广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初18364号原告：卢辰橙，女，1986年7月4日出生，满族，住广东省珠海市香洲区××××××××，公民身份号码340×××××××********。委托诉讼代理人：黄威，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：利心怡，北京德恒（珠海）律师事务所实习律师。被告：王美月，女，1988年5月27日出生，汉族，住辽宁省抚顺市顺城区×××××**楼****，公民身份号码210×××××××********。被告：张涛，男，1977年10月17日出生，汉族，住辽宁省抚顺市顺城区××××××××××××××××，公民身份号码210×××××××********。原告卢辰橙诉被告王美月、张涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢辰橙及其委托诉讼代理人黄威、利心怡、被告张涛到庭参加诉讼，被告王美月经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢辰橙向本院提出诉讼请求：1.解除原告和两被告之间关于中山市×××××××××××××××××××××的租赁合同；2.两被告立即向原告返还、腾退中山市×××××××××××××××××××××；3.两被告向原告支付租金（租金支付标准为每月1700元，自2020年1月1日起计至两被告向原告腾退房屋之日，暂计至2020年6月1日，租金为10200元）；4.物业水费1590.68元、电费344.77元、燃气费93.15元。诉讼过程中，原告明确诉讼请求为：1.两被告向原告支付租金20400元（2020年1月1日至2020年12月31日止，按每月租金标准1700元计算）；2.两被告支付物业费和水费2775.38元（2019年11月至2020年12月）、电费481.72元、燃气费213.9元（2019年10月至2020年12月）。事实和理由：原告与被告王美月于2016年3月3日签订房产租赁合同，约定原告将位于中山市××××××××××××××××××××的房产（下称“租赁物”）出租给被告王美月，租赁期为一年，租金每月为1700元。租赁物一直由被告王美月和被告张涛实际使用，房产租赁合同到期后，原告未和两被告再行续签书面的租赁合同，但两被告仍继续承租涉案房产，并继续向原告支付租金。从2020年1月1日起，两被告开始拖欠房租，原告一直催告，被告张涛均予以拖延，也拒绝向原告返还、腾退租赁物。原告和两被告之间是不定期租赁合同关系，两被告拖欠租金，并经原告催告后仍不履行，已构成违约，原告有权解除租赁合同，并要求两被告向原告返还、腾退租赁物。现原告依据相关法律的规定，向法院提起诉讼，依法维护原告的合法权益。被告张涛辩称，1.原告跟被告张涛没有签署任何书面合同，被告王美月只是于2016年跟原告签署了一份一年期的租赁合同，期满后合同自动到期，所以被告王美月没有任何责任；2.被告张涛是从被告王美月手上接过房子，原告和被告张涛之间只是达成口头租赁协议，由于2019年10月被告张涛的母亲去世，被告张涛就告知原告要回家处理事情，临走时交了两个月的房租，直到2020年1月原告打电话给被告，且因为疫情爆发，双方多次电话沟通，原告就说押金用于抵扣房租，直到2020年2月中旬，原告一直催促被告交房租，还说如果被告不回来就清退被告的物品，之后原告就说现在不租给被告，这个月的房租也不要了，如果2020年3月还不回来就清退被告的所有物品，当时被告也同意原告清退物品，但之后就没有联系被告，被告就认为原告已经将物品清理完毕。直到2020年6月原告联系被告，说被告尚欠一万多元的房租，再不交房租就起诉被告。被告根据原告过去的收租习惯，租金逾期一天就会一直打电话给被告，但这次几个月都没有联系被告，被告认为原告考虑疫情难以出租，所以故意不联系被告去办理相关租赁事由。因为原、被告没有签订任何租赁合同，且原告没有将涉案租赁物办理出租备案，导致被告无法办理暂住证，被告认为双方只存在口头协议。即使按合同第五项来说，如果费用超过500元或逾期超过15天，原告有权解除，但为何拖了五六个月，被告认为不应支付任何费用，且被告也没有居住在涉案租赁物内，更不可能产生水电煤气等费用。被告王美月经本院合法传唤未参加诉讼，亦未向本院提交书面意见或相关证据。经审理查明，2016年3月3日，卢辰橙作为甲方（出租方）、王美月作为乙方（承租方）与中山市世华房地产代理有限公司作为丙方，三方签订租赁合同，主要约定：1.甲乙双方通过经纪方出租及租入坦洲镇坦神北路138号金悦华庭7栋406的物业，该物业只限于作租房用途；2.租赁期为1年，从2016年3月3日起至2017年3月2日止，租赁期满，甲方有权收回该物业，乙方应如期交还，如甲方需继续出租该物业，在同等条件下，乙方享有优先承租权；3.租金每月1700元，乙方应于每月5日前支付当月租金；4.租赁期间，每月的管理费、电话费、煤气费、水电费等由乙方承担。合同还约定了其他事项。发票号码为26153165的广东增值税电子普通发票显示，深圳市万科物业服务有限公司中山分公司向卢辰橙开具2577.93元的发票，备注金悦华庭7栋406房2019年11月-2020年12月水费、物业费；发票号码为26153173的广东增值税电子普通发票显示，深圳市万科物业服务有限公司中山分公司向卢辰橙开具197.45元的发票，备注××××××××06房2020年2月物业费。以上水费及物业费合计2775.38元（2577.93元＋197.45元）。广东电网有限责任公司中山供电局向卢辰橙出具的广东增值电子普通发票显示，2019年10月至2020年11月，卢辰橙支付电费合计481.78元。中山华润燃气有限公司客户中心出具的缴费记录显示，2019年12月至2020年12月，卢辰橙分别缴纳电费48.3元、44.85元、31.05元、24.15元、34.5元、31.05元，合计213.9元。位于坦洲镇××××××××房地产[粤（2016）中山市不动产权第×××××号]，权利人为卢辰橙，共有情况为单独所有。卢辰橙向本院提交其与张涛的微信聊天记录显示，卢辰橙向张涛发的截图显示，房租1700元、1700元、5月至6月物业及电费、燃气合计4059.86元，2019年7月15日张涛向卢辰橙转账支付4060元；2019年10月30日，卢辰橙向张涛发的截图显示，房租1700元、1700元、9月至10月物业及电费、燃气合计4731.47元，2019年11月14日张涛向卢辰橙转账支付3731.47元，并回复差您一千块，过几天我再给您转。2020年3月5日、3月6日、4月1日，卢辰橙在微信中分别对张涛说：“张涛先生，介于你欠缴房租的情况，我们租赁合同也早就到期了，你一直不接我电话，我在此通知你，房子我准备收回，请在3月7日之前搬出，否则我会通知物业及110，将房子换锁；您已经拖欠我3个月房租了，拖欠房租部分请尽快缴纳……；你现在已经拖欠房租6个月了，我将依法与你解除租赁合同，请你三天之内把房子腾退归还给我……”庭审中，双方一致确认涉案房屋已于2020年12月31日交还给卢辰橙；在实际履行租赁合同的过程中，涉案房屋的物业管理费、水费、电费等一直由卢辰橙代缴，代缴的金额通过微信发送给张涛，由张涛支付。张涛称涉案房屋不是直接向卢辰橙承租，而是王美月因为腿骨折需要回老家修养，房子没有退租就直接转租给张涛，其一直按每月1700元的标准向卢辰橙交纳租金；确认于2020年1月之后未再缴纳房租及其他费用，其认为卢辰橙在催收过程在说2020年3月底前未交租，可自行清退，自认为卢辰橙已于2020年4月清理了涉案租赁物。卢辰橙称因张涛一直不予配合清退租赁物，其曾于2020年5月向永前派出所报警请求警察陪同前往租赁物协助清退，警察也曾联系了张涛，但张涛不予理会，而后警察答复双方为民事纠纷，只能通过法院处理，不同意陪同卢辰橙进入租赁物清退物品。无奈向法院提起诉讼，送达应诉材料过程中，张涛也一直不配合签收送达材料，导致法院公告送达，公告期满后，张涛才出现。另，张涛曾于2020年10月31日向永前派出所报案，称其物品在涉案租赁物内丢失。上述种种情况表明并非其不愿意清退涉案租赁物，而是张涛故意拖延。张涛则称2020年10月回到珠海，法院电话才联系上其，要求前来法院领取材料，收到材料才得知被卢辰橙起诉，故去到涉案租赁物，一开门就看见房间内很乱，其没有进入而是直接报警，在警察陪同下进入了房间，发现涉案租赁物内丢失了几块玉石，但警察要求提供发票证明，否则不予立案，因没有玉石发票，所以警察没有处理此事，但房屋被翻得很乱，证明曾有人进入过房屋。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。”本案事实发生在民法典施行前，应适用事实发生时的法律、司法解释。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期合同。”本案中，张涛自认从2017年3月卢辰橙与王美月的租赁合同租期届满后，其实际占有使用涉案租赁物，并作为承租人一直按卢辰橙与王美月之前签订租赁合同约定的租金标准向卢辰橙直接支付涉案租赁物租金，卢辰橙对此未能提供证据予以反驳，本院予以确认。自涉案租赁合同于2017年3月2日届满后，张涛、卢辰橙以实际履行行为成立了新的租赁关系，但由于双方没有对相关租赁事宜进行书面约定，故卢辰橙与张涛之间成立不定期租赁合同关系。庭审中，双方一致确认涉案房屋已于2020年12月31日交还给卢辰橙，本院予以确认。至于张涛辩称认为卢辰橙已于2020年4月自行清理涉案租赁物，但其亦自认于2020年10月因涉案租赁物内丢失玉石而报警处理，与其前述相悖，故张涛该辩解，本院不予采信。现卢辰橙主张张涛支付2020年1月至2020年12月的租金20400元（1700元×12个月），理据充分，本院予以支持。关于物业管理费、水费、电费、燃气费。卢辰橙主张涉案租赁物租赁期间的物业费、水电费、燃气费均由张涛负担，现其代缴了涉案租赁物租赁期间的物业费及水费合计2775.38元、电费合计481.72元、燃气费213.9元，为此提供了微信聊天记录、发票、缴费记录等为证，张涛亦确认2020年1月后未再缴纳租金及任何费用，卢辰橙的该主张，没有超出双方约定及法律规定的范畴，本院予以支持。关于王美月的责任问题。卢辰橙与王美月签订的租赁合同已于2017年3月届满，而后的租金均为张涛支付，现卢辰橙主张王美月支付房租及其他相关费用，其提供证据的证明并不足以证明其所证明的事实，该项诉求，理据不足，本院不予支持。被告王美月经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对自身举证、质证、抗辩等诉讼权利的自动放弃，应承担相应的诉讼风险和后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告张涛应于本判决生效之日起七日内向原告卢辰橙支付租金20400元；二、被告张涛应于本判决生效之日起七日内向原告卢辰橙支付物业费及水费2775.38元、电费481.72元、燃气费213.9元；三、驳回原告卢辰橙的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费105.72元（已由原告卢辰橙预交），由被告张涛负担，并直接向原告卢辰橙支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  张剑峰审 判 员  谭 敏人民陪审员  何泽文二〇二一年三月十七日书 记 员  李德莲李晓童