四川省巴中市恩阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1903民初209号 原告：巴中环亚市场管理有限公司，住所地巴中市恩阳区登科街道办事处燕飞村七社。统一社会信用代码：91511903MA62D06W0G。 法定代表人：王军,该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭之裕，男，生于1974年12月24日，汉族，高中文化，住巴中市巴州区。 被告：岳中英，女，生于1981年9月23日，汉族，初中文化，农民，住巴中市巴州区。 原告巴中环亚市场管理有限公司与被告岳中英房屋租赁合同纠纷一案，于2021年1月25日起诉来院。本院受理后，依法由审判员王显强独任审理，于2021年2月25日公开开庭进行了审理。原告巴中环亚市场管理有限公司法定代表人王军的委托诉讼代理人郭之裕，被告岳中英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告巴中环亚市场管理有限公司向本院提出如下诉讼请求：1.判决原告与被告依法解除2017年8月20日签订的《裕博农产品市场商铺租赁经营合同》；2.判决被告缴纳房租费39975元及物业费2800元；3.判决被告按合同约定支付原告违约金399750元；4.判决被告承担本案全部诉讼费及其它费用。事实及理由，2017年8月20日，原告与被告签订了五年期限的《裕博农产品市场商铺租赁经营合同》，租赁面积为32.5平方米，年租金19500元，享受2年免租优惠。同时约定交租金时间租期每满一年后缴纳总租金的20%，即：每年租金为19500元*3年*20%=11700元。被告签订合同后于2017年8月28日入场开业经营至今，原告多次口头催收房租，被告置之不理，于后2019年8月28日和2021年1月11日书面催收两次也无果。被告拖欠41个月房租费39975元，物业费2017年8月20日至2019年12月31日，共计28个月，每个月100元，共计2800元。被告同时2020年12月份煽动园区商户搬迁至尖山寺市场两处经营，大肆向采购商宣传到尖山寺采购，不要去裕博采购，而在裕博市场摆少量货物做摆设，扯散了市场人气，扰乱了市场经营秩序，损害了原告给予被告免租两年的市场培育期，给原告造成了极大损失。违背了被告入场签订的承诺《保证》：尊重公司的市场规章制度，服从管理。同时被告也违背了双方达成的条款：未按约定交纳租金，每逾期一日，按应交纳租金的10倍向出租方支付违约金。经催告后在10日内仍未交纳的，出租人有权解除合同。原告有权按约定追回租金39975元，违约金399750元，物业费2800元。综上，原、被告双方给予优惠及书面承诺约定清楚明白，合法有效，双方均具有法律效力。因为被告不诚信行为，遇到能赚取更多利益时，便轻易毁约，给原告造成重大损失，不利于市场交易稳定，对于整个市场交易环境的负面影响巨大。为维护原告合法权益，特诉至法院。 原告为证明其主张，向本院提供的证据有：1、原、被告的身份信息；2、裕博农产品市场商铺租赁合同一份；3、催交房租的通知；4、保证；5、市场培育协议书一份；6、租赁门市遗留问题处理协议书一份；7、照片5张。 岳中英辩称，原告诉称被告没有交房租，但裕博所有的商户都没有交房租，不存在逾期违约责任。被告岳中英在裕博经营中也亏了钱，导致经济困难，也没有得到原告的补偿金，被告在租赁期间的房租都是向原告给付清楚了的。 经审理查明，2017年8月20日，以市场举办者巴中环亚市场管理有限公司为出租人，场内经营者岳中英为承租人，双方签订《裕博农产品市场商位租赁经营合同》，载明：本合同所指商铺位于裕博农产品市场A6幢105号，建筑面积约32.5平方米，按市场划行归市要求经营用途为水果类。租赁期限：双方约定商铺租赁期限为五年，自2017年8月18日起至2022年8月17日止。租金为每年19500元；分期交付。交付时间：租期每满一年后缴纳总租金的20%。市场的物业管理由巴中环亚市场管理有限公司负责，物业管理费用按同行标准收取，水、电费自理。商位交付之日，承租人需向出租人交纳消费者权益保证金5000元／32.5平方米。在租赁期内，消费者权益保证金由裕博公司统一管理。只用于消费者权益保障，不得挪作他用。按巴裕投通【2017】26号文件“关于承接巴城果蔬批发经营业态优惠政策的通知”，并以裕博公司开具的收款收据为准，承租人岳中英可享受所租用门市（每户32.5平方米）二年免租优惠。未按约定交纳租金，每逾期一日，按应交纳租金的10倍向出租人支付违约金。经催告后10日内仍未交纳的，出租人有权解除合同；承租人在签订合同后承诺在2017年8月28日入场经营，未按规定入驻，裕博公司有权收回门市并不退还所缴保证金，有权向承租人追偿五万元违约金并追究其法律责任。商位交付后未开业或者租赁期内无正当理由连续停业一周以上的，出租人有权解除合同并有权向承租人追偿五万元违约金等内容。 2017年8月20日，被告岳中英之夫石梦林向原告出具“保证”一份，载明：本人进入裕博国际食品城服从公司安排，遵循商会（水果协会）统一安排采购，尊重公司市场部的规章制度，服从管理。” 原、被告签订合同后，被告岳中英于2017年8月入驻该市场经营。2019年8月28日，裕博食品城工作人员到岳中英门市催收门市租赁费。2020年1月11日，原告巴中环亚市场管理有限公司向被告岳中英送达《催交房租的通知》。2021年1月27日，原告出具“收据”，收到：岳中英应交房租费4万元，其中现金3万元，石梦林水果运输费、临时工工资和2017年8月20日所交押金5000元，合计抵扣1万元。尔后，被告岳中英搬离该市场。 本院认为，原告巴中环亚市场管理有限公司与被告岳中英签订的《裕博农产品市场商位租赁经营合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订合同后，原告如约向被告提供了承租的门市，但被告在经营41个月后搬离该市场到其它市场经营，被告的行为已构成违约，现原告依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条的规定向本院起诉，请求解除合同、交纳房租费及物业费，符合法律规定，本院予以确认。诉讼中，原、被告自行结算，被告交纳了所欠租金，系双方对民事权利义务的自行处理，符合法律规定，本院予以确认。就原告请求支付物业费2800元，双方在合同中有明确约定，但应将多交的费用与已扣减，品迭后，下差物业费2775元。就原告请求支付违约金399750元的主张，原、被告在合同中约定：按应交纳租金10倍向出租人支付违约金。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。违约金具有补偿性和惩罚性双重性质，合同当事人可以约定高于实际损失的违约金。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当依法予以调整。约定的违约金是否过高、是否调整，应以当事人的申请为准。本案中，原、被告关于违约金的约定显然超出法律规定，被告不存在违约的辩解，无事实及法律依据，本院不予采信。违约金以原告租金的实际损失为标准支付，计算为57525元（19500×5-39975）。据此，为保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百八十五条、第七百零三条之规定，判决如下 一、解除原告巴中环亚市场管理有限公司与被告岳中英于2017年8月20日签订的《裕博农产品市场商位租赁经营合同》。 二、限被告岳中英于本判决生效后七日内支付原告巴中环亚市场管理有限公司物业费2775元。 三、限被告岳中英于本判决生效后七日内支付原告巴中环亚市场管理有限公司违约金57525元。 四、驳回原告巴中环亚市场管理有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费7938元，简易程序结案减半收取3969元，由被告岳中英负担650元，原告巴中环亚市场管理有限公司负担3319元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员  王显强 二〇二一年三月九日 书记员  宋 馨