山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1003民初6150号原告：侯爱涛，男，1974年8月22日出生，汉族，居民，住威海市文登区。委托诉讼代理人：高芙蓉（系侯爱涛之妻），女，1976年2月16日出生，汉族，居民，住威海市文登区。委托诉讼代理人：李秀花，威海文登高村法律服务所法律工作者。被告：山东人和房地产开发有限公司，住所地威海市文登区世纪大道86号。法定代表人：王守科，经理。委托诉讼代理人：于大卫，山东德平律师事务所律师。原告侯爱涛与被告山东人和房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理.原告侯爱涛的委托诉讼代理人高芙蓉、李秀花、被告山东人和房地产开发有限公司的委托诉讼代理人于大卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侯爱涛向本院提出诉讼请求：判令山东人和房地产开发有限公司继续履行《商品房买卖合同》，将竣工验收合格(取得《建筑工程竣工备案表》)的商品房交付侯爱涛，并自合同约定的交房之日起至山东人和房地产开发有限公司实际交房之日按同地段同类房屋租金计算标准赔偿损失。事实和理由：2013年8月14日，侯爱涛与山东人和房地产开发有限公司签订了一份书面的《商品房买卖合同》。约定侯爱涛购买山东人和房地产开发有限公司开发的位于文登区的公寓，合同总价款为144648元。山东人和房地产开发有限公司应于2013年12月31日将涉案房产交付给侯爱涛。实际上山东人和房地产开发有限公司至今没有交房，而合同约定逾期交房的违约责任为出卖人支付买受人己付总房款千分之三的违约金。该违约金约定明显不足以弥补给侯爱涛造成的损失。故侯爱涛提起诉讼，要求依法判令山东人和房地产开发有限公司按照同地段同类房屋租金计算标准赔偿损失，望判如所诉。山东人和房地产开发有限公司辩称，根据我司查询商品房买卖合同备案记录，涉案房屋1719号公寓确实网签备案在侯爱涛名下，侯爱涛主张的逾期交房责任应当以备案合同约定的内容为准，侯爱涛主张租金标准没有合同依据，而且涉案房屋未装修，不具备租赁使用条件。另外，侯爱涛主张的自合同约定的交房日期开始计算损失已经超过了法律规定的诉讼时效。因涉案房屋所在的楼座没有取得工程竣工备案表，而且具体时间不能确定。侯爱涛主张的逾期交房损失我司认为首先是损失不明确，侯爱涛的主张也部分超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2012年7月3日，侯爱涛与山东人和房地产开发有限公司签订《认购书》，约定侯爱涛认购山东人和房地产开发有限公司开发的位于文登区的公寓楼，侯爱涛须在签订认购书时一次性付清认购押金100000元。交房时间为2013年12月30日之前。房屋最终面积以《商品房买卖合同》所列为准。本项目具备预售条件后（或正式开盘后），以签订《商品房买卖合同》为准。2012年7月3日，侯爱涛通过中国农业银行向山东人和房地产开发有限公司账户转入认购押金100000元。2013年8月14日，侯爱涛与山东人和房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定侯爱涛购买山东人和房地产开发有限公司开发的位于文登区房屋，建筑面积51.66平方米，总价款为144648元。侯爱涛于2013年8月14日一次性付清房款144648元。山东人和房地产开发有限公司应当在2013年12月31日前，将单体竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付侯爱涛使用。出卖人不能按合同规定期限交房的，出卖人支付给买受人已付总房款的千分之三作为违约金，合同继续履行。合同签订当日，侯爱涛付清房尾款44648元，并缴纳住宅专项维修资金3616元。山东人和房地产开发有限公司分别给侯爱涛出具了加盖公司财务专用章的收款收据。交房期限届满后，山东人和房地产开发有限公司迟迟未向侯爱涛交付房屋。后侯爱涛多次要求山东人和房地产开发有限公司按约交付房屋并支付违约金，山东人和房地产开发有限公司至今既未向侯爱涛交付房屋，也未支付违约金。另查明，案涉小区房屋现尚未进行综合验收，不具备交房条件。诉讼过程中，侯爱涛申请对文登区世纪大道82号楼1单元1719室2013年12月31日至2020年10月11日租金价格进行鉴定，本院委托威海市恒信价格评估有限公司进行鉴定。2021年1月19日，该公司作出鉴定意见：文登区世纪大道82号楼1单元1719室，在鉴定评估基准日期间租金价格合计80862元。山东人和房地产开发有限公司认为案涉房屋未装修不具备基本的使用条件，鉴定结论不能作为侯爱涛主张违约金的依据。山东人和房地产开发有限公司虽对鉴定结论有异议，但未提交足够证据推翻该鉴定结论，对鉴定结论，本院予以采纳。本院认为，侯爱涛与山东人和房地产开发有限公司签订《认购书》及《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，除约定逾期交房违约金部分外，其他内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均依约履行各自的义务。本案中，侯爱涛依约交清全部房款，山东人和房地产开发有限公司理应在约定的期限内，将符合合同约定的房屋交付侯爱涛使用。逾期未交，构成违约，应当承担违约责任。关于违约金的计算标准，合同约定的逾期交房违约金为已付总房款的千分之三比例计算，该约定按购房款固定比例计算的违约金数额极低，仅为433.94元（144648元*0.003）。即无论山东人和房地产开发有限公司逾期交房时间长短，其都只需向侯爱涛支付逾期交房违约金433,94元，该数额远远低于给侯爱涛造成的损失。应当认定为山东人和房地产开发有限公司免除或限制自己责任的无效格式条款，侯爱涛要求按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，按逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋祖金标准确定违约金数额，有事实与法律依据，予以支持。关于诉讼时效问题。侯爱涛主张逾期交房违约金，应自合同约定的交房期限届满的次日即2014年1月1日起计算诉讼时效期间。证人于某到庭证明于某与侯爱涛妻子高芙蓉因延期交房和违约金一起到山东人和房地产开发有限公司维权，维权次数不少。其中，2016年于某与侯爱涛妻子高芙蓉找山东人和房地产开发有限公司维权碰面。2016年冬天，于某与侯爱涛妻子高芙蓉在维权中再次碰面。2019年9、10月份，于某通知高芙蓉找山东人和房地产开发有限公司处理违约补偿问题，高芙蓉自己去处理的。2019年冬天，侯爱涛为延期交房和违约金找过山东人和房地产开发有限公司。于某的证言，可以证明侯爱涛、高芙蓉夫妻存在向山东人和房地产开发有限公司主张交房及支付违约金等时效中断情形，违约金请求权的诉讼时效期间重新计算，本案并未超过诉讼时效期间。结合侯爱涛自2013年8月14日房款即全额支付，如认定侯爱涛夫妻在长达七年的时间内怠于向山东人和房地产开发有限公司主张交付房屋及违约金，不符合常理，也与公平原则相悖。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、侯爱涛与山东人和房地产开发有限公司于2013年8月14日签订的《商品房买卖合同》继续履行，山东人和房地产开发有限公司将竣工验收合格的商品房交付侯爱涛；二、山东人和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付侯爱涛逾期交房违约金80862元。以上违约金支付至侯爱涛名下中国农业银行，账号为62×××17的账户中。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1596元，评估费5000元，由山东人和房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  孙波二〇二一年三月五日法官助理张璐书记员马小倩