广西壮族自治区龙州县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂1423民初1号 原告：许如诚，男，1966年3月10日出生，壮族，广西龙州县人，退休干部，住广西壮族自治区。 原告：黄淑慧，女，1972年11月28日出生，壮族，广西龙州县人，公务员，住广西壮族自治区龙州县。 以上原告共同委托诉讼代理人：黄欣照，广西帮达律师事务所执业律师。 被告：广西泓景龙悦房地产开发有限公司，住广西壮族自治区武鸣区城厢镇东开发区**，统一社会信用代码914501226697055719。 法定代表人：黄光宇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王毅，该公司员工。 原告许如诚、黄淑慧与被告广西泓景龙悦房地产开发有限公司（以下简称泓景龙悦公司）商品房预售合同纠纷一案,本院于2021年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许如诚、黄淑慧及其委托诉讼代理人黄欣照，被告泓景龙悦的委托诉讼代理人王毅庭参加诉讼，本案现已审理终结。 许如诚、黄淑慧向本院提出诉讼请求：被告泓景龙悦公司向原告支付违约金314160元（违约金暂时算至2020年11月18日，共748天，违约金应算至被告交房为止）及律师代理费14634元。事实与理由：2018年1月30日，原告与被告泓景龙悦公司签订购买商品房合同，约定由原告购买被告泓景龙悦公司位于龙州县，房屋建筑面积共183.45平方米，总价款为840000元。合同第七条约定：签订合同前原告向被告泓景龙悦交付定金五万元，并于2018年1月31日前支付首期房价款五十万元，余款由原告向龙州县住房公积金管理中心申请贷款支付。合同还约定，被告泓景龙悦公司应于2018年10月31日前向原告交付商品房，若被告逾期交付商品房，则由其按每日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金。原告分三次以现金支付方式向被告交付房款共计84万元。2018年10月31日，商品房买卖合同约定的交房期限届至，但是，被告泓景龙悦公司未能如期向原告交房，经多次询问、催交，被告总是以各种各样的理由推托，至今被告仍然一直拖延着不向原告交房。原告认为，如今被告逾期交付房屋两年多，被告泓景龙悦公司其行为已经严重违约，理应按合同约定向原告支付违约金314160元。为维护原告的合法权益不受侵犯，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 泓景龙悦公司辩称,一、原告主张21万元中有11万是现金支付，不是事实，是泓景龙悦公司优惠价11万元；二、原告主张违约金过高，请求法院依法调整，违约金不应高过实际损失的30%，房屋已经大部分交付了，是原告没有按时过来接手，即使按逾期交房认定，对于原告来说，实际损失也就是未能及时接收房屋租金，现该地段房屋租金3600元/月，不超过实际损失的30%，也就是违约金不高于4800元/月标准计算；三、原告主张律师费，并没有实际发生，也没有发票，不应予以支持，如以后有实际发生，应该另行主张。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提供无异议证据，本院予以确认并在卷佐证。 对于各方当事人对对方有异议的证据，本院评判如下： 被告泓景龙悦公司对原告提供民事代理合同有异议，其认为原告没有提供合法票据，原告对被告提供商铺租赁合同及转账汇款有异议，其认为与本案无关。本院认为，原告提供民事代理合同并有合法票据加以佐证，被告辩解意见不成立，本院不予采纳。被告泓景龙悦公司提供提供商铺租赁合同及转账汇款与本案待证事实没有关联，原告提出异议成立，本院予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认定事实如下：2018年1月30日，原告许如诚、黄淑慧与被告泓景龙悦公司签订《商品房买卖合同（预售）》编号：ＬＸ20180124005，该房屋位于龙州县，房屋建筑面积183.45平方米，合同总价款为840000元。该合同第七条约定：签订合同前原告向被告交付定金五万元，并于2018年1月31日前支付首期房价款五十万元，余款由原告向龙州县住房公积金管理中心申请贷款支付。第八条逾期付款责任除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理。1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累积）。（1）逾期在30日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比例应不小于第（1）项中的比例）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；4.该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当自2018年10月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理。1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累积）。（1）逾期在30日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金（该违约金比例应当不低于第八条第1（1）项中的比例）。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.75%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五（该比例应当不低于本条第1（1）项中的比例）的违约金。第二十三条凡因《合同》及协议引起起的诉讼，因此所发生的诉讼费、保全费、拍卖费、公告费、律师费等由败诉方承担。 另查明,原告许如诚、黄淑慧是夫妻关系，原告分三次向被告泓景龙悦交付房款共计73万元。自2018年10月31日起至今泓景龙悦公司未能如期向原告交房，涉案房屋至今未进行竣工验收,不符合合同约定的交付条件。2021年2月19日原告许如诚、黄淑慧支付代理费14634元。 本院认为，本案争议焦点:一、约定逾期交房违约金为已交房款的日万分之五是否过高,是否应当予以调整；二、被告泓景龙悦公司是否要支付原告律师代理费。一、关于约定逾期交房违约金为万分之五是否过高,是否应当予以调整的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”规定。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。由于本案双方约定合同条款日万分之五违约金折算为年利率18.25%，超过同期商业银行贷款基准利率4.75%的三倍多，如果按照双方合同约定处理每月违约金10950元，超过被告泓景龙悦公司提供同片区房租每月租金三倍多，被告泓景龙悦公司以约定的违约金过高为由请求减少的，符合上述司法解释规定。虽然原告未提供因被告延迟交房造成其实际损失的证据,但是原告购买该楼房目的是出租经营，因被告违约造成的可得利益损失通常属于经营利润损失，被告提供同片区房租按照每月每平方米租金10元，也不能弥补原告同期商业银行贷款利息损失(贷款基准利率4.75%，上浮5%执行年利率5.14%)。参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第50条“认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定”的规定，综合考虑本案的实际情况及本地区经济发展水平,充分衡量各方利益关系,被告请求违约金过高,应予以调整违约金,符合公平原则和诚实信用原则。由于被告泓景龙悦公司未按合同约定履行交房义务,酌情调整每日万分之二点五的逾期违约金，违约金136510元（以730000元为基数，自2018年10月31日起至2020年11月18日止，共748天）。 二、关于律师费问题。鉴于被告广西泓景龙悦公司逾期交房引起本案诉讼，原告主张由被告泓景龙悦公司承担其垫付其本案律师代理费14634元，符合双方签订《商品房买卖合同（预售）》第二十三条的约定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释（2020年修正）》第十二条的规定,判决如下: 一、被告广西泓景龙悦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告许如诚、黄淑慧支付违约金136510元（此款由被告转入本院账户后再转给原告，开户行：中国农业银行龙州县支行振龙分理处，户名：龙州县人民法院，账号：20×××02）； 二、被告广西泓景龙悦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告许如诚、黄淑慧支付本案律师代理费14634元（此款由被告转入本院账户后再转给原告，开户行：中国农业银行龙州县支行振龙分理处，户名：龙州县人民法院，账号：20×××02）。 本案受理费6012元，减半收取3006元，由原告许如诚、黄淑慧共同负担1500元，被告广西泓景龙悦房地产开发有限公司负担1506元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期限届满的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或崇左市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 员 张瑞明 二〇二一年三月十八日 法官助理 余 意 书 记 员 陆香丽 附：法律条文及司法解释 《中华人民共和国民法典》 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十二条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。