河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0303民初1084号原告：洛阳市尚都物业服务有限公司，住所地：洛阳市涧西区嵩山路1号恒顺园物业楼3楼。法定代表人：王智鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：高小玲，女，汉族，1971年8月20日出生，住洛阳市涧西区。被告：薛红军，男，汉族，1968年4月22日出生，户籍地洛阳市西工区，现住地：洛阳市西工区。原告洛阳市尚都物业服务有限公司（以下简称尚都公司）与薛红军物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。尚都公司的委托诉讼代理人高小玲，薛红军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尚都公司向本院提出诉讼请求：1.判令薛红军给付2020年1月1日至2020年12月31日物业管理费2094元；2.判令薛红军按照每日3‰支付逾期缴费的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止，暂算至2020年12月31日应付滞纳金为1036.5元；3.判令薛红军承担本案诉讼费。薛红军系尚都公司所管理的西工区汉屯路4号院乐宅小区1号楼1单元605业主，尚都公司与薛红军在2018年8月24日签订前期物业服务协议（以下简称物业协议），约定由尚都公司提供物业服务。薛红军自2020年1月1日起，未按物业协议约定缴纳物业管理服务费，尚都公司多次催促薛红军缴纳物业费，薛红军拒不缴纳，故提起诉讼。薛红军辩称，尚都物业的起诉无法律依据，无事实根据，薛红军不应承担尚都物业的诉讼请求。尚都物业未按照物业协议约定履行自己的义务，未维护、管理薛红军居住的乐宅小区，并发生严重的后果，引起火灾，依照法律规定，薛红军不应向其支付物业费用。1.尚都公司不履行物业协议的约定，物业服务质量差，服务内容约定而不实施，致使薛红军所处的物业小区脏、乱、差，管理不到位，设施设备破坏严重，环境卫生不尽人意及安保消防监控室没有做到24小时值班制，是尚都公司严重违约，不按约定履行自己的合同义务。物业协议是双方享有权利和履行义务的有效依据，是双方责任的评判依据。而实际情况是尚都公司所管理的物业小区内，房屋墙体破损毁坏，公共绿地部分寸草全无，区内道路破坏，杂物随处堆放，污水满地，就连大家出入小区的主要大门也是满地积水，行走过路如趟小河，物业内公共秩序脏、乱，设施设备破坏，有的住户更是在公用水、电线路私拉乱接，严重损坏物业性质，安全隐患巨大，24小时的巡逻服务，健身活动，门禁卡的办理使用更是缺乏，更不用提收取物业费用的公开收支等等，更严重的是1月27日在办事处人员在场的情况下，业主再次强调消防，物业承诺是完善的，1月28日晚上10点多发生了着火，消防人员到场进行救火的过程中发现消防栓没水，没办法的情况下只能用浇绿化的皮管子进行灭火。上述行为，均是尚都公司在履行服务时，严重违反合同约定，有严重过错，导致双方所签订的《物业服务协议》履行不能，使服务的履行目的无法实现成不能全面实现。2.根据《物业服务协议》第四条的约定，缴费的周期只是每6个月预收一次。这是对缴费的义务约定，可见该协议中，双方的合同义务履行具有先后顺序，即尚都公司按约定进行了物业服务内容后，薛红军才正式予以交纳物业费用或进行预交物业费的结算多退少补，履行交费义务。由此根据《中华人民共和国民法典》第五百二十六条之规定:“当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。”据上述情形，尚都公司作为物业服务主体，在履行物业服务过程中严重违法合同约定，怠于履行或不履行自己的合同义务，在此情况下，作为后履行义务的薛红军，有权对尚都公司提出交纳物业费的请求予以拒绝，这是法律予以保护薛红军的合法权益而做出的明确规定，是薛红军行使先履行抗辩权的有效依据。据此，先履行合同义务的尚都公司在未履行或不完全履行物业服务义务的前提下，要求薛红军支付物业费用，于法无据，应当予以依法驳回其诉讼请求。三、尚都公司请求的滞纳金的承担无事实根据，应当予以驳回其该项诉讼请求。在《物业服务协议中》第四条第二项，虽然约定交纳费用的时间为“费用到期前15日内”，与之相对应的是“每6个月预收一次”，从该仅有的两条交纳费用的条款来看，根本双方没有约定具体的交费时间，“到期前”究竟是哪个时间段的到期前?6个月已经预收了，预收的数额肯定不是最后结算应该交的数额，因为预收只是先行支取的一种行为，该物业费用是在结算后对预收的予以核对，是多了、是少了?从确定数额支付后完成了物业费的交纳，而该“到期前”是预收前?核对前?结算前?入账前?等等，双方均对此没有明确的约定。也就是说，尚都公司要求交纳物业费的时间分布不清楚是哪一天，而滞纳金在法律定义上的解释是非常明确的，其产生的时间应该是在履行期限届满后的逾期所产生，由于双方对交纳物业费的时间没有明确约定，如何确定期限届满?如何产生逾期?本案的事实是尚都公司作为物业服务企业违反物业合同约定义务，自身存在重大过错，薛红军依法行使先履行抗辩权，有权予以拒绝交纳物业费。尚都公司的上述行为违法，其请求不应予以支持。综上所诉，尚都公司起诉违反相应法律法规的规定，且其在履行物业服务合同中存在重大过错，严重违反合同义务，薛红军依法予以抗辩拒绝履行相应交纳物业费的行为，于法有据，其诉讼请求无法律根据，无事实依据，薛红军不该承担不应承担的任何费用。故应驳回尚都公司的诉讼请求。经审理查明，2018年8月24日尚都公司与薛红军签订《前期物业服务协议》一份，根据该协议尚都公司为薛红军居住的乐宅小区（MOCO1885）提供物业管理服务。薛红军系该小区1号楼1单元605号物业的业主，实际接受了尚都公司的物业服务。根据《前期物业服务协议》约定，物业管理费收费标准为每月每平方米1.35元。根据尚都公司出具的“物业费催费通知函”记载：薛红军自2020年1月1日至2020年9月欠缴物业服务费9个月，共计1570元。现因薛红军在2020年度全年未缴纳物业服务费，尚都公司提起本案诉讼要求薛红军支付2020年度的物业服务费2094元（129.24平方米×1.35元/平×12个月）。薛红军对该金额无异议，但认为尚都公司未尽到合同约定的物业服务义务，该金额其不应全额缴纳。本院认为，尚都公司出具的《前期物业服务协议》系其与薛红军真实意思表示，不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。尚都公司应按照合同约定提供物业管理服务，薛红军作为在该小区入住的业主接受物业服务，薛红军也应当按照合同约定支付物业管理服务费。尚都公司此次主张2020年1月1日至2020年12月31日间的物业管理服务费，故薛红军应缴物业管理服务费2094元。薛红军称其未及时缴纳物业管理服务费的原因是尚都公司在小区公用设施日常管理维护、环境卫生、绿化维护、公共秩序、消防设施管理方面存在瑕疵，并向本院提交照片等作为证据，尚都公司称小区设施损坏是属于开发商的问题。小区消防栓在有火情时没水是因为外围水管爆裂，因临近过年未及时维修造成，属偶发事件。其尽到了环境卫生、绿化维护、公共秩序维护的义务。那么尚都公司述称的理由不能成立。根据尚都公司与薛红军签订的《前期物业服务协议》的约定，其需要履行小区设施的维护和管理，如有损坏需要维修，其可根据相关的法律规定的程序进行，而不是放任不管，特别是消防设施的维护更是关乎小区业主生命财产安全。但根据庭审查明，其并未尽到应尽的管理义务，据此可以证明尚都公司的服务未达到部分业主满意，存在改善的空间。综上，为避免双方当事人的诉累，本院酌定薛红军向尚都公司缴纳尚欠的物业费1885元。尚都公司与薛红军签订的《前期物业服务协议》中明确约定了物业服务费收费标准问题，故薛红军对收费标准提出的异议，不能成立。尚都公司主张的违约金过高，且无充足证据证明其实际损失，故对其主张的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、薛红军于本判决生效后十日内向洛阳市尚都物业服务有限公司支付物业管理服务费1885元；二、驳回洛阳市尚都物业服务有限公司的其他诉讼请求。如薛红军未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元，由洛阳市尚都物业服务有限公司负担15元，薛红军负担10元。本判决为终审判决。审判员  郭小岚二〇二一年三月二十五日法官助理王玉聪书记员李诗雨