中华人民共和国北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初30076号原告：方子林（FANGZILIN），男，1965年8月13日出生，美国籍，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：戴威，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：王长福，北京市隆安律师事务所律师。被告：蔡勇周，男，1969年7月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：梅冬，北京市法大律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈殿生，北京市法大律师事务所律师。第三人：李秋健，男，1963年9月11日出生，汉族，住北京市西城区。第三人：赵金城，男，身份信息不详。原告方子林与被告蔡勇周、第三人李秋健、赵金城案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告方子林的委托诉讼代理人王长福，被告蔡勇周的委托诉讼代理人梅冬、陈殿生，第三人李秋健到庭参加了诉讼。第三人赵金城经本院合法传唤未出庭应诉。本案现已审理终结。方子林向本院提出诉讼请求：1.判令在（2007）年朝执字第02336号案件中，不得执行北京市朝阳区惠新西街18号B-503a的房屋；2.确认方子林对该房屋享有合法占有使用权益。事实和理由：因（2007）年朝执字第02336号案件，朝阳法院查封了503a号房屋，决定对该房屋评估、拍卖，并为此发布公告责令李秋健自公告之日起七日内（2016年6月13日前）将该房屋腾空。方子林认为上述执行措施损害了其合法权益，故提出案外人执行异议，经（2019）京0105执异788号裁定书判定，驳回了方子林的异议请求。方子林提出异议的理由如下：2005年10月，方子林与李秋健签订《房屋买卖合同》，以总价1064286元购买涉案房屋，约定出卖人为买受人办理产权过户登记手续，买受人取得房屋产权证后三日内一次性付清。合同签订后，李秋健向方子林交付了房屋，方子林合法占有、使用房屋至今。此后，李秋健因欠付开发商涉案房屋购房款，被北京开拓房地产开发有限公司（下称开拓公司）诉至法院。方子林担心如果李秋健不能支付开发商款项，将妨碍方子林对涉案房屋的使用权益，故代理李秋健与开拓公司达成调解协议，于2007年4月3日取得朝阳法院民事调解书，内容为李秋健于2007年4月8日前给付开拓公司欠款共计1073936元。方子林放弃了《房屋买卖合同》约定的过户后付款的履行顺序权利，代李秋健向开发商履行了民事调解书的付款义务，同时构成方子林购买涉案房屋支付了李秋健购房款。至此，虽然方子林履行了支付全部价款的义务，实现了房屋的占有、使用权益，但由于李秋健借口拖延办理房屋产权过户手续而未能办理过户登记。上述事实均发生在法院查封之前，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等相关法律规定，方子林对涉案房屋能够排除执行。另本案的执行依据严重错误，损害了方子林的合法权益。被告蔡勇周答辩称，不同意方子林的诉讼请求，其诉请无事实与法律依据。朝阳法院于2011年10月10日对涉案房屋进行查封，李秋健是被执行人。2016年6月6日朝阳法院发出公告，要求李秋健腾空涉案房屋。2019年3月21日，方子林作为案外人向朝阳法院第一次提出执行异议，经朝阳法院审查认为方子林提出异议的依据不足，且方子林无证据证明其支付了全部购房款。方子林在本案起诉书中陈述2005年签订的购房合同，但该合同不真实，方子林亦未提供购买涉案房屋的依据，方子林无权居住在涉案房屋内。第三人李秋健陈述称，查封涉案房屋没有依据，同意方子林的诉讼请求。第三人赵金城未到庭，未提交书面陈述意见。经审理查明：一、关于基础债权的执行情况。蔡勇周与赵金城、李秋健民间借贷纠纷一案，本院于2006年8月作出（2006）朝民初字第8145号民事判决书：一、赵金城于判决生效后七日内偿还蔡勇周借款本金十五万元；二、赵金城于判决生效后七日内支付蔡勇周借款利息四千五百元；三、赵金城于判决生效后七日内支付蔡勇周截止到判决生效之日止的逾期还款违约金十五万四千五百元；四、如赵金城于判决生效后七日内未能履行上述三项债务，还应自判决生效之日起就未足额履行部分，按每日百分之一支付蔡勇周逾期还款违约金，至付清之日止；五、李秋健对赵金城的上述四项债务承担连带清偿责任；六、蔡勇周可对李秋健提供的×××号奥迪A6L2.8CTV型轿车行使质押权。后蔡勇周向本院申请执行，本院以（2007）年朝执字第02336号立案受理。二、关于涉案房产的查封情况。本院于2011年11月7日以（2005）朝执字第2336号执行裁定书查封李秋健名下503a号房屋，查封期限至2013年11月6日。2013年11月11日，本院再次以（2005）朝执字第2336号执行裁定书查封李秋健名下503a号房屋，查封期限至2015年11月10日。2015年11月9日，本院以（2007）朝执字第2336号执行裁定书继续查封李秋健名下503a号房屋，查封期限至2018年11月8日。2018年11月5日，本院以（2007）朝执字第2336号执行裁定书继续查封503a号房屋，查封期限至2021年11月4日。三、关于方子林提交的与涉案房产相关的证据。1.房屋买卖合同一份，“出卖人”处署名“李秋健”，“买受人”处署名不清，“签订时间”处备注“2005年10月10日”，合同载明：出卖人同意将503a号房屋出售给买受人，房屋总价款为1064286元；买受人一次性支付全部购房款，付款时间为出卖人为买受人办理产权过户登记手续，买受人取得房屋产权证后三日内一次性付清；出卖人应在合同签订后立即按现状向买受人交付房屋、钥匙及其他附属设备设施；因任何一方违反合同约定或法律规定，给对方造成损失，均应承担赔偿责任。2.出具日期为2006年12月21日的收据一张，载明“今收到B504交来热水费126元整”，收款单位处加盖了北京金罗马物业管理有限公司财务结算专用章。3.开票日期为2016年12月21日的北京市服务业、娱乐业、文化体育业专用发票发票联一张。载明付款单位为B504，经营项目为2006年10月-12月管理费、专项维修资金、代收取暖费、代收水电杂费共计5487.35元。收款单位处加盖了北京金罗马物业管理有限公司财务结算专用章。4.北京开拓房地产开发有限公司（下称开拓公司）与李秋健合同纠纷一案，本院于2007年4月出具（2007）朝民初字第6843号民事调解书。该调解书查明事实如下：2003年10月22日，开拓公司与李秋健签订《商品房买卖合同》一份，李秋健购买开拓公司开发的503a号房屋，总价款为1064286元，付款方式为李秋健在签订合同时支付214286元，余款申请银行贷款。合同签订后，开拓公司依约交付了房屋，李秋健向中国光大银行北京西直门支行申请贷款85万元，但李秋健未依约支付房款214286元，后其未按期向银行偿还贷款，致使银行从开拓公司账户将李秋健所欠859650.11元划走，并将债权转让给开拓公司。经催要未果，开拓公司诉至本院要求李秋健偿还全部欠款1073936.11元并支付延迟付款的利息和罚息。经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：李秋健于二〇〇七年四月八日前给付开拓公司欠款1073936元。另，上述民事调解书载明李秋健的委托代理人为方子林。庭审中方子林陈述，方子林与李秋健之间有借款纠纷，李秋健没有钱支付给开拓公司，故方子林在该调解案件中作为李秋健的代理人，代李秋健向开拓公司履行了付款义务，共计85万元。此85万元即为涉案房屋的购房款。5.落款日期为2008年3月25日的收据一张，载明“今收到方子林交来李秋健购买罗马花园B-503a房款人民币支票贰拾伍万元整（支票号02555）另已收到支票肆拾万元整，现金贰拾万元整。共计人民币捌拾伍万元整。”签字人为“卢划鸣”。6.出具日期为2012年1月30日，加盖北京金罗马物业管理有限公司发票专用章的收据一张，载明收到B504交来热水费738元。7.出具日期为2012年1月30日，加盖北京金罗马物业管理有限公司发票专用章的发票两张，其中一张载明B504交纳物业费、专项维修资金、水电杂费、取暖费合计19382.45元；另一张载明B504交纳地下车位费6000元。8.出具日期为2012年6月29日，加盖北京金罗马物业管理有限公司发票专用章的发票一张，载明B504交纳水电杂费620.91元。9.出具日期为2012年8月27日，加盖北京金罗马物业管理有限公司发票专用章的发票一张，载明B504交纳地下车位费6000元。10.落款日期为2016年6月8日，加盖“北京金罗马物业管理有限公司罗马花园管理处”印章的证明一份，载明“兹证明，我司管理的坐落于北京市朝阳区惠新西街18号罗马嘉园B-503a房屋，是美籍华人方子林先生个人及其家人实际居住使用，自2004年至今。全部物业费及相关管理费用均由方子林先生负责交纳。”11.出具日期为2016年6月21日，加盖北京金罗马物业管理有限公司发票专用章的发票一张，载明B504交纳供暖费、水费、电费、专项维修资金、物业费合计4万元；12.落款日期为2016年6月30日，加盖“北京金罗马物业管理有限公司罗马花园管理处”印章的备忘录一份，载明：“罗马花园B504方子林先生：您好！就贵户自2004年4月—2016年6月先后拖欠物业管理费、水电费、取暖费等共计45682.58元。经与您友好协商，达成如下交费协议......”。庭审中，方子林陈述其在2010年具备购房资格，因一直联系不上李秋健，无法为案涉房产办理过户手续。上述事实，有双方提交的证据材料、谈话笔录、当事人陈述等在案佐证。本院认为，根据法律规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，方子林提供的房屋买卖合同存在如下问题：1.“买受人”处署名不清；2.合同关于买卖双方权利义务的约定极其粗疏，除房屋总价款、付款时间、房屋交付时间外，房屋建筑面积、单价、违约方应承担的违约责任如何计算确定等房屋买卖合同通常具备的其他主要内容均没有约定，不合常理；3.合同中约定出卖人应在签约后立即向买受人交付房屋，这亦不合常理；4.上述合同没有网签、中介机构的确认等其他证据佐证。综合分析上述情形，本院对方子林提供的房屋买卖合同不予采信。其次，就房款的支付，方子林仅提供收据一张，未提供银行凭证等其他佐证，不能充分证明其确已支付房款。最后，方子林就涉案房屋长期未办理过户并非其自身原因所致未能提供充分证据加以证明，其陈述2010年之后即具备购房资格、因无法联系李秋健导致未能过户的内容，不够合理、充分，本院难以采信。全面考量上述情形，方子林的异议请求缺乏事实与法律依据，故本院不予支持。至于方子林所提执行依据严重错误的问题，不属本案审查范围，应另行依法解决。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：驳回原告方子林的诉讼请求。案件受理费72700元，公告费260元，由原告方子林负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  赵 鑫人民陪审员  王艳杰人民陪审员  孟庆芳二〇二一年三月二十九日书 记 员  朱琳琳