北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0114民初839号原告：于长红，男，1969年7月15日出生，汉族，住北京市昌平区。原告：王海云，女，1970年6月19日出生，汉族，住北京市昌平区。两原告共同委托诉讼代理人：杨成，北京力同律师事务所律师。被告：北京泰禾嘉兴房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区南邵镇社区服务中心198房间。法定代表人：刘小岐，经理。委托诉讼代理人：谷雨禾，北京市金杜律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘迎，北京市金杜律师事务所律师。被告：中国建设银行股份有限公司北京昌平支行，住所地北京市昌平区城区镇东环路中段。法定代表人：向辉，行长。被告：北京市住房贷款担保中心，住所地北京市海淀区北四环西路56号辉煌时代大厦7-8层。法定代表人：仇金鑫，主任。委托诉讼代理人：韩颖，北京市经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴昱航，北京市经纬律师事务所实习律师。原告于长红、王海云与被告北京泰禾嘉兴房地产开发有限公司（以下简称泰禾公司）、中国建设银行股份有限公司北京昌平支行（以下简称建行昌平支行）、北京市住房贷款担保中心（以下简称担保中心）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王海云及其与于长红的共同委托诉讼代理人杨成，被告泰禾公司的委托诉讼代理人谷雨禾、被告担保中心的委托诉讼代理人韩颖、吴昱航到庭参加诉讼。被告建行昌平支行经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于长红、王海云向本院提出诉讼请求：1．解除于长红与泰禾公司签订的《北京市商品房预售合同》；2．解除于长红、王海云与建行昌平支行、担保中心签订的《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》；3．解除于长红与担保中心、泰禾公司签订的《收押协议（新房）》；4．泰禾公司返还原告购房款4034961元（银行贷款部分除外），并赔偿利息损失，利息以4034961元为基数，自2017年12月1日起计算至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；5．泰禾公司返还原告已向建行昌平支行归还的贷款本金及贷款利息（截止到2020年10月28日，共计归还贷款本金及利息98000元），并赔偿利息损失，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年9月28日起至实际付清之日止；6．泰禾公司返还原告车位款19万元，并赔偿利息损失，利息以19万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年11月26日起至实际付清之日止；7．泰禾公司向建行昌平支行偿还原告未归还的剩余银行贷款及利息；8．泰禾公司赔偿原告违约金483496．1元；9．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月4日，于长红与泰禾公司签订《北京市商品房预售合同》，约定原告认购位于昌平区南邵镇（中关村科技园区昌平园东区二期）XX室的房屋，房屋总价款4834961元。在协议附件四中，双方对付款方式进行具体约定，“签订本合同之日，买受人支付商品房总价款80．14%的首付款（含定金），即3874961元，剩余款项96万元应于‘项目楼体封顶’之日后30日内通过按揭贷款形式支付。”另外，出卖人应当于2020年4月30日前向买受人交付该商品房，如逾期超过60日，买受人有权解除合同并要求泰禾公司承担违约金。签订购房合同后，原告向被告支付购房首付款。2019年8月28日，原告与建行昌平支行签订《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》，为购买涉案房屋向银行借款80万元，月利率2．97917‰，借期10年。同日，由建行昌平支行将贷款发放泰禾公司。根据购房合同约定，被告应于2020年4月30日前完成房屋建设并交付涉案房屋，但被告并未按月如期交房，逾期交房已届满60日。原告认为，原告与被告签订的商品房预售合同合法有效，双方应当按约定履行自己的义务。原告已依约向被告交纳了全部价款，被告理应按约定期限交付房屋。由于被告逾期交付房屋，给原告带来了巨额经济损失。原告为购买房屋而与银行签订的借款合同为购房合同的从合同。由于主合同购房合同解除，相应从合同亦应解除，且原告与银行签订借款合同的目的无法实现，故借款合同亦应当解除。被告泰禾公司辩称，一、王海云不是编号为Y2064834《北京市商品房预售合同》的合同相对方，不享有合同约定的权利义务，不是本案的适格原告，应当驳回王海云的起诉。首先，编号为Y2064834的《北京市商品房预售合同》（以下简称“《预售合同》”）系于长红与泰禾公司于2017年12月4日签订。本案为商品房预售合同纠纷，涉案预售合同的当事人仅有泰禾公司及于长红，根据《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同对合同当事人具有约束力。王海云非《预售合同》缔约方，不享有合同约定的权利义务，作为本案原告的诉讼主体不适格。其次，被答辩人提供的两份购房款《北京增值税普通发票》及一份车位款收据亦显示购买方、付款主体为于长红，王海云不是《预售合同》的当事人无权要求泰禾公司向其返还购房款、车位款并赔偿利息损失。最后，泰禾公司非《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》的合同相对方，不受该合同约束。王海云无权要求泰禾公司向王海云支付其向建设银行归还的贷款本金及利息，更无权主张泰禾公司偿还王海云未归还的剩余银行贷款及利息。法院应当驳回王海云的起诉。二、涉案房屋延期交付是因泰禾公司遵守政府法令直接引起的，属于《北京市商品房预售合同》约定的免责事由，泰禾公司可以顺延交房日期且无需承担违约责任。（一）合同约定的免责事由根据《北京市商品房预售合同》附件十二《补充协议》（证据一）第六条第6款约定：“如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，且无需承担违约责任：（1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付。（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付。（3）因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设周期延长。（4）政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致房屋延期交付。（5）任何其他非出卖人所能控制或不可抗力因素导致的情形。”涉案房屋延期交付是因为泰禾公司为遵守政府法令以及政府部门公布的公共卫生事件导致的，依据前述《补充协议》第6条的约定，泰禾公司可以据实顺延交房日期，且无需承担违约责任。（二）被迫停工的具体情况涉案房屋所在工程项目自开工建设以来，因遵守政府相关规定与有关主管部门的法令及重大公共卫生事件管理法令，导致多次被迫停工，至合同约定的房屋交付之日2020年4月30日，停工天数达到337天，具体如下：（1）因空气重污染预警而遵守政府相关规定与有关主管部门的法令被迫停工，共36天；（2）因遵守新出台的《北京市住房和城乡建设委员会》政策，遵守2017-2018年秋冬采暖季大气污染治理的最严要求被迫停工120天；（3）因施工遭遇大风、雷电、高温、暴雨等恶劣天气预警遇到异常困难，遵守政府相关规定与有关主管部门的法令被迫停工，共73天；（4）因重大活动、会议、上级检查、环保督查等特殊政府与社会活动，遵守政府管制措施和主管部门法令被迫停工，共11天；（5）因重大卫生公共事件（即2020年初所爆发的新冠疫情）遵守政府法令停工，从2020年1月24日北京市启动一级响应直至2020年4月30日北京市降级为2级响应，共97天。综上，泰禾公司是因遵守北京市人民政府、相关主管部门的管理和要求、遵守政府法令造成的不可避免之停工，与其延期交房具有直接因果关系，泰禾公司有权依照《补充协议》第6条将交付涉案房屋的时间应向后顺延337天，将交付房屋日期延长至2021年4月2日。三、于长红逾期支付购房首付款长达550天、逾期支付购房尾款50天，在于长红支付全部应付违约金前，泰禾公司有权延期交付房屋且不承担逾期交付的责任，于长红无权要求解除合同根据《预售合同》附件四第2条第（2）款：①签订本合同之日（即2017年12月4日），买受人须支付商品房总价款80．14%的首付款（含定金），即3874961元；……②剩余19．86%的房款买受人应于“项目楼体封顶”之日后30日内通过按揭贷款形式支付，即96万元……如非出卖人原因导致出卖人未能在前述期限内收到买受人全部购房款的，视为买受人逾期支付。根据于长红的证据，双方在实际付款过程中变更了首付款与尾款的比例，首付款总额共计4034961元，尾款即贷款付款金额为80万元。但双方并未变更付款期限的约定，根据合同约定，于长红在起诉状中已经认可双方于2017年12月4日签订《预售合同》，因此于长红应当于2017年12月4日前向泰禾公司支付购房首付款，并于“项目楼体封顶”之日后30日内支付购房款尾款。但是，于长红直至2019年6月7日才支付完毕全部首付款，其逾期支付首付款足有550日。涉案房屋楼体于2019年6月10日封顶，于长红至迟应当于2019年7月10日前支付购房款尾款，而于长红于2019年8月29日才支付购房款尾款，其逾期支付尾款50日。（于长红证据八）根据《预售合同》附件四，于长红逾期支付在60日内，应当按照《预售合同》第八条第（一）款第1项约定按日计算，向泰禾公司支付逾期应付款万分之壹的违约金；逾期支付超过60日、泰禾公司不解除合同的，于长红应当按照《预售合同》第八条第（一）款第2项约定按日计算，向泰禾公司支付逾期应付款万分之贰的违约金。但于长红至今未向泰禾公司支付前述应付违约金。基于上述情况，根据《预售合同》附件十二《补充协议》第六条第1款约定：“买受人交齐下述费用及文件前，出卖人有权拒绝交付商品房且不承担逾期交付的责任。……（5）买受人应付的违约金……（如有）。”于长红在《补充协议》的该页亲笔签字确认，因此，根据上述约定，由于于长红逾期支付首付款及尾款，在于长红支付全部应付违约金前，泰禾公司有权延期交付房屋且不承担逾期交付的责任，于长红无权要求解除合同。四、于长红不享有合同解除权，《预售合同》应当继续履行如前所述，由于泰禾公司延期交房是因《补充协议》约定的免责事由，泰禾公司有权将涉案房屋交付时间延后337天至2021年4月2日，且无需承担违约责任。并且，按照《预售合同》的约定，泰禾公司在于长红支付应付违约金前，有权延期交房且不承担逾期交付的责任。因此，于长红不享有合同解除权。五、退一步讲，假使法院认为泰禾公司有违约情形，也属于程度显著轻微，双方的合同目的仍然可以实现，法院不应判令解除合同第一，本案中泰禾公司延期交房是因为遵守政府法令直接导致的，系双方合同中明确约定的免责事由，泰禾公司主观上并无过错。于长红自身在《预售合同》的履行过程中亦存在违约，在其交齐应付违约金前，泰禾公司有权延期交房且不承担逾期交付的责任。第二，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）（以下简称《九民纪要》）第47条关于“约定解除条件”的规定：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。”如前所述，案涉房屋的交付日期应当延后至2021年4月2日。截至于长红起诉时，双方履行《预售合同》的过程中尚不存在合同目的无法实现的情形，亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条解除合同的规定。假使法院认为泰禾公司有违约情形，也属于程度显著轻微，泰禾公司能够履行合同义务，交付涉案房屋，实现合同目的。综上，无论是从《合同法》还是《九民纪要》来看，本案合同目的可以实现，于长红要求解除合同不符合法律法规及司法解释等关于解除合同的规定和精神。法院应当秉承公平原则和诚实信用原则，将合同风险在当事人之间进行公平分配，在前述政府法令、新冠疫情等事由阻碍合同履行时，积极促进双方友好协商解决，降低各方的经济损失，以维护房地产行业的长期稳定发展。综上，法院应当驳回于长红要求解除合同的诉讼请求及其损失赔偿请求。六、泰禾公司坚持继续履行合同，但如法院认为泰禾公司存在违约行为、判令解除合同，根据法律规定和司法精神，合同中约定的泰禾公司逾期交房的违约责任过高，应酌情减少违约金，以于长红的实际损失来确定违约金的数额，同时，于长红主张的返还购房款、贷款损失，无事实与法律依据，不应获得支持。根据《九民纪要》第50条关于“违约金过高标准及举证责任”的规定：“认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。”《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”结合上述法律规定可知，违约金的认定应当以实际损失为依据，且应当兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，被答辩人并未举证证明泰禾公司的延期交付行为给于长红造成实际损失。同时，涉案房屋所在的承文家园项目自2020年4月至2021年1月期间的房价均保持平稳。于长红并未因泰禾公司延期交付造成合同履行后可以获得的利益损失。因此，假使泰禾公司存在违约行为，且法院判令解除合同，泰禾公司认为由于于长红不存在任何实际损失，且泰禾公司的过错程度显著轻微，《预售合同》约定的违约金金额过高，应当予以酌情降低，恳请法院予以酌情降低。综上，于长红的诉讼请求缺乏事实基础，没有法律依据，应当依法驳回其全部诉讼请求。王海云不是本案的适格原告，应当依法驳回起诉。恳请法院，支持答辩人与于长红继续履行合同。但如法院判令解除合同，因案涉金额巨大，且为群诉案件，请法院给予答辩人充分的时间流转资金，判令判决生效后60个工作日支付涉案房屋本金，如有违约金，为支付本金后60个工作日支付违约金。以防止挤兑，否则无论对答辩人还是于长红，都是极大的损失。被告建行昌平支行未到庭参加诉讼，但向本院提交书面答辩状辩称，于长红、王海云在我行办理的涉案贷款为公积金贷款，借款起止日期为2019年8月28日至2029年8月28日，贷款合同金额为80万元，担保方式为抵押加阶段性连带责任保证，贷款抵押权人为担保中心，贷款目前具体信息以担保中心提供为准。根据法律规定，借款人就涉案房产在建行办理的贷款本息全部清偿前，其与建行所签订的借款合同、房屋抵押合同等法律文件依然具有法律效力。若借款人与售房人签订的商品房买卖合同被人民法院判决解除，借款人仍应承担本合同项下的还款义务，借款人应将售房人返还的已付购房款及利息、赔偿金等款项用于清偿本合同项下的债务。若借款人在我行贷款发生逾期，我行将采取包括但不限于诉讼的合法催收措施。依据借款合同，我行对借款人享有的合法债权、担保权未获得全部清偿前，我行不同意解除抵押等方式放弃担保权利，我行仍有权对借款人及抵押物主张债权和抵押权及其他合同约定的担保权利。若借款人来我行办理还款手续，我行仍然有权接受还款。上述债权、担保权利范围包括但不限于全部贷款本息（包括复利、罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、我行为实现债权和担保权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。借款人尚欠我行贷款本金余额以我行提交证据为准，全部贷款本息（包括复利、罚息）、违约金、赔偿金及我行为实现债权和担保权而发生相关费用等另计。全部应还金额依据实际还清之日计算为准。本案合同纠纷的发生与我行无关，我行不承担本案任何诉讼费用。被告担保中心辩称，原告与建行昌平支行签订的《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》（以下简称借款合同）中的，担保中心作为保证人，为原告申请公积金贷款提供阶段性连带责任保证担保。在原告与泰禾公司签订的《不动产权证书收押协议》中，担保中心履行代位办理抵押登记手续责任。本案原告起诉案由为商品房预售合同纠纷，担保中心并不是商品房预售合同的当事人一方，不受该合同约束，对该合同双方履行合同情况不知情，担保中心现仅对原告诉讼请求第二、三项答辩如下：一、关于原告公积金贷款的基本情况。原告为购买昌平区南邵镇（中关村科技园区昌平园东区二期）XX号房屋，向北京住房公积金管理中心申请公积金贷款80万元，北京住房公积金管理中心委托建行昌平支行向借款人发放贷款，贷款期限10年（2019年8月28日至2029年8月28日），担保类型为抵押加担保中心阶段性连带责任保证担保。借款人以涉案房屋为贷款提供抵押担保，抵押权人为北京住房公积金管理中心，在抵押登记办理之前，担保中心承担连带责任保证，保证范围为借款合同项下借款本金、利息和罚息。保证担保期间自借款合同生效之日起至担保物权设定之日止。截至2021年1月4日，借款人贷款余额为724459．7元。二、借款合同为合法有效的合同，不因原告与开发商解除商品房预售合同而必然解除。原告应按借款合同约定与建行昌平支行就贷款清偿问题达成一致意见。原告与建行昌平支行、担保中心签订的《借款合同》是三方真实意思表示，是合法有效的合同，其与商品房预售合同是不同的法律关系而并非主从关系。商品房预售合同是否解除并不是借款合同解除的条件。在未出现法定或约定解除的情形下，任何一方都应当依约定履行合同。《借款合同》第59条约定：“甲方拟与房屋出卖人协议解除合同或者因房屋买卖纠纷拟提起诉讼，应当告知乙方并由乙方和甲方共同与出卖人解决购房款及购房借款本息的处置问题，甲方不告知乙方或者不将借款返还乙方，视为挪用借款，改变借款用途，按本合同第六十条的约定执行。”《借款合同》第60条约定：“甲方违反合同约定，改变借款用途，乙方有权提前收回借款，并对违约使用部分，按人民银行规定加收利息。”因此本案原告起诉开发商解除合同，应当按《借款合同》约定与建行昌平支行就购房款及购房借款本息的处置问题协商达成一致意见。而在《借款合同》履行过程中，无论何种原因导致借款人逾期还款，致使担保中心承担保证责任的，担保中心有权向借款人进行追偿，并要求借款人按合同约定支付违约金。在《借款合同》履行期间，原告及开发商仍应履行《不动产权证书收押协议》相应义务。《不动产权证书收押协议》是《借款合同》的从合同，是根据《借款合同》第23条约定，落实对涉案房屋办理产权登记、设定抵押登记手续的约定。在《借款合同》履行期间，在原告清偿全部贷款本息之前，其与开发商均有义务按收押协议的约定配合担保中心收取《不动产权证书》，办理抵押登记手续。收押协议第九条约定：“在本协议履行期间，甲方要求退房的，丙方应协助甲方将尚未还清的贷款退还至乙方指定的账户，如因甲方或丙方违反前述约定，造成乙方无法完成抵押登记，而给乙方造成损失的，应当赔偿乙方相应金额的损失。”因此本案中，如果原告与开发商解除商品房预售合同，其双方均有义务将未清偿的贷款返还至担保中心指定账户。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。对于本案事实，本院认定如下：于长红（买受人）与泰禾公司（出卖人）签订了编号为Y2064834的《北京市商品房预售合同》，约定于长红向泰禾公司购买位于昌平区南邵镇（中关村科技园区昌平园东区二期）XX号房屋，预测建筑面积为87．49平方米，其中套内建筑面积为64．18平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米75334．39元，总价款4834961元。第七条约定，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四。第八条约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列方式处理：逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过60日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起1日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。第十一条约定，出卖人应当于2020年4月30日前向买受人交付该商品房。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照上述约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：逾期在60日之内，自上述约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过60日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自双方解除买卖合同且买卖合同手续注销手续办理完毕之日起90日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。合同附件四中约定，买受人采取贷款方式付款，签订本合同之日（即2017年12月1日），买受人须支付商品房总价款80．14%的首付款（含定金），即3874961元；剩余19．86%的房款买受人应于“项目楼体封顶”之日后30日内通过按揭贷款形式支付，即96万元。合同附件十二第六条约定，买受人交齐下述费用及文件前，出卖人有权拒绝交付商品房且不承担逾期交付的责任：（5）买受人应付的违约金及银行按揭欠款及出卖人为买受人向按揭银行履行担保责任而支出的全部费用（如有）。合同还对双方其他权利义务进行了约定。该合同打印的落款时间为2017年12月4日，网上签约日期为2017年12月1日。后于长红（乙方）与泰禾公司（甲方）签订了《关于附件四付款方式的补充协议》，约定双方于2017年12月4日签订的编号为Y2064834的《北京市商品房预售合同》，因于长红个人原因提出就原合同附件四约定的事项进行变更，经双方协商一致，达成如下协议：一、乙方应于本补充协议签署当日向出卖人补交购房款16万元，乙方支付前述款项后，附件四约定的贷款金额变更为80万元，付款方式为公积金贷款，并应于原合同签订之日起30日内支付；二、买受人应按附件四约定的期限及方式付清其余全部购房款，否则，应按《北京市商品房预售买卖合同》第八条及附件四的约定承担逾期付款责任；三、附件四与本协议不一致之处，以本补充协议约定为准，本补充协议未涉及事宜，仍按照附件四约定执行。该协议未载明签订日期。2019年8月1日，于长红（甲方、购房人）与担保中心（乙方、保证人）、泰禾公司（丙方、售房单位）签订了《收押协议（新房）》，约定甲方因购买北京市昌平区南邵镇（中关村科技园区昌平园东区二期）XX房屋向银行申请借款，由担保中心承担连带责任保证，签订的《北京市住房公积金管理中心住房公积金借款合同》，为确保各方利益，落实产权证及抵押登记协议，签署本协议。第一条约定，甲方同意委托丙方办理《不动产权证书》并由丙方将《不动产权证书》交乙方，同时承诺在丙方向其交付所购置房屋为其办理入住手续时，将办理《不动产权证书》所需缴纳的契税、专项维修资金及其他相关费用交由丙方代收，并积极配合丙方办理所购房屋的转移登记手续。合同还对各方其他权利义务进行了约定。2019年8月28日，于长红、王海云（借款人）与建行昌平支行（贷款人）、担保中心（担保人）签订了编号为J2019-1196的《北京市住房公积金管理中心住房公积金借款合同》，合同第一条约定于长红、王海云向建行昌平支行贷款80万元，借款于本合同生效当日划付泰禾公司承文家园在兴业银行月坛支行设立的账号×××，即为甲方收取了借款。第二条约定，借款合同月利率为2．97917‰，自借款划付之日起计息。债务履行期间，如遇北京住房公积金管理中心住房公积金贷款利率调整，按调整后的利率及有关规定执行，不再另行通知合同各方。第三条约定，借款期限为10年，即自2019年8月28日起至2029年8月28日止。第四条约定借款用途仅限于甲方购买坐落于北京市昌平区南邵镇（中关村科技园区昌平园东区二期）XX住房，房屋建筑面积87．49平方米，房屋套内面积64．18平方米。第五条约定，借款债权的担保类型为抵押加担保中心阶段性连带责任保证担保。第八条约定，甲方自收取借款后的次月开始按月偿还借款，每月还款时间为每月28日。第九条约定，还款方式按照北京市公积金管理中心规定的还款办法中的自由还款方式进行还款，每月最低还款额为4142元。合同还对各方其他权利义务进行了约定。于长红分别向泰禾公司于2017年9月28日支付50万元，于2017年10月7日支付47万元，于2017年12月30日支付了72万元及25万元，于2018年2月24日支付了1934961元，于2019年6月7日支付了16万元。建行昌平支行于2019年8月28日向于长红发放了80万元贷款，并将该款项转入了泰禾公司的账户中。截至2020年10月28日，于长红、王海云共偿还建行昌平支行贷款本息共98000元，其中本金65899．98元，利息32100．02元。于长红另于2019年11月26日向泰禾公司支付了13万元及6万元，泰禾公司向于长红开具了金额为19万元车位款的收据。另查，包括案涉6#商品房等16项昌平区南邵镇（中关村科技园区昌平园东区二期）0303-54地块F1住宅混合公建用地（配建“限价商品房”）项目于2019年6月10日封顶，于长红购买的案涉商品房至今尚未交付。于长红主张其与泰禾公司签订《北京市商品房预售合同》的实际时间并非2017年12月4日，且不存在逾期支付购房款的情况，并向本院提交了王海云与那恭博之间于2021年1月7日的通话录音，部分录音内容如下：王海云：……当时你让签那合同，是签的12月份好像是，就是17年的12月份，但是我记得那个当时签的那日子不是那时候，然后当时你那个交钱分了几批交的钱对吧？那恭博：啊，对。王海云：分了几批交当时应该是，我看那合同，签订合同之前就应该交80%，结果呢有的是在签合同之后交的钱，但是我那钱肯定没有晚交，都是在你告诉我什么时候交钱之内，那个时间之内交的这个钱。那恭博：嗯。王海云：所以就不知道这个事出现在哪，问题出现在哪。那恭博：……您说是对那个交款时间有异议，还是说对签合同时间有异议？王海云：对交款时间没异议，都是在你规定的时间交款，就是签合同的时间我觉得好像是，不是那时候签的让写的那个日子。那恭博：……签合同咱们一般网签打印出来，有个打印出来合同的时间，然后我们签合同的时候，正常是不要求客户写日子的，对你，咱们那个日子都是空着的，一般都没写日子，然后你要写的话，写哪天都行，写咱们实际签的那天也行，然后写咱们打印的那天也行。王海云：那哪知道哪天打印的呀？那恭博：合同封面，合同封面右下角不有个打印时间日期嘛，就你签字时间肯定比这个要晚，你不能比它早，比它早就不合逻辑了，比它晚哪天都行。王海云：哦，就是打印的日期是最早的是不是？从那天以后可以签。那恭博：对对对，因为那天合同刚打出来嘛，最早也就是当天签，对吧，但是一般。王海云：不可能，对。那恭博：咱一般都是客户不写时间，都空着。泰禾公司认可那恭博为其公司售楼处的工作人员，但并非主张涉案房屋延期交付系因遵守政府法令以及政府部门公布的公共卫生事件导致，并申请本院调取北京市建筑工程施工应急指挥部办公室发布的因天气原因、举办重大活动、召开重要会议及因其他原因而发布的停工通知。再查，于长红在起诉前未向泰禾公司、建行昌平支行、担保中心发出过书面解除合同的通知，本院于2020年12月18日通过邮寄方式向泰禾公司、建行昌平支行、担保中心送达了本案起诉书等材料。上述事实，有《北京市商品房预售合同》《关于附件四付款方式的补充协议》《收押协议（新房）》《北京市住房公积金管理中心住房公积金借款合同》、银行记录、收据、商品房封顶证明及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：本案涉及的合同包括《北京市商品房预售合同》《关于附件四付款方式的补充协议》《收押协议（新房）》《北京市住房公积金管理中心住房公积金借款合同》，因此，本院将本案案由调整为合同纠纷。合法的民事合同关系受法律保护，合同双方当事人应按合同约定切实履行合同义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。本案中，于长红与泰禾公司之间签订的《北京市商品房预售合同》《关于附件四付款方式的补充协议》，于长红与泰禾公司、担保中心签订的《收押协议（新房）》，于长红、王海云与建行昌平支行、担保中心签订的《北京市住房公积金管理中心住房公积金借款合同》均系各方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据合同第十一条和第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照上述约定的时间，即2020年4月30日前将该商品房交付买受人的，逾期超过60日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自双方解除买卖合同且买卖合同手续注销手续办理完毕之日起90日内退还买受人已付房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算交付利息，同时出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。现泰禾公司未能在上述期限届满前交付案涉房屋，但泰禾公司主张因遵守政府法令造成的不可避免之停工，交付涉案房屋的时间应向后顺延337天，以及于长红逾期支付购房首付款550天、逾期支付购房尾款50天，在于长红支付全部应付违约金前，泰禾公司有权延期交付房屋且不承担逾期交付的责任，于长红无权要求解除合同。因此，本案争议的焦点为于长红与泰禾公司签订的《北京市商品房预售合同》是否应予以解除。首先，泰禾公司作为专业的房地产开发企业，理应对影响工期的各种因素（包括高温天气、常年存在的重大活动或确定的停工事由）有充分的预知或预判，其在合同中约定的交房时间应为在考虑了上述因素后所确定的日期，而不应以此作为其逾期交房的正当理由。因此，泰禾公司要求调取北京市建筑工程事故应急指挥部办公室发布的因天气原因、举办重大活动、召开重要会议及因其他原因而发布的停工通知的申请，本院不予准许。但泰禾公司主张的因新冠疫情导致北京市于2020年1月24日启动一级响应直至2020年4月30日北京市降级为二级响应期间共计97天停工，该停工因素并非泰禾公司在签订案涉合同时能够预见，因此，该停工期间可以自2020年4月30日起向后顺延，即泰禾公司最晚应于2020年8月5日交付案涉房屋。其次，于长红支付首付款的时间确与《北京市商品房预售合同》不一致，但于长红提交的王海云与那恭博之间的通话录音显示，于长红在签订《北京市商品房预售合同》时存在先办理网签，后签订书面合同的情况，那恭博确认于长红未逾期支付房款，结合于长红与泰禾公司签订的《关于附件四付款方式的补充协议》亦未载明签订日期的事实，于长红关于《北京市商品房预售合同》的时间签订时间并非2017年12月4日的主张可信度较高，本院予以采信。现有证据无法确定《北京市商品房预售合同》及《关于附件四付款方式的补充协议》的具体签订时间，泰禾公司主张于长红逾期支付首付款的主张，本院无法采信。泰禾公司主张那恭博无权代表其公司确认于长红合同履行情况，但那恭博作为泰禾公司的售楼处工作人员，于长红有充足理由相信那恭博可以代表泰禾公司并与之确认合同具体情况。泰禾公司主张录音未经公证不应采信，于法无据，本院对泰禾公司的主张不予支持。于长红支付剩余购房款的时间为2019年8月28日，确与《北京市商品房预售合同》约定的“项目楼封顶”之日，即2019年6月10日起30日内不符，但泰禾公司在2019年8月1日才与于长红、担保中心签订《收押协议（新房）》且未提出任何异议，泰禾公司亦于签订该协议后30日内的2019年8月28日收到剩余购房款，不应视为于长红逾期支付剩余购房款。《关于附件四付款方式的补充协议》中约定剩余购房款于原合同签订之日起30日内支付，该约定与《北京市商品房预售合同》约定不一致，且明显不合理，不应以此作为支付剩余购房款的期限。另外，泰禾公司未能举证证明向于长红主张过逾期支付购房款的违约责任，该事实亦与上述关于于长红未逾期支付首付款、剩余购房款的认定相互印证。另外，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。于长红与泰禾公司签订的《北京市商品房预售合同》系泰禾公司所提供，合同第十二条对未按第十一条约定的时间交付房屋的违约责任进行了明确约定，且该约定的排除情形仅限于不可抗力，而不包括其他任何原因。虽然合同附件十二第六条约定，买受人交齐应付的违约金前，出卖人有权拒绝交付商品房且不承担逾期交付的责任，但泰禾公司未能举证证明对该限制自身责任的条款对于长红进行了说明，在《北京市商品房预售合同》第十二条与合同附件十二第六条出现不同解释的情况下，应当作出对泰禾公司不利的解释，即退一步说，假设于长红存在逾期支付购房款的情况，该情况不得作为泰禾公司逾期交付案涉房屋的合理理由。综上，泰禾公司未能按照合同约定时间交付房屋，于长红有权要求解除《北京市商品房预售合同》，具体解除的时间本院以泰禾公司收到本案起诉书之日，即2020年12月18日。根据合同约定，合同解除后，买卖合同手续应同时注销，泰禾公司收取的于长红支付的购房款应予退还；同时，于长红向泰禾公司支付的购买车位的款项因合同目的无法实现，应一并退还。对于退还的具体数额，首先首付款3874961元及后续支付的160000元系于长红支付，该部分应予以退还；其次剩余购房款80万元系于长红、王海云以向建行昌平支行申请贷款方式支付，对于已经于长红、王海云已经偿还的部分，应予以退还，截至2020年10月28日为65899．98元（具体应以建行昌平支行出具的还款情况为准）。根据合同约定，除上述购房款外，泰禾公司还应支付于长红相应利息，并赔偿于长红总房款10%的违约金。利息起算起止时间，应分别自于长红支付各笔购房款之日起至实际付清之日止，其中2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。泰禾公司违约金计算标准过高，请求予以降低，本院认为，违约金的主要功能在于填补守约方的实际损失，具体到本案而言，双方约定的违约金并未过分高于于长红的实际损失，故对泰禾公司要求对违约金予以酌减的主张，本院不予采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》第二十条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，于长红与泰禾公司签订的《北京市商品房预售合同》已经解除，于长红与泰禾公司、担保中心签订的《收押协议（新房）》、于长红、王海云与建行昌平支行、担保中心签订的《北京市住房公积金管理中心住房公积金借款合同》均因合同目的无法实现而应予以解除，具体解除时间应以建行昌平支行、担保中心收到本案起诉书之日为准。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》第二十一条规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。建行昌平支行作为担保权人，并未提出相关诉讼请求，故本院仅处理商品房买卖合同纠纷，建行昌平支行可待本判决生效后就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉；同时泰禾公司应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还建行昌平支行和于长红，鉴于建行昌平支行未就相应购房贷款的返还问题提出诉讼请求，该部分应由建行昌平支行在另案中解决。建行昌平支行、担保中心不同意解除相应合同的主张，于法无据，本院无法支持。建行昌平支行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了质证和辩论的权利。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》第二十条、第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认于长红与北京泰禾嘉兴房地产开发有限公司签订的编号为Y2064834的《北京市商品房预售合同》于2020年12月18日解除；二、确认于长红、王海云与中国建设银行股份有限公司北京昌平支行、北京市住房贷款担保中心签订的《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》于2020年12月18日解除；三、确认于长红与北京市住房贷款担保中心、北京泰禾嘉兴房地产开发有限公司签订的《收押协议（新房）》于2020年12月18日解除；四、北京泰禾嘉兴房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内返还于长红购房款4034961元，并赔偿于长红利息损失（分别以50万元为基数，自2017年9月28日起；以47万元为基数，自2017年10月7日起；以97万元为基数，自2017年12月30日起；以1934961元为基数，自2018年2月24日起；以16万元为基数，自2019年6月7日起；以上均计算至实际付清之日止，其中2019年8月19日之前按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；五、北京泰禾嘉兴房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内返还于长红、王海云已向中国建设银行股份有限公司北京昌平支行偿还的贷款本金及贷款利息，并赔偿于长红、王海云利息损失（具体贷款本金及利息数额、各笔还款的利息损失起算时间以中国建设银行股份有限公司北京昌平支行出具的还款记录为准，其中2019年8月19日之前按中国人民银行同期贷款利率计算；2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；六、北京泰禾嘉兴房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内返还于长红车位款19万元，并赔偿于长红利息损失（以19万元为基数，自2019年11月26日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；七、北京泰禾嘉兴房地产开发有限公司本判决生效后三十日内支付于长红违约金483496．1元；八、驳回于长红、王海云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22626元及保全费5000元，由北京泰禾嘉兴房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  杜春龙二〇二一年三月二十三日书记员  刘 瑶