广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初31684号原告：广州市玛赛投资管理有限公司，住所地广州市海珠区新港东路1088号之一会展五路3号凤浦中路801号803号-101房自编之1。法定代表人：吴立锋，总经理。委托代理人：潘小拥，广东永通律师事务所律师。被告：李欢，女，1990年11月10日出生，汉族，住所地湖南省。委托代理人:吴捷，广东中泽律师事务所律师。原告广州市玛赛投资管理有限公司诉被告李欢租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月18日受理后，依法由审判员区伟斌独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人潘小拥、被告李欢及其委托代理人吴捷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2017年11月15日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定甲方（原告）将广州市海珠区新港东路1088号之一会展南五路3号凤浦中路801号803号中洲交易中心裙楼六元数体验天地负一层BIF-04商铺出租给乙方（被告）使用，面积为118平方米，租赁期限6年，自计租日开始计算，即自2017年12月16日起至2023年12月15日止；该商铺的固定租金按照租赁面积计算，即每平方米170元，月租金则为20060元，固定租金自计租年（租赁年）第三年起，每壹年租金在上一年租金的基础上上浮5%的递增，直至合同期满；自计租日起，应付租金按附件二的租金明细表执行；首期租金为计租日起至第叁个月最后一日期间的租金，其中计租日所在月按照当月计租天数乘以日租金标准（日租金标准为每月租金标准/30日）的乘积计算，首期服务费于签署本合同之日起2个工作日内交纳，除首期服务费外，其他交租期服务费按每贰个完整的自然月（即每月的第一日至每月的最后一日）为一个交租期交纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的15日前，向甲方一次性足额支付下个交租期租金；首期服务费为计租日起至第叁个月最后一日期间的服务费，其中计租日所在月按照当月计租天数乘以日租金标准（日租金标准为每月租金标准/30日）的乘积计算，首期租金于签署本合同之日起2个工作日内交纳，除首期租金外，其他交租期服务费自商铺交付之日起计算，每贰个月为一个缴费期，服务费为伍拾元每平方米，每缴费期11800元，服务费按每贰个完整的自然月（即每月的第一日至每月的最后一日）为一个交租期交纳，乙方应当在每个周期最后一个月的15日前，向甲方一次性足额支付下个周期服务费；乙方需自行承担与该商铺使用有关的水电费，甲方或物业管理公司于每月5日前将上月的记录表或缴费通知单告知乙方，乙方需于每月10日前支付上述费用；除租赁期限届满合同正常终止外，如甲方或乙方根据本合同规定单方解除合同，则乙方应当在合同终止之日交还商铺；乙方逾期交还商铺，除应当依照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金、服务费等各项费用外，每日还应按照合同最后一个月的日租金的2倍向甲方支付违约金，直至乙方交还商铺或甲方依照规定收回该商铺。在租赁期限内，乙方逾期交付租金或服务费及其他费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.3%支付违约金；如乙方不按合同约定时间支付租金或其他费用达连续2次或一年内累计2次的，甲方有权将违约金提高至10%。签约后，被告一直使用店铺。至今，被告拖欠原告2019年6月至2020年1月租金140252元、服务费47200元、灯箱费用2400元、水电费8487元（扣除能源保证金20000元后）。因被告没有按合同约定支付租金、服务费及其他费用，2020年1月7日，原告向被告发出《租赁合同解除以及追偿欠款的通知》，解除双方签订的合同。但被告一直没有将商铺交还给原告。为此，现起诉请求判令1、被告立即向原告支付2019年6月至2020年1月租金140252元（庭审中变更为138079.69元）、服务费47200元、灯箱费用2400元、水电费8487元（已经扣除20000元保证金）；2、被告向原告支付2019年6月至2020年1月房屋租金、服务费的逾期支付违约金（以每期逾期支付的租金、服务费为基数，每日按3‰标准，自2019年4月16日、6月16日、8月16日、10月16日、12月16日起计算至实际付清之日止）、支付2019年6月至11月的水电费逾期支付违约金（其中5536元自2019年11月11日开始、2951元自2019年12月11日开始，每日按3‰标准，计算至实际付清之日止），暂计算至2020年9月15日房屋租金逾期支付违约金134329.68元，服务费逾期支付违约金为46149元，水电费逾期支付违约金7600元；3、被告向原告支付逾期移交房屋违约金48766元（合同最后一个月租金的2倍）；4、案件诉讼费用由被告承担。被告辩称：第一，关于诉求的租金，我方统计并没有欠那么多，后面的月份我方还是有交给原告的，大概还有71429.31元未付。而且，房屋押金还没有抵扣，另还有2万元保证金没有抵扣，每笔保证金，我方都有凭证，要求予以扣减抵销。第二，违约金，因为当时签订的是格式合同，其主张的违约责任属于格式合同中的无效条款。原告提供格式条款不合理，因而不能主张违约金。而且，所约定违约金的标准过高，即使要计算，也应调低，最多也只能按照年利率6%计算。我方认为第二项请求应当驳回。对于诉求第三项的违约金，并无相关违约事实存在。原告称没有把房屋移交给他，但事实上，该房屋不是没有移交，是原告强行收回了，已另出租给第三方。我方还有物品在里边，另我方光装修和投资就有80多万元，原告强行把房屋收回，就不存在移交的问题。因此，不同意该项诉求。诉讼费用由法院依法判决。经审理查明：原告表示位于广州市海珠区新港东路1088号、1088号之一，会展南五路3号，凤浦中路801号、803号房屋是广州中轻新洲房地产开发有限公司的物业，该公司于2017年11月5日出具《同意分租证明》，载明“我司同意将上述物业转租给广州祥通投资有限公司，再同意祥通公司将其中部分面积转租给广州市玛赛投资管理有限公司，并同意其对外分租。根据《房屋租赁登记备案证明》（穗租备2017B0501500677号）载明，海珠区新港东路1088号-101房（海珠区新港东路1088号1088号之一会展南五路3号凤浦中路801号803号-101房）的备案承租人为广州祥通投资有限公司，租赁面积14212.73平方米，租赁期限自2016年3月1日至2033年2月28日。2017年11月15日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方（原告）将广州市海珠区新港东路1088号之一会展南五路3号凤浦中路801号803号中洲交易中心裙楼六元数体验天地负一层BIF-04商铺出租给乙方（被告）经营餐饮（品牌为三顾牦炉），面积为118平方米，租赁期限6年，自计租日开始计算，即自2017年12月16日起至2023年12月15日止；该商铺的固定租金按照租赁面积计算，即每平方米170元，月租金则为20060元，固定租金自计租年（租赁年）第三年起，每壹年租金在上一年租金的基础上上浮5%的递增，直至合同期满；自计租日起，应付租金按附件二的租金明细表执行；首期租金为计租日起至第叁个月最后一日期间的租金，其中计租日所在月按照当月计租天数乘以日租金标准（日租金标准为每月租金标准/30日）的乘积计算，首期服务费于签署本合同之日起2个工作日内交纳，除首期服务费外，其他交租期服务费按每贰个完整的自然月（即每月的第一日至每月的最后一日）为一个交租期交纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的15日前，向甲方一次性足额支付下个交租期租金；首期服务费为计租日起至第叁个月最后一日期间的服务费，其中计租日所在月按照当月计租天数乘以日租金标准（日租金标准为每月租金标准/30日）的乘积计算，首期租金于签署本合同之日起2个工作日内交纳，除首期租金外，其他交租期服务费自商铺交付之日起计算，每贰个月为一个缴费期，服务费为伍拾元每平方米，每缴费期11800元，服务费按每贰个完整的自然月（即每月的第一日至每月的最后一日）为一个交租期交纳，乙方应当在每个周期最后一个月的15日前，向甲方一次性足额支付下个周期服务费；乙方需自行承担与该商铺使用有关的水电费，甲方或物业管理公司于每月5日前将上月的记录表或缴费通知单告知乙方，乙方需于每月10日前支付上述费用；（4.1.1条）乙方应在签约后2个工作日内向甲方支付租赁保证金40120元，在合同有效期内，该租赁保证金仅作为乙方履行本合同约定义务的保证，除甲方书面同意外．乙方无权要求抵付任何应缴纳的款项；另缴纳能源保证金20000元；租赁期间，如果乙方有违反或不履行本合同的行为，并给甲方造成损失或者损害的，在甲方发出要求乙方纠正该等行为并赔偿甲方损失的书面通知后5日内，乙方拒不纠正该等行为并赔偿甲方损失的，甲方有权直接在乙方向其交纳的租赁保证金中扣除违约金或损失赔偿金（不影响甲方对乙方该等行为可行使的任何其他权利或补救方法），以补偿甲方因乙方该等行为造成的损失或者损害，但甲方应在直接扣除违约金或损失赔偿金之日起7日内书面告知乙方。乙方应在收到前款所述书面扣款通知的7日内向甲方补足租赁保证金，否则，甲方有权解除合同，收回该商铺，剩余的租赁保证金不予返还，甲方损失超过剩余租赁保证金的，仍有权迫索；（4.4.4条）在本合同终止且双方权利义务清理完毕之日，甲方在5个工作日内结算水电煤等相关能源费用，扣除已发生的能源费后向乙方一次性无息退还余下的能源费保证金；（4.6.1条）甲方或物业管理公司应于每月5日前将上月的记录表或（水电费、燃气费等）缴费通知单告知乙方，乙方需于每月10日前支付；除租赁期限届满合同正常终止外，如甲方或乙方根据本合同规定单方解除合同，则乙方应当在合同终止之日交还商铺；（6.4条）乙方逾期交还商铺，则视乙方同意商铺内一切物品为遗弃物，甲方有权处置；合同终止，乙方逾期交还商铺，乙方除应当依照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金、服务费等各项费用外，每日还应按照合同最后一个月的日租金的2倍向甲方支付违约金，直至乙方交还商铺或甲方依照规定收回该商铺；在租赁期限内，乙方逾期交付租金或服务费及其他费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.3%支付违约金；如乙方不按合同约定时间支付租金或其他费用达连续2次或一年内累计2次的，甲方有权将违约金提高至10%。该合同附件二约定免租期6个月，第一租赁年兔租4个月，第二租赁年免租2个月，均分摊至租赁年内每月执行；即第1年租金13373.33元，第2年16716.67元，第3年21063元。该合同附件八约定：如乙方违反本合同约定时间缴纳所有费用，则甲方有权对该商铺采取停止供应电力、水、煤气等及停止提供任何服务，直至缴清费用。签约后，被告向原告支付了租赁保证金40120元、能源费押金20000元，并接收店铺进行装修后投入了运营。2019年10月15日，原告向被告发出《关于费用催缴及违约通知》，称此前已多次催缴，但被告尚未缴纳2019年8、9、10月租金管理费及水电费，共欠79270.01元，滞纳金6134.02元，现最后一次通知被告必须于2019年10月16日前全额支付上述欠款，否则，停止供水供电服务，并与被告单方解除合同，收回商铺，追究违约责任。被告自2019年9月7日最后一次支付租赁费用后，未再向原告付款。庭审中，被告表示其已于2019年10月16日搬离了承租店铺，原因是原告对商铺实施了停水停电致无法经营；原告表示停水停电是根据管理协议的约定实施，另于2020年1月7日再次向被告发出解除合同通知后，才收回了店铺。诉讼中，原、被告确认双方约定第二期租金缴纳时间是2018年2月15日前支付2018年3、4月的租金；但是，自2018年6月起，双方又再次协商确定每月的15日前需支付次月的租金、服务费。原告主张被告未付的费用有：租金100782.2元，包括2019年7月10816.34元、9月16579.68元、10月、11月均是16716.67元、12月18889.84元、2020年1月21063元（其中2020年1月1日至2020年1月7日是4756.16元）；服务费47200元，包括2019年6月至2020年1月期间每月均为5900元（其中2020年1月1日至2020年1月7日是1332.26元）；水费2019年6月至2019年11月共1608元；电费2019年6月至2019年11月共27419元；尚欠水电费在扣除被告以能源保证金20000元相抵后，实际尚欠8487元；灯箱电费2400元。原告表示放弃对水电费违约金、灯箱电费违约金的主张。本院认为：原告与被告签订的《商铺租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应依约全面履行。被告作为承租人，理应按照约定的时间缴纳租金等费用。现被告自2019年6月15日起拖欠租金、服务费等，已构成违约。原告据此于2019年10月15日向被告发出《关于费用催缴及违约通知》，要求被告清缴欠费，并随后采取了停水停电措施。被告对此提出了异议，认为是原告的野蛮做法才导致店铺无法再经营，故不应再计算之后所产生的费用。对此，本院意见，由于管理协议明确约定在被告逾期仍未交清费用的情况下，原告可以采取停水停电的措施。现被告确实一直拖欠费用，故原告实施停水电的做法符合合同约定。被告以此拒付后续费用，缺乏合同依据。另一方面，被告并未举证证明已将店铺实际交还给了原告，故原告称其是于2020年1月7日才收回店铺的意见，本院予以采信。据此，被告应向原告支付计至2020年1月7日止尚欠的租金84475.36元、服务费42632.26元，并按照合同约定的时间分段起算逾期付款违约金。至于违约金标准，因原告不能举证证明所导致的损失，现被告亦要求调低，故可予调整至年利率6%计算。原告要求被告计付灯箱费用2400元、水电费8487元，合理合法，可予支持。虽然合同中有“合同终止，乙方逾期交还商铺，乙方除应当依照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金、服务费等各项费用外，每日还应按照合同最后一个月的日租金的2倍向甲方支付违约金，直至乙方交还商铺或甲方依照规定收回该商铺”的约定，但鉴于原告此前已收取了被告的租赁保证金40120元，若原告再以此要求被告支付逾期移交房屋违约金48766元，就属于重复主张权利，不应得到支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告在本判决生效之日起10日内，向原告支付2019年7月至2020年1月7日的租金84475.36元及违约金(从2019年6月15日起至2019年8月14日止，以10816.34元为基数；从2019年8月15日起至2019年9月14日止，以27396.02元为基数；从2019年9月15日起至2019年10月14日止，以44112.69元为基数；从2019年10月15日起至2019年11月14日止，以60829.36元为基数；从2019年11月15日起至2019年12月14日止，以79719.2元为基数；从2019年12月15日起至实际清偿之日止，以84475.36元为基数；均按照年利率6%计算，该违约金总额以84475.36元为限)。二、被告在本判决生效之日起10日内，向原告支付2019年6月至2020年1月7日的服务费47200元及违约金(其中2019年5月至2019年11月期间的违约金，在每月的15日起分别均以5900元为基数计算至实际清偿日止；另从2019年12月15日起以1332.26元为基数计算至实际清偿日止；均按照年利率6%计算，该违约金总额以47200元为限)。三、被告在本判决生效之日起10日内，向原告支付灯箱费用2400元、水电费8487元。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3860元，由原告负担2484元，由被告负担1376元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  区伟斌二〇二一年三月十七日书记员  廖钺铃詹泽鑫