广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）粤01执异109号异议人（被执行人）：广州冠华房地产开发有限公司，住所地广东省广州市花都区狮岭镇长岗岭。法定代表人：王新华。委托诉讼代理人：梁伟荣，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔雷，广东南国德赛律师事务所律师。被申请人（申请执行人）：广州市社会保险基金管理中心，住所地广东省广州市小北路65号华宇大厦十二楼。负责人：唐子奇，职务：主任。委托诉讼代理人：陈林，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈非，广东红棉律师事务所律师。被执行人：广东冠城房地产开发有限公司，住所地广东省广州市越秀区明月路15号。法定代表人：潘冠华。委托诉讼代理人：余玉霞，广东佰德律师事务所律师。被执行人：广州冠益房地产开发有限公司，住所地广东省广州市越秀区明月路15号。法定代表人：潘冠华。被执行人：香港中冠有限公司，住所地香港北角英皇道367-373号上润中心6楼6A单位。法定代表人：潘冠华，职务：董事长。委托诉讼代理人：李辉。本院在执行申请执行人广州市社会保险基金管理中心（以下简称社保基金管理中心）与被执行人广东冠城房地产开发有限公司（以下简称冠城公司）、广州冠益房地产开发有限公司（以下简称冠益公司）、香港中冠有限公司（以下简称中冠公司）、广州冠华房地产开发有限公司（以下简称冠华公司）借款合同纠纷七案过程中【案号：（2019）粤01执恢294号、（2021）粤01执恢41-46号】。本院拟处置被执行人冠华公司名下位于广州市花都区狮岭镇长岗岭土地使用权（土地证号：00××56，地号：0116063）（以下简称案涉地块），冠华公司向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。冠华公司异议称：贵院已于2020年12月31日决定对冠华公司进行预重整，并指定广东南国德赛律师事务所担任冠华公司破产预重整期间的临时管理人。依照《广州市中级人民法院关于破产重整案件审理指引（试行）》第三十二条第九款之规定，在预重整期间，凡与冠华公司有关的诉讼、执行案件均由临时管理人处理，因此由本管理人作为诉讼代表人提出异议。根据贵院作出的（2020）粤01破申425号《指定临时管理人决定书》，管理人应“及时通知所有已知执行人民法院中止对债务人财产的执行程序”。2021年1月15日，管理人已依法向贵院发出通知及中止执行书面申请。本案申请执行人社保基金管理中心已向管理人申报债权，与全体债权人在预重整项目中享有公平受偿权。根据贵院预重整的第一条规定“重整程序应当充分发挥破产保护和拯救功能，对经济上陷入困境、仍有再建希望的企业，在考虑重整失败风险、重整成本收益比等前提下，企业未来持续经营的营运溢价可在一定期限内偿还既有债务和新增债务，且偿还部分高于全体债权人即通过破产清算可以获得的清偿额，应当优先拯救企业；在重整企业成本过高、成功概率较低的情况下，可以通过对企业营业或核心业务整体处置的形式实现拯救目的。”冠华公司经占比87%债权人申请预重整，债务人也同意通过预重整方式来拯救企业，实现企业资产的最大价值，不但是司法领域的一个创新，同时也是优化营商环境的一个重大举措，恳请贵院综合考虑冠华公司已进入预重整程序的情况，中止对冠华公司的司法拍卖，给予冠华公司一次盘活重整的机会。另外，我方认为：1.贵院对于案涉地块的评估及拍卖的程序严重违法。广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司出具的业评地字【2020】第0111号《土地估价报告》，显示案涉地块并没有规划，容积率不明确。冠华公司在收到评估报告以后已经对该评估报告提出了异议。法律规定当事人、利害关系人收到评估报告并提出异议后，人民法院应当在3日内交评估机构予以书面说明，评估机构在5日内未作出说明，或者是当事人利益关系人对说明仍有异议的，人民法院应当交由相关协会在指定的期限内组织专业的技术评估，并根据专业的评估出具的结论认定结果，或者是责令评估机构予以补正，但冠华公司提出异议后，人民法院对于该异议并未作出任何受理或者是回复。另外，评估价格也是有问题的，拍卖中有关税费也没有明确的说明；2.根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖的若干规定》，人民法院司法拍卖处置财产的采取网络拍卖的，应该在最高人民法院建立的全国性网络服务提供者名单中选择。本案是通过广州公共资源交易公共服务平台进行拍卖，该操作明显违反了最高院关于对网络司法拍卖平台的限制。同时该平台具有明显的地域性，其提供的网络司法拍卖平台也不符合上述规定，以及对于全国性网络服务提供者的基本要求。3.社保基金管理中心与冠华公司实际上在2010年4月份的时候签订《债务偿还协议》，就已经明确放弃了对冠华公司名下资产的处置权，因此我方认为其无权再申请要求处置冠华公司的名下财产，其查封案涉地块没有任何事实和法律依据。2010年广州市天马河房地产开发有限公司（以下简称天马河公司）对冠华公司重组时已经与各方达成一致协议，并且签署了《债务偿还协议》明确约定，社保基金管理中心在收到9500万元后，不再执行冠华公司名下“冠华新城项目”，即也就是当时冠华公司名下的全部财产，并明确剩余的债权将在冠华新城项目之外的财产偿还，由冠城公司、中冠公司、冠益公司承担连带清偿责任。此后天马河公司也依照该约定实际代为清偿了9500万元。因此依照该执行和解协议，社保基金管理中心无权再申请对冠华公司尤其是冠华公司名下的“冠华新城项目”进行执行。冠华公司的“冠华新城项目”在取得土地使用权之日起，即包括了4块土地，由于历史原因导致案涉地块在2004年到2014之间被执行到其他公司名下，2014年通过执行回转的方式再次回到了冠华公司名下。但该行为并不影响社保基金管理中心依据前述代偿协议，放弃对冠华公司名下的“冠华新城项目”的执行的法律效力，该法律事实并没有任何改变。综上,请求法院：1.撤销(2019)粤01执恢294号、(2021)粤01执恢41-46号执行裁定（拍卖裁定）；2.中止对冠华公司名下位于广州市花都区狮岭镇长岗岭土地使用权（土地证号：00××56，地号：0116063）的拍卖；3.解除对冠华公司名下位于广州市花都区狮岭镇长岗岭土地使用权（土地证号：00××56，地号：0116063）的查封。冠华公司提交如下证据：1.债务偿还协议书及代偿转账凭证；2.社保基金管理中心出具的解除查封申请书；3.（2020）粤01破申425号《决定书》；4.（1998）穗中法经初字第856、857、858、859、860、861号民事判决书、(2002)穗中法民三初字第434号调解书；5.《冠华新城修建详细规划项目调整审批意见书》、《关于广州冠华房地产开发有限公司新华街建设北路地块总平面图规划审查意见的函》；6.(2001)粤高法民初字第5号判决书；7.(2011)穗中法执字第1408号执行裁定书及协助执行通知书；8.《广州市国土资源和规划委员会关于调整冠华新城相关地块控制性详细规划指标意见的复函》；9.《关于广州市冠华房地产开发有限公司名下房地产相关情况的复函》；10.报纸拍卖公告；11.冠华公司查册表。申请执行人社保基金管理中心答辩称：一、关于债务《偿还协议书》里面约定的“冠华新城项目”的问题，债务偿还协议书约定的“冠华新城项目”并不包括法院准备拍卖的地块。被答辩人提出中止本次执行拍卖的依据是2010年签订的债务偿还协议书，该协议约定的内容是“经甲乙丙三方友好协商，就通过丙方代为偿还乙方在甲方的部分债务，作为甲方同意解除对冠华公司名下位于广东省广州市花都区狮岭镇长岗岭地段27栋商住楼和两宗地（地号为0116064，面积201851.01平方米，地号为0116068号，面积24070.5平方米，花国用（2004）第720051号《国有土地使用权证》，合计面积是225921.51平方米）轮候查封的条件。2010年6月18日，答辩人向广州中院提交的解除查封申请书证明的内容也写得很清楚，根据生效判决，社保基金管理中心依法申请轮候查封了冠华公司名下位于广东省广州市花都区狮岭镇长岗岭地段27商住楼和两宗地，也就是上述两宗地，简称“冠华新城项目”。根据上面的信息，是可以明确地确定债务偿还协议书所称的“冠华新城项目”仅仅是包含了27栋商住楼和两宗地，所以说债务偿还协议书所约定的并没有包括法院准备要拍卖案涉地块，该地块不属于双方约定的债务偿还协议书所约定的需要解封，以及不能申请拍卖的内容。二，对于债务偿还协议书中“冠华新城项目”的土地以及建筑，答辩人同样具有参与分配的权利，被答辩人的异议理由不能成立。1.冠华公司作为被执行人，是不具有提出执行异议的权利，执行异议之诉制度的设立是为了保护案外人和申请执行人的权利，被执行人在执行异议中无诉讼的权利，无权提出执行异议之诉；2.债务偿还协议书签订的背景是被答辩人冠华公司为了债务重组，但后来冠华公司的债务重组计划并未启动，继续维持债务偿还协议书，对答辩人显失公平。3.债务偿还协议书第一条第2.1内容，属于恶意欺瞒，该条款应当无效。债务偿还协议书第一条第2.1约定，天马河公司代为偿还9500万元的本金以后，剩余的9500万元的利息以及5600万元的本息，由冠华新城项目以外的财产偿还。根据广州中院以及有关调查或者评估显示，被答辩人其他的财产并不能覆盖答辩人的相关债权，因此被答辩人在签订债务偿还协议时存在恶意欺瞒的情形，应当无效。4.被答辩人对答辩人申请法院恢复查封并拍卖冠华新城项目的请求一直没有异议，应视为其同意答辩人申请执行该财产。5.答辩人对冠华新城项目拍卖款主张分配权符合相关法律规定，债务偿还协议书关于剩余债务的履行方式，是对被答辩人设定的义务，而非权利。在被答辩人未完全履行清偿义务的情况下，原生效法律文书具有强制执行力，答辩人作为债权人有权向法院申请恢复执行，法院依法对冠华新城项目采取执行措施符合法律的相关规定。三、关于预重整程序，并不产生中止执行程序的结果，本案不属于“执转破”程序的重整，法院无须中止对债务人财产的执行；四、关于法院评估的问题，我方认为：1.关于冠华公司对评估报告有异议的问题，在评估报告与评估意见作出后，法院召开了庭询，但是冠华公司的意见是评估报告里面所定的容积率定高了，案涉地块的价格过高。评估报告对地块的评估价过高，其实并没有损害其利益，且评估报告不能反映被拍卖土地的真实价值；2.关于拍卖公告的瑕疵问题。公告已经进行了风险及瑕疵披露提醒；3.关于税费的问题，在拍卖之前无法核定相关税费金额，但土地拍卖可能产生高额税费，拍卖公告中已经对相关的风险、瑕疵问题进行了披露，所以是不存在公告存在瑕疵的说法；4.关于异议人主张4块地块是一个整体性不能分开的问题，是没有事实依据的。2004年的时候案涉土地执行登记到其他公司的名下，证明了这4块地并不是不可分的。综上，请求法院驳回异议人的异议请求。申请执行人社保基金管理中心提交如下证据：1.关于广州冠华房地产开发有限公司名下用地权属问题的复函；2.债务偿还协议书；3.解除查封申请书；4.关于核查冠华房地产公司四个地块规划情况的复函；5.查封、继续查封被执行人财产的申请书；6.恢复查封申请书。被执行人冠城公司、冠益公司、中冠公司均同意冠华公司的异议请求。本院查明，关于广东华侨信托投资公司投资基金部与被执行人冠华公司委托投资合同纠纷三案，本院作出（1998）穗中法经初字第856、857、858民事判决，判令：一、在判决生效之日起十日内，冠华公司应返还5000万元并偿付利息给广东华侨信托投资公司投资基金部（计息：1995年7月4日至同年12月10日按本金2000万元、1995年12月11日至同月16日按本金3000万元、1995年12月17日至清偿止按本金5000万元，均按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算）；二、驳回广东华侨信托投资公司投资基金部的其他诉讼请求。关于广东华侨信托投资公司投资基金部与被执行人冠华公司借款合同纠纷三案，本院作出（1998）穗中法经初字第859号民事判决，判令：一、冠华公司在判决生效之日起十日内，返还借款本金500万元，并计付相应利息（从1995年9月21日至判决还款日，按同期银行贷款利率计算）给广东华侨信托投资公司投资基金部，逾期按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条规定处理；二、驳回广东华侨信托投资公司投资基金部的其他诉讼请求。本院作出（1998）穗中法经初字第860号民事判决，判令：一、冠华公司在判决生效之日起十日内，返还借款本金3500万元，并计付相应利息（从1996年1月9日至判决还款日，按同期银行贷款利率计算）给广东华侨信托投资公司投资基金部，逾期按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条规定处理；二、驳回广东华侨信托投资公司投资基金部的其他诉讼请求。本院作出（1998）穗中法经初字第861号民事判决，判令：一、冠华公司在判决生效之日起十日内，返还借款本金500万元，并计付相应利息（从1995年7月20日至判决还款日，按同期银行贷款利率计算）给广东华侨信托投资公司投资基金部，逾期按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条规定处理；二、驳回广东华侨信托投资公司投资基金部的其他诉讼请求。经查，上述六案借款均由广州市社会劳动保险公司委托广东华侨信托投资公司投资基金部向冠华公司发放。1997年7月2日，广州市社会劳动保险公司更名为广州市社会保险基金管理中心。社保基金管理中心与冠华公司、中冠公司借款合同纠纷一案达成调解，本院作出（2002）穗中法民三初字第434号《民事调解书》，各方达成以下协议：一、冠华公司在2002年12月31日前，向社保基金管理中心清偿5600万元本金及其利息（利息从每笔借款借出之日起计算至2002年12月31日止，其中1500万元本金从1995年9月13日起计息、1000万元本金从1995年9月28日起计息、1000万元本金从1995年11月7日起计息、1500万元本金从1995年12月7日起计息，100万元本金从1993年12月27日起计息，500万元本金从1994年7月15日起计息，并按中国人民银行规定的同期贷款利率计算）；二、中冠公司对上述债务承担连带责任；三、案件受理费438486元由冠华公司、中冠公司共同负担。上述法律文书生效后，因被执行人未全部履行义务，根据申请执行人社保基金管理中心的申请，本院分别以(2002)穗中法执字第1077-1079,1332-1334号、(2003)穗中法执字第786号案强制执行。2002年8月26日，根据申请执行人的申请，本院作出（2002）穗中法执字第1077-1079、1332-1334之一号民事裁定，依法追加冠城公司、冠益公司、中冠公司为上述执行案件的被执行人。2010年4月16日，冠华公司与社保基金管理中心、天马河公司、冠益公司、冠城公司、中冠公司签订《债务偿还协议书》，约定：天马河公司代为偿还冠华公司在社保基金管理中心的部分债务，作为社保基金管理中心同意解除对冠华公司名下位于广东省花都市狮岭镇长岗岭地段27栋商住楼和二宗地（地号为0116064，面积201851.01平方米；地号0116068，面积24070.5平方米，花国用（2004）第720051号《国有土地使用权证》，合计225921.51平方米，以下简称“冠华新城项目”）轮候查封的条件。第一条第2.1款约定：社保基金管理中心在法院确认收回借款本金9500万元后，先行解除对冠华公司名下“冠华新城项目”的轮候查封，所欠利息继续执行广东省广州市中级人民法院（2002）穗中法执字第1077-1079、1332-1334之1号《民事裁定书》，以冠华公司“冠华新城项目”以外的其他财产偿还，中冠公司、冠城公司以及冠益公司承担连带清偿责任。执行广东省广州市中级人民法院（2002）穗中法民三初字第434号《民事调解书》中借款本金5600万元及其利息，以冠华公司“冠华新城项目”以外的其他财产偿还，中冠公司承担连带清偿责任。第一条第2.2款约定：法院确定收到天马河公司替冠华公司偿还社保基金管理中心9500万元借款后，社保基金管理中心解除对冠华公司名下“冠华新城项目”的轮候查封，并放弃对该“冠华新城项目”的强制执行。天马河公司有权在9500万元内向冠华公司及其“冠华新城项目”追索，与社保基金管理中心无关。2010年6月18日，社保基金管理中心向本院提交《解除查封申请书》，称天马河公司已代为冠华公司偿还借款本金9500万元，请求法院解除对冠华公司名下位于广东省花都市狮岭镇长岗岭地段27栋商住楼和二宗地（地号为0116064，面积201851.01平方米；地号0116068，面积24070.5平方米，花国用（2004）第720051号《国有土地使用权证》，合计225921.51平方米）的轮候查封。2020年1月6日，本院委托广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称业勤公司）对包括被执行人冠华公司名下案涉土地在内的相关房产及土地进行评估。2020年4月13日，业勤公司对案涉土地（地号0116063）作出业评地字【2020】第0111号《土地估价报告》，宗地用途：城镇住宅用地，容积率2.2，估价土地面积：56168.92㎡，估价期日为2020年2月28日，案涉土地地面单价17160元/㎡,楼面单价7800元/㎡，总地价：963859000元。业勤公司在《土地估价报告》中对案涉土地容积率表述：“委托方未能提供待估宗地三块地规划情况，待估宗地三（指案涉土地-本院注）与待估宗地一、二位置相近，根据委托方提供的《关于提供花都区狮岭镇长岗岭地块规划情况的复函》（穗花规函【2011】69号），宗地一、二住宅用地的容积率为2.2，宗地三的证载用途为城镇住宅用地，故设定待估宗地三的容积率为2.2，其他符合当地相关部门的规划。”2020年5月20日，冠华公司就业勤公司出具的《土地估价报告》提出异议，对容积率的指标认为是假设、预估出来的数据，不予认同。另外对土地评估价认为远低于市场价格。2020年9月25日，业勤公司对冠华公司的异议出具回复函认为：1、宗地一、二按照提供资料设定容积率指标，宗地三未明确容积率指标。广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见，历史上已签署出让合同无规划资料，净容积率一般不超过1.8，由于宗地一、二、三为相邻的地块，宗地一、二规划住宅的容积率为2.2，故按照宗地统一开发的情况，设定宗地三的住宅容积率为2.2。如异议人能提供宗地三的详细规划指标，评估报告需按新提供的资料做相应调整。并备注：容积率在2.2的情况下的土地使用权价值比在1.8情况下的土地使用权价值高，评估师已充分考虑土地使用权人的权益状况。2、宗地使用权价格主要取决于宗地所在位置、用途、宗地的开发指标、周边房价等，宗地价格之间的比较主要是宗地的楼面单价去比较，异议人提出的单价内涵不详，地面单价是不能直接进行比较的。故认为本次评估结果清晰明确。2020年9月25日，本院在召集社保基金管理中心以及冠华公司等进行询问时，已将业勤公司的回复函的意见告知冠华公司。根据申请执行人的申请，本院对上述执行案件立案恢复执行。恢复案号为：(2019)粤01执恢294号、(2021)粤01执恢41-46号。执行过程中，本院于2021年1月27日作出(2019)粤01执恢294号、(2021)粤01执恢41-46号《执行裁定书》，裁定拍卖被执行人冠华公司名下位于广州市花都区狮岭镇长岗岭一宗土地使用权（土地证号：00××56，地号：0116063，面积：56168.92平方米），并于2021年1月29日向被执行人冠城公司、冠益公司、中冠公司及被执行人冠华公司临时管理人负责人梁伟荣（广东南国德赛律师事务所律师）送达拍卖裁定书。2021年2月1日，本院在《南方日报》、广州市公共资源交易中心网站刊登了拍卖公告。冠华公司不服本院作出的拍卖裁定向本院提出本案异议。本院在《广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告》中明确案涉土地起拍价为963859000元。其中第（四）项专门列出风险及瑕疵披露提醒：（1）闲置土地情况：拍卖的该宗土地被广州市规划和自然资源局花都区分局认定为闲置土地，拍卖成交后，买受人需配合相关行政部门完成闲置土地的处置工作，费用全部由买受人承担。……（3）规划情况：根据广州市规划和自然资源局花都区分局出具的穗规划资源花函（2020）161号复函，本院披露穗花批字（2004）124号文审批意见已过有效期，买受人应服从规划部门重新的规划条件及相关的技术指标，因规划调整所产生的风险和责任由买受人承担。……（6）税费情况：因在拍卖前无法核定相关的税费金额，但该土地可能产生高额税费。并且列明可能产生税费的种类等以及拍卖过户产生的相关税费及其他一切相关费用均由买受人承担，提醒竞买人在拍卖前自行向税务部门或相关部门了解清楚，谨慎判断。（7）以上披露并未能涵盖该地块所有风险和瑕疵，在拍卖成交后，买受人对已知和未知的风险、瑕疵承担全部的责任。此外，该拍卖网上竞价时间为：2021年3月3日10时起。本次拍卖转让通过广州土地矿业权网上交易系统进行。交易机构为广州公共资源交易中心。另查，2020年12月31日，本院根据保利里城有限公司的申请作出（2020）粤01破申425号《决定书》，决定：对冠华公司进行预重整。同日，本院作出（2020）粤01破申425号《指定临时管理人决定书》，指定广东南国德赛律师事务所担任冠华公司临时管理人，负责人梁伟荣。对于该预重整的申请，保利里城有限公司并未征得社保基金管理中心的同意。本院认为，对于异议人提出本院已经作出预重整决定，应当中止执行的问题。本院评析如下，本院只是作出预重整决定，预重整是重整的预备阶段，尚未进入正式的重整及破产程序，与继续执行并不矛盾。如果预重整具备重整条件则进入正式重整程序，如不具备重整条件，则不支持其重整，预重整程序虽然是司法介入的重整程序的预备阶段，主要还是由当事人自己来处理相关债权债务，其效力实为庭外重整。本案并非执转破或本院依法将执行案件移送重整审查的情形，故并不适用中止执行的规定。且即使按照本院作出的（2020）粤01破申425号《指定临时管理人决定书》所引用的《广州市中级人民法院关于破产重整案件审理指引（试行）》第三十二条规定，临时管理人职责第（二）项：“执行案件移送重整审查的，及时通知所有已知执行人民法院中止对债务人财产的执行程序”。该条规定也是明确规定，符合执行案件移送重整审查条件的，临时管理人才可以通知已知人民法院中止对债务人财产的执行程序。本案并非执行案件移送重整审查的情形，不符合上述条件，且保利里城有限公司申请对冠华公司预重整并未征得社保基金管理中心同意，异议人以本院已作出预重整决定而要求中止对冠华公司案涉土地使用权的执行程序，没有法律依据，本院不予采纳。对于异议人要求中止拍卖案涉土地使用权的请求。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十条规定“执行异议审查和复议期间，不停止执行。被执行人、利害关系人提供充分、有效的担保请求停止相应处分措施的，人民法院可以准许；申请执行人提供充分、有效的担保请求继续执行的，应当继续执行。”故在异议人冠华公司没有提供充分、有效担保的情况下，其主张中止执行没有事实及法律依据，本院不予采纳。对于异议人提出双方已经签订《债务偿还协议书》申请执行人无权对案涉土地使用权申请执行的主张。本院认为，经查，《债务偿还协议书》约定：天马河公司代为偿还冠华公司在社保基金管理中心的部分债务，作为社保基金管理中心同意解除对冠华公司名下位于广东省花都市狮岭镇长岗岭地段27栋商住楼和二宗地（地号为0116064，面积201851.01平方米；地号0116068，面积24070.5平方米，花国用（2004）第720051号《国有土地使用权证》，合计225921.51平方米，简称“冠华新城项目”）轮候查封的条件。第一条第2.1款约定：社保基金管理中心在法院确认收回借款本金9500万元后，先行解除对冠华公司名下“冠华新城项目”的轮候查封，所欠利息继续执行广东省广州市中级人民法院（2002）穗中法执字第1077-1079、1332-1334之1号《民事裁定书》，以冠华公司“冠华新城项目”以外的其他财产偿还，中冠公司、冠城公司以及冠益公司承担连带清偿责任。执行广东省广州市中级人民法院（2002）穗中法民三初字第434号《民事调解书》中借款本金5600万元及其利息，以冠华公司“冠华新城项目”以外的其他财产偿还，中冠公司承担连带清偿责任。第一条第2.2款约定：法院确定收到天马河公司替冠华公司偿还社保基金管理中心9500万元借款后，社保基金管理中心解除对冠华公司名下“冠华新城项目”的轮候查封，并放弃对该“冠华新城项目”的强制执行。本院认为，根据上述协议约定，“冠华新城项目”在该协议中具有特定具体的指向，即仅是指：冠华公司名下位于广东省花都市狮岭镇长岗岭地段27栋商住楼和二宗地，地号为0116064，面积201851.01平方米；地号0116068，面积24070.5平方米，花国用（2004）第720051号《国有土地使用权证》，合计225921.51平方米，以下简称“冠华新城项目”，对该“冠华新城项目”名称并不能够做扩大解释。对于异议人认为“冠华新城项目”是对与冠华新城项目有关的冠华公司所有财产包括案涉土地使用权均受该协议约定的约束，社保基金管理中心已放弃对上述财产的处置权的主张。本院认为，该协议是在2010年4月16日订立，而案涉土地使用权是在2014年9月才通过执行回转的方式重新登记在冠华公司名下，异议人冠华公司认为2010年的协议对2014年才执行回转到冠华公司名下的不动产具有约束力，明显是对该协议的曲解，且不符合该协议的约定的内容，本院不予采纳。对于异议人提出本院评估及拍卖程序违法的问题。本院认为，对于评估报告容积率及价格低于市场价格的问题，根据评估报告中业勤公司使用广州市规划局花都分局（穗花规函【2011】69号）《关于提供花都区狮岭镇长岗岭地块规划情况的复函》中明确认定冠华公司名下宗地一、二住宅用地的容积率为2.2，业勤公司根据宗地三与上述土地相邻并且用途也为城镇住宅用地，故设定待估宗地三的容积率为2.2，符合同地段同用途容积率相同的认知常识，且业勤公司在回复函中也明确如异议人能提供宗地三的详细规划指标，评估报告需按新提供的资料做相应调整。并备注：容积率在2.2的情况下的土地使用权价值比在1.8情况下的土地使用权价值高，评估师已充分考虑土地使用权人的权益状况。表明业勤公司的评估报告已经充分考虑保障土地使用权人的权益，其认定的容积率也有相应的参考依据。但是异议人冠华公司未提交充分证据推翻该容积率的认定，故对异议人该异议本院不予采纳。另外，根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条规定：“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理。”由于业勤公司已经对异议人的异议作出回复，虽然时间上存在迟延答复的瑕疵，但并不属于严重违反法定程序的情形。此外，评估价仅为辅助法院确定拍卖保留价，避免因拍卖价格过低损害被执行人的利益，拍卖成交价才能最终客观反映标的物的实际市场价值，由于本案涉案的土地使用权尚未进行拍卖，并未经过市场交易，异议人即认定涉案土地价格过低损害其权益属于对尚未发生的事实的臆测，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。对于异议人提出税费不清的问题。本院认为，本院在《广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告》第（四）项：风险及瑕疵披露提醒中（6）税费情况：因在拍卖前无法核定相关的税费金额，但该土地可能产生高额税费。并且列明可能产生税费的种类等以及拍卖过户产生的相关税费及其他一切相关费用均由买受人承担，提醒竞买人在拍卖前自行向税务部门或相关部门了解清楚，谨慎判断。（7）以上披露并未能涵盖该地块所有风险和瑕疵，在拍卖成交后，买受人对已知和未知的风险、瑕疵承担全部的责任。本院上述风险及瑕疵提醒已经对税费问题作出说明，由于拍卖结果没有发生，故无法确定相关税费金额。故本院在公告中提醒买受人相关税费均由买受人承担，该认定并不违反法律规定，已经足以提醒买受人竞买前一定要明晰上述文字注释。异议人对此提出的理由不能成立，本院不予采纳。对于异议人主张对案涉土地使用权在广州公共资源交易中心的网络服务平台拍卖不符合法律规定的问题。本院认为，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》中对于建立全国性网络服务提供者名单库的相关规定，属于倡导性规定，并非效力性规定，该规定并没有禁止人民法院通过网络司法拍卖的方式选择具备全面展示司法拍卖信息及符合相关拍卖技术及功能界面的平台进行司法拍卖。本院即根据《广东省土地使用权交易市场管理规定》（广东省人民政府令79号）第五条第一款规定：下列土地使用权交易，必须在土地交易机构公开进行：其中第（五）项：判决、裁定需要拍卖的土地使用权转让。广州公共资源交易中心是广州市政府设立的土地交易机构，承担广州市土地市场公开出让（转让）业务，交易中心组织实施的土地交易业务已实行全流程电子化网上交易，交易信息按照政策法规要求全程公开，接受社会监督。因此，本院委托广州公共资源交易中心通过该中心的网络拍卖平台系统以网络司法拍卖的形式对案涉土地使用权予以拍卖符合法律规定，并无不当。异议人的理由不能成立，本院不予采纳。异议人冠华公司请求撤销本院拍卖裁定的请求，并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第（四）、（五）项规定的条件，其请求解除对案涉土地使用权的执行措施的理由同样也不成立，本院均不予采纳。综上所述，异议人冠华公司的异议理由及请求不能成立，本院不予采纳，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款第（一）项、第十六条第一款、第十七条第（一）项的规定，裁定如下：驳回广州冠华房地产开发有限公司的异议请求。当事人对裁定不服的，可以自本裁定送达之日起十日内向广东省高级人民法院申请复议。审判长  胡  审判长  胡伟东审判员  叶洁靖审判员  黄 征二〇二一年三月二日书记员  赖泽钊陈燕霞