四川省沐川县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1129民初114号 原告(反诉被告)：四川鹏霖物业服务有限公司，住所乐山市市中区嘉定中路******。 法定代表人：周清才，公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：何英，女，汉族，1963年4月18日出生，住四，住四川省乐山市沙湾区司副总经理。 被告（反诉原告）：韦明星，男，汉族，1965年3月9日出生，住四，住四川省沐川县div> 原告(反诉被告)四川鹏霖物业服务有限公司（以下简称鹏霖公司）与被告（反诉原告）韦明星物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案，依法适用简易程序审理。韦明星于2021年1月24日提出反诉，本院受理后决定与本诉进行合并审理。原告(反诉被告)鹏霖公司委托诉讼代理人何英，被告（反诉原告）韦明星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）鹏霖公司向本院提出诉讼请求：1、判令韦明星支付原告物业服务费3385元，违约金1440元，共计4825元；2、本案诉讼费由韦明星承担。事实和理由：韦明星居住在乐山市沐川县沐源路1333号水沐天城Ａ区××幢××单元××楼××号。该小区业主委员会与鹏霖公司签订的《物业服务合同》约定：自2015年12月1日开始该小区物业服务委托原告进行管理，物业服务费按产权面积每平方米0.78元，当年交纳，小区业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的从逾期之日起按每户每天1元计付违约金。《物业服务合同》还对双方的其他相关事项进行了约定。合同签订后鹏霖公司按合同约定对该小区进行管理。韦明星使用物业产权面积为88.57平方米，每月应缴纳物业服务费为69.08元，自2015年12月1日起至2019年12月31日止计49个月3385元，违约金1440元，共计4825元拖欠未付，经催收无果，引起诉讼。 被告（反诉原告）韦明星辩称：1、韦明星于2013年7月按约向当时的物业公司美佳物业服务有限公司预付了下一年度的物业费，但其后发现美佳物业服务有限公司及之后的乐山市鸿扬物业服务有限公司、鹏霖公司在物业服务中存在违法和严重失职违约行为，侵犯了韦明星的合法权益，经多次反映未得到合法解决；2、鹏霖公司非法将韦明星房屋所在楼栋入口旁地面景观水池毁灭，改为车辆乱停乱放的场所，违反了法律规定，严重破坏了小区居住品质，给小区市场形象造成极大负面影响，侵犯韦明星合法权益；3、鹏霖公司管理混乱，严重不作为，致使小区内公共地段、公共设施内车辆乱停乱放，占用公共场所养鸡、种菜现象极其严重，韦明星多次反映无果。特别是韦明星所在屋顶公共地段和邻近单元屋顶存在大面积养鸡，鸡鸣和鸡粪严重影响环境卫生和居住环境，导致韦明星身体健康受损。经多次反映无果，但韦明星向主管部门反映后，在一周内就进行了拆除，以此可证明鹏霖公司管理不作为。2019年6月初韦明星面部出现严重带状疱疹，经诊断应是环境卫生差、疲倦积累导致免疫力低下导致。4、鹏霖公司未按照法律规定定期公布小区物业管理工作及重大事项发布工作。5、鹏霖公司与业委会签订多份合同、补充协议存在前后物业公司法人代表相同、两家服务公司同时与业委会签订一份协议、签字签章与签订合同日期缺失等情况，存在伪造合同、提供虚假证明、逃避职责嫌疑。综上，鹏霖公司日常管理服务存在严重违法违规等失职问题，不应获取物业服务费。 反诉原告（被告）韦明星向本院提出反诉请求：1、判令鹏霖公司赔偿韦明星医疗费2000元、往返交通费500元、精神损害抚慰金20000元、诉讼资料费582元；2、判令鹏霖公司赔偿韦明星因长期不作为导致小区房产市场形象差造成的损失1元；3、本案反诉费由鹏霖公司负担。事实和理由：韦明星与鹏霖公司系本诉案件中的业主与物业服务公司，依法存在服务与被服务、付费与收费的关系。因鹏霖公司长期不作为导致韦明星居住生活卫生环境恶劣，为身体健康韦明星于2019年9月将房产廉价出卖，承受巨大经济损失。 反诉被告（原告）鹏霖公司辩称：1、韦明星提出的反诉与本诉之间不属同一案由产生的法律关系，属人身损害的侵权行为，不是物业服务合同纠纷调整的范畴，反诉理由不成立。2、韦明星是鹏霖公司提供物业服务的水沐天城A区业主。3、韦明星身体患有带状疱疹系自身原因造成，无证据证实与鹏霖公司是否尽到物业管理的行为无因果关系，所产生的医疗费、交通费应自行承担。4、鹏霖公司已尽到物业服务合同义务，无证据证实韦明星在精神上受到损害，亦无证据证实与鹏霖公司存在因果关系。5、韦明星反诉支付的诉讼资料费无事实法律依据，也不应由鹏霖公司承担。6、韦明星请求赔偿因房产形象差造成市场价格下降1元的损失无事实法律依据，出售房屋系其个人行为，出售价格自行决定，与鹏霖公司无关。7、韦明星在2020年12月出售其房屋后仍租住在同单元同层6号房屋内，即使有损失对未搬走扩大部分自身亦存在过错，应承担相应责任。8、韦明星的反诉造成鹏霖公司名誉受损，公司保留要求其赔偿的权利。综上，韦明星的反诉理由不成立，应依法驳回。 本院经审理认定事实如下：2015年12月1日，沐川县水沐天城A区业主委员会与乐山市鸿扬物业服务有限公司（以下简称鸿扬公司）签订《水沐天城A区物业服务合同》，约定由该公司接替原物业企业后向水沐天城A区提供日常物业服务，期限为2015年12月1日至2016年11月31日，物业服务费多层0.55元/月·平方米，电梯高层0.78元/月·平方米。鸿扬公司随后入场向水沐天城A区提供物业服务。此后的2016年11月28日、2017年12月1日水沐天城A区业主委员会与鸿扬公司签订了合同主要内容一致，期限为一年的《水沐天城A区物业服务合同》，2018年11月30日、2019年11月25日水沐天城A区业主委员会与由鸿扬公司更名后的鹏霖公司签订了合同主要内容一致，期限为一年的《水沐天城A区物业服务合同》。鹏霖公司（鸿扬公司）亦在此期间向水沐天城A区提供物业服务。韦明星居住在水沐天城A区9幢1单元18楼2号，建筑面积88.57㎡，属电梯高层。2019年9月26日韦明星与案外人签订房屋买卖合同将该住房出售。韦明星继续居住该住房至2020年1月17日，后搬出并租住在同单元同层6号住房，居住，居住至2020年12月搬离水沐天城**霖公司2015年12月1日进驻小区后，韦明星因不满物业公司的服务至今未交纳物业服务费。 另查，韦明星租住房屋的所有人已交纳物业服务费。 以上事实，有当事人庭审陈述及营业执照、企业名称变更核准通知书、《水沐天城A区物业服务合同》5份、《水沐天城A区业主委员会物业管理公司签协议补充内容》、《补充合同》、短信记录、房屋买卖合同等证据证实。 本院认为，本案系由物业服务合同产生的纠纷，鹏霖公司与涉案小区业委会签订物业服务合同并提供了物业服务，业主应按照物业服务合同的约定支付物业费。本案争议的焦点为：1、韦明星能否拒绝向鹏霖公司交纳物业费；2、鹏霖公司是否应向韦明星赔偿其损失。 关于争议焦点1。韦明星认为鹏霖公司擅自拆除景观水池，对在公共区域喂鸡、种菜等现象未及时制止，未尽物业管理服务义务，不应收取物业费。本院认为，依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，韦明星认为鹏霖公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可请求相应主体承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任维护其合法权益。韦明星采取拒交物业服务费的方式没有合同或法律依据。鹏霖公司作为小区物业服务管理企业，提供了物业服务，韦明星应按照合同约定支付物业服务费。 关于争议焦点2。韦明星认为鹏霖公司擅自拆除景观水池，对在公共区域喂鸡、种菜等现象未及时制止，导致居住环境恶劣，造成韦明星罹患带状疱疹，并迫使韦明星廉价出售房产，反诉主张鹏霖公司承担韦明星医疗费、交通费、精神损害赔偿、资料费、房产廉价出售市场等损失。韦明星提交的证据能够证实其曾患有带状疱疹，并且现已将涉案住房出售，但无法证实患病、出售房产与鹏霖公司之间存在因果关系以及出售房产过程中存在损失，应承担举证不利的法律后果。鹏霖公司赔偿韦明星损失无事实依据，本院对韦明星的反诉请求不予支持。 结合韦明星与案外人于2020年1月完成买卖房屋手续这一事实，韦明星应当按照物业服务合同约定向鹏霖公司支付2015年12月1日至2019年12月31日期间的物业服务费3385元（0.78元/月·㎡×88.57㎡×49月）。关于违约金的问题，韦明星虽因未交纳物业费用构成违约，但主要原因系不满鹏霖公司提供的物业服务，并非恶意拖欠，而鹏霖公司提供的物业服务确有不足之处，故原告主张被告支付违约金的请求本院不予支持。韦明星作为业主有权围绕提升物业服务水平向物业企业反映问题、提出意见，对此物业企业应高度重视，对存在的问题虚心整改，有建设性的意见积极落实，以为业主提供优质满意的物业服务作为企业经营理念。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日通过）第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）韦明星于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）四川鹏霖物业服务有限公司物业服务费3385元。 二、驳回原告（反诉被告）四川鹏霖物业服务有限公司其他诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）韦明星的反诉请求。 如未按本判决指定的期限履行金钱义务，则应当依据中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行金。 本诉案件受理费25元（已减半），由原告（反诉被告）四川鹏霖物业服务有限公司负担。 反诉案件受理费189元（已减半），由被告（反诉原告）韦明星负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员 张 伟 二〇二一年三月十六日 书记员 刘舒巍