河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0102民初2268号原告：汪剑武，男，1971年7月7日出生，汉族，住郑州市金水区。被告：郑州鸿兴置业有限公司，住所地郑州市中原区棉纺西路3号。法定代表人：孙罡，该公司董事长。委托诉讼代理人：白之一，河南荟智源策律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡亚南，河南荟智源策律师事务所律师。原告汪剑武与被告郑州鸿兴置业有限公司（以下简称鸿兴置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告汪剑武、被告鸿兴置业公司委托诉讼代理人蔡亚南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪剑武向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即协助原告办理方圆经纬锦园2号楼1单元3003室房产的产权变更登记,并向原告支付迟延办理房屋产权证书的违约金9107元（暂计算至2020年11月26日，之后违约金以607194元为基准，自2020年11月26日起按年利率10%计算至不动产产权证书办理完毕之日止）；2.判决被告支付原告逾期交房违约金5490元（计算时间2019年2月1日到2019年7月31日）；3.本案诉讼费用全部由被告负担。事实与理由：原告于2016年10月21日与被告签订《商品房买卖合同》，购买位于方圆经纬锦园的商品房一套，面积为76.86平方，房屋总价款为人民币607194元，交房时间为2018年12月31日。经过两次延迟，终于2019年8月1日交房。合同约定，逾期出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.5的违约金，共计5490元。合同约定：房屋交付后180日内，出卖人应完成产权初始登记，协助买受人及时办理房屋权属转移登记，如因出卖人责任致使买受人不能及时取得房屋产权证书的，由出卖人按日向买受人支付已交付房款0.005%的违约金。合同签订被告自交房至今一直未给原告办理房屋产权登记，致使原告一直无法取得房屋产权证书，严重违反合同法。为了维护原告的合法权益，故向法院提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。被告鸿兴置业公司辩称，一、答辩人尚未取得涉案房屋的初始登记，因此客观上无法办理转移登记手续，答辩人愿意在满足办理条件后尽快协助被答辩人办理产权转移登记。二、被答辩人主张延期办理产权转移登记的违约金没有合同依据。根据《商品房买卖合同》附件四第六条第2项转移登记之约定，答辩人取得涉案房屋初始登记后，如果被答辩人委托答辩人办理涉案房屋转移登记，被答辩人应在房屋交付使用时向答辩人提供办理产权登记所需资料，答辩人应当在取得初始登记和被答辩人提供全部所需资料后365内取得涉案房屋的所有权证；被答辩人自行办理的，答辩人应在被答辩人向答辩人提出书面申请的15日内提供办理转移登记由答辩人提供的所需资料。结合上述约定，办理产权转移登记的前提之一是涉案房屋完成初始登记，而该条件并未成就。根据前述约定，如果被答辩人委托答辩人办理涉案房屋转移登记的，被答辩人在涉案房屋交付使用时向答辩人提供办理产权登记所需资料的，答辩人未在取得初始登记和被答辩人提供全部所需资料后365日内取得所有权证的，答辩人才属于违约；如果被答辩人自行办理的，答辩人应当在收到被答辩人的书面申请15日内向其提供相关资料，未提供的答辩人构成违约。本案中，被答辩人并未委托答辩人办理涉案房屋转移登记、未向答辩人提供办证所需资料，也并未书面通知答辩人要求提供办理转移登记所需资料，因此，关于办理产权转移登记事宜，答辩人并未违约，其要求答辩人承担逾期办理转移登记的违约金的主张并不成立。此外，根据本条约定，逾期办理产权转移登记的违约金的起算时间应为2021年1月27日（自房屋实际交付之日，即：2019年8月1日后的第181日开始办理产权转移登记手续+自开始办理产权转移登记手续之日起365天内办理转移登记，此时原告逾期未取得房屋权属证书的，被告方承担违约金），且日标准为总房款的0.005%，而非被答辩人诉请的自2018年12月31日后的第181日起算，标准也非年利率10%。三、答辩人虽逾期交房但并非答辩人过错所致，而是受政府大气污染防控及政府消防设计审查验收职责工作调整等客观因素的影响，该因素既属于答辩人无法预见、无法避免亦无法克服的情形又属于合同约定的可据实延期的事由，故被答辩人要求答辩人向其支付逾期交房违约金的主张并不成立。1.答辩人在施工阶段为履行政府法令而引起的施工进度延期非答辩人原因或过错，而是属于不可抗力范畴，根据相关法律规定应当免除答辩人延期交房的责任。答辩人根据政府及相关部门的指令停工是客观存在的事实，该事实也确实会对涉案工程的工期造成一定的影响，系合同约定的合理顺延工期的情形。事实上，2016年底至2019年间，郑州市人民政府、河南省环境污染防治攻坚战领导小组、郑州市环境污染防治攻坚战领导小组等政府单位多次下发文件通知，明确要求各施工单位严格配合环境治理、空气污染防治工作，要求区域内的建筑工地全部停工，要求停工时间累计达719天（见答辩人证据一）。在此情形下，答辩人为配合政府大气污染防控工作，在相关文件精神指导下多次停工。对此，答辩人认为答辩人并不能预见到涉案房屋施工期间的天气状况，对政府何时会要求执行环保政策而停工以及停工的天数均无法预见。答辩人也无法避免、克服，因为政府大气污染防控通知是针对所有区域建筑施工进行的，政府也安排有人员进行检查（这一点原告提交的证据一中棉办建筑工地聊天记录中均有记载），故政府大气污染防控属于不可抗力范畴。根据《民法典》第590条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”之规定，应当免除答辩人因该不可抗力因素导致的延期交房责任。根据《商品房买卖合同》第八条第二款之约定，答辩人因政府原因、城市规划、市政工程、恶劣气候及其他出卖人不可控制的政府行为等情况，影响工期的，在受到影响的范围内，交房日期相应顺延。《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，依法成立并生效，对双方均有约束力。依据该约定，答辩人因配合政府大气污染防控工作影响工期的，应当对答辩人交房时间据实延期。2.在消防验收阶段，又因政府消防设计审查验收职责工作的调整导致答辩人在提交申请89天后才取得消防验收意见。受消防验收的影响，涉案工程竣工验收备案工作也延至2019年7月26日，客观上影响了答辩人的交房时间，由此延误的期间亦为合理期间。综上，涉案工程17个分项施工在施工阶段、消防验收阶段均受到上述因素不同程度的影响，其中消防验收工期延误最久，长达324天9小时，整体涉案工程延误时间以工期延误最久的项目为准，即为324天9小时。根据相关法律及合同约定，该期间为合理顺延期间，应在合同约定的交房日期（即：2018年12月31日）往后顺延324天，只要答辩人在该时间之前交付房屋就不违约。事实上，答辩人是在约定的交房日后的第213天（即：2019年8月1日）交付的房屋，未超出合理顺延期间，故答辩人不应承担逾期交付房屋的违约责任。经审理查明：一、2016年10月21日，原告汪剑武与被告鸿兴置业公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于中原区××、××北××单元××房，房屋建筑面积76.86平方米，房款为607194元；被告应在2018年12月31日前将工程竣工验收合格的房屋交付原告，因政府原因、城市规划，市政工程，恶劣气候及其他出卖人不可控制的政府行为、自然因素、群体事件等情况，影响工期的，在受到影响的范围内，交房日期相应顺延；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，被告应当自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款0.005%的违约金。另双方在合同第十二条、第十五条约定，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记的，由出卖人承担全部责任。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需要由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付总房款的0.005%违约金。二、2019年3月25日，涉案工程进行了建设工程消防验收申报；2019年7月26日，涉案工程进行了竣工验收备案；庭审中，原、被告一致陈述2019年8月1日被告向原告交付了房屋。三、诉讼中，被告提供了自涉案工程开工即2016年1月19日至2019年期间，因大气污染防治、环保治理，河南省环境污染防治攻坚战领导小组办公室、郑州市人民政府办公厅、郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室等相关部门多次下发的启动管控措施，要求停止建筑土石方及建筑拆迁（拆除）施工，停止开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等土石方作业的相关文件，用以证明自涉案项目2016年1月19日开工至被告实际交房期间政府因大气管控要求停工304天。被告还提供了河南省政府2019年3月27日发布的《住房和城乡建设部应急管理部做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》和2019年4月29日发布的《河南省住房和城乡建设厅河南省消防总队关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》用以证明因政府消防验收职责机构调整导致被告涉案工程完工后无法进行消防验收89天。本院认为，原告汪剑武与被告鸿兴置业公司签订的《商品房买卖合同》无证据证明违反法律法规的强制性规定，双方当事人均应按照约定履行合同义务。关于原告主张被告协助其办理涉案房屋产权转移登记手续的诉求，涉案《商品房买卖合同》约定由出卖人取得该商品房初始登记（首次登记）后双方约定该商品房所有权转移登记的办理方式。鉴于被告庭审陈述“因被告公司资金困难无法办理在建工程的解押手续，故无法办理初始登记”，即被告陈述认可涉案房屋未办理不动产首次登记，而不动产首次登记是不动产权转移登记的必要条件，故原告本案主张被告协助其办理房屋产权转移登记手续，本院不予支持。被告应依据涉案《房屋买卖合同》约定尽快办理涉案房屋产权首次登记，原告亦可在被告办理房屋首次登记后选择涉案房屋不动产权转移登记的办理方式。本案中，涉案合同签订后，原告按照合同约定支付了房款，被告鸿兴置业公司未按约定时间向原告交付房屋，构成违约。因原、被告在《商品房买卖合同》中将政府因雾霾天气进行大气污染治理采取停工措施、施工期间遇区域性公共安全事件约定为被告可以顺延交房并不承担违约责任的情形。大气污染治理是地方政府响应国家绿色发展战略的“蓝天行动”，但同时也加重了企业运营成本。本案被告为了防范管控风险，合理分摊管控成本，在合同中约定顺延交房是合理的避险行为，其与原告的上述约定系有效约定。根据被告举证相关部门下发的有关大气污染防控和消防验收职责机构调整的文件，结合大气管控和消防验收职责机构调整对被告施工进度的延误时间，本院对原告诉求要求判令被告支付逾期交房违约金5490元不予支持。关于原告主张被告支付逾期办理房屋产权转移登记的违约金9107元，因被告陈述因其原因导致涉案房屋未办理首次登记，故被告逾期办理房屋产权首次登记的违约金起算时间按照合同约定出卖人应当在商品房交付使用后180日即2020年1月28日计算至2020年11月26日，共计303天，违约金为9198.99元（607194×0.00005×303天），原告仅主张被告支付迟延办理房屋产权证书的违约金9107元，本院予以支持。关于原告诉请自2020年11月26日起，违约金以607194元为基准，按年利率10%计算至不动产产权证书办理完毕之日止的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告郑州鸿兴置业有限公司于本判决生效后十五日内支付原告汪剑武逾期办理房屋产权初始登记违约金9107元（2020年11月27日之后的违约金以607194元为基数，按照日0.005%为标准计算至房屋产权首次登记办理完毕之日止）；二、驳回原告汪剑武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费83元（已减半收取），由原告汪剑武负担31元，由被告郑州鸿兴置业有限公司负担52元。本判决为终审判决。审判员  李冬玮二〇二一年三月二十九日书记员  张成会