江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0205民初488号原告（反诉被告）:吉欣，男，1978年5月23日出生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：吴怡辰，江苏瑞莱律师事务所律师。被告（反诉原告）：唐世根，男，1939年1月21日出生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：唐丽华（系唐世根女儿），女，1965年9月3日出生，居民身份证号码320222196509××××，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：华保兴（后更换为唐丽华），江苏可德律师事务所律师。委托诉讼代理人：尉迟鹏浩（后更换为唐丽华），江苏可德律师事务所实习人员。第三人：无锡市锡山区人民政府东亭街道办事处，统一社会信用代码11320205014038712M，住所地无锡市锡山区锡沪东路58号。法定代表人：华晓，该办事处主任。委托诉讼代理人：金锋、王莉，江苏神阙律师事务所律师。原告吉欣与被告唐世根、第三人无锡市锡山区人民政府东亭街道办事处（以下简称东亭街道）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案受理后，依法适用简易程序由审判员杨琦东独任审理，审理中被告唐世根对原告吉欣提起反诉，本院决定合并审理，于2021年3月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吉欣及其委托诉讼代理人吴怡辰，被告（反诉原告）唐世根的委托诉讼代理人唐丽华，第三人的委托诉讼代理人王莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉欣向本院提出诉讼请求:1、请求确认无锡市锡山区竹苑新村5号楼19幢401室、无锡市锡山区、无锡市××号××室房屋所有权均归吉欣所有，同时请求判令被告唐世根配合其完成以上房屋的所有权变更登记手续；2、请求判令被告唐世根向其支付违约金10万元；3、请求判令第三人东亭街道协助其办理无锡市锡山区、无锡市锡山区资景苑3号3202室房屋所有权的变更登记。事实和理由：2005年7月15日原告吉欣与被告唐世根签订房屋买卖协议一份，约定唐世根将其位于竹苑5号楼19幢401室拆迁安置房及车库以总价37万元出售该吉欣，并约定更名费用由吉欣承担，唐世根配合吉欣做好更名手续，如违约应承担违约金10万元。随后，吉欣付清了房款，唐世根也向吉欣交付了房屋，吉欣进行装修并入住。2019年5月5日，因竹苑房屋根据二泉路改造需要拆迁，吉欣作为竹苑房屋的被拆迁人与无锡市东亭城建投资开发有限公司（以下简称城建公司）签署了拆迁补偿协议书及搬迁置换补充协议，约定吉欣将竹苑房屋交付给拆迁人，拆迁人将无锡市锡山区、无锡市锡山区资景苑3号3202室房屋置换给吉欣，超出面积部分，由吉欣向拆迁人补足超面积款及楼层差价。无锡市锡山区、无锡市锡山区资景苑3号3202室房屋目前的房屋登记权利人为第三人东亭街道。根据无锡市住房和城乡建设局（以下简称住建局）发布的规定，上述二套房屋自2019年1月1日起可以上市交易及办理房屋所有权变更登记。据此，隆亭新苑11号2203室、资景苑3号3202室二套房屋的变更登记手续有赖于唐世根及第三人协助办理。吉欣为此多次联系唐世根要求其就二套案涉房屋办理所有权登记手续，但遭到唐世根拒绝。吉欣认为，唐世根的行为严重背离了双方签订的房屋买卖协议，严重背离了诚实信用原则。故为维护自己的合法权益，现诉至法院，请求判如所请。被告唐世根辩称：对原告吉欣本诉部分举证的证据材料真实性及证明事项没有异议，需要说明的是，吉欣在签订房屋买卖协议后仅于2005年10月28日付款10万元，其余尚未付清，其尚没有将房屋交付给吉欣，吉欣系强行撬锁后占有并使用的房屋。现对吉欣提出的所有请求其均不认可。之所以至今没有向吉欣主张清偿房屋余款，系因为唐世根以为剩余房款已经由女儿唐丽华收取，而唐丽华以为剩余房款已经由唐世根收取，二人没有相互通气所致。综上，请求法院驳回吉欣对其的诉讼请求。第三人东亭街道述称：原告吉欣与被告唐世根签订房屋买卖合同的具体情况其不清楚，双方之间的权利义务由法院审定，东亭街道没有办理隆亭新苑11号2203室、资景苑3号3202室房屋的法定及约定义务，该房至今确实登记在东亭街道名下，东亭街道会尊重法院判决，如判令东亭街道承担协助义务，其愿意配合。反诉原告唐世根提出如下反诉请求：请求判令反诉原告唐世根与反诉被告吉欣签订的房屋买卖合同无效，并要求吉欣将竹苑新村5号楼19-401室房屋返还给唐世根，并赔偿唐世根房屋占有期间损失8万元（按照每月1000元计算占有使用费，自2005年10月28日起算至2020年10月27日即15年为18万元，扣除吉欣已付10万元房款后余额），房屋返还时，要求第三人东亭街道配合协助。事实和理由：2005年7月15日反诉原告唐世根与反诉被告吉欣签订房屋买卖合同一份，约定唐世根将其位于××街道××号楼××幢××室农民安置房出卖给吉欣，吉欣一次性付清房款37万元，双方还约定如违约应支付相对方10万元违约金。2005年10月28日，吉欣仅支付房款10万元，余款至今未付，构成违约。唐世根认为，吉欣未能按约履行义务，且2005年时，农民安置房不得违法买卖，故要求依法解除合同，由吉欣返还唐世根房屋并承担其占有房屋期间的经济损失。第三人东亭街道在未查明事实的情况下，在针对唐世根卖给吉欣的竹苑5号楼19幢401室进行拆迁时，直接与吉欣办理拆迁事宜，存在过错。故要求第三人东亭街道配合将竹苑房屋返还给唐世根。反诉被告吉欣辩称：反诉原告唐世根的反诉存在虚假诉讼的情形，其诉讼请求及事实理由有违契约精神及诚实信用原则，事实上房款37万元早已经支付，系通过房屋中介完成房产交易的，由于房屋交付至今年代久远，交付房款的凭证目前已不能找到，唐世根称仅收到10万元房款后，为查找原始凭证，其向房产中介调查取证，但房产中介称时间太久已经没有保存，但称房款已经交付给唐世根方。房屋买卖合同系唐世根与吉欣真实意思表示，不存在合同无效情形，且吉欣已经完成合同义务且装修居住使用至今，期间，唐世根从未对吉欣已经交付房款的事实提出异议，从未向吉欣提出过认为合同无效或者存在不能交易的情形，且在2020年10月份还同意与吉欣就办理房产证一同去锡山区档案馆调取了竹苑房屋的相关初始登记资料。综上唐世根在本案中主张其没有拿到房款，而在十几年中从未进行过催要是极其不符合常理的，请求法院对唐世根主张的吉欣仅付房款10万元的事实不予采信。竹苑房屋的交付也并不如唐世根主张的系吉欣强行撬锁获得，真实情况是2005年10月底11月初时，在学士路房屋中介金世房产门店里，中介公司将竹苑房屋及车库的钥匙和房票转交给吉欣的，当时中介公司沈某及唐世根、张建芳都在场，根本不存在撬门的事实。关于购买唐世根竹苑房屋5号楼19幢401室的过程情况：2004年6月份吉欣贷款买了一套房，至2005年6月份因对该房不满意决定卖掉再买一套，就找了金世房产中介公司，沈某接待的，沈某把唐世根的竹苑房屋介绍给吉欣，吉欣现场看后觉得满意决定买下来，因为系农民安置房，对于能否最终过户也表示怀疑，在中介称保证能过户后，就决定买下。跟中介约定在2005年底前把钱筹齐，将此前前述买的一套房屋直接抵给中介公司，去掉房贷，一共抵了22万元作为吉欣交付唐世根的房款，另外吉欣凑了15万元现金给中介，共计37万元由中介交付唐世根，钱是给中介的，中介怎么具体交付吉欣不清楚，竹苑房屋钥匙和房票是中介公司给吉欣的。综上所述，请求法院驳回唐世根对吉欣的反诉请求。第三人东亭街道述称：其街道对吉欣与唐世根具体的房屋交易情况不清楚，会尊重法院的判决。经审理查明：2001年4月26日，被告（反诉原告）唐世根与江苏省锡山经济开发区开发总公司经签订拆迁补偿协议后，获得有竹苑5号楼19幢401室房屋一套及车库一个。2005年7月15日，吉欣与唐世根经协商签订房屋买卖合同一份，约定唐世根将其获得的竹苑5号楼19幢401室房屋一套及车库以总价37万元出卖给吉欣，房款一次性付清，合同明确交易房屋为安居房，唐世根同意出卖，吉欣同意买受，房屋更名费用由吉欣承担，唐世根配合吉欣做好更名手续，任何一方违约均应向对方承担10万元违约金。协议由沈某见证签字。协议签订后，吉欣通过沈某向唐世根交付了房款，并于2005年10月底左右通过沈某接受了唐世根交付的竹苑5号楼19幢401室房屋一套及车库的钥匙。吉欣取得房屋后即对该房进行装修并于2006年4、5月份入住。2019年5月，因二泉路建设和改造工程需要，无锡市金锡房屋拆迁有限公司（以下简称金锡公司）受托与吉欣签订搬迁补偿协议一份，城建公司受托与吉欣签署搬迁置换补偿协议一份，约定被拆迁人吉欣将其面积为174.99平方米的竹苑19号401室房屋及19-8车库交付给城建公司，城建公司将隆亭新苑11号2203室、资景苑3号3202室房屋置换给吉欣，双方实行产权置换。由于吉欣获得的房屋面积超过其竹苑房屋面积40.27平方米，吉欣需向城建公司支付超面积款及楼层差价合计147452元,此款吉欣已按规定交付。竹苑5号楼19幢401室房屋已于2020年9月10日登记在东亭街道名下，坐落登记为竹苑新村5-401；隆亭新苑11号2203室、资景苑3号3202室房屋仍初始登记在东亭街道名下，坐落登记为隆亭新苑11-2203及资景苑3-3202，隆亭新苑11-2203室登记面积为139.08平方米，资景苑3-3202室登记面积为76.18平方米。2018年10月，住建局等四家行政单位发布锡建房管（2018）7号文件，明确包括竹苑新村、隆亭新苑、资景苑小区在内的拆迁安置房自2019年1月1日起，按照标准缴纳土地收益等费用后可以上市交易。为此，吉欣要求唐世根协助配合办理上述房屋的登记事宜，但遭拒绝。吉欣遂诉至本院，要求理涉。上述事实，由吉欣及唐世根举证的证据材料以及开庭笔录中双方的陈述及抗辩意见等经本院依法审查判断作出认定。由吉欣举证的证据材料有：房屋买卖协议、搬迁补偿协议书、拆迁置换补充协议、竹苑19-401室吉欣户拆迁房安置表、行政事业单位资金往来结算票据、唐世根户拆迁房安置表、2020年10月15日从档案馆调取的唐世根土地房产所有权存根及竹苑房屋初始登记证、竹苑新村5-401、隆亭新苑11号2203室、资景苑3号3202室不动产登记簿证明、锡建房管（2018）7号文件、记载有吉欣夫妇与唐世根、唐丽华、沈某等通话记录的录音光盘一片及文字整理材料；由唐世根举证的证据材料有：拆迁补偿协议书、拆迁房安置表、土地宅基地登记卡、2005年10月28日超房屋面积房款结算凭证。本院认为：原告吉欣与被告唐世根于2005年7月15日签订的房屋买卖合同系双方真实意思的表示，合同内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，该合同真实有效，双方均应当严格履行。唐世根主张该房屋买卖合同无效无法律和事实根据，其基于××村××室房屋的反诉请求，本院不予支持。对于唐世根提出的由于吉欣仅支付其房款10万元且吉欣系撬锁后取得房屋，故要求解除合同返还房屋的主张，本院认为，没有证据显示吉欣取得房屋系撬锁后占有，且吉欣于2006年对房屋进行装修并入住至2019年拆迁系事实，在该事实存续期间，从未有证据证明唐世根就其主张的吉欣侵权行为以及付款违约行为，进行过任何维权行动，且从吉欣举证的数段录音资料中，唐世根及其家人也从未对吉欣购买居住竹苑新村5-401室提出过异议。从见证人沈某在录音资料中的陈述，也能判断房款不存在未交付的情形。以上事实，结合竹苑新村5-401室房屋已经交付15年多之久的事实，本院认为，唐世根在本案审理中提出房款未付清，房屋系吉欣强行撬锁使用，其陈述的事实理由明显有违常理且不能做出合理解释。唐世根对此虽解释为其以为剩余房款已经由女儿唐丽华收取，而唐丽华以为剩余房款已经由唐世根收取，二人没有相互通气所致，但该解释同样不符合一般常情常理。上述唐世根陈述的可信度极低，本院不予采信。按照一般常理，房款未全额或大部分付清，房主一般不会交房，房屋交付后十多年间，如还欠付房款的，基于常理房屋出卖人一般不可能不催要房款，唐世根与唐丽华就此十多年相互不通气可信度亦极低，本院不予采信。吉欣陈述房屋为平和交付，房款已经付清，该陈述结合其举证的录音资料等证据内容反映的事实，以及其对房屋装修入住15年间双方对房屋买卖曾一直未有争议的事实，使本院确信，吉欣主张的房屋系平和交付，房款早已清偿的事实具有高度盖然性，对此本院予以确认。综上，唐世根要求解除合同，没有法定及约定根据，本院不予支持。关于竹苑新村5-401室房屋在拆迁前，吉欣是否已经取得该房屋产权的问题，本院认为，在2007年10月1日《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）施行以前对取得不动产物权的规定应适用《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）的规定，《民法通则》第七十二条规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其它合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”根据该规定，在法律没有规定或者当事人没有约定的情况下，财产所有权的取得以财产交付时转移。按照当时规定，有关法律以下的下位法规、规章虽然有规定不动产需要登记的规定，但该登记仅为对抗条件，并非法律规定的物权生效条件。本案中，吉欣取得交付的竹苑新村5-401室房屋发生在2005年底，《物权法》尚未制定，应当适用《民法通则》的规定认定财产权的转移。按照当时人们的一般观念，买卖房屋合同在履行过程中，房屋出售人将标志房屋控制权的钥匙交付给房屋买受人即认为完成了房屋交付，所谓交房即交付，此后办理房屋登记系作为一个对抗第三人的条件存在。据此，吉欣于2005年底取得唐世根交付钥匙后，即取得该房的所有权。本案中由于吉欣取得竹苑新村房产后又遇到拆迁，且经与金锡公司、城建公司签订搬迁补偿协议、搬迁置换补偿协议将竹苑新村5-401房置换为了隆亭新苑11号2203室和资景苑3号3202室房，××村××房的物权已经不复存在，故吉欣请求确认××村××房享有所有权的诉讼请求，本院不予支持。而其请求的隆亭新苑11号2203室和资景苑3号3202室房所有权应归其所有的诉讼请求，本院认为，根据法律规定，登记是取得继受不动产房屋的法定条件，本案中，隆亭新苑11号2203室和资景苑3号3202室房尚登记在东亭街道名下，故吉欣尚未取得该房屋的所有权，但基于××街道的拆迁补偿关系，双方形成了合同关系，东亭街道有义务配合协助吉欣对隆亭新苑和资景苑房屋完成房屋所有权的变更登记。而在此过程中，无需唐世根配合。关于吉欣对唐世根请求的10万元违约金承担，本院认为，该房现已经登记在东亭街道名下，且东亭街道为合法获得该房产，故吉欣的此项请求，不再具有法律和事实根据，本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第五百八十条之规定，判决如下：一、第三人无锡市锡山区人民政府东亭街道办事处应于本判决生效后30日内将其所有的坐落于无锡市锡山区的隆亭新苑11-2203室房产所有权，以及坐落于无锡市锡山区××室房产所有权变更登记至吉欣名下，过户登记中产生的相关费用由吉欣承担。二、驳回原告吉欣对被告唐世根的诉讼请求。三、驳回反诉原告唐世根对反诉被告吉欣的反诉请求。如果未按本判决指定期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的迟延履行金。本诉案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告吉欣负担，反诉案件受理费减半收取1150元，由反诉原告唐世根负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  杨琦东二〇二一年三月九日书记员  陈敏珠