山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初2568号原告：烟台盛源实业有限公司，住所地烟台市芝罘区晏芳中街8号。法定代表人：初芳玲，经理。委托诉讼代理人：杨永志，山东盛信律师事务所律师。委托诉讼代理人：初芳君，该公司工作人员。被告：烟台市东风彩印有限公司，住所地烟台市莱山区轸大路90号。法定代表人：李长龙，经理。委托诉讼代理人：李玉涛、温韬，山东博旭律师事务所律师。原告烟台盛源实业有限公司诉被告烟台市东风彩印有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告烟台盛源实业有限公司的委托诉讼代理人杨永志、初芳君，被告烟台市东风彩印有限公司的委托诉讼代理人李玉涛、温韬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告烟台盛源实业有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告偿付租金373333.33元及利息14062.22元（自2019年8月2日至2020年4月1日止，按年利率5.65%计算）；同时自2019年4月2日至被告支付之日的利息损失，同上利率计算。2.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.被告偿付租金373333.33元（自2019年9月1日至2020年4月30日止）及利息损失14062.22元（自2019年8月2日至2020年4月1日止，分段按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；自2019年4月2日至被告支付之日止的利息损失，按上述利率计算。2.被告支付原告自2020年5月1日至2020年12月7日止的房屋占用使用费337555.56元。3.被告支付违反合同的违约金784000元。4.被告赔偿修复房屋及附属设施、设备的损失费用50000元、鉴定费1000元。5.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年5月31日，原告与被告签订了《协议书》，载明：被告租赁原告所有的坐落于芝罘区1号厂房的1、2层，建筑面积约3200平方米及附属设施、设备用于生产经营；租赁期限六年，自2009年9月1日至2015年8月31日止，自2009年6月1日至8月31日为装修期原告免收租金；租赁费用为年租金265000元，自计费之日起前两年租金被告每季度向原告缴纳一次，第三年开始每半年缴纳一次，每次提前一个月缴纳，租赁期间使用的水、电、暖等费用由被告负责并缴纳。该协议签订后，原告将租赁房产交付给被告使用。2010年7月21日，原、被告在签订的《补充协议》中载明：被告增加租用原厂房的3楼，面积约1600平方米，年租金128000元，起租时间自2010年7月21日至2015年8月31日，计租时间自2010年9月1日开始，租金第一年每季度缴纳一次，第二年每半年缴纳一次，每次提前一个月缴纳；其他事宜按09年5月31日及12月5日签订的协议及补充协议执行。该《补充协议》签订后，原告将增加的3楼房屋交付给被告并履行了约定的义务。2015年4月6日，双方又在签订的《协议书》约定：除修改条款外，继续履行2009年5月31日签订的《协议书》、2010年7月21日的《补充协议》。2011年2月21日，原告与被告在签订的《补充协议》中对2009年5月31日签订的协议书部分条款修改为：租赁期限自2015年9月1日至2020年4月30日止；费用的支付及条件更改为，被告所承租的房屋年租金56万元，每半年提前一个月缴纳一次，每次28万元，最后一次缴纳八个月的租金。该协议签订后，双方仍按协议约定履行，被告向原告交纳了2019年8月31日前的租金。欠付2019年9月1日后的租金。原告为维护其合法权益，故具状至本院。针对被告的反诉请求，原告辩称，其公司对收取被告押金85000元无异议，但其中2009年8月7日收取的30000元是房屋押金，该30000元同意返还；2012年1月17日收取的55000元系电费押金，此款的用途在收据上已明确载明，待被告电费结算清楚后才退还，因被告一直没有与原告结算电费，故该押金达不到结算的条件，其公司不予结算退还。被告烟台市东风彩印有限公司辩称，1.其公司已于2019年8月31日搬离了租赁房产，并将其腾空交付给了原告，原告亦接收了租赁房产并占用使用，双方之间的租赁关系已经解除。2.其公司已经将2019年8月31日前的租金缴清，不存在拖欠原告租金的情况，更不存在利息损失的说法。因此原告的诉讼请求没有事实与法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告反诉主张，其公司于2009年8月27日向原告支付了租房押金30000元，而后在租赁期内的2012年1月17日又向原告交纳了电费押金55000元，共计85000元。因其公司已于2019年8月31日搬离租赁房产并通知了原告，原告亦接收了租赁房产，双方的租赁关系已经解除。原告应当返还其公司交纳的押金85000元。故向本院提起反诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：（一）2009年5月31日，原告作为甲方、被告作为乙方签订了《协议书》，其中第一至五条约定“1.甲方将坐落在烟台市芝罘区1#厂房的1、2层建筑面积约3200平方米及附属设施、设备出租给乙方使用，该房屋仅限于乙方用于本企业自身的生产经营，租赁期间不得在承租房屋从事自身生产经营、生活范围以外的商业活动。2.租赁期限自2009年9月1日至2015年8月31日止六年，计费自2009年9月1日开始；甲方按乙方施工要求于2009年7月31日前全部完工，逾期计费时间顺延；乙方应于签定合同后10日内将原框定的施工要求提给甲方，以保证甲方按时完工；自2009年6月1日至8月31日期间为甲方给乙方的装修期，甲方给乙方的装修期免除租赁费用。3.乙方所租房屋的年租金为贰拾伍万陆仟元整(￥256，000.00)，乙方不需要甲方发票；自计费之日起前两年租金乙方每季度向甲方交纳一次，第三年开始每半年交纳一次，每次提前一个月交纳；乙方在租赁期间使用的水、电费，应在规定时间交给甲方，由甲方向有关部门交纳，暖气及电话等费用由乙方自理。4.在租赁期内，因房屋结构或质量问题产生的维修由甲方负责，费用由甲方承担；因房屋结构方面的质量问题给乙方造成的损失由甲方负责，甲方的维修应及时，最迟不超过三日开始；由于乙方使用、非房屋质量问题产生的维修由乙方负责，费用由乙方承担；乙方应合理使用其所承租的房屋及附属设施、设备；如因使用不当造成房屋及设施设备损坏的，乙方应负责修复或按清单约定的价格进行赔偿；房屋及附属设施的日常维修、维护保养由乙方负责；乙方如改变房屋的内部结构、装修需事先征得甲方的书面同意后方可施工。5.租赁期满或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定，甲方有权选择以下权利中的一种：(1)依附于房屋的装修归甲方所有；(2)要求乙方恢复原状；(3)向乙方收取恢复工程实际发生的费用。”第十条租赁物的交付及收回的验收约定“1.协议期满或解除后十日内，乙方应将承租的房屋及附属设施、设备完好交付甲方，如有丢失、损坏应按双方清单约定的价格进行赔偿。2.对于乙方在租赁期间自行投资进行的装修，属可移动物由乙方搬走，不可移动物无偿归甲方；对乙方自行投资的设施、设备，原则上由乙方自行拆走，经甲方同意，可协商作价补偿。3.乙方未能在协议期满或解除后十日内交付承租的房屋及附属设施、设备，甲方有权对其进行停电、停水及接管租赁物品；对未经甲方同意留存的物品，甲方有权处置。”第十一条违约责任为“1.本协议甲乙双方应共同遵守，任何一方违约，违约方应向守约方偿付本协议租金总价款30%的违约金。2.租赁期满或协议解除后，乙方应按本协议约定的日期交还租赁物，逾期除按本条款第一项承担违约责任外，每拖延一日应按租赁金额的两倍向甲方交纳占用费。”其它约定事项与本案有关条款为“1.应乙方要求，甲方为乙方开建西门，并配备门卫室、伸缩门，若甲方在西门处再建楼房，乙方应无条件服从甲方按照规划设计将大门改回东面、向北，相关费用由甲方负担。2.甲方自楼体向北20米间隔作为整楼的场地，其中自楼体向北硬化16米，若甲方在北面需再建楼房，乙方应无条件服从甲方将间隔向南回撤，相关费用由甲方负担，但甲方应保证乙方整楼的场地自楼体向北不少于13米。如甲方将三楼对外出租，乙方应配合甲方对场地的管理。3.甲方为乙方安装1.6吨或2吨货运电梯一部，租赁期间在质保期内因产品质量发生的故障由甲方负责协调维修，相关费用由甲方承担；乙方单独使用电梯时，电梯的使用管理、日常维护、年检及质保期内因乙方使用原因发生的故障或质保期后的维修由乙方负责、相关费用由乙方承担。……6.甲方只收取乙方的房屋租金，代收水费电费，其它费用按有关规定办理。……8.本协议签订后2日内，乙方付给甲方第一季度租金陆万肆千元整(￥64000)。9.2009年9月5日前，乙方付给甲方叁万元的保证金，待合同终止，双方交接完毕。费用结清后甲方将押金退还乙方。本协议一式四份，甲、乙双方各执二份，签字或盖章生效。”该协议书签订后的2009年8月7日，被告向原告交纳了30000元房屋押金，原告给被告开具了收款收据。（二）2009年12月5日，原告与被告经协商签订了《补充协议》，内容为“1.甲方按2009年5月31日与乙方签订的协议书之规定，甲方应履行的施工已履行完毕；经双方商定乙方应承担的施工费用为壹万伍仟元，本协议签订时乙方已付给甲方，其它双方互不追究。2.因乙方生产或消防需要，甲方根据乙方要求进行的室内间隔，乙方有权利进行拆除或改动，拆除的建筑材料归甲方所有，甲方不要时，由乙方清理出厂。3.甲方同意乙方对楼体南北场地拥有2/3的使用权，乙方在此场地上所搭建的组合板房使用权归乙方，费用由乙方承担，租赁协议期满或解除后该建筑由乙方拆走，或甲乙双方协商折价卖给甲方；租赁期内若甲方要在此场地进行新的工程建设(包括建筑楼房、变电室等)或者三楼对外出租后，三楼承租人及政府有关部门要求拆除时，乙方应无条件拆除，损失自负。”（三）2010年7月21日，原告与被告签订了《补充协议（二）》，约定“1.乙方增加租用甲方三楼整层，面积约1600平方米，年租金为壹拾贰万捌仟元整(128，000.00)。2.起租时间自2010年7月21日至2015年8月31日止，计费时间自2010年9月1日开始。3.乙方第一年每季度缴纳一次，第二年每半年缴纳一次，每次提前一个月缴纳(与2009年5月31日签订的协议书缴纳时间相符)。4.甲方负责为乙方做厂房分隔墙一道，费用由甲方承担。5.三楼按二楼东头标准建造卫生间、洗漱、洗浴间一套，双方各出资50%，具体由哪方施工双方协商确定。6.电的增容，甲方根据乙方需要进行施工。东头的电梯，乙方生产需要，甲方应无条件在60天内安装完成。以上两项所需的费用由甲方承担。其他事宜按双方09.5.31及09.12.5签订的协议书及补充协议执行。”（四）2011年2月21日，原、被告双方签订了《补充协议(三)》，约定“1.甲方同意乙方现有院落北药铁网分隔部分，向北占用甲方场地不超过3米建造库房，如甲方需要或政府及有关部门要求，乙方应无条件在30日内将库房拆除，损失自负；如乙方不自行拆除，甲方有权拆除，费用由乙方承担。2.楼内楼外由于乙方改建甲方原有布局、设施等引起的消防不舍格（包括验收)，由乙方负责整改并承担费用。3.甲方院内的土堆由乙方负责在2011年4月底前清理出场，并摊平场地，费用由乙方承担。4.乙方负责将井水在清除土堆后10日内接至甲方场地，安装和使用费用由乙方承担，如该井不能使用，则该管道废除。5.乙方占甲方此场地，除本协议的3、4条外，甲方不收取乙方的任何费甲。6.甲方同意乙方将一楼厂房机器下水磨石地面重整，租赁协议期满或解除后由乙方负责按原样(材料水磨石，地面与四周地面持平)恢复好。7.如乙方未能按双方的约定履行，视为违约，承担违约责任。其他事宜按2009年5月31日签订的协议书执行。上述几份协议及补充协议签订后，原告与被告均依约履行。2012年1月17日，被告又向原告交纳了55000元押金，原告给被告出具了收款收据，同时在该收据上注明“待被告房屋租赁期满，电费结算清楚才退还”。（五）2015年4月6日，原、被告就被告继续租赁原告的坐落于芝罘区厂房有关事宜又签订了《协议书》，内容为“1.甲乙双方2009年5月31日签订的《协议书》、2010年7月21日(补充协议二)、2011年2月21日(补充协议三)继续生效；除了下面修改的条款外，其他条款按以上所签的协议执行。2.对于2009年5月31日所签《协议书》做如下修改：租赁期限更改为自2015年9月1日至2020年4月30日止；费用的支付及条件更改为乙方所租房屋年租金为伍拾陆万元整，每半年提前一个月交纳一次，每次贰拾捌万元整，最后一次交纳八个月的租金，乙方不需要甲方发票。3.签订本协议后3日内，乙方向甲方交纳伍万元定金，乙方向甲方交纳本租期第一次租金时甲方予以扣减。”原告与被告按上述协议履行至2019年8月31日，当日，被告搬离租赁房产。此后，双方因租赁房产的交接问题发生争议。（六）2020年4月3日，原告具状至本院。被告在答辩期内对本案管辖权提出异议，本院于2020年5月20日作出（2020）鲁0602民初2568号之一民事裁定书裁定：驳回了被告提出的管辖权异议申请。被告不服，上诉至山东省烟台市中级人民法院。该院于2020年6月18日作出（2020）鲁06民辖终153号民事裁定书，裁定：驳回上诉，维持原裁定。（七）诉讼中的2020年7月9日，本院组织原被告双方前往租赁房产进行了现场勘验。现场显示：涉案房屋共三层，坐南向北，一楼东侧开有大门，门上有卷帘门。电表数字74696、水表数字为34970。从三楼有楼梯通向顶楼，顶楼有一个电梯房，在涉案房屋西北角有载货电梯一部。其中1.一楼东玻璃门破损，另一扇门缺失；2.一至四楼存在消防双、玻璃破损及水带、水枪、消防指示灯丢失情况；3.一楼、二楼、三楼存在空开电箱破损、设备（空气开关等）缺少的情况；4.一楼至三楼存在铝合金门窗玻璃破损、锁具丢失、损坏情况；5.一楼存在水磨石破损情况；6.一、二、三楼各开有一个窗洞，约4米×3米平方米；7.一楼、二楼、三楼有装修隔断，二楼有地板；8.一楼、二楼、三楼存在吊顶、地面及顶棚有膨胀螺丝(表面约5公分)；9.一楼有水池一个，二楼、三楼各有一个卫生间；10.楼顶屋面基座一个；11.楼外南后院有加盖地基。原告申请对如下项目进行司法鉴定：一、资产类评估：1.一楼东玻璃门破损价值鉴定：一扇拉手缺失，需重新购置、安装；另一扇门缺失，需重新购置、安装；2.消防栓破损价值鉴定：一楼4个，二楼3个，三楼3个，四楼走廊1个，玻璃破损，水带、水枪丢失补齐，以现场未丢失的其他消防箱为参考；3.消防管道割断，缺失价值鉴定：一楼2处，四楼走廊1处，需将割断处按原管道连接、补齐；4.电箱破损价值鉴定：其中一楼3个、二楼1个、三楼1个箱体损坏、线路切断、设备丢失，需更换、补齐配件，应以现场原有完好电箱为参考；5.铝合金窗损坏价值鉴定：一楼16个、二楼8个、三楼5个玻璃破损、锁具丢失、损坏，应以现场其他完好铝合金窗为参考；6.铝合金门更换、安装价值鉴定：四楼2个铝合金门破损严重、缺失，需重新购更换；7.消防楼梯门价值鉴定：二楼1个，三楼1个，门、玻璃严重破损，需重新购置、安装；8.消防指示灯价值鉴定：1-4楼走廊7个丢失，需补齐，以现场其他完好消防指示灯为参考。二、工程造价类评估：1.隔墙拆除：一楼80平方，二楼420平方，三楼300平方，拆除、清运；2.吊顶拆除：一楼1600平方，二楼950平方，三楼500平方，吊顶及顶棚膨胀螺丝拆除、清运；3.地板拆除二楼260平方，拆除、清运；4.地面膨胀螺丝拆除三楼60平方，拆除、磨平地面与整体地面相同；5.水磨石地面整理施工一楼55平方，现破坏，需磨平与整体地面相同；6.水池拆除一楼水池一个拆除、清运；7.卫生间拆除二楼1个，三楼1个拆除及垃圾清运。8.基座拆除楼顶屋面一个拆除及垃圾清运；9.后院地面整理楼南400平方地面清除，垃圾外运；10.窗洞施工价值鉴定一、二、三楼各一个原有墙体、窗拆除，需重新施工安装，与现场其他完好窗为参考。三、卷帘门、电梯。查验如无法使用需按价赔偿，其中一楼卷帘门二个，包括设备查验、控制系统设备交还；载货电梯一台需通过有关部门检验，确保该电梯能够安全运行。本院委托山东博莱仕资产评估有限公司进行司法鉴定，并于2020年10月30日进行了现场勘验。2020年11月17日，原告与被告达成了如下协议：1.由被告向原告支付补偿款50000元，由原告自行将其于2020年10月20日鉴定申请书中所涉的资产类评估8项、工程造价类评估10项及卷帘门修复及恢复原状。2.鉴定费由原告与被告各负担50%。原告申请撤回了司法鉴定申请，支付了鉴定费2000元。2020年12月4日14时，本院组织原、被告双方就电梯交接问题到达现场，经被告公司电工将电梯电路板接通，截至16时，电梯控制柜内继电器显示灯亮，但控制系统失效，电梯外呼显示灯不亮，电梯无法正常运行。2020年12月5日，本院组织原、被告双方就电梯交接问题再次到达现场进行检验，经电工将电路板接通后，电梯可正常运行。但原告认为电梯仅能运行，是否合格需要相关部门检验。2020年12月7日，原告接收了电梯。庭审中，原告与被告对下列问题未能质证一致：第一、原告与被告租赁合同的解除问题。原告主张，双方的租赁关系到现在也未解除，理由如下：1.当时双方只是交谈过提前解除合同一事，由于双方没有达成一致，所以不存在提前解除合同的情况。2.租赁合同于2020年4月30日期满后，被告未按合同约定将符合要求的租赁房产交付给原告，因为租赁房产及设备设施的损坏部分被告未能修复，使租赁房产达不到交付条件。3.在本案起诉后的2020年7月9日，本院主持原、被告双方到租赁房产现场进行勘查，由于租赁房产及设备设施损坏较严重，达不到交付房屋的条件，其公司为此申请法院委托有关部门对现场损失情况进行鉴定评估。后于2020年11月18日才调解达成了由被告赔偿其公司50000元的协议，至此才解决租赁房产损坏情况的赔偿问题。4、载货电梯于2020年12月5日才确定可以运行，在未办理相关检测的情况下双方于2020年12月7日办理了电梯的交接手续。被告主张，涉案租赁合同的解除在2019年8月31日之前已进行过磋商，原告最早在2019年4月份要求其公司搬离，后因实际情况限制，其公司于2019年8月31日搬离租赁房产，所以涉案租赁合同实际解除的时间为2019年8月31日。涉案租赁合同的租赁期限截止到2020年4月30日，无论原告是否办理交接手续，因为其公司既没有与原告再行续约签订租赁合同，也没有实际占用租赁房产，故在2020年4月30日后双方间不再存在租赁关系和占用关系。第二、涉案房屋的交接时间。原告主张，因为租赁房产一直闲置至今，被告于2020年12月7日向其公司交接的电梯虽至今未经相关部门进行检测，但其公司同意将2020年12月7日电梯交接时间作为租赁房产的交接时间。被告应按合同约定向其支付2019年9月1日至2020年4月30日间的租金373333.33元，同时还应按合同约定的租金计算标准向其公司支付2020年5月1日至2020年12月7日间的房屋使用费337555.56元。被告主张，1.其公司已经于2019年8月31日全部搬离租赁房产。后在同年9月，其公司就反复多次找过原告，要求原告接收租赁房产，原告在没有提出任何异议的情况下，一直没有给被告出具交接手续。同年10月、11月，其公司发现原告已经将其所有的物资堆放在租赁房产内，说明在此时原告已经实际接收了租赁房产。2.根据2009年5月31日原被告双方签订的《协议书》第十条第一款约定，房屋完好并不是交付的限制性条件，双方应按照现状进行交接，其公司可以对损坏的东西进行赔偿。且其公司向原告提出交接时，原告也没有提出过类似、或者相同的拒绝理由，所以其公司认为应按照实际搬离及合同解除的2019年8月31日作为交接时间。3.2019年8月31日双方已经实际解除了合同，且解除合同之后其公司已经主动向原告交接租赁房产，但原告无理由拒绝交接，故自该日后的租金与房屋使用费不应由被告承担。（三）违约责任的问题。原告主张，虽然原告的实际损失为房租及利息损失，但根据2009年5月31日双方签订的协议书第十一条第一款“违约方应向守约方偿付本协议租金总价款30%的违约金”之规定，被告无论是从提前解除合同还是合同到期后没有交付租赁房产、将租赁房产损坏不能正常交付及不正常交纳租金等行为来看，都存在违约行为，应当依法按合同约定支付违约金784000元{[56万元×4年+（56万元/12个月×8个月）]×30%}。被告主张，1.租赁合同的解除系原告提出，由双方协商后同意。2.对于租赁房产的损坏情况，虽然其公司在法院的调解下同意给付原告一定的补偿金，但是根据租赁合同约定，可以在租赁房产修复完好后交付也可以在给予相应价款赔偿后交付，故被告不存在违约行为。3.其公司已经全额交纳了2019年9月31日前合同解除前的租金，在整个合同履行期间其公司没有任何违约行为。4.如计算违约金，也应按2009年5月31日租赁合同中约定的以年租金的30%为基数计算。5.对于原告所主张的租金、利息损失及违约金等按照相关法律规定不能同时主张。（四）被告的反诉问题。被告主张，其与原告的租赁合同已经解除，故要求原告退还押金85000元。原告主张，2009年8月7日收取的房屋押金30000元同意返还。2012年1月17日收取的55000元是电费押金，该收据上载明“待被告房屋租赁期满，电费结算清楚才退还”，因为被告一直没有与原告结算电费，该押金达不到结算的条件。截止到2020年7月9日现场勘验时，电表数字为74696，水表数字为34970，被告欠付2019年7月8日起至2019年8月31日间电费41302.41元、水费315元，该部分的电费、水费其公司将另案主张。故电费押金55000元不同意返还。针对其抗辩主张，原告向本院提供了2019年9月27日，原告通过顺丰快递向被告送达的通知函一份，载明：原告发现被告承租的厂房楼无人看管，为避免财产损失，故提醒被告：1.被告退房事宜未与原告协商一致，也未达成任何书面协议，涉案房屋仍在被告租赁过程中；2.被告提前解除租房合同应按双方之间的合同约定承担法律责任；3.按照协议约定被告应于2019年8月1日交纳2019年9月1日至2020年4月30日间的租金，原告已多次催告被告交纳，被告至今未交纳，故通知被告收到此函立即交纳。证明原告要求被告尽快交纳房租，但被告拒收。被告表示未收到该通知函。被告提供了以下证据：1.烟台市公安消防支队芝罘区大队于2018年12月28日向被告出具的烟芝公消限字[2018]第180526号《责令限期整改通知书》1份及照片6张，证明原告所出租的房产因消防问题被烟台市公安消防支队芝罘区大队出具《责令限期整改通知书》，租赁房产已经不具备出租条件，并且直至被告从租赁房产撤出，原告仍没有解决消防问题，原告的行为已经违约。原告对《责令限期整改通知书》真实性无异议，对证明有异议。认为1.消防设施等配置不符合标准是由被告在承租租赁房产期间损坏造成的。依据2011年2月21日由双方签订的补充协议(三)第二条规定，由于被告在楼内、楼外改建使原有布局、设施等引起消防不合格，由被告负责整改并承担费用。3.消防部门此次通知整改，被告从未告知过其公司。2.2019年5月15日被告法定代表人李长龙与原告工作人员、本案委托诉讼代理人初芳君录音1份及文字整理资料各1份，内容大意为：1.初让被告将搬离时间提前到8月底那更好，如果被告提前交付，其同意接收。费用、租金按照实际占用的时间结算，押金等与原来合同的约定一样。被告表示有困难，但争取在8月底前搬离。2.被告要求初确认间隔的房间及门窗等是留还是拆，按原告要求完成。初回复等被告回来看合同再说，按合同的约定处理。证明原告与被告协商确定被告提前搬离租赁房产，并且原告多次表示要求被告尽早搬离，尽量在2019年8月底之前搬离。原告对录音的真实性无异议，对证明内容有异议，认为录音中双方只是商讨但并未确定被告提前搬离租赁房屋，更未签订提前解除租赁合同、达成提前搬离的协议，被告的搬离是违反合同的约定。3.被告与案外人烟台市莱山区益丰物业管理有限公司于2019年6月签订的《租赁合同》1份及中国建设银行电子回单1张、案外人烟台市莱山区益丰物业管理有限公司出具的收据1份，证明因原告要求被告提前撤离租赁房产，被告与第三方签订了租赁合同并于2019年6月1日支付租金10万元。原告对证据真实性无异议，对证明内容有异议。该证据充分证明，被告在未与其公司协商一致解除租赁关系的情况下，在履行合同期间，与案外人签订了房屋租赁合同并支付租金的事实，这也正是被告违约的根本原因。4.顺丰快递邮件1个、EMS快递邮件1个、EMS快递查询情况打印件一份、通知函一份、被告工作人员于2019年9月25日通知原告进行房产交接的视频一份，其中EMS快递查询情况显示：2019年9月17日被告邮寄的邮件因原告拒收而退回妥投；通知函内容为“烟台盛源实业有限公司：对于我公司租赁的贵司位于芝罘区的厂房，我公司已经按照贵司的要求，于2019年8月31日腾空并清理干净。现我公司正式函告贵司，请贵司于2019年9月20日前与我公司办理芝罘区厂房的查验交接手续，如届时贵司不进行查验交接，则视为我公司已依约将上述租赁房产交接完毕，由此所产生的全部责任由贵司承担。烟台市东风彩印有限公司2019年9月11日”；视频内容为“被：……后面厂房不是已经清空了嘛。我过来和你办理下交接。初：别跟我交接，找俺弟，找初芳君。被：因为是这样的，我们这个厂房已经八月底这块就已经搬完了，搬完了之后那个啥。初：不要和我说，找他。”5.2019年9月19日08：00被告员工的手机截图一份，内容为“初总，你好!我是烟台市东风彩印有限公司办公室主任张引，烟台盛源实业有限公司租赁给我公司芝罘区的房，我公司已按贵司要求，于8月31日腾空并清理干净，现我公司正式通知贵司，请贵司于2019年9月20日前与我公司办理芝罘区厂房的查验交接手续，如届时贵司不进行查验交接，则视为我公司已依约将上述租赁房产交接完毕，由此所产生的全部责任由贵司承担。”证明被告在原告要求下已经于2019年8月31日撤离租赁房产，并多次通知原告该情况且原告已经知晓，因此对于被告撤离后的租金，被告不应承担。上述两份证据均未妥投，也未拆封。原告对证据真实性无异议，对证明内容有异议。被告在未与原告协商一致解除租赁合同的情况下，就要求进行房屋交接，既不符合合同约定，也不符合法律规定，且被告对租赁房产及附属设施、设备的损坏也未进行修复，原告无义务接受租赁房产。6、被告于2019年10月14日拍摄的视频一份、照片两张，被告于2019年11月29日拍摄的照片四张，证明原告在被告撤离后将通道口封闭，并将施工材料堆放在空置的租赁房产中，证实了原、被告解除租赁关系后，原告实际接收了租赁房产并开始实际使用租赁房产。原告否认被告提供的照片显示租赁房产内存放的水泥是其公司所放。由于被告没有将租赁房产交付给其公司，该房产的管理责任在被告，租赁房产周围都是其公司对外出租房产的承租人，由于被告没有管理好房屋导致其他人员在内堆放物品与其公司无关。本院所确认的上述事实，有《协议书》、《补充协议》、《补充协议（二）》、《补充协议(三)》等为证，还有原告与被告的陈述笔录在案为凭，上述证据材料均经开庭质证和本院审查认证，可以采信。本院认为，（一）租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告签订的2009年5月31日《协议书》、2009年12月5日《补充协议》、2010年7月21日《补充协议（二）》、2011年2月21日《补充协议(三)》、2015年4月6日《协议书》主要条款清楚，形式要件完备，双方的权利义务明确，且不违反国家法律、法规的相关规定，应视为合法有效，双方均应恪守履行。诉讼中，原告与被告达成的由被告向原告支付补偿款50000元，由原告自行将其于2020年10月20日鉴定申请书中所涉的资产类评估8项、工程造价类评估10项及卷帘门修复及恢复原状的协议，本院予以允准。原告与被告达成的原告与被告各负担鉴定费1000元的协议，本院予以照准。（二）关于合同的解除问题。从原、被告提供的录音证据及双方的庭审质证来看，结合被告实际上已于2019年8月31日搬离租赁房产的事实，本院依法认定原告与被告签订的租赁合同于2019年8月31日解除。原告认为双方的租赁关系仍未解除的主张，本院不予支持。被告的抗辩理由，本院予以采信。（三）租赁房产的交接问题。对租赁房产的交接时间，原告与被告争议较大，原告主张租赁房产的交接时间应以货梯的交接时间2020年12月7日为准；被告则主张应以其实际搬离的时间2019年8月31日为准。因被告在租赁房产后，在生产经营过程中对租赁房产内房间进行了间隔、对部分地面与天花板安装了附属设施、对部分墙体进行了改造，依据原告与被告签订2009年5月31日签订《协议书》第十条租赁物的交付及收回的验收中“协议期满或解除后十日内，乙方应将承租的房屋及附属设施、设备完好交付甲方，如有丢失、损坏应按双方清单约定的价格进行赔偿。”2009年12月5日《补充协议》中“因乙方生产或消防需要，甲方根据乙方要求进行的室内间隔，乙方有权利进行拆除或改动，拆除的建筑材料归甲方所有，甲方不要时，由乙方清理出厂。”2011年2月21日《补充协议(三)》中“甲方同意乙方将一褛厂房机器下水磨石地面重整，租赁协议期满或解除后由乙方负责按原样(材料水磨石，地面与四周地面持平)恢复好。”等约定，被告与原告的租赁合同于2019年8月31日解除后，被告负有按上述合同约定向原告交接租赁房产的义务，不能仅以租赁房产已搬离腾空即视为完成租赁房产的交接。经本院组织原告与被告双方当事人于2020年7月9日现场勘验发现租赁房产在被告在使用期间对租赁房产的房间、地面、天花板、房屋墙体等进行的改造均未能达到双方约定的交接标准，且还存在有部分物品的损坏与缺失的情况。而电梯系租赁房产的组成部分，租赁房产的交接应包括电梯在内，被告于2020年12月7日与原告交接电梯。故被告应承担未按租赁合同约定恢复或修复租赁房产所造成的逾期交房的后果。结合本案中2020年11月17日原告与被告达成的由被告向原告补偿50000元、由原告自行对改造部位进行修复的协议以及原告于2020年12月7日接收电梯等事实，虽电梯在交接时未能由相关部门进行安全检测，因原告主张以上述时间作为租赁房产的交接时间，本院依法予以允准。现被告实际占用租赁房产至2020年12月7日的事实清楚，原告主张要求被告支付2019年9月1日至2020年4月30日租金373333.33元及2020年5月1日至2020年12月7日的房屋占用费337555.56元请求，理由正当，本院依法予以支持。被告的抗辩理由，本院不予采信。原告主张被告还应支付租金利息的请求，与法无据，本院不予支持。（四）违约责任的问题。庭审中，原告亦确认其实际损失为房租及利息损失，鉴于涉案租赁合同解除后，被告仍实际占用租赁房产至2020年12月7日，本院已支持了原告请求被告支付2020年12月7日前房租及房屋使用费的主张，故对原告要求被告赔偿违约金784000元的请求，本院不予支持。被告的抗辩理由，于法有据，本院予以采信。（五）被告的反诉问题。原告同意退还被告交纳的30000元房屋押金，本院予以允准。被告反诉主张退还电费押金55000元，因原告与被告的电费尚未结算，且原告亦明确表示被告欠付的电费将另案主张，故被告的该项反诉请求，本院不予处理。原告的此项抗辩理由，本院予以采信。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，当时有效的原《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条规定，判决如下：一、被告烟台市东风彩印有限公司支付原告烟台盛源实业有限公司2019年9月1日至2020年4月30日租金373333.33元及2020年5月1日至2020年12月7日的房屋使用费337555.56元，共计710888.89元。二、被告烟台市东风彩印有限公司赔偿原告烟台盛源实业有限公司修复房屋及附属设施、设备的损失费用50000元。三、原告烟台盛源实业有限公司退回被告烟台市东风彩印有限公司房屋押金30000元。上述一至三项经兑除后，限被告烟台市东风彩印有限公司于本判决生效之日起10日内支付给原告烟台盛源实业有限公司730888.89元。四、驳回原告烟台盛源实业有限公司其他诉讼请求。五、驳回被告烟台市东风彩印有限公司的其它反诉请求。如果被告烟台市东风彩印有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。案件受理费18840元，由原告烟台盛源实业有限公司负担7430元，被告烟台市东风彩印有限公司负担11410元。反诉费1925元，由原告烟台盛源实业有限公司负担550元，被告烟台市东风彩印有限公司负担1375元。鉴定费2000元，由原告烟台盛源实业有限公司与被告烟台市东风彩印有限公司各负担1000元。限原告与被告均于本判决生效之日10日向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 孔   佳人民陪审员 任 春 铭人民陪审员 牟 少 慧二〇二一年三月十五日书 记 员 于晨（代）