陕西省榆林市榆阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0802民初645号原告：陕西名慧房地产开发有限公司，住所地陕西省榆林市榆阳区，社会统一信用代码XXXXXXXXXXXXXX5069。法定代表人：秦沙沙。委托诉讼代理人：郑凯尹、韩喜荣，陕西正北律师事务所律师。被告：李守恩，男，1956年10月18日出生，汉族，榆林市榆阳区人，住榆林市榆阳区，无固定职业，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：薛平文，男，1979年3月26日出生，汉族，陕西省县人，住榆林市榆阳区，系李守恩女婿，身份证号码：XXXXXXXXXXXXXX1012。原告陕西名慧房地产开发有限公司（以下简称名慧公司）与被告李守恩商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年12月2223日以房屋买卖合同纠纷立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陕西名慧房地产开发有限公司委托诉讼代理人郑凯尹、韩喜荣、被告李守恩及委托诉讼代理人薛平文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陕西名慧房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方签订的《卓沁庄园认购协议》合法有效；2、判由被告向原告支付下欠的购房款人民币350367.58元；3、由被告承担本案诉讼等相关费用。事实和理由：XX园XX小区，2014年5月7日，原被告签订《交房约定书》约定：XX园XX小区XX幢XX单元XX号房一套,面积为108.17平方米，单价为每平方米5410元。原告已于2014年5月7日向被告交付了该房屋。上述房屋经榆林市不动产登记局委托西安煤航信息产业有限公司进行了实测，实测面积为108.238平方米。据上，被告应付房款585567.58元，现被告仅向原告支付了235200元购房款，对于下欠购房款，虽经原告多次催要但一直未予支付，无奈涉诉贵院。原告认为，原被告签订的《交房约定书》是双方在平等自愿的基础上签订的，且未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效协议。目前原告早已将房产交付给被告管理使用，但被告拒不支付下欠购房款，显系违约。故依据相关法律规定提起诉讼，望判如所请。被告李守恩辩称：下欠房款、签订合同时间、房屋面积均属实，但该房屋存在质量问题，下水、采暖、饮水、电梯、房屋质量均有问题，2021年2月16日经物业排查12号楼整个排污系统瘫痪，因为地基下沉导致污水排不出去造成渗漏，饮用管网都是污水，饮用水和污水混在一起，电梯下方沉浸了80公分的污水，小区的生活用水浑浊点本来就超标，现在还和污水混在一起，生活保障都没有。电梯下方已经成了污水坑，电梯臭的进不去，被告系60多岁的老人，不敢坐电梯，天天走楼梯，原告出售的房屋给当事人造成了极大的身心伤害，我认为认购协议就是无效的。本院经审理认定事实如下：2014年5月7日，原被告签订《交房约定书》约定：XX园XX小区XX幢XX单元XX号房一套,面积为108.17平方米，单价为每平方米5410元。原告已于2014年5月7日向被告交付了该房屋。上述房屋经榆林市不动产登记局委托西安煤航信息产业有限公司进行了实测，实测面积为108.238平方米。据上，被告应付房款585567.58元，现被告仅向原告支付了235200元购房款，下欠购房款3503658350367.58元。现双方就该房屋进行验、交，由于2013年国家宏观调控政策的原因，尚未办理按揭贷款的业主，销售公司和银行办理按揭贷款时，购房人应积极配合办理按揭手续，并提供相关证件，剩余房款（除已缴部分）由购房人打欠条，待按揭手续办妥时，购房人收回欠条，如购房人无按揭资格，则购房人如数交清所欠房款。此后，被告接收了该房，但未向原告支付购房尾款。2020年6月下旬，原告在案涉小区内张贴了《告知书》，要求小区内第11幢和第12幢的业主于2020年7月4日前与原告结算购房尾款，取得财务完结单，办理按揭贷款的业主须按照银行的要求提供按揭贷款所需资料并签订相关协议，已取得财务完结单的业主与办证工作人员联系办理按揭贷款、不动产登记。因被告未按照原告的要求办理结算购房尾款的相关手续，原告现向本院提起诉讼，并提出前述诉请。审理中另查明，2016年3月7日，榆林市榆阳区XX大队出具《关于卓沁庄园建设工程竣工验收消防备案的函》（榆阳公消备函[2016]第012号），XX园XX小区内的1-12#楼进行了竣工验收消防备案。2019年3月12日，榆林市人民防空办公室给原告颁发的人民防空工程易地建设费批准书载明：XX园XX小区（11#、12#）按规定已缴纳人防工程易地建设费。2019年9月2日，榆林市城乡建设规划局榆阳分局出具的《关于XX园XX小区项目规划专项验收意见的函》载明：陕西名慧房地产开发有限公司：根据《榆林市人民政府关于印发榆林市化解中心城区建设项目历史遗留问题指导意见的通知》(榆政办发【2018】43号）的相关规定，经外业调查内业核查，对你公司建设的XX园XX小区XX#、12#楼项目现状予以认可，同意该项目通过规划专项验收。上述事实，有原告提供的证据及原、被告的陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”原被告因履行合同形成纠纷，继而形成诉讼在民法典施行之前，故本案应适用民法典施行前的法律及相关司法解释。原被告所订立的合同虽有“交房约定”之名，但已具备商品房买卖合同的主要内容，且原告已按照约定收受了购房款，被告也已接收了所购房屋，故案涉合同应为商品房买卖合同，而非预约合同。该合同系缔约双方的真实意思表示，合同主体形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，也不违背公序良俗，依法应确认为有效合同。原告在交房之时也未取得商品房预售许可证明等审批材料，其行为确实违反了房地产开发方面的法律法规，但被告的相关行为不会必然导致双方订立的合同无效。被告有关合同无效的抗辩主张，因缺乏法律依据，本院对此不予采纳。当事人在财产关系中获得利益需要支付对价，否则有违公平，也违反双方的约定。被告仅支付了235200元的购房款，即入住购房款总额为50余万元的房屋数年，经原告催促，被告至今未向原告支付下余的购房款，其已构成违约，依法应承担继续履行的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；”案涉合同约定的建筑面积比实测的面积小0.068平方米，面积误差比绝对值在3%以内，故被告应按照合同约定的价格据实补足购房款，即350367.58元（108.238m2×5410元/ m2-235200元）。合同约定购房人首先以办理按揭贷款的方式支付余款，其不具备办理按揭资格时才一次性付款。故被告可通过此种方式履行支付购房款的合同义务；因原告自认其与金融机构现存在按揭贷款的合作关系，故被告应按照金融机构的要求，提供办理按揭贷款所需材料；参考类似的案例，本院酌定被告应在判决生效后的七日内对此予以完成。若因客观原因不能获得按揭贷款，则被告须立即一次性付清余款350367.58元。被告辩称的房屋存在质量问题，下水、采暖、饮水、电梯、房屋质量均有问题，但究竟是房屋主体结构质量问题、房屋质量问题，亦或是使用过程中因自然力而出现的问题，需要通过鉴定意见来证明，被告对其所持相关事实主张显然未完成证明责任，且被告辩称的情况系有关业主的共同问题，系另一法律关系，本案不作考虑。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十四条第（一）项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告陕西名慧房地产开发有限公司与被告李守恩201457订立的《卓沁庄园认购协议》有效；二、本判决生效后七日内，由被告李守恩按照原告陕西名慧房地产开发有限公司的书面通知与相关金融机构办理按揭贷款手续。若因客观原因不能获得按揭贷款，则被告李守恩须立即一次性向原告陕西名慧房地产开发有限公司付清购房余款335036350367.58元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依 照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定， 加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3270元，由被告李守恩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。                审  判  员杨宏宾   二〇二一年三月十八日 书  记  员    郭萌萌         1