北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初3818号原告（反诉被告）：杜思洁，女，1976年9月13日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：贾清风，北京市佳诺律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京福洲房地产开发有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：张松洲，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：杨立超，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁海明，北京市京师律师事务所实习律师。原告（反诉被告）杜思洁与被告（反诉原告）北京福洲房地产开发有限公司（以下简称福洲公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杜思洁的委托诉讼代理人贾清风，被告（反诉原告）福洲公司的委托诉讼代理人杨立超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜思洁向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告2017年9月28日签订的《商品房现房买卖合同》；2、判令被告返还原告已付购房款1011420元、契税15172元、公共维修基金14984元、代办费2000元、出证费80元、发图费102元及利息，利息计算方法为：以1043758元为基数，自2013年8月24日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3、判令被告赔偿原告逾期办理房屋产权证书的违约金，违约金的计算方式为以1011420元为基数，自2016年8月24日起至合同解除之日按照中国人民银行同期存款基准利率计算；4、判令被告赔偿原告房屋升值损失1364380元；5、判令被告赔偿因故意隐瞒房屋抵押事实的损害赔偿金1011420元；6、诉讼费由被告承担。事实理由，原告于2013年与被告签订《北京市商品房协议书》，后于2017年9月28日签订正式《商品房现房买卖合同》。约定由原告购买位于北京市房山区×××小区×××号×××层1402室房屋，价款为1011420元。原告于2013年8月23日一次性支付了购房款及契税、公维费、代办费等费用，被告同日交付了房屋，原告装修后居住使用涉案房屋至今。后，原告多次要求被告办理房屋所有权登记手续，而时至今日，涉案房屋仍未取得房屋所有权证书。经查，涉案房屋自2012年起至今处于持续抵押状态且于2017年又被北京市高级人民法院采取查封措施。原告认为，依法成立的合同受法律保护。在双方订立合同时，被告故意隐瞒了所售房屋已经抵押的事实，属于民事欺诈行为应承担赔偿责任。在合同签订后，被告逾期办证属于违约行为应承担违约责任。现原告为维护自身权益，故诉至法院，请求依法判决。福洲公司辩称，第一，福洲公司同意解除2017年9月28日与杜思洁签订的《商品房现房买卖合同》；第二，福洲公司不应向杜思洁支付购房款利息。杜思洁至今也并未向福洲公司实际支付该款项，因此杜思洁向福洲公司主张返还已付购房款及利息无法律及事实依据；第三，福洲公司不应向杜思洁支付违约金。双方签订的《商品房现房买卖合同》第十八条第（三）款约定，“买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按年向买受人支付已付总房款千分之零点一的违约金。”该约定中，福洲公司支付违约金的前提是不退房，而杜思洁诉求解除合同并退房显然不具有主张违约金的约定条件；第四，杜思洁主张的损失部分过高。理由如下：杜思洁并非通过正常途径购买的案涉房屋，杜思洁从福洲公司的供货商处购买此房屋，当时了解该房屋的一切现状，且低于市场价格；福洲公司销售的九洲溪雅园小区的房产上千套，绝大部分都为正常销售，不存在暂不能过户的情况；杜思洁按照评估价格与实际付款金额之差主张房屋升值损失有失公平。杜思洁的购房款至今也并未支付给福洲公司。房屋中介公司现公示的价格远低于评估价格，恳请法院调整具体金额；第五，福洲公司不应支付损害赔偿金。杜思洁购买房屋时并非从福洲公司通过正常途径购得，杜思洁购房的价格远低于市场价的原因以及2013年8月实际入住，直到2017年签订正式的购房合同，足以证明杜思洁对该房屋的现状非常清楚。且在2013年8月23日福洲公司与杜思洁之父签订的《北京市商品房协议书》第六条明确约定了办理产权登记的条件：买受人同意×××小区房屋全部销售完后再办理该房屋的房产证及相关手续。之所以如此约定的原因就是双方均认可可以暂缓办理房产证。时至今日福洲公司仍然尚未全部销售完毕×××小区的房屋，依然未达到约定办理房屋产权证的条件。因此，福洲公司没有故意隐瞒任何事实，均是双方认可的情况下达成的一致协议，故不应承担损害赔偿责任。福洲公司向本院提出反诉请求：1、杜思洁将房山区×××镇×××号×××层1402的房屋（以下简称1402房屋）自合同解除之日返还给福洲公司；2、判令杜思洁支付自2013年8月23日起至实际腾退之日的房屋占有使用费，按每月3100元的标准，暂计算至2020年8月22日金额为260400元；3、诉讼费由杜思洁承担。事实和理由：2013年原被告双方签订《北京市商品房协议书》，后于2017年9月28日签订正式《商品房现房买卖合同》。福洲公司按照合同约定于2013年8月23日向杜思洁交付了案涉房屋，后杜思洁居住并使用房屋至今。现杜思洁要求解除《商品房现房买卖合同》，应承担其占用房屋期间的占有使用费，为维护自身权益，故诉至法院。杜思洁针对福洲公司的反诉辩称：在被告方支付原告购房款及支付赔偿款的前提下，我方同意在法院判决解除合同的基础上我方同意返还涉案房屋；本案是商品房销售合同纠纷，杜思洁签约的最终目的是取得房屋所有权证书，根据双方合同约定，杜思洁已经履行了全部的合同义务，支付了全部房屋价款，福洲公司仅仅履行了部分合同义务，并且将已经出售给杜思洁的房屋再次办理了抵押登记，该行为已经构成了民事上的欺诈，本案在法院判决解除合同生效之前，原告杜思洁是房屋的权利人自2013年8月23日起至今使用涉案房屋为有权使用、合法使用。现因被告方构成根本违约才导致涉案合同的解除，解除的原因与原告方没有任何关联性，故福洲公司无权要求杜思洁支付房屋使用费。被告方要求支付占有使用费没有事实及法律依据，且在其反诉中要求按照3100元计算，与市场标准严重不符，明显虚高。众所周知，房屋租赁价格具有浮动性，2013年-2020年不可能有唯一统一的标准，经过原告方委托博达公司，该公司出具的证明所知，2013年房屋租赁价值700元，不同年份租金价格不唯一。故被告方要求按3100元主张占用使用费无事实及法律依据。综上，请求人民法院驳回被告的反诉请求，支持我方的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合双方当事人陈述，本院认定事实如下：2013年8月23日，杜兴云（杜思洁之父）与福洲公司签订《北京市商品房协议书》，约定购买北京市房山区×××号楼1402号房，房屋总金额1011420元，买受人一次性付款。同日。杜思洁向案外人陈春强交纳了全部购房款，福洲公司向杜思洁交付了房屋。2015年5月20日杜兴云向福洲公司交纳了契税、公共维修基金、代办费、出证费、发图费共计32338元，福洲公司出具了收据。2017年9月28日，杜思洁与福洲公司签订《商品房现房买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定由杜思洁购买房山区×××镇×××号×××层1402，房屋实测建筑面积共74.92平方米，套内建筑面积62.32平方米，总价款人民币壹佰零拾壹万壹仟肆佰贰拾零元整。合同第四条抵押情况约定，该商品房的抵押情况为：该商品房未设定抵押。第九条交付条件约定，出卖人应当在2017年12月1日前向买受人交付该商品房。第十一条交接手续中约定，买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、物业服务费用、产权代办费、分户发证图费、房屋所有权证印花税。第十八条权属转移登记约定，出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。商品房交付使用后，双方同意，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用贰仟元人民币；买受人未能在商品房交付之日起三年内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理，如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照当日中国人民银行同期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按年向买受人支付已付总房款千分之零点一的违约金。本案审理过程中，福洲公司申请对1402房屋价值进行评估。2020年11月2日，经本院委托，北京宝孚房地产评估事务所有限公司出具了房地产估价报告，1402房屋估价结果为：估价对象在价值时点的市场价值为单价31711元/平方米，总价237.58万元，价值时点为2020年10月26日。杜思洁与杜兴云均称《北京市商品房协议书》系杜兴云代杜思洁签署，2015年5月20日交纳的费用系杜兴云代杜思洁交纳。1402房屋自交付之日起至今一直由杜思洁占有使用。福洲公司称北京市商品房协议书系与杜兴云签订，房屋契税等费用亦系杜兴云交纳，因杜兴云不具有北京市购房资格，后与杜思洁签订买卖合同，认可1402房屋由杜思洁主张相应权利。关于购房款的交纳情况，杜思洁称福洲公司与陈春强于2013年达成《结算协议书》，福洲公司以1402房屋折抵工程款1011420元。杜思洁向陈春强转账支付购房款，杜兴云与福洲公司签订《北京市商品房协议书》。福洲公司称将1402房屋以抵账方式给了青建集团股份公司，金额为1011420元。折抵后青建集团将房屋销售，福洲公司与实际购房人签订合同。2020年1月8日福洲公司为杜思洁出具了金额为1011420元的发票。2009年6月16日，1402房屋办理了房屋所有权证，登记房屋所有权人为福洲公司，建筑面积74.92平方米。2012年5月22日，1402房屋设立抵押登记，抵押权人为北京燕鸿投资担保有限责任公司，该抵押登记于2013年7月22日注销。2013年6月17日，1402房屋设立抵押登记，抵押权人为北京燕鸿融资担保有限责任公司（以下简称燕鸿公司），该抵押登记于2014年7月15日注销。2014年1月22日，1402房屋设立抵押登记，抵押权人为燕鸿公司，该抵押登记于2014年9月2日注销。2014年6月11日，1402房屋设立抵押登记，抵押权人为燕鸿公司，该抵押尚未注销。2014年7月23日，1402房屋设立抵押登记，抵押权人为燕鸿公司，该抵押登记于2015年4月29日注销。2015年4月8日，1402房屋设立抵押登记，抵押权人为燕鸿公司，该抵押尚未注销。2015年8月5日，1402房屋设立抵押登记，抵押权人为燕鸿公司，该抵押尚未注销。2017年6月14日，1402房屋设立抵押登记，抵押权人为北京燕鸿仓储有限公司，该抵押尚未注销。2017年11月27日，1402房屋被北京市高级人民法院依法查封，查封期限为2017年11月27日至2020年11月26日；2020年10月29日，1402房屋被北京市高级人民法院继续查封，查封期限为2020年10月29日至2023年10月28日。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。杜思洁与福洲公司签订现房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。杜思洁交纳了全部购房款，福洲公司交付了1402房屋。双方签订的合同明确载明1402房屋没有设定抵押，但双方签订合同时，1402房屋已被设立抵押登记，后又被法院查封，抵押至今尚未注销，查封至今尚未解除。现合同约定的办理产权转移登记期限早已届满，杜思洁无法获得1402房屋产权证书，合同目的无法实现。杜思洁要求解除合同，福洲公司亦同意解除，本院对此不持异议。关于合同解除的时间，本院依法确认起诉状副本送达福洲公司之日即2020年5月9日。杜思洁要求福洲公司返还购房款、契税、公共维修基金、代办费、出证费、发图费等费用，均有事实及法律依据应予支持。关于杜思洁要求福洲公司赔偿逾期办理房屋产权证书违约金的请求有合同依据，但本院依法确认合同已于双方约定的办理产权转移登记期限届满前解除，故本院对该项诉讼请求不予支持。本案中，福洲公司与杜思洁签订《商品房现房买卖合同》之时，案涉房屋已经抵押，福洲公司故意隐瞒案涉房屋抵押的事实，导致案涉合同解除，给杜思洁造成了损失。对于损失的数额本院根据本案情况本着公平的原则予以酌定。杜思洁诉讼请求过高部分，本院不予支持。对于福洲公司要求的房屋占有使用费，因福洲公司隐瞒案涉房屋抵押的事实，导致案涉合同解除，具有过错，故本院对于该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、确认北京福洲房地产开发有限公司与杜思洁2017年9月28日签订的《商品房现房买卖合同》于2020年5月9日解除；二、北京福洲房地产开发有限公司于本判决生效后15日内返还杜思洁购房款1011420元；三、北京福洲房地产开发有限公司于本判决生效后15日内返还杜思洁契税、公共维修基金、代办费、出证费、发图费共计32338元；四、北京福洲房地产开发有限公司于本判决生效后15日内赔偿杜思洁损失1364380元；五、杜思洁于本判决生效后15日内将坐落于房山区×××镇×××号×××层1402房屋返还北京福洲房地产开发有限公司；六、驳回杜思洁其他诉讼请求；七、驳回北京福洲房地产开发有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34156元，由杜思洁负担10117元（已交纳），由北京福洲房地产开发有限公司负担24039元（于本判决生效后7日内给付杜思洁）。反诉案件受理费8124元，由杜思洁负担6591元（于本判决生效后7日内给付北京福洲房地产开发有限公司），由北京福洲房地产开发有限公司负担1533元（已交纳）。评估费8440元，由北京福洲房地产开发有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 王 岩二〇二一年三月十一日书记员 陈翠微