北京市西城区人民法院执 行 裁 定 书（2021）京0102执异45号异议人（案外人）：福建省九龙房地产有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济开发区闽东中路18号山水大酒店4楼。法定代表人：杜早治，董事长。委托代理人：周小洪，福建镤真律师事务所律师。申请执行人:平安银行股份有限公司北京分行，住所地北京市西城区复兴门内大街158号。负责人：鞠维萍，行长。委托代理人：李鑫，北京骅之韬律师事务所律师。被执行人：陈雄，男，1980年5月20日出生，汉族，住福建省福安市。被执行人：黄嫣然，女，1985年2月10日出生，汉族，住福建省福安市。本院在执行平安银行股份有限公司北京分行（以下简称平安银行北京分行）与陈雄金融借款合同纠纷一案中，异议人福建省九龙房地产有限公司（以下简称九龙地产公司）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。九龙地产公司称：请求依法立即撤销（2019）京0102执6041号，解除对宁德市曲尺塘路XXX单元房产的查封措施，并终止对该房屋的执行。北京市西城区人民法院查封的宁德市曲尺塘路XXX单元房产产权属于九龙地产公司所有，并非陈雄、黄嫣然所有。2012年10月25日，九龙地产公司与陈雄、黄嫣然签订《商品房买卖合同》，双方约定：陈雄、黄嫣然购买九龙地产公司开发的位于宁德市曲尺塘路XXX单元房产，购房总价款为895579元，首付款275579元，余款620000元办理按揭贷款。合同生效后，陈雄、黄嫣然违约，未履行《商品房买卖合同》约定的义务。九龙地产公司于2017年期间向福建省福安市人民法院起诉，2017年9月4日，福安市人民法院作出（2017）闽0981民初3450号民事判决，判决：九龙地产公司与陈雄、黄嫣然签订的《商品房买卖合同》于2016年11月19日解除；陈雄、黄嫣然于本判决生效之日起十日内协助九龙地产公司办理解除《商品房买卖合同》的合同备案注销、涉案房屋及抵押权预告登记注销手续；陈雄、黄嫣然于本判决生效之日起十日内按购房款总额的30%向九龙地产公司支付违约金268673.70元；陈雄、黄嫣然于本判决生效之日起十日内偿还九龙地产公司至《商品房买卖合同》注销之日止向银行垫付的款项（暂计至2016年11月30日，垫付款项为74094.17元）；驳回九龙地产公司的其他诉讼请求。该判决于2017年12月2日发生法律效力，九龙地产公司也已向福安市人民法院申请强制执行。根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。双方签订的《商品房买卖合同》已经合法解除，陈雄、黄嫣然对该房屋不享有物权，宁德市曲尺塘路XXX单元房产产权依法属于九龙地产公司所有。对宁德市曲尺塘路XXX单元房产产权采取查封措施没有法律依据。根据最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法{2019}254号）十一、关于案外人救济案件的审理。124.【案外人依据另案生效裁判对金钱债权的执行提起执行异议之诉】的规定，在九龙地产公司与陈雄、黄嫣然签订《商品房买卖合同》已经合法解除的情况下，宁德市曲尺塘路XXX单元房产产权为九龙地产公司，因此，贵院的查封措施依法应予撤销。综上，贵院的查封措施无依据，请求贵院依法立即撤销（2019）京0102执6041号，解除对宁德市曲尺塘路XXX单元房产查封措施。平安银行北京分行称，不同意九龙地产公司的申请。平安银行北京分行享有对陈雄的到期债权，经过贵院生效判决确认，执6041号不应予以撤销；基于平安银行北京分行的到期债权，我们申请了强制执行，依照相关法律规定，依法查封涉案房产合法合理；本案的九龙地产公司虽然有生效判决书，但该判决书没有明确确认涉案房屋由九龙地产公司享有，依据目前不动产登记中心显示的登记信息，陈雄为登记人，平安银行北分公司并非九龙地产公司与陈雄《商品房买卖合同》纠纷案件的当事人，无法知晓二者之间真实争议纠纷的情况，也无法知晓陈雄是否通过其他途径主张涉案房屋的权利。按照（2017）闽0981民初3450号民事判决书被执行人陈雄向九龙地产公司购买的涉案房屋，人民法院确认陈雄向九龙地产公司支付购房款275579元，该房款九龙地产公司应返还陈雄，因平安银行北京分行向贵院申请强制执行，应当享有对该笔案款的查封划扣的权利。为了方便案件的处理，我们建议九龙地产公司直接向平安银行北京分行直接返还，作为陈雄偿还平安银行北京分行的到期债权。本院查明：2018年6月28日，本院作出（2018）京0102民初13388号民事判决，判决：被告陈雄于本判决生效之日起十日内偿还原告平安银行股份有限公司北京分行贷款本金500000元、截至2018年1月2日的利息、罚息和复利491703.83元，及自2018年1月3日起至实际清偿之日止的罚息、复利（以实际欠款数额为基数，按照《个人信用额度贷款合同》、《个人贷款出账凭证》约定的标准计算）。该案件于2018年10月30日发生法律效力。2019年2月19日，平安银行北京分行向本院申请强制执行，本院以（2019）京0102执6041号案件立案执行。2019年11月13日，本院查封预告登记在陈雄、黄嫣然名下涉案房屋。另查，2017年9月4日，福建省福安市人民法院作出（2017）闽0981民初3450号民事判决，判决：九龙地产公司与陈雄、黄嫣然签订的《商品房买卖合同》于2016年11月19日解除；陈雄、黄嫣然于本判决生效之日起十日内协助九龙地产公司办理解除《商品房买卖合同》的合同备案注销、涉案房屋及抵押权预告登记注销手续；陈雄、黄嫣然于本判决生效之日起十日内按购房款总额的30%向九龙地产公司支付违约金268673.70元；陈雄、黄嫣然于本判决生效之日起十日内偿还九龙地产公司至《商品房买卖合同》注销之日止向银行垫付的款项（暂计至2016年11月30日，垫付款项为74094.17元）；驳回九龙地产公司的其他诉讼请求。该判决于2017年12月2日发生法律效力。2019年7月23日，福建省福安市人民法院作出（2019）闽0981执677号执行裁定，裁定：解除九龙地产公司与陈雄、黄嫣然签订的坐落于宁德市XXX单元《商品房买卖合同》（备案合同编号：201XXXXXXXX）；并强制注销预告登记证（证号：20XXX）及预告抵押权（证号：20XXX）。陈雄、黄嫣然协助九龙地产公司办理解除《商品房买卖合同》的备案登记及预告登记注销手续。九龙地产公司可持本裁定书到不动产机构办理预告抵押权注销及房地产管理部门办理原合同备案及预告登记的注销手续。本院认为，根据《最高人民法院国土资源部建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十六条规定，预查封是对被执行人尚未进行权属登记，将来可能会进行登记的不动产进行的一种限制性措施，只有登记机关核准登记产权时，才转为正式查封。陈雄、黄嫣然购买的涉案房屋预查封后，因九龙地产公司起诉陈雄、黄嫣然解除合同，并已由福建省福安市人民法院作出（2017）闽0981民初3450号民事判决书予以确认解除合同，2019年7月23日，福建省福安市人民法院作出（2019）闽0981执677号执行裁定书，裁定解除合同并强制注销预告登记及预告抵押权。即该《商品房买卖合同》因被解除而债权消灭，能够确定陈雄、黄嫣然作为买受人已经不能获得涉案房屋的所有权，涉案房屋不属于可供执行财产。由于涉案房屋不再是预查封的对象，故需返还的购房款即成为执行标的。故九龙地产公司提出的异议请求，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定如下：异议人福建省九龙房地产有限公司异议成立。如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审 判 长 赵燕来审 判 员 张 毅审 判 员 刘 敏二〇二一年三月十日法官助理 刘 岩书 记 员 孙 萍