北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初3520号原告：刘亚坤，女，1979年5月2日出生。委托诉讼代理人：侯文霞，北京梵清律师事务所律师。被告：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路**开发区办公楼**-1466。法定代表人：熊林，执行董事。委托诉讼代理人：解紫东，男，1987年11月27日出生。原告刘亚坤与被告北京自如生活企业管理有限公司（以下简称为：自如公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告刘亚坤的委托诉讼代理人侯文霞，被告自如公司的委托诉讼代理人解紫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘亚坤向本院提出诉讼请求：1.依法判令原、被告继续履行双方于2019年9月3日签署的《资产管理服务合同》；2.依法判令被告支付原告预期收益21518元、服务质量保证金10918元(2020年10月24日-2020年12月23日)；3.依法判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2019年9月3日，原、被告签署《资产管理服务合同》，合同编号【BJGYWD197509301】，约定：1.1.原告委托被告管理运营位于丰台区嘉园三里××的标的资产；1.2.原告授权被告对标的资产进行经营出租供他人居住，被告为原告提供资产管理服务；1.3.管理期限5年，2019年9月10日至2025年4月22日止；2.1.预期合理收益为10600元／月，从第2个管理周期起每个管理周期递增3%，3.1.管理期间内，原告同意被告对标的资产进行必要的装修，改造及不定期的对标的资产进行一定程度的翻新，但不得破坏标的资产的承重结构，并符合国家相应的安全管理规范；5.1.(1)原告授权被告代表原告运营出租标的资产，签署与资产管理有关的合同（包括但不限于房屋租赁合同等）；6.1.双方协商一致解除。管理期间内，合同一方提前30个自然日书面通知另一方且经另一方同意的，可以解除本合同。6.2.(2)被告有下列情形之一的。原告有权随时单方解除合同(a)迟延支付当期甲方应得收益达15个工作日的；7.1.一般违约责任。违约方违反本合同约定应立即纠正其违约行为，如给对方造成损失的，应予赔偿。上述合同签署后，原告按约定交付了标的资产，被告按约定给付预期收益至2020年10月23日，根据被告在“自如业主”小程序中的打款计划，被告应于2020年11月23日向原告支付预期收益10600元、应于2020年12月23日向原告支付服务质量保证金10918元，但至今未支付。2020年11月6日开始，原告陆续收到被告工作人员的短信及微信，被告单方要求解除合同，并在“自如业主”APP中己自行完成解约结算，原告明确表示不同意解约，不参与交接案涉房屋。被告自如公司辩称：不认可原告各项主张，双方签署的合同是基于双方之间合作共赢的基础下，实现双方利益最大化，被告在2020年期间，自身面临着重大经营风险，企业生存遇到了很大的障碍，因此被告公司着手对于部分经营中出现严重亏损的房屋启动了相关与业主沟通的机制，本案中被告方向原告方支付的租金标准为10600元每月，且需要按合同约定进行递增，被告收房后，共计投入38157.93元，用于改造房屋的相关设备设施，使其具有对外出租的可能。2020年11月，被告相关工作人员就合同无法继续履行，即由于该房屋出租价格过低等基本事实，同原告进行了沟通，但没有得到原告的同意，因此被告向原告发送了解约通知函，告知原告永久密码领取途径，在APP和小程序中同步告知已经解约，相应解约款项已经支付完毕，并实际上就房屋的实际承租使用人进行了腾退，恢复房屋的空置状态，具备房屋交房条件。因此被告方实质上无法再继续履行合同。此外因被告通过系统和互联网方式开展业务，相关房屋目前已经从被告数据库中去除，各项相关信息，无法提取，也不存在继续履行合同的可能，该房屋内必要的交接物品，被告的工作人员曾同原告进行沟通，但原告拒绝领受。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月3日，原告刘亚坤（甲方、委托方）与被告自如公司（乙方、受托方）签订《资产管理服务合同》，约定：1.1.甲方同意委托乙方管理运营位于丰台区嘉园三里××的标的资产；1.2.甲方授权乙方对标的资产进行管理运营供他人居住、使用，乙方为甲方提供资产管理服务；1.3.管理期限5年，2019年9月10日至2025年4月22日止；2.1.双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情预期合理收益为10600元／月，从第2个管理周期起每个管理周期递增3%；2.6.管理期内，乙方应尽勤勉义务运营标的资产，并按照管理周期向甲方支付服务质量保证金。每个管理周期最后结算时，双方同意甲方有权以服务质量保证金抵扣乙方应付款项，抵扣后剩余款项（若有）自动转为下—管理周期乙方应向甲方支付服务质量保证金的部分款项；本合同终止或解除时结算后如仍有剩余的，甲方应在当期付款期限内将余额返还乙方，乙方应于标的资产交付日起10个工作日内，向甲方支付首期服务质量保证金，共计10600元。3.1.管理期间内，甲方同意乙方对标的资产进行必要的装修，改造及不定期的对标的资产进行一定程度的翻新，但不得破坏标的资产的承重结构，并符合国家相应的安全管理规范；6.1.双方协商一致解除。管理期间内，合同一方提前30个自然日书面通知另一方且经另一方同意的，可以解除本合同。6.2.(2)乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方解除合同(a)迟延支付当期甲方应得收益达15个工作日的；7.1.一般违约责任。违约方违反本合同约定应立即纠正其违约行为，如给对方造成损失的，应予赔偿。7.3.乙方违约责任．乙方违反本合同6.2(2)约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍当期月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。上述合同签署后，原告按约定交付了标的资产，被告按约定给付预期收益至2020年10月23日，被告应于2020年10月24日向原告支付2020年10月24日至2020年11月23日期间的收益10600元，应于2020年12月23日向原告支付服务质量保证金10918元。2020年11月25日，被告向原告邮寄解约通知函，其上载明，“服务合同履行过程中，因房屋经营情况客观产生变化，经与您多次联系／沟通，双方无法就服务合同变更或解除事宜达成一致。鉴于以上客观事实，我公司特向您发出本解约通知函，通知如下内容：—、我公司决定于2020年11月30日（以下简称“解约日”）与您解除服务合同，并遵循合同条款约定，向您支付违约金。解约日前的租金预期收益我公司正常向您支付。二、我公司已经实际支付但尚未转化为租金的服务质量保证金、装修和配置折旧费用以及至解约日应当结算的各项生活费用等服务合同约定的款项将于解约结算时直接进行抵扣。经款项抵扣后如我公司仍应向您支付款项的，自解约日起十个工作日内我公司将向您的预留账户完成付款。如您仍应向我公司进行费用返还的，请于解约日起十个工作日内向我司完成支付。三、我公司将于解约日前向您下发永久密码（电子智能锁）或以EMS快递形式回寄机械钥匙（机械锁），下发永久密码或签收快递回执将视为您已确认并接收房屋。”被告提交《资产管理服务合同》解约结算协议，其上载明，根据《费用结算清单》，原告仍应向被告支付给用7933.81元。原告称未收到解约通知函，未与被告就解约及收房达成一致。2020年11月6日通过短信通知知道了解约事宜。未收房，未办理交接。原告无过错，服务质量保证金是为了对被告的行为进行制裁，被告解除合同时无权用服务质量保证金抵消租金，亦无权要求原告支付装修费用。庭审中，被告表示不同意继续履行合同，房屋经营过程中造成了很大亏损，2020年11月3日后房屋一直空置。本院认为：原告刘亚坤与被告自如公司签订的《资产管理服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。现被告未依约向原告支付预期收益，已构成违约，其不享有单方解除合同的权利。被告在合同期限内清空租户并通知原告解除合同，要求原告收回房屋的行为，属于以自己的行为表明不再履行合同，原告有权据此解除合同。但经法院释明，原告坚持要求被告继续履行合同，考虑到被告不愿继续履行合同，该义务性质又不宜强制履行，合同目的已无法实现，故本院对于原告要求继续履行合同的诉讼请求，不予支持。就原告所主张的预期收益，2020年11月25日之前合同仍在正常履行阶段，故被告应依约向原告支付预期收益。之后原被告双方就合同履行发生争议，原告要求被告支付欠付的房屋收益及服务质量保证金，系建立在该合同仍继续履行的基础上，现本院不予支持原告要求继续履行合同的诉讼请求，故其要求被告支付后续房屋收益及服务质量保证金的诉求，本院亦暂不予支持。双方可在合同依法解除后，就房屋收益等费用一并进行结算。被告拒绝继续履行合同给原告造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，原告作为守约方也负有减少损失扩大的义务，故双方应尽快就合同解除及后续事宜进行处理。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条之规定，判决如下：一、被告北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效之日起7日内向原告刘亚坤支付2020年10月24日至2020年11月23日期间的收益10600元；二、驳回原告刘亚坤其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费305元，由原告刘亚坤负担271元（已交纳），由被告北京自如生活企业管理有限公司负担34元（于本判决生效之日起7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  孙宇杉二〇二一年三月二十八日书记员  柳艾青