广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1322民初881号原告：五矿物业服务（广东）有限公司，住所地：广东省博罗县××××××××××。统一社会信用代码：914×××××××××××424J。法定代表人：唐某1。委托诉讼代理人：刘德能，系广东商盾律师事务所律师。被告：汪雪冬，男，1975年1月9日出生，汉族，住广东省深圳市福田区×××××××××××××××××××××02号房，公民身份号码：230××××××××××××315。原告五矿物业服务（广东）有限公司诉被告汪雪冬物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告五矿物业服务（广东）有限公司的委托诉讼代理人刘德能、被告汪雪冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告五矿物业服务（广东）有限公司向本院提出诉讼请求：一、判决被告向原告支付2018年6月起至2020年11月的物业管理费21829.5元以及违约金28939.37元（以被申请人拖欠的款项为准，从2018年6月起按日千分之三计算，暂计至2020年11月为28939.37元）。二、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告汪雪冬系原告五矿物业服务（广东）有限公司所管理的，位于罗阳镇鸡麻地八村麦田岭地段五矿·哈施塔特三期一区0505号房的业主。一直以来，原告依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供完善的物业管理服务、履行相应的义务。从2018年6月，被申请人未依照合同的约定按时向申请人交纳物业管理各种费用，至2020年11月共拖欠申请人物业管理费21829.5元以及违约金28939.37元。申请人及其工作人员多次要求被申请人交纳拖欠的物业管理费，被申请人至今没有交纳。为此，原告为了维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》以及相关的司法解释的规定，特向贵院提起民事诉讼，望贵院依法支持原告的全部诉讼请求。被告汪雪冬于庭审中辩称：因为我在收房的时候我就发现这个房子是有严重的质量问题，要求原告对我的房子进行维修我再交物业费，但是2018年到现在仍没有对我的房子进行维修，我在2020年12月份去该涉案物业再次提出维修事宜，因为我准备装修入住，一些质量问题五矿这边没有给我解决，也是希望在我收房的当日开始交物业费，之前一直因为维修的问题导致我不能入住，这个期间的这个物业费我是不同意缴纳的，这就是我的意见。本院经审理认定事实如下：原告五矿物业服务（广东）有限公司原名称为惠州五矿悦居物业管理有限公司，2019年1月8日，惠州五矿悦居物业管理有限公司核准变更名称为五矿物业服务（广东）有限公司。2017年6月6日，被告汪雪冬购买由博罗县碧华房地产开发有限公司开发位于博罗县××××××××延段五矿·哈施塔特三期一区05栋05，建筑面积173.26平方米，其中套内面积167.98平方米，公摊面积5.28平方米。被告签订《商品房买卖合同》第九条约定：“商品房交付时就去当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。”第十一条约定：“出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房。”第二十一条约定：“（一）出卖人依法选聘的前期物业服务企业为理有限公司。（二）物业服务时间从2018年05月01日到2023年05年01日。（三）物业服务期间，物业收费方式为酬金制。物业服务费为4.2元/月·平方米（建筑面积）。（四）买受人同意由出卖人选聘的前期物业服务企业代为查验并承接物业共用部位、共用设施设备，出卖人应当将物业共用部分、共用设施设备承接查验的备案情况书面告知买受人。（五）买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。该商品房前期物业服务合同、临时管理规约见附件九。”《商品房买卖合同》补充协议第六条第2款约定：“购买预售商品房的，买受人在收到或应该收到出卖人发出收楼通知（以寄出邮戳为准），确定期限内到出卖人指定的收楼地点办理相关收楼手续，在此期限内，如买受人未办理收楼手续，视作买受人已对该商品房进行了验收、接管并同时计收物业管理费，该商品房损毁、灭失的风险自交付之日起转移给买受人，出卖人不再另行通知”；第4款约定：“买受人在入伙验收时，发现属于轻微的或不严重影响房屋使用的质量问题（主体结构质量不合格或质量问题严重影响房屋使用的除外），应在《收楼意见书》中提出，并先予接收本房产，出卖人在核实情况后及时进行维修。买受人以此为由拒绝接受的，视为本房产已交付。买卖双方对保修责任的履行有异议的，以本房产监理单位出具的检测意见为准。”。第十一条约定：“买受人确认出卖人已在本商品房销售现场将出卖人与惠州五矿悦居物业管理有限公司签署的《前期物业管理服务合同》、《业主临时公约》全部条款及内容向买受人展示。买受人承诺已详细阅读并理解该《前期物业管理服务合同》、《业主临时公约》的全部条款及内容。买受人同意接收并遵守该《前期物业管理服务合同》、《业主临时公约》的全部权利和义务约定。”2013年12月17日，博罗县碧华房地产开发有限公司与惠州五矿悦居物业管理有限公司到博罗县房产管理局办理前期物业管理登记，根据《前期物业管理登记表》显示，五矿·哈施塔特三期3栋-39栋的前期物业企业为原告，预定物业管理费标准为4.2元/㎡。根据原告提供的竣工验收备案表，案涉房屋已于2015年11月24日竣工验收合格并进行竣工验收备案。博罗县碧华房地产开发有限公司于2018年5月18日向被告邮寄送达《入伙通知书》。原告于2019年6月23日向被告邮寄送达《缴费通知单》，于2020年4月17日向手机号139×××××624发送催缴物业管理费的短信。庭审中，被告确认已收到该《入伙通知书》，且2018年12月8日曾去现场预备收楼，但因为房屋的外墙有严重质量问题、有裂缝、渗水及窗台鼓起等严重的质量问题，因此并未予以收楼。被告与原告工作人员多次就房屋质量问题整改沟通。因双方对物业管理费的起算标准未能达成一致意见，双方并未就案涉房屋的收楼办理手续。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《物业管理条例》第二十一条的规定：“在业主、业主他会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业，对业主具有约束力”之规定，原告与博罗县碧华房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》依法对被告具有约束力。虽原、被告未签订书面的物业服务合同，但根据被告所签订了《商品房买卖合同》补充协议第十一条的约定可看出，买受人同意接受并遵守该《前期物业管理服务合同》的全部权利和义务约定。且被告事实上已经接受了物业服务，故被告应自房屋交付之日起支付物业费。被告辩称未实际收楼，根据被告与出卖人博罗县碧华房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第九条、第十一条的约定，出卖人应当在2017年12月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。该涉案房产已于2015年11月24日竣工验收，该房屋已经具备交付条件。开发商于2018年5月18日向被告邮寄送达《入伙通知书》，被告在收到原告寄出的入伙通知书后未办理收楼手续，视为开发商已经履行交付义务。庭审中，被告确认已收到该《入伙通知书》,但表示到现场后发现房屋有质量问题，要求开发商维修好后方才办理了收楼手续。因被告未向本院提供充分的合法有效的证据证实博罗县碧华房地产开发有限公司承诺对案涉房屋进行维修后再办理收楼手续，且被告未提交证据证明案涉房屋存在质量问题。故本院认为博罗县碧华房地产开发有限公司于2018年5月30日前已经履行交房义务。根据合同的约定以及根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第六条的规定，被告无正当理由拒绝办理房屋交付手续，应当自建设单位通知其办理交付手续的期限届满之次日起支付物业费。综上，原告请求被告支付2018年6月1日至2020年11月30日的物业管理费按每平方4.2元计费，为21829.5元，于法有据，本院予以支持。原告请求被告按日千分之三支付逾期支付物业管理服务费的违约金,因原告提交的证据中未有相关滞纳金或违约金的约定，且原告没有证据证明其因被告的违约造成其具体损失金额。故对原告请求被告支付违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第六条之规定，判决如下：一、被告汪雪冬应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告五矿物业服务（广东）有限公司支付自2018年6月1日至2020年11月30日止的物业服务费21829.5元。二、驳回原告五矿物业服务（广东）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费535元，由原告五矿物业服务（广东）有限公司负担305元，被告汪冬雪负担230元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 卢彩红二〇二一年三月三十一日法官助理 许燕婷书 记 员 林 颖