北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初12337号原告（反诉被告）：绿色新家科贸（北京）有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：邵国松，总经理。委托诉讼代理人：宋岩，北京市通州区中仓街道法律服务所法律服务工作者。被告（反诉原告）：许德磊，男，1958年12月19日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：束景陵，北京市才良律师事务所律师。原告（反诉被告）绿色新家科贸（北京）有限公司（以下简称绿色新家公司）与被告（反诉原告）许德磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）绿色新家公司的委托诉讼代理人宋岩、被告（反诉原告）许德磊及其委托诉讼代理人束景陵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿色新家公司向本院提出诉讼请求：1．判令原被告于2016年8月30日签订的《房屋租赁合同》及2016年10月10日签订的《合同变更协议》解除；2．判令被告支付拖欠租金13147803．2元及按照日千分之三标准支付原告违约金；3．判令被告支付原告拖欠的水电费用396000元；4．判令被告支付原告垫付的装修人工劳务费180000元；5．判令被告承担本案的案件受理费。事实与理由：2016年8月30日，原告作为出租方、被告及段世强作为承租方签订的《房屋租赁协议》，约定原告将位于通州区马驹桥镇小周易村xx号院的xx层房屋出租给被告及段世强使用，租期自2016年8月30日至2026年11月30日止，被告及段世强于合同签订当日支付了预付金30万元（之后约定冲抵租金），至今也未继续支付租金。2016年10月10日原被告及段世强签订《合同变更协议》，约定段世强退出租赁，承租方为被告一人。原告认为被告的行为已经构成违约，原告享有合同解除权。因双方对于合同解除及相关问题无法协商一致，故原告向贵院提起诉讼，望予支持。许德磊辩称，我方同意解除合同。双方于2016年8月30日签订了《房屋出租合同》。合同约定对方将其所有的位于北京市通州区马驹桥镇小周易村xx号院的xx层23392．6平方米房屋出租给我方作为公寓或住房使用，合同期限为十年，至2026年11月30日止。合同签订时，对方承诺出租房屋各种证照齐全，待我方需要时，对方就去通州区政府取回。在合同履行期间，我方多次要求对方提供租赁房屋的合法手续办理各种装修证照和营业执照时，对方却日复一日地拖延，提供不出出租房屋的任何有效证照，依据法律规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致房屋无法按照约定用途使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予以支持。依法驳回原告要求支付租金及占有使用费的不合法请求。合同约定：装修期为三个月，在装修和经营期间，如上级部门要求办理各种手续，对方应提供资料和积极配合。为了改善经营环境，我方于2016年9月开始对所承租的房屋进行装修，共花费1600万元。在装修期间因为以下两个原因导致我方投入大量人力物力，却至今未进入经营状态，造成巨大损失。第一，对方的原租户没有及时搬出，严重影响我方施工，工期耽误的，工人无事可干，造成误工情况的发生。第二，施工期间，因为本合同房屋没有合法证照，对方无法按照合同配合我方提供各种证照致使装修工作经查暂停、经营工作无法进行，所以我方不仅损失了装修费用而且没有任何经营收益。依法驳回原告要求支付水电费的请求。水电费是在装修过程中产生的费用，应计入装修损失。综上所述，因对方不能提供本案争议租赁房屋的任何有效合法证照而且不能及时搬出租赁房屋，导致租赁房屋无法按约定用途和时间使用，请求法院依法驳回对方的所有诉讼请求。许德磊向本院提出反诉请求：1．请求对方返还租金300000元及14700元利息（按照银行同期贷款利率计算）；2．判令对方赔偿装修损失9000000元、装修误工费1386840元（合计17632975．95元）及利息864015．8元；3．判令对方赔偿经营损失10448000元（按同地区市场价计算）及利息511952元（按银行同期贷款利率计算）；4．判令对方赔偿律师费400000元；5．以上共计22925507．8元；6．判令对方支付自2018年2月1日起至实际支付上述费用的利息（按银行同期贷款利率计算）；7．本案的本诉和反诉费用由原告方承担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2016年8月30日经平等协商一致，签订了《房屋出租合同》。合同约定：被反诉人将其所有的位于北京市通州区马驹桥镇小周易村xx号院的xx层23392．6平米出租给反诉人作为公寓或住房使用，合同期限为十年，至2026年1月30日止。合同签定时，被反诉人承诺出租房屋各种证照齐全，待反诉人需要时去通州区政府取回。在合同履行期间，反诉人多次要求被反诉人提供租赁房屋的合法手续办理各种装修证照和营业执照时，被反诉人却日复一日地拖延，提供不出出租房屋的任何有效合法证照，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致房屋无法按照约定用途使用，承租人请求解除合同的，人民法院应于支持，故反诉人请求解除本案争议的合同，返还30万元租金及费用占用损失。另外，合同还约定：装修期为三个月，在装修和经营期间如上级部门要求办理各种手续，被上诉人应提供资料和积极配合为了改善经营环境，反诉人2016年9月开始对所承租的房屋进行装修，共花费人民币1600余万元。在装修期间因为以下两个原因致使反诉人投入大量人力物力，却至今未进入经营状态，造成巨大损失：第一，被反诉人原租户没有及时搬出，严重影响反诉人施工，工期耽误，工人无事可干，造成误工情况的发生；第二，施工期间，对方没有按照合同配合反诉人提供各种证照致使装修工作经常暂停、经营工作无法开展。故依据《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律规定及《房屋租赁协议》六、12、“因甲方原因造成乙方不能使用，前三年内由甲方赔偿乙方装修费用”和15、“乙方在经营过程中，如上级部门要求办理各项手续，甲方要积极提供相关资料并给予配合。”请求赔偿装修损失、经营损失及费用占用损失依据《房屋租赁协议》八、6约定，违约方需承担守约方的律师请求判令被反诉人支付律师代理费。2018年2月，被反诉人向贵院提起诉讼要求反诉人返还出租房屋，并支付租金。现反诉人为了维护自己的合法权益，特向贵院提出反诉，主张法院判令被反诉人返还租金、对反诉人在承租期内的装修、经菅损失、律师费用，共计30171643．7元及本诉和反诉诉讼费等进行赔偿。望贵院做出合法公正判决。绿色新家公司对许德磊的反诉辩称，我方不同意对方的反诉请求。被告已经实际接收涉案房屋，因为短期内没有完成装修工程，造成其无法使用，经营损失我方不承担。租金到目前为止没有支付完毕，预付租金不应该退还，第二项与第四项请求无法律依据，我方不同意。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2016年8月30日，绿色新家公司（作为出租方、甲方）与许德磊、段世强（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》（编号：201608301210001），合同约定甲乙双方在平等自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：一、房屋基本情况，甲方房屋坐落于北京市通州区马驹桥镇小周易村甲xx号院。二、房屋面积，甲方将位于北京市通州区马驹桥镇小周易村xx号院的xx层23392．6平方米租给乙方做职工宿舍使用。三、租赁期限、租金及支付方式。租赁期限：10年，自2016年8月30日至2026年11月30日止，其中2016年8月30日至2016年11月30日为装修期，2016年11月30日至2026年11月29日为租赁期。租金标准逐年递增，从第一年0．5元/平方米/天至第十年0．8元/平方米/天。付款方式为本房屋租金第一年为季度支付，签订合同之日内，乙方向甲方交纳预付金30万元。四、租赁期间相关费用。租赁期间所产生的水、气、电、物业费等费用由乙方承担，如需甲方进行协调的事宜，甲方负责协调。并约定了水电物业的收费标准。五、租赁房屋及场地使用要求、装修和维修责任。租赁期间，乙方应负责租赁房屋、场地及附属设施的保养及维护、维修。乙方如需对所租房屋及场地进行改造、装修、安装设备的，改造及装修工程由乙方自行实施并负责维修、维护。乙方应在施工前将改造或装修设计方案图纸提交甲方，在征得甲方同意且按有关部门要求办理完毕相关手续后（相关手续乙方自行办理，甲方提供协助），方可进行。改造、装修工程所发生的一切费用由乙方自行承担。乙方的装修应采取文明施工，并遵守国家的相应法律、法规，服从甲方的正常管理。乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意范围，擅自装修房屋或者增设附属设施的，乙方经甲方通知后应尽快恢复原状，并承担由此造成的实际损失与责任。由于乙方租赁此房屋做公寓或者住房使用时需乙方自行安装消防设施，并达到国家消防安全标准，并注意消防安全。甲方只提供基本的消防设施，所租房屋内的消防设施由乙方负责。第六条其他相应责任。在租赁期内，如遇国家或者地方政府拆迁情况时，土地及地上建筑物赔偿全归甲方所有。乙方在经营过程中，如上级部分要求办理各项手续，甲方要积极提供相关资料并给予配合。合同还约定了违约赔偿责任、合约的终止与解除、不可抗力、赔偿限制、争议的解决及法律适用、保密等其他内容。2016年8月21日，绿色新家公司（作为出租方、甲方）与许德磊（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》，协议内容基本同2016年8月30日签订的合同一致，但租赁起止日期为2016年8月21日至2026年11月20日，其中2016年8月21日至2016年11月20日为装修期，2016年11月21日至2026年11月20日为租赁期。2016年10月10日，邵国松（作为甲方）与许德磊（作为乙方）、段世强（作为丙方）签订《合同变更协议》约定，甲方于乙方和丙方为2016年8月20日订立合同编号为：201608301210001的房屋租赁协议。本协议甲方同意既有协议乙方许德磊和丙方段世强双方共同承担变更为乙方许德磊独自承担。因此，乙丙双方协议如下：从本协议签订之日起生效，由于乙丙双方许德磊和段世强两个人要求，故乙丙双方达成协议，丙方段世强将不再获得既有协议下原来乙方所拥有的各种权利和利益，丙方段世强将不再享有既有协议自本协议签订之日起原乙方还没享受的权利。鉴于段世强退出签署本协议，甲方特此完全免除丙方段世强在变更之日后产生的既有协议下的任何责任和义务。《房屋租赁协议》（编号：201608301210001）在签订后，许德磊向绿色新家公司支付了预付金30万元。随后，绿色新家公司将涉案房屋交付给许德磊，因尚有绿色新家公司的租户未搬离，绿色新家公司认可其多收取了租金760234．41元，许德磊并未提交证据证明多收取的金额多于双方对账的明细。许德磊在接收涉案房屋后，开始对涉案房屋进行装修。装修期间，通州区公安消防支队对涉案场地作出《消防执法告知单》载明，通州区公安消防支队防火监督处消防监督员于2017年4月25日对你单位依法进行消防监督检查时，发现你单位存在消防安全隐患和消防违法行为。请你单位法定代表人于2017年4月26日10日到通州区公安消防支队马驹桥消防工作站协商相关事宜。须携带企业营业执照、消防部门出具的建筑消防设计审核意见书等多项材料。2017年7月20日，马驹桥镇综合治理办公室、马驹桥镇安全监督管理科、马驹桥镇规划建设办公室、马驹桥镇司法所联合作出《通知》，认定涉案场地属于无证无照、违法出租（建筑隐患、治安隐患、消防隐患）行为。现告知你单位（个人），自通告发布之日起，租住人员、个人物品、财产立即搬离此建筑物。不自行搬离的，相关职能部门将依法予以清理，届时造成的一切损失由你单位（个人）自行承担，如果经相关部门认定属违法建筑的将予以拆除。随后，绿色新家公司与许德磊就租金交纳问题产生争议，绿色新家公司诉至法院，许德磊提出相应的反诉。关于许德磊对房屋装修价值的确定双方无法达成一致意见。随后，我院委托北京兴中海建工程造价咨询有限公司对涉案房屋（鉴定范围为北京市通州区马驹桥镇小周易村xx号院的xx层共23392．6平方米）的装修工程进行价格评估。2016年12月16日，北京兴中海建工程造价咨询有限公司作出《工程造价鉴定意见书》（兴中海建鉴字[2019]0028号），鉴定意见为通州区马驹桥镇小周易村xx号院装修工程可确定金额为6251189．9元；无法确定的金额为6150543．77元。《工程造价鉴定意见书》作出后，本院组织双方进行质证，双方皆对意见书不予认可，并提交相应的质证意见。本院将双方的质证意见通知北京兴中海建工程造价咨询有限公司后，该公司于2020年6月16日作出《工程造价鉴定意见书》（兴中海建鉴字[2019]0028号复议-001），最终的鉴定意见为通州区马驹桥镇小周易村xx号院装修工程可确定金额为6205562．55元；无法确定的金额为6170272．52元。许德磊垫付了鉴定费240000元。2019年4月28日，小周易村村民委员会（作为甲方）与邵国松（作为乙方）签订《自主腾退协议》约定，依据通州区“蓝天保卫战”工作需要，需要对乙方的房屋及附属物进行腾退，因乙方承租甲方土地，双方达成一致共识，并签订自主腾退协议如下：房屋及附属物位置和面积。房屋和附属物位于北京市通州区马驹桥镇小周易村，租地合同面积11．15亩，实测面积12．35亩，房屋测绘建筑面积24072．39平方米。本自主腾退协议签订即视为乙方将全部房屋及附属物交予甲方，对于未腾空的物品视为乙方放弃，甲方有权自行入户清退处理。经本院向相关腾退部门核实，因涉案土地涉及相关部门的处罚，故未发放任何腾退配合费。经查，涉案土地系邵国松向小周易村村民委员会租赁，涉案场地上的建筑物系绿色新家公司修建，许德磊仅对涉案房屋进行装修，但涉案场地中的建筑物未取得建设工程规划许可证。现涉案房屋已经被拆除。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。绿色新家公司与许德磊签订的《房屋租赁协议》针对的标的房屋并未取得相应的建设工程规划许可证，故双方签订的《房屋租赁协议》应为无效。现以《房屋租赁协议》为基础对双方诉讼请求逐项予以认可。关于绿色新家公司的诉讼请求。就房屋租金部分，绿色新家公司在庭审中表示，若认定合同无效，则变更诉求为占有使用费。关于占有使用费的计算，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据合同约定，许德磊占有涉案建筑物起始日期为2016年11月30日，本院根据合同约定予以认可。关于占有涉案建筑物的终止日期，2017年7月20日，马驹桥镇综合治理办公室、马驹桥镇安全监督管理科、马驹桥镇规划建设办公室、马驹桥镇司法所联合作出《通知》，认定涉案场地属于无证无照、违法出租（建筑隐患、治安隐患、消防隐患）行为，并要求建筑物内的人员搬离，故本院认定2017年7月20日后，许德磊已经无法正常使用涉案房屋，该日为计算占有使用费的终止日期。本院结合认定的起始日期、终止日期并参照合同约定的租金标准，计算占有使用费为2713542元，但应扣除绿色新家公司多收取其他租户的租金760234．41元。因租赁合同为无效，故绿色新家公司要求违约金的诉讼请求无事实与法律依据，本院不予支持。关于水电费用，绿色新家公司虽未提交证据证明该项费用的具体计算依据，但考虑到许德磊占有涉案场地时间较长，且进行装修活动势必使用大量的电力资源。许德磊称其通过点卡买电，但未提交足够的证据予以佐证，考虑到许德磊使用涉案场地进行装修时间较长，形成的劳动成果价值亦不菲，势必需要耗费大量的电力资源，产生相应数额的电费消耗，故本院结合许德磊占有涉案场地的时间、进行工作的耗电量水平，酌情支持水电费为20万元。关于原告垫付的装修人工劳务费180000元，因许德磊对此予以认可，本院不持异议。关于许德磊的诉讼请求。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。许德磊对涉案房屋进行装修，现涉案场地已经被拆除，许德磊必定存在损失，关于损失的数额，本院对《工程造价鉴定意见书》（兴中海建鉴字[2019]0028号复议-001），最终的6205562．55元予以认定。关于《工程造价鉴定意见书》（兴中海建鉴字[2019]0028号复议-001）中认定的无法确定金额，因许德磊未提交足够证据证明无法确定的部分由其施工，故本院不予支持。关于双方的过错，因绿色新家公司出租未取得建设工程规划许可证的房屋，导致合同无效，绿色新家公司对于许德磊的损失存在过错。许德磊在签订租赁合同签，应全面审核租赁标的物的权属情况，现因涉案建筑物未取得建设工程规划许可证而导致合同无效，许德磊亦存在过错。本院依法认定双方各自承担50%的责任。故绿色新家公司应赔偿许德磊装修损失3102781．27元。因许德磊在庭审表示，若合同无效则不主张经营损失和律师费，对此本院不持异议。因经营损失许德磊不再主张，故对于其要求经营损失利息的诉求本院亦不予以支持。关于许德磊要求返还租金及利息的诉讼请求，因本院已经认定许德磊需支付绿色新家公司占有使用费，故以租金予以折抵，关于利息的诉求，因许德磊亦未如期支付占有使用费，故对利息诉求本院不予认可。关于装修误工损失及利息，许德磊未提交足够证据予以证明该项损失的发生，且本院已经部分支持了许德磊装修款损失的诉讼主张，故对装修误工损失及利息本院不予支持。依据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、第一百五十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）绿色新家科贸（北京）有限公司与被告（反诉原告）许德磊于2016年8月30日签订的《房屋租赁协议》无效；二、被告（反诉原告）许德磊支付原告（反诉被告）绿色新家科贸（北京）有限公司占有使用费1653307．59元（2713542元占有使用费扣除预付租金300000元、多收取其他租户的租金760234．41元）、水电费200000元、垫付的工人工资180000元，共计2033307．59元，于本判决生效之日起7日内执行清；三、原告（反诉被告）绿色新家科贸（北京）有限公司支付被告（反诉原告）许德磊装修损失3102781．27元，于本判决生效之日起7日内执行清；四、驳回原告（反诉被告）绿色新家科贸（北京）有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）许德磊的其他诉讼请求。案件受理费51585元，由原告（反诉被告）绿色新家科贸（北京）有限公司负担40052元（已交纳），被告（反诉原告）许德磊负担11533元，于本判决书生效之日起7日内交纳。案件反诉费47133元，由原告（反诉被告）绿色新家科贸（北京）有限公司负担15811元，于本判决书生效之日起7日内交纳；被告（反诉原告）许德磊负担31322元（已交纳）。鉴定费240000元，由原告（反诉被告）绿色新家科贸（北京）有限公司负担120000元，于本判决书生效之日起7日内交纳，被告（反诉原告）许德磊负担120000元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 余 海二〇二一年三月三十一日书记员 许松婷