河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终8933号 上诉人（原审被告）：石家庄市永熹房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区广安大街15号官鲤公寓1号2号公寓式酒店商业2-413。 法定代表人：陈干辉。 委托诉讼代理人：张纬，河北英陆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金晓洁，河北英陆律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李某环，女，1971年1月19日出生，汉族，住邢台市巨鹿县。 委托诉讼代理人：吴艳超，河北姜钟律师事务所律师。 原审被告：石家庄荣远房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区谈南路63号睿和中心写字楼13层1304室。 法定代表人：郝新辉。 上诉人石家庄永熹房地产开发有限公司（以下简称永熹房地产公司）因与被上诉人李某环、原审被告石家庄荣远房地产开发有限公司（荣远房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初1420号民事判决向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 永熹房地产公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回被上诉人李某环的诉讼请求，二审上诉费由被上诉人李某环承担。事实与理由：一、一审对永熹房地产公司与荣远房地产公司关系的认定是错误的。2011年8月4日荣远房地产公司与李某环签订《北城山水售房合同》，此时该项目尚未取得商品房预售许可证，故荣远房地产公司与李某环签订的《北城山水售房合同》依法应被认定无效。后永熹房地产公司通过土地交易中心拍卖程序，承办涉案项目并以自己的名义办理一系列手续，与荣远房地产公司不存在《民法》《公司法》规定的承接的法律关系，永熹房地产公司虽在李某环起诉前获得涉案房产的商品房预售许可证，但并非荣远房地产公司与李某环签订《北城山水售房合同》的一方当事人，永熹房地产公司与荣远房地产公司之间不是合同权利义务的概括转移，一审以永熹房地产公司取得商品房预售许可证认定合同有效，违反最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定。二、本案案涉房屋未经竣工验收，不具备交付条件。2018年8月30日石家庄市住房和城乡建设局作出《告知书》，根据《告知书》的要求及相关法律法规的规定，涉案房屋不具备交付条件。三、案涉房屋不能办理交付手续系因政府行为，属不可抗力，依法不承担民事责任。永熹房地产公司不能向业主交付商品房系《告知书》的要求。《告知书》是永熹房地产公司不能提前预见不可避免的政府行为，属于不可抗力。根据《民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。四、李某环与永熹房地产公司未就商品房买卖达成一致意思表示，未签订房屋买卖合同，双方不具有房屋买卖合同关系。2018年11月16日永熹房地产公司取得北城山水项目预售许可手续后向李某环出具收款收据，但李某环一直未与永熹房地产公司签订购买商品房的任何书面文件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，李某环仅凭收款收据不能确定所购标的物的基本状况，不能确定永熹房地产公司与李某环存在商品房买卖合同关系。 李某环辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。请求：驳回上诉，维持原判。事实与理由：永熹房地产公司以自己的名义收取被上诉人购房款并出具收款收据的行为足以证明其概括承受了荣远房地产公司的权利义务，应当继续履行2011年8月4日荣远房地产公司与被上诉人签订的北城山水售房合同约定的义务，承担相应的违约责任。住建局仅告知小区不得入住，但未禁止永熹房地产公司按合同约定向业主交房。目前涉案小区已有大量业主入住，与永熹房地产公司所称的不符合交付条件不相符。 李某环向一审法院起诉请求：1、判令二被告继续履行0000622号《北城山水售房合同》，向原告交付北城山水小区××住宅楼××单元××号房屋；2、判令二被告协助原告办理北城山水小区××住宅楼××单元××号的房屋的网签及登记备案手续，协助原告办理不动产登记手续；3、判令二被告向原告支付逾期交房违约金35711.6元；4、判令二被告承担本案的诉讼费、保全费、诉讼财产保全责任保险费等各项费用。 一审查明的事实：2011年8月4日，李某环（乙方）与荣远房地产公司（甲方）签订《北城山水售房合同》约定“第一条甲方建设的房屋位于石家庄市环交汇处西北角，暂定名北城山水。第二条乙方购买的房屋为第4幢2单元18层02号房，建筑面积93.43平方米。每平方米叁仟捌佰捌拾壹元，总金额叁拾陆万贰仟伍佰肆拾玖元。第三条该房屋面积以产权登记面积为准，由此导致房款有出入的多退少补。第四条付款方式与期限3、按揭付款：乙方于2010年9月9日付房款总额30%，即人民币壹拾壹万贰仟伍佰肆拾玖元（含认购定金），余款贰拾伍万零仟零佰零拾零元以银行按揭方式支付。第七条房屋交付期限为甲方应当在贰零壹贰年拾贰月叁拾壹日前，将验收合格的房屋交付乙方，如甲方未按合同约定期限交房，甲方向乙方支付乙方已付房款百分之三的违约金，合同继续履行。第九条在签订本合同时乙方对甲方开发销售手续尚未完备的情况知悉。待甲、乙双方签订正式的经政府有关部门批准的《商品房买卖（预售）合同》后，本合同自行废止。”2018年7月3日永熹房地产公司作为开发企业取得北城山水小区4号住宅楼商品房预售许可证。2018年7月13日永熹房地产公司出具《收据》二张，载明收到房款112549元、244567元。 一审法院认为，2011年8月4日李某环与荣远房地产公司签订的《北城山水售房合同》是双方当事人真实的意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。虽然荣远房地产公司对涉案房产未取得商品房预售许可证，但该项目后来由永熹房地产公司开发建设并取得商品房预售许可证，涉案房产已取得商品房预售许可证，且2018年7月13日永熹房地产公司向李某环出具收据，说明其按照《北城山水售房合同》收取的购房款，由此可知永熹房地产公司自认其与李某环之间存在房屋买卖合同关系，即双方应当受《北城山水售房合同》的约束，故对永熹房地产公司抗辩其与荣远房地产公司之间没有法律上的承接关系，且与李某环之间不存在房屋买卖合同关系的抗辩意见，不予采信。合同约定2012年12月31日前将验收合格的房屋交付给李某环，现永熹房地产公司具备交房条件，应当按照合同约定向李某环交付涉案房屋。永熹房地产公司提供石家庄市住房和城乡建设局的《告知书》载明：北城山水小区项目在石钢公司高炉及煤气柜等危险源卫生防护距离内，在石钢公司停产前不得安排入住。房屋交付是永熹房地产公司的义务，房屋交付与入住并非同一概念，永熹房地产公司不得以此《告知书》对抗履行合同义务，其可先将房屋交付，待相关部门同意后再通知业主入住。双方合同虽然未约定网签、备案、不动产登记事宜，但李某环已交付全部房款，故永熹房地产公司应当协助李某环办理涉案房屋的网签、备案及不动产登记手续。永熹房地产公司至今未将验收合格的房屋交付给李某环使用构成违约，应当承担逾期交房的违约责任，其应向李某环支付合同约定的已付房款百分之三的违约金，即357116×3%＝10713.48元。李某环要求按总房款10%计算违约金无事实和法律依据，不予支持。一审判决：一、石家庄永熹房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向李某环交付位于石家庄市；二、石家庄永熹房地产开发有限公司协助李某环办理位于石家庄市房屋的网签、登记备案、不动产登记手续；三、石家庄永熹房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向李某环支付逾期交房违约金10713.48元；四、驳回李某环的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7192元、保全费2670元，李某环负担425元，石家庄永熹房地产开发有限公司负担9437元。 二审中，李某环出示如下证据。1、从国家企业信用平台下载2019年9月25日石家庄市行政管理监督局行政处罚决定书。证明李某环当时没有和上诉人签订商品房买卖合同是因为永熹房地产公司通过采用大量限制购房人权利减轻自己责任的格式条款和大量不平等条款，因此李某环当时未与永熹房地产公司签订房屋买卖合同；2、2020年5月11日晚上20:45拍摄的北城山水一号楼照片；3、石家庄德全物业服务有限公司北城山水项目部出具的北城山水物业收费项目明细；4、阳光理政平台小区业主询问、石家庄市长安区住建局回复。以上2、3、4证明案涉小区已经符合入住条件。永熹房地产公司质证意见：证据1行政处罚决定书并非从官方网站直接下载，应是照片拍摄，上面连订书器钉都可以看到，没有原件，无法核实真实性，内容也不足以证明李某环与荣远房地产公司存在法律上的承继关系及李某环主张的事实。证据2、3、4真实性关联性不认可，属手机截图，无法核实是否修改，证明收取相关费用别人有入住，不能或不足以证明李某环符合收房条件、永熹房地产公司应交房。 本院经审理，对一审查明的事实，予以认定。 本院认为，2011年8月4日，李某环与荣远房地产公司签订的《北城山水售房合同》，双方当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，政府已为该房产颁发预售许可，故一审认定《北城山水售房合同》合法有效，于法有据，本院予以支持。根据2018年7月13日两张《收据》载明的内容，说明永熹房地产公司已按《北城山水售房合同》的约定收取李某环购房款357116元，故一审认定李某环与永熹房地产公司之间存在房屋买卖合同关系，符合本案的案情。依法成立的合同对当事人具有约束力，均应依约履行。根据《北城山水售房合同》约定及已经查明的事实，李某环已经履行交纳房款义务，且该房产项目已具备交房、办理网签备案的条件。基此，永熹房地产公司应向李某环履行交房义务，并协助李某环办理网签备案手续。对于不动产登记手续事宜，双方在《北城山水售房合同》中未做约定，可待双方另有约定或者办理不动产登记手续的条件具备时另行起诉解决，故对该项内容，本案暂不做处理。政府出具的《告知书》要求永熹房地产公司不得安排入住与当事人签订的《北城山水售房合同》约定永熹房地产公司交付房产，二者的概念及文意均有不同，故永熹房地产公司以《告知书》为据主张不予交房，理据不足，本院不予采信。永熹房地产公司至今未将验收合格的房屋交付给李某环使用构成违约，应依约向李某环承担逾期交房的违约责任，一审计算违约金数额为10713.48元（357116元×3%），符合《北城山水售房合同》的约定，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定,判决如下： 一、维持石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初1420号民事判决第一、三、四项（石家庄永熹房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向李某环交付位于石家庄市；石家庄永熹房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向李某环支付逾期交房违约金10713.48元；驳回李某环的其他诉讼请求）； 二、变更石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初1420号民事判决第二项为：石家庄永熹房地产开发有限公司协助李某环办理位于石家庄市房屋的网签、登记备案手续。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7192元、保全费2670元，李某环负担425元，石家庄永熹房地产开发有限公司负担9437元；二审案件受理费7192元，石家庄永熹房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 史兆宏审判员李荣水审判员王婷 二〇二一年三月二十五日 书记员 张      佳      丽