广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终1633号上诉人（原审原告）：张杰，男，1964年4月6日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区×××××××××××××××。委托诉讼代理人：魏冠，广东盈进（中山）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中山市合生宏景房地产有限公司，住所地广东省中山市×××××××××××××××××02卡，统一社会信用代码914××××××××××××752。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：林添财，广东恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈琪璋，广东恒生律师事务所律师。上诉人张杰与上诉人中山市合生宏景房地产有限公司（以下简称合生宏景公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初24332号民事判决，分别向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张杰向一审法院提出诉讼请求：判令合生宏景公司自2019年1月1日起以购房总价款152万元为基数按照年利率6%的标准向张杰计付逾期交房违约金直至涉案商品房取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并通知张杰收房之日止。一审法院判决如下：合生宏景公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向张杰支付逾期交房违约金94696元。案件受理费3180元，减半收取1590元，由张杰负担547元，合生宏景公司负担1043元。上诉人张杰提出上诉，但逾期未缴纳法院诉讼费，本院另裁定按其自动撤回上诉处理。合生宏景公司上诉请求：撤销一审判决，驳回张杰的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院针对逾期交楼事实认定错误及法律适用错误。1.一审法院错误认定竣工验收登记备案证作为交楼法定条件。根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发[2004]16号），住宅小区等房地产开发项目已经不再需要进行“竣工综合验收”。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，以及《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《建设工程质量管理条例》第十六条的相关规定，现行法律法规并没有强制要求房屋交付必须取得竣工备案证，仅要求验收合格。涉案房屋于2013年12月31日已取得涉案楼盘的《房屋建筑工程质量验收监督意见书》，于2015年1月31日取得了勘察、设计、建设、监理、施工等五单位出具的建设工程竣工验收报告。已经具备交付使用条件。2.一审法院未查清合同约定的交楼条件，合生宏景公司主张的交楼条件符合合同约定及法律规定。（1）双方已在《合同补充协议一》第7条对合同交付的条件进行了变更，依照合同约定交付涉案房屋无须提供建设工程竣工验收备案登记证。（2）《建筑法》等现行法律法规规定，建筑工程竣工验收合格后，建设工程竣工验收备案登记证只是对竣工验收结果进行确认的程序性文件。（3）合生宏景公司在通知业主收楼前已于2015年取得涉案房屋的《建设工程竣工验收报告》(五方验收)以及《房屋建筑工程质量验收监督意见书》，具备合同约定及法定交付使用的条件。合生宏景公司已通知张杰在2018年12月31日收楼，但张杰经通知不予收楼，产生的后果应由其自行承担。3.法院应当尊重当事人的意思自治，不得滥用自由裁量权。一审法院认定《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，应当适用合同约定。张杰主张逾期交楼没有事实和法律依据，应当不予支持其诉讼请求。二、即使法院认定构成逾期交楼，一审法院也不应突破合同对违约金上限标准的约定。涉案房屋已取得竣工验收登记备案证，合生宏景公司也已于2020年9月10日书面通知张杰再次收楼。一审法院通过提高违约金标准的方式督促合生宏景公司履行交楼义务已没有依据。三、张杰认为合同约定的违约金上限标准过低要求增加，应举证证明其实际损失额。张杰至今未提交证据证明相关事实，应承担举证不能的不利后果，违约金应当按照合同约定的上限执行。张杰辩称，一审判决认定事实清楚。具体事实理由如下：一、对于交楼问题。首先，我国法律法规明确要求，商品房必须取得建设工程竣工验收登记证才能交付，合生宏景公司提供的涉案合同补充协议一的文本中改变为通过五方验收即可交付，该标准低于法律的强制性规定，应属于无效。其次，双方签署的涉案合同正文中已经明确约定涉案房屋的交付条件为取得建设工程竣工验收登记证，而补充协议是合生宏景公司提供的格式文本，合生宏景公司在该文本中将交房条件变更为通过五方验收，但在签署时未就该条款进行提示，更未对该条款进行解释说明，该条款显著降低了合生宏景公司的义务，限制了张杰的权利，根据我国合同法的有关规定，该格式条款应当认定为无效，涉案房屋的交付条件应当为涉案合同中所约定的涉案工程取得建设工程竣工验收登记证。二、关于违约金标准是否可以突破总房款的5%的上限问题。首先，双方在涉案合同补充协议一中约定合生宏景公司承担违约总额不超过住房总价款的5%，该条款同时以“但书”形式约定了张杰的违约责任可以高于5%，因此该格式条款降低了合生宏景公司的义务限制了张杰的权益，而合生宏景公司未就该条款进行过提示或解释说明，根据合同法的规定，该条款应属无效。其次，如果认定合生宏景公司的违约金总额不超过总房款5%的上限，合生宏景公司必将怠于履行自己的义务，不利于保护购房者的物权。本案中，合生宏景公司逾期交房达数年之久，违约情形非常严重，总房款5%的上限标准既不足以与合生宏景公司违约情形的严重程度相匹配，更无法弥补购房者的损失，违背了我国法律的有关公平原则。二审期间，双方均未提交新的证据。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，涉案合同补充协议一为合生宏景公司制定的格式合同,其字体明显小于双方签订的主合同的字体,且补充协议第7条、第8条及第17条未采取文字加粗、标黑或下划线等方式进行提示。本院认为,本案为商品房预售合同纠纷。根据合生宏景公司的上诉请求以及所依据的事实和理由,本案二审的争议焦点为:一审判决确定合生宏景公司承担的逾期交楼违约责任是否正确。对此,本院作如下分析:一、关于交付标准的问题。合生宏景公司上诉主张,一审判决以合生宏景公司取得涉案商品房所在建设工程的竣工验收备案登记证作为法定的交楼条件不当,涉案商品房应以合生宏景公司在2015年1月31日取得五方验收的建设工程竣工验收报告及《房屋建筑工程质量验收监督意见书》作为交楼条件,故合生宏景公司在2018年12月31日通知业主收楼后,业主未及时办理收楼手续,相关不利法律后果应由业主自行承担,合生宏景公司无须承担逾期交楼的违约责任。故本案二审双方就逾期交楼一事争议的主要系交楼标准的问题。双方签订的涉案商品房买卖合同第八条已明确约定合生宏景公司的交楼条件为取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。虽然该合同补充协议一第7条改变了双方关于交楼标准的约定,将交付标准降低为通过五方验收,但该部分内容对于业主的权益影响甚巨,且该补充协议系合生宏景公司制定的格式合同,相关内容存在限制业主的权利、免除合生宏景公司的责任的情况,合生宏景公司亦未对该部分内容进行特别提示,故该部分内容对业主不发生法律效力,不能作为限制业主向合生宏景公司主张逾期交楼违约责任的依据。此外,依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“建筑工程竣工验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用”以及《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程经竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设单位行政主管部门或者其他有关部门备案”的规定,取得建筑工程竣工验收备案表是法定的交楼条件。综上，合生宏景公司关于应以涉案商品房所在建设工程通过五方验收作为交楼条件,从而认定其不存在逾期交楼情形的主张理据不足,本院不予支持。二、关于逾期交楼违约金的计算标准的问题。双方签订的涉案商品房买卖合同第九条已明确约定合生宏景公司逾期交房应按房价款每日万分之一的标准支付违约金,现张杰主张按照该约定的标准计算合生宏景公司应支付的逾期交楼违约金,并无不当。虽然双方签订的涉案合同补充协议一已将合生宏景公司应支付的逾期交楼违约金限定在总房款的5%的范围内,但该补充协议约定的上述内容属于合生宏景公司制定的格式条款,且条款内容相较于双方签订的商品房买卖合同而言,明显限制了业主的权利、免除了合生宏景公司的义务,合生宏景公司亦未对该条款进行特别提示,故该条款对业主不发生法律效力。同时,合生宏景公司逾期交楼的行为已持续一年多,若将合生宏景公司应负担的逾期交楼违约金限定在房价款的5%,不利于保护业主的合法权益。故一审法院在确定合生宏景公司应支付的逾期交楼违约金时,不以房价款的5%作为上限,并无不当。一审法院已对逾期交房违约金的金额作出具体阐述和认定，结果正确，本院予以确认，不再赘述。综上所述,合生宏景公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费2086元(中山市合生宏景房地产有限公司已预交)，由中山市合生宏景房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 曾令生审 判 员 章文佳审 判 员 吴合波二〇二一年三月三十一日法官助理 梁思齐书 记 员 赖 勇