内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2021）内02民终616号上诉人（原审原告、反诉被告）：高良富，男，1963年2月1日出生，住包头市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：内蒙古九合置业发展有限责任公司。法定代表人：马一兵。委托诉讼代理人：高明琛，内蒙古昆峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：额尔敦朝鲁，上海市建纬（包头）律师事务所律师。上诉人高良富因与被上诉人内蒙古九合置业发展有限责任公司（以下简称九合公司）商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2020）内0204民初4668号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人高良富上诉请求：一、撤销一审判决；二、依法改判被上诉人向上诉人支付因逾期交房产生的已付房款218693元的利息60105.93元（利息从2015年1月1日起至实际交房之日止，利率按银行同期贷款年利率4.9计算）；三、依法判令被上诉人向上诉人支付因逾期交房的违约金（以已付房款218693元为基数，每日以0.01计算，从2015年1月1日起计算至交房之日止）；四、本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审判决明显违反法律规定，严重地侵害了上诉人的合法权益。我国合同法及民法典均明确规定：“依法成立的合同受法律保护。”本案中，2012年10月20日，上诉人与被上诉人签订了《包头市商品房买卖合同》，由上诉人以218693元的价格购买了由被上诉人开发的、位于包头市××区的住宅一套。该合同第三条约定：“甲方于2014年12月31日前，将商品房交付乙方。”同时，该合同第五条又约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期超过90日的，合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的0.01向乙方支付违约金。”合同签订后，上诉人如约履行合同，交付了全部购房款。但被上诉人却不能按合同的约定履行自己的义务，对其给上诉人的承诺均未兑现。不仅如此，被上诉人还于2019年10月29日将签订合同时赠送上诉人的房屋面积，又向上诉人收取了4万元的购房款。被上诉人在收到上诉人等的补交房款后，不是用于继续施工，而是将上述房款转到包头市鑫晟达投资有限公司账户用于盖底店，导致上诉人所购房屋至今未交付。被上诉人的行为不仅违约，更严重地侵害了上诉人的合法权益。对于上诉人的诉讼请求及所依据的事实与理由，被上诉人也予以认可，只是认为上诉人主张的违约金及利息存在重复部分，请求法院依法调整。然而，一审法院却对法律的明确规定、双方当事人依法签订的《包头市商品房买卖合同》约定及案件的事实于不顾，不但没有依法维护上诉人的合法权益，相反却明显地偏袒被上诉人。一审判决在确认：上诉人与被上诉人签订了《包头市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效及被上诉人已违约的情况下，却又以被上诉人的法定代表人马一兵外逃，其公司资金链断裂，米兰春天项目无法如期开工建设为由，错误地驳回了上诉人的诉讼请求，严重地侵害了上诉人合法权益。被上诉人九合公司辩称，双方之间签订的《认购协议》已陷入合同僵局。在本案中，鉴于米兰春天项目的特殊性，双方签订《认购协议》及交纳的部分房款均在2013年，但我方至今无法向上诉人交付房屋，也无法将案涉房屋对外再次销售，致使买卖合同陷入僵局状态，故被上诉人认为解除合同，正是破解合同僵局的有效手段。将赠送面积计入实际购买面积，要求上诉人补充差价符合法律规定，也是基于米兰春天项目的特殊性，是为了保障该项目后期工程的顺利开展，弥补建设工程款不足，防止项目再次停滞。在收取上诉人相应的尾款后，也将用于后续米兰春天项目的建设，从而保障广大业主的权益。上诉人拒绝解除合同违反诚实信用原则。根据诚实信用原则，合同双方当事人都要照顾对方的合理期待，任何一方都必须尊重另一方的利益，双方协商解除合同时，被上诉人向上诉人承诺返还其本金及利息，已经能够保障其履行利益的事项，而上诉人在此种情形下仍拒绝履行合同，已违反了诚实信用原则。高良富向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付因逾期交房产生的已付房款218693元的利息60105.93元（利息按银行同期贷款年利率4.9计算，从2015年1月1日起计算至实际交房之日止）；2.判令被告向原告支付因逾期交房产生的违约金（以已付房款218693元为基数，每日以其万分之0.01计算，从2015年1月1日起计算至实际交房之日止）；3.诉讼费由被告负担。九合公司向一审法院提出反诉请求：1.判令解除反诉人与被反诉人签订的《包头市商品房买卖合同》；2.本案诉讼费由反诉被告承担。一审法院查明事实：2012年10月20日，原、被告签订了《包头市商品房买卖合同》，约定原告从被告处购买位于包头市××区住宅一套，房屋总价款为218693元，被告应于2014年12月31日前向原告交房。如未按约定交房，逾期超过90日的，合同继续履行，被告应向原告支付利息，利息按银行同期贷款利率计算，自应交房之日次日起计算至实际交付商品房之日止。此外被告还应每日按商品房价款的万分之0.01向原告支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定交付了全部房款。但因2014年被告公司法定代表人马一兵涉嫌刑事犯罪外逃，导致房屋至今未能建成交付。一审法院认为，原、被告签订的《包头市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均认可，涉案房屋现仍在建设过程中，被告提出反诉，主张解除合同的反诉请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于原告主张被告支付房款利息、违约金的诉讼请求，基于被告九合公司法定代表人马一兵外逃，其公司资金链断裂，米兰春天项目无法如期开工建设。截至目前，米兰春天项目仍存在众多房屋买受人未能顺利收房、甚至部分房屋仍未开工建设、长期无法交房的情况。结合被告九合公司的现状，其当务之急是积极筹措资金，优先用于解决包括涉案房屋在内的整个米兰春天小区房屋的建设、施工问题。如将紧缺的现有资金用于支付房款利息和违约金，可能会对米兰春天小区房屋交付的进度造成影响，推迟包括原告在内的众多业主入住房屋的时间，产生更大的损失，对公共利益产生影响。故对原告的诉讼请求，一审法院不予支持。原告起诉的原因系由于被告九合公司逾期交房引起，故诉讼费用、反诉费用均应由被告负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决：一、驳回本诉原告高良富的诉讼请求；二、驳回反诉原告内蒙古九合置业发展有限责任公司的诉讼请求。本诉案件受理费657元（本诉原告高良富已预缴），反诉案件受理费100元（反诉原告内蒙古九合置业发展有限责任公司已预交），均由被告（反诉原告）内蒙古九合置业发展有限责任公司负担。经本院审理查明的案件事实，与一审法院审理查明的案件事实一致。本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的《包头市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。一审法院对于逾期交房产生的已付房款利息及违约金，依据本案的实际情况,并基于公共利益的考量，判决不予支持逾期交房产生的违约金及利息，是适当的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费657元，由上诉人高良富负担。本判决为终审判决。审判长 贺 静审判员 李 梅审判员 高阿韬二〇二一年三月十一日法官助理 王晓菲书记员 辛 昕附：本判决引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。