沈阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0192民初452号原告：沈阳五爱天地实业有限公司，住所地沈阳市沈河区热闹路75号。法定代表人：高佩璇，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘悦，女，1988年5月20日出生，汉族，系该公司法务，住址黑龙江省嫩江县。委托诉讼代理人：郝湛博，女，1989年8月16日出生，汉族，系该公司法务，住址辽宁省北票市。被告：沈丽娟，女，1975年9月25日出生，汉族，个体经营者，住址杭州市江干区。委托诉讼代理人：魏柏峰，系上海融力天闻（杭州）律师事务所律师。原告沈阳五爱天地实业有限公司（以下简称五爱实业）与被告沈丽娟租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告五爱实业委托诉讼代理人刘悦、郝湛博，被告沈丽娟委托诉讼代理人魏柏峰到庭参加诉讼。本案经合议庭评议现己审理终结。原告五爱实业向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告店铺租金19,380.5元（自2019年11月1日计算至2019年11月17日）；2、判令被告给付原告违约金208,055元（月租金34，675.89*6=208，055）；3、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告沈丽娟与原告于2018年8月26日签订了《店铺租赁合同》约定被告承租位于原告沈阳五爱市场服装城5A26A号店铺，租赁期限为2018年9月3日至2020年10月12日，约定月租金34675.89元。但被告自2019年11月开始便不向原告支付店铺租金，至今拖欠店铺租金19,380.5元（自2019年11月1日计算至2019年11月17日），虽经原告多次催缴，被告仍拒绝支付。根据原被告签订的《店铺租赁合同》第六条第（三）款约定，因乙方违约或乙方其他原因致使合同不能继续履行或解除合同，除租赁保证金归甲方所有外，乙方需另支付给甲方六个月的租金作为违约金。现原告起诉至人民法院请求法院判令被告给付原告自2019年11月1日至2019年11月17日的店铺租金及违约金，判令被告承担本案诉讼费，以维护原告合法权益。被告沈丽娟辩称，第一，原被告之间的租赁合同已经于2019年10月31日经双方协商一致解除，不存在欠付租金、违约金等事宜，而且被告离场时也已经结清了剩余全部的租金。第二，原告自身以实际行动也确认了租赁合同于2019年10月31日解除，也就是说原告在被告租赁的摊位内放置了自己公司的旗袍等服装，说明原告已经认可解除合同的事实，而且根据合同第八条的规定，也能够说明此事实，即合同解除之日原告收回店铺，被告搬离所有物品，而且当庭原告也没有举出证据予以证明其实际占有房屋的时间是2019年11月18日，原告应当承担举证不能的不利责任。第三，原告市场内与被告相邻的商铺也确认了被告解除租赁合同的时间，同时也与被告提供的支付剩余租金、物业费、电费等单据能够相互印证，同时也印证了原告在接收店铺后放置旗袍等物品的事实。第四，租赁合同解除是双方协同一致的结果，并不存在被告违约，更不应该由被告支付违约金，而且经过刚才的质证环节，也能够印证被告的说法，被告已经于2019年10月31日解除与原告合同的这一事实。同时也说明了原告举出的租金催缴通知的虚假性的事实。第五，从合同规定的内容上看，合同的内容不符合通常的公平原则，限制了和剥夺了被告作为主体一方的权利，如合同的第二条规定，原告的免租期为20天，但是对应约定的被告的违约责任是月租金的6倍，而原告迟延交付商铺的租金的违约金是月租金的0.5%。而且在合同的第二条第二项中，也明确约定了租金的交付时间，即每一个季度交付一次租金，而且是上季度支付下季度的租金，同时该约定也说明被告提交的租金、电费、物业费等单据的金额和时间系双方协同一致后因离场而支付的所有结算费用。第六，原告的诉请与事实相矛盾，本身也与原告合同的内容催缴通知书的内容、与诉求事实和理由存在相互矛盾，根据物业合同的约定，物业费、水电费是每月10日前缴当月费用，而原告只诉讼了租赁费和违约金等费用，质证环节原告也没有对此说明免除或者说对被告提供的水费、电费、物业费的这个期间作强有力的说明和证据支撑，这些事实均印证了双方是在2019年10月31日解除合同的事实。第七，原告诉讼的事实陈述存在明显的虚假，原告在事实与理由当中声称多次催缴被告拒绝支付，属于明显的虚假陈述，通过今天质证环节，也印证了原告所陈述的虚假信息。我们抛开合同解除与否不说，原告也没有证据证明多次向被告进行催缴，被告进行签收的事实，况且原告当庭提交的催缴通知与事实相矛盾。第八，原告与被告解除合同后，至今没有向外出租，就算是造成损失，也全部是原告自身原因导致的，无论是扩大多少的损失导致多少的金额，均是原告自身所导致的，而并不是与被告有关。被告系与原告协同一致后离场，不存在给原告导致任何损失的可能，换句话说，就算是原告有损失，也是原告自认和对市场行为风险的自担。第九，从租金的缴纳时间和金额上看，原告是明显的知道合同解除的时间和事实，剩余的租金费用、物业费、电费等费用均是在2019年10月31日进行结清，而且缴费的金额与前面所支付的金额是存在明显的不同，这一点我相信原告作为一个市场主体是能够正常的进行认知和辩别的。被告离场时缴纳的租金5A26A和5A26B两个商铺总共是24，211元，正常情况下应该是5A26A和5A26B两个商铺一共缴纳69，428.41元，原告明知双方解除合同时的结算的金额，原告的起诉不但与事实不符，而且系恶意的诉讼，并且浪费了司法资源，应当驳回原告的诉讼请求。并补充答辩意见：一、本案不存在被告违约事宜，完全系双方合意解除租赁合同。二、被告不欠付原告租金，租金已经全部付清。三、原告主张的违约金无法律依据，且违约金明显相对其主张的租金过高，应当由法庭依法予以调整，且不应当支付。四、原告并未提供证据证明其因双方解除租赁合同遭受损失，主张违约金无事实依据。五、被告不再租赁商铺后，原告即占有和使用了商铺，原告也没有提供证据予以证明其占有和使用商铺时间，应承担占用和使用商铺的不利后果。六、原告提交的催款函不但与其主张相矛盾，更印证了原告系与被告合意解除合同的事实。七、原告未提供证据证明被告在2019年10月31日至11月中旬占用商铺，被告租赁商铺系在原告的商场内，且商场每天均由原告工作人员巡场，即使原告当日未发现，次日也会知悉，不存在被告占用商铺。原、被告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行了质证。对原告提交的店铺租赁合同、催缴通知书、租金缴费票据的真实性予以认可，能够证明原被告于2018年8月26日签订了店铺租赁合同，被告已缴纳租金至2019年10月31日，原告于2019年10月31日向被告发出催缴租金通知，故对上述证据本院予以采信；对于原告提交的情况说明两份、店铺租赁合同、图纸，因情况说明内容相互矛盾，又无其他证据予以佐证，故本院对上述证据不予采信。对被告提交的物业费、电费、租金收费的单据、保证金收据的真实性予以认可；对被告提交的照片、录音、微信往来记录因真实性无法认定，故本院对此不予采信。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月26日，原告五爱实业作为出租方即甲方与被告沈丽娟作为承租方即乙方签订《店铺租赁合同》，约定五爱实业将坐落于沈阳市沈河区热闹路77号沈阳五爱市场服装城内五楼编码为5A26A店铺租给沈丽娟使用，租赁用途为服装经营。租赁期限为2018年9月3日至2020年10月12日，租赁期限分两个时间段，在乙方每次交款均按合同“二-（二）”款的约定及时足额交付租金的前提下，甲方同意乙方享受该时间段相应的免租期（免租期内只免除租金，不免除物业费及其他费用），具体：1、2018年9月3日至2019年9月2日为租期第一时间段，2019年9月3日至2019年9月22日为租期第一时间段免租期。2、2019年9月23日至2020年9月22日为租期第二时间段，2020年9月23日至2020年10月12日为租期第二时间段免租期。租金及付款方式约定，月租金34,675.89元，日租金为月租金×12个月÷365天，每三个月交款，每次交款金额按租期所对应时间段月租金×3，计算租金的时段如不足三个月的，按实际时间计算，每一租期时间段的首次租金应于租金起始日前支付，其余租金分别于每年1月1日前、4月1日前、7月1日前、10月1日前支付下一季度租金。租赁保证金条款约定，在租赁店铺交付使用前，乙方应向甲方交纳租赁保证金人民币86，690元。违约责任约定，乙方未按期交纳租金，拖欠租金10天内（含10天），应按日向甲方支付欠缴租金总额的1%作为违约金，拖欠超过10天的，除继续按照上述标准支付违约金外，乙方还应接受甲方对店铺锁档及物业公司采取暂停供电等措施，同时甲方有权按照合同第七条“合同解除条款”处理。乙方逾期支付租金时，所交款按先违约金后租金的顺序抵算（即交清违约金后剩余款项才视为租金）。因乙方违约或乙方其他原因致使合同不能继续履行或解除合同，除租赁保证金归甲方所有外，乙方需另支付给甲方6个月的租金作为违约金。合同解除条款约定，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，租赁保证金归甲方所有：(一)乙方拖欠租金超过10天，(二)乙方连续10天停业……。特别约定条款约定，甲方决定解除合同应当通知乙方，通知方式包括：将通知送达乙方承租店铺的工作人员，或将通知张贴于承租店铺的墙体等，或邮寄信件至本合同记载的乙方地址（由于乙方提供地址错误或地址变迁未通知甲方，导致邮件未能寄达，不影响通知的有效性），除邮寄方式自发出之日起3日视为送达外，其余方式视为当日送达。乙方如对解除合同有异议，应当自通知到达之日起30日内向有管辖权的人民法院提起诉讼，否则视为没有异议。《店铺租赁合同》签订后，被告沈丽娟向原告五爱实业交付租赁保证金86,690元，原告五爱实业于2018年9月3日将前述商铺钥匙交付被告沈丽娟使用。被告沈丽娟于2019年10月31日搬离案涉店铺，并清偿了2019年10月31日之前全部的房屋租金、物业费、电费等费用。庭审过程中，原告五爱实业称于2019年11月份发现被告已经搬离案涉店铺，并于2019年11月18日在案涉店铺内粘贴解除合同通知，现涉案店铺已另行租给他人。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，因引起本案纠纷的法律事实发生在民法典施行前，故本案适用《中华人民共和国合同法》进行审理。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，双方签订的《店铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故《店铺租赁合同》合法有效，双方均应恪守合同约定并履行各自义务。被告沈丽娟称《店铺租赁合同》系双方协商一致解除，原告五爱实业对此予以否认，根据庭审现有证据，无法确认双方对解除《店铺租赁合同》事宜进行过协商且已协商一致，故对被告沈丽娟称“协商一致解除”案涉《店铺租赁合同》的抗辩本院不予采信。被告沈丽娟在未协商一致解除的前提下在租赁期限届满前擅自搬离承租店铺，构成违约，应当承担违约责任。原告五爱实业称于2019年11月18日在案涉店铺内粘贴解除合同通知，但并未向本院提交相应证据予以证实，对此本院认为，在被告沈丽娟2019年10月31日已经将涉案店铺内所有物品搬离的情形下，即使原告五爱实业在案涉店铺内粘贴解除合同通知，已无实际意义，并没有尽到向被告沈丽娟通知的义务。且原告五爱实业作为出租店铺的管理者，对被告沈丽娟搬离案涉店铺内物品的行为应该知情，亦应及时行使相应权利。被告沈丽娟从2019年10月31日以后不再占有实际使用案涉店铺，原告五爱实业亦将涉案店铺租赁给他人，双方均以实际行为不再履行《店铺租赁合同》，根据上述合同约定及实际情况，本院对原告五爱实业要求被告沈丽娟给付租金的诉讼请求因其在此期间并未占有使用案涉店铺，故本院不予支持。但被告沈丽娟的行为确属违约行为，应承担相应的违约责任，原告五爱实业要求被告沈丽娟按6个月租金标准给付违约金，审理过程中，被告沈丽娟抗辩称违约金过高要求法院予以调整，对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据上述规定，本院认为原告五爱实业的实际损失其未举证证明，被告沈丽娟亦未举证证明约定的违约金超过法律规定的标准，合同中约定了被告沈丽娟拖欠租金10天的应按日向原告五爱实业支付欠缴租金总额的1%作为违约金、租赁保证金归原告五爱实业所有外另行支付6个月租金（34,675.89元×6个月＝208,055元）作为违约金的性质均为违约金，上述违约金合计金额已明显高于其实际损失，故本院考虑原告实际损失，兼顾当事人的过错程度及预期利益等综合因素，酌情调整违约金，认为以三个月租金（34,675.89元×3个月＝104,027.67元）的标准向原告五爱实业支付违约金为宜，案涉《店铺租赁合同》中约定保证金为86，690元，被告沈丽娟实际向原告五爱实业交付保证金亦为86，690元，违约金和保证金应相互抵扣，对于不足的部分，被告仍需给付17，337.67元（违约金104,027.67元-保证金86，690元），对于原告五爱实业诉请超出部分，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈丽娟于本判决生效后十日内一次性给付原告沈阳五爱天地实业有限公司违约金17，337.67元；二、驳回原告沈阳五爱天地实业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4,712元，由原告沈阳五爱天地实业有限公司负担人民币2,000元，由被告沈丽娟负担人民币2,712元。如不服本判决，原告沈阳五爱天地实业有限公司可在本判决书送达之日起十五日内，被告沈丽娟可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王淑红审 判 员  王守英人民陪审员  苏祥海二〇二一年三月十一日法官助理王东阳书记员宋婷婷本案判决所依据的相关规定《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。