贵州省瓮安县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔2725民初357号 原告：瓮安大地房地产开发有限公司，住所地贵州省黔南布衣族苗族自治州瓮安县雍阳办事处城北社区河西大道新大地广场，统一社会信用代码91522725314238978P。 法定代表人：吴致远，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：彭玲，系公司职工。 委托诉讼代理人：张莲，系贵州雄道律师事务所律师。 被告：童建飞，男，1980年6月5日生，贵州，住所地贵州省瓮安县。 原告瓮安大地房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“大地房开公司”）诉被告童建飞租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案受理后，依法适用简易程序于2021年3月11日公开开庭进行了审理。原告大地房开公司委托诉讼代理人彭玲、张莲、被告童建飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大地房开公司的诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2、判决被告支付原告租金50052元及违约金56308.5元；物业费4342元及违约金4559.1元，合计115261.6元（暂计至2021年1月31日）；3、本案诉讼费及相关涉诉费用由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2019年5月21日签订新大地商业广场《商铺租赁合同》，约定由被告租赁原告5栋1层6-7号门面，月租金4171元，租赁期限至2025年5月21日，合同对租金、物业费、相关违约金的计算进行了明确约定。现被告差欠原告方12个月的租金及13个月物业费未给付，经原告催收未果遂诉至法院请求支持前述诉讼请求。 童建飞的答辩意见：2020年6月，原告张贴通知在被告租赁的门面处，要求被告搬出去并解除租赁合同，被告认为租赁合同已经解除，除三个月的免租期被告共计已缴纳7个月租金，装修押金2000元已转为物业费。被告租赁门面后，原告在被告租赁的门面处堆放绿植，导致原告无法经营，故是原告违约在先，不同意支付违约金。 本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据《商铺租赁合同》、签约交款审批单、收据5份，经被告质证及本院审查，对原告提交的证据真实性、关联性、合法性予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下事实： 2019年5月21日，被告与原告签订《商铺租赁合同》约定：被告租用原告的大地商业广场5栋1层6-7号门面，共166.84平方米的商铺，免租期3个月，租金4171元/月，物业费2元/㎡，装修押金2000元，履约押金为两个月租金8342元，租金以一个季度为一个缴租期，被告应于每个缴租期末月的28日前（遇节假日延迟至节假日后第一个工作日）一次性向原告支付下个缴租期租金；物业费按月支付，被告应于每月25日前一次性向原告支付次月物业费；被告未按时交纳租金、物业费，每逾期1天，承担当期应缴总金额5‰的违约金；被告未按时向原告交纳租金、物业费，原告有权解除合同，不退租金和保证金；该合同还对其他事项进行了详细约定。双方签订合同后，原告将约定的商铺交付给被告装修经营。被告入驻商铺后，共计缴纳租金5个月，支付的装修押金2000元已转为物业费，另支付履约押金8342元，后未继续向原告支付过租金及物业费。2020年6月，原告在被告所租商铺张贴通知，通知被告自行搬出其自有财物并解除双方签订的《商铺租赁合同》，被告即搬出自有财物，后原告将案涉门面上锁，至此双方租赁合同已实际解除。被告差欠的租金及物业费经原告催收未果，遂诉至本院，请求支持前述诉请。 本院认为，本案的争议焦点为原、被告签订的《商铺租赁合同》的解除问题；被告差欠原告的租金、物业费金额问题及被告支付的押金是否转为租金的问题；违约金问题。 关于原告要求解除《商铺租赁合同》的诉请，被告无异议，经庭审查明，2020年6月原告已向被告送达解除《商铺租赁合同》的通知，被告未提出异议，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。”及根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”之规定，原告主张解除《商铺租赁合同》，本院予以支持。因庭审中双方均记不清楚合同实际解除的日期，结合庭审查明的情况，本院酌定原、被告签订的《商铺租赁合同》已于2020年6月21日实际解除。 关于原告主张要求被告支付租金、物业费及违约金等问题。 庭审中查明《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，未违反相关法律规定，合同成立并生效，在合同未解除前，对双方具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”之规定，被告未按照合同约定向原告支付租金及物业费，构成违约，应当承担违约责任。从原告提交的证据收据及被告的陈述可以明确，本案免租期为3个月，原告已支付租金5个月，履约押金8324元，根据履约押金的性质和本案双方合同约定及收据内容，在被告不交纳租金时，原告可以就被告交纳的押金扣抵租金并有权解除合同。双方签订的《商铺租赁合同》于2020年6月21日解除。所以，本院认定原告已用押金扣抵了2个月租金，故租金共计支付7个月，现原告实际差欠的租金为3个月即4171元×3＝12513元；物业费共计为166.84㎡×2元/㎡×13＝4337.84元，扣除装修押金转物业费的2000元，实际还差欠物业费2337.84元。本院对租金数额12513元、物业费数额2337.84元予以支持，超出部分予以驳回。 关于违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》及司法解释的相关规定，违约金具有督促、制裁、补偿当事人以确保债权实现的作用，具有补偿性为主、惩罚性为辅的双重性。因此，法律及司法解释才赋予人民法院或者仲裁机构基于当事人的主张或申请，提高或者降低当事人在合同中约定的违约金，以达到平衡合同双方当事人利益的目的。本案双方当事人虽已在《商铺租赁合同》中约定若被告未按时缴纳租金、物业费、水费，每逾期1天，违约金按当期应缴总金额5‰计算，但被告认为其未违约、约定的违约金标准过高，请求法院予以调整，本院根据公平原则和诚实信用原则，在原告未能举证证实被告违约给其造成损失的情况下，酌定违约金按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）计算支持原告的租金违约金诉请，双方提出的与此不同的违约金意见，本院均不予采纳。因物业费按月缴纳，但金额较小，物业费违约金起算时间不便于分期计算，故本院酌定物业费违约金从合同解除之日的次日起开始计算；租金违约金从应当缴纳租金之日的次日开始计算。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、童建飞与原告瓮安大地房地产开发有限公司签订的新大地广场《商铺租赁合同》于2020年6月21日解除。 二、童建飞于本判决生效之日起三十日内支付瓮安大地房地产开发有限公司租金一万二千五百一十三元及违约金（违约金从2020年3月22日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至本判决确定的还款日期之日止）； 三、童建飞于本判决生效之日起三十日内支付瓮安大地房地产开发有限公司物业费二千三百三十七元八角四分及违约金（违约金从2020年6月22日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至本判决确定的还款日期之日止）； 四、驳回瓮安大地房地产开发有限公司的其余诉讼请求。 案件受理费减半收取人民币1303元，瓮安大地房地产开发有限公司负担1203元，童建飞负担100元。 若义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后七日内通过本院向贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院预交上诉费元，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 审判员  王莹 二〇二一年三月二十四日 书记员  何燕