重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0113民初15308号原告：毛小红，男，1984年1月1日出生，汉族，住重庆市忠县。原告：余安娟，女，1987年4月29日出生，汉族，住重庆市万州区。二原告委托诉讼代理人：廖娟，重庆格林威律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：郑雪静，重庆格林威律师事务所实习律师。第三人：重庆万达广场置业有限公司，住所地重庆市巴南区渝南大道297号万达广场写字楼B座17层，统一社会信用代码91500113077251131X。法定代表人：曲晓东，执行董事。委托诉讼代理人：陈晓岑，重庆钜沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：任数英，重庆钜沃律师事务所律师。被告：深圳市开元国际物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市南岸区江南大道8号(万达广场商务公寓3号楼三层物管用房)，统一社会信用代码91500108592287913Q。负责人：李登华，总经理。委托诉讼代理人：邓艾，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑露洁，北京大成（重庆）律师事务所律师律师。原告毛小红、余安娟诉被告重庆万达广场置业有限公司（以下简称万达公司）、深圳市开元国际物业管理有限公司重庆分公司（以下简称开元重庆公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月28日受理后，依法适用简易程序，由审判员王霭姣独任审判，于2019年11月1日公开开庭进行审理。因原告毛小红、余安娟申请对损失价值进行司法鉴定，本院于2020年4月22日再次公开开庭审理。原告毛小红、余安娟委托诉讼代理人廖娟、郑雪静，被告万达公司及其委托诉讼代理人任数英到庭参加诉讼，被告开元重庆公司委托诉讼代理人郑露洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛小红、余安娟向本院提出诉讼请求：1.二被告连带赔偿原告因涉案房屋需重新装修房屋费用40万；2.判令二被告赔偿原告的租金损失，自2019年8月1日起至房屋装修完毕达到入住标准止，暂计8个月，每个月租金2300元，合计18400元；3.判令被告万达公司根据鉴定的情况改造下水道，彻底解决下水道反水问题；4.判令二被告偿付原告上海与重庆间的往来飞机票费用2178元，因回渝处理被告开元重庆公司要求的事务而产生的误工费，以及维护产生的证据保全费4000元鉴定费、评估费等费用。现当庭变更诉请因回渝处理被告开元重庆公司要求的事务而产生的误工费5000元（月薪一万元，有工资证明，一共耽误十五天）。事实及理由：原告毛小红与余安娟系夫妻关系,二原告于2015年2月6日与被告万达公司签订《重庆市离品房买卖》合同，购买被告万达公司位于重庆市巴南渝南大道299号1幢XX的住房一套，并于同日与被告开元重庆公司签订《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》。二原告于2016年装修，2017年入住，入住之初便发现该房屋厨房、阳台和卫生间的下水道下水缓慢，有堵塞现象，二原告遂跟被告开元重庆公司多次反映，被告开元重庆公司称经过调查发现是被告万达公司公共下水管道设计缺陷问题导致，系被告万达公司责任。原告一家人均在上海工作居住，只有在过年的时候才回来居住几天。2019年7月26日，原告接到被告开元重庆公司的电话通知说家里渗水，溢到走廊。原告放下工作当日购买上海回重庆的机票，并安排朋友先去开门查看原因。进屋后发现是主要是厨房排污管道反水所致，污水高过脚踝，电线短路，家具家电均被污水浸泡发霉开裂。厨房的地板已被下水管道涌上来的污物盖满，客厅、四个房间以及两个卫生间均被污水浸泡，墙布发霉，木地板变形，严重毁损，阳台下水道也有反水现象，溢出污物，室内恶臭，无法居住。原告为解决此事租了一套房屋居住，请重庆市巴南区公证处工作人员对自己的受损房屋室内现场予以证据保全，后被告开元重庆公司组织人员对原告所在楼栋房屋的水管进行清理。二原告发现本幢楼以及其他幢楼的业主家都有反水现象，二原告遂找二被告解决此事，二被告均互相推脱。住建委组织调解会议，原告以及二被告均派人参加，被告万达公司表示肯定要赔偿，但要求被告开元重庆公司先行改造管道。被告开元重庆公司表示并非自己的责任，拒绝改造赔偿。被告开元重庆公司根据合同约定被告开元重庆公司对公共下水管道固有维护，应定期及时主动履行，而非等到损害发生之后才予以解决，二原告家的疏通是原告回到重庆之后相隔两天由被告开元重庆公司在室外对裸露的管道进行切割进行疏通，故涉案房屋疏通无需通过室内裸露出检查口也可以疏通和维护，根据重庆市物业服务收费办法的规定，物业公司对共用部分共用设施设备进行日常的维修和维护，运行和管理要定时定期检查检修，对共用的污水管道要检查清掏，保持基本的畅通。此次反水是污块严重堵塞引起，被告开元重庆公司应保证公共下水管道的通畅，使业主能够正常有序生活。原告的损害后果由被告开元重庆公司疏于管理造成，理应对原告的损失承担赔偿责任。被告万达公司作为建筑单位，其对专业范围内的事务具有中等预见水平，但却未尽到普通人的注意义务，虽然其在诉讼中提供有关部门的质量合格证书，但不能否认公用下水管道安装瑕疵问题，构成重大过失，对二原告的损失也应当承担相应的赔偿责任，本次损失原告无任何过错，损失应该由二被告承担。被告万达公司辩称,涉案房屋于2015年8月28日经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收合格，并于2015年8月31日完成竣工验收备案登记，达到合同约定的交付条件，不存在任何设计缺陷。原告于2016年1月18日办理接房手续，即视为原告对案涉房屋验收合格。根据原、被告双方签订的商品房买卖合同约定，商品房交付时的唯一条件为其取得竣工验收备案登记证。涉案房屋给排水管道已经超过质保期限（质保期为2016年1月18日涉案房屋交付之日起至2018年1月17日止）。自2016年1月18日，案涉房屋交付（包括视为交付）之日起，被告万达公司根据《商品房买卖合同》、《新建商品房质量保证书》相关规定依法承担保修责任，该房屋的损毁、灭失等风险由乙方承担。另根据《新建商品房质量保证书》以及建设工程质量管理条例相关规定，给排水管道保修期为2年。截止案涉房屋发生反水问题之时，已经远远超过质保期限。在超出质保期限后，公共设施设备的维护、维修、保养责任由全体业主共同承担，涉及给排水管道整改维修费用，应当从大修基金支付。因此，被告万达公司不应再承担质保责任。被告万达公司于2018年10月9日收到被告物业公司关于重庆市巴南万达一期A区住宅1-7栋4层出现主排污管不畅现象的函件，经被告万达公司会同监理、总包单位专业人员及物业公司主要管理人员现场查看，发现属于户内生活阳台废水管发生堵塞，根本原因是由于业主生活垃圾排放、疏通及维护不及时导致，而非设计问题，应驳回原告对其诉讼请求。被告开元物业管理重庆公司辩称，原告起诉的案由是商品方买卖合同纠纷，起诉的内容又包含物业合同纠纷，二原告应当对本案的案由进行选择，不能在一案中解决两个案由。虽然立案时案由由法院确定，但二原告在本案中有责任明确本案所主张的法律关系，法院应按照原告的主张进行相应审理。证人证言真实性无异议，证人证言排污管道油污长期留存，排污不畅，排污管道的设计和施工是存在相应隐患的，业主使用时候大量排放油污，加剧管道的堵塞，另外证人证明排水管网在外面并无裸露的检修口，被告开元重庆公司在日常的维护过程中无法进行相应的疏通，被告开元重庆公司对原告的损失没有相应的责任。根据原、被告双方到庭陈述及其提交的证据，本院认定事实如下，2015年2月16日，二原告与被告万达公司签订重庆市商品房买卖合同，约定二原告购买位于重庆市巴南区渝南大道299号1幢XX号房屋一套，约定2015年12月15日交房。新建商品房屋质量保证书为合同附件，在本商品房交付使用之日按该保证书承诺内容承担相应的保修责任。保证书载明屋面防水工程、有防水要求的外墙面、厨房、卫生间、地下室的防渗漏保修期5年，电气管线、给排水管道、燃气管线2年。2015年2月16日，二原告与被告开元重庆公司签订前期物业管理服务协议，约定物业管理服务内容包括共用设施是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明等公益性文体设施和共用设备使用的房屋等。物业服务质量要求为设备良好、保养、维护制度完善，污水排放通畅，无二次供水污染隐患。设备运转正常、无事故隐患。房屋共用部分、共用设施设备小修和急修：小修不超过24个小时，急修接报后30分钟内到达现场等。被告开元重庆公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标，二原告有权要求被告开元重庆公司限期改正，逾期未改给二原告造成损失的，被告开元重庆公司承担相应违约责任。涉案房屋于2015年8月28日验收合格，并2015年8月31日竣工备案登记，于2016年1月18日交付使用。2018年7月1日，被告开元重庆公司与重庆骏达环保工程有限公司签订巴南万达（化粪池隔油间清掏、排污管疏通、排污管改造）维修保养服务合同。被告开元公司提交的的客户沟通记录表显示其于2019年7月26日、7月27日、7月28日、7月31日与二原告就涉案房屋反水问题进行过沟通，其中7月26日记录显示业主人在上海。2017年9月至2019年8月，原告毛小红社会保险均由上海博亿实业有限公司缴纳。二原告女儿毛小红就读于上海市崇明区明珠小学。2019年8月1日，原告毛小红与案外人毛仁杰签订租房协议，约定于2019年8月1日至2020年7月31日期间租赁毛仁杰房屋，每月租金2300元。原告毛小红向外人毛仁杰已支付租金9200元。2019年7月31日，原告毛小红支付公证费4000元。重庆市巴南公证处于当日对涉案房屋现状进行保全证据公证，取得照片37张。原告毛小红支付重庆至上海机票988元、火车票585元。重庆百能保险公估公司出具BN-202001XXXX公估报告书（以下简称27-B号公估报告书），载明：涉案房屋此次事故损失价值金额36916.2元。二原告支付鉴定费3000元。证人白应刚陈述其于2016年9月份入住，2019年7月开始，房屋厨房下水管地漏反水，其自行疏通，但是第二次反水更严重，物管的人回复没有楼下检查口，二原告房屋反水时处于空置状态。原二告家中几乎没人，一般都是过年过节回来几天。证人覃久焱陈述于2016年8月入住该楼栋，2019年7年、8月9月份各反水一次，2019年7月之后其通知物管，物管看了之后就走了，8月份其又通知物管，物管来了之后通了下水道，也没有整到位，9月物管在厨房里面把瓷砖打烂，把检修口打出来冲水。涉案房屋平时无人居住。疏通在是在室外切割管道，疏通出来的是油脂。上述事实，有原告提交的重庆市商品房买卖合同、前期物业管理服务协议、公证书、租房协议、27-B号公估报告书、发票、社保记录、学籍，被告万达公司提交竣工备案登记证，被告开元重庆公司提交客户沟通记录表等证据在卷佐证，经庭审查证属实，足以认定。本院认为，涉案房屋于2015年8月28日验收合格，并2015年8月31日竣工备案登记，于2016年1月18日交付使用。二证人均陈述房屋于2019年7月始发生反水情况，即涉案房屋的反水问题系发生于房屋交付使用三年多后。其中证人覃久焱陈述疏通出来的是油脂，故涉案房屋的反水问题时系使用后一定程度油脂或其他物质堆积产生，而非在房屋交付后较短时间内产生。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，二原告及被告开元重庆公司均未能举示专业或权威机构确认涉案房屋存在设计缺陷，不能仅凭给排水图纸本身及个人通信录音、截图等证据直接推断已经竣工备案登记的房屋存在质量问题及设计缺陷，应承担举证不能的法律后果。本案系物业服务合同纠纷，被告万达公司非本案适格主体，本院对二原告诉请被告万达公司承担赔偿责任不予支持。如二原告与被告万达公司存在其他争议，双方应持相关证据另行诉讼。被告开元重庆公司沟通记录及证人证言能与二原告举示的社保缴费记录、学籍等证据相互印证，证实反水问题发生期间涉案房屋无人居住或者至少长时间无人居住，同时也证实涉案房屋以外的房屋亦存在不同程度的反水问题，故本院对反水前二原告未长期居住涉案房屋予以采信，即涉案房屋的反水问题不应归咎于二原告使用不当。根据《重庆市物业管理条例》第三十九条“物业管理企业应全面履行物业服务合同，保持物业管理区域内共用部分、共用设施、设备的完好，使区域内环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全”，第四十一条“物业服务费包括管理、房屋设备运行、清洁、保安、日常维修以及提供物业服务的其他公共性服务收费”及二原告与被告开元公司签订的前期物业服务合同，保持管道畅通系被告应尽义务，被告开元重庆公司举示的维修保养服务合同签订时间为2018年7月1日，在此之前，被告开元公司未能举证证明其于房屋交付业主使用后一直持续积极履行管道的维护保养义务，应承担违约责任。综上，本次反水问题的发生的，与被告怠于履行其物业服务职责存在直接关系，被告违反物业服务合同义务，导致二原告遭受财产损失，根据合同法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，被告开元公司理应承担赔偿责任。根据27-B号公估报告书鉴定结论，被告开元重庆公司应赔偿二原告损失36916.2元及鉴定费3000元。在损失发生后，二原告及时采用公证的方式固定证据，证据材料客观、真实，有利于案件事实的清晰还原，属及时、必要支出，对该损失本院予以支持。原告毛小红往来重庆、上海产生交通费及因反水导致二原告租房居住8个月，均属恢复涉案房屋正常使用合理必要支出，本院予以支持。至于二原告主张二被告按鉴定结论对下水道进行改造的诉请，二原告实际并未申请对该项诉请进行过鉴定，27-B号公估报告书并无对应鉴定结论。同时，二原告未举证证明涉案房屋下水道改造系被告开元重庆公司法定或约定义务，故对该项诉请，本院不予支持。二原告举示的收入证明与其举示的社保缴费记录主体存在明显矛盾，且其亦未能举证证明因误工导致收入实际减少的金额，本院不予采信，对二原告该项诉请亦不予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告深圳市开元国际物业管理有限公司重庆分公司于本判决生效后十日内赔偿原告毛小红、余安娟损失63889.2（包含房屋损失36916.2元、公证费4000元、鉴定费3000元、交通费1573元、租金18400元）；二、驳回原告毛小红、余安娟对被告深圳市开元国际物业管理有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7668元，本院减半收取3834元，由原告毛小红、余安娟负担3134元，被告深圳市开元国际物业管理有限公司重庆分公司负担700元（案件受理费已由原告毛小红、余安娟垫交，被告深圳市开元国际物业管理有限公司重庆分公司负担的部分应于本判决生效后十日内支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回上诉的，本判决即发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期限的最后一日起计算。审 判 员 王霭姣二〇二一年三月三十一日法官助理 吴强俣书 记 员 王 欣