贵州省贵定县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔2723民初204号 原告：蒋广平，男，1970年7年19日生，汉族，重庆市铜梁县人，个体户，初中文化，住重庆市铜梁县。 委托诉讼代理人：蒋泽勇，贵州公达律师事务所律师，执业证号：15201200910704749，特别授权。 被告：贵定县永耀房地产开发有限公司，住所所：贵州省贵定县，统一社会信用代码：915227230827549487。 法定代表人：赵耀君，公司执董事。 委托诉讼代理人：唐凤莲，贵州仁义律师事务所律师，执业证号：15227202011162451，特别授权。 委托诉讼代理人：莫雪，贵州仁义律师事务所律师，执业证号：15227200811893317，特别授权。 原告蒋广平诉与被告贵定县永耀房地产开发有限公司（以下简称永耀公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月14日受理后，依法适用简易程序2021年3月5日公开开庭进行了审理，原告蒋广平及其委托诉讼代理人蒋泽勇，被告永耀公司的委托诉讼代理人唐凤莲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告蒋广平向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告将贵定县永耀商贸城棚户改造项目第2幢6层6-2号商品房办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，协助原告办理产权证书；二、判决被告向原告支付逾期交付办理商品房屋转移登记有关文书违约金（从2017年12月30日起，以购房款249445元为基数，每日万分之一计算至办到产权证书时止，截止2020年11月15日的违约金计算为26217元）；三、本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：2017年5月24日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，购买被告位于贵定县永耀高贸城棚户区（购房总款249445元）。合同第二十二条约定被告应当在2017年12月30日前，取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书交付原告，否则被告每日按已付房价款的万分之一向原告支付违约金。截至原告起诉之日，被告均未能依约按时将办理商品房转移登记有关文书交付原告，请求依法如诉判决。 被告永耀公司辩称：1、答辩人因客观原因导致逾期交房办证，逾期之后，答辩人于2019年7月3日与原告签订协议书，合同明确约定，答辩人因各方面原因不能按时履行合同约定的义务，答辩人给予一千多元的现金补偿，原告收到该款后自愿对答辩人的行为予以谅解，并自愿放弃追究原告所有的违约责任，不能再要求违约金，答辩人已经按照约定支付该违约金，原告再次请求支付违约金，没有事实和法律依据。2、原告诉称事实及理由与客观事实不符。原、被告双方签订了商品房买卖合同，但同日，双方签订了补充协议，将约定的交房时间进行修改，将交房时间从2017年8月30日修改为2018年3月30日，比原来的交房时间推迟了7个月，很明显，原告明知不能按时完工，鉴于修改网签合同要经过法定程序，故双方签订了补充协议。另外，答辩人在施行过程中遇到雨雪等恶劣天气，政府责令停工迎接中高考和上级部门的检查等停工65天。所以，原告计算违约金时间明显错误，答辩人也同意办理产权证，请法庭给予合理时间。 本院经审理认定事实如下：2017年5月24日，原告蒋广平与被告永耀公司签订《商品房买卖合同》，被告永耀公司将自己开发位于贵定县出售给原告蒋广平，房屋总价款为249455元。双方约定：出卖人应当于2017年8月30日前向买受人交付该商品房；出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；约定日期起180日内，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行活期存款利率支付利息；2、买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款的违约金。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议书》约定：因政府原因推迟了开工时间，交房时间从2017年8月30日之前修改为2018年3月30日。当日，原告交付购房款249445元。2019年6月29日，被告将房屋交付原告。2019年7月3日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《协议书》：甲乙双方于2017年5月24日签订商品房买卖合同，合同编号2017002146，购买房号为2单元6层2号的商品房屋。在合同签订后，甲方因各方面原因导致不能按约定履行合同义务，现甲乙双方经过友好协商，达成协议如下：一、甲方给予乙方现金补偿￥1440元，该款于2019年7月18日前支付给乙方；二、本协议签订乙方收到补充款后，乙方对甲方的违约予以应谅解，并自愿放弃追究甲方在上述商品房买卖合同中的所有违约责任；三、本协议签订的相关内容，乙方应当严格保密，违反本条约定的应当向甲方承担违约金1440元。同月15日，被告永耀公司向原告支付补偿款人民币1440元。此后，双方因办理房屋转移登记违约责任问题再次发生纠纷，原告遂向本院起诉提出如前诉请。 上述事实，有双方当事人的陈述，原告提供的《身份证》、《商品房买卖合同》、《收据》、《银行转账凭证》，被告提交的《营业执照》、《补充协议书》、《协议书》、贵定县综合执法局出具的《证明》、《施工日志》、本院（2020）黔2723民初2431号《民事判决书》等证据证明，经庭审质证和本院审查，依法予以确认定。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，对双方具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行各自权利义务。作为商品房买卖合同的标的物（房屋），办理房屋权属登记转移是买受人取得该房屋物权的标志，同时，也是作为出卖人的基本义务。原告请求被告交付房屋转移登记的相关文书，在审理过程中，被告对原告该请求表示认可，本院予以支持。原告请求从2017年12月30日起以购房款249445元为基数，按每日万分之一计收付违约金至转移登记文书交付时止。根据双方购房合同的约定，被告应于2017年12月30日前取得涉案房屋的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文件交付原告，但至今被告未能履行该义务，其行为已经构成违约，从双方对于出卖人逾期办证的约定来看，双方选择为“买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行活期存款利率支付利息”，但原告实际已经接收房屋，且并未主张要求退房，被告亦表示愿意为原告办理房屋登记手续，而双方对于此情况未约定逾期办证的违约责任及违约金计算方式，但被告长期不为原告办理房屋登记手续，已经违反了双方合同的约定，亦对原告对所购房屋行使用物权造成妨碍，应当承担相应的违约责任，鉴于原告未提供证据证明逾期办证给其造成的实际损失，应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，来确定违约金的计算标准，现原告主张的违约金计算标准未超过该规定的计算标准，本院予以支持。原告请求从2017年12月30日起计算违约金至交付房屋转移登记相关文书时止；被告则认为双方已经签订补偿协议，原告不再追究被告的全部违约责任。在被告出现违约后，双方于2019年7月3日签订《协议书》约定：原告在收到补偿款后，对被告的违约予以谅解，并自愿放弃追究被告所有的违约责任，从协议的内容和公平的角度来看，该协议只能视为双方对于收到补偿款以前（2019年7月15日）已经出现的违约行为达成谅解，并未对原告收到补偿款后新出现的违约责任进行约定，为此，对于原告的该项请求，本院予以部分支持，即：违约金起算时间为2019年7月16日；被告认为在补偿协议履行后，其不再承担违约责任的辩解意见有失公平，本院不予采纳。被告主张逾期履行系因不可抗力的因素才造成逾期的问题，从被告主张的事实来看，系因第三人因素造成违约，该理由不能成为被告违约的答辩意见。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告贵定县永耀房地产开发有限公司于取得涉案房屋初始登记之日起十五日内向原告蒋广平交付商品房转移登记相关文书； 二、被告贵定县永耀房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内以已付购房款249445元为基数，从2019年7月16日按日万分之一计算给付原告蒋广平逾期办证违约金，至商品房转移登记相关文书交付时止。 如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费元456，减半收取228元，由被告贵定县永耀房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如义务人未按判决规定的期间履行义务，权利人可在判决确定的履行期间最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审判员  杨先茂 二〇二一年三月二十二日 书记员  田怡贤