员工。原告吴彦利与被告崔晓杰、洛阳懿皇房产经纪有限公司（以下简称懿皇公司）合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴彦利及其委托诉讼代理人刘燕琳，被告崔晓杰的委托诉讼代理人鲍强强，被告懿皇公司的委托诉讼代理人王宏华、王波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴彦利向本院提出诉讼请求：1.判令解除吴彦利与崔晓杰、懿皇公司签订的洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同；2.判令崔晓杰、懿皇公司向吴彦利退还保证金、佣金等合计24800元；3.判令崔晓杰、懿皇公司向吴彦利支付违约金304000元；4.本案诉讼费由崔晓杰、懿皇公司承担。事实和理由：2020年8月8日，经懿皇公司居间介绍，吴彦利与崔晓杰、懿皇公司签订了洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同，该合同约定吴彦利出资1520000元购买崔晓杰名下位于洛阳市××西××屯村××广场××区××单元××房产，懿皇公司为居间方，负责为吴彦利及崔晓杰办理房产交易、过户等相关手续。然而签订洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同后，崔晓杰一直未按照约定将房产证等相关证件交给懿皇公司，导致合同后续履行不能。后经吴彦利多方了解，崔晓杰所卖房产至今没有办证，而且房产设有抵押，崔晓杰也没有注销抵押，不仅违反合同约定而且案涉房产也不能买卖及过户。懿皇公司作为居间方，未尽到审查房产真实状况的审查责任，崔晓杰违反合同约定，出售无法过户的房产，崔晓杰、懿皇公司都属于过错方，不仅不应收取吴彦利任何费用，而且应当承担合同约定的违约责任。但是至今崔晓杰、懿皇公司以各种理由推诿，不退还吴彦利已经缴纳的保证金及佣金，也不承担违约责任，为维护自身合法权益，故诉至法院。崔晓杰辩称，崔晓杰没有收到保证金或佣金，因此不应当退还。崔晓杰没有违约也就不应支付违约金。懿皇公司辩称，1.本案的违约方是吴彦利本人，其要求懿皇公司承担违约责任无任何法律依据及事实依据。2020年8月8日，吴彦利、崔晓杰在懿皇公司的居间中介下，签订了洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同，该合同系当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，已有效成立。合同签订后，懿皇公司积极配合买卖双方履行合同，由于签订合同时，崔晓杰没有办理不动产权证，崔晓杰在合同中承诺11月30日前办理完毕不动产权证，但吴彦利在10月28日就明确表示不再购买涉案房屋，吴彦利的行为已构成预期违约。后崔晓杰在2021年1月办理完毕不动产权证。崔晓杰迟延办证的行为属于一般违约，吴彦利可以按照合同约定追究其相应的违约责任。但吴彦利以崔晓杰迟延办证为由，在10月28日就明确表示不再履行合同并要求解除合同，其行为已构成根本违约。现吴彦利要求解除合同，懿皇公司无异议，同意解除。根据合同第九条违约责任之规定，违约责任应由违约方承担，本案合同不能履行所带来的损失应由吴彦利自行承担，懿皇公司不应承担。吴彦利要求懿皇公司与崔晓杰共同支付违约金304000元，无任何法律依据及事实依据。懿皇公司不是买卖合同的相对方，与崔晓杰并不构成共同违约，在本案中，懿皇公司业务人员根据《房地产经纪管理办法》第22条之规定已尽到了审查义务，并没有过错。吴彦利的一切损失都应由吴彦利本人承担。因此，吴彦利要求懿皇公司承担违约金的诉讼请求应依法予以驳回。2.懿皇公司已完成居间中介工作，收取中介费有合同依据及法律依据。根据合同约定，懿皇公司应收取吴彦利各项费用共计24800元，其中中介服务费22800元、代办过户费2000元。根据该合同第十二条及民法典第九百六十三条之规定，懿皇公司无过错，收取中介费有法律依据及合同依据，对其中的中介服务费22800元不予退还，代办过户费2000元同意退还。根据当事人陈述和提交的证据，本院确认事实如下：2020年8月28日，买方吴彦利与卖方崔晓杰、居间方懿皇公司签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，约定：卖方拟转让房产坐落于西工区西××村××广场××区××单元××号，房屋用途为住宅，产权性质为商品房，建筑面积152.56平方米，转让总价款152万元，不含税、费，买方以按揭贷款方式付款，在签订本合同前，须确认通过银行或公积金中心的贷款资格初审，买方于2020年11月30日前面签，面签受理后3日内支付首付款46万元至贷款银行监管账户，预计贷款金额105万元。买方未按本合同第五条约定支付房款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，逾期30天，卖方有权解除本合同另行出售该房屋，并有权向买方追究该房屋成交价的百分之二十违约金的责任。卖方违反本合同约定或因卖方其他原因不予将该房屋出售给买方的，逾期30天，买方有权解除本合同，并有权向卖方追究该房屋成交价的百分之二十违约金的责任。居间方在本合同签订时，向买方收取佣金30400元。如因买卖双方原因最终未能完成该房产产权过户，则此交易佣金无需退还，因居间方原因导致的除外。合同另约定，经买卖双方友好协商，此价格出售包含房屋内固定装修及室内家具家电。签定合同当天，买方向居间方支付代办过户服务费2000元，证件留存（签定合同当天，卖方将此房屋产权证商品房预售合同原件（编号：YS0422241号）交居间方代为保管，作为办理此房屋手续之用，卖方承诺，此房屋产权证于2020年11月30日前办理完毕并承担办理产权证费用，此房屋维修基金则由卖方承担。合同签定后，吴彦利向懿皇公司支付代办过户费2000元、中介服务费22800元，共计24800元。庭审时，懿皇公司称，2020年11月28日，原告吴彦利与其公司销售人员的微信聊天中，其明确表示：“我就不要了，你就看以后咱手续咋走吧……，我就觉得这个房子反正我是不要了，你就按照不要的你看咋协商这个事情”。2020年12月2日，原、被告双方及懿皇公司就协商退还中介费的视听资料内容显示：“吴彦利：…我就不签啊，懿皇公司代理人：你不解除我怎么退你钱？吴彦利：我给你签完你不退我钱怎么办？……懿皇公司代理人：今天退你钱，你明天就不理我了，吴彦利：我不会不理你，你有好房子，我在哪买不是买……，崔晓杰:赶紧，赶紧签……”。另查明，涉案房屋于2019年10月29日被洛阳市西工区人民法院查封，2021年1月22日解除查封。于2021年1月26日办理豫（2021）洛阳市不动产权第××号房屋所有权证。本院认为，原、被告所签《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规，合法有效，对各方均具有约束力。关于合同手写字样的约定：“房屋产权证于2020年11月30日前办理完毕并承担办理产权证费用”，结合合同主文的约定“买方于2020年11月30日前面签，面签受理后3日内支付首付款46万元”的内容，能够认定双方关于对“2020年11月30日”的日期约定应为崔晓杰取得案涉房屋所有权证的时间。因此吴彦利主张崔晓杰应当于2020年11月30日前给其办理完涉案房产的过户手续的违约事由不能成立，本院不予确认。吴彦利在2020年11月28日与懿皇公司销售人员的沟通中明确提出要求解除合同，不再继续履行，能够认定吴彦利在合同约定的履行期届满前已经实际主张解除合同，且2020年12月2日吴彦利与崔晓杰、懿皇公司协商解除合同及退还中介费的事宜，崔晓杰也在催促办理解除的相关协议的签字问题，吴彦利与崔晓杰均能对解除合同不再继续履行达成一致，虽然因为懿皇公司退还中介费的程序无法即时履行导致三方未能签订书面解除协议，但不影响吴彦利与崔晓杰一致解除合同的意思表示，故本院依法确认2020年12月2日吴彦利、崔晓杰与洛阳懿皇房产经纪有限公司于2020年8月28日签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》解除。关于吴彦利主张的违约金认定问题，违约金具有弥补损失和惩罚的双重性质，应当以实际损失为基础。本案双方并未签订正式的房屋买卖合同，买方也未向卖方实际支付对应购房款，原、被告各方均未举证证明解除合同造成有实际损失。即使在履约过程中，崔晓杰因客观原因未在2020年11月30日前取得房屋所有权证，吴彦利在2020年11月28日明确表示不再购房时，崔晓杰承担违约且逾期30天的违约责任条件尚不成就，故吴彦利主张崔晓杰按照购房款的20%承担违约责任的诉讼请求不能成立，本院不予支持。但崔晓杰实际未按照合同约定的时间即2020年11月30日取得房产证，影响了双方的买卖合同的面签，系因崔晓杰在签订合同时未将案涉房产已经被查封的事实考虑在内，并对预约签订房屋买卖合同的时间进行合理的预期，存在过错，本院酌定由崔晓杰向吴彦利支付违约金10000元。懿皇公司作为居间方在促成双方签订预约买卖合同时，未对房产的查封现状进行核实，对合同约定的履行期限造成影响，存在过错，懿皇公司应退还中介服务费22800元、代办过户费2000元，共计24800元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第六百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除吴彦利、崔晓杰与洛阳懿皇房产经纪有限公司于2020年8月28日签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》；二、洛阳懿皇房产经纪有限公司于判决生效之日起十日内退还吴彦利24800元；三、崔晓杰于判决生效之日起十日内支付吴彦利10000元；四、驳回吴彦利的其他诉讼请求。如果崔晓杰、洛阳懿皇房产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为3116元，由崔晓杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 张 川二〇二一年三月二十二日书记员 赵红霞