新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市达坂城区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0107民初422号 原告（反诉被告）：张留军，男，回族，1982年4月12日出生，住乌鲁木齐市水磨沟区。委托诉讼代理人：蒋江，新疆万和律师事务所律师。委托诉讼代理人：马俊骁，新疆万和律师事务所律师。被告（反诉原告）：新疆鑫磊永祥混凝土有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市达坂城区柴窝堡管理委员会白杨沟村。法定代表人：杨芳梅，该公司经理。委托诉讼代理人：王博，男，汉族，1969年8月3日出生，该公司员工，住乌鲁木齐市新市区。原告（反诉被告）张留军与被告（反诉原告）新疆鑫磊永祥混凝土有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人蒋江、马俊骁，被告（反诉原告）法定代表人杨芳梅、委托诉讼代理人王博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张留军向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原被告签订的土地租赁合同无效；2、判令被告退还原告履约保证金10，000元，租赁费100，000元；3、判令被告承担缔约过失责任，赔偿原告各项损失400，000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月16日，原被告签订土地租赁合同一份。合同约定，原告租赁被告位于乌鲁木齐市达坂城区柴窝堡管委会白杨沟村30亩土地（包括大门右侧30间左右的房屋）用于开办驾校。租赁期限为10年，自2016年3月16日至2026年3月15日。合同签订后，原告按照约定履行了付款义务。2017年4月，原告租赁的房屋和场地被执法部门以违章建筑拆除，导致合同无法履行。被告与原告签订合同中违反诚实信用原则，存在重大欺诈，给原告造成巨大经济损失。原告多次与被告协商无果，诉至法院。被告（反诉原告）新疆鑫磊永祥混凝土有限公司辩称，原被告签订的合同有效，应当继续履行。合同签订后，原告只向我方支付履约保证金10，000元，租金50，000元。合同系双方自愿签订，我方不存在缔约过失和重大欺诈行为。被告（反诉原告）新疆鑫磊永祥混凝土有限公司向本院提出反诉诉讼请求：1、判令原告（反诉被告）支付3年租金款150.000元；2、本案诉讼费由原告（反诉被告）承担。事实和理由：2016年3月16日，原被告签订租赁合同一份。由原告承租被告位于乌鲁木齐市达坂城区柴窝堡管委会白杨沟村30亩土地（包括大门右侧30间左右的房屋）用于开办驾校。租赁期限为10年，自2016年3月16日至2026年3月15日。合同签订后，我方履行了交付场地的义务，原告根据我方与村委会《征用地协议》办理了大众携同驾校营业执照。原告只支付了1年费用，经我方多次催要租金无果。2017年4月，因原告单位未办理建设许可，被乌鲁木齐市土地资源执法监察支队、达坂城区执法局以违章建筑铲除大众携同驾校违建地坪。原告诉至法院，我方依法提出反诉。原告（反诉被告）张留军辨称，2016年3月13日，我方支付租赁场地费用50.000元。2017年3月21日支付2017年租赁费50.000元。2017年4月，我方租赁的场地被乌鲁木齐市土地资源执法监察支队、达坂城区执法局以违章建筑的理由铲除了驾校修建的地坪并拆除房屋。同年，我方提起诉讼。我方不存在拖欠反诉原告租赁费的事实，故应当驳回其诉讼请求。经审理查明：2015年8月13日，新疆鑫磊永祥混凝土有限公司与案外人乌鲁木齐市柴窝堡管委会白杨沟村村民委员会（以下简称：白杨沟村）签订了一份草场征占协议。协议约定，白杨沟村将位于本村的138亩草场用地租赁给新疆鑫磊永祥混凝土有限公司，用于建设饲料添加剂生产，租赁期限为2015年8月13日至2046年8月13日；新疆鑫磊永祥混凝土有限公司享有其他经营权，其在该土地上建设项目需要经政府有关部门批准同意，相关手续由新疆鑫磊永祥混凝土有限公司自行办理。征占协议签订后，新疆鑫磊永祥混凝土有限公司向达坂城区人民政府经济发展改革委员会申请立项。达坂城区人民政府经济发展改革委员会作出经发（2015）125号涵，同意新疆鑫磊永祥混凝土有限公司开展前期工作，并要求待环保、规划、国土、安监、消防等审批手续办理完毕后方可开工建设。张留军至今未办理该审批手续。2016年3月16日，新疆鑫磊永祥混凝土有限公司与张留军签订了一份租赁合同，将其从白杨沟村租赁的土地中的30亩土地及部分房屋和附属设施转租给了张留军。合同约定，张留军租赁新疆鑫磊永祥混凝土有限公司位于般阳沟村（原高铁新疆兵团三葛庄轨枕厂用地）土地30亩（包括大门右侧约30间左右房屋）用于开办驾校，租赁期限为2016年3月16日至2026年3月16日；租赁费用为前5年每年50，000元，第6年起每年60，000元，签订时支付第1笔，次年提前2个月支付下一年租金，张留军需要支付10，000元履约保证金，租赁期满后予以退还；开办驾校所需的环保手续及水、电、暖等一切由张留军自行办理，且不能在该地做任何违法违规事情，一切后果自负。2016年3月13日，张留军向新疆鑫磊永祥混凝土有限公司支付了保证金10，000元、土地租赁费50，000元。2017年3月21日，张留军向新疆鑫磊永祥混凝土有限公司交纳了2017年的租赁费50，000元。合同签订后，张留军持新疆鑫磊永祥混凝土有限公司与案外人乌鲁木齐市柴窝堡管委会白杨沟村签订的草场征占协议，自己与新疆鑫磊永祥混凝土有限公司签订的土地租赁合同及其他材料在相关部门办理了大众携同驾校营业执照，并为开办驾校对涉案租赁土地进行了建设，包括停车房、取暖房、厕所、训练场等。新疆鑫磊永祥混凝土有限公司与张留军均未办理变更土地用途手续及相关审批手续，双方合同中涉及的原有30间房屋也均无任何建设规划及审批手续。2017年4月，乌鲁木齐市达坂城区行政执法局将涉案土地上的房屋及训练场全部拆除。本院委托新疆铭鉴工程造价咨询事务所，就张留军在涉案土地上建设设施产生的费用进行评估。该机构出具新铭鉴字（2019）第112号工程造价鉴定意见书，认为张留军在涉案土地上建设的设施工程造价为745，254.44元。鉴定费8，900元由张留军垫付。上述事实，有法庭审理笔录、收据、转账凭证、鉴定意见书等在卷为证。本院认为，张留军与新疆鑫磊永祥混凝土有限公司签订的土地租赁合同包含了土地租赁和部分房屋及附属设施的租赁，该合同涉及的土地为草场用地，双方在未办理变更土地用途审批手续的情况下，将草场用地进行租赁用于开办驾校违法。张留军与新疆鑫磊永祥混凝土有限公司签订的土地租赁合同无效。合同中涉及的房屋30间亦无建设和规划审批手续属违法建筑，该房屋的租赁亦不发生法律效力。张留军与新疆鑫磊永祥混凝土有限公司签订土地租赁合同后，持该合同及新疆鑫磊永祥混凝土有限公司与案外人白杨沟村签订的草场征占协议等材料，在相关部门办理了驾校的营业执照。张留军对租赁土地的性质应当是明知的，故其主张新疆鑫磊永祥混凝土有限公司在签订合同时，违反诚实信用原则，存在重大欺诈的理由不能成立，本院不予支持。张留军与新疆鑫磊永祥混凝土有限公司明知租赁的土地系草场用地，在未办理土地变更用途相关审批手续的情况下进行租赁和建设，对合同无效及由此造成的损失负有同等过错责任。土地租赁合同无效，双方应当相互返还因该合同取得的财产。新疆鑫磊永祥混凝土有限公司出租给张留军的土地及被行政执法部门拆除的30间房屋不存在返还问题。但是，新疆鑫磊永祥混凝土有限公司已经收取张留军的租金100，000元、保证金10，000元，应当予以返还。因合同无效造成的损失，应有双方各自承担。张留军要求新疆鑫磊永祥混凝土有限公司赔偿损失的主张，本院不予支持。新疆鑫磊永祥混凝土有限公司反诉主张合同有效，并要求张留军支付租金的请求不能成立，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条规定，判决如下：一、张留军与新疆鑫磊永祥混凝土有限公司签订的土地租赁合同无效。二、新疆鑫磊永祥混凝土有限公司在本判决生效后十日内返还张留军租金和保证金110，000元。三、驳回张留军要求新疆鑫磊永祥混凝土有限公司赔偿损失的诉讼请求。四、驳回新疆鑫磊永祥混凝土有限公司要求张留军支付租金的反诉请求。本案本诉争议标的510，000元，应收案件受理费8，900元（原告（反诉被告）已预交），给付金额110，000元，占请求标的的22%，由原告（反诉被告）负担诉讼费的78%即6，942元，被告（反诉原告）负担诉讼费的22%即1，958元。鉴定费8，900元，由原告（反诉被告）负担。本案反诉争议标的150，000元，应收案件受理费1，650元（被告（反诉原告）已预交），由被告（反诉原告）负担。被告（反诉原告）应将负担的案件受理费1,958元连同上述判决确定给付的款项一并给付原告（反诉被告。）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   刘晓文人民 陪 审员   王中慧人民 陪 审员   李 芳二 〇 二 一 年 三 月 二 日书  记  员   王 凝