北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初5805号原告：北京童心光铄文化艺术传媒有限公司，住所地北京市朝阳区北苑家园秋实街1号伍层X。法定代表人：刘凤，执行董事。委托诉讼代理人：许米娜，北京市圣奇律师事务所律师。被告：北京易事达投资有限公司，住所地北京市怀柔区城北三公里铁路北500米（富兴冲压件厂院内）。法定代表人：谈红，董事。委托诉讼代理人：宋秀芬，北京市领度律师事务所律师。委托诉讼代理人：王妍，女，1975年7月23日出生，回族，该单位法务助理。原告北京童心光铄文化艺术传媒有限公司（以下简称原告）与被告北京易事达投资有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人许米娜，被告委托诉讼代理人宋秀芬、王妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告自2020年2月1日至2020年2月29日的租金15330元；2、被告退还原告自2020年3月1日至2020年3月31日的租金15330元；3、被告退还原告履约保证金43800元；4、被告给付原告违约金45990元。事实和理由：原、被告于2018年3月21日签订《租赁合同》，约定原告承租被告位于北京市朝阳区北苑家园秋实街1号伍层X部分房屋（以下简称涉案房屋），租期自2018年4月1日至2021年3月31日。现原告已付履约保证金43800元，并已付租金至2020年3月31日。后原、被告于2020年6月1日签订解除协议，约定涉案合同于2020年5月31日解除，并写明系原告提前退租。但实际被告系二房东，产权人系北京城建兴华地产有限公司（以下简称城建公司），被告与城建公司的租赁合同于2020年2月29日已经到期终止，被告自此已构成无权出租，但未及时告知原告，致原告多支付了租金。因此，涉案合同应认定于2月29日解除，被告并应退还自3月1日起至3月31日止的租金。被告于3月份开始向商户发布解除通知，同意解除的商户就撤场了，截至6月份整个商场已经闭店，合同实际已无法履行，原告才决定撤场，被告提出由原告申请提前解除合同，否则不予盖章确认，才签订了提前退租协议。因此，应认定系被告违约，致合同解除，被告应退还履约保证金，并给付违约金。此外，就2020年2月租金，处于疫情期间，被告应退还相关租金。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。被告与城建公司的租赁合同确于2020年2月29日到期终止，此后被告未再向城建公司支付租金，但双方至今仍未进行最终结算，城建公司亦同意在双方结算、交还房屋之前，相关产业仍由被告管理、收取租金。被告于2020年3月始，已向各商户发布告知函，经被告与城建公司协商，商场此后由城建公司自主经营，愿意继续承租的商户可由被告协调，直接与城建公司签订房屋租赁合同，不愿意承租的商户可办理解除手续。截止6月份确实有部分商户撤场，但未影响商场经营。因此，应认定原告提前解除合同，且双方已就此签订提前退租协议，应按退租协议履行。就2月份租金，现城建公司未向被告免除该租金，不同意免除。如法院判定被告负担违约金，申请法院予以酌减。本院经审理认定事实如下：原、被告于2018年3月21日签订《租赁合同》，约定原告承租被告涉案房屋，房屋租赁期限自2018年4月1日起至2021年3月31日止，合同并约定了租金标准，其中第一租赁年度月租金为14600元，第二租赁年度月租金为15330元，第三租赁年度月租金为16096．5元；原告每三个月作为一个结算周期向被告支付租金一次，在合同期限内，原告提前20日向被告支付下一结算周期的租金；原告向被告支付履约保证金43800元；租赁期间，无约定或法定事实和理由，被告单方解除合同的，应当提前三个月书面通知原告，被告应向原告赔偿三个月的租金作为违约金；租赁期间，无约定或法定事实和理由，原告单方解除合同的，应当提前三个月书面通知被告，原告应向被告赔偿三个月的租金作为违约金，原告的履约保证金及未履行完的租金，被告不予退还。庭审中，原、被告认可原告已付履约保证金43800元，并已付租金至2020年3月31日。后原、被告于2020年6月1日签订《提前解除〈租赁合同〉的协议》，写明因原告要求提前解除租赁合同，达成如下协议：涉案合同于2020年5月31日提前终止；双方确认，原告的租金支付到2020年3月31日；被告同意免去原告2020年4月1日至本合同约定的租赁商铺交还期间的租金；由于原告原因导致租赁合同提前解除，因此原告已支付的履约保证金43800元用于弥补因此给被告造成的损失，被告不再退还。就双方争议的事实和证据。庭审中，原告还向本院提交了：1、被告与其他商户微信聊天记录截图及2020年3月发送各商户的《告知函》，显示被告告知其与城建公司的租赁合同于2020年2月29日期满，城建公司决定自主经营，希望商户于五个工作日内告知是否愿意继续经营。原告并表示其未收到。2、原、被告微信聊天记录截图，显示被告于5月27日“你必须给我们一份撤店申请，这样的话可直接签合同终止协议”，“要不还是得麻烦两个流程”，后被告于5月28日向原告发送撤店申请文档，原告答复“我盖公章就可以吧”。就此，被告表示对证据1真实性无法确认，但确实向商户包括原告发函告知；对证据2真实性无法确认。被告还向本院提交了：1、商场经营照片，显示2020年11月18日商场营业情况。2、城建公司于2020年11月30日向被告发送的《关于尽快交还北苑家园中心区综合服务楼的函》，写明租赁期限已于2020年2月29日届满，“至今已近十个月，贵司尚未将该综合服务楼交还我公司，目前还有部分商户尚未撤离。贵司正式将该综合服务楼移交我公司之前，该楼一切管理、安全责任均由贵司承担，在此期间商户应缴的一切费用由贵公司负责收取”，“自合同到期后2020年3月1日起，贵司应向我司交纳双倍租金”。就此，原告表示对证据1真实性不认可；对证据2由法院核实。本院认为，就原、被告于2018年3月21日签订的《租赁合同》，现被告自认其与城建公司的租赁合同确于2020年2月29日到期终止，就2020年3月1日至2021年3月31日期间的房屋租赁合同部分，应属无效。就其他合同内容，系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现双方均认可合同已经解除，本院对此不持异议。就原告第一项诉讼请求，现原告已付2020年2月租金，显示原告具备履行合同的支付能力，被告亦表示城建公司未向其减免租金，原告要求被告退还租金，本院难以支持。就原告第二项诉讼请求，原告实际占有使用相应期间的涉案房屋，应支付3月1日至3月31日期间的租金。争议焦点在于收取租金方如何确认，现被告与城建公司的租赁合同已于2020年2月29日终止，结合城建公司出具的《关于尽快交还北苑家园中心区综合服务楼的函》，双方仍未进行最终结算，且城建公司在该函中同意交接前由被告收取商户租金，再由被告向城建公司支付。因涉及城建公司利益，以及商户已付租金的处理，不宜在本案中对原告已付3月租金进行退还处理，但相关诉讼费宜由被告负担。就原告第三项诉讼请求，原、被告虽于2020年6月1日签订《提前解除〈租赁合同〉的协议》，但如上所述，自2020年3月1日起的合同部分无效，无法确认合同于5月31日解除。被告亦未举证证明其有权代理城建公司免除原告自4月1日起的租金。该协议客观上履行不能，被告据此主张扣留原告履约保证金，本院难以支持。就合同解除的违约责任，被告虽表示已协调城建公司与原告直接签订新的房屋租赁合同，但原告作为缔约一方，有权选择撤场、不再签订房屋租赁合同。应认定被告违约，致原告合同目的无法实现，原告无须就此支付履约保证金。就原告第四项诉讼请求，如上所述，被告应予支付，但违约金标准过高，被告应申请予以酌减，综合考虑被告违约行为、原告损失等，酌情判定被告给付违约金14600元，但相关诉讼费仍由被告负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告北京易事达投资有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告北京童心光铄文化艺术传媒有限公司履约保证金四万三千八百元。二、被告北京易事达投资有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告北京童心光铄文化艺术传媒有限公司违约金一万五千三百三十元。三、驳回原告北京童心光铄文化艺术传媒有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1350元，由被告北京易事达投资有限公司负担1200元（于本判决生效之日起十五日内给付原告北京童心光铄文化艺术传媒有限公司）；由原告北京童心光铄文化艺术传媒有限公司负担150元（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  付瑞洁二〇二一年三月二十九日书记员  张 茜