成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0117民初1012号 原告：成都国润通科技发展有限公司，住所地：成都市郫都区成都现代工业港北片区望丛东路888号。 法定代表人：黄文波，职务：执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张逸迁，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊永林，四川君合律师事务所律师。 被告：四川鑫舒愈医疗器械有限公司，住所地：成都市郫都区成都现代工业港北片区天台寺路1688号。 法定代表人：汪军，职务：执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：钟凯强，男，汉族，1991年2月19日出生，住四川省资中县。四川鑫舒愈医疗器械有限公司员工。 原告成都国润通科技发展有限公司（以下简称国润通公司）与被告四川鑫舒愈医疗器械有限公司（以下简称鑫舒愈公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国润通公司的委托诉讼代理人张逸迁、熊永林，被告鑫舒愈公司的委托诉讼代理人钟凯强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告国润通公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认国润通公司、鑫舒愈公司分别于2020年3月8日、2020年3月26日签订的两份《厂房租赁合同》已于2020年10月1日解除，确认国润通公司无须向鑫舒愈公司退还租赁保证金。2、判令鑫舒愈公司立即将租赁房屋腾退返还国润通公司，并支付拖欠的房屋租赁金198750元、拖欠的水电费34198.98元（暂计算至2020年5月31日数据，实际拖欠水电费以法院最终确认为准）及逾期支付租金的滞纳金114952.5元（每逾期一天按所欠租金总额的千分之三交纳滞纳金，自2020年7月1日暂计算至2021年1月12日，最终费用计付至清偿完毕之日止）、逾期支付水电费的利息896.67元（以暂计算至2020年5月31日产生的水电费34198.98元为基数，按中国人民银行同期、同类贷款利率计算，自2020年6月6日起算，暂计算至2021年1月12日，实际利息以法院最终确认的欠付水电费为基数计付至清偿完毕之日止）；3、判令鑫舒愈公司向国润通公司支付逾期返还房屋的占有使用费384266.67元（按房屋日租金的两倍计算，自2020年10月16日起暂计算至2021年1月12日，最终费用计付至实际搬离之日止）；4、判令鑫舒愈公司向国润通公司支付违约金196500元；5、如鑫舒愈公司未按期清偿上述债务，判令国润通公司有权就质押的10000000只口罩（价值暂定为80000元，实际价值以法院认定为准）折价、拍卖、变卖所得的价款优先受偿；6、判令本案诉讼费由鑫舒愈公司承担。在诉讼中国润通公司将第二项诉讼请求变更为判令鑫舒愈公司立即将租赁房屋腾退返还国润通公司，并支付拖欠的房屋租赁金229250元、拖欠的水电费34198.98元（暂计算至2020年5月31日数据，实际拖欠水电费以法院最终确认为准）及逾期支付租金的滞纳金114952.5元（每逾期一天按所欠租金总额的千分之三交纳滞纳金，自2020年7月1日暂计算至2021年1月12日，最终费用计付至清偿完毕之日止）、逾期支付水电费的利息896.67元（以暂计算至2020年5月31日产生的水电费34198.98元为基数，按中国人民银行同期、同类贷款利率计算，自2020年6月6日起算，暂计算至2021年1月12日，实际利息以法院最终确认的欠付水电费为基数计付至清偿完毕之日止）以及要求撤回第5项诉讼请求如鑫舒愈公司未按期清偿上述债务，判令国润通公司有权就质押的10000000只口罩（价值暂定为80000元，实际价值以法院认定为准）折价、拍卖、变卖所得的价款优先受偿；事实和理由：2020年3月8日，国润通公司、鑫舒愈公司签订《厂房租赁合同》（以下简称合同一），约定国润通公司将其位于成都市郫都区的房屋（建筑面积共计3000平方米）租赁给国润通公司使用，租赁期限自2020年4月1日起至2022年12月31日止（其中2020年4月1日起至2020年4月30日为免租期），鑫舒愈公司按照16元每平方米每月的价格向国润通公司支付租金并承担相应水电、物业等费用。2020年3月26日，国润通公司、鑫舒愈公司再次签订一份《厂房租赁合同》（以下简称合同二），约定国润通公司将其位于成都市郫都区的房屋（建筑面积共计700平方米）租赁给国润通公司使用，租赁期限自2020年4月1日起至2022年12月31日止，鑫舒愈公司按照25元每平方米每月的价格向国润通公司支付租金并承担相应水电、物业等费用。鑫舒愈公司就合同一向国润通公司支付租金144000元，就合同二向国润通公司支付租金35000元。国润通公司（甲方）与鑫舒愈公司（乙方）2020年6月5日签订的《补充协议》约定：乙方如不按时支付房屋租金，甲方有权单方终止《厂房租赁合同（一）》、《厂房租赁合同（二）》，要求乙方限期搬离园区，乙方须在甲方给出的时间内搬离（搬离时间不超过15天，搬离时间应计算对应租金）。国润通公司2020年9月27日向鑫舒愈公司发送《厂房租赁合同终止及期限办理园区通知函》，两份《厂房租赁合同》均于2020年10月1日终止，国润通公司限鑫舒愈公司在2020年10月16日前搬离，搬离时间计算对应租金。根据上述约定，则鑫舒愈公司就合同一欠付租金为：3000平方米乘以16元每平方米每月乘以6.5个月（2020年4月1日至2020年10月15日）减去144000元等于168000元；就合同二欠付租金为：700平方米乘以25元每平方米每月乘以5.5个月（2020年5月1日至2020年10月15日）减去35000元等于61250元，以上欠付租金合计为229250元。以上两份合同均约定，鑫舒愈公司如逾期二十日仍未能足额缴付租金的，从合同约定付款日逾期第一日起，每逾期一天须额外按所欠租金总额的千分之三交纳滞纳金；鑫舒愈公司拖欠租金连续两个月或累计三个月以上的，国润通公司有权解除合同，同时鑫舒愈公司应支付相当于三个月当期租金金额的违约金并承担超过违约金部分给原告造成的损失，且鑫舒愈公司所交本物业剩余的租金及租赁保证金不予退还；鑫舒愈公司应在本合同终止或解除十日内将该房屋按约交还国润通公司，鑫舒愈公司逾期归还本物业，每逾期一日，鑫舒愈公司应按上季度日租金的两倍向国润通公司支付房屋占用费，并承担逾期归还本物业给甲方造成的损失。合同签订后，国润通公司按约向鑫舒愈公司交付了租赁房屋，鑫舒愈公司合计向国润通公司179000元租金后便未再支付。经国润通公司多次发函催缴、要求终止合同并且限期搬离，鑫舒愈公司仅回函将库存口罩质押给原告，并未清偿欠款并搬离房屋。截止本起诉状出具之日，鑫舒愈公司仍欠付原告租金229250元、水电费34198.98元（暂计算至2020年5月31日数据，实际拖欠水电费以最终确认为准）。其行为已构成严重违约，应当按照合同约定和法律规定向国润通公司支付拖欠的租金、水电费、逾期支付金的滞纳金、逾期支付水电费的利息、逾期返还房屋的占有使用费以及违约金等费用。故为了维护其合法权益，故诉至人民法院。望判如诉请。 鑫舒愈公司辩称：对解除双方的租赁合同无异议。鑫舒愈公司此前租金水、电费原则上已正常支付了，后期欠租赁费是事实，房屋占用使用费按照正常房租支付。水电费已由国润通公司代为支付，则是应当支付的款项。同时，国润通公司主张滞纳金、违约金过高。利息是否是按照基准利率计算的；质押的口罩也被法院查封，所谓的有限受偿权无法实现。希望国润通公司退还保证金用作抵扣租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对国润通公司提交的原、被告的身份信息、两份《厂房租赁合同》、《补充协议》、《设备购销合同》、银行汇款凭证、押金收据、设备购销协议、水电费明细、催告函、水电费催缴通知函、厂房租赁合同终止及限期搬离园区通知函、回执函、员工明细表等证据本院对其三性予以确认并在卷佐证。 根据国润通公司与鑫愈舒公司在庭审中一致的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定如下事实：2020年3月8日，国润通公司与鑫舒愈公司签订《厂房租赁合同》，约定国润通公司将其位于成都市郫都区的房屋（建筑面积共计3000平方米）租赁给国润通公司使用，合同内容有：1、租赁期限自2020年4月1日起至2022年12月31日止（其中2020年4月1日起至2020年4月30日为免租期）；2、租金为每平方米每月25元，月租金48000元。首次租金（2020年4月1日至2020年6月30日）在合同签订之日其3日内支付，其余租金按季度支付，在每个支付周期到期前15日内支付下一支付周期的租金；3、租赁保证金96000元，用于在租赁期间支付但不限于租金、滞纳金、违约金及赔偿金的支付保证，当违反合同约定及法律归定需承担支付责任的，有权从租赁保证金中扣除相应的部分；4、租赁期间、按时交纳物业管理费、水费、电费、气费、空调使用费等相关费用；5、在承租期间应依照合同约定按时交付租金，如逾期二十日仍未能足额交付租金，从合同约定的付款第一日开始，每逾期一天需按照所欠租金的千分之三缴纳滞纳金（滞纳金可从保证金中扣除）；6、连续拖欠租金2个月或者累计3个月以上的，有权解除合同，并承担违约责任，同时支付相当三个月租金的违约金，并承担超过违约金部分造成的损失，所交本物业的租金及租赁保证金不予退还；7、在合同终止或则解除十日将房屋按约交还，逾期归还本物业的，每逾期一日，应按照上一季度日租金的两倍支付房屋占用费，并承担因逾期归还本物业造成的损失。 2020年3月26日，约定国润通公司将其位于成都市郫都区的房屋（建筑面积共计700平方米）租赁给国润通公司使用，合同内容有：1、租赁期限自2020年4月1日起至2022年12月31日止（其中2020年4月1日起至2020年4月30日为免租期）；2、租金为每平方米每月16元，首次租金（2020年5月1日至2020年6月30日）在合同签订之日其3日内支付，其余按季度支付，在每个支付周期到期前15日内支付下一支付周期的租金；3、租赁保证金52500元，用于在租赁期间支付但不限于租金、滞纳金、违约金及赔偿金的支付保证，当违反合同约定及法律归定需承担支付责任的，有权从租赁保证金中扣除相应的部分；4、租赁期间、按时交纳物业管理费、水费、电费、气费、空调使用费等相关费用；5、在承租期间应依照合同约定按时交付租金，如逾期二十日仍未能足额交付租金，从合同约定的付款第一日开始，每逾期一天需按照所欠租金的千分之三缴纳滞纳金（滞纳金可从保证金中扣除）；6、连续拖欠租金2个月或者累计3个月以上的，有权解除合同，并承担违约责任，同时支付相当三个月租金的违约金，并承担超过违约金部分造成的损失，所交本物业的租金及租赁保证金不予退还；7、在合同终止或则解除十日将房屋按约交还，逾期归还本物业的，每逾期一日，应按照上一季度日租金的两倍支付房屋占用费，并承担因逾期归还本物业造成的损失。 2020年6月5日，国润通公司与鑫舒愈公司签订《补充协议》，双方针对其购销及租赁等事宜达成补充协议，其中约定鑫舒愈公司已支付的320000元分别用作：304800元为应付货款，64500元为单方变更合同的部分损失、依据合同二产生的35000元租金、52500元保证金、依据合同二的二产生的14400元租金、96000元保证金。并确认在2020年6月5日支付拖欠的水电费34198.98元，并再次约定应按照《厂房租赁和合同》约定应按时足额支付房屋租金，不按时支付，国润通公司有权单方终止《厂房租赁合同》。并可要求限期搬离。 2020年6月15日、2020年7月2日，国润通公司发出《通知函》，催缴房屋租金及水电费。 2020年7月24日，鑫舒愈公司发出《回执函》，记载内容为，鑫舒愈公司将库存口罩抵押给国润通公司作为厂房租赁费及水电费。 2020年7月31日鑫舒愈公司再次发出《承诺函》，确认在2020年7月31日前未将上述口罩售出，则委托国润通公司进行销售及收款。 2020年9月29日，国润通公司以邮件方式向鑫舒愈公司发出《厂房租赁合同终止及限期办理园区通知函》，告知鑫舒愈公司应在2020年9月30日支付拖欠的租金，如未足额支付，则依照《补充协议》终止二份《厂房租赁合同》，2020年10月1日为合同终止之日，鑫舒愈公司应在2020年10月16日之前搬离园区。 2020年10月6日，鑫舒愈公司向国润通公司发出《关于成都国润通科技发展有限公司向四川鑫舒愈医疗器械有限公司发出关于厂房租赁合同终止及限期搬离园区通知函》的回复，记载为公司留办人员及单个股东无权单方面解除《厂房租赁合同》并承担不起相关责任，及公司所欠房租费用，实际形成债务，建议按法律没程序予以解除租赁合同。 另查明，截止本起诉状出具之日，鑫舒愈公司从2020年7月1日开始欠付租金，并拖欠水、电费34198.98元。案涉厂房仍处于被鑫舒愈公司占用状态。 本院认为，国润通公司与鑫舒愈公司签订两份《厂房租赁合同》、一份《补充协议》均系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，应为合法有效，本院予以确认。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务，国润通公司负有向鑫舒愈公司交付案涉租赁厂房的义务，则鑫舒愈公司负有按约按时支付租金及水、电费的义务。再根据《补充协议》中约定鑫舒愈公司应按时足额支付房屋租金，不按时支付，国润通公司有权终止《厂房租赁合同》。而鑫舒愈公司在收到《厂房租赁合同终止及限期办理园区通知函》明确表示其无法支付欠付租金及水电费。故国润通公司有权解除两份《厂房租赁合同》，即该两份合同在2020年10月1日已解除。国润通公司主张对鑫舒愈公司所缴纳的人民币148500元保证金有权不予退还的诉请，双方对此没有诉争事实，本院不予支持该项诉讼请求；而鑫舒愈公司租赁合同解除后，应当腾退案涉厂房并向国润通公司交付；鑫舒愈公司应当支付欠付2020年7月1日至2020年10月1日的租金，日租金为2153.42元，欠付93天，共计欠付租金为200268.06元；对拖欠的水、电费，因国润通公司及鑫舒愈公司在《补充协议》中已经载明，则鑫舒愈公司应当支付该项费用，针对利息部分，因国润通公司并未提交垫付的相应票据，也未提交证据予以证实双方对此加以约定，故对利息部分，本院不予支持。在国润通公司指定的腾退期间房屋占用费，因在合同中，双方并无相应的约定，故应按照合同约定的日租金从2020年10月2日计算至2020年10月16日即32301.3元（2153.42×15天）；根据案涉合同约定为自交还期届满之日的次日起，按照合同终止时租赁房屋日租金标准的200%支付租赁房屋占用费。对2020年10月17日之后的房屋占用费按照月租金2153.42元×200%计算，每天的房屋占用费为4306.84元，该项费用计算至房屋实际交付时为止；关于违约金的计算方式，双方约定每逾期一日按照逾期总金额的千分之三支付违约金的约定明显过高。本院酌定调整为从解除合同之日即2020年10月1日起，按照每日0.02%计算违约金付至租金付清为止。 综上所述，对成都国润通科技发展有限公司诉讼请求中合理的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认成都国润通科技发展有限公司与四川鑫舒愈医疗器械有限公司在2020年3月8日、2020年3月26日签订的两份《厂房租赁合同》已解除。 二、四川鑫舒愈医疗器械有限公司在本判决书生效之日起三日内腾退并向成都国润通科技发展有限公司交付位于成都市郫都区的房屋。 三、四川鑫舒愈医疗器械有限公司在本判决生效之日起三日内向成都国润通科技发展有限公司支付拖欠的房屋租金200268.06元及违约金（违约金计算方式为：以人民币200268.06元为计算基数，从2020年10月2日起按照每日0.02%的比例计算至付清为止）。 四、四川鑫舒愈医疗器械有限公司在本判决生效之日起三日内向成都国润通科技发展有限公司支付腾退期间的房屋占有使用费32301.3元。 五、四川鑫舒愈医疗器械有限公司从2020年10月17日起按每天4306.84元，向成都国润通科技发展有限公司支付逾期腾退房屋的占用使用费，直至该租赁房屋实际腾退并交付为止。 六、驳回成都国润通科技发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案收取案件受理费6548元，由四川鑫舒愈医疗器械有限公司负担。四川鑫舒愈医疗器械有限公司在本判决生效之日起十五日内自行向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  黄莉 二〇二一年三月八日 书记员  张凝