宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2021）宁0104民初2107号原告：马文义，男，1951年9月5日出生，回族，退休，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告：白如雪，女，1990年7月23日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市贺兰县。原告马文义与被告白如雪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月24日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。本院于2021年2月2日向白如雪送达民事起诉状副本及小额诉讼程序告知书等法律文书。原告马文义到庭参加诉讼，被告白如雪经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。马文义向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2020年9月4日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告支付各项费用共计13488元（其中房屋租金1000元、住房押金1000元、暖气费582元、垃圾处理费288元、房租逾期违约金1000元、及擅改供水管路的赔偿金500元、半年租金损失9000元）；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2020年9月4日签订《房屋租赁合同》，约定原告将银川市兴庆区某号营业房租给被告，租赁期限自2020年9月4日至2025年9月4日，每年房租18000元，每半年支付一次，且需在房租到期前一个月予以支付。合同签订后，被告迟迟不能按照合同约定向原告支付房租，且不予交纳2020年所拖欠的暖气费、垃圾费等费用，并以各种理由推脱，故诉至法院。白如雪未到庭参加诉讼，庭后法庭向白如雪核实相关问题时，白如雪陈述其对拖欠原告2020年9月4日至2021年3月4日期间的房租1000元的事实予以认可并陈述因原告不交水费，其曾将原告的水管堵塞，其在未告知原告的情况下于2021年2月27日搬离银川市兴庆区某号营业房，对原告的诉讼请求均不予认可，不承担任何责任。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年9月4日，马文义（出租方）与白如雪（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定马文义将位于银川市兴庆区某号房屋出租给白如雪，房屋面积为38㎡，年租金壹万捌仟元整，提前一个月付清，保证金（押金）贰仟元整，房屋及设施无损坏，无其他欠费情况下到期如数退还；水、电、暖气费及垃圾处理费白如雪自行负担，房屋设施（包括开关、灯具、阀门等）在使用中损坏、白如雪自行修理或更换；白如雪拖欠房租累计达1个月，马文义可以终止合同，白如雪逾期交付租金，除仍应及时如数补交外，应支付违约金1000元；没有马文义同意，白如雪不得擅自改变房屋结构及设施现状（如地面、墙壁及水、电、暖气管道、线路等，如若违约，马文义有权收回房屋并收取适当赔偿金）；水费电费按照分控水表每月实际记录用水量以现金方式支付，暖气费按照实际使用平米数计算，合同期内2020年9月4日至2025年9月4日不涨房租，每半年支付一次房租9000元。原告提交落款时间为2019年6月1日的《房屋租赁合同》一份，载明案外人李春燕将中山北街503号房屋出租给马文义使用房屋面积为63.24平方米，租赁期自2019年6月1日至2022年6月30日；原告提交落款时间为2020年10月12日的《房屋租转委托书》一份，载明：“兹有房主李春燕将位于兴庆区某号营业房（新号某号）全权委托马文义进行出租或转租”，该委托书落款处有“李春燕”手写字样，并按有指印；经本院向李春燕核实，李春燕对将上述房屋出租给马文义并向马文义出具《房屋租转委托书》的事实予以认可。原告提交宁夏增值税电子普通发票一张，载明亘元宾馆营业房末室（中山北街某#）2020至2021年度的采暖费为2228.78元，原告陈述采暖费收取标准为7.8元/月/㎡，因原告提前交纳暖气费，暖气公司减免33.94元。原告提交宁夏回族自治区非税收入统一票据一张，载明：缴款人为木子白理发店，项目名称为垃圾处费、2020年全年，数量为30，标准为0.8元/㎡、金额为288元，原告陈述木子白理发店系被告租赁房屋后经营的店铺。原告自述被告已向李春燕支付暖气费900元，李春燕已将该款项交给马文义。另查明，兴庆区某号营业房登记的房屋所有权人为李春燕，面积为63.24㎡。2021年2月27日，被告在未通知原告的情况下搬离其承租的房屋。本院认为，原告将案涉房屋进行转租已经过出租人李春燕同意，故原告与被告签订的《房屋租赁合同》合法有效。被告于合同履行期内在未告知原告的情况下搬离其承租的房屋，表明其不履行主要债务，故对原告要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定，“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”，故原告与被告于2019年9月4日签订的《房屋租赁合同》于2021年2月2日解除。《民法典》第五百六十六条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”，故对于已经履行的部分，原、被告双方权利义务关系的截止时间应为2021年2月2日。关于原告主张的房租，因被告未按约支付房租，已构成违约，2020年9月4日至2021年2月2日期间的房租为7446.58元（18000元÷365天/年×151天），被告已支付8000元（9000元-1000元），对于剩余的553.42元（8000元-7446.58元）冲抵2021年2月3日至2月13日共计11天的房屋占用费后，被告应继续按照18000元/年的标准向原告支付自2021年2月14日至办理房屋交付手续之日止的房屋占用费。关于原告主张的住房押金，因《房屋租赁合同》已经解除，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的暖气费，被告租赁的房屋2020年11月1日至2021年2月2日期间的暖气费为908.96元（7.8元/月/㎡÷30天/月×38㎡×92天），扣除被告已支付的900元，被告还应向原告支付2020年11月1日至2021年2月2日期间的暖气费8.96元，并按7.8元/月/㎡的标准支付自2021年2月3日至办理房屋交付手续之日止的暖气费。关于原告主张的垃圾处理费，因原告交纳的为2020年全年的垃圾处理费，被告应向原告支付2020年9月4日至2020年12月31日期间的垃圾处理费65.49元（288元÷365天/年×83天）。关于原告主张的房租逾期违约金，因被告逾期未支付的房租为1000元，原告主张违约金1000元过高，本院酌情被告向原告支付房租逾期违约金200元。关于原告主张的擅改供水管路的赔偿金500元及租金损失9000元，因原告未提交证据证明其损失，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告经传票传唤未到庭应诉，视为对其答辩、举证质证、辩论、最后陈述等诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第二项、第五百六十五条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力若干问题的规定》第一条第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告马文义与被告白如雪于2020年9月4日签订的《房屋托管合同》于2021年2月2日解除；二、被告白如雪于本判决生效之日起七日内向原告马文义支付暖气费8.96元（截止2021年2月2日）、垃圾处理费65.49元、房租逾期违约金200元，并按照18000元/年的标准向原告支付自2021年2月14日至办理房屋交付手续之日止的房屋占用费，按照7.8元/月/㎡的标准支付自2021年2月3日至办理房屋交付手续之日止的暖气费；三、驳回原告马文义的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费138元，减半收取计69元，由被告白如雪负担。本判决为终审判决。审判员 刘亚军二○二一年三月二十六日法官助理 李 静书记员 程雯雯附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断、适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。《最高人民法院关于适用时间效力若干问题的规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。履行告知书负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。