河北省枣强县人民法院民 事 判 决 书（2020）冀1121民初1690号原告：齐兰根，女，1970年2月27日出生，汉族，户籍地枣强县，现住枣强县。委托诉讼代理人：王玉金，枣强县大营镇法律服务所法律工作者。被告：姜西民，男，1981年7月14日出生，汉族，住枣强县。第三人：马菊，女，1990年8月10日出生，汉族，住枣强县。第三人：鹿占发，男，1989年9月29日出生，汉族，住枣强县。委托诉讼代理人：鹿振会，男，1968年4月10日出生，汉族，现住枣强县，系鹿占发之父。原告齐兰根与被告姜西民及第三人鹿占发、马菊执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2021年1月7日、2月25日、3月23日三次公开开庭进行了审理。原告齐兰根及其委托诉讼代理人王玉金、被告姜西民、第三人鹿占发委托诉讼代理人鹿振会到庭参加诉讼，第三人马菊经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告齐兰根向本院提出诉讼请求：依法解除对第三人鹿占发、马菊名下位于枣强县的查封，停止执行对该楼的评估、拍卖程序。事实与理由：枣强县人民法院于2020年查封了登记在第三人马菊名下的枣强县单元楼。该涉案房产系原告齐兰根自第三人鹿占发、马菊手中购买，双方于2017年7月24日签订了《商品房买卖协议》，原告已在2017年7月25日按协议约定向第三人交清房款，双方交接完毕后，第三人将该房屋钥匙交于原告，原告入住至今。该房屋至今未能办理房屋产权登记属于客观原因，责任不在原告。综上，该涉案房产系原告所有，与第三人无关，请求法院支持原告的诉讼请求。被告姜西民辩称，涉案房产系原告与第三人虚构债务低价售出，以达到第三人恶意转移财产的目的，所以不能排除法院的强制执行。第三人鹿占发述称，第三人卖给齐兰根的涉案房产是事实，但第三人仅收到原告房款264400元，另外抵顶鹿振会欠原告货款29000元、杨子晓（系鹿振会之女前夫）货款61500元，共计合款354900元。涉案房产买卖协议中写明的鹿振会欠齐兰根190500元不是真实的，而且第三人现在也不同意原告用房款冲抵杨子晓的债务。第三人马菊未提交述称意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告与第三人在2017年7月24日签订的《商品房买卖协议》，被告对真实性和合法性持有异议，并提交与鹿振会微信聊天记录等反驳证据。从原告提交的证据并结合本院的相关执行手续载明的时间来看，本院查封涉案房产的时间首次为2017年11月24日，续封的时间为2020年10月12日，因此可以认定原告与第三人在法院查封之前已签订房屋买卖协议的事实；但由于原告认可第三人述称的关于实际欠付货款的事实，涉案房产买卖是在被告与第三人的民事案件判决生效之后，法院受理被告执行申请之前一个多月的时间段之间完成，第三人对涉案房产未在民事审判程序中被查封是明知。在协议中原告与第三人代理人虚构了190500元债务，而且从原告交付第三人的价款来看，即便不考虑房价上涨的因素，也明显低于第三人购房时的价款（385170元），况且第三人已对涉案房产进行了装修、配备了部分厨具并缴纳了办证费用共计花费近10万元。因此原告与第三人借房产买卖之际互相串通、虚构债务、低价交易，损害了他人的合法权益。故该《商品房买卖协议》无效；2.被告对原告提交的购买涉案房产价款的一组证据的真实性提出质疑，并提交与鹿振会微信聊天记录等反驳证据。原告与第三人签订的《商品房买卖协议》约定了原告以对鹿振会的190500元的债权抵销了相应数额的购房款，虽然鹿占发出具的收据中载明的抵销方为蔡英胜的名字，但蔡英胜与原告齐兰根系夫妻关系，可以证实原告与第三人就鹿振会债务抵销部分房款达成合意，但鹿振会的190500元的债权系虚构，故鹿占发出具的收据为非法证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人鹿占发、马菊原系夫妻关系（2017年11月9日离婚）。2014年1月4日，马菊与衡水博德房地产开发有限公司订立《商品房买卖合同》，约定马菊以385170元的价款采用按揭方式购买衡水博德房地产开发有限公司开发的枣强县滨河未来城小区8号楼1单元1102号房产，马菊在合同签订当日缴纳首付款155170元，剩余230000元申办银行贷款。2017年7月16日，鹿占发、马菊出具委托书，委托鹿占发之父鹿振会办理涉案房产的买卖事宜。2017年7月24日，鹿振会与齐兰根签订《商品房买卖协议》，约定将涉案房产售与齐兰根，双方并未约定每平方米单价，将鹿振会欠齐兰根夫妇190500元货款抵顶马菊交付的首付款和按揭房款，剩余房款约175000元、按揭逾期款及利息由齐兰根一次性缴清；双方还对办理相关手续、房屋交接作了约定。鹿振会将该协议快递寄交鹿占发、马菊签字后寄回。后鹿占发出具了载明日期为2017年7月24日收到齐兰根丈夫蔡英胜购房款190500元的收条一份，7月25日齐兰根转款169900元至马菊账户，7月25日、26日分别转给鹿振会41500元和50000元，并给付现金3000元。之后，齐兰根入住涉案房屋至今。在审理过程中查明,《商品房买卖协议》载明的鹿振会欠齐兰根夫妇190500元货款为原告与鹿振会虚构，鹿振会实际欠原告货款29000元，原告要求将杨子晓（系鹿振会之女前夫）所欠货款61500元与鹿振会欠款一并冲抵，另外言明由原告另外给付第三人10万元，共计凑齐190500元的数额。后因原告要求扣减过户交税等费用5500元，故原告实际交付鹿振会94500元。2017年3月15日，姜西民以鹿占发、马菊为被申请人向本院申请诉前财产保全，本院作出（2017）冀1121财保19号民事裁定书，并采取了相应财产保全措施，但未对涉案房产进行查封。2017年4月24日，本院受理了原告姜西民诉被告鹿占发、马菊民间借贷纠纷案件，2017年6月7日经审理作出（2017）冀1121民初747号民事判决书，判令鹿占发、马菊共同偿还姜西民借款本金28.4万元及利息。2017年7月2日该民事判决生效。2017年8月7日，姜西民依据上述生效判决向本院申请强制执行，2017年11月24日本院作出（2017）冀1121执529号执行裁定书，同日对涉案房产进行轮候查封。2017年12月31日本院作出（2017）冀1121执529号之一执行裁定终结了本次执行程序。2018年12月18日，本院再次对该执行案件立案，2019年6月14日作出（2018）冀1121执恢138号执行裁定终结了本次执行程序。2020年9月21日，本院又对该执行案件立案恢复执行，9月29日作出（2020）冀1121执恢129号执行裁定书，并于2020年10月12日再次查封了涉案房产。齐兰根于2020年10月19日向本院提出执行异议，本院于10月26日作出（2020）冀1121执异33号执行裁定书，驳回了齐兰根的异议请求。齐兰根遂于11月2日提起执行异议之诉。另外经向涉案房产所在物业及不动产登记机构了解，该小区8号楼所有房产均未办理房屋产权登记手续。本院认为，执行异议之诉的争议焦点在于案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”具体到本案中，证明责任应当依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。只有案外人的异议同时符合以上四个要件且其权利能够排除执行的，人民法院才予以支持。本案原告齐兰根就其主张提交了一系列证据，虽可以证明其支付了所谓价款，并实际入住该房产至今，且非因其自身原因导致涉案房屋未办理过户登记。但因涉案房屋买卖协议存在损害他人利益的无效事由，所以原告对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下：驳回原告齐兰根的诉讼请求。案件受理费6580元，由原告齐兰根负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审 判 长  范永烈人民陪审员  王素英人民陪审员  刘 惠二〇二一年三月二十九日书 记 员  桂士林