北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初546号原告:北京鸭百味餐饮服务有限公司,住所地北京市朝阳区小营东路3号3层359室,统一社会信用代码91110105MA01LPGK6K。法定代表人:孙海周,执行董事。委托诉讼代理人:孙孟尧,北京友恒律师事务所律师。委托诉讼代理人:迟艳蕾,北京友恒律师事务所律师。被告:北京鼎极轩餐饮有限公司,住所地北京市朝阳区小营东路3号3号楼3层(内部分),统一社会信用代码91110105327283153A。法定代表人:阴文光,总经理。委托诉讼代理人:尹朝存,北京煌诚律师事务所律师。原告北京鸭百味餐饮服务有限公司（以下称原告）与被告北京鼎极轩餐饮有限公司（以下称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙孟尧、迟艳蕾、被告委托诉讼代理人尹朝存到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法判决解除双方于2020年1月1日签订的《租赁合同》；2、请求依法判决被告退还原告租金434958元、押金46万元及物业、供暖费87081元,共计982039元;3、请求依法判决被告赔偿原告装修损失4万元;4、请求依法判决被告支付原告违约金(以1022039元为基数,自2020年3月1日起,以民间借贷年利率15．4%至被告实际支付之日为止)；5、被告支付原告转让费50万元。事实和理由：2019年7月22日,案外人袁某某与被告签订《租赁合同》,约定被告将其承租北京泽城伟业物业管理有限公司的位于朝阳区小营东路3号凯伦大厦三层西侧部分房屋出租给案外人袁某某用于经营使用。后原告承接案外人袁某某的公司,由原告继续承租该房屋。2020年1月1日,原告与被告签订《租赁合同》,约定租金为每年2609750元,押金为46万元,双方采取每半年一次支付租金,合同期限自2020年1月1日至2022年6月30日,合同第八条第一款约定“双方均应全面严格地履行合同,违约方应对守约方承担违约责任,本协议未明确约定违约责任的按陆个月租金作为违约金”。合同签订后,原告依约向被告支付了押金46万元及租金、供暖费、物业费522039元。原告承租该房屋后,对该房屋进行了装修,但因疫情原因,原告一直未使用该房屋,直至2020年3月中旬,原告准备复工复产之时,却被北京泽城伟业物业管理有限公司告知现被告拖欠其房租,原告不能继续使用该房屋。在此期间,原告曾多次与被告及北京泽城伟业物业管理有限公司协商,但至今仍未解决,原告因被告的违约行为遭受重大的经济损失。原告是承接袁某某的租赁合同，原告曾支付袁某某转让费50万元，因房屋被拆除，租赁合同无法履行，该转让费50万元的损失应由被告承担。综上所述,原、被告所签订的合同真实有效,双方均应依约履行,然因被告拖欠北京泽城伟业物业管理有限公司房租之行为致使原告自承租起便未曾正常经营过,故根据双方签订合同之约定及《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定,被告已构成严重违约,应对原告之损失进行赔偿。被告辩称，一、原告主体不适格,原告并非该租赁合同的当事方。租赁合同上既没有其起诉书中提到原告公司的完整名称,也没有该公司的印章。经了解，孙成光虽为该公司股东,但不是该公司的法定代表人,其在签订合同时从未出示过任何原告的授权委托手续。因此,该租赁合同实为被告与孙成光个人之间签订的租赁合同,原告并不具有本案的原告资格。二、租赁合同违约并非被告有意为之，而是因为第三方的阻挠和不可抗力。导致孙成光不能按合同约定开业的是北京泽城伟业物业管理有限公司的阻挠,而非被告。今2020年初新冠肺炎爆发突然,我国防控措施雷霆有力,深刻影响了社会生活的方方面面,也对包括被告在内的餐饮企业影响巨大。被告希望北京泽城伟业物业管理有限公司按照有关政策适当降低租金,但对方一直置之不理。新冠肺炎疫情及防控显属不可抗力,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定,“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。”所以,应按照法律规定全部或部分免除被告的违约责任。三、关于转让费50万元，原告并未提交证据，且原告向被告主张是不合理的。综上,由于原告主体不适格,再加上不可抗力的因素,原告的诉讼请求不应得到法律的支持，请法院查明事实,依法驳回原告申请。本院经审理查明如下事实：被告从北京泽城伟业物业管理有限公司处承租北京市朝阳区小营东路3号凯伦大厦三层西侧部分房屋后，于2019年7月22日与袁某某签订租赁合同一份，将房屋出租给袁某某，租期自2019年7月30日至2022年6月30日，年租金为2609750元，押金为46万元。被告认可其收到袁某某交来的押金46万元。2020年1月1日，被告作为出租人（甲方）、“孙成光鸭百味”作为承租人（乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方已对承租房屋做了充分了解，自愿承租甲方有权租赁的房屋进行对外经营，乙方承租北京市朝阳区小营东路3号凯伦大厦三层西侧部分房屋，餐饮面积1100平方米；乙方经营范围为餐饮；租期为三年，自2019年7月30日至2022年6月30日止，合同期与甲方跟物业的租赁期限一致，期满本合同自行终止；年租金为2609750元；押金为46万元，于2019年6月20日之前支付；每年物业费为138000元；垃圾费为每年22000元；每年冬季供暖费按物业规定收取，夏季制冷费按物业规定收取，按甲方要求时间支付；乙方应于2019年7月1日一次性交付2019年7月30日至2020年1月31日的房租和物业费；以后每次租金和物业费提前60天按半年支付，垃圾清运费按年支付；乙方可以对所租房屋进行装修，但事先必须将装修方案报甲方上报物业审核，取得物业书面同意方可进行；双方均应全面严格地履行合同，违约方应对守约方承担违约责任，本协议未明确约定违约责任的按六个月租金作为违约金，有明确约定的按相应约定承担违约责任。合同落款甲方处由阴文光签字，乙方处由孙成光签字并在乙方处注明：“鸭百味”。孙成光于2020年12月11日出具情况说明，称其代表原告与被告签订上述《租赁合同》。原告称其承租房屋系从袁某某处接手，其为此支付袁某某转让费50万元。被告对转让费的发生情况不认可。原告于2020年1月2日向被告支付2020年2月1日至2020年3月30日房租434958元，物业费69756元，半年供暖费17325元。原告提交袁某某于2020年1月14日向其出具的借条一张，内容为：“今借到孙成光人民币460000元整”，并注明“鼎极轩押金条拿来此条作废”。原告欲证明其通过向袁某某支付押金获得了袁某某给付被告押金46万元的权利。被告对此不认可。原告提交2020年1月9日装饰装修工程施工合同，约定合同价款5万元，开工日期2020年1月10日，竣工日期2020年1月25日；并提交手机银行转账截图，显示2020年1月12日分9笔共计支付2万元。原告称其为装修房屋花费4万元。原告称因被告未向其出租方北京泽城伟业物业管理有限公司支付租金，构成违约，原告于2020年3月19日返京后发现北京泽城伟业物业管理有限公司已将店铺封闭，不让原告经营，故原告未曾实际经营过一天。为此原告提交如下证据:1、微信截图，证明被告违约未付物业公司租金，微信聊天记录显示：原告于2020年3月19日与被告沟通交租金问题；原告将物业公司于2020年4月3日向其发送的信息转发给被告，信息内容为告知如果4月6日前不能支付租金，将采取强制清退措施。2、北京泽城伟业物业管理有限公司于2020年5月10日向被告发送的《减免租金回函》和2020年6月29日向被告发送的《告知书》，证明被告在物业公司同意减免的情况下仍无力履行合同导致原告无法经营，物业公司要求被告于2020年7月5日前将其房屋内所需物品取走。3、2020年3月29日阴文光、孙成光、孙海周、袁某某的谈话录音一份，证明合同无法继续履行系被告的原因。原告提起本案诉讼后，本院于2020年11月6日将起诉状副本送达给被告。本院认为：关于涉案2020年1月1日《租赁合同》的承租人主体，该合同抬头处注明“孙成光鸭百味”，孙成光于2020年12月11日出具情况说明称其代表原告与被告签订合同；从合同约定的租赁用途为对外经营来看，符合原告经营状况。综上，本院对原告的承租人主体身份予以认定。原、被告所签订上述《租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。原告主张在2020年3月中旬被北京泽城伟业物业管理有限公司告知因被告拖欠其房租而不能继续使用房屋，从原告于2020年3月19日与被告沟通的情况来看，本院对原告的该陈述予以采信，认定被告存在违约行为，致使原告自2020年3月19日起不能实际使用房屋。鉴于原告因被告违约行为而无法实现合同目的，其依法有权要求解除合同。本案中，原告通过提起诉讼方式要求解除，被告于2020年11月6日收到起诉状副本，本院认定双方合同于2020年11月6日解除。关于原告主张其未曾经营过一天的主张，从合同约定来看，原告系于2019年7月30日承租，但从被告认可的原告实际支付租金的时间为2020年2月1日，以及被告实际于2020年1月9日签订装修合同组织装修的情况来看，原告实际承租时间应认定为2020年2月1日。鉴于该时段国内已经爆发新冠疫情，对实际经营具有影响，本院对原告未曾经营的陈述予以采信，但未能经营亦具有不可归责于被告的因素。综合上述合同履行情况，本院对被告应返还的租金、物业费、供暖费的数额予以酌定。关于装修损失，原告称其装修费用为4万元，但其提交的证据只能显示实际发生装修费2万元，考虑到原告未实际经营的情况，被告对该费用应予赔偿。关于违约金，根据合同约定，违约方应对守约方承担违约责任，本协议未明确约定违约责任的按六个月租金作为违约金，该违约金数额明显过高。原告以1022039元为基数,自2020年3月1日起,以民间借贷年利率15．4%主张至被告实际支付之日，该主张亦缺乏合同依据，本院综合合同约定及原告损失等因素对被告应付违约金数额予以酌定。关于押金，原告称其自袁某某处取得押金46万元的权利，并提交袁某某于2020年1月14日向其出具的借条一张，根据该借条中注明的“鼎极轩押金条拿来此条作废”，难以看出袁某某将押金条交给原告，从借条提交的情况来看，也无法认定该借条已作废。故原告主张其已向被告支付押金的证据不充分，其提交的证据仅能证明其与袁某某存在借贷关系，而非权利转让关系，故本院对原告向被告主张返还押金46万元的诉讼请求难以支持，原告可与案外人另行解决争议。原告另称其向袁某某支付转让费50万元，要求被告给付给费用，但原告未能证据该费用的发生情况，亦不能证明该损失与被告的关系，本院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告北京鸭百味餐饮服务有限公司与被告北京鼎极轩餐饮有限公司于2020年1月1日签订的《租赁合同》于2020年11月6日解除；二、被告北京鼎极轩餐饮有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告北京鸭百味餐饮服务有限公司租金25万元、供暖费4万元、物业费15000元；三、被告北京鼎极轩餐饮有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告北京鸭百味餐饮服务有限公司装修费用2万元；四、被告北京鼎极轩餐饮有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京鸭百味餐饮服务有限公司违约金15万元；五、驳回原告北京鸭百味餐饮服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14706元，由原告北京鸭百味餐饮服务有限公司负担4706元（已交纳），由被告北京鼎极轩餐饮有限公司负担1万元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 蔡 峰二〇二一年三月二十五日书记员 嵇姣龙