广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初279号原告：第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山分公司，经营场所广东省佛山市南海区××××××××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××752Y。负责人：张保国。委托诉讼代理人：唐莉，广东安华理达律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩蕾，广东安华理达律师事务所律师。被告：冯妙琦，女，汉族，住广东省湛江市赤坎区××××××××××，公民身份号码440××××××××××××020。原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山分公司（以下简称戴维斯佛山分公司）与被告冯妙琦物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用小额诉讼程序，于同年1月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人韩蕾及被告冯妙琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的2018年11月至2019年11月、2020年5月至2020年11月期间的物业管理费用8414.45元及滞纳金（滞纳金以拖欠的物业管理费用为本金，以原、被告双方约定的日千分之二为标准，自拖欠之日计至被告实际清偿之日止）；2.被告向原告支付拖欠2020年1月、4月至11月期间的水电费用3102.98元及滞纳金（滞纳金以拖欠的物业管理费用为本金，以原被告双方约定的日千分之二为标准，自拖欠之日计至被告实际清偿之日止）；3.被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2012年，原告与广东新天鸿物业发展有限公司(以下简称新天鸿公司)签订《华南国际金融中心前期物业管理服务委托合同》，成为华南国际金融中心整体物业的前期物业管理方，其中约定了交付后的委托管理期限自2018年10月30日起至2020年10月30日止，物业管理费由业户于每月10日前交纳。该合同及物业管理费标准均办理了备案手续。2018年2月，被告与新天鸿公司签订《商品房买卖合同(预售)》，购买佛山市南海区××××××××××2××××××，物业交付时间为2018年10月30日。原告又与被告签署《华南国际金融中心前期物业管理服务协议》，被告委托原告就其购买的物业提供物业管理服务，双方约定了公寓式办公楼服务费标准为4.5元/平方米/月，水电费由原告统一代缴。每月物业管理服务费、水电费及其他应缴费用等应由被告于每月5日前向原告缴付。然而截至2020年9月，被告已欠付物业管理费和水电费合计10394.16元，且经原告采用催款函、律师函等多次催促，被告仍借故推托，至今仍未支付相应款项。原告认为，原告与被告之间的《物业管理服务协议》成立并生效，对各方均有法律约束力。原告本着诚实信用的原则，履行了合同约定的物业管理服务，被告作为物业服务协议的签订者及利益的享受者，在接受了原告提供的物业管理服务后仍迟迟不予支付物业管理服务费用的行为已构成违约，严重侵犯了原告的合法权益。为维护自身合法权利，原告特向法院提起本案诉讼，望判如所请。被告辩称，对原告的诉讼请求不确认，原告从2018年11月开始计算物业管理费，原告于2018年10月30日通知被告收楼，被告在2018年12月验收楼房时发现很多质量问题，故被告没有收楼。原告称整改好质量后再通知被告收楼。原告在2018年12月31日才具备交楼资格，尚有很多质量问题未解决。经被告多次催促，原告对房屋进行了一部分整改，2019年11月20日被告办理收楼手续，并于当天交付了收楼的相关费用（包括2019年12月至2020年2月的物业管理费及保证金）。原告应从被告实际收楼时开始计算物业管理费，原告的收楼人员向被告承诺对2019年11月30日前的物业管理费予以减免。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院经审查认为，当事人提交的证据，对方没有异议的，本院予以采信，对方当事人对真实性无异议的证据，本院对其真实性均予以确认。本院根据采信的证据及当事人的陈述，确认以下事实：2018年2月1日，新天鸿公司（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》。约定：买受人向出卖人购买位于广东省佛山市南海区××××××××××房（以下简称涉案房产），建筑面积为94.78平方米，规划用途为办公。出卖人应当在2018年10月30日前向买受人交付案涉房屋，案涉房屋达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人；买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件；买受人查验存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的（即屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；管道堵塞；门窗翘裂、五金件损坏；灯具、电器等电气设备不能正常使用），由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：(1)如买受人未按约定办理交付手续，买卖合同约定的最后交付时间或出卖人书面通知的最后交付时间届满(以日期较前者为准)即视为交付；(2)自交付之日起开始计算保修期限，买受人同时应承担该商品房的一切费用(包括物业管理费等)及政府征收的各项税费。同时，该商品房的风险自交付之日起转移给买受人。出卖人依法选聘前期物业服务企业为原告即戴维斯佛山分公司，物业服务时间从2018年10月30日到2020年10月30日，物业服务期间，物业收费计费方式为包干制，物业服务费为4.5元/月/平方米（建筑面积），买受人同意由出卖人选聘的前期物业服务企业代为查验并承接物业公共部位、共用设施设备，出卖人应当将物业共用部位，共用设施设备承接查验的备案情况书面告知买受人，买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。2019年11月20日，被告作为甲方与原告作为乙方签订《华南国际金融中心前期物业管理服务协议》一份，约定：由甲方委托乙方对位于广东省佛山市南海区××××××××房提供前期物业管理服务，服务期限自2018年10月30日起至2020年10月30日止。物业管理服务费按销售单元的建筑面积计算，从甲方的销售起始日期开始计收：写字楼服务费标准：由乙方按24元/平方米/月(含正常营业时间中央空调费用)的标准向甲方收取,不满一个月,依日计算。商场部分服务费标准：由乙方按32元/平方米/月（含正常营业时间中央空调费用）的标准向甲方收取，不满一个月，依日计算。公寓式办公楼服务费标准：4.5元/平方米/月（不包含公共能源分摊，室内能耗由用户自行承担）。车场服务费标准：地上车位60元/个/月，地下车位150元/个/月。甲方未按本协议约定在当月5号前交付物业管理服务费、水电费的，甲方须在乙方催告后7天内付清所欠物业管理服务费、水电费，并按所欠费用总额每日2‰标准支付违约金。当天，被告签订《华南国际金融中心临时管理规约承诺书》，承诺自愿向原告缴交公共事业保障金，写字楼公共事业保障金按20元/平方米标准以买受建筑面积计算缴交，公寓办公楼公共事业保障金按15元/平方米标准及甲方的销售建筑面积计算缴交，当被告不再是该物业的业主或不再使用该物业并结清所有款项后，物业服务企业需将该笔费用无息退还本人。2018年10月30日，新天鸿公司向原告发送《收楼通知》一份，主要内容为：华南国际金融中心物业管理处，请为业主/买受人冯妙琦办理××××××××房入住钥匙移交手续。根据购房合同约定及法律规定，收楼时间以合同约定时间为准；管理费将自合同约定交楼日期开始计收。2019年6月28日，被告对涉案房产收楼查验时，发现如下部位有问题：1.阳台地漏有泥土长草堵塞、清理边角并贴磁砖；2.客厅在石膏线上方墙身接口处颜色不一；3.客厅天花左边喷淋头需收边；4.客厅墙身爆点。2019年11月20日，被告对涉案房产收楼查验时，发现如下部位有问题：大门、客厅、房间、天花、接口开裂。随后，被告于2019年5月7日、2019年9月1日、2019年10月16日对房屋进行了再次查验。2019年11月20日，被告书面确认收楼,并领取大门钥匙3条、信箱钥匙2条、房间钥匙3条，储物柜钥匙3条，业主卡2张，同日向华南国际金融中心发展商、物业管理服务中心提交书面《申请书》，主要内容为：被告于2018年11月8日在原告的工作人员陪同下前往案涉房产进行收楼查验时，发现该单位存在抽油烟机未安装、阳台的地漏洞里有泥没有地漏盖、厨房门上方、大门上方、储物室门上方天花未收边，开裂，淋浴室窗户支撑杆坏、全屋墙身不平污迹、客厅天花有线外露等17项整改问题。经物业公司联系施工方维修，于2019年6月28日对单位进行复验，发现单位尚有阳台地漏未整改，客厅石膏线上方与墙身接口处有色差，客厅天花喷淋头未手边，客厅墙身爆裂等4项问题未整改处理。直至2019年11月20日前来验收单位，还存在天花开裂（大门上方、客厅上方、走道上方、房间上方）接口处尚未整改好。由于被告急需收楼，请尽快安排工程维修整改。因工程质量问题，影响被告收楼入住，为此，被告特申请减免整改期间2018年11月1日至2019年11月30日的物业管理费。经核实，2020年12月8日，案涉房屋转移登记至被告名下，登记房屋建筑面积为93.75平方米。佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果显示，案涉房屋竣工时间为2018年6月21日。经佛山市南海区住房和城乡建设局官网查询，案涉房产所在4幢于2018年6月13日竣工验收，并于2018年6月22日办理竣工验收备案登记。原告分别于2019年9月20日、2020年5月25日、6月28日、9月17日向被告邮寄《催款通知书》催收自2018年11月开始的相关物业管理费，并于2020年7月14日向被告邮寄《律师函》催收案涉物业管理费6397.65元及水电、公摊费800.27元、违约金55.96元。经核算,被告应向原告支付2020年1月水电费37.16元、5月水电费357.56元、6月水电费405.55元、7月水电费507.51元、8月水电费378.51元、9月水电费422.01元、10月水电费311.85元、11月水电费263.19元，合共2683.34元。另查明，被告于2019年11月21日向原告支付了公共事业保障金1421.70元。本院认为，原、被告签订的《华南国际金融中心前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，对双方均有法律约束力，双方均应严格按照约定履行各自的义务。该协议已明确约定被告接受原告物业服务管理期限从2018年10月30日起至2020年10月30日止，虽案涉合同是于2019年11月20日签订，但并不影响被告作为具有民事行为能力的成年人对相应事实进行追认，该服务期限亦在《商品房买卖合同（预售）》予以提及，起算时间亦与《商品房买卖合同（预售）》约定交楼期限一致。被告主张应从其实际收楼时即2019年11月20日起算物业服务期限的辩解，本院不予采纳。被告主张原告的收楼人员承诺对2019年11月30日前的物业管理费予以减免，但未能提供任何证据予以证实，应承担举证不能的不利后果，故本院对被告的该抗辩意见不予采纳。新天鸿公司已于2018年10月通知被告收楼以及案涉房屋已于2018年6月22日办理竣工验收备案登记的案件事实，结合被告与新天鸿公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定“查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：(1)如买受人未按约定办理交付手续，买卖合同约定的最后交付时间或出卖人书面通知的最后交付时间届满(以日期较前者为准)即视为交付”可知，案涉房屋应于2018年10月30日视为交付，现原告诉请被告从2018年11月1日起算物业管理费符合合同约定。虽被告的举证显示案涉房产在其查验时存在装饰装修方面的质量问题，但案涉房屋用途为办公用途，现被告未能举证证明该装饰装修瑕疵存在影响人身安全和健康或重大安全隐患，严重影响办公用途，被告认为其于开发商通知收楼日并未实际收楼，故其不应缴纳案涉物业费的抗辩主张理据不足，本院不予采纳。被告因该案涉房屋装饰装修质量问题有无实际使用房屋，属于被告与新天鸿公司之间的案涉房屋买卖合同关系之法律关系问题，与原、被告之间的案涉房屋物业服务合同关系非属同一层法律关系，被告若认为新天鸿公司在履行案涉房屋买卖合同过程中有违约行为，致其向原告缴纳案涉房屋的物业服务费而受到损失，其可就此损失向新天鸿公司另案主张。经核算，被告应向原告支付2018年11月至2019年11月、2020年5月至2020年11月期间的物业管理费用8437.50元（4.5元/㎡/月×93.75㎡×20个月）、2020年1月、5月至11月期间的水电费2683.34元，原告诉请超出本院核定范围的，本院不予支持。原告在本案中只诉请被告支付2018年11月至2019年11月、2020年5月至2020年11月期间的物业管理费用8414.45元，是其对自身权利的处分，本院予以照准。由于被告已向原告支付了公共事业保障金1421.70元，而原告的物业服务期限已届满，为减少双方当事人的诉累，本院在本案中对公共事业保障金予以抵扣，抵扣该款项后，被告尚应向原告支付物业管理费差额6992.75元（8414.45元-1421.70元），以及2020年1月、5月至11月期间的水电费2683.34元。原告主张的水电费超出部分，本院不予支持。因涉案房屋的质量问题导致被告于2019年11月20日才实际收楼，且被告向原告提交了减免整改期间的物业管理费的书面申请后，原告一直没有具体的书面答复，导致被告至今没有正常向原告交纳物业管理费用，现原告请求被告支付逾期交纳物业管理费用的违约金，本院不予支持。被告逾期支付涉案水电费，构成违约，应承担违约责任。原告主张违约金应按日2‰标准计算，该标准过高。因被告不支付水电费对原告所造成的损失只是占用资金的利息损失，结合本案的实际情况，本院酌定被告应以向原告支付水电费的违约金50元。原告主张的违约金数额超出本院核定的部分，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用若干法律问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、冯妙琦应于本判决发生法律效力之日起十日内向第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山分公司支付2018年11月至2019年11月、2020年5月至2020年11月期间的物业管理费用差额6992.75元；二、冯妙琦应于本判决发生法律效力之日起十日内向第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山分公司支付2020年1月、5月至11月期间的水电费2683.34元及违约金50元；三、驳回第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取29.93元（第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山分公司已预交），由冯妙琦负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山分公司，本院不另收退。本判决为终审判决。审判员  刘俊霞二〇二一年二月二十六日书记员  黄泳欣