北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初2733号原告：北京峪泰置业有限公司，住所地北京市通州区北皇木厂街2号院3号楼14层1401，统一社会信用代码×××。法定代表人：关润寰，执行董事。委托诉讼代理人：张若男，上海市建纬（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艺馨，女，1990年9月19日出生，汉族，上海市建纬（北京）律师事务所实习律师。被告：北京局奇食品销售有限公司，住所地北京市顺义区李桥镇李天路27号14幢1层113室，统一社会信用代码×××。法定代表人：伊志刚，经理。委托诉讼代理人：孔繁越，北京市中通策成律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩雪莹，女，1989年5月23日出生，汉族，北京市中通策成律师事务所实习律师。原告北京峪泰置业有限公司（以下简称峪泰公司）与被告北京局奇食品销售有限公司（以下简称局奇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，由审判员王竞隆依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告峪泰公司委托诉讼代理人张若男、被告局奇公司委托诉讼代理人孔繁越、韩雪莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告峪泰公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院确认峪泰公司与局奇公司签订的《房屋租赁合同》已于2020年11月5日解除；2.请求人民法院判令局奇公司立即将租赁房屋腾退返还给峪泰公司；3.请求人民法院判令局奇公司承担本案的受理费、保全费以及律师费等全部诉讼费用。事实与理由：2020年5月5日，峪泰公司与局奇公司签订《房屋租赁合同》，约定峪泰公司将位于北京市顺义区李桥镇李天路27号9幢全部和10幢部分的建筑房屋出租给局奇公司，并由局奇公司承担租赁区域内发生的水费、电费等自行发生的费用。另双方约定在租赁期内，若局奇公司无故拖欠租金或其他应缴费用达30日的，峪泰公司有权终止本合同。自2020年6月起至今，局奇公司无故拖欠水电费，经峪泰公司多次催缴仍未支付。故依双方签订的《房屋租赁合同》第8.2条约定，峪泰公司有权终止本合同。峪泰公司已通过微信方式向局奇公司送达了《解除合同通知》。故峪泰公司有权在合同解除后要求局奇公司立即腾退返还房屋。局奇公司经催告仍不履行合同义务，在接收《解除合同通知》后仍不腾退房屋的行为已严重损害峪泰公司的合法权益。为维护合法权益，峪泰公司特向法院提起诉讼，请求法院支持峪泰公司的诉讼请求。被告局奇公司辩称：局奇公司不同意峪泰公司的诉讼请求。峪泰公司法人实际是局奇股东，同时担任局奇公司法人。峪泰公司实际控制人、股东、法人在2020年8月12日之前是局奇公司法人，并实际管理控制局奇公司。双方签订租赁合同中明确约定水费9元/吨、电费1.3元/度。峪泰公司出具收费明细水电费计算标准未按照合同履行。局奇公司电表存在问题。峪泰公司的法人担任局奇公司法人期间，是否缴付电费是峪泰公司控制的，不是现在局奇公司法人和其他股东控制。峪泰公司发送的催缴单，局奇公司大部分没有收到。双方未约定水电费缴付的日期，不存在逾期交付，计算也有错误。此情况不构成局奇公司违约，不足以导致合同解除。此案实际是局奇公司内部的股东纠纷，某个股东想占有公司实际财产。本院经审理认定事实如下：2020年5月5日，甲方（出租人）峪泰公司与乙方（承租人）局奇公司签订《房屋租赁合同》，约定：1.1甲方同意将坐落于北京市顺义区李桥镇李天路27号9幢全部和10幢部分（详见附件）的合法建筑出租给乙方……2.租赁期限及租金：2.1该房屋租赁时间自2021年1月1日至2037年12月31日止。自租赁期限届满之日前的3个月内，双方在甲方拥有合法出租权/转租权的前提下可协商租赁期限续租……2.2该房屋的免租期自签订合同日至2020年12月31日止。免租期内乙方无需支付甲方房租，免租期内乙方承担租赁区域内发生的水费、电费等自行发生的费用。3.相关费用的支付：3.1前两年租金支付方式为后付费方式，即本租赁年度结束前（即12月31日）乙方付清甲方本年度的房租；第三年开始租金支付方式是每一年为一期支付一次，于每期初的前15个日历天（即1月15日前），支付本期的租金。3.3乙方承租区域内水、电及由甲方代收代缴，费用由乙方承担，具体电费为1.3元/度，水费为9元/吨。如遇政府部门调整水电单价费用，甲乙收取乙方的水电费用单价相应调整。8.合同的终止：8.2租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回标的房屋，乙方应按照合同终止时上一年度总租金的80%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方赔偿甲方相应损失，具体赔偿金额双方协商，协商不成的，由房屋所在地人民法院裁决：（2）无故拖欠租金或其他应缴费用达【30】日的……签订合同后，局奇公司占有使用诉争房屋。自2020年7月至2020年10月，峪泰公司每月向局奇公司出具水电费缴费通知单并附水电表抄表数据及收费明细。2020年9月17日，峪泰公司通过微信向局奇公司法定代表人伊志刚送达该月出具的通知单及明细。2020年9月29日，峪泰公司向局奇公司出具水电费催缴通知书。2020年9月30日，峪泰公司将该通知书通过微信向伊志刚送达。2020年10月12日，峪泰公司通过微信向伊志刚送达该月出具的通知单及明细。2020年11月4日，峪泰公司通过微信向伊志刚送达解除合同通知书，内容包括：局奇公司：我公司与贵司于2020年5月5日签订《房屋租赁合同》。在合同履行中，由于贵司违反上述合同之约定，无故拖欠2020年6月至今的水电费，经我方多次催告后仍不支付，已严重违约，给我公司造成了严重的经济损失。鉴于贵司违约的上述事实，我公司依据《中华人民共和国合同法》的相关规定及双方签订的上述《房屋租赁合同》之约定，依法行使合同解除权。现通知贵司：一、自本通知送达贵司之日起，上述《房屋租赁合同》正式解除；二、望收函后3日内，腾退该房屋。否则我公司将依法追究贵司的法律责任。三、若贵司未按照本通知的要求在规定期限内腾出租赁房屋，我公司将通过包括但不限于诉讼等必要方式予以解决，并有权要求贵司承担我公司相应的损失。四、本解除合同通知书一式贰份，邮寄给贵司壹份，我公司留存壹份，每份具有同等的法律效力。特此通知。2020年11月5日，局奇公司向峪泰公司出具关于《解除合同通知书》的回函，内容包括：峪泰公司：贵司与我司签订的《房屋租赁合同》已生效且正在履行过程中，我公司一直严格按合同约定享有权利、履行义务，截至目前尚不存在严重违约情形致使贵司单方解除合同。贵司亦应秉承诚实信用原则友好履行合同义务。就贵司于通知书中提到的情况，我公司特说明如下：一、关于贵司主张的水电费事宜。按照贵司先前与我公司的约定，租赁房屋装修期间部分水电费由贵司承担，部分水电费由我公司自行负担。其中，贵司修下水隔油池、铺设消防栓管道、修路面、做保温、换房盖、切焊房梁等用水用电均未与我公司分开，就此我公司多次与贵司协商，贵司均置之不理。致使贵司应承担的水电费部分与我公司自行负担部分一直无法核算清楚，因此我公司从未存在无故拖欠的情况。并且，截至目前我公司从未收到贵司关于水电费清算或缴纳的任何书面催告通知。二、关于贵司主张的《房屋租赁合同》的解除事宜。首先，我公司认为，水电费用的缴纳情况不是房屋租赁合同履行之主要义务。水电等费用应由相关水电部门收取。依据房屋租赁合同约定贵司仅为代收代缴单位。若租赁期间出现水电费欠缴情况的，应由相关部门来收取或追责，与租赁合同的履行无关。贵司无权据此单方解除房屋租赁合同。其次，房屋租赁合同中就水电费的缴纳期限并未明确约定。在此种情况下，何来拖欠！再次，贵司应按房屋租赁合同的约定行使权利，不得滥用解除权。房屋租赁合同中并无因未缴纳水电费用而解除合同的约定。贵司不得无故解除租赁合同。三、根据房屋租赁合同第十条，未经我公司书面同意。贵司不得提前收回房屋。若贵司执意解除并要求我公司腾退将构成违约，我公司将依据合同约定追究贵司的违约责任，同时要求贵司承担我公司的全部损失。本回函呈递贵司，望贵司慎重考虑，积极履行合同，否则我公司将依法追究贵司的法律责任！峪泰公司主张已通过口头方式告知局奇公司应按每吨14元标准交纳水费。局奇公司不认可峪泰公司该陈述。峪泰公司就其主张未提供证据予以证明。2020年12月，局奇公司法定代表人伊志刚与峪泰公司工作人员关贵彦就电表度数通过微信进行沟通，双方就水电费金额产生争议。关贵彦称系局奇公司施工时将电表接错，把新表接到峪泰公司的开关上，将旧表接到局奇公司的开关上，导致抄表错误，并明确之前的抄表记录都有留存，将发给伊志刚。伊志刚称其未生产、未住人，要求峪泰公司将度数照片向其发送。关贵彦要求伊志刚尽快换直流电表，因其用电量太小，加互感器40倍电表不走字，并称从计费开始到现在一个字都没走。关贵彦未向伊志刚发送抄表照片。峪泰公司提交水电费缴款通知单、水电表抄表收据及收费明细，拟证明局奇公司在租赁期间2020年10月至2021年2月所产生的水费电费，经峪泰公司通知后，仍未支付。局奇公司认为电表抄表不对，并对水费费用标准有异议。峪泰公司提交2020年6月至2021年2月5日发票，拟证明与该公司已经代局奇公司交纳2020年6月至2021年2月水电费。局奇公司对该组证据真实性认可，关联性不认可。峪泰公司提交2020年6月至2020年12月水费通知单，拟证明峪泰公司已经按照北京半壁店空港新区物业管理中心要求缴纳水费。局奇公司对该组证据真实性、合法性、关联性均不认可，认为无法证明水费标准系14元每吨。局奇公司提交其工商登记信息，拟证明峪泰公司法定代表人在其主张局奇公司欠付水电费期间担任局奇公司的法定代表人（2020年8月12日前），实际负责局奇公司所使用房屋的一切事宜。峪泰公司对该证据真实性、合法性认可，关联性、证明目的不认可，认为2020年8月12日之前峪泰公司的法人是局奇公司的法人，系基于与局奇公司股东关系好，后因合作不好退出了。局奇公司实际控制人是其大股东，不是峪泰公司的法人。局奇公司违约和由谁控制不冲突。局奇公司提交为诉争房屋投资的银行凭证，拟证明局奇公司已经陆续向诉争房屋投资装修款等各项款项，投资金额较高。峪泰公司对该组证据真实性、合法性认可，关联性、证明目的不认可，认为局奇公司不光经营涉案的项目，看不出系对涉案房屋进行装修。局奇公司提交伊志刚与关贵彦的沟通录音，拟证明峪泰公司明知电费主张存在错误。峪泰公司对该证据真实性、合法性认可，对关联性及证明目的不认可。本院认为：局奇公司与峪泰公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应依约履行合同。本案的争议焦点为诉争合同是否已于2020年11月5日解除。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。审查峪泰公司提交的证据，本院确认峪泰公司发送的《解除合同通知书》，已于2020年11月4日通过微信到达局奇公司法定代表人伊志刚处。故本院确认局奇公司于2020年11月4日收到该解除通知，据前述法律规定，无论双方争议的解除条件是否成就，本院均难以认定诉争合同于2020年11月5日解除。另，本院一并就诉争合同约定的解除条件是否成就进行审查。据峪泰公司主张的事实与理由，其系据诉争合同8.2条约定，要求解除合同。该条中约定如局奇公司无故拖欠租金或其他应缴纳费用达30日的，峪泰公司有权解除合同。审查双方提交的证据，能够确认至2020年12月，双方因电表接错，就电费金额存在争议。且诉争合同原约定的水费标准为9元每吨，如遇政府部门调整单价费用，峪泰公司收取的水费单价相应调整。因峪泰公司按14元每吨收取水费，双方就该标准产生纠纷。应由峪泰公司举证证明其按该标准收取水费的合理性。审查峪泰公司提交的证据，本院难以确认其已向局奇公司证明收取水费标准的合理性。综上，截至2020年11月5日，本院难以认定局奇公司未全额交纳水电费系其无故拖延。故，峪泰公司要求确认诉争合同已于2020年11月5日解除并要求局奇公司向其腾退诉争房屋的诉讼请求，均于法无据，本院不予支持。应当指出，经本院审查，能够确认峪泰公司已按14元每吨的标准向相关单位交纳水费。为了更好的实现合同目的，局奇公司应立即按该标准向峪泰公司交纳水费。同时，局奇公司亦应主动与峪泰公司核对电表抄表数后，立即向峪泰公司交纳电费。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：驳回原告北京峪泰置业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费三十五元，由原告北京峪泰置业有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  王竞隆二〇二一年三月三十一日书记员  常 怡