广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0604民初287号原告：佛山居然之家商业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区××××××××××××××××××××××××××××-1号，统一社会信用代码91440604MA4W68EX77。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：冯立文，北京市中伦（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡之韵，北京市中伦（广州）律师事务所律师。被告：杨**，男，1985年11月15日出生，汉族，住湖南省汨罗市×××××××××××，公民身份号码。原告佛山居然之家商业管理有限公司诉被告杨**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年2月4日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人冯立文、被告杨**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告按0.5元/平方米/日的标准支付自2020年4月1日至今欠付的租金（暂计至2020年10月21日为120666元）；2、被告向原告按0.5元/平方米/日的标准支付自2020年4月1日至今欠付的物业管理费（暂计至2020年10月21日为120666元）；3、被告向原告以每月应付的租金和物业管理费为基数按1‰/日的标准支付自2020年3月26日至实际付清之日的逾期付款违约金（每月分段累计，暂计至2020年10月21日为29528.86元）；4、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年3月28日，原告与被告签订《居然之家招商合同》，约定被告向原告承租佛山店（位于佛山市禅城区××××××××××××××）A号楼四层摊位号JM96-A-4-007的场地，面积为1183平方米，租赁期限自2019年4月1日至2024年3月31日；其中自2019年4月1日至2021年3月31日计租期的租金标准为0.5元/平方米/日，物业管理费标准为0.5元/平方米/日，租金和物业管理费均应于每月的上月25日前支付。合同签订后，原告依约向被告交付租赁场地，且出于支持被告开业筹备及市场培育的目的，已为其减免了合计高达324142元的租金和物业管理费，对应的免租期包括2019年4、5、6、8、10、11月和2020年1、2、3月（其中2020年3月为原告因疫情给予的免租，其余与合同约定一致）。但被告却未能履约，自2020年3月26日起，拖欠2020年4月1日至今的租金、物业管理费，经原告多次催促仍未支付，其行为已严重违反了双方约定，亦给原告造成了巨大的损失。根据合同第七条约定，如被告未依约支付租金等费用的，应每日按未付金额的1‰向原告支付违约金。因此，原告还有权要求被告以每月欠付的租金和物业管理费为基数，支付逾期付款违约金。原告为维护自身的合法权益，依法向法院提起诉讼，恳请法院依法查明事实，判如所请。被告答辩称：被告请求法院依据疫情影响考虑降低原告提出的相关金额索赔并给予被告缓期处理的空间。事情与理由：被告承认欠租事宜并愿意协商解决，但原告索赔的金额与被告所认同的金额差别较大。一、疫情影响下所带来的高度不确定性。1、在疫情防控前原告给予的免租期（即2019年4月至2020年2月）内，被告曾积极投入资金进行场地建设、运营、人才梯队打造与管理规划上的研究，对场地的改造以及组织规划相关文化教育类的活动，这与原告打造教育城的目的相符合，故被告才得以获取免租期，被告在进行相应商业行为的同时符合原告的相关诉求（包括经济诉求、人文诉求等），该免租期（免租期即免租金和管理费的日期）应视为双方平等沟通下所达成的一般性条例，该场地的免租期时长应视为原告为4楼教育城预期收益所进行的投资，而非是慈悲者的恩赐。2、在疫情到来及防控工作进行前，被告搬入了大量家具设施，并投入人力物力进行整理场地，又投入20万元修建位于场地内的大投影屏幕，该情况可很好表明被告有持续经营的意愿与长远规划，但由于疫情防控原因，春节回来后被告一直无法组织线下教育活动，无法回笼资金，资金链断裂引发被告发生实际性欠租行为，原告根据实际疫情情况酌情为被告提供一个月的免租期（即2020年3月），但仍无法避免因疫情影响下所带来的高度不确定性对被告正常经营所带来的巨大影响，被告在2020年已发生事实性的收支不平衡情况（收小于支），被告主观上想缴纳拖欠的租金及管理费，但受限于客观条件的影响一直未能实现，非不愿也，实不能也。二、动态发展情况及金额。1、原告在6月30日对被告经营场所进行关停处理，被告认为原告已事实性对被告的欠租行为付诸行动，被告于7月份后已事实性的无法使用该场地，何来从4月1日欠付至今的租金，被告实际上使用但未缴纳租金的时间为4月至6月的租金。2、被告认可逾期付款违约金，但应基于被告实际使用情况进行计算，相关租金及管理费以原告发给被告的缴费通知单为准，其中被告4月共30天总租金为36673元，5月共31天总租金为35490元，6月共30天总租金为36673元，总租金应为108836元，逾期付款违约金应基于以上三月的相关月份及数额进行计算。3、在原告单方面事实性关闭被告经营场所后，被告相关家具设备均被扣押在内，其中已确权为被告所有的物件估价约80万元，未确权为他人所有的物件暂未能有效估价，原告未进行充分沟通协商的情况下进行的扣押行为对被告的经营活动造成巨大的影响，这也是被告一直未能有效回款的原因之一，这些非法行为对被告造成了巨大的损失。4、原告运营的教育城仅剩个别商户还在进行经营，其他全都倒闭了，这是整个教育行业的萧条，非是被告局部经营不善所导致的结果，原告对教育城的运营也已处于举步维艰的状态。三、处理方案。被告一直在积极处理该事宜并发展新的业务寻求解决方法，但宏观市场上因为逆全球化、消费降级、市场交易行为收缩、信贷紧缩等外因造成被告经营较困难。被告业务目前已有进展，但短期内还未能有收入进来，希望原告能够考虑疫情影响及站在人文角度上给予被告缓期处理的空间，被告也会积极与原告进行协商。诉讼中，原告提交以下证据：1.原告营业执照、被告身份证信息，证明原、被告的诉讼主体适格。2.《居然之家招商合同版》（含附件一），证明原告向被告出租佛山店A号楼四层摊位号JM96-A-4-007的场地，面积为1183平方米，租赁期限自2019年4月1日至2024年3月31日；租金、物业管理费标准均为0.5元/平方米/日，均应于每月的上月25日前支付。原告出于支持被告开业筹备及市场培育目的，给予被告免租期，在免租期间被告无需向原告支付租金和物业管理费。被告逾期付款的，应每日按未付费用的1‰支付违约金。3.《集体建设用地使用权出租合同》、建设工程规划许可证、《委托书》，证明佛山（国际）家居博览城有限公司承租租赁场地所在地块后，依法建设租赁场地所属建设项目，并委托原告对A座一至九层进行出租及管理。原告有权向被告出租租赁场地。4.市场收据，证明合同履行至今，被告实际支付了合计三个月的租金和物业管理费，包括2019年7、9、12月。在履行过程中，被告实际享受的免租期包括2019年4、5、6、8、10、11月和2020年1、2、3月，原告免予收取了合计高达324142元的租金和物业管理费。5.《律师函》、EMS快递单、物流查询结果，证明原告委托北京市中伦（广州）律师事务所向被告发出《律师函》，催促被告支付所欠租金、物业管理费和相应违约金，但被告一直拖欠款项至今，严重违约。诉讼中，被告提交以下证据：1.照片，证明原告于2020年6月30日单方面锁住被告经营场所，直至今日，被告实际上无法使用涉案商铺。2.微信聊天记录（原告楼面管理人员唐豪健与被告），证明原告要求缴纳的金额为144326元，该金额应将3月份的扣除。原、被告在诉讼中提交的上述证据，本院在庭审中组织当事人进行了辩证、质证，当事人的质证意见已在卷佐证。结合当事人的庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：2011年8月24日，佛山市禅城区发展规划和统计局向佛山（国际）家居博览城有限公司核发《建设工程规划许可证》，证载建设项目名称为佛山国际家居博览城。2017年1月1日，佛山（国际）家居博览城有限公司向原告出具《委托书》：地址为佛山市禅城区××××××××××××××××××的房屋（或建筑物），建筑面积（约）156815.8平方米，现委托佛山居然之家商业管理有限公司出租及管理，委托期限为2017年1月1日至2036年12月31日，共20年。2019年3月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《居然之家招商合同版》，主要约定：第一条、合作形式。甲方将位于佛山市佛山店A号楼四层，建筑面积为1183平方米（公摊系数为1.54），摊位号为JM96-A-4-007的场地租给乙方用于商业经营；乙方向甲方支付场地租金及相关管理费用，并接受甲方的统一管理。第二条、经营范围。1、乙方的产品经营类别为教育培训，主经营品牌为VRGO……第三条、合同租赁期限、免租期。1、租赁期限：自2019年4月1日至2024年3月31日，共计1827天；2、免租期（含物业管理费）：免租期共计243天，具体时间为：①自2019年4月1日至2019年4月30日，30天。②自2019年5月1日至2019年5月31日，31天。③自2019年6月1日至2019年6月30日，30天。④自2019年8月1日至2019年8月31日，31天。⑤自2019年10月1日至2019年10月31日，31天。⑥自2019年11月1日至2019年11月30日，30天。⑦自2020年1月1日至2020年1月31日，31天。⑧自2020年2月1日至2020年2月29日，29天。合同期内免租（含物业管理费）金额共计287469元。免租期用于乙方进行开业筹备和市场培育。第四条、计租期、租金及付款方式。1、乙方按下列计租期及租金标准向甲方支付租金：①自2019年4月1日至2021年3月31日每平方米日租金0.5元，共计288652元；②自2021年4月1日至2022年3月31日每平方米日租金0.67元，共计289302.65元；③自2022年4月1日至2023年3月31日每平方米日租金0.67元，共计289302.65元；④自2023年4月1日至2024年3月31日每平方米日租金0.83元，共计359371.74元。合同期内的计租期共计1584天，乙方共计应支付甲方租金1226629.04元。2、租金支付方式为按月付款。3、租金的付款时间均为每个付款周期的上月25日之前。第五条、物业管理费及付款方式。1、甲方为乙方提供空调、保洁、保安等公用物业配套服务，乙方应向甲方支付物业管理费，具体标准如下：①自2019年4月1日至2021年3月31日每平方米物业管理费0.5元，共计288652元；②自2021年4月1日至2022年3月31日每平方米物业管理费0.5元，共计215897.5元；③自2022年4月1日至2023年3月31日每平方米物业管理费0.67元，共计289302.65元；④自2023年4月1日至2024年3月31日每平方米物业管理费0.83元，共计359371.74元。合同期内乙方共计应支付甲方物业管理费1153223.89元。2、物业管理费的支付方式为按月付款。3、物业管理费的付款时间与租金付款时间相同，即每个付款周期的上月25日之前。4、合同期内因水、电、气价格和物业管理成本上涨，甲方可以同步提高物业管理费标准，并向乙方提供水、电、气及管理成本上涨文件。第六条、合同保证金。1、乙方在交纳首期租金的同时须向甲方交纳合同保证金（以下简称保证金）。合同保证金的用途是督促乙方保证商品和服务质量，提高合同履约能力……当乙方撤场对甲方有未付债务时，甲方有权动用保证金弥补自己的损失，但合同正常履约期内不得利用保证金冲抵乙方的应付债务……3、按照上述约定，乙方在本合同项下应向甲方缴纳保证金70980元……第七条、在甲方遵守本合同约定的情况下乙方未按上述规定向甲方支付租金等费用的，乙方应每日按未付金额的1‰向甲方支付滞纳金；超过七天，甲方视同乙方违约并有权随时终止合同。第十九条、违约责任。1、除甲乙双方另有约定外，因甲方违约导致合同提前终止的，甲方应支付相当于60天租金的违约金……2、除甲乙双方另有约定外，因乙方违约导致合同提前终止的，对乙方已支付的合同保证金、所有租金或其他费用（无论该等租金或其他费用所对应的租赁期间是否届满）均不予退还。甲方有权保留向乙方追索权利。上述合同签订后，被告对其装修用于教育培训，并依约交纳了2019年7月、9月、12月的租金及物业管理费。2020年8月31日，原告委托律师向被告发出《律师函》，称被告拖欠2020年4月至今的租金、物业管理费和逾期付款违约金，催促被告向原告支付欠付的到期租金、物业管理费合计216489元（自2020年3月25日起暂计至2020年8月25日），并每日按未付金额的1‰向原告支付违约金。被告在庭审中陈述，原告于2020年5月30日因被告没支付租金及物业管理费便对涉案租赁物断水断电，致使被告开始没有使用。原告并于2020年6月30日未通知被告前将被告的租赁物锁门，致使被告无法进入使用租赁物，场所内的东西被告也没有搬走。被告要求搬走东西，但原告要求被告先缴纳完全部费用，否则不让搬。原告在庭后对断电问题回复如下：原告商铺的供电系统系通过租户自行预付充电的方式，进行先交费、后用电。在租户已预付费用的情况下，商铺保持正常供电；在租户未预付费用，导致商铺电表数低于30度的情况下，商铺将自动断电，目前该商铺电表数已低于28度。因此，本案中，原告并未对被告采取其所谓的断电措施。实际上，无论在任何时间段，只要被告正常预付充值，其商铺就会恢复供电。原告在庭后对上锁问题回复如下：原告除提供租赁场地外，也为商铺提供相关物业服务。租户在日常使用中，均不会对各自的商铺进行上锁，而由原告的工作人员统一进行安全管理。本案中，由于原告的工作人员在日常巡查中发现，被告承租的涉案商铺自2020年6月底开始经常无人在场，但仍有较多物品留存在原地，存在较大安全隐患。因此，为安全管理的需要，原告工作人员在人流量较大的时段对涉案商铺进行上锁保护，以避免物品丢失或受损等情况。另查明，原告于2020年10月21日向本院提交起诉材料，本院在2020年10月28日发出诉前调解委派函，并于2021年1月5日正式立案受理。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。因本案涉诉的法律事实发生于民法典施行前，故根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，本案适用当时的法律、司法解释的规定。关于合同履行的问题。原、被告签订的《居然之家招商合同版》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定善意全面履行。原告确认2020年3月为因疫情给予被告的免租期，本院予以确认。从本案查明的事实来看，虽然被告依约支付了2019年7月、9月、12月的租金及物业管理费，但按合同约定被告应在2020年3月25日之前交纳4月的租金及物业管理费，以此类推应在每月25日前交纳下月的租金及物业管理费，而被告至原告起诉之日均未支付相应的租金及物业管理费，实属违约，原告诉请被告支付相应租金及物业管理费，理据充分，本院予以支持。对于租金及物业管理费金额的问题，本院作如下分析：首先，关于涉案商铺断电的问题。根据原告陈述，涉案商铺的供电系通过租户自行预付充电的方式，即先交费后用电，被告亦确认该交费方式，但被告并没有提供确切证据证明其在充足预付费用的情况下原告采取了断电措施，故被告主张是原告采取了断电措施，证据不足，本院不予采纳。其次，根据查明的事实，原告在2020年6月30日对被告承租的商铺进行上锁，致使被告无法正常使用商铺。本院认为，虽然被告在此时已拖欠了一定数额的租金及物业管理费，属违约在先，但原告对此完全可以通过包括起诉的其他途径主张租金及物业管理费或主张其他权利，而在原告没有向被告主张解除合同的情况下，对被告承租的商铺进行上锁，确实对被告使用商铺造成影响，原告称此举为对涉案商铺物品进行保护，以避免物品丢失或受损，依据不足，本院不予采纳。而被告在原告上锁后，也没有积极履行义务，或向原告主张相应的权利，且被告的物品亦仍放置在商铺里，占用该商铺，此后双方对合同的履行与否均不置可否。鉴于此情况，对于租金及物业管理费的金额，在原告上锁前，本院确定按合同约定的标准支付，在原告上锁后，本院酌定按合同约定标准的50%支付租金及物业管理费。根据原告起诉时主张的期间，本院确定2020年4月1日至6月30日共91天被告应支付的租金为53826.5元（0.5元／天／平方米×1183平方米×91天）、物业管理费为53826.5元（0.5元／天／平方米×1183平方米×91天），其中4月份金额为35490元、5月份金额为36673元、6月份金额为35490元；2020年7月1日至10月21日共113天应支付的租金为33419.75元（0.5元／天／平方米×1183平方米×113天×50%）、物业管理费为33419.75元（0.5元／天／平方米×1183平方米×113天×50%），其中7月份金额为18336.5元、8月份金额为18336.5元、9月份金额为17745元、10月份前21天金额为12421.5元。因原、被告就合同是否解除或继续履行均未明确表示，亦未协商达成一致协议，故原告起诉后的租金及物业管理费应根据此后实际履行情况另行主张权利，而合同是否解除或继续履行，亦应由当事人另行协商或另循法律途径解决。关于原告诉请的逾期付款违约金问题。虽然双方对逾期付款违约金约定为每日1‰，但因逾期付款的损失主要表现为利息损失，故该约定的违约金计算标准过高，本院酌定逾期付款违约金标准以每日万分之一点七五计算，按每月应付金额分段计算，即2020年4月租金及物业管理费的违约金从2020年3月26日起计至实际给付之日止，2020年5月租金及物业管理费的违约金从2020年4月26日起计至实际给付之日止，以此类推。原告超过该部分逾期付款违约金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告杨**于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告佛山居然之家商业管理有限公司2020年4月1日至2020年10月21日期间的租金87246.25元、物业管理费87246.25元，并支付逾期付款违约金（按每日万分之一点七五计算，以每月应付租金和物业管理费分段计算，即2020年4月租金和物业管理费的违约金从2020年3月26日起计至实际给付之日止，2020年5月租金和物业管理费的违约金从2020年4月26日起计至实际给付之日止，以此类推）；驳回原告佛山居然之家商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取为2682元,由原告佛山居然之家商业管理有限公司负担902元，被告杨**负担1780元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  邱建聪二〇二一年三月二十九日书记员  罗凤华