北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初2125号原告:北京国广物业管理有限公司，住所地北京市石景山区石景山路甲16号北院办公楼B217号，统一社会信用代码91110107633692529K。法定代表人：康悦，总经理。委托诉讼代理人：张慧，北京市中咨律师事务所律师。被告：温健，女，1968年9月3日出生，汉族，户籍所在地北京市海淀区，现住北京市海淀区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：吕雪涛，北京市地平线律师事务所律师。原告北京国广物业管理有限公司（以下简称国广物业公司）与被告温健物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员朱建娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告国广物业公司之委托诉讼代理人张慧，被告温健之委托诉讼代理人吕雪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国广物业公司向本院提出诉讼请求如下：1．判令被告支付2018年1月至2020年12月的物业费（含专项维修基金)95279．76元及滞纳金31308．93元；2．判令被告支付欠缴的水费80元、电费439．47元、维修费20元；3．判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：原告为物业服务企业，被告是位于北京市顺义区×××栋业主，房屋面积为481．21平米。原告自2012年1月1日起开始服务于北京×××。根据原告与北京×××业主委员会签订的《北京市×××物业服务合同》（以下简称物业服务合同）的约定，原告按照《住宅物业服务标准》中的五级物业服务标准向被告提供物业服务，物业服务费用标准为每月5．5元/平方米。业主按其拥有物业建筑面积（含地下室面积）预先缴纳，其中物业管理费用按照每月、季、半年预交物业服务管理费用，在每月、季、半年最后的25日之前缴清下期的费用；水电于每月25日之前足额缴纳；维修费按约定交纳；对逾期缴纳物业费及其它费用的业主，原告有权对欠费超过3个月的业主从逾期之日起每天按所欠付缴纳费用的0．06%收取滞纳金。《物业服务合同》签订后，原告依照约定切实为被告提供了完善的物业管理服务。自2018年1月至2020年12月，被告无故拖延缴纳物业费及相关费用。原告通过多次催缴，均未果。被告逾期支付物业管理费的行为违反《物业服务合同》之约定，严重侵犯原告及已缴费业主的合法权益。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告温健辩称：原告提供的物业服务未尽职责，存在瑕疵，应当减免收取物业服务费，答辩人亦有权减免交纳，同时答辩人不同意支付滞纳金、不同意负担本案诉讼费。具体理由如下：原告是物业服务企业，答辩人是服务对象，原告应当尽职尽责提供优良的物业服务。《民法典》第942条第2款规定，对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。然而，由于原告未能充分履行其义务，导致答辩人庭院中的树木被他人砍伐，财产受损。涉案砍伐事件发生在白天，被砍树木多达45棵，园区内的摄像设备及巡视人员均未发现，可见物业服务中的安保形同虚设，原告未如约履行物业服务职责，且应对答辩人的财产损害负有责任。此外，答辩人与侵权人因财产损害发生纠纷，对簿公堂之时，原告为侵权人出具了虚假证明，答辩人与侵权人之间的诉讼亦造成了答辩人精神、物质上的困扰。有鉴于此，原告要求答辩人支付全部物业费的请求于法无据，答辩人更不应当支付滞纳金并负担诉讼费。经审理查明：国广物业公司主张其系北京×××区的物业服务企业，温健为该×××号房屋的业主，并就此提交了北京×××业主委员会作为甲方与乙方国广物业公司签订的《北京市×××物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》）、业主入住登记表予以证实。温健对上述证据的真实性无异议。上述《物业服务合同》（2016年、2018年、2019年签订）约定物业服务期限为2016年4月1日至2018年3月31日、2018年7月1日至2019年6月30日、2019年7月1日2021年6月30日（固定期）、2021年7月1日至2022年6月30日（双向自由选择期）；物业服务标准为《住宅物业服务标准》中的五星物业服务标准；物业服务费收费方式为酬金制，由业主按照其拥有的物业建筑面积（含地下室面积）预先缴纳，其中别墅为5．5元/平方米/月；物业管理费用的缴纳方式为：按照每月、季、半年预交物业管理费用，在每月、季、半年的最后的25日之前缴清下期的费用；水电的交纳方式为：在更换插卡电表水表之前，按照每月能源费账单列示时间，于每月25日之前足额缴纳，在园区水表电表全部更换为插卡式预付费水表电表之后，业主根据自己的需求提前购买。上述《物业服务合同》同时约定，业主或使用人应按照本合同的约定向乙方缴纳物业服务费。业主或物业使用人欠缴物业管理费用及其它费用依第十四条第2款催缴并处理欠费超过3个月的，乙方从逾期之日起每天按所欠缴费用的0．06%收取滞纳金，滞纳金全部作为物业管理的其它收入。庭审中，温健认可其系×××号房屋业主，认可2018年1月至2020年12月期间的物业服务费用未交纳，但主张其房屋面积为334．53平米，并就此提交了不动产登记登记簿。经本院审查，该不动产登记簿中房屋登记表载明房屋楼号为81，层数为2，建筑面积334．53平米；地下室建筑面积146．68平米。就水电费问题，经举证质证，温健对国广物业公司主张的水费80元、电费439．47元、维修费20元予以认可。就温健陈述的树木砍伐问题，本院另查如下：张艳茹系×××号房屋业主，与温健所有的×××号房屋南北相邻，温健居南、张艳茹居北，两家宅院之间以铁艺栅栏为界限。温健在双方宅院之间的铁艺栅栏属于自家一侧栽种了数棵侧柏。因采光等问题，2017年12月1日，张艳茹雇佣工人将温健栽种的侧柏树冠砍伐，双方就此产生争议，温健将张艳茹诉至本院，最终经本院主持调解，双方就赔偿损失、树木移除等问题达成调解协议。上述事实，有双方当事人陈述、《物业服务合同》、不动产登记登记簿、民事调解书等在案佐证。本院认为：北京×××业主委员会与国广物业公司签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方俱应遵守合同约定。按照上述《物业服务合同》的约定，温健作为×××号房屋业主，应当按照其拥有的物业建筑面积（含地下室面积），以5．5元/平方米/月的标准，在每月、季、半年的最后的25日之前缴清下期费用，现温健未交纳2018年1月至2020年12月期间的物业服务费，国广物业公司诉请要求其支付，有相应的合同依据。但同时需要注意的是，温健在2018年1月之后未交纳物业服务费系因其在2017年12月与相邻业主张艳茹之间因树木砍伐问题产生纠纷，温健据此认为国广物业公司未尽到物业服务义务，未如约交纳物业服务费，并非恶意欠缴。本院认为，涉案小区系别墅区，物业服务费收费标准较高，《物业服务合同》约定的物业服务标准亦为《住宅物业服务标准》中的五星级标准，该等级标准在出入口值守、巡查路线及次数、车辆登记出入、安防控制室值守等公共秩序维护方面均有严格要求。如果国广物业公司善尽约定义务，对涉案树木砍伐问题及时发现、及时制止，则有可能避免此次邻里纷争。现国广物业公司未能尽到如上义务，温健据此认为国广物业公司提供的物业服务存在瑕疵，主张减免物业服务费，与法有据。考虑到上述纠纷发生于2017年底，温健已预交当年度物业服务费，双方亦未就2017年物业服务费提出异议，故本院酌情在纠纷次年对物业服务费减免问题予以适当考虑。同时，考虑到温健欠缴物业费事出有因，并非恶意，故本院对于国广物业公司主张的滞纳金不再予以支持。就水电费问题，温健对国广物业公司主张的水费80元、电费439．47元、维修费20元予以认可，本院就此不持异议。应当指出的是，物业公司与业主应是相互配合而非相互对立的两个主体，物业公司需依合同约定提供相应的物业服务，并不断改进和提高物业服务质量，业主也需对物业服务工作给予必要的理解和支持，物业与业主之间良性互动才能共同营造小区良好的生活环境和运转秩序。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告温健支付原告北京国广物业管理有限公司2018年1月至2020年12月的物业费（含专项维修基金）合计88927．61元，于本判决生效之日起七日内执行；二、被告温健支付原告北京国广物业管理有限公司水费80元、电费439．47元、维修费20元，于本判决生效之日起七日内执行；三、驳回原告北京国广物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1421元（原告北京国广物业管理有限公司已预交），由原告北京国广物业管理有限公司负担403元（已交纳），由被告温健负担1018元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 朱建娜二〇二一年三月十日法官助理 徐四林书 记 员 朱学佳