成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初16498号 原告（反诉被告）：刘霜森，男，汉族，1956年5月17日出生，住四川省广元市利州区。 原告（反诉被告）：石绍英，女，汉族，1965年5月12日出生，住四川省广元市利州区。 原告（反诉被告）：刘琨，男，汉族，1994年1月11日出生，住四川省广元市利州区。 共同委托诉讼代理人：孔令鹏，中国人民解放军陆军，特别授权。 被告（反诉原告）：四川江丰物业管理有限公司川塔分公司，住所地成都市成华区猛追湾街94号。 负责人：孙雷。 被告：四川江丰物业管理有限公司，住所地成都市青羊区日月大道一段978号3栋3单元6楼622号。 法定代表人：余滨。 共同委托诉讼代理人：冯叶，北京金诚同达（成都）律师事务所律师，一般授权。 共同委托诉讼代理人：舒利娟，北京金诚同达（成都）律师事务所律师，一般授权。 刘霜森、石绍英、刘琨与四川江丰物业管理有限公司川塔分公司（以下简称江丰物业川塔分公司）、四川江丰物业管理有限公司（以下简称江丰物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。刘霜森及其共同委托诉讼代理人孔令鹏，江丰物业川塔分公司、江丰物业公司的共同委托诉讼代理人冯叶、舒利娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 刘霜森、石绍英、刘琨向本院提出诉讼请求：1、判令四川江丰物业管理有限公司和四川江丰物业管理有限公司川塔分公司向原告支付从2019年1月1日至2020年12月31日的租金共计133947元（被告应付租金146124元，扣除已支付租金12177元，两年累计未付租金：133947元）；2、判令四川江丰物业管理有限公司和四川江丰物业管理有限公司川塔分公司向原告支付至2020年12月31日止的违约金（计算方式：自每期应付租金日期开始，以应付而未付的每期租金为计算基数，按每日万分之一计算违约金，至租金付清之日止。）。事实与理由：2013年10月17日，原告与被告川塔公司签订《商品房买卖合同》和《补充协议》，购买了位于成都市成华区猛追湾街94号四川广播电视塔影视文化广场(成都339•C座)3幢8楼813号办公房屋，建筑面积82.72平方米。2013年10月17日，原告与川塔公司指定的江丰物业川塔分公司签订《委托装饰装修合同》，将上述房屋委托给江丰物业川塔分公司装修并支付装修款。且原告将上述房屋委托给江丰物业川塔分公司经营管理。后川塔公司直接将上述房屋交付给江丰物业川塔分公司对上述房屋进行装修，并按约定将第一轮的租金全部付清。2018年1月1日，原告和江丰物业川塔分公司再次签订《委托经营管理合同》约定：原告将上述房屋(建筑面积共计82.72平方米)委托给江丰物业川塔分公司经营管理，期限为12个月(即自2019年1月1日起止2019年12月31日止)，租金单价80元/平方米、月租金6088.56元(税后)、季度租金18265.68元(税后)，合同约定期(一年)租金总额73062.72元。房屋租金在每个季度开始后的15个工作日内，以按季度支付的方式(每三个月为一个季度，最后一个月按月度支付)，支付到原告指定的银行账户内；原告有权按本合同约定收取该房屋的租金，如果江丰物业川塔分公司未能成功招租致使本房屋处于空置状态，或者与实际承租户签订的租金低于本合同约定的标准，江丰物业川塔分公司须补足差额部分；江丰物业川塔分公司逾期支付应付租金的，自逾期之日起每日按未支付租金的万分之一支付违约金。由于江丰物业川塔分公司未按约足额支付租金，应当按约承担违约金。2020年1月1日后，原告与江丰物业公司虽未继续签订租约合同或补充协议，但该房产事实上仍由江丰物业公司管理经营，其收益也由江丰物业公司获得，原告被告双方都未提出异议。故原告认为，该行为构成事实续约，原房产租赁合同继续有效，双方达成不定期租赁合同，双方应根据原合同继续行使权利、履行义务。由于江丰物业川塔分公司系江丰物业公司的分支机构，江丰物业公司及分公司系川塔公司指定，且三公司在上述房产销售前后、装饰装修、经营管理期间存在人员、财务、对外宣传等方面的高度混同，故川塔公司应当依法承担连带责任。鉴于此，原告为维护自身的合法权益，特依法起诉，敬请法院支持诉请为谢。 江丰物业川塔分公司、江丰物业公司共同辩称，我方认为原告主张的租金及违约金计算标准无异议，但我方认为合同在2019年12月31日已终止，故租金也在同日截止。一、原告与江丰物业川塔分公司之间的《委托经营管理合同》已于2019年12月31日到期，双方之间的关系自动终止。原告委托江丰物业川塔分公司经营管理案涉房屋的期限自2019年1月1日至2019年12月31日止。根据《委托经营管理合同》第八条的约定，原告继续委托江丰物业川塔分公司进行经营管理，须在2019年12月31日之前与江丰物业川塔分公司重新签署委托协议或补充协议。但合同到期后，原告与江丰物业川塔分公司并未就合同续订或另行签订达成任何书面或口头协议。因此，原告与江丰物业川塔分公司之间的《委托经营管理合同》已于2019年12月31日到期后自动终止。且合同到期后江丰分公司即未再对案涉房屋进行经营管理，该房屋在委托经营管理合同到期后，实际是被成都三三九资产管理有限公司（即现川塔恒远C栋物业服务方）占用。原告向江丰物业川塔分公司交付的房屋未能达到《委托经营管理合同》约定的交付条件，江丰物业川塔分公司有权拒绝支付租金，且不因此承担违约责任。2019年1月1日起至2019年12月31日，江丰分公司应付租金73062.77元，已付租金12177.17，欠付租金60885.6元。由于原告向江丰物业川塔分公司交付的房屋实际上未能达到房屋标准交付条件，其中大堂、电梯、消防等物业设施及服务均未能实际提供，给江丰物业川塔分公司对外租赁造成了巨大阻碍。根据《民法典》第五百二十五条：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求。”原告交付的房屋不符合约定的交付条件，江丰物业川塔分公司有权拒绝支付原告租金，且不因此承担违约金。二、《委托经营管理合同》到期后的租金和违约金不应得到支持，应予驳回该部分诉讼请求。如前所述，原告与江丰物业川塔分公司之间的《委托经营管理合同》到期后即自动终止，江丰分公司在合同到期后也没有再对案涉房屋进行经营管理，或者对案涉房屋占有或使用，双方已不存在任何关系。原告请求江丰物业川塔分公司支付合同到期后的租金及违约金，没有合同上和事实上的依据。综上，请法院驳回原告的全部诉讼请求。 江丰物业川塔分公司向本院提出提出反诉请求：判令确认与原告签署的《成都339•C座委托经营管理合同》于2019年12月31日已到期终止。 刘霜森、石绍英、刘琨答辩称，租赁期届满，承租人江丰物业川塔分公司继续使用租赁物，并未将租赁物向原告进行返还，刘霜森、石绍英、刘琨对此行为也没有提出异议，原租赁合同应继续有效，租赁期限为不定期。刘霜森、石绍英、刘琨多次上门商谈合同签订以及租金催收，但江丰物业川塔分公司均未明确表示不予续租。双方长期稳定的租赁关系有理由使原告相信租赁合同仍旧在双方之间有效，江丰物业川塔分公司的行为构成事实续约。 经审理查明，2018年12月30日，刘霜森、石绍英、刘琨（甲方，委托方）与江丰物业川塔分公司（乙方，受托方）签订了《成都339•C座委托经营管理合同》，约定甲方将其拥有的【四川广播电视塔影视文化广场（又名：“成都339•C座”）】项目3幢8楼813号商品房交由乙方经营管理，委托乙方将该房屋及所附属设施对外招租或由乙方自主经营或与他人联营。该房屋建筑面积82.45平方米。委托期限自2019年1月1日起至2019年12月31日，共12个月。合同第三条租金及其支付方式：1、租金及费用：……（3）经营管理期内扣除租赁税后租金合计73062.72元。……2、该房屋从交付后次日起计租，乙方按照当时的法律法规代扣代缴税费及其他法定费用后，将该房屋的税后租金在每个季度开始后的15个工作日内，以按季度支付的方式（每三个月为一个季度，最后一个月按月度支付），支付到甲方指定的银行账户内。合同第四条甲方的权利和义务：1、经营管理期间，甲方保证乙方有权以任何形式合法使用、经营该房屋、有权将该房屋转租给第三人经营、使用（经营管理期内，乙方转租或以其他方式经营、使用租赁房屋时，不必再通知甲方并取得甲方同意）；经营管理期内，甲方不得单方终止本合同，甲方亦不得干涉乙方合法使用、经营该房屋。合同第七条违约责任：……2、乙方逾期支付应付租金的，自逾期之日起每日按未支付租金的万分之一向甲方支付违约金。合同第八条双方同意，本合同期限届满后，甲方可选择以下两种方式之一执行：（1）若甲方决定继续将房屋交由乙方经营管理的，应在本合同期限届满前与乙方进行协商并重新签订合同或签订补充合同…… 庭审中，刘霜森、石绍英、刘琨陈述江丰物业川塔分公司于2019年2月1日向其支付2019年1月租金6088.56元；于2019年5月23日向其支付2019年2月租金6088.19元，此后再未支付租金。截止2019年12月31日刘霜森、石绍英、刘琨应收租金73062.72元，实收12176.75元，欠收租金60885.97元，江丰物业川塔分公司予以认可。 上述事实有经庭审举证下列证据证实：原、被告身份信息、《成都339•C座委托经营管理合同》、银行转账流水、以及双方的当庭陈述为证，本院予以确认。 本院认为，刘霜森、石绍英、刘琨与江丰物业川塔分公司签订的《委托经营管理合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，案涉纠纷应适用民法典施行前当时的法律、司法解释的规定。 关于江丰物业川塔分公司主张确认案涉合同已于2019年12月31日到期终止的问题。根据《成都339•C座委托经营管理合同》约定：“......委托期限自2019年1月1日起至2019年12月31日，共12个月......（3）经营管理期内扣除租赁税后租金合计73062.72元。......合同第八条双方同意，本合同期限届满后，甲方可选择以下两种方式之一执行：（1）若甲方决定继续将房屋交由乙方经营管理的，应在本合同期限届满前与乙方进行协商并重新签订合同或签订补充合同……”，本院认为根据《中华人民共和国合同法》第九十一条之规定，虽在2019年12月31日案涉合同到期后刘霜森、石绍英、刘琨与江丰物业川塔分公司未重新签订合同或签订补充合同，但案涉合同并未终止，双方形成不定期租赁关系，江丰物业川塔分公司未提供已将案涉房屋腾退给刘霜森、石绍英、刘琨并已通知解除双方租赁关系的证据，故江丰物业川塔分公司主张确认案涉合同已于2019年12月31日到期终止的主张于法无据，本院不予支持。 关于刘霜森、石绍英、刘琨主张江丰物业公司及江丰物业川塔分公司支付欠付的租金及违约金问题。本院认为，庭审中双方对于江丰物业川塔分公司尚欠2019年1月1日至2019年12月31日期间租金金额60885.97元均已予以认可，虽然江丰物业川塔分公司在庭审中陈述已于2019年6月1日就将案涉房屋及物业管理移交给了成都三三九资产管理有限公司，但其出示证据不足以证明案涉房屋的移交与刘霜森、石绍英、刘琨达成一致合意，根据合同相对性原则，江丰物业川塔分公司仍需根据案涉合同约定向刘霜森、石绍英、刘琨未付欠付的房屋租金60885.97元。在2019年12月31日案涉合同到期后刘霜森、石绍英、刘琨与江丰物业川塔分公司未重新签订合同或签订补充合同，但双方形成不定期租赁关系，故江丰物业川塔分公司应依约向刘霜森、石绍英、刘琨支付2020年1月1日起至2020年12月31日期间的租金73062.72元。同时又根据案涉合同约定：“……2、该房屋从交付后次日起计租，乙方按照当时的法律法规代扣代缴税费及其他法定费用后，将该房屋的税后租金在每个季度开始后的15个工作日内，以按季度支付的方式（每三个月为一个季度，最后一个月按月度支付），支付到甲方指定的银行账户内。……2、乙方逾期支付应付租金的，自逾期之日起每日按未支付租金的万分之一向甲方支付违约金。”，江丰物业川塔分公司应当向刘霜森、石绍英、刘琨支付自逾期支付租金之日即2019年1月15日（每个季度开始后的15个工作日）起至房屋租金实际付清之日止，以每期应付租金为基数，自每季度逾期之日起按每日万分之一的标准计算的违约金，超出部分本院不予支持。另四川江丰物业管理有限公司川塔分公司系四川江丰物业管理有限公司的分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条：“……分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。……”之规定，本院对刘霜森、石绍英、刘琨主张江丰物业公司支付上述租金及违约金的主张予以支持。 据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十五条，《中华人民共和国公司法》第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、四川江丰物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向刘霜森、石绍英、刘琨支付租金133948.69元及违约金（计算方式：以每季度应付租金为基数，按每日万分之一的标准于每季度逾期支付之日起，自2019年1月15日起计算至租金实际付清之日止）； 二、驳回刘霜森、石绍英、刘琨的其他诉讼请求； 三、驳回四川江丰物业管理有限公司川塔分公司的反诉请求。 如果四川江丰物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2690元，减半收取1345元，反诉案件受理费减半收取50元，合计1395元，由四川江丰物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  吕凌飞 二〇二一年三月十七日 书记员  张路遥