北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0109民初472号原告兼反诉被告：香港雨润发国际集团有限公司，住所地北京市门头沟区城子大街**。法定代表人：朱清雨，执行董事。原告兼反诉被告：苏州雨润发综合超市有限公司北京分公司，，住所地北京市门头沟区城子大街**法定代表人：朱清雨，董事长。二原告兼反诉被告委托诉讼代理人：赵建民，北京市亚太律师事务所律师。二原告兼反诉被告委托诉讼代理人：齐永明，男，1957年5月27日出生，苏州雨润发综合超市有限公司北京分公司职工。被告兼反诉原告：北京祥龙客运（集团）有限公司，住，住所地北京市海淀区田村路**/div>法定代表人：刘春朝，总经理。委托诉讼代理人：霍春霞，北京市格平律师事务所律师。原告兼反诉被告香港雨润发国际集团有限公司（以下简称香港雨润发公司）、原告兼反诉被告苏州雨润发综合超市有限公司北京分公司（以下简称苏州雨润发公司）与被告兼反诉原告北京祥龙客运（集团）有限公司（以下简称祥龙客运公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月11日公开开庭进行了审理，原告兼反诉被告香港雨润发公司、苏州雨润发公司的委托诉讼代理人赵建民、齐永明，被告兼反诉原告祥龙客运公司的委托诉讼代理人霍春霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。香港雨润发公司、苏州雨润发公司向本院提出诉讼请求：1、确认香港雨润发公司与祥龙客运公司按照双方订立的《商用房租赁合同》第四条约定，继续续租坐落于北京市门头沟区某路32号房屋给香港雨润发公司；2、诉讼费由祥龙客运公司负担。事实与理由，2010年8月1日，香港雨润发公司与祥龙客运公司订立《商用房租赁合同》，约定祥龙客运公司（甲方）将坐落在北京市门头沟区某路32号房屋（以下简称32号房屋）出租给香港雨润发公司（乙方）用于经营商业超市。租赁期限自2010年11月1日至2020年10月31日。第四条第二款约定，乙方有意继续承租的应提前半年向甲方提出续租要求，甲方在接到乙方续租函件后两个月内对是否同意续租书面答复乙方。如甲方未按规定的时间答复，视为甲方同意续租。同时约定，乙方在同等条件下有优先承租权，甲乙双方重新签订房屋租赁合同。2020年8月5日香港雨润发公司委托苏州雨润发公司办理与祥龙客运公司租赁合同事宜和经营。租赁期间由苏州雨润发公司在租赁场地内经营。苏州雨润发公司的经营行为是基于香港雨润发公司的委托，代表香港雨润发公司，得到了祥龙客运公司的认可。合同签订后，苏州雨润发公司履行合同义务，按时支付租金，不存在任何违约行为。在租赁合同期满前六个月，苏州雨润发公司于2020年2月18日向祥龙客运公司递交了续租申请函，要求继续承租房屋。祥龙客运公司收到申请函后，未在两个月内给与答复，按照合同约定，应视为同意原告续租，应与香港雨润发公司订立续租合同。但是祥龙客运公司违反合同约定，强迫原告签署承诺书提高租金标准，还要求原告对承租的房屋进行公开招标，实际其侵犯了原告优先承租权。特别是2020年10月26日，被告在其所在地海淀区田村路19号三楼会议室进行了《32号房屋出租项目》综合评议。原告认为，如果需要对租赁房屋进行公开招标，应在租赁合同期满半年前完成，而不是在距离租赁合同期满仅仅4天才进行综合评议，且该次综合评议存在多处违法违规情形，具体表现为：1、参加该次综合评议的主体有问题，被告所称的中标单位为北京世纪优鲜商贸有限公司，但该公司并未参加综合评议；2、该次综合评议的报价、开标和陈述顺序存在随意颠倒情形；3、该次综合评议过程中，在各意向承租人口头报价后，被告并未依照相关程序及规定将各意向承租人的身份信息、报价函等材料进行现场公示，也未让各意向承租人进行现场确认。存在口头报价与实际报价不符，弄虚作假的嫌疑；4、被告在公开招租过程中，未保障原告的优先承租权；5、该次综合评议的监督方北京产权交易所，该所未出席该次综合评议，实际综合评议在无监督方监督，随意评价，该评议无效。综上，原告有权继续承租房屋，享有优先承租的权利。在经营期间，原告遵守法律法规，重视信用诚信原则，投入大量资金添置设备，装修房屋，改善经营环境，树立了良好的企业形象，得到了当地群众的信赖和支持，我方愿意在同等条件下继续承租32号房屋。祥龙客运公司答辩并反诉称，2010年8月1日，我公司与香港雨润发公司订立《商用房屋租赁合同》，约定香港雨润发公司承租32号房屋，房屋共两层，一层为4455.77平方米，二层为654.41平方米（以房屋产权证记载的面积为准）。租赁期到2020年10月31日止。租赁期满后一个月内，承租方应当返还承租的房屋及附属设施，并保证完好。因租赁房屋为国有资产，根据《北京市企业国有资产评估管理暂行办法》的规定，国有资产租赁给非国有单位需要进行评估，同时根据北京市国资委京国资发【2018】21号文件的相关规定，企业将拥有或有控制力的面积超过1000平方米的房屋出租，出租项目应通过实施企业国有资产交易的产权交易机构以公开招租的方式广泛征集承租人。因此我公司于2020年3月31日委托北京德平达盛资产评估有限责任公司对租赁房屋的租金进行评估，该公司于2020年6月1日出具京德平评报字2020第H-047号评估报告书，租赁房屋的日租金标准为：2.94元每平方米。2020年7月15日，我公司与二原告就租赁房屋事宜召开会议，向二原告告知公开招租的政策以及租赁房屋租金评估价格，二原告表示理解和认可，并于2020年8月6日出具承诺书，积极参加公开招租流程，如未能获得最终资格，保证按照合同约定腾退房屋。2020年9月11日，我公司通过北京产权交易所挂牌对租赁房屋公开招租，遴选方式为综合评议，依据评分标准进行择优选定，得分排名第一的意向承租方为实际承租方。香港雨润发公司和案外人北京世纪优鲜商贸有限公司进行了摘牌，经综合评议，北京世纪优鲜商贸有限公司综合平均得分排名第一，我公司与北京产权交易所共同确认其为承租方。2020年10月28日，北京产权交易所向北京世纪优鲜商贸有限公司及香港雨润发公司告知综合评议结果，2020年10月30日，我公司向其发送《告知函》，告知其不是承租方，按照原有的《租赁合同》约定在2020年11月30日前将承租房屋及设施返还我公司，但其拒收告知函，亦未腾退房屋。我公司认为，租赁房屋已经通过北京产权交易所挂牌公开招租，综合评议的方式，确定世纪优鲜商贸有限公司为最终承租方，招租方式均予以认可，并实际指定香港雨润发公司全程参与公开招租事宜，对租赁房屋进行摘牌，其不是最终承租方，且《租赁合同》已于2020年10月31日期满终止，现拒不腾退房屋构成违约，应当交还房屋，还应以租赁房屋租金评估标准每日每平方米2.94元支付自2020年11月1日至实际腾退之日的房屋占有使用费。为此提出反诉要求：1、香港雨润发公司与我公司2010年8月1日签订的《商用房屋租赁合同》于2020年10月31日期满终止；2、香港雨润发公司、苏州雨润发公司返还位于北京市门头沟区某路32号的房屋及附属设施，租赁房屋具体四至为：东至自来水公司围墙、南至十公司家属宿舍楼围墙、西至铁路平房宿舍、北至水厂路公路绿化带；3、苏州雨润发公司、香港雨润发公司以日租金2.94元每平方米为标准，向我公司支付自2020年11月1日起至实际腾退之日的房屋占有使用费，暂计算至2020年12月31日已经产生911203.23元。香港雨润发公司、苏州雨润发公司对反诉辩称，不同意祥龙客运公司的反诉请求。租赁合同临近到期时，我们按照合同约定的条款，在约定的时间内向祥龙客运公司提出申请，要求继续承租房屋。按照合同约定，如果祥龙客运公司在约定的时间内不予答复，视为同意继续承租。由于祥龙客运公司未答复，应当视为同意继续承租。之后，祥龙客运公司为了将我公司清退，以我公司的申请中名称书写有误为由，要求我公司重新提交申请，但是时间已经过数月。我公司同意参与公开招标是经过祥龙客运公司旨意，表示我们愿意继续承租。在公开招标过程中，主持招标的北京房产交易所没有人员参加和主持，中标的北京世纪优鲜商贸有限公司也没有到场，整个招标规则完全由祥龙客运公司操纵和制定，其过程极不公平。我们经过多年的经营，树立了良好的企业形象，我们信守承诺，诚信经营，得到了周边老百姓的信任和尊重，而且我们遵守合同约定，从未违约。为了经营环境的改善，我公司从长远角度考虑，出重金将承租房屋门面重新进行装修。我们的租赁合同到期后，我们曾主动向祥龙客运公司交纳租金，但其拒收，现在我们仍然同意按照其要求的2.94元随时交纳租金。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：位于门头沟区某路32号64幢1至2层101所有权人为祥龙客运公司，该房屋系32号房屋。2010年8月1日，祥龙客运公司（甲方）与香港雨润发公司（乙方）订立《商用房屋租赁合同》，主要约定：1、祥龙客运公司将32号房屋出租给香港雨润发公司。32号房屋包括一层为4455.77平方米、二层为654.41平方米，场地东至自来水公司围墙、南至十公司家属宿舍楼围墙、西至铁路平房宿舍、北至水厂公路绿化带。房屋用途为商业超市，在租赁期内，未经甲方同意，乙方不得擅自改变房屋用途。经甲方允许，乙方可以对房屋进行装修、装饰或添置新物；2、租赁期限：自2010年11月1日至2020年10月31日，租期10年，期间不得转租；3、租赁期满，本合同自然终止，甲方有权收回房屋，乙方有意继续承租的，应提前半年向甲方提出续租要求，甲方在接到乙方续租函件两个月内对是否同意续租书面答复乙方。如甲方未在规定时间书面答复乙方，视为甲方同意续租。双方约定，在同等条件下乙方有优先承租权，甲乙双方重新签订房屋租赁合同；4、租金标准前三年，每天每平方米1.3元租金，之后每三年租金递增一次，递增幅度为年租金的百分之三，租赁期内租金总额为25133885元；5、租赁期内，乙方承担经营过程中产生的相关费用：水费、电费、电话费、卫生费、垃圾清运费及和超市经营相关的费用，房产土地税由甲方交付；6、租赁期满或合同解除后一个月内，乙方应返还该房屋及附属设施，并保证其完好。乙方添置的可以移动物品可由其自行收回，对于装饰装修和其他不能挪动的物品归甲方所有；7、乙方有下列情形，甲方有权解除合同，不支付租金达30日的、欠缴各项费用达30万元的、擅自改变房屋用途、利用房屋从事违法活动的。上述合同订立后，双方按照合同约定履行。2010年8月5日，香港雨润发公司出具授权委托书，记载：香港雨润发公司授权苏州雨润发公司，代表香港雨润发公司与祥龙客运公司于2010年8月1日签订的《商用房屋租赁合同》中所有租赁事宜和经营，授权期限为长期有效。据此，苏州雨润发公司按照《商用房屋租赁合同》在32号房屋实际经营超市。对此，祥龙客运公司予以认可。2020年2月18日，苏州雨润发公司向祥龙客运公司提出《续租申请报告》，载明：尊敬的北京祥龙资产经营有限责任公司领导：您们好，我是香港雨润发公司（即苏州雨润发公司）的承租方，于2010年10月与贵公司签约32号房屋租赁合同，租期10年，于2020年底即将到期。在以往租赁期间，承蒙贵公司的鼎力支持关心和帮助，才有苏州雨润发公司的经营顺利走到现在，我代表公司全体员工表示衷心的感谢。当我超市开业未经营半年时间，周边居民房开始拆迁，居民全部迁移走，这段时间里我公司的经营困难重重，举步维艰，连年亏损，已到了无法继续的局面，但我公司仍坚持努力，首先租金不能拖欠、同时采取若干措施，经营7年后略扭转亏损。当我公司刚有点微利，拆迁房刚建好，将要居民迁回居住，可我公司与贵公司的租赁合同期将要到期。在9年的租赁期间，我公司与贵公司的合作非常的愉快，为了换回我公司前合同经营的亏损，因此我公司向贵方提出申请，续约继续经营。恳请贵公司给与支持，批复我公司的续约租赁合同。落款处加盖苏州雨润发公司章。因上述《续租申请报告》内容中，抬头为北京祥龙资产经营有限责任公司的表述不符合要求，按照祥龙客运公司的要求，苏州雨润发公司于2020年4月28日重新写《续租申请报告》一份，主要记载：尊敬的北京祥龙客运（集团）有限公司领导：您好，我们是承租方苏州雨润发公司，于2010年9月承租了贵公司32号房屋，于2020年10月底到期。在租赁9年当中，承蒙贵公司的鼎力支持关心和帮助，我超市取得了今天的发展，9年来贵方与我超市合作非常愉快、超市发展一帆风顺、前三年的经营困难重重，举步维艰，连年亏损，已经到了无法继续的局面，后期我公司采取若干措施，随着门头沟回迁居民入住，逐步扭亏，现已达到微利。近期门头沟大面积回迁工作的进行，将会给我超市带来商机，因此我超市向贵方提出申请，续约继续经营。2020年6月28日，祥龙客运公司作出关于《续租申请报告》的回复，主要载明：苏州雨润发公司，我司已收悉贵公司《续租申请报告》，现将相关内容回复如下：1、我公司与香港雨润发公司于2010年8月1日订立的《商用房屋租赁合同》为期十年；2、我司是北京祥龙资产经营有限责任公司全额投资的子公司，按照相关管理规定，对房屋租赁合同即将到期的物业资产、需进行资产评估，按照《国有资产评估管理办法》（国务院令第91号）和《北京市企业国有资产评估管理暂行办法》等相关法律法规执行，并以评估结果作为作价参考和依据；3、根据京国资发【2018】21号文件要求，国有企业将拥有或有控制力的面积超过1000平方米的房屋资产出租或寻求合作经营方，出租项目应通过实施企业国有资产交易的产权交易机构以公开招租的方式广泛征集承租人。综上所述，我司将严格按照政策规定执行，对宗地进行资产评估，并提供实施企业国有资产评估管理办法交易的产权交易机构，以公开招租的方式征集承租人。2020年7月21日，苏州雨润发公司向祥龙客运公司作出《关于2020年7月15日商谈会议答复函》，主要记载：承租32号房屋的10年间，首先从变压器建设到超市内部装修、电梯、中央空调建设、广场建设等投入大量人力物力和资金。为当地提供了约200个就业岗位，工作中与地方政府配合融洽，在疫情期间，我司响应政府防疫政策，迅速开展防疫工作，受到了当地领导的表扬。在当地以购物方便、质量保障、服务热情为服务宗旨。我公司愿意继续承租房屋进行经营。在临近租赁期满的2020年2月18日，我司提交了申请，双方在2020年7月15日进行了一次续租商谈，就会谈事宜作出如下答复：1、我司于2020年2月18日向祥龙客运公司递交续租申请；2、2020年6月17日，祥龙客运公司答复要求我重新写续租申请，申请的抬头写祥龙客运公司，为此，我司按照祥龙客运公司的要求在2020年6月18日重新提交了续租申请（除公司抬头外，致函内容未变化），以快递单为准；3、2020年6月26日祥龙客运公司领导刘永顺来到超市办公室，再一次要求我司重新写续租申请，要求我司写一份落款时间为2020年4月28日的申请，该申请由刘永顺带走。2020年7月15日上午，我司按照贵司的通知，到贵司的会议室进行续租协商，贵司告知我司如下事宜：续租期限为5年；租金为2.94元每平方米每天；国有资产超1000平方米以上，需要挂牌投标流程；要求我司写一份承诺书（贵司拟好的）；4、根据合同法相关规定，我司不能在承诺书上签字；5、按照合同约定，我司有同等条件下优先承租权，若贵司进行挂牌投标，在投标流程中我司应享有优先承租权。根据《北京市企业国有资产评估管理办法》的规定，32号房屋对外出租，应当进行租金评估。祥龙客运公司委托北京德平达盛资产评估有限责任公司进行，2020年6月1日作出京德平评报字【2020】第H-047号《评估报告书》，结论为32号房屋实际建筑面积折算成日租金2.94元每日每平方米。根据2018年10月11日北京市人民政府国有资产评估管理办法监督管理委员会《关于进一步规范市属国有企业京内土地房屋资产处置和房屋出租对外合作经营管理的通知》规定，企业拥有或有控制力的面积超过1000平方米的房屋及面积不足1000平方米但招租底价每年在100万以上的房屋资产出租或寻求合作经营方，出租项目应通过实施企业国有资产交易的产权交易机构以公开招租的方式广泛征集承租人，产权交易机构应提高服务能力，优化服务程序、以合理优惠的价格服务企业。2020年7月15日，祥龙客运公司与苏州雨润发公司就32号房屋续租进行商洽，苏州雨润发公司表示理解国资委和祥龙客运公司的相关规定，认可租金评估单价，表达了愿意续租的意向。2020年8月6日，苏州雨润发公司签订承诺书，承诺积极参与配合32号房屋招投标流程，并履行祥龙客运公司的经营管理规定，根据双方的《商用房屋租赁合同》第四条第二款的规定，在同等条件下，本公司有优先承租权。如未能最终获得租赁资格，保证按合同约定腾退房屋，否则按照挂牌价格每天百分之二向贵公司支付违约金作为赔偿。2020年9月11日，祥龙客运公司作出《房屋出租信息披露申请书》，主要记载：32号房屋出租，房屋简况、出租条件与承租方资格条件，信息披露公告期及遴选活动安排。2020年10月14日，祥龙客运公司作出《32号房屋房产出租项目综合评议方案》，主要记载：1、祥龙客运公司将其所有的32号房屋通过北京产权交易所对外出租，依照公开、公平、公正、诚实信用的原则，采取综合评议方式、择优确定承租方；2、意向承租方：苏州雨润发公司、北京世纪优鲜商贸有限公司；3、基本程序为：一、成立综合评议小组，由相关专业专家组成；二、制定综合评议文件；三、向意向承租方提供综合评议文件，并邀请全部合格意向承租方参加综合评议。由综合评议小组根据得分情况确定排名，并告知意向承租方，得分第一的为承租方；4、将确定的最终合格承租方结果以书面形式通知北交所；5、综合评议人员5人组成，均系祥龙客运公司人员、评议地点为祥龙客运公司，其内部审核。2020年10月14日，祥龙客运公司向合格意向承租方发出综合评议邀请函、告知函。2020年10月26日，苏州雨润发公司提供承租报价函及经营方案，主要载明首年租金为2.99元每平方米每天，租期为5年，每3年递增5%；2020年10月23日，北京世纪优鲜商贸有限公司提供承租报价函及经营方案，主要载明首年租金为3.01元每平方米每天，租期为5年，每1年递增3%。2020年10月26日，在祥龙客运公司进行32号房屋出租综合评议，参与人为祥龙客运公司人员、苏州雨润发公司人员及北京世纪优鲜商贸有限公司的人员。2020年10月28日，北京产权交易所有限公司作出综合评议结果通知书，确定苏州雨润发公司未成为承租方，北京世纪优鲜商贸有限公司为承租方。2020年10月30日，祥龙客运公司向香港雨润发公司发出《告知函》，主要载明：经评审，香港雨润发公司未成为32号房屋续租方，应按照合同约定腾退房屋。在审理中，香港雨润发公司、苏州雨润发公司提出，2020年10月26日进行32号房屋承租人的综合评价时，北京房产交易所并未参加，综合评价过程中及程序、标准均由祥龙客运公司制定，程序不公平，人为因素左右评议结果，显失公平，而且表示同意按照北京世纪优鲜商贸有限公司的承租标准续租。祥龙客运公司认可北京房产交易所未参加评议，而且承认评议程序及标准由自己制定，但符合法规要求，且公开透明，结果有效。2021年2月19日，北京产权交易所出具《关于协助出具情况说明的回函》，载明：关于32号房屋出租项目有关问题反馈如下：综合评议为北京产权交易所企业房屋出租操作规则中规定的遴选方式，在房屋出租项目信息披露时由出租方选定，在满足遴选条件时，以选定的遴选方式确定承租方。我所作为产权交易机构负责协助出租方组织综合评议活动，出租方依据公告披露的内容、完成遴选方案的制定并提交我所审核，遴选方案经我所审核通过后，向合格意向承租方发出遴选方案。各意向承租方在规定的时间内提交相应文件，由出租方组织专家进行评议，并将综合评议结果告知我所，我所通知意向承租方遴选结果，综合评议活动由出租方主导，我所不参加具体评议工作，亦无需出席综合评议活动现场。经现场勘查，32号房屋现由苏州雨润发公司占有使用，房屋内有苏州雨润发公司出资修建部分，房屋外表系苏州雨润发公司所装修。在审理中，香港雨润发公司、苏州雨润发公司一致表示有优先承租权，按照北京世纪优鲜商贸有限公司承租房屋的标准，继续承租32号房屋，但祥龙客运公司不同意二原告继续承租房屋的请求。对于祥龙客运公司要求香港雨润发公司、苏州雨润发公司按照每日每平方米2.94元的标准支付2020年11月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，香港雨润发公司、苏州雨润发公司表示随时可以支付，曾经向其支付时遭到拒收。本院认为，香港雨润发公司与祥龙客运公司就32号房屋签订的《商用房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。香港雨润发公司委托苏州雨润发公司对承租房屋进行实际经营，祥龙客运公司表示认可，对此本院不持异议。据查明的事实，香港雨润发公司与祥龙客运公司订立的《商用房屋租赁合同》于2020年10月31日终止之后，香港雨润发公司要求继续承租，那么在同等条件下其享有优先承租权，继续对32号房屋进行承租，而祥龙客运公司认为，根据相关规定，对32号房屋承租人的确定，需要通过北京房产交易所公开遴选招租，由于香港雨润发公司落选，由北京世纪优鲜商贸有限公司成为最终承租人，故香港雨润发公司不享有优先承租权，无权继续承租32号房屋。所以，香港雨润发公司是否对32号房屋享有优先承租权为双方争议的焦点，本院对此进行下列分析：一、双方的合同第四条约定，租赁期满，香港雨润发公司有意续租的，应提前半年向甲方提出续租要求，甲方在接到续租的函件两个月内，对是否同意作出答复，否则视为同意续租。2020年2月18日，苏州雨润发公司在合同约定的时间内，向祥龙客运公司提出续租申请报告，表明其继续承租的意愿。而祥龙客运公司并没有在两个月内答复，应当视为同意其续租。虽然苏州雨润发公司提交的第一份续租申请报告上抬头书写公司名称，在祥龙客运公司的指引下，在2020年4月28日予以更改，但要求续租的意愿没有改变，而且祥龙客运公司已经收悉，亦不能改变苏州雨润发公司提出续租的起始时间。二、32号房屋系祥龙客运公司所属的国有资产，祥龙客运公司在出租32号房屋时，遵循北京市企业国有资产评估管理办法及国有企业京内土地房屋资产处置和房屋出租对外合作经营管理的通知无可厚非，且苏州雨润发公司填写了承诺书，提交了承租32号房屋的报价函和经营方案，与案外人北京世纪优鲜商贸有限公司一同参加了由祥龙客运公司组织的承租32号房屋遴选活动。由此更加说明其续租的意愿，并非其优先承租权的消灭，同时表明祥龙客运公司目的是将32号房屋出租给他人，获取收益。三、由祥龙客运公司组织并按照自己提前设定的程序和标准，对32号房屋承租人进行遴选，经北京产权交易所审核，确定北京世纪优鲜商贸有限公司为32号房屋最终承租人，但此时祥龙客运公司仍应征询香港雨润发公司的意见，询问其在同等条件下，是否同意继续承租房屋。对此，祥龙客运公司不履行询问义务，直接拒绝其承租32号房屋，等同于剥夺了香港雨润发公司享有的权利，而且有违公平竞争的法律原则。四、香港雨润发公司与祥龙客运公司履行合同的过程中，不存在违约等不良劣迹，长时间经营过程中，对房屋内外进行了投资装修，完善美化了经营场所，同时树立了良好的企业形象，为一方百姓生活提供了便利。如其继续承租，可避免损失发生，也避免为当地百姓带来的影响。综合以上四点，香港雨润发公司享有对32号房屋的优先承租权。现香港雨润发公司表示，在与北京世纪优鲜商贸有限公司同等条件下继续承租32号房屋的要求，本院予以支持。另需指出，尽早订立书面租赁协议，有益于双方，避免损失发生，故本院敦促双方尽早订立书面租赁协议。双方订立的《商用房屋租赁合同》中，对租赁期限约定明确，且双方当事人没有异议，故祥龙客运公司主张该合同于2020年10月31日终止的反诉要求，本院予以支持；基于香港雨润发公司与祥龙客运公司在前面的商用房屋租赁合同终止后，又形成新的房屋租赁合同关系，故祥龙客运公司要求香港雨润发公司、苏州雨润发公司腾退32号房屋的要求本院不予支持。关于祥龙客运公司要求香港雨润发公司、苏州雨润发公司自2020年11月1日起至房屋实际腾退时止，按照每平方米每天2.94元支付房屋占有使用费一事，本院认为，2020年11月1日后，香港雨润发公司对前合同承租的32号房屋享有优先承租权，双方为新的房屋租赁合同，香港雨润发公司负有支付租金的义务，而非房屋占有使用费。香港雨润发公司、苏州雨润发公司一致表示随时可以支付的意见，系积极主张订立房屋租赁合同的愿望，故双方可在订立合同时确定房屋租金标准、租金给付时间及违约责任等，祥龙客运公司要求支付房屋占有使用费的主张，因其内涵了房屋腾退事宜，且其目的系不再与香港雨润发公司续租合同，故该请求本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用一、香港雨润发国际集团有限公司与北京祥龙客运（集团）有限公司于二〇一〇年八月一日签订的《商用房屋租赁合同》于二〇二〇年十月三十一日终止；二、香港雨润发国际集团有限公司按照北京世纪优鲜商贸有限公司与北京祥龙客运（集团）有限公司约定的租赁位于门头沟区某路32号64幢1至2层101房屋标准，同等条件对位于门头沟区某路32号64幢1至2层101房屋进行承租。三、驳回北京祥龙客运（集团）有限公司其他反诉请求。案件受理费三十五元，由北京祥龙客运（集团）有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费六千四百五十六元，由北京祥龙客运（集团）有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  杜宇二〇二一年三月三十日书记员  孟燕