河北省元氏县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0132民初333号 原告：周艳，女，1970年11月1日出生，汉族，住石家庄市高邑县。 委托诉讼代理人：姚成胜、陈一凡，河北世纪鸿业律师事务所律师。 被告：河北保艾尔房地产开发有限公司元氏分公司。住所地石家庄市元氏县殷村镇南吴会村。统一社会信用代码91130132MA0886NU6K 负责人：刘素英，该公司经理。 被告：河北保艾尔房地产开发有限公司，住所地：石家庄市元氏县殷村镇南吴会村竹韵江南办公区01室，统一社会信用代码：911301005689458676。 法定代表人：刘素英，该公司经理。 二被告委托诉讼代理人：黄友柱，河北世纪方舟律师事务所律师。 被告：石家庄新韬房地产经纪有限公司。住所地石家庄裕华区槐安东路158号鑫科国际广场C座1506。统一社会信用代码91130100398848019C。 法定代表人：李志清，职务：总经理。 委托诉讼代理人：赵宇鹏，河北世纪联合律师事务所律师。 原告周艳与被告河北保艾尔房地产开发有限公司元氏分公司（以下简称“保艾尔元氏分公司”）、河北保艾尔房地产开发有限公司（以下简称“保艾尔河北公司”）、石家庄新韬房地产经纪有限公司（以下简称“新韬经纪公司”）确认合同无效纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周艳的委托诉讼代理人姚成胜和陈一凡、被告保艾尔元氏分公司和被告保艾尔河北公司的委托诉讼代理人黄友柱、新韬经纪公司的委托诉讼代理人赵宇鹏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告周艳向本院提出诉讼请求：1、请求确认《保艾尔云麓合作建房协议书》无效；2、判令第一、二被告退还购房款214838元及利息24814元（以214838元为基数，自2017年10月8日起暂计至2020年10月7日止；剩余利息自2020年10月8日起按照全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率计算至实际还清为止）；3、判令被告三退还购房款25000元及利息2887.5元（以25000为基数，自2017年10月4日起暂计至2020年10月3日止；剩余利息自2020年10月4日起按照全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率计算至实际还清为止）；4、本案的全部案件受理费、保全费由三被告承担。事实与理由：2017年10月份，河北保艾尔房地产开发有限公司拟建云麓二期住宅，宣传凡是业主缴纳40000元可以抵顶总房价60000元，随后原告在开发公司的售楼部缴纳25000元优惠款，该款项由云麓二期的房产销售服务公司即第三被告代收，并由第三被告向原告出具收款收据。2017年10月7日，原告与被告一签订《保艾尔云麓合作建房协议书》，确定原告购买云麓小区二期8号楼1单元1001号房产。2017年10月7日向被告一缴纳首付款214838元。协议签订后，项目进展缓慢，截至2018年5月1日被告一并未按照合同约定取得云麓二期项目的土地手续。原告经查发现，第三方公司（石家庄保艾尔房地产开发有限公司）已经取得了土地的摘牌手续，并获得了本案案涉房屋的预售许可证。本案被告一并不是云麓二期项目的开发主体，永远不可能取得案涉房屋的预售许可证，双方签订的《保艾尔云麓合作建房协议》属于无效合同。被告一并没有开发云麓二期项目，却与原告签署云麓合作建房协议并收取购房款，严重损害了原告的权益。基于《保艾尔云麓合作建房协议》为无效合同，被告三作为该开发项目的房产销售服务公司，同样无权收取任何费用，其收取的2.5万的优惠款同样应予以返还。因河北保艾尔房地产开发有限公司元氏分公司是河北保艾尔房地产开发有限公司依法设立的分公司，根据《公司法》第十四条的规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。因此，河北保艾尔房地产开发有限公司应当对本案的购房款承担退还责任。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望依法判决。 被告保艾尔元氏分公司、保艾尔河北公司辩称，原告以我方没有取得涉案房屋的预售许可证，不是云麓二期项目的开发主体，要求确认合同无效没有事实和法律依据。首先双方签订的保艾尔云麓建房协议书具备商品房销售管理办法第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，且我方已经收受了购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同，依据民法典第597条第一款规定，在无权处分情况下处分人虽然没有处分权，但并不影响买卖合同的效力，因此双方签订的协议书合法有效。同时河北保艾尔房地产开发有限公司与取得涉案项目预售证的石家庄保艾尔房地产开发有限公司为同一实际控制人，石家庄保艾尔房地产开发有限公司同意履行河北保艾尔房地产开发有限公司为原告签订正式合同办理贷款，交房等后续合同义务，因此原告签订合同的根本目的完全可以实现。原告的合法权利没有受到任何损失，我方不存在违约行为，相反石家庄保艾尔房地产开发有限公司多次催促原告前来办理正式签订合同贷款等事宜，并多次发函原告都不予理会，占用了我方的房号导致至今不能出售，构成严重违约，我方保留追究其违约责任的权利。最后原告要求确认合同无效的根本原因不是起诉状中起诉的内容，而是看不到涉案房屋的升值空间甚至市场行情有所下降，所以才以此种手段退房退款。综上原告要求退款并支付利息没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。 被告新韬经纪公司辩称，答辩人与被答辩人房屋买卖合同纠纷一案，答辩人认为双方所签合同合法有效，被答辩人诉求没有任何事实和法律依据，恳请法院予以驳回。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。河北保艾尔房地产开发有限公司与取得涉案项目预售证的石家庄保艾尔房地产开发有限公司为同一实际控制人，石家庄保艾尔房地产开发有限公司同意履行河北保艾尔房地产开发有限公司为被答辩人签订正式合同、办理贷款、交房等后续合同义务，因此，被答辩人签订合同的根本目的完全可以实现。 本院经审理认定事实如下：2017年10月7日，原告周艳与被告保艾尔元氏分公司签订了一份《保艾尔·云麓合作建房协议书》，编号为033，主要内容为原告周艳购买被告保艾尔元氏分公司的“云麓”小区二期8号楼1单元1001号房产，建筑面积128.62平方米，单价5480元/平方米，总价为704838元。在签订协议当日原告向被告交首付款214838元，剩余490000元，按揭贷款。该协议书第四条并约定，如被告未能在2018年5月1日前完成土地摘牌事宜，原告有权选择退房，从2018年5月1日按银行活期利率支付利息。对前述事实，原、被告均无异议，本院予以确认。在庭审中，原告为支持其诉讼请求，提供了如下证据：1、2017年10月7日原告与被告保艾尔元氏分公司签订合作建房协议书，约定是由原告购买云麓二期8-1-1001，约定在2018年5月1日前取得土地，在如果未能够取得土地原告可以要求解除合同，事后涉案土地为石家庄保艾尔公司所取得，到现在为止保艾尔公司没有取得土地手续。2、2017年10月7日转交了购房款214838元。3、定房单2017年10月3日之前，原告在被告保艾尔元氏分公司售楼部与新韬公司订购8-1-1001房产。4、2017年10月3日收据，原告在售楼部向新韬公司交纳2.5万抵6万的优惠款。被告保艾尔元氏分公司、保艾尔河北公司对上述证据质证称，原告提交的证据全部为复印件，真实性请法院核实后认可。对证据1合同真实性无异议，证明目的有异议，原告称我方于2018年5月1日前未取得土地摘牌手续，但时至今日也没有起诉要求解除合同，而且依据最高法关于商品房买卖合同司法解释第11条第二款规定，解除权超过一年未行使，解除权消灭。而且原告起诉要求确认合同无效并不是解除合同。对证据2，真实性无异议，证明目的有异议，原告签订购房协议后就应当按照协议内容交纳房款。对证据3无异议。对证据4跟我们无关，不管原件还是复印件真实性无法核实。被告新韬经纪公司质证称，证据1、2、3、4真实性请法庭核实。对证据1，关联性有异议，该合同为双方签订的预约合同，系双方的真实的意思表示，且从未约定必须由哪个主体与原告签订商品房买卖合同，未违反法律的强制性规定，不应认定为无效合同。同时被告1和预售证上的案外人石家庄保艾尔公司系同一实际控制人控制，并非不能要求新的主体与原告签订商品房买卖合同。对证据2购房款关联性没有异议。对证据3无异议。对证据4关联性有异议不能证明原告所说的目的，该收据上明确显示2.5万元的收费均为8-1-1001的房屋的优惠的服务费，该证据恰恰证明了享有了服务，不应当退还相应的服务费。被告保艾尔元氏分公司、保艾尔河北公司为支持其请求提供了如下证据：1、石家庄保艾尔房地产开发有限公司工商登记信息一份，河北保艾尔房地产开发有限公司工商登记信息一份，河北保艾尔房地产开发有限公司元氏分公司工商登记信息一份，证明三公司的法人均为同一人即刘素英，且其占有公司85%以上的股份，三公司的实际控制人为同一人。2、2019年10月19日第201711号商品房预售合同一份，2019年11月22日201917号商品房预售许可证一份，证明前一份预售许可证是一期房屋的，后一份预售许可证是二期房屋的，原告买的是二期的房屋。之所以更改开发企业主体是应元氏县税务局的要求，要在地方纳税，给地方创造收益的目的。3、关于保艾尔云麓主体的说明一份，证明尽管我方与原告签订的合同主体不同但作为二期项目的主体石家庄保艾尔房地产开发有限公司同意履行与原告签订正式的买卖合同办理贷款交房等合同义务。4、2020年7月15日我方向原告寄出的催款通知书及国内挂号信函收据一份，证明原告长时间不履行合同义务我方多次催促是原告违约而不是我方。对被告提供的上述证据原告质证称，对证据1真实性无异议，但恰恰说明在法律上是三个不同的主体，而本案中所涉及到仅仅是河北保艾尔及元氏分公司不涉及到石家庄保艾尔公司，不能够因为实际控制人为同一个人，就可以随意的变更履约主体，要想变更这个主体必须取得原告的同意。对证据2，一期的预售许可证无异议，但与本案无关，因为本案是二期的项目。2019年11月22日二期的预售许可证可以看出开发主体为第三人，根本不是本案的当事人。对证据3不认可，商品房买卖合同是一个双务合同，原告是向被告也就是河北保艾尔公司缴纳的购房款，那么河北保艾尔公司就应当向原告交付房屋，但现在面临的是被告既无土地也无预售许可证的情况，所以2021年3月2日二被告所出具的变更主体不认可。对证据4，无异议，已收到，与本案确认合同无效无关。被告新韬经纪公司提交了如下证据：1、2017年10月3日云麓项目购房须知，由周艳和新韬公司签订的合同，证明原告已经享有了被告三提高的买卖咨询及居间服务，享受了2.5万抵6万的优惠，根据该合同其原告购房款下调到最终为704838元，因此原告要求被告三返还优惠服务费的要求是无理的应当予以驳回。2、2017年10月3日，我方保留的周艳的收据为2万元，证明周艳向我方交纳了2.5万的优惠服务费，用来购买8-1-1001云麓项目的房产，已经享受了优惠服务，不能要求返还。3、天眼查记录，证明周艳购买的8-1-1001房屋系石家庄保艾尔公司开发，石家庄保艾尔公司与河北保艾尔公司及其元氏分公司其实际控制人为刘素英为同一人，且根据被告1和2提供的相应证据可以看出原购房协议可以履行，并非无效合同。原告对被告新韬经纪公司提供的上述证据质证称，对证据1真实性无异议，能证明新韬公司为原告推荐的是保艾尔元氏分公司所开发的项目，但现在的开发主体是石家庄保艾尔，新韬公司并没有按照购房须知的约定向原告推荐元氏分公司所开发的项目，并没有收取2.5万元的任何事实依据。从价款就可以看出这个2.5万元本身不单纯的是服务费，更多的是原告购房款的一部分。对证据2，真实性无异议。对证据3同对被告河北保艾尔公司及元氏分公司所提供的证据1的质证意见一致。另查明，2019年11月22日石家庄保艾尔房地产开发有限公司取得了二期云麓项目的《商品房预售许可证》。被告保艾尔元氏分公司、保艾尔河北公司和石家庄保艾尔房地产开发有限公司的法人（负责人）均为李素英。上述事实有：合作建房协议书、商品房预售许可证和庭审笔录等证据予以佐证。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。在本案中，虽然被告保艾尔元氏分公司未按照协议书的约定，在2018年5月1日前完成土地的摘牌事宜，但被告保艾尔河北公司的关联公司石家庄保艾尔房地产开发有限公司于2019年11月22日已取得原告所购商品房的《商品房预售许可证》。因石家庄保艾尔房地产开发有限公司系被告保艾尔河北公司的关联公司，法人均为李素英，故原告周艳所购买的商品房8-1-1001的合同目的完全能够实现。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，因被告取得二期8号楼商品房的预售许可证的时间是2019年11月22日，原告的起诉时间是2021年2月25日，即原告在起诉时被告已取得《商品房预售许可证》，本院依法确认原、被告于2017年10月7日签定的《保艾尔云麓合作建房协议书》合法有效，故应依法判决驳回原告周艳的全部诉讼请求。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 驳回原告周艳的全部诉讼请求。 案件受理费2657元，保全费1857元，财产保全保险费802.62元，共5316.62元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：河北省元氏县，邮编051130，收件人：材料收转窗口，联系电话：0311-806××××7）。 上诉案件受理费5314元，应当在上诉期限届满之日起7日预交（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户行：河北银行华兴支行；），逾期未交也未提出缓交申请的，将按自动撤回上诉处理。 审判员  贾竹林 二〇二一年三月二十三日 书记员  李青青