贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终1611号上诉人（原审原告）：毕节市糖业烟酒有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区威西路184号。统一社会信用代码：91520500215470800W。法定代表人：刘文玉，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：王军（特别授权代理）,贵州圣谋律师事务所律师。委托诉讼代理人：何正斌（特别授权代理）,贵州圣谋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：龙菊，女，汉族，1967年12月21日出生，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审被告）：贵州凯琪置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区尚城国际B单元21-5号。统一社会信用代码：91520502061000135Y。法定代表人：杨平，系该公司执行董事兼总经理。上诉人毕节市糖业烟酒有限责任公司（以下简称糖业烟酒公司）与被上诉人龙菊、贵州凯琪置业有限公司（以下简称凯琪公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服毕节市七星关区人民法院(2020)黔0502民初16125号民事判决,向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人糖业烟酒公司上诉请求：一、依法撤销毕节市七星关区人民法院（2020）0502民初16125号民事判决，并改判支持上诉人的一审诉讼请求。二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：本案中被执行人凯琪公司系房地产开发企业，买受人提出执行异议应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）执行异议和复议司法解释）第二十九条进行审查，而原判适用该解释第二十八条支持被上诉人龙菊的诉讼请求，属于适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据前述法律规定，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，人民法院应当根据前述司法解释的规定审查是否能够满足排除执行的条件。本案中，被上诉人凯琪公司系房地产开发企业，而被上诉人龙菊系商品房买受人，上诉人申请执行被上诉人凯琪公司开发且登记在其名下的商品房，作为商品房买受人的被上诉人龙菊提出执行异议，人民法院应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定审查是否能够排除执行。但显然，被上诉人龙菊所购买的商品房为商铺而非住宅，房屋的用途为经营性用房，而非用于居住，因此本案完全不满足前述司法解释第二十九条第（二）项规定的条件，即：“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。”故被上诉人龙菊提出的执行异议无法律依据，不应支持。但原判根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”认定被上诉人龙菊提出的异议能够排除执行，明显完全忽略了本案中的被执行人为房开企业的特殊规定，明显属于适用法律错误，应当予以纠正。被上诉人龙菊二审答辩称：一审认定事实清楚，符合法定程序，适用法律准确，判决结果正确无误。被上诉人凯琪公司二审未答辩。上诉人糖业烟酒公司向一审法院提出的诉讼请求：1.判决继续执行位于贵州省毕节市七星关区房屋；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告龙菊与被告贵州凯琪置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告龙菊购买被告贵州凯琪置业有限公司开发建设的位于贵州省毕节市七星关区，房屋总价款为136000.00元，付款方式为一次性付款,定于2018年3月30日前支付全部房价款。合同签订后，被告龙菊于2018年2月27日前将购房款136000.00元通过银行转账的方式转给贵州凯琪置业有限公司法定代表人杨平的账户上,被告贵州凯琪置业有限公司向被告龙菊出具收款收据予以确认。2018年3月16日，被告龙菊与被告贵州凯琪置业有限公司签订《商铺租赁经营合同》，租赁期限为三年，从2018年3月30日至2021年3月30日，每年的租金按照认购书实际缴纳金额的7%计算。一审法院另查明，2020年1月17日，一审法院作出（2020）黔0502民初318号民事裁定书，裁定查封涉案房屋，查封期限为三年。一审法院再查明，2020年8月24日，一审法院作出（2020）黔0502执3919号执行裁定书，裁定对涉案房屋进行评估、拍卖，在案件执行过程中，被告龙菊向本院提出书面的执行异议，一审法院经审查后，于2020年9月10日作出（2020）黔0502执异241号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。执行裁定书依法送达原告后，原告不服，依法向一审法院提出申请执行人执行异议之诉。一审法院最后查明，涉案房屋至今未办理不动产权证书。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，本案中，在本院查封涉案房屋之前，被告龙菊与被告贵州凯琪置业有限公司已经签订书面买卖合同，并于2018年2月27日前将购房款136000.00元通过银行转账的方式转给贵州凯琪置业有限公司法定代表人杨平的账户上,被告贵州凯琪置业有限公司向被告龙菊出具收款收据予以确认。另外，被告龙菊于2018年3月16日将涉案商铺委托被告贵州凯琪置业有限公司对外进行招租，租期为三年，故可以认定，被告龙菊已经合法占用涉案房屋。最后，涉案商铺至今未办理不动产权证书，并非由于被告龙菊的原因导致，据被告龙菊陈述，系由于被告贵州凯琪置业有限公司自身的原因导致。综上所述，被告龙菊对涉案房屋享有的权利能够阻却（2020）黔0502执3919号执行案件的执行，一审法院作出（2020）黔0502执异241号执行裁定书，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。故对原告要求继续执行位于贵州省毕节市七星关区房屋的请求，一审法院不予支持。一审判决：依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决：驳回原告毕节市糖业烟酒有限责任公司的全部诉讼请求。案件受理费50.00元，由原告毕节市糖业烟酒有限责任公司负担。二审查明，被上诉人凯琪公司开发的涉案商铺的整个楼盘项目至今未通过综合验收，需验收通过才能为涉案商铺办理过户登记。二审查明的其余事实与一审查明事实一致。综合上诉人的上诉请求、事实和理由及审理查明的案件事实，本案二审争议焦点为：一审判决驳回上诉人糖业烟酒公司的诉讼请求是否不当。本院认为，关于对一审判决驳回上诉人糖业烟酒公司的诉讼请求是否不当的认定。本案中，被上诉人龙菊与被上诉人凯琪公司于2018年就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，签订合同的时间系在查封涉案房屋之前，且被上诉人龙菊已向被上诉人凯琪公司支付了涉案房屋的全部价款，并于2018年3月16日将涉案商铺委托被上诉人凯琪公司对外进行招租的行为可认定其合法占用涉案房屋，以及涉案商铺至今未办理过户登记系因被上诉人凯琪公司开发的整个楼盘项目至今未通过综合验收，需验收通过才能为涉案商铺办理过户登记，故涉案商铺至今未办理过户登记非因买受人龙菊自身原因造成。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，上诉人龙菊对涉案商铺享有的权利能够排除执行，一审判决驳回上诉人糖业烟酒公司的诉讼请求并无不当，本院予以维持。故对于上诉人糖业烟酒公司的上诉意见，本院不予采纳。综上，上诉人毕节市糖业烟酒有限责任公司所提上诉请求，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人毕节市糖业烟酒有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈红梅审 判 员 李厚军审 判 员 张 伟二〇二一年三月二十九日法官助理 成 梅书 记 员 张 梅