北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0107民初440号原告：韦超，男，1987年10月29日出生，住北京市石景山区。被告：北京京汉嘉信置业有限公司，住所地北京市石景山区实兴东街**院**楼****。法定代表人：孙朝龙，董事长。委托诉讼代理人：冯万伟，男，1986年12月18日出生，住北京市石景山区实兴东街**院。原告韦超诉被告北京京汉嘉信置业有限公司（以下简称京汉嘉信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韦超、被告京汉嘉信公司之委托诉讼代表人冯万伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韦超向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即按照合同第二十一条产权登记（一）初始登记约定支付原告违约金2507元；2.判令被告按照合同第十一条（二）转移登记约定，支付原告违约金3033.47元人民币；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2016年10月29日与被告签订了《北京市商品房预售合同》以总房款250700人民币购买被告开发的石景山区八角第二水泥管厂××××—×××地块地下车库及出入口-×层—××××商品房（用途：车位）。被告于2016年12月28日交付车位使用权给原告，原告交纳车位管理费，并实际使用。当天，被告收取原告1000元人民币，向原告提供产权委托代办服务。被告实际于2018年9月20日取得该商品房所在楼栋的权属证明《京（2018）石不动产权第××××号》。被告实际于2019年4月19日代理原告取得该商品房（车位）的权属证明《京（2019）石不动产权第××××号》。一、被告应依照《合同》对原告进行初始登记违约赔偿，（1）合同第二十一条产权登记（一）初始登记约定，未能在2017年12月31日前取得商品房所在楼栋的权属证明，需依照合同约定，由被告按已付房价款的1%向原告支付违约金；（2）合同第二十六条，原告未收到过被告受到不可抗力影响的说明与证明；（3）被告未提供明确的政府通知文件，证明被告被明确通知停止初始登记工作；（4）被告未提供明确的政府通知文件，证明期间政府部门停止受理、办理初始登记工作；（5）即使被告因违法被政府部门处罚或限制，被告可能通过依法经营避免，不应该定义为不可抗力；二、被告应依照合同对原告进行转移登记违约赔偿。（1）被告因自己过错导致未能履行合同第二十一条产权登记（二）转移登记约定，应当依照合同约定进行赔偿；（2）被告应当按照合同约定，自原告应当获得房屋所有权证书的期限届满（2018年12月18日）之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。综上，故诉至法院。被告京汉嘉信公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、产权证逾期办理是由于政府政策原因产生延误，答辩人不应承担逾期办理责任；二、答辩人按期交付车位，没有影响被答辩人使用，没有给被答辩人造成损失，不应承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2020年2月24日，北京京汉邦信置业有限公司名称变更为北京京汉嘉信置业有限公司。2016年10月29日，北京京汉邦信置业有限公司（出卖人）与韦超（买受人）签订北京市商品房预售合同，约定韦超购买北京市石景山区八角第二水泥管厂××××—×××地块地下车库及出入口-×层—××××号（用途：地下：地下车库款250700元。该预售合同第二十一条约定：（一）初始登记。出卖人应当在2017年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，如因买受人的原因未能按期办理的，责任由买受人承担。（二）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。（2）买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用壹仟元人民币。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。3、如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。4、因买受人的责任，导致房屋所有权证书未能在上述期限内取得的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，买受人按日计算向出卖人按全部房价款万分之一支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起当日内向出卖人支付。案涉预售合同签订后，韦超依约交纳了250700元车位款。2016年12月28日，京汉嘉信公司向韦超交付了案涉车位。2018年9月20日，京汉嘉信公司取得案涉车位所在楼栋权属证书。2019年4月19日，韦超取得案涉车位权属证书。上述事实，有北京市商品房预售合同、不动产权证书以及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为，案涉预售合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，原、被告均应依约履行。案涉预售合同明确约定了京汉嘉信公司应当在2017年12月31日前取得案涉车位所在楼栋权属证书，但京汉嘉信公司实际取得时间为2018年9月20日，京汉嘉信公司已属违约，京汉嘉信公司应依预售合同的约定向原告承担违约责任。综合案涉合同履行情况及案涉合同违约条款内容，本院认为案涉预售合同约定的京汉嘉信公司逾期办理初始登记违约金合理，对此不再予以调整。故本院对原告要求京汉嘉信公司依案涉预售合同约定支付逾期办理初始登记违约金的诉讼请求予以支持。按照合同约定，京汉嘉信公司应当在交付车位之日起720日内为韦超办理产权证，超过720日起（2018年12月19日）迟延办理产权证，则京汉嘉信公司应当按照合同约定承担违约责任。合同约定的违约金标准是以已付车位款为基数，按照日万分之一的标准计算，该违约金标准折合为年利率3.65%，京汉嘉信公司并未提交证据证明该违约金标准过高，根据现有证据，结合合同的履行情况和当事人的过错等因素，就韦超主张的违约金标准，本院予以支持。故，京汉嘉信公司应当以250700元为基数，按照日万分之一的标准自2018年12月19日起至2019年4月19日止期间的违约金3033.47元。京汉嘉信公司抗辩系因政府政策原因导致办证延误等抗辩意见，但其提供的证据不足以证实其主张，故本院对该相关抗辩意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京京汉嘉信置业有限公司于本判决生效后7日内支付韦超逾期办理初始登记违约金2507元；二、北京京汉嘉信置业有限公司于本判决生效后7日内支付韦超逾期办理转移登记违约金3033.47元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由北京京汉嘉信置业有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审判员  梁爽二〇二一年三月三十日书记员  于冰