贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔26民终694号上诉人（原审原告）：郭巍，男，苗族，1988年2月13日出生，住凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：王邦华、王德麟，贵州兄弟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国华融资产管理有限股份有限公司贵州省分公司，住所地：贵州省贵阳市南明区新华路102号富中商务大厦。法定代表人：张旭东，职务:总经理。委托诉讼代理人（一般授权）：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：何大党，贵州宪张律师事务所律师。原审第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司，住所地:贵州省凯里市经济开发区香山别苑。法定代表人：杨昌鑫，职务:经理。上诉人郭巍因与被上诉人中国华融资产管理有限股份有限公司贵州省分公司（以下简称“华融资产公司”）及原审第三人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称“大地联创公司”）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初14694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理并庭询。本案现已审理终结。郭巍上诉请求：一、依法撤销凯里市人民法院（2020）黔2601民初14694号民事判决，并依法改判支持上诉人的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律部分错误，上诉人的诉请于法有据，上诉人对涉案房屋享有的合法权益应当受到保护，不得执行涉案房屋，并立即解除查封。1.上诉人与大地公司在法院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同。根据该合同约定，上诉人先支付首付款，剩余的款项通过银行按揭的方式支付。由于大地公司的原因一直没有办理得银行按揭贷款，这责任不在于上诉人。2.上诉人愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，但应当给予适当的较长的期限。一审中，一审法院要求上诉人几天之内交付剩余尾款到法院，这有些强人所难。该商品房价款是几十万元，上诉人因没有全部购房款才采取银行按揭方式购买。一审法院要求几天交付剩余的几十万元，作为普通老百姓来说，不是那么容易的事。3.现在上诉人在努力向亲朋好友等通过借款等方式筹集资金，恳请二审法院给予一定的较长的期限，只要上诉人筹集到全部剩余购房款，立即交付给法院。华融资产公司二审辩称：上诉人的上诉请求不能成立，依法应当驳回，首先华融公司对案涉房屋享有的抵押权是物权，已经经过不动产管理部门予以登记设立，根据执行异议复议规定第27条、29条，上诉人需要符合29条所赋予的商品房消费者权才能排除抵押权的执行，在本案中被上诉人所支付款项并未达到合同约定总价款50%，其准备通过补交达到50%并不符合29条第三项已支付的价款超过合同约定总价款的50%的条件，对此九民会议纪要125条对29条第三项的条件如何理解进行了指示，该条已经说明只有在支付款项接近50%且已按照合同约定将剩余价款交付给申请执行人或者按照法院的要求交付执行，可以理解为符合该条的精神，因此被上诉人通过在诉讼中补交达到50%并不符合29条的条件，被上诉人所享有的民事权益不能对抗抵押权，不能排除法院的执行。郭巍向一审法院起诉请求：1、依法中止（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书的执行；2、解除对坐落于凯里市的查封措施，不得执行处置。3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2015年10月10日，以大地联创房产公司为出卖人、郭巍为买受人就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：1.郭巍购买大地联创房产公司开发位于凯里市房屋，建筑面积151.63ｍ2，总价款642996元；2.买受人先交付首付款192996元，余款450000元以贷款方式支付。3.该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为农行凯里金泉支行，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。4.补充协议（附件三）该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房首付款192996元，同时大地联创房产公司亦开具了收据并加盖公司公章。案件在审理中，经对案涉房屋实地核实，原告已对该房屋装修并入住多年，至今购房余款450000元无法办理银行按揭贷款，经本院向原告释明后，原告也未将购房余款交到法院账上。另查明，大地联创房产公司在凯里市开发房地产项目过程中，曾向南充银行贵阳分行贷款。2013年12月30日，华融贵州分公司与南充银行贵阳分行及大地联创房产公司共同签订了一份《债权转让协议》，约定华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行对大地联创房产公司享有的5.2亿元不良债权。同日，华融贵州分公司与大地联创房产公司就债务重组事宜分别签订了《债务重组协议》与《抵押协议》各一份，约定华融贵州分公司对大地联创房产公司的债务重组，大地联创房产公司将所有在建工程抵押担保。为此，华融贵州分公司与大地联创房产公司共同办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。债务重组协议履行中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初51号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔（2601执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人贵州大地联创房地产开发有限公司等在凯里市“大地春城”项目96849.73㎡的房产（包括6栋20层2001号住房在内）。原告得知自己所购的“大地春城”小区6栋20层2001号住房被查封后，于2020年7月31日以案外人的身份向凯里市人民法院提出执行异议。2020年9月10日，凯里市人民法院作出（2020）黔2601执异194号《执行裁定书》，裁定：“驳回异议人郭巍的异议申请。”事后，郭巍不服裁定结果并于2020年9月18日向凯里市人民法院提起本诉即案外人执行异议之诉。另再查明，2015年10月10日大地联创房产公司为出卖人、郭巍为买受人就商品房买卖事宜签订了《商品房买卖合同》，在建工程抵押时间为2013年12月30日，法院于2017年12月13日查封涉案房屋。上述事实，有原告郭巍的起诉状、被告华融贵州分公司答辩意见以及双方当事人所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审核，可以认定。一审法院认为，公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。本案争议焦点在于郭巍对华融公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，郭巍在庭审中已提交了涉案房屋的书面《商品房买卖合同》、《收据》以及相关证据等，可以证明郭巍与大地联创之间就案涉房屋存在商品房买卖合同关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，本院予以确认。基于庭审查明案涉房屋的合同签订后、房屋交付原告占有、使用，且由郭巍家居住至今，已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）、（二）项规定的法定情形。但原告郭巍之前仅支付了首付192996元的购房款，在本院释明之后，原告郭巍也没有按照法院的要求将剩余购房款450000元交付执行，故未能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（三）项，即“已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定。案涉房屋截止目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因系大地联创房产公司所致，亦满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”之法定情形。因此，郭巍对华融公司申请执行的案涉房产依法不享有足以排除强制执行的民事权益。第三人大地联创房产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对自己抗辩权的放弃，也可视为对原告诉请及所举证据的默认，本院依法缺席判决。据此，依照《最高人民法院关于的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决驳回原告郭巍的诉讼请求。案件受理费60元，由原告郭巍负担。本院二审期间，1、郭巍向本院提交的证据有《房屋信息查询结果单》，拟证明郭巍在凯里市范围没有其他房屋。华融公司经质证认为对该组真实性并无异议。本院对该组证据真实性予以确认。2、郭巍于2021年3月24日向凯里市人民法院将剩余购房款450000元交付了执行。华融公司质证认为对该组真实性无异议。本院对该组证据真实性予以确认。经审查，二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。二审另查明，涉案房屋为郭巍在凯里市范围内唯一住房。郭巍于是2021年3月24日向凯里市人民法院将剩余购房款450000元交付了执行.本院认为，本案二审争议焦点为：郭巍对华融公司申请执行的涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房屋的合同签订日、房屋交付占有日发生在房屋被查封前，已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一、二项规定的法定情形。郭巍已将剩余购房款全额付清，也满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项，“已按照合同约定将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定。案涉房屋截至目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因系大地联创公司所致，亦满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”之法定情形。因此，郭巍对华融公司申请执行的案涉房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。因此，华融贵州分公司申请强制执行涉案房屋的诉请，不符合法律规定，郭巍上诉请求撤销凯里市人民法院（2020）黔2601民初14694号民事判决，不得执行涉案房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，故应当认定郭巍其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。综上所述，郭巍的上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律不当，本院予以纠正。据此，第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销凯里市人民法院（2020）黔2601民初14694号民事判决；二、不得执行中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行郭巍所购的位于凯里市房屋。二、驳回上诉人郭巍的其他诉讼请求。一审案件受理费60元，二审案件受理费60元，共计120元，由被上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 刘志红审判员 欧阳樟二〇二一年三月二十五日法官助理杨建书记员邹井程