河北省唐山市古冶区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0204民初42号 原告：刘志香，女，1977年12月6日出生，汉族，现住唐山市古冶区。 委托诉讼代理人：高洪燕，河北益尔律师事务所律师。 被告：刘鹏，男，1988年9月9日出生，汉族，现住唐山市古冶区。 原告刘志香诉被告刘鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月9日公开开庭进行了审理。原告刘志香的委托诉讼代理人高洪燕，被告刘鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘志香向本院提出诉讼请求：1.确认原告刘志香和被告刘鹏2010年8月19日签订的房屋买卖合同有效；2.判令被告刘鹏配合原告刘志香办理房产过户手续（房屋价值15.5万元）；3.判令被告向原告支付违约金3000元、赔偿原告损失4000元；4.本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告刘志香变更第二项诉讼请求，要求判令古冶区林西华瑞康居小区104楼4单元402号房产归原告刘志香所有，被告刘鹏配合原告刘志香办理房产过户手续；第三项违约金由3000元变更为10000元、赔偿原告损失4000元。事实与理由：2010年8月19日，原告与被告刘鹏签订房屋买卖合同，约定：被告将自己所有的位于华瑞康居小区104楼4单元402号房产出售给原告，交易总价（其中包含甲方所欠银行贷款）共计人民币15.5万元（原告于2010年8月19日向被告支付房款10万元，2010年8月26日支付尾款3500元，并自2010年9月至2018年10月偿还银行贷款51500元）。合同第五条约定：如在房屋所有权证未取得之前乙方（原告）要求甲方协助办理房屋变更事宜，甲方（被告）也应予以协助办理，如因甲方推托不予协助办理，致使乙方造成损失，乙方有权要求甲方按照本合同第七条承担违约责任。现原告要求被告配合办理房产证及过户登记手续，被告以各种理由推拖。无奈，原告向贵院提起诉讼，要求确认原告刘志香和被告刘鹏2010年8月19日签订的房屋买卖合同有效，判令被告配合原告办理房产过户手续，判令被告向原告支付违约金3000元、赔偿原告损失4000元，并由被告承担本案的诉讼费用。 被告刘鹏辩称，我对事实没有异议，但是我没有不配合过户，因为我有其他原因，所以没有配合成功；对于违约金和损失我不同意给付。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告刘志香提交如下证据：1.房屋买卖合同，证明原、被告2010年8月19日签订房屋买卖合同，被告将案涉房产以15.5万元的价格出售给原告；2.商品房买卖合同、3.华瑞康居小区房屋认购协议书、4.收据原件4张、个人贷款凭证1张，证据2、3、4均证明诉请房产由被告购买所有，与房产有关的手续被告已交付给原告，被告购买诉请房产时缴纳首付款69990元、建设银行贷款6万元；5.中国建设银行个人贷款对账单，证明至原、被告签订房屋买卖合同的2010年8月，诉请房产尚欠银行贷款本金51422.18元；6.收条2张，证明原告于2010年8月19日向被告支付房款10万元，2010年8月26日支付房款尾款3500元；7.中国建设银行银联卡（卡号：62×××20）复印件；8.中国建设银行客户交易明细清单，证据7、8均证明自2010年9月起，诉请房产的未还房贷由原告负责偿还本金和利息，偿还方式为原告按月将还款本息转账到被告名下的中国建设银行62×××20账户（还贷账户）；9.通知（照片）复印件3张，紧急通知一份，是由华瑞房地产开发有限公司贴在案涉房产门上的，证明诉请房产于2019年11月起开始办理不动产登记手续；10.河北增值税普通发票复印件1张，是河北益尔律师事务所为原告开具的发票，证明因被告不配合原告办理过户手续，导致原告诉讼，产生律师费4000元；11.（2020）冀0204民初833号民事裁定书以及（2020）冀0204诉前调18号诉前调解受理通知书，证明原告曾于2020年1月9日诉至法院，后因联系不到被告，于2020年11月30日撤诉。经审查，被告刘鹏对上述证据无异议，本院对原告刘志香提交的证据予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年10月7日，被告刘鹏与唐山市华瑞房地产开发有限公司签署《商品房买卖合同》，被告刘鹏购买康居小区104幢4单元402号房屋。2010年8月19日，原告刘志香（乙方、买受人）与被告刘鹏（甲方、出卖人）签订《房屋买卖合同》，约定“甲方愿意将华瑞康居小区房屋出售给乙方，截至到2010年8月19日，甲方尚欠银行贷款51500元，房屋总价155000元。合同签订之日，房屋价款甲方所欠银行贷款由该合同生效之日起由乙方负责向银行偿还，其余房款103500元，乙方分二期付给甲方，第一期在合同签订之日付100000元，第二期在交付房屋之日，付清尾款人民币3500元……甲方在收到房屋所有权证和土地使用权证后，应主动将房屋所有权证、土地使用权证交付乙方，在乙方实际收到该房屋房产证之日起，甲方协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。如需甲方出面处理的，不论何时，甲方应予协助。如因甲方的延误，致影响过户登记，因而遭受的损失，由甲方负责赔偿。合同签订后，如一方反悔，或未按合同中所规定履行义务时，违约方向守约方承担违约金3000元，甲方如不按合同规定的日期办理房产过户（房产过户自房屋所有权证、土地使用证取得之日算起），每逾期一天按房价的总额3‰计算违约金给乙方。”原告刘志香于2010年8月19日向被告刘鹏支付房款10万元，2010年8月26日支付房款尾款3500元，原告刘志香将涉案房产尚欠贷款的本息按月支付至被告刘鹏中国建设银行62×××20账户，现已全额偿还涉案房产在银行的贷款。涉案房产于2019年11月可以办理房屋所有权的手续。2020年7月28日，唐山市华瑞房地产开发有限公司下发紧急通知，载明：华瑞康居业主刘鹏104楼4单元402号的房产正在办理不动产证。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告刘志香与被告刘鹏签订《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，被告刘鹏应按照合同的约定协助原告刘志香办理涉案房屋的过户手续。关于原告刘志香要求判令古冶区林西华瑞康居小区104楼4单元402号房产归其所有的诉请，原告虽然交付了房款并占有、使用了该房，但尚未按照我国相关法律规定办理产权过户登记，故其依据《房屋买卖合同》仅享有请求被告协助办理房产过户登记的债权请求权，而对诉争房产并不享有所有权及物权请求权，因此原告的该项诉请于法无据，本院不予支持。原告《房屋买卖合同》中约定“甲方在收到房屋所有权证和土地使用权证后，应主动将房屋所有权证、土地使用权证交付乙方，在乙方实际收到该房屋房产证之日起，甲方协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续”，被告刘鹏庭审中承认“2019年11月办证通知至2020年1月立案之间原告一直在和被告刘鹏联系办理房本的事”，但其未能及时办理房屋所有权证及土地使用权证，属于违约。《房屋买卖合同》约定“甲方如不按合同规定的日期办理房产过户（房产过户自房屋所有权证、土地使用证取得之日算起），每逾期一天按房价的总额3‰计算违约金给乙方”，虽然该违约金约定为自房屋所有权证、土地使用证取得之日起算，但被告刘鹏在2019年11月涉案房产能够办理房屋手续时仍不去办理，本院结合办理房产手续的时间，酌定被告刘鹏自2020年1月1日向原告刘志香支付逾期办理房产过户手续的违约金，原告刘志香要求被告刘鹏支付违约金10000元的诉请，未超出合同的约定，本院予以支持。关于原告刘志香要求被告刘鹏赔偿损失4000元的诉请，因原告刘志香在《房屋买卖合同》中已约定违约金的计算方法，并提出被告支付10000元迟延履行违约金的诉请，原告刘志香未能举证证明约定的违约金低于被告的违约对其造成的损失，在此情形下可认定原告诉请的违约金足以弥补其实际损失，故对原告刘志香要求被告刘鹏赔偿损失的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告刘志香、被告刘鹏于2010年8月19日签订的《房屋买卖合同》有效； 二、被告刘鹏于本判决生效后十日内协助原告刘志香办理坐落于唐山市古冶区房屋的过户手续； 三、被告刘鹏于本判决生效后十日内支付原告刘志香违约金10000元； 四、驳回原告刘志香其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3680元，减半收取1840元，由原告刘志香负担44元，被告刘鹏负担1796元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  李星群 二〇二一年三月二十六日 书记员  关玥明 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。