北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初9477号原告（反诉被告）：北京市海淀双兴工业公司，住所地北京市海淀区四季青乡十王坟，统一社会信用代码：911101081018772077。法定代表人：申建勇，经理。委托诉讼代理人：姚莉祥，北京市铭达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘惠丽，北京市铭达律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京市增光海碗居餐饮有限公司，住所地北京市海淀区增光路11号楼北平房，统一社会信用代码：92110108L053905490。法定代表人：关泉海，经理。委托诉讼代理人：王晓倩，北京市兰台律师事务所律师。委托诉讼代理人：马冬梅，北京市兰台律师事务所律师。北京市海淀双兴工业公司（以下简称双兴公司）与北京市增光海碗居餐饮有限公司（以下简称海碗居餐馆）确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。双兴公司之委托诉讼代理人姚莉祥、刘惠丽与海碗居餐馆之委托诉讼代理人王晓倩、马冬梅到庭应诉。本案现已审理终结。双兴公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令双方于2014年5月30日签订的《租赁协议》无效；2、海碗居餐馆将其基于《租赁协议》占有使用的位于北京市海淀区四季青敬老院南侧、永引北侧租赁房屋按照现状返还交付我方。事实与理由:我方与海碗居餐馆于2014年5月30日签订《租赁协议》，约定我方（甲方）将位于北京市海淀区四季青敬老院南侧、永引北侧办公地点（以下简称案涉场地）出租予海碗居餐馆（乙方）使用，建筑面积为1100平方米。租赁期限为30年，自2014年6月1日始至2044年5月31日止。租金自2014年11月1日起算，标准为年租金365000元，乙方自合同签订生效三日内预付十年租金共计3650000元，待10年预租金期满后，年租金每年递增5000元整。因该协议租期超过20年，且租赁物尚未取得合法产权证明，也没有取得相应合法规划许可文件，应属无效。故诉至法院。海碗居餐馆辩称，我方签约时认为合同合法有效，租赁协议是双方自愿签署，当时根据双兴公司的反馈，该土地上房屋是四季青政府授权建设并对外出租，我方已使用多年，双方已按照租赁协议实际履行，我方同意按照现在的法律规定合同无效，我方同意腾退，在我方接到本案起诉书时已向双兴公司明确表示我方可随时腾退，是其迟迟没有接收。因其不接收导致的后果，应由其自行承担。海碗居餐馆提出反诉请求：1、双兴公司返还我方2020年1月1日至2024年10月31日期间的未实际发生的租金1764166.67元；2、双兴公司赔偿我方支出的装饰装修损失、加建损失共计7098730元；3、诉讼费、鉴定费由双兴公司承担。事实与理由:我方与双兴公司于2014年5月30日签订《租赁协议》，约定我方承租其案涉场地。双方约定双兴公司提供的办公用房系毛坯结构，由我方自行装修。其保证我方在租期内享有对该场地的使用权，并由我方自行管理。我方依约支付了10年的租金365万元，对案涉房屋及场地进行装修管理，投入资金900万元。2019年，其告知我方没有取得房屋的规划许可文件，并以此要求收回该房屋。我方认为该协议已经履行5年有余，其在缔约及履约过程中未尽到告知义务，严重损害了我方合法权益，造成重大经济损失，故诉至法院。双兴公司对海碗居餐馆的反诉辩称，对第一项反诉请求，我方认为应自其实际交付房屋之日计算返还租金的金额，不是自2020年1月1日起。关于第二项诉求，该损失仅限于租赁物内部装修装饰，不包括外部装饰装修及自建部分。形成添附部分应当根据双方过错比例予以承担。根据租赁协议无效中双方的过错比例，其应自担一部分责任。合同履行期间，我方已经依约交付租赁物，其能正常使用，没有对其使用造成影响。其装饰装修过程中对涉诉房屋性质有明确认识，而且我方没有向其隐瞒过该房屋的相关情况。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：海碗居餐馆曾用名北京市海淀区海碗居老北京炸酱面餐馆。双兴公司系北京市四季青农工商总公司下属集体企业。2014年5月30日，双兴公司（甲方）与海碗居餐馆（乙方）签订《租赁协议》，约定甲方同意将坐落于四季青敬老院南侧、永引北侧办公地一处地点租给乙方使用，建筑面积1100平米。甲方提供的办公用房为毛坯结构，由乙方自行装修。乙方首先预付10年租金共计365万元。年租金为365000元。租期为30年，由2014年6月1日起至2044年5月31日止。经双方协商，甲方在2014年8月1日把房屋交给乙方后，给乙方装修期3个月，即合同自2014年6月1日起生效，租金从2014年11月1日起计算。甲方保证乙方在合同期内对所租房屋、院场的使用权，并由乙方自行管理。期间所发生的一切费用由乙方负责，甲方不负任何责任。双方在该协议落款处签字并盖章。该协议签订后，海碗居餐馆的法定代表人关泉海于2014年6月3日向双兴公司支付租金365万元，并对案涉场地及地上房屋进行了装饰装修及加建。经查，案涉场地上楼宇为地上两层、地下一层，该楼宇由双兴公司自用部分，剩余部分由海碗居餐馆承租用于居住与办公，不对外经营。该楼宇所在土地属于四季青镇政府的集体土地，由双兴公司使用管理。该房屋未办理相关规划许可手续及建设审批手续。双兴公司称其在缔约时海碗居餐馆知晓该房屋无规划及建设手续事宜。海碗居餐馆对此不予认可。海碗居餐馆称其收到双兴公司的起诉书后，就把除了床以外的其他能搬走的物品都实际搬离了，应自2020年1月1日起退还其已支付的“租金”。双兴公司则认为房屋钥匙仍在海碗居餐馆手中，其没有实际交房，实际使用房屋期间应支付房屋占有使用费，应自实际交付房屋之日计算返还费用的金额。2020年11月16日，北京中源正信资产评估有限公司（以下简称评估机构）出具本案司法鉴定项目评估报告（以下简称评估报告），该报告载明：经与当事人沟通得知，非争议室内装饰装修部分装饰装修完成时间为2017年10月。争议加建主楼东、西加门头及阳光房部分、争议两间车库部分、争议车库东四间平房部分、争议观赏性亭子部分、争议加建北面平房部分、争议加建假山鱼池部分、争议院内外硬化及附属设施部分建成时间均为2016年10月。该报告对本案所涉及的海碗居餐馆的装饰装修及加建的现值进行了评估。结论为在评估基准日2020年10月26日的市场价值评估值为7098730元。其中非争议室内装饰装修部分评估价值为4248973元；争议加建部分价值总计2849757元。此次鉴定产生了鉴定费用96300元，由海碗居餐馆预付。该评估报告出具后，海碗居餐馆认为该报告记载的内容有部分遗漏，包括争议加建假山鱼池部分缺少龙头装饰、院落内鱼池西边的太湖石假山两部分的估价以及争议院内硬化及附属设施部分中化粪池计量单位为1，但实际为两个圆柱形化粪池。评估机构于2020年12月16日出具《说明函》，对海碗居餐馆提出的上述异议作出以下书面回复意见：本次评估标的的项目、数量、工程量等信息以双方当事人代表共同签字确认的《现场勘验记录》内容、双方签字的图纸及相关资料为依据，评估结论已包含上述项目。双兴公司认为该评估报告中争议项部分不属于海碗居餐馆的装饰装修损失范围内。其认为根据双方约定，海碗居餐馆仅可对房屋内部进行装修，不能擅自加建及进行外部改造、装修，在海碗居餐馆从未向其提交任何施工装修方案的情况下，其对争议项部分不予认可，不同意进行赔偿。对于非争议项下已形成添附的部分，应按双方过错比例进行承担。未形成添附的部分，如果海碗居餐馆交付时该部分物品还是保留评估勘验时的状态，则不要求海碗居餐馆予以腾退清空。经询问，双兴公司称因为其自用部分与海碗居餐馆承租部分系独立院落，故其对海碗居餐馆在案涉场地的加建装修是不知情的。海碗居餐馆对此不予认可。经询问，双兴公司不同意对海碗居餐馆所形成的装饰装修、加建等进行利用。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，双方均认可案涉场地未取得建设工程规划许可证，故双方就案涉场地签订的《租赁协议》无效，本院对此予以确认。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现双兴公司要求海碗居餐馆将案涉房屋按照现状返还并向其交付的主张，于法有据，本院予以支持。但海碗居餐馆已经向其支付了2014年11月1日至2024年10月31日期间的房屋使用的费用共计365万元，双兴公司认为海碗居餐馆应参照租赁协议约定的租金标准由海碗居餐馆支付其实际占有使用期间的占有使用费的答辩意见，于法有据，本院予以采信。关于海碗居餐馆实际使用案涉场地的时间，海碗居餐馆认为应以其收到本案中双兴公司的起诉书后采取搬离措施的时间即2020年1月1日起算，但在其尚未将案涉场地及房屋钥匙实际交还双兴公司的情况下，其主张的退还上述费用的时间起算点有误，故本院参照租赁协议约定的租金标准，酌定由双兴公司以1000元/天的标准，向海碗居餐馆返还自海碗居餐馆将案涉场地腾退并交还双兴公司之日至2024年10月31日期间的房屋占有使用费。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，综合双兴公司及海碗居餐馆办公场所的位置、海碗居餐馆使用案涉场所的时间、海碗居餐馆装修、加建的时间等因素，双兴公司应当知道海碗居餐馆对案涉场地进行了装饰装修或扩建，但在合理期限内并未提出异议，据此本院视为其同意海碗居餐馆对案涉场地的装饰装修、扩建，即双兴公司应就海碗居餐馆在案涉场地上进行的装饰装修及加建产生的费用7098730元在其过错对应的范围内承担相应责任。双兴公司关于不同意支付加建损失的抗辩意见，没有依据，本院不予采信。对于装饰装修部分，双兴公司称海碗居餐馆在缔约时知晓该房屋并未取得相应规划手续的情况，但其并未就该告知义务提交相应证据，且租赁协议中并无相应内容，在海碗居餐馆对此不予认可的情况下，对于双兴公司上述抗辩意见，本院不予采信。但双方约定的租期系30年，该约定亦超过了缔约时关于租赁期限不得超过二十年的法律规定。海碗居餐馆在签约时对此应是明知的，但依旧选择在此情况下缔约并对案涉场地予以装饰装修、加建，应承担一定的过错，且在其实际居住使用期间，加建部分亦未取得相应的规划与建设审批手续，就其加建部分的损失亦存在一定的过错。综上，本院酌定由海碗居餐馆就装饰装修损失自担30%的过错责任，对加建损失自担70%的过错责任；双兴公司则就海碗居餐馆的装饰装修损失承担70%的过错责任，对加建损失承担30%的过错责任。经核算，双兴公司应向海碗居餐馆支付装饰装修损失2974281.1元及加建损失854927.1元，共计3829208.2元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条、第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、北京市海淀双兴工业公司与北京市增光海碗居餐饮有限公司于2014年5月30日签订的《租赁协议》无效；二、北京市增光海碗居餐饮有限公司于本判决生效后7日内按照现状将位于北京市海淀区四季青敬老院南侧、永引北侧的租赁房屋腾退并交还北京市海淀双兴工业公司；三、北京市海淀双兴工业公司自北京市增光海碗居餐饮有限公司向其腾退并交还位于北京市海淀区四季青敬老院南侧、永引北侧的租赁房屋后7个工作日内向北京市增光海碗居餐饮有限公司按照1000元/天的标准支付自实际腾退交还之日至2024年10月31日期间的未实际发生的占有使用费；四、北京市海淀双兴工业公司于本判决生效后7日内向北京市增光海碗居餐饮有限公司支付装饰装修损失2974281.1元及加建损失854927.1元；五、驳回北京市增光海碗居餐饮有限公司其他反诉请求。鉴定费96300元（北京市增光海碗居餐饮有限公司已预付），由北京市增光海碗居餐饮有限公司负担53300元，已交纳；由北京市海淀双兴工业公司负担43000元，于本判决生效后7日内交纳。本诉案件受理费35元（北京市海淀双兴工业公司已预付），由北京市增光海碗居餐饮有限公司负担，于本判决生效后7日内交纳。反诉案件受理费42135元（北京市增光海碗居餐饮有限公司已预付），由北京市增光海碗居餐饮有限公司负担21067元，已交纳；由北京市海淀双兴工业公司负担21068元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 周 红二〇二一年三月十八日书记员 张慧聪