四川省蒲江县人民法院民 事 判 决 书(2021)川0131民初76号原告：李桃，女，1980年2月16日出生，汉族，住四川省蒲江县。委托诉讼代理人：陈娟，四川宪恒律师事务所律师。被告：蒲江县高宇鑫达置业有限公司，住所地：成都市蒲江县鹤山街道紫集路48号附5号。法定代表人：林泓杞，总经理。委托诉讼代理人：胡成艾，四川致高（邛崃）律师事务所律师。委托诉讼代理人：封永福，四川致高（邛崃）律师事务所律师。原告李桃与被告蒲江县高宇鑫达置业有限公司（以下简称高宇鑫达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序于2021年2月3日公开开庭进行了审理。原告李桃的委托代理人陈娟、被告高宇鑫达公司的委托代理人封永福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李桃向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《御景华府商品房认购书》；2、判令被告向原告返还2万元定金；3、本案的全部诉讼费由被告承担。事实和理由：原告李桃于2020年9月7日向被告支付2万元定金，欲购买被告开发的御景华府小区项目9-1-604号房屋，且双方签订《商品房认购书》。2020年9月11日，原告如约前往被告签约中心签《商品房买卖合同》，当日被告第一次出示《商品房买卖合同》及补充协议。原告在首次阅读后针对房屋买卖合同及补充协议中公司房屋交房时供水，电，燃气等基础设施未达到交付条件的责任承担、逾期交房违约责任过低、办理产权证时间过长且违约责任过低、非因李桃女士征信等原因无法贷款的责任承担等不合理条款提出异议，要求与被告协商修改，遭到被告拒绝。被告明确拒绝修改合同条款或签订补充协议，剥夺了合同双方平等协商的权利；因此原告决定解除与被告签订的认购协议并要求被告返还定金2万元，但遭被告拒绝。综上，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请!高宇鑫达公司辩称：1.同意解除合同，但并非我方过错，是原告违约，未按时与我方签订商品房买卖合同；2.第二项诉请不予认可，原告与被告签订认购书和确认单明确约定，原告缴纳订购金，并按时签订商品房买卖合同，因此原告缴纳的定金不予退还。本院经审理认定事实如下：2020年9月7日，甲方高宇鑫达公司与乙方李桃签订《御景华府商品房认购书》，约定：乙方自愿购买由甲方开发的位于蒲江县鹤山街道梁江村2号“御景华府”项目中的9-1-604号住宅壹套，乙方采用按揭方式购房。......乙方在签定认购书当日向甲方支付人民币2万元作为购房定金。乙方须在2020年9月13日前凭《收据》和《认购书》原件与甲方签订正式《四川省商品买卖合同(预售)》，正式合同签定后，购房定金自动转为购房款；若乙方到期未与甲方签订《四川省商品房买卖合同(预售)》或在此期间因乙方自身原因放弃认购，则甲方有权将该认购房源另行销售，定金不退。乙方在支付定金前，己向甲方了解所开发项目的各项经济指标：甲方也己向乙方出示了所具备销售条件的各项资格证书，以及《商品房销售管理办法》和《城市商品房刊售管理办法》等：同时，乙方己了解甲方所开发项目的《四川省商品房买卖合同(预售)》、御景华府《商品房买卖合同补充合同》及其附件等相关内容，并对合同条款及其相关内容等表示认同和接受，乙方不得以未了解上述相关文件内容为理由拒签合同或退房源。若甲方2019年9月13日前未为乙方保留所定购房源，则应双倍返还乙方所支付购房定金。......注：如未按以上约定执行，将不享受此优惠按原价购买。2020年9月10日11：15高宇鑫达公司工作人员通过微信告知李桃：“李姐，合同可以签了，住建局审核通过了”。李桃当日回复：“好的”、“小熊我明天过来签”。9月11日李桃到高宇鑫达公司的售楼部，就逾期交房违约责任、水电气问题处理、房产证办理期间、贷款征信问题要求修改补充合同，并提出与家人协商，双方未签订《四川省商品房买卖合同(预售）》。当日李桃微信发言：“小熊我回来跟家里的人沟通了一下，我们觉得今天我提出的那些合同条款约定的确实不太合理，希望与公司协商修改条款，不然我的权利得不到保障，毕竟买房子不像买菜那么容易，希望你们能理解我们的顾虑。我们的权利必须才落实到合同里面，才会有保障”、“具体的几点问题，再跟你说一下，希望你再跟公司反馈下，帮我修改到合同里面：1、针对逾期交房的条款：逾期交房的违约责任约定的太低，要提高违约责任。逾期60日内每天万分之五，逾期60日，我们有权解除合同，要求退款2、如果交房时供水，电，燃气等基础设施未达到交付条件的，我们有权拒收房屋，如果你们30天整改期还修不好，我们有权解除合同。且在整改期内要承担逾期交房的违约责任，每天万分之五3、针对办理不动产登记的条款：办理不动产权登记的时间过久，要求降低时间，如果你们迟迟办不下来产权证要求有违约责任，或者加大违约责任，或者退房4、贷款，如果不是因为我们征信原因等我方的原因贷不下来款，那我们有权解除合同，退钱。工作人员同日回复：“李姐，这个合同是住建局格式化合同，是没办法为了个人修改。然后私自修改合同，住建局不会批准，合同也不会生效。同时所有人合同都是这样的”、“我相信你也没见过在哪里买房可以随便修改合同的吧”。李桃回复：“既然是合同，那就应该双方商量着来嘛，哪里有说格式合同就不能改的。大家都觉得对自己不利，都不去提出来，那就永远处于劣势。我就是想有平等协商的权利，住建部虽然提供了这个格式，但是买卖合同的双方是我和你们，我们可以进行协商呀，我们又不是和住建部协商”。......工作人员回复：“住建局是最权威，你随意更改合同，他得不得认嘛。”2020年9月12日李桃发言：“小熊。我是和公司签，又不是和住建部签，只是提供一个文本而已。具体买卖过程买家和卖家还是可以商量的嘛是吧”、“如果改不了条款，我们就签不了合同”、“之前签订购协议的时候，也没有看过买卖合同，要是先看了买卖合同，肯定要先提出这些问题，才会签认购协议”、“在签之前你们又没给我看正式合同对合同的内容我都不了解，你们就让我签了这个认购协议”。工作人员回复：这是房管局统一出示模板，每个楼盘格式都是一样的，是更改不了的。”、“李姐，不用纠结这个问题。所有合同格式都是一样的。改不了。”2020年9月12日李桃回复：“小熊我不管别个，我买房子我要维护我的权利，如果你做不了主麻烦你向你们领导反应一下如果可以就买了”。9月13日工作人员发言“李姐，今天最后一天签合同期限了。签了字按了手印的，逾期签约将收回全部优惠，按原价购买哦”。李桃回复：“合同不修改的话，我的权利得不到保障，那我就不能签合同。如果与公司无法达成一致的话，你就要退定金”。......工作人员回复：“姐姐，我解释的很清楚了。是你一直再说更改合同”......。2020年9月14日，李桃向高宇鑫达公司邮寄《“御景华府”商品房认购书终止通知书》。9月15日高宇鑫达公司向李桃发出《未按时签约告知函》，李桃对此函回复要求修改合同。同月24日委托四川宪恒律师事务所向高宇鑫达公司关于退还定金2万元的律师函。10月23日高宇鑫达公司作出《挞定函》，函告：“御景华府商品房认购书”立即解除，定金2万元不予退还。该房产将另行出售”。庭审中，就签订《御景华府商品房认购书》当日，李桃是否了解《四川省商品房买卖合同(预售)》、御景华府《商品房买卖合同补充合同》及其附件等相关内容，高宇鑫达公司陈述合同是住建局提供的格式合同，开盘时在售楼部的展示板上已经展示合同；李桃陈述微信聊天记录、录音证明高宇鑫达公司签订认购书时，该公司未出示前述合同。证明上述事实的证据：原、被告身份信息、《御景华府商品房认购书》及收据、微信聊天记录、录音及文字记录、通知书及邮寄单号、律师函、未按时签约告知函，挞定函，本院经审查予以确认并在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点是认购协议能否解除及解除后李桃要求高宇鑫达公司退还定金2万元是否有依据。《御景华府商品房认购书》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。李桃主张解除认购协议，高宇鑫达公司表示同意。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》（以下简称《时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，案涉纠纷发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，本院对李桃的此项请求予以支持。从该认购协议约定的内容来看,此为双方对交易房屋有关事宜的初步确认，并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要条款。因此，该认购协议属于商品房预约合同，是一方同意给予另一方订立特定合同的优先权，在条件成熟时一方可以请求对方履行签订本约的义务，预约合同的目的在于固定一方的交易机会。鉴于预约合同的预约性质、预约合同存在不确定条款等特点，在预约合同的基础上当事人在签订本约时可以就交易细节继续谈判磋商，因此，预约合同当事人不能以预约合同排除一方在签订本约时继续磋商的权利，否则预约合同失去了其存在的意义。该《认购书》是高宇鑫达公司预先拟定的可重复使用的具有格式条款的协议，根据《时间效力的若干规定》第九条“民法典施行前订立的合同，提供格式条款一方未履行提示或者说明义务，涉及格式条款效力认定的，适用民法典第四百九十六条的规定”、《中华人民共和国民法典》第四百九十六条“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”的规定，李桃与高宇鑫达公司签订《御景华府商品房认购书》时，双方未对逾期交房违约责任、水电气问题处理、房产证办理期间、贷款征信问题等进行约定。且在订立正式合同时不能就前述问题进行磋商并达成一致意见，导致双方最终未能签订正式的《四川省商品房买卖合同(预售)》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，李桃提出解除双方签订的认购协议并要求高宇鑫达公司返还定金2万元的请求于法有据，本院予以支持。高宇鑫达公司抗辩已经在售楼部的展板公示《四川省商品房买卖合同(预售)》，因李桃自己违约，对其定金不予退还。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，高宇鑫达公司应当对其抗辩主张承担证明责任。因高宇鑫达公司不能提供在签订认购协议时，工作人员就《四川省商品房买卖合同(预售)》中涉及买方重大利害关系的条款，已经采取合理的方式提示李桃，完成履行提示或者说明义务。因高宇鑫达公司对此项事实举证不力，对其提出定金不予退还的抗辩主张，本院不予支持。综上所述，原告李桃的诉请成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：一、解除原告李桃与被告蒲江县高宇鑫达置业有限公司于2020年9月7日签订的《御景华府商品房认购书》；二、被告蒲江县高宇鑫达置业有限公司于本判决生效之起十日内返还李桃定金2万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由被告蒲江县高宇鑫达置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  范春晓二〇二一年三月三十日书记员  张琳涛