北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0112民初2960号原告：房建屹，男，1993年12月13日出生，汉族，最高人民法院干部，住北京市通州区。被告：城城不动产管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区东四环中路**楼****。负责人：孙洁。被告：城城不动产管理有限公司，住所地，住所地西安市经济技术开发区未央路**西安聚泽酒店有限公司**iv>法定代表人：张智军，总经理。原告房建屹与被告城城不动产管理有限公司北京分公司（以下简称城城不动产北京分公司）、被告城城不动产管理有限公司（以下简称城城不动产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告房建屹到庭参加诉讼，被告城城不动产北京分公司、城城不动产公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告房建屹向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原被告于2020年6月12日签订的《代理出租合同》；2．请求判令被告向原告返还剩余租期的租金4760元、押金5040元；3．请求判令被告向原告支付违约金4200元；4．请求判令被告向原告支付已经预交的水电费（物业交割费）2028．87元；5．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年6月12日，原告与被告一签订《代理出租合同》，约定被告一将坐落于北京市通州区新光大中心xx座xxx室的房屋（以下简称该房屋）出租给原告居住，期限共计12个月，自2020年6月12日起至2021年6月11日止，月租金实际为4200元，付款方式为半年付（合同第五条第三款可知，合同约定为月租金5040元，选择半年付全年免除两个月的房租作为优惠条件，实际支付十个月房租即可）。合同签订以后，原告入住房屋。2020年10月，被告通过城城找房微信公众号发布声明称经营出现困难，期间被告一原工作人员与我电话沟通后续出租事宜，表示尽全力保障租户的合法权利。随后，原告与该房屋所有权人王越（以下简称业主）取得联系，得知被告一已经数月未按《房屋托管合同》的约定向业主支付房租，被告一单方构成违约，业主欲解除合同并收回房屋。2020年11月2日，业主向原告发送限期腾退房屋的通知，告知请于2020年11月9日前腾退并搬离该房屋。自被告发布声明至起诉之日，原告与业主曾多次向被告一主张权利，寻求解决方案，但被告工作人员只做口头承诺却怠于解决，多次提出解决的承诺却临时找借口推脱，给原告与业主造成时间和金钱上的损失。鉴于被告一的违约行为，业主欲收回房屋，致使原告合同目的无法实现，履行不能。根据《代理出租合同》第十三条第一款规定：“在租赁期内，如甲方违反约定，发生乙方可根据合同约定单方终止合同情形或其他甲方应退还租金或押金情形时，甲方应按照原途径退还乙方剩余租期的所有房租及押金，另赔付相当于一个月房租的租金作为违约金”，二被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，原告特诉至贵院，请求贵院支持原告的诉讼请求。被告城城不动产北京分公司、城城不动产公司辩称，恳请法院依据相关证据及案件事实确认被告应退还原告租金的具体数额。原告与被告签订《代理出租合同》后，被告按照合同约定向原告交付了租赁房屋，原告亦实际租住在涉案房屋。受疫情影响，被告在2020年9月份经营出现困难，导致大量业主提前解除合同，并且要求原告搬离涉案房屋。因此，被告客观上可能存在未按涉案合同约定履行义务的情况。针对原告已经支付了租金但是未能实际租住的期限对应的租金及押金，由于被告经营异常无法核查原告实际租住日期及搬离涉案房屋的具体时间，恳请法院依据相关证据及案件事实确认被告应退还原告人租金的具体数额。原告主张的违约金数额过高，应当依法予以调整。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款约定：约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求适当予以减少，加之受疫情影响，被告无力支付原告高额违约金，恳请法院依法进行调整。综上，恳请法院依据相关证据及案件事实确认被告应退还原告租金的具体数额，并依法调整原告主张的违约金数额，恳请法院结合案件事实，依法作出公正判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理确认事实如下：2020年6月12日，城城不动产北京分公司（甲方）与房建屹（乙方）签订《代理出租合同》（以下简称合同），约定甲方受产权方委托将坐落于北京市通州区滨惠北一街3号院新光大中心xx栋x单元xxx室房屋出租给乙方，租期为2020年6月12日至2021年6月11日，月租金5040元，乙方在甲方指定的房屋管理系统进行签约及缴纳租金、押金，付款方式为半年付，押金为5040元。在租赁期内，如甲方违反约定，发生乙方可根据合同约定单方终止合同情形或其他甲方应退还租金或押金情形时，甲方应按照原途径退还乙方剩余租金及押金，另赔付相当于一个月房屋租金作为违约金。合同签订当日，房建屹交付了电费188．92元、水费2081．6元、押金5040元以及半年期的租金25200元，城城不动产北京分公司出具了收据。2020年11月9日，由于城城不动产北京分公司拖欠房东租金，涉案房屋被房东收回。庭审过程中，关于租金问题，房建屹表示签合同时城城不动产北京分公司称选择半年或者全年支付房租，可享受两个月或三个月的免租优惠，其选择了半年付，每半年免租一个月，其现在要求退还2020年11月9日至2020年12月12日未使用房屋期间的租金。对于水电费用，房建屹提交了2020年10月23日通过微信发给城城不动产北京分公司工作人员热水表、中水表以及物业查询的电表的余额，其中热水表剩余为45．1立方米，中水水表剩余为12立方米，电表余额80．93元，并坚持按照此时间节点计算上述余额共计2028．87元。另，本院于2020年3月8日向被告城城不动产北京分公司送达了起诉状等诉讼材料。本院认为，本案法律事实发生在民法典施行前，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，应当适用民法典之前的相关法律规定。同时该司法解释第十条的规定“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”民法典第五百六十五条规定，“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”合同法规定，依法成立的合同受法律保护。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。民事诉讼法规定，当事人对自己提出的主张应提供充分确实的证据予以证明，否则应承担举证不能的不利后果。当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告城城房地产公司及城城房地产北京分公司经本院合法传唤，未到庭应诉，应视为其放弃了质证的权利。根据查明事实，房建屹与城城不动产北京分公司订立的合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。现该合同虽然名为代理出租合同，但根据合同条款内容分析，实则为房屋租赁转租合同。由于城城不动产北京分公司的原因导致涉案房屋被房东收回，致使房建屹与城城不动产北京分公司签订的合同无法履行，现房建屹要求解除合同的诉讼请求，于法有据，本院对此予以支持。对于合同解除的时间，根据民法典的规定，应以起诉状送达之日为准。关于房建屹主张退还2020年11月9日至2020年12月12日租金，其租金已支付至2020年12月11日，结合房屋收回的时间及合同约定的租金标准，经本院核算，应退还租金4544元，对其主张的过高部分，依据不足，本院不予支持。关于房建屹主张的违约金，首先合同中明确约定了违约金的计算标准，其主张的数额并未超过约定数额；其次，城城不动产北京分公司认为过高，但未提供任何证据，结合合同约定、履行情况以及目前的房屋租赁市场行情来看，房建屹的该项诉讼请求，并无不当，本院对此予以支持。关于房建屹主张的押金的诉讼请求，于法有据，本院对此予以支持。关于房建屹主张的水电费的诉讼请求，其提供了2020年10月23日的相关数据，但其实际退房的日期为11月9日，考虑到此期间的使用情况，其主张的水电费数额，本院酌情确定为2000元。关于房建屹要求城城不动产公司承担民事责任的诉讼请求，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”，城城不动产北京分公司为非独立核算的分公司，因此房建屹要求城城不动产共同承担给付义务，符合法律规定，故本院对此予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告房建屹与被告城城不动产管理有限公司北京分公司签订的《代理出租合同》于2021年3月8日解除；二、被告城城不动产管理有限公司、被告城城不动产管理有限公司北京分公司于本判决生效之日起七日内退还原告房建屹租金4544元、押金5040元；三、被告城城不动产管理有限公司、被告城城不动产管理有限公司北京分公司于本判决生效之日起七日内给付原告房建屹违约金4200元；四、被告城城不动产管理有限公司、被告城城不动产管理有限公司北京分公司于本判决生效之日起七日内退还原告房建屹水电费2000元；五、驳回原告房建屹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费102元，由被告城城不动产管理有限公司、城城不动产管理有限公司北京分公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 徐宪龙二〇二一年三月三十日法官助理 李熹明书 记 员 张博森