河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫04民初13号原告（申请执行人）：平顶山卫东农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码91410400171768946B。住所地平顶山市矿工路79号院1号楼。法定代表人：马国峰，董事长委托诉讼代理人：崔进东，河南首位律师事务所律师。被告（案外人）：陈景伟，男，1987年2月5日出生，汉族，住河南省叶县。被告（案外人）：王艳平，女，1988年7月15日出生，汉族，住河南省夏邑县。二被告的共同委托诉讼代理人：宁坤，河南黎民律师事务所律师。被告（被执行人)：平顶山市百顺置业有限公司，住所地，平顶山市卫东区矿工路99号院。统一社会信用代码：91410400574956132F。法定代表人：马剑锋，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：宣跃峰，男，汉族，1977年3月5日生，住河南省平顶山市卫东区。系公司员工。平顶山卫东农村商业银行股份有限公司因不服平顶山市中级人民法院（2021）豫04执异5号执行裁定书，依法起诉。原告平顶山卫东农村商业银行股份有限公司（以下简称卫东农商行）与被告陈景伟、王艳平、平顶山市百顺置业有限公司（以下简称百顺置业公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭审理了本案。现已审理终结。卫东农商行向本院提出诉讼请求：准许执行位于平顶山市××东区矿工路与诚朴路交叉口西南角××花园××楼××单元××房产；案件受理费等费用由被告负担。事实和理由：原告申请执行河南百利制衣集团有限公司、平顶山市百顺置业有限公司、河南省中牟中房置业有限责任公司、陈石头金融借款纠纷一案，执行中贵院于2020年9月26日以(2020)豫04执145-1号执行裁定书栽定查封了平顶山市百顺置业有限公司所有的位于平顶山市卫东区矿工路99号院瑞星花园小区的房产(含争议房产),争议房产位于瑞星花园1号楼1单元2层202号房产。后被告陈景伟、王艳平向贵院提出执行异议并要求中止对争议房产的执行,贵院公开听证后于2021年1月27日以(2021)豫04执异5号执行裁定书栽定中止对案涉房屋的执行。原告认为,中止对案涉房屋的执行没有事实及法律依据。具体理由如下,(2021)豫04执异5号执行裁定书认定案件事实及适用法律均错误,被告陈景伟、王艳平系对登记在被执行的房地产开发企业(平顶山市百顺置业有限司)名下的商品房提出异议,故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条的规定,而该条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持：(一)在人民法院査封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中,被告陈景伟、王艳平提供的证据均不能证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条第(一)、(二)项的规定。基于以上事实及法律规定,故原告不服(2021)豫04执异12号执行裁定书并依法提起诉讼,请贵院依法裁判!陈景伟、王艳平辩称，关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定二十八二十九条法律适用是否错误的问题，随后我们向法庭提交最高院2016最高法民申2736号，2016最高法民申254号民事裁定书，最高院关于这两个法条，适用的裁判文书，供贵院在评议时参考。陈景伟、王艳平在贵院查封案涉房屋之前已经与百顺置业公司签订书面协议（合同），全额支付了购房款，现已实际占有使用房屋，虽然没有办理过户登记，但是非因购房人的原因造成，购房人对此没有过错。最高人民法院（2016）最高法民申2736号、（2016）最高法民申254号民申裁定认为可以选择适用。本案陈景伟、王艳平符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，可以排除强制执行。百顺置业公司辩称，当事人采用书面形式订立合同的，自当事人签字盖章之日起合同成立，执行裁定支持陈景伟、王艳平的异议正确。同意陈景伟、王艳平的答辩意见。庭审中，本院组织当事人进行了证据交换和质证。卫东农商行向法庭提交一组证据：2020豫零四执145号，执行裁定书，及送达回证，证明内容，证明原告申请执行被告百顺公司金融借款合同纠纷一案，执行中，贵院依法查封了案涉房屋，该裁定已作出并生效。陈景伟、王艳平质证称，对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，正是由于原告的申请，法院在未查清事实基础上，错误查封了被告合法购买的房屋，且在被告提出执行异议申请后，法院查明事实，作出了中止执行裁定。该查封住户不知道。百顺公司的质证意见同上。陈景伟、王艳平向法庭提交以下证据：证据1，陈景伟、王艳平与平顶山市百顺置业有限公司2017年5月9日签订的《商品房买卖合同》一份；证据2，《商品房网签备案信息查询结果》一份；证明在贵院2020.9.26日作出2020豫04执145-1号执行裁定书查封瑞星花园1号楼1单元2层202号房屋之前，陈景伟、王艳平已于百顺置业公司签订了合法有效的书面买卖合同，已676748元的价格购买了上述房屋，并进行了备案登记。证据3，交易流水、工商银行电子回单，证明陈景伟、王艳平已支付全部房款；证据4，百顺置业有限公司出具的收据一份，证明百顺置业公司收到陈景伟、王艳平支付的206748元购房款，差额47万元是以银行贷款的形式支付。证据5，平顶山市五星家园物业服务有限公司2017年8月3日、2019年8月19日、2020年8月17日物业费收据三份，证明陈景伟、王艳平已实际占有并入住该房屋。证据6，平顶山市房屋维修资金管理中心票据一张，证明陈景伟、王艳平于2017年5月9日缴纳住房维修基金10108元。证据7，百顺置业公司出具的《关于瑞星花园小区未能如期办理房产证的情况说明》一份，证明非因买受人自身的原因未办理房产证。证据8，贵院的2020豫04执145-1号、2021豫04执异14号执行裁定书各一份，证明贵院在执行卫东农村商业银行与百盛置业公司金融借款合同纠纷时，查封了包括陈景伟、王艳平所购房屋，后者提出执行异议，贵院查明事实，裁定终止了对上述房屋的执行。证据9，购房合同、转款凭证、收据等原件和买受人住房公积金借款合同和中国工商银行贷款凭证各一份，证明买受人以案涉房屋为抵押向贷款人平顶山市住房公积金管理中心受托的贷款人中国工商银行有限公司平顶山分行贷款47万元，该笔贷款受托支付的买受人指定的尾号为1326的百顺置业公司账户。卫东农商银质证称，对证据一、二真实性、合法性均有异议。百顺公司即已将案涉房屋以在建工程抵押的形式，抵押给了其他金融机构，并办理在建工程抵押登记。第二，该合同内容自相矛盾，合同签订于2017年4月25日，但该合同中约定收付款的支付时间为2017年的4月20日，收货款支付时间明显早于合同成立时间。第三，关于备案登记，备案登记是不动产登记中心以商品房预售合同，未对以下进行的登记，网签及备案登记，不能等同于房屋产权的预告登记，商品房买卖合同性质上属债权是否备案，与商品房预告登记性质不同，本案中被告也并未提供其他证据证明其以办理商品房预告登记，交易流水与商品房买卖合同证据互相矛盾。第四，收据系百顺公司单方出具的，而非正规的商业发票，该收据充分说明被告百顺公司就案涉房屋没有取得预售资格证，无法开具正规发票，属于违法卖房。第五、第六组证据不能证明对陈景伟、王艳平下仅有案涉的房屋用于居住，且被告在异议申请书中自认的载明的住址与案涉房屋的地址不同，说明其名下实际上还有其他房屋用于居住。对陈景伟、王艳平应当提供百顺公司申请办理过确权登记，或主张过物权归属的证据。证据七，对于执异裁定真实性没有异议，但对异议结果有异议，该裁定适用法律错误。卫东农商行质证称，对于贷款合同、商品房买卖合同、贷款凭证的真实性没有异议，但农商行认为案涉房屋在该合同签订之前存在在建工程抵押，故陈景伟、王艳平签订的贷款合同不具有合法性。百顺公司质证称，对真实性无异议。在平顶山市房管局网签备案系统中以颜色标识为正在销售、已抵押、已确权、已销售、已备案等几种代表，该房屋如在在建工程抵押该房屋无法进行网签备案。买受人陈景伟、王艳平已与百顺公司签订了合法有效的购房合同并付清了该房屋全部房款，陈景伟、王艳平已装修入住至今，请求驳回卫东农商行的诉讼请求。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：卫东农商行出示的（2020）豫04执145-1号查封执行裁定书及送达回证能够证实一审法院曾经查封案涉房屋的事实，予以采纳。陈景伟、王艳平出示的《瑞星花园认购书》、银行交易记录、支付记录、物业费收据、百顺置业公司情况说明以及（2020）豫04执145-1号、（2021）豫04执异5号执行裁定客观真实，与本案有关联，予以采纳。本院于2021年3月29日依法向平顶山市不动产登记中心查询案涉房屋所在楼房产权登记情况，不动产登记中心查询回复：百顺置业公司对案涉瑞星花园1号楼、3号楼、6号楼均未办理房产权大证。当事人质证均无异议，且与本案有关联，予以采纳。依据在案证据并结合当事人陈述，本院经审理查明，因被告百顺置业公司未履行(2020)豫04民初17号民事判决确定的连带清偿义务,即河南百利制衣集团有限公司于该判决发生法律效力之日起十日内偿还平项山卫东农村商业银行股份有限公司借款本金3400万元并支付利息和逾期利息(截止2020年3月4日之前的利息、逾期利息共计85680元,下余逾期利息自按照月利率8.4%上浮50%即12.6%的标准从2020年3月5日起计算至实际清偿之日、平顶山市百顺置业有限公司、河南中牟中房置业有限责任公司、陈石头作为保证人对上述借款本金及利息、逾期利息承担连带清偿责任,保证人承担保证责任后有权向河南百利制衣集团有限公司追偿。卫东农商行向本院申请执行,本院于2020年9月26日作出(2020)豫04执145-1号执行裁定,将包含案涉房屋在内的百顺置业公司开发的瑞星花园部分房屋予以查封。陈景伟、王艳平提出异议认为其对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行。本院于2021年1月27日作出（2021）豫04执异5号执行裁定，中止了对河南省平顶山市××东区矿工路与诚朴路交叉口西南角××花园××楼××单元××房屋的执行。卫东农商行不服该裁定，向本院提起本案执行异议之诉。另查明,2017年5月9日,陈景伟、王艳平与百顺置业公司签订《瑞星花园认购书》载明:出卖人平顶山市百顺置业有限公司,认购人陈景伟、王艳平,认购人所认购的商品房为出卖人所开发的位于平顶山市卫东区矿工路99号院的瑞星花园项目中的第1幢西单元2层202号房,该商品房的用途为住宅,建筑面积共130.47平方米（暂测）,总房价款676748元整。认购人贷款购房，陈景伟、王艳平于2017年4月17日通过银行转账支付购房款206748元，百顺置业公司向陈景伟、王艳平出具206748元的购房款收据。百顺置业公司出具说明称郭文锦系其公司财务人员,认可上述款项系陈景伟、王艳平向公司支付的购房款。陈景伟、王艳平持有2017年8月3日、2019年8月19日、2020年8月17日平顶山市五星物业服务公司出具的物业费收据。百顺置业公司出具说明称，瑞星花园是原矿山机械厂及周边地区连片改造项目，由于拆迁问题、分期规划开发，前期项目部分验收手续存在较多历史遗留问题，目前正在积极处理遗留问题并完善竣工备案等相关手续，重新提出验收申请，截至2020年12月15日已完成消防、绿化、环境检测等验收工作，取得认可文件，人防工程初验完成并整改到位。截至2021年1月26日出具说明时正在办理项目大证，然后才能为住户办理分户产权证。经向平顶山市房地产登记中心查询，截至2021年3月29日百顺置业公司就案涉房屋所在楼房尚未办理不动产产权证（大证）。本院认为，根据原告卫东农商行的起诉请求、理由，结合被告陈景伟、王艳平、百顺置业公司的答辩意见，可以归纳双方之间主要争议问题为：陈景伟、王艳平对案涉房屋是否享有相应民事权益，本案可否选择适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条中的规定审查陈景伟、王艳平享有的民事权益是否可以排除强制执行。首先，本案系申请执行人执行异议之诉。原告卫东农商行系申请执行人，执行中陈景伟、王艳平对本院作出的(2020)豫04执145-1号执行裁定提出异议，本院审查作出（2021）豫04执异12号执行裁定适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定中止了对案涉房屋的执行。卫东农商行不服，提起本案诉讼，其认为陈景伟、王艳平未提交证据证明案涉房屋为其首套住房，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条确认陈景伟、王艳平对案涉房屋享有的民事权益不足以排除强制执行。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”系一般债权人申请强制执行时一般不动产买受人符合法定条件时的排除执行规则，一般不动产买受人享有请求出让人变更过户登记的请求权，本质上虽然属于债权，但该条规定主要目的是保护一般不动产善意买受人的合法权益，赋予其排除执行的权利。该第二十八条对执行中异议人的主体身份并未明确限定，即既可以是自开发商处购买房屋的消费者买受人，也可以是买卖二手房屋的买受人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”系基于对消费者生存权这一更高价值的维护作出的规定，即消费者房屋买受人享有的民事权益应当优先保护，并以特别规则规定，显然消费者房屋买受人享有的民事权益既能排除一般债权人为申请人的强制执行，依据相关实体法规定，其亦可优先于建设工程施工人建设工程价款优先权及抵押权等担保物权排除相应执行。该二十九条规定的房屋买受人主体特殊必须为消费者，且一般适用于消费者自开发商处购买首套房的情形。对比以上两条规定看，第二十八条规定的卖受人、出卖人主体较为宽泛，没有否定卖受人可以是消费者，也没有否定出卖人可以是开发商；而第二十九条规定的主体特定，消费者为买受人、开发商为出卖人。因此，两个法条规定的目的不同在于保护不同位阶的民事权益，两个法条之间关于买卖双方身份的规定上有一定的竞合关系，当房屋出卖人为开发商，购房买受人系消费者时，如果符合第二十九条规定的条件，则买受人享有的民事权益受到特殊保护可以排除一般债权人甚至享有抵押权等优先权的债权人申请的强制执行，如果符合第二十八条规定的条件，则买受人享有的民事权益可排除一般债权人为申请人的强制执行。所以房屋出卖人为开发商时并非必须依据第二十九条的规定审查案外人享有的民事权益是否可以排除强制执行。本案中，原告卫东农商行为申请执行人，其未提交相应证据证明其对案涉房屋享有抵押担保等优先权，系一般债权人；被告陈景伟、王艳平为执行中的案外人系房屋买受人；被告百顺置业公司为被执行人系开发商。因此本案可以选择适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定审查陈景伟、王艳平享有的民事权益是否足以排除卫东农商行为申请人的强制执行。其次，关于陈景伟、王艳平享有的民事权益是否足以排除本案强制执行的问题。本案现有证据表明案涉房屋于2020年9月26日查封。查封前，2017年5月9日陈景伟、王艳平与百顺置业公司签订了商品房买卖合同，约定了买卖房屋的位置、面积、价款等主要条款。4月17日，陈景伟、王艳平向百顺置业公司交纳首付，有相应银行及支付宝交款记录及百顺置业公司认可的事实为证，足以采信。5月9日缴纳了维修基金，陈景伟、王艳平交纳房款后交纳了2017年的物业费，至2019年、2020年又交纳了物业费，经本院入户调查查明案涉房屋已经装修入住，能够证实陈景伟、王艳平占有使用房屋的事实。百顺置业公司对案涉房屋所在的楼房尚未取得相应房产证（大证），无法为陈景伟、王艳平办理房屋过户登记，系非因陈景伟、王艳平的原因。上述情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。并且经本院入户调查，陈景伟、王艳平购买案涉房屋实际用于家庭居住，具有消费性质。因此，陈景伟、王艳平对案涉房屋享有合法民事权益应受保护，足以排除本案卫东农商行为申请执行人的强制执行。本院（2021）豫04执异5号执行裁定依法裁定中止对案涉房屋的执行，并无不当。综上所述，卫东农商行请求准许执行案涉房屋的起诉理由不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回平顶山卫东农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。案件受理费10568元，由平顶山卫东农村商业银行股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  刘艳丽审判员  张文平审判员  李 勇二〇二一年三月三十一日法官助理郭洋洋书记员陈茜