北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初2060号原告：韩建强，男，1989年9月22日出生，汉族，北京亿百维信息科技有限公司项目经理，住北京市大兴区。被告：城城不动产管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区东四环中路78号楼2层2-63。法定代表人：孙洁，职务不详。被告：城城不动产管理有限公司，住所地西安经济技术开发区未央路199号西安聚泽酒店有限公司809室。法定代表人：张智军，总经理。原告韩建强与被告城城不动产管理有限公司北京分公司（以下简称城城不动产北分公司）、被告城城不动产管理有限公司（以下简称城城不动产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩建强到庭参加诉讼。被告城城不动产北分公司、被告城城不动产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩建强向本院提出诉讼请求：1.判令城城不动产北分公司和城城不动产公司退还韩建强剩余自2020年11月1日至2021年5月16日6个月15天的租金18037.50元、押金3700元，支付合同违约赔偿金3700元，共计25437.50元；2.本案诉讼费由城城不动产北分公司和城城不动产公司负担。事实和理由：2020年5月17日，韩建强与城城不动产北分公司签订《代理出租合同》，约定韩建强承租城城不动产北分公司受产权方委托的坐落于北京市大兴区永大路鑫苑鑫都汇小区16东0单元1208室房屋，租赁期限从2020年5月17日起至2021年5月16日止，共计1年，每月租金3700元，付款方式为一次性年付并承诺年付免除三个月房租，押金3700元，实际付款总金额37000元。合同执行期间，韩建强于2020年10月31日收到该房屋产权方的通知，要求韩建强立即搬离该房屋，并出具了城城不动产北分公司与产权方签订的《房屋托管合同》和产权方提出《单方终止合同通知书》，鉴于城城不动产北分公司与产权方合同中约定的第十三条款内容存在违约的事实，产权方行使权力收回房屋，导致韩建强不能继续居住。之后，韩建强多次主动联系城城不动产北分公司的业务人员，均被告知已经辞职无法给与解决，城城不动产北分公司的办公地址也是人去楼空。时至今日，仍未能得到解决。综上所述，城城不动产北分公司的行为已经严重侵犯了韩建强的合法权益。韩建强现依据双方签订的《代理出租合同》第十二条第一款和第十三条第1款规定要求解除合同，并退还给韩建强剩余租金和押金，赔偿给韩建强合同违约金。请求贵院依法支持韩建强的诉讼请求。城城不动产北分公司和城城不动产公司未出庭应诉，但庭前向本院出具书面答辩状，辩称，一、恳请贵院依据相关证据及案件事实确认城城不动产北分公司和城城不动产公司应退还韩建强租金的具体数额。韩建强与城城不动产北分公司签订《代理出租合同》后，城城不动产北分公司依照合同约定向韩建强交付了房屋，韩建强亦实际租住在涉案房屋。受疫情影响，城城不动产北分公司在2020年9月经营出现困难，导致大量业主提前解除合同，并且要求租户搬离房屋。因此，城城不动产北分公司客观上可能存在未按合同约定履行义务的情况。针对韩建强已经支付的租金但是未能实际租住的期限对应的租金及押金，城城不动产北分公司同意解除合同并且返还未实际租住的期限对应的租金及押金。但是由于城城不动产北分公司经营异常无法核查韩建强实际租住日起及搬离涉案房屋的具体时间，恳请贵院依据相关证据及案件事实确认城城不动产北分公司应退还韩建强租金的具体数额。三、韩建强主张的违约金数额过高，应当依法予以调整。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求适当予以减少。韩建强主张的违约金远高于城城不动产北分公司违约给韩建强造成的损失，加之受疫情影响，城城不动产北分公司无力支付韩建强高额违约金，恳请贵院依法进行调整。综上，恳请贵院依据相关证据及案件事实确认城城不动产北分公司欠付韩建强租金的具体数额，并依法调整韩建强主张的违约金数额，恳请贵院结合案件事实，依法作出公正判决。本院经审理认定的事实如下：2020年5月17日，城城不动产北分公司（甲方）与韩建强（乙方）签订《代理出租合同》，约定：甲方受产权方委托将坐落于北京市大兴区永大路鑫苑鑫都汇小区16栋0单元1208室房屋出租给乙方使用。租赁期限自2020年5月17日至2021年5月16日，共计1年。月租金为3700元/月含物业费。收费方式为：年付。第六条约定：为确保房屋及其附属的安全与完好，以及租赁期内相关费用的如期结算，乙方同意应自本合同签订时向甲方支付相当于一个月房屋租金作为押金，押金数额为3700元。合同期满后，在乙方无任何违约情形、不再续租，且甲方验收房屋无损坏、财产无丢失的前提下凭押金收据全额退还押金。第七条约定：租赁期间内，因乙方居住使用而产生的其他各项费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。第十三条第一款约定：在租赁期内，如甲方违反约定，发生乙方可根据合同约定单方终止合同情形或者其他甲方应退还租金或押金情形时，甲方应按照原途径退还乙方剩余租期的所有房租及押金，另赔付相当于一个月房租的租金作为违约金。2020年5月17日，韩建强向城城不动产北分公司支付押金3700元及2020年5月17日至2021年5月16日期间的租金33300元。韩建强于2020年10月31日搬离涉案房屋。本院认为：根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案城城不动产北分公司和城城不动产公司经本院合法传唤，未到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。公司可以设立分支机构，设立的分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具备法人资格，其民事责任由公司承担。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担。故城城不动产北分公司不具有法人资格，其民事责任由城城不动产公司承担。韩建强与城城不动产北分公司订立的《代理出租合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。韩建强已经交付了一年的租金，但因城城不动产北分公司经营不善，无法向房主支付房租，房主收房，韩建强于2020年10月31日搬离涉案房屋，双方合同无法继续履行，合同目的已不能实现，故韩建强与城城不动产北分公司签订的《代理出租合同》于2020年10月31日解除。关于返还租金。韩建强支付了自2020年5月17日至2021年5月16日期间的租金33300元，平均月租金为2775元，因合同于2020年10月31日解除，故对于韩建强要求城城不动产公司返还2020年11月1日至2021年5月16日期间的租金18037.50元的诉讼请求，本院予以支持。关于押金，韩建强支付了3700元押金，现合同解除，韩建强主张返还押金符合合同约定，本院予以支持。关于违约金，城城不动产北分公司未履行合同约定义务，应当承担违约责任。根据合同约定，城城不动产公司应承担一个月租金的违约金。故对韩建强要求城城不动产公司支付2775元违约金的诉讼请求，本院予以支持。对超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零九条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还韩建强2020年11月1日至2021年5月16日期间的租金18037.50元；二、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还韩建强押金3700元；三、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付韩建强违约金2775元；四、驳回韩建强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费218元，由韩建强负担8元（已交纳），由城城不动产管理有限公司负担210元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二一年三月三十一日法官助理 赵宝维书 记 员 宋爱芹