四川省蓬安县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1323民初313号 原告：杨丕福，男，1968年2月12日出生，汉族，住四川省蓬安县。 委托诉讼代理人：祝定国，蓬安县助民法律服务所法律工作者。 被告：四川科建房地产开发公司，住所地蓬安县相如镇静安街6号，统一社会信用代码915113232099048365。 法定代表人：陈国科，总经理。 委托诉讼代理人：唐治民，四川超尚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵丽，女，1993年5月19日出生，汉族，住四川省蓬安县，系该公司工作人员。 被告:蔡剑宁，男，1964年9月13日出生，汉族，住四川省蓬安县。 被告:熊茂林，男，1964年9月17日出生，汉族，住四川省蓬安县。 被告:王维，男，1957年8月24日出生，汉族，住四川省蓬安县。 被告:王泰懿（曾用名王春茂、王志方），男，1976年10月17日出生，汉族，住四川省蓬安县。 被告:盛勇，男，1968年3月20日出生，汉族，住四川省蓬安县。 原告杨丕福与被告四川科建房地产开发公司（以下简称科建公司）、蔡剑宁、盛勇、王维、熊茂林、王泰懿商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨丕福及其委托诉讼代理人祝定国，被告科建公司的委托诉讼代理人唐治民、赵丽，被告盛勇到庭参加诉讼，被告蔡剑宁、熊茂林、王维、王泰懿经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。 杨丕福向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理舒欣东区房屋产权证；2.判令被告支付原告延迟为舒欣东区房屋办理产权证违约金25381.94元；3.判令被告退还原告装修保证金1200.00元；4.案件诉讼费由被告承担。事实及理由：杨丕福购买被告在蓬安县××镇××商品房，于2015年1月19日至2016年7月9日向被告交购房款261385.00元，交房屋契税2164.00元、房屋维修基金1286.00元，装修保证金1200.00元；2016年7月18日被告与原告签订了《商品房买卖合同》合同载明原告所购房屋名舒欣东区2幢1单元14层1号，面积85.70平方米，套内面积70.51平方米，按套内面积每平方米3707.06元计算，房屋总价款261385.00元，《商品房买卖合同》第十一条（一）约定：“出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。”合同第二十条（一）“出卖人应当在2017年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明”。该款2条“买受人不退房，合同继续履行，自买受人应当取得权属证明期限届满次日起至实际取得权属之日止，由出卖人按日计算，向买受人支付已付总款万分之一的违约金。”三年多过去了，被告至今仍未就原告所购房屋办理产权证，也未按承诺退还装修保证金1200.00元，根据双方所签《商品房买卖合同》的约定和法律规定，特提起诉讼，望判如所请。 科建公司辩称，1.科建公司与本案的另外五被告是挂靠关系，实际施工人是本案的另外五被告，本案我公司没有与原告签订房屋买卖合同也没有收取任何款项，买受人的权利义务是与其他五个合伙人有关，与科建公司无关；2.另外五被告与我公司系挂靠关系，因此属于无效合同，其权利义务对科建公司无法律约束力；3.本案原告所诉争的房屋税收、土地出让金等都没有缴纳，无法办理产权，原告诉状陈述的已经有中院的生效判决；4.该建筑并没有施工完成，施工方并没有交给科建公司使用，且土地所有权是新天地公司，该公司没有过户、没有验收，土地也没有交付给我们，请求法院驳回原告对科建公司的相关诉讼请求。 盛勇辩称，我不是本案的股东，因为小区是我承包修建的，至今没有交房，也没有通过验收，该房屋的实际合伙开发人是原来的姚昌明、熊茂林、蔡剑宁、王泰懿、王维，这是舒欣东区的原始股东，在2010年11月6日签订了协议。我在2011年11月18日只是和其中之一的蔡剑宁签订了入伙协议，我只能算蔡剑宁的股东。2021年1月24日四川全网搜，对姚昌明贪污受贿进行了收网，该人伙同他人行贿受贿，2010年下半年熊茂林、蔡剑宁、王泰懿、王维合伙开发舒欣东区，熊茂林、蔡剑宁、王泰懿、王维商议取得了土地开发权，送给了当时的领导班子每个人送了5万元，实际这五个人才是舒欣东区真正的股东，这个事情我已经向国家信访局写了信，我主要就是说明我不应该作为本案的被告，我是入了蔡剑宁的股，最后承包舒欣东区以上的楼层，我是挂靠到天成公司，我在2015年年底，就把主体工程全部完工，当时只给我拨了588万元，舒欣东区平面以上的房子是我修建的，整个工程一共是1300多万的工程，现在只给我拨了588万元，他们最后就抵房子和车库给我，价值300多万，总共只给了我800多万，到现在还有很多玻璃都没有钱安装，所以蓬安县一直没法验收，到今天房子我都没有交给业主，但是买房户进去入住我没有阻拦，房屋现在有四五十户住进去了，是出于同情，现在是我们小区自己在自救，节约下来的钱进行修建。该工程收入有2000多万，只给我拨了588万元，还借了高利贷，其中1000多万不知去向，我向公安局报了案，德邦会计审计之后说明：根据盛勇和蔡剑宁签订的协议，应认定是盛勇是蔡剑宁的股东，不能作为舒欣东区的股东。蓬安法院的2150号案件的认定我不同意。我调查了这么多次，我没有在其中行贿受贿，请求法院实事求是，依法判决，为起诉的买房人员还一个公道，原告起诉，我认为应该给他们办房产证，该违约的该给钱。 蔡剑宁、王维、熊茂林、王泰懿未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，即原、被告的身份信息，《商品房买卖合同》，《房地产联合开发合同》，杨丕福提交的《舒欣东区房屋结算清单》，科建公司舒欣东区项目部出具的购房款、维修基金、契税的收据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下:1.科建公司提交的《合资协议》，《合资协议》系复印件，且内容与本院和南充市中级人民法院已生效民事判决书中确定的“舒欣东区项目实际合伙人系蔡剑宁、盛勇、王维、熊茂林、王泰懿”的事实不相符，故本院不予认定；2.（2019）川1323民初2019号民事判决书及（2020）川13民终2915号民事判决书系生效法律文书，本院予以认定；3.盛勇提交的四川德邦会计事务所有限公司出具的鉴定报告虽来源合法，客观真实，但其内容与本院及南充市中级人民法院已生效的民事判决书中确定的“舒欣东区项目实际合伙人系蔡剑宁、盛勇、王维、熊茂林、王泰懿”的事实不相符，故本院不予认定；4.盛勇提交的向龙梅四川省人口信息（户籍）证明、四川全网搜及图片其内容与本院和南充市中级人民法院已生效民事判决书中确定的“舒欣东区项目实际合伙人系蔡剑宁、盛勇、王维、熊茂林、王泰懿”的事实不相符，故本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2014年5月8日，科建公司与蔡剑宁签订了《房地产联合开发合同》，该合同约定：双方联合开发“舒欣东区”项目，该项目位于蓬安县××镇××街××号，规划占地2200平方米，规划用地性质为商住用地，科建公司提供开发企业资质和技术人员管理，负责协助办理项目的供水、电、气等报建手续和项目的资源供应以及开工手续等，科建公司向蔡剑宁按2元／平方米的标准收取管理费，结算时按测绘面积为准，蔡剑宁提供建设用地和资金，负责办理用地规划手续、项目报建工作、项目工程管理及该项目房屋预（销）售，同时约定了对科建公司、蔡剑宁的其他权利义务、利润分配及违约责任等内容。科建公司与蔡剑宁签订《房地产联合开发合同》后未实际负责“舒欣东区”项目的商品房销售，但开发“舒欣东区”项目是以科建公司项目部的名义进行，“舒欣东区”项目的实际合伙人系蔡剑宁、盛勇、王维、熊茂林、王泰懿。2016年7月18日，杨丕福与科建公司舒欣东区项目部签订《商品房买卖合同》，约定杨丕福购买位于蓬安县××镇××街××幢××单元××层××号的房屋，并约定了该房屋建筑面积为85.70平方米，套内面积为70.51平方米，单价为按套内面积3707.06元／平方米计算。该合同第十一条第一款约定：“出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。”，合同第二十条第二款第1项约定：“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用Ｘ人民币”，第2项约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付”。2016年7月18日，杨丕福与科建公司舒欣东区项目部签订《舒欣东区房屋结算清单》，确认杨丕福应补交购房款41385.00元、维修基金1286.00元及契税款2614.00元，科建公司于当天将案涉房屋交付给了杨丕福。2016年7月19日，杨丕福向科建公司支付购房款41385.00元、维修基金1286.00元及契税款2614.00元。杨丕福共计向科建公司支付了购房款261385.00元。杨丕福至今未取得案涉房屋产权证书。2020年1月22日，杨丕福以科建公司未办产权登记、逾期办理产权登记等为由向本院提起诉讼，请求科建公司为其办理产权登记，支付逾期办证违约金并退还装修保证金。 本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效，对双方均有约束力。科建公司应当按照合同约定的交房时间、办理产权证的时间向原告交付房屋并办理产权登记。根据查明的事实，本院确定本案的争议焦点为：1.科建公司是否是本案适格主体。2.盛勇是否系“舒欣东区”项目的共同合伙人；3.科建公司、蔡剑宁、盛勇、王维、熊茂林、王泰懿是否应共同承担逾期办理房屋产权转移登记的违约责任以及违约金的计算方式；4.杨丕福主张退还装修保证金1,200.00的诉讼请求是否应得到支持。 1.关于科建公司是否是本案适格主体的问题。科建公司抗辩其未与杨丕福签订合同，蔡剑宁、熊茂林、王维、王泰懿、盛勇与科建公司属于挂靠关系，该五人系借用科建公司的资质，故不应由科建公司来承担合同义务。本院认为，科建公司与蔡剑宁签订《房地产联合开发合同》后虽未实际负责“舒欣东区”项目的商品房销售，但开发“舒欣东区”项目是以科建公司项目部的名义进行，且科建公司在该项目的开发中通过收取管理费的方式获取了利益，其亦应对该项目承担责任，故科建公司的抗辩理由不成立，科建公司作为本案被告主体适格。 2.关于盛勇是否系“舒欣东区”项目的共同合伙人的问题。本院（2019）川1323民初2019号民事判决书及南充市中级人民法院（2020）川13民终2915号民事判决书均已确认“舒欣东区”项目的实际合伙人系蔡剑宁、盛勇、王维、熊茂林、王泰懿，且该判决书已生效，其法定效力应予尊重，故盛勇抗辩其非“舒欣东区”项目的实际合伙人的理由不能成立。 3.关于科建公司、蔡剑宁、盛勇、王维、熊茂林、王泰懿是否应共同承担逾期办理房屋产权转移登记的违约责任以及违约金的计算方式的问题。蔡剑宁、熊茂林、王维、王泰懿、盛勇系“舒欣东区”项目的实际共同合伙人，属于《商品房买卖合同》的一方主体，故应当共同履行该合同产生的义务。对于科建公司、蔡剑宁、盛勇、王维、熊茂林、王泰懿逾期办理案涉房屋产权转移登记的行为，科建公司抗辩系房屋没有竣工验收、未交纳土地出让金导致。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十三条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理。”之规定，即使存在房屋未竣工验收、未交纳土地出让金等属于第三人原因造成科建公司违约，也应由科建公司向杨丕福承担违约责任，同时科建公司未能证明系因杨丕福未及时提交办理产权证所需证件资料和委托费用造成迟延办理产权登记，且客观上按照商品房买卖的交易惯例杨丕福也不可能不按时提交办证所需证件资料，因此，科建公司抗辩理由不能成立，其应与蔡剑宁、熊茂林、王维、王泰懿、盛勇共同承担违约责任。至于违约金的计算方式，《商品房买卖合同》约定办理产权转移登记的时间为“商品房交付之日起365日内”，故应当办理产权转移登记的时间应在2017年12月31日之前。该合同亦约定支付违约金的方式为“自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付”，但双方约定的违约金过高，本院予以调整违约金为已支付房款的日万分之0.5，杨丕福已支付房款261,385.00元，故科建公司、蔡剑宁、盛勇、王维、熊茂林、王泰懿应向杨丕福支付自2018年1月1日起至起诉之日（即2021年1月22日）止以261,385.00元为基数，按照日万分之0.5计算的违约金14,598.35元（261,385.00元×0.05‰×1117天=14,598.35元）。 4.关于杨丕福主张退还装修保证金1,200.00的诉讼请求是否应得到支持的问题。杨丕福向本院提交了科建公司舒欣东区项目部出具的收据，能够证明由其支付装修保证金1,200.00元，且根据商品房买卖的交易惯例，装修保证金在买受人装修完毕后且对第三方无损坏时退还给买受人，故本院对于杨丕福主张装修保证金1,200.00元的诉讼请求予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、五百七十七条、五百九十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下: 一、四川科建房地产开发公司、蔡剑宁、盛勇、王维、熊茂林、王泰懿在本判决书发生法律效力之日起三十日内为杨丕福办理蓬安县河舒镇“舒欣东区”2幢1单元第14层第1-14-1号房屋的不动产转移登记； 二、四川科建房地产开发公司、蔡剑宁、盛勇、王维、熊茂林、王泰懿在本判决书发生法律效力之日起十日内向杨丕福支付逾期办理房屋产权转移登记违约金14,598.35元; 三、四川科建房地产开发公司、蔡剑宁、盛勇、王维、熊茂林、王泰懿在本判决书发生法律效力之日起十日内向杨丕福退还装修保证1,200.00元； 四、从2021年1月23日起至杨丕福实际取得房屋所有权转移登记之日止，四川科建房地产开发公司、蔡剑宁、盛勇、王维、熊茂林、王泰懿向杨丕福支付以261,385.00元为基数按照日万分之0.5计算的违约金； 五、驳回杨丕福的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费232元(杨丕福已预交)，由四川科建房地产开发公司、蔡剑宁、盛勇、王维、熊茂林、王泰懿负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  杨承杰 二〇二一年三月十七日 书记员  苟激光