北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初9882号原告：娄继东，男，1976年12月5日出生，汉族，北京友谊商店职员，住北京市朝阳区。法定代理人：娄祖康，男，1949年4月22日出生，汉族，北京六零八厂退休职工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：师萍，女，1970年11月20日出生，汉族，西城区月坛街道退休职工，住北京市西城区。被告：北京致泰房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区常营民族家园底商x号。法定代表人：张兴辉，总经理。委托诉讼代理人：张文，女，1994年12月29日出生，汉族，北京致泰房地产开发有限公司法务，住北京市海淀区。原告娄继东（以下简称原告）与被告北京致泰房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之法定代理人娄祖康、委托诉讼代理人师萍，被告之委托诉讼代理人张文均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告签订的《北京市商品房预售合同》；2．判令被告返还原告交纳的房屋首付款597330元。事实与理由：2018年9月19日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同》，约定原告从被告处购买位于北京市朝阳区常营乡1201-603地块12#住宅x房屋一套，总价1097330元，付款方式为合同签订当日支付第一期首付款597330元，剩余50万元以公积金贷款方式支付。2018年7月2日，原告向被告支付了首付款597330元。2020年1月10日，原告突发脑出血，医院诊断为腔隙性脑梗死，在重症监护室接受治疗，至今一直处于深度昏迷状态。2020年6月28日,北京市朝阳区人民法院作出(2020)京0105民特x号民事判决书,判决宣告原告为无民事行为能力人，娄祖康为其监护人。原告突发疾病以致被宣告为无民事行为能力人,系合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。且涉案房屋为限价商品住房,对买方资格有特殊要求,也即,涉案《北京市商品房预售合同》具有极强的人身属性，原告无法将合同的权利义务转让他人。此时若仍要求继续履行合同,对于原告明显不公平,亦无法实现合同目的。故涉案《北京市商品房预售合同》应予以解除。2020年8月13日起,作为原告监护人的娄祖康开始与被告沟通解除合同事宜,并提交了各类相关材料,但被告始终不予配合办理。被告辩称，同意解除《北京市商品房预售合同》，但是被告认为原告患病不属于不可抗力的情形，要求从首付款中扣除违约金32919．9元后，剩余首付款退还给原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月19日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同》，约定原告从被告处购买位于北京市朝阳区常营乡1201-603地块12#住宅x限价商品房一套，总价1097330元，付款方式为合同签订当日支付第一期首付款597330元，剩余50万元以公积金贷款方式支付;被告在2021年6月30日前向原告交付该房屋。《北京市商品房预售合同》第十一条“逾期付款责任”约定“买受人未按照约定的时间付款的,按照下列第1种方式处理:1、按照逾期时间,分别处理((1)和(2)不作累加)(1)逾期在60日之内,自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金,并于实际文付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金,合同继续履行。(2)逾期超过60日(该日期应当与第(1)项中的日期相同)后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金,并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意后,合同继续履行,自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰(该比率应当不小于第(1)项中的比率)的违约金,并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。”附件十《补充协议》的第十九条第20项约定“合同一经签署,未经对方同意,任何一方均不得随意解除。除合同另有约定外,因方原因导致本合同解除的,违约方应向守约方支付房屋总价款3%的违约金”。附件十一《贷款补充协议》第二条第4项约定“买受人逾期办理贷款手续或未按贷款机构、出卖人指定的代办机构逾期提交完全、真实相关资料超过30日的，从买受人签署预售合同第34日起7日内，买受人应一次性支付齐所有剩余房款，否则出卖人有权解除合同，并扣除总房款的3%作为违约金。”原告向被告支付了首付款597330元，2018年12月19日，被告向原告出具了发票。2020年4月16日，北京市垂杨柳医院作出诊断证明书，内容为对原告的诊断为腔隙性脑梗死。原告目前在医院重症监护室治疗，气管切开状态，神志深昏迷。2020年6月28日,北京市朝阳区人民法院作出(2020)京0105民特x号民事判决书,判决宣告原告为无民事行为能力人，娄祖康为其监护人。2020年7月22日，被告向原告作出《律师函》，称未收到原告500000元的贷款款项，要求原告支付剩余房款500000元，并支付违约金66900元。2020年10月30日，被告再次向原告发出《律师函》，称按照合同约定双方之间的《北京市商品房预售合同》及附件解除，要求从原告的已付购房款中扣除总房款的20%的违约金219466元。审理中，原告表示如果认定原告违约，同意被告从房屋首付款中扣除，并认为违约金过高，要求法院对违约金予以调整。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。本案中，原告患病，不具备继续履行合同的能力，被告在《律师函》中提出解除《北京市商品房预售合同》，原告亦同意解除合同，本院不持异议。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《北京市商品房预售合同》解除，现原告要求被告退还购房首付款，合理合法，本院予以支持。原告没有按照合同约定支付剩余房屋价款500000元，构成违约，依据合同约定，应当向被告支付违约金。关于违约金，《北京市商品房预售合同》第十一条和附件十一《贷款补充协议》第二条作了不同的约定。本院采纳有利于原告一方的违约金条款，并结合本案案情将违约金数额酌定为5000元，被告退还原告购房首付款时先行扣除。原告患病不属于不可抗力，原告以不可抗力为由不支付违约金的主张，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、解除原告娄继东与被告北京致泰房地产开发有限公司于二〇一八年九月十九日签订的《北京市商品房预售合同》；二、被告北京致泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告娄继东购房首付款592330元；三、驳回原告娄继东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4887元，由被告北京致泰房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黄雪芹二〇二一年三月十日书记员  黄孟歆