北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初3016号原告：杨建领，女，1972年2月4日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：翁涛，男，1971年11月20日出生，汉族，住北京市东城区。被告：城城不动产管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区东四环中路78号楼2层2-63。法定代表人：孙洁。被告：城城不动产管理有限公司，住所地西安经济技术开发区凤城二路6号秦丰大厦1712室。法定代表人：张智军。原告杨建领（以下称姓名）与被告城城不动产管理有限公司北京分公司（以下简称城城不动产公司北京分公司，与城城不动产管理有限公司并称时称二被告）、城城不动产管理有限公司（以下称城城不动产公司，与城城不动产公司北京分公司并称时称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。杨建领之委托诉讼代理人翁涛到庭参加了诉讼。二被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨建领向本院提出诉讼请求：1.要求解除与城城不动产公司北京分公司之间签订的《房屋托管合同》；2.要求二被告支付2020年8月13日至2020年10月31日期间的租金19750元。3.要求二被告支付违约金22500元。事实和理由：我和城城不动产公司北京分公司于2020年5月7日签订《房屋托管合同》，约定我将坐落于北京市朝阳区百子园后现代城2B1106号房屋委托给城城不动产公司北京分公司经营，托管期共60个月，自2020年5月13日至2025年5月12日，每月租金7500元，原告依约将房屋交付给城城不动产公司北京分公司，城城不动产公司北京分公司仅支付两个月租金，之后的租金至今未支付。故诉至法院，望法院判如所请。二被告未出庭应诉，提交书面答辩状称：一、因解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，因此二被告不同意解除涉案合同。城城不动产公司北京分公司与杨建领签订合同后，将涉案房屋出租给了第三人实际使用，若解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，因此，二被告不同意解除涉案合同。二、恳请依据相关证据及案件事实确认二被告欠付杨建领租金的具体金额。签订《房屋托管合同》后，二被告一直按照合同约定向杨建领支付租金及押金。2020年9月份受疫情影响，二被告经营出现困难，无法按照合同约定日期向杨建领支付租金。根据双方签订的合同约定，在合同期限内二被告每年享有一个月免租期，并且在第一年租期内便一次性享受合同期内所有的免租期，因此，在计算二被告欠付杨建领租金时应免除二被告所有免租期内的租金，同时，还应当将二被告支付杨建领的押金折抵欠付的租金。在二被告未按合同约定日期支付租金的情况下，杨建领单方与实际使用涉案房屋的第三人协商，收回涉案房屋。因此，自杨建领收回涉案房屋之日起，二被告无需向杨建领支付租金。由于二被告经营异常无法核查杨建领单方收回涉案房屋的具体日期，肯定法院结合案件事实、合同约定及相关法律规定计算二被告欠付租金的具体数额。三、二被告主张的违约金数额过高，应当依法予以调整。根据《民法典》第585条第2款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求适当予以减少。杨建领主张的违约金远高于二被告违约给杨建领造成的损失，加之受疫情影响，二被告无力支付杨建领高额违约金，恳请法院依法进行调整。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京市朝阳区百子园2号楼11层B单元1106号房屋（以下简称涉案房屋）登记在杨建领名下。2020年5月7日，杨建领作为甲方（托管方）与城城不动产公司北京分公司作为乙方（受托方）签订《房屋托管合同》，合同约定：1.运营模式甲方将涉案房屋托管给乙方，托管期内，甲方全权委托乙方或乙方指定的第三方负责房屋的经营管理，乙方向甲方提供房屋托管服务。2.托管服务费合同期内甲方不向乙方支付任何费用，托管服务费由乙方自行向房屋使用人收取托管服务费。托管期内，甲方委托乙方从房屋使用人收取租金，按本合同约定按时支付给甲方。3.托管期限托管期内，甲方每年起租当月给乙方一个月的空租期，空租期甲方不收取租金。本合同托管期合计60个月，自2020年5月13日至2025年5月12日。4.租金标准月租金7500元，月付，押金7500元。5.甲方向乙方支付1元/天房屋维修费，该费用按年收取每年总计365天，由乙方从每年收取的第一笔租金中扣除。乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。2020年7月7日，城城不动产公司北京分公司与案外人杨子仪签订《代理出租合同》，约定：城城不动产公司北京分公司受产权方委托将涉案房屋出租给杨子仪，租赁期限自2020年7月8日至2021年7月7日，月租金6700元。庭审中，杨建领主张，城城不动产公司北京分公司支付租金至2020年8月12日。后因城城不动产公司北京分公司一直未按照约定支付租金，故杨建领于2020年11月1日与杨子仪就涉案房屋重新签订租赁合同。现杨建领要求城城不动产公司北京分公司支付2020年8月12日至2020年10月31日期间的租金19750元。另，杨建领主张城城不动产公司北京分公司未按照合同约定支付租金达30日，构成违约，应当按照三倍租金标准支付违约金22500元，且城城不动产公司北京分公司已支付的押金7500元不应退还。另查，城城不动产公司北京分公司不是法人单位，其隶属于城城不动产公司。城城不动产公司具备法人资格。城城不动产公司特此说明：对下属单位城城北京分公司因经营需要，允许其经营范围超出总公司，由此引起的法律责任由本公司承担。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，杨建领与城城不动产公司北京分公司签订的《房屋托管合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行义务。城城不动产公司北京分公司未按照合同约定支付租金，构成违约，杨建领有权有权解除合同，并要求城城不动产公司北京分公司支付2020年8月12日至2020年10月31日期间的租金19750元。关于违约金及杨建领要求押金不予退还的诉讼请求，二被告主张违约金过高，考虑杨建领于2020年11月1日便重新与杨子仪签订租赁合同，尚未产生房屋空置损失，故本院综合合同履行情况对杨建领要求城城不动产公司北京分公司给付违约金22500元的诉讼请求予以支持，并以城城不动产公司北京分公司已向杨建领支付的押金7500元进行折抵，故城城不动产公司北京分公司另行向杨建领支付违约金15000元。根据公司法的规定，公司可以设立分公司，但分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。本案中，城城不动产公司作为合同相对方的总公司对其分公司的债务应该承担责任。现杨建领起诉要求城城不动产公司支付上述租金及违约金的诉讼请求，合法有据，故法院予以支持。二被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和举证质证的权利，本案依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告杨建领与被告城城不动产管理有限公司北京分公司之间签订的《房屋托管合同》。二、被告城城不动产管理有限公司北京分公司于本判决生效之日起七日内向原告杨建领支付租金一万九千七百五十元。三、被告城城不动产管理有限公司北京分公司于本判决生效之日起七日内向原告杨建领支付违约金一万五千元。四、被告城城不动产管理有限公司就前述第二项、第三项与被告城城不动产管理有限公司北京分公司承担连带责任。五、驳回原告杨建领的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费428元，由被告城城不动产管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 张 怡二〇二一年三月三十一日书记员 张子茹