广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0303民初4241号原告：张秀芳，女，1950年11月15日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。被告一：深圳市罗湖房地产开发有限公司，住所地罗湖区立新北路北侧立新花园1栋2层，统一社会信用代码914403001923100964。法定代表人：肖鹏，系公司董事长。委托代理人：林水权，男，1977年9月10日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区，系公司员工。被告二：深圳市柏卡顿酒店管理有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区东门街道人民北路立新花园b栋裙楼二、三楼，统一社会信用代码：91440300MA5DC4M0M。法定代表人：唐才贤，系公司副总。委托诉讼代理人：徐亚强，男，1985年10月13日出生，汉族，身份证住址广东省茂名市茂港区，系公司员工。原告张秀芳与被告深圳市柏卡顿酒店管理有限公司、深圳市罗湖房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张秀芳，被告一的委托诉讼代理人林水权、被告二的委托诉讼代理人徐亚强，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告停止侵害原告物业权益，终止未经原告同意二被告擅自签订的店铺转租合同，并将原告的铺位物业回复原状后完好交还原告。请求判令二被告共同支付支付原告2019年11月15日至2020年11月15日非法侵占使用原告物业铺位费用人民币共计26325元；2、请求判令二被告公开罗房公司与酒店公司之间非法转租合同的转租价格，以作为支持原告第一诉求的依据。3、请求判令二被告未能按时将铺位完好交还原告，在三年内按每平米125元占用费支付原告的铺位占用费，三年后另行协商铺位费用递增事宜。4、请求判令两被告承担本案诉讼费及原告合法追索租金而产生的交通费、精神损失费1000元。事实与理由：1、第一被告罗房公司与原告的合同2019年11月15日到期，被告罗房公司违背协议，在未有任何方式征询原告及全体小业主的事实下，于2016年与第二被告酒店公司签定长达十年至2016年的租赁合同，其中擅自越权将原告位于深圳市罗湖区铺位打包并入被告酒店公司签定出租合同中，严重违反《物权法》及民法通则的公平公正原则，侵害原告的物业权益。故要求二被告恢复并交还原告铺位物业（铺位原状见附件：立新花园二、三楼平面图）。2、自2019年11月15日起，酒店违规强占使用原告物业后，原告至今无法收到合法租金，原告多次往返罗房即酒店之间协商无果，由于酒店公司与原告无任何协议而强占使用，故原告依照对相应地段、楼层铺位的调查了解，参考市场参考价以每平米人民币125元计收。原告铺位面积：17.55平方米，每月铺位租金为人民币：2193.75元，被告二强占使用12个月共计租金：26325元，扣除第一被告在2020年一月前所支付的预付金3419.19元，被告仍欠原告铺位租金22905.81元。3、在原告坚持维权下，酒店方则才与原告协商，并让业主签定酒店自己套用罗房公司原与业主所签版本的委托经营合同书，原告对合同提出异议：一是酒店是使用方，应是承租人为何要业主签委托经营合同书，应签租赁合同；二是合同中租金、时效、租金年递增率以及业主权益等不平等条款应双方协商而定，酒店说可以改，要业主自己起草内容再面谈，但当原告拿出起草好合同协议条款后，酒店公司立即变卦，坚持酒店与罗房公司有合同可不理原告，并强调只有按酒店出具的合同签才会给业主原告租金，并当月签约只支付下个月租金，也没押金，而以前的租金一律没有，让原告找罗房公司要，当原告追问被告一罗房公司，罗房则要原告与酒店签协议才定给否租金，可见两被告相互串谋合计，欺行霸市，剥夺原告的合法权益，故要求两被告承担原告交通费、精神损失费1000元。原告当庭变更第一项诉讼请求为：要求被告一按每月1139.73元的标准支付实际收到的租金。被告一深圳市罗湖房地产开发有限公司辩称：原告诉讼请求不成立，同意按每月1139.73元的标准支付给原告，原告如果坚持解除合同，同意解除合同关系。被告二深圳市柏卡顿酒店管理有限公司辩称：原告商铺的面积只是17点几,整个商场是3000多平方，如果是返还，其他业主对这个有意见。我们一直有交租金给被告一。愿意参照其他业主的标准与原告签订合同。案件相关事实本案所涉物业状况在本院（2020）粤0303民初35177号判决中已查明并确认如下事实：一、原告系深圳市罗湖区东门立新路北立新花园B栋裙楼二、三层近600个涉案（商铺）物业单位的业主之一。其中，本案原告商铺物业建筑面积17.55平方米，房地产权证号：粤（2018）深圳市不动产权第0088175号，坐落罗湖区东门立新花园B栋裙楼2249，该600余物业单位分布在上下两层，原告等业主在购买时所取得的单一物业未作物理分割，一直与其他物业作为整体对外出租。2009年年底，该裙楼物业业主（包括本案原告）与被告一深圳市罗湖房地产开发有限公司签订《立新花园三期B栋裙楼铺位委托经营合同书》，约定业主将涉案物业委托被告一深圳市罗湖房地产开发有限公司统一经营管理（包括代租、代管等），原告等业主委托统一经营、统一管理的期限与涉案物业出租给被告的租赁合同的期限完全一致，为期10年（租赁期从2009年12月15日到2019年12月14日）；租金一层85元/平方米、二层50元/平方米、三层45元/平方米，租赁期的第三年开始在前一年的基础上每年递增4%，涉案物业2016年12月15日至2017年12月14日的租金为63.24元/平方米；本合同到期前六个月内，原告等业主可采取以B栋商铺全体业主以简单多数的形式决定整体商铺的续租方式及是否与深圳市罗湖房地产开发有限公司续订《委托经营合同书》。原告等业主与被告一的《委托经营合同书》到期后，被告一未向原告返还涉案物业，被告一在涉案物业所在地继续经营，并根据前一份合同的授权与超半数以上的业主重新签订了《委托经营合同书》。二、2016年5月29日，被告二与被告一签订《立新花园三期B栋二、三层商铺租赁合同》，被告二承租立新花园三期B栋二、三层商铺，面积共5839.96平方米，其中被告一及其关联单位名下物业面积为3190.2平方米，原告等其他业主物业面积为2649.76平方米。考虑到租赁房屋的业主众多，产权分散，被告二与被告一双方同意，《委托经营合同》到期后，由被告一作为统筹组织者，双方共同做好商铺业主的协调工作，力争取得其他业主的委托出租授权和与业主签订委托出租协议；租赁期限10年，自2015年12月1日至2026年7月31日。三、涉案物业二、三层目前由被告二承租经营酒店，被告二对承租后的物业进行了统一装修改造，涉案物业在已建成的酒店内无法确定具体位置及四至抵界截至2021年3月16日，涉案物业二、三层总铺位数646个，已签约443个，该酒店目前处于正常经营状态。被告二与其他业主签署的《委托经营合同书》约定的租赁期限为12年，二层物业租金每月60元，三层物业租金每月55元，租赁期第三年开始在前一年的基础上每两年暂定递增5%。四、经查明，2020年2、3、4月因疫情影响，被告一响应政府号召，免收被告二共三个月租金。2020年5月到2021年3月，被告一已按月租1139.79元的标准，收到被告二交付该涉案商铺的11个月租金为12537.69元。判决理由和结果本院认为，本案是房屋租赁纠纷。原告与被告一之间签订的第一份《委托经营合同书》合法有效,是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，双方应严格履行相应的义务。关于二被告是否侵害原告物业权益以及涉案物业应否返还的问题。本院认为，首先，根据原告与被告一之间签订的第一份《委托经营合同书》的约定，“本合同到期前六个月内，原告等业主可采取以B栋商铺全体业主以简单多数的形式决定整体商铺的续租方式及是否与深圳市罗湖房地产开发有限公司续订《委托经营合同书》”，该合同到期后，被告一已根据该约定与多数业主续订了《委托经营合同书》，原告虽未与被告一续订，但受上述条款的约束，多数业主续订立续订的《委托经营合同书》，对本案原告同样具有法律效力。其次，新花园三期B栋二、三层共分割为646个物业单位，现由被告二整体经营酒店使用。原告所购的物业是646个物业单位中的一间，从被告二使用至今并未作物理分割，与可以单独出租使用的独立商铺明显不同。原告作为产权人对物业享有的权利，必须受制于物业整体功能的发挥，产权人行使权利必然受限其他商铺70%以上的大多数业主所反映的整体意志。涉案物业超半数业主已与被告一签订授权合同，被告一根据多数业主的意见，将物业统一交由被告二继续经营酒店使用，被告一、被告二是合法使用物业，并未构成侵权。最后，涉案物业从购买到本案审理时止，均不具备独立经营的条件，原告要求返还物业不仅违背大多数业主的意愿，影响整栋物业整体功能的发挥，而且可能使双方当事人的利益受损。鉴于立新花园三期B栋二、三层的多数业主已将物业出租给被告二实际经营，本院认为，从平衡双方当事人利益并充分发挥物业整体效益的角度出发，原告单独要求返还涉案物业的请求，以及被告一同意解除与原告合同的意见，会危及全体业主包括原告本人的共同利益，对社会稳定留下隐患，不利于公序良俗的维护以及和谐社会的构建。综上所述，对于双方解除合同的要求，本院不予支持。关于原告请求判令二被告公开罗房公司与酒店公司之间非法转租合同的转租价格，以作为支持原告第一诉求的依据的主张。本院认为，合同关系是相对的，合同仅对签约对象具有约束力。如上所述，原告与被告一之间委托租赁的合同关系，被告一与被告二的租赁合同关系，在法律上是独立的。根据合同相对性原则，本案审查的是原告与被告一之间形成的委托租赁合同关系，原告请求判令二被告公开罗房公司与酒店公司之间非法转租合同的转租价格，以作为支持原告第一诉求的依据的主张，并不成立。二被告在庭审中已公开双方之间的租赁价格，但与二被告是否侵害原告的物权，没有必然的逻辑关系，因此，原告此项主张，本院不予支持。关于原告请求判令二被告未能按时将铺位完好交还原告，在三年内按每平米125元占用费支付原告的铺位占用费，三年后另行协商铺位费用递增事宜的主张。根据合同相对性原则，原告可依据与被告一之间形成的委托租赁的合同，向被告一主张履行合同义务并承担违约责任。本案审理过程中，原告坚持与被告一未签订新的授权委托合同，而主张按每平方米125元支付占用费。本案原告与其他业主，在与被告一签订第一份《委托经营合同书》时，合同明确约定，原告等业主可采取以B栋商铺全体业主以简单多数的形式决定整体商铺的续租方式及是否与深圳市罗湖房地产开发有限公司续订《委托经营合同书》，即多数业主与被告一续订《委托经营合同书》后，其他业主包括本案原告均视为接受该续订《委托经营合同书》的约束。本案原告与被告一已形成事实上的委托授权合同关系，原告仅有权参照多数业主已续订的《委托经营合同书》向被告一主张支付租金。原告按每平方米125元支付占用费的主张，既没有合同依据，也与事实不符，本院不予支持。关于原告请求判令两被告承担原告合法追索租金而产生的交通费、精神损失费1000元的主张。原告未提交相关证据，该主张没有事实依据，本院不予支持。关于原告当庭要求被告一按每月1139.73元的标准支付实际收到租金的主张。经本院核实，2020年2、3、4月因疫情影响，被告一响应政府号召，免收被告二上述三个月租金。2020年5月到2021年3月，被告一已按月租1139.79元的标准收到被告二交付该涉案商铺的11个月租金为12537.69元，被告一确认应支付给原告。对此，本院认为，被告一按实际收取的租金支付给原告，原告此项请求符合事实，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市罗湖房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内应支付原告2020年5月到2021年3月之间的租金人民币12537.69元；二、驳回原告告张秀芳的其他诉讼请求。案件受理费242元，由被告深圳市罗湖房地产开发有限公司负担120元。原告张秀芳已预交的、应由被告深圳市罗湖房地产开发有限公司负担的案件受理费120元，由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳上述其应负担的案件受理费120元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李占祥二〇二一年三月二十六日法官助理赖宇宁书记员李光正附：本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。