四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川13民终928号 上诉人（原审原告、申请执行人）：李玉堂，男，1970年9月20日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 委托诉讼代理人：冯斌，四川惠博律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、案外人）朱玉梅，女，1961年3月26日出生，汉族，住四川省营山县。 委托诉讼代理人：龙安全，男，1962年9月20日出生，汉族，住四川省营山县。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：杨茂英，女，1975年1月2日出生，汉族，住四川省营山县。 被上诉人（原审第三人）：杨青书，男，1977年9月4日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区，系杨茂英之弟。 上诉人李玉堂因与被上诉人朱玉梅、杨茂英、杨青书执行异议之诉一案，不服四川省营山县人民法院（2020）川1322民初3107号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李玉堂上诉请求：1.撤销一审判决，判令恢复对于营山县××乡××街××幢××层××号××幢××层××号房屋（产权证号××、201402340）的执行；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人朱玉梅不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条之规定，不具备排除执行的条件。1.朱玉梅无合法书面买卖合同，对于案涉房屋系无权占有。朱玉梅出示的《商住楼认购协议》无杨茂英签字确认，所载“上林居商住楼业务部”实际不存在，杨青书无杨茂英授权出售房屋，明显系无权代理，杨青书的违法后果不能转嫁李玉堂。2.被上诉人朱玉梅无法准确陈述款项来源，也无取款凭证，仅有收条不应作为购房款实际支付的证据。3、朱玉梅在签订认购协议时未查看房屋及土地权利证书，自身存在重大过错，且购房后多年未要求杨青书办理房屋产权过户登记。二、一审判决认定事实部分错误，定案证据未经当庭质证。朱全明、杨青书未出具任何“上林居”商住项目及其土地使用权相关情况的证据，一审直接对该处土地所有权变更过程及杨青书签订情况等作出认定。一审认定“杨青书为躲避债务，在唐治国、杨茂英未支付任何款项的情况下，于2013年1月10日将土地使用权人变更为唐治国、杨茂英”，明显证据不足。三、一审判决适用法律错误。本案应当适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条予以审查。 朱玉梅答辩称：我方是与中标人、开发商杨青书签订的购房协议，应受法律保护。杨青书此后与杨茂英共谋非法获取我所购房屋产权证书，李玉堂又在此后与杨茂英签订抵押协议。投标人、中标人、施工许可证及施工人均是杨青书，与杨茂英半点关系都没有，杨青书为了什么目的、采取什么手段将一切手续和房产证转移到杨茂英名下。李玉堂抵押的房屋究竟在哪都不知道，甚至将过道抵作门面都接受了。我的房屋谁也夺不去。 杨青书答辩称：我于2008年以40万元竞买营山县大庙粮站国有土地使用权，案外人王斌出借16万元给我交土地款，按8分高利计算利息，王斌要求我将土地证办到他指定人员唐治国（系王斌亲舅子）名下，考虑办到唐治国一人名下风险太大，就办到了我姐杨茂英及唐治国二人名下。整个楼盘均是我个人开发。2、上诉人称房子抵押给他，无论是李玉平还是李玉堂，我和杨茂英没有借过一分钱。3、我在营山办房屋产权证时，王斌喊我办到杨茂英一人名下，我和杨茂英为了人身自由共同出具了300万元借条，出借条时一分钱也没看到。4、大庙场的人都认识我，购房户用辛苦钱买我的房子，我没有一房二卖的情形，一审时我已查看每个购房户的合同及收据，只有罗吕虹这户不真实，其余的都是真实的。 杨茂英未作答辩。 李玉堂向一审提出诉讼请求：1.撤销（2020）川1322执异23号执行裁定书，并判令恢复对营山县××乡××街××幢××层××号××号房屋（产权证号××、201402340）的执行；2.本案诉讼费由朱玉梅承担。 一审法院认定事实：涉案房屋位于营山县××乡××街××庙粮站。2008年12月15日杨青书（杨茂英之弟）以40万元竞得土地使用权，2011年7月5日杨青书与四川明月建筑工程有限公司签订《工程施工承包合同》，在此土地上开发修建上林居商住楼项目。 2015年1月2日朱玉梅与大庙乡上林居商住楼业务部签订了《商住楼认购协议》，杨青书在甲方负责人处签字,并加盖营山县大庙乡上林居业务部公章,朱玉梅以19万元价款购得A幢1层12号、A幢1层13号房屋。杨青书于2011年6月13日、2011年7月14日向朱玉梅出具的借条2张，借款金额分别为50000元、50000元及其他债务抵扣房款。同时，朱玉梅对涉案房屋已装修并入住。期间，杨青书为躲避债务，在唐治国、杨茂英未支付任何款项的情况下，于2013年1月10日杨青书将土地使用权人变更为唐治国、杨茂英，办理的建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证均为唐治国、杨茂英，房屋产权于2014年也登记在杨茂英名下。 2015年3月10日，李玉堂与杨茂英签订《抵押借款合同》载明：杨茂英向李玉堂借款70万元，借款期限从2015年3月10日至2015年9月9日。同日，双方办理抵押登记（房屋他项权证号：××），抵押物为杨茂英名下涉案不动产。 一审法院认为，第三人杨青书合法竞得原营山县大庙乡粮管所的土地使用权后，将涉案房产承包给四川明月建筑工程有限公司修建，杨青书是涉案房产的实际投资人，朱玉梅基于此基础，与杨青书签订了《商住楼认购协议》，交付了大部分购房款，并装修入住，朱玉梅合法取得了物权期待权，应受法律保护。第三人杨青书为了躲避债务，将涉案房产无偿转让登记在第三人杨茂英名下，至案涉房屋无法登记在朱玉梅名下，并非因买受人自身原因未办理过户登记。李玉堂与杨茂英签订《抵押借款合同》是债权，不能对抗朱玉梅为居住生存的物权期待权，结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。故在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利。 据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，判决：驳回原告李玉堂的诉讼请求。本案案件受理费300元，由原告李玉堂负担。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，案涉房屋所占土地使用权系杨青书通过公开竞买方式从营山县大庙乡粮站以40万元购买，杨青书又作为案涉房屋开发人将施工工程发包给四川明月建筑工程有限公司，在此土地上开发修建上林居商住楼项目，证明前述事实的证据材料已由一审法院依职权调取并在本案执行异议之诉前置程序执行异议的听证程序中出示，本院在二审中再次将包括拍卖成交书、地籍调查表、土地申请登记书等上述证据交由上诉人查阅，保障了上诉人的诉讼权利。一审认定“涉案房屋位于营山县××乡××街××庙粮站。2008年12月15日杨青书（杨茂英之弟）以40万元竞得土地使用权，2011年7月5日杨青书与四川明月建筑工程有限公司签订《工程施工承包合同》，在此土地上开发修建上林居商住楼项目。”正确。杨青书为逃避债务，自述无偿将案涉房屋产权转移至杨茂英名下，上诉人对此虽有异议，但并没有举出相应证据证明杨茂英受让房屋产权付出了合理对价。本案购房人朱玉梅，系营山县大庙乡乡镇或该乡镇周边人员，知悉杨青书系案涉房屋所占土地的竞买人、上林居商住房的开发人，其中部分人员还参与了施工建设，基于对杨青书系案涉房屋实际投资人的信赖，与杨青书签订的房屋认购协议，应属合法有效。购房人出示了杨青书出具的购房款收据，杨青书认可收到购房款后所出具的收据具有真实性。购房人系大庙乡场镇或周边人员，已经在付清大部分购房款后装修入住多年，其购房目的在于居住，属于消费者范畴，享有物权期待权。杨青书为逃避债务将房屋产权转移至杨茂英名下，购房人不知情，不能过户的原因非购房人过错导致。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定内容表明，在多个权利保护发生冲突时，已支付全部或大部分购房款的消费者权利优于工程价款优先权，工程价款优先权又优于抵押权，故已支付全部或大部分购房款的消费者权利与抵押权发生冲突时，法律优先保护已支付全部或大部分购房款的消费者权利。 上诉人的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费4100元，二审案件受理费4100元，均由李玉堂负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 莉 审判员 熊 东 审判员 严钲棚 二〇二一年三月二十六日 书记员 杨雅文