贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终846号上诉人（一审被告）：黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司，住所地……。法定代表人：姜上桥，系公司经理。委托诉讼代理人：郭晓红，湖南云天（邵阳）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：池再梅，女，1974年9月29日出生，侗族，住贵州省天柱县。被上诉人（一审原告）：杨彰盈，男，1970年2月2日出生，苗族，住贵州省天柱县。共同委托诉讼代理人：张先军，贵州贵信律师事务所律师。上诉人黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司（以下简称为“凯威公司”）与被上诉人池再梅、杨彰盈商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初9704号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。凯威公司上诉请求：一、撤销凯里市人民法院（2020）黔2601民初9704号民事判决；二、改判驳回被上诉人全部诉讼请求；三、全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审没有对倒签合同的行为予以认定，从而导致法律判断错误。上诉人与被上诉人在商品房预售合同中对交房日期与取得初始登记交付转移登记文书日期均约定在签订合同前，意思表示不真实，是无效的合同条款。二、上述约定无效不等于没有约定，约定行为的作出是客观存在的，只是约定的内容不具有法律约束力。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。池再梅、杨彰盈辩称：被上诉人计算逾期交付办理转移登记文书的起算时间是从《商品房买卖合同》签订后90日起，故请求二审法院驳回凯威公司的上诉请求，维持一审判决。池再梅、杨彰盈向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告2015年11月30日起至2020年6月30日止未交付办理转移登记的有关文书违约金47802.5元。2020年7月1日后的违约金按已付房款401702元的日万分之一支付至被告实际向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。2、案件受理费由被告承担。一审法院审理查明的事实：2016年12月24日，原告池再梅、杨彰盈作为买受人与出卖人凯威公司签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告购买凯威公司开发的凯威现代物流城北区3幢1单元7层1-7-2号房，房款总价为401702元；出卖人承诺在2015年11月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期超30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金;合同签订后，原告向凯威公司支付了购房款401702元。截止开庭前,被告未向原告交付涉案房屋转移登记有关文书。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。原告已按照买卖合同的约定全面履行支付购房款的义务，被告没有提供办理商品房转移登记有关文书，依法依约均应当承担相应的民事责任。一、关于逾期办理转移登记违约金起算时间问题。原告诉讼请求从2015年11月30日起至2020年6月30日止，违约金共计47802.5元，原、被告双方签订《商品房买卖合同》时间为2016年12月24日，原告的事实与事由中起算时间为2017年3月25日共计1190天47802.5元，故原告实际诉求时间是从2017年3月25日之日起计算，被告辩称应当从起诉之日起计算。原、被告均是完全民事行为能力的当事人，均应当对合同约定有完全认知能力，双方均已充分了解合同约定内容，原告诉请从合同约定办理转移登记之日起90天后计算违约责任，并不违反双方约定及法律规定，被告辩称违约责任应从起诉之日起计算理由不成立，该院不予支持。逾期办理转移登记违约金问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”根据双方所签《商品房买卖合同》中的约定，已经对逾期办理转移登记违约金的计算标准进行了明确的约定，此约定对双方当事人均具有约束力。即从2017年3月25日计算至2020年6月30日止，共计1193天，原告只诉请1190天，视为原告放弃自己的部分诉讼权利，即逾期转移登记违约金47802.5元（401702元×1190天×1?）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告池再梅、杨彰盈的逾期转移登记违约金47802.5元，2020年7月1日后的转移登记违约金,按购房总额的日万分之一计算至办理转移登记之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为498元，由被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据材料。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一审法院认定的逾期交付转移登记文书的时间是否正确。关于逾期交付办理转移登记文书日期如何确定的问题。根据上诉人凯威公司与被上诉人池再梅、杨彰盈签订的《商品房买卖合同》,凯威公司承诺在2015年11月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，而该合同签订时间为2016年12月24日,其交付办理转移登记有关文书的时间在合同签订时间之前,客观上无法履行，故应视为对交付转移登记文书的期限约定不明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日……”案涉房屋在双方当事人签订《商品房买卖合同》时尚未竣工验收，而池再梅、杨彰盈亦认可交房时间为2015年5月30日，故凯威公司逾期交付转移登记文书的时间应从房屋交付使用之日起90日即2015年8月28日起算，从池再梅、杨彰盈一审提交的起诉请求以及事实和理由来看，二人诉请凯威公司逾期交付转移登记文书的计算时间实际为从2017年3月25日起计算至2020年6月30日止，共计1193天，但池再梅、杨彰盈只诉请1190天，视为二人放弃自己的部分诉讼权利，而凯威公司未针对池再梅、杨彰盈的诉讼请求提起诉讼时效抗辩，故一审认定的逾期交付办理转移登记的有关文书的计算时间并无不当。综上所述，凯威公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费996元，由上诉人黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 龙集东审判员 罗 维二〇二一年三月十三日法官助理陆羽婕书记员杨绍鑫