北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0112民初2440号原告：刘潇，男，1981年7月13日出生，汉族，无职业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：齐燕，山东兴茌律师事务所律师。被告：北京耐思空间科技有限公司，住所地北京市通州区新华西街60号院9层904室。法定代表人：韩冰，经理。委托诉讼代理人：李京萍，女，1977年6月13日出生，汉族，北京耐思空间科技有限公司经理，住北京市朝阳区。原告刘潇与被告北京耐思空间科技有限公司（以下简称耐思科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘潇的委托诉讼代理人齐燕，被告耐思科技公司的委托诉讼代理人李京萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘潇向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告向原告支付房屋租金41357元；2．请求法院判令被告向原告支付免租期补偿金15707元、违约金31414元；3．请求判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告于2018年9月14日签订了《房屋资产管理服务合同》，约定被告向原告就位于通州区新华西街58号院x号房屋提供房屋资产管理服务，房屋建筑面积为103．28平方米，用途为商务办公。双方约定，委托管理期限自2018年9月15日至2023年1月14日止，其中2018年9月15日至2018年12月14日、2019年12月15日至2020年期间为招商装修期，不收取租金。委托管理期间，被告向原告支付租金，其中：2018年9月15日至2021年1月14日期间，租金为17278元/月，自2021年1月15日至2023年1月14日期间，租金为18142元，租金每3月支付一次。后经双方口头协商，租金按月支付，租金调整为17797元。因管理服务合同签订后，被告一直未能按期支付租金，原告与被告于2019年11月11日就上述合同签订了《补充协议》，约定自2019年11月15日至2021年5月14日期间，租金为15707元/月；2021年5月15日至2023年1月14日期间，租金为18142月/月，租金每月支付一次。2020年9月21日，被告向原告提出提前解约，并于2020年10月30日将房屋交付给原告。管理服务期内，被告尚有2019年3月15日至2019年4月14日期间租金17797元、2020年9月15日至2020年10月30日期间租金23560元未予支付。根据《房屋资产管理服务合同》及其《补充协议》的约定，因被告不能履约、要求提前解除合同，应补偿原告一个月的租金，作为免租期的补偿。被告延迟支付租金超过10日，应按2个月的租金为标准向原告支付违约金。综上，被告的租金拖欠行为已构成严重违约，给原告造成了巨大的经济损失，应当依法承担相应的法律责任。鉴于此，为维护自己的合法权益，原告特向贵院提起诉讼。被告耐思科技公司辩称，不同意原告的诉讼请求。事实和理由：2018年9月14日，北京耐思空间科技有限公司与刘潇签订了《房屋资产管理服务合同》，就北京市通州区新华西街58号院x房屋提供资管服务，我公司于2019年3月接手通州这边的工作，和业主协商房租支付方式调整成每月支付，每月租金是合同约定金额上浮5%,2019年至2020年1月一直都是按期支付房租。从2019年6月开始，万达房屋租赁市场租金持续下滑，2019年10月房屋空置，当时万达的市场的成交价格是4．2-4．5元，公司和业主协商，业主只同意房租降价至5元，于2019年11月11日签订《补充协议》，约定自2019年11月15日至2021年5月14日期间，租金为15707元（即5元／平／天）。后期成交的租户是市场价成交的，房屋租金出现了租金倒挂，我公司一直是按期支付房租，直至2020年1月底，新冠疫情爆发，因为疫情影响，公司资管的多套房屋的租户相继违约，导致公司资金周转困难，没能按约定时间支付房租，和业主都有沟通，业主也给予了理解。因为新发地疫情的爆发和新冠疫情的持续，导致写字楼市场的租金价格持续走低，万达的租赁价格更是普遍下降到4元甚至是4元以下，在租户快到期之前，我公司于2020年9月21日给业主发了一份告知函，就我公司接手后房屋的情况予以说明，并想和业主协商一下房屋接下来的事情，业主回复的说是不协商了，双方止损，直接解约。后期我公司也就解约事宜，一直在和业主协商，但因双方协商不一致，公司未支付2020年9月15日至2020年10月30日的房租，但还是按照业主要求将房子于租户到期之日即2020年10月30日交给了业主。双方就未付房屋和应该支付的违约金进行协商，我公司于2020年10月30日发给业主《房屋资产管理服务合同解约协议》，业主最终回复是不同意。后期就未在于我方沟通。对于原告的诉讼请求，第一条，未支付的房租，即2020年9月15日至2020年10月30的租金23453元，同意支付，因公司资金困难，需要时间。原告提到的2019年3月15日至2019年4月14日的租金，因2019年3月，我公司刚刚接手耐思空间，工作难免有疏漏，请原告提供证据，如我方确实未付，同意补付给业主。第二条，原告要求支付违约金，我方认为，第一我公司没有提出要求解约，我方是想协商的，是业主说不协商，双方止损。后期就解约事宜，一直没有协商成功，在没有签署解约协议的情况下，业主已经将房屋另租他人，所以我公司不同意支付违约金，而且我方认为业主说的是双方止损，就是说双方都不是违约方，不用承担违约责任，所以我们要求业主退还我方的保证金17278元。业主提出《补充协议》中第二项，截止到2023年1月14日止，如果乙方不能履约，除承担违约责任外，补偿甲方一个月的租金，作为免租期的补偿这个条款，我方认为，不是我们不能履约，是原告说双方止损，解除合同，我方不是违约方，所以不能补偿一个月的租金。第三条，我们一直都想协商解决这个事情，2020年10月30日最后沟通不成后，原告就不协商了，要诉讼，于2020年11月5日就将我方起诉了，故我方不同意承担诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理确认事实如下：原告刘潇（业主方，甲方）与被告耐思科技公司（管理方，乙方）于2018年9月14日签订了《房屋资产管理服务合同》（以下简称管理合同），约定被告耐思科技公司向原告刘潇就位于通州区新华西街58号院x号房屋提供房屋资产管理服务，房屋建筑面积为103．28平方米，用途为商务办公。管理合同约定，受托管理期限自2018年9月15日至2023年1月14日止，其中2018年9月15日至2018年12月14日、2019年12月15日至2020年1月14日期间为招商装修期，不收取租金。受托管理期间，被告耐思科技公司向原告刘潇支付租金，其中2018年9月15日至2021年1月14日期间，租金为17278元/月，租金每3月支付一次，后经协商，租金变更为按月支付，数额调整为17797元/月。合同第三条租金收益及保证金第5款保证金约定保证金的数额为17278元，乙方在甲乙双方签署本合同当日向甲方支付，如甲方提供的房屋所有权证复印件和身份证复印件不全，则乙方仅支付甲方百分之五十的保证金，剩余百分之五十的保证金于甲方补齐房屋所有权证复印件及身份证复印件后3日内支付。管理期满或合同解除后，保证金除抵扣应由乙方承担的费用，剩余部分应如数返还给乙方。合同第九条合同解除第四款约定“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1．7不按照约定支付租金收益达10日的。……1．10要求提前解除本合同的。”合同第十条违约责任第1款约定“……乙方有第九条第（四）款约定的情形之一的，应按2个月的租金为标准向甲方支付违约金，且甲方有权单方解除合同。”2019年11月11日，双方又签订了《补充协议》，受托管理期间变更为自2018年9月15日至2026年1月14日，甲方承诺给予乙方7个月的招商装修期限，即自2018年9月15日至2018年12月14日，2019年12月15日至2020年1月14日，2023年9月15日至2023年10月14日，2024年9月15日至2024年10月14日，2025年9月15日至2025年10月14日，招商装修期内甲方不向乙方收取任何租金，关于租金收益及保证金条款变更为自2019年11月15日至2021年5月14日期间，租金为15707元/月；2021年5月15日至2023年1月14日期间，租金为18142元/月，租金每月支付一次。该补充协议同时约定截止到2023年1月14日止，如果乙方不能履约，除承担违约责任外，补偿甲方一个月的租金，作为免租期的补偿。补充协议附件1租金支付时间表载明2020年9月1日支付2020年9月15日至2020年10月14日租金15707元，2020年10月1日支付2020年10月15日至2020年11月14日租金15707元。2020年9月21日，被告耐思科技公司向原告刘潇发送了《业主告知书》，称耐思科技公司从2019年3月接手房屋至今，因为市场降价、租户违约、疫情等因素，承租的房屋一直处于亏损状态，由于今年市场情况严峻，房租一直在降，目前万达还没有回升的迹象，公司有很多房子出现房租类似涉案房屋出现房租倒挂问题，公司多方筹措资金，可是还是不能扭转困境，导致没有按时交付房租，并出现房租拖欠情况，为了公司能够生存下去，公司决定“1、如果继续履行合同，房租的价格需下调至市场价，目前万达的成交价是3．2-3．8元/平，具体租价咱们协商确定。2、如果咱们协商不成，我们会承担违约责任，租约截止到2020年10月30日止，我们将房子打扫干净，您收房”，当日，被告耐思科技公司未能就继续履行合同与原告刘潇达成一致意见，原告刘潇同意双方及时止损，解除合同。2020年10月30日上午，被告耐思科技公司将房屋退还给了原告刘潇，并向原告刘潇发送《房屋资产管理服务合同解约协议》（以下简称解约协议），内容为“现因新冠疫情的影响，导致乙方资金周转困难，经甲乙双方协商并达成如下协议：1．房屋租赁合同于2020年10月30日提前终止。2．房费、电费等有关费用截止日为2020年10月30日，电费剩余257元，需甲方支付给乙方。3．截止到2020年10月30日乙方欠甲方2020年09月15日至2020年10月30日的房租款人民币贰万叁仟肆佰伍拾叁元（23453元），乙方承诺于2020年12月31日前支付给甲方。4．依据合同第十条第一项约定，乙方需支付违约金31414元给甲方，甲方从保证金中直接扣除，不足金额14136元由乙方补齐。乙方承诺于2021年03月31日前支付给甲方。5．依据双方签订的补充协议，乙方补偿甲方一个月的补偿金，金额为15707元，乙方承诺于2021年05月31日前支付给甲方。6．注册地址已经迁出，迁出日期为2020年10月28日。7．若乙方不能按照协议约定时间支付，每延期一天甲方收取万分之五的滞纳金”,但对于解约协议，原告刘潇认为支付时间过长，因此双方未能签署该解约协议。庭审过程中，原告刘潇称2019年3月15日至2019年4月14日期间租金17797元和2020年9月15日至2020年10月30日期间租金23560元未给付，被告耐思科技公司对拖欠上述期间的租金表示认可，但对其中23560元的数额有异议，认为是23453元。本院认为，依法成立的合同受法律保护。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案法律事实发生在民法典施行前，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》应当适用合同法的相关规定。根据查明的事实，双方签订的管理合同及补充协议系双方当事人真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。关于原告刘潇主张的欠付的租金，对于2019年3月15日至2019年4月14日期间的租金，被告耐思科技公司表示认可，本院对此不持异议，关于2020年9月15日至2020年10月30日期间租金数额，本院经核算为23560．5元，原告刘潇主张的23560元，并无不当，本院对此予以支持。关于原告刘潇主张的违约金及补偿金，符合合同及补充协议的约定条件，本院对此予以支持。关于保证金，双方均同意予以折抵，本院对此不持异议，关于电费257元，原告刘潇亦认可并同意折抵，本院对此亦不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京耐思空间科技有限公司给付原告刘潇租金41357元，扣除被告北京耐思空间科技有限公司已付的保证金17278元和电费257元，被告北京耐思空间科技有限公司再给付原告刘潇租金23822元，于本判决生效之日起七日内付清；二、被告北京耐思空间科技有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告刘潇违约金31414元、免租期补偿金15707元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1006元，由被告北京耐思空间科技有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 徐宪龙二〇二一年三月十五日法官助理 李熹明书 记 员 张博森