甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2021）甘09民终172号上诉人（原审原告）：酒泉世纪商联商贸有限公司，住所地甘肃省酒泉市肃州区肃州市场负**，统一社会信用代码91620900665416721C。法定代表人：孙某，该公司总经理。委托诉讼代理人：闻某，甘肃金伯韬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：许某，男，汉族，河南省项城市人，住甘肃省玉门市。上诉人酒泉世纪商联商贸有限公司(以下简称商联公司)因与被上诉人许某房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省玉门市人民法院（2020）甘0981民初2898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。商联公司上诉请求：1.改判许某向商联公司支付自2018年6月1日起至返还购房预付款200万元期间按照2020年10月20日发布的一年期贷款市场报价利率3.85%的4倍计算资金占用期间利息（截止2020年10月27日已产生资金占用利息741731.51元）；2.诉讼费由许某负担。事实和理由：一、一审认定“商联公司未按时间给付购房款致使许某不能正常施工按期交付房屋，商联公司构成违约”没有证据证实，并且违反法律规定。1.商联公司向许某支付购房款200万元后，许某未依据商品房预售合同约定向商联公司提供预售商业用房规划审批手续及预售许可手续，商联公司停止付款是依法行使先履行抗辩权，不构成违约。（1）商品房预售合同第二条约定，商联公司所购房屋为政府规划之内的商业用房，许某必须向商联公司提供政府部门商业用房规划审批手续。故向商联公司提供预售商业用房政府部门的规划审批手续是许某的合同义务。（2）商品房预售合同第四条约定，商联公司支付第二笔购房款的时间为修建开工时。依据《中华人民共和国建筑法》第七条至第九条规定，许某需在取得建设工程规划许可证并申请领取施工许可证明后方可开工修建。结合本案事实，取得并向商联公司提供预售商业用房的规划审批手续是许某收取第二笔购房款的先履行义务。（3）依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，许某作为商品房预售人，在取得建设工程规划许可证和商品房预售许可证明后和商联公司签订预售合同并备案是其法定义务，也是先履行义务。但直到商联公司起诉，许某仍未向商联公司提供建设工程规划许可证和商品房预售许可证明，亦未与商联公司换签正式的预售合同并备案。2.许某作为建设单位，工程建设所需资金安排是其自己的责任，与商联公司无关。《中华人民共和国建筑法》第八条规定，有满足施工需要的资金安排是建设单位申领施工许可证必备的条件。二、许某当庭认可向商联公司预售的商业用房被政府规划部门审批为人防工程，无权向商联公司销售，致使商联公司签订商品房预售合同的目的无法实现，许某构成根本违约，应当承担违约责任。三、商联公司主张资金占用利息符合本案案情，符合公平公正的民事法律原则，应当予以支持。1.因商品房预售合同第七条约定的违约责任过高，商联公司没有依据商品房预售合同的相关约定要求许某承担违约责任。商联公司主张的资金占用利息，是要求许某承担违约责任的一种方式。2.许某占用商联公司资金数额巨大、时间漫长，商联公司必然会产生资金成本，许某已给商联公司造成了实际损失。商联公司比照民间借贷的相关规定主张资金占用利息应当得到支持。许某辩称，1.许某不应向商联公司返还购房款200万元，不应承担相应的利息。根据合同约定，工人进入工地商联公司应支付120万元，商联公司至今未支付，违约在先。许某本来就没有准备修建资金，如果商联公司不承诺资金到位，许某不会拆除原有超市。原有超市拆除后没有资金修建，许某只能把车辆、房屋抵押贷款700多万元，因赊购钢材每吨多支付1000多元并承担了相应的利息，仅钢材1项多花费200多万元。因赊购商砼，每立方米多支付50元，共计1万多方多花费80万元。当时许某把超市抵押给银行，约定当年拆除当年建好，因为将大量资金投入到工程建设中，无力偿还银行贷款，银行起诉许某，导致许某成为不良客户。这些都是商联公司不履行合同给许某造成的损失。2.所有图纸都是按照合同约定设计的，相关部门要求交纳人防费用60万元，许某要求商联公司付款时，商联公司协商由许某从小贷公司贷款60万元，结果没有办理成功。因几百名工人在工地滞留无法施工，并且按人防工程建设可以不交人防费用先行施工，许某无奈修改了图纸，仅修改图纸又花费20余万元。商联公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签署的《商品房预售合同》；2.判令许某向商联公司返还购房预付款200万元；3.判令许某向商联公司支付2018年6月1日起至返还购房预付款期间按照起诉时（2020年10月20日发布）一年期贷款市场报价利率（3.85%）的4倍计算的资金占用利息（截止2020年10月27日已产生资金占用利息741731.51元）；4.本案诉讼费由许某承担。一审法院认定事实：2006年11月，双方签订租赁合同一份，约定将玉门市步行街中段地下一层及地面广场租赁给商联公司使用，租赁期12年，自2006年10月1日至2018年12月31日止。2018年4月30日双方签订商品房预售合同一份，合同约定许某将步行街中段负一层面积约2200平米以每平米3600元的价格预售给商联公司；最终的结算总价格以政府管理部门房产证的实际面积为准；付款方式合同签订之日起十日内商联公司向许某付款2000000元，工程队进入现场支付1200000元，进行装修时支付760000元，购房款50%以现金支付，50%由商联公司负责办理按揭贷款。合同还对办理产权证、房屋交付标准、违约责任等作了约定。合同签订后，商联公司分别于2018年5月11日、5月18日、6月1日三次共向许某转款2000000元。许某在修建过程中，因资金短缺将商业用房改变为人防工程，现工程没有竣工。因许某没有按期交付房屋，商联公司要求解除合同；由许某退还购房款2000000元并按银行利率3.85%的4倍承担利息。一审法院认为，双方签订了商品房预售合同，该合同是双方真实意思的表示，其内容不违反法律法规的规定，双方应按约全面履行。现商联公司请求解除合同，许某也同意解除合同，故合同应予解除；商联公司要求许某退还购房款，因合同解除许某应当退还。商联公司要求许某支付利息的请求，因在合同履行中，商联公司没有按约定的时间给付许某购房款，致使许某不能正常施工按期交付房屋，商联公司构成违约。许某改变计划，将所售房屋变为人防工程也构成违约，造成合同目的不能实现,解除合同双方都有责任，造成的损失应当各自承担，故该请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百二十条规定，判决：一、解除酒泉世纪商联商贸有限公司与许某签订的商品房预售合同；二、许某于判决生效后三十日内退还酒泉世纪商联商贸有限公司购房款2000000元；三、驳回酒泉世纪商联商贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取14367元，酒泉世纪商联商贸有限公司负担3887元，许某负担10480元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。许某提交以下证据：1.图纸2套，拟证明双方约定按照商联公司的要求完成施工图设计，因商联公司违约不付款，许某没有办法交纳人防配套费，没有办法施工，许某为了继续施工变更了图纸。经质证，商联公司对真实性有异议，但认为：（1）图纸是否变更商联公司未参与也不知情，并且与商联公司没有关系，以上图纸不能证明许某的证明目的。（2）许某的投资总额为3000多万元，超市的价款为700余万元，并且人防工程是配套工程，是否变更设计与许某无关，并且即使建设成人防工程也可以出租，许某将超市变更为人防工程是为了获益。2.建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设用土地规划许可证、甘肃省建设工程施工图纸设计文件审查合格书、会议纪要、土地使用权证、不动产权证、玉门市企业投资项目备案表，拟证明建设手续于2018年办理完毕。经质证，商联公司对真实性无异议，但认为：（1）以上手续商联公司未参与，许某也未告知商联公司，均属于许某的个人行为，与商联公司无关。（2）建筑工程施工许可证的办理时间是2019年7月29日，第二次付款的时间是进场施工时，在此之前双方多次协商，以上证据能够证明许某违约，商联公司不存在违约行为。（3）以上证据显示许某进行优化改造是政府主导行为，不是因为商联公司要购买，许某才进行的修建。商联公司提交玉门市人民防空办公室玉人防字[2019]31号《关于玉门市新世纪商贸中心建设项目修建人防工程（建设）的批复》1份，拟证明人防工程于2019年7月16日核准批复。经质证，许某对真实性无异议。经审查，对许某提交的证据1，本院将结合其他证据分析认定。对许某提交的证据2及商联公司提交的证据，本院对真实性予以确认，对证明目的将结合本案其他证据分析认定。二审查明：许某提交的2018年8月24日建设用地规划许可证载明，用地单位为甘肃华润房地产开发有限公司，用地性质为商业用地，用地面积4792平方米，拟建建筑面积8791.45平方米。许某提交的2018年8月24日建设工程规划许可证载明，建设单位为甘肃华润房地产开发有限公司，建设规模为总建筑面积8861.15平方米，其中新增建筑面积8791.45平方米（地上6580.15平方米，地下2211.30平方米，原有建筑面积69.7平方米）。商联公司提交的2019年7月16日玉门市人民防空办公室玉人防字[2019]31号《关于玉门市新世纪商贸中心建设项目修建人防工程（建设）的批复》载明：“玉门市新世纪商贸中心建设项目总建筑面积8791.45平方米，其中地上建筑面积6580.15平方米，地下建筑面积2211.3平方米，应建防空地下室面积为2062.4平方米。经设计图纸审核，已取得《甘肃省建设工程施工图纸设计文件审查合格书》，现同意玉门市新世纪商贸中心建设项目人防工程开工建设。”许某提交的2019年7月29日建筑工程施工许可证载明，建设单位为甘肃华润房地产开发有限公司，工程名称为玉门市商业步行街商贸中心，建设规模为8791.45平方米。二审中许某陈述：“1.新建工程以我个人名义开发，后来资金不到位，让甘肃华润房地产开发有限公司开发，整体项目是以甘肃华润房地产开发有限公司名义开发的；2.拆除的旧超市不是人防工程。”本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及其司法解释的规定，第二审人民法院围绕当事人的上诉请求进行审理。许某主张不应返还200万元购房预付款的答辩意见，因其未提出上诉，二审不予审查。许某主张商联公司应当赔偿损失的答辩意见，因其一审期间未提出反诉，二审亦不予审查。本案争议焦点为：商联公司主张的资金占用利息应否支持。根据《甘肃省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》的相关规定，新建民用建筑未修建地下防空室，或者因其他原因不能修建并且未缴纳易地建设费的，建设（规划）行政主管部门不予核发建设工程规划许可证和施工许可证。结合商品房预售合同第四条“许某所售房屋工人进场修建开工时，商联公司向许某支付购房预付款120万元”的约定，应认定商联公司支付120万元购房预付款的前置条件是由许某负责办理完毕人防工程手续并取得建设工程规划许可证和施工许可证。根据双方当事人无异议的玉人防字[2019]31号《关于玉门市新世纪商贸中心建设项目修建人防工程（建设）的批复》，约定预售给商联公司的房屋已按人防工程建设，许某主张“商联公司未按约定时间支付120万元购房预付款，造成无力支付人防工程配套费，导致相关部门不允许施工，无奈变更图纸，商联公司首先违约的理由”，不符合前述合同约定和相关规定。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，许某未按合同约定向商联公司提供商业用房规划审批手续并且约定预售的房屋已按人防工程建设的情况下，商联公司拒绝付款不构成违约。双方当事人签订的商品房预售合同明确约定了房屋用途、付款条件、房屋交付时间，许某因自身原因未能按照合同约定履行义务构成违约，应当承担违约责任。商联公司要求许某承担占用200万元购房预付款利息有事实依据和法律依据，应予支持。本案中，商联公司主张的资金占用利息的计算方式虽未超出商品房预售合同约定的损失计算方法，但商联公司未能提交证据证明其实际产生的利息损失，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号）第二十九条规定，认定许某自收取最后一笔购房预付款的次日即2018年6月2日起，以200万元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率4.75%的1.3倍承担至2019年8月19日的资金占用利息149892元（200万元÷365天×443天×4.75%×1.3倍），并以200万元为基数，按照2019年8月20日公布的一年期贷款市场报价利率4.25%的1.3倍，承担购房预付款返还之日止的资金占用期间利息。另外，商联公司上诉金额为741731.51元，应收取上诉费11218元，商联公司预交28374元，差额17156元应予退回。综上所述，商联公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条规定，判决如下：一、维持甘肃省玉门市人民法院（2020）甘0981民初2898号民事判决第一项、第二项；二、撤销甘肃省玉门市人民法院（2020）甘0981民初2898号民事判决第三项；三、许某支付酒泉世纪商联商贸有限公司2018年6月2日至2019年8月19日的资金占用利息149892元；并以2000000元为基数，按照年利率4.25%的1.3倍承担自2019年8月20日起至预付购房款返还完毕之日止的资金占用利息；四、驳回酒泉世纪商联商贸有限公司的其他诉讼请求。上诉人酒泉世纪商联商贸有限公司预交的一审案件受理费14367元，由上诉人酒泉世纪商联商贸有限公司负担3101元，被上诉人许某负担11266元。上诉人酒泉世纪商联商贸有限公司预交的二审案件受理费28374元，由上诉人酒泉世纪商联商贸有限公司负担8951元，被上诉人许某负担2267元，剩余17156元予以退回。本判决为终审判决。审判长 刘 倩审判员 崔莉娟审判员 赵建兵二〇二一年三月十一日书记员 季晶晶