北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初3395号原告：北京盛科物业管理有限公司，住所地北京市平谷区山东庄镇府前路**，统一社会信用代码91110117675062699X。法定代表人：李军，总经理。委托诉讼代理人：郝宁宁，北京郝宁律师事务所律师。被告：杨琳，女，1977年9月25日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，公民身份号码×××。原告北京盛科物业管理有限公司（以下简称盛科物业）与被告杨琳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛科物业之委托诉讼代理人郝宁宁，被告杨琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛科物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2017年6月1日至2019年12月31日的物业管理费10450元（计算方式：建筑面积为113.12平方米，113.12平米乘以2.98每平米每月乘以31个月就是10450元），违约金2090元（计算方式：10450元乘以20%）；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告是受北京景旭房地产开发有限公司委托为北京市顺义区×花园小区全体业主提供物业服务的企业，于2009年9月7日起至今一直为业主提供物业服务，被告系北京市顺义区×花园小区的业主。原告一直正常按照合同约定的标准为被告提供物业服务，但被告在2017年6月1日至2019年12月31日期间却不履行交纳物业费的义务，在期间拖欠的物业费总额为10450.04元。根据物业服务合同约定：业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交物业管理费的千分之三加收滞纳金，现仅收取2090.01元。原告已多次向被告进行催缴，均未果。为维护原告的合法权利，根据《物业管理条例》及相关法律规定，现向人民法院提起诉讼，请求贵院依法作出公正判决，维护原告企业合法权益。被告杨琳辩称，认可房屋坐落，认可房屋面积，认可未缴纳的物业费期间，认可物业费标准以及计算方式。不同意原告的诉讼请求。第一，我方需要原告解决我方的车位问题，原告之前强行剥夺了我的车位的使用权。涉诉房屋曾系出租状态，租户曾用涉诉房屋在物业处租赁558号车位。在我与租户解除房屋租赁关系后，物业以车位租赁协议未到期为由让我等待并答应车位到期后不再让租户使用。但是物业后来并没有将558车位交给我使用，而是继续出租给租户。经与物业协商另行划一车位供我使用，并在2016年8月我方缴纳了5400元一年的车位租赁费（车位计划编号为801），但是原告并没有提供过车位。我多次找物业沟通退还车位租用费或归还我558车位使用权。如果被告现在无法提供车位的话，因我方从未使用过801车位，故要求将5400元折抵物业费。盛科物业提供的物业服务不到位，园区内存在大量违章建筑，盛科物业不作为。盛科物业的物业用房属于违章建筑侵占公共绿地。盛科物业在卫生服务、公共设施维护方面均不到位。本院经审理认定事实如下：杨琳系北京市顺义区×街×号院×号楼×层×单元×业主，该房屋于2014年11月27日登记于杨琳名下，房屋建筑面积为113.12平方米。2009年9月7日，北京景旭房地产开发有限公司（委托方、甲方）与盛科物业（受托方、乙方）签订《物业管理服务合同》，合同约定甲方委托乙方向×花园小区提供物业服务。物业费标准为住宅每月每平方米3.5元，两限房为每月每平方米1.46元，商业面积为每月每平方米22元，地下停车管理费为每月每车位80元。业主逾期交纳物业费，自逾期之日起物业管理企业按每天应交管理服务费的千分之三加收滞纳金。后盛科物业与杨琳签订《前期物业管理服务协议》，约定物业服务费住宅按建筑面积每月每平方米2.98元，按年交纳，于每年11月15日前交纳，在约定的日期后交纳物业费用视为逾期交纳，乙方或物业使用人须承担违约责任，每逾期一天，按欠交总额的千分之三的标准向物业公司支付违约金。杨琳未交纳2017年6月1日至2019年12月31日的物业管理费共计10450元。2016年8月27日，盛科物业与杨琳订立《×花园地下停车场临时停车管理服务协议书》，将地下停车场车位号801号车位以每月450元的价格租给杨琳，租赁期限为自2016年8月27日至2017年8月26日。当日，杨琳向盛科物业交纳一年租金5400元。双方一致确认上述协议书中约定的801车位为临时车位。盛科物业称为了解决业主停车问题临时划的一个车位，也交付给被告了，被告也使用了。车位到期后因其他业主有意见，所以包括801车位在内的所有临时车位都取消了。杨琳称801车位自始未划出来过，也未实际交付给其使用。盛科物业称因时间太久人员流动的原因现在无法提交证据证明将801车位交付杨琳实际占有使用，目前地下停车场也没有留下801车位曾存在的痕迹。庭审中，盛科物业与杨琳均同意上述协议书的争议在本案中一并处理，且同意本案杨琳已交纳的5400元车位费是否折抵物业费由法院判定。诉讼中，盛科物业经核实称涉诉园区现有产权车位413个已经全部出售，另有人防车位170个也已经全部处于出租状态（包括杨琳房屋租户曾租赁的558号车位）。盛科物业称其物业用房是否为违建城管执法部门正在认定，关于园区内业主的违建，盛科物业也采取了劝说、建议拆除等措施。杨琳向本院提交照片证明盛科物业在公共卫生方面、公共设施维护方面的服务存在瑕疵。上述事实，有原告盛科物业提交前期物业服务合同、协议书，被告杨琳提供的收据、录音、照片及本院庭审笔录等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方须按照合同约定行使自己的权利并履行自己的义务。盛科物业与杨琳签订的前期物业管理服务协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守合同约定。盛科物业为涉诉小区提供了物业服务，杨琳作为该服务的受益人理应及时履行向盛科物业交纳物业费的义务。本案中，双方就801车位租赁合同发生的争议同意在本案中一并解决，本院对此不持异议。杨琳主张盛科物业从未向其交付801临时车位，盛科物业对此予以否认，但未提交证据证明801车位确实曾经临时划出并交付杨琳使用，本院依法确认盛科物业未履行涉诉临时停车管理服务协议书中交付车位的义务。据此，本院依法从本案杨琳应交未交的物业费中扣除5400元车位租赁费。庭审中杨琳称盛科物业服务存在问题，但根据杨琳提交的证据，并不足以认定盛科物业的物业服务存在瑕疵。现盛科物业要求杨琳交纳欠付2017年6月1日至2019年12月31日的物业管理费的诉讼请求，在5050元范围内予以支持，超过部分不予支持。关于盛科物业主张的违约金，因杨琳并非恶意不交纳物业费，故对盛科物业的该项诉讼请求本院不予支持。应当指出的是，物业服务具有综合性、长期性等特点，往往涉及小区和业主生活的方方面面，物业服务水平的完善和提高，需要物业公司和业主之间积极沟通、相互理解。对于业主提出的建议和问题，物业公司应当积极采取补救措施及时改善相关服务，消除因物业服务不完善给业主造成的影响。物业公司和业主之间的关系应当是长期的共赢关系，物业公司作为服务的提供方，是改进物业服务质量、提高物业服务水平的关键一方，物业公司应当重视业主反映的问题，认真研究对策，切实提高物业服务水平。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告杨琳支付原告北京盛科物业管理有限公司自2017年6月1日起至2019年12月31日止的物业服务费5050元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告北京盛科物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告杨琳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费57元，由原告北京盛科物业管理有限公司32元（已交纳），由被告杨琳负担25元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 高丽丽二〇二一年三月三十日法官助理 张若欣书 记 员 周禹行