河南省鹿邑县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1628民初598号原告：刘伟华，男，1980年11月28日出生，汉族，住河南省平顶山市卫**。委托诉讼代理人：崔效林，男，系河南纳贤律师事务所律师。被告：王和平，男，1952年11月4日出生，汉族，住河南省周口市淮阳区。委托诉讼代理人：王磊，男，1978年1月2日出生，汉族，住河南省周口市淮阳区。王和平之子。被告：河南励宁置业有限公司，住所地河南省鹿邑县西城一街北段，统一社会信用代码91411628568618831U。法定代表人：陈圣桉，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵明，男，系该公司工作人员。原告刘伟华与被告王和平、河南励宁置业有限公司执行异议之诉一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘伟华委托诉讼代理人崔效林、被告王和平委托诉讼代理人王磊、被告河南励宁置业有限公司委托诉讼代理人赵明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘伟华向本院提出诉讼请求：1、依法撤销鹿邑县人民法院作出的（2020）豫1628执异102号民事裁定书，判决驳回案外人的申请；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告刘伟华与被告河南励宁置业有限公司民间借贷纠纷一案，鹿邑县人民法院于2019年11月28日作出（2019）豫1628民初3659号民事判决，判决被告河南励宁置业有限公司偿还原告刘伟华借款本金1500000元、利息668436元。判决生效后，被告河南励宁置业有限公司未履行义务，原告申请法院强制执行，鹿邑县人民法院查封了被告王和平以物抵债的的房屋(犹龙居一期1号楼1单元1801号)，被告王和平向法院提出执行异议，鹿邑县人民法院在未开庭质证的情况下，作出（2020）豫1628执异102号执行裁定：中止对位于鹿邑县××××大道与博德路交汇处励宁犹龙居一期1号楼1单元1801号房产的执行。原告认为，鹿邑县人民法院未经审理、听证，作出执行裁定，程序违法，被告王和平的异议申请不符合《最高人民法院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，最高人民法院（2020）最高法民申4108号裁定裁判要旨规定：《执行异议和复议规定》第二十九条之所以对消费者购房人的物权期待权特别保护，系基于消费者购房人的生存权优先理念。当事人通过以房抵债方式取得的房屋，并未实际支付购房款。因以物抵债属于原来金钱之债的履行方法，当事人可以请求相对方履行该以房抵债协议和交付房屋，但在房屋权属变更登记之前，其不能基于《商品房买卖合同》形成优于其他债权的利益，并据此排除强制执行。本案中，被告王和平并未与河南励宁置业有限公司签订正式的房屋买卖合同，仅签订定房合同，不符合法律规定。王和平辩称，被告王和平与被告河南励宁置业有限公司于2016年签订订房协议，该协议具备商品房买卖合同的主要内容，且已按照约定支付购房款，系双方合法、自愿签订的有效合同，应当认定为法律意义上的房屋买卖合同。河南励宁置业有限公司辩称，涉案房屋应当给被告王和平，法院应当予以解封，同意王和平观点。原告刘华伟围绕诉讼请求向法庭提交：（2020）豫1628执异102号民事裁定、（2020）最高法民申4108号民事裁定各一份，证明被告王和平执行异议不符合《执行异议和复议规定》第29条规定，以及最高院的司法观点。经庭审质证，被告王和平异议认为，（2020）最高法民申4108号裁定不属于最高人民法院公布的指导性案例的范畴，案情与本案不符，没有参考价值，不能作为定案依据。被告河南励宁置业有限公司同王和平意见。经审查，本院对该组证据的真实性予以认定。被告王和平围绕其抗辩向法庭提交证据如下：1、被告王和平与河南励宁置业有限公司于2016年10月12日签订的订房协议一份。证明在鹿邑县人民法院查封涉案房屋之前，被告与第三人已经签订了订房协议。经庭审质证，原告对该组证据的真实性无异议，但该协议并非是正式的房屋买卖合同，该协议第四条约定，励宁公司取得正式的预售许可证时，双方签订商品房买卖合同，足以证实该协议并非是商品房买卖合同。被告河南励宁置业有限公司对该证据无异议。经审查，本院对该证据的真实性予以认定。2、2016年10月11日收据一份，证明被告王和平已将房款全额支付给河南励宁置业有限公司。经庭审质证，原告对该收据的真实性无异议，但被告王和平并未实际付款，该房是以物抵债，不符合《执行异议和复议规定》第29条第三项的规定。被告河南励宁置业有限公司对该证据无异议。经审查，本院对该收据的真实性予以认定。3、房屋钥匙一套，证明该房屋第三人已经交付给被告，被告并实际占有。经庭审质证，原告异议认为，该钥匙是否是涉案房屋的钥匙无法证实，不能达到被告的证明目的。被告河南励宁置业有限公司对该证据无异议。经审查，本院对该证据的真实性予以认定。4、鹿邑县不动产登记服务中心出具的个人房屋信息查询情况表一份，证明被告王和平名下无房产，涉案房屋是王和平居住的。经庭审质证，原告对其真实性无异议，对其证明目的有异议，其名下未登记房产，不代表其没有房屋居住，该证据仅能证实被告名下没有依法登记的房屋。被告河南励宁置业有限公司对该证据无异议。经审查，本院对该证据的真实性予以认定。5、周口市川汇区人民法院判决书四份，本案案情与上述四份判决书相似，请法庭参考。经庭审质证，原告对该组判决书的真实性无异议，该判决书均与最高法的裁判要旨不一致，如果按照被告的意见，该四份判决书均应再审并作出正确的判决。被告河南励宁置业有限公司对该证据无异议，川汇区法院案件与本案案情一致，一共31户全部解封，且给31户办理了房屋过户登记手续。经审查，本院对该组证据的真实性予以认定。被告河南励宁置业有限公司未向法庭提供证据。根据当事人提供的证据及当事人庭审陈述，本院对本案的事实认定如下：原告刘伟华与被告河南励宁置业有限公司民间借贷纠纷一案，鹿邑县人民法院于2019年11月28日作出（2019）豫1628民初3659号民事判决，判决被告河南励宁置业有限公司偿还原告刘伟华借款本金1500000元、利息668436元。判决生效后，被告河南励宁置业有限公司未履行义务，原告申请鹿邑县人民法院强制执行，本院作出（2020）豫1628执1129号执行裁定，查封了河南励宁置业有限公司开发的位于鹿邑县××××大道与博德路交汇处励宁犹龙居一期的涉案房屋，被告王和平向本院提出执行异议，本院于2020年12月26日作出（2020）豫1628执异102号执行裁定，中止对位于鹿邑县××××大道与博德路交汇处励宁犹龙居一期1号楼1单元1801号房产的执行。原告不服，诉讼来院。另查明，因河南励宁置业有限公司欠王和平借款，双方于2016年10月12日签订定房协议，约定王和平购买河南励宁置业有限公司开发的位于鹿邑县××××大道与博德路交汇处励宁.犹龙居一期1号楼1单元1801号房产，总价为337293元，2016年10月11日，河南励宁置业有限公司将其欠王和平337293元借款转为购房款并为王和平出具收条，河南励宁置业有限公司已将涉案房屋交付王和平，王和平尚未入住。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，在金钱债务执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定的总价款的百分之五十。本案中，被告王和平、河南励宁置业有限公司于2016年10月12日签订定房协议，双方的交易行为发生在本院对该涉案房屋查封之前，且以抵债方式支付全部购房款，双方对该交易均予认可，不违反法律规定，商品房买卖合同合法有效，河南励宁置业有限公司已实际交付房屋，王和平实际占有至今，且被告王和平名下在当地无其他住房，王和平就执行标的享有足以排除执行的民事权益。综上，依照《最高人民法院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、三百一十三条第一款第二项的规定，判决如下：驳回刘伟华的诉讼请求。案件受理100元，由原告刘伟华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判长  孙现义审判员  李 杰审判员  季禹昌二〇二一年三月十五日书记员  王冬梅