广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂14民终45号 上诉人（原审原告）：吕伟霞，女，1975年8月5日出生，壮族，经商，住广西壮族自治区凭祥市。 委托诉讼代理人：朱定民，广西建善律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：凭祥市宏业房地产开发有限公司,住所地广西壮族自治区凭祥市南大路**宏业广场**,统一社会信用代码:9145148581967753C。 法定代表人:林常青，该公司董事长。 委托诉讼代理人：梁中强，广西中司律师事务所执业律师。 上诉人吕伟霞因与被上诉人凭祥市宏业房地产开发有限公司（以下简称宏业地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区凭祥市人民法院（2020）桂1481民初1121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 吕伟霞上诉请求：撤销一审判决，改判支持吕伟霞一审的全部诉讼请求。事实 2 与理由：一、宏业地产公司多次违反合同约定。宏业地产公司不按期交房，于2014年1月10日才具备交付条件，也不按合同约定通知交接房屋，并违反建设规划私自分割涉案商场的商铺，导致无法依据宏业地产公司与工商银行就涉案商品房的贷款合同约定配合吕伟霞办理贷款，预告登记比合同约定延期了近一年才办理，也没有为吕伟霞办理相关产权证书。二、宏业地产公司的违约行为应按合同约定承担责任。宏业地产公司违反合同约定逾期交房已超过30日，吕伟霞已取得解除合同并退房的权利，且其违约行为直至目前仍在持续，吕伟霞有权要求宏业地产公司退还房款及支付违约金。如二审法院坚持认为不能解除合同，宏业地产逾期交房，导致吕伟霞不能按期使用房屋，遭受租金损失，宏业地产公司应按已付房款日万分之六向吕伟霞支付违约金，否则吕伟霞的合法权益得不到保障，损害吕伟霞的权益。 宏业地产公司辩称，吕伟霞已过了合同解除权的除斥期间。宏业地产公司已对涉案商铺办理了预告登记，吕伟霞不按揭贷款，也不支付余款，是吕伟霞违约。宏业地产公司已将涉案商铺交付给吕伟霞使用，吕伟霞也已经投入使用，不存在逾期交房情形，不存在交房逾期的违约责任，吕伟霞主张逾期交房违约金，没有事实依据。请求法院驳回吕伟霞全部诉讼请求。如法院判决宏业地产公司违约，宏业地产公司也请法院判令吕伟霞按照银行同期一年期存款利率支付违约金。 吕伟霞向一审法院起诉请求：1.解除吕伟霞与宏业地产公司签订的《商品房买卖合同》,房号1-A-21,合同编号:HY-2013-076。2.宏业地产公司退回吕伟霞购房款452997元、登记备案费550元、商铺维修基金1846元、价格调节基金441.5元、契税、印花税26931.41，合计482765.91元。3.宏业地产公司支付吕伟霞逾期交房违约金,按照合同约定的已付购房款（计算基数:452997元)日万分之六的违约金,(暂从2014年1月10日计算至2020年9月10日止,共2430天),合计660469.62元。4.宏业地产公司支付吕 3 伟霞已付购房款、登记备案费、商铺维修基金利息。（计算基数:455411元，从2013年5月27日暂计算至2020年9月27日，2013年5月27日至2019年8月19日按照人民银行同期同类贷款利率计算,2019年8月20日起按照人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算至履行完毕之日止）。 一审法院认定事实：2013年5月27日，吕伟霞向宏业地产公司购买位于凭祥市国际）一层1-Ａ-21号房的商铺,吕伟霞向宏业地产公司支付购房首付款442997元、商铺维修基金1846元及商品房预告登记费550元。2013年7月5日，吕伟霞与宏业地产公司签订了《商品房买卖合同》及附件，合同编号：ＨＹ-2013-076，约定商品房总价款为882997元，（1）付款方式：买受人在签订本合同当日支付首期房价款442997元，剩余房价款440000元则由吕伟霞向银行申请按揭贷款支付。宏业地产公司应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。（2）逾期交房：逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付款及按银行同期存款利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的10%赔偿买受人损失。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。（3）备案登记：合同签订后30日内，出卖人应按规定向房屋登记机构申请办理合同登记备案手续，合同登记备案后60日内，双方共同向房屋登记机构申请办理预告登记，出卖人未按约定协助办理预告登记的，买受人有权单方申请办理预告登记；（4）房屋交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，自《交接使用通知书》 4 确定的最后交付期限届满之次日起，视为出卖人已将该商品房交付买受人。 2014年1月2日，宏业广场项目竣工验收合格。2014年1月10日，宏业地产公司在广西日报上刊登宏业广场交铺通知，其中按揭贷款的客户，需等银行发放按揭贷款后方可办理，且没有限定办理期限。2014年2月22日，宏业地产公司将涉案商铺交付给吕伟霞。2014年7月24日，宏业地产公司为涉案商铺办理预告登记。2014年12月25日，宏业地产公司在南国早报上刊登房产证办理公告。 一审法院认为，吕伟霞与宏业地产公司签订《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效，双方应当遵照执行。 本案合同是否符合法定解除条件。本案购房合同中约定，购房款支付方式为买受人签订合同当日支付首付款，剩余款项以按揭贷款方式支付。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”的规定，约定以按揭贷款支付剩余房款的房屋买卖合同，因一方当事人原因无法办理按揭贷款并导致合同无法继续履行的，另一方可以请求解除合同。 本案商品房买卖合同约定，合同签订后30日内，出卖人应按规定向房屋登记机构申请办理合同登记备案手续。本合同登记备案后60日内，双方共同向房屋登记机构申请办理预告登记。本案合同签订后，宏业地产公司直至2014年7月24日 5 才为涉案商铺办理预告登记，但2014年2月22日，宏业地产公司已将涉案商铺交付给吕伟霞，吕伟霞从接收商铺至起诉前，一直未向宏业地产公司主张退铺和退回首付款，其已实际履行合同，不存在解除合同的法定或约定事由，故对其解除合同的诉请，不予支持。对于吕伟霞诉请宏业地产公司退回购房首付款、登记备案费、商铺维修基金、违约金、利息等费用，如上所述，其不存在解除合同事由，且其已于2014年2月22日收房，其使用涉案商铺已有7年多时间，其要求退铺、退款、退回相关费用、支付违约金及利息，无事实和法律依据，不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回吕伟霞的诉讼请求。案件受理费7545元，由吕伟霞负担。 本院二审期间，双方当事人均无新证据提供，对一审判决查明事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，宏业地产公司与吕伟霞签订的涉案合同是双方真实意思表示，合同内容符合法律规定，合同合法有效，受法律保护，双方应遵照合同履行各自的权利义务。 关于吕伟霞主张解除涉案合同的问题。合同解除有约定解除和法定解除。本案中，吕伟霞与宏业地产公司签订的涉案合同中，约定了解除的条件，虽然宏业地产公司存在逾期办理备案手续及逾期交房的情形，但吕伟霞未在其解除权期间行使解除权，而是选择继续履行合同，并接受了涉案商铺。双方合同约定由吕伟霞以按揭方式支付购房款，目前吕伟霞亦未支付完毕所有的购房款，且宏业地产公司已于2014年7月24日为涉案商铺办理了预告登记，于2014年12月25日在报刊上刊登房产证办 6 理公告，吕伟霞目前未能办理涉案商铺产权证不能证明为宏业地产的原因，故吕伟霞主张解除涉案合同，也不符合法定的解除条件。因此，一审判决认定驳回吕伟霞该请求正确，本院予以认定。 关于吕伟霞主张退回已付购房款、登记备案费、商铺维修基金、价格调节基金、契税、印花税及支付相应利息的问题。因吕伟霞主张解除涉案合同理由不当，不予支持，故其主张退回上述款项及支付相应利息的请求没有法律依据，一审判决不予支持正确，本院予以认定。 关于吕伟霞主张支付逾期交房违约金的问题。双方合同约定，宏业地产公司应当在2013年12月31日前，将验收合格并符合合同约定的涉案商铺交付吕伟霞使用，而涉案商铺于2014年1月2日才竣工验收合格，2014年2月22日，宏业地产公司将涉案商铺交付给吕伟霞，逾期交付天数为53天。宏业地产公司存在违约行为应按合同约定承担违约责任。根据上述查明，合同约定：逾期交房，买受人继续履行合同的，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金。本案中，吕伟霞选择接受涉案商铺交付，为双方继续履行合同，则吕伟霞主张宏业地产公司支付逾期交房违约金，符合法律规定，本院予以支持。宏业地产公司应向吕伟霞支付逾期交房违约金14087.3元（442997元×0.6‰×53天=14087.3元）。 综上所述，吕伟霞的部分上诉请求理由成立，予以支持，理由不成立部分，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区凭祥市人民法院（2020）桂1481民初1121号民事判决。 7 二、凭祥市宏业房地产开发有限公司支付吕伟霞逾期交房违约金14087.3元。 三、驳回吕伟霞的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。 一审案件受理7545元，由吕伟霞负担7200元，凭祥市宏业房地产开发有限公司负担345元；二审案件受理费15089元，由上诉人吕伟霞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 冯英艳 审 判 员 谭 志 审 判 员 黄 秀 8 二〇二一年三月二十六日 法官助理 陆小球 书 记 员 黄安丹 9 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 10