北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0109民初424号原告：嘉诚嘉信国际物业管理（北京）有限公司门头沟分公司，住所地北京市门头沟区双峪路35号地下一层。法定代表人：张惠忠，总经理。委托诉讼代理人：邢国颖，女，1984年5月20日出生，嘉诚嘉信国际物业管理（北京）有限公司门头沟分公司法务。委托诉讼代理人：马春秀，女，1982年10月10日出生，嘉诚嘉信国际物业管理（北京）有限公司门头沟分公司客服部经理，住北京市门头沟区。被告：妙山树乐（北京）餐饮娱乐有限公司。法定代表人：白杨，董事长。委托诉讼代理人：李雁，北京铭桥律师事务所律师。原告嘉诚嘉信国际物业管理（北京）有限公司门头沟分公司（以下简称嘉诚嘉信公司）与被告妙山树乐（北京）餐饮娱乐有限公司（以下简称妙山树乐公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告嘉诚嘉信公司的委托诉讼代理人邢国颖、马春秀，被告妙山树乐公司的委托诉讼代理人李雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉诚嘉信公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告支付拖欠的自2020年1月10日至2020年12月4日的物业管理费245251．57元。二、请求法院判令被告支付至付清之日的逾期缴费的违约金（暂计算至2021年2月22日为31030．44元）；三、请求法院判令被告支付拖欠的电费6494．28元、水费1614元。事实和理由：2019年5月10日，我公司与妙山树乐公司签订了《熙旺中心物业管理服务协议（商业）》，约定由我公司为妙山树乐公司租赁的坐落于北京市门头沟区双峪路35号“熙旺中心”**层B104、105室提供物业管理服务，委托期限为2019年5月10日起至2023年12月9日。服务协议明确约定，物业费计算面积标准为1487．5平方米，自服务协议签署之日起，妙山树乐公司应按人民币0．5元/天/平方米的标准，每缴费季第一个月的10日前支付该商业用房的物业管理服务费，每年总费用为271468．76元，每缴费季费用为67867．19元。妙山树乐公司未缴纳自2020年1月10日至2020年12月4日期间的物业管理服务费245251．57元，应缴纳逾期缴费违约金，还应支付拖欠电费6494．28元、水费1614元。综上，为维护我公司合法权益，故诉至法院。妙山树乐公司辩称，不同意嘉诚嘉信公司的诉讼请求。诉争的B104和105室并不属于合同约定的商业用房，没有商业使用价值，我公司无法办理正常的经营执照。我公司也没有享受物业服务项目，没有发生水电费，故不同意嘉诚嘉信公司的全部诉讼请求。本院经审查认定事实如下：东方巴黎房地产开发（北京）有限公司（以下简称东方巴黎公司）系诉争房屋的所有权人。2019年5月10日，妙山树乐公司（甲方）与嘉诚嘉信公司（乙方）签订了《熙旺中心物业管理服务协议（商业）》，其中约定，一、租赁房屋情况1、租赁房屋位于北京市门头沟区双峪路35号“熙旺中心”**层B104、105室，2、租赁房屋建筑面积为1487．5平方米（物业管理费缴纳依据），租赁房屋类型：商业用房，如果甲方房屋因发生变化而导致面积发生变化的，以变化后的实际面积为准。二、物业管理服务内容1、乙方负责为商业项目的公共部位及公共设备设施提供物业管理服务，公共部位是指：东方巴黎时代广场商业部分，包括房屋的承重结构（包括楼宇基础、承重墙体、梁柱、楼板等）、外墙面、屋顶、大堂、公共门厅、走廊、过道、垃圾通道、楼梯间、设备设施及其他划归公共使用的部位等。以上所述公共区域的卫生间、门窗、走廊、通道等不含甲方租赁商业用房内的同项设备。本协议所述的公共设备设施是：东方巴黎时代广场大厦内安装或铺设共用的设备、装置，其中包括大厦空调系统、通风系统、消防系统、安防系统、电梯设备、供电系统、照明设备、通讯机房、防火设备、公用天线、楼宇自控系统、采暖系统、水泵、无负压供水系统、供排水系统、化粪池、沟渠、污水处理系统、变配电系统、市政排水设施、计费水表以内的上水管道、楼内上下立管及通向污水井的下水管道、雨水管等。2、该商业用房租赁区域由甲方自行管理，包括但不限于该商业用房独立使用的设备设施、内部的保安监控系统、保洁、保安等。三、物业服务期限1、本期协议的物业服务委托期限为自2019年5月10日起至2023年12月9日止（该期限原则上应和甲方与出租方签订的《房屋租赁合同》期限一致）。……2、甲方与出租方签订的《房屋租赁合同》或《房屋续租合同》提前解除或终止的，则本协议自《房屋租赁合同》或《房屋续租合同》正式解除之日终止。但甲方仍应支付物业服务费用至实际腾退房屋之日止，且有关费用结算、违约责任及争议解决条款继续有效。四、物业管理服务标准乙方承诺按照本协议的约定提供物业管理服务。物业管理服务费用（就本协议约定的物业管理，甲方遵守先缴纳物业管理服务费后享受物业管理服务的原则。）按照《房屋租赁合同》约定，物业费计算面积标准为：建筑面积1487．5平方米,1、该商业用房的物业管理服务费（本服务费中不包括共用部位、共用设施设备的维修改造费等）（1）自2019年5月10日起，甲方应支付的该商业用房的物业管理服务费（不含供暖费、供冷、水费、电费）为人民币0．5元/天/平方米（每年总费用为人民币271468．76元，每缴费季费为人民币67867．19元。（2）于本协议签订之日，甲方支付3个月的物业管理服务费，此后按3个月/缴费季缴纳，于每缴费季第一个月的10日前交纳该季的物业管理服务费。甲方在收到物业管理服务费之日起3个工作日内向甲方出具合法有效发票。（3）甲方支付商业用房区域内能源费包括：水费：人民币9元/立方米（含污水处理费），按实际发生，甲方直接向自来水公司缴纳水费，所属相关行业水费按自来水公司商业水费收费标准缴纳，如遇政府价格调整，应按新标准执行。……电费：人民币1．09元/度。（1）先使用后付费（按实际发生），每月在甲方收到乙方收费单之日起五个工作日内支付，乙方在收到甲方支付的电费后3日内向甲方开具合法有效的发票；（2）预付费智能电卡（先买电后使用），在物业财务部办理电卡，凭电卡购电。如遇政府价格调整，应按新标准执行。……2、乙方有权根据政府部门或其他有关规定调整物业管理服务费及能源费收费标准，但收取前应提前10天通知甲方，双方签订补充协议。3、除以上不同时间段的各项收费及后期双方协商一致的费用以外，乙方不得再追加其他费用（乙方面积内的特约服务内容或服务范围有所增加除外）。4、甲方应按照公用事业部门或乙方发出的收费通知单按时足额缴纳能源费及其他费用，甲方不得以任何理由拒绝或延期支付。五、甲方的权利义务1、按本协议约定支付物业管理服务费及后期双方协商一致的费用，按有关部门的规定按时支付该租赁区域的能源费。2、按有关规定和《房屋租赁合同》的约定使用公共区域和公用设备设施。3、监督乙方的物业管理服务行为，有权就物业管理的有关问题向乙方提出意见、建议和要求……六、乙方的权利义务1、依照有关法律法规的规定和本协议的约定，制定东方巴黎时代广场的各项物业管理制度。2、按照有关规定和本协议约定提供物业管理服务；除乙方直接责任外，乙方不承担对甲方及其雇员、顾客的人身损害及其财产的保管、保险义务。3、按照本协议约定接受有关部门的委托代为收取该租赁区域内有关的能源费，如获有关部门批准及认可，甲方可以直接付费。4、维护东方巴黎时代广场的公共区域环境和秩序，制止违反物业管理制度的行为。对大厦共用部位、公共设备设施、绿化、环境卫生等进行维护、管理。5、维护东方巴黎时代广场的公共区域治安、交通、消防等事项的正常运作。6、听取甲方的意见、建议和要求，接受甲方对乙方提供的相关服务的监督。7、接受政府有关部门的监督、指导，协助政府相关部门做好物业管理区域内安全防范工作，制止及纠正本物业管理区域内有关治安、消防、环保、物业装饰装修和使用等方面的规章制度的行为，及时向有关政府部门报告违反法律法规等规定的行为。8、乙方有权根据实际情况调整电费记取方式，包括但不限于采用收取能源费押金或增设预付费等形式。……十、违约责任1、乙方提供的物业管理服务达不到本协议约定的标准，甲方有权要求乙方限期整改，整改后仍不符合本协议约定并给甲方造成损失的，甲方有权要求乙方赔偿。2、甲方未按本协议约定的收费标准和时间支付物业管理服务费、能源费等费用及后期双方协商一致的费用的，乙方有权要求甲方补缴外，并从逾期之日起每日按照应付未付金额的千分之三向乙方支付违约金。3、甲方未按约定的收费标准和时间支付能源费的，乙方有权要求甲方补缴并从逾期之日起按相关供水、供电、供暖部门等规定的标准收取滞纳金。……10、除本协议第十一条规定的协议终止情形外，甲乙双方均不得提前解除本合同，否则解约方应当承担相应的违约责任；造成损失的，解约方应当承担相应的赔偿责任。十一、协议终止1、如甲方与出租方签订之《房屋租赁合同》中约定的租赁期限届满后双方一致同意续租的，则甲方应当在服务期限届满前30日内签订新的物业服务合同。2、如甲方与出租方签订之《房屋租赁合同》提前解除的，则本协议于《房屋租赁合同》正式解除之日自动终止，但本协议约定之各项费用应支付至甲方实际交还租赁房屋之日止。……十四、甲乙双方确定法定送达地址甲方：北京市门头沟区双峪路35号A107乙方：北京市门头沟区双峪路35号B座B2层物业办公室。甲乙双方为履行本协议而作出的任何性质的通知、请求、函件或其他通讯往来，均可以书面形式邮寄送达来体现。上述协议签订后，双方履行合同，妙山树乐公司自2020年1月10日起未缴纳物业管理服务费。2020年8月，北京市安理律师事务所就妙山树乐公司拖欠物业管理费等相关费用事宜向妙山树乐公司、妙山树乐（北京）餐饮服务有限公司、郭子璞发送《律师函》。审理中，嘉诚嘉信公司提交《欠水、电费明细》，主张妙山树乐公司欠缴2019年10月12日至2020年12月4日期间B2/B3灯箱广告电费6494．28元，欠缴2020年7月29日至2020年10月28日期间的水费1614元；提交有郭子璞、苏志贺签字的《熙旺中心大厦费用通知单》，主张曾送达过水费、电费缴费通知，郭子璞是妙山树乐公司的负责人，苏志贺之前是妙山树乐公司的法定代表人；提交郭子璞于2019年4月8日出具的《承诺书》，显示郭子璞书面承诺其在熙旺中心大厦B2层、B3层安装灯箱广告因此产生能源费用，四块广告灯箱合计费用为人民币524元/月，计费日期为广告安装日期，计费周期为每三个月一个付费周期，应于每次付款周期开始的15日前支付。经质证，妙山树乐公司对上述证据的真实性均不认可，称其公司没有实际经营，没有发生水电费。嘉诚嘉信公司称逾期缴费的违约金按照LPR的四倍计算，低于合同约定的千分之三的标准。经本院向郭子璞询问，郭子璞称其是妙山树乐公司的监事，公司曾委托其去交过水电费，其确实签过缴费通知和承诺书。妙山树乐公司对此不予认可。妙山树乐公司称其公司于2020年12月6日左右向东方巴黎公司邮寄了解除租赁合同的通知及诉争房屋的钥匙，并提交视频资料。经质证，嘉诚嘉信公司称上述证据与其公司无关，考虑到妙山树乐公司与东方巴黎公司也存在租赁合同纠纷，其在本案中暂主张物业管理服务费至2020年12月4日。经询问，妙山树乐公司称当时承租诉争房屋是用于开轰趴馆，由于办不下来营业执照，其公司没有实际使用诉争房屋，仅在该房屋内存放过物品；称诉争房屋的建筑面积是估算的，没有产权证明；不认可嘉诚嘉信公司提供过物业服务，亦不认可拖欠水电费。为证实其主张，妙山树乐公司提交照片打印件，称电梯、门脸被强行关闭，楼梯被链子锁住，垃圾车停放在诉争房屋门口，嘉诚嘉信公司不存在物业服务。经质证，嘉诚嘉信公司称电梯、楼梯是应防疫部门的要求关闭的，大厦有许多门，疫情期间要求只保留一部分门开放，垃圾车也是偶尔停放，物业服务没有受到影响。其称关闭一段时间的17号电梯可以通往地下一层至三层，妙山树乐公司经营的大圣火锅就在地下一层，当时疫情期间根据街道开会要求只能安排一个出入口，必须有人值守，只要无人值守必须关闭电梯，在疫情期间妙山树乐公司曾打电话要求关闭17号电梯，后来也曾应妙山树乐公司的申请开放过17号电梯，经询问，嘉诚嘉信公司称无法提供相关部门要求关停电梯及妙山树乐公司要求关闭17号电梯的书面证据。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，妙山树乐公司与嘉诚嘉信公司签订的《熙旺中心物业管理服务协议（商业）》，系合同双方当事人真实意思表示，且未违反强制性法律规定，应属有效。双方应依约行使合同权利，履行合同义务。嘉诚嘉信公司为诉争房屋提供了物业管理服务，妙山树乐公司应当给付相应的物业管理服务费。考虑到嘉诚嘉信公司认可合同履行期间受新冠疫情影响，诉争房屋所在楼宇曾存在部分电梯、楼梯关闭的情况，其公司在一定程度上减少了人力、物力的支出，故该期间内妙山树乐公司的物业管理服务费应予酌情减免，具体数额由本院综合考虑嘉诚嘉信公司实际提供服务等情况依法确定。关于水电费，嘉诚嘉信公司曾向妙山树乐公司送达过缴费通知，妙山树乐公司的人员签收了通知单及承诺书，该公司亦依据缴费通知进行缴费，妙山树乐公司现虽对嘉诚嘉信公司主张的水电费金额不予认可，但未提供相反证据予以反驳，故本院对嘉诚嘉信公司要求妙山树乐公司给付拖欠的水电费的诉讼请求，予以支持。因欠费期间嘉诚嘉信公司提供的物业管理服务确受新冠疫情影响，故对于嘉诚嘉信公司要求妙山树乐公司按照LPR的四倍支付逾期缴费的违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百零九条、第五百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、妙山树乐（北京）餐饮娱乐有限公司于本判决书生效之日起七日内给付嘉诚嘉信国际物业管理（北京）有限公司门头沟分公司物业管理服务费235251．57元；二、妙山树乐（北京）餐饮娱乐有限公司于本判决书生效之日起七日内给付嘉诚嘉信国际物业管理（北京）有限公司门头沟分公司电费6494．28元、水费1614元；三、驳回嘉诚嘉信国际物业管理（北京）有限公司门头沟分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2783元，由嘉诚嘉信国际物业管理（北京）有限公司门头沟分公司负担401元，由妙山树乐（北京）餐饮娱乐有限公司负担2382元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 张 恒二〇二一年三月三十一日书记员 李明红