北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初69710号原告：北京世奥森林公园开发经营有限公司，住所地北京市朝阳区科荟路33号。法定代表人：齐宝良，董事长。委托诉讼代理人：侯文静，北京市国振律师事务所律师。委托诉讼代理人：王洪秦，北京市国振律师事务所律师。被告：北京汉能光伏技术有限公司，住所地北京市怀柔区杨宋镇凤翔东大街5号。法定代表人：陈少武，经理。委托诉讼代理人：古章阳，女，1986年3月1日出生，汉族，北京汉能光伏技术有限公司法务经理，住北京市房山区。原告北京世奥森林公园开发经营有限公司（以下简称世奥公司）与被告北京汉能光伏技术有限公司（以下简称汉能公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。世奥公司委托诉讼代理人侯文静、王洪秦，汉能公司委托诉讼代理人古章阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。世奥公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方于2018年2月28日签订的《租赁合同书之补充合同（二）》于2020年1月7日解除；2、判令汉能公司向我方支付2019年3月1日至2020年1月7日期间欠付的租金4235763.84元；3、判令汉能公司支付欠付租金违约金：以3077893.12元为基数按照日万分之五标准计算自2019年2月11日至实际付清之日；以3044437.76元为基数按照日万分之五标准计算自2019年8月11日至实际付清之日；4、判令汉能公司支付自2020年1月8日至2021年1月25日期间的房屋占有使用费7115536.88元。事实和理由：2018年2月28日，我方与汉能公司签订《租赁合同书之补充协议（二）》，约定汉能公司承租北京市朝阳区安立路25号院1号楼（以下简称涉租房屋），承租面积2090.96平方米，租期自2018年3月1日至2023年2月28日；汉能公司依约应于2019年2月10日前支付2019年3月1日至2019年8月31日期间租金3077893.12元，于2018年8月10日前支付2019年9月1日至2020年2月29日期间租金3044437.76元。因汉能公司未能依约足额支付租金，我方多次催要，均未支付，我方于2020年1月7日向汉能公司发送律师函通知解除合同并要求限期搬离涉租房屋，汉能公司已经签收律师函。后双方于2021年1月25日办理房屋交接手续，但汉能公司未支付租金及房屋使用费。故诉至法院，望判如所请。汉能公司辩称：不同意解除合同，希望协商解决。2019年2月10日应当支付2019年3月1日起半年租金，我方未能按时支付，于2019年3月1日后陆续支付100万元。我方收到了世奥公司于2020年1月7日发送的解约通知，目前仍然使用涉租房屋。不同意支付违约金，合同约定违约金标准过高。不同意腾退涉租房屋，希望协商解决，我方会付清租金的。自2020年3月1日起，我方进出涉租房屋受到限制，车辆禁止进入，公司人员和访客进入需要提前一天预约，至今仍未提供供暖和空调，影响了正常工作，给我方经营造成影响和损失，要求减免自2020年3月1日后的租金。另，世奥公司向我方发送函件要求于2021年1月22日前腾退，我方亦于2021年1月22日腾退涉租房屋，因程序事宜于2021年1月25日签署交接单，房屋使用费应计算至2021年1月22日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：世奥公司系涉租房屋所有权人。2014年2月18日，世奥公司（甲方）与汉能公司（乙方）签订《租赁合同书》，约定甲方将涉租房屋出租给乙方用于办公用途，租赁面积2090.96平方米，租赁期限自2014年3月1日至2018年2月28日止。年租金6105603.2元自2014年3月1日起算，租金每半年支付一次。乙方逾期两个月未交租金及水、电费，并经甲方书面催讨后15日内仍未缴纳的，甲方有权解除合同，乙方已付全部租金不予退还，同时乙方赔偿因其违约行为给甲方造成的一切损失。甲方对乙方包括装修费用在内的所有费用，无义务给予乙方任何补偿或赔偿，乙方应在收到终止合同通知后30日内撤出涉租房屋。乙方逾期支付租金及水电费的，每逾期一日，应向甲方支付当期应付款项万分之五的违约金。乙方逾期支付房租、水电费三十天，并经甲方书面催讨后仍未支付的，甲方有权断水、断电。因断水、断电而给乙方造成的任何直接或间接损失，全部由乙方自行承担，甲方对此无须承担任何责任。断水、断电期间，应仍需支付租金。乙方逾期支付租金超过两个月的，甲方有权解除合同。在此情况下，乙方已付租金不予退还，同时乙方应向甲方支付相当于一年租金的违约金。同日，世奥公司（甲方）与汉能公司（乙方）签订《租赁合同书之补充协议（一）》，因乙方经营需要，提出拟拆除涉租房屋二层楼板，从而增加涉租房屋一层挑高的方式将涉租房屋改建为乙方“展览展示中心”，双方鉴于上述情况达成补充协议，由乙方进行涉租房屋改建，因涉租房屋的改建发生的任何费用，包括但不限于设计、施工、监理、安装等全部费用，均由乙方承担，甲方不承担任何费用。乙方同意任何情况下均不以任何理由要求甲方承担或补偿乙方因涉租房屋改建而发生的任何费用。涉租房屋改建后，《租赁合同书》项下的涉租房屋租金不做任何调整，仍为每年6105603.2元。鉴于乙方对涉租房屋改建后，将使用太阳能板作为涉租房屋外窗、天棚顶板等，从而使太阳能板成为涉租房屋的一部分。因此双方同意，租赁期满或租赁合同提前终止时，乙方不得拆除涉租房屋改建完成后的所有安装在租赁标的外窗、天棚板等处的外部太阳能板，无偿交给甲方所有。2018年2月28日，世奥公司（甲方）与汉能公司（乙方）签署《租赁合同书之补充协议（二）》，乙方拟在《租赁合同书》到期后续租5年，续租期自2018年3月1日起至2023年2月28日止，《租赁合同书之补充协议（一）》亦按上述约定期限续期。续租期内，第一年租金单价为每天每平方米8元，自2018年3月1日至2019年2月28日期间总价为6105603.2元；第二年租金单价为每天每平方米8元，自2019年3月1日至2020年2月29日期间租金总价为6122330.88元；第三、四年租金单价分别为每天每平方米9元，自2020年3月1日至2022年2月28日期间总经总价分别为每年6868803.6元；第五年租金单价为每天每平方米10元，自2022年3月1日至2023年2月28日期间租金总价为7632004元。租金支付方式为每半年支付一次租金，具体为：……2019年2月10日前，乙方向甲方支付自2019年3月1日起至2019年8月31日的租金计3462629.76元；2019年8月10日前，乙方向甲方支付自2019年9月1日至2020年2月29日租金计3044437.76元……。乙方应于本合同签订后七个工作日内，向甲方缴纳押金100万元，甲方收款后开具收款收据；合同到期或提前终止时，如乙方已履行本合同项下全部义务，则甲方于本合同到期或提前终止后十个工作日将押金退还乙方，押金不计利息。合同期满或合同提前解除、终止的，乙方应在撤出之前结清所有合同下尚未清缴的款项，并在租赁期限届满之日或本合同提前解除终止之日撤出涉租房屋，将涉租房屋完好无损无偿交还甲方。如有缺失或损毁，乙方应照价赔偿或予以修复。乙方添附的物品，在不影响涉租房屋结构和使用功能的情况向由乙方自行拆除，不可拆除或拆除将影响房屋结构或使用功能的，乙方不得拆除，无偿归甲方所有，乙方不向甲方要求任何补偿。在乙方为支付租金或未足额赔偿甲方损失前，甲方有权留置涉租房屋内任何乙方装饰、家具、装备、物件、物料、设备或其他任何物品。如乙方未按约定期限向甲方交还租赁标的，则每延迟一日，应按每日三万元向甲方支付逾期腾房占用使用费。经查，汉能公司未能依约于2019年2月10日支付自2019年3月1日至2019年8月31日期间的租金3077893.12元，后于2019年4月17日支付50万元，于2019年4月29日支付50万元。2020年1月7日，世奥公司向汉能公司送达律师函，通知解除合同并于15日内腾退涉租房屋、支付欠付费用及违约金。经询，双方均确认汉能公司于2019年3月1日至2020年1月7日期间欠付租金4235763.84元；双方亦均确认汉能公司未向世奥公司支付押金。关于涉租房屋使用情况，汉能公司认可占有使用涉租房屋至2021年1月22日，表示世奥公司自2020年3月1日起禁止其车辆进入，人员及访客均需提前一天登记，涉租房屋没有供暖和空调，影响其正常办公，要求减免自2020年3月1日后的租金或使用费，如若计算费用，则费用应计算截止至2021年1月22日。对此，世奥公司表示双方另行签署的停车场租赁协议期满，汉能公司车辆无法进入指定停车场。因疫情防控措施要求对进出人员进行登记，并未限制进入。涉租房屋没有供暖，但水电可以正常使用，汉能公司办公没有受到影响，不同意减免2020年3月1日后的房屋使用费，且房屋使用费应计算至办理房屋交接之日即2021年1月25日。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行己方义务。当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，世奥公司与汉能公司继《租赁合同书》、《租赁合同书之补充协议（一）》期满后续签《租赁合同书之补充协议（二）》，上述租赁合意系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。世奥公司向汉能公司交付适租房屋，汉能公司应当依约支付租金。结合双方所述及在案证据可知，汉能公司未能依约于2019年2月10日支付当期租金，后续补交租金亦未足额付清，拖欠房租情形已达合同约定解除权行使条件。世奥公司于2020年1月7日向汉能公司送达解约函件具有法律效力，世奥公司要求确认《租赁合同书之补充协议（二）》于2020年1月7日解除于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。世奥公司要求汉能公司支付2019年3月1日至2020年1月7日期间欠付租金于法有据，且数额已经双方确认，本院不持异议予以判处。关于违约金，应参照违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。如果约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加；如果约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院予以适当减少。汉能公司认为世奥公司主张逾期付款违约金标准过高，要求酌减；世奥公司对于损失未能举证，本院酌情判处以欠付租金为本金按照日万分之二标准分段计算：1、以3077893.12元为本金按日万分之二计算自2019年2月11日至2019年4月16日止；2、以2577893.12元为本金按日万分之二计算自2019年4月17日至2019年4月28日；3、以2077893.12元为本金按日万分之二计算自2019年4月29日至实际付款之日止；4、以2157870.72元为本金按日万分之二计算自2019年8月11日至实际付款之日止。关于房屋占有使用费，汉能公司以涉租房屋使用受限为由主张减免2020年3月1日后的使用费，但其所述车辆禁入及人员登记对涉租房屋办公使用并不构成实质性障碍，世奥公司解释系因疫情防控措施要求符合当时环境及形势。世奥公司在汉能公司欠付租金且拒绝腾退情形下采取停暖等行为属履行抗辩权行为，且并未影响汉能公司实际使用涉租房屋，汉能公司抗辩事由难以采信。根据京政办发（2020）7号和京政办发（2020）15号规定，汉能公司承租京内区属国有企业房产用于办公，给予三个月租金租金50%的减免。考虑到疫情防控措施确会对涉租房屋使用产生一定影响，本院参考该标准酌情减免相应期间的房屋使用费。结合查明事实可知，在世奥公司限期腾退要求下，双方于2021年1月25日完成涉租房屋交接手续，汉能公司完成腾退及交还义务，故本院考虑涉租房屋使用状况结合合同约定租金标准酌情判处汉能公司支付涉租房屋自2020年1月8日至实际腾退期间的房屋占有使用费。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、原告北京世奥森林公园开发经营有限公司与被告北京汉能光伏技术有限公司于二〇一八年二月二十八日签订的《租赁合同书之补充协议（二）》于二〇二〇年一月七日解除。二、被告北京汉能光伏技术有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京世奥森林公园开发经营有限公司二〇一九年三月一日至二〇二〇年一月七日期间欠付租金四百二十三万五千七百六十三元八角四分。三、被告北京汉能光伏技术有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京世奥森林公园开发经营有限公司欠付租金违约金：1、以三百零七万七千八百九十三元一角二分为本金按日万分之二标准计算自二〇一九年二月十一日至二〇一九年四月十六日止；2、以二百五十七万七千八百九十三元一角二分为本金按日万分之二标准计算自二〇一九年四月十七日至二〇一九年四月二十八日；3、以二百零七万七千八百九十三元一角二分为本金按日万分之二标准计算自二〇一九年四月二十九日至实际付款之日止；4、以二百一十五万七千八百七十元七角二分为本金按日万分之二标准计算自二〇一九年八月十一日至实际付款之日止。四、被告北京汉能光伏技术有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京世奥森林公园开发经营有限公司房屋占有使用费六百三十万七千三百八十一元。五、驳回原告北京世奥森林公园开发经营有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费71860元，由被告北京汉能光伏技术有限公司负担（于本判决生效之日起七日内给付原告北京世奥森林公园开发经营有限公司35930元，剩余35930元于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日之内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 琪二〇二一年三月二十三日书记员 李剑奇