四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初13383号 原告：华润置地（成都）有限公司。住所地：四川省成都市锦江区琉璃路655号翡翠城四期6栋3楼。 法定代表人：吴秉琪，华润置地（成都）有限公司总经理。 委托诉讼代理人：孟阳，北京国枫（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈玉娟，北京国枫（成都）律师事务所律师。 被告：谢有蓉，女，1936年9月7日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 原告华润置地（成都）有限公司（以下简称“华润公司”）与被告谢有蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序于2021年2月24日公开开庭进行了审理。原告华润置地（成都）有限公司的委托诉讼代理人孟阳到庭参加诉讼，被告谢有蓉经本院公告传票传唤，无正当理由未到庭应诉，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。 华润公司向本院提出诉讼请求：1．确认华润公司与谢有蓉签订的《【华润置地·翡翠城】二期商业综合楼租赁合同》已于2020年4月30日解除；2．谢有蓉支付2019年8月1日至2020年4月30日租金717,087.78元；3．谢有蓉支付租金逾期付款违约金1,309,880.34元（按合同第12.2.4款约定应支付至租金实际付清之日止，暂计算至2020年4月30日）；4．谢有蓉支付逾期归还物业违约金239,029.26元（按合同第12.2.5款约定应支付至实际归还之日止，起算点为2020年5月1日，暂计算至2020年5月30日）；5．谢有蓉缴纳的租赁保证金227,646.9元不予退还；6．谢有蓉将该房屋内的所有自有物品搬离，并将该房屋恢复至符合交付标准的状态，交还给华润公司；7．谢有蓉承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：华润公司与谢有蓉于2016年5月签订了《【华润置地·翡翠城】二期商业综合楼租赁合同》，约定：华润公司将位于成都市锦江区华润路2号翡翠城二期商业综合楼二楼，建筑面积约1167.42平方米出租给谢有蓉使用，租赁期限自2016年6月1日起至2024年5月31日。租赁合同第3.2条还约定了按照建筑面积计算租金，谢有蓉须于每季度最后一个月的25-30号向华润公司支付下一个季度租金。同时，租赁合同第12.2.4条约定了“合同期限内谢有蓉逾期交付租金的，每逾期一天，应按应交付租金总额的1%缴纳滞纳金，逾期达一个月以上的，华润公司有权终止本合同”；第12.2.5条约定了“合同期满或合同解除，谢有蓉必须按时搬出全部物件。搬迁后物业内如仍有余物，视为谢有蓉放弃所有权，由华润公司处理。如谢有蓉逾期归还，则每逾期1天应向华润公司按当月租金的10%缴纳违约金”。第12.2.11条约定了“合同期内，因谢有蓉原因，华润公司终止本合同，华润公司将无条件收回物业，扣收履约保证金”。租赁合同签订后，华润公司依约履行义务。谢有蓉欠付租金，经过华润公司催收，谢有蓉仍未支付。由于谢有蓉欠付租金已超过一个月，华润公司于2020年4月14日向谢有蓉邮寄了《关于解除＜【华润置地·翡翠城】二期商业综合楼租赁合同>的函》，谢有蓉于2020年4月16日签收，根据解约函载明，双方租赁合同合同已于2020年4月30日解除。租赁合同解除后截至起诉时，谢有蓉仍拒绝支付各项款项。 谢有蓉未到庭应诉，亦未作答辩。 本院经审理认定事实如下： 坐落于成都市锦江区华润路2号，丘（地）号为权1257092的4层房屋为华润公司所有。1-2层建筑面积2105.98平方米，设计用途为商业；2层另有建筑面积232.05平方米，设计用途为物管用房；3-4层建筑面积1320.97平方米，设计用途为文化活动用房。 2016年，华润公司（甲方）与谢有蓉（乙方）签订《【华润置地·翡翠城】二期商业综合楼租赁合同》，合同约定甲方将位于成都市锦江区华润路2号翡翠城二期商业综合楼二楼，建筑面积合计约1167.42平方米，套内面积合计约992.41平方米商业房屋租赁给乙方用于经营教育咨询、培训。物业装修：清水房。租赁期限自2016年6月1日至2024年5月31日。起始租金65元/月/平方米，租金年递增率从第四年起依次为5%、6%、7%、8%、9%。前3年每月租金75,882.3元，第4年每月租金79,676.42元、第5年每月租金84,462.84元，第6年每月租金90,369.98元，第7年每月租金97,596.31元，第8年每月租金106,375.31元。租赁以银行转帐形式按季度预付，乙方须在每季度最后一个月的25号-30号向甲方支付下季度租金。甲方收取租金后应向乙方出具合法有效租金发票。租金自2016年6月1日起计收，2016年6月1日至2016年10月31日租金一次性折扣价，实际应付租金为227,646.9元，乙方在合同签订时向甲方一次性支付。在本合同签订时，乙方已向甲方支付3个月的租金作为履约保证金，合计227,646.9元，作为履行本合同和依法经营的担保，甲方收款后应向乙方出具收款收据。乙方如果在合同期内全部正确履行合同义务，没有违法经营或损害甲方财产或甲方信誉的不良记录和行为，在合同期满后15日内甲方将该履约保证金退还给乙方。在合同期内，该履约保证金不退换，不计利息。合同期限内，乙方逾期交付租金，每逾期1天，应按当期应交付租金总额的1%缴纳滞纳金。逾期达1个月以上的，甲方有权终止本合同。合同期满，乙方应如期交还物业，由甲方进行验收确认。合同期满或合同解除，乙方必须按时搬出全部物件。如乙方逾期归还，则每逾期1天应向甲方按当月租金的10%缴纳违约金。合同期内，因乙方原因，甲方终止本合同，甲方将无条件收回物业，扣收履约保证金，同时乙方应赔偿甲方因此造成的一切损失。双方预留的通讯地址视为送达相关法律文件能收到的地址，其法律后果由提供地址方承担。 2020年3月17日，华润公司作出《关于按时足额缴纳物业租金的函》，要求谢有蓉于2020年3月20日前补齐拖欠的2019年8月1日至2020年4月30日租金，金额合计717,087.78元。邮寄查询显示该件已于2020年3月19日被签收。 2020年4月9日，华润公司作出《关于解除【华润置地·翡翠城】二期商业综合楼租赁合同的函》，通知谢有蓉因2019年8月1日起谢有蓉一直拒绝支付租金，故双方签署的合同于2020年4月30日正式解除，谢有蓉应支付合同期内租金总额10%的违约金，并于合同解除之日将该物业恢复原状返还华润公司。邮寄查询显示该件于2020年4月16日被签收。 庭审中，华润公司陈述谢有蓉按约缴纳了保证金227,646.9元，2019年7月31日之前的租金谢有蓉已支付，之后租金未缴纳。 上述事实，有华润公司提交的华润公司营业执照、谢有蓉身份证复印件、《【华润置地·翡翠城】二期商业综合楼租赁合同》、《关于按时足额缴纳租金的函》、快递签收信息、《律师函》、房屋产权证及华润公司的庭审陈述在案佐证。 本院认为，华润公司与谢有蓉签订《【华润置地·翡翠城】二期商业综合楼租赁合同》，是双方真实意思表示，应属合法有效，双方均应按约履行合同义务。合同签订后，华润公司向谢有蓉交付了租赁房屋，华润公司陈述谢有蓉按约支付了履约保证金及截至2019年7月31日的租金，之后租金未支付。谢有蓉经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃对华润公司诉讼主张的抗辩，故本院确认谢有蓉按照合同约定支付了履约保证金227,646.9元并付清了2016年6月1日至2019年7月31日的租金，之后租金未支付。 关于合同解除及剩余租金。《【华润置地·翡翠城】二期商业综合楼租赁合同》约定，谢有蓉逾期交付租金达1个月以上的，华润公司有权终止本合同。谢有蓉未缴纳2019年8月1日之后的租金，华润公司发出的《关于解除【华润置地·翡翠城】二期商业综合楼租赁合同的函》通知谢有蓉合同于2020年4月30日解除，函件于2020年4月16日被签收，华润公司主张解除合同符合双方约定，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，本院确认双方签订的《【华润置地·翡翠城】二期商业综合楼租赁合同》于2020年4月30日解除，故谢有蓉应支付2019年8月1日至2020年4月30日的租金共计717,087.78元。 关于履约保证金。《【华润置地·翡翠城】二期商业综合楼租赁合同》约定合同期内，因谢有蓉原因，华润公司终止本合同，华润公司将无条件收回物业，扣收履约保证金，同时谢有蓉应赔偿华润公司因此造成的一切损失。现谢有蓉逾期支付租金导致合同解除，华润公司主张谢有蓉缴纳的租赁保证金227,646.9元不予退还，符合双方约定，本院予以支持。 关于逾期付款违约金。《【华润置地·翡翠城】二期商业综合楼租赁合同》约定，合同期限内，谢有蓉逾期交付租金，每逾期1天，应按当期应交付租金总额的1%缴纳滞纳金。本院认为，谢有蓉逾期支付租金对华润公司造成的损失，主要表现为资金占用期间的利息损失，合同约定的滞纳金标准过高，考虑到本院已支持履约保证金不予退还，合同约定租金按季度支付，按照公平原则和保护守约方目的，本院酌定逾期交付租金的违约金，按照欠付租金总额717,087.78元为基数，自2020年5月1日起至款项付清之日止，按年利率6%计算。 关于归还物业及逾期归还物业违约金。《【华润置地·翡翠城】二期商业综合楼租赁合同》约定合同期满或合同解除，谢有蓉必须按时搬出全部物件。如谢有蓉逾期归还，则每逾期1天应向华润公司按当月租金的10%缴纳违约金。故对华润公司主张谢有蓉搬离自有物品，交还租赁房屋，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。对华润公司要求将房屋恢复至符合交付标准的状态，因华润公司未予举证证明具体标准，故对该项诉请本院不予支持。华润公司另主张谢有蓉按照合同约定支付逾期归还物业的违约金，本院认为合同约定的逾期归还物业违约金过高，承租人未按期归还租赁房屋，出租人的损失表现为房屋占用期间的损失，故本院酌定，逾期归还物业的违约金，自2020年5月1日起至实际返还房屋之日止，按照原合同约定期间的租金上浮10%计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、确认原告华润置地（成都）有限公司与被告谢有蓉于2016年签订的《【华润置地·翡翠城】二期商业综合楼租赁合同》于2020年4月30日解除； 二、被告谢有蓉立即向原告华润置地（成都）有限公司返还坐落于四川省成都市锦江区××路××号的上述合同约定租赁房屋； 三、原告华润置地（成都）有限公司对已收取被告谢有蓉支付的履约保证金227,646.9元不予退还； 四、被告谢有蓉应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告华润置地（成都）有限公司支付拖欠的2019年8月1日至2020年4月30日的租金717,087.78元，并支付逾期支付租金的违约金，计算方式：以717,087.78元为基数，自2020年5月1日起至款项付清之日止，按年利率6%计算； 五、被告谢有蓉应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告华润置地（成都）有限公司支付逾期返还房屋的违约金，计算方式：自2020年5月1日起至实际返还房屋之日止，按照《【华润置地·翡翠城】二期商业综合楼租赁合同》约定期间的租金标准上浮10%计算； 六、驳回原告华润置地（成都）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费24,891元，由原告华润置地（成都）有限公司负担10,000元，由被告谢有蓉负担14,891元、公告费300元以及后续因送达裁判文书所需的公告费。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  徐瑞梅 二〇二一年三月八日 书记员  王渭雨