广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0304民初35507号原告：深圳市昌盛投资发展有限公司，住所地深圳市福田区彩田路2009号XX大厦，统一社会信用代码914403001923406745。法定代表人：陈伟强，总经理。委托诉讼代理人：钱丹，广东国欣律师事务所律师。被告：深圳前海国富通电子商务有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路鲤鱼门街一号前海深港合作区管理局综合办公楼A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码91440300305923826X。法定代表人：张力群。上列原告深圳市昌盛投资发展有限公司诉被告深圳前海国富通电子商务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，适用普通程序独任公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人钱丹律师到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本庭依法对本案进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2014年11月4日，原告与被告签订了《深圳市房屋租赁合同》及合同附页（以下简称房屋租赁合同），约定由被告承租原告位于“XX大厦写字楼第X层整层单元”房屋，同时，房屋租赁合同及合同附页也约定了被告向原告缴交房屋租金的数额及具体时间。2019年11月30日，房屋租赁合同期满终止。依照房屋租赁合同的约定，被告应在租赁关系结束后10日内将租赁房租交还给原告，同时，被告还应履行完毕其他约定的义务。但被告一再违反约定，既未按约定交还租赁房屋，同时也拖欠原告的租金、房屋占有使用费及违约金等费用。根据房屋租赁合同的约定，被告不仅需要向原告支付所拖欠的各项费用，被告还须按迟延付款总额的千分之三，每日向原告支付违约金，同时，被告还应承担其他法律责任。据此，原告请求：1、被告向原告支付2019年5月1日至2019年11月30日期间的房屋租金人民币2696830.50元；2、被告向原告支付迟延缴交房屋租金的违约金2076472.30元（按所欠租金2696830.50元计算，自2019年5月6日起计算，暂计算至2020年4月30日，2020年5月1日后的违约金计算至被告向原告支付完毕全部租金之日止）；3、被告向原告支付房屋占有使用费4369540元（自2019年12月1日起计算，暂计算至2020年4月30日，2020年5月1日后的房屋占有使用费计算至被告依照租赁合同及合同附页的约定，将房屋返还给原告之日止）；4、被告向原告支付迟延支付房屋占有使用费的违约金1124719.60元（按所欠房屋占有使用费4369540元计算，自2019年12月6日起计算，暂计算至2020年4月30日，2020年5月1日后的违约金计算至被告向原告支付完毕全部房屋占用费之日止）。以上款项共计人民币10267562.40元；5、被告承担本案的全部诉讼费用。庭后，原告提交补充说明称起诉状诉讼请求多计算了5天的房屋租金及违约金，故诉讼请求相应减少为：1、被告向原告支付2019年5月6日至2019年11月30日期间的租金2624005.5元；2、被告向原告支付迟延缴交租金的违约金2037802.23元（按所欠租金2624005.50元计算，自2019年5月6日起计算，暂计算至2020年4月30日，2020年5月1日后的违约金计算至被告向原告支付完毕全部租金之日止）。其余诉讼请求不变。被告未答辩，开庭时缺席。经本院审理查明，原告系涉案房屋的产权人（登记编号：DJ-02000039968）。2014年11月4日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》及合同附页，合同约定甲方将位于深圳市福田区中心区18-2地块XX大厦自然层第X层整层单元（电梯层为第XA层整层单元）租赁给乙方使用，用途为办公。面积共1573.25平方米，租金为每一年在前一年的基础上递增6%，即2014年11月6日起为348115.00元/月，到2018年11月6日至2019年11月30日止为436954.00元/月。乙方应于2014年10月18日前交付首期租金，于每月5日前支付当月租金。租赁期限自2014年11月6日起至2019年11月30日止。甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取租赁保证金692230.00元。若租赁期限届满，乙方交清各项应付费用，并按照约定条件交回租赁房屋，甲方将租赁保证金不计利息返还给乙方。乙方拖欠租金达30天以上的，甲方可就造成的损失要求乙方恢复房屋原状，向乙方请求损害赔偿，同时不予退还租赁保证金。乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金。免租装修期为60天，即2014年11月6日至2015年1月5日止。乙方迟延支付租金等任何一项合同约定的应付款项，除仍应如数补交外，每迟延一日，还须按迟延付款总额的千分之三向甲方支付迟延付款违约金。乙方拖欠上述一项应付款项达到30天的，甲方还有权单方面解除租赁合同及本合同附页，并追究乙方的违约责任。2020年4月24日，原告向被告发送《催缴通知书》，表明被告自2019年5月1日起就一直拖欠原告租金，经原告多次上门和电话催缴，被告一直未偿还租金和返还房屋，依照合同约定，被告应向原告缴交拖欠的租金及房屋占有使用费。截至2020年4月24日，被告拖欠原告租金人民币2696830.50元（2019年5月1日至2019年11月30日），拖欠租金违约金2027929.35元（暂计算至2020年4月24日，4月25日后的违约金计算至被告向原告缴交完毕全部拖欠的租金为止）；截至2020年4月24日，被告须向原告支付房屋占有使用费人民币4194758.40元（暂计算至2020年4月24日，2020年4月25日后的违约金计算至被告向原告缴交完毕全部拖欠的租金为止。被告还拖欠房屋占有使用费违约金1036105.32元（暂计算至2020年4月24日，4月25日后的违约金计算至被告向原告缴交完毕全部房屋占有使用费为止）。以上费用暂计9955623.58元。该《催缴通知书》于2020年4月30日退回未妥投。庭审中，原告确认未向被告返还租赁保证金692230元，合同是到期终止的，原告没有向被告发出解除通知书。原告庭后书面说明称：从2018年10月开始有多次是由被告股东或投资人（俞丽X、孟清X、刘应X及深圳市国实科技有限公司）账户转账支付的租金；且被告国富通公司最后三次支付租金是由深圳市国实科技有限公司分别于2019年5月15日支付436954元（2019年4月份租金），2019年7月25日支付261847.50元（2019年5月份部分租金），2019年8月2日支付100000元（2019年5月份部分租金）。2019年5月期间的租金已支付361847.5元，尚余75106.5元未支付，此后被告未向原告支付任何租金。合同到期后，被告实际没有在涉案房屋内办公，但还有部分物品遗留在房屋内。本院认为，原告与被告签订的租赁合同及附页属双方当事人真实意思表示，合法有效。被告未按合同约定向原告支付租金，构成违约。原告据此有权要求被告支付拖欠的租金及逾期支付租金的违约金。被告未到庭应诉答辩，应视为放弃自身的诉讼权利。原告主张被告实际于合同到期后才停止在涉案物业内经营，对于原告的该项主张，本院予以确认。则原告有权要求被告支付拖欠的租金2624004.83元【5月剩余租金75106.5元+（6-10月租金436954元×5个月）+（11月6日至11月30日租金436954元÷30天×25天）】。原告确认租赁保证金692230元未退回被告，并主张依据合同约定原告有权没收租赁保证金，但原告未提交证据证明在被告存在违约的情况下有向被告主张解除合同并没收租赁保证金，对于原告的主张要求没收该租赁保证金，本院不予确认，抵扣租赁保证金后，被告剩余租金1931774.83元未支付。至于逾期支付租金的违约金，根据合同约定，每月支付租金的日期为当月5日前，原告有权要求被告自每月6日起以当月拖欠金额为计算基数（其中7月剩余租金为256784.5元，8-10月每月租金436954元，11月6日至11月30日租金364128.33元），按照每日万分之三的计算标准计算至实际付清款项之日止。原告主张按照合同约定的每日千分之三的标准予以计算，明显过高，本院酌情予以调整。至于逾期返还房屋的占有使用费计算问题。根据合同附页约定，合同到期后，被告应在5日内向原告返还涉案物业，则该5天为双方当事人合意确认的合同到期后被告合理腾退房屋期间，该5天的时间并非被告逾期返还房屋期间，应参照合同约定的标准计算占有使用费，即436954元÷31天×5天=70476.45元，原告主张该段期间为逾期返还房屋期间，与合同约定不符，本院不予确认。至于上述合理腾退房屋期间后的逾期返还房屋的占有使用费问题，根据合同约定，被告逾期交房的，原告有权采取措施强制收回租赁物业，被告存放在租赁房屋内的商品、物品均视为已被被告抛弃，原告有权自行作出处理。原告自认被告在合同到期后仅留存部分物品未再继续使用涉案房屋，原告应依据合同约定自行收房并另行出租以弥补自身的损失，本院酌情确定该期限为三个月，原告主张逾期腾房占有使用费按照双倍租金标准计算，该标准明显过高，本院酌情调整为1.3倍租金标准，即占有使用费金额为436954元×3个月×1.3=1704120.6元。原告该项诉讼请求的超出部分，本院不予支持。至于逾期支付房屋占有使用费的违约金问题，逾期腾房占有使用费性质上即是要求被告承担逾期腾房的违约责任，该使用费的计算标准也高于合同约定的租金标准，在原告未提交证据证明其实际损失明显高于逾期腾房占有使用费，且合同对该违约责任的承担存在明确约定的情况下，对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳前海国富通电子商务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市昌盛投资发展有限公司支付剩余租金1931774.83元；二、被告深圳前海国富通电子商务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市昌盛投资发展有限公司支付逾期支付租金的违约金（违约金以当月应付的金额为计算基数，自当月6日起分别开始按照每日万分之三的计算标准计算至实际付清款项之日止；其中2019年7月剩余租金256784.5元，8月-10月每月租金436954元，11月6日至11月30日租金364128.33元）；三、被告深圳前海国富通电子商务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市昌盛投资发展有限公司支付合理腾退房屋期间占有使用费70476.45元；四、被告深圳前海国富通电子商务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市昌盛投资发展有限公司支付逾期腾房占有使用费1704120.6元；五、驳回原告深圳市昌盛投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定期间履行上述义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费83405.37元（已由原告预交），由原告负担52380.37元、由被告负担31025元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。（此页无正文）审判员 吴    颂二〇二一年三月十五日书记员 俞婷婷（代）茶丽梅附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。