山东省肥城市人民法院    山东省肥城市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0983民初817号 原告：中国农业银行股份有限公司肥城市支行，住所地肥城市新城路074号，统一社会信用代码91370983866617343Y。 负责人：亚军，行长。 委托诉讼代理人：张敬华，山东信望律师事务所律师。 被告：梁春梅，女，1977年3月30日出生，汉族，住肥城市。 被告：山东振宇房地产开发有限公司，住所地新泰市青云街道办事处榆山路山水文园9幢1-6号，统一社会信用代码91370982666714851X。 法定代表人：李淑鹏，董事长。 委托诉讼代理人：宋丰魁，山东秉真律师事务所律师。 第三人：徐宗利，男，1964年10月5日出生，汉族，住岱岳区。 第三人：张公玲，女，1977年4月2日出生，汉族，住岱岳区。 原告中国农业银行股份有限公司肥城市支行（以下简称肥城农行）与被告梁春梅、山东振宇房地产开发有限公司（以下简称振宇公司），第三人徐宗利、张公玲申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肥城农行的委托诉讼代理人张敬华、被告梁春梅、被告振宇公司的委托诉讼代理人宋丰魁到庭参加诉讼。第三人徐宗利、张公玲经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肥城农行向本院提出诉讼请求：1.依法撤销肥城市人民法院（2020）鲁0983执异116号执行裁定书，继续对肥城市新城文化路77号肥城××幢××号房产（暂定价值40万元）执行；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与徐宗利、张公玲、振宇公司金融借款合同纠纷一案，法院依据（2019）鲁0983执保1376号执行裁定书查封了被执行人振宇公司名下所有的位于肥城市新城文化路77号肥城××幢××号房产。后经审理作出（2019）鲁0983民初4749号民事判决书，判决徐宗利、张公玲自本判决生效之日起十日内偿还原告借款本金671769.81元及借款利息、罚息等，振宇公司对上述判决内容承担连带清偿责任。判决生效后，徐宗利、张公玲、振宇公司一直未履行判决书确定的义务，原告向法院申请强制执行。在执行中，被告梁春梅对法院查封肥城市新城文化路77号肥城××幢××号房屋提出书面异议，认为上述房产应归其所有，不应作为被执行人的房产予以查封，请求解除对以上房产的查封。法院裁定中止对上述房产的执行。原告认为中止执行是错误的，被告梁春梅不是提出执行异议的权利人，根据相关法律规定，其没有在法院查封前与被告振宇公司签订合法有效的书面买卖合同，也没有提交证据证实在查封前已合法占有该房产，没有证实涉案房产系用于居住且其名下无其他用于居住的房产，也没有证据证实其已经支付价款超过房屋总价款的百分之五十。综合来看，被告梁春梅无法证实其实际从振宇公司购买了涉案房产，其不能排除执行。为维护原告的合法权益，特具状起诉，望依法支持原告的诉讼请求。 被告梁春梅辩称，1.被告购买涉案房产符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，其在查封前与振宇公司委托销售的肥城中高房地产开发有限公司（以下简称中高公司）签订《蓝色港湾内部预定协议》且已实际支付房款543775元并合法占有，没有办理房产登记系因开发商原因，非其个人原因；2.原告主张涉案纠纷不符合上述规定第二十九条、不能排除执行的观点错误，该条与第二十八条、第三十条并列，只要符合其中任意一条即可排除执行。综上，被告购买涉案房屋符合上述规定第二十八条，可以排除执行，依法应驳回原告的诉讼请求。 被告振宇公司辩称，被告梁春梅购买涉案房产属实，其对涉案房产享有的权利可以排除执行。 第三人徐宗利庭后述称，涉案房屋非其所有，其不知道该房屋的情况，请法院依法裁判。 第三人张公玲未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。第三人徐宗利、张公玲未到庭参加诉讼，视为其放弃和质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有异议的证据，本院认定如下： 1.原告提交的（2020）鲁0983执异116号执行裁定书及送达回证各一份，欲证实原告申请保全及执行涉案房产的过程。被告梁春梅对该证据无异议，认为其可以排除执行。被告振宇公司无异议。第三人徐宗利庭后质证称，对该证据无异议。 本院认为，当事人对该证据的真实性、关联性无异议，本院对该证据予以采信，该证据反映了本案执行异议的由来，本院对该裁定书审理查明部分执行异议由来相关事实予以确认。因当事人对该裁定提出异议，关于该证据的效力，本院将结合其他证据予以综合认定。 2.被告梁春梅提交的《蓝色港湾内部预定协议》一份，欲证实被告梁春梅拥有合法的内部合同，没有办理过户不是其自身原因。原告质证称，协议是预定协议，不是正式的合法有效的书面买卖合同，协议甲方是中高公司，与振宇公司不是同一诉讼主体。被告振宇公司无异议。第三人徐宗利庭后质证称，对该证据其不知情。 本院认为，两被告对该证据的真实性无异议，该证据反映了被告梁春梅交纳房款及签订预定协议的情况，与涉案房产具有一定关联性，本院对该证据予以采信。被告梁春梅提交该证据的证明目的，本院将结合当事人陈述及其他证据予以综合认定。 3.被告梁春梅提交的记账凭证复印件、收据、确认单各一份，欲证实被告梁春梅已全额支付房款，涉案房屋由其实际占有。原告认为该确认单没有加盖振宇公司公章，无法证实其证明目的；该收据不是正式发票，与预定协议载明房款数额不一致，无法证实交款的真实性；记账凭证为复印件，无法证实被告的证明目的。被告振宇公司对该组证据无异议。第三人徐宗利庭后质证称，对该组证据其不知情。 本院认为，虽被告振宇公司对该组证据无异议，因两被告均未提交正式书面房屋买卖合同，现无法确定双方最终确定的房屋价款，故对被告提交该证据的证明目的，本院将结合其他证据予以综合认定。 4.被告梁春梅提交的收据七份，欲证实其交纳物业费、电费、电梯使用费、装修保证金等的情况。原告对该证据的真实性无异议，质证称，该证据无法证实被告梁春梅对涉案房屋具有所有权，其在诉讼中认可未在涉案房屋内居住，不能排除执行。被告振宇公司对该证据无异议。第三人徐宗利庭后质证称，对该组证据其不知情。 本院认为，当事人对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。关于被告提交该证据能否阻却对涉案房屋的执行，本院将结合当事人陈述和其他证据予以综合认定。 5.被告梁春梅提交的其与振宇公司肥城分公司2019年10月21日签订的地下车库买卖合同一份，欲证实车位与涉案房屋是配套的。原告质证称，该车位不是本案争议焦点，无法证实车位已经交付，款项已经实际支付，该车位出售方与内部预定协议不是同一主体。被告振宇公司对该证据无异议。第三人徐宗利庭后质证称，对该证据其不知情。 本院认为，被告振宇公司对该证据无异议，本院对该证据的真实性予以确认。关于被告梁春梅提交该证据能否阻却对涉案房屋的执行，本院将结合其他证据予以综合认定。 诉讼中，本院依法就涉案房屋所在小区办理不动产权登记、开发单位，涉案房屋的登记、查封情况，被告梁春梅办理不动产权登记条件等相关情况向肥城市不动产登记中心函询，该中心书面函复。原、被告及第三人徐宗利对两份函件均无异议。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 肥城农行与徐宗利、张公玲、振宇公司金融借款合同纠纷一案，依当事人申请，本院于2019年9月6日依据（2019）鲁0983执保1376号执行裁定书查封了振宇公司名下所有的位于肥城市新城文化路77号肥城××幢××号房产，查封期限三年，自2019年9月6日起至2022年9月5日止。后经审理，本院于2019年12月31日作出（2019）鲁0983民初4749号民事判决书，判决徐宗利、张公玲自判决生效之日起十日内偿还肥城农行借款本金671769.81元及借款利息、罚息等，振宇公司对上述判决内容承担连带清偿责任。判决生效后，徐宗利、张公玲、振宇公司未履行判决书确定的义务，肥城农行于2020年3月16日向本院申请强制执行。在执行过程中，梁春梅作为案外人对本院查封上述房产提出书面异议，本院审查后认为涉案房产权属存在争议，裁定中止对上述房产的执行。肥城农行不服该裁定，向本院提起申请执行人执行异议之诉。 2013年3月22日，被告梁春梅（协议中为乙方）与中高公司（协议中为甲方）签订《蓝色港湾内部预定协议》一份，约定，预定楼盘信息为住宅3-1-1601，面积约130平方米，单价3630元，合计471900元；乙方于2013年3月22日支付定金贰拾万元。接销售部电话通知后两周内公司签订《商品房买卖合同》；甲方必须从乙方交定金之日起至开盘两周内为乙方保留该套商品房，并同意乙方在未签订正式商品房买卖合同前，可以更换楼号、房号和买受人。每户必须购买储藏室，具体价格和面积在签订购房合同时商定；乙方在接到甲方电话通知后，未按约定时间来售房部签订《商品房买卖合同》，甲方有权将此房另行销售，退还乙方定金。中高公司在协议甲方处加盖公章，被告梁春梅在协议乙方处签字并书写公民身份号码和联系电话。 诉讼中，被告振宇公司主张其与中高公司为关联公司，涉案房屋所在蓝色港湾小区均以振宇公司名义签订商品房买卖合同。诉讼中，被告梁春梅与振宇公司均认可在签订《蓝色港湾内部预定协议》后未签订商品房买卖合同及将合同备案。 2014年6月27日，振宇公司收到被告梁春梅支付的房款543775元，并出具收据，收款事由为3-1-1601房款，振宇公司在该收据上加盖财务专用章。 2020年12月15日，海纳物业蓝色港湾管理处为被告梁春梅出具收据，载明其交纳涉案房屋的2017年9月至2021年6月的物业费、装修保证金、电梯使用费、电费等。 另，被告梁春梅在诉讼中陈述在其名下另有位于肥城市房屋一处。 诉讼中，本院依法就涉案房屋所在小区办理不动产权登记、开发单位，涉案房屋的登记、查封情况，被告梁春梅办理不动产权登记条件等相关情况向肥城市不动产登记中心函询，该中心书面复函，载明“1、肥城市新城文化路77号肥城中高蓝色港湾小区（住宅）尚未办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，因此买受人暂时无法申请办理不动产权证书。开发商申请完成首次登记后，买受人才可申请办证。最早可以办理时间即为开发商首次登记后。买受人需提交材料：……已备案的商品房买卖合同（含房屋分户平面图）、购房契税票据……2、肥城市新城文化路77号肥城中高蓝色港湾小区开发单位为山东振宇房地产开发有限公司。由于我单位非开发企业主管部门，因此对其与肥城中高房地产开发有限公司的关系不清楚。3、经我单位不动产登记系统查询，肥城市新城文化路77号肥城××幢××号房屋尚未办理不动产登记，且没有查封。由于网签不是我单位业务，经市房产管理服务中心查询，该房屋尚未网签，但肥城市人民法院以（2019）鲁0983执保1376号在市房产管理服务中心对上述房产进行了查封，查封时间自2019年9月6日至2022年9月5日止。4、……根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定“不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时必须提交经备案的买卖合同，因此《蓝色港湾内部预定协议》不能作为办理权属登记的依据。” 本院认为，根据原告的诉求、被告的答辩，综合双方举证、质证等情况看，被告梁春梅自认在其名下另有其他用于居住的房屋，不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，故双方争议的焦点是被告梁春梅是否依据该规定第二十八条对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。 《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”本案中，经向肥城市不动产登记中心查询，涉案房屋所在小区住宅未办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，涉案房屋尚未办理不动产登记，也未登记在被告梁春梅名下，故被告梁春梅对涉案不动产不享有物权。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，被告梁春梅就涉案房产持有的合同文书为《蓝色港湾内部预定协议》，该协议非正式的商品房买卖合同，也未经备案，仅是双方对于涉案房屋定购的意向和先期约定，被告梁春梅无法依据该协议办理不动产权登记。另外，在该协议书中载明的房屋面积、价款、储藏室等均与其陈述的涉案房屋实际情况不一致，被告梁春梅实际交付的房款也远超协议书的约定数额，变更了该协议书的主要条款，两被告均未能提交变更后的商品房买卖合同，也未提交备案的书面买卖合同。综合来看，被告梁春梅作为权利异议人，未向本院提交符合阻却执行的在本院查封之前签订的合法有效的书面买卖合同，依据现有证据本院亦无法确定其已支付了全部房款，其主张阻却执行证据不足，本院对其主张不予采纳，对原告要求继续对肥城市新城文化路77号肥城××幢××号房产执行的诉讼请求，本院予以支持。 依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十一条、第一百一十三条规定，判决如下： 一、准许对肥城市新城文化路77号肥城××幢××号房产继续执行； 二、驳回原告中国农业银行股份有限公司肥城市支行的其他诉讼请求。 案件受理费7300元，由被告梁春梅、山东振宇房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审 判 长  孙国梁 人民陪审员  张 军 人民陪审员  尹泽晖 二〇二一年三月二十二日 法官 助理  吕士锋 书 记 员  郎 平