广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初26719号原告：佛山市南海区华丽物业管理有限公司，住所广东省佛山市南海区。法定代表人：黄志亨。委托诉讼代理人：郑铮，广东顺行律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧兆梅，女，1996年2月20日出生，汉族，住广西钦州市钦南区，系原告的员工。被告：邓惠姜，女，1980年5月11日出生，汉族，住福建省闽侯县。原告佛山市南海区华丽物业管理有限公司与被告邓惠姜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用普通程序于2021年3月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑铮、欧兆梅到庭参加了诉讼，被告经本院公告送达开庭传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2019年7月至2020年10月期间的物业服务费3446.4元（每月物业服务费215.4元）；2.被告向原告支付2019年7月至2020年10月期间的公摊水电费445.39元（每月公摊水电费详见欠费记录计算表，公摊水电费包括园林用电分摊费、生活水泵用电分摊费、照明用电分摊费、公共用电分摊费、公共用电损耗、客用电梯用电分摊费、货运电梯用电分摊费、公共用水分摊费）；3.被告向原告支付违约金（以每月物业服务费215.4元和公摊水电费的总额为本金，从当月11日起按日千分之一的标准分段计算至实际清偿之日止，2018年7月至2019年6月的物业服务费和公摊水电费的违约金计算至2020年9月3日，被告分别已于2020年9月3日、10月27日支付2018年7月至2019年6月的物业服务费和公摊水电费）；4.被告向原告赔偿律师费6000元；5.本案全部诉讼费用均由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2011年9月20日签订了《联诚·香堤水岸花园前期物业管理服务协议》，约定原告为被告位于佛山市南海区×××××××××××××××××××（以下简称××××××××××××）提供前期物业管理服务，约定的该房屋建筑面积为86.05平方米（但是该房屋的实际建筑面积为86.16平方米），每月按建筑面积收取物业服务费215.4元，公共用电用水分摊费用（以下简称公摊费用）按当期实际抄表数额收取。上述协议签订后，原告依约为被告提供了物业管理服务，但被告于2018年7月开始就没有向原告支付相应的物业服务费及公摊费用。原告分别于2020年2月25日、3月20日均向被告送达了两次催缴通知书，并于2020年4月25日和4月26日向被告送达了关于催收2018年7月至2020年3月期间物业服务费及公摊费用的律师函，被告在收到上述催缴通知书及律师函至今，仍未向原告支付相应物业服务费及公摊费用共计5789.5元。根据《联诚·香堤水岸花园前期物业管理服务协议》第十一条第五款第1项和第3项之约定，被告不按约定标准和时间交纳物业服务费等有关费用，原告有权要求被告限期补交，并从逾期之日起以应付费用为依据按每日千分之一追缴被告的逾期付款违约金，原告为追偿被告所欠费用而产生之费用（包括但不限于诉讼费、诉讼保全费、律师费、财产保存费、执行费）由被告全部支付。按照上述约定，由于被告拖欠物业服务费和公摊费等费用，被告应向原告支付违约金，并赔偿原告律师费、诉讼费、执行费等损失。综上，原告认为被告欠付物业服务费、公摊费用、违约金、律师费的行为违反了诚信原则，侵犯了原告的合法权益、给原告造成了经济损失，故原告依法提起诉讼，恳请人民法院查明事实，支持原告的诉讼请求。被告未作答辩。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未在法定期限内向本院提交书面证据，视为放弃举证、质证、辨证的权利。本院经审查认为，原告提交的前期物业管理服务协议、佛山市南海区×××××××测绘报告书、佛山市南海区住房城乡建设和水利局对包括原告在内的物业服务公司新冠肺炎疫情防疫工作表扬的通报及名单、垃圾分类优秀试点单位奖状、2018年至2020年的香堤水岸水电表抄表记录表、催缴通知书及送达照片、律师函及其邮寄单和送达记录、民事委托代理合同、律师费发票等证据内容真实，与本案相关联，故本院均予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于2005年9月12日成立，经营范围包括物业管理等。2011年9月20日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告为***********房提供物业管理服务，物业服务费为高层住宅每月每平方米2.5元，物业服务费按月交纳，每次缴交物业服务费的时间为每月10日前；物业服务费不包括公共电分摊；被告不按约定标准和时间交纳物业服务费等有关费用，原告有权要求被告限期补交，并从逾期之日起以应付费用为依据按每日千分之一追缴逾期付款违约金；如被告拖欠由原告代收缴的水、电、燃气、通讯、有线电视、生活垃圾处理等费用，该费用已由原告代为垫付的，则原告有权向被告追讨，被告应及时清偿并支付相应的滞纳金，滞纳金按相关行业规定的具体标准计收，原告可循法律途径追偿，原告为追偿所欠费用而产生之费用（包括但不限于诉讼费、诉讼保全费、律师费、财产保全费、执行费）由被告全部支付等。***********房登记的权利人为被告，房屋建筑面积为86.16平方米，登记日期为2013年10月28日。2020年2月、3月期间，原告曾向被告发出催缴通知书、律师函，催收物业服务费、公摊费等费用。2020年7月15日，原告与广东顺行律师事务所签订了《民事委托代理合同》，约定本案律师费6000元。2020年8月12日，原告向该律师事务所支付了律师费6000元。本院认为，原告具有相应的物业管理服务资质，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律或者行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，对原、被告具有法律约束力。原告为***********房提供了物业管理服务，被告是该房屋登记的权利人，并接受了原告提供的物业管理服务，故应向原告交纳该房屋的物业服务费。根据《前期物业管理服务协议》，该房屋每月的物业服务费为215.4元（2.5元/平方米×86.16平方米），该房屋2019年7月至2020年10月期间的物业服务费3446.4元（215.4元×16个月）。原告请求上述期间的物业服务费3446.4元，合法合理，本院予以支持。关于物业服务费的违约金问题。原告请求被告按每日千分之一支付物业服务费违约金的主张过高，应予以适当调整。根据本案的实际情况，结合原告的诉讼请求，本院酌定2019年7月至2020年10月期间物业服务费的违约金以当月物业服务费215.4元为本金分别自2019年7月至2020年10月期间当月的11日起按年利率6%计算至实际清偿之日止。涉案房屋2018年7月至2019年6月期间的物业服务费为2584.8元，原告确认被告已于2020年9月3日交纳上述物业服务费及应交纳的公摊水电费，故本院酌定上述期间物业服务费及公摊水电费的违约金为260元。因物业管理服务具有公共性，收取物业管理费及公共用电分摊费、公共维修分摊费是整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用。涉案房屋因物业管理产生了公摊水电费，合情合理，且原告也提交了证据，故原告请求被告支付2019年7月至2020年10月期间的公摊水电费445.39元，数额较为合理，本院予以支持。因《前期物业管理服务协议》中并未约定原告代付公摊水电费的具体交纳时间，且考虑到公摊水电费包含的类型很多，每种类型每月的金额较少，客观上难以分段累计违约金，故本院酌定公摊水电费的违约金为40元。原告请求的物业服务费及公摊水电费违约金超过上述核定部分的，本院不予支持。《前期物业管理服务协议》中约定了原告向被告追讨代缴水电等费用而产生的包括律师费在内的费用由被告支付。原告请求的律师费为6000元，考虑到原告在本案中主张的代缴公摊水电费仅为445.39元，金额较低，且律师费并非必要支出，原告实际支出的律师费存在扩大损失的情形，故根据公平合理的原则，本院酌定被告应承担合理的律师费1000元。原告请求的律师费超过上述核定部分的，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院根据现有的证据和查明的事实依法作出缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、邓惠姜应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年7月至2020年10月期间的物业服务费3446.4元予佛山市南海区华丽物业管理有限公司；二、邓惠姜应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年7月至2019年6月期间的物业服务费、公摊水电费的违约金260元予佛山市南海区华丽物业管理有限公司；三、邓惠姜应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年7月至2020年10月期间物业服务费的违约金（以当月物业服务费215.4元为本金分别自2019年7月至2020年10月期间的当月11日起按年利率6%计算至实际清偿之日止）予佛山市南海区华丽物业管理有限公司；四、邓惠姜应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年7月至2020年10月期间的公摊水电费445.39元予佛山市南海区华丽物业管理有限公司；五、邓惠姜应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年7月至2020年10月期间公摊水电费的违约金40元予佛山市南海区华丽物业管理有限公司；六、邓惠姜应于本判决发生法律效力之日起十日内支付合理的律师费1000元予佛山市南海区华丽物业管理有限公司；七、驳回佛山市南海区华丽物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费117.64元（佛山市南海区华丽物业管理有限公司已预交），由邓惠姜负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付佛山市南海区华丽物业管理有限公司，本院不另收退。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  李淑梅人民陪审员  刘翠贞人民陪审员  李影红二〇二一年三月二十六日书 记 员  刘玉翠