安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0403民初207号 原告：交通银行股份有限公司淮南分行，住所地安徽省淮南市朝阳中路95号，统一社会信用代码91340400850224844H。 负责人：章颉，该分行行长。 委托诉讼代理人：夏圣兵，安徽昌淮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：童树龙，安徽昌淮律师事务所实习律师。 被告：张亮，男，1971年5月31日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 被告：刘梅，女，1977年11月18日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 被告：淮南市洞山房地产开发有限公司，住所地安徽省淮南市龙湖中路13号，统一社会信用代码913404001503008347。 法定代表人：陈岭，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙媛媛，该公司职工。 第三人：姚晓敏，女，1976年5月17日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 原告交通银行股份有限公司淮南分行（以下简称交行淮南分行）与被告张亮、被告刘梅、被告淮南市洞山房地产开发有限公司（以下简称洞山房地产公司）、第三人姚晓敏金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案受理后，2021年1月14日被告洞山房地产公司申请依法追加姚晓敏为第三人参加本案诉讼，本院经审查，该申请符合法律规定，依法追加姚晓敏作为本案第三人。本院于2021年3月2日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告交行淮南分行委托诉讼代理人夏圣兵、原告交行淮南分行委托诉讼代理人童树龙、被告张亮、洞山房地产公司委托诉讼代理人孙媛媛、第三人姚晓敏到庭参加诉讼，被告刘梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告交行淮南分行向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告张亮偿还原告贷款本金401688.31元，逾期利息8606.66元，罚息481.63元，本息合计410776.60元（利息暂算至2020年6月23日，后续利息、罚息按合同约定的计息标准顺延计算至被告全部贷款偿清之日止）；2、依法判令被告张亮、刘梅共同名下的、位于淮南市田家庵区××路××号××商铺承担抵押担保责任，原告对该抵押房产享有优先受偿权；3、依法判令被告淮南市洞山房地产开发有限公司（以下简称洞山公司）与被告张亮承担连带还款责任；4、本案的全部诉讼费用由被告承担。诉讼过程中原告交行淮南分行于2021年2月25日向本院申请变更诉讼请求，变更诉讼请求第一项为依法判令被告张亮偿还原告贷款本金256489.32元，逾期利息7532.67元，本息合计264021.99元（利息暂计算至2021年2月24日，后续利息、罚息按合同约定的计息标准顺延计算至被告全部贷款偿清之日止），其他诉讼请求不变。事实与理由：2013年5月23日原告和被告张亮签订《个人房产抵押贷款合同》，约定被告张亮从被告洞山公司处购买的、位于淮南市田家庵区××路××号商铺一间，从原告处贷款金额100万元，贷款期限10年，贷款利率7.205%，被告需在每月1日按时还款，逾期贷款罚息利率为合同约定利率上浮50%，被告张亮、刘梅共同以其名下上述商铺为被告张亮向原告大贷款提供抵押担保。被告洞山公司作为保证人在该抵押贷款合同上盖章确认。合同同时约定发生纠纷由原告所在地人民法院管辖。合同签订后，原告依约向被告张亮发放贷款。但自2020年2月1日之后被告张亮未再按照合同约定偿还贷款，原告多次催促还款无果。被告的行为已经严重违反合同约定构成违约，被告张亮、刘梅应该按照合同约定以其名下房产为该笔贷款承担抵押担保责任，而被告洞山公司作为保证人，也应当依法承担连带担保责任。为维护法律的尊严和原告的合法权益，现根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等有关规定，依法向提起诉讼，请求人民法院依法裁判。 被告张亮辩称：1、答辩人张亮对本借贷合同的事实无异议，现在答辩人张亮暂无还款能力，答辩人张亮之前已经申请田家庵区法院对涉案房屋强制执行拍卖，待执行完毕后，拍卖所得金额完全足够偿还本笔贷款。2、淮南市洞山房地产开发有限公司申请追加案外人姚晓敏为本案第三人无任何事实及法律依据，洞山房地产公司申请追加姚晓敏参加诉讼，目的就是相互串通，提起虚假诉讼，并规避法院强制执行。本案系贷款合同纠纷，根据合同相对性，贷款人系答辩人，担保人系淮南市洞山房地产公司，与姚晓敏没有任何关系。3、案外人姚晓敏于2020年以个人账户支付的该涉案商铺部分按揭贷款系代公司偿还。 被告洞山房地产公司辩称，对于原告诉讼涉案房屋欠款金额认可，但对于原告起诉对象有异议，涉案房屋产权是第三人姚晓敏的，不是被告张亮的。 第三人姚晓敏辩称，对于原告提出的诉讼请求认可，但经淮南市田家庵区人民法院一审及淮南市中级人民法院二审调解确认，涉案房产属于第三人姚晓敏，向被告张亮打款，向银行偿还贷款，都是第三人姚晓敏个人行为，与被告洞山房地产公司无关。 被告刘梅未予答辩。 当事人围绕诉讼请求原告交行淮南分行依法提交原告营业执照、负责人身份证明、负责人身份证复印件、被告身份证复印件、被告洞山房地产公司信息查询单、《个人房产抵押贷款合同》复印件、放贷凭证复印件、借款本息计算清单复印件、被告张亮提交身份证复印件、被告洞山房地产公司提交公司营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，原告、被告、第三人对此均无异议。本院予以确认并在卷佐证。对于双方有异议的证据，本院予以认证如下： 1、原告提交的被告张亮与被告刘梅的结婚证。证明被告张亮被告刘梅属于夫妻关系的事实。被告张亮质证：对该证据真实性无异议，但被告张亮与被告刘梅已经于2019年7月22日离婚。被告洞山房地产公司与第三人姚晓敏对该组证据无异议。本院经审查，对该组证据真实性予以确认。 2、原告提交的淮南市商品房网上备案确认单。证明涉案房产是张亮购买的，且该涉案房产已经备案登记的事实。被告张亮对该证据无异议。被告洞山房地产公司质证：对事实无异议，对证明观点有异议，虽然涉案房产在被告张亮名下，但经淮南市中级人民法院调解书确认，涉案房产属于第三人姚晓敏。第三人姚晓敏质证意见同被告洞山房地产公司意见。本院经审查，对该证据真实性予以确认。 3、被告张亮提交的（2019）皖04民终77号民事调解书。证明被告洞山房地产公司欠被告张亮钱款。原告交行淮南分行质证：调解书与本案无关。被告洞山房地产公司质证：调解书与本案无关。第三人姚晓敏质证：对于调解书真实性认可，对于被告张亮的证明观点不清楚。本院经审查，对该证据的真实性予以确认，但本案为金融借款合同纠纷，该民事调解书与本案无关联性。 4、被告洞山房地产公司提交的（2018）皖0403民初4133号民事判决书、（2019）皖04民终77号民事调解书、姚晓敏代替张亮还银行贷款的银行还贷凭证、姚晓敏与洞山房地产签订的协议书。证明被告张亮原与被告淮南市洞山房地产开发有限公司因该房屋产生过房屋买卖合同纠纷，原案一审已审结完毕，后二审上诉至淮南市中级人民法院，二审期间，经人民法院调查核实，被申请人张亮承认并非实际房屋所有人，涉案房屋系洞山房地产公司向法院申请追加的第三人姚晓敏所有。经人民法院主持调解，在该案完结后，该房屋贷款由房屋实际产权人姚晓敏继续还贷银行，并且向法庭提供的银行还款凭证可以证明该房屋贷款一直是姚晓敏代为偿还，洞山房地产公司与姚晓敏的协议约定中也明确了这一责任。洞山房地产公司在本案中，只是银行与房屋实际所有人借贷关系的担保人身份并非房屋实际所有人。原告交行淮南分行质证：该证据与本案无关联性，且从银行还款系统可以看出贷款人是张亮，房产纠纷与本案无关。被告张亮的质证意见与原告交行淮南分行质证意见一致。第三人质证意见与被告洞山房地产证明观点一致。本案经审查，对民事判决书、民事调解书、银行还贷凭证的真实性予以确认，姚晓敏与洞山房地产签订的协议书与本案并无关联性，本院依法不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年5月22日，张亮（作为借款人、抵押人、甲方）与交行淮南分行（作为贷款人、抵押权人、乙方）、洞山房地产公司（保证人、丙方）签订了《个人房产贷款合同》，该合同主要约定：贷款用途为购买坐落于淮南市田家庵区××路××号商铺；贷款金额为1000000元；贷款期限为10年，自放款日起算；贷款利率为7.205%，该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款上浮10%，本合同项下还款以月为一期，首期自放款日起计算，本合同项下贷款实际发放后，遇中国人民银行调整基准利率及/或缩小住房贷款利率下浮幅度的，本合同利率以次年的1月1日调整，逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%；贷款支付方式为受托支付；还款方式为每月1日等额本息偿还；该合同还约定“……第五条保证5.1丙方为本合同项下贷款提供连带责任保证；5.2保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止；5.3保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及乙方实现债权的费用。实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用；5.4甲方未按本合同约定足额偿还任一期或其他费用时，丙方应按乙方的要求立即支付甲方的全部到期应付款项；5.5甲方取得第二十二条约定房屋的权利证明，且乙方取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，丙方的保证责任解除。但在乙方取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，甲方已有欠款或欠费的，丙方对该部分应付款项仍应承担保证责任。……第六条抵押6.1本合同项下抵押物为第二十二条约定的房屋。6.2抵押权的效力及于抵押物及其从物、从权利、附着物、附合物、加工物、孳息及代位物。6.3抵押担保的范围为本合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用。实现债权及抵押权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。6.4甲方应在本合同签订后立即向有关登记机关办理抵押登记手续，并在登记手续办妥后将抵押登记证明文件正本交乙方保管。……第十四条甲方的违约责任14.1甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按合同约定用途使用贷款的，乙方有权按逾期贷款或者挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利……第二十二条房屋及抵押登记”。2013年5月23日，交行淮南分行依约向被告张亮发放了借款1000000元。借款凭证明确载明：起息日期为2013年5月23日，最后还款日为2023年5月23日，借款期限为120个月，借款月利率为6.004166‰，逾期罚息月利率为9.006249‰。后自2020年2月1日起，被告张亮未再按期偿还原告交行淮南分行贷款。 另查明，2018年，张亮因房屋买卖合同纠纷将洞山房地产公司起诉至田家庵区人民法院，田家庵区人民法院对此案作出（2018）皖0403民初4133号民事判决书，后张亮不服该份判决上诉至淮南市中级人民法院，淮南市中级人民法院经调解对该案作出（2019）皖04民终77号民事调解书，该调解书内容为“一、解除张亮与淮南市洞山房地产开发有限公司于2013年4月7日签订的《商品房买卖合同》，淮南市洞山房地产开发有限公司退还张亮偿还的银行按揭贷款187424.99元（2015年7月、2016年7月、2016年9月-12月、2018年1月-2月、2018年6月、2018年8月-12月、2019年1月-3月，共计17个月），分两期退还，第一期30000元于2019年4月1日前退还，第二期157424.99元于2019年5月30日前退还；二、淮南市洞山房地产开发有限公司协助张亮解除为购买淮南市田家庵区××路××号商铺而办理的银行按揭贷款合同，合同解除前的按揭贷款由淮南市洞山房地产开发有限公司负责偿还，每月25日前将下月贷款给付给张亮；三、待银行按揭贷款合同解除或银行贷款全部偿还完毕后，张亮及其配偶刘梅协助淮南市洞山房地产开发有限公司将淮南市田家庵区××路××号商铺的网上备案确认单变更至姚晓敏或姚晓敏指定人员名下；四、若淮南市洞山房地产开发有限公司不能按期履行本协议第一、二项的给付义务，则未给付部分的数额按该淮南市田家庵区××路××号商铺的评估价格或出卖价格的比例，张亮及其配偶刘梅就该比例份额享有房屋所有权，并有权申请法院强制执行，依法分割；五、一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费80元，减半收取40元，由张亮负担；六、双方当事人就本案再无其他纠纷。”但双方并未按照调解书约定履行完毕。 本院认为，合同的双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告交行淮南分行与被告张亮签订的《个人房产抵押贷款合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效，双方当事人均应按照协议约定和法律规定诚信的履行各自的义务。被告未按合同约定及时足额偿还贷款本息，违反了合同约定，应当承担违约责任。故原告交行淮南分行要求被告张亮偿还贷款本金256489.32元的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。 关于原告主张的利息及罚息的问题。虽然本案案由为金融借款合同纠纷，但其基础法律关系依然是银行作为出借人与借款人之间的借贷关系，故借款合同中的有关利息、罚息约定实质上是对借款利息、罚息的约定。因被告张亮逾期还款行为违反合同约定，且案涉《个人房产抵押贷款合同》约定的借款利息、罚息利率标准也符合法律规定，故原告交行淮南分行要求被告张亮支付逾期利息7532.67元的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持；被告自2021年2月24日以后应继续以未付本金数额为基数按照合同约定支付原告利息及罚息至本金款项付清为止。 关于洞山房地产公司的责任保证承担问题。根据《中华人民共和国担保法》第十八条规定，当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证，连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任，保证担保的范围包括贷款本金及利息、罚息、复利及乙方实现债权的费用。因被告洞山房地产公司自愿为被告张亮贷款承担连带保证责任，且双方《个人房产抵押贷款合同》明确约定保证范围“丙方为本合同项下贷款提供连带责任保证……”，被告洞山房地产公司理应对被告张亮应付的借款本息承担连带付款责任。故原告交行淮南分行要求被告洞山房地产公司对被告张亮借款本息承担连带保证责任的诉求，于法有据，本院依法予以支持。 关于对案涉房屋是否享有优先受偿权的问题。本案中，原告交行淮南分行与被告张亮就涉案房产签订抵押合同，但至今未办理抵押登记手续，依据法律规定，以不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效，故该抵押合同并未生效，不发生优先受偿的效力。故对原告要求以被告张亮、刘梅共同名下的、位于淮南市田家庵区××路××号××商铺承担抵押担保责任并享有优先受偿权的请求，于法无据，本院不予支持。 关于第三人姚晓敏当庭陈述的自愿偿还行为。本院认为，依法成立的合同对合同当事人具有约束力，本案为金融借款合同，第三人姚晓敏并非本案涉案合同当事人，且其提供的证据不足以证明其是涉案房产的所有权人，故其当庭陈述的偿还行为仅为第三人姚晓敏本人的意思表示，与本案并无直接关联性。 被告刘梅经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利。 依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第四十一条、第四十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告张亮于本判决书生效后十五日内一次性偿还原告交通银行股份有限公司淮南分行借款本金256489.32元，逾期利息7532.67元，合计264021.99元（暂计算至2021年2月24日，后续利息、罚息按合同约定的计息标准计算至被告全部贷款偿清之日止）； 二、被告淮南市洞山房地产有限公司对上述第一项借款本息承担连带还款责任； 三、驳回原告交通银行股份有限公司淮南分行其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间债务利息。 案件受理费5260元，依法减半收取计2630元，由被告张亮、淮南市洞山房地产有限公司负担（应于本判决生效之日起十日内交纳至本院）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 崔化冰 二〇二一年三月十日 法官助理 王丽梦 书 记 员 陶梦梦 附件1：本案证据目录 一、原告交通银行股份有限公司淮南分行提交的证据和证明观点如下： 证据一、营业执照复印件、法人身份证复印件、法人身份证明。证明原告的主体资格。 证据二、身份证、结婚证。证明被告张亮、刘梅的主体身份及属于夫妻关系的事实。 证据三、信息查询单。证明被告洞山公司的诉讼主体身份事实。 证据四、个人房产抵押贷款合同。证明被告张亮购买涉案房产从原告处贷款100万元，被告张亮、刘梅以涉案房产为该笔贷款抵押担保（房屋购买时间是2013.5.22，处于夫妻关系存续期间），被告洞山公司作为保证人（连带保证责任人）的事实。 证据五、备案确认单。证明被告张亮、刘梅名下的涉案房产已经备案登记的事实，认为涉案房产是张亮购买。 证据六、放贷凭证。证明原告根据合同约定，于2013年5月23日向被告张亮履行发放贷款的合同义务的事实。 证据七、借款本息计算清单。证明截止2021年2月24日，被告张亮拖欠原告贷款借款本息本金：256489.32元，利息：7532.67元，本息合计264021.99元至今未还的事实。 二、被告张亮提交的证据和证明观点如下： 证据一、身份证复印件、调解书。证明主体资格，调解书证明被告3还欠我钱。 三、被告淮南市洞山房地产提交的证据和证明观点如下： 证据一、公司营业执照、法人身份证复印件、法人身份证明书。证明被告主体身份信息。 证据二、1.（2018）皖0403民初4133号文书、（2019）皖04民终77号民事调解书2．姚晓敏代替张亮还银行贷款的银行还贷凭证3．姚晓敏与洞山房地产签订的协议书。证明被告张亮原与淮南市洞山房地产开发有限公司因该房屋产生过房屋买卖合同纠纷，原案一审已审结完毕后，二审上诉至淮南市中级人民法院，二审期间，经人民法院调查核实，被申请人张亮承认并非实际房屋所有人，涉案房屋系我司向法院申请追加的第三人姚晓敏所有。经人民法院主持调解，在该案完结后，该房屋贷款由房屋实际产权人姚晓敏继续还贷银行，并且向法庭提供的银行还款凭证可以证明该房屋贷款一直是姚晓敏代为偿还，我司与姚晓敏的协议约定中也明确了这一责任。我公司在本案中，只是银行与房屋实际所有人借贷关系的担保人身份并非房屋实际所有人。 四、被告刘梅、第三人姚晓敏未提交证据。 附件二：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 第四十二条办理抵押物登记的部门如下： （一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门； （二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门； （三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门； （四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门； （五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。