北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初19792号原告：杨艳萍，女，1974年8月28日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：北京德邦行经贸有限公司，住所地北京市东城区谢家胡同40号307房间。法定代表人：韩东晓。被告：韩东晓，女，1972年11月2日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。原告杨艳萍与被告北京德邦行经贸有限公司（以下简称德邦行公司）、韩东晓房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案受理。依法适用普通程序独任制公开开庭进行了审理。原告杨艳萍到庭参加诉讼，被告德邦行公司、韩东晓经本院公告传唤，逾期未申明理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨艳萍向本院提出诉讼请求：1、要求解除原告与被告德邦行公司订立的《房屋购买款项缴纳协议》；2、要求二被告返还合同款465万元；3、要求二被告向原告支付利息损失（以465万元为基数，按照年利率18%的标准，自2017年10月30日始支付至二被告实际退还上述款项之日止）。事实与理由：2017年，原告通过案外人陈某与韩东晓相识，韩东晓称其任法定代表人的德邦行公司为位于北京市东城区四块玉项目进行装修，因产权人欠付其装修款，故以50套房屋抵债，德邦行公司可以对外销售上述房屋，但因房屋性质所限仅能居住，无法出售。陈某组织其内部员工自德邦行公司处团购。因原告不属于内部员工，故直接与德邦行公司订立合同，并将购房款交付德邦行公司及韩东晓。2017年10月30日，原告将全部购房款465万元交齐。后原告多次与德邦行公司及韩东晓联系交房事宜，其一直推诿。经原告向房屋产权单位了解，原告所要求购买的房屋并无法销售，德邦行公司及韩东晓无法向原告交付房屋，上述购房款已经被其挪作他用。原告认为，德邦行公司无法履行交付房屋义务，构成违约，故要求解除合同并由其退还合同款，因原告将部分款项支付给韩东晓，且韩东晓系德邦行公司法定代表人，因此要求韩东晓一并承担责任，由于二被告不履约，给原告造成资金占用损失，且合同中亦有原告未足额支付款项应承担违约责任的约定，原告认为应同等适用于二被告。现原告提起诉讼，诉如所请。被告德邦行公司及韩东晓未出庭应诉亦未提交书面答辩意见。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2016年，原告欲通过德邦行公司购买位于北京市东城区东四块玉一期房屋。2016年11月7日，原告向德邦行公司支付订房费用10万元，次日原告向德邦行公司支付订车位费用10万元。2017年6月，原告与德邦行公司订立《德邦艺术家意向协议》，原告向德邦行公司缴纳位于北京市东城区东四块玉一期3号楼130平方米的室内装饰设计及施工意向金，协议约定按照34000元/平方米的标准支付（含装修）。备注载明该款项为代收集资款，总金额884000元。原告解释称该《德邦艺术家意向协议》载明的装修款实则为部分购房款，相当于房款总额的20%。2017年6月11日，原告向德邦行公司支付集资款884000元。后原告又陆续向德邦行公司支付集资款共计221万元。2017年9月1日，原告委托其配偶与德邦行公司订立《房屋购买款项缴纳协议》，约定鉴于原告购买德邦行公司所代理的销售房产物业并已缴纳部分房款，经双方沟通对购房剩余金额的支付及房产权益进行明确。原告所购房产位于北京市东城区东四块玉一期2号楼B332,房屋为150平方米-160平方米复式户型，位于该项目3层及4层东侧，朝向为东向。双方约定购房款为31000元/平方米，房屋交付后委托德邦行公司进行装修，装修价格为3000元/平方米。原告自2017年6月至2017年8月期间，已付定金20万元（含10万元房屋定金及10万元车位定金），并陆续支付人民币309.4万元至德邦行公司，房款总额为465万元，待缴135.6万元。原告于2017年9月1日向德邦行公司支付55.6万元，余下部分于2017年10月31日前补足。如原告逾期向德邦行公司缴纳剩余购房款项，德邦行公司有权对原告进行追诉，并按购房款0.5%追缴赔偿金。如德邦行公司未如约为原告提供房产，原告有权追诉并请求赔偿。该协议尾部德邦行公司签章处显示“乙方代表：韩东晓”。当日，原告向德邦行公司支付房款55.6万元。2017年10月30日，原告向德邦行公司支付剩余集资款80万元。根据原告提交的银行流水及信用卡账单显示，原告支付购房款的收款账户分别显示德邦行公司、韩东晓及众多案外公司。原告另出示《委托出售协议》、《内部分配协议》（部分）、户型图，用以佐证德邦行公司有权向原告出售房屋，韩东晓（德邦行公司）委托案外人陈某收取团购购房款项，载明数量约50套左右，统一装修并出售。后德邦行公司并未如约向原告交付房屋，原告提供微信记录证明原告持续向德邦行公司法定代表人韩东晓催要交付房屋，未果。2020年7月16日原告曾起诉德邦行公司、韩东晓、陈某，后案外人郭某承诺出面解决此事，原告遂于2020年9月1日撤回起诉。2020年8月17日，原告与案外人郭某订立《代付款协议》，约定鉴于德邦行公司未如约向原告交付所购房产，郭某自愿代德邦行公司、韩东晓、陈某于2020年11月30日前偿还购房款及违约金，违约金按照年利率18%计算。该协议的签署，不免除陈某、韩东晓、德邦行公司的偿还及赔偿责任，如郭某出现违约，原告仍有权要求前述三主体承担偿还责任。原告提交微信聊天记录，证明原告要求韩东晓、德邦行公司按照《代付款协议》履行付款义务，原告称订立该协议后，郭某、韩东晓、德邦行公司陆续向其返还款项76万元，后郭某未再履行《代付款协议》。但原告未提交郭某、韩东晓、德邦行公司向其返还款项的流水记录。诉讼中，本院电话联系陈某询问购房相关事宜，陈某称其并不认识本案原告，亦未介绍原告与韩东晓相识。其本意组织单位内部员工集资购买该项目住房，将款项支付给德邦行公司，后因项目未成功，故已自行与德邦行公司解决纠纷。原告认可其不直接与陈某相熟，仅认识陈某所在单位员工，本欲参与团购，但陈某认为其并非内部员工，故要求直接与德邦行公司联系，原告遂与德邦行公司订立合同并交纳款项。另，郭某曾于诉讼中到庭陈述称其通过陈某得知涉案项目，该项目均系毛坯房，仅能居住无法出售，故其拟成立公司对陈某所在单位职工及周边朋友出售房屋使用权（包含精装修），将房屋成本价支付产权人，以收取差价利润。因公司尚未成立，故使用德邦行公司名义收取集资款。郭某将收取的集资款运营该项目，后项目未成，处于亏损状态。郭某同意返还原告465万元，但其目前无支付能力，希望暂缓。原告表示其与德邦行公司订立有合同，至于德邦行公司与郭某之间的关系与其无关，故原告坚持仅起诉二被告。本院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告德邦行公司及韩东晓经本院合法传唤，未到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。根据已查明情况，原告与德邦行公司订立有《德邦艺术家意向协议》及《房屋购买款项缴纳协议》，双方成立房屋买卖合同关系，原告依约向德邦行公司支付购房款465万元，且德邦行公司向原告出具了购房款收据。现德邦行公司未按照约定交付房屋，构成违约，原告有权解除双方之间的合同，德邦行公司应向原告返还合同款项。鉴于原告与德邦行公司先后订立有两份协议，第二份协议涵盖第一份协议主要内容，原告亦主张将两份协议所对应交纳的全部款项退回，因此为妥善、一次性解决纠纷，本院将原告与德邦行公司订立的《德邦艺术家意向协议》及《房屋购买款项缴纳协议》均予以解除。虽然原告曾与案外人郭某订立有《代付款协议》，但郭某并未如约全面履行，该协议的订立并不免除德邦行公司的返还责任。鉴于原告认可已收取返还的购房款76万元，因此德邦行公司应就剩余未返还款项承担返还责任。至于德邦行公司与案外人郭某之间的关系，与原告无关。因韩东晓系德邦行公司的法定代表人，其具有双重身份，根据原告提交的合同及收据，无法认定韩东晓以自然人身份参与其中，其收取部分合同款行为应认定为职务行为，因此原告要求韩东晓一并承担责任，理由不足，本院不予支持。关于原告主张购房款利息损失一节，原告截至2017年10月30日已交齐所有购房款，但德邦行公司并未如约履行合同，给原告造成资金占用损失，因此其有权自2017年10月31日始主张利息损失。但2020年8月17日后，原告陆续收到返还的购房款共计76万元，因此自其收到款项后，收取款项部分即不应再计算利息损失，鉴于原告保有收取款项时间相关证据而其并未提供，故本院自2020年8月17日始不再计算该76万元的利息损失。关于利息损失标准问题，双方合同中并未明确约定，虽然《代付款协议》约定有违约金计算标准，但该协议系原告与案外人订立，无法约束德邦行公司，因此原告主张按照年利率18%的标准计算利息，依据不足。本院酌定以同期同类贷款利率或同期贷款市场报价利率标准计算利息损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民法典﹥时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:一、解除原告杨艳萍与被告北京德邦行经贸有限公司订立的《德邦艺术家意向协议》及《房屋购买款项缴纳协议》；二、被告北京德邦行经贸有限公司于本判决生效后七日内退还原告杨艳萍合同款389万元；三、被告北京德邦行经贸有限公司于本判决生效后七日内向原告杨艳萍支付利息损失（以465万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2017年10月31日始计算至2019年8月19日止；以465万元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2019年8月20日始计算至2020年8月17日止;以389万元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年8月18日始计算至被告北京德邦行经贸有限公司实际返还上述款项之日止）；四、驳回原告杨艳萍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37920元、公告费560元，由被告北京德邦行经贸有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  龙 琨二〇二一年三月二十三日法官助理  刘倩茹书 记 员  康 婧