北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初22409号原告（反诉被告）：北京物美便利超市有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街30号院3号楼8层8276房间。法定代表人：董岗，经理。委托诉讼代理人：韩文倩，女，北京物美商业集团股份有限公司员工。被告（反诉原告）：刘涛，男，1972年2月10日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。原告（反诉被告）北京物美便利超市有限公司（以下简称物美公司）与被告（反诉原告）刘涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）物美公司的委托诉讼代理人韩文倩、被告（反诉原告）刘涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。物美公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年7月31日解除；2.请求判令物美公司返还刘涛押金24888元、租金140057.12元、未实际发生的水费306元、未实际发生的电费14979.20元，各项合计180230.32元，并按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款基础利率LPR支付资金占用利息（以180230.32元为基数，自2020年9月7日起计算至实际给付之日止）；3.本案诉讼费用由刘涛承担。事实和理由：2018年1月25日，物美公司与刘涛签订《房屋租赁合同》，约定由物美公司承租刘涛位于北京市大兴区丽园路7号1层125（以下简称125房屋），建筑面积148.77平方米的房产，作为便利店经营使用，合同期限自2018年3月26日至2026年3月25日，租金为298656元/年，每两年递增6%，押金为24888元。2020年北京市受新冠疫情持续影响，涉诉房产所在大厦启动最严格防控措施，门店无法正常营业；且疫情期间大量消杀费用的投入及加倍支付的人员薪资等，大大加重了物美公司运营成本，致使物美公司亏损严重，因此物美公司门店根本无法正常经营以实现合同目的，故物美公司多次与刘涛沟通合同解除事宜。2020年7月24日，物美公司向刘涛发函告知2020年7月31日解除合同，双方于2020年9月7日签订《房屋交还确认单》，但刘涛拒绝退还物美公司押金24888元及未履行部分的租金140057.12元、电费14979.20元、水费306元，共计180230.32元。为此，物美公司依法特向法院提起诉讼，望判如所请。刘涛辩称，收到了物美公司的解除函，但在刘涛对解除合同提出反诉请求的条件后，物美公司并未回复，双方对解除合同未达成一致。后来物美公司要交给刘涛钥匙，已经腾空了房屋，刘涛只能接受现实。刘涛认为涉案合同于2020年9月7日解除，因为在2020年9月7日双方办理的交接，物美公司把房屋钥匙交还刘涛。物美公司向刘涛支付了2020年3月26日至2021年3月25日一年的租金，刘涛收到租金后依法向税务局纳税，纳税金额为18616元，因为物美公司违约，但刘涛已经依法纳税了，这个税金应由物美公司对刘涛进行赔偿，因为税票原件在物美公司处需要做账，刘涛无法申请退税；在物美公司同意续租一年的情况下，刘涛同意给物美公司减免一个半月房租，后来物美公司仅仅履行了3个月即提出终止合同，所以减免一个半月房租的条件已经不具备，刘涛要求按照原合同支付房租。物美公司说电费返还的问题，刘涛原租房原来只有一块电表，是负责房屋照明和空调的，后来物美公司要做轻食，要求刘涛增加一块新的电表并增加电压，新的电表只是超市专用，物美公司向两块电表都充了钱，刘涛同意将旧电表中的剩余电费返还给物美公司，剩余1390度电，电费是1.36元/度，金额是1890.40元。刘涛如果再续租的话，新的租户除非是超市或者餐饮才可能用到新电表，如果是教育机构、零售机构则可能用不到新的电表，建议物美公司向电力部门或物业索取。现在房子还在空置，如果新的租户可以用到新的电表，刘涛同意退物美公司新电表的电费，物美公司也可以随时去刘涛处查询电表剩余度数。同意返还押金24888元及水费306元。不同意给付资金占用利息，在双方未达成一致的情况下，刘涛无法确定退还金额。双方在合同中明确约定了解除合同的违约金，物美公司主张因为疫情解除合同刘涛不认可，因为：一、年初物美公司在北京地区关店100多家，相关媒体都可以查询到，而其他如永辉、便利蜂等超市并无关店行为，真实的原因是物美公司和多点进行融合，是为了优化报表及经营战略改变进行上市所作出的决定，不属于不可抗因素；二、和物美公司超市店长微信聊天中，店长也提及了公司马上要关掉100家店，并且也表示是物美公司和多点要进行融合，经营战略改变的原因，以上微信聊天记录都有截屏作为证据。所以刘涛不认可物美公司所说疫情不可抗力原因导致的关店，而是物美公司为上市所作准备造成的。刘涛在疫情中的损失并没有向物业或银行方面主张相应的补偿，亦不认为是刘涛不交物业费和不偿还贷款的理由。所以物美公司理应按照合同约定履行合同义务。希望法官弘扬社会普遍缺乏的履约合同精神。刘涛向本院提出反诉请求：1.要求物美公司给付刘涛三个月租金的违约金79143.75元；2.要求物美公司退还刘涛税款18616.20元；3.要求物美公司给付刘涛为其减免的一个半月租金37332元。事实和理由：刘涛主张的违约金为双方合同中的约定条款。物美公司在2020年初关店100余家是为多点合并及优化报表准备上市，所进行的经营战略调整与此次疫情无关。相同的疫情同为便利店，永辉超市及便利蜂以及其他超市并无大面积关店的情况发生，所以物美公司此次关店与疫情无关，不属于不可抗力因素。另外在刘涛与物美公司超市的店长微信聊天记录中，该店长也提及大面积关店是公司为了和多点进行合并而进行的经营战略改变，有微信聊天记录截屏为证。此次疫情给物美公司造成了损失，同样也给刘涛造成了损失。刘涛店铺是银行贷款购买，如按照物美公司的逻辑，是否刘涛也应该因为疫情损失原因不履行与银行的借款合同，不按照合同中的约定还款给银行。此合同签订时为双方真实意愿的体现，故此要求物美公司按照合同约定给付违约金。刘涛依法向税务部门缴纳房屋出租税款，由于物美公司违约，给刘涛造成了税金的损失，故要求物美公司进行税金返还。物美公司的房租为一年一缴纳，在物美公司同意续租一年并缴纳次年一年房租的情况下，刘涛同意为物美公司减免一个半月房租，减免金额在本次物美公司缴纳的一年房租中扣除。此为因果关系，如物美当初提出不续租一年并缴纳一年房租的情况下，刘涛也不会为物美公司进行房租的减免，现物美公司仅租了三个月即违约，不排除是物美公司早有违约意向，并利用刘涛的同情心恶意为之。刘涛现在无业，生活来源仅仅是依靠出租房屋维生，目前因疫情原因房屋空置，失去了生活收入来源，家中生活困难。即便如此，刘涛也没有向物美公司提出无理的要求，希望法官能够弘扬现在中国社会普遍缺失的合同履约精神，依法作出公正的判决。物美公司对刘涛的反诉辩称，当庭答辩不需要答辩期。合同的解除双方已经达成了一致，只是解除后的款项退还金额没有达成一致，物美公司当时把解约函发给了刘涛，刘涛是同意解约的，并且跟物美公司沟通协商可以写一个解约协议。所以物美公司认为解约时间是2020年7月31日。认可双方2020年9月7日办理了涉案房屋的交接。刘涛给物美公司开的发票里没有税金这一项，物美公司需要对方提供缴税的证据，根据税票显示刘涛没有缴税，物美公司提供的证据第十页上面显示没有税率和税金。针对于刘涛违约金的要求，物美公司依据疫情的影响构成不可抗力，严重影响物美公司的经营，使得经营状况难以为继，并且租赁房屋是属于商业底商性质，疫情期间人流锐减，使得物美公司的经营状况受损非常严重，因此提出的解约，不应承担违约责任。二、针对已减免的一个半月租金，是刘涛已作出的真实意思表示，双方事先已经沟通协商，物美公司也已经按照减免后的标准按时支付了房租，刘涛不应事后要求退还，有违诚实信用原则。本院经审理认定的事实如下：2018年1月25日，刘涛（出租方、甲方）与物美公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定刘涛将125房屋出租给物美公司；甲方保证在租赁期内租赁物供上下水，供电（380动电力）不低于35KVA……；租赁期间水电费由乙方自行承担，上述费用标准按物业管理公司执行的收费标准（电费1.36元/度，水费9元/吨）执行，水、电费由物业公司代收并提供相关部门出具的发票；合同第三条租赁期限约定：1.租赁期限：租赁期限为8年，自计租日起计算（即自2018年3月26日至2026年3月25日止）；2.免租期：免租期为60天（即自2018年1月25日至2018年3月25日止）；4.租赁终止后的撤出：本合同租赁期限届满或非因乙方原因导致合同终止，在合同期满或终止后五日之内，乙方应撤出租赁物，该撤空期内不计租金；合同第四条租金及支付方式约定：1.租赁期内，租金从第三年起每两年递增6%，第一年为298656元整/年，第二年为298656元整/年，第三年为316575元整/年（298656基础上增涨6%）……；2.合同签订之日起10日内向甲方支付租金并给乙方开具增值税票，合同签订之日，甲方收取乙方相当于一个月租金作为押金即24888元开具收据，整个合同期内押金金额不变，并于合同终止后，待乙方结清各项费用后无息返还给乙方。租金或管理费按年付，即乙方每次向甲方交纳一整年的租金，每年租金到期前10日向甲方交付下一年租金，收到租金后，甲方负责给乙方出具增值税票。合同第八条合同的解除和违约责任约定：1.甲方可以在发生以下情形时，以书面通知的形式解除本合同，如甲方决定解除合同的，甲方有权要求乙方承担3个月的房租作为违约金：1.2乙方无正当理由，单方面终止合同履行的。合同签订后，刘涛向物美公司交付房屋，物美公司交纳租金至2021年3月25日，并交纳押金24888元，期间刘涛为物美公司减免了2020年2月1日至2020年3月15日期间的租金37332元。物美公司在涉案房屋开便利超市，系物美便利店。物美公司称租赁房屋是属于商业底商性质，疫情期间人流锐减，店面亏损严重，而且底商是背对马路的，对经营产生严重影响，基于不可抗力店经营不下去了。所以提出解除合同。2020年7月24日，物美公司出具解约通知函，载明：贵我双方于2018年1月25日签订《房屋租赁合同》，由我司承租贵司位于北京市大兴区丽园路7号1层125的房屋，用于经营物美便利店，合同期限自2018年3月26日至2026年3月25日。合同签订后，我司一直依约履行，贵我双方合作良好。自2020年初新冠疫情突如其来，我司门店积极响应政府号召，保民生、保供应、保安全，为首都的抗击疫情做出重要贡献，为此也得到了各级政府和首都百姓的一致好评。但因疫情影响的投入加大和顾客流失严重等因素，导致门店经营情况持续恶化，亏损严重，截止目前贵我双方的上述合同履行已难以为继。故我司经过慎重考虑，决定于2020年7月31日解除与贵方的上述《房屋租赁合同》并关闭上述“物美便利店”。恳请贵方及时退还我司已交纳的租赁保证金及已预付但尚未实际产生的租金、物业管理费等费用，并对门店撤出商铺和设备以必要配合。2020年7月27日，物美公司于微信内将上述通知发送至刘涛。刘涛认可收到该解除通知，但表示双方对解除合同未达成一致，其于2020年7月30日向物美公司提出解除条件，但未得到回复。2020年9月7日，物美公司与刘涛就涉案房屋办理了交接，房屋交还确认单内载明：电表底数：剩余旧1390度，新10690度，共余14979.20元；水表底数：剩余34吨，水卡一张，共余306元。刘涛主张同意退还物美公司旧电表中的电费1890.40元，同意返还押金24888元及水费306元，不同意退还新电表的剩余电费，因新电表系应物美公司要求安装，超市或者餐饮才可能用到新电表，现涉案房屋处于空置中，如果新的租户可以用到新的电表，刘涛同意退物美公司新电表的电费。刘涛提交账单查询截图、税收缴款书对其因个人房屋出租于2020年4月10日缴纳18616.20元税款的情况予以证明。本院认为：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。因本案法律事实发生于民法典施行之前，故本案适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。物美公司与刘涛之间签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。双方应按前述合同行使权利、履行义务。关于合同解除问题。虽然疫情防控对房屋租赁合同的履行造成一定影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，物美公司不享有合同单方解除权。物美公司主张疫情防控措施导致顾客流失严重且底商背对马路，导致门店经营情况持续恶化，亏损严重，继续履行合同对其显示公平，且物美公司实际已经撤店，继续履行合同已经无法实现，故本院根据实际情况，确认物美公司与刘涛之间的租赁合同已经解除。关于解除时间。物美公司于2020年9月7日撤店，双方办理交接手续，故本院确认解除时间为2020年9月7日。针对物美公司的本诉请求。关于押金24888元、水费306元，刘涛同意返还，本院不持异议。就剩余电费，刘涛同意退还旧电表中的电费1890.40元，本院不持异议，就剩余电费13088.80元，物美公司未予使用，刘涛应予退还，故对物美公司要求退还电费14979.20元的诉讼请求，本院予以支持。就租金，双方于2020年9月7日办理了涉案房屋的交接，刘涛应返还2020年9月8日至2021年3月25日期间的租金，物美公司主张的140057.12元并无不当，本院予以支持。针对刘涛的反诉请求。关于违约金，疫情对本案租赁合同的履行造成一定影响，但没有达到合同目的无法实现的程度，物美公司可以提出解除合同，但存在一定违约行为，考虑疫情因素的影响，本院酌情减少违约金。关于税款，本院不予处理，刘涛可向相关部门主张权利。关于减免的一个半月租金，考虑到疫情对物美公司经营的影响，给物美公司和刘涛均造成一定损失，基于公平原则，双方应合理分担损失，刘涛为物美公司减免了一个半月租金，并无不当，对刘涛要求物美公司支付该减免的一个半月租金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、确认北京物美便利超市有限公司与刘涛于2018年1月25日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月7日解除；二、刘涛于本判决生效之日起十日内退还北京物美便利超市有限公司房屋租金140057.12元、押金24888元、水费306元、电费14979.20元，以上共计180230.32元；三、北京物美便利超市有限公司于本判决生效之日起十日内给付刘涛违约金39571元；四、驳回北京物美便利超市有限公司的其他诉讼请求；五、驳回刘涛的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1952元，由刘涛负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费1501元，由刘涛负担1106元（已交纳），由北京物美便利超市有限公司负担395元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二一年三月十二日法官助理 赵宝维书 记 员 宋爱芹-2--1-