广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0114民初43号原告：林达财，男，1984年8月20日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：王美舟，广东博敦律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴浩然，广东博敦律师事务所实习人员。被告：广州云梯地产开发有限公司，住所地广州市白云区机场路航云北街自编339栋83号4-5层，统一社会信用代码91440101190497053H。法定代表人：梁国锋。第三人：中国农业银行股份有限公司广州番禺支行，住所地广州市番禺区市桥街光明北路227号，统一社会信用代码91440101891429344J。负责人：李亮，职务行长。委托诉讼代理人：范征宇，女，该支行员工。委托诉讼代理人：杨炳权，男，该支行员工。原告林达财与被告广州云梯地产开发有限公司（以下简称云梯公司）、第三人中国农业银行股份有限公司广州番禺支行（以下简称农行番禺支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告林达财的委托诉讼代理人王美舟、第三人农行番禺支行的委托诉讼代理人范征宇到庭参加诉讼，被告云梯公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。林达财向本院提出诉讼请求：1.请求判令云梯公司向林达财退还首期房款219413元及其利息损失（以219413元为本金从2017年4月5日起至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付；从2019年8月20日至实际清偿之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，暂计为20012元）；2.请求判令云梯公司退还代收物业维修基金10134元、代办费1050元，赔偿林达财增值服务费50000元、按揭代理费900元、合同印花税24元、合同公证费600元、委托公证费300元、抵押备案费280元的损失；3.请求判令云梯公司承担本案诉讼费。事实和理由：2017年3月25日，林达财与云梯公司签订了认购书，约定云梯公司应于2018年12月31日前将位于广州市花都区花都颐和山庄E区XX栋XXX房给林达财，约定云梯公司于2017年4月1日签订商品房买卖合同。2017年4月5日，林达财因购买案涉房屋向广州房道网络科技有限公司交纳了50000元会员增值费（实则中介费）。签订认购书后，因案涉房屋存在抵押，云梯公司迟迟不能签订该合同，直到2018年4月5日才与林达财签订《商品房买卖合同》，但云梯公司至今拒不提交该合同的原件及复印件给林达财。合同签订当日，林达财交纳了首期款219413元，提交了齐全的按揭资料向农行番禺支行申请贷款，后农行番禺支行通知因云梯公司作为林达财贷款的保证人的担保额度不足，农行番禺支行不同意贷款给林达财，云梯公司至今没告知解决办法，已经超过合理时间，造成商品房买卖合同不能继续履行。2018年5月11日，云梯公司收取林达财代办费用1050元，代收物业维修基金10134元。2018年8月11日国信信扬律师事务所因案涉房屋收取按揭代理费1000元，代收合同印花税24元、合同公证费600元、委托公证费300元、抵押备案费280元，以上合计2104元。此外，云梯公司至今不具备交楼条件，并与几百户业主存在诉讼（逾期交楼或解除认购书或商品房买卖合同等，法院判决云梯公司败诉），G5、G6栋三年多没有动工，云梯公司不能按照认购书和商品房买卖合同约定的交楼时间交楼，已经丧失商业信誉。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失”，《合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”之规定，林达财通知云梯公司解除商品房买卖合同及其补充协议。合同解除后，云梯公司应退还房款，赔偿房款利息损失和增值服务费等损失，退还代收款项。云梯公司未到庭参加庭审，于2021年3月17日提交书面答辩意见称，不同意解除案涉合同。1、至今无法办理按揭贷款的原因不能全部归责于我方。林达财也可选择其他付款方式支付齐全部购房款。在未支付齐购房款的情况下，我方无法安排业主办理收楼手续。2、增值服务费50000元、按揭代理费900元、合同印花税24元、合同公证费600元、委托公证费300元、抵押备案费280元等费用并非我方收取与我方无关，也并非购买房屋的必要支出。要求我方支付该些费用没有合同依据跟事实依据。3、若法院认定需要解除合同并退还款项，林达财需将已收取的发票退还给我方。农行番禺支行述称，我方并未与林达财签订借款合同，也未就涉案房产发放贷款。林达财与云梯公司之间的商品房买卖合同纠纷，与我方无关，我方并非适格当事人，不应成为本案第三人。本院经审理认定事实如下：广州市花都区梯面镇民安村云梯山庄，开发商为云梯公司（该公司名称系由广州白云国际机场集团综合开发有限公司于2020年5月14日变更而成）。2017年3月25日，云梯公司（发展商、甲方）与林达财（认购方、乙方）签订《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》，约定，认购单元号位于广州市花都区颐和山庄E区XX栋X座XXX号住宅，该房地产价格为879413元，乙方选择银行按揭付款方式，获优惠后总房价为699413元。认购书并对其他权利义务进行了约定。后云梯公司（甲方、卖方）与林达财（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定，第四条约定：乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的花都区颐林九街4号2层201房。第七条约定：该商品房总金额699413元。第八条约定：甲方同意乙方按照按揭贷款方式付款，首期款219413元，剩余房款金额480000元，须于2018年5月11日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。按揭银行是农行番禺支行，委托代理人国信信扬律师事务所。第十二条交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付：甲方应当在2018年12月30日前将涉案房屋交付乙方使用。第十四条延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日或达到法定交楼之日止（二者以日期在前者为准），每日按乙方已付房款0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%。合同并对其他权利义务进行了约定。2018年5月11日，国信信扬律师事务所出具《交款收据》，载明，收到林达财按揭代理费900元、合同印花税24元、合同公证费600元、委托公证费300元、抵押备案费280元。2017年4月5日，广州房道网络科技有限公司出具收据，载明收到林达财交来会员增值服务费50000元。林达财提交其名下中国农业银行卡交易明细清单，拟证明其于2017年4月5日向云梯公司分别支付房款30000元、169413元，于2017年4月6日向云梯公司转账10000元、于2017年4月14日向云梯公司转账10000元。交易明细清单显示，林达财于2017年4月5日分两笔消费169413元、30000元，于2017年4月6日财付通深订单消费10000元，于2017年4月14日分两笔现支5000元、5000元。云梯公司对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议。2018年5月11日，广州颐和房产策划代理有限公司出具两张《收款收据》，分别载明代收林达财花都颐和山庄（云梯山庄）E区XX栋XXX单元维修资金10134元、代办费用等1050元。云梯公司对上述证据的质证意见为，对支付给其代理公司广州颐和房产策划代理有限公司的存根真实性、合法性、关联性予以确认。2018年11月20日，云梯公司出具发票，确认收房款219413元。2020年10月26日，林达财向云梯公司邮寄《解除商品房买卖合同函》，邮件于2020年10月27日妥投，云梯公司确认收到《解除商品房买卖合同函》。函件载明，2017年3月25日，本人与贵司签订了认购书，约定贵司应于2018年12月31日前将位于广州市花都区花都颐和山庄E区XX栋XXX房（认购书编号：0060931)给本人，约定贵司于2017年4月1日签订商品房买卖合同。签订认购书后，因案涉房屋存在抵押，贵司迟迟不能签订该合同，直到2018年5月，贵司与本人就上述房屋签订《商品房买卖合同》，造成贵司不能按照认购书约定的日期交付房产。商品房买卖合同约定贵司应于该合同约定的交楼之日前将取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表及永久供电、永久供水、永久供气证明文件的上述房屋交付给本人。贵司至今没有提交该合同的原件及复印件给本人，本人多次要求贵司交付，贵司置之不理。合同签订当日，本人提交了齐全的按揭资料向农业银行申请贷款，后该行通知因贵司作为本人贷款的保证人的担保额度不足，该行不同意贷款给本人，之后本人要求贵司解决该贷款问题，但贵司至今不解决，已经超过合理时间，造成商品房买卖合同无法履行。此外，贵司至今不具备交楼条件，并与几百户业主存在诉讼（逾期交楼或解除认购书、解除商品房买卖合同等，法院基本判决贵司败诉），G5、G6栋三年多没有动工，贵司既没有按照认购书约定的时间交楼，也不能按照商品房买卖合同约定的实际交楼，已经丧失商业信誉，并存在可能丧失履约能力的行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失”，《合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：…（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”，之规定，现本人通知贵司如下：1.即日起解除本人与贵司签订的有关上述房产的商品房买卖合同及其补充协议、认购书及其他相关协议。2.请贵司退还本人己交房款及代收费用，赔偿房款利息损失、按揭代理费等费用、增值服务费50000元等，协助退还物业维修基金。诉讼中，农行番禺支行陈述，2018年5月14日林达财向我方提出按揭申请，我方内部信贷审批没有通过，所以没有放款，也没有与林达财签订按揭合同，没有通过贷款的原因是广州颐和房产策划代理有限公司及颐和地产的关联公司在我行的其他贷款中有出现风险，对公贷款出现问题，且与林达财在同一个楼盘中的按揭贷款中广州颐和房产策划代理有限公司有提供虚假资料，并非林达财提交虚假资料，是其他业主的虚假资料。关于会员增值服务费的性质、向谁支付、有无合同约定，林达财陈述，增值服务费就是中介费的性质，是购买了房屋，收款方提供网络中介服务，我方向广州房道网络科技有限公司支付，对此没有另外签合同和协议，在其他案件中也是该情况。本院认为，林达财与云梯公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合同成立有效，双方均应恪守履行。上述合同约定采用按揭付款的方式支付款项，林达财已向云梯公司支付了首期款，林达财亦申请了按揭，而从按揭银行即农行番禺支行的意见可知，未能签署按揭合同未能放款的原因，是由于云梯公司对公贷款出现了问题所致，可归责于云梯公司，本案属于民法典施行前的法律事实引发的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”，因此，林达财于2020年10月26日邮寄解除合同函符合上述法律规定，林达财享有解除权，邮件于2020年10月27日到达云梯公司，故《广州市商品房买卖合同（预售）》应当在2020年10月27日解除。合同解除，云梯公司应当将其收取的购房款返还，故林达财请求云梯公司返还购房款219413元及支付利息，合理有据，利息应当从付款次日计付，故利息计算方式如下：2017年4月6日以199413元为基数，2017年4月7日至2017年4月14日以209413元为基数，2017年4月15日至付清款项之日止以219413元为基数，标准：2017年4月6日至2019年8月19日以中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日后以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。云梯公司确认代收物业维修基金10134元、代办费1050元，合同解除，云梯公司应当将上述款项返还林达财，故林达财请求云梯公司云梯公司退还代收物业维修基金10134元、代办费1050元，本院予以支持。按揭代理费900元、合同印花税24元、合同公证费600元、委托公证费300元、抵押备案费280元，均属于林达财履行合同支出的费用，合同解除情况下，林达财请求云梯公司赔偿上述损失，理据充分，本院予以支持。至于林达财请求云梯公司赔偿会员增值费50000元，林达财认为该笔款项是林达财为购买涉案房屋支出的中介费，但双方并未就此签订合同，林达财对此仅提交了收据一张，收据上仅能显示林达财支出了会员增值费，既无法显示该笔费用的性质如何，也无法显示为何支出，与涉案房屋有何关系，故林达财应当承担举证不能的法律后果，林达财主张云梯公司赔偿会员增值费50000元，依据不足，本院不予支持。云梯公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，违反法律法规，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告广州云梯地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林达财返还购房款219413元；二、被告广州云梯地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林达财支付利息，2017年4月6日以199413元为基数，2017年4月7日至2017年4月14日以209413元为基数，2017年4月15日至付清款项之日止以219413元为基数，标准：2017年4月6日至2019年8月19日以中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日后以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；三、被告广州云梯地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林达财返还物业维修基金10134元、代办费1050元；四、被告广州云梯地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告林达财按揭代理费900元、合同印花税24元、合同公证费600元、委托公证费300元、抵押备案费280元；五、驳回原告林达财的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2920元，由原告林达财负担482元，由被告广州云梯地产开发有限公司负担2438元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇二一年三月三十日法官助理李诗琪书记员孙诗韵