北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0105民初22082号原告：北京辰星大成科技有限公司，住所地北京市朝阳区广顺北大街**院**楼********。法定代表人：孟晨，经理。委托诉讼代理人：姜红伟，北京市浩天信和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王海燕，北京市浩天信和律师事务所实习律师。被告：北京中维泰禾房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳，住所地北京市朝阳区孙河乡顺白路**iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：荆天才，经理。委托诉讼代理人：宗爱华，女，1982年9月30日出生，汉族，北京中维泰禾房地产开发有限公司职工。委托诉讼代理人：张义，男，1983年8月11日出生，汉族，北京中维泰禾房地产开发有限公司职工。原告北京辰星大成科技有限公司（以下简称原告）与被告北京中维泰禾房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人姜红伟、被告之委托诉讼代理人宗爱华、张义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除双方签署的《购房框架合同》；2.被告向原告偿还2600万元，并自2020年1月16日起至实际付清之日止，以2600万元为基数，按每天万分之6的标准向原告支付违约金；3.原告对北京市朝阳区顺黄路18号楼XX房屋拍卖、变卖所得的价款在诉讼请求第二项范围内依法优先受偿；4.被告承担本案保全费。事实和理由：被告开发建设了位于北京市朝阳区孙河乡北甸西村19号住宅楼的XX房屋及其附属的XX号车位（简称诉争房屋），并将该诉争房屋出售给了其他第三方。但因相关债务纠纷，临汾市中级人民法院等对诉争房屋采取了司法查封等措施。2019年6月26日，原、被告签署《购房框架合同》，约定：由原告向被告支付2600万元人民币，由被告以该等款项解决相关债务纠纷，在原告付款后三个月内负责完成相关网签条件（即：使临汾市中级人民法院及北京市西城区法院解除对诉争房屋采取的查封等司法措施，与原购房人解除诉争房屋项下的原购房合同并完成原购房合同的网签备案登记的解除手续，使诉争房屋具备甲乙方就诉争房屋的转让网签《北京市商品房买卖合同》的条件）。在上述网签条件满足后的10日内，由被告将诉争房屋出售给原告。如果在原告付款后的三个月的期限届满时，网签条件仍未满足，则原告有权解除《购房框架合同》，被告应在收到原告的通知后三日内，将原告支付的2600万元全部退还给原告，如果被告逾期向原告退款，则每逾期一日应按应付而未付款项万分之六的标准向原告支付违约金。同时，原、被告双方亦签署了《不动产抵押合同》，由被告以京20**朝阳区不动产权第XX号《不动产权证》项下的房屋抵押给原告，为被告在购房框架合同项下的付款义务向原告进行抵押担保。2019年6月26日，该抵押在相关登记机构进行了登记，取得了京20**朝不动产证明第XX号《不动产登记证明》。2019年6月27日，原告按照约定向被告支付了2550万元（连同原告于2019年6月5日通过卞某向被告支付的50万元，原告共计向被告支付2600万元）。但由于被告未能按照《购房框架合同》约定完成网签条件，2020年1月10日，原告向被告发出《解约通知》，要求被告向原告退款2600万并按照约定向原告支付违约金，但被告至今未能向原告退还该款项。故为保护原告合法权益，特向法院起诉。被告辩称：认可原告主张的事实情况，实际上根据《购房框架合同》，诉争房屋原来有一个查封，我们都已经解封了，但因为行政机关的原因，房屋暂时无法办理网签，希望能够继续履行合同，目前公司资金比较困难，没有钱能够支付给原告。认可收到了原告的解约通知，但如果解除合同，则对于原告提出的担保范围、担保期间、支付保全费等，则持不同意见。双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并认定事实如下：2019年6月26日，原告作为买方（乙方）与被告作为卖方（甲方）签订了《购房框架合同》，约定：一、甲乙双方一致同意，在完成本合同约定的抵押房屋的抵押登记的前提下，乙方应不晚于2019年6月28日通过银行转账的形式向甲方支付人民币2600万元（简称：总房款。其中包括乙方关联方卞某先生于2019年6月5日支付给甲方的50万元，乙方实际需支付2550万元。该2600万元款项在甲乙双方就目标房屋签订《北京市商品房买卖合同》后直接转成目标房屋购房款）。如乙方未于前述约定期限支付前述总房款，则本合同自逾期付款之日起自动解除。甲方指定收款账户信息如下：开户行：中信银行清华科技园支行；用户名：北京中维泰禾房地产开发有限公司；账号：×××。二、自乙方支付总房款后的三个月内，甲方应保证完成以下工作（简称：网签条件）：1.使临汾市中级法院及北京市西城区法院解除对目标房屋采取的查封等司法措施；2.与原购房人解除原购房合同，并完成原购房合同的网签备案登记的解除手续，使目标房屋具备甲乙方就诉争房屋的转让网签《北京市商品房买卖合同》的条件……五、如在乙方支付总房款后的三个月的期限届满时，网签条件仍未能满足，则乙方有权解除本合同。在此情况下，甲方应在收到乙方的通知后3日内，将乙方支付的总房款全部退还给乙方。如甲方逾期退还该等款项，则每逾期一日，应按应付而未付款项总额万分之6的标准向乙方支付违约金。六、为担保甲方履行在本合同项下对乙方的付款义务（包括退还总房款、支付补偿金、违约金等），甲方同意将其享有所有权的朝阳区顺黄路18号楼XX号房屋抵押给乙方，甲乙双方将为此另行签署抵押合同并完成抵押登记手续……十一、4.新购房合同、抵押合同与本合同有冲突的，以本合同的约定为准。同日，原告作为抵押权人（乙方）与被告作为抵押人（甲方）签订了《不动产抵押合同（抵押登记专用）》，约定主债权金额为主合同项下2600万元及其他相关款项（以主合同约定为准）；债务履行期限为2019年7月1日至2019年11月31日（以主合同约定为准）；抵押不动产坐落在朝阳区顺黄路8号院18号楼-2至3层104；担保范围为甲乙方于2019年——月——日签署的《购房框架合同》项下抵押人对抵押权人的全部付款义务，也包括抵押权人实现债权的费用。《不动产抵押合同（抵押登记专用）》上，原告在乙方处盖公章确认，被告在甲方处盖公章确认。原、被告签订完《不动产抵押合同（抵押登记专用）》后，有关部门出具了《不动产登记证明》。其上显示：不动产证明号为京（2019）朝不动产证明第xx号，权利人为原告，义务人为被告，坐落在朝阳区顺黄路**楼XX，其他：（1）不动产权证号码：京（2016）朝阳区不动产权第XX号（2）抵押权种类：一般抵押（3）被担保数额：26000000（人民币元），附记：债务履行期限自2019-6-26至2019-12-01止。2019年6月5日，原告通过案外人向银行账户×××汇款50万元；2019年6月27日，原告通过银行账户向被告名下×××的银行账户汇款2550万元。原告已经按照《购房框架合同》的约定向被告履行了2600万元的支付义务。2020年1月10日，原告向被告发出《解约通知》。内容为：贵我双方于2019年6月26日签署了《购房框架合同》，约定由我司购买相关目标房屋，且我司已按框架合同约定向贵司支付了2600万元款项。但由于在框架合同约定的期限内网签条件未能满足，故此，我司特向贵司发出本通知，正式通知如下：我司要求解除上述框架合同，请贵司在收到本通知之日起3日内将我司已支付的2600万元退还给我司，否则，应按照框架合同的约定向我司支付违约金。被告认可于2020年1月12日收到了原告发出的《解约通知》，原告对被告收到《解约通知》的时间也表示认可。为查明诉争房屋权属情况，案件审理过程中，本院调取了诉争房屋《不动产权利及其他事项登记信息》，显示诉争房屋名称已从北京市朝阳区孙河乡北甸西村19#住宅楼XX号房屋变更为北京市朝阳区顺黄路20号楼XX号房屋。诉争房屋的土地使用权人及房屋所有权人均系被告。2017年1月13日，诉争房屋被山西省临汾市中级人民法院查封，查封期限自2017年1月13日至2020年1月12日；2017年7月4日，诉争房屋被北京市西城区人民法院查封，查封期限自2017年7月4日至2020年7月3日，上述司法查封已于2019年7月25日被解除；2020年5月21日，诉争房屋被河南省郑州市中级人民法院查封，查封期限自2020年5月21日至2023年5月20日，截至2020年8月6日，该项司法查封尚无解封信息。经询，诉争房屋目前仍不具备网签条件。原、被告双方对上述事实无争议。原、被告双方有争议的证据和事实主要集中在以下三个方面：1.担保范围的确定：在庭审中，原告认为双方签署的《购房框架合同》明确约定担保范围为被告履行在合同项下对原告的付款义务（包括退还总房款、支付补偿金、违约金等）；双方签定的《不动产抵押合同（抵押登记专用）》约定主债权为抵押人应向抵押权人支付的《购房框架合同》项下人民币2600万及其他相关款项（以主合同为准），担保范围为《购房框架合同》项下抵押人对抵押权人的全部付款义务，也包括抵押权人实现债权的费用。有关部门出具的《不动产登记证明》上登记担保数额为2600万元系登记信息不完整，仅是债权本金金额，应当以《不动产抵押合同（抵押登记专用）》为准。被告认为《购房框架合同》中提到如抵押合同与《购房框架合同》有冲突，则以《购房框架合同》为准，担保范围不应包含实现债权的费用；《不动产登记证明》上也明确写明担保数额为2600万元，故担保范围应当严格以登记数额为准，仅包含为购房付出的费用，不包含诉讼费用。为核实房屋抵押情况，本院向北京市朝阳区不动产登记事务中心发出《确认函》。北京市朝阳区不动产登记事务中心出具《复函》，内容为：“经查，北京中维泰禾房地产开发有限公司将其名下坐落于朝阳区顺黄路18号楼XX号不动产抵押给北京辰星大成科技有限公司，于2019年6月26日在我中心共同申请办理了抵押权登记。现答复如下：依据上述抵押权登记双方签订的主债权及不动产抵押合同（不动产登记专用，详见附件1），我中心将被担保主债权数额登记为26000000（人民币元）；担保范围登记为“按合同约定”，该内容只记载于不动产登记簿（详见附件2），不体现在不动产登记证明上。”《复函》后附有原、被告办理朝阳区顺黄路18号楼XX号房屋（以下简称抵押房屋）抵押登记签署的《主债权及不动产抵押合同（不动产登记专用）》及抵押权登记信息。《主债权及不动产抵押合同（不动产登记专用）》显示，主债权金额为2600万元，债务履行期限为2019年6月6日-2019年12月1日，担保范围为甲、乙方签署的《购房框架合同》项下抵押人对抵押权人的全部付款义务。原、被告对上述《复函》的真实性均予以认可，均认可担保范围为《购房框架合同》约定的被告履行在合同项下对原告的付款义务（包括退还总房款、支付补偿金、违约金等）。2.担保期间的确定：原告认为《不动产抵押合同（抵押登记专用）》约定的债务履行期限是无效的，从担保性质来讲，担保的主债务没有消灭，担保就不会消灭。其上的债务履行期限是房地产部门的格式条款，并非原、被告真实意思表示。被告认为《不动产抵押合同（抵押登记专用）》约定了债务履行期限的截止日期为2019年12月1日，就应严格按照此时间为准，现债务履行期限已届满，相当于主债权不存在或并不确定，因此，作为附属的抵押担保亦应该属于无效的担保，故原告不应当享有优先受偿权。3.违约金的确定：被告在庭后向本院提出《购房框架合同》中关于违约金的约定过高，希望能够适当调整。原告认为被告已在庭审中认可《购房框架合同》里面关于违约金的约定标准，并未提出降低要求，且对于违约金的约定是双方的真实意思表示，原告对被告逾期付款的行为无任何过错和责任，也未向被告主张其他任何损失，故不存在违约金过高的情况，在本案中坚持按照原来的违约金标准向被告主张违约金。本院认为，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。本案所涉合同成立于民法典施行前，相关纠纷应适用当时的法律、司法解释的规定。关于合同解除一节，原、被告签订的《购房框架合同》和《不动产抵押合同（抵押登记专用）》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。根据庭审查明的事实，被告未能在原告支付总房款2600万元后的三个月期限届满时使诉争房屋满足网签条件，双方约定的解除合同的事由发生，原告有权按照约定解除合同。原、被告均认可被告于2020年1月12日收到了原告发出的《解约通知》，故按照合同约定，《购房框架合同》已于2020年1月12日解除。就违约金一节，合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。《购房框架合同》里约定被告应在收到原告通知后3日内，即在2020年1月15日前（包含2020年1月15日）将原告支付的总房款2600万元全部退还给原告。如被告逾期退还，则每逾期一日，应按应付而未付款项总额万分之6的标准向乙方支付违约金。被告未在2020年1月15日前退还原告2600万元，故原告有权要求被告向其退还2600万元并支付违约金。关于违约金数额，根据法律规定，如果双方约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加；如果约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院予以适当减少。被告虽然系在庭后向本院提出违约金过高要求适当减少，但结合本案实际情况，原告的实际损失主要系被告未能按时将2600万元归还导致原告丧失了对被告逾期归还2600万元期间产生的资金占用费的收益权。因此，依据公平原则和诚实信用原则，本院认为，合同中约定的每日万分之6的标准过高，将违约金标准调整为年利率6%为宜。就担保范围一节，依照法律规定，“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。”“抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。”本案中，根据北京市朝阳区不动产登记事务中心登记备案的案涉《主债权及不动产抵押合同（不动产登记专用）》，担保范围明确为原、被告签署的《购房框架合同》项下抵押人对抵押权人的全部付款义务。《购房框架合同》中双方约定“六、为担保甲方履行在本合同项下对乙方的付款义务（包括退还总房款、支付补偿金、违约金等）……”，对担保范围作出了明确约定。而且，根据北京市朝阳区不动产登记事务中心的《复函》，担保范围内容只记载于不动产登记簿，不体现在《不动产登记证明》上。因此，本案的担保范围不应简单地理解为《不动产登记证明》中记载的2600万元，而应结合原、被告双方在签订合同时的真实意思表示和庭审中查明的事实等综合确定。庭后，原、被告也均表示认可担保范围为《购房框架合同》约定的被告履行在合同项下对原告的付款义务（包括退还总房款、支付补偿金、违约金等），因此原告要求的退还总房款和支付违约金的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持，但违约金数额应合理调整。就担保期间一节，《中华人民共和国担保法》第五十二条“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭”。同时，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十二条规定，“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持”。本案中，登记机构虽然在《不动产登记证明》上记载了债务履行期限，但原告在诉讼时效期间内提起诉讼，其本质是在行使债权请求权。债权作为主合同一直存在；抵押权作为从合同，与其担保的债权也同时存在。故被告以债务履行期限届满为由认为案涉抵押担保合同无效的主张于法无据，本院不予支持。就优先受偿一节，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。原告要求对北京市朝阳区顺黄路18号楼XX房屋拍卖、变卖所得的价款在2600万元及相应违约金范围内依法优先受偿于法有据，本院予以支持；但应同时遵守有关抵押顺位的法律规定。就保全费一节，因保全费系案件当事人就申请保全措施向人民法院交纳的申请费用，本院将依法予以处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、原告北京辰星大成科技有限公司与被告北京中维泰禾房地产开发有限公司于2019年6月26日签订的《购房框架合同》于2020年1月12日解除；二、被告北京中维泰禾房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京辰星大成科技有限公司2600万元并支付违约金（以2600万元为基数，按照年利率6%的标准，自2020年1月16日开始计算至实际给付之日止）；三、原告北京辰星大成科技有限公司对被告北京中维泰禾房地产开发有限公司所有的北京市朝阳区顺黄路18号楼XX号房屋拍卖或变卖款，按照抵押登记顺位在本判决书第二项确定的债权范围内享有优先受偿权；四、驳回原告北京辰星大成科技有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费85900元，由被告北京中维泰禾房地产开发有限公司负担（于本判决书生效后七日内交纳）。保全费5000元，由被告北京中维泰禾房地产开发有限公司负担（原告北京辰星大成科技有限公司已交纳，被告北京中维泰禾房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京辰星大成科技有限公司）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  苏亚宁二〇二一年三月三十日书记员  权成子