甘肃省张掖市甘州区人民法院民 事 判 决 书(2020）甘0702民初7581号原告（反诉被告）：董某。委托诉讼代理人：张某，系甘肃峰和律师事务所律师。被告（反诉原告）：邹某。委托诉讼代理人:汤某1，系甘肃振泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵某，系甘肃振泽律师事务所律师。原告（反诉被告，以下简称原告）董某与被告（反诉原告，以下简称被告）邹某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董某及其委托诉讼代理人张某，被告邹某及其委托诉讼代理人汤某1、赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董某向本院提出诉讼请求：1.要求被告邹某向原告支付租金240000元，承担违约金24000元，合计264000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年7月29日，被告邹某与原告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将其位于××区面（建筑面积1000㎡）出租于被告使用，约定租赁期限自2017年8月1日至2027年7月31日（2017年1月初原告已将房屋交付被告使用，但自2017年8月1日起才计算租金），租金为每年120000元，租赁费按月支付，若逾期超过15日以上，则原告有权收取当期租金10%的违约金。被告作为承租人应及时交纳租赁费，但截至目前，被告已拖欠两年的租赁费240000元未付，其行为已经构成违约。经原告多次催要，被告未予支付。综上，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。被告邹某辩称：1.原、被告于2017年7月29日签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将其位于××区面（建筑面积1000㎡）出租于被告使用，约定租赁期限自2017年8月1日至2027年7月31日，租金为每年120000元，被告对以上事实无异议。2.原告称被告已拖欠两年租金不属实，被告已付租金176000元。3.合同签订后，原告提供的房屋未进行消防验收，存在安全隐患，导致被告无法办理营业执照。4.今年原告派人在被告门店堵门，影响了被告的正常经营。合同约定，租赁房屋没有权利瑕疵或者权利障碍，且有合法手续，如发生影响正常经营的情形，应赔偿对方损失，故原告应承担违约责任。5.因疫情属于不可抗力，案涉租赁房屋自2020年1月至4月处于歇业状态，原告应对这几个月的房屋租金进行减免。6.因原告存在违约行为，故对其主张的24000元违约金，被告不予承担，对原告主张的租金亦不予承担。被告邹某向本院提出反诉请求：1.要求依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.要求原告赔偿因违约给被告造成的损失240000元，并承担违约金48000元，合计288000元；3.要求原告承担反诉费用。事实与理由：2017年7月29日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将其位于××区面（建筑面积1000㎡）出租于被告用于出售家具，被告邹某按照租用规划装修、改造水电等一次性投入36万多元。2019年，租赁门店进行道路改造至今，严重影响被告经营，再加上今年新冠状肺炎影响，全国都减租减税，原告未按约定排除经营障碍，反而变本加厉派其家人堵门，不让家具进出，被告多次报警，警方建议协商解决。综上，原告的上述行为属于违法违约行为，应支付违约金48000元，并承担损失240000元。第一次开庭庭审中，原告当庭增加诉讼请求即要求被告承担损失增加360000元，为600000元，后又当庭表示放弃增加的该项诉讼请求。2020年11月2日，原告又申请增加诉讼请求，将上述第2项诉讼请求变更为：要求原告赔偿损失570000元，其中2020年7月12日至2020年8月28日期间的营业损失为330000元，装修残值为240000元，同时原告承担违约金48000元，合计618000元。原告董某针对被告的反诉请求辩称：2017年7月29日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将其位于××区面（建筑面积1000㎡）出租于被告使用，原告对上述事实无异议。被告因装修投入360000元的事情，原告不清楚。2019年，案涉租赁房屋门店进行道路改造属实，但未影响被告的正常经营。道路改造是政府行为，原告不应承担违约责任。被告所诉堵门情况不属实，原告不存在任何违约行为。同时，双方签订租赁合同时，考虑到租期较长，所以房租较低。现原告不同意解除合同，对违约金及损失，原告不予承担。本院经审理认定事实如下：2017年7月29日，原告董某作为出租人（甲方），被告邹某作为承租人（乙方），双方签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告董某将个人所有的房屋的××层租赁给被告邹某；租赁期限自2017年8月1日至2027年7月31日；租赁用途为家具展销及相关经营；租金按每年12个月计算，每年10元/㎡，合计每年租金为120000元，承租期限为10年，租赁期间租金不变；租金按月交付，若逾期超过15日以上，原告有权收取被告当期租金10%的违约金；原告保证出租房屋没有任何瑕疵或者权利障碍，可用于被告正常经营；原告承诺出租的房屋有合法的建筑手续，不会影响被告的正常经营活动；如因原告的原因导致合同无法继续履行，原告应承担被告的装修和经营损失；原告在本合同中承诺与保证不实的，视为原告欺诈，被告有权解除合同，并要求原告双倍偿还已交付的当期租金作为补偿；一方违约致使另一方损害的，应另行赔偿损失；原告不得以任何理由阻碍被告正常经营，如有发生，原告赔偿被告无法正常经营所造成的损失。上述案涉租赁房屋的修建未取得批准建设手续，系原告于2013年自行组织施工队在其原宅基地上所建设，共建有三层，其中一楼出租给本案被告使用（名称为“张掖市甘州区茗雅轩红木家居馆”），二、三楼亦租于他人用于家具经销，该自建房屋至今尚未办理房屋产权证、土地使用权证、消防许可证。合同签订后，被告陆续于2017年3月15日至2019年10月1日期间共计向原告支付租金176000元。2017年9月5日，张掖市工商行政管理局甘州分局经检查发现：被告邹某经营的“茗雅轩红木家居馆”无照经营，并向被告送达违章提示通知书，限期办理营业执照。同年11月21日，甘州区工商行政管理和质量技术监督局专业市场管理工商质监所出具行政处罚决定书，查明被告邹某自2017年9月10日开业以来，在未经登记机关核准登记办理变更手续的情况下，擅自从原登记的经营地址即甘肃省张掖市××区.8178.8179.8189号商铺，搬迁至张掖市××路处门店，故对其决定处以800元罚款。同年11月30日，被告邹某交纳罚款800元。2018年7月2日，甘州区工商行政管理和质量技术监督局经检查发现：被告经营的“茗雅轩红木家居馆”存在擅自变更经营地址的行为，且存在一定消防安全隐患，并向被告送达行政提示告知单，告知其办理营业执照变更登记，加强消防安全隐患排查，加强从业人员消防安全知识培训。2019年，因城市规划的需要，案涉门店前进行道路改造。2020年8月8日、8月9日，双方因租赁房屋问题发生纠纷。2020年8月9日，原告委托律师向被告致律师函，要求被告于2020年8月16日前交付所欠租金。截止目前，案涉门店仍由被告在经营。现原、被告之间就合同履行过程中的合同解除、租金支付、违约情况等事宜存有争议，遂引起诉讼。另外，原告在庭审中明确其主张的两年租金起于2018年8月1日，截至2020年8月1日。本案审理过程中，被告于2020年11月2日向本院提出价值评估申请，要求对案涉租赁房屋的装修残值进行评估；对被告经营期间（2020年7月12日至2020年8月28日）的营业损失进行评估。经本院委托，由张掖市金润资产评估事务所对上述评估标的进行评估。针对两项评估标的，评估机构认为：1.房屋装修（残值）价值评估：该项标的确定采用成本法进行评估即：评估标的评估价格＝重置成本成新率，其中重置成本以评估基准日同类室内外装修工程项目装修价格（材料及人工费）确定，成新率以其使用的年限及现场勘验情况确定；2.经营期间的营业损失评估：该项评估事项须由当事人（被告）提供该茗雅轩红木家具生活馆近1年内正常经营期间的月营业收入、营业成本、人工工资、房租、水费、电费、采暖费、物业费、税金及装修和设备折旧等成本费用原始数据及凭证资料，确定其正常经营期间的月平均经营利润，进而计算确定其期间的停业损失，根据现有资料，无法对其营业损失给予评估。2021年1月8日，张掖市金润资产评估事务所作出评估报告，意见为：房屋装修残值（价值）评估价格为214135.56元，其中评估标的价格评估明细表显示，评估标的共包含九大类，包括地面、墙面乳胶漆粉刷、前后玻璃隔断及门、办公室、卫生间伙房、电路布设及灯具安装、门头及其他，其中门头的评估价值为4355.76元。2021年1月14日，被告邹某申请补充评估，补充内容为：1.现有重置成本应在现有基础上增加30%；2.成新率应按70%计算；3.经营期间损失应从2017年7月计算。2021年1月27日，张掖市金润资产评估事务所作出张金润函字（2021）02号函，针对被告的补充评估申请说明如下：1.本次评估标的物重置成本含材料、人工费及利润，其市场调查充分，重置成本的确定客观、公正；2.根据国家有关评估标的经济寿命及成新率评定参考表的相关规定，确定其耐用年限为8年，该评估标的物于2017年7月装修，至评估基准日2020年11月13日已使用3年4个月，结合现场勘验情况，综合确定其成新率为60%；3.对于经营期间损失，无论从何时计算，均需相关当事人提供相应原始数据及凭证资料，这一点在原报告中已有表述。为此，被告支付评估费10000元。另查明：应新型管状肺炎防控要求，被告邹某于2020年3月3日返甘后居家留观14日，至2020年3月17日解除观察。还查明：2020年11月3日，甘州区火车站街道下安村民委员会出具证明一份，载明：兹有我社村民董某位于××道五社居民点的房屋)系本人修建，其房屋产权属本人所有，办理营业执照由村委会开具此证明前往工商所办理即可。再查明：2020年12月2日，原告董某以被告邹某为被申请人向本院申请财产保全，请求对被告邹某名下位于××区店的红木沙发五套、红木床五套（含床头柜）予以查封，并以太平洋财产保险股份有限公司诉讼财产保全责任保险提供担保。本院经审查，符合法律规定，遂作出（2020）甘0702民初7581号民事裁定书。为此，原告交纳诉讼财产保全费1840元。上述事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、律师函、甘州区火车站街道下安村民委员会出具的证明、案外人李某221的营业执照复印件、（2020）甘0702民初7581号民事裁定书、保全费票据；被告邹某提供的《房屋租赁合同》、违章提示通知书、行政提示告知单、行政处罚决定书、罚没款非定额收据、茗雅轩红木家居馆营业执照副本、照片、收条、付款单、建设银行个人活期账户交易明细单、微信交易明细单、转账凭证、甘州区北街社区卫生服务中心居家留观人员解除留观评估表、装修及人工工资清单、订购单、行政处罚告知书、证人汤某、李某22的陈述、评估费票据；本院依据被告申请委托张掖市金润资产评估事务所作出的评估报告书、张金润函字（2021）02号函等证据以及原、被告的当庭陈述在卷佐证，并经庭审质证属实，足以认定。本院认为，本案争议的焦点问题为：一、案涉租赁合同的效力问题；二、原告主张的租金及违约金问题；三、被告主张的装修损失问题；四、被告主张的经营损失问题；五、被告主张的违约金问题。一、关于案涉租赁合同的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”之规定，本案争议可适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定。根据本案《房屋租赁合同》约定，原告的主要合同义务是按时交付符合合同约定的租赁物，被告的主要合同义务是支付租金，双方的主要权利义务符合房屋租赁合同的特征。但《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据上述法律规定，取得建设工程规划许可证是进行合法建设的前提，也是判断是否为合法建筑的标准，租赁的建设项目未取得建设工程规划许可证的情况下，该租赁合同应当认定为无效。本案中，原告自认案涉租赁房屋系其自行组织施工队在其原宅基地上所建设，建设时未取得建设工程规划许可证，现原告亦未提供证据证明在一审法庭辩论结束前，案涉租赁房屋建设项目已取得可建设工程规划许可证，在此情况下，应认定案涉《房屋租赁合同》无效。合同被认定无效后，不再涉及解约问题，故被告要求解除案涉租赁合同的诉讼请求不能成立，本院不予支持。二、关于原告主张的租金。虽案涉租赁合同被认定无效，但该自建房屋在被拆除之前尚为原告占有的财产，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。案涉租赁合同被认定无效后，返还财产的法律后果体现在两个方面：一方面作为承租人的被告邹某依据租赁合同取得的对房屋的占有，没有合法根据，其应当将房屋转移占有给原告；另一方面，被告在占有使用出租人房屋期间，事实上获得了财产性利益，这种财产性利益也应当属于返还财产的范围。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。原告在庭审中明确其主张的租金截止时间为2020年8月1日，因双方在合同中约定案涉租赁房屋每年的租金为120000元，经本院以该约定的租金标准核算，自被告承租之日即2017年8月1日起至2020年8月1日期间的房屋占有使用费为360000元，扣除被告已支付的176000元，下欠占有使用费为184000元。对于被告主张应扣除疫情期间的租金的问题，本院认为，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。2020年1月底出现的新冠状肺炎疫情属于全国突发的公共卫生事件，执行政府文件采取疫情防控措施既是承租人的义务，亦是出租人的责任，因疫情防控期间不能正常营业，无法产生收益的情况客观存在，故根据公平原则，综合考虑租赁物的实际用途、受疫情防控影响的程度等实际情况，本院酌定按照约定的租金标准减免两个月的房屋占有使用费20000元。对于被告主张应扣除道路改建期间的租金，双方均认可因城市规划的需要，2019年案涉门店前进行道路改造的事实，但被告未举证证实此次道路改建足以导致案涉租赁合同目的实现受限，其经营因此而遭受亏损，故该主张不能成立。综上，被告应支付原告房屋占有使用费164000元。三、关于被告主张的装修损失问题。本院依被告申请委托评估机构对其主张的装修价值进行了评估，评估机构确定案涉商铺的装修价格为214135.56元。原告虽不同意亦不参与评估活动，但本案评估经本院委托，由具有鉴定资质的评估机构和评估人员进行，程序合法，可以作为本案的证据使用。原、被告在庭审中均认可被告对案涉商铺进行装修已征得原告的同意，但双方在合同中并未约定合同无效时如何处理装饰装修物，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”，故本案原、被告是否存在导致合同无效的过错是适用上述司法解释的关键，据此本院分析如下：第一，原告是否存在过错的认定。原告作为案涉租赁房屋的建设方，负有办理建设工程规划许可证的义务，双方亦在《房屋租赁合同》约定：“原告承诺出租的房屋有合法的建筑手续，不会影响被告的正常经营活动”，故本案原告将未取得规划许可证的房屋出租给被告是导致案涉租赁合同无效的主要原因，原告对此存在主要过错。第二，被告是否存在过错的认定。理性的市场投资主体应当对商业地理位置、租赁房屋现状及相关权属证书等诸多因素进行了解，理应综合考虑上述影响因素再决定是否作出签订租赁合同的意思表示。本案被告租赁房屋时，其实地查看并了解租赁物状态后，未对案涉地块建设项目是否取得规划可证的情况进行了解，未要求出租人出示房屋产权证件或审批手续即签订租赁合同，被告未尽到相应的审慎义务，对此亦存在过错。综上，原、被告均存在导致合同无效的过错，且原告过错明显大于被告，因此对于剩余租赁期内附合的装饰装修残值损失，可结合各自的过错予以认定。第三，对装修损失的认定。根据评估报告中的评估标的价格评估明细表，评估标的共包含九大类，其中门头的评估价值为4355.76元，因门头是个体工商户在门口设置的牌匾及相关设施，是商铺店门外的装饰形式，很大程度上反映了该店铺的性质与特征，重复利用率低。本案被告为装修所制作的门头包含铝塑板框架、“茗雅轩”塑字及标志、小吸塑字、pvc小字、侧边pvc雕花及装饰，均系针对其家具经销内容的一种宣传，不具有可重复利用性，故门头所涉价值应从装饰装修残值中剔除。对于其他装修损失，本院认为，被告对房屋装修是为家具经销，其装修装饰风格不一定有助于提升原告将来房屋的使用价值，被告将其装修价值作为实现租赁合同的必要成本，可在合同期内分摊完毕，被告装修店铺除了其经营需要外，亦考虑了租赁期限的长短因素。本案双方约定的租赁期间为十年，根据合同约定的租赁期限以及租赁房屋的用途性质，结合被告实际经营店铺三年有余的事实，本院以评估标的装修（残值）价值在评估基准日的市场价格209779.8元（214135.56元-4355.76元）为参考依据，并综合考虑原、被告过错责任，酌情由原告按照装修（残值）价值的60%承担装修损失125867.88元。四、被告主张的营业损失。被告认为原告堵门、阻碍经营的行为给其造成了经营损失，但经审查，被告提供的订购单及汤某、李某22的证言均不足以证实原告存在以堵门方式阻碍被告经营的行为。同时，本院依被告申请委托评估机构对其主张的营业损失进行了评估，评估机构经审查认为该项评估事项须由被告提供该茗雅轩红木家具生活馆近1年内正常经营期间的月营业收入、营业成本、人工工资、房租、水费、电费、采暖费、物业费、税金及装修和设备折旧等成本费用原始数据及凭证资料，确定其正常经营期间的月平均经营利润，进而计算确定其期间的停业损失，而根据现有资料，无法对其营业损失给予评估。该评估报告书作出后，被告邹某提出异议，并申请补充评估，张掖市金润资产评估事务所针对被告的补充评估申请作出张金润函字（2021）02号函，对其异议逐一进行了说明，后被告在庭审质证时对该评估报告表示无异议，故本院依法采纳评估报告中关于营业损失的评估意见，认定因被告未提供该评估事项所需的数据，故其营业损失无法确定。综上，对被告此项主张，本院不予支持。五、关于原、被告主张的违约金。对于原告主张的违约金，原告以被告未及时交纳租金为由主张违约金24000元，因案涉租赁合同被认定为无效后，不再涉及违约问题，合同中有关违约金的相关条款不再适用，故其要求被告支付违约金的诉讼请求不能成立。对于被告主张的违约金，被告以原告提供不符合合同约定的租赁物为由主张违约金48000元，因本院在认定装修损失时已考量了原告在导致合同无效中的过错因素，且被告主张的违约金亦无法律依据及事实依据，故对此主张，本院不予支持。关于鉴定费，该项费用系被告为确定其装修损失所支出，本院采纳了评估机构关于装修费用的评估意见，结合原、被告的过错，本院酌定由原告承担6000元，被告承担4000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）邹某于本判决生效后五日内向原告（反诉被告）董某返还租赁房屋（位于××区面）；二、被告（反诉原告）邹某支付原告（反诉被告）董某房屋占有使用费164000元；三、原告（反诉被告）董某赔偿被告（反诉原告）邹某装修损失125867.88元；四、驳回原告（反诉被告）董某的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）邹某的其他反诉请求。六、鉴定费10000元，原告董某承担6000元，被告邹某承担4000元。上述二、三项相互冲抵后，被告（反诉原告）邹某应支付原告（反诉被告）董某38132.12元（164000元-125867.88元），限于判决书生效之日起三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5260元，减半收取2630元，保全费1840元，合计4470元，由原告董某负担1693元，被告邹某负担2777元。被告邹某负担的受理费由被告直接给付原告，本院退还原告案件受理费2630元。反诉案件受理费4990元（已减半收取），由原告（反诉被告）董某负担1016元，被告（反诉原告）邹某负担3974元。原告（反诉被告）董某负担的受理费直接给付被告（反诉原告）邹某，本院收取被告（反诉原告）邹某的反诉案件受理费不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审 判 员 赵文娟二〇二一年三月三日法官助理 丁 瑛书 记 员 孙 悦