北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0111民初537号原告（反诉被告）:王振国，男，1988年2月14日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：王岩，北京海润天睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯少雄，北京海润天睿律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙），住所地北京市丰台区新村巴庄子124号4幢812室。执行事务合伙人：北京沃登基金管理中心（有限合伙）（委派王春光为代表），北京恒兴达旺广告设计有限公司（委派蒋兆雄为代表）。委托诉讼代理人：蒋丹，北京市京悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏孟飞，北京市京悦律师事务所律师。原告（反诉被告）王振国与被告（反诉原告）北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙）（以下简称中犀华筑中心）商品房预约合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王振国及其委托诉讼代理人冯少雄，被告中犀华筑中心的委托诉讼代理人蒋丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王振国向本院提出诉讼请求：1.解除王振国与中犀华筑中心签订的《某国际广场商品房认购书》；2.判令中犀华筑中心返还王振国购房款862207元；3.判令中犀华筑中心向王振国返还资金占用损失截止至2020年12月21日资金占用损失101588.78元，并计算资金占用损失直至被告清偿完毕；4.依法判令本案诉讼费用由中犀华筑中心承担。事实和理由：2018年6月21日，原告与被告就北京市房山区某地块某幢某层（下称标的房屋）的商品房买卖一事达成一致，商定原告将标的房屋以购房总价1652207元的价格出售给原告。合同签订后，原告依约陆续向被告支付了购房款76.2207万元，被告向原告出具了收据，其中，25万元是原告按照被告要求以“咨询服务费”的名义向北京某信息咨询有限公司支付，被告向原告出具购房款收据。截止至起诉之日，被告未向原告交付房屋，亦未办理网签手续。根据2017年3月26日《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发［2017］第112号）“开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织之规定。”，原告不具备购房资格，原被告之间为购买商铺而签订的合同无法履行，合同目的无法实现，应予以解除，被告应将原告支付的费用全部返还并支付相应的利息。其中，2018年6月20日，原告向被告支付合同款20000元，截止至2020年12月20日，被告占用资金915天，按照年利率6%的标准计算，被告应付资金占用损失3050元；2018年6月21日，原告向被告支付合同款80000元，截止至2020年12月20日，被告占用资金914天，按照年利率6%的标准计算，被告应付资金占用损失12186.67元；2018年10月29日，原告向被告支付合同款20000元，截止至2020年12月20日，被告占用资金784天，按照年利率6%的标准计算，被告应付资金占用损失2613.33元；2018年11月6日，原告向被告支付合同款352207元，截止至2020年12月20日，被告占用资金776天，按照年利率6%的标准计算，被告应付资金占用损失45552.11元；2020年1月23日，原告向被告支付合同款290000元，截止至2020年12月20日，被告占用资金698天，按照年利率6%的标准计算，被告应付资金占用损失33736.67元。2020年3月29日，原告向被告支付合同款100000元，截止至2020年12月20日，被告占用资金267天，按照年利率6%的标准计算，被告应付资金占用损失4450元。被告合计应向原告支付资金占用损失101588.78元，并支付资金占用损失直至清偿完毕。综上所述，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的全部诉讼请求。中犀华筑中心辩称，王振国与北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙）商品房预约合同纠纷一案，被答辩人的诉讼请求无事实依据，无法律依据，请求法院依法予以全部驳回。一、原告与被告在自愿基础上签订的《某国际广场商品房认购书》（以下称“《认购书》”）是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，原告作为违约方无权以其不具备购房资格和合同无法履行为由解除《认购书》，应依法驳回原告的诉讼请求。（一）原被告签订的《认购书》，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方具有法律约束力。原告与被告签订的《认购书》仅就房屋基本情况及房屋价款进行约定，未就房屋交付、产证办理等商品房买卖合同必不可少的内容作出约定，是双方对将来订立正式商品房买卖合同达成的合意，属于预约合同。双方在自愿基础上签订的《认购书》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照《认购书》履行各自的权利义务。（二）原告作为违约方，不享有单方解除合同的权利，且原告认购的涉案房屋是商业用房，不是住房，本案不能适用住房限购政策中合同解除的处理原则，原告无权以无商业用房购买资格而解除《认购书》。1、合同的解除可分为协商解除、约定解除和法定解除。本案双方当事人未能就合同解除达成一致意见；也未发生原告依约定可以解除合同的事由；被告积极履行合同，不存在违约情形，原告未按照《认购书》约定于2020年1月30日前足额支付当期房款及以后各期房款，并一直违约至今，其作为违约方，根据《民法典》第563条和《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条的规定，不享有法定的单方解除合同的权利，其无权要求解除《认购书》。2、原告认购的涉案房屋规划用途为商业用房，不属于住房，本案不能依据住房限购政策的相关规定进行审理，本案《认购书》不能因原告不具备商业用房购买资格而解除。涉案房屋为商业用房，不是住房，不属于《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（国办发［2011］1号）》、《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知（京政办发［2011］8号）》、《北京市住房和城乡建设委员会关于落实本市住房限购政策有关问题的通知（京建发［2011］165号）》等住房限购政策的调整对象是住房，不能依据《北京市高级人民法院关于涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件处理的暂行意见》进行审理。本案情形也不符合《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第三条规定的因限购政策而解除合同的处理原则，不能依据该规定判决合同解除。因此，本案《认购书》不能因原告无商业用房购买资格而解除。（三）本案不属于客观上不能履行的情形，只要原告按照《认购书》约定和法律规定，主动履行合同，合同目的就可以实现。1、合同无法履行的情形是指合同义务人由于某种原因，事实上已不可能履行合同，具体包括：合同标的物已灭失；标的物已被第三人善意取得；标的物已被政府征收或已被法院执行；合同无效等情形。本案并无上述情形存在，并不是客观上不能履行。根据《民法典》第五百六十三条的规定，合同目的无法实现，当事人可以解除合同的情形，是指因为不可抗力致使不能实现合同目的，或一方当事人根本违约致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。本案中，被告一直积极履行合同，不存在因被告根本违约，原告有权解除合同的情形，相反，原告主观上故意选择不注册公司以促进合同履行，且欠付房款，并不是于客观上不能履行的情形，原告作为违约方不能据此解除《认购书》。2、本案中，购房资格并非导致合同无法履行的障碍。根据《订购书》第五条之约定，原告必须在本认购书约定的付款方式和期限内到被告指定的地点支付各笔房款，在全部房款付清后签署《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》，从该约定中可以看出，合同事项的履行是有先后顺序的，在原告付清全部房款之前，不存在购房资格阻碍合同履行的问题。3、涉案房屋的规划用途为商业，按照《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》的规定，涉案房屋的购买主体只能是企事业单位、社会组织。在签订《认购书》时，该政策已出台一年多，原告作为正常的理性购房者，对其不具备购买商业用房的购房资格应该是明知的，已生效判决中也已经认定如上事实，原告在明知其无购房资格的情况下，仍然与被告签订《认购书》，其应当自行承担相应的后果，由此也可以看出原告当时有着强烈的购买意愿，被告也花费了大量的时间、人力、财力促成本次交易，并让原告享有最优惠的团购价认购涉案房屋，双方应当按照约定和诚实守信的原则继续履行《认购书》。4、《认购书》属于预约合同，原告以个人名义签订《认购书》的行为，属于法律允许的购买行为，原告可以在履行完《认购书》后，按照约定和法律规定成立公司，以公司名义签署正式的《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》。《认购书》也约定了原告在签署《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》前可进行一次更名，目的就是为了保证原告成立公司后，可以公司名义与开发商签订正式的《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》，以实现其购买涉案房屋的目的。只要原告主观上愿意履行《认购书》，合同目的就能实现。综上，《认购书》是合法有效的，对双方均有约束力，其合同目的可以实现，原告作为违约方无权以不具备购房资格和合同无法履行为由解除《认购书》，应依法驳回原告的诉讼请求。二、被告一直积极履行合同，不存在任何违约行为，原告主张的以被告隐瞒限购政策、未在合理期限内交付房屋和办理网签手续为由解除合同，不能成立，依法应驳回原告的诉讼请求。1、被告一直积极履行合同，为原告争取了团购价优惠，并按照与北京某置业有限公司签订的《北京某项目团购协议》将涉案房款分期支付给北京某置业有限公司，以便原告付清房款并具备《认购书》约定的条件后，由原告与北京某置业有限公司签署《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》并进行统一交房，被告不存在任何违约行为。2、本案商铺涉及的限购政策，是国家有关部门面向全国公开发布的，被告不存在隐瞒，也不可能隐瞒。关于本案商铺购买资格的政策规定《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，是由北京市住房和城乡建设委员会、原北京市规划和国土资源管理委员会（已撤销）、原北京市工商行政管理局（已撤销）、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局联合公开发布的国家政策，在双方签订《认购书》时，该限购政策已出台一年多，这是众所周知的事实，原告作为正常的理性购房者，对其不具备购买商业用房的购房资格应该是明知的，被告没有义务向原告提示该限购政策。原告在明知其无购房资格的情况下，仍然与被告签订《认购书》，其作为完全民事行为能力人应当自行承担相应的后果。虽然被告没有提示义务，但被告还是在与原告签订《认购书》之前、签约当时以及签约之后，多次告知原告该限购政策，从被告提供的证据7《关于某国际广场项目分期补款告知函》也可得知，被告曾多次向原告告知限购政策，原告在庭审中认可收到该告知函，被告从未向原告隐瞒限购政策。这是一项国家政策，是面向全国公开的，被告不可能隐瞒，也隐瞒不了。因此，原告以被告隐瞒限购政策为由解除合同，不能成立，应依法驳回原告的诉讼请求。3、本案《认购书》的履行顺序是原告付清所有房款后，再进行网签，然后再交付房屋，现原告尚未付清所有房款，办理网签和交房的条件尚未成就，不存在被告未在合理期限内交付房屋和办理网签手续的情况。根据《认购书》第八条和第九条的约定，原告付清房屋所有款项并具备网签资格7日后由北京某置业有限公司（某地产）进行统一签署《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》，原告付清房屋所有款项并签署完《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》，且该套房屋达到交房条件的，由北京某置业有限公司（某地产）进行统一交房。现原告未按照《认购书》约定于2020年1月30日前付清第三期房款29万元，仅支付10万元，至今仍欠第三期房款19万元，且未于2021年1月30日前付清第四期房款29万元及以后各期房款，因原告未按约定按时足额支付房款，导致网签及交房的条件未成就，必须要原告付清房屋所有款项后才进行网签和进行交房，不存在被告未在合理期限内交付房屋和办理网签手续的情况，原告据此解除合同的理由不能成立，应依法驳回原告的诉讼请求。三、退一万步讲，即使合同应当解除，也是因为原告根本违约，被告有权解除合同，作为违约方的原告无权解除合同，应依法驳回原告的诉讼请求。根据《认购书》第二条的约定，原告应于2020年1月30日前支付第三期房款，但原告未按约定支付，经被告发函督促原告付款，原告至今仍未支付，自2020年1月30日至今一直处于逾期支付的违约状态，原告逾期支付房款已超过13个月，已构成根本违约，违反了《认购书》第五条“......如乙方未能按约定日期支付相应房款超过15日，则视为乙方放弃购买该房屋，所交定金不退，并扣除总房款10%作为对甲方的赔偿......”的约定和《民法典》第五百六十三条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的......”的规定，被告作为守约方有权解除合同，不退定金，并要求作为违约方的原告赔偿总房款的10%。因此，原告无权解除合同，被告有权解除合同，不退定金，并有权要求原告支付总房款10%的赔偿金。四、根据《民法典》第五百八十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”的规定，即使合同无法履行，致使合同目的无法实现，也要判断合同无法履行的原因是谁造成的，本案就是因为原告主观上故意选择不注册公司以促进合同履行，且欠付房款，故意不履行合同，导致合同目的无法实现。即使法院最终判决解除合同，也不影响因原告作为违约方应向被告承担违约责任，即原告所交定金10万元不退，并扣除总房款的10%作为对被告的赔偿。五、原告实际支付房款为612207元，不是862207元，其支付的咨询服务费250000元属于另一法律关系，与本案无关，其无权要求被告返还房款862207元及资金占有损失，应依法驳回原告的诉讼请求。（一）原告实际仅支付房款共计612207元，而不是862207元。（二）原告支付的25万元咨询服务费是基于其与北京某信息咨询有限公司签订的《商业项目咨询顾问服务合同书》，被告不是签约主体，也不是250000元咨询服务费的收款人，原告支付的250000元咨询服务费是属于另一法律关系，与被告无关，与本案无关，且北京某信息咨询有限公司已经履行完毕《咨询服务合同》中的合同义务，原告无权要求被告返还咨询服务费，应依法驳回原告的诉讼请求。1、《咨询服务合同》是由原告与第三人某咨询公司签订的，被告不是签约主体，咨询服务费250000元也不是由被告收取，是原告支付给某咨询公司的，与被告无关。原告与某咨询公司签订的《咨询服务合同》属于另一法律关系，与本案无关，应当另案处理。2、某咨询公司已经履行完毕《咨询服务合同》中的合同义务，原告无权要求被告返还咨询服务费。根据原告与某咨询公司签署的《咨询服务合同》，约定某咨询就涉案房屋为被答辩人提供咨询服务，包括但不限于：商业物业市场调查、择址服务、商家及业态建议、项目可行性分析、购房商务谈判服务等。合同第四条约定咨询服务费250000元，原告于签订顾问合同当日支付全部咨询顾问服务费，某咨询公司在收到全部费用后15个工作日后向甲方提供完整的商业顾问服务建议书，原告签字确认，某公司提供的服务执行完毕。某咨询公司向原告出具了一站一街商铺咨询顾问服务报告，原告已签字确认，某咨询公司已经履行完毕《咨询服务合同》中的合同义务，原告无权要求返还咨询服务费，更无权要求被告返还咨询服务费。综上，原告实际支付房款为612207元，不是862207元，其支付的咨询服务费250000元与本案无关，且某咨询公司已经履行完毕《咨询服务合同》中的合同义务，原告无权要求被告返还房款862207元及资金占有损失，应依法驳回原告的诉讼请求。六、原告无权要求被告返还购房款862207元及按照年利率6%计算的资金占有损失，相反，原告所交定金10万元应不予退还，且原告应赔偿被告140220.7元；因原告违约，如被告行使解除权，《认购书》解除后，应当在扣除定金和赔偿金后，将剩余房款退还给原告。1、如前第一点、第二点所述，被告无权解除合同，其无权要求被告返还购房款862207元。且原告主张按照年利率6%计算资金占用损失，没有事实和法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。2、如前第三点所述，原告逾期支付房款已构成根本违约，被告有权解除合同，原告所交定金10万元不退，并扣除总房款的10%作为对被告的赔偿，即原告应支付被告赔偿金140220.7元。3、需要特别说明的是，原告支付被告赔偿金140220.7元，并不足以弥补因原告违约解除合同给被告造成的实际损失。被告为销售该涉案房屋投入了大量的时间、人力、财力成本，现因原告违约解除合同，被告还需花费时间、人力和财力再次销售该房屋，且该房屋是由某公司代理销售的，原告为某公司代理销售的客户资源，被告基于与某公司之间的《某国际广场商业销售代理合同》，在原告成功购房后，向某公司支付销售代理佣金15万元，该15万元为该笔交易产生的必要交易成本，被告产生了15万元的佣金支出，因此，被告的实际损失远远超过了140220.7元，原告赔偿被告140220.7元，并不能以弥补被告的实际损失。现被告按照《认购书》约定和《民法典》第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十四条的规定，要求原告支付赔偿金140220.7元，有事实、合同和法律依据。因原告违约，被告可依据《认购书》约定和《民法典》的规定，行使解除权，《认购书》解除后，被告在扣除定金10万元和赔偿金140220.7元后，退还原告剩余房款。综上所述，本案不属于客观上不能履行的情形，只要原告愿意履行合同，合同目的就可以实现，原告作为违约方无权解除合同，且其实际支付房款为612207元，不是862207元，其支付的咨询服务费250000元属于另一法律关系，与本案无关，其无权要求被告返还房款862207元及资金占用损失，应依法驳回原告的诉讼请求。中犀华筑中心向本院提出反诉请求：1.判决解除反诉人与被反诉人签订的《某国际广场商品房认购书》；2.判令被反诉人向反诉人支付赔偿金140220.7元；3.判令被反诉人向反诉人支付资金占用期间的利息，自2020年1月30日起算，以到期未付第三期购房款19万元为基数，自2021年1月30日起计算，以到期未付第四期购房款29万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准，计算至《某国际广场商品房认购书》解除之日止；4.判令本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2018年6月21日，反诉人与被反诉人在第三方销售代理公司北京某信息咨询有限公司的推荐下，就购买某国际广场某区某地块-（某层）商品房事宜签署《某国际广场商品房认购书》。《认购书》约定，该商品房的规划用途为商业，总房款为1402207元，第二条约定房款分5期支付。被反诉人王振国仅支付房款共612207元，未按约定于2020年1月30日前足额支付第三期房款，第三期房款仅支付100000元，第三期房款仍欠190000元，也未于2021年1月30日前支付第四期房款及以后的房款，反诉人委托律师发函督促被反诉人付款，王振国仍未支付。自2020年1月30日至今一直处于逾期支付的违约状态，被反诉人逾期支付房款已超过13个月，已构成根本违约，违反了《认购书》第五条“......如乙方未能按约定日期支付相应房款超过15日，则视为乙方放弃购买该房屋，所交定金不退，并扣除总房款10%作为对甲方的赔偿......”的约定和《民法典》第五百六十三条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的......”的规定，反诉人有权解除合同，并要求被反诉人赔偿总房款的10%，即被反诉人应支付反诉人赔偿金140220.7元。需要特别说明的是，被反诉人支付反诉人赔偿金140220.7元，并不足以弥补因被反诉人违约解除合同给反诉人造成的实际损失。反诉人为销售该商品房投入了大量的时间、人力、财力，现因被反诉人违约解除合同，反诉人还需花费时间、人力和财力再次销售该商品房，且该商品房是由某公司代理销售的，被反诉人为某公司代理销售的客户资源，反诉人基于与某公司之间的《某国际广场商业销售代理合同》，在被反诉人成功购房后，向某公司支付销售开发代理佣金15万元，该15万元为该笔交易产生的必要交易成本，反诉人产生了15万元的佣金支出，因此，反诉人的实际损失远远超过了140220.7元，被反诉人赔偿反诉人140220.7元，并不能以弥补反诉人的实际损失。现反诉人按照《认购书》约定和《民法典》第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十四条的规定，要求被反诉人支付赔偿金140220.7元，有事实、合同和法律依据。按《认购书》的约定，被反诉人应于2020年1月30日前支付第三期房款290000元、2021年1月30日前支付第四期房款290000元，但被反诉人未按约定于2020年1月30日前足额支付第三期房款，第三期房款仅支付100000元，第三期房款仍欠190000元，也未于2021年1月30日前支付第四期房款及以后的房款，导致反诉人不得已向银行借款或占用公司其他资金向开发商支付该笔房款，被反诉人应以欠付的房款为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付反诉人利息，用以弥补给反诉人造成的资金占有损失。综上所述，被反诉人的违约行为严重损害了反诉人的合法权益，反诉人为维护自身权益，特此提起反诉，恳请贵院依法支持反诉人的反诉请求。王振国对中犀华筑中心的的反诉辩称，同意中犀华筑中心的第1项反诉请求解除认购书。不同意第2、3、4项的反诉请求。本案中是中犀华筑中心未向王振国提示限购政策隐瞒限购政策，以虚假承诺的方式诱导王振国签订了认购书，按照认购书的内容支付了大部分的购房款项，但是在中犀华筑中心迟迟不给王振国办理网签手续，不向王振国交付房屋，王振国多次与中犀华筑中心沟通未果的情况下才得知商品房无法办理过户手续。中犀华筑中心作为专业机构其应承担合理的注意义务向王振国提示相应的购房政策。中犀华筑中心应对违反限购政策，导致本合同无法继续履行而解除的后果承担全部责任。王振国没有任何的违约行为。其次结合刚才的庭审可知，中犀华筑中心已经表示其没有义务向我方提示购房风险。恰恰反映了中犀华筑中心并没有向我们提示过任何风险。因此，其在向我方邮寄的告知函中所表述的之前曾向我方陈述购房风险的事实不能成立。中犀华筑中心在反诉状中表示约定的购房款为1402207元与事实不符。结合中犀华筑中心的证据认购单可知，双方商定的购房款项为1652207元。其中是包含所谓的25万元的咨询服务费。因此，该25万元咨询服务费就是向中犀华筑中心支付的购房款。王振国没有任何违约的情况下合同解除的后果应由中犀华筑中心来承担。中犀华筑中心与第三人之间的任何合作、任何损失王振国对此均不知情也不用承担任何的赔偿责任，也与王振国无关。另外中犀华筑中心的诉讼请求2和诉讼请求3属于重复主张，其不能得到法律的重复支持。补充三点，首先对于中犀华筑中心隐瞒限购事实的问题，我们认为中犀华筑中心作为房产销售企业应当对自己所销售的对象是明知的，承担主要过错。中犀华筑中心在提供格式条款中未明确约定商品房买卖合同的购买人为非个人，也未承诺以公司名义购买或必然通过一定的方式取得购房资格。在双方建立合同关系中，中犀华筑中心承担主要的过错。其二关于咨询协议的问题。根据我方查实的以往的判决中犀华筑中心曾经认为其签订的咨询服务协议以及咨询服务报告并非某公司与购房人签订，而实际上是中犀华筑中心与购房人协商一致的产物，属于其购房合同中的一部分，这个在以往的判决中已经有明确的表示。中犀华筑中心在咨询服务合同上至少存在一次或数次的虚假表述。在本次签订合同中王振国按照中犀华筑中心的指示进行签订合同，王振国和中犀华筑中心以节省契税为由签订咨询服务合同，但实际中犀华筑中心和某公司并未承担任何咨询服务，而且被告均出具了以中犀华筑中心为收款人的收据。可见实际签订人是中犀华筑中心。而且该所谓的咨询服务款也是购房款中的一部分。第三关于办理网签的问题。王振国在查知合同已无法实际履行后明确告知中犀华筑中心解除合同要求返还款项，而中犀华筑中心予以拒绝。王振国在本次交易中不存在违约行为而是由于中犀华筑中心的违约行为，中犀华筑中心的过错导致了合同无法履行，并非由王振国的违约行为导致不能网签。补充一点，关于6%的计算标准的问题，王振国在支付购房款的时候，其实是有一定的贷款的，贷款的利率有的是高于6%的，有的是低于6%的，我们是按照这个做了一定的酌定，所以按照6%的标准进行了一个计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月21日，中犀华筑中心（甲方、出卖人）与王振国（乙方、买受人）签订编号为×××的《某国际广场商品房认购书》（以下简称《认购书》），约定乙方向甲方认购某区某地块某幢某层，该商品房的规划用途为商业。该商品房建筑面积共65.47平方米，其中，套内建筑面积36.89平方米。按建筑面积计算，单价为21417.55元/平方米；按套内建筑面积计算，单价为38010.48元/平方米，总金额为1402207元。乙方同意签署认购书时支付5万元作为定金，定金在签订《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》时转入房款。乙方选择分期付款：乙方须于2018年6月21日前支付首期房款5万元（含定金）；于2018年10月10日前付清172207元；于2019年1月30日前付清290000元；于2020年1月30日前付清290000元；于2021年1月30日前付清290000元；于2022年1月30日前付清剩余款项310000元，并签署《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之五向甲方支付违约金。乙方必须在本认购书约定的付款方式和期限内到甲方指定的地点支付各笔款项，在全部款项付清后签署《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》，如乙方未能按约定日期支付相应房款超过15日，则视为乙方放弃购买该房屋，所交定金不退，并扣除乙方总房款10%作为对甲方的赔偿，其他款项退还乙方，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。甲方同意乙方签署本认购书后，在签署《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》前可以进行一次更名。乙方要求更名后所产生的房屋权属变更等法律责任及相关费用，均由乙方自行负责。乙方付清房屋所有款项并具备网签资格7日后由北京某置业有限公司（某地产）进行统一签署《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》。乙方付清房屋所有款项并签署完《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》，且该套房屋达到交房条件的，由北京某置业有限公司（某地产）进行统一交房。该认购书还对双方的其他权利义务进行了约定。王振国与中犀华筑中心均认可王振国实际向中犀华筑中心支付的定金为10万元。2018年6月21日，中犀华筑中心向王振国出具收据一张，载明收到王振国北区地下-0151（负一层）定金10万元。2018年10月29日，王振国向中犀华筑中心支付涉案房屋的款项2万元。2018年11月6日，王振国向中犀华筑中心支付涉案房屋的款项102207元；向显示为北京某信息咨询有限公司（以下简称某公司）的账户支付涉案房屋的款项250000元。同日，中犀华筑中心向王振国出具收据两张，分别载明收到王振国房款122207元、收到王振国咨询服务费250000元。2019年1月23日，王振国向中犀华筑中心支付涉案房屋的款项29万元，同日，中犀华筑中心向王振国出具收据一张，载明收到王振国房款290000元。2020年3月29日，王振国向中犀华筑中心支付涉案房屋的款项10万元。诉讼中，中犀华筑中心提交王振国（甲方）与某公司签订的《商业项目咨询顾问服务合同》（以下简称《服务合同》），该合同载明，就甲方委托乙方对某国际广场项目进行商业项目咨询顾问服务事宜达成以下协议：标的名称为某国际广场，房号为某区某地块（某层），标的面积65.47㎡，合作方式为乙方在项目咨询服务方案的指导下，指定具体的咨询服务计划，拟定符合项目定位的咨询服务方案。咨询服务内容为：一、咨询服务阶段工作内容，包括商业物业市场调查、商业物业择址服务、商业及业态建议服务；二、项目可行性分析，即1.在充分调研市场的基础上，通过对本项目主体功能经营的定位、面积比例、投资规模、收益分析和经济分析，进行多方位的比较和分析，从而确定项目总体经营方向和策略，提出符合甲方整体利益最大化的对策和意见，并提出符合商业市场发展方向的合理化建议；2.购买本合同所述的房屋时，乙方为甲方提供购买房屋商务谈判服务。合同期限自2018年11月6日起至2018年11月7日，共计1个工作日。乙方咨询顾问服务费250000元，咨询顾问服务费的支付方式为，甲方于签订顾问合同后当日内向乙方支付全部咨询顾问服务费。乙方在收到全部咨询顾问服务费后15个工作日后向甲方提供完整的商务顾问服务建议书，甲方签字确认，乙方提供的服务执行完毕。《服务合同》还对双方其他权利义务进行了约定。落款为甲方王振国签字，乙方为北京某信息咨询有限公司盖章。中犀华筑中心提交《商铺咨询顾问服务报告》（以下简称《服务报告》），该报告载明：受王振国委托，鉴于王振国在我司服务下购买了位于北京市房山区某街道某国际广场项目某区某地块（某层）的商铺，于2018年6月21日签订了《某国际广场认购协议书》，我司为王振国提供咨询服务，具体服务内容包括，（1）提供商铺周边市场行情的咨询服务；（2）为王振国提供多对一的商业选铺的咨询服务；（3）带领王振国实地看铺，并提供专业的咨询意见；（4）辅助王振国办理各类购买手续；（5）促进交易并签署合法有效的买卖合同；（6）实地勘察物业，保证您物业的完整交割。该报告还载明了商铺的区域发展、区域规划、具体位置、社区成熟度、自然环境和人文环境、商业价值评估、公共服务设施及教育配套设施、交通配套、基础设施状况、项目情况、商铺情况等具体情况。末尾有“本人已知悉此服务报告中所告知内容，特此签名王振国”，签名系王振国本人书写。落款为某信息公司的打印体，未盖公章，落款日期“2018年8月21日”，亦为打印体。对于《服务合同》和《服务报告》的签订和履行过程，王振国称，其是在支付购房款的时候从中犀华筑中心工作人员处取得，是按照中犀华筑中心的要求签了字，其在签署时并没有对合同主体进行注意，在签署的当日，中犀华筑中心向其出示了《服务报告》。所谓的某公司并没有提供真实有效的服务内容，只是中犀华筑中心分摊减少契税的一种方式。从具体内容上看签署《服务合同》的时间已经是2018年11月，而《服务报告》出具的时间是2018年8月，从时间上来看也不存在提供服务的可能。其在起诉前才知道有某公司，并不是由其找的这种咨询服务公司。在本院与某公司的谈话中，某公司称，当时中犀华筑中心和某公司共同委托一个代理公司去办理营业执照，中犀华筑中心打算注册另一个咨询公司，但是注册完毕后代理公司把中犀华筑中心注册的咨询公司和某公司的营业执照和章、证件都弄混了。所以这个合同上的章是在章弄混的情况下误盖的。某公司与王振国没有任何合同关系，《服务报告》也不是某公司出的。之前在董某的案子里中犀华筑中心也承认了。这事和某公司没有任何关系。所有的手续都是找人代办的，包括POS机，POS机刷卡显示的是营业执照的名字，但是背后的账户还是中犀华筑中心的，所以商户名称显示为某公司的这笔25万还是打给中犀华筑中心了。中犀华筑中心对此不予认可，称中犀华筑中心并不存在注册公司情况，更不存在将注册公司的资料弄混的情况。中犀华筑中心与某公司没有任何的关系，也没有经济往来，中犀华筑中心代开25万元的收据是因为中犀华筑中心与某公司形成了客观的商务合作关系，某公司让中犀华筑中心开收据中犀华筑中心就开了，中犀华筑中心认为代开收据对其没有任何的法律后果，中犀华筑中心不是签合同的主体也不是收款的主体。另，中犀华筑中心在本院（2021）京0111民初537号案件的谈话笔录中陈述：“章确实是弄错了，工作人员以为某就是我们公司注册的咨询公司，所以就盖了章，后来才知道弄错了，所有的合同项下的合同义务都是被告在履行，与某公司没有关系。”对某公司陈述的“因为所有的手续都是找人代办的，包括POS机，POS机刷卡显示的是营业执照的名字，但是背后的账户还是被告的”，中犀华筑中心的陈述为“是，某公司陈述的属实。”对“被告认为你方与原告形成了咨询服务合同关系了吗？”的询问，中犀华筑中心的陈述为“形成了，为了让原告享受团购的优惠价格我们作了很多的工作也付出了成本，合同上约定的内容我们都做了……虽然合同形式上的错误，但实际上是双方协商一致的产物。”对“通过被告和某公司所陈述的错误形成的过程来看，你方是要以你公司注册的另一个咨询公司名义来签订合同？”中犀华筑中心的陈述为：“实际上那个公司就是被告公司的一个关联公司。”中犀华筑中心表示对上述笔录不予认可，称因为当时的代理人不清楚情况，所说的情况并不属实。2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等部门联合下发《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发〔2017〕第112号）。根据该公告，王振国不具备商业、办公类项目商品房的购房资格。中犀华筑中心于2021年1月19日收到本院送达的起诉状副本。本院认为，王振国与中犀华筑中心在自愿基础上签订的《认购书》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。因限购政策影响，王振国不具备购买涉案商品房的资格，《认购书》客观上无法履行，王振国要求解除双方所签《认购书》的诉讼请求，理由正当，中犀华筑中心亦提出反诉请求要求解除，本院对此不持异议。在签订《认购书》时，限购政策已出台一年，房产销售企业及谨慎的购房者均应知晓个人不具备购买商业、办公类项目商品房的购房资格，因此，对于《认购书》的客观履行障碍，双方均存在一定过错。《认购书》中虽约定签订正式购房合同前“可以进行一次更名”“具备网签资格”，但并未明确商品房买卖合同的购买人为非个人，故不能当然理解为王振国曾承诺以公司名义购买或王振国必然能通过一定方式取得购房资格，因此，对于中犀华筑中心所持王振国曾承诺以公司名义签订商品房买卖合同的意见，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于定金，双方均认可实际支付的定金为10万元，鉴于《认购书》解除，中犀华筑中心应将定金10万元予以退还。对于王振国交纳的其余款项，王振国主张均为房款，中犀华筑中心主张其中的250000元为某公司基于某公司与王振国之间的合同关系收取的咨询服务费，中犀华筑中心没有收取该笔款项，只是代开了收据。基于本案查明的事实及中犀华筑中心在另案中的陈述，本院认为，该250000元款项应系中犀华筑中心收取，中犀华筑中心在其出具的收据上载明为咨询服务费，但中犀华筑中心否认其与王振国签署了咨询服务合同，亦否认向王振国提供了咨询服务，故，无论该笔款项的性质是否为购房款，在《认购书》解除的情况下，中犀华筑中心均应将该笔款项返还王振国。故，对于王振国交纳的定金外的其余款项，中犀华筑中心均应予以退还。对于王振国主张的资金占用损失，本院综合考虑合同履行情况、双方过错等因素，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自本院向中犀华筑中心送达起诉状副本次日起计算。中犀华筑中心主张王振国支付赔偿金及资金占用期间利息的反诉请求，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除王振国与北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙）签订的《某国际广场商品房认购书》；二、北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙）于本判决生效后十日内向王振国返还上述合同项下款项共计862207元；三、北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙）于本判决生效之日起十日内向王振国支付资金占用损失（以862207元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2021年1月20日起计算至实际退还之日止）；四、驳回王振国的其他本诉请求；五、驳回北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙）的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6719元，由北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙）负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费1552元，由北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙）负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  殷岚岚二〇二一年三月三十日书记员  朱月君