安徽省怀远县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0321民初1904号 原告：杭州瑞晟物业服务有限公司怀远分公司，住所地安徽省怀远县榴城镇榴城路157号翰林世家4号楼2单元201室，统一社会信用代码913403213964513687。 负责人：郑金兵，系该公司经理。 委托诉讼代理人：丁玉环，江苏品迈律师事务所律师。 被告：赵建华，男，1972年9月28日出生，汉族，居民，住安徽省怀远县。 原告杭州瑞晟物业服务有限公司怀远分公司诉被告赵建华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杭州瑞晟物业服务有限公司怀远分公司的委托诉讼代理人丁玉环、被告赵建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杭州瑞晟物业服务有限公司怀远分公司本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的2016年8月26日-2020年8月25日期间的物业服务费3392元以及该期间的二次供水运行费800元、电梯运营费800元(物业费:0.75元/月·平方米×94.21平方米×48月=3392元、二次供水运行费:200元/年×4年=800元、电梯运行费:200元/年×4年=800元),合计4992元。2.判令被告从逾期之日起每日按应缴费用千分之二的标准支付违约金,暂按200元计算；3.判令由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年8月26日，原告杭州瑞晟物业服务有限公司怀远分公司与赵建华签订了《前期物业服务协议》,合同约定由原告向安徽省蚌埠市怀远县涡北新区新三中北门翰林世家小区提供物业管理服务。原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人,受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用。被告赵建华物业面积94.21平方米,按合同约定应当向原告缴纳物业服务费以及二次供水运行费和电梯运营费合计4992元,但被告一直拒绝缴费。原告已按合同约定为被告所在的小区提供了物业管理服务,但被告却拒不履行自己的缴费义务,且经原告催缴后仍未有效果。为此，诉请支持原告的诉讼请求。 赵建华辩称：1.我对于欠付物业费的时间和金额无异议；2.对于二次供水费、电梯运营费未交也无异议，但这两种费用的标准我不清楚；3.我未交物业费的原因是原告和开发商没有解决我房屋的质量问题，原告也答应对我的房屋进行维修，但一直拖延至今。 本院经审理认定事实如下：2014年7月1日，杭州瑞晟物业服务有限公司与蚌埠市绿都房地产开发有限公司签订《怀远·翰林世家物业服务合同》。2014年8月26日，被告赵建华（乙方）与原告杭州瑞晟物业服务有限公司怀远分公司（甲方）签订了《前期物业服务协议》，约定：1.由原告向安徽省蚌埠市怀远县榴城镇翰林世家小区业主提供物业管理服务，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人,受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用。2.物业服务费用每年预交一次；由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅为0.75元/月·平方米（上述费用标准中未计入的共有设施设备如电梯、增压水泵等运行能耗、维保费用另行预收）。3.乙方违反本协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天加收应收额2‰收取违约金，逾期三个月仍拒绝缴纳的，甲方可向物业所在地人民法院提请诉讼，由于乙方未交纳物业服务费而影响其他业主利益的，需承担赔偿其他业主相应赔偿责任。4.被告赵建华是怀远县榴城镇翰林世家4幢1单元1301室的登记权利人，房屋面积94.21平方米。 经核算，被告赵建华自2016年8月26日起至2020年8月25日未按期交纳物业费3392元（0.75元/月·平方米×94.21平方米×48月）、二次供水运行费800元（200元/年×4年）和电梯运营费800元（200元/年×4年），合计4992元。2019年5月26日，原告以书面形式进行了催收。 另查明：被告提供的照片和光盘显示，其居住的房屋出现墙皮开裂等问题。 以上事实由原告提供的企业信息复印件、《怀远·翰林世家物业服务合同》《前期物业服务协议》复印件、催费通知照片、房屋照片、光盘及当事人陈述予以证实。 本院认为：物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费；业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 本案中，原告杭州瑞晟物业服务有限公司怀远分公司已经为被告赵建华提供服务并进行了催告，被告应当承担给付物业费、共有设施设备运行能耗及维保费用的责任。因此，原告诉请被告支付欠缴物业费、电梯运营费、二次供水费合计4992元的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告赵建华关于原告答应维修房屋但未实际履行，所以不应当承担物业费的辩解意见，混淆了物业服务合同责任和房屋维修合同责任的承担主体，也实质性的错误理解了两种不同的法律关系。因此，该辩解意见本院不予采纳，被告交纳物业费用的责任不能免除。 至于逾期付款违约金。物业费的收取不仅关系到物业公司的自身生存，也关系到全体业主的利益能否得到有效维护。因此，原告关于逾期付款应当支付违约金的诉讼意见，本院予以支持。但《前期物业服务协议》中的违约金条款为格式条款，约定的违约金标准既过分高于造成的损失，原告又未能举证证明被告违约行为除造成原告银行利息损失外,尚存在其他实际损失。因此，本院参照有偿合同对违约金标准予以调整。并且，综合被告不愿意交纳物业费的原因、“维权”的意图，结合物业合同的特殊性和普遍性，本案逾期付款违约金自起诉之日（2021年3月4日）起计算为宜。 依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院》第一条、第六条、第八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下： 一、被告赵建华于本判决生效之日起十日内向原告杭州瑞晟物业服务有限公司怀远分公司给付位于怀远县榴城镇翰林世家4幢1单元1301室自2016年8月26日起至2020年8月25日期间欠付的物业费、电梯运营费、二次供水费合计4992元； 二、被告赵建华于本判决生效之日起十日内向原告杭州瑞晟物业服务有限公司怀远分公司支付逾期付款违约金（逾期付款违约金自2021年3月4日起，以4992元为基数，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30%计算至实际清偿之日止）； 三、驳回原告杭州瑞晟物业服务有限公司怀远分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告赵建华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员  褚宏泉 二〇二一年三月三十一日 法官助理耿玉凤 书记员葛政明 提示：1、宣判后一方或者双方当事人提出上诉的，应将上诉状提交承办人； 2、判决生效后申请执行的期限为二年。 附相关法律条文： 1.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 2.《最高人民法院》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 第八条业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。 3.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第一百七十四条法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定