北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初23564号原告（反诉被告）：孙小鹏，女，1975年6月6日出生，汉族，无业，住北京市房山区。被告（反诉原告）：邓超华，男，1991年6月5日出生，汉族，个体经营户，住北京市丰台区。原告（反诉被告）孙小鹏与被告（反诉原告）邓超华房屋租赁合同纠纷一案，系发回重审案件，本院于2020年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。孙小鹏、邓超华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙小鹏向本院提出诉讼请求：1、依法确认双方房屋租赁合同于2019年11月3日解除；2、返还我方2019年11月3日至2020年4月20日的租金44533元；3、赔偿我方经济损失175630.8元。事实和理由：2019年4月21日，孙小鹏与邓超华签订《房屋租赁合同》，约定邓超华向孙小鹏出租房屋，合同第四条（一）规定取暖费用共同承担。合同签订后，孙小鹏进入经营，10月25日发现邓超华所提供的房屋，不能提供暖气采暖，导致孙小鹏无法使用房屋。因孙小鹏经营的美容美体项目，冬天必须需要有暖气。孙小鹏提出要求必须履行供暖义务后，邓超华不能履行供暖义务，导致孙小鹏不能使用房屋停止经营，是根本性违约。2019年11月3日经协商一致合同解除我方退出房屋。另签订合同时，邓超华承诺其有出租权，但诉讼期间其提供了与房东之间的房屋租赁合同，其中约定其不能将房产转租转让，如违约房主有权收回房产。签订合同时邓超华隐瞒了上述事实，给我方造成经营风险，侵犯了我方的合法权益，望判如所请。被告邓超华辩称，不同意孙小鹏诉求。双方合同解除时间应为2020年1月13日，我方收到起诉书之日，原告起诉解除合同时间不对。不同意返还租金，我方没有收到租金，故不同意返还。不同意赔偿对方损失，因对方欠租违约，故不同意赔偿。同时提起反诉。反诉原告邓超华提出反诉请求：1、要求被反诉人支付反诉人2019年12月15日至2020年1月13日的房租7466元；2、被反诉人赔偿反诉人2020年1月14日至2020年3月14日房屋空置损失16000元；3、被反诉人支付反诉人未付电费1725元；4、支付垫付广告费1000元；5、支付垫付客户美容预付款12868元。事实与理由：2019年4月10日，反诉人与被反诉人签订合同书，约定被反诉人向反诉人租赁位于丰台南路华林家园1号楼底商丝奔护肤造型美容部分场地开展美容服务，租赁期限自2019年4月21日起至2020年4月20日止，租金每月8000元。2020年1月13日反诉人突然收到被反诉人诉状，要求解除双方租赁合同。至1月13日被反诉人尚欠反诉人2019年12月15日至2020年1月13日的房租7466元未付，且被反诉人在未提前通知反诉人的情况下就突然解约，又逢新冠疫情期间导致反诉人预期房租收入损失。另其尚欠电费1725元，欠广告费1000元，收取大量客户美容预付款未退还。其跑路后，客户多次到出租场地上门催款，无奈上述费用由反诉人为其垫付，故提起反诉。反诉被告孙小鹏针对反诉辩称，不同意对方的反诉请求。第1第2项都是合同解除后的内容，合同解除后房屋归对方使用，发生的费用与我方无关，且案涉房屋被告所称空置不是事实，邓超华自己提供的证据表明该房屋一直由其占有使用。电费是整个房屋的电费，发生在我方搬走之后与我方无关。广告费与我方无关，全是邓超华自己对外宣传发生的费用，应由其自行承担。债权转让部分与本案不是同一法律关系，本案不应受理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年4月10日，邓超华（出租方、甲方）与孙小鹏（承租方、乙方）签订《合同书》，约定双方就北京市丰台南路华林家园1号楼底商丝奔造型美容部分租赁的有关事宜达成协议如下：……第二条租赁期限：自2019年4月21日至2020年4月20日，共计12个月。第三条租金：年租金共计96000元，租金支付方式为半年付，下半年租金提前一个月支付（不支付自动解除合同）；租金押金：无。第四条其他费用：物业费及采暖费由甲乙双方按实际金额承担。凡是经营中乙方发生的其它各项费用由乙方自理。庭审中双方当事人均认可，2019年4月21日，邓超华将涉诉房屋交付孙小鹏使用。2019年4月10日孙小鹏支付邓超华48000元房租，10月20日转账14379元房租。邓超华认可收到上述共计62379元，认为系支付至2019年12月15日的房租。孙小鹏称其另用六里桥店的债权折抵该案33621元房租，其房租实际交纳至2020年4月20日。孙小鹏对此提交微信聊天记录截图，未有原始载体。该截图中其称“该你交房租了，算一下扣除六里桥的费用，我还要给你补交多少？”其称邓超华答“好的”，但其提交的截图中该条下未有显示。邓超华对债权折抵租金之说不予认可。孙小鹏称因涉诉房屋无法提供供暖，其于2019年11月3日搬走。邓超华认可孙小鹏于2019年11月3日搬走。关于供暖问题，双方当事人均认可孙小鹏承租的系丝奔造型美容部分的三间美容室，只有一间房屋有暖气，其余两间均没有，每个房间都有空调。孙小鹏称其看房时专门就暖气能否安装的问题，问过邓超华，邓超华告知可以帮忙安装。后物业告知其底商需补交两年的供暖费才能供暖，只要一个底商欠费就不能供暖，遂未再安装暖气。邓超华对此不予认可，称有供暖，但不热。案件审理过程中，本院现场勘验，孙小鹏承租的三间房屋，大屋有暖气一组，另两间房屋没有暖气，供暖季暖气无热气。另三间房屋均有空调可供暖。邓超华称系因楼下地下室装修，将暖气管截断造成暖气不热。邓超华要求孙小鹏支付欠付电费1725元，提交电表照片两张。一张为2019年9月26日电表数为6917，另一张为2020年4月11日电表数为8067。另提交缴费订单详情，显示2019年11月25日缴纳电费2087.36元，2019年10月27日缴纳电费3350.75元。邓超华要求孙小鹏支付广告费1000元，对此提交微信截图。孙小鹏对此不予认可。其要求孙小鹏支付垫付的美容预付款12868元，对此提交债权转让协议及微信转账记录，孙小鹏对此不予认可，认为与本案不属同一法律关系。孙小鹏要求邓超华赔偿其6个月的经营损失，对此提交上半年总收入账目，邓超华对此不予认可。另孙小鹏认为邓超华对房屋没有出租权，对此提交房东与邓超华签订的房屋租赁合同。本院认为，孙小鹏与邓超华签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。孙小鹏主张用六里桥店33621元债权，折抵涉案房屋房租，对此仅提交微信记录截图一页，该微信截图记录中并未有双方约定的六里桥店债权的具体数额，又无双方就抵消内容达成一致的约定。故其关于租金支付至2020年4月20日的诉称，本院不予采信。本院认定其房屋租金支付至2019年12月15日。孙小鹏称因邓超华不能履行供暖义务，致使其不能使用房屋，故提起解除合同。本院认为孙小鹏承租房屋时，明知三间房屋只有一间有暖气，其余两间均无暖气，在此情况下依然承租了房屋，并实际经营使用到2019年11月2日。其承租的房屋虽然没有正常水暖供暖但还有其他可以替代的方式解决供暖问题，然其在供暖季尚未到来之时，便以无法供暖为由要求解除合同，没有事实和法律依据，应为违约。考虑到孙小鹏于2019年11月3日搬出涉案房屋，双方合同已无法继续履行，该义务又不宜强制履行。故本院确认2019年11月3日双方合同解除。因合同解除系孙小鹏单方违约造成，故对于解除后给邓超华造成的合理期限内的租金损失，孙小鹏理应予以承担，故对其要求邓超华返还其租金的请求，本院不予支持。孙小鹏要求赔偿店业绩损失，无事实及法律依据，本院不予支持。邓超华明知2019年11月3日孙小鹏已搬离涉案房屋，理应及时止损。考虑到孙小鹏的租金交到12月15日，足以弥补其损失。故对于邓超华反诉要求2019年12月15日之后的租金、房屋使用费的请求，因孙小鹏已经将房屋交付邓超华，属邓超华自行扩大之损失，本院不予支持。邓超华要求孙小鹏支付电费的请求，提交2019年9月26日和2020年4月11日的电表照片。因孙小鹏已于2019年11月3日搬离涉诉房屋，无法证明上述电表数系孙小鹏使用，故该项请求本院不予支持。邓超华要求孙小鹏支付广告费的请求，提交的证据无法证明与本案具有关联性，故本院不予采信。其要求孙小鹏支付其垫付的美容预付款的请求，与本案不具有同一法律关系，本院不予合并审理，可另案起诉解决。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、确认孙小鹏与邓超华之间签订的房屋租赁合同于2019年11月3日解除；二、驳回孙小鹏其他诉讼请求；三、驳回邓超华的反诉请求。案件受理费4602元，反诉费388元，由孙小鹏负担4602元（已交纳），由邓超华负担388元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  魏亚南人民陪审员  韩立敏人民陪审员  王淑兰二〇二一年三月三十日书 记 员  都一达