宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民初1709号 原告（案外人）:刘建建，男，1990年4月6日出生，汉族，住宁夏回族自治区贺兰县。 被告（申请执行人）:万金忠，男，1959年5月16日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。 被告（被执行人）：宁夏源伟房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县朔方南街商业苑4-5号。 法定代表人：马平，系该公司总经理。 原告刘建建与被告万金忠、宁夏源伟房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘建建、被告万金忠到庭参加了诉讼。被告宁夏源伟房地产开发有限公司未到庭。本案现已审理终结。 刘建建向本院提出诉讼请求：1.停止对银川市贺兰县洪广镇芙蓉鑫xxx室房屋的执行；2.确认银川市贺兰县洪广镇芙蓉鑫苑xxx室的所有权归原告所有；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告万金忠与被告宁夏源伟房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案，银川市中级人民法院依据(2018)宁01民再38号民事判决书，依法对涉案房屋予以查封。原告对执行标的提出书面异议，银川市中级人民法院于2020年9月11日作出(2020)宁01执异247号执行裁定书，裁定驳回异议。2014年，宁夏源伟房地产开发有限公司与第三人韩存义存在建设工程合同关系，在被告欠付韩存义工程款项后，告知第三人韩存义将涉案房屋贺兰县洪广镇芙蓉鑫苑8-1-202室房屋顶抵该工程款项。抵顶后，韩存义将该房屋以成交价128288元（已全部履行）出售给原告刘建建。被告宁夏源伟房地产开发有限公司向第三人韩存义出具的宁夏源伟房地产开发有限公司商品房抵付工程款审批表中韩存义将该涉案房屋指示交付给原告刘建建。2014年8月4日，原告刘建建与被告宁夏源伟房地产开发有限公司签订了银川市商品房买卖合同后，该房屋一直未过户，现原告要求过户时发现涉案房屋已被查封。原告认为，2014年8月4日，被告宁夏源伟房地产开发有限公司与原告就已经签订银川市商品房买卖合同且原告已支付房屋全部款项，涉案房屋应属于原告所有。故原告享有的民事权益足以排除涉案房屋的强制执行。为维护原告的合法权益，依照有关法律规定，特提起诉讼，望判如所请。 万金忠辩称,原告的诉请不应支持，涉案房屋是银川市中级人民法院查封的房屋，是不能买卖的。 宁夏源伟房地产开发有限公司经本院依法传唤未到庭，但提交了书面答辩意见，其认为因欠付案外人韩存义的工程款，故将涉案房屋已经抵顶给案外人韩存义。韩存义在2014年将房屋出售给刘建建，万金忠的生效判决在后，刘建建对该房屋享有善意取得的权利，因涉案房屋被第三人一直保全，故无法向刘建建办理房产证。请求法院支持刘建建的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下: 万金忠与宁夏源伟房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案，本院作出（2018）宁01民再38号民事判决书，判决被告宁夏源伟房地产开发有限公司向原告万金忠支付工程款7079464.55元及利息2576079.49元、返还保证金200000.00元及利息69269.17元、承担案件受理费57987.00元、再审公告费300.00元。2019年4月12日，本院依据（2019）宁01执23号执行裁定，轮候查封宁夏源伟房地产开发有限公司名下位于××县共143套房屋（包括涉案芙蓉鑫苑xxx室房屋）及（xxx）第xxx号国有土地使用权，查封期限为三年。 2014年4月8日，刘建建从案外人韩存义处购买涉案房屋，房屋总价款128288元。2014年8月4日，案外人刘建建向韩存义黄河农村商业银行账户转款120000元，剩余款项现金支付。涉案房屋至今仍登记在宁夏源伟房地产开发有限公司名下。 另查明，2020年9月11日，本院作出（2020）宁01执异247号执行裁定，裁定驳回异议人刘建建的异议请求。 还查明，2012年5月2日，宁夏回族自治区高级人民法院另案依法查封宁夏源伟房地产开发有限公司开发的××县房屋）及（xxx）第xxx号国有土地使用权。2015年4月29日，本院依据（2014）银执字第206号执行裁定续查封上述财产。后（2019）宁01执23号万金忠申请执行宁夏源伟房地产开发有限公司一案对涉案房屋享有首查封权利。 本院认为,本案的争议焦点是刘建建对涉案房屋是否享有足以阻却人民法院强制执行的实体权利。首先，《中华人民共和国物权法》第九条规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”不动产物权以登记为公示生效的要件,占有不动产不产生物权变动的法律效果。涉案房屋登记在宁夏源伟房地产开发有限公司名下,其是涉案房屋的所有权人。即便宁夏源伟房地产开发有限公司与刘建建办理了房屋交接手续,也不能据此认定刘建建取得了涉案房屋的所有权。 其次，涉案房屋买卖合同的签订是基于案外人韩存义与宁夏源伟房地产开发有限公司之间的工程款抵账行为。以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的,基于以房抵债而拟受让不动产的受让人,在完成不动产登记前,该以房抵债协议并不形成优先于其他债权的利益,不能据此产生针对交易不动产的物权期待权,涉案房屋买卖合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。 最后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，涉案房屋首次查封时间是2012年5月2日，虽然不是万金忠作为申请执行人的案件进行的查封，但涉案房屋被人民法院查封在先，刘建建购买涉案房屋的行为发生在后的事实存在。被告宁夏源伟房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条规定,判决如下: 驳回原告刘建建的诉讼请求。 案件受理费2866元由原告刘建建负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉至宁夏回族自治区高级人民法院。 审判长  王文浩 审判员  张建国 审判员  岳 磊 二〇二一年三月三十日 书记员  陈紫卉 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。