北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0109民初526号原告：刘志军，男，1970年7月15日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：辛晓君，北京倡衡（深圳）律师事务所律师。被告：韩甫义，男，1948年2月7日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。被告：韩增华，女，1979年3月25日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。被告：韩增歧，男，1974年7月4日出生，汉族，门头沟区斋堂镇龙门口村农民，住北京市门头沟区。三被告之委托诉讼代理人：李一民，北京市瑞天律师事务所律师。原告刘志军与被告韩甫义、韩增华、韩增歧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘志军的委托诉讼代理人辛晓君，被告韩甫义、韩增华、韩增歧的委托诉讼代理人李一民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘志军向本院提出诉讼请求：1、判令韩甫义、韩增华给付原告拆迁补偿利益补偿款1499472元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：刘志军与韩甫义于2003年9月24日签订《购买房屋协议》，将北京市门头沟区XX镇XX园两间房屋（以下简称涉案房屋）卖给了韩甫义，后经（2017）京0109民初1256号民事判决书及北京市第一中级人民法院判定，上述房屋买卖合同无效。基于上述房屋，韩增华与拆迁公司签订房屋拆迁安置补偿协议，获得了相应拆迁利益。故诉至法院，要求维护原告的合法权益。韩甫义辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，韩甫义与原告签订的合同无效后，韩甫义应当向原告返还房屋，原告应返还购房款，该房屋已经被韩甫义转让给善意第三人且被征收拆除，无法且没有必要返还，应按照房屋价值返还房屋折价款，该房屋在拆除之前经有关部门确认实际价值为10581元，远远低于购房款，抵扣后原告应返还部分购房款。第二，韩甫义未就涉案房屋拆迁获得任何利益，韩甫义在购房时也无法预见今后的拆迁事项，且原告出售房屋的行为不存在任何损失，原告自己在农村闲散土地上建设的毛坯房，没有使用自己的宅基地，原告有政府另行安排的安置住房，就算韩甫义不购买，拆迁时原告也不会就涉案房屋获得所谓的拆迁利益，故原告不应向韩甫义主张承担责任。第三，韩甫义与原告签订的合同无效主要责任在于原告，其没有如实披露之间的情况，应承担主要过错责任。第四，涉案房屋已经被韩甫义转让给善意第三人，涉案房屋置换是针对房屋实际使用人，对其进行居住安置，与房屋产权和财产价值无关，没有考虑面积对等、价值对等，单纯是解决韩增歧的居住问题，房屋性质定为棚户，相关部门也没有提出异议，与原告无关。韩增华辩称，第一，原告主张的拆迁利益补偿款是北京市门头沟区XX镇XX园XX区22排4号（以下简称22排4号）的拆迁利益，原告并不享有22排4号被安置的资格，不是适格原告。第二，韩增华与原告没有任何法律关系，韩增华以买卖方式善意取得22排4号房屋产权并落户，取得的拆迁利益主要是针对居住人的补偿，且还有一半自建房，原告不是22排4号居住人，索要拆迁利益没有事实和法律依据。其他意见与韩甫义一致。韩增歧辩称，第一，韩增歧与原告没有任何法律关系，主体不适格。第二，韩增歧善意取得涉案房屋，并在此基础上新建，并不清楚以后会拆迁。其他意见与韩甫义一致。本院经审理认定事实如下：1998年经北京市人民政府批准，门头沟区政府确定北岭十个村险村险户搬迁，门头沟区永定镇冯村的土地用于北岭险村险户建房。刘志军原系北岭乡王平口村村民，在搬迁之列。经冯村允许，刘志军建涉案房屋。2003年9月24日，刘志军与韩甫义签订《购买房屋协议》，主要载明：兹有北岭办事处所属XX区王平口村村民刘志军（称甲方）在XX园XX区有自建房屋两间（有冯村大队土地使用证）。因本人不需要居住，经双方商量愿意将此房出售给斋堂镇龙门口村村民韩甫义（称乙方）所有（含居住权、买卖权）。有关事宜如下：一、双方言明房价肆万元整（如交税，由甲方负责）；二、房屋四至：北至后墙外滴水……在未完成水管和电源的情况下，由乙方首付定金五千元，2003年10月5日交钥匙，一并付清所有房款。《购买房屋协议》签订后，韩甫义向刘志军支付购房款，刘志军将涉诉房屋交付韩甫义。双方认可涉案房屋交付时为毛坯房。2006年10月，因政府修建冯石路，需要占用涉案房屋。韩甫义之子韩增歧就涉案房屋与门头沟区新城南部地区拆迁工作办公室签订了《房屋拆迁安置补偿协议》。该协议档案中，有《房屋拆迁安置补偿协议》一份，主要载明：涉案房屋被拆迁征收，自建面积8．14平方米，给与韩增歧安置房A4-4房屋2间，支付韩增歧电器移机费835元，提前搬家奖励费15000元，共计人民币28877元；刘志军与韩甫义的《购买房屋协议》一份，载明原房主韩甫义将涉案房屋于2006年10月16号转给儿子韩增歧；门头沟区永定镇冯村村民委员会证明一份，记载原北岭拆迁户刘志军在冯村购闲散地35平方米，每平方米20元，总计700元；门头沟区永定镇冯村村民委员会出具的北岭新村闲散土地使用证一份，主要载明刘志军使用的闲散土地35平方米，经本人申请，村委会批准同意一次性交给本人方可使用；收据一张，载明刘志军向冯村村委会交纳土地使用费700元。协议履行后，涉案房屋已经拆除，韩增歧被安置到22排4号。2020年4月1日，韩增华（乙方）与甲方北京永鸿世业房地产开发有限公司（以下简称永鸿世业公司）签订《住宅房屋腾退补偿安置协议》，约定：甲方需要腾退乙方22排4号房屋，被认定房屋建筑面积为76．59平方米，认定安置人口共1人（韩增华），乙方获得腾退补偿款2998944元，其中，剩余面积补偿款1234667元，房屋设备、装修及附属物补偿款17865元，各种腾退奖励及补助费1743212元(其中包括：工程配合奖53613元、未超占奖励费114885元、一次搬迁费3064元、空调移机费800元、有线电视安装费350元、热水器改移费300元、危电改造费200元、异地安置补助1570000元)，周转补助费3200元。该补偿安置档案中，有上述韩增歧签订的《房屋拆迁安置补偿协议》一份；《购房协议》一份，载明：“兹有冯西园南三区二十二排四号韩增歧，现有住房一处，正房两间，将此处房屋卖给本区居民韩增华。有关事宜如下：甲方：韩增歧，乙方：韩增华，一、经双方协商房价；二、房屋四至以原房屋协议为准；三、房屋内设施归乙方所有；四、甲方将原房屋协议给乙方保留。恐后无凭，立此协议。”后附甲方韩增歧、乙方韩增华签名及捺印，无签订日期。庭审中，韩增华表示其给付韩增歧购房款2万元，韩增歧对其之间的购房协议无争议。韩甫义原为斋堂镇龙门口村村民，于2008年转为北京市非农业户口，韩增歧系门头沟区斋堂镇龙门口村农民。韩增华户籍于2010年12月3日自门头沟区斋堂镇龙门口村**院内**迁入****，系非农业家庭户。经查，该次拆迁对应的《门头沟区永定镇3751地块棚户区改造及环境整治项目腾退补偿安置方案》规定：“第四条：被腾退人：住宅房屋的被腾退人按照腾退范围内有住房产权证明或有效土地使用权属证明进行认定。第十三条、货币补偿：3、纯货币方式补偿，腾退补偿总价=｛［基准价格*K+认定房屋面积重置成新每平方米价格］*因素修正系数］+新商品房价补贴｝*认定房屋面积+房屋设备、装修及附属物价格+其他补助及奖励+异地安置补助(其中，基准价格为10035元每平方米，K为容积率修正系数，取1．3，新商品房价补贴为2000元每平方米，异地安置补助1570000元)。4、补助及奖励：(1)工程配合奖，在奖励期内签订房屋腾退补偿安置协议，并在协议规定时间内搬家腾空交房的，可以按照被认定房屋面积按700元每平米给予工程配合奖。(2)未超占奖，不存在侵街占巷、违规建地下室、地上**及以上的，且在奖励期内签订房屋腾退补偿安置协议并在协议规定时间内搬家腾空交房的，可按被认定房屋面积按1500元每平方米给予。(4)搬迁费，按照认定面积给予40元每平方米的一次搬迁费，放弃房屋安置选择完全货币补偿的不给予二次搬迁费。（7）其他补助，包括凭电话缴费单据给予电话移机费300元/部，凭有线电视缴费票据给予有线电视安装费350元/端，空调移机费400元/台，热水器改移费300元/台，危电改造费200元/户。”2017年2月8日，刘志军将韩甫义诉至本院，要求判令刘志军与韩甫义于2003年9月24日签订的房屋买卖协议无效。2017年12月27日，本院作出（2017）京0109民初1256号民事判决，判决：刘志军与韩甫义于2003年9月24日订立的《购买房屋协议》无效。后韩甫义提起上诉，2018年3月12日，北京市第一中级人民法院作出（2018）京01民终1753号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，刘志军与韩甫义签订的《购买房屋协议》已被判归无效。因韩甫义未将房屋返还给刘志军，涉案房屋在2006年经过拆迁，2006年安置的22排4号再次经过拆迁，客观上已无法返还，故参照22排4号房屋最终在2020年拆迁中所获拆迁利益进行处理，本院对各被告所提相应答辩意见不予采纳。关于拆迁利益的各项费用，本院逐一论述，第一，22排4号拆迁补偿款中的房屋设备、装修及附属物补偿款17865元，系因购买涉案房屋行为以及后续新建行为而取得；对工程配合奖53613元、未超占奖励费114885元，系针对被腾退人配合腾退工作的补偿；对一次搬迁费3064元、空调移机费800元、有线电视安装费350元、热水器改移费300元、危电改造费200元、周转补助费3200元、异地安置补助1570000元，上述补偿系直接针对被腾退人的补偿，不应由原告分得，同时购房款不再返还。扣除上述各项补偿后，尚剩余剩余面积补偿款1234667元未处理，因农村房屋买卖合同无效的主要过错方为刘志军，在处理拆迁利益时应对韩甫义予以多分，故本院参照上述拆迁利益确定经济损失，确认韩甫义应给付刘志军经济损失370400元。刘志军主张韩增华承担给付责任的请求，没有事实和法律规定，本院不予支持。对刘志军主张过高部分，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、韩甫义于本判决生效之日起七日内给付刘志军经济损失370400元；二、驳回刘志军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九千一百四十八元，由刘志军负担五千七百二十元，已交纳。由韩甫义负担三千四百二十八元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  梁朝宝二〇二一年三月三十日书记员  吕春燕