吉林省吉林市昌邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0202民初239号 原告：徐晶，女，1965年4月12日出生，汉族，住吉林省长春市宽城区。 委托诉讼代理人：辛英民，北京大成（长春）律师事务所律师。 被告：吉林市锦东家温泉房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区解放大路世纪新村会馆综合楼。 法定代表人：丁守学，总经理。 委托诉讼代理人：常利，该公司员工。 委托诉讼代理人：杨晓慧，该公司员工。 原告徐晶与被告吉林市锦东家温泉房地产开发有限公司（以下简称锦东公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐晶及其委托诉讼代理人辛英民、被告锦东公司的委托诉讼代理人常利和杨晓慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐晶向本院提出诉讼请求：1.判令解除《白桦林家温泉预定书（合院）》《白桦林家温泉预定书（合院）内部认购协议书》，判令锦东公司立即返还购房款本金43万元；2.判令锦东公司支付占用购房款期间的银行贷款利息42,550元（以43万元为基数，自2018年12月20日起至2021年1月20日止，按年4.75%计算）；3.判令锦东公司双倍返还定金1万元。事实与理由：2018年12月11日，徐晶与锦东公司签订了《白桦林家温泉预定书（合院）》，交付定金1万元。2018年12月19日，双方签订了《白桦林家温泉预定书（合院）内部认购协议书》，约定：购房面积为118平方米，总价款83万元，锦东公司承诺在2019年9月30日前交房。合同签订后，徐晶依约于2018年12月19日支付了50％即43万购房款。但锦东公司在承诺的交房期限前迟迟不能交房，徐晶遂要求解除合同，返还购房款。锦东公司至今既不交房也不返还购房款。故徐晶诉至法院，望判如请。 锦东公司辩称，因为是内部认购，我们书面没有明确约定交房日期，关于徐晶要求退房我们同意，但不同意双倍返还1万定金。房款可以在2021年6月30日之前返还。徐晶主张的利息我们同意自2019年10月起，标准按照5%或者4.75%支付利息。 本院经审理认定事实如下：2018年12月11日，锦东公司（出售方）与徐晶（买受方）签订《白桦林·家温泉预定书（合院）》（以下简称预定书），约定：认购房屋号为合院产品*室，销售面积118平方米，总房款83万元，买受方缴纳定金1万元并于2018年12月18日签署《内部认购协议书》支付全部购房款，如买受方未按期签署《内部认购书》或未按期交付本协议规定之房款，属买受方违约，出售方有权单方解除本预定书，并不予以退还买受方所缴纳的定金。同日，徐晶支付定金1万元。徐晶最终实际认购白桦林·家温泉合院3-18室住宅，锦东公司（甲方）与徐晶（乙方）于2018年12月19日签订《白桦林·家温泉内部认购协议书（合院）》（以下简称内购协议书），约定：徐晶购买锦东公司开发的白桦林·家温泉合院*室住宅；建筑面积118平方米，该房屋面积以房产局测绘面积为准，面积差异不影响合院产品的总金额，不实行多退少补；房屋价款为86万元；徐晶于2018年12月19日前支付首付款43万元、贷款43万元；签订《商品房买卖合同》及相关补充协议的时间，以锦东公司电话通知或媒体公告为准，在通知发出后一周内锦东公司必须办理商品房买卖合同的手续，超过规定的时间锦东公司有权将徐晶所认购的房屋重新销售，并收取徐晶所认购房屋总价的10%的违约金；本协议签订前徐晶已充分了解了白桦林·家温泉项目的实际开发情况以及所有行政许可情况，徐晶确认其签订本协议的目的是为了能够实现其购买本协议项下房屋之目的，因此签订本协议是徐晶真实意思，故徐晶承诺不以任何形式主张本协议无效或解除本协议的任何约定；该协议还约定了其他事项。徐晶于同日支付锦东公司42万元。徐晶主张双方口头约定2019年9月30日交房，锦东公司主张口头约定2019年10月交房。 另查明，锦东公司截至2021年3月18日未取得商品房预售许可证。 认定上述事实的证据有：徐晶提供的《白桦林·家温泉预定书（合院）》《白桦林·家温泉内部认购协议书（合院）》、收据及当事人的陈述。 本院认为，关于预定书和内购协议书的性质和效力。《中华人民共和国民法典》第四百九十五条规定“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。”预定书明确约定“2018年12月18日签署《内部认购协议书》”，其性质为预约合同，双方已经签订了内购协议书，预约合同已经履行完毕，合同的权利义务终止，徐晶请求解除预定书，没有法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖已经按约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，锦东公司与徐晶签订的《白桦林·家温泉内部认购协议书（合院）》，该认购协议书的内容包括了商品房的基本情况、房屋总价款、付款方式、付款时间等，具备商品房买卖合同的主要内容。且徐晶在签订该认购书的同时即缴纳了案涉房屋50%房款，据此规定，该认购协议书应当认定为商品房买卖合同，而非预约合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，锦东公司在起诉前尚未取得商品房预售许可证明，锦东公司与徐晶签订的内部认购协议书（合院）应当认定无效。无效合同自始没有法律约束力。 关于徐晶诉请锦东公司返还已付购房款的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中锦东公司应当返还徐晶交纳的房款43万元。 关于徐晶主张的占用购房款期间的银行贷款利息42,550元（以43万元为基数，自2018年12月20日起至2021年1月20日止，按年4.75%计算）。锦东公司在未取得商品房预售许可证明的情况下销售房屋，具有过错，应当赔偿徐晶资金占用期间的损失。徐晶主张锦东公司给付的利息损失未超过法律规定的标准，本院予以支持。 关于徐晶主张的返还1万元定金。预定书中约定的定金条款系定约定金，双方已经依约签署了《内部认购协议书》，而《内部认购协议书》中并未约定定金条款，且徐晶已经主张了占用购房款期间的利息损失，再请求返还定金没有法律依据，该项请求，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百一十六条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、吉林市锦东家温泉房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还徐晶购房款43万元并支付资金占用期间的利息42,550元； 二、驳回徐晶的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4269元，由徐晶负担75元、吉林市锦东家温泉房地产开发有限公司负担4194元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  田艳华 二〇二一年三月二十九日 书记员  戈宏亮 提出申请执行期限为二年