云南省龙陵县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)云0523民初44号 原告：杨佐芬，女，1984年1月8日生，汉族，云南省龙陵县人，住龙陵县。 原告：杨金海，男，1981年1月16日生，汉族，云南省龙陵县人，住龙陵县。 二原告委托代理人：杨世孝，云南金曦律师事务所律师。 代理权限：一般授权代理。 被告：雷赟，女，1989年5月24日生，汉族，云南省龙陵县人，住龙陵县，未到庭）。 委托代理人：王金华，龙陵县金桥法律服务所法律工作者。 代理权限：特别授权代理。 原告杨佐芬、杨金海与被告雷赟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨佐芬、杨金海，委托代理人杨世孝，被告雷赟委托代理人王金华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨佐芬、杨金海向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法确认原、被告于2020年7月2日签订的房屋买卖合同有效；2.判令被告履行房屋买卖合同约定的义务，协助原告办理房屋过户手续；3.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2020年7月2日原、被告签订房屋买卖合同，被告将位于龙陵县，所有权证书号为【龙陵县房权证龙山镇字第××号】房屋出售给二原告，该房屋买卖合同就价格、付款方式、房屋面积、四至界限及过户等相关内容达成书面协议。合同是原、被告双方在公平、自愿的基础上达成，不存在欺诈、胁迫及违反国家法律禁止性规定的情形，因此该房屋买卖合同合法有效。合同签订后，二原告按照合同约定向被告全额支付了购房款，该房屋也能够办理过户手续，但被告未履行合同约定义务，拒不协助二原告办理过户手续，经多次催告未果。综上所述，被告违反房屋买卖合同约定的义务，严重损害了二原告的合法权益，为维护自身合法权益特向人民法院起诉，请求查清事实依法判准上述诉讼请求。 被告雷赟辩称，原、被告双方于2020年7月2日签订的《房屋买卖合同》属于无效合同。2013年10月28日，答辩人父母雷运泉、朱翠菊将位于龙陵县的房地产（涉案房地产）通过赠与方式赠与答辩人雷赟，并到原龙陵县国土局对涉案房产作变更登记手续。后因答辩人雷赟对其父母雷运泉、朱翠菊未尽到基本的照顾、赡养义务，为此经双方协商，于2019年11月2日雷运泉、朱翠菊撤销了对答辩人房地产的赠与权并书写了《取消财产赠与协议》，约定了相关事项。即涉案房地产属于雷运泉、朱翠菊的夫妻共同财产，雷赟无处分等相关权利。后答辩人雷赟在未告知被答辩人杨佐芬、杨金海的情况，与被答辩人私自于2020年7月2日签订《房屋买卖合同》，该《房屋买卖合同》缺乏法律规定的生效要件，这也是雷赟及父母雷运泉、朱翠菊一起生活在涉案房地产的原因。综上，双方签订的《房屋买卖合同》并非在公平、自愿的基础上签订，双方签订合同时存在欺诈，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的相关规定，合同无效，应予撤销。答辩人雷赟愿意退还购房款本金1020600元，违约金等其他条款因合同无效当然无效。综上，请求人民法院查明案件事实，依法驳回原告杨佐芬、杨金海的诉讼请求。 原告杨佐芬、杨金海为证明自己的主张，向本院提交如下证据： Ａ1.房屋买卖合同，用于证明被告于2020年7月2日将位于龙陵县的涉案房屋出售予二原告，房屋总价款1020600元，且合同约定被告必须协助办理房屋过户手续。 A2.收条三份，用于证明二原告已按照房屋买卖合同约定向被告支付了购房款1020600元。 A3.房屋租赁合同，用于证明被告以占有改定方式交付涉案房屋后，原告将该房屋租赁予被告雷赟居住。 A4.房屋所有权证、国有土地使用证，用于证明被告出售给原告的房产系其个人所有，不存在损害他人利益的情形，该房屋买卖合同合法有效，被告应当按照合同约定，协助原告办理房屋过户手续。 被告雷赟质证对A1证据的真实性无异议，但涉案房地产并非被告雷赟的个人财产，其不是买卖合同的适格主体，对该证据的合法性、关联性不认可；对A2证据的“三性”均无异议；A3证据虽有被告雷赟的签字，但未注明合同签订时间，对其“三性”均不予认可；A4证据房屋所有权证、国有土地使用证虽载明权利人为雷赟，但该房地产实为家庭成员共有，被告处分该房地产行为损害了家庭成员的利益，对该证据的真实性、合法性无异议，对其关联性不予认可。 被告雷赟为证明自己的主张，向本院提交了B1证据《取消财产赠与协议》一份，用于证明因雷赟怠于履行赡养义务，其父母雷运泉、朱翠菊于2019年11月2日行使撤销权，将赠与雷赟的房地产予以收回，现该房地产属于家庭共同财产，被告雷赟与原告杨佐芬、杨金海签订的房屋买卖合同属无效合同。 原告杨佐芬、杨金海质证认为，涉案房地产明确登记于雷赟个人名下，按照物权公示原则有理由相信雷赟为权利人，《取消财产赠与协议》明显不符常理，涉嫌伪造证据，对该证据的“三性”均不予以认可。 对双方当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据认定如下：原告杨佐芬、杨金海提交的A1证据能够证明原、被告双方签订《房屋买卖合同》被告雷赟将涉案房地产出售予原告杨佐芬、杨金海的事实，本院对其“三性”予以采信；A3证据能证明原告杨佐芬、杨金海向被告雷赟支付房款后取得该涉案房地产，因规划限制未能办理过户手续，后将房屋租赁予雷赟的事实，本院对其“三性”予以采信；A4证据能证明被告雷赟通过父母雷运泉、朱翠菊赠与，成为该房地产权利人，对涉案房地产具有处分权利的事实，本院对其“三性”予以采信。朱翠菊、雷运泉之前将涉案房地产赠与雷赟办理了权属变更，撤销赠与却未变更权属，且朱翠菊也在购房款收条上签名，其提供的B1证据《取消财产赠与协议》既与常理相悖，本院对其“三性”均不予以采信。 根据当事人陈述和审理确认的证据，本院认定本案事实如下：涉案房产位于龙山镇××社区××组，土地性质为国有土地，用地面积241.7平方米。2013年10月28日，由原土地使用者雷运泉提出变更申请，通过赠与方式将该房产赠与雷赟，并办理使用权变更登记，变更后所有权证书号为龙陵县房权证龙山镇字第××号，房屋所有权人为雷赟。2020年7月2日，经多次协商，原、被告双方签订了《房屋买卖合同》，被告雷赟将该房产出售予原告杨佐芬、杨金海。《房屋买卖合同》约定，房产交易价格为1020600元；付款方式为分期付款，于合同签订之日支付330000元，余款690600元于2020年7月30日前付清；房产交付因尚无法办理过户手续，合同签订后雷赟即将该房屋交付杨佐芬、杨金海，同时将房屋所有权证及土地使用证交付。在能够办理过户手续时，由雷赟协助杨佐芬、杨金海办理过户手续。同时约定了违约责任：“任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权要求对方支付该房地产总价款30%的违约金”。合同签订后，原告杨佐芬、杨金海于2020年7月2日、7月16日、7月22日通过银行转账或微信转账方式向被告雷赟支付了购房款1020600元，雷赟及母亲朱翠菊在收条上签名捺印，履行了合同约定的义务。2020年12月22日，原告杨佐芬、杨金海与被告雷赟签订《房地产租赁合同》，将该房产以每年12000元的租金出租予雷赟，之后雷赟及家人一直居住于此。2020年12月底，政府主管部门放开对涉案房地产区域房屋过户的限制，原告杨佐芬、杨金海要求被告雷赟协助办理房屋过户手续遭到拒绝，经多次协商未果致杨佐芬、杨金海向本院起诉。另，庭前原、被告双方请求本院调解，由雷赟退还购房款1020600元并支付适当违约金，由原告杨佐芬、杨金海返还涉案房产。后因雷赟未能返还购房款，双方未能达成调解协议。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。民事法律行为自成立时生效，行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，原告杨佐芬、杨金海及被告雷赟均系完全民事行为能力人，被告雷赟就其位于龙山镇××社区××组房产与原告杨佐芬、杨金海协商一致后达成了房屋买卖的合意并签订《房屋买卖合同》，该民事法律行为系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法、有效，签订的《房屋买卖合同》依法成立，自成立时生效，双方当事人应当按照《房屋买卖合同》的约定全面履行自己的义务。原告杨佐芬、杨金海按照约定向被告雷赟全额支付购房款1020600元，已全面履行了合同义务，被告雷赟已收取了购房款，在合同所附“协助办理过户手续”条件成就后，应当即时履行协助原告杨佐芬、杨金海办理房产过户手续的义务，其拒不履行协助义务的行为已构成违约，原告杨佐芬、杨金海可以要求被告雷赟承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告杨佐芬、杨金海关于双方签订的《房屋买卖合同》合法有效的主张本院予以采纳，其请求确认房屋买卖合同有效，判令被告雷赟协助办理房屋过户手续的诉讼请求本院予以支持。被告雷赟关于雷运泉、朱翠菊已撤销房屋赠与，涉案房产属于雷运泉、朱翠菊夫妻共同财产，雷赟对该房产无处分权的主张，因所谓的撤销赠与未进行物权变更公示，不得对抗善意的第三人杨佐芬、杨金海，本院不予采纳，其关于签订合同时存在欺诈，且并非在公平、自愿基础上签订，《房屋买卖合同》无效的主张与庭审查明的事实不符，更无法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第一百三十三条、第一百三十六条、第一百四十三条、第二百一十四条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告杨佐芬、杨金海与被告雷赟所签订的《房屋买卖合同》合法有效； 二、由被告雷赟于本判决生效十五日内协助原告杨佐芬、杨金海办理房屋过户手续。 案件受理费100元，减半征收计50元，由被告雷赟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于保山市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。 审判员  李锦文 二〇二一年三月二十五日 书记员  刘晓娟