广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终9586号上诉人（原审被告）：惠州富茂房地产开发有限公司，住所地惠州市惠东县稔山镇大埔屯富力湾会所二楼，统一社会信用代码：914×××××××××××721L。法定代表人：杨晔，执行董事。被上诉人（原审原告）：周琼，女，1973年9月15日出生，汉族，户籍地广东省深圳市龙岗区××××××××××××，公民身份号码511××××××××××××860。委托诉讼代理人：刘玉涛，男，1972年6月23日出生，汉族，户籍地广东省深圳市龙岗区××××××××巷8号，公民身份号码440××××××××××××713，系被上诉人丈夫。上诉人惠州富茂房地产开发有限公司因与被上诉人周琼房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2020）粤1323民初3792号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人惠州富茂房地产开发有限公司上诉请求：一、请求撤销（2020）粤1323民初3792号民事判决书第二项判决，依法改判；二、请求由被上诉人承担本案的一审、二审全部诉讼费。事实与理由：一、关于该项请求是否超过诉讼时效的问题，一审法院认定（第七页所述）赠送管理费的具体履行期限并未约定，且上诉人并未举证证明被上诉人何时向其主张过该权利，不予支持上诉人该项抗辩理由。对此，上诉人认为属于认定事实错误，具体理由如下：首先，上诉人向被上诉人发出赠送管理费的要约，但是被上诉人并未作出承诺，双方合意并未达成。认购书上为格式条款，被上诉人需要根据自己的实际情况在备注处签字确认，包括但不限于交首期款时间和签《商品房买卖合同》时间、获赠5202元管理费优惠条件、获赠5000元现金奖励条件。而被上诉人对交首期款时间和签《商品房买卖合同》时间、获赠5000元现金奖励条件的条款后面均签字确认，但唯独对于5202元管理费优惠（税后）条件不予签字确认，足以证明被上诉人拒绝上诉人的要约，双方并未达成合意。其次，退一步说，即使法院认定双方已达成合意，但是认购书明确约定了被上诉人获赠5202元管理费优惠（税后）的前提条件是被上诉人签署《商品房买卖合同》并缴清全部房款及办妥相关手续后，经甲方（即上诉人）及物业公司审批同意后才达到赠送的资格。但是被上诉人并未举证证明上诉人和物业公司已审批同意。再次，虽说认购书并未约定赠送管理费的具体期限，但是被上诉人自2015年已知道自己获得该项权益，但并未举证曾就该权利向上诉人提起任何主张。根据《民法总则》第一百八十八条：“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”之规定，诉讼时效已经开始计算。截帐至原告立案之日，已超过了诉讼时效。原告怠于履行自己的权利，理应不再受法律的保护。二、一审法院从更有利于判决执行的角度出发，判定上诉人向被上诉人支付赠送物业费5202元。对此，上诉人认为属于认定事实错误，适用法律错误，具体理由如下：首先，上诉人在未经物业公司授权或追认的情况下作出赠送物业费的要约，此属于无权处分。其次，认购书明确约定“此项管理费减免优惠不兑换现金，不得转让”，而一审法院判定上诉人径行向被上诉人支付（赠送的物业管理费）5202元，任意突破当事人的意思自治，毫无依据。综上所述，上诉人认为，双方对于赠送管理费并未达成合意，上诉人不承担责任；退一步讲，即使上诉人需要承担赠送管理费责任，已超过了诉讼时效，被上诉人已经丧失了主张该项请求的权利。上诉人请求二审法院撤销一审判决第二项，依法改判。被上诉人周琼答辩称：1.对于上诉人提出上诉时效、被上诉人需签名对要约承诺确认、上诉人和物业公司须审批同意的问题。当时的情况是这样的，富力地产公司为促销卖房，对老业主作这样大力宣传和承诺，只要老业主介绍新业主购买该楼盘房产，将可获得5000元现金和该房产3年的物业管理费这两项优惠（俗称以老带新优惠）。本人属于这样以老带新，是有这个条件才可获得这样的优惠。本人妻子于2015年3月购得该房子，本人作为老业主介绍购买，获得此项优惠。且签订《商品房认购书》，该认购书条款规定本人可获赠5000现金，及本人妻子房子可获赠3年管理费，并有地产公司（赠送方）盖公章加以确认。此份是认购确认书，不是申请表，里面条款就会被确认，业主无须再进行所谓的申请，是一式三份的。出卖人（甲方）处盖了1次公章，而购买方在买受人（乙方）处签了名，此《商品房认购书》就生效了。对于其他细项的确认，只是对优惠对象的表述，不影响认购合同的生效。此商品房是地产方制定的，本人及妻子的签名也是在销售的指导下签名的，是销售要求我们不用在获赠管理费那项附加条款上签名的，确认及执行也是地产方部门和人员。现地产方据此理由说我们与其未就赠送承诺未达成合意是可笑的（未达成合意怎么签了认购书），因整个商品房认购书中，地产方也仅在出卖人（甲方）处盖了1次公章，况且若签名如不符合地产方规定，地产方是职能审核部门，不会审核出来并告知吗?若购买方对赠送的条件有异议或不满意，难道地产方还有更多的优惠给予吗?另赠送时间也无具体规定，当时口头问过，销售说办完相关手续（购房付完全款或首付款）就可落实，具体时间也不确定，总之会给付。该认购书木人自留一份，一份地产财务，一份给物业确认管理费赠送（这是销售说的），赠送方面叫我们不用担心，本人6月底入伙（精装现房），马上回租给地产方，并且条约规定由地产方交付物业费。本人到物业管理处收房时，物业管理处向本人收取过3个月管理费，本人就曾提出过此房有3年免管理费问题，物业人员回复：不管有没有物业费赠送，都要预交3个月物业费才能收房，这是条死规定，并且说地产方的物业费是没那么快到帐的，告诉我只要我交了这3个月的物业费，以后就可以用赠送的物业费冲抵就行了，物业告诉本人，物业会做表向地产要这笔物业费的，叫我们不用担心，他们会负责交涉的，很多业主跟我们的情况是一样的。我们购房获赠优惠，是被支配方，地产想什么时候给，我们是无法掌控的（本人有问过但无答复时间），向其追讨时不给，久了又怪你不请求该项权利，这是典型的流氓行径。该房自购买之日就返租给地产方，由地产方自己交物业，自2018年7月后地产就欠费未交，物业也未告知过本人及妻子，直到2019午5月份地产方口头要求退租时，本人合帐才发现其拖欠近1年的物业费，并且发现赠送的管理费竟然还未到帐，本人也追问物业管理处，其回复说地产还未将物业费落实下来，他们也没办法，只能再次做表提交，并要本人再次上交《商品房确认书》复件向地产方追讨也未见答复。2.对于被上诉方向上诉方要求追讨赠送物业费5202元，是正常的诉求行为，也就是物业管理处无法替业主正常获得管理费的情况下进行诉讼的。本方是权利人，本方清楚《商品房认购书》规定，除了5000是现金获得外，另外的是3年管理费（合计5202元），是打给物业管理处作为支付本方房产物业费的，这项工作是交由物业进行操作的，而本人在2019年5月发现此管理费还未转到物业管理财务处，作为支付惠州富力湾E1栋507房管理费，而物业方也没告知过给本方，本人也叫物业进行追讨也不见效果。物业费拖欠就必须是被上诉方现金支付给物业管理处，所以判赔给被上诉方是合理的，即使规定获赠时被上诉方无权处分，但地产拒付管理费已严重侵害被上诉方利益，是地产方首先违约不肯将赠送管理费转给物业管理处入帐。被上诉方是该权利获得者，也只有被上诉方有权对违约的起诉方进行追讨。起诉方作为一个大型企业，对自己制订的条款不予遵守，蓄意抵赖，十分不耻。本方也可作出承诺，只要被上诉方获判追回5202元获赠管理费，也可交由物业管理处作为支付E1栋507房3年的物业管理费，并与条款一致。综上所述，上诉方所说的赠送管理费未达成合意、已超过诉讼时效等理由无一成立。其不承认对广大业主承诺条款，用流氓手段不肯及时支付相关报酬，被起诉时又借各种理由拒付，已经有严重到商业欺诈的范畴了，希望二审法院对一审判决第二项维持原判。原审原告周琼向原审法院起诉请求：1.被告支付原告富力湾E1-507房租欠费13000元；2.履行购买E1-507房赠送三年管理费5202元；3.案件受理费由被告负担。原审法院认定事实：被告惠州富茂房地产开发有限公司系经工商登记设立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为房地产开发等。座落于惠东县稔山镇×××××××号房登记的权属人系原告周琼，证号为：粤（2017）惠东县不动产权第00×××××号。2015年3月29日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订一份《惠州富力湾商品房认购书》，约定原告向被告购买上述房产，并约定待原告签署《商品房买卖合同》并缴清全部房款及办妥相关手续后，经被告及物业公司审批同意，原告的上述房产可获赠5202元管理费优惠（税后），若被告送出管理费优惠后，双方又因故解除《商品房买卖合同》的，则被告有权利立即停止对原告的管理费优惠赠送，对已经送出的管理费优惠被告有权向原告收回，此项管理费减免优惠不兑换现金，不得转让；若优惠期间，原告将其上述房产转让或房产所在小区更换物业公司的，此项优惠自动终止。2015年7月15日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将上述房屋出租给乙方，用途为住宿，租赁期为2015年7月20日至2016年7月1日，如到期未能重新签订新的租赁合同，承租方应将租用的房屋交回出租方；租金为每月1300元；承租方应按季节全额付清当季的租金，由承租方在每季的第30天以现金支付的付款方式缴付租金给出租方，管理费的支付标准及时间则按物业管理公司的规定执行。2016年7月12日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订一份《房屋租赁续签合同》，约定原告将上述房屋继续出租给乙方，用途为住宿，租赁期为2016年7月20日至2017年7月19日，如到期未能重新签订新的租赁合同，承租方应将租用的房屋交回出租方；租金为每月1300元，承租方在首次租赁期间缴纳2600元保证金，待租赁期满后如双方不再续签，出租方应在2日内将保证金无息退还给承租方；承租方应按季节全额付清当季的租金，由承租方在每季的第30天以现金支付的付款方式缴付租金给出租方，管理费的支付标准及时间则按物业管理公司的规定执行；承租方可提前30天通知出租方解除合同，出租方在合同解除之日起2日内退还保证金。上述合同到期后，双方未再重新签订合同，但双方口头约定由被告继续承租，原告主张约定的租赁期是一年，被告主张未约定具体的租赁期属不定期租赁；双方确认关于双方的权利义务仍按上述合同的约定来履行。2019年5月10日，被告的工作人员通过微信通知原告不再续租案涉房屋；原告对该微信聊天内容的真实性予以确认。原告主张于2019年7月12日到被告的客户服务中心反馈被告未履行赠送案涉房屋物业管理费的约定，提交了由原告代理人刘玉涛签名落款的《客户服务中心登记表》，落款日期记载为2019年7月12日。2019年12月31日，原告接收案涉房屋。关于案涉房屋租金的支付情况，双方均确认租金支付至2019年3月19日止，被告主张2019年3月20日至2019年5月19日的租金已实际用押金进行抵扣。关于物业费情况，原、被告双方均确认被告缴交了2015年10月至2018年6月的物业管理费。庭审后，原审法院依法向为案涉房屋提供物业服务的广州天力物业发展有限公司惠东分公司函询案涉房屋缴交物业的情况、是否存在赠送物业费及赠送的期间，该公司于2020年9月29日提交一份案涉房屋的物业缴费情况，记载最后一个应收期间为2018年6月1日，未记载有赠送物业费的情况。原审法院认为，根据原告主张要求被告支付租金及赠送物业管理费的诉讼请求，本案实际存在两个法律关系，案由应分别为房屋租赁合同纠纷及房屋买卖合同纠纷，从节约诉讼资源的原则出发，原审法院对此予以合并审理。关于房屋租赁合同纠纷，双方签订的租赁合同由此形成的租赁合同关系，不违反法律规定，合法有效。该纠纷的争议焦点为：一、案涉合同于何时解除；二、原告的诉请如何处理。关于第一个焦点，案涉《房屋租赁续签合同》所约定的租赁期届满后双方未重新签订合同，虽原告主张双方系口头约定再续租一年，但举证予以证明，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，案涉租赁期限应认定为不定期，又根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，原、被告双方均可随时解除合同，虽被告于2019年5月10日通知解除，但根据《房屋租赁续签合同》的约定，被告应提前30天通知原告解除合同，即被告的租金仍应支付至2019年6月9日止。综上，原审法院认定案涉合同实际于2019年6月9日解除。另外，关于原告主张需在被告结清相关费用后才接收房屋的问题，如前所述，因本案租赁合同属不定期租赁，双方均可随时解除合同，原告以上述事由拒绝接收房屋，没有法律依据，且如被告确属未结清相关费用，原告也可以在接收房屋后再行主张。关于第二个焦点，原、被告均确认被告已支付至2019年3月19日止的租金，原审法院对此予以照准。对于2019年3月20日至合同解除之日即2019年6月9日的租金，被告主张以已交付的押金2600元予以抵扣，原审法院予以采纳，被告仍需支付抵扣两个月租金后仍剩2019年5月20日至2019年6月9日的租金，经核算为910元（已四舍五入），对于原告诉请超过的部分，依据不足，原审法院不予支持。另外，如原告经核实后认为被告确未缴足租赁期内的物业管理费，原告可另寻法律途径解决。最后，虽原告未在本案中诉请物业管理费，但被告应就该问题并结合原审法院所调取的案涉房屋物业管理费情况及时进行核实处理，避免双方诉讼的衍生。关于房屋买卖合同纠纷，根据原、被告签订的《惠州富力湾商品房认购书》的约定，待原告签订《商品房买卖合同》并支付完毕房款及办妥手续后，经被告及物业公司审批同意，原告可获赠物业管理费5202元；被告该条款内容真实性予以，但辩称原告的该项诉讼请求已超过诉讼时效。首先，该物业服务的提供者并非系被告，物业公司与开发商属独立的两个民事主体，被告在未经物业公司授权或追认的情况下对于物业费的赠送不享有处分权，即该赠送的物业费不应由物业公司承担；其次，虽被告所承诺的赠送物业费属无权处分，但上述赠送物业费的约定实际系被告承诺原告购买案涉房屋并完成交易后所享受的购房优惠，而现根据物业公司回复的统计清单，原告确未享受该赠送物业费，结合公平原则，被告应承担该项费用；最后，因物业公司并非本案的当事人，且从更有利于判决执行的角度出发，宜直接由被告向原告支付上述该赠送物业费5202元。另外，关于被告辩称已超过诉讼时效的主张，因未约定履行该项义务的具体期限，且原告在购买案涉房屋后便将房屋返租给被告，而租赁期间的物业管理费系由被告承担，被告亦未举证证明原告于何时向其主张过该项权利，综合以上事实，原审法院对被告的该项主张，不予支持。综上所述，对当事人的主张，有理的部分，予以支持，无理的部分，予以驳回。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州富茂房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起的7日内向原告周琼支付租金910元；二、被告惠州富茂房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起的7日内向原告周琼支付（赠送的物业管理费）5202元；三、驳回原告周琼的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费255元，由原告周琼负担169元，由被告惠州富茂房地产开发有限公司负担86元。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对上诉人的上诉请求，本院析理如下：上诉人与被上诉人签订的《惠州富力湾商品房认购书》约定，待被上诉人签订《商品房买卖合同》并支付完毕房款及办妥手续后，经上诉人及物业公司审批同意，被上诉人可获赠物业管理费5202元。该约定没有确定赠送物业管理费的时间，因此上诉人认为被上诉人的该项诉求超过诉讼时效无据，不予采纳。双方约定被上诉人可以获赠物业管理费，该约定系上诉人做出的承诺，该承诺有效，上诉人应当诚信履行，上诉人以其没有审批同意为由拒绝履行承诺不应支持。上诉人的其他上诉理由不成立，不应采纳。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费50元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长 卫书平审 判 员 蓝惠兰审 判 员 寇 倩二〇二一年三月十五日法官助理 梁丽欣书 记 员 严 倩