安徽省亳州市谯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1602民初274号 原告：亳州加侨置业有限公司，住所地：安徽省亳州市谯城区。 法定代表人：刘宇翔，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵心文，安徽滳博律师事务所律师。 被告：李怀飞，男，1988年3月1日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 被告：孙弯弯，女，1989年2月14日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 原告亳州加侨置业有限公司（以下简称加侨公司）与被告李怀飞、孙弯弯商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月6日以简易程序立案受理，于2021年3月2日公开开庭进行了审理。原告加侨公司的委托诉讼代理人赵心文、被告孙弯弯到庭参加诉讼，被告李怀飞经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告加侨公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号:ＢＺ20170902000008）；2、判令被告交还位于侨城壹号Ｂ-2＃单元5层501号的房屋并协助原告办理注销合同备案登记手续;3、判令被告返还原告被建设银行扣划的保证金548723.89元;4、判令被告向原告支付违约金54872.3元;5、案件受理费、保全费、律师费等费用由被告承担。事实与理由：2017年9月2日,原、被告签订《商品房买卖合同》及《加侨侨城壹号商品房买卖合同补充协议》,约定被告购买原告开发建设的位于亳州××路××路××号××＃单元××层××号房屋,房屋总价款为人民币750662元,双方约定的付款方式为贷款方式付款。《加侨侨城壹号商品房买卖合同补充协议》第四条双方同意本合同第七条、第八条补充如下:（三）出卖人为买受人购房款提供阶段性担保期间,买受人对银行违约,视同对本合同违约。如连续三个月或者累计六个月未偿还贷款本息、罚息或出卖人接到贷款银行要求履行担保责任通知的,出卖人有权单方解除购买合同,并收回本合同项下的房产,同时买受人按《商品房买卖合同》第八条约定的应承担违约责任向出卖人承担违约责任。如违约金不足以弥补出卖人损失的,买受人应当赔偿由此给出卖人造成的损失（该损失包括但不限于律师费、支付银行违约金以及罚息、诉讼费、公证费、资金占有使用费等全部损失）;买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意继续履行合同的,买受人须在出卖人指定的期限内一次性付清所应付所有贷款本息、罚息,代为支付银行违约金,否则按本合同第八条第一款第二项约定的应承担违约金和解除合同违约责任向出卖人承担违约责任。 合同签订后,被告向中国建设银行亳州市分行贷款600000元,用于支付购房款,按建设银行要求原告为该笔贷款提供阶段性担保。自2020年1月起被告未按合同约定偿还住房贷款,致使原告保证金被银行扣划，经原告多次催告,被告拒不继续偿还按揭贷款,截至2020年9月24日,中国建设银行亳州分行从原告保证金账户扣划548723.89元,用于清偿被告拖欠的贷款本息及罚息等全部款项。因被告的行为已经构成违约,侵害了原告的合法权益,原告为维护自身合法权益,特依法提起诉讼,望判如所请。 被告孙弯弯辩称，其同意解除合同并办理撤销备案登记，不同意第三项、第四项、第五项诉讼请求。2020年5月份两被告离婚，离婚协议约定房子归被告李怀飞，房贷由李怀飞偿还，和其没有关系。 被告李怀飞未答辩。 经审理查明：2017年9月2日原告与两被告签订《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》,被告购买原告开发的位于亳州××路××路××号××＃单元××层××号房屋,房屋总价款为人民币750662元,付款方式为贷款方式付款，首付为150662元，余款60万元向商业银行申请贷款支付；合同第八条第一款第二项约定，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部购房款；《补充协议》第四条第三款约定，出卖人为买受人购房款提供阶段性担保期间,买受人对银行违约,视同对本合同违约。如连续三个月或者累计六个月未偿还贷款本息、罚息或出卖人接到贷款银行要求履行担保责任通知的,出卖人有权单方解除购买合同,并收回本合同项下的房产,同时买受人按《商品房买卖合同》第八条约定的应承担违约责任向出卖人承担违约责任，如违约金不足以弥补出卖人损失的,买受人应当赔偿由此给出卖人造成的损失（该损失包括但不限于律师费、支付银行违约金以及罚息、诉讼费、公证费、资金占有使用费等全部损失）;买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意继续履行合同的,买受人须在出卖人指定的期限内一次性付清所应付所有贷款本息、罚息、代为支付银行违约金,否则按本合同第八条第一款第二项约定的应承担违约金和解除合同违约责任向出卖人承担违约责任等。 涉案《商品房买卖合同》于2017年9月12日进行备案登记。2017年10月13日双方签订抵押贷款担保合同，银行于2017年11月29日按照约定审批发放贷款，被告自2020年1月份开始拖欠贷款，其中存在连续三个月（2020年4月1日至2020年6月29日）未偿还银行贷款，截至2020年9月24日原告代被告偿还本息及罚息等共计548723.89元，其中本金为532500元、利息为15946.26元、罚息为277.63元。被告的按揭贷款本息已由原告代为偿还完毕。 原告与安徽滳博律师事务所签订代理合同，约定安徽滳博律师事务所就该案一审提供法律服务，代理费用为5000元。本院向被告邮寄送达起诉状副本，被告于2021年2月3日签收。涉案房屋原告已经交付给被告。两被告于2020年5月11日登记离婚，两被告约定涉案房屋归李怀飞所有，房贷由李怀飞偿还。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害其他人利益，应为有效合同，双方应当依约履行合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，两被告未能按照约定支付按揭房款，已达连续三期以上，且原告已按照担保贷款合同约定承担了阶段性担保责任，原告按照合同约定可以解除合同，故对于原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的请求，本院予以支持。另外，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同解除后，因涉案房屋原告已经交付给被告，故对于原告要求被告返还涉案房屋的请求，本院予以支持。因涉案合同已经进行备案登记，故对原告要求被告协助办理商品房买卖合同备案登记撤销手续的诉讼请求，本院予以支持。同时，因被告未能如期偿还按揭款，致使贷款银行从原告的保证金账户中扣划548723.89元，被告按照合同应支付的违约金为54872.389元（548723.89元×10%），故对于原告要求的违约金54872.3元本院予以支持。另外，对于原告要求被告返还被扣划的保证金，因不符合双方合同约定，故对此本院不予支持。原告所提供证据不足以证明其损失数额超过违约金54872.3元，故对于原告要求的律师代理费本院不予支持。离婚时,原为夫妻共同生活所负债务应当共同偿还。两被告虽然已经离婚且对涉案房屋归属及其相关权利义务进行约定，但仍应当对夫妻共同债务承担偿还责任，本案中被告孙弯弯应当对逾期偿还房贷的违约行为承担相应违约责任，故对于被告孙弯弯的相关辩解不予采信。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国婚姻法》第四十一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告亳州加侨置业有限公司与被告李怀飞、孙弯弯签订的《商品房买卖合同》(合同编号:BZ20170902000008)于2021年2月3日解除。 二、被告李怀飞、孙弯弯于本判决生效之日起二十日内向原告亳州加侨置业有限公司返还侨城壹号B-2#单元5层501号房屋，并协助办理撤销合同备案登记。 三、被告李怀飞、孙弯弯于本判决生效之日起十日内向原告亳州加侨置业有限公司支付违约金54872.3元。 四、驳回原告亳州加侨置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9836元，减半收取4918元，由原告亳州加侨置业有限公司负担4471元，由被告李怀飞、孙弯弯负担447元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审判员  张从顺 二〇二一年三月十六日 书记员  田瑞瑞