四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川13民终251号 上诉人（原审被告）：四川汇邦房地产投资有限公司，住所地四川省南充市顺庆区石油南路98号3幢1层8号。 法定代表人：何明辉，执行董事。 委托诉讼代理人：杜彦，四川兴恒平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何翠萍，四川兴恒平律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司南充分行，住所地四川省南充市顺庆区丝绸路86号。 负责人：刘天勇，行长。 委托诉讼代理人：黄真树，四川英特信（南充）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘青，四川英特信（南充）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王强，男，汉族，生于1972年6月6日，住四川省南充市嘉陵区。 被上诉人（原审被告）：郑智慧，女，汉族，生于1987年6月10日，住四川省南充市嘉陵区。 上诉人四川汇邦房地产投资有限公司（以下简称汇邦房产公司）因与被上诉人中国工商银行股份有限公司南充分行（以下简称工商银行南充分行）、王强、郑智慧金融借款合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初6060号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 上诉人汇邦房产公司上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判。事实及理由：1.上诉人与被上诉人工商银行南充分行签订的《按揭贷款业务合作协议》中约定，上诉人为购房户提供的单笔个人住房贷款最高限额为300万元，因此，上诉人承担责任的限额亦为300万元。因此，上诉人应在300万元限额内承担责任，而不是承担无限责任。2.被上诉人之间签订的《个人购房借款/担保合同》，约定了被上诉人王强、郑智慧以自己所购买的位于顺庆区双女石路39号鸿升凯旋城2号楼301铺房屋向被上诉人工商银行南充分行设定了物的担保，根据法律规定，应首先拍卖、变卖担保物清偿债务，不足部分才由上诉人承担补充责任。一审判决上诉人承担连带责任错误。 被上诉人工商银行南充分行答辩称，1.上诉人与被上诉人之间签订《按揭贷款业务合作协议》在前，四方签订的购房合同在后，根据个人借款合同第26条关于保证担保的约定，相冲突的部分以《个人购房借款/担保合同》约定为准。2.案涉房屋只办理了预告登记，工商银行南充分行没有取得抵押权，根据《按揭贷款合作协议》第9条，在上诉人提供阶段性连带保证责任期间，若王强、郑智慧连续三个月或累计6个月未按合同约定履行还款义务，上诉人无条件履行还款义务。3.本案中工商银行南充分行起诉金额以及一审判决金额均未达到300万元的限额，故一审判决认定事实清楚，适用法律正确。 被上诉人王强、郑智慧答辩称，只要汇邦房产公司将烟道处理好，我们就把钱一并给了。 工商银行南充分行一审起诉请求：1.判令工商银行南充分行与汇邦房产公司、王强、郑智慧签订的《个人购房借款/担保合同》所涉未到期的贷款立即到期；2.判令王强、郑智慧立即向工商银行南充分行偿还全部贷款余额2,542,756.70元、利息（含复息、罚息）154,971.81元，共计2,697,728.51元（截至2020年6月21日），并自2020年6月22日起至实际还清之日止按《个人购房借款/担保合同》约定的标准计算利息、罚息、复利、违约金、补偿金等；3.判令四川汇邦房地产投资有限公司对第2条诉讼请求中王强、郑智慧的全部偿付义务承担连带清偿责任；4.判令工商银行南充分行对案涉抵押物，即王强、郑智慧位于顺庆区双女石路39号鸿升凯旋城2号楼301铺房屋的拍卖、变卖或折价款享有优先受偿权；5.判令王强、郑智慧全额承担工商银行南充分行为实现债权、担保权所产生的包括诉讼费、公告费、保全费、评估费、拍卖费及律师费等所有费用。 一审审理查明:王强、郑智慧系夫妻关系，2015年2月2日，王强、郑智慧因购买顺庆区双女石路39号鸿升凯旋城2号楼301铺房屋，向工商银行南充分行申请个人住房贷款400万元，期限10年，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期档次贷款利率为基准利率，还款方式为按月等额本息还款法；借款人未按照合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在约定的利率基础上加收50%确定；王强、郑智慧以所购买的位于顺庆区双女石路39号鸿升凯旋城2号楼301铺房屋为其借款提供抵押担保，并办理了预抵押登记；汇邦房产公司自愿为王强、郑智慧偿还全部贷款本息等费用，在王强、郑智慧未将所购买的涉案房屋给工商银行南充分行办理完毕正式抵押登记手续且工商银行南充分行未收到涉案房屋的房屋他项权证书前提供阶段性连带责任保证；为此，工商银行南充分行与王强、郑智慧、汇邦房产公司签订了《个人购房借款/担保合同》。同时，工商银行南充分行与汇邦房产公司签订了《按揭贷款业务合作协议》，约定：四川汇邦房地产投资有限公司为购买“凯旋城”二期项目的购房户提供单笔个人住房贷款最高限额为300万元，最高贷款成数70%，最长贷款期限为30年，贷款用途只能用于借款人购买该项目住房或商用房。2015年2月6日，工商银行南充分行依约向王强、郑智慧发放了贷款400万元并划转给王强、郑智慧指定的汇邦房产公司账户。王强、郑智慧从2016年2月起便未按约偿还相应贷款及利息，后经工商银行南充分行多次进行催收，王强、郑智慧仍置之不理，保证人汇邦房产公司亦未履行担保义务。截至2020年6月21日王强、郑智慧尚欠工商银行南充分行借款本金2,542,756.70元、利息（含复息、罚息）154,971.81元，共计2,697,728.51元。 一审法院认为:王强、郑智慧、汇邦房产公司与工商银行南充分行签订的《个人购房借款/担保合同》是三方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效。工商银行南充分行向王强、郑智慧发放贷款后，王强、郑智慧应当按照合同约定及时归还贷款，现王强、郑智慧未按约向工商银行南充分行偿还借款构成违约，根据合同约定，工商银行南充分行有权据此宣布贷款提前到期，并要求王强、郑智慧立即偿还借款本息，截至2020年6月21日王强、郑智慧尚欠工商银行南充分行借款本金2,542,756.70元、利息（含复息、罚息）154,971.81元，共计2,697,728.51元。王强对欠款事实及金额未提出异议。对工商银行南充分行的第一、二项诉讼请求一审法院予以支持。 工商银行南充分行请求一审法院确认对案涉抵押物即位于顺庆区双女石路39号鸿升凯旋城2号楼301铺房屋享有优先受偿权，但该房屋未办理正式抵押登记手续，依据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或其他不动产权的协议，为保障将来实现物权，可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”之规定，抵押预告登记并非已实现的抵押权，而是将来发生抵押权登记的请求权，该请求权具有排他性，工商银行南充分行作为预告登记的权利人，在未办理房屋抵押登记前，享有抵押登记条件成就或约定期限届满对房屋抵押权登记的请求权，并可对抗他人针对抵押房屋的处分，但抵押预告登记并非对抵押房屋享有现实的抵押权。鉴于工商银行南充分行尚未对上述房屋获得抵押权，作为抵押权预告登记，自不存在行使抵押权的问题，当王强、郑智慧怠于履行归还剩余贷款的义务时，工商银行南充分行可拒绝办理上述房屋设定的抵押权预告登记涤除手续，以保障工商银行南充分行的债权得以实现，故对工商银行南充分行的上述请求，一审法院不予支持。 对汇邦房产公司承担连带担保责任的问题，工商银行南充分行与王强、郑智慧、汇邦房产公司签订的《个人购房借款/担保合同》和工商银行南充分行与汇邦房产公司签订的《按揭贷款业务合作协议》中，均对担保范围、金额、期限等均明确约定，王强、郑智慧在工商银行南充分行处的贷款均在合同和合作协议约定的范围内，汇邦房产公司应当对王强、郑智慧在工商银行南充分行处的贷款承担连带担保责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百一十四条“当事人可约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、第二百零四条“办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定”、第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息”、第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决:一、中国工商银行股份有限公司南充分行与王强、郑智慧、四川汇邦房地产投资有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》所涉未到期的贷款立即到期；二、王强、郑智慧于判决生效后三十日内偿还中国工商银行股份有限公司南充分行贷款本金2,542,756.70元、利息（含复息、罚息）154,971.81元，共计2,697,728.51元；并从2020年6月22日起至全部贷款清偿之日止按双方签订的《个人购房借款/担保合同》约定内容计算利息、罚息、复利；三、四川汇邦房地产投资有限公司对上述第二项的判决内容承担连带责任给付；四、驳回中国工商银行股份有限公司南充分行的其他诉讼请求。如未按判决确定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费14,191元，中国工商银行股份有限公司南充分行已预付，由王强、郑智慧、四川汇邦房地产投资有限公司于判决生效之日起十日内向中国工商银行股份有限公司南充分行给付。 二审查明其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，工商银行南充分行与王强、郑智慧、汇邦房产公司签订的《个人购房借款/担保合同》中，虽约定王强、郑智慧以案涉房屋提供抵押担保，但仅仅办理预告登记，并未办理抵押权登记，工商银行南充分行享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满时对房屋抵押权登记的请求权，而非担保物权，即是说工商银行南充分行尚未取得物的担保，故不能适用《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”的规定，按照《个人购房借款/担保合同》的约定，汇邦房产公司应当承担连带担保责任。 工商银行南充分行与汇邦房产公司签订的《按揭贷款业务合作协议》中虽约定了汇邦房产公司为购买“凯旋城”二期项目的购房户提供单笔个人住房贷款最高限额为300万元，但该《按揭贷款业务合作协议》并无落款时间，无法确定《按揭贷款业务合作协议》与《个人购房借款/担保合同》的先后时间，且《个人购房借款/担保合同》中约定了“本合同关于保证担保的相关约定与贷款人、保证人签订的其他合同冲突的，以本合同的约定为准，针对本合同签订的补充协议除外”，《个人购房借款/担保合同》系针对具体购房户王强、郑智慧购房借款的特别约定，其中并未约定汇邦房产公司对于王强、郑智慧所欠工商银行南充分行的款项承担担保责任的最高限额，故对汇邦房产公司的上诉请求不予支持。 综上，汇邦房产公司的上诉理由不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费28,382元，由四川汇邦房地产投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 朱 伟 审判员 罗晓翠 审判员 肖 逍 二〇二一年三月四日 书记员 李 俊