北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初26093号原告：孔坤，男，1981年12月28日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：段云茹，北京广森律师事务所律师。被告：北京鑫星置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区广渠东路******。法定代表人：甄晴晴，执行董事。被告：闫永鑫，男，1980年12月31日出生，汉族。被告：宋星星，女，1986年5月13日出生，汉族。原告孔坤与被告北京鑫星置地房地产经纪有限公司（以下简称鑫星地产公司）、闫永鑫、宋星星委托合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员刘燕独任审判，公开开庭进行了审理。孔坤的委托诉讼代理人段云茹，闫永鑫本人到庭参加诉讼，鑫星地产公司、宋星星经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。孔坤向本院提出诉讼请求：1.鑫星地产公司、宋星星向孔坤退还购房款3229728.6元；2.鑫星地产公司、宋星星向孔坤支付占用购房款的利息（以3229728.6元为基数，自2020年1月6日起算至实际给付之日止，按照2019年12月20日中国人民银行公布的LPR年化4.15%的标准计算）；3.鑫星地产公司、宋星星向孔坤支付违约金（以3429728.6元为基数，自2020年1月6日起算至实际给付之日止，按照每日1000元的标准计算）；4.鑫星地产公司、宋星星向孔坤赔偿经济损失20万元；5.宋星星向孔坤赔偿经济损失40万元；6.闫永鑫对上述第一至四项中的款项承担连带责任；7.本案诉讼费、保全费5000元、保全保险费5758.09元、律师费5万元由三被告共同承担。事实和理由：2016年11月，孔坤从网上找到代为购买房产的鑫星地产公司，鑫星地产公司和宋星星于2017年1月14日与孔坤签订了购房委托合同，第一条和第二条约定房屋地址为北京市朝阳区弘善家园，建筑面积为80平方米。第十条补充条款约定，乙方保证甲方孔坤于2018年2月1日办理完此房购买手续。协议签订后，孔坤按照宋星星的指示，共分七笔向宋星星的银行账户转账3229728.6元，但鑫星地产公司、宋星星却迟迟未办理购房事宜，属于严重违约。孔坤要求退款，鑫星地产公司、宋星星分两次承诺支付违约金60万元补偿孔坤，并承诺于2020年1月6日退款，但鑫星地产公司、宋星星至今未退还上述款项。孔坤除了资金占用损失，还有预期利益损失及本案诉讼费用的损失，按照链家房地产官网显示的同等条件房产的成交价计算，孔坤的预期利益损失为215万元。闫永鑫系鑫星地产公司唯一股东，且至今未实际出资。孔坤履行涉案合同的款项未打入鑫星地产公司账户，也未记载在该公司的收入中。闫永鑫个人财产与鑫星地产公司财产存在混同，应与鑫星地产公司承担连带责任。鑫星地产公司未出庭应诉，但其法定代表人甄晴晴庭前发表答辩意见称，同意孔坤的第一项、第二项诉讼请求。同意给付违约金，但第三项诉求中每日1000元的违约金标准过高，请求法庭酌减。不同意孔坤的第四项、第六项诉讼请求，不同意闫永鑫对鑫星地产公司债务承担连带责任。第七项诉讼请求，以法庭认定为准。宋星星未出庭应诉，但庭前发表答辩意见称，同意孔坤的第一项、第二项、第五项诉讼请求，第三项诉讼请求超过正常标准，希望法院予以酌减，不同意第四项诉讼请求，第七项诉讼请求以法庭认定为准。与孔坤签订委托合同时，宋星星系鑫星地产公司的法定代表人，孔坤的款项支付到宋星星个人账户。当时把钱打给芍药居的房主了，但是因为孔坤购房款不足、第二笔款项没有支付，导致房子没有实际成交。鑫星地产公司起诉了芍药居的房主，要求其退还购房款。闫永鑫答辩称，同意孔坤的第一项、第二项诉讼请求，第三项诉求中每日1000元的违约金标准过高，请求法庭酌减。不同意孔坤的第四项、第六项诉讼请求，不同意对鑫星地产公司债务承担连带责任。第七项诉讼请求，以法庭认定为准。闫永鑫与宋星星于2009年注册成立鑫星地产公司，闫永鑫是北京人，所以担任公司法定代表人。公司成立后没有任何业务，闫永鑫于2010年底离开公司，并在北京其他企事业单位工作至今。后经与宋星星协商，2016年4月，鑫星地产公司变更了法定代表人。闫永鑫通过本案才知道自己是股东，闫永鑫从未缴纳出资，也从未参与公司经营。得知被登记为股东后，闫永鑫要求鑫星地产公司变更股东，现闫永鑫已不具备股东身份。闫永鑫只是挂名法定代表人，与鑫星地产公司无任何经济往来，对孔坤的相关业务均不知情。孔坤的钱打给了宋星星，宋星星承诺退还房款、利息和违约金。闫永鑫与本案无任何关联，不应承担任何责任。2020年3月之后，闫永鑫担任了鑫星地产公司的人事经理，鑫星地产公司给闫永鑫开工资、缴纳社保，除此之外，闫永鑫与该公司无其他关系，对此前十年的经营情况均不了解。2020年10月，闫永鑫已经从鑫星地产公司离职。经审理查明：2017年7月14日，孔坤作为甲方与乙方鑫星地产公司签订《购房委托合同》（编号0011252），约定甲方委托乙方代理购房，达成以下条款：第一条，房屋地址，北京市朝阳区弘善家园（以下简称该房产）。第二条，房产建筑面积80平方米（以产权人提供的产权证为准）。第三条，房价、代理费及相关税费等其他费用的约定（双方未作约定）。第四条，付款方式（双方未作约定）。第五条，甲方责任。1.甲方承诺在本合同签署后（横线处空白未填）日内，准备完毕办理该房产交易及贷款手续所需要的各种相关证件及资料，并准备好购买该房产之相关款项，随时配合乙方办理该房产在交易过程中的各种手续。2.在办理该房产贷款及产权转移手续过程中，如甲方未能按照乙方通知的时间到达指定地点办理相关手续，导致本交易无法完成时，构成甲方违约。如甲方提供贷款、过户材料不及时、不完备，以及不按时支付购房款，均构成甲方违约。3.甲方在与乙方签订本合同之后不得擅自解除本合同。4.甲方如违反以上条款，同意支付乙方房产总房款的10%作为违约金并依法赔偿其他相关损失。第六条，乙方责任。乙方应按该房产所在区县房屋交易中心的有关过户手续流程规定及时办理该房产过户手续。如乙方违反本条前两款约定，甲方可从乙方应收取的代理费中扣除部分直至全部作为违约金。乙方应保证甲方通过乙方所交付的资金安全。如因乙方原因导致甲方通过乙方所交付的与本合同有关的各种款项发生损失时，乙方负责全额无息赔偿，不承担违约责任。第七条，其他相关约定。1.因房产产权人原因导致本合同目的无法实现时，乙方应及时通知甲方并将甲方已支付的全部预付款全额无息退还甲方，本合同即行终止，双方互不承担任何直接、间接损失。2.在本合同签订之日起的120日内，如甲方或其他家庭成员及亲友，未通过乙方自行直接或间接购买房产时，乙方有权获得本合同第五条第四款所议定的全额违约金。3.为保障本合同的实现，甲方同意乙方可以将甲方所交纳的预付款作为甲方向该房产产权人交纳的定金转交产权人。4.房产过户完税后，所产生的相关费用均由甲方承担。第八条，因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，由双方友好协商解决，协商未果，可向人民法院提起公诉。第十条，补充条款（该条内容为手写）。1.今收到孔坤交来的弘善家园购房款一百七十六万八千元（单价27000元/m??）。2.乙方保证甲方购买弘善家园二居室面积80平方米，朝向无遮挡，高层非顶层（楼号以210号楼或406号楼）。3.乙方保证甲方于2018年2月1日办理完此房购买手续。4.乙方保证甲方于2018年6月1日前办理完选房手续。5.如在2018年2月1日前未办理完弘善家园购房手续，则甲方有如下两种选择：①选择继续等待的，则乙方需每月支付甲方同等地段房屋租金，直至办理完毕为止；②选择退款的，则乙方在3-5个工作日内将甲方房款一次性全额退回，并支付一年期银行定期利息给甲方，合同解除。协议落款处，孔坤签名并按指印，鑫星地产公司加盖印章，宋星星在店面经理处签名、按指印，且约定了宋星星的银行账号作为收款账号。协议签订后，孔坤分多笔向宋星星给付购房款项，具体如下：2016年11月6日支付5万元，2016年12月16日支付15万元，2017年1月14日支付125万元，2017年1月16日支付118000元，2017年3月1日支付409280元，2017年9月8日支付20万元，2019年8月7日支付206000元，2019年12月24日支付517000元，2019年12月25日支付329448元。以上累计金额为3229728元。2019年12月，委托方孔坤与受托方鑫星地产公司签订《补充条款》一份，约定因孔坤委托鑫星地产公司办理的弘善家园房屋时间太久，特此转办购买朝阳区芍药居北里二居室房屋89.66平方米，单价54000元，共计4841640元。因购买弘善家园时已交付2383280元，再补交2458360元，孔坤于2019年12月24日补交51700元，于2019年12月25日补交329448.6元，剩余款项于2019年12月31日补齐，鑫星地产公司于2019年1月24日（此处时间存在笔误，应为2020年）前保证给孔坤办理完此房购房手续，税费已结清。孔坤在委托方处签名，鑫星地产公司在受托方处加盖合同专用章，宋星星签名确认。2019年12月25日，孔坤作为甲方与乙方宋星星签订《承诺书》一份，约定2017年1月至2019年12月，孔坤分四次共付给宋星星3229728.6元，宋星星本人承诺：第一条，宋星星退还孔坤3229728.6元，于2020年1月31日（周五）前退还到孔坤账户（略）。第二条，宋星星退还孔坤利息20万元，于2020年1月31日前连同本金一并退还到孔坤账户（略）。第三条，如孔坤得到的退还本金大于实际交付本金数额，孔坤于当天将超出部分转回宋星星账户。第四条，如孔坤在2020年1月31日前未收到宋星星退还的本金及利息共3429728.6元，则宋星星应于2020年2月1日携孔坤一同去办理本金还款相关事宜；如未拿到款项，孔坤有权追究宋星星相关法律责任。第五条，本解约购房委托合同自双方签字之日起生效。《承诺书》落款处，孔坤与宋星星分别签名、按指印。同日，双方签署《承诺书补充条款》一份，宋星星补充承诺：第一条，截止2020年2月10日，如孔坤仍未收到宋星星退还的本金及利息共3429728.6元，则宋星星负责在退还本金及利息的基础上再赔偿孔坤经济损失40万元，共支付孔坤本金、利息和经济损失3829728.6元；逾期未拿到款项，孔坤有权追究宋星星相关法律责任。第二条，本解约购房委托合同补充条款自双方签字之日起生效。《承诺书》落款处，孔坤与宋星星分别签名、按指印。2019年12月27日，孔坤作为甲方与乙方鑫星地产公司签订《合同终止协议》，约定双方于2017年7月14日签订《购房委托合同》（合同编号：0011252，以下简称原合同），甲方分四次共付给乙方323.328万元（其中2017年1月14日176.8万元，2017年3月1日40.928万元，2019年8月7日20.6万元，2019年12月24日-25日85万元），合同约定2018年2月1日前乙方为甲方办理完购房手续。鉴于截止2019年12月26日乙方未能给甲方成功办理相关购房手续，因此，在履行原合同过程中，乙方违约，经双方友好协商达成一致意见：第一条，原合同及补充条款于2019年12月26日终止，原合同中约定的双方权利义务终止，乙方需在2020年1月6日前退还甲方本金85万元，需在2020年1月16日前再退还甲方238.328万元及补偿甲方20万元（共计258.328万元），两阶段退款及补偿共计343.328万元。第二条，乙方应按时支付全部款项，如逾期未支付，乙方需按1000元/日向甲方支付违约金，并承担因无法按时向甲方支付全部款项而给甲方购买房屋所带来的全部损失，包括但不限于因此造成的甲方购房违约损失。第三条，本协议自双方签字之日起生效。孔坤在甲方处签名，鑫星地产公司在乙方处加盖公司印章，宋星星在签字处签名。2020年1月13日，孔坤与北京广森律师事务所签订《自然人委托代理合同》（编号[2020]京律广森民字第011301号），约定孔坤委托北京广森律师事务所代理孔坤与宋星星购房委托合同纠纷一案的一审阶段，孔坤的诉讼地位为原告，律师服务费按件收取为5万元。2020年9月17日，北京广森律师事务所向孔坤开具了北京增值税普通发票一张，服务名称为律师服务费，金额5万元。本案审理过程中，孔坤申请财产保全，其提交保单保函及保险费的北京增值税电子普通发票，载明价税合计5758.09元。根据工商档案，鑫星地产公司成立于2010年12月2日，成立时法定代表人为闫永鑫，注册资本50万元（实缴），唯一股东闫永鑫任执行董事、经理，宋星星任监事。2016年4月11日，该公司法定代表人变更为宋星星，并任公司执行董事、经理，公司注册资本变更为1000万元，股东闫永鑫增加出资950万元（出资时间2030年11月1日），甄晴晴被登记为公司监事，闫永鑫不再担任执行董事与经理职务。2020年1月9日，公司法定代表人变更为甄晴晴，并任执行董事、经理，孙慧君任公司监事，宋星星不再担任执行董事与经理。2020年9月22日，公司股东由闫永鑫变更为甄晴晴。现鑫星地产公司的法定代表人为甄晴晴，企业类型为有限责任公司（自然人独资），注册资本为1000万元，实缴资本50万元，股东为甄晴晴一人。庭审中，为证明个人财产与鑫星地产公司财产相互独立的情况，闫永鑫提交了鑫星地产公司2020年部分《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表A类》打印件、2018年与2019年《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表》打印件、2013年度至2019年度的《企业年度报告书》、鑫星地产公司中国工商银行账户部分年份的客户存款对账单等证据。孔坤仅对银行客户存款对账单的真实性予以认可，但对其证明目的不予认可。经当庭询问，闫永鑫陈述，鑫星地产公司没有做过财务审计报告。以上事实，有当事人提交的《购房委托合同》《补充条款》《合同终止协议》、付款凭证、《承诺书》《承诺书补充条款》、诉讼代理合同及发票、保全保险费发票、鑫星地产公司工商档案以及当事人当庭陈述意见等在案佐证。本院认为：孔坤与鑫星地产公司签订的《购房委托合同》《补充条款》《合同终止协议》，与宋星星签订的《承诺书》《承诺书补充条款》均为各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应恪守履行。根据已查明的事实，孔坤委托鑫星地产公司代为购买房产，因鑫星地产公司违约，双方终止委托合同，并就退还已付购房款及违约责任进行了约定。对孔坤的诉讼请求，分别认定如下：关于退还购房款的诉讼请求。根据《合同终止协议》之约定，鑫星地产公司应当退还孔坤购房款3229728.6元。同时，在《承诺书》及《承诺书补充条款》中，宋星星认可收到孔坤给付的购房款3229728.6元，并承诺其本人于2020年1月31日前退还孔坤该笔款项。故孔坤的第一项诉讼请求，符合协议约定和法律规定，本院予以支持。关于鑫星地产公司的违约责任问题。根据《合同终止协议》的约定，因鑫星地产公司违约导致委托合同终止，鑫星地产公司除退还购房款，还应补偿孔坤损失20万元，若逾期未支付，需按照1000元/日向孔坤支付违约金，并承担因无法按时还款而给孔坤购买房屋造成的全部损失。因此，孔坤要求鑫星地产公司赔偿经济损失20万元，有合同依据，本院予以支持。本案中，孔坤同时主张了违约金以及占用购房款的利息损失，鑫星地产公司认为违约金过高，申请法庭酌减。对此本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。综合考虑鑫星地产公司的违约情形、孔坤的实际损失等情况，《合同终止协议》约定的违约金并未明显高于实际损失，本院不予调整，鑫星地产公司应当按照约定支付违约金，即以3429728.6元为基数，自2020年1月6日起算至实际给付之日止，按照每日1000元的标准计算。本案中，孔坤主张的预期利益损失缺乏事实依据，现有证据不足以证明约定的违约金低于造成的损失，故对于孔坤主张的购房款利息损失，本院不予支持。关于宋星星的违约责任问题。根据《承诺书补充条款》，宋星星本人承诺，截止2020年2月10日，如孔坤仍未收到宋星星退还的本金及利息共3429728.6元，则宋星星负责在退还本金及利息的基础上再赔偿孔坤经济损失40万元，共支付孔坤本金、利息和经济损失3829728.6元。现孔坤要求宋星星同鑫星地产公司一同赔偿经济损失20万元，宋星星个人向孔坤赔偿40万元，均符合协议约定和法律规定，本院予以支持。该40万元系孔坤与宋星星对于迟延退还本金及利息的损失赔偿进行的另行约定，加之宋星星并非《合同终止协议》的签约主体，该协议中亦未约定宋星星与鑫星地产公司共同承担违约责任，故孔坤的第二项、第三项诉讼请求中针对宋星星的诉求，本院不予支持。关于闫永鑫的连带责任问题。根据法律规定，一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，鑫星地产公司并未按照法律规定每年编制财务会计报告，闫永鑫系该公司工商登记的一人股东，闫永鑫应当提交证据证明其个人财产与鑫星地产公司财产相互独立。但根据已查明的事实，孔坤支付的涉案款项，收款人系宋星星，并未转至鑫星地产公司账户，或作账目记载。闫永鑫提交的证据不足以证明其个人财产与公司财产不存在混同情形，应承担举证不利后果。故闫永鑫应当对鑫星地产公司债务承担连带责任。关于本案诉讼相关费用问题。如上所述，在已确认违约金的情况下，现有证据不足以证明约定的违约金低于造成的损失，对于孔坤的第七项诉讼请求，本院不予支持。另，鑫星地产公司、宋星星经本院依法传唤未到庭，不影响本院基于已经查明的事实依法作出裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告北京鑫星置地房地产经纪有限公司、宋星星于本判决生效之日起十日内向原告孔坤退还购房款3229728.6元；二、被告北京鑫星置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孔坤给付违约金（以3429728.6元为基数，自2020年1月6日起算至实际给付之日止，按照每日1000元的标准计算）；三、被告北京鑫星置地房地产经纪有限公司、宋星星于本判决生效之日起十日内向原告孔坤赔偿经济损失20万元；四、被告宋星星向原告孔坤赔偿经济损失40万元；五、被告闫永鑫对上述第一至三项中被告北京鑫星置地房地产经纪有限公司的债务承担连带责任；六、驳回原告孔坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37504元、保全费5000元，由被告北京鑫星置地房地产经纪有限公司、宋星星、闫永鑫负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  刘 燕二〇二一年三月三十一日法官助理  朱琳琳书 记 员  张 玉