北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0106民初21626号原告：高伟，男，1980年2月15日出生,汉族,自由职业者，住北京市丰台区。被告：牛洪波，男，1978年8月18日出生，汉族,住北京市丰台区20号楼底商。被告：北京环宇鲜生商贸有限公司，住所地北京市丰台区方庄芳群园四区20号东侧。法定代表人：周香。委托诉讼代理人：牛洪波，男，该公司员工。原告高伟与被告北京环宇鲜生商贸有限公司（以下简称环宇公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高伟、被告兼被告环宇公司委托诉讼代理人牛洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高伟向法院提出诉讼请求：1.确认高伟解除与环宇公司于2020年4月25日签订的租赁合同的行为有效；2.判令二被告退还租金20000元、押金5000元、公摊费3200元；3.判令二被告向原告赔偿经济损失40000元；4.诉讼费由原告承担。事实和理由：2020年4月25日，原告与被告签订了《租赁合同》，约定被告将位于北京市丰台区环宇鲜生超市出租给原告，租期是1年，从2020年4月25日至2021年4月24日到期，原告交付被告5000元的押金以及2万租金。被告承诺小区后门在开业之前打开，正常经营。但是，开业当天，小区门没有打开，原告无法经营，导致原告无法达到合同目的。被告的行为，已经侵害了原告的合法权益，构成违约，原告要求被告退还租金以及押金，由于原告进货，导致直接损失，目前无法经营，该损失应当由二被告承担。目前工商局查封租赁场地，被告的营业执照是餐饮执照，不符合分租给原告商户，并且该合同系环宇公司所签订，牛洪波应当承担连带责任。故诉至法院。环宇公司、牛洪波辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，租赁合同是环宇公司与高伟签署的，与牛洪波无关，牛洪波不应当承担责任。第二，环宇公司同意解除合同，认为合同解除的时间为原告搬离涉案场地的时间即2021年1月3日。同时因为原告搞妨碍经营的行为，导致环宇公司消杀不合格，给环宇公司造成了损失，环宇公司已另诉高伟房屋占有使用费及经营损失。第三，环宇公司认可收到高伟交纳的租金20000元、押金5000元、公摊费3200元，但由于高伟纠集商户捣乱，导致环宇公司闭市，故不同意退还上述款项。第四，关于原告主张的经济损失，系原告自己造成的，与被告无关。本院经审理认定事实如下：2020年4月25日，高伟（乙方）与环宇公司（甲方）签订《租赁合同》，合同约定乙方承租甲方位于北京市丰台区环宇鲜生超市作为经营场地，合同租赁期限为2020年4月25日至2021年4月24日，月租金5000元。当日，高伟交纳了4个月的租金20000元，经营保证金5000元，前四个月的公摊费3200元。甲方有权从经营保证金中扣留任何乙方应清偿的费用。另，环宇公司于2020年5月6日开始试营业。2020年6月23日，北京市丰台区市场监督管理局出具《责令改正通知书》记载：“环宇公司因不符合疫情防控规定，违反北京市疫情防控规定，责令改正，改正内容开展清洁、消杀、通风、防护、人员核酸检测，等待相关部门联合验收后再开业。庭审中，双方认可高伟于2021年1月3日搬离租赁场地且水电等费用清算完毕。高伟称，其租赁摊位时，被告称超市挨着小区南门，已经打点好了开南门，但小区南门一直未开，如果小区南门不开直接影响其生意，直接导致无法经营，且相关部门要求超市封闭，没办法经营。故向法院提起诉讼要求解除合同。二被告辩称，同意解除合同，认为解除合同的时间为2021月1月3日；且其从未允诺过开南门，超市正对三环路，好多小区的人都可以来购买。另，原告称其主要经营米面粮油调料鸡蛋等货物，要求被告赔偿因原告租赁场地无法经营给原告造成的经济损失。二被告认为损失系原告自行造成，不予认可，且涉案租赁场地于2020年9月18日正常经营，但无正式审批文件。原告称，因牛洪波收取其缴纳的租金等款项且签合同时牛洪波系环宇公司的股东和法定代表人，故要求牛洪波承担责任，牛洪波认可签订合同时其系环宇公司的一人股东，但无证据证明其个人财产独立于公司财产。另查，2019年9月26日，北京金城餐饮有限公司的股东变更为牛洪波一人。2019年10月29日，北京金城餐饮有限公司更名为北京环字鲜生有限公司。2020年11月2日，北京环宇鲜生有限公司的股东变更为周香一人。2021年2月9日，本院进行现场勘查，发现涉案场地处于关闭状态，经向环宇公司工作人员了解，涉案场地承租租户仅交纳几个月的租金，最晚的租户于2020年9月6日到期，因生意不好，租户也未再续签合同。环宇公司由牛洪波实际负责。以上事实有租赁合同、责令改正通知书、调查笔录、当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定，民法典施行前成立的合同,依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后,因民法典施行前履行合同发生争议的,适用当时的法律、司法解释的规定;因民法典施行后履行合同发生争议的,适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。本案的合同成立于民法典施行前，约定的合同履行期限持续至民法典施行后，且因民法典施行前履行合同发生的争议，故适用当时的法律、司法解释的规定。但本案中关于合同解除时间的规定，适用民法典的规定。原告高伟与被告环宇公司签订的《租赁合同》系双方真实的意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均依约履行。根据合同约定，环宇公司应为原告经营提供约定的租赁场所，但因为租赁场所违反了疫情的相关规定被关闭，导致原被告的租赁合同无法继续履行，合同目的无法实现，故原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款之规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除，故本院确认该合同解除的时间为2020年7月16日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。2020年5月6日至2020年6月22日高伟正常经营，2020年6月23日之后未履行的租金及相关费用，环宇公司应予以退还，故高伟要求环宇公司退还租金、公摊费用的诉讼请求，本院予以部分支持。关于牛洪波是否承担责任问题。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，牛洪波系合同履行期间的环宇公司唯一股东，截止法庭辩论终结前未提交证据证明其财产独立于环宇公司的财产，故原告要求牛洪波对债务承担连带责任的诉求，本院予以支持。关于退还押金一节，鉴于环宇公司未在本案中提起反诉且明确表示其已向原告提起诉讼要求赔偿损失和房屋占有使用费，故本院结合合同中关于保证金的约定、原告腾退时间及合同的履行情况，认为押金目前尚不具备退还的条件，故原告要求退还押金的诉讼请求，本院暂不予处理，双方可在另案中解决。关于原告要求被告赔偿损失的诉求，因原告未提交充分的证据证明损失的存在，故本院实难支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：一、确认高伟解除与北京环宇鲜生商贸有限公司于2020年4月25日签订《租赁合同》的行为有效，该合同于2020年7月16日解除；二、北京环宇鲜生商贸有限公司于本判决生效之日起七日内向高伟退还租金12500元及公摊费用2000元；三、牛洪波对本判决确认的第二项债务承担连带责任；四、驳回高伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1505元，由高伟负担1185元（已交纳），由被告北京环宇鲜生商贸有限公司、牛洪波负担320元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 郭翠翠二〇二一年三月二十四日法官助理 邬佩怡书 记 员 魏亚杰