吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉01民终308号上诉人（原审原告）：李晶，女，1968年11月3日生，汉族，住北京市大兴区。被上诉人（原审被告）：吉林省商务厅机关事务服务中心，住所地长春市朝阳区人民大街3855号。法定代表人：朱孟春，主任。委托诉讼代理人：姜俏，吉林大华铭仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：张显华，吉林大华铭仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长春宇轩房地产开发有限责任公司，住所地长春市高新区蔚山路3300号嘉禾雅居商务园。法定代表人：刘策，该公司董事长。委托诉讼代理人：方巍，吉林洲亚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长春建设集团股份有限公司，住所地长春市高新区硅谷大街与蔚山路交汇长春建设集团大厦。法定代表人：刘策，该公司董事长。委托诉讼代理人：方巍，吉林洲亚律师事务所律师。上诉人李晶因与被上诉人吉林省商务厅机关事务服务中心（以下简称商务厅机关服务中心）、被上诉人长春宇轩房地产开发有限责任公司（以下简称宇轩公司）、被上诉人长春建设集团股份有限公司（以下简称建设集团）建设工程合同纠纷一案，不服长春新区人民法院（2020）吉0193民初747号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李晶上诉请求：1.请求依法撤销长春新区人民法院（2020）吉0193民初747号民事判决，并依法判令被上诉人履行合同，交付验收合格的房屋（宇轩家园6-1-802）。房屋总价款420797.00元；2.请求判令三被上诉人支付李晶逾期交房违约金人民币100000.00元（自2012年4月1日暂计至2020年8月1日，并支付至实际交房之日）；3.请求判令三被上诉人协助李晶办理不动产登记手续；4.请求判令三被上诉人承担本案所有诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定的上诉人提出房屋不具备交房条件与诉讼请求主张交付房屋相矛盾，故不予支持。上诉人认为是错误的。上诉人要求交付房屋是要求交付符合交房标准、验收合格的房屋，与上诉人主张涉案房屋不具备交付条件并不矛盾，法院应判决履行合同，交付合格房屋。二、一审判决所认定的商务厅机关服务中心与宇轩公司签订《商品房团购协议书》仅约束合同双方，因上诉人李晶不是合同相对人对其不产生约束力，要求支付逾期交房违约金于法无据，不予支持。上诉人认为此项判决违背事实和法律。被上诉人宇轩公司代理人方巍在2020年6月2日答辩状中称“如上诉人李晶仍不办理入住手续，宇轩公司同意返还原告的认购款，原告交回房屋所有权。”此种说法构成自认，上诉人是购房人，有权办理入住手续。(涉案房屋至今未验收合格)。被上诉人商务厅机关服务中心代理人姜倩、边姝予在2020年6月2日的答辩状第五项中称“原告经多次催告拒绝签订商品房买卖合同，至今拒绝办理入住，与《商品房团购协议书》的合同约定无关，应视为原告与宇轩公司就商品房买卖合同无法达成一致，二者应根据《中华人民共和国合同法》有关缔约过失的规定，返还购房款和按法律规定承担缔约过失责任。”此种答辩说明，被上诉人自认收取了上诉人缴纳的是购房款，上诉人与宇轩公司存在事实的商品房买卖合同。此外，依据《中华人民共和国合同法》第26条，商务厅机关服务中心和上诉人之间买卖合同成立；依据《合同法》第36条，李晶与被上诉人宇轩公司之间的商品房买卖合同成立；依据《民法通则》及《合同法》团购组织者与购房者之间是一种委托关系，本案上诉人与被上诉人商务厅机关服务中心以《民法通则》及《合同法》中有关委托代理的法律规定为依据规范各自的权利义务；依据《合同法》第402条，团购组织者与开发商的团购协议直接约束购房者与开发商；依据《民法总则》第164条，代理人商务厅机关服务中心和相对人宇轩公司恶意串通损害当事人李晶合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。因此，法院此项判决违背法律和事实。三、原审法院以涉案小区暂时无法办理不动产产权登记为由，不予支持上诉人诉讼请求，此种判决既不合法也不合理。上诉人李晶曾向原审案件主审人电话反映宇轩公司被列入黑名单，原因是宇轩家园项目没验收，证明宇轩房地产不具备交房条件，已构成违约。在长春市未登记房屋确权转向整治工作小组公布的关于印发《长春市未登记房屋确权专项整治小组第二十二次联合审批会议纪要》的通知——2020年7月1日的文件中第二十九条列明了宇轩家园项目，亦进一步证明涉案房屋不具备交房条件。一审判决所认定的李晶可待符合不动产登记手续时主张该项权利的说法也不适用本涉案房屋，本涉案房屋不可能达到符合办理条件，只能依据《长春市未登记房屋确权专项整治小组第二十二次联合审批会议纪要》的通知特事特办；原审法院告知上诉人另诉的行为既浪费司法资源，也增加了方式人诉讼负担和诉讼成本，违背民诉法立法宗旨。据此对于上诉人的一审第三项诉求，应判决在合理期限内为上诉人办理产权登记手续更合适，而不是让当事人另行起诉。四、一审判决认定的上诉人未举证证明被告承担商品房变商住房的违约损失10000元（以鉴定为准），该说法违背庭审事实。李晶于2020年6月28日曾向原审法院提交了一份证人出庭作证申请书，但原审案件主审人以该证人所持商品房买卖合同不是上诉人的合同为由，为让证人出庭作证。上诉人认为，该合同对本案审理有重大意义，直接影响本案的争议焦点即哪方违约，原审法院此举是对上诉人行使诉权权利的不当干预。五、上诉人于2020年6月2日第一次开庭休庭后，向法庭书面提出申请调取两项证据，未能成功。据此，原审法官拒绝上诉人申请证人出庭和申请调取证据的行为，违反法定程序，为维护上诉人合法权益，请求人民法院查明事实，依法改判。商务厅机关服务中心辩称：李晶与商务厅机关服务中心无书面协议，无论其口述的房屋买卖合同还是委托合同均无事实和法律依据。商务厅机关服务中心为保障资金安全，收取房款后按形象进度进行支付。并在2014年2月组织抽房号，随后开发商交付房屋。2016年商务厅机关服务中心与宇轩公司交接结束，商务厅机关服务中心完全履行团购房协议义务，后续办理入住与交付房屋由购房人自行与宇轩公司办理。李晶购房是基于商务厅机关服务中心这个平台才能实现低价购房，享受购房优惠是商务厅机关服务中心与宇轩公司签订购房协议并具体负责合同履行作为基础的，购房优惠是职工独享的福利。李晶通过与职工私下交易获得购房资格，享受了职工才有的低价购房福利，但同时也应履行职工在此次购房中的义务。除交付房款外，还有对此次购房形式的认可，即由商务厅机关服务中心签订并负责履行团购房协议，根据合同相对性，李晶无权向商务厅机关服务中心、宇轩公司主张权利。李晶二审提交的证据不属于新证据，不符合证据规则，多为复印件，与诉讼请求无关，不应采纳。此次团购房实质上与法律规定的商品房买卖有区别，不应适用商品房买卖的相关规定。商务厅机关服务中心并非本案开发主体、销售主体，并非履行诉讼请求的义务主体。宇轩公司辩称：李晶与我公司之间并无商品房买卖合同，李晶只是基于商务厅机关服务中心的团购人身份取得了宇轩家园小区的房屋购买权。我公司依据与商务厅机关服务中心之间的团购协议已经在2014年3、4月份就已经开始组织相关团购人抽取房屋号，办理相关入住手续。李晶于2014年2月16日在公证处的公证下就已经取得了宇轩家园小区6号1单元802室的房屋所有权，李晶在抽取房屋后就已经是该房屋所有权人，其找种种理由不办理入住与我公司无关，其诉讼请求的事实不成立。李晶在诉讼过程中找了多名证人，其证言均可以证实这些证人已经签订了商品房买卖合同，办理了产权证。李晶的诉讼请求无任何事实及法律基础，应当驳回其诉请。建设集团辩称：李晶的诉请与建设集团无关。李晶向一审法院起诉请求：1.判令三被告履行合同，立即交付房屋（宇轩家园6-1-802)。房屋总价款420797元。2.请求判令三被告支付原告逾期交房违约金人民币98000元。（自2012年4月1日暂计至2019年11月1日，并支付至实际交房之日）。3.判令三被告协助原告办理不动产登记手续。4.判令三被告承担商品房变商住房违约损失费10000元（以鉴定为准）。一审法院经审理查明：2010年8月30日，商务厅机关服务中心与宇轩公司签订《商品房团购协议书》，宇轩公司提供宇轩嘉园小区商品房供吉林省商务厅单位职工进行团购。2010年9月3日至2013年12月10日，李晶分四次向商务厅机关服务中心缴纳房款，并由商务厅机关服务中心出具收据。2014年2月16日，李晶取得宇轩嘉园小区住宅分房凭证，房屋为6栋1单元802室，建筑面积为121.97平方米，总价款420797元。一审法院认为，关于诉讼请求第一项，李晶主张三被告履行合同，立即交付房屋。李晶在起诉状中自述宇轩公司曾于2018年10月8日电话通知其交付房屋，但李晶因宇轩公司无法提供住宅使用说明书和住宅质量保证书而拒绝接收房屋，庭审过程中，宇轩地产表示可以交付房屋，李晶表示现在房屋并不具备交付条件。李晶提出房屋不具备交付条件与其诉讼请求中又主张交付房屋相矛盾，故对于诉讼请求第一项不予支持。关于诉讼请求第二项，李晶主张三被告支付李晶逾期交房违约金。李晶通过吉林省商务厅的职工购买商务厅机关服务中心的团购房，李晶与商务厅机关服务中心、宇轩地产、长春建设集团并未签订正式的商品房买卖合同。李晶通过房款收据及分房凭证证明其已经向商务厅机关服务中心缴纳房款并选定宇轩嘉园小区6栋1单元802室。商务厅机关服务中心与宇轩地产签订的《商品房团购协议书》仅约束签订合同的双方，因李晶并不是合同相对人对其不产生约束力。李晶与商务厅机关服务中心、宇轩地产、长春建设集团并未另行约定关于房屋交付的时间及交付相关事宜，故李晶依据商务厅机关服务中心与宇轩地产签订的《商品房团购协议书》主张商务厅机关服务中心、宇轩地产、长春建设集团向其支付逾期交房违约金于法无据，故对于诉讼请求第二项不予支持。关于诉讼请求第三项，李晶主张三被告协助李晶办理不动产登记手续。经调查，案涉宇轩嘉园小区暂时无法办理不动产产权登记，故对于诉讼请求第三项不予支持，李晶可待宇轩嘉园小区符合办理不动产登记手续时主张该项权益。关于诉讼请求第四项，判令三被告承担商品房变商住房违约损失费10000元（以鉴定为准）。庭审过程中，李晶未举证证明案涉商品房变更为商住房，故对诉讼请求第四项不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李晶的诉讼请求。案件受理费9018元，由原告李晶负担。本院二审除一审法院查明事实外，另查明：1.2010年8月30日，商务厅机关服务中心与宇轩公司签订《商品房团购协议书》中明确约定土地使用年限自2010年7月23日至2060年7月23日，年限50年。2.2021年3月16日庭审中，李晶认为案涉房屋现在不符合交付标准，但认可收房。宇轩公司对于向李晶交付房屋无异议。本院认为：商务厅机关服务中心与宇轩公司签订《商品房团购协议书》后，李晶向商务厅机关服务中心分四次交纳了房费，并由商务厅机关服务中心开具了收据，应当认定李晶参加了商务厅机关服务中心组织的团购房屋。现商务厅机关服务中心已将案涉房款交付宇轩公司、且宇轩公司亦认可李晶抽取了案涉房屋的房号，李晶虽未与宇轩公司签订房屋买卖合同，但应当认定李晶与宇轩公司成立房屋买卖关系。现李晶认可收房，宇轩公司亦对向李晶交付房屋无异议，且案涉房屋现已可办理产权证书，故李晶主张宇轩公司交付案涉房屋并办理房屋产权手续，应予支持。李晶提出要求商务厅机关服务中心、建设集团交房并协助办理产权的诉请，无依据，本院不予支持。李晶提出的除房费外不再向宇轩公司交纳费用的主张，因李晶并无充分证据证实宇轩公司要求其交纳的费用明细、亦无充分证据证实其陈述的所有费用均不应交纳，而宇轩公司亦未向法庭明确其要求李晶交纳其他费用的明细且宇轩公司亦未提出要求李晶交纳其他费用的主张，故李晶该主张无事实和法律依据，本院不予支持。至于李晶主张的逾期交房违约金，因李晶与宇轩公司之间并未签订房屋买卖合同亦无违约金的约定，故李晶主张违约金无合同依据，本院不予支持。关于李晶主张的案涉房屋为50年产权的商住房损失，因2010年8月30日商务厅机关服务中心与宇轩公司签订《商品房团购协议书》中已明确约定土地使用年限为50年，宇轩公司对此并无违约行为，故李晶该主张亦不应支持。综上，原判决认定事实清楚，但适用法律不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销长春新区人民法院（2020）吉0193民初747号民事判决；二、被上诉人长春宇轩房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即向上诉人李晶交付宇轩嘉园小区6栋1单元802室房屋，并协助李晶办理产权手续；三、驳回上诉人李晶的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共计18036元，由上诉人李晶负担3788元，被上诉人长春宇轩房地产开发有限责任公司负担14248元。本判决为终审判决。审判长  高婧明审判员  贺银婷审判员  张海胶二〇二一年三月十七日书记员  张焕平