重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0113民初2604号原告：穆柯涵，男，1996年8月17日出生，汉族，住重庆市巴**。委托诉讼代理人：李乾，重庆鼎圣佳程律师事务所律师。被告：重庆荣盛鑫煜房地产开发有限公司，住所地重庆市巴**盛龙路**，统一社会信用代码91500113MA5U9EP4C。法定代表人：王金川，执行董事。委托诉讼代理人：曾瀚知，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜娟，泰和泰（重庆）律师事务所律师。原告穆柯涵与被告重庆荣盛鑫煜房地产开发有限公司（以下简称荣盛鑫煜公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告穆柯涵委托诉讼代理人李乾，被告荣盛鑫煜公司委托诉讼代理人曾瀚知、杜娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告穆柯涵向本院提出诉讼请求：1.判令被告荣盛鑫煜公司支付原告自2020年7月1日起至实际交付房屋时止逾期交房违约金（暂时计算至原告起诉之日止计222天为23764.90元，计算公式为1070489元×0.01%×222天）；2.判令本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年6月8日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称购房合同），约定原告穆柯涵购买被告荣盛鑫煜公司开发的位于重庆市巴南区××路××号××幢××号房屋（以下简称案涉房屋）；总成交价1070489元。根据合同约定，被告荣盛鑫煜公司应当在2020年6月30日前将符合条件的案涉房屋交付给原告穆柯涵使用。合同同时对逾期交付房屋的违约责任进行了约定。购房合同签订后，原告穆柯涵依约付清了房款，被告荣盛鑫煜公司未在约定时间内交房，却通知原告穆柯涵于2020年9月9日接房。原告在验收房屋时发现案涉房屋水、电、气均未达到合同约定的交付标准。经业主反映和政府介入协调，被告荣盛鑫煜公司于2021年1月8日才完成水、电、气的正式三通。目前被告荣盛鑫煜公司仍未通知原告穆柯涵接收房屋。根据合同约定，被告荣盛鑫煜公司未在交房期限内将达到使用条件的案涉房屋交付原告穆柯涵使用，已构成逾期交房，原告有权要求被告支付违约金。为维护原告穆柯涵的合法权益，特诉至法院请求判如所请。被告荣盛鑫煜公司辩称，新冠疫情导致被告逾期交房，属于不可抗力事件，应至少扣除60天违约免责期。被告荣盛鑫煜公司拟交付的房屋符合合同约定的交付条件，且已通知原告穆柯涵接房，是原告穆柯涵自己不接房，应视为被告荣盛鑫煜公司已将案涉房屋交付给原告，故被告不应支付2020年9月9日之后的逾期交房违约金。被告荣盛鑫煜公司已向原告穆柯涵支付了2020年8月30日至2020年9月9日期间的逾期交房违约金，原告无权再要求被告支付逾期交房违约金。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年6月8日，被告荣盛鑫煜公司将案涉房屋销售给原告穆柯涵，原、被告签订购房合同主要约定，案涉房屋为预售商品房；房屋建筑面积129.19平方米，套内建筑面积105.17平方米；商品房为清水房，总成交价1070489元；原告首付款321489元，于合同签订时付清；原告拟向银行申请74.9万元个人购房抵押贷款，作为原告应支付房屋总价款的一部分；属预售商品房的，被告应当在2020年6月30日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用；商品房交付时应符合的条件为，商品房已通过建设工程竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（以下简称备案登记证）；如原告无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付；逾期在90日（含）之内，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金；被告承诺与商品房正常使用直接关联的水、电、气等基础设施和其他公共配套设施于2020年6月30日前达到使用条件；如果在约定日期内未达到使用条件，双方同意在上述设施未达到使用条件之前，原告应承担的物业管理费由被告支付。合同签订后，原告穆柯涵依约支付了全部房价款。2020年2月25日，被告荣盛鑫煜公司向原告穆柯涵发出《关于荣盛滨江**府项目顺延交付/办证的告知函》（以下简称顺延函），告知原告因新冠疫情的影响，案涉房屋所在项目的施工工期延长，房屋无法按时交付。2020年9月1日，案涉房屋所在楼栋取得备案登记证。2020年9月6日，被告荣盛鑫煜公司向原告穆柯涵邮寄《房屋交付通知书》（以下简称通知书），通知原告于2020年9月9日至房屋交付现场办理案涉房屋的交房入户手续。原告穆柯涵于2020年9月8日收取了该邮件。2020年10月21日，因包含案涉房屋所在楼栋在内的6栋荣盛·滨江**府二期住宅没有纳入城市供电网络，所用电仍为施工用电，重庆市巴南区住房和城乡建设委员会（以下简称巴南住建委）向被告荣盛鑫煜公司发出《关于责令荣盛·滨江**府项目二期住宅停止交付的通知》（以下简称停止交付通知）。巴南住建委以被告荣盛鑫煜公司实施的荣盛·滨江**府二期住宅交付行为违反了《重庆市城市房地产开发经营管理条例》（以下简称管理条例）规定为由，责令被告停止交付相关住宅，直至满足交付条件。2021年1月28日，被告荣盛鑫煜公司向原告穆柯涵发出《告业主函》，告知相关业主项目的水、电、气已于2021年1月8日前完成整改，欢迎业主回家。截止庭审辩论终结前，原告穆柯涵仍未接收案涉房屋；被告荣盛鑫煜公司已向原告全额支付了2020年8月30日至2020年9月9日期间的逾期交房违约金。原告穆柯涵现以被告仍未通知交付房屋、未在约定期限内交付达到使用条件的房屋构成逾期交房为由向本院提出如上所诉。审理中，原告穆柯涵认可，对于因受新冠疫情影响，重庆市从重大突发公共卫生事件一级响应转为三级响应期间共计60天，作为免责期予以扣除，亦认可被告已于2021年3月15日支付原告违约金1178元。上述事实，有双方当事人到庭陈述以及原告举示的购房合同、房款收据，被告举示的购房合同、《告业主函》、停止交付通知、顺延函、备案登记证、通知书、邮件查询单等证据在卷为凭并经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的购房合同系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方应按合同约定全面履行各自义务。根据购房合同约定，案涉房屋交付的时间为2020年6月30日，交付条件为获得备案登记证。对于水、电、气等基础设施和其他公共配套设施未在约定日期内达到使用条件的情形，原、被告约定的是在上述设施未达到使用条件之前，原告穆柯涵应承担的物业管理费由被告荣盛鑫煜公司支付。因此纵观双方约定可见，原、被告就逾期交付案涉房屋和逾期达到水、电、气等基础设施使用条件分别约定了两项各自独立的违约责任，也即是说水、电、气等基础设施达到使用条件并非双方约定的案涉房屋之交付条件。被告作为开发商在履行合同过程中应当就两种不同的违约行为分别承担相应的违约责任。原告穆柯涵亦有权就不同的违约事实，向被告荣盛鑫煜公司主张不同的违约责任。原告主张将水、电、气等基础设施达到使用条件的约定衍生成案涉房屋交付条件，系以此违约行为主张彼违约责任，不符合双方合同约定。对于巴南住建委向被告荣盛鑫煜公司发出的停止交付通知，本院认为，被告实施的荣盛·滨江**府二期住宅交付行为违反了管理条例规定，行政主管部门责令被告停止交付相关住宅、直至满足交付条件为止，系巴南区住建委的行政管理行为，其依据的管理条例亦非效力性强制性法律规定。该行政行为仅对被告荣盛鑫煜公司产生行政管理方面的效力，并不能产生直接变更原、被告之间已达成的合法有效的民事合同约定之法律后果。故而巴南住建委的停止交付通知，不能作为原告穆柯涵拒绝接收已符合约定交房条件的案涉房屋之依据。基于以上论述，因案涉房屋于2020年9月1日取得备案登记证，已达到合同约定的交付条件。被告荣盛鑫煜公司已经通知原告穆柯涵于2020年9月9日接收达到交房条件的案涉房屋，符合合同约定。虽然原告穆柯涵接到通知后至今仍未接房，但根据合同约定，应视为被告荣盛鑫煜公司已于2020年9月9日将符合交付条件的案涉房屋交付给了原告穆柯涵，被告无再次通知原告接房的必要及义务。对于被告在2020年9月9日前逾期交房的违约责任，本院认为，因新冠疫情爆发，重庆市所采取的重大突发公共卫生事件一级响应转为三级响应期间共计60天，属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力影响期间。该期间对于被告荣盛鑫煜公司组织施工、保障项目完工必然会产生不利的影响。将此期间作为被告荣盛鑫煜公司免责期间应属合理。原告穆柯涵对60日免责期亦予以认可。因而被告荣盛鑫煜公司应承担逾期交房违约责任的期间应为自2020年8月30日起至2020年9月9日止，违约金为1177.54元（1070489元×0.01%×11天）。因在本案辩论终结之前，被告荣盛鑫煜公司已支付原告逾期交房违约金1178元，故被告在本案中勿需再行支付逾期交房违约金。综上所述，原告穆柯涵要求被告支付逾期交房违约金，因被告已经按照合同约定履行完毕了逾期交房违约金的支付义务，故而原告在本案中的诉请缺乏事实依据和法律依据，本院对原告的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告穆柯涵的诉讼请求。案件受理费394元，减半收取计197元，由原告穆柯涵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  余 彬二〇二一年三月三十一日法官助理  夏 天书 记 员  秦雨薇