黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0622民初251号原告（反诉被告）：杨凤友，男，蒙古族，1962年11月15日出生，排水公司职工，住黑龙江省肇源县。原告（反诉被告）：彭秀玲，女，汉族，1961年5月7日出生，退休职工，住黑龙江省肇源县。被告（反诉原告）：大庆市天顺房地产开发有限公司，住所地黑龙江省肇源县肇源镇东郊北端东山大街88号4楼。法定代表人：方季龙，职务经理。委托诉讼代理人：梅海涛，黑龙江峰衡律师事务所律师。原告杨凤友、彭秀玲与被告大庆市天顺房地产开发有限公司（简称天顺公司）民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2021年01月14日立案后，天顺公司于同年2月4日提起反诉，本院予以受理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨凤友、彭秀玲、被告天顺公司的委托诉讼代理人梅海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨凤友、彭秀玲向本院提出诉讼请求：1.要求被告大庆市天顺房地产开发有限公司协助原告办理位于肇源县肇源镇凤桐佳苑小区2号楼4单元302室、402室及2号楼北9号车库不动产权手续；2.其他所有税费和诉讼费由被告承担。事实和理由：二原告系夫妻关系，2012年3月15日原告与被告签订棚户区改造房屋动迁安置补偿合同，原告用平房置换肇源县肇源镇凤桐佳苑小区房屋，2014年被告将上述房屋交付原告，原告已经实际入住，现要求被告协助办理相关房产手续。被告天顺公司辩称，原告要求被告协助办理涉案房屋的不动产权证不应得到支持。2012年3月15日原被告双方签订了棚户区改造房屋动迁补偿安置合同，其中合同第五项明确约定了“被告还建原告房屋面积发生差数，正负5平方米内按2,000元/平方米互找差价，超出5平方米，双方同意按甲方商品房市场价互相找补。”也就是说原告补齐房屋差数的款项给被告是原告的先履行义务，在补齐差数的款项后，被告正常协助原告进行不动产权证的办理，在原告先履行义务没有完成并且原告自认2014年初其就已经取得了涉案房屋的钥匙进行实际使用至今的情况下，已经违约在先，超额享受了房屋实际面积的居住和使用。现原告在没有补齐房屋面积差数，因此导致被告无法协助其办理不动产权证。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。”本案中双方签订的合同中有明确约定互补面积差额，应当按照合同约定由原告先履行补足差额的义务，而后被告才能按照原告实际居住面积协助原告办理不动产权证。综上，原告的先履行义务没有完成，被告是无法协助原告办理不动产权证的，请求人民法院依法审理案件，判决驳回原告诉讼请求。反诉原告天顺公司诉称，1、请求判决反诉被告补交还建房屋面积差价84,975元；2、反诉诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2012年3月15日，反诉原告与反诉被告签订了棚户区改造房屋动迁补偿安置合同，其中合同第五条明确约定“甲方还建乙方房屋面价发生差数，正负5平方米内按2,000元/平方米互找差价，超出5平方米双方同意按照甲方商品市场价互相找补”，其中，反诉被告还建房屋面积超出51.5平方米，反诉被告应按照合同约定，补交差价84,975元。反诉被告杨凤友、彭秀玲辩称，反诉人的民事反诉状上写“还建房屋面积超出51.5平方米，”我们不知道超出面积是怎么计算出来的，反诉人根本没有说清楚，又没有看见任何证据，我们不承认。《棚户区改造房屋动迁补偿安置合同》第四条第一项“按乙方历史形成的现状面积房屋拆一补一、院落1:0.8。”第五条写明了“应补偿乙方楼房室数为二个，总建筑面积219.61平方米，其中:20平方米车1间(用住宅面积二平方米换车库一平方米计算)，剩余面积用一个楼梯间补偿,2号楼四单元302室，建筑面积约85平方米,2号四单元402室，建筑面积约85平方米调换。补充：所选房屋面积超出部分乙方不予补偿，少于部分甲方双倍补偿(市场价)。”合同上用笔填写的都是甲方委托代理人张丽娟亲自写的，并按手印，甲方加盖了公章。合同第19条规定“本合同打印和填写的文字同具法律效力”。当时如果张丽娟不这样填写，我们也不可能与甲方签订合同。甲方在交付房屋90日内没有给我办理产权证属于违约，按合同第十四条第二项约定“本合同为甲乙双方履约的唯一合同，如出现反悔，违约方向守约方赔偿人民币贰拾万元，且不影响本合同的正常履行。”按着本条约定反诉人还应赔偿我20万元。根据《中华人民共和国民法典》第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”要求《棚户区改造房屋动迁补偿安置合同》甲方履行合同，协助我们办理不动产证，并赔偿损失。庭审中，原告（反诉被告）杨凤友、彭秀玲出示证据情况如下：证据一、棚户区改造房屋动迁补偿安置合同一份，欲证明回迁房屋、面积。证据二、案外人棚户区改造房屋动迁补偿安置合同一份，欲证明棚户区合同有张丽娟签字。经质证，被告对上述两份证据的真实性有异议，上述证据本院结合其他证据再行确认。证据三、凤桐佳苑小区交接房屋结算表两张，欲证明交付时需要交纳费用均已交付，交房后由二原告占用至今。被告质证称，认为该证据与本案无关。本院认为，该证据系案涉房屋回迁缴费表，与本案具有关联性，且该证据系原件，故对该证据的真实性，本院予以确认。证据四、张丽娟与原告微信聊天记录一份，欲证明案涉房屋没有回迁房屋找差价一事。被告质证称，对该证据的真实性有异议，该证据本院将结合其他证据再行确认。证据五、关于棚户区改造有关税收政策的通知一份，欲证明原告仅应负责交付契税、印花税、工本费，其他税收应由开发公司负责。被告质证称，对该证据真实性无异议，故对该证据的真实性，本院予以确认。被告（反诉原告）天顺公司出示证据情况如下：证据六、安置房屋分户明细审核表一份，欲证明原告回迁补偿面积超过51.5平方米，房屋市场价为1,650元/平方米，应补交差价87,975元。原告质证称，因该证据系复印件，对该证据的真实性有异议。本院认为，因该证据系复印件，未能出示原件，故对该证据的真实性，本院不予确认。证据七、授权委托书一份、关于撤销委托授权声明一份，欲证明被告授权张庆元为委托代理人，代理权限为凤桐佳苑小区开发工程项目办理手续、工程施工管理、向劳动部门缴纳工资保证金、缴纳各种税金、费用，签订其他事项必须加盖该授权公司公章有法律效力，不加盖公章没有效力，属于个人行为。并于2013年4月27日被告解除对张庆元的授权。原告所述张丽娟没有代理权，其填写没有效力。原告质证称，对该证据的真实性有异议。本院认为，授权委托书虽系复印件，但该委托书结合原告出具的安置补偿合同可以证实被告与张庆元之间存在委托关系。解除声明系打印件，无法与原件进行核实，故对该证据本院不予确认。证据八、棚户区房屋动迁补偿安置合同两份，欲证明该棚户区安置补偿合同中并没有原告所述内容，相关文字填写人张丽娟与被告无关，且凤桐佳苑项目部专用章并不是我公司公章。原告质证称，对该证据的真实性有异议，该证据本院将结合其他证据再行确认。法庭出示证据情况如下:证据九、张丽娟视频一份及聊天截图。原告对该证据无异议。被告对该证据中是否是张丽娟本人无法确定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。本院经审理确认事实如下：2012年3月15日，原告杨凤友、彭秀玲与被告天顺公司签订棚户区改造房屋动迁补偿安置合同，约定用原告家平房置换天顺公司开发的凤桐佳苑小区。合同约定：甲方应补偿乙方楼房室数为二个，总面积为219.61平方米，其中20平方米（用住宅面积两平方米换车库一平米计算），剩余面积用一个楼梯间补偿，第1个＿幢六单元301室号，建筑面积为85.25平方米、第2个＿幢八单元402室号，建筑面积为85.25平方米”；合同第五条约定：甲方还建乙方房屋面积发生差数，正负5平方米内按2,000元/平方米互找差价，超出5平方米，双方同意按甲方商品市场价互相找补；合同第八条甲方还建乙方房屋产权办理说明中约定：甲方新建房屋竣工后，经当地主管部门验收合格后，甲方将办理权属登记资料报产权登记部门备案，乙方持本协议自行到产权登记部门自行转移权属并办理领取手续，房地产权属证件办理费用由甲方按肇源县棚改办政策承担。被告在该合同末尾甲方处加盖公章，张庆元、张丽娟在委托代理人处签字确认。后因房屋位置进行调换，由张丽娟将原合同中载明的“第1个＿幢六单元301室号，建筑面积为85.25平方米；第2个＿幢八单元402室号，建筑面积为85.25平方米”部分用笔勾掉，并在后标明作废，在上述条款上部空白处另行书写“2#楼四单元302室，建筑面积约85平方米；“2#楼四单元402室，建筑面积约85平方米”。同时张丽娟在原合同第五条、第八条空白处另行手写补充“所选房屋面积超出部分乙方不予补偿，少于部分甲方双倍补偿（市场价）”、“应于俊工30日内将房屋交付乙方，并于90日内给乙方办理产权证等”等内容。工程竣工后，被告于2014年1月12日交付案涉房屋，凤桐佳苑项目部为原告出具凤桐佳苑小区交接房屋结算表，其中标明案涉回迁房屋交付采暖费5,234.68元、物业费1，427.64元，并在回迁户办理交接房屋所需及费用一栏包括大修理基金、超出棚改政策部分税费、垃圾清运费三项中仅在垃圾清运费后标明713.82元，交接表剩余部分包括应退补面积差款等项均未书写内容。另查，原、被告出具的其他动迁补偿安置合同中亦存在手写部分及补充部分，该部分有未加盖被告公章的情况。本院认为，民事主体之间房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限、补偿方式和金额、安置用房面积和安置地点等事项达成的协议。本案中，2012年3月15日，二原告与被告签订棚户区改造房屋动迁补偿安置合同，虽被告对该合同真实性有异议，认为合同签定人张丽娟并非其授权人员，且合同手写部分未加盖公司公章，手写补充内容对其无约束了。但被告交付的回迁房屋的位置与该合同手写补签的楼房位置相对应，且该合同甲方委托代理人处有张丽娟签名，被告亦在合同甲方处盖章，可视为其对张丽娟的委托关系得认可，故应认定该房屋动迁补偿安置合同合法有效，合同中手写部分亦对被告亦有约束力，双方应按照合同约定履行权利义务。原告如约履行了迁出原房屋的义务，被告天顺公司虽于2014年交付回迁房屋，但未按约定时间办理相关产权手续，亦属于违约，故对原告主张被告协助原告办理案涉房屋产权手续的诉讼请求，本院予以支持。关于办理产权手续税费承担的问题。根据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。本案中，原、被告双方签订的棚户区改造房屋动迁补偿安置合同第八条中约定“房地产权属证件办理费用由甲方按肇源县棚改办政策承担”,但庭审过中，原、被告均未出示肇源县棚改办关于办理产权证件费用的政策、文件，且原告出示的证据中仅能体现“按有关规定，减免契税”等，但未能证实具体回迁房屋征收税种及征收标准，故对原的该项诉讼请求，本院不予支持。关于反诉原告诉请要求被反诉人给付房屋差价的问题。本院认为，因案涉回迁房屋系双方真实意思表示，合同中手写补签“所选房屋面积超出部分乙方不予补偿，少于部分甲方双倍补偿（市场价）”对双方均具有约束力，故合同甲乙双方不再涉及房屋补差价款一事，故对反诉原告的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十条、第四十九条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告大庆市天顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内协助原告杨凤友、彭秀玲办理肇源县肇源镇凤桐佳苑小区2号楼4单元302室、402室及2号楼北9号车库不动产权手续；二、驳回原告杨凤友、彭秀玲的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告大庆市天顺房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费7300元，减半收取计3650元，由被告大庆市天顺房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费1926元，减半收取计963元，由反诉原告大庆市天顺房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  刘虹霞二〇二一年三月十九日书记员  刘 函附:《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。