湖南省绥宁县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0527民初166号原告：龙丽芳，女，1973年12月4日生，侗族，住绥宁县。委托诉讼代理人:周继东，湖南三行律师事务所律师。被告：绥宁碧桂园房地产开发有限公司,统一社会信用代码：91430527MA4LFJT870，住所地绥宁县长铺镇鑫泰花园A1114、115。法定代表人：叶翰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：汤文，男，系该公司员工。原告龙丽芳与被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司（以下简称绥宁碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月11日、30日先后二次公开开庭审理了本案，原告龙丽芳的委托诉讼代理人周继东、被告绥宁碧桂园公司的委托诉讼代理人汤文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙丽芳向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告逾期交房280天的违约金9240元（逾期天数从2019年1月30日起至2019年11月6日止，按33元/日计算）；2.判令被告支付原告未按广告宣传建成完善配套设施违约金5000元；3.本案全部诉讼费用由被告负担。事实与理由:被告通过产品发布会、宣传单等形式，对外大肆宣称要打造绥宁当地最高端品质大城，小区内设托儿所、登山步道、观景台，近千平米菜市场会在业主入住时同步开放。原告被其宣传所吸引，于2017年7月30日与被告签订了编号为201700121202的商品房买卖合同，购买其8栋1202号精装房，合同约定被告于2019年1月30日前交房及有关逾期交房的违约责任。原告按合同约定履行了应尽的义务，支付了房款共计555725元。原告在合同约定的最后交房日即2019年1月30日去收房时，被告不能按合同约定向原告提供房屋验收合格的有关材料，房屋尚未验收合格。同时，菜市场等配套设置也根本没有兑现，房屋价值大幅缩水。原告购买的是精装房，但房屋装饰、设备与样板房差距巨大，且当场发现房屋水管破裂漏水、地板空鼓发霉、墙体、瓷砖开裂等严重问题，达不到居住要求。在原告等人拒绝收房并多次维权下，被告书面答复于2019年4月30日前完成整改，但被告多次失信，直至2019年11月6日才通知原告收房，逾期交房280天。由于被告的严重违约失信行为给原告造成极大损失，理应承担违约责任。原告为了维护自身的合法权益，特依有关法律法规的规定提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告绥宁碧桂园公司辩称，一、涉诉商品房在合同约定的交付日时已达到约定的交付条件，原告拒绝于约定收房日收房，无合同依据，出卖人不应为此承担逾期交房违约责任。（一）涉诉商品房在合同约定交付日时已验收合格且递交了竣备所需全部材料给政府主管部门，达到约定交付条件。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2019年1月30日前将商品房交付买受人使用。《补充协议》第三条约定，商品房的交付条件为出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。2019年1月10日，涉案房屋即已完成竣工验收，有竣工验收会议纪要和勘察、设计、施工、监理、建设单位均签署验收合格意见并加盖公章的竣工验收意见表予以证明。答辩人向法院提交的证据《关于绥宁碧桂园1-11#栋竣工验收备案的说明》由绥宁县住房和城乡建设局于2019年1月29日出具，载明：因临近春节和其它工作安排，预计在2019年3月底左右完成竣工备案。该份证据足以充分证明答辩人于该说明出具日期2019年1月29日前即向绥宁县建设局递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。同时，该文件也可证明《竣工验收备案表》延后办理并非答辩人原因导致。（二）竣工验收与竣工验收备案是两个不同程序，竣工验收备案表不是法定交付条件。另，取得竣工验收备案表并非商品房交付的法定必要条件，《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，竣工验收合格的，方可交付使用。据此，建设、设计、施工、监理、勘验五方竣工验收合格后即可交付使用，而不以行政部门竣工验收备案为要件。且2004年《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中已经取消“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”。因此，竣工验收备案是行政管理程序而并非涉案商品房交付的必要条件。本案中商品房买卖合同亦对交付条件作出明确约定，即向政府主管部门递交竣备所需全部材料。因此，涉诉商品房在合同约定的交付日时已达到约定的交付条件，答辩人无需支付逾期交房违约金。（三）退一万步讲，即使以完成竣工验收备案作为交付条件，答辩人于2019年3月18日完成了竣工验收备案，至此，涉案房屋所需全部行政手续也已办结，可以确定房屋各项指标合格，文件齐备，符合相关部门的要求。即使不以合同约定的向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件的时间点为房屋交付时间，逾期交房天数最多只能计算至完成竣工验收备案之日，即47天。二、涉案房屋不存在地基基础和主体结构质量问题或导致无法正常居住使用的质量问题，即使可能存在部分质量瑕疵，也属于保修责任范畴，根据合同约定，这类问题并不构成原告要求被告承担逾期交楼责任的理由。答辩人交付的房屋已于2019年1月10日竣工验收合格，于2019年1月29日之前向绥宁县建设局递交了办理竣工验收备案所需的全部文件，后经竣工验收备案完成。这充分说明房屋的质量已符合国家强制性标准，原告拒绝收房没有正当理由。建设工程经多道工序完成，是个复杂的过程，在整个过程中不可能做到无任何瑕疵，基于以上原由，才对开发商苛以保修责任。《补充协议》第三条第3款约定，对于房屋存在除地基基础和主体结构质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰、装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。本案中，答辩人严格按照合同约定对房屋进行装修，即使装修存在质量瑕疵，答辩人可以通过承担保修责任予以解决，无需因此承担逾期交房责任。三、涉案房屋所存在的质量瑕疵问题，答辩人早已维修完成，并向原告支付了经济补偿1276.86元（以物业费形式），原告本次起诉要求答辩人赔偿属于重复索赔，即便最终认定答辩人要承担违约责任，也应当将前述补偿金额冲抵违约金。四、答辩人不存在任何虚假宣传的情形，无需承担虚假宣传的责任，原告诉请答辩人支付违约金没有事实和法律依据。其一，答辩人从未发布任何不真实的宣传广告，不存在欺骗和误导原告的情形。原告购买的房屋属于小区的第一期，而根据规划要求，登山步道等配套设施归属于整个小区，按照建设计划，答辩人将在第二期建设中修建好相关设施。此外，农贸市场系政府为方便小区附近的居民而配套修建，根据答辩人与政府签订的《投资开发协议》，需由政府回购，现已建设完成，具体什么时候对外经营，这取决于政府的工作安排，答辩人无法左右和控制。答辩人在与原告订立合同的过程中，明确告知如果在购房洽谈中，工作人员就房屋的描述或承诺没有体现在合同中或者与合同约定不一致的，买受人可以在签订合同前了解清楚，答辩人即会对问题进行解释，原告如对相关配套设施的交付时间存在疑虑，完全可在合同签订前询问了解，答辩人对原告选购房屋、签订合同不存在欺骗和误导的情形。其二，答辩人的销售广告和宣传资料不能视为合同内容，原告诉请被告支付违约金没有事实和法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。被告在营销宣传中对相关配套设施的所作的说明和允诺没有具体确定，且在没有证据证明涉案房屋价格明显高于同地段类似商品房的情况下，无法认定被告的宣传资料对合同的订立以及房屋价格的确定存在重大影响。因此，被告的销售广告和宣传资料仅为要约邀请，不能视为合同内容，原告诉请被告支付违约金没有事实和法律依据。综上，答辩人不存在逾期交付的情况，也无不诚信的虚假宣传行为，原告诉求无事实依据、合同依据及法律依据，请求人民法院依法驳回原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年，被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司在绥宁县绿洲大道（长铺镇长征路居委会杉木坳）开发建设碧桂园住宅小区。该住宅小区距离绥宁县城中心4.5公里左右，地理位置相对较偏僻。被告在其营销宣传资料及项目介绍中，宣称该小区有风情商业街、登山步道、社区游泳池、农贸市场等配套设施，“8号栋有政府回购的近1000平（米）菜市场，会在您入住时同步开放”。2017年7月30日，原告龙丽芳（买受人）与被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司（出卖人）签订编号为201700121202《商品房买卖合同》及附件、附录。《商品房买卖合同》主要相关内容如下：第三条买受人所购商品房的基本情况:买受人所购商品房为第8栋1202号房，该商品房的用途为住宅，建筑面积共118.27平方米。第四条计价方式及价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4698.78元，总金额为555725元。第八条交付期限：出卖人应当在2019年1月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任：……2、（1）逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之三的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内无息退还已付购房款，并按已付购房款的15%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的15%。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应该书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，视为出卖人按期交付该商品房。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要出卖人按照下述第2种方式处理……2、出卖人及时更换、维修。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、电话通信、燃气、有线电视设施在该商品房交付之前按规划报建建设完毕，但可使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准，并由买受人自行申请开通，买受人承诺不因此拒绝收楼。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：在约定交付日未建设完毕的，每一项每逾期一日，则出卖人应向买受人支付人民币20元的违约金。《附件四：补充协议》第三条关于该商品房交付条件与交付手续：1.该商品房的交付以本约定为准。（1）该商品房的交付条件为：出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。该商品房的房屋测绘报告不作为交付条件。（2）该商品房的交付标准为：出卖人按照合同附录一即《装饰、设备标准》约定的交付标准进行交付。出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准……《附录一》绥宁碧桂园洋房天誉YJ115T（货量区）交付标准及配套设施(首层除外)约定：外墙：根据整幢楼宇的整体外墙外观设计需要，采用真石漆或涂料。内墙:客厅、餐厅、卧室、客房、书房、过道等采用乳胶漆。厨房、卫生间贴瓷片……天花:客厅、餐厅、卧室采用原天花配石膏线油乳胶漆;……地面：……房间铺强化复合地板，配套踢脚线……户门:入户大门为钢质门，配装门锁，房门为PVC门；厨房、卫生间用PVC框玻璃门。窗户：铝合金中空玻璃窗。阳台、露台:配置洗衣机水龙头，地面铺砖。卫生间:配置洗手台柜、洗手盆、水盆龙头……备注：出卖人在本园设置的示范单位只作为购房客人感受装修与家具摆设的整体效果之用，该示范单位不作为该商品房的交付标准，上述标准为该商品房的交付标准……《附件四：补充协议》第三条第3项该商品房逾期交楼责任的界定以本款约定为准：（1）该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的、或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。（2）该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的，买受人有权要求更换。出卖人应当负责更换，承担更换费用，同时更换期间按每日洋房/连体住宅30/50元补偿买受人无法使用房屋的损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。（3）该商品房存在除地基基础和主体结构质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题，与合同约定装饰、装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题，买受人有权要求保修。出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失。出卖人无需因此承担逾期交楼责任。原告在购房合同签订后，依约向被告交付了全部购房款。2018年12月31日，被告向原告邮寄了收房通知书。原告到场后，发现被告不能按照合同约定提供房屋竣工验收的有关证明文件，且房屋和装修中存在水管破裂漏水、地板发霉、瓷砖开裂、墙体有裂缝等质量问题，原告拒绝收房。2019年2月1日，被告向绥宁碧桂园业主发出《答疑回复函》，承诺对首批交付的房屋分户进行排查，对存在的质量瑕疵问题进行全面整改，确保于当年4月30日前完成。2019年5月初，被告对案涉房屋所存在的质量问题仍未整改完工。2019年11月6日，双方办理了房屋交接手续，《碧桂园物业及资料移交书》载明：甲方（业主龙丽芳）向乙方（开发公司绥宁碧桂园房地产开发有限公司）购买的湖南省邵阳市绥宁县××路××栋××号商品房（以下简称“该物业”）已按《商品房买卖合同》合同的约定达到交付条件。甲乙双方于2019年11月6日办妥该物业及相关资料的移交。另查明，绥宁碧桂园一期8#楼工程《竣工验收备案表》（2019年3月18日）载明：竣工验收日期：2019年3月7日。备案意见：绥宁碧桂园一期8#楼工程的竣工验收备案文件已于2019年3月18日收讫，文件基本齐全。同意备案。另查明，被告在营销宣传中承诺的社区游泳池已建成使用，但其他多个公共配套设施均未建成，庭审中被告称原告购买的房屋属于小区的第一期，根据规划要求上述配套设施归属于整个小区，被告将在第二期建设中修建好前列设施，但未举证证明相关事实。上述事实，有原、被告的陈述；原告的身份证复印件、被告的工商信息查询表；原、被告签订的商品房买卖合同、补充协议等复印件；被告在一些网站上的宣传广告截图复印件；绥宁县建设工程质量监督站《验收备案表》复印件；原告购买的房屋存在质量问题的图片复印件；被告对业主的答复函复印件；绥宁碧桂园一期项目8、10、11栋竣工验收会议纪要、竣工验收意见表、住宅质量保证书及使用说明书、竣工验收备案说明、竣工验收评估报告、物业及资料移交书等证据的复印件；国内挂号信函收据；本院（2020）湘0527民初66号、邵阳市中级人民法院（2020）湘05民终1462号民事判决书等证据在卷佐证。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案双方当事人争议的焦点是：一、被告是否逾期交房，如是逾期交房，是否应当支付逾期交房的违约金及支付多少违约金；二、被告对相关配套设施的宣传内容是否应当视为合同内容及应否承担违约责任。关于第一个争议焦点。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且没有违反相关法律规定，合法有效。根据该合同第八条、第十一条约定，被告应至迟于2019年1月30日将经验收合格、并符合该合同及《附录一》约定标准的商品房交付原告使用，交付时被告应当向原告出示经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单，但被告未能按照合同约定的交付期限内向原告提供房屋竣工验收的相关证明文件，且因房屋装修存在水管破裂、漏水、地板发霉、瓷砖开裂、墙体有裂隙等质量问题，原告龙丽芳据此拒绝收房。被告进行修复整改完毕后，至2019年11月6日才与原告完成商品房交接手续。被告逾期交房280日，违反了合同关于交付时间的约定，依法应当承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房的违约金数额，综合考虑案涉房屋系住宅用房及相同地段住房出租市场行情，并根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定按33元/天的标准计算违约金，被告应当支付的逾期交房的违约金总额为9240元（33元/日×280日=9240元）。绥宁碧桂园公司抗辩主张不属于逾期交房及被告无需支付逾期交房违约金的意见因与事实不符，本院不予采信。绥宁碧桂园公司抗辩主张其核减的物业服务费应抵扣逾期交房违约金因被告没有提交充分有效的证据证实应予抵扣，且物业服务费与本案属两种法律关系，本案不宜处理，故本院对被告该抗辩意见不予采信。关于第二个争议焦点。被告在营销过程中对于该项目的公共配套设施做了相应的广告宣传，宣称该小区有风情商业街、登山步道、社区游泳池、农贸市场等公共配套设施，“8号栋有政府回购的近1000平（米）菜市场，会在您入住时同步开放”，虽宣传资料中对风情商业街、登山步道、社区游泳池等说明和允诺不具体明确，但对菜市场的位置、面积、开放时间具体明确，且菜市场的开放与否对业主生活质量有重大影响，是业主签订商品房买卖合同时的重要参考要素，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，被告在宣传资料中对菜市场的宣传，应视为合同内容。被告在交房时，菜市场未按宣传资料中宣称的同步开放，其行为已构成违约，依法应承担相应违约责任。至于违约金的金额，鉴于菜市场的开放时间没有确定，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定被告应支付违约金5000元。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十六条规定，判决如下：一、由被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告龙丽芳逾期交房违约金9240元;二、由被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告龙丽芳未按广告宣传建成完善配套设施违约金5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费156元，减半收取计78元，由绥宁碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员  肖鸿俊二〇二一年三月三十日书记员  杨丽芳附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。