北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0105民初33118号原告：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：王明亮，河北英利律师事务所律师。被告：李卫东，男，1971年8月27日出生，蒙古族，住北京市朝阳区。原告北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下称我爱我家公司）与被告李卫东（以下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员宋培海独任审判，公开开庭进行了审理。我爱我家公司的委托代理人王明亮到庭参加了诉讼。李卫东经本院依法送达出庭传票无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。我爱我家公司向本院提出诉讼请求：1、判令李卫东退还押金4万元。2、判令李卫东退还2019年11月15日至2021年3月31未发生的租金656250元。3、判令李卫东支付违约金9万元（本判决书中的货币均为人民币）。事实和理由：2017年12月7日,我爱我家公司与李卫东签订《店面租赁合同》,约定我爱我家公司租赁李卫东位于北京市朝阳区安慧北里的房屋,租赁期限为2018年4月1日至2021年3月31日,押金4万元,租金为55万元/年,按年支付。2019年5月24日,原、被告通过协商将2020年4月1日至2021年3月31日期间的租金变更为45万元。我爱我家公司已向李卫东支付押金及截至2021年3月31的全部租金。该房屋系案外人陈某所有的房屋,李卫东承租该房屋后转租给我爱我家公司。现因李卫东未向业主陈某交纳租金,业主于2019年11月14日与李卫东解除合同,并将该房屋锁门,导致我爱我家公司无法正常经营。为了公司正常经营,我爱我家公司多次与李卫东联系,但李卫东一直无法解决。我爱我家公司于2019年11月15日与李卫东解除合同,并要求李卫东配合我爱我家公司办理解约手续,退还押金、剩余租金及违约金,但是李卫东一直不予退还,我爱我家公司多次与李卫东联系,均未果。根据《合同法》第8条、107条,《店面租赁合同》第9条,依法成立的合同对双方具有法律约束力,因李卫东个人原因导致合同解除,李卫东应按约定向我爱我家公司退还剩余租金、押金及违约金。李卫东未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。根据当事人提交的证据和庭审情况，本院认定事实如下：我爱我家公司提交李卫东（出租方、甲方）与我爱我家公司（承租方、乙方）2017年12月7日签订的《店面租赁合同》,该合同约定：甲方将位于北京市朝阳区安慧北里100平米房屋（以下称1-2号房屋）租赁给乙方用于开设房屋中介营业厅,租赁期限为2018年4月1日至2021年3月31日,押金4万元,租金为55万元/年,按年支付；因甲方严重违反合同义务，导致乙方无法正常使用租赁房屋的，乙方有权解除合同，甲方应向乙方支付年租金的20％作为违约金，并退还乙方未发生的剩余租金和押金。我爱我家公司提交李卫东与我爱我家公司2019年1月3日签署的《改签协议》,主要内容为：甲乙双方经协商一致对2020年4月1日至2021年3月31日期间的租金由原合同约定的55万元变更为53万元。我爱我家公司提交李卫东与我爱我家公司2019年5月24日签署的《改签协议》,主要内容为：甲乙双方经协商一致对2020年4月1日至2021年3月31日期间的租金由原合同约定的53万元变更为45万元。我爱我家公司提交支付凭证，证明其于2019年5月30日向李卫东提前支付了2020年4月1日至2021年3月31日期间的租金45万元。我爱我家公司提交李卫东与房主陈某签署的《北京市商业租赁合同》和房产证复印件，租赁期限至2021年4月1日，证明李卫东在租赁期限内有权转租。我爱我家公司提交房主陈某在1-2号房屋门上张贴的《告知函》，主要内容为：李卫东从我处承租了1-2号房屋后转租给你公司，现因李卫东未按时向我支付租金，李卫东与我的租赁合同已于2019年11月14日解除，我将收回该房屋，请你公司2019年11月14日搬离，否则我将锁门处理，如你公司想继续使用，请与我协商签订租赁合同。我爱我家公司提交该公司向李卫东发送的短信和2019年11月15日向李卫东邮寄的《告知函》，主要内容为：因你未向产权人支付租金，产权人已于2019年11月14日将1-2号房屋上锁封门，我公司多次与你沟通，你未处理，现通知你于2019年11月15日解除合同，退还我公司押金、租金并支付违约金9万元。我爱我家公司提交其与房主陈某签订的租赁合同，证明其向陈某支付了2019年11月15日到2020年11月14日的一年租金55万元，因李卫东提前解除合同，给我爱我家公司造成了10万元租金损失。我爱我家公司称，本来按照租赁合同的约定，第二年的租金应该是2020年3月1日支付，金额是55万。因为李卫东的资金紧张，想让我们提前付，给我们降一点房租。我们签了两份改签协议，第一份是将租金从55万变成了53万，第二份是从53万变成了45万。我们于2019年5月30日将第二年租金45万全部提前付给了李卫东。产权人陈某2019年11月11日到我们的门店贴了《告知函》，说因为李卫东拖欠房租，于2019年11月14日解除合同，而且产权人11月14日把我们的门给锁了。我们11月14日给李卫东发短信，让李卫东去解决纠纷，但联系不上，没有回复。我们2019年11月15日给李卫东发了告知函，通知他解除合同。我们实际使用房屋到2019年11月14日，产权人就把房屋收回了。我们2019年11月15日和产权人重新签订租赁合同，第一年租金是55万，第二年租金是58万。因为合同提前解除，导致我公司多支付了10万元房租。上述事实，有当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。本院认为，原被告签订的《店面租赁合同》及《改签协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。李卫东未按时向房东交纳租金，导致我爱我家公司承租的房屋被房东收回，我爱我家公司无法正常使用房屋，李卫东已构成违约，我爱我家公司有权解除合同并要求李卫东承担违约责任。因租赁房屋已被房主收回且我爱我家公司要求解除合同，我爱我家公司与李卫东之间的租赁合同已于2019年11月15日解除。我爱我家公司要求李卫东退还押金4万元的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。李卫东未能在2019年11月15日后继续向我爱我家公司提供租赁房屋，我爱我家公司要求李卫东退还2019年11月15日至2021年3月31日已付租金656250元的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。李卫东违反合同约定义务导致我爱我家公司无法正常使用房屋，我爱我家公司根据合同约定要求李卫东支付违约金9万元的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。李卫东经本院依法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：被告李卫东于本判决生效之日起15日内向原告北京我爱我家房地产经纪有限公司退还2019年11月15日至2021年3月31日已付租金656250元、押金4万元并支付违约金9万元。被告如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11663元、公告费560元，均由被告负担（原告已预交，被告于本判决生效之日起3日内支付给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  宋培海二〇二一年三月十日书记员  祝婧婧