河北省张家口市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）冀07民终175号 上诉人（原审原告）：禹海鹏，男，1965年10月23日出生，汉族，住张家口经济开发区。 委托诉讼代理人：袁晓东，北京镜凯律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张家口市明月房地产开发有限公司，住所地张家口市桥东区五一路14号。 法定代表人：吴海，总经理。 被上诉人（原审被告）：艾军，男，1969年1月30日出生，汉族，住张家口经济开发区。 原审被告：河北省张家口市原种场，住所地不详。 上诉人禹海鹏因与被上诉人张家口市明月房地产开发有限公司（以下简称明月公司）、艾军、原审被告河北省张家口市原种场（以下简称原种场）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省张家口经济开发区人民法院（2019）冀0791民初308号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 禹海鹏上诉请求：撤销经济开发区人民法院（2019）冀0791民初308号民事判决第二项，改判支持禹海鹏一审的全部诉讼请求，由明月公司和艾军承担连带责任并承担诉讼及保全费用。事实和理由：禹海鹏所提出的未能办理产权登记发生的违约金具有明确的合同依据和法律依据，一审法院认为房屋买卖合同对该内容未明确约定而不支持禹海鹏主张的违约金属于事实认定错误和法律适用错误。根据禹海鹏与明月公司签署的商品房买卖合同第十五条的约定“出卖人应当在商品房交付使用后的2012年6月30日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第—项处理：”，虽然该条款后半句空白没有填写，但是明月公司为禹海鹏办理房地产产权登记的合同义务是明确的，这一义务不仅仅是合同约定的义务，更是法律规定的强制性义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工的房屋的，自合同订立之日起90日”。同时，根据该解释第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。从以上规定可以看出，即便合同对于违约金没有约定，也可以按照法律的规定计算违约金损失，因此，一审判决不支持禹海鹏的违约金请求理由不能成立。一审判决以证据未能充分体现涉案房产未办理产权登记的具体原因及各方的责任范围为由驳回禹海鹏的一审违约金诉讼请求不符合一审查明的事实。在禹海鹏已经支付了合同约定的全部购房款，并依法交付了契税和房屋维修基金后，就已经全部履行了自己的合同义务和前期办证义务，现在房屋交付已超过九年，明月公司仍未办理房屋权属登记，无论是什么原因，明月公司和艾军都应为此承担迟延办证的违约责任。况且，一审庭审时，艾军代理人也明确认可是由于明月公司拖欠相关税费导致无法办证，虽然艾军代理人在之后的庭审中予以否认，但是根据诉讼活动中的禁止反言原则，艾军代理人又称房屋办证缺少房屋的测绘资料，而这部分测绘费用明月公司和艾军都没有交纳，还有相当一部分购房人因此无法办证，艾军正在筹措费用协调相关部门办证这些原因，无论是什么原因都不是禹海鹏的原因，也不能成为明月公司和艾军不承担延迟办证违约责任的免责理由。禹海鹏一审主张的保全担保费和保全费是一个性质，都属于其为了维护自己的合法权益提起诉讼而支付的合理诉讼成本，作为违约方的明月公司和艾军应当对此承担支付责任。综上，请求二审法院查清事实，纠正一审错误判决，依法改判。 明月公司、艾军未到庭参与诉讼，亦未提交书面答辩意见。 原种场未提交陈述意见。 禹海鹏向一审法院起诉请求：明月公司、艾军、原种场为禹海鹏购买的张家口市高新区商办理房屋权属登记需要三方提供的材料报产权登记机关备案；三方为房屋办理不动产登记证书；明月公司、艾军以禹海鹏已付购房款4887360元为基数，按照年利率6%，从2012年7月1日起连带支付违约金直到办理下不动产登记证书为止。 一审法院认定事实：禹海鹏为证明其购买房屋、交纳房款及明月公司、艾军及原种场的关系问题，提供：1、《商品房买卖合同》一份，显示出卖人为明月公司，买受人为禹海鹏。所涉房屋位置为张家口市高新区惠通街第11幢（座），但未明确记载项目名称。建筑面积为858.66平方米，用途为商业，房屋价款按建筑面积计算：地上422.47平方米，单价7800元，地下439.19平方米，单价3650元，房屋总价4887360元。交付期限在2011年9月1日前。出卖人应当在商品房交付使用后2012年6月30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因履行本合同发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，双方当事人同意由张家口仲裁委员会仲裁。该合同其他关于面积确认、面积差异处理、付款方式、逾期付款、逾期交房、产权登记违约责任及落款时间等内容均未填写。该合同出卖人处盖有明月公司印章及艾军个人名章，买受人处有禹海鹏签字。2、收据两张显示2011年9月1日禹海鹏交纳购新兴苑小区16＃底商房款4887360元及契税、维修基金97747元。该两张收据收款单位处盖有明月公司财务专用章。3、销售不动产统一发票显示该发票开票日期为2014年1月26日，付款方为禹海鹏，收款方名称为原种场，不动产项目为新兴苑小区16号底商，地上422.47平方米，单价7800元／平米，地下422.47平方米，单价3650元／平米，合计金额4887360元，款项性质为售房款。4、张家口市农业局原种场新兴苑小区职工住宅楼代建协议书一份，显示该代建协议系原种场（甲方）作为建设单位与明月公司（乙方）作为代建单位于2006年5月1日所签订。该代建协议载明了乙方为甲方代建住宅楼的地点、面积、标准、工程造价、付款方式、双方权利义务及违约责任等事项。该代建协议甲方处盖有原种场印章，乙方处盖有明月公司印章，并盖有艾军个人名章。对于上述证据，明月公司表示其与原种场没有关系，是艾军借用其公司资质，用其公司名义与原种场开发的该项目，故对上述证据不发表质证意见。艾军的代理人则对上述证据的真实性不持异议，其并陈述“本案的建设主体是原种场，明月公司是代建单位，该项目是集资房项目，该房产的大产权登记在原种场名下，房屋相关手续应当以原种场的名义办理”。另查明：2018年禹海鹏作为申请人以明月公司为被申请人按上述商品房买卖合同中约定的仲裁条款就涉案房屋产权证书的办理及违约金的支付向张家口仲裁委员会申请仲裁，经仲裁委员会审理，仲裁庭查明“艾军挂靠明月公司开发张家口市高新区新兴苑小区，禹海鹏于2011年9月1日购买该小区16号底商，签订了《商品房买卖合同》……合同签订后，禹海鹏付清了全部购房款，房屋也交付给了禹海鹏”。仲裁庭审理中，明月公司向仲裁庭就《商品房买卖合同》上所签公章和房款收据上所签财务专用章是否系明月公司公章和财务专用章盖印申请司法鉴定。经仲裁庭委托后，鉴定机构出具鉴定意见书，结论为《商品房买卖合同》上所签公章及房款收据上所签财务专用章与样本印文不是同一枚盖章形成。仲裁庭并以此为由，认为申请人进行仲裁的约定并非与被申请人达成，被申请人不受此仲裁条款的约束，驳回了申请人禹海鹏的仲裁申请，并认为申请人可与被申请人订立仲裁协议后再申请仲裁，也可向有管辖权人民法院提起诉讼。后禹海鹏提起本案之诉。诉讼中，就本案所涉情况，禹海鹏陈述“该房屋已经在2011年9月交付我方使用”。艾军代理人陈述“当时禹海鹏买房的时候该房屋已经建成，交款后不久就把房子交付给禹海鹏使用了，合同签订时间与禹海鹏陈述的一致，当时是艾军借用明月公司资质给原种场代建的房屋，房屋买卖合同中的盖章是明月公司许可艾军使用的。该小区已经有部分楼座产权手续已经办理了，通过张家口市解疑办拿到了产权证，房管局目前在重新测绘，但本案房产一直拖延至今未能办理，是因为原种场现在没人去办理，该单位现在名存实亡，但开具种种发票都必须原种场开具。该项目建设主体是原种场，包括原种场的职工购买的房屋都需要与明月公司签订合同，才能办理相关手续。另外，现在没有办理的原因确实是欠付了一些费用，之前有部分房屋因为费用承担，由艾军个人补齐了，但涉案的房产艾军也垫不起这个钱了，现在艾军正在筹集资金，但即便是艾军个人出钱，相关手续也得以原种场名义办理”。明月公司陈述“我方认可与艾军是挂靠关系，但对涉案项目我公司不参与，不过问，只是按约定收取管理费”。再查明：禹海鹏曾在本案诉前提出财产保全，要求保全涉案房产及明月公司名下价值168万元的财产，禹海鹏并向大地财产保险股份有限公司支付财产保全保险费13134.72元。一审法院认为，根据本案证据显示及当事人的陈述内容，可以证实艾军借用明月公司资质，以明月公司名义与原种场签订代建协议书，代建张家口市农业局原种场新兴苑小区职工住宅楼项目，后其又以明月公司名义与禹海鹏签订商品房买卖合同，将该项目中的16＃底商（禹海鹏陈述房管部门登记为11号楼17号底商）以4887360元出售于禹海鹏，禹海鹏已交纳了房款并入住使用该房屋多年。现起诉要求明月公司、艾军及原种场为该房屋办理权属登记需要由三方提供的材料报产权登记机关备案，并为禹海鹏办理不动产登记证书，因办理不动产登记证书属于产权登记部门的一项行政职能，不动产开发、出售主体应履行提供资料、协助办理备案登记及不动产登记之义务，本案中，艾军作为资质借用方、明月公司作为被借用方及名义代建方、房屋出售方，应履行该项义务，原种场作为产权登记方亦应协助履行该项义务。故艾军、明月公司、原种场就禹海鹏购买的位于张家口市高新区房产（不动产发票记载为16号底商、禹海鹏陈述房管部门登记为11号楼17号底商，具体以不动产登记部门登记为准）向不动产登记部门履行提供资料、协助办理备案登记及不动产登记的义务。对于禹海鹏主张的未办理产权登记违约金之诉讼请求，因其提供的房屋买卖合同中对该项内容并未进行明确约定，且本案证据亦未能充分体现涉案房产未办理产权登记的具体原因及各方的责任范围，故对禹海鹏的该项诉讼请求，暂不予支持，禹海鹏可在补足证据后另行主张权利。对于禹海鹏要求三方承担保全担保保险费之诉讼请求，因该费用属于其申请诉前财产保全而与保险公司所形成保险合同关系而自愿支付的费用，禹海鹏主张该费用由明月公司、艾军及原种场承担依据不足，不予支持。判决：一、张家口市明月房地产开发有限公司、艾军、河北省张家口市原种场于本判决生效之日起三十日内就禹海鹏购买的位于张家口市高新区房产（不动产发票记载为16号底商、禹海鹏陈述房管部门登记为11号楼17号底商，具体以不动产登记部门登记为准）向不动产登记部门履行提供资料、协助办理备案登记及不动产登记的义务；二、驳回禹海鹏的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审一致。 本院认为，艾军挂靠明月公司进行施工，禹海鹏购买诉争合同涉及的房屋，并实际取得了使用权，占有使用至今，但该房屋所在的土地使用权由原种场享有，原种场与明月公司就诉争房屋所在小区签订代建协议，故禹海鹏所要求办理的不动产登记证书需明月公司与原种场均提供协助才能够实现。经一审中询问，艾军对于禹海鹏购房的事实并未提出异议，同时陈述诉争房屋所在小区普遍存在未能办理产权登记的情形，经解疑办陆续办理，已有部分办理完成。根据最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》第三条“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”的规定，禹海鹏所主张的协助办理登记及违约责任的问题属于工程代建而引发的历史遗留问题，且解疑办已经陆续予以解决，故不属于人民法院受案范围，禹海鹏应向有关部门申请解决。 依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销河北省张家口经济开发区人民法院（2019）冀0791民初308号民事判决； 二、驳回禹海鹏的起诉。 禹海鹏预交的一审案件受理费22118元，二审案件受理费22073元，均予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长  马瑞云 审判员  闫 格 审判员  钟海山 二〇二一年三月三十一日 书记员  田 佳