四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川13民终306号 上诉人（原审原告）：李成仕，男，生于1964年10月2日，汉族，住四川省营山县。 上诉人（原审原告）：唐建碧，女，生于1965年1月7日，汉族，住四川省营山县。 二上诉人委托诉讼代理人：涂刚，四川刚顺律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:四川信诚房地产开发有限公司，住所地四川省营山县城三星路A幢5号。 法定代表人：兰兴国，董事长。 委托诉讼代理人：周成，四川品贤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何**军，四川泰宇律师事务所律师。 上诉人李成仕、唐建碧因与被上诉人四川信诚房地产开发有限公司（以下简称信诚公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省营山县人民法院（2020）川1322民初3177号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李成仕、唐建碧上诉请求:1.撤销四川省营山县人民法院（2020）川1322民初3177号民事判决，改判支持李成仕、唐建碧的一审所有诉讼请求；2.一、二审案件受理费依法负担。事实与理由：一审事实认定不清，未办理产权转移登记系信诚公司的原因，本案不存在超过诉讼时效的问题。1.李成仕、唐建碧对一审法院查明的双方签订《商品房买卖合同》的时间及房屋价款、交付房屋的时间无异议。2.一审对信诚公司何时取得商品房验收备案的时间，未能查清。李成仕、唐建碧的代理人已经对该事实，在一审同类案件中申请调取证据，但一审法院没有出具调查令或依职权调取，就直接对该事实未予查清。事实上，信诚公司进行备案的时间是2018年10月17日，也就是在交付房屋近四年之后才符合具有交付条件的相关备案手续。3.办理转移登记首先需要信诚公司取得其出卖楼盘的初始登记，而信诚公司在营山县不动产登记中心办理初始登记的时间是2019年2月1日，而该期间李成仕、唐建碧与其他业主多次找营山县委解决办理产权登记的相关事宜，并由信诚公司的代表出面协调解决，在一审同类型案件中，李成仕提供了原始载体微信照片，足以证明诉讼时效的中止中断；信诚公司的初始登记在2019年2月1日才取得，双方如何办理产权转移登记。显然，信诚公司属于持续性违约，违约金应当在办理了产权登记之后支付。而一审法院对该系列事实，未查清，在判决中也对证据也未表述，对李成仕、唐建碧不公平。上述事实，李成仕、唐建碧知道或者应当知道的时间应该从能办理产权登记后开始计算。4.一审对最高人民法院发布的法[2016]399号《第八次全国民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条第一款理解错误。一审对李成仕、唐建碧接房的时间进行了认定，也引用了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，但忽略了该条第三款。本案因出卖人的原因未办理转移登记，已经能够完全充分证明，诉讼时效是从合同约定或者法定期限届满之次日起计算，而法定的期限是交付使用之日起90日。李成仕、唐建碧知道或应当知道的法定期限是从2015年1月29日交付房屋后，推延90日即2015年4月30日。从信诚公司开始违约到其最后一天违约的时间是2018年4月30日，显然，诉讼时效应该是从信诚公司最后一天的违约时间进行计算，李成仕、唐建碧在2020年8月向法院提起诉讼，不存在超过诉讼时效。而且案涉商品房的竣工备案时间是2018年10月17日，初始登记的时间是在2019年2月1日，不存在诉讼时效问题，请求二审法院予以纠正。 信诚公司辩称：1.李成仕、唐建碧于2015年1月29日接收房屋并装修入住，于2019年2月22日取得案涉住房不动产权证书。李成仕、唐建碧自2015年1月29日接收房屋至2018年年底期间，并未向信诚公司提交共同办证申请、提供房地产主管部门开具的首套商品房证明及购房契税发票。依照规定，该两事项都应当由购房人亲自前往主管部门办理，这是申请办理不动产权转移登记的首要和法定条件。在一审中，李成仕、唐建碧对自己何时取得首套商品房证明、何时取得契税发票均提供相关证据，由此造成迟延办理不动产权转移登记的责任在李成仕、唐建碧，信诚公司没有违约行为，不应当承担违约责任。2.李成仕、唐建碧认为本案不存在超过诉讼时效，无事实和法律依据，依法不能成立。（1）双方签订的《商品房买卖合同》中对办理不动产权转移登记事项，约定商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，对具体何时办理没有约定。按照合同约定，信诚公司不存在违约行为。（2）李成仕、唐建碧主张违约责任，没有依据合同约定，而是选择适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二项的规定，要求信诚公司承担违约责任。由此可见，李成仕、唐建碧对《商品房买卖合同》中没有约定迟延办理不动产权转移登记违约责任情形的，依照法律规定，违约责任自何时产生，权利人从何时起可以主张违约责任之债清楚。本案实际交房日期为2015年1月29日，依照李成仕、唐建碧选择适用的司法解释的规定，本案诉讼时效应自2015年1月29日房屋交付之日加法定的90日，即从2015年4月29日起开始计算，按照当时适用的《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，可以确定本案诉讼时效期间届满日期为2017年4月28日。（3）由于迟延办理不动产权转移登记的情况十分复杂，原因千差万别。根据最高人民法院发布的法[2016]399号《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”的规定。结合本案的实际情况，一审法院认定李成仕、唐建碧主张违约金的请求已超过诉讼时效期间，于法有据。（4）至于李成仕、唐建碧称本案属于持续性违约，诉讼时效应从违约行为终止的最后一日开始计算，其主张没有事实和法律根据。首先，双方都认可合同中没有约定什么时间办理不动产转移登记，依据合同不存在有持续性违约。其次，依据上列司法文件规定，本案诉讼时效应从房屋交付使用之日起90日届满之次日开始计算，而不是李成仕、唐建碧主张的违约行为终止之日起开始计算，李成仕、唐建碧的主张及其理由，明显与法律规定相悖，依法不能成立。 李成仕、唐建碧向一审法院提出诉讼请求：1.判令信诚公司支付因逾期办理房屋权属证书的违约金，违约金以已交购房款342,159元为基数，从2015年4月30日起至2019年2月22日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率年息4.35％的标准计算；2.本案诉讼费用由信诚公司负担。一审审理中，李成仕、唐建碧明确违约金数额为14,883.9元。 一审法院认定事实如下：信诚公司系2006年5月依法登记成立的房地产开发企业，其于2011年6月以后开发建设了位于营山县××镇××道××花园××商品房项目。 2013年10月17日，李成仕、唐建碧夫妇与信诚公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号2013007105），约定：李成仕、唐建碧购买“文运国际花园·文盛苑”的3幢3单元第6层3-6-3号房屋，预测建筑面积93.55㎡，按3,657.5元／㎡成交价款为342,159元（交房后实测面积94.58㎡，实交购房款345,926元）；第十一条约定交付条件，出卖人应在2014年12月30日前向买受人交付该商品房，并应取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表及房产测绘机构出具的商品房实测面积等；第二十条约定产权登记，由买卖双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，未约定办证期限等。合同订立后，该合同已于2015年6月11日办理备案登记。此后，李成仕、唐建碧于2015年1月29日接收所购房屋，并办理房屋交接手续，同时李成仕、唐建碧与物业公司签订了前期物业管理服务协议。 2019年2月22日，李成仕、唐建碧实际取得了所购商品房的不动产登记证书。房屋不动产登记证载明，该商品房于2014年6月30日经竣工验收合格。 李成仕、唐建碧认为，因信诚公司交付房屋后长达四年多才给李成仕、唐建碧办理不动产登记证书，其应承担逾期办证的违约责任。遂依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，向一审法院提出前述诉讼请求。 一审法院认为，李成仕、唐建碧与信诚公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应受其约束。本案争议的焦点是信诚公司将出售的商品房交付给李成仕、唐建碧后直至2019年2月22日才办理不动产登记证书，信诚公司应否承担逾期办证违约金。其一，因合同中未约定办理不动产权属证书的时间期限，仅约定由双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，但诉讼中，李成仕、唐建碧未提供证据证明其涉案房屋延迟办理权属登记系信诚公司的过错导致；其二，因逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，本着督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期办证违约责任的请求权应当适用诉讼时效。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，如因房地产开发企业未在约定或法定的期限内履行办证义务，购房人就知道或应当知道其权利受到了侵害，本案中，李成仕、唐建碧于2015年1月29日接房，李成仕、唐建碧主张因出卖人原因导致逾期取得房屋权属证书的违约金，应从法定期限届满（房屋交付使用之日起90日）之次日即2015年4月30日开始计算诉讼时效期间，而李成仕、唐建碧在接房5年并已取得不动产权属证以后才向信诚公司主张逾期办证违约金的请求，已经超过诉讼时效期间。人民法院保护权利人的权利不是无限制的，权利人必须在规定的期间内请求保护，超过该期限的，法律不予以强制保护。故李成仕、唐建碧请求由信诚公司支付逾期办证违约金的主张，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回李成仕、唐建碧的诉讼请求。本案一审案件受理费50元，由李成仕、唐建碧负担。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》中未明确约定办理房屋所有权登记的期限，且李成仕、唐建碧与信诚公司签订《商品房买卖合同》时，案涉房屋尚未建成，故信诚公司应当自房屋实际交付之日起90日为买受人办理房屋产权转移登记证书。根据一审查明的事实，李成仕、唐建碧实际于2015年1月29日接收房屋，故李成仕、唐建碧主张逾期办证违约金的权利应当从接房90日后开始行使。本案中，李成仕、唐建碧在实际接房5年后才提起诉讼，且信诚公司明确针对诉讼时效问题进行了抗辩，故李成仕、唐建碧因怠于行使权利，其主张逾期办证违约金的请求已超过诉讼时效期间，本院对超过诉讼时效后主张的权利不予保护。 综上，李成仕、唐建碧的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费172元，由上诉人李成仕、唐建碧负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 莉 审判员 熊 东 审判员 严钲棚 二〇二一年三月二十九日 书记员 戴首宏