黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑06民终553号上诉人（原审被告）：张生，住大庆市红岗区。委托诉讼代理人：王兴嘉，黑龙江鹏帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁宝平，黑龙江鹏帆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐春江，住大庆市萨尔图区。原审第三人：南通大辰建设集团有限公司，住所地江苏省如皋市东陈跃进路8号。法定代表人：冒小欣，该公司董事长。诉讼代表人：南通大辰建设集团有限公司管理人北京大成（南通）律师事务所。负责人：王念，该组组长。委托诉讼代理人：徐凯敏，北京大成（南通）律师事务所律师。上诉人张生因与被上诉人徐春江、原审第三人南通大辰建设集团有限公司案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省大庆市萨尔图区人法院（2020）黑0602民初1339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张生委托诉讼代理人王兴嘉、梁宝平、被上诉人徐春江、原审第三人南通大辰建设集团有限公司委托诉讼代理人徐凯敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张生上诉请求：⒈撤销黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院（2020）黑0602民初1339号民事判决，在查明案件事实的基础上改判驳回徐春江的全部诉讼请求；⒉一审、二审案件诉讼费由徐春江负担。事实和理由：一审判决对案件事实认定错误，对涉案法律关系及相关司法解释的理解和适用有误，依法应予撤销并改判。一、张生在庭审中举证的认购书复印件原件存于大庆市萨尔图区人民法院（2009）萨民一初字第842号民事卷宗中，一审法院未予核实该复印件的真实性而不予确认。二、本案争议焦点问题为徐春江对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，依据《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第三百一十一条规定，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）项规定，买受人应在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，但本案中徐春江并未向人民法院提供合法有效的书面合同，具体理由如下：⒈涉案房屋系大庆市萨尔图区人民政府成立的万峰综合大市场工程指挥部开发建设的，一直未履行规划审批手续，南通大辰建设集团有限公司与徐春江之间签订的认购书不是房屋买卖合同，且因其违反国家强制性规定而无效。⒉张生与南通大辰建设集团有限公司也签订了认购书，并在（2009）萨民一初字第842号案件的庭审笔录中经南通大辰建设集团有限公司予以确认，该案处理过程中双方并未解除认购书，执行过程中双方达成的和解协议实际上仍是履行原认购书中的交房事宜。⒊徐春江实际入住的时间是在人民法院执行裁定作出之后，徐春江欲证明其实际占有涉案房屋的全部证据形成时间均晚于人民法院执行裁定作出的时间。人民法院执行行为在先，徐春江占有房屋的时间在后，故徐春江的占有行为无效。三、张生与徐春江同样是一房多卖的受害者，张生选择相信法律，用诉讼的方式通过法律程序进行维权，而徐春江采取自力救济的方式占有房屋。现张生不服一审判决结果，请二审法院撤销一审判决并改判。徐春江辩称，徐春江认可一审法院的判决结果。南通大辰建设集团有限公司称，本案应当首先查明涉案房屋权属是否是南通大辰建设集团有限公司，如果不属于南通大辰建设集团有限公司,则本案不具备基础。如果属于南通大辰建设集团有限公司，根据《中华人民共和国企业破产法》第十九条的相关规定，南通大辰建设集团有限公司已经进入破产程序，对于南通大辰建设集团有限公司财产应当中止执行。张生的债权应当在破产程序中进行统一清偿，徐春江也就不具备诉的利益。徐春江举证的认购书加盖了南通大辰建设集团有限公司印章，但管理人并未接管该印章，根据管理人向南通大辰建设集团有限公司相关人员了解，该印章系罗传奇私刻，因此对徐春江认购书的真实性以及效力有异议。徐春江向一审法院起诉请求：⒈不得执行大庆市××综合××市场××楼××室房屋；⒉请求确认大庆市××综合××市场××楼××室房屋归徐春江所有。一审法院查明事实：2008年7月13日，徐春江与第三人南通大辰建设集团有限公司签订《万峰综合大市场1#商服认购书》，约定徐春江购买万峰综合大市场1#商服304室房屋，房屋价款189,800元。徐春江于签订认购书同日交付全部房款，并于取得房屋后占有使用该房屋至今。因包括涉案房屋在内的万峰综合大市场该部分楼盘为集资建楼，相关开发建设手续不全，在政府协调办理过户手续前，涉案房屋无法办理不动产物权登记。另查明，张生与南通大辰建设集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，一审法院于2009年8月20日作出（2009）萨民一初字第842号民事调解书，双方自愿达成如下协议：南通大辰建设集团有限公司给付张生购房款1,092,200元、利息112,582元，共计1,204,782元，此款于2009年9月5日前一次性付清。该案在执行过程中，双方于2010年3月10日达成和解协议，南通大辰建设集团有限公司将其所承建的位于万峰综合大市场包括本案案涉房屋在内的七户商服的所有权用以抵偿欠款，南通大辰建设集团有限公司为张生办理房屋产权手续。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。本案争议焦点为徐春江对本案涉诉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，徐春江与第三人南通大辰建设集团有限公司于2008年7月13日签订了《万峰综合大市场1#商服认购书》，明确约定了交易房屋的位置、面积、单价、总价款等内容，具备了房屋买卖合同应当具备的主要内容，该认购书应当认定为商品房买卖合同，且该认购书未违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效。结合徐春江举证的付款票据等相关证据，能够证实徐春江已于张生与第三人南通大辰建设集团有限公司在执行过程中达成和解协议之前即已交付案涉房产的全部价款且实际占有使用该房屋至今的事实。另由于包括案涉房屋在内的万峰综合大市场该部分楼盘为集资建楼，因欠缺相关开发建设手续，在政府协调办理过户手续前，涉案房屋无法办理产权登记，徐春江对未能办理过户登记不存在过错。综上，本案的情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，徐春江享有足以阻止执行标的转让、交付的民事权益，其请求终止执行本案涉诉房屋大庆市××综合××市场××楼××室房屋的诉讼请求，证据充分，符合法律规定，予以支持。关于徐春江请求确认位于大庆市××综合××市场××楼××室房屋归其所有的诉讼请求，根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，故一审法院对此不予确认，徐春江可另行向协助义务人主张。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、停止对位于大庆市××综合××市场××楼××室房屋的执行；二、驳回徐春江的其他诉讼请求。案件受理费4096元，由张生负担。本院二审期间，张生提交了大庆市萨尔图区人民法院（2009）萨民一初字第842号卷宗复印件一份，用以证明一审判决对张生提交的认购书未予确认不当。徐春江质证称，对证据真实性有异议。第三人南通大辰建设集团有限公司质证称，对证据形式上的真实性无异议，但该认购书上加盖的南通大辰建设集团有限公司印章为罗传奇私刻，对认购书的效力有异议。另外该证据与本案不具备关联性，因根据该案调解书，张生起诉时主张房屋产权归属张生，但调解内容是返还购房款，该诉讼结果表明认购书并未实际履行。因张生提交的证据加盖了大庆市萨尔图区人民法院档案室印章，本院对该证据的真实性予以采信。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，案件争议的焦点问题为徐春江是否享有足以排除执行的实体性权益。首先，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案徐春江与南通大辰建设集团有限公司签订的认购书载明了当事人名称、房屋的基本情况、房屋价款及支付方式等内容，满足了商品房买卖合同应当具备的主要内容，且徐春江已经按照约定实际交付了购房款，故徐春江与南通大辰建设集团有限公司签订的认购书应当认定为商品房买卖合同。其次，根据徐春江提交的付款票据，并结合万峰大市场小区在2010年10月前就有业主在没有水电情况下入住的情况，可以认定徐春江在张生与南通大辰建设集团有限公司达成执行和解协议前既已实际占有房屋的事实。最后，万峰大市场楼盘为集资形式建设，相关建设手续不全，在政府协调办理过户手续前徐春江未能办理过户记，但其并非因徐春江自身原因造成。综上，本案情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形，可以认定徐春江享有足以阻止执行标的转让、交付的民事权益。综上，张生的上诉请求依法不能成立，予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4096元，由张生负担。本判决为终审判决。审判长 杨 阳审判员 刘 东审判员 李晓亮二〇二一年三月二十六日法官助理褚晨威书记员李洋