西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0113民初4889号原告：西安市万科物业服务有限公司，住所地：西安市雁塔区大门北侧。法定代表人：汪楠钦，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈瑞，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘莉芳，泰和泰（西安）律师事务所律师。被告：和金星，男，1961年8月13日出生，汉族，住西安市莲湖区。原告西安市万科物业服务有限公司与被告和金星物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员朱华独任审理，于2021年3月25日公开开庭进行了审理。原告西安市万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业”）的委托诉讼代理人陈瑞、被告和金星均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业诉称，被告购买“万科·城市之光”住宅一套，房号XX，原告为“万科·城市之光”提供物业服务，截至目前，被告已拖欠2017年8月1日至2020年6月30日期间的物业费、公推电费、垃圾处理费、电梯费、违约金以及2018年1月1日至2019年12月31日期间的车位服务费及车位服务费违约金等共计17649.55元。期间，经原告多次催要，被告至今未予支付。故诉至法院，请求依法判令：1、被告支付原告拖欠的物业费8093.05元、公摊电费712.25元、垃圾处理费210元、电梯费1888.25元、违约金2460.19元、车位服务费3600元、车位服务费违约金685.86元，以上共计17649.60元；2、本案诉讼费由被告承担。被告和金星辩称，一、其所购城市之光X号楼X单元X号房，按购房合同约定：毛墙毛地，2017年7月31日交房。被告于收房日检查发现，所购房与合同约定不一致，房屋被整体粉刷，如果被告装修，要产生铲墙费3000元。被告当日拒绝收房，要求万科按照合同约定铲墙，万科以各种理由拒绝铲墙皮，被告多次与万科交涉，直到2018年8月至9月，万科才将被告所购房墙面铲除，满足了合同约定，被告于2018年9月收房。收房后，被告多次到物业办公室以及通过微信就物业费以及小区物业服务存在的问题与管家及管家的上一级主管商谈，且多次要求交费，但管家及管家上一级主管要求被告从2017年8月开始交费。房屋迟延交付一年多，被告没有提出赔偿，原告居然还要向被告收取迟延交房期间的物业费，被告不能接受。被告告诉原告工作人员，“你们拿出一个公平合理的双方都能接受的方案，如果你们权限有限，你们可以逐级请示你们的上一级领导，尽快拿出一个合理合法的方案”，但原告工作人员始终没有拿出解决方案。根据《物业服务收费管理办法》第十六条之规定，“因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳”，因此2017年8月至2018年9月的物业费应由建设单位交纳。二、原告所诉的2018年1月至2020年6月拖欠车位服务费，与事实不符。由于前述收房推迟的原因，被告也一直没有收车位，车位长期处于空置。2020年4月，原告工作人员通过微信联系被告，说有业主想租被告的车位。就前期车位服务费补交事项，被告与原告多次商谈，双方于2020年5月中旬达成一致意见，搁置2020年以前争议，从2020年1月开始交车位服务费，故被告于2020年5月底全款一次补交了2020年1月至5月的车位服务费(因车位一直处于空置，1月至5月按空置收费，多交部分，以后逐月抵扣，实际也是这么执行的)，2020年6月迄今，被告一直按时交纳车位服务费。根据规定，车位服务费从2021年1月起实行新标，但原告明知规定依然按照原标准收取。三、原告没有提供质价相符的服务，却要收取标准管理费。万科城市之光X号楼X单元门口一年有三个季度蚊蝇飞舞，X号楼X单元多名业主多次找原告反映，但原告迄今没有拿出一个有效的解决办法。原告不履行维护公用设施的义务，小区的塑胶跑道铺好不到2年，由于建设质量问题，坑坑洼洼，破烂不堪。多名业主向原告提出，要求原告代表业主与建设单位交涉进行维修，但由于原告与建设单位属同一集团公司，原告提出以所谓让建设单位免费更换铺成彩色石子路征求业主意见，并威胁业主说如果这次不同意换成彩色石子路，以后要维修就得从业主的大修基金中列支。塑胶跑道与石子路的功能不同，建设成本差别巨大，当然遭到业主的强烈反对。一年多时间，塑胶跑道未有任何修补，原告没有尽到管理责任。因原告不能适当履行物业服务义务，给被告生活带来诸多不便，被告根据《合同法》有关于先履行抗辩权的规定在原告正确履行物业服务义务之前，有权拒绝支付物业服务费。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2016年1月20日，陕西隆基帝和置业有限公司（出卖人、以下简称“隆基公司”）与和金星（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定和金星购买隆基公司开发的位于西安市曲江新区XX大道以北、XX路XX幢XX单元XX层XX号房，预测建筑面积154.15平方米，出卖人应当在2017年7月31日前向买受人交付该商品房。合同附件十二第二十一条约定，毛坯交房标准……二、居室部分。1、户内，地面：细石混凝土保护层。墙面：剪力墙、水泥砂浆抹面。顶棚：结构面。隆基公司（甲方）与万科物业（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对万科城市之光提供前期物业服务，合同期限自2017年6月30日起至2020年6月30日，合同对双方的权利与义务、物业服务费用等内容进行了约定。合同第十六条约定，本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层（住宅）：1.95元/月.平方米；涵盖楼栋为1、2、5、6、9、10、11、12、14、15、16、17号楼；居民生活垃圾处理费：6元/户/月；7-11层：电梯费按0.35元/平方米/月收取。合同第十八条约定，业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费、生活垃圾处理费、电梯费等。如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务费、生活垃圾处理费、电梯费等。物业服务费、生活垃圾处理费、电梯费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付半年的物业服务费，此后物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于季度最后一个月25日前向乙方交纳下期的物业服务费，在所交季度首月1日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。业主以银行托收方式向乙方交纳物业服务费，在办理房屋交付手续时，业主签订托收协议并根据托收金融机构要求提交相关资料。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因尚未交付给物业买受人的物业(含专有产权房屋及车位)，其物业服务费由甲方全额交纳。因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起全额交纳。原告当庭称其实际是按1.5元/月.平方米的标准收取物业服务费。2017年7月，隆基公司向和金星邮寄了《城市之光房屋交付通知函》，同年12月20日，隆基公司又向和金星邮寄《车位交付通知书》。庭审中，原告称其在起诉前对被告进行催收，针对该意见，原告提交其员工花某某与被告之间的微信聊天记录予以证明。被告对微信聊天记录的真实性及证明目的均认可，但认为原告有断章取义之嫌。原告为证明被告从2017年8月1日起至2020年6月30日期间的欠费情况，提交了欠费清单予以证明。被告称其对欠费清单真实性不清楚，需要核实。本院要求被告在指定期间内将核实情况书面回复，逾期视为其认可原告提交的欠费明细的真实性及证明目的，被告未予回复。被告称其早就与原告管理人员沟通过交纳物业费的事情，并积极要求交物业费，但因交房不符合合同约定的毛坯房标准，房屋迟延交付一年，针对该意见，被告提交《商品房买卖合同》第47页、房屋交付通知书、房屋交付表、承诺书、《物业服务收费管理办法》、其与花某某的微信聊天记录予以证明。原告对《商品房买卖合同》第47页、房屋交付通知书、承诺书、聊天记录真实性认可，对房屋交付表、《物业服务收费管理办法》真实性不认可，《物业服务收费管理办法》与本案无关，其仅认可被告与原告工作人员沟通过物业费的证明目的，对其余证明目的不予认可，《商品房买卖合同》第47页是被告与开发商的约定，房屋质量问题，与被告拖欠物业费无关，不能成为拖欠物业费的理由，房屋交付通知书证明被告于2017年7月收到了该交付通知，房屋交付表抬头处记录的是X栋X单元X室，原告起诉的房屋为X栋X单元X室，故房屋交付表与本案无关，承诺书也证明被告承诺受城市之光临时管理规约的约束，违反该管理规约，应当承担相应的违约责任，微信聊天记录证明管家向被告催收过物业费。被告称其于2020年5月14日向原告交纳了2020年1月1日以后的车位服务费750元，针对该意见，被告提交收款收据、交纳车位服务费照片予以证明。原告对该组证据真实性认可，但该组证据与本次诉讼的欠费期间无关。被告称原告提供的物业服务不符合一级物业标准，跑道破烂不堪，蝇蚊飞舞，针对该意见，被告提交照片、《商品房买卖合同》第46页、方案公示及意见征集、与物业工作人员的微信聊天记录予以证明。原告对照片、方案公示及意见征集、被告与王小砖聊天记录真实性不认可，对《商品房买卖合同》第46页、被告与花某某的聊天记录真实性认可，对该组证据证明目的不认可，称图片拍摄时间为2021年以后，与本次诉讼的欠费期间无关，图片拍摄内容无法反映是否为原告管理的小区，王小砖是否为原告的员工，其需要核实，并于2021年3月29日前回复法院。然而，原告未就核实情况回复本院。被告称其实际收房时间是2018年7月6日，并于2019年年底才收车位，因为2017年7月，其去收房时发现房屋内的墙体被粉刷了，还有一些小问题，不是合同约定的毛坯房交付标准，其拒绝收房，也就没考虑过收车位的问题，直至2018年7月，开发商将墙面铲掉之后，其才收房，但开发商没有给其说车位的问题，后来开发商让其去城市之光之外的地方拿车位合同（被告称其记不清具体时间），其没有去的原因是其对之前的房屋不符合交付标准一事很生气，开发商即便要交付车位合同，也应该在城市之光小区，后开发商于2019年年底给被告邮寄送达了车位合同。原告称被告于2017年7月收房，于2017年12月收车位。本院要求原告在指定期间提交被告验房手续及车位交付的证据，原告未予提交。上述事实，有以上罗列证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，被告于2018年7月6日在承诺书上签名，表明其愿意接受《前期物业服务协议》及临时管理规约的约束。关于房屋及车位交付时间，原告称被告于2017年7月收房，并于同年12月收车位，但原告仅提交邮寄单予以证明，该邮寄单仅能证明开发商于上述时间邮寄过交付通知，不能证明房屋及车位的交付情况，而原告对被告提交的承诺书真实性予以认可，该承诺书的形成时间为2018年7月6日，原告提交的被告与其员工花某某之间的微信聊天记录亦显示花某某于2019年5月12日询问被告是否收车位，如果没有，请被告近期过来收车位，与原告此前陈述相互矛盾，原告未向本院提交涉案房屋及车位交付的证据，应当承担举证不能的后果，故本院对原告关于房屋及车位交付时间的陈述不予采信。被告称因房屋不符合毛坯房的交付标准，其拒绝收房，后因开发商将墙面铲掉之后，其才于2018年7月6日收房，因原告未提供证据予以反驳，本院对被告的上述陈述予以采信，导致房屋未能在2017年7月交付的责任不在被告，根据《前期物业服务合同》第十八条之约定及相关法律规定，原告要求被告支付2017年8月至2018年7月5日期间的物业服务费、垃圾费、电梯费及违约金等费用，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持，被告应当支付原告自2018年7月6日起至2020年6月30日期间的物业服务费、公摊电费、垃圾处理费、电梯费共计3688.13元。原告虽对被告提交的照片不予认可，但被告提交的微信聊天记录足以证明其多次向物业工作人员提出塑胶跑道的维修问题、苍蝇问题等均未被妥善解决，且原告提交的微信聊天记录也显示被告在2019年6月提出随时交纳其应该交的费用，仅是双方未就应付期间达成一致意见，鉴于原、被告双方举证的情况，本院酌定被告支付原告物业服务费违约金500元。关于公摊电费、垃圾处理费、电梯费的违约金，《前期物业服务合同》第十八条仅约定逾期支付物业服务费，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金，未明确约定公摊电费、垃圾处理费、电梯费的违约金，故对原告要求被告按日万分之五的标准支付公摊电费、垃圾处理费、电梯费的违约金，本院依法不予支持。被告称其记不清楚开发商何时让其去城市之光之外的地方拿车位合同，其没有去的原因是其对之前的房屋不符合交付标准一事很生气，即便开发商要交付车位合同，也应该在城市之光小区，后开发商于2019年年底给被告邮寄送达了车位合同，而原告提交的微信聊天记录可以证明原告于2019年5月12日催促被告收车位，发生在房屋交付之后，故导致车位在此后未及时交付的责任在被告，被告应当支付自2019年6月起至2019年12月期间的车位服务费1050元。原告要求被告支付车位服务费的违约金，但《前期物业服务合同》未对车位服务费违约金进行明确约定，故对原告该诉请，本院依法不予支持。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告和金星于本判决生效之日起十日内支付原告西安市万科物业服务有限公司物业服务费、公摊电费、垃圾处理费、电梯费共计3688.13元、车位服务费1050元及违约金500元。二、驳回原告西安市万科物业服务有限公司其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费241元，减半后由被告和金星承担55元，原告西安市万科物业服务有限公司承担65.5元。鉴于原告已预交，被告在支付上述款项时将其应承担的案件受理费一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审 判 员    朱      华 二〇二一年 三月 三十一日  书  记  员    刘  于  榛   打印：相丽华       校对：刘于榛     2021年  月  日送达 1