河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀06民终245号 上诉人（原审原告、反诉被告）：于芳，女，1981年6月18日出生，汉族，住天津市南开区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：保定盛美房地产开发有限公司，住所地保定市翠园街722号。 法定代表人：刘翠卿，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谢康乐，男，1987年1月28日出生，汉族，住保定市，系该公司员工。 委托诉讼代理人：白福生，河北金房律师事务所律师。 上诉人于芳因与被上诉人保定盛美房地产开发有限公司（以下简称盛美房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省保定高新技术产业开发区人民法院（2020）冀0691民初846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 于芳上诉请求：依法撤销原判，改判被上诉人返还上诉人购房款375492元及利息或发回重审。事实与理由：1、涉案的18480元系上诉人交付给被上诉人的购房款，与本案有直接关联；从保定优房驿站房地产经纪有限公司（以下简称优房驿站公司）与盛美房地产公司的组织架构、高管人员、登记的联系方式看，属于关联公司，上诉人从被上诉人处直接购买房产，无需中介服务，且该款项系从被上诉人处的POS机划款支付，应由被上诉人予以退还；2、案涉《商品房认购协议书》违背了保定市限购政策应属于无效协议；上诉人无法实现合同目的，原审判决认定该协议有效，否定了上诉人的诉请理由并认为上诉人违约，对案件事实认定错误，应依法改判。 盛美房地产公司辩称，优房驿站公司与被上诉人是两家独立的公司，上诉人缴纳的18480元款项应向费用收取方索取，不应由被上诉人返还。上诉人具有完全民事行为能力，双方认购协议没有违反法律和行政规定，协议具备商品房买卖合同内容，起诉前该公司取得商品房预售许可证明，协议应认定为有效。上诉人购房时自称为保定户口，从身份证号和认购协议中能说明为保定户口，后被上诉人处工作人员要求上诉人提交户口本，上诉人才说明是天津户口，上诉人陈述其会迁户口，被上诉人认为合同可以继续履行，但最终是因上诉人自身原因合同不能继续履行。上诉人应了解保定市限购政策，上诉人方是存在重大过错，被上诉人尽到了所有义务。请求驳回上诉，维持原判。 于芳向一审法院起诉请求：依法认定于芳与盛美房地产公司签订的商品房认购协议书无效，盛美房地产公司返还于芳首付款375492元及利息（按同期银行贷款年利率自2019年4月20日支付至实际返还完毕之日止）并承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年4月20日于芳、盛美房地产公司签订商品房认购协议书，盛美房地产公司将位于保定市住宅楼房出卖给于芳，于芳当日交付盛美房地产公司购房款375492元。后于芳得知保定市人民政府于2017年5月21日发布了《关于加强房地产市场管理的意见》，严格居民限购措施，规定非保定市户籍居民家庭在主城区购买首套住房时须提供主城区3年以上个人所得税纳税证明或社保缴纳证明。盛美房地产公司在明知上述限购政策和于芳身份证等信息均非保定市户籍的情况下，未要求出示和提交任何户籍、个人所得税纳税证明或社保缴纳证明等资料，在无购房资格的情况下仍将上述商品房出卖给于芳。盛美房地产公司出售商品房的行为违反了保定市人民政府的限购规定且存在重大过错，于芳与盛美房地产公司签订的商品房认购协议属无效协议且无法实现合同目的。 盛美房地产公司提出反诉请求：依法解除双方签订的认购协议书，盛美房地产公司收回房屋另行处理，于芳向盛美房地产公司支付违约金58350.6元并承担本案全部诉讼费。事实和理由：2019年4月20日，盛美房地产公司与于芳签订《认购协议书》，协议约定于芳购买盛美房地产公司开发的嘉禾直隶新城绿庭12-2-2902号房屋，建筑面积为92.4平方米，每平方米12630元，总房款1167012元，于芳已交首付款为357012元，剩余81万元由于芳贷款支付。于芳在购买房屋时称户口为保定户口具备购房资格，盛美房地产公司多次催办其办理贷款并要求其提交户口本复印件时，于芳才告知盛美房地产公司户口为天津户口，不具备贷款条件。经与于芳多次沟通催收，于芳不愿意将户口迁回保定办理贷款，也不补齐剩余房款，根据双方协议约定，盛美房地产公司有权解除协议，收回房屋另行处理，同时于芳应向盛美房地产公司支付房屋总价款5%的违约金。盛美房地产公司在房屋销售过程中无任何过错，于芳在明知不具备购房资格的情况下仍购买房屋，理应承担双方协议约定的不利后果。 一审法院认定事实：2019年4月20日盛美房地产公司（甲方、出卖人）与于芳（乙方、买受人）签订《认购协议书》，载明：“甲乙双方在平等自愿协商一致的基础上就乙方向甲方认购商品房事宜达成协议：……房屋坐落于保定市绿庭12号楼2单元2902室、建筑面积92.4平方米、单价12630元、总价1167012元……付款方式为2019年4月20日前付首期房款357012元，贷款810000元……第四条交房日期。盛美房地产公司应在2021年12月31日将符合合同约定的房屋交付于芳使用。如遇特殊原因，除双方协商同意解除协议或变更协议外，盛美房地产公司可据实予以延期……违约责任凡办理银行按揭贷款的乙方需在甲方通知之日起三日内提交申请银行按揭贷款的合格资料或未履行银行按揭贷款手续。逾期十五日内仍未履行的，甲方有权解除协议，乙方应向甲方支付房屋总价款百分之五的违约金，该违约金甲方有权在乙方已付购房款中直接扣除”。协议中还约定了交房标准、商品房装饰、设备标准、交接、关于产权登记的约定，协议首部载明于芳地址为保定市源盛嘉禾Ｃ区，尾部甲方处加盖盛美房地产公司公章、乙方处有于芳签字并按有指印。上述协议签订当日，盛美房地产公司为于芳开具收据一张，载明收到于芳直隶新城Ｄ12-2-2902房款357012元。 2019年11月20日，盛美房地产公司工作人员在微信中告知于芳四期12号楼五证齐全该办贷款了。2019年11月22日于芳在微信中回复盛美房地产公司工作人员称其不贷款，工作人员说不贷款的话需要尽快补款，超出15天会产生违约金。于芳回复“都是做房产的，又不是不知道怎么回事，还违约金”。后双方一直为补款及于芳想置换房屋一事在微信中进行洽谈沟通。2020年5月9日、19日，盛美房地产公司工作人员分别给于芳发微信称“你房子怎么着，贷款也不办。把户口本复印件发给我一下，我们这只有身份证复印件，要罚我款了”、“直隶新城温馨提示您：直隶新城四期绿庭12号楼五证齐全，由于您长时间未办理贷款和补款手续，现在公司通知您，并从2019年12月2日起征收违约金，每日余款万分之一，请您引起重视”，于芳2020年5月20日回复“我身份证是石家庄的，原来在石家庄上大学的时候落在那，后来迁到天津以后还没来得及更新身份证……我想办法看怎么迁户口吧……但是我迁户口安排，也得需要些时间。我先找找落在哪，再去天津办，也不知道具体时间……下个月吧，我先把户口迁回来，差点，我再催催款，实在不行再借点”。后盛美房地产公司工作人员与于芳几次交涉户口资料及后续款项问题未果，2020年7月30日盛美房地产公司工作人员给于芳发微信时显示于芳已将盛美房地产公司工作人员微信删除。 审理中，盛美房地产公司提交了本案涉及的由其开发的嘉禾·直隶新城绿庭项目2017年3月8日建设用地规划许可证（地字第130601201700002号）、2018年4月2日建设工程规划许可证（建字第130601201800004号）、2018年11月7日冀（2018）保定市不动产权第××号不动产权证书、2019年4月1日建筑工程施工许可证（130605201904010201）、2019年11月19日保审预售证（2019）第068号商品房预售许可证。 另查明，于芳户籍原在河北省保定市满城区，上大学时户籍迁至河北省石家庄市，其2013年8月30日签发的身份证载明住址为河北省石家庄市新华区，身份证号码属于以“1306”开头的保定市身份证号码，于芳现户籍位于天津市南开区。庭审中于芳陈述“我娘家是保定满城，上大学之前在满城，2019年7月回到保定缴纳的社保，2019年7月社保缴纳至今，现在在保定云中心上班”，于芳在庭审中提交了2020年9月17日保定国家高新技术产业开发区社会保险事业管理所出具的社会保险参保缴费证明，载明于芳在河北和悦环保科技有限公司参保，参保缴费时间为2019年7月至2020年8月。 一审法院认为，首先，依据《商品房销售管理办法》第十六条“商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案涉及的《认购协议书》具备买商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同。 其次，盛美房地产公司在审理中提交了本案涉及房屋建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、不动产权证书、建设工程施工许可证商品房预售许可证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，本案中双方签订的《认购协议书》应认定为有效。 第三，盛美房地产公司工作人员与于芳的微信聊天记录中显示，2020年5月19日盛美房地产公司工作人员既已通知于芳办理贷款手续或者补交余款，但于芳一直未办理贷款手续或补交余款。依据本案认购协议书的约定“凡办理银行按揭贷款的乙方需在甲方通知之日起三日内提交申请银行按揭贷款的合格资料或未履行银行按揭贷款手续。逾期十五日内仍未履行的，甲方有权解除协议，乙方应向甲方支付房屋总价款百分之五的违约金，该违约金甲方有权在乙方已付购房款中直接扣除”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”，盛美房地产公司有权解除本案的认购协议，于芳应向盛美房地产公司支付房屋总价款百分之五的违约金58350.6元（1167012元×5%），该违约金盛美房地产公司有权在合同解除后应退给于芳的已付购房款357012元中直接扣除。 第四，于芳在本案购房协议首部将其地址填写为“保定市源盛嘉禾C区1-2-2302”，在微信聊天中自称系房地产从业人员，结合其身份证号为保定市身份证号的事实及其与盛美房地产公司工作人员的聊天内容，于芳主张“盛美房地产公司在明知限购政策和于芳身份证等信息均非保定市户籍的情况下，未要求出示和提交任何户籍、个人所得税纳税证明或社保缴纳证明等资料，在无购房资格的情况下仍将商品房出卖给于芳存在重大过错”没有事实依据和法律依据。 第五，本案合同解除的主要原因是因为于芳未按照双方签订的认购协议书的约定办理贷款手续或补交余款，于芳对本案认购协议书的解除存在过错，故其主张盛美房地产公司向其支付已付购房款的利息没有事实依据和法律依据。 第六，于芳通过POS机支付的18480元不能证实与本案有直接法律关系，亦无证据证实该18480元支付给了盛美房地产公司，该款项不应由盛美房地产公司返还。 第七，本案涉及房屋并未向于芳交付，本案认购协议书解除后，盛美房地产公司即已收回房屋，其是否将房屋另行处理与本案不属同一法律关系。 综上所述，本案中于芳、盛美房地产公司签订的《认购协议书》应予解除，盛美房地产公司应返还于芳购房款357012元，于芳应支付盛美房地产公司违约金58350.6元，盛美房地产公司扣除于芳应向其支付的违约金后，应返还于芳298661.4元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第二条、第五条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、于芳与保定盛美房地产开发有限公司2019年4月20日签订的《认购协议书》有效，依法予以解除；二、保定盛美房地产开发有限公司应返还于芳购房款357012元、于芳应支付保定盛美房地产开发有限公司违约金58350.6元，保定盛美房地产开发有限公司在扣除于芳应向其支付的违约金后，实际应返还于芳购房款298661.4元，于本判决生效之日起十日内履行；三、驳回于芳的其他诉讼请求；四、驳回保定盛美房地产开发有限公司的其他反诉请求。案件受理费3466元，由保定盛美房地产开发有限公司负担2757元，由于芳负担709元；反诉费629元，由于芳负担。 本院二审期间，上诉人提交户型图一份，证明购房计价和付款金额真实性；提交房产开发商承诺书一份、相关判决书一份，证明盛美房地产公司违规销售。被上诉人发表质证意见：对于户型图的真实性不认可；关于承诺书，该证据为复印件，不认可真实性；对于判决书，认可真实性，不认可关联性。 本院认定证据和事实如下：对上诉人提交的户型图、承诺书、判决书，因与本案无关，对其关联性不予认可。二审查明的其他事实与一审查明认定的事实一致。 本院认为，首先，本案涉及的《认购协议书》具备商品房买卖合同的主要内容，符合《商品房销售管理办法》第十六条关于商品房买卖合同内容的规定，并且盛美房地产公司在审理中提交了本案涉及房屋建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、不动产权证书、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，一审判决认定本案中双方签订的《认购协议书》为商品房买卖合同，并且该合同有效，并无不当。于芳关于认购协议书无效的主张，无事实和法律依据，不予支持。 其次，保定市人民政府于2017年5月21日发布了《关于加强房地产市场管理的意见》，严格居民限购措施，规定非保定市户籍居民家庭在主城区购买首套住房时须提供主城区3年以上个人所得税纳税证明或社保缴纳证明。本案中因于芳户籍所在地为天津，且其个人所得税缴纳未满3年，故双方签订的《认购协议书》违反保定市房屋限购政策，无法继续履行，应予以解除。故盛美房地产公司关于解除双方签订的认购协议书的主张，予以支持。 第三，于芳通过POS机支付的18480元不能证实与本案有直接法律关系，亦无证据证实该18480元支付给了盛美房地产公司，该款项不应由盛美房地产公司返还。故于芳关于盛美房地产公司返还其18480元的主张，缺乏事实和法律依据，一审判决予以驳回，并无不当。 第四，本案涉及房屋并未向于芳交付，本案认购协议书解除后，盛美房地产公司即已收回房屋，故该公司是否将房屋另行处理与本案不属同一法律关系，一审判决对于盛美房地产公司收回房屋的反诉请求，不予支持，并无不当。 第五，关于合同解除中双方的过错问题。因认购协议中于芳填写的居住地址是保定市源盛嘉禾Ｃ区，身份证号码为“130621198106181242”，身份证上载明的地址是河北省石家庄市新华区赵陵路6号楼3栋1单元102室，户籍所在地为天津市南开区号，于芳与盛美房地产公司工作人员微信聊天记录证实，工作人员多次催促于芳办理贷款或缴纳余款及提交户口本复印件，于芳一直未提交，并称自己的户籍在天津，考虑把户口迁回保定或支付全款的过程。故于芳在购房过程中，存在不及时提交户籍信息、收到通知不及时办理或支付余款的过错。 盛美房地产公司作为专业的房地产公司，在相关手续不全的情况下出售房屋，并且在于芳提交的身份证载明住址为石家庄市的情况下，未明确告知于芳保定市的限购政策，签订认购协议前对于芳的户籍信息未予核实，亦未要求于芳提交户籍证明等相关材料，导致双方的协议予以解除，该公司在审核购房者是否有购房资格过程中存在过错。 综合分析，本案合同解除的主要原因是于芳不符合限购政策，不能按照双方签订的认购协议书的约定办理贷款手续或补交余款，在签订认购协议过程中双方均存在过错。故于芳关于盛美房地产公司应返还首付款357012元的主张予以支持，但是其关于盛美房地产公司应支付首付款利息的主张，不予支持。盛美房地产公司关于于芳向该公司支付违约金58350.6元的主张，予以驳回。一审判决仅认定于芳在购房过程中存在过错，判令于芳向盛美房地产公司支付违约金58350.6元不妥。应予以纠正。 综上所述，上诉人于芳的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持河北省保定高新技术产业开发区人民法院（2020）冀0691民初846号民事判决第一项（即：于芳与保定盛美房地产开发有限公司2019年4月20日签订的《认购协议书》有效，依法予以解除）、第三项（即：驳回于芳的其他诉讼请求）、第四项（驳回保定盛美房地产开发有限公司的其他反诉请求）； 二、撤销河北省保定高新技术产业开发区人民法院（2020）冀0691民初846号民事判决第二项； 三、保定盛美房地产开发有限公司应返还于芳购房款357012元，于本判决生效之日起十日内履行； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3466元，由保定盛美房地产开发有限公司负担2757元，由于芳负担709元；反诉费629元，由保定盛美房地产开发有限公司负担。二审案件受理费1720元，由保定盛美房地产开发有限公司负担1308元，由于芳负担412元。 本判决为终审判决。 审 判 长 邓彦威 审 判 员 钱 娜 审 判 员 郑 东 二〇二一年三月十二日 法官助理 郭新璞 书 记 员 林冠臣