北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初1769号原告：王秀伶，女，1984年2月6日出生，汉族，北京市地铁运营有限公司运营二分公司科员，住北京市大兴区。被告：城城不动产管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区东四环中路78号楼2层2-63。法定代表人：孙洁，职务不详。被告：城城不动产管理有限公司，住所地西安经济技术开发区未央路199号西安聚泽酒店有限公司809室。法定代表人：张智军，总经理。原告王秀伶与被告城城不动产管理有限公司北京分公司（以下简称城城不动产北分公司）、被告城城不动产管理有限公司（以下简称城城不动产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王秀伶到庭参加诉讼。被告城城不动产北分公司、被告城城不动产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王秀伶向本院提出诉讼请求：1.请求确认王秀伶与城城不动产北分公司于2020年7月13日签订的《房屋托管合同》于2020年11月1日解除；2.判令城城不动产北分公司和城城不动产公司向王秀伶支付2020年9月16日起至2020年10月31日合同自动解除前尚未交付的租金6822.56元及违约金13500元；3.请求判令城城不动产北分公司和城城不动产公司向王秀伶支付自2020年7月16日起至2020年8月15日的房屋管理费4500元；4.请求判令城城不动产北分公司和城城不动产公司向王秀伶支付自2020年11月1日起至2021年7月15日房屋维修费256元；5.请求判令城城不动产北分公司和城城不动产公司向王秀伶支付在资产交割时所余电费340元、燃气费180元，共计520元；6.请求判令城城不动产北分公司返还王秀伶惠而浦白色全自动洗衣机一台、TCL黑色50英寸超薄电视机一台；7.请求判令城城不动产北分公司和城城不动产公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2020年7月13日，王秀伶与城城不动产北分公司签订《房屋托管合同》，约定王秀伶将坐落于北京市大兴区兴泰街5号院首邑溪谷14栋9层909室的房屋托管给城城不动产北分公司经营，房屋建筑面积46.12平方米，托管期为12个月，自2020年7月16日起至2021年7月15日止，月租金为4500元。合同签订后，王秀伶依约将房屋交付给城城不动产北分公司使用，但城城不动产北分公司在支付了一个月租金以后，却违反合同约定拒不支付租金，根据王秀伶与城城不动产北分公司签订的《房屋托管合同》第十三条第三款的约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并收回房屋：1、乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的，甲方依法享有合同解除权。现王秀伶要求解除合同、支付租金、返还房屋及房屋内所配置的资产。同时，根据合同第十三条第四款约定：乙方有本合同第十二条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同故，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给加饭故，甲方收取押金不予退还。基于该条的约定，被告二为被告一的总公司，二被告应向原告支付违约金13500元。并请二被告退还托管期内房屋管理费4500元，房屋维修费256元及资产交割时所余电费340元、燃气费180元。综上所述，二被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，原告特诉至贵院，请求贵院支持原告的诉讼请求，判令二被告向原告支付租金、返还给原告房屋和房屋内所配置资产、退还托管期内房屋管理费、房屋维修费及资产交割时所余电费、煤气费，以及判令由二被告承担本案的全部诉讼费用。城城不动产北分公司和城城不动产公司未出庭应诉，但庭前向本院出具书面答辩状，辩称，一、因解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，因此城城不动产北分公司不同意解除涉案合同。城城不动产北分公司与王秀伶签订合同后，与第三人签订了房屋租赁合同，将涉案房屋出租给了第三人实际使用，若解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，因此城城不动产北分公司不同意解除涉案合同。二、恳请贵院依据相关证据及案件事实确认答辩人欠付王秀伶租金的具体数额。城城不动产北分公司与王秀伶签订《房屋托管合同》后，城城不动产北分公司一直按照合同约定向王秀伶支付租金及押金。2020年9月份，受疫情影响，城城不动产北分公司经营出现困难，无法按照合同约定日期向王秀伶支付租金。根据双方签订的合同约定，在合同期限内，城城不动产北分公司每年享有一个月免租期，并且在第一年租期内便一次性享受合同期内所有的免租期。因此，在计算城城不动产北分公司欠付王秀伶租金时应免除城城不动产北分公司所有免租期内租金，同时还应当将城城不动产北分公司支付王秀伶押金折抵欠付王秀伶的租金。在城城不动产北分公司未按合同约定日期支付租金的情况下，王秀伶单方与实际使用涉案房屋的第三人协商，收回涉案房屋。因此，自王秀伶收回涉案房屋之日起，城城不动产北分公司无需向王秀伶支付租金。由于城城不动产北分公司经营异常无法核实王秀伶单方收回涉案房屋的具体日期，恳请法院结合案件事实，合同约定及相关法律规定计算城城不动产北分公司欠付王秀伶租金的具体数额。三、王秀伶主张的违约金数额过高，应当依法予以调整。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求适当予以减少。王秀伶主张的违约金远高于城城不动产北分公司违约给王秀伶造成的损失，加之受疫情影响，城城不动产北分公司无力支付王秀伶高额违约金，恳请贵院依法进行调整。综上，恳请贵院依据相关证据及案件事实确认城城不动产北分公司欠付王秀伶租金的具体数额，并依法调整王秀伶主张的违约金数额，恳请贵院结合案件事实，依法作出公正判决。本院经审理认定的事实如下：王秀伶系位于北京市大兴区兴泰街5号院首邑溪谷14栋9层909室的所有权人。2020年7月13日，王秀伶（甲方）与城城不动产北分公司（乙方）订立《房屋托管合同》，约定王秀伶将坐落于北京市大兴区兴泰街5号院首邑溪谷14栋9层909室房屋委托给乙方经营。托管用途是用于长租房、短租房或配套项目。托管期合计12个月，自2020年7月16日至2021年7月15日，甲方实收租期11个月，管理费一个月。月租金标准为4500元，收款方式为月付。不押押金。第七条第四款约定：本合同起租日起，每年第一个月租金作为管理费不支付，甲方自次月起每个月最后一天收取租金。第十条第一款约定：甲方向乙方支付1元/天“房屋维修费”，该费用按年收取每年总计365元，由乙方从甲方每年收取的第一笔租金中扣除。第十二条第三款约定：乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。第十三条第四款约定：乙方由本合同第十二条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。合同订立后，王秀伶如约将房屋交付城城不动产北分公司。2020年9月1日，王秀伶收取租金4135元。2020年7月16日至2020年8月15日期间的租金作为王秀伶交付给城城不动产北分公司的管理费，未支付。城城不动产北分公司支付租金至2020年9月15日。之后，城城不动产北分公司未支付租金。王秀伶称至今其未收回涉案房屋，租金只主张至2020年10月31日，2020年11月1日之后的租金不再向城城不动产北分公司、城城不动产公司主张。本院认为：根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案城城不动产北分公司和城城不动产公司经本院合法传唤，未到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。公司可以设立分支机构，设立的分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具备法人资格，其民事责任由公司承担。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担。故城城不动产北分公司不具有法人资格，其民事责任由城城不动产公司承担。王秀伶与城城不动产北分公司订立的《房屋托管合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。现该合同虽然名为托管合同，但根据合同条款内容分析，实则为房屋租赁合同。王秀伶已经将涉案房屋交付城城不动产北分公司，但城城不动产北京分公司自2020年9月15日后，未再支付租金，根据合同约定，王秀伶有权解除合同并由城城不动产北分公司支付拖欠的租金及违约金。结合本院向城城不动产北分公司和城城不动产公司送达起诉材料的时间，本院确认双方签订的《房屋托管合同》于2021年3月5日解除；关于租金。王秀伶要求城城不动产公司支付2020年9月16日至2020年10月31日期间租金6822.56元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金。根据合同约定，乙方违约应支付3个月的租金作为违约金。城城不动产北京分公司辩称3倍的租金过高，本院予以采纳，对违约金予以酌减，城城不动产公司应支付王秀伶违约金9000元。关于管理费。因城城不动产北分公司违约导致合同解除，且合同不满一年，故城城不动产北分公司应补缴第一个月的租金。故对王秀伶要求城城不动产公司支付管理费4500元的诉讼请求，本院予以支持。关于房屋维修费。因城城不动产北分公司向王秀伶支付的租金中扣除了一年的房屋维修费，现租赁合同于2021年3月5日解除，城城不动产北分公司应返还非租赁期间的房屋维修费，经核算为137元。关于电费和燃气费。根据王秀伶提交的证据显示，双方王秀伶向城城不动产北分公司交房时剩余电费340元及燃气费184元，租户承租时将该两笔费用支付给城城不动产北分公司，故城城不动产北分公司应支付王秀伶电费340元、燃气费184元。故对王秀伶要求城城不动产公司支付电费340元和燃气费180元的诉讼请求，本院予以支持。关于返还洗衣机和电视机的诉讼请求，因王秀伶未提交证据证明丢失洗衣机和电视机，故对该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、王秀伶与城城不动产管理有限公司北京分公司于2020年5月16日签订的《房屋托管合同》于2021年3月5日解除；二、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付王秀伶2020年9月16日至2020年10月31日期间租金6822.56元；三、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付王秀伶违约金9000元；四、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付王秀伶管理费4500元；五、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付王秀伶房屋维修费137元；六、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付王秀伶电费340元和燃气费180元，共计520元；七、驳回王秀伶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费257元，由王秀伶负担68元（已交纳），由城城不动产管理有限公司负担189元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二一年三月三十一日法官助理 赵宝维书 记 员 宋爱芹