北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初3338号原告：北京天洋基业投资有限公司，住所地北京市房山区阎村镇翠柳南大街10号。法定代表人：杨蕾，执行董事。委托诉讼代理人：郭慧，河北燕祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐文琴，河北燕祥律师事务所律师。被告：北京路易香浓美容美体有限公司，住所地北京市房山区翠枫路7号院2号楼2层219室。法定代表人：刘宁，总经理。被告：刘宁，女，1977年4月22日出生。原告北京天洋基业投资有限公司（以下简称“天洋基业公司”）诉被告北京路易香浓美容美体有限公司、刘宁租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京天洋基业投资有限公司委托诉讼代理人郭慧，被告刘宁兼被告北京路易香浓美容美体有限公司法定代表人，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京天洋基业投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告刘宁于2017年12月21日签订的《租赁合同》；2、判令被告北京路易香浓美容美体有限公司向原告支付于2018年11月1日起至房屋实际腾退之日的租金暂计86453.4元；3、判令被告北京路易香浓美容美体有限公司支付于2018年11月1日起至房屋实际腾退之日的物业服务费暂计11937.6元；4、判令被告北京路易香浓美容美体有限公司支付违约金（计算方式：以诉讼请求第2项、第3项所确定的金额为基数，按日千分之五的标准，自2018年11月1日起计算至实际付清之日止，暂计为10000元）；5、判令被告在保持良好使用状态腾退承租房屋并返还原告；6、判令被告刘宁对上述2、3、4项诉讼请求承担连带清偿责任；7、本案的诉讼费由二被告承担。事实及理由：2017年12月21日，原告与被告刘宁签订《租赁合同》约定：“1、被告承租北京市房山区XXX219号商铺，用于从事商业经营美容美体项目，品牌为“路易香浓”，租赁面积为99.73平方米；2、租赁期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止。租赁培育期共9个月，自2018年1月1日起至2018年9月30日止；3、租赁培育期内，原告给予被告优惠租金条件，若因被告原因导致本合同无法继续履行的或因被告违约导致原告单方解除本合同的，则被告不再享受培育期的租金优惠，被告应按租赁合同的约定第10个月的租金标准即1.9元/天/平米向原告支付租赁期内租金；4、租赁期限内，物业服务费现行收取标准为7.98元/月/平方米；5、被告未能按本合同约定支付租金、物业服务费或其他费用的，每逾期一天，按应付金额的千分之五支付违约金”。2018年1月30日，被告刘宁成立了北京路易香浓美容美体有限公司，公司成立后原告与罗永生、被告北京路易香浓美容美体有限公司签订了《三方协议》，被告刘宁将《租赁合同》中的权利义务全部转移给北京路易香浓美容美体有限公司。现该公司自2018年11月1日起拒不向原告交纳商铺租金，也不依照《租赁合同》约定向原告指定的账户交纳物业服务费，已构成根本违约，导致合同无法继续履行。严重侵害了原告的合法权益。被告北京路易香浓美容美体有限公司为自然人独资公司，被告刘宁为其自然人股东，根据《中华人民共和国公司法》等相关法律规定，被告刘宁应对该公司债务承担连带清偿责任。基于上述事实理由，原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请依法支持其诉求。被告北京路易香浓美容美体有限公司、刘宁辩称，共同答辩。对诉讼请求的第二项截止日期有异议，我实际腾退时间是2019年5月30日。同意解除合同，并已经于2019年6月30日提交了退租申请，我认为合同应该是2019年6月30日解除的。因5月30日已经腾退房屋，故只同意支付2018年11月1日至2019年5月30日的租金。物业费交给物业公司了，物业费支付到2019年6月份已经付清。第四项诉讼请求中的基数截止日期均应为5月30日。第五项诉讼请求要求腾退房屋我已经腾退了。同意刘宁对公司承担连带责任。本院经审理认定事实如下：2017年12月21日，天洋基业公司（甲方、出租方）与刘宁（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于北京市房山区XXX219号的商铺，租赁面积（建筑面积）为99.73平方米出租给乙方用于商业，从事美容美体经营项目，经营项目的品牌为路易香浓。租赁期限自2018年1月1日至2020年12月31日。关于租赁培育期，合同约定租赁培育期共9个月，自2018年1月1日至2018年9月30日。租赁培育期内，甲方给予乙方优惠租金条件，但乙方应正常支付该物业的物业服务费及其他费用。租赁培育期内，如因乙方原因导致本合同无法继续履行的或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，则乙方不再享受培育期的租金优惠，乙方应按本合同约定的第10个月的租金标准即1.9元/天/平方米向甲方支付租赁培育期内租金。关于租金，合同约定自2018年1月1日起至2018年9月30日止，日租金为0.63元/天/平方米，月租金为1911.08元/月。自2018年10月1日起至2020年12月31日止，日租金为1.9元/天/平方米，月租金为5763.56元/月。租金采用先付后用的形式，自2018年1月1日开始计算，乙方应于本合同签署后5日内一次性向甲方支付首期租金（9个月）共计17199.72元。其余租金以3个月作为付款周期，乙方应于每一付款周期届满前15天支付下一期租金。关于物业服务费，合同约定物业服务费现行收取标准为7.98元/月/平方米。合同还约定了物业服务费收款指定账号，收款人为河北天融物业服务有限公司北京分公司（以下简称天融物业公司）。关于保证金条款（“押付”条款），合同约定乙方在本合同签署当日向甲方支付保证金11527.12元（相当于该物业2个月的租金）。在整个租赁期内保证金由甲方保管，甲方无须向乙方支付保证金的利息（保证金的收取以第10个月的租金为标准）。保证金不具有定金性质，仅用于确保乙方遵守本合同约定并履行合同义务。当乙方拖欠租金、物业服务费、能源费、违约金、赔偿金及其他费用、或产生延期退房的房屋占用费、或未按时办理企业注册地址或营业地址的工商登记的注销或变更手续或违反本合同其他约定的，甲方有权从保证金中扣除相应金额，甲方应于扣款前向乙方发出书面扣费通知，剩余部分（如有）应于本合同届满时90日内无息返还给乙方。甲方根据本合同约定从保证金中扣除相应金额的，乙方应在30天内补足保证金。甲方有权将保证金用于补偿消费者或甲方因乙方原因所遭受的损失，不足抵扣部分，仍由乙方全部承担。关于物业交付，合同约定乙方应在2018年1月1日前进场或甲方另行通知的进场时间，到甲方办理该物业交接手续、签署交付凭证并按本合同的约定支付所有相关费用。但甲方向乙方交付该物业的前提是，乙方已经按照本合同的约定，按期足额向甲方支付了各项费用。关于违约责任，合同约定乙方未能按本合同约定支付保证金、租金、物业服务费或其他费用的，每逾期一天，按应付金额的千分之五支付违约金。关于合同解除，合同16.1约定本合同经甲、乙双方协商一致达成书面协议后解除。16.2约定乙方不得擅自解除本合同。若乙方在租赁期内提前终止本合同的，乙方应提前6个月书面通知甲方，并向甲方支付其实际使用该物业期间应付而未付的一切款项，同时甲方有权没收乙方的全部保证金。若乙方未按本合同规定提前6个月向甲方提出书面解约的，甲方有权解除本合同，并没收乙方全部保证金即另行收取3个月租金（以合同解除时月租金标准）作为违约金，若前述违约金不足以弥补甲方由此遭受的全部损失，甲方有权进一步追偿。16.3约定如发生下列情形之一的，甲方有权解除本合同，并没收乙方全部保证金。甲方解除本合同应以书面形式通知乙方，乙方应在前述通知规定时间内腾空该物业返还给甲方，否则甲方有权按本合同第14.2款规定追究乙方延期返还责任：（1）乙方未按合同约定支付租金、物业服务费、保证金、能源费、违约金或其他费用，逾期达15日的；（2）乙方违反本合同约定擅自改变租赁用途、经营项目的；（3）乙方违反本合同约定擅自转租、退租的；（4）因乙方原因造成该物业或其附属设施、设备等严重损坏的；（5）乙方进行违法活动、或乙方营业执照被吊销、或乙方破产或进入清算程序（因重组或合并原因进行清算者例外）、或该物业因乙方涉诉而被法院查封、强制执行的；（6）乙方构成本合同约定的根本违约情形的。该《租赁合同》还约定了双方其他权利义务。合同签订后，2017年12月26日，天洋基业公司向被告交付了涉案房屋，庭审中天洋基业公司自认被告交纳了租赁培育期内租金17199.72元，租赁培育期外的租金缴纳了2018年9月30日至2018年10月31日5763.56元，保证金11527.12元。被告称缴纳租金28726元，天洋基业公司庭后提交书面意见称被告未交纳2018年10月1日至2018年10月31日的租金，是原告给被告的补偿，天洋基业公司诉讼请求仍从2018年11月1日计算租金。天洋基业公司（甲方）与刘宁（乙方）、北京路易香浓美容美体有限公司（丙方）签订《三方协议》，约定自本合同生效之日起，原合同乙方的权利义务全部转移给丙方，在本合同生效前，乙方就上述合同所享有的权利及已经履行的合同义务对丙方有效。庭审中，被告称在合同履行过程中发现停电问题、停车位问题，天洋基业公司否认存在上述问题。被告称2019年5月30日已经腾退，一个月后提交书面退租申请，有部分物品未搬出房屋被天洋基业公司锁门，天洋基业公司均予以否认。被告提交了与“招商部李铮”的微信聊天记录及《退铺申请》，欲证明其已经向天洋基业公司提交退租申请，天洋基业公司对上述证据真实性及证明目的均不予认可。上述事实，有《租赁合同》、房屋所有权证、《三方协议》、验房单及双方当事人陈述在案佐证，以上证据，经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定事实的依据。本院认为，天洋基业公司与刘宁签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，根据查明的事实，天洋基业公司与刘宁签订的《租赁合同》中关于租金的交纳、申请解除合同的方式、时间等均进行了约定，被告提前退租，其行为构成违约，天洋基业公司有合同解除权，关于合同解除时间，被告提交了与天洋基业员工李铮之间的微信聊天记录，证明其于2019年6月30日提出退租并于2019年7月1日向李铮电子邮箱发送了退租申请，李铮属于天洋基业员工，其接收该退租申请的行为应当属于职务行为，天洋基业认为李铮已经离职且否认聊天记录真实性，但未举证予以证明，本院不予采信。双方在合同中关于解除合同需要提前6个月书面通知的时间过长，本院酌定合同解除时间为2019年9月1日。关于租金，本案根据合同实际履行情况，本院酌定租金支付至双方合同解除之日即2019年9月1日共计57635.6元。关于物业服务费，双方协议约定的物业费的收款人非天洋基业公司，且其与本案也并非同一法律关系，故该项诉讼请求，本院不予支持。关于天洋基业公司要求支付违约金的诉讼请求，由于天洋基业公司在明知被告欠付租金，仍怠于行使权利，亦有过错，天洋基业公司主张违约金的诉讼请求，请求金额过高，应予以适当减少。结合本案实际情况，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度等综合因素，本院酌情确定被告向天洋基业公司支付的保证金中的5000元冲抵违约金，不再另行支付违约金，剩余6527.12元冲抵欠付租金。关于天洋基业公司要求腾退涉案房屋的诉讼请求，合同已经解除，被告应当将房屋进行腾退，其在庭审中明确表示尚有物品未搬空，该诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告称房屋停电问题，其未提交充分证据予以证明，本院不予采信。庭审中刘宁明确表示愿意对北京路易香浓美容美体有限公司的债务承担连带责任，本院不持异议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京天洋基业投资有限公司与刘宁2017年12月21日签订的《租赁合同》于2019年9月1日解除；二、北京路易香浓美容美体有限公司于本判决生效后10日内向北京天洋基业投资有限公司交纳欠付租金51108.48元；三、北京路易香浓美容美体有限公司于本判决生效后10日内将位于北京市房山区XXX219号商铺腾空并返还给北京天洋基业投资有限公司；四、刘宁对上述债务承担连带清偿责任；五、驳回北京天洋基业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2468元，由北京天洋基业投资有限公司负担1390元（已交纳），由北京路易香浓美容美体有限公司、刘宁负担1078元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  张明星人民陪审员  李学强人民陪审员  吕志光二〇二一年三月三十日书 记 员  李文秀