广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初10133号原告：钟庆强，男，1977年2月11日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区×××××××××××。委托诉讼代理人：钟凌志，广东融朗律师事务所律师。被告：周绍坤，男，1980年7月12日出生，汉族，住广西壮族自治区苍梧县××××××××××××。原告钟庆强与被告周绍坤建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月23日、2021年2月23日公开开庭进行了审理。原告钟庆强的委托诉讼代理人钟凌志到庭参加诉讼。被告周绍坤经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年4月25日签订的土地转让合同；2.被告向原告返还土地转让款3000000元，支付违约金500000元以及返还原告办理过户时所发生的一切费用共计1003443元。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：原告对位于中山市横栏镇西冲社区×委会国有土地使用权证证号为中府国用（2010）第易171082号的不动产折价或者拍卖、变卖的价款在3000000元债权范围内享有第一顺位优先受偿权。事实和理由：经原、被告友好协商同意，被告自愿将其在中山市××××××委会的土地面积为542.8平方米的土地使用权转让给原告。双方于2018年4月25日在平等自愿协商下签订了土地转让合同，约定被告同意将上述土地使用权以3000000元转让给原告。其后，原告已陆续向被告支付全部土地转让款3000000元。由于当时双方约定，为便于双方办理过户手续，原告在该土地上兴建房产后才能办理过户手续，原告就对该土地进行规划报建，但在办理规划报建过程中得知被告因债务问题已被第三方通过法院依法查封，原告与被告多次协商，要求解除双方于2018年4月25日签订的土地转让合同，被告退回原告已支付的转让款项以及相关因办理过户所发生的一切费用，而被告却以种种理由拖延至今尚未解决。原告认为，双方于2018年4月25日签订的土地转让合同合法有效，双方应遵守合同中约定的条款，履行其权利与义务。但在双方交易过程中，由于被告因债务问题已被第三方通过法院依法查封，导致交易无法继续进行，被告已存在根本性的违约。另外，根据合同第二条第2点第2项和第六条第7点的约定，被告为涉案合同的履行提供了抵押担保，双方于2018年4月27日到中山市国土资源局办理了抵押登记，并取得粤（2018）中山市不动产证明第0043433号不动产登记证明。因此，原告对该不动产享有抵押权，对处置该不动产所得价款享有优先受偿权。为维护自己的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对证据进行了审查，并在卷佐证。根据原告陈述及其提交的证据，本院认定事实如下：1.落款日期为2018年4月25日的土地转让合同反映，合同的甲方（转让方）为被告，乙方（受让方）为原告，落款的甲方签字处有“周绍坤”签名及捺有指模（原告当庭指称为被告本人所签、所捺），乙方签字处有一草书签名及捺有指模（原告当庭指称为其本人所签、所捺），中介方处有一草书签名（原告当庭指称为中介梁光逑所签）并加盖“中山市伟仁房地产咨询有限公司”印章，合同约定内容主要包括：甲方将名下位于中山市横栏镇西冲社区×委会的土地使用权【合共542.8平方米，土地使用证号为中府国用（2010）第易171082号】（下称涉案土地使用权）转让给乙方，转让价格为3000000元（分三期支付）；鉴于现土地上未有建筑物，土地证不能办理过户手续，甲方在交易过程中须配合乙方就该土地按国家规定报批报建房产，并配合乙方办理房产竣工验收手续、不动产登记证以及产权证过户至乙方指定人名下的相关手续；乙方承担土地转让交易产生的评估费、闲置费、测绘费、过户双方交易手续费、税费等所有税费（上述“所有税费”包括法律或税务上应该由乙方承担的税费）；甲方须在收到第二期款项当天与乙方相约时间去国土所办理国有土地权证质押给乙方，并且配合乙方办理报批手续;甲乙双方签订本合同后需要到相关部门办理抵押登记的，双方一致明确国土局的中山市不动产抵押权设立登记申请表中债务履行期限中不为债务，实为转让款（双方在此次抵押登记中未发生过借款行为）；甲方保证在签订本合同后，上述交易的土地没有被法院等部门查封、扣押，存在任何争议，若因此造成乙方经济损失（包括在该土地上兴建房产所有投入）的，则由甲方全部承担，与其他第三方包括中介方无关；因甲方隐瞒事实真相，出现第三方对本合同所转让土地及在该土地上兴建房产行使相关法律权利或者其他甲方原因致本合同不能履行，视为甲方违约，所造成一切经济损失由甲方全部负责赔偿给乙方。2.中府国用（2010）第易171082号土地使用证和粤（2018）中山市不动产证明第0043433号不动产登记证明反映，涉案土地使用权的权利人为被告，地类（用途）为商业住宅，于2018年4月27日办理了抵押登记，抵押权的权利人为原告，义务人为被告，抵押方式为一般抵押，被担保主债权数额为300万元。3.深圳农村商业银行活期对账单反映，原告曾分别于2018年4月14日、4月16日向梁光逑转账支付款项30000元、1000000元，分别于2018年10月24日、2019年3月25日向被告转账支付款项200000元、450000元；陈美珍（原告当庭指称为其配偶）曾于2018年4月25日分别向梁光逑、陈宏伟转账支付款项70000元、2010000元。4.中国建设银行个人活期账户交易明细、（中国工商银行）借记卡账户历史明细清单反映，梁光逑曾于2018年4月16日向陈宏伟转账支付款项820000元（附言注明为购金月湾商住地定金）；陈宏伟曾分别于2017年11月22日、12月7日、12月8日、2018年1月16日、2月7日、4月25日向被告转账支付款项200000元、500000元、600000元、500000元、200000元、400000元，合计2400000元。5.落款日期为2017年12月5日的授权委托书（复印件，原告当庭指称系由陈宏伟提供）反映，落款的委托人签名处有“周绍坤”签名及捺有指模，主要载明内容为：“兹授权委托陈宏伟代本人办理位于中山市横栏镇西冲社区×委会的房屋（或用地），不动产证号（土地证号）：国（2010）易171082号，办理出售、转让业务的代理人，全权委托陈宏伟代收该土地款项。本人周绍坤实收270万元，多出款项为陈宏伟劳务费。”6.收据（6张）、广东省非税收入（电子）票据（3张）、发票反映，原告曾分别于2018年4月13日支出交易佣金30000元，2018年4月25日支出交易佣金20000元，2018年5月2日支出不动产登记费550元、2018年7月25日支出村镇基础设施配套费72350.77元，2018年11月23日支出设计费32861元，2019年2月22日支出工程保险金820元，2019年3月12日支出防空地下室易地建设费37012.50元，2019年4月20日支出住宅工程管理费49200元，2019年7月18日支出工程测量费3000元。7.建设工程工资保障金存款证明（复印件）、收据（复印件）反映，2018年11月21日支出周绍坤地质钻探费用8000元，周绍坤住宅工程于2019年3月13日预存保障金24600元。8.（2019）粤2072执8696号执行裁定书、评估报告送达通知书反映，涉案土地使用权已被法院查封，并被法院裁定拍卖、变卖用于清偿被告所欠债务。9.建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、图纸、中山市建设工程施工图审查合格书、岩土工程勘察报告等反映，拟在涉案土地使用权上实施的周绍坤住宅工程已取得相关规划、施工许可，并进行相关施工准备工作。10.中国建设银行个人资信证明书反映，被告的银行账户于2019年3月25日有450000元存款。11.原告申请出庭作证的证人陈宏伟（男，1972年2月19日出生，汉族，住广东省江门市新会区大鳌镇东升西泉里184号）作证称，被告委托其转让涉案土地使用权，出具了授权委托书，后其将涉案土地使用权转让给姓钟的买家（下称钟先生），梁光逑是介绍钟先生买地的中介，其共收取了钟先生3010000元（含梁光逑于2018年4月16日支付的820000元），向被告支付了2400000元，另外钟先生还直接向被告支付了200000元。12.原告当庭述称，其已支付本案合同约定的转让款3000000元，其中1000000元通过梁光逑支付（梁光逑支付了820000元给陈宏伟，其余180000元是陈宏伟、梁光逑之间内部协商处理，其猜测是作为梁光逑的中介费），2000000元通过陈宏伟支付（与该2000000元一起支付给陈宏伟的10000元是作为中介方的辛苦费）；另外，被告曾因急用钱向其拿了200000元，其考虑很多手续需要被告配合便给了；合同签订后，涉案土地使用权已交付其使用，其办理了报建手续，但尚未实际进行建设，即被查封、拍卖。对原告诉讼主张的其与被告之间存在建设用地使用权转让合同关系，其已依约支付转让款3000000元，并在被告交付使用的涉案土地使用权上办理了相关建设手续，进行了相关建设准备，但后因被告的债务问题导致涉案土地使用权被法院查封、拍卖，合同无法继续履行等待证事实，原告已提供上述相关证据为证，并作相关说明，故在被告未到庭提出相反的抗辩意见，且原告当庭保证所作陈述及提交证据的真实性，并保证不存在虚假诉讼或有损第三人利益之情形的情况下，本院经审查后予以确认。另查，据原告提交的费用支出清单，其诉讼请求赔偿的损失金额1003443元构成如下：1.设计费用32861元；2.村镇基础设施配套费72350元；3.代出征信证明资金450050元；4.不动产登记费用550元；5.地质钻探费用8000元；6.防空地下室建设费37012元；7.建设工程工资保证金24600元；8.住宅工程管理费49200元；9.工程保险金820元；10.交易佣金328000元。本院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”因本案纠纷产生于民法典施行前，故本案适用民法典施行前的法律、司法解释的规定。本案中，因没有事实和证据表明原、被告双方就涉案土地使用权的转让所达成的土地转让合同存在法律规定的无效情形，故该合同应认定合法有效。由于在合同履行过程中，因被告的债务问题导致涉案土地使用权被法院查封、拍卖，合同无法继续履行，原告的合同目的不能实现，故原告依法可以解除合同，其诉讼请求解除合同有理有据，本院应予支持。关于合同解除的具体时间，由于原告未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条规定：“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”及《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”本案合同应自起诉状副本送达被告之日即2020年10月10日起解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”在合同解除的场合，原告同时诉讼请求被告返还转让款3000000元及赔偿相关损失（即其支出的相关费用）有理，本院予以支持；但因合同没有约定违约金，故原告诉讼请求被告支付违约金500000元缺乏合同和法律依据，本院不予支持。而对于原告诉讼请求赔偿的损失（即其支出的相关费用）金额1003443元，根据其具体构成，其中第1、2、3、4、6、8、9项均有相关证据可以证实，可以认定，但其中第3项代出征信证明资金应按证据认定为450000元，即该7项共应认定为642793元；第5项地质钻探费用8000元和第7项建设工程工资保证金24600元仅有证据复印件，没有原件可供核对，本院不予认定；第10项交易佣金根据相关证据应认定为50000元。因此，对于原告诉讼请求赔偿的损失（即其支出的相关费用），本院予以支持的金额应为692793元，超出部分本院不予支持。另外，由于双方在合同中约定以涉案土地使用权作为抵押，对转让款3000000元进行担保，并依法办理了抵押登记，故原告诉讼请求其对涉案土地使用权的折价或者拍卖、变卖所得价款在3000000元债权范围内享有第一顺位优先受偿权有理，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩和质证的权利，由此产生的法律后果应由其自己承担。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十条第一项，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下：一、原告钟庆强与被告周绍坤于2018年4月25日签订的土地转让合同自2020年10月10日起解除；二、被告周绍坤于本判决生效之日起十日内向原告钟庆强返还转让款3000000元，赔偿损失（即其支出的相关费用）692793元，合计3692793元；三、原告钟庆强对被告周绍坤名下位于中山市横栏镇西冲社区×委会的土地使用权【土地证号为中府国用（2010）第易171082号】之折价或者拍卖、变卖所得价款在3000000元债权范围内享有第一顺位优先受偿权；四、驳回原告钟庆强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42828元（已由原告钟庆强预交），由原告钟庆强负担6485元，被告周绍坤负担36343元，并直接向原告钟庆强支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  张庆争人民陪审员  尤慧妍人民陪审员  卢超林二〇二一年三月十日法官 助理  何尧敏书 记 员  陈莹颖