北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0107民初482号原告：张建军，男，1970年6月3日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：张微（系张建军女儿），女，1993年2月28日出生，住北京市石景山区。被告：北京京汉嘉信置业有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街8号院1号楼213房间。（统一社会信用代码：91110107306516800D）法定代表人：孙朝龙，经理。委托诉讼代理人：冯万伟，男，1986年12月18日出生，北京京汉嘉信置业有限公司员工，住该单位宿舍。原告张建军与被告北京京汉嘉信置业有限公司（以下简称：京汉嘉信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张建军之委托诉讼代理人张微、被告京汉嘉信之委托诉讼代理人冯万伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张建军向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即协助原告办理“石景山区xx商品房（用途：车位）”产权证；二、判令被告立即按照合同第二十一条产权登记（一）初始登记约定，支付原告违约金人民币2507.00元；三、判令被告按照合同第二十一条，产权登记（二）转移登记约定，支付原告违约金。违约金按每天25.07元赔付，自2018年12月20日起至实际取得房产证之日止，即被告应支付原告违约金人民币（25.07元*天数）元。四、判令被告立即退还以公维名义收取的6826元；五、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2016年11月21日与被告签订了《北京市商品房预售合同（编号：Y1976265）》（以下简称“《合同》”），以总房款250700元购买被告开发的石景山区xx商品房（用途：车位）。2016年11月21日，被告收取原告1085元（其中产权办理1000元，建委登记费80元，印花税费5元），向原告提供产权委托代办服务。被告于2016年12月29日交付车位使用权给原告，原告交纳车位管理费，并实际使用。2017年3月27日，被告以公共维修基金名义收取了原告6826元。被告于实际2018年09月20日取得该商品房所在楼栋的权属证明《京（2018）石不动产权第0025046号》。原告自使用交付之日起，一直要求被告协助原告前往产权登记中心进行产权转移登记，被告以车位信息错误并要求注销合同，拒绝配合原告办理产权登记。原告前往北京市住宅专项维修资金管理中心查询，本车位未缴纳公维维修基金。理由：一、被告应依法履行义务，协助原告完成不动产转移登记手续。⑴根据《城市商品房预售管理办法》第十二条、《商品房销售管理办法》第三十四条，被告作为开发企业，协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。⑵根据《合同》第二十一条（二）转移登记中委托服务，被告需要履行合同义务，在商品房交付之日起720日内取得房屋证书。二、被告应依照《合同》对原告进行初始登记违约赔偿⑴被告未能履行《合同》第二十一条产权登记（一）初始登记约定，未能在2017年12月31日前，取得商品房所在楼栋的权属证明，需依照合同约定，由被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。（2）《合同》第二十六条不可抗力，原告未收到过被告受到不可抗力影响的说明与证明。（3）被告未提供明确的政府通知文件，证明被告被明确通知停止初始登记工作。（4）被告未提供明确的政府通知文件，证明期间政府部门停止受理、办理初始登记工作。（5）即使被告因违法被政府部门处罚或限制，被告可能通过依法经营避免，不应该定义为不可抗力。三、被告应依照《合同》对原告进行转移登记违约赔偿。（1）被告因自己过错将车位号备案错误，导致未能履行《合同》第二十一条产权登记（二）转移登记约定。（2）原告不退房，且原告在转移登记工作中已按照被告要求提供各类资料文件。（3）被告应当按照《合同》约定，自原告应当获得房屋所有权证书的期限届满（2018年12月19日）之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。四、被告应立即归还以公维义收取的6826元给原告。（1）车位不属于住宅，不能按照《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办》收取。（2）根据《北京市住宅专项维修资金管理办法》第十二条，商品住宅的业主、非住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。第十三条，商品住宅的业主、非住宅的业主未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，建设单位不得将房屋交付购买人。（3）截止当前，《合同》中的车位，并没有在北京市住宅专项维修资金管理中心交纳。五、原告发起的诉讼行为是迫于被告的侵害而实施，当由被告承担诉讼费用。被告京汉嘉信公司辩称，一、产权证逾期办理是政府原因产生的延误。2017年3月国土资源局核实商改住嫌疑，本案开发也有嫌疑，2018年5月才排除嫌疑。二、按期交付车位没给原告造成不能使用，是由于政府原因导致的，没有给原告造成实际损失。三、违约金没有法律依据，参照车位管理费的使用标准请法院酌情裁判。本院经审理查明认定事实如下：2016年11月21日，出卖人北京京汉邦信置业有限公司（以下简称“京汉邦信公司”）与买受人张建军签署《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：xx），约定：该商品房房屋坐落为：石景山区xx（以下简称“涉案车位”），用途为车位，层高3.6米，预测建筑面积共34.24平方米，套内面积12.72平方米，单价为每平方米19709.12元，总价款250700元。第十一条交付条件：出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房……第二十一条产权登记：（一）初始登记。出卖人应当在2017年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，如因买受人的原因未能按期办理的，责任由买受人承担。（二）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理……（2）买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。同日，张建军交纳250700元车位价款，京汉邦信公司出具增值税普通发票。2016年12月29日，京汉邦信公司将涉案车位交付给张建军。2017年3月27日，张建军缴纳车位管理费960元、契税公维14347元（代收契税7521元、代收公共维修基金6826元），京汉邦信公司出具收据。2018年9月20日，京汉邦信公司完成了拾景名苑项目包括涉案车位在内的产权初始登记。涉案车位管理费标准为960元/年。另查，2020年2月24日，京汉邦信公司经核准，名称变更为北京京汉嘉信置业有限公司。经询问，京汉嘉信公司表示同意退还6826元公共维修资金。庭审中，双方均确认约定办理初始登记的时间为2017年12月31日前，实际办理的时间为2018年9月20日。京汉嘉信公司主张迟延办理初始登记的原因在于政府部门清查商改住行为暂停办证导致时间延迟，但未提交相关证据。庭审中，双方均确认办理转移登记最后一天为2018年12月19日，合同约定违约金为每天按照已付房款万分之一计算。京汉嘉信公司主张未办理转移登记但按照合同期限交付了车位，没有影响原告使用，违约金约定过高。上述事实，有北京市商品房预售合同、补充协议、车位入住通知书、初始产权登记证书、收据、发票、车位管理费交纳协议、收据以及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。张建军与京汉嘉信公司签订《北京市商品房预售合同》（以下简称：预售合同）是双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，属有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。预售合同明确约定了京汉嘉信公司对涉案车位负有转移登记代办义务及相应责任，但至今涉案车位仍未办理完成转移登记至张建军名下，故对张建军要求京汉嘉信公司协助办理产权证书的诉讼请求，本院予以支持。关于初始登记。双方在预售合同中明确约定了应当在2017年12月31日前取得所在楼栋的权属证明即完成初始登记，但实际办理的时间为2018年9月20日，京汉嘉信公司虽主张因政府原因导致未如期办理，但未能提供证据予以证明，故本院对其答辩意见不予采纳。根据合同约定：如因出卖方原因未按期取得的，买受人不退房的，出卖人按应已付房价款的1%向买受人支付违约金。故本院对张建军要求京汉嘉信公司支付逾期办理初始登记违约金的诉求予以支持。关于转移登记。双方在预售合同亦约定买受人委托出卖人或其指定机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。现涉案车位买受人在约定期限届满后未能取得房屋权属证书，被告京汉嘉信公司未能证明非“由于出卖人的原因”或涉案车位买受人自身的原因或登记机关原因所致，故本院对张建军要求京汉嘉信公司支付逾期办理转移登记违约金的诉求予以支持。对于京汉嘉信公司主张的违约金标准过高的意见，其未对此举证予以证明，故对此抗辩意见本院不予采信。京汉嘉信公司表示同意退还6826元维修资金，故对张建军要求京汉嘉信公司退还维修基金的诉求，本院予以支持。综上，依照综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定,判决如下：一、被告北京京汉嘉信置业有限公司于本判决生效后七日内协助原告张建军办理石景山区xx号的转移登记手续，将该车位权属转移登记至原告张建军名下；二、北京京汉嘉信置业有限公司于本判决生效后七日内给付张建军迟延办理初始登记违约金2507元；三、北京京汉嘉信置业有限公司于本判决生效后七日内给付张建军迟延办理转移登记违约金（自2018年12月20日起至实际取得所有权证书之日止，以250700元为基数，按日万分之一计算）；四、北京京汉嘉信置业有限公司于本判决生效后七日内向张建军返还公共维修基金6826元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告张建军已预交），由被告北京京汉嘉信置业有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 张鸣二〇二一年三月十八日法官助理 郭浩书 记 员 史彤