成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0108民初17439号 原告：张一丹，男，1963年11月19日出生，汉族，住成都市锦江区。 被告：胡素君，女，1965年2月8日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：邱达宽，四川典章律师事务所律师，一般授权。 原告张一丹与被告胡素君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张一丹及被告胡素君的委托诉讼代理人邱达宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张一丹向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2018年11月28日至2019年2月19日共2个月23天的租金损失68904元；2、判令被告返还给原告因承租方违约而被被告没收的保证金25000元；3、判令被告支付原告2019年2月20日至2019年12月19日共10个月已支付被告购房款4550000元所产生的利息164938元。事实和理由：原、被告于2015年6月10日签订房屋买卖合同，将被告位于成都市成华区××路××段××号××商铺××路××号××栋××单元××楼××号的一套住宅（该两套房屋内部已连通一并租与他人经营餐饮）卖给原告，原告在签订合同后即通过银行向被告支付了5300000元的房款，双方约定被告收到该笔房款后马上到银行办理解除案涉房屋抵押手续，最迟于2015年7月30日以前办理房屋产权证及国土证过户手续，但到双方约定过户的截止日期时，被告声称银行不同意提前还贷而无法对涉讼房屋中的营业房进行过户。原告遂于2015年7月31日向法院提起第一次民事诉讼并对涉讼房屋进行了诉讼保全。贵院于2015年12月30日作出（2015）成华民初字第4318号判决书，认为原告与被告之间签订的房屋买卖合同有效，判令被告支付原告违约金300000元及案件受理费、财产保全费9704元并协助原告办理涉讼房屋中的住房过户手续，因涉讼房屋中的营业房存在贷款抵押，不具备过户条件因而未能过户。原告在之后的诉讼中提出的各个阶段的损失赔偿及代为清偿均得到了支持。见成都市成华区人民法院（2017）川0108民初192号民事判决书、四川省成都市中级人民法院（2017）川01民终6737号民事判决书及成都市成华区人民法院（2018）川0108民初317号民事判决书、四川省成都市中级人民法院（2019）川01民终3156号民事判决书。但被告拒不履行已生效的判决，现均已申请执行中。虽然被告与承租人在2018年3月27日签订了两年的房屋租赁协议，并已缴纳了一年的房租300000元及25000元保证金，但承租方于2019年2月19日退租，经协商后，原告将保证金作为违约处罚不予退还，但退还了余下的租金30000元给承租方。按照成都市成华区人民法院（2018）川0108民初317号民事判决书的判决内容，原告于2019年6月12日代为清偿被告余下的全部贷款本息后，民生银行即解除了涉讼房屋的抵押。2019年12月20日涉讼房屋已执行至原告名下。因此，针对该营业房截止到过户至原告名下所产生的新的损失，原告特此提起诉讼。针对第一项诉讼请求，原告认为：（2018）川0108民初317号民事判决书明确表明“对于2018年11月27日之后的租金损失，张一丹可待实际发生后再行主张权利”。因承租方在租赁未满时退租，按照租赁合同要求，被告没收了承租方25000元保证金，退还了自2019年2月20日至2019年3月27日36天的租金30000元。因此，被告收取了2个月23天的租金计68904元，该租金作为原告的直接损失，应归原告所有。针对第二项诉讼请求，原告认为：承租方违约后，被告没收的保证金也应作为原告的损失（被告享受的利益应归原告享受）而支付给原告。针对第三项诉讼请求，原告认为：原告的损失，在有租金时是租金金额；房屋未出租无租金时即为原告已知该套房屋的购房款（5300000元减去另一套已过户住房的购房款750000元即4550000元）一年期银行贷款利息损失（即被告占用该资金所产生的利息损失），即4550000元×4.35%÷12月×10月＝16.4938万元。按照以往的诉讼，被告可能会在答辩中反复强调“一事不再理”原则、“违约金与损失赔偿不能同时主张”及“原告并未付清全款，却要享受全部房租”、“损失计算有误”等质疑，原告及法庭均在之前的诉讼中进行了答复和澄清，这里不再赘述。综上，被告违约，给原告在各个不同诉讼时间段造成新的损失，就应该承担赔偿责任。 胡素君辩称，一、原告的第一项诉讼请求与事实不符，请予依法判决。原告请求支付2018年11月28日至2019年2月19日期间的租金损失68904元，不能成立。本案房屋标的涉及住房和商铺各一个。合同价款6800000元，其中商铺6050000元，住房750000元。合同签订后，张一丹已付款5300000元，余款1500000元款未付。住房部份已于2017年11月过户登记在张一丹名下，商铺因银行抵押原因，没有按时交付。未交付期间的违约金，截止2018年11月27日之前的部份，法院已经判决并执行。张一丹此前实际支付的是5300000元，占应当支付款比例为5300000元÷6800000元=77.94%。证据表明：该商铺自2018年3月28日至2020年3月27日期间租金为300000元/年，可用于比照张一丹损失计算的金额应为300000元/年×77.94%=233820元年，每个月对应租金为233820元÷12个月=19485元。该商铺于2019年2月19日退租，自2018年11月28日至2019年2月19日期间共计2个月23天换算为2个月+（23天÷30天）=2.77个月，2.77个月×19485元为53973.45元。据此，原告的第一项诉讼请求中关于租金损失的时间2个月23天我方是认可的，但对计算基数我方认为应按照原告实际支付购房款比例计算，准确金额应当为53973.45元。二、原告请求被告支付其没收承租方违约金25000元的主张，不能成立。按原告所述，其是在2019年6月12日代为清偿银行债务，表明原告是在2019年6月才“支付完所有的购房款”。《商铺及住房买卖合同》约定：“张一丹支付完所有购房款后的房租由张一丹收取”。据此，原告无权主张2019年6月之前的房租，本案所涉保证金25000元是当时房屋租赁合同项下承租人的附随义务，与原告之间既没有合同相对性，也没有法律关联性，原告的此项请求无事实依据和法律依据，应当予以驳回。三、原告请求被告支付自2019年2月20日至2019年12月19日共10个月期间，购房款4550000元所产生利息164938元的主张不能成立。1、案涉商铺于2019年2月19日解除租赁，是在原告的强制介入后，承租人被迫提前解除租赁的，在该承租人尚未正式撤离之前，原告即已以自己的名义张贴招租广告，对外招租。据此，解除租赁是原告强力主张的结果。2、2019年2月19日被告与承租人解除租赁当日，原告即已对该商铺实际控制。据此，自2019年2月20日起，原告已经对案涉商铺实际占有、使用和收益。3、本案是房屋买卖合同纠纷，不论根据合同约定还是法律规定，原告关于以4550000元为基数计算支付利息损失的主张均不能成立。 经审理查明，原告张一丹作为乙方（买受方）与被告胡素君作为甲方（出卖方）于2015年6月10日签订《商铺及住房买卖合同》，约定胡素君将其位于成都市成华区××路××段××号，面积为218平方米的商铺一套和位于成都市成华区××路××号××栋××单元××楼××号××房××出售给张一丹，商铺和住房一并租赁给“鸿顺吉耙鸡脚”经营餐饮，房屋共计总价为6800000元（其中商铺6050000元，住房750000元）。合同约定房屋买卖合同签订时张一丹支付5250000元作为首付款，胡素君收到该房款后须将两套房屋的产权证及国土证复印件交与张一丹，并马上到银行自行办理解除房屋抵押手续并由胡素君出面与承租户签署放弃优先购买权声明，双方应于2015年7月30日前，共同去房地产交易中心办理两套房屋的产权及国土证权属过户手续，待权属均转移至张一丹名下后，再支付剩余的1550000元购房款，胡素君应同时退还或扣除承租户的剩余房租和房屋租赁保证金40000元，待张一丹付完全款后，房屋租赁合同更改出租方姓名并继续执行，张一丹支付完所有购房款之日后的房租由其收取（胡素君退还或扣除该金额）。关于违约责任双方约定合同签订后，若胡素君未按约定进行产权过户，或将该房屋抵押或卖与第三方而影响过户，或未拿到承租方出具的放弃优先权声明而不能过户的，均为胡素君违约，应承担支付违约金1000000元的违约责任。 合同签订后，张一丹通过银行转账向胡素君一共支付了5300000元，合同约定的办证期限届满后，胡素君仍没有将房屋权属转移登记至张一丹名下，双方引起纠纷，张一丹于2015年7月31日起诉至成都市成华区人民法院请求判令：1.判令被告胡素君在一定期限内协助办理房屋所有权及国有土地使用权的转移登记；2.判令被告胡素君向原告张一丹支付违约金1000000元；3.判令被告胡素君支付从合同签订之日起至房屋权属变更登记后，原告张一丹付清余款期间的房屋租金损失（每月40000元，按已付款5300000元占总房款的比例支付）。法院经审理认为，案涉《商铺及住房买卖合同》合法有效，胡素君未按约履行存在一定的客观原因，案涉商铺在合同签订以前就已经设置抵押，张一丹对案涉商铺设置抵押权的实施是知悉的，该抵押权必须要胡素君通过归还银行贷款提前解除《借款合同》和《担保合同》才能消灭，因此张一丹对抵押权能否顺利解除的后果和风险是明知的，故案涉商铺的抵押事由消除以前，案涉商铺无法办理过户登记，张一丹并未举证证明案涉房屋未转移所有权给其造成的损失是多少，按照合同约定，张一丹要付清全部购房款，转移所有权后才能开始收取商铺对外出租的租金，因此胡素君未按约变更权属，给张一丹目前造成的损失应为租金的损失，参照案涉房屋每月40000元的租金收入，合同约定的违约金1000000元存在过高的情形，酌情将违约金调减到300000元，另外，根据违约金兼具惩罚性和补偿性功能，守约方主张的违约金如果不足以弥补违约行为给其造成的损失，可继续要求赔偿损失，法院依法调整的违约金亦足以弥补截止诉讼之日止给张一丹所造成的损失，对于张一丹要求赔偿租金损失的诉讼请求本院依法不予支持。判决生效后，若胡素君因转移案涉商铺、房屋的所有权给张一丹造成新的损失，张一丹可依法另行处理。据此，成都市成华区人民法院作出（2015）成华民初字第4318号民事判决书，判令胡素君在判决生效之日起十日内协助张一丹办理位于成都市成华区××路××号××栋××单元××楼××号房产的所有权变更登记，并于判决生效之日起十日内向张一丹支付违约金300000元，驳回张一丹其他诉讼请求，9704元诉讼费由胡素君承担。张一丹不服一审判决上诉至成都市中级人民法院（以下简称：成都中院），成都中院于2016年7月6日作出（2016）川01民终2798号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 2016年9月7日，张一丹以胡素君为被告、中国民生银行股份有限公司成都分行为第三人向成都市成华区人民法院提起诉讼，请求法院判令：1.胡素君向张一丹支付违约金416000元（从2015年12月31日起直至以每月租金40000元的1.3倍为基数计算至房屋过户）；2.胡素君继续履行合同（即胡素君协助张一丹办理两套案涉房屋所有权及国有土地使用权的转移登记），且诉讼费用由胡素君承担。法院经审理认为原被告签订的《商铺及住房买卖合同》是双方当事人在平等自愿的基础上签订的，为双方真实意思表示，且协议内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。张一丹要求胡素君继续履行合同，已生效的（2015）成华民初字第4318号民事判决书中进行了判令，故依法应当由再审程序进行审查，依法不予审理。张一丹要求胡素君支付2105年12月31日后的违约金的诉讼请求，已生效的（2015）成华民初字第4318号民事判决书对胡素君的违约行为应如何承担责任进行了审查，胡素君对逾期交付房屋并办理案涉房屋所有权转移登记的违约行为依法应承担违约责任，并依法将违约金酌情调减为300000元，张一丹再次提出违约金的诉讼主张，违反了“一事不再理”原则，作出（2016）川0108民初5172号判决书判决驳回张一丹的诉讼请求。 2017年1月5日，张一丹以胡素君为被告再次向成都市成华区人民法院提起诉讼，请求法院判令：1.判决被告返还原告在支付首付款时多支付的50000元；2.判决被告每月赔偿原告的损失40000元，直至住房和商铺两套房屋完全过户至原告名下为止(若住房先过户至原告名下则扣除住房购房款所占总购房款之比之损失数额)，目前应赔偿的损失为自2015年12月31日至2017年1月30日13个月的损失共计520000元；3.判决被告承担本案的一切诉讼费用。法院经审理认为依据双方合同约定张一丹确多向胡素君支付首付款50000元，但张一丹现并未请求解除与胡素君之间的合同，并要求胡素君承担不履行合同而使其遭受的损失，故对于张一丹要求胡素君返还其在支付首付款时多支付的50000元的诉讼请求不予支持，该款项从合同尾款中扣除，张一丹按照合同约定支付余款时金额为1500000元；胡素君在（2015）成华民初字第4318号民事判决书生效后仍未履行合同义务，且给张一丹造成了新的损失，应当对该部分损失向张一丹予以补偿，胡素君给张一丹造成的实际损失应为租金损失，参照案涉房屋每月40000元的租金收入，对于张一丹要求胡素君赔偿其从（2015）成华民初字第4318号民事判决书生效后2016年7月14日起至本案庭审之日2017年3月28日止的损失340000元的诉讼请求予以支持，对于张一丹要求胡素君赔偿至房屋完全过户之日止的损失的诉讼请求，因该部分损失尚未实际发生故不予支持。据此，成都市成华区人民法院作出（2017）川0108民初192号民事判决书，判令胡素君在判决生效之日起十五日内向张一丹赔偿损失340000元，驳回张一丹其他诉讼请求，1600元诉讼费由胡素君承担。张一丹、胡素君不服一审判决上诉至成都中院，成都中院于2017年10月31日作出（2017）川01民终6737号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 2018年1月8日，张一丹以胡素君为被告，以中国民生银行股份有限公司成都分行为第三人再次向成都市成华区人民法院提起诉讼，请求法院判令：1.请求法院判决被告胡素君支付原告第一次诉讼期间即2015年6月10日至2016年7月13日13个月零4天的不足损失225260元；2.请求法院判决被告胡素君支付原告2017年3月29日至2017年11月9日（上诉二审期间）共7个月零12天损失295780元；3.请求法院判决被告胡素君支付原告2017年11月10日至2018年3月27日共4个月零18天的损失183670元；以上三项损失合计704710元；4.请求法院允许原告代为清偿，利用原告尚需支付给被告胡素君的1500000元尾款，向第三人中国民生银行股份有限公司成都分行提前还贷，支付被告剩余贷款（庭审时估计尚有约3000000元余额），不足金额由原告补款补齐，抵押权灭失后由原告自行办理该套房屋过户手续；5.请求法院判决被告胡素君支付原告因第四项诉讼请求而支付给第三人的不足部分的代为清偿金额；6.请求法院判决被告胡素君承担本案的一切诉讼费用；7.请求法院判决被告胡素君支付原告2018年3月28日至2019年3月27日一年的损失300000元。法院经审理认为，对于张一丹的第一项诉讼请求不予支持，对第二、三项诉讼请求予以支持。对第七项诉讼请求，因双方共同确认胡素君与案外人承租人签订了关于案涉商铺的租期为2018年3月28日至2020年3月27日的租赁合同，约定年租金300000元由胡素君收取，自2018年3月28日至本案判决作出之日即2018年11月27日期间张一丹的损失经计算为200000元，故法院对张一丹的第七项诉讼请求予以部分支持，对于2018年11月27日后的租金损失，张一丹可待实际发生后再行主张权利。据此，成都市成华区人民法院作出（2018）川0108民初317号民事判决书，判令：1、被告胡素君于本判决生效之日起十日内向原告张一丹赔偿损失679450元；2、准予原告张一丹代被告胡素君清偿设立于成都市成华区××路××段××号商铺（业务件号：权2556250）上第三人中国民生银行股份有限公司成都分行的房屋抵押贷款本金及利息（按照被告胡素君与第三人中国民生银行股份有限公司成都分行签订的《借款合同》计算），原告张一丹应于本判决生效之日起十日内偿清前述债务；3、第三人中国民生银行股份有限公司成都分行于前述债务清偿后十日内协助原告张一丹办理设立于成都市成华区××路××段××号商铺（业务件号：权2556250）上抵押权的解除手续；4、被告胡素君于第三人中国民生银行股份有限公司成都分行解除前述贷款抵押登记之日起十日内协助原告张一丹将位于成都市成华区××路××段××号商铺（业务件号：权2556250）的产权变更登记至原告张一丹名下；5、驳回原告张一丹的其他诉讼请求。16647元诉讼费由胡素君承担。张一丹、胡素君不服一审判决上诉至成都中院，成都中院于2019年7月18日作出（2019）川01民终3156号民事判决书，判决维持一审民事判决书第一项判决，撤销一审民事判决书中第二项、第三项、第四项、第五项判决，判决被告胡素君向中国民生银行股份有限成都分行结清位于成都市成华区××路××段××号商铺的抵押贷款本金及利息，胡素君逾期未结清位于成都市成华区××路××段××号商铺的抵押贷款本金及利息，则张一丹可以代胡素君向中国民生银行股份有限成都分行清偿（具体偿还金额以中国民生银行股份有限公司成都分行计算的本金和利息金额为准）；结清上述贷款十日内，中国民生银行股份有限公司成都分行应当协助张一丹办理注销上述商铺贷款抵押手续；胡素君待判决第三项履行完毕后十日内，应当将位于成都市成华区××路××段××号商铺交付给张一丹，并协助张一丹办理位于成都市成华区××路××段××号商铺的不动产权过户登记；驳回张一丹的其他诉讼请求。 另查明，案涉位于成都市成华区××路××段××号商铺（业务件号：权2556250）于2014年1月26日登记于胡素君名下，于2015年6月8日设定抵押权，抵押权人为第三人中国民生银行股份有限公司成都分行，被担保债权数额为4250000元，债务履行期限为2015年6月5日至2024年6月5日。2019年6月12日，张一丹代胡素君向中国民生银行股份有限公司成都分行清偿按揭贷款。2019年12月20日，案涉商铺过户登记在张一丹名下【川（2019）成都市不动产权第0504355号】。 再查明，胡素君与案外承租人曾签订《房屋出租合同》，约定胡素君将位于成都市成华区××路××段××号房屋出租给案外人使用，租赁期限从2014年3月28日起至2018年3月27日止，月租金为40000元，缴租方式为全年支付一次。张一丹与胡素君均认可前述《房屋出租合同》于2018年3月27日到期后，胡素君又与案外承租人签订了为期两年（自2018年3月28日至2020年3月27日）的案涉商铺租赁合同，租金为300000元／年，租金由胡素君收取。胡素君自述在2019年2月19日与案外承租人解除商铺租赁合同、收回案涉商铺，并没收了案外承租人缴纳的保证金25000元。张一丹在本案中即诉求胡素君支付自2018年11月28日至2019年2月19日期间的租金损失。 上述事实，有原告、被告身份信息，《商铺及住房买卖合同》、（2015）川0108民初4318号民事判决书、（2016）川01民终2798号民事判决书、（2016）川0108民初5172号民事判决书、（2017）川0108民初192号民事判决书、（2019）川01民终6737号民事判决书、（2018）川0108民初317号民事判决书、（2019）川01民终3156号民事判决书、《房屋不动产权证》、商铺租赁合同、原、被告当庭陈述在案为证，本院予以确认。 本院认为，原、被告双方签订的《商铺及住房买卖合同》真实、合法有效，系双方真实意思表示，双方应当按照上述协议的约定履行各自的权利义务。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，案涉纠纷应适用民法典施行前当时的法律、司法解释的规定。综合全案证据，可知胡素君未依约提前还贷、解除案涉商铺的抵押，导致张一丹在支付了大部分房款后一直未能取得案涉商铺所有权，产生了各项损失。 关于张一丹主张胡素君赔偿2018年11月28日至2019年2月19日租金损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成是损失”的规定，因胡素君违约给张一丹造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，案涉商铺2018年3月28日至2020年3月27日租金标准为300000元/年，故本案参照该租金标准可以确定月租金为25000元，结合在双方前述诉讼中已经处理了2018年11月27日前的租金损失，故张一丹诉请案涉商铺自2018年11月28日至2019年2月19日（房屋腾退之日）期间的房屋租金，按照每月25000元标准计算的主张于法有据，本院支持胡素君应向张一丹支付上述期间的房屋租金68333.33元（25000元/月×2个月+25000元/月÷30天×22天）。 关于张一丹主张胡素君返还其收取案外承租人缴纳的保证金25000元的问题。该保证金系胡素君以案外承租人在2019年2月19日提前退租为由向案外承租人收取，依据合同相对性原则，该款系胡素君与案外承租人因房屋租赁纠纷产生的费用，张一丹与胡素君在案涉《商铺及住房买卖合同》中对此均无约定，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。 关于张一丹主张胡素君支付购房款4550000元的利息问题。案涉《商铺及住房买卖合同》中对此并未约定，张一丹的上述主张于法无据，本院对此不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、胡素君于本判决生效之日起十日内向张一丹支付租金损失68333.33元； 二、驳回张一丹的其他全部诉讼请求。 如果胡素君未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5182元，减半收取2591元，由胡素君承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  吕凌飞 二〇二一年三月十五日 书记员  张路遥