北京市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）京02执异106号案外人：龙文明，男，1963年2月10日出生，汉族。委托代理人：鲍兴旺，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。委托代理人：朱广志，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司北京市分公司，营业场所北京市西城区阜成门内大街293号。负责人：张健。委托代理人：吴志远，北京市地平线律师事务所律师。委托代理人：杨西宁，北京市地平线律师事务所律师。被执行人：安徽益力置业有限公司，住所地安徽省合肥市包河区宁国南路888号益力檀宫。法定代表人：钱良海，总经理。委托代理人：何鑫，安徽国运律师事务所律师。被执行人：东至金澄置业管理有限公司，住所地安徽省东至县大渡口经济技术开发区。法定代表人：袁启明。被执行人：安徽国商股权投资有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区长江西路189号C座大洋百货。法定代表人：郑智喜。被执行人：合肥太屋商业管理有限公司，住所地安徽省合肥市高新区香樟大道与明珠大道交口太平洋森活广场B2幢25楼。法定代表人：王一鸣。被执行人：合肥朗飞项目管理有限责任公司，住所地安徽省合肥市高新区香樟大道与明珠大道交口东北角太平洋森活城B2幢25楼。法定代表人：袁启明。本院在执行中国华融资产管理股份有限公司北京市分公司（以下简称华融北京分公司）与安徽益力置业有限公司（以下简称安徽益力公司）、东至金澄置业管理有限公司、安徽国商股权投资有限公司、合肥太屋商业管理有限公司、合肥朗飞项目管理有限责任公司借款合同纠纷一案[执行案号：（2019）京02执1282号]过程中，案外人龙文明提出书面异议，请求解除对安徽省合肥市包河区宁国南路×××号益力檀宫×××号楼×××号房屋（以下简称案涉房屋）、益力檀宫一期地下车库车×××号车位（以下简称车×××号）、益力檀宫一期地下车库车×××号车位（以下简称车×××号）的查封，并中止执行。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。龙文明称，请求解除对案涉房屋及车×××号、车×××号的查封，并中止执行。事实和理由：一、案外人在法院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同并支付了案涉房屋及车×××号、车×××号的全部价款。2016年9月20日，案外人与安徽益力公司签订了《益力•檀宫项目认购协议书》，约定认购案涉房屋及车×××号、车×××号。同日，案外人支付了5万元定金，安徽益力公司向案外人出具购房款收据。2017年4月12日，案外人与安徽益力公司就购房款支付事宜达成协议，并与案外人无为蓝鼎房地产开发有限公司（以下简称无为蓝鼎公司）、无为天筑房地产开发有限公司（以下简称无为天筑公司）、安徽濡光电力工程有限责任公司（以下简称安徽濡光公司）、湖南鸿昌电力工程建设有限责任公司（以下简称湖南鸿昌公司）签订《委托支付协议》，约定案外人购买案涉房屋及车×××号、车×××号，购房款（含车位）为8626174.8元，其中房屋价款是8089174.8元，车×××号、车×××号两个车位的总价款是537000元，其中车×××号价款是271000元，车×××号价款是266000元。案外人委托安徽濡光公司和湖南鸿昌公司支付8626174.8元购房款（含车位），委托无为蓝鼎公司和无为天筑公司收取上述购房款（含车位）。2017年6月6日，安徽益力公司向案外人出具了购房款（含车位）收据，案外人支付了全部购房款。二、案外人在法院查封之前已经合法占有案涉房屋及车×××号、车×××号，且非案外人的原因未办理过户登记。2017年8月22日，安徽益力公司向龙文明出具了房屋交接备忘录等交接材料，将案涉房屋和车×××号、车×××号交付给案外人，案外人合法占有案涉房屋及车×××号、车×××号。案外人在占有使用房屋后多次要求安徽益力公司办理过户手续。2020年4月20日，龙文明向安徽省合肥市包河区人民法院起诉安徽益力公司，要求办理案涉房屋和车×××号、车×××号的过户手续。在龙文明不知情的情况下，安徽益力公司于2017年12月12日和2018年6月8日将案涉房屋和车×××号、车×××号抵押给申请执行人华融北京分公司并办理了抵押登记。2020年4月20日，案外人向安徽省合肥市包河区人民法院起诉后向不动产登记中心调取了房屋产权信息才知晓房屋存在抵押和被法院查封的情形。龙文明向安徽省合肥市包河区人民法院起诉过户、向贵院提出第三人撤销之诉均被驳回，法院告知我方应通过执行异议程序进行救济。综上，案外人符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定的情形，能够排除执行。华融北京分公司称，不同意案外人的异议请求。事实和理由如下：一、龙文明没有签订合法有效的书面买卖合同。根据《执行异议和复议规定》第二十八条，在法院查封之前应签订合法有效的书面买卖合同。1.本案中龙文明只签订了认购协议书，只是对房屋地址面积等事项做了简要说明，对于其他事项没有作出明确约定，不属于《商品房买卖合同》，在性质上应认定为预约合同。2.认购协议书第三条载明了在签订该协议书7日内签订《商品房买卖合同》，若逾期未签订《商品房买卖合同》视为自动放弃所认购的房产。3.《委托支付协议》“鉴于”部分第三点载明：根据安徽益力公司和龙文明签署的《商品房买卖合同》及《车位使用权转让协议》……，而龙文明实际上并未签订《商品房买卖合同》及《车位使用权转让协议》。我方认为本案认购协议的主要内容是双方就未来签订《商品房买卖合同》契约的意思表示，不属于正式的合同，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定。关于车位部分，在认购协议书中没有约定购买车×××号、车×××号的相关内容。而且在《委托支付协议》中载明龙文明为车位使用人，支付的是车位使用费，龙文明并非车位的买受人，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定。4.即使益力檀宫项目的房屋业主根据当地的商品房认购政策，也不能够取得车×××号、车×××号的所有权。使用权与所有权相分离，龙文明对车位的使用权不足以排除法院对车位所有权的执行行为。二、龙文明未实际支付购房款，而是通过抵债方式进行的，不能排除执行。1.购房款是与龙文明具有关联性的两个公司代为支付，与安徽益力公司有关联性的两个公司代为收取，是用工程款充抵购房款。其抵扣的真实意思表示是消灭工程款而非支付购房款。2.认购协议与《委托支付协议》中约定的购房款、车位使用费金额并不相同，又未见各方变更购房款项的文件，明显存在各方根据工程款金额来设定购房款的情况，而非先签订正式的买卖合同再考虑抵销工程款的问题。因此龙文明出发点是为了抵销工程款，而不是购买房屋。3.龙文明没有提交任何证据证明各方存在真实的工程款债权债务关系。4.《执行异议和复议规定》第二十八条保护的是无过错不动产买受人的权利，但以物抵债的受让人并非上述不动产买受人范围，案外人对案涉房屋仅仅基于为消灭债权债务关系而享有的普通债权，并不是事实上的买卖。认购协议书和《委托支付协议》的性质实为以物抵债协议，不必然引起房屋权属变动，在诉争房屋未完成权属登记的变更手续之前，债权人只享有债权请求权，不享有物权期待权和物权。同时，《委托支付协议》代收代付购房款以及车位使用费的约定，明显是财产混同、财务违规的情况，存在恶意避税、挪用资金的嫌疑，损害国家税收和财务制度。安徽益力公司实际上没有收到相应款项。因此龙文明对案涉房屋和车位的权利来源是违法的，建设单位与施工单位的工程款也不是本案所涉及的工程款，不能依据《执行异议和复议规定》第二十八条规定享受对无过错买受人的保护。三、龙文明没有积极办理过户登记手续。1.根据龙文明提交的证据显示其在2016年9月20日就签订了认购协议，2017年4月12日签订了《委托支付协议》，其在上述协议签订的三年时间内一直没有办理过户手续，而且在华融北京分公司办理抵押登记之前的一年多时间里未实际提交材料办理过户登记手续。在华融北京分公司办理抵押登记后的两年时间内长时间没有办理产权过户的情况下，未查询过房屋的权利限制情况，而是声称到2020年4月20日才知晓房屋被抵押、查封，这不符合常理。龙文明对于房屋没有办理过户存在明显过错。2.龙文明不办理过户手续是因为其知道以第三方工程款获得的权利难以办理产权登记，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第四项规定。四、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》不能直接推定商品房消费者权益优先于抵押权人。综上，华融北京分公司取得的抵押权是合法有效的，法院查封案涉房屋和车位是正确的，请求驳回龙文明的异议请求。安徽益力公司答辩称，不同意案外人龙文明的异议请求。事实和理由如下：一、龙文明与我方没有签订任何书面买卖合同。2016年9月20日，案外人与我方签订认购协议书，该认购协议书已经中止，是由于龙文明自身原因所致。该协议书与2017年4月12日各方签订的《委托支付协议》没有任何关联性，是两个独立的文件。认购协议与本案没有任何关联性，认购协议是预约合同不是《商品房买卖合同》。2017年4月12日签订的《委托支付协议》，实际上各方没有实际履行，截至目前我方未收到任何购房款，并且该协议中涉及的无为蓝鼎公司和无为天筑公司已经破产，该协议没有履行的可能。安徽濡光公司和湖南鸿昌公司均不愿意支付案涉房屋购房款，所以龙文明对案涉房屋和车位不享有合法权利。二、没有办理登记过户的原因在于龙文明。龙文明没有支付购房款，我方无法为其办理房产证。2017年签订《委托支付协议》至今3年多时间里，龙文明没有向我方及房屋登记部门主张过办理过户登记。由于我方在目前未收到任何购房款及车位使用费，若法院支持了龙文明的请求会给我方造成巨大损失，请求法院维护我方的合法权益。本院查明，华融北京分公司与安徽益力公司、东至金澄置业管理有限公司、安徽国商股权投资有限公司、合肥太屋商业管理有限公司、合肥朗飞项目管理有限责任公司借款合同纠纷一案，本院于2019年9月26日作出（2019）京02民初526号民事调解书。上述民事调解书生效后，华融北京分公司向本院申请强制执行，本院以（2019）京02执1282号立案执行。执行过程中，本院于2019年11月20日轮候查封安徽益力公司名下位于安徽省合肥市包河区宁国南路×××号益力檀宫86套房产及335个车位，案涉房屋及车×××号、车×××号在查封范围内。2019年12月3日，北京市第四中级人民法院作出（2019）京04执134号移送执行函，载明该院于2019年1月31日以（2019）京04执保26号协助执行通知书查封安徽益力公司名下位于包河区宁国南路×××号益力檀宫的88套房产及地下车库335个，由于华融北京分公司对上述查封财产享有在先登记的抵押权，将上述查封财产移送本院处置。本院审查过程中，龙文明向本院提交以下证据：第一组证据：《益力•檀宫项目认购协议书》《委托支付协议》及收据两张，证明案外人在法院查封案涉房屋及车×××号、车×××号之前已经签订合法有效的书面买卖合同，并支付了案涉房屋及车×××号、车×××号的全部价款。第二组证据：《房屋交接备忘录》《安徽益力物业服务有限公司资料/钥匙交接确认表》《钥匙交接单》《精装房验收交接表》《益力檀宫安全协议书》《区域防火责任承诺书》及房屋照片复印件六张，证明案外人在法院查之前已经合法占有案涉房屋，且非案外人自身原因未办理过户登记。第三组证据：案涉房屋及车×××号、车×××号的《合肥市不动产登记信息查询结果》、安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初6007-2号民事裁定书、本院（2020）京02民撤6号民事判决书复印件，证明案外人实际占有和使用案涉房屋及车×××号、车×××号后，多次要求安徽益力公司办理房屋过户手续但一直未予办理。安徽益力公司在案外人不知道的情况下将案涉房屋和车×××号、车×××号抵押给华融北京分公司并办理抵押登记。华融北京分公司对第一组证据、第二组证据的真实性不予认可，对第三组证据的真实性予以认可；对所有证据的证明目的均不予认可。安徽益力公司对所有证据的真实性予以认可，对证明目的不认可。本院审查过程中，龙文明自认其未与安徽益力公司另行签订过《委托支付协议》中所约定的《商品房买卖合同》及《车位使用权转让协议》，并主张《益力•檀宫项目认购协议书》即为上述《商品房买卖合同》及《车位使用权转让协议》。龙文明另自认其对案涉房屋及车×××号、车×××号均主张所有权以排除本院执行。本院认为，《执行异议和复议规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。一般认为，上述第二十九条的规定属于第二十七条规定中的但书条款范围。本案中，申请执行人华融北京分公司对案涉房屋享有抵押权，故案外人龙文明针对案涉房屋所提执行异议需审查是否符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。由于车位并非用于居住，故案外人龙文明针对车×××号、车×××号所提执行异议需审查是否符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定。对于龙文明所提解除对车×××号、车×××号的查封，并中止执行的异议请求。本案中，根据现有证据，无法证明龙文明就×××号、×××号车位签订过合法有效的书面买卖合同，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，故对于其该项异议请求，本院不予支持。对于龙文明所提解除对案涉房屋的查封，并中止执行的异议请求。本案中，龙文明所签订的《益力•檀宫项目认购协议书》明确载明龙文明应于签订上述认购书七日内与安徽益力公司签署《商品房买卖合同》。现龙文明未与安徽益力公司签订正式的《商品房买卖合同》。对于龙文明所提《益力•檀宫项目认购协议书》即为案涉房屋的《商品房买卖合同》及《车位使用权转让协议》的主张，缺乏事实和法律依据，且合同相对方安徽益力公司否认其与龙文明之间存在房屋买卖合同，故对于龙文明的该项主张，本院不予认可。且龙文明未提供其名下无其他用于居住的房屋的证据。故对于龙文明的该项异议请求，本院不予支持。综上，龙文明对案涉房屋及车×××号、车×××号所提异议请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、二十八条、二十九条规定，裁定如下：驳回案外人龙文明的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为执行依据错误的，依照其他法律途径救济；与执行依据无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  连 强审 判 员  贾奕良审 判 员  姜高华二〇二一年三月二十九日法官助理  张 楠书 记 员  宋宇婷