广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终9594号上诉人（原审被告，反诉原告）：叶岸霖，男，汉族，1975年5月16日出生，住址：广东省惠州市惠阳区×××××××××××，身份证号码：441××××××××××××018。委托诉讼代理人：黄睿，广东伟伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王展业，广东伟伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：余单林，女，汉族，1986年10月29日出生，住址：广东省惠州市惠阳区××××××××××××××××××，身份证号码：522××××××××××××024。委托诉讼代理人：周龙，湖南人和（东莞）律师事务所律师。上诉人叶岸霖因与被上诉人余单林房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初4222号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人叶岸霖上诉请求：一、请求判决撤销（2020）粤1303民初4222号民事判决书，并依法改判：二、请求判决驳回被上诉人的全部诉讼请求：三、请求判决支持上诉人的全部反诉请求：1.请求判令确认被上诉人与上诉人于2019年2月24日签订的《商铺租赁合同》与《补充协议》于2020年7月7日解除。2.请求判令被上诉人向上诉人支付2019年12月至2020年7月的租金30400元及违约金暂计50768元（违约金按月利率30%，分别按下列方式计算：以3800元为本金，自2019年12月10日起计算币2020年1月10日；以7600元为本金，自2020年1月10日起计算至2020年2月10日；以11400元为本金，自2020年2月10日起计算至2020年3月10日；以15200元为本金，自2020年3月10日起计算至2020年4月10日；以19000元为本金，自2020年4月10日起计算至2020年5月10日；以22800元为本金，自2020年5月10日起计算至2020年6月10日；以26600元为本金，自2020年6月10日起计算至2020年7月10日；以30400元为本金，自2020年7月10日起计算至实际偿清之日），暂计合计81168元。3.请求判令反诉被告向反诉原告支付水费1216元。4.请求判令本案的本诉费用及反诉费用由反诉被告承担。以上诉讼请求金额总计暂计82384元。四、请求判令被上诉人承担本案的诉讼费。事实与理由：一、一审法院认定“原告（被上诉人）持有涉案商铺钥匙期间，发生在双方对搬迁费补偿协议期间，不能认定为原告的有效租赁期间，不发生租赁合同终止后实际占用费的效力”，于法无据。被上诉人持有涉案商铺的钥匙，其即有效占有涉案商铺，其占有涉案商铺的租金、占用费都应当由被上诉人承担。双方在协商搬迁补偿期间，不能成为其不支付2020年4月18日至2020年7月7日之间的租金、占用费的理由。在2020年4月18日至2020年7月7日期间，涉案商铺的钥匙一直在被上诉人手上，无论被上诉人是否使用涉案商铺，涉案商铺都始终处于被上诉人的占有之下。无论《商铺租赁合同》、《补充协议》在什么时候解除，即使在此期间双方在协商搬迁费补偿的问题，但涉案商铺处于被上诉人的占有、控制之下，其应当支付租金、占此费。搬迁费补偿协议期间并未实质影响被上诉人占用、使用涉案商铺。因此，一审法院认定搬迁费补偿协议期间不是有效租赁期间，存在严重的事实认定错误。二、《补充协议》约定的补偿是建立在合同在履行过程中，上诉人出售房屋且导致被上诉人被迫搬迁的基础上的。而本案中，《商铺租赁合同》及《补充协议》因为被上诉人严重逾期支付租金而解除，且在解除之前，被上诉人一直正常使用涉案商铺，所以被上诉人无权请求上诉人支付补偿。而且，按照被上诉人的计算方式，被上诉人主张的80287元补偿未按照实际租赁期限计算，与事实不符，上诉人对此说法不予认可。《补充协议》约定的补偿是建立在合同在履行过程中，上诉人出售房屋且导致被上诉人被迫搬迁的基础上的。而本案中，《商铺租赁合同》及《补充协议》因为被上诉人严重逾期支付租金而解除，且在解除之前，被上诉人一直正常使用涉案商铺，所以被上诉人无权请求上诉人支付补偿。上诉人与被上诉人于2019年2月24日签订《商铺租赁合同》、《补充协议》，并于2020年7月7日解除，被上诉人实际占有、使用涉案商铺共18个月。按照被上诉人的计算方式，搬迁补偿费应当以18个月为基准计算，故搬迁补偿费为130000元/36个月×18个月=65000元，而非被上诉人主张的80287元。因此，一审法院判决上诉人支付80287元补偿与实际情况不符，存在严重的事实认定错误。三、上诉人的一审诉讼请求是“判令上诉人支付其搬迁费用、剩余补偿租金费用80287元和退押金11400元，合计人民币91687元。”（2020）粤1303民初4222号民事判决书认定不予采纳被上诉人主张上诉人退还押金的请求，但该判决书第一项判项判决上诉人应向被上诉人支付91719.39元，错误处分当事人的权利，违反了处分原则、“不告不理”原则。被上诉人请求一审法院判令上诉人支付其搬迁费用、剩余补偿租金费用80287元和退押金11400元，合计人民币91687元。一审法院因被上诉人未提供押金收据，认定该请求依法无据，不予采纳，故上诉人无需向被上诉人退还押金11400元。另外，一审法院判决上诉人向被上诉人补偿搬迁费91719.39元，扣除押金部分，该判决已超越被上诉人请求补偿的80287元。根据“不告不理”原则、处分原则，一审法院判决超越了当事人的诉讼请求范围，错误处分了当事人的实体权利，严重侵害了当事人的合法权益。四、被上诉人至2019年12月起未向上诉人支付涉案商铺租金，构成违约，应当承担逾期支付商铺租金的违约责任。被上诉人于2020年7月7日交还涉案商铺钥匙，租赁合同终止，故《商铺租赁合同》、《补充协议》的存续期间为2019年2月24日至2020年7月7日。被上诉人至2019年12月起未向上诉人支付商铺租金，构成违约。根据《商铺租赁合同》约定，被上诉人应承担逾期支付商铺租金的违约责任。综上所述，被上诉人于2020年7月7日将涉案商铺钥匙交还上诉人，双方签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》终止。期间，被上诉人未支付租金，构成违约，应当承担迟延支付租金的违约责任。另外，一审法院对案件认定事实前后矛盾，存在严重的事实认定错误。同时，一审法院违反了不诉不理的原则，判决超越了当事人的请求范围，错误处分了当事人的权利。因此，一审法院对案件事实存在严重的认识错误，望贵院公平公正审理本案，依法判决撤销（2020）粤1303民初4222号民事判决，并依法改判。被上诉人余单林答辩称：1.《商铺租赁合同》、《补充协议》的租赁合同属于诺成性合同，合法有效，属于双方真实意思的表示，意思到达对方时生效，双方均应该按照合同、协议约定履行双方约定权利、义务。2.其一、被答辩人在一审庭审期间对于2019年10月出卖房屋事实是认可的，一审庭审对于本案事实的调查和认定是根据被答辩人回答和事实作出认定，被告2019年10月向原告提出搬迁该意思表示到达答辩人处时租赁合同法律关系终止。其二、在补偿费沟通过程中，被答辩人也承认需要补偿给答辩人费用，只是补偿费用金额没有谈妥，2019年10月被答辩人出卖商铺后租赁合同终止到2020年4月18日是占用期间。其三、答辩人搬迁完毕后告知了被答辩人搬迁完了，被答辩人提供给法院微信聊天证据中确认收到了搬迁完毕情况，被答辩人要求支付2020年4月18日到2020年7月7日期间占用费没有事实和法律依据。3.《商铺租赁合同》、《补充协议》属于诺成性合同，双方解除合同事项是因为2019年10月被答辩人出卖完商铺事实提出让原告搬迁，被答辩人出卖完商铺和要求原告搬迁即表明是被答辩人出卖房屋导致提前解约，按照《商铺租赁合同》“四、甲乙双方不得无故提前终止合同，否则违约方承担一切责任。”及《补充协议》约定内容，被答辩人需要支付剩余补偿搬迁费用符合双方合同约定和协议。4.答辩人对于被答辩人诉请补偿费用和搬迁费作为一个诉讼整体诉请金额，一审法院按照被答辩人终止合同实际发生月份日期来计算补偿和搬迁费用是符合事实和实际情况，从公平公正、损害填补规则来说，一审法院判决是合理的。原审原告余单林向原审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付原告搬迁费用、剩余补偿租金费用80287元和退押金11400元，合计人民币91687元。2.本案全部诉讼费用由被告承担。原审反诉原告叶岸霖向原审法院反诉请求：1.请求判令确认反诉原告与反诉被告于2019年2月24日签订的《商铺租赁合同》与《补充协议》于2020年7月7日解除；2.请求判令反诉被告向反诉原告支付2019年12月至2020年7月的租金30400元及违约金暂计50768元（违约金按月利率30%，分别按下列方式计算：以3800元为本金，自2019年12月10日起计算至2020年1月10日；以7600元为本金，自2020年1月10日起计算至2020年2月10日；以11400元为本金，自2020年2月10日起计算至2020年3月10日；以15200元为本金，自2020年3月10日起计算至2020年4月10日；以19000元为本金，自2020年4月10日起计算至2020年5月10日；以22800元为本金，自2020年5月10日起计算至2020年6月10日；以26600元为本金，自2020年6月10日起计算至2020年7月10日；以30400元为本金，自2020年7月10日起计算至实际偿清之日），暂计合计81168元。3.请求判令反诉被告向反诉原告支付水费1216元。4.请求判令本案的本诉费用及反诉费用由反诉被告承担。以上诉讼请求金额总计暂计82384元。原审法院认定事实：2016年7月1日，被告以自己名义将其父亲叶松生名下位于广东省惠州市惠阳区×××××××××××××商铺出租给第三人，租赁期限为6年，即自2016年7月1日起至2022年6月30日止。2019年2月24日，原告与被告协商后，由原告向第三人支付商铺转让费用75000元，按被告与第三人约定的租赁协议内容承接租赁上述商铺，双方于当日签订《商铺租赁合同》及《补充协议》，约定：“一、租赁商铺状况。1.甲方将其所位于广东省惠州市惠阳区×××××××××××××商铺出租给乙方经营余单林使用。2.该商铺面积为100平方米，出租给乙方经营快餐店使用。3.甲方已将出租商铺的权属状况明确告知乙方，对此乙方已完全知悉。4.甲方出租的商铺为空铺，商铺内外装修一切由承租方负责，包括砌墙、水电增容等。二、租期和租金支付方法。1.租期为6年，自2016年7月1日起至2022年6月30日止。2.租金(即自2016年8月1日起至2022年6月30日止），商铺每月租金按人民币3800元/月计算，以上租金不含税费，水电费。3.甲方收取商铺租金时需出具收租凭证，但如果乙方要求甲方开具正式发票，所需费用由乙方承担。4.乙方需在本合同生效当日起向甲方支付第一个月的租金人民币3800元，并交纳3个月人民币11400元作为押金，两项合计人民币15200元；押金在租赁期满后，如无应扣减费用，甲方应无息退回乙方。三、商铺租赁费用及相关事项。1.乙方应自行办理经营所需的证照，合法经营。经营过程中产生的各种税费与债权债务由乙方承担。水、电费由乙方自行缴交，如乙方拖欠的水、电费超过一个月，甲方有权停止供水供电，所造成的损失由乙方负责。2.商铺租金由乙方在每月10日前交纳给甲方。乙方逾期交付租金超过15天的，除仍应补足欠租外，并按应交租金的2%，以天数计算向甲方交纳违约金。3.甲方拥有出租的商铺需来源合法，未涉及其它债权债务，由于该商铺等产权问题引起的纠纷由甲方负责处理。4.若甲方转让出租商铺的部分或全部产权，或进行其他改建，甲方应确保乙方继续按照本合同使用出租商铺并不得妨碍乙方正常经营；若甲方无法确保乙方权益的，按甲方提前终止合同按违约处理，甲方应赔偿乙方损失。......7.租赁期间，出租商铺如因自然灾害等不可抗力因素导致乙方无法经营，乙方与甲方协商处理。四、合同的终止。1.甲乙双方不得无故提前终止合同，否则，违约方承担一切责任。2.租期届满乙方需继续承租的，应提前6个月书面通知甲方，甲方同意续租的，双方另行签订租赁合同。甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于租赁期限届满之日迁离租赁物，乙方装修添加的可移动设施由乙方自行处理；所有固定的装饰物及水电设施不得拆除，归甲方所有。如乙方无违约行为，甲方扣除乙方应缴的费用外，剩余部分押金退还乙方。五、其他条款：1.本合同未尽事宜，经双方协商一致后，可另行签订补充协议。补充协议与本合同有同等法律效力.....”。同日，原、被告签订《补充协议》，约定：“如遇房东整栋楼出售，房东提前通知承租方搬迁事宜。房东按照租赁合同剩余租赁时间比例补偿承租方搬迁费用，剩余补偿租金以130000元整人民币36个月月租为基准，按合同剩余时间比例计算补偿金额。”原、被告签订以上合同及协议后，原告将商铺交付被告使用；实际租期从2019年2月24日开始执行；被告向原租赁人支付转让费用75000元后开始接手经营案涉商铺，但没有向原告支付11400元的押金，其最后一次支付租金时间为2019年11月17日。原告租赁案涉商铺期间，被告于2019年10月份已将该商铺出售情况通知原告，并在微信聊天中表达了让原告搬迁的要求。原告因双方有签订的《补充协议》约定被告应向原告补偿搬迁费的事由，自2019年12月起没有支付租金给被告。之后，原告因疫情原因至2020年3月9日恢复商铺经营，于4月18日完成搬迁。2020年4月25日，原告以微信方式并通知被告其已搬迁完毕，要求双方进行结算，但双方在微信中就搬迁补偿问题协商未果。原告于2020年7月7日将商铺钥匙交回给被告。另，案涉商铺交易后，现处于办理过户办证过程中。原审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》均是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定、不损害他人利益，属合法有效合同，双方当事人应当全面履行。商铺租赁合同履行过程中，因商铺所有权人需出售商铺，被告于2019年10月向原告提出搬迁要求。被告要求原告搬迁即表明其终止履行合同的意思表示，双方签订的《补充协议》是附条件合同，被告上述意思表示到达原告时，《补充协议》条件成就并生效。搬迁商铺应当给予合理的期限，原告在支付2019年11月的租金后，因新冠病毒疫情原因暂停经营，延误至2020年4月18日完成搬迁。原告不能在合理期限内完成搬迁，应当认定为有客观原因，理由正当。原告完成搬迁后，及时要求被告依《补充协议》约定结算搬迁费用。双方当事人以微信聊天方式协商搬迁费补偿未果，原告于2020年7月7日将商铺钥匙交回给被告。原告持有案涉商铺钥匙期间，发生在双方对搬迁费补偿协商期间，不能认定为原告的有效租赁期间，不发生租赁合同终止后实际占用费的效力。为此，对原告自认租赁合同终止时间为2020年4月18日，原审法院予以确认。本诉中，根据原、被告签订的《商铺租赁合同》第三条“4.若甲方转让出租商铺的部分或全部产权，或进行其他改建，甲方应确保乙方继续按照本合同使用出租商铺并不得妨碍乙方正常经营；若甲方无法确保乙方权益的，按甲方提前终止合同按违约处理，甲方应赔偿乙方损失。”应当认定被告要求原告搬迁属提前终止租赁合同的行为，依上述约定应按违约处理，由被告承担相应的违约责任。原告以被告提前终止合同需对其作出补偿为由，自2019年12月起未向被告支付租金，不构成违约，不承担违约责任，但其应依自认的租赁合同终止日期向被告支付占用商铺期间的租金。为此，原告依《补充协议》约定，主张被告支付搬迁费，依法有据，原审法院予以支持；其能计得的搬迁费为：91719.39元（即剩余租赁时间2020年4月18日至2022年6月30日，共25个月12天，平均月补偿费为3611元）。原告主张被告退还押金11400元，因被告否认收取原告的押金，原告未能提供押金收据佐证，故该请求依法无据，原审法院不予采纳。反诉部分，原、被告于2019年2月24日签订的《商铺租赁合同》因商铺所有权人出售商铺而于2019年10月份被告要求原告搬迁的意思表示到达原告时终止，但原告自认上述合同于2020年4月18日终止，原审法院予以确认。同时，被告提前终止合同已构成违约，其未能与原告依《补充协议》完成结算，主张确认以上租赁合同及《补充协议》于2020年7月7日解除，没有事实和法律依据，原审法院不予采纳。至2020年4月18日搬离商铺之日，是原告实际占用商铺期间。原告已向被告支付2019年11月份的租金，仍应当支付自2019年12月起至2020年4月18日的租金。被告主张原告支付2019年12月至2020年7月的租金，该主张中可合理计算的原告实际占用期间的租金为17479.99元（实际占用期间为2019年12月至2020年4月18日共计4个月18天，按每月租金3800元计算），但原告应缴纳的租金可以按协议约定与被告进行结算，并抵销。被告提前终止租赁合同属违约一方，其主张原告未付租金的违约金，没有事实和法律依据，原审法院不予采纳。被告主张原告支付水费1216元，但没有提供任何证据证明，依法应承担举证不能的法律后果。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十五条第一款、第六十条、第一零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第三条、第八十五条、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）叶岸霖应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告（反诉被告）余单林补偿搬迁费91719.39元；二、驳回原告（反诉被告）余单林其他诉讼请求；三、原告（反诉被告）余单林应于本判决发生法律效力之日起十五日内向被告（反诉原告）叶岸霖支付租金17479.99元；四、驳回被告（反诉原告）叶岸霖的其他诉讼请求。以上一、三项互相抵销后，被告（反诉原告）叶岸霖应向原告（反诉被告）余单林补偿74239.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1046元，反诉费929.8元，合计1975.8元，由原告（反诉被告）余单林负担250元，被告（反诉原告）叶岸霖负担1725.8元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对上诉人的上诉请求，本院析理如下：被上诉人租赁涉案商铺期间，上诉人将商铺出售情况通知被上诉人，并让被上诉人搬走。由于双方在《商铺租赁合同》中约定了搬迁补偿费事宜，但关于搬迁补偿费没有达成一致意见，被上诉人未交租不构成违约。按照《商铺租赁合同》的约定，上诉人应当支付搬迁补偿费给被上诉人，但被上诉人在原审诉求的搬迁费用为80827元，原审超诉请支持不当，予以纠正，由上诉人支付被上诉人搬迁费为80827元。被上诉人于2020年4月18日搬离商铺，已经没有占有涉案商铺，上诉人认为应当以被上诉人交回商铺钥匙的时间即2020年7月7日计付占用费没有事实依据，不予采纳。上诉人的其他上诉无理，不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求有理部分予以支持，无理部分予以驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理不妥，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初4222号民事判决第三项和诉讼费用分担部分；二、撤销广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初4222号民事判决第二、四项；三、变更广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初4222号民事判决第一项为：叶岸霖应于本判决发生法律效力之日起十五日内向余单林补偿搬迁费80827元；四、驳回余单林其他诉讼请求；五、驳回叶岸霖其他诉讼请求。双方的债权债务抵销后，叶岸霖应向余单林补偿63347元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审受理费3782元，由上诉人叶岸霖承担3000元，由被上诉人余单林承担782元。本判决为终审判决。审 判 长 卫书平审 判 员 蓝惠兰审 判 员 寇 倩二〇二一年三月十九日法官助理 梁丽欣书 记 员 严 倩