广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终8896号上诉人（原审原告）：郝志杰，女，1970年2月21日出生，汉族，户籍地河北省任丘市××××××××××××××，公民身份号码132××××***********。被上诉人（原审被告）：惠州市购房网科技有限公司，住所地惠州大亚湾**大亚湾大道**壹品国际商务公寓**。法定代表人：侯某1。被上诉人（原审被告）：惠州富茂房地产开发有限公司，住所地惠，住所地惠东县稔山镇大埔屯富力湾会所**v>法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：何翠珊、吴秋霞，均系该公司工作人员。上诉人郝志杰与被上诉人惠州市购房网科技有限公司、惠州富茂房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2020）粤1323民初2996号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人郝志杰上诉请求：一、请求中院撤销一审判决，依法改判。二、本案诉讼费由被告承担。三、退回5万块钱。事实及理由：一、上诉人于2019年12月初经邻居带到惠东县稔山镇大铺屯富力湾项目看房。2019年12月7日上诉人与被上诉人发生过多次讨价还价，才签订了《认购书》，认购书载明房屋总价叁拾捌万伍仟捌佰陆拾陆元（385866元），优惠认购价叁拾万肆仟叁佰陆拾元（304367元），房子为精装修。二、2019年12月8日，上诉人收到了富力湾的短信告知交费。根据证据2信息截图，里面提到了5万块钱的装修款以及其它应交的费用。三、2019年12月16日，上诉人按着销售人员的指引和富力地产发的信息交了钱。其中5万元在富力地产签约室交的，给的收据没有发票，收据写的是装修服务费，其它在富力地产财务室交的。四、因为这装修款5万元，我打电话咨询了惠东县房管局，负责人告知这是乱收费可以通过司法渠道沟通解决。五、稔山法庭法官根据法律规定判定这5万元显然作为装修费是不合法的，所以必须退回。但是法官根据个人主观臆断认定这5万元是5万抵7万的优惠折扣，这更不符合事实，没有依据。更何况国家有关部门对于这种弄虚作假严厉打击。法官没有问总价叁拾捌万伍仟捌佰陆拾陆元（385866元）这个房价是哪里来的，房管部门预售实际价格是叁拾叁万肆仟肆佰陆拾捌元（334468元）明显是富力地产人为抬高房价再用些迷糊人的5万抵7万来收取高额的非法黑钱。这样的黑幕没有任何宣传也没有任何讲解，所以上诉人完全不认可。六、5万元被稔山法官认定为中介费，更加不符合事实，也没有任何证据。更何况根据住建部2016年《关于进一步规范房地产经营行为维护房地产秩序的通知》，同时发改委出台《商品房明码标价的规定》，经营者不得在标价以外加价。明确了消费者应该交的钱。另外关于《房地产中介服务收费的通知》明确了收费制度和收费依据。网络宣传也好人们的认知也好，买新房没有中介费。不但没有中介费而且我的邻居还跟我均分佣金，因为他告诉我他挣的是富力地产的钱，跟我的钱没有任何关系。所以法官主观臆断这5万元是高额的中介费，上诉人不予认可。七、根据常理，我们相信富茂地产应该是诚信经营的良心企业，所以我们才相信他让我们交的钱是我们应该合理合法应该交的。事实却不是这样，他们昧着良心不顾法律从明码标价的放款中收取不合理不合法的昧心钱，请求法律严惩规范市场秩序。八、富力湾与购房网签订的任何协议我不知道也跟我没有任何关系。被上诉人惠州市购房网科技有限公司未向本院提交书面答辩意见。被上诉人惠州富茂房地产开发有限公司答辩称：一审法院对本案认定事实清楚，适用法律正确。因此，请求二审法院依法予以维持（2020）粤1323民初2996号一审判决，以维护答辩人的合法权益。一、答辩人不是适格被告，被答辩人所主张的50000元中介服务费收款人为被上诉人惠州市购房网科技有限公司（下称“购房网公司”），被答辩人与购房网公司存在法律上的服务关系，而答辩人与被答辩人之间仅存在商品房买卖合同关系，答辩人所收取的每一笔款项都有合同依据，符合相关的法律规定。被答辩人于2019年12月7日在答辩人开发的房地产项目富力湾认购一套房产，双方签订了书面的认购书，合同中约定了认购价，答辩人未授权被告二购房网公司可以在销售房产的过程中收取任何与购房款有关的费用，答辩人与购房网公司仅存在合作关系，同意购房网公司的员工介绍客户购房，由购房网公司介绍过来的客户可以依据约定给指定客户一定的优惠，而购房网公司与客户之间的服务法律关系是另一种法律关系，他们之间服务与被服务之间也是有市场价值的，被答辩人购房的整个过程由购房网公司的员工跟进，表示购房网公司已经提供了相应的服务，所收取的相关费用也是合法合理的，应当得到法律的认可。答辩人与购房网公司的合作关系，在《认购书》第二条中的优惠金额也有体现，本案涉案房产原价为385866元，优惠后最终认购价为304367元，能够显示由购房网公司介绍过来购房的客户答辩人均有相应的优惠政策，实际上被答辩人也享受到了购房的优惠政策，最终能够证明购房网公司为被答辩人的购房行为提供了相应的服务，本案中被答辩人所主张的服务费50000元购房网公司有权收取，且该笔费用的收取与答辩人无关，不应返还。二、被答辩人作为完全民事行为能力人，向购房网公司支付50000元时未提起任何异议，且事后接受了案外人粟祥的返佣15700元。恰好证明了被答辩人是在自愿平等的基础上，自愿享受购房网公司提供的服务，并向购房网支付的服务费，并不存在任何被欺诈的行为。现答辩人要求起诉退还该服务费，实际是为降低购房成本，恶意起诉，是不诚信的行为。综上所述，一审法院对本案认定事实清楚，适用法律正确。为维护交易秩序和安全，维护答辩人的合法权利。恳请法院查明事实后依法驳回上诉人的全部诉讼请求，维持一审判决。郝志杰向一审法院起诉请求：1、被告购房网公司向原告返还50000元，被告富茂公司承担连带责任；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告购房网公司为经营房地产经纪等的有限责任公司（自然人独资）。被告富茂公司为经营房地产开发等业务的有限责任公司（自然人投资或控股）。2019年12月7日，原告作为买受人与被告富茂公司作为出卖人签订《惠州富力湾商品房认购书》，约定原告购买富茂海滨城熙景湾高层住宅X栋X层X房，总价为385866元，装修标准为精装修，原告同意按分期付款方式付款，原价*0.99*0.98-70000，优惠认购价304367元，原告于签署本认购书时交付定金20000元，首期于2019年12月17日交付71311元，第二期于2020年1月16日交付30437元，第三期于2020年3月16日交付60874元，第四期于2020年6月14日交付60874元，第五期于2020年9月12日交付60871元。原告与被告富茂公司均确认涉案房屋仅剩余最后一期房款60871元未支付。2019年12月16日，原告通过支付宝向被告购房网公司支付20000元，通过pos机向被告购房网公司支付50000元，被告购房网公司出具一张《收款收据》给原告收执，该收款收据载明“今收到郝志杰交来购买惠州市富力湾洋房A4-605房装修服务费50000元”，收款单位处盖有被告购房网公司的财务公章。同日，原告向被告富茂公司支付首期款71311元。2020年3月4日，原告（买受人）与被告富茂公司（出卖人）就涉案房屋签订《商品房买卖合同》（合同编号X），合同约定标的房屋为惠东县稔山镇海滨城地段富茂海滨城熙景湾A4栋6层05号房，房屋总价款为304367元，付款方式为分期付款，具体付款期限及数额与上述认购书的约定一致。该合同于2020年4月15日在惠东县×××××××备案登记。被告购房网公司主张其系被告富茂公司的包销商之一，提交了《惠州富力湾项目分销确认函》，该函主要内容为经双方友好协商，针对惠州富力湾项目的渠道分销合作，达成相关事宜，主要约定1.分销合作时间为2019年8月1日起至2019年12月31日止；2.分销代理佣金、结算标准为洋房（高层）：前佣50000元/套、后佣为认购额的6%；3.佣金对外输出口径：洋房（高层）：前佣2-2.2万元/套、后佣5%；4.针对前佣收取（洋房50000元/套），由被告购房网公司提供公司POS机自行收取，并给客户开具相应金额收据，收据内容仅体现“服务费”三个字。该函落款时间为2019年8月29日，落款处加盖的公章为“惠州富茂房地产开发有限公司惠州富力湾销售部业务专用章”。被告富茂公司对该函的三性不予确认，认为该函并未加盖公司公章，但其确实与被告购房网公司存在合作关系，提交了《惠州富力湾二三级联动客户推介服务合同》、《惠州富力湾2019年策划服务合作协议》予以佐证。被告购房网公司主张原告对于5万元抵扣7万元的优惠折扣系知情且其亦为原告提供了装修布局等咨询解答和专业性意见，提交了置业计划表，记载显示“楼号为A4-605，总价为385866+5万，折后总价304367+5万，优惠：总价×0.99×0.98+5万-7万，总354367”。原告称并未见过该置业计划表，并主张为其提供居间服务的人员系案外人深圳新家置业投资发展有限公司一名叫粟祥的人，而非被告购房网公司，且粟祥承诺如购房成功则返一半佣金给其，提交了企业信息查询单及微信聊天记录、转账电子回单为证。该转账电子回单显示2019年12月28日原告收到案外人粟祥的转账15700元，附言富力湾60；企业信息查询单显示深圳新家置业投资发展有限公司的法定代表人为粟祥。庭审中，原告称其未额外向粟祥或其他人支付过佣金或中介费。被告购房网公司主张其与案外人粟祥的公司即深圳新家置业投资发展有限公司惠州分公司签订分销合作合同且已就本案佣金向粟祥的公司支付了款项，提交了《购房网分销合作框架协议》及银行电子回单为证，银行电子回单显示被告购房网公司名下尾号为0102的银行账号于2019年12月18日向案外人深圳新家置业投资发展有限公司惠州分公司名下尾号为5444的账号转账38400元，用途为经纪代理服务费。《购房网分销合作框架协议》主要约定购房网公司（甲方）委托深圳新家置业投资发展有限公司惠州分公司（乙方）为联动项目的代理销售公司，时间为2019年11月8日至2020年12月31日，甲方利用自身的影响力和资源，负责完成与开发商的合同签署，并争取最优的项目销售政策给予合作伙伴，乙方承诺在合作期间内，为配合该次项目活动提供线上线下人员支持，双方合作期间，甲方根据乙方人员推荐的客户正常报备成交，按揭审核通过拿到成交确认单后作为甲方向乙方支付结算的依据。该协议的落款日期为2019年11月8日，落款处加盖有该两公司的公章。庭后，本院依法传唤案外人深圳新家置业投资发展有限公司惠州分公司到庭接受询问，其负责人宋泽军称：公司指派其公司员工粟祥为原告处理购买涉案房屋的事宜，2019年11月原告看房时已经知道了5万元抵扣7万元的优惠，且也当场支付了5万元给被告购房网公司，但其不清楚为何购房网公司开具的收据写的是装修服务费；其公司与被告购房网公司系合作关系，其公司作为中介公司负责带客户到涉案楼盘看房，返佣系因粟祥与原告是朋友关系才允诺的。原告对宋泽军上述陈述的三性均不予认可。另经查，案外人深圳新家置业投资发展有限公司及深圳新家置业投资发展有限公司惠州分公司的股东均为宋泽军、粟祥。另，被告富茂公司在庭审后提交书面回复称原告支付的涉案50000元不是其应向被告购房网公司支付的佣金，其与被告购房网合作，如被告购房网成功推荐客户，则会按照双方签订的合同给予佣金，本案中因双方仍然没有达到结算的条件，故涉案房屋的佣金未予以结算。对于原告享受购房优惠系因其公司与多个渠道公司存在合作，由渠道公司对其公司的项目进行推广、宣传及销售，并给予渠道公司推荐的客户一定的优惠折扣，本案原告享受认购书上约定的购房优惠的原因是原告系经被告购房网公司推荐成功的客户。2020年5月9日，原告以要求被告返还涉案款项为由向本院提起诉讼，提出了上述诉讼请求。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、涉案50000元的性质是什么；二、两被告是否应向原告退还该笔款项。关于第一个焦点，首先，双方所签订的《惠州富力湾商品房认购书》、《商品房买卖合同》均未包含该笔款项，该笔款项不属于购房款。虽该笔款项的收据记载为装修服务费，被告购房网主张为原告的装修提供专业意见，但未有相关证据予以佐证，故对被告该项主张不予采信。其次，根据被告富茂公司的自认及被告购房网公司与案外人深圳新家置业投资发展有限公司惠州分公司签订《购房网分销合作框架协议》可知，被告富茂公司委托被告购房网公司就涉案房屋所在项目进行推广、宣传和销售，被告购房网公司及案外人深圳新家置业投资发展有限公司惠州分公司均为中介的角色，被告富茂公司作为涉案房屋的销售方亦确认原告系经被告购房网公司推荐才享受房价优惠折扣，而原告与被告富茂公司于2019年12月7日签订商品房认购书明确约定房价款为“原价*0.99*0.98-70000，优惠认购价304367元”。再者，被告购房网公司亦提交证据证明其就涉案房屋销售事项向分销合作公司即案外人深圳新家置业投资发展有限公司惠州分公司支付经纪代理服务费38400元。综上，该50000元款项的性质应为中介服务费。关于被告购房网公司、富茂公司是否应当向原告郝志杰返还50000元。首先，原告在庭审中称为其提供居间服务的系案外人粟祥，而该案外人粟祥所在深圳新家置业投资发展有限公司惠州分公司确认其与被告购房网公司就被告富茂公司的房屋销售存在分销合作关系，并确认在原告购买涉案房屋时提供了相应的中介服务及争取了5万元抵7万元的购房优惠，且确认已收到被告购房网公司支付涉案房屋销售事项的相应佣金。同时，原告亦称其并未向粟祥及其他人支付过中介费用，但其在2019年12月28日收到案外人粟祥的转账15700元即粟祥承诺给其的返佣。其次，被告富茂公司确认其向原告所出售的房屋系因被告购房网公司的推荐才给予的上述购房优惠。再者，原告于2019年12月6日签订的认购书中所约定应支付的首付款为71311元，而原告于2019年12月16日向被告富茂公司支付上述首付款，并于同日向被告购房网公司支付50000元时未就此提出异议，显然原告知悉该50000元款项并不包含在购房款内。最后，原告作为完全民事行为能力人，其接受了案外人深圳新家置业投资发展有限公司惠州分公司的股东粟祥的服务及享受了上述购房折扣的前提下自愿交纳50000元，系其真实意思表示，且原告与被告富茂公司已就涉案房屋的购买签订了正式商品房买卖合同，即被告购房网公司所提供的上述中介服务已履行完毕，故原告主张要求被告购房网公司返还该50000元，依据不足，本院不予支持。由于涉案50000元的收款方为被告购房网公司，亦未有证据证明系被告富茂公司委托被告购房网公司收取该笔款项，故原告主张被告富茂公司帮助被告购房网公司损害其利益要求被告富茂公司承担连带责任，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告郝志杰的全部诉讼请求。案件受理费1050元，由原告郝志杰负担。本案二审期间，上诉人郝志杰提交了：证言等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：两被上诉人是否应向上诉人退还涉案50000元款项。对此分析如下：被上诉人惠州富茂房地产开发有限公司作为涉案房屋所在楼盘的开发者，委托被上诉人惠州市购房网科技有限公司就涉案房屋所在楼盘进行推广、宣传和销售。惠州富茂房地产开发有限公司确认，上诉人系经惠州市购房网科技有限公司推荐购房才得以享受房价优惠折扣。上诉人主张向其提供居间服务的系案外人粟祥，而粟祥系深圳新家置业投资发展有限公司惠州分公司员工，该公司确认其与惠州市购房网科技有限公司就涉案房屋销售存在分销合作关系，惠州市购房网科技有限公司提交证据证明其就涉案房屋销售事项向分销合作公司案外人深圳新家置业投资发展有限公司惠州分公司支付经纪代理服务费38400元，深圳新家置业投资发展有限公司惠州分公司确认已收到上述佣金。另，上诉人亦确认在2019年12月28日收到粟祥的转账15700元，该款项为粟祥承诺给其的返佣费用。以上事实可以说明上诉人接受了被上诉人惠州市购房网科技有限公司提供的中介服务，并在享受了购房折扣的前提下自愿交纳50000元，故一审认定该50000元系中介费，两被上诉人无返还义务并未不当，本院予以维持。综上，上诉人郝志杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用1050元，由郝志杰负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年三月五日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧