广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0304民初233号 原告：保利物业服务股份有限公司桂林分公司，住所地广西桂林市象山区同心崇信村1层，统一社会信用代码：91450300MA5NFE5N7F。 负责人：赵广峰，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：周秋，广西嘉宸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙彩银，广西嘉宸律师事务所律师。 被告：桂林中影红街影城管理有限公司，住所地广西桂林市崇信路红街商业广场四栋四、五、六层，统一社会信用代码：9145030059840122X8。 法定代表人：易荔，该公司董事长。 委托诉讼代理人：梁陟伟，男，该公司经理。 原告保利物业服务股份有限公司桂林分公司（以下简称保利物业桂林分公司）与被告桂林中影红街影城管理有限公司（以下简称桂林中影公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告保利物业桂林分公司委托诉讼代理人周秋、龙彩银、被告桂林中影公司委托诉讼代理人梁陟伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告保利物业桂林分公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付共计108797.83元，其中2020年2月至2020年7月的物业服务费83690.64元及违约金25107.19元（83690.64元×30%）；2．判令被告向原告支付律师费1580元；3．本案诉讼费、公告费等由被告承担。事实和理由：原告原名称为保利物业发展股份有限公司桂林分公司，于2020年8月27日经桂林市象山区市场监督管理局核准后，名称变更为保利物业服务股份有限公司桂林分公司。被告在红街商业广场经营了一家商铺。2018年12月31日，被告作为甲方与原告作为乙方签订《红街商业广场物业服务协议》，该协议约定：由原告向被告提供物业管理服务，物业服务费单价为3.3元/㎡，被告使用的面积为4226.8㎡。被告应在每个月20日前缴纳物业服务费，逾期未支付的，则从次月一日起每日按欠交金额的3‰向原告支付违约金，并由被告承担原告通过法律途径向被告追偿物业服务费所产生的律师费。合同签订后，原告依约向被告提供了物业管理服务。被告自2020年2月起至今未向原告支付物业服务费，截至2020年7月31日，被告已拖欠物业服务费83690.64元。经原告发函催收，被告仍无故不予支付，被告的行为已构成严重违约，应承担违约责任。因按合同约定的每日3‰计算违约金会超过损失的30%，与《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条的规定相悖，故原告自愿将违约金调整为物业服务费83690.64元的30%，即25107.19元。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告桂林中影公司辩称，根据国家防疫政策规定，被告于2020年1月24日全面停工，属于不可抗力，被告希望能减免物业服务费。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告原名称为保利物业发展股份有限公司桂林分公司，于2020年8月27日变更为现名称。 2018年12月31日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《红街商业广场物业服务协议》，约定（节录）：本广场物业服务费甲方按上述3.3元/㎡区域的标准缴交物业服务费，计费面积为4226.8㎡，甲方每月应缴的物业服务费为13948.44元；甲方必须在每月20日前缴纳当月物业服务费，如在当月最后一日仍未交纳物业服务费的，从下个月一日起计收违约金，每逾期一日，乙方将按欠交金额的3‰向甲方收取违约金，直至甲方缴清欠费为止；如乙方采取法律途径向甲方追讨欠费的，由此产生的案件受理费、律师费、交通费、差旅费、公证费、查询费等一切所产生的必要费用全部由甲方承担。合同签订后，原告依约向被告提供了物业服务。2020年8月1日，原告退出红街商业广场。被告自2020年2月1日起未再向原告支付物业服务费，截至2020年7月31日，被告拖欠物业服务费83690.64元。原告通过发送律师函的方式向被告催收物业服务费，未果。原告故诉至法院，提出前之诉请。 查明，2020年10月22日，原告与广西嘉宸律师事务签订《委托代理合同》，委托该所律师处理本案诉讼事宜，并支付律师费1580元。 另查明，2020年1月24日，广西壮族自治区文化和旅游厅发布《新冠肺炎疫情防控工作有关事项的重要提示》，即日起，全区歌舞娱乐、游戏游艺、上网服务场所全部暂停营业，恢复营业时间另行通知。2020年2月10日，桂林市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组指挥部印发《桂林市企业复工疫情防控工作导则》，要求在做好疫情防控的前提下，从2月10日起，工业企业、服务业企业和建设工程实行分类分时段安全有序复工，但包括影院在内的容易导致大规模人员集中集聚的服务业企业暂缓复工，复工具体时间另行通知。2020年7月16日，国家电影局下发《关于在疫情防控常态化条件下有序推进电影院恢复开放的通知》，通知规定低风险地区在电影院各项防控措施有效落实到位的前提下，可于7月20日有序恢复开放营业。被告于2020年1月24日开始停业，在国家电影局通知恢复开放营业后，其因自身原因继续停业至2021年1月31日，于2021年2月1日恢复营业。 本院认为，原告与被告签订的《红街商业广场物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。双方当事人均应按照约定全面履行各自义务。现原告依约提供了物业服务，被告应当按照合同约定履行相应的交费义务。被告辩称因受新冠肺炎疫情的影响，其执行国家疫情防控措施，从2020年1月24日起停业，故请求减免物业服务费。对此，本院认为，2020年初开始爆发的新冠肺炎疫情波及不同地区、各个行业。为减少人员流动聚集，地方政府出台了一系列政策对商家运营作出了严格的管制。市区内多数居民处于居家隔离状态，商区的营业面积、顾客流量较日常整体上均呈现明显下降趋势。被告所处的红街商业广场，在疫情期间大部分商铺关停，原告作为商业物业服务公司，所提供的物业服务范围、服务力度皆受疫情影响有所下降，对公共秩序与交通秩序的维护频率与难度亦因疫情管控的现实情况有所降低。同时，被告所经营的影院属于容易导致大规模人员集中集聚的活动场所，在疫情爆发期间响应政府号召于2020年1月24日停止营业，至2020年7月20日才允许恢复营业。显然，新冠肺炎疫情系双方当事人不能预见、不能避免、不能克服的情况，属于不可抗力。基于公平原则，结合原、被告的实际情况及合同履行情况，本院酌情免除被告三个月的物业服务费，即被告仍应向原告支付涉诉期间三个月的物业服务费41845.32元（4226.8㎡×3.3元/㎡×3个月）。故对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院予以部分支持。考虑到被告受新冠肺炎疫情影响期间无营业收入的现实，其并非恶意拖欠物业服务费，对于原告主张的违约金，本院不予支持。 关于原告要求被告支付律师费1580元的诉请。因涉诉《红街商业广场物业服务协议》约定，原告通过法律途径向被告追讨物业服务费所产生的律师费由被告承担。故原告要求被告支付律师费1580元，符合合同约定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告桂林中影红街影城管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告保利物业服务股份有限公司桂林分公司支付物业服务费41845.32元； 二、被告桂林中影红街影城管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告保利物业服务股份有限公司桂林分公司支付律师费1580元； 三、驳回原告保利物业服务股份有限公司桂林分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2508元，减半收取计1254元（原告已预交），由原告保利物业服务股份有限公司桂林分公司负担761元，被告桂林中影红街影城管理有限公司负担493元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。 审判员  蒙晓霞 二〇二一年三月十日 书记员  唐 静