中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）最高法民申79号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：宋昌华，女，1952年1月26日出生，汉族，住湖北省房县。 委托诉讼代理人：张子林，湖北经立律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：新七建设集团有限公司，住所地湖北省武汉市新洲区辛冲镇街108号。 法定代表人：余宝琳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡强，湖北益之道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘利民，湖北谦顺律师事务所律师。 原审第三人：十堰万意房地产开发有限公司，住所地湖北省十堰市茅箭区深圳街1号2号楼。 法定代表人：廖德娥，该公司执行董事。 原审第三人：湖北胡坪现代农业科技有限公司，住所地湖北省宜城市自忠路。 法定代表人：尹兴举，该公司执行董事。 原审第三人：尹兴涛，男，1971年3月8日出生，汉族，住湖北省宜城市。 再审申请人宋昌华因与被申请人新七建设集团有限公司（以下简称新七建设公司）、原审第三人十堰万意房地产开发有限公司（以下简称万意房产公司）、湖北胡坪现代农业科技有限公司（以下简称胡坪公司）、尹兴涛案外人执行异议之诉一案，不服湖北省高级人民法院（2020）鄂民终242号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 宋昌华申请再审称：本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的应予再审情形，请求依法撤销一、二审民事判决，改判认定宋昌华对案涉房屋享有足以排除新七建设公司申请人民法院查封的民事权益；解除对案涉房屋的查封，并判决由新七建设公司承担一、二审案件受理费。事实和理由：本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。宋昌华在人民法院查封之前与万意房产公司签订的《商品房预售合同》合法有效。第一，宋昌华与万意房产公司签订《商品房预售合同》的时间是2018年2月9日，人民法院查封涉案房屋的时间是2018年9月11日。《商品房预售合同》中大部分的购房款来自人民法院调解确认的执行款项，并未违反法律、行政法规的强制性规定。《商品房预售合同》是双方的真实意思表示，且进行了网签，也在产权登记中心办理了涉案房屋的备案登记。现有证据能够排除双方通过签订虚假《商品房买卖合同》规避法院强制执行的意图。第二，宋昌华在人民法院查封前已合法占有案涉房屋。2018年2月8日，宋昌华就与万意房产公司、房县鸿泰物业管理公司办理了涉案房屋的入住手续。第三，宋昌华已经足额支付了案涉房屋的全部价款。购房款中一部分是基于(2017)鄂0325民初210号民事调解书达成的执行和解协议确认的万意房产公司应付款项3247880元予以抵扣，另一部分是通过银行汇款至万意房产公司指定的收款账户40万元予以抵扣。万意房产公司已出具收到案涉购房款3647880元的收据。第四，案涉房屋未办理过户登记非因宋昌华过错所致，而是万意房产公司过错所致，也没有证据证明宋昌华对案涉房屋未办理过户存在过错。 新七建设公司提交意见称，宋昌华的再审申请没有事实及法律依据，请求依法予以驳回。主要理由为：（一）宋昌华与万意房产公司签订的《商品房预售合同》是基于“以物抵债”而形成，双方没有房屋买卖的意思表示，不适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项的规定。2015年10月，万意房产公司向宋昌华借款200万元，并以涉案房产备案至宋昌华名下作为还款的“抵押”保证。因催款未果，经过诉讼及执行，宋昌华仍未受清偿。2018年2月10日，宋昌华与万意房产公司达成执行和解，万意房产公司以涉案房产抵偿宋昌华借款本息，将涉案房产备案至宋昌华名下。因此，宋昌华自始至终没有购房的意思表示，万意房产公司将涉案房产备案在宋昌华名下是作为“抵押”和抵偿债务；不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”这一条件。（二）“以物抵债”不能适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项的规定，原因在于防止普通债权偏颇、优先受偿。以物抵债与以购买不动产为目签订的房屋买卖合同迥然不同。对于以房抵债的出卖人而言，其卖房是假，清偿其到期债务是真，故在完成不动产权属转移登记之前，以房抵债并不足以形成优先于一般债权的权益。（三）2015年1月，在涉案房产所属的锦绣名苑楼盘建设过程中，万意房产公司资金链开始断裂，该公司在处理债务过程中向戢太清、宋昌华等人，甚至房县房地产管理局等偏颇受偿、低价转移资产，造成新七建设公司等债权人的债权无法受偿，严重损害了新七建设公司等债权人的利益。 本院经审查认为，本案系因新七建设公司与万意房产公司建设工程施工合同纠纷一案中，新七建设公司申请诉讼保全，该案一审法院裁定查封万意房产公司名下的案涉房产，而宋昌华认为人民法院查封的案涉房产系其所有的房产故而引起本案纠纷。因此，本案的焦点问题是宋昌华对涉案房屋是否享有所有权，能否排除新七建设公司申请人民法院查封的措施。 据原审查明，万意房产公司于2015年10月28日向宋昌华借款200万元。2016年3月28日万意房产公司与宋昌华签订一份《借款抵押补充协议》约定：万意房产公司将其位于房县城关镇诗经大道北25号锦绣名苑2幢301、302、303号房屋抵押，并以销售方式签订房屋预销合同，销售价格以合同为准，但仅作为保证宋昌华资金安全。2016年4月18日万意房产公司与宋昌华签订三份《商品房预售合同》，约定万意房产公司以前述房屋预售给宋昌华，双方在合同订立后到房产部门办理了备案登记。后因万意房产公司未归还前述借款，宋昌华向湖北省房县人民法院提出诉讼，在诉讼过程中，双方达成和解协议，湖北省房县人民法院作出（2017）鄂0325民初210号民事调解书，该调解书显示：1.万意房产公司同意于2017年4月30日前偿还宋昌华借款本金200万元，并从2015年10月28日起按月利率20‰计算利息至实际偿清之日止；2.若万意房产公司不履行本调解确定的金钱债务，宋昌华有权依据本调解，申请强制执行万意房产公司所有的位于房县城关镇诗经大道25号锦绣名苑2幢301号、302号、303号面积共为1046.63㎡的房屋予以偿还。2018年2月9日宋昌华与万意房产公司就涉案房屋签订《商品房预售合同》；同年2月10日，宋昌华与万意房产公司签订《执行和解协议》，约定：1、万意房产公司欠宋昌华3247880元。2、万意房产公司愿意以涉案房屋作价3647880元抵偿欠宋昌华的借款。3、宋昌华支付万意房产公司差价款40万元；万意房产公司就涉案房屋向宋昌华进行交付；宋昌华、万意房产公司签订房屋销售合同并到房管部门办理销售备案登记。2018年2月11日，万意房产公司出具收到宋昌华购房款3647880元的收据。同日，宋昌华到房县房管部门为涉案房屋办理了商品房买卖合同登记备案证明。2019年6月6日，宋昌华向房县鸿泰物业管理有限公司交纳涉案房屋物业管理费。 从上述已查明事实看，湖北省房县人民法院作出的（2017）鄂0325民初210号《民事调解书》中并未将案涉房屋确权给宋昌华，仅赋予宋昌华“若万意房产公司不履行本调解确定的金钱债务，宋昌华有权依据本调解，申请强制执行万意房产公司所有的位于房县城关镇诗经大道25号锦绣名苑2幢301号、302号、303号面积共为1046.63㎡的房屋予以偿还”的债权请求权。虽然，宋昌华与万意房产公司签订了《执行和解协议》，但该协议属于为消灭债权而签订的以物抵债协议。前述调解书和执行和解协议均不属于原《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的情形，不产生物权变动的法律效果。宋昌华主张对涉案房屋享有物权，足以排除人民法院对案涉房屋的查封措施缺乏事实和法律依据。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。从该条规定的文意看，首先，是在金钱债权“执行中”；其次，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，除符合该条规定的四个要件外，还要求“其权利能够排除执行的”，人民法院才予以支持。而本案的执行异议之诉针对的是诉讼过程中对案涉房屋的查封措施，并未涉及对案涉房屋的执行；同时，与案涉房屋的查封措施相关的新七建设公司与万意房产公司建设工程施工合同纠纷一案尚未审结，宋昌华享有的权利能否排除该案执行尚不确定。故宋昌华主张依据该条规定，以排除人民法院对案涉房屋的查封措施，不能成立。 综上所述，宋昌华的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回宋昌华的再审申请。 审判长  包剑平 审判员  张淑芳 审判员  杜 军 二〇二一年三月八日 书记员  黄建伟