北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初14187号原告（反诉被告）：罗育芹，男，1980年12月8日出生，汉族，住安徽省庐江县。委托诉讼代理人：刘令娜，北京卓浩律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨名宇，女，1976年6月19日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：谭剑文，北京市惠诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘梦妮，北京市惠诚律师事务所实习律师。原告（反诉被告）罗育芹与被告（反诉原告）杨名宇房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗育芹的委托诉讼代理人刘令娜，被告杨名宇及其委托诉讼代理人谭剑文、刘梦妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗育芹向本院提出诉讼请求：1.判令罗育芹与杨名宇签订的《房屋租赁合同》于2020年2月19日解除；2.判令杨名宇支付罗育芹清空房屋的费用20000元；3.判令杨名宇支付罗育芹自2020年3月6日起至2020年11月13日的房屋占用费217476元（按照863元/日的标准支付）；4.判令杨名宇支付罗育芹违约金315000元；5.本案诉讼费用由杨名宇承担。事实与理由：2016年9月7日，罗育芹与杨名宇签订《房屋租赁合同》约定，杨名宇承租罗育芹位于北京市大兴区亦庄荣华国际大厦4号楼2层201室东侧第二家的房屋（以下简称涉案房屋），租金自2018年3月6日起为315000元/年，物业费为50400元/年，空调费10000元/年。根据合同及双方之间的约定，杨名宇应于2020年2月5日支付2020年3月6日至2021年3月5日的租金，但截止起诉之日，杨名宇仍未按时支付租金、物业费、空调费。根据合同第2.3条之约定，杨名宇逾期支付租金超过15天的行为已经构成违约，且以实际行动表明不会继续履行合同义务，属于提前解除租赁合同，罗育芹有权依照合同第4.2条要求杨名宇支付违约金，并收回房屋。综上，为维护罗育芹的合法权益，特诉至法院。杨名宇辩称，一、罗育芹于2020年2月19日发《律师函》明确通知杨名宇解除合同，杨名宇同意解除。因解除合同并非杨名宇主动提出，故其不应承担违约金，且房屋租赁合同已于2020年2月19日解除，杨名宇无需缴纳后续房租。若法院判定杨名宇违约，则双方约定的违约金标准过高，请求法院予以酌减。二、因罗育芹存在违约行为，杨名宇有权解除合同。2016年9月7日，杨名宇与罗育芹签订租赁合同后，杨名宇如约缴纳了租金，但罗育芹并未提供安全、完善、合理适于经营的环境：罗育芹收取租户的物业费之后，向物业管理方拖延缴纳，导致物业管理方对租赁面积所处楼层的电梯、保洁、广告标识、环境营造等方面均消极对待，还出现停水电等情况，影响正常经营；罗育芹提供的房屋配套设施不全，存在如燃气表违规安装等问题，杨名宇不得不自费拆改；罗育芹收取租户的租金之后，不按时向房主缴纳，导致房主欲收回房屋，租户无法安心经营；2020年新冠疫情爆发后，租赁房屋所在大厦无法正常经营，租赁合同继续履行存在重大不确定性，杨名宇向罗育芹请求暂缓缴纳租金，罗育芹拒绝。鉴于上述情况，罗育芹的违约行为导致杨名宇继续履行租赁合同将严重损害自身合法权益，故杨名宇有权解除合同，并明确于2020年2月19日通知罗育芹解除合同。三、合同解除后，罗育芹拒绝杨名宇进入涉案房屋搬离物品，且根据合同约定罗育芹有权自行处理涉案房屋内的物品，故罗育芹主张房屋占有使用费没有依据，杨名宇也不同意支付清空房屋的费用。四、涉案房屋产权人梁庆华已于2020年5月发布公告称，解除其与罗育芹之间的租赁合同。故2020年5月后罗育芹已丧失了转租的权利。综上，杨名宇不同意罗育芹的全部诉讼请求。杨名宇向本院提出反诉请求：1.确认罗育芹与杨名宇签订的《房屋租赁合同》已于2020年2月19日解除；2.判令罗育芹向杨名宇返还房屋租赁押金46000元（包括房屋押金和水电费押金）；3.判令罗育芹赔偿杨名宇因燃气管道改造导致停业期间的经营利益损失35585.40元和人员工资损失9846元；4.判令罗育芹承担本案的所有诉讼费用。事实与理由：2014年10月1日，罗育芹从梁庆华（涉案房屋房主）处租赁北京市大兴区荣华国际大厦4号楼2层201室的房屋。2016年9月7日，杨名宇与罗育芹签订《房屋租赁合同》，约定罗育芹将涉案房屋转租给杨名宇做餐饮经营。租金支付方式为杨名宇提前预付后一年的费用，租期为2014年9月6日至2024年9月5日。租期开始后，杨名宇向罗育芹支付房屋押金46000元和营业执照押金10000元，并对租赁房屋进行了装修，后一直如约履行合同义务。2019年5月，燃气公司向杨名宇送达通知，告知租赁铺面内的燃气表为罗育芹违规安装，依法应当予以拆除和改造。杨名宇要求罗育芹予以解决，罗育芹置之不理，杨名宇只得自担费用进行燃气改造。燃气改造期间杨名宇铺面停业21天（2019年5月9日至2019年5月29日），造成了经营和人员工资损失。自2019年起，罗育芹一直拖欠房主梁庆华的房租和物业管理方的物业费，房主经常在租赁铺面所在楼层的显眼位置张贴催缴公告，物业管理方也经常用停水停电的方式催促罗育芹付费，罗育芹最终未按时缴纳相关费用，使得租户人心惶惶。2020年1月底，罗育芹要求杨名宇提前支付下一年度租金，而此时，疫情已经让整个大厦都无法正常经营，杨名宇对租赁铺面是否会被房主提前收回亦有重大疑虑，因此拒绝了罗育芹的不合理要求，并提出缓交租金，但遭到了罗育芹的拒绝。这种情况下，杨名宇认为，如继续向罗育芹交纳后一年的租金，则自身利益将无法得到保护，故明确于2020年2月19日通知罗育芹解除合同。此后，杨名宇要求罗育芹退还房租押金46000元，并支付改造燃气设备费用，赔偿因燃气改造而产生的停业损失，但罗育芹对此置之不理。2020年5月，房主发布公告，以罗育芹已长达10个月未支付租金为由，解除了其与杨名宇之间的租赁关系，并提起了诉讼。综上，杨名宇提出反诉，请求法院依法判如所请，维护其合法权益。针对反诉，罗育芹辩称，一、同意租赁合同于2020年2月19日解除，但解除的原因在杨名宇，从《律师函》及杨名宇的反诉状内容可以看出，是杨名宇主动提出的解除，属于单方违约。二、罗育芹从未收到过杨名宇46000元押金，合同中虽有约定，但实际罗育芹并未收到。罗育芹没有收取押金只能说明放弃了收取的权利，而不是推定已经收取了。三、杨名宇所主张的经营利益及人员工资损失不予认可，其证据不实且无法证明与本案的关联性，不足以证明损失由罗育芹造成。四、房主梁庆华已于2020年4月去世，不可能发布公告，罗育芹与梁庆华的租赁纠纷尚待梁庆华的继承人加入，在判决作出前，罗育芹均有转租权。而公告发布时，杨名宇已解除了合同。且罗育芹与梁庆华的纠纷与本案是两个法律关系，并不影响杨名宇向罗育芹交纳租金。本院经审理认定事实如下：2014年9月29日，出租人梁庆华（甲方）与承租人罗育芹（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方位于北京市亦庄经济技术开发区荣华南路10号院（即荣华鑫泰大厦）4号楼201室，承租期2014年10月1日至2024年9月30日……乙方有权分租、转租该房屋或该房屋的任何权益于任何第三人。若乙方延迟支付租金或其他费用超过三十日、欠交或未按时补足租赁保证金超过三十日的，甲方有权解除合同。2016年9月7日，出租人罗育芹（甲方）与承租人杨名宇（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方拥有出租权利的荣华国际大厦4号楼2层201室东侧第二家，面积180平方米，租期为2014年9月6日至2024年9月5日。租金为300000元，自2018年3月6日起递增5%，每年房租为315000元，此后房租在递增的基础上每三年按5%递增一次，以此类推。物业费每年50400元。空调费每年10000元。房租、物业费、空调费均为年付，以甲方收到为准。租金以预付方式支付，乙方于2017年2月20日之前向甲方支付2017年3月6日-2018年3月5日的租金每年300000元。乙方如逾期支付租金、物业费、空调费，每逾期一天，则乙方需按每天租金3%支付滞纳金，欠交租金超过15天，视同违约，甲方有权收回房屋，并由乙方承担一切违约责任。第3条约定，房租押金40000元（该押金不得冲抵房租），水电费押金6000元。合同到期或解约后，甲方在乙方不拖欠费用和保持室内设施完好的情况下即返还押金。第4.2条约定，在租赁合同期内，乙方未经对方同意中途擅自解除合同的，应向甲方支付一年的房租作为违约金。该合同并未约定年租金的支付时间，罗育芹诉称按照交易习惯，杨名宇一般应在2月5日前支付下一年租金，最晚在3月底前支付完毕。罗育芹提交的《收据》载明：“今应收到荣华鑫泰大厦4号楼2层201室东侧第二家原张亮麻辣烫2019年3月5日-2020年3月4日房租……2019年2月告知具体交款日期，具体交剩余款日期不得晚于2019年3月底。另由于原收款人罗育芹的银行卡问题，由罗育芹授权，现将房租转至王萃姗银行卡上。”落款时间为2019年1月11日，收款人：王萃姗，交款人处有杨名宇签名。2019年5月27日，杨名宇（甲方）与北京市燃气集团有限责任公司四公司（乙方）签订《关于北京美味每家餐饮有限责任公司荣华南路公服燃气工程的服务协议书》载明：为提升小微燃气用户接入服务效率，减少用户办理环节，降低用户投资成本，北京燃气集团对新建商服用户“小微工程”燃气系统进行投资建设……1.1工程地址：北京经济技术开发区荣华南路10号院4号楼2层201-3，1.2工程内容“小微”工程。同日，杨名宇与北京市燃气集团有限责任公司签订《北京市非居民天然气供用合同》及补充协议书，对供用气具体情况进行约定。为证明燃气改造期间杨名宇遭受了经营利益损失和人员工资损失，杨名宇提交了收据、微信转账记录、燃气改造停业前多份营业综述报表、《劳务合同书》。收据及微信转账记录显示，2019年5月10日，杨名宇通过微信转账给微信用户“安心”3900元，杨名宇主张该笔费用系燃气改造费用。《北京市燃气集团有限责任公司燃气IC卡购气收据》显示，2019年5月29日，北京美味每家餐饮有限责任公司购买价值2650元的燃气。另，杨名宇提交了荣华鑫泰二层商铺的其他承租人王雪娟、王旭阳出具的《荣华鑫泰二层燃气改造情况说明》及给微信用户“安心”的转账记录，欲证明荣华鑫泰二层的燃气管道违规安装，且于2019年5月10日开始拆除，5月20日安装完毕，在20天的时间内二层楼全体商家各自承担了费用和停业损失，燃气管道改造费3900元。罗育芹认可收据和微信转账记录的真实性，但不认为其与本案有关联，对其他证据的真实性均不认可。杨名宇提交的以罗育芹口吻做出的书面材料（以下简称《承诺》）载明：“本人罗育芹为北京荣华南路荣华鑫泰大厦4号楼201租户，依据合同应在19年10月1日前交付一年度（至20年10月1日）房租108万元，现预期拖欠78万元。本人在此做出郑重承诺：在农历年前付业主20万元（2020年1月23日前），年后4月1日前付清所欠租金余款（55万），若承诺不兑现，业主可自行解除原租赁合同，解除日前租金本人补交……”该书面材料上有罗育芹的签名及按印，落款时间为2020年1月2日。罗育芹对该书证的真实性不予认可。2020年3月20日，罗育芹委托北京卓浩律师事务所向杨名宇发出《律师函》，载明：杨名宇未按合同约定及时支付租金、物业费、空调费，且在2月19日合同未到期情况下单方提出解除合同，并搬离租赁房屋内的物品，已构成违约；因房屋实际面积大于合同约定的租赁面积，杨名宇应向罗育芹补交租赁期的差额租金和物业费；杨名宇应向罗育芹支付违约金315000元，差额租金及物业费287320元，自2020年3月6日起至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费（包括租金、物业费、水电费）。对于合同解除的原因，罗育芹提交了2020年2月19日其委托律师与杨名宇的爱人的电话录音，证明合同因杨名宇方主动要求而解除，该录音显示，杨名宇的爱人明确表示“罗育芹有违约行为……我们请求解除这份合同，返还押金，至于其他损失，看情况再说。”杨名宇提交的自称是业主梁庆华发出的《公告》载明：“本人为荣华鑫泰大厦4号楼201业主，租户罗育芹承租几年来一直未按照租赁合同履约，本人一再忍让，从去年起拖欠近10个月房租至今，不接电话不与委托人见面……物业费拖欠30万左右，致使租户得不到物业基本维护。基于上述情况，业主特公告如下：1.在5月18号前罗育芹将所拖欠的房租缴齐；2.将拖欠物业公司物业费缴齐；3.限期内未缴齐拖欠款，业主将按双方租赁合同所签条款，自动解除合同，收回房产，并依法律程序追缴欠款以及造成的损失。”落款人为“荣华鑫泰大厦4号楼201业主”，落款时间为2020年5月15日。罗育芹对该公告的真实性不予认可。为证明杨名宇从涉案房屋的前一租户战三伟处转租涉案房屋时，转租费中已包含战三伟向罗育芹支付但并未退回的46000元押金，即该押金利益转租后由杨名宇承继，杨名宇向法院提交了其与战三伟的电话录音。电话录音中，战三伟称“押金及收据的事情已经记不太清楚了……合同已经变更给你（杨名宇），它里面有押金……正常来讲，转租时是咱们两个一起去找他（罗育芹）的，既然让你在那里干，那押金肯定是你的，要不然他也不会同意你不给押金就在那里干着的。”罗育芹对该证据的真实性不予认可。庭审中，双方一致认可涉案租赁合同已于2020年2月19日解除，涉案房屋的租金已交至2020年3月5日。对于房屋的腾退，罗育芹主张，目前涉案房屋仍由杨名宇占用，罗育芹曾于2020年3月20日向杨名宇发函要求其腾退房屋，但杨名宇并未办理交接，只是不再管理涉案房屋，涉案房屋所在的二楼是开放的，罗育芹可以进入但无权任意处分屋内物品，不具备清退的条件。对此，杨名宇辩称，之所以尚未搬离是因为入场和撤场都要经过物业，而罗育芹委托的物业不让杨名宇搬离，物业处有相关记录。杨名宇不再主张涉案房屋内剩余物品和装修等权利，可以由罗育芹自行处理。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方应当按照约定全面履行自己的义务。因当事人违约或法律规定的其他原因等导致合同目的不能实现时，当事人有权解除合同。本案中，罗育芹与杨名宇一致认可涉案合同已于2020年2月19日解除，本院对此不持异议。关于合同解除的原因及违约责任的承担，罗育芹主张合同系因杨名宇逾期交纳租金且单方提出解约而解除，并据此要求杨名宇支付违约金。杨名宇先辩称，合同因罗育芹违约其行使法定解除权而解除，又辩称合同因罗育芹违约且单方提出解约而解除。对此，本院认为，根据双方签订的《房屋租赁合同》、电话录音、《律师函》、杨名宇的答辩状等在案证据可知，杨名宇确于2020年2月19日，即租赁合同期内主动提出解除涉案合同，应当承担相应的违约责任。杨名宇虽辩称罗育芹并未提供安全、完善、合理的经营环境，存在违约行为，但并未就罗育芹违约致使合同目的不能实现提供充分的证据予以证明，本院对其辩称不予采纳。就违约金的具体数额，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。考虑到罗育芹在2020年1月2日向房主梁庆华做出的《承诺》中，自认其存在逾期向梁庆华交纳租金的情况，杨名宇有合理理由怀疑涉案租赁合同能否正常履行，且新冠疫情于2020年年初爆发，对杨名宇提前缴纳租金及正常开展经营存在一定影响，而杨名宇提出缓交租金亦被罗育芹拒绝，故本院综合上述合同履行的实际情况，酌定杨名宇因提前解除租赁合同需向罗育芹支付违约金78750元。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案租赁合同既已于2020年2月19日解除，则杨名宇应及时腾退房屋，罗育芹应退还租赁押金。但截至本案开庭审理当日（2020年11月13日），涉案房屋仍由杨名宇实际占用，杨名宇于庭审时才明确表示放弃对涉案房屋内剩余物品和装修装饰的权利，而涉案房屋租金只交至2020年3月5日，故对于罗育芹主张杨名宇支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。就房屋占有使用费的具体数额，考虑到本案合同解除的原因、疫情的影响及涉案房屋系开放状态，罗育芹在双方合同解除后有条件及时接收、清退涉案房屋，但罗育芹实际上并未采取任何措施，放任了损失的扩大，故本院酌定杨名宇向罗育芹支付房屋占有使用费52500元。关于涉案房屋的租赁押金，杨名宇虽主张其从涉案房屋的上一任租户战三伟处转租房屋，承继了原租赁合同的权利与义务，原合同已全额交纳押金，且在杨名宇与罗育芹的租赁合同履行期间，罗育芹并未就押金提出过异议，按照一般常理应视为押金已交纳，故罗育芹应该予以退还。但罗育芹对杨名宇与战三伟的电话录音的真实性不予认可，辩称并未收到过押金。现杨名宇并无充足证据证明其实际交纳了租赁押金且有权要求罗育芹退回，应当承担举证不能的责任，故本院对其该项反诉请求不予支持。关于罗育芹主张杨名宇应支付房屋清空费用20000元的诉讼请求，因罗育芹并未提供详细的计算标准及支出票据，且杨名宇已明确表示放弃对涉案房屋内物品的权利，罗育芹清空房屋的损失在一定程度上可得以填补，故对于罗育芹的该项诉讼请求，本院不予支持。关于杨名宇主张罗育芹赔偿其因燃气管道改造导致停业而造成的经营利益损失35585.40元和人员工资损失9846元，因涉案房屋燃气改造系北京市燃气公司为进一步优化营商环境而推行的“小微工程”，杨名宇虽主张“燃气管道因罗育芹违规安装而改造”，但并未提供充分的证据予以证明，故对于杨名宇的该项反诉请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、六十八条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认罗育芹与杨名宇签订的《房屋租赁合同》于2020年2月19日解除；二、杨名宇于本判决生效后十日内向罗育芹支付违约金78750元；三、杨名宇于本判决生效后十日内向罗育芹支付房屋占有使用费52500元；四、驳回罗育芹的其他诉讼请求；五、驳回杨名宇的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4662元，由罗育芹负担3554元（已交纳）；杨名宇负担1108元（于本判决生效后十日内支付给罗育芹）。反诉案件受理费1043元，由杨名宇负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李宝才二〇二一年三月四日法官助理 曲 畅书 记 员 付云梅