北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初680号原告：高锋，女，1963年2月21日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：陈婉君，北京市纵横律师事务所律师。被告：刘庆栓，男，1978年1月30日出生，汉族，户籍所在地山东省邹城市，现住山东省邹城市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：刘庆和，（刘庆栓之兄），男，1973年9月12日出生，汉族，户籍所在地山东省邹城市，现住山东省邹城市，公民身份号码×××。原告高锋与被告刘庆栓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高锋及其委托诉讼代理人陈婉君、被告刘庆栓之委托诉讼代理人刘庆和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高锋向本院提出诉讼请求（变更后）：1．判令双方签署的北京市房屋租赁合同于2020年8月10日解除；2．判令被告支付2019．12．15-2020．8．10房屋租赁租金47000元；3．判令被告支付原告2019-2020年度供暖费2166．99元；4．判令被告支付截止至2020．8．10的违约金共计79500元，自2020．8．11其以47000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止；5．判令被告赔偿原告损失4500元；6．判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年2月26日签署《北京市房屋租赁合同》，约定被告承租原告北京市顺义区×区×区×#×楼×街×号院×层×室房屋。押金为6000元，月租金为6000元，租期为2018年3月15日至2020年3月14日，租金支付方式为押一付三，每个租期前10日内支付租金，暖气费、物业费、水电费等由被告支付。被告支付了截止2019年12月15日租期的租金。被告自2019年12月15日起未按约定支付租金，且未支付2019年12月15日至2020年8月15日的物业费，合同到期后，原被告双方口头协商由被告继续承租房屋，但并未签署书面合同，也未约定租期，但被告实际继续使用原告房屋。原告因被告始终未支付房租等原因，于2020年8月去租赁房屋所在地查看，发现原告已将房屋转租给了第三方，并收取了相关费用。原告认为，被告未按约定支付房屋租金，应支付房屋租金并支付延期付款违约金。被告违反双方签署的合同约定，将房租转租给第三方，原告有权要求被告解除合同，并要求被告支付违约金并赔偿损失。基于以上原因，为维护原告合法权益，原告特向法院提起诉。被告刘庆栓辩称：合同是2020年3月14日到期，我方认可欠付房租，我方租金给付到2019年12月15日，之后的租金我方都没有给。我方不同意给付违约金。因为疫情无法继续租赁，所以我方转租，转租的事情原告也知道。至于怎么协商的代理人不清楚，没有证据证明我方告知原告转租，是口头的协商或者电话，代理人也不清楚是如何协商的。应该是2020年6、7月份转租的，签订了合同。我方同意给付欠付的租金，但是不同意给付违约金。经审理查明：涉诉位于顺义区×街×号院×幢×层×号房屋（以下简称涉诉房屋）登记在高锋之女冯馨乐名下单独所有，诉讼中，冯馨乐向本院出具声明称：“自取得涉诉房屋之日起，本人已将该房屋委托母亲高锋使用或收益（出租并收取租金），本人放弃就房屋的使用和收益向本人母亲或承租方主张任何权利”。2018年2月26日，高锋（甲方、出租人）与刘庆栓（乙方、承租人）签订关于涉诉房屋的《北京市房屋租赁合同》，主要条款如下：……第三条、租赁期限，（一）房屋租赁期自2018年3月15日至2020年3月14日，共计两年……乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出书面续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。第四条、租金及押金，（一）租金标准及支付方式：人民币6000元/月，支付方式：押一付三。各期租金支付日期：乙方应当于每期租期开始前10日支付租金。（二）押金：人民币6000元整，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第五条、其他相关费用的承担方式，租赁期内的下列费用中，由甲方承担：无，由乙方承担：物业费、暖气费、水费、电费……第七条、转租，除甲乙双方另有约定外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。第八条、合同解除，（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1．迟延交付房屋达（空）日的；2．交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3．不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1．不按照约定日期支付租金达5日的；2．欠缴各项费用达月租金标准以上（空）元的；3．擅自改变房屋用途的4．擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5．保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6．利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；7．擅自将房屋转租给第三人的。（五）其他法定的合同解除情形。第九条、违约责任，（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（四）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应每日按月租金标准的5%支付违约金。合同签订后，刘庆栓向高锋交纳6000元押金，并给付2018年3月15日至2019年12月14日期间的租金，2019年12月15日之后的租金拖欠至今未向高锋给付。双方协商一致，2020年3月14日合同到期后，双方继续按照原合同履行。2020年6月4日，刘庆栓（甲方）与案外人代书亮（乙方）签订《洗衣店转租协议》，主要条款如下：一、甲方将自己位于北京市顺义区北京×小区内×号洗衣店和世纪一宇洗涤有限公司转给乙方经营，即2020年6月4日起至2021年6月4日止，租期为1年；三、干洗店租后现有的装修、装饰及其他所有与干洗店经营相关的设备全部归乙方所用，期满后能正常使用交还给甲方；四、设备押金共计40000元，设备另附清单，房租为7500元每月，押一付三，6月10日开始第一次，以此类推……。庭审中，高锋称，刘庆栓擅自将涉诉房屋转租并未经过高锋书面同意，对此其并不知情。直至其2020年8月10日到涉诉房屋处才知道转租事宜。2020年8月20日，高锋（甲方、出租人）与案外人代书亮（乙方、承租人）签订关于涉诉房屋的《北京市房屋租赁合同》，约定租期自2020年8月10日至2021年4月9日，月租金7000元。2020年8月19日，高锋交纳了涉诉房屋2019年11月15日至2020年3月15日的供暖费2166．99元。诉讼中，刘庆栓同意双方之间的租赁合同关系于2020年8月10日解除，认可其欠付高锋自2019年12月15日至2020年8月10日的房屋租金合计47000元，并同意给付高锋暖气费。上述事实，有庭审笔录、北京市房屋租赁合同、洗衣店转租协议、不动产权证书、暖气费交纳凭证等证据在案佐证，可以作为认定事实之依据。本院认为：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原告高锋与被告刘庆栓就涉诉房屋所签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意愿，且实际履行至合同到期后双方协商一致按照原合同相关条款继续履行，双方之间的房屋租赁合同关系合法有效。诉讼中，双方就合同解除的日期、欠付租金的金额及欠付暖气费的事实均无异议，本院对此予以认可，原告高锋的相关的诉讼请求本院予以支持。本案焦点之一是被告刘庆栓是否有违约行为，以及其应向原告高锋支付的违约金数额。被告刘庆栓称其是在与原告高锋协商后才将涉诉房屋转租的，对此原告高锋不予认可，被告刘庆栓亦未提交相应证据，故本院认定被告刘庆栓向案外人代书亮转租涉诉房屋系违约行为，根据双方合同第八条第（四）款第7项及第九条第（一）款的约定，被告刘庆栓应按照月租金100%的标准向原告高锋赔偿违约金6000元。除此之外，原告高锋主张依据合同第九条第（四）款“乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，应每日按月租金标准的5%支付违约金”的约定，要求被告刘庆栓按照每日300元的标准给付延期支付租金的违约金，本院认为，该条款适用的前提是被告刘庆栓延期给付租金未达到解除合同条件，根据双方合同第八条第（四）款第1项“不按照约定日期支付租金达5日的”，即仅在被告刘庆栓延期给付租金在5日以内时适用第九条第（四）款的约定，现被告刘庆栓延期给付租金的时间远超过5日，故不应再适用该条款的约定。综上，被告刘庆栓应给付原告高锋违约金6000元，原告高锋主张的过高部分，本院不予支持。原告高锋主张被告刘庆栓以转租的差额收益赔偿其损失，本院认为，被告刘庆栓转租的租金之所以高于其向原告高锋交纳的租金，是因为其向案外人提供了相关设备。故对于原告高锋的该项主张本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、原告高锋与被告刘庆栓于二〇一八年二月二十六日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇二〇年八月二十日解除；二、被告刘庆栓给付原告高锋房屋租金四万七千元，于本判决生效之日起七日内履行；三、被告刘庆栓给付原告高锋供暖费二千一百六十六元九角九分，于本判决生效之日起七日内履行；四、被告刘庆栓给付原告高锋违约金六千元，于本判决生效之日起七日内履行；五、驳回原告高锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千四百八十二元，由原告高锋负担八百九十二元（已交纳），由被告刘庆栓负担五百九十元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 冯晨晨二〇二一年三月十八日法官助理 彭澍官书 记 员 田小星