吉林省吉林市船营区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0204民初862号 原告：吉林巨擎实业有限公司，住所地吉林市船营区迎宾大路11号吉林市高创投资管理有限责任公司办公楼810室。 法定代表人：赵丽佳，总经理。 委托诉讼代理人：曲红智，吉林常春（吉林）律师事务所律师。 被告：魏来，女，1992年2月25日出生，住吉林市龙潭区。 委托诉讼代理人：宋梅，女，1964年12月8日出生，住吉林市龙潭区。 原告吉林巨擎实业有限公司（以下简称巨擎实业公司）与被告魏来物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告巨擎实业公司的委托诉讼代理人曲红智，被告魏来的委托诉讼代理人宋梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告巨擎实业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付拖欠原告的物业服务费34851元；2、请求判令被告支付原告代其垫付的供热19168元；3、请求判令被告支付上述费用自违约之日起至2019年8月19日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算的利息，与2019年8月20日至上述费用全部给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息（暂计至2020年11月15日，产生的利息合计6249元）；以上合计60268元。4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与吉林亚琦房地产开发有限公司于2014年6月签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告向其开发的吉林国际物流商贸城提供物业管理服务，原告提供物业服务的受益人为该商贸城内的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，每月每平方米5元标准收取，《前期物业服务合同》第四章第十条约定：“水电、燃气、供热由业主按吉林市物价局标准按实际使用缴纳”。被告系原告服务的吉林国际物流商贸城业主。合同履行至今，原告按合同约定为商贸城提供了优质高效的物业管理服务，但被告拒不履行自己的缴费义务，且在使用过程中，原告为被告垫付供热费，以上费用经原告催缴被告仍未向原告支付。由于被告拖欠上述费用影响原告正常运营，严重损害了原告及其他业主的权益。故原告诉至法院。 被告魏来辩称，一、原告要求答辩人支付物业费34851元，金额有误。物业管理费的起算依据，首先要明确房屋面积，因答辩人买受商铺至今未能取得房产证，目前的房屋面积只是预测面积，故对其收缴物业费并不能确定具体金额。（商品房买卖合同）条款第三条第四点明确标注116.17平方米为预测建筑面积，准确面积以房产证为准，截止目前房产证未办理完结。物业管理费的起算时间，应是答辩人购房之日起，即2016年4月18日。并于2016年4月18日办理房屋交接及入住手续时，明确承诺免3年的物业管理费：免费三年间，也就是说答辩人即使缴纳物业管理费也应该从2019年4月18日以后起算。从购房到2020年11月，（也就是上一次吉林巨擎物业服务有限公司诉答辩人同一事由时间）从未对答辩人进行任何形式的催缴，综上所述原告不仅认同三年免收物业费，而且因消防验收不合格导致至今不能正常营业期间的物业费也是不需要缴纳的。2020年11月16日开庭的2020吉0204民初4399号案，诉答辩人物业费按每月每平方米1.5元收取。这次物业费按照每月每平方米5元收取，同一商铺为何是两个标准，二，原告要求答辩人支付五年供热费19168元也不正确。答辩人购房及办理入住时间是2016年4月18日，入住时承诺免一年供热费，也就是说2016-2017年的一个采暖期是免费的。而且从购房到2020年采暖期之前从未对答辩人进行过任何形式的催缴，2020年采暖期供暖之前第一次接到了物业公司电话，问是否供热，答辩人同意停供。在此期间一直未催缴供热费，却在2020年采暖期打电话，视为之前并不需要缴纳供热费。另外，答辩人所购商品房并未通过消防验收，属于开发商违规交房，根据建筑法第六十一条规定，建筑工程竣工验收合格后方可交付使用，虽然交付，但并不具备使用条件，竣工验收包括房屋结构，房屋消防，房屋面积测绘。购房到现在近五年的时间，消防验收还未可知，房产证也没办理。原告利息计算也不正确，本人拒绝承担。三，因原告相关联方原因导致所购商品房近五年的时间不能开门营业，对此造成的损失答辩人保留追索赔偿相应损失的权利。综上所述，本案与2020吉0204民初4399号案，换了一个原告的同一案由，只是找了一个合理的原告而已，请求人民法院依法查明本案事实，做出公平合理的判决，以维护答辩人的合法权益。 本院经审理认定事实如下：2014年6月，亚琦房地产公司与吉林巨擎物业服务有限公司（以下简称巨擎物业公司）签订吉林国际物流商贸城前期物业服务合同，约定亚琦房地产公司聘请巨擎物业公司对吉林国际物流商贸城提供前期物业管理服务，物业服务收费采取包干制方式，物流库房、写字楼（办公楼）、商铺等经营性用房收费标准为每月每平方米5元，业主应从房屋交付（交钥匙）之日起计交物业管理服务费，为启动小区的物业管理工作，业主在首次办理入户手续时应一次性交清1年（即12个月）物业公共性服务费，之后业主应在每次到期前的30日前主动到本小区物业服务中心交纳当年应交的各项费用，如逾期交纳，从下月1日起将按《业主临时规约》的约定进行催交和加收滞纳金（应缴费的3‰/日）。该协议并约定了双方其他权利义务。魏来在该协议尾页签字确认。 2016年4月21日，魏来与吉林亚琦房地产开发有限公司（以下简称亚琦房地产公司）签订商品房买卖合同（预售），约定魏来购买亚琦房地产公司建设的吉林国际物流商贸城（一期B区）A38号楼0单元3-5层103号商铺，建筑面积为116.17平方米。魏来如约交纳了购房款，并办理了商品房备案登记，于2016年4月18日办理入户。该商铺至今未能办理产权登记。同日，亚琦房地产公司向魏来出具进户装修预交费用明细表一份，主要承诺物业管理费免收3年。 另查明巨擎物业公司于2020年11月27日变更名称为吉林巨擎实业有限公司。魏来自入户后一直未交纳物业费，巨擎实业公司曾魏来发出物业费催缴通知，限期交纳物业费，逾期魏来仍未交纳物业费，巨擎实业公司诉至法院主张2016年4月18日至2020年11月15日期间的物业费用。 上述事实，有商品房买卖合同、特快专递邮件、照片、催缴通知、吉林国际物流商贸城前期物业服务合同、民事判决书、进户装修预交费用明细表及当事人当庭陈述在卷佐证。 本院认为：关于物业费给付责任问题，依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”本案中亚琦房地产公司与巨擎物业公司订立的前期物业服务合同，依法对业主魏来具有法律约束力，且魏来在该前期物业服务合同已签字确认，其对物业服务人、物业服务事项、物业费收费标准等均已知晓，魏来应依约履行交纳物业费的义务，其未依约交纳物业费，已构成违约，应承担相应违约责任。但鉴于亚琦房地产公司与魏来之间达成协议减免三年物业费，扣除后，被告应支付2019年4月18日至2020年11月15日期间的物业费用11016.79元。关于原告要求魏来自违约之日起至实际给付之日支付利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于魏来提出的物业费交纳标准问题，未能提供充分证据加以证明，本院不予采纳。关于魏来抗辩意见，其提供的证据不足以证明此事实，本院不予采纳。关于原告要求魏来支付供热费及相应利息的诉讼请求，原告系基于债权转让的事实提出诉请，此与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，可另行解决，本案中不予裁判。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告魏来于本判决生效之日起七日内向原告吉林巨擎实业有限公司支付2019年4月18日至2020年11月15日物业服务费11016.79元； 二、被告魏来给付原告吉林巨擎实业有限公司逾期交纳物业费利息损失，计算方式为以6970.2元为基数，自2019年4月18日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算、2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算；以4046.59元为基数，自2020年4月18日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算，与第一项义务同时履行； 三、驳回原告吉林巨擎实业有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费653元，由原告吉林巨擎实业有限公司负担615元，被告魏来负担38元，被告魏来负担部分于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  孙复媛 二〇二一年三月三十一日 书记员  张笑男