湖南省攸县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0223民初940号原告：董勇，男，1967年10月16日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。被告：攸县凯誉房地产有限责任公司，住所地攸县联星街道办事处永佳社区永佳路。法定代表人：孙建新，系公司董事长。委托诉讼代理人：陈志洪，湖南地博律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告董勇与被告攸县凯誉房地产有限责任公司（以下简称凯誉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案受理后，依法适用简易程序于2021年3月16日、3月24日公开开庭进行了审理。原告董勇、被告凯誉公司的诉讼代理人陈志洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告董勇向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告之间的房屋定购协议，由被告立即返还原告交纳的购房订金1万元，并由被告承担订金占用利息1万元；2、本案诉讼费由被告承担。在庭审过程中，原告明确其关于利息请求为：利息按月息2分从2007年10月13日起计算至今。事实与理由：2007年，被告声称在攸县××街道××社区××小区”的住宅楼盘，原告听信被告的宣传于2007年10月12日向被告交纳了1万元购房订金，被告设立的“东升项目部”收取了原告交纳的订金，并向原告开具了收据。此后，被告并没有进行“东升小区”的项目开发，原告订购的房屋一直没有建设，被告也没有将原告交纳的1万元返还给原告。原告为维护其合法权益，故诉至法院。原告董勇为支持自己的诉讼主张，向本院提供了如下证据：1、凯誉公司东升项目部于2007年10月12日出具的收款收据1份，拟证明被告收取了原告购房订金1万元并在收据上加盖被告公司公章的事实；2、证人罗某出庭作证的证言1份，拟证明原告一直在要求被告的前法定代表人退还订金事实；3、通话记录清单、证人刘某出具的书面证明各1份，拟证明原告一直在向被告主张权利，本案未过诉讼时效的事实。被告凯誉公司辩称，答辩人未与原告签订房屋买卖合同，也未收取原告1万元订金，原告在起诉状中所述不属实。答辩人未制作“东升项目部”的公章，也授权他人以“东升项目部”的名义收取款项；原告起诉已超过诉讼时效，原告主张其自2007年支付订金1万元，但至今十多年原告未找过答辩人及工作人员。被告凯誉公司为支持自己的答辩主张，向本院提供了凯誉公司的营业执照复印件1份、企业信用信息公示资料1份，拟证明：①被告的主体资格；②被告凯誉公司在经营过程中从未设立其他子公司、分公司、东升项目部等相关分支机构。在庭审中，本院组织双方当事人对本案证据进行质证，被告凯誉公司对原告提供的证据发表如下质证意见：对证据1的三性均有异议，被告凯誉公司并未收取原告购房订金1万元，也未授权他人制作“东升项目部”公章，收据上加盖的公章系第三方私人行为，因此不能以此公章认定被告收取了原告1万元订金；对证据2，原告未在举证期限内申请证人出庭作证，不符合民诉法的相关规定，证人罗某陈述的内容没有其他证据予以佐证，属于孤证，即使证人所述属实，原告最初知晓挂靠人易卫军销声匿迹的时间是2013年，而原告找被告的时间是2018年，足足间隔了5年，故本案超过了法律规定的诉讼时效期间；对证据3，对通话记录的真实性无异议，但该通话记录只能反映原告与谢流河在2020年11月23日通过电话，并不能反映二人的通话内容，不能证明原告就本案向被告主张过权利，且谢流河在此时也不是被告凯誉公司的法定代表人；对于刘某出具的证明，依据民诉法的相关规定，证人应当出庭作证，但刘某并未出庭，故其书面证明应不予认定。原告董勇对被告凯誉公司提供的证据发表如下质证意见：对其真实性无异议，对其关联性及证明目的有异议，原告订购的房屋的地基现在仍然是由被告的东升项目部在开发，被告公司内部人员的变更与原告无关。结合双方当事人的质证意见，本院对证据作出如下认证：对原告提供的证据1，结合证人罗某的证言，可以认定原告董勇向凯誉公司东升项目交纳了1万元订购房屋，故对该收据的真实性本院予以认定，对其证明目的，本院将结合全案证据予以分析、认证；对证据2，证人罗某的证言可以证实原告在2018年至2019年期间曾找过谢流河要求退还订金的事实，本院予以认定，被告质证称原告未在法定期限内申请证人出庭作证，对此，本院认为证人罗某的证言与本案待证事实（即本案是否超过诉讼时效）有关，且原告申请证人出庭作证是对被告提出的诉讼时效抗辩意见的反驳证据，原告亦非因故意或者重大过失逾期提供的证据，故被告该质证意见本院不予采纳，原告该证据本院予以采用；证据3中的通话记录清单，被告对其真实性不持异议，亦认可152××××6666的手机号码的使用人系谢流河，对其真实性本院予以认定，但该证据仅能证实原告在2020年11月23日曾与谢流河通过电话，并不能证实双方的通话内容，故本院无法确认其与本案存在关联，本院不予采用；对证据3中的证人刘某出具的书面证明，该证明的实质系证人证言，但证人刘某无正当理由未到庭接受双方当事人的质询，本院不予采用。被告凯誉公司提供的证据的真实性本院予以认定，对凯誉公司与凯誉公司东升项目部之间的关系及本案责任的承担的问题，本院将在说理部分结合全案事实及证据予以论述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告凯誉公司系2004年6月25日依法登记成立的有限责任公司，经营范围为房地产开发经营等。2007年10月12日，原告董勇向凯誉公司东升项目部易卫军交纳了1万元，拟购买凯誉公司待开发的位于攸县××街道××社区××小区”的房屋。凯誉公司东升项目部向原告董勇出具了收据，并在收据上加盖了“攸县凯誉房地产开发有限公司东升项目部”的印章，该收据载明：“入账日期：2007年10月12日交款单位董勇收款方式现金人民币（大写）壹万元￥10000元收款事由订东升小区13-1-1，订金”。后被告凯誉公司未与原告董勇签订商品房买卖合同，也未退还原告董勇预交的订金。原告董勇为维护其合法权益，故诉至法院。另查明，谢流河是被告凯誉公司的执行董事，原系被告凯誉公司的股东。2018至2019年期间，原告董勇曾在证人罗某的陪同下找过谢流河，要求谢流河退订金，谢流河承诺等东升小区项目搞起来就把钱退给原告董勇。在庭审过程中，被告凯誉公司陈述，凯誉公司东升项目部的时任负责人易卫军与被告凯誉公司系挂靠关系，东升小区项目目前由凯誉公司在开发，因报建、筹资等原因，该项目建设施工尚未完成。本院认为，本案系合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第十二条规定“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。……”本案原告董勇向本院提交的收据中并不具备以上合同的基本要素，且董勇也未提供证据证明其与被告就房屋的订购达成了合同，结合本案的实际情况，原告董勇交纳的1万元系其为了表示其订立合同的强烈意愿、促成双方商品房买卖合同的成立而支付的款项，原、被告仍处在商品房买卖合同订立前的磋商阶段，即原、被告之间尚未成立房屋订购合同关系，故原告要求解除原、被告之间的房屋订购协议，缺乏事实依据，本院不予支持。因原、被告双方最终并未达成商品房买卖合同，前述款项应予返还，故原告要求被告返还订金1万元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告按月息2分从2007年10月13日起向其计付资金占用利息。对此，本院认为，原、被告并未就此进行约定，故该利息应按照中国人民银行公布的人民币同期同类贷款基准利率从2007年10月13日起计算至实际返还之日止。又中国人民银行自2019年8月20日起授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故前述资金占用利息自2019年8月20日起应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告凯誉公司辩称，其未制作“东升项目部”的公章，也未授权他人以“东升项目部”的名义收取款项。对此，本院认为，现东升小区项目确由被告凯誉公司在开发，且其自认原东升项目部负责人易卫军与凯誉公司系挂靠关系，故原告董勇有充分的理由相信是被告凯誉公司允许易卫军以“东升项目部”的名义从事东升小区项目的开发建设，开展民商事活动，故被告凯誉公司应对本案承担民事责任，被告该答辩意见本院不予采纳。被告凯誉公司主张，本案已过诉讼时效。对此，本院认为，被告凯誉公司的执行董事、原股东谢流河在2018年、2019年期间曾向原告董勇承诺，等东升小区项目搞起来就把钱退给原告董勇，该承诺系同意履行义务的意思表示，谢流河作为凯誉公司的高级管理人员、原股东，其作出的该承诺的效力及于被告凯誉公司，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十九条“诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。”规定，被告凯誉公司该辩称主张，本院亦不予支持。综上，被告凯誉公司应返还原告董勇订金1万元及其占用利息，利息按照中国人民银行公布的人民币同期同类贷款基准利率从2007年10月13日起计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起至实际返还之日止的资金占用利息按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算。原告董勇其他诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第六条、第十二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十九条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、由被告攸县凯誉房地产有限责任公司在本判决生效之日起十日内返还原告董勇订金1万元及其占用利息（该利息按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率从2007年10月13日起计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起至实际返还之日止的资金占用利息按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告董勇其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由被告攸县凯誉房地产有限责任公司承担115元，由原告董勇承担35元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。审判员  胡斌二〇二一年三月二十四日法官助理肖约晨书记员符志飞附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百七十条执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。《中华人民共和国合同法》（１９９９年３月１５日第九届全国人民代表大会第二次会议通过）第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（2020年修正）第十九条诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。当事人双方就原债务达成新的协议，债权人主张义务人放弃诉讼时效抗辩权的，人民法院应予支持。超过诉讼时效期间，贷款人向借款人发出催收到期贷款通知单，债务人在通知单上签字或者盖章，能够认定借款人同意履行诉讼时效期间已经届满的义务的，对于贷款人关于借款人放弃诉讼时效抗辩权的主张，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。