成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0116民初1815号 原告：倪华，女，1979年8月19日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：郭文彬，四川蜀航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯前香，四川蜀航律师事务所律师。 被告：成都嘉盟置业有限公司，住所地：成都市双流区东升街道棠湖西路一段24号。 法定代表人：苏保全，总经理。 委托诉讼代理人：冯滟茹，女，系公司员工。 原告倪华诉被告成都嘉盟置业有限公司（以下简称：嘉盟公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告倪华的委托诉讼代理人郭文彬、冯前香、被告嘉盟公司的委托诉讼代理人冯滟茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 倪华向本院提出诉讼请求如下：1.确认与嘉盟公司2015年2月9日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》（美高登A座1栋1403号房屋）合法有效；2.本案诉讼费由嘉盟公司承担。事实和理由：2015年2月9日，倪华与嘉盟公司签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，约定倪华购买嘉盟公司位于天府新区华阳街道天府大道南段560号美高登A座1栋1403号房屋，合同对价款、交房时间、产权登记等做了约定。签订合同后，倪华履行了付款义务，嘉盟公司于2017年1月19日将该商品房交付倪华，倪华装修使用至今。嘉盟公司一直拖延办理不动产权证，甚至不依约申报办理房屋备案。倪华向嘉盟公司共购买了四套房屋（包含案涉房屋），由倪华的老公魏泽华代倪华向嘉盟公司支付了购房款，其中部分转账支付，部分抵工程款，部分在嘉盟公司售楼处按公司要求刷POS机消费支付。中冶成都勘察研究总院有限公司（以下简称：中冶公司）向成都云峰建设集团有限公司（以下简称：云峰公司）承包了“美高登A座”项目降水护壁工程，结算后云峰公司欠中冶公司工程款18999410元，嘉盟公司又欠云峰公司工程款，魏泽华是中冶公司负责本项目的实际施工人，各方达成一致，以房屋来抵欠中冶公司的工程款。 嘉盟公司辩称：1.在签订《商品房买卖合同》之前，2013年10月23日案涉房屋已经抵押给成都农商银行股份有限公司簇桥支行（以下简称：农商银行），抵押在先，买卖在后，双方的买卖合同未取得抵押权人的同意，违反了物权法和担保法的规定，所以合同无效。2.倪华并没有支付相应的购房款，收据中备注的是抵款。由于资金并未进入农商银行的监管账户，银行不予认可，不予解除抵押。3.我司提供案涉房屋给倪华，是因为我司应该支付给云峰公司建设工程款而设立的让与担保。经结算我司已经足额且超付云峰公司的工程款，让与担保的前提基础已不存在。三方并未形成以房抵债的书面协议，请求法院依法判决。 当事人围绕其诉讼请求向本院提交了证据，本院根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2015年2月9日嘉盟公司与倪华签订了《商品房买卖合同》（合同自编号：1-1-1403）及《商品房买卖合同补充协议》，约定将嘉盟公司已办理商品房预售许可证的位于××街道××村一社的“美高登Ａ座”×幢×层×号商品房（住宅）出售给倪华，商品房合同总价款为310080元，该商品房所分摊的土地使用权已于2013年10月23日设定抵押，抵押权人为农商银行簇桥支行，并约定了买卖双方办理合同备案、交付房屋、办理产权手续等等。合同中，无违反法律法规禁止性规定的内容。合同最后一页为2013年10月24日农商银行簇桥支行向双流县房产管理局出具的《关于同意销售“美高登Ａ座”项目商品房的函》，该行同意嘉盟公司销售已抵押给银行的“美高登Ａ座”项目土地上所修建的商品房，并同意办理预售商品房合同备案登记、预售商品房预告登记及预售商品房抵押预告登记手续。倪华还与嘉盟公司另行签订了《商品房买卖合同》，购买了同小区另外三套房屋。 2015年2月9日，嘉盟公司向倪华出具了收美高登A座四套房屋（包含案涉房屋）房款796930元的《收款凭据》（编号：NO：JMZY0387），其中案涉房屋310080元，加盖了嘉盟公司收款专用章。2017年1月17日，嘉盟公司向倪华出具了收美高登A座四套房屋（包含案涉房屋）房款230587元的《收款凭据》（编号：NO：JMZY16248），其中案涉房屋2960元，备注：“POS：230587.00”加盖了嘉盟公司收款专用章。 据魏泽华的中国建设银行账户的《个人活期明细信息》、《个人活期账户交易明细》记载，2014年8月21日魏泽华向嘉盟公司转账223203元，2014年2017年1月17日消费支付241707元，交易地点/附言“成都市瑞崇合能房地产开发”。 据魏泽华2020年5月20日出具的《房款支付情况说明》记载：中冶公司与云峰公司签订了《基坑凿井降水、护壁桩、冠梁及护壁合同》，本人为中冶公司承揽美高登A座基坑降水护壁工程施工内部承包人，该工程结算金额为3590081元，云峰公司支付部分款项后，无力支付余下1899410元，经过云峰公司协调，由工程建设方嘉盟公司以案涉项目的八套住宅购房款直接冲抵付中冶公司工程余款，嘉盟公司与云峰公司之间的债权债务由其自行结算，其所购房款的差额部分由本人现金、转账支付嘉盟公司，且于2017年1月17日全部支付完毕。经本人和嘉盟公司同意，由倪华与嘉盟公司就抵债房产签署了商品房买卖合同，所购房屋为美高登A座14层03号、04号、27号、28号房，共计房款1181890元，其中工程余款抵扣房款728100元，本人向嘉盟公司转账223203元、余下房款230587元本人于2017年1月17日现金支付，上述所有购房款收据均由本人或本人委托曾勤代为签字办理。 嘉盟公司已于2017年1月向倪华交付了房屋。倪华从2017年1月开始向成都朋诚物业管理公司交纳案涉房屋的住宅物业费等费用。嘉盟公司至今未办理上述商品房买卖合同的备案登记手续。 另查明，2012年7月30日，云峰公司向中冶公司发包了“美高登A座”项目的基坑凿井降水、护壁桩、冠梁及护壁工程，双方签订了《基坑凿井降水、护壁桩、冠梁及护壁合同》。据2013年12月双方签署的《美高登A座项目降水护壁工程结算书》记载，结算后云峰公司应付总款3590081元，余款3290081元。 上述事实，有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《收款凭据》、《美高登A座临时管理规约及（住宅）前期物业服务协议》、《基坑凿井降水、护壁桩、冠梁及护壁合同》、《美高登A座项目降水护壁工程结算书》、魏泽华出具的《房款支付情况说明》、个人活期明细信息、中国建设银行个人活期账户交易明细、结婚证及魏泽华身份证、成都市不动产登记信息查询结果、当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，双方当事人于2015年2月9日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律法规禁止性规定，也无原《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，且双方已实际履行，上述合同合法有效。 嘉盟公司辩称出售案涉房屋时未经抵押权人同意，违反了物权法和担保法的禁止性规定，该商品房买卖合同无效，缺乏事实依据。经审查，嘉盟公司在双方签订的《商品房买卖合同》中向购房人提供了一份抵押权人农商银行簇桥支行出具的《关于同意销售“美高登A座”项目商品房的函》，向购房人表明其出售房屋的合法性，该函中抵押权人已明确同意嘉盟公司销售抵押土地上修建的商品房，嘉盟公司现又以该函并非抵押权人同意出售抵押财产为由进行抗辩，明显有违诚实信用原则，也缺乏事实依据，该抗辩不成立。 嘉盟公司辩称提供案涉房屋给倪华是因为该司应支付云峰公司建设工程款而设立的让与担保，且至今未收到倪华支付的房款。经审查，本院认为，嘉盟公司并未举证证明该商品房是嘉盟公司提供给云峰公司的让与担保财产，其主张嘉盟公司与倪华之间是让与担保关系的事实，不成立。其次，倪华提交的现有证据形成了证据锁链，足以证实倪华的丈夫魏泽华已代其采取转账支付、以工程款抵购房款的方式，向嘉盟公司支付了全部购房款，嘉盟公司也实际向其交付了房屋，倪华与嘉盟公司之间是真实的商品房买卖合同关系。上述抗辩，因缺乏事实和法律依据，不成立。 据此，依照原《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 原告倪华与被告成都嘉盟置业有限公司于2015年2月9日签订的《商品房买卖合同》（合同自编号：1-1-1403）及《商品房买卖合同补充协议》合法有效。 案件受理费50元，由被告成都嘉盟置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  王 涛 二〇二一年三月二十三日 法官助理  万 敏 书 记 员  干雪玲