四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初7235号 原告（反诉被告）：颜留成，男，1990年3月12日出生，汉族，住上海市徐汇区。 被告（反诉原告）：佘富强，男，1982年5月8日出生，汉族，住成都市高新区。 被告（反诉原告）：林小青，女，1982年3月6日出生，汉族，住成都市高新区。 原告（反诉被告）颜留成与被告（反诉原告）佘富强、林小青本反诉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，由本院审判员林旭独任审判。后因被告（反诉原告）佘富强、林小青提起反诉，双方当事人争议较大，故转为适用简易程序继续审理，本院于2021年1月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）颜留成到庭参加诉讼，被告（反诉原告）佘富强、林小青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 颜留成向本院提出如下诉讼请求：1.判令佘富强、林小青返还颜留成2020年6月8日至2020年10月6日的租金7160.55元及利息（利率按照LPR的4倍计算，从2020年6月8日起计算至2021年1月20日止）；2.判令佘富强、林小青返还颜留成押金1800元及利息（利率按照LPR的4倍计算，从2020年6月8日起计算至2021年1月20日止）；3.判令佘富强、林小青赔偿颜留成违约金3600元；4.判令解除颜留成与佘富强、林小青签订的合同编号为100004419212的合同。事实和理由：颜留成于2019年10月5日与佘富强、林小青签订房屋租赁合同，约定租赁用途为居住，居住人数最多不超过4人，房屋租赁期自2019年10月7日至2020年10月6日。颜留成已于2020年1月10日付清房屋全年租金。颜留成因工作调动，于2020年5月25日与佘富强、林小青协商另寻他人续租，佘富强、林小青书面同意。2020年6月2日，颜留成将个人物品搬走，委托佘富强、林小青保管房屋钥匙，便于新租客看房。2020年6月8日，因协商不成，佘富强、林小青不同意转租，且拒不返还房屋钥匙。颜留成于当日19时51分报警，警方协商失败，佘富强、林小青仍不返还房屋钥匙，同时佘富强、林小青提出颜留成不在场时不允许他人居住该房屋。佘富强、林小青强行剥夺颜留成房屋使用权，严重损害颜留成的利益，佘富强、林小青的言论及行为已由警方执法记录仪记录。根据合同法第九十四条、第九十七条的规定，佘富强、林小青应当返还颜留成房屋租金7160.55元、押金1800元，根据合同第10条第1款约定，赔偿颜留成违约金3600元。 佘富强、林小青辩称，不同意颜留成的全部诉讼请求。1.2019年10月5日双方签订合同后颜留成确已付清一年租金并交付了一个月房租的押金；2.2020年5月25日双方微信沟通转租事宜，但未就转租条件达成一致意见，颜留成找的租户付款方式为押一付一，而我方要求年租，在转租条件未协商一致的情况下，颜留成断章取义地认为我方同意转租是不合理也不符合事实的，我方同意转租是有条件的，即年租而不是押一付一；3.房屋钥匙是颜留成主动交给我方并委托我方收取的，并非我方强行收回，且颜留成在双方未达成一致转租意见的情况下擅自欲将房屋转租他人，违反了合同约定，我方有权解除合同并收回房屋，当时我方同意将剩余租金退还颜留成，但颜留成坚持转租、坚持要求退还剩余租金及押金，并主张违约金，从而使得我方未能将钥匙退还颜留成；4.颜留成要求退还租金、支付违约金的理由不能成立，我方不存在违约情形，不应当支付违约金，且颜留成系因个人原因自行搬离房屋，也未能找到年租房屋的租客，从而导致房屋空置，并非我方原因导致其无法行使租住使用权，故我方不应退还剩余租金；5.颜留成擅自转租，拖欠水、电、燃气费，且饲养宠物损坏屋内沙发，违反了合同约定，应当承担违约责任并赔偿损失。 佘富强、林小青向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除佘富强、林小青与颜留成签订的《房屋租赁合同》；2.判令颜留成给付其所拖欠的水电气费用共计785.27元及利息（以878.11元为基数，按照ＬＰＲ的4倍计算，自2020年6月3日计至实际给付之日止）；3.判令颜留成赔偿因管理不当给佘富强、林小青导致的财产损失共计3800元。事实和理由：佘富强、林小青与颜留成于2019年10月5日签订《房屋租赁合同》，约定佘富强、林小青将自有的位于成都市高新区中和街道朝阳社区××幢××单元××楼××号房屋以每月1800元的价格租给颜留成，租金每6个月交付一次，租期为一年。颜留成于2020年1月10日已给付完一年租金。后因颜留成自身原因，其要求将房屋剩余租期转租，在未获得佘富强、林小青同意押一付一转租方式的情况下其将房屋钥匙交回佘富强、林小青处并于2020年6月2日自行搬离。同时，颜留成搬离该房屋时拖欠了2019年11月14日至2020年7月16日的水费57.57元、电费606.5元、2019年10月至2020年6月的天燃气费121.2元，合计785.27元。在颜留成使用租住房屋期间，其饲养动物致佘富强、林小青价值3800元的沙发损坏。根据合同约定，颜留成转租需事先征得佘富强、林小青书面同意，否则应承担违约责任并赔偿损失。综上所述，颜留成租赁房屋不合理使用、不积极缴纳相关费用、违反合同转租规定，违反了合同的契约精神，应当向佘富强、林小青赔偿相关损失。佘富强、林小青为维护自身合法权益，提起反诉，请求依法判决。 颜留成辩称，1.同意赔付水电气费的损失，但是对金额有异议，需要佘富强、林小青出具相应的收据，对于有水电气费发票的金额予以认可；2.不认可佘富强、林小青主张的合同因租赁期限届满而解除，租赁合同在2020年6月8日已经解除；3.针对财产损失我愿意赔付维修费用，但是不认可佘富强、林小青主张的金额，请求依法核实。 经审理查明，2019年10月5日，佘富强、林小青（出租方／甲方）与颜留成（承租方／乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：1.佘富强、林小青将位于成都市高新区中和街道朝阳社区××幢××单元××楼××号房屋出租给颜留成使用，用途为居住；2.租期1年，2019年10月7日至2020年10月6日，佘富强、林小青应于起租期前1日将房屋交付给颜留成；3.租金每月1800元，每6个月交付一次，首期租金10800元，在合同签订之日起1日内付清，第二次租金于2020年1月7日之前付清；4.颜留成在本合同签订之时交给佘富强、林小青押金1800元，租期届满，房屋及设施若无人为损坏、遗失且水电气费等结算完毕后，佘富强、林小青于当日内将押金无息退还给颜留成；5.因颜留成保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏、故障等，颜留成应负责维修或承担赔偿责任；6.除双方另有约定以外，颜留成需事先征得佘富强、林小青书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向佘富强、林小青承担责任；7.经双方协商一致，可以解除本合同；8.佘富强、林小青延迟交付房屋达十日的，颜留成有权单方解除本合同，佘富强、林小青应按月租金的两倍向颜留成支付违约金并退还押金；9.颜留成保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，或未经佘富强、林小青书面同意将房屋转租给第三人的，佘富强、林小青有权单方解除合同，收回房屋，颜留成应按月租金的两倍向佘富强、林小青支付违约金，同时佘富强、林小青可要求颜留成将房屋恢复原状并赔偿相应损失，佘富强、林小青退还颜留成押金。 合同签订当日，颜留成向林小青转账支付了12600元。佘富强向颜留成开具收据一份，载明收到颜留成支付的首次租金10800元及押金1800元，合计12600元。 2020年1月10日，颜留成向林小青付清了剩余租金10800元。 2020年5月25日，颜留成通过微信告知林小青，因颜留成工作地点变动，打算搬到公司附近，但租赁合同尚未届满，故协商能否找人续租或由佘富强、林小青重新找租客出租。林小青回复：你可以找人来续租嘛，但是要通知我哈。 2020年5月28日，颜留成告知林小青有个租客要租两年，押一付一。林小青回复：我要租都是一年哦，这样我不租的。 2020年6月2日，颜留成告知林小青：我今天东西都搬走了，不住那儿了，租客要看房子不方便，能不能把钥匙放您家店里，要看房就去店里拿。林小青回复表示同意。 2020年6月8日，颜留成就转租事宜微信联系林小青，内容如下： 颜留成：昨天晚上看房的两个小伙决定续租了，他们准备今天搬进去，到时候会找您拿钥匙。 林小青：他们没有给我打电话 颜留成：他们待会儿过去，到时候应该会联系您。 林小青：你都和他们说好了吗？ 颜留成：对，他们打算先续租，我找个时间过去跟他们签个转租协议，您有空也可以一起。 林小青：这好像是我的房子哦。 颜留成：您之前不是说可以转租的么。 林小青：是的，但是你最起码应该先问问我吧。 颜留成：您那儿有什么问题吗？ 林小青：我现在在上班不方便，等我下班了再说吧。 颜留成：好的，不过他们待会儿会先搬些东西过去，您跟您老公说一下，先把钥匙给他们可以吗。 林小青：你最好叫他们先不要搬东西过来，今晚签了合同再搬。 颜留成：他们已经出发了。 林小青：他们什么都没给我说，我们凭什么拿钥匙给他们。 颜留成：因为这是续租，也就是承接我跟您签的合同。相当于我把剩下的四个月房子的使用权转让给他们。按合同讲，剩下的四个月房租我已经交了，房子的使用权还属于我，我因为搬走了委托您帮我保管钥匙。 林小青：这样说的意思就是也可以不通知我了哦。 颜留成：并不是啊，我找人之前就跟您商量过是不是能续租，您同意了，我找到人之后，刚刚也告知您了啊。 林小青：你要这样说的话，你是违约哈，我们签合同的时候就说了不转租。 2020年6月8日晚，林小青电话联系颜留成，询问其是否打算将房屋转租，并称有人想租。颜留成回复称房屋使用权还在颜留成一方。林小青遂告知颜留成，若颜留成同意转租，明天就把颜留成的合同拿来拿钱，若颜留成不同意转租，房子就空置到合同到期为止。颜留成称不退押金不能接受，林小青告知押金不予退还。 2020年6月11日，林小青再次电话联系颜留成，称可以退房租，但押金不退，并称因颜留成找的租客系一月一付，所以不同意转租。颜留成称一月一付并不影响林小青已收取的租金和押金，合同到期后林小青可与租客重新签订合同，事实上就与颜留成租住到合同期满后林小青再重新找租客出租是一样的，并要求林小青退还2020年6月8日之后扣除水电气费、沙发损坏费用等的剩余租金及押金。林小青仅同意退还租金，但不同意退还押金。后颜留成未再要求佘富强、林小青返还钥匙，并诉至本院，案涉房屋自颜留成搬离后空置至合同期满。 另查，颜留成在租赁案涉房屋期间，拖欠了2019年11月14日至2020年7月16日的水费57.57元，电费606.5元，以及2019年10月至2020年6月的燃气费121.2元，合计785.27元未支付，佘富强、林小青代缴了上述费用，颜留成对此予以认可。 再查，佘富强、林小青主张颜留成在租赁案涉房屋期间损坏了屋内价值3800元的沙发，并举证了购买沙发的销售单。颜留成对沙发部分损坏的事实予以认可，但对金额有异议。 庭审中，颜留成陈述因佘富强、林小青延迟交付房屋，违反了合同第十条第1款的约定，颜留成系依照合同第九条第3款的约定于2020年6月8日单方面解除了双方签订的房屋租赁合同。另，颜留成陈述“延迟交付房屋”是指双方于2020年6月8日协商转租事宜未果，颜留成要求佘富强、林小青返还钥匙，佘富强、林小青拒绝返还钥匙，导致颜留成无法使用房屋。再查，2020年6月8日后颜留成未再向林小青提出要求交付钥匙。 以上事实，有当事人的当庭陈述、《房屋租赁合同》、转账凭证、微信聊天记录、燃气费发票、电费计算清单、水费收据、照片、销售单等证据在卷佐证。 本院认为，颜留成与佘富强、林小青签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按照合同履行各自义务。本案的争议焦点为： 一、颜留成是否在2020年6月8日单方解除了《房屋租赁合同》。本院认为，《房屋租赁合同》约定，佘富强、林小青应于起租期前1日即2019年10月6日将房屋交付给颜留成，佘富强、林小青延迟交付房屋达十日的，颜留成有权单方解除本合同。本案中，颜留成并未举证证明佘富强、林小青延迟交付房屋达10日，因此其不享有合同单方解除权，对其主张在2020年6月8日单方解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。纵观佘富强、林小青与颜留成《房屋租赁合同》的签订及履行全过程，颜留成在租赁合同未到期情况下提出转租，佘富强、林小青附条件的同意转租并为颜留成带看房屋提供保管钥匙的便利，而颜留成在双方未就转租条件达成一致情况下直接通知次承租人到佘富强、林小青处领取钥匙，佘富强、林小青拒绝交付钥匙其行为并无不当，此后颜留成未再向林小青提出要求交付钥匙，但林小青仍通知了颜留成可退还租金，颜留成明确予以拒绝。本院认为，佘富强、林小青作为出租人并不存在违约行为而是积极与颜留成协调沟通，案涉房屋系因颜留成个人原因造成的剩余租期的空置，应由其承担相应责任，现租赁合同期限已经届满，案涉《房屋租赁合同》于2020年10月6日终止。 二、颜留成是否有权要求佘富强、林小青返还2020年6月8日至2020年10月6日的租金及利息、押金及利息并支付违约金。本院认为，根据前述认定，《房屋租赁合同》于2020年10月6日终止，因此颜留成要求佘富强、林小青返还2020年6月8日至2020年10月6日的租金无事实依据，本院不予支持。《房屋租赁合同》约定押金1800元在租期届满，房屋及设施无人为损坏、遗失且水电气费等结算完毕后，佘富强、林小青于当日内将押金无息退还给颜留成。本案中，颜留成认可其拖欠房租的水电气费等合计785.27元未支付，并认可其租赁房屋期间损坏了屋内沙发，且水电气费已由佘富强、林小青代为缴纳，故本院结合本案案情，酌情认定押金1800元在抵扣颜留成拖欠的水电气费后，剩余金额1014.73元作为颜留成损坏沙发的赔偿费用，佘富强、林小青无需再返还颜留成。同理，佘富强、林小青收取押金后不得再重复要求颜留成支付水电气费。 三、佘富强、林小青是否有权主张解除《房屋租赁合同》。本院认为，本院已经认定案涉《房屋租赁合同》于2020年10月6日终止，本案并无判令解除《房屋租赁合同》的必要，因此对其该项诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）颜留成的诉讼请求； 二、驳回被告（反诉原告）佘富强、林小青的诉讼请求。 本案本诉案件受理费减半收取170元，由原告（反诉被告）颜留成承担。本案反诉案件受理费减半收取170元，由被告（反诉原告）佘富强、林小青承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 林 旭 二〇二一年三月十一日 书记员 王炼石