河北省邯郸市肥乡区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）冀0407执异7号 案外人：杜某刚，男，1989年9月11日出生，汉族，住邯郸市。 申请执行人：冯某芳，女，1948年11月22日出生，汉族，住邯郸市。 被执行人：周某相，男，1967年11月23日出生，汉族，住邯郸市。 被执行人：雷某香，女，1967年10月2日出生，汉族，住邯郸市。 本院在执行申请执行人冯某芳与被执行人周某相、雷某香民间借贷纠纷一案中，案外人杜某刚要求本院解除对邯郸市肥乡区锦都花园14-6-501下的604号车库查封，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人杜某刚称，请求依法解除对邯郸市肥乡区锦都花园14-6-501下的604号车库查封。事实和理由：河北省邯郸市肥乡区人民法院在执行冯某芳与周某相、雷某香民间借贷纠纷一案中，因被执行人周某相、雷某香拒不履行已发生效力的（2017）冀0428民初429号判决书所确定的义务，肥乡区法院于2020年10月21日作出（2018）冀0407执120号执行裁定书，查封被执行人周某相、雷某香在肥乡区锦都花园14号楼下车库601号，该车库系案外人与李众虎于2017年8月22日订立的（房屋买卖协议），全款43万购买了邯郸市14号楼6单元501房屋及604车库一处，该处14号楼6单元501房及604号车库原系周某相、雷某香购买，由于周某相、雷某香二人借李众虎10万元未能偿还李众虎起诉至贵院，经贵院对李众虎和周某相、雷某香进行调解后以（2016）冀0428民初2002号民事调解书调解结案。申请人李众虎与被执行人周某相、雷某香达成和解执行协议，周某相将其名下位于邯郸市房屋一处以及604车库一处（首付85000元，已还房贷15000元，共计100000元，该房在银行有贷款，剩余贷款已由李众虎还清），抵顶给申请人李众虎。锦都花园14-6-501房屋一处以及604车库一处的所有权，自贵院裁定（2016）冀0428执709号送达申请人李众虎时转移。李众虎接受该房屋和车库后于2017年8月2日转卖给异议人，详见异议人与李众虎签约的买卖协议和贵院（2016）冀0428执709号裁定书，但未能过户。综上所述，不能因为无过户就改变案外人与李众虎所签协议的有效性，更不能否定案外人占有使用的权利，愿贵院执行（2016）冀0428号执709号裁定的合法性及法律效力和有效性。案外人对所购买的肥乡区锦都花园14-6-501及车库604号一处，所享有的所有权和使用权利，贵院裁定查封该车库，没有法律依据，现依据中华人民共和国民事诉讼法第225条的规定提出异议。 案外人杜某刚为支持其主张，提交了下列证据： 1、邯郸市肥乡区锦都花园14号楼6单元501室商品房买卖合同一份； 2、邯郸市肥乡区锦都花园14号楼6单元501室房屋水费、电费、物业费相关凭证； 3、《房屋买卖协议》复印件一份； 4、五千元房屋定金条一份； 5、《中国农业银行转账业务客户回执》复印件一份。 申请执行人冯某芳辩称，1、裁定书是法院执行行为的体现，没有违反法律规定。肥乡区人民法院（2018）冀0407执120号执行裁定书，是根据肥乡区人民法院（2017）冀0428民初429号已发生法律效力的民事判决书出具的，没有违反规定；2、杜某刚述说周某相、雷某香借李众虎10万元一直未还，李众虎起诉到肥乡区法院，肥乡区法院出具了（2016）冀0428民初2002号民事调解书，李众虎申请执行达成和解执行协议，周某相将其名下位于邯郸市房屋一处及604号车库一处以物抵债给李众虎，剩余房屋向银行贷款由李众虎负责还清，肥乡区人民法院出具了（2016）冀0428执709号以物抵债裁定书。后李众虎于2017年8月22日将该房屋及车库转卖给了杜某刚，并签订了房屋买卖协议，至今未过户；3、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释【2004】16号，下称拍卖变卖规定）第二十三条，有关流拍后的以物抵债的规定，可认定经法定拍卖程序流拍后的以物抵债裁定符合法律及相关债权人的利益，应为法律所支持。然而，在未经拍卖程序执行法院对当事人双方以物抵债协议出具裁定的，因存在债务人选择性偿债的情形，损害到其他债权人及利害关系人的合法权益，应裁定撤销该以物抵债裁定。所以应认定肥乡区人民法院执行和解（2016）冀0428号执709号以物抵债裁定书程序不合法，属无效裁定，应予以撤销；4、李众虎与被执行人周某相签订《以物抵债协议书》后，因未变更登记在自己名下，并没有合法取得房屋的物权，所以该房屋的物权仍属被执行人周某相。综上，请求法院依法撤销肥乡区人民法院执行和解（2016）冀0428执709号以物抵债裁定书，驳回杜某刚的异议。 被执行人周某相未作出答辩。 被执行人雷某香未作出答辩。 本院查明，冯某芳诉周某相、雷某香民间借贷纠纷一案，本院于2017年7月26日作出（2017）冀0428民初429号民事判决书，判决：一、被告周某相、雷某香于本判决生效后五日内给付原告冯某芳本金147000元；二、被告周某相、雷某香于本判决生效后五日内给付原告冯某芳利息15386.74元，以及按本金90000元、月息2%计算的，和按本金58955.78元、月息1%计算的，自2017年3月3日起至执行完毕之日止的利息；三、驳回原告冯某芳的其他诉讼请求。判决书生效后，周某相、雷某香未自动履行，冯某芳申请强制执行。本院在执行过程中于2020年10月21日作出（2018）冀0407执120号执行裁定，裁定查封周某相名下位于锦都花园14号楼6单元604号储藏间一套。604号储藏间一套即604号车库。 另查明，李众虎诉周某相、雷某香民间借贷纠纷一案，本院于2016年11月11日作出（2016）冀0428民初2002号民事调解书，达成如下协议：被告周某相、雷某香于2016年11月15日前偿还给原告李众虎借款本金209000元及利息4180元。调解书生效后，周某相、雷书芳未自动履行，李众虎申请强制执行。本院于2017年2月29日作出（2016）冀0428执709号之一执行裁定，裁定：一、将被执行人周某相名下位于邯郸市房屋一处以及604车库一处以已还房贷15000元，首付85000元，共计100000元（因为该房在银行有贷款，剩余贷款已有李众虎还清）抵顶给申请执行人李众虎。锦都花园小区14-6-501号房屋一处以及604车库一处的所有权自本裁定送达申请执行人李众虎时起转移。二、申请执行人李众虎可持本裁定书到登记机关办理相关产权登记手续。 2017年8月21日，李众虎向案外人杜某刚出具了房屋定金5000元收到条。2017年8月22日，案外人杜某刚与李众虎签订《房屋买卖协议》，合同约定：甲方（李众虎）将位于房屋一套及604车库一处出售给乙方（杜某刚），房价（包括车库）总价为43万元（肆拾叁万元整）。同日，案外人杜某刚按照约定通过银行向李众虎转账支付了425000元。案外人杜某刚称其从2019年12月26日左右开始入住并开始交纳物业、水电等费用。后于发现该车库（储藏间）被查封。 本院认为，本院于2017年2月29日作出（2016）冀0428执709号之一执行裁定，已把被执行人周某相名下位于邯郸市房屋一处以及604车库一处抵顶给了李众虎，所有权在该裁定书送达李众虎时起转移。被执行人周某相对该604号车库已无所有权。本院于2020年10月21日作出（2018）冀0407执120号执行裁定，以该车库仍在周某相名下为周某相财产而查封，与本院（2016）冀0428执709号之一执行裁定相矛盾，显然不妥。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，一、本院于2020年10月21日因申请执行人冯某芳申请查封本案涉案房屋，而案外人杜某刚与李众虎在2017年8月22日已签订房屋买卖协议；二、案外人杜某刚在本院查封之前已实际占有该房产，并开始交纳物业、水电等费用；三、案外人杜某刚持有李众虎出具的收到5000元房款的定金收到条和425000元的转账凭证，应认定房款430000元已全部付清；四、由于该案房屋是经济适用房，案外人之所以未办理过户登记系非因自身原因。综上所述，案外人杜某刚的异议成立，本院应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对被执行人周某相名下位于肥乡区锦都花园14号楼6单元501号下的604储藏间（车库）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  高昱坚 人民陪审员  耿秋芹 人民陪审员  陈景丽 二〇二一年三月十日 书 记 员  张 杰