甘肃省定西市中级人民法院民事判决书（2021）甘11民终158号上诉人（原审被告）：岷县隆发商业运营管理有限公司，统一社会信用代码：91621126325360338K。法定代表人：谭某。委托代理人：刘某，四川斌鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李某，甘肃省岷县人，住岷县。上诉人岷县隆发商业运营管理有限公司（以下简称岷县隆发公司）因与被上诉人李某房屋租赁合同纠纷一案，不服岷县人民法院（2020）甘1126民初2913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人岷县隆发公司委托诉讼代理人刘某，被上诉人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。岷县隆发公司上诉请求：1.依法撤销岷县人民法院作出的(2020）甘1126民初2913号民事判决，发回重审或改判驳回李某的全部请求;2.本案一、二审诉讼费由李某承担。事实与理由：1.一审法院判决解除合同缺乏事实和法律依据。首先，一审法院判令解除合同违反合同约定。依据合同约定，租赁期限为10年。李某在租赁期限内要求解除合同时应当提前三个月通知岷县隆发公司，在双方就解除事项达成书面协议后，方可解除合同。但岷县隆发公司从未收到李某要求解除合同的通知，双方亦未就合同的解除达成书面协议。事实是李某在免租期满后为逃避支付租金的义务而要求解除合同。一审法院仅依据合同约定的在3年租期届满后，李某可以要求解除合同的条款，忽视合同中关于解除条件的约定而判令解除合同缺乏事实和法律依据。其次，涉案商铺一直由李某占有、控制并上锁，至今未将钥匙交于岷县隆发公司。一审法院仅以该商铺张贴的出租信息及李某提供的照片即认定岷县隆发公司已实际掌控该商铺并构成违约，但在未查明该出租广告由来的情况下认定岷县隆发公司构成违约，进而判令解除双方签订的商铺租赁合同不当。2.双方签订的商铺租赁合同第六条第4项约定:“租赁期间内，乙方要求解除合同,甲方有权要求乙方缴纳合同规定的各项费用且经营保证金不予退还”，第八条约定:“租赁期限内,未按约定缴纳商铺租赁费及其他费用超过15天,甲方有权终止本合同,保证金不予退还,并追究乙方违约责任”,李某未按照合同约定支付2019年至2020年的租金,其行为已经构成违约,按照合同约定无权要求退还保证金。一审法院无视合同中对经营保证金的相关约定以及李某的违约行为,判令岷县隆发公司向李某返还保证金与合同约定不符。3.原判决违反法定程序。一审法院向岷县隆发公司送达应诉材料的时间是2020年9月11日，开庭时间是2020年9月14日，举证期限不足15天，一审程序违法。李某辩称，对一审法院判令解除合同的判项无异议，但岷县隆发公司应当向其退还全部保证金。李某向一审法院起诉请求：1.依法判令解除李某与岷县隆发公司签订的《甘肃隆发建材城商铺租赁合同》，并返还李某保证金10000元。2.判令本案诉讼费由岷县隆发公司承担。一审法院经审理认定事实如下：本案涉及的的房屋位××县隆发国际建材城。2015年8月23日，李某与岷县隆发公司签订了《甘肃隆发国际建材城商铺租赁合同》，合同约定岷县隆发公司将其位于××县甘肃隆发建材城商铺两间即10幢1-15,1-20出租给李某使用，约定租金每年37176元（前3年免租金，第四年按照租金的30%收取），物业管理费每年1448元（第一年免收，第二年按照30%收取，第三年按照70%收取，第四年按基础价收取），租赁期限为10年，租期从2016年5月31日起计算。岷县隆发公司向李某收取两间商铺的保证金10000元，租期内前3年免租期李某不得以任何方式要求退还保证金，满三年李某要求解除合同且无违约、无违规的，经营保证金全额无息退还。根据合同约定，李某应于每年2月底前一次性缴清下一年度整年的租金。2019年李某要求岷县隆发公司解除合同并退还保证金10000元，因未达到岷县隆发公司要求的退租标准，未与岷县隆发公司达成一致意见。2019年9月26日，李某搬出该房屋内的物品后向岷县隆发公司报备并实际交付该房屋，之后要求岷县隆发公司退还经营保证金10000元并解除租赁合同，岷县隆发公司以李某违约在先为由不予退还保证金。故形成诉讼。一审法院认为，李某与岷县隆发公司签订的甘肃隆发国际建材城商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且未违反有关法律法规的强制性规定，应为有效合同。双方当事人均应依约履行各自义务。双方争议焦点为：李某认为，由于岷县隆发公司原因，甘肃隆发国际建材城直至2017年5月才统一开业，导致李某迟迟不能营业，所以租期应从2017年5月甘肃隆发国际建材城实际开业计算，合同约定免租期三年，所以2017年5月至2020年5月都应当是免租期，李某于2019年9月26日已将该租赁房屋腾空且交付岷县隆发公司，李某并未拖欠岷县隆发公司的租金及物业管理费。岷县隆发公司则认为应严格按合同履行，租期起始自2016年5月31日，免收前三年租金，于2019年2月底前李某应交清第4年（2019年6月1日-2020年5月31日）的约定租赁费及物管费，且双方并未就解除合同达成一致意见，合同应该继续履行。鉴于双方争议的焦点，依据双方签订的合同及履约实际，因合同明确约定起始期为2016年5月31日，免收3年租金，第4年按约定租金30%核收。虽然确实李某延迟开业，但延迟开业时间为免租期间，且双方在合同内并无关于延迟开业将顺延租期的相关约定。根据合同的相对性，租期起始时间应为合同约定时间（2016年5月31日开始起计）。合同约定3年免租期满之后，李某可以要求解除合同，2019年9月26日，李某搬出房屋并要求解除合同且根据张贴出租商铺信息及岷县隆发公司提供的房屋内部照片显示岷县隆发公司已实际掌控该房屋，故双方亦具有违约的情形，因此李某要求解除租赁合同并退还保证金的诉讼请求，本院予以支持。但根据合同约定李某应于每年2月底前一次性缴清下一年度的租金和物管费，而李某至今未缴纳第4年租金及物业管理费（2019年6月1日至2019年9月26日占用房屋期间的租金3717元及物业管理费482元，合计4199元），故退还保证金应扣除此部分费用。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十六条、第九十八条、第一百二十条之规定，判决：一、解除李某与岷县隆发公司签订的《甘肃隆发建材城商铺租赁合同》。二、由岷县隆发公司于本判决生效10日内退还李某保证金5801元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由岷县隆发公司负担。二审中，岷县隆发公司提交两组证据。证据一：一审案件应诉通知书、举证通知书、传票复印件各一份。证明目的：送达应诉材料的时间是2020年9月11日，开庭时间是2020年9月14日，举证期限不足15天，一审程序违法。证据二：岷县人民法院作出的（2019）甘1126民初3926号案、（2019）甘1126民初3924号案判决书复印件各一份，（2019）甘1126民初3923号案、（2019）甘1126民初3927号案调解书复印件各一份;本院作出的（2020）甘11民终510号案判决书复印件一份。证明目的：上述案件与本案为类案，裁判标准应当统一。李某经质证认为上述两组证据均与本案不具有关联性。对于上述证据的认定分析，本院在论理部分进行阐述。二审认定的事实：岷县隆发公司承认涉案商铺上的出租广告系其张贴。一审法院在征求岷县隆发公司同意后，于2020年9月8日向其电子送达了起诉状副本、传票、举证通知书、应诉通知书。二审认定的其他事实及所依据的证据与一审一致，二审予以确认。本院认为,本案的争议焦点为合同应否解除、保证金应否退还、一审程序是否合法及类案应当同判的问题。关于合同应否解除的问题。依据合同约定，李某在租赁期限内要求解除合同时应当提前三个月通知岷县隆发公司，在双方就解除事项达成书面协议后方可解除合同，但本案中，李某实际已于2019年9月26日搬离涉案商铺，岷县隆发公司亦在涉案商铺上张贴出租广告，证明双方已就解除合同达成合意，视为合同已经解除，涉案商铺已处于岷县隆发公司控制之下。关于保证金的退还问题。虽然合同第六条第4项约定，租赁期限内李某要求解除合同的，保证金予以退还，第八条约定，李某未按约定缴纳商铺租赁费及其他费用超过15天时，岷县隆发公司有权终止本合同，保证金不予退还。但因商铺延迟开业一年给李某造成损失，根据公平原则，岷县隆发公司应在扣除租金与物业费后将保证金退还给李某。关于一审程序是否合法的问题。因本案一审时适用简易程序审理，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十一条的规定，适用简易程序审理的案件举证期限不得超过十五日，故一审法院决定本案的举证期限少于十五日符合法律规定。至于类案应当同判的问题，因本案中合同已实际解除，与其他案件基本事实不同，其他案件的已生效判决对本案不具有约束力。关于李某提出的岷县隆发公司应当向其退还全部保证金的抗辩意见，因其未提起上诉，该抗辩意见本院不予处理。综上所述，综上所述，岷县隆发公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人岷县隆发商业运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王利宏审判员 张建文审判员 李亚婷二〇二一年三月一日法官助理 梁莉娟书记员 王莉莉