北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初6476号原告（反诉被告）：漫舍（北京）商业运营管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：杨斌翔，执行董事。委托诉讼代理人：张祖峰，北京市华泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨子维，北京市华泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京邻鲜连锁便利店有限公司，住所地北京市西城区新街口北大街1号1号楼3层X-3B114A。法定代表人：董岗，总经理。委托诉讼代理人：姜文夫，男，该公司员工。委托诉讼代理人：黄会溪，男，该公司员工。原告（反诉被告）漫舍（北京）商业运营管理有限公司（以下简称漫舍公司）与被告（反诉原告）北京邻鲜连锁便利店有限公司（以下简称邻鲜公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。漫舍公司的委托诉讼代理人张祖峰，邻鲜公司委托诉讼代理人姜文夫、黄会溪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）漫舍公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除漫舍公司与邻鲜公司签订的《房屋租赁合同》；2.请求判令邻鲜公司向漫舍公司支付租金128876.71元（自2019年10月14日起计算至2020年1月6日）；3.请求判令邻鲜公司向漫舍公司支付租金逾期付款违约金5292元（以280000元为基数，自2019年11月4日起计算至2020年1月6日，按每日万分之三利率计算）；4.请求判令邻鲜公司向漫舍公司支付解除合同违约金140000元；5.请求判令邻鲜公司向漫舍公司支付损失费59800元；6.请求判令邻鲜公司向漫舍公司支付律师费20000元；7.本案诉讼费由邻鲜公司承担。事实和理由：2019年1月30日，漫舍公司（甲方）与邻鲜公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市大兴区亦庄经济开发区天华园一里一区5号楼一层出租给乙方，用于经营24小时便利店，建筑面积160平方米，租赁期限自2019年5月1日至2024年4月30日；双方于2019年4月1日交接租赁场地，免租期为交接日次日起一个月。租赁场地租金为560000元/年，租金支付方式为押二付六，租金每2年递增5%，首期租金于交付房屋后20日内支付，除首期外，乙方应于每期到期日前十五日支付下一期租金，乙方应于合同生效次日起三十日内支付租赁押金93333元。乙方拖欠租金或合同约定的其他应交款项，每逾期一日，乙方应按逾期支付金额的万分之三向甲方支付滞纳金。乙方逾期不支付保证金、租金、物业管理费或其任何一项费用超过30日的，甲方有权单方解除合同，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿；甲方依据本合同因乙方违约解除合同的，乙方应支付甲方按照解约当年租金标注计算的3个月租金的违约金。之后，由于双方原因，导致合同无法按期履行，双方协商一致将原合同交接日变更为2019年10月14日办理了房屋交接，免租期顺延为2019年10月14日至2019年11月13日，租赁期限变更为2019年11月14日至2024年11月13日。合同履行期间，漫舍公司按照合同约定为邻鲜公司办理了营业执照，并按照邻鲜公司要求对租赁场地进行了改造。双方于2019年10月14日办理了房屋交接，根据合同约定邻鲜公司应当于2019年11月3日前支付首期租金，但邻鲜公司始终未履行向漫舍公司交付租金及保证金的合同义务，并由此给漫舍公司造成了巨大损失。邻鲜公司的行为已经严重侵犯了漫舍公司的合法权益。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，漫舍公司有权要求邻鲜公司支付的租金、违约金及相关损失。综上，为维护漫舍公司的合法权益，故诉至法院。被告（反诉原告）邻鲜公司辩称，漫舍公司与邻鲜公司确实于2019年1月30日签订了《房屋租赁合同》，约定漫舍公司出租坐落于北京市大兴区亦庄经济技术开发区天华园一里一区5号楼一层的房屋给邻鲜公司用于开设24小时便利店，并承诺在2019年4月1日及“交接日”前完成“租赁场地”营业执照的注册及增加电容量至65KW的工作。邻鲜公司本着公平公正原则在《房屋租赁合同》签订后依约于2019年2月26日向漫舍公司支付了93333元的保证金以确保合同的正常履行。临近“交接日”期间，邻鲜公司曾多次督促漫舍公司抓紧时间办理“租赁场地”的营业执照如申请过程中需邻鲜公司的相关资质请尽快告知以免耽搁“租赁场地”的交付时间。而截止到2019年6月底，漫舍公司才开始向邻鲜公司提及所需材料事宜，无奈之下，邻鲜公司只得延期收房。最终营业执照于2019年8月29日下发，晚于《房屋租赁合同》约定150天之久，此期间漫舍公司的单方懈怠行为已属严重违约，并对邻鲜公司的市场规划及布局造成了无法弥补的损失。其次，漫舍公司明知自身未达到“租赁场地”交付标准及电力增容至65KW的情况下，仍然于2019年10月14日唤邻鲜公司前往收房，且未向漫舍公司交付“租赁的场地”的钥匙，这种欺骗的行为再一次侵害到邻鲜公司的合法权益。综上，邻鲜公司自签订《房屋租赁合同》以来一直按照约定履行自身义务从未懈怠，反观漫舍公司多次的违反合同约定，导致租赁场地晚于合同约定交接日半年之久后仍无法如约交付，致使邻鲜公司从未实际占用及使用租赁场地。邻鲜公司主要经营的是24小时便利店事务，对于设立门店的时效性尤为重要。漫舍公司长期无法交付租赁场地的违约行为给邻鲜公司带来了巨大的损失。故请求法院在查清事实的基础上驳回漫舍公司全部诉讼请求，以维护邻鲜公司的合法权益。被告（反诉原告）邻鲜公司向本院提出反诉请求：1.请求判令解除邻鲜公司与漫舍公司签署的《房屋租赁合同》；2.请求判令漫舍公司返还租赁押金93333元并支付解除合同违约金140000元，合计233333元；3.请求判令漫舍公司承担本案反诉费用。事实与理由：邻鲜公司与漫舍公司于2019年1月30日签订了《房屋租赁合同》，约定漫舍公司出租坐落于北京市大兴区亦庄经济技术开发区天华园一里一区5号楼一层的房屋给反诉人用于开设24小时便利店，并承诺在2019年4月1日及“交接日”前完成租赁场地营业执照的注册及增加电容量至65KW的工作。邻鲜公司依照合同约定于2019年2月26日支付了93333元押金后，一直督促漫舍公司抓紧办理执照及整改电路事宜便于后续合同的正常履行，但漫舍公司无故拖延办照时间，经邻鲜公司多次催要后晚于“交接日”150天之久，于2019年8月29日办理完毕租赁场所的营业执照。正是因为漫舍公司单方懈怠的违约行为导致租赁场地营业执照无法如期办理，使得邻鲜公司不能及时开设门店最终错过市场机遇，给漫舍公司造成了无法弥补的损失。未及时办理执照在前，后漫舍公司明知租赁场地未达到双方约定的交付条件的情况下两次唤邻鲜公司前往收房，截止到2019年10月14日第二次验房时漫舍公司仍然没有按照约定将租赁场地的电量增容至65KW，也始终未将租赁场地的钥匙交付邻鲜公司。届时，已距双方合同约定的“交接日”推迟了半年之久。这种欺骗行为严重侵害了邻鲜公司的合法权益，故邻鲜公司于2019年10月20日联系漫舍公司要求解除《房屋租赁合同》并承担违约责任。综上，因为漫舍公司多次严重违约导致租赁场地无法如约交付，为维护邻鲜公司的合法权益，故诉至法院。原告（反诉被告）漫舍公司针对反诉辩称，一、邻鲜公司与漫舍公司双方合意将房屋交付时间变更至2019年10月14日。虽然漫舍公司与邻鲜公司于2019年1月30日签订的《房屋租赁合同》约定，漫舍公司将位于北京市大兴区亦庄经济技术开发区天华园一里一区5号楼一层出租给邻鲜公司，双方于2019年4月1日交接租赁场地。但是，在合同履行期间，由于邻鲜公司与漫舍公司双方及外在不可抗力等原因，导致房屋无法按期交付。因此，双方协商一致将原合同约定的交接日变更为2019年10月14日，免租期顺延为2019年10月14日至2019年11月13日，租赁期限变更为2019年11月14日至2024年11月13日。首先，根据双方的微信记录可以看出双方曾多次协商房屋交付时间，而且邻鲜公司于2019年10月23日向漫舍公司发送了《亦庄多点补充协议》，其中将房屋交接日变更为2019年10月14日。而补充协议是由邻鲜公司发送给漫舍公司的，由此可看出将房屋交接时间变更至2019年10月14日，是邻鲜公司的真实意思表示。其次，邻鲜公司与漫舍公司于2019年10月14日进行房屋交接，且邻鲜公司当日签署了交接单，说明邻鲜公司已经确认交接房屋，通过该具有继续履行意图的行为可知双方已经合意变更了房屋交接时间。因此，邻鲜公司主张应于2019年4月1日交付租赁场地没有事实依据。二、漫舍公司按照约定向邻鲜公司交付了房屋。根据第一点论述可知双方已经将房屋交付时间变更为2019年10月14日，而漫舍公司已于2019年10月14日向邻鲜公司交付了租赁场地，邻鲜公司亦签订了交接单，确认了房屋交接事实、漫舍公司已按期交付了房屋，不存在违约行为。其次，漫舍公司已按照合同约定为邻鲜公司办理了营业执照。根据合同约定，邻鲜公司应于约定的交接日前为乙方取得营业执照。漫舍公司于2019年8月29日就已办理完毕营业执照。而根据双方合意，房屋交接时间为2019年10月14日，因此漫舍公司已经在约定期限内完成了办理营业执照的义务，不存在违约行为。此外，漫舍公司已经按照合同约定对租赁场地进行了电量增容改造。漫舍公司委托工程队于2019年10月8日开始对租赁场地进行增容改造，同日增容改造完毕。之后，漫舍公司又在邻鲜公司的要求下于2019年10月12日至13日期间，对租赁场地内的中转箱进行了移位。2019年10月14日，在全部改造工程完毕后，邻鲜公司与漫舍公司签署了房屋交接单，邻鲜公司对房屋的状况进行了确认，并进行了交接，漫舍公司已经完成增容改造及交接义务，不存在违约行为。三、邻鲜公司未按约定支付租金，严重违约，无权要求漫舍公司返还押金。根据合同约定邻鲜公司应当于2019年11月3日前支付首期租金，但邻鲜公司始终未履行向漫舍公司交付租金的合同义务。根据合同第5.2条约定，邻鲜公司拖欠租金超过30天，漫舍公司有权单方提前终止合同，并有权扣除邻鲜公司保证金作为违约赔偿。因此，邻鲜公司要求漫舍公司退还押金无事实及法律依据。综上，邻鲜公司的反诉请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回其反诉请求，维护漫舍公司的合法权益。漫舍公司、邻鲜公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年1月30日，漫舍公司（出租方、甲方）与邻鲜公司（承租方、乙方）签署了《房屋租赁合同》，约定如下：甲方将位于北京市大兴区亦庄经济技术开发区天华园一里一区5号楼一层（以下简称“租赁场地”）出租给乙方，产权性质：住宅配套，乙方将租赁场地用于经营：24小时便利店。建筑面积160平方米，使用面积约为108.59平方米。第3.1条:双方确认于2019年4月1日（以下简称“交接日”）交接租赁场地，供乙方进行租赁场地装修和其他开业准备，甲方承诺按照本合同约定在交接日之前为乙方取得经营所需执照及相关许可，如届时因未取得相关证照或证照不全等原因造成无法交接，甲、乙双方另行协商约定交接日期，并与其交付时间按照本合同第3.2条约定，租期及免租期顺延，且甲乙双方另行约定开业日期。免租期为交接日次日起一个月。免租期内乙方无须支付租金，但应按本合同约定承担物业管理及水、电等其他杂费。免租期内物业管理费可随同租赁押金一并支付。乙方在装修期满后未能完成装修或此后再进行装修的，不再享有任何免交租金的权利。第3.2条:甲方应当于交接日当日向乙方交付”租赁场地”,逾期交付的,租期、免租期顺延。逾期超过十五日的，甲方应向乙方承担本合同第12.2条约定的违约责任，乙方有权选择继续履行合同，并有权与甲方另行约定开业日期。第4.1条：租赁场地的租赁期限为五年，自2019年5月1日起至2024年4月30日止（未包含免租期）。第5.1.1条：“租赁场地”租金（含物业管理费及税费）为560000元/年。租金支付方式为押二付六，以银行汇款方式支付。租金递增：每2年递增5%。第5.1.3条：除首期外，乙方于每期到期日前十五日（遇银行休息日时自动顺延）支付下一期的租金，甲方应在收到租金后10日内，向乙方出具合法增值税专用发票；如甲方逾期开票超过30日或因甲方自身原因拒绝向乙方开具发票，乙方有权解除本合同，并要求甲方退还全部已支付但未开票的租金，甲方向乙方支付违约金及相关赔偿。第5.1.4条：乙方于本合同生效次日起三十个工作日内向甲方支付租赁押金，金额为93333元以保证乙方退租时结清所欠租金及其他杂费。甲方在收到租赁押金时向乙方出具合法收据。全部租赁押金由甲方于本合同终止或解除之日起十日内抵偿乙方欠付租金或其他杂费（如有）后返还乙方。第5.1.5条：首期租金于交付房屋后20日内交付……，第一租赁年：2019年5月1日-2019年10月31日应付租金280000元、2019年11月1日-2020年4月30日应付租金为280000元；第二租赁年：2020年5月1日-2020年10月31日应付租金280000元、2020年11月1日-2021年4月30日应付租金280000元……。付款时间为每次计租周期当年4月15日和10月15日前。第5.2条：逾期付款的违约责任：乙方拖欠租金或本合同所规定的其他应缴款项，每逾期一日，乙方还应当按逾期支付金额的万分之三向甲方支付滞纳金，由到期之日起缴付之日止。若拖欠租金超过15天，甲方除可收取以上15天的滞纳金外，还可采取停止供应各种专项服务（包括水、电、空调等）。拖欠租金超过30天，甲方有权单方提前终止本合同，甲方除有权扣除乙方保证金作为对甲方违约赔偿外，乙方须另行支付给甲方按本合同免租期的租金作为违约赔偿。甲方有权收回房屋并清理租赁场地内的一切物品，并不承担由此引发对的一切经济法律责任。第6.1条：装修和改造所需费用由乙方承担，成果属于乙方财产，并由乙方负责维护，本合同终止时乙方将可移动物搬走后，不可移动的部分就房屋现状交付，不必恢复原状。第7.4条：租赁期间，因乙方经营需要，甲方应及时出具办理装修、开业、经营等所需的有效证明文件。如有必要，甲方还应协助乙方要求“租赁场地”所在建筑物的房地产开发商或物业管理部门提供乙方装修、开业、经营等手续所需的有效证明文件。第7.9条：甲方保证其对“租赁场地”拥有完整、合法的出租权利，并保证乙方在租赁期间按照约定用途享有合法用益权。甲方保证“租赁场地”及具备的上下水、电、空调等基础设施始终处于适用和安全的状态，但法律法规中规定可以免责的情况除外。如因甲方原因造成上下水、电、空调无法正常使用导致乙方损失的，甲方应当负责赔偿或相应减免租金。甲方应于本合同签订后七个工作日内向乙方出具办理营业执照等各种用于经营所需的所有证明材料。第8.4条：甲方承诺乙方办理在租赁场地进行经营活动所需要的资质证书、经营许可、营业执照、消防审批、验收等，乙方自行独立承担招商、广告、经营等过程中产生的一切风险和责任。除因政策、法规限制外，本合同终止或解除后30日内，乙方自行将设立于本租赁场地的资质证书、经营许可、营业执照等迁出，否则甲方有权不退还全部履约保证金，并要求乙方承担由此造成的一切损失。第8.5条：在乙方进场装修前，乙方应将租赁场地装修方案交与甲方，并将涉及租赁场地的改装、布置、内部装饰灯各种图纸、设计、施工方案报请甲方及物业公司审核，甲方和物业公司审核后，乙方须办理消防审批手续，并与场地提供服务的物业公司签署《装修管理协议书》、《安全责任承诺书》以及其他装修管理文件，缴纳装修管理费和装修押金；若甲方或者物业公司不同意乙方装修方案，导致乙方无法进行统一装修及开店等情况，本合同终止，甲、乙双方互不承担违约责任，甲方将乙方预交房租及保证金全额无息退还乙方。若因乙方没有取得合法的施工资质，或装修方案不符合相关法律法规或其他相关部门的规定，导致乙方无法正常施工的甲方不承担任何责任，并不退押金。第12条违约责任：第12.1条：本合同任何一方若有违约行为，守约方享有索赔的权利，违约方应当按相关法律规定及本合同约定承担违约责任。赔偿损失部分包括但不限于案件受理费、调查取证费、公证费、律师费、差旅费等。第12.2条：甲乙任何一方违反本合同约定给对方造成损失的，应当赔偿对方全部经济损失。损失无法计算的，则按当期租金标准三个月租金计算违约金。第12.3条：甲方承诺在免租期开始前为乙方办理营业所需执照，如租赁期开始后，乙方仍无法取得营业执照，乙方有权单方面解除合同，并要求甲方退还全额保证金及预交房租。第12.4条因甲方原因导致中途解约的，甲方应当全额退还乙方押金，并支付乙方相当于当期三个月租金的违约金以补偿乙方的预期利益，甲方还应当对乙方装修等的折余价值进行补偿（折旧年限参照国家有关会计制度执行）。第12.5条因乙方原因导致中途解约的，乙方应当支付甲方相当于当期三个月租金的违约金，并承担甲方因拆除乙方装修、清运垃圾造成的费用，并补偿甲方因此而造成的相关损失。第14条甲方单方解除：第14.1条有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：（1）因乙方原因延迟接收租赁场地超过60日的；（2）无正当理由，乙方逾期不支付履约保证金、租金、物业管理费或其他应由乙方支付的任何一项费用超过30日的；……。第14.2条：甲方依据本合同因乙方违约解除合同的，乙方应支付甲方按照解约当年租赁标准计算的3个月租金的违约金。第14.3条：甲方依据本合同的约定解除合同时，应当书面通知乙方，通知到达乙方之时合同解除。第14.4条：依据本合同约定解除合同的，乙方仍应交纳未支付的水、电、燃气费；租金、物业管理费等。第15条乙方单方解除：第15.1条有下列情形之一时，乙方有权解除合同：（1）甲方没有正当理由拒不交付租赁场地，经乙方催告后30日内不能解决的；……。第16条无正当理由的解除：自本合同生效之日起，除依据本合同的约定或有关法律规定而解除外，任何一方单方解除或终止合同的行为应视为严重违约，违约方应赔偿守约方实际损失，并支付守约方按照解除当年租金标准计算的3个月租金数额的违约金。第18.8条：乙方以租赁商铺为注册地址的，租赁期满后30日内应当完成注册地址迁址或注销，若租赁期满后30日内仍未迁址或注销，则乙方应当向甲方支付延期期间相应的租金，直至注册地址迁址或注销完成，甲方有权直接从保证金中扣除相应的费用。附件四：《多点便利店新店建筑设备确认表》显示：“电力”内容为租赁区域现状不具备65KW电量；出租方负责电力增容及施工；目前户内无配电箱，电费付费方式为后付费。出租方承诺可满足65KW电量，出租方按如下方案提供承租方65KW电量：出租方负责在大厦配电柜内提供一个承租方单独使用的160A三相开关，其上级开关应逐级递增，如有与该160A三相开关平级开关的，各开关之和不应大于其共同的上级开关安倍数、收房前完成。由出租方负责在上述160A开关接驳50平方国际电缆至租赁区域内，并预留5米以上接驳电缆，收房前完成；承租方可在租赁区内自行设置配电箱，详细情况如下：1）使用125A不带漏电保护的普通三相开关；2）电表安装在承租方配电柜中；3）使用带漏电保护的相应容量开关。2019年2月26日邻鲜公司依约向漫舍公司支付了押金93333元。另查，租赁场地产权方为北京华润曙光房地产开发有限公司（以下简称华润公司）。邻鲜公司提交了员工高宇与漫舍公司孟经理微信聊天记录，欲证明漫舍公司延期为其办理营业执照及延期交付房屋，存在违约行为。聊天记录显示，2019年2月26日高宇发送语音：“好嘞，孟经理，行，那接下来您这边抓紧给办吧就，需要我们这边怎么配合你就跟我说。”2019年6月24日，高宇发送天华园地址核名截图，孟经理回复：“收到。”漫舍公司认可微信聊天记录真实性，但称内容仅是双方沟通过程，且其已积极履行了办理营业执照的手续，因双方已协商一致将租赁场地交付日期变更为2019年10月14日，故不存在违约行为。为此，漫舍公司提交了北京市企业登记e窗服务平台及国家企业信用信息公示系统截图，其上显示，北京邻鲜连锁便利店有限公司亦庄梅园店申请时间为2019年7月12日，成立日期为2019年8月29日，核准注销日期为2019年12月16日。邻鲜公司认可上述证据的真实性、合法性，但关联性和证明目的不认可，并称因为漫舍公司承诺为邻鲜公司办理营业执照，所以邻鲜公司才与漫舍公司签订房屋租赁合同，并于2019年2月26日按照合同约定支付了租赁押金，之后邻鲜公司一直督促漫舍公司办理相关营业执照，但漫舍公司不予理会，截止到2019年6月24日，漫舍公司才向邻鲜公司索要办照材料，因为漫舍公司的单方拖延，最终导致租赁场地的营业执照推迟至2019年8月29日才下发。2019年8月2日，漫舍公司员工向邻鲜公司员工高宇发送微信称：“租户您好，项目现状是合法合规的，但若您店有其他需求，请安排工程人员，在今日下午五点前安排验房，同意提出您开店需要整改的问题。如果今日下午不便，请安排工程下周一就位，并告知我方具体时间，收到请回复，谢谢”、“这是甲方统一发的，你们下午安排人吧”。邻鲜公司称这是漫舍公司第一次告知邻鲜公司去验房。2019年8月5日，邻鲜公司员工高宇向漫舍公司员工发送微信称：“现在应该电都没改呢，你让工程再看看还有什么？电缆是两根25的，电量时两筐电表各36KW，共60KW，两个上口闸各100安，接过来的电缆预留4米的长度”，漫舍公司员工称：“收到”。2019年8月8日，邻鲜公司员工高宇向漫舍公司员工发送微信称：“重要通知：由于10月1日70周年国庆的，现得到通知自2019年8月25日起至2019年10月10日止，将停止一些室内外工程施工。受此影响，我部门签约工作暂缓止2019年10月10日后。个别立地非常优秀的店铺，可以提前进行签约，但起租期需在2019年10月10日后开始。”漫舍公司称：“这个你不用担心，咱们肯定不会违反国家的硬性规定。当初对这个事情，咱们讨论过，结果是延期处理。”为证明漫舍公司于2019年10月14日已将租赁场地交付于邻鲜公司，且邻鲜公司无异议，漫舍公司提交了《交接单》、《装修手册》。《交接单》载明：“亦庄天华园（梅园店）；房屋结构：框架结构；上水：有；下水：有；燃气：无；电：有，上口闸100A，电缆25平方，共2路，接驳八户；……。”其中，“钥匙数量”一栏未填写；下方有双方公司员工签名确认。漫舍公司称《交接单》可以证明当日已经向邻鲜公司完成了房屋交付，邻鲜公司辩称当日并非双方约定的新交接日，只是漫舍公司第二次通知邻鲜公司前往验房的日期，《交接单》仅是现场情况记录，不代表收房，因为邻鲜公司的工程人员前去验房时，租赁场地依旧没有达到交付条件，即电增容65KW电量；并且，因漫舍公司未向邻鲜公司交付钥匙，故《交接单》中“钥匙数量”一栏为空。漫舍公司称钥匙在物业处存放，邻鲜公司可直接取走，并且已将该事项告知了邻鲜公司，但邻鲜公司予以否认，表示漫舍公司并未告知。《装修手册》包含以下文件：（一）装修管理条例；（二）《店铺装修验收标准》，其上载明：“二、电气：租区内配电箱总开关容量应小于商场强电间对应分开关一个等级，照明回路开关应小于16A。”；（三）安装围挡指南；（四）租户装修申请表；（五）安全施工协议；（六）租户装修施工授权委托书；（七）消防报审承诺书；（八）有巢公馆亦庄文化园店铺装修施工人员登记表；（九）商铺入场水电确认单；（十）门面还原承诺书；（十一）店铺设计提示；（十二）商铺交付凭据签署授权委托书；（十三）店铺接场验收登记表，其上显示，接场时的电气状况为无照明、有动力、无应急电、无BA箱，“钥匙”栏接场时状况为空；温馨提示载明“业主、租户双方就此交接表盖章，表示双方认可表格登载接场记录属实；业主根据场地移交日核算免租装修期”；（十四）消防安全责任书；上述文件中除文件（七）之外均有邻鲜公司加盖的公章与漫舍公司加盖的合同专用章，且落款日期均为2019年10月14日。对此，邻鲜公司辩称《装修手册》系双方留给租赁场地产权方作为装修备案使用，并非在2019年10月14日签署，系邻鲜公司在此日期前对《装修手册》中的各空白文件盖章后再交给的漫舍公司，盖章时并不知晓何时能接收租赁场地，且《装修手册》中没有关于电增容的内容，《店铺接场验收登记表》只是现场确认房屋状况而并非收房的标准，因此《装修手册》并不能证明已完成交付。为证明双方已就变更合同履行期限及租赁场地交付时间达成一致，漫舍公司提交了微信聊天记录及《补充协议》。微信聊天记录显示，2019年10月16日，漫舍公司员工将起草的《补充协议》通过发送给邻鲜公司员工高宇；2019年10月23日，高宇将修改后的协议又发送给漫舍公司员工，该《补充协议》载明：“甲方：漫舍（北京）商业运营管理有限公司，乙方：北京邻鲜连锁便利店有限公司，甲乙双方于2019年1月30日签订了《房屋租赁合同》（以下简称原合同）约定乙方租赁甲方房屋用于开设多点24小时便利店之用，现经双方友好协商，将原合同部分条款变更如下：1.原合同2.1条租赁场地由北京市大兴区经济技术开发区天华园一里一区5号楼一层变更为北京市大兴区经济技术开发区天华园一里一区5号楼地上一层商铺106。2.原合同3.1条的交接日由2019年4月1日变更为2019年10月14日。3.按照原合同第3.2条约定租期、免租期自动顺延故变更后的实际免租期为2019年10月14日至2019年11月13日。4.原合同第4.1条的租赁期限由原来2019年5月1日起至2024年4月30日止（未包含免租期）变更为2019年11月14日起至2024年11月13日止（未包含免租期）。本补充协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。本补充协议与原合同及附件相互冲突时，以本补充协议为准。本补充协议一式肆份，甲执贰份，乙执贰份，自双方签字盖章之日起生效。”漫舍公司称，《补充协议》经过邻鲜公司审核并修改，表明邻鲜公司已经认可了《补充协议》内容，双方就协议变更事项已达成合意。邻鲜公司称该《补充协议》仅仅是双方员工沟通文件，未经其公司领导审批通过，因此不发生效力。关于租赁场地延迟交付的原因，庭审中，漫舍公司称租赁场地系从华润公司承租而来，在其转租给邻鲜公司时并未占有租赁场地，因华润公司规划和消防审批原因，华润公司一直未实际向其交付，故导致其又向邻鲜公司交付延迟。漫舍公司同时表示，邻鲜公司对上述情况完全知情，且未提出异议，但邻鲜公司对此予以否认。为证明已按合同约定完成了对租赁场地的电增容改造，漫舍公司向本院提交了其与北京艺嘉和建筑工程有限公司签署的《北京亦庄项目电缆增容改造协议》（以下简称《电缆改造协议》）、收据及微信转账记录。《电缆改造协议》显示改造费用共计59800元；支付方式为协议签订后支付5000元，施工完成后再支付54800元。工程具体项目：中转箱电缆：150米×90元=13500元，中转箱3000元×2=6000元，金属线管：150米×10元=1500元，辅料：3000元，人工7000元，备用电电缆：160米×90元=14400元；金属线管：160米×10元=1600元，辅料：3800元，人工9000元。签署日期为2019年10月18日。漫舍公司称电增容施工于2019年10月8日即已完成，10月12日至13日按照邻鲜公司的要求将中转箱移位，10月14日进行交接，上述协议是电增容改造完成之后补签的。微信转账记录金额为5000元，日期为2019年10月15日。收据开具时间为2019年10月18日，金额为59800元。漫舍公司据此称邻鲜公司造成其损失59800元。邻鲜公司认可上述三组证据真实性，但辩称在2019年10月14日第二次验房时，电量并未达到65KW的标准。2019年10月23日，漫舍公司员工向高宇发送微信称：“租金大概什么时候能付了？”，高宇回复：“咱们签完补充协议就可以了姐，我这边走禀议呢”，漫舍公司员工回复：“之前不是说你那边法务要改嘛”、“改完了嘛？”、“改完了发过来，我这边看过没问题就签字盖章，进入程序了”，高宇回复：“改完了姐，我们法务有事，稍后我发给您”。随后，高宇向漫舍公司员工发送了《亦庄多点补充协议》，并称双方修改完毕后，邻鲜公司需要将上述协议经OA系统审批后再签章。上述协议显示，甲方为漫舍公司，乙方为邻鲜公司，双方就《房屋租赁合同》约定乙方租金甲方房屋用于开设多点24小时便利之用，现经双方友好协商，将原合同部分条款变更如下：1.原合同3.1条租赁场地由“北京市大兴区经济技术开发区天华园一里一区5号楼一层”变更为“北京市大兴区经济技术开发区天华园一里一区5号楼地上一层商铺106”；2.原合同3.1条的交接日由“2019年4月1日”变更为“2019年10月14日”；3.按照原合同3.2条约定租期、免租期自动顺延故变更后的实际免租期为“2019年10月14日至2019年11月13日”；4.原合同4.1条的租赁期限由原来“2019年11月14日起至2024年11月13日止（未包含免租期）”。2019年10月24日，邻鲜公司通过电话告知漫舍公司要求解除租赁合同。2019年10月31日，漫舍公司向邻鲜公司发送了名为《亦庄天华园项目违约赔偿事宜》的函件，该函件载明：“我司于2019年1月30日与贵司签订位于北京市大兴区亦庄经济开发区天华园一里一区5号楼一层商铺租赁合同（以下简称“合同”）用于24小时便利店，在已经完成交房手续的情况下，贵司提出解除合同的要求，现就违约赔偿事宜，进行商讨：1.合同规定：因乙方单方面终止合同，乙方需承担违约赔偿是合同当期三个月租金，即人民币140000元；2.除了上述违约金，乙方还应给予我方因贵司终止合同造成的直接和间接损失，如下：今年五月份苏宁与华润签订战略协议，所有华润商铺，苏宁享有优先选择权，当时苏宁选中了合同项下的商铺，我方基于诚信，花费近5万元的公关费，才保住这份合同。针对贵司的工程要求，我们前后花费改造费用，包括但限于：暖气改造、电缆改造、中转箱的安装调试等，共计三万。迫于华润节后不交房就改签的压力，我方提前在8号完成收房，8号到贵司正式收房14号的租金为9205.5元。因合同在房屋交付后突然停止，间接造成我方对华润的违约，或者增加我方承担下一租户的延长免租期（一般一份商铺的签约需要3个月的时间，至少2个月）。根据上述事实，贵司除了第一条的违约金外，还应承担以上四项给我方带来的直接或间接损失，共计七个月的月租，即326667元。”2019年12月25日，邻鲜公司向漫舍公司发送了《解除合同通知函》其上载明：“贵司向我司发出的《房屋催款函》我司已于2019年12月9日收讫，但未收到贵司函件中所称的附件。贵司函件中所述内容与实际情况严重不符，我司特做出如下回复：根据租赁合同约定，贵司应当于2019年4月1日向我司交付租赁场地并在2019年4月1日之前为我司办理完毕经营所需执照及相关许可，贵我双方从未达成2019年10月14日交房的约定。贵司因自身原因迟迟未向我司交付租赁场地，也未在合同约定的时间内为我司办理完毕营业执照，上述行为已严重违反合同约定，耽误我司的经营布局和开店计划，致使我司签订租赁合同的目的无法实现，给我司造成了无可挽回的损失。基于贵司上述的严重违约行为，我司工作人员于2019年10月24日已告知贵司要求解除双方的租赁合同，因此我司并不存在贵司函件中所述的迟延缴纳房租、迟延装修的违约行为，无需向贵司承担任何违约责任。为维护我司合法权益，根据贵我双方租赁合同的约定及《中华人民共和国合同法》相关法律的规定，我司现正式向贵司函告如下：一、贵我双方的《房屋租赁合同》于2019年10月24日正式解除；二、返还我司支付的押金93333元；三、支付我司相当于三个月租金的违约金共140000元；四、我司保留进一步追究贵司违约责任的权利。贵司应于收到通知后三日内及时向我司返还押金并支付违约金，若贵司拒不履行，我司将采取诉讼方式维护我司权益。”邻鲜公司于2019年12日25日之后收到了上述函件。漫舍公司还提交了《诉讼委托代理合同》及转账记录、发票，欲证明由于邻鲜公司违约，导致漫舍公司聘请律师并支付了律师费20000元，根据《房屋租赁合同》约定邻鲜公司应当赔偿邻鲜公司律师费损失。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案法律事实发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。漫舍公司与邻鲜公司签订《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应全面履行。漫舍公司与邻鲜公司均主张因对方违约导致合同不能履行：邻鲜公司主张漫舍公司迟延交付租赁场地，漫舍公司主张双方已就房屋延迟交付事宜达成一致且完成交付。此系双方争议焦点，对此，本院评述如下：首先，《房屋租赁合同》签订于2019年1月30日，虽约定交接日为2019年4月1日，但根据庭审查明的事实，2019年6月、2019年8月双方仍就租赁场地营业执照办理、验房及装修改造事宜进行沟通协商，邻鲜公司并未就延迟交付明确提出异议，由此可知，双方直至2019年10月14日期间均在协商履行《房屋租赁合同》。其次，双方于2019年10月14日签署了《交接单》，邻鲜公司在《交接单》中签字确认，明确了租赁场地各项交接状况，“电”项目中载明了检查结果，邻鲜公司未就电增容改造事项表明异议，亦未能提交证据证明租赁场地尚未达到交付条件，应视为同意交付。最后，双方于2019年10月14日签署了《装修手册》，邻鲜公司在各项文件中均加盖了公章，该手册显示漫舍公司与邻鲜公司向业主单位提交了租户装修申请表，其将于2019年10月17日至2019年12月17日期间对租赁场地进行装修,《装修手册》与《交接单》同日签署，相互印证，可以证明租赁场地已完成现状交付。且在2019年10月14日之后，双方仍就《补充协议》内容进行协商，协议约定了变更交接日、免租期及租期等内容，邻鲜公司通过微信将最终协议发送给漫舍公司，此亦佐证了邻鲜公司认可租赁场地交付情况。因此，本院对邻鲜公司关于租赁场地不具备交付条件以及尚未交付的各项抗辩意见不予采纳。综上，本院认定，双方已就租赁场地交付日期协商一致进行了变更，且于2019年10月14日完成了交付。租赁场地交付后，邻鲜公司明确提出解除《房屋租赁合同》，已构成违约，导致合同目的无法实现，漫舍公司因此享有法定解除权。现双方均请求解除合同，合同履行基础丧失，合同目的无法实现，故本院对双方该项主张予以支持。关于合同解除时间，邻鲜公司明确告知漫舍公司要求解除合同后，漫舍公司在《亦庄天华园项目违约赔偿事宜》中列明解除合同后邻鲜公司应当赔偿的各项损失，据此可以认定漫舍公司实际已同意解除合同，故本院认定《房屋租赁合同》已于2019年10月31日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，因合同提前解除，邻鲜公司相应免租期利益丧失，因此应当支付欠付租金，故本院对漫舍公司要求邻鲜公司支付租金的诉讼请求予以支持。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。漫舍公司主张的租金自2019年10月14日计算至2020年1月6日，但根据本案查明的事实，租赁场地完成交付之后，邻鲜公司提出解除合同，2019年10月31日合同解除，漫舍公司此时应积极采取措施防止损失扩大，故本院对漫舍公司主张2019年10月31日之前租金的诉讼请求予以支持，此时间之后的不予支持。经核算，邻鲜公司应支付的租金金额为27616.44元。关于漫舍公司主张的租金逾期付款违约金。根据《房屋租赁合同》约定，首期租金应于交接日后的20日内支付，邻鲜公司拖欠租金的，每逾期一日，应当按逾期支付金额的万分之三向漫舍公司支付滞纳金。漫舍公司于2019年10月14日交付租赁场地，邻鲜公司应于2019年11月4日前支付租金，但合同已于2019年10月31日解除，故漫舍公司该项主张无事实依据，本院不予支持。关于漫舍公司主张的解除合同违约金以及邻鲜公司反诉主张的解除合同违约金。根据《房屋租赁合同》约定，违约导致合同解除的，违约方应支付守约方当期三个月租金的违约金。本案中，邻鲜公司违约导致合同解除，因此，应当支付违约金，故本院对漫舍公司要求支付违约金的主张予以支持。同时，因邻鲜公司违约，其要求漫舍公司支付解除合同违约金的反诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于违约金的金额，漫舍公司主张140000元，但在庭审中漫舍公司自认在与邻鲜公司签订合同时尚未占有租赁场地，且因其与华润公司原因，导致邻鲜公司营业执照办理及租赁场地交付均延期，因此漫舍公司在合同履行中亦存在一定过错，本院根据公平原则，综合合同履行情况、双方过错等，酌情确定违约金为93333元。关于漫舍公司主张的损失费用。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。漫舍公司称损失费用为电增容改造费59800元，但提交的微信转账记录仅为5000元，且未提交相应发票，因此本院仅支持5000元，对超出该部分的金额，漫舍公司举证不足，本院难以支持。关于漫舍公司主张的律师费。《房屋租赁合同》第12.1条约定，守约方享有向违约方索赔损失费用的权利，包括律师费。漫舍公司因本案支出律师费20000元，故该项诉讼请求，有事实依据，本院予以支持。关于邻鲜公司反诉主张的押金。《房屋租赁合同》第5.1.4条约定，全部租赁押金由漫舍公司于合同解除之日起十日内抵偿邻鲜公司欠付租金或其他杂费后返还于邻鲜公司。故邻鲜公司该项反诉请求，符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认漫舍（北京）商业运营管理有限公司与北京邻鲜连锁便利店有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年10月31日解除；二、北京邻鲜连锁便利店有限公司于本判决生效后十日内向漫舍（北京）商业运营管理有限公司支付租金27616.44元；三、北京邻鲜连锁便利店有限公司于本判决生效后十日内向漫舍（北京）商业运营管理有限公司支付解除合同违约金93333元；四、北京邻鲜连锁便利店有限公司于本判决生效后十日内向漫舍（北京）商业运营管理有限公司支付电增容改造损失费5000元；五、北京邻鲜连锁便利店有限公司于本判决生效后十日内向漫舍（北京）商业运营管理有限公司支付律师费20000元；六、漫舍（北京）商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内返还北京邻鲜连锁便利店有限公司押金93333元；七、驳回漫舍（北京）商业运营管理有限公司的其他诉讼请求；八、驳回北京邻鲜连锁便利店有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13107元，由漫舍（北京）商业运营管理有限公司负担7506.73元（已交纳），由北京邻鲜连锁便利店有限公司负担5600.27元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费15053.6元，由北京邻鲜连锁便利店有限公司负担9032.17元（已交纳），由漫舍（北京）商业运营管理有限公司负担6021.43元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李运普二〇二一年三月十八日书记员  张瑞瑞