广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民初61号 原告：朱竟余，男，1986年1月20日出生，住址：台湾省台北市松山区，身份证统一编号：Ｃ121143432。 委托诉讼代理人：李昆林，广西精一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾月英，广西精一律师事务所律师。 被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇。统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘运平，广西万益（防城港）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨秀秦，广西万益（防城港）律师事务所律师。 原告朱竟余与被告广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告朱竟余的委托诉代理人曾月英，被告富乐华公司的委托诉讼代理人刘运平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱竟余向本院起诉请求：1、解除朱竟余与富乐华公司于2018年3月6日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：FCG2018043327)；2、富乐华公司向朱竟余返还已付购房款438215元并支付利息51029.78元（利息计算方式：①以438215元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2018年3月6日计算至2019年8月19日为30702.44元；②以438215元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（ＬＰＲ）从2019年8月20日暂计算至2020年9月15日为20327.34元，以后产生实际计至富乐华公司清偿购房款及利息之日止，利息共计51029.78元）；3、本案的诉讼费用由富乐华公司承担。事实与理由：朱竟余与富乐华公司于2018年3月6日签订了商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＦＣＧ2018043327），约定由朱竟余购买富乐华公司开发的广西防城港市中心区商品房，总价为438215元，付款方式为一次性付清，交房日期为2018年12月31日。富乐华公司逾期交房超过360日的，朱竟余有权解除合同、要求富乐华公司退还已付购房款并从朱竟余付款之日起按银行同期贷款利率计付利息。合同签订当日，朱竟余已按照约定于2018年3月6日支付全部购房款；但交房期限届满后，该商品房一直未能取得竣工验收备案证明，富乐华公司至今未能向朱竟余交付该商品房。富乐华公司未能交房已经超过360日，依据合同第十二条第2款约定，朱竟余自2019年12月26日起享有合同解除权，有权请求解除《商品房买卖合同》并要求富乐华公司在解除通知到达之日起15内向朱竟余退还全部已付购房款438215元，同时富乐华公司应当自朱竟余付款之日即2018年3月6日起按银行同期贷款利率向朱竟余计付利息。 富乐华公司辩称，其不同意解除合同。理由如下：一、商品房买卖合同的合同目的并非无法实现，为促进交易稳定和市场经济，应当保持合同的持续稳定性，不应判决解除合同。二、朱竟余购买的涉案商品房现正处于整改、验收过程，预计三个月内可取得所有符合交房手续。三、朱竟余购买的同一栋楼的其他房屋已经完成交房手续，部分业主已经入住房屋。四、富乐华公司对于逾期交房给朱竟余造成的经济损失，愿意给予相应的经济补偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。富乐华公司提交的证据建设工程质量竣工验收意见书，证明涉案房屋已取得验收合格证明，朱竟余对该证据的证明内容不予认可，认为该证据只能证明涉案房屋于2021年1月21日进行五方验收，且未经房管部门的竣工验收备案，仍不符合双方合同第九条约定的房屋交付条件，合同目的能否实现与朱竟余行使约定解除权没有关联性。本院认为，富乐华公司提交的建设工程质量竣工验收意见书真实合法，与本案有关联，本院予以采纳。 综合本案证据及双方当事人的诉辩意见，本院认定事实如下：2018年3月6日，朱竟余（买受人）与富乐华公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＦＣＧ2018043327），约定朱竟余购买富乐华公司开发的广西防城港市中心区房屋，建筑面积71.66平方米,每平方米单价为6115.2元,总价为438215元。合同签订当日，富乐华公司出具收款收据确认已收到朱竟余交来案涉商品房全部房款438215元。合同第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合：1、已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条交付时间约定：出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在360日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。（2）逾期超过360日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款（不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同还对其他事项作了约定。 2020年9月8日，防城港市建设工程质量安全监督站（以下简称防城港市质监站）作出《工程质量隐患限期整改通知书》，对富乐华公司承建的北部湾财经中心9#楼（案涉商品房所在楼栋）的工程进行节能验收监督、逐套抽查，要求富乐华公司限期整改。2020年9月24日，富乐华公司做出整改完成报告并报防城港市质监站。2020年12月10日，防城港市质监站抽查案涉商品房所在楼栋的工程质量控制资料基本齐全。 另查明，朱竟余于2020年9月18日向本院提起本案诉讼，本院于2020年10月22日向富乐华公司送达起诉状副本。截至本案法庭辩论终结当天2020年11月26日，富乐华公司未能向朱竟余交付案涉房屋。案涉房屋所在楼栋于2021年1月21日通过建设工程质量竣工的五方验收，结论为工程质量合格。 综合双方当事人的诉辩及陈述意见，本案的争议焦点为：朱竟余请求解除涉案商品房买卖合同、富乐华公司向朱竟余返还已付购房款并支付利息有无事实和法律依据。 本院认为，由于朱竟余是台湾地区居民，故本案属于涉外民事纠纷，应先确定准据法的适用。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，当事人明确表示选择适用中华人民共和国法律，故本案的实体处理应当适用中华人民共和国法律。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案中，富乐华逾期交房的法律事实自民法典实施前一直持续至民法典施行后，故本案应适用民法典的规定。 关于案涉《商品房买卖合同(预售)》是否应解除的问题。涉案合同是朱竟余与富乐华公司的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。合同约定交房时间为2018年12月31日，逾期超过360日后,买受人有权解除合同。截至2020年9月18日朱竟余向本院起诉之日，富乐华公司已逾期交房超过360日，构成违约，朱竟余有权解除合同。富乐华公司辩称案涉房屋现正处于整改、验收过程，预计三个月内可取得所有符合交房手续，为促进市场交易和维护合同交易稳定性，应当不予解除合同。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”的规定，本案中，尽管案涉房屋已于2021年1月21日通过了五方验收，但未取得合同约定的建设工程竣工验收备案证明文件，且距合同约定的交房时间已超过2年，朱竟余有权根据合同约定行使合同解除权，朱竟余在将来能否实现其合同目的并不影响其行使约定解除权。因此富乐华公司的该抗辩不能成立，本院不予采纳。由于合同没有约定合同解除权的行使期限，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十四条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”的规定，朱竟余应当自知道或应当知道解除事由之日起一年内行使合同解除权，即从富乐华公司逾期交付超过360日即2019年12月27日开始计算一年的除斥期间。朱竟余于2020年9月18日向本院起诉要求解除案涉合同，并未超出合同解除权的除斥期间，因此，本院对朱竟余关于解除案涉合同的诉讼请求予以支持。 关于案涉合同的解除时间问题。朱竟余于2020年9月18日向本院提起本案诉讼，富乐华公司于2020年10月22日签收起诉状副本，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”的规定，本院确认案涉合同的解除时间应当为本院向富乐华公司送达起诉状副本之日即2020年10月22日。 关于富乐华公司应否向朱竟余返还已付购房款并支付利息的问题。因案涉合同已解除，根据合同的约定及《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第二款“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外”的规定,朱竟余要求富乐华公司返还购房款438215元并支付利息损失,有事实和法律依据,应予以支持。利息以438215元为基数，自朱竟余付清全部房款之日2018年3月6日开始，按中国人民银行同期贷款利率从2018年3月6日计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起的利息按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率(LPR)计算至该购房款付清之日止。 综上所述，朱竟余的诉讼请求成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十四条第二款、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下： 一、原告朱竟余与被告广西富乐华房地产开发有限公司于2018年3月6日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：FCG2018043327)已于2020年10月22日解除； 二、被告广西富乐华房地产开发有限公司向原告朱竟余返还购房款438215元并支付利息(利息计算方法:以438215元为基数,从2018年3月6日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算,自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至该购房款付清之日止)。 以上债务,义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内,向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费8638.67元（原告朱竟余已预交），由被告广西富乐华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，原告朱竟余可在判决书送达之日起30日内，被告广西富乐华房地产开发有限公司可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状正本四份，并按对方当事人人数提供副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费8638.67元（收款单位：广西壮族自治区高级人民法院，账号：20×××77，开户行：农行南宁市万象支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 蒙   志   相 审 判 员 禤汉奇审判员黄玉霞 二〇二一年三月三十日 法官助理 胡   雅   萍 书 记 员 何       维