北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初14511号原告：么军，男，1972年12月31日出生区。委托诉讼代理人：乔尊，北京友鑫律师事务所律师。被告：左建路，男，1972年8月30日出生。委托诉讼代理人：王爽，北京市房山区长沟镇法律服务所法律工作者。第三人：赵凤海，男，1953年9月21日出生。第三人兼第三人赵凤海委托诉讼代理人：赵地震，男，1976年11月4日出生区。原告么军诉被告左建路，第三人赵凤海、赵地震房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告么军委托诉讼代理人乔尊、被告左建路委托诉讼代理人王爽，第三人兼第三人赵凤海委托诉讼代理人赵地震，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告么军向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除被告与原告签署的《租赁协议》；2、请求判令被告向原告返还已预付的租金共计63835.62元；3、请求判令被告依照《租赁协议》向原告支付原告新增装修和改造部分的补偿共计392000元；4、请求判令被告向原告支付除跳蚤费共计5400元；5、请求判令被告向原告支付腾退搬家费共计6500元；6、本案受理费由被告承担。在诉讼过程中原告变更诉讼请求为：1、请求确认原被告于2018年12月31日签署的《租赁协议》无效；2、请求判令被告向原告返还已预付的租金共计63835.62元；3、请求判令被告依照《租赁协议》向原告支付原告新增装修和改造部分的补偿共计398000元；4、请求判令被告向原告除跳蚤费共计5400元；5、请求判令被告向原告支付腾退搬家费共计6800元；6、请求第三人与被告承担连带责任；7、本案受理费由被告承担。事实及理由：2018年12月31日原告与被告签署《租赁协议》，约定被告将位于房山区XXX村北，包含12间房屋、林木、约500平米仓库出租于原告，租赁期限自2019年4月30日至2027年12月31日，共计为8年8个月。2019年9月15日，原告将仓库转租于北京鸿腾鑫达科技有限公司，2019年9月29日北京市房山区XXX镇人民政府向赵凤海下发X政限拆字【XXX】XXX号《限期拆除通知书》，2020年10月16日XXX镇人民政府张贴《拆除腾退公告》，要求原告限期腾退，原告于2020年10月28日将房屋腾退并向被告交还钥匙。原被告在《租赁协议》约定租赁为第一年6万元，第二年6.5万元等，目前原告已向被告支付了第一年及第二年的租金，缴纳至2021年4月29日。原告与北京鸿腾鑫达科技有限公司签署的《租赁合同》中约定租金为30000元，因X政限拆字【XXX】XXX号《限期拆除通知书》导致原告无法转租，在该协议中承担违约责任，后因划为限拆一致空置原告无法使用，租赁目的无法实现，事实上一直租赁使用的部分的仅为《租赁协议》约定仓库以外的部分，遂要求被告将仓库部分的租金全部退还至原告。原被告在协议中的约定自2019年4月30日起算，五年内院落（含仓库）因各种原因拆除的，甲方需对乙方新增装修或改造部分进行补偿；原告在租赁后，与北京鑫源远景建筑装修有限公司签署《施工合同》对所租赁的12间房屋整体进行改造、装修；对大院进行规划改造，原告为此支付装修和改造费共计39.8万元，在原告改造好不久就被告知需腾退拆除，原告要求被告支付此次装修及改造的费用。被告原房间为狗窝，在拆除狗窝时发现狗窝时发现存在大量跳蚤等，必须请专业的除跳蚤公司予以清理，共对12间房屋清理三次，每次费用1800元，共计5400元。在2020年10月27日，被告向原告电话告知必须于10月28日搬离，10月29日就会将全部房屋拆除，时间仓促，原告只能找到搬家团队帮助，搬家费用共计6500元。原告与被告数次沟通未果，为维护自己的合法权益向法院提起诉讼。被告左建路辩称：一、原告起诉与事实不符。2018年12月31日原被告签订了《租赁协议》，约定被告将位于房山区XXX村北包含12间房屋、树木，约500平米仓库出租给原告，租赁期限自2019年4月30日至2027年12月30日，租金为第一年6万元，第二年为6.5万元，租金以后逐年递增。协议签订后，被告即于2019年2月底将上述房屋及库房交予原告使用。在履行合同过程中，因涉案房屋及库房没有办理合法手续，被政府相关部门列为违法建设并责令限期拆除，后原告于2020年10月28日将上述房屋及库房交还给了被告。但对原告自2019年4月30日至2020年10月28日之间房屋占用使用费，原告应予交纳。且被告已经按照合同约定向原告交付了上述租赁物，原告应按照合同约定给付占用使用费。二、原告起诉也没有提供相关证据予以佐证。原告要求被告支付新增装修和改造部分的补偿，但其未提供相关证据证明其遭受了上述损失，也未提供相关证据证明其损失数额，对此原告应承担举证不能的后果，且与双方签订的《租赁合同》中约定的装修改造费用相悖。三、本案为租赁合同纠纷，原告与被告签订了《租赁合同》，合同内容仅为房屋及库房的租赁及租金的给付，合同并未约定除跳蚤费及搬家费用也应由被告负担，故对原告要求被告负担此费用没有事实法律依据。四、本案中涉案房屋被政府有关部门列为违法建设后，需要腾退，政府对主动配合拆除腾退工作的，给予了一次性奖励资金，该奖励资金是对拆除涉案房屋的补偿，但此笔费用已被第三人赵地震领取。第三人赵地震、赵凤海述称，我方与本案没有关系，被告提交的协议书中日期都被划了，与我手里的协议书不一致。本院经审理认定事实如下：2010年3月19日，赵地震与左建路签订《协议书》，其中赵地震为出租方、甲方，左建路为承租方、乙方，双方约定甲方自愿将XXX村墩台西侧园田部分土地西南侧（东西34米，南北48.8米，约1600平方米，2.5亩）剩余5年8个月的使用权转租给乙方有偿使用。乙方租用土地用于建设农村大棚设施或者耕种。租赁期间为2010年3月19日至2015年12月31日。庭审中左建路提交的《协议书》有多处涂改且与赵地震提交的协议不一致，赵地震对于涂改部分不予认可。赵地震称合同于2015年12月31日到期后没有续签，但是左建路实际占有并支付租金，左建路对此予以认可。左建路承租土地后建造了房屋。2018年12月31日，左建路与么军签订《租赁协议》，其中左建路为出租方、甲方，么军为承租方、乙方，约定承租院落位房山区XXX村北，包含12间房屋、林木、约500平米仓库。租赁期限自2019年4月30日至2027年12月31日。租金第一年6万，第二年6.5万元，第三年7万，第四年、第五年、第六年，每年7.3万元；第七年7.8万元；第八年及余下八个月，按每年8.5万计算。关于拆迁自2019年4月30日起算，五年内院落（含仓库）因各种原因拆除的，甲方需要乙方新增新装修或改造部分进行补偿，但乙方投入金额不得超过20万元，双方协商不成的，以评估值为准。合同签订后，么军已交纳2年房租共计12.5万元，租金交付至2021年4月30日。么军承租房屋后对房屋进行了装修，其提交了《施工合同》、房屋照片证明装修支出的费用，左建路对于该证据真实性不予认可。2019年9月29日，XXX人民政府发出《限期拆除通知书》，要求违法建设人赵凤海对位于XXX村北的建设因未取得乡村建设规划许可证进行建设，责令限期拆除。2020年10月28日，么军将房屋腾退，后房屋被房山区XXX镇人民政府拆除。么军、左建路、赵地震庭审中均认可拆除违法建设镇政府已经给予相应补偿，补偿标准为每平米150元，但么军承租的房屋面积未单独进行测量。赵地震已经领取上述款项。庭审中赵地震称该土地系其叔赵凤海早年从房山区XXX村经济合作社承租，并提交了2016年1月1日房山区XXX村经济合作社（以下简称“XXX村”）与赵凤海签订的《农村土地承包（租赁）经营合同书》，XXX村为发包（出租）方、甲方，赵凤海为承包（承租）方、乙方，双方约定甲方将集体所有土地6亩发包给乙方经营，地块名称“墩台西侧园田”，用途为种植，承包期限为2016年1月1日至2027年12月31日，共计12年，承包费为每年每亩2000元，由2021年1月1日起每年承包金在原每亩2000元的基础上增加20%。由于赵凤海与赵地震系叔侄关系，该土地一直实际由赵地震使用，土地转租给左建路一事赵凤海知情且同意，2016年1月1日系赵凤海与XXX村续签的承包合同。上述事实，有双方当事人陈述、《农村土地承包（租赁）经营合同书》、《租赁协议》、《拆除腾退公告》、《协议书》等证据在案佐证。本院认为，合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，左建路在集体所有的土地上建造的房屋因未取得规划审批手续被拆除，其将房屋出租给么军的《租赁协议》应属无效。在原被告之间的租赁合同关系中，左建路明知房屋没有规划手续进行出租，承担合同无效的主要责任，么军在签订合同时未进行审慎的审查，承担次要责任。关于么军请求退还已付租金的请求，因其实际腾退时间为2020年10月28日，故左建路应退还的租金，经本院计算为32500元。关于么军请求支付新增装修和改造部分的补偿，由于房屋未经评估已经被拆除，故本院结合房屋面积及双方当事人过错程度，参考租赁用途及实际承租时间，酌情判令左建路支付么军新增装修及改造部分赔偿180000元。关于除跳蚤费，么军提交了《除虫协议》及收条，被告均不予认可，由于该费用并非租赁过程中必然发生的费用，亦非合同无效直接导致的损失，故本院不予支持；关于搬家费的损失，本院根据合同履行情况及双方过错，酌情判令由左建路赔偿3000元。由于《租赁协议》系左建路与么军签订，根据合同相对性原则，该协议无效的后果应由左建路与么军承担，故么军请求第三人赵凤海、赵地震承担连带责任的诉求，没有法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告么军与被告左建路于2018年12月31日签订的《租赁协议》无效；二、被告左建路于本判决生效后七日内向原告么军退还租金32500元；三、被告左建路于本判决生效后七日内向原告么军支付装修改造补偿款180000元及搬家费3000元；四、驳回原告么军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8411元，由被告左建路负担4533元（于本判决生效后七日内交纳），由原告么军负担3878元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  张明星二〇二一年三月三十日书记员  李文秀