陕西省榆林市榆阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0802民初344号原告：陕西名慧房地产开发有限公司，住所地陕西省榆林市榆阳区，社会统一信用代码XXXXXXXXXXXXXX5069。法定代表人：秦沙沙。委托诉讼代理人：韩喜荣、郑凯尹，陕西正北律师事务所律师。被告：张林莉，女，汉族，1970年2月18日出生，陕西省佳县人，住陕西省榆林市榆阳区，公民身份号码：61272XXXX002184842。委托诉讼代理人：张高峰，陕西众致律师事务所律师。 原告陕西名慧房地产开发有限公司（以下简称名慧公司）与被告张林莉商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年12月22日以房屋买卖合同纠纷立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陕西名慧房地产开发有限公司委托诉讼代理人郑凯尹及韩喜荣、被告张林莉的委托诉讼代理人张高峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陕西名慧房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：诉讼请求如下：1、确认原被告双方签订的《卓沁庄园认购协议》合法有效；2、判由被告向原告支付下欠的购房款人民币324779.15元；3、由被告承担本案诉讼等相关费用。事实和理由：XX园XX小区，2014年4月4日，原被告签订《卓沁庄园认购协议》约定：XX园XX小区XX幢XX单元XX号房一套,面积为100.89平方米，单价为每平方米5430元。原告已于2014年5月2日向被告交付了该房屋。上述房屋经榆林市不动产登记局委托西安煤航信息产业有限公司进行了实测，实测面积为101.767平方米。据上，被告应付房款554630.15元，现被告仅向原告支付了229851元购房款，对于下欠购房款，虽经原告多次催要但一直未予支付，无奈涉诉贵院。原告认为，原被告签订的《卓沁庄园认购协议》是双方在平等自愿的基础上签订的，且未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效协议。目前原告早已将房产交付给被告管理使用，但被告拒不支付下欠购房款，显系违约。故依据相关法律规定提起诉讼，望判如所请。被告张林莉辩称:涉案《卓沁庄园认购协议》（以下简称协议）无效，应予以驳回。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”以及第二条的规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”涉案房屋系违章建筑，不具备商品房销售的《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等法律规定的条件，故涉案《卓沁庄园认购协议》无效。被答辩人向答辩人主张下欠购房款无事实与法律依据，应予驳回。（一）答辩人与被答辩人签订的涉案协议因违反法律规定而归为无效，被答辩人依据此协议向答辩人主张剩余房款无事实与法律依据。（二）即使认定涉案协议有效，被答辩人向答辩人主张下欠的购房款无事实与法律依据。1、被答辩人向答辩人主张下欠的购房款已超过诉讼时效，应予以驳回。2014年5月2日，被答辩人称要为涉案房屋办理产权证书，向答辩人收取涉案房屋的契税与大修基金，同日，答辩人向被答辩人缴纳了涉案房屋的契税与大修基金。答辩人与被答辩人签订《交房约定书》明确约定，答辩人双方就涉案房屋进行验、交，被答辩人应即时办理贷款手续，如答辩人无按揭资格，则如数交清所欠房款。但答辩人自2014年5月2日始一直未向答辩人主张交付所欠房款，直至起诉之日才向答辩人主张，在此期间，答辩人从未收到被答辩人催收剩余房款的通知，被答辩人直至起诉时才向答辩人主张剩余房款，显然已超过诉讼时效，应予驳回。2、被答辩人提供的涉案房屋系违章建筑，不具备商品房销售的法定条件，向答辩人主张下欠房款缺乏事实与法律依据。根据榆林市化解中心城区建设项目历史遗留问题领导小组办公室于2019年1月10日发布的《榆林市化解中心城区建设项目历史遗留问题领导小组专项问题会议纪要》第三条第三款内容，涉案房屋所在的12#住宅楼为违建项目，且未出具消防专项验收合格函，仍不具备办理产权登记的条件，答辩人签订涉案协议的根本目的仍然无法实现。因此，涉案房屋仍属于违建项目，被答辩人向答辩人主张下欠房款无事实与法律依据。3、被答辩人向答辩人交付的房屋存在严重质量问题，且无法办理产权登记，即使认定协议有效，也存在严重违约，2014年5月2日，被答辩人称要为涉案房屋办理产权证书，向答辩人收取涉案房屋的契税与大修基金，同日，答辩人向被答辩人缴纳了涉案房屋的契税与大修基金。但因涉案房屋系违建行为，未具备商品房销售所具备的《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等条件，根本无法办理产权登记。故而涉案协议因认定为无效，即使涉案协议有效，被答辩人也存在严重违约。且，涉案房屋内用水未接入城市供水系统，属于开发商以地下水供应生活用水，生活饮水不符合《生活饮用水卫生标准》，严重危害被答辩人的身体健康；涉案房屋的用电未接入城市公共用电系统，供电极不稳定，导致电梯经常无法运转，严重影响正常的居住生活；雨、污水系统未接入城市排水系统，经常导致雨、污水溢出地面，散发恶臭，严重影响正常的居住生活；涉案项目消防栓里没有配备灭火器和消防水带、没有对消防栓进行年检和保养，未进行消防验收，居民的生活和涉案房屋存在严重的安全隐患；证明涉案房屋所在楼宇地基严重下沉，房屋质量存在严重安全隐患。被答辩人向答辩人出售的房屋存在严重的质量问题和配套设施不完善情形，按照法律规定，被答辩人应当向被告提供质量合格，配套设施完备的房屋，根据《合同法》第66条规定：“当事人互付债务没有先后履行顺序的应当同时履行，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。被答辩人履行的债务不符合约定，答辩人在原告完善配套设施、进行消防验收，修复地基之前，有权拒绝履行对方的付款请求。根据法律规定交房时被答辩人应该向原告提供三书一证一表即住宅质量保证书、住宅使用说明书、建筑工程质量认定书，一证指房地产开发建设项目竣工综合证书合格证、一表是竣工验收备案表，被答辩人至今未向答辩人提交此三书一证一表，未能证明其住宅符合法律规定，因此答辩人按照法律规定，拒绝对方的付款请求。答辩人与被答辩人签署的《交房约定书》明确约定支付剩余房款的方式为首付加按揭，故被答辩人要求答辩人一次性支付全部剩余房款无事实和法律依据。答辩人于2014年5月2日向被答辩人缴纳契税及大修基金。同日，双方签订《交房约定书》，内容为：“答辩人、被答辩人双方就该房屋进行验、交，被告办理按揭手续，若无按揭资格，则应如数缴清所欠房款”。根据双方约定，对于涉案房屋房款的支付方式约定为首付加按揭，而非直接一次性支付剩余房款。被答辩人诉请的直接支付剩余房款不符合合同约定，加重了答辩人的义务，剥夺了答辩人选择剩余房款支付方式的选择权利，且被答辩人也未提供证据证明涉案房屋已具备办理房屋按揭的条件和资格，该诉请应予驳回。综上所述，被答辩人的三项诉请均无事实与法律依据，请求贵院驳回被答辩人的全部诉请。被告张林莉向本院提出反诉讼请求：1.判令被反诉人退还契税8247.77元、大修基金9080.1元，共计17327.87元；（利息以17327.87元为基数，按照年利率百分之六自2014年5月2日计算至2020年8月19日，以17327.87元为基数自2020年8月20日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率暂计算至2021年1月24日，至实际本息返还结清日止。）；2.判令被反诉人完善涉案房屋所在小区的配套设施：对供水系统进行改造，将住宅生活用水纳入城市自来水网；对供电系统进行改造，将住宅用电纳入城市供电网络；对雨、污水系统进行改造，将住宅的雨、污水排放纳入永久性城乡雨、污水排放系统；对消防设施进行改造，符合国家强制性的消防验收标准并进行消防验收；3.判令被反诉人对XX园XX小区的地基下沉问题进行查明并维修，保障住宅安全；4.判令反诉诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2014年4月4日，反诉人与被反诉人签订《卓沁庄园认购协议》，反诉人认购被反诉人开发的XX园XX小区XX幢XX单元XX号房屋一套，并向被反诉人支付了总房款的40%，作为涉案房屋的首付。2014年5月2日，反诉人向被反诉人支付了涉案房屋的契税与大修基金以办理涉案房屋产权证，但因涉案房屋五证不全，系违章建筑，被反诉人无法代缴该笔款项。直至今日，被反诉人一直占有该笔款项，未向反诉人退还，严重侵害了反诉人的财产权益，要求被反诉人退还该笔款项。其次，被反诉人交付反诉人的房屋存在质量问题、相关基础设施也未按照法律规定纳入城市网络、无集体供暖、消防系统不完善、未形成永久性的供排水系统等问题。目前，被反诉人无法接通自来水供水网管，无法使用自来水，所使用的水源是地下水，且水质检测不合格，不符合城市用水的相关标准，雨、污水无法排放，经常造成小区内污水泄漏。反诉人所使用的电也未纳入城市供电网络，涉案小区也未配备消防设施，也未进行消防验收。地基严重下沉，严重威胁到居民的生活安全，住宅安全无法得到保障。现为维护反诉人权益，特诉至法院，望法院判如所请。 原告名慧房地产开发有限公司辩称：1、原告收取契税数额属实，原告同意返还被告契税款，不是直接退还，而是在法庭支持原告诉讼请求后在房款中予以抵销，且原告未缴纳契税是因为政府在2018年后缴纳的契税都需要房主本人去缴纳，并非是原告的过错；对于大修基金，我方不同意退还，原告已经将该款项向相关部门交纳了，故无法退还。我方给相关部门交纳大修基金的时候就把该利息一并交纳了。被告当时给原告交纳契税的时候双方未约定利息，故对被告反诉的关于契税和大修基金的利息的主张不予认可，即便被告要主张契税的利息也应当从主张之日开始计算。2、原告已按照法律及政策的要求足额缴纳了城市基础设施配套费，目前被告无法使用自来水是由于自来水供水单位的原因导致的未接通自来水供水网管，故原告只能使用自备水源，且自备水源的水质经检验合格，原告对未接通自来水并不存在过错；涉案小区的楼宇使用的就是城市供电系统，供电单位是北郊供电站。涉案楼宇设计的时候，征得政府部门同意后将雨、污水排放的地点设计在小区的西边，受地理位置的影响，该小区的雨、污水排放不具备接入城市污水排放系统的条件。根据《建筑涉及防火规范》的规定，原告为案涉楼宇配备了消防栓设施及灭火器，涉案楼宇已经进行了消防备案，故涉案楼宇房屋在消防方面合格。我方已配备了灭火器和消防水带，至于现在没有灭火器和消防水带，是业主和物业公司的管理责任问题，与我方无关。3、被告方提出的XX园XX小区的地基下沉问题是不存在的，故不存在需保障住宅安全的问题，地基下沉属主体问题，况且有关业主查询仅是在地面有裂缝的问题，XX园XX小区的地基下沉，需要提交有力的证据进行证明，4、反诉费原告不予承担；5、被告所述三书一证一表，该证据即使在签订合同时未发放相关证书，但未发放并不影响房屋质量和房屋的使用，未发放的主要原因是由于2015年交房，被告一直未交尾款，因此三书一证未发放，即使有过错是双方的过错，且反诉人的过错大于答辩人的过错。原告增加诉讼请求：由被告向原告支付下欠房款从2014年5月2日起至按照中国人民银行逾期贷款利率计算至还清之日的利息暂计168015元。被告张林莉辩称：1、原被告签订的交房约定书约定，房屋交验之后按照按揭的方式支付尾款，因原告房屋手续不全，一直不具备办理按揭的条件，至今原告也未提交证据证明涉案房屋已具备办理按揭条件的证据。2、涉案房屋因原告交付时不符合国家规定的配套设施的完备条件，至今配套设施不完善，根据合同法66条的规定，因此原告增加的诉请无事实和法律依据，故不予认可。3、原告诉请已过诉讼时效；4、原告未提供符合国家房屋交付质量的房屋，所以不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告以颁证时间在后而交房时间在前为由，对原告提交的营业执照、房地产开发企业资质证书的真实性持有异议。虽然落款时间为2019年，但该两份证据载明原告成立及获准从事房地产开发经营的时间均为2010年，被告的异议主张与客观事实不符，本院对其质证意见不予采纳。2.案涉协议是否有效，属于价值判断而非事实判断的范畴，证据的真实性与相关民事法律行为的法律效力并不当然具有关联性，故本院仅对原告提交的《榆林市人民政府办公室关于印发榆林市化解中心城区建设项目历史遗留问题指导意见的通知》（榆政办发【2018】43号）、《关于化解卓沁庄园项目历史遗留问题的会议纪要》（2019年1月10日第10次） 、《榆林市城乡建设规划榆阳分局关于XX园XX小区项目规划专项验收意见的函》”及《卓沁庄园认购协议》所载明的内容认定为真实。3.被告对原告提交的《榆林市XX园XX楼检测报告》、《榆林市榆阳区XX大队关于卓沁庄园建设工程竣工验收消防备案的函》（榆阳公消备函【2016】第012号）、人民防空工程易地建设费批准书、《告知书》（原告于2020年6月22日作出）、《交房约定书》、收据（原告于2015年购买灭火器）、案涉楼宇的照片、原告代业主缴纳房屋住宅专项维修资金利息的凭证的真实性无异议，本院因此认定上述证据所载内容为真实。4.原告提交的缴纳城市基础设施配套费的凭证符合民事诉讼证据的“三性”要求，本院对此予以采纳。5.原告对被告提交的两支收据的真实性无异议，本院据此认定被告主张的相关事实成立。6.被告提交的《交房约定书》、《告知书》、《关于化解卓沁庄园项目历史遗留问题的会议纪要》与原告提交的同一名称的证据的内容相同，本院对该三份证据予以采纳。7.被告提交的涉案房屋内外实景照片对于其所主张的相关待证事实的证明力不足，本院对此不予采纳。8.被告提交的《水质检验报告》与争议事实的关联性不足，本院对此不予采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系资质等级为叁级的房地产开发企业。原告在XX园XX小区期间，在既未取得土地使用权，也未办理建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等相关审批手续的情况下即开发了其中的11#、12#住宅楼。陕西省建筑工程质量检测中心于2014年2月24日出具了《榆林市XX园XX楼检测报告》，该报告的结论为：通过对榆林市XX园XX楼的检测，可以得出以下结论：(1)混凝土强度检测结果满足原设计强度等级的要求。(2) 钢筋数量、间距及保护层厚度检测结果满足设计及有关规范要求。 (3) 轴线尺寸、构件截面尺寸及混凝土外观质量检测结果满足设计及有关规范要求。(4)经对施工资料复核，施工资料齐全、相应内容合格。根据以上检测结果，该工程的结构施工质量满足设计及有关规范要求。2016年3月7日，榆林市榆阳区XX大队出具《关于卓沁庄园建设工程竣工验收消防备案的函》（榆阳公消备函[2016]第012号），对该小区内的1-12#楼进行了竣工验收消防备案。2018年5月31日，榆林市人民政府办公室发布《榆林市化解中心城区建设项目历史遗留问题指导意见》”，规定就中心城区规划区建设用地范围内，因土地、规划、建设、消防、人防等手续不全，无法进行验收和不动产登记的已建成项目，以及擅自违法建设的，可以按照该指导意见申请办理相关手续、不动产登记。该指导意见的有效期至2019年12月31日止。2019年1月10日，榆林市化解中心城区建设项目历史遗留问题领导小组办公室印发《关于化解卓沁庄园项目历史遗留问题的会议纪要》，该会议纪要载明：会议确定：根据《榆林市化解中心城区建设项目历史遗留问题指导意见》（榆政办发【2018】43号）精神，将从以下方面化解卓沁庄园项目的历史遗留问题。一是不动产权方面。属榆阳区XX路XX街道XX村XX会所有的5013.365 m2（合7.52亩）土地使用权已完善了涉及土地方面的手续，由市国土资源局积极配合办理不动产权登记。二是工程规划许可和专项验收方面。该项目不再补办《建设工程规划许可证》，由陕西名慧房地产开发有限公司补缴11#、12#楼的基础设施配套费1023373.4元[（ 7108. 08 m2+7511. 54 m2）× 70元∕ m2=1023373.4元]，市建规局按现状出具规划专项验收意见。三是工程竣工验收备案方面。该项目不再补办《建筑工程施工许可证》，鉴于项目单位已委托陕西省建筑工程质量检测中心对11#、12#楼进行了检测，检测结果为“该工程的结构施工质量满足设计及有关规范要求”，由其报市建规局完善相关竣工验收备案手续。四是人防工程及专项验收方面。由陕西名慧房地产开发有限公司补缴11#、12#楼的人防工程易地建设费438588.60元[（7108. 08 m2+7511.54 m2）×3%×1000元/ m2=438588. 60元]。五是房屋专项维修金方面。陕西名慧房地产开发有限公司要在办理不动产登记之前及时收缴房屋专项维修金，并报市住建局完善相关手续。六是消防专项验收方面。市XX队XX楼的验收标准，尽快对11#、12#楼进行消防专项验收，并出具消防专项验收合格函。七是违建方面。由市执法局参照对该项目之前的处罚标准，对11#、12#楼的违建行为进行处罚。八是企业责任方面。陕西名慧房地产开发有限公司要专门成立协调小组负责相关手续的完善和办理工作。以上所涉及的费用和相关手续，各相关部门、房地产企业和物业小区必须于2019年6月底前办理完毕（市不动产登记局正式受理的最终期），逾期不予受理，并依法依规追究有关部门责任，对所涉企业进行失信行为惩戒。2019年3月12日，榆林市人民防空办公室给原告颁发的人民防空工程易地建设费批准书载明：XX园XX小区（11#、12#）按规定已缴纳人防工程易地建设费。2019年9月2日，榆林市城乡建设规划局榆阳分局出具《关于XX园XX小区项目规划专项验收意见的函》，载明：陕西名慧房地产开发有限公司：根据《榆林市人民政府关于印发榆林市化解中心城区建设项目历史遗留问题指导意见的通知》(榆政办发【2018】43号）的相关规定，经外业调查内业核查，对你公司建设的XX园XX小区XX#、12#楼项目现状予以认可，同意该项目通过规划专项验收。受榆林市不动产登记中心委托，西XX园XX小区内的楼房进行了不动产测量，后于同年11月25日出具《榆林市不动产测量报告》，测定案涉单元房的建筑面积为108.238m2。2014年4月4日，原被告签订《卓沁庄园认购协议》约定：XX园XX小区XX幢XX单元XX号房一套,面积为100.89平方米，单价为每平方米5430元。原告已于2014年5月2日向被告交付了该房屋。上述房屋经榆林市不动产登记局委托西安煤航信息产业有限公司进行了实测，实测面积为101.767平方米。据上，被告应付房款554630.15元，现被告仅向原告支付了229851元购房款，下欠购房款324779.15元，现双方就该房屋进行验、交，由于2013年国家宏观调控政策的原因，尚未办理按揭贷款的业主，销售公司和银行办理按揭贷款时，购房人应积极配合办理按揭手续，并提供相关证件，剩余房款（除已缴部分）由购房人打欠条，待按揭手续办妥时，购房人收回欠条，如购房人无按揭资格，则购房人如数交清所欠房款。被告接收了该房屋后，未向原告支付购房尾款。原告于交房当日向被告收取了“大修基金”款9735.3元、契税款8680.65元，原告为此出具了收据两支。2020年6月下旬，原告在XX园XX小区内张贴了《告知书》，要求小区内第11幢和第12幢的业主于2020年7月4日前与原告结算购房尾款，取得财务完结单，办理按揭贷款的业主须按照银行的要求提供按揭贷款所需资料并签订相关协议，已取得财务完结单的业主与办证工作人员联系办理按揭贷款、不动产登记。2020年8月24日，原告将其向包括被告在内的众商品房买受人收取的XX园XX小区XX#、12#楼“大修基金”1228268.7元汇入榆林市城市物业维修资金的银行账户；2020年9月14日，原告又将 XX园XX小区XX#、12#楼“大修基金”的利息20680.27元汇入榆林市城市物业维修资金的银行账户；该单位于同日出具涉案房屋住宅专项维修资金的专用收据。因被告未按照原告的要求办理结算购房尾款的相关手续，原告现向本院提起诉讼，并提出前述诉请。被告在诉讼过程中，向本院提出前述反诉请求。本院认为，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”原被告因履行合同形成纠纷，继而形成诉讼在民法典施行之前，故本案应适用民法典施行前的法律及相关司法解释。原被告所订立的合同名为“认购协议”，但已具备商品房买卖合同的主要内容，且原告已按照约定收受了购房款，被告也已接收了所购房屋，故案涉合同应为商品房买卖合同，而非预约合同。该合同系缔约双方的真实意思表示，合同主体形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，也不违背公序良俗，依法应确认为有效合同。首先，根据民法总则及合同法的相关规定，以欺诈手段订立的合同在通常情况下是可撤销合同而非无效合同。其次，原告在交房之时确未取得商品房预售许可证明等审批材料，其行为明显违反了房地产开发方面的法律法规，但原告的相关行为不会必然导致双方订立的合同无效。被告有关合同无效的抗辩主张，因缺乏法律依据，本院对此不予采纳。当事人在财产关系中获得利益需要支付对价，否则有违公平，也违反双方的约定。被告仅支付了229851  元的购房款，即接收了购房款总额为50余万元的房屋数年，原告请求其支付余款，合理合法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：  （一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持”。案涉合同约定的建筑面积比实测的面积小0.877平方米，面积误差比绝对值在3%以内，故被告应按照合同约定的价格据实补足购房款，即再付324779.15元（101.767m2×5430元/ m2-229851元）。经原告催促，被告至今未向原告支付下余的购房款，其已构成违约。因双方约定购房人首先以办理按揭贷款的方式支付余款，其不具备办理按揭资格时才一次性付款，现无证据证明被告不具备办理按揭贷款的资格，故被告可通过此种方式履行支付购房款的合同义务。因原告自认其与金融机构现存在按揭贷款的合作关系，故被告应按照金融机构的要求，提供办理按揭贷款所需材料；参考类似的案例，本院酌定被告应在判决生效后的七日内对此予以完成。若因客观原因不能获得按揭贷款，则被告须立即一次性付清余款324779.15元。经原告催促，被告至今未向原告支付下余的购房款，其已构成违约。原告在《告知书》中要求购房人在2020年7月4日前与其核对账务，进而结清购房尾款，可见，原告已表明其给被告等购房人必要的准备时间至该日届满，本院因此认定被告应承担的逾期付款违约金应从2020年7月5日起开始计算。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十七条第二款规定：“逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。此时执行的一年期贷款市场报价利率（LPR）为3.85%，金融机构计收逾期贷款利率为执行利率的130%-150%，本院酌定以年利率5.005%（3.85%×130%）的标准计算被告应承担的逾期付款违约金。原告在2020年6月才通知被告等房屋买受人办理按揭贷款手续，被告未在原告要求的期限内履行相关义务，至此原告的债权才应视为受到了侵害。原告起诉之时，诉讼时效期间显然未届满，故对被告有关因诉讼时效期间届满而不履行债务的抗辩本院不予采纳。本院在审理涉及该小区的其他同类案件的过程中，各案被告均举证证明该小区现存在诸多的问题，但究竟是房屋主体结构质量问题、房屋质量问题，亦或是使用过程中因自然力而出现的问题，需要通过鉴定意见来证明，被告对其所持相关事实主张显然未完成证明责任。而且，被告未就此提出反诉请求，故对被告以房屋存在严重质量问题为由，要求驳回原告的诉讼请求的抗辩本院不予采纳。原告已将其向被告收取的住宅专项维修资金（大修基金）及利息向相关单位缴纳，原告占用被告该款的事实已不存在，被告要求返还该款的权利自然消灭。本院对被告的该部分反诉请求予以驳回。以代为缴纳为名向被告收取契税款后，原告至今未向税务机关缴纳，原告显然未履行收取该款时双方约定的义务，其行为已构成违约。现其继续占用该笔款项没有法律根据，故其依法应承担向被告返还代收款项的责任。原告无偿占用该费用，给被告造成了不必要的损失，其又取得了不当利益，仅要求如数返还有违公平正义，故应对双方的利益予以平衡。被告请求对方承担利息，实为要求对方赔偿其资金占用期间的利息损失。被告主张按照年利率6%计息，但缺乏相应的法律依据，本院认为参照央行公布的短期贷款基准利率计算利息较为合理。因自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消，因此，此后的利息损失应参照LPR计算。原告不承担代收的契税款的利息及有关利息起算时间的抗辩主张，缺乏法律依据，本院对此不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十四条第（一）项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告陕西名慧房地产开发有限公司与被告张林莉订立的《卓沁庄园认购协议》有效；二、本判决生效后七日内，由被告张林莉按照原告陕西名慧房地产开发有限公司的书面通知与相关金融机构办理按揭贷款手续。若因客观原因不能获得按揭贷款，则其需立即一次性向原告陕西名慧房地产开发有限公司付清购房余款324779.15元；三、本判决生效后七日内，由被告张林莉承担324779.15元自2020 年7月5日起至债务清偿之日止，以年利率5.005%的标准计算的逾期付款违约金；四、本判决生效后七日内，由原告陕西名慧房地产开发有限公司向被告张林莉返还已收取的购房契税费用8247.77 元，并赔偿该款自2014年5月2日起至实际给付之日止的利息损失（自2014年5月2日起至2019年8月19日止，按年利率5.6%计算，自2019年8月20日起按年利率4.25%计算）；五、驳回被告张林莉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依 照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定， 加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4340元，由被告张林莉负担2956元，原告陕西名慧房地产开发有限公司负担1384元；反诉费110元，由原告陕西名慧房地产开发有限公司负担50元，由被告张林莉负担60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。                审  判  员    杨宏宾   二〇二一年三月十六日 书  记  员    郭萌萌   1