河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0305民初40号原告：洛阳市凯多荣房地产营销策划有限公司，住所地：洛阳市涧西区浅井西路中段瀛洲新村30-9-101号。法定代表人：任大江，总经理。委托诉讼代理人：于淼，河南威铭律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：靳智伟，男，1979年7月5日出生，汉族，住洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：韩峰伟，河南大鑫（郑州）律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：贺建立，男，1975年6月15日出生，汉族，大专文化程度，河南省嵩县人，住河南省嵩县。委托诉讼代理人：刘云明、李会锋，河南江帆律师事务所律师。代理权限：特别授权。第三人：洛阳市凯晨置业有限公司，住所地：洛阳市涧西区南昌路六街坊6号院9幢1-2017号。法定代表人：任大江，总经理。原告洛阳市凯多荣房地产营销策划有限公司（简称凯多荣公司）与被告靳智伟、贺建立、第三人洛阳市凯晨置业有限公司（简称凯晨公司）房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告凯多荣公司的法定代表人任大江及其委托诉讼代理人于淼，被告靳智伟的委托诉讼代理人韩峰伟，被告贺建立的委托诉讼代理人刘云明、李会锋等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告凯多荣公司向本院提出诉讼请求：1、判决二被告连带偿还土地合作款777560元；2、判决二被告连带支付利息（自2015年6月26日至本息还清为止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.9%年息计算；暂计至2020年9月26日共计63个月，利息暂计200027元）；3、判决被告共同支付违约金100万元；4、诉讼费等费用由二被告共同承担。事实与理由：2014年9月11日，原告与被告靳智伟代表的洛阳源望置业有限公司（后该公司由靳智伟转给任大江，更名为洛阳市凯晨置业有限公司）签订房地产合作开发协议，约定合作进行土地开发。2014年11月15日又签订协议，对上述协议部分条款进行变更，后因被告原因造成该协议无法履行。经协商，被告靳智伟同意退还原告本金150万元。2015年6月26日，原告与被告靳智伟、贺建立签订三方还款协议，约定靳智伟将购买贺建立的五套房产作为标的抵偿给原告，抵偿金按以房屋销售的价格为基准多退少补，贺建立作为担保方无条件同意该方案。协议签订后，三套房产以722440元的价格出售，剩余两套被告始终未交付原告。原告与被告协商未果，只得诉至法院，请依法判决。被告靳智伟辩称，原告是与第三人凯晨公司签订的房地产合作开发协议，靳智伟不是本案适格的被告。上述房地产合作开发协议已经协商解除，原告支付给第三人凯晨公司的150万元，已经以被告贺建立所有的位于嵩县××附近锦华名居的五套房产抵偿，合作开发协议履行完毕。靳智伟已将抵债的五套房产价款支付完毕，已经按照还款协议约定履行完毕。原告起诉靳智伟还款及赔偿违约金，没有事实和法律依据，应依法驳回请求。被告贺建立辩称，原告起诉的五套房产已全部给付完毕，原告的起诉不能成立。被告贺建立不是原合同主体，原告要求被告贺建立赔偿土地合作款和违约金没有事实和法律依据，开发合同在2015年6月26日已经解除，原告依据合同的违约条款要求支付违约金不能成立。另外，原告的起诉已经超过诉讼时效，应当依法驳回原告的诉讼请求。第三人凯晨公司未陈述意见。本院经审理认定事实如下：2014年9月11日，原告凯多荣公司（乙方）与原洛阳源望置业有限公司（甲方）就合作开发嵩县城四期项目一事签订了一份《房地产合作开发合同》。2014年11月15日，双方对上述合同进行变更后，又重新签订了一份《房地产合作开发合同》，约定：双方采用合作开发的形式开发位于嵩县城××开发区项目；甲方负责办理项目前期的土地使用权证相关手续并承担相关费用后，负责将洛阳源望置业有限公司法人及股东的全部股份过户给乙方；乙方在此基础上分期支付给甲方510万元（包含源望房地产公司转让给乙方的费用），其中本合同签订之日起10日内乙方以定金形式先支付100万元，在乙方顺利进场施工后10日内支付50万元，剩余360万元在2014年12月26日前一次性付清；双方应履行本协议约定的责任和义务，任何一方未能履行本协议规定的义务则应视为违约，违约方应当向另一方赔偿由此产生的一切经济损失，并赔偿100万元违约金。2014年11月15日和2014年11月17日，凯多荣公司两次向洛阳源望置业有限公司法定代表人靳智伟支付定金100万元，靳智伟向凯多荣公司法定代表人任大江出具了收据。2014年12月16日和2014年12月23日，凯多荣公司又两次向靳智伟支付转让费50万元，靳智伟仍向向任大江出具了收据。2014年12月16日，洛阳源望置业有限公司的股东由靳智伟、靳智平变更为任大江、李巧净，公司法定代表人由靳智伟变更为任大江，经营地址也进行了变更。2015年7月22日，洛阳源望置业有限公司变更名称为洛阳市凯晨置业有限公司。2015年6月26日，因合作协议无法履行，任大江（甲方）与靳智伟（乙方）、贺建立（丙方）签订了一份《还款协议》，约定：乙方于2014年11月与甲方签订的土地合作协议，甲方已付给乙方土地合作款150万元整，因乙方原因现土地合作协议无法履行，乙方需退回甲方本金150万元，利息另计，原合同解除。因乙方无现金退回款项，乙方购买丙方位于嵩县××附近的锦华名居五套房屋抵给甲方，作为还款标的，乙方与丙方的买卖关系两方自行解决，丙方同意并签字认可此还款方案，作为担保方决不反悔。（房号为：①2号楼1单元202号125.5㎡、②2-2-102号121.3㎡、③2-1-101号131.42㎡、④2-1-701号157.5㎡、⑤2-2-101号121.3㎡。）以上房屋三方认可签字，丙方同意甲方将此房再转让给任何人并不得干预，配合办理手续，乙方抵给甲方的五套房子最终单价以实际甲方抵给其他人或销售的价格为依据多退少补。审理中，被告贺建立申请证人程某、刘某出庭作证，用于证明任大江已将五套房产全部抵账给他人，其中抵账给了程某（2号楼2单元802号）、刘某（2号楼2单元1102号）各一套，还有三套抵给了韩令军（即②2-2-102号、③2-1-101号、⑤2-2-101号）。凯多荣公司对于抵账给程某、刘某的两套房产不予认可，称这两套房产不在协议约定的五套房产中，是任大江与程某、刘某的其他债务，与本案的纠纷无关；认可抵账给韩令军的三套房产，抵账金额为722440元；同时，凯多荣公司还当庭认可贺建立向其支付了现金116000元。另查明，2014年1月7日，凯多荣公司与被告贺建立签订了《房地产包销合同》，约定由凯多荣公司对贺建立开发的嵩县城二桥锦华名居项目高层房源进行底价包干承包销售。本院认为，原告凯多荣公司与原洛阳源望置业有限公司签订合作开发合同，并按约支付了相应的款项，在合同履行过程中，因合同无法继续履行，凯多荣公司与被告靳智伟、贺建立经协商达成还款协议，对合作开发合同的解除、各方应承担的责任以及已付款项返还事宜作出约定，协议内容是当事人真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，应为有效协议。根据还款协议的约定，由贺建立采用以房款抵欠款的形式，用以偿还靳智伟拖欠凯多荣公司的欠款，协议中虽然注明贺建立“为担保方”的内容，但对担保范围、期限等担保合同成立的实质要件均无约定，贺建立也未作出提供担保的明确意思表示，且庭审中贺建立称已按协议约定偿还了债务，因此，贺建立并非债务的担保人，其偿还行为应属债务的加入，故其应当与原债务人共同承担偿还责任。关于未偿还的债务数额，根据双方的举证和质证意见，本院认定房产已抵偿债务838440元，剩余661560元未还，应由靳智伟、贺建立予以偿还。对于靳智伟提出其不应作为被告的辩解意见，因其是以个人名义签订的还款协议，并认可相应的债务由其个人承担，故该辩解意见本院不予采信。对于贺建立提出的抵债给他人的两套房产系偿还协议约定款项的辩解意见，与事实不符，本院不予采信。对于凯多荣公司要求支付利息和违约金的请求，因在还款协议中并未约定，该请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告靳智伟、贺建立于本判决生效后十日内，共同向原告洛阳市凯多荣房地产营销策划有限公司偿还欠款661560元。二、原告洛阳市凯多荣房地产营销策划有限公司的其它诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11299元，原告洛阳市凯多荣房地产营销策划有限公司承担5649元，被告靳智伟、贺建立共同承担5650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 康 理二〇二一年三月十九日书记员 朱智慧