北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初22212号原告：张秀英，女，1951年11月10日出生，汉族，退休职工，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：陈羽（系原告张秀英之女婿），住北京市大兴区。被告：北京世纪丰华文化交流有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇老三余村村委会北100米。法定代表人：杜卜英，总经理。委托诉讼代理人：王祖明，河北天权律师事务所律师。原告张秀英与被告北京世纪丰华文化交流有限公司（以下简称：世纪丰华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张秀英的委托诉讼代理人陈羽、被告世纪丰华公司的委托诉讼代理人王祖明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张秀英向本院提出诉讼请求：1．世纪丰华公司返还剩余租金66035．72元（自2017年3月19日至2030年6月30日）；2．世纪丰华公司支付占用剩余租金的利息损失11893．25元（以66035．72元为基数，按照2017年的5年期贷款年利率4．75%，自2017年3月19日起计算至2020年12月30日止）；3．世纪丰华公司给付搬家费1000元；4．本案诉讼费由世纪丰华公司承担。事实和理由：2010年7月1日，张秀英与世纪丰华公司签订了《北京市房屋租赁使用合同》，房屋坐落于大兴区西红门镇老三余村1号新凯美隆写字楼1号楼4层409室，建筑面积33．705平方米，租赁期为20年，自2010年7月1日至2030年6月30日止，租赁费共计98000元，张秀英已一次性支付给世纪丰华公司。2016年9月30日，老三余村委会发出通知，该楼房在“工业大院”拆除腾退范围内；2017年3月19日进行了停水，21日进行了停电；2018年11月14日，北京市大兴区西红门镇人民政府张贴了《北京市大兴区西红门镇人民政府限期拆除决定书》；2018年11月19日9点多进行拆除。2017年3月19日，世纪丰华公司违反合同约定，造成张秀英无法继续使用房屋。更甚者从发出通知至拆除期间，住户先后忍受着停暖、停水、停电，还时常有不明身份人员进行砸窗、撬门、运送垃圾堵道、残杀住户饲养宠物等恶劣行为，住户也通过报警、打市长热线、轮值看守入院大门等方式方法进行自我保护。在上述期间内，张秀英与世纪丰华公司多次协商退还租金及相应补偿事宜，始终无法达成一致。2018年11月19日拆除前，世纪丰华公司以声称商量退还租金及相应补偿事宜为由，将张秀英及未退租的相关人员等，守护在新凯美隆写字楼院内的住户劝至老三余村委会内，随即对该楼进行强行拆除。张秀英房屋内物品，部分被扔置院内，部分被掩埋毁弃，住户们被迫陆续离开。至今张秀英与世纪丰华公司又多次协商无果。现为了维护自身合法权益，起诉至法院，望支持诉讼请求。世纪丰华公司辩称，2010年7月1日至2018年11月30日期间的租金张秀英应当支付，剩余租金同意退还，金额为56758元。不同意支付利息和搬家费，拆迁不是世纪丰华公司实施的，是政府行为，政府拆迁跟世纪丰华公司没有关系。本院经审理认定事实如下：2010年7月1日，世纪丰华公司（甲方、出租方，曾用名：北京依利特保温建材有限公司）与张秀英（乙方、承租方）签订《北京市房屋租赁使用合同》，双方约定甲方将坐落于北京市大兴区西红门镇老三余村1号新凯美隆写字楼7楼4层409室，建筑面积33．705平方米房屋租赁给乙方使用；租赁期限为20年，自2010年7月1日至2030年6月30日；租赁费共计98000元；乙方一次性支付给甲方租赁费后，乙方取得该房屋的长期使用权，直至2032年9月30日租赁期满后，乙方仍享有该房屋的使用权，但乙方需另交纳土地使用费，如遇拆迁，地上物补偿归乙方所有。同日，张秀英向世纪丰华公司支付房款98000元。张秀英提交的照片打印件显示，2016年9月30日，北京市大兴区西红门镇老三余村村民委员会发布《致全体被腾退人的一封信》，告知各承租人：“……西红门镇将于2016年10月8日正式启动西红门镇城乡结合部改造试点团河路沿线12个村‘工业大院’的拆除腾退签约工作。……项目范围内的工商企业商户，在接到本通知后尽快腾退房屋，结算并解除租赁合同，在规定期限内完成搬迁腾退。”2018年11月8日、2018年11月11日，北京市大兴区西红门镇人民政府先后向李树文发出《限期拆除通知书》和《责令限期改正通知书》，告知其“未经批准擅自进行非法占地违法建设，经认定，属于违法建设”，违反了《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，责令自行拆除违法建设，改正违法行为。世纪丰华公司对上述照片打印件的内容均予以认可。庭审中，双方一致认可租赁房屋于2017年3月19日彻底停水，于2017年3月21日彻底停电；2018年11月19日，租赁房屋被拆除。张秀英陈述其于2017年3月20日搬离租赁房屋，不再在此居住，并提交托运单一张证明搬家情况及产生1000元搬家费用的事实。世纪丰华公司对该份证据不予认可。经询问，世纪丰华公司称涉案土地系其公司从北京市大兴区西红门镇老三余村村民委员会处承租而来，租赁房屋系由其公司所建造，建房时未办理相关行政机关的建造审批手续。本院认为：虽然原、被告所订立的《北京市房屋租赁使用合同》系双方真实意思表示，但本案租赁楼房未取得建设工程规划许可证，未经有关主管部门批准建设，根据订立合同时施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，故张秀英与世纪丰华公司所订立的《北京市房屋租赁使用合同》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。根据上文司法解释第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，虽然涉案房屋租赁合同被确认无效，但在张秀英居住使用租赁房屋期间，其应给付占有使用费，对未能有效使用房屋期间的已交纳房屋租金，世纪丰华公司应予退还。张秀英主张其于2017年3月20日搬离房屋，但其并未提交充分证据证明，且并未通知世纪丰华公司收房，故张秀英要求世纪丰华公司退还自2017年3月19日起的租金不妥；因双方均认可租赁房屋自2017年3月19日起开始停水，自2017年3月21日起开始停电，在停水停电之后，租赁房屋已不具备日常居住生活的基本条件，故本院确定世纪丰华公司应退还2017年3月21日至2030年6月30日（租赁期限到期日）期间（13年3个月零11日）的已交纳房屋租金，结合双方约定的实际租期20年及租金总额98000元核算，应退金额为65069．89元。张秀英要求世纪丰华公司给付利息损失和搬家费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条、第五条之规定，判决如下：一、北京世纪丰华文化交流有限公司于本判决生效后十日内退还张秀英房屋租金65069．89元；二、驳回张秀英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费875元，由张秀英负担162元（已交纳），由北京世纪丰华文化交流有限公司负担713元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉至北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘 瑶二〇二一年三月二十六日书记员 张思竹