北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初68479号原告：薛宏，男，1962年11月22日出生，满族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张玉文，北京中昂律师事务所律师。被告：北京市新地房地产开发有限责任公司，住所地北京市朝阳区西大望路****楼**2101内**。法定代表人：唐开明，董事长。委托诉讼代理人：梁思东，北京中通策成（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：瞿兴圆，北京市中通策成律师事务所律师。原告薛宏（以下简称原告）与被告北京市新地房地产开发有限责任公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，在审理过程中依法转为普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人张玉文、被告之委托诉讼代理人梁思东、瞿兴圆通过网上庭审平台参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告损失52.64万元。事实和理由：原告于1999年12月6日，在被告左安门售楼处，通过被告的“在绿色的XX苑眺望水光荡漾的**湖”宣传广告彩页和售楼人员的介绍得知，被告正在预售XX苑小区商品房项目的期房，被告在广告彩页中宣称，“该小区是高级住宅项目，车位充足，开发商耗资巨大，精心规划了双层地下车库，加上地上车位，基本保证一户一车位”，这一宣传引起了原告的强烈关注，原告正是基于双层地下车库而决定购置XX苑房产，当天就签订了XX苑认购书，并缴纳了1万元定金。2000年9月22日，原告与被告签订了《北京市内销商品房预售契约》（以下简称预售契约），约定原告向被告购买XX苑1号楼407号房产一套，支付购置房产总价款的20%（172524元整），剩余房款于2000年10月22日前交纳完毕，并于2000年9月30日交付房屋。签订预售契约时，被告售楼人员并没有向原告说明XX苑项目规划有变动致使原告一直认为宣传册中承诺的双层车库只是处于待建中。但2000年9月30日被告交房后至今，小区地下车库仍是一层车库。而且，被告和其指定的某某物业公司至今未向小区业主和业主委员会或物业管委会就小区公共部分做过任何形式的交接工作，因此，对于小区公共部分业主至今没有获得知情权。预售契约是被告的格式合同，其中未对双层地下车库问题作约定，也未约定建有人防工程，而在广告宣传中却声称是双层地下车库，以此欺骗原告等购房者。现原告诉至法院，望判如所请。被告辩称，被告不同意原告的全部诉讼请求。一、被告从未承诺或者与原告约定小区车位情况。首先，双方签署的预售契约中，就双方的权利义务做出了明确约定，其中就包含房屋及附属设施的相关约定，但是并没有关于车位的约定。其次，原、被告于2000年9月22日签订预售契约，2000年9月30日就交付了房屋，交房距签订契约仅相隔8天。换言之，原告在签署预售契约时，诉争房屋已是“现房”，可以直观的了解小区内的一切情况。因此，原告知道或应当知道房屋的所有附属设施后才购买的该房屋。二、合同订立时，仅有少部分人拥有私家车辆，车位数量对房屋销售并无影响。2000年的时候，只有很少一部分人拥有私家车辆。当时，车位并非刚性需求，没有人在购买房屋时关心是否有车位，车位对于房屋价格也没有任何影响。因此，车位数量对于消费者是否订立商品房买卖合同没有影响。三、原告的诉讼请求已超过诉讼时效，应当予以驳回。根据《民法通则》的相关规定，权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年。本案中双方于2000年9月22日签订预售契约，2000年9月30日交付房屋。原告入住时就已经知道或应该知道该小区没有双层地下车库，原告在知道该情形近20年后，才提起民事诉讼，已经超过了法定的诉讼时效，应当驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：庭审中，原告提交XX苑售楼宣传广告（原件），开发商为“北京市新地房地产开发公司”，其中称“开发商耗资巨大，精心规划地下双层停车库，再加上地面车位，基本保证一户一车位，绝对超越标准”。被告称因时间久远，被告公司现有员工均表示未见过该宣传广告，故对该份证据的真实性不予认可。原告另提交《XX苑认购书》、预售契约、《补充协议》，拟证明其于2000年9月22日与被告签订预售契约购买了XX苑1号楼407号房屋。被告认可上述证据的真实性。原告提交XX苑小区当前地下车库的照片，拟证明小区车库只有地下一层，而非被告在售楼时宣称的地下二层。被告认可上述证据的真实性。原告另提交其在2000年购买房屋时XX苑小区车库处于在建状态的照片，拟证明被告在向原告交付房屋时地下车库仍处于在建状态。被告称无法核实原告提交的照片的拍摄时间以及拍摄内容是否是XX苑小区的情况，故对上述证据的真实性不予认可。关于原告主张的损害赔偿金额的计算方式，原告称，其主张的损失包含三部分：第一部分为被告承诺的双层车库的造价成本计入了原告购买房屋的总价内，当时被告承诺投入双层地下车库建设的资金是530万元，原告所购买的房屋面积是140.54平方米，整个小区房屋建筑面积5.4万平方米，以原告房屋的面积按比例计算，原告在2000年的损失是1.37万元，按照车库现在涨价6倍计算，原告的损失是8.2万元；第二部分是缺少一层车库的租金损失，物业公司将车库出租给业主后，原告作为业主可以享受租金分红，按照原告房屋占小区房屋面积的比例计算，原告每年的分红收益损失为1220元，计算20年，总计2.44万元，目前仅有的一层车库，相应的租金收益均由被告获取，业主没有参与分红；第三部分是因未交付双层地下车库导致本小区的房价低于周边小区房价每平米3000元，按照原告房屋面积占小区房屋面积的比例计算，原告的损失是42万元，原告参照房价的小区也没有双层地下车库。关于原告主张的建设双层车库的成本计入其购买房屋的价格、其因减少一层车库导致的租金分红损失以及没有双层地下车库导致其购买的房屋贬值的事实，其均未提交证据佐证。另经本院询问，原告称其目前在涉案小区有一个专用的地上车位；现有的地下车库的性质系人防工程。被告在庭审中指出，原告的起诉已经超过诉讼时效，原告则主张因被告或物业公司一直未就双层地下车库的建设及使用情况对业主或业主委员会进行交接或说明，故其起诉应适用20年的最长诉讼时效期间。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据原告提交的售楼宣传广告，本院可以认定被告在1999年销售XX苑项目住宅时曾宣称将建设双层地下车库，另根据原告提交的照片，本院可以认定，XX苑小区目前地下车库仅为一层的事实。现原告以被告实际建设的车库与其在售楼广告中宣称的内容不一致为由提出损害赔偿请求，但其未对其主张的损害事实的存在及损害程度等提供证据加以佐证，故本院对其主张的损害事实无法认定。民法通则规定的向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算；但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。民法总则规定的向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算；但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。民法总则施行前，民法通则规定的二年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。在原告提起本案诉讼时其购买XX苑小区房屋已近二十年，其早已知晓小区地下车库仅为一层的事实，并清楚相应的义务人，但一直未向法院主张权利。原告虽提交照片并主张在被告向其交付房屋时车库处于在建状态，但其未提交证据证明其所提交的照片的拍摄时间，从其拍摄的内容也无法看出是否是XX苑小区，故本院对其主张的上述事实无法予以采信。本院认为，在原告提起本案诉讼时，民法通则规定的二年诉讼时效期间已经届满，且不符合应适用最长诉讼时效期间的情况，原告亦未举证证明存在诉讼时效中止、中断的情形，故原告提起本案诉讼已经超过诉讼时效。综上，本院对原告提出的诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告薛宏的诉讼请求。案件受理费9064元，由原告薛宏负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 赵 靓二〇二一年三月二十九日书记员 胡琪汶