内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）内04民终6065号上诉人（一审被告）：赤峰市金景房地产开发有限责任公司。住所地：赤峰市松山区木兰小区商住楼一号楼1、2号楼。法定代表人：徐向军，董事长。委托诉讼代理人：谢建东，男，1988年7月6日出生，蒙古族，职员，现住赤峰市。委托诉讼代理人：刘晴晴，内蒙古红城律师事务所律师。上诉人（一审原告）：姜雨彤，女，2000年7月20日出生，蒙古族，无职业，现住赤峰市。委托诉讼代理人：张振宇，内蒙古信华律师事务所律师。上诉人赤峰市金景房地产开发有限责任公司（以下简称“金景公司”）因与上诉人姜雨彤房屋买卖合同纠纷一案，不服赤峰市松山区人民法院（2019）内0404民初12031号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。金景公司的上诉请求：撤销赤峰市松山区人民法院（2019）内0404民初12031号民事判决第二项，发回重审或依法改判；一、二审案件受理费由姜雨彤承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院认定上诉人一直未向姜雨彤交付房屋属于事实认定错误。首先，案涉房屋已于2018年10月12日通过竣工验收，该验收报告符合法律法规、部门规章规定的竣工验收条件，由建设、勘察、设计、施工、监察等机构共同验收合格，并符合交付使用条件。我公司于2018年10月12日开始陆续通过电话、短信、微信以及在售楼处、金景花语城各单元楼下张贴通知等方式通知各业主交房领钥匙，并于2018年11月末、12月初再次通过以上方式通知各业主集中办理交房入住手续，大部分业主已经陆续办理了入住手续，且签订了前期物业合同等，针对极少部分未予及时办理交房手续的业主，我公司也于2019年1月22日在赤峰日报发布公告，要求业主及时办理入住手续，我公司已经履行了通知交付房屋的义务。其次，我公司已经向姜雨彤交付了房屋，从一审时上诉人提交的民事案件的庭审笔录可以看出，姜雨彤自认我公司向其交付房屋的事实，且姜雨彤已经装修入住，故一审法院认定上诉人于2019年9月仍然拒绝向姜雨彤交付房屋、姜雨彤于2019年11月6日缴纳物业费并取得涉案房屋的钥匙明显与事实不符。二、姜雨彤未按合同约定向我公司支付工程款。本案事实是上诉人与案外人赤峰尊泰工贸有限公司签订建筑工程施工承包合同，合同约定以房屋抵顶工程价款，后因赤峰尊泰工贸有限公司无施工资质而被赤峰市松山区人民法院以（2019）内0404民初3907号民事判决判令合同无效。因此，姜雨彤应按合同约定向上诉人支付购房款，如果姜雨彤认定此房屋为工程抵账房，其也应在我公司将房屋网签至尊泰公司名下后，再由姜雨彤与尊泰公司签订买卖合同，否则尊泰公司则违反国家税收管理法律规定，侵犯国家税收利益。故姜雨彤与上诉人签订商品房买卖合同的行为表示其应按合同约定价格向上诉人支付购房款。三、姜雨彤并非本案适格当事人。根据赤峰市松山区人民法院作出的（2019）内0404民初9134号民事判决，姜雨彤已于2019年2月将涉案房屋中的8-2-2-1701室出售并交付给案外人田某，确定双方签订的合同有效，故被上诉人并非本案适格当事人，并且足以证明姜雨彤在此时已经占有并使用该房屋，故其所述我公司未向其交付房屋属于事实认定错误。姜雨彤的上诉请求：撤销赤峰市松山区人民法院（2019）内0404民初12031号民事判决，改判支持姜雨彤的上诉请求。一、二审诉讼费用由金景公司承担。事实与理由：一审法院在金景公司没有提出违约金过高的情形下，径行酌定金景公司仅按已付房款的10%支付违约金并免除了其支付利息、保全费、保险费之责任系违法错误判决。二、一审法院酌定金景公司承担房款总额的10%违约金没有法律依据且显失公平。姜雨彤向一审法院起诉请求：判令确认姜雨彤、金景公司于2018年8月30日签订的《房屋买卖合同》合法有效；金景公司支付逾期交付商品房已付房款利息145403.24元，支付违约金601668.62元，利息和违约金总计747071.86元，保全费4520元，保险费800元，合计752391.86元。一审法院认定事实：2018年8月30日，姜雨彤与金景公司签订了三份《商品房买卖合同》（编号分别为2017-0049667、2017-0050100、2017-0050291），约定姜雨彤购买金景公司开发建设的位于赤峰市××区以东、一号街以南金景花语城2-1-1-101室、6-3-3-801室、8-2-2-1701室房屋，房屋价款分别为875748元、1220633元、1021073元，合计3117454元，姜雨彤应于2018年8月30日前一次性支付全部房款，金景公司应于2018年10月15日将房屋交付给姜雨彤。合同签订当日，金景公司将上述房屋网签备案至姜雨彤名下，并为姜雨彤出具收据三枚，载明：交款单位 姜雨彤，收款方式 杨占宏，收款事由 此房是尊泰工贸有限公司工程款抵账房，开发公司未收到购房款。姜雨彤于2019年11月6日缴纳物业费并取得涉案房屋的钥匙。另查明，2018年10月25日，尊泰公司与金景公司因建设工程施工合同纠纷一案向该院提起诉讼，要求金景公司继续支付工程款合计7345904.16元（诉状中自认应付工程款为14774054.4元，扣除抵顶的6套房屋、车库、车位和小棚款7720543元，尚欠7053511.4元），该院于2019年6月14日作出（2018）内0404民初9452号民事判决，判决金景公司支付尊泰公司未付工程款、电费、保险费合计7009711.4元。金景公司不服上诉于赤峰市中级人民法院，该院于2019年9月18日作出（2019）内04民终4351号民事判决，驳回上诉，维持原判。再查明，本案诉讼过程中，金景公司于2020年3月25日以姜雨彤为金景公司、尊泰公司为第三人向该院提起民事诉讼，要求判令解除其与姜雨彤于2018年8月30日签订的《商品房买卖合同》（编号分别为2017-0049667、2017-0050100、2017-0050291），该院于2020年5月18日作出（2020）内0404民初1559号民事判决，驳回金景公司的诉讼请求，金景公司不服上诉于赤峰市中级人民法院，该院于2020年8月19日作出（2020）内04民终3093号民事判决书，驳回上诉，维持原判。一审法院认为，姜雨彤与金景公司所签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律效力性规定，合同合法有效，姜雨彤、金景公司均应按照约定履行合同义务。姜雨彤通过抵消案外人尊泰公司对金景公司债务的形式交付了全部购房款，金景公司依尊泰公司的指示与姜雨彤签订商品房买卖合同，应视为对尊泰公司处分涉案房屋行为的认可，此后，金景公司亦应按照合同约定于2018年10月15日前向姜雨彤履行交付房屋的义务。而金景公司在与尊泰公司因建设涉案房屋期间产生的工程款未予支付等事宜产生纠纷，直至2019年9月该案诉讼审理完毕后仍拒绝向姜雨彤交付涉案房屋，据此，金景公司逾期交房已构成违约且逾期交房达60日以上，故应承担违约责任，但因双方在合同中同时约定了利息及违约金，为此姜雨彤要求金景公司按双方约定支付利息的同时支付日万分之五的违约金明显过高，该院在金景公司逾期交付房屋给姜雨彤造成的实际损失的基础上，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定金景公司按姜雨彤已付房款的10%支付违约金，计款311745.4元（3117454元×10%），故对姜雨彤要求金景公司支付违约金中的合理部分，该院予以支持。综上，姜雨彤诉讼请求部分成立，该院予以支持。判决：一、姜雨彤与赤峰市金景房地产开发有限责任公司于2018年8月30日签订的《商品房买卖合同》（编号分别为2017-0049667、2017-0050100、2017-0050291）有效；二、赤峰市金景房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内给付姜雨彤违约金311745.4元；三、驳回姜雨彤的其他诉讼请求。二审中，金景公司提交民事判决书六份，证明涉案房屋于2018年10月15日前竣工验收合格，并于2018年12月1日具备使用交付条件；金景公司已履行交付房屋义务。姜雨彤质证认为，上述证据与本案无关。本院将结合本案案情及其他证据对上述证据进行综合认证。二审经审理查明，案外人田某于2019年7月24日起诉姜雨彤，请求确认双方签订的《房屋买卖合同》有效，姜雨彤协助田某办理松山区金景花语城8-2-2-1701号房屋的网签更名手续，网签过程中发生的费用由姜雨彤承担。赤峰市松山区人民法院于2019年11月7日作出（2019）内0404民初9134号民事判决，判决田某与姜雨彤签订房屋买卖合同有效，驳回田某的其他诉讼请求。同时，该判决认定2019年2月13日，杨占宏代姜雨彤与田某签订房屋买卖合同，约定姜雨彤将松山区金景花语城8-2-2-1701号房屋出售给田某，当日，向田某交付了房屋。松山区金景花语城8-2-2-1701号房屋系本案涉案房屋之一，《商品房买卖合同》编号为2017-0050291，合同约定价款为1021073元。另查明，2018年、2019年中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率（一年期）为4.35%；2019年8月20日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（一年期LPR）为4.25%、2019年9月20日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（一年期LPR）为4.20%、2019年10月20日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（一年期LPR）为4.20%。其他事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点：一、姜雨彤作为本案原告，其诉讼主体是否适格；二、金景公司在履行合同过程中是否存在违约行为，如存在违约行为，违约金数额应如何确定。关于姜雨彤作为本案原告，其诉讼主体是否适格的问题。金景公司与姜雨彤签订的《商品房买卖合同》（编号分别为2017-0049667、2017-0050100、2017-0050291）尚未解除，姜雨彤作为合同一方当事人，请求确认合同效力并基于上述合同约定要求金景公司履行合同义务，其诉讼主体适格。关于金景公司在履行合同过程中是否存在违约行为以及如存在违约行为，违约数额应如何确定的问题。生效判决已经认定姜雨彤以抵销案外人尊泰公司对金景公司债务的形式履行了合同义务，故金景公司亦应按照合同约定于2018年10月15日前向姜雨彤履行交付房屋的义务。本案涉及三套房屋，其中松山区金景花语城8-2-2-1701号房屋由姜雨彤于2019年2月13日向案外人田某交付的事实已被（2019）内0404民初9134号民事判决予以确认，金景公司亦认可该房屋交付姜雨彤的时间为2019年2月13日，故一审判决针对该房屋的交付时间认定有误，应予纠正。金景公司于2019年2月13日交付房屋，已逾期60日以上，姜雨彤要求金景公司以该套房屋的购房款1021073元为基数支付利息及违约金，符合双方合同约定及法律规定，应予支持。违约金及利息的具体计算方式：利息计算方式为2018年10月16日至2019年2月13日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算。违约金按日万分之五计算，自2018年10月16日起至2019年2月13日。金景公司未能举证证明其他两套房屋的交付时间，通过姜雨彤提供的录音材料并结合金景公司一审期间关于双方存在纠纷没有交付房屋的相关陈述以及姜雨彤交纳物业费的时间，本院认为，姜雨彤主张金景公司于2019年11月6日向其交付其他两套房屋具有高度可能性，应确认该待定事实存在。金景公司于2019年11月6日交付房屋，已逾期60日以上，姜雨彤要求金景公司以该两套房屋的购房款2096381元为基数支付利息及违约金，符合双方合同约定及法律规定，应予支持。违约金及利息的具体计算方式：利息计算方式为2018年10月16日至2019年8月19日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日至2019年11月6日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。违约金按日万分之五计算，自2018年10月16日起至2019年11月6日。 综上所述，一审判决针对金景公司交付房屋的时间认定部分有误，同时，一审法院在金景公司未主张约定违约金过高请求减少的情形下，主动调整违约金欠当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持内蒙古自治区赤峰市松山区人民法院（2020）内0404民初12031号民事判决第一项；二、撤销内蒙古自治区赤峰市松山区人民法院（2020）内0404民初12031号民事判决第二项、第三项；三、赤峰市金景房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付姜雨彤利息及违约金；（1.利息计算方式：以购房款1021073元为基数，2018年10月16日至2019年2月13日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，违约金以购房款1021073元为基数，按日万分之五计算，自2018年10月16日至2019年2月13日止；2.利息计算方式：以购房款2096381元为基数，2018年10月16日至2019年8月19日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日至2019年11月6日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，违约金以购房款2096381元为基数，按日万分之五计算，自2018年10月16日至2019年11月6日止）；四、驳回姜雨彤的其他诉讼请求。一审案件受理费5662元，诉讼保全费4520元，诉讼财产保全责任保险费800元，二审案件受理费17300元，合计28282元，金景公司负担19523元，姜雨彤负担8759元。本判决为终审判决。审 判 长  郭 宇审 判 员  武学良审 判 员  苏力德二〇二一年三月十日书 记 员  苏日娜