云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云08民终126号上诉人（原审原告、反诉被告）：付桂仙，女，1973年8月12日出生，拉祜族，现住云南省普洱市思茅区。委托诉讼代理人：孔梓州，云南聚哲律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：张耀月，云南聚哲律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：云南省烟草公司普洱市公司，住所地云南省普洱市思茅区人民西路85号。法定代表人：廖文程，系该公司经理。委托诉讼代理人：张潇月，女，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：汤荣，云南上义律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人付桂仙因与被上诉人云南省烟草公司普洱市公司（以下简称普洱烟草公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2020）云0802民初2224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。付桂仙上诉请求：一、请求二审法院撤销一审判决，改判支持付桂仙一审的诉讼请求，驳回普洱烟草公司一审的反诉请求；二、由普洱烟草公司承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定双方签订的《房屋租赁合同补充协议》中约定普洱烟草公司将对租赁房屋组织网络公开招租系尚未发生的将来的预期结果，并非普洱烟草公司的合同义务，这样的认定是错误的。1.一审法院可能是疏漏，将《房屋租赁合同补充协议》4.2条约定的这句话前面省去了“租赁期满后”的前提，后面省去了“如乙方未竞得承租权的，应在5个工作日内搬离”的结果，掐头去尾的引用合同条款，自然就不可能得到正确的认定。2.双方2020年4月10日签订的《房屋租赁合同补充协议》第4.2条“租赁期满后，本合同涉及的租赁房屋甲方将组织网络公开招租，如乙方未竞得承租权，应在5个工作日内搬离”的约定，是普洱烟草公司与付桂仙之间的真实意思表示，是合同到期后双方自设的一个后合同义务，既然约定，双方均应遵照执行，否则就构成违约。“网络公开招租”是典型的履行合同行为，一审法院却将该行为认定为“尚未发生的将来的预期结果”不知有何依据。行为与结果有明显概念区别，一审法院怎可混为一谈。如果本案纠纷中存在一个尚未发生的预期结果，那也只能是“付桂仙是否竞得承租权”尚在不确定当中。租赁期满后，普洱烟草公司将组织网络公开招租是《房屋租赁合同补充协议》为普洱烟草公司设定的合同义务，如果普洱烟草公司及时履行该项义务，本案的纠纷就不会产生，纠纷的根源就在于此。二、一审法院认为，普洱烟草公司作为财产的所有权人，是出租或者不出租、招租或者不招租、或留为自用，一审院不能通过司法程序强加干涉。一审法院将付桂仙的诉求与法院的强加干涉混为一谈。1.优先承租权行使的条件是出租人房屋到期后仍然要对外出租并且有约定。在本案中，付桂仙与普洱烟草公司在主合同中约定了付桂仙到期后享有优先承租权，更重要的是，《房屋租赁合同补充协议》约定了到期公开网络招租，这说明：①普洱烟草公司租赁给付桂仙使用的房屋到期后仍然要对外招租；②普洱烟草公司明确表示到期后不收回自用。既然本案纠纷具备了实现优先承租权的条件，付桂仙请求烟草公司履行合同约定的义务以实现优先权，法院判决普洱烟草公司履行合同义务怎么就变成了强加干涉呢？2.一审法院认为行使优先承租权的条件未成就，理由是普洱烟草公司并未对外进行招租也未将涉案房屋再次出租给他人，这样的理由实在难以服人，请问一下，优先承租权要经过怎样的程序才能得到实现呢？如按一审法院的设定，本案是不是要等到烟草公司将房屋租给第二人后上诉人付桂仙才能主张自己的优先权呢？优先权的实现是指在招租的过程中同等条件下享有的权利，本案切不可忽视的是《房屋租赁合同补充协议》第4.2条约定已为付桂仙优先承租权的实现设定了相应的条件和程序，是普洱烟草公司恶意不履约的行为阻滞了付桂仙优先权的实现，付桂仙一审诉请烟草公司履约（及时网络公开招租）是正当、合理、合法的。三、一审法院以“已明确告知付桂仙须收回出租房进行安全隐患整改后另行招租”、“租赁期满后上诉人仍占用租赁房屋的行为普洱烟草公司明确提出异议”、“涉案房屋已不具备出租、招租条件”、“租赁期届满后，双方并未重新达成新的租赁合意”等理由，认定双方未形成不定期租赁关系是错误的且不尊重案件的基本事实。1.一审法院错误的适用了《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，认为合同到期后，出租人（普洱烟草公司）一旦提出异议，不定期租赁关系亦随之消灭。然而付桂仙认为认定是否存在不定期租赁关系，不能脱离个案存在的具体情况，本案双方租赁关系的不定期是来源《房屋租赁合同补充协议》第4.2条的约定，该条的约定至少明确了：①合同到期后，付桂仙仍然可以使用租赁的房屋；②普洱烟草公司没有进行网络公开招租之前，付桂仙仍然可以使用租赁的房屋；③如中标，重新签订合同，连续租用房屋；④未中标5日内搬离，是否中标成为是否可以继续使用房屋的时间节点。如此明确的约定如双方还不是不定期租赁关系的话，那么什么才叫做不定期租赁关系呢？2.审理本案有几个关键的时间点应当引起注意：①双方签订《房屋租赁合同补充协议》的时间是2020年4月10日，但发出拆除违章建筑的通知是2020年4月1日，如付桂仙没有进行相应的拆除（应拆除违章建筑是2017年4月普洱烟草公司交付使用房屋时就存在），4月10日双方怎么可能签订补充协议呢？②关于出租房屋腾退的通知发出的时间是2020年5月12日，租赁到期的时间是5月15日，普洱烟草公司发出该通知实际是单方面改变了4月10日双方签订的补充协议4.2条的约定（6月4日普洱烟草公司发出的律师函同样如此），如真的需要腾退房屋整改，为什么在4月10日的补充协议中不进行约定呢？③普洱烟草公司发出《安全告知书》的时间是2020年7月6日，告知的内容仅要求付桂仙等对安全隐患自行整改，并不要求腾退房屋，再次说明，双方的租赁关系属于不定期租赁关系。④依普洱烟草公司提供的第8组证据，思茅区消防救援大队现场监督检查的时间是2020年7月7日，发出整改通知书的时间是2020年7月9日，可见需要进行安全隐患整改，普洱烟草公司知道的准确时间是2020年7月9日，那么之前普洱烟草公司发出的所谓的整改、腾退房屋等通知有何依据呢？而这份通知为何普洱烟草公司又不及时告知付桂仙呢？唯一结论只能是普洱烟草公司之前提出整改要求只是个幌子，其目的是有意刁难上诉人付桂仙，未经协商就单方面改变《房屋租赁合同补充协议》4.2条的约定。3.一审法院错误引用《关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，并依据思茅区消防救援大队2020年7月9日下发的《责令立即改正通知书》，得出“涉案租赁房屋已不具备出租招租的条件”的结论，这一结论是十分荒诞的：①第8条规定的三种情形本案的纠纷中均不存在，而且该条规定的解除权是给予承租人而不是给予出租人，一审法院怎么就本末倒置的给予了普洱烟草公司呢？②现实生活中，租赁的房屋需要进行安全隐患的整改是一种极为普遍的现象，一审法院将需整改和不具备出租条件等同起来，违反了基本的生活常识，付桂仙怀疑一审法院是否真的站在中立的立场上对本案进行审理裁判。4.租赁期满后，双方达成新的租赁合意，并不是形成不定期租赁的关系的唯一条件，本案双方形成的不定期租赁实际上在《房屋租赁合同补充协议》的第4.2条就已经进行约定，另外，普洱烟草公司于2020年7月6日向付桂仙发出了“安全告知书”，告知书仅要求付桂仙对存在的安全隐患进行整改，并没有提出腾退房屋，普洱烟草公司的这一行为，实际上是默许了付桂仙对房屋的继续使用，这难道不是双方达成新的租赁合意吗？本案上诉的理由还需重点强调的是，2017年4月份普洱烟草公司将租赁房屋交给付桂仙时，房屋就存在相应的安全隐患（详见主合同第一条第二项房产现状描述），至今已使用了将近四年，都是由付桂仙在使用中自己修缮整改，2020年7月9日思茅区消防救援大队责令整改的内容根本无需腾房搬离就能完成，而且整改也不会影响烟草公司及时的进行网络公开招租，普洱烟草公司后来违反约定却坚持要先搬离再招租，明明可以进行招租却有意拖延的行为到底是何居心，拖延招租的行为给付桂仙造成了巨大的经济损失。普洱烟草公司辩称：一、一审法院认定普洱烟草公司与付桂仙签订的201753080022058号《房屋租赁合同》及2020530800220075号《房屋租赁合同补充协议》为合法有效的合同，认定正确，该合同及补充协议对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人都应诚实信用地履行合同义务。双方签订的201753080022058号《房屋租赁合同》及2020530800220075号《房屋租赁合同补充协议》为双方真实意思表示下签订的合法有效的合同。合同生效后，普洱烟草公司已经全面履行了出租人的全部合同义务。同理，付桂仙应按照合同约定履行其相关合同中约定的承租人义务，不得将商铺转租，合同终止不得强占商铺，拒不退房。二、一审法院认定“普洱烟草公司将对租赁房屋组织网络公开招租”系尚未发生的将来预期结果，并非普洱烟草公司的合同义务，认定正确。普洱烟草公司有权对涉案房屋进行出租或者不出租、招租或者不招租、或留为自用。2020年4月10日，双方针对上述租赁合同签订了合同编号为2020530800220075号的《房屋租赁合同补充协议》，约定免收付桂仙2020年2月房租2500元，减半收取2020年3月房租1250元，减免租金合计3750元，并将租赁合同的租期延长至2020年5月15日，月租金标准按原合同执行，租赁期满后，普洱烟草公司将对租赁房屋组织网络公开招租，如付桂仙竞得承租权的，应在5个工作日内搬离，逾期仍未腾空房屋交还普洱烟草公司的，视为付桂仙放弃房屋留存的所有物品，普洱烟草公司可安排人员进行腾房，由此造成的损失由付桂仙承担。此处“普洱烟草公司将对租赁房屋组织网络公开招租”并不是普洱烟草公司的合同义务。按照租赁合同及补充协议约定，付桂仙有义务在租赁期限届满之日即合同自然终止之日起将所租房屋完好地交还普洱烟草公司。并且在房屋到期前普洱烟草公司已酌情考虑到疫情因素给予了付桂仙减免一个半月的房租优惠，合同到期后还宽裕了付桂仙足足半个月的时间进行腾房，付桂仙却三番五次拒绝，至今仍未搬离，其行为已然构成恶意违约。综上，一审法院认定”普洱烟草公司将对租赁房屋组织网络公开招租”系尚未发生的将来预期结果，并非普洱烟草公司的合同义务，认定正确。所以付桂仙认为普洱烟草公司应组织网络公开招租使其行使优先承租权的主张，没有法律依据，缺乏请求权基础。三、一审法院认定双方之间未形成事实上的不定期租赁关系，认定正确，普洱烟草公司有权在租赁期间届满后要求付桂仙按照合同约定对房屋进行腾退。2020年5月13日，普洱烟草公司向付桂仙书面送达《关于出租房屋腾退的通知》，告知租赁合同到期后需收回出租房屋集中治理达标后另行公开招租，给了付桂仙15日搬离时间，付桂仙已签字确认签收。2020年6月1日，普洱烟草公司再次组织相关人员到四合院查看腾退情况，付桂仙仍未搬离腾退。在现场沟通协调过程中，付桂仙明确表示不会搬离。2020年6月4日，普洱烟草公司委托云南上义律师事务所向付桂仙发送《上义律函字（2020）第0604-1号律师函》，告知付桂仙合同已到期终止，付桂仙应于《关于出租房屋腾退的通知》中确认的时间2020年6月15日前搬离腾退，但付桂仙对律师函不予理睬，也不腾房搬离。普洱烟草公司已对付桂仙在租赁期间届满后仍占用租赁房屋的行为明确提出异议，故双方之间未形成事实上的不定期租赁关系。并且2020年7月7日，普洱烟草公司收到由普洱市思茅区消防救援大队出具的《消防监督检查记录》、《责令立即改正通知书》，以上显示付桂仙承租的商铺所在的明礼巷3号四合院由于私搭乱建，整体存在安全隐患，需要整改修缮才符合对外招租的条件，案涉租赁房屋已不具备出租、招租条件，现付桂仙未腾退租赁房屋，阻碍了普洱烟草公司对租赁房屋的安全隐患进行整改，在整改完毕后及时招租，侵犯了普洱烟草公司的合法权益。四、付桂仙的违约行为导致普洱烟草公司的损失不断扩大。普洱烟草公司认为，合同终止后，付桂仙应向普洱烟草公司立即退还房屋，但付桂仙至今未按照合同约定进行腾房、退还房屋，其行为已经构成违约，应当依法承担违约责任。由于付桂仙一直拒不向普洱烟草公司退还房屋，导致普洱烟草公司无法对出租的房屋的安全隐患进行整改，并在整改完毕后及时招租，付桂仙的违约行为导致普洱烟草公司的损失不断扩大，截至2021年2月28日，按每日200元标准，付桂仙应支付逾期腾房违约金人民币48600元。我国法律规定违约金的性质的损失补偿性质的，普洱烟草公司正常出租房屋是有租金收益的，但由于付桂仙的违约行为导致普洱烟草公司无法获得租金，产生了重大经济损失，付桂仙应按合同总金额20%支付违约金18000元，因此普洱烟草公司建议二审法院调整违约金总金额为57600。综上，一审法院认定案涉租赁合同及补充协议合法有效，事实认定正确。付桂仙的行为违反合同约定已构成违约，普洱烟草公司有权要求付桂仙腾退房屋并承担相应的违约责任。基于以上的事实与理由，普洱烟草公司认为一审法院认定事实清楚，证据充分，法律适用正确，程序合法，付桂仙的上诉理由不能成立。普洱烟草公司恳请二审法院驳回上诉人的诉讼请求，依法维持原判。付桂仙向一审法院起诉请求：1.判令普洱烟草公司履行编号为201753080022058号《房屋租赁合同》及对应的《房屋租赁合同补充协议》约定的义务，即组织网络公开招租并恢复付桂仙承租房屋的供水供电；2.判令普洱烟草公司赔偿因其违约行为造成不能正常经营期间的损失[损失参照批发和零售业在岗职工年平均工资198407元为标准，自2020年6月16日起至恢复水电供应之日止向付桂仙计付]；3.判令普洱烟草公司减免自2020年2月11日起付桂仙占有房屋期间的租金（截止至2020年12月31日）；4.判令由普洱烟草公司承担本案的诉讼费用。普洱烟草公司向一审法院反诉请求：l.判令付桂仙立即腾退所承租的房屋，并将所承租的房屋按原样返还给普洱烟草公司；2.判令付桂仙按200元/日向普洱烟草公司支付自2020年5月16日起至腾房完毕之日止的逾期腾房违约金（暂算至2020年9月16日为24600元）；3.判令付桂仙向普洱烟草公司按合同总金额20%支付违约金17250元；4.判令付桂仙承担本案律师费用7000元；5。判令驳回付桂仙的本诉请求；6.判令付桂仙承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年3月28日付桂仙与普洱烟草公司签订了合同编号为201753080022058号《房屋租赁合同》，双方约定普洱烟草公司将思茅区明礼巷3号四合院3-1号商铺及四合院内房间及院内场地出租给付桂仙使用；房屋租赁期为3年，即自2017年4月1日起至2020年3月31日止；3年租赁费为人民币90000元。双方约定：⒈租赁合同到期，合同自然终止；⒉房屋存在严重安全隐患，不再具备出租条件的，合同终止，履约保证金如数退还，但不负责任何补偿、赔偿；⒊合同终止时，付桂仙应将所租房屋完好地交还普洱烟草公司，双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章，付桂仙结清应当承担的费用后，应在5个工作日内搬离，付桂仙因装修、装饰、改造而增加的对建筑物有利的附着物，属普洱烟草公司所有，付桂仙不得擅自拆除，否则普洱烟草公司有权扣除付桂仙履约保证金的相应款项；⒋合同终止后，如付桂仙在10日内仍未腾空房屋交还普洱烟草公司，则视为付桂仙已抛弃在房屋留存的所有物品，普洱烟草公司可安排人员进行腾房，由此造成的损失由付桂仙自担；⒌违约方应承担与本合同有关的费用、支出、违约金、赔偿金、罚款、资金占用利息、行政处罚、律师代理费（按诉讼标的金额的5%计算）、诉讼费、公证费、评估费、保全费、因保全产生的担保费等费用；⒍租赁期间，付桂仙有下列行为之一，并拒不整改的，普洱烟草公司有权终止合同，收回租赁房屋，没收付桂仙履约保证金，并可要求付桂仙支付合同总金额20%的违约金，普洱烟草公司不承担违约和任何赔偿责任。若付桂仙的违约金不足弥补普洱烟草公司损失的，还应负责赔偿普洱烟草公司全部损失。……（8）拒不腾空的。（9）未经普洱烟草公司书面同意私搭乱建，擅自改建、加盖，改变房屋结构的。（10）付桂仙的其他违约情形，经催告拒不整改的；⒎租赁期届满或租赁协议终止的，付桂仙应如期交还租赁房屋，逾期交还的，则每逾期一日，应向普洱烟草公司支付每日人民币200元的违约金，逾期10日的，普洱烟草公司可断水断电，没收付桂仙履约保证金，并有权自行腾空，造成的损失由付桂仙自担。2020年4月10日，双方针对上述租赁合同又签订了合同编号为2020530800220075号《房屋租赁合同补充协议》，约定免收2020年2月房租2500元，减半收取2020年3月房租1250元，减免租金合计3750元，并将租赁合同的租期延长至2020年5月15日，月租金标准按原合同执行。双方在上述两份补充协议中约定租赁期满后，普洱烟草公司将对租赁房屋组织网络公开招租，如付桂仙未竞得承租权的，应在5个工作日内搬离，逾期仍未腾空房屋交还普洱烟草公司的，视为付桂仙放弃房屋留存的所有物品，普洱烟草公司可安排人员进行腾房，由此造成的损失由付桂仙承担。付桂仙因装修、装饰、改造而增加的对建筑物有利的附着物，属普洱烟草公司所有，付桂仙不得擅自拆除，否则普洱烟草公司有权扣除付桂仙履约保证金的相应款项。2020年5月12日普洱烟草公司向付桂仙书面送达了《关于出租房屋腾退的通知》，内容为：“你所承租的位于明礼巷××四合院（3-9号房屋）其租赁合同补充协议约定的租赁期限将于2020年5月15日到期，根据国家消防相关法律法规及《云南省消防安全委员会关于组织开展打通‘生命通道’集中治理行动的通知》（云消防委发［2019］21号）提出的整改要求，经我公司决定，须收回已出租的房屋并对其进行打通‘生命通道’集中治理，行动达标后另行公开招租。我公司将安排施工人员组织开展打通‘生命通道’集中治理，请你于2020年6月1日前将放置在承租房屋区域的相关物资、物品搬离，并给予配合拆除工作。如到期你的相关物资、物品还未进行拆除、搬离，我公司在拆除过程中可能造成的任何损失及后果均由承租人自行承担。”案涉租赁房屋延长的租期届满后，普洱烟草公司于2020年6月4日委托云南上义律师事务所向付桂仙发送了上义律函字（2020）第0604-1号《律师函》再次要求付桂仙搬离腾退。2020年7月7日，普洱市思茅区消防救援大队对普洱烟草公司明礼巷3号四合院整体进行检查，并向普洱烟草公司出具了《消防监督检查记录》。2020年7月9日，普洱市思茅区消防救援大队向普洱烟草公司出具了《责令立即改正通知书》，要求普洱烟草公司对明礼巷3号四合院存在的“建筑外墙防火间距被占用、一处安全出口被封闭占用、无应急疏散预案、现有消防器材储备不足、疏散指示标志和应急照明未保持完好有效、建筑内电器线路存在私改私接”安全问题进行整改。同日，付桂仙向普洱烟草公司发出《律师函》，函告普洱烟草公司尽快进行招租事宜、立即恢复租赁房屋的供水供电、与委托人协商赔偿无法正常经营造成的损失。付桂仙至今未腾退租赁房屋。另查明，⒈2020年7月22日普洱烟草公司依据合同编号为201753080022099号《房屋租赁合同》及补充协议以员志强为被告向一审法院提起（2020）云0802民初1827号租赁合同纠纷一案诉讼，请求员志强腾退其承租的明礼巷3号四合院3-6商铺、支付自2020年6月16日起至腾房完毕之日止每日人民币200元的逾期腾房违约金（暂算至2020年6月30日为人民币3000元）、支付合同总金额20%的违约金人民币10350元、支付律师费人民币5000元。一审法院认为，因租赁期间已经届满，双方未重新达成新的租赁合意，员志强拒不腾空租赁房屋，构成违约，遂于2020年9月14日作出（2020）云0802民初1827号《民事判决书》，判令员志强将明礼巷3号四合院3-6商铺按现状返还普洱烟草公司并支付违约金5175元，驳回了普洱烟草公司的其他诉讼请求，现该判决已经发生法律效力。（2020）云0802民初1827号案件的租赁合同及补充协议内容与本案租赁合同及补充合同内容基本一致。⒉普洱烟草公司因本案诉讼支付律师代理费人民币7000元。一审法院认为，付桂仙与普洱烟草公司签订的合同编号为201753080022058号《房屋租赁合同》及合同编号为2020530800220075号《房屋租赁合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律禁止性、效力性规定，应为合法有效的合同，故一审法院予以确认。关于违约问题，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，双方约定案涉房屋延长的租赁期限至2020年5月15日已经届满，付桂仙作为承租人应当返还租赁房屋。对于付桂仙提出的本诉请求及其所依据的事实及理由，一审法院认为，首先，双方签订的《房屋租赁合同补充协议》载明“普洱烟草公司将对租赁房屋组织网络公开招租”系尚未发生的将来预期结果，并非普洱烟草公司的合同义务，且对财产的处分权是财产所有权人合法的自主权利，任何个人、单位甚至法律均不得强加干涉，普洱烟草公司对其所有的房屋进行出租或者不出租、招租或者不招租、或留为自用，均系其合法的自主权利，一审法院不能通过司法强加干预；其次，承租人行使优先承租权应在租赁合同到期后出租人对外再次进行招租的前提下，而普洱烟草公司并未进行对外招租也并未将案涉租赁房屋再次出租给他人，故付桂仙行使优先承租权的条件并未成就，普洱烟草公司并未侵犯付桂仙的优先承租权；再者，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，在案涉房屋延长的租赁期限即将届满时，普洱烟草公司向付桂仙送达的《关于出租房屋腾退的通知》中，已明确告知“须收回出租房屋进行安全隐患整改后另行公开招租”，表明了租赁期限届满后收回出租房屋的意思表示；在案涉房屋延长的租赁期限届满后，普洱烟草公司委托云南上义律师事务所向付桂仙发送了上义律函字（2020）第0604-1号《律师函》，要求付桂仙搬离腾退租赁房屋，对其在租赁期间届满后仍占用租赁房屋的行为明确提出异议，故双方之间未形成事实上的不定期租赁关系，且根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定的不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。租赁期限届满后，普洱烟草公司于2020年6月4日委托云南上义律师事务所向付桂仙发送上义律函字（2020）第0604-1号《律师函》要求付桂仙腾退租赁房屋，付桂仙至今未腾退，已超过了合理的期限；另，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”规定的立法原则及精神，承租人出租的房屋应当符合使用条件，结合本案，普洱市思茅区消防救援大队于2020年7月7日对明礼巷3号四合院整体进行检查，并向普洱烟草公司出具了《消防监督检查记录》，于2020年7月9日下发《责令立即改正通知书》，要求普洱烟草公司对明礼巷3号四合院存在的安全问题进行整改，故案涉租赁房屋已不具备出租、招租条件，现付桂仙未腾退租赁房屋，阻碍了普洱烟草公司对租赁房屋的安全隐患进行整改、及时招租，侵犯了普洱烟草公司的合同权益。综上，租赁期间届满后，双方并未重新达成新的租赁合意，双方之间也未形成不定期租赁关系，且付桂仙未按腾房通知限定的期限即2020年6月1日前腾空租赁房屋，其行为违反合同约定构成违约，故付桂仙提出的本诉请求及所依据的事实及理由，于法无据，一审法院不予支持。对于普洱烟草公司主张按原状返还承租房屋的诉讼请求，一审法院认为，案涉合同约定“付桂仙应将所租房屋完好地交还普洱烟草公司，付桂仙因装修、装饰、改造而增加的对建筑物有利的附着物，属普洱烟草公司所有，付桂仙不得擅自拆除”，据此，因双方并未在合同中约定按原状返还租赁物，而普洱烟草公司亦未提交证据材料证明案涉房屋在租赁期间存在毁损的情况，故一审法院确认按房屋现状予以返还。对于普洱烟草公司主张支付自2020年5月16日起至腾房完毕之日止每日人民币200元的逾期腾房违约金及支付合同总金额20%的违约金的诉讼请求，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，付桂仙拒不腾退租赁房屋的行为构成违约，应承担相应的违约责任。普洱烟草公司主张付桂仙承担合同总额20%的违约金的理由是付桂仙存在未经普洱烟草公司书面同意私搭乱建，擅自改建、加盖，改变房屋结构，拒不整改和拒不腾空房屋的违约行为，但普洱烟草公司并未提交有效证据材料予以证明付桂仙存在私搭乱建，擅自改建、加盖，改变房屋结构的行为，故对普洱烟草公司主张的该项违约行为，一审法院不予支持。案涉合同约定“付桂仙应如期交还该房屋，逾期交还的，则每逾期一日，应向普洱烟草公司支付每日人民币200元的违约金，逾期10日的，普洱烟草公司有权自行腾空”，普洱烟草公司主张的腾空房屋实际上就是返还房屋，案涉合同实际上对逾期返还房屋应承担违约金进行了重复约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，当事人可以约定违约方向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法，但该两种违约损失的支付方式均是对违约金的规定，而违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，即在合同约定一种违约行为的违约金能够补偿对方的损失的情况下，不应再对同一种违约行为双重约定违约金，而普洱烟草公司并未举证证明付桂仙还存在其他违约行为，故一审法院确认对于付桂仙拒不腾空房屋的这一违约行为适用按合同总金额20%支付违约金的条款约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，因违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，只有在“过分高于造成的损失”的情形下方能适当调整违约金，而一般高于的情形并无必要调整。鉴于付桂仙目前仍占有案涉租赁物长达6个月，导致普洱烟草公司不能收回房屋对安全隐患进行整改，致使普洱烟草公司无法顺利对外进行招租，导致其预期租金收益减少，根据租赁合同约定的租金，虽然按合同总额20%的违约金恰好可以弥补普洱烟草公司的租金损失，但案涉租赁房屋于2020年7月9日之后因存在安全隐患不具备租赁条件，且普洱烟草公司在租赁期限到期后未及时通过司法程序主张其权利，无形扩大了租金损失的产生，负有一定的责任，普洱烟草公司并未举证证明除了租金损失外，还有其他损失，故根据公平原则，一审法院将违约金调整为合同总额的10%，即合同编号为201753080022058号租赁合同的违约金为人民币9000元。关于普洱烟草公司主张支付律师费的诉讼请求，一审法院认为，根据案涉合同约定“违约方应承担与本合同有关的费用、支出、违约金、赔偿金、罚款、资金占用利息、行政处罚、律师代理费（按诉讼标的金额的5%计算）、诉讼费、公证费、评估费、保全费、因保全产生的担保费等费用”，普洱烟草公司的该项主张，一审法院予以支持，虽然普洱烟草公司已向一审法院举证证明因本案诉讼支付律师代理费人民币7000元，但该笔费用应按双方约定的诉讼标的金额的5%计算，该约定系守约方实现权利时要求违约方承担的费用，且普洱烟草公司并未故意扩大其所主张的反诉诉讼标的，故该诉讼标的应按普洱烟草公司反诉诉讼请求标的计算，普洱烟草公司对201753080022058号租赁合同反诉诉讼标的金额为人民币24600元，故该笔费用为人民币1230元（24600元×5%），普洱烟草公司所诉超过部分，一审法院不予支持。综上所述，一审法院确认由付桂仙返还普洱烟草公司案涉租赁房屋，并支付违约金人民币9000元、律师代理费人民币1230元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、付桂仙应于本判决书生效后十日内将编号为201753080022058号《房屋租赁合同》涉及的租赁物即坐落于云南省普洱市思茅区合院内房间及院内场地按现状返还给云南省烟草公司普洱市公司；二、付桂仙应于本判决书生效后十日内支付云南省烟草公司普洱市公司合同编号为201753080022058号《房屋租赁合同》的违约金人民币9000元；三、付桂仙应于本判决书生效后十日内支付云南省烟草公司普洱市公司为实现反诉债权产生的律师代理费人民币1230元；四、驳回付桂仙的本诉诉讼请求；五、驳回云南省烟草公司普洱市公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币100元，由付桂仙负担；反诉案件受理费人民币511元（已减半收取），由云南省烟草公司普洱市公司负担多诉部分的反诉案件受理费人民币404元，由付桂仙负担人民币107元。本案经二审审理，查明的案件事实与一审判决确认的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，在付桂仙与普洱烟草公司签订的案涉《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》中约定的租赁期间届满时，普洱烟草公司已向付桂仙发出了房屋腾退通知及律师函，明确要求付桂仙腾退并返还租赁房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”在普洱烟草公司于租赁期间届满时已明确要求付桂仙返还租赁房屋的情形下，付桂仙拒不腾退，继续使用租赁房屋的行为构成违约，一审判决认定租赁期间届满后双方未形成不定期租赁关系符合法律规定，本院予以维持。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”租赁期限届满后，付桂仙拒不腾退房屋的行为已构成无权占有，普洱烟草公司作为权利人，有权要求付桂仙返还租赁房屋。对于付桂仙认为案涉《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》中约定合同期满后，付桂仙在同等条件下具有优先承租权及在租赁期满后，普洱烟草公司将对租赁房屋组织网络公开招租，并以此为由请求法院判令普洱烟草公司组织网络公开招租的诉讼主张。对此，本院认为，优先承租权是指租赁房屋租赁期间届满后，出租人继续出租的，原承租人在同等条件下，就租赁房屋较之其他人享有优先承租的权利。普洱烟草公司作为案涉房屋的权利人，是否续租及以何种条件招租是普洱烟草公司作为房屋权利人的权利；虽然合同约定租赁期间届满后，普洱烟草公司将对租赁房屋组织网络公开招租，但其在租赁期间届满后提出需对房屋进行安全隐患整改，要求付桂仙返还租赁房屋的理由正当。付桂仙作为承租人，不能以租赁合同约定的优先承租权抗辩出租人普洱烟草公司要求返还租赁物的物权请求权。付桂仙在租赁期间届满后拒不腾房的行为构成违约，应承担相应违约责任，一审法院依据双方合同约定对违约金进行的调整及律师费用的负担已充分考虑到本案的实际情况，符合法律规定，本院予以维持；一审判决对此已在说理部分进行了充分的阐述，本院在此不再赘述。综上所述，付桂仙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费611元，由付桂仙负担。本判决为终审判决。审判长 张 坤审判员 田 田审判员 邱继娇二〇二一年三月二十九日书记员 杨 芳