新疆维吾尔自治区呼图壁县人民法院民 事 判 决 书（2021）新2323民初38号 原告：杨峰，男，1989年5月9日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市公元2099A区。被告：新疆佳弘房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市长宁南路121号14-15层。法定代表人：陈学荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘惠军，新疆新勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：腊会丽，新疆新勤律师事务所律师。被告：昌吉回族自治州住房公积金管理中心，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市建国西路47号。法定代表人：喜献文，该中心主任。委托诉讼代理人：李晓东，新疆同创律师事务所律师。原告杨峰与被告新疆佳弘房地产开发有限公司（以下简称佳弘公司）、被告昌吉回族自治州住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月4日公开开庭进行了审理，原告杨峰，被告佳弘公司的委托诉讼代理人刘惠军、腊会丽，被告公积金中心的委托诉讼代理人李晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨峰向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与佳弘公司于2019年4月28日签订的《商品房买卖合同》；2．判令解除原告与公积金中心签订的《个人购房担保贷款合同》；3．判令佳弘公司向原告返还首付款361,564元；4．判令佳弘公司向原告返还首付款利息28,121.64元（自2019年4月28日至2020年11月8日，按人民银行同期利率计算），首付款利息计算最终以判决生效后被告返还原告所有首付款之日利息损失为准，并按人民银行同期利率计算；5．判令佳弘公司赔偿原告向公积金中心已支付的贷款本息51,186.7元（自2019年12月15日至2020年11月15日），佳弘公司赔偿原告已支付的贷款本息计算最终以判决生效后原告与公积金中心解除《个人购房担保贷款合同》之日为准；6．判令佳弘公司承担430,782元的违约赔偿责任；7．判令由佳弘公司向公积金中心返还本案贷款合同项下剩余贷款本息。事实和理由：2019年4月28日，原告与佳弘公司签订一份《商品房屋买卖合同》，约定由原告购买佳弘公司位于昌吉市125区1丘69栋第5-3-号房。当日，原告支付361,564元购房款。后经佳弘公司联系，原告与公积金中心于2019年11月12日签订《个人购房担保贷款合同》，办理商品房按揭贷款500,000元，贷款期限12年，公积金贷款利率3.25％。该500,000元贷款由公积金中心打入佳弘公司账户。佳弘公司未按合同约定期限于2019年12月30日前交房，原告多次找其协商无果。佳弘公司辩称，不同意解除《商品房买卖合同》《个人购房担保贷款合同》。原告未向佳弘公司催告解除合同，故原告已丧失合同解除权。涉案房产已经五方验收，具备入住条件，小区绿化、道路、水电暖气全部开通，已有100多户入住，仅没有在政府备案，如果原告同意继续履行合同，现在就可以办理入住。因疫情影响、政府抽调大量人员等不可抗力原因，佳弘公司申报、审批迟延，佳弘公司并无过错。如果解除合同，就不存在违约问题，原告违约金计算有误。对原告的诉讼请求均不认可。公积金中心辩称，原告与佳弘公司之间商品房买卖合同纠纷与公积金中心无关，不应将公积金中心列为本案被告，应列为第三人。原告与公积金中心签订的《个人购房担保贷款合同》不具备解除条件，不应解除。本院经审理认定事实如下：2019年4月28日，原告与佳弘公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告佳弘公司位于昌吉市125区1丘69栋第5-3-502号商品房，建筑面积137.63平方米，总价款861,564元；买受人应于2019年4月28日前支付首付款361,564元，余款500,000元向公积金申请贷款支付；该商品房交付时应符合下列条件：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已取得房屋测绘报告；小区内绿地率：2019年12月30日达到绿地验收标准；小区内非市政道路：2019年12月30日达到符合规划条件；规划的车位、车库：2019年12月30日到符合规划条件；出卖人应在2019年12月30日前向买受人交付该商品房；出卖人逾期交房在90日内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应书面通知出卖人，出卖人应自解除合同通知到达之日起15日内退还全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照银行同期存款利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.001%向买受人支付违约金。该合同上“银行同期存款利率”“0.001%”均下划线进行提示。同日，双方签订一份《商品房买卖合同补充协议》，约定乙方（原告）在2019年4月28日购买上述楼房时，甲方（佳弘公司）给乙方95,000元的优惠，乙方在支付首付款时享受该优惠；乙方因违反商品房买卖合同的约定或未能按期归还银行按揭造成商品房买卖合同的解除或甲方回购该商品房时，视为乙方违约，所赠送金额不予退还，所缴纳各种税费由乙方承担，同时乙方应向甲方支付合同总价的20%的违约金；出卖人在签订商品房买卖合同及补充协议前，已就合同条款尤其是可能免除或限制出卖人责任的条款按照买受人的要求进行了提示和说明，买受人已充分理解并同意其全部内容。合同签订当日，原告支付房款266,564元，并依约享受95,000元的优惠。2019年11月，原告与公积金中心签订《个人购房担保贷款合同》，原告在公积金中心办理按揭贷款500,000元，贷款期限12年，贷款利率为3.25%，公积金中心于2019年11月12日将全部借款直接划入佳弘公司账户。截至2020年11月15日，原告已归还贷款本息51,186.7元。另查明，佳弘公司于2017年12月25日办理了涉案房产的《商品房预售许可证》，于2020年1月6日作出《关于公元2099B区延迟交房的告知函》，通知小区业主，因冬季小区内部道路及供暖管道无法施工，延迟交房，预计至2020年5月1日前办理入住。2021年1月5日，佳弘公司取得《建设工程消防验收备案凭证》，于2021年2月2日通过五方竣工验收。上述事实有《商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》《商品房预售许可证》《关于公元2099B区延迟交房的告知函》《建设、监理、勘察、设计、施工单位竣工验收意见》《建设工程消防验收备案凭证》《竣工验收报告》《特殊建设工程消防验收意见书》、发票2张、借款借据1张、贷款账户信息1份、贷款还款明细5张、照片9张、形象进度说明1份及当事人的陈述在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．原告提交通话录音1段，拟证明原告多次催促佳弘公司总经理李魁年交房，于2020年10月初提交解除合同申请，要求尽快办理退房事宜，如不办理将诉诸法院解决。经质证，佳弘公司以庭后核实为由对该证据的真实性不发表质证意见。公积金中心对该证据不发表质证意见。因二被告对该证据未提供证据反驳，故本院对该证据的真实性予以确认。根据该证据，本院确认原告主张的该项事实。2．原告提交《通知》1份，拟证明佳弘公司迟延交房至2020年12月底。经质证，佳弘公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。公积金中心对该证据不发表质证意见。因该证据系复印件，原告未提供其他证据佐证，故本院对该证据的真实性不予确认。本院认为，关于涉案《商品房买卖合同（预售）》应否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”涉案《商品房买卖合同（预售）》约定佳弘公司应当在2019年12月30日前将符合合同约定的涉案房屋交付原告，逾期交房超过90日，原告有权解除合同。佳弘公司并未按照约定期限将涉案房屋交付原告，原告于2020年10月初向佳弘公司提交解除合同申请，要求退房，佳弘公司拒绝办理，现原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，符合法律规定，本院予以支持。对佳弘公司提出原告未催告解除，已丧失解除权的抗辩意见，因无事实及法律依据，本院不予采信。对佳弘公司提出因疫情影响、政府抽调人员等原因导致审批备案迟延的抗辩意见，因疫情发生及五方竣工验收时间均晚于合同约定的交房时间，故不构成免责事由，对佳弘公司的该项抗辩意见，本院不予采信。关于《个人购房担保贷款合同》应否解除问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”因涉案商品房买卖合同被判令解除，现原告要求解除《个人购房担保贷款合同》，符合法律规定，本院予以支持。对公积金中心提出涉案商品房买卖合同纠纷与其无关，不应解除《个人购房担保贷款合同》的抗辩意见，本院不予采信。关于原告主张的返还首付款本息、赔偿已付贷款本息、赔偿剩余贷款本息、违约赔偿责任的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”故对原告要求佳弘公司返还首付款本息，并由佳弘公司向公积金中心承担剩余贷款本息还款责任的请求，本院予以支持。因原告实际仅支付首付款266,564元，95,000元属于购房优惠，双方合同解除后，原告不应再享受该优惠，故佳弘公司只应返还原告首付款266,564元。首付款利息计算方式：以266,564元为基数，自2019年4月28日起计至购房款实际返还之日止，其中，2019年8月19日之前按同期中国人民银行贷款基准利率计算，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。暂计至2020年11月8日止的利息为17,495.73元。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”原告要求佳弘公司赔偿其已付贷款本息至本判决生效后原告与公积金中心解除《个人购房担保贷款合同》之日，符合法律规定，本院予以支持，其中赔偿截至2020年11月15日的已付贷款本息为51,186.7元。原告与佳弘公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定因出卖人逾期交房解除合同的，出卖人除应承担已付购房款利息外，还应按照全部房价款的0.001%向买受人支付违约金，原告提出该违约金过低，显失公平，应按每日300元标准计算。佳弘公司提出应按同地段房屋租赁价格计算，同地段房屋租赁价格含物业费、暖气费最多1,000元／月。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”因原告未举证证实其实际损失是多少，结合佳弘公司关于按同地段房屋租赁价格计算的意见，本院酌定佳弘公司承担违约损失14,000元（14个月×1,000元／月，自2020年1月至原告起诉之日共14个月），对原告诉讼请求中超过部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第二十条、第二十一条第二款规定，判决如下：一、解除原告杨峰与被告新疆佳弘房地产开发有限公司于2019年4月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、解除原告杨峰与被告昌吉回族自治州住房公积金管理中心签订的《个人购房担保贷款合同》；三、被告新疆佳弘房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨峰返还首付款266,564元；四、被告新疆佳弘房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨峰支付首付款利息（该利息以266,564元为基数，自2019年4月28日起计至首付款实际返还之日止，其中，2019年8月19日之前按同期中国人民银行贷款基准利率计算，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。暂计至2020年11月8日止的利息为17,495.73元）；五、被告新疆佳弘房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨峰赔偿原告杨峰已支付给被告昌吉回族自治州住房公积金管理中心的贷款本息至本判决生效原告杨峰与被告昌吉回族自治州住房公积金管理中心解除《个人购房担保贷款合同》之日，暂计至2020年11月15日的已付贷款本息为51,186.7元；六、被告新疆佳弘房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨峰赔偿因违约造成的损失14,000元；七、被告新疆佳弘房地产开发有限公司向被告昌吉回族自治州住房公积金管理中心承担《个人购房担保贷款合同》项下剩余贷款本息的还款责任；八、驳回原告杨峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,516元，减半收取计6,258元，由原告杨峰负担2,989元，被告新疆佳弘房地产开发有限公司负担3,269元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为，本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审  判  员   庞海花二 〇 二 一 年 三 月 二 十 七 日书  记  员   蒋兴哲