文书内容江苏省金湖县人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0831执异21号异议人（案外人）：秦仕荣，男，1965年8月17日出生，汉族，住金湖县。申请执行人：张英，女，1971年8月15日生，汉族，住金湖县。被执行人：吉启军，男，1971年5月13日生，汉族，住金湖县。本院在执行张英申请执行吉启军民间借贷纠纷一案时，案外人秦仕荣向本院提出书面异议。本院于2021年3月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。2019年3月25日，本院就原告张英与被告吉启军民间借贷纠纷一案作出(2018)苏0831民初3586号民事判决：一、被告吉启军于本判决生效之日起十日内返还原告张英借款本金471万元、利息116.1586万元（计算至2019年1月16日），合计587.1576万元及从2019年1月17日起按月利率2%、本金471万元，计算至实际还款之日的利息；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费56614元，保全费5000元，合计61614元，由原告负担5105元，被告负担56509元。上述判决生效后，经张英申请，本院于2019年5月5日立案强制执行，案号为(2019)苏0831执892号。2018年12月26日，本院在该案审理过程中作出(2018)苏0831民初3586号民事裁定：冻结被申请人吉启军的银行存款650万元或查封、扣押其同等价值的其他财产。在查封的吉启军名下的财产中，包括案涉的金湖县翡翠城××＃楼××室房屋。案外人秦仕荣提出异议称:本人于2017年9月6日与吉启军订立商品房买卖合同，购买吉启军位于金湖县翡翠城××＃楼××室案涉房屋，并支付了大部分房款，且已装修并入住。物业费、水电、燃气等费用均由异议人缴纳。法院对该房屋的查封损害了异议人的利益，请求中止对金湖县翡翠城××＃楼××室房屋的执行并解除对该房屋的查封。为证明上述异议主张，秦仕荣为此向本院提交了商品房买卖合同1份、存款凭证1份、转账凭证2份、借款借据及通用凭证3份、还贷明细1份、物业、水费、电费、燃气费缴纳凭证各1份、不动产抵押合同2份、谈话笔录2份、手机短信截图1份。申请执行人张英辩称：不同意法院中止执行，理由：房屋所有人以登记为准，案涉房屋登记在吉启军名下，我有权执行吉启军的房产。被执行人吉启军辩称：1、就案涉房屋与秦仕荣签订过房屋买卖合同属实，但该份合同上的签字不是我本人所签，我已将案涉房屋交付给秦仕荣；2、收到秦仕荣购房款26万元属实，但不认可秦仕荣向徐晓燕、刘梅芳的汇款可以冲抵房款。我没有让秦仕荣向徐晓燕、刘梅芳汇款，我也不欠这两个人钱，是腾达公司欠她们钱。我也从未委托过徐少鹏让秦仕荣向徐晓燕、刘梅芳汇款。3、我与秦仕荣签订房屋买卖合同时就告知案涉房屋已经抵押给金石农贷，并约定用购房款去偿还金石农贷的贷款，然后赎回房产证把案涉房屋过户给他。4、我没有将案涉房屋的水表、电表过户给秦仕荣，也未委托过徐少鹏办理过。吉启军对其辩解未向本院提交证据证明。本院经审查查明：2017年9月6日，秦仕荣与吉启军签订商品房买卖合同，约定其向吉启军购买金湖县翡翠城××＃楼××室的房屋。合同约定建筑面积249.89平方米，房屋总价874615元。同日，秦仕荣向吉启军银行账户存入现金26万元，吉启军向秦仕荣交付了案涉房屋。徐少鹏在26万元汇款凭条上注明（徐少鹏收）。2017年9月9日，徐少鹏将徐晓燕的卡号62×××99发送给秦仕荣。秦仕荣于2017年9月10日、10月14日向徐晓燕的上述银行卡转账40000元，100000元。2017年9月30日，徐少鹏将徐晓燕的卡号62×××88发送给秦仕荣。秦仕荣于2017年10月1日向刘梅芳的上述银行卡转账200000元。徐少鹏在上述三份转账凭条上注明：“收房款，徐少鹏”。入住至今的物业费、燃气费、水费、电费均由秦仕荣缴纳。另查明：因支付上述房款，原告秦仕荣于2017年9月29日向江苏金湖农村商业银行贷款300000元。秦仕荣支付2017年9月29日至2018年3月21日期间的贷款利息为38141.50元。徐少鹏向秦仕荣出具还息明细一份，注明：38141.50元利息由公司承担。再查明：2016年9月5日，吉启军向金石农贷借款350万元，并以案涉房屋提供抵押担保，于同日办理了抵押权登记。2018年8月14日，吉启军又向金石农贷借款290万元，并以案涉房屋提供抵押担保，于同日办理了抵押权登记。徐晓燕在本院找其谈话时称：吉启军欠我借款本金310万元，我向吉启军要钱，吉启军说他只有别人欠的房款，回头让秦仕荣打给我。后来确实收到秦仕荣分两次合计打给我的14万元。收款后，我打电话问过我父亲徐少鹏，徐少鹏去问吉启军，吉启军说是还我的钱。我父亲徐少鹏之所以在转账回执上签字，是因为吉启军当时一直不露面，这个事情都是委托我父亲处理的。我认可这14万元是偿还吉启军欠我的债务，但是偿还的是利息，不是本金。刘梅芳在本院找其谈话时称：我不认识秦仕荣。吉启军欠我借款本金237万元（其中包括腾达公司的40万元）。我老公与徐少鹏是同学，我是通过徐少鹏借钱给吉启军的，所以我一直找的徐少鹏要钱。后来徐少鹏将我带到吉启军的办公室，吉启军说秦仕荣那边有房款，先给我20万元，后来我也确实收到秦仕荣转给我的20万元。吉启军欠我的借款，已经起诉到法院，秦仕荣还的20万元已经扣除。本案争议焦点是:案外人秦仕荣请求对案涉房屋中止执行和解除查封的异议请求是否有事实和法律依据。本院认为:根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。因此，案外人秦仕荣提出的中止案涉房屋执行并解除查封的请求获得支持的前提，应同时具备上述四个条件。首先，关于案涉房屋查封前是否订立合法有效的书面买卖合同问题。2017年9月6日，秦仕荣与吉启军签订商品房买卖合同，该时间早于本院对案涉房屋查封的时间，可以认定秦仕荣与吉启军在案涉房屋查封之前已经依法签订书面买卖合同。吉启军认可曾经与秦仕荣签订过房屋买卖合同，但辩称这份合同上的签名不是其本人所签，但未向本院提交相关证据，故对吉启军的抗辩不予采信。其次，关于案涉房屋购房款支付问题。本案中，秦仕荣提供存款凭证证明向吉启军支付了购房款26万元。对于秦仕荣按照徐少鹏的指示将34万元购房款支付给徐晓燕、刘梅芳以冲抵吉启军欠她们的借款，吉启军并不认可授权给徐少鹏处理房款事宜，秦仕荣也未提交其他证据证实徐少鹏取得了吉启军的授权。故对秦仕荣转账给徐晓燕、刘梅芳的34万元因未得到吉启军的事前授权或事后追认，暂无法认定系支付给吉启军的购房款。商品房买卖合同中载明房屋总价为874615元，根据现有证据秦仕荣实际支付给吉启军的购房款为26万元，并未按照商品房买卖合同约定的房屋总价支付全部价款。截至目前，秦仕荣也未将剩余价款交付执行。再次，关于案涉房屋是否交付使用问题。本案中，吉启军认可向秦仕荣交付了房屋并由秦仕荣进行了装修入住，秦仕荣也向本院提供了案涉房屋物业费、燃气费、水费、电费缴纳凭证，可以认定其已在本院查封前实际占有案涉房屋。最后，关于是否因秦仕荣自身原因导致对案涉房屋未办理过户登记问题。秦仕荣在执行异议申请书中称，签订房屋买卖合同时，吉启军提出为了节省税金，该房暂不办理过户手续，在此情况下，秦仕荣仍与吉启军签订了房屋买卖合同，秦仕荣属怠于不办理过户登记。而且案涉房屋在签订房屋合同之前就已经设定了抵押登记，秦仕荣作为买受人在购买该不动产时应当负有查询不动产上是否存在权利瑕疵的合理注意义务。故案涉房屋至今未能办理过户系秦仕荣自身原因所致。综上，秦仕荣的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）、（四）项之规定，既未支付全部房款，亦未将剩余购房款交付执行，且系因自身原因未办理过户登记，其请求阻却对涉案房屋的执行，本院难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回异议人秦仕荣的异议请求。案外人、当事人如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  阚春波审判员  邹正斌审判员  鲍相华二〇二一年三月二十九日书记员  张卉月附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民诉法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。