陕西省勉县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕0725民初33号 原告：勉县鑫昌物业有限责任公司翠源分公司。住所地：陕西省汉中市勉县。 法定代表人：赵午光，经理。 委托代理人：鲁鑫，系该公司物业科科长。 委托代理人：黄彦林，陕西维公律师事务所律师。 被告：郭晓伟，男，生于1994年XX月XX日，汉族，住勉县。 委托代理人：王杰，系郭晓伟聘请职工。 原告勉县鑫昌物业有限责任公司翠源分公司与被告郭晓伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告勉县鑫昌物业有限责任公司翠源分公司委托代理人鲁鑫、黄彦林，被告郭晓伟委托代理人王杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告勉县鑫昌物业有限责任公司翠源分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的房屋租金167272元；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：被告郭晓伟为开办一龙跆拳道承租了原告位于勉县勉阳街道办事处翠源小区E区23号楼二楼南侧的房屋（面积753.48平方米），被告在原租赁合同期限即将到期时，于2019年4月18日与原告签订了一份《房屋租赁合同》，继续租用该房屋。《房屋租赁合同》：1、租赁期限：租赁期限为三年（自2019年6月1日起至2022年5月31日止）；租金标准：每年房屋租金标准为83636元，三年房屋租金共计250908元；3、租金支付方式：签订合同时交纳第一年度租金83636元，2020年6月1日前支付第二年度租金83636元，2021年6月1日前支付第三年度租金8363元。合同还对其他事项作了约定。《房屋租赁合同》签订后，被告依据合同约定继续租用原告的房屋，却一直未按照合同约定的期限向原告支付前两个租赁年度的房屋租金。一年多来，原告多次向被告催收欠的租金，但被告至今仍未向原告支付本案《房屋租赁合同》约定的前两年度租金，目前，被告拖欠原告到期租金共计167272元。 被告郭晓伟辩称：原告的诉讼请求大部分不能成立。1、按照合同约定，租金每年一交，第一年租金在签订合同时交，但双方口头对合同付款时间进行了更改；2、没交租金的原因是2020年初汉中市教育局下发停课通知，主管部门不允许开课，一直到6月份才恢复，被告向原告提出疫情严重，收不到学生要求解除租房合同，但原告不同意，为此双方在一起协商多次无果，2020年8月被告给原告转账20000元，因原告没有给被告开发票，被告就没有再付钱，虽然被告占用原告的房屋时间从2019年6月至2020年6月一年时间，但因政府不让营业，周围的房子也是一样闭门没有营业，所以这期间的房租原告不应收取，应当减免；3、2020年7月初被告就将房子给予原告，原告要求被告按合同收取2020年6月至2021年5月31日的租金没有理由，也不符合法律规定，即使就交房一事双方未能达成一致意见，但被告交房一事是客观存在的这是周围商户大家都知道的事情，所以由此产生的损失是原告故意扩大的责任应自负；4、减免租金是政府要求的，2020年汉中市发展和改革委员会下发的《汉中发改投资〔2020〕431号文件》明确要求对小微企业和个体工商户的房屋租金减免，缓解房租压力，所以原告在被告没有实际使用房屋的情况下对2019年4至2020年5月31日的租金全部收取，已经与政府的文件精神不符。综上，2020年6月之后的租金不应收取，2020年2月至2020年6月的租金应当减免，被告实际应付租金55757元（83636元/年÷12月/年×8月），已付20000元还应付35757元。 本院经审理认定事实如下：因原租赁合同期限即将届满，2019年4月18日，原告勉县鑫昌物业有限责任公司翠源分公司（甲方）与被告郭晓伟（乙方）续签了一份《房屋租赁合同》，合同约定：“……一、租赁房屋的位置及面积：乙方租用甲方的房屋位于翠源小区E区23号楼二层南侧商铺，建筑面积753.49㎡。二、乙方租用房屋的用途：乙方租赁的甲方房屋用于一龙跆拳道。三、租赁期限：租赁期限为三年，自2019年6月1日起至2022年5月31日止。四、房屋租金的计算方式及支付方式：乙方租赁房屋的租金按《原房屋租赁合同》面积以18.5元/㎡/月计算，经双方协商按照《原房屋租赁合同》第二期三年均收取租金全额50%，三年的总租金为250908.00元（贰拾伍万零玖佰零捌元整）。若本合同到期后乙方继续租赁则第三期租金仍按照《原房屋租赁合同》租金全额70%执行。本合同签订时，乙方应向甲方交纳第一年度（即2019年6月1日起至2020年5月31日）的房租83636.00元（捌万叁仟陆佰叁拾陆元整）。2020年6月1日前缴纳第二年度（即2020年6月1日起至2021年5月31日）的房租83636.00元（捌万叁仟陆佰叁拾陆元整）。2021年6月1日前缴纳第三年度（即2020年6月1日起至2021年5月31日）的房租83636.00元（捌万叁仟陆佰叁拾陆元整）。乙方在租赁期间单方要求解除合同的，乙方已交的租金不予退还。乙方延迟交纳租金超过两个月的，甲方有权单方解除合同……”合同签订后，被告继续使用案涉房屋。续租期间，被告郭晓伟未按照合同约定支付方式按时足额向原告勉县鑫昌物业有限责任公司翠源分公司交纳第一年度、第二年度房屋租金，于2020年4月20日书面向原告申请缓交所欠租金，并承诺于2020年6月1日前一次性交付所欠租金加续租金，但被告未按照承诺履行，仅于2020年8月7日通过中国建设银行向原告手机转账20000元。 另查明：2020年1月27日汉中市教育局印发了《关于推迟全市中小学幼儿园2020年春季学期开学时间的通知》，通知事项：“……各校外培训机构暂停面向学生的各类线下培训活动，已经提前收取费用的，应按规定做好解释退费等工作……”2020年5月13日，汉中市教育局印发了《关于校外培训机构复工复课安排情况的通知》，通知事项：“……一、按照疫情防控‘属地管理’原则，由县区教育、卫某某部门共同研判，指导校外培训机构落实防控措施，达到防控要求的方可复课。面向中小学生校外培训机构复课时间不早于5月16日，具体时间由各县区教育行政部门统筹确定……”2020年5月9日，国家发展改革委员会、住房城乡建设部等八部门联合印发《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业、小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，该意见指出：“……对承租非国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，鼓励出租人考虑承担人实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金……”2020年7月22日，汉中市发展和改革委员、住房和城乡建设局等四部门联合印发《关于严格落实帮扶服务业微小企业和个体工商户缓解房租压力有关政策的通知》，该通知指出：“……鼓励各类业主减免或缓收房租，并予以支持……” 还查明：庭审后，被告郭晓伟于2021年3月26日将案涉房屋交还原告勉县鑫昌物业有限责任公司翠源分公司。 上述事实，有原、被告陈述，营业执照复印件、身份证复印件、房屋租赁合同、被告出具的申请、银行转账回单等证据经当庭质证、认证，证据确实、充分，足以认定。 本院认为，房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守。被告郭晓伟依据《房屋租赁合同》取得案涉房屋的使用权后，未按照合同约定的租赁费用、付款时间向原告勉县鑫昌物业有限责任公司翠源分公司支付租赁费显属违约，故原告要求被告立即向其支付拖欠的房屋租金的诉讼请求，本院予以支持。但在本案中，在合同履行过程发生的新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件，是不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况，属于不可抗力。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。被告经营的勉县一龙体育健身中心执行政府文件暂停营业是其自身的责任，但原告勉县鑫昌物业有限责任公司翠源分公司同样负有履行执行政府文件的义务，故由此造成的损失，根据公平原则在当事人之间进行合理分配。被告所述其经营的勉县一龙体育健身中心自2020年1月至6月未从事经营生产活动，从而没有营业收入的情况结合市、县关于疫情防控推迟开学及复工的规定，本院予以认定。综合考虑本地政府复工复产安排情况、培训机构受疫情或者疫情防控的影响、双方关于租金减免沟通的情况及被告所经营培训机构在疫情防控工作期间的特殊性质，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款之规定，本院认为免六个月租金更符合损失共担的公平原则。至于被告拖欠原告的房屋租金具体金额，因本案中审理过程中，被告郭晓伟于2021年3月26日将案涉房屋已交还原告勉县鑫昌物业有限责任公司翠源分公司，原告对此并未提出异议，视为双方对于案涉《房屋租赁合同》的解除达成了合意，房屋租赁期限及房屋租金计算应于当月截止，故案涉房屋租赁期限为22个月，扣除应免除的6个月租金，实际租赁期限应以16个月计算，再扣除被告已支付原告的20000元的房屋租金。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十七条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款之规定，判决如下： 判令被告郭晓伟支付原告勉县鑫昌物业有限责任公司翠源分公司拖欠的房屋租金91515元（83636元/年÷12月/年×16月-20000元）。限判决生效后一个月内履行清结。 案件受理费3650元，减半收取1825元，由被告郭晓伟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院，并向该院预交上诉案件受理费，并将缴费票据复印件提交本院。 审判员  晏晓明 二〇二一年三月三十日 书记员  宋 平