北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初67719号原告：聂廷杰，男，1977年7月1日出生，汉族，新东方教育科技集团有限公司职员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张大成（聂廷杰岳丈），住北京市西城区。被告：芦刚，男，1981年4月15日出生，汉族，自由职业，住北京市朝阳区。原告聂廷杰（以下称原告）与被告芦刚（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序中，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张大成。被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年12月6日签订的《北京市房屋租赁合同》；2.判令被告给付违约金22000元；3.判令被告给付租金1416元；4.判令被告给付空置费损失41066元。事实和理由：原告与被告于2019年12月6日经北京我爱我家房地产经纪有限公司签订了租房合同，将原告位于北京市朝阳区安贞西里四区23号楼9层9F(建筑面积113.31平米)房屋出租给被告，合同期限为3年，自2019年12月8日至2022年12月7日，月租金为人民币11000元，付款方式为押一付三。被告于2020年7月3日上午突然电话通知原告房子不租了，硬性用押金抵6月份房租，说他们在德胜门地铁站华林大厦用8000元或8200元租了一个90平米的房子。特别恶劣的是，被告硬性用押金抵房租，未按合同约定履行事先告知义务，事先也不打招呼，视法律合同为儿戏，恶意给原告造成损失。为维护自身合法权益，原告依据三方签订的租赁合同第十条（二）款之规定，特将本案诉至贵院，请求人民法院依法判决。被告辩称，不同意原告全部诉讼请求。这个房屋我是用来给员工做寝室用，需要住12个人，当时原告同意了。但是我不知道这个房子在我未承租前涉案房屋已经被街道和派出所拉入黑名单了。这个房子是两室一厅，不允许进行群租。2019年12月末，街道和派出所敲门进入检查后发现我们是群组，就把床搬到了单元门口，派出所直接告诉我们这个房屋曾经经营黑旅馆已经被派出所拉入黑名单了。当时我就电话联系原告告诉他这个事儿了，原告说他当时在外地，会帮着找找人处理这件事儿。相隔20天，大概在1月份派出所又去复查，又把床搬走了，我们把床搬回去后，因为春节所以我们也没有住人。我们也将此事通过电话和原告沟通，原告依然说找人帮助解决。到后来我们就不能睡床了，只能睡在地上。2020年6月6日因为疫情所以我和原告商量疫情期间就一个月一交租金了，第一个月就用押金折抵租金了。2020年7月2日我就和原告说提前退租了，原因有以下几点：1.房屋里面有臭虫，把我的员工们身上都咬了；2.另外疫情原因我们经营很难，没有能力支付租金了。所以就通过电话和原告说提前退租，原告同意了，所以我认为2020年7月2日合同已经解除。我是在2020年7月8日搬离房屋的，当日当时原告找了个中介过来让我和中介交接，当日我将钥匙给中介了，当时我把照片给原告发过去了。后续是原告说屋子没有收拾干净，所以又收拾了两次才收拾干净，我们就又进去帮他们收拾了两次，最后一次进入房屋应该是7月11日。本院经审理认定事实如下：2019年12月6日，原告作为出租人（原告）与承租人（被告）被告签订《北京市房屋租赁合同》，约定：原告承租位于北京市朝阳区安贞西里四区23号楼9层9F；租赁期自2019年12月8日至2022年12月7日，共计3年；租金标准为11000元/月，支付方式押一付三，各期租金支付日期2019年12月6日、2020年3月6日、2020年6月6日、2020年9月6日，以此类推；押金11000元，于本合同签订之日向原告支付；合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由被告承担的费用、应付未付租金以及被告应当承担的违约赔偿金后，剩余部分应如数返还给被告；第九条合同解除（一）经原、被告双方协商一致，可以书面解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）原告有下列情形之一的，被告有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达七日的；2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响被告安全健康的；3.不承担约定的维修义务，致使被告无法正常使用房屋的。（四）被告有下列情形之一的，原告有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达2日的；2.欠数各项费用达1000元的；3.擅自改变房屋用途的；4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；7.擅自将房屋转租给第三人的。（五）其他法定的合同解除情形。第十条违约责任（一）原告有第九条第三款约定的情形之一的，应按当年月租金的200%向被告支付违约金；被告有第九条第四款约定的情形之一的，应按当年月租金的200%向原告支付违约金，原告并可要求被告将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，原告需提前收回该房屋的，或被告需提前退租的，应提前30日通知对方，并按当年月租金的200%支付违约金，原告还应退还被告未实际发生的租金。（三）因原告未按约定履行维修义务造成被告人身、财产损失的，原告应承担赔偿责任。（四）原告未按约定时间交付该房屋或者被告不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及被告未按约定时间返还房屋的，每逾期一日，应按当年日租金的200%标准支付违约金。另外我认为双方之间签订的合同应该在2020年7月2日电话沟通解除合同事宜当，就已经解除了。原告岳父张大成于2020年7月7日向被告发送微信“卢刚经理你好！对你突然提出不租我房感到很突然。你我签了三年租房合同，你单方面终止合同是违约行为，根据咱俩签的合同第十条之规定，一方违约需给对方支付2个月房租做为违约金。自疫情以来，你有困难房租拖欠我给予照顾，恕我不能予照顾，恕我不能减免，这个房是我唯一住房，我这个房有房贷而且我为孙子上学在西城又租房，这个房的租金既是还房贷的来源又是我交租金来源，我已多次向你做过说明，尽管国家号召为租户减免租金，但我是实在无能为力，因为我也要生活呀。这次你违约给我造成的损失也是沉重的，我理解你谁又理解我呢？所以我希望你不要违约单方面终止合同另在租房。希望卢经理三思。”同日，被告回复微信“大哥，疫情期间国家规定没有违约这一说法，只是商户和业主自行协商，我现在真的没有能力在租您的房子了，如果您要是继续让我住也可以，我没钱给您房租您让我住吗？”张大成回复微信“谁说没有违约这说？老弟国家号召减免租金是针对的国企单位并不是针对个人的，个人也要活下去的，老弟你不要误解国家的政策钻法律空子。”……2020年7月10日，张大成向被告发送微信“卢经理：还是没清理完。能否派人把客厅物品再清走。钥匙在哪里？”被告回复微信“嗯嗯。今天我派人给你弄立立整整的。一会我亲自去。”张大成回复微信“好的。”以上事实，有《北京市房屋租赁合同》、微信截屏等书证及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，原、被告于2019年12月6日签署的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。当事人对其自己提出的诉讼请求的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。关于腾房时间，原告认可2020年7月11日被告腾空房屋，被告认可自己最后一次进入承租房屋的时间为2020年7月11日，故本院认定《北京市房屋租赁合同》于2020年7月11日解除。关于欠付租金，庭审中双方均认可被告用押金11000元折抵了2020年6月8日至2020年7月7日的租金，就原告主张的2020年7月8日至2020年7月11日的租金1466元，本院予以支持。关于违约金，合同约定租赁期内被告需提前退租的，应提前30日通知对方并按当年月租金的200%支付违约金，现被告认为违约金过高向法院申请酌减，本院将违约金酌减至11000元。关于空置费损失，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第第五百六十六条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、确认原告聂廷杰与被告芦刚于二〇一九年十二月六日签署的《北京市房屋租赁合同》已于二〇二〇年七月十一日解除；二、被告芦刚于本判决生效之日起七日内给付原告聂廷杰租金一千四百六十六元；三、被告芦刚于本判决生效之日起七日内给付原告聂廷杰违约金一万一千元；四、驳回原告聂廷杰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费706元，由被告芦刚负担（于本判决生效之日起七日内支付原告聂廷杰）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  付瑞洁二〇二一年三月十一日书记员  马 悦