广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤13民终8115号上诉人（原审原告）：刘思颖，女，汉族，1994年9月1日出生，住广东省深圳市福田区×××××××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××565。被上诉人（原审被告）：惠州大亚湾美泰汇房地产开发有限公司，住所地：惠州市大亚湾西区富康国际综合楼1601号，统一社会信用代码：914×××××××××××576L。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：王作辉，广东宽和律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚小叶子，广东宽和律师事务所律师。上诉人刘思颖因与被上诉人惠州大亚湾美泰汇房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初1964号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人刘思颖上诉请求：1.判决被上诉人因逾期交房向上诉人支付违约金130688.44元（暂计至2020年4月20日，全部违约金请计算至实际交付房屋之日）;2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院片面的理解房屋交付条件，在被上诉人只履行通知义务的情形下，判定被上诉人已经完成交付义务,认定事实错误。原审判决认为被上诉人于2018年12月15日向上诉人发出《收楼通知书》即完成交房义务的认定错误。被上诉人虽于2018年12月15日向上诉人发出“收楼通知”,只能说明被上诉人作为开发商按照合同约定履行了通知义务，而完成通知等于完成交付的认定既缺乏法律依据，也不符合市场交易原则。庭审中被上诉人仅提交《惠州大亚湾房产测绘成果报告》和《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，原审法院即认为符合交房条件，该事实认定是片面的。虽然该商品房已取得竣工验收备案证明文件以及取得房屋测绘报告，仅能说明房屋的主体结构质量达到了交付条件，但本案中《商品房买卖合同》约定的房屋为包含装修的房屋，上诉人支付的总房款中包含了房屋装修的价款，故该房屋的交付条件不仅应满足己取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告等条件，而且应满足商品房屋预售合同中关于装饰装修及设备的标准的约定。对全装修房的收房验收，实际上是对房屋工程及装修工程的双重验收。根据《合同法》第148条规定：“因标的物质量不符合要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同”。上诉人2019年1月5日前往验房收楼，其中最为严重的质量问题有：房屋客厅阳台和生活阳台及卫生间存在严重积水现象，门、墙面等都存在质量问题，上诉人购买房屋，系为了居住使用，相关问题已经严重影响居住和使用，该交付行为对买受人而言即无意义。验收当天上诉人就相关房屋问题提出了拒收声明并要求整改后会再次通知房屋验收，并与被上诉人法定代表人王园进行了沟通，相关问题己记录在交付验房表中。2019年1月7日向被上诉人邮寄收楼异议通知书，明确整改细项；2019年3月29日要求被上诉人修复整改后再次交付并以书面通知具体收楼时间，被上诉人未进行任何答复后，2019年4月8日上诉前往购买房屋查看整改进度，发现房屋未完成整改且房屋现场仍然处于施工状态。上诉人多次催促被上诉人尽快整改，大问题客厅阳台、厨房阳台跟卫生间当天才过来施工，一直处于施工状态，施工工人进出自由；2019年5月11日上诉人再次前往购买房屋查看整改进度发现该房屋依然未完成整改仍处于施工状态，阳台依然处于大量积水状态，上诉人屋内依旧在施工，工人进出自由，已经严重影响上诉人正常居住与使用，上诉人多次要求被上诉人尽快整改却未得到回复。2019年11月25日再次向被告发送催告函，要求被告修复整改后再次交付。在《商品房买卖合同》中，第四章商品房交付条件与交付手续，第十一条第三点规定：买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付，①屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；②管道堵塞；③门窗翘裂、五金件损坏；④灯具、电器等电气设备不能正常使用。上述人购买的该商品房出现的质量问题己包含上述条件，符合拒收楼条件，被上述人应当在90日内修复完成再次交付，未完成或未交付的都将视为逾期。但至今被上诉还未正式通知上诉人收房。综上所述，上诉人现诉至贵院，请求根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。判令被上诉人支付逾期交房违约金130688.44元（大写：壹拾叁万零仟陆佰捌拾捌兀肆角肆分）（暂计至2020年4月20日，全部违约金请计算至实际交付房屋之日），上诉人认为，被上诉人迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给上诉人带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益，上诉人有正当理由拒收。被上诉人有再次通知义务，其再次通知的时问晚于商品房买卖合同约定的交付时间的，应认为被上诉人构成逾期交房。被上诉人惠州大亚湾美泰汇房地产开发有限公司答辩称，一、答辩人并未逾期交房，无需承担逾期交房的违约责任，一审法院对此认定正确，应予维持。根据答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》（下称“合同”）第九条的约定，涉案房屋的交付条件为：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，并已取得房屋测绘报告。该合同第十一条第2款进一步约定：“交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不能出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”换言之，如果交付时答辩人能够出示满足第九条约定的证明文件，则被答辩人无权拒绝接收，也无权要求答辩人按照合同第十二条的约定承担违约责任。涉案房屋于2018年11月28日取得测绘报告，于2018年12月11日取得建设工程竣工验收备案表，已符合合同约定的上述交付条件。答辩人也按照约定于2018年12月20日向被答辩人发出了《收楼通知书》，被答辩人在收到该《收楼通知书》后于2019年1月5日前往收楼。其虽然拒绝收楼，但拒绝的理由并非是因为答辩人不能出示测绘报告、竣工验收备案表等合同第九条约定的证明文件，而是认为涉案房屋存在质量问题。综上可见，答辩人已经按照合同约定进行了交房，被答辩人拒绝收楼没有依据。因此，答辩人并未逾期交房，无需承担违约责任。二、被答辩人在验房过程中提出的装饰装修质量瑕疵问题，不能作为其拒绝收楼的理由，更不能据此认为答辩人逾期交房。首先，如上所述，合同已明确约定，房屋交付的标准为取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，在涉案房屋已经取得该等证明文件的前提下，被答辩人无权拒绝收楼。其次，合同第十一条第2款系对查验房屋的约定，根据该款约定，如果涉案房屋交付前存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题，答辩人应限期予以修复，并承担修复费用，修复后再行交付；因此导致该房屋未能按期交付的，按附件十一《补充协议》的约定处理。合同的附件十一《补充协议》第一条第2款则约定：“买受人在查验房屋过程中所提出的质量异议以及出卖人对异议的处理，属于保修责任范畴，不构成出卖人违约或买受人拒绝收楼的理由，买受人应当接收该房屋，但下列情形除外：（1）该房屋的主体结构存在安全隐患；（2）该房屋的质量问题严重影响正常居住使用并导致人身损害。”但被答辩人并未证明该房屋的主体结构存在安全隐患，或该房屋的质量问题严重影响正常居住使用并导致人身损害。相反，被答辩人提出的涉案房屋种种所谓质量问题，其实均属于装饰装修质量瑕疵，并不会严重影响到对该房屋的正常居住使用。因此，根据合同第十一条第3款及《补充协议》的上述约定，被答辩人也无权拒绝收楼，无权据此要求答辩人承担合同约定的逾期交房的违约责任。综上，被答辩人的各项上诉请求没有事实和法律依据，请法院依法驳回上诉，维持原判。原审原告刘思颖向一审法院提出起诉请求：1.判决被告因逾期交房向原告支付违约金163274元（暂计至2020年4月20日，全部违约金请计算至实际交付房屋之日）；2.判决被告向原告支付装饰装修差价50000元（具体以鉴定结果为准）；3.判令本案诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明：2017年1月13日，原告刘思颖与被告美泰汇公司签订了《商品房买卖合同》，约定的主要内容有：一、物业情况，原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区龙山七路3号美泰天韵大厦2栋一单元22层01号房，建筑面积82.33平方米，总价1143381元；二、付款方式及期限，原告于2017年1月12日前付清首期房款343381元，余款80万元向银行申请按揭贷款支付；三、合同第九条和第十条约定了交付条件，该商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件并已取得房屋测绘报告，被告还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，以及供水、排水、供电、供暖、供气等相关设施设备符合相关使用条件；四、合同第十一条交付期限，被告应当在2018年12月31日前向原告交付该商品房，并应当在交付日前届满前10日采取邮政快递、挂号信、报纸公告等任何一种形式在交付期届满前10日书面通知原告办理交付手续；四、合同第十二条约定逾期交房的违约责任，除不可抗力外，被告未按照第十一条约定的时间将该商品房交付原告的，双方同意按照下列方式处理：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金；（2）逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款，并自原告付款之日起，按照4.9%计算给付利息，同时，被告按照全部房价款的1%向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金；合同第十六条第（三）项及合同附件六约定了装饰装修及设备标准，该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准，不符合上述标准的，原告有权要求被告及时更换、修理。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。原告依约付清了全部房款。2018年12月15日，被告向原告发出《收楼通知书》，通知原告在2019年1月5-6日办理收楼手续。2019年1月5日，原告前往收楼处，签署了《房屋交付验房表》，认为入户门、鞋柜等多处不符合约定标准而拒绝收楼，并于2019年1月6日向被告发出《收楼异议书》，于2019年3月29日向被告发出《催告通知书》。被告于2019年3月29日就原告提出的问题作出了书面的《复函》。原告认为被告所交付的房屋未达到其所承诺的3000元/平方的装修标准且存在逾期交房的情况，遂诉至本院提出如上诉请。另查明：被告开发的“美泰天韵大厦1、2栋、商业及地下室”项目已于2018年11月28日取得《惠州大亚湾房产测绘成果报告》，于2018年12月11日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。一审法院认为，原告刘思颖与被告美泰汇公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。本案争议的焦点是：1.关于被告是否承诺按3000元/平方米标准进行装修的问题；2.被告是否构成逾期交房的问题。关于被告是否承诺按3000元/平方米标准进行装修的问题。2017年1月13日原告签订了《商品房买卖合同》，合同并未约定按3000元/平方米的装修标准交付，而原告诉称2018年11月14日被告工作人员承诺装修按3000元/平方米标准进行装修，但此时双方已签订了《商品房买卖合同》，原告并无证据证明在签订合同后，被告又另行承诺装修标准按3000元/平方米标准进行装修，且违背常理，原告主张与事实不符，不予支持。在诉讼中，原告申请对涉案房屋的装修价值进行鉴定，因被告并无承诺按3000元/平方米标准进行装修的事实，无鉴定的必要性，请求鉴定，不予准许。关于是否构成逾期交房的问题。原、被告在合同中约定于2018年12月31日前交付房屋，交付标准为：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件以及取得房屋测绘报告。本案中，上述条件完成时间为2018年12月11日，涉案商品房具备了双方合同约定的交付条件。在符合合同约定的交房条件下，被告于2018年12月15日向原告发出《收楼通知书》，通知原告办理收楼手续，被告已完成了交房义务。原告不能以房屋不符合合同约定的装修标准为由拒绝收房。原告诉请被告向原告支付逾期交房违约金的请求，没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告刘思颖的诉讼请求。案件受理费2249.55元，由原告刘思颖负担。本院二审审理期间，上诉人刘思颖提交了以下证据：1、上诉人2019年4月8日房屋查验视频；2、上诉人2019年5月11日房屋查验视频。被上诉人惠州大亚湾美泰汇房地产开发有限公司提供了证据：（2020）粤13民终2098号民事判决书。本院组织了当事人质证。本院经审理查明：一审认定事实基本清楚，本院予以确认。本院经审理认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉及答辩意见，本案争议焦点是：被上诉人是否应当承担逾期交房违约金。具体分析如下：根据双方签订的涉案《商品房买卖合同》的约定，涉案房屋的交付条件为：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件以及取得房屋测绘报告，交付时间为2018年12月31日前。本案中，上述条件完成时间为2018年12月11日，涉案商品房具备了双方合同约定的交付条件。在符合合同约定的交房条件下，被上诉人于2018年12月15日向上诉人发出《收楼通知书》，通知上诉人办理收楼手续，被上诉人已履行完毕按期交房的合同义务。对于上诉人提出的客厅、阳台、厨房等地存在多处需要整改的问题，并非地基基础和主体结构等房屋质量问题，上诉人不能以房屋不符合合同约定的装修标准为由拒绝收房。因此，一审法院判决被上诉人无需承担逾期交房违约金，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7412.88元，由上诉人刘思颖负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年三月二十四日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮