包头市青山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0204民初3479号 原告（执行案外人）：周立峰，男，1974年9月5日出生，住内蒙古自治区包头市。 委托诉讼代理人：牛喜珍，包头市博诚法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：谷丽荣，女，1972年1月18日出生，住内蒙古自治区包头市。 被告（被执行人）：尼日格勒，男，1993年8月10日出生，住内蒙古自治区包头市。 原告周立峰与被告谷丽荣、被告尼日格勒案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用普通程序，分别于2020年11月11日和2021年1月7日公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告周立峰及其委托诉讼代理人牛喜珍、被告谷丽荣、被告尼日格勒到庭参加诉讼。第二次庭审中，原告周立峰的委托诉讼代理人牛喜珍、被告谷丽荣、被告尼日格勒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周立峰向本院提出诉讼请求：1、判决停止对原告购买被告尼日格勒名下位于包头市××区房屋一套的强制执行，并解除查封；2、确认原告周立峰与被告尼日格勒签订的房屋买卖合同有效；3、判令被告尼日格勒协助原告办理房屋过户手续；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月19日，原告通过房屋中介购买被告尼日格勒坐落于包头市××区房屋一套，双方签订房屋买卖（置换）合同，合同约定：房屋总价38万元，原告先交首付款13万元，被告尼日格勒将房屋交由原告，余款被告尼日格勒协助原告过户之后，原告将余款付清。合同签订后，原告将13万元首付款交由被告尼日格勒，被告尼日格勒将房本及房屋交由原告，但被告尼日格勒始终不配合原告去银行办理解押及办理房屋过户手续。原告多次去银行想提前还清被告尼日格勒所欠银行房贷，但被告尼日格勒不配合。在2020年5月，原告曾诉至法院要求履行合同，被告尼日格勒称：在2020年因欠谷丽荣（尼日格勒姑姑）借款，该房屋被青山区人民法院查封[案号:(2020)内0204执569号],法院驳回原告诉讼请求。随后，原告向人民法院提出执行异议申请，请求法院依法解除被告尼日格勒位于包头市××区房屋一套的查封，法院审查后作出（2020）内0204执异47号执行裁定书，驳回原告异议请求。原告认为该房屋从2017年至今原告实际占有并居住，房屋已是原告的，法院没有理由查封。而且申请人也愿意将剩余房款交付到法院，现原告为了合法权益，诉至法院，请求判如所请。 被告谷丽荣辩称，尼日格勒是2017年跟其借款20万元，2019年7、8月份时，尼日格勒要给周立峰过户，要还银行贷款还缺一笔钱，又跟其借款，其才知道尼日格勒名下的房子卖了，其就提起诉讼，其与尼日格勒的案件经法院协调达成了调解协议，在执行阶段对案涉的房屋进行了查封，这套房子在尼日格勒装修的时候也跟其借了5万多元，其肯定是不同意尼日格勒卖房，所以其不认可原告的诉讼请求，不能停止对该房屋的执行。 被告尼日格勒辩称，原告诉状上说的基本属实，关于房屋的买卖和交付过程也是对的，但是有一点，并不是原告多次想去银行提前还贷其不配合，房贷一直是其在还，最后一笔贷款原告准备好了，打算跟其一起去银行提前将剩余贷款还清，但是谷丽荣已经将其名下的房子保全了，无法办理解押手续了。对于涉案的房屋其也不知道该怎么处理，确实没有过户给原告，对于原告的诉讼请求，其也不知道该怎么办，听从法院的判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：1.谷丽荣依据（2019）内0204民特308号民事裁定，向本院申请执行。该裁定载明：“尼日格勒借谷丽荣本金200000元，利息128000元，本息合计328000元，于2020年1月20日前一次性偿还”。2020年4月10日，本院依法作出（2020）内0204执569号执行裁定，查封尼日格勒位于包头市××区房屋一套；2.周立峰以（2020）内0204执569号执行裁定查封的位于包头市××区房屋系其所有为由，向本院提出执行异议申请。本院于2020年9月13日作出（2020）内0204执异47号执行裁定，驳回周立峰的异议申请。周立峰在法定期间内提起诉讼；3.位于包头市××区房屋系尼日格勒所有，不动产权证号：蒙（2017）包头市不动产权第XXXX号，该房产设定了一般抵押，抵押权人为中国银行股份有限公司包头青山支行，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告周立峰提交证据： 1、房屋买卖（置换）合同一份，载明：“售房人尼日格勒（甲方）、购房人周立峰（乙方）、中介方：内蒙古某某互联网科技有限公司（丙方）。甲方自愿将坐落在××区的房屋出售给乙方，房屋性质私产，所有权人：尼日格勒，建筑面积：61.07，成交价格叁拾捌万元，该房屋产权或租赁权过户的相关费用由双方承担，该房屋配套设施过户的相关费用由乙方承担；付款方式：按揭贷款；乙方须向丙方交纳中介服务费肆仟伍佰元整；乙方于2017年4月19日交付定金人民币壹万元给甲方；甲方应出面配合乙方办理二手房按揭贷款和相关过户手续；乙方按约定交清全款或贷款审批合格后，甲、乙双方按丙方要求在30日之内办理该房屋的过户手续并将房本领证单交于丙方保管……”。拟证明2017年4月19日，原告通过中介购买被告尼日格勒名下位于包头市××区房屋一套，面积61.07平方米，总房价38万元并约定了款项的具体支付方式。 2、收据、收条各一张，载明：“收据今收到周立峰交来定金壹万元整（￥10000.-）用于购买XX房屋。收款人：尼日格勒2017年4月19日”、“收条今收到周立峰购买XX首付款壹拾贰万元整（120000.-）收款人：尼日格勒日期：2017年5月12日”。拟证明2017年4月19日付给尼日格勒定金1万元，2017年5月12日又付给尼日格勒首付款12万元。 3、承诺书一张，载明：“今尼日格勒出售XX房屋一套，因未能提前结清银行欠款，导致二手房交易未能进行，经三方再次协商，本人承诺2019年8月10号凑齐还款额，如违约愿承担一切法律后果及违约责任。尼日格勒2019.8.1”。拟证明尼日格勒自己承认因其没能提前还清银行贷款的原因，导致过户不能，其承诺将还清剩余的房屋贷款并协助原告办理过户手续，否则承担相应的违约责任。 4、欠条一张，载明：“本人尼日格勒承诺2019年11月27日先将壹万元付于中介方赵某处，并且2019年12月7日之前将剩余贰万元还清，2019年11月27日开始十个工作日给周立峰将XX过户。承诺人：尼日格勒2019年11月25日”。拟证明原告找被告尼日格勒协商房屋剩余贷款及过户的手续时，尼日格勒自己承认违约，其承认欠原告3万元的事实，并且承诺将于2019年11月27日开始十个工作日配合原告过户。 5、关于涉案房屋的部分水费、电费、燃气费、物业费、暖气费等缴费票据共37张，拟证明从2017年4月19日交付定金的当天原告就已经实际占有、使用该房屋了。 6、《房屋交易合同书》一份，载明：“甲方：尼日格勒乙方：周立峰、孙敏荣。出售房产位于××区，房屋所有权证编号：蒙（2017）包头市不动产权第XXXX，建筑面积61.07平方米。该房售价380000元，付款方式：乙方向甲方预交购房首付款130000元，乙方向招商银行股份有限公司包头分行申请办理按揭贷款250000元，用于支付剩余房款……”。拟证明双方约定房屋首付款13万元。 尼日格勒对上述证据的真实性均无异议，但称交付房屋的时间是2017年5月12日，并称，交付房屋后所有的费用均系原告交付。谷丽荣对证据1-4，称其不清楚；对证据5、6的真实性无异议，对原告居住使用涉案房屋并交纳相应费用的情况予以认可。但认为尼日格勒向其借款20万元已经经过法院确认，应保证其权利可以实现。为此，提交：1、中信银行业务凭证/客户回单一份，拟证明2017年4月11日其向尼日格勒转账20万元；2、中国建设银行个人活期账户交易明细一份，拟证明尼日格勒装修涉案房屋时向其借款，其分别于2017年1月21日、1月26日和2月5日向尼日格勒转账4万元、0.5万元和1万元，尼日格勒名下没有其他财产。 周立峰认可交付房屋的时间是2017年5月12日。对谷丽荣提交证据的真实性和关联性均不予认可，称其对二被告之间是否发生真实的借款不知情，亦与本案无关。尼日格勒对谷丽荣提交证据的真实性认可。 本院认为，周立峰提交的上述证据真实合法，本院予以采信，对其载明的内容予以认定。对谷丽荣提交证据的真实性，本院予以确认。 此外，周立峰申请证人赵某出庭作证，拟证明涉案房屋未过户的原因是尼日格勒违约所致。证人赵某陈述：其是中介方内蒙古某某互联网科技有限公司（派房网）下属一家门店的店长。2017年4、5月份，其通过派单的形式认识了周立峰，周立峰欲购买包头市XX区房屋，中介方将卖方尼日格勒叫来，一起谈好了房屋的价款，具体成交价是36万元还是多少其记不清了，周立峰交了1万元定金，三方签了买房合同，且尼日格勒在收到首付款当天将房屋交付给了周立峰。周立峰买房要办贷款，贷款银行通知周立峰可以放款的时候，因为房屋有银行贷款需要提前解除抵押，而尼日格勒一直没将他原有的房贷还清，没法过户，所以导致周立峰的房贷也办不下来，中介方协助周立峰先后找了三家银行办理贷款，周立峰的资质都已经审核通过了，但是由于尼日格勒没有还清贷款，所以导致周立峰没法过户及办理房贷。此后的一年半到两年期间，中介方陆续组织三方协商了三四次，见面时也达成了一致，周立峰与尼日格勒之间又签订了补充协议，但是在履行期间，尼日格勒联系不上了。签订房屋买卖合同时，口头约定1个月内将房屋过户，并且周立峰一直在积极要求办理过户，中介方也从房管局预约好了时间，当日，周立峰夫妇带着手续和中介方依约在房管局等候，但尼日格勒没有按约前来。且在中介方不止一次的催促下尼日格勒写下了承诺，但没有履行。 尼日格勒认可证人证言，谷丽荣称其不清楚。本院认为，证人赵某作为涉案房屋交易的中介方，其陈述与周立峰、尼日格勒的陈述相互印证，其证人证言本院予以采信。 另查明，申请执行人中国银行股份有限公司包头市青山支行（抵押权人）以（2018）包宏证执字第122号执行证书为依据，就尼日格勒购买位于包头市××区房屋所欠贷款一事向本院申请强制执行，本院于2018年7月17日立案受理。因双方达成和解协议，2018年9月23日，本院作出（2018）内0204执1514号执行裁定，终结内蒙古自治区包头市宏鉴公证处（2018）包宏证执字第122号执行证书的执行程序。 庭审中，周立峰同意向本院执行局交纳诉争房屋的剩余价款作为履约保证。经周立峰申请，本院执行局于2020年12月28日以（2018）内0204执1514号冻结存款通知书对周立峰名下中国银行市府东路支行账号为×××的账户存款26万元予以冻结。 本院认为，本案的争议焦点是周立峰对涉案房产是否在法律上享有实体权利，该实体权利是否足以排除对该涉案房产的强制执行。分析如下：已经发生法律效力的（2019）内0204民特308号民事裁定书，确认尼日格勒借谷丽荣本金20万元，利息12.8万元，本息合计32.8万元。该生效裁定书作为强制执行的依据，确定了尼日格勒向谷丽荣履行金钱给付为内容的义务，但并未指定尼日格勒以涉案房产清偿债务，即谷丽荣作为执行案件中的申请执行人，其请求人民法院强制执行已被查封的、特定的执行标的的行为是为了实现生效裁判文书所确定的债权，并不等同于申请执行人对执行标的享有排他性的权利。 《中华人民共和国民法典》第二百一十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案中，周立峰提供的证据足以证明其于2017年4月19日与尼日格勒就涉案房屋订立的《房屋买卖（置换）合同》成立并生效，该合同系双方真实的意思表示，不违反法律的限制性规定，应确认合法有效。故原告要求确认其与被告尼日格勒签订的房屋买卖合同有效的诉讼请求，本院予以支持。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。依据上述法律规定，如同时满足以上四个要件，则周立峰的请求可以得到支持。具体到本案中，第一，涉案房屋于2020年4月27日被本院查封，而周立峰、尼日格勒通过中介公司于2017年4月19日签订了合法有效的书面买卖合同，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；第二，双方均认可在首付款交付之日（2017年5月12日）交付了诉争房产，并认可周立峰从2017年5月12日至今在诉争房产内居住，并缴纳相关生活费用，视为原告周立峰以公开的方式占有、使用、收益至今，即在人民法院查封之前已合法占有该不动产；第三，庭审中，原告周立峰提交的收条、收据，以及经其申请，本院对其银行存款26万元予以冻结的事实可以证实其已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；第四，周立峰提交的承诺书、欠条以及证人证言均可证实，原告在中介公司的参与下，多次找被告尼日格勒要求对涉案房产解除抵押办理过户未果的事实。而被告尼日格勒亦认可涉案房屋至今尚未清偿银行抵押贷款，无法办理解押手续，进而无法办理过户登记的事实，故可以认定原告周立峰对未办理过户登记没有过错。综上，原告提交的证据符合足以排除强制执行的必要构成要件。原告对该涉案房屋享有的权利能够排除谷丽荣申请的对该涉案房屋的执行，其关于排除强制执行的诉讼主张成立，其要求停止对诉争房产的强制执行，解除对诉争房产查封的诉讼请求，本院予以支持。 对于原告要求被告尼日格勒协助其办理房屋过户手续的诉求。根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条之规定，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”。本案中，经原告申请，本院（2018）内0204执1514号案件中已冻结原告银行存款26万元作为今后的履约保证，充分保障了抵押权人的利益。故被告尼日格勒应协助原告办理涉案房屋的过户手续，过户费应由原告承担。原告的该项诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百一十五条、第四百零六条、第五百零二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 一、不得执行位于包头市××区房屋，并解除对该房产的查封； 二、确认原告周立峰与被告尼日格勒签订的关于包头市××区房屋的《房屋买卖（置换）合同》有效； 三、被告尼日格勒于本判决生效之日起十五日内协助原告周立峰办理包头市青山区呼得木林大街9号街坊12栋18号房屋的过户手续。 案件受理费7000元（原告周立峰已预交），由被告谷丽荣、尼日格勒负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。 审 判 长 周 爱 萍 人民陪审员 杨  斌 人民陪审员 董  青 二〇二一年三月十日 书 记 员 布图格其 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国民法典》 第二百一十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第四百零六条抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。 抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。 依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件： （一）案外人的执行异议申请已经被告人民法院裁定驳回； （二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求； （三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。 人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： (一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的; (二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。