广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终1639号上诉人（原审原告）：赵月球，女，1966年7月1日出生，汉族，住江西省九江市武宁县××××××××××××××。委托诉讼代理人：魏冠，广东盈进（中山）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中山市合生宏景房地产有限公司，住所地广东省中山市×××××××××××××××××02卡，统一社会信用代码914××××××××××××752。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：林添财，广东恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈琪璋，广东恒生律师事务所律师。上诉人赵月球与上诉人中山市合生宏景房地产有限公司（以下简称合生宏景公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初27730号民事判决，分别向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵月球向一审法院提出诉讼请求：合生宏景公司向赵月球支付逾期办证违约金（以1380000元为基数，按年利率6%的标准，从2019年5月26日起计算至赵月球取得房屋权属证书之日止）。一审法院判决如下：合生宏景公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向赵月球支付逾期办证违约金（以1380000元为基数，按年利率4.2%的标准，从2019年6月12日起计算至合生宏景公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止）。案件受理费1870元，减半收取935元，由赵月球负担309元，合生宏景公司负担626元。赵月球上诉请求：撤销一审判决，改判合生宏景公司向赵月球支付逾期办证违约金（以1210008元为基数，按年利率6%的标准，从2019年12月9日起计算至赵月球取得房屋权属证书之日止）。事实和理由：一、逾期办证违约金的计算标准应当按照年利率6%进行计算。按照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第38条的规定，逾期办证违约金可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以购房款总额为基数按年6%的标准计算。虽然该规定已作修改，但是相关司法解释仍支持违约金，本案应考虑合生宏景公司严重违约和同案同判的要求，按年6%的标准计算逾期办证违约金。二、不应顺延合生宏景公司的办证期限。《补充协议》作为格式合同，关于顺延交房和办证期限的条款限制了业主权利，降低了合生宏景公司义务，且未对业主进行过提示或者解释说明，上述条款无效。根据最高法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条第二款的规定，“逾期办证的可以参照中国人民银行规定的金融机构……进行计算”，按照该标准计算开发商应当承担的违约金标准将高于6%，所以业主主张6%的标准主张违约金是合情合法合理的。合生宏景公司辩称，一、赵月球主张按照年利率6%的标准计算逾期办证违约金没有任何依据，其依据的相关规定因民间借贷司法解释的修改，已经没有上位法依据。而合生宏景公司在一审期间已向赵月球发出办证通知，并取得涉案房屋不动产受理通知书，不能简单与之前的判决保持一致。二、赵月球存在逾期付款的行为，根据双方合同的约定，合生宏景公司享有顺延办证期限的权益。合生宏景公司上诉请求：撤销一审判决，改判合生宏景公司按照合同约定的已付购房款每年1%的标准承担逾期办证违约金，违约金以已付购房款的5%为上限，且逾期办证期限应扣除2019年1月4日至规划验收通过之日止的期间。事实和理由：一审法院针对逾期办证事实认定错误及适用法律错误。一、赵月球阻挠合生宏景公司积极推进办证事宜，是造成逾期办证的原因之一。因涉案小区四期原规划方案不符合现行规范，合生宏景公司已向中山市城乡规划局火炬开发区分局（下称规划局）申请变更方案，但规划局规定规划变更方案许可申请需要三分之二以上的业主签名同意。在存在明显利益冲突的情况下，部分业主（包括赵月球在内）在已占有涉案房屋的情况下，鼓动其他业主反对涉案小区规划变更，致规划验收无法推进，进而无法办证。合生宏景公司应当予以免责，免责期限为2019年1月4日至规划验收通过为止。二、规划局在办理规划变更过程中违法增设条件，要求三分之二业主签字同意规划变更,因政府原因导致逾期办证、交楼等期间责任应予以免除。三、新型冠状病毒肺炎疫情的爆发导致合生宏景公司因不可抗力而无法继续规划验收进程，此期间的违约责任应予免除（从2020年1月23日至疫情消除为止）。四、一审法院一方面认可合同条款关于违约金条款合法有效，另一方面又违反合同约定进行调整违约责任的承担，无事实依据及法律依据。（一）合生宏景公司在合同中已对违约条款的文字加黑加粗以及下划线着重提示，赵月球在阅读合同文本后依旧选择与合生宏景公司签订合同，即该约定是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应严格恪守合同。根据商品房买卖合同第十四条的约定，合生宏景公司逾期办证每满一年应按已付购房款的1%向赵月球支付违约金。赵月球未举证证明因逾期办证造成的实际损失，一审法院在未查明逾期办证有涉案小区业主不予配合造成的情况下，直接将逾期办证违约金标准调整为按照年利率4.2%支付，无事实及法律依据。（二）涉案合同补充协议一已经明确约定，双方在合同项下的违约责任上限为已付购房款的5%。一审法院认为合同约定标准及上限难以保障赵月球的合法权益，但一审开庭时合生宏景公司已履行办证义务，该上限规定足以弥补赵月球的损失。（三）一审法院判决合生宏景公司按照年利率4.2%承担违约金，同时又不适用5%的违约金上限，实际上合生宏景公司承担了双重惩罚，极大加重了合生宏景公司的责任，应予以纠正。五、合生宏景公司于2020年9月取得竣备证和涉案小区的大确权后，已开始为业主办理房产证，赵月球主张以提高违约金标准的方式督促合生宏景公司尽快办证，没有事实和法律依据。赵月球实际损失有限，违约金标准应依照原合同约定并适用违约金上限的约定。六、一审法院认定从赵月球提前收楼的日期2017年6月4日计算办证期限与合同约定不符。赵月球因个人原因而提前办理收楼入住，根据涉案合同补充协议一第12条的约定，办理房产证的期限应当从合同约定的2017年12月31日起计算。赵月球辩称，一、业主购买房屋是为了居住，合生宏景公司顺利办理建设工程竣工验收登记证和产权证是符合业主利益的，其主张业主阻挠其办理产权证既不符合实际也不符合常理。涉案小区的部分业主的相关维权活动是行使法律以及政府有关职能部门赋予业主的权利，合生宏景公司并不能因此免责。二、合生宏景公司的违约发生在疫情出现之前，根据我国合同法的规定，不能以不可抗力为由免除违约责任。三、关于违约金标准问题。虽然双方在涉案合同中约定按照每年1%的标准支付违约金，但是该标准显著过低，与合生宏景公司严重违约情形不相匹配，业主可以依照相关法律规定要求人民法院进行调整。而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，合生宏景公司应当承担的违约金标准将高于6%，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的相关规定，业主主张按年利率6%的标准计算违约金是合情合法合理的。四、关于违约金标准是否可以突破总房款的5%的上限问题。首先，双方在涉案合同补充协议一中约定合生宏景公司承担违约总额不超过住房总价款的5%，该条款同时以“但书”形式约定了赵月球的违约责任可以高于5%，因此该格式条款降低了合生宏景公司的义务限制了赵月球的权益，而合生宏景公司未就该条款进行过提示或解释说明，根据合同法的规定，该条款应属无效。其次，如果认定合生宏景公司的违约金总额不超过总房款5%的上限，合生宏景公司必将怠于履行自己的义务，不利于保护购房者的物权。本案中，合生宏景公司逾期办证达数年之久，违约情形非常严重，总房款5%的上限标准既不足以与合生宏景公司违约情形的严重程度相匹配，更无法弥补购房者的损失，违背了我国法律的有关公平原则。五、我国最高人民法院一直要求同案同判，涉案小区前期的判决基本支持按照年利率6%的标准计算逾期办证违约金，本案应当保持裁判标准的一致性。六、双方在涉案合同的正文中已经明确约定办证期限的起算时间为涉案房屋交付使用之日，而涉案合同补充协议一中关于办证期限起算时间的约定仅仅维护了合生宏景公司的权利，限制了购房者的权利，应属无效的格式条款。另外，合生宏景公司作为大型专业地产公司，其同意交房就意味着已准备好办理产权证。因此办证期限从交楼之日起开始计算是合情合理的。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。合生宏景公司向本院提交了以下证据：一、《办理不动产权证书的通知》；二、邮寄单；三、邮寄记录，共同证明合生宏景公司已经在2020年9月24日通知赵月球前来办理不动产权证，赵月球于2020年9月29日签收。四、不动产登记受理通知书，证明合生宏景公司已为赵月球办理房产证，并在2020年11月13日取得不动产登记受理通知书，已履行完办证义务。五、帝景苑不动产权证书交付登记表，证明赵月球已在2020年11月29日签收房产证，本案已经不存在需要调整违约金督促合生宏景公司办证的情形。赵月球对于证据一、二、三、五的真实性、合法性、关联性予以确认，证据四没有原件，真实性不予确认。赵月球未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，双方当事人签订的涉案《中山市商品房买卖合同》第十条约定：“该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同……。”本院又查明，合生宏景公司于2020年11月13日取得涉案商品房的不动产登记受理通知书。本院再查明，涉案合同补充协议一第12条载明“如双方在本合同第八条约定的交付期限之前办妥房屋交接手续的，办理房产证期限仍从合同约定交付期限届满之日起算”，该条款未特别标示，且未有证据证明有采取其他提示方式。本院认为,根据民事诉讼的相对性审查规则，本院对于当事人上诉没有提出的请求，不予审理。结合双方当事人的上诉请求以及相对应答辩意见，本案二审的争议焦点为:一审判决确定合生宏景公司应支付的逾期办证违约金金额是否妥当。现分析如下：合生宏景公司上诉主张法院在计算其应向业主支付的逾期办证违约金时，应扣除相应期间的逾期办证违约金。理由包括：一、赵月球等业主拒绝配合办理规划变更，恶意阻扰规划变更进程，造成规划验收、竣工备案及产权登记的迟延。二、政府规划部门违法增设规划验收的前置程序，即取得涉案小区三分之二业主的签名同意；三、受新型冠状病毒疫情影响，合生宏景公司无法及时办理规划验收手续。对此，本院认为：首先，赵月球与合生宏景公司签订的商品房预售合同明确约定，商品房预售后，合生宏景公司不得擅自变更该商品房项目的规划、设计，确需变更的，合生宏景公司应书面征得买受人同意。故涉案小区业主在选购涉案小区的商品房后，对于涉案小区规划的调整享有决定权，即涉案小区业主既可同意合生宏景公司调整涉案小区的规划，也可反对规划的调整。合生宏景公司以涉案小区业主拒不配合其办理规划变更手续为由，主张免除其相应期间的逾期办证责任，实质上系要取消双方合同约定的涉案小区业主对于小区规划调整的决定权，有违诚信原则。同时，合生宏景公司作为开发商，其保证涉案小区的规划在商品房预售后不发生改变，亦系其作为商品房的开发商所理应承担的义务。其次，若合生宏景公司认为相关政府职能部门变更增设规划验收的前置程序致逾期办证，即便如此，也是公司所致，不能以此为由免除其应向赵月球等业主承担的相应期间的逾期办证责任。再次，关于合生宏景公司主张的新型冠状病毒疫情导致其无法及时办理规划验收手续的问题。合生宏景公司未能在双方约定的办证期限内及时履行递件办证义务，其行为已构成违约。虽然2020年爆发了新型冠状病毒疫情确实对企业的生产及经营活动产生一定的影响，但该疫情系在合生宏景公司违约后发生，根据合同法第一百一十七条关于“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，合生宏景公司不能以此作为免除其支付相应期间的逾期办证违约金的合理理由。对于合生宏景公司主张应按照合同约定交付期限届满之日起算办证期限的问题。本院认为，根据涉案合同约定，合生宏景公司应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，此条款中“商品房交付使用之日”应指商品房实际交付之日或视为交付之日。虽然涉案合同补充协议一第12条载明“如双方在本合同第八条约定的交付期限之前办妥房屋交接手续的，办理房产证期限仍从合同约定交付期限届满之日起算”，但该补充协议为合生宏景公司提供的格式合同，该条款实际免除了合生宏景公司从实际交房之日至合同约定交付期限届满之日期间的办证义务，且无对等的条款约定，双方权利与义务失衡，故在未有证据证明合生宏景公司有特别提示的前提下，应认定该条款对于业主一方不发生法律效力。合生宏景公司的该项上诉意见理由不成立，本院不予支持。关于合生宏景公司应支付逾期办证违约金的计算标准的问题。虽然合生宏景公司已向业主交付了涉案商品房，业主已可以对涉案商品房行使占有、使用的权能。但业主因合生宏景公司的违约行为，未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分受到限制。而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍的迁入及子女入学等事宜所具有密切联系。因此，虽然在开发商逾期办证的情况下，买受人遭受损失的数额往往难以确定，但买受人因合生宏景公司的违约行为受到的损失客观存在。合生宏景公司逾期办证长达几年时间，如仍按已付房价款1%/年、违约金总额不超过购房款5%的较低标准支付固定的逾期办证违约金，显然不能保障业主的合法权益。在赵月球已明确提出上调违约金计算标准的诉求的情况下，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，并结合业主的诉讼请求，酌情调整违约金的计算标准，并无不当，本院予以维持。对于赵月球上诉主张以年利率6%计算亦无事实及法律依据,本院亦不予支持。关于赵月球上诉辩称合生宏景公司无权主张顺延办证期限的问题。本院认为，鉴于双方在涉案合同补充协议一第10条明确约定“买受人应依约交清所有购房款……因不可抗力或买受人逾期付款……等原因……，出卖人有权不通知买受人即可据实予以按累计逾期天数相应顺延交楼和相应顺延办理房地产权证”，现已查明赵月球逾期付款达18天，据此合生宏景公司有权主张办证期限相应顺延，一审法院予以支持并无不当。二审期间，因合生宏景公司提交证据证明其已于2020年11月13日将办理涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并已经取得不动产登记受理通知书，赵月球对该事实予以确认，故合生宏景公司在执行阶段可主张逾期办证违约金的截止日期计算至2020年11月13日，该结果与一审判决结果并无相悖之处，本院对一审判决予以维持。综上所述,赵月球与合生宏景公司的上诉请求均不能成立,均应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费1870元（上诉人中山市合生宏景房地产有限公司预交1252元、上诉人赵月球预交618元），由上诉人中山市合生宏景房地产有限公司负担1252元，上诉人赵月球负担618元。本判决为终审判决。审 判 长 曾令生审 判 员 章文佳审 判 员 吴合波二〇二一年三月三十日法官助理 梁思齐书 记 员 赖 勇