湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘02民终457号上诉人（原审原告）：石全胜，男，汉族，1969年5月16日出生，住湖南省娄底市娄星区。上诉人（原审原告）：汤建雄，男，汉族，1970年2月21日出生，住湖南省株洲市荷塘区。上诉人（原审原告）：刘海波，女，汉族，1973年12月14日出生，户籍所在地：湖南省株洲市天元区，现住湖南省涟源市。系石全胜妻子。上诉人（原审原告）：周检华，女，汉族，1972年7月21日出生，住湖南省株洲市荷塘区。系汤建雄妻子。四上诉人共同委托诉讼代理人：王强，湖南卓进律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：株洲市雅立房地产有限责任公司，住所：株洲市芦淞区龙山塘钟鼓岭。统一社会信用代码：914302007607075351。法定代表人：彭宏，系该公司董事长。委托诉讼代理人：尹国荣，湖南中禹航律师事务所律师。上诉人石全胜、汤建雄、刘海波、周检华因与被上诉人株洲市雅立房地产有限责任公司（以下简称雅立房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省株洲市荷塘区人民法院（2020）湘0202民初3142号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人石全胜、汤建雄、刘海波、周检华上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人要求解除合同的诉讼请求。事实和理由：商品房买卖合同第八条约定被上诉人不得擅自变更涉案房屋的建筑设计，确需变更的应当征得上诉人同意并报规划管理部门审核批准，获批后与上诉人签订变更协议。现被上诉人在未告知上诉人的情况下，改变原规划设计方案，在通往二楼商场的专属通道上增设两间门面，并办理了产权出售给他人，严重损害了上诉人的合法权益。被上诉人雅立房地产公司答辩称：两间门面在双方签订商品房买卖合同之前就已经存在，被上诉人不存在擅自变更房屋的建筑设计的行为。大门门厅的所有权归被上诉人，且增设门面得到了有权机关的批准，与上诉人无关。即使上诉人拥有单方解除权，但也因其逾期行使已归于消灭。原审原告石全胜、汤建雄、刘海波、周检华向一审法院起诉请求：1、判令解除双方之间的商品房买卖合同；2、由被告承担本案诉讼费用。原判认定事实：原告石全胜与刘海波系夫妻关系，原告汤建雄与周检华系夫妻关系。2011年10月27日，原告石全胜、汤建雄（乙方）与被告雅立房地产公司（甲方）签订了《株洲市商品房预销售合同》及相关附件、补充条款，双方约定：1、合同第二条乙方向甲方购买《雅立爱家湾》荷塘区桂花路29号雅立爱家湾201室房屋（以下简称201室商铺），政府批准的规划用途为商业服务，预测该房屋建筑面积为1314.28平方米，其中套内建筑面积为1099.83平方米，公用分摊建筑面积为214.45平方米。该房屋建筑设计及平面图见本合同附件二；2、合同第三条该房屋按建筑面积单价4750元／平方米，该房屋的总价款为6242830元；3、合同第八条签订本合同后，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计（见附件二），确需变更的应当征得乙方书面同意，并报规划管理部门审核批准，在获得批准之日起与乙方签订本合同变更协议，甲方未征得乙方同意擅自变更该房屋的建筑设计，乙方有权单方面解除本合同；4、合同第十一条甲方定于2017年1月20日前将该房屋交付给乙方。如因不可抗力导致无法按期交付的，依据法律的有关规定处理。同日，原告石全胜、汤建雄（乙方）与被告雅立房地产公司（甲方）签订了《补充条款》及《合同补充协议书》，双方在《补充条款》中约定：该商品房的配套物业的土地使用权和房屋使用权归出卖人所有，出卖人有权出售或者出租，该商品房的屋顶、外墙及套内面积外的使用权、收益权归出卖人所有；双方在《合同补充协议书》中约定：1、甲方负责在现有经营户合同到期后消防通道按图纸复原（通往网吧的消防通道于2014年1月20日复原，通往宾馆的消防通道于2017年1月20日复原），能正常使用后交付乙方，在清除通道未复原前的一切法律责任由甲方承担；2、甲方承诺现有销售部在2012年1月20日前完全拆除；3、甲方承诺于2013年1月20日前将两证办到乙方名下，如逾期，在乙方不履行解除权情形下，如逾期则按乙方已付房款的银行同期贷款利率计算支付乙方违约金。合同签订后，原告履行了支付房款义务，被告履行了销售部的拆除义务、房屋办证义务和交房义务。2011年12月6日，被告委托株洲市房地产测绘队对其所有的位于荷塘区××路××号××号××号××号××房屋（商铺）进行分户图绘制与面积计算，并于同日出具了《株洲市房产测绘报告》（分户）。经株洲市房地产测绘队测绘，位于荷塘区××路××号××号××号商铺的建筑面积分别为31.47平方米、27.63平方米，并座落在通往原告201号商铺的雅立爱家湾一楼大门的左右两侧。2012年，原告201号商铺出租作华联商务宾馆使用，2017年租赁合同到期，华联商务宾馆撤走。2012年3月15日，四原告办理了荷塘区桂花路29号雅立爱家湾201号商铺的不动产权登记手续，。2012年10月24日，位于荷塘区××路××号××号××号商铺办理了不动产登记手续，权利人分别为李孟林和刘桂娇、王新安。2018年6月19日，一审法院立案受理了原告石全胜、汤建雄、刘海波、周检华与被告雅立房地产公司房屋买卖合同纠纷一案，原告石全胜、汤建雄、刘海波、周检华向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告雅立房地产公司即刻按雅立爱家湾（位于荷塘区××路××号××室宾馆的消防通道；2、判令被告雅立房地产公司即刻将符合约定交付条件的雅立爱家湾201室宾馆房屋交付给原告使用；3、判令被告雅立房地产公司按房款总价6242830元的日万分之五向原告支付自2017年1月21日起至实际交付雅立爱家湾201室宾馆房屋之日止的逾期交房违约金（计算至2018年6月15日为人民币1591710元，要求计算至消防通道复原并房屋交付之日止）；4、判令被告雅立房地产公司将雅立爱家湾201室房屋的水表、电表单独分户至原告名下；5、由被告承担本案全部诉讼费用。2018年8月28日，一审法院作出了（2018）湘0202民初1386号民事判决书，判决：1、被告雅立房地产公司在判决生效之日起十日内按雅立爱家湾的消防验收图纸复原通往201室宾馆的消防通道；2、被告雅立房地产公司在判决生效之日起十日内将符合约定交付条件的雅立爱家湾201室宾馆房屋交付给原告石全胜、汤建雄、刘海波、周检华使用；3、被告雅立房地产公司在判决生效之日起十日内支付原告石全胜、汤建雄、刘海波、周检华自2017年1月21日起至2018年6月15日止的逾期交房违约金人民币647854.86元，2018年6月16日至消防通道复原并房屋交付之日止的违约金，按每月34644.60元计算；4、驳回原告石全胜、汤建雄、刘海波、周检华的其他诉讼请求。被告雅立房地产公司不服该判决，上诉于本院。2018年12月29日，本院作出了（2018）湘02民终2170号民事判决：1、维持株洲市荷塘区人民法院（2018）湘0202民初1386号民事判决第二、四项；2、撤销株洲市荷塘区人民法院（2018）湘0202民初1386号民事判决第一、三项；3、雅立房地产公司在判决生效之日起十日内支付石全胜、汤建雄、刘海波、周检华自2017年1月21日起至2018年6月15日止的逾期交房违约金人民币647854.86元。2019年1月15日，被告将雅立爱家湾201室宾馆房屋交付给原告使用，现201号商铺已空置。原判认为，本案系商品房销售合同纠纷。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告之间签订的《株洲市商品房预销售合同》及相关附件、补充条款系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同，应受法律保护。双方均应按照约定全面履行各自的义务。现原告以被告擅自变更了该房屋的建筑设计、违反了《株洲市商品房预销售合同》第八条的约定为由要求解除双方之间的商品房买卖合同，经一审法院审查认为，被告已履行了交房义务和办证义务，且原告既没有提供证据证明被告擅自变更了该房屋的建筑设计，也没有提供证据证明被告存在根本性的违约，更不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条合同解除情形的规定，故原告请求解除双方之间的商品房买卖合同，既不符合合同约定的解除条件，也不符合法律规定，一审法院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、九十一条的规定，判决如下：驳回原告石全胜、汤建雄、刘海波、周检华要求解除双方之间商品房买卖合同的诉讼请求。本案受理费200元，减半收取100元，由原告石全胜、汤建雄、刘海波、周检华承担。二审期间，双方均未提交新的证据。经本院审理查明的事实与一审判决认定的一致，本院对此予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方争议的焦点有两个：一、被上诉人是否违反合同约定，变更了上诉人所购房屋的建筑设计；二、如果上诉人有权单方解除合同，其解除权是否已归于消灭。经审查，双方签订的《补充条款》第三条约定：该商品房的配套物业的土地使用权和房屋所有权归出卖人所有，出卖人有权出售或出租；《预销售合同》第八条约定，被上诉人不得擅自变更合同附件二对所购房屋建筑设计。一楼大门门厅的所有权属于被上诉人所有，被上诉人除留足进出二楼的合理通道空间外，对一楼剩余空间的处分系其正当行使权利。附件二系201、202、203的建筑设计及平面图，并没有涉及到一楼通道的建筑设计。故被上诉人在一楼大厅设置两间门面不构成对上诉人所购房屋的建筑设计的变更。上诉人提出现有结构与竣工图不符，本院认为，竣工图不是双方签订的房屋销售合同的附件，被上诉人对竣工图的变更同样不符合合同约定的解除合同的情形。被上诉人已如约履行交付房屋的义务，上诉人不具有单方解除合同的权利。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元,由上诉人石全胜、汤建雄、刘海波、周检华负担。本判决为终审判决。审判长  黄胤彪审判员  唐俊平审判员  胡 芸二〇二一年三月二十九日法官助理齐志龙书记员唐江