河南省平顶山市卫东区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0403民初625号原告:平顶山高阳物业服务有限公司，住所地平顶山市高阳小区物业办公楼，统一社会信用代码91410400330077502T。法定代表人：沈战洪，总经理。委托诉讼代理人：翟朋华，该公司副经理。委托诉讼代理人：王林军，平顶山市高新区正平法律服务所法律工作者。被告:杨成立，男，1978年10月10日出生，汉族，住平顶山市高新区。委托诉讼代理人：程建祥，河南春来律师事务所律师。委托诉讼代理人：江月，河南博识律师事务所律师。原告平顶山高阳物业服务有限公司（以下简称高阳物业）与被告杨成立物业服务合同纠纷一案,本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高阳物业的委托诉讼代理人翟朋华、王林军，被告杨成立及其委托诉讼代理人程建祥、江月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高阳物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2019年1月1日至2020年12月31日物业费708元及违约金420元，合计1128元，今后的违约金自原告起诉之日按欠交的有关物业费3‰的比例支付至物业费本金全部清偿完毕之日止；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告与中平能化集团阳光物业有限公司于2011年9月22日签订高阳小区《前期物业服务合同》，约定为被告位于的神马大道东××小区××房产(建筑面积74.81㎡)提供物业服务，收费标准为每月每平方米0.36元，2019年垃圾处置费每月5元。逾期交纳物业费的，从逾期之日起每天按欠交的有关费用3‰的比例收取违约金。在合同的履行期间被告以种种理由拒绝交纳物业费用，截止原告起诉之日共拖欠物业费708元，逾期违约金420元，共计1128元。另，在上述物业服务合同签订后，平煤集团于2014年6月23日召开工作专题会议由平顶山大庄矿实业有限公司对高阳小区进行物业服务。综上，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求贵院依法裁判。原告高阳物业提供有如下证据：1、前期物业服务合同及高阳小区住户情况登记表；2、杨成立拖欠物业费明细；3、高阳小区其他业主缴纳物业费的收据；4、中平会纪[2014]66号文《高阳小区新城小区劳模小区交接工作专题会议纪要》；5、平顶山大庄矿实业有限公司证明；6、平顶山市发展和改革委员会、平顶山市房产管理局平发改房价[2014]283号文《关于印发平顶山市主城区住宅物业服务收费指导价标准的通知》；7、平顶山市人民政府《关于印发驻平顶山市中央企业职工家属区供水供电供暖和物业管理分离移交工作方案》；8、中国平煤神马集团中平[2018]77号《中国平煤神马集团职工家属区物业管理工作指导意见（试行）》；9、高阳物业日常管理的照片；10、2018年12月28日通过公示牌张贴的《关于征收2019年度物业费的通知》；11、高阳物业向杨成立催缴物业费的通知单及送达手续。被告杨成立辩称，一、高阳物业的诉求没有任何依据。(一)答辩人与高阳物业不存在物业服务合同关系。1、2011年9月22日，被告与中平能化物业集团阳光物业有限公司(以下简称阳光物业)签订《前期物业服务合同》，约定由阳光物业向被告提供前期物业服务至业主委员会与新的物业服务企业签订物业服务合同，但是被告从未与高阳物业签订过物业服务合同，且阳光物业于2019年至今并未在高阳小区进行过物业服务。2、高阳物业进驻被告所在小区不合法。平煤集团以及阳光物业无权将被告所在小区的全部物业服务一并转让给高阳物业。根据被告与阳光物业间的《前期物业服务合同》第一条第一款第5项约定，以及《物业管理条例》第59条的规定，阳光物业不得将“本物业的整体管理责任转让给第三方”。另一方面，平煤集团、阳光物业大庄矿、高阳物业均系独立的法人，即使不考虑高阳小区业主们的意愿，根据平煤中平会纪[2014]66号文，平煤将高阳小区的物业转交大庄矿，大庄矿也应继续留用原高阳小区外聘的物业公司，或者面向社会公开选聘物业管理公司，而不是让高阳物业公司直接进驻。3、小区的物业服务质量影响着小区业主们的生活质量，鉴于阳光物业一直未能按照合同提供物业服务，被告等业主有权利成立业主大会、业主委员会，选聘小区全体业主认可的物业服务企业，解除同阳光物业的服务合同，但是本案的原告高阳物业一直阻挠小区业主们成立业主大会、业主委员会。4、根据《平顶山市物业服务收费管理办法》第27条，只有被告与阳光物业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会经业主大会同意与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，才对被告具有约束力。(二)高阳物业并未提供物业管理服务。根据《河南省物业管理条例》，物业公司应当对小区物业共用部位、共用设施设备进行日常维护、养护和管理，维护物业管理区域公共秩序、交通秩序，维护小区环境卫生，以及小区的安全防范义务。但是高阳物业强行进驻小区后，不仅未进行物业服务，且存在诸多违法行为。1、未能维护小区的环境卫生。高阳物业进驻后，并无人员对小区楼道、楼梯、天台、屋面、楼外道路、广场、庭院等公共区域进行清扫，未配置垃圾收容器即垃圾箱，没有及时进行小区生活垃圾的收集、清运，致使小区里垃圾随处可见小区楼道墙面贴满了小广告。2、未能维护小区的绿化。高阳物业并未对小区进行绿化养护服务，对于小区乱挖乱建现象不闻不问，致使小区里的草坪区、地被区灌木区等都变成了私人的菜园子，何谈小区绿化率，何谈灌木等树木成活率。3、未能尽到小区共用部位公用设施设备运行和维护义务。首先，小区建筑物的外墙面粉刷层脱落、道路塌陷、地砖松动缺损不平整、排水沟塌陷、路灯损坏，业主们多次反映，高阳物业置之不理，至今未进行修复。其次，高阳物业对于消防设施的维护缺失，即使有些楼层设置了消防设施，也形同虚设，消防设施不可用。2020年2月小区发生火灾，消防人员发现消防供水设施无法取水，未能在最佳时间救援，造成业主的损失扩大。4、高阳物业不作为。对于小区私拉电线改动供电线路、破坏承重墙、擅自挖掘菜园、违法占用公共区域搭建建筑物、构筑物、随意丢弃垃圾、侵占绿地、毁坏绿化植物、堵塞消防通道、车辆随意停放等现象不管不顾。5、高阳物业擅自变更小区公共设施用途，将小区物业管理用房、垃圾中转站对外出租;擅自将小区公共区域、通行道路以及消防通道用于盈利性经营，允许外来车辆进入小区停车，并非法占有全部收益。6、高阳物业未履行公示义务。根据《河南省物业管理条例》，高阳物业应公布物业服务项目及收费标准、共用设施设备日常维修保养信息及保养情况、业主们缴纳物业费情况及公共水电分摊费用情况、物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况，但高阳物业不仅不公示，且在业主们要求公示时，拒不公示。综上，鉴于被告既没有同高阳物业签订物业服务合同，高阳物业也没有提供物业服务，被告没有义务支付物业服务费。二、高阳物业诉求的物业费没有计算依据（一）高阳物业按照每月0.36元/㎡计算物业费没有依据。被告同阳光物业签订的《前期物业服务合同》，每月0.24元/㎡。根据《平顶山市物业服务收费管理办法》第23条，物业公司的物业服务收费实行明码标价，并进行公示。当物业服务收费的标准发生变化时，物业服务企业应当在执行新标准前一个月，将新的收费标准进行公示。阳光物业从未通知被告及其他业主要采用新的计算标准，小区业主也从未同意选聘高阳物业。(二)高阳物业要求支付违约金没有依据。(三)高阳物业诉求的5元垃圾处置费没有依据。被告杨成立提交有如下证据：1、2011年9月22日中平能化集团阳光物业有限公司与杨成立签订的前期物业服务合同；2、照片20张及光盘3张；3、高阳小区部分业主签名；4、证人蔡某、闫某证言。根据当事人提供的证据，结合双方当事人陈述，本院确认如下事实：被告杨成立系平顶山市卫东区高阳小区的业主，于2011年9月22日入住该小区27号楼2单元4楼西户，其房屋建筑面积为74.81平方米。2011年9月22日，中平能化集团阳光物业有限公司（甲方）与杨成立（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定:甲方依据本协议向乙方收取物业服务费用;物业服务费用按年收取，交纳时间为每年12月31日前;多层住宅按建筑面积每月0.24元/㎡，该合同还就物业管理服务的内容和服务质量进行了约定。环境卫生的质量要求为:(1)干净、整洁、垃圾日产日清；(2)无杂物堆放、各物品摆放有序。合同第四条第八项规定物业管理服务费用标准按平顶山市物价局和政府有关部门相关规定适时进行调整。第九项规定乙方不得以任何理由拒交物业管理服务费。2014年6月23日，中国平煤神马集团召开高阳小区、新城小区、劳模小区交接工作专题会议，决定由大庄矿、高庄矿分别负责高阳小区、新城小区的物业管理工作交接工作要在6月30日前完成。2014年7月1日起，平顶山大庄矿实业有限公司服务二队正式全面负责高阳小区的物业服务管理工作，2015年2月10日，平顶山市大庄矿实业有限公司服务二队更名为平顶山高阳物业服务有限公司。高阳小区物业管理服务的权利和义务由高阳物业行使和承继。杨成立已向高阳物业缴纳了2019年前的物业费用。因杨成立未缴纳2019年1月1日至2020年12月31日的物业费708元，高阳物业向杨成立发出《物业服务费催费通知单》，催促其交纳2019年至2020年的物业费708元。2018年3月20日，中国平煤神马集团作出《中国平煤神马集团职工家属区物业管理工作指导意见(试行)》(中平[2018]77号文件)，该文件决定集团职工家属区物业费收取标准暂按物业服务质量二星级标准起步执行，即物业费多层小区0.36元/平方米/月(建筑面积)、高层小区0.95元/平方米/月(建筑面积)。2018年12月28日，高阳物业作出《关于征收2019年度物业费的通知》，将上述文件规定的收费内容进行了公告。自2019年1月起，高阳物业决定对该小区多层住宅的物业费收取标准变更为0.36元/平方米/月(建筑面积)。大部分业主按照该标准向平顶山高阳物业服务有限公司交纳了2019年和2020年度的物业费用。另查明，高阳物业在对平顶山市卫东区高阳小区管理过程中，实施了卫生清洁、公共秩序维护绿化养护、物业共用部位维护等服务和管理工作，但该小区部分地面确实存在垃圾乱堆乱放、部分消防不完善等现象。本院认为，中平能化集团阳光物业有限公司与杨成立签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立，合法有效，双方均应遵守。高阳物业是依据中国平煤神马集团决定成立并接管高阳小区，对高阳小区的物业进行管理和服务，该公司作为本案原告诉讼主体适格。关于被告杨成立主张的高阳小区存在垃圾乱堆、车辆乱停、消防设施不全等管理不到位及拒交物业费问题。本案中，高阳物业对杨成立居住的高阳小区确实提供了环境卫生清洁、公共秩序维护等相关物业服务，履行了物业服务合同的主要义务，该公司要求杨成立交纳物业服务费，理由正当，应当予以支持。虽然高阳物业在物业管理中存在一些服务不到位问题，但物业服务具有公共性，物业服务的对象是小区的全体业主。如果个体业主因物业服务存在瑕疵或不能令其满意而拒交物业费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，物业服务质量将更加难以提高，最终将损害到大多数业主的利益。业主在物业管理活动中，有权监督物业服务情况，认为物业服务企业存在服务不到位问题，可依法定程序解决，但不能以此拒交物业费。综上，原告要求被告交纳拖欠物业费的主张成立，本院予以支持。关于原告主张的违约金420元，因高阳物业在物业管理中存在一些服务不到位的方面，故对其该项主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下:(1被告杨成立于本判决生效之日起十日内向原告平顶山高阳物业服务有限公司支付自2019年至2020年的物业服务费708元。(1驳回原告平顶山高阳物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨成立负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判员  张冯现二〇二一年三月二十六日书记员  沈 洋附：本判决适用的相关法律依据《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。