北京市第一中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）京01执异17号异议人（被执行人）：北京市仕尚中学（原名称北京市仁达中学），住所地北京市海淀区上庄乡上庄路。负责人：史建平，校长。委托代理人：史成续，北京市百瑞律师事务所律师。委托代理人：王乃平，女，1958年9月4日出生，北京市仕尚中学员工，住北京市海淀区。申请执行人：北京农村商业银行股份有限公司上庄支行，住所地北京市海淀区上庄镇上庄路72号。负责人：陈建彬，行长。委托代理人：闫涛，北京市北方律师事务所律师。委托代理人：邰阳，北京市北方律师事务所律师。被执行人：华夏金谷担保有限公司，住所地北京市西城区金融大街35号国际企业大厦919室。法定代表人：王金兰。利害关系人：北京状元村置业有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-2290（经济开发区集中办公区）。法定代表人：崔瑞梅，董事长。委托代理人：刘冬青，北京市明华律师事务所律师。本院在执行北京农村商业银行股份有限公司上庄支行（以下简称农商行上庄支行）与北京市仕尚中学（以下简称仕尚中学）、华夏金谷担保有限公司（以下简称金谷公司）借款合同纠纷一案[执行依据：（2010）一中民初字第9292号民事判决书、（2011）高民终字第857号民事判决书；执行案号：（2011）一中执字第674号]过程中，变卖了仕尚中学名下位于北京市海淀区上庄乡西郊农场的土地使用权（产权证号：京海国用XXX划字第XXXX号）及位于北京市海淀区上庄乡上庄路2号房屋（产权证号：京房权证海其字第XXXX号、XXXXX号）（以下简称涉案不动产），仕尚中学就此向本院提出书面异议，本院依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。仕尚中学述称，请求依法撤销对仕尚中学名下涉案不动产的变卖。事实与理由：2020年12月25日，仕尚中学在浏览网页时发现，在京东司法拍卖网上，北京市第一中级人民法院（以下简称一中院）于2020年11月20日发出变卖公告，变卖涉案不动产，但全部公告文书中，没有提及仕尚中学的名字。事实上，一中院变卖的涉案不动产属于仕尚中学所有。仕尚中学认为，涉案不动产不应变卖，理由如下：一、涉案不动产已经经过三次拍卖和变卖，因无人参加竞买而流拍。一中院于2017年1月20日作出（2011）一中执字第674-4号执行裁定书，裁定将涉案不动产交农商行上庄支行抵偿等额债务。后农商行上庄支行不同意受让涉案不动产，一中院于2019年9月23日作出（2011）一中执字第674号之一执行裁定书，撤销一中院（2011）一中执字第674-4号执行裁定书。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十五条第三款规定，变卖的财产无人竞买的，适用本规定第十九条的规定将该财产交申请执行人或者其他执行债权人抵债；申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，人民法院应当解除查封、扣押，并将该财产退还被执行人。本案涉案不动产依法应当退还仕尚中学，不应再次变卖，再次变卖没有法律依据。二、如果变卖，应当经过仕尚中学的同意。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十四条规定，对查封、扣押、冻结的财产，当事人双方及有关权利人同意变卖的，可以变卖。本案中，本应对仕尚中学名下涉案不动产解除查封、扣押和冻结，没有解除查封、扣押和冻结本身就不合法。再次变卖，更应依法取得仕尚中学的同意。三、一中院在变卖公告中，一字不提仕尚中学的名字，致仕尚中学很难发现此变卖公告，充分说明有意回避仕尚中学，进行暗箱操作。四、中国京安信用担保有限公司（以下简称京安公司）是仕尚中学100%份额举办者，仕尚中学名下土地系北京市政府批准的教育划拨用地，与银行发生纠纷后，京安公司一直在努力寻找优质的教育机构承接举办者权益，以充分保障教育划拨用地的公益性，发挥该教育划拨用地的最大效益，并保障银行债权的实现。仕尚中学资产是国有资产，应当充分保护仕尚中学的财产权益，由法院、仕尚中学、京安公司、银行几方共同努力，由优质的教育机构承接仕尚中学的举办者权益一并实现银行的债权是本案正确和最优的解决方案。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定提出异议，请求撤销该变卖公告，保护仕尚中学的合法权益和教育划拨用地的公益性。仕尚中学补充意见如下：一、本案在执行中没有通知仕尚中学，程序违法。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条规定：人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。本案中，并没有通知仕尚中学。二、没有证据表明此次变卖经过重新评估土地和房产的价值。在之前的评估报告，现在不能用。本案在2017年前的拍卖和变卖中，经过一次评估，拍卖和变卖结束后至2017年1月将土地和房产抵偿给银行，到今已长达五年，原来的评估已根本反映不了涉案不动产的实际价值。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条规定：对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。本案中此次变卖没有经过重新评估，明显程序违法，侵害了仕尚中学的财产权益。三、涉案不动产已经过三次拍卖和一次变卖。农商行上庄支行在庭审中陈述没有经过变卖，完全不符合事实。综上，请求撤销此次变卖，保护仕尚中学的合法权益。农商行上庄支行辩称，不同意仕尚中学的异议请求，请求法院依法驳回。一、不存在农商行上庄支行不同意受让涉案不动产的情形。本案不存在《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第35条第3款规定情形，农商行上庄支行未不同意抵债，否则，一中院不会作出（2011）一中执字第674-4号执行裁定书，裁定将涉案不动产抵债给农商行上庄支行，后，因一中院作出（2011）一中执字第674号之一执行裁定书，裁定撤销（2011）一中执字第674-4号执行裁定书，涉案不动产进行了此次网上竞买。需要说明的是，（2011）一中执字第674号之一执行裁定书合法性已经（2019）京01执异468号执行裁定书认定。二、一中院对涉案不动产进行变卖有充足的法律依据，变卖无需经过仕尚中学同意。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条、第三十四条之规定，即便债权人不表示接受财产抵债，也不必然解除查封，将财产退还被执行人。人民法院对是否再次启动变卖程序享有自由裁量权。在强制变卖中，执行机构基于法律赋予的固有执行权限剥夺被执行人对其财产的处分权，由执行机构对查封扣押物进行强制性变价。法院执行机构的此类权利并非来自债权人的授予，而是国家权力体系中一项独立的司法强制权，其法律渊源不在于合同法，而是民诉法，无须被执行人同意。三、网络变卖程序完全符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，仕尚中学所谓暗箱操作的主张毫无依据。四、仕尚中学异议理由不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款规定情形，其异议请求无法律依据。综上，仕尚中学的异议请求无事实及法律依据，其长期拖延执行严重侵犯了农商行上庄支行的合法权益。请求法院依法保护善意执行人农商行上庄支行的权益，驳回仕尚中学的异议请求。北京状元村置业有限公司述称，不同意仕尚中学的异议请求，恳请法院依法驳回。一、仕尚中学为提起本次执行异议，恶意阻碍已确认成交的涉案不动产过户，不息滥用法律依据。仕尚中学所援引的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十四条及第三十五条之规定所调整的是“拍卖优先的例外”情形，均不适用于本案。第三十四条的适用条件仅局限在对特定物品的处置上，第三十五条所规定的是当事人双方均同意变卖情形下的法律适用。二、农商行上庄支行从未拒绝接受涉案不动产抵债，本次变卖程序是执行法院为保障农商行上庄支行债权得以实现而恢复、启动的。三、本次变卖是之前拍卖、变卖程序的接续，因此以之前变卖底价接续启动二次变卖程序并无不当。四、此次变卖依法合规进行，无需再次评估。评估报告仅是启动拍卖时确定保留价的参考，第二次拍卖时根据前次拍卖的竞价情况决定保留价，并不受评估报告有效期的影响。综上，恳请法院及时裁决本案，依法驳回仕尚中学的全部异议请求。本院经审查查明，2010年5月11日，本院在审理农商行上庄支行与仕尚中学、金谷公司借款合同纠纷一案过程中，作出（2010）一中民初字第9292号民事裁定书，裁定：冻结仕尚中学、金谷公司在银行的存款或者查封、扣押其相应价值的财产（限额人民币一亿七千二百七十八万二千六百三十一元九角四分）。2010年5月19日，本院分别向北京市国土资源局、北京市海淀区房管局发出（2010）一中民初字第9292号协助执行通知书，查封了涉案不动产。2010年12月17日，本院作出（2010）一中民初字第9292号民事判决书，判决：一、仕尚中学于本判决生效后十日内偿还农商行上庄支行借款本金人民币一亿七千万元及相应利息（以二○一○年五月十一日为借款到期日。二○○九年十二月二十一日至二○○九年十二月三十日利息人民币一千八百八十一万四千二百一十二元七角六分产生的复利为人民币三千五百六十二元八角七分；自二○○九年十二月二十一日起至二○一○年五月十一日止，以借款本金人民币一亿七千万元为基数，按照借款合同约定的借款利率标准计收利息和复利；自二○一○年五月十二日起至款项全部清偿之日止，以借款本金人民币一亿七千万元为基数，按照借款合同约定的借款利率标准的百分之一百三十计收逾期利息并计收复利）；二、金谷公司对上述第一项确定的北京市仕尚中学的债务承担连带清偿责任；三、金谷公司在承担本判决第二项连带保证责任后，有权向仕尚中学追偿；四、驳回农商行上庄支行其他诉讼请求。如果仕尚中学和金谷公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九十三万五千九百一十五元及财产保全费五千元，由仕尚中学和金谷公司共同负担（于本判决生效后七日内交纳）。仕尚中学不服该判决，向北京市高级人民法院提出上诉。北京市高级人民法院于2011年4月12日作出（2011）高民终字第857号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。因仕尚中学、金谷公司未履行生效法律文书所确定的义务，农商行上庄支行依法向本院申请强制执行，本院以（2011）一中执字第674号立案执行。2011年7月29日，本院发出公告，责令被执行人仕尚中学、金谷公司自公告之日起七日内履行本院（2010）一中民初字第9292号民事判决书确定的义务，逾期本院将依法对涉案不动产予以公开拍卖。2012年5月11日，本院发布（2011）一中执字第674号公告，要求对涉案不动产持有权属异议或主张权益，可自公告发布之日起十五日内向本院提出书面申请并提交相关证据，逾期本院将不予受理。2012年7月12日，本院出具（2012）一中执字第674-2号委托评估函，委托北京百成首信房地产评估有限公司（以下简称首信公司）对涉案不动产进行价值评估。2012年8月15日，首信公司出具百成首信估字[2012]Z024号房地产估价报告，涉案不动产估价结果总价为人民币43143.73万元，报告使用期限至2013年8月14日止。2012年11月26日，本院出具（2011）一中执字第674号委托拍卖函，委托中都国际拍卖有限公司（以下简称中都公司）对涉案不动产进行拍卖。2012年12月26日，中都公司通过北京产权交易所对涉案不动产以评估价43143.73万元进行拍卖，因无人登记竞买而流拍。2013年1月31日，中都公司通过北京产权交易所对涉案不动产以保留价36672万元再次进行拍卖，因无人登记竞买再次流拍。2014年7月21日，北京产权交易所向本院出具《项目竞买人报名情况说明》，告知本院涉案不动产以保留价31171万元进行的第三次拍卖因无竞买人交纳保证金而流拍。2015年8月10日，本院通过淘宝网司法拍卖网络平台对涉案不动产进行变卖，变卖价格31171万元，因无人参与竞买，于2015年8月11日流拍。2016年6月27日，农商行上庄支行向本院提交了《关于同意以物抵债的公函》，表示同意接受案涉不动产以物抵债。2017年1月20日，本院作出（2011）一中执字第674-4号执行裁定书，裁定：一、将被执行人仕尚中学（原名称北京市仁达中学）位于北京市海淀区上庄乡西郊农场的土地使用权（产权证号：京海国用XXX划字第XXXX号）及位于北京市海淀区上庄乡上庄路2号房屋（产权证号：京房权证海其字第XXXX号、XXXXX号）作价人民币三亿一千一百七十一万元，交申请执行人农商行上庄支行抵偿等额债务。所有权自本裁定送达申请执行人农商行上庄支行时起转移。二、申请执行人农商行上庄支行可持本裁定书到登记机构自行办理相关产权过户登记手续。本裁定书送达后即发生法律效力。2017年3月7日，本院分别向北京市海淀区不动产登记事务中心和北京市规划和国土资源管理委员会出具了（2011）一中执字第674号协助执行通知书，请求协助将涉案不动产解封并过户给农商行上庄支行。2019年9月23日，本院作出（2011）一中执字第674号之一执行裁定书，裁定书载明：申请执行人同意以拍卖、变卖的流拍价格以物抵债，是为了使债权得以实现，因土地使用权类型原因，导致以物抵债的土地使用权及房产不能过户，其债权不能真正实现，申请执行人向本院提出了救济申请，本院经审查，认为理由合理。据此，裁定：撤销北京市第一中级人民法院（2011）一中执字第674-4号执行裁定书。2020年12月16日上午10时，本院在京东网络司法拍卖平台上对涉案不动产进行变卖，确定的变卖价格为￥311710000。变卖流程载明：“网络司法变卖期为60天，如有竞买人在60天内变卖期中的任一时间出价，则变卖自动进入24小时竞价倒计时；24小时竞价周期内，其他变卖报名用户可加价参与竞买，竞价结束前5分钟如有人出价，则系统自动延时5分钟（循环往复至最后5分钟内无人出价）。”竞买须知第五条载明：“优先购买权人参加竞买的，应于竞买开始前向本院提交合法有效的证明，资格经法院确认后才能参与竞买，逾期不提交的，视为放弃对本标的物享有优先购买权。”变卖过程中，北京状元村置业有限公司（以下简称状元村公司）以最高应价竞得涉案不动产，《网络竞价成交确认书》显示，成交价为人民币311710000.00元。另查，庭审中仕尚中学表示无涉案不动产价格发生了重大变化的证据且不申请对涉案不动产价值进行评估。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条规定，有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：（一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的；（二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的；（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的；（四）认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的；（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。本案中，状元村公司作为网络竞价成交确认书确定的竞买涉案不动产的竞买人，与本次变卖行为具有法律上的直接的利害关系，本案裁决结果将对其产生直接影响，因此，状元村公司具备利害关系人的身份。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十五条第二款规定，第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。上述“其他执行措施”包括强制管理、再次进行变卖，或者市场行情发生重大变化时重新启动拍卖程序等措施。本案中，（2011）一中执字第674-4号执行裁定书被撤销后，农商行上庄支行的债权并未最终得到实现，在此情形下，本院对涉案不动产再次启动变卖程序并无不当，仕尚中学提出的涉案不动产应当退还及再次变卖应经其同意的主张不能成立，本院不予支持。另，在本次变卖程序中，状元村公司以变卖保留价出价后，本次变卖自动进入了24小时竞价倒计时，但在24小时竞价周期内并无其他竞买人加价参与竞买，涉案不动产的最终成交价格经过了市场检验。仕尚中学主张涉案不动产价值发生重大变化，但并未提交相关证据对此予以证明，且明确表示不申请对涉案不动产价值进行评估，故对其该项主张，本院不予支持。至于仕尚中学提出的其它异议理由，无事实或法律依据，本院亦不予支持。综上，仕尚中学的异议请求依法不能成立，对其主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：驳回北京市仕尚中学提出的异议。如不服本裁定，可自裁定书送达之日起十日内向本院递交复议申请书，并按其他当事人的人数提交副本，向北京市高级人民法院申请复议。审 判 长 栗俊海审 判 员 娄玉玲审 判 员 冯更新二〇二一年三月十二日法官助理 徐梓程书 记 员 王新子