四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川2002民初1822号 原告：资阳市合兴物业服务有限公司，住所地资阳市雁江区二环路喜悦福苑1幢1（F）1-4号1层，统一社会信用代码91512002786692546T。 法定代表人：韩旭，总经理。 委托诉讼代理人：陈兰芳，女。 委托诉讼代理人：刘建洪，女。 被告：严映枝，女，1975年03月09日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：刘辉，女，住四川省资阳市雁江区（资阳市雁江区资溪街道铜车马社区推荐）。 原告资阳市合兴物业服务有限公司（以下简称合兴公司）与被告严映枝物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告合兴公司委托诉讼代理人陈兰芳，被告严映枝的委托诉讼代理人刘辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告合兴公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业服务费4437元，生活垃圾处置费54元；2.判令被告支付违约金400元；3.案件诉讼费用由被告负责承担。 事实及理由：2016年5月30日，江南半岛业委会与合兴物业签订了《物业服务合同》，合同约定由原告为江南半岛小区提供物业服务，本物业的服务费按业主住房面积每平方米/月0.9元，任何一方违约。向另一方支付违约金十万元。后该合同到期，江南半岛业委会于2018年5月8日与合兴物业重新签订了《物业服务合同》，除公共收益比例调整外，其他合同条款与之前合同条款一致。上述合同签订后，原告按合同约定为江南半岛小区提供物业服务，但被告自2018年1月1日起就未交过任何费用，截止2021年2月28日止，被告拖欠物业服务费、生活垃圾处置费及违约金等费用共计4891元。经原告多次催收，被告均不理睬。原告认为：被告的行为已构成违约，侵害了原告的合法权益，在催收无果的情况下，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告严映枝辩称，1.本人购买江南半岛小区A栋XXX单元XXX住房一套并于2010年入住。该小区物业费交纳一直是第二年年初交纳上年全年物业服务费，即2018年1月1日至2018年12月31日的物业费交纳日期应该是2019年。江南半岛小区因合兴公司没有依法取得本小区物业服务资格的情况下且没有参照2016年签订的《物业服务合同》认真履行职务职责，从而导致该小区B栋于2019年1月27日遭受火灾；同时由于原告管理疏漏，导致小区环境脏乱差，原告长期不尽职尽责，答辩人从2019年后未再交过物业费。二、江南半岛小区从未召开过任何形式的业主大会选聘合兴公司作为江南半岛物业服务单位，因此根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、《中华人民共和国物业管理条例》第十一条第四款规定，原告诉称的2018年5月8日签订的《物业服务合同》不具有合法性，依法不成立。原告没有收取服务费的资格。答辩人拒绝向合兴公司交纳费用。因此请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了双方当事人进行质证，对于双方当事人无异议的证据，本院予以采信。对于有异议的证据，本院认定如下：1.原告方提交的营业执照、负责人身份证信息、公司名称变更书，原告合兴公司由2016年1月14日资阳市喜悦物业服务有限公司更名为资阳市合兴物业服务有限公司，原告主体适格。对该组证据材料的证据三性予以确认；2.原告方提交的2018年5月8日签订的《江南半岛小区物业服务合同》与资阳市中级人民法院（2020）川20民终38号民事判决书中认定一致；原告提交的2016年5月30日签订的《物业服务合同》合法性、真实性、关联性予以确认；3.原告方提交的催款通知单、催收回执单对该组证据材料的真实性、关联性、合法性予以认可，2018年1月1日至2020年8月13日期间的物业费进行了书面催收。4.原告方提交的各种费用统计表因是由原告单方出具，故对该份证据材料的真实性不予认可；5.被告方提交的视频，本院对其真实性予以认可，但由于物业费是一个动态的服务过程，该视频只能反映一时的情况，因此本院对该证据的证明目的不予采信。 参考系列案件，本院查明如下事实：原告合兴公司由资阳市喜悦物业服务有限公司于2016年1月14日更名而来。被告严映枝系喜悦.江南半岛A幢XXX号房屋业主，该房屋建筑面积129.760平方米。2016年5月30日江南半岛小区业主委员会（甲方）与合兴公司（乙方）签订《物业服务合同》，第二条约定甲方委托乙方物业服务事项包括建筑物共有部分及设施设备的使用、管理和维护，公共绿化的维护，公共区域环境卫生的维护，公共区域的秩序维护，车辆行驶及停泊管理等内容，第三条约定物业服务合同期限：本合同期限为2年。自2016年5月31日起至2018年5月30日止。第七条约定物业服务费按照业主住房面积每平方米/月0.9元，包括不限于小区公共区域路灯、电梯、二次供水的电费、绿化水费。被告未缴纳2017年6月1日至2021年2月28日期间的物业费，原告向被告催收无果后向法院提起诉讼，催款通知单的落款时间为2020年8月13日。 2018年5月8日，董阔忠等5人（第一届业委会成员，履职期限2018年1月31日届满）与合兴公司签订《江南半岛小区物业服务合同》，约定服务期限自2018年6月1日至2021年5月30日止。江南半岛小区业主邹恒昌等12人向本院提起诉讼，将合兴公司与该份物业合同上签字的董阔忠等5人列为被告，要求确认《江南半岛小区物业服务合同》无效，本院作出（2019）川2002民初3860号民事判决书驳回了邹恒昌等12人的诉讼请求，邹恒昌等12人上诉后资阳市中级人民法院作出（2020）川20民终38号民事判决书，判决结果载明：驳回上诉，维持原判。理由为：选聘物业服务企业应当由业主大会决定，故业主委员会履职期限届满后对外签订合同的效力也应由业主决定是否追认，在业主大会尚未决定是否追认前，该合同的效力待定。截止庭审之日，原、被告双方均未提交业主大会是否追认《江南半岛小区物业服务合同》相关的证据材料。 本院认为，第一、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第一千四百六十六次会议通过）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，案涉房屋江南半岛小区业主委员会2016年5月30日与合兴公司签订的《物业服务合同》应为合法有效，对全体业主具有法律约束力。江南半岛小区业主委员会2018年5月8日与合兴公司签订《江南半岛小区物业服务合同》虽为效力待定的合同，但原告向被告所居住小区提供了事实上的物业服务，原被告双方存在事实上的物业服务合同关系，被告应当向原告交纳物业费，考虑小区实际情况，2018年1月1日至2020年8月31日期间的物业费酌情按照0.9元/平方米/月计算。2018年1月1日至2020年8月31日被告应当缴纳的物业费金额为：0.9元/㎡×32月×129.67㎡≈3735元，及2018年1月日至2018年9月30日期间的垃圾费6元×9月=54元，依法予以支持，2020年9月1日至2021年2月28日期间的物业费，因原告未履行催收义务，故对该期间的物业费不予支持，原告可在催收后另行主张。第二、关于原告主张的违约金，因原告在服务过程中存在过一定瑕疵，故对于原告主张的违约金依法不予支持。物业公司应积极地听取业主的意见和建议，提高物业服务质量，营造优美和谐的小区环境。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条，《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第一千四百六十六次会议通过）第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条之规定，判决如下： 一、被告严映枝于本判决生效之日起十日内向原告资阳市合兴物业服务有限公司支付物业服务费3735元、垃圾清运费54元，合计3789元； 二、驳回原告资阳市合兴物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告严映枝负担。（原告资阳市合兴物业服务有限公司已向本院缴纳，被告严映枝自本判决生效之日起十日内向原告资阳市合兴物业服务有限公司支付）。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 向 杰 二〇二一年三月三十一日 书记员 刘佩松