广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0106民初36698号原告：张力，男，1953年10月3日出生，汉族，住广州市东山区。被告：广州小鹰不动产服务有限公司，住所地广州市天河区冼村路11号之二1902室。法定代表人：赵津妍。原告张力与被告广州小鹰不动产服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员公开开庭独任审理。本案现已审理终结。案件事实一、合同签订情况：原、被告于2020年7月8日签订了《资产委托管理服务合同》，委托人（甲方）张力，受托方（乙方）广州小鹰不动产服务有限公司。双方约定第一条委托管理资产基本情况（一）甲方将坐落广州市天河区黄埔大道恒隆街41号604房屋委托给乙方，房产证面积77.86平方米。…（三）委托代理权限自2020年7月14日至2025年7月13日止（以本合同起租日为准），甲方同意将房屋委托给乙方做独家委托代理，相应权限包括：代理甲方运营及出租房屋，并处理与运营及出租房屋相关的事宜，委托期间，乙方为甲方提供的服务包括但不限于装修改造、保洁维修、租客管理等，以乙方实际提供运营服务为准。（四）本合同自甲乙双方签字盖章、甲方提供完整签约的资料当日为本合同生效日。（五）本合同生效日起，6日后为起租日。…第二条资产收益（一）乙方应按照如下约定的租金支付标准向甲方支付租金收益。月租金：5350，物业费150，合计月租金5500元。（二）付款方式：季付。（三）押金标准1.本合同生效后三个工作日内乙方向甲方支付相当于押一个月房屋租金作为押金，押金数额为人民币5500元2.合同期最后1个月租金乙方将用此押金进行部分冲抵，仅支付剩余租金。（四）租金支付时间及方式。本合同生效后，甲方租金与乙方的管理费冲抵，次月起每个月最后一天乙方支付甲方租金，每年春节当月租金，统一在春节次月支付（春节次月一次支付两个月租金），每年合同起租月份租金与管理费冲抵，互不支付。…第五条房屋交割（一）甲方同意于本合同签订之日将房屋交付给乙方。…第八条合同的解除（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单独解除合同1.乙方延迟交付租金满15个工作日，因甲方原因或不可抗力而延迟的除外，法定节假日顺延。…如出现上述第（四）款情形的，甲方有权单方解除合同，乙方应赔偿甲方两个月租金。第九条违约责任。若任何一方违反本协议的任何条款，除本协议另外约定外，违约方需向守约方支付两个月违约金，且另一方有权要求该违约方就该等违约行为对守约方造成的实际损失承担赔偿责任。同日，原告张力与案外人付文鑫在广州信礼房地产销售代理有限公司的居间下签订了《房屋租赁合同》，租赁物、租赁期限、租金金额、押金金额均与上文《资产委托管理服务合同》所约定的内容一致。经当庭询问原告，要求原告明确实际承租方。原告向法庭表示实际承租方为本案被告广州小鹰不动产服务有限公司，付文鑫为被告广州小鹰不动产服务有限公司的工作人员。二、合同履行情况：原告主张2020年7月14日向被告广州小鹰不动产服务有限公司的员工付文鑫交付了两套小区出入门禁及604房内外大门钥匙。2020年7月16日，原告收到深圳小鹰房屋租赁有限公司转账支付押金5500元。原告主张除押金外未收到被告支付的租金，原、被告于2020年9月22日签署《收房确认书》，确认原告于2020年9月22日正式收回房屋使用权限。三、公摊电费：《资产委托管理服务合同》第四条其他费用约定：委托代理期限内，与房屋相关的费用如下：（1）水费（2）电费…（7）物业费（含物业管理费和本体维修金）；…除上述约定的情形外，上述第（7）项列明的相关费用应由甲方承担。原告主张被告使用期间产生公摊电费，提交涉案物业2020年7月至9月的《电费清单》，显示2020年7月至9月的电费依次为106.82元、91.51元、51.94元。四、损失：原告主张更换门锁产生费用500元，提交了照片及金额为500元的手写收据一张。原告主张因被告遗失钥匙要求赔偿钥匙80元。原告主张赔偿中介费2101元，提交了广州信礼房地产销售代理有限公司出具的日期为2020年8月26日的中介费收据。五、原告诉请：1.被告支付租金，从2020年7月14日至2020年9月22日，共两个月零七天12242元（计算：5500+5500+1242）；2.被告支付两个月租金11000元作为违约金；3.被告支付从2020年7月14日至2020年9月22日公摊电费200元；4.被告支付更换门锁500元；5.被告赔偿钥匙80元；6.被告赔偿中介费2101元。上述损失总计26123元，扣减押金5500元，被告实际需赔偿20623元。裁判理由与结果本院认为：原、被告签订《资产委托管理服务合同》，原告起诉要求支付租金。本案所涉法律关系为不动产的租赁关系，《资产委托管理服务合同》名称不改变本案主要法律关系的性质，本案应为房屋租赁合同纠纷。关于租金。原告主张合同签订之日即将涉案物业交由被告，被告未到庭抗辩及举证，本院采纳原告主张的事实。被告从未向原告支付过租金，但却实际占有使用原告物业，应支付相应租金。被告应支付原告2020年7月14日至2020年9月22日止的租金，原告主张两个月零七天的租金12242元未超过本院核算金额，本院予以支持。原告主张实际已支付的押金5500元予以抵扣，本院予以支持。被告实际需支付租金欠款6742元。关于违约金。合同第九条违约责任约定，若任何一方违反本协议的任何条款，除本协议另外约定外，违约方需向守约方支付两个月违约金，且另一方有权要求该违约方就该等违约行为对守约方造成的实际损失承担赔偿责任。考虑原告重新出租所需的合理成本、被告未支付租金所造成的利息损失以及因被告原因导致原告其他损失等情况，本院认为按两个月租金标准计付违约金合理，本院予以支持。被告应依约定向原告支付违约金11000元。关于电费。《资产委托管理服务合同》约定物业费、有线电视费由甲方（原告）负担。对于没有约定由甲方负担的费用，应遵循谁使用谁负担的原则。租赁期间房屋交付给被告经营和使用，相应的电费由被告负担。原告未举证证明双方在房屋交付前和收回后抄写电表读数，被告也未到庭参加诉讼配合法庭调查查明实际使用情况。本院结合双方的举证情况，酌情按当月使用天数占当月自然月天数比例核算被告使用期间电费，经计算为106.82元×（17天/31天）+91.51元+51.94元（22天/30天）=188.18元。关于门锁更换损失、钥匙遗失损失及中介费损失。原告提交了门锁更换照片，被告未到庭抗辩，本院采信门锁需更换这一事实。然而，原告主张更换门锁需500元，高于市场价，无支付记录，只有手写收据，不能证明费用合理性，本院酌定门锁更换损失250元。原告未提交证据证明重新购买钥匙需80元，本院对原告主张钥匙遗失损失需80元不予支持。原、被告签订合同未就已支付的中介费负担及赔偿问题进行约定，本院对原告主张已发生的中介费损失不予支持。并且，本院已支持原告违约金主张，合同约定的违约金数额11000元已足以覆盖更换门锁及重新通过房产中介寻找租客所需要支付的中介费损失，对于原告另行主张的其他损失本院不予支持。被告广州小鹰不动产服务有限公司经本院传唤未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、参照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起7日内，被告广州小鹰不动产服务有限公司支付原告张力租金欠款6742元；二、自本判决生效之日起7日内，被告广州小鹰不动产服务有限公司支付原告张力违约金11000元；三、自本判决生效之日起7日内，被告广州小鹰不动产服务有限公司支付原告张力租赁房屋电费188.18元；四、驳回原告张力的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费316元，由原告张力负担68元，被告广州小鹰不动产服务有限公司负担248元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李吉思二〇二一年三月二十六日书记员  梁颖祺