四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0181民初4443号 原告（反诉被告）：董琛，男，1987年3月6日出生，羌族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：王玉婷，四川冰聚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙秀芳，四川冰聚律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都锦江绿道建设投资集团有限公司。住所地：四川省成都市青羊区百花潭路8号5层508室。 法定代表人：李大龙，公司董事。 委托诉讼代理人：郭成刚，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋志川，泰和泰律师事务所律师。 第三人：都江堰市新源旅游开发有限责任公司。住所地：四川省成都市都江堰市公园路60号四川省都江堰管理局10楼1002号。 法定代表人：徐凌，主要负责人。 委托诉讼代理人：孟炳银，四川炳银律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张云花，四川炳银律师事务所律师。 原告（反诉被告）董琛与被告（反诉原告）成都锦江绿道建设投资集团有限公司（以下简称锦江绿道公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月6日受理后，锦江绿道公司申请追加都江堰市新源旅游开发有限责任公司（以下简称新源旅游公司）为第三人参加诉讼，经审查后本院予以准予。锦江绿道公司对董琛提起反诉，经审查后本院予以受理，本院依法适用简易程序，于2020年2月5日公开开庭与本诉进行了合并审理，原告（反诉被告）董琛及其委托诉讼代理人孙秀芳、被告（反诉原告）锦江绿道公司委托诉讼代理人蒋志川、第三人新源旅游公司委托诉讼代理人孟炳银及张云花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 董琛向本院提出诉讼请求：1、判令锦江绿道公司向董琛退还履约保证金30000元人民币，水电费保证金15000元；2、判令锦江绿道公司向董琛赔偿装修折价费48487.6元；3、判令锦江绿道公司向董琛支付违约金11052元人民币；4．判令锦江绿道公司向董琛支付搬迁费8000元；5．判令锦江绿道公司向董琛赔偿学费损失90000元人民币（以上五项合计：202539.6元）；6．本案诉讼费由锦江绿道公司承担。事实与理由：2015年3月23日，新源旅游公司与董琛签订一份《房屋租赁合同》，约定将位于都江堰市××路××段××＃××共计614平方米的建筑物出租给董琛，租期为5年，从2015年3月23日起至2020年3月23日止。同年4月15日，该建筑物正式由新源旅游公司交付给董琛用作开办培训学校使用。20ｌ9年6月1日，董琛、锦江绿道公司及新源旅游公司三方共同签订了一份《租赁合同主体变更三方协议书》，约定将前述的租赁合同中的出租房变更为锦江，权利义务一并由锦江绿道公司继受。董琛在签订合同后，一直按照约定严格履行了其应尽的义务。2020年租赁合同到期后，锦江绿道公司告知董琛，因为一些其他的原因，双方只能签订短期合同，但是到期后可以续期，对董琛的实际经营不会造成任何其他的影响。于是，双方又签订了两份短期租赁合同，租赁期限分别为2020年5月13日至2020年7月14日，以及2020年7月15日至2020年10月14日。但在经营期间，2020年8月ｌ4日，经都江堰市教育局检查并出具告知书，因该建筑物为违章建筑，责令董琛立即关停培训学校。董琛迫于无奈关闭培训学校，清退在校学生，退还学费，这一系列行为都给董琛造成了严重的经济损失。故涉诉，望判如所请。 锦江绿道公司辩称：1、锦江绿道公司出租给董琛的房屋系经政府批准建设，并非违章建筑。且董琛在与锦江绿道公司建立租赁关系之前，已在案涉房屋内开展培训学校经营，其对案涉房屋的具体情况早已知晓、清楚，董琛已使用本案涉房屋地址注册了公司，取得了《营业执照》实现了租赁目的，故双方签订的租赁合同有效；2、董琛开设的培训学校被教育局关停系自身原因即未办理办学许可证造成，故锦江绿道公司不应承担相关损失。董琛违反法律规定在未取得办学许可证即开展经营，且违反合同对合法经营的约定，应自行承担相应损失及违约责任；3、董琛实际经营用途与其和第三人一开始签订的租赁合同约定用途不同，董琛未根据实际用途进行装修、改造，且在后续与锦江绿道公司的租赁期限内自行怠于整改，系其自身原因导致其开设的培训学校被教育局关停，与锦江绿道公司无关。鉴于此，请求法院予以驳回董琛的全部诉讼请求，支持锦江绿道公司的反诉请求。 新源旅游公司辩称：1、董琛诉称第三人将案涉房屋交付给董琛用作开办培训学校不属实。根据2015年3月23日董琛与第三人签订的房屋租赁合同第一条第2.1约定，乙方的经营种类及内容为餐饮、娱乐、休闲、办公，办公不等于办学；2、董琛诉称因案涉房屋为违章建筑，都江堰市教育局责令董琛立即关停培训学校不属实。因为从都江堰市教育局向董琛送达的检查告知书载明董琛系因无证无照、二楼消防无双通道而被教育局立即责令关闭；3、2015年3月23日，董琛与第三人签订的房屋租赁合同，合同约定的租期是5年，至2015年3月25日起至2020年3月24日止。2019年6月1日，董琛、锦江绿道公司及第三人签订租赁合同主体变更三方协议书，第三人已将原租赁合同项下的权利义务概括转移至锦江绿道公司，综上，第三人认为董琛的诉请无事实和法律依据，请求依法予以驳回。 锦江绿道公司向本院提出反诉请求：1．判令董琛立即向锦江绿道公司支付租期2020年7月15日－2020年10月14日应付未付租金55260元；2．判令董琛以欠付租金金额55260元为基数，自2020年7月15日起至实际支付完毕欠付租金之日止，按照0.5‰每日的标准向锦江绿道公司支付违约金；3．判令董琛立即腾退房屋并将租赁房屋归还给锦江绿道公司；4．判令董琛以日租金614元为基数，自2020年10月15日起至实际办理完毕租赁房屋退还手续并归还租赁房屋之日止，支付锦江绿道公司场地使用费计到1月26日为63856元；5．判令董琛承担本案产生的律师费人民币16801元；6．判令董琛承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年3月23日，原出租人新源旅游公司与承租人董琛签订《房屋租赁合同》（合同编号为20150003号，以下简称“原合同”），原出租人将柏条河北路下段8#-4号的建筑物及相关附属设备、设施出租给董琛，租期为5年，自2015年3月25日至2020年3月24日（后因交房原因租赁期限顺延为2015年4月15日至2020年4月14日）。2019年6月1日，董琛与新源旅游公司签订了《都江堰柏条河沿岸商业用房租赁协议》（合同编号：JJLDHT【2019】096），租赁期限自2019年6月1日始至2039年5月31日止。董琛取得柏条河两岸18处商业用房的出租权利。同日，董琛、锦江绿道公司及新源旅游公司签订了《租赁合同主体变更三方协议书》（以下简称“三方协议”），约定自2019年6月1日起，锦江绿道公司承接原合同中新源旅游公司的出租人资格。原合同期限届满后，因锦江绿道公司为国有控股公司，对外出租资产需要根据成都市国资委的管理规定履行评估、审批、公开挂网等程序。因此，经双方协商确定在锦江绿道公司完成对外出租的审批程序前，双方以签订短租合同的方式确定双方的租赁关系。董琛与锦江绿道公司分别于2020年2月21日、2020年5月13日签订了租期分别为2020年4月15日至2020年7月14日、2020年7月15日至2020年10月14日的短租合同，合同约定租金分别各为55260元，董琛皆应在各租期起始日之前缴纳完毕约定租金。但董琛未按2020年5月13日签订的短租合同（第二次）约定向缴纳租金，且在第二次短租合同约定的租赁期限届满后，董琛不履行合同约定的退场手续，继续占用场地，侵犯锦江绿道公司的合法权益。截至本反诉状递交之日，董琛仍未履行租金的支付义务及房屋腾退等义务，其行为已严重侵犯锦江绿道公司的合法权益。故涉诉，望判如所请。 董琛辩称：我方已于2020年8月4日收到检查告知书时就已关闭培训机构，并进行了腾退即在2020年8月-10月14日期间董琛并未使用案涉房屋，不应当支付该部分租金。另外，我方已在微信上将检查告知书的内容和腾退房屋照片拍照给锦江绿道公司，双方一直在对归还何腾退房屋进行交涉。锦江绿道公司应当知晓我方已实际腾退该房屋。董琛未支付该部分租金的原因系该案涉建筑是违章建筑，锦江绿道公司未将符合使用条件的房屋交付给董琛，导致董琛无法达到租赁合同的目的，锦江绿道公司应当为自己的违约行为承担责任。故，请求驳回其全部反诉请求。 新源旅游公司述称：反诉诉请均是基于董琛和锦江绿道公司签订的租赁合同，其合同中的权利义务均只对董琛和锦江绿道公司具有约束力。因此，第三人在反诉中不应承担任何责任。 经本院审理认定事实如下：一、案涉租赁房屋系位于都江堰市××路××段××＃××号的建筑物，建筑面积计614平方米，现出租方锦江绿道公司尚未取得不动产权证书。2015年3月23日，甲方新源旅游公司与乙方董琛签订《房屋租赁合同》（合同编号为20150003号），新源旅游公司将柏条河北路下段8＃-4号的建筑物及相关附属设备、设施出租给董琛，建筑面积计614平方米，租期为5年，自2015年3月25日至2020年3月24日。后因交房原因，租赁期限顺延为2015年4月15日至2020年4月14日。合同签订后，新源旅游公司实际收取董琛支付的履约保证金30000元，水电费保证金15000元，并向董琛交付租赁房屋。董琛于2015年6月10日用案涉租赁房屋地址注册成立培训机构成都千里雨田教育咨询有限公司（以下简称千里雨田公司），取得营业执照，法定代表人为董琛。 二、2019年6月1日，甲方新源旅游公司与乙方锦江绿道公司签订《都江堰柏条河沿岸商业用房租赁协议》（合同编号：ＪＪＬＤＨＴ［2019］096），案涉条款约定1、甲方将位于都江堰市××路××段××北路下段，柏条河两岸18处商业用房，建筑面积共约12247.19平方米出租给乙方经营管理；2、租赁期限从2019年6月1日起至2039年5月31日止，共20年。当日，甲方新源旅游公司、乙方董琛、丙方锦江绿道公司三方签订《租赁合同主体变更三方协议书》，案涉条款约定1、自2019年6月1日起，原合同中的出租方由甲方变更为丙方，从变更之日起，原合同中出租人的权利义务概括性转移至丙方；2、原合同约定乙方租赁期限自2015年3月25日起至2020年4月15日止。三方签订协议后，丙方亦收到甲方转交的由董琛支付的履约保证金30000元及预存电费保证金15000元。 三、2020年2月21日，甲方锦江绿道公司与乙方董琛就案涉租赁房屋签订《都江堰柏条河3号建筑群商铺8＃－4短期租赁合同》（合同编号JJLDHT［2020］160），案涉条款约定1、本合同租赁期限自2020年4月15日起至商铺8＃－4公开挂网招租结果公示期结束为止（原则上不超过3个月即2020年07月14日）；2、租赁期间，固定月租为30元/㎡/月，乙方应于2020年04月15日前通过转账方式向甲方支付全部租金人民币55260元。此前，董琛缴纳的履约保证金人民币30000元及水电费用15000元均转至本合同项下。 四、2020年5月13日，甲方锦江绿道公司与乙方董琛就案涉房屋再次签订《商铺8＃－4短期租赁合同》（合同编号JJLDHT［2020］244），案涉条款约定1、本合同租赁期限自2020年7月15日起至商铺8＃－4公开挂网招租结果公示期结束为止（原则上不超过3个月即2020年10月14日）。甲方有权随时终止合同，自本合同终止之日起7个工作日内，乙方应办理完离场手续并移交租赁设施设备、腾空和撤出租赁场地；2、租赁期间，计租面积为614㎡，固定月租为30元/㎡/月，乙方应于2020年7月15日前通过转账方式向甲方支付全部租金人民币55260元；3、本合同签订后，乙方按上期合同缴纳给甲方的履约保证金人民币30000元、水电费用15000元均转至本合同项下；4、乙方延迟交付租金或由甲方代缴费用时，甲方可以在乙方的保证金内扣除；5、乙方签订本合同时，已明确告知其承租的3＃建筑群商铺编号8＃-4房屋无产权证。在合同期内，因水利工程建设、规划、改造需要，或因政府城市规划、改造及特殊任务，造成建（构）筑物及附属通道、绿地等不能继续使用，双方可解除合同，互相免除违约责任。乙方不得要求甲方对乙方的装修装饰及不可移动的设施或设备以及经营损失等给予补偿或赔偿；6、本合同期届满且乙方在合同期内无违约行为，无赔偿事项，无欠缴费用等，在乙方办理完离场手续、返还设施设备并腾空和撤出租赁场地后十个工作日内，甲方将所收保证金余额无息退还给乙方（合同另有约定除外）。董琛在庭审中称《商铺8＃－4短期租赁合同》（合同编号JJLDHT［2020］244）不是2020年5月13日签订，而是2020年8月由锦江绿道公司补签日期后由董琛签字确认，锦江绿道公司在庭审中对此予以认可。 五、2020年8月4日，都江堰市教育局向董琛开办的培训机构千里雨田公司发出《检查告知书》，载明“千里雨田无证无照，二楼消防无双通道，责令立即关停”。其后董琛关闭培训机构，腾退租赁房屋。关于实际腾退时间，双方在庭审中存在争议，董琛称其与锦江绿道公司已在微信中协商一致，腾退时间为2020年8月31日。锦江绿道公司称房屋收回时间为2021年1月27日。本院认为，根据董琛提交的与锦江绿道公司工作人员的微信聊天记录显示，双方对腾退时间协商一致为2020年8月31日，本院予以认可。 庭审中，锦江绿道公司撤回第三项诉讼请求，本院予以准许。 上述事实，有当事人的陈述及《房屋租赁合同》《租赁合同主体变更三方协议书》《都江堰柏条河3号建筑群商铺8＃－4短期租赁合同》《商铺8＃－4短期租赁合同》、营业执照、《检查告知书》、微信聊天记录截图、《都江堰柏条河沿岸商业用房租赁协议》等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，2015年3月23日，新源旅游公司与董琛签订的第一份《房屋租赁合同》，在2019年6月1日锦江绿道公司参与下，三方当事人均不持异议签订《租赁合同主体变更三方协议书》，出租方由新源旅游公司变更为锦江绿道公司，锦江绿道公司由此承接合同项下的合同权利及义务。锦江绿道公司与董琛签订的第一份房屋租赁合同其租期已在2020年4月14日届满，合同业已履行完毕。其后双方相继在2020年2月21日及2020年5月13日签订了三个月的短期租赁合同2份。上述合同系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规之规定，合同合法有效，对各方当事人均具有约束力。双方于2020年5月13日签订的《商铺8＃－4短期租赁合同》，虽然该合同系董琛于2020年8月补签，但双方一直在实际履行，合同成立并有效。该合同虽然是此前租赁合同的延续，但从形式上及内容上均是1份独立合同，该合同合法有效，双方当事人应依约履行。 本案争议焦点：1、董琛开办的培训机构被关停，锦江绿道公司对此是否应该承担责任。本院认为锦江绿道公司对此不应承担责任，评判如下：（1）董琛从2015年至纠纷发生时一直租用案涉租赁房屋开办培训机构，应当知晓办理培训机构所需相关证照，但直至2020年8月都江堰市教育局发出《检查告知书》时仍无证无照，未取得办学许可证。故其自身存在过错；（2）董琛并无证据证明案涉租赁房屋为违章建筑；（3）即使案涉租赁房屋无房屋权属证明可能导致无法办理办学许可证所需证件，进而导致培训机构被关停，董琛对此应当预见且愿意承担该风险。董琛从2015年承租至纠纷发生时，承租案涉租赁房屋达5年之久，应当知道该租赁房屋没有房屋权属证明。且在2020年4月14日租期届满后，相继签订2份为期三个月的短期租赁合同。锦江绿道公司在2020年5月13日签订的合同中业已明确告知董琛案涉租赁房屋无产权证，对此已尽到告知义务，并无隐瞒。同时合同还约定甲方即锦江绿道公司可随时终止合同。因此，董琛应当预见培训机构存在随时关闭的风险，视为董琛愿意承担该风险及不利后果。故，董琛开办的培训机构被关停，应由董琛本人自行承担责任及其不利后果，锦江绿道公司不应承担责任。 2、双方的诉讼请求是否成立的问题。（1）锦江绿道公司庭审中未能提供证据证明案涉房屋具有房屋权属证明，虽然不赔偿损失，但因董琛已在2020年8月31日腾退房屋，双方已实际解除合同。故，锦江绿道公司应当向董琛退还履约保证金30000元及水电保证金15000元，合计45000元；（2）如前所述，董琛开办的培训机构被关停，应由董琛本人自行承担责任及其不利后果。故董琛要求锦江绿道公司赔偿损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持；（3）董琛主张因疫情原因要求锦江绿道公司减免租金，减半收取2020年4月15日至2020年7月14日的房屋租金。本院认为，董琛的该项主张仅是针对反诉提出的抗辩主张，锦江绿道公司对此不予认可，同时锦江绿道公司反诉主张的是2020年7月15日至2020年10月14日的租金，并非同一期租金。故董琛可另案主张，不属本案审理范畴；（4）合同合法有效，董琛应当依约向锦江绿道公司支付实际腾退之日2020年8月31日止的租金，租金为27630元（30元/㎡/月×614㎡×1.5个月）。关于锦江绿道公司主张的其他反诉请求，因合同约定欠付的租金可在保证金中予以扣除，保证金董琛已支付，故该项主张于法无据，本院不予支持。因董琛已在2020年8月31日腾退房屋，其他反诉请求不能成立，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条第一款、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、成都锦江绿道建设投资集团有限公司于本判决生效之日起七日内向董琛退还履约保证金30000元及水电费保证金15000元，合计45000元； 二、董琛于本判决生效之日起七日内向成都锦江绿道建设投资集团有限公司支付自2020年7月15日起至2020年8月31日止的租金27630元； 三、驳回董琛的其他诉讼请求； 四、驳回成都锦江绿道建设投资集团有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2169元，由董琛负担1500元，锦江绿道公司负担669元；反诉案件受理费1178元，由成都锦江绿道建设投资集团有限公司负担600元，董琛负担578元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 潘秀芳 二〇二一年三月二十四日 法官助理 刘铭琪 书 记 员 甘小红