北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初4492号原告：王娜，女，1978年1月2日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。被告：北京欣星房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇平安北街6号院6号楼8层805室，统一社会信用代码91110113MA01HRWK12。法定代表人：王彪，经理。委托诉讼代理人：姚光，男，1999年7月17日出生，汉族，北京欣星房地产经纪有限公司员工，现住北京市顺义区。原告王娜与被告北京欣星房地产经纪有限公司（以下简称欣星公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案后，依法由审判员刘筠独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王娜，被告欣星公司之委托诉讼代理人姚光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王娜诉称：2019年10月29日，原告与被告签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定原告委托被告出租原告所有房屋，房屋坐落于北京市顺义区×小区×号楼，委托代理期限自2019年10月29日至2022年10月29日，原告已按约定于2019年10月29日前将房屋交付给被告，被告按合同约定支付房租，第一年月租金4700元，第二年月租金4800元，第三年月租金4900元。在2020年8月7日，双方协商一致同意被告将前期欠付租金4100元及下月租金按约定给付，被告逾期未向原告支付租金，后经原告催告，在合理期限内亦未能收到租金。被告未按约定划付租金已严重超期，违反合同约定，原告依法有权解除合同并请求被告支付违约金，赔偿原告损失。诉讼请求：1.请求判令被告支付拖欠租金4100元；2.请求判令被告支付原告自2020年9月29日起至实际腾退之日止的房租；3.请求判令被告给付违约金9400元；4.请求判令被告赔偿原告1个月免租期租金4700元；5.请求判令解除原、被告于2019年10月29日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》；6.请求将涉诉房屋恢复原状并交还原告；7.案件受理费由被告承担。被告欣星公司辩称：因股东撤资、资金链断裂，我公司未按时支付房屋租金，同意解除合同并将房屋恢复原状交还给原告。对于第1项诉讼请求，同意支付拖欠房租4100元。对于第2项诉讼请求，同意给付自2020年9月29日至2021年1月的房屋租金，因为我公司于2021年1月和原告沟通过退房事宜，房屋钥匙目前仍在我公司。关于第3项诉讼请求，我公司逾期支付房屋租金后5日，原告如果及时收房，我公司可以支付一部分的违约金，但现在这么久我公司不同意支付违约金，也没有经济实力支付。如果法院认定我公司违约，同意按照月租金200%的标准向原告支付违约金。关于第4项诉讼请求，当时与原告签订合同的员工已经离职，如果是他签的，我公司同意支付，但现在我方无法核实。经审理查明：2019年10月29日，王娜（委托人，甲方）与欣星公司（租赁代理机构，乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》（以下简称《代理合同》，合同编号：ZL03001），约定甲方就北京市顺义区×小区×号楼×房屋（以下简称涉诉房屋）出租事宜委托乙方代理。关于出租代理权限及期限，约定出租代理期限自2019年10月29日至2022年10月28日，甲方同意每年预留30日为免租期，乙方免费使用，无需向甲方支付租金，免租期在第一次付款中扣除。关于租金，约定第一年租金为每月4700元，第二年租金为每月4800元，第三年租金为每月4900元，并约定具体付款时间及金额。关于合同的解除，第十条第（四）款约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1.未按约定划付租金达5日以上的。关于违约责任，第十一条第（四）款约定，乙方有第十条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。附件三第三条“补充协议”第5款约定：因双方签了三年合同，乙方因各种原因提前终止合同除合同中第十一条第二款的违约规定外还要将三个月的免租费用补偿给甲方（4700元*3个月=14100元），10日内付清，并按免租期金额的200%支付违约金。王娜提交其与刘景东的微信聊天记录，主张欣星公司欠付涉诉房屋2020年4月29日至2020年7月28日的房屋租金4100元。欣星公司予以认可。庭审中，欣星公司表示同意解除《代理合同》，未按期支付租金的原因为资金链断裂，涉诉房屋钥匙仍在欣星公司处。上述事实，有双方当事人陈述、《代理合同》、微信聊天记录等在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。《代理合同》系王娜与欣星公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，《代理合同》约定乙方未按约定划付租金达5日以上的，甲方有权解除合同。截止法庭辩论终结，欣星公司未按合同约定支付2020年9月29日起的租金，欣星公司已构成违约，王娜有权解除合同。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本案中，欣星公司于2021年2月25日收到起诉状副本，故《代理合同》自该日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同解除后，欣星公司应将涉诉房屋恢复原状并交还王娜，并支付房屋租金及占有使用费。因欣星公司构成违约，应承担相应的违约责任，王娜根据《代理合同》的约定主张违约金9400元、根据《代理合同》附件三第三条“补充协议”第5款约定主张补偿1个月免租期租金4700元，有事实及法律依据，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、九十七条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条之规定，判决如下：一、原告王娜与被告北京欣星房地产经纪有限公司于二〇一九年十月二十九日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》（合同编号：ZL03001），于二〇二一年二月二十五日解除；二、被告北京欣星房地产经纪有限公司给付原告王娜房屋租金四千一百元（二〇二〇年四月二十九日至二〇二〇年七月二十八日拖欠部分），于本判决生效之日起七日内履行；三、被告北京欣星房地产经纪有限公司给付原告王娜二〇二〇年九月二十九日起至实际腾退之日止的房屋租金，于本判决生效之日起七日内履行（自二〇二〇年九月二十九日起至二〇二〇年十月二十八日止，按每月四千七百元的标准计算；自二〇二〇年十月二十八日起至实际腾退之日止，按每月四千八百元的标准计算）；四、被告北京欣星房地产经纪有限公司给付原告王娜违约金九千四百元，于本判决生效之日起七日内履行；五、被告北京欣星房地产经纪有限公司给付原告王娜一个月免租期租金四千七百元，于本判决生效之日起七日内履行；六、被告北京欣星房地产经纪有限公司将北京市顺义区×小区×号楼×房屋恢复原状并交还原告王娜，于本判决生效之日起七日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千四百一十九元（原告王娜已预交），由被告北京欣星房地产经纪有限公司负担，于本判决生效之日起七日内给付原告王娜。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 刘 筠二〇二一年三月二十六日书记员 米佼佼