北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初63167号原告（反诉被告）：顾凯，男，1974年3月10日出生，汉族，无业，住黑龙江省五常市。委托诉讼代理人：石天堂，北京市新航律师事务所律师。委托诉讼代理人：张蓉，北京市新航律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京柒号物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡高碑店村民俗文化街1703号一层B1室。法定代表人：张伟，经理。委托诉讼代理人：李炳杰，北京市逢时律师事务所律师。原告（反诉被告）顾凯（以下简称原告）与被告（反诉原告）北京柒号物业管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人石天堂、张蓉，被告之委托诉讼代理人李炳杰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求确认原、被告于2016年4月1日签订的《租赁合同》无效；2.要求被告向原告赔偿装修损失1118230元。事实和理由：2016年4月1日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告承租位于北京市朝阳区高碑店X号大厦一层X号商铺（以下简称涉案房屋），用途为经营快捷酒店。合同签订当日，被告交付涉案房屋，原告装修房屋花费200余万元。因涉案房屋未取得规划手续，故无法办理相关营业执照，原告主张合同无效。故诉至法院，望判如所请。被告辩称并反诉诉称，不同意原告的诉讼请求。合同效力由法院审查，尽管涉案房屋没有规划手续，但是原告承租房屋后注册了公司并进行了实际经营，根据高碑店地区租赁市场的特殊性，涉案合同应当被认定为有效。原告经营的酒店营业执照没有办理下来与被告无关，根据合同约定，无法办理经营许可导致的损失由原告自行承担。原告虽未办理完毕全部执照，但酒店一直在经营，只有特殊检查时期才停业。原告拖欠租金，且至今没有搬离涉案房屋，原告的行为构成违约，因此装修损失不应得到赔偿。另外，被告提出反诉，反诉请求：1.要求判令原、被告于2016年4月1日签订的《租赁合同》于2020年9月15日解除；2.要求原告向被告支付2019年10月1日至实际搬离房屋之日的租金（按照每日3846.58元的标准）；3.要求原告向被告赔偿迟延支付租金的违约金（按照实际欠付租金金额的万分之八的标准，自2019年9月26日计算至实际给付之日止）；4.要求原告向被告支付水费102916元；5.要求原告向被告赔偿迟延支付水费的违约金（以102916元为基数，按照万分之八的标准，自2020年9月1日计算至实际给付之日止）。反诉理由如下：原告未按时支付租金，构成严重违约，被告享有合同的单方解除权。原告针对反诉辩称，不同意被告的全部反诉请求。2020年2月初，高碑店村委会通知原告，由于原告没有办理营业执照，故不能继续经营；2020年2月17日，高碑店村委会在涉案房屋内的大多数房间门口张贴封条，只留了三间房间给工作人员居住使用。此后，原告多次找到被告询问何时可以恢复经营，被告说其不清楚，原告至今没有恢复经营。2020年10月起，柒号大厦因被认定为违章建筑，被列入拆违范围，柒号大厦被禁止任何人员出入。原告自2020年2月17日起即没有营业收入，故无法支付后续租金。原告认可欠付水费64110元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年4月1日，被告作为甲方（出租方）与原告作为乙方（承租方）签订《租赁合同》约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用，房屋用途为经营北纬阳光快捷酒店。租期自2016年4月1日起至2025年3月31日止，首个租赁年度的年租金为130万元，按365天/年计算年租金，租金每两年递增8%。乙方按押一付半年的方式支付租金，押金共计108333元。水收费标准参照北京市商业使用收费标准由管理公司统一收取，水费6元/吨。管理公司负责对乙方使用水的计量和记录每月结算一次。合同签订后，被告按时交付涉案房屋，原告支付押金100000元。经押金抵扣欠付租金，原告尚欠2019年10月1日至2020年3月31日期间的租金232000元，后续租金原告未支付。涉案房屋目前未办理交接，仍在原告控制之下。庭审中，原告称其经营的是快捷酒店，因酒店一直没有取得营业执照，故原告只能在平常时间正常经营酒店，遇到检查就需要暂停营业，这种状态一直持续到2020年2月；疫情爆发后，因原告未取得营业执照，被高碑店村委会责令禁止营业，并被张贴封条，原告于2020年2月17日即一直无法经营至今；2020年5月，被告将涉案房屋断水断电，原告全部员工彻底搬离，未搬离物品；2020年10月，原告前往涉案房屋查看，发现房门已被上锁；同月，原告称柒号大厦被认定为违章建筑，列入拆违范围，柒号大厦被禁止任何人员进出。原告就其主张提交照片一张佐证。被告对此不予认可，表示2020年2月因疫情原因，北京地区所有酒店均被要求停业，与是否办理执照无关，清明节前后，酒店基本都恢复营业了；原告提交的照片中封条无任何公司加盖公章，亦未标注张贴时间，被告不清楚张贴封条的原因及时间；被告从未给涉案房屋上锁，亦未断水，被告不清楚原告员工何时搬离房屋；2020年10月，因涉案房屋长期没有使用，被告为了安全起见才给涉案房屋断电；2020年12月7日，高碑店村委会在柒号大厦门口张贴疏解整治腾退通知，要求大厦内全部人员于2020年12月20日以前全部腾退，现除原告外，其与人员均已完成腾退工作。经询，原告称尽管快捷酒店自2020年2月17日起不再经营，但其在涉案房屋内经营餐饮直至2020年5月。审理中，本院依原告申请委托北京晟明资产评估有限公司对涉案房屋的装修现值进行鉴定，该鉴定机构于2020年12月29日出具《资产评估报告》，载明涉案房屋装修现值为1118230元。其中，评估明细表共包括20项内容。原告支付鉴定费20000元。原告认可鉴定报告内容；被告称其交付涉案房屋前，涉案房屋是办公使用，是精装修，原告为了将涉案房屋用作宾馆，自行重新装修。被告表示评估明细表中的地面找平、铺装地砖、中央空调、消防喷淋、配电箱五个项目均系被告交付原告，并非原告装修内容，应从装修损失中扣除。原告对此不予认可，表示其承租涉案房屋时，只有5%的面积即走廊部分贴了地砖，其余部分都是土地，因此原告进行了铺装地砖和地面找平；中央空调原来确实有几台，但是是为了写字楼设计的，空调都比较大，而原告经营的是快捷酒店，需要比较小的空调，原告因此进行了改装，室内空调的风机盘管都是原告出钱购买，制冷系统是被告提供的；消防喷淋原来确实有，但不是按照酒店设计的，原告按照酒店设计重新施工；配电箱和电缆都是原告自己安装的，交付时并没有。原告就其上述主张，未提交证据佐证。被告主张水费102916元，并提交其于2020年7月17日出具的《通知》及被告的水表抄表记录佐证。原告认可上述证据的真实性，但表示其只认可欠付水费64110元。被告为说明水费计算方法，向本院提交《121号租户顾凯水费情况说明》一份佐证。另查，涉案房屋未取得建设工程规划许可证等相关手续。双方均表示如果法院认定涉案合同无效，要求一并处理合同无效的法律后果。原告诉讼请求不变；被告反诉请求变更为：1.要求原告向被告支付房屋占有使用费（按照每日3846.58元的标准，自2019年10月1日计算至实际搬离房屋之日止）；2.要求原告向被告支付水费102916元。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋属于城市、镇规划区内的房屋，根据庭审查明情况可知，涉案房屋确未办理任何规划审批手续，原、被告就涉案房屋签订的《租赁合同》应当无效。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，被告主张房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持，关于占有使用费数额，考虑到涉案房屋因政策原因于2020年12月7日起被禁止使用，故原告无需向被告支付2020年12月7日以后的占有使用费，对于此前发生的费用，本院结合疫情对原告实际使用涉案房屋的影响、双方对合同无效的过错程度、原告实际使用涉案房屋的情况等因素，酌情确定原告应向被告支付2019年10月1日至2020年12月6日期间的房屋占有使用费700000元。关于装修现值损失，本院结合双方对于合同无效的过错程度、合同履行情况、评估报告结论等因素，酌情认定被告向原告赔偿装修现值损失810000元。被告主张水费，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条、第七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）顾凯与被告（反诉原告）北京柒号物业管理有限公司于二〇一六年四月一日签订的《租赁合同》无效；二、原告（反诉被告）顾凯于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）北京柒号物业管理有限公司支付房屋占有使用费七十万元；三、原告（反诉被告）顾凯于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）北京柒号物业管理有限公司支付水费十万零二千九百一十六元；四、被告（反诉原告）北京柒号物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）顾凯赔偿装修现值损失八十一万元；五、驳回原告（反诉被告）顾凯的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）北京柒号物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16500元，由原告（反诉被告）顾凯负担3300元（已交纳），由被告（反诉原告）北京柒号物业管理有限公司负担13200元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费8250元，由原告（反诉被告）顾凯负担1650元（于本判决生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）北京柒号物业管理有限公司负担6600元（已交纳）。鉴定费20000元，由原告（反诉被告）顾凯负担4000元（已交纳），由被告（反诉原告）北京柒号物业管理有限公司负担16000元[原告（反诉被告）顾凯已交纳，被告（反诉原告）北京柒号物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）顾凯]。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 赫二〇二一年三月四日书记员 夏甜甜