江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0602民初3866号原告：南通市家具二厂，住所地南通市崇川区濠东路42号。法定代表人：唐洪奎，该厂董事长。委托诉讼代理人：吉达康，江苏大生律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡玲玲，江苏大生律师事务所律师。被告：陆美芳，女，1963年3月8日出生，汉族，住南通市崇川区。原告南通市家具二厂与被告陆美芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序进行审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告南通市家具二厂的委托诉讼代理人胡玲玲到庭参加诉讼，被告陆美芳经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南通市家具二厂向本院提出诉讼请求：1.请求确认解除原、被告之间的房屋租赁关系；2.判令被告支付房屋租金60249.46元及逾期利息（以其利息以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日起计算至实际给付之日止）、违约金30124.73元、水电费276.84元；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告于2013年2月8日签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租位于原告处老浴室楼下67.5平方米和老食堂楼下130平方米的房屋，月租金1715元，租期自2012年7月10日至2013年7月9日，租金每半年结算一次，被告应在租金期开始前15日内支付。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用至今，但被告租金只支付至2019年10月9日。2015年5月12日，原、被告再次签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告处从北向南第3号房屋，月租金5549.49元，租期自2014年10月25日至2015年10月24日，租金每半年结算一次，在租金期开始前15日内支付。该合同所涉租金被告至支付至2019年10月23日。根据上述两份合同中的约定，被告拖欠租金超15日，原告有权解除合同收回房屋，并已欠款总额的50%加收违约金。原告曾发函解除合同并催缴房租，后被告将房屋交还原告，但并非缴纳房租、水电费及违约金。原告多次催要未果，故诉至法院，提出前述诉讼请求。被告陆美芳未应诉答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了房产证、临时建设工程规划许可证、房屋租赁合同、通知书、收据等举证，被告未到庭质证。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：2013年2月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于其厂区老浴室楼下67.5平方米、位于厂区老食堂楼下130平方米的房屋出租给被告作为营业用房使用；租期一年，自2012年7月10日至2013年7月9日；月租金1715元，半年结算一次，于每个租金期开始前十五天内支付；房屋的联防费、卫生费和居委会等收的有关费用、环保费、垃圾清运费及应由使用人缴纳的费用等由被告自理，按时支付；房屋的水电费由被告按本市水电部门向原告征收的收费标准按月结算并在次月10号前及时支付给原告；租赁期间，任一方提出终止合同需提前一个月书面通知对方，经协商后签订终止合同书；被告存在擅自将承租的房屋转租、转让，擅自拆改房屋结构、变更房屋用途，拖欠租金及原告已代缴的应由被告承担的费用达15天，利用房屋进行违法活动等情形的，原告有权终止合同，收回房屋，造成原告损失的被告应予赔偿。2015年5月12日，原告再次与被告签订《房屋租赁合同》一份，将其厂区新建临时店面房从北向南第3号房屋出租给乙方，租期一年，自2014年10月25日至2015年10月24日止，月租金5549.49元，半年结算一次，于每个租金期开始前十五天内支付，若续租房屋租金按前一年度的价款每年递增5%，其余主要权利义务（合同解除及违约责任等）与前一份租赁合同的约定一致。上述合同签订后，双方就所涉房屋的租赁使用关系一直正常持续至2019年。2019年下半年开始，被告未再按约支付租金。2020年4月28日，原告向被告寄送《解除租赁关系暨催交租金通知书》一份，告知2013年2月8日签订房屋租赁合同项下的租金只支付至2019年10月9日，2015年5月12日签订房屋租赁合同项下的租金仅支付至2019年10月23日，后续期间的租金经原告催要未能及时支付，欠租已超15日，故通知终止双方的房屋租赁关系，要求被告在2020年5月15日前腾空上述租赁房屋并向原告办理移交手续，移交时一并结清截至房屋交还时的租金和水电费。被告于2020年4月29日收函，同年5月13日将案涉房屋交还被告。另查明，2013年签订的租赁合同中所出租的位于原告厂区老浴室及老食堂楼下的房屋均有合法建造手续并已领取房屋权属证书；2015年签订的租赁合同中所涉的店面房系临时建筑，临时建设工程规划许可证许可的有效期至2005年7月22日止。庭审中，原陈述被告欠付的各项费用明细如下：1、2013年签订的租赁合同项下租金，自2019年10月10日起欠至2020年5月13日，月租金1715元；2、2015年签订的租赁合同项下租金，自2019年10月25日起欠至2020年5月13日，月租金7082.71元（合同约定租金标准逐年递增5%，自2019年10月25日起为第六年，月租金应为5549.49元×1.055）；3、双方通过口头约定由被告向原告承租的宿舍的租金，自2019年10月11日起欠至2020年5月13日，年租金1200元；4、2020年5月份的水电费276.84元。关于上述费用组成，其中前三项均为租金，原告除当庭陈述外未另行举证；第四项系水电费用，原告已向本院提交相应费用收据用于证明实际发生的金额。被告未到庭，对原告的主张未提交书面抗辩意见，也未提供任何证据。本院认为，原、被告先后签订的两份《房屋租赁合同》，均系当事人真实意思表示。其中，2013年订立的租赁合同中所涉租赁物系已取得房产证的合法建筑，该合同应属合法有效，对双方当事人均有约束力。合同约定的租赁期间届满后，被告继续承租使用案涉房屋，原告也未提异议，双方间应视为就该租赁房屋成立无固定期限租赁合同。而2015年订立的租赁合同中涉及的租赁物为临时建筑，双方缔约时相应临时建设规划许可已超过有效期限，且至本案一审辩论终结前所涉许可期限仍未经批准延长，故关于该临时建筑的租赁使用订立的房屋租赁合同应认定为无效，但原告仍有权参照该合同中租金标准的约定要求被告支付房屋占有使用费。本案中，原告主张被告在上述合同履行期间存在拖欠租金（使用费）、水电费的情形，并就具体欠费期间及计算方法予以了说明，被告作为承租人（使用人），对原告前述主张有义务举证证明自己已履行合同义务（支付使用费），而被告既未到庭抗辩，亦未承担举证责任，故本院对原告的上述主张予以采信。针对被告上述欠费情形，原告已于2020年4月发函通知解除双方间租赁合同关系，该解除权的行使符合合同约定，不违反法律规定，被告也于2020年5月13日交还了所涉房屋，故本院依法确认原、被告于2013年签订的《房屋租赁合同》于通知送达之日即2020年4月29日解除。关于原告主张被告欠付的各项费用，其中前两项分别为2013年和2015年订立的租赁合同项下的租金（使用费），所涉计算方法经本院审查并无不当，按照该计算方法，第1项租金应为12405.17元（1715元/月÷30天×217天），第2项使用费应为47690.25元（7082.71元/月÷30天×202天），合计60095.42元，原告主张被告立即支付上述费用并承担该款自起诉之日起算至实际给付之日止的逾期利息，符合法律规定，本院予以支持；第3项为口头约定的宿舍租金，关于上述宿舍租赁事宜，原告未有任何证据予以证明，在被告未到庭认可的情况下，本院无法采信，对该部分诉讼请求，本院不予支持;第4项系水电费用，原告已提供相应缴费凭证，要求被告予以结清，本院予以支持。此外，原告还要求被告就其拖欠租金行为承担欠款金额加收50%的违约金，鉴于双方签订的房屋租赁合同中确有相关约定，原告依约主张违约金，本院应予支持，但因2015年订立租赁合同已被认定为无效，故该合同项下违约金部分本院不再支持，仅就2013年订立的租赁合同项下以欠租金额12405.17元计算的违约金6202元予以支持。被告陆美芳经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为其放弃相应的诉讼权利，本院可依据查明的事实依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第三条第二款、第五条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告南通市家具二厂与被告陆美芳于2013年2月8日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月29日解除；二、被告陆美芳向原告南通市家具二厂支付欠付的房屋租金及使用费60095.42元，并承担该款自2020年7月13日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际给付之日止的利息；三、被告陆美芳向原告南通市家具二厂支付水电费276.84元；四、被告陆美芳向原告南通市家具二厂支付违约金6202元；上述二至四项判决义务，由被告陆美芳于本判决生效之日起十日内一并向原告南通市家具二厂履行；五、驳回原告南通市家具二厂其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2066元、保全费926.5元，合计2992.5元，由原告南通市家具二厂负担300元，被告陆美芳负担2692.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2066元。审 判 长  叶 菁人民陪审员  翟天一人民陪审员  马 莉二〇二一年三月三日法官 助理  黄 晴书 记 员  吴 烨