云南省曲靖市马龙区人民法院民 事 判 决 书（2021）云0321民初159号原告：赵琳，女，1986年10月5日出生，汉族，身份证住址：云南省曲靖市马龙县。委托诉讼代理人：张振纲，泰和泰（昆明）律师事务所专职律师，特别授权代理。被告：云南坤地房地产开发有限公司，住所地：云南省曲靖市马龙区行政大道（民政局旁），统一社会信用代码：91530321790283817D。法定代表人：潘成伟，系该公司董事长。委托诉讼代理人：肖仁杰，云南勇仁律师事务所专职律师，特别授权代理。原告赵琳与被告云南坤地房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵琳的委托诉讼代理人张振纲，被告云南坤地房地产开发有限公司的法定代表人潘成伟及委托诉讼代理人肖仁杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵琳向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理其向被告购买的位于云南省曲靖市马龙区（合同登记号ＭＬ2016051300325）的不动产登记证书；2.判令被告支付原告逾期办证的违约金31377.17元（自2018年5月3日起至2021年1月18日），并支付自2021年1月19日至被告向产权登记部门为原告提交办理不动产登记证书的全部手续之日止的违约金（以购房款462199元为基数，按年利率7.125%计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：“紫馨花园二期”系被告云南坤地房地产开发有限公司开发的房地产项目，2016年5月4日，出于对被告承诺的信任，原告与被告签署了《商品房购销合同》，约定由原告出资462199元购买被告开发的位于云南省曲靖市马龙区。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，被告于2016年12月向原告开具了购房发票。2018年5月3日，原告缴纳了契税、印花税等办理产权证的必要费用，但被告迟迟不为原告办理产权证，至起诉之日仍未按照合同约定和法律规定为原告办理房产证。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应当继续为原告办理房产证，并按照中国人民银行计收逾期贷款利率向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》以及《房地产购销合同》第十四条之约定，特向人民法院起诉，请依法支持原告的全部诉讼请求。被告云南坤地房地产开发有限公司辩称，对原告的第一项诉请，被告认为，没有办理产权登记证是因为原告没有按照合同一次性支付款项，同时没有支付房屋差价款，才导致没有办证。该案的办证属于被告代原告办理，但是原告并没有按照合同约定支付相应的代办费用，同时，原告没有按照被告要求提供完整的代办资料。原告与被告的法定代表人系情人关系，后因原告多次到被告公司扯皮，对被告法定代表人的家人进行殴打，才导致办证事情一直拖到现在，属于客观原因，责任在原告方；对原告的第二项诉请是基于第一项诉讼请求成立条件下才成立的，被告方不存在违约事实，即不需要支付违约金，同时，从合同约定来看，是因为原告没有提交完整的代办手续，按照约定，应当是原告向被告支付违约金；对原告的第三项诉请，请依法驳回。综上，恳请法庭驳回原告的诉讼请求。原告赵琳针对其诉讼请求，向本院提交以下证据：1.原告身份证复印件1份，用以证明原告身份信息及主体资格；2.《坤地-紫馨花园二期商品房订购协议书》复印件1份、《收据》复印件1份，用以证明“紫馨花园二期”项目系被告云南坤地房地产开发有限公司开发，2014年1月24日，出于对被告承诺的信任，原告与被告签订了订购协议书，订购涉案房屋，并交纳25万元订购金；3.《商品房购销合同》复印件1份、《商品房买卖合同登记备案表》复印件1份、云南省增值税普通发票复印件1份，用以证明2016年5月4日，原告与被告签署了《商品房购销合同》，约定原告以462199元购买涉案商铺。合同签订后，原告向被告支付全部购房款，被告于2016年5月13日办理了备案登记，合同登记号ML2016051300325，被告于2016年12月向原告开具了购房发票；4.《云南坤地房地产开发有限公司售房结算清单》复印件1份、交款收据复印件1份、税收缴款书复印件1份，用以证明原告于2018年5月3日与被告结算，并根据被告的通知缴纳了印花税、契税等税费，并向被告缴纳了维修基金等办证所需的费用。经质证，被告对原告提交的证据1、2无异议；证据3予以认可，但是备案登记的实际面积是59.64平方米，原告所支付的房款是按58.7平方米支付的，根据合同约定原告应当补足7520元；证据4，三性均予认可，但是证实原告将办证事宜交由被告代办，原告也确实缴纳了相应税费，结算时间是2018年5月3日，并非是在签订购房合同时一次性付款，其付款的时间与合同约定的时间相差二年，恰好证明是原告违约在先。被告云南坤地房地产开发有限公司针对其答辩意见，向本院提交以下证据：1.营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各1份，用以证明被告的基本信息；2.商品房购销合同复印件、商品房买卖合同登记备案表复印件各1份，用以证明原、被告签订商品房买卖合同的基本事实，该房屋的面积为59.64平方米，总价是477120元，再次证明原告并没有一次性付款，同时违反了交齐代办手续资料的约定，属于原告违约在先；3.曲靖市马龙区人民医院诊断证明书原件1份，用以证明2020年9月8日，原、被告双方因为办证与补差价的问题发生纠纷，原告到被告住所，将被告法定代表人的配偶魏红梅打伤的事实，同时证明原告对于所谓逾期办证事实有严重过错，被告拒绝办证属于不安抗辩，不存在违约的事实。经质证，原告对被告提交的证据1无异议；证据2，三性予以认可，与我方提交证据一致，购房款已经付清，因为产权面积不一致，已经退回7401元；证据3的真实性、合法性，予以认可，但是关联性不予认可，原、被告双方是承揽关系、朋友关系，原被告双方不是被告所说的情人关系。综合双方当事人的质证意见，本院认为，原告提交的证据1、2，被告无异议，本院予以采信；证据3真实、合法，能够证实原、被告于2016年5月4日签订《商品房购销合同》，原告向被告购买紫馨花园二期3幢第1层1-1号商品房，2016年5月13日办理了备案登记的事实，本院予以采信；证据4真实、合法，能够证实原告已经向被告付清购房款，并且已经缴纳相关税费以及办理产权证所需费用的事实，本院予以采信。被告提交的证据1，原告无异议，本院予以采信；证据2真实性、合法性，本院予以采信，但是由于《商品房购销合同》中并未约定付款时间，同时在《云南坤地房地产开发有限公司售房结算清单》已经明确了涉案商品房总价为462199元，故对被告的证明目的，本院不予采信；证据3，与本案无关，本院不予采信。根据庭审举证、质证及原、被告的陈述，本院确认以下法律事实：2014年1月24日，原告赵琳与被告云南坤地房地产开发有限公司签订了坤地紫馨花园二期商品房订购协议书，约定原告赵琳向被告云南坤地房地产开发有限公司购买紫馨花园二期3栋3-1号商品房，参考面积为59.64平方米（以房管部门最终核定的建筑面积为准），总价为477120元；协议还约定：原告在签订订购协议时，需向被告缴纳250000元订购金。订购协议签订后，原告赵琳于2014年1月24日向被告云南坤地房地产开发有限公司支付了订购金250000元。2016年5月4日，原告赵琳与被告云南坤地房地产开发有限公司签订一份编号为云南坤地房字2013第（209）号《商品房购销合同》。合同约定：原告赵琳向被告云南坤地房地产开发有限公司购买由被告云南坤地房地产开发有限公司开发建设的位于马龙县，产权面积为58.7平方米，单价为每平方米8000元。同时，在该《商品房购销合同》第十二条关于产权登记的约定中记载“乙方以银行按揭贷款方式支付购房款的，产权登记手续由甲方代办，乙方为一次性付清的，产权登记手续也可以委托甲方代办，乙方需向甲方支付代理费，预付相关税费，提供办理产权登记手续所需的全部文件、资料（包括但不限于《商品房购销合同》、本人身份证复印件、授权委托书、乙方填写的申请表），甲方在房屋竣工交付使用后并且收到乙方提交的上述所有文件、资料后将产权证办理完毕并交付给乙方；（乙方属银行按揭贷款方式购房的，产权证交由贷款银行办理抵押登记）乙方以银行按揭贷款方式支付购房款的，应在房屋交付时，将办理产权登记手续所需的全部文件、资料提供给甲方。并向甲方支付、预交代办费及其他相关税费；乙方逾期未办理完毕前述手续的，每逾期一天应向甲方支付违约金50元。2018年5月3日被告云南坤地房地产开发有限公司将建盖完成的房屋交付原告赵琳。2018年5月3日被告云南坤地房地产开发有限公司向原告赵琳出具了售房结算清单，该清单明确：1.房屋建筑面积58.7平方米；2.房屋总价462199元；3.维修基金2170元、商铺产权登记费550元、土地办证费70元、有线电视宽带初装费480元，合计3270元。2018年5月3日原告赵琳向被告云南坤地房地产开发有限公司支付了3270元。2018年5月3日原告赵琳向马龙县地方税务局缴纳了契税13562.83元、印花税226.1元。由于被告云南坤地房地产开发有限公司至今未办理涉案房屋不动产权证书，原告赵琳遂向本院提起诉讼。本院认为，原、被告在平等、自愿的基础上签订的《商品房购销合同》，是双方当事人的真实意思表示，双方均应当按照诚实信用原则履行各自的义务。本案中，原告在合同签订后向被告支付了全部购房款及代办产权证的费用，被告向原告出具了售房结算清单，同时原告也缴纳了相关税费，被告也应当严格依照合同约定或者法律的规定履行自己为原告代办不动产权登记的义务。庭审中被告明确表示紫馨花园二期具备办理不动产权登记的条件，故对原告要求被告为其办理位于云南省曲靖市马龙区不动产登记的诉请，本院予以支持。虽然原、被告双方签订的《商品房购销合同》中并未约定被告为原告代办产权登记的具体时间，但是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款第二项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，被告应该在房屋交付之日起90日内为原告办理不动产登记，被告向原告交付房屋的时间为2018年5月3日，至2018年8月1日为90日，也就是说原告在2018年8月1日之前未取得所购买商品房不动产权证书，被告就已经违约，应该承担违约责任。原、被告双方未在《商品房购销合同》中约定逾期办理不动产登记的违约金数额，而被告的违约行为给原告造成的损失数额又难以确定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款的规定，本院按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，计算被告应承担的违约金数额。被告承担违约责任的期间为2018年8月2日起至被告为原告办理不动产登记之日止。本案原告已付购房款的总额为462199元。据查，中国人民银行在2018年8月2日至2019年8月19日期间的贷款基准利率为年利率4.35%（1年期），根据中国人民银行关于人民币贷款利率问题的通知银发【2003】251号的规定，逾期贷款利率可在贷款利率水平上加收30%-50%，本院根据案件实际情况认定加收30%的逾期利率，即被告应支付2018年8月2日至2019年8月19日期间的违约金计算为：（462199元×5.655%×1年）＋（462199元×5.655%÷365天／年×18天）＝27426.32元；自2019年8月20日以后的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率加记30%计算，直至被告为原告办理不动产登记为止。对被告的辩解意见与审理查明的事实及法律规定不符，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告云南坤地房地产开发有限公司履行为原告赵琳办理位于云南省曲靖市马龙区不动产登记；二、被告云南坤地房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告赵琳自2018年8月2日至2019年8月19日期间的违约金27426.32元，自2019年8月20日以后的违约金，以462199元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率加记30%计算，直至被告云南坤地房地产开发有限公司为原告赵琳办理不动产登记为止；三、驳回原告赵琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币292元，由被告云南坤地房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审判员  桂希俊二〇二一年三月三十一日书记员  何文松[附相关法律条文]：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。