中华人民共和国广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初7007号原告（反诉被告）：杨公祥，男，1939年1月8日出生，香港特别行政区居民，原告（反诉被告）：张瑞英（CHANGSUIYING），女，1928年2月12日出生，美国国籍，护照号499149036。两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：李淑娴,广东恒生律师事务所律师。两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：蒋冬菊,广东恒生律师事务所律师。被告（反诉原告）：周振声，男，1955年4月19日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原告（反诉被告，以下统称原告）杨公祥、张瑞英与被告（反诉原告，以下统称被告）周振声物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开进行审理。被告在诉讼过程中提起反诉，本院审查后接纳予以合并审理。两原告的共同委托诉讼代理人李淑娴与被告本人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告共同向本院提出诉讼请求：1.判令被告周振声户（含同住人员）立即腾空、迁出广州市越华路旧仓巷19号地下房屋，并将该房屋交还给两原告；2.判令被告立即向两原告支付房屋使用费【房屋使用费按22.03平方米计，参照房管部门公布的同期同地段住宅房屋租金参考价标准（如尚未公布的，则参照房管部门公布的最近一期同地段住宅房屋租金参考价标准）计付，自2018年3月1日起计算至实际腾空交还房屋之日止，暂计至2019年9月30日，房屋使用费为人民币14231.38元】；3.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：广州市越华路旧仓巷19号房屋自1958年由国家经租，两原告经继承取得该房屋产权。2018年3月，广州市越秀区房屋管理局出具证明，证明该房屋已被撤管发还，广州市越秀区第一房屋管理所出具《通知》和《住户居住情况移交表》，明确自2018年3月1日起撤管并发还给原告自行管业。根据上述《住户居住情况移交表》，被告居住于涉案房屋地下，其与广州市越秀区第一房屋管理所签订的租赁合同早已届满。自涉案房屋发还给两原告后，被告未与两原告签订任何租赁合同，也没有交付过租金，被告无权占有涉案房屋。原告于2018年5月向被告发出通知，告知涉案房屋已发还原告管业，要求其如实告知房屋使用情况，原告又于2018年7月再次向被告发出通知，要求其支付房屋使用费并于2018年10月15日前腾空迁出涉案房屋，此后原告又委托律师多次与被告沟通，但被告至今仍未支付房屋使用费并拒不搬离涉案房屋，遂诉至法院。被告辩称，1.原被告未能签订租赁合同是因两原告未按照广州市越秀区房屋管理局的《通知》要求与被告签署租赁合同并办理租赁登记备案；2.原告发送《通知书》中所载租金标准较之原先上涨近20倍，而原告未与被告签订租赁合同，在双方未能达成一致前，只能按照此前房管所的租金标准支付；3.原告要求被告腾空交还房屋，但应当对被告多年以来对房屋的维护修缮费用进行补偿。被告提出反诉请求：判令原告补偿涉案房屋维护及装修费用共计80000元.事实和理由：涉案房屋的原产权人早年离开广州，涉案房屋由国家经租代管，被告的祖辈在上世纪50年代就通过房屋局租赁涉案房屋居住。此后数十年中对房屋悉心修缮、维护，包括墙身裂缝修补、地板破裂换新、老旧水电管线更换、白蚁杀灭、下水道疏通等，才能使涉案房屋维系至今，原告应当对被告多年以来为此支出的费用进行补偿。针对被告反诉请求，两原告辩称，被告的反诉请求没有事实和法律依据。根据被告与广州市越秀区第一房屋管理所签订的租赁合同约定，租赁期间房管所承担房屋主体结构、自然损坏的维修费用，被告承担修缮责任和费用包括户内或水电分表后的管线、设施设备的养护维修费用，排水管、厕兜、化粪池的日常清疏等；被告未征得房管所同意，擅自对房屋进行拆、改建、室内装修或增加设备的，房管所可终止合同，要求被告恢复原状并收回房屋且不予赔偿装修费用；租赁期满不续约或房管所解除合同收回房屋的，房管所不予赔偿被告对房屋进行的装修、装饰，故被告无权主张装修费补偿。当事人围绕诉讼请求及答辩意见提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对涉案事实认定如下：根据广州市房地产档案馆于2018年9月18日出具的《广州市不动产登记查册表》，位于广州市越华路旧仓巷19号的产权人为杨鹤龄，所有权来历为1931年7月购买所得，登记附注：国家经租；该业已撤管撤改字4803号等。广东省广州市南方公证处于2017年7月7日作出（2016）粤广南方第053261号《公证书》，载明被继承人杨鹤龄于1954年死亡，被继承人张淑英于1943年死亡，继承后，坐落在广州市越华路旧仓巷19号的房屋由原告杨公祥、张瑞英共同所有。广州市越秀区房屋管理局于2018年3月8日出具《证明》，载明广州市越华路旧仓巷19号房屋原产权人杨鹤龄，房屋在1958年国家经租全间，经广州市国土房管局批准以【1994】撤改字4803号撤管通知书发还全间，现继承人已办理（2016）粤广南方第053261号继承公证，领回产权等。广州市越秀区第一房屋管理所于2018年3月15日向业主杨鹤龄发出《通知》，载明中山四路旧仓巷19号（全间）代管，经上级批准，自2018年3月起撤销代管，发还给你，望于本月底前携带房地产所有证及本通知领回产权，并与住户到越秀区房屋租赁管理所办理租赁登记手续，今后房屋由你自行管业等。后附《代管房屋撤管住户居住情况移交表》载明被告居住部位为地下，管业面积22.03平方米，使用性质为住宅，每月租金88元，租金止戳日期、撤管日期及产权人接管日期均为2018年3月1日等。被告（乙方）与广州市越秀区第一房屋管理所（甲方）于2017年2月6日签订《广州市直管房租赁合同（住宅）》，载明甲方受广州市越秀区房屋管理局委托，将越秀区中山四路旧仓巷19号地下出租给乙方作住宅使用；使用面积22.03平方米，租赁期限自2016年7月1日至2018年6月30日，月租88元；租赁期内甲方承担房屋主体结构自然损坏的维修和费用，乙方承担户内或水电分表后的管线、设施设备的养护维修费用，定期清洗食用水池的分摊费用、排水管、厕兜、化粪池的日常清疏等；乙方未征得甲方同意，擅自对房屋进行拆、改建、室内装修或增加设备的，甲方可终止合同、要求乙方恢复原状并收回房屋，且不予赔偿装修费用；租赁期满不续约或甲方解除本合同收回房屋的，乙方应在收到甲方通知后十五日内，按承租时的原状将房屋和设备交还给甲方，乙方对房屋进行的装修、装饰，甲方不予赔偿；租赁期内，如房屋全部或部分发还给业主管业的，合同自甲方撤管房屋之日起自行终止等。被告表示支付租金至2018年4月，并提交了广州市越秀区房屋管理局开具的租金发票予以证实。原告委托律师于2018年5月28日向被告发送《通知书》，载明广州市越秀区第一房屋管理所已于2018年3月起撤销代管涉案房屋并移交给产权人自行管理，请于2018年6月1日前如实告知房屋使用情况并提供合法使用房屋的相关证明材料等。被告向原告填报的《调查表》载明被告已收到越秀区第一房屋管理所出具的《撤销经租户房屋通知》等。原告委托律师又于2018年7月16日发送《通知》，载明产权人决定收回房屋，给予不超过3个月过渡时间以完成搬离腾空房屋事宜，并按照每月每平方米70元的标准支付房屋使用费，若被告按期支付房屋使用费并实际于2018年10月15日前完成房屋交接，产权人承诺在完成房屋交际之日起5个工作日内一次性返还已交付的房屋使用费等。被告表示其在居住涉案房屋期间，为修缮维护房屋支出费用有：1972年地砖破裂重铺，更换电线水管、清理下水道等花费5900元，1985年重建卫生间、厨房、化粪池、贴瓷片等花费8700元，1992年楼阁重建20平方电线改造花费9600元，1998年门窗改造、油乳胶漆等花费5500元，2010年疏通修改下水道花费2200元，2016年全屋改造新装修花费91129元以及自1972年至2018年期间每两年一次灭杀白蚁花费4600元等。被告表示除全屋改造装修款外，其余费用支出因时间较长无法提供付款凭证，并就此提交了案外人广州市鼎斯装饰工程有限公司于2016年6月20日出具的《室内装修（结）算表》及《收据》。其中《室内装修（结）算表》载明项目包括地面饰面、墙身饰面、水电路项目、搭建阁楼楼梯以及天花吸顶灯、抽油烟机、消毒柜、洗手盆等设备项目，总计91129元；《收据》载明收到被告（中山四路旧仓巷19号）装修工程款91129元。另，根据广州市住房和城乡建设局公布的广州市房屋租金参考价显示，2018年旧仓巷楼梯楼住宅租金参考价为34元每月每平方米，2019年旧仓巷楼梯楼住宅租金参考价为35元每月每平方米，2020年旧仓巷楼梯楼住宅租金参考价为37元每月每平方米。本院认为：原告张瑞英为外国国籍自然人，本案为涉外物权保护纠纷。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，不动产物权，适用不动产所在地法律，鉴于本案所涉不动产在我国境内，故应适用中华人民共和国法律作为准据法。又根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第三款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外；民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，两原告对涉案房屋物权的取得事宜在民法典施行前，故房屋物权归属认定应适用《中华人民共和国物权法》及相关司法解释规定；被告占用涉案房屋持续至民法典施行后，故被告侵权事实认定及责任承担应适用《中华人民共和国民法典》。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”以及第二十九条“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”的规定，从不动产登记查册表所载，涉案广州市越华路旧仓巷19号房屋原产权人为杨鹤龄，再根据（2016）粤广南方第053261号公证书所载，该房屋所有权由两原告继承，在无相反证据足以推翻该公证书的情况下，可以认定两原告自此享有涉案房屋的物权。被告居住在涉案房屋地下，虽然与广州市越秀区第一房屋管理所签订了租赁合同，约定租赁期至2018年6月30日，但该租赁合同已明确约定租赁期内房屋发还业主的，合同自撤管之日起自行终止。现涉案房屋已于2018年3月1日起发还业主管业，故被告之租赁合同自然已于该日终止。两原告此后亦委托律师向被告发送通知，明确收回房屋，并给予了合理期限腾空交还房屋，被告自此无权继续占有涉案房屋，根据《中华人民共和国民法典》第二百三十五条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，原告主张被告及同住人员立即腾空、交还涉案房屋符合法律规定，应予支持。此外，被告自2018年3月1日后无权占有涉案房屋期间，导致两原告无法行使对房屋的使用、收益等权利，依法应予赔偿，原告主张以被告实际占用的22.03平方米为面积基数，按照房管部门公布的同期同地段住宅房屋租金参考价为标准计算房屋使用费合法有理，本院予以支持。至于被告向广州市越秀区房屋管理局交付的2018年3月1日之后的租金，被告可另循途径救济解决。关于被告反诉主张的房屋修缮维护费用部分。首先，被告未提交除2016年装修之外的其他费用支付凭证，而2016年的装修也未提供证实的付款凭证、发票以及装修合同；其次，被告在代管经租期间承租涉案房屋本身具有福利保障性质，其应当对涉案房屋负有基本维护义务，而根据其与广州市越秀区第一房屋管理所签订的租赁合同，也约定被告不得擅自对涉案房屋进行改建、室内装修或增加设备，合同解除收回房屋的，被告对房屋进行的装修、装饰也不予赔偿。综上，被告反诉主张两原告支付房屋修缮维护费用8万元缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十九条,《中华人民共和国民法典》第二百三十三条、第二百三十五条、第二百三十八条的规定，判决如下：一、被告周振声及同住人员应于本判决发生法律效力之日起十五日内，腾空、迁出广州市越华路旧仓巷19号地下房屋，并将该房屋交还给原告杨公祥、张瑞英；二、被告周振声应于本判决发生法律效力之日起十五日内，赔偿房屋占有使用费（自2018年3月1日至2018年12月31日期间按每月749.02元的标准计算，自2019年1月1日至2019年12月31日期间按每月771.05元的标准计算，自2020年1月1日至实际交还房屋之日期间按每月815.11元的标准计算）给原告杨公祥、张瑞英；三、驳回被告周振声的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费156元，反诉受理费900元，均由被告周振声负担。如不服本判决，两原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在接到人民法院缴费通知的次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求金额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长 赵 咏人民陪审员 周 萍人民陪审员 蔡淑冰二〇二一年三月十一日法官助理蔡泳书书记员李锐