四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0112民初6804号 原告晏爱英，女，1969年7月23日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人李帅，四川均鼎律师事务所律师。 被告四川齐盛艺库文化旅游发展有限责任公司，统一社会信用代码91510000797877984U，住所地成都市武侯区一环路南二段****附**。 法定代表人姚明华，总经理。 委托诉讼代理人钟伟，四川名声律师事务所律师。 委托诉讼代理人陈庆，四川名声律师事务所律师。 第三人成都盛邦展景资产管理有限责任公司，统一社会信用代码91510100052540551M，住所，住所地成都高新区天府大道南段********div> 法定代表人王力平，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人秦一超，四川名声律师事务所律师。 原告晏爱英与被告四川齐盛艺库文化旅游发展有限责任公司（以下简称“齐盛公司”）、第三人成都盛邦展景资产管理有限责任公司（以下简称“盛邦公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院审理后作出（2018）川0112民初5581号民事判决，被告齐盛公司不服该判决，提起上诉，二审法院以“一审判决的是逾期交房违约金，与晏爱英的诉讼请求不一致，违反了法定程序”为由，裁定撤销该判决、发回本院重审。据此，本院履行立案手续形成（2020）川0112民初6804号案件。对于本案，本院依法另行组成合议庭于2020年12月28日、2021年3月31日公开开庭进行了审理，原告晏爱英及其委托诉讼代理人李帅，被告齐盛公司的委托诉讼代理人钟伟，第三人盛邦公司的委托诉讼代理人秦一超到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 原告晏爱英在原一审中向本院提出诉讼请求：1.判令被告按约定立即交付房屋给原告；2.判令被告赔偿因违约未交房给原告造成的经济损失，按原告购房总额的日万分之三计算，自2016年1月1日起至被告正式交房给原告之日止（截止2018年9月30日为303000元）；3.判令被告按约定向原告偿付逾期办证违约金，按每逾期一天100元计算，自2017年1月1日起至原告取得不动产权证之日止（截止2018年9月30日为63000元）；4.由被告承担诉讼费。事实与理由：原、被告于2014年6月26日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（以下分别简称“合同”“补充协议”）。双方约定，原告购买被告开发的位于成都市龙泉驿区××镇××街××号××幢××单元××层××号商铺，计40.64平方米，总价款101.8988万元，被告在2015年12月31日前交付房屋，在2016年12月31日前取得该商品房所在楼栋的产权初始登记，并办理转移登记。双方在补充协议第九条中还约定“如乙方延迟提供办理房屋抵押他项产权登记手续所需的资料，则每延迟一天，应向甲方支付违约金人民币100元”。合同和补充协议签订后，原告按约定向被告一次性付清了购房款，但被告至今未按约定向原告交付商铺，更不用说办理该商品房所在楼栋的产权初始登记和分户转移登记。被告明知原告投资商铺的目的为商业营业性收益，即将商铺出租收取租金或经营获取利润，被告严重违约至今未交房，已给原告造成了重大经济损失，其约定的所谓违约金比例太低，根本不足以弥补被告逾期未交房给原告所造成的实际损失，请求人民法院根据公平原则，判决被告比照其逾期交房给原告造成的实际损失而承担违约责任;被告不按约定及时办理不动产权证给原告，使原告不能有效融资，充分行使物权所有权能，请求人民法院按照对等原则依法判决被告按补充协议第九条约定向原告偿付逾期办证违约金，请求人民法院支持原告的全部诉讼请求。 在原一审中，原告晏爱英增加诉讼请求：判决被告按约定为原告办理龙泉驿区洛带镇三峨街119号艺库项目16幢1单元1层1号商铺的不动产权转移登记过户并向原告交付该商铺不动产权证。 在本次重审中，原告晏爱英向本院明确其诉讼请求为：1.判令被告自2016年1月1日起，以原告已交房款1018988元为基数，按每日万分之三的标准向原告支付逾期交房的违约金至实际交房时止；2.判令被告自2017年1月1日起，以原告已交房款1018988元为基数，按每日万分之一计算向原告计付逾期办证违约金；3.判令被告立即为原告办理所购的位于洛带镇艺库项目16幢1层1号商品房的不动产权证；4.被告承担案件诉讼费用。 被告齐盛公司在原一审中辩称，签订合同且没有按约定交房是事实，对于构成违约且按合同约定支付违约金无异议，但原告主张的损失，无事实和法律依据。在诉讼期间，因合同项下房屋已通过竣工验收，且符合合同约定的交付条件，已于2018年12月18日向原告住所地邮寄《交付通知书》，并在华西都市报登报公告，通知原告于2018年12月21日前进行收房。因原告至今拒绝收房，则从2018年12月21日开始不应继续计算违约金，且原告要求给付逾期办证违约金没有相应依据，故原告的其他诉讼请求也不应得到支持。被告同意将违约金调整至每日万分之零点二。 在本次重审中，被告齐盛公司仍坚持上述意见。 第三人盛邦公司在原一审中陈述称，1.根据第三人盛邦公司与被告齐盛公司签订的委托经营协议，以及第三人盛邦公司与原告晏爱英签订的委托经营协议，原告晏爱英需将一定期限的商铺经营权交给第三人盛邦公司使用；2.原告晏爱英签订的预售合同是带租约的预售合同，原告晏爱英获得购房优惠的条件是与第三人盛邦公司签订委托经营协议，委托经营协议和预售合同具有法律上的利害关系；3.现因原告晏爱英与被告齐盛公司之间的纠纷及房屋交付情况，第三人盛邦公司认为合同履行已无实现可能性。故应解除第三人盛邦公司与原告晏爱英及被告齐盛公司签订的两份委托经营协议，并应由原告晏爱英按约向第三人盛邦公司给付违约金305696.40元（购房款的30%）。如该请求未在本案中一并处理，第三人保留另行起诉的权利。 在本次重审中，第三人盛邦公司仍坚持上述意见。 本院经审查查明，被告齐盛公司原名“四川齐盛实业有限责任公司”。2014年6月26日，原告晏爱英作为买受人，与作为出卖人的被告齐盛公司签订合同及补充协议。相关约定内容摘录如下：被告将其在龙泉驿区××镇××村××幢××层××号房屋（原楼栋号是22幢1层1号，2019年粘贴的现楼栋号为16幢1层附101号）出售给原告，价款为1018988元，注明商品房的用途为商业（合同第七条）；被告在2015年12月31日前交付商品房，商品房交付时应当符合下列条件：已取得规划验收合格证，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书，该商品房经设计单位、地勘、地勘单位单位、施工单位和建设单位验收合格（合同第十条）；逾期交房超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金，并于商品房实际交付之日起90日内向买受人支付（合同第十二条）；出卖人应当在2016年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按补充协议的约定处理（合同第十九条关于初始登记的约定）；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，出卖人应按日计算向买受人支付已付购房款万分之零点一的违约金（合同第十九条关于转移登记的约定）；如买受人延迟提供办理房屋抵押他项产权登记手续所需的资料，则每延迟一天，应向出卖人支付违约金人民币100元（补充协议第九条第二款）；本协议中的联系地址和住所系送达地址，相对方按本协议地址发出的文件一经寄出，三日后即视为已送达对方（补充协议第十六条）。合同签订后，原告晏爱英依约支付了全部购房款，但被告齐盛公司未在双方约定的期日即2015年12月31日之前交付房屋。 同时查明，2014年6月26日，原告晏爱英与被告齐盛公司签订《中国艺库商品房定购协议》，协议中对于其他优惠注明为：一次性优惠10万元，其他优惠24%，自愿放弃三年收益权和使用权。 另查明，被告齐盛公司与第三人盛邦公司于2014年6月8日签订《委托经营协议》。双方约定，被告齐盛公司通过给予购房业主房价折扣的方式，说服业主同意将所购商铺无偿交由第三人独家经营（包括但不限于以第三人名义自营、对外招租、招商、与他人联合经营等）一段时间，具体时间由第三人与业主签订委托经营协议约定。 还查明，原告晏爱英与被告齐盛公司在签订合同的同时（2014年6月26日），与第三人签订《委托经营协议》，约定将其商铺交由第三人全权经营，经营期限为三年，第三人在三年期间内不支付任何费用，该经营期限自原告晏爱英与开发商签订的合同中所约定的交房之日（如开发商延期交房，则按商铺实际交房之日）起算。2018年9月25日，原告晏爱英另与被告齐盛公司签订《房屋租赁协议》，将案涉房屋出租给被告齐盛公司经营，租期为10年（2019年1月1日至2028年12月31日），2019年的月租金为4064元，之后每年递增。 再查明，在原一审期间，被告齐盛公司在案涉房屋获得规划许可、竣工验收报告、房屋建筑面积测绘成果报告的情况下，于2018年12月18日向原告晏爱英邮寄发出《交付通知书》，要求原告晏爱英于2018年12月21日前办理交房手续，被告齐盛公司同时在华西都市报登报通知上述事项。 对于上述事实，因有当事人的陈述记录在案，有当事人提交的房屋买卖合同、委托经营协议、房屋租赁协议、定购协议、邮寄单等证据收集在案，且均可得以印证，故本院足可认定。 本院认为，原告晏爱英与被告齐盛公司签订的合同及补充协议合法有效，双方得依约全面履行各自义务。被告齐盛公司未按照合同的约定于2015年12月31日之前向原告晏爱英交付商品房，构成违约，应当承担相应的违约责任。鉴于双方对违约金计算标准和计付违约金的期限等问题存在较大争执，现分别评述如下。第一，关于逾期交房的违约金的计算标准，虽然双方在合同中约定以已付房款为基数按每日万分之零点一计付违约金，但是，该约定相较于原告可期待的房屋租金这一利益，确属过低，应参酌原告晏爱英房屋租金这一可得利益，兼顾合同的履行情况以及本案纠纷所涉项目的其他纠纷处理的实际状况等因素予以综合地考量，将违约金标准调增为按日万分之二计算，具有正当性基础。故原告晏爱英要求按每日万分之三、被告齐盛公司要求按每日万分之零点二来计付逾期交房违约金的主张，本院均不采纳。第二，关于逾期交房违约金的计算期限，根据合同约定，违约金应计算至房屋交付之日止。被告齐盛公司在符合合同所约定的房屋交付条件的情况下，通知原告晏爱英办理交房手续，原告晏爱英以房屋存在质量问题为由拒绝收房，又无证据表明其所称的房屋质量问题已达到严重影响房屋使用的程度，故违约金应计算至齐盛公司通知收房截止之日即2018年12月21日，为221324元〔（366+365+355）×1018988×2÷10000〕，此后房屋未交付的损失，应由原告晏爱英自行承担。是故，本院采纳被告齐盛公司就逾期交房违约金计算期限的意见。第三，关于不动产权证的办理，双方在合同中仅对房屋所有权证的办理期限及其违约责任进行了约定，对土地使用证的办理期限及违约责任未作约定。二证合一后，房屋所有权证因政策原因已无法办理，但被告的办证义务并不能因此而免除。其应在合同约定的两证办理期限均届满后，及时为原告晏爱英办理不动产权证。如逾期办理，仍应承担违约责任，赔偿买受人的损失。双方合同约定，房屋所有权证书在房屋交付后365个工作日内办理，土地证未约定时间，其办理期限应按《最高人民法院关于〈审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》（法释〔2020〕17号）第十四条规定的房屋交付后的90天进行确定。因被告迟延交付房屋，相应违约金已计算至2018年12月21日，故应从此日起计算两证办理期限。至2019年12月20日，该期限已届满，被告齐盛公司未为原告晏爱英办理不动产权证，构成违约，应当承担违约责任。原告晏爱英要求被告履行办证义务并赔偿损失，本院予以支持。原告晏爱英对损失未举证证明，其提出按每日100元计算缺乏根据，本院参酌双方合同对迟延办理房屋所有权证违约金的标准即每日万分之零点一，确定赔偿数额。第四，还有两个问题需要说明，一是原告晏爱英在诉讼中所称的有关房屋存在的一般质量问题，可依法向被告齐盛公司另行主张其承担维修义务，二是第三人盛邦公司提出的委托经营协议处理问题，因委托经营协议虽与案涉合同在履行上可能存在关联性，毕竟二者的请求权基础并不一致，且原告晏爱英在整个诉讼过程中并无解除房屋买卖合同的意思表示，故在本案中不处理委托经营协议所致纠纷具有正当性，相关纠纷依法可另行解决。 综上所述，被告齐盛公司在交付商品房和办理权属登记等问题上未按照合同约定履行自己的义务，构成违约，应当承担相应的违约责任，但结合本案纠纷所涉艺库项目的整个实际情况，完全按照原告晏爱英的诉讼请求确定责任主体的违约责任，理由并不充分，故对原告晏爱英的诉讼请求，本院予以部分地支持。据此，按照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，同时依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）〉》第二十八条（法释〔2009〕5号），《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》（法释〔2020〕20号）第九十条的规定，判决如下： 一、责令被告四川齐盛艺库文化旅游发展有限责任公司于本判决生效后10日内向原告晏爱英给付逾期交房违约金221324元； 二、责令被告四川齐盛艺库文化旅游发展有限责任公司于本判决生效后30日内为原告晏爱英办理所购位于××镇××幢××层××号商品房的不动产权证； 三、责令被告四川齐盛艺库文化旅游发展有限责任公司于本判决生效后10日内以购房款1018988元为基数，按每日万分之零点一向原告晏爱英给付自2019年12月21日起至实际办理不动产权证书之日止的逾期办证违约金； 四、驳回原告晏爱英的其余诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费6790元，由被告四川齐盛艺库文化旅游发展有限责任公司负担，限被告四川齐盛艺库文化旅游发展有限责任公司于本判决生效后7日内向本院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 周双林 审 判 员 谷金燕 审 判 员 杨 佳 二〇二一年三月三十一日 法官助理 陈 喆 书 记 员 邹 燕