长春新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0193民初648号 原告（案外人）：张杰，女，汉族，1967年6月2日生，住址长春市南关区。 被告（申请执行人）：长春天丰实业发展有限公司，住所地长春市南关区清明街808号。 法定代表人：衣某，总经理。 委托诉讼代理人：赵旭，吉林金灿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：安晓梅，女，汉族，1974年3月19日生，住长春市宽城区。系该单位员工。 被告（被执行人）：吉林省泰源农牧科技开发有限公司，住所地长春北湖科技开发区北湖花园建设项目5幢3单元1106号。 法定代表人:张庆旺，总经理。 被告（被执行人）：张庆旺，男，1970年12月26日生，汉族，住长春市朝阳区。 原告张杰诉被告长春天丰实业发展有限公司（以下简称“天丰公司”）、吉林省泰源农牧科技开发有限公司（以下简称“泰源公司”）、张庆旺执行异议之诉纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告张杰、被告长春天丰实业发展有限公司的委托诉讼代理人赵旭、安晓梅到庭参加诉讼。被告吉林省泰源农牧科技开发有限公司、张庆旺经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告张杰诉称，请求：1.不得执行长春市绿园区和平大街锦江花园二区×号楼6××号房屋；2.请求确认原告对长春市绿园区和平大街锦江花园二区×号楼6××号房屋享有所有权。3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年7月2日，长春高新技术产业开发区人民法院（2019）吉0193民初609号对原告长春天丰实业发展有限公司、被告吉林省泰源农牧科技开发有限公司、被告张庆旺、被告张洪续民间借贷纠纷一案作出民事判决书，判决“一、被告吉林省泰源农牧科技开发有限公司、张庆旺于本判决生效后立即偿还原告长春天丰实业发展有限公司200万元，利息18.204万元;二、被告吉林省泰源农牧科技开发有限公司、张庆旺于本判决生效后立即偿还原告长春天丰实业发展有限公司200万元自2019年3月22日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息;三、驳回原告长春天丰实业发展有限公司的其他诉讼请求。”。进入执行程序后，人民法院欲拍卖张庆旺名下的房屋（执行标的)。2019年11月25日，张杰对执行标的提出书面异议。长春新区人民法院于2019年12月4日作出(2019)吉0193执异190号执行异议裁定:驳回张杰的异议。原告不服该执行异议裁定，向贵院提出诉讼，理由如下:执行标的长春市绿园区和平大街锦江花园二区×号楼6××号房屋已在2016年7月被张庆旺以90万元的价格出售给原告张杰。原告张杰于2016年7月22日、8月1日、8月8日分别向张庆旺汇款30万元、20万元、30万元，支付了大部分购房款，暂留10万元在办理产权过户时支付。张庆旺于2016年10月将执行标的交付给原告张杰，原告张杰合法占有执行标的。原告张杰占有房屋后去办理产权过户手续时发现房屋上有贷款抵押,无法办理产权过户手续。贷款抵押到期,张庆旺无力支付余款，原告张杰在2019年10月17日为张庆旺清偿了最后一笔抵押贷款76,540.00元，只需张庆旺办理贷款抵押解除手续后即可办理更名过户手续。原告张杰在准备办理过户时发现房屋已被贵院查封，即将被评估拍卖。原告张杰认为,原告与张庆旺在人民法院查封之前已达成买卖房屋的协议，虽然因为亲属关系而未签订书面的房屋买卖合同，但双方的意思表示是真实的;原告在人民法院查封之前已合法占有执行标的，缴纳了物业费、电梯费等使用房屋时发生的费用;原告已支付房屋价款876,540.00元,尚余23,460元原告愿意按照人民法院的要求交付执行;原告要求办理过户时，因张庆旺未经原告同意办理了房屋他项权利登记而无法办理过户登记手续，原告对此没有过错。因此，执行标的属原告张杰所有,继续执行该财产将侵害原告张杰的合法权益。为此依照《民事诉讼法》第227条之规定向贵院提出诉讼，请求贵院依法保护原告的合法权益。 被告天丰公司辩称：一、本案原告主张的诉讼请求无事实及法律依据，应驳回原告全部诉请。1、本案涉及的锦江花园二区×号楼6××号房屋，为张庆旺所有，不动产登记在张庆旺名下，依据《民法典》物权编的规定不动产所有权以登记为准。2、依据《城市房地产管理法》第四十一条房地产转让，应当签订书面转让合同。张杰与张庆旺没有签订书面的买卖合同，不能证明原告诉请;其次原告也没有充分举证证明一直占有该房屋，该房屋的水费、电费、采暖费，甚至物业费的户名都没有变更到张杰名下。3、依据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:第(三)项已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;1、本案原告未支付全部价款，2、因原告未签订书面合同，原告未能按照合同约定支付部分价款，3、原告转张庆旺的3笔款项未标注转款用途，故无法证实3次转给张庆旺的钱为购房款。4、原告与张庆旺系姐弟关系，原告现经营的长春市某国际贸易有限公司，曾用名为长春市某小额贷款有限公司，自2013年以来张庆旺对外借款，某公司提供担保，原告与张庆旺的账户会经常有大额款项进出，更能进一步证明原告给张庆旺转的3次款，不能直接证明是原告的购房款，在2010年开始2人共同经营吉林省泰源农牧科技开发有限公司，该公司为执行案件的被执行人，因此张庆旺与原告及该公司存在利益关系，2人很可为了拖延执行程序的进行，提起的虚假诉讼。4、非因买受人自身原因未办理过户登记。即使案涉房屋出售给原告，本案眼高在执行异议程序中已经自认在达成房屋买卖时，房屋未设定抵押，张庆旺以此房屋进行抵押贷款原告本人是知情的，且没有提出反对意见，因此房屋存有抵押导致未办理过户登记，是原告存在过错。综上所述，原告诉请不成立，应驳回其全部诉请。 被告泰源公司、张庆旺未到庭亦未答辩。 经审理查明，张杰与张庆旺系姐弟关系，张杰于2016年7月22日、2016年8月1日、2016年8月8日自本人名下尾号为0068的银行账户向张庆旺名下尾号为1666的银行账户分别转账30万元、20万元、30万元，转账记录中未标明转款用途。 另查明，张庆旺与张影于2010年11月11日注册成立了泰源公司，由张庆旺任执行董事，张杰任监事；2014年11月17日，泰源公司及其股东张庆旺、长春市某小额贷款有限公司、张杰、天丰公司及其股东衣某等、张洪续共同签订了《协议书》。 再查明，张杰向本院提交的长春某物业服务有限公司出具的物业、电梯费等收费明细载明的房屋权利人为张庆旺。案涉房屋设定有平安某融资担保有限公司的抵押，设定抵押时间为2016年8月22日。 本案争议的焦点问题是：张杰对房屋坐落于绿园区和平大街锦江花园二区8号楼，权利证号为201512××××××的房屋享有的权利能否阻却人民法院强制执行。 本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，（一）张杰与张庆旺之间的房屋买卖协议为口头约定，未签订书面买卖合同，本院认为，房产交易不签订书面买卖合同不符合正常的交易习惯，同时也无法证实张杰与张庆旺之间存在真实的房屋买卖关系，故应当认定张杰、张庆旺之间未签订合法有效的房屋买卖合同；（二）张杰称自2016年10月即以自主占有的形式使用该房屋，但其提供的物业、电梯费等收费明细中载明缴费人为张庆旺，张杰未能提供其占有、使用案涉房屋的证据材料，无法认定张杰实际占有该房屋，故张杰的主张无证据支持；（三）张杰曾在2016年7月22日至2016年8月8日之间分三次向张庆旺转款80万元，但未标明转款用途，且张杰与张庆旺系姐弟关系,由企查查的动态查询信息和《协议书》等证据可知，张杰、张庆旺之间存在大额资金往来，故本院无法确认该80万系案涉房屋的购房款；（四）张杰自称的房屋买卖口头协议达成时，案涉房屋未设定抵押，张庆旺以此房屋进行抵押贷款时，张杰对此知情且未提出反对意见，最终因房屋存有抵押导致未办理过户登记，张杰存在过错。综上，张杰的诉讼请求不能成立。 综上所述，依照《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告张杰的诉讼请求。 案件受理费12,800元由原告张杰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本、上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  孙叶红 人民陪审员  代淑华 人民陪审员  赵连仁 二〇二一年三月二十六日 书 记 员  闫 情