贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔04民终478号上诉人（原审被告）：安顺市世通房地产开发有限公司，住所地为贵州省安顺市西秀区中华北路。法定代表人：高帆，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘浩，该公司员工。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：祖某，男，1973年10月7日生，汉族，贵州省普定县人，教师，住贵州省安顺市西秀区。被上诉人（原审原告）：李某某，女，1980年10月23日生，汉族，贵州省普定县人，无业，住贵州省安顺市西秀区。上诉人安顺市世通房地产开发有限公司（以下简称世通房开）因与被上诉人祖某、李某某商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初180号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2021年3月29日公开开庭审理了本案。上诉人世通房开委托代理人潘浩，被上诉人祖某、李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人世通房开上诉请求：1.撤销原判，依法改判。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：原判认定事实错误,判决错误。1.逾期办证并非上诉人原因导致。争议房屋在约定时间前未能办证，是因为案涉房屋所在小区需进行绿化带改造，被上诉人及小区业主阻止改造，导致消防验收迟迟不能通过。房屋具备交房条件后未能办证是因被上诉人不按约定进行价格补差，办证资料一直未完善导致。故逾期办证所产生的后果应由被上诉人自行承担，不应判决上诉人支付逾期办证违约金。2.四通费不应当返还。一审判决错误引用《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》认定上诉人不应收取四通费，认为四通费应当包含在房价款内。事实上，案涉房屋在销售定价时没有将四通费纳入房价款，而是以实际产生据实预收代缴。被上诉人在交纳该费用时也没有提出质疑或者拒绝支付，长达两年多的时间没有提出退费，原因是其本人知晓四通费没有包含在房价款内。另外，四通费是水电燃气及有线电视的开通费及独立计量表费的俗称，该费用即使上诉人不向被上诉人预收代缴，被上诉人在使用时也要交纳后，各有关专营单位才给予开通使用及安装独立计量表，安装后水电燃气等计量表产权也是属于被上诉人。上诉人预收代缴完全是为了方便购房人，客观上也已经将预收的四通费代交给了各有关专营单位。从被上诉人交费时间起开始计算，被上诉人从未向我方主张过退还四通费，现其起诉已经超过诉讼时效。被上诉人祖某、李某某二审中答辩称：上诉人的上诉请求与事实不符，案涉房屋未办理产权证的原因是消防通道不过关。上诉人是2019年10月30日才通知补差价，我家也是按照通知时间办理的。关于退四通费的问题，我们一直都在找房开，他们以各种理由推诿。原审原告祖某、李某某向一审法院起诉请求：1.依法判令被告为原告办理所购房屋的产权证并支付2018年6月1日起至起诉之日逾期办证违约金5000元。2.判决被告退还收取的四通费（含通水、通电、通气、通有线电视）3975元。3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年11月18日，原、被告双方签订了合同编号ＨＦ－购销－2015－0123的位于安顺市西秀区买卖合同。建筑面积138.39平方米，总金额532525元。原告于签约当天交首付款，余款原告通过按揭贷款付清房款。合同约定被告应于2018年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文件交付给买受人。双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。被告向原告收取代办费及应缴税费，由被告代为办理，但被告至今未能履行。依约定，被告超过90日后仍不能办理商品房转移登记的有关文件的，按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金，计算至2019年8月31日共计457天，应支付违约金73009元。原告保留对该违约金再行主张的权利，根据相关规定的变化，现仅主张5000元。另，根据合同及相关规定，商品房的价格应包括水、电等配套设施的建设安装费用，被告不应收取的四通费应依法予以返还。被告已严重违约，其行为损害原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。原审被告世通房开一审中答辩称：针对第一项诉讼请求，1.我方逾期的时间没有原告计算的时间这么长，被告销售的房屋在2019年1月30日已经符合办证条件，因原告没有及时补房屋差价，导致相关手续不能完善，房屋产权证就没有及时办下来，因此2019年1月30日之后不能视为被告违约，2019年1月30日之后被告就不应再计算支付违约金。2.双方约定的逾期办证违约金标准过高，请求法庭根据法律规定酌情降低。针对第二项返还四通费的请求，水电、有线电视、燃气的收取计量表收取费用和开通费，在原、被告签订合同时，我方并没有把四通费计算在房价中，故向原告收取，而且我方收取费用是根据专营单位的要求缴纳的，收取费用后代缴给专营单位。因此，购房人直接与专营单位对接开通即可使用，故四通费应当不予返还。一审法院认定：2015年11月18日，原告祖某、李某某与被告世通房开签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告祖某、李某某向被告世通房开购买位于安顺市西秀区（世通和府），建筑面积138.39平方米、套内面积113.33平方米，按照套（单元）计算，该商品房总价款532525元；该商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理，即出卖人严格按照建设、规划部门批准的施工图尺寸进行施工，最终以产权、产籍部门审核，确定的建筑面积作为房屋总面积和房价的依据，据实结算，并执行第七条约定房屋单价，多退少补；房屋单价＝商品房总价款／商品房建筑面积；出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；出卖人承诺于2018年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在前款规定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.2%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理，即买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记即双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。同时，该《商品房买卖合同》还对付款方式、交房条件、本项目内的相关设施、设备的交付时间与使用条件、商品房质量及保修、前期物业管理、房屋的装饰、设备标准等内容进行了约定。合同签订后，二原告向被告支付首付款人民币202525元及向银行贷款人民币330000元的方式依约向被告支付了购房款共计人民币532525元。原告另交付被告代办费320元、维修基金9687元、物管费3321元、契税7709.74元、于2016年6月16日二原告交付给被告水、电、燃气、有线电视四通费人民币3975元，被告于2016年6月16日将房屋交付原告。同时查明：2017年10月23日，被告向其营销部、财务部、物业公司发出通知，要求上述部门在11月1日至12月31日期间完成补退手续办理。该通知附件载明二原告所购房屋的预测面积为138.39平方米、实测面积为140.25平方米,经测算，原告尚需补交房屋面积差价款人民币7157元，原告已于2019年11月31日将房屋面积差价款人民币7157元交付给被告。被告开发的位于安顺市西秀区（世通和府）在2019年1月30日已经办理了商品房备案证明书，该房屋已具备办理不动产登记证的条件。被告于2019年10月23日在《黔中早报》刊登《通知》，通知内容为：“世通和府全体业主：由我司开发的世通和府项目不动产登记证统一办证时间将于2019年11月30日截止。请仍未按照通知及时办理不动产登记证手续的业主，于2019年10月31日前联系本栋楼管家到我司客户服务中心提交材料申请办理。若由于您个人原因未按期到我司提交产权证办理材料，视为业主个人自愿自行办理，逾期我公司将不再统一受理，由业主个人自行办理不动产登记证事宜”。另查明：2013年，被告与贵州燃气集团安顺市燃气有限责任公司签订《安顺市居民用户管道燃气设施安装服务协议书》，被告支付安装费2126700元；2015年，被告与安顺市供水总公司工程安装分公司签订《安顺世通和府小区供水管道安装工程施工协议》。2015年11月17日至2017年6月9日期间，被告向安顺市供水总公司工程安装分公司支付工程款及水表安装款共计1677816元；2015年7月2日，被告与贵州省广播电视信息网络股份有限公司安顺市分公司签订《有线电视安装协议》，被告支付安装工程款650000元。2017年7月10日，被告向贵州电网有限责任公司安顺供电局支付电表安装款417560元；2017年7月17日，被告又向贵州电网有限责任公司安顺供电局支付电表安装款16640元。再查明：2016年1月4日，原告作为义务人、中国建设银行股份有限公司安顺分行作为权利人到安顺市国土资源局进行抵押权预告登记并办理了安市房预西秀字第××号证书。2019年1月30日，被告到安顺市住房和城乡建设局办理了安房商备2019第001号《安顺市商品房屋备案证明书》。2020年8月12日，原告取得了黔（2020）安顺市不动产权第××号不动产权证。一审法院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效。合同签订后，双方应该按合同约定行使权利并履行义务。关于原告要求被告为原告办理所购房屋产权证的请求，现因被告已为其办理了不动产权证，原告已取得上述所购房屋的不动产权证，故该项请求应予驳回。关于原告要求被告支付自2018年6月1日起至起诉之日的逾期办证违约金5000元的诉请，原、被告双方在合同中对被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的时间进行了约定，同时还对被告未能按时将上述文书交给原告的违约责任也进行了约定。本案中，被告未在双方合同约定的期限内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，其行为已违反双方的约定，被告应当承担违约责任，向原告支付违约金。法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，结合被告违约的过错程度、合同的实际履行情况等因素，综合本辖区内经济发展、物价及收入水平等情况，从制裁违约和利益平衡的原则出发，本院酌定逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金的计算标准调整为每日万分之零点一五。关于违约金的起止时间，根据合同约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项规定，原告接收房屋的时间为2016年6月16日，违约金应自2016年9月14日起开始支付至相关职能部门颁发不动产权证止，但原告仅主张自2018年6月1日起至起诉之日的逾期办证违约金支付，故违约金的起止时间为2018年6月1日至2019年8月29日。故被告应以已合同约定房价款532525元为基数按日万分之零点一五计支付原告祖某、李某某2018年6月1日起至起诉之日即2019年8月29日454天的逾期办证违约金共计人民币3626.5元，原告诉请的逾期办证违约金超过此金额的部分不予支持。关于原告要求退还四通费的诉请，因原、被告双方在合同中已约定该商品房总价款，而该价款已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，原告不需再向被告交纳该商品房总价款以外的费用。另，水、电、燃气等的开通也不需再次收取费用，故原告要求被告退还四通费的请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、由被告安顺市世通房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告祖某、李某某2018年6月1日起至2019年8月29日的逾期办证违约金为3626.5元。二、由被告安顺市世通房地产开发有限公司在本判决生效后十日内退还原告祖某、李某某四通费3975元。三、驳回原告祖某、李某某的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由被告安顺市世通房地产开发有限公司负担。二审中，被上诉人向本院提交以下证据：2018年6月7日新闻报道视频，拟证明未办理房产证不是被上诉人的责任。经审查，被上诉人提交的证据产生于二审之前，不属于二审新证据，故本院不予采信。二审认定事实与一审认定事实相同。本院认为：综合上诉人的上诉请求及理由，本案二审争议焦点是：1.逾期办证的责任是否系被上诉人导致；2.四通费是否应当退还。至于诉讼时效的抗辩系上诉人世通房开二审中才提出，根据相关规定，二审不作审查。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案纠纷发生于民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。针对第一个争议焦点，根据一审查明的事实，上诉人逾期为被上诉人办理房屋产权证的事实客观存在。上诉人认为导致逾期办证的原因一是业主阻止绿化改造导致消防验收不能通过，二是被上诉人未按约定进行价格补差。首先，上诉人没有证据证明被上诉人有阻止绿化改造而导致消防验收不过的证据。其次，上诉人亦未举证证明因被上诉人未按约定对面积差价进行补交而导致逾期办证的情形存在。经一审查明补交面积差价的通知系上诉人向其营销部、财务部、物业公司发出，上诉人并未提供充分证据证明其向业主发出通知。被上诉人一审庭审时认可上诉人于2019年8月底通知其补交差价款，接到通知后被上诉人于当年11月31日补交了差价款。但被上诉人补交差价款后，上诉人至一审起诉时止仍没有为被上诉人办理案涉房屋的不动产权证，故该期间的逾期办证责任并非被上诉人未补交面积差价款导致。本案中，一审按双方合同约定的逾期办证违约金起算点计至被上诉人主张的起诉之日，支持逾期办证违约金并无不当，上诉人该项上诉理由不能成立。针对第二个争议焦点，双方在《商品房销售合同》中明确约定“该商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”，上诉人上诉称销售定价时没有将四通费部分计入房屋销售单价与合同约定不符。另外，水、电、燃气、有线电视开通费和建设安装费是完全不同的两个概念，一审中上诉人所举证据显示其向有关单位支付的是建设安装费而非开通费用，上诉人上诉称代被上诉人交纳了有关开通费用的主张没有证据证明，不能成立。一审判决上诉人将该部分并未实际产生和交纳的四通费退还给被上诉人正确。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费100元，由上诉人安顺市世通房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 熹审判员 辜贤莉审判员 王 爽二〇二一年三月二十九日法官助理赵奇瑾书记员曹佳慧（代）当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。