广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初499号原告：广州市新梓元袜业百货批发市场管理有限公司，住所地广州市白云区*路13号首层，统一社会信用代码91440101278380933E。法定代表人：叶爱娟。委托诉讼代理人：邵丽鸣，广东正平天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱雁，广东正平天成律师事务所律师。被告：范华英，女，1977年2月24日出生，汉族，身份证住址四川省内江市东兴区，原告广州市新梓元袜业百货批发市场管理有限公司与被告范华英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市新梓元袜业百货批发市场管理有限公司的委托诉讼代理人邵丽鸣，被告范华英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市新梓元袜业百货批发市场管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付2019年12月28日至2020年9月10日期间的租金18554.67元；2、被告支付迟延支付租金的违约金18554.67元；3、被告支付2019年12月28日至2020年9月10日期间的管理费2540元；4、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：广州市白云区*路13、25号首层的物业属广州市*有限公司（以下简称*公司，原广州市汽车公司）所有，*公司与广州市新梓元袜业百货批发广场（即现原告）签订了《物业租赁合同》，约定将上述物业租赁给原告经营商贸集市使用，原告对上述物业享有出租权、管理权和分租权。2016年9月27日，原、被告签订《租赁协议书》，约定被告向原告租用位于广州市白云区*路13号首层新梓元袜业百货批发市场管理有限公司内A07档，租赁期限为2016年7月28日起至2019年7月27日止，每月租金2890元，租金应在每月5号前缴纳，迟延支付租金的违约金为每日5%。租赁期间，被告的租金、管理费仅支付至2019年1月27日。因新冠××疫情的影响，原告免除了批发市场租户2020年3月份的租金，在此情况下经原告多次电话催缴，被告仍拒绝支付租金、管理费，且在租赁期限到期后未能及时撤场，直至2020年9月10日被告才将A07档交还给原告。现特向法院提起诉讼，望判如所请。被告范华英辩称：不同意原告的诉讼请求。在2019年9月、10月后，原告也没找我签合同，我一直做到过年，到了年底的时候，我就把档口退了，东西也全部搬走了。原告中途从来没打过电话给我问档口还做不做。经审理查明，位于广州市白云区*路13号首层房产的登记所有权人为广州市汽车公司。后广州市汽车公司变更名称为*公司。2011年9月15日，*公司与广州市新梓元袜业百货批发市场（即现原告）签订《物业租赁合同》，约定将上述房产及广州市白云区*路13、25号首层房产出租给广州市新梓元袜业百货批发市场，租赁期限自2011年9月1日至2020年12月31日。2016年9月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁协议书》，约定乙方向甲方租用位于广州市白云区*路13号首层新梓元袜业百货批发市场管理有限公司内A07档（以下简称涉案商铺），租赁期限自2016年7月28日起至2019年7月27日止，每月租金2890元。租金应在每月1-5号前缴纳，如5-10号拖欠档位费则每天交滞纳金5%，如11号仍拖欠档位费，原告有权收回出租的档位，已收乙方的各款一律不退回。每月管理费、水、电费、保安费、设备维护费等相关费用均由乙方负责，由甲方规定款额，乙方每月缴交。租赁期内，乙方必须履行协议的约定，如乙方违约，甲方有权单方面终止协议，无偿收回档位，按金不予退回，乙方承担因此而产生的经济责任。上述合同签订后，原告将涉案商铺交付给被告使用，后双方变更租金标准为每月2485元。租赁期内，被告每月应向原告交纳管理费300元。上述合同租赁期限届满后，被告仍继续承租涉案商铺，并向原告交纳租金及管理费，但双方未签订新的租赁合同。原告确认被告已向其交纳了涉案商铺在2019年12月27日之前的租金和管理费，并同意减免涉案商铺在2020年3月份的租金。被告确认未向原告支付涉案商铺在2019年12月28日至2020年9月10日期间的租金和管理费。2020年3月6日，*公司与原告签订《租金减免协议》，约定减免原告承租的广州市白云区*路13号、25号首层场地自2020年2月1日至2020年3月31日的两个月的租金，合计人民币283200元。诉讼中，被告称其在2020年1月17日、18日左右已清空涉案商铺，并告知原告不再继续承租，原告对此不予认可，被告亦未能就此提供相应的证据证实，本院对此不予确认。被告确认涉案商铺有门锁，撤场时未将钥匙交还给原告，后在2020年9月又向原告重新承租了涉案商铺一段时间，在2020年年底、2021年年初左右交还钥匙给原告。被告另称其之前已承租过涉案商铺，当时交了至少6000元的押金，该押金已转为涉案租赁合同的押金，但押金的收据找不到了，原告对此则不予认可，被告亦未就此提供相应的证据证实。以上事实，有国有土地使用证、房屋所有权证、《物业租赁合同》、《租赁协议书》、《租金减免协议》、企业登记信息及当事人陈述等证据证实。本院认为，原、被告签订的涉案《租赁协议书》成立，未违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方应依约履行各自的义务。被告在该合同约定的租赁期限届满后仍继续使用涉案商铺，原告对此亦未提出异议，则原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。被告在2020年1月17日前仍实际承租涉案商铺，其未能提供证据证实在2020年1月已明确告知原告解除涉案租赁合同不再继续承租，亦未提供证据证实其在2020年9月10日前已实际将涉案商铺清空并返还给原告，则被告在2019年12月28日至2020年9月10日期间仍实际控制、使用涉案商铺，双方之间的租赁合同关系在上述期间仍然有效，被告仍应依约向原告支付相应的租金及管理费。关于租金，被告承租涉案商铺用于商业经营，新冠××疫情爆发必然导致其经营遭受经济困难，此因素属于不可抗力，综合考虑被告经营困难情况及*公司对原告的租金减免政策，本院酌定减免被告承租的涉案商铺在2020年1月28日至2020年3月27日两个月的租金，减免后被告尚应向原告支付租金16069.67元（2485元/月×6个月+2485元/月×14天÷30天/月）。关于管理费，被告尚应向原告支付管理费2540元（300元/月×8个月+300元/月×14天÷30天/月）。关于违约金。合同约定租金应在每月1-5号前缴纳，如5-10号拖欠档位费则每天交滞纳金5%，如11号仍拖欠档位费，原告有权收回出租的档位。原告表示主张的违约金即是上述滞纳金。被告未依约支付租金，原告要求其支付违约金，本院对此予以认可，但上述违约金的标准明显过高，本院酌定违约金以各月欠付的租金数额为基数，自该月租金付款期限届满的次日即当月6日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，计算至相应租金实际付清之日止，上述违约金总额以欠付的租金本金16069.67元为限。被告未能提供证据证实双方在涉案租赁合同中曾约定租赁押金，亦未就押金返还事宜提起反诉，本院对此不作处理，被告如认为有必要可就此另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款、第一百一十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，被告范华英向原告广州市新梓元袜业百货批发市场管理有限公司支付2019年12月28日至2020年9月10日期间的租金16069.67元；二、自本判决生效之日起三日内，被告范华英向原告广州市新梓元袜业百货批发市场管理有限公司支付2019年12月28日至2020年9月10日期间的管理费2540元；三、自本判决生效之日起三日内，被告范华英向原告广州市新梓元袜业百货批发市场管理有限公司支付违约金（违约金以各月欠付的租金数额为基数，自当月6日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至相应租金实际付清之日止，上述违约金总额以欠付的租金本金16069.67元为限）；四、驳回原告广州市新梓元袜业百货批发市场管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费395.5元，由原告广州市新梓元袜业百货批发市场管理有限公司负担202.89元，被告范华英负担192.61元。被告范华英负担的上述受理费应在本判决生效之日起三日内直接支付给原告广州市新梓元袜业百货批发市场管理有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  张旭增二〇二一年三月二十五日书记员  冼颖斯