云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)云08民终32号上诉人（原审原告）：吕志书，女，1968年12月18日生，住云南省普洱市思茅区。被上诉人（原审被告）：杨忠明，男，1984年7月6日生，住云南省普洱市思茅区。被上诉人（原审被告）：李晓红，女，1989年9月6日生，住云南省普洱市思茅区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李廷文，云南思润律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。二被上诉人共同委托诉讼代理人：孙虹，云南思润律师事务所实习律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：黄西亚，男，1960年12月22日生，住云南省普洱市思茅区。上诉人吕志书因与被上诉人杨忠明、李晓红、黄西亚确认合同无效纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2020）云0802民初2332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。吕志书上诉请求：请求依法撤销云南省普洱市思茅区人民法院（2020）云0802民初2332号民事判决，依法改判支持吕志书的诉讼请求。事实及理由：一审法院认定事实错误，杨忠民、李晓红不属于善意购买，事实与理由：1.杨忠民、李晓红购房时明知黄西亚有配偶，但未问过吕志书意见、购房合同也未经吕志书签字。杨忠民在买房前就与黄西亚认识，且《购房合同》上第五条明确约定“甲方、乙方需提供夫妻双方身份证复印件”，充分说明了杨忠明、李晓红是知道黄西亚有配偶的，但在买房时没有问过吕志书的意见，《购房合同》也没有经吕志书签字。吕志书知道房屋被卖后自2014年初起，就多次联系杨忠明、李晓红，不同意卖，要求返还。2.杨忠明、李晓红在与黄西亚签订《购房合同》时，并没有能证明所购房屋是黄西亚一人所有的依据。2013年3月28日，杨忠明、李晓红与黄西亚签订《购房合同》时，黄西亚并未与开发商签订过《商品房购销合同》，一审法院也认定了“涉案争议房产在杨忠明、李晓红与黄西亚签订《购房合同》时并不明确”这一事实。因此，杨忠明、李晓红在购房时，并没有能证明房屋是黄西亚一人所有的依据，杨忠明、李晓红没有理由相信黄西亚具有处分权。3.是否属于善意购买，应以杨忠明、李晓红与黄西亚签订《购房合同》时的情况来认定，签订《购房合同》5年后出现的新事实不能作为认定善意购买的依据。一审法院认定“虽然黄西亚与开发商签订购买房屋及车库的两份《商品房购销合同》是在杨忠明、李晓红与黄西亚签订《购房合同》之后、于2018年3月29日签订的，但该两份《商品房购销合同》的买受人也仅为黄西亚，故杨忠明、李晓红有理由信赖黄西亚有处分权，属于善意购买”。即一审法院以黄西亚2018年与开发商签订的《商品房购销合同》，作为杨忠明、李晓红于2013年签订《购房合同》时“有理由信赖黄西亚具有处分权、属于善意购买的依据”，认定事实错误。4.涉案房屋并未未办理产权过户登记手续，不符合善意取得的构成要件。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条：“无权处分人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合同对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”的规定，本案中，涉案房屋并未办理产权过户登记手续，不符合善意取得的构成要件，吕志书要求返还房屋的主张应当得到支持。综上所述，杨忠民、李晓红不属于善意购买，杨忠明、李晓红与黄西亚签订的《购房合同》损害了吕志书的合法权益，应属于无效合同。请求二审法院依法撤销云南省普洱市思茅区人民法院（2020）云0802民初2332号民事判决，依法改判支持吕志书的诉讼请求。杨忠明、李晓红辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。吕志书的上诉请求和所依据的事实及理由与客观事实不符，不应得到支持。黄西亚辩称：出售房屋时没有与妻子吕志书商量，没有经吕志书的同意，责任在黄西亚。吕志书向一审法院提出诉讼请求：1.确认杨忠明、李晓红与黄西亚于2013年3月28日签订的《购房合同》无效；⒉判令杨忠明、李晓红将坐落于普洱市思茅区房屋、7幢04号车库返还吕志书；⒊判令杨忠明、李晓红与黄西亚负担本案诉讼费用。一审法院认定事实，吕志书与黄西亚系夫妻关系，杨忠明与李晓红系夫妻关系。黄西亚原系国营思茅农场职工，可以购买国营思茅农场具有福利性质的房屋。2010年吕志书从普洱市思茅区农村信用合作联社贷款50000元交由黄西亚交付购房首付款。2013年3月28日黄西亚与杨忠明、李晓红签订了《购房合同》，双方约定：黄西亚将坐落于普洱市思茅区房屋及车库出售给杨忠明、李晓红，房屋及车库总价款为500000元，先由杨忠明、李晓红支付200000元购房款，余款300000元于上述房屋及车库钥匙交付时一并支付，在黄西亚取得房产证之日起60日内配合杨忠明、李晓红到房管部门办理产权过户手续，过户中产生的一切税费由杨忠明、李晓红负担，如有违约，违约方须赔偿守约方房屋总价款20％的违约金。双方需提供夫妻双方身份证复印件。在该合同尾部，黄西亚写有“余款300000元已付清。第一次付200000元，第二次付300000元，合计两次付款500000元（伍拾万元整）。2013年5月14日”。合同签订当日，杨忠明、李晓红以黄西亚的名义向开发商云南普洱兴盛房地产开发有限公司支付了购房尾款165706.93元，中国农业银行出具的现金缴款单原件由杨忠明、李晓红持有。2013年5月14日杨忠明、李晓红分二次向黄西亚活期储蓄银行卡汇款人民币300000元，同日，黄西亚向杨忠明、李晓红出具《收条》，载明：“今收到杨忠明买黄西亚的房款500000元整（伍拾万元整），小区：盛景园3单元301号房，产权面积127.79㎡、车库7-04号面积26.73㎡。产权人：黄西亚（签名并按捺指纹手印）此据2013年5月14日”，黄西亚向杨忠明、李晓红交付房屋、车库钥匙。2013年5月29日杨忠明与普洱兴盛物业管理有限公司签订了《固定车库管理协议》《盛景园装修管理服务协议》，并向普洱兴盛物业管理有限公司交纳了自2014年6月1日起至2021年6月1日止的物业管理费。2014年4月8日吕志书到国营思茅农场反映涉案争议房产被黄西亚擅自出售问题。2019年5月14日杨忠明、李晓红对争议房屋进行了装修。2018年3月29日黄西亚以买受人的身份与云南普洱兴盛房地产开发有限公司签订了两份《商品房购销合同》（合同备案号为：54809、54810号），购买了涉案争议房屋和车库，上述两份《商品房购销合同》载明的房屋及车库总价款为215996.14元。2019年涉案争议房屋办理了不动产产权证，证号为云（2018）普洱市不动产权第0013231号，权利人为黄西亚与吕志书，共有情况为共同共有，因吕志书与杨忠明、李晓红之间存在产权纠纷，该房屋的不动产产权证存于国营思茅农场未发放，涉案争议车库现未办理不动产产权证。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定无效的合同自始没有法律约束力，且法律仅规定了行使合同撤销权的除斥期限，未明确规定确认合同无效的期限；合同无效必然属于《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”规定情形，故确认合同无效不适用诉讼时效的规定，杨忠明、李晓红提出本案应适用诉讼时效规定，吕志书起诉已超过诉讼时效的答辩主张，一审法院不予支持。对于合同效力问题，一审法院认为，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条：“婚姻法第十七条关于‘夫妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条第一款：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”的规定，涉案争议房产在杨忠明、李晓红与黄西亚签订《购房合同》时产权并不明确，但黄西亚原系国营思茅农场职工，涉案争议房产系国营思茅农场具有福利性质的商品房，虽然黄西亚与开发商签订的购买房屋及车库的两份《商品房购销合同》是在杨忠明、李晓红与黄西亚签订《购房合同》之后于2018年3月29日签订的，但该两份《商品房购销合同》的买受人也仅为黄西亚，故杨忠明、李晓红有理由信赖黄西亚具有处分权，属于善意购买；上述两份《商品房购销合同》载明的房屋及车库的总价款为215996.14元，杨忠明、李晓红向黄西亚支付了500000元房款，已高出实际总房款的一倍多，且符合2013年的房价标准，其中黄西亚应向开发商交纳的房屋及车库尾款165706.93元也是杨忠明、李晓红代为支付，故杨忠明、李晓红支付了合理对价。黄西亚已于2013年5月14日向杨忠明、李晓红交付了涉案争议房屋及车库，且杨忠明以自己的名义与普洱兴盛物业管理有限公司签订了《固定车库管理协议》《盛景园装修管理服务协议》并向普洱兴盛物业管理有限公司交纳了自2014年6月1日起至2021年6月1日止的物业管理费，故涉案争议房产已由杨忠明、李晓红实际占有使用并进行了装修。虽然现涉案争议房屋的不动产权证登记在吕志书和黄西亚名下，杨忠明、李晓红未办理产权登记手续，但涉案房屋系国营思茅农场具有福利性质的商品房，直接办理产权登记在杨忠明、李晓红名下必然受到限制，且房屋不动产权证的行政登记是在杨忠明、李晓红与黄西亚签订《购房合同》6年及双方当事人产生纠纷之后于2019年才开始办理，因本案双方当事人的产权纠纷，国营思茅农场并未将行政机关办理的不动产产权证向双方当事人进行发放。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三条：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”第四条：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第七条：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。”的规定，杨忠明、李晓红向黄西亚购买的涉案争议房产系善意购买、支付了合理对价，并对涉案争议房产实际占有使用，且杨忠明、李晓红与黄西亚签订的《购房合同》约定的内容未违反法律、行政法规，未违背社会公德，未扰乱社会经济秩序，未损害社会公共利益，系杨忠明、李晓红与黄西亚的真实意思表示，故杨忠明、李晓红与黄西亚签订的《购房合同》合法有效，应受法律保护。黄西亚作为出卖人，认为对其有利的情形下完全可以以其配偶同意房屋买卖而要求杨忠明、李晓红履行支付合同价款的义务；认为对其不利的情形下也完全可以以其配偶不同意房屋买卖而要求不履行合同并免于承担违约责任，该情形显然破坏了市场交易的信用、稳定和秩序，对杨忠明、李晓红显失公平，故对黄西亚与吕志书事实主张一致即以涉案争议房产的处分未经共有人同意认为合同无效的答辩意见，违背了诚实信用原则，一审法院不予采纳。综上所述，吕志书提出的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条、第六条、第七条、第八条、第五十二条、第五十六条、第六十条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回吕志书的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由吕志书负担。二审中，吕志书提交证据三组。第一组：图片8张，欲证明现在房屋住房情况很破旧；第二组：孩子读书的课本4页，欲证明孩子因涉案房子受到家庭暴力而辍学；第三组：孩子的体检报告，欲证明房子的事情导致孩子家门不出，身心受到伤害。杨忠明、李晓红质证认为，对证据的真实性予以认可。合法性、关联性及证明目的均不予认可。黄西亚质证认为，证据是真实的，与本案有关联性。本院认为，该组证据反映的是吕志书的居住环境及因夫妻矛盾影响孩子身心健康，本院仅能表示同情，但证据与本案无关联性，本院不予采信。本案经二审审理，查明的事实与一审判决确认的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条：“婚姻法第十七条关于‘夫妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中，黄西亚与杨忠明、李晓红于2013年3月28日签订了《购房合同》后，杨忠明、李晓红不仅按合同约定向黄西亚支付了房款并到开发商处结清购房尾款，且于2013年5月29日与物业公司签订协议，按时交纳涉案房屋的物业费。2019年5月14日杨忠明、李晓红对争议房屋进行了装修。吕志书认为，《购房合同》未经其同意，杨忠明、李晓红不能善意购买涉案房屋及车库，《购房合同》损害了其的合法权益，对涉案房屋及车库应予以返还。本院认为，黄西亚与吕志书虽系夫妻关系，但购买涉案房屋的资格系因黄西亚原系国营思茅农场的职工获得，《商品房购销合同》的买受人一方也仅为黄西亚一人，杨忠明、李晓红亦是以黄西亚的名义交纳房屋尾款，结合杨忠明、李晓红对涉案房屋支付了合理对价并实际占有使用。本院认为，杨忠明、李晓红在购买涉案房屋时主观上善意无过失，有理由相信黄西亚有权处分涉案房产，故杨忠明、李晓红与黄西亚签订的《购房合同》有效。吕志书认为，《购房合同》未经其同意，损害了其的合法权益，应确认合同无效并返还房屋与车库的主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，吕志书的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由吕志书负担。本判决为终审判决。审判长 张  坤审判员 田  田审判员 邱 继 娇二〇二一年三月二十九日书记员 欧阳成愉