广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1971民初29282号原告:袁晓华，男，1985年1月15日出生，汉族，住广东省东莞市××××××××××××××××，身份证号码：441××××××××××××052。委托诉讼代理人：曹年华，广东安国（深圳）律师事务所律师。被告：杨德勇，男，1981年7月13日出生，汉族，住湖南省新田县×××××××××，身份证号码：432××××××××××××814。委托诉讼代理人：肖洪斌，广东宏尚律师事务所律师。被告：周芳，女，1981年7月14日出生，汉族，住广东省深圳市龙华新区×××××××××××××××15D，身份证号码：432××××××××××××126。第三人：东莞市乐有家房产经纪有限公司，住所地：东莞市东城区星城社区××××××××××××××××××××，统一社会信用代码：914×××××××××××357B。法定代表人：郭某1。委托诉讼代理人：贾秀芳，女，1979年8月16日出生，汉族，住河北省遵化市×××××××××××××××××，身份证号码：130××××××××××××52X，第三人员工。委托诉讼代理人：高亚静，女，1990年8月16日出生，汉族，住河南省登封市×××××××××，身份证号码：410××××××××××××527，第三人员工。第三人：招商银行股份有限公司东莞分行，住所地：东莞市南城区×××××××第一国际招商银行大厦一至四层、二十三至二十五层，统一社会信用代码：914××××××××××275XK。负责人：姜杰。原告袁晓华诉被告杨德勇、周芳，第三人东莞市乐有家房产经纪有限公司（以下简称“乐有家公司”）、招商银行股份有限公司东莞分行（以下简称“招商银行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月29日立案受理后，依法由审判员杨玲冰担任审判长，与审判员邱桂珍、王建海组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告及其委托诉讼代理人曹年华、被告杨德勇的委托诉讼代理人肖洪斌到庭参加诉讼，乐有家公司、招商银行经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。第二次庭审，原告及其委托诉讼代理人曹年华、被告杨德勇及其委托诉讼代理人肖洪斌到庭参加诉讼，被告周芳、乐有家公司、招商银行经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.继续履行原告、被告杨德勇以及第三人于2020年5月18日签订的《二手房买卖及居间服务合同》；2.被告杨德勇向原告支付违约金（以4600000元为本金，按照每天万分之五的标准，从起诉之日计算至清偿之日止）；3.被告杨德勇向原告支付处理本案所合理支出的律师费40000元；4.第三人招商银行配合原告代被告杨德勇清偿位于东莞市松山湖高新技术产业开发区青田路7号盛世山湖名居5号楼304号房屋的贷款债务，配合原告办理注销该房产抵押手续；5.本案诉讼费、保全费由被告杨德勇承担。事实和理由：2020年5月18日，原告在第三人乐有家公司介绍下，与被告杨德勇签订了一份《二手房买卖及居间服务合同》，约定被告杨德勇将位于东莞市松山湖高新技术产业开发区青田路7号盛世山湖名居5号楼304号房转让给原告，不动产权证书号为：粤（2018）东莞不动产权第0286522号，房屋建筑面积为122.19平方米，总价为4600000元，按照首付加按揭方式付款。签订合同后，原告积极履行了合同义务，支付了定金500000元，准备了银行按揭贷款必要的资料。因近期松山湖地区房价上涨过快，被告杨德勇后悔转卖该房屋，不愿意前往银行配合办理相关银行按揭手续，明确表示不想继续交易。原告最近连续发函催告，被告杨德勇均不理睬。被告杨德勇辩称，一、原、被告双方在第三人乐有家公司签订的合同无效，该合同包括《信息告知书》、《二手房买卖及居间服务合同》、《交易节点确认书》及《二手房买卖合同补充协议》。根据《信息告知书》的内容，房产证取得不满两年禁止交易；二、合同从签订之日起就是无效的，被告杨德勇同意将原告所支付的款项无息退还原告；三、该合同是双方真实意思的表示，原告的违约行为导致合同无法履行。根据补充协议的约定，原告应在2020年9月3日前支付不低于880000元的赎楼款给被告杨德勇赎楼，但是原告至今没有支付，导致合同没有办法继续履行。综上，法院应判令解除双方签订的《二手房买卖及居间服务合同》并驳回原告的诉讼请求。第三人乐有家公司提交书面《情况说明》，述称，2020年5月18日，在第三人乐有家公司居间服务下，原告与被告杨德勇签署了《二手房买卖及居间服务合同》，约定由被告杨德勇出售位于东莞市松山湖高新技术产业开发区青田路7号盛世山湖名居5号楼304的商品房给原告，合同成交价为4600000元整，交易定金为500000元。合同签署当时，原告支付50000元定金，15个工作日再支付450000元给被告杨德勇。合同签署后，第三人乐有家公司依照合同约定积极协助原、被告双方办理银行按揭贷款、委托担保赎楼等交易流程。2020年7月7日，被告杨德勇微信告知第三人乐有家公司：房子不想卖了或加价500000元（成交总价），而原告不同意且要求按合同约定继续履行，第三人乐有家公司配合沟通多次无果。2020年7月14日，第三人乐有家公司依据约定告知原、被告办理按揭手续，被告杨德勇表示不再进行交易，涉案房屋的交易也因此滞缓。此后，第三人乐有家公司多次约谈原、被告双方沟通协商，但双方无法达成一致。被告周芳、第三人招商银行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交答辩、陈述意见及证据。经审理查明，2020年5月18日，被告杨德勇作为卖方、原告作为买方、第三人乐有家公司作为居间方签署了《信息告知书》、《交易节点确认书》、《二手房买卖及居间服务合同》、《二手房买卖合同补充协议》。《二手房买卖及居间服务合同》约定：买卖双方交易的房地产位于东莞市松山湖高新技术产业开发区青田路7号盛世山湖名居5号楼304；该房产有租约，租期到2021年4月15日止，月租金3800元，卖方保证承租人于签署本合同前已放弃优先购买权；该房产转让总价款为4600000元；该房产交易定金共计500000元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金50000元，合同签订后15个工作日内再向卖方支付定金450000元；买卖双方协商一致约定买方按按揭付款的方式支付房款，卖方须无条件配合提交相关资料及签署相关协议；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。被告杨德勇在该合同中载明的通讯地址为：湖南省永州新田县×××××××××。《二手房买卖合同补充协议》约定：首期款现不确定3成还是4成，支付3成签合同当天支付人民币伍万元整。2020年5月23号之前支付人民币贰拾万元整，2020年6月10号支付人民币贰拾伍万元整。剩余首期款人民币捌拾捌万元整在2020年9月3号之前支付给卖方赎楼使用，卖方不能作为其他用途。支付4成签订合同当天支付人民币伍万元整。2020年5月23号之前支付人民币贰拾万元整，2020年6月10号支付人民币贰拾伍万元整。剩余首期款人民币壹佰叁拾肆万元整在2020年9月3号之前支付给卖方赎楼使用，卖方不能作为其他用途。《信息告知书》中载明：交易房屋为个人产权；交易房屋的不动产权证出证日期是2018年9月3日（2017年4月11日后出证的两年内无法转让）。2020年5月18日，被告周芳签署了《配偶同意出售证明》，载明：本人与房屋出售人共有的房屋位于东莞市松山湖高新技术产业开发区青田路7号盛世山湖名居5号楼304；本人同意房屋出售人出售上述房屋。2020年5月18日，原告向被告杨德勇转账支付50000元；2020年5月23日，原告向被告杨德勇转账支付200000元；2020年6月9日，原告向被告杨德勇转账支付250000元。2020年7月30日，原告向被告杨德勇的身份证地址邮寄《催告函》，要求被告杨德勇履行办理按揭贷款手续的义务。该邮件显示投递时间为2020年8月2日。2020年8月13日，原告再次向被告杨德勇的身份证地址邮寄《催告函》，载明：我方于2020年7月30日催告贵方办理按揭贷款手续，但贵方不予理会。现我方郑重致函贵方：请继续履行合同，否则，视为贵方根本违约，我方一定会诉诸法院。该邮件显示投递时间为2020年8月17日。该两份信件上均载明了被告杨德勇的联系电话：138×××××395。被告杨德勇不确认收到上述两份《催告函》。关于合同没有继续履行的原因。原告主张：2020年7月7日，被告杨德勇通过微信方式告知居间方案涉房产不想卖了或者加价500000元。被告杨德勇对此不予确认，主张：一、被告杨德勇于2020年8月电话告知居间方案涉房屋不能交易，想通过居间方将定金返还给原告，但并没有说过要加价；二、被告杨德勇从房管部门了解到：2017年4月11日0时后取得房屋产权证的房屋不满两年是不能交易的，所以案涉房屋无法办理过户手续，是禁止交易的。关于房屋的情况。被告杨德勇提交的《不动产登记信息查询结果》显示：案涉房屋存在一项抵押，抵押权人为招商银行股份有限公司东莞分行，抵押方式为最高额抵押，抵押期限为2019年7月17日至2029年7月17日，债权数额为2100000元。被告杨德勇提交的发票显示：案涉房屋售房款的开票日期为2016年3月16日。关于付款能力。原告提交了《中国农业银行个人明细对账单》，拟证明其具有一次性付清剩余房款的能力，该对账单显示：2020年11月27日，原告账号为6228××××××××9991914的银行账户中，账面余额为4187973.65元。关于律师费。原告提交了《委托代理合同》、发票，拟证明其因本案纠纷产生律师费40000元。另查明：一、两被告于2008年12月5日登记结婚；二、被告杨德勇在法院预留的本人联系电话为138×××××395、邮寄地址为湖南省新田县×××××××××。以上事实，有原告提交的二手房买卖及居间服务合同、信息告知书、交易节点确认书、银行电子回单、履约催告函、邮单、委托代理合同、发票、转账凭证、邮单投递结果查询证明、中国农业银行个人明细对账单、配偶同意出售证明，被告杨德勇提交的信息告知书、二手房买卖及居间服务合同、交易节点确认书、二手房买卖合同补充协议、发票、不动产登记信息查询结果、结婚证，以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。被告周芳、第三人招商银行经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交答辩、陈述意见，视为自愿放弃质证和抗辩的权利。第三人乐有家公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为自愿放弃质证权利。本案的争议焦点为：被告杨德勇是否构成违约。关于此焦点，应从以下几个方面予以分析：其一、根据东莞市住房和城乡建设局、东莞市×××××××作出的对于《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》的政策解答，2017年4月11日零时以前完成网签的新建商品住房或二手商品住房，无限转让年限要求。而本案中，被告杨德勇提交的发票可以证明案涉房屋即属于2017年4月11日零时以前完成网签的新建商品住房或二手商品住房，故案涉房屋并不存在转让年限要求。被告杨德勇主张案涉房屋属于禁止交易的类型，事由不成立。其二、原告于2020年7月30日、2020年8月13日两次向被告杨德勇发出《催告函》并妥投，催促被告杨德勇办理按揭贷款手续的相关事宜、继续履行合同。该《催告函》邮寄的地址为被告杨德勇在《二手房买卖及居间服务合同》中预留的通讯地址，填写的电话亦为被告杨德勇的联系电话，故本院采信原告的主张，确认被告杨德勇已收到该两份《催告函》。根据合同的约定，被告杨德勇需无条件配合提交按揭付款的相关资料及签署相关协议，但被告杨德勇未举证证明其有履行相关义务，亦未举证证明其有对原告发出的《催告函》的内容提出异议，故本院采信原告的主张，确认被告杨德勇存在不履行合同义务的违约行为。其三、被告杨德勇确认其在2020年8月通知第三人乐有家公司案涉房屋不能交易，表明想通过第三人乐有家公司将定金退还给原告。本院认为，被告杨德勇的行为已经构成明示的预期违约。其四、在被告杨德勇已经存在不履行合同义务、明示预期违约的情况下，原告有权拒绝履行补充协议约定的在2020年9月3日前支付剩余首付款的义务，该拒绝履行并不构成违约。综上，本院认为，《二手房买卖及居间服务合同》是原告及被告杨德勇双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守履行。被告杨德勇在合同履行过程中未按约定履行合同义务且明示预期违约，已构成违约。本案纠纷系被告杨德勇违约所致，因此，依据《二手房买卖及居间服务合同》的约定，原告有权要求被告杨德勇以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，且被告杨德勇应承担原告因维权所产生的律师费等。原告提交的《中国农业银行个人明细对账单》显示其有能力一次性全额支付剩余购房款4100000元，且原告提交的《委托代理合同》、发票显示其因案涉纠纷维权已实际产生律师费40000元。故对于原告要求判令继续履行原告、被告杨德勇及第三人乐有家公司于2020年5月18日签订的《二手房买卖及居间服务合同》、被告杨德勇向原告支付违约金（以4600000元为本金，从2020年9月29日起按照日利率万分之五计算，计至款项实际清偿之日止）、被告向原告支付律师费40000元的诉请，本院依法予以支持。关于合同的继续履行，为保证双方能够正常交易，具体操作步骤应为：1.原告直接向抵押权人招商银行偿还案涉抵押贷款的剩余借款本息（具体支付金额以本判决确定的付款之日招商银行提供的数据为准）；2.被告杨德勇及招商银行协助原告办理案涉房屋注销抵押登记手续；3.原告在完成注销抵押登记手续后五天内将购房款余款（4100000元减去向招商银行的还贷金额）支付给被告杨德勇，被告杨德勇在收到购房款余款后三天内向房管行政部门递件申请将案涉房屋过户至原告处，两被告协助原告办理案涉房屋过户手续；4.被告杨德勇在完成协助原告将案涉房屋过户至原告处后五天内将案涉房屋交付给原告；5.其他未尽事宜，按照双方签订的《二手房买卖及居间服务合同》约定以诚信原则履行。乐有家公司亦应该按照合同约定配合原告、被告杨德勇履行上述义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：原告袁晓华应于本判决发生法律效力之日起十日内代被告杨德勇向第三人招商银行股份有限公司东莞分行偿还基于东莞市松山湖高新技术产业开发区青田路7号盛世山湖名居5号楼304的房产抵押登记的借款本息，具体金额以应付款当日第三人招商银行股份有限公司东莞分行提供的尚欠数额为准；被告杨德勇、第三人招商银行股份有限公司东莞分行应于原告袁晓华履行完毕第一项确定的义务之日起十日内共同协助原告袁晓华办理位于东莞市松山湖高新技术产业开发区青田路7号盛世山湖名居5号楼304的房产的注销抵押登记手续；原告袁晓华应于东莞市松山湖高新技术产业开发区青田路7号盛世山湖名居5号楼304的房产注销抵押登记之日起五日内向被告杨德勇支付购房款余款（4100000元扣除上述第一项支付的金额），被告杨德勇在收到购房款余款后三日内与被告周芳协助原告袁晓华办理位于东莞市松山湖高新技术产业开发区青田路7号盛世山湖名居5号楼304的房产的过户手续，过户登记至原告袁晓华名下；被告杨德勇在完成协助原告袁晓华将案涉房屋过户至原告袁晓华名下后五天内将东莞市松山湖高新技术产业开发区青田路7号盛世山湖名居5号楼304的房产交付给原告袁晓华；其他未尽事宜，按照原告袁晓华、被告杨德勇及第三人东莞市乐有家房地产经纪有限公司签订的《二手房买卖及居间服务合同》约定以诚信原则履行；被告杨德勇应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告支付违约金（违约金以4600000元为本金，从2020年9月29日起按照日利率万分之五计算，计至款项实际清偿之日止）；被告杨德勇应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告支付律师费40000元。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费43920元、保全费5000元（原告已预交），由被告杨德勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  杨玲冰审判员  邱桂珍审判员  王建海二〇二一年三月五日书记员  黄小丽谢锦伟