广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初11509号原告：彭海钻，男，汉族，1984年7月7日出生，住广东省茂名市茂南区。被告：江门市蓬江区白石永灏地产开发有限公司，住所地广东省江门市。法定代表人：孔某1。委托诉讼代理人：蔡玉梅，系广东金桥百信律师事务所律师。原告彭海钻诉被告江门市蓬江区白石永灏地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月10日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告彭海钻及被告的委托诉讼代理人蔡玉梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求认定被告向原告送达的《挞定解除函》无效；2.请求判令被告退还原告购房定金25000元；3.涉诉费用由被告承担。事实与理由：原告与2019年6月20日与被告签订了两份《江门奥园广场认购书》，并分别支付了20000元和5000元定金。被告于2020年向原告送达了《挞定解除函》，并在该解除函中表示要解除原、被告间的两份《认购书》且原告已交付的定金不退。合同的解除一般有三种情形，分别是协议解除、约定解除、法定解除。被告主张解除认购书且定金不退是没有法律依事实依据的，理由如下：1.被告解除认购书，没有法律依据：原、被告间的认购书履行过程中并不存在《合同法》第94条规定的产生法定解除权的五种事由，被告不享有基于《合同法》所赋予的合同的法定解除权；2.被告称原告严重违约与事实不符：该认购书属于被告提供的格式条款合同，该合同的签订原告作为合同相对人，没有选择的权利，只能被动的接受。在给合同中充斥着大量对被告极为有利但对原告不利的合同约定，该合同对于被告而言具有明显的利益倾向性。但被告作为合同的提供者，作为该合同签订的主导方，并没有就合同中对明显加重原告责任的条款予以提示、加粗等字体排版，也没有在签订合同的过程中针对该部分条款为原告指出并予以解释。原告作为一个普通消费者，并不知晓定金二字会带来的法律后果，更不清楚合同中的各项条款都附加给他怎样的合同义务，如不履行将带来怎样的法律后果。被告仅在合同第五条中写明如原告方违约定金不退等违约责任，但并在违约条款中未列明何种情况属于违约，而是将违约的多种情形分散于合同的各个细则条款中。消费者作为一个没有法律常识的人根本无法知晓何种情况构成违约，被告用心之险恶令人发指。故原告并不知晓，更不可能理解合同中的违约条款和构成条件，《江门奥园广场认购书》中构成违约情形和违约责任等部分合同条款应当认定为无效条款。综上，被告送达给原告的《挞定解除函》应当认定无效，但通过该解除函可知，被告已明确表示拒绝履行合同，要求解除《江门奥园广场认购书》。原告也认可解除《江门奥园广场认购书》，解除认购书一事中，原、被告达成一致合意。故原主张认为《挞定解除函》无效，且被告应当返还原告定金25000元。由于原告的诉讼请求中主张处理包括两间商铺的两份《江门奥园广场认购书》及相应定金，庭审中，原告明确在本案中仅主张处理其认购被告开发的蓬江区丰乐路140号负一层D1549号商铺所涉及的《挞定解除函》及退还20000元问题。原告为支持其请求向本院提交了以下证据：《银行收据》、《电子发票》、《挞定解除函》、《江门奥园广场认购书》、《企业信用信息公示报告》。被告江门市蓬江区白石永灏地产开发有限公司辩称：一、被告解除双方签署的两份认购书具有事实和法律依据。1.事实及合同依据。双方于2019年6月20日签署《江门奥园广场认购书》，原告认购被告开发的蓬江区丰乐路140号负一层D1549号商铺及D1550号商铺，并就房屋面积、定金、总房价款以及付款方式进行约定。定金分别约定20000元及5000元。认购书第四条及第五条约定：原告需于2019年12月30日之前，携带本认购书、定金及票据身份证材料等文件办理签订《商品房买卖合同》等相关法律文件，并交纳首期房价款，办理按揭等等相关手续。若原告在前述签约日期前未按前述要求提交资料及办理手续的，视为原告违约，原告己缴付的定金不予退回，被告有权将案涉房屋另行处置。由于原告未能依据“认购书”的约定与被告签署《商品房买卖合同》等相关法律文件，未缴纳首期房价款，为此，被告于2020年7月7日依据合同约定向原告发出《挞定解除函》，函件明确告知原告，由于原告的违约行为，被告行使合同解除权，并根据合同约定及法律规定没收定金。2.法律依据。双方签署的两份《江门奥园广场认购书》内容合法，签署主体具有完全民事行为能力，意思表示真实，被告对案涉房屋具有完全的处分权，该认购书合法有效。根据合同法规定：本案被告系依照双方合同的约定行使解除权，本案认购书中约定解除合同的条件已成就，被告依约依法解除合同应得到法律保护，本案原告作为违约的一方，无权要求被告返还定金。二、被告解除案涉两份认购书已成就。根据法律规定，当事人一方主张解除的，合同自解除通知到达对方时解除。对方有异议的，可以在3个月内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。被告于2020年7月7日向原告发出《挞定解除函》，原告于2020年11月3日才向法院提起诉讼，己超过3个月的法定期限，本案合同己解除。被告在举证期间内提交证据：《商品房预售许可证》、《竣工验收备案表》、《江门奥园广场认购书》两份、微信聊天记录、《挞定解除函》两份及顺丰物流快递单。经审理查明：2019年6月20日，原告和被告签订编号为0001693的《江门奥园广场认购书》，合同约定原告向被告购买广东省江门市篷江区××××××××××××××××××，成交价款为174482元。认购方须于签订本认购书时付清定金20000元。《认购书》第四条载明：“认购方须于2019年12月30日之前，携带本认购书、定金及票据，身份证明文件（包括商业登记证营业执照、授权委托书、法定代表人或其授权人的身份证护照及公司印章）等签约文件到出售方指定地点与出售方签订《商品房买卖合同》及其补充协议和《前期物业服务协议》等相关法律文件，并交纳首期房款、首期物业专项维修资金及相关费用。同时，认购方应按银行要求备齐办理按揭的全部资料，办妥按揭相关手续，缴交相关费用。认购方在前述签约日期前未按上述要求提交资料及缴交相关费用的，按本认购书第五条承担违约责任”；第四条载明：“认购方不履行本认购书约定的义务，则视为认购方违约，其已缴付的定金不予退回，出售方有权另行处置该物业”。上述合同签订后，原告支付了相应的定金。2020年7月7日，被告向原告发出《挞定解除函》，记载：“截止至发函日，阁下仍未前来我司签署商品房买卖合同及其相关文件，构成根本违约，鉴于此，我司特此函告阁下：1.自本函件发出之日起解除阁下与我司签订的《江门奥园广场认购书》；2.根据《认购书》第五条第一项约定，不予退还阁下已付的定金”。另查明，本案所涉的商铺已于2017年3月21日竣工验收。本院认为：本案是商品房预约合同纠纷。原告与被告所签订的涉案《江门奥园广场认购书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，应当认定合法有效，受法律保护。原告在签订《江门奥园广场认购书》后未按约定于2019年12月30日之前，携带认购书、定金及票据，身份证明文件（包括商业登记证营业执照、授权委托书、法定代表人或其授权人的身份证护照及公司印章）等签约文件到出售方指定地点与出售方签订《商品房买卖合同》及其补充协议和《前期物业服务协议》等相关法律文件，并交纳首期房款、首期物业专项维修资金及相关费用，已构成违约，根据双方的约定，被告有权另行处置该物业，并不予退回原告已缴的定金。故原告主张被告向其发出的《挞定解除函》无效及要求被告退还20000元定金，没有法律与事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百八十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告彭海钻的诉讼请求。本案诉讼受理费3789.64元，由原告彭海钻负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。审 判 长  林俊峰人民陪审员  尹新强人民陪审员  马燕卿二〇二一年三月二日法官 助理  李小红书 记 员  关冬平