文书内容贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终407号上诉人（原审被告）：凯里市兆龙房地产有限责任公司，住所地：贵州省凯里市永华路353号（320国道），统一社会信用代码91522601750198888X。法定代表人：金跃飞。委托诉讼代理人：姚婕，女，贵州同熙律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：贵阳从零物联管理有限责任公司，住所地：贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区金阳科技产业园标准厂房辅助用房B374室，统一社会信用代码915201150610103925。法定代表人：唐劲。委托诉讼代理人：蒲璐美，女，1991年1月11日生，住贵州省瓮安县。上诉人凯里市兆龙房地产有限责任公司（以下简称：“兆龙公司”）与被上诉人贵阳从零物联管理有限责任公司（以下简称：“从零物业”）物业务合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初15538号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。兆龙公司上诉请求：一、撤销凯里市人民法院作出的（2020)黔2601民初15538号民事判决书，依法改判上诉人不承担物业支付责任；二、本案第一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人、被上诉人及门面实际使用人之间就物业费交纳问题已经达成一致意见，并实际履行，本案的物业费交纳责任人应是门面的实际使用人，而非上诉人；一审判决未将门面实际使用人追加为本案当事人，属遗漏当事人。2、不将门面承租人作为案件当事人，无法查清本案物业费欠缴事实。从零物业辩称：1、我公司通过公开招标的方式与凯里东方花园小区业主委员会签订了《住宅小区物业服务合同书-凯里东方花园》,该合同真实有效。2、合同约定商业用房物业费用由物业公司自定价格收取，而凯里兆龙房地产开发有限公司作为商铺的业主，理应履行产权的相关义务。从零物业向一审法院起诉请求：一、判令被告支付原告物业管理费44580元。二、案件受理费由被告承担。一审判决认定案件事实：2018年7月1日，原告与凯里市东方花园小区签订《住宅小区物业服务合同书》，约定原告为凯里市东方花园小区进行物业服务，服务期限为2018年7月1日至2019年12月31日，费用为步梯房：0.5元/月/m2,电梯房0.8元/月/m2,商业用房由乙方（物业公司）自定价格收取。广东大排档、惠好超市已经足月按1元/月/m2交纳公共设施维护费。2008年7月22日，被告兆龙公司将其开发的位于凯里市出租给案外人杨斌、潘春木，经营门面为光辉足迹，共计575.34ｍ2,租赁期限为2008年7月22日至2018年7月22日。2011年8月29日，被告兆龙公司将其开发的位于凯里市出租给案外人韩贵芳，经营门面为富和玉足，共计650ｍ2,租赁期限为2011年8月29日至2021年8月29日。2017年12月1日，被告兆龙公司将其开发的位于凯里市出租给案外人龚文先，经营门面为黔足康，共计511ｍ2,租赁期限为2017年12月1日至2021年11月30日。2017年12月18日，被告兆龙公司将其开发的位于凯里市出租给案外人胡成美，经营门面为三友电力，共计240ｍ2,租赁期限为2018年1月1日至2021年1月1日。同时约定设施设备维护费每平方1元／月（交业主委员会或物管）。2019年1月1日，被告兆龙公司将其开发的位于凯里市出租给案外人胡以军，经营门面为鲜鱼庄、鹅肉火锅，共计426ｍ2,租赁期限为2019年1月1日至2021年12月31日。同时约定设施设备维护费每平方1元／月（由物业公司收取）。2019年3月1日，被告兆龙公司将其开发的位于凯里市出租给案外人朱兴周，经营门面为创维电器、全牛饭店，共计667ｍ2,租赁期限为2019年3月1日至2023年5月31日。同时约定设施设备维护费每平方1元／月（由物业公司收取）。另查明，2018年3月14日，黔东南州中级人民法院作出（2011）黔东执字第18-6号执行裁定书，裁定:一、将凯里市兆龙房地产有限责任公司所有的位于北京东路延伸段东方商业门面，建筑面积为177.29平方米的和3号门面，建筑面积68.03平方米，共作价4459571.2元，交付申请执行人贵州广颢城乡建设工程有限公司、贵州广颢城乡建设工程有限公司第一工程处抵偿生效法律文书的债权金额。上述不动产所有权自本裁定书送达各债权人时起转移，动产所有权自交付时起转移。以物抵债部分门面属于三友电力及黔足康的楼上部分。再查明，富和玉足、创维电器、全牛饭店、光辉足迹、鲜鱼庄、鹅肉火锅商铺系被告兆龙公司所有。一审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。本案，原告与凯里市东方花园小区签订《住宅小区物业服务合同书》，且被告接受了原告提供的保洁、保安等物业管理服务。经查明，富和玉足、创维电器、全牛饭店、光辉足迹、鲜鱼庄、鹅肉火锅商铺系被告兆龙公司所有。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故原告与凯里市东方花园小区签订《住宅小区物业服务合同书》对兆龙公司具有约束力。同时，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。关于被告兆龙公司辩称已约定由承租人承担责任，兆龙公司不是本案适格的被告理由不成立，一审法院不予采信。原告诉请被告所有的商铺欠物业费的店面富和玉足面积948.48m2、创维电器面积150m2、全牛饭店面积380m2、光辉足迹面积575.34m2、鲜鱼庄、鹅肉火锅面积426m2、黔足康面积511m2、三友电力面积240m2。经查，被告兆龙公司将上述商铺租赁给案外人的面积富和玉足为650m2，超出部分，一审法院不予支持；创维电器及全牛饭店为667m2，原告只诉请530m2，视为对自己诉讼权利的放弃，一审法院予以准许；光辉足迹为575.35m2、鲜鱼庄、鹅肉火锅为426m2、黔足康为511m2、三友电力为240m2。同时，黔足康及三友电力已于2018年3月14日以物给案外人，故涉案以物抵债的商铺面积，诉请超出抵债时间，一审法院不予准许。结合黔东南州中级人民法院作出（2011）黔东执字第18-6号执行裁定书裁定以物抵债面积部分，共计245.32m2（177.28m2+68.03m2），黔足康及三友电力剩余面积部分为505.68m2（511m2+240m2-245.32m2）。关于被告辩称物业公司诉请的金额事实不清，证据不足。经查，被告兆龙公司案外人胡以军签订租赁合同，约定设施设备维护费每平方1元/月（由物业公司收取），原告诉求被告所涉案商铺按每平方1元/月收取物业费，并无不当，被告抗辩理由不成立，一审法院不予采信。如上所述，被告兆龙公司应当支付原告物业管理费用如下：            名称              面积（m2）              单价      元/月              每月      应收              应缴      月数              实缴      月数              欠缴      月数              欠缴费金额（元）                  富和玉足              650              1              650              18              6              12              7800                  创维电器              150              1              150              18              12              6              900                  全牛饭店              380              1              380              18              0              18              6840                  光辉足迹              575.34              1              570              18              5              13              7410                  鲜鱼庄/      鹅肉火锅              426              1              426              18              6              12              5112                  黔足康              511              1              511              8.5              0              8.5              4343.5                  三友电力              240                    1              240              8.5              0              8.5              2040                  黔足康、三友电力（剩余面积）              505.68              1              505.68                                          9.5              4803.96                  合计              3432.68                                                        39249.46      据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条之规定，判决：一、被告凯里市兆龙房地产有限责任公司于本判决书生效之日起十日内向原告贵阳从零物联管理有限责任公司支付物业服务费39249.46元。二、驳回原告贵阳从零物联管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取457元，由被告凯里市兆龙房地产有限责任公司391元，由原告贵阳从零物联管理有限责任公司负担66元。二审中，当事人双方均没有新的证据提交。二审查明的案件事实与一审认定一致，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审查。综合上诉人兆龙公司的上诉请求和理由，本案二审争议焦点为：物业费交纳责任人是兆龙公司还是门面的实际使用人？首先，依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。兆龙公司作为富和玉足、创维电器、全牛饭店、光辉足迹、鲜鱼庄、鹅肉火锅六商铺的业主，应当受业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同约束。其次根据合同相对性，商铺的实际使用人不是《住宅小区物业服务合同书》的签订者，该合同对其不具备约束力。兆龙公司虽然辩称与商铺实际使用人约定由其自行缴纳物业管理费。但没有具体的合同凭据，也不符合突破合同相对性的条件。故本院对该抗辩意见不予采纳。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”即物业费的缴纳主体是业主，哪怕业主与物业使用人有约定的业主也应当承担连带缴纳责任。结合本案，兆龙公司无法提供其与商铺实际使用人的约定依据，应当承担举证不利的法律后果由其承担物业费的缴纳责任，如双方确有约定兆龙公司亦可以另行向商铺实际使用人行使追偿权。综上，上诉人兆龙公司的上诉理由及请求均不能成立，本院予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判得当，本院予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费914元，由上诉人凯里市兆龙房地产有限责任公司承担。本判决为终审判决。审判长 王大梅审判员刘志红审判员 欧   阳   樟二〇二一年三月二十六日法官助理孙瑜书记员田仁晖