北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初1746号原告：薛慧坦，女，1952年3月2日出生，汉族，北京市崇文区居民，住北京市顺义区，身份号码×××。被告：北京福劳尔花卉有限公司，住所地北京市顺义区北务镇庄子村木燕路18号，统一社会信用代码91110113666914298D。法定代表人：王雷，总经理。委托诉讼代理人：许士明，男，1983年4月13日出生，汉族，北京福劳尔花卉有限公司员工，住河北省三河市燕郊开发区。原告薛慧坦诉被告北京福劳尔花卉有限公司（简称福劳尔公司）农村土地承包合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月1日公开开庭进行了审理。原告薛慧坦、被告福劳尔公司之委托诉讼代理人许士明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛慧坦向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的百合庄园认养合同无效（合同编号RY12180）；2.判令被告返还原告合同款16.7万元（认养费16.5万元，管理费2000元）；3.判令被告退还原告所交的施工保证金5000元；4.判令被告退还原告所交的订购大门款3420元；5.判令被告退还原告所交的订购六角凉亭款4800元；6.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2012年11月20日签订百合庄园认养合同、合同约定，原告认养被告的种植单元，认养费用16.5万元及管理费2000元。后政府下达限期拆除决定书，确认该单元为违法建设。合同签订时，被告并米业遵守诚实信用原则，未履行告知义务。政府下达限期拆除决定书后，原告才得知涉案种植单元属于违法建设，故双方签订的合同无效。双方签订的合同对于土地用途的约定，违反了国家关于土地管理的规定，合同应属无效。原、被告签订的是认养合同，但实质是被告以认养形式出售违法建设。被告对外转租种植单元未经过村委授权，故合同亦应属无效。原告于2013奶奶3月8日向被告支付了订购大门款3420元，被告至今既未交付所购大门也未退还订购款。原告于2013年3月8日向被告支付了订购六角凉亭款4800元，被告至今既未交付所订购六角凉亭也未退还订购款。2013年3月15日向被告缴纳了施工保证金5000元，故诉至法院，望判如所请。被告福劳尔公司答辩称，第一项诉讼请求部分同意，超出法律规定期限的租赁部分认可无效；第二项诉讼请求被告认为应当扣除原告占有使用期间的费用后，退还剩余期限的认养费用，管理费不同意退还，同时应当扣除使用年限中未予交纳的管理费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院予以综合认定。经审理查明：2012年11月20日，薛慧坦与福劳尔公司签订了《百合庄园认养合同》。该合同约定：甲方为福劳尔公司，乙方为薛慧坦。为响应国家关于建设社会主义新农村的号召，发展集农业生产和休闲为一体的现代化自家种植花园的生态农业庄园，让城市市民亲身享受田园生活和田园风光。乙方签定本合同的目的：为了接近自然，享受绿色植物带来的身心愉悦的需求，就乙方认养百合庄园园中种植单元的花卉等植物用于自用的有关事宜，甲乙双方出于内心真实意愿，自愿达成合意如下：第一条、乙方认养位于福劳尔公司经营地（本合同内称为百合庄园）内种植的植物，种植单元编号为D23号的种植单元。该种植单元占地面积640平方米，具备立即种植的条件（现场状况见附件一《种植单元》）。期限为26年，自2012年6月2日起至2038年6月1日止。第二条、双方约定乙方认养该种植单元的认养费用为人民币16.5万元。乙方于签定本合同时一次性全部付清，甲方为乙方出具收据。第三条、甲方同意在收取乙方全部认养费用后于2013年5月30日之前，将符合本合同约定的种植单元交付乙方使用，乙方用于种植。乙方自行决定、自行改变种植植物的品种和数量，但国家禁止种植的植物除外。第四条、甲方的权利义务1.甲方有权依约收取认养费用；2.按照乙方实际使用的水、电等向乙方收取相应费用，收费标准见甲方公司公告；3.甲方根据乙方提出的要求提供种植指南、提供代种、代收、配送上门等服务，收费标准见甲方公司公告；4.甲方将种植单元交付给乙方后，甲方不负责乙方专用部分地上物的自然损耗。如需维护修理乙方可自行解决；乙方也可另行委托甲方维护、修理，费用依据甲方公司收费标准确定；5.因每个种植单元栽培品种的需要，甲方负责百合庄园全部公共设施、道路、绿化带、排水等整体维护、修理。双方约定乙方每年向甲方支付公共部分维修费用（价格构成：包括保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施、设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费）2000元起（以后每五年在上阶段基础上递增10%）。乙方于签订合同之日支付第一年的公共部分维护费用，以后应在合同签订后的每年第一个月内向甲方付清当年的公共部分维护费用。逾期支付的，每日按当年费用的千分之三向甲方支付违约金。逾期超过一年视为乙方提前解除本合同，乙方剩余年限的认养费用不予退还。第五条、乙方的权利义务1.在本合同履行期限内，因乙方认养种植单元内植物的行为，乙方享有该种植单元内植物的所有权，故亦应享有该种植单元内土地的占有权、使用权、受益权。2.乙方在出租、转让、继承认养的种植单元前，需征得甲方书面同意。3.乙方保障认养期限内农业设施始终处于安全状态，乙方承诺保障乙方人员安全，在乙方工作的人员与甲方不存在劳动关系。若乙方认养单元发生漏水、漏电、火灾、财产损失、人身伤亡等一切事故由乙方负责，因此产生的全部损失，乙方承诺承担是最终赔偿义务人。4.乙方有权从事种植各种花卉等植物，乙方不得改变种植单元的现状，不得新建、改建、扩建原有设施，否则由此带来的一切责任和后果由乙方自行承担。5.合同届满后同等条件下乙方享有优先认养该种植单元的权利，认养费用依照当时当地标准确认。6.乙方不得擅自改变种植单元的使用性能，本协议终止或解除后乙方应恢复原貌。2012年11月20日，薛慧坦向福劳尔公司交纳管理费2000元。2013年3月8日，薛慧坦向福劳尔公司交付了大棚认养费16.5万元、大门款3420元（收据载明从退操作间款中扣除）、六角凉亭款4800元（收据载明从退操作间款中扣除）、电卡、水卡、水、电款1780元。2013年3月15日，薛慧坦向福劳尔公司交纳施工保证金5000元。薛慧坦称，其签订合同时，涉诉地上只有棚，没有耳房，福劳尔公司的法定代表人与薛慧坦协商，承诺薛慧坦可以自行盖耳房，自己盖的话可以免1万元，16.5万元就是免去1万元之后的费用，薛慧坦说退钱的手续也麻烦，就用该1万元用于买大门和凉亭，还剩余的1780元用于买水买电了；当时是福劳尔把大门和凉亭这些东西摆在院子里面，说业主可以购买用于装修；当时福劳尔公司说薛慧坦把认养费交了以后，到明年春天就可以开始种地了，之后薛慧坦想盖砖房，被告说得交5000元押金，薛慧坦就交了5000元施工保证金。涉诉土地被认定为存在违法建设。薛慧坦称，2013年4月份，福劳尔公司跟薛慧坦说这块地已经可以开始种植了，薛慧坦到门口，当时村长代领村民把大门口堵住了，说卖给薛慧坦的不合法，薛慧坦上当了，不让薛慧坦进，薛慧坦说薛慧坦大老远来的，让我进去看看，进去之后发现里面没有水没有电，薛慧坦无法达到使用目的，之后就再没有人与薛慧坦联系，薛慧坦去找福劳尔公司都找不到人；当时约定的是由福劳尔公司接通水电，但是福劳尔公司没有接通，过了两年时间，有业主说可以种植了，薛慧坦就去了，当时有水了，薛慧坦就种植了2个月，后来又没水了，实在没法种，之后就没再使用了。福劳尔公司称，合同签订后，由相关的工作人员向原告指示相应的认养地块后，由原告自行管理使用，并没有履行其他的书面交付手续；2013年有过一次政府要求拆，之后就是断断续续的。福劳尔公司对外出租大棚未获得发包方的许可。本院认为：薛慧坦与福劳尔公司签订的合同对于土地用途的约定，违反国家关于土地管理的规定，且福劳尔公司的转租行为未征得发包方的同意，故原、被告签订的合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。薛慧坦使用了涉诉种植单元，故福劳尔公司应向薛慧坦退还扣除相应时间段的使用费后的剩余合同款，本院对于应扣除的使用费予以酌定。福劳尔公司未交付大门和六角凉亭，应向薛慧坦退还相应款项施工保证金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告薛慧坦与被告北京福劳尔花卉有限公司于二〇一二年十一月二十日签订的百合庄园认养合同无效；二、被告北京福劳尔花卉有限公司向原告薛慧坦退还十六万六千二百元，于本判决生效之日起七日内执行；三、被告北京福劳尔花卉有限公司向原告薛慧坦退还施工保证金五千元、大门款三千四百二十元、六角凉亭款四千八百元，于本判决生效之日起七日内执行；四、驳回原告薛慧坦的其他诉讼请求。如果被告北京福劳尔花卉有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千九百五十二元，由原告薛慧坦负担二十五元（已交纳），由被告北京福劳尔花卉有限公司负担一千九百二十七元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  王琼希二〇二一年三月二十二日书记员  徐 爽