广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初16216号原告：中山市灯都时代广场灯饰有限公司，住所地广东省中山市×××××××××。法定代表人：区庚权，执行董事。委托诉讼代理人：洪池池，广东中元（中山）律师事务所律师。被告：文艳平，女，1971年2月28日出生，汉族，住湖北省天门市拖市×××××××××。原告中山市灯都时代广场灯饰有限公司(以下简称灯都时代公司)与被告文艳平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用简易程序，后依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告灯都时代公司的委托诉讼代理人洪池池到庭参加诉讼，被告文艳平经公告送达传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。灯都时代公司向本院提出诉讼请求,判令：1.确认灯都时代公司与文艳平于2019年8月23日签订的合同号为SD106的《商铺租赁合同书》于2020年8月29日解除；2.文艳平向灯都时代公司支付尚欠租金49546.5元；3.文艳平向灯都时代公司支付尚欠电费2586元;4.灯都时代公司没收文艳平支付的押金24000元；5.文艳平向灯都时代公司支付违约金18000元；6.文艳平向灯都时代公司支付律师费9224元；7.文艳平承担本案的诉讼费、诉讼保全费、诉讼保全担保费。庭审中，灯都时代公司撤回诉讼保全费、诉讼保全担保费。事实和理由：2019年8月23日，灯都时代公司与文艳平签订合同号为SD106的《商铺租赁合同书》，约定文艳平向灯都时代公司承租位于中山市×××××××××灯都时代广场第一层19A卡商铺，租赁期限为2019年8月15日起至2023年8月14日止，免租期为2019年8月15日起至2019年9月14日止，每月租金为6000元，每三个月作为一个租金缴付期，每期租金交付为一次性支付三个月的租金18000元，文艳平应提前十五日缴付当期应付租金，先交租金后使用。文艳平使用租赁物产生的电费、空调费由其自行缴纳。文艳平签订上述租赁合同后，未依约支付租金等费用。经灯都时代公司数次催款后，文艳平仍未缴清拖欠的租金、电费、空调费等费用。根据合同约定，因文艳平违约导致租赁合同提前解除的，灯都时代公司有权取消给予文艳平免租期的优惠，文艳平应向灯都时代公司补缴免租期的租金。因文艳平拖欠租金等费用的行为已构成根本违约，灯都时代公司已按照合同约定行使单方解约权，于2020年8月24日委托律师事务所向文艳平发出《解约及处置商铺遗留物品的通知》，通知文艳平自解约函发出之日起第六日即为双方租赁关系解除日，因此双方租赁关系已于2020年8月29日解除。根据租赁合同第12.2条、第12.8条、第22.2条约定，文艳平逾期交租超过15日的构成根本违约，灯都时代公司解除租赁合同后，文艳平除应向灯都时代公司支付拖欠的租金等费用外，灯都时代公司有权没收押金，文艳平还应向灯都时代公司支付相当于三个月租金额的违约金，且文艳平应承担灯都时代公司为实现债权所支出的诉讼费、律师费等所有费用。文艳平未到庭应诉、答辩，亦未提交证据。灯都时代公司围绕诉讼请求依法提供了租赁物产权证书、商铺租赁合同书、租赁物交接确认书、欠费明细表、电费计费表、《督促缴纳租金等费用的函》、邮寄单及投递查询单、《解约及处置商铺遗留物品的通知》、邮寄单及投递查询单、委托代理协议及律师费发票、缴费通知书。因文艳平没有到庭，本院无法组织质证。灯都时代公司提交的欠费明细表、电费计费表系灯都时代公司自行制作，且没有文艳平的签名确认，故本院不予采信。其余证据，因文艳平没有提供相反的证据予以推翻，本院予以确认。对于灯都时代公司在诉讼中主张文艳平未完全支付租金等费用，因文艳平作为承租人，其对是否支付租金等费用负有举证责任，但其没有提供证据证实，故本院采信灯都时代公司的陈述。本院经审理认定事实如下：案涉物业坐落于中山市××××××××××，产权人为灯都时代公司。2019年8月23日，灯都时代公司（甲方）与文艳平（乙方）签订《商铺租赁合同书》（合同号：SD106），约定乙方向甲方承租位于中山市×××××××××灯都时代广场第一层19A卡商铺；租赁期限为2019年8月15日起至2023年8月14日止，免租装修期间2019年8月15日起至2019年9月14日止，租金起算时间为2020年9月15日；每月租金为6000元，每三个月作为一个租金缴付期，每期租金交付为一次性支付三个月的租金18000元，乙方应提前十五日缴付当期应付租金，先交租金后使用；乙方使用租赁物产生的电费、空调费由乙方自行缴纳；乙方在本租赁合同签订之日支付24000元作为押金，乙方未缴付或未足额缴付押金的，甲方保留并有权向乙方追缴或甲方提前解约；乙方逾期未缴纳租金超过15日的，甲方有权单方解除合同并没收押金、追究违约责任；乙方逾期交租的，每逾期一日以应交租金额按银行同期贷款利率的四倍向甲方支付滞纳金，逾期交租超过15天构成根本违约，甲方有权单方解除合同，没收押金，乙方须按本合同约定的三个月租金额向甲方支付违约金；合同期内,未经甲方书面同意乙方不得提前解除合同撤场，否则甲方有权没收乙方押金、追索拖欠的租金等费用，同时甲方有权要求乙方按三个月租金额向己方支付提前解约违约金；因乙方原因导致本合同被提前解除的，甲方有权取消原给予乙方的任何免租期及租金等任何优惠，并要求乙方在三日内一次性补缴原享受上述优惠而减免的全部租金等应缴费用；因乙方原因导致甲方提起诉讼的，就甲方所产生的律师费、诉讼费等费用，由乙方全部承担；文艳平的通讯地址为中山市×××××××××××××××××，本合同涉及的有关通知，以书面形式，由专人交付、电话短信、传真、微信或特快专递方式发出，以特快专递方式发出的，应按上述约定地址或工商登记地址发送，若被通知人拒绝签收或无法签收，在快递邮件发出之日起第三日视为送达。该合同还约定了其他内容。同日，灯都时代公司与文艳平签署《租赁物交接确认书》确认自2019年8月15日起出租方正式将案涉物业交付给文艳平使用。2020年7月8日，灯都时代公司向文艳平交付缴费通知书，催促其缴纳2020年7月1日至同年9月30日的租金18000元、2020年4月1日至同年6月22日的电费1585.2元。2020年8月7日，灯都时代公司向文艳平合同约定的通讯地址即中山市×××××××××××××××××以特快专递方式发出《督促缴纳租金等费用的函》，告知文艳平尚欠2019年8月15日至同年9月14日租金6000元、2020年1月1日至同年6月30日租金31933.6元，2020年7月1日至同年7月30日租金6000元，2020年4月1日至同年7月29日电费1000.8元，要求文艳平于该函发出之日起三日内按规定缴付上述应付的租金等费用或与灯都时代公司协商达成一致处理意见。该函件于2020年8月10日被退回。2020年8月24日，灯都时代公司委托广东中元（中山）律师事务所，以特快专递方式发出向文艳平上述地址发出《解约及处置商铺遗留物品的通知》，告知文艳平因其拖欠租金、电费等费用，灯都时代公司行使单方解除权，自本函发出之后第六日为双方租赁关系解除日。该通知于2020年8月26日因拒收被退回。2020年10月30日，灯都时代公司委托广东中元（中山）律师事务所指派律师担任诉讼代理人处理本案，并支付律师费9224元。庭审中，灯都时代公司称文艳平已支付押金24000元。文艳平自2020年1月起拖欠租金，2020年1月1日至同年8月29日期间的租金，文艳平仅支付4066.40元。灯都时代公司于2020年8月30日收回涉案商铺。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。灯都时代公司与文艳平签订的《商铺租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，具有法律效力，双方均应恪守履行。合同履行过程中，因文艳平逾期未支付租金，经催收后仍未履行，导致灯都时代公司的合同目的不能实现，灯都时代公司因此享有解除合同的权利。灯都时代公司已于2020年8月24日向文艳平发出《解约及处置商铺遗留物品的通知》，其解约行为符合涉案租赁合同的约定，且已按涉案租赁合同约定的方式送达，故依据《解约及处置商铺遗留物品的通知》，《商铺租赁合同书》于2020年8月29日解除。对灯都时代公司主张确认《商铺租赁合同书》于2020年8月29日解除的诉讼请求，本院予以支持。经核算，2020年1月1日起至2020年8月29日的租金为47612.90元（6000元/月×7个月+6000元÷31日×29天），文艳平仅支付4066.40元，尚欠43546.5元，故灯都时代公司诉求文艳平支付租金43546.5元，于法有据，本院予以支持。超出部分，本院不予支持。关于电费，灯都时代公司于2020年7月8日向文艳平送达缴费通知书时，告知文艳平缴纳2020年4月1日至同年6月22日的电费1585.2元。2020年8月7日，灯都时代公司向文艳平发送《督促缴纳租金等费用的函》，通知文艳平缴纳2020年4月1日至同年7月29日的电费2828.4元，确认文艳平已缴1827.6元，尚欠1000.8元。该函件虽被退回，但对灯都时代公司在函件中确认文艳平已缴交部分电费的自认，本院予以认定。2020年7月29日之后的电费，灯都时代公司虽提交电费计费单拟予证实，但该单为灯都时代公司单方制作，无文艳平签名确认，且灯都时代公司亦未提交其已将该单发送给文艳平核对，故本院对2020年7月29日之后的电费情况不予采信。文艳平应向灯都时代公司支付尚欠的电费1000.8元，超出部分，本院不予支持。关于灯都时代公司主张的免租期租金优惠、违约金、没收押金的诉讼请求。本院认为，《商铺租赁合同书》约定因乙方（文艳平）原因导致本合同被提前解除的，甲方（灯都时代公司）有权取消原给予乙方的任何免租期及租金等任何优惠，并要求乙方在三日内一次性补缴原享受上述优惠而减免的全部租金等应缴费用，根据该约定可知，灯都时代公司主张的免租期内的租金优惠具有违约金的性质。《商铺租赁合同书》约定未经甲方书面同意乙方提前解除合同撤场的，甲方有权没收乙方押金、同时有权要求乙方按三个月租金额向己方支付提前解约违约金,故押金亦具有违约金的性质。即，针对因文艳平违约（即提前解除合同撤场）而导致合同被提前解除的，双方约定了上述免租期租金优惠、没收押金及三个月租金额的违约金三项违约金条款。本案中，文艳平逾期未支付租金导致合同解除的行为给灯都时代公司造成的主要是再次寻找租户期间的租金损失，灯都时代公司未提交证据证实其损失，上述三项违约金条款的约定明显过分高于因违约产生的实际损失，应当予以调整。结合本案合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情调整为文艳平支付的押金24000元，由灯都时代公司作为违约金予以没收，对其主张的其他违约金（免租期的租金优惠和另行支付违约金）的诉讼请求，本院均不予支持。关于律师费，虽然灯都时代公司已举证证明本案实际产生了律师费9224元且依照双方约定应由文艳平负担，但双方仅笼统约定违约方承担守约方支出的律师费，未约定具体金额或计算方式,违约方亦未参与律师费确定过程，且灯都时代公司起诉的部分金额本院不予支持，如一律将全额律师费由违约方文艳平负担有违公平原则，故律师费由本院行使自由裁量权酌情确定。本院综合考虑广东本地关于律师费收费的指导价以及本案的争议金额、案件难易程度、律师工作量等因素，酌情确定文艳平负担律师费7000元，超出部分由灯都时代公司自行承担。文艳平经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，但不影响本院依法审理及缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告中山市灯都时代广场灯饰有限公司与被告文艳平于2019年8月23日签订的《商铺租赁合同书》（合同号：SD106）于2020年8月29日解除；二、被告文艳平于本判决生效之日起七日内向原告中山市灯都时代广场灯饰有限公司支付租金43546.5元；三、被告文艳平于本判决生效之日起七日内向原告中山市灯都时代广场灯饰有限公司支付电费1000.8元；四、原告中山市灯都时代广场灯饰有限公司没收被告文艳平支付的押金24000元；五、被告文艳平于本判决生效之日起七日内向原告中山市灯都时代广场灯饰有限公司支付律师费7000元；六、驳回原告中山市灯都时代广场灯饰有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2368元（原告中山市灯都时代广场灯饰有限公司已预交），由原告中山市灯都时代广场灯饰有限公司负担637元，被告文艳平负担1731元，于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市灯都时代广场灯饰有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  黄好娇人民陪审员  刘艳明人民陪审员  罗球章二〇二一年三月二十九日书 记 员  叶科伶