广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0303民初5235号原告：黎玉霞，女，1963年6月10日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：林引福，广东鹏乾律师事务所律师，执业证号14403200910635384。被告一：深圳市罗湖房地产开发有限公司，住所地罗湖区立新北路北侧立新花园1栋2层，统一社会信用代码914403001923100964。法定代表人：肖鹏，系公司董事长。委托代理人：林水权，男，1977年9月10日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区，系公司员工。被告二：深圳市柏卡顿酒店管理有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区东门街道人民北路立新花园b栋裙楼二、三楼，统一社会信用代码：91440300MA5DC4M0M。法定代表人：唐才贤，系公司副总。委托诉讼代理人：徐亚强，男，1985年10月13日出生，汉族，身份证住址广东省茂名市茂港区，系公司员工。原告黎玉霞与被告深圳市柏卡顿酒店管理有限公司、深圳市罗湖房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黎玉霞及委托诉讼代理人林引福，被告一的委托诉讼代理人林水权、被告二的委托诉讼代理人徐亚强，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认解除原告和被告罗房公司所签订的商铺(立新花园三期B栋铺位号3-609)裙楼铺位委托经营关系；二、判决被告罗房公司和被告酒店公司所签订的商铺(涉及立新花园三期B栋铺位号3-609)租赁合同无效；三、判决两被告将位于立新花园三期B栋裙楼铺位，铺位号为：3-609号面积17.57平方米归还原告；四、判决被告支付原告自2020年1月16日起的商铺占用费，按每月人民币叁仟伍佰元标准，截止2020年11月15日为人民币叁万捌仟伍佰元整，计算至商铺归还时止；五、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年11月，原告和被告罗房公司签订《立新花园三期B栋裙楼铺位委托经营合同书》，原告将罗湖区立新花园三期B栋铺位号3-609号，面积17.57平方米委托被告统一经营，合同期限5年，自2014年11月15日至2019年11月15日，被告罗房公司按月向原告交付委托经营费用。可合同执行过程中，被告罗房公司严重违约，除拖欠费用外，在未经原告同意的前提下，已擅自将经营商铺转租被告酒店公司，以致于委托期限届满，原告至今无法收回商铺，经再三催促和协商，两被告仍拒绝改正。被告罗房公司违约擅自转租，其与被告酒店公司所签订的租赁无效，鉴于被告严重违约基本事实，原告诉求解除双方委托经营合同关系，并收回商铺，两被告应共同负责归还。被告在商铺占用期间，通过判决和支付占用费至2020年1月15日，自2020年1月16日开始没有计算支付，按每月人民币叁仟伍佰元标准，截止2020年11月15日，房屋占用费为人民币叁万捌仟伍佰元整，占用费计至商铺归还时止。原告诉请合法合理，望得到法院支持为盼。被告一深圳市罗湖房地产开发有限公司辩称：原告诉讼请求不成立，同意按原租金每月1027.03元的标准支付给原告，原告如果坚持解除合同，同意解除合同关系。被告二深圳市柏卡顿酒店管理有限公司辩称：我司与深圳市罗湖房地产开发有限公司签订了租赁合同，并不存在去侵占原告物业的情形，我司有交租金给深圳市罗湖房地产开发有限公司。案件相关事实本案所涉物业状况在本院（2020）粤0303民初35177号判决中已查明并确认如下事实：一、原告系深圳市罗湖区东门立新路北立新花园Ｂ栋裙楼二、三层近600个涉案（商铺）物业单位的业主之一（其中，本案原告商铺物业建筑面积17.57平方米，房地产权证号：深房地字第××号，坐落罗湖区东门立新花园Ｂ栋裙楼3609），该600余物业单位分布在上下两层，原告等业主在购买时所取得的单一物业未作物理分割，与其他物业一直作为整体对外出租。2009年年底，该裙楼物业业主（包括本案原告）与被告一深圳市罗湖房地产开发有限公司陆续签订《立新花园三期Ｂ栋裙楼铺位委托经营合同书》，约定业主将涉案物业委托被告一深圳市罗湖房地产开发有限公司统一经营管理（包括代租、代管等），原告等业主委托统一经营、统一管理的期限与涉案物业出租给被告一的租赁合同的期限完全一致，为期10年（租赁期从2009年12月15日到2019年12月14日）；租金一层85元／平方米、二层50元／平方米、三层45元／平方米，租赁期的第三年开始在前一年的基础上每年递增4%，涉案物业2016年12月15日至2017年12月14日的租金为63.24元／平方米；本合同到期前六个月内，原告等业主可采取以Ｂ栋商铺全体业主以简单多数的形式决定整体商铺的续租方式及是否与被告一续订《委托经营合同书》。其中本案原告于2014年11月和被告一签订《立新花园三期Ｂ栋裙楼铺位委托经营合同书》，合同期限5年，自2014年11月15日至2019年11月15日，被告罗房公司按月向原告交付委托经营费用。原告等业主与被告一的《委托经营合同书》到期后，被告一未向原告返还涉案物业，被告一在涉案物业所在地继续经营，并根据前一份合同的授权与超半数以上的业主重新签订了《委托经营合同书》。二、2016年5月29日，被告二与被告一签订《立新花园三期B栋二、三层商铺租赁合同》，被告二承租立新花园三期B栋二、三层商铺，面积共5839.96平方米，其中被告一及其关联单位名下物业面积为3190.2平方米，原告等其他业主物业面积为2649.76平方米。考虑到租赁房屋的业主众多，产权分散，被告二与被告一双方同意，《委托经营合同》到期后，由被告一作为统筹组织者，双方共同做好商铺业主的协调工作，力争取得其他业主的委托出租授权和与业主签订委托出租协议；租赁期限10年，自2015年12月1日至2026年7月31日。三、涉案物业二、三层目前由被告二承租经营酒店，被告二对承租后的物业进行了统一装修改造，涉案物业在已建成的酒店内无法确定具体位置及四至抵界截至2021年3月16日，涉案物业二、三层总铺位数646个，已签约443个，该酒店目前处于正常经营状态。被告二与其他业主签署的《委托经营合同书》约定的租赁期限为12年，二层物业租金每月60元，三层物业租金每月55元，租赁期第三年开始在前一年的基础上每两年暂定递增5%。四、经查明，2020年2、3、4月因疫情影响，被告一响应政府号召，免收被告二共三个月租金。2020年5月到2021年3月，被告一已按月租1027.03元的标准，收到被告二交付该涉案商铺的11个月租金为11297.33元。判决理由和结果本院认为，本案是房屋租赁纠纷。原告与被告一之间签订的第一份《委托经营合同书》合法有效，是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，双方应严格履行相应的义务。关于确认解除原告和被告一委托经营关系，要求二被告返还物业的问题。本院认为，首先，根据原告与被告一之间签订的第一份《委托经营合同书》的约定，“本合同到期前六个月内，原告等业主可采取以B栋商铺全体业主以简单多数的形式决定整体商铺的续租方式及是否与深圳市罗湖房地产开发有限公司续订《委托经营合同书》”，该合同到期后，被告一已根据该约定与多数业主续订了《委托经营合同书》，原告虽未与被告一续订，但受上述条款的约束，多数业主续订立续订的《委托经营合同书》，对本案原告同样具有法律效力。其次，立新花园三期B栋二、三层共分割为近600个物业单位，现由被告二整体经营酒店使用。原告所购的物业是近600个物业单位中的一间，从出售至今并未作物理分割，与可以单独出租使用的独立商铺明显不同。原告作为产权人对物业享有的权利，必须受制于物业整体功能的发挥，产权人行使权利必然受限其他商铺大多数业主所反映的整体意志。涉案物业超半数业主已与被告一签订授权合同，被告一根据多数业主的意见，将物业统一交由被告二继续经营酒店使用，被告一基于第一份《委托经营合同书》和与多数业主续订的《委托经营合同书》，与原告之间建立了新的委托经营的合同关系，该合同关系合法、有效，原告主张解除双方委托合同关系，不符合合同约定，也违背多数业主的利益，该项主张没有事实和法律依据，本院不予支持。最后，涉案物业从购买到本案审理时止，均不具备独立经营的条件，原告要求返还物业不仅违背大多数业主的意愿，影响整栋物业整体功能的发挥，而且可能使双方当事人的利益受损。鉴于立新花园三期B栋二、三层的多数业主已将物业出租给被告二实际经营，本院认为，从平衡双方当事人利益并充分发挥物业整体效益的角度出发，原告单独要求返还涉案物业的请求，以及被告一同意解除与原告合同的意见，会危及全体业主包括原告本人的共同利益，对社会稳定留下隐患，不利于公序良俗的维护以及和谐社会的构建。综上所述，对于双方解除合同的要求，本院不予支持。关于原告请求判决被告一和被告二所签订的商铺（涉及立新花园三期B栋铺位号3-609）租赁合同无效的问题。本院认为，合同关系是相对的，合同仅对签约对象具有约束力。如上所述，原告与被告一之间委托租赁的合同关系，被告一与被告二的租赁合同关系，在法律上是独立的。根据合同相对性原则，本案审查的是原告与被告一之间形成的委托租赁合同关系，原告请求判决被告一和被告二所签订的商铺（涉及立新花园三期B栋铺位号3-609）租赁合同无效的主张，已超出本案审查范围，原告该项主张，本院予以驳回。关于原告请求判决被告支付商铺占用费的问题。如上所述，根据合同相对性原则，原告可依据与被告一之间形成的委托租赁的合同，向被告一主张履行合同义务并承担违约责任。本案审理过程中，原告坚持与被告一未签订新的授权委托合同，而主张支付占用费。首先，如上分析，本案原告与其他业主，在与被告一签订第一份《委托经营合同书》时，合同明确约定，原告等业主可采取以B栋商铺全体业主以简单多数的形式决定整体商铺的续租方式及是否与深圳市罗湖房地产开发有限公司续订《委托经营合同书》，即多数业主与被告一续订《委托经营合同书》后，其他业主包括本案原告均视为接受该续订《委托经营合同书》的约束。本案原告与被告一已形成事实上的委托授权合同关系，原告仅有权参照多数业主已续订的《委托经营合同书》向被告一主张支付租金，即原告支付占用费主张没有合同依据，与事实不符，于法无据，本院不予支持。关于被告一是否应按每月1139.73元的标准支付原告已实际收到租金的认定。经本院核实，2020年2、3、4月因疫情影响，被告一响应政府号召，免收被告二上述三个月租金。2020年5月到2021年3月，被告一已按月租1027.03元的标准，收到被告二交付该涉案商铺的11个月租金为11297.33元，被告一确认应支付给原告。对此，本院认为，被告一按实际收取的租金支付给原告，原告虽未明确此项请求，但其请求中包括这一内容，为化解双方矛盾，本院认为，被告应将已收取的租金如实支付原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市罗湖房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内应支付原告2020年5月到2021年3月之间的租金人民币11297.33元；二、驳回原告告黎玉霞的其他诉讼请求。案件受理费381元，由被告深圳市罗湖房地产开发有限公司负担110元。原告黎玉霞已预交的、应由被告深圳市罗湖房地产开发有限公司负担的案件受理费110元，由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳上述其应负担的案件受理费110元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李占祥二〇二一年三月二十六日法官助理赖宇宁书记员李光正附：本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。