云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)云08民终107号上诉人（原审原告）：李红梅，女，1981年1月4日生，现住云南省澜沧拉祜族自治县。上诉人（原审原告）：李艳红，女，1985年12月23日生，现住云南省澜沧拉祜族自治县。二上诉人共同委托诉讼代理人：张云行，云南法闻律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。二上诉人共同委托诉讼代理人：王世艳，云南法闻律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：普洱益晟商贸有限公司,住所地为云南省澜沧拉祜族自治县勐朗镇佛房路中段金福湾综合楼。法定代表人：潘荣，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李智翔，云南滇铭律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：张跃华，男，1984年12月13日生，现住云南省澜沧拉祜族自治县。上诉人李红梅、李艳红因与被上诉人普洱益晟商贸有限公司（以下简称普洱益晟公司）、张跃华租赁合同纠纷一案，不服云南省澜沧拉祜族自治县人民法院（2020）云0828民初2221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月29日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人李红梅及其与李艳红的共同委托诉讼代理人张云行、王世艳，被上诉人普洱益晟公司的委托诉讼代理人李智翔到庭参加诉讼，被上诉人张跃华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉请求：1、请求撤销（2020）云0828民初2221号民事判决。2、依法改判解除李红梅、李艳红与普洱益晟公司签订的《澜沧高原特色农产品交易市场租赁合同》，普洱益晟公司退还租金138502元。3、普洱益晟公司、张跃华承担本案全部诉讼费。事实与理由：李红梅、李艳红与普洱益晟公司、张跃华租赁合同纠纷一案，澜沧县人民法院作出了（2020）云0828民初2221号民事判决，驳回李红梅、李艳红的所有诉讼请求，李红梅、李艳红认为该判决错误，特向普洱市中级人民法院提起上诉，理由如下：一、一审法院认为《建设施工图纸》没有在正式合同里，其图纸设计的配套设施不是本案中合同约定的配套设施是片面的、不客观的。合同的有效性不仅仅限于书面合同，口头约定也是合法有效的。本案中的租赁合同，出租人与承租人对于配套设施的约定是口头约定的，因为出于彼此的信任，所以口头约定后才没有在书面合同里详细列明。签订合同之前，普洱益晟公司将施工图纸张贴在市场里，承诺将按图施工，李红梅、李艳红正是基于此才与普洱益晟公司签订租赁合同。虽然没有将《建设施工图纸》附在合同里，但是其口头约定依然合法有效，证人张某、谢某等人均已证实普洱益晟公司口头承诺的配套设施是有手扶电梯的，而《建设施工图纸》上也标注得很清楚，确实有手扶电梯的设计，相互验证就能得出手扶电梯是必须的配套设施，但是一审法院对证人证言均不予采信，又因《建设施工图纸》没有附于主合同而不予认可，这是违背客观真实性的。二、一审法院认定租赁物交付时间是明确的，是双方一致协商的观点是错误的。一审法院认为合同约定的：“租金起算日期为2019年1月1日，如未能在约定日期交付，租期顺延以实际交付日期为准”是双方对租赁物交付的时间予以明确，是双方对未能在预期时间交付租赁情况的一致协商，这是错误的。理由如下：1、如果双方对交付时间明确就应该是到具体的日期，但合同约定的实际交付日期并不具体，因为它可以是明天，也可以是明年，也可以是十年后，这个约定怎么就被认定为明确。2、“以实际交付日期为准”不是双方对未能在预期时间交付租赁情况的一致协商。因为签订时是在2018年，只有在2019年1月1日出租方未能按时交付，双方因此再签订补充协议约定才能算对未能在预期时间交付租赁情况的一致协商。三、一审法院认为“租金起算日期为2019年1月1日，如未能在约定日期交付，租期顺延以实际交付日期为准”不是格式条款是错误的。1、《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”本案中，普洱益晟公司就是预先拟定好，与所有承租方签订的都是一样的，普洱益晟公司就是在重复使用，并且在订立合同时未与李红梅、李艳红协商。2、一审法院因为李红梅、李艳红未举证证明对“租期顺延以实际交付为准”的约定非基于双方的真实意思表示而否定是格式条款是片面的。《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”该规定明确了提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，而本案中“租期顺延以实际交付为准”是违反公平原则的，因为普洱益晟公司就算十年不交付租赁物也不违约，可以长期免息使用租金。本案中普洱益晟公司是提供格式条款的一方，对于免除自己责任的条款应当以合理的方式提请李红梅、李艳红注意，举证责任应由普洱益晟公司承担，而不是由李红梅、李艳红承担。综上两点，一审法院举证责任颠倒，其认定是错误的。四、一审法院认定普洱益晟公司已经履行交付租赁物的义务是不正确的。一审法院认为普洱益晟公司在2020年12月短信通知就已经履行了租赁物的交付义务是错误的，租赁物的交付必须有承租人的交接清单。本案中普洱益晟公司是在李红梅、李艳红起诉后才补发的短信，而2020年12月所发短信通知的内容是2020年9月1日接收租赁物，如此违背客观事实的短信，一审法院居然认定普洱益晟公司以实际行动交付了租赁物。五、一审判决错误。本案中李红梅、李艳红根据法律规定，已经将解除合同的意思通知普洱益晟公司，而普洱益晟公司并没有提出异议，根据法律规定双方签订的租赁合同已经解除，故一审法院判决驳回的李红梅、李艳红所有诉讼请求是错误的。综上所述，一审判决认定事实错误，导致作出错误判决，李红梅、李艳红特提起上诉，请求二审法院支持李红梅、李艳红的上诉请求。普洱益晟公司的辩称，请求驳回李红梅、李艳红的上诉请求。具体理由是：一、普洱益晟公司不存在未按工程规划许可证的规定建设的情形。涉案的租赁房产是属于澜沧县农贸市场整改项目，该项目的建设工程规划许可证并没有指定施工图，只是明确了建设规模、建设位置、建设用途。建房的过程中是没有违反任何相关规定的，同时在该房子是已经通过了竣工验收，经过公安消防局验收的。李红梅、李艳红上诉状中提到普洱益晟公司没有按规划图施工是不符合事实的。一审时候所涉及的那套施工图纸是最开始的施工方案，并不是实际施工并通过相关验收的最终方案，而且在建设过程中，这些方案都是随时可能会被调整的。但是最终涉案的房屋已经通过了规划验收，并正式营业，完全证明了该市场的建设是符合规划的要求。二、关于补充协议的问题。补充协议是双方当时的真实意思表示，也是双方在合同履行过程当中对接房的一个实际变更，并没有违反法律强制性规定，应当视为有效合同。李红梅、李艳红向一审法院提出诉讼请求：1、请求一审法院依法判令解除李红梅、李艳红与普洱益晟公司签订的租赁合同；2、普洱益晟公司退还李红梅、李艳红门面租金138502元；3、本案诉讼费用由普洱益晟公司、张跃华承担。一审法院认定事实：李红梅、李艳红长期在澜沧县农贸市场经营服装生意。澜沧高原特色农产品交易市场隶属于普洱益晟公司。2018年6月21日，经李红梅、李艳红与普洱益晟公司友好协商，对普洱益晟公司在建的澜沧高原特色农产品交易市场内的商铺、摊位租赁事宜达成两份《澜沧高原特色农产品交易市场租赁合同》，普洱益晟公司将位于澜沧高原特色农产品交易市场摊位T06#、商铺SP1-07租赁给李红梅、李艳红，用于经营熟食品。摊位租用期限为三年，自2018年7月4日起至2021年7月4日止，三年租金34848元，商铺租用期限为五年，自2018年7月4日起至2023年7月4日止，五年租金103654元。上述租金均已一次性付清，共计138502元。合同还对双方的权利义务及违约责任等内容进行了约定。签订合同当天，双方还就商铺租用的《澜沧高原特色农产品交易市场租赁合同》未尽事宜签订《补充协议》，其中，协议明确约定：“1、租金为5年一次性付清，乙方享受甲方5年优惠6个月的优惠政策；2、租金2019年1月1日起计算，如未能在约定日期交付给乙方使用，租期顺延以实际交付日期为准”。租金138502元已全部付清给普洱益晟公司。2019年8月8日工程竣工并经澜沧县建设工程质量监督站验收合格。普洱益晟公司通知李红梅、李艳红接收租赁物，但李红梅、李艳红认为普洱益晟公司未按规定时间2019年1月1日交付门面，于2020年6月15日向普洱益晟公司提出退还门面及摊位费租金，普洱益晟公司的员工张跃华草拟农贸市场摊位退款申请书并提交普洱益晟公司，但公司认为李红梅、李艳红与普洱益晟公司签订的租赁合同未具备解除条件，不同意解除合同，故双方发生争议。现李红梅、李艳红起诉至本院，要求判令解除李红梅、李艳红与普洱益晟公司签订的租赁合同，并退还李红梅、李艳红门面租金138502元，本案诉讼费用由普洱益晟公司、张跃华承担。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案李红梅、李艳红与普洱益晟公司通过协商达成两份《澜沧高原特色农产品交易市场租赁合同》和一份《补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效，一审法院予以确认。本案的争议焦点为：李红梅、李艳红与普洱益晟公司签订的租赁合同是否应当解除。一审法院认为，从双方签订的两份《澜沧高原特色农产品交易市场租赁合同》约定的租期的开始时间均为2019年1月1日起，双方约定的租赁物应于2019年1月1日交付给李红梅、李艳红。但本案双方就商铺租赁签订的租赁合同未尽事宜签订的《补充协议》已明确约定：“租金为5年一次性付清，乙方享受甲方5年优惠6个月的优惠政策；租金自2019年1月1日起计算，如未能在约定日期交付给乙方使用，租期顺延以实际交付日期为准”，以及针对摊位租赁签订的租赁合同约定的“租金起算日期为2019年1月1日，如甲方未能在约定日期交付给乙方使用，租期顺延以实际交付日期为准”。因此，双方已对租赁物交付的时间予以明确，且《补充协议》是合同不可分割的部分，协议明确的5年优惠6个月的优惠政策以及未能在约定日期交付给乙方使用，租期顺延以实际交付日期为准的约定实际是双方对未能在预期时间交付租赁物的可能重新进行协商处理。工程竣工验收合格后，普洱益晟公司经多次催促李红梅、李艳红接收租赁物，但李红梅、李艳红以普洱益晟公司未在《澜沧高原特色农产品交易市场租赁合同》约定的2019年1月1日交付租赁物为由拒绝接收租赁物。因此，本案普洱益晟公司已根据双方约定履行义务，普洱益晟公司并不存在违约行为。故李红梅、李艳红诉请要求解除与普洱益晟公司签订的租赁合同并退还李红梅、李艳红租金138502元的主张于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决驳回李红梅、李艳红的诉讼请求。案件受理费3070元，减半收取1535元，由李红梅、李艳红承担。二审中，经本院审查的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条:“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，李红梅、李艳红与普洱益晟公司于2018年6月21日签订《澜沧高原特色农产品交易市场租赁合同》及《补充协议》，双方对租赁场地、租赁期限及租金、租期顺延的条件、违约责任等内容进行了约定。本院认为，《澜沧高原特色农产品交易市场租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。对李红梅、李艳红上诉认为，普洱益晟公司未按照《建设施工图纸》进行施工，配套设施与《建设施工图纸》不匹配的主张。因《建设施工图纸》并未作为双方当事人的合同约定内容附于《澜沧高原特色农产品交易市场租赁合同》或《补充协议》，加之在实际施工过程中存在经批准对《建设施工图纸》的变更，故李红梅、李艳红以普洱益晟公司未按原《建设施工图纸》进行施工，并以此要求解除合同的上诉主张不能成立，本院不予支持。对于李红梅、李艳红上诉认为，《补充协议》中约定“租期顺延以实际交付为准”是格式条款，违反公平原则的主张。根据《中华人民共和国合同法》三十九条第二款：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”本案中，《补充协议》的条款虽被重复使用,但“预先拟定并在订立合同时未与对方协商”亦是格式条款的构成条件。因案涉合同系双方当事人达成合意后签订，李红梅、李艳红亦未向法院提供证据证实订立该条款时普洱益晟公司未与其进行协商，由李红梅、李艳红承担举证不能的不利后果。另,结合《补充协议》中“租期顺延以实际交付为准”的约定内容。本院认为，该条款对普洱益晟公司设定的义务是，如普洱益晟公司未按时向李红梅、李艳红交付房屋，租期将从实际交付时起算，即未交房不计算租金和租期。该条款并未加重李红梅、李艳红的责任或排除李红梅、李艳红的主要权利。故李红梅、李艳红认为该条款为格式条款，违反公平原则的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于李红梅、李艳红上诉认为，租赁物交付时间不明确、租赁物未交付的主张，一审法院在说理部分已经进行了阐述，本院不再赘述。综上所述，李红梅、李艳红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费3070元，由李红梅、李艳红负担。本判决为终审判决。审判长 张 坤审判员 田 田审判员 邱继娇二〇二一年三月十六日书记员 鲁明锋