云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2801民初4941号原告：西双版纳俊逸房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91532800MA6L058NXH。住所：云南省西双版纳州景洪市勐罕路5号俊发滨江俊园。法定代表人：王正军，男，汉族，1984年4月8日生，身份证住址云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：杨婧，云南天外天（西双版纳）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李翼龙，云南天外天（西双版纳）律师事务所律师，特别授权代理。被告：李新建，男，汉族，1968年10月22日生，身份证住址湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：江晓晴子，云南景诚律师事务所律师，特别授权代理。第三人：西双版纳州纳山纳水物业经营管理有限公司。统一社会信用代码：91532800790266582F。住所：景洪市曼弄枫山水林溪别墅小区。法定代表人：杨梅，女，汉族，1978年1月24日生，住江苏省宝应县。委托诉讼代理人：王大虎，男，汉族，1970年1月2日生，身份证住址云南省西双版纳州景洪市，特别授权代理。原告西双版纳俊逸房地产开发有限公司与被告李新建、第三人西双版纳州纳山纳水物业经营管理有限公司（以下简称纳山纳水公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用普通程序对本案公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李翼龙，被告的委托诉讼代理人江晓晴子，第三人的委托诉讼代理人王大虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.解除被告李新建与纳山纳水公司于2016年6月30日签订的《龙舟广场商铺租赁合同》未履行部分，被告李新建于合同解除之日起三日内向原告返还龙舟广场泰国街第5栋6104、6105、6106、6107、6108、6109号商铺；2.判决被告向原告支付租金及逾期利息共计523570.13元（欠付租金自2017年12月1日至2020年9月1日为367804.8元，逾期利息155765.33元），以及2020年9月1日之后至被告返还房屋之日止的实际占用房屋的使用费及逾期利息（依据租赁合同计算）；3.本案受理费由被告承担。事实及理由：原告于2017年10月从西双版纳拓普房地产开发有限公司受让“龙舟广场”项目，并于同年11月取得不动产权，系被告使用的龙舟广场泰国街第5栋6104、6105、6106、6107、6108、6109号商铺的合法物权人。原告于2018年6月向被告送达《合同变更通知书》，告知其：自2017年12月1日起，被告承租的商铺产权人已经变更为原告，要求被告携带原签订的《龙舟广场外滩商铺租赁合同》原件及《通知书》与原告签订新的租赁合同。2018年8月，原告及云南拓普房地产开发集团有限公司再次向被告送达《告知函》，告知其：自2017年12月1日起，被告承租房屋所产生的租金及物业管理费由原告委托的云南俊发物业有限公司收取。2019年9月及2020年5月，原告向被告送达《通知书》，通知被告因其未与原告签订租赁合同，被告未履行租金支付义务而继续使用其向纳山纳水公司租赁的房产违反原合同约定，其继续使用房屋已无法律依据，要求被告向原告归还涉案房屋，并结清相关费用。2020年7月，原告委托云南天外天（西双版纳）律师事务所向被告送达《律师函》，要求被告向原告归还侵占房屋并支付侵占费用。原告认为，自2017年11月起，原告接收“龙舟广场外滩项目”产权房屋后，被告租赁的商铺仍在租赁期内，其应向原告支付租金，但被告欠付租金至今。原告已经多次送达被告相应通知，要求其归还房屋，结清费用，被告在明知其所租赁房屋物权发生变动的情况下，未变更履行对象，仍恶意侵占原告合法物权，且持续占用房屋至今。依据租赁合同约定，自2017年12月1日至2020年9月1日，被告应当向原告支付所欠租金367804.8元及逾期利息155765.33元。因被告逾期缴纳费用，原告根据租赁合同第七条有权解除合同，收回商铺。根据物权法规定，被告恶意占用原告商铺，构成侵权，应当承担侵权责任。被告李新建辩称，第一，我与原告没有签订合同，原告无权起诉我，要求法庭驳回原告全部诉讼请求。原告提供的《龙舟广场商铺租赁合同》是我与第三人签订，租赁期限从2016年7月1日至2024年6月30日，现还在租期内。被告直至被原告起诉之日，均没有收到过任何法律文书和书面解除《通知书》，更没有达成任何协议解除文件。故被告与第三人签订的上述租赁合同现仍属于合法有效的合同，原告发出的各种通知书及律师函是不符合法律规定的，没有合同相对方即第三人盖章确认，对被告不发生法律效力。第二，在租赁期内，房屋发生产权变更，不影响原租赁合同继续履行。本案中原告与拓普公司发生产权变更时，被告与第三人签订的租赁合同仍在租赁期内，根据合同法规定，被告仍然有权继续租赁房屋。根据法律规定，要求解除合同，应当由合同双方协商或者约定解除，或者存在合同法规定的法定解除情形。但本案并不存在上述解除情形，即使是要求解除，也是第三人向被告发出解除通知，被告在接到通知书后3个月内还享有起诉的权利，但本案第三人并没有向被告发出过解除合同通知，故原告应当承担举证不能的法律后果。第三人纳山纳水公司述称，第一，龙州广场项目是云南拓普房地产开发有限公司西双版纳分公司开发建设，委托我公司管理。由于拓普公司欠中国华融资产管理有限公司的债，经法院判决并经拍卖之后，拓普公司将龙舟广场项目泰国街的资产以物抵债给华融公司。2017年6月23日，我公司将泰国街物业（包括房屋、原始租赁合同等）移交给华融公司指定的国富物业进行管理。拓普公司与俊发公司合作后，原告指定的俊发物业公司从国富物业公司接手了泰国街物业的管理权。第二，关于租金收取的情况。按照拓普公司与原告的约定，2017年11月30日前的租金由拓普公司收取，2017年12月1日起的租金由原告收取。2018年、2019年，被告等商户找过我公司，称原告和俊发物业不收取租金，他们的租金交不出去。被告等人提出向我公司继续缴纳租金，因我公司已经失去龙舟广场泰国街的管理权，所以我公司告知其只能向原告或者原告指定的物业公司交纳。原告针对诉讼请求依法提交了如下证据：1.原告营业执照、法人身份证明、法人身份证复印件，欲证实原告主体信息。2.不动产登记证书，欲证实自2017年11月起，原告取得涉案房产的产权证书。3.《龙舟广场商铺租赁合同》、2018年《合同变更通知书》、2018年《告知函》、2019年《通知书》、2020年《通知书》、《律师函》及送达照片、送达视频、中国邮政改退批条，欲证实被告与第三人签订租赁合同，原告已经将房屋产权人变更及要求签订新租赁合同的事实通知被告，并向被告告知需交纳租金及物业管理费，后又向被告发送律师函要求结清租金、归还房屋，被告拒绝签收函件，但其本人已经知晓函件内容。4.2018年7月17日至2020年7月29日垃圾清运费、电费、水费、物业服务费增值税发票共16张，房屋现状照片1张，欲证实被告一直占用房屋。5.不动产权证书，欲证实原告已经于2017年11月取得房屋产权证书，后经申请，相关部门于2020年9月23日向原告换发了新的不动产权证书。被告对原告提交的上述证据2、4、5予以认可。对证据1、3不予认可，认为原告主体不适格，不是合同相对方，无权起诉被告，也无权依据合同向被告发送通知及律师函。第三人对原告提交的上述证据中的不动产权证书及租赁合同予以认可，其余证据均不认可。本院认为，原告提交的证据1是原告的营业执照及法人身份信息，在被告无法提出实质性反对意见的情况下，本院对其真实性予以确认。证据2和证据5均是涉案商铺所在房产的不动产权证书，经与原件核对无异，被告予以认可，本院予以确认。证据3经与原件核对无异，被告虽对其不予认可，但庭审中认可已经知晓通知及函件的内容，只是当时对通知及函件的发出主体不认可，故本院对该组证据予以确认。证据4经与原件核对无异，被告也予以认可，本院予以确认。被告及第三人均未向法庭提交证据材料。根据庭审查明的事实以及对证据的认定情况，本院对本案的事实认定如下：2016年6月30日，被告李新建（乙方）与第三人纳山纳水公司（甲方）签订《龙舟广场商铺租赁合同》，约定甲方将其拥有经营权的景洪市龙舟广场泰国街第5栋6104、6105、6106、6107、6108、6109号商铺出租给乙方使用，租期自2016年7月1日至2024年6月30日，共八年。双方还约定了月租金为40元/月/㎡，年租金合计133747.2元，乙方需于签约之日一次性交纳2016年7月1日至2017年6月30日的租金共计133747.2元，以后每年租金应于每年的6月15日前交清。合同第七条约定了：乙方逾期交纳应交费用，给甲方造成损害的，甲方有权解除合同，收回商铺。2017年11月，原告取得景洪市滨江公园北侧防洪大堤外5幢负一层的不动产权，经庭审核实，被告向第三人承租的上述商铺及位于该楼层。2018年6月25日，原告及其委托的云南俊发物业有限公司西双版纳分公司共同发出《合同变更通知书》，其主要内容为：告知商户及承租人，龙舟广场泰国街商铺于2017年12月1日起产权持有人变更为原告，租户持有的原商铺租赁合同中的纳山纳水公司已不再是产权人，请租户收到此通知后七个工作日内携带原租赁合同到泰国街12栋二楼9102室物业服务中心进行合同变更。同年8月21日，原告与云南拓普房地产开发集团有限公司共同出具一份《告知函》，其主要内容为：告知泰国街商户及承租人，泰国街商铺的产权人于2017年12月1日由拓普公司变更为本案原告，此后的租金、物业费等费用由原告委托的俊发物业公司收取等内容。2019年9月26日，原告出具一份《通知书》，主要内容为：告知商户及承租人，泰国街商铺产权人已经变更，租户所持有的原租赁合同已到期的租户需于30日内结清费用并搬离。合同尚未到期的租户，需至物业服务中心交清费用并与原告公司办理合同更换事宜等。2020年5月22日，原告公司再次发出《通知书》，主要内容为：告知租户泰国街商铺产权人变更事宜，原租赁合同已经到期的租户需于2020年5月31日前搬离并结清费用。原租赁合同未到期的租户，因至今未支付租金，原告有权解除合同收回房屋，租户需在2020年5月31日前搬离并交清费用。同年7月7日，原告委托云南天外天（西双版纳）律师事务所向被告发出一份《律师函》，其主要内容为：原告系被告租赁商铺的物权人，于2018年、2019年、2020年通过发放、粘贴《通知书》等方式告知被告尽快办理清退和缴费，被告至今未进行办理。现函告被告于收到本函件之日起三日内搬离商铺并交清费用。另查明，被告在庭审中表示其见过原告发出的上述通知及函件，但期间并未找过原告，其在2018年至2020年期间一直使用上述租赁商铺并为上述商铺交纳物业费、电费等费用。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益、处分的权利。现原告作为涉案商铺的产权人，当然享有对商铺的上述权利。对于被告来说，其与商铺原权利人签订了租赁合同，即对商铺原所有人负有支付租金的义务，在商铺物权转移后，双方没有特别约定的情况下，所有权人对该商铺享有的债权也应随物权而转移，故被告提出原告无权起诉的意见不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第八十条的规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。本案中，原告在取得商铺所有权后，于2018年及2019年均向被告告知商铺的产权变更情况，以及通知其需支付租金、更换合同等事宜，被告当庭认可已知晓原告发出的多份通知内容，但至今未向原告提出处理合同及租金的事宜，也未按照商铺原产权人的通知，向原告交纳相应的租金等费用。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。故原告作为商铺的所有权人，其要求解除被告与第三人之前签订的《龙舟广场商铺租赁合同》并要求被告返还该份合同涉及到的龙舟广场泰国街第5栋6104、6105、6106、6107、6108、6109号商铺的诉请本院予以支持。关于原告要求被告支付租金及利息的诉请，因涉案商铺物权人变更为原告后，原告向被告发出更换合同相关通知，可知其意愿继续租赁商铺，且涉案商铺实际上也一直由被告使用，原告作为变更后的物权人，已经按照原租赁合同履行了出租方的义务，现要求被告按照原租赁合同约定支付2017年12月1日至2020年9月1日的租金367804.8元的诉请应得到支持。根据《中华人民共和国合同法》第八十条的规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。原告在取得涉案商铺的产权后，于2018年6月25日发出通知要求租户变更合同。同年8月21日，原告与涉案商铺原产权人共同发出告知，告知被告涉案商铺产权变更情况，并告知2017年12月1日之后的租金等费用由被告委托的物管公司收取。但被告知晓后并未向原告交纳租金，给原告造成了实际的损失，但原告及商铺原产权人拓普公司于2018年8月21日才告知被告需向原告交租的事宜，故本院根据案件情况及原租赁合同对租金的约定，从原告及拓普公司通知被告需转移支付时开始，扣除10日的合理期限，酌情支持原告从2018年9月1日至2019年6月15日期间以欠付的206193.6元租金（2017年12月1日至2019年6月15日期间的租金）为基础，2019年6月16日至2020年9月1日期间以欠付的367804.8元租金（2017年12月1日至2020年9月1日期间的租金）为基础，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。原告要求被告参照合同约定支付2020年9月1日之后至被告实际归还商铺之日止的房屋使用费及逾期利息诉请也同样予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第八十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除被告李新建与第三人西双版纳州纳山纳水物业经营管理有限公司于2016年6月30日签订的《龙舟广场商铺租赁合同》，被告李新建于本判决生效之日起十五日内向原告西双版纳俊逸房地产开发有限公司返还龙舟广场泰国街第5栋6104、6105、6106、6107、6108、6109号商铺。二、被告李新建在本判决生效之日起十五日内支付原告西双版纳俊逸房地产开发有限公司欠付的2017年12月1日至2020年9月1日期间的租金367804.8元，并支付2020年9月1日至被告李新建返还涉案商铺之日止的房屋占用费（按照40元/月/㎡的标准计算）。三、被告李新建在本判决生效之日起十五日内支付原告西双版纳俊逸房地产开发有限公司2018年9月1日至被告李新建实际归还涉案商铺之日期间的逾期利息（2018年9月1日至2019年6月15日期间以206193.6元为基础，2019年6月16日至2020年9月1日期间以367804.8元为基础，2020年9月1日至被告李新建实际归还涉案商铺之日期间的逾期利息以实际欠付的租金为基础，均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、驳回原告西双版纳俊逸房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9489元，由被告李新建负担。原告预交的案件受理费本院不另清退，由被告径付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。审 判 长  冉佶玉人民陪审员  李杨柳人民陪审员  王森琪二〇二一年三月九日书 记 员  普若钰