广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初15772号原告：广州市尚璟物业投资有限公司，住所地广东省广州市白云区太和镇南岭龙岗路12号（自主申报）。法定代表人：潘国城。委托诉讼代理人：龙伟文，广东大润律师事务所律师。委托诉讼代理人：林洁莲，广东大润律师事务所律师。被告：陈锦花，女，1983年4月22日出生，汉族，身份证住址广东省电白县。委托诉讼代理人：马转红，广东粤鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：林燕凤，广东粤鑫律师事务所律师。原告广州市尚璟物业投资有限公司（以下简称尚璟公司）与被告陈锦花租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尚璟公司的委托诉讼代理人林洁莲、被告陈锦花及其委托诉讼代理人马转红到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告尚璟公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告立即向工商、税务等有关单位办理广州市小白鹅教育信息咨询有限公司（以下简称小白鹅公司）地址变更或注销手续；2.请求法院判令被告按照合同约定的租金标准向原告支付2019年12月1日至2020年6月29日期间的占用费合计48636元，以及以48636元为本金自起诉之日起按照LPR一年期计算利息；3.请求法院判令本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由如下：原告与被告签订《租赁合同》，约定被告承租位于广州市白云区太和镇南岭龙岗路12号5座5-202、5-201、5-219室，租期为2019年9月15日至2024年9月14日，被告在每月25日之前付清次月租金等各项费用。并约定被告逾期交付租金超过30日的，原告有权解除合同及要求被告按租赁保证金的双倍向原告支付违约金。被告承租房屋后，被告拖延支付租金等费用超过30天，严重违反合同约定。原告于2020年4月20日已书面通知被告解除涉案合同，并限期要求被告付清拖欠租金、滞纳金等租赁期间产生的全部费用，搬离涉案房屋及办理完毕小白鹅公司工商、税务等相关登记的迁出或注销手续，但被告至今未履行义务。被告陈锦花辩称，一、《租赁合同》所涉建筑未经合法规划报建，是违法建筑，涉案《租赁合同》应属无效合同，不存在原告所主张的解除问题。二、原告自2020年3月16日开始，就将涉案物业强行锁住，并非被告不肯搬离，是原告的阻碍致使被告无法搬离，且造成《租赁合同》无效的过错完全在原告。原告隐瞒涉案房屋的基本情况，产生占用费的主要原因在于原告，被告无需承担占用费。三、在2020年3月16日，原告强行将涉案场地大门上锁，造成了被告不能经营，因此，从2020年3月16日开始，被告不需要支付租金。原告无法完善消防设备和公共设施，被告2019年10月中旬完成装修并初次试业后，无法对外正常经营，一直处于停业状态。后经双方协商，待能实际经营之日再支付租金，然截止2020年3月16日不但还未完善，原告还直接锁门断水电，因此被告不同意支付在此期间的租金。双方签订的合同属无效合同，原告主张逾期滞纳金无法律及事实依据，保证金、装修押金及水电押金应当退还被告，双方已于2020年6月29日完成交接，被告已将案涉物业交付给原告，被告注册的小白鹅公司已进入注销程序。经审理查明：尚璟公司（出租方、甲方）与陈锦花（承租方、乙方）签订《租赁合同》约定，甲方将位于广州市白云区太和镇南岭龙岗路12号5座5-202、5-201、5-219室出租给乙方办公使用，租赁期限自2019年9月15日至2024年9月14日；乙方装修期自2019年9月15日至2019年10月31日，装修期内乙方无需交纳租金，乙方承诺于装修期满后10日内开业；租金按照下列标准计算，2019年11月1日至2020年9月14日，每月6948元，乙方同意每月25日前支付次月租金；签订协议当日，乙方须向甲方交纳41688元租赁保证金、第一个月的租金及运营管理费15633元、水电押金7000元。2019年7月31日，陈锦花向尚璟公司交纳了租赁保证金41688元，2019年7月31日，陈锦花向案外人广州市新旭物业管理有限公司（以下简称新旭物业）交纳了水电押金7000元，2019年8月7日，陈锦花向尚璟公司交纳了装修押金5000元。2020年3月，尚璟公司在涉案商铺大门上张贴《欠费催缴函》，告知陈锦花需在2020年3月17日前交清各项费用，否则将停水停电、收回场地。2020年4月22日，陈锦花收到了尚璟公司邮寄送达的《关于通知解除合同的律师函》，该函称陈锦花拖欠2019年12月至2020年4月租金34740元，拖欠2019年9月至10月、2019年12月至2020年4月园区运营管理费46030.5元，及水电费、滞纳金等，并要求陈锦花在2020年4月24日前腾空租赁物，办妥小白鹅公司登记地址迁出或注销手续。2020年4月26日，陈锦花申请对涉案建筑物的建设工程规划许可证进行公开，广州市规划和自然资源局于5月21日回复《政府信息公开申请告知书》称，未发现相关“建设工程规划许可证”信息。尚璟公司亦未提交证据证实涉案物业取得了建设工程规划许可证。双方当事人一致确认，涉案物业于2020年6月29日交接完毕，但陈锦花称尚璟公司在2020年4月23日将物业房门上锁导致其无法搬离、无法实际使用。另查明，新旭物业在本院（2020）粤0111民初15771号案件中称“我司于2020年4月20日书面通知陈锦花解除《租赁合同》及《物业服务合同》，并限期要求陈锦花于2020年4月24日前付清拖欠园区运营管理费、电费等租赁期间产生的全部费用”，该案中新旭物业与陈锦花一致确认《物业服务合同》于2020年4月20日解除，法院依法确认上述时间点之后新旭物业实际未再提供物业管理服务，酌情认定物业管理费计至2020年4月30日止。另，陈锦花提交了“白云区政府办理事项答复”及“东旭业主群”微信聊天记录，拟证实尚璟公司同意将陈锦花的租金免租至2020年2月底。尚璟公司质证意见如下：真实性、合法性、关联性均不予确认。首先被投诉主体未显示是尚璟公司，答复人亦非尚璟公司，尚璟公司并未作出减免租金至2020年2月29日的意思表示；微信聊天记录为陈锦花及其他业主的单方陈述，无法核实真实性。以上事实，有《租赁合同》《关于通知解除合同的律师函》《政府信息公开申请告知书》及当事人陈述等证据证实。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案法律事实引起的民事纠纷发生在《中华人民共和国民法典》施行前，本案符合适用“当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的情形。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故尚璟公司与陈锦花签订的涉案《租赁合同》属无效合同。根据上述司法解释第四条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，现尚璟公司主张陈锦花需支付房屋占有使用费合理合法。关于占用的时间及是否存在可减免的情况，首先涉案商铺在2020年4月时已被强行上锁，陈锦花无法实际控制、使用，结合另案中新旭物业的陈述，可以认定是因尚璟公司原因导致陈锦花无法使用涉案商铺，在此情形下，尚璟公司负有避免损失进一步扩大的义务，但尚璟公司并未积极采取措施止损，故本院酌情认定房屋占有使用费计算至2020年4月30日止，该时间点之后的损失扩大部分应由尚璟公司自行承担；其次，虽然陈锦花提交了“白云区政府办理事项答复”及“东旭业主群”微信聊天记录两份证据拟证实尚璟公司同意减免租金，但是上述证据并非来源于尚璟公司，陈锦花未能提交其他证据佐证尚璟公司明确表示过同意减免租金，陈锦花现有证据证明力较弱，不足以证实其主张，本院对其抗辩意见不予采纳。故，陈锦花应按照每月6948元的标准向尚璟公司支付自2019年12月1日起至2020年4月30日止的房屋占有使用费，合计34740元。至于尚璟公司主张的利息损失，因尚璟公司对于合同无效负有过错责任，对于尚璟公司主张的利息损失本院不予支持。关于尚璟公司诉请要求陈锦花将小白鹅公司的地址变更或注销，应向相关行政主管部门提出，非本院民事诉讼受理范围，故本院不予调处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起三日内，被告陈锦花给付原告广州市尚璟物业投资有限公司2019年12月1日起至2020年4月30日止的房屋占有使用费34740元；二、驳回原告广州市尚璟物业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费930元、财产保全费844元，由原告广州市尚璟物业投资有限公司分别负担538元、490元，被告陈锦花分别负担392元、354元，被告陈锦花须于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 周 蕾二〇二一年三月五日书记员 何丽欣