山西省朔州市朔城区人民法院民事判决书（2021）晋0602民初54号原告：刘某。委托诉讼代理人：罗某，山西业盛律师事务所律师。被告：朔州市恒瑞房地产开发有限公司。法定代表人：林某。委托诉讼代理人：张某。原告刘某与被告朔州市恒瑞房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告刘某委托诉讼代理人罗某，被告朔州市恒瑞房地产开发有限公司委托诉讼代理人张某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘某向本院提出诉讼请求：请求人民法院判令解除原、被告于2019年8月9日签订的《商品房买卖合同》，被告立即退还原告已付房款共计460840.99元。事实与理由：2019年8月9日，原告与被告朔州市恒瑞房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：恒瑞房地产000000000012），向被告购买朔州恒大华府4幢1单元1001室房屋一套，单价7976.19元/m2，总价1437070元，2019年7月29日前支付首期房款437070元，余款100万元为商业贷款，原告与被告推荐的合作银行华夏银行股份有限公司朔州分行于2019年8月29日签订合同，华夏银行朔州分行发放了贷款，原告一直如期还款。2019年11月，被告先是以购房送车位的形式变相降价，2020年3月，被告进一步将朔州恒大华府楼盘售价整体大幅降低至5000多元一平米，装修等条件没有改变。如原告继续履行合同至付款完毕，将直接损失五十余万元。为减少经济损失，原告从2020年3年月起，与被告多次沟通，要求行使被告宣传的无条件退房权利或者退还原告现价低于购房价的差额房款，但被告均予拒绝。原告认为，恒大地产集团有限公司作为我国首屈一指的地产龙头，一向以良好的信誉深受购房者追捧，朔州恒大华府楼盘从预售起一直以外墙大幅广告、彩页广告、媒体宣称等形式向社会广泛宣传“买恒大华府享无理由退房”，原告购房正是出于对恒大对被告的信任和承诺无理由退房的保障，被告有义务向原告履行该承诺。请求人民法院判如所请，维护社会公平正义和原告合法权益。朔州市恒瑞房地产开发有限公司辩称：原被告签订商品房买卖合同，约定被告向原告购买朔州恒大华府4幢1单元1001室房屋一套，合同合法有效，双方均依约履行。依据合同约定办理银行按揭手续后，原告无权单方解除商品房买卖合同，原告无权解除合同并主张返还购房款。原告因逾期交付购房款，没有与被告签订无理由退房协议书，不享有无理由退房的权利。综上，原被告签订的合同不存在解除事由，原告无权主张解除合同，更无权主张返还购房款。对双方当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供彩页广告一份。审查该彩页广告，正中为恒大华府楼房效果图；左上角载明“朔州恒大华府”；右上角注有与其《商品房买卖合同》内容记载一致的“（2019）晋商房预售朔字第05号”预售许可证号；下方以红色加粗字体注明“买恒大华府，享无理由退房”；以黑色字体在下方注明“开盘在即火爆认筹交2万减5万”；“恒大集团世界500强”“T03495699999”项目地址注明“市××街交汇处东南角”。原告并提供载有“买恒大华府可无理由退房安全！安全！安全！”“买恒大华府享无理由退房”内容的复印件两份，原告陈述证据来源为恒大集团微信公众号。本院对原告提供证据的真实性及与本案的关联性予以采信。对被告抗辩该材料为复印件，因而不予认可的质证意见不予支持。被告主张原告已经办理完毕银行按揭手续、无权解除合同，主张原告逾期交付购房款，没有与被告签订无理由退房协议书，原告不享有无理由退房的权利。本院认为，被告未提交所宣传的“无理由退房”或“包退”承诺附带约束性、限制性条件的相关证据，未提交其向原告提示、说明“无理由退房”附约束性、限制性期限及条件的相关证据，本院对被告的质证意见不予采纳。根据当事人陈述和经过审查认定的证据，本院认定事实如下：2019年8月9日，原告刘某与被告朔州市恒瑞房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：恒瑞房地产000000000012），约定原告购买被告开发的××府房屋一套，建筑面积180.17平方米，单价7976.19元/m2，总价1437070元，付款方式为商业贷款，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金交付首付款时抵作商品房价款，买受人应当于2019年7月29日前支付首期房价款437070.00元，余款1000000元向银行（贷款机构）申请贷款支付。合同约定除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1.00的违约金。逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1.00%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。原告于2019年8月5日向被告支付房款437070元（含定金），并按期向贷款银行华夏银行朔州分行归还贷款本金及利息，至2021年1月21日共支付贷款本金19767.43元。原告提供证据可以证实被告朔州市恒瑞房地产开发有限公司在其广告中宣传买受人购买恒大华府房屋享有无理由退房权利，在其微信公众号中亦作出“包退”的承诺。原告认为被告多次对朔州恒大华府楼盘降价或变相降价，对原告造成较大经济损失，故请求被告按照其广告宣传无理由退房，但双方协商未果，原告诉至本院。本院认为，本案争议的焦点为原告是否可以依据被告宣传的“无理由退房”解除原被告签订的《商品房买卖合同》。被告朔州市恒瑞房地产开发有限公司开发的朔州恒大华府楼盘对外铺设大幅广告，以加粗红色字体宣传“买恒大华府，享无理由退房”，在其微信公众号上宣传“世界500强恒大选朔州恒大华府，享无理由退房！”并作出“包退”的承诺。被告通过多种方式与途径宣传的“无理由退房”及“包退”承诺对商品房买卖合同的订立具有重大影响，购房者系基于对“世界500强恒大”的“无理由退房”承诺的信任并将之作为其与被告签订商品房买卖合同的条件之一进而签订案涉《商品房买卖合同》并支付首付款及进行商业贷款。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，该“无理由退房”的宣传及“包退”承诺，构成《商品房买卖合同》的组成部分，系合同内容，合同签署方应恪守履行。被告未提供“无理由退房”附约束性、限制性期限及条件的相关证据，未提供其向原告提示、说明“无理由退房”附约束性、限制性期限及条件的相关证据，应承担举证不能的法律后果。故对于原告解除合同、退还房款的诉讼请求，被告应按照其“无理由退房”的宣传或“包退”承诺履行相应义务，被告向原告返还已付购房款437070元及至实际履行完毕之日止原告已偿付的贷款本金。但就有效合同的履行来说，原告无理由退房构成违约，亦应承担相应的违约责任。参照原被告签订的买受人违约、出卖人解除合同情形下买受人违约责任承担的约定，原告应按照累计应付款（已付购房款+已付贷款本金）的1%向被告支付违约金。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十五条规定，判决如下：一、确认原告刘某解除与被告朔州市恒瑞房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告朔州市恒瑞房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘某已付购房款437070元及至本判决实际履行完毕之日止原告已偿付的贷款本金；原告刘某在被告退还购房款同时向被告支付违约金[（已付购房款437070元+本判决实际履行完毕之日止原告已偿付的贷款本金）×1%]（上述款项经核算折抵后，由被告朔州市恒瑞房地产开发有限公司支付原告刘某）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4106元（原告已预缴），由原告刘某负担。（本院账户名称：朔州市朔城区人民法院；开户行：中国农业银行股份有限公司朔州朔城支行，账号：×××）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省朔州市中级人民法院。审判员 董玉晶二〇二一年三月一日书记员 段 瑜