广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂06民终169号 上诉人（原审被告）：冯有权，男，1969年2月24日出生，住广西东兴市。 上诉人（原审被告）：叶云，女，1970年8月8日出生，住广西东兴市。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：梁永余。 被上诉人（原审原告）：陈亚强，男，1972年8月7日出生，住广东省电白县。委托诉讼代理人：刘建军。 原审第三人：王业军，男，1974年10月20日出生，住广西柳州市柳南区。 上诉人冯有权、叶云因与被上诉人陈亚强及原审第三人王业军商品房销售合同纠纷一案，不服东兴市人民法院（2020）桂0681民初1401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 冯有权、叶云上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回陈亚强的全部诉讼请求； -2- 2.本案诉讼费用由陈亚强负担。事实和理由：一审判决认定事实错误、适用法律不当。一、房屋买卖合同涉嫌事后伪造，且被上诉人未支付过购房款。理由有：（一）房屋买卖合同出卖人处署名不是上诉人所为,证明第三人与被上诉人串通伪造合同的意图;（二）合同第六条约定2016年7月1签订后5日内付款6万,余款11万于2017年7月1日内付清。收据显示被上诉人于2016年7月21日才付款7万元,且付款没有其他证据予以佐证,现金支付与常理不符。（三）收据10万元发生于2017年2月17日,而上诉人已于2017年1月6日作出撤销《委托书》声明,并于1月11日送达第三人(王松林),一审以上诉人未经过登报公告等方式宣告而不予以认可撤销效力,不尊重法律事实。不管第三人是否于2017年2月17日收到10万元,均对上诉人不产生约束力。第三人的行为为无权代理,对上诉人不发生效力。上诉人从来未对第三人的行为作出任何形式的追认,依据《民法总则》第一百七十一条规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,未经被代理人追认的,对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的,视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的,善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿,但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的,相对人和行为人按照各自的过错承担责任。”以上可证实被上诉人没有支付完购房款。二、房屋买卖合同应属无效。第三人并未实际收到过款项,即使收款也是第三人的个人行为,上诉人没有收到过款项,证实被上诉人并没有按合同第六条约定支付过购房款。在没有完全支付购房款的情况下而要求上诉人返还合同约定的购房款并承担违约责任，没有事实基础。再依据《合 -3- 同法》第五十二条“有下列情形之一的,合同无效:……(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;”规定,证明第三人与被上诉人恶意串通,损害上诉人利益,因此,案涉买卖合同应属无效。三、第三人明知其委托授权被撤销后而收取相应房款，是故意而为之，依法对上诉人没有约束力，此外，依据其故意收款或有意串通的意图，可证明上诉人对合同的履行没有任何过错，即便法院认为案涉合同有效，但相应的违约责任不应由没有任何过错的上诉人承担，尤其是房屋差价损失的赔偿更是没有任何依据，在没有任何证据证实房屋的差价的前提下，一审法院所确认的房屋差价损失缺乏事实和法律支撑。 被上诉人辩称，一审判决认定事实清楚，请求维持原判。上诉人至今未提供任何证据证明被上诉人与第三人串通以及未支付购房款，其意见因不被法庭采纳。3、被代理人与代理人实施的民事法律行为，对被代理人发生法律效力，被上诉人作为购房方不清楚上诉人与第三人的具体情况，但已经支付购房款，而目前该房已过户给案外人，合同目的已无法实现，上诉人应当承担责任，包括被上诉人期待的利益。 第三人述称，一审判决正确，请求维持原判。涉案买卖合同是在撤销委托之前签订的，所以第三人有义务追被上诉人收款，收款后就出具了相应的10万元票据，因装修款在没有结算之前，会保留该款项在第三人处。再者，因第三人经营东兴市我爱我家国际大酒店有限公司，且被上诉人与上诉人相互认识，该夫妻二人与第三人都清楚涉案房屋至今由被上诉人占有并居住。 杨亚强向一审法院起诉请求：1.解除冯有权、叶云、杨亚强和王业军于2016年7月1日签订的《商品房买卖合同》；2.冯有权、叶云向陈亚强返还购房款170,000元并支付利息（利息计算：以170,000元为本金，按年利率6% -4- 自冯有权、叶云收到购房款之日起计至实际返还之日止）；3.冯有权、叶云向杨亚强赔偿损失50,000元；4.诉讼费由冯有权、叶云负担。 一审法院认定事实：2015年4月10日，冯有权、叶云经东兴市公正处公证委托王业军出售两人共有的位于东兴市地块）房屋的第十二层至第十六层共五层约122套房产。2016年7月1日、7日，王业军凭委托书与陈亚强签订《房屋买卖合同》，约定陈亚强购买涉案房屋，房屋面积共50平方米，总价为170000元；合同签订后现房交付，购房款以现金支付，在合同签订后5日内付款60000元，余款2017年7月1日前付清；买受人的房屋仅作酒店公寓使用；出卖人应当在商品房交付使用后3年内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的过错，不能按照合同约定期限向主管部门报送办证资料，致使买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的5%向买受人支付违约金；合同还对其他事项作了详细约定。 2016年7月21日，王业军出具收据一张给陈亚强收执，载明收到陈亚强交来1502号房购房款70,000元。 2017年1月6日，冯有权、叶云公证撤销对王业军的委托。当月11日，案外人王松林在《撤销声明书》下方写道“文件已收到，王松林（代收）。2017.1.11。” 2017年2月17日，王业军出具收据一张给陈亚强收执，载明收到陈亚强交来1502号房购房款100,000元。 -5- 另查明，2018年，涉案房屋已被冯有权、叶云出售并过户至案外人王自阳、刘金兰名下。陈亚强在一审庭审中明确第三项诉请是基于房屋差价主张，对此冯有权、叶云未就其向案外人出售房屋的房价进行举证。 2018年4月2日，王业军委托案外人王松林代其与冯有权对接、盘算2017年4月26日至2017年11月26日共六个月房屋事宜，达成协议并代签协议书。 一审法院认为，关于陈亚强与冯有权、叶云之间是否成立房屋买卖合同关系的问题，冯有权、叶云系自然人，不是经营房地产开发的企业，本案是一般房屋买卖合同纠纷而非商品房销售合同纠纷。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，王业军受冯有权、叶云委托出房屋，王业军与陈亚强签订《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。该合同对冯有权、叶云产生约束力，陈亚强与冯有权、叶云成立房屋买卖合同关系。冯有权、叶云以房款为现金交付为由辩称陈亚强与王业军存在串通损害其利益的意见，理据不足，不予采纳。 关于陈亚强是否已经履行付款义务的问题，第一张70,000元的收据在王业军受托卖房期间出具，可以确认陈亚强已经支付70,000元购房款。冯有权、叶云曾委托王业军代售房屋，其二人在撤销王业军授权后，应当与王业军对已出售的房屋进行对账结算。其次，即便王业军未主动向冯有权、叶云披露已出售房屋的事实，其二人亦应当通过发布公告等有可能让购房者知悉的方式公布撤销王业军授权的事实。现冯有权、叶云仅通过公证的方式撤销授权，并未产生对外公示的效果，在第 -6- 三人无从知晓的情况下，不得对抗善意第三人。冯有权、叶云未能举证证明陈亚强在支付第二笔100,000元购房款时明知其二人已撤销对王业军的授权，也未能证明陈亚强与王业军之间存在串通损害其利益。据此，可以确认王业军已代冯有权、叶云代收了全部170,000元购房款，陈亚强已履行合同约定的付款义务。陈亚强与冯有权、叶云成立房屋买卖合同关系在先，陈亚强已支付完购房款，冯有权、叶云再将涉案房屋出售给他人并已办理过户登记，冯有权、叶云构成根本性违约。陈亚强作为守约方，因为冯有权、叶云的违约无法取得涉案房屋，合同目的已无法实现。陈亚强诉请解除合同并要求冯有权、叶云返还购房款170,000元，有事实与法律依据，一审法院予以支持。至于王业军收取购房款后是否已交给冯有权、叶云，属于二者之间的委托合同纠纷，本案不予处理。 关于陈亚强诉请要求支付利息及赔偿损失的问题，虽然合同约定出卖人逾期交房导致合同解除时的违约责任，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，守约方有权依据实际损失请求提高违约金，陈亚强已明确赔偿损失的诉请是基于房屋现实价值与合同价款之间差价损失，该项主张明确包含了主张上调违约金的意思表示。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”房屋价格波动是正常的市场现象，陈亚强与冯有权、叶云应当预见到房屋价格的波动，意识到房屋交易中承受的市场风险。如合同正常履行，陈亚强取得涉案房屋的所有权后，其可以正当享受涉案房屋的用益物权以及转卖房屋所得的收益。因此，房屋现实价值与原约定的购房款之间的差价属于合同正常履行后陈亚强可以获得的利益。鉴 -7- 于冯有权、叶云已实际将涉案房屋出售、过户至案外人，房屋差价的数额原本可以参照案外人购买涉案房屋实际支付的购房款计算。在陈亚强提出差价的主张后，冯有权、叶云未能就此进行举证，陈亚强主张按每平米上涨1,000元的标准赔偿差价损失，符合当地房地产市场行情，一审法院予以确认。赔偿房屋差价已可以弥补陈亚强支付购房款后未能取得房屋差价的损失，其再要求按付款时间起算利息，与违约责任弥补损失的原则不符，一审法院不予支持。陈亚强要求解除合同，返还购房款后，至少还存在资金占用的损失。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，冯有权、叶云应自陈亚强本案起诉之日起，按起诉时一年期贷款市场报价利率支付购房款占用期间利息。 关于陈亚强违约责任的问题，冯有权、叶云提出陈亚强逾期付款应按合同第七条承担违约责任。经查，王业军于2016年7月7日签署合同，按该合同约定，陈亚强应在7月12日前支付60,000元购房款，而陈亚强直到当月21日才付款70,000元，应按逾期9天承担违约责任，即向冯有权、叶云支付60,000元×0.0001元/天×9天=54元违约金，此款在房屋差价赔偿中扣减。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四之规定，判决：一、解除陈亚强与冯有权、叶云、王业军签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2016052501）；二、冯有权、叶云向陈亚强返还购房款170,000元并支付资金占用期间利息（利息计算：以170,000元为基数，自2020年9月22日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付）；三、冯有权、叶云向陈亚强赔偿房屋差价损失49,946元；四、驳 -8- 回陈亚强的其他诉讼请求。案件受理费4,600元，减半收取2,300元（陈亚强已预交），由冯有权、叶云负担。 本院二审期间，被上诉人围绕上诉请求提交了（2020）桂0681民初1045号民事判决书一份。证明被上诉人已全款购买本案涉案的房屋。经质证，上诉人认为第三人已提起上诉，该判决查明的相关内容尚未确定，不能作为参考依据。第三人对该证据无异议并主张已对该案提起上诉。本院认为，尚无证据证明该案已生效，不予采纳。 一审判决查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，关于涉案《商品房买卖合同》是否有效的问题，经查，2015年4月10日，上诉人经东兴市公正处公证委托第三人出售两上诉人共有的位于东兴市地块）房屋的第十二层至第十六层共五层约122套房产，涉案房产就在其中。作为代理人的第三人凭以上经公证的委托书于2016年7月1日、7日以上诉人的名义与被上诉人签订《商品房买卖合同》，约定被上诉人购买涉案房屋，上诉人未提交证据证明该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条的情形，该合同系被上诉人与第三人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”规定，该合同对被代理人，即上诉人发生法律效力，上诉人与被上诉人成立合法有效的买卖合同关系，上诉人关于涉案合同系被上诉人与第三人伪造的辩解，无证据支持更无事实与法律依据，本院不予采纳。 关于被上诉人是否已经履行付款义务的问题，如一审判决所述，7万元收据在 -9- 第三人受托期间出具，即使没有转账记录，但结合合同约定、被上诉人及第三人的陈述，可认定被上诉人已支付7万元购房款。上诉人主张第二张收据所涉及的10万元在其撤销第三人的授权之后，第三人擅自收取款项的行为系无权代理，对上诉人不生效。本院认为，委托书载明第三人可以上诉人的名义与买方签订买卖合同、代收房款。被上诉人基于此将房款交予第三人，符合委托书及《商品房买卖合同》的约定，虽然上诉人于2017年1月6日公证撤销对第三人的委托，但未将该事实告知被上诉人，亦未提交证据证明被上诉人在支付10万元时就已经知道或应当知道其已撤销第三人的代理资格，故可认定被上诉人交付涉案款项给第三人时在主观上属于善意且无过失。根据《民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”规定，尽管上诉人在涉案10万元支付前已撤销其对第三人的授权，但第三人提交的经过公证的委托书在客观上形成了其仍具有代理上诉人收取购房款项权利的表象，对作为一个外地购房者的被上诉人，使其有理由相信第三人出具的购房款收据为上诉人即出卖人所为，第三人的行为构成了表见代理，代理产生的权利义务应由被代理人上诉人承担。因此，讼争十万元虽非上诉人直接收取，但仍属支付涉案购房款，第三人收取该款项的法律后果应归于上诉人，至此，被上诉人已履行合同约定的付款义务。 关于被上诉人诉请上诉人赔偿损失及支付利息的问题。被上诉人逾期9天支付第二笔购房款，其对按约承担逾期付款违约责任没有异议。但其已支付全部的购房款，有权要求上诉人协助办理过户手续，而上诉人已于2018年将涉案房屋另售给案外人并办理过户登记，构成根本性违约，被上诉人的合同目的已无法实现，有权解除涉案《商品房买卖合同》并要求被上诉人赔偿损失。被上诉人主张赔偿房屋差 -10- 价损失。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”房屋现实价值与原合同约定的购房款之间的差价属于合同正常履行后被上诉人可获得的收益，合同双方当事人均可以预见到，被上诉人主张房屋差价损失，有法律依据，尚可支持。因涉案房屋已被出售、过户给案外人，房屋差价的数额原本可以参照案外人购买涉案房屋实际支付的价款计算，但案外人实际支付的价款情况由上诉人掌握，而其未就此进行举证，故一审法院从违约责任弥补损失的原则出发，综合当地房地产市场行情、上诉人另售房屋的行为及被上诉人的诉请等因素，从公平合理的角度，支持被上诉人按每平米上涨1,000元的标准赔偿差价损失的主张，尚属合理，本院予以确认。关于上诉人是否应向被上诉人支付利息的问题，《商品房买卖合同》解除，上诉人未能及时返还购房款致使被上诉人遭受法定孳息损失，一审法院参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，按一年期贷款市场报价利率，要求上诉人支付自被上诉人起诉之日起的购房款占用期间利息，并无不当，本院予以确认。 综上所述，冯有权、叶云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 -11- 二审案件受理费4,600元，由上诉人冯有权、叶云负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮审判员刘帅武审判员栾彩云 二〇二一年三月三十一日 法官助理 邹      采      伶 书 记 员 钟      璐      聪