北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0107民初7928号原告（反诉被告）:北京金石融景房地产开发有限公司，住所地北京市石景山区阜石路165号院3号楼606。统一社会信用代码:91110107076616450T法定代表人:刘洋，董事长。委托诉讼代理人：仇丽娟，大沧海律师事务所北京分所律师。委托诉讼代理人：欧河山，男，1997年9月7日出生，大沧海律师事务所北京分所实习律师，住北京市石景山区。被告（反诉原告）:孙英博，男，1985年3月1日出生，，住辽宁省沈阳市大东区。委托诉讼代理人：李雁，北京铭桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐璐，女，1984年3月6日出生，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）北京金石融景房地产开发有限公司(以下简称：金石融景公司)起诉被告（反诉原告）孙英博清算责任纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员公开开庭进行了独任审理。原告（反诉被告）金石融景公司委托诉讼代理人仇丽娟、欧河山，被告（反诉原告）孙英博委托诉讼代理人李雁、唐璐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）金石融景公司向本院提出诉讼请求:1.请求法院判决确认原告、北京九五二七餐饮管理有限公司签订的《商铺租赁合同》于2019年12月7日解除;2.请求法院判决被告于判决生效后7日内支付原告2019年10月17日至2019年12月7日的租金48888.32元;3.请求法院判决被告于判决生效后7日内支付原告违约金84614.4元;4.请求法院判决被告于判决生效后7日内将北京市石景山区石景山路城通街26号院9幢-1层-108号商铺恢复原状（拆除厨房的隔断墙）、腾退返还原告;5.请求法院判决被告支付原告自2019年12月8日至其实际恢复房屋原状、腾退返还之日止的占有使用费(2019年12月8日至2019年12月14日按940.16元/每日计算，2019年12月15日起按1880.32元/日计算)。事实和理由:2018年12月9日，原告与北京九五二七餐饮管理有限公司(以下简称“九五二七公司“签订《商铺租赁合同》。九五二七公司承租位于石景山区石景山路城通街26号院9幢-1层-108号的商铺，经营“奉天波波”餐饮项目，租赁面积117.52平米，合同期限为2019年4月17日至2022年4月16日。九五二七公司按三个月为一期支付租金，2019年4月17日至2021年4月16日，租金标准为每平方米每月240元，每期租金为84614.4元。原告交付商铺，九五二七公司装修、开业经营。九五二七公司租金支付至2019年10月16日，2019年10月17日后租金再未支付原告多次催缴无果，于2019年12月5日向九五二七公司发出《律师函》，通知解除《商铺租赁合同》，要求支付租金、违约金，在7日内将商铺恢复交付时状态返还原告。该《律师函》于2019年12月7日签收送达。至今，九五二七公司未将商铺恢复原状返还、支付租金及违约金等。依据合同约定，九五二七公司逾期缴纳租金超过30日，原告有权解除合同，并有权要求支付欠付的租金、补交免租期租金、支付违约金，将房屋恢复交付时原状、腾退返还原告及支付逾期腾退的占有使用费。九五二七公司系自然人独资类型有限责任公司，被告为股东，未足额实缴出资。2020年4月14日，九五二七公司，未经法定程序未告知、未清理与原告之间的债务即行注销，严重侵害了原告的合法权益。依据相关法律规定，被告作为九五二七公司股东应当为本案当事人，承担债务清偿责任。故原告诉诸法院，请求法院依法支持原告诉讼请求，维护原告合法权益。被告（反诉原告）孙英博辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求，本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：同意2019年12月7日解除合同；2019年10月17日至2019年12月7日的租金同意给付；不同意给付违约金；是原告不同意让我们搬东西，我们没有办法腾退房屋，我们没有改建没有变化，不同意恢复原状，房屋里的东西不重要，不影响原告再租赁。被告解除原合同完全是由于原告的过错所造成，原告应承担解除协议的违约责任，被告不必支付原告任何违约金。被告于2018年12月9日与原告签订的《商铺租赁合同》(以下简称“原合同”)，承租原告位于石景山区石景山路城通街26号院9幢-1层-108号商铺(以下简称“租赁物业”)租期三年。但因原告在原合同签订之前的宣传与实际经营环境相差甚远，同时原告自身存在宣传不利、隐瞒周边楼房的实际情况等一系列问题，导致被告在选址时出现了误判和之后的经营不利，以至于无法持续经营下去，2019年12月7日被告与原告正式解除合同。2019年10月17日至2019年12月7日的租金，被告已经支付给原告，不必另行支付。被告在合同解除后，已经发《通知函》给原告，告知原告被告之前存放在原告处的相当于三个月租金的租赁保证金人民币84614.4元除用于抵扣被告应向原告支付的自2019年10月17日至2019年12月7日期间的租金人民币48888.32元外，原告需退还被告租赁保证金的剩余款项35726.08元。被告未能腾退房屋是由于原告的强力阻挠，责任在原告，被告不需要支付2019年12月8日后的租金。合同解除后，由于被告不允许原告将租赁物业内的物品搬出，所以原告无法按照原合同的要求搬离、拆除原告添置的设备设施及乙方装饰、装修，同时也无法将该租赁物业及其附属设备设施恢复房屋交付原状的要求，但被告已第一时间将原告允许搬离的物品全部搬离。因此合同解除后，被告未能将租赁场所恢复原状的原因是因为原告的阻挠，责任在原告，被告无需支付2019年12月8日之后的租金。被告（反诉原告）孙英博向本院提出反诉请求：1、请求依法判决被反诉人返还反诉人的租赁保证金的剩余款项35726.08元;2、请求依法判决被反诉人承担本案诉讼费。事实和理由:合同的解除是由于被反诉人的错误导致，被反诉人应承担违约责任并赔偿反诉人的违约金和经济损失。反诉人于2018年12月9日与被反诉人签订了《商铺租赁合同》(以下简称“原合同”)，承租被反诉人位于石景山区石景山路城通街26号院9幢-1层-108号商铺(以下简称“租赁物业”)租期三年。但因被反诉人在原合同签订之前的宣传与实际经营环境相差甚远，同时被反诉人自身存在宣传不利、隐瞒周边楼房的实际情况等一系列问题，导致反诉人在选址时出现了误判和之后的经营不利，以至于无法持续经营下去。一是被反诉人招商图片上宣传的进店商家与实际进店的商家不符。一些知名商家根本没有进店，有的进店只呆了几天就撤出了。二是被反诉人没有按照之前的承诺进行宣传和营销，其之前承诺的经营方针和计划都没有做到。商场开业后，客源极少，被反诉人的商铺生意受到极大影响，导致月月亏损，实在无法继续经营下去才提出了解除合同。反诉人在合同解除后，已经发《通知函》给被反诉人，告知之前存放在被反诉人处的相当于三个月租金的租赁保证金人民币84614.4元除用于抵扣反诉人应向被反诉人支付的自2019年10月17日至2019年12月7日期间的租金人民币48888.32元外，被反诉人需退还反诉人租赁保证金的剩余款项35726.08元。综上所述，被反诉人以虚构的事实和自身的优势，骗取反诉人的信任，导致反诉人利益受损，明显侵犯了反诉人的合法权益，也违背了诚信原则，希望法院支持反诉人的诉讼请求。原告（反诉被告）金石融景公司辩称，不同意被告的诉讼请求，是结清费用并返还房屋之后才退还保证金。对于保证金是在合同6.6条约定的。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证,对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下：坐落于北京市石景山区城通街26号院9幢-1层-108号房屋的所有权人系金石融景公司。2018年12月9日，金石融景公司（甲方）与北京九五二七餐饮管理有限公司(乙方，以下简称九五二七公司)签订《商铺租赁合同》，双方约定：九五二七公司承租位于石景山路城通街26号院9幢-1层-108号的商铺，租赁用途为经营“奉天波波”餐厅，租赁面积117.52平方米。租期自2019年4月17日至2022年4月16日。4.3.1免租期为3个月，具体见附件4。4.3.2因乙方原因导致本合同提前终止的，乙方应按实际享受的免租期天数和合同终止时的日租金标准向甲方补交免租期内的租金。4.3.3免租期内免交租金，但物业费、公共事业费（包括供暖费等）其他一切费用，均由乙方自行承担并支付。5.1.1自起租日起开始计算租金，租赁期限内租金总额951065.84元，各期租金以附件4为准。租金计提方式为固定租金。6.1租赁保证金，乙方应在本合同签订当日向甲方支付租赁保证金84614.4元。6.3租赁保证金不是预付的租金，仅作为乙方忠实履行本合同约定义务的保证。甲方有权按本合同约定扣除乙方支付的租赁保证金并要求乙方按本合同约定予以补足。6.4出现下列情形后，甲方即可以书面通知的形式即时扣除乙方相应金额的租赁保证金，并不影响甲方同时行使任何其他补救权利。如租赁保证金不足以支付乙方应付款项或弥补损失，甲方有权向乙方追偿，且本合同甲方其他权利不受影响。6.4.1按本合同约定乙方应向甲方支付租金及其他应付费用而乙方未支付的;6.4.2按本合同约定乙方应向甲方支付任何违约金、赔偿款而乙方未支付的。6.6本合同约定的没收情形外，在下列条件均实现(以在后发生的时间为准)的三十日内，甲方将租赁保证金或其扣除欠费和清偿赔款的余额无息返还乙方：6.6.1租赁期限届满乙方不再续租，或本合同提前终止、解除的；6.6.2乙方无违约行为;6.6.3甲方确认乙方对其不再构成可能的经济责任包括但不限于未结清物业管理费、公用事业费(包括供暖费等)第三方索赔等应由乙方承担的任何费用);6.6.5乙方已按本合同约定退还租赁物业。6.7乙方未经甲方同意不得将租赁保证金用于抵销应缴付的租金或其他款项。14.1租赁期限届满或合同提前解除后，乙方应当在租赁期限届满或合同解除之日起7日内将该租赁物业及其附属设施恢复房屋交付原状并返还甲方，甲方无需对此给予乙方任何赔偿或补偿。14.2对于由乙方添置的设备设施及乙方装饰、装修，在返还前乙方应予搬离、拆除，并使租赁物业恢复至甲方交付时状态(甲方同意保留的除外)乙方应同时保证交还房屋内部完好、墙面及地面清洁。期限届满后，租赁物业内仍有乙方未予拆除/搬移的设备设施及装饰、装修，商品、存货、家装、家具、物料、设备设施或其它任何财产(以下简称“该等物品”)，视为乙方放弃所有权;甲方有权自行清理、清除、处理、处置该等物品，因此而发生的费用由乙方承担，甲方有权从租赁保证金中直接扣除上述费用。同时，乙方同意若甲方同意保留该等物品的在该等物品应归甲方所有，且甲方无须对乙方进行任何补偿。18乙方违约责任18.1乙方未按本合同规定的方式和时间，向甲方缴纳租金、租赁保证金及其补足额等所有应付款项，每逾期一日，按应缴款项之千分之一向甲方缴纳违约金，逾期超过三十日或逾期支付累计达三次以上的，甲方有权解除本合同。18.5因乙方其他原因使本合同提前解除的，甲方有权要求乙方支付3个月租金作为违约金，上述违约金甲方有权从租赁保证金中直接扣除。18.6租赁期限届满或合同解除，乙方如未按本合同约定返还租赁物业的，每逾期一日，乙方应向甲方支付房屋占有使用费，日使用费的标准按合同解除时日租金标准的双倍计收。附件4，各期租金付款周期、租金支付日期以及租金金额：第一期：2018年12月7日支付付款周期自2019年4月17日至7月16日的租金84614.4元；第二期：2019年7月7日支付付款周期自2019年7月17日至10月16日的租金84614.4元；第三期：2019年10月7日支付付款周期自2019年10月17日至2020年1月16日的租金84614.4元；第四期：2020年1月7日支付付款周期自2020年1月17日至2020年4月16日的租金28204.8元（含2个月免租期）。此后，金石融景公司依约交付了房屋，九五二七公司支付租金至2019年10月16日，支付保证金84614.4元。孙英博表示与金石融景公司杨子建（音）就租金进行协商，提供了双方的微信记录，2019年9月11日。孙英博向杨子建表明每月都要赔2、3万元，前期已经搭进100万元。杨：“哦，什么原因？你们要撤店还是要扶持？”孙：“您所谓的扶持是什么样的扶持？”杨：“我们正在计划给商户一些支持，过几天跟你们说吧。”孙：“那我能不能多嘴问一句，撤店的话是走什么流程呢？”孙：“领导，咱政策下来了吗？”2019年12月5日，金石融景公司向九五二七公司发出《律师函》，内容：“双方签订的商铺租赁合同约定，贵司承租金石融景公司拥有的违约北京市石景山区路城通街26号院9幢-1层-108号商铺。贵司应于2019年10月7日支付第七期租金84614.4元，逾期支付租金已构成违约，承担违约责任。……1、《商铺租赁合同》于本函送达贵公司预留地址之日解除。2、请贵公司与物业管理单位或相关部门结清欠缴的物业管理费等费用。3、请贵公司于收到本函之日起7日内，向金石融景公司支付欠付的租金84614.4元，违约金84614.4元。4、如贵司于本函通知的时限内未结清前述之欠缴费用及违约金，金石融景公司有权根据《商铺租赁合同》第六条及第18.5款的约定自租赁保证金中直接扣除，租赁保证金不足以支付上述费用的，贵司应按金石融景公司要求的时限内以补足。5、《商铺租赁合同》解除后，请贵司于《商铺租赁合同》解除之日起7日内将租赁物业及其附属设备设施恢复房屋交付时的原状并返还与金石融景公司(金石融景公司同意保留的除外)。6、金石融景公司有权将租赁物业出租与其他承租人。”金石融景公司所提供邮件的邮寄信息显示于12月7日签收，九五二七公司否认收到该律师函，但认可双方于2019年12月7日解除商铺租赁合同。12月9日,九五二七公司向金石融景公司出具声明，载明：“租赁店铺奉天波波西安肉夹馍店已经连续七个月（自2019年4月15日租赁至今），经过公司慎重考虑，决定解约。”同日，九五二七公司将停业声明张贴在店铺大门。2019年12月20日，九五二七公司向金石融景公司发送关于《商铺租赁合同》解除通知函，内容：一、由于之前已经正式与贵公司协商解除合同事宜，贵公司也表示同意，因此双方正式解除合同日期为2019年12月9日。二、我公司解除原合同完全是由于贵公司的过错所造成，我司不能接受贵公可提出的解除协议相关条款，贵公司应承担相应违约责任，我公司不必支付贵公司任何违约金。我公司之前存放在贵公司的相当于三个月租金的租赁保证金人民币84614.4元除用于抵扣我公司应向贵公司支付的自2019年10月17日至2019年12月9日期间的租金人民币50768.64元外，贵公司需退还我公司租赁保证金的剩余款项33845.76元。三、由于贵公司不允许我公司将租赁物业内的物品搬出，所以无法按照原合同的要求搬离、拆除我公司添置的设备设施及乙方装饰装修。同时也无法将该租赁物业及其附属设备设施恢复房屋交付原状的要求，但我公司已将贵公司允许搬离的物品全部搬离，敬请贵公司收到此通知函后三日内将我公司还需按照合同相关规定需要做的相关工作告知，我公司一定会在能力范围完成办理。四、合同解除后我公司会按照“租赁物业”的相关规定尽快办妥以租赁物业为注册地址或营业地址的工商登记注销或变更手续，并配合贵公司办妥其他包括电信公司、电力公司(如有)等与租赁物业有关的应办理注销或变更的手续并结清相关费用。孙英博提供照片、视频等证明将租赁房屋的钥匙、燃气卡、水卡等与上述《商铺租赁合同》解除通知函一并邮寄给金石融景公司，金石融景公司于12月31日签收。九五二七公司对涉案房屋装修过程中在厨房区域增加了隔断墙。孙英博提供音频等证据证明已搬走租赁房屋内部分物品，因金石融景公司阻止不能将房屋恢复原状，同时表示交还钥匙等物品后，应视为放弃其他设备等物品。孙英博系九五二七公司股东。2020年4月14日，九五二七公司注销，孙英博未清理债务。上述事实，有商铺租赁合同、律师函、解除通知函、物流信息打印单、现场照片、微信聊天记录及当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为：民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。案涉《商铺承租合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，各方当事人应当按照约定履行各自的义务。金石融景公司按照约定向九五二七公司交付商铺，九五二七公司应依约支付租金。九五二七公司抗辩因与金石融景公司订立的合同显失公平且金石融景公司存在虚假宣传，但未提交证据予以证明，故本院对于九五二七公司之抗辩意见不予采纳。九五二七公司提出等待金石融景公司的租金优惠的扶持政策，但在金石融景公司未同意向其减租的情形下，仍应依约交纳租金。根据合同约定，承租人逾期缴纳租金，每逾期一日，按应缴款项之千分之一支付违约金，逾期超过三十日或逾期支付累计达三次以上的，出租人有权解除本合同。九五二七公司应于2019年10月7日向金石融景公司交纳下期租金，但九五二七公司未依约交纳，属违约行为，应承担违约责任。金石融景公司有权行使合同解除权。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。关于合同解除的时间，金石融景公司主张九五二七公司于2019年12月7日签收其提出解除合同的律师函，虽九五二七公司否认收到，但同意2019年12月7日解除租赁合同，本院对此不持异议，故本院确认双方的租赁合同于2019年12月7日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故九五二七公司应按合同约定向金石融景公司交纳自2019年10月17日至2019年12月7日的房屋租金48888.32元。九五二七公司于2019年12月31日将涉案租赁房屋钥匙及水电卡等邮寄交还金石融景公司，并发函表明同意解除《商铺承租合同》、物品已全部搬离，但同时表示因受阻碍无法拆除添置的设备设施及装饰装修。首先，九五二七公司与金石融景公司交接钥匙及水电卡的行为，并不能够认定为双方对于诉争房屋进行了完整交割，因为按照合同约定，九五二七公司应当将房屋清理完毕恢复原状。现九五二七公司尚未将房屋恢复原状，因此不能视为交接完毕。其次，九五二七公司称其不能恢复原状的原因系金石融景公司阻止其取走相应物品。金石融景公司在九五二七公司尚未交清相应费用时，阻止九五二七公司取走相应物品的行为应当视为金石融景公司的自力救济行为，不能认定为金石融景公司阻止九五二七公司履行合同的违约行为。最后，金石融景公司进行自力救济后，应当立即做出报警或诉讼等明确维权行为，金石融景公司在合理期限内并未积极做出上述行为，属于自力救济行为过当。因此，金石融景公司对于自力救济后的合理期限后的相应房屋使用费损失，应当属于明显自行扩大损失，本院不予支持。承租人因违约行为给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务，具体损失数额由法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价，承租人的过错程度等因素予以酌定。金石融景公司应当在接收钥匙并自力救济后，积极做出意思表示及行为，及时收回房屋。金石融景公司要求九五二七公司将涉案房屋的装饰装修恢复至交付时的状态为由未主动收回房屋，不能作为拒绝收房的理由，其可以在合理期限后自行处分，并主张相应损失。对金石融景公司主张的房屋占用费损失，因九五二七公司于2019年12月31日交还钥匙等物品，九五二七公司应支付自2019年12月7日的至2019年12月31日的房屋使用费，使用费标准应依合同约定按日租金双倍予以计算为45127.68元。对于后续的使用费损失，本院依法酌定该损失期间为1个月。金石融景公司确认收取了涉案合同的租赁保证金84614.4元，现双方合同解除，合同约定租赁保证金扣除欠费后退还，故租赁保证金84614.4元应在九五二七公司欠付租金、违约金、房屋使用费中扣除。现上述费用均已扣除完毕，因此对孙英博主张金石融景公司返还余款35726.08元的反诉请求，本院不予支持。租赁合同约定合同提前解除后，乙方应当于合同解除之日起7日内将该租赁物业及其附属设施恢复房屋交付原状并返还甲方，对于由乙方添置的设备设施及乙方装饰、装修，在返还前乙方应予搬离、拆除，并使租赁物业恢复至甲方交付时状态。现金石融景公司请求孙英博拆除涉案房屋厨房的隔断墙符合合同约定，孙英博亦同意拆除，故本院对此不持异议。金石融景公司依据合同约定有权解除合同并要求支付违约金。关于违约金数额，孙英博提出约定的违约金标准过高请求予以减少，本院结合双方合同实际履行情况、金石融景公司的实际损失以及实际经营等情况予以酌定。九五二七公司注销后，应由孙英博承担涉案债务。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：一、确认北京金石融景房地产开发有限公司与北京九五二七餐饮管理有限公司于2018年12月9日签订的《商铺租赁合同》于2019年12月7日解除；二、孙英博于本判决生效后七日内拆除位于北京市石景山区城通街26号院9幢-1层-108号房屋厨房的隔断墙并将房屋返还北京金石融景房地产开发有限公司；三、孙英博于本判决生效后七日内给付北京金石融景房地产开发有限公司自2019年12月8日开始的房屋使用费损失共计65811.2元；四、孙英博于本判决生效后七日内给付北京金石融景房地产开发有限公司违约金6000元；五、驳回北京金石融景房地产开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回孙英博的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13600元，由北京金石融景房地产开发有限公司负担12200元（已交纳5998元，余款于本判决生效后七日内交纳），由孙英博负担1400元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费347元，由孙英博负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 员  王 旸二〇二一年三月三十一日法官助理  周炳旭书 记 员  刘 曦