广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂06民终373号 上诉人（原审被告）：张光余，男，1968年8月15日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。 委托诉讼代理人：杨锐，广西盛力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：纪佳欣，广西盛力律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邢相，男，1979年12月12日出生，汉族，住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：黄靖，广西海狮律师事务所律师。 原审被告：广西军通投资有限公司。住所：广西防城港市港口区中心区金花茶大道与江山大道交汇处西侧中央商务区2号地块。统一社会信用代码：91450600588627727X（1-1）。 法定代表人：秦荣军，该公司总经理。 原审被告：广西富乐华房地产开发有限公司。住所：广西防城港市港口区中心区金花茶大道与江山大道交汇处。统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴。 -2- 上诉人张光余因与被上诉人邢相及原审被告广西军通投资有限公司（以下简称军通公司）、广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2020）桂0602民初2185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张光余上诉请求：撤销一审判决第二项。事实和理由：对一审判决查明事实无异议。但编号为19986433的收据并非张光余本人所写，张光余当时的销售团队还没有成立，其仅是提交账号给销售人员使用。58656元进入张光余提供的账户但不受其控制而是由销售人员处理，故张光余未从中获利，不应承担还款责任。再者，涉案《合作建房合同书》已明确约定了每期房款的付款时间及金额，还明确了支付购房款的专用账户。邢相所存的58,656元并非案涉合同约定的购房款，也未存到合同约定的专用账户，不应与本案共同审理，且邢相明知涉案房屋没有取得商品房预售许可证，早已超过交房时间，其主张已经超过三年诉讼时效，应驳回邢相的诉讼请求。 邢相辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请驳回上诉，维持原判。 军通公司及富乐华公司均未进行辩称。 邢相向一审法院起诉请求：1.富乐华公司、军通公司、张光余连带返还邢相已付购房款196,184元及支付利息13,816元（利息计算方法：从邢相付款之日即2013年4月24日分别起计至2020年4月27日，按同期同类银行贷款利率计付，至付清止）；2.本案诉讼费用由富乐华公司、军通公司、张光余承担。 一审法院认定事实：2013年5月2日，邢相作为乙方与军通公司作为甲方 -3- 签订一份《合作建房合同书》（编号：1-3-1915），约定邢相购买军通公司与开发商富乐华公司合作建房广西防城港市江山大道与金花茶大道交汇处防城港ＣＢＤ（1号地块）北部湾财经中心3号楼3栋19层15号房，建筑面积为73.32平方米，每平方米单价为6252.4元，总金额为458426元；交房日期为2016年6月30日前。《合作建房合同书》第二条约定，本次职工市场运作方式建房参照合作建房建设管理有关规定执行，并在开发商完成本组团预售证办理后，再由乙方与开发商进行《商品房买卖合同》换签手续，……，开发商并将于2014年12月31日前完成合作建房预售许可证办理。该合同的第七条对付款方式及期限约定：第一次：签订本合同当日交清首期房款为5万元；第二次：签订本合同之日起30日内补齐房款87528元；第三次：在本合同项目建设至±0时，再交付房款91685元；第四次：在签订《商品房买卖合同》时补齐总房款的50%，且乙方选择向银行申请按揭贷款的方式支付余款；为保证预售款专用于工程建设，乙方应将合作建房房款支付至以下合作建房专用账户（开户行：中国银行南宁市五象广场支行，账号：62×××63，户名：王军）。《合作建房合同书》还对其他事项作了约定。2013年4月24日、4月25日、8月10日，军通公司向邢相出具三张《收据》，确认收到邢相交来防城港ＣＢＤ北部湾1号地块3号楼1915号房合作建房款定金1万元、定金4万元、房款30%余款87528元，以上共计137528元；2013年4月27日，邢相向张光余的银行账户转账58656元。 另查明，富乐华公司在军通公司与邢相签订《合作建房合同书》时及在本案起诉前未取得案涉商品房的《商品房预售许可证》。富乐华公司委托军通公司开发建设、经营、销售案涉商品房项目。 一审法院认为，一、关于邢相与军通公司签订的《合作建房合同书》是否有效 -4- 的问题。本案中，邢相与军通公司签订的《合作建房合同书》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应属商品房预售合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，军通公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下与邢相签订的《合作建房合同书》，且在本案起诉前仍未取得，其行为违反上述法律规定，《合作建房合同书》应属无效合同，且自始无效。 二、关于张光余提出邢相对其的诉讼请求已过诉讼时效的问题。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……。”本案中，张光余并未提供证据证明邢相自案涉《合作建房合同书》被一审法院认定为无效合同前就已经知道或者应当知道富乐华公司无法在邢相起诉前取得《商品房预售许可证》，故邢相的诉讼请求并未超过诉讼时效，对张光余的主张，不予支持。 三、关于邢相要求军通公司返还购房款并支付利息的问题。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证 -5- 明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，本案中，军通公司仅认可收到邢相支付的购房款数额为137,528元（1万元+4万元+87,528元），对邢相提交的金额为58,656元的《收据》不予认可，且一审庭审中张光余已认可收到邢相向其转账58,656元，邢相和张光余亦无其他证据证实该笔款项已支付给军通公司，邢相应承担举证不能的法律后果，一审法院确认邢相向军通公司支付购房款共计137,528元。军通公司应将收取邢相的137,528元购房款返还给邢相并支付利息（利息以1万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算2013年4月25日的利息，利息以5万元为基数，从2013年4月26日起至2013年8月10日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，以137,528元为基数，从2013年8月11日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；张光余应将收取邢相的58,656元购房款返还给邢相并支付利息（利息以58,656元为基数，从2013年4月28日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 四、关于富乐华公司是否应对军通公司和张光余的上述债务承担连带返还责任的问题。因军通公司与富乐华公司之间存在代理销售关系，依照《商品房销售管理办法》第二十七条第二款“受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房”以及《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。”的规定，富乐华公司应对军通公司的上述债务承担连带返还责任。由于邢相未举证证明富乐华公司 -6- 与张光余存在委托销售代理关系，且富乐华公司对张光余辩称双方存在委托销售代理关系予以否认，故邢相请求富乐华公司对张光余的上述债务承担连带返还责任的诉讼请求缺乏事实依据，不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、军通公司在判决生效之日起十日内向邢相返还购房款137,528元并支付利息（利息以1万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算2013年4月25日的利息，利息以5万元为基数，从2013年4月26日起至2013年8月10日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，以137,528元为基数，从2013年8月11日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、张光余在判决生效之日起十日内向邢相返还购房款58,656元并支付利息（利息以58,656元为基数，从2013年4月28日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、富乐华公司对军通公司的上述债务承担连带责任；四、驳回邢相的其他诉讼请求。案件受理费4,450元，减半收取计2,225元（邢相已预交），由军通公司、富乐华公司负担1,457.14元，张光余负担767.86元。 本院二审期间，各方当事人均无新证据提交，一审判决查明事实无误，本院予以确认。 -7- 本院认为，关于涉案《合作建房合同书》的性质及效力问题。邢相与军通公司签订的《合作建房合同书》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应当认定为商品房预售合同。军通公司在案涉商品房未取得《商品房预售许可证》的情况下与邢相签订《合作建房合同书》且在本案起诉前仍未取得，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案《合作建房合同书》的效力应当认为无效。一审判决对《合作建房合同书》的性质及效力认定正确，本院予以确认。 关于张光余是否应向邢相返还58,656元并支付利息的问题，张光余主张涉案银行账户由销售人员控制，其未收到该款项，且该款项并非合同约定的购房款更未进入专用账户，其不应承担返还责任；再者，邢相的主张早已超过约定的交房时间，已过诉讼时效。经查，涉案《合作建房合同书》确实约定房款总额、收款专用账户及付款节点，但邢相所支付的58,656元加上其支付给军通公司的款项总和未超过约定的房款总额，支付时间也在合同约定的时间范围内、未超过邢相的合理预期，虽该收款账户与合同约定的账户不一致，但邢相向张光余的银行账户转账时已明确备注该款项为“购房款”，据此可认定邢相向张光余转账时主观上系将该款项视为购房款，张光余虽主张该账户不受其控制但未提交证据证明，故对其关于该款项不由其收取的主张，本院不予采纳。因未有证据证明张光余已将收取的58,656元转给军通公司或其与军通公司存在委托代理关系，军通公司亦否认收到该款项，故，张光余应将其无法律依据取得的58,656元返还给邢相。虽邢相起诉时，即2020年8月24日已远超约定的交房时间，但不可据此推定邢相自涉案《合作建房合同书》被一审法院认定无效前就已经知道或应当知道富乐华公司无法在其起诉 -8- 前取得商品房预售许可证，所以张光余关于邢相的诉请已过诉讼时效的主张，不予采纳。张光余不仅应向邢相返还收取的58,656元，还包括其占有该款项58,656元所产生的法定孳息收益，即银行同期贷款利息。因58,656元系因履行《合作建房合同书》而产生，对该合同书认定及处理与该款项存在牵连关系，再基于减少当事人诉累的原则，一审判决对该款项直接进行处理，在认定该合同书无效的同时，判决张光余向邢相返还58,656元并支付利息（利息的计算方法：利息以58,656元为基数，从2013年4月28日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），并无不当，本院予以确认。 综上所述，张光余的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,266.4元（本院准予缓交至本案执行前），由上诉人张光余负担。 本判决为终审判决。 -9- 审 判 长 黄大亮审判员刘帅武审判员栾彩云 二〇二一年三月二十九日 法官助理 邹 采 伶 书  记  员 钟 璐 聪