甘肃省张掖市甘州区人民法院民 事 判 决 书（2021）甘0702民初558号原告（反诉被告）：张掖市红顶地产置业有限公司，住所：甘肃省张掖市甘州区北环路350号亲水港湾小区内，统一社会信用代码：91620702660000938L。法定代表人：祁有荣，系该公司总经理。委托诉讼代理人：窦志强，系该公司法律顾问。被告（反诉原告）：李林年，男，汉族，1971年1月10日出生，甘肃省张掖市人。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：姚竣邺，甘肃金厦律师事务所律师。原告（反诉被告）张掖市红顶地产置业有限公司（以下简称红顶置业公司）与被告（反诉原告）李林年房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案受理。被告李林年于2021年1月26日向本院提起反诉，经审查，本院对其反诉请求予以受理，并决定两案合并审理。本案于2021年3月4日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告红顶置业公司委托诉讼代理人窦志强，被告李林年及其委托诉讼代理人姚竣邺均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告红顶置业公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告继续履行《房屋买卖合同》约定的义务，向原告补交房屋差额面积差价款36061.50元，差额面积维修基金614.20元，合计36675.70元；2.要求被告继续履行合同协助义务，办理不动产变更登记手续；3.要求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年9月，被告李林年购买原告开发的××区住房一套，建筑面积119.11平方米，双方签订了《商品房买卖合同》、《入住通知书》后，被告按照合同约定实际占有、使用、收益该住房至今，后期房产部门对房屋作了面积测绘，实测面积127.4㎡，差额面积为8.29㎡，因产生不动产登记实测面积与买卖合同预售记载面积差额产生的房屋价款，被告拒绝交纳，同时不配合产权变更登记，合同约定的办理产权登记手续尚无法办理。按照合同及物业管理服务约定，被告交纳了包括可视门禁系统、电梯电费、装修管理费、委托代办产权证件费用等在内的各项费用。其中，代办产权费用，双方书面约定不计利息且多退少补，但是至今因被告不履行合同的违约行为导致产权登记无法进行。在被告未能交清全部房款的情况下，按照等价、公平原则和房屋买卖合同性质，在被告完全履行合同义务的情况下，原告才有义务同时履行。故原告依法提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告李林年辩称，原、被告签订合同的时间是2015年8月16日，对购买房屋的事实无异议，原告重新进行面积测绘我方不知情，并且原告未要求被告补交差价款，因此不存在被告拒绝交款的情况，原告现要求被告补缴差额款的诉讼请求超过诉讼时效，面积误差在3%以内，故原告无权要求被告补交差价。对于面积差额、维修基金不属于原告作为开发商收取的费用，公共维修基金是交给住建部门的。对于原告要求被告履行合同，是由于原告违约在先，原告拒不配合办理。原告起诉事由部分不属实，请求法庭驳回原告本诉诉请。同时，我们申请反诉，并向法庭提交民事反诉状。被告（反诉原告）李林年向本院提出反诉诉讼请求：1.要求反诉被告继续履行合同；2.要求反诉被告继续履行合同协助义务，协助反诉原告办理不动产变更登记手续，并承担因逾期不能给反诉原告办理不动产权变更登记手续的违约金137304元；3.要求反诉被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年8月16日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》一份，反诉被告将其位于××区出卖给反诉原告，双方还约定在商品房交付使用后365天内，反诉被告将办理权属登记需由其提供的材料报产权登记部门备案。后反诉原告找反诉被告要求办理不动产权证书时，反诉被告均推诿不配合。综上所述，因反诉被告的原因导致反诉原告无法办理不动产变更登记手续，给反诉原告造成了损失，故反诉原告诉至法院。原告（反诉被告）红顶置业公司辩称，被告陈述双方签订商品房买卖合同属实，但被告并没有要求解除合同，因此双方均应按合同约定全面履行义务，我方诉请要求继续履行合同并相互协助办理不动产登记手续，对此双方均无争议。对于面积差额的确认，被告主张不知情不属实，双方签订的商品房买卖合同第五条面积确认及面积差异处理条款，是以建筑面积进行确认，而且合同明确约定面积与产权登记面积有差异的以产权登记面积为准，在涉案房屋交付后，面积发生差异后，双方决定按照第一种方式进行处理，就是以房管部门实测为准，据实结算，多退少补，因此，被告主张对面积差异不知情的理由不能成立。对诉讼时效的问题，涉案商品房并没有约定，若发生差额价款，未约定交款时间，也没有签订补充协议，差额房款被告可随时补缴，不存在诉讼时效的问题。关于反诉原告主张的违约金，双方没有约定交清差价后核实办理产权证书，关于产权约定，商品房买卖合同第十五条明确约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的时间内取得产权证书的，双方同意协商解决”，第十五条的前提是：“出卖人应在商品房出售后365天内将资料报产权登记备案”与“365日后取得产权证书”是两个法律事实，何时取得产权证书没有约定，房款交清，买受人办理产权资料提交后，双方共同进行面签，涉案合同为预售合同，并不是用于产权登记的正式合同，按照被告的答辩，也没有要求办理产权，所以不存在出卖人违约的问题。本院经审理认定事实如下：2015年8月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，其中第三条“买受人所购买的商品房基本情况”约定：买受人购买的的商品房位××区，建筑面积119.11平方米；第四条“计价方式与价款”约定：出卖人与买受人约定按照下述第1种方式计算该商品房的价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4350元；第五条“面积确认及面积差异处理”约定：以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记的建筑面积与合同约定的建筑面积发生差异的，双方同意按第1种方式进行处理：1.双方自行约定：（1）产权登记面积以房管部门实测为准。（2）若产权登记面积与合同约定面积发生差异，则据实结算，多退少补，不计利息；第十五条“关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：双方协商解决。”合同中还约定了其他事项。合同签订后，被告李林年按照合同约定面积119.11㎡向原告红顶置业公司足额交纳了房款、公共维修基金以及其他费用。之后，原、被告双方验收签字，原告将房屋交付给被告李林年使用至今。另查明：2016年12月6日，原告红顶置业公司办理不动产权证书，证书载明上述涉案房屋建筑面积为127.40㎡。上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告提交的商品房买卖合同一份、不动产权证书一份、现金交款单三份、收款收据三份，被告提交的张掖市不动产登记信息查询证明等证据予以佐证，足以认定。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，系有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》第三条、第五条约定了房屋面积、房屋面积差异处理方式，合同中明确约定“产权登记面积以房管部门实测为准”，因此，本案所涉及的房屋应以不动产权证中载明的建筑面积为准，即以127.40平方米计算，每平方米4350元，差额面积为8.29平方米，实际下欠差额房款36061.5元未付，被告李林年应该予以偿付。关于原告主张的差额维修基金，因本案所涉及的房屋实际建筑面积比签订合同时多出8.29平方米，同时被告已交119.11平方米的维修基金，剩余8.29平方米的维修基金为614.20元，被告李林年应该予以补交。关于被告李林年在庭审中提出的诉讼时效抗辩，本院认为，案涉商品房买卖合同未约定产权登记面积超过合同约定面积差额价款的履行期限，双方亦未协议补充，且按照合同条款和交易习惯不能确定，原告作为债权人可以随时主张，被告作为债务人可以随时履行。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，本案的诉讼时效从原告要求被告履行义务的宽限期届满之日起计算，庭审中双方均未提交原告向被告主张权利的证据，故原告起诉之日应视为要求被告履行义务之日，故本案的诉讼时效未超过，本院对被告的辩解理由不予采信。关于原、被告均要求对方互相履行协助义务、办理不动产变更登记手续的诉讼请求，原、被告在庭审中均同意协助办理，故对原、被告的此项诉讼主张，本院予以支持。关于被告（反诉原告）李林年要求原告（反诉被告）红顶置业公司承担违约金137304元的反诉请求，本院认为，被告（反诉原告）在庭审中的主张和其所依据的合同约定不相一致，且再无其他证据支持其反诉主张，被告（反诉原告）李林年的该项反诉请求缺乏证据和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李林年于本判决生效后三十日内一次性向原告（反诉被告）张掖市红顶地产置业有限公司支付房屋差价款36061.5元、差额面积维修基金614.20元，合计36675.7元；二、被告（反诉原告）李林年协助原告（反诉被告）张掖市红顶地产置业有限公司于本判决生效后一月内办理不动产权变更登记手续；三、驳回被告（反诉原告）李林年的其他诉讼请求。本诉案件受理费717元，减半收取358.5元，由被告（反诉原告）李林年负担。原告已交纳，由被告直接给付原告，本院给原告退还案件受理费358.5元。反诉案件受理费3046.08元，减半收取1523.04元，由被告（反诉原告）李林年负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期内的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审 判 员 马 书 和二〇二一年三月二十四日法官助理 张  璇书 记 员 王舒苒儿