河南省嵩县人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫0325执异8号案外人：张延乐，男，汉族，1986年5月10日生，住河南省嵩县。案外人：薛彩霞，女，汉族，1988年10月7日生，住址同上。系张延乐之妻。委托代理人：张玺，河南吉凯隆律师事务所律师，特别授权。申请执行人：嵩县涌福小额贷款有限公司。统一社会信用代码：914103256987391051。法定代表人：赵建光，董事长。委托代理人：牛俊波，男，汉族，1987年2月6日生，住河南省嵩县。系该公司员工，特别授权。被执行人：雷海洋，男，汉族，1979年7月4日生，住河南省嵩县。在本院执行嵩县涌福小额贷款有限公司申请执行雷海洋等民间借贷、保证合同纠纷一案中，案外人张延乐、薛彩霞对本院查封、执行被执行人雷海洋位于嵩县县城建设路大张后门斜对面“V尚酒店”6、7、8、9、10层房屋提出书面异议。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人张延乐、薛彩霞称，请求依法裁定立即中止对位于嵩县县城建设路大张后门斜对面“V尚酒店”6、7、8、9、10层房屋的执行；解除对该房屋的查封，并停止采取评估、拍卖、变卖等强制措施。事实和理由：一、案外人系案涉房屋的所有人，享有排除执行的民事权益。案涉房屋的宅基地位于嵩县××××号，城关镇北店街村（嵩城第04732号）嵩城空地，宅基地使用证上显示户主系高文周，家庭成员有高文周、高旦娃（高文喜）、张云、高秋果、高宝伟等，案外人张延乐是高秋果之子，薛彩霞是高秋果之儿媳。2013年8月8日，高文喜、高恩成与张延乐签订《合作建房协议》，约定由张延乐负责筹措资金在该宅基地上建房，建好后除第一、二、四层归高恩成之外，剩余楼层均归张延乐所有。同年10月4日，张延乐与贾要敏签订《建房协议》，建成位于嵩县县城建设路大张后门斜对面的一至十层楼房。2014年7月2日，案外人张延乐与被执行人雷海洋签订《房屋买卖合同协议书》，将案涉房屋六到十层卖给雷海洋，后该协议被嵩县人民法院（2020）豫0325民初2840号民事判决书认定为无效协议，该房屋所有权仍属于案外人所有。但在2020年7月14日，因嵩县涌福小额贷款有限公司与雷海洋民间借贷纠纷一案，嵩县人民法院依据（2020）豫0325民初924号民事裁定书查封了该房屋，该查封行为侵犯了该房屋所有人即案外人的合法权益。二、案涉房屋未进行登记备案，权属并未经法定程序确认，而嵩县人民法院却在未查明该房屋权属的情况下，错误认定该房属于雷海洋的财产，并对该房屋进行查封，违反了相关法律规定。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款之规定：对于案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案所涉房屋是在高文周、高文喜、高秋果等人名下的宅基地上所建，案外人系宅基地使用权人高秋果之子，同时，案外人与高文喜、高恩成签订了《合作建房协议》，也明确了案外人对案涉房屋除第一、二、四层以外的楼层享有所有权。此外，嵩县人民法院对案涉房屋采取公告查封不是法定的查封措施，对于不动产采取查封措施，应由司法机关通知有关登记机关办理查封登记手续，但嵩县人民法院并未对本案所涉房屋办理查封登记手续。最后，在对案涉房屋进行查封时，嵩县人民法院未通知案外人到场，查封行为不符合规定。综上，请求嵩县人民法院依法裁定中止对该房屋的执行，并解除对该房屋的查封。案外人提供的证据有：第一组，1、宅基地使用证；2、嵩县城关镇北店街社区居民委员会出具的《证明》。第二组，1.高文喜、高恩成、张延乐签订的《合作建房协议》；2.高恩成出具的《证明》一份。第三组，1.张延乐、薛彩霞与雷海洋签订的《房屋买卖合同协议书》；2.嵩县人民法院（2020）豫0325民初2840号民事判决书。第四组，嵩县人民法院（2020）豫0325财保107-1号民事裁定书。申请执行人嵩县涌福小额贷款有限公司称，案外人提出的异议理由不能成立。在本案中，案涉房产被查封的时间是2020年4月27日，申请执行人是于2020年7月申请对该房屋进行强制执行，现该房屋已经通过价格评估并准备进行拍卖。而案外人提出执行异议所依据的嵩县人民法院的判决书是在2020年12月14日作出的，是在案涉房产被查封之后生效的判决。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，案外人的异议请求不应得到支持。另外，案外人于2014年7月2日将案涉房屋卖给雷海洋，并且已将案涉房屋交付给雷海洋，雷海洋用该房屋经营“V尚酒店”多年；2020年7月10日，雷海洋又将该房屋卖给另外一个叫吴俊峰的人，吴俊峰也向法院提交过雷海洋收到该房屋房款的证据，如果不是雷海洋的房屋，案外人为啥不对雷海洋的卖房行为进行阻拦。法院在对该房屋查封时，已在该房屋大门口及相关楼层处张贴了公告。综上，请求嵩县人民法院驳回案外人的异议请求。本院查明，本案案涉房屋系在农村集体土地（宅基地）上建造的十层楼房，没有办理房产证。该楼房及所属宅基地位于嵩县××××号，城关镇北店街村，宅基地证号：嵩城宅地字第04732号，宅基地证显示户主为高文周，家庭成员有高文周、高旦娃、张云、高秋果、高伟伟等。2013年8月8日，高文喜（又名高旦娃）、高恩成（又名高伟伟）与张延乐（高秋果之子）签订《合作建房协议》，约定由张延乐负责筹措资金在该宅基地上建房，建好后除第一、二、四层归高恩成之外，剩余楼层归张延乐所有；同年10月4日，张延乐与贾要敏签订《建房协议》，由贾要敏承建，建成了位于嵩县县城建设路大张后门斜对面（即在上述宅基地上）的一至十层楼房；2014年7月2日，张延乐、薛彩霞（张延乐之妻）与雷海洋签订《房屋买卖合同协议书》，将案涉房屋六到十层卖给雷海洋，雷海洋购买后用于经营“V尚酒店”生意。嵩县人民法院在办理嵩县涌福小额贷款有限公司与雷海洋等借款合同纠纷一案中，根据嵩县涌福小额贷款有限公司的申请，于2020年4月27日作出河南省嵩县人民法院（2020）豫0325民初924号民事裁定书，裁定对雷海洋购买的案涉房屋六到十层房屋予以查封，2020年5月7日开始实施查封，查封期限三年；该案于2020年6月8日作出河南省嵩县人民法院（2020）豫0325民初924号民事判决书，判决被告雷海洋偿还原告嵩县涌福小额贷款有限公司借款150万元及利息；另外两名被告刘聪芹、常润晓承担连带清偿责任。该判决生效后，相关义务人未履行义务，该案于2020年9月7日进入执行程序，执行中，嵩县人民法院对上述查封房屋进行了委托评估。另查明，张延乐、薛彩霞于2020年10月9日向嵩县人民法院起诉雷海洋，请求判令被告雷海洋立即支付房款203000元；支付违约金10万元。事实和理由是：2014年7月2日雷海洋购买原告张延乐、薛彩霞坐落于北店街村嵩城宅地字第04732号宅基地上建起的房屋六到十层共计1045平方米（即本院查封的案涉房屋），双方约定价款150万元，最后一笔款487900元于2015年6月1日前支付，如果违约，每逾一天按照每次应付款的3‰支付违约金。截止目前雷海洋仍欠张延乐、薛彩霞房款203000元没有支付，为此起诉。嵩县人民法院经审理认为：“违反法律、行政法规的强制性规定所签合同无效。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。根据房屋所有权基于房屋所在土地的原则，本案中原告在其宅基地上建房并出售给本村集体组织成员以外的被告，意味着房屋所在土地所有权的转让，因此原被告签订的房屋买卖合同，违反了土地管理法的强制性规定，应为无效。无效的合同自始没有法律约束力，因此原告的诉讼请求，没有法律依据，应予驳回。”嵩县人民法院于2020年12月14日作出（2020）豫0325民初2840号民事判决书，判决驳回张延乐、薛彩霞的诉讼请求。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款（一）项之规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”本案所涉房屋是在高文周、高文喜、高恩成、高秋果等人名下的宅基地上所建，案外人张延乐系宅基地使用权人之一高秋果之子，同时，案外人与高文喜、高恩成签订了《合作建房协议》，明确了案外人对案涉房屋除第一、二、四层以外的楼层享有所有权，应认定案外人是本案案涉房屋的原始所有人。案外人于2014年7月2日与雷海洋签订《房屋买卖合同协议书》，将案涉房屋卖给雷海洋，该协议被嵩县人民法院（2020）豫0325民初2840号民事判决书认定为无效合同，无效的合同自始没有法律约束力，案涉房屋所有权没有转移给雷海洋。案外人的权利能够排除执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条的规定，裁定如下：中止对位于嵩县城关镇北店街村嵩城空地字第04732号第6到10层房产（即嵩县县城建设路大张后门斜对面“V尚酒店”6、7、8、9、10层房屋）的查封、执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  徐光辉人民陪审员  张浩武人民陪审员  任小青二〇二一年三月五日书 记 员  党盼枫