北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初21294号原告（反诉被告）：高红梅，女，1968年4月21日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：刘金，北京实嘉律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨春玲，女，1978年1月8日出生，汉族，北京唯爱兴健康管理有限公司监事，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：李雪玉，北京市铭达律师事务所律师。原告(反诉被告)高红梅与被告（反诉原告）杨春玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高红梅及其委托诉讼代理人刘金、被告杨春玲的委托诉讼代理人李雪玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高红梅向本院提出诉讼请求：1.要求确认双方签订的房屋租赁合同于2020年9月28日解除；2.要求杨春玲给付2020年5月3日至2020年9月28日期间的租金1213474.60元及违约金14777元，共计1228251.60元；3.诉讼费用由杨春玲承担。事实和理由：高红梅与杨春玲于2017年9月2日签订《房屋租赁合同》，约定杨春玲租赁大兴区兴丰大街三段87号-1至2层房屋（以下简称涉案房屋），面积共计950平方米，其中地下一层7元/平方米/天，一、二层9元/平方米/天，月租金总额240292元，押一付六，每三年递增5%。合同还对费用承担、违约责任等作了约定。2020年3月，杨春玲给付了两个月的房租，差4个月房租未付。2020年9月，杨春玲未支付房租。因无法协商，所以诉至人民法院，请求依法判决。杨春玲辩称，不同意高红梅的诉讼请求。导致房屋租赁的解除不是因为房屋租金的给付，是由于高红梅所提供的房屋不能够正常使用，主要是因为2020年8月14日已被西城区人民法院执行局查封，在查封通知上要求任何人不得占有使用租赁物；由于疫情出现后，客观原因上及政策要求双方均应承担疫情所造成的损失，双方就租金的给付，主要是给付金额及租赁合同的调整正在协商过程中，出现人民法院查封后，高红梅与杨春玲双方，由其是杨春玲一方先后六七次与西城法院执行法官沟通，并讲清双方合同在协商调整过程中，得到的法院答复是可以按原合同临时使用，房屋具体拍卖时间、执行情况由原案债务人履行债务情况决定，也就是说会导致该房屋的使用情况随时可能变更，及原合同不能调整才是导致本合同解除的主要原因；2020年9月份，高红梅带领众多社会人员强行占领了房屋，并将房屋的使用人北京唯爱兴健康管理公司的所有工作人员清除出租赁场地，导致合同不能履行。以上三点为导致合同解除的主要原因。不同意支付租金，杨春玲支付租金至2020年5月2日，按照合同签订的时间为9月2日，9月3日给付租金，涉案房屋已经使用了3年，头2年半都是半年付一次，疫情之后给付了2个月租金；疫情期间按照八部委关于疫情期间租金适当调整的规定，可以减免的范围，在八部委的规定当中，明确列举了承租非国有制房屋由于疫情期间造成了微小企业经营困难，应当适当减免的法定规定，同时在第一条规定了承租国有企业出现上述情况，规定了上半年应减免3个月租金的规定，结合本案的情况，高红梅所主张的租金应属于减免范围之内。同意合同解除，但解除日期应为2020年8月14日，这个是涉案房屋被西城区人民法院查封的日期，这天起法院的通告就贴到门上了，杨春玲是经营婴儿服务的，家长一看到贴了查封通知就没人再来了。不同意支付违约金。杨春玲向本院提出反诉请求：1.请求确认双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年8月14日解除；2.请求判决高红梅赔偿损失2776417元；3.请求判决高红梅退还押金240292元及二个月免租期租金480584元；4.请求判决高红梅提供房屋租赁专用发票（金额为7641258元）；5.请求判决高红梅负担案件受理费。事实和理由：杨春玲为北京唯爱兴健康管理有限公司（以下简称唯爱兴公司）股东、监事，计划在大兴区开办婴幼儿健康管理、咨询公司，选中涉案承租商品房后，杨春玲与高红梅订立《房屋租赁合同》，租赁高红梅代管的产权人为案外人高淑荣（高淑荣基本居住在国外）位于大兴区兴丰大街商品房用于公司经营场所，主要租赁-1、1、2层注册地及经营场所。承租后，注册了唯爱兴公司。除个别事项外，双方基本正常履行合同。但是自2019年新冠疫情发生后，受到疫情影响，及控制疫情措施的需要，公司经营处于停滞状态，按照相关政策及市场经营实际情况，在双方协商调整租赁合同时，于2020年8月14日收到西城区人民法院（2020）京0102执10938号公告及（2020）京0102执10938号执行裁定书，得知承租商品房已经被法院查封，明确要求“任何人不得占据被查封财产等”，承租房屋使用状态处于不确定风险之中，在与执行法官汇报、沟通承租情况及协商合同变更情况过程中，于2020年9月，高红梅组织多人强行占领承租商品房，逼迫高红梅退还承租房屋，给高红梅造成经济损失3497293元，其中：-1层不能注册公司使用，赔偿损失2131299元（实际发生金额）；承担装修费用损失645118元，现请求人民法院支持杨春玲的诉讼请求。高红梅对杨春玲的反诉辩称，同意解除合同，解除时间是2020年9月28日，解除原因为杨春玲未按时交纳租金导致合同解除。认可2020年8月14日法院在涉案房屋门口贴了2张执行公告，但没有采取实际查封措施，房屋没有被查封，现在仍在正常使用。不同意支付损失，地下一层是有房屋所有权证的，是杨春玲自己没有注册，而不是不能注册，地下一层是可以注册公司的，另外合同本身并未明确约定到底哪一层可以注册公司使用，只是说保证房屋可以注册公司使用，杨春玲单独把地下一层拿出来说不能注册公司，与合同原意不符。因为签合同时，杨春玲说要在那注册公司，所以加上了这句话，保证杨春玲能在涉案房屋注册公司。装修损失，因为是杨春玲违约，所以不存在装修损失的补偿，合同里也没有约定。第三项退还押金及2个月免租期，因为杨春玲违约，所以高红梅不同意退还押金，关于免租期在合同第6条第三款写明，房屋免租期2个月应在2022年9月1日后有2个月免租期，所以高红梅也不同意退免租期租金。第四项，关于发票，第一合同本身没有约定，第二在杨春玲交房租的时候，已经扣除了6个点的票款，这个通过双方实际交付租金的情况可以有明确的显示，在交租金的时候杨春玲都是按照扣完6个点之后交的租金，不存在高红梅给开发票的事。不同意承担诉讼费，要求由杨春玲承担。本院经审理认定的事实如下：高淑荣为北京市大兴区兴丰大街三段887号-1至6层全部（以下简称-1至6层房屋）的所有权人。2017年1月12日，高淑荣（出租方、甲方）与高红梅（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定高淑荣将-1至6层房屋出租给高红梅使用，租赁用途为商业；合同第二条约定租赁期限自2017年1月12日起至2037年1月11日止，共计20年。2017年9月2日，高红梅（出租人、甲方）与杨春玲（承租人、乙方）就涉案房屋的租赁事宜签订《房屋租赁合同》，约定：租赁用途为商业；租赁期限：房屋租赁期自2017年9月2日至2022年11月1日，共计5年，2个月，房屋交付后乙方享有二个月的装修免租期，双方同意房屋租金从签订合同后开始计算；合同第四条租金及押金约定:（一）租金标准：地下一层7元/天/m2，地上一层9元/天/m2，地上二层9元/天/m2，即地下一层每月租金为69198元，地上一层每月租金为82125元，地上二层每月租金为88969元，每月租金总额为240292元，押一付六，双方同意，房屋租金每三年递增一次，每次递增额度为上年房屋整体租金的5%；（二）押金：240292元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；合同第五条其他相关费用的承担方式：租赁期内的下列费用中，街道征收的垃圾清运费、水、电费、上网费由乙方承担。甲方须保证该房屋能够注册公司使用，否则甲方应退回乙方租金并赔偿损失，损失无法计算时按2个月租金计算；合同第六条房屋维护及维修约定：（三）该房屋免租期为贰个月，即2022年9月1日后两个月免租金；合同第八条合同解除约定：（二）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：2.交付的房屋不符合合同约定、国家相关建筑要求及其他政策或影响乙方经营、安全、健康的；（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达30日的；合同第九条违约责任约定：（一）甲方有第八条第二款约定的情形之一的，应按月租金的3%向乙方支付违约金；乙方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的3%向甲方支付违约金。合同签订后，高红梅向杨春玲交付房屋，杨春玲交纳租金至2020年5月2日，并交纳押金240292元。杨春玲在涉案房屋注册唯爱兴公司，登记注册地址为涉案房屋的1至2层，店名为唯爱健康管理，进行经营婴幼儿洗浴、游泳、锻炼等婴儿健康管理项目。杨春玲称因疫情影响，自2019年年底疫情出现后经营即受影响，一直未好转，要求减免租金。双方均主张涉案合同已经解除。就合同解除日期，高红梅主张合为2020年9月28日，系杨春玲自涉案房屋搬离时间，提交录像视频相佐证，并提交录音，以证明系杨春玲主动提出退租；杨春玲主张为2020年8月14日，该日西城区人民法院将涉案房屋查封，在查封通知上要求任何人不得占有使用租赁物。杨春玲主张其搬离时间为2020年9月26日，未提交证据相佐证。就合同解除原因，高红梅称系因杨春玲不按期交纳租金，导致合同解除；杨春玲称系因三方面原因：1.涉案房屋被西城区法院查封；2.查封后不能变更承租合同；3.高红梅强行将杨春玲清退出涉案房屋。经询问，杨春玲称涉案房屋没有被封，出现人民法院查封后，高红梅与杨春玲，由其是杨春玲先后六七次与西城法院执行法官沟通，并讲清双方合同在协商调整过程中，得到的法院答复是可以按原合同临时使用，房屋具体拍卖时间、执行情况由原案债务人履行债务情况决定，也就是说会导致该房屋的使用情况随时可能变更，及原合同不能调整，杨春玲系经营婴儿服务的，家长看到贴了查封通知就没人再来了。杨春玲提交西城区人民法院出具的公告、（2020）京0102执10938号执行裁定书、通话录音与其主张相佐证。双方均认可高红梅未退还杨春玲所交押金240292元。就损失费用，杨春玲主张系装修费用损失645118元及-1层不能注册公司使用损失2131299元。经释明，杨春玲表示不对装修损失申请鉴定。本院认为：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。因本案法律事实发生于民法典施行之前，故本案适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。高红梅与杨春玲之间签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。双方应按前述合同行使权利、履行义务。关于合同解除问题。双方均认可合同已经解除，但就合同解除的时间双方存在争议。杨春玲称涉案房屋于2020年8月14日被查封，主张确认涉案合同于该日解除，考虑其仍可继续使用涉案房屋的客观情况，对其该项诉讼请求，本院不予支持。杨春玲主张其于2020年9月26日搬离涉案房屋，但未提交证据予以证明，结合相关证据材料，本院对高红梅主张的搬离日期予以采纳。对高红梅要求确认涉案合同于2020年9月28日解除的诉讼请求，本院予以支持。针对高红梅的本诉请求。关于租金。综合考虑疫情及疫情防控措施以及涉案房屋被查封对正常经营的影响，本院依法酌情减少2020年5月3日至2020年9月28日期间的租金，本院酌情支持该期间的租金808983元。对高红梅超出部分的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金。因疫情或者疫情防控措施导致停业或者不能正常营业，出租人以承租人迟延支付租金为由，请求承租人承担违约责任的，不予支持。故对高红梅主张的违约金，本院不予支持。针对杨春玲的反诉请求。因涉案合同已解除，高红梅已收回房屋，故对杨春玲要求高红梅退还其押金240292元的诉讼请求，本院予以支持。对杨春玲主张的二个月免租期租金480584元，因双方合同约定免租期在2022年9月1日后，因双方合同在该日期前已解除，故对杨春玲的该项诉讼请求，本院不予支持。对杨春玲主张的-1层不能注册公司使用损失2131299元，双方合同内并未对-1层可注册房屋进行明确约定，且杨春玲未提交证据证明其存在的损失，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。对杨春玲主张的装修费用损失645118元，经本院释明，杨春玲表示不对装修损失申请鉴定，本院无异议。租赁合同的解除不可归责于双方当事人，基于公平原则，综合考虑装修时间、装修费票据及疫情因素，本院依法酌情支持高红梅给付杨春玲装修损失80000元。对杨春玲超出部分的诉讼请求，本院不予支持。对杨春玲关于提供发票的诉讼请求，非民事案件审理范围，本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、确认高红梅与杨春玲于2017年9月2日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月28日解除；二、杨春玲于本判决生效之日起十日内给付高红梅2020年5月3日至2020年9月28日期间房屋租金808983元；三、高红梅于本判决生效之日起十日内退还杨春玲押金240292元；四、高红梅于本判决生效之日起十日内给付杨春玲装修损失费80000元；五、驳回高红梅的其他诉讼请求；六、驳回杨春玲的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7927元，由高红梅负担1982元（已交纳），由杨春玲负担5945元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费17389元，由杨春玲负担14337（已交纳），由高红梅负担3052元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二一年三月十二日法官助理 赵宝维书 记 员 宋爱芹