北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0107民初422号原告：徐杨，女，1984年7月27日出生，住北京市石景山区。被告：北京京汉嘉信置业有限公司，住所地北京市石景山区实兴东街8号院1号楼二层213房间。法定代表人：孙朝龙，董事长。委托诉讼代理人：冯万伟，男，1986年12月18日出生，北京京汉嘉信置业有限公司职员，住北京市石景山区。原告徐杨诉被告北京京汉嘉信置业有限公司（以下简称京汉嘉信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐杨、被告京汉嘉信公司之委托诉讼代表人冯万伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐杨向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即按照合同第二十一条产权登记（一）初始登记约定，支付原告违约金2507元人民币；2、判令被告立即履行合同约定及法定义务，为原告办理车位产权证；3、判令被告按照合同第十一条（二）转移登记约定，支付原告违约金（2016年12月29日通知我办车位开始计算至实际取得产权证之日止，按日计算已付款的万分之一）；4、判令被告立即归还所侵占原告的金钱公共维修基金6826元；5、判令被告归还侵占原告金钱（6826元）的不当得利，即按照同期人民银行的一年期定期存款年利率（1.5%）进行计算（2017年1月7日始至还款之日止）；6、判令被告承担全部的诉讼费。事实及理由：原告于2016年10月23日与被告签订了《北京市商品房预售合同》，以总房款250700元购买被告开发的石景山区八角第二水泥管厂××××—×××地块地下车库及出入口-×层—××××商品房（用途：车位）。被告于2017年1月1日交付车位使用权给原告，原告交纳车位管理费并实际使用。当天，被告收取原告1000元提供产权委托代办服务；当天，被告以公共维修基金名义收取原告6826元；被告实际于2018年9月20日取得该商品房所在楼栋的权属证明《京（2018）石不动产权第0025046号》。被告至今未履行《合同》第二十一条转移登记约定，为原告办理完成车位产权证，致使原告无法进行出租、出售，造成经济损失。原告前往北京市住房公积金管理中心查询，本车位无相关维修交易记录。综上，一、被告应依照合同对原告进行初始登记违约赔偿。（1）被告未能履行合同中初始登记约定，未能在2017年12月31日前，取得商品房所在楼栋的权属证明，需依照合同约定，按已付价款的1%向原告支付违约金；（2）合同第二十六条，原告未收到过被告受到不可抗力影响的说明与证明；（3）被告未提供明确的政府通知文件，证明期间政府部门停止受理、办理初始登记工作；（4）即使被告因违法被政府部门处罚或限制，被告可能通过依法经营避免，不应该定义为不可抗力。二、被告应依法履行义务，协助原告完成不动产转移登记手续。（1）根据城市商品房预售管理办法第十二条、商品房销售管理办法第三十四条，被告作为开发企业，协助商品房买卖人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；（2）根据合同第二十一条（二）转移登记中的委托条款，被告需要履行合同义务，在商品房交付之日起720日内取得房屋证书，即在2018年12月22日前取得车位的产权证；三、被告应依照合同对原告进行转移登记违约赔偿。（1）合同第十一条第一项出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房；（2）被告因自己过错将车位号备案错误，导致未能履行合同第二十一条产权登记（二）转移登记约定；（3）原告不退房，且原告在转移登记工作中已按照被告要求提供各类资料文件；（4）被告应当按照合同约定，自原告应当获得房屋所有权证书的期限届满（2018年12月22日）之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；四、被告应立即归还收取的6826元给原告。（1）车位不属于住宅，不能按照住宅共有部位共用设施设备维修基金管理办法收取；（2）根据北京市住宅专项维修资金管理办法第十二条、十三条有相关规定；（3）截至当前，合同中的车位并没有在北京市住宅专项维修资金管理中心交纳。五、被告应当将占有6826元的不当得利归还给原告，被告以经营者的优势欺骗原告将金钱交付给被告占有，达两年多；根据民法通则第92条不当得利，应当将占有期间合理的利息归还给原告，即按照同期人民银行的一年期定期年利率（1.5%）进行计算。综上，故诉至法院。被告京汉嘉信公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、产权证逾期办理是由于政府政策原因产生延误，答辩人不应承担逾期办理责任；二、答辩人按期交付车位，没有影响被答辩人使用，没有给被答辩人造成损失，不应承担责任。三、未办理转移登记有被答辩人拒不配合的原因，由于车位编号错误，致使被答辩人用预售合同无法办理产权登记，因此需要被答辩人配合注销之前的预售合同，但被答辩人拒不配合。答辩人于2020年9月18日向被答辩人寄送了催办函，但是被答辩人仍不配合，致使车位转移登记无法办理。四、未退还公共维修基金是因被答辩人拒不配合退还收据原件，故被答辩人要求利息无法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2020年2月24日，北京京汉邦信置业有限公司名称变更为北京京汉嘉信置业有限公司。2016年10月23日，北京京汉邦信置业有限公司（出卖人）与徐杨（买受人）签订北京市商品房预售合同，约定徐杨购买北京市石景山区八角第二水泥管厂××××—×××地块地下车库及出入口-×层—××××号地下车位，车位价款250700元。该预售合同第二十一条约定：（一）初始登记。出卖人应当在2017年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，如因买受人的原因未能按期办理的，责任由买受人承担。（二）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。（2）买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用壹仟元人民币（大写）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。3、如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。4、因买受人的责任，导致房屋所有权证书未能在上述期限内取得的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，买受人按日计算向出卖人按全部房价款万分之一支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起当日内向出卖人支付。案涉预售合同签订后，徐杨依约交纳了250700元车位款，京汉嘉信公司代收公共维修基金6826元、代收契税7521元。庭审中，京汉嘉信公司同意退还公共维修基金6826元，但不同意支付利息。2016年12月29日，京汉嘉信公司向徐杨交付了案涉车位。2018年9月20日，京汉嘉信公司取得案涉车位所在楼栋权属证书。另查，案涉车位现登记在京汉嘉信公司名下。庭审中，徐杨同意与京汉嘉信公司相互配合办理诉争车位的产权转移登记手续。上述事实，有北京市商品房预售合同、收据以及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为，案涉预售合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，原、被告均应依约履行。案涉预售合同明确约定了京汉嘉信公司应当在2017年12月31日前取得案涉车位所在楼栋权属证书，但京汉嘉信公司实际取得时间为2018年9月20日，京汉嘉信公司已属违约，京汉嘉信公司应依案涉预售合同约定向原告承担违约责任。综合案涉合同履行情况及案涉合同违约条款内容，案涉预售合同约定的京汉嘉信公司逾期办理初始登记违约金合理，故本院对徐杨要求京汉嘉信公司依案涉预售合同约定支付逾期办理初始登记违约金的诉讼请求予以支持。按照合同约定，京汉嘉信公司应当在交付车位之日起720日内为徐杨办理产权证，超过720日起（2018年12月20日）迟延办理产权证，则京汉嘉信公司应当按照合同约定承担违约责任。合同约定的违约金标准是以已付车位款为基数，按照日万分之一的标准计算，京汉嘉信公司并未提交证据证明该违约金标准过高，根据现有证据，结合合同的履行情况和当事人的过错等因素，就徐杨主张的违约金标准，本院予以支持。但徐杨主张的违约金起算日期有误，本院予以调整。需要指出的是，徐杨亦应采取适当措施配合京汉嘉信公司办理案涉车位后续转移登记手续，徐杨未采取相应适当措施的，不应要求被告承担后续扩大损失。故综合本案案涉相关合同履行情况，根据公平原则和诚实信用原则，本院对京汉嘉信公司应当承担的逾期办理案涉车位转移登记违约金酌定为3760元。京汉嘉信公司抗辩系因政府政策原因导致办证延误等抗辩意见，但其提供的证据不足以证实其主张，故本院对该相关抗辩意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京京汉嘉信置业有限公司于本判决生效之日起十五日内协助徐杨办理石景山区八角第二水泥管厂1612-034地块地下车库及出入口-1层-1401商品房（用途：车位）的产权证书，徐杨负有配合义务；二、北京京汉嘉信置业有限公司于本判决生效之日起七日内给付徐杨迟延办理初始登记违约金2507元；三、北京京汉嘉信置业有限公司于本判决生效之日起七日内给付徐杨迟延办理转移登记违约金3760元；四、北京京汉嘉信置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还徐杨代收公共维修基金6826元；五、驳回徐杨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由北京京汉嘉信置业有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审判员  梁爽二〇二一年三月三十日书记员  于冰