北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初1840号原告：北京市宛平房地产开发有限责任公司，住所地北京市丰台区晓月苑一里13B。法定代表人：胡文胜，董事长。委托诉讼代理人：高凤培，北京市安理律师事务所律师。被告：北京清馨世纪保洁服务有限公司，住所地北京市怀柔区庙城镇庙城293号院2号楼3层。法定代表人：周云龙，总经理。第三人：苏景，男，1972年2月29日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张玉贵，北京市中诚友联律师事务所律师。委托诉讼代理人：董一鸣，北京市中诚友联律师事务所实习律师。原告北京市宛平房地产开发有限责任公司（以下简称宛平开发公司）与被告北京清馨世纪保洁服务有限公司（以下简称清馨世纪公司）、第三人苏景租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，由审判员石婷婷独任审理，公开开庭进行了审理。原告宛平开发公司委托诉讼代理人高凤培、被告清馨世纪公司法定代表人周云龙、第三人苏景及其委托诉讼代理人张玉贵、董一鸣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。宛平开发公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令清馨世纪公司将位于北京市丰台区卢沟桥甲X号院南侧西半部原江苏二建邻舍用地的承租房屋和土地返还给宛平开发公司；2．请求判令清馨世纪公司将位于北京市丰台区卢沟桥甲X号院南侧西半部原江苏二建邻舍用地的承租房屋和土地恢复原状；3．请求判令清馨世纪公司向宛平开发公司支付自2017年3月20日至2019年3月20日的租金30万元；4．请求判令清馨世纪公司向宛平开发公司支付自2019年3月21日至实际腾退之日止的占有使用费（按照年租金15万元的标准支付，暂计算至2019年9月20日为75000元）；5．诉讼费由清馨世纪公司承担。事实和理由：2014年3月12日,清馨世纪公司就承租位于卢沟桥甲X号院南侧西半部原江苏二建邻舍用地及房屋(以下简称“租赁物”)事宜与宛平开发公司签订《房屋、场地租赁合同》(以下简称“合同”),合同约定租赁期限为5年,自2014年3月20日至2019年3月20日止”。合同签订后,宛平开发公司依约将租赁物交付清馨世纪公司使用。清馨世纪公司缴纳租金至2017年3月19日,此后清馨世纪公司未向宛平开发公司缴纳租金,并实际占用租赁物至租赁期限届满。租赁期限届满后,宛平开发公司多次催告清馨世纪公司将承租房屋和土地恢复原状并腾空交还给宛平开发公司,但清馨世纪公司一直拒不腾退,非法占用租赁物至今。宛平开发公司为维护其合法权益,现依法诉至贵院,请求贵院判如所请。清馨世纪公司辩称，我刚刚变更为公司的法定代表人。对本案事情不了解。不知道签订合同的事情。证人李某对事情比较了解。不同意宛平开发公司的诉讼请求。苏景述称，不同意宛平开发公司的全部诉讼请求。第一，宛平开发公司不是诉争房屋和场地的权利人，也不是授权的权利人，无权向清馨世纪公司和第三人提起主张和恢复原状。第二，涉案房屋是由第三人投资建设，双方合同关系因为拆迁不能继续履行，宛平开发公司使用第三人投资建设的场地应获得补偿。第三，宛平开发公司出租房屋应当取得规划手续，涉案房屋没有规划手续，没有建设规划许可证，双方签订的租赁合同应属无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月12日，宛平开发公司（出租人、甲方）与清馨世纪公司（承租人、乙方）签订《房屋、场地租赁合同》，约定本协议租赁物位于卢沟桥甲X号院南侧西半部原江苏二建临舍用地（房屋72间、占地面积2300平方米，以下简称涉案场地），乙方租赁该租赁物的用途为商业用房；租赁期限为5年，从2014年3月20日至2019年3月20日止，前三年年租金10万元/年，后两年年租金15万元/年；租金支付方式采用先付后用制，每年支付一次，付款日期为每年3月20日前；合同由于正常履行完毕而终止，乙方投资使租赁物价值增加的部分无偿归甲方所有。《房屋、场地租赁合同》落款处有双方公司加盖公司，乙方代表处有苏景的签名。苏景主张因宛平开发公司要求与公司主体签订租赁合同，故其借用清馨世纪公司的名义签订《房屋、场地租赁合同》，其实际使用涉案场地。对此，苏景提交：1．2016年11月11日、宛平开发公司约谈场地租户清馨世纪公司代表人苏景的会议纪要，内容是：会议决议：一、2016年11月14日前，清馨世纪公司须完成宛平开发公司辖区内租赁单位疏解非首都功能协同发展工作目标，清理租赁地块中所居住的外来流动人口并关停租赁地块、断水断电、禁止一切经营相关业务，可留两间住房供两名本地看护人员使用，避免租赁地块发生火情、盗抢等事故。经属地办事处检查合格后，由办事处张贴封条并指派两名保安协助看护。确保2016春节前不能出现清出人口反弹现象的发生。二、参照《2016年区属国有企业疏解非首都功能协同发展工作实施方案》的文件精神，导致原租赁合同无法继续履行。清馨世纪公司暂停向宛平开发公司继续交纳2017年至2019年的土地租赁费用。2．2019年2月25日被约谈单位为清馨世纪公司、被约谈单位负责人为苏景的约谈记录，提出要求使用者苏景提供相应手续和资料后作为合理计算补偿金的依据，苏景提出由于去年12月宛平开发提出法律诉讼的建议后导致看护时间增长、员工及安保费用的投入故不再接受2018年11月中旬提出的72间房屋6个月共计补偿64．8万元的补偿金额……3．落款日期为2018年10月19日及11月19日的补偿申请书，内容是清馨世纪公司提出合同未到期给予合理补偿的内容，落款处有清馨世纪公司的公章及苏景的签名。4．录音资料，内容是王群、苏景、吴育新的聊天记录，苏景主张录音中王群认可了2019年2月25日约谈记录的真实性，且双方就补偿问题进行了讨论。宛平开发公司对会议纪要的真实性认可、证明目的不认可，不能证明原告知晓房屋实际使用人是苏景，会议纪要中同意清馨世纪公司暂停交纳租金是以清馨世纪公司返还租赁房屋为条件，因清馨世纪公司一直占用，并拒绝腾退，所以宛平开发公司有权要求清馨世纪公司支付租金并要求返还、腾退。宛平开发公司对录音资料的真实性认可，但认为录音资料通过非法方式取得，且与本案无关联。宛平开发公司对约谈记录、补偿申请书的真实性均不予认可。宛平开发公司主张《房屋、场地租赁合同》的承租人是清馨世纪公司，是苏景作为公司的授权代表出面与其签订合同，不清楚苏景与该公司的关系。对此，宛平开发公司提交落款日期为2014年2月14日的授权委托书，内容是清馨世纪公司委托苏景办理房屋租赁事项，代表我单位与你们磋商签署文件和处理有关的事务。授权委托书底部加盖了清馨世纪公司的公章。宛平开发公司又提交发票及租赁交款通知单，显示清馨世纪公司交纳2014年至2016年交纳租金的记录，宛平开发公司称清馨世纪公司交纳租金交至2017年3月20日。苏景对于宛平开发公司提交的上述证据的真实性均不持异议。另查，2020年11月20日，清馨世纪公司的法定代表人由张维维变更为周云龙。周云龙作为清馨世纪公司法定代表人出庭表示其对于本案不知情。案外人李某于2020年12月4日随同周云龙到法院参与谈话时称“2014年时我是清馨世纪公司的法定代表人，苏景跟我们说要签租赁合同，因为出租人要求他以公司名义签合同，要借用清馨世纪公司的名义，我同意了，我对苏景租赁的事情不清楚，经查看，租赁合同和授权委托书上的公章是清馨世纪公司的公章。”本案审理中，清馨世纪公司申请证人李某出庭作证，李某到庭作证，称“我在2014年至2015年期间是清馨世纪公司的法定代表人，与苏景是朋友关系，因在清馨世纪公司任职期间，苏景提出用一下公司资质，就借给苏景公司的公章和手续，不知道苏景用公司资质干什么了。时间久了，记不清了。我没有交过租金。”宛平开发公司对于证人证言不予认可，清馨世纪公司和苏景认可证人证言，苏景认为证人能够证明清馨世纪公司没有真实履行合同，合同的真实履行方是苏景。庭审中，宛平开发公司又提交建设用地规划许可证及附件，欲证明其有权使用涉案土地，租赁合同属于有效。双方当事人表示租赁标的物是房屋和场地，租赁用途是出租或自用房屋进行商店、住宿等商业用途，租赁的房屋未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的证明文件。本院询问宛平开发公司要求恢复原状，能否举证说明原状的情况，宛平开发公司表示其无法举证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。结合《房屋、场地租赁合同》的内容及双方当事人庭审陈述，本院认为租赁标的物既包括房屋也包括土地，双方订立合同的主要目的在于租赁房屋，现双方当事人均认可租赁的房屋未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的证明文件，故《房屋、场地租赁合同》应属无效。签署《房屋、场地租赁合同》的双方为出租人宛平开发公司、承租人清馨世纪公司。苏景要求作为第三人参加诉讼，但其不是合同的承租人或者次承租人，其持清馨世纪公司的授权委托书、作为承租人清馨世纪公司的代表参与租赁事务，本院认定苏景是清馨世纪公司承租涉案场地的代理人。本案中，宛平开发公司要求清馨世纪公司腾退涉案场地的诉讼请求，本院予以支持。宛平开发公司要求清馨世纪公司恢复原状，但其无法举证证明原状的情况，故本院对其该项诉讼请求无法支持。2016年11月11日的会议纪要中明确，依照《2016年区属国有企业疏解非首都功能协同发展工作实施方案》的文件精神，原租赁合同无法继续履行，宛平开发公司要求清馨世纪公司禁止一切经营相关业务、安排人员对租赁场地进行看护，暂停清馨世纪公司向宛平开发公司继续交纳租赁费用。宛平开发公司既已表示租赁合同无法继续履行而暂停收取租赁费用，其未举证证据证明其又行恢复租赁合同的履行，其要求清馨世纪公司支付2017年3月20日至实际腾退之日止的租金、占有使用费的诉讼请求缺乏依据，本院对其该项诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、北京市宛平房地产开发有限责任公司与北京清馨世纪保洁服务有限公司于2014年3月12日签订的《房屋、场地租赁合同》无效；二、北京清馨世纪保洁服务有限公司于本判决生效之日起二十日内将位于北京市丰台区卢沟桥甲X号院南侧西半部原江苏二建临舍用地的承租房屋和土地腾退交还北京市宛平房地产开发有限责任公司；三、驳回北京市宛平房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费6925元、公告费260元，均由北京清馨世纪保洁服务有限公司负担（北京市宛平房地产开发有限责任公司已预交，北京清馨世纪保洁服务有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京市宛平房地产开发有限责任公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  石婷婷二〇二一年三月二十九日书记员  刘 博