北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初12924号原告（反诉被告）：杨颖，女，1984年4月16日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区。委托诉讼代理人：徐玉杰，北京宸硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：何淼，北京宸硕律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：朱蕊，女，1982年1月23日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：唐芳芳，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：田俊英，北京天驰君泰律师事务所实习律师。原告（反诉被告）杨颖与被告（反诉原告）朱蕊房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨颖的委托诉讼代理人徐玉杰和何淼、被告（反诉原告）朱蕊的委托诉讼代理人唐芳芳和田俊英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨颖向本院提出诉讼请求：1.被告向原告双倍返还定金10万元；2.被告向原告返还押金5万元；3.被告向原告返还预付的租金141893.75元；4.被告向原告赔偿损失15000元。事实与理由：2019年12月9日，原、被告口头约定原告承租被告所使用的位于北京市昌平区创新园25号楼1层08号房屋的部分区域经营儿童游泳馆项目，并约定根据原告所使用的房屋面积范围确定租金范围。为保证合同签订，原告于2019年2月14日向被告交付定金50000元，被告为原告出具收据载明“今收到杨颖交来房屋定金共计5万元”，2019年12月31日，原告又向被告出具押金5万元，且预付三个月房屋租金141893.75元，被告为原告出具收据“共计收到191893.75元”。嗣后，被告一直未能提供房屋图纸信息，且在房屋内开展儿童游泳馆项目将影响房屋承重登记，对房屋安全将造成严重影响，故物业不允许原告对房屋动工装修，原被告与物业协商未果，因此被告要求原告选择其他项目品牌经营商铺，但原告逾期目的已无法实现。至今，原被告无法签订房屋租赁合同，原告也并未实际使用房屋。原告目的无法实现，要求被告退还已交纳的定金、押金、租金，双方协商未果，故诉至法院。朱蕊答辩称：1、双方于2019年12月14日成立房屋租赁合同关系，约定租期为三年，原告无权单任意解除。原告提供的证据，日期为2019年12月14日的收据载明被告收到原告交付房屋定金共5万元，约定使用面积230㎡左右，一层租金每平方米8元，二层租金每平方米5.5元，押金壹拾万元整，租金支付期限及支付方式为第一年度前半年按季度预付租金，之后每半年预付一次，租期三年。2019年12月31日的收条明确载明租赁房屋面积为一层160平方米，二层50平方米，年租金567575元，原告预付第一季度租金141893.75元，支付押金5万元，口头约定租期自2020年1月1日计算，明确约定租赁房屋的面积，租赁期限、租金及支付期限和方式等条款，双方之间已成立房屋租赁合同关系，双方根据法律规定及双方约定享有相关合同权利、履行相关合同义务。被告提交的证据均能够证明被告在租赁期限内始终积极的从原告利益出发，不断的为原告提供各种便利和协助，满足原告施工人员提出的各种要求，帮助原告解除各种问题，已远远超出一个出租人应尽的义务，不存在任何违约情形，原告诉求无事实和法律依据，不得无故单方终止合同；2、租赁房屋已于2019年12月31日交付原告占有、使用，原告无权要求返还定金、押金和租金，2019年12月31日，原告向被告预付第一季度的房屋租金和租赁押金，被告当时将房屋钥匙交予原告，租赁房屋自该日起置于原告占有、控制之下，原告于2020年1月8日使用被告提供的房屋所有权证复印件，在被告的配合下在租赁房屋地址上注册北京千谦科技有限责任公司（以下简称：千谦公司），并持续使用至今。早在2019年12月14日，原告向被告支付定金后，原告就陆续带领泡泡塘加盟商工作人员、装修人员、施工人员到租赁房屋现场就加固、装修等事宜进行现场查看，被告一直积极配合，提供便利条件。截至2020年4月底，原告一直占有、控制租赁房屋，安排装修施工事宜，其诉称并未使用过房屋与事实严重不符。原告因始终无法提供物业许可施工所需的相关盖章文件，在2020年4月底主动告知被告表示不想继续履行租赁合同，让被告将租赁房屋尽快出租，避免因其不履约行为给被告造成损失。被告为及时止损，向原告提出走一步看一步，无奈之下只能将原告退租的房屋再次对外出租，并告知原告是否向其退款及退款金额的多少视该房屋出租情况而定，该房屋直至2020年8月1日才部分租出。同时原告使用租赁房屋作为其设立的千谦公司的注册地址至今。原告实际占有、控制租赁房屋长达4个多月，又无故不履行合同导致租赁房屋被空置三个多月，其要求返还定金、租金、押金等诉求无事实和法律依据。另2020年4月底至2020年8月，原告一直为被告达成租赁关系之外的双方合作事宜，积极的进行着商业考察并随时分享给被告，2020年8月7日当日，原告毫无征兆的告知被告不再考虑合作事宜，原告再次对被告失约；3、被告严格遵守合同约定，且积极履行附随义务，并未给原告造成任何经济损失。被告自与原告成立房屋租赁合同关系后，从2019年12月底开始就积极配合原告的施工人员进行查看，收到原告预付第一季度租金当日即交付租赁房屋钥匙，在原告推进装修施工事宜遭到困难时，积极协助与物业和产权人进行协商，积极履行合同相关义务。2019年11月23日，被告就已经告知原告，对于租赁房屋的装修设计图需要甲级设计院盖章，物业才能认可并配合办理施工证。原告早就知悉物业办理施工证的前提系提供具有甲级设计院盖章的设计图和完整施工图文件，但由于原告自身原因迟迟不能提供，导致施工证办理不能顺利推进，且原告及其配偶在沟通中多次充分肯定被告积极协助推进装修施工事宜的配合工作，原告起诉状中诉请所称被告应赔偿其经济损失并无事实和法律依据；4、原告故意违反双方约定，单方任意解除房屋租赁合同关系，给被告造成极大经济损失，应承担违约责任。原、被告之间已于2019年12月14日成立三年期房屋租赁合同关系，原告单方无故解除租赁关系且未提前通知被告，导致租赁房屋面临再次招租并因其违约行为被空置了长达三个多月之久，造成被告房屋租金利益损失，原告的违约行为给被告造成了极大的经济损失，应依法承担赔偿责任。2020年4月底原告向被告表达不继续履行租赁合同关系，放弃经营儿童游泳馆项目之后，以与被告开展合同为由，持续使用租赁房屋作为其设立的千谦公司的注册地址至今，原告除承担违约赔偿责任之外，还应向被告支付2020年4月底至2020年8月1日期间的使用费。综上，双方之间合法成立房屋租赁合同关系，原告无故单方任意解除租赁关系，并将租赁房屋交还被告另行对外出租导致租赁房屋长达三个多月处于空置状态，故原告无权要求被告返还定金和押金，而原告已实际占有、控制、使用租赁房屋4个多月，故原告无权要求被告返还租金，被告严格遵守约定且积极履行出租人的相关义务，履约过程中不存在违约情形，原告故意违反合同约定，单方任意解除房屋租赁合同关系，给被告造成极大经济损失，应依约承担违约责任，故原告起诉的事实和理由部分毫无事实依据和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求，维护答辩人的合法权益。反诉原告朱蕊向本院提出诉讼请求：1.反诉被告向反诉原告支付因其单方违约致使租赁房屋空置期间产生的租金损失141893.75元（2020年5月1日至2020年7月31日共计3个月）；2.反诉被告向反诉原告支付房屋占有使用费69975元（暂计至2020年9月14日，实际主张至2020年10月9日，按照每日1555元计算）；3.本案的诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2019年11月24日订立了房屋租赁合同，约定租赁期限为3年，反诉被告承租反诉原告享有租赁权的房屋，租赁面积一层160平方米，二层50平方米，年租金567575元，租金支付期限及支付方式为第一年度前半年按季度预付租金，之后每半年付一次租金，反诉被告依照双方约定向反诉原告交付定金5万元、押金5万元及预付租赁房屋2020年第一季度的租金141893.75元，租期自2020年1月1日开始计算。2019年12月31日反诉原告收到反诉被告预付的第一季度租金当日，已向反诉被告交付租赁房屋，并将房屋钥匙交予反诉被告，反诉被告自该日起实际占有、控制、使用租赁房屋直至2020年4月底反诉被告无故终止履行。反诉被告2020年1月8日使用租赁房屋地址注册千谦公司，并持续至今。自2019年12月24日开始，已陆续带领装修人员、施工人员对租赁房屋进行现场查看，反诉原告均予以高度配合，另外双方租赁关系期间，反诉原告一直积极配合向反诉被告提供基于设计、加固、装修等需求的图纸，始终高效反馈、全面提供租赁房屋各类图纸，不断的为反诉被告提供各种便利和协助，已远远超出一个出租人应尽的义务，不存在任何违约情形。反观反诉被告，其不履行租赁关系系因自身原因迟迟不向物业提供办理装修施工证所需的具有甲级设计院盖章的设计图和完整施工图等盖章文件所致，反诉被告在不能提供相关盖章文件后，主动向反诉原告提出放弃儿童游泳馆项目，要求反诉原告将房屋另行出租并明确表示不再继续履行租赁关系。反诉原告基于反诉被告承租租赁房屋租期三年的信任，对于其2020年4月底无故单方终止履约行为猝不及防，导致反诉原告被迫重新招租，租赁房屋被空置至2020年8月底才部分出租，造成反诉原告租金利益损失，应当予以赔偿。综上，反诉被告自2020年1月1日起至2020年8月1日一直占有使用租赁房屋长达7个月，仅支付了3个月房租，另反诉被告单方无故违约导致反诉原告租赁房屋空置期间产生租金损失141893.75元，反诉被告2020年8月1日至今使用租赁房屋作为其设立的千谦公司注册地址，应参照租金标准支付使用费（计算至2020年10月9日），反诉被告故意违反双方之间房屋租赁合同关系的约定及相关法律规定，已严重侵害了反诉原告的相关权利，故请求法院依法支持反诉原告的全部诉讼请求。反诉被告杨颖答辩称：反诉被告不存在违约行为，故不同意支付房屋空置期间所产生的资金损失。反诉被告注册公司的行为并未对反诉原告占有、使用、出租房屋造成影响，不应承担赔偿责任，根据北京市市场主体登记告知承诺制度实施意见的相关规定，不能单单根据反诉被告在反诉原告处登记注册公司便认定反诉被告已经实际占有、使用了房屋。反诉被告在反诉原告处房屋登记注册行为并未对反诉原告出租房屋造成影响损失，反诉原告主张的营业执照地址占用使用费过高，不应当予以支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、原告（反诉被告）杨颖提交证据如下：1.收据。证明朱蕊在2019年12月14日收到杨颖支付的定金5万元。2.收条。证明朱蕊收到杨颖交付的押金5万元和预付3个月租金141893.75元。3.转账记录。证明杨颖在2019年12月14日向朱蕊支付定金5万元、在2019年12月31日支付押金5万元及预付租金141893.75元。朱蕊认可证据1、2、3的真实性，已收到杨颖支付的定金5万元，并于2019年12月31日收到杨颖作为承租人支付的3个月房屋租金141893.75元及押金5万元。证明目的不认可，双方于2019年12月14日就双方的房屋租赁关系达成意向，并在2019年12月31日的《收条》对租赁的交付时间、承租面积、租金标准等租赁主要事项已达成共识。4.群聊微信记录。证明双方尚未签署房屋租赁合同，双方一致就租赁事宜进行协商，尚未形成租赁合同关系。朱蕊对证据的真实性、合法性和关联性认可，对证明目的不认可。证据第4页：早在2019年12月11日，朱蕊已向杨颖提供多种图纸；第37、38页：被告提供的图纸很齐全，施工方表示可以正常施工；第38-40、50页：原告多次让被告承诺等待其能提供物业要求的相关材料后协助其办理施工证，被告多次承诺只要提供物业要求的文件就能办理施工证，提供相关甲级资质设计院的设计图是办理施工许可证的必要条件，不应扣在被告身上，原告的拖延行为导致双方未签署正式的租赁合同，但不影响双方已成立的租赁合同关系；第61页：由于原告单方终止双方的租赁关系导致房屋空置，因此产生的损失应由原告承担。5.物业沟通记录；6.廉龙与物业沟通记录。共同证明标的房屋若用于开设游泳馆项目，将会对整栋楼体安全造成影响，不同意原告将标的房屋用于游泳馆项目，原告拟承租房屋的目的无法实现，原告无法继续与被告协商签订租赁合同事宜。朱蕊对证据真实性、合法性和关联性认可，对证明目的不认可。2020年1月13日，原告被物业客服人员提醒其经营项目的施工存在较高风险，但原告仍需要与物业人员沟通希望能顺利办理相关手续。原告从物业人员处得知需要先到物业办理施工证，办理施工证前应当提交相关材料，物业审核合格才能发放施工证。物业只要提示原告注意风险防控，并没有说游泳馆项目不能开展。原告承租房屋的目的是可以实现的，是因为其从未向物业提交所需审核材料，才没能推进此事。7.2020年1月18日录音及文字材料。证明原告无法实现承租目的，双方尚未形成租赁合同关系。朱蕊认可不是完整的录音证据，存在编辑或剪辑的可能性。真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可。8.2020年1月28日录音及文字材料。证明新冠疫情发生后，原告及时告知被告因疫情而不能离开武汉并表明不再与被告协商承租房屋的意愿，被告可以将标的房屋出租第三人，从而确认双方未形成租赁关系。朱蕊认可系完整录音，真实性认可，证明目的不认可。录音中原告表示因疫情不确定社会秩序什么时间恢复，让被告出主意如何减轻原告的损失，被告主动提出想减轻损失可以向房主申请免租金延长一个月，但原告随后称一个月不够，原告想等国家宣布社会秩序恢复之日再计算租金，被告反对。这虽然是不可抗力，但双方要有公平原则，基于被告不同意，原告称不租了，双方未就租赁合同下一步如何安排达成一致意见。9.2020年7月12日录音及文字材料。证明原、被告未形成租赁合同关系。朱蕊认可系完整录音。录音的背景是在被告的超市。我们了解到，原、被告就商务合作达成共识，原告一直问何时有回报，与本案没有直接关系。二、被告（反诉原告）朱蕊提交证据如下：1.2019年12月9日被告与原告配偶廉龙的微信记录。证明2019年12月7日原告配偶廉龙添加被告微信，12月9日询问被告时间，当日到被告处看房。2.收据。证明原被告于2019年12月14日成立租赁合同关系，并对租期、租金付款方式、周期等内容。3.2019年12月23日、24日、29日微信群记录。证明被告于2019年12月24、29日分别按照原告要求提供相应图纸，并配合原告2019年12月25日安排装修人员看现场。杨颖对证据1、2、3的真实性、关联性、合法性均认可，但证明目的不认可。上述证据无法证明双方已成立租赁合同关系，证据2虽然载明租金标准，但双方未确定具体的承租面积及位置。原告拟承租房屋的目的是为开设泡泡塘游泳馆项目，因游泳馆项目需要对房屋承重进行加固改造，所以需要被告提供加盖设计院公章的结构蓝图，原告的施工队才能根据房屋原有结构设计新的施工方案，从而确定承租房屋承重等级是否符合开设游泳馆的标准，但被告至今未提供加盖设计院公章的蓝图。4.收条。证明双方的租赁合同关系自2020年1月1日正式起算，租期三年，原告已按照约定向被告预付第一季度租金，被告当日将租赁房屋的钥匙交付原告，原告自2019年12月31日起实际占有并使用租赁房屋。5.2019年12月31日、1月3日微信群记录。证明被告不断为原告提供便利和有利建议。杨颖对证据4、5的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可，认为租赁合同未成立，被告未将承租房屋的钥匙交付原告，原告未实际占有、使用房屋。原告承租房屋进行游泳馆项目必然涉及燃气锅炉事宜，原告沟通确认燃气事宜是为了确定房屋是否达到原告的承租要求。6.2020年1月3日、4日微信群记录。证明被告向原告提供房本复印件，供原告办理公司登记注册手续。7.北京千谦科技有限责任公司企业信用信息报告。证明原告顺利注册千谦公司，被告已实际占有、使用租赁房屋，并使用租赁房屋地址注册设立公司。杨颖对证据6、7的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可，认为使用租赁房屋进行公司注册登记，并不能证明实际占有、使用房屋，更不能证明双方已成立房屋租赁合同关系。8.2020年1月9日、10日微信群记录，证明原告明知承租房屋的装修需到物业处办理报备手续，并知晓根据物业要求准备相关施工方案和设计图等，方可取得施工证。杨颖对证据的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可，认为原告提供相关施工方案及设计图的前提是被告提供加盖规划设计院公章的蓝图，确认结构蓝图和现场相匹配后，原告才能进一步出具方案。9.2020年1月13日微信群记录。证明原告被物业相关人员告知施工存在较高安全风险，暂不能办理施工证，原告转达并希望被告协助解决。杨颖对证据的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可，认为证据只能体现双方对房屋施工许可证办理的沟通事宜，属于双方租赁前期的磋商阶段。10.2020年1月14、15日微信群记录。证明被告按照原告要求将结构图发给原告，让原告发给工程师，原告和工程师确认后回复图纸很齐全。杨颖对证据的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可，认为被告至今尚未提供带有设计院加盖公章的结构图纸，仅提供CAD电子版本的图纸。11.2020年1月16日微信群记录。证明被告回复原告申请免租期及再次确认如原告提供相关盖章文件，被告将协助原告办理物业的装修施工证。杨颖对证据的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可，认为被告一直未能提供带有设计院加盖公章的结构图纸，理应给付原告宽限期。12.2020年1月22日微信群记录。证明原告因尚未与相关单位签订正式协议，支付费用，故无法取得并向物业发放施工证审核所需的相关盖章文件。杨颖对证据的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可，认为聊天记录不完整，并非原告自身原因未能提供相关文件，而是物业方考虑到房屋承重结构的危险性，认为房屋不符合开设游泳馆的标准，本身不建议将该房屋用于开设儿童游泳馆。因此即使原告能够提供相关文件，物业也不能保证能否办理结构施工许可证。13.2020年3月11日微信群记录，证明原告再次跟被告确认物业所需盖章资料，被告再次向其提供清单。14.2020年4月2日微信群记录，证明原告将其准备的需盖章文件电子版本发给被告，让被告与物业确认，如物业认可原告将走文件的盖章流程，被告获得物业确认并告知原告结果。15.2020年4月6日、7日、15日微信群记录。证明原告询问被告入户电的增容事项。杨颖对证据13、14、15质证意见同证据9、10、11、12。16.2020年5月9日、6月3日、8月7日微信群记录。证明原告无法提供盖章文件，2020年4月底主动告知被告不想继续履行租赁合同，被告为及时止损，根据原告建议重新将租赁房屋对外招租，并告知原告是否向其退款及退款金额多少将视再次出租情况而定。该房屋直至2020年8月1日才部分出租。原告向被告提出合作经营餐饮的建议，双方就经营餐饮进行了相关项目考察。17.2020年8月7日微信群记录。证明原告单方告知被告双方合作事情不予考虑。杨颖对证据16、17的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可，认为原告最早是2020年1月18日向被告表示，如果物业一直无法办理施工许可证，原告将不再考虑承租房屋的意思表示，2020年1月28日，再次电话告知不再考虑承租房屋。合作经营餐饮系被告主动发信息与原告沟通，而非原告主动提出继续合作的意思表示，体现在原告提交的证据材料。18.被告与冉洪亮签订的房屋租赁合同。杨颖对证据的真实性、合法性认可，关联性不认可。19.被告与冉洪亮签订的补充协议。杨颖质证意见为由法庭核实。20.被告向冉洪亮的房租转账记录。21.产权人冉洪亮向被告出具的押金收条及租金收条杨颖证据20、21日的真实性、合法性认可，关联性不认可。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证，对于有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月9日，杨颖、杨颖之夫廉龙和朱蕊加入“群聊（3）”（以下简称：微信群），微信群记录显示，2019年12月11日，朱蕊将图纸拍摄发至微信群，经询问确认就是这个图纸。2019年12月13日，朱蕊询问杨颖是否继续加盟做游泳馆项目，杨颖确认计划没变，但公司设计部还没有出设计方案，并称争取第二天给答复。2019年12月14日，杨颖称：我们刚从公司出来往回走，到了就去您那儿交订金。当天，杨颖向朱蕊转账5万元，备注“金隅万科城25号楼底商订金”，朱蕊向杨颖出具《收据》，载明：今收到杨颖交来房屋定金共计5万元，约定使用面积大概230平方米左右，一层租金8元/m2,2层租金5.5元/m2。押金10万元整，前半年支付租金方式3个月，半年后半年付，租期3年。2019年12月14日至2019年12月19日期间双方继续沟通有关游泳馆项目的相关问题。2019年12月19日，杨颖约加固人员查勘现场。2019年12月20日朱蕊称“等着拿图纸”。2019年12月23日，杨颖称“没有这个图就出不了设计图，没设计图就找装修公司询价比价，后面都进行不了”，朱蕊称“我也着急，你们装修不了，我也装修不了”，杨颖称“所以麻烦朱姐多多费心，不然1号真来不及动工了呢”。2019年12月24日，杨颖称“结构图纸弄好了么，是CAD图纸吗，要是您这边开不了没关系，你发我邮箱我转到泡泡塘那边，那边专业，应该能打开”，朱蕊发送名称为《万科城二期二标段总图-2012.05.11（1）》的文件，杨颖称“好的，我转给他们看一下”，随后双方沟通确认图纸中的具体位置。2019年12月25日，杨颖约装修的人查勘现场。2019年12月26日，朱蕊称“你把专业术语的结构图依据发给我……这边物业补给图纸……在哪个部门有这个图纸”，杨颖称“物业，都跟我说的物业肯定有”，朱蕊称“物业说没有”。2019年12月27日，朱蕊称“图纸我们正在想各种办法……做好找不到图的计划，最后最不能承重的计划，去了建委和国土局都没有”。2019年12月29日，朱蕊发送图纸照片。2019年12月31日，杨颖向朱蕊转账191893.75元，备注季度房屋和家押金，朱蕊向杨颖出具《收条》，载明：面积1层160㎡*8*365=467200，2层50㎡*5.5*365=100375，共计567575元；3个月141893.75，押金5万，共计收到191893.75元。2020年1月3日，微信群内朱蕊称“那个申请营业执照有面积要求吗，一个房本面积是60平方米”，杨颖称“面积没有要求，一个房本够了”。2020年1月4日，微信群内朱蕊称“你们还在二楼吗，锁门了吗”，杨颖称“锁了”。2020年1月5日，微信群内朱蕊称“你再问问，看看婴儿单缸能不能放楼上，不要从引导的角度，从可行度的角度，楼下给我放出来30平米，很尴尬呀，我的餐饮”，杨颖称“这个事儿还挺复杂，不是单纯可行度方面判断，晚上我们碰面详谈”，朱蕊称“最好9点30以后，明天房本复印件给你们，上午，把钥匙先给我带来”。2020年1月10日，微信群内朱蕊收到杨颖的加固方案简易版图纸，，朱蕊称“是物业和你要的就是加固的简易方案吗”，杨颖称“是的，他说他们要看加固的方案往上报，简易版手绘的都可以，觉得没问题我们才能继续”。2020年1月13日，微信群内朱蕊称“你告诉珊珊，说你们的装修合同都签了，就差他们的施工证，所以想知道流程”。万科物业-25号楼底商群（以下简称物业底商群）中，杨颖称“聂经理，我们装修施工需要准备什么资料或文件提供到物业那边，才能给施工证啊”，聂珊珊称“这个施工事宜，刚刚我们在例会上还在说，工程经理也与您那边沟通了，施工确实存在较高的安全风险，公司领导建议服务中心暂不能为您办理施工证。微信群内朱蕊称“把设计院的资质和施工方资质发过来，房主查一下，没问题，施工……刚刚和房主谈完了……房主先要确定设计院的资质和施工方资质，他找建委一问说没问题，一切他来处理”，杨颖称“好，我向工程公司那边要一下”，随后发送加固施工方北京华固精诚建筑工程有限公司的营业执照和建筑业企业资质证书截图，并称“设计院的全称是绿盟国际设计有限公司”，此后双方对设计院、设计师等有关资质等问题进行了沟通。2020年1月14日，微信群内朱蕊称“应该最晚今晚就有确定方案……物业也应该会有一个答复，一句话，都在努力……还是那句话，你们不确定，我也不确定，你们有损失，我也有损失”，朱蕊发送文件《2-甲#结构图1219》并称“把这个发给工程师……看看是不是根据这个就能计算出12根柱子的承重了……我们一定确保万无一失……让设计院需要减去已经有的二层三层的在柱子上原有的承重”，廉龙发送截图，截图显示晁文建称“这是图的内容，是结构图不错，但不确定是不是整体结构的结构配筋图，初步判断应该不是二层新建结构的配筋图，还需要整体结构的配筋图才能计算”，朱蕊称明天去档案馆查一下。2020年1月15日，双方继续对图纸的问题进行沟通。2020年1月16日，微信群内朱蕊称“我综合考虑了一下，宽限期的问题我认为不用和房东来交涉了，因为我觉得因为找图纸的问题已经很麻烦人家，我不想再给他添乱了，我这里给你们5日的宽限期，来弥补工程师走程序的时间，图纸找到了，也算给你们省下了一笔费用，我仔细想想一切根源可能在于一开始把工程事情想得太顺利了，所以出于什么原因我能给你们承受的就是这样，你们考虑一下？下午可以和房主见面就商量一下他就加固的问题还有什么要求，甚至提一下燃气看看他能不能再努力一下帮帮忙，确定加固装修的要求”，杨颖称“我已经和施工那边问过了，他说没问题，……我再和您这边确认一下，如果到时候我们正常报物业，提供施工单位资质，设计院蓝章，计算书，物业还不让施工是不是您或者冉哥这边处理”，朱蕊称“今天冉大哥不是说了吗，手续齐全，物业没有理由了，冉大哥给你操心物业，我们这个事那天在没有图纸的情况下也商量了，不是给你结果了吗，我和冉大哥会全力帮助”，杨颖称“我提供的东西肯定没问题，原先物业不也就要资质和盖章吗，我一直都说可以提供，他们不也各种不同意嘛，现在我还是给这些也没变啊……我都有图纸，我给他现有数据，再给他加固后的数据”，朱蕊称“你问问珊珊，你说要需要什么手续，看看他怎么说，应该他就会说了。物业底商群内，杨颖称“聂经理，现在结构图纸已经找到了，我们根据原结构出方案，正常报备物业需要我们提供什么，我来准备”，聂珊珊称“这个我需要和工程部碰一下，看工程专委会什么意见，因为我不负责工程部门，我得征求工程部的意见，或者您可以直接与工程部沟通办理”，杨颖称“理解，我们正常报备流程和需要提供的东西您不知道是吗？或者其他底商业主装修报备流程和需要资料咱们这儿没有一个统一标准吗”，聂珊珊称“如果正常装修手续，装修图纸、改造图纸，业主及装修方负责人身份证明，需要到前台签署装修管理规约等”。微信群内杨颖称“物业那边还是不愿意说流程和具体需要的东西，还是说要看工程那边的意见”，朱蕊称明天问问。2020年1月17日，杨颖称“那您再问一下吧，这不搞清楚不敢继续啊，万一钱交了不让动工，我找谁退钱去”。朱蕊主张双方在协商之初约定的免租期为一个月，因为后续找图纸等耽搁了时间，故其在2020年1月16日同意再多给杨颖5天的免租期，所以整个免租期为2020年1月1日至2020年2月5日。2020年1月17日，物业底商群内聂珊珊称“公司工程意见，需要您提供施工方案及图纸，如果拆改承重墙需要提供加固方案，所有资料需有资质的机构出具”，杨颖一方称“需要哪些资质机构出具什么材料您能说的更清楚吗，怕有信息不对等理解有误，资料什么的都提供了，然后说出具资料的机构不符合要求就不好了”，聂珊珊建议细节与刘经理直接电话沟通，杨颖要求将刘经理拉入群内，随后双方通过微信语音方式在微信群内进行沟通。2020年1月18日，微信群内朱蕊发送截图并称截图内的东西是“明天再确定需要的东西”。杨颖提交了当日双方沟通的录音，录音中杨颖称最快在2020年2月5日可以拿到设计院的相关资质、数据等材料，双方在录音中对如果出现物业“卡时间”造成的时间成本由朱蕊负担达成一致，朱蕊称“现在就是不可确定的因素是存在的，但存在的几率的可能性是小的”，杨颖称“再小的几率我也得考虑到……最后付钱的是我，我必须得想”，朱蕊回“不光是你，还有我呢，我2月1号开始记成本，这损失谁来定，但是我没有赖任何人，我赖我自己，一开始时候把这件事情想简单了……”。2020年1月22日，微信群内杨颖一方称“我们和施工方沟通了几次，他们能提供盖章的文件，但是都要走常规流程，不会提供不实盖章，原件复印件都是如此，朱蕊称“只要复印件，先审核，审核通过才需要原件，目的就是怕有问题，你这边涉及合同问题，万一不过你的工程款不是会有问题吗”，杨颖称“您的意思我们知道，但是我们想说的是物业要的东西就得付钱走正常流程，不然会没有盖章，也不会有详细蓝图，只有现在的简易版方案”，朱蕊称“就先不盖章试试，然后把他们的资质复印件啥的都提供了，然后这边审核通过了，那边你就签合同盖章呗，然后你按这些准备，2月1号或者2号，上班了你把这些东西拿过来，我给大房东去交这些东西”，杨颖称“我知道您的意思，您要复印件和原件没什么区别，他们也是走正常流程才能拿到完成整的图纸和盖章”。2020年1月28日，杨颖与朱蕊进行了通话，通话中称杨颖称其过年回湖北荆州老家，因疫情原因已封城，无法回京，杨颖称“好不容易事情到了一个比较明朗化的结果，现在又出现这么一个事”，朱蕊称等房主上班了问问看能不能延期一个月，杨颖提出等疫情解禁、社会秩序恢复正常再开始计算房租，如果空一两个月，费用成本太高，承担不了，后朱蕊称“你看这样行吗，我这边先发布消息，先往外租着，过两天哥（房主）要是能来的话我就当面把这个事情给他说一下……我这边做几手准备吧，这样的话都减少大家的损失”，杨颖称其本意还是想做游泳馆的项目，但因为疫情的不可抗力，如果朱蕊和房东能够商量等解除封城、社会秩序回复正常、项目能够正常推进再计算正常房租其可以继续租，如果无法商量一致，就不租了。后双方商定2020年2月1日再通话继续商量。2020年3月11日，微信群内杨颖称“我跟您确认下，年前您告诉我物业最终要的资料：1、施工方营业执照、资质2、甲级设计院蓝图盖章3、甲级设计院资质，您看还有没有其他的？”，朱蕊发送截图并称“这是那边告诉我的”，杨颖称“之前跟您说过，盖章的现在给不了，只有付钱了才有，我总结了一下你纸上写的，就是我刚刚说的那些，我现在可以先给您：1、施工方的营业执照、资质，2、设计简图（就是之前给您打出来的图纸）其他蓝图盖章只能付钱了才能正式提供，跟您解释一下设计院蓝图就是施工方案，加盖设计院章和设计师章。您看需要我把现在能给您的你先给物业看看，回头给的正式的肯定和现在给的一样，他们觉得行我们就跟装修的定下来，物业有补充的最好让他们一次说清楚”，朱蕊称“行，我把这些给物业，看看还缺什么”，杨颖称和装修公司沟通一下准备好了发给朱蕊。2020年3月31日，微信群内廉龙称“我们联系了装修方，他让我们问一下现在小区让施工吗？他们说北京市现在不让复工，只有政府项目会让动工，有人会举报”，朱蕊称“内部装修不会管吧，我明天问问”。2020年4月1日，微信群内杨颖问现在能动工了吗，朱蕊称“我今天忙忘记了，明天上午我问问，我旁边有施工的，内部装修。旁边的美容院，内部装修应该可以，我家正在装修”，杨颖称“我这不是还有加固么，物业同意没问题是吧？”，朱蕊称“内部装修正常没问题，加固这一块还不确定，还需要开证明，你这边有的东西先发给我”，杨颖称“麻烦您还是问一下物业，对就是看物业同不同意，开不开证明……明天我把能拿到的先发给您，您给物业看，物业要是没问题我就敲定加固相关的合同细节，等我隔离解除了就签合同……”，朱蕊称“设计图纸和加固装修方案，大致的，然后这边说这些资料可以。那么就按照这些大致的给原件报备，还有我个人觉得需要走点小礼，如果需要的话，以后也好办事”，杨颖称“可以，给物业看，他们说没提问可以开证明我就商量合同细节……别再卡我，说这也不行那也不行不让开工的，那就不好了，再故意找事儿耽误时间我就真疯了”。2020年4月2日，微信群内杨颖发送文件《泡泡塘昌平店泳池加固2020.4.2new》《泡泡堂昌平店泳池加固-大池》《泡泡塘昌平店泳池加固-结构总说明》《泡泡堂昌平店泳池加固-小池》《绿盟资质证书》《泡泡堂昌平店泳池加固（改）》及截图两张并称“这是加固公司营业执照、资质证明；甲级设计院营业执照、资质证明，设计图纸简易版、设计说明、施工方案……麻烦您给物业看看，尽快让他给个回复……如果可以，我这边好进行后续安排，需要安排的事情还很多”，朱蕊称“好的”，朱蕊发送截图并称“看看我说的对吗”，杨颖称“对的”，朱蕊称“你们计划哪天施工”，杨颖称“这个要等我隔离解除去签完合同就可以拿东西去物业报备，物业什么时候给证明什么时候开始……所以今天给他们的东西只是需要他们提前确认好，这些东西符不符合他们的要求，还有没有漏掉的？”，朱蕊称“他刚刚说了，这些资料够了，就差章”，杨颖称“那这些资料都没问题，也没有需要我补充的资料，我就跟加固公司敲定合同细节了哈”，朱蕊称“我的理解这些资料应该够了，主要就是公章，我也不知道后期是不是需要补资料”，杨颖称“我提前给他们看的目的就是让他们看完后说行不行？还有没有其他他们要的，如果他们到时候要的东西就是没有，我给不了怎么办……如果只是章的问题，我可以保证不会有问题”。同日，朱蕊问“你们一层用多大的地方来着”，杨颖称“80-90左右，一楼的7号屋子，就是带楼梯那一条肯定是用了，8号屋子应该用不全会用一大部分”。2020年4月3日，朱蕊问“楼上是哪几个房间”，杨颖回“应该是8、9、10，还有厕所那个小角落，会按之前说的留一条通道的”。2020年4月6日，微信群内杨颖称“能跟物业问一下咱们这个入户电能满足吗？如果不能满足，是不是可以增容？入户电需要115kw380v”，朱蕊称“明天物业电工来确认一下”。2020年4月7日，朱蕊称“这个底商有380，有三相电，但需要你们接”，杨颖称“嗯嗯，麻烦再问一下电工有多少千瓦”，朱蕊发送截图称“电工说，把这个拍照片，让装修那边电工看就知道，如果不匹配能增容吗”，廉龙称“我理解，如果物业这边允许增容，施工队应该可以办到”，朱蕊称“怎么又牵涉物业允许啊”，廉龙称“不经过物业也可以呀，就怕到时候物业说我们私改电线，那边问现在的入户线有多粗，好像线上边有写明是多粗的”，朱蕊称“当时你们和那边签合同的时候，他们没说电必须用115kw，只说了380电压”，廉龙称“印象中是这样，不过当时是按燃气锅炉准备的，现在换电的了，好像技术标准不太一样”，廉龙称“麻烦确认两个事儿：1、入户线有多粗（线上有写）；2、物业是否允许增容，是否满足115KW的配额”，此后双方就相关事项进行继续进行沟通。2020年4月13日，微信群内朱蕊称“怎样，你们是不是快要出关了”。2020年4月15日，微信群内廉龙称“供电那边有消息吗？”，朱蕊称“人家说，可以，你把你想要的问题，分成几条发给我，我具体发过去，我再详细的问一下”，廉龙称“1.增容至115kw的总费用；2.什么时候可以开始施工以及工期；3.增容覆盖的施工范围，是只给我们这块施工，还是整个底商全部都要施工”，朱蕊称“行，我的处境真的很难，可能是能力还不够”，廉龙称“这不是您能力的问题，是这个地点涉及太多需要对接的方面了，从房屋结构加固到水电气，都涉及了很多专业对接，咱们双方的尽心程度是有目共睹的，但是客观条件如此，难以避免。2020年4月16日，微信群内朱蕊称“你把上次给的那些材料打印出来，拿物业申请一下施工证。目前缺甲级设计院的公章是吧？等签合同就给是吗……电，目前有两种方式：第一、地产向电力局申请，成本不低。第二、从地产单拉电线与这一排其他底商并联，第二种在咨询呢，资料打印完给我也可以，我帮你去交资料”。当日，朱蕊将上岛咖啡的广告链接发到微信群，并提出建议。杨颖称因万科物业不配合办理施工许可证，导致案涉项目无法进行施工，杨颖欲从事游泳馆项目的合同目的无法实现。朱蕊主张根据约定杨颖应在2020年4月底交付下一阶段的租金，但其未交纳，杨颖单方终止了租赁合同。朱蕊称其对外招租是因为疫情，是为了减少各方的损失，且房屋也没有立即出租出去，直到2020年8月7日才租出去一部分。2020年5月9日，微信群内朱蕊发送截图，截图显示“备注是“Alisa·莉王丽租茶室”的人称暂时先不租了，朱蕊回复好的”2020年5月21日，微信群内朱蕊发送截图称“突然联系我的，你们的锅炉我都发给他们了，他们工程师看了，说有管道口符合”，廉龙称“这么看来，做早餐起火的设备应该没问题了”，朱蕊称“我说的是游泳，你们的游泳锅炉配置我发给他的”。2020年6月3日，杨颖在微信群内发送店铺照片称“这两家是阳光胡同里的店铺……做餐饮是加分项，地段好是必备项”，朱蕊称“我回头打电话问问，能不能做餐饮，最好原来就是餐饮，这样省很多事和成本”。杨颖称在2020年1月28日其已向朱蕊表达过不继续承租的意愿，其在2020年3月底从湖北回京，为减少损失与朱蕊进一步沟通，因为朱蕊一直不同意退还，无奈就继续沟通承租的事宜，但是因为房屋加固的事宜没有解决，无法解除燃气的问题，所以后续没有继续下去，至2020年4月，已决定不再继续泡泡塘的项目。关于已交费用的返还，杨颖称最初朱蕊同意退17万，后来反悔又变成15万元，当时其也同意了，但是后来朱蕊又要求将15万元变成投资款。杨颖提交2020年7月12日双方的谈话录音，录音中杨颖称“现在拿不到钱，至少知道是有东西在运转……我说15万块钱我干啥不好啊……如果暂时是动不了，那就不做了”，朱蕊称“因为你是做的投资，我是按照本金12万给你算的，另外3万是从利润里分的”，杨颖称其理解的为当时能够接受的是15万，不过形式上是先给12万元，后给3万元。录音中朱蕊称“你要真是资金紧张不想做了，我就把钱退给你”、“如果你特别需要这个钱，那你可以先撤出来”。朱蕊称因杨颖在2020年4月底单方终止了合同，当时其要求退费，朱蕊当时的意见为暂时无法确认损失，在损失没有确定的情况下，可以退一部分费用，但是费用先不退，可以作为投资款，双方一起做一个项目，最后要不要退、退多少要看房屋什么时候能够出租出去。2020年7月18日，杨颖问“你去秦皇岛看的咋样？”，朱蕊称“下周就计划去”。2020年8月7日，微信群内杨颖称“我刚过去看您贴的招租的条子都撕了，是租出去了吗”，朱蕊称“没有，人家就要了200平米二楼。还剩下一部分。他装修的时候不小心撕了，我还要重新贴，一楼还有210，赔死了，微笑面对困难”，杨颖称“这样啊，我还以为出手了”，朱蕊称“没有，现在个个都很谨慎”，杨颖称“这样也行，过年到现在半年了，终于有动静了，比没有强”，杨颖称“这段时间我很认真的又考虑了，合作的事我们就不考虑了，实在等不起了，现在房子也开始往外租了，项目也等两月了，所以还是直接退了吧，还望姐体谅”。另查，案涉房屋登记的所有权人为冉洪泉，朱蕊从房屋所有权人承租而来，本案双方争议所涉面积为朱蕊所承租的一部分，案涉房屋为底商，朱蕊所承租部分的房屋坐落为昌平区创新园25号楼1层07至12号，房屋所有权证显示每个房号的建筑面积为65.95平方米。杨颖利用其中一个房本地址“昌平区创新园25号楼1层08号”注册了北京千谦科技有限责任公司，注册时间为2020年1月8日，至2020年10月10日变更登记住所。上述事实，有收条、收据、转账记录、微信聊天记录、录音材料、房屋所有权证书、工商登记信息及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，秉持诚实、恪守承诺。本案中，杨颖与朱蕊因房屋租赁事宜，双方自2019年12月开始协商，历经数月双方的合作未能按照预期履行完毕，至2020年8月7日双方合作彻底终止，针对双方争议，结合在案证据，本院分析如下：关于杨颖主张双方之间房屋租赁合同未成立一节，本院认为杨颖在2019年12月14日交纳了租房定金，《收据》中载明其欲承租的大致面积、租金支付方式、租赁期限，后双方又经过磋商，杨颖在2019年12月31日交纳了第一季度的租金141893.75元和押金50000元，《收条》中明确了租赁的面积，根据双方在微信中的聊天记录和庭审中的陈述，双方起初约定免租期为一个月（后又增加5天），因此双方已对租赁位置、租赁面积、租金标准、租赁期限、押金支付、租金支付期限等达成了一致，房屋租赁关系的基本要素已经具备，且杨颖已经开始进行游泳馆项目的开展工作，本院认为双方之间的房屋租赁合同关系已经成立。至于杨颖所主张的租赁位置尚不确定，本院认为因杨颖所承租案涉房屋的目的是为了游泳馆项目，该项目涉及到房屋内部的加固，从双方的沟通记录来看，室内具体使用位置的确定需要等相应施工或者设计方案确定后才能精确，因此杨颖所承租标的并非完全不确定，从外部位置上来说，其所承租标的位于昌平区创新园25号楼1层的底商，内部欲承租的面积也与朱蕊协商一致，仅因为其所从事项目的特殊性导致合同成立时其所要使用的室内位置尚未完全明确，该因素不影响双方之间的房屋租赁关系的主要要素已经具备，因此本院对杨颖的该条意见不予支持。关于双方合同履行一节，房屋租赁合同成立后，杨颖着手进行游泳馆项目的开展工作，从双方的沟通记录来看，朱蕊亦积极配合杨颖的诉求，因新冠疫情的影响，杨颖在2020年1月回湖北后至2020年3月底期间无法返京，期间双方亦对租房合同的履行问题进行了沟通，为减轻各方损失，杨颖同意朱蕊对外出租案涉房屋，2020年3月至4月期间，双方又对游泳馆项目所需的材料、电力等问题进行沟通，朱蕊主张2020年4月底因杨颖不交纳下一季度的租金，系杨颖方单方解除了合同，从二人的沟通记录来看，自2020年5月起双方即开始进行餐饮项目的交流，从2020年7月12日的沟通中可以看出，双方曾对杨颖已交纳的定金、押金、房租等款项转化为投资达成一致，朱蕊按照本金12万元、后期利润3万元返还杨颖，纵观双方沟通的整个过程，本院认为本案租赁关系的解除系双方协商一致解除，且双方对解除后已交纳款项的处理亦达成一致。关于杨颖主张的双倍返还定金一节，因本院认为双方租赁关系已经成立，故其主张双倍返还没有依据，因双方合同已经解除，故朱蕊应当返还定金5万元，同理，杨颖已交纳的房屋押金5万元亦应当予以返还。关于杨颖主张的返还房租、朱蕊主张的违约空置损失一节，本院认为根据双方在2020年7月12日的沟通记录可知，双方曾对杨颖已交纳款项的处理达成初步一致，即朱蕊承诺返还的款项包括本金12万元、投资后产生的利润3万元，综合考虑到疫情带来的不可抗力因素的影响、双方约定的合同期限以及双方最后未实际产生投资等因素，本院认为朱蕊退还杨颖12万元符合双方之间利益的考量，且朱蕊在承诺退还该12万元时已考虑了其损失情况，因此本院对朱蕊主张的三个月空置损失不予支持，其向杨颖退还的全部金额本院确定为12万元（包含定金5万元、押金5万元、房屋租金2万元）。关于朱蕊主张的2020年8月1日至2020年10月9日期间的房屋占有使用费一节，其主张的费用系杨颖使用案涉房屋作为千谦公司注册地址的费用，杨颖注册公司的时间为2020年1月8日，最后迁出的时间为2020年10月10日，本院认为在2020年8月7日双方合作彻底终止前，杨颖利用案涉房屋作为公司登记地址具有双方合意的基础，因此对于该日之前的使用费本院不予支持。关于2020年8月8日之后至实际迁出期间的使用费，依据《北京市市场主体登记告知承诺制度实施意见（试行）》（京市监发[2020]50号）第十三条“多个市场主体可以使用同一地址作为登记住所”，因此杨颖未将公司登记地址迁出不影响朱蕊再次出租，故朱蕊主张按照房租的标准支付没有法律依据，本院不予支持。鉴于双方合作终止后，杨颖再使用案涉房屋作为登记地址没有事实依据，杨颖仍实际使用了该地址作为公司登记地址，本院酌情按照每日100元的标准支付该期间的使用费用，故2020年8月8日至2020年10月9日期间本院计为6300元（63×100），过高部分本院不予支持。关于杨颖主张的律师费损失15000元一节，没有法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十一条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、朱蕊于本判决生效后七日内退还杨颖租房定金50000元、租房押金50000元、房屋租金20000元；二、杨颖于本判决生效后七日内给付朱蕊2020年8月8日至2020年10月9日期间利用案涉房屋作为其注册公司登记地址的房屋使用费6300元；三、驳回杨颖的其他诉讼请求；四、驳回朱蕊的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5904元，由杨颖承担3593元，已交纳；由朱蕊承担2311元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费2240元，由朱蕊承担2173元，已交纳；由杨颖承担67元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 姚小锋二〇二一年三月八日法官助理 李 耀书 记 员 张思维