北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0111民初6205号原告（反诉被告）：彭文敬，女，1984年4月13日出生，汉族，住北京市房山区。原告（反诉被告）：张建，男，1981年5月18日出生，汉族，住北京市房山区。被告（反诉原告）：中铁嘉业（北京）投资有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：王旭，总经理。委托诉讼代理人：崔玉，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：范鑫，男，该公司工作人员。被告：北京凯利门房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区良乡长虹西路翠柳东街1-023号。法定代表人：王宁，总经理。委托诉讼代理人：陈继国，女，该公司工作人员。原告彭文敬、张建与被告中铁嘉业（北京）投资有限公司（以下简称中铁嘉业公司）、北京凯利门房地产经纪有限公司（以下简称凯利门公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭文敬、张建，被告中铁嘉业公司的委托诉讼代理人崔玉、范鑫，凯利门公司的委托诉讼代理人陈继国到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告彭文敬、张建向本院提出诉讼请求：1、被告一需向原告支付违约金人民币27078.37元；2、被告二退回代办服务费1000元；3、由被告一、二尽快办理原告房屋产权证事宜；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告一于2014年12月签订了商品房预售合同（合同编号：Y1675875），原告购买了被告一开发的商品房1套，房屋的坐落位置：房山区城关街道燕房片区X、X、X地块X地块X#住宅楼X层X单元-X，房款总价890736元。房屋现地址为：北京市房山区城关街道福宁街X号院X号楼X单元X。原告于2014年12月14日支付了首付款178090元，2016年3月31日完成了贷款710000元，2016年12月21日支付了面积补差价金额2520元，共计890736元。并应被告一要求在2016年11月30日将契税8907.36元和公共维修基金17028元交由被告。原告按照合同要求和被告要求完成了所有款项的支付。原告由被告一指定被告二代为办理产权登记相关手续，并与被告二签订房屋所有权证代办服务协议书，原告于2016年11月30日向被告二支付产权代办费1000元。按照双方签订的合同第二十二条（产权登记）（二）转移登记规定，被告应该在2019年1月20日前完成转移登记，因被告责任逾期，应当自原告应当取得该商品房房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款的万分之一的违约金。而被告截止日前仍未取得房屋所有权证书，按照实际转移登记日期为2019年10月21日，比合同约定晚304天。按照合同约定，被告应当向原告支付违约金27078.37元（房款总价*304/10000）元。自原告购买此处房屋后，均积极主动交给被告要求的各项资料，从未拖延，经原告与被告多次沟通，被告均态度强硬不解决问题。为维护原告的合法权益，特诉至贵院望判如所请。被告中铁嘉业公司辩称：一、本案原告彭文敬、张建在办理网签过程中信息填报错误，导致商品房产权转移登记延期，构成违约。根据彭文敬所述及彭文敬一方为购买商品房分别于2014年6月18日摇号时、2014年10月18日选房时填写并确认的《家庭购房申请表》显示，彭文敬与张建育有一子张进宥，但在2014年12月14日办理网签过程中，彭文敬一方提供的材料并经其签字确认的《家庭购房申请表》中，并无其子张进宥，后在办理不动产登记过程中，不动产登记中心以彭文敬一方网签时的《家庭购房申请表》与实际情况不符为由要求重新进行资料填报并审核，导致彭文敬一方所购商品房的不动产登记办理时间延迟。（1）《家庭购房申请表》的作用。由于彭文敬一方所购买商品房为政策性住房，根据建委等主管部门的要求，彭文敬一方在摇号、选房及网签过程中均需要填写该表格，该表格用以确定购房人的购房资格，且建委等主管部门以购房人最近填写的表格所述情况为准。在网签过程中，该表格需要与商品房预售合同一并上传到建委网站上。在办理不动产登记证的过程中，不动产登记中心亦会审核该表格的准确性以确定购房人是否具备购房资格；（2）《家庭购房申请表》的填写及确认。《家庭购房申请表》关涉到购房人是否具有购房资格，且主管部门以购房人最新填录的购房申请表所述信息为准，故中铁嘉业一方在如摇号、选房、网签过程中均按照主管部门的要求配合购房人填写、录入该表格。实际操作中，每次填写该表格，均由购房人向中铁嘉业一方提供其家庭成员信息情况，中铁嘉业一方进行网站上的录入，由于该表格极其重要且家庭成员信息时有变化，故在表格录入网站后，中铁嘉业一方会将表格打印出，请购房人再次确认信息的准确性，并请购房人在表格上签字，在经购房人一再确认后，中铁嘉业一方将表格点击提交。本案中，彭文敬一方网签过程中亦是按照前述程序进行的操作，其《家庭购房申请表》的填录内容由彭文敬一方提供，填录表格后彭文敬一方又对表格内容进行了签字确认。彭文敬一方应对《家庭购房申请表》真实性、完整性承担责任；（3）《家庭购房申请表》信息提供及确认义务人为彭文敬。中铁嘉业一方的工作人员在配合彭文敬填录表格时，一再向其强调和讲解表格的重要性，在录入后，亦将表格打印出请彭文敬一方确认，彭文敬一方在表格上签字进行了确认。故中铁嘉业一方在表格填报过程中，已经尽到了充分、勤勉的告知及配合义务。而彭文敬一方分别于2014年6月和2014年10月填写过该表格，彭文敬一方在2014年12月14日网签时填写并确认表格时对该表格的内容和要求并不陌生，表格正式提交前其还对内容进行了签字确认。综上，中铁嘉业一方已经尽到合理的注意义务，中铁嘉业一方无义务也无能力时时关注及掌握彭文敬一方的家庭成员信息及变化情况。故表格填报错误系由于彭文敬一方的过错导致，彭文敬一方理应承担填报错误的后果。二、中铁嘉业在得知彭文敬一方信息填报错误后，及时反应，积极配合彭文敬一方重新获得资料审核通过，不存在任何违约的情形。根据双方签署的商品房预售合同，中铁嘉业应于2016年11月30日前向彭文敬一方交房，并应于房屋交付后750日内办理不动产登记。彭文敬所购商品房于2016年11月30日前进行了交付，商品房于2018年8月30日取得初始登记，中铁嘉业一方即联系所有的购房人，除信息填报错误的购房人外，其他购房人均于合同约定时间前取得了不动产登记证明。2018年11月，凯利门公司通知中铁嘉业彭文敬一方的《家庭购房申请表》信息有误，需要重新至建委网站上填报并重新审核。中铁嘉业得知前述消息后及时通知相关的代办机构，彭文敬一方将正确信息重新提供后，中铁嘉业一方即将相关信息报送至建委。后2019年10月份，中铁嘉业一方获得建委发出的关于彭文敬一方购房资料审核通过的合格通知，取得该通知后，凯利门一方即办理彭文敬所购买商品房的不动产登记事宜，并最终于2019年10月21日完成不动产登记的办理工作。综上所述，中铁嘉业一方在彭文敬一方信息重新审核过程中，及时反应，积极配合，不存在由于中铁嘉业一方原因导致不动产登记证办理迟延的情形。三、由于彭文敬一方填报信息错误构成违约，导致不动产登记证迟延办理，根据双方签署的商品房预售合同，彭文敬应按照合同约定向中铁嘉业承担违约责任。凯利门公司辩称：我方跟原告签订过房屋所有权证代办服务协议书，约定因业主或者开发商原因导致不能办理完毕房屋所有权证手续，延迟办理责任根据业主与开发商签订的购房合同约定由开发商承担，我方不应承担责任，我方是根据开发商和业主提交的材料开展的工作，我方认为不应该退回1000元的代办费。中铁嘉业公司向本院提出反诉请求：1、请求判决彭文敬、张建连带向反诉原告一次性支付违约金73485.7元；2、依法判令反诉被告支付本案的诉讼费、律师费，律师费为人民币20000元。事实与理由：2014年12月14日，反诉原被告双方签署了编号为Y1675875的《北京市商品房预售合同》（“《预售合同》”），反诉被告购买反诉原告开发的位于北京市房山区城关街道燕房片区X、X、X地块X地块X#住宅楼X层X单元-X（“商品房”），购房款总额为人民币890736元。《预售合同》附件十《北京市商品房预售合同补充协议》（“《预售合同补充协议》”）第十一条规定，买受人应积极配合产权代办机构办理房屋登记及产权抵押登记手续，非因出卖人责任导致买受人未在规定期间内取得房屋所有权证书的，出卖人无需承担任何责任。买受人在办理房屋入住手续时，应签订办理房屋产权登记和抵押登记的授权委托书、提交相应的资料。因买受人原因未能办理上述手续和签署相关文件，导致延期取得所购商品房的房屋所有权证，出卖人不承担违约责任。由于买受人原因导致产权证及抵押登记未能及时办理的，出卖人未能及时解除保证责任的，买受人应按日向出卖人支付全部购房款万分之一的违约金，逾期超过30日的，应按日向出卖人支付全部购房款万分之三的违约金。2014年12月14日，在反诉被告提交相关网签材料时，填写了编号为14286114的《家庭购房申请表》，由于反诉被告在网签时重要信息填写错误，其购房资料被北京市房山区不动产登记事务中心打回，后反诉被告对填写错误资料进行了补充和完善，并最终于2019年10月21日才完成房屋产权转移登记，由于反诉被告的原因，房屋产权登记被耽误了304天。在此期间，反诉原告为反诉被告向贷款银行提供担保责任。彭文敬、张建针对中铁嘉业公司的反诉请求辩称，不同意中铁嘉业公司的诉讼请求，中铁嘉业公司有四年的时间均未再核实家庭信息，没有尽到合同约定的提醒、发出书面通知义务，存在不作为行为，反诉被告系公积金贷款，担保人系公积金中心，抵押合同、银行借款合同均与中铁嘉业公司无关，律师费只有在人身损害赔偿、名誉侵权、交通肇事案件中才应该得到支持，延期完全是中铁嘉业公司先期漏填信息、后期未尽职尽责审核材料造成。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月14日，原告彭文敬、张建（买受人）与被告中铁嘉业公司（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同》（自住型商品住房），约定原告购买被告中铁嘉业公司开发的位于房山区城关街道燕房片区X、X、X地块X地块X#住宅楼X层X单元-X号房屋一套。该房屋预测建筑面积共84.58平方米，房屋总价款888090元。合同约定，出卖人应当在2016年11月30日前向买受人交付该商品房；应当在2018年5月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的第三方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1000元。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起750日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行公布的同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起750日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。合同补充协议同时约定，买受人在办理房屋入住手续时，应签订办理房屋产权证和抵押登记的授权委托书、提交相应的资料，向出卖人交付办理产权证和抵押登记所需缴纳的各项费用，包括但不限于契税、印花税、住宅专项维修资金、产权代办费等费用。具备办理抵押登记的条件后，如需补充材料的，买受人应当在贷款机构或者出卖人发出书面通知后15日内提供办理抵押登记所需买受人提供的全部资料和相关手续。如因买受人原因未能办理上述手续和签署相关文件，导致延迟取得所购商品房的房屋所有权证，出卖人不承担违约责任。由于买受人原因导致产权证及抵押登记未能及时办理完毕，出卖人未能及时解除保证责任的，买受人应按日向出卖人支付全部购房款万分之一违约金。逾期超过30日的，应按日向出卖人支付全部购房款万分之三违约金。同日，彭文敬、张建签订《家庭购房申请表》，该申请表中申请核验人信息显示为彭文敬，家庭成员信息显示为张建，填报机构显示为中铁嘉业公司，申请人处有彭文敬、张建二人签字。该申请表包含“本人已签署购房承诺书，认真阅读《填表说明》，确认填报信息真实有效”的内容。其中二人当日签署的《购房承诺书》内容如下：本人承诺所提交的材料完整、真实、合法、有效；本人同意并授权有关部门在购房资格审核过程中，核查本人及家庭成员的身份、户籍、婚姻、房产、缴纳社会保险和个人所得税等相关信息。如本人隐瞒真实情况、提供虚假材料、以不正当手段取得购房资格，本人自愿与售房人协商退房，同时接受有关部门按照法律法规及相关规定作出注销网签信息，撤销登记、限制在京购房等处理，直至追究刑事责任。本人如未遵守本承诺，违反住房限购政策规定，导致购房合同无效或解除，所购住房不能办理网上签约、房屋登记等手续，以及网上签约信息被注销、房屋登记被撤销等情形的，本人愿意承担由此造成的一切法律责任；对他人造成损害的，本人愿意承担相应的赔偿责任。《填表说明》第三条显示，家庭成员指夫妻双方及未成年子女（未满18周岁）。合同签订后，原告向被告中铁嘉业公司支付了全部购房款890736元，被告中铁嘉业公司于2016年11月下旬向原告交付了房屋。涉案房屋所在楼栋于2018年8月30日办理了初始登记，涉案房屋于2019年10月21日办理了房屋权属转移登记。2016年11月30日，张建、彭文敬（甲方）与凯利门公司（乙方）签订《房屋所有权证代办服务协议书》，约定协议履行期间，若因甲方原因导致乙方未能在约定的时间内办理完毕《房屋所有权证》手续，因此产生的纠纷及造成的经济损失，均由甲方承担；合同履行期间，若因乙方原因导致《房屋所有权证》手续未在约定期限内办毕，乙方将退还甲方已支付的代理服务费。协议履行期间，若因业主或开发商原因导致乙方不能在约定期限内办理完毕《房屋所有权证》手续，延迟办理责任，根据甲方与开发商签订的购房合同约定由开发商承担，乙方对此不承担责任。2015年4月28日，彭文敬、张建（购房人）作为甲方，与乙方北京市住房贷款担保中心（保证人）、丙方中铁嘉业公司签订《房屋所有权证》收押协议，约定彭文敬、张建因购买房屋向（委托）贷款银行申请借款，由乙方承担连带责任保证。另查明，因未录入未成年子女信息，原告彭文敬于2018年12月份，补充提交相关材料，经向北京市住房和城乡建设委员会（以下简称北京市住建委）查询，中铁嘉业公司于2019年3月1日申请重新审核彭文敬、张建原认购时点是否具备购房资格，北京市住建委于同年7月23日开具《购房家庭在认购时点具备购房资格的证明》。同年10月18日，涉案房屋的权属转移登记通过初审，10月21日通过复审。开庭审理过程中，原告提交《家庭购房申请表》，该2014年6月份签署的购房申请表显示家庭成员中包含彭文敬、张建之子张进宥。原、被告均认可原告已领取房产证。上述事实有双方当事人的陈述、北京市商品房预售合同、聊天记录、家庭购房申请表、购房承诺书、借款及抵押合同、收据、房屋所有权证代办服务协议书等证据在案佐证。以上证据经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定事实的依据。本院认为，原告彭文敬、张建与被告中铁嘉业公司在自愿基础上签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。根据双方合同约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起750日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，即自2018年12月21日起至2019年10月21日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起750日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。本案中，原告彭文敬、张建作为买受人，在填报家庭成员信息过程中未填报未成年子女信息，对于涉案房屋权属转移登记的延迟存在一定过错，应自行承担部分责任；被告中铁嘉业公司在买受人资格审核、提交审核材料过程中没有尽到审慎的义务，应承担相应的违约责任。结合合同履行情况、当事人过错程度等因素，本院对违约金数额予以确定，对原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持；过高部分，本院不予支持；对于原告要求退回代办服务费的诉讼请求，结合本案相关证据，本院不予支持；对于原告要求二被告尽快办理原告房屋产权证事宜的诉讼请求，因原、被告双方均认可，原告已领取房产证，故对于此项诉讼请求，本院不予支持。对于反诉原告中铁嘉业公司要求反诉被告彭文敬、张建支付违约金、律师费等的诉讼请求，中铁嘉业公司未提交充分证据，证实其提供担保责任的相关情况，对其诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）中铁嘉业（北京）投资有限公司于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）彭文敬、张建支付逾期办理产权转移登记违约金8124元；二、驳回原告（反诉被告）彭文敬、张建的其他本诉请求；三、驳回被告（反诉原告）中铁嘉业（北京）投资有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费477元，由彭文敬、张建负担427元（已交纳）；中铁嘉业（北京）投资有限公司负担50元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费1069元，由中铁嘉业（北京）投资有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 刘 莹人民陪审员 杨 琨人民陪审员 姚凤宏二〇二一年三月十一日书 记 员 王竹林