江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终4530号上诉人（原审原告）：李建山，1967年4月15日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人:杨思明，江苏新高的律师事务所律师。上诉人（原审原告）：李伟，男，1990年10月3日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人:杨思明，江苏新高的律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沭阳县坤恒房地产开发有限公司，统一社会信用代码913213227990552637，住所地江苏省沭阳县迎宾大道北侧（浙江商城C1幢四层）。法定代表人：孙井红，该公司经理。上诉人李建山、李伟因与被上诉人沭阳县坤恒房地产开发有限公司（以下简称坤恒房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初6013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李建山、李伟上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案诉讼费用由坤恒房地产公司承担。事实与理由：1.一审法院选择评估机构的程序违法。根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》，法院委托评估、拍卖机构应当提前通知各方当事人到场，但一审法院并未通知李建山、李伟到场。2.涉案评估机构评估程序违法。首先，一审法院选择的评估机构是江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司，而出具评估报告书是江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司宿迁分公司的评估人员，违反法定程序。其次，房地产评估机构应该委托二名以上评估师到场，而涉案评估报告显示仅有一名评估师到场。3.涉案评估机构评估的房屋价格过低，不足以弥补李建山、李伟的损失，对李建山、李伟不公平。4.上诉费收费不合理，上诉费应当根据李建山、李伟的上诉的诉讼标的即1077750元收取，而一审法院根据一审诉讼标的收取上诉费。坤恒房地产公司未到庭答辩。李建山、李伟向一审法院起诉请求：1.解除李建山、李伟与坤恒房地产公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》关于沭阳县新江南小区59号楼1单元501室房屋安置的相关内容；2.坤恒房地产公司赔偿李建山、李伟沭阳县新江南小区59号楼1单元501室、502室房屋增值损失149.95万元；3.坤恒房地产公司赔偿李建山、李伟沭阳县新江南小区59号楼1单元501室、502室房屋装修损失10.56万元；4.由坤恒房地产公司承担诉讼费、鉴定费。事实及理由：2009年，李建山、李伟与坤恒房地产公司签订《沭阳县房屋拆迁补偿安置协议》，约定坤恒房地产公司将沭阳县新江南小区59号楼一单元501、502室房屋安置给李建山、李伟。李建山、李伟接受房屋后进行装修使用，不久发现房屋出现重要质量问题，李建山、李伟与坤恒房地产公司多次协商无果后，李建山、李伟诉至法院，经过沭阳县人民法院委托,江苏华强工程技术有限公司出具的司法鉴定意见书及鉴定人员到庭解释，坤恒房地产公司安置给李建山、李伟的502室房屋，过梁处配筋违反了混凝土结构工程施工质量验收规范的强制性规定，不符合国家标准。法院判决解除双方就新江南小区59号楼一单元502室房屋安置协议，并明确房屋增值损失、装修损失可另案主张。李建山、李伟与坤恒房地产公司签订《沭阳县房屋拆迁补偿安置协议》安置了两套房屋，一套是新江南小区59号楼一单元502室，另一套为新江南小区59号楼一单元501室，该套房屋亦存在严重的质量问题，李建山、李伟要求解除关于501室的安置协议，赔偿其二人501室增值和装修的损失。为了维护李建山、李伟的合法权益，特向法院起诉，请求支持李建山、李伟的诉讼请求。一审法院认定事实：李建山、李伟与坤恒房地产公司于2009年签订《沭阳县房屋拆迁补偿安置协议》一份，坤恒房地产公司将坐落于沭阳县金都新城小区（已更名为新江南小区）59号楼1单元501、502室安置给李建山、李伟，其中，501、502室房屋的安置价格分别为77684.02元、77250.07元，李建山、李伟需向坤恒房地产公司缴纳安置房屋差价款31147元。2009年4月份，坤恒房地产公司曾就新江南小区59号楼局部过梁裂缝进行加固施工。2009年11月份，李建山、李伟向坤恒房地产公司缴纳房屋安置差价款31147元后，坤恒房地产公司将涉案两套房屋交付给李建山、李伟。涉案小区59号楼于2009年12月28日竣工验收合格，且已取得竣工验收备案表。李建山、李伟曾于2016年就上述两套房屋质量问题与坤恒房地产公司所产生的纠纷诉至沭阳县人民法院，沭阳县人民法院立案受理，案号为（2017）苏1322民初10619号。在该案审理过程中，双方对沭阳县新江南小区59号楼1单元502室房屋是否存在质量问题产生争议，该院依李建山、李伟申请移送至评估机构进行鉴定。2018年4月25日，江苏华强工程技术有限公司出具《司法鉴定意见书》，载明：1、通过对抽样的502室过梁混凝土强度鉴定分析，鉴定结构：满足GB50204-2015《混凝土结构工程施工质量验收规范》的规定要求，抽样结构满足主体结构质量安全标准；2、通过对抽样的502室过梁裂缝的鉴定分析，鉴定结果：外观质量不满足GB50204-2015《混凝土结构工程施工质量验收规范》的规定要求，属于严重缺陷，抽样结果不满足主体结构质量安全标准；3、通过对抽样的502室过梁配筋的鉴定分析，鉴定结构：钢筋安装不满足GB50204-2015《混凝土结构工程施工质量验收规范》的规定要求，抽样结果不满足主体结构质量安全标准。本院对该案作出民事判决书，判决：一、解除李建山、李伟与沭阳县坤恒房地产开发有限公司于2009年签订的《沭阳县房屋拆迁补偿安置协议》中关于沭阳县金都新城小区（已更名为新江南小区）59号楼1单元502室房屋安置的相关内容；二、沭阳县坤恒房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起一个月内退还李建山、李伟拆迁安置补偿款77250.07元；三、李建山、李伟于判决发生法律效力之日起一个月内将位于沭阳县新江南小区59号楼1单元502室房屋腾空并退还给沭阳县坤恒房地产开发有限公司。一审审理过程中，李建山、李伟对沭阳县新江南小区59号楼1单元502室房屋是否存在质量问题申请司法鉴定，沭阳县人民法院依法委托江苏华强工程技术有限公司予以鉴定。该公司于2020年3月12日出具《司法鉴定意见书》，载明：1、通过对抽样的501室过梁裂缝的鉴定分析，鉴定结果：外观质量不满足GB50204-2015《混凝土结构工程施工质量验收规范》的规定要求，属于严重缺陷，抽样结果不满足主体结构质量安全标准；2、通过对抽样的501室过梁配筋的鉴定分析，鉴定结果：钢筋安装不满足GB50204-2015《混凝土结构工程施工质量验收规范》的规定要求，抽样结果不满足主体结构质量安全标准。一审审理过程中，李建山、李伟申请对案涉501室、502室房屋的现有市场价值进行评估，沭阳县人民法院依法委托江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司予以评估。该公司于2020年4月1日作出《房地产评估报告书》，载明：估价对象的估价时点为2019年10月31日，估价结果为501室房屋毛坯价格为75.19万元、装饰装修价格为6.05万元；502室房屋毛坯价格为74.76万元、装饰装修价格为4.51万元，上述总价为160.51万元。一审法院认为，李建山、李伟与坤恒房地产公司于2009年签订《沭阳县房屋拆迁补偿安置协议》，约定坤恒房地产公司将坐落于沭阳县新江南小区59号楼1单元501室房屋安置给李建山、李伟，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按合同全面履行各自的义务。经过江苏华强工程技术有限公司出具的《司法鉴定意见书》，坤恒房地产公司安置给李建山、李伟的案涉501室房屋过梁裂缝外观质量不满足GB50204-2015《混凝土结构工程施工质量验收规范》的规定要求，属于严重缺陷，抽样结果不满足主体结构质量安全标准以及该房屋过梁处配筋违反了《混凝土结构工程施工质量验收规范》的强制性规定，不符合国家标准，应认定该房屋主体结构存在质量问题，上述情形属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定的关于因房屋主体结构质量不合格不能交付使用或房屋交付使用后房屋主体结构质量经检验确属不合格的情形。在此情况下，李建山、李伟要求解除涉案合同涉及501室房屋的合同约定的诉讼请求，有事实和法律依据，依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。本案中，案涉501室房屋主体结构质量不合格，现李建山、李伟要求解除与坤恒房地产公司所签订的房屋拆迁补偿安置协议，符合法律规定，予以支持。鉴于李建山、李伟与坤恒房地产公司于2009年签订的《沭阳县房屋拆迁补偿安置协议》中关于沭阳县金都新城小区（已更名为新江南小区）59号楼1单元501室、502室两套房屋安置的相关内容已解除，故坤恒房地产公司应赔偿李建山、李伟关于该两套房屋溢价部分的损失以及该两套房屋装饰装修所产生的损失，李建山、李伟应将案涉501室房屋腾空并退还给坤恒房地产公司。经沭阳县人民法院委托相关评估公司对案涉两套房屋现有市场价值予评估，案涉501室房屋毛坯价格为75.19万元、装饰装修价格为6.05万元；502室房屋毛坯价格为74.76万元、装饰装修价格为4.51万元。故坤恒房地产公司应赔偿李建山、李伟两套房屋溢价款149.95万元，扣除已判决退还的案涉502室房屋安置补偿款77250.07元，还应赔偿1422249.93元，坤恒房地产公司应赔偿李建山、李伟两套房屋装饰装修损失10.56万元。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除李建山、李伟与沭阳县坤恒房地产开发有限公司于2009年签订的《沭阳县房屋拆迁补偿安置协议》中关于沭阳县金都新城小区（已更名为新江南小区）59号楼1单元501室房屋安置的相关内容；二、沭阳县坤恒房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10内赔偿李建山、李伟沭阳县新江南小区59号楼1单元501室、502室房屋溢价款1422249.93元；三、沭阳县坤恒房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起10内赔偿李建山、李伟沭阳县新江南小区59号楼1单元501室、502室房屋装饰装修款105600元；四、驳回李建山、李伟其他诉讼请求。案件受理费18551元，鉴定费3000元、评估费9000元，合计30551元，由沭阳县坤恒房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未提供新的证据。二审查明的事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。本案二审的争议焦点是：1.一审法院程序是否违法；2.涉案评估报告能否作为认定案件事实的依据。关于第一争议焦点。本院认为，当事人对其主张的事实应当提供证据予以证明。本案中，李建山、李伟主张一审法院选择评估机构的程序违法，未通知其到场选择评估机构，但其二人未能提供证据予以证明，且一审中李建山、李伟的委托诉讼代理人并未对涉案评估报告及评估程序提出任何异议，故对其二人的该项主张本院依法不予支持。关于第二争议焦点。本院认为，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”因此，分公司在法律上、经济上不具有独立性，属于总公司的附属机构，故江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司宿迁分公司的评估人员具评估报告并不违反法定程序。其次，李建山、李伟主张涉案评估报告显示仅有一名评估师到场实地查勘，该评估程序违法。但《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）第3.0.2条第4款规定：“除应采用批量估价的项目外，每个估价项目应至少有一名注册房地产估价师全程参与受理估价委托、实地查勘估价对象、撰写估价报告等估价工作。”故李建山、李伟的该项主张亦不能成立。李建山、李伟现现虽称涉案评估机构评估的房屋价格过低，但其二人委托的诉讼代理人在一审中对该评估价格予以认可的行为对李建山、李伟产生法律效力，一审法院据此作出判决并无不当，涉案评估报告能够作为认定案件事实的依据。综上所述，上诉人李建山、李伟的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14500元，由李建山、李伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄亚非审 判 员 翟新权审 判 员 刘宗强二〇二一年三月一日法官助理 周贤芬书 记 员 吴红利