吉林省吉林市船营区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0204民初450号 原告：刘立波，女，1963年1月16日出生，汉族，无职业，住吉林市船营区。 委托诉讼代理人：张井茹，吉林齐略律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘佳佳，吉林齐略律师事务所律师。 被告：王乙晴，女，1989年6月27日出生，汉族，无职业，住吉林市昌邑区。 委托诉讼代理人：吕建国，吉林万璋律师事务所律师。 原告刘立波与被告王乙晴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘立波及其委托诉讼代理人张井茹、刘佳佳、被告王乙晴的委托诉讼代理人吕建国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 刘立波向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除双方签订的租赁合同；二、依法判令被告支付违约金57万元；三、由被告承担诉讼费用。事实和理由：原、被告于2019年12月20日签订了租赁合同，合同约定原告（甲方）将位于吉林市船营区北京路78-1，面积为690平方米的门市租赁给被告（乙方）；年租金38万元，每年提前三个月打下个年房费；另收取被告5万元押金；在租赁期内，被告未经原告同意，中途退租押金不退，并承担总租金的30%的违约金。签订合同后，原告将房屋交付被告经营水果超市。根据合同约定被告应在2020年10月3日前缴纳下一年的租金，但多次索要未果。被告拒不缴纳租金，系根本性违约，致使原告无法实现合同目的，遂起诉至贵院，望判如所请。 王乙晴辩称，答辩人就刘立波诉我租赁合同纠纷一案提出如下答辩 答辩人不同意解除合同并承担违约责任，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。一、答辩人租用原告的房屋多处漏水，不适合使用，经答辩人多次催告要求维修，原告至今没予以理会。该房屋由于长期漏水，不论是春天开化，还是下雨都会漏，导致一楼天花板脱落，已经严重危及到店内工作人员的人身安全以及货物的财产安全，致使答辩人已经无法继续在该房屋经营下去了，才不得已提前解除租赁。在这种情况下，答辩人不应承担合同解除的违约责任。二、答辩人租用的房屋漏水一事，答辩人已经向人民法院提起诉讼要求解除房屋租赁合同，原告也承诺修理维护，保证不再漏水，但原告一直没有履行修理义务，总是强调各种理由不给维修，答辩人实在无法容忍下去才向原告发出了解除合同的通知，原告在收到解除合同的通知后，只是给答辩人一份回复，并没有向人民法院提起诉讼要求撤销解除合同的通知，现该通知已经生效，双方的房屋租赁合同已经解除。基于上述事实，答辩人租赁原告的房屋已经无法继续经营下去，合同目的已经不能实现，并且该房屋因长年漏水导致的人身安全隐患已经严重危及店内工作人员的生命安全和健康。根据中华人民共和国民法典第563条第（四）项及第731条之规定，答辩有权解除与原告的房屋租赁合同，同时不承担任何违约责任。 经审理查明：2020年12月20日，刘立波与王乙晴签订《租赁合同》，约定：“出租方（以下简称甲方）：刘立波承租方（以下简称乙方）：王乙晴根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上就甲方将房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，为明确双方权利义务，经协商一致，订立本合同。第一条甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。第二条房屋的坐落、面积、装修、设施情况1、甲方出租给乙方的房屋位于（吉林市）船营（区、县）北京路78-1;门牌号为。2、出租房屋面积共690平方米(建筑面积/使用面积/套内面积)。3、该房屋租赁期共60个月。自2020年1月3日起至2025年1月3日止。4、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期3个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。第五条租金及支付方式1、该房屋每年租金为380,000元（大写叁拾捌万元整）。另收取乙方5万元押金。第六条房屋的转让与转租1未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。2、租赁期满前，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满3个月前书面通知甲方。如甲方在租期届满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权3、租赁期满合同自然终止。4、因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。第七条房屋交付及收回的验收1、甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。2、验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测判断的，应于3日内向对方主张3、乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。4、乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。第八条乙方违约责任1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的30%向甲方支付违约金若支付的违约金不足弥补用方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）拖欠房租累计2个月以上的。2、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的押金不予退还，并承担总租金的30%的违约金。第九条免责条件1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。2、因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。3、因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算。多退少补。4、不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。5、每年提前三个月打下个年房费。2019年12月20日甲方：刘立波乙方：王乙晴”合同签订后，刘立波按照合同约定将房屋交付王乙晴经营水果超市。因王乙晴未按合同约定履行义务，刘立波诉至法院。 认定上述事实的主要证据有：租赁合同及房屋所有权证各一份、解除合同通知书一份、关于解除合同通知书回复函一份、（2020）吉0204民初2351号卷宗材料一份（民事判决书、庭审笔录、双方提交的证据等）及当事人的当庭陈述等。 本院认为：刘立波与王乙晴签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应遵照执行。关于刘立波诉请解除合同一节，因王乙晴在本案审理中明确表示同意解除合同，故本院对刘立波的该项请求予以支持。关于刘立波主张王乙晴支付违约金57万元一节，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案案涉房屋租赁期间，王乙晴未经刘立波同意单方解除合同，已构成根本违约，应当承担违约责任。双方在合同第三条中约定，合同租赁期限60个月，从2020年1月3日至2025年1月3日止，每年租金38万元。合同第八条约定被告如拖欠房租两个月以上的，或者未经原告同意擅自退租的押金不予退还并承担总租金的30%的违约金。本院对刘立波主张王乙晴支付违约金的诉请予以支持，但刘立波主张支付违约金57万元数额过高，应当适当降低，综合双方《租赁合同》约定的房屋租赁期限及王乙晴实际租赁使用房屋时间，本院酌情按总房租金的15%即28.5万元予以支持。关于王乙晴主张该房屋由于长期漏水，不论是春天开化，还是下雨都会漏，导致一楼天花板脱落，已经严重危及到店内工作人员的人身安全以及货物的财产安全，致使答辩人已经无法继续在该房屋经营下去了，才不得已提前解除租赁。在这种情况下，答辩人不应承担合同解除的违约责任，答辩人已向原告发出了解除合同的通知，原告在收到解除合同的通知后，只是给答辩人一份回复，并没有向人民法院提起诉讼要求撤销解除合同的通知，现该通知已经生效，双方的房屋租赁合同已经解除，本院认为，刘立波接到解除合同通知后，已回复表示不同意解除合同，并且被告的该主张已经本院（2020）吉0204民初2351号民事判决确认不构成解除合同依据，原告并未构成根本违约，故本院王乙晴的该项主张不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，判决如下： 一、自本判决生效之日起解除刘立波与王乙晴签订的《租赁合同》； 二、王乙晴于本判决生效后五日内支付刘立波违约金285,000.00元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,750.00元，由刘立波负担1,962.00元（已交纳），王乙晴负担2,788.00元，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  李耀和 二〇二一年三月一日 书记员  杨伊元