北京市丰台区人民法院执 行 裁 定 书（2021）京0106执异145号案外人：刘加伟，男，1993年7月2日出生，满族，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：尹爱萍，内蒙古大法扬律师事务所律师。申请执行人：杭谦，男，1977年4月18日出生，汉族，住天津市南开区。被执行人：董亚健，男，1978年11月14日出生，汉族，住北京市丰台区。被执行人：陈宝芹，女，1948年12月24日出生，汉族，住北京市丰台区。被执行人：董印仲，已死亡。在本院执行杭谦申请执行董亚健、陈宝芹、董印仲民间借贷纠纷一案中，刘加伟对执行董印仲名下位于北京市丰台区朱家坟一里ｘ号楼ｘ门ｘ号房屋（以下简称涉案房屋）提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。刘加伟称，请求法院解除对涉案房屋的查封，停止对涉案房屋的执行。事实和理由：2020年1月20日，刘加伟与董亚健、董印仲、陈宝芹签订《个人房屋买卖合同》及《补充协议》，约定董亚健、董印仲、陈宝芹将涉案房屋出卖给刘加伟，房屋价款60万元。2020年1月20日，刘加伟向董亚健转账20万元。2020年3月20日，刘加伟向董亚健转账35万元。后因董亚健急需用钱，刘加伟给付董亚健现金3万元，同时刘加伟同意将剩余的2万元交至北京市丰台区人民法院执行。2020年3月20日，刘加伟取得涉案房屋的燃气卡、电卡、居住出入证并实际入住涉案房屋。因涉案房屋系央产房改房，需有董印仲的单位出具上市手续才可办理产权变更登记，而刘加伟无法取得上述手续，故至今无法办理涉案房屋的产权变更登记。在执行（2020）京0106执6477号案件中，北京市丰台区人民法院于2020年6月5日查封涉案房屋。因涉案房屋属于刘加伟所有，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，请求法院解除对涉案房屋的查封。杭谦称，不同意刘加伟的异议请求。理由如下：1.杭谦与董亚健、董印仲、陈宝芹的民事调解书是2020年1月20日作出的，当天刘加伟就与董亚健、董印仲、陈宝芹签订《个人房屋买卖合同》。而（2019）京0106民初32234号民事调解书确定董亚健、董印仲、陈宝芹于2020年3月31日前偿还对杭谦的债务，但是董亚健、董印仲、陈宝芹在2020年3月20日前就着急收钱。2.涉案房屋的正常价格是150万左右，但涉案房屋的合同定价为60万元，定价偏低。3.董亚健、董印仲、陈宝芹出卖涉案房屋后，应当有偿还能力，但刘加伟至今没有收到还款。4.刘加伟明知涉案房屋系央产房，应当承担短时间内不能过户的风险。综上所述，杭谦认为董亚健、董印仲、陈宝芹恶意转移财产，致使其债权不能执行到位，故不同意刘加伟的异议请求。董亚健称，同意刘加伟的请求。董亚健出卖涉案房屋是有相应的事由，不是恶意转移财产。董亚健于2020年3月20日将涉案房屋交付刘加伟由其使用。董亚健有还款意愿，但是还款能力有限。董亚健和杭谦之间的债权债务与董亚健出卖涉案房屋是两个事情。本院查明，杭谦与董亚健、陈宝芹、董印仲民间借贷纠纷一案，本院于2020年1月20日作出的（2019）京0106民初32234号民事调解书已经发生法律效力。该调解书确定：一、董亚健、陈宝芹、董印仲于2020年3月31日前偿还杭谦借款本金300000元及利息30000元；二、如董亚健、陈宝芹、董印仲未能按期偿还上述款项，则董亚健、陈宝芹、董印仲应向杭谦支付利息（利息以300000元为基数，自2020年4月1日起计算至实际给付之日止，按照年利率24%计算）；三、双方就本案无其他争议。本案案件受理费3125元，由杭谦负担（已交纳）。2020年4月15日，杭谦申请强制执行，本院依法受理，执行案号为（2020）京0106执6477号。2020年6月5日，本院查封了董印仲名下的涉案房屋，查封期限为三年，自2020年6月5日至2023年6月4日。另查一，2020年1月9日，北京市规划和自然资源委员会颁发京（2020）丰不动产权第ｘｘｘｘ号不动产权证书，该证书载明：权利人董印仲，共有情况单独所有，坐落丰台区朱家坟一里ｘ号楼ｘ门ｘｘ号，权利性质房改房（优惠价）。该证书的附记中载明补证，原产权证号京房权证丰字第XXXX号，原填发日期1995年1月16日，央产房。另查二，2020年1月20日，董印仲、陈宝芹、董亚健（卖方、甲方）与刘加伟（买方、乙方）签订《个人房屋买卖合同》，双方约定：甲方同意出售甲方所有的位于北京市丰台区朱家坟一里ｘ号楼ｘ门ｘ号房，房屋建筑面积62.2平方米。甲乙双方同意上述房产的成交价格为60万元整。房屋价款分3次付给甲方。签订合同，乙方向甲方支付房款20万元。腾退房屋后乙方向甲方支付35万元。尾款房屋过户结清。甲方应于2020年2月19日前将合同标的房屋交付于乙方。同日，双方签订《补充协议》，该协议载明：由于房屋所有人身体原因本合同由妻子陈宝芹、儿子董亚健协助签署，房屋所有人董印仲同意将房屋出售，因房屋暂时不可过户登记，甲方将腾退房屋共乙方居住。如后期需要过户登记，甲方无条件配合乙方办理过户登记手续。甲方保证房屋没有任何经济纠纷。如有经济纠纷视为甲方违约。乙方有权追究甲方违约责任。本合同签订起甲方承担法律责任。陈宝芹的身份证复印件空白处载明：此合同房屋所有人所有单据由妻子陈宝芹代签，保证真实性。董亚健的身份证复印件载明：此复印件用于证明朱家坟一里ｘ楼ｘ单元ｘ房屋出售使用，所有手续房屋交易由董亚健签署。另查三，2020年1月20日，刘加伟通过其父刘宝海名下尾号为ｘｘｘｘ的中国建设银行账号向董亚健名下尾号为ｘｘｘｘ的账号支付20万元。2020年3月20日，刘加伟通过其父刘宝海名下尾号为ｘｘｘｘ的中国建设银行账号向董亚健名下尾号为ｘｘｘｘ的账号支付35万元。刘加伟另提交董亚健于2020年5月16日出具的收据一份，该收据载明：因董亚健家中有急事用钱，特向刘加伟提前预支购房尾款3万元，剩余尾款2万元待房屋办理完成过户手续一次付清。案件审查中，陈宝芹于2020年3月17日出具证明，认可刘加伟将购房款58万元给付董亚健。另查四，2020年4月30日，董亚健、陈宝芹出具《房屋买卖补充协议》，该协议载明：本人于2020年1月20日购买北京市丰台区朱家坟一里ｘ号楼ｘ门ｘ号董印仲（房屋所有人）名下房屋，因房屋不能办理过户手续，为保证后期配合过户，甲方将房屋产权证交与乙方保管，现因房屋所有人董印仲因病过世甲方需要房屋产权证办理继承房屋所有权相关手续继承人陈宝芹、董亚健，乙方配合甲方办理继承手续，现将房屋产权证交给甲方陈宝芹、董亚健暂时保管，甲方保管朱家坟一里ｘ号楼ｘ门ｘ号房屋产权证期间，保证不会将房屋再次出售、抵押等任何经济纠纷，如出现任何经济纠纷乙方有权追加甲方刑事责任。办理完继承手续后，甲方及时将房本归还乙方保管。董亚健、陈宝芹在甲方处签字。案件审查中，刘加伟提交编号为84228606北京增值税普通发票，载明购买方张文礼，货物或应税劳务、服务名称为“2020-2021年度供暖费”，数量62.2平方米，金额1866元，开票日期：2021年1月22日，备注为朱家坟一里ｘｘｘｘ。刘加伟称张文礼系其朋友，受其委托代缴上述供暖费。另查五，2020年5月11日，北京市首佳公证处作出（2020）京首佳内民证字第ｘｘｘｘ号公证书，该公证书查明：董印仲于2020年1月20日死亡。董印仲的父母均先于其死亡；董印仲的妻子陈宝芹；董印仲与陈宝芹夫妻二人的儿子董亚东、董亚健；董亚东1991年5月13日因死亡在北京市注销户口。董亚东生前未婚，且未发现其有子女。陈宝芹表示要求继承董印仲的位于北京市丰台区朱家坟一里ｘ号楼ｘ门ｘ号房屋，董亚健表示自愿放弃对上述房屋的继承权。该公证书证明事项为董印仲的位于北京市丰台区朱家坟一里ｘ号楼ｘ门ｘ号房屋由陈宝芹继承。另查六，2021年3月18日，刘加伟向北京市丰台区人民法院账户汇入购买涉案房屋的尾款2万元。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，第一，案外人刘加伟于本院查封涉案房屋前，与被执行人董亚健、陈宝芹、董印仲签订《个人房屋买卖合同》购买登记在董印仲名下的涉案房屋。董印仲去世后，（2020）京首佳内民证字ｘｘｘｘ号公证书确认涉案房屋由陈宝芹继承，故《个人房屋买卖合同》因陈宝芹取得涉案房屋的继承权而合法有效。第二，合同中约定涉案房屋总价款为60万元，上述合同签订后，刘加伟共向董亚健支付了58万元购房款，且已于2021年3月18日将剩余的2万元价款按照本院要求交付执行。第三，刘加伟购买涉案房屋后，已于本院查封涉案房屋前进行了合法占有。第四，因涉案房屋的原权利人董印仲出售涉案房屋后去世，且涉案房屋的性质为央产房，故涉案房屋未办理产权证，亦非刘加伟自身原因所致。综上，本院认为，刘加伟对涉案房屋所享有的权利，足以阻却本院对涉案房屋的强制执行。对其异议请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止（2020）京0106执6477号案中对位于北京市丰台区长辛店朱家坟一里ｘ号楼ｘ门ｘ号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 郭 威审判员 何东奇审判员 赵 乾二〇二一年三月十九日书记员 苗 鑫