北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初3946号原告：张巨荣，女，1954年12月1日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：唐金宝（系张巨荣之子），住北京市大兴区。被告：城城不动产管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区东四环中路**楼**2-63.法定代表人：孙洁，职务不详。被告：城城不动产管理有限公司，，住所地西安经济技术开发区未央路**西安聚泽酒店有限公司**法定代表人：张智军，总经理。原告张巨荣与被告城城不动产管理有限公司北京分公司（以下简称城城不动产北分公司）、被告城城不动产管理有限公司（以下简称城城不动产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张巨荣的委托诉讼代理人唐金宝到庭参加诉讼。被告城城不动产北分公司和城城不动产公司、被告城城不动产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张巨荣向本院提出诉讼请求：1.请求解除张巨荣与城城不动产北分公司于2020年10月19日签订的房屋托管合同；2.判令城城不动产北分公司和城城不动产公司支付2020年9月22日至实际腾退之日止的房租及占有使用费（以每月3700元为标准）；3.城城不动产北分公司和城城不动产公司退还管理费3700元；4.城城不动产北分公司和城城不动产公司支付违约金11100元；5.诉讼费由城城不动产北分公司和城城不动产公司承担。事实和理由：2020年7月19日，张巨荣与城城不动产北分公司双方签订房屋托管合同（合同号1101SJ2007190122339)，合同约定签约后3日为起租日即2020年7月22日起租，房屋地址位于大兴区伶馨家园D区6单元1002室，合同约定押金为一个月房租，租金3700元／月，第一月租金与城城不动产北分公司收取的管理费相抵。2020年7月22日城城不动产北分公司向张巨荣支付3700元押金，2020年9月7日城城不动产北分公司向张巨荣支付3335元（此费用为2020年8月22日至2020年9月21日的3700元租金，扣除365元维修费后费用）,自2020年9月22日后，城城不动产北分公司从未向张巨荣支付任何费用。按照双方合同第十二条三项约定，城城不动产北分公司未支付租金达30日，张巨荣有权解除合同，第十三条三项约定，城城不动产北分公司向张巨荣支付3个月违约金，张巨荣收取的押金不予退还。经多次联系，城城不动产北分公司仍未支付租金、违约金。多次沟通未果，且城城不动产北分公司无工作人员与张巨荣沟通解决此事，张巨荣到城城不动产北分公司办公地址后发现城城不动产北分公司已人去楼空。无奈之下，张巨荣为依法维护自身合法权益，向贵院提起诉讼，请求人民法院予以支持。城城不动产北分公司和城城不动产公司未出庭应诉，但庭前向本院出具书面答辩状，辩称，一、因解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，因此城城不动产北分公司不同意解除涉案合同。城城不动产北分公司与张巨荣签订合同后，与第三人签订了房屋租赁合同，将涉案房屋出租给了第三人实际使用，若解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，因此城城不动产北分公司不同意解除涉案合同。二、恳请贵院依据相关证据及案件事实确认答辩人欠付张巨荣租金的具体数额。城城不动产北分公司与张巨荣签订《房屋托管合同》后，城城不动产北分公司一直按照合同约定向张巨荣支付租金及押金。2020年9月份，受疫情影响，城城不动产北分公司经营出现困难，无法按照合同约定日期向张巨荣支付租金。根据双方签订的合同约定，在合同期限内，城城不动产北分公司每年享有一个月免租期，并且在第一年租期内便一次性享受合同期内所有的免租期。因此，在计算城城不动产北分公司欠付张巨荣租金时应免除城城不动产北分公司所有免租期内租金，同时还应当将城城不动产北分公司支付张巨荣押金折抵欠付张巨荣的租金。在城城不动产北分公司未按合同约定日期支付租金的情况下，张巨荣单方与实际使用涉案房屋的第三人协商，收回涉案房屋。因此，自张巨荣收回涉案房屋之日起，城城不动产北分公司无需向张巨荣支付租金。由于城城不动产北分公司经营异常无法核实张巨荣单方收回涉案房屋的具体日期，恳请法院结合案件事实，合同约定及相关法律规定计算城城不动产北分公司欠付张巨荣租金的具体数额。三、张巨荣主张的违约金数额过高，应当依法予以调整。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求适当予以减少。张巨荣主张的违约金远高于城城不动产北分公司违约给张巨荣造成的损失，加之受疫情影响，城城不动产北分公司无力支付张巨荣高额违约金，恳请贵院依法进行调整。综上，恳请贵院依据相关证据及案件事实确认城城不动产北分公司欠付张巨荣租金的具体数额，并依法调整张巨荣主张的违约金数额，恳请贵院结合案件事实，依法作出公正判决。本院经审理认定的事实如下：张巨荣系位于北京市大兴区佟家场巷**院**楼****601房屋所有权人。2020年7月19日，张巨荣（甲方）与城城不动产北分公司（乙方）订立《房屋托管合同》，约定张巨荣将坐落于北京市大兴区佟家场东巷1号院佟馨家园D区2栋6单元10层1002室房屋委托给乙方经营。托管用途是用于长租房、短租房或配套项目。托管期合计36个月，自2020年7月22日至2023年7月21日，甲方实收租期33个月，管理费三个月。月租金标准为3700元，收款方式为月付。本合同生效后三个工作日内乙方向甲方在恢复相当于押一个月房屋租金作为托管押金，押金数额为3700元。第七条第四款约定：本合同起租日起，每年第一个月租金作为管理费不支付，甲方自次月起每个月最后一天收取租金。第十条第一款约定：甲方向乙方支付1元/天“房屋维修费”，该费用按年收取每年总计365元，由乙方从甲方每年收取的第一笔租金中扣除。第十二条第三款约定：乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。第十三条第四款约定：乙方由本合同第十二条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。合同订立后，张巨荣如约将房屋交付城城不动产北分公司。2020年7月22日，张巨荣收取押金3700元。2020年9月7日，张巨荣收取扣除房屋维修费后的租金3335元，之后城城不动产北分公司未再向张巨荣支付租金。张巨荣称涉案房屋至今未收回。本院认为：根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案城城不动产北分公司和城城不动产公司经本院合法传唤，未到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。公司可以设立分支机构，设立的分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具备法人资格，其民事责任由公司承担。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担。故城城不动产北分公司不具有法人资格，其民事责任由城城不动产公司承担。张巨荣与城城不动产北分公司订立的《房屋托管合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。现该合同虽然名为托管合同，但根据合同条款内容分析，实则为房屋租赁合同。张巨荣已经将涉案房屋交付城城不动产北分公司，但城城不动产北京分公司自2020年9月22日后，未再支付租金，根据合同约定，张巨荣有权解除合同并由城城不动产北分公司支付拖欠的租金及违约金。结合本院向城城不动产北分公司和城城不动产公司送达起诉材料的时间，本院确认双方签订的《房屋托管合同》于2021年3月5日解除。对张巨荣要求城城不动产公司支付房屋租金及房屋占有使用费（以3700元每月为标准，自2020年9月22日起至实际腾退之日止）的诉讼请求，本院予以支持。关于管理费，因城城不动产北分公司违约导致合同解除，且合同不满一年，故城城不动产北分公司应补缴第一个月的租金。故对张巨荣要求城城不动产公司支付管理费3700元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金。根据合同约定，乙方违约应支付3个月的租金作为违约金。城城不动产北京分公司辩称3倍的租金过高，本院予以采纳，对违约金予以酌减。鉴于张巨荣已经收取押金，以押金抵做违约金，张巨荣可不予退还押金，城城不动产公司还应支付张巨荣违约金3700元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、张巨荣与城城不动产管理有限公司北京分公司于2020年7月19日签订的《房屋托管合同》于2021年3月5日解除；二、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付张巨荣租金和房屋占有使用费（以3700元每月为标准，自2020年9月22日起至实际腾退之日止）；三、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还张巨荣管理费3700元；四、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付张巨荣违约金3700元；五、驳回张巨荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费224元，由张巨荣负担64元（已交纳），由城城不动产管理有限公司负担160元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二一年三月三十一日法官助理 常欣月书 记 员 宋爱芹