北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初21527号原告：天通泰文化数码科技园有限公司，住所地北京经济技术开发区科创十三街29号院。法定代表人：李文明，董事长。委托诉讼代理人：李惠阳，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：普德天和（北京）健康管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区。法定代表人：王玉东，执行董事。委托诉讼代理人：彭怀江，北京市京师律师事务所律师。原告天通泰文化数码科技园有限公司（以下简称天通泰公司）与被告普德天和（北京）健康管理有限公司（以下简称普德天和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天通泰公司的委托诉讼代理人李惠阳、被告普德天和公司的委托诉讼代理人彭怀江到庭参加诉讼，本案现已审理终结。天通泰公司向本院提出诉讼请求：一、依法确认原、被告签订的《租赁合同》于2020年5月28日解除；二、判令被告将房屋恢复原状并交付原告；三、依法判令被告向原告支付2020年5月16日至2020年5月28日的房屋租金55219.73元；四、依法判令被告向原告支付自2020年5月29日至实际腾交房屋之日止的房屋租金损失，按照每天4247.67元计算；五、依法判令被告支付自2020年5月1日起至实际付款之日的逾期付款滞纳金，以55219.73元为基数，按照日千分之五计算；六、依法判令被告支付免租期租金781571.50元；七、依法判令被告支付违约赔偿金387600元；八、依法判令被告赔偿中介费损失234784.03元；九、依法判令本案全部诉讼费用、保全费用由被告承担。事实与理由：2019年8月22日，原被告双方签订《租赁合同》和《补充合同》，约定被告向原告租赁位于北京经济技术开发区科创十三街29号院一区4号楼102号房屋，包括该房屋一层405平方米和二、三层667平方米，租赁面积共计1072平米，租赁期间自2019年8月16日至2024年8月15日，共5年，付款方式为押三个月付三个月，租金起付时间为上一期租金所对应的租期届满15日前支付下一期租金。其中有免租期184天，即2019年8月16日起至2020年2月15日止。合同中约定，本合同期满或提前终止时，乙方将所租房屋按交房状态或经甲方书面同意改建、改进后的模样完好交还甲方。返还时，应经甲方验收认可，并结清乙方应当承担的费用。乙方逾期未付租金，按应付款金额的日千分之五标准支付滞纳金。乙方逾期未支付租金超过15天，甲方有权解除租赁合同，自甲方解除合同的通知书送达乙方之日，本合同解除。同时，合同约定如本合同因乙方的原因被提前解除，甲方给予乙方的免租期自动失效，乙方在本合同解除后的五个工作日内，按第一年的租金标准向甲方补足免租期的租金。若因乙方原因提前终止或解除合同，履约保证金不予退还，同时甲方有权要求乙方另行支付相关费用以及损失款项。租赁合同签订后，原告如约向被告交付了房屋。该房屋交付时一楼为精装修的餐厅和厨房，被告接收房屋后，未按照租赁合同约定向原告及物业公司办理入住装修手续，私自对该房屋一楼的墙体、地板、吊顶、设备设施以及室内装饰装修等全部进行拆除，拆除后并未进行重新装修，维持拆除后的状态至今。租赁合同签订后，被告向原告支付了首期3个月的租金，按照双方签订的租赁合同约定，被告应于2020年5月1日向原告支付2020年5月16日至2020年8月15日期间的房屋租金，然而被告并未按照合同约定支付第二期的租金。2020年5月28日，原告委托律师依照合同约定向被告送达合同解除通知函，要求被告将租赁房屋恢复原状后交付原告，并支付租金、滞纳金、违约赔偿金等相关费用，然而被告对原告的要求置之不理，至今未履行上述合同义务。由于被告拒绝将租赁房屋恢复原状，导致该房屋无法正常使用且无法对外出租，给原告造成严重的经济损失。综上，原告认为，被告的行为违反合同约定，严重侵害了原告的合法权益，因此诉至贵院，望判令如所请。普德天和公司辩称，一、天通泰公司没有提供房屋交接清单，不能证明交接时房屋的实际情况。事实上，交付的房屋并非所谓的精装修餐厅，而是用旧的装修。案涉房屋在租赁给普德天和公司之前已经闲置两年，大门洞开，出租人对房屋疏于管理，任何人都可以进入。双方签订租赁合同时并未对租赁房屋的现状和已有设备进行交付确认，填写交付确认单。对于普德天和公司所谓的“精装修餐厅交付”的意见不予认可，对其所谓的“装修支出近60万元”不予认可。同时，普德天和公司的租赁用途是开设康体门诊，残存装修破败不堪，对普德天和公司的经营没有任何积极意义。二、案涉租赁合同已经在2020年2月13日依法解除，天通泰公司无故不收回房屋，应承担扩大的损失。普德天和公司的初衷是租赁案涉房屋用于生产经营，才签订了长达五年的长租合同。合同签订后，普德天和公司支付了3个月租金以及履约保证金共计855200元，至今天通泰公司未向普德天和公司出具正式发票。普德天和公司本希望能在免租期内装修完毕，办理完善相关开业手续，顺利运营。但是，由于普德天和公司委托的设计公司对营业场所的设计方案迟迟没有定稿，营业手续也尚在办理之中，就碰上了百年不遇的新冠疫情。当时全国都进入了隔离状态，作为首都北京疫情防控措施更加严格。普德天和公司租赁房屋用于康体门诊的合同目的已经落空，双方就此曾进行过微信电话的多次沟通，最终合意“普德天和公司不要求退还租金，天通泰公司收回房屋，解除合同互不追究责任”。故普德天和公司在2020年2月13日向天通泰公司以微信方式发出了解除租赁合同的通知。天通泰公司对此并未提出异议，视为其同意租赁合同已经解除。租赁合同第12条规定了不可抗力条款。而新冠疫情就属于“第三方不可预见性的影响以及其他不能预见，并且对其发生和后果不能防止或避免的人力不可抗拒事件。”最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)、(二)对此也做了详细规定。此后，在2020年6月，双方就租赁合同解除后的后续事宜进行了沟通，天通泰公司对合同已经解除的事实不持异议，同时确认此前因疫情严重，简单处理，以微信的方式通知合同解除。双方的真实意思表示就是鉴于疫情的特殊情况，普德天和公司支付了80多万元的巨额租金未产生任何效益，且公司陷入严重经营困难，合同目的落空，合同就此解除，互不追究责任。普德天和公司认为，微信通知也属于书面正式通知，双方在微信中对合同已经解除且已经无法履行十分清楚。合同解除后，天通泰公司并未及时收回房屋，其应对后续损失的扩大承担责任。普德天和公司没有实际进驻场地，没有任何办公设备搬入，租赁房屋仍处于空置状态，合同解除后，普德天和公司未再实际控制或占有涉案房屋，完全不影响天通泰公司收回房屋。天通泰公司在5月底也发出了解除通知，双方解除合同的合意是存在的，天通泰公司5月底同意解除合同的情况下，应首先收回房屋，而不是一直放任房屋空置不用。关于合同解除，双方的租赁合同因疫情的不可抗力在2020年2月13日通知到达天通泰公司之日已经解除，而非2020年5月28日。因双方未在交付房屋时签署交接确认单，房屋现状已经无法确认，其要求恢复原状无法确认，其所主张的恢复费用并未发生，该主张不应得到支持。第三项诉讼请求因合同已经解除而无事实和法律依据。由于合同解除后出租人应当收房，由此导致的扩大损失由其承担，2020年2月13日后承租人并未控制房屋，房屋租金损失不应由承租人承担。逾期付款滞纳金和违约赔偿金无事实和法律依据，也明显不公平，千分之五的标准明显过高，相当于现行一年期市场报价利率的近50倍。普德天和公司在已经支付了三个月房租及相当于三个月租金履约保证金85万多元以及物业费等费用的情况下，在2020年2月13日已经发出了解除合同通知，天通泰公司要求免租期租金明显不公平，且遭遇新冠疫情属于不可抗力。天通泰公司所谓的中介费损失与本案没有直接关系，其是否发生普德天和公司完全不知情。即使有此类支出，也是其经营风险的应有之义，和普德天和公司无关。需要特别指出的是，在疫情期间，天通泰公司已经收取巨额租金和履约保证金的情况下，因遭遇不可抗力，双方已经合意解除合同，互不追究责任。对此有双方多次的微信沟通记录为证。天通泰公司又诉讼主张200多万元的租金和费用等完全不能接受，也违背了公平原则，直接与涉疫情民事案件审理规定相悖。四、案涉租赁协议是天通泰公司提供的格式条款，其中多处违反法律规定或加重普德天和公司的责任。案涉租赁合同是天通泰公司提供的格式条款，其中多处条款与法律规定相悖，或加重普德天和公司责任，减轻甚至免除天通泰公司责任。比如合同约定的付三押三，合同解除免租期租金需要支付，既计算未付租金又计算房屋占用费，腾房费用、恢复原状费用。违约金、滞纳金重复收取，日标准高达千分之五，折合年化182%，比现行市场报价利率高近50倍。且其收取的租金至今不开具发票，涉嫌偷税。又如承租人有违反合同行为，出租人可对房屋中断供水、供电、热力及电话等，这属于严重的违法行为，霸王条款。综上，恳请法院在依法查明案件事实的基础上，驳回天通泰公司全部诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月22日，天通泰公司（甲方、出租方）与普德天和公司（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，约定天通泰公司将位于北京经济技术开发区科创十三街29号院一区4号楼102号房屋二、三层出租给普德天和公司，规划用途为办公，建筑面积667平方米，乙方主营业务为健康管理，租赁期限自2019年8月16日至2024年8月15日。共计5年，租赁期满或合同解除后，甲方有权无条件收回房屋，乙方应按照交房状态返还房屋及附属物品、设备设施，并结清乙方经营时应承担的各项费用。甲方给予乙方184天免租期，自2019年8月16日至2020年2月15日，该期间不收取租金，但乙方应承担除租金外的其他费用，如合同因乙方原因被提前解除，甲方给予乙方的免租期自动失效，乙方在合同解除后的五个工作日内，按第一年的租金标准向甲方补足免租期的租金。第一年季度租金标准均为187600元，第二年季度租金标准均为187600元，第三年季度租金标准均为196980元，第四年季度租金标准均为206829元，第五年季度租金标准均为217170.5元。付款方式为押三个月租金作为合同履约保证金，另付三个月租金，租金起付时间为上一期租金所对应的租期届满15日前支付下一期租金。关于合同履约保证金，合同约定乙方在租赁期内提出解除合同，需至少提前一个月以正式书面通知甲方并在合同终止之前将该房屋所注册的营业执照转出，同时，乙方所交纳的合同履约保证金甲方不予退还。如因乙方无正式的书面申请造成甲方的经济损失，由乙方承担。若合同期满或提前终止与解除，甲方有权要求乙方将其全部私有财产和自制设备、物品搬出该房屋后将房屋恢复成房屋交接的状态。若合同期满或提前终止与解除后1日内，乙方未将其全部私有财产和自制设备、物品搬出该房屋或将房屋恢复成房屋交接的状态，则视为乙方放弃权利。履约保证金及财产与物品变卖所得抵偿相关费用后的剩余款项，甲方可通知乙方到指定地点领取。若因乙方原因提前终止或解除，履约保证金不予退还，同时甲方有权要求乙方另行支付相关费用以及损失。合同期满或提前终止与解除时，乙方需将其自己的私有财产和自制设备、物品在合同期满或提前终止与解除后1日内搬出该房屋，并将房屋恢复交接时状态，届时乙方必须将清洁整齐的该房屋交还甲方。关于房屋返还时的状态，合同约定合同期满或提前终止时，乙方将所承租房屋按交房状态或经甲方书面同意改建、改进后的模样完好交还甲方。合同终止后，乙方须及时回收自行修建的、设置、增添的诸如饰物、设备及其他各项物品，恢复甲方房屋及设施原状。乙方最迟不晚于合同终止日将以上各项装饰、设备及其他物品移走，否则，甲方有权对以上物品进行处理，由此导致的损失由乙方承担。此外，如乙方不进行恢复原状工作而甲方进行时，甲方因恢复原状而产生的费用由乙方承担。乙方应在期满后1日内将所租房间及设施交还甲方，若乙方未在1日内完成该手续，则应以本合同终止日第二日起五日内将手续办妥，此期间乙方须依合同约定按日向甲方支付租金及其他费用，5日后乙方仍不能将所租房间交还的，乙方须按等同于双倍日租金的数额向甲方支付所延期限的房屋租金。若乙方未按照前款规定办理，且不与甲方沟通的，逾期七日甲方有权强行收房，甲方将视为乙方自动放弃其所承租房屋内的全部物品，甲方有权对遗留物品进行处理。关于违约责任及合同终止，合同约定乙方逾期未付租金，按应付金额的日千分之五标准支付滞纳金。如乙方欠付租金和合同约定的其他款项逾期达到十五日仍未交付的，甲方有权提前解除合同，乙方应按照合同约定的最高租金标准，向甲方支付相当于三个月租金的赔偿金。关于不可抗力，合同约定遇有不可抗力的一方，应立即以邮件或快递方式通知另一方，并在十五日内提供不可抗力详情及本合同不能履行、或部分不能履行、或者需要延期的理由的有效证明文件，按不可抗力对合同的影响程度，由双方协商决定是否解除合同，或者部分免除合同责任，或者延期履行本合同。同日，天通泰公司（甲方、出租方）与普德天和公司（乙方、承租方）就北京经济技术开发区科创十三街29号院一区4号楼102号房屋一层签订了租赁合同，规划用途为商业，建筑面积405平方米，乙方主营业务为门诊，第一年季度租金标准均为200000元，第二年季度租金标准均为200000元，第三年季度租金标准均为210000元，第四年季度租金标准均为220500元，第五年季度租金标准均为231525元。该合同中关于租赁期限、免租期、违约责任等均与双方就102号房屋二、三层所签订的租赁合同一致。同日，天通泰公司（甲方、出租方）与普德天和公司（乙方、承租方）就前述两份租赁合同签订补充协议，协议明确乙方系整体承租102号房屋，两个租赁合同为统一整体，若违反任何一个租赁协议即视为对其他租赁协议的整体违约，乙方应按照二份租赁协议承担全部违约责任。并补充约定“乙方非因不可抗力等因素擅自提前解除合同的，应按等同于履约保证金的数额向甲方支付违约赔偿金。若乙方依据合同法第九十四条其他款项规定或合同约定单方解除合同的，甲方应按照合同约定无息退还乙方预付的押金、租金、管理费等。甲方同意将102房间已安装的燃气转给乙方租赁使用，乙方一次性向甲方支付80000元使用费，与首期款押三付三一同交纳”。合同签订后，天通泰公司依约交付了房屋，普德天和公司依约支付租金至2020年5月15日，普德天和公司另交纳了履约保证金387600元。2020年2月13日，普德天和公司郭彦群微信通知天通泰公司黄建文，称因新型冠状肺炎疫情影响，公司的日常经营活动受到严重影响，公司的资金难以为继，决定不再租赁涉案房屋。天通泰公司称按照合同约定，普德天和公司退租应以书面形式通知，普德天和公司称当时处于疫情隔离期间，只能通过微信通知天通泰公司。2020年5月26日，天通泰公司向普德天和公司发出律师函，函载“……因贵司逾期缴纳租金达15日以上，构成严重违约，决定解除合同，并要求贵司支付欠付租金、房屋占有使用费、逾期付款滞纳金、免租期租金等……”。普德天和公司称于2020年6月2日收到前述律师函。天通泰公司于2020年5月28日通过邮寄方式送达了律师函，邮寄地址为普德天和公司的注册地，普德天和公司称注册地已经不经营。关于约定送达地址，双方租赁合同中约定送达地址一栏为空，天通泰公司称其邮寄地址为双方签订合同时合同首部所记载的普德天和公司地址。另，普德天和公司称合同约定违约金过高，请求法院调整。关于房屋返还，普德天和公司称交付房屋时没有锁，其也没动过房屋，也没有上锁，天通泰公司随时可以去收房，整个园区都是天通泰公司管理，并称曾经通过电话通知天通泰公司收房，但未提交主动返还房屋的证据佐证其主张。天通泰公司提交了中介合作协议、推荐客户确认单、请款单、银行回单、增值税发票等，欲证明其为出租涉案房屋支付了中介费234784.03元，普德天和公司对前述证据的关联性均不认可。天通泰公司提交了精装修工程合同文件、交付房屋时装修状态照片、房屋维修费用统计表、装修付款协议、付款凭证、竣工验收记录等，欲证明2016年其装修该房屋花费598940.79元，要求普德天和公司恢复原状，普德天和公司对前述证据的关联性均不认可，并称双方未签署交接确认单，无法证明房屋交付时的状态。本院认为，天通泰公司就102房屋一层、二层、三层签订了两份租赁协议及补充协议，该租赁协议不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自合同义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于合同解除的时间，普德天和公司称因疫情原因导致无法经营进而主张解除合同，不可否认该公司发出解除通知时确实发生了新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了应对这一突发公共卫生事件，避免疫情扩大，相关部门采取了积极有效的疫情防控以及应急处置措施来限制人口流动。这会给普德天和公司使用涉案房屋带来不便，造成普德天和公司实际经营的不利局面，确实会对普德天和公司签订合同的目的实现产生一定影响。但双方签订的租赁合同长达五年之久，该公司发出解除通知时尚处于免租期内，随着疫情防控以及应急处置措施积极效果的显现，新冠肺炎疫情正处于有效控制的局面，新冠肺炎疫情对普德天和公司的影响程度会有一定的时效性，普德天和公司受影响程度可能会得到好转，其作为承租人仍可以使用涉案房屋。故本院认为新冠肺炎疫情防控以及应急处置措施确实会对普德天和公司合同目的实现造成阶段性影响，但这种影响尚不足以达到解除合同的程度，因此普德天和公司不能基于此获得法定解除权。普德天和公司发送的解除通知于2020年2月13日送达天通泰公司，在普德天和公司无法定解除权的情况下，其称合同于2020年2月13日解除无法律依据。但该公司解除合同、不再继续承租房屋的意思表示是明确的，合同约定普德天和公司在租赁期内提出解除合同，需至少提前一个月以正式书面通知天通泰公司，因此，普德天和公司虽无法定解除权，但基于合同约定，该公司的解除通知到达天通泰公司至少一个月后也能产生合同解除的后果，故本院确认双方签订的租赁合同及补充协议于2020年3月13日解除。天通泰公司辩称普德天和公司应以书面形式通知解除事宜，普德天和公司发出解除通知时，恰逢疫情期间，天通泰公司对通知的形式应持有相应的容忍度，故本院对天通泰公司要求必须以书面形式通知解除合同的抗辩意见不予采信。在合同已经解除的情况下，本院对天通泰公司基于普德天和公司逾期付款而主张解除合同的请求不再支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。普德天和公司已支付租金至2020年5月15日，故该公司无需再支付天通泰公司房屋租金，亦无需支付逾期付款违约金。关于房屋占有使用费用，普德天和公司作为负有返还房屋义务的一方，应对房屋的返还承担初步的举证责任，但其未举证证明房屋的具体返还时间，应承担不利后果。在合同中明确约定天通泰公司在合同解除后有权强制收回房屋的情况下，截至法庭辩论终结前涉案房屋已经空置了约一年之久，天通泰公司应对损失的扩大承担主要责任，鉴于普德天和公司已支付租金至2020年5月15日，本院酌定普德天和公司应支付房屋占有使用费用至2020年5月15日，以普德天和公司支付的超出的租金抵扣房屋占有使用费用，超出该期间的损失，由天通泰公司自行承担。天通泰公司主张的免租期租金损失，有合同依据，但鉴于普德天和公司提出解除合同确有疫情因素的影响，主观违约情节较轻，本院酌定双方分担该期间的损失，即普德天和公司应支付免租期租金损失387600元。对普德天和公司提出的应以履约保证金冲抵一节，合同中明确约定因普德天和公司原因提出提前解除合同的，履约保证金不予退还，因此，天通泰公司没收的履约保证金相当于提前解除合同违约金，同样鉴于普德天和公司提出解除合同确有疫情因素的影响，主观违约情节较轻，该公司亦要求调整违约金，故本院酌定天通泰公司应没收一半履约保证金193800元，剩余的193800元，冲抵免租期租金，故普德天和公司仍应支付免租期租金193800元。关于天通泰公司主张的将房屋恢复原状并返还一节，天通泰公司提交的证据不足以证明房屋的交付状况，本院对于原状的标准无法确定，故本院对天通泰公司要求恢复原状的请求不予支持，虽天通泰公司对房屋空置损失承担主要责任，但并不因此免除普德天和公司返还房屋的义务。关于天通泰公司主张的违约赔偿金，因本案系普德天和公司提出的解除合同，不适用天通泰公司主张的因普德天和公司欠付租金而导致合同解除条款，故本院对天通泰公司的该项主张不予支持。关于天通泰公司主张的中介费损失，无法佐证与本案的关联性，即使真实发生，也属于天通泰公司的商业经营成本，本院对天通泰公司的该项主张不予支持。关于普德天和公司交纳的燃气费用80000元，折抵免租期租金损失，故普德天和公司仍应支付免租期租金113800元。在本案判决的最后，本院注意到在本院审理的房屋租赁合同案件中，天通泰公司不止一次的出现将整幢房屋分割成多个单元分别与同一承租人签订多份租赁合同的现象，合同条款完全一致，在签订多个租赁合同的基础上，通过补充协议明确了承租人系整体租赁的实际情况，天通泰公司应当明知装修施工超过规定面积需取得相关部门的施工许可，天通泰公司存在通过分割出租进而帮助或协助承租人规避取得施工许可的嫌疑，希望天通泰公司在后续出租经营中对此情况予以注意。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认天通泰文化数码科技园有限公司与普德天和（北京）健康管理有限公司就北京经济技术开发区科创十三街29号院一区4号楼102号房屋一层、二层、三层签订的《租赁合同》与《补充合同》于2020年3月13日解除；二、普德天和（北京）健康管理有限公司于本判决生效之日起七日内将北京经济技术开发区科创十三街29号院一区4号楼102号房屋一层、二层、三层返还天通泰文化数码科技园有限公司；三、普德天和（北京）健康管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付天通泰文化数码科技园有限公司免租期租金损失113800元；四、驳回天通泰文化数码科技园有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67800元，由天通泰文化数码科技园有限公司负担66836元（已交纳），由普德天和（北京）健康管理有限公司负担964元（于本判决生效之日起七日内交纳）。保全费5000元，由天通泰文化数码科技园有限公司负担4743元（已交纳），由普德天和（北京）健康管理有限公司负担257元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李运普二〇二一年三月二十四日法官助理 王皓宇书 记 员 许燕南