四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0191民初267号 原告（案外人）：成都市正成投资开发有限公司。住所地：成都市武侯区黉门街36号正成.商翼510室。 法定代表人：涂大成，总经理。 委托诉讼代理人：杨雅婷，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李**，泰和泰律师事务所律师。 被告（申请执行人）：成都小企业融资担保有限责任公司。住所地：四川省成都市青羊区顺城大街221号工投大厦二楼。 法定代表人：陈简，董事长。 委托诉讼代理人：肖书绘，四川瀛领禾石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋勇，四川瀛领禾石律师事务所律师。 第三人（被执行人）：卓冰华，男，1990年9月2日出生，汉族，住广东省吴川市。 原告成都市正成投资开发有限公司（以下简称正成投资公司）与被告成都小企业融资担保有限责任公司（以下简称小企业公司）、第三人卓冰华执行异议之诉一案，本院于2021年1月4日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由本院审判员吴翔独任审理。于2021年2月23日、3月30日进行开庭，原告正成投资公司的委托诉讼代理人杨雅婷、李**，被告小企业公司的委托诉讼代理人肖书绘到庭参加诉讼。第三人卓冰华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 正成投资公司向本院提出诉讼请求（经庭审明确）：依法撤销（2020）川0191执异482号《执行裁定书》，排除对正成投资公司名下位于成都市武侯区××路××号××栋××单元××楼××号房屋的强制执行，解除对房屋采取的全部强制执行措施。事实与理由：正成投资公司为案涉房屋的开发商，因新建取得房屋的所有权，且房屋至今仍登记在正成投资公司名下，正成投资公司与卓冰华的《商品房买卖合同》已经解除，卓冰华不再对案涉房屋享有任何权利或可期待利益，法院对案涉房屋采取的预查封措施之法律基础不复存在，应予以解除。 小企业公司答辩称，1.法院对案涉房屋实施的预查封是合法的，卓冰华为他人借款提供反担保，我方履行保证责任后，依法向卓冰华进行追偿，取得生效判决并据此申请强制执行，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》，法院对卓冰华购买并备案的案涉房屋进行查封，于法有据；2.正成投资公司提出执行异议的生效文书为房屋被查封之后作出，即正成投资公司提出解除与卓冰华商品房买卖合同之时，案涉房屋已经被查封，在查封时，卓冰华已支付完毕全部房款并实际占有房屋，卓冰华为房屋的所有权人，小企业公司作为债权人，对房屋享有可通过拍卖、变卖实现债权的现实利益；3.正成投资公司并非房屋的所有权人，无权提出排除执行请求。正成投资公司提供的证据只显示其作为出卖人，并非权利人。 卓冰华未到庭应诉答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 正成投资公司为案涉房屋所在物业“正成城市乐章”的开发商。2010年12月取得建设用地规划许可证，2011年取得案涉项目所在武侯区机头桥街道潮音村1、6组土地的使用权证，2011年8月，取得建设工程规划许可证，2011年11月，取得建筑工程施工许可证，2012年7月，取得案涉项目的商品房预售许可证。 2012年8月27日，卓冰华与正成投资公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，主要约定：1.正成投资公司将位于武侯区××路××号××栋××单元××层××号房出售给卓冰华，成交总价为808147元；2.付款方式为向银行借款支付：卓冰华应于2012年8月27日前将房屋首期款248147元支付给正成投资公司，余款560000元向成都银行申请7成30年抵押贷款进行支付；3.在正成投资公司为卓冰华贷款向银行承担保证责任期间内，如卓冰华未能按期偿还银行按揭贷款，并导致正成投资公司承担担保责任的，卓冰华须在接到正成投资公司通知的7个工作日归还正成投资公司代还款项（以银行扣款凭证为准），并按中国人民银行同期贷款利率向正成投资公司支付代还款项代垫期间的利息，以及代还金额10%的违约金；若正成投资公司在承担担保责任时，实际支出或承担了律师费、诉讼费等其他费用的，正成投资公司还有权向卓冰华追偿该部分费用。卓冰华逾期偿还银行贷款，导致正成投资公司承担担保责任的情况累计发生两次，或者卓冰华逾期归还支付前述资金超过十五日的，或者银行已解除与卓冰华之间的抵押贷款协议的，卓冰华除按上述约定向正成投资公司归还并支付相应款项外，还应按总购房款的10%支付违约金；在适用前述违约金的同时，正成投资公司在此种情况下还有权选择解除《买卖合同》及本补充协议，或者选择以拍卖、变卖、折价等方式处置卓冰华所购房屋，并就该房屋处置后所得价款优先受偿。《商品房买卖合同》及附件签订后，卓冰华支付了首付款248147元，双方申请对案涉房屋办理了预售登记和预告登记。 2016年8月10日，本院立案受理小企业公司与成都粤邦科贸有限公司、成都蓉兴源商贸有限公司、袁土生、卓冰华、李日福、申杰、袁木清、李康梅、袁亚仔追偿权纠纷一案，案号（2016）川0191民初9835号。 2017年2月10日本院就上述案件作出如下判决：一、成都粤邦科贸有限公司向小企业公司偿还为其垫付的代偿款9504172.65元，并支付利息、罚息；二、成都粤邦科贸有限公司向小企业公司支付违约金900000元；三、成都蓉兴源商贸有限公司、袁土生、卓冰华、李日福、申杰、袁木清、李康梅、袁亚仔对成都粤邦科贸有限公司所负的上述债务承担连带清偿责任，承担连带清偿责任后，有权依法向成都粤邦科贸有限公司追偿；四、若成都粤邦科贸有限公司未按上述判决履行给付义务，小企业公司有权对袁土生、李日福所有的位于大邑县××镇××道××号××栋××层××号的房产（权0×8），对袁土生、李日福所有的位于温江区××街××街××号××栋××层××号的房产（权0×6）、位于温江区×号的房产（权2×9），对李日福所有的位于青羊区×号的房产（权2×8），对申杰所有的位于温江区××路××号××栋××单元××层××号的房产（权0×7）依法拍卖、变卖所得价款在本判决确定的债权范围内优先受偿（分别不超过各抵押物在《最高额反担保抵押合同》中约定的最高担保额）。 2017年7月4日，上述案件生效后，小企业公司申请强制执行，本院以（2017）川0191执3272号立案，并于7月17日作出（2017）川0191执3272号《执行裁定书》，裁定“将被执行人卓冰华所有的位于武侯区××路××号××栋××单元××号房屋（权2×3）予以查封。查封期限为三年”。7月20日，本院向成都市不动产登记中心发出《协助执行通知书》，对案涉房屋进行了查封。 2017年11月27日，成都银行向正成投资公司发出《成都银行履行保证担保责任通知书》，载明卓冰华已3期未按时偿还本息，要求正成投资公司在收到通知后7日内履行连带保证责任，逾期将从正成投资公司在该行的账户直接扣划卓冰华所欠款项。此后，成都银行于2017年12月4日从正成投资公司账户扣划了525560.81元，用于代偿卓冰华贷款本金、利息和罚息。2018年1月23日，正成投资公司向卓冰华在《商品房买卖合同》中载明的通讯地址成都市机投镇华都星公馆4-3-301号寄送了要求卓冰华偿还代偿款项及支付违约利息的《催告函》。 2018年8月21日，因与卓冰华商品房预售合同纠纷，正成投资公司向成都市武侯区人民法院提起诉讼。同年12月27日，成都市武侯区人民法院作出（2018）川0107民初8756号《民事判决书》，确认了上述案涉房屋买卖事实与正成投资公司替卓冰华代偿银行借款的行为，判决：一、解除正成投资公司与卓冰华签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》。二、驳回正成投资公司的其他诉讼请求。因不服一审判决，正成投资公司向成都市中级人民法院提出上诉。2019年8月9日，成都市中级人民法院作出（2019）川01民终9609号《民事判决书》，判决“驳回上诉，维持原判”。 2020年12月14日，本院受理正成投资公司针对上述执行提出的执行异议，请求法院解除对案涉房屋采取的全部强制执行措施，2020年12月16日，本院作出（2020）川0191执异482号执行裁定书，裁定驳回正成投资公司的异议申请，后正成投资公司向本院提出本案执行异议之诉。 另查明以下事实： 1.通过2021年2月24日的网签合同信息查询记录显示，案涉房屋出卖人为正成投资公司，买受人为卓冰华，网签（备案）号为1724262，现房屋存在本院（2017）川0191执3275号、3272号、3274号案件的限制查封，时间为2017年7月20日。此三案均为小企业公司与卓冰华等人的追偿权纠纷的执行案件。同时房屋信息查询记录显示，案涉房屋所有权人登记为正成投资公司，取得方式为国有土地商品房新建。 2.2020年7月13日，本院向正成投资公司发出协助执行通知书、执行裁定书，请正成投资公司协助：将卓冰华在正成投资公司处的18万元购房退款予以冻结，冻结期限1年。后正成投资公司对该协助执行通知的协助冻结金额提出说明，载明经核算，卓冰华在正成投资公司的购房退款金额为171707.49元。 上述事实，有民事判决书、执行裁定、房屋信息查询记录、网签合同信息查询记录以及当事人在庭审中的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，正成投资公司在小企业公司与卓冰华追偿权纠纷案件执行过程中，对小企业公司申请执行的卓冰华的案涉房屋提出执行异议，认为卓冰华与正成投资公司签订的购买案涉房屋的《商品房买卖合同》已经解除，卓冰华不再对案涉房屋享有任何权利，法院执行中对案涉房屋采取的预查封措施之法律基础不复存在，应停止执行。故本案争议焦点应为正成投资公司是否能够排除对案涉房屋的执行。 首先，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项的规定，人民法院可以对尚未进行房屋所有权登记但办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封。因此法院对备案在卓冰华名下的房产进行预查封，并无不妥。同时，因卓冰华尚未取得案涉房屋所有权，故本案所涉查封均为预查封。预查封的基础在于卓冰华依约可能取得案涉房屋所有权，即卓冰华基于案涉《商品房买卖合同》而享有的物权期待权，但并非物权。在商品房预售合同关系中，卓冰华作为买受人，对预售商品房仅拥有过户请求权，被预查封的讼争房屋并非卓冰华的财产。仅在具备过户登记条件的情况下，卓冰华可以请求开发商正成投资公司办理过户手续，在卓冰华取得房屋所有权登记后，预查封才转为正式查封。现卓冰华与正成投资公司签订的《商品房买卖合同》已经法院的生效判决予以解除，卓冰华已经丧失了基于商品房预售合同请求办理讼争房屋产权过户登记的合同权利，预查封的基础丧失，正成投资公司作为讼争房屋的开发单位，根据房屋信息查询记录显示，其为现房屋的所有权人。 其次，双务合同解除双方互负返还义务的情况下，本院在执行过程中已裁定将正成投资公司应返还给被执行人卓冰华的价款进行了冻结，在此情况下，正成投资公司享有的物权性质的返还请求权可排除金钱债权的执行。 综上，对于正成投资公司要求排除对案涉房屋的强制执行的请求符合法律规定，本院予以支持。对于其提出的解除查封的请求，属于案件裁判后执行机构处理的内容，本案中不予审理。 据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、停止对位于成都市武侯区××路××号××栋××单元××楼××号房屋的强制执行； 二、驳回原告成都市正成投资开发有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费收取11881元，由第三人卓冰华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本院（2020）川0191执异482号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审判员  吴翔 二〇二一年三月三十日 书记员  廖真