贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0402民初791号原告：李智强，男，汉族，1979年8月24日生，住贵州省安顺市。原告：焦金艳，女，汉族，1986年10月17日生，住址同上。原告委托诉讼代理人：钟艳，贵州麒翔律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告委托诉讼代理人：杨金缘，贵州麒翔律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：贵州多彩万象旅游城开发置业有限公司住所地：贵州省安顺市经济技术开发区多彩万象旅游城内。统一社会信用代码91520490598366401M。法定代表人：艾志华。委托诉讼代理人：马孝礼，贵州联通（关岭）律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告李智强、焦金艳诉被告贵州多彩万象旅游城开发置业有限公司（下称多彩万象公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钟艳、杨金缘被告多彩万象公司的委托诉讼代理人马孝礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向产权部门提交办理位于贵州省安顺市屋转移登记的有关文书，并协助原告办理房屋权属证书。2、请求依法判令被告支付原告2015年9月27日起至2020年8月7日止逾期交付办理商品房权属转移登记有关文书的违约金人民币77033.43元，2020年8月8日起至被告交付办理商品房权属转移登记的有关文书之日期间的违约金，以原告已支付房价款为基数，按日万分之一进行计付。3、请求依法判令本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年1月14日原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发销售位于贵州省安顺市。房屋建筑面积145.99平方米，套内面积124.35平方米。该商品房合同约定总价款为486937元。根据双方签订《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款：（一）、（二）双方约定：出卖人（被告）承诺于取得该商品房所有权初始登记，180日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人（原告）；出卖人约定日期起180日以后，仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照选择退房或不退房的条款处理。买受人不退房的，由出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人（原告）支付已交付房价款的万分之一的违约金。然而，被告至今仍未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，致使原告所购买商品房的不动产产权证一直未办理，这给原告带来了诸多损失以及诸多不便。原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属于合法有效合同，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，原告已按照合同约定支付全部购房款，但被告未按约定时间将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，其行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任。被告多彩万象公司辩称：T1-32栋已经办理现房备案，但是因为有些业主私自搭建建筑，所以要进行相关整改后才能办理不动产权证登记，T32栋以后的因未综合验收，尚未办理现房备案，不能办理不动产权登记；被告的第二个诉讼请求违约金过高，希望法庭调低。另对诉讼时效的问题，我方认为诉讼时效应当是三年，即起诉之日往前推三年才在法律的保护范围，超过这个时间是不受法律保护的。我方认为部分违约金已过诉讼时效。经本院审理查明：2014年1月14日，原告李智强、焦金艳与被告多彩万象公司签订《商品房买卖合同》，约定：“原告购买被告开发的位于光明路（幺铺镇大屯）多彩万象旅游城第T42幢2单元5层1号房屋，所购商品房建筑面积为145.99㎡，套内建筑面积124.35㎡，总房价款486937元。买受人采取首付146621元、贷款330000元方式支付购房款。该《商品房买卖合同》第十一条约定出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。第二十二条约定：二、初始登记：出卖人（即被告）负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，办理初始登记所需费用，均由买受人承担。三、转移登记：（一）出卖人承诺取得该商品房所有权初始登记，180日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的百分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第3项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期存款支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（3）退房按第一项处理，不退房按第二项处理。合同签订后，原告按套单元计算已支付购房款486937元给被告。该房屋已于2013年11月25日交付给原告使用。同时查明：经本院向安顺市国土资源局经济技术开发区分局不动产登记中心调查，案涉房屋尚无现势的首次登记（初始登记），目前尚不具备办理转移登记条件。原告曾于2020年8月10日向本院递交民事起诉状，本院于2020年8月10日登记审查。以上事实，有原、被告的陈述，有原告提供的原告身份证、结婚证复印件、户口册复印件各一份、被告多彩万象公司企业信用信息公示报告打印件一份、商品房买卖合同复印件、销售不动产统一发票、中国银行个人一手住房贷款合同、安顺市商品房备案登记表、多彩万象旅游城住宅代收费用明细表、收款收据复印件、关于申请立案和受案时间说明一份及登记簿复印件，被告提交的被告营业执照、法定代表人身份证、身份证明复印件各一份，本院向不动产中心调取的贵州省安顺市西秀区人民法院协助调查函回函等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以采信。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，依法成立并生效，当事人应当按合同约定全面履行义务。本案争议的焦点为：1、被告是否违约；2、违约金数额计算标准及起止期间及部分违约金是否过诉讼时效；3、被告应否立即向产权部门提交办理房屋转移登记的有关文书，并协助办理房屋权属证书。关于被告是否违约的问题。双方在《商品房买卖合同》第十一条约定：出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付商品房，第二十二条第二款初始登记约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺取得该商品房所有权初始登记，180日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料。出卖人应当在交付房屋后90日内办理初始登记，并在180日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料，而出卖人已将房屋于2013年11月25日交付原告，至今未履行办理商品房转移登记义务，确已构成违约。关于违约金数额及起止期间的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人约定的违约金过高或过低的,当事人可以请求人民法院予以调整”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中被告逾期未向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料，并协助办理房屋权属证书，致使合同目的没有全部实现，应当承担一定数额的违约赔偿责任，但结合涉案房屋已经于2013年11月25日交付给原告，履行了部分合同义务，且逾期办证的违约行为所造成的实际损失，结合个案有所不同。而事实上，合同双方当事人订立违约金的目的是以违约金去督促合同双方履行合同义务，当一方违约时，需坚持以补偿为主，惩罚性为辅的原则，有效维护各方当事人利益。结合被告违约的主客观过错、房屋的实际履行情况等因素，综合本辖区内的经济发展、物价及收入水平等情况，从制裁违约和利益平衡原则出发,酌情将逾期办理交付房屋权属证书的违约金的计算标准调整为每日万分之零点一五。同时，原告的诉请的违约金计算至被告交付办理商品房权属转移登记的有关文书止。支付违约金的起算日应从交付房屋后270日起开始计算支付，应计算至被告交付办理商品房权属转移登记的有关文书止。原告要求于2014年12月31日后的270天即2015年9月27日起主张逾期办证违约金。被告辩称原告部分权利已过诉讼时效，因向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，本案合同中约定的是以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，原告曾于2020年8月10日向本院提交民事起诉状登记主张权利，诉讼时效中断，故原告主张的违约金应从2020年8月10日倒推三年即从2017年8月10日开始计算，之前的违约金已过诉讼时效，暂计算至2021年3月10日共计1308天的违约金为已交购房款486937元×1308天×0.0015%＝9554元，2021年3月11日起的违约金以日万分之零点一五为基数计算至被告交付案涉房屋不动产权证之日止；对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。关于被告应否立即向产权部门提交办理房屋转移登记的有关文书，并协助办理房屋权属证书的问题。双方当事人在《商品房买卖合同》中已约定了被告具有为原告办理房屋不动产权证的义务，被告未按约定办理需承担违约责任，但其方承担违约责任并不意味着其办理房屋不动产权证书的责任的免除，但目前案涉房屋尚达不到办理房屋转移登记的有关文书条件，故对该项诉求暂不予支持，可待该房屋具备办理房屋转移登记有关文书的条件后，原告可另行向被告主张权利。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告贵州多彩万象旅游城开发置业有限公司在本判决生效后十日内支付原告李智强、焦金艳从2017年8月10日开始计算至2021年3月10日止的逾期办证违约金人民币9554元，2021年3月11日起至被告交付案涉房屋不动产权证之日期间的逾期办证违约金，以原告已交付房价款486937元为基数，按日万分之零点一五计算支付；二、驳回原告李智强、焦金艳的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1776元，减半收取人民币888元，由被告贵州多彩万象旅游城开发置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员  张红文二〇二一年三月三十日法官助理包欣书记员杨恒