北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0116民初1321号原告：于国军，男，1973年3月5日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区，户籍地北京市怀柔区。被告：北京北控城市开发有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖镇政府西侧50米。法定代表人：卫洪亮，董事长。委托诉讼代理人：章蕾，该公司职员。委托诉讼代理人：吴鹏，北京观邦律师事务所律师。被告：北京北控国际会都房地产开发有限责任公司，住所地北京市怀柔区雁栖湖西路2号院12号楼。法定代表人：杨斌华，董事长。委托诉讼代理人：彭玺蓉，该公司职员。委托诉讼代理人：吴鹏，北京观邦律师事务所律师。原告于国军与被告北京北控城市开发有限公司（以下简称北控城开公司）、北京北控国际会都房地产开发有限责任公司（以下简称北控国际公司）民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于国军，被告北控城开公司委托诉讼代理人吴鹏、章蕾，被告北控国际公司委托诉讼代理人吴鹏、彭玺蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。于国军向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即协助原告办理以下房产：怀柔区雁来园北一街×号院×号楼×单元×室、怀柔区雁来园北一街×号院×号楼×单元×室的房产登记手续；2.判令被告向原告提供上述房产的配套地下室；3.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告就案涉怀柔区雁栖镇北台上村×号房屋（以下简称×号房产）确认合同无效纠纷【（2019）京0116民初1454号】、房屋拆迁安置补偿合同纠纷【（2019）京03民终1387号】的诉讼案件已经明确，原告系×号房产合法的被拆迁人并获得相应的拆迁补偿款。上述判决履行后，原告用获得的拆迁补偿款购买位于怀柔区雁来园北一街×号院×号楼×单元×室、怀柔区雁来园北一街×号院×号楼×单元×室两套回迁房，并分别与被告签订《北京市商品房买卖合同》，目前该两套房产已经交付给原告实际居住，但是两套房产的房产证迟迟没有办理。经原告多次催促被告，被告拒不予以办理。另外，购买回迁房时被告承诺给予的配套地下室，至今也没有交付给原告。被告的上述怠于履行合同义务的行为已构成严重违约，给原告造成巨大影响。原告遂起诉至法院，请法院判如所请。北控城开公司辩称，我方并未参与土地开发拆迁过程，仅仅作为后期开发企业建设安置房。我方已经完成办理不动产登记的所有前期准备手续，已经尽到了全部合同义务。关于原告的诉讼请求：（一）至今未能办理房产登记，是政策原因及北台上村委会未能盖章所致，并非我方不作为。依据原北京市住建委、市国土局《关于加强“三定三限三结合”定向安置房产权登记及上市交易管理有关问题的通知》，怀柔区不动产登记中心为加强监管安置房登记事宣，规定本项目安置房办理不动产登记的，必须提交由怀柔区政府、雁栖镇政府、北台上村委会、北控国际公司、北控城开公司5家单位盖章(以下简称“《五方确认单》”)确认于国军系本项目的真实被安置人。经二被告多次与北台上村委会沟通，北台上村委会拒绝盖章确认于国军的被安置人身份，至此才导致于国军选的2套房屋无法办理不动产权登记。此结果系政策要求及北台上村委会拒绝盖章造成的，与北控城开无关。（二）地下室的分配也并非由北控城开公司直接决定。北京国际会都雁栖小镇土地一级开发项目实施主体是北控国际公司，我方仅仅是后期安置房建设方，地下室是严格按照北控国际公司提交的《五方确认单》进行分配，现因北台上村委会拒绝盖章，北控国际公司无法完成《五方确认单》的确认流程，致使我方无法分配地下室。综上所述，原告要求办理不动产登记及分配地下室的诉求，并非是北控城开公司所能完成，系政策原因及北台上村委会不作为造成，北控城开公司并非行政单位，没有行政职权，无法协调村委会和不动产登记中心，因此请求驳回原告的全部诉求。北控国际公司辩称，2016年，北京国际会都雁栖小镇土地一级开发项目建设需要征占原告于国军使用的位于怀柔区雁栖镇北台上村×号宅院，我方是项目实施主体。2016年12月18日，北控国际公司与原告于国军签署了《北京国际会都雁栖小镇土地一级开发项目拆迁补偿协议》(以下简称“《补偿协议》”)，约定北控国际公司征占原告×号宅院并给予补偿。此后，北控国际公司支付了全部的补偿款。同时依据搬迁安置方案，于国军享有优惠购房指标。基于享有优惠购房指标，2019年3月21日，被告北控城开公司与于国军签署了二份《北京市商品房买卖合同》，于国军以优惠价格购买了雁栖一品园×号楼×单元×及×号楼×单元×的房屋，目前房屋已经交付于国军使用。关于未能交付地下室及未能办理不动产登记，系政策因素及案外人北台上村委会拒绝盖章所致，与我方无关。于国军享有的2套房屋及地下室都是基于拆迁补偿政策，是受政府、审计规自委等部门监管的，房屋登记及地下室的取得都有十分严格的程序，必须要确认于国军被安置人身份才能完成不动产登记。依据原北京市住建委、市国土局《关于加强“三定三限三结合”定向安置房产权登记及上市交易管理有关问题的通知》，怀柔区不动产登记中心为加强监管安置房登记事宜，规定本项目安置房办理不动产登记的，必须提交由怀柔区政府、雁栖镇政府、北台上村委会、北控国际公司、北控城开公司5家单位盖章(以下简称“《五方确认单》”)确认于国军系本项目的真实被安置人。截至目前，二被告多次与北台上村委会沟通，但北台上村委会拒绝盖章确认于国军的被安置人身份，至此才导致于国军选的2套房屋无法办理不动产权登记。此结果系政策要求及北台上村委会拒绝盖章造成的，与北控国际公司无关。地下室的交付同样是要求《五方确认单》，因北台上村委会拒绝盖章，无法完成审计及规自委的审核，无法交付。综上所述，无法办理不动产登记及分配地下室，并非是北控国际所能完成，系政策原因及北台上村委会不作为造成，北控国际并非行政单位，没有行政职权，无法协调村委会和不动产登记中心。因此，请求驳回原告的全部诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月18日，拆迁人（甲方）北控国际公司与被拆迁人（乙方）王柱（于国军）签订编号为北台上村拆（2016）第6-38号《北京国际会都雁栖小镇土地一级开发项目拆迁补偿协议》，约定：甲方因北京市怀柔区雁栖镇北台上村土地以及开发项目建设，需拆迁乙方坐落于北台上村×号的宅基地上房屋，实际居住人为产权人于国军。该补偿协议约定了北控国际公司给付于国军拆迁补偿总款1686275.6元。同日，拆迁人（甲方）北控国际公司与被拆人（乙方）于国军签订编号为购（2016）第0452号《定向安置房购房协议书》，约定于国军选定的房屋为雁栖一品园×号院×号楼×单元×和×号院×号楼×单元×。2018年8月13日，北京市规划和国土资源管理委员会向北京城开公司分别颁发了怀柔区雁来园北一街×号院×号楼和×号楼的不动产权证书。2019年3月21日，出卖人北控城开公司与买受人于国军分别签订合同编号为2016-58GF-0771及合同编号为2016-58GF-1210的《北京市商品房买卖合同》各一份，两份合同第一条项目建设依据均约定，出卖人以出让方式取得坐落（国有土地使用证的坐落）于北京市怀柔区怀柔镇大中富乐村北京雁栖湖生态发展示范区环境整治定向安置房项目（一期）A03地块的国有土地使用权，合同第十七条约定，商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：买受人自行委托他人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，并对因出卖人的原因及买受人原因导致买受人未在商品房交付之日起720日内取得《北京市不动产登记申请审批表》的，载明了责任承担方式。合同编号为2016-58GF-0771的合同约定了商品房房屋坐落为北京市怀柔区雁来园北一街×号院×号楼×单元×室，合同编号为2016-58GF-1210的合同约定了商品房房屋坐落为北京市怀柔区雁来园北一街×号院×号楼×单元×室。该两套房屋已完成交接，于国军已入住。另查，2014年9月25日，北京市住房和城乡建设委员会发布《北京市住房和城乡建设委员会北京市国土资源局关于加强“三定三限三结合”定向安置房产权登记及上市交易管理有关问题的通知》（以下简称《通知》），载明：一、本通知所称“三定三限”定向房是指按照“三定三限三结合”原则，经市政府批准建设和分配，用于安置符合条件的建设项目征收集体土地设计的搬迁农（居）民，并纳入全市保障性住房年度建设计划的定向安置住房。二、“三定三限”定向房办理房屋产权登记前，应当进行项目信息网上备案管理。……（四）开发建设单位向区县房屋市场行政管理部门申请办理项目信息备案，提交以下材料：……2.项目开发建设单位、拆迁征收实施单位、区县住房城乡建设主管部门（或区县人民政府指定的其他行政主管部门）、区县人民政府同时盖章的《备案表》……。该通知自2014年11月1日起实施。北控城开公司提举了两份纳税人减免税备案登记表及税务事项通知书，证明己方为给原告办理房产证，于2019年8月1日就已办理好减免税手续，积极履行了相关义务。原告对此证据的真实性予以认可。北控城开公司还提举了加盖有北台上村委会公章的本项目其他户主的安置购房人明细表和北台上村选房地下室资格人名单表，证明原告的房产证未办理成功及地下室未交付的原因是因为北台上村委会拒绝盖章。于国军对该证据的真实性亦予以认可。北控城开公司另提举了其与北控国际公司签订的《北京雁栖湖生态发展示范区环境整治定向安置房项目安置合作及补偿协议》，证明履行办理房产证手续流程的是北控国际公司。于国军对该证据的真实性予以认可。庭审过程中，法庭电话联系北京市怀柔区雁栖镇北台上村村主任李亚明，其确认因于国军不是北台上村村民，故村委会不同意在涉案房屋办理产权证的相关文件上盖章。上述事实，有当事人当庭陈述、《北京国际会都雁栖小镇土地一级开发项目拆迁补偿协议》《定向安置房购房协议书》《北京市商品房买卖合同》《不动产权证书》《北京市住房和城乡建设委员会北京市国土资源局关于加强“三定三限三结合”定向安置房产权登记及上市交易管理有关问题的通知》《纳税减免备案登记表》《税务事项通知书》、安置购房人明细表、北台上村选房地下室资格人名单表、《北京雁栖湖生态发展示范区环境整治定向安置房项目安置合作及补偿协议》等证据在案佐证。本院认为，涉案×号院×号楼×单元×室和×号楼×单元×室均属于定向安置房，根据《通知》的规定，“三定三限”定向房办理房屋产权登记前，应当进行项目信息网上备案管理，提交项目开发建设单位、拆迁征收实施单位、区县住房城乡建设主管部门（或区县人民政府指定的其他行政主管部门）、区县人民政府同时盖章的《备案表》。现涉案房屋产权证无法办理、地下室无法分配的原因，并非二被告违约造成，且于国军要求二被告协助其办理怀柔区雁来园北一街×号院×号楼×单元×室和×号楼×单元×室房产登记手续、交付地下室的诉讼请求，存在不能归因于二被告的现实履行障碍，故本院对于国军的全部诉讼请求不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回于国军的全部诉讼请求。案件受理费35元，由于国军负担（已交纳）。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  孙 竞二〇二一年三月十九日法官助理  严亮亮书 记 员  肖 笛