江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终343号上诉人（原审被告）：苏州禾发房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市西环路3068号（4号楼1017室）。法定代表人：李兆荣，董事长。委托诉讼代理人：吴莉莉，江苏新高的（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周宁，江苏尚韬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋敬，女，1979年7月23日出生，汉族，住江苏省苏州市。被上诉人（原审原告）：刘杰，男，1980年10月26日出生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：郭壮伟，国浩律师（苏州）事务所律师,共同代理上述两被上诉人。委托诉讼代理人：朱培培，国浩律师（苏州）事务所律师，共同代理上述两被上诉人。原审第三人：中城建设有限责任公司，住所地福建省闽清县梅城镇南北大街122号。法定代表人：林礼钦。上诉人苏州禾发房地产开发有限公司（以下简称禾发公司）因与被上诉人蒋敬、刘杰、原审第三人中城建设有限责任公司（以下简称中城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院（2020）苏0508民初2045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。禾发公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回蒋敬、刘杰的全部诉讼请求，一、二审案件受理费由蒋敬、刘杰承担。事实和理由：1.涉案《苏州市商品房买卖合同》第17条约定，出卖人应于2019年12月30日前将商品房交付给买受人。第20条约定，出卖人如未按时将商品房交付买受人使用，逾期超过60日后买受人有权解除合同。补充条款第18.1条约定，乙方按主合同第20条行使解除权的，应于约定期限届满之日起15日内向甲方发出解除合同的书面通知，如乙方未在上述期间内将解除合同的书面通知送达甲方，则视为乙方放弃解除合同的权利。根据上述约定，禾发公司应于2019年12月30日前交房，如在2020年2月29日前仍不能交付房屋，则自2020年3月1日起蒋敬、刘杰享有合同解除权，但该解除权的行使期间为15日，即蒋敬、刘杰应在2020年3月1日至2020年3月15日期间行使，但蒋敬、刘杰于2020年5月7日才向房屋所在项目地址邮寄解除合同通知书，该解除合同通知书被退回，此时蒋敬、刘杰已经无权解除合同。2.本案争议房屋目前仍处在建设中，不存在不能交付的情形，不属于根本违约，蒋敬、刘杰不享有法定解除权。蒋敬、刘杰辩称，服从一审判决。中城公司二审未作答辩。蒋敬、刘杰向一审法院起诉请求：1.判令确认蒋敬、刘杰与禾发公司签订的苏州市商品房买卖合同、地下车位使用权转让协议已于2020年5月8日解除；2.判令禾发公司立即支付房款7357183元、车位转让款200000元，并承担违约金735718.3元；3.判令禾发公司承担逾期付款利息损失514300.55元（以房款和车位转让款为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率计算，自实际付款之日起算至禾发公司实际给付之日上，现暂计算至2020年5月11日为514300.55元）；4.判令禾发公司承担蒋敬、刘杰的律师费损失244088元；5.判令本案案件受理费、保全费、担保手续费均由禾发公司承担。一审法院认定事实：2019年5月18日，禾发公司（甲方、出卖人）与蒋敬、刘杰（乙方、买受人）签订《苏州市商品房买卖合同》（合同编号：苏房商姑苏合同201905060223），约定：1.买受人向出卖人购买苏州市姑苏区西园路66号贤雅居19幢105室商品房，建筑面积311.68平方米，该商品房为毛坯房，总价款7357183元。2.出卖人定于2019年12月30日前将该商品房交付给买受人，不可抗力除外，本合同所称交房日期包括装修工程施工周期。3.出卖人未按上述约定的时间将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，自买受人解除合同通知书送达之日起60日内，出卖人应当将买受人已付房价款如数退还买受人，并按本合同第四条约定房屋总价款的10%向买受人支付违约金，造成买受人其他损失的，出卖人另行依法承担赔偿责任。4.在本合同履行过程中出现没有约定、约定不明或约定不适用的情况下，双方当事人可协商订立补充条款或补充协议。经双方签字盖章的补充条款或补充协议与本合同具有同等法律效力。本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同正文、补充条款、附件及补充协议中的手书文字与打印文字具有同等效力。5.任何根据本合同发出的文件，均应以面呈、快递或邮寄挂号信的方式送达至对方在本合同第一部分所列地址，任何一方变更送达地址应及时书面通知对方，若因怠于通知造成无法送达的，视为送达。6.补充协议第五条：（对主合同第七条买受人逾期付款的违约责任）补充约定：因乙方逾期付款导致甲方未能于合同约定日期交付该商品房的，乙方除承担逾期付款违约责任外，还应自交付通知中规定的收房截止日期次日起按照主合同中相关约定承担相应责任。一方通过法律途径追究另一方违约责任的，违约方还需承担守约方为此支出的律师费等仲裁相关费用。7.补充协议第18.1条中约定，乙方按主合同第二十条（甲方逾期交房的违约责任）行使解除权的，应于约定期限届满之日起十五日内向甲方发出解除合同的书面通知。如果乙方未在上述期限内将解除合同的书面通知送达甲方，则视为乙方放弃解除合同的权利。合同还对其他事项作了约定。同时，蒋敬、刘杰（甲方、发包人）与中城公司（乙方，承包人）签订《贤雅居装修改造协议》一份，内容为：甲方授权乙方对苏州市姑苏区西园路66号贤雅居19幢105室房屋进行装修改造施工，承包方式包工包料，全部工程款0元，工程款已经支付，甲方因任何原因与房屋开发商解除合同的，该合同一并解除；甲方授权乙方代表甲方进行房屋接收；乙方承诺最迟在2020年6月30日前完成本合同改造施工并向甲方交付房屋。因乙方原因造成工程逾期交付的，每逾期一天，乙方应赔偿给甲方100元。蒋敬、刘杰作为委托人签署了授权委托书2份，作为该协议的附件。2018年7月23日，蒋敬、刘杰向禾发公司支付购房款300000元，2018年7月29日支付1907183元，2018年8月16日支付1480000元，2018年11月27日支付700000元，2018年11月30日支付500000元，2018年12月27日支付800000元，2019年2月28日支付670000元，2019年7月4日支付500000元，2019年9月6日支付200000元，2019年9月16日支付300000元。禾发公司（甲方、转让方）与蒋敬、刘杰（乙方、受让方）签订《地下车位使用权转让协议》一份，约定：1.乙方已向甲方购买贤雅居项目19幢105室房屋，乙方确认受让甲方贤雅居项目编号为南B区019号地下车位，车位使用权转让价为20万元，使用年限为20年，交付日期为12月31日。2.本协议为甲乙双方签署的商品房买卖合同的附属协议，如商品房买卖合同解除或终止，本协议亦自动失效或终止，乙方应在上述协议解除或终止之日起1日内退还车位给甲方，甲方接收车位后30日内，有权将乙方应缴纳实际使用该车位期间（本协议约定车位交付之日至乙方交还车位之日止）所发生的相关费用（包括停车费、物业管理费、维修管护费等，其中停车费按照本项目同等标准车位的租赁费用标准进行计算）扣除后，将该车位价款余额无息退还乙方。3.甲乙双方的通讯联络以本协议书所载明的电话、传真、地址为准。以特快专递通知、答复的，以收件方签收日为送达时间；收件人不签收或无法签收的，同城以特快专递发出后的第二日为送达日，异地以特快专递发出后的第三日为送达日。2019年8月11日，蒋敬、刘杰向禾发公司支付车位转让费200000元。2020年5月7日，蒋敬、刘杰向禾发公司、中城公司寄送《解除合同通知书》，要求从发函日解除《苏州市商品房买卖合同》、《地下车位使用权转让协议》、《贤雅居装修改造协议》，并要求禾发公司赔偿所有损失，包括退还房款、车位转让费、违约金以及逾期付款利息、律师费、案件受理费、担保费等各项损失。该通知书以EMS邮政快递方式向上述合同中约定的地址及案涉房屋工程项目所在地地址进行了邮寄，收件人为禾发公司、寄至苏州市西环路3068号的信件于2020年5月15日退回至寄件人，中城公司签收了信件。2020年5月8日，蒋敬、刘杰与国浩律师（苏州）事务所签订《委托代理合同》一份，约定蒋敬、刘杰因与禾发公司商品房买卖合同纠纷，委托国浩律师（苏州）事务所律师作为该案的代理人，律师代理费用为244088元。2020年6月17日，蒋敬、刘杰向国浩律师（苏州）事务所支付了244088元。同日，国浩律师（苏州）事务所向蒋敬、刘杰开具了金额为244088元的增值税发票。2020年6月11日，蒋敬、刘杰为本案财产保全向保险公司支付担保费13650元。2020年9月4日，蒋敬、刘杰再次向禾发公司、中城公司以及苏州苏房网信息科技有限公司寄送《解除合同通知书》一份，再次要求解除所有案涉合同，并要求退还房款、车位费及承担相关的违约责任。在本案审理过程中，禾发公司向一审法院举证了如下材料：1.建设项目设计考古调查、勘探审核意见书，意欲证明2016年7月20日，因考古挖掘需要，苏州文物局通知要求苏地2016-WG-3号地块建设项目待考古发掘清理结束后方可进行施工。2.建设项目涉及考古发掘意见书，意欲证明2018年4月28日，苏州市考古研究所于2016年6月28日-2016年7月14日期间对苏地2016-WG-3号地块进行调查、勘探，2016年7月至2017年6月进行考古发掘，于2018年4月11日完成古墓整体搬迁工作，并认为该地块可以施工作业。3.苏州虎丘路新村土墩考古发掘工作情况报告，意欲证明2018年4月24日苏州市考古研究所出具报告，建议苏州市文物行政主管部门允许建设方按照原计划施工。4.停工情况及通知材料，意欲证明2018年1月-2019年1月期间，出于应对污染天气等原因，应相关部门的要求，工地全面停工，导致涉案项目停工共计40天。以上事实，由苏州市商品房买卖合同、地下车位使用权转让协议、房款付款凭证、车位款付款凭证、收据、解除合同通知书、邮寄凭证、委托代理合同、律师费付款凭证、发票、贤雅居装修改造协议、担保费付款凭证、建设项目设计考古调查、勘探审核意见书、建设项目涉及考古发掘意见书、苏州虎丘路新村土墩考古发掘工作情况报告、停工情况及通知材料及一审法院庭审笔录等予以证明。一审法院认为：禾发公司与蒋敬、刘杰签订的苏州市商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，依法成立并生效，双方均应依照合同约定全面履行各自的义务。根据双方签订的商品房买卖合同约定，禾发公司应当在2019年12月30日前将该商品房交付给买受人，且该交房日期包括装修工程施工周期，逾期超过60日的，蒋敬、刘杰有权解除合同。但禾发公司直至目前仍未按期交付，已构成违约，故蒋敬、刘杰有权要求解除合同。根据合同约定，双方之间的商品房买卖合同于解除函退回之日即2020年5月15日视为解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，禾发公司应当将已收取的购房款7357183元及车位转让款200000元退还蒋敬、刘杰。关于蒋敬、刘杰主张的违约责任或损失：1.购房款7357183元和车位转让款20万元的利息损失。因商品房买卖合同和车位使用权转让协议均于2020年5月15日解除，故相应的利息损失应自2020年5月15日起计算至实际返还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。2.按合同约定以房屋总价款的10%的违约金。因合同解除系禾发公司违约导致，蒋敬、刘杰因合同解除所受的损失包括房价上涨的差价等损失，禾发公司未举证证明合同约定的违约金明显过分高于损失，故蒋敬、刘杰的该主张符合法律规定及合同约定，应予支持。3.保全担保费。同上，合同解除系禾发公司违约导致，蒋敬、刘杰为财产保全而支付的担保费属于必要合理支出，应由禾发公司负担。4.律师费损失244088元。蒋敬、刘杰主张以苏州市商品房买卖合同补充协议第5.2条约定要求禾发公司承担律师费，但该条系针对商品房买卖合同第七条买受人逾期付款违约责任的补充约定，即属于对主合同第七条的补充约定，有明确的适用范围和适用对象，故该5.2条不能扩大适用于逾期交房解除合同而产生的律师费。因此，蒋敬、刘杰的该项主张缺乏事实与法律依据，且以房屋总价款的10%计算的违约金也足以弥补蒋敬、刘杰的该项损失，故一审法院对此不予支持。关于禾发公司提出的依据补充协议第18.1条约定蒋敬、刘杰已丧失解除权的抗辩意见，一审法院认为，因交付房屋属于禾发公司的主要核心义务，但禾发公司至今仍未交付，属于根本违约，蒋敬、刘杰有权以法定解除权要求合同解除。商品房买卖合同中约定解除权的行使期限无法适用于法定解除权。禾发公司辩称，涉案工程受考古活动、政府行政命令等影响造成的停工期间应予扣除，房屋交付时间亦应相应顺延。一审法院认为，本案中禾发公司未对此提供证据予以证明，且双方亦无关于因上述事由应顺延交房时间的约定，故禾发公司的该项主张缺乏依据，一审法院不予支持。禾发公司还抗辩主张改造协议已约定交房时间变更为2020年6月30日。对此一审法院认为，蒋敬、刘杰与禾发公司签订的房屋买卖合同第十七条明确约定“本合同所称的交房日期包括装修工程施工周期”，故禾发公司主张双方已变更交房时间缺乏依据。且，根据双方商品房买卖合同约定，在合同履行过程中出现没有约定、约定不明或约定不适用的情况下，双方当事人可协商订立补充条款或补充协议。经双方签字盖章的补充条款或补充协议与本合同具有同等法律效力。可见，补充条款或补充协议需由双方签字盖章才有效力，并未约定可由第三人与蒋敬、刘杰签订协议来对主合同进行补充或变更，故一审法院对禾发公司的上述观点不予支持。综上，禾发公司依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、蒋敬、刘杰与苏州禾发房地产开发有限公司签订的《苏州市商品房买卖合同》及《地下车位使用权转让协议》自2020年5月15日起解除。二、苏州禾发房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还蒋敬、刘杰购房款7357183元、车位费200000元及逾期付款利息损失（以7557183元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的计算标准，自2020年5月15日起计算至实际给付之日止）。三、苏州禾发房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付蒋敬、刘杰违约金735718.3元。四、苏州禾发房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付蒋敬、刘杰保全担保费13650元。五、驳回蒋敬、刘杰的其他诉讼请求。案件受理费75159元，减半收取37579.5元，财产保全费5000元，合计42579.5元，由蒋敬、刘杰负担5098元，由苏州禾发房地产开发有限公司负担37481.5，于判决发生法律效力之日起十日内履行。二审中，当事人未提供新证据。二审另查明，涉案《苏州市商品房买卖合同》补充协议第21.2条约定，主合同及补充协议所指的书面通知以挂号邮寄或者特快专递的形式送达。接受通知一方其通讯地址为本市的，自通知发出之日起第三日视为已经送达；接受通知一方其通讯地址为外埠的，自通知发出之日起第七日视为送达。通知发出日期以寄出局邮戳或快递公司签认为准。第21.3条约定，主合同及补充协议所指的乙方通讯地址以主合同首部乙方之“地址”一栏填写为准。主合同及补充协议所指的甲方通讯地址并不等同于首部所列明的“注册地址”或“地址”，甲方通讯地址为苏州市姑苏区西园路66号贤雅居，邮编215000。任何一方的通讯地址如有变更，应当以书面形式及时通知对方。由于通讯地址变更未及时通知对方的，自行承担因此造成的一切后果。二审再查明，一审组织的2020年7月11日的庭审中，蒋敬、刘杰明确其在本案中行使法定解除权。一审组织的2020年9月22日的庭审中，蒋敬、刘杰再次明确其行使法定解除权。本院查明的其他事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，涉案《苏州市商品房买卖合同》和《地下车位使用权转让协议》系双方真实意思表示，合法有效。蒋敬、刘杰因禾发公司迟延交付房屋诉至法院要求解除涉案《苏州市商品房买卖合同》和《地下车位使用权转让协议》，由禾发公司返还购房款、承担违约责任。本案二审争议焦点在于蒋敬、刘杰是否有权解除涉案《苏州市商品房买卖合同》和《地下车位使用权转让协议》。对此，本院认为，涉案《苏州市商品房买卖合同》约定，禾发公司应在2019年12月30日前将商品房交付蒋敬、刘杰，且该交房日期包括装修工程施工周期，逾期超过60日的，蒋敬、刘杰有权解除合同。补充协议第18.1条中约定，蒋敬、刘杰按主合同第二十条（甲方逾期交房的违约责任）行使解除权的，应于约定期限届满之日起十五日内向禾发公司发出解除合同的书面通知。如果蒋敬、刘杰未在上述期限内将解除合同的书面通知送达禾发公司，则视为蒋敬、刘杰放弃解除合同的权利。涉案《地下车位使用权转让协议》约定该协议为商品房买卖合同的附属协议，如商品房买卖合同解除或终止，该协议亦自动失效或终止。禾发公司违反合同关于其应于2019年12月30日前交付房屋的约定，至今仍未交房，蒋敬、刘杰于2020年5月7日向双方补充协议约定的禾发公司的地址邮寄《解除合同通知书》，超过了双方约定的行使合同解除权的期限。但交付房屋系禾发公司的主要合同义务，禾发公司至今仍未交房，导致蒋敬、刘杰在约定期限内取得房屋的合同目的无法实现。蒋敬、刘杰有权行使法定解除权，一审支持蒋敬、刘杰解除涉案《苏州市商品房买卖合同》和《地下车位使用权转让协议》的诉请并无不当。关于合同的解除时间问题，本院认为，蒋敬、刘杰于2020年5月7日向双方补充协议约定的禾发公司的地址邮寄《解除合同通知书》，按照补充协议第21.2条和第21.3条的约定，该解除函发出之日的第三天即2020年5月10日视为送达，故涉案《苏州市商品房买卖合同》和《地下车位使用权转让协议》于2020年5月10日解除，禾发公司应向蒋敬、刘杰返还购房款、车位费并支付自2020年5月10日起的购房款和车位费的利息损失。一审认定涉案《苏州市商品房买卖合同》和《地下车位使用权转让协议》于2020年5月15日解除并认定利息起算时间是2020年5月15日不当，鉴于双方对合同解除时间和利息起算时间点未提异议，二审不予调整。因禾发公司违约导致涉案《苏州市商品房买卖合同》和《地下车位使用权转让协议》解除，一审认定由禾发公司向蒋敬、刘杰支付违约金等并无不当。综上所述，禾发公司的上诉请求依据不足，应予驳回。原审法院实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费75159元，由上诉人苏州禾发房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈军芳审 判 员 郭 锐审 判 员 孙楚楚二〇二一年三月二十四日法官助理 姚冰馨书 记 员 严苏徽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。