甘肃省张掖市甘州区人民法院民事判决书（2020）甘0702民初8883号原告：张某。原告：李某。委托诉讼代理人：郑某，系甘肃金都律师事务所律师。被告：申某1。被告：海某。被告：申某2。三被告共同委托诉讼代理人:申某3，系甘肃正峰律师事务所律师。原告张某、李某与被告申某1、海某、申某2确认合同效力纠纷一案，本院于2020年10月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理期间，因被告申某2外出，短时间无法到庭参加诉讼，本院于2020年10月30日裁定本案中止诉讼。中止事由消除后，本案恢复诉讼。原告张某、李某及其委托诉讼代理人郑某，被告申某1、海某、申某2共同委托诉讼代理人申某3到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某、李某向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2018年12月6日签订的房屋买卖协议书有效；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：二原告与三被告系同镇居民，被告申某1与被告海某系夫妻关系，被告申某2系被告申某1、海某之子。2018年12月6日，原、被告经甘州区甘浚镇人民调解委员会调解，双方达成房屋买卖协议，协议约定，被告将自有的位于甘浚镇镇政府北大门西侧100米处的房屋上下共三层约280平米整体出售给原告。协议签订后，被告一直不按协议约定交付房屋，现该房屋面临政府拆迁，被告又以协议无效无故阻挠拆迁。双方因协议效力问题产生纠纷，为维护原告的合法权益，原告遂提起诉讼。被告申某1、海某、申某2辩称，对原告所诉双方之间的关系无异议，被告申某2原来确实与原告是同镇居民，但现在户口已经迁出。原、被告于2018年12月6日签订房屋买卖协议书属实，但该协议不是在甘州区甘浚镇人民调解委员会的主持下达成的，之所以加盖了甘州区甘浚镇人民调解委员会的公章，是因为被告申某2当时是甘州区甘浚镇镇政府的工作人员，利用职务便利就加盖了公章，协议书上只有调解委员会的公章，没有调解员的签字。根据《土地管理法》第二条、第九条规定，本案涉及的房屋及土地是农民集体所有，是原告申某1、海某自建的商住两用房屋，依照房地一体的原则，被告没有所有权，没有权利处分该房屋，故该份协议应为无效协议。另外，双方虽然签订了房屋买卖协议书，但原告并未向被告交付房款，被告也没有实际交付房屋，房屋买卖协议书并未实际履行。2020年7月22日，涉案房屋已经被甘浚镇镇政府拆除，因此被告认为双方签订合同时的客观情况已经发生变化，该合同目的无法实现，因此，依据相关法律规定，法院应该按照实际情况解除或变更合同。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告申某1、海某系夫妻关系，被告申某2系被告申某1、海某之子。2018年12月6日，原告张某、李某作为乙方，被告申某1、海某、申某2作为甲方，双方签订《房屋买卖协议书》一份，协议约定：“经甲乙双方协商，甲方将自有的属于甘浚镇集镇镇政府北大门西侧100米处的房屋上下共三层约280㎡（注一层门店1间、二楼、三楼）整体出售给乙方，现将有关事宜协商如下：1.甲方将该房屋作价肆拾万元400000元出售给乙方；2.自本协议签订之日前有关房屋的债权债务都由甲方承担，协议签订之日后的相关费用由乙方承担；3.该门点配套的其它附属设施所有权自本协议签订之日起归乙方所有，乙方一次性付给甲方价款400000元，甲方将该房屋内自有的家具及家电腾空，同时向乙方交付该门点，若甲方收到房款后不能按时交付该门点，甲方承担总价款20%的违约金，并返还该门点的房款；4.本协议签订之后，甲方保证该门店产权清晰，与他人无任何法律纠纷，并保证该门点在本协议签订之前未设立任何抵押权和买卖等影响本协议的约定等”。两原告与被告申某2签订协议后，前往甘州区甘浚镇人民调解委员会加盖了该委员会的公章，之后，被告申某1、海某才在该协议书“甲方”处签了名。同日，被告申某1、申某2向原告张某出具收条一张，载明：“今收到张某转来房款420000元”，并注明“此款由张某直接打入任惠芳账户400000元，转刘应保20000元，转账日期以转账小票为主”。同日，原告张某、李某作为乙方，被告申某1、海某、申某2作为甲方，双方又签订《附加协议书》一份，协议约定：“依据甲乙双方签订的关于甘浚集镇门店买卖协议，双方订立本附加协议：1.若到2019年甘浚集镇整体规划拆迁，甲方愿收回该房屋，乙方必须同意，同时甲方一次性向乙方退回原该房屋价款及利息（注：利息为月息1.5%，即每月6000元），2.甲方收回该房屋的最迟时间为2019年8月31日前，若到时甲方没有及时收回，乙方有权自行处理，甲方不得干涉，若造成乙方的经济损失，甲方全权承担相应的法律责任，3.若遇政府拆迁，接到政府通知5日内甲方还没赎回，乙方有权与政府协商赔偿事宜，赔偿款由政府赔偿给乙方，多余部分，乙方退还给甲方，若乙方多余部分不退还甲方承担20%的违约金”。甘州区甘浚镇人民调解委员会在该协议上也加盖了公章。2020年7月20日，涉案房屋被甘州区甘浚镇人民政府拆除，置换房屋一套，由被告海某签订置换协议。2021年1月12日，本院依职权向甘州区甘浚镇司法所所长董得光调查核实：原、被告双方已经达成了协议，找到调解委员会要求见证一下双方签订的协议，但不是买卖协议，是张某称代申某2偿还了借款40万元，实际借款是70万元或100万元，因为出借人催的不行，张某就替申某2还了40万元，申某2将房屋抵押给了张某，待房屋拆迁后，申某2把借款还给张某，好像约定了期限。当时双方签房屋买卖协议和附加协议的目的是房屋拆除后，拆迁款到位，申某2就把钱还给张某，房子还是申某2的。后该门点就置换给了海某，海某还领了两万多的歇业费”。本院依职权向甘州区甘浚镇自然资源所所长闫殿金调查核实：涉案房屋系甘浚镇镇政府在镇集体土地上修建后出售给被告申某1和海某，房屋无土地和产权手续。另查明：2017年8月25日，被告申某1、海某与案外人任惠芳签订《房屋抵押协议》一份，约定被告申某1、海某向任惠芳借款200000元，将位于甘州区甘浚镇政府西侧的自有商铺两间抵押给任惠芳，见证人为原告张某和被告申某2。2017年8月26日，被告申某2、申某1作为借款人向任惠芳出具了金额为200000元的借条一张，原告张某、被告海某作为担保人在该借条上签字。2017年8月31日，被告申某2作为借款人向任惠芳出具了金额为800000元的借条一张，原告张某、李某作为担保人在该借条上签字。2018年10月12日，案外人任惠芳出具内容为：“收到担保人张某归还申某1、申某2借任惠芳现金肆拾万元正（400000元）”的收条一张。上述事实，由原、被告当庭陈述，原告提交的房屋买卖协议书、附加协议、借条、收条及房屋抵押协议复印件，本院依职权向甘浚镇司法所所长董得光、甘州区甘浚镇自然资源所所长闫殿金所作的调查笔录等证据在卷佐证，并庭审质证属实，足以认定。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案原告主张双方之间存在房屋买卖合同关系，双方签订的房屋买卖协议有效。被告在庭审中辩称，涉案房屋及土地是农民集体所有，被告无权处分，且该协议并未实际履行，现涉案房屋已被拆除，合同目的无法实现，该协议无效。对此，本院认为，首先，根据本院依职权向甘州区甘浚镇司法所所长董得光所做的调查笔录证实，原、被告签订的房屋买卖协议是因为原告代被告申某2偿还借款40万元，被告申某2将涉案房屋抵押给原告，待涉案房屋拆迁补偿款到位后，支付给原告，涉案房屋归还被告。对此，原、被告均无异议。同时结合双方于当日签订的附加协议及被告申某2出具的收条也可以看出，本案原、被告签订《房屋买卖协议》的真实意思应为原告代被告申某2向案外人任惠芳偿还借款，被告以买卖的形式将涉案房屋抵押给本案原告，待房屋拆迁款到位后，由被告偿还原告代偿的借款，故涉案《房屋买卖协议》虽名为“买卖”，但实为“抵押”，故双方签订的房屋买卖协议，当事人的内心意思与表示意思不一致，且原告并未实际给被告申某2支付协议约定的房款；其次，原告在诉状中陈述，协议签订后，被告一直未按协议交付房屋。被告亦认可未将涉案房屋交付给原告。但在庭审中原告又陈述，协议签订后第二天，被告申某2就将房屋交付了原告。对此，原告未提供相应的证据证明房屋实际交付的事实。现在的事实是涉案房屋已于2020年7月20日被甘州区甘浚镇镇政府拆除，拆除后置换的房屋已登记在了被告海某名下，故涉案房屋已不存在，合同的相关权利义务无法实现和履行。再次，双方签订的房屋买卖协议上虽然加盖了甘浚镇人民调解委员会的公章，但根据甘州区甘浚镇司法所所长董得光的调查笔录证实，该协议是双方当事人自行协商达成后，才找到人民调解委员会要求公证的，故该协议并非是在人民调解委员会的主持下达成；最后，根据本院依职权向甘州区甘浚镇自然资源所所长闫殿金调查核实，涉案房屋系甘浚镇镇政府在镇集体土地上修建后出售给被告申某1和海某的，无土地手续和房屋产权手续。综上，原、被告之间并不存在事实上的房屋买卖合同关系，双方签订该房屋买卖协议意思表示不真实，协议应认定为无效，故原告要求确认双方签订的房屋买卖协议有效的诉讼请求，不能成立，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则（2009修正）》第五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告张某、李某的诉讼请求。案件受理费70元，减半收取35元，由原告张某、李某负担。本院给原告退还案件受理费35元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审判员 赵文娟二〇二一年三月十二日法官助理 王 婧书记员 孙 悦