山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0112民初1290号 原告：济南市历城区仲宫街道办事处西崖村民委员会，住所地济南市历城区。统一社会信用代码：54370112ME02799628。 法定代表人：卢文魁，村主任。 委托诉讼代理人：卢士宝（特别授权代理），男，1969年8月2日出生，汉族，济南市历城区XX书记，住济南市历城区。 委托诉讼代理人：刘德林（特别授权代理），山东金联合律师事务所律师。 被告：张业友，男，1964年9月17日出生，汉族，住济南市历城区。 委托诉讼代理人：王爱武（特别授权代理），上海锦天城（济南）律师事务所律师。 原告济南市历城区仲宫街道办事处西崖村民委员会（以下简称西崖村委会）与被告张业友房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案受理后，依法适用简易程序于2021年3月4日公开开庭进行了审理，原告西崖村委会的法定代表人卢文魁、委托诉讼代理人卢士宝和刘德林，被告张业友及其委托诉讼代理人王爱武均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 西崖村委会向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法确认原、被告双方于2007年1月18日所签《购房协议书》中“院落四周场地（土地）2610.94平方米交由乙方（被告）长期使用”和同意由乙方（被告）办理土地使用权证的约定无效；2.要求被告清除上述2610.94平方米土地上的种植物及其他物品，恢复土地原状，将土地使用权返还给原告；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系因婚姻落户原告村的非集体经济组织人员。2007年1月17日，被告向当时的仲宫镇西沟崖村民委员会交付90万元的粉房地买卖款，同月18日，被告（乙方）与村委会（甲方）签订《购房协议书》：一、甲方将集体所有的位于村南粉房及院落一处，其中包括北房7间、南房10间、东房1间、西房6间、地下室1间，房产及院落总面积826.56平方米，以90万元价格卖给乙方，同时院落四周场地面积2610.94平方米由乙方长期使用。……。二、乙方购买上述房产及院落后，取得院落四周场地的长期使用权，并有权将上述院落四周的土地使用权办理在乙方名下。……。双方签订协议后，村委会为被告办理了房产过户手续，被告无偿使用粉房四周2610.94平方米土地至今。2019年11月25日，仲宫街道办事处党委下发济历城仲发【2019】88号文件，在全街道依法推进村集体“资金、资产、资源”“三资”清理工作。经过该工作的推进，被告在2007年1月18日与村委会签订的《购房协议书》中存在没有签订集体土地使用合同、被告长期无偿占有使用村集体土地的不合法情况。2020年9月1日，原告按照仲宫街道办事处文件约谈被告，要求完善合同交付土地使用费或者返还土地使用权，遭被告拒绝；同年12月12日，原告向被告送达告知书，要求被告7日内腾退土地，被告提出到法院解决。原告认为，被告以《购房协议书》中夹带的不合法约定长期无偿占有使用村集体土地，侵害了全体村集体成员的合法权益。现原告依法起诉，请法院支持原告诉求。 张业友辩称，请求驳回原告诉求。一、双方签署《购房协议书》时，原告经过了必要的决策程序。1、2006年12月10日，原告就房屋买卖的价格、范围、院落周边土地的使用权等问题形成了决定；2、2006年12月12日，原告就上述问题征求了村民代表意见，并形成了征求村民代表意见书；3、2007年1月21日，原告就上述文书上签字捺印的真实性作出了承诺。4、2017年1月16日，原被告草签了《买卖合同》，该合同明确：90万元的合同价款中含粉坊及院落30万元、粉坊周边空闲地土地使用权价款60万元。5、2007年1月18日正式签署《购房协议书》，约定：被告购买房产及院落后，取得院落四周土地使用权的长期使用权，并有权将上述院落四周土地使用权办理在被告名下。6、山东海中洲律师事务所律师在出具法律意见书之前对时任被告法定代表人的卢文勇作的询问笔录中，卢文勇再次确认了购房协议书的价款及该价款所对应的被告的权利、购房协议书签署前所履行的民主决策程序等。二、购房协议书内容不违反法律、行政法规的强制性规定。三、购房协议书经山东海中洲律师事务所出具购房协议程序及内容的合法、有效的法律意见。四、三资清理工作推进小组的意见不是认定合同效力的依据。 本院经审理，认定事实如下： 2007年1月16日，西崖村委会与张业友签订《买卖合同》一份，约定：“西崖村在2001年因旧村改造，由于资金不足，村委会让本村村民张业友以做生意为由，为西崖村村委会贷款40万元，直到2006年因村里无经济收入，因集体无力偿还，所有本金、利息都有张业友承担，在信用社起诉逼迫下，经村委和张业友协商下，将西崖村村南粉房及院落以30万元、粉房周边空闲地60万元，共计玖拾万元整，一次性卖给本村村民张业友同志。四至：东至生产路、西至卢文庆菜园地边、东西长62.5米、北至集体水源北墙根、南至公路、南北长62米，总面积2610平米（4.58亩），其中房屋及院落面积826.56平米。自双方签订合同之日起：1、张业友一次性向村委付清玖拾万元整（含贷款本息55万元）。2、张业友有权翻盖房屋及买卖权，村委会无权干涉……。”张业友在合同尾部购买方处签字，西崖村委会盖章，村委会法人卢文勇签字确认。 2007年1月18日，西崖村委会（甲方）与张业友（乙方）签订《购房协议书》一份，约定：一、甲方将集体所有的位于村南粉房及院落一处，其中包括北房7间、南房10间、东房1间、西房6间、地下室1间，房产及院落总面积826.56平方米，以90万元价格卖给乙方，同时院落四周场地面积2610.94平方米交由乙方长期使用…二、乙方购买上述房产及院落后，取得院落四周场地的长期使用权，并有权将上述院落四周土地使用权办理在乙方名下。三、乙方于本协议签订后十日内一次性将90万元交付给甲方。四、甲方同意与乙方办理房产证过户手续，相关费用由乙方承担；同时甲方同意院落四周场地由乙方办理土地使用证，甲方协助并出具相关手续，费用由乙方承担。五、乙方付清全部款项后当日，甲方将钥匙、房产证交于乙方，乙方取得房产及院落所有权，院外四周场地使用权…六、协议签订后，如任何一方违反本协议约定的义务，违约方需向守约方支付违约金450万元。西崖村委会在合同尾部甲方处盖章，张业友在乙方处签字捺印。合同签订时经过西崖村委会会议研究决定，并征求了村民代表同意。但西崖村委会认为征求意见书有些签字不是村民代表，对此有异议。同日，张业友向西崖村委会交纳90万元款项，西崖村委会向张业友出具收据一张，载明收款事项为“西崖村粉房地款”。同年元月21日，西崖村委会出具证明载明将《购房协议书》所涉不动产已实际交付张业友使用，合同已履行完毕。协议签订后，西崖村委会已将涉案房屋过户至张业友名下。 2007年1月22日，山东海中洲律师事务所就双方签订《购房协议书》出具法律意见书一份，确认双方于2007年1月18日签订的上述协议经村委会成员表决同意后让村民代表以签字捺印方式表决，程序及合同内容均合法有效。该法律意见书中附有对时任村主任卢文勇的询问笔录一份，其中卢文勇陈述：“房子及院落占地5亩左右，以房产证为准，院子南、院子西（涂改为院子四周）原粉房凉粉条及淌废水的场地张业友具有长期使用权，四至及面积以双方丈量为准。张业友支付的90万元包括所载的房屋及院落，院南、院西（后涂改为院四周）场地的使用权，使用费包含在90万元之内，院南、院西（后涂改为院四周）场地约2亩左右。”西崖村委会辩称询问笔录中有涂改部分，只认可房屋及院落的买卖，不认可院落四周土地长期无偿使用。 另查明，上述涉案粉房系西崖村委会集体所有，房产证号为济房房字第052-01269号。 2019年11月25日，中共济南市历城区仲宫街道工作委员会下发济历城仲发（2019）88号推进“三资”清理工作的实施方案文件，要求清理各村资金、资产、资源的使用及有无合法依据。并下发关于村集体经济组织资产、资源租赁（承包）规范合同释义，确定租赁合同期限最长20年，村集体房屋等出租年限一般不超过5年。如存在口头合同、集体资产资源被个人（单位）占用的、已经超过承包（租赁）期限尚在经营或使用的情况，必须按照合同约定或有关规定清欠欠款。2020年12月12日，西崖村委会向张业友下发告知书一份内容为：“关于西崖村原粉坊南土地2610.94平方米。经三资清理合同，律师审查明确提出你与村集体签订的购房协议中“院落四周场地面积为2610.94平方米交由乙方长期使用”根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国合同法》，此合同无效。经村两委会开会研究一致同意将土地恢复原状，交还集体。限期七天将地上物全部清完，如有异议，三天内向村两委提出。但庭审中，张业友辩称未收到上述告知书。 本院认为：张业友系西沟崖村村民，其与西崖村委会签订的《购房协议书》符合法律规定，为有效协议。协议签订后，双方均应按协议约定履行各自义务。双方均认可协议签订后，张业友已按约定向西崖村委会支付了90万元。现双方主要争议的问题是双方签订的协议中是否包括院落四周场地的使用权、张业友交纳的90万元是否包含院落及四周场地的费用。为此，张业友提交了当时山东海中洲律师事务所出具的法律意见书一份，意见书中附有对时任西崖村委会法人的卢文勇的询问笔录一份，笔录中卢文勇认可协议中包含院落四周场地的使用权，所交纳的90万元中包含院落四周场地的使用费。但西崖村委会认为笔录中关于是否包含院落四周场地及相应费用的地方有涂改的痕迹，不予认可。本院认为，张业友所提供的意见书系原件，对卢文勇所作询问笔录有卢文勇的签字及西崖村委会盖章，在包含院落四周场地使用权及费用的涂改处加盖有村委会印章，且在对张业友的询问笔录中涂改的该处也有张业友的签字确认。说明双方系协商一致后涂改，并非张业友单方涂改。另，双方所签的《购房协议书》中第二条也载明“二、乙方购买上述房产及院落后，取得院落四周场地的长期使用权，并有权将上述院落四周土地使用权办理在乙方名下。”以上证据相互印证，证实张业友所购买的涉案房屋及院落中包含房屋四周土地的使用权，并且询问笔录中也载明90万元中包含院落四周土地使用权、使用费。可以证实张业友就四周土地与西崖村委会有书面约定，张业友亦向西崖村委会交纳了土地使用权费用。现西崖村委会主张根据仲宫街道办事处下发的“三资”清理工作文件，以张业友长期无偿使用涉案房屋四周土地且未签订集体土地使用合同为由要求确认双方在《购房协议书》中约定的“院落四周场地（土地）2610.94平方米交由乙方长期使用”和同意为乙方办理土地使用证的约定无效的请求没有依据，本院不予支持。西崖村委会要求张业友据此将土地恢复原状后返还的请求没有依据，本院亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定，判决如下： 驳回原告济南市历城区仲宫街道办事处西崖村民委员会的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取计50元，由原告济南市历城区仲宫街道办事处西崖村民委员会负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  高立学 二〇二一年三月十九日 书记员  吕纯纯