贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔0522民初523号 原告：赵才艳，女，1991年12月4日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省黔西县。 委托代理人：高伟，男，1991年6月5日出生，彝族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县，委托权限为特别授权。 被告：黔西新城房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市黔西县迎宾路黔龙新城8号楼2楼。法定代表人：胡杰，系该公司总经理。 委托代理人：刘玉芸，女，1967年11月7日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县,系该公司员工，委托权限为特别授权。 委托代理人：田鹏，男，1976年9月26日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县，系该公司员工。 原告赵才艳与被告黔西新城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，于2021年3月3日由审判员李艳霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵才艳的委托代理人高伟到庭，被告黔西新城房地产开发有限公司的委托代理人刘玉芸、田鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵才艳诉称：2016年9月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告将其开发建设的黔龙新城32-1-4-1号住房出售给原告，出售价款为346424元，付款方式为按揭贷款。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，被告于2016年9月30日前将房屋交付原告使用，被告应于2016年12月30日前办理房屋所有权证，但被告至今未为原告办理房屋产权转移登记，已构成违约。考虑到违约金可能较高，原告自愿调整减少违约金按房款的每日0.05‰支付，现原告诉至法院，请求判决：1、判决被告立即为原告办理涉案房屋的所有权证；2、判决被告支付原告截至到2020你啊你10月10日的违约金24492.18元（346424元x0.05‰x1414）；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中原告撤回第一项诉讼请求。 为支持其诉讼主张，原告在举证期内提供如下证据： 一、原告身份证复印件、结婚证复印件，证明原告及其代理人主体适格； 二、商品房买卖合同，证明原被告之间于2016年9月10日签订购房合同，且购房总价为346424元； 三、增值税普通发票、中国建设银行个人活期交易明细，证明原告已支付黔西新城房地产购房总价346424元，后按时支付了银行分期； 四、国家企业信用信息公示系统企业信用信息公示报告，证明被告主体适格。 被告质证：对原告的第一组证据无异议，第二组证据真实性无异议，达不到原告证明目的，第24条转移登记没有约定办理转移登记的具体时限，即案涉房屋办证为非限定办理时限，原告主张按日0.02％支付违约金是不成立的因为没有约定办理的时限按日的起始时间是无法确定的；第三组真实性无异议，达不到证明目的；第四组证据无异议。 被告黔西新城房地产开发有限公司答辩称：案涉房屋不动产权证已办结可领取，原告是知道的，但其至今未来领取产权证。合同第二十二条第三款约定办证时间处均为斜线，即并未约定办证的具体时间，即为非限定办理转移登记时限，被告何时能证据办理转移登记均未逾期，且案涉房屋不动产权证已办结，被告已按合同约定完成办理义务，被告没有违约。延期办证系地方政府统筹调整项目规划条件所致，属不可归结被告主管因素的情势变更，属不可抗力因素所致，政府领导要求对项目土地出让规划条件进行部分调整《黔规呈（2016）16号文》证明调整事实，但有关部门补缴土地出让金书面通知一直未核准。且原告的房屋在银行按揭贷款是被告负担保连带责任，原告没有任何损失发生，即不应该有赔偿。案涉房屋实际交付时间是2016年12月26日，原告的诉请及违约金的主张存在虚假诉讼，应予驳回。原告的起诉已超过诉讼时效。 为支持其诉讼主张，被告在举证期内提供如下证据： 一、公司营业执照、法定代表人身份证、法定代表人身份证明，证明目的：证明被告主体适格； 二、黔西县城乡规划局关于黔龙新城规划建设相关情况的报告（黔规呈（2016）16号），证明目的：证明政府要求调整案涉房屋漏洞规划，延期办证系不可抗力的，证明调规所致，被告客观事实上没有违约； 三、黔西县自然资源局冠以“黔龙新城”房地产开发项目超容积率不交土地出让金的请示黔西自然资呈（2019）69号，黔西县自然资源局关于黔龙新城项目超容积率建设补缴土地出让金的通知，证明目的：证明政府及有关部门至2019年6月17日才核查批案涉房房屋楼栋可补缴因调规增容的土地出让金，即案涉房屋2019年6月17日才成就具备可办理产权的条件，从这个时间起算，被告没有延迟办证； 四、不动产权证书原件和收领凭签收明细，证明政府批准补缴土地出让金后，案涉房屋办证条件成就的第一时间，答辩人就积极办理了案涉房屋不动产权证，被告已按合同约定履行了办证义务，且原告已经收到不动产权证书的原件； 五、接房声明，证明案涉房屋接房时间为2016年12月26日，而非原告诉请主张的2016年9月30日，原告的诉请存在虚假诉讼，其主张的违约金计算时间不成立。 六、通知照片2张，初始登记、登记表，证明被告于2018年6月24日通知原告申请办证，被告积极履行合同约定的办证义务，被告没有违约。 原告质证：对第一组证据无异议；对第二、三组的证据三性均有异议，与本案无关联性；对第四组证据的三性无异议，对第五组证据无异议，第六组证据与本案没有关联性。 本院经审查认为，原、被告提交的证据客观真实，来源合法，且与本案具有关联性，能够反映本案案件事实，本院依法予以采信。 经审理查明：2016年9月10日，原告赵才艳与被告黔西新城房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的黔西县城关镇迎宾路黔龙新城第32幢1单元4层1号住宅房屋出售给原告，房屋总价款为346424元，付款方式为首付69424元，余款277000元以公积金贷款的方式支付。合同第二十二条第二项“初始登记”约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；第三项“转移登记”约定，（一）出卖人承诺取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的2%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）、（2）项处理;(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付全部购房款，案涉房屋于2016年12月26日实际交付原告使用。2018年6月24日，被告张贴《通知》于32号楼电梯口，通知被告小区配套幼儿园建设于2018年9月底完成，幼儿园竣工备案后即可办理不动产含32号楼在内的房产证，19、20、31、32幢楼业主于2018年7月30日前到被告权证办公室签订授权委托书。2018年6月27日，原告授权被告办理不动产转移登记，2019年9月20日，被告取得案涉房屋初始登记。2020年8月11日，被告为原告办理了不动产权证书，产权证书编号为:（2020）黔西县不动产权第xxx号。原告曾于2020年11月4日向本院起诉。 另查明，黔西县自然资源局呈报给黔西县人民政府的《关于“黔龙新城”房地产开发项目超容积率补缴土地出让金的请示》（黔县自然资呈[2019]69号）显示，2008年，原毕节地区领导指示，为提高城市品质、品牌和打造黔西城市新形象，从贵毕路黔西匝道下来可视的几栋建筑以高层为主。黔西县相关部门根据上级领导的指示，同意将黔龙新城小区15、16、18、19、20、38、39号楼共7栋楼的建筑层数由原来的12-19层调整为现在的28-31层。黔西县自然资源局根据有关文件于2019年6月14日就由黔西新城地产公司补缴土地出让金事宜向黔西县人民政府进行请示，并于2019年6月17日对黔西新城地产公司作出《关于黔龙新城项目超容积率建设补缴土地出让金的通知》。2016年4月27日，黔西县城乡规划局出具的文件载明：15、16、18、19、20、38、39号楼共7栋建筑的建筑层数的变更，导致了该小区的容积率突破了土地出让合同的规划条件，我局未办理该小区32号楼的建设工程规划许可证。 本案的争议焦点为：1、原告的诉讼请求是否已过诉讼时效？2、被告履行交付不动产转移登记的有关文书的时间应当如何计算？3、被告是否违约及违约金的计算方式？ 本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷，应根据合同法及相关司法解释进行调整。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，案涉房屋于2016年12月26日实际交付原告使用，依据《商品房买卖合同》第二十二条之约定并结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日”之规定，应当认定被告负有在案涉房屋交付之日起90日内，即2017年3月26日取得房屋所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付原告的协助办证义务，被告提出合同未约定具体时间办理案涉房屋初始登记及转移登记的抗辩主张，不予采纳，被告应承担逾期办理案涉房屋不动产权登记的违约责任。 被告提出原告的起诉已过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”之规定，原告曾于2020年11月4日向本院提起诉讼，故对于原告主张的2017年11月5日以前的违约金请求权已超过《中华人民共和国民法总则》规定的三年的诉讼时效，依法不应获得保护。本案违约金起算时间应从2017年11月5日开始计算。在办理转移登记的事项上，被告依据双方商品房买卖合同约定应承担的义务是向买受人交付办理转移登记的相关文书，该文书并非指不动产权证，因双方在实际履行过程中转变为委托代办关系，因已无再向买受人交付办理转移登记相关文书的实际意义，而实际的办证期间并不受出卖人控制，故交付办理转移登记的相关文书的义务酌情转化为通知买受人提交办证相关资料后向登记机关申请办证的义务符合本案合同履行实际情况，被告虽于2018年6月24日通知业主持有效证件签订授权委托书且原告于2018年6月27日进行授权，但授权时被告并未取得案涉房屋的初始登记，向原告交付办理不动产转移登记的有关文书的条件并未成就，2018年6月27日不能认定为被告向原告交付办理不动产转移登记的有关文书。2019年9月20日，被告取得案涉楼盘的初始登记，此时被告交付办理转移登记有关文书的条件成就，结合被告在具备转移登记条件后通知小区其他楼盘业主签订授权委托书的时间及取得案涉不动产权转移登记时间，确认被告于2019年11月15日向原告交付案涉房屋办理不动产登记的有关文书。故被告按照合同支付违约金期间从2017年11月5日起算至2019年11月15日止，共计740天，其后的违约金本院不予支持。 关于违约金的计算方式，合同中约定的逾期办证违约金计算标准为已付房款0.02%每日，原告诉讼请求中减少违约金的计算标准为已付房款0.05‰每日，但从本案实际情况看，本案不动产权证迟延办理，具有明显的行政因素。即由于行政指令要求对涉案房屋增加建设楼层，引起规划等一系列手续需要变更。直到2019年黔西县自然资源局才向县政府请示涉案小区调整规划应补缴的土地出让金。在通知补缴土地出让金后，出卖人就及时办理了涉案房屋的不动产权证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”规定，判令出卖人承担违约责任需以出卖人原因为前提，本案虽不能排除有出卖人原因，但行政因素明显存在，而且合同法中规定的违约责任制度，系以“补偿性为主，惩罚性为辅”，当事人约定的违约金高于违约行为造成的损失的，违约方有权依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，请求予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，违约金是否过高，原则上应以是否高于造成的损失30%为限。对于存在利益明显失衡的违约金条款，司法应予调整。本案中，原告不能举证证明因被告逾期办证的违约行为给其造成的实际损失数额，被告虽然抗辩主张其未违约，认为原告无任何实际损失，但被告认为违约金过高，要求下调，应当认定为被告已经提出违约金过高的抗辩理由。结合原告的举证情况、被告违约的主观过错程度及本地经济发展、物价、收入等实际情况，及时解决矛盾纠纷，对原告主张的违约金，本院酌情判决被告以购房款346424元为基数，按日利率0.03‰的标准予以计算，故本案被告应向原告支付的违约金为7691元(即346424元*0.03‰*740天）。 案涉商品房销售合同签订于在《中华人民共和国民法典》施行之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案应当适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下： 一、被告黔西新城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赵才艳支付逾期办证违约金7691元； 二、驳回原告赵才艳的其他诉讼请求。 案件受理费206元（已减半收取），由原告赵才艳负担181元，被告黔西新城房地产开发有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及含上诉状的电子档光盘，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年之内向本院申请强制执行。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 审判员  李艳霞 二〇二一年三月二十二日 书记员  陈清芸