北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初12990号原告:张晶磊，男，1991年6月11日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：郑晔，北京市安博律师事务所律师。被告：北京中城辉煌房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区羊坊店路18号2幢6层607-B。法定代表人：高玉莲。委托诉讼代理人：蔡玲玲，北京市康达律师事务所律师。原告张晶磊与被告北京中城辉煌房地产开发有限公司（以下简称中城辉煌公司）商品房预约合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张晶磊之委托诉讼代理人郑晔，被告中城辉煌公司之委托诉讼代理人蔡玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张晶磊向本院提出诉讼请求，要求判决：1、确认双方间签订的《北京商品房认购书》及《补充协议》于起诉之日即2019年12月23日解除；2、中城辉煌公司向我返还购房款1000万元；3、中城辉煌公司向我双倍返还定金200万元；4、中城辉煌公司向我支付购房款及双倍定金的利息，以1200万元为基数，自2019年12月23日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；5、中城辉煌公司承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2018年5月8日，我与中城辉煌公司签订了《北京商品房认购书》及《补充协议》，当日我如约支付定金100万元、首付款1000万元。但中城辉煌公司没有如期为我办理网签，没有与我签订《北京市商品房预售合同》，使得我的权利无法得到保障。目前，中城辉煌公司的预售证已经过期，小区停工，土地使用权及在建工程被另案查封。我曾两次发送律师函要求限期办理网签手续。我方认为，中城辉煌公司已经不可能履行《北京商品房认购书》及《补充协议》，构成根本违约，故依据《合同法》第94条、第115条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第4条之规定，提起本案诉讼。中城辉煌公司辩称：确因另案纠纷，我公司房屋及账户被查封，无法为张晶磊办理网签手续，但未能办理房屋网签不是我司过错。我公司不同意解除合同，该房屋不存在一房二卖的情形，我公司可以配合张晶磊办理入住手续，待我公司解决另案纠纷、解除房屋查封后可立即为其办理网签手续。如果张晶磊坚持解除合同，则我公司暂时无经济能力返还购房款。至于双倍返还定金和利息，我公司认为此项主张不合理、且其将双倍定金计入利息计算基数缺乏法律依据。本院经审理认定事实如下：对于双方没有争议的事实，本院予以确认：2018年5月8日，张晶磊与中城辉煌公司签订《北京市商品房认购书》（以下简称《认购书》）及《补充协议》（以下简称《补充协议》），约定张晶磊认购中城辉煌公司开发的位于北京市海淀区某镇某村某四季府X号楼X单元X（以下简称X房屋）。当日，张晶磊缴纳定金100万元、首付款1000万元。其中：双方《认购书》载明“第一条、基本情况。X房屋为住宅用途预售商品房，建筑面积226.03平方米……第三条、付款方式……总房价款为22977835元……第四条、认购定金……认购人应当自签订本认购书当日向出卖人支付认购定金100万元……认购人同意在支付定金之日起15日内，与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款……第六条、认购人在约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未能达成一致的，自约定期限届满次日起超过8日的，认购书自动解除，双方也可以协商解除认购书，出卖人应在认购书解除之日起7日内将已收取的定金退还认购人……第七条，出卖人在认购人支付认购定金之日起至本认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，出卖人应当向认购人双倍返还定金……”。双方《补充协议》载明：“第一条，认购人应具有北京市商品房购房资格……第四条，在确认文本和补充协议签署完毕并认购人同时向出卖人全额支付购房定金后，认购人应前往项目签约中心办理网络认购书文本……第八条，认购人应在签订本补充协议后按出卖人要求时间前往出卖人指定的办公地点办妥正式签约购买该房屋手续，其中签约购买该房屋手续采取在北京市房地产交易管理网上实行网上签约的操作形式。在办理正式签约手续时，认购人应首先支付首期款，然后双方再网上签订《北京市商品预售合同》主合同文本，认购人已交定金计入该房屋价款……第十条，本补充协议生效后，未经对方同意，任何一方无权单方解除《认购书》和本补充协议，如认购人单方解除《认购书》、《补充协议》或未按约定前往办妥正式签约购房手续的，出卖人有权不退还认购人已交纳的购房定金；如出卖人单方解除《认购书》和本《补充协议》，出卖人应双倍返还认购人已交纳的购房定金……”。张晶磊曾向中城辉煌公司邮寄《律师函》，要求该公司见函后十日内予以办理网签、签订商品房买卖合同；如未能办理，则将启动法律程序，要求解除《认购书》及《补充协议》，要求退还定金100万元、首付款1000万元并追究违约责任。快递详单打印件显示，《律师函》于2019年11月2日由他人代收。再查：（1）据中城辉煌公司所提交《商品房预售许可证》，其公司系2016年8月7日取得“某四季府”项目预售许可。庭审中，中城辉煌公司自述，因房屋被查封、无法办理房屋预售许可证延期。（2）双方确认，至今未签订正式的预售合同或购房合同，未办理网签；项目尚未进行整体验收，因涉及另案纠纷，“某四季府”项下土地使用权及在建建筑均已被司法查封、冻结。庭审中，中城辉煌公司称仍在寻求注资以解决经济纠纷、解除房屋查封。对于当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：本案中双方争议焦点为：《认购书》及《补充协议》能否解除？张晶磊诉求各项款项是否有据？争议一、涉案协议解除问题张晶磊以根本违约为由要求解除涉案协议。中城辉煌公司不同意解除涉案协议，主张继续履行，但其公司自认“无法确认办理网签的时间和办理房屋过户手续的时间，我公司现在有一系列法律纠纷，房屋被司法查封”。争议二、诉求款项返还问题张晶磊以根本违约为据，要求返还购房款；以《合同法》第115条之规定及《最高院审理房屋买卖合同纠纷的司法解释》第4条之规定为据，要求双倍返还定金；以双方《认购书》第七条为据，主张以购房款及定金为基数计算利息。中城辉煌公司主张无力返还购房款，主张双方未约定双倍返还定金，《认购书》第七条不适用于本案。最后，张晶磊曾提出财产保全申请，要求对中城辉煌公司名下价值1200万元的财产进行保全并提供中国平安财产保险股份有限公司出具的保险金额为1200万元的保函为担保，并预交保全费5000元。我院据张晶磊申请作出裁定，对中城辉煌公司名下价值1200万元的财产采取保全措施。财产保全执行后，我院向中城辉煌公司送达本案起诉书、保全裁定书等材料，该公司系于2020年6月11日签收。本院认为，首先，对于《认购书》及《补充协议》的性质。综观该两份协议文本，其间虽涉及到张晶磊认购的房屋基本状况、付款方式等内容，但：其一、该两份协议文本中并未明确约定房屋交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜，而该部分事项，属于商品房买卖合同应当具备的主要内容；其二、该两份协议中明确约定双方将另行协商商品房买卖合同的相关条款，并将在北京市房地产交易管理网上进行网上签约；其三、《认购书》及《补充协议》中所约定的违约责任等，系针对未能如约签订房屋预售合同这一违约情形。故基于以上三点，我院认为，中城辉煌公司与张晶磊间所签订的《认购书》及《补充协议》确属于预约合同。进而，对于双方争议：问题一、协议解除。本案中，中城辉煌公司虽主张不同意解除《认购书》及《补充协议》，但张晶磊签订上述协议的目的是为签订商品房买卖合同进而取得涉案房产所有权。然而，自双方签订协议至今，中城辉煌公司均未能履约与张晶磊签订房屋买卖合同，更无法在法律层面向其交付房产。本案中，虽中城辉煌公司称仍在寻求注资以解决经济纠纷、解除房屋查封，但并未实际兑现。据上，张晶磊以合同目的无法实现、根本违约为由要求解除《认购书》及《补充协议》，于法有据，我院应予支持。至于解除时间，张晶磊系以诉讼方式提出解除，其虽主张以起诉时间为解除时间，但因其要求对中城辉煌公司名下财产进行保全，故我院以中城辉煌公司签收起诉书、知悉其解除诉求的时间为准，认定双方间《认购书》及《补充协议》系于2020年6月11日解除。问题二、款项返还。其一、购房款。在我院判定双方间《认购书》及《补充协议》应予解除的情况下，张晶磊诉请要求中城辉煌公司返还购房款1000万元于法有据，我院予以支持。其二、定金。基于《认购书》及《补充协议》约定内容，100万定金属于订约定金，即双方以该100万元作为签订正式的商品房预售合同的担保。因双方无法签订正式的商品房预售合同，可归责于中城辉煌公司一方，故虽双方间无具体约定，但基于该100万元的定金性质，张晶磊要求中城辉煌公司双倍返还定金，于法有据，我院应予支持。其三、利息。中城辉煌公司知悉房屋被查封冻结的情况，但其公司在收悉《律师函》、起诉书后均怠于积极协商、解决涉案纠纷，故考虑到资金占用损失，我院对张晶磊诉求以本金为基数计算利息予以支持；至于其诉求以定金、双倍定金为基数计算利息，我院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条第二款、第五百八十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条、第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第四条之规定，判决如下：一、确认北京中城辉煌房地产开发有限公司与张晶磊于2018年5月8日所签订的《北京市商品房认购书》及《补充协议》于2020年6月11日解除；二、北京中城辉煌房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向张晶磊返还购房款1000万元并支付利息（以1000万元为基数，自2020年6月11日起计算至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；三、北京中城辉煌房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向张晶磊双倍返还购房定金200万元；四、驳回张晶磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46900元,由北京中城辉煌房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。保全费5000元,由北京中城辉煌房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡 笑人民陪审员  李秋生人民陪审员  魏 莉二〇二一年三月三十一日书 记 员  马 赫