河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民初67号原告（案外人）：尚建纲，男，汉族，1977年2月5日出生，住河南省登封市。委托诉讼代理人：赵志强，河南班固律师所律师。委托诉讼代理人:马晓草，河南班固律师所律师。被告（申请执行人）：张青花，女，1973年10月16日出生，汉族，住郑州市经济技术开发区。委托诉讼代理人：程伟峰，河南瀛豫律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦梦，河南瀛豫律师事务所律师。被告（被执行人）：河南鑫地房地产开发有限公司，住所地河南省郑州市登封市嵩阳街道嵩山路南段新都万象城xx楼。法定代表人：张要东，执行董事兼总经理。原告尚建纲诉被告张青花、河南鑫地房地产开发有限公司（以下简称鑫地公司）、河南嵩山建筑安装有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，原告尚建纲申请撤回对被告河南嵩山建筑安装有限公司的起诉，本院予以准许。原告尚建纲及其诉讼代理人赵志强、马晓草，被告张青花的诉讼代理人程伟峰、秦梦到庭参加诉讼。被告鑫地公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚建纲向本院提出诉讼请求：1、停止对原告位于登封市××路与××交叉口鑫地华府xxx号门市房的执行，并解除对该房屋的查封，涉案房产价值20万元；2、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2005年8月14日，南街二组将该土地中的0.279亩承包给原告经营30年，双方签订了承包协议。2006年6月25日，南街二组村民王鸿攀代表鑫地公司，与原告及其他安置群众签订了建房协议，协议约定，原告将承包生产组的土地交给鑫地公司建商品房，房子建成后，分配给原告门市房一间和不低于120平方米的房子一套。2009年左右，鑫地公司以“南街二组安置小区”的名义将房子全部建成，2010年2月份，经过生产组研究将涉案的约40平方米的临街一层的一间门市房和套房全部分配给原告。但因鑫地公司没有缴纳土地出让金等相关税费，一直没有为原告办理房产证。后“南街二组安置小区”改名为“鑫地华府”，因交付的门市房未完工，经部分群众与开发商王青山协商，王青山以20万元的价格回购43间门市房，剩余34间门市房归安置群众所有。2011年8月22日，因鑫地公司拒不为原告等村民办理房产证并解决门市房遗留问题，原告等30户群众集体到登封市嵩阳办事处上访，要求鑫地公司解决34间门市房安置遗留问题（包括办理房产证）。2014年前后，鑫地公司在原告及其他安置的村民不知情的情况下，将涉案的房产登记在其公司名下。2010年2月6日，原告收到涉案房屋后就投入使用，从2012年6月份至今，原告将涉案房屋陆续出租给商户经营，也曾自己经营，现涉案房屋由原告出租给一家商户经营化妆品。综上，涉案房屋虽登记在被告鑫地公司名下，但原告是实际所有权人，并且自2010年2月6日起即占有使用，涉案的房屋是房产开发商解决原告家庭生活来源的安置房，查封拍卖涉案房屋，侵犯了原告的合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告有充分的证据可以证实原告是涉案房屋的合法实际所有人，故请求停止对涉案房屋的执行。诉讼过程中，尚建纲将其第一项诉讼请求变更为：停止对原告位于登封市××路与××交叉口鑫地华府xx的执行，并解除对该房屋的查封。张青花辩称：一、原告对涉案商铺不享有所有权，不能排除强制执行，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条规定，涉案商铺登记在鑫地公司名下，原告并非涉案商铺的所有权人，不能排除强制执行。二、原告不能依据《执行异议和复议规定》第28条排除强制执行。该条法律规定属于消费者生存利益排除强制执行的特别规则，本案案涉房屋性质为商铺，从使用功能上来看，明显不涉及生存权的保护问题，故本案不应参照《执行异议和复议规定》第28条规定排除强制执行。原告不符合《执行异议和复议规定》第28条规定的情形。原告与鑫地公司未签订合法有效的书面买卖合同，其提供的建房协议为原告与王鸿攀所签订，王鸿攀并非鑫地公司法定代表人或高管，该合同不能约束鑫地公司，而且该协议约定将宅基地建成商品房，明显违反法律强制性规定，应当认定为无效。原告提供的门市房分配协议是登封市嵩阳街道办事处城南区经济管理服务中心出具，并无鑫地公司认可，不具有法律效力，而且分配明细与现实房产产权证号不能对应，无法确定分配房间具体位置；原告提供的租赁合同真实性存疑，不能表明具体商铺房号，无法证明合法占有涉案商铺；原告未向鑫地公司支付过商铺价款；涉案商铺早在2014年就已经可以办理过户登记，而原告未要求鑫地公司办理过户登记。三、涉案土地经合法征收程序转化为国有土地，原告对案涉商铺不享有其他权利，涉案土地经过土地征收后与原告无关，原告在土地征收过程中已经取得补偿，无权再主张其他权利。鑫地公司未发表答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明，张青花与鑫地公司、河南嵩山建筑安装有限公司建设工程施工合同纠纷一案，河南省高级人民法院作出（2019）豫民终548号民事调解书。该调解书生效后，张青花向本院申请执行，本院于2020年11月6日立案执行，立执行案件案号（2020）豫01执1483号。本案一审诉讼过程中，本院于2015年5月8日保全查封了被告鑫地公司名下位于登封市××路与××交叉口鑫地华府x号（不动产权证号：x）、xx（不动产权证号：xx）、xx（不动产权证号：xx）、x（不动产权证号：xx）、xx（不动产权证号：xx）、xx（不动产权证号：xxx）、xx（不动产权证号：xx）、xx号房产（不动产权证号：xx），查封期限2015年5月8日至2018年5月7日。2018年5月3日，本院对上述房屋进行了续封，查封期限2018年5月8日至2021年5月7日。本案执行过程中，本院作出（2020）豫01执1483号之一执行裁定，裁定如下：“评估、拍卖被执行人河南鑫地房地产开发有限公司名下、位于登封市××路与××交叉口鑫地华府xxx号的房产”。尚建纲对本院查封执行涉案7号楼门市房不服，向本院提起异议。本院于2020年12月28日作出（2020）豫01执异1268号执行裁定，裁定驳回其异议请求。尚建纲遂向本院提起本案诉讼。尚建纲提交的登封市土地管理局1997年4月26日出具的用地许可证显示，城关乡（镇）南街村二组居民尚候振申请建宅用地，经审核符合《中华人民共和国土地管理法》第四十七条之规定，准许占用非耕地贰分伍厘，自批准之日起一年内有效。尚建纲提交的王鸿攀作为甲方、王青山作为乙方于2005年12月16日签订的建房合作协议约定，由甲方提供空白地皮一块（位于登封市××××大道南，南街二组小南庄地区），及南街二组所有群众所签订的建房协议，然后由乙方投资在该处建商品楼；甲方负责提供地皮和南街村第二组全体居民与甲方签订宅基地建房协议；乙方负责建房的一切费用，房屋建成后乙方给甲方建筑楼（包括车库、门市房、杂间、套房）所有地面建筑物总面积的百分之三十。协议还约定了其他事项，王鸿攀在甲方代表处签字按印，乙方代表处有王青山签名及加盖鑫地公司印章。2006年6月25日，尚建纲作为甲方与王鸿攀作为乙方签订建房协议一份，主要约定：甲方有宅基地一块，坐落于市区××大道南，南街二组小南庄地区，嵩山路南段路东，新规划的30米路北，长22.5米，宽2.7米，愿意由乙方投资在该处建商品楼；甲方只提供空地，土地、城建及有关建房一切手续，概有乙方负责办理（费用由乙方自理）；乙方负责建房的一切建筑费用，房屋建成后，乙方给甲方门市房壹间，另甲方给乙方补交壹万陆仟圆整，门市房面积每间不低于40平方米，作为乙方使用宅基地的交换条件。尚建纲提交了嵩阳办南街二组群众作为甲方与王鸿攀作为乙方、鑫地公司、王青山作为丙方签订的协议一份，该协议载明：“由于甲方将生产组承包给自己长期使用的位于本组小南庄地区的荒坡地，交给乙方合理建设，以安置解决群众的住房问题（共79户，均与乙方签有建房协议）又由乙方牵头由丙方投资，组织在该土地上建南街二组安置小区。具体事宜于2006年6月甲方与乙方、乙方与丙方都签有协议。现在主体工程已基本完工。现就丙方所承诺乙方给甲方群众所安置房产的规格、交工日期、室内设施等有关事宜达成以下协议，作为三方原签协议之补充协议”。该协议甲方处由刘松涛、刘小五、刘松山等10人签名，乙方处有王鸿攀签名，丙方处有王青山签名，并加盖有鑫地公司的印章，落款日期为2008年3月12日。尚建纲还提交了王鸿攀作为甲方、鑫地公司、王青山作为乙方于2009年3月6日签订的协议一份，该协议载明：因甲乙双方于2005年12月16日已签订“建房合作协议”应按照原签协议之第七款所订交工日期（2007年3月29日）交付使用，但由种种原因造成多次停工，致使目前工程仍未竣工，但按照双方原签协议第五款之规定，就甲乙应给南街二组群众所分房产及相关具体事宜达成以下协议，该协议作为原签协议之补充协议：1、按照原签协议第五款之规定，乙方应将所建的鑫地华府内的一楼门市房77间，套房140套，车库34件，杂间118件，即日给甲方点清，由甲方给二组群众兑现……6、以下为本协议第一款所列房产的详细清单：……门市房位于6#、7#、8#、9#楼一楼的共计77间……。尚建纲另提交了加盖有登封市嵩阳街道办事处城南区经济管理服务中心印章的嵩阳办事处南街二组小南庄安置小区2010年2月门市房分配明细表一套，其中七号楼（南临南环一路）楼下门市房分配明细显示，从大门起自西向东为xxx。尚建纲还提交了登封市发展和改革委员会文件（登发改审〔2006〕04号）关于建设南街二组农民安置小区项目核准的通知，显示：同意河南鑫地房地产开发有限公司按照城市建设总体规划在登封市嵩山路南段与规划中的南1环交叉口建设南街二组农民安置小区工程项目。本案诉讼过程中，尚建纲代理律师向本院申请调查令，从登封市保障性住房中心调取了涉案鑫地华府7号楼1层108号商铺的房屋所有权证（存根）及房屋分户平面图，显示7号1层108号商铺（不动产权证号为1401084275），建筑面积245.10平方米，层次为1-2层，位于xx层自西向东第9套。经现场勘查，对照房屋分户平面图确定位置，涉案xx号商铺（不动产权证号为xxx），分为上下两层，共4间房屋，一层两间房屋，东侧店铺门头招牌为“艾菲力牛排杯”，西侧店铺门头招牌为“每树美品”。尚建纲称其于2012年即开始占有使用涉案房屋，前期租给他人使用，后期自用，现出租给一家商户经营化妆品（店铺名称为每树美品），并提交了其与案外人李雅亭的租赁协议、登封市市区每树美品化妆品店营业执照、租金收据等证据以证明其使用该房屋的事实。于爱兰系尚建纲母亲，尚候振系尚建纲父亲。本院认为，本案中，尚建纲作为案外人提出本案执行异议之诉，应当举证证明其对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益。尚建纲提交的用地许可证、建房合作协议、建房协议、协议、嵩阳办事处南街二组小南庄安置小区2010年2月门市房分配明细表等在案证据可以相互印证，证明鑫地公司对包括尚建纲家庭宅基地在内的南街二组部分土地进行开发，房屋建成后按照约定向该组村民兑付一定数量和面积的房屋，涉案鑫地华府x号西侧房屋即是尚建纲分得的门市房。故涉案房屋实质系对尚建纲家庭宅基地的补偿安置，尚建纲对涉案房屋享有的权益应当优先于张青花对鑫地公司享有的一般债权，尚建纲要求排除对涉案房屋的强制执行，理由成立，应予支持。综上所述，尚建纲的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：不得执行被告河南鑫地房地产开发有限公司名下位于登封市嵩山路与南环路交叉口鑫地华府xx号（不动产权证号：xx）1层西户房屋。案件受理费4300元，由被告河南鑫地房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  张林利审判员  刘 敏审判员  李运动二〇二一年三月二十三日书记员  王梦娇