广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终9660号上诉人（原审被告一）：惠州大亚湾区西区街道荷茶村民委员会，住所地：广东省惠州市大亚湾西区×××××。负责人：邱志滔，主任。上诉人（原审被告二）：惠州大亚湾西区街道荷茶村陈屋村民小组，住所地：广东省惠州市大亚湾西区×××××××。负责人：邱利开，小组长。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：彭斌生、李博，北京市盈科（惠州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：惠州市大亚湾永联皮革厂，住所地：惠州大亚湾西区荷茶长山子。投资人：陈戈，董事长。委托诉讼代理人：罗超、林水奎，广东江畔律师事务所律师。上诉人惠州大亚湾区西区街道荷茶村民委员会（以下简称荷茶村委会）、惠州大亚湾西区街道荷茶村陈屋村民小组（以下简称陈屋村民小组）因与惠州市大亚湾永联皮革厂土地租赁合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初2745号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人荷茶村委会、陈屋村民小组上诉请求：1.请求依法改判驳回被上诉人惠州市大亚湾永联皮革厂的一审全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人惠州市大亚湾永联皮革厂承担。事实与理由：一、一审认定事实错误，涉案租赁合同的有效期限按双方合同的明确约定应为从2000年1月起至2019年12月31日止。1.2008年12月31日上诉人与被上诉人签订的《土地租赁合同》第二条明确约定：“土地租赁期为三十年（即从二000年一月至二0三0年十二月三十一日止）。建厂预备期第一年免收租金，从二00一年一月至二0一0年十二月三十一日，租金定为人民币每月每平方米壹元；从二0一一年至二0二0年十二月三十一日为人民币每月每平方米壹元肆角；从从二0二一年一月一日至二0二五年十二月三十一日为人民币每月每平方米壹元捌角；从二0二陆年一月一日至二0三0年十二月三十一日为人民币每月每平方米贰元贰角。”因在2008年补签该租赁合同时，上诉人事实已经于2000年1月将涉案土地实际交付被上诉人使用，被上诉人也事实向上诉人交付了该期间的土地租金（除2000年免租期外），因而双方才就2000年1月至2008年12月31日的这段时间计算在总的租赁合同期限内。事实上，对一份土地租赁合同而言，租赁期限属于租赁合同的最重要内容。因而该租赁合同就租赁期限的约定，为双方当事人的真实意思表示，应予遵守。因而案涉土地租赁合同的租赁期限应从2000年1月起算。《中华人民共和国》合同法第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。根据该条法律规定，案涉土地租赁合同约定的2020年1月至2030年12月31日的期限因超过20年的法定期限无效，因而按双方合同的明确约定涉案租赁合同的有效终止期限为到2019年12月31日止。因而涉案租赁合同的有效期限按双方合同的明确约定应为从2000年1月起至2019年12月31止。一审法院认定涉案租赁合同的有效期限为从2009年1月1日起至2028年12月31日止，缺乏证据，并与合同明确具体的约定和双方的真实履行情况不符，认定事实显然错误。2.被上诉人一审时就“合同双方仍沿用2000年6月12日签订的土地租赁合同的版本，导致2008年12月31日签订合同的租赁时间起始时间仍与2000年6月12日签订的合同的租赁时间起始时间一致”的陈述，没有事实依据，人民法院应不予采信。首先、2000年6月12日《土地租赁合同》与2008年12月31日《土地租赁合同》就租赁期限的约定并不相同，2000年6月12日《土地租赁合同》约定“土地租赁期为二十年（即从二000年六月至二0二0年六月十三日止）”，2008年12月31日《土地租赁合同》约定“土地租赁期为三十年（即从二000年一月至二0三0年十二月三十一日止）。”第二份合同不可能因第一份合同能产生笔误。其次、上诉人一审提交的2000年6月13日《土地租赁合同》的乙方实际履行主体为被上诉人，2008年12月31日的《土地租赁合同》仅为该份合同的延续。当时的实际情况是，2000年1月份，被上诉人欲承租上诉人位于大亚湾西区荷茶村的回拨地用于开办生熟牛皮加工厂，但因其属于“三来一补”企业，尚未取得企业注册登记证号，从而无法直接与上诉人签订土地租赁合同。后经西区办事处协调，由西区办事处以招商引资名义，由西区办事处暂代被上诉人与上诉人于2000年6月13日签订土地租赁合同。再次，上诉人于2000年1月早就将涉案土地交付被上诉使用，签订2000年《土地租赁合同》后，上诉人为配合被上诉人进行厂房建设，于2001年2月7日、2月21日、9月20日分别取得《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《关于对惠州市大亚湾永联皮革厂建筑工程消防验收合格的意见》等报批文件，登记的工程建设单位正是被上诉人，证明被上诉人的确在2000年开始使用案涉租赁上地用于投资建设，该实际情况也正好与合同“建厂预备期第一年（2000年）免收租金”的约定相符。因而，上诉人与被上诉人2008年12月31日签订的《土地租赁合同》确实是2000年土地租赁合同的延续，双方在该《土地租赁合同》中明确约定租赁期限从2000年1月起算，能反映当时的实际履行情况，是双方当事人的真实意思表示。一审法院采信被上诉人就租赁期限从2009年1月1日起算的陈述，没有事实依据，应予纠正。二、一审法院裁决支持被上诉人请求上诉人继续履行《土地租赁合同》，继续将位于西区荷茶长山子、面积3万平方米的土地出租给被上诉人使用的诉讼请求，没有事实和法律依据，依法应不予支持。1.如前述，按2008年12月31日《土地租赁合同》的明确约定和《中华人民共和国》合同法第二百一十四条的规定，案涉租赁合同的有效期限为从2000年1月起至2019年12月31日止。租赁期限届满后，视为不定期租赁，作为出租人的上诉人有权随时通知终止案涉租赁合同的履行。2.《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第八项规定：以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产，经村民会议讨论决定方可办理。上诉人就终止案涉《土地租赁合同》的履行问题，经过民主议定程序，于2019年7月28日决定不再与被上诉人续签土地租赁合同，将案涉租赁土地收回使用。2020年4月9日，上诉人向被上诉人发出《通知》，通知被上诉人2020年6月份租赁土地20年到期后，不再将此土地出租给被上诉人，并请被上诉人在此期间自觉自行搬离。因此，在案涉土地租赁合同已经到期的情况下，上诉人经过民主议定程序明确告知被上诉人终止土地租赁合同的履行，按照合同法就租赁合同的规定，被上诉人要求继续履行，既没有合同依据，也不符合法律的规定，该诉讼请求人民法院应予驳回。综上，原审判决认定事实及适用法律均有错误，请求二审法院查明案件事实，依法支持上诉人的全部上诉请求，依法维护上诉人的集体利益。被上诉人惠州市大亚湾永联皮革厂答辩称：一、一审判决中，法院认定涉案租赁合同的租赁期限计算至2028年12月31止的事实是正确的。答辩人与被答辩人于2008年12月31日签订的《土地租赁合同》，合同约定三十年，但根据法律的规定，最长的租赁期限不得超过二十年，即合同租赁期限从2009年1月1日起至2028年12月31日内的期限是合法有效的，故，双方之间的租赁关系到2028年12月31日才终止，基于上述理由，一审法院判决继续履行认定事实正确。二、一审法院判决，继续履行2008年12月31日双方签订的《土地租赁合同》，继续将位于西区荷茶长山子涉案土地向答辩人出租并使用至租赁期满，适用法律正确，事实清楚。根据法律规定，本案的被答辩人对2008年12月31日签订的《土地租赁合同》不享有单方解除权，法院也未判决解除该合同，故，该合同仍然有效，所以，双方当事人应继续履行2008年12月31日签订《土地租赁合同》。一审法院判决继续履行2008年12月31日签订《土地租赁合同》适用法律正确。综上，一审判决认定的事实清楚，据以认定事实的证据充分，适用法律正确，被答辩人的上诉理由不成立，请二审法院依法驳回被答辩人的上诉请求，维持一审判决，以维护答辩人的合法权益。原审原告惠州市大亚湾永联皮革厂向原审法院起诉请求：1.请求确认原告与两被告于2008年12月31日签订的《土地租赁合同》有效，租赁期限为2009年1月1日起至2028年12月31日止；2.请求判令两被告继续履行《土地租赁合同》，继续将位于西区荷茶长山子，面积30000平方米的土地租赁给原告使用。原审法院认定事实：2000年6月13日，被告一荷茶村委会、被告二陈屋村民小组与大亚湾西区办事处签订了《土地租赁合同》，约定：一、荷茶村委会、陈屋村民小组（甲方）出租位于西区荷茶长山子，面积为30000平方米的土地租赁给大亚湾西区办事处（乙方）引资开办生熟牛皮加工厂。二、土地租赁期限为20年（即从2000年6月起至2020年6月止），建厂预备期第一年免收租金，第二年至第十年，租金定为每月每平方米6角。从第十一年至第二十年内每月每平方米9角。租赁期满后，乙方永久性建筑物无偿归甲方所有。三、违约责任：合同履行期间，双方不得擅自取消本合同，如乙方违约取消本合同应赔偿租赁期满的租金给甲方，如甲方违约取消本合同，应赔偿乙方投资金额和产品利润的直接损失。2003年8月1日，被告一荷茶村委会、被告二陈屋村民小组与原告永联皮革厂签订了《土地租赁合同书》，约定：一、荷茶村委会、陈屋村小组（甲方）将位于西区荷茶村永联皮革厂围墙内2500平方米出租给永联皮革厂（乙方）使用，租赁期为17年，从2003年8月1日开始至2019年12月30日止。二、在租赁期间内甲方不得单方面收回乙方租用和本合同标示范围内的用地。2008年12月31日，被告一荷茶村委会及被告二陈屋村民小组与原告永联皮革厂签订了《土地租赁合同》，约定：一、荷茶村委会、陈屋村民小组（甲方）出租位于西区荷茶长山子，面积为30000平方米的土地租赁给永联皮革厂（乙方）投资开办生熟牛皮加工厂。二、土地租赁为30年（即从2000年1月至2030年12月31日止）。建厂预备期第一年免收租金，从2001年1月至2010年12月31日，租金定为每月每平方米1元；从2011年至2020年12月31日每月每平方米1.4元；从2021年1月1日至2025年12月31日为每月每平方米1.8元；从2026年1月1日至2030年12月30日每月每平方米2.2元。三、违约责任：合同履行期间，甲、乙双方不得擅自违约取消本合同，如甲方违约取消本合同，应赔偿乙方投入的金额和产品利润的直接损失。如乙方违约取消本合同，应赔偿甲方土地平整，供电线路的一切费用及租赁未满的全部租金。另查明:2000年12月8日，原告永联皮革厂经外贸局批准成立，营业执照为工商企惠湾加000047号，负责人陈戈，经济性质为三来一补企业，主营加工生熟牛皮产品，该厂因经营问题停产。2000年12月12日，原告永联皮革厂获得《建筑工程规划许可证》；2001年2月21日，原告永联皮革厂获得《建筑工程施工许可证》。2011年6月15日，原告向外贸局申请将原告“三来一补”企业转型登记为个人独资企业（内资企业），保留原企业名称不变，并修改经营范围。外贸局对该申请写明了情况属实并且加盖了印章。原告于2011年6月28日获得了《个人独资企业营业执照》，注册号为441××××××××5154，企业名称仍为“惠州市大亚湾永联皮革厂”，投资人为陈戈，经营范围及方式为生产及销售皮革产品，企业住所为惠州大亚湾西区荷茶长山子。2005年至2011年期间，被告一荷茶村委会收取了原告租金。2019年7月28日，被告一讨论与原告签订的合同在2020年6月到期后不再与其续约，被告一收回使用的事宜。2020年1月16日，被告一组织了工作会议，决定原告与被告方租地从2000年至2020年合同到期不再续约。2020年4月9日，被告二向原告发送了一份《通知》：陈屋村民小组同贵牛皮厂签订的20年合同，于今年2020年6月份到期。到期后我村要收回土地，不再将此土地出租给贵厂，请贵厂在此期间自觉自行搬离。原审法院认为，2008年12月31日，被告一荷茶村委会及被告二陈屋村民小组与原告永联皮革厂签订的《土地租赁合同》是双方真是意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同有效，应受法律保护，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。本案的争议焦点：一、原告的诉讼主体是否适格；二、涉案合同期限是否届满。一、原告的诉讼主体是否适格的问题2011年6月15日，外贸局同意原永联皮革厂“三来一补”企业转型登记为个人独资企业（内资企业），保留原企业名称不变，变更了经济性质和经营范围，其实属于同一个企业。原告与两被告于2008年12月31日签订了《土地租赁合同》，原告是涉案合同的合同相对人，其有权对两被告提起民事诉讼，因此，原告是本案的适格被告。被告方辩称原告起诉主体不适格，没有事实和法律依据，不予采纳。二、涉案合同期限是否届满的问题2008年12月31日，原告永联皮革厂与两被告签订的《土地租赁合同》约定租赁时间30年，根据合同法的相关规定，租赁合同期限不得超过20年，超过部分无效，因此，该合同的租赁期限应计算至2028年12月31日止，涉案的合同期限并未届满。2000年6月13日，两被告与大亚湾西区办理处签订的《土地租赁合同》与原告起诉的合同不是同一个合同。两被告辩称以该合同的签订时间来起算原告租赁土地期限至2020年6月12日没有事实和法律依据，不予采纳。综上所述，原告的诉请有理，应予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十四的规定，判决如下：一、原告惠州市大亚湾永联皮革厂与被告惠州大亚湾区西区街道荷茶村民委员会、惠州大亚湾西区街道荷茶村陈屋村民小组于2008年12月31日签订的《土地租赁合同》有效，租赁期限自2009年1月1日起至2028年12月31日止。二、被告惠州大亚湾区西区街道荷茶村民委员会、惠州大亚湾西区街道荷茶村陈屋村民小组应当继续履行2008年12月31日双方签订的《土地租赁合同》，继续将位于西区荷茶长山子、面积为30000平方米的土地出租给原告使用至租赁期满。本案受理费13926元（原告已预交），由两被告共同负担。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。针对上诉人的上诉请求，本案的焦点的问题是上诉人与被上诉人于2008年12月31日签订的《土地租赁合同》（以下简称2008年《租赁合同》）何时计算起租期。2008年《租赁合同》约定，土地租赁为30年（即从2000年1月至2030年12月31日止）。上诉人认为应当从2000年1月开始计算租期，到2020年1月份租赁合同到期；被上诉人认为应当从2009年1月1日开始起租，2028年12月31日租赁合同到期。本院认为，2008年《租赁合同》虽然约定的租期是从2000年1月至2030年12月31日止，但合同签署时间是2008年12月31日，因此，租赁合同的实际履行时间应当是2009年1月1日，故原审以2009年1月1日为租赁合同的起租时间点正确，予以确认。租期超过二十年的，超过部分无效。原审认定租赁合同的租赁期限自2009年1月1日起至2028年12月31日止事实和法律依据充分，予以维持。上诉人的其他上诉无理，不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费13926元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长 卫书平审 判 员 蓝惠兰审 判 员 寇 倩二〇二一年三月二十三日法官助理 梁丽欣书 记 员 严 倩