湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0112民初922号 原告：陈月娟，女，1989年4月4日出生，土家族，住长沙市望城区。 被告：城城不动产管理有限公司长沙分公司，营业场所湖南省长沙市开福区通泰街街道中山路开福万达广场B区商业综合体（含写字楼）18007号。 负责人：陈倩。 被告：城城不动产管理有限公司，住所地陕西省西安经济技术开发区未央路199号西安聚泽酒店有限公司809室。 法定代表人：张智军。 原告陈月娟与被告城城不动产管理有限公司长沙分公司（以下简称“城城公司长沙分公司”）、城城不动产管理有限公司（以下简称“城城公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈月娟到庭参加诉讼，被告城城公司长沙分公司、城城公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈月娟在起诉时向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告城城公司长沙分公司签订的房屋代理出租合同；2、判令被告城城公司退还原告房租18485.27元；3、判令被告城城公司赔偿原告损失8000元；4、本案诉讼费由两被告承担。在诉讼过程中，原告陈月娟变更第三项诉讼请求为要求被告不动产管理有限公司赔偿损失19766.83元。事实与理由：2020年8月26日，原告与被告城城公司长沙分公司签订房屋代理出租合同，合同约定城城公司长沙分公司将其托管的案外人肖玉珍所有的位于长沙市望城区××广场××座××室房屋以每月1733元（含物业费）的价格租赁给原告居住使用，租赁期自2020年8月26日起至2021年8月25日止。合同签订后原告按照合同约定于2020年8月26日分2次向城城公司长沙分公司支付房屋租金、押金共计17330元后，城城公司长沙分公司向原告交付了该房屋，次日原告向城城公司长沙分公司支付房屋水电燃气费1155.27元。原告自城城公司长沙分公司向其交付房屋后就入住该房屋，时至2020年10月13日早晨7点，案外人肖玉珍开始猛烈敲击原告租赁房屋的房门至原告起床开门，案外人肖玉珍自称其没有收到城城公司长沙分公司按时支付房租，因此要求原告搬离租赁房屋。自此之后案外人肖玉珍长期多次骚扰原告并于2020年10月30日采取断水断电措施，逼迫原告腾退房屋，导致原告购买的食材牛排、培根、虾仁及各种肉类等冷冻食品变质腐烂。2021年1月14日，案外人肖玉珍私自撬开出租房门锁并闯入房屋，擅自更换门锁并要求原告于2日内将个人物品搬离。1月15日，案外人肖玉珍通过派出所办案人员转告原告，她将去到外地，不允许任何人进入租赁房屋，原告目前已失去住所并且无法取出租赁房屋内物品。综上，原告认为因为城城公司长沙分公司的违约行为导致案外人长期多次骚扰原告，并且已经给原告造成经济损失，故被告应当依法赔偿原告的全部经济损失。因城城公司长沙分公司与被告城城公司系总分公司关系，故现将二被告诉至法院。 被告城城公司长沙分公司、城城公司均未到庭，庭前向本院提交书面答辩状称，1、请求法院依据相关证据及案件事实确认应退还原告租金的具体数额。受疫情影响，被告在2020年9月出现经营困难，导致大量业主提前解除合同。被告客观上可能存在未按合同履行义务的情况。被告同意解除涉案合同并返还未实际租住期限对应的租金及押金。2、原告主张的违约金数额过高，应当依法予以调整。依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，原告主张的违约金远高于其损失，加之受疫情影响，被告无力支付，请求法院依法进行调整。 经审理查明：2020年8月25日，被告城城公司长沙分公司与案外人肖玉珍签订《房屋托管合同》，约定：甲方肖玉珍将位于长沙市望城区××广场××栋××室××公司长沙分公司经营，托管期限内，甲方全权委托乙方或乙方指定的第三方负责房屋的经营管理，乙方向甲方提供房屋管理服务；本合同托管期合计60个月，自2020年8月28日（以本合同起租日为准）起至2025年8月27日止；月租金为1650元／月（含物业费），付款方式为季付；托管押金1650元；乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外），或者乙方原因导致乙方二次以上拖欠各项费用达10000元的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。 2020年8月25日，原告陈月娟作为乙方，被告城城公司长沙分公司作为甲方，双方签订了《代理出租合同》。合同约定:甲方受产权方委托将坐落在长沙市望城区明发商业广场北区明发国际城1栋21042室房屋出租给乙方使用，租赁期限从2020年8月26日起至2021年8月25日止，每月租金1733元（含物业费），付款方式为年付；乙方自本合同签订时向甲方支付相当于一个月房租租金作为押金，押金数额为人民币1733元；在租赁期内，如甲方违反约定，发生乙方可根据合同约定单方终止合同情形或其他甲方应退还租金或押金情形时，甲方应按照原途径退还乙方剩余租期的所有房租及押金，另赔付相当于一个月房租的租金作为违约金。 原告陈月娟于2020年8月26日向被告城城公司长沙分公司支付房租及押金17330元，2020年8月27日支付水电燃气费1155.27元。 由于被告城城公司长沙分公司未按照合同约定向肖玉珍支付租金，致使陈月娟与肖玉珍发生纠纷。2020年10月13日，肖玉珍以其没有收到城城公司长沙分公司按时支付房租为由要求原告搬离租赁房屋。庭审中原告陈述2021年1月14日，肖玉珍将出租房门锁更换要求原告搬离，原告租住到2021年1月14日止。 上述事实，有陈月娟提供的房屋托管合同、代理出租合同合同、支付记录、微信聊天记录、以及当事人当庭陈述予以证明，本院予以确认。 本院认为，陈月娟与城城公司长沙分公司签订的《代理出租合同》系双方真实意思表示，约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应依约履行各自合同义务。合同签订后，陈月娟已经将租金支付给城城公司长沙分公司，被告应当根据合同约定履行对陈月娟的适租义务。本案中，原告陈月娟与城城公司长沙分公司签订《代理出租合同》的目的是为了租房，因城城公司长沙分公司的原因导致产权人肖玉珍要求原告搬离，致使陈月娟无法继续租住该房屋，不能实现租住房屋的目的，原告陈月娟享有法定解除权。对原告陈月娟主张解除与城城公司长沙分公司签订的出租合同，本院予以支持，且《代理出租合同》自起诉状副本送达两被告时即自2021年1月28日起解除。 关于原告主张退还房租18485.27元的问题。原告陈月娟共向城城公司长沙分公司支付房租及押金17330元，预付水电燃气费1155.27元，共计18485.27元。但原告陈月娟自2021年8月26日实际居住至2021年1月14日止，共计4.5个月，按合同约定的每月租金1733元计算应支付房租7798.5元。被告未提供证据证明原告实际消费水电燃气的费用，故原告所预付的水电燃气费1155.27元应由被告退回。综上所述，被告应退房租、押金、水电燃气费为10686.77元（17330+1155.27-7798.5）。对原告的该项诉讼请求予以部分支持。 关于原告主张的损失问题，原告提交的金额19766.83元损失清单证据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《代理出租合同》第十三条第1款中关于违约责任中约定了赔付相当于一个月房租的租金作为违约金，故城城公司长沙分公司应当支付违约金1733元。 关于城城公司承担责任的问题。城城公司长沙分公司系城城公司依法设立的分公司，根据《中华人民共和国民法典》第七十四条“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”的规定，本案应当由城城公司承担上述义务，但可由城城公司长沙分公司管理的财产承担，不足以承担的，由城城公司承担。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七十四条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告陈月娟与被告城城不动产管理有限公司长沙分公司签订的《代理出租合同》自2021年1月28日起解除； 二、由被告城城不动产管理有限公司在本判决生效之日起10日内支付原告陈月娟房租及费用10686.77元； 三、由被告城城不动产管理有限公司支付原告陈月娟违约损失1733元。 四、被告城城不动产管理有限公司所负上述付款义务，可以由被告城城不动产管理有限公司长沙分公司管理的财产承担，不足以承担的，由被告城城不动产管理有限公司承担； 五、驳回原告陈月娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，双倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费462元，因适应简易程序减半收取231元，由被告城城不动产管理有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  匡国梁 二〇二一年三月二十五日 代理书记员  杨添祎 附相关法律条文 《中华人民共和国民法典》 第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。 分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国公司法》 第十四条第一款公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。