北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初29804号原告：颜潭华（执行案外人），女，1995年12月23日出生，汉族，住河北省固安县。委托诉讼代理人：邓越，北京市中银律师事务所律师。被告：刘志梅（申请执行人），女，1973年2月10日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：鲁超，北京市京师律师事务所律师。第三人：张靖（被执行人），男，1987年1月6日出生，汉族，住河北省固安县。第三人：郝俊美（被执行人），女，1962年8月10日出生，汉族，住河北省沧州市青县。原告颜潭华诉被告刘志梅、第三人张靖、郝俊美案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告颜潭华的委托诉讼代理人邓越、被告刘志梅的委托诉讼代理人鲁超、第三人张靖及郝俊美到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告颜潭华向本院提出诉讼请求：1.停止对原告位于河北省固安县固安镇中鼎凤凰城四期31号楼2单元1402号房屋的执行，解除对该房屋的查封；2.确认位于河北省固安县固安镇中鼎凤凰城四期31号楼2单元1402号房屋系原告出资购买并享有权利；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年，刘志梅诉张靖、郝俊美民间借贷纠纷一案由贵院审理后，作出（2019）京0106民初9605号判决，判决“一、张靖、郝俊美于本判决生效后七日内向刘志梅支付借款本金600000元...”。此后贵院在执行（2019）京0106执4767号裁定书过程中，查封了河北省固安县固安镇中鼎凤凰城四期31号楼2单元1402号房产。原告于2020年4月对该执行标的房屋向贵院提出书面异议。2020年8月，贵院作出（2020）京0106执异571号执行裁定，驳回原告的执行异议申请。原告于2016年10月21日与第三人张靖签订《次新房买卖合同》，原告购买张靖所有的中鼎凤凰城四期31号楼2单元1402号房屋（即被查封房屋）。合同签订当日，原告即向张靖支付了23万元房款，张靖同时将房屋交付给原告。此后，原告按照合同约定分期支付房屋价款，办理过户登记前的最后一期房款已经于2017年4月26日支付。2018年10月，原告对该房屋进行了装修，装修完毕后即已入住。由于该房屋暂未取得房屋产权证，故原告一直无法办理过户登记。结合以上事实，首先，原告于2016年10月便与第三人张靖签订了《次新房买卖合同》，且最后一期房款于2017年4月即已付清，完全可以证明合同签订时，至迟到支付最后一期房款时，第三人已将涉案房屋交付给原告，否则原告不可能在6个月的时间里多次向第三人支付房款，故原告合法占有该房屋的时间远早于贵院预查封的时间。其次，由于涉案房屋未取得房屋所有权证，不具有物权，贵院只对该房屋的网签合同状态进行了预查封，预查封不等同于正式查封，贵院不应对该房屋进行执行拍卖。最后，第三人为贷款购买的涉案房屋，且目前贷款尚未还清，故银行对于涉案房屋具有抵押权，而抵押权人显然应当优先受偿。因此，原告未支付的房屋尾款只得用于代第三人偿还银行贷款，故原告已向房屋所在地固安县人民法院提起民事诉讼，请求法院协助原告代第三人偿还银行贷款。综上所述，第三人将涉案房屋出售给原告，且同时交付，原告显然对涉案房屋享有权利，贵院作出的（2020）京0106执异571号执行裁定驳回了原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据。原告特依据《民事诉讼法》及相关法律规定向贵院提起诉讼，望准予所请。被告刘志梅辩称，不同意原告的诉讼请求，原告没有支付全部购房款，也没有将剩余价款支付法院；涉案房屋在2018年8月9日被查封，查封前原告没有占有该房屋；并且被告对原告与第三人之间的买卖关系不知情。第三人张靖述称，我与原告2016年签订合同将房屋卖给原告，同时交付钥匙；刘志梅借贷事宜是郝俊美经中间人介绍向刘志梅借款30万元，用以投资固安生态园，让我做担保。第三人郝俊美述称，意见同张靖。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘志梅与张靖、郝俊美民间借贷纠纷一案，本院于2019年2月28日作出的（2019）京0106民初9605号民事判决书已经发生法律效力，该判决书确定：一、张靖、郝俊美于本判决生效后七日内向刘志梅支付借款本金600000元；二、张靖、郝俊美于本判决生效后七日内向刘志梅支付上述款项利息（利息以600000元为基数，按照年利率24%计算，自2018年5月4日至实际付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5300元，保全费3520元由被告张靖、郝俊美负担（于本判决生效后七日内交纳）。上述案件诉讼过程中，刘志梅提起保全申请，本院于2018年8月9日，预查封张靖够买的坐落于河北省固安县固安镇中鼎凤凰城四期31号楼2单元1402号不动产（合同编号：HTH20141210102，以下简称涉案房屋），查封期限为3年，自2018年8月9日至2021年8月9日。2019年4月10日，刘志梅向本院申请强制执行，本院依法受理，执行案号为（2019）京0106执4767号。涉案房屋至今未办理房屋产权证。双方对以下证据和事实存在争议。颜潭华主张其于2016年10月21日与张靖签订《次新房买卖合同》，并依约交纳部分购房款，双方于合同签订当日交付涉案房屋，其于2018年10月装修房屋后入住至今，并已就剩余房款代第三人偿还银行贷款事宜提起诉讼，故涉案房屋归其所有。颜潭华就其上述主张，提交了《次新房买卖合同》、工商银行转账凭证、收条、《立扬装饰工程承包合同书》《证明》、装修款收据复印件（加盖财务专用章）、电费收据复印件、颜潭华与曾庆旭结婚证复印件、举证通知书为证。《次新房买卖合同》载明张靖作为甲方、出卖人与乙方、买受人颜潭华于2016年10月21日签订合同，第一条约定甲方出售房屋坐落于河北省廊坊市固安县固安镇永康北路凤凰城四期31号楼2单元1402室；第三条约定成交价款为1150000元，定金为230000元；第四条约定乙方在签订本合同10个工作日内交付甲方购房款120000元，剩余房款800000元，付款方式详见补充协议；第十条补充条款约定2017年1月25日前乙方付甲方150000元房款，2017年4月30日再付150000元，剩余金额等房屋产权证下来乙方贷款付清。工商银行转账凭证记载曾庆旭于2016年10月21日代颜潭华转账支付张靖购房定金230000元；曾庆旭于2016年10月26日代颜潭华转账支付张靖购房款120000元；颜潭华于2017年1月24日转账支付张靖购房款150000元；曾庆旭于2017年4月22日转账支付郝俊美购房款100000元；颜潭华于2017年4月26日转账支付张靖150000元。《立扬装饰工程承包合同书》载明张靖、郝俊美作为发包人、甲方于2018年10月4日与承包人、乙方立扬装饰（北京）有限责任公司签订合同，约定对凤凰城31-2-1402房屋进行装修，开工日期为2018年10月15日，合同价款40000元。装修款收据记载曾庆旭于2018年10月4日支付装修款22000元，颜潭华于2018年11月20日支付装修二批款16000元。《证明》为立扬装饰（北京）有限责任公司于2020年4月26日为颜潭华出具，证明凤凰城31-2-1402房屋装修款为颜潭华支付。电费收据日期分别为2019年9月7日、2019年11月9日、2020年1月10日及2020年4月24日，记载收到颜潭华或曾庆旭交来“31-2-1402张靖”电费。举证通知书载明涉及案件为（2020）冀1022民初1219号颜潭华与张靖及第三人固安县中鼎房地产开发有限公司和河北固安农村商业银行股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案。刘志梅对电费收据复印件的真实性不予认可，对其余证据的真实性表示无法核实，对颜潭华上述证据的证明目的均不予认可；提出《次新房买卖合同》未约定房屋交付事宜，交付时间应由颜潭华举证证明；合同约定交房后水电费由颜潭华支付，故交房时间至少为2019年；合同中约定了违约责任，颜潭华至今未向张靖主张违约责任；执行异议阶段，法官明确询问，颜潭华表示还有贷款并明确拒绝支付尾款。张靖、郝俊美对颜潭华提交的上述证据的真实性及证明目的均不持异议。刘志梅主张张靖、郝俊美借款时曾承诺将涉案房屋抵押给刘志梅，虽未办理抵押登记，但可以证明刘志梅对颜潭华购房事宜不知情，提交《承诺书》为证；主张颜潭华丈夫曾庆旭存在数十起民间借贷纠纷，刘志梅对颜潭华、曾庆旭与张靖、郝俊美之间系实为买房、名为借贷存在合理怀疑，就此提交裁判文书为证。颜潭华对《承诺书》的真实性不持异议，对裁判文书的关联性不予认可，提出刘志梅也涉及多起民间借贷纠纷，疑似职业放贷人。张靖称当时让其签字为其母亲郝俊美借款提供担保，不记得签署的材料名称。郝俊美表示《承诺书》上的字迹好像是其所写，但当时让其签署的为空白文件，只是让其儿子张靖为其借款提供担保，并未以涉案房屋提供抵押担保。张靖、郝俊美表示曾庆旭为郝俊美朋友，但不清楚其对外借贷纠纷情况；提出郝俊美仅通过中间人介绍自刘志梅处借款30万元。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本院于2018年8月9日即预查封涉案房屋，颜潭华提交的证据不足以证明其于该日前已合法占有涉案房屋，颜潭华至今未向张靖支付全部价款或将剩余价款交付法院执行，且涉案房屋并非登记在被执行人张靖名下。因此，颜潭华对涉案房屋不享有足以排除执行的权利，对其诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回颜潭华的诉讼请求。案件受理费15150元及公告费260元，由颜潭华负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  曹 静人民陪审员  张宪宏人民陪审员  张新华二〇二一年三月三十日书 记 员  郭 蕊