广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0304民初8313号原告：王某霞，女，汉族，1987年6月21日出生，住址广东省深圳市福田区。被告：刘某良，男，汉族，1966年3月10日出生，住址广东省深圳市福田区。上列原告王某霞诉被告刘某良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年3月12日进行了公开开庭审理，原告王某霞、被告刘某良到庭参加诉讼。庭审后，本案依法转为适用简易程序审理。本案现已审理终结。原告诉请判令：被告退还原告租房双倍定金2240元（1120元×2）以及超出20%的定金部分即4360元，合计6700元。被告书面答辩称，1、双方约定的定金并未超出法律规定。原告提出按月租金5600元租三年，并提出先转定金定下该房屋，而根据每月5600元租金计算三年，该租赁关系的总标的额应当为201600元，此时按照20%计算定金应当为4万余元，而原告支付的5600元并未超过法律规定。2、双方已形成租赁合意，无法履行合同是原告原因导致，被告无需退还定金。首先，被告委托第三方发布租赁公告招揽承租人，此时可视为被告已发出要约，而原告知道此事后于2021年1月3日向第三方表示决定定下房屋，并支付了定金5600元，此时可视为原告发出承诺，即双方的租赁合同已经成立。但后续双方确认合同签订时间时，原告却对租期、租金多次变化意见，合同无法继续履行是原告原因导致。因原告违约，被告可不退还定金。其次，在实践中，出租人和承租人一般都是通过押金、定金等方式保证自己合法权益，在有多个承租人时，谁先交定金，谁就可以优先定下房屋，因其在支付定金时已与出租人形成房屋租赁关系，在形成房屋租赁关系后，任一方均不可随时解约，也不可无故调整合同价格。具体到本案，由于原告于1月3日定下房屋，在此后时间里，被告才没有在外继续寻找租客，若要求被告返还定金，则被告作为出租人的空置利益损失无法保障。3、原告提到相关物业费用，都是按照正常要求在双方口头沟通时提出的，也是实缴实收，不能以此为由恶意解除合同。综上，请驳回原告的诉讼请求。本案相关情况2021年1月初，被告有意将位于深圳市福田区（以下简称涉案房屋）对外出租，并口头委托案外人“阿红”作为租赁中间人对外招租。2021年1月3日，原告发送微信给“阿红”称“红姐，这个房子，我也觉得挺好的，跟刘哥说一下给我吧”；“阿红”回复“签三年5200”；原告回复“你跟刘哥说一下”；“阿红”回复“你们谁出高价他就租了”；原告回复“5600、三年不递增”“他现在是，我转定金给你可以不”；“阿红”问“你要了”；原告回复“嗯”；“阿红”回复“你确定要”；原告回复“我先定一下”；原告随后向“阿红”微信转账5600元作为定金。“阿红”收到原告5600元后当天随即将5600元微信转付给被告，并将原告的微信推送给被告。2021年1月3日开始，原告与被告开始通过微信就租赁涉案房屋事宜进行沟通协商，主要内容如下：2021年1月3日至1月8日期间，原告提出由于涉案房屋刚刷墙完成，提出可否将起租期推后个把月，被告确定要求1月15日起租。2021年1月10日，被告将租赁合同的电子版本发送给原告，原告表示先签订两年期合同，两年后再续租续签；被告不同意，并表示一直是要求租期必须为三年起；原告表示被告说过两年起租；被告称“我说了二年每月5800，一年6000，我没有说一定三年，五年”；原告表示“你没有说到过5800、6000”；期间原告表示希望签署两年期合同，期满后不续租则会继续居住并配合其他人看房寻租直至被告找到新的租户；被告表示“我只能口头答应你合同三年是不变，如果缩短租期，价格就不一样了”；原告称“这样协商也不行吗”“可以写进合同呀”；被告回复“可以啊，一年期每月6000，二年期每月5800，我没有说不可以”。2021年1月11日，原告提出“2年合同，第一年5400、第二年5600，今天下班过来签合同”；被告表示已经说清楚了；原告问“有没有必须强制三年”“说好的5600、两年起签”；被告称“我说了我没有强制三年，一年每月6000，2年每月5800，三年每月5600不递增”；原告表示可以继续协商，没必要“翻脸”；被告回复“我也同你说，三年合同每年每月租金5600，三年不递增，二年合同每年每月5800，一年合同每月6000，你想签想合作就合作，合同起租期2021年1月15日起，不合作你可以报警或去法院”；之后双方又继续就水电费、管理费以及屋内家具处理等问题进行协商。2021年1月13日，被告向原告发送《租房合同》电子文件，合同主要内容载明：租赁期共36个月，自2021年1月15日起至2024年1月14日止，每月租金5600元，三年不递增。原告收到后提出先签一年，以及要求把水电费、物业费以及逾期不退押金的违约责任等内容加入合同；双方继续就细节问题进行协商；原告表示还是先签一年期合同，每月租金6000元；被告表示一年就不租了，若不按三年每年每月5600元并自2021年1月15日起租，押金就不退了；原告表示“您说了5600三年，5800二年，6000一年，我没签合同前有选择权”；被告回复“是说了要这个价，但我家里人不同意给租一年”；双方当日就租期协商无果。2021年1月14日，原告表示还是要求签订一年期合同，每月租金6000元；被告回复“你一直在忽悠我业主，说好三年期的租期，一时说签二年，一时说签一年，昨晚说好了一年半期每月6000元，我同家人商量后同意退一步了，你们今天又变卦”；原告回复“没有忽悠过您，您要问您女儿我要问我老公，这没有毛病，不过您真的很强硬的态度，不肯一丝协商”；之后双方协商无果。原告遂向本院起诉。判决结果本院认为，根据双方提供的微信聊天记录内容，可认定原告与被告之间存在就涉案房屋进行租赁的意向，原告在明确了租期、租金价格的基础上向被告支付定金，据以确定租赁机会，但双方并未确定起租期、支付租金方式和期限、物业费用承担、违约责任等房屋租赁过程中其它基本履行内容，故仅有租赁标的、租期和租金价格并不足以确定房屋租赁合同关系中双方基本权利义务，因此，双方以存在房产租赁意向而收付定金的行为形成了预约合同关系。虽然原告支付定金时同意了租期三年以及租金每月5600元这一内容，但双方当时并未合意商定起租期、物业费用的具体承担、违约责任等其他合同基本内容，且从原告支付定金后双方协商过程来看，原告提出了原定的三年租期之外的新的租期意见，被告亦明确提出了一年、两年租期以及相对应租金价格的新选择方案，即双方又重新对租期进行了新的协商，最终由于双方未能就房屋租赁合同主要条款内容达成合意而导致未能签订具备可履行内容的房产租赁合同。因此，在双方均未能举证证明最终未签订本约合同系因对方过错原因导致的情况下，对于原告以被告违约为由要求双倍返还部分定金的诉请，本院不予支持；相应地，对被告关于应没收定金的抗辩主张，本院亦不予采纳。由于双方未再就房产租赁进行协商确定，且已超过一般交易主体对于交易的合理期待期限，双方预约合同的目的已无法实现，据此，被告应将收取的原告定金5600元予以返还。综上，原告的诉请部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十九条第一款、第四百七十条、第四百九十五条、第七百零四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告刘某良应于本判决生效之日起十日内向原告王某霞返还定金5600元；二、驳回原告王某霞的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元（已由原告按减半预交），由原告负担5元、被告负担20元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  张凌炜二〇二一年三月二十二日法官助理张咪书记员赵雅雯