广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终8966号上诉人（原审原告）：惠州市丽日购物广场有限公司，住所地：惠州市惠城区××××××××。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：邱晓阳，广东商盾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：左娜娜，男，汉族，1985年12月11日出生，住四川省营山县××××××××，公民身份号码：511××××××××××××893。上诉人惠州市丽日购物广场有限公司与被上诉人左娜娜因租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初15927号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人惠州市丽日购物广场有限公司上诉请求：一、撤销一审第二项判决；二、改判支持被上诉人应向上诉人支付费用27890.3元；三、改判支持被上诉人应向上诉人支付滞纳金8300元；四、改判支持被上诉人应向上诉人支付场地恢复费用16977.4元；五、改判支持被上诉人支付律师费5000元；六、本案的诉讼费用全部由被上诉人支付。事实与理由：一、一审法院未查明17000元保证金的情况。被上诉人在2018年11月份前就存在陆续拖欠部分租金的情况，就其17000元保证金，当时双方进行协商就10月份抵了6000元租金，水电费868.3元，剩余保证金10131.7元。即使是按照一审法院认为，被上诉人应予以支付2018年11月、12月两个月的租金，共为17000元，那剩余的10131.7元保证金也完全不足以进行抵扣。一审法院根本未对租赁保证金的情况进行任何的审理查明与核实，径直认为拖欠的两个月租金可用17000元保证金抵扣，偏袒被上诉人。二、租赁保证金不应当予以抵扣任何费用。双方签署合同的第四十二条第7项中有明确约定，提前终止合同履约保证金是不予以退回的，也即是说明了不予以抵扣任何费用。所以一审法院认为保证金应当抵扣拖欠的费用，未详尽审理本案，作出了与合同约定不符的裁判理由。三、应予以支持场地修复费用。双方的合同中第七十二条约定：如乙方需拆除天花，合同终止时有义务恢复原样。因被上诉人是经营花艺项目的，遂在其租赁房屋后便对天花进行拆除，双方因此才在合同其他条款中进行约定。并且事实上也是对天花进行了拆除，在被上诉人不履行清场责任时，上诉人委托了深圳市丽日装饰设计工程有限公司对天花进行恢复原状。一审法院不予以支持该修复费用的理由是未提供任何的付款文件也不予以申请鉴定，上诉人认为工程量过小，申请鉴定产生的费用过高，届时会加重被上诉人的负担，上诉人也是考虑到了不必要增加成本，顺利把事情解决即可。但该天花拆除恢复原状是事实人认为是很牵强的。四、上诉一审法院未查明案件事实，上诉人已经履行了及时止损的义务。一审法院查明的事实中认为，被上诉人在2018年11月底提出解除合同，被告于2018年12月份撤场，但一审法院查明的事实有误。被上诉人并非是在2018年12月份撤场，实际上是在2019年2月底才由上诉人接收店铺，因双方在2019年2月彻底无法就恢复天花事宜进行协商，从而上诉人也履行解除合同权利，费用计算至2月份。在协商期间被上诉人是仍有员工在继续营业，上诉人提供的费用缴纳通知签收单中可以体现，2019年1月费用2月租金是有被上诉人员工签字确认的。同时，2019年3月6日被上诉人直接向上诉人提交了一份承诺书，承诺支付18年底和19年1、2月份的共三个月的费用，但至今一直未进行支付。所以上诉人并未继续计算其场地占用费，只计算至2019年2月底，也及时的履行了止损义务，一审法院未查明案件事实与真相的情况径行判决，有损上诉人的合法权益。综上，上诉人就本案提出上述理由，请求二审法院依法审理并查明案件事实，正确适用法律，作出公正的判决。被上诉人左娜娜经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。原审原告惠州市丽日购物广场有限公司向原审法院起诉请求：1.请求解除双方签订的《百货专柜租赁合同》；2.请求被告支付拖欠租金、水电、以及其他费用27890.3元；3.请求被告支付滞纳金8300元（暂计至起诉之日，从拖欠之日起截至起诉之日为135天，实际计算至拖欠费用清偿完毕之日止）；4.请求被告支付场地恢复费用15000元；5.请求被告支付本案的律师费5000元。6.请求本案的诉讼费用全部由被告支付。原审法院认定事实：2018年4月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《百货专柜租赁合同》，合同约定主要内容为：被告向原告承租惠州市惠城区×××××××××××××××××××××位用于经营“LOVEETERNAL”品牌，租赁期限为三年，计租日从2018年5月20日开始计算。从第二年起，每年租金递增一次，递增幅度为上一年月租金基础上递增5%，2018年5月20日至2019年4月19日，每月租金为8500元，每月基本租金须于每月第5日前支付。乙方应向甲方缴纳等于或大于2个月租金金额作为租赁保证金，即人民币17000元；租赁期间，如果乙方有违反或不履行本合同的行为……甲方有权以乙方向其交纳的租赁保证金直接抵扣甲方的损失。乙方在每月10日或之前支付所有因使用该商铺而产生的水、电、燃气、电话费用及其它费用。在租赁期限内，乙方逾期交付租金或管理费等其他一切费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的3‰支付滞纳金。在租赁期内，乙方拖欠支付租金、管理费及其他费用达30日，甲方有权单方面解除本合同，收回该商铺。甲方因向乙方催付租金或其他费用而引起的所有费用及开支（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、差旅费等）……均由乙方承担。合同另约定如乙方需拆除天花，合同终止时有义务恢复原样。庭审时，原告称被告已缴纳租金至2018年10月底，自2018年11月起未付租金，被告以口头方式在2018年11月底提出解除合同，被告于2018年12月份撤场，后原告方无法联系被告，因被告没有按合同约定将天花板恢复原状，故原告方于2019年2月份进行清场，主要是恢复天花板。原告向原审法院提交了工程结算书证明恢复场地所支出的费用，但没有提供相关的付款凭证及施工图纸。原审法院向其释明是否申请鉴定恢复天花板原状的费用，原告对此明确表示不申请鉴定。另，原审法院向原告释明庭后三天内提交产生电费及其垫付电费的相关证据，原告在原审法院指定期限内并未提交。原告称被告已缴纳保证金17000元。另查，原告向法院提交《民事委托代理合同书》以及支付律师费5000元的证据。原审法院认为，原、被告之间签订的《百货专柜租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。被告承租原告涉案商铺后，拖欠租金及其他费用，其行为已构成违约，原告现依据《百货专柜租赁合同》的约定，请求解除原、被告之间签订的《百货专柜租赁合同》，有事实和法律依据，原审法院予以支持。关于被告拖欠租金的问题，根据《合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”由于庭审时原告称被告于2018年11月底提出解除合同，2018年12月撤场后与原告方没有联系，应视为被告以其行为表示不履行合同，原告应及时止损，租金仅计算至2018年12月止；2019年1月之后的租金，由于原告没有及时止损，应由其自行承担。被告从2018年11月起未缴租金，故被告应向原告支付2018年11月至2018年12月的租金17000元（8500×2个月）。关于电费，由于原告没有提交产生电费及其垫付电费的相关证据，原审法院不予支持。另外，保证金的作用是保障房屋所有人的相关权益、防止租房者违反租赁合同给房屋所有人造成损失，故应将保证金抵扣被告所欠的租金，即被告应向原告支付租金0元（17000-17000）。关于场地恢复费用的问题，虽然合同有约定天花由被告恢复原样，但原告仅向原审法院提交修复工程结算表，但没有提交相关的付款凭证予以证明实际产生的天花板恢复费用，且经原审法院释明后仍对此不申请鉴定，按照“谁主张，谁举证”的证据规则，原告应承担“举证不能”的责任，故原审法院对此不予支持。关于滞纳金及律师费的问题，因将保证金抵扣租金后被告未欠原告任何费用，故对滞纳金及律师费不予支持。被告左娜娜经原审法院依法传唤，逾期后无正当理由未到庭参加诉讼，依法不影响对本案的审判。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十九条、第二百二十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四的规定，缺席判决如下：一、解除被告左娜娜与原告惠州市丽日购物广场有限公司于2018年4月16日签订的《百货专柜租赁合同》。二、驳回原告惠州市丽日购物广场有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1254元（原告已预交627元），由原告惠州市丽日购物广场有限公司负担627元，由被告左娜娜负担627元。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。针对上诉人的上诉请求，本案的焦点是涉案租赁保证金是否可用于抵扣涉案租金的问题。关于涉案租赁保证金的问题，本院认为，租赁保证金非定金，法律上并不适用违约罚没规则，其法律意义在于保障出租人如实收到租金等合法权益，因此原审法院将租赁保证金抵扣出租人欠付的租金款项妥当，本院予以维持。关于涉案场地修复问题，上诉人主张被上诉人应支付涉案场地修复费用，因上诉人未能提供充足证据佐证其已支付的涉案修复费用，因此，本院对上诉人主张修复费用的请求不予支持。上诉人的其他上诉无理，不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1254元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长 卫书平审 判 员 蓝惠兰审 判 员 寇 倩二〇二一年三月九日法官助理 梁丽欣书 记 员 严 倩