山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁1302民初2682号 原告：赵洪彬，男，1975年9月21日出生，汉族，住山东省临沂市兰山区。 委托诉讼代理人:尤作稳,山东三禾律师事务所律师。 委托诉讼代理人:葛明红,临沂兰山长盛法律服务所法律工作者。 被告：胡芳芹，女，1976年9月3日出生，汉族，住山东省临沂市兰山区。 委托诉讼代理人:杨晓波,系被告配偶,男,1976年6月11日出生,汉族,住山东省临沂市兰山区。 第三人：临沂三阳置业集团有限公司，住所地:临沂市兰山区启阳路269号，统一社会信用代码:913713007648422834。 法定代表人:段友清,职务:董事长。 委托诉讼代理人:陈艳梅,女,1983年7月9日出生,汉族,公司职工,住。 原告赵洪彬与被告胡芳芹、第三人临沂三阳置业集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵洪彬及委托诉讼代理人尤作稳、葛明红，被告胡芳芹的委托诉讼代理人杨晓波到庭参加诉讼。第三人临沂三阳置业集团有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵洪彬向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决确认原、被告签订的《集资房转让协议书》合法有效,被告继续履行《集资房转让协议书》。原告是位于兰山区的房屋买受人、上述不动产所有权归原告所有（房屋总价款为:861061元）；2.请求法院判决被告协助原告与第三人临沂三阳置业集团有限公司签订《商品房买卖合同》，并办理登记备案手续等;3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月初，经原告小区邻居戴某介绍得知被告转让其金水河畔购房资格,2013年11月16日，原告与被告在兰山区常春藤咖啡馆签订《集资房转让协议书》,被告将其在金水河畔的购房指标转让给原告。2013年11月17日，原告按照合同约定向被告支付325000元,包括房屋首付款20万元,转让费12.5万元,被告为原告出具收到条一张,并将临沂市地方税务局兰山分局出具的日期为2012年5月30日的收据交给原告。2016年8月30日，原告通过朋友刘广友向第三人三阳公司支付20万元,第三人三阳公司为原告出具日期为2016年8月30日的收据。2017年9月28日，原告通过山东农村商业银行向第三人三阳公司支付20万元,第三人三阳公司为原告出具日期为2017年9月28日的收据。2019年5月23日，原告通过山东农村商业银行向第三人三阳公司交纳261061元房屋尾款,第三人三阳公司为原告出具日期为2020年9月14日的收据。原告向第三人三阳公司共计交纳房款861061元房款。2019年5月,涉案项目竣工验收,小区名称为金水河畔,地址位于南坊新区。该项目性质为普通商品房项目,可以上市流通。后临沂税务系统及三阳公司通知购房职工、实际购房人进行选房、交纳尾款、办理合同签订、更名等事现,2019年5月19日左右原、被告共同到三阳公司选定了案涉房屋。经了解第三人三阳公司针对涉案项目办理更名事宜答复称，买卖双方达成共识的可以办理更名手续，尚未达成共识的协商一致后继续办理更名手续，已经通过法律诉讼有明确判决结果的,依照判决办理更名手续。现被告、第三人三阳公司拒绝向原告履行更名、过户、交付房屋义务。为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，请依法判决。 胡芳芹辩称，我们协调的时候按照程序过户,因为被告单位因为房屋税款问题向国家税务主管部门申报；合同约定面积为169平方米,但是实际面积为186.79平,另外还有配房、车库也不包括在内。 第三人临沂三阳置业集团有限公司提交的答辩状称，一、原告与被告签订的协议,我公司既不知情,也不认可。根据合同主体相对性原则,合同仅约束合同当事人;根据合同内容相对性原则,合同仅能为合同当事人设定权利、义务。原告与被告签订的协议,我公司既不知情,也不认可,任何人无权为我公司设定任何义务；二、我公司没有为原告办理更名的义务。民事义务,要么源于法律规定,即法定义务,要么来源于合同约定,即约定义务。本案中,我公司既没有为原告办理更名的法定义务,也没有为原告办理更名的约定义务。三、如法院明确判令我公司与原告签订合同,并向我公司送达协助执行通知书要求协助办理,我公司会按照法院的判决和协助执行通知书的内容办理。综上,请求贵院依法判决。 本院经审理认定事实如下：2013年11月16日，被告胡方芹（转让方）作为甲方与作为乙方的原告赵洪彬（受让方）签订《集资房转让协议书》，协议约定：甲方单位现在通过集资建设住宅楼房，甲方根据其单位的规定，只有参与购房的资格，首付万元的购房款集资款由乙方垫付；2、甲方愿意将其单位本次建房的资格转于乙方；5、自签订本协议之日起至房屋产权过户于乙方名下期间，甲方只是该集资房的名义产权人，乙方为此房屋的实际产权人。第一条甲方单位集资建设的房屋位于临沂市北城新区住宅楼房，房屋结构为框剪结构，房型为建筑面积169余平方米的房型，楼层位置待定，自本协议生效之日起，乙方即为上述约定房屋的实际产权人。第二条，甲乙双方协商，乙方一次性交足首付款，不须甲方再付，甲方给乙方开具收款收据并提交该单位开具的收款凭证及复印件。乙方同意在本协议签订后付给甲方首付款贰拾万元全由乙方垫付，转让费壹拾贰万伍仟整给甲方，共计叁拾贰万伍仟元整。第三条，甲方应按本单位的要求，及时办理其单位集资建房过程中所需各种手续的办理工作，及时提交各种资料，以确保不因其疏忽和懈怠而影响乙方承得该房屋的产权。第四条，房屋交付，若协议约定的房屋建成后，如甲方单位将房屋交付于甲方，则甲方应在其单位交房日即行将该房屋转交付予乙方。乙方即行使基于实际产权人对该房屋的所有权益。第六条，合同生效后，甲方应当积极配合乙方办理该房屋的更名或过户手续，在甲方单位与开发商办理房产证时，尽最大能力将该房屋的产权证办理至乙方名下，尽力不产生房屋过户费用，如非甲方原因而产生房屋过户费用，办理房屋相关费用由乙方承担，如果甲方在办理房产证时不积极配合，而导致发生的房屋过户费用由甲方承担。原被告签订《集资房转让协议书》后，原告以向被告支付325000元，被告向原告出具了收到条。 2016年8月30日、2017年9月28日、2019年5月23日原告转账方式向第三人临沂三阳置业集团有限公司分别交纳房款20万元、20万元、261061元，第三人临沂三阳置业集团有限公司向原告分别出具了收据。 原告向第三人临沂三阳置业集团有限公司支付上述房款后，在接到第三人临沂三阳置业集团有限公司的选房通知后，原告、被告一起在金水河畔小区选定了9号楼2单元1402室。 案涉房屋金水河畔小区在可以办理房产证后，原告要求被告配合办理房产证，但被告拒绝配合，为此，原告诉至法院。 本院认为，本案争议的焦点为：被告胡芳芹与原告赵洪彬签订的《集资房转让协议书》是否合法有。；被告胡芳芹与原告赵洪彬双方交易的系临沂市地方税务局兰山分局集资建房的购房名额或指标，诉争名额所对应的房屋虽名为集资建房，但并非是我国政策性福利分房，第三人临沂三阳置业集团有限公司开发的房屋实质上是一种定向购买的商品房，类似于通过团购得到一定的优惠，可以自由交易，进行转让并无违反法律及行政法的禁止性规定，且双方签订的《集资房转让协议书》亦系双方真实意思表示。故本院认定双方签订《集资房转让协议书》合法有效。对于被告辩称其与原告签订的协议中只有房屋面积169平方米，但实际房屋面积为186.79平方米，另外还有配房及车库，因原告与被告签订的协议仅是对购房名额进行买卖，并不是对商品房的买卖，故被告的该抗辩理由不能成立，本院不予支持。 本案中，在被告将购房名额转让后，原告于2013年11月16日向被告支付款项325000元；2016年8月30日、2017年9月28日、2019年5月23日原告转账方式向第三人临沂三阳置业集团有限公司分别支付款项20万元、20万元、261061元，原告作为涉案房房屋的实际出资人，己全面履行了作为买人的支付房款义务。第三人临沂三阳置业集团有限公司作为房产开发企业，巳向法院陈述由谁购买诉争的房屋，只要足额收到房款，其利益并不受损，对于购买人的特定性并无特殊要求，以上也是常识。在原被告通过告知或诉讼得知转让后，对原告补交的尾款直接予以收接，第三人临沂三阳置业集团有限公司实质上也默认了原、被告之间的转让关系以及原告作为买受人的地位。因此，原告与第三人临沂三阳置业集团有限公司存在事实上的房屋买卖关系，原告系诉争房屋的买受人，本院依法予以确认。故原告要求被告应按照《集资房转让协议书》履行过户更名手续，并协助原告与第三人临沂三阳置业集团有限公司签订商品房买卖合同及其它约定义务，本院予以支持。 原告主张在分房过程中取得配房—246和车位D1—136号归其所有，但其提交的证据无法充分证明其主张，被告及第三人临沂三阳置业集团有限公司亦未确认，对原告所主张分得的储藏室及车位具体位置及面积等尚无法确认，本院对其暂不予确认。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 一、被告胡芳芹与原告赵洪彬签订的《集资房转让协议书》合法有效； 二、原告赵洪彬系第三人临沂三阳置业集团有限公司所出售位于临沂市北城新区的买受人； 三、被告胡芳芹应当继续履行协助原告赵洪彬与第三人临沂三阳置业集团有限公司签订书面商品房买卖合同及其它约定义务； 四、驳回原告赵洪彬其他诉讼请求。 案件受理费6206元，由被告胡芳芹负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  刘洪展 二〇二一年三月二十九日 书记员  王亚旭