广东省广州市海珠区人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤0105民初18974号原告：广州市广民机电安装有限公司，住所地广州市天河区水荫路115号天溢大厦二层A区A2房。法定代表人：滕向前，总经理。委托诉讼代理人：林伟锋、杨红超，均系广东品济律师事务所律师。被告：广州保利丰现代物业发展有限公司，住所地广州市海珠区洪德路195号6楼601房。法定代表人：李新玉，执行董事。委托诉讼代理人：许勤、陈浩，均系广东洛亚律师事务所律师。被告：广州洪德置业有限公司，住所地广州市海珠区洪德路195号12楼1203室。法定代表人：李晓帆。诉讼代表人：广州洪德置业有限公司管理人,系北京市君合（广州）律师事务所。委托诉讼代理人：裴坤、林仰滕，该管理人工作人员。原告广州市广民机电安装有限公司（以下简称广民公司）诉被告广州保利丰现代物业发展有限公司（以下简称保利丰公司）、广州洪德置业有限公司（以下简称洪德公司）合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告广民公司的委托诉讼代理人林伟锋、杨红超，被告保利丰公司的委托诉讼代理人许勤、陈浩以及被告洪德公司管理人的委托诉讼代理人裴坤、林仰滕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告根据海珠区人民法院（2009）海指执字第130-36号《执行裁定书》取得了广州市海珠区洪德路以东、歧兴横巷以南、广州铅笔厂以西、马冲以北地段（第二期）B塔南楼首、2、3、4全层；北楼首层02、04、06-15号；二层01-127号；四层01-36号房产。2015年2月6日，原告取得上述涉案物业的六个房产证。涉案物业的开发商、原产权人为洪德公司，保利丰公司曾起诉称与洪德公司于2003年5月26日签订《物业管理合同》，约定涉案物业由洪德公司委托保利丰公司提供物业管理服务，洪德公司应当按约定时间向保利丰公司一次性支付物业管理费等，而涉案物业的管理费每月20元/㎡。保利丰公司曾又起诉称2004年3月10日与洪德公司于签订《补充协议》将涉案物业管理费从0.8元/㎡升至20元/㎡。原告经查询的工商注册资料显示二被告申请开业时是股东、法定代表人相同的企业。原告通过公开拍卖方式取得涉案物业后，保利丰公司于2016年1月6日通过诉讼的方式要求原告按照《补充协议》约定的每月0.8元/㎡支付高达19667460元的物业管理费。但在拍卖过程以及《补充协议》的签订均存在以下问题：1、在拍卖前两被告从未向法院申明过20元/㎡的物业费标准及拖欠上千万元，有失常理。2、二被告的股东、法定代表人相同，有主体有混同、勾结造假之嫌。3、通过补充协议约定的20元/㎡的物业费明显高于市场标准的几十倍，不符合市场标准。4、保利丰公司于2018年5月10日向保利丰宾馆发出的《关于调整部分商业管理费的函》中才将收取的商业物业管理费标准提高到每月6元/㎡，故《补充协议》约定的标准明显有虚假成分，且不符合常理。5、两被告在法院拍卖前有义务向法院申报涉案物业的欠费数额及标准，但没有申报。6、即使原告要承担物业管理费也应该按照每月0.8元/㎡收取，而《补充协议》是两被告恶意串通、倒签订立的合同，目的是向原告收取高额的物业管理费，严重损害原告的合法权益，故该协议是无效的。7、保利丰公司对原告拖欠物业管理费提起的两起诉讼案件中所提交的《补充协议》不是同一份材料。8、从2004年1月6日开始到2013年12月31日期间洪德公司员工江美群代表该公司先后23次向保利丰公司确认所欠的物业管理费，基本格式几乎完全一样，而江美群在2016年和2017年的案件中则作为保利丰公司的代理人向洪德公司主张自己确认过的债权，可以印证签订的补充协议是虚假的。9、洪德公司在2010年12月2日已被吊销营业执照，应进入清算程序不得开展与经营活动等无关民事活动，但其仍在6张欠管理费确认单中加盖公章。10、根据保利丰公司正在另案起诉的案件中提交的材料显示，就案涉物业的管理关系签订了文件，有2003年5月26日签订的物业管理委托合同，有两份签订于2004年3月10日的补充协议，有一份签订于2006年7月1日的补充协议，但是2006年7月1日的补充协议却对2004年3月10日补充协议的内容完全没有提及，不符合常理。原告认为2004年3月10日的《补充协议》是两被告为了侵占原告财产主张高额物业管理费而恶意串通签订的，损害了原告的合法权益，故起诉要求：1、确认两被告于2004年3月10日签订的两份《补充协议》无效；2、两被告共同承担本案的诉讼费用。被告保利丰公司辩称，在90年代在房地产开发行业当中开发商与前期物业公司在投资主体是存在着一定关联关系，这是普遍的存在，但两被告早于十多年前是完全独立的商事主体，原告由此推测两被告存在恶意串通关系没有事实和法律依据。根据两被告于2003年5月签订的物业管理委托合同第二十条中“甲方未售出的空置房屋的管理服务，应不低于收费标准的百分之五十，由乙方按照建筑面积每月每平方米0.8元向甲方收取。”指向的未售出房屋即住宅房屋，并非原告理解的商业物业，原告声称两被告将涉案物业的物管费定为0.8元/㎡是对该条款的理解错误。涉案物业引入百佳公司进驻，整体工程属于在建状态，为了满足商业需要，配备了中央空调等配套设施设备，将涉案物业管理费约定为每月20元平方米十多年没有调整，在该地段是属于较低的标准并未明显偏高。原告对欠费确认单的理解错误，江美群由始至终都是保利丰公司的员工，江美群是作为签字人员，洪德公司再加盖公章，不属于江美群代表洪德公司进行确认，也不能因为涉案的23张单据文本上一致反推属于双方的蓄意制造。2018年5月10日物业费的调整的函件是发给保利丰宾馆的，需要调整的是一户一函，原告是没有包含在内，因此不存在提高物业费的情形。本案存在两份补充协议据了解均是在2004年3月10日先后签订，前一份协议签订盖章后发现中央空调提供服务等条款的表述有不明确处，后该日又重新签订明确，后一份重新起草签订协议才是双方的最终有效版本，只是工作人员将两份协议一并保留存放，因疏忽又分别在两件案件中作为证据提交，导致两案证据不一致，但综合协议的条款内容及文意解释来看，实质上可以完全认定为同一份协议，应为两被告的真实合意，属于合法有效的合同，不存在恶意串通行为。案涉两份补充协议的效力经过海珠法院及中院、高院生效裁判文书予以确认，三级法院认为案涉合同及相关物业费收取合法有效。原告提起本诉的用意是试图推翻相关生效文书达到不支付物业费的目的。综上，请求驳回原告的诉讼请求并承担相关的诉讼费。被告洪德公司辩称，原告所提交的证据显示保利丰公司在2005年已通过股东会决议变更其股东及法定代表人，根据公司法的规定，两被告均为独立的法人，现有工商信息显示两被告无关联关系，原告认为两被告涉嫌合谋故意侵害其权益缺乏事实依据。原告所述根据公司法规定公司被吊销营业执照进入清算程序，不得开展与清算无关的经营活动系对法条的错误理解。原告所述事实系主观假设所做的臆断，其主张缺乏证据，而三级法院均以生效裁判文书对原告所述的物业管理费标准不合常理的主张进行了裁判，明确认定原告的主张不予支持，被告方关于物业管理费的约定合法合理，并无不当。综上，请求驳回原告的诉讼请求并承担相关的诉讼费。经审理查明：被告保利丰公司曾起诉原告广民公司，要求支付2003年10月1日至2015年12月31日涉案物业管理费以及从2014年1月1日至2015年12月31日拖欠涉案物业管理费所产生的滞纳金。本院于2016年11月11日作出（2016）粤0105民初306号民事判决书，认为洪德公司与保利丰公司签订的《物业管理委托合同》及于2004年3月10日签订的《补充协议》、2006年7月1日签订的《补充协议》属于前期物业服务合同，广民公司通过拍卖取得涉案房屋的产权，上述合同对广民公司具有约束力。根据权利义务相对等原则，保利丰公司提供了物业服务，广民公司应向保利丰公司支付相应的对价。关于物业管理费的标准及起算时间。从现场的情况看，涉案场地配置了中央空调的装置及相关的设施设备,结合百佳超市承租场地经营使用的情况，本院对保利丰公司所主张涉案场地已配置了中央空调的事实予以合理采信，故涉案场地的物业管理费标准应按每月每平方米20元的标准计算。判决如下：一、广民公司在本判决生效之日起15日内，向保利丰公司支付2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业管理费【其中2014年1月1日至2015年5月31日期间的物业管理费按每月每平方米20元×5313.04平方米的标准计算；2015年6月1日至2015年12月31日期间的物业管理费按每月每平方米20元×11423.89平方米的标准计算】；二、驳回保利丰公司的其余诉讼请求。上述306号民事判决书查明如下事实：2003年5月26日，保利丰公司（乙方）与洪德公司（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将保利丰花园委托乙方实行物业管理，物业类型包括商住楼、写字楼，用地面积1.7万平方米，建筑面积119420平方米；委托管理期限36个月，自2003年8月1日起至2006年8月1日止；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.55元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米协商向业主或物业使用人收取；甲方未售出的空置房的管理服务费，应不低于收费标准的百分之五十，由乙方按建筑面积每月每平方米0.80元向甲方收取；等。该合同经房管部门备案登记。2004年3月10日，保利丰公司（乙方）与洪德公司（甲方）签订《补充协议》，双方就2003年5月26日所签的《物业管理委托合同》中的非住宅房屋管理费标准进行明确，约定保利丰花园范围内的非住宅房屋是指写字楼和商业物业；非住宅房屋的物业管理费按以下标准由乙方向物业产权人或物业使用人收取：①商业物业配套中央空调系统服务，物业管理费按建筑面积每月每平方米20元收取（包括中央空调系统的维护费）；……②写字楼没有配套中央空调系统，物业管理费按建筑面积每月每平方米10元收取；等。2006年7月1日，保利丰公司（乙方）与洪德公司（甲方）签订《补充协议》，其中约定甲方继续委托乙方对保利丰花园的全部物业履行管理服务职责，直至小区业委会成立并依法选聘新的物业公司时止；等。2013年4月15日，本院就拍卖标的为广州市海珠区洪德路以东、歧兴横巷以南、广州铅笔厂以西、马冲以北地段（第二期）B塔南楼首、2、3、4全层；A塔北楼首层02、04、06-15号；2层01-29号；3层01-127号；4层01-36号房屋的拍卖事宜发布拍卖公告，该拍卖公告中记载拍卖标的的南楼分为南面裙楼和B塔楼……南面裙楼首至四层为商场，北楼分为北面裙楼和A塔楼……北面裙楼首层为商场、餐厅，第二至四层为商场、办公……拍卖标的是预售房屋，北面首层售出了部分商铺，南北楼2、3、4全层没有间隔，连通使用，使用性质是商业和写字楼；部分不交吉，全部标的按现状拍卖，委托法院不负责移交场地；(拍卖标的的使用情况)⑴南北楼首层部分用板简易间隔临时出租；租户已表示在拍卖成交后，如果新业主（买受人）不认可原租赁合同的，则在一个月内将租赁的物业无条件交吉给新业主，如发生纠纷由买受人另循法律途径解决；⑵南楼（又称B塔）2、3层全层、北楼（又称A塔）2层01-29号、3层01-127号现由广州百佳超级市场有限公司承租，租金为每月13.99248万元，租期至2013年10月19日；⑶南北楼四层空置；据广州市规划局复函：目前掌握该楼宇未通过规划验收所存在问题说明如下：⑴保利丰花园“北楼”和“写字楼”工程（连体建筑）：该工程由于建设单位不按规划许可的建筑平面施工以致存在如下问题：(a)擅自将部分办公楼层改作宾馆使用，构成违法建设;(b)擅自改变地下室平面，导致地下车库停车位较报建审批少约23个；(c)封闭第5层架空层部分建筑作商业、办公用房；(d)西、北侧户外地坪标高衔接不顺；(e)占用东、北侧的消防通道作卸货场地；(f)裙楼东侧立面增设室外管道；(g)南侧的规划路面未平整；（2）保利丰花园“南楼”工程存在的问题如下：(a)该工程5层以下建筑尚未竣工；(b)第5层架空层未按规划报建要求实施绿化建设，且擅自加建电梯机房；(c)西侧室外地坪接不顺；(d)天面加建直饮水房；……拍卖交易过户过程中所发生的买受费用、欠交的物业管理费、水电费、电话费、排污费等费用以及过户应缴纳的税费金（包括应由被执行人承担的包括土地出让金、罚款等一切税费金的费用）均由买受人承担，委托法院不支付任何费用；拍卖标的是由被执行人开发，未通过规划验收，没有测绘图，评估公司据申请人和被执行人双方认可的报建图纸的面积予以评估，故评估报告记载的面积仅供参考；买受人一旦买受上述标的，即表明买受人接受上述标的物的现状，并承担由此产生的一切后果；标的的实际面积以房管部门测绘为准；等。2013年12月16日，本院作出（2009）海指执字第130-36号执行裁定书，裁定准买受人广民公司以13400万元购买广州市洪德路以东、歧兴横巷以南、广州铅笔厂以西、马冲以北地段（第二期）B塔南楼首、二、三、四全层；北楼首层02、04、06-15号；二层01-29号；三层01-127号；四层01-36号铺房屋产权；等。房管部门向广民公司核发登记时间为2015年2月6日的粤房地权证穗字第××号（其中记载房屋坐落海珠区洪德路197号401房；规划用途为商业；建筑面积2820.93平方米；等）、粤房地权证穗字第××号（其中记载房屋坐落海珠区洪德路195号401房；规划用途为办公；建筑面积283.13平方米；等）；粤房地权证穗字第××号（其中记载房屋坐落海珠区洪德路195号301房；规划用途为办公；建筑面积490.53平方米；等）；粤房地权证穗字第××号（其中记载房屋坐落海珠区洪德路197号301房；规划用途为商业；建筑面积2612.34平方米；等）；粤房地权证穗字第××号（其中记载房屋坐落海珠区洪德路197号201房；规划用途为商业；建筑面积3107.98平方米；等）；粤房地权证穗字第××号（其中记载房屋坐落海珠区洪德路193，195,197号102房；规划用途为商业；建筑面积2208.98平方米；等）。洪德公司（甲方）与广州百佳超级市场有限公司（乙方，以下简称百佳超市）于2003年9月11日签订《广州市房地产租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》，其中约定甲方将海珠区洪德路“保利丰花园”裙楼二、三层部位的房地产出租给乙方作超级购物广场使用，建筑面积约5688平方米；租赁期限为2003年10月20日开始至2013年10月19日或根据补偿协议第九条提前终止；商场租赁费用按商场建筑面积计算为每月每平方米人民币40元；其中租金为每月每平方米20元，管理费及折旧费为每月每平方米20元（建筑面积最后以广州市房管局测绘所确认的面积为准）；(附件三)《保利丰花园百佳超市场地移交条件》包括中央空调；等后保利丰公司、广民公司均不服上述一审判决，提出上诉。广州市中级人民法院于2017年3月22日作出（2016）粤01民终19462号民事判决，该判决认为：保利丰公司与洪德公司签订的《补充协议》约定了商业与办公楼的物业管理费，在该协议未被确认无效或终止前，本院予以确认。故广民公司应按商业20元/平方米／月、办公10元/平方米／月交纳涉案物业的物业管理费，一审判决涉案物业全部按20元/平方米／月计算物业管理费有误，本院予以纠正。判决如下：一、维持广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初306号民事判决第二项；二、变更广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初306号民事判决第一项为：广州市广民机电安装有限公司在本判决送达之日起15日内，向广州保利丰现代物业发展有限公司支付2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业管理费（2014年1月1日至2015年5月31日期间，其中5029.91平方米的物业管理费按每月每平方米20元计，283.13平方米的物业管理费按每月每平方米10元计；2015年6月1日至2015年12月31日期间，其中10750.23平方米的物业管理费按每月每平方米20元，773.66平方米的物业管理费按每月每平方米10元计）。广民公司、保利丰公司不服上述二审判决，提出再审，广东省高级人民法院于2017年12月14日作出（2017）粤民申7695号民事裁定书，裁定驳回广民公司、保利丰公司的再审申请。被告保利丰公司又曾起诉原告广民公司，要求支付2016年1月1日至2017年8月31日涉案物业管理费。本院于2018年3月29日作出（2017）粤0105民初7925号民事判决书，判决如下：广民公司在本判决生效之日起15日内，向保利丰公司支付2016年1月1日至2017年8月31日期间的涉案物业管理费4454824元（其中商业物业管理费按每平方米20元计，即20元/㎡/月×10750.23㎡×20个月=4300092元；写字楼物业管理费按每平方米10元计，即10元/㎡/月×773.66㎡×20个月=154732元)。该判决已经发生法律效力。另查明，广州市中级人民法院于2020年8月31日作出（2020）粤01破申288号民事裁定书，裁定受理保利丰公司对洪德公司的破产清算申请。该院于同日作出（2020）粤01破239号指定管理人决定书，指定北京市君合（广州）律师事务所为洪德公司管理人，负责人为王巍。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外”。本案中，原告要求确认两被告于2004年3月10日签订的两份《补充协议》无效，实质上是否认了已经发生法律效力的（2016）粤01民终19462号民事判决书、（2017）粤0105民初7925号民事判决书认定原告支付物业管理费的依据，原告的该项诉请的目的在于否定已经生效的民事判决，故本案合同无效的诉讼请求实质上属于重复起诉。综上，对于原告的起诉，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条的规定，裁定如下：驳回原告广州市广民机电安装有限公司对被告广州保利丰现代物业发展有限公司、广州洪德置业有限公司的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  韦晓明二〇二一年三月十二日书记员  郑家悦庄钊豪