北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0107民初10272号原告：北京市普利门电子科技有限公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园区实兴大街7号。（统一社会信用代码：91110000665606138A）法定代表人：刘克勤，经理。委托诉讼代理人：冯京，北京市中咨律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙昌喜，男，1981年5月2日出生，北京市普利门电子科技有限公司职员，住该单位宿舍。被告：中安国基有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼A-7190号。（统一社会信用代码：91110109MA01LY0W7H）法定代表人：陈杨，董事、经理。委托诉讼代理人：徐强，北京市京悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁康迪，北京市京悦律师事务所律师。原告北京市普利门电子科技有限公司与被告中安国基有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员张鸣独任审理，公开开庭进行了审理。原告北京市普利门电子科技有限公司（以下简称普利门公司）委托诉讼代理人冯京、孙昌喜、被告中安国基有限公司（以下简称中安国基公司）委托诉讼代理人徐强、袁康迪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告普利门公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付原告2019年12月1日至2020年5月15日房屋租金866549.2元;2、请求判令被告交付的10万元保证金不予退还；3、被告按照逾期租金每日千分之一的比率支付违约金至租金全部结清(暂算至2020年6月15日为317826.72元);4、请求判令被告支付原告房屋租赁期间2019年11月1日至2020年5月15日期间电费35999.94元,网费4333元,垃圾清运费3154元;5、请求判令被告支付原告律师费40000元;6、本案受理费、保全费5000元等全部诉讼费用由被告承担。事实和理由:2019年10月18日,原、被告双方签订《房屋租赁合同》(以下称“合同”),约定原告将其位于石景山区xx房屋租赁给被告使用,租赁房屋面积为1772平方米。合同第四条约定,租赁期限自2019年11月1日起至2022年12月30日止,其中2019年11月1日至2019年11月30日为免租期,免租期内免除房屋租金,水电费等其他费用不免除。合同第五条第1款约定,2019年12月1日至2020年11月30日房屋租金为2134374元(按日3.3元/平方米计算)。合同第五条第3款约定,2019年12月1日至2020年11月30日租金于2019年11月支付500000元,剩余部分于2020年1月10日前支付。合同第六条第1款约定,被告应在签署合同当日支付原告100000元保证金。合同第七条约定,合同履行期间,被告承租房屋发生的电费按照电表表数缴纳,电费标准按供电局标准执行,中央空调电费按整栋楼建筑面积使用比例分摊,电话费、垃圾清运费等费用双方协商缴纳。合同第十六条第2款约定,因被告违反合同约定而解除合同的,原告有权单方收回房屋,自原告书面通知被告之日合同终止;被告交付的保证金作为违约金支付给原告,被告仍需赔偿因其行为给原告造成的损失。合同第十六条第3款约定,被告未按合同约定支付租金的,每逾期一日按逾期金额的千分之一支付违约金。合同第十六条第5款约定,被告拖欠房租与其他相关费用及违约金,逾期十五日仍未足额支付的,原告有权解除合同。合同第十九条约定,合同的管辖法院为“房产属地人民法院”。合同签订后,原告于2019年11月1日将房屋交付给被告使用。被告于2019年9月4日支付原告10000元,2019年12月6日支付保证金100000元,12月13日支付房租100000元,之后被告再没支付原告任何款项。原告多次催促被告付房租,然而被告因其资金问题,迟迟不付款。因此,原告于2020年5月15日向被告发出了《解除合同通知书》和《腾退清理通知书》,两份通知书均送达被告,合同解除。合同解除后,被告欠付原告的房租、违约金和其他费用一直未付。原告为维护自身合法权益,依据我国《民事诉讼法》第三十四条之规定,特向贵院提起诉讼,悬请贵院支持原告的诉讼请求。被告中安国基公司答辩称：一、因为疫情防控应急处置措施致使答辩人无法履行合同，属于不可抗力，因不可抗力导致合同解除的，答辩人应免于承担违约责任。答辩人收到解除合同通知书、腾退清理通知书后，及时配合被答辩人完成了租赁房屋的腾退清理工作，最大程度减轻了可能给被答辩人造成的损失。二、答辩人所租赁房屋系国有性质房屋，根据相关文件应免除答辩人上半年的3个月房租。三、被答辩人要求答辩人支付电费、网费、垃圾清运费、律师费等没有法律依据，也未能提供相关证据举证证明费用计算标准及计算方式，应承担举证不能的法律责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下：2019年10月18日,出租方(以下简称甲方)普利门公司与承租方（以下简称乙方）中安国基公司签订《房屋租赁合同》(以下称“合同”),约定甲方将其位于石景山区xx房屋租赁给被告使用,租赁房屋面积为1772平方米。第三条，房屋的交付。本合同生效，且乙方已全部付清保证金及首期租金后，甲方将房屋交付给乙方。第四条,租赁期限自2019年11月1日起至2022年12月30日止,其中2019年11月1日至2019年11月30日为免租期,免租期内免除房屋租金,水电费等其他费用不在免除范围内。第五条租金1.租金：2019年12月1日至2020年11月30日的房屋租金为2134374元(按日3.3元/平方米计算)。第五条第3款,2019年12月1日至2020年11月30日租金于2019年11月支付500000元,剩余部分于2020年1月10日前支付。第六条1.保证金为10万元，乙方应在签署本合同的当日，全额支付甲方，作为乙方履行本合同的保证金。2.合同履行期间，乙方如未按合同规定支付租金及其他相关费用的，则甲方书面通知乙方后有权从保证金中直接扣划相应款项。第七条,合同履行期间,乙方承租房屋发生的水费按整栋（3号）楼人数使用比例分摊缴纳；电费（乙方按照电表按表数缴纳，电费标准按供电局标准执行，甲方向供电局缴纳的铜铁损费用乙方按建筑面积比例分摊缴纳）；中央空调电费按整栋（3号）楼建筑面积使用比例分摊缴纳；电话费、停车费、物业管理费、垃圾清运费等费用双方协商缴纳。第十六条第2款,因乙方违反合同约定而使本合同解除的,甲方有权单方收回房屋,本合同的终止自甲方书面通知乙方之日生效;乙方交付的保证金作为违约金支付给甲方,乙方仍需赔偿因其行为给甲方造成的损失，乙方不得要求甲方返还保证金或要求将保证金冲抵租金，其他费用及赔偿金、补偿金等。第十六条第3款,如乙方未按合同约定的日期及金额支付租金,则视为乙方违约，乙方除应补交欠款外，每逾期一天，按逾期金额的千分之一支付违约金。合同第十六条第5.4约定,乙方拖欠房租与其他相关费用及违约金,自欠费之日起，逾期十五日仍未足额支付的,甲方可随时解除合同并收回房屋，甲方解除合同通知送达乙方时本合同即行解除。第十七条，因不可抗力导致房屋毁损和造成损失的，双方互不承担责任。合同第十九条约定,合同的管辖法院为“房产属地人民法院”。落款处由双方公司盖章。合同签订后,普利门公司于2019年11月1日将房屋交付给中安国基公司使用。中安国基公司于2019年9月4日支付普利门公司10000元,2019年12月6日支付房屋租金100000元,12月13日支付房租100000元,之后再没支付任何款项。2019年3月12日，普利门公司交纳腾退垃圾费9462元。2019年9月4日，普利门公司交纳电信服务、通信服务费24000元。2019年12月31日，普利门公司交纳电费37296.53元。2020年3月20日，普利门公司交纳电费39026.36元。2020年3月20日，普利门公司交纳电费32680.99元。普利门公司的用电客户电费交费通知单载明，其中每月基本电费16000元。2020年1月10日，中安国基公司向普利门公司提出，因其公司新成立不久，由于前期资金筹措没有按时到位，造成与贵司签订的房屋租赁协议没能按时履约支付租金。关于租金问题，请贵司再宽限几日，我们正抓紧筹措，力争2020年1月15日前支付到位。2020年5月15日，普利门公司向中安国基公司发出了《解除合同通知书》，因中安国基公司未按合同约定交纳房屋租赁款，且经过多次催缴仍未履行合同，我司现通知贵司，因贵司违反合同约定，依据合同第十六条即违约责任中的5-4条款，我司单方解除与贵司签订的房屋租赁合同，贵司承担合同规定的相应违约金。2020年5月15日，普利门公司向中安国基公司发出了《腾退清理通知书》,我司已于2020年5月15日通知贵司解除与贵司于2019年10月18日签订编号为QT2019-014的《房屋租赁合同》，现通知贵司于本通知之日起五日内腾退清理贵司所租赁的房屋。未按期完成腾退的，视贵司放弃所有权，我司将自行处置。2020年5月15日，中安国基公司将上述解除合同通知书和腾退清理通知书取走并签字。2020年5月26日，普利门公司交纳电费22492.05元。2020年5月26日，普利门公司交纳电费20571.39元。2020年6月16日，普利门公司交纳电费25133.45元。2020年5月28日，普利门公司的委托代理合同载明，其为本案支付律师费4万元。另，中安国基公司提交普利门公司股权结构图，证明普利门公司由航天时代电子技术股份有限公司100%控股，航天时代电子技术股份有限公司的股东中国航天时代电子有限公司，中国航天时代电子有限公司的股东为国务院国有资产监督管理委员会。以此证明普利门公司是国有企业；另提供北京市政府及各部门下发的疫情防控措施文件，证明其经营受影响。中安国基公司主张因为新冠肺炎疫情的原因应当免除其2020年上半年三个月租金。普利门公司主张：中安国基公司的工商注册信息显示其注册资金是1亿元，不属于中小微企业，普利门公司是上市公司，国资部分只占公司一部分，且其提供的租赁房屋一直正常开放，从未封闭办公区，因此不属于减免租金的范围。关于电费：双方均认可5层为725度，6层为517度，共使用电1242度，每度电为1.07元。但普利门公司主张基础电费每层2667元，基础电费就是铜铁损费用，合同约定应由中安国基公司承担；中安国基公司对供电局的收费标准认可，但不认可基础电费，其主张基础电费是包含所有电梯等费用，不应由其承担。本案审理过程中，普利门公司申请财产保全并提供保险公司的保单保函做担保。2020年8月20日，本院作出裁定，查封中安国基公司名下中国工商银行的账户1367863.19元。普利门公司为此交纳保全费5000元。庭审中，双方对2020年5月15日解除合同无异议。经本院释明后，普利门公司坚持不将解除合同作为单独诉求提出。上述事实，有双方当事人庭审笔录、《房屋租赁合同》、中安国基函、解除合同通知书、腾退清理通知书、签字单、电费通知单、发票、垃圾清运费发票、通信服务费发票、委托代理合同、发票、支付凭证、电表读数照片等证据为证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，属有效合同。本案中，被告2020年1月10日发函称由于前期资金筹措没有按时到位，造成房屋租赁协议没能按时履约支付租金；因此被告欠付租金在新冠疫情之前，因此被告欠付租金构成违约，原告有权解除合同。原告于2020年5月15日发出解除通知，被告于当日签收，故双方的租赁合同于2020年5月15日解除。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，房屋租赁合同租赁期间，因疫情的发生影响被告对租赁房屋的使用，根据被告使用房屋的状况、因疫情给其造成的影响，本院酌情减免其租赁期间1.5个月的租金。故对于原告主张判令被告支付原告2019年12月1日至2020年5月15日房屋租金866549.2元的诉求，扣除已经支付的21万元及应当免除1.5个月的租金，剩余503407.2元，本院予以支持。对于原告请求判令被告交付的10万元保证金不予退还的请求，因被告提交的支付凭证上载明的10万元为房屋租金，故对此本院不予支持。本案合同约定的付款时间为2019年12月1日至2020年11月30日租金于2019年11月支付500000元,剩余部分于2020年1月10日前支付。合同第十六条第3款约定,如乙方未按合同约定的日期及金额支付租金,则视为乙方违约，乙方除应补交欠款外，每逾期一天，按逾期金额的千分之一支付违约金。故对于原告要求被告支付违约金至租金全部结清的诉求，本院予以支持。但被告主张违约金约定过高，对于违约金的金额，本院综合考虑案涉合同的履行情况、原告的预期利益以及实际损失情况等因素依法予以酌定。合同第七条约定,合同履行期间,乙方承租房屋发生的电费（乙方按照电表按表数缴纳，电费标准按供电局标准执行，甲方向供电局缴纳的铜铁损费用乙方按建筑面积比例分摊缴纳）；中央空调电费按整栋（3号）楼建筑面积使用比例分摊缴纳；电话费、停车费、物业管理费、垃圾清运费等费用双方协商缴纳。本案中，原告要求被告支付原告房屋租赁期间2019年11月1日至2020年5月15日期间电费35999.94元,网费4333元,垃圾清运费3154元的诉求，本院予以支持。对于原告请求判令被告支付原告律师费40000元的诉求，因双方合同没有约定，故本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条之规定,判决如下：一、中安国基有限公司于本判决生效后七日内支付北京市普利门电子科技有限公司2019年12月1日至2020年5月15日房屋租金503407.2元；二、中安国基有限公司于本判决生效后七日内支付北京市普利门电子科技有限公司自2019年12月1日至2020年1月10日的违约金6700元及自2020年1月11日至实际付清之日的违约金(以503407.2元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍的标准计算)；三、中安国基有限公司于本判决生效后七日内支付北京市普利门电子科技有限公司2019年11月1日至2020年5月15日期间的电费35999.94元,网费4333元,垃圾清运费3154元；四、驳回北京市普利门电子科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17111元，由原告北京市普利门电子科技有限公司负担7425元（已交纳），由被告中安国基有限公司负担9686元（于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由中安国基有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 张鸣二〇二一年三月十五日法官助理 郭浩书 记 员 史彤