北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0111民初3806号原告：卢山，男，1975年10月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨啸林，北京市盈科律师事务所律师。被告：侯卫卫，男，1985年3月9日出生，汉族，住甘肃省徽县。原告卢山诉被告侯卫卫房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢山到庭参加了诉讼，被告侯卫卫经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢山向本院提出诉讼请求：1．依法解除原被告双方签订的房屋租赁合同；2．判令被告向原告支付自2020年1月16日至2021年1月15日合同年度剩余租金14060．8元及违约金7030元；3．判令被告向原告支付逾期支付租金违约金（每日违约金为231．14元，自2020年1月18日起计算至租金全部清偿完毕之日止）；4．判令被告支付原告物业费共计7342．8元（2020年1月1日至2020年12月31日期间）；5．判令被告支付原告采暖费共计5539．26元（2019年至2021年期间）。事实与理由：2018年5月15日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于北京市房山区长悦路X号院X号楼X层X室的房屋出租给被告用于经营修脚店，租赁期限为4年，自2018年1月16日起至2022年1月15日止。被告自2020年起陆续开始拖欠房租等费用，直至2020年12月原告发现被告的修脚店已人去楼空，现被告仍然拖欠被告租金、物业费、采暖费等费用，被告的行为给原告造成了巨大的经济损失。侯卫卫未出庭应诉，亦未提交答辩状。本院经审理认定事实如下：卢山为北京市房山区长悦路X号院X号楼X层X室房屋所有权人。2018年5月15日，卢山（出租方、甲方）与侯卫卫（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于北京市房山区长悦路X号院X号楼X层X室的房屋出租给乙方，租赁期限为4年，自2018年1月16日至2022年1月15日。租金每年78000元，租金按年缴费，房屋保证金即押金12000元。合同第五条约定了其他费用包括物业管理费、取暖费、租赁期间发生的水费、电费、装修保证金、垃圾清运费及其它相关费用均由乙方承担。合同第十条第（三）款第1项约定，乙方不支付或者不按照约定支付租金达15日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，不退还房屋保证金；给甲方造成损失的，甲方有权请求损害赔偿。合同第十一条违约责任第（一）款约定，乙方逾期支付租金，每年的1月15日支付租金，拖延三天后，每拖延一天，按当年日租金的金额向甲方支付违约金。第十一条违约责任第（四）款约定，甲乙双方中任何一方如中途解除本合同时，应提前1个月以书面形式通知对方，并向对方赔偿相当于一个月租金的违约金，如甲方违约共同协商乙方装修费用（折旧后双方协商）。如乙方违约不退还房屋保证金。合同第十四条约定“按合同租房年付基础上（房租）每年按4%递增”。2018年5月15日，卢山按照约定将房屋交给了侯卫卫。侯卫卫依约按期向卢山支付了前两个年度的租金。卢山称第三年度（2020年1月16日至2021年1月15日）的租金应当在2020年1月15日支付，但侯卫卫说因为有疫情，不好经营，所以协商后，卢山没有涨4%的递增租金，年租金标准仍然按照第二个年度的标准执行，即年租金为81120元，核算月租金为6760元，且将租金由年付改为季付。2020年1月9日，侯卫卫之妻向卢山支付了2020年1月16日至2020年7月15日的租金40560元。2020年7月15日，侯卫卫之妻向卢山支付了2020年7月16日至2020年9月15日的租金13520元。2020年9月16日，侯卫卫之妻向卢山支付了2020年9月16日至2020年10月15日租金6760元。2020年11月13日，卢山给侯卫卫之妻发微信，称“这又快月中了，给你家推了一个月了！后天请给我付房租”，侯卫卫之妻回复“明天发给你”。2020年11月14日，侯卫卫之妻向卢山支付了2020年10月16日至2020年11月15日的租金6760元。庭审中，卢山称侯卫卫延期支付租金是经过其同意的。2020年6月20日，卢山微信联系侯卫卫之妻让交供暖费，侯卫卫之妻回复“物业供暖费你别着急，这块都没交呢”。2020年11月14日，卢山给侯卫卫之妻发微信“看看元旦前把物业和取暖的事也办了吧！这两个地方总打电话催我”，侯卫卫之妻回复“嗯”。2020年11月21日，卢山又通过微信联系侯卫卫之妻催交物业取暖费，侯卫卫之妻未回复。2020年12月10日，侯卫卫之妻通过微信告知卢山，让其第二天早上过去，他们把钥匙给卢山，要退租。第二天上午，卢山前往租赁房屋，侯卫卫已经搬走，并将房屋钥匙和卡交给了旁边宠物店，卢山于当日收回了房屋。2020年12月5日，物业公司通知卢山缴纳2020年1月1日至2020年12月31日的物业费7342．8元。2020年12月29日，卢山交纳了物业费。2020年12月15日，供暖公司通知其缴纳2019-2020年度采暖费2769．63元及2020-2021采暖费2769．63元，至今卢山未支付。上述事实，有卢山提供的《房屋租赁合同》、收条、物业费缴费通知单、账单详情、采暖费缴费通知书、不动产权证书、微信沟通记录及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。卢山与侯卫卫签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行义务。《房屋租赁合同》第十一条违约责任第（四）款约定，甲乙双方中任何一方如中途解除本合同时，应提前1个月以书面形式通知对方，该条款赋予了合同的甲乙双方均可以中途解除合同的权利，侯卫卫一方于2020年12月10日通知卢山他们要在第二天退租，第二日，卢山前往租赁房屋，侯卫卫已经搬走，卢山于当日收回了房屋，故双方的《房屋租赁合同》于2020年12月11日解除，侯卫卫应当支付至合同解除日止的租金。卢山起诉要求法院再次判令解除双方签订的《房屋租赁合同》没有依据。侯卫卫已经支付至2020年11月15日止的租金，其还应当支付2020年11月16日至2020年12月11日期间计26天的租金5859元。卢山要求侯卫卫支付2020年12月11日往后的租金没有依据，本院不予支持。关于逾期支付租金违约金，卢山主张2020年度，其与侯卫卫协商租金年付改为季付，但根据侯卫卫之妻支付的2020年度租金的时间点及卢山2020年11月13日给侯卫卫之妻发微信所称“这又快月中了，给你家推了一个月了！后天请给我付房租”及卢山开庭时所称侯卫卫延期支付租金均是经过其同意的事实，本院认定双方在租金支付问题上达成了季付甚至月付的一致意见，侯卫卫已经支付的租金并不存在延期支付的情节，卢山要求侯卫卫支付已支付租金的延期支付违约金，依据不足，本院不予支持。关于侯卫卫应当支付的2020年11月16日至2020年12月11日期间的租金5859元，根据上述认定，按照月付标准，侯卫卫应当在2020年11月15日支付，其未支付，应当按照法律规定及合同约定支付违约金。《房屋租赁合同》第十一条第（一）款约定，乙方逾期支付租金，每年的1月15日支付租金，拖延三天后，每拖延一天，按当年日租金的金额向甲方支付违约金。虽双方通过口头协商将租金支付方式变更为季付甚至月付，但侯卫卫仍应当按照约定自拖延三天后支付违约金，即应当自2020年11月18日起支付逾期支付租金违约金，但该条款约定的违约金标准过分高于侯卫卫延迟支付租金致卢山所遭受的损失。侯卫卫延迟支付租金，卢山遭受的损失体现为利息损失，本院酌定侯卫卫自2020年11月18日起至实际支付日止，就延期支付的租金5859元，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付逾期支付租金违约金。《房屋租赁合同》第十一条第（四）款约定，甲乙双方中任何一方如中途解除本合同时，应提前1个月以书面形式通知对方，并向对方赔偿相当于一个月租金的违约金，如乙方违约不退还房屋保证金。侯卫卫一方于2020年12月10日通知卢山退租，并于次日搬走，其未依据合同约定提前1个月通知，构成违约，其应当支付卢山一个月租金标准的违约金即6760元，同时卢山不退还侯卫卫保证金1．2万元。因双方通过口头协商，已经将2020年度的租金标准改为年租金81120元合月租金6760元，卢山要求侯卫卫按照月租金7030元的标准支付违约金本院不予支持。就卢山主张的物业费及取暖费，因双方的《房屋租赁合同》于2020年12月11日解除，且卢山于当日收回房屋，故侯卫卫应当支付的物业费及取暖费均应截止到2020年12月11日。卢山主张的物业费7342．8元期间为2020年1月1日至2020年12月31日，侯卫卫应当负担2020年1月1日至2020年12月11日期间的物业费6940．45元。卢山主张的2019-2020年度采暖费2769．63元应当由侯卫卫负担。卢山主张的2020-2021年度的采暖费2769．63元，本院按照采暖季2020年11月15日至2021年3月15日核算，侯卫卫应当负担2020年11月15日至2020年12月11日的采暖费618元。侯卫卫经本院依法传唤，未到庭应诉，应视为放弃民事诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、侯卫卫于本判决生效之日起十日内向卢山支付租金5859元，并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付自2020年11月18日起至实际支付日止的逾期支付租金违约金；二、侯卫卫于本判决生效之日起十日内向卢山支付解除合同违约金6760元；三、侯卫卫于本判决生效之日起十日内支付卢山物业费6940．45元；四、侯卫卫于本判决生效之日起十日内支付卢山采暖费3387．63元；五、驳回卢山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费325元，由卢山负担138元，由侯卫卫负担187元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 江正春二〇二一年三月十二日法官助理 赵 琪书 记 员 孙震颐