山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁1083民初671号原告：高芬，女，1986年2月15日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：张博，河南秉初律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘绍斌，河南秉初律师事务所实习律师。被告：乳山市正华房地产开发有限公司，住所地山东省乳山市新华街10号。统一社会信用代码913710837648344867。法定代表人：郑志，董事长。委托诉讼代理人：李楠，女，1986年6月4日出生，汉族，公司职员，住山东省乳山市。被告：中国建设银行股份有限公司乳山支行，住所地山东省乳山市胜利街东首。统一社会信用代码91371083866779385N。负责人：曹韶玮，经理。委托诉讼代理人：孔军，男，1967年12月26日出生，汉族，公司职员，住山东省乳山市。被告：江苏华珍堂草本科技有限公司，住所地江苏省无锡市翰苑2-9。统一社会信用代码91320200MA1MUCNF4A。法定代表人：张汝志，经理。原告高芬与被告乳山市正华房地产开发有限公司（以下简称“正华房产公司”）、中国建设银行股份有限公司乳山支行（以下简称“建行乳山支行”）、江苏华珍堂草本科技有限公司（以下简称“华珍堂公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，因被告正华房产公司申请，本院追加江苏华珍堂草本科技有限公司（以下简称“华珍堂科技公司”）为被告参加诉讼。原告高芬及其委托诉讼代理人张博（互联网开庭）、被告正华房产公司委托诉讼代理人李楠以及被告建行乳山支行委托诉讼代理人孔军到庭参加诉讼。被告华珍堂科技公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高芬向本院提出诉讼请求：1.判令解除高芬与正华房产公司签订的合同编号为W201811325号《新建商品房买卖合同（预售）》；2.判令解除高芬与建行乳山支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；3.判令被告正华房产公司返还原告购房款271501.7元及利息（以271501.7元为基数，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，自2020年1月20日贷款市场报价利率（LPR）为:1年期LPR为4.15%，自2020年1月1日计算至实际清偿之日）；4.判令正华房产公司代替高芬向建行乳山支行偿还尚欠的贷款255352.3元；5.判令正华房产公司返还原告双倍定金100000元；6.诉讼费由正华房产公司承担。事实和理由：2018年11月3日，高芬与正华房产公司达成商品房购买合意，并签订《商品房认购书》，认购正华房产公司承建的海湖家园5幢1单元13层1310号商品房。2018年11月3日前后，高芬向正华房产公司交付房屋首付款288854元，其中包括定金50000元。2019年9月19日，高芬与建行乳山支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》约定贷款金额288000元，每月还款金额为2043.43元（如遇利率调整相应增减）。2019年10月31日，高芬通过建行乳山支行贷款交清案涉商品房剩余房款。2019年8月30日，高芬与正华房产公司签订新建商品房买卖合同（预售），并经乳山市住房保障和房产管理局备案。根据合同第十一条第一款约定：正华房产公司应当自2019年12月31日前向高芬交付房屋。截止到2020年12月31日，正华房产公司并未向高芬交付案涉房屋。正华房产公司的行为已经违反了合同的约定，构成根本违约，原告同正华房产公司沟通无果后，为维护自身合法权益特向贵院提起诉讼，望贵院予以支持。正华房产公司辩称：涉案房地产项目只是以正华房产公司的名义开发，实际的权利义务承受人应为华珍堂科技公司，双方签订的买卖合同第十二条约定不解除合同，出卖人只承担买受人已付房款万分之一的违约金。该条款出卖人已经采取加粗、下划线的合理方式提醒对方，买受人自愿接受合同约定，因此不同意原告的诉讼请求，本案不应解除合同、返还购房款。建行乳山支行辩称：本案无论最终结果如何，都是由败诉方偿还贷款及其他产生的相关费用。购房合同解除的话，建行乳山支行同意解除借款合同的同时要求必须把剩余的贷款本金及利息偿清。华珍堂公司未提交书面意见。本院经审理认定事实如下：2018年11月3日，高芬与华珍堂科技公司签订了商品房认购书，认购海湖家园13层1310室，该认购书载明的建设单位为正华房产公司，投资单位为华珍堂科技公司，本次定金购房人已交238854元。在此之前，高芬已交纳定金50000元，上述款项合计288854元。2019年8月30日，高芬与正华房产公司签订了“新建商品房买卖合同（预售）”（合同编号W201811325），合同约定高芬购买乳山市海阳所驻地海湖家园5#楼1单元13层1310号商业用房，房屋总价款为576854元。合同第九条对商品房交付条件的约定为“1.该商品房已取得行政主管部门发放的建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房产测绘单位出具的房产测绘报告”；第十一条交付时间约定为“出卖人应当自2019年12月31日前向买受人交付该商品房”；第十二条约定了逾期交付责任，“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的”，双方同意“买受人不解除合同，出卖人向买受人支付已交房款万分之一的违约金”；第二十条约定出卖人应当在该商品房交付使用后180日内，将办理房屋（不动产）首次登记的资料报送到房屋（不动产）登记机构。出卖人有义务协助买受人办理房屋（不动产）转移登记。双方同意在该商品房办理初始登记后180个工作日内，按照双方共同向该商品房所在地的房屋登记机构申请办理该商品房的转移登记。2019年9月19日，高芬与中国建设银行股份有限公司乳山支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定，借款人高芬，贷款人中国建设银行股份有限公司乳山支行；借款金额为288000元；借款期限为2019年9月23日至2039年9月23日。2019年10月31日，个人贷款支付凭证记载：高芬委托建行乳山支行将贷款金额288000元汇至正华房产公司存款户内，收款人名称为乳山市正华房地产开发有限公司。该贷款合同未办理抵押登记。贷款发放后，高芬按期偿还银行贷款本金及利息，未有逾期。另查明，2017年4月19日，正华房产公司与华珍堂科技公司对案涉海湖家园5#楼的开发建设签订了投资协议，双方约定：海湖家园5#楼的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证等审批文件均以正华房产公司的名义办理，华珍堂科技公司“负责项目的建设、施工、装修直至该项目按国家规定达到竣工验收标准以及交付使用条件……”。现该开发项目仍处于建设当中，至今尚未进行综合验收，未达到“新建商品房买卖合同（预售）”约定的交付条件，正华房产公司未能按合同约定向高芬交付约定商品房。上述事实，有商品房认购书、收据、新建商品房买卖合同、投资协议书、个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证等证据证明，本院予以确认。本院认为，本案争执焦点为：一、《新建商品房买卖合同（预售）》及《个人住房（商业用房）借款合同》是否应当予以解除；二、如解除，相应的购房款及银行贷款如何偿还。焦点一，《新建商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应恪守履行。该合同约定，涉案房屋交付条件为商品房已取得行政主管部门发放的建设工程竣工验收备案证明文件、商品房已取得房产测绘单位出具的房产测绘报告，交付时间为2019年12月31日前。但涉案房屋至今未取得竣工验收备案证明，正华房产公司确存在违约行为。高芬已经付清购房款，将自己的合同义务履行完毕，并非合同违约方。正华房产公司反对解除合同的主要理由是合同约定，出卖人未按约定时间将交付房屋的，买受人不解除合同，出卖人支付违约金。对此，本院分述如下：其一，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，守约方可解除合同。虽然合同约定，在正华房产公司迟延履行交付房屋义务的情况下，高芬不可解除合同，仅可主张违约金，但正华房产公司迟延交付房屋的行为同时触发了法定解除条款，高芬据此享有法定解除权。其二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”根据该规定，合同一方违约后，守约方可催告违约方履行合同，三个月不履行，则守约方有权解除合同；守约方在违约方未催告行使解除权的情况下，其解除权行使期间为一年。对于催告的具体方式，法律及司法解释均未特别规定，故只要当事人能够举证证实已经实施催告行为，且行为具有合理性和有效性，即应认定其催告行为成立。本案中，高芬虽未通过催告函的方式催告正华房产公司履行交房义务，但高芬于正华房产公司违约后多次与其沟通协商，并向法院提起诉讼，正华房产公司至少在应诉后理应意识到自己违约的事实，如其有履约的能力和诚意，应在此之后积极办理竣工验收备案证明文件，以满足合同约定的交房条件，但自高芬提起诉讼至今，正华房产公司仍不能交付符合约定条件的房产，合同的解除条件已经具备。即使高芬在本案诉讼前进行催告，正华房产公司至今也无能力在合理期限内办妥验收手续，高芬催告与否，正华房产公司均不可能交付符合合同约定的房屋。因此，正华房产公司该抗辩理由，缺乏依据，本院不予采纳。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，高芬要求解除其与建行乳山支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，于法有据，本院予以支持。焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，涉案商品房预售合同解除后，正华房产公司应按约将高芬支付的房款返还给高芬并赔偿高芬因此所产生的损失。故高芬起诉，要求正华房产公司返还已付购房款及利息，返还已向建行乳山支行偿还的贷款本金及利息并由正华房产公司返还建行乳山支行剩余贷款的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于高芬要求双倍返还定金的诉讼请求，本院认为，该定金虽然在订立《新建商品房买卖合同（预售）》时已抵作购房款，但并不因此改变双方约定的定金的性质。现正华房产公司不履行《新建商品房买卖合同（预售）》约定的交付房屋的义务，高芬要求双倍返还定金，理由正当，本院予以支持。涉案房产系正华房产公司与华珍堂公司合作开发，华珍堂公司应当与正华房产公司共同对上述款项承担还款责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：一、解除原告高芬与被告乳山市正华房地产开发有限公司于2019年8月30日签订的《新建商品房买卖合同（预售）》；二、解除原告高芬与被告中国建设银行股份有限公司乳山支行于2019年9月19日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；三、被告乳山市正华房地产开发有限公司、被告江苏华珍堂草本科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告高芬购房款238854元及利息（以本金238854元为基数自2020年1月1日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告乳山市正华房地产开发有限公司、被告江苏华珍堂草本科技有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还原告高芬定金100000元。五、被告乳山市正华房地产开发有限公司、被告江苏华珍堂草本科技有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告高芬自2019年9月23日起至判决生效之日止已向中国建设银行股份有限公司乳山支行偿还的贷款本金及利息（以中国建设银行股份有限公司乳山支行于判决生效当月出具的对账单为准）；六、被告乳山市正华房地产开发有限公司、被告江苏华珍堂草本科技有限公司于本判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司乳山支行偿还高芬自判决生效之日起就《个人住房（商业用房）借款合同》剩余的贷款（以中国建设银行股份有限公司乳山支行于判决生效当月出具的对账单为准）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3421元，由被告乳山市正华房地产开发有限公司、被告江苏华珍堂草本科技有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  杨知函二〇二一年三月二十三日书记员  宫洵梓