四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川13民终309号 上诉人（原审原告）：廖万军，男，汉族，1984年8月28日生，住四川省营山县文运国际Ａ区。 委托诉讼代理人：涂刚，四川刚顺律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：文菊，女，汉族，1985年10月6日生，住四川省营山县。 委托诉讼代理人：涂刚，四川刚顺律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:四川信诚房地产开发有限公司，住所地营山县城三星路A幢5号。 法定代表人：兰兴国。 委托诉讼代理人：周成，四川品贤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何**军，四川泰宇律师事务所律师。 上诉人廖万军、文菊因与被上诉人四川信诚房地产开发有限公司（以下简称信诚公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省营山县人民法院（2020）川1322民初2974号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 廖万军、文菊上诉请求:1、维持原判第一项、撤销原判第二项，改判支持上诉人的所有诉讼请求；2、一、二审案件受理费依法负担。 事实与理由：一审事实认定不清，未办理产权转移登记系被上诉人的原因，本案不存在超过诉讼时效的问题。 上诉人对一审法院查清双方签订《商品房买卖合同》的时间、房屋价款、交付房屋的时间无异议。 一审对被上诉人何时取得商品房验收备案的时间，却根本未能查清，上诉人的代理人已经就这一事实，在一审案件中申请调取证据，一审法院并没有出具调查令或依职权调取，就直接对这一事实不予查清，而事实上被上诉人进行备案的时间是2018年10月17日，也就是在交付房屋近四年之后才符合具有交付条件的相关备案手续。 办理转移登记首先需要被上诉人取得其出卖楼盘的初始登记，而被上诉人在营山县不动产登记中心办理初始登记的时间是2019年2月1日，而这期间上诉人与其他业主多次找营山县委解决办理产权登记的相关事宜，并由被上诉人公司的代表出面协调解决，在一审同类型案件中（李成仕案），李成仕提供了原始载体微信照片，足以证明诉讼时效的中止中断，更不说被上诉人连最基本的初始登记都是在2019年2月1日才取得，双方又如何去办理产权转移登记？显然，被上诉人属于持续性违约，违约金也应当是在办理了产权登记之后，才由被上诉人支付给上诉人，仅是支付时间上没有明确约定，但可以明确的是违约金的支付是在办理了产权登记以后。而一审法院对这一系列事实，也不进行查清，在其判决书中对其证据也不进行文字表述，让上诉人感到十分的不公平。 上述事实，被上诉人何时取得竣工备案，何时取得初始登记，是上诉人侵犯被上诉人合法权益的终点，而这一切都是由被上诉人去办理相关登记后，才能完成转移登记，显然，其知道或者应当知道的时间应该从能办理产权登记后开始计算。 一审对最高人民法院关于印发《第八次全国民商事审判工作会议（民事部分）纪要》的通知第十八条第一款理解错误，一审对上诉人接房的时间进行了认定，也引用了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，而忽略了该条第三款。 上诉人认为，本案因出卖人的原因未办理转移登记，已经能够完全充分证明，诉讼时效是从合同约定或者法定期限届满之次日起计算，而法定的期限是交付使用之日起90日。给予上诉人知道或应当知道的法定期限是从2015年7月10日交付房屋后，推延90日即2015年10月11日。那么，从被上诉人开始违约到被上诉人最后一天违约的时间是截止2018年10月11日，显然，其诉讼时效的时间应该是从被上诉人最后一天的违约时间来进行计算，上诉人在2020年8月向法院提起诉讼，何来超过诉讼时效一说？更重要的是，案涉商品房的竣工备案时间是2018年10月17日，初始登记的时间是在2019年2月1日，显然，本案也不存在诉讼时效问题，请二审法院对一审法院的这一错误的理解进行纠正。 信诚公司辩称：1、上诉人于2015年7月10日接收房屋并装修入住，至2018年年底期间，并未向答辩人提交共同办证申请，提供房地产主管部门开具的首套商品房证明，以及购房契税发票。依照规定，该两事项都应当由购房人亲自前往主管部门办理，这也是申请办理不动产权转移登记的首要和法定条件。在原审中，上诉人对自己何时取得首套商品房证明、何时取得契税发票均未向法庭提供相关证据，由此造成迟延办理不动产权转移登记的责任完全在二上诉人，答辩人没有违约行为，不应当承担违约责任。 2、上诉人认为本案不存在超过诉讼时效的理由，缺乏事实和法律依据，依法不能成立。上诉人与答辩人于2013年2月5日签订的《商品房买卖合同》中对办理不动产权转移登记事项，清楚约定商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，对具体何时办理没有约定。按照合同约定，答辩人并不存在违约行为。需要强调说明的是，上诉人主张违约责任，没有依据合同约定，而是选择适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二项“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，要求答辩人承担违约责任。由此可见，上诉人对商品房买卖合同中没有约定迟延办理不动产权转移登记违约责任情形的，依照法律规定，违约责任自何时产生，权利人从何时起可以主张违约责任之债是十分清楚的。本案实际交房日期为2015年7月10日，依照上诉人选择适用的司法解释规定，本案诉讼时效应自2015年7月10日交付房屋之日加法定的90日，即从2015年10月8日起开始计算，按照当时适用的《民法总则》第188条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，从知道或者应当知道权利被侵害时计算，由此可以确定本案诉讼时效期间届满日期为2018年10月7日。需要强调说明的是，由于迟延办理不动产权转移登记的情况十分复杂，原因千差万别。针对这一情况，最高人民法院于2016年11月21日发布了法[2016]399号《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》，其中第18条“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”作出了明确规定。结合本案的实际情况，原审法院认定上诉人主张违约金的请求已超过诉讼时效期间，于法有据，是完全正确的。至于上诉人称本案属于持续性违约，诉讼时效应从违约行为终了最后一日开始计算，上诉人这一主张没有事实和法律根据。首先双方都认可合同中没有约定什么时间办理不动产转移登记，依据合同不存在有持续性违约之说。其次依据上列司法文件规定，本案诉讼时效应从房屋交付使用之日起90日届满之次日起开始计算，而不是上诉人主张的所谓违约行为终了之日起开始计算，上诉人的主张及其理由，明显与法律规定相悖，依法不能成立。 廖万军、文菊向一审提出诉讼请求：1、依法判令信诚公司立即为廖万军、文菊办理不动产产权登记；2、依法判令信诚公司支付因逾期办理房屋权属证书的违约金，违约金以已交购房款291074元为基数，从2015年10月10日起至不动产登记证办理到廖万军、文菊名下时止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率年息4.35％的标准计算；3、本案诉讼费用由信诚公司负担。 一审查明：信诚公司系2006年5月依法登记成立的房地产开发企业，其于2011年6月以后开发建设了位于营山县××镇××道××花园××商品房项目。2013年2月5日，廖万军、文菊夫妇与信诚公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号2013000927），合同约定：廖万军、文菊购买“文运国际花园·文盛苑”10幢4单元第5层4-5-2号房屋，预测建筑面积87.10㎡，按3376.28元／㎡成交价款为294074元；第十一条约定交付条件，出卖人应在2014年10月30日前向买受人交付该商品房，并应取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表及房产测绘机构出具的商品房实测面积等；第二十条约定产权登记，由买卖双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，未约定办证期限等。合同订立后，该合同已于2013年2月18日办理备案登记。此后，廖万军、文菊于2015年7月10日接收所购房屋，并办理房屋交接手续，同时廖万军、文菊与物业公司签订了前期物业管理服务协议。 廖万军、文菊接房装修入住以后至今未取得不动产权证书。廖万军、文菊认为，因信诚公司交付房屋后长达五年多未办理不动产登记证书，应承担逾期办证的违约责任。遂依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定提起诉讼。 一审法院认为，廖万军、文菊与信诚公司所签订的《商品房买卖合同》,系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应受其约束。 本案第一个问题是廖万军、文菊主张由信诚公司立即办证的问题。廖万军、文菊已经合法占有使用房屋，其请求出卖人办理不动产权证书的主张，双方不存有争议，双方应按合同约定共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。信诚公司已通知廖万军、文菊随时可以去办证，廖万军、文菊应当予以配合。 本案争议的焦点问题是信诚公司将案涉商品房交付给廖万军、文菊后至今未办理不动产权证书，信诚公司应否承担逾期办证违约金？其一，因合同中未约定办理不动产权证书的时间期限，仅约定有由双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。但诉讼中，廖万军、文菊未提供证据证明其涉案房屋延迟办理权属登记系信诚公司的过错所致；其二，因逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，本着督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期办证违约责任的请求权应当适用诉讼时效的规定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。”的规定，以及最高人民法院关于印发《第八次全国民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》的通知第十八条第一款“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”的规定，如因房地产开发企业未在约定或法定的期限内履行办证义务，购房人就知道或应当知道其权利受到了侵害。廖万军、文菊主张因出卖人原因导致逾期办证的违约金，应从法定期限届满（房屋交付使用之日起90日）之次日即2015年10月11日开始计算诉讼时效期间。廖万军、文菊于2015年7月10日接房，而在接房近5年后才向信诚公司主张承担逾期办证的违约金的请求，已经超过诉讼时效期间。人民法院保护权利人的权利不是无限制的，权利人必须在规定的期间内请求保护，超过该期限的，法院不予以强制保护。所以，廖万军、文菊现请求由信诚公司支付逾期办证违约金的主张，一审不予支持。 据此，一审判决：一、信诚公司与廖万军、文菊于判决发生法律效力后10日内共同向营山县不动产登记中心为廖万军、文菊办理所购文运国际·文盛苑10幢4单元第5层4-5-2号房屋的不动产权证书，并分别履行办证应尽义务； 二、驳回廖万军、文菊的其他诉讼请求。 案件受理费500元，由廖万军、文菊负担250元，信诚公司负担250元。 二审查明，廖万军、文菊购买的案涉房屋于2014年12月26日经竣工验收合格。 二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，案涉商品房买卖合同中未明确约定办理房屋所有权登记的期限，且廖万军、文菊与信诚公司签订商品房买卖合同时，案涉房屋尚未建成，故信诚公司应当自房屋实际交付之日起90日为买受人办理房屋产权转移登记证书。根据一审查明的事实，廖万军、文菊实际于2015年7月10日接收房屋，故廖万军、文菊主张逾期办证违约金的权利应当从接房90日后开始行使。廖万军、文菊在实际接房5年后才提起诉讼，且信诚公司明确针对诉讼时效问题进行了抗辩，故廖万军、文菊因怠于行使权利，其主张逾期办证违约金的请求已超过诉讼时效期间，本院对超过诉讼时效后主张的权利不予保护。 综上，廖万军、文菊的上诉请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费729.5元、二审案件受理费1459元，均由上诉人廖万军、文菊负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 莉 审判员 熊 东 审判员 严钲棚 二〇二一年三月二十九日 书记员 戴首宏