北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初3840号原告:段燕霞，女，1981年3月15日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：城城不动产管理有限公司，住所地陕西省西安经济技术开发区未央路**西安聚泽酒店有限公司**。法定代表人：张智军，总经理。原告段燕霞与被告城城不动产管理有限公司（以下简称城城不动产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，由审判员郭云燕独任审理，于2021年3月11日公开开庭进行了审理。原告段燕霞到庭参加诉讼，被告城城不动产公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段燕霞向本院提出诉讼请求：1．判令解除段燕霞与城城不动产公司于2019年12月26日签订的《房屋托管合同》；2．判令城城不动产公司支付欠付段燕霞2020年2月份房租5000元整；3．判令城城不动产公司向段燕霞支付欠付租金，以每月5500元为标准，自2020年9月1日起计算至合同解除之日止；4．本案诉讼费由城城不动产公司负担。事实和理由：2019年12月26日，段燕霞、城城不动产公司签订《房屋租赁合同》，约定城城不动产公司承租位于西城区xxx的房屋，建筑面积50．52平方米，租赁期共36个月，自2019年12月30日起至2022年12月29日止。月租金5500元（租赁协议见附件）。另因“新冠疫情”，城城不动产公司联系段燕霞称因疫情该公司经营出现困难，与城城不动产公司在2020年3月2日签订了一份补充协议，协议中城城不动产公司承诺2020年1月和2月的租金共计11000元整，在2020年3月至2021年1月分期支付，每个月支付1000元（租赁协议见附件）。在补充协议签订后，城城不动产公司经常不按期支付房租，2020年9月开始，拖欠租金至今，并且在补充协议中签署的分期支付的租金也不予支付。段燕霞多次协调追讨均无果。现段燕霞依照双方签订的《房屋租赁合同》第14条第3款之约定，行使单方解约权。但是在段燕霞来至出租房屋告知租户因城城不动产公司违约要收回该房产时，由于租户和城城不动产公司签订的租赁合同未到期、未解约，租户拒不搬出腾房。皆因城城不动产公司的行为已严重侵犯了段燕霞的合法权益，段燕霞现依据双方签订的《房屋租赁合同》第14条第3款规定和《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定诉诸于法。被告城城不动产公司未出庭应诉，提交书面答辩状答辩称：一、因解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，因此答辩人不同意解除涉案合同。答辩人与被答辩人签订合同后，与第三人签订了房屋租赁合同，将涉案房屋出租给了第三人实际使用，若解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，因此答辩人不同意解除涉案合同。二、恳请贵院依据相关证据及案件事实确认答辩人欠付被答辩人租金的具体数额。答辩人与被答辩人签订《房屋租赁合同》后，答辩人一直按照合同约定向被答辩人支付租金及押金。2020年9月份受疫情影响，答辩人经营出现困难，无法按照合同约定日期向被答辩人支付租金。根据双方签订的合同约定，在合同期限内答辩人每年享有一个月免租期，并且在第一年租期内便一次性享受合同期内所有的免租期，因此，在计算答辩人欠付被答辩人租金时应免除答辩人所有免租期内租金，同时还应当将答辩人支付被答辩人的押金折抵欠付被答辩人的租金。在答辩人未按合同约定日期支付租金的情况下，被答辩人单方与实际使用涉案房屋的第三人协商，收回涉案房屋。因此，自被答辩人收回涉案房屋之日起，答辩人无需向被答辩人支付租金。由于答辩人经营异常无法核查被答辩人单方收回涉案房屋的具体日期，恳请贵院结合案件事实、合同约定及相关法律规定计算答辩人欠付被答辩人租金的具体数额。三、被答辩人主张的违约金数额过高，应当依法予以调整。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求适当予以减少。被答辩人主张的违约金远高于答辩人违约给被答辩人造成的损失，加之受疫情影响，答辩人无力支付被答辩人高额违约金，恳请贵院依法进行调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：位于北京市西城区**房屋（以下简称涉案房屋）于1993年12月20日登记在史义名下。北京市中信公证处于2018年7月13日作出（2018）京中信内经证字xxx号《公证书》，该公证书记载：被继承人史义于2003年3月22日死亡，被继承人张兰英于2013年5月23日死亡，张兰英自史义死亡后未再婚。被继承人史义与张兰英系原配夫妻，二人共生育了两个子女：史仲君、史仲文……涉案房屋由史仲君、史仲文共同继承。2019年12月26日，史仲君、史仲文分别向段燕霞出具委托书，共同委托段燕霞全权办理涉案房屋租赁事宜。同日，段燕霞（托管方，甲方）与城城不动产公司（受托方、乙方）签署《房屋托管合同》（以下简称涉案合同），双方约定的主要内容为：甲方将涉案房屋托管给乙方，房产证面积50．52平方米；该房屋用途为乙方经营长租、短租或配套项目，乙方应将租房合同作为本合同之附件一；托管期限内，甲方全权委托乙方或乙方指定的第三方负责房屋的经营管理，乙方向甲方提供房屋托管服务，并收取相应的托管服务费；合同期内甲方仅在首年支付乙方一个月的托管服务费，此费用每年用合同起租月份租金冲抵，互不支付。托管期内，乙方自行决定与承租方的租金金额，空租风险或溢价收益与甲方无关，甲方不承担风险；本合同托管期限合计36个月，自2019年12月30日（以本合同起租日为准）至2022年12月29日止，甲方实收租期35个月，冲抵服务费一个月；本合同自甲乙双方签字盖章、甲方提供完整签约资料当日为本合同生效日（资料清单及要求详见附件三），本合同生效日起3日后为起租日；月租金5500元（含物业费、取暖费），付款方式月付；租金支付时间及方式，本合同起租日起，甲方租金与乙方的托管服务费冲抵，次月起每个月最后一天乙方支付甲方房租，每年春节当月租金，统一在春节次月支付（春节次月一次支付两个月租金）。乙方每个月最后一天支付租金，如遇法定节假日顺延；甲方收到租金的第一个月起计算，以第一个托管年度月租金为基数，每12个月固定递增5%；乙方在托管期内可将该房屋出租、转租给他人；第十四条第三款，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1．乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外），2．乙方原因导致乙方二次以上拖欠各项费用达10000元的；乙方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方。上述合同签订后，段燕霞将涉案房屋交付城城不动产公司使用。2020年3月2日，段燕霞（甲方）与城城不动产公司（乙方）签订《补充协议》，双方主要的约定内容为：受“新型冠状病毒”的不可抗力影响，造成乙方经营困难，甲方出于理解与支持，同意乙方按以下付款方式支付疫情期间未付租金。乙方未支付甲方2个月的租金，合计11000元，该租金乙方承诺在2020年3月至2021年1月期间分期进行支付，每个月支付1000元，其它合同条款不变。段燕霞于2020年4月1日收到城城不动产公司支付的租金6500元，于2020年4月30日收到城城不动产公司支付的租金1000元，于2020年5月2日收到城城不动产公司支付的租金5500元，于2020年6月1日收到城城不动产公司支付的租金1000元，于2020年6月4日收到城城不动产公司支付的租金5500元，于2020年7月9日收到城城不动产公司支付的租金6500元，于2020年8月8日收到城城不动产公司支付的租金6500元，于2020年9月22日收到城城不动产公司支付的租金6500元。后城城不动产公司未再向段燕霞支付租金。庭审中，段燕霞表示涉案房屋次承租人徐三峰与城城不动产公司之间的租赁合同将于2021年4月底到期，其于本案中暂不主张腾退涉案房屋，待本院判决后其再行解决后续事宜。本院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告城城不动产公司经本院合法传唤，未到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。一、段燕霞是否享有合同解除权及合同解除时间当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。依据涉案合同第十四条第三款及第十五条第四款的约定，城城不动产公司不支付或不按照约定支付租金达30日的，段燕霞有权解除合同。根据已查明情况，城城不动产公司于2020年9月22日后未再向段燕霞支付租金，欠付租金已超过30日，城城不动产公司已构成根本违约，段燕霞有权依据双方合同约定解除涉案合同。段燕霞在本案中明确表示不要求法院处理腾退房屋事宜，不存在城城不动产公司所述解除合同影响第三人权益的情形，故段燕霞要求解除其与城城不动产公司之间《房屋托管合同》的诉讼请求，有事实及合同依据，本院予以支持。关于合同解除时间，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除，本案中城城不动产公司于2021年2月23日签收本院向其送达的起诉状，故涉案合同应于2021年2月23日解除。二、城城不动产公司应支付欠付租金的数额首先，关于城城不动产公司答辩主张服务费与欠付租金折抵的问题，对此段燕霞表示不同意抵扣，理由一是因为合同约定托管期为36个月，城城不动产公司只履行几个月就消失了，二是补充协议中城城不动产公司认可欠付其2个月房租，已认可不折抵服务费。依照双方合同约定，涉案房屋托管期限共计36个月，共计取一个月租金的服务费。但根据本案查明的事实，涉案合同仅实际履行8个月，且在合同履行初期城城不动产公司即出现欠付房租的情况，此外城城不动产公司在2020年3月2日的补充协议中自认欠付段燕霞2个月的房租，此约定亦与涉案合同关于“本合同起租日起，甲方租金与乙方的托管服务费冲抵，次月起每个月最后一天乙方支付甲方房租”的约定相矛盾，应视为双方在合同履行过程中对合同约定进行了变更，再行结合段燕霞在本案中并未提出违约金相关诉讼请求，综合考虑以上情况，本院认为城城不动产公司关于租金折抵服务费的意见不能成立，对其相应答辩意见不予采纳。其次，关于段燕霞主张城城不动产公司支付其欠付2月份租金5000元的问题，该诉讼请求实际指向涉案《补充协议》关于分期支付房租11000元的约定，根据本案查明的事实，城城不动产公司仅分期向段燕霞支付租金6000元，剩余租金5000元未能在约定期限向段燕霞支付完毕，故段燕霞的该项请求应予支持。第三，根据本案已查明的租金支付情况，结合双方《补充协议》的约定以及上述关于租金不予折抵服务费的认定，城城不动产公司已向段燕霞实际支付租金共计39000元，实际支付租金至2020年8月末，故段燕霞要求城城不动产公司支付2020年9月1日至合同解除之日租金的诉讼请求有事实及合同依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、段燕霞与城城不动产管理有限公司于二〇一九年十二月二十六日签署的《房屋托管合同》于二〇二一年二月二十三日解除。二、于本判决书生效之日起七日内，城城不动产管理有限公司支付段燕霞租金37017．86元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费363元，由城城不动产公司管理有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按照撤回上诉处理。审判员  郭云燕二〇二一年三月十七日书记员  王志伟