北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初40538号原告：北京数码云集科技有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：张合凤，女，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙丽，女，该公司经理。被告：北京人冬企业管理有限公司，住所地北京市昌平区。法定代表人：佟海元，经理。委托诉讼代理人：李刚，北京市东清律师事务所律师。原告北京数码云集科技有限公司（以下简称数码云集公司）诉被告北京人冬企业管理有限公司（以下简称人冬管理公司）中介合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告数码云集公司之法定代表人张合凤及其委托诉讼代理人孙丽，被告人冬管理公司之委托诉讼代理人李刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。数码云集公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《北京市存量房屋承购经纪服务合同》；2、判令人冬管理公司返还我公司居间服务86880元；3、判令由人冬管理公司支付本案诉讼费用。事实和理由：我公司、人冬管理公司与北京润溢源科技发展有限公司（以下简称润溢源公司）于2018年11月11日签订《北京市存量房屋买卖合同》，及我公司与人冬管理公司签订的《北京市存量房屋承购经纪服务合同》。合同签订房屋地址：北京市海淀区X，合同约定：我公司通过人冬管理公司购房，向人冬管理公司支付10万元居间服务费，并于2018年11月11日付清。2018年12月18日，我公司全款付清房屋的总房款后收房。至2019年初发现该房屋已于2018年6月20日由售房人进行了抵押登记，且2019年9月被北京市第三中级人民法院查封，导致至今无法过户取得房产证。根据签订的《北京市存量房屋买卖合同》中第二条第四款与第五条第3款、第4款中明确该房屋未有抵押或限制转让等情形，且我公司与人冬管理公司签署的《北京市存量房屋承购经纪服务合同》中第2条，乙方（人冬管理公司）未向我公司提供查看意向房屋权属情况的义务，并导致人冬管理公司违约合同第六条第三款“因乙方（人冬管理公司）过错导致与出卖人所签订的《北京市存量房屋买卖合同》无法履行的，甲方无需向乙方支付服务费用。如甲方已支付的，乙方应当在收到甲方书面退还要求之日起30日内将服务费用等相关款项退还甲方”，根据以上陈述，为了维护合同权益，诉请法院依法裁定。人冬管理公司辩称，2018年11月11日，数码云集公司与我公司签订了《北京市存量房屋承购经纪服务合同》（以下简称承购合同），我公司受托，为其提供润溢源公司（以下简称出卖人）所持有的房屋供其选择，数码云集公司对该房屋认可，双方自行成交，数码云集公司与出卖人签了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同），买卖双方因出卖人未按合同约定时间节点为数码云集公司办理不动产权证事宜，现对我公司提起诉讼，答辩如下：一、合同性质说明。数码云集公司与我公司签订的承购合同，非“二手房买卖居间服务合同”，合同约定的主要内容为房屋购买前的服务，买卖合同是数码云集公司与出卖人自行成交签定的，买卖合同中只有甲乙双方，并没有我公司，买卖双方产生的意见和问题我公司属实无能力承担。二、数码云集公司委托服务事项及完成标准。我公司通过外部兼职销售人员，与数码云集公司接触，陪同其实地看房，提供相关的法律法咨询及告知，为其与出卖人沟通锁定意向房源，核查数码云集公司相应资格，告知对应房屋权属情况，争取优惠价格等等。数码云集公司对我公司服务无异议后，与我公司签订了承购合同，并支付了相关费用。（一）关于房屋价格情况。出卖人为了快速销售房屋，鼓励中介公司加大力度提供销售类别的服务，以独家优惠的形式给予了中介公司所介绍客户的专属折扣，折扣标准为8折至8.8折不等，数码云集公司在与我公司签订承购合同时，就已享受到房屋总价12%-20%的实际购房款优惠（20-40万元）。这也是为什么数码云集公司不直接去找出卖人所在售楼处（开发商售楼处）直接购买，而愿意选择与中介公司签订承购合同并支付费用的真实原因。如果数码云集公司申请退还服务费用，是否应该补齐购房时的优惠差价？（二）承购合同约定的完成标准。承购合同第二条约定的我公司应承担的服务事项，我公司已全部完成，且数码云集公司已收取房屋并入住；达到上述服务事项以房屋交付为完成标准的条件。按数码云集公司与出卖人签订买卖合同相关约定，“应当在不动产转移登记完成并全款付齐后7日内前将该房屋交付给买受人。”按合同约定应该是办理不动产权证后并且付齐全款才应该收取房屋；数码云集公司在未取得不动产权证时，仍然于2018年12月18日与出卖人协商办理收房手续，取得房屋钥匙，并装修入住。充分证明了数码云集公司对房屋权属问题的了解，如果不了解，为什么明知还未办理不动产权证，就不按合同约定办理收房手续？（三）关于房屋权属情况。1、北京住建委相关法规及要求。依据北京住建委要求及房屋买卖的法律法规中，抵押状态下的房屋是可以/允许买卖的，且数码云集公司购买房屋已经在北京海淀区不动产登记中心、房管局办理了网签手续。其在签定承购合同时，我公司已明确告知数码云集公司该房屋已抵押的实际情况，买受人知晓并同意后，才与出卖人以自行成交方式签订的买卖合同。2、数码云集公司为什么知晓房屋抵押情况仍然购买出卖人的房屋。该房屋在签订买卖合同时，出卖人在我公司提示后，又再次明确口头提示该房屋已进行抵押，数码云集公司亦认可同意。数码云集公司同意并认可的原因主要是出卖人对不能办理后期过户并取得不动产权证事宜进行了充分约定，买卖合同中明确约定了出卖人的违约责任，保障了数码云集公司的利益。3、数码云集公司已经收取了出卖人按合同违约标准支付的违约金。数码云集公司累计收取违约金68266.47元。因出卖人原因导致逾期办理不动产权证，出卖人按照与数码云集公司签定的合同，已支付且持续支付违约金，数码云集公司也按合同约定收取了违约金，数码云集公司与出卖人的合同关系，一直得到执行，出卖人出具了各类函件、担保，保证了数码云集公司的权益。数码云集公司对我公司的诉讼请求完全不合情理，没有理由再向我公司主张其他费用。三、承购合同中的我方权利义务。承购合同第五条第二项所约定的我方权利义务已全部完成，并未发生偏差。四、收取服各费用说明。服务费用构成为，兼职渠道销售人员佣金、现场销售人员佣金、注册代办费用、记账服务费用、韧税，印花税、权证费、过户费、办理人员服务费、发票税费等等，共收取费用为10万元，不计算其他税费情况下，中介服务公司利润微薄。具体构成如下：1销售人员成本，5万元左右；2、注册代办及6个月的记账服务费用，每套2500元；3、契税、印花税，约1.5-2万之间;4、权证费，500元;5、网签人员服务费，3000元;6、过户费，3000元;7、发票税费，3%，约3000元左右，未含其他税费。五、相关事件说明。针对该房屋2019年9月11日被查封事宜，数码云集公司与其他同类型问题的产权人/公司已多次一起，与出卖人沟通、解决。出卖人对合同违约事宜所需承担的责任，全部接纳，并按合同约定的违约标准向数码云集公司支付违约金，目前我公司所了解的情况如下：1、2018年3月，出卖人取得北京海淀区尚品园2号楼160套房屋的不动产权证。2、2018年4月，出卖人（实际控制人为该项目开发商）正式在该项目开发商所处售楼中心进行销售。同时委托各中介服务公司提供销售类别服务，我公司也在其列。我公司查验了相关不动产权证，并保留了原件照片，并无瑕疵。3、各中介公司（包括我公司）陆续签订了30余份承购合同，这部分房屋在2018年内全部交付完毕且办理不动产权证。4、2018年6月27日，产权人公司将海淀区尚品园2号楼77套房产（包含本案涉及房屋）和北京世界福溢企业管理有限公司名下的位于北京金融世家（真武庙2条）7套房产抵押给中矿必拓投资有限公司。5、依据北京住建委要求及房屋买卖的法律法规中，抵押状态下的房屋是允许买卖的，且北京海淀区不动产登记中心、房管局的相关业务是可以正常办理网签手续的。鉴于此，各中介公司（包括我公司）仍然积极通过渠道，为客户匹配满意房源，期间与数码云集公司签订承购合同，并向其说明了房屋所处抵押情况，数码云集公司了解明确后，与出卖人以自行成交形式签订买卖合同，合同中明确约定了办理产权过户的时间安排及违约金标准。6、2019年9月11日，中矿必拓投资有限公司向北京市第三中级人民法院起诉，查封了抵押房产。7、2019年9月下旬，数码云集公司联合其他同类型问题的产权人/公司，与出卖人达成一致起草《担保协议》，出卖人同意并向每一位业主发起担保函，主要内容为：北京世纪正源房地产开发有限公司自愿对润溢源公司与业主签订的购房合同中的债务及义务承担连带责任。8、2019年12月，买卖双方及担保方达成一致，由数码云集公司等起草且同意形成备忘录，主要内容为：润溢源公司积极配合业主领取房屋发票、网签合同等材料。2019年12月31日前确认相关违约金支付安排，承诺2020年4月1日前开始办理不动产权证。9、2020年1月19日起，出卖人开始并持续向数码云集公司支付违约金。10、2020年4月22日买卖双方及担保方再次沟通，并出具承诺书，主要内容为：润溢源公司（尚品园77户产权单位）及北京世纪福溢企业管理有限公司（金融世家7户产权单位）承诺，如中矿必拓投资有限公司案件导致法院强制查封房产，由产权单位申请先行处置北京世纪福溢企业管理有限公司名下的金融世家7套房屋，不足以清偿的，由该产权单位负责清偿，确保润溢源公司名下的尚品园77户房屋受让方的合法权益。11、2020年7月27日，买卖双方再次沟通，由出卖人出具通报函，再次将前述承诺事项进行说明。六、鉴于本文件前述说明，我公司观点如下：1、我公司为数码云集公司完成了承购合同中所约定的服务事项（包括签订了网签合同）。数码云集公司在未取得不动产权过户手续时，仍然办理了房屋交付手续，充分证明了数码云集公司知晓房屋权属事宜，否则没有理由不按合同约定办理房屋交付手续。我公司已清晰明确的完成了服务事项，不应退还任何费用。2、我公司为数码云集公司在购房时以独家优惠的形式取得近20-30万元的购房款优惠，如果数码云集公司申请退还费用，是否也应补齐优惠差价？3、数码云集公司与我公司签订承购合同之后，买卖双方以自行成交方式签订买卖合同，因买卖双方产生的问题，我公司并无过错。过错方是出卖人，出卖人也对其过错认可，并出具了相关连带担保、承诺函等一系列文件，已经支付并且持续支付合同约定的违约金，数码云集公司的实际利益得到充分的法律保护。数码云集公司已经装修入住房屋，并持续收取违约金68266.47元，不存在买卖合同无法履行的情况。综上，我公司不同意数码云集公司的诉讼请求，我公司已经与数码云集公司履行了承购合同的全部内容。不认可数码云集公司起诉的事实。我公司是在数码云集公司交付房屋、将购房款交给开发商润溢源公司之后才知道涉案房屋有抵押权。润溢源公司与数码云集公司的买卖合同中明确约定了房屋无抵押权。我公司在知道房屋有抵押权之后立即与开发商沟通协商，也在积极办理此事。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：据承购合同约定，该合同文本显示签订日期为2018年11月11日，数码云集公司（甲方，委托人）与人冬管理公司（乙方，房地产经纪机构）曾就购买意向房屋“北京市海淀区白家疃尚品园2号楼513号房屋”事宜达成协议，约定：第二条，委托服务事项及完成标准。甲方为了承购意向房屋，委托乙方提供下列服务：1、提供与意向房屋买卖相关的法律法规、政策等信息咨询；2、初步核实购买方资格核验申请材料，如实填报核验信息；3、为甲方锁定意向房源；4、查看意向房屋权属情况；5、实地看房，核对房屋状况；6、按甲方需要报告服务进度信息；7、陪同甲方实地看房；8、协助甲方完成买卖合同网上签约。上述服务事项以房屋交付为完成标准。第四条，服务费用及支付方式。甲方应当在确定意向房源时，按10万元/套的标准向乙方缴纳，服务费为大包形式，包括从签约至最终过户结束全部费用，包含中介服务费、注册公司代办费、6个月记账服务费、契税、印花税、权证费、过户费、人员服务费等。第六条，违约责任。如因乙方过错导致与出卖人所签订的买卖合同无法履行的，甲方无需向乙方支付服务费用。如甲方已经支付的，乙方应当在收到甲方书面退还要求之日起30日内将服务费用等相关款项退还甲方。第七条，合同解除。经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。本案中，人冬管理公司自认已收到10万元服务费。据北京市存量房屋买卖合同落款买受人数码云集公司签订时间显示为2018年11月11日，润溢源公司（出卖人）与数码云集公司（买受人）曾就涉案房屋买卖事宜达成协议，约定数码云集公司购买涉案房屋。数码云集公司自述已收房并使用至今。再据（2019）京03民初450号民事判决书，润溢源公司曾涉及民事纠纷。案件中查明润溢源公司曾与中矿必拓投资有限公司签订《主债权及不动产抵押合同》，以包含涉案房屋在内的尚品园77处房屋为债权抵押担保；生效判决书判决润溢源公司应向中矿必拓投资有限公司偿还借款并支付逾期利息、律师费、诉讼财产保全责任险费用，中矿必拓投资有限公司对《主债权及不动产抵押合同》所涉及的抵押物（包含涉案房屋在内的尚品园77处房产）折价或拍卖、变卖的价款在抵押担保范围内对判决第一至四项确定的债权享有优先受偿权。对于当事人有争议的证据和事实，本案中争议焦点为：数码云集公司要求解除承购合同、返还服务费是否有据？数码云集公司以目前无法取得涉案房屋产权为由，要求解除承购合同并要求退还服务费。人冬管理公司不同意退还服务费，主张涉案房屋能否办理过户仍处未决状态。经询问，数码云集公司确认买卖合同尚未解除，仍希望通过合法维权的方式取得涉案房屋产权。本院认为，合同可以依约定解除、亦可依法定解除。本案中，虽人冬管理公司主张承购合同并非居间合同，但结合合同内容，我院对此主张不予采信；虽数码云集公司以涉案房屋无法过户为由要求解除承购合同，但：其一、于事实层面。虽涉案房屋存有抵押登记；因润溢源公司与中矿必拓投资有限公司民间借贷纠纷一案中，涉案房屋作为《主债权及不动产抵押合同》项下担保物有被折价或拍卖、变卖的风险；然，数码云集公司与润溢源公司间买卖合同是否确已无法履行仍属待定状态且数码云集公司亦当庭表示仍希望以合法维权的方式取得涉案房屋产权。其二、于双方约定或法律规定。双方间承购合同中约定“如因乙方过错导致与出卖人所签订的买卖合同无法履行的，甲方无需向乙方支付服务费用。如甲方已经支付的，乙方应当在收到甲方书面退还要求之日起30日内将服务费用等相关款项退还甲”，故在承购合同所约定退款条件未成就、承购合同目的是否确实无法实现均存疑问的情况下，数码云集公司要求解除承购合同、返还服务费，缺乏合同依据，亦于法无据，我院不予支持。数码云集公司可待约定条件成就或法定情形出现后再行主张权益。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回北京数码云集科技有限公司的全部诉讼请求。案件受理费986元，由北京数码云集科技有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  沙月亮二〇二一年三月三日书记员  刘 云