北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初10518号原告：渠莎莎，女，1990年1月20日出生，汉族，北京众城安家房地产经纪有限公司经理，住北京市朝阳区。被告：张景文，男，1970年3月31日出生，回族，重庆壁虎动力有限公司总经理，住北京市朝阳区。原告渠莎莎（以下简称原告）与被告张景文（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求确认原告与被告于2019年11月5日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年8月5日解除；2.要求被告返还2020年8月5日至2020年11月4日期间的租金36250元、2020年2月5日至2020年3月4日期间的租金12083元、押金10000元；3.要求被告支付违约金24166.67元；4.要求被告赔偿原告装修费用119779元；5.要求被告赔偿原告转让费60000元。事实和理由：原告与被告于2019年11月5日签订《北京市房屋租赁合同》，约定原告承租位于北京市朝阳区常营街道办事处朝阳北路万象新天家园×号房屋（以下简称涉案房屋），承租用途为办公使用，租赁期限为2019年11月5日至2024年11月4日。合同签订后，原告向被告支付了租金145000元及押金10000元。2020年8月5日，原告得知涉案房屋被北京市朝阳区人民法院查封，现该房屋已被拍卖，故起诉。被告辩称，双方合同签订情况属实。我认为双方合同于2020年9月15日涉案房屋被法院查封当日解除。同意退还2020年9月5日至2020年11月4日期间的租金24166元、押金10000元。原告没有提供装修方案和合同、没有到物业公司报备、没有提供装修凭证，不同意支付装修费用。我没有违约行为，在涉案房屋被查封后，我协调原告与买方继续租赁涉案房屋，原告自己放弃，所以我不同意支付违约金。转让费不是向我支付的，我不同意支付。对于2020年2月5日至2020年3月4日期间的租金，我同意如果双方继续履行合同，在下一年租金中可以少收一个月，现在没有继续履行合同，所以不同意退还一个月租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告作为乙方与被告作为甲方于2019年11月5日签订《北京市房屋租赁合同》，约定原告承租涉案房屋，承租用途为办公使用，租赁期限为2019年11月5日至2024年11月4日，租金为每年145000元，押金10000元，租金支付方式为一年一付。合同同时约定：“租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%向对方支付违约金；甲方还应返还相应的租金。在租赁合同期内，如因甲方个人原因不能正常履行租赁合同到期，除正常合同履行违约金以外，另需赔偿乙方内室装修费用，具体金额以票据为准”。签订合同后，被告于2019年11月5日将涉案房屋交付原告使用，原告向被告支付押金10000元、2019年11月5日至2020年11月4日期间的租金145000元。2020年8月5日，我院在涉案房屋张贴（2019）京0105执29783号公告载明：“申请执行人北京银行股份有限公司新源支行与被执行人张景文、胡某、北京某公司金融借款合同纠纷一案，我院作出的（2019）京0105民初×号民事调解书已发生法律效力。在法定期间内被执行人未自觉履行腾房义务，故本院对被执行人张景文所有的位于北京市朝阳区朝阳北路万象新天家园×房屋进行了查封。现该房屋已于2020年6月29日在京东网强制拍卖并由买受人北京皓雷科技有限公司竞买。责令被执行人自公告之日起十日内将位于北京市朝阳区朝阳北路万象新天家园×房屋腾空交本院。逾期不履行，本院依法强制执行，执行中产生的一切费用及损失均由被执行人承担。”2020年9月15日，我院到涉案房屋张贴封条，原告搬离涉案房屋。庭审中，原告主张，自2020年8月5日收到法院公告后，其仅留几名员工值班，主要人员搬离涉案房屋，没有继续使用涉案房屋，故要求确认双方合同于当日解除，并要求被告退还2020年8月5日至2020年11月4日期间的租金、押金。被告主张，2020年8月5日收到公后，原告没有搬离涉案房屋，与买受人协商续租未果后，于2020年9月15日被强制执行时原告才搬离涉案房屋，故仅同意退还2020年9月5日至2020年11月4日期间的租金24166元、押金10000元。原告主张，由于受到疫情影响，原、被告协商，如果继续履行合同，即从下一年度租金中免除一个月的租金，据此要求被告退还2020年2月5日至2020年3月4日期间的租金。被告主张，双方没有继续履行合同，不同意免除租金。原告主张装修涉案房屋花费119779元，并就此提交《万象新天四区西门×底商，21世纪不动产（大包明细）》《产品及价格明细表1店》《产品说明及价格明细表》及收据三张佐证，收据显示金额合计102340。被告称上述证据均不是正规装修合同及发票，不认可证据的真实性，原告亦未就其主张的装修花费提交其他证据佐证。经询，涉案房屋已经出租他人使用。原告主张，涉案房屋系案外人李某转让原告，其向李某支付了转让费60000元，并就此提交微信聊天记录佐证。被告不认可转让费与本案的关联性，不同意支付。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原告与被告签订的《北京市房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属合法有效，双方均应当按照合同约定履行。原告向被告支付租金，被告应当保证原告正常使用涉案房屋，现因被告原因，涉案房屋被查封、拍卖，导致原告无法继续使用涉案房屋，被告构成违约，应当承担相应违约责任。故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于合同解除时间，原告主张双方合同于2020年8月5日解除，但在收到法院公告后，原告仍留人员在涉案房屋内直至2020年9月15日，故本院认定双方合同于2020年9月15日原告搬离涉案房屋当日解除。被告同意退还2020年9月5日至2020年11月4日期间的租金24166元、押金10000元，本院对此不持异议。关于2020年2月5日至2020年3月4日期间的租金，根据双方庭审陈述，双方并未就免除该期间的租金达成一致意见，故对原告该诉讼请求，本院不予支持。关于装修费用，双方合同明确约定，如因被告原因导致租赁合同不能履行到期，被告需向原告赔偿装修费用，故对原告要求被告赔偿装修费用的诉讼请求，本院予以支持。原告主张其装修花费119779元，但未就其主张提交充分证据佐证，被告认可原告对涉案房屋进行了装修，据此，本院根据现有证据对装修数额酌情予以判定。关于转让费，该转让费并非本案合同约定内容，原告主张被告返还没有合同和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、确认原告渠莎莎与被告张景文于二〇一九年十一月五日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇二〇年九月十五日解除；二、被告张景文于本判决生效后七日内返还原告渠莎莎二〇二〇年九月五日至二〇二〇年十一月四日期间的租金二万四千一百六十六元、押金一万元；三、被告张景文于本判决生效后七日内赔偿原告渠莎莎违约金二万四千一百六十六元六角七分；四、被告张景文于本判决生效后七日内赔偿原告渠莎莎装修损失七万元；五、驳回原告渠莎莎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5525元，由被告张景文负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 马 潇二〇二一年三月三日书记员 张君斓