山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁民终270号 上诉人（原审原告）：济南农村商业银行股份有限公司，住所地山东省济南市历下区转山西路1号（奥体金融中心A栋）。 法定代表人：董兴磊，董事长。 委托诉讼代理人：闫少奇，北京德恒（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫得玉，北京德恒（济南）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘燕，女，1970年6月22日出生，汉族，住山东省济南市历下区。 委托诉讼代理人：孙国斌，北京市天铎（济南）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：山东大舜天成置业有限公司，住所地山东省济南市长清区五峰山镇政府院内。 法定代表人：刘中胜，总经理。 上诉人济南农村商业银行股份有限公司（以下简称济南农商行）因与被上诉人刘燕、山东大舜天成置业有限公司（以下简称大舜天成公司）执行异议之诉一案，不服山东省济南市中级人民法院（2020）鲁01民初3785号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 济南农商行上诉请求：1.依法撤销济南市中级人民法院（2020）鲁01民初3785号民事判决；2.依法改判支持济南农商行的一审诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费用由刘燕、大舜天成公司承担。事实与理由：一、济南农商行提交的新证据和一审中提交的证据，均能够证明济南农商行对涉案车位享有优先受偿权。一审法院就济南农商行对涉案车位的优先受偿权未予认定，属于遗漏重要事实，且未对济南农商行的证据进行分析认定，违反法定程序。1.济南农商行提交的抵押登记档案中划红线的“房屋分户平面图”记载：“坐落：历下区山大路236号1号楼101（-）室，户室号：101（-），所在层次：地下车库（-1层）”，该平面图证明1号楼101（-）覆盖了整个地下车库（-1层）除公用建筑设施用房及102（-）室之外的全部区域面积，因此涉案“Ｂ-60”车位坐落于1号楼101（-）覆盖范围内，属于1号楼101（-）内的车位。并且，该平面图还记载，1号楼101（-）整个范围被不动产登记部门划“红线”圈定并标注“红线以内全部抵押”，足以证明101（-）区域全部抵押给了济南农商行，坐落于红线以内的“Ｂ-60”车位当然属于抵押财产范围，济南农商行当然对“Ｂ-60”车位享有优先受偿权。2.济南农商行在一审中提交的一号楼房产证、房屋分户图、他项权证、【鲁嘉和评2017第1756号】评估报告、鲁广泰评房鉴字2019第7××6号评估报告、建设工程规划许可证、房屋权属证明、（2018）鲁01民初609号民事判决书、（2020）鲁01执恢138号执行裁定书等证据，能够证明1号楼101（-）办理了独立产权登记，该房产实际用途为地下车库（位），整个1号楼101（-）占据了地下车库（-1层）除公用建筑设施用房及102（-）室之外的全部区域面积，覆盖了包含涉案“Ｂ-60”车位在内的1号楼全部车位；也能够证明济南农商行对1号楼101（-）整体享有抵押权，在济南市中级人民法院（2018）鲁01民初609号民事判决已经认定济南农商行对101（-）享有优先受偿权的情况下，可以认定该优先受偿权及于1号楼101（-）内的涉案“Ｂ-60”车位。一审中，法院首先应当就济南农商行对涉案车位的优先受偿权予以分析、认定，在此基础上再判断刘燕是否享有排除涉案车位强制执行的权利，但是一审法院对此事实未予审查，遗漏重要事实，且一审法院对济南农商行提交的证据未予分析、认定，严重违反法定程序。二、刘燕提交的证据，不足以证明其享有可以排除对涉案车位强制执行的权利。1.大舜天成物业管理处为刘燕出具的《证明》，不符合有效证据的形式要件，且真实性无法确定。首先，大舜天成物业管理处并非在工商部门注册登记的合法主体，其出具的证明不能作为合法证据使用，该物业管理处也不是买卖合同的相对方，没有资格也没有能力证明涉案车位的买卖及使用情况。其次，大舜天成物业管理处出具的《证明》无该单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，不符合关于单位证明材料形式要件的规定，不应作为有效证据采信。一审法院未严格审查该《证明》的合法性，违反法律规定。最后，济南农商行在一审中提交了（2020）鲁01执异286号执行裁定书、（2020）鲁01执异382号执行裁定书及三份大舜天成物业管理处证明，用于证明大舜天成物业管理处惯于出具虚假证明材料欺骗法庭，其在本案中出具的《证明》不能采信。但一审法院仍然采信该不符合法定形式且极有可能虚假的证明材料，不符合《最高人民法院关于适用的解释》第一百零四条、第一百零五条关于证据的审核、认定的相关规定。济南农商行在二审中补充提交的新证据也再次证明大舜天成物业管理处惯于出具虚假证明。2.刘燕未提供任何可以证明其已经支付涉案车位购买价款的相关证据。刘燕在一审中提交的商品房买卖合同、大舜天成售楼专用收据等证据，无法证明支付了涉案车位的价款，且没有相应的银行转账凭证或者银行流水予以佐证，不能证明买卖合同和收据的真实性，无法证明刘燕购买涉案车位并已经支付了相应购买价款。三、济南农商行对涉案车位依法享有对抗案外人的担保物权优先受偿权，即便刘燕购买涉案车位使用权情况属实，其也不能排除济南农商行对涉案车位的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，济南农商行对涉案“Ｂ-60”车位享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，而刘燕购买的是车位使用权，且涉案“Ｂ-60”车位不属于居住用房，故刘燕不属于法律规定应予特殊保护的商品房消费者，并不享有优先于济南农商行优先受偿权的相关权利。即便刘燕属于一般不动产买受人，在包含涉案“Ｂ-60”车位的1号楼101（-）已办理独立产权登记的情况下，刘燕未与大舜天成公司签署合法有效的车位（产权）买卖合同而只是在商品房买卖合同中约定购买涉案车位使用权，且亦未支付全部价款，系因其自身原因未办理车位产权登记，故其根本不享有排除普通债权人执行的权利，更不能排除享有优先受偿权的济南农商行的执行。一审法院未审查认定济南农商行对涉案车位的优先受偿权，仅依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条即认定刘燕就涉案车位享有排除强制执行的民事权益，认定事实、适用法律错误。 刘燕辩称，1.济南农商行对涉案车位的优先受偿权在执行异议之诉中不应认定，执行异议之诉是为了解决执行异议纠纷，本案商业贷款的纠纷过错在于济南农商行与大舜天成公司在贷前调查中应考察抵押物现状，在地下车位均处于使用状态下济南农商行仍然违规发放贷款，其目的是将他们的过错导致的业主权利受损的矛盾诉至法院，浪费司法资源。2.济南农商行认为大舜天成公司出具的证明不应认定为有效证据，其举证大舜天成公司为另案当事人出具的证据与大舜天成物业管理处出具的证据矛盾。首先两份证据不是济南农商行认定真假，其次济南农商行举证证明大舜天成物业管理处的证据是虚假的，其出具的大舜天成公司的证明同样是不符合法律规定的。 大舜天成公司未到庭未答辩。 济南农商行向一审法院起诉请求：1.撤销（2020）鲁01执异336号裁定书，恢复对济南市历下区××路××号××号楼××号车位的执行（合同约定车位价格18万元）；2.案件受理费由刘燕、大舜天成公司承担。庭审中，济南农商行变更第一项诉讼请求为：判令继续对济南市历下区××路××号××号楼××号车位的执行（合同约定车位价格18万元）。 一审法院认定事实： 济南农商行与雷泽公司、大舜天成公司、刘中胜、刘新华、孙中美金融借款合同纠纷一案，一审法院于2018年8月22日作出（2018）鲁01民初609号民事判决，判决：一、雷泽公司于判决生效之日起10日内偿还济南农商行借款本金2005万元、利息500375.58元（利息计至2018年4月12日，嗣后至实际给付之日止的利息，按照《流动资金借款合同》的约定另行计付）及赔偿济南农商行律师代理费损失86600元；二、雷泽公司于判决生效之日起10日内偿还济南农商行借款本金599.9万元、利息144679.36元（利息计至2018年4月12日，嗣后至实际给付之日止的利息，按照《流动资金借款合同》的约定另行计付）及赔偿济南农商行律师代理费损失25872元；三、济南农商行对大舜天成公司提供的（济南农商行营业部）抵字（2017）年第02-007号《抵押合同》项下抵押房产［位于济南市历下区××路××号××号楼××（房产证号：济房权证历字第0××5号）］在本判决第一项所确定的债权范围内享有优先受偿权；四、济南农商行对大舜天成公司提供的（济南农商行营业部）抵字（2017）年第02-008号《抵押合同》项下抵押房产［位于济南市历下区××路××号××号楼××（房产证号：济房权证历字第1××9号）］在本判决第二项所确定的债权范围内享有优先受偿权；五、大舜天成公司、刘中胜、刘新华、孙中美对判决第一、二项所确定的债务承担连带清偿责任；六、大舜天成公司、刘中胜、刘新华、孙中美在履行判决义务后，有权向雷泽公司追偿。 2018年4月19日，一审法院作出（2018）鲁01民初609号民事裁定，冻结雷泽公司、大舜天成公司、刘中胜、刘新华、孙中美、李海岭的银行存款2750万元或查封、扣押其相应价值的财产。2018年4月23日，一审法院作出（2018）鲁01民初609号协助执行通知，查封大舜天成公司名下证号为济房权证历字第0××5号证下历下区山大路236号1号楼101（-）（包括涉案车位）、102（-）、1-2401、1-2704、2-2401号房产；4号楼1-101（-）、1-103（-）、1-104（-）、1-105（-）、1-106（-）、1-107（-）、1-108（-）、1-109（-）、1-110（-）、1-111（-）、1-112（-）、1-113（-）、1-114（-）号房产。查封期限三年，自2018年4月23日至2021年4月22日。 该案于2019年4月4日立案执行，案号为（2019）鲁01执异450号。2020年7月21日，一审法院作出（2020）鲁01执恢138号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人大舜天成公司名下位于济南市历下区山大路236号1号楼1-2401、1-2704、2-2401产权证号为济房权证历字第0××5号的房产；1号楼、4号楼产权证号分别为济房权证历字第0××5号、第1××9号的地下车位及地下室。 执行过程中，刘燕向一审法院提出书面异议，请求解除对济南市历下区××路××号××号车位的查封。2020年10月21日，一审法院作出（2020）鲁01执异336号执行裁定书，裁定：中止对位于济南市历下区××路××号××号楼××号车位的执行。济南农商行对该裁定不服，提起本诉。 另查明，2007年5月20日，刘燕与大舜天成公司签订《商品房买卖合同》一份，约定刘燕从大舜天成公司处购买1号楼2单元14层03室商品房及B-60号车位使用权，总价款为2754540元。米元良分别于2007年4月17日、同年7月12日、同年7月13日、同年7月18日向大舜天成公司支付购房款834540元、830000元、500000元、590000元，共计2754540元。 2007年12月5日，刘燕办理了历下区山大路236号1号楼2单元1403、1503室房屋产权证，房屋所有权人登记为刘燕。 2020年10月20日，一审法院对米元良进行调查，米元良系刘燕妹夫，其认可替刘燕支付了涉案房产及车位的购房款。 2020年9月9日，大舜天成物业管理处出具《证明》一份，载明：济南市历下区山大路236号大舜天成小区1号楼2单元1403室业主刘燕，于2007年5月购买了位于小区1号楼下B-60号车位，车位自购买之日起车位管理费一直正常缴纳，未拖欠，并且正常使用至今。 上述事实有（2018）鲁01民初609号民事判决书、（2020）鲁01执恢138号执行裁定书、（2020）鲁01执异336号民事裁定书、《大舜天成商品房买卖合同》、《大舜天成售楼专用收据》、济房权证历字第1××4号房产证等证据材料在卷佐证。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，涉案车位为大舜天成公司自行划定的与住宅配套使用的车位，车位使用权不能进行产权登记，系无独立产权的车位。刘燕系涉案车位所在小区的业主，早于法院查封之前与大舜天成置业签订了合法有效的《商品房买卖合同》，合同中同时约定了将涉案B-60号车位使用权出售给刘燕，后刘燕支付了包括涉案车位在内的全部价款。刘燕已于2007年办理了房屋产权证，结合大舜天成物业管理处出具的证明，能够证实大舜天成置业已于法院查封前向刘燕交付了涉案车位，刘燕至今仍占有使用涉案车位，其对涉案车位享有合法的财产权益，足以排除强制执行。故济南农商行主张继续执行涉案车位的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：驳回济南农商行的诉讼请求。案件受理费3900元，由济南农商行负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。 济南农商行提交如下证据：证据1，历下区山大路236号1号楼4号楼地下车库《房屋分户平面图》（抵押登记版），证明:涉案车位坐落于历下区××路××号××号楼××号楼××之内，属于济南农商行享有优先受偿权的房产范围，济南农商行对涉案车位享有优先受偿权。证据2，大舜天成物业管理处证明、大舜天成公司情况说明各一份，证明:大舜天成物业管理处出具虚假证明材料，其在本案中出具的证明材料也不可信。证据3，历下区山大路236号1号楼和4号楼地下车库施工设计规划图纸（影印件），证明:涉案车位是经过规划许可进行建造的，并非一审法院认定的大舜天成公司自行划定的无产权车位。 刘燕质证，对证据1的真实性、证明内容及证明目的不予认可，本案解决的是执行权排除问题而不是优先受偿权的确认。对证据2的真实性不予认可，大舜天成公司出具的说明同样不符合《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条的规定，即大舜天成物业管理处的证明和大舜天成公司的情况说明在证据效力方面存在同等地位，不能当然的认为大舜天成物业管理处的证明无效。对证据3的真实性不予认可，如果是从城市档案馆或规划局调取的图纸，应盖有查询红章。根据城市规划的要求，商业住宅的建设其车位必须满足业主的使用要求，其报规划图、设计图、施工图必须要报车位的划分图纸，但这不能证明图纸上的车位划分与住宅建成后实际车位划分有对应关系。 本院对济南农商行提交的证据1、证据3的真实性予以确认，但证据2系案外人郭长路的证明材料，与本案不具有关联性，故对证据2不予采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，第一，2007年5月20日，刘燕与大舜天成公司签订《大舜天成商品房买卖合同》，其中约定由刘燕购买案涉B-60号停车位的使用权。2018年4月23日，一审法院查封案涉车位。刘燕在人民法院查封前已与大舜天成公司签订合法有效的书面买卖合同。第二，2007年4月17日至7月18日，刘燕按照《大舜天成商品房买卖合同》的约定向大舜天成公司支付购房款及车位款共计2754540元。第三，刘燕自2007年5月购买案涉车位后正常使用至今，表明刘燕已于人民法院查封前合法占有案涉车位。第四，本案没有证据显示系因刘燕的过错导致未能办理登记手续。第五，济南农商行提交的鲁2017济南市不动产证明第0068444号不动产登记证明记载的房产抵押登记时间为2017年7月4日，晚于刘燕购买案涉车位的时间。综合考量上述情形，刘燕对案涉车位享有足以排除强制执行的民事权益。 济南市中级人民法院（2018）鲁01民初609号生效民事判决已确认济南农商行对位于济南市历下区××路××号××号楼××（房产证号：济房权证历字第0××5号）享有优先受偿权。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”据此，当事人对济南农商行依据生效判决享有的优先受偿权提出异议的，依法处理。 综上所述，济南农商行的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3900元，由济南农村商业银行股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  马 丽 审 判 员  陈东强 审 判 员  张 磊 二〇二一年三月五日 法官助理  王金雨 书 记 员  马抒祺