广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1973民初18300号原告：骆军伟，男，汉族，1988年10月29日出生，住址：广东省龙川县××××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××750。委托诉讼代理人：郑秀琴，广东权晔律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓辉宇，广东权晔律师事务所律师。被告：李建军，男，汉族，1985年10月17日出生，住址：湖北省武汉市江岸区×××××××，公民身份号码：420××××××××××××015。委托诉讼代理人：蒲威，四川慧灼律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋春莲，四川慧灼律师事务所律师。第三人：东莞市乐德房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市×××××××××××××××××××。法定代表人：罗某1。委托诉讼代理人：张宝珍，女，汉族，1993年3月24日出生，住址：广东省东源县××××××××××××1×，公民身份号码：441××××××××××××821，系该公司员工。委托诉讼代理人：黄连花，女，汉族，1990年2月27日出生，住址：广东省佛冈县××××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××328，系该公司员工。原告骆军伟诉被告李建军、第三人东莞市乐德房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年3月11日公开开庭进行了审理。原告骆军伟及其委托诉讼代理人邓辉宇，被告李建军的委托诉讼代理人蒲威、蒋春莲，第三人东莞市乐德房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人张宝珍、黄连花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告骆军伟诉称，原、被告及居间方于2020年6月13日签订了《房地产买卖合同》（以下简称“合同”），第三人为本案合同的居间方。合同约定原告以278,0000元的价格购买被告位于东莞市樟木头镇樟洋社区×城新区绿茵山庄三期112幢1单元1201房的不动产。于签订合同前一日，即2020年6月11日原告已通过第三人向被告支付了5,0000元的定金，且被告向原告出具了有其签名捺印确认的收款收据。合同的附件第二条第二款“按揭付款”约定，涉案房产有抵押，买方于合同签订之日起30个工作日内办理按揭贷款申请，卖方必须配合买方办理按揭贷款的手续并提供相关的材料给银行审核。然而，被告在合同约定期限内未依约履行上述合同义务，导致原告无法向银行申请涉案房屋的按揭贷款。经原告和第三人多次催告其继续履行合同，被告不但拒绝履行合同义务，还明确向原告表示不再出售合同所涉房屋。合同第六条“违约责任”第二款约定，买卖双方一方拒不配合交易约定的，一方逾期超过5天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担支付总楼价20%的违约金。又见合同第十条，原告作为守约方有权向被告追索维权支出的律师费。综上所述，被告的行为已严重违约，致使原告预期利益落空，如今房价逐月水涨船高，原告不得不付出更多的时间和成本另外购房，给原告造成了经济损失，被告应依法承担违约责任。故向法院提起诉讼维权，望法院判如所请。请求判令：一、请求确认原、被告及第三人三方之间签订的《房地产买卖合同》已于2020年8月17日解除；二、请求判令被告向原告支付总楼价20%的违约金，即556000元；三、请求判令被告承担原告维权支付的律师费8000元；四、请求判令由被告承担本案全部诉讼费。以上二至四项合计：654000元。被告李建军辩称，一、原告所举示的《房地产买卖合同》实际上是有个三方经纪服务合同，本案不应当是房屋买卖合同纠纷应当为中介合同纠纷，本案第三人应当依法被列为被告。原告所提交给法庭的《房地产买卖合同》首部及尾部均明确列明了买方、卖方及经纪方。合同正文中第九条、十条、十一条、十三条和十四条均多次说明本合同的三方。《房地产买卖合同》特别告知及合同正文均已经明确显示本起纠纷不是单纯买卖两方的纠纷，而是一直都有经纪方的身影，且合同中有专门的完整的条款，罗列了居间费用及涉及居间费的违约责任。原告向被告发送了关于解除房屋买卖合同的律师函也明确载明“本函投递之日，即解除三方之间签订的《房地产买卖合同》”，原告自身也认同该合同系三方经纪合同，但被告并不认同该合同已经生效并成立。二、在原告要求解除买卖合同前被告没有收到原告支付来的50000元定金，是原告违约在先，被告不应当承担违约责任。原告在2020年8月17日16:50:43向被告发送关于解除房屋买卖合同的律师函时，被告也未收到原告支付的50000元定金。被告收到原告解除合同的律师函后第一时间联系第三人的工作人员黄连花，要求其提供当时转款给被告的人员罗某1的银行账号，将自己收到的10000元支付回去，要求全部款项原路返回原告，但遭遇了第三人工作人员黄连花的拒绝，并声称如果被告拒绝收款，第三人就要继续持有款项，也拒绝退还给原告，在2020年8月18日第三人强行将剩余款项40000元支付到被告的账户当天，被告就将50000元全部转回给原告“附言明确写明：李建军退定金10000元和罗某1退定金40000元”。原告的证据中也没有2020年6月13日原告将50000元定金支付给被告的银行记录，如果原告提前将50000元定金支付给第三人，则根据原告所出示的《房地产买卖合同》特别约定第四条“经纪方不代收、代管任何交易资金”原告应当为自己向被告以外的人转账的支付定金的行为承担责任，该50000元是否系支付给被告的，不得而知，根据与被告与中介黄连花截止2020年6月12日16:25的微信聊天记录，被告仍然没有同意将案涉房屋出售给原告，因此原告诉称于2020年6月11日将定金转给被告的事实系虚假的，该责任不应当由被告来承担，即使要发生定金赔偿的违约责任，也应当是被告李建军与第三人东莞市乐德房地产经纪有限公司按照所收取定金的比例承担。三、原告所出示的《房地产买卖合同》作为一个三方合同，因第三人并没有加盖公章也没有经纪人的签字捺印，第三人工作人员与被告的聊天记录也认为被告还没有签署该合同，因此《房地产买卖合同》没有成立更没有生效。结合第三人工作人员2020年7月7日与被告的微信沟通记录，第三人给被告说的“你明天下午到了先到我公司这边吧，你签了合同先把定金给你”这说明第三人也是认为被告还没有签字，三方合同截止2020年7月7日还未成立并生效。根据民法典合同编第四百九十条“当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名盖章或按指印时合同成立”，本案中被告并没有签字，结合原告提交的《房地产买卖合同》中第三人也没有盖章的情形，该合同根本就没有成立。根据民法典第五百零二条“依法成立的合同，自成立时生效”，因本合同没有成立，因此合同没有生效，被告及第三人均不应当对原告承担违约责任。第三人东莞市乐德房地产经纪有限公司辩称，原告于2020年5月把自己御景房子卖了后想找保利或温莎堡的房子，在带着看了几套后考虑了两三天，到了周末，原告说再多找几套看看，想最近定下来打算下半年办好了进驻让小孩读书，联系了几套并带原告看了后，原告综合了一下，觉得被告的房子还可以，就是觉得贵了，让第三人去谈价，谈了快一个星期，最终买卖双方友好同意。2020年6月10日，第三人告知被告，原告这边晚上过来下定，让他把身份证原件正反面发过来，也让他在手机上查档发过来，被告问了办理手续的流程要多久，说自己不管赎楼，要买家给首付赎楼，跟买家沟通后也同意。2020年6月11日上午，原告下了定金50000元，签了单方合同，然后第三人电话告诉被告，因被告说最近时间都在外地出差，房产证又在武汉，所以要回武汉才能过来樟木头，而原告这边又要等到中下旬才能签申请，被告同意可以把合同传真给他签，等他过来就直接签银行申请和申请赎契，不用过来那么多次。2020年6月11日晚上18:23，被告把邮箱532726412@qq.com发过来了，2020年6月12日18:25，第三人在微信上把合同发给了被告看，也电话联系了让被告仔细看合同，有什么不懂的，就随时联系咨询，2020年6月13日中午12:32，被告说那边有空传真，因为第三人这边去到传真的那个照相馆下班了，就告知下午再传过去，同天下午15:01去传真给被告，电话告诉被告，被告说现在在外地出差，而且附近很难找彩色照相馆，他说要晚上才能传过来。晚上9：40多分，被告看完打印的合同、收据、定金托管收据后，觉得没问题，然后就把合同、定金收据和定金托管收据签了，因被告房产证在武汉，他又在外地出差，不能把房产证原件发过来，跟被告沟通说了先转定金10000元，剩余40000元定金先托管于第三人处，等他拿到房产证过来樟木头，再把钱转给被告。第三人约好原、被告在2020年7月9日去银行办理按揭申请，原告当天早上带齐资料去银行签字办理相关贷款手续，被告于2020年7月8日19时左右已到达樟木头，然后当天晚上23:45微信上发文字说“美女，实在不好意思，家里出了点急事，我要赶回家去了，这个房子的事情可能暂时弄不了，抱歉！”，然后，第三人说已经约好客户和银行，2020年7月9日早上迟迟不见被告过来签字并不接听电话，然后就安排原告先去银行签字，接下来第三人多次跟被告沟通都未能协商到，被告还是决定不卖，原告就说只能通过法律途径解决。经审理查明，原告提交的证据显示，2020年6月13日，原、被告在第三人居间下签订了《房地产买卖合同》，约定被告将位于东莞市樟木头镇樟洋社区×城新区绿茵山庄（三期）112幢1单元1201的房产以2780000元出售给原告，其中该合同第六条第1点第（2）款约定，因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭、过户等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款、逾期不迁出户口等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之二十的违约金。若守约方解除合同的，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同通知书发出之日起五天内退还；该合同第十条约定，合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、保全、担保费用、查询费、第三方代为追讨的费用等均由违约方承担。该合同落款处有原、被告的签字捺印，第三人处未签字盖章。同日，原、被告及第三人签订合同附件，约定由原告在签订合同时支付50000元作为定金，落款处有原、被告及第三人的签字、盖章、捺印。原告提交了第三人工作人员黄连花与被告的微信聊天记录，其中载明，2020年7月1日，被告称“定金只收到10000元，票据你却开了收到50000元，请把票据重新开一遍，以前50000元的那张票据作废”，黄连花称“是50000元啊，等你过来再把另外40000元转给你啊”。2020年7月8日，被告微信黄连花称“美女，实在不好意思，家里出来点急事，我要赶回家去了，这个房子的事情可能暂时弄不了，抱歉！”。原告提交了其与被告的微信聊天记录，其中载明，2020年8月4日，原告微信被告称“能理解，但是我们既然签约了，还是需要履行的”，被告回复称“是的”，原告继续问被告“现在你这边是确定不卖了？”，被告回复称“是的，我老婆坚决不肯卖”。2020年8月17日，原告委托律师向被告发送律师函，通知被告自本函投递之日，即解除三方之间签订的《房地产买卖合同》，该律师函通过EMS邮件形式寄给被告，邮单显示被告于2020年8月18日签收。原告提交了民事案件委托合同、律师费发票，证实因聘请律师花费律师费8000元。被告提交了收款10000元和40000元及退款50000元的电子回单，证实被告于2020年6月13日仅收到了罗某1转来的10000元，后面的40000元系在原告解除合同后由罗某1转给被告的，被告在收到上述款项后第一时间将50000元转给了原告，并附言“李建军退定金10000元和罗某1退定金40000元”。被告提交了2020年6月13日为基准日的案涉房产评估报告，评估案涉房产于2020年6月13日的价格为2874200元，提交了2020年8月14日为基准日的案涉房产评估报告，评估案涉房产于2020年8月14日的价格为2955200元。被告提交了其与黄连花的微信聊天记录，证实黄连花称“你明天下午到了先到我公司这边吧，你签了合同先把定金给你”，由此证明被告尚未在合同上签名，双方之间的合同并未成立。被告提交了经纪人注册信息，证实黄连花取得资格证的时间为2020年10月25日，初始注册登记的时间系2021年1月31日，即黄连花在从事案涉中介服务时不具有资质，由此第三人的中介服务存在严重的过错。第三人提交了其与被告的微信聊天记录到庭，该记录载明了被告在第三人的指引下签订合同的整个过程，其中，被告于2020年6月13日晚上21：54将签好名及捺印的案涉合同、50000元定金收据及40000元定金托管收据扫描好并以文档的形式通过微信发给黄连花，后被告提供了账号给黄连花，黄连花于当日晚上22:10转账10000元给被告，并截图发给被告，被告回复称“收到，谢谢”。第三人提交了被告签名捺印的定金收据和定金托管收据的扫描件到庭，其中定金收据载明“今收到骆军伟交来购买东莞市樟木头镇樟洋社区×城新区绿茵山庄（三期）112幢1单元1201的定金50000元”，定金托管收据载明“今收到李建军交来出售东莞市樟木头镇樟洋社区×城新区绿茵山庄（三期）112幢1单元1201室定金托管40000元，并备注：签订三方合同当天支付定金10000元，剩余定金40000元于卖方到房管部门查档核实后交付”。以上事实，有《房地产买卖合同》、微信聊天记录、律师函、快递详情单、民事案件委托代理合同书、律师费发票、银行电子回单、评估报告、经纪人注册信息、定金收据、定金托管收据、不动产信息查询以及本院的庭审笔录等附卷予以证实。本院认为,原、被告之间系房屋买卖合同关系，本案属于房屋买卖合同纠纷，首先，虽然第三人在《房地产买卖合同》上未签字盖章，但庭审中第三人明确对合同内容予以追认，即原、被告及第三人之间的《房地产买卖合同》关系成立。其次，至于被告李建军是否有在《房地产买卖合同》、附件及相关收据上签名的问题，无论被告在上述文件上的签名是否属实，通过其与黄连花的微信看，被告均按照黄连花的指引完成了上述文件的签订，且被告于2020年6月13日晚上21：54将签好名及捺印的案涉合同、50000元定金收据及40000元定金托管收据扫描好并以文档的形式通过微信发给黄连花，由此可以证实被告明知了上述文件的内容并予以确认，即可以认定上述文件的内容系被告的真实意思表示，对被告均有约束力。再次，纵观整个过程可以明确的认定系被告不愿意继续履行交易，至于定金的问题，定金收据及托管收据系被告的真实意思表示，即被告同意其中的40000元由第三人托管，该意思表示也可以从被告与黄连花的微信聊天中予以佐证，至于第三人是否有资格托管即第三人是否违规，系第三人是否违反行业规范的问题，与本案的定性无关。由此，原告已经按照约定支付了50000元定金，因被告不愿继续履行案涉交易导致原告向被告发送律师函解除合同，被告应承担违约责任。原告于2020年8月17日向被告发出解除合同通知，被告于2020年8月18日收到该律师函，由此，本院确认案涉《房地产买卖合同》于2020年8月18日已解除。至于违约金，《房地产买卖合同》约定了守约方有权要求违约方支付等额于总楼价20%的违约金，被告庭审中抗辩该违约金约定过高，并提交了两份评估报告佐证签约时及解约前几天的案涉房屋的价格，拟证实上述主张。参照“广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引”第四十条“房屋买卖合同因一方当事人违约解除的，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失。计算损失时，应当扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方因此获得的利益以及取得利益需要支出的必要费用，并综合考虑守约方的履约情况等确定，不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失”之规定，本案，原、被告订立合同的时间系2020年6月13日，被告明确表示不愿意出售房屋的时间系2020年8月4日，而原告提出解除与被告之间的《房地产买卖合同》关系的时间系2020年8月17日，之间在时间间隔上大约2个月，原告在被告明确表示不愿意继续卖房的情况下，完全可以再行另购房屋以减少损失的发生，况且从被告提交的资产评估报告看，从原、被告之间发生交易到之间解除合同的时间里，房价增幅大约在100000元左右，即合同约定的违约金计算标准远远超出了原告因被告违约所造成的损失，因此，依据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条之规定，被告主张违约金过高并要求调整，本院予以支持。但考虑到违约金不仅有弥补损失的意义，还有惩罚的意义，故本院酌情认定被告赔偿原告200000元。至于律师费，《房地产买卖合同》对律师费进行了约定，原告举证证实因聘请律师花费8000元，该部分费用应由被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告骆军伟、被告李建军及第三人东莞市乐德房地产经纪有限公司于2020年6月13日签订的《房地产买卖合同》及附件于2020年8月18日解除；二、限被告李建军于本判决发生法律效力之日起三日内向原告骆军伟支付违约金200000元；三、限被告李建军于本判决发生法律效力之日起三日内向原告骆军伟支付律师费8000元；四、驳回原告骆军伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9440元、保全费3300元，由原告骆军伟负担8042元，被告李建军负担4698元。原告骆军伟已预交9940元，多缴纳的诉讼费500元可向本院申请退回。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长  朱 畅人民陪审员  钟翠红人民陪审员  周 勇二〇二一年三月十七日书 记 员  张楚妍李小钏附相关法律法规条文：1、《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条：当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。