山东省枣庄市山亭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0406民初2001号 原告（反诉被告）：枣庄市山亭区山城街道柴林社区居民委员会，住所地：枣庄市山亭区山城街道办事处柴林社区。统一社会信用代码：55370406664431655G。 法定代表人：邵禹铭，主任。 委托诉讼代理人：朱琳，山东宁泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苗龄月，山东舜翔（枣庄）律师事务所律师。 被告：解波，男，1981年2月10日出生，汉族，住滕州市。 被告：郝畅（曾用名郝大畅），男，1989年1月25日出生，汉族，住微山县。 被告（反诉原告）：山东来自购电子商务有限公司，住所地：滕州市善文路北侧、善国路西侧、大同天下A区10号楼善文-A-01号。统一社会信用代码：91370481334642361U。 法定代表人：李政，执行董事。 被告（反诉原告）：山东来自购电子商务有限公司枣庄山亭分公司，住所地：枣庄市山亭区汉诺路与汇丰路交叉口南100米路东。统一社会信用代码：91370406MA3BYKWR72。 负责人：解亚男，经理。 上列四被告共同委托诉讼代理人：马运营，滕州市北辛法律服务所法律工作者。 第三人：枣庄市山亭区山城街道办事处，住所地：枣庄市山亭区山城街道办事处驻地。统一社会信用代码：11370406004247027F。 法定代表人：杨国华，主任。 委托诉讼代理人：邢德涛，男，1976年7月22日，汉族，系山亭区综合治理办公室专职副主任，住枣庄市山亭区。 委托诉讼代理人：徐斌，山东龙头律师事务所律师。 原告（反诉被告）枣庄市山亭区山城街道柴林社区居民委员会（以下简称柴林社区）与被告解波、郝畅、被告（反诉原告）山东来自购电子商务有限公司（以下简称来自购公司）、山东来自购电子商务有限公司枣庄山亭分公司（以下简称来自购山亭分公司）、第三人枣庄市山亭区山城街道办事处（以下简称山城办事处）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）柴林社区的委托诉讼代理人朱琳、苗龄月，被告解波、郝畅、被告（反诉原告）来自购公司、来自购山亭分公司共同委托诉讼代理人马运营，第三人山城办事处的委托诉讼代理人徐斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告柴林社区向本院提出诉讼请求：一、依法判决解除原告与山东通康信息科技有限公司（以下简称通康公司）于2015年5月22日签订的《山亭区租赁合同》、与被告来自购公司于2015年10月13日签订的《租赁合同》、与被告来自购山亭分公司于2016年4月25日签订的《租赁合同》；二、请求判令四被告将位于山亭区返还给原告；三、请求判令被告解波、郝畅将商铺恢复原状（以山东省临沂市规划建筑设计研究院做出的《沿街楼建筑施工设计》及《市场东门面房结构施工图设计》施工图为准）或赔偿原告恢复原状支付的费用397422.11元；四、请求判令被告解波、郝畅支付因违约导致合同解除给原告造成的损失约400万元（自2015年5月22日至2019年9月30日期间，原告支付给商铺所有者的房屋租金）；五、请求判令被告解波、郝畅共同支付自2019年10月1日起至实际返还商铺之日止期间的商铺占用使用费（以年租金160万元为标准，即日租金为4383.56元计算）并按2015年5月22日签订的《山亭区租赁合同》第八条的约定承担日租金30%的违约责任；六、请求判令来自购公司、来自购山亭分公司对第三、四、五项诉讼请求承担连带责任；七、本案诉讼费、保全费、鉴定费、保全保险费等由四被告承担。2021年3月12日原告柴林社区申请撤回第一项中的“判决解除原告与被告来自购公司于2015年10月13日签订的《租赁合同》、与被告来自购山亭分公司于2016年4月25日签订的《租赁合同》”的诉讼请求。 事实与理由：2015年5月22日，柴林社区与通康公司在第三人山城办事处的监督下签订《山亭区商务园区租赁合同》，约定通康公司承租柴林社区于汇丰路东、汉诺路南，原汇丰农贸市场面积约21000㎡房屋，成立山亭区。租赁期限从2015年5月22日起至2035年9月30日止。根据《山亭区租赁合同》第六条第1款“需根据相应项目在山城街道驻地注册法人公司，并依法经营，照章纳税”之约定，通康公司为履行该主合同义务，向柴林社区申请将关联公司即来自购公司作为入驻业。柴林社区为履行《山亭区租赁合同》第五第3款的协助入驻义务，遂于2015年10月13日与来自购公司签订《租赁合同》，但由于来自购公司的注册地与《山亭区租赁合同》约定仍不符，柴林社区又与2015年11月5日新注册成立的来自购电子山亭分公司签订了2016年4月25日的《租赁合同》。2015年10月13日及2016年4月25日签订的两份《租赁合同》，应为履行《山亭区租赁合同》而签订的从合同；主合解除，故该两份从合同也应当随之解除。另，被告解波、郝畅作为通康公司的股东，在明知通康公司和原告的租赁合同正在履行且未告知原告的情况下，于2019年3月6日通过股东会决议决定解散公司，并于2019年4月26日将通康公司进行注销，致使案涉《山亭区租赁合同》无法履行，严重损害了原告的合法权益，属于合同法第20条第三款规定的公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，同时解波、郝畅作为公司解散后的清算组成员，没有履行相应的清算责任，应对原告的损失应承担赔偿责任，被告来自购公司、来自购山亭分公司作为关联公司应对原告的损失承担连带责任。 被告（反诉原告）来自购公司、来自购山亭分公司辩称，一、请求驳回原告第一项诉讼请求。理由如下：2015年5月22日，柴林社区与通康公司在山城办事处的监督下签订《山亭区租赁合同》后，为履行《山亭区租赁合同》第六条第1款“必须根据相应项目在山城街道驻地注册法人公司，……”原告与被告再行签订合同，继而履行《山亭区租赁合同》中的权利和义务。2019年9月20日接到被告的《交款通知》后，考虑原定租金设置了好多客观情况，且需甲乙丙方具体确定租金结合小微企业已不再纳税等情势变更的客观情况，于9月22日及时以《关于〈交款通知书〉的复函》进行回复。原告非但没有面对房屋不能交接的现实和租金数额的确定事宜进行协商反而于2019年10月12日以“律师函”的形式通知解除了合同，并限3日内清除场地、恢复原状、返还租赁物。鉴于《中华人民共和国合同法》第九十六条明确规定：“合同自通知到达对方时解除。”充分说明了被告及原告之间的合同依法已解除，再通过诉讼进行解除显然没有必要且系滥用诉权。 二、针对原告的第二项诉讼请求，被告同意在合理的期间将位于山亭区返还给原告。2019年10月12日原告以“律师函”的形式通知解除了合同，并限3日内清除场地、恢复原状、返还租赁物，由于原告违约且擅自解除合同，导致被告不能经营；被告再继续占用房屋、场地已经失去了经营价值，可以进行返还，由于被告投资、改造经营的实际状况和园区内各企业之间的纵横交错的复杂背景，原告限定3日清理场地和返还，无疑是原告恶意行为，显然系置被告不能为的地步。即使返还也无需必然诉讼，可由原告先行进行要求返还，如被告不返还再诉讼也未尝不可，目前没有返还系原告限定的3天时间和突然提起诉讼所造成，责任完全在于原告。 三、鉴于原告的第六项诉讼请求要求被告对三、四、五项承担连带责任的诉讼请求，被告不予认可，请求人民法院依法予以驳回原告的诉讼请求。 理由如下：被告系独立的法人公司及独立核算的分公司，依法履行《山亭区租赁合同》中的权利义务，依法独立承担相应法律责任，原告仅要求承担连带责任与事实和法律无据。依法应予驳回原告的诉求。 第三项的诉求依法应予裁定驳回起诉。 根据民事诉讼法规定起诉“有具体的诉讼请求和事实、理由”之规定，此项诉讼请求系选择诉求，不符合法律规定，依法应裁定驳回。 第四项诉讼请求依法应予驳回。 理由如下：被告没有违约，被告经枣庄市山亭区招商引资，2015年5月22日，原告与通康公司在山城办事处的监督下签订《山亭区租赁合同》，约定通康公司将关联的多个公司作为入驻企业，组建山亭区，通康公司为滕州属地公司，税费等均由滕州管理，依约不得在山亭经营。为达到招商引资的社会效果和履行合同及实现合同向山亭交税目的，在原告及监督方的职能部门出具证明予以许可的情况下，由通康公司引进注册成立了被告等多个公司进行经营。但原告迟迟不能将《山亭区租赁合同》约定的场地、房屋进行交付，无奈监督方派驻专职工作人员到园区督促交付，但交付的房屋还是寥寥无几，（由于原告不能将园区的整体区域交付，导致被告等企业的整体规划不能落实，直接影响着被告的经营）。因被告及其他企业已经投入了人财物，只好勉强在园区艰难经营，但在经营中，又有部分房屋业主持产权手续强行收回被告交付的房屋，被告无奈报警要求处理，才知原告交付的房屋被告根本没有房屋所有权，部分有使用权的也只有4年的租赁使用权，2018年11月20日，原告意欲出售位于园区的名品馆，曾与被告进行协商达成《山亭区租赁合同补充条款》。2019年9月20日接到原告的《交款通知书》后，考虑原定租金设置了好多客观情况，且需多方具体确定租金及小微企业已不再纳税等情势变更的客观情况，于9月22日及时以《关于〈交款通知书〉的复函》进行回复。居委会非但没有面对房屋不能交接的现实和租金数额的确定事宜进行协商，反而于2019年10月12日以“律师函”的形式通知解除了合同，并限3日内清除场地、恢复原状、返还租赁物。鉴于《中华人民共和国合同法》第九十六条明确规定“合同自通知到达对方时解除”，可是几年的投资情况，通知在3日内恢复原状根本不现实且也不能够实现，被告只有面对苦心经营刚又好转且又解除合同的现实局面束手无措。 综上，原告将不属于原告的租赁物（或仅有4年使用权的租赁物）租给通康公司和被告使用20年，至今原告不能将租赁物交付给被告使用，另有部分已经交付的房屋因权属问题又被业主收回，通康公司、被告和原告签订的合同根本无法履行且导致无法履行的根本原因在于原告，另外原告擅自以“律师函”的形式通知解除合同亦违反了《山亭区租赁合同》第七条“乙方超过30日未能足额缴纳租金--权解除本协议收回园区”的约定，可见，原告的解除合同的行为没有事实依据，更没有给被告合理的时间清理投资物品。由于原告的严重违约，导致被告的损失依法应由原告予以赔偿。 《山亭区租赁合同》约定提供的场地、房屋系原告应当履行的义务，至2019年9月30日为免租金期。合同中根本没有原告支付商铺所有者的租金事宜，通过此诉求，更能说明原告不具备合同的房屋、场地设施，无条件和能力继续履行合只好找理由解除合同。退一步讲，原告即使有损失，也应当由原告自行承担。 第五项的诉讼请求亦不应当得到支持。 理由如下：根据《山亭区租赁合同》约定，“甲乙、丙三方应在2019年10月1日前30天确定2019年10月1日2020年9月30日年度的租金Ｎ。”结合履行合同中原告没有履行交付房屋场地及原告出售（或另行出租）和业主强行收回的房屋等情况应当协商具体的租金，但原告非但没有履行相应义务，反而通知解除了合同，2019年10月23日又起诉“请求判决确认解除《山亭区租赁合同》”导致被告欲腾空房屋不能，继续经营无合同依据的局面，此种局面的产生责任完全在于原告，期间的损失理应原告承担。合同已经解除又要求按合同约定承担日30%的违约责任已经失去了合同依据。 另外，目前全国蔓延疫情，为抗击病毒肺炎响应国家号召停止经营，亦属情势变更及不可抗力，属法定原因，此期间原告要求被告支付占用使用费与情与法均不吻合，依法应予免除。 第七项诉讼请求不应得到支持，理应由原告承担。 理由如下：原告不能履行合同，严重违约，编制理由解除合同，给被告造成重大损失，诉讼费理应由原告承担。目前被告来自购公司依然正常经营，无任何转移资产的迹象，保全费、保全保险费不属必然支出，系滥用诉权的行为，产生的费用应由原告承担。解除合同系原告导致，产生的鉴定费应由原告承担。 被告解波、郝畅辩称，解波和郝畅为通康公司的股东是事实，通康公司根据与原告签订的合同已经履行完招商引资的相关义务并且经过原告和第三人的同意注册了相应的企业进行经营，通康公司不能在山亭经营，相应的权利义务已经由来自购公司和来自购山亭分公司以及其他公司进经营，个人注销通康公司主观没有恶意且没有给原告和第三人造成损失，依法不承担责任，其他事实及理由同自购公司和来自购山亭分公司的答辩意见。 第三人山城办事处辩称，被告系第三人招商引资落地原告辖区，但原被告之间合同签订及履行第三人没有参与。第三人不是合同当事人也没有合同义务，对原被告双方本诉和反诉的请求没有承担法律责任的义务。 反诉原告来自购公司、来自购山亭分公司向本院提出反诉请求：一、判令反诉被告柴林社区赔偿反诉原告装修、投资经济损2226947元。二、诉讼费、鉴定费由反诉被告负担。事实和理由：经招商引资，2015年5月22日，反诉被告柴林社区与通康公司在山城办事处的监督下签订《山亭区租赁合同》，约定多个公司作为入驻企业，组建山亭区；承租地段位于汇路东、汉诺路南，原汇丰农贸市场面积约21000㎡房屋，租赁期限2015年5月22日起至2035年9月30日止，通康公司为滕州属地公司，税费等均由滕州管理，依约不得在山亭经营。为达到招商引资的社会效果和履行合同及实现合同目的，在居委会及监督方的职能部门出具产权证明且予以许可的情下，引进成立了来自购山亭分公司等多个公司进行经营。 合同签订后，反诉原告依约办理了工商等手续，柴林社区迟迟不能将约定的场地、房屋进行交付仅部分交付，但在经营中，又有部分房屋业主持产权手续强行收回被告交付的房屋，反诉原告无奈报警要求处理，才知反诉被告交付的房屋根本没有房屋所有权，部分房屋仅有年的租赁使用权。2019年9月20日接到柴林社区的《交款通知书》后，考虑原定租金设置了好多客观情况，且需多方具体确定租金及小微企业已不再纳税等情势变更的客观情况，于9月22日及时以《关于〈交款通知书〉的复函》进行回复。柴林社区非但没有面对房屋不能交接的现实和租金数额的确定事宜进行协商反而于2019年10月12日以“律师函”的形式通知解除了合同，并限3日内清除场地、恢复原状、返还租赁物。鉴于《中华人民共和国合同法》第九十六条明确规定“合同自通知到达对方解除”，无奈，反诉原告只有面对苦心经营刚有好转且又解除合同的现实局面，暗自悔恨抱怨不该来山亭投资，可是几年的投资情况，在3日内恢复原状根本不现实且也不能够实现。 综上，反诉被告将不属于柴林社区的租赁物（或仅有4年使用权的租赁物）进行出租使用20年，导致至今不能将租赁物交付给反诉原告使用，另有部分已经交付的房屋因权属问题又被业主收回，通康公司、反诉原告和柴林社区签订的合同根本无法履行且导致无法履行的根本原因在于反诉被告。另外柴林社区擅自以“律师函”的形式通知解除合同，亦违反了《山亭区租赁合同》第七条“乙方超过30日未能足额缴纳租金……有权解除本协议收回园区”和第十条“乙方应于合同终止后30日内将租赁的场地……交还甲方”的约定。可见，柴林社区的解除合同的行为没有事实依据，更没有给反诉原告合理的时间清理投资物品。由于柴林社区的严重违约和监督方的主管部门出具虚假证明，导致反诉原告的损失依法应由反诉被告予以赔偿，请法院依法支持反诉原告的诉讼请求；反诉原告的投资系为租期20年而运作，由于居委会违约根据合同第八条第5项的约定，反诉原告的其他损失待实际发生后另行主张。 反诉被告（原告）柴林社区辩称，来自购公司、来自购山亭分公司不具备反诉原告主体资格，无权向柴林社区提起反诉主张装修等经济损失，应裁定驳回其反诉。 （一）《山亭区租赁合同》系通康公司在山城办事处的监督下与柴林社区签订。该合同双方主体不包含来自购公司及来自购山亭分公司。 来自购公司及来自购山亭分公司，仅为由通康公司入驻园区的企业，其经营及使用场地等与柴林社区并无关联。在通康公司注销后，与柴林社区签订的电子商务园区租赁合同中的相关权利、义务，也未由来自购公司及来自购山亭分公司进行继受。事实上，直到2019年9月电子商务园区租赁园区约定的第一年度租金缴纳期限届至，柴林社区先后向通康公司发出两次《交款通知书》、《律师函》。相关工作人员收到通知、律师函后，经与通康公司股东解波汇报，也是以通康公司作为承租人的名义进行落款书面答复。在2019年10月15日，山城街道组织柴林社区、通康公司进行会谈协商时，相关工作人员均说明系代表通康公司；书面的《会谈纪要》中也予以记载。综上，根据合同相对性，柴林社区租赁合同相对方为通康公司，并非入驻的任何企业。来自购公司及来自购山亭分公司无权依据《山亭区租赁合同》提起反诉。 （二）柴林社区非适格的被告，应依法驳回来自购公司及来自购山亭分公司的诉讼请求。 通康公司注销、主体资格丧失，不仅导致来自购公司及来自购山亭分公司等入驻企业继续经营的基础丧失或产生损失；同时也导致电子商务园区租赁合同约定的缴纳租金、创增税收目的不能实现，造成柴林社区重大损失。上述均归责于通康公司及股东解波、郝畅，与柴林社区无任何关联。来自购公司及来自购山亭分公司对于其损失应当向违约方通康公司或股东/清算组成员解波、郝畅主张，柴林社区非适格的被告。 （三）来自购公司及来自购山亭分公司主张赔偿装修、投资经济损失，没有事实及法律依据；应当依法驳回其诉讼请求。 首先，来自购公司及来自购山亭分公司诉讼过程中未能举证证明其是实际投资主体，具备主张赔偿的资格等。枣庄中实资产评估事务所作出的枣中实评报字[2020]第025《资产评估报告书》已明确注明评估机构对评估对象的权属不发表任何意见，仅反应案涉房屋装修的现状。庭审时，来自购公司及来自购山亭分公司并未提交任何原始工程合同、采购凭证或记账凭证、发票等证明其投资主体资格、投资数额。 其次，来自购公司及来自购山亭分公司，未向柴林社区承担交付租金的义务，根据权利、义务对等的原则，也不享有主张赔偿经济损失的权利。且投资、装修等是基于经营所需，无权主张赔偿损失。根据柴林社区与通康公司签订的《山亭区租赁合同》第十条园区的交还约定，通康公司应于合同终止后30日内将租赁场地及配套设施以良好、适租的状态交还柴林社区，交还时通康公司的设施及物品由其处置，柴林社区对无法移除的设施或未处置的财产物资，也不予补偿。 最后，从法律上进行分析：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”之规定，未形成附合的装饰装修物等均可自行拆除。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”之规定，因承租人通康公司违约致使合同解除，无权主张形成附合的装饰装修残值损失的赔偿。在本案中无论是通康公司还是来自购公司及来自购山亭分公司投资的装修等，柴林社区均不承担任何赔偿责任。 经审理本院认定以下事实：2015年5月22日，柴林社区作为甲方（出租方）、通康公司作为乙方（承租方）、山城办事处作为丙方（监督方）签订了《山亭区租赁合同》约定： 第一条出租区域 位于山亭区山城街道办事处柴林社区，汇丰路东，汉诺路南，原汇丰农贸市场，乙方成立山亭区，以下简称园区，园区的面积约21000平方米（以实际丈量为准）。 第二条租赁期限 从2015年5月22日至2035年9月30日，期限为20年。 2015年5月22日至2015年9月30日为装修期。 第三条租金和租金的交纳期限 2015年10月1日至2019年9月30日，为免租金期。 自2019年10月1日至2035年9月30日，每年的房租以160万为基数，房租以每年的实际市场价进行计算，如果当年园区企业的纳税总额的山城街道留成部分大于或等于当年的园区租金，则当年房租全部减免；如果当年的园区企业的纳税总额的山城街道留成部分小于当年的团区租金，则乙方应缴纳当年园区租金为160万元。乙方应在2019年10月1日至2034年10月1日每年的10月1日前先行缴纳次年房租基数即160万元，一个年度的税收核算期则是当年的10月1日至次年的10月1日。例：2019年10月1日至2020年9月30日年度。乙方应在2019年10月1日前向甲方缴纳160万元房租，甲、乙、丙三方应在2019年10月1日前30天确定2019年10月1日至2020年9月30日年度的租金N。乙方依法纳税，自2019年10月1日至2020年9月30日园区企业的纳税总金额的山城街道留成部分如果大于或等于N，则甲方应在2020年10月1日返还乙方160万元。 第四条投资保护 乙方由本地政府作为招商引资企业，来园区进行投资并对园区进行基础装修、美化等基础投资。引进多个投资项目，投资风险和环境需要甲方支持，乙方按约投资，在不违反法律法规的情况下，甲方不得以任何借口干涉乙方的市场经营，保证投资不受侵犯。 第五条甲方的权利和义务 1、甲方负责把水、电、网等基础设施接入园区，负责天然气、暖气协调工作，费用由乙方负责。对周边道路进行绿化和亮化，所提供的经营设施、设备的正常使用，一次性交给乙方验收后，在日常经营中各项设施设备的使用、维修保养由乙方负责；甲方保证乙方在经营期间内的正常供水乙方所用的供水价格不超过同期自来水供水的居民用水价所产生的费用由乙方承担。 2、园区内房屋，土地及附属设施在乙方租期内，在不影响乙方的管理使用权和运营权的前提下，甲方可以向第三方出售。如因此影响乙方的使用，由此造成的经济损失全由甲方赔偿。乙方在同等条件下，享有优先的房屋购买权。 3、甲方应协助乙方及入驻乙方的企业办理工商登记、税务登记、银行开户、环评、消防等手续，乙方提供办理的材料，相关税费由乙方自理。 第六条乙方的权利和义务 1、乙方必须根据相应项目在山城街道驻地注册法人公司并依法经营，照章纳税。 2、租赁期间，乙方在正常生产经营中，均独立自主任何单位和个人均不得无理干预。乙方应按照各级行政管理部门的规定，本着公平合理、诚实信用的原则，合法、文明经营，不得损害国家利益及其他经营者和消费者的合法权益。并承担因违法经营造成的一切后果。 3、乙方拥有场地的经营使用权和管理权，应爱护并合理使用市场内的各项设施，未经甲方同意不得擅自改变房屋的主体结构，经营所需装修费用由乙方承担，造成损坏的还应承担修复或赔偿贵任。租赁期满后，乙方有义务将甲方的财产完整无损的交还给甲方，如有损坏、短缺按质论价进行赔偿。在租赁期满后，乙方有权将自行添置的各类财产收回甲方不得阻挠。 4、租赁期间，经营区域的管理人员和员工均由乙方自行招聘和管理。乙方所招聘的人员必须按照劳动合同法和当地政府部门规定，为员工交纳规定的劳动保险费和福利费用等，发生劳动纠纷问题均由乙方负责处理解决。 5、租赁期间，乙方须保证所有物品、财产以及员工的人身安全。所造成的一切损失及法律后果，均由乙方承担。 6、甲方将园区交给乙方后，乙方对园区的建设、装修修缮，乙方自行承担。乙方经营过程中产生的各项税、费均由乙方承担。 7、乙方在协议签订后，在山亭区山城街道成立新的物业管理公司，对园区及园区周边配套物业独立管理及运营。 第七条园区装修条款 1、园区现状，园区安装建筑区域可分为3块：西沿街楼、市场东侧门面房、汇丰综合批发市场。为使明确甲方对乙方在进行装修时的注意事项，特在此条内表述，如下：沿街楼，门头房有_间，市场东侧门面房，共_间，综合批发市场，共_间，基础设施有(见附表)。乙方在不改动房屋承重结构，不影响房屋安全性的前提下，有权自主对房屋进行设计改动。 第八条合同变更、解除及违约责任 1、合同生效后，如需变更需经双方协商一致同意，否则视为违约。 2、本合同有效期内，双方不得无故提前解除合同，须经双方协商一致。 3、如乙方未能如期足额缴纳租金，甲方将有权向乙方每天按实欠租金的30%加收违约金。乙方超过30日未能足额缴纳租金，甲方除继续计算违约金外，有权解除本协议，收回园区。 4、如乙方因违反国家法律和政策规定，进行其他违法经营活动，造成恶劣社会影响，甲方有权解除本协议。 5、由于一方的责任，造成合同及附件不能履行或不能完全履行时，由贵任方承担违约责任，并赔偿守约方相应的经济损失；如属双方的责任，根据实际情况，由双方分别承担各自应负的违约责任。 第九条续租 1、本合同在规定的租赁期满前一年内，甲乙双方协商续租协议。同等条件下乙方优先续租，重新签订合同。具体租期和租金根据乙方发展规模及市场行情再行协商确定方将园区内的房屋、土地及附属设施转让的本条约定不再履行。 2、双方无法达成续租意向，协议期满，本协议即行终止。 第十条园区的交还 租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，乙方应当对园区进行清理，并不得破坏依附于墙体的装修部分及房屋架构。乙方应于租赁期满或合同终止后30日内将租赁的场地及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方。其中甲方提供的配套设施有(见附表)，交还时，园区内甲方的设施及物品由甲方处置。甲方对乙方无法移除设施或未处置的财产物资，不予补偿。乙方未按照约定交还的甲方有权采取必要措施予以收回，园区内乙方的设施及物品视为乙方放弃所有权，同意由甲方代为处置，由此造成损失由乙方承担。 第十一条免责条款 因不可抗力或其他不可归责于双方的原因，使场地不适于使用或租用时，甲方应减收相应的租金。 经有关部门鉴定，租赁期间如因不可抗力的原因造成租赁财产的损坏或损失，乙方不负修复或赔偿的贵任，但应向甲方及时说明情况，并应取得有关主管部门的证明。 合同签订后，通康公司入住山亭区进行了投资经营。并按合同约定注册成立了来自购公司山亭分公司，园区内部分房屋未交付给通康公司。2019年3月6日通康公司的股东召开股东会议，通过股东会决议决定解散公司，于2019年4月26日将通康公司进行注销。因通康公司未向柴林社区缴纳租金，2019年10月12日柴林社区依《律师函》的形式通知通康公司解除合同。在庭审中双方当事人对合同已解除均无异议。2019年12月18柴林社区申请对山亭区电子商务园沿街楼墙体恢复原状所需费用作司法鉴定，经山东忠信会计师事务所有限公司鉴定，出具鲁忠信会鉴字【2020】206号工程鉴定报告书，认定恢复所需工程造价为397422.11元。在枣庄市山亭区通康宾馆有限责任公司（以下简称通康宾馆）与柴林社区租赁合同纠纷另一案，通康宾馆申请对投资、装饰装修进行鉴定，枣庄中实资产评估事务所出具了枣中实评报字【2020】第025号资产评估报告书，来自购公司资产的评估值为2725005.46元。 另查明，柴林社区已支付给山亭区电子商务园房主2015年10月1日至2019年9月30日期间租金3485783元。 本院认为，柴林社区申请撤回第一项“判决解除与被告来自购公司于2015年10月13日签订的《租赁合同》、与被告来自购山亭分公司于2016年4月25日签订的《租赁合同》”诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。双方当事人于2015年5月22日签订的《山亭区租赁合同》是当事人真实意识表示，合法有效，双方当事人同意解除，解除条件已经成就，本院予以准许。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”通康公司已办理了注销登记，股东解波、郝畅未经依法清算，因此租赁合同中关于权利义务的约定应由股东解波、郝畅承担。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”合同解除，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担违约责任，包括赔偿损失。因此，柴林社区请求将位于山亭区的租赁的商铺返还及赔偿损失的请求，本院予以支持。关于赔偿损失的数额，按照合同约定，通康公司未按约定交付租金，柴林社区未履行部分交付义务，双方均存在违约，但合同履行已近五年之久，通康公司未提出，因此在案涉合同履行过程中，通康公司应承担主要违约责任，合同解除通康公司应给付柴林社区已支付给山亭区电子商务园房主2015年10月1日至2019年9月30日期间租金3485783元。2019年10月1日以后每年的租金因“新冠”疫情及违约责任分担应按160万元×70%＝112万元计算为宜。按照《山亭区租赁合同》约定“乙方在不改动房屋承重结构，不影响房屋安全性的前提下，有权自主对房屋进行设计改动”，因此柴林社区的第二项诉讼请求被告解波、郝畅将商铺恢复原状（以山东省临沂市规划建筑设计研究院做出的《沿街楼建筑施工设计》及《市场东门面房结构施工图设计》施工图为准）或赔偿原告恢复原状支付的费用397422.11元，无法律依据，本院不予支持。按照《山亭区租赁合同》第十条约定：“租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，乙方应当对园区进行清理，并不得破坏依附于墙体的装修部分及房屋架构。乙方应于租赁期满或合同终止后30日内将租赁的场地及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方。其中甲方提供的配套设施有（见附表），交还时，园区内甲方的设施及物品由甲方处置。甲方对乙方无法移除设施或未处置的财产物资，不予补偿。乙方未按照约定交还的甲方有权采取必要措施予以收回，园区内乙方的设施及物品视为乙方放弃所有权，同意由甲方代为处置，由此造成损失由乙方承担”。按此约定，来自购公司、来自购山亭分公司的反诉请求，无法律依据，本院不予支持。来自购山亭分公司是经柴林社区及通康公司同意注册成立的，对《山亭区租赁合同》约定的义务应承担连带责任，来自购山亭分公司是来自购公司的分公司，不具备法人资格，其民事责任由来自购公司承担。综上，柴林社区的诉讼请求大部分有事实和法律依据，本院大部分予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十九条的规定，判决如下： 一、被告解波、郝畅、山东来自购电子商务有限公司、山东来自购电子商务有限公司枣庄山亭分公司于本判决发生法律效力后十五日内将位于山亭区返还给原告枣庄市山亭区山城街道柴林社区居民委员会。 二、被告解波、郝畅于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）枣庄市山亭区山城街道柴林社区居民委员会的损失3485783元(自2015年5月22日至2019年9月30日期间，原告支付给商铺所有者的房屋租金)。 三、被告解波、郝畅于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）枣庄市山亭区山城街道柴林社区居民委员会商铺占用使用费（自2019年10月1日起至实际返还商铺之日止期间的商铺占用使用费，以年租金112万元为标准，即日租金为3068.49元计算）、违约金（每日违约金3068.49元×21%=644.38元计算，自2019年10月1日起至实际返还商铺之日止）。 四、被告（反诉原告）山东来自购电子商务有限公司、山东来自购电子商务有限公司枣庄山亭分公司对本判决确定的第二、三项金钱给付义务承担连带清偿责任。 五、驳回原告(反诉被告)枣庄市山亭区山城街道柴林社区居民委员会其他诉讼请求。 六、驳回被告（反诉原告）山东来自购电子商务有限公司、山东来自购电子商务有限公司枣庄山亭分公司的反诉请求。 如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费59400元，保全费5000元，共计64400元，由原告(反诉被告)枣庄市山亭区山城街道柴林社区居民委员会负担19320元，被告解波、郝畅负担45080元。反诉费12307.79元，由被告（反诉原告）山东来自购电子商务有限公司、山东来自购电子商务有限公司枣庄山亭分公司共同负担。保险费3240元，由原告(反诉被告)枣庄市山亭区山城街道柴林社区居民委员会负担972元，被告解波、郝畅负担2268元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审 判 长  丛晓新 人民陪审员  李亚萍 人民陪审员  王 晶 二〇二一年三月二十二日 书 记 员  陈娜娜