河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫15民终226号上诉人（原审被告）：徐知全，男，汉族，1980年3月6日出生，住河南省新县。被上诉人（原审原告）：新县木器厂资产管理小组。负责人：高贤成。上诉人徐知全因与被上诉人新县木器厂资产管理小组租赁合同纠纷一案，上诉人徐知全不服河南省新县人民法院（2020）豫1523民初2133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐知全，被上诉人新县木器厂资产管理小组的责任人高贤成均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人徐知全上诉请求：1、请求依法撤销河南省新县人民法院（2020）豫1523民初2133号民事判决，或发回重审，或者在查清事实的基础上依法改判，判令驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为一审判决未全面考虑本案基础事实，在事实认定上存在错误，应当予以纠正。理由如下：一、被上诉人未向上诉人提供适租的房屋，违约在先上诉人迟延交付租金是有正当理由的。上诉人承租房屋后，房屋出现漏水无法正常使用，上诉人多次要求被上诉人履行维修的义务，被上诉人一直推辞，至今未完全修好，被上诉人违约在先。上诉人在涉案房屋经营家具生意，因房屋漏水造成部分家具损坏无法销售，给上诉人造成了一定的经济损失。针对这部分纠纷上诉人已经向新县人民法院提起了民事诉讼。二、上诉人迟延交付租金，系履行同时抗辩权。《合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中被上诉人未履行提供符合使用条件的房屋，上诉人在其未完全履行维修义务，未妥善解决房屋漏水造成财产损失这一问题前，有权拒绝履行支付租金的义务。三、被上诉人提供的部分房屋不能正常使用，房屋租金应当予以部分减免。依据《合同法》第二百二十一条的规定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。《合同法》第二百三十一条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；被上诉人提供的房屋有部分漏水无法正常使用，房屋本身存在瑕疵，租赁期限内及维修期间均影响了上诉人的正常使用，房屋租金应当予以部分减免。四、因疫情爆发上诉人家具店生意骤减，可根据情势变更原则适当减免租金。依据《民法总则》第一百八十条的规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。××疫情爆发即属于不能遇见、不能避免且不能克服的客观情况，属于不可抗力的范畴。自疫情爆发以来上诉人经营的家具店客流量显著下降，收入骤减，如果按照原有的租金继续履行，对上诉人来说显失公平，故上诉人请求人民法院适用情势变更原则适当减免部分租金。综上所述，被上诉人存在违约情形，上诉人迟延支付租金情有可原。在被上诉人积极妥善处理房屋漏水引起的一系列纠纷的前提下，上诉人当然会支付租金，也恳请法院根据法律规定减免部分租金。为维护自己的合法权益，上诉人依据《民事诉讼法》及相关司法解释的规定向贵院提起上诉。请求贵院支持上诉人的全部上诉请求，依法作出公正二审裁判。被上诉人新县木器厂资产管理小组答辩：2019年时我们在打官司，开始租房期限是五年，那时合同丢失，其租的是1-3楼，期限到了上诉人徐知全又租我们木器资产管理小组的房子，租金一年4万元，并且签订了协议。协议签订的非常清楚，房屋漏雨新县木器厂维修，房屋本身不漏水，后面盖的用的水泥没有用好，开始的时候有点沁水属于正常，毕竟是新水泥，现在新县木器厂把房屋已经整修好了。原告新县木器厂资产管理小组向一审法院起诉请求：1．要求被告徐知全向原告支付房屋租金4.2万元；2、本案诉讼费用由被告承担。原审查明，2012年，原告新县木器厂资产管理小组将位于新县首府路的原新县木器厂房屋出租给被告徐知全使用，租期为五年。期限届满后，双方又于2017年10月1日签订《房屋租赁合同》，合同约定：“原告方将原木器厂南楼（一至三楼）租给被告方，租赁期为四年，自2017年10月1日至2021年10月1日止，租金一年一次性付清，每年租金为4.2万元。”被告徐知全履行了前三年租金支付义务，后经原告催要，被告未能支付第四年的租金，引起原告起诉。原审认为，依法成立的合同，对当事人均具有约束力，并受法律保护。原告新县木器厂资产管理小组与被告徐知全之间签订了合法的租赁合同，双方应依约全面履行自己的义务。庭审中，被告辩称房屋租赁合同未对租金的支付时间进行约定，自己有权在租赁期限届满前的任意时间支付房租，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中双方当事人对租金支付时间存在争议，不能达成一致意见，按照当地的交易习惯，出租人出租房屋时，承租人一般先向出租人支付租金，后使用租赁房屋。故对被告的辩称，法院不予认可，对原告要求被告支付自2020年10月1日起余下一年租金的诉讼请求，法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决如下：被告徐知全于判决生效后十日内向原告新县木器厂资产管理小组支付2020年10月1日至2021年10月1日期间的租金4.2万元。案件受理费850元，减半收取425元，由被告徐知全负担。二审中当事人没有提交新证据。二审查明的事实与原审查明的事实相同。本院认为：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。本案双方当事人2017年10月1日签订了一份为期四年的房屋租赁合同，约定租金为每年42000元，租金为一年一交。对交付租金是每一年的年首还是年尾交付双方没有明确约定，原审根据当地的交易习惯认定年首交付也是恰当的。从徐知全现交付租金情况看，从2020年10月1日至2021年10月1日期间的租金4.2万元没有支付。关于上诉人所称房屋出现漏水无法正常使用问题。从卷宗22页河南省新县人民法院（2019）豫1523民初2154号民事调解书显示：“新县木器厂资产管理小组于2020年5月1日前把房顶防水修理好。”内容看，结合相关照片，可以认定涉案房屋确实存在房顶需要维修，调解书对维修的时间也有要求。双方对维修房屋的问题已经作出相应处理，故上诉人以此为由不支付下期租金的意见，本院不予采纳。关于上诉人上诉意见称，涉案房屋经营家具生意，因房屋漏水造成部分家具损坏无法销售，给上诉人造成了一定的经济损失问题。上诉人可组织相关证据另行主张权利，也不能以此为由不支付下期租金。关于因新冠疫情爆发是否可适当减免租金的问题。本案属于房屋租赁合同纠纷，鉴于新冠疫情对房屋租赁合同履行过程带来的普遍影响，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》，根据公平原则，本院适当酌情调整减少下期租金2000元。综上，上诉人徐知全关于适当减少租金的部分上诉意见，本院予以采纳；其他上诉意见，不予以采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河南省新县人民法院（2020）豫1523民初2133号民事判决。二、上诉人徐知全于判决生效后十日内向被上诉人新县木器厂资产管理小组支付2020年10月1日至2021年10月1日期间的租金4万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费850元，上诉人徐知全负担800元，被上诉人新县木器厂资产管理小组负担50元。本判决为终审判决。审判长 张 杰审判员 李 虎审判员 左立新二〇二一年三月九日法官助理彭亚丽书记员杨晨