河南省方城县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1322民初668号原告：于贵民，女，1947年2月16日生，汉族，住河南省方城县。委托诉讼代理人：郭大鹏，男，1972年11月20日生，汉族，住河南省方城县，系原告之子。被告：南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司。住所地：方城县新能源产业集聚区西园合兴路西侧弘裕1号公租房1号楼201-205房间。统一社会信用代码：91411322668850654B。法定代表人：杨德坡，任公司总经理职务。委托诉讼代理人：张星，河南格思律师事务所律师。原告于贵民与被告南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告于贵民向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告履行《商品房买卖合同》第15条义务给原告办理方城县裕邦方舟城市花园第8幢1单元0××1号房地产权属登记证书。并承担因此违约按已付房价款1%向原告支付违约金2300元。2、依法判决被告履行《商品房买卖合同》第9条逾期交房一年六个月按房屋总价款的日万分之一计算支付违约金10971元。（230000×0.0001×477=10971)3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年11月19日原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，原告购买了方城县裕邦方舟·城市花园第8幢1单元0××1号商品房一套，合同约定被告应当在2011年6月30日前将该商品房交付给原告使用，若逾期按照合同第九条约定支付违约金。第十五条关于产权登记的约定被告已经违约。合同成立后，被告延期已违约交房但是原告按照合同约定交房前将所欠款项全部支付给被告。现原告已入住该房，原告多次催促被告履行合同义务,被告均以各种借口予以拖延导致该房屋至今未办理房地产登记权属证书相关手续视为违约、被告理应按照合同约定承担相应的违约责任。原告为维护自己的合法权益，依据《民事诉讼法》第108条的规定特提起诉讼，请求法院依法判决。被告南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司辩称，一、涉案房屋买卖合同的当事人为被告与郭德全、于贵民,根据合同显示,郭德全为买受人，于贵民仅为共有人，故本案诉讼当事人原告应为共同共有人全体，而非部分共有人。二、办理房产权属证书是行政机关的职权范围。被告公司已按照双方签订的商品房买卖合同第十五条约定，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并已取得涉案房屋的产权登记证明，已履行完毕合同约定的义务。三、目前原告未能办证的原因是由于原告拖欠涉案房屋的面积差价迟迟未付，根据双方商品房买卖合同第七条第二款约定,原告未交齐房款,被告有权拒绝交付房屋。因此在原告未交齐房款，未履行完毕合同主要义务的情况下,被告不仅有权拒绝交付房屋，更有权拒绝配合为原告办证。四、被告已于2012年12月28日交房，交房已达八年有余,根据合同第九条逾期交房责任和第十五条产权登记的约定，被告向产权登记机关提供材料备案的期限为交房后的270日,自被告向原告交房之日加上270日后计算可知，违约金期限早已超过三年。根据民法典总则,188条、196条规定，涉案违约金为债权请求权，且双方已约定违约金责任期限。因此，涉案违约金应适用诉讼时效，且已超过诉讼时效，被告有权拒绝支付违约金。综上，请求法院驳回原告诉讼请求，维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实，本院认定如下：2010年11月19日，原告于贵民、郭德全作为买受人购买了被告佳合房地产公司开发的方舟·城市花园第8幢1单元601号商品房一套,并签订商品房买卖合同一份。合同约定：第三条，该商品房建筑面积共134.48平方米。第四条，按建筑面积计算，该商品房建筑面积每平方米1709.29元，总金额为：230000元。第五条，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定的面积发生差异，双方同意按1种方式进行处理：1、双方自行约定根据实际面积结算，以房管部门实地测量的产权登记面积为准，多退少补。第八条，出卖人应当在2011年6月30日前将经验收合格、符合合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条，关于产权登记的约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”郭德全于2010年11月17日交纳购房款230000元。2012年11月22日，郭德全向被告裕邦佳合房地产公司交纳契税、维修基金、办证费用等，被告出具了收据。2012年12月28日，郭德全在被告提供的入伙文件发放确认表上作为业主签名。同日，原告于贵民与南阳市裕邦物业服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》,原告称2012年10月22日领取房屋钥匙。另查明：1、被告于2020年7月11日将涉案商品房初始登记在被告名下，登记面积为139.06平方米。2、郭德全于2016年7月15日去世。综上事实，本院认为，原告及郭德全与被告佳合房地产公司签订的《商品房买卖合同》，因郭德全去世，原告作为共有人提起诉讼，主体适格，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同。双方均应按合同约定履行义务、享受权利。被告裕邦佳合房地产公司应按合同约定承担逾期未办理房屋产权证件的责任。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2011年6月30日前将经验收合格、符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条虽然约定了逾期交房违约金的计算方法，但因原告实际于2012年10月22日接收房屋，原告主张逾期交房违约金的诉讼时效自交房之日起开始起算，至《中华人民共和国民法总则》实施前，两年的诉讼时效期间已经届满，故原告主张支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。因合同第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”被告在2012年10月22日交付房屋后，至今未给原告办理房屋产权证书，因办理房屋权属证书是行政机关的职权范围，所以原告于贵民请求判令被告裕邦佳合房地产公司办理房屋所有权证的理由不能成立，本院不予支持。但被告佳合房地产公司应当将办理权属登记需由出卖人提供的资料及原告交纳的费用交产权登记机关。被告裕邦佳合房地产公司辩称未办理房屋所有权证是因为原告应当支付房屋面积差价，但原被告未约定被告可以以此为由拒绝协助办证，故被告该辩解理由不能成立，本院不予采信。出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。从2012年10月22日原告入住之日起向后计算270日，即2013年7月19日开始计算逾期办证违约金的2年诉讼时效，原告未在2015年7月20日诉讼时效届满前向被告主张逾期办证违约金，故原告主张被告支付逾期办证违约金的诉讼请求已超过诉讼时效期间，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将办理购买人为于贵民的位于方舟·城市花园第8幢1单元601号商品房权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并将代收款项交产权登记机关。二、驳回原告于贵民的其他诉讼请求。案件受理费116元，减半收取58元，由被告南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审判员  陈晓朋二〇二一年三月十一日书记员  刘珂欣