广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初46398号原告：邱菊芳，女，汉族，1981年9月27日出生，住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：李志平，男，系原告配偶。被告：深圳市中德物业管理有限公司，住所地深圳市福田区福田街道滨河大道与益田路交界东南皇都广场1号楼1001，统一社会信用代码9144030005510953XL。法定代表人：李欣颜，该司董事长。委托诉讼代理人：王三华，男，该公司员工。原告邱菊芳与被告深圳市中德物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序独任审理，并公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李志平、被告委托诉讼代理人王三华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》，并实际退还房屋；2、被告向原告偿还房屋租金3780元以及截止至实际退房日期间的租金；3、被告支付违约金6300元；4、被告支付拖欠的其他费用2657元；5、诉讼费用由被告支付。事实和理由：原告与被告于2017年初次签订委托存房合同书，后又于2019年续签合同，合同期限2020年1月10日至2023年1月10日，原告将位于深圳市福田区XXX大厦XX04房委托给被告代理出租，原告一直正常履行合同，给予被告正常免租期，在2020年5月26日之前被告一直正常支付房租，但在5月26日之后，被告一直没有支付房屋租金，截止2020年6月13日，累计拖欠租金3780元，期间，被告还拖欠煤气费300元、电费357元、空调维修费1000元、木门锁的维修费用1000元。被告的行为构成违约，给原告造成经济损失。庭审中，原告主张涉案房屋直至2020年8月12日才成功出租，双方租赁合同实际于8月12日解除，被告应支付2020年5月27日至8月12日的租金16380元；因原告已收回房屋，故撤回第一项诉讼请求中的要求退房的诉讼请求；关于拖欠的其他费用包含5月份的电费356.98元、5月份的燃气费261.97元、7月份的物业费234.1元、换锁费用900元、修理空调费用980元、厨房瓷砖的安装费用400元，共计3223元。被告答辩称：被告不是承租方，而是代理方，因为疫情原因市场低迷，被告在解除合同前已与原告协商减租事宜，但协商未果，原告自己表述要求被告将房屋退还给原告，被告遂依约提前3天通知原告后解除合同，并将钥匙放置在管理处前台，未耽误原告另行出租房屋。经审理查明：原告自2017年1月10日起与被告签订《委托代理存房业务合同书》，约定原告将位于深圳市福田区XXX大厦X单元X层04单元委托被告独家代理出租，被告代理原告房屋出租时，原告授权被告与承租方签订房屋租赁合同；代理租赁期限至2023年1月10日止；每12个月的前45天为房屋免租期，房屋免租期过后无论房屋出租与否，被告都应将租金按月划入原告收租账户；2020年1月10日起每月租金为6300元；房屋处于未出租状态（以未与租户签订房屋租赁合同为准），单方如需终止合同，违约方需提前3天书面通知守约方，并签订解除合同协议，同时赔偿守约方一个月租金的经济损失。签订合同后，被告将涉案房产出租给案外人作为住宅使用。2020年5月底，涉案物业内的租客搬离。被告实际向原告支付租金至2020年5月25日止。2020年6月4日，被告通过微信与原告沟通，要求原告降租，协商未果后，原告称如被告不需要租房的话可以将房屋退还原告。2020年6月10日，被告向原告发出《合同解除协议通知函》，称因为新冠疫情影响导致房屋租赁市场低迷，根据合同约定，由于不可抗力因素造成房屋损坏或代理租赁业务不能正常履行时，可以和平解除合约，不承担民事责任。被告多次与原告协商调整出租方案，但原告均不接受。被告通知原告解除合同，联系被告搬离房屋办理交接手续收回房屋，如拖延或拒绝交房，导致后期所产生的损失和责任与被告无关。庭审中，原告主张同意解除合同的前提是被告结清所有费用并办理交接手续。但被告拒绝办理交接手续，并自行将涉案房屋的钥匙放置在大堂后搬离，被告确认未按照原告要求办理交接手续。另查，被告确认5月份的电费356.98元、燃气费261.97元未支付。再查，原告提交案外人开具的收款收据显示2020年7月19日收取更换三个木门锁、两个锁芯金额900元、厨房瓷砖维修400元、空调维修费用980元。被告对于上述收款收据真实性不予确认，也否认存在损坏房屋的情况，认为房屋的自然损耗属于合理范围，不应由被告予以赔偿。又查，原告提交与案外人签订的租赁合同，显示涉案房屋于2020年8月12日出租予案外人使用。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告在案涉《委托代理存房业务合同书》中对租赁物的名称、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁房屋的维修、违约责任等均进行了约定，意思表示真实，不违反法律法规的强制性规定。从合同条款可知，该合同虽名为委托合同，实则系原告将涉案房屋交付被告使用、收益，被告向原告支付租金的房屋租赁合同，故原告与被告之间成立合法有效的房屋租赁合同关系。关于合同解除的日期。被告已于2020年6月10日向原告发送了解除合同的书面通知，以其行为表示不再履行合同义务，因涉案房屋已处于未出租的状态下，原告也确认发出该通知后，被告实际已将涉案房屋的钥匙放置在大堂，双方合同应自被告实际搬离并向原告发出解除合同通知3日后解除，即2020年6月13日。关于被告应向原告支付的租金问题。如前所述的，双方合同自2020年6月13日解除，原告有权要求被告支付2020年5月26日至6月13日的租金6300元÷31天×19天=3861.29元。关于违约金的问题。根据案涉合同约定，合同一方如需终止合同，违约方需提前3天书面通知守约方并签订解除合同协议，同时赔偿守约方1个月租金的经济损失。本案被告确认存在违约，也表示同意向原告支付一个月租金金额的违约金，故原告请求被告赔偿其解除合同的违约金6300元，有事实和合同依据，本院予以支持。关于房屋空置损失问题。原告主张被告支付合同解除后的租金，实际是要求被告支付房屋空置期间的租金损失。但即使双方并未就解除合同后的赔偿责任协商一致，在收回房屋不存客观障碍的情况下，原告亦应先行收回房屋防止自身损失进一步扩大，而对于原告怠于收回房屋而扩大的损失，应由其自行承担。考虑到原告收到通知函后收回房屋需要一段合理的期间，故本院酌情仅支持被告向原告支付半个月房屋占用费3150元。关于被告支付其他费用的问题。对于5月份的电费356.98元、燃气费261.97元，被告对该款项金额无异议，属于被告实际占用房屋期间产生的费用，理应由被告负担。至于7月的管理费，该款项并非被告承租期间产生的费用，原告要求被告承担，无法律及合同依据，本院不予支持。至于维修房屋的费用，原告主张被告存在损坏房屋的情况，但仅提交了收款收据，无对应的拍摄日期为原告收房之时的照片等证据予以佐证，且本院已确认被告应承担相当于一个月租金的违约金，在原告证据不足以证明其损失超出该部分金额的情况下，对于原告该项诉讼请求的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认原告邱菊芳与被告深圳市中德物业管理有限公司签订的《委托代理存房业务合同书》于2020年6月13日解除；二、被告深圳市中德物业管理有限公司应自本判决生效之日起十日内向原告邱菊芳支付租金3861.29元；三、被告深圳市中德物业管理有限公司应自本判决生效之日起十日内向原告邱菊芳支付违约金6300元；四、被告深圳市中德物业管理有限公司应自本判决生效之日起十日内向原告邱菊芳支付房屋占用费3150元；五、被告深圳市中德物业管理有限公司应自本判决生效之日起十日内向原告邱菊芳支付2020年5月份的电费356.98元、燃气费261.97元；六、驳回原告邱菊芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费447.58元（已由原告预交），由原告负担206.58元、被告负担241元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 吴    颂二〇二一年三月十七日书记员 俞婷婷（代）