北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初5861号原告（反诉被告）：语魔方华语丽声（北京）文化传播有限公司。法定代表人：贾丽敏，总经理。委托诉讼代理人：王雪可，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王森茂，北京市盈科律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京美智美乐文化传播有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：郭嘉栋，总经理。委托诉讼代理人：刘迪，男，1979年6月23日出生，汉族，该公司员工。原告（反诉被告）语魔方华语丽声（北京）文化传播有限公司（以下简称原告）诉被告（反诉原告）北京美智美乐文化传播有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人王雪可、王森茂，被告之委托诉讼代理人刘迪均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告签订的《租赁合同》以及《补充协议》于2020年4月10日解除。2.请求判令被告退还房屋押金146880元并支付违约金168162元。3.判令被告赔偿原告房屋装修款105000元。事实和理由：2018年8月1日，原告与被告签订《租赁合同》，约定，原告租赁被告位于北京市朝阳区北苑家园秋实街X号易事达购物休闲广场X层XF-XXA/XF-XXB的部分商铺，建筑面积为255平方米，租赁期限自2018年8月1日起至2022年6月30日止。合同约定双方任何一方未能完全履行本合同或违反合同中任何条款规定，视为违约，另一方有权要求对方做出弥补和赔偿。同时双方还签订《补充协议》，约定，经双方协商认定，原告装修费用为6万元，若被告在合同期内影响原告对该出租面积的使用权益，除需退还全部押金及剩余房租，还应依四年为折旧限度，赔偿原告前期装修费用。此外，原告还与被告和北京玫瑰河岸国际文化传播有限责任公司签订《房屋转让合同》，以115000元的价格受让了所租赁商铺的原有装修，在签订协议的同期，经被告同意原告陆续开展了装修、改造等一系列筹备工作，投入了大量的人力、物力、财力准备开业招生运营。2019年12月，被告通知原告，称商场方面需收回全部商铺以作他用，通知原告早作准备。2020年初，因被告与商场方面的合同纠纷，原告突然接到商场方的通知要求限期搬离。2020年4月，商场方对被告所租赁的商铺全部采取了断电、封门等措施，致使原告完全无法使用店铺，无法开展经营活动。由于被告自身原因，与商场方发生了合同纠纷，直接导致原告无法使用所租赁的商铺。被告行为属于单方违约，应退还押金、赔偿违约金以及装修损失。装修损失我方以《补充协议》确认的6万元加上《房屋转让合同》约定的115000元转让费之和作为全部装修投入，按照残值60%计算。合同对于本案被告违约情形的违约金未约定，但是约定若被告无法定和约定事由单方解除合同，则应赔偿原告3个月租金的违约金，我方认为无法定和约定事由单方解除合同轻于恶意违约行为，现在被告恶意违约导致合同目的无法实现，可以适用上述违约金的约定，故现诉至法院。被告答辩并反诉称，不同意第一项诉讼请求，我方认为合同还没有解除，我方已经提起反诉要求解除合同。2020年4月10日产权方贴了函件上了锁，该事实认可。但是只锁了一段时间，现在房屋是可以使用的。押金和违约金不同意支付，我方不存在违约，是原告违约在先，装修款也不同意支付。我方提出反诉：1.请求解除原、被告签订的《租赁合同》及《补充协议》。2.要求原告支付逾期付款违约金257475.25元。反诉事实与理由：原、被告签订《租赁协议》，原告多次拖延支付房租，至2019年底，原告在支付了部分当期（2019年12月1日至2020年1月31日）房租后，便未再继续支付房租。原告总计在9个租金支付周期内出现逾期付款的情况。根据合同约定，原告逾期支付租金或其他费用连续高达5天（含5天）以上，或在一个租赁年度内逾期支付租金或其他费用超过三次以上（含三次），被告可以单方解除合同，有权要求原告停业并采取停水、停电等措施，有权要求原告承担违约责任和赔偿责任。原告逾期支付租金、履约保证金及其他费用的，每逾期一天，应按未支付费用的千分之五向被告支付违约金，现原告逾期支付情况已经远超合同约定的次数，被告有权要求解除合同，并要求原告按照合同约定承担违约金。原告对反诉辩称：不同意被告的反诉请求，实际双方已经达成一致变更了原合同约定的租金支付时间，改为按月支付，当月支付完毕即可，我方不存在逾期付款的情况，不应支付违约金，被告也无权以此为由单方解除合同。租赁合同是被告提供的格式合同，有前后约定矛盾的地方，而且合同约定8月1日才计租，合同签订时间也晚于8月1日，但是合同约定首期付款是7月10日，与实情不符。双方本计划7月10日签订合同，实际9月12日才签订合同，延期了64天，将合同约定的时间延后64天来算的话，我方实际每期付款都不延期。且原告法定代表人与被告方协商达成一致，被告同意原告按月支付房租。被告未在约定的时间内通知解除合同，故也无权在合同未解除的前提下要求原告支付违约金。且开庭前被告从未要求过解除合同。被告未在法定期间行使解除权，已经丧失了解除权，我方无义务支付违约金。被告的根本违约行为导致《租赁合同》及《补充协议》的合同目的在2020年4月10日不能实现，合同应于当日解除。如果法院认为我方存在违约，我方认为合同约定的违约金过高，要求法院予以酌减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：被告（甲方）与原告（乙方）签订《租赁合同》，约定：“甲方将其位于北京市朝阳区北苑家园秋实街X号（物业名称为：易事达购物休闲广场）X层XF-XXA/XF-XXB部分的房屋（以下简称租赁房屋）出租给乙方使用。租赁期限自2018年8月1日起至2022年6月30日止。甲方在2018年7月31日前将该房屋交付给乙方，乙方同意从2018年8月1日起正式计收租金。第一租赁年度租金标准为6.4元/天/平方米，第二租赁年度租金标准为6.848元/天/平方米，第三租赁年度租金标准为7.32736元/天/平方米。租金支付时间为：2018年8月1日至2018年9月30日租金于2018年7月10日支付，2018年10月1日至2018年11月30日租金于2018年9月10日支付，2018年12月1日至2019年1月31日租金于2018年11月10日支付，2019年2月1日至2019年3月31日租金于2019年1月10日支付，2019年4月1日至2019年5月31日租金于2019年3月10日支付，2019年6月1日至2019年7月31日租金于2019年5月10日支付，2019年8月1日至2019年9月30日租金于2019年7月10日支付，2019年10月1日至2019年11月30日租金于2019年9月10日支付，2019年12月1日至2020年1月31日租金于2019年11月10日支付，2020年2月1日至2020年3月31日租金于2020年1月10日支付。为保障甲方在租赁过程中的房屋安全权益，乙方应向甲方支付保证金146880元，乙方在本合同终止或提前解除后三个月内没有发生质量、服务和其他纠纷、无违约且没有给甲方造成任何损失、办理完毕以该租赁房屋为注册地址或营业地址的工商、税务等所有证照的注销或变更手续且乙方按照本合同约定返还租赁房屋后，甲方在90日内将履约保证金（如有扣除，则为剩余部分）无息退还乙方。租赁期间，无约定或法定事实和理由，甲方单独解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方。甲方应当向乙方赔偿三个月的租金作为违约金，退还乙方剩余租金，履约保证金的退还按本合同的约定执行。租赁期间，无约定或法定事实和理由，乙方单方解除合同的，应当提前三个月书面通知甲方，乙方应当向甲方赔偿三个月的租金作为违约金。乙方逾期未支付租金或其他费用连续达5天（含5天）以上，或乙方在一个租赁年度内逾期支付租金或其他费用超过三次以上的（含三次），甲方可以单方解除合同，有权要求乙方停业并采取停水、停电等措施，有权要求乙方承担违约责任和赔偿责任，并且不退还履约保证金和剩余租金（如有）。甲乙双方任何一方未能完全履行本合同或违反合同中任何条款规定，均视为违约，另一方有权要求对方做出弥补和赔偿。乙方逾期支付租金、履约保证金及其他费用的，每逾期一天，应按未支付费用总额的5‰向甲方支付违约金。”被告（甲方）与原告（乙方）还签订《补充协议》，约定：“因原合同内容无法正常修改，现就协商事宜进行补充，租赁期间，如因甲方原因导致乙方无法正常经营，乙方有权解除合同，甲方应退还三个月保证金和剩余租金，同时承担由此给乙方带来的所有损失。经双方协商认定，乙方装修费用为6万元，甲方若在合同期内影响乙方对该出租面积的使用权益，除需退还全部押金及剩余房租，还应依四年为折旧限度，赔偿乙方前期装修费用。”上述两合同落款时间均为2018年8月1日，原告称合同落款时间系倒签，原告提交了原告法定代表人贾丽敏与被告法定代表人郭嘉栋之间的微信聊天记录，显示双方直至2018年9月上旬仍在就签约事宜进行协商。租赁房屋原系被告出租给案外人北京XXXX国际文化传播有限责任公司（以下简称XXXX公司），后XXXX公司退出，原告、被告与XXXX公司三方于2018年7月31日签订《房屋转让合同》，约定：“被告同意XXXX公司将租赁房屋转让给原告使用，剩余租金由原告支付给被告，转让后租赁房屋现有的装修、装饰全部归原告所有，原告支付XXXX公司转让装修费共计115000元”。上述合同签订后，原告于2018年9月29日与2019年9月30日分两笔向被告支付押金146880元。庭审中，双方确认原告租金交至2020年1月31日。经查，原告于2018年9月28日支付2018年8月1日至2018年9月30日租金，2018年11月14日支付2018年10月1日至2018年11月30日租金，此后租金均为按月支付。原告称其经被告同意，改为按月支付房租，就此提交了原告法定代表人贾丽敏与路XX的微信记录，原告称路XX系被告确定的联系人，微信记录显示，2019年2月19日贾丽敏：“您容我到三月份中下旬，我把2、3月交齐，如果还有多的，我再把4、5月交一部分，或者全部交齐，您看行吗”，路XX2019年2月20日回复：“我理解您的难处，能不能在三月一前付我们2月的房租，后面按您说的来”。2019年3月8日路XX：“下周您那能把三月份的房租付了吗。四五月份房租可以月底再说”，贾丽敏回复：“我以后每月月初把当月的房租打给您”，路XX回复：“那就下周四前把三月份的房租转给我，四五月份三月底咱俩再商议”。2019年9月2日路XX：“能不能这个月付两个月的，下次付再调回来”，贾丽敏回复：“月初我先付一个月的，月末收上学费了再付下个月的”。被告认可路XX系其合作公司的股东，租赁房屋所在场地移交给合作公司经营，但仍由被告收取房租，也未重新与原告签订租赁合同，就微信记录真实性被告称无法核实。租赁房屋所在场地系被告自北京易事达投资有限公司（以下简称易事达公司）承租而来，被告自2020年2月1日起不再向易事达公司交纳房租。2020年4月10日，易事达公司在租赁场地张贴函件，向被告催要租金，并将租赁场地大门上锁。被告对此事实表示认可，称系因易事达公司与其前手出租人的租赁期限已到，故其自2020年2月1日起不再向易事达公司支付租金。另，庭审中，双方确认自2020年2月1日以后原告未再实际经营。2020年5月25日，原告因无法进入租赁商铺搬离物品报警，经民警协调，原告法定代表人、被告法定代表人及租赁商铺所在地物业负责人共同签署文件，对易事达公司上锁一事进行了确认，租赁商铺所在地物业方同意原告搬离己方物品。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应全面履行。被告未向其前手出租人易事达公司支付租金，原告租赁商铺在2020年4月10日被易事达公司上锁，导致原告无法使用租赁商铺，被告构成违约，原告合同目的无法实现，有权解除合同。原、被告以及租赁商铺所在地物业方于2020年5月25日共同签署文件，原告搬离己方物品，实际腾退房屋，双方以实际行动达成解除合同的合意，合同应于当日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。就押金，被告未就存在不应退还押金事项提出主张，故应退还原告支付的押金。就装修损失，双方《补充协议》确认装修费用为6万元，并明确约定若被告原因在合同期内影响乙方对该租赁房屋的使用权益，被告应以6万元为基础赔偿折旧后的装修残值。现因被告原因导致原告无法在合同约定期限内完整使用租赁商铺，被告应按照合同约定，以四年为折旧限度，赔偿原告装修费用，经核算，自合同解除至合同原约定租赁期限届满，装修残值为33000元，对原告该部分装修损失，本院予以支持。原告主张应以《补充协议》确认的6万元加上《房屋转让合同》约定的115000元转让费之和作为全部装修投入计算残值，与双方约定不符，对其主张本院不予支持。就违约金一节，为承租人提供适租房屋是出租人主要合同义务，被告因未向前手出租人交纳租金导致房屋被上锁，原告无法使用房屋、合同目的无法实现，被告违约情形严重，鉴于合同对该种情形下违约金未作明确，参考合同对双方其他违约行为违约金的约定以及原告损失，本院酌情判决被告向原告支付违约金1万元。就被告反诉请求，被告主张原告多次迟延支付租金，其根据合同约定有权解除合同，实际被告亦未向原告发出解约通知，现原告已经以提起诉讼的方式要求解除合同，本院对原告主张的解约理由予以支持，合同于原告起诉状副本送达被告时已告解除，故对被告第一项反诉请求本院不予支持。就逾期付款违约金，根据庭审查明的事实，原告在合同期内确实存在多次未按合同约定付款的情形，原告主张其已经与被告方达成一致变更了原合同约定的付款时间，并提交了其法定代表人与路博雄的微信记录，被告称无法核实该微信记录真实性，但认可路博雄系其关联公司的负责人，结合原告支付租金的银行流水，原告实际支付租金的时间与前述微信记录中对话内容能够互相印证，故本院对微信记录真实性予以确认。根据微信记录，路博雄对原告要求按月支付租金的要求并未进行正面答复，不足以认定双方合意变更了租金支付的时间，被告按月收取租金不影响其依据合同约定向原告主张违约责任的权利。原告多次迟延支付租金，构成违约，应承担违约责任。考虑到合同约定的违约金金额较高，且被告未就其因原告违约导致的损失进行举证，本院对违约金予以酌减，并依法判决。另，合同虽约定原告逾期支付租金符合一定条件，被告可单方解除合同，履约保证金不予退还，但本案合同并非因原告逾期支付租金而解除，本院已就原告逾期支付租金的违约行为支持违约金，足以弥补被告损失，且被告违约情节严重，故对被告不予退还履约保证金的主张本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）语魔方华语丽声（北京）文化传播有限公司与被告（反诉原告）北京美智美乐文化传播有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于二〇二〇年五月二十五日解除。二、被告（反诉原告）北京美智美乐文化传播有限公司于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）语魔方华语丽声（北京）文化传播有限公司押金十四万六千八百八十元、装修损失三万三千元。三、被告（反诉原告）北京美智美乐文化传播有限公司于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）语魔方华语丽声（北京）文化传播有限公司违约金一万元。四、原告（反诉被告）语魔方华语丽声（北京）文化传播有限公司于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）北京美智美乐文化传播有限公司违约金五千元。五、驳回原告（反诉被告）语魔方华语丽声（北京）文化传播有限公司的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）北京美智美乐文化传播有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千八百元，由被告（反诉原告）北京美智美乐文化传播有限公司负担[语魔方华语丽声（北京）文化传播有限公司已预交，北京美智美乐文化传播有限公司于本判决生效后七日内支付给语魔方华语丽声（北京）文化传播有限公司]，反诉案件受理费二千五百八十元，由被告（反诉原告）北京美智美乐文化传播有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  杨 静二〇二一年三月十七日法官助理  秦雅维书 记 员  邓亚楠