四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0121民初343号 原告（反诉被告）：何静，女，汉族，1977年8月3日出生，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：何景，四川蜀都金丰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：中节能（成都）环保生态产业有限公司，住所地四川省金堂县淮口镇四川金堂工业园节能大道。 法定代表人：段志坚，董事长。 委托诉讼代理人：徐欣，四川红盾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江银桥，四川红盾律师事务所律师，。 原告（反诉被告）何静与被告（反诉原告）中节能（成都）环保生态产业有限公司（以下简称：中节能公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何静及其委托诉讼代理人何景，被告（反诉原告）中节能公司及其委托诉讼代理人徐欣、江银桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何静向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方当事人于2020年5月22日签订的《商品房买卖合同（合同编号：×××23）》；2.判令中节能公司退还已交购房款307755.1元及房屋的维修基金1823元，共计309578.1元；3.判令中节能公司支付违约金（以309578.1元为本金，自2020年5月23日起按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；4.本案诉费由被告承担。事实和理由：双方当事人于2019年订立商品房买卖合同，房屋总价为997755.1元。何静在签订商品房买卖合同之前，如实告知中节能公司的销售人员其有信用卡及网贷的负债情况，并提出是否可办理货款的疑问。销售人员在得知何静虽有负债但未有逾期的情况后，表示可办理贷款。但何静在与成都银行办理货款时，出现了银行无法放贷的情况。何静与银行及中节能公司工作人员多次沟通后，仍无法办理贷款。鉴于该情况，何静多次提出解除商品房买卖合同，但中节能公司不同意解除买卖合同，并称若要解除合同，何静应承担总房款百分之二十的违约金。何静是四处举债才购买的该房屋，所在职的工作单位也因受疫情影响，工资减半。何静是听信了销售人员可办理贷款的承诺，才签订的合同。现原告没有能力全款购买该房屋，故要求解除合同。 中节能公司辩称，何静作为合同的违约方，其主张解除合同理由并不符合合同约定，其不享有解除权，也无充分的证据证明双方合同已经无法继续履行，故何静的诉请不成立。 中节能公司向本院提出反诉请求：1判令何静向中节能公司支付购房款69万元及违约金48231元（该违约金暂计算至2021年1月21日，之后的违约金，以所欠房款69万元为本金，按照每日万分之三计算至房款付清之日止）；3.本案的诉讼费由何静承担。事实和理由：双方当事人于2020年5月22日签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定首付款307755.1元，剩余房款通过成都银行办理按揭贷款支付。后因何静不符合成都银行贷款政策，无法办理按揭贷款。何静作为购房者，支付剩余房款是其应尽的义务，且现已逾期付款，还应当按合同约定支付违约金。 何静辩称，签订合同前，其将自己信用卡借贷及网贷的情况如实告知了销售人员，并询问是否能够办理按揭贷款。经过反反复复的沟通，在得到了销售人员的承诺最多可能提高5%的首付比例则可以办理按揭贷款的承诺后，其才签订了购房合同。现在按揭贷款未能成功办理，合同根本不成立，故不应当支付剩余房款及违约金。 本院经审查认定事实如下： 一、2020年5月22日，何静（买受人）与中节能公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同》及《补充协议》，主要约定：1.买受人购买出卖人开发的琅园项目A区14栋2单元2层3号住宅，房屋总价款997755.1万元；2.付款方式：贷款方式付款，签订合同前，买受人已向出卖人支付款项307755.1元，占全部房价款30.84%，余款69万元向成都银行股份有限公司申请贷款支付，期限26年；3.逾期付款的处理：（一）除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，双方同意逾期在90日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，超过90日后，出卖人有权解除合同，退还已付全部房款并按照应付款20%收取违约金。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。（二）因不可归责于买卖双方的原因，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方可以解除合同。解除合同的，卖出人退还买受人已付购房款本金及其利息或者定金。不解除合同的，双方于90日内达成新的房价款支付协议，合同继续履行。4.附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定。（二）按揭付款1、买受人在签订合同及本补充协议时，已经充分了解按揭贷款的办理条件和程序及需要交纳的全部费用。买受人承诺自己的实际情况完全符合相关的办理条件，如因买受人的实际情况与相关要求和条件不符合或因买受人的其他原因，而导致银行拒绝为买受人提供贷款、或要求变更贷款金额、首付款比例、贷款年限、或要求买受人补充资料、或另行提供担保人时，买受人应无条件地配合并与出卖人变更相关合同内容。5.房地产销售服务人员：易莎。 二、签订合同前，何静将自己的负债情况如实告知了房地产销售服务人员易莎，并从2月到5月期间多次就能否办理贷款进行了询问和确认。在2020年3月30日双方的微信聊天中，何静问到：“贷款是过的到的嘛”，易莎回复：“过的到，贷款是100%没有问题”。何静回复：“就成数有点恼火哇”。易莎回复：“是的，成数是不能给你保证”。何静回复：“我想二三下把合同这是处理了，我就好放心了。贷款可以保证嘛”。何静回复到：“贷款可以保证”。 三、签订合同后，何静向成都银行金堂支行申请按揭贷款，但2020年6月1日成都银行金堂支行出具书面材料，载明何静不符合其个人住房按揭贷款的政策条件，故其未通过何静的个人住房按揭贷款申请。后双方因合同的履行发生纠纷。 四、截至到法庭辩论终结时，何静名下各类负债总计50万余元。何静名下有位于金堂县××镇××街××号××栋××单元××楼××号××㎡，无抵押），位于金堂县××道××段××号××栋××单元××楼××号××㎡，有抵押），位于金堂县××道××段××号××栋××楼××号车库一个（面积26.05㎡，无抵押）。 五、2021年2月5日，金堂县通达运输有限责任公司出具证明，载明：“我单位职工何静，女，身份证：510121197708××××，现为我公司服务质量监督管理科工作人员，该职工基本工资3508元／月（含社保个人部分669元、住房公积金个人部分383元）。 六、何静提供了工资流水，其2019年1月至2021年2月的月平均工资为6457.51元。案涉房款，何静的具体付款情况为：2019年5月6日支付定金2万元，2019年6月21日支付购房款10万元，2020年5月22日支付购房款187755.1元及维修基金1823.39元。 上述事实，有《四川省商品房买卖合同》及《补充协议》、工资流水、征信报告、房屋查询信息、收据、当事人的陈述等证据在卷证实。 本院认为，双方当事人签订的《《四川省商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，该合同内容不违反法律、法规强制性规定，属合法有效的合同，双方均应全面履行合同约定的义务。 本案争议的焦点系案涉合同是应当解除还是继续履行。何静主张解除合同，其依据为案涉商品房买卖合同第十条第二款：“逾期付款的处理（二）因不可归责于买卖双方的原因，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方可以解除合同……”。经审理查明，何静未能通过的按揭贷款审批是因为其个人负债太多，不符合银行的贷款条件。何静认为在订立合同的磋商中，其如实向销售人员告知了负债的情况，且也是得到了销售人员能够办理住房按揭贷款的保证所以才签订的商品房买卖合同，故未能办理按揭贷款不能归责于何静自己。本院认为，首先在合同中，并未约定中节能公司有确保何静能够办理按揭贷款的义务，其次在订立合同的磋商中，何静与销售人员进行了多次沟通，最终双方的意思表示应当以书面的合同内容为准。在合同的附件四（二）按揭付款中约定了：“买受人在签订合同及本补充协议时，已经充分了解按揭贷款的办理条件和程序及需要交纳的全部费用。买受人承诺自己的实际情况完全符合相关的办理条件，如因买受人的实际情况与相关要求和条件不符合或因买受人的其他原因，而导致银行拒绝为买受人提供贷款、或要求变更贷款金额、首付款比例、贷款年限、或要求买受人补充资料、或另行提供担保人时，买受人应无条件地配合并与出卖人变更相关合同内容。”且根据双方的微信聊天记录显示何静明确清楚自己的财务状况，其有被银行拒贷或者需要提高首付比例的风险。销售人员的保证或者承诺，并不代表银行的意见，何静作为完全民事行为能力人，在订立合同时应充分考虑是否能够成功办理按揭贷款的风险，也应当承担相应的风险。故本院认为何静对未能订立商品房担保贷款合同有一定的过错。关于何静提出的其无能力支付剩余房款继续履行合同的问题。即本案是否符合《中华人民共和国民法典》第五百八十条第一款第一项，合同存在事实在不能履行的问题。经审理查明，何静现名下虽有负债但也有住宅两套、车位一个，近两年月平均收入6千余元，具备履行的能力。故对于何静要求解除合同、返还购房款和维修基金、支付违约金的诉请不予支持。 关于中节能公司提出反诉要求何静立即支付剩余购房款69万元及违约金的问题。何静作为买方，虽现无法办理按揭贷款，但仍负有支付房屋价款的义务。合同的附件四（二）按揭付款中约定了如因买受人原因，而导致银行拒贷的，买受人应无条件地配合并与出卖人变更包括提高首付等相关合同内容。提高首付亦包含有提高至100%首付的可能，故何静应当支付全部剩余房款。但考虑到何静的实际情况，本院给予何静60日的时间筹措资金。关于违约金，本院认为，从何静2019年5月缴纳定金开始，双方进行了长达一年的磋商。对于是否能够办理按揭贷款，何静多次要求进行了确认，尽到了以一定的审慎义务。日常中，消费者在购房时很多信息都来源于销售人员的推荐和介绍，对销售人员具有很大的依赖性。销售人员的保证虽不能代表银行意见，但增强了何静签订合同的信心，成为了何静签订合同的重要因素。且中节能公司作为房地产开发公司，众多业主都办理了按揭手续，显然更了解现行银行政策及更能预判何静是否会被银行拒贷，故中节能公司也具有一定的过错，对于其的主张违约金本院不予支持。现何静被银行拒贷，双方都应积极寻求解决方式，避免形成合同僵局。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十九条，判决如下： 一、何静于本判决生效之日起60日内支付中节能（成都）环保生态产业有限公司购房款690000元； 二、驳回中节能（成都）环保生态产业有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回何静的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2972元、反诉案件受理费5350元，由何静负担7322元，中节能（成都）环保生态产业有限公司负担1000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 王泽波 二〇二一年三月十五日 法官助理 何昕奕 书 记 员 张 祯