四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川3401民初633号 原告：凉山州食品厂，住所地：西昌市胜利北路32号，统一社会信用代码：91513400MA62HBUL51。 法定代表人：易学俊，该公司董事长。 委托诉讼代理人：苏小平，四川明炬（凉山）律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：杨洪敏，女，汉族，1967年4月4日出生。 委托诉讼代理人：周正杰，四川六通律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告凉山州食品厂诉被告杨洪敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月19日受理后，依法适用简易程序于2021年2月22日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人苏小平，被告杨洪敏及委托诉讼代理人周正杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告凉山州食品厂向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原、被告于2014年3月17日签订的《房屋租赁合同》，被告归还原告租赁房屋；2.依法判决被告支付原告从2019年12月31日起至归还租赁房屋之日止的房屋租金（截止2021年1月1日租金为268200.00元）；3.依法判决被告从2019年12月31日起至清偿之日止按中国人民银行贷款市场报价利率支付原告拖欠房屋租金的逾期支付利息；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2014年3月17日签订《房屋租赁合同》，约定原告将××路××号××大楼××层××㎡和临街门市2间约200㎡出租给被告开设综合性酒店使用，租赁期限从2015年1月1日至2019年12月31日止，房屋租金每年268200.00元，按月缴纳。2019年12月31日租赁合同到期后，被告继续使用房屋至今，未缴纳过任何租金，根据《房屋租赁合同》第8条第1款第3项的约定已属于违约；2020年期间原被告双方多次协商续签合同事项，但因被告要求的租金与市场差异巨大无法达成合意，随后原告于2020年11月12日向被告出具通知，要求与被告解除租赁合同清偿拖欠租金和退还租赁房屋，但截至原告起诉之日，被告仍未支付拖欠租金，也未归还租赁房屋。综上诉讼，被告拒不支付房屋租金，又不归还租赁房屋的行为已经对原告造成了较大经济损失，为维护原告的合法权益，特起诉请求依法支持原告的诉讼请求。 被告杨洪敏辩称，一、原、被告双方所签订的《房屋租赁合同》至今合法有效，不应当被解除。原告的第一项诉讼请求违反合同约定，应当予以驳回。1.双方签订《房屋租赁合同》有特殊的历史背景，因此造成合同对房屋租赁期限，既有合同第3条明限为5年的普通约定，也有合同第5条第4款的关于非不可抗力因素出现，“租期满后，乙方继续租赁”的特别约定。合同普通约定是受政策约束不得以才采取的变通措施，而合同特别约定才是合同双方的真实意思表示，故此，合同应按照特别约定即合同第5条第4项之规定继续执行。2.关于签订合同背景的简要介绍：⑴政府要求招商引资；⑵州国资委关于租赁合同不超过5年的相关规定；⑶双方协商后的处理方式(在普通约定之外，加上特别约定)。3.本案争议的合同期限问题，实际是附解除条件民事行为的问题。根据《中华人民共和国民法典》的规定，民事法律行为既可以附生效条件，也可以附生效期限。《中华人民共和国民法典》第158条“民事法律行为可以附条件，但是按照其性质不得附条件的除外”。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。本案合同双方约定的“不可抗力因素”并未出现，因而，该合同不可以单方面要求解除，否则即是单方违约。二、被告已经按期向原告支付了房屋租金，所谓拖欠租金及应支付利息的诉讼请求没有事实依据。三、原告的行为违反双方合同约定，违反《中华人民共和国民法典》的相关规定，同时也违反党中央、国务院及各级党委政府关于抗击疫情扶持中小企业、个体户的经济政策，其诉讼请求没有事实依据、违反合同约定，不合法、不合理、不合情。请求驳回原告的全部诉讼请求。 原告凉山州食品厂为证明其主张，向本院提交了以下证据：第一组证据：西权字第950号房屋所有权证、房屋外部照片。拟证明：原告具有租赁房屋的所有权，涉案租赁房屋建筑面积为3205.47㎡；第二组证据：《房屋租赁合同》。拟证明：原、被告双方于2014年3月17日签订《房屋租赁合同》，约定原告将××路××号××大楼××层××㎡和临街门市2间约200㎡出租给被告开设综合性酒店使用，租赁期限从2015年1月1日至2019年12月31日止，房屋租金每年268200.00元，按月缴纳，2019年12月31日租赁合同到期后，被告继续使用房屋至今，未交纳过任何租金，根据《房屋租赁合同》第8条第1款第3项的约定已属违约；第三组证据：《租赁谈判记录表4份》、《关于缴清租赁房屋租金的通知》、《关于解除“流金岁月”酒店租赁合同的通知》。拟证明：原告多次与被告协商无果，原告于2020年11月12日向被告出具通知，要求与被告解除租赁合同，清偿拖欠租金和退还租赁房屋，但截至庭审之日，被告仍未支付拖欠租金，也未归还租赁房屋；第四组证据：《资产租价情况摸底调查表》。拟证明：涉案租赁房屋周边的房屋租赁价格远远高于2014年《房屋租赁合同》中约定的租赁金额。被告质证认为：对第一组证据的三性及证明目的均无异议。对第二组证据的三性无异议，对其证明目的有异议，达不到原告的证明目的。对第三组证据中租赁谈判记录表4份的三性均有异议，对两份通知无异议。对第四组证据的三性及证明目的均有异议。本院认为，原告第一组、第二组证据的三性被告亦无异议，本院予以采信。至于证明目的是否成立，本院将依据查明的案件事实综合予以评判。对第三组证据《关于缴清租赁房屋租金的通知》、《关于解除“流金岁月”酒店租赁合同的通知》被告亦无异议，本院予以采信。对4份租赁谈判记录表系原告单方记录，被告亦不认可，本院不予采信。对第四组证据《资产租价情况摸底调查表》被告不予认可，相关人员未出庭作证，本院不予采信。 被告杨洪敏为证明其主张，向本院提交了以下证据：第一组证据:1.被告给原告主管公司的4个信函：《关于房屋合同续签的申请》、《关于收回租赁房屋通知的回复函》、《关于缴清房屋租金的通知的回复函》、《对流金岁月酒店续租价格的意见》。2.原告主管公司给被告的三个通知：《关于收回租赁房屋通知》、《关于缴清房屋租金的通知》、《关于解除“流金岁月”酒店租赁合同的通知》。 拟证明：1.被告与原告主管单位双方在本案诉讼前，已经经过反复多次交涉，但最终未就酒店续租事宜达成一致意见。2.被告提出的续租理由符合双方约定，合理合法，应当得到法律的支持。3.原告主管方提出关于租金涨价的要求违背双方合同、系刻意坐地起价、显失公平，不应当得到法律的支持；第二组证据：1.《房屋租赁合同》；2.《律师调查令》及易学俊的证词。拟证明：1.原被告双方所签《房屋租赁合同》依然合法有效，原告无权单方面要求解除合同，双方应当按照合同约定续签租赁合同。2.房屋租金的上浮应当按照每过3年调增幅度在10%以内的约定执行。3.若没有不可抗力因素的出现，根据法律规定，当时双方房屋租赁的期限应当是20年；第三组证据：《流金岁月酒店综合投入一览表》及配套文件。拟证明：1.被告因改造本案诉争的租赁房屋共计投入约896万多元，截止目前收回成本尚不及50%；2.正因为有合同的特别约定及原告关于续签的口头承诺，被告才敢有如此大的经济投入。3.若按原告要求解除租赁合同将给被告造成重大损失;第四组证据：被告向原告缴纳房租费用的《转账凭证》4份。拟证明：被告已及时向原告支付了房屋租金，原告关于补交租金的诉讼请求没有依据。第五组证据：1.凉山州人民政府办《凉府发（2020）6号》文件；2.国务院多部门出台政策，支持小微企业、个体商户的资料。拟证明:作为国有企业，原告及其主管部门违反合同约定，单方提高租赁价格的做法，有违党中央、国务院及凉山州委、州政府的抗疫政策，不应得到法律的支持。原告质证认为：对证据一的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，原告提出租金涨价是符合周边市场价格，无论是招商引资还是资产盘和，是我公司处理国有资产的方式，与被告无关，不代表被告可以永远享受远低于市场价的租金。被告拒不支付租金的理由是我公司没有向其进行催缴，《房屋租赁合同》明确规定租金的缴纳方式；对证据二的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，《房屋租赁合同》第5条第4款只是约定的乙方享有优先承租权，其指乙方在同等条件下优先承租，但现租赁价格远远低于市场价。《房屋租赁合同》第5条第3款约定的租金涨幅，在实际中原告并没有提高租金的价格，且以上条款仅在合同有效期内有效，如果被告要续签合同，是要重新签订合同，如果被告不续签合同也就自然终止。该《房屋租赁合同》是符合国资委对资产出租的相关要求，是合法的，租赁合同是要式合同应当以书面为准。易学俊因职务犯罪已经不属于我公司法人，被告律师在调查取证时并未告知现在的真实情况，存在诱导的情形，并且易学俊也只说过15年的租赁期限只是口头承诺，最终的租赁期限是以书面合同为准。对证据三的三性均有异议，该表是被告自行制作，真实性无法核实，且被告对酒店的投入是其自主经营事项与我公司无关。对证据四的三性均有异议，是否缴纳租金需要向公司核实，根据合同第4条第1款约定房屋租金应当按月缴纳，在月底向甲方缴纳次月租金，《房屋租赁合同》第8条第1款的约定，拖欠房屋租金逾期90日的甲方有权终止合同且无需给乙方任何补偿，被告缴纳2020年1月-10月的房租是在2020年10月30日，并未足额缴纳，2020年11月24日、12月24日、2021年1月25日三次缴纳约3万余元，至此均未足额缴纳。原告要增加租金是从2021年开始，已经与2020年的疫情无关。本年的租金，即便抛开疫情也远超合同约定的90日已属于违约。对证据五的凉山州人民政府办《凉府发（2020）6号》文件无异议，但减免的对象是中小企业，和我们签订合同的对象是被告个人，按照公司规定最多只减免1个月，但被告不支付租金不应当享有该权利。国务院多部门出台政策，支持小微企业、个体商户的资料只是新闻，不能达到被告的证明目的。原告对被告第一组证据、第二组证据的真实性、合法性无异议，本院予以采信，至于证明目的是否成立，本院将依据查明案件事实综合予以评判。对第二组证据中的易学俊证词，系被告申请，本院出具《律师调查令》后由被告向易学俊取证，易学俊因羁押未出庭作证，但其证词“根据当时国资委的规定，租赁合同不超过5年的租赁期”与原被告陈述一致，亦证实“保证给她租赁15年，这只是口头承诺”的客观事实，故本院对易学俊的上述证明内容予以采信。对易学俊关于“双方特别约定了第五条第3项和第4项，即没有不可抗逆的因素出现，租赁期满后，乙方继续租赁”的陈述，本院将依据合同约定和相关法律法规予以认定。对第三组证据系被告单方制作，原告不认可，本院不予采信。对第四组证据被告称受疫情影响2020年自行减免了3个月租金，2021年1月的租赁已缴纳。经原告当庭核实，确认收到被告2020年9个月以及2021年1月的租金，对此本院予以确认。2020年因疫情影响，是否应当减免租金，原告认为按照公司规定最多只减免1个月，被告不支付租金不应当享有该权利。被告认为应当按照有关政策予以减免，原被告双方存在分歧，本院将依据查明案件事实综合予以认定。第五组证据的凉山州人民政府办《凉府发（2020）6号》文件，原告无异议，本院予以确认；对国务院多部门出台政策，支持小微企业、个体商户的资料，因系网上新闻，原告亦不认可，本院不予采信。 综合当事人起诉、答辩及举证、质证，本院确认以下事实： 原告凉山州食品厂（甲方）与被告杨洪敏（乙方）于2014年3月17日签订《房屋租赁合同》，约定原告凉山州食品厂将××路××号××大楼××层××㎡和临街门市2间约200㎡出租给被告杨洪敏开设综合性酒店使用，租赁期限从2015年1月1日至2019年12月31日止（其中，2014年5月-10月为装修期不计房租，只收水电。如装修时间不够，临时协商顺延），房屋租金每年26.82万元，按月缴纳。合同第5条第3款约定“甲方出租的房屋在签订合同3年内不作价格调整，以后每3年调增一次，调整幅度在10%以内”。合同第5条第4款约定“在租期内，如不存在因城市建设或政策性拆迁需终止本合同的不可抗逆因素，在租期满后，乙方继续租赁”。合同第6条第1款约定“租赁期内乙方有权使用该处房屋租赁范围内的设施设备，改造过程中房屋内需拆除的设备设施，物资用品由乙方处置。租赁合同终止后，乙方可以搬除该房屋内空调、家电、可移动装饰品及可移动家具，其余设备设施装修装饰不得拆除或损毁”。合同签订后，被告杨洪敏依约向原告凉山州食品厂缴纳租房保证金2万元。原被告双方按照《房屋租赁合同》约定履行权利义务直至2019年12月31届满。期间双方无争议。2019年12月31日《房屋租赁合同》到期后，被告杨洪敏继续使用该租赁房屋至今。 2020年10月26日，凉山州国兴投资管理有限责任公司、凉山州食品厂向西昌市流金岁月酒店发出《关于缴清租赁房屋租金的通知》。同日，凉山州国兴投资管理有限责任公司向西昌市流金岁月酒店发出《关于收回租赁房屋的通知》。2020年10月27日，西昌市流金岁月酒店向凉山州国兴投资管理有限责任公司发出《＜关于收回租赁房屋＞的回复函》。2020年10月28日，西昌市流金岁月酒店向凉山州国兴投资管理有限责任公司发出《＜于缴清租赁房屋租金的通知＞的回复函》，并于2020年11月8日向凉山州国兴投资管理有限责任公司发出《对流金岁月续租价格的意见》。2020年11月12日，凉山州国兴投资管理有限责任公司、凉山州食品厂向西昌市流金岁月酒店（杨洪敏）发出《凉山州国兴投资管理有限责任公司关于解除“流金岁月”酒店租赁合同的通知》。原告认为“经对流金岁月酒店周边房屋租赁价格进行了询价调查，要求按现行市场价格商谈续租事项”，而被告认为“应按双方原合同（5.3条）的增幅提高租赁价格”，继而又同意“在此基础上适度多涨一点”。因原、被告双方对房屋租赁价格存在较大分歧，未能协商一致，故原告凉山州食品厂诉至本院。 另查明，被告在2020年10月30日缴纳了前7个月的租金以及2020年11月、12月的租金，2021年1月25日缴纳了2021年1月的租金。被告2020年共缴纳9个月租金，系其认为因受新型冠状肺炎疫情影响，按照凉山州人民政府办《凉府发（2020）6号》等文件自行减免了3个月租金。而原告认为按公司规定最多只减免1个月，且被告不支付租金不应当享有该权利。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告2014年3月17日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告凉山州食品厂将位于××路××号××大楼××层××㎡和临街门市2间约200㎡的房屋出租给被告开设综合性酒店使用，被告按照合同约定交纳租金、水电费等。期间，原被告双方无争议。2019年12月31日合同期限届满后，被告杨洪敏继续使用该租赁房屋，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第一款“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”之规定，自2020年1月1日起，原、被告于2014年3月17日签订的《房屋租赁合同》继续有效，但是租赁期限为不定期。被告因受疫情影响自行减免2020年3个月房屋租金既未征得原告同意，又迟延至2020年10月30日才缴纳前7个月的房屋租金的行为不当，而原告认为被告未按月足额缴纳房屋租金，不应当享受新型冠状肺炎疫情减免优惠政策的行为亦不妥。因原、被告双方对新型冠状肺炎疫情减免优惠政策认识不一，双方亦未进行沟通、达成共识，造成误解。为此，双方均有过错。故原告主张被告支付房屋租金逾期支付利息的诉讼请求，本院不予支持。原告应按公司规定减免被告1个月的房屋租金，被告应及时支付拖欠原告2020年度2个月的房屋租金44700.00元以及2021年2月以后的房屋租金。 本案争议焦点为：是否应当解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，还是《房屋租赁合同》继续有效或是按《房屋租赁合同》约定的租金价格涨幅10%-20%基础上重新签订合同？ 本院认为，被告主张《房屋租赁合同》继续有效，其理由为：1.原告口头承诺租赁期限为15年，为此被告才投入巨额投资约896万多元。2.正是有了15年租赁期限这个口头约定，故在合同第5条第4款作出了附解除条件的特别约定，即“在租期内，如不存在因城市建设或政策性拆迁需终止本合同的不可抗逆因素，在租期满后，乙方继续租赁”。而仅凭证人易学俊的证词不足以证明原、被告双方15年租赁期限的事实。被告称投入巨额资金，其应当以书面形式确定投资的回收方式及回收时间，而不是仅仅依据口头承诺，这不符合被告维护自身合法权益的做法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，被告应当承担举证不能的法律后果。对合同第5条第4款“在租期内，如不存在因城市建设或政策性拆迁需终止本合同的不可抗逆因素，在租期满后，乙方继续租赁”的约定。依据《中华人民共和国民法典》第四百六十六条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当依据本法第一百四十二条第一款的规定，确定争议条款的含义”、第一百四十二条第一款“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义”之规定，合同第5条第4款未明确载明按照2014年3月17日《房屋租赁合同》继续租赁，而应是原被告双方在协商一致的基础上另行签订租赁合同，如协商不成，则被告在同等条件下享有优先承租权的约定。故被告关于《房屋租赁合同》继续有效的诉讼主张，本院不予支持。 被告主张按《房屋租赁合同》第5条第3款约定“甲方出租的房屋在签订合同3年内不作价格调整，以后每3年调增一次，调整幅度在10%以内”，亦在庭审中同意在增涨房屋租金20%的基础上重新签订合同。依据《中华人民共和国民法典》第四百六十四条“合同是民事主体设立、变更、终止民事法律关系的协议”、七百零七条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁”之规定，原被告双方就重新签订《房屋租赁合同》已进行了多次协商，但因对房屋租赁价格存在重大分歧，无法达成一致，故对被告关于按《房屋租赁合同》约定的租金价格涨幅10%-20%基础上重新签订合同的诉讼请求，本院不予支持。 依据《中华人民共和国民法典》七百三十条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”之规定，原告自2020年1月1日起，有权随时解除合同。原告及主管部门凉山州国兴投资管理有限责任公司于2020年10月26日分别向被告发出《关于缴清租赁房屋租金的通知》、《关于收回租赁房屋的通知》。并于2020年11月12日发出《凉山州国兴投资管理有限责任公司关于解除“流金岁月”酒店租赁合同的通知》，应当认定原告在合理期限之前通知了被告。故原告主张解除《房屋租赁合同》的诉请请求于法有据，本院予以支持。原告凉山州食品厂应退还被告杨洪敏缴纳的租房保证金2万元。按照《房屋租赁合同》第6条第1款的约定，被告应当及时搬除租赁房屋内的空调、家电、可移动装饰品及可移动家具，并在设备设施装修装饰不拆除或损毁的情况下，将租赁房屋退还原告。依据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第二款“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”之规定，原告在对外招租时，被告享有以同等条件优先承租的权利。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十二条第一款、第四百六十四条、第四百六十六条第一款、第七百零七条、第七百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下： 一、解除原告凉山州食品厂与被告杨洪敏2014年3月17日签订的《房屋租赁合同》。 二、被告杨洪敏在本判决生效后10日内腾退位于××路××号××大楼××层××㎡和临街门市2间约200㎡租赁房屋给原告凉山州食品厂。 三、被告杨洪敏拖欠原告凉山州食品厂2020年度2个月房屋租金44700.00元，扣除原告凉山州食品厂应当退还被告杨洪敏的租房保证金20000.00元后，被告杨洪敏在本判决生效后10日内支付原告凉山州食品厂24700.00元。 四、被告杨洪敏按租金22350.00元/月，支付自2021年2月1日起至本判决生效之日止的房屋租金给原告凉山州食品厂。 五、驳回原告凉山州食品厂的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5323.00元，减半收取2661.50元，由被告杨洪敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员 张 旭 二〇二一年三月九日 书记员 卢成林 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当依照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。