北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初27926号原告：北京链家高策房地产经纪有限公司，住所地北京市密云区水源路南侧A-04地块2#商业办公楼6层1单元603-1。法定代表人：李峰岩，董事长。委托诉讼代理人：葛淑梅，女，1991年2月4日出生，汉族，北京链家高策房地产经纪有限公司法务，户籍地河南省范县。被告：北京怡和置业有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇人民政府院内南楼二层221号。法定代表人：黄涛，总经理。委托诉讼代理人：盛婧祎，女，1990年1月8日出生，汉族，北京怡和置业有限公司职员，住北京市石景山区。原告北京链家高策房地产经纪有限公司（以下简称：链家高策公司）与被告北京怡和置业有限公司（以下简称：怡和置业公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告链家高策公司的委托诉讼代理人葛淑梅、被告怡和置业公司的委托诉讼代理人盛婧祎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告链家高策公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告合作项目应结算服务费本金人民币1522504.14元及利息（以1522504.14元为基数，自起诉之日即2020年7月30日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。2.本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：原告与被告于2019年11月15日签订《XX项目与链家高策分销合作合同》，合作期限为2019年11月15日至2019年12月31日。被告委托原告为其开发的XX项目（下称“合作项目”）提供分销服务。双方对合作范围与合作期限、乙方代理客户有效界定及确认、佣金、甲乙双方的权利与义务等内容均予以明确约定。相关合同签署后，原告全面积极履行合同，成功销售合作项目房屋多套。截止起诉之日，被告仍欠付原告部分服务费。原告立案后，被告偿还了部分款项，至今仍有1522504.14元尚未清偿。原告认为：《XX项目与链家高策分销合作合同》为原告与被告的真实意思表示，合法有效，双方应严格按照合同的约定履行各自义务。被告逾期支付原告服务费的行为，依据上述合同约定已构成违约，应当按照约定金额支付原告服务费并承担相应的违约责任。故原告诉至贵院，请求法院依法维护原告的合法权益。被告怡和置业公司辩称：不同意原告的诉讼请求。认可原、被告签订了《XX项目与链家高策分销合作合同》，由原告为被告提供商品房代理销售服务。但原告分销的部分房屋未能提交符合《XX项目与链家高策分销合作合同》所约定标准的结佣资料。原告提供符合的结佣资料被告核对无异议后，可以支付相关的款项。未能向原告支付相关款项的责任在于原告，因此被告不同意支付违约金。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月15日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《XX项目与链家高策分销合作合同》（以下简称：《分销合同》）。该《分销合同》主要内容如下：乙方对甲方【XX项目】（以下简称“甲方项目”）商品房项目进行代理销售工作，甲方根据双方约定进行确认后支付给乙方对应的佣金。合作期限自2019年11月15日至2009年12月31日。合同第三条关于乙方代理客户有效界定及确认约定：3.1预登记/报备。（1）乙方邀约的客户来访需至少提前一小时在该家分销机构特设的微信报备群里报备。群内成员至少包括销售后台行政人员、销售经理、销售主管、策划推广经理和主管该家中介和分销机构驻场经理，以微信发送时间为准，若报备至到访不足1小时，需提供客户报备前经纪人联系证明，一小时前联系证明文件必须为电信公司正式开具的通话详单，乙方经纪人客户电话实名认证证明，原件需由项目后台负责人、项目营销负责人签字确认。若与客户使用微信沟通，截屏需项目营销负责人、后台负责人签字确认。甲方对接人根据案场轮牌顺序安排甲方置业顾问接待客户，接待过程原则上不允许乙方经纪人和其他人员跟随。如《客户看房确认单》上客户处报备电话外另填写了其他电话，需经开发商先确认有效后方可作为乙方推荐客户接待。（2）报备信息至少包含客户姓氏、常用电话、预计到访日期及时间，如有缺少或错误，视为无效登记。……（5）乙方电话报备后，经开发商查询后确认甲方客户系统无记录或不在开发商保护期的，且到访客户姓氏、电话与报备信息一致，则报备有效；如客户到场填写的《客户看房确认单》上电话与报备时电话不同，乙方驻场负责人需提醒客户填写报备的电话，客户拒绝按报备信息填写的，判定待访无效。如《客户登记确认书》上客户除报备电话外另填写了其他电话，需经开发商先查询确认有效后方可作为乙方推荐客户接待。3.2到访登记。（1）乙方经纪人带客户到访后，保护期设置为60天，与甲方的接访客户资源保护期一致。客户信息保护期自客户到访并录入甲方客户管理系统之日起计。如甲乙双方合作期满且不再续约，或双方协商提前解除合同的，乙方客户信息的60天保护期依然有效。保护期到期后，客户归甲方所有。本项目无二次报备保护期。（2）在保护期内实现《商品房认购书》和《商品房买卖合同》签订（含草签），则该客户视为乙方推荐客户。若在合同期限范围内，该客户到访后超出保护期未实现完成《商品房认购书》或《商品房买卖合同》，则该客户归甲方所有。（3）预登记客户到访售楼部完成带看后需签署《客户看房确认单》，《客户看房确认单》是作为未来登记客户成交，乙方佣金确认的重要凭证，需由甲方判客专员、乙方带看经纪人、甲方销售人员等双方相关人员签字视为有效。3.3成交确认。（1）乙方有效客户与甲方签订草签版《北京市商品房买卖预售合同》后视为成功销售。（2）《客户看房确认单》所登记客户签约后需签署《客户成交确认单》。由乙方负责人、销售经理、项目销售负责人三方签字视为有效，并由乙方定期汇总制成《推荐客户成交确认汇总表》后返回给甲方分销对接人员，作为佣金结算凭证。（3）开通公建移动营销平台的项目，具有完整有效的客户线上跟进流程视为有效客户登记及确认，其截图等同于上述签字的《客户看房确认单》和《客户成交确认单》可作为佣金结算的凭证。（4）乙方推荐客户的直系亲属（配偶、父母或子女）（需提供关系证明）成交的，视为乙方推荐客户，其他关系不视为乙方推荐客户。3.4乙方推荐客户与甲方销售员客户有冲突的，个人客户根据客户登记确认单、客户管理系统、客户跟进记录或公建移动平台上客户登记时间进行判定，以先登记者为准：机构客户，以代理客户出具的最新时间的《独家授权/委托书》为准。3.5客户回访（1）甲方组建专门考核及监督团队，于客户草签前回访或认购后15-20天内回访客户，对客户的有效性、客户来源、客户到访情况和客户成交情况进行100%覆盖的回访，回访形式包括电话回访、上门回访等形式。（2）回访内容包含但不限于客户到访途径，若客户回答与报备不符或从客户回答中无法明确判断客户归属，则需乙方提供前期追访记录、报备查询有效截图、《客户看房确认单》、客户追踪记录、视频等相关材料或公司盖章说明进行客户证实，如无法提供相应证实材料则该客户判定为自然到访客户。关于佣金的计算标准及支付方式，《代理销售合同》第四条约定：4.1佣金标准（选择一种形式执行）：基础服务费标准：房款总价的2%。4.2以认购时间判定佣金结算标准，对于不存在草签环节的情况下，乙方公司推介客户网签《商品房买卖合同》，甲方支付100%佣金；对于存在草签环节的情况下，甲方公司须草签3个月后支付100%佣金。4.3本协议终止（含合同期满）前乙方介绍的客户已与甲方签订购买意向书但尚未签署商品房预/现售合同的，如该客户在本合同终止后在该客户保护期内与甲方签订商品房预/现售合同，经甲乙双方结算后甲方根据约定支付乙方相应金额的佣金。4.4甲方有权根据项目销售情况和乙方代理工作动态调整佣金政策，但应提前10个工作日书面通知乙方。必要时双方可就佣金政策签订补充协议，其条款与本协议具有同等法律效力。4.5推介服务佣金以自然月为结算周期，每月5日前为上月佣金上报日，乙方需提交《客户看房确认单》或截图、《推荐客户成交确认汇总表》。如乙方达到跳点条件的，则甲方应于乙方达成跳点条件的当月将已经结算未按照跳点金额的成功销售房源进行对账结算。在10个工作日内经过我司回访及资料审核通过后，甲方签署客户《成销确认书》，并通知乙方开具等额增值税专用发票（若有异议，须在上述期限内提出）。甲方公司应于收到相应佣金增值税专用发票及甲方签字确认的《成销确认书》后20个工作日内向乙方规定账户支付佣金。审理中，原告主张至本案最后一次开庭前，尚有16位客户由原告带看并签订《商品房买卖合同》后，被告未支付相应佣金。被告认可未支付原告所主张的16位客户的佣金，但认为该16位客户未达到《代理销售合同》所约定的结算佣金条件。对于原告所主张16位客户的未结算佣金数额予以认可。16位客户签约情况分别列明如下：1.买受人为“唐伟”的客户，被告主张在微信报备群中报备的为“马女士”，最终签订《北京市商品房预售合同》的为唐伟。报备信息与实际签约人不一致，原告亦未提交二人身份关系证明，因此不同意结算佣金。原告则主张《客户到访确认单》中客户确认处有：“麻晓珍、唐伟”二人签字。客户联系方式列明手机号为：186XXXXXXXX/182XXXXXXXX。《北京市商品房预售合同》中记载的买受人联系方式为186XXXXXXXX。在报备群中记载马女士的联系方式亦为186XXXXXXXX。上述材料可证明马女士与最终签约人唐伟为同一家庭的购房客户。2.买受人为“蔡怀行”的客户，被告主张在微信报备群中报备的为“王雅璐”，最终签订《北京市商品房预售合同》的为“蔡怀行”。报备信息与实际签约人不一致，原告亦未提交二人身份关系证明，因此不同意结算佣金。被告则主张在2019年11月17日报备群中记载王雅璐的联系方式为134XXXXXXXX，当天被告确认报备有效，2019年11月23日晚原告在报备群中报备修改王雅璐报备信息：增加电话蔡先生：134XXXXXXXX。《客户到访确认单》中客户确认处有：“王雅璐、蔡怀行”二人签字。客户联系方式列明手机号为：134XXXXXXXX/134XXXXXXXX。《客户意向登记表》中载明的客户姓名为：蔡怀行、王雅璐，联系电话为：134XXXXXXXX《北京市商品房预售合同》中记载的买受人联系方式为134XXXXXXXX。上述材料可证明王雅璐与最终签约人蔡怀行为同一家庭的购房客户。3.买受人为“王正玉、张亚非”的客户，报备记录完整，但被告要求原告提供客户购房的首付款收据。原告则表示该首付款收据应由被告持有，原告不持有首付款收据。审理中，经与被告核实，《代理销售合同》中未约定，需要原告向被告提交客户的首付款收据。4.买受人为“倪晓汉”的客户，被告主张原告未提交报备群中的陈阿姨与倪晓汉的身份关系证明。原告主张报备群中记载陈阿姨联系方式为199XXXXXXXX，客户到访确认单中同时有陈阿姨及倪晓汉的签名，客户联系方式为199XXXXXXXX。在《客户意向登记表》中记载的电话也是199XXXXXXXX，在备注中特别注明“小两口上班”。倪晓汉签订的《北京市商品房预售合同》中记载的买受人联系方式亦为199XXXXXXXX。上述材料说明倪晓汉与报备群中的陈阿姨为同一家庭购房客户。5.买受人为“项志新”的客户，被告主张原告提交项志新的首付款收据金额不全，其他手续没有问题。6.买受人为“潘雅婧”的客户，被告主张微信报备群中报备的为“赵哥”，原告未提交潘雅婧与报备群中“赵哥”的身份关系证明。原告则主张微信报备群中记载赵哥的联系方式为182XXXXXXXX，《客户到访确认单》中有潘雅婧签字确认，客户联系方式记载为182XXXXXXXX。潘雅婧最终签订的《北京市商品房预售合同》中记载的联系方式为182XXXXXXXX。上述材料可以证明潘雅婧与赵哥为同一家庭的购房客户。7.购房人为“李梦雅”的客户，所有报备材料均无问题，但被告主张客户回访未通过。原告则主张被告回访超过《代理销售合同》约定的回访期限。8.购房人为“刘婷”的客户，被告主张客户回访未通过。原告则主张被告回访超过《代理销售合同》约定的回访期限。9.购房人为“李政”的客户，被告主张微信报备群中报备的为“曹女士”，与实际购房人不一致，原告未提交而二人关系证明。原告则主张微信报备群中报备的曹女士联系电话为186XXXXXXXX，客户到访确认单中有李政及曹梦洁签名，客户联系方式为186XXXXXXXX。李政最终签订的《北京市商品房预售合同》记载的联系方式为186XXXXXXXX。原告为证明李政与曹梦洁为夫妻关系，且李政的手机号为186XXXXXXXX，向本院提交原告职员与曹梦洁的微信通信记录，其中显示曹梦洁让原告工作人员与其老公联系，链家工作人员确认李政的手机号为186XXXXXXXX。被告认可证据的真实性，但不认可证明目的。10.购房人为“杨阳”的客户，被告主张微信报备群报备的是吕女士，与实际签约信息不一致，属于报备错误，报备无效，不应当支付佣金。原告则主张微信报备群显示吕女士联系方式为136XXXXXXXX，杨阳的《客户到访确认单》记载其联系方式也是136XXXXXXXX，杨阳最终签订的《北京市商品房预售合同》记载其联系方式亦为136XXXXXXXX。原告同时提交了杨阳的电话信息，显示136XXXXXXXX的号码为其本人所有。上述材料说明杨阳就是通过原告带看并进行销售的客户。11.购房人为“车颖”的客户，被告主张微信报备群报备人为“段阿姨”，与实际购房人非同一人，原告未提交二人身份关系证明。原告则主张段玲瑶（段阿姨）与车颖为母女关系。微信报备群中显示段阿姨联系方式为135XXXXXXXX，客户到访确认单客户签名为段玲瑶，联系方式为135XXXXXXXX。《北京市商品房预售合同》虽为车颖签订，但看房购房时都是段玲瑶与车颖一起办理的相关手续，后期为了车颖办理相关手续方便，才在预售合同上留了车颖的联系方式。因段玲瑶与车颖的户口不在同一户口簿上，因此无法提交派出所开具的二人身份关系证明。原告为证明段玲瑶与车颖为母女关系，提交了《函调证明材料信》一份，其内容为：“博达集团有限公司：你处段玲瑶同志系我校车颖同学之母亲。因发展党员需要，请你协助我们按下列调查提纲，写一份有关证明材料……”该份文件落款处有哈尔滨理工大学公章。12.购房人为“张浩浩、王金霞”的客户，被告主张原告未提交二人购房的首付款收据，其他材料齐全。原告则主张代理销售合同未约定需要原告提交客户的首付款收据，原告也不持有该收据。13.购房人为“龚一田”的客户，被告主张缺回访记录，原告则主张被告回访超过合同约定的期限。14.购房人为“李小溪”的客户，被告主张在微信报备群中所留电话为185XXXXXXXX，实际签订《北京市商品房预售合同》中所留联系方式为156XXXXXXXX。原告则主张依据其提交的营业厅信息，可以证明上述两个电话均为李小溪使用。15.购房人为“徐瑾”的客户，被告主张在微信报备群中报备为夏可可，报备信息与实际到访信息不一致，属于报备无效。不应支付佣金。原告则主张徐瑾在首次联系原告经纪人时自称自己名叫夏可可，直到认购房屋需出示身份证时原告经纪人才知道其真实名称为徐瑾。因此微信报备群中夏女士联系方式为159XXXXXXXX，客户到访确认单中签名人为夏可可，联系方式为159XXXXXXXX。购房人为徐瑾的《北京市商品房预售合同》记载的联系方式为159XXXXXXXX。同时原告提交了电话业务受理单，显示159XXXXXXXX的电话的客户姓名为徐瑾。上述材料可以证明徐瑾即为微信报备群中的夏可可。报备信息错误不是原告导致的。16.购房人为“冯丽”的客户，被告主张微信报备群中记载的联系方式与实际签订购房合同时所留联系方式不一致。微信报备群中显示冯女士联系方式为198XXXXXXXX，客户到访确认单客户签字为冯丽，客户联系方式为198XXXXXXXX，到访时间为2019年11月17日。客户意向登记表显示冯丽联系方式为138XXXXXXXX。冯丽最终签订的《北京市商品房预售合同》显示冯丽的联系方式为138XXXXXXXX。同时根据被告客户管理系统记载，冯丽在2019年9月18日已经自然到访过被告项目，根据合同约定，不应当给原告结算佣金。原告则主张被告提交的是被告自己系统的截图，不认可真实性。不认可冯丽为被告的自然到访客户。审理中，被告提交微信通信记录一份，以证明原、被告之间一直就佣金结算进行沟通，被告未能就涉案客户的佣金与原告进行结算，系因原告提交的资料不符合《代理销售合同》的约定。因此原告无权向被告主张利息损失。原告则主张根据《代理销售合同》约定，每月5日之前由原告向被告提交上个月底的佣金，由被告进行回访，并签订确认书，并在20日内支付佣金。本案涉案的所有客户的购房行为在2019年12月底之前全部已完成。现原告从2020年7月30日起要求被告支付利息损失，是非常合理的。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告双方签订的《代理销售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应属合法有效，双方当事人均应按合同约定履行。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被告主张因原告提交的涉案16名客户资料不符合《代理销售合同》的约定，因此不同意向原告支付相应的佣金。但《代理销售合同》中关于原告代理客户有效界定及确认约定，是为了帮助被告准确判断实际购房人是否为原告代理的客户。但如果原告提交的相应资料能够认定该客户确系原告带看客户，则即便原告提交的资料不完全符合《代理销售合同》的约定，被告也应向原告支付相应的佣金。本案中，买受人为唐伟、蔡怀行、倪晓汉、潘雅婧、李政、杨阳、车颖、李小溪、徐瑾的客户，虽然在微信报备群中报备的信息与实际签约人信息不一致，但根据原告提交的材料，可以认定实际购房人为原告带看客户，或与微信报备群中所记载的到访人为同一家庭的购房人，对于上述客户被告应向原告支付相应的佣金。买受人为项志新、张浩浩和王金霞的客户，被告主张原告未提交上述客户的首付款收据，但原、被告签订的《代理销售合同》并未明确约定原告需将客户的首付款收据交付被告后被告才给原告结算佣金，因此对于被告的上述辩称意见本院不予采信。被告应向原告支付上述客户的佣金。买受人为李梦雅、刘婷、龚一田的客户，被告主张因回访未通过，因此不同意结算佣金。但根据《代理销售合同约定》，如果客户回单与报备不符或无法判断客户归属，则需原告提供前期追访记录、报备查询有效截图、《客户看房确认单》、客户追踪记录、视频等相关材料或公司盖章说明进行客户证实，如无法提供相应证实材料则该客户判定为自然到访客户。本案中，被告自认上述三个客户的报备材料及购房信息均无问题，则被告仅依据回访未通过为由，不同意支付原告相应佣金，无合同依据。对于被告的上述辩称意见，本院不予采信。被告应向原告支付上述客户相应的佣金。购买人为冯丽的客户，根据被告的系统记载，冯丽已于2019年9月18日自然到访过被告项目，其虽于2019年11月17日再次通过原告到访被告项目，根据《代理销售合同》约定，冯丽确应属于自然到访客户。原告虽不认可被告的系统记录，但亦未提交相反证据予以证明，应承担举证不能的责任。因此对于原告的该项主张，本院不予支持。对于原告所主张的利息损失，因原告提交的本案所涉16名客户的资料确实未完全符合《代理销售合同》的约定，导致被告未能按时给原告结算佣金，因此现原告要求被告支付利息损失，无合同依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告北京怡和置业有限公司支付原告北京链家高策房地产经纪有限公司应结算服务费1395634.14元。二、驳回原告北京链家高策房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币9251元，由原告北京链家高策房地产经纪有限公司负担546元（已负担），由被告北京怡和置业有限公司负担8705元，自本判决生效之日起七日内交纳。如被告北京怡和置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 方晓晨二〇二一年三月二十五日法官助理 王 潇书 记 员 李 婷