河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀02民终1289号 上诉人（原审原告、案外人）：王润宝，男，1968年11月13日出生，汉族，现住唐山市路北区。 委托诉讼代理人：习小东，河北春风律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：邸成元，男，1967年12月8日出生，汉族，现住唐山市滦南县。 委托诉讼代理人：郭建成，河北存鹏律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：唐山市景盛门窗制造有限公司，住所地唐山市滦南县马城镇邸庄村东。 法定代表人：邸生，暨本案被上诉人邸生。 被上诉人（原审被告、被执行人）：邸生，男，1987年12月5日出生，汉族，现住唐山市滦南县。 被上诉人（原审被告、被执行人）：马艳红，女，1976年3月13日出生，汉族，现住唐山市滦南县马城镇邸庄村。 上诉人王润宝因与被上诉人邸成元、马艳红、唐山市景盛门窗制造有限公司、邸生案外人执行异议之诉一案，不服河北省滦南县人民法院（2020）冀0224民初2764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王润宝上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人的诉请。事实和理由：一审判决认定未办理房屋过户登记的原因是上诉人自身原因造成的，故而认定上诉人作为案外人对涉案标的提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定的情形，不享有足以排除强制执行的民事权益，判决驳回上诉人的诉请是错误的。上诉人与被上诉人邸生、马艳红签订的《二手房买卖合同》并非制式合同，是双方根据房屋买卖的实际情况书写的而成，双方均是普通公民，并不具有专业的法律知识。因此，该《二手房买卖合同》不论是从形式上，还是内容上均存在一定的瑕疵。当时对于房屋产权证什么时候颁发下来，双方是无法预知的。《二手房买卖合同》中约定：“标的房屋的产权证取得后15日内，甲方应配合乙方办理标的房屋的过户手续”，这样的约定应当是一般人的正常思维模式，产权证下来就办过户，而没有考虑房屋贷款在产权证下来时是否已经还清的问题。这种非法律专业的普通人出现的表达上的瑕疵不应成为认定上诉人是由于自身原因而没有办理房屋过户登记的理由。此外，将未涤除抵押权也认定为上诉人的责任更是牵强附会的。上诉人购买被上诉人邸生、马艳红的房屋，在没有经济能力的情况下，选择了先支付部分购房款，余下的偿还银行贷款的方式，如果上诉人有经济能力，在房屋产权证书颁发后会考虑是否涤除抵押权而办理房屋过户登记。上诉人如果能够预见所购买的房屋有一天会涉及被强制执行，上诉人也会提起涤除抵押权及时将房屋过户到自己名下。因此，一审判决的认定并非基于公平、公正和尊重事实的前提之下的。综上，上诉人购买被上诉人邸生、马艳红的房屋，完全是基于和二人存在一定的亲属关系，出于从资金上宝珠被上诉人的考虑。从签订《二手房买卖合同》，交付98万元购房款，到偿还房贷，支付房屋物业费和热费等事实，能够充分证实上诉人对涉案房产具有完全排他民事权益。未办理房屋过户登记并非是上诉人自身原因，而是尚有房贷未还清。 邸成元答辩称，我方同意一审判决结果，1、上诉人与被上诉人马艳红、邸生之间不存在真实合法有效的买卖关系，在原审中提交了唐山市中院2018年2月11日的执行笔录，执行笔录中明确记载被上诉人马艳红、邸生明确表示不能还钱之后将涉案房产拍卖变现，通过这个行为能够说明上诉人和被上诉人之间不存在买卖关系，2、按照买卖合同的约定剩余贷款应当由上诉人偿还，而上诉人在滦南县法院的调查笔录明确说明2017年10月-2018年4月涉案房屋贷款是由邸生缴纳和合同约定内容不一致。合同约定一次性付款，上诉人提交的打款凭证显示多次付款，并非一次付款，不能证明这些款项就是购买的涉案房屋。一审查明上诉人与马艳红是亲属关系，我方有理由怀疑上诉人与被上诉人所签订的买卖合同真实性，不能证明买卖关系真实发生。涉案房屋是2017年9月15日取得房屋产权证，双方合同约定取得房屋产权证后15日内办理过户手续，显然没有办理过户手续的原因归咎于本案上诉人，上诉人以逾期提供的证据对抗法院执行没有法律依据，请求法院驳回上诉，维持原判。 唐山市景盛门窗制造有限公司、马艳红、邸生未答辩。 王润宝向一审法院起诉请求：请求法院判决撤销本院（2020）冀0224执异43号执行裁定书；判决撤销本院（2017）冀0224财保92号民事裁定书；判决解除被告邸生名下位于唐山市路北区房屋的查封。 一审法院认定事实：被告邸成元与被告唐山市景盛门窗制造有限公司、邸生、马艳红民间借贷纠纷一案，本院于2017年11月3日作出（2017）冀0224财保92号民事判决裁定书，裁定查封被告邸生名下位于唐山市路北区房产一处。2018年1月11日，本院作出（2017）冀0224民初3484号民事判决书，判决被告唐山市景盛门窗制造有限公司偿还被告邸成元借款本金271.4万元，并自2017年12月1日起至清偿之日止以未偿还本金数额为基数按年利率6%的标准支付给被告邸成元利息；被告邸生、马艳红对该借款本息负连带清偿责任。因被告唐山市景盛门窗制造有限公司、邸生、马艳红未履行生效法律文书确定的义务，被告邸成元申请强制执行，唐山市中级人民法院于2018年2月7日立案执行。2019年10月29日，唐山市中级人民法院作出（2018）冀02执4562号执行裁定书，裁定继续查封被告邸生所有的位于唐山市路北区。2019年11月3日，唐山市中级人民法院作出（2018）02执4562号执行裁定书，裁定评估被告邸生所有的位于唐山市路北区。2020年8月7日，唐山市中级人民法院作出（2018）冀02执4562号执行裁定书，裁定拍卖被告邸生所有的位于唐山市路北区。2020年11月3日，原告王润宝对执行唐山市路北区房产提出书面异议，要求中止对该房产执行。2020年11月16日，本院作出（2020）冀0224执异43号执行裁定书，裁定驳回原告王润宝的异议。原告王润宝不服，遂提起案外人执行异议之诉。 另查明，2017年10月6日，被告邸生（甲方）、马艳红（共有权人）与原告王润宝（乙方）签订的《二手房买卖合同》，该合同约定被告邸生、马艳红将唐山市路北区房屋以980000元的价格出卖给原告王润宝；该合同中国载明，标的房屋存在按揭贷款，截至2017年9月30日尚欠银行贷款478429元；该合同第五条第（四）项约定：“尚欠银行贷款，由乙方按月归还”，第五条第（五）项约定：“标的房屋的产权证书取得后15日内，甲方应配合乙方办理标的房屋的过户手续”。2017年10月16日、17日，原告王润宝向被告马艳红转款五笔共计980000元，原告王润宝主张该款项为其向被告邸生、马艳红支付的购房款。 以上事实，有当事人陈述、《二手房买卖合同》、《中国农业银行个人账户明细》、执行裁定书等证据予以证实。 一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条规定，对该类案件，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案的争议焦点为原告王润宝对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告王润宝与被告邸生、马艳红签订的《二手房买卖合同》约定：“标的房屋的产权证书取得后15日内，甲方应配合乙方办理标的房屋的过户手续”，按该约定内容，原告王润宝与被告邸生、马艳红签订买卖合同购买涉案房屋时，出卖人即被告邸生、马艳红尚未取得房屋产权证，故买受人即原告王润宝在签订该买卖合同时就应当预见到被告邸生、马艳红向其办理房屋过户登记存在障碍；并且，该房屋由出卖人通过办理按揭贷款购得，房屋上设有抵押权，在涤除抵押权之前，买卖双方仍无法办理过户登记，而原告王润宝未涤除该抵押权，故应当认定系买受人自身原因未办理过户登记，原告王润宝作为买受人提出的异议不符合上述规定中第二十八条第（四）项规定的情形。综上，原告王润宝作为案外人对涉案执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉请应予驳回。判决驳回原告王润宝的诉讼请求。案件受理费13600元，由原告王润宝负担，本判决生效即交纳。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。 王润宝提交：证据一，银行交易明细，证明目的是与一审中上诉人提交的缴纳物业费、供暖费九张票据，互相印证实际交款人是本案上诉人，证明涉案房产是上诉人占有使用，交易明细中有上诉人的户头和李迎春的户头进行交付款项的。证据二，李迎春和王润宝的结婚证一份，证明双方是夫妻关系。 邸成元质证认为：对证据真实性没有异议，但不能证明这些费用均是上诉人缴纳，也不能证明上诉人占有使用涉案房屋的事实。 邸成元提交：在房管局拍照的照片复印件一张，证明房产证是2017.9.15取得的。 王润宝质证认为：该证据真实性不予认可，该证据不符合调取证据的形式构成要件，对于涉案房屋取得的产权证上诉人至今也没有看到过，所以对于取得的时间上诉人不知情。 本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，本案属于案外人异议之诉，旨在审查案外人对执行标的是否享有排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定的四种情形必须同时具备，上诉人王润宝才能排除执行法院对案涉房产的的强制执行。上诉人王润宝应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担充分的举证责任。本案中，虽然上诉人王润宝与邸生、马艳红在执行法院对案涉房产查封之前签订了《二手房买卖合同》，但根据王润宝的举证情况来看，王润宝妻子李迎春为案涉房产交费的最早时间是在2018年2月5日，而执行法院的对案涉房产的查封时间则为2017年11月2日，即王润宝并非是在本院查封之前对案涉房产进行的占有、使用。故本案并未同时符合上述规定的四种情形，王润宝对案涉房产并不享有排除强制执行的民事权益。综上，王润宝的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13600元，由上诉人王润宝负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  郭 柳 审 判 员  樊绫钰 审 判 员  周 欣 二〇二一年三月二十九日 法官助理  程文瑶 书 记 员  刘奕宏