吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2021）吉24民终690号上诉人（原审被告）：延边金宙房地产开发有限公司，住所地：吉林省延吉市光华路587号。法人代表人：金石洙，该公司董事长。委托诉讼代理人：薛颜贵，该公司党支部书记。委托诉讼代理人：金成花，吉林海兰江律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张丽君，女，1964年10月19日出生，汉族，下岗工人，现住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：靳国庆（张丽君丈夫），男，汉族，1964年10月2日生，现住吉林省延吉市。原审第三人：马煜童，男，1992年8月17日生，汉族，个体工商户，现住吉林省延吉市。上诉人延边金宙房地产开发有限公司（以下简称金宙公司）因与被上诉人张丽君、原审第三人马煜童之间房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初5048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日依法受理后，组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。金宙公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1.2014年6月3日张丽君借给周某10万元，周某以上诉人划给抵顶工程款的房源作抵押，因周某没有售楼权，故借用上诉人公司名义给被上诉人开具了《房屋认购协议书》，上诉人只是替周某开具了抵押手续。张丽君并没有向我公司实际支付房款，我公司与张丽君之间没有真实的房屋买卖关系。周某使用了该10万元，张丽君、靳国庆与周某之间成立借款抵押法律关系，而非我公司与张丽君之间的房屋买卖关系，故该房屋买卖合同无效。2.涉案房屋系我公司抵顶建筑商周某工程款的众多房源之一，我公司与周某没有进行最终结算，因此该房屋是否最终抵顶给周某尚未确定。同时录音中我公司会计无权决定案涉房屋权利人，因此该案涉房屋的买卖合同无效。3.被上诉人与靳国庆是夫妻，靳国庆已经通过同样手段借给周某资金在上诉人公司得到两套房屋，其利用较少的资金炒房非法营利，在已有两套房产的情况下，仍将第三套楼判给被上诉人，不符合法律规定。张丽君二审辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。我与上诉人和周某在金宙公司一起签订的购房协议，同时开具购房收据，该协议具有法律效力，双方都应当遵守和履行，且与周某是否进行结算无关。马煜童同意上诉人的上诉请求，不服一审判决，请求法院依法改判支持上诉人的上诉请求，驳回原告的诉讼请求。张丽君一审诉讼请求：1.确认张丽君与金宙公司签订的房屋认购协议书有效；2.金宙公司、马煜童协助将位于延吉市铁南金宙小区2号楼3单元401室，面积89.33平方米的房屋备案登记为张丽君名下；3.请求金宙公司交付房屋钥匙；4.本案诉讼费用、更改房屋备案费用、保全费及其他相关费用由金宙公司承担。事实与理由：2014年8月26日，张丽君从金宙公司处预售购买位于延吉市延南路800号金宙小区2号楼，房号为3单元401室，户籍号为15-05-0413，合同约定面积89.33平方米，房屋价格为516142元的房屋。张丽君按照合同约定将房款全部支付给金宙公司签订《房屋认购协议书》，并有财会开具发票。因金宙小区未能竣工，至今房屋未能交付。具体理由如下：一、金宙公司持有房地产管理部门颁发的商品房预售许可证，张丽君与金宙公司签订《房屋认购协议书》是合法有效。张丽君已经按照合同约定支付完全部房款；二、马煜童与金宙公司之间属于民间借贷的法律关系。因此，他们之间签订的商品房买卖合同属于无效合同，基于无效合同办理的备案不产生任何物权效力，不能对抗张丽君的商品房屋买卖合同的预期权益（马煜童在房产局备案的房屋单价为每平方米2238.89元，在延吉市任何地方以此价格盖不了房子，开发商不可能以该价格卖给马煜童）；三、张丽君购买涉案房屋目的就是为了居住生活，张丽君名下无其他房屋。一审法院经审理查明：张丽君购买金宙公司作为工程款抵顶给周某的房屋（延吉市铁南金宙小区2号楼3单元401室，面积89.33平方米）后，2014年8月1日张丽君弟弟的妻子张秋莲给周某的妻子叶淑芬分两次转账汇款46万元。2014年8月26日，张丽君与金宙公司签订房屋认购协议书，约定：张丽君购买位于延吉市州气象局对面（暂定为香山花苑），2号楼3单元401号，建筑面积为88.99平方米的房屋（产权面积以房产局测绘为准，多退少补）；每平方米单价为5800元，总价格为516142元；张丽君付款方式为延边众星建筑有限公司第十二分公司（周某）工程项目拨款。同日，金宙公司给张丽君出具516142元购房收据。另查，2014年6月3日，金宙公司会计根据案外人周某的陈述出具借据，周某在借款人处签字。内容为：借张丽君10万元，借用期限为一年，利息3分，抵押房号为2-3-401号。2017年7月5日，马煜童与金宙公司签订商品房买卖合同并将涉案房屋登记备案至马煜童名下。在延吉市张丽君及丈夫靳国庆名下无房屋。涉案房屋于2017年7月1日取得商品房预售许可证，现未竣工验收。再查，2020年5月5日，马煜童与金宙公司签订协议书，约定：2017年7月5日金宙公司向崔艳借款50万元，办理三套房屋（包括涉案房屋）备案登记。现本息无法偿还的情况下，抵顶其中的二套房屋（包括涉案房屋）。房屋单价为4300元/㎡，房款为765873元（不补差款），开发商保证房屋没有问题，退回剩余一套房屋和借款协议。一审法院认为，张丽君与金宙公司签订房屋认购协议系双方的真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。金宙公司已将涉案房屋作为案外人周某的施工款进行顶账，该顶账行为有效。金宙公司与周某的工程款是否结清和张丽君与周某是否为借款关系，并不影响顶账工程款的效力，双方应按合同履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，就同一房屋签订的买卖合同均有效的情况下，合法占有、合同履行情况、合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。张丽君先行支付价款、签订房屋认购协议书顺序都在先。至于马煜童的合同虽经备案登记，但备案登记属于行政管理行为，并不产生物权变动效力，不能使其合同履行顺序得以优先，故张丽君主张金宙公司、马煜童协助将诉争房屋备案到其名下的诉讼请求，一审法院予以支持。因涉案房屋尚未进行验收并合格，不具备交付钥匙的条件，故对张丽君请求金宙公司交付房屋钥匙的诉讼请求，一审法院不予支持。造成本纠纷的主要过错在于金宙公司，办理变更备案登记如产生相应费用，应由金宙公司承担。张丽君主张的保全费，因在本案中并未办理保全，故该主张一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，判决：一、确认原告张丽君与被告延边金宙房地产开发有限公司签订的房屋认购协议书有效。二、被告延边金宙房地产开发有限公司、第三人马煜童在本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告张丽君将延吉市延南路800号金宙小区2号楼3单元401、面积89.33平方米的房屋备案至原告张丽君名下，备案费用由被告延边金宙房地产开发有限公司负担。三、驳回原告张丽君的其他诉讼请求。案件受理费100元（原告张丽君已预交），减半收取50元，由被告延边金宙房地产开发有限公司负担。二审中，上诉人向本院提供证据1、周某出具的借据一份、周某夫妻与张丽君夫妻签订的借款合同二份。证明：2014年6月3日周某向张丽君借款10万元，还款期限为1年，利息为3分，抵押房号为2号楼3单元401室，故周某和张丽君为借贷关系，并非房屋买卖关系。2014年8月1日周某夫妻向张丽君夫妻借款30万元，还款期限为2015年8月1日，借款期限为一年。周某用金宙小区3号楼4单元702室作为抵押，故周某与张丽君之间系借款抵押关系。2014年8月8日周某向张丽君夫妻借款20万元，借款期限为一年，还款日为2015年8月8日前，周某用金宙小区2号楼3单元401室作为抵押，故周某与张丽君之间是抵押借款关系，而非房屋买卖关系。上述证据共同证明，我公司与张丽君系抵押关系，而非真实的房屋买卖关系。被上诉人对该证据的真实性无异议，周某认可我购买他的房屋，不同意上诉人的举证目的。原审第三人对该证据的真实性无异议，同意上诉人的举证目的。本院认为，其证明内容与金宙公司出具的购房收据及案涉房屋认购协议书不符，亦无其他证据佐证，故不予采信。证据2、延吉市人民法院出具的（2019）吉2401民初5903号、（2019）2401民初7344号民事判决书各一份。证明：靳国庆与张丽君通过借贷资金，从我公司已经经过判决拿到了两套房屋，况且我公司已向靳国庆和张丽君交付了房屋和钥匙，证明张丽君与靳国庆并非没有住房。被上诉人对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，我去房产局咨询该问题，我没取得房屋的房照，所以我名下没有该房屋。原审第三人对该证据的真实性无异议，同意上诉人的证明目的。本院认为，上述证据内容与本案无关，依法不予采信。被上诉人向本院提供证据1、2018年9月份金宙公司安会计与靳国庆的通话录音一份。证明：3套房屋（包括案涉房屋）中，一套是张丽君购买，另两套是靳国庆购买。上诉人对该证据的真实性及证明目的有异议，声音是安会计的声音，但录音的时间不确定，录音可见安会计当时没有决定权，需要向法定代表人金总汇报，同时金会计也没有继续请示，并由法定代表人作出处理，所以该证据不能实现其证明目的。原审第三人对该证据的真实性无异议，但安会计没有决定权，不能确定房屋的归属，房屋的归属只能由法定代表人进行处理，法定代表人尚未作出结论。本院对该证据的真实性予以采信，对其证明目的不予采信。证据2、2018年9月份周某与靳国庆的通话录音一份。证明：周某承认我购买他的3套房屋，包括案涉房屋系以张丽君的名义购买。上诉人对该证据的真实性、证明目的均有异议，首先，该录音的时间及通话人是否为周某、靳国庆不能确认。其次，尽管在录音当中所谓的周某说承认三个房屋是张丽君、靳国庆的，但是该案涉房屋系金宙房地产公司开发建设的，周某没有权利来处分。我公司与周某之间工程没有结算完毕，案涉房屋系我公司抵顶给周某的众多房源之一，至于最后该案涉房屋是否归属于周某现在还不确定。因此该案涉房屋周某没有处分权，该份证据不能证明房屋属于张丽君和靳国庆所有。原审第三人质证称，通话人我不熟悉，我不能确定该通话内容真实性，其他意见同上诉人的质证意见一致。本院认为，对方通话人未到庭，故无法确定其身份及通话的真实性，对该证据不予采信。经二审审理，本院对原审判决认定的事实予以确认。本院认为，2014年8月26日张丽君与金宙公司签订的《房屋认购协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，双方均应遵守和予以履行。一审查明，张丽君已依照合同约定履行付款义务，并有金宙公司出具的购房收据为证，故张丽君诉请对案涉房屋进行备案登记，符合《城市房地产管理法》第四十五条第一款“商品房预售人应当按照国家在关规定将预售合同报县经以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”的规定，金宙公司作为商品房预售人应当履行合同义务，协助张丽君办理该房屋的预售合同登记备案。马煜童虽然在产权部门办理了备案，但为虚假交易，不具有法律效力。其未及时撤销该合同的备案手续，构成对张丽君合法权利的侵害，故张丽君主张马煜童和金宙公司协助办理预售合同登记备案于法有据，一审法院予以支持，并无不当，本院予以维持。上诉人诉称只是替周某开具抵押手续，张丽君没有支付房款，与张丽君之间没有真实的房屋买卖关系，但未能提供充分的证据证实，亦与查明的事实不符，本院依法不予采信。上诉人诉称与周某没有进行结算，案涉房屋是否最终抵顶给周某目前尚未确定。本院认为，上诉人认可案涉房屋系周某与其抵顶工程款取得，现以双方未进行最终结算为由否认该抵顶行为效力，于法无据。综上，延边金宙房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由延边金宙房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 葛福祥审判员 赵 颖审判员 张新颜二〇二一年三月二十三日书记员 董香花