山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁06民终1587号上诉人（原审被告）：烟台市闽泰经贸有限公司，住所地：烟台市芝罘区只楚南路1号-1。法定代表人：何伟杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：于景利、李华章（实习），山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：烟台黄金顶果树研发有限公司，住所地：烟台市芝罘区三站市场（芝罘屯路18号B8）。法定代表人：孙玮，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙宝青，山东星河泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙恩绪，男，1954年12月3日出生，汉族，住芝罘区，系被上诉人经理。上诉人烟台市闽泰经贸有限公司因与被上诉人烟台黄金顶果树研发有限公司土地租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院(2020)鲁0602民初4599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人烟台市闽泰经贸有限公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，或者将本案发回重审。2.本案一审和二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决对本案事实认定错误，适用法律错误。1、被上诉人并非涉案土地的所有权人或使用权人，其没有权利对涉案土地进行出租收益。2、一审判决认定被上诉人的原法定代表人孙恩绪将从孙家居委会居民处流转的土地交由被上诉人对外出租的事实错误。3、一审判决认定上诉人与被上诉人于2009年12月31日签订的租赁合同合法有效系对案件事实认定错误。2009年12月31日被上诉人与上诉人签订租赁合同时，被上诉人谎称其有权出租涉案土地，后来上诉人发现被上诉人并没有出租涉案土地的权利，才停止向被上诉人交付租赁费用。上述租赁合同系被上诉人采用欺诈手段与上诉人签订，该租赁合同属于自始无效的合同。4、涉案土地于2019年年初已经被烟台市政府国土部门进行收储，一审判决认定上诉人一直在使用涉案土地系对案件事实认定错误。涉案土地于2019年的年初即被政府有关部门进行收储，上诉人亦在2019年年初腾出涉案土地并拆除了涉案土地上的建筑物。孙家居委会作为涉案土地收储前的所有权人已经证明了该事实，并且涉案土地早已经在进行房地产开发和施工建设。5、即使法院认定租赁合同有效，被上诉人主张的2017年3月16日前的租金已经超过诉讼时效期间。被上诉人自2020年3月16日提起诉讼，根据法律关于诉讼时效的相关规定，被上诉人主张的2017年1月1日至2017年3月15日的租金已经超过诉讼时效期间。综上，被上诉人对涉案土地不享有任何的权利，且被上诉人无任何证据证明其流转的土地与涉案土地有任何关系。被上诉人采用欺诈的手段与上诉人签订租赁合同自始无效，其无权向上诉人主张租金。一审法院对本案事实认定错误，且适用法律错误，上诉人请求二审法院查明本案事实，依法改判或将本案发回重审。被上诉人烟台黄金顶果树研发有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，应驳回上诉维持原判。烟台黄金顶果树研发有限公司向一审法院起诉请求：判决被告支付原告2017年1月1日至2019年12月31日的租赁费270000元，并自起诉之日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息。一审法院认定事实：2009年12月31日，原、被告签订租赁合同一份，约定：原告将拥有土地承包权的15亩土地权（包括垦荒地）转让给被告使用，土地位置为烟台市西口北侧孙家庄村原险道沟处，期限自2010年1月1日起至2020年12月31日止，合同期满后没特殊情况，合同自动延续；转让费第一年按每亩5000元计算，自第二年起每亩按6000元计算，缴纳时间自2010年1月1日起算，每年分两次缴纳，每年的1月1日一次，6月1日一次，转让费不得无故拖欠，因欠费超过三个月原告有权通知被告终止合同的转让；若被告在合同转让期内和合同期满后没有续签合同，被告投资的在建物体均归被告所有，如遇国家征用土地，原、被告双方均按国家的相关政策执行。合同落款处加盖原、被告公章，原告处有孙恩绪签名，被告处有何伟杰、孙庆勇签名。原告因被告未支付2017年1月1日至2019年12月31日期间的租赁费，向被告追索未果，遂于2020年3月16日状诉至法院。对有争议的证据和事实，法院认定：1.被告主张涉案土地系烟台海蓝市场投资开发有限公司（以下简称海蓝公司）于2014年初出租并交付给被告的，原告没有权利向被告主张土地租赁费。原告对此不予认可，称涉案土地系原告原法定代表人孙恩绪从孙家居委会居民处流转，由原告租赁给被告，被告应向原告缴纳租赁费。为证明其上述主张，被告向法院提交以下证据：（1）海蓝公司于2020年8月11日出具的情况说明一份，内容为“烟台市芝罘区人民法院：我公司(烟台海蓝市场投资开发有限公司)承包租赁烟台市芝罘区只楚街道办事处孙家居委会位于烟台市西口北侧，孙家险道沟处，以及孙家洋家台水库边等土地，对上述土地享有使用权和出租权。我公司于2014年1月1日起将上述部分土地租赁给烟台市闽泰经贸有限公司使用至2018年12月31日。2019年年初政府对上述土地进行收储。烟台市闽泰经贸有限公司每年向我公司(烟台海蓝市场投资开发有限公司)支付土地租赁费9万元整。自2014年1月1日起至2018年12月31日止共向我公司支付租金人民币肆拾伍万元整(￥450000)。以上情况均属实，特此说明”。原告质证称，对情况说明的真实性有异议，该情况说明与原、被告签订的租赁合同明显不一致，原、被告签订的租赁合同中涉案土地的交付时间是2009年12月31日，该情况说明中是2014年发生的所谓的土地租赁，明显与本案无关，与本案诉争的租赁土地不是一个位置，被告也没有提供租赁合同及取得租赁土地的相关证据，且该证据属于证人证言，证人应当到庭作证，说明情况并提供原始凭据，否则不具有证据效力。（2）租赁费收据五张，2013年1月27日收据编号为6186305，客户名称栏载明：闽泰（孙庆勇），项目栏载明：2013年房租（地租），金额栏载明：90000元，加盖原告单位公章；2013年12月24日收据客户名称栏载明：孙庆勇，项目栏载明：租金，金额栏载明：90000元，加盖海蓝公司公章；2014年12月31日收据载明：今收到闽台经贸公司（孙庆勇）2015年地租金90000元，加盖海蓝公司公章；2016年12月27日收据载明：今收到烟台市闽台经贸有限公司2017年地租金90000元，加盖海蓝公司公章；2017年12月20日收据交款单位栏载明：烟台市闽台经贸有限公司，收款方式栏载明：转账，金额栏载明：玖万元整，收款事由栏载明：2018年地租金。原告质证称，对2013年1月27日收据的真实性无异议，系原告出具给被告的；对2013年12月24日海蓝公司盖章的收据有异议，该收据客户名是孙庆勇，租金用铅笔增加了“14年地租”，填票人处用签字笔书写而非复写，收款人处用签字笔签上名后用签字笔全部划掉，说明该证据不是2013年书写形成的，而是近一两年书写形成的；对蓝海公司于2014年12月31日、2016年12月27日、2017年12月29日出具租赁费收据有异议，出纳处用签字笔书写而非复写，不能证明被告交付的租金与本案有关，且仅有收据不能说明实际租赁的土地与本案有关。（3）烟台市芝罘区只楚街道孙家居民委员会于2020年7月9日出具的证明一份，内容为“烟台市芝罘区人民法院：兹证明位于烟台市沟处）占地面积约15亩的土地属于烟台市芝罘区只楚街道办事处孙家居民委员会集体所有，孙家居民委员会从未将上述土地租赁或者承包给烟台黄金顶果树研发有限公司使用，孙家居民委员会与烟台黄金顶果树研发有限公司亦不存在其他任何业务关系。烟台黄金顶果树研发有限公司对属于孙家村所有的上述集体土地无任何权利。另，上述土地已于2019年年初被烟台市政府国土部门收储”。原告质证称，对证据的真实性有异议，不能确定是否是烟台市芝罘区只楚街道孙家居民委员会出具的，证明内容与事实不符，涉案土地系原告原法定代表人孙恩绪从烟台市芝罘区只楚街道孙家居民委员会的承包者孙武绪、刘世珍、孙有琴处流转的。为证明其上述主张，原告向法院提交以下证据：（1）2012年7月13日、2013年1月27日工商服务业统一收款收据存根联两张，其中2012年7月13日单据中客户名称栏载明：闽泰（孙庆勇），项目栏载明：2012年房租（地租），金额栏载明：90000元；2013年1月27日单据编号为6186305，客户名称栏载明：闽泰（孙庆勇），项目栏载明：2013年房租（地租），金额栏载明：90000元。被告质证称，对证据的真实性有异议，该证据上没有被告单位印章及被告单位工作人员的签名，该证据系原告单方制作，被告不予认可，双方签订租赁合同时，被告向原告交付过土地转让费180000元，原告开具过收条，后来收条丢失了，2012年7月13日、2013年1月27日被告没有向原告缴纳过租赁费180000元（每年90000元）。（2）孙武绪于1998年1月1日与烟台市芝罘区只楚镇孙家庄村民委员会签订的果园承包合同及2010年4月15日孙武绪与孙恩绪签订的关于土地合同转让的协议各一份，其中1998年1月1日的果园承包合同中载明：孙家庄村委会将坐落在险道沟的果园6.86亩承包给村民孙武绪种植管理，合同期十五年，1998年1月1日至2012年12月31日；2010年4月15日关于土地合同转让的协议中载明：一、孙武绪愿将与孙家庄村委所签所有土地合同转由孙恩绪经营……，四、转让费24万元，按协商规定一次性付清。被告质证称，对证据的真实性与证明内容均有异议，该两份合同是否是孙武绪签订的无法确认，即使该两份证据是真实的，也无法证明与本案所涉及的土地有任何关系；关于土地合同转让的协议是2010年4月15日签订的，受让方为孙恩绪，而非本案原告，而原告在诉状中称原告于2010年1月1日将涉案土地租赁给被告，原告提交的上述两份证据与原告诉状中陈述的事实完全相悖。（3）苏德春与烟台市芝罘区只楚镇孙家庄村民委员会签订的果园承包合同书、补充条款、孙恩绪与孙有琴的土地转让书各一份，土地转让书载明：孙有琴将地处孙家庄东山(市政道管所)办公楼后边1.6亩土地，其中承包地6分、开荒地1亩，一次性转让给乙方，转让金叁万伍仟元整(35000)，自转让生效起一切相关责任有乙方承担。原告称孙有琴与王积坤系夫妻关系，王积坤从苏德春处流转了1.6亩土地，孙恩绪从王积坤、孙有琴处流转了1.6亩土地，流转费35000元，2012年3月25日签订合同当日交付款项。被告质证称，对证据的真实性无法确认，对证明内容有异议，果园承包合同和补充条款中没有任何涉及到土地位置的内容，该证据只能证明苏德春承包了果树，苏德春与王积坤、孙有琴之间是何关系没有证据能够证实；对土地转让书真实性有异议，对孙有琴的签名有异议，转让书中载明的位置与涉案土地没有任何关联性，孙有琴与孙恩绪流转的土地位于市政道管所办公楼后面1.6亩，无法看出与涉案土地有何关联性。（4）企业变更工商登记材料一份，载明：原告法定代表人由孙恩绪变更为潘立基，核准日期为2009年5月14日。原告称孙恩绪曾是原告的法定代表人，孙恩绪把从孙家居委会居民处流转的土地交由原告对外出租。被告质证称，对证据真实性无异议，但对证明内容有异议，原告提交的关于土地合同转让的协议双方当事人均为自然人，与原告无关，不能因为孙恩绪曾是原告的法定代表人来确定土地流转合同的签订方是原告。诉讼中，经原告申请，法院对孙武绪进行调查，孙武绪对原告提交的1998年1月1日果园承包合同及2010年4月15日关于土地合同转让的协议真实性均无异议；孙武绪称其与孙家居委会签订有承包合同，承包孙家居委会承包有两块果园，一块在险道沟有6亩左右，一块在杨家台有4.2亩左右，后来政府征用了部分果园，剩余6.86亩，孙武绪与孙家居委会重新签订了承包合同；大约在2010年左右孙武绪将承包的上述两块果园都转包给了孙恩绪，转包费240000元，签订合同后孙恩绪支付了流转款项，孙武绪将果园及承包合同交给了孙恩绪，但具体交付时间记不清了。原告质证称，对证据真实性无异议。被告质证称，对证据真实性无异议，但认为证人应当出庭接受法庭调查，且孙武绪未讲明在险道沟处6亩果园的具体位置，不能证明其流转给原告的土地与涉案土地有关联性，因为险道沟处的土地面积有数百亩，不能仅以孙武绪没有标注具体位置的一份承包合同来确定其土地是涉案土地的一部分。根据当事人的陈述及审查确定的证据，法院认定事实：被告主张涉案土地系海蓝公司于2014年初出租并交付给其公司的，但其提交的2013年1月27日租赁费收据上加盖的是原告公章，收款时间为2013年1月27日，收款事由为2013年地租，被告主张的事实与其提交的证据明显不一致，且海蓝公司在情况说明中称其公司承包租赁烟台市芝罘区只楚街道办事处孙家居委会位于烟台市沟处以及孙家洋家台水库边等土地，亦未能提交其公司与孙家居委会存在土地租赁关系的相关材料，故被告仅凭海蓝公司的情况说明不足以证实涉案土地系海蓝公司出租给其公司的。被告提交的烟台市芝罘区只楚街道孙家居民委员会证明虽载明孙家居民委员会从未将位于烟台市沟处）约15亩土地租赁或者承包给原告使用，孙家居民委员会与原告亦不存在其他任何业务关系，但法院调查孙武绪时，孙武绪表示其于2010年将从孙家居民委员会承包的位于险道沟、杨家台果园6.86亩以240000元价格流转给孙恩绪，且孙恩绪曾担任原告公司法定代表人，孙恩绪将从孙家居民委会居民处流转的土地交由原告对外出租并无不妥。被告提交的2013年1月27日租赁费收据与原告提交的2013年1月27日收据存根联编号一致，内容相辅，可以证实被告向原告缴纳过2013年土地租赁费，结合原告就涉案土地与被告签订有租赁合同的事实，原告主张涉案土地由其出租给被告，被告应向其缴纳租赁费，有事实和法律依据，法院予以采纳。2.被告主张烟台市芝罘区只楚街道孙家居民委员会于2020年7月9日出具的证明及海蓝公司于2020年8月11日出具的情况说明均载明涉案土地已于2019年年初被烟台市政府国土部门收储，可以证实被告自2019年起已不再占有使用涉案土地。原告对此不予认可，称被告一直占有使用涉案土地至今。庭审中，被告未能提交证据证实其已将涉案土地交付给相关部门。为证明其上述主张，原告向法院提交其于2020年11月6日拍摄的照片12张，照片显示一处院落内停放着车辆，并有人员走动。原告称上述照片系涉案土地现状照片，可以证实被告占用涉案土地至今。被告质证称，该组照片中建筑物并非是被告租赁土地上的建筑物，被告所租赁土地上的建筑物已于2019年年初因土地被征用，被政府有关部门拆除，涉案土地上没有被告任何的建筑物。根据当事人的陈述及审查确定的证据，法院认定事实：被告主张涉案土地已于2019年年初被烟台市政府国土部门收储，其公司自2019年起已不再占有使用涉案土地，被告仅提供了烟台市芝罘区只楚街道孙家居民委员会于2020年7月9日出具的证明及海蓝公司于2020年8月11日出具的情况说明，无其他证据佐证，不足以证实涉案土地已被国土部门收储，且被告亦未能提交证据证实其已将涉案土地交付给相关部门，故法院对被告主张不予采纳。原告主张被告一直占有使用涉案土地至今，法院予以采纳。3.原告主张其曾于2018年和2019年12月28日联系被告经理孙庆勇，要求被告支付租赁费。被告对此不予认可，称原告从未向被告主张过租赁费，原告于2020年3月16日才提起诉讼，其主张2017年1月1日至2017年3月15日期间租赁费以及此前的租赁费，已经超过了法律规定的诉讼时效。为证明其上述主张，原告向法院提交2019年12月28日孙恩绪与孙庆勇通话录音，双方有如下谈话内容：孙恩绪“这个地方没有我，你过不来”、孙庆勇“对，这是肯定的”、孙恩绪“后来咱们一直不错，我出事以后，中间出了些变化，完了之后去年我就来，你应该把这个钱给我，我女儿也和你要过，你说你给王海东了”、孙庆勇“对、对”。被告质证称，对通话录音真实性无法确定，孙庆勇并非被告公司经理，孙庆勇只是被告在2009年12月31日与原告签订土地租赁合同的介绍人，孙庆勇与原告代理人孙恩绪的通话录音并不能代表被告的意愿及意思表示。根据当事人的陈述及审查确定的证据，法院认定事实：被告对原告提交的孙恩绪与孙庆勇通话录音的真实性持有异议，原告亦未能提交其他证据佐证，法院对此不予确认。根据原、被告签订的租赁合同约定，被告应于2017年1月1日预缴2017年1月至2017年5月租赁费，2017年1月至2017年5月期间租赁合同的相关权利义务属于一个整体，在2017年3月16日尚在履行过程中，原告于2020年3月16日提起诉讼主张2017年1月1日至2017年3月15日期间租赁费不超过法定诉讼时效期间，被告主张于法无据，法院不予采纳。一审法院认为，承租人应当按照约定的期限支付租赁费。本案中，原、被告双方于2009年12月31日签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示,合法有效，双方应予遵行。被告占有使用涉案土地至今，但未向原告支付2017年1月1日至2019年12月31日期间的租赁费，原告要求被告支付2017年1月1日至2019年12月31日期间的租赁费270000元（90000元/年×3年）于法有据，法院予以支持。被告未按约定期限缴纳租赁费，原告要求被告自起诉之日即2020年3月16日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息于法并无不妥，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条之规定，判决：限被告烟台市闽泰经贸有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告烟台黄金顶果树研发有限公司2017年1月1日至2019年12月31日期间的土地租赁费270000元，并自2020年3月16日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息。如果被告烟台市闽泰经贸有限公司未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5350元减半收取2675元，由被告烟台市闽泰经贸有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交1、孙家庄居委会出具的证明一份；2、芝罘区人民政府网站发布的关于涉案土地收储以及拆除地上建筑物的新闻发布会稿件三份；3、孙家棚户区改造项目地块（包括诉争土地）勘测定界图一份；三份证据均证实涉案土地在2011年就被烟台市政府国土部门收储，2019年上诉人在涉案土地上的建筑物被政府相关部门作为违章建筑全部拆除。被上诉人质证称，对证据1有异议，该证据是先打印后盖印再手填的情况，该证据不符合证据规则的要求，时间是手填的，对证据内容我方认为与事实不符，土地征收是有政府出具的书面征收决定，不是村委会出具说明就认为该土地被征收；对证据2、3真实性有异议，与本案无关，系打印件，同时不能证明上诉人观点，且其中文中显示是作者个人观点，仅供参考，不代表媒体赞同其观点。上诉人庭后提交原房屋现场照片三张，证实上诉人原有房屋已经全部拆除；提交烟台市国土资源局征地告知书，证实2010年11月8日，烟台市国土资源局就孙家居委会土地征收发布拟征收公告，涉案土地在拟征收范围；提交烟台市人民政府征收土地公告，证实涉案土地于2011年3月15日经山东省人民政府批准征收。被上诉人庭后提交涉案土地照片，证实涉案土地没有挂牌出让，涉案土地上有三栋平房，还有若干板房，都是上诉人建设的，没有楼房。本院认为，2009年12月31日，双方当事人签订租赁合同，约定被上诉人将其拥有的15亩土地承包权转让给上诉人使用，期限至2020年12月31日止，转让费于每年1月1日、6月1日份两次支付，欠费超过三个月被上诉人有权终止合同履行，合同还约定其他权利义务及违约条款；合同签订后，上诉人经营土地并支付租赁费，被上诉人主张上诉人欠交2017年1月1日至2019年12月31日租赁费，上诉人则主张已足额将租赁费支付给土地关联的蓝海公司；2020年5月22日，被上诉人起诉至一审法院，要求上诉人支付2017年1月1日至2019年12月31日租赁费及利息，形成本案。上诉人提起上诉的理由有三，一是被上诉人取得涉案土地承包权，证据不足，在本案中主张租赁费证据不足；二是双方签订的2009年12月31日租赁合同，系被上诉人采取欺诈手段签订的自始无效；三是涉案土地于2019年被政府收储且进行开发建设，上诉人已于2019年腾迁，一审判决租赁费计算时间有误，且被上诉人主张2017年3月16日前的租赁费超过法定诉讼时效。关于理由一，被上诉人主张权利提交其流转涉案土地的相关证据，且在双方签订租赁合同后，被上诉人交付土地，上诉人进行使用，故上诉人在本案中怀疑被上诉人取得土地承包权的合法性，以此怀疑被上诉人的主体资格，理由不当。关于理由二，双方当事人2009年12月31日签订的租赁合同，虽载明“转让”字样，但从双方约定内容看，系土地租赁合同，该合同并不违反法律法规强制性规定，上诉人主张的欺诈亦非合同无效的判断标准，故上诉人主张2009年12月31日租赁合同无效，缺乏证据。关于理由三，上诉人提供的政府土地征收及利用规划等证据以及土地所有权人孙家庄居委会证明，能够证实2019年涉案土地被规划利用的事实，但上诉人未提供其腾迁将土地交还被上诉人的证据，一审法院支持被上诉人至2019年12月31日租赁费的请求，并无不当；双方签订的租赁合同约定了租赁费的交付期限分两期，并非按月支付，故上诉人仅以按月计算的期限而主张2017年3月16日前租赁费超过法定诉讼时效期间，理由不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2675元，由上诉人烟台市闽泰经贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  曹红岩审判员  于 青审判员  栾建伟二〇二一年三月三十一日书记员  王译伟