北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初357号原告：北京华恒兴业房地产开发有限公司，住所地北京市通州区滨惠北一街3号院3号楼1层101室。法定代表人：范文霞，董事长。委托诉讼代理人：倪静，北京市世方永泰律师事务所律师。被告：于智强，男，1982年1月25日出生，满族，户籍地北京市通州区。原告北京华恒兴业房地产开发有限公司（以下简称华恒公司）与被告于智强商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法由审判员齐松独任审判，公开开庭进行了审理。原告华恒公司委托诉讼代理人倪静到庭参加诉讼。被告于智强经本院依法传唤，未出庭应诉。本案现已审理终结。原告华恒公司向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令解除双方签署的编号为Y1863809的《北京市商品房预售合同》；2．请求判令被告将房屋腾空后交还原告，并配合原告办理网签合同注销手续；3．请求判令被告偿还原告代偿金额183万元，案件受理费10184元；4．请求判令被告向原告支付违约金734168．2元；5．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2016年3月31日签订了编号为Y1863809的《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定由被告购买原告开发建设的通州区运河核心区IV-08号多功能用地项目8BC商务公寓楼xx号商品房（现更名为：北京市通州区滨惠北一街xx号）（以下称涉案房屋），涉案房屋房款共计3670841元，被告以向银行申请贷款的方式购买涉案房屋，支付首付款1840841元，余款183万元由被告向银行申请贷款支付，涉案房屋已按合同约定交付被告。2017年7月11日，被告与中国建设银行股份有限公司北京通州分行（以下简称建行）签署《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告向建行贷款183万元支付剩余房款，原告为被告提供了连带保证责任担保。2019年8月2日，贵院做出了（2019）京0112民初10926号民事判决书，判决原告与被告连带向建行偿还涉案房屋借款本金1662250元及至借款还清之日止的利息、案件受理费10184元，该判决已生效。因被告未履行判决，原告无奈已于2019年10月28日代被告向建行偿还了涉案房屋借款本息共计183万元。依据《预售合同》附件五第二条第6款的约定，现原告为被告代偿了剩余全部贷款本息，依据双方约定原告有权解除预售合同，被告应配合原告办理预售合同登记备案注销手续，偿还原告的贷款本息，赔偿违约金，腾空房屋交还原告，原告要求在被告已付房款中直接扣除代偿本息、案件受理费、违约金及诉讼费。综上，为维护原告合法权益，恳请法院判如所请。被告于智强未答辩。本院经审理查明事实如下：2016年3月31日，原告华恒公司作为出卖人与被告于智强作为买受人签订了涉案《预售合同》，约定由于智强购买坐落于通州区运河核心区IV-08多功能用地通州区运河核心区IV-08号多功能用地项目8BC商务公寓楼xx号商品房（以下称涉案房屋）。预售合同约定涉案房屋总价款3670841元。预售合同附件五约定具体付款方式为预售合同签订当日买受人向出卖人支付首付款1840841元，剩余房款183万元由买受人以申请银行按揭的方式向出卖人支付。预售合同附件五还约定：“买受人在“贷款机构”发放贷款以后，逾期偿还贷款本息而致使出卖人履行了代为偿还贷款本息（含罚息、赔偿金、追款费用等，下同）的保证责任，则出卖人有权任意选择下列一种或采用全部方式进行处理：（1）出卖人有权向买受人追索代为偿还的贷款本息，并自出卖人代为偿还贷款本息之日起至买受人向出卖人偿还全部贷款本息之日止，由买受人向出卖人支付代还贷款本息日千分之五计算的违约金。（2）自出卖人实际为买受人垫付月供款之日起超过60日或买受人逾期偿还贷款本息累计达到两个月的，出卖人均有权单方解除预售合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款百分之二十的违约金。出卖人在买受人配合办理完成预售合同登记备案注销手续且将该商品房实际退还给出卖人后，出卖人将（扣除违约金、代垫月供款、罚息等费用后）剩余款项无息退还买受人；如买受人已办理了该商品房的交接手续，则买受人应于出卖人解除预售合同通知送达之日起5日内将该商品房腾空完毕并将该商品房交还出卖人，若逾期腾退房屋的，则买受人应按每天每建筑平方米10元的标准向出卖人支付自腾退房屋期限届满之日起至实际交还日的房屋使用费；该商品房内的装修及物品，出卖人有权自行处置（无须给买受人支付任何补偿），或要求买受人恢复该商品房原状，由此产生的费用由买受人承担。”2017年7月11日，于智强、案外人周美华（借款人）与建行（贷款人）、华恒公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定于智强、周美华向建设银行借款183万元，用于购置涉案房屋。借款期限120个月，自贷款人按照约定将借款款项首次划入约定账户之日起计算，首次划款日以贷款支付凭证所载放款日期为准。借款发放日后每月1日为约定还款日，但首次约定还款日为2017年8月1日，最后一次还款日为2027年7月11日。借款人的还款方法为等额本金还款法。借款合同项下担保方式为抵押和保证。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。保证人在本合同项下的保证范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。2017年7月11日，建行向于智强发放了上述183万元贷款。原告华恒公司当庭确认已经收到了于智强购买涉案房屋的全部购房款3670841元（包括首付款1840841元及房贷款183万元）。2017年11月20日，于智强与华恒公司签署了《房屋交付验收单》，涉案房屋交付于智强。因于智强、周美华于2018年7月开始未按约定偿还建行贷款，建行于2019年将于智强、周美华及华恒公司诉至本院，本院审理后于2019年8月2日做出（2019）京0112民初10926号民事判决书，判决：“一、被告于智强、被告周美华于本判决生效之日起七日内共同偿还原告中国建设银行股份有限公司北京通州分行借款本金1662250元，借款利息及逾期还款利息（暂计算至2019年2月21日的利息及罚息67617．49元，自2019年2月22日起至借款还清之日止的利息、罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准计算）；二、被告北京华恒兴业房地产开发有限公司对上述第一项确定的债务承担连带保证责任；被告北京华恒兴业房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告于智强、被告周美华追偿。”并判决华恒公司与于智强、周美华共同负担案件受理费10184元。2019年10月28日，为偿还于智强贷款，华恒公司向于智强在建行的账户支付了1800395．67元。同日，建行出具了个人贷款结清证明，载明“贷款总额183万元的于智强个人贷款已于2019年10月28日结清”。关于已收取的购房款，华恒公司表示同意将购房款超出其诉求主张的部分返还给于智强，但华恒公司同时表示因其已经收到了法院冻结该部分款项及协助执行的通知，故返还时存在实际如何交付的问题。本院认为，当事人有答辩并对对方提供的证据进行质证的权利，被告于智强经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，华恒公司与于智强签订的《预售合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。根据已查明的事实，于智强未按期偿还建行房贷，致使华恒公司承担了保证责任，根据《预售合同》附件五中华恒公司与于智强之间的约定，华恒公司要求解除《预售合同》并要求于智强协助华恒公司办理《预售合同》网签的注销手续，理由正当，证据充分，本院予以支持；华恒公司要求于智强将涉案房屋腾空后退还华恒公司，理由正当，证据充分，本院予以支持；华恒公司要求于智强支付违约金，理由正当，证据充分，根据《预售合同》附件五中双方之间的约定，违约金数额应为涉案房屋总价款的百分之二十即734168．2元。关于华恒公司因承担保证责任代偿的款项，华恒公司有权向于智强追偿，具体数额经核实应为1800395．67元，故其要求于智强向其支付代偿款项的诉讼请求，合理部分，本院予以支持，过高部分，本院不予支持。关于华恒公司主张案件受理费的诉讼请求，华恒公司称其主张的依据系（2019）京0112民初10926号民事判决书判决的结果，但其未提交判决后其实际支出过该项费用的证据，故本院对该项诉求不予支持，华恒公司可待实际支出该项费用后再另案主张。另，涉案《预售合同》解除后，华恒公司应当返还于智强相应的购房款，因本案于智强未到庭，故购房款具体返还事宜双方如有争议，可另案解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起，解除原告北京华恒兴业房地产开发有限公司与被告于智强签订的编号为Y1863809的《北京市商品房预售合同》，被告于智强于本判决生效之日起七日内协助原告北京华恒兴业房地产开发有限公司办理网签注销手续；二、被告于智强将坐落于通州区运河核心区IV-08多功能用地通州区运河核心区IV-08号多功能用地项目8BC商务公寓楼xx号商品房腾空并返还给原告北京华恒兴业房地产开发有限公司，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告于智强支付原告北京华恒兴业房地产开发有限公司违约金734168．2元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、被告于智强偿还原告北京华恒兴业房地产开发有限公司代偿款项1800395．67元，于本判决生效之日起七日内执行清；五、驳回原告北京华恒兴业房地产开发有限公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费（具体数额以公告费票据金额为准），由被告于智强负担，于本判决生效之日起七日内交纳。案件受理费13697元，由原告北京华恒兴业房地产开发有限公司负担159元（已交纳）；由被告于智强负担13538元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 齐 松二〇二一年三月三十一日书记员 赵 凡书记员 于逸冰