北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初21337号原告：周云国，男，1972年5月20日出生，汉族，住浙江省平阳县。委托诉讼代理人：董凯，北京市安桥律师事务所律师。被告：北京联帮易居房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路36号院2号楼14层2单元1402。法定代表人：赵洪岩，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：季春艳，女，北京联帮易居房地产经纪有限公司员工。委托诉讼代理人：李硕，北京市亿达律师事务所律师。原告周云国与被告北京联帮易居房地产经纪有限公司（以下简称联帮易居公司）委托合同纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员赵鑫独任审判，公开开庭进行了审理。原告周云国的委托诉讼代理人董凯，被告联帮易居公司的委托诉讼代理人季春艳、李硕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周云国向本院提出诉讼请求：1.判令联帮易居公司返还房屋；2.判令联帮易居公司支付违约金58332元；3.判令联帮易居公司支付免租期租金29166元；4.判令联帮易居公司支付自2020年3月23日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（按照每月29166元的标准支付）；5.判令联帮易居公司返还32寸海信电视机一台（型号HZ32E35A），如不能返还则赔偿898元。事实和理由：2019年2月21日，周云国与联帮易居公司签订了《北京市房屋出租委托代理合同》，约定周云国将位于北京市朝阳区XXX2301号的房屋（以下简称2301号房屋）委托联帮易居公司代理出租，期限为2019年2月22日至2022年3月22日，免租期一个月，第一年、第二年租金为每月29166元。联帮易居公司未按照合同约定于2020年1月7日向周云国支付租金。周云国于2020年1月17日向联帮易居公司邮寄了《解除合同通知书》，要求联帮易居公司七日内迁出房屋。但联帮易居公司继续出租房屋并向他人收取租金。被告联帮易居公司辩称，同意返还房屋，房屋于2020年3月21日已返还周云国，并由周云国实际占有。不同意其他诉讼请求，联帮易居公司没有违约，即使违约，违约金也高于实际损失。双方没有约定关于免租期的租金损失问题。2020年3月21日房屋内就没有联帮易居公司的物品了，因为周云国阻拦租户搬离，因此造成部分租户3月底搬出，并且周云国实际在房屋中居住，控制房屋门禁卡和密码。联帮易居公司没有搬走房屋内电视。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月21日，周云国（合同甲方）与联帮易居公司（合同乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定：房屋为2301号房屋，甲方持有房屋所有权证，房屋所有权人未设定抵押。乙方出租代理权限为代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜，代甲方向承租人收取租金，监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务，甲方办理与房屋租赁有关安全备案、登记手续后可暂存于乙方。出租代理期限自2019年2月22日至2022年3月22日，共计3年，2019年2月22日至2019年3月22日为免租期。月租金标准为第一年29166元每月，第二年29166元每月，第三年30000元每月，支付方式为季度付（其中2020年1月7日应付租金87500元）。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同（第九条第四款）：未按约定划付租金达七日以上的；擅自改变房屋用途，存在安全隐患的。出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金；乙方有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。注明：业主自用玻璃房一间（楼道上方房间）。房屋交割载明有双人床5、单人床1、冰箱2、洗衣机3、电视4，水表100227，中水100266，电费216，燃气费0074610等内容。2020年1月17日，周云国向联帮易居公司邮寄《解除合同通知书》，载明：我与贵公司于2019年2月21日就2301号房屋签订的《租赁合同》，现依《合同法》第九十四条和该《租赁合同》第九条第四款的约定，特依法通知解除合同，请收函后七日内迁出该房屋。2020年1月21日，周云国在2301号房屋租户群中表示：自我们建群之日起，已通知各位和中介公司没有给我交租金，中介公司严重违约，本人自建群当天已通知过你们各位，建群日起本月17日之后如有向中介公司交付款项的与本人无关，由此带来的纠纷及损失交款人自行承担一切后果责任。庭审中，租户李杰出庭作证称：自己于2019年5月至2020年3月22日或23日在2301号房租住，房屋有两层，二层有两户三个人，下层有三户四个人；3月21日我找货车搬家，搬走了小件物品，大件物品房东不让搬走；房东在群里让我们搬家，我们搬家的时候，他还不让物业给我们放行；3月29日彻底搬走的时候房屋中还有三户；第一次看房的时候房屋中有电视，但我不需要，让中介搬走了；二层有单个房间，有个很小的房间，以为是储物间，后来发现房东住进去了；房东可以修改房门密码，租户不可以修改；房东曾经修改密码只告诉了部分人，有一家把钱给了房东，房东给了密码；3月28日的时候，一起的租户说东西都被扔出去了，楼下保洁阿姨说3月27日房东扔了我一半的东西，我在楼下垃圾场看到了我桌子的残片；最后一次在警察的陪同下，用门禁卡开了门，门禁卡最后由房东收回了。庭审中，周云国与联帮易居公司均认可联帮易居公司已交付房屋租金至2020年3月22日；2301号房屋外门为密码锁，周云国可以更换密码。周云国称，周云国存在没有出具手续阻拦租户搬家的情况，但最终都协助租户搬走了；没有信息显示存在租户向联帮易居公司交付了2020年3月21日之后的租金。联帮易居公司称，房屋水电燃气均为先充值后使用，联帮易居公司未办理房屋交割手续，因为没有必要；周云国可以控制房屋密码，有自己的房间，有能力收回房屋及时止损，联帮易居公司存在支付租金不及时的情况，周云国第一次给联帮易居公司发解除通知时联帮易居公司就同意解除合同。庭审中，周云国提交其手机中购物订单一份，载明其购买了海信牌32英寸电视两台，实付单价为898元。本院认为，周云国与联帮易居公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据已经查明的事实，联帮易居公司未按照约定于2020年1月7日向周云国支付租金构成违约，周云国按照合同约定有权解除合同，双方当事人均认可2020年3月22日前的房屋租金双方已结算完毕，本院对此不持异议。联帮易居公司迟延支付租金构成违约，导致合同提前解除，周云国有权按照合同约定向其主张违约金，本院对周云国主张的违约金数额予以确认。周云国主张联帮易居公司还应当支付免租期期间的房屋租金的意见缺乏合同依据与法律依据，本院不予支持。合同订立时，周云国与联帮易居公司就涉案房屋进行了交割，合同解除后，联帮易居公司未与周云国进行房屋的交割，现联帮易居公司没有证据证明将周云国所述的电视机一台返还了周云国，结合证人证言等证据，本院对周云国关于返还电视机或赔偿损失的诉讼请求予以支持。关于返还房屋以及支付房屋使用费的诉讼请求，根据在案证据，可以认定周云国对涉案房屋存有较强的控制力，没有证据证明联帮易居公司尚实际占有涉案房屋，也没有证据证明联帮易居公司实际收取了2020年3月22日之后的租金未向周云国支付，故周云国仅以未办理房屋交割手续为由主张返还房屋、支付房屋使用费缺乏依据，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告北京联帮易居房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内给付原告周云国违约金58332元；二、被告北京联帮易居房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告周云国海信电视机一台（型号HZ32E35A），如不能返还则赔偿原告周云国898元；三、驳回原告周云国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1988元，由原告周云国负担707元（已交纳）；由被告北京联帮易居房地产经纪有限公司负担1281元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 赵 鑫二〇二一年三月三十一日书记员 李昊洋