河南省沁阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0882民初3693号原告：沁阳市华康物资有限公司，住所地：沁阳市太行街道北环路马坡村口东500米路北。法定代表人：王延东，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张趁义，河南河阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳福礼，系该公司副总经理。被告：太行办事处马坡居民委员会第二居民小组，住所地：沁阳市太行办事处马坡村。负责人：何连全，系该居民小组组长。原告沁阳市华康物资有限公司诉被告太行办事处马坡居民委员会第二居民小组为租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沁阳市华康物资有限公司的法定代表人王延东及其委托诉讼代理人张趁义、柳福礼，被告太行办事处马坡居民委员会第二居民小组的负责人何连全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沁阳市华康物资有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方于2003年12月18日签订的《租赁协议》、2003年12月26日签订的《租赁补充协议》和2012年12月30日签订的《八亩大院补充协议》合法有效；2、判决被告继续履行原被告2003年12月18日签订的《租赁协议》、2003年12月26日签订的《租赁补充协议》和2012年12月30日签订的《八亩大院补充协议》，并要求被告收取原告缴纳2021年的场地租金17000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：经原告与被告双方协商一致，2003年12月18日签订了位于太洛路××八亩大院的场地《租赁协议》，后于2003年12月26日签订了厂房厂地《租赁补充协议》。协议约定：原告租赁被告的八亩大院场地从2004年1月1日至2024年1月1日止，租金一年一交，下年租金须提前一个月内缴纳，超月不交，甲方可终止本协议。同时，原被告双方于2003年12年26日对《租赁协议》和厂房厂地《租赁补充协议》作了公证，沁阳市公证处出具（2003）沁证经第266号《公证书》，证明以上协议真实合法，系双方真实意思表示。双方于2012年12月30日又签订了《八亩大院补充协议》，约定租金调整为每年12000元。之后双方于2018年12月28日又口头约定年租金从2019年开始增加5000元，调整为每年17000元。以上协议双方从2004年1月1日一直履行至今。现原告根据双方协议的约定，提前一个月向被告缴纳2021年度八亩场地租金17000元，可是被告以种种理由拒绝收取原告缴纳的租金。原告交给被告会计王利，王利说组长何连全不让收，原告交给何连全，何连全拒收，也拒不见面、不接电话。同时，被告又单方对外发布《八亩大院承包公告》，根本违约，扰乱了原告公司正常经营秩序，造成原告公司扩大汽车展厅建设无法进行，不能持续发展经济，严重侵害了原告利益。原告为了保护自己的合法权益，维持公司正常的经营业务，现起诉到法院，请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告太行办事处马坡居民委员会第二居民小组辩称，2004年10月16日，被告将村南太洛路××八亩土地的大院对外公开招租，竞标人有本组群众史小秋，司怀星等，中标人为史小秋，中标结果为每年租金37000元。但被告时任组长吴道德在既没有召开村民大会，也没有召开村民代表会议的情况下，擅自将归属本组集体所有的村南太洛路××八亩大院的土地面积，以畸低的价格和15年加5年的方式承包给了原告，且原告法定代表人王延东不属于本集体组织的成员。双方的行为严重侵害了被告群众的合法权益，双方签定的《租赁协议》、《租赁补充协议》和《八亩大院补充协议》不具有合法性，是双方恶意串通，暗箱操作的结果，损害了被告的集体利益，且该协议违反了合同法、村民委员会组织法、土地管理法关于民主议定程序的强制性规定，人民法院应当认定以上三份租赁协议无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提交的公证书、租赁协议、厂房厂地租赁补充协议结合其申请本院调取的沁阳市公证处（2003）沁证经字第266号公证档案资料，可证明原告租赁被告集体所有的八亩大院系通过被告公开发包方式竞标取得承租资格，双方经协商一致签订了租赁协议，招标大会及租赁协议由沁阳市公证处进行了公证。之后，双方经协商一致又签订了厂房厂地租赁补充协议，对以上证据本院予以采信；原告提交的原被告双方于2012年12月30日签订的八亩大院补充协议，协议上有原告法定代表人王延东签名，被告时任小组长司怀星签名，并加盖被告公章，可证明该协议系经双方协商一致签订，本院予以采信；原告提交的缴费收据四张，结合八亩大院补充协议关于租金调整的约定以及原告当庭陈述，可证明经双方协商，从2019年起八亩大院租金已调整至每年17000元，且原告已向被告交纳租金至2020年的事实，本院予以采信；原告提交的照片三张，可证明原告主张的事实，本院予以采信；被告提交的情况说明一份、沁阳市太行办事处文件一份、集体产权“三清理一规范”整改台账一份、村南八亩地大院承包公告一份、收据一份，对以上证据本身的真实性本院予以采信；被告提交的通知两份，未加盖公章，且原告对其真实性也不予认可，本院不予采信；被告提交的司怀星、王永新、王有才三份书面证明以及吴长海、司怀星谈话笔录一份，证人均未出庭作证，对其证言本院不予采信；被告提交的2020年12月6日土地租赁合同、2020年10月22日承包公告以及收据一份，结合原、被告当庭陈述，可证明被告于2020年12月6日又将八亩大院租给买应时的事实，对该事实本院予以采信。被告提交的2014年3月18日王延东出具的证明一份，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信，但该证据与本案无关联性，对其证明对象本院不予采信。根据原、被告诉辩陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年12月1日起，被告太行办事处马坡居民委员会第二居民小组通过发布招租公告的形式，对其所有的位于沁阳市太行办事处马坡村南的八亩大院对外公开招租。2003年12月18日，原告沁阳市华康物资有限公司竞标成功，其作为乙方与作为甲方的被告签订租赁协议。双方约定由原告租赁被告的八亩大院一处（包括四面围墙、五间平房、办公室），租赁期限为15年，从2004年1月1日起至2019年1月1日止。租金交付方式为先交款，后用厂地，每年租金为10000元，原告一次性交清前3年租赁费30000元方可用地，以后一年一交，在每年使用前的一个月内交清下年的租金10000元。该协议甲方签字为被告时任组长吴道德并加盖被告公章，乙方签字为原告法定代表人王延东以及牛怀兵并加盖原告公章。2003年12月26日，原告（乙方）与被告（甲方）又签订了厂房厂地《租赁补充协议》一份，双方约定：之前签订的租赁协议届满后，双方在不改变租赁协议条款的前提下续订租期5年，即从2019年1月1日至2024年1月1日止。厂房厂地《租赁补充协议》与原租赁协议具有同等法律效力。该补充协议甲方签字为被告时任组长吴道德并加盖被告公章，乙方签字为原告法定代表人王延东并加盖原告公章。当日，沁阳市公证处出具（2003）沁证经字第266号公证书，对租赁协议进行了公证。协议签订后，原告开始租赁使用八亩大院并按期缴纳租金。2012年12月30日，原告法定代表人王延东与被告又签订一份《八亩大院补充协议》，双方约定：自2012年12月30日起，租赁的八亩大院租金由原来的10000元调整为每年12000元，自2012年12月30日起租金按国家粮食价格每五年调整一次，调整方案由双方协商确定。后双方经口头协商，从2019年开始，租金增加至每年17000元。截止目前，原告已向被告缴纳租金至2020年度。2020年10月22日，被告单方对外发布八亩大院承包公告，又将原告承租的八亩大院租赁给案外人买应时，双方于2020年12月6日签订了土地租赁合同，约定租赁期限从2021年1月1日起至2041年1月1日止，每年租金32000元。2020年12月份，原告向被告缴纳2021年度租金，被告拒绝收取，原被告双方由此发生纠纷，原告诉至本院。诉讼中，原告申请撤回了要求被告收取原告缴纳2021年的八亩大院租金17000元的诉讼请求。此为本案事实。另查明，被告所有的八亩大院目前仍由原告占有使用。本院认为，本案中双方的争议焦点为原、被告分别于2003年12月18日签订的《租赁协议》、2003年12月26日签订的厂房厂地《租赁补充协议》和2012年12月30日签订的《八亩大院补充协议》是否有效。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，被告抗辩涉案租赁合同无效的主要理由为八亩大院的出租未经被告村民小组会议讨论决定，违反了《村民委员会组织法》的相关强制性规定，且租赁合同系原告与被告时任组长通过恶意串通签订，租金价格畸低，损害了被告村民小组集体利益。本院认为，双方争议的《租赁协议》于2003年12月18日签订，厂房厂地《租赁补充协议》于2003年12月26日签订，当时正在施行的法律即1998年11月4日修订后公布的《中华人民共和国村民委员会组织法》第十九条规定，涉及村民利益的下列事项，村民委员会必须提请村民会议讨论决定，方可办理：（一）乡统筹的收缴方法，村提留的收缴及使用；（二）本村享受误工补贴的人数及补贴标准；（三）从村集体经济所得收益的使用；（四）村办学校、村建道路等村公益事业的经费筹集方案；（五）村集体经济项目的立项、承包方案及村公益事业的建设承包方案；（六）村民的承包经营方案；（七）宅基地的使用方案；（八）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。当时的《村民委员会组织法》并未明确规定以租赁方式处分村集体财产的需经村民会议或村民小组会议讨论决定，且《村民委员会组织法》关于“涉及村民利益的重大事项，必须提请村民会议或村民小组讨论决定后方可办理”的相关规定应当系调整和规范村集体组织内部管理和运行的管理性规定，并非影响合同效力的强制性规定，即便违反此类规定，也不必然导致合同无效。原告通过公开竞价的方式取得涉案土地承租权，其主观上不存在恶意，其信赖利益应予保护。涉案租赁协议双方均已履行长达17年之久，被告现在以该租赁协议未经村民民主议定程序为由，主张合同无效，理由显然不足，据此认定合同无效也不利于交易安全保护。按照被告提供的证据显示，被告2019年10月份已明确表示不认可双方签订的关于延长租赁期限的《八亩大院补充协议》，在此情况下其仍于2019年12月23日收取了原告交纳的2020年度租金，有违诚实信用原则。被告主张租赁合同系原告与被告时任组长通过恶意串通签订，但其提供的证据不能证明其主张的事实，对其抗辩主张，本院不予支持。庭审中，双方虽均认可2003年12月八亩大院出租第一次公开竞价时，中标人为案外人史小秋，中标价为每年租金37000元，但史小秋中标后并未与被告订立租赁合同，且被告于事隔17年后的2020年12月6日又将八亩大院出租给案外人时，双方约定的年租金才32000元，这表明史小秋报价的年租金37000元明显高于当时的正常市场价，结合原告庭审中关于2003年八亩大院周边其他租户交纳的年租金均为6000元至8000元左右的陈述，可以认定原告竞价成功后与被告约定的年租金10000元并未明显偏离当时市场价，且双方在之后的2012年12月30日签订的《八亩大院补充协议》中对租金的调整进行了明确约定且也实际履行，故不能认定涉案租赁协议损害被告村民小组的集体利益。综上，被告的抗辩理由不足，本院不予采纳。原被告双方签订的《租赁协议》、厂房厂地《租赁补充协议》和《八亩大院补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同的约定履行各自的义务，现被告在租赁期限未届满的情况下，单方将八亩大院又出租给他人，其行为构成违约，原告要求其继续履行合同，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条之规定，判决如下：一、确认原告沁阳市华康物资有限公司与被告太行办事处马坡居民委员会第二居民小组分别于2003年12月18日签订的《租赁协议》、2003年12月26日签订的厂房厂地《租赁补充协议》和2012年12月30日签订的《八亩大院补充协议》有效。二、被告太行办事处马坡居民委员会第二居民小组应当继续履行上述第一项中的《租赁协议》、厂房厂地《租赁补充协议》和《八亩大院补充协议》。案件受理费减半收取为163元，由被告太行办事处马坡居民委员会第二居民小组负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  宋鹏二〇二一年三月十五日书记员  武丹