河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0192民初2980号原告：杜书霞，女，1974年7月27日出生，汉族，住河南省汝州市。委托诉讼代理人：万菡，金博大律师事务所律师。被告：徐兆梅，女，1969年3月7日出生，汉族，住内蒙古呼伦贝尔市。原告杜书霞与被告徐兆梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用普通程序独任审理方式，公开开庭进行审理。原告杜书霞及其委托诉讼代理人万菡到庭参加诉讼，被告徐兆梅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜书霞向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年8月29日签订的两份《房地产买卖居间协议》以及2020年1月7日签订的《郑州市存量房买卖合同》，将案涉房屋归还给原告，配合原告办理房屋产权变更手续，并承担违约责任（已付房款10万元不予退还）；2.本案诉讼费、保全费、保函费由被告承担。事实与理由：2019年8月29日，原、被告双方在河南华创房地产营销策划有限公司的居间服务下，原告将其所有的位于郑州航空港区××大道××楼××单元××楼××室房屋出售给被告，成交价格为75万元，当日，被告向原告支付1万元定金，因被告需用涉案房屋向银行贷款用于支付购房款，原告四处借款、透支信用卡缴清该房屋剩余房屋贷款并办理了解押手续。2020年1月7日，原告基于对被告以及房屋中介的信任，配合被告在郑州航空港实验区房管局办理产权变更手续，被告于当日向原告支付8万元，随后被告用该房屋产权向银行办理抵押贷款，用于支付剩余购房款，但至今被告一直未前往银行办理贷款手续，亦未支付剩余购房款，被告拒付剩余购房款的行为已构成根本违约，依据双方约定，被告应承担相应的违约责任，已支付的款项应作为违约金不再予以返还。被告徐兆梅未作答辩，亦未提供任何证据。本院经审理认定事实如下：2019年8月29日，杜书霞与徐兆梅在河南华创房地产营销策划有限公司的居间下签订了两份关于位于郑州航空港区××大道××楼××单元××楼××室房屋买卖的《房地产买卖居间协议》，房款分别为108万元、75万元，其中金额为108万元的《房地产买卖居间协议》系为提高徐兆梅在银行按揭贷款额度而虚高房价所签订，双方实际履行的金额为75万元的《房地产买卖居间协议》。杜书霞（出售方甲方）与徐兆梅（买受方乙方）签订的《房地产买卖居间协议》约定以下内容：甲方将其位于郑州航空港区金港大道**号**号楼*单元*层***室房屋出售给乙方，房屋成交价格为75万元，乙方于2019年8月29日前将2万元交付居间方作为定金，上述定金在双方签订《郑州市存量房买卖合同》后，自动转为等额房款，由居间方交由甲方。除已支付定金外，乙方购买该房屋的其他款项73万元，甲方同意乙方以按揭贷款方式支付。甲、乙双方应在本合同履行过程中各自及时提供本交易所需的书面材料和相关证明，并保证书面证明材料完整、真实、有效，应积极配合亲自到场办理贷款过户等相关手续，各自及时支付各项应付税费，因任何一方书面材料、相关证明证件不齐或税费不足等原因导致双方无法办理相关手续，均视为违约，每逾期一日违约方应向守约方支付该房产成交价1‰作为违约金，逾期超过十五日，则守约方有权以书面通知的方式解除房产买卖合同关系，并要求违约方支付违约金，金额为该房地产成交价的10%。在本合同签署后，甲、乙双方有以下情形的：（1）甲方拒绝将该房产出售给乙方；（2）甲方擅自提高房产交易价格的；（3）甲方将该房产出售给第三方的；（4）乙方拒绝购买该房产的；（5）甲、乙任何一方出现其他根本性违约情形的，守约方有权以书面通知的方式解除房产买卖合同关系，并要求违约方在合同解除后十五日内支付违约金，金额为该房地产成交价的10%。2020年1月7日，杜书霞将按揭贷款还清，由中国建设银行股份有限公司河南省分行出具《结清证明》，同意办理抵押权注销登记。同日，双方在郑州航空港经济综合实验区不动产登记中心签订《郑州市存量房买卖合同》，约定房屋价款60万元，并将案涉房产所有权转移登记至徐兆梅名下【不动产权证号：豫（2020）郑港区不动产权第0*****3号】。徐兆梅将案涉房产抵押于中国工商银行股份有限公司郑州二七路支行办理按揭贷款，并已办理了抵押登记。2020年7月23日，银行通知徐兆梅办理放款手续，徐兆梅迄今未办理，经河南华创房地产营销策划有限公司经办人员多次通知，徐兆梅均拒绝联系。另查明，徐兆梅在签订合同后向杜书霞支付购房款10万元，其中含1万元定金。本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。杜书霞与徐兆梅于2019年8月29日签订的房款金额为108万元的《房地产买卖居间协议》系双方为了提高徐兆梅的按揭贷款额度，并非真实意思表示，合同无效，不具备解除基础，对杜书霞要求解除上述合同的诉讼请求不予支持。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。依照双方约定，徐兆梅应当采用按揭贷款方式向杜书霞支付剩余购房款，但是在2020年7月23日银行按揭贷款手续已经基本完成后，徐兆梅拒绝履行下续手续，经中介机构多次催促失联，导致银行贷款至今未发放，迟延主要债务至今，已经超出合理期限，杜书霞要求解除双方所签订的《房地产买卖居间协议》（房屋价款为75万元）及在不动产登记中心备案的《郑州市存量房买卖合同》于法有据，本院予以支持。买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。徐兆梅迟延履行主要债务构成违约，杜书霞有权主张按照合同约定的违约条款要求徐兆梅承担违约责任，根据双方约定，一方存在根本违约的情况下，应当承担房屋总价款10%的违约责任，即75000元（750000元*10%），应由徐兆梅向杜书霞予以支付。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于双方所签订的《房地产买卖居间协议》已解除，徐兆梅应当向杜书霞返还所购买的位于郑州航空港区××大道××楼××单元××楼××室房屋【不动产权证号：豫（2020）郑港区不动产权第0****3号】，并将房屋产权恢复登记于杜书霞名下。杜书霞所收取的10万元购房款，在扣除违约金75000元后，应当向徐兆梅返还25000元。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告杜书霞与被告徐兆梅于2019年8月29日签订的《房地产买卖居间协议》（房款金额750000元）及2020年1月7日签订的《郑州市存量房买卖合同》；二、被告徐兆梅于本判决生效之日起十日内向原告杜书霞返还位于郑州航空港区金港大道**号*号楼*单元*层***号房屋【不动产权证号：豫（2020）郑港区不动产权第0*****3号】；三、被告徐兆梅于本判决生效之日起三十日内配合原告杜书霞将位于郑州航空港区金港大道**号*号楼*单元*层***号房屋【不动产权证号：豫（2020）郑港区不动产权第0*****3号】产权恢复登记于原告杜书霞名下；四、原告杜书霞于本判决生效之日起十日内向被告徐兆梅返还购房款25000元；五、驳回原告杜书霞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11300元，保全费4270元，由被告徐兆梅承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。上诉人应于收到交纳上诉费通知之日起七日内，向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  乔东亮二〇二一年三月一日书记员  吴迎晖