北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初22241号原告：余自岑，女，1964年6月25日出生，汉族，住河南省光山县。原告：吴**强，男，1966年4月24日出生，汉族，住河南省光山县。二原告共同委托诉讼代理人：郭丹，北京哲茂律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：朱永青，北京哲茂律师事务所实习律师。被告：北京浩瀚乐谷电子游艺有限公司，住所地北京市通州区砖厂南里23号楼2层206、207。法定代表人：傅彩光。原告余自岑、吴**强与被告北京浩瀚乐谷电子游艺有限公司（以下简称浩瀚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年10月9日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。本案原告余自岑、吴**强的委托诉讼代理人郭丹到庭参加诉讼，被告浩瀚公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余自岑、吴**强向本院提出诉讼请求：1、确认《商业项目租赁合同》于2020年5月28日解除；2、判令浩瀚公司给付原告2020年3月1日至2021年2月8日期间的房屋租金245906元；3、判令浩瀚公司向原告支付违约金156348．31元；4、判令浩瀚公司支付原告律师费9000元；5、诉讼费由浩瀚公司负担。事实和理由：2018年6月1日，吴超与浩瀚公司签署《商业项目租赁合同》（以下简称合同），约定吴超将位于北京市通州区梨园镇砖厂好天地商业项目铺位（以下简称涉案商铺）出租给浩瀚公司，租赁期限自2018年6月1日至2021年5月31日。2020年3月至今浩瀚公司一直未向原告支付租金。按照租赁合同第7．3条约定，浩瀚公司延迟支付租金达30日，原告有权解除合同，经原告多次催促后，浩瀚公司拒绝支付租金。原告于2020年5月28日通知浩瀚公司解除租赁合同，遭到浩瀚公司拒绝。二原告系吴超父母，吴超于2017年2月18日死亡，未婚，无子女。2016年10月1日，吴超委托案外人王正阳代为全权办理出租涉案房产的各种手续。综上，浩瀚公司延迟支付房租导致原告利用高利息偿还房屋贷款给原告的生活及心理造成严重伤害。为维护原告合法权益特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告浩瀚公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告余自岑是吴超的母亲，原告吴**强是吴超的父亲。2015年11月4日，吴超作为买受人与北京新通致远房地产开发有限公司作为出卖人就通州区砖厂南里23号楼2层206签订《北京市商品房现房买卖合同》。2016年10月1日，吴超签署《委托书》，委托王正阳为其代理人，代其办理涉案商铺的出租、抵押、提前还款、领取房产证、转让等事宜。《委托书》载明“委托人吴超和王正阳是朋友关系，委托人个人购买北京市通州区梨园镇砖厂铺位，因本人工作繁忙，故不能亲临办理此房屋的相关手续，现委托王正阳为我的代理人，全权代表我办理如下事项：一、全权办理出租上述房产各种手续，代为签署上述房产租赁合同并收取租金，代理人有权选择承租方并确定租赁价格。二、以上述房产为抵押办理贷款，代为签署借款合同、抵押合同等以及计款借据及其它相关文件，收取借款、还款款项。三、到国土部门办理上述房产的抵押登记手续。四、全权办理提前还上述房产贷款（即赎楼）手续、领取房产证等。五、全权办理上述房产的有关转让手续，代为办理上述房产转让合同并收取售房款，在有关文件上签字。六、办理上述房产的房款资金监管协议以及收取资金监管协议中的房款，签署相关文件。七、到国土部门查询上述房产产权资料、办理过户登记等手续。八、全权办理所转让上述房产的水、电、物业管理、煤气、有线电视、电话、网络费以及相关其他过户、销户手续。委托代理人在其权限范围及代理期限内签署的一切有关合法文件及办理的相关手续，我均予承认”。该委托书由吴超签字捺印予以确认。2017年2月18日，吴超死亡。2017年3月17日，涉案商铺产权登记在吴超名下，北京市规划和自然资源委员会出具的《房地产权登记信息》显示房地坐落为通州区砖厂南里。2018年6月1日，王正阳代理吴超（出租人、甲方）与浩瀚公司（承租人、乙方）签订《商业项目租赁合同》，约定吴超将涉案商铺出租给浩瀚公司，租赁期限自2018年6月1日至2021年5月31日。2019年6月1日至2021年5月31日期间租金标准为21826元/月，租金按月支付，每月末之前支付下月租金。履约保证金61911．69元。合同第7．3条约定：租金、保证金、物业管理费、水电费及在本合同项下应付的其他费用在到期后30日内乙方仍未支付（不管有无正式要求支付），甲方有权解除本合同并收回租赁房屋；甲方解除本合同的，自解除通知发出之日起本合同解除，乙方应按照剩余租赁期限全部租金总额的30%或合同解除当月月租金的10倍向甲方支付违约金，两者取高；乙方缴纳的保证金直接抵作违约金，不予退还。任何一方违约致使对方采取诉讼方式实现债权的，违约方应当承担守约方为此支付的律师费、诉讼费及其他实现债权的费用。该合同经浩瀚公司盖章并由时任法定代表人刘齐涛签字确认。另查，《房地产权登记信息》显示的地址“通州区砖厂南里”与《商业项目租赁合同》及《委托书》中显示的地址“北京市通州区梨园镇砖厂铺位”系同一地址。合同签订后，浩瀚公司缴纳履约保证金61911．69元，租金交至2020年2月29日。2020年3月1日之后的租金，原告余自岑于2020年4月经微信、电话向浩瀚公司催要，浩瀚公司均拒绝支付。2020年5月28日，原告余自岑通过微信向浩瀚公司时任法定代表人刘齐涛提出解除合同，内容为：请你这几天把东西搬走，保持房子完好整洁归还给我，然后按合同赔偿损失后，解除合同。本案审理过程中，二原告于2021年2月9日在联系不上浩瀚公司的情况下，自行将涉案商铺房屋收回。庭审中，二原告申请王正阳出庭，证明吴超去世后，二原告口头授权王正阳继续拿着吴超出具的《委托书》出租涉案商铺。同时，二原告对王正阳以吴超名义与浩瀚公司于2018年6月1日签订的《商铺租赁合同》予以认可。庭审中，二原告向法庭提交原告余自岑与浩瀚公司时任法定代表人刘齐涛通话录音，证明原告于2020年7月1日要求浩瀚公司将涉案商铺腾退给原告，浩瀚公司拒不腾退，表示原告向其退还押金后方可腾退。庭审中，二原告主张依照租赁合同第7．3条，浩瀚公司应以合同解除当月月租金的10倍向其支付违约金，扣除履约保证金61911．69元后，浩瀚公司还需要支付156348．31元。本院认为，根据民事诉讼法的规定，当事人有答辩举证并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告浩瀚公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和举证质证的权利。《中华人民共和国民法典》第一百六十一条规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。第一百七十四条规定，被代理人死亡后，有下列情形之一的，委托代理人实施的代理行为有效：（二）被代理人的继承人予以承认。第四百六十五条规定，依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，2016年吴超通过签署《委托书》授权王正阳全权代理其办理涉案商铺的出租、转让等事宜，2017年吴超死亡，2018年王正阳作为代理人按照被代理人吴超的委托行使代理权，以被代理人吴超的名义与相对人浩瀚公司就涉案商铺签署《商业项目租赁合同》，该代理行为经作为吴超的法定继承人的二原告予以承认，应属合法有效。《商业项目租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦属合法有效，双方应按约定全面履行各自义务。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定，当事人可以约定一方解除合同的事由，解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。第七百二十二条规定，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，双方当事人在合同中约定承租人未支付租金达30日的，出租人有权解除合同，浩瀚公司应于2020年2月29日前支付2020年3月份的租金，但至今未支付，且2020年3月1日至2021年2月8日的租金均未支付，在此情形下，根据合同第7．3条的规定，二原告有权单方解除合同，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。关于合同解除的时间，结合原告于2020年5月28日通过微信向浩瀚公司发送解除合同通知的情况，本院确认双方之间的《商业项目租赁合同》于2020年5月28日解除。对于二原告要求浩瀚公司支付2020年3月1日至2021年2月8日租金的诉讼请求，在2020年3月1日至2020年5月28日商铺租赁合同解除期间的商铺房屋租费，二原告要求浩瀚公司支付于法有据，本院予以支持；在合同解除次日至2021年2月8日期间，浩瀚公司未将涉案商铺房屋交还出租方应视为其仍在实际占有使用该涉案商铺房屋，故其应参照合同约定的租金标准向二原告支付在此期间涉案商铺房屋的占有使用费。在具体数额方面，结合合同关于租金标准的认定，本院认为原告主张的数额并无不当，故予以支持。。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，浩瀚公司未按约定支付租金，构成违约，应当承担相应的违约责任。关于二原告要求浩瀚公司支付违约金156348．31元的诉讼请求,根据二原告当庭陈述，该数额是按照合同第7．3条约定，以合同解除当月即2020年5月月租金21826元的10倍作为违约金，扣除履约保证金61911．69元后计算得出的。考虑到本院已支持了二原告请求浩瀚公司支付2020年3月1日至2021年2月8日期间的房屋租金及占有使用费的诉讼主张，如果再按照双方之间租赁合同约定的违约金标准确定违约金数额，将远超出因被告浩瀚公司违约造成的实际损失，以致显示公平，故根据公平原则和诚信原则，本院予以适当合理调整，即结合本案合同约定的租赁期限、合同实际履行情况、双方的过错程度、实际损失情况等，将违约金酌定为73662．75元，根据合同中关于履约保证金折抵违约金不予退还的约定，将被告已付的履约保证金61911．69元予以抵扣后，浩瀚公司应实际支付二原告违约金11751．06元。对于二原告违约金主张的过高部分，本院不予支持。关于二原告要求浩瀚公司支付律师费9000元的诉讼请求，因双方合同中对此已有明确约定，故本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五条、第七条、第一百六十一条、第一百六十二条、第一百七十四条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告余自岑、吴**强与被告北京浩瀚乐谷电子游艺有限公司之间签订的《商业项目租赁合同》于2020年5月28日解除；二、被告北京浩瀚乐谷电子游艺有限公司向原告余自岑、吴**强支付自2020年3月1日起至2020年5月28日止的房屋租金以及自2020年5月29日起至2021年2月8日止的房屋占有使用费共计245906元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告北京浩瀚乐谷电子游艺有限公司向原告余自岑、吴**强支付违约金11751．06元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、被告北京浩瀚乐谷电子游艺有限公司向原告余自岑、吴**强支付律师费9000元，于本判决生效之日起七日内执行清；五、驳回原告余自岑、吴**强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费（以正式票据为准），由被告北京浩瀚乐谷电子游艺有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。案件受理费7469元，由原告余自岑、吴**强负担2169元（已交纳），由被告北京浩瀚乐谷电子游艺有限公司负担5300元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 曹正中二〇二一年三月十一日法官助理 杨月兰书 记 员 周 洲