河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀11民终330号 上诉人（原审原告）：刘辉，男，汉族，1973年5月1日出生，住河北省衡水市桃城区。 委托诉讼代理人：林慧，河北凌坤律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：衡水隆泽房地产开发有限公司，住所地：河北省衡水市桃城区胜利中路38号(腾达地产大厦)，统一社会信用代码：911311023476091229。 法定代表人：张亮，经理。 委托诉讼代理人：赵伟伟。 上诉人刘辉因与被上诉人衡水隆泽房地产开发有限公司（以下简称隆泽公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2020）冀1102民初3433号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘辉上诉请求：撤销一审判决，改判解除双方签订的《衡水恒大绿洲商品房认购书》(编号:0031520)及《商品房买卖合同》,并判令被上诉人向上诉人返还购房款291732元及利息(利息以291732元为基数,按年利6%自2019年3月23日起计算至291732元付清之日止);或将本案发回重审。事实和理由：原判决事实认定不清、法律适用错误。 衡水隆泽房地产开发有限公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 刘辉向一审法院起诉请求：１.依法解除原、被告签订的《衡水恒大绿洲商品房认购书》（编号：0031520）及《商品房买卖合同》；２.判令被告返还原告购房款291732元及利息（以291732元为基数，按年利率6%，自2019年3月23日起计算至付清291732元之日止）。 一审法院认定事实：2018年10月30日，原、被告签订《衡水恒大绿洲商品房认购书》（编号：0031520）一份，约定原告向被告认购衡水恒大绿洲楼盘21号公寓2315室。该商品房建筑面积共36.04平方米，其中套内建筑面积26.5平方米。按建筑面积计算，单价为9084.13元/㎡；按套内建筑面积计算，单价为12354.42元/㎡，总金额为327392元。原告同意签署本认购书时，支付10000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）。付款方式为分期付款，即原告于2018年10月30日前支付首期房款22739元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年4月28日前付清65478元；于2019年10月28日前付清81848元；于2020年4月28日前付清81848元；于2020年10月28日前付清65479元。如原告未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向被告支付违约金。同日，原、被告签订《商品房买卖合同》《补充协议》一份。《商品房买卖合同》约定的内容包括合同当事人、商品房基本状况、商品房价款、商品房交付条件与交付手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任、合同备案与房屋登记、前期物业管理、其他事项。其中，房屋位置、面积、总价款均与上述认购书相同。另约定，签订本合同前，原告已向被告支付定金10000元，以分期付款方式付款，原告应在2020年10月30日前分5期支付该商品房全部价款，首期房价款32739元（含定金），应当于2018年10月30日前支付。《补充协议》第二条对上述合同第七条“付款方式及期限”进行了补充约定，即买受人应当在2018年10月30日前支付首期房款32739元，于2019年4月28日前支付房款65478元，2019年10月28日前支付房款81848元，于2020年4月28日前支付房款81848元，剩余房款65479元须在2020年10月28日前付清。截至法庭辩论终结前，该合同尚未在房管部门办理备案登记。被告在原告交款后向原告出具《收款收据》，具体为：2018年10月30日出具《收款收据》一份，载明原告交首付款32739元（含定金10000元）；2019年3月23日出具《收款收据》一份，载明原告交购房款290000元（含优惠款31007元）。综上，原告实际向被告交付定金10000元，购房款281732元，共计291732元。一审法院认为，原、被告签订的《衡水恒大绿洲商品房认购书》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方形成商品房预约合同关系，应当按照约定全面履行自己的义务。原告依约于2018年10月30日向被告交付了定金10000元、首付款22739元，双方签订《商品房买卖合同》。原、被告签订该合同后，案涉认购书已经终止，原、被告的权利义务应以《商品房买卖合同》为准，原告主张解除案涉认购书，已无依据，不予支持。原告以《商品房买卖合同》不正规、没有在房管部门办理备案为由，主张该合同属于预约合同。《商品房买卖合同》备案是指由房地产开发企业向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续，该行为仅是一种行政监管行为，旨在规范房地产开发企业的行为。案涉《商品房买卖合同》虽未在房管部门办理备案登记，但并不影响该合同的效力。故根据《商品房买卖合同》《补充协议》的约定，该合同、协议自原、被告签字、盖章之日起生效，对原、被告具有约束效力。另，《商品房销售管理办法》第十六条第二款对商品房买卖合同的主要内容进行了明确的规定，即（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付适用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案所涉《商品房买卖合同》《补充协议》明确约定了上述主要内容，内容完整、确定，且原告已交付全部购房款，故其性质为本约，而非预约合同。原告以合同第一页中合同名称含有“预售”二字主张合同性质至多属于预约合同，系对法律基本专业知识的认知错误。合同首页将“衡水隆泽房地产开发有限公司”书写为“衡水隆泽房地产开发有限”，根据常识可推断为该处错误为笔误，对合同的实质内容不构成影响。原告主张被告承诺无理由退房，但未提供证据予以证实，不予采信。综上，原、被告签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告形成商品房买卖合同关系，应当按照约定全面履行自己的义务。原告未提供证据证实其购房目的无法实现，故案涉合同不存在法定解除的情形，对其解除合同的主张，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告刘辉的诉讼请求。案件受理费6580元，简易程序审理减半收取计3290元，由原告刘辉负担。 本院二审查明事实与一审查明事实基本一致。 本院认为，关于案涉合同应否解除的问题，通过一审查明的事实可以认定,刘辉与隆泽公司均在履行商品房买卖合同,且尚不具备法定解除或约定解除的条件。刘辉作为买房人完成了购房款的交付、隆泽公司作为出卖人亦表明其同意并积极主动地继续履行合同。不动产登记于买受人是商品房买卖合同的主要目的之一，但现有证据不足以认定案涉房产无法办理不动产登记，双方签订的合同亦未约定无理由退房退款,刘辉的主张没有事实和法律依据。综合以上因素考量,一审法院认为刘辉不享有案涉合同的解除权,对其解除合同的诉请暂未予支持并无不当。如出现合同解除的情形,有权解除一方仍可依法行使解除合同的权利。 综上所述，刘辉的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6113元，由刘辉负担。 本判决为终审判决。 审判长  李守文 审判员  李成立 审判员  安 君 二〇二一年三月九日 书记员  赵子叶