湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0112民初2147号 原告：喻勇，男，1981年1月23日出生，汉族，住湖南省宁乡县。 原告：周宜，女，1984年10月7日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。 委托诉讼代理人：赵加兵，湖南天舒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：游琴，湖南天舒律师事务所律师。 被告：刘秋连，男，1962年8月25日出生，汉族，住湖南省茶陵县。 委托诉讼代理人：裴弘，湖南湘正律师事务所律师。 原告喻勇、周宜与被告刘秋连房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告喻勇、原告周宜和喻勇的共同委托诉讼代理人赵加兵，被告刘秋连及委托诉讼代理人裴弘均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告喻勇、周宜向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的房屋租赁协议；2、判令被告向原告支付经济损失643729.8元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年9月13日，原、被告双方签订了房屋租赁协议，合同约定：原告承租被告位于长沙市望城区金星北路万泰国际广场西塔5楼(整层)经营足浴养生会所;房屋租赁期共120个月,自2018年9月19日起至2028年9月18日止，装修免租期为前6个月;合同就双方权利义务进行了约定。原告承租房屋后,向被告支付了5万元押金,并着手房屋装修事宜。2018年10月18日，湖南省粤森置业有限公司发函要求原告停止侵权,停止装修并撤离。原告遂向被告了解情况，得知系被告与湖南省粤森置业有限公司之间财务问题所致。因被告房屋存在瑕疵,导致原告无法正常使用该房屋，于2018年10月23日被迫中止装修施工。综上所述，因被告房屋产权问题导致合同无法继续履行,原告无法正常使用该房屋,给原告造成巨大经济损失。为维护原告合法权益,特诉至贵院。 被告刘秋连辩称：一、原告与被告签订了租赁合同，原告在签订合同时，就已知道被告对万泰国际广场西塔楼五楼的产权状况，被告也全面向原告讲清了被告与开发商湖南省粤森置业有限公司的关系，就万泰国际广场公共部位装修，是湖北弘毅建设有限公司长沙装饰工程分公司承建装修，被告为万泰国际广场大厦公共部位装修垫付资金，开发商同意将万泰国际西塔楼第21层和第5层的产权转让给被告用以抵扣被告垫付的工程款，由此，被告才与原告签订万泰国际广场西塔第五层用作足浴养生会所的房屋租赁合同；二、开发商湖南省粤森置业有限公司阻止原告施工，起因是开发商意欲撕毁与被告达成的装修垫付款抵作第五层房屋的购房款，对开发商的违约行为，被告已请求湖北弘毅建设有限公司长沙装饰装修公司提起诉讼，该案正在诉讼中；三、被告不同意解除租赁合同关系。签订租赁合同后，原告喻勇邀请被告入股，被告表示同意，随后被告也进行了投资，比如讲五楼原隔断打通，把五楼20间房间及走道全部拆除完，消防改造，这些都是要投入资金的，被告为此投入了大量的资金、人力、物力。 经审理查明，2018年9月13日，原告喻勇、周宜与被告刘秋连签订了《租赁前置协议》和《房屋租赁合同》。租赁合同约定：甲方（甲方即被告刘秋连，下同）出租给乙方（乙方即原告喻勇、周宜，下同）的房屋位于长沙市望城区金星北路万泰国际广场西塔5楼(整层)；甲方在良好状态下租给乙方，乙方在租赁期限内享有该房屋的租赁使用权；出租房屋建筑面积为997㎡；该房屋承租区域作为足浴养生会所用途;该房屋租赁期共120个月，自2018年9月19日起至2028年9月18日止；该房屋第一年和第二年2018年9月19日起至2020年9月18日的租金标准为每月租金人民币44865元，第一年中有6个月为免租期，即2018年9月19日起至2019年3月18日止;租金支付方式：签订本合同当日，乙方向甲方支付押金50000元和3个月租金134595元，共计人民币184595元，付款方式为按季度预付，租赁到期后，如乙方无违约无欠款，则甲方不计息退还乙方所交押金共计50000元；甲方有以下行为之一的，乙方有权解除协议：（2）因甲方原因造成本合同无法继续履行，在乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日结算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金，并向乙方赔偿合同有效期内造成的所有经济损失；甲方应于2018年9月19日向乙方交付所租房屋，并使所租房间处于空置便于乙方进行装修；甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本协议无效时，甲方退还乙方已交尚未满租的租金及押金并甲方应赔偿乙方损失；合同并对双方权利义务进行了约定。 原告承租房屋后,向被告支付了5万元押金,并开始进行房屋装修。2018年9月，原告分三次共向长沙市鑫福物业管理有限公司交付租赁房屋的物业管理费25713.8元。2018年10月18日，开发商湖南省粤森置业有限公司发函要求原告停止侵权,停止装修并撤离。原告遂向被告发函了解情况，得知系被告与开发商湖南省粤森置业有限公司之间存在财务纠纷所致。原告被迫于2018年10月23日全面停止装修及新店筹备筹建工作，并向被告发送被迫装修停工告知函，被告刘秋连于2018年11月7日在告知函上签字确认并写明：“停工是从10月23日开始。” 案件在审理的过程中，原告向本院申请对长沙市望城区金星北路万泰国际广场西塔5楼(整层)涉案房屋所投入装修的工程造价进行鉴定。经本院委托湖南广联工程项目管理有限公司进行鉴定，长沙市望城区金星北路万泰国际广场西塔5楼(整层)已完成装修的工程造价为364898.73元，其中含争议项费用180574.54元（1、设计费100000元；2、误工费用48000元；3、人工补偿32574.54元）。该工程造价鉴定的鉴定费为15000元。 以上事实有原告提交的《租赁前置协议》、《房屋租赁合同》、交易明细、工程结余款说明、装饰设计合同、装饰装修工程合同、已施工项目明细、收据及对账单、装修签约文件、收款收据、汇款凭证、付款明细说明、购销安装合同、已产生费用明细清单、工程造价鉴定报告及发票等证据，被告提交的两份函、告知函及原、被告的当庭陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为，一、关于涉案房屋租赁合同应否解除的问题。本案中，原告喻勇、周宜与被告刘秋连签订了《租赁前置协议》和《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，依法产生法律效力。原告租赁涉案房屋的目的是经营足浴养生会所，原告按合同约定支付了押金并进行装修，被告应当根据合同约定履行对原告提供适租房屋的义务。现因被告的原因导致产权人要求原告停止装修并撤离，无法实现租用房屋的目的。根据《房屋租赁合同》的约定，因刘秋连的原因造成本合同无法继续履行的，原告有权解除协议。对原告主张解除与被告签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持，《房屋租赁合同》自本案起诉状副本送达被告时即自2020年6月11日起解除。 二、关于原告的经济损失问题。根据《房屋租赁合同》的约定，因甲方原因造成本合同无法继续履行，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金，并向乙方赔偿合同有效期内造成的所有经济损失。本案中，原告的经济损失包含三方面：1、原告支付给被告的押金50000元，应由被告退还给原告；2、原告为承租房屋支付的物业费用25713.8元，应由被告支付给原告；3、原告投入装修的费用及鉴定费用。该费用经本院委托湖南广联工程项目管理有限公司进行鉴定，已完成装修的工程造价为364898.73元，其中含争议项费用180574.54元（1、设计费100000元；2、误工费用48000元；3、人工费补偿32574.54元）。对此本院认为，争议项中的设计费100000元，经被告庭后核实，被告认可该数额，故本院认定设计费100000元。争议项中的误工费用48000元因原告提供的证据不足，故本院不予认定。争议项中的人工费补偿32574.54元，因工程造价鉴定中，装饰工程按120元/工日计算，现原告请求按200元/工日计算，该请求系装修期间的合理损失，符合目前的人工工资标准，且被告也认可，故本院认定人工费补偿32574.54元。鉴定费用15000元，系原告为确定装修损失实际支出的费用，该费用应由被告承担。综上，可认定原告的经济损失共计407612.53元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告喻勇、周宜与被告刘秋连于2018年9月13日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月11日起解除； 二、限被告刘秋连在本判决生效后十日内支付原告喻勇、周宜经济损失407612.53元； 三、驳回原告喻勇、周宜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10238元，因适用简易程序减半收取5119元，财产保全费4020元，共计9139元，由被告刘秋连负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  郭正喜 二〇二一年三月三十日 代理书记员  何 靖 附法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第七百二十四条有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同： （一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押； （二）租赁物权属有争议； （三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。