四川省自贡市沿滩区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川0311执异10号 案外人：传富置业（成都）有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区益州大道中段1999号。 法定代表人：王立勇，董事长。 委托诉讼代理人：李成军，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李芯愉，北京大成（成都）律师事务所律师。 申请执行人：自贡农村商业银行股份有限公司，住所地四川省自贡市自流井区汇川路南湖印象1栋营-4号、5号。 法定代表人：吴利，董事长。 被执行人：自贡市东锐广告装饰有限公司，住所地四川省荣县旭阳镇望景路307号。 法定代表人：谢东锐。 被执行人：龚有琼，女，1971年9月6日出生，汉族，住四川省荣县。 被执行人：谢东锐，男，1969年10月25日出生，汉族，住四川省荣县。 本院在执行自贡农村商业银行股份有限公司（以下简称自贡农商行）与自贡市东锐广告装饰有限公司（以下简称东锐公司）、龚有琼、谢东锐金融借款合同纠纷一案中，案外人传富置业（成都）有限公司（以下简称传富公司）于2021年1月26日对执行位于成都市高新区××道××段××号××栋××层××号××号××号××号商品房房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人传富公司称，贵院（2018）川0311民初436号、（2018）川0311执保47号法律文书所查封的房屋属于传富公司所有，而不是被执行人谢东锐、龚有琼所有的财产，案外人认为该查封与执行等错误，特提出执行异议。根据《物权法》第十四条的规定并结合案件事实，案涉房屋至今都登记在案外人名下，故该房屋的物权属于案外人而非谢东锐、龚有琼；商品房买卖合同的备案登记仅是一项行政管理措施，虽然谢东锐、龚有琼与案外人在房管局办理了商品房买卖合同备案登记，但是该登记仅对合同双方形成一种行政管理上的义务，并不产生不动产物权变动的效力；案外人已经解除了与谢东锐、龚有琼签署的《商品房买卖合同》，四川自由贸易试验区人民法院作出的（2020）川0193民初13646号民事判决，判决传富公司与龚有琼、谢东锐签订的四份《商品房买卖合同（预售）》及《阿里巴巴西部基地（推广名：银泰城）商品房买卖合同附件及补充协议》（合同编号为：ＣＦ-ＹＴＣ-224、ＣＦ-ＹＴＣ-225、ＣＦ-ＹＴＣ-228、ＣＦ-ＹＴＣ-229）于2020年12月14日解除；龚有琼、谢东锐协助传富有限公司办理位于成都市高新区××道××号××栋××层××号××号××号××号房屋的《商品房买卖合同》网签备案登记注销手续（备案号为：2135144、2135170、2135150、2135183）、预告登记注销手续、预告抵押登记注销手续。据此，案外人作为案涉房屋的所有人，提出异议，请求法院中止对其所有的位于成都市高新区××道××段××号××栋××层××号××号××号××号商品房房屋的执行，并解除查封。 申请执行人自贡农商行未发表意见。 被执行人东锐公司未发表意见。 被执行人龚有琼未发表意见。 被执行人谢东锐未发表意见。 本院查明，自贡农商行与东锐公司、龚有琼、谢东锐金融借款合同纠纷一案，诉讼中自贡农商行申请财产保全，本院于2018年4月2日作出（2018）川0311民初436号民事裁定书，裁定对东锐公司、龚有琼、谢东锐价值1400万元的财产予以查封、冻结、扣押。本院以（2018）川0311民初436号民事裁定书、（2018）川0311执保47号协助执行通知书查封了预告登记在龚有琼、谢东锐名下位于成都市高新区××道××段××号××栋××层××号××号××号××号××商品房房屋。本院作出（2018）川0311民初436号民事判决，判决：“一、被告自贡市东锐广告装饰有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告自贡农村商业银行股份有限公司借款本金12848350元及利息（截止2018年2月21日所欠利息357359.94元以及按合同约定计算至借款偿清之日止利息）；二、被告龚有琼、谢东锐对上述借款本金及利息在《最高额保证合同》、《借款补充协议》约定的范围内承担连带清偿责任；三、原告自贡农村商业银行股份有限公司对被告龚有琼、谢东锐用于抵押担保的房产的处置价款在最高额抵押合同约定的限额范围内享有优先受偿权。”因东锐公司、龚有琼、谢东锐未按生效判决履行义务，自贡农商行向本院申请强制执行，本院于2018年7月13日予以立案，案号为（2018）川0311执461号，上述保全措施自动转化为执行中的查封措施。 另查明，2014年5月31日，传富公司与龚有琼、谢东锐签订四份《商品房买卖合同（预售）》及《阿里巴巴西部基地（推广名：银泰城）商品房买卖合同附件及补充协议》（合同编号分别为：ＣＦ-ＹＴＣ-224、ＣＦ-ＹＴＣ-225、ＣＦ-ＹＴＣ-228、ＣＦ-ＹＴＣ-229），由龚有琼、谢东锐购买传富公司开发的位于成都市高新区××道××号××栋××层××号××号××号××号房屋，并于2015年1月7日办理《商品房买卖合同》网签备案（备案号分别为：2135144、2135170、2135150、2135186）及预告登记。2015年1月8日，龚有琼、谢东锐与中国银行高新支行（贷款人）、传富公司（保证人）签订《中国银行股份有限公司个人商业银行用房贷款合同》，并向中国银行高新支行办理案涉房屋抵押权的预告登记，龚有琼、谢东锐支付了传富公司房款首付款2561473元，并且通过银行贷款支付2530000元，共计5091473元。因龚有琼、谢东锐未按时足额归还银行贷款，传富公司承担连带保证责任，四川自由贸易试验区人民法院作出（2020）川0193民初13646号生效民事判决，判决：传富公司与龚有琼、谢东锐签订的四份《商品房买卖合同（预售）》及《阿里巴巴西部基地（推广名：银泰城）商品房买卖合同附件及补充协议》（合同编号分别为：ＣＦ-ＹＴＣ-224、ＣＦ-ＹＴＣ-225、ＣＦ-ＹＴＣ-228、ＣＦ-ＹＴＣ-229）于2020年12月14日解除；龚有琼、谢东锐协助传富公司办理位于成都市高新区××道××号××栋××层××号××号××号××号房屋的《商品房买卖合同》网签备案（备案号分别为：2135144、2135170、2135150、2135186）注销登记手续、预告登记注销手续、预告抵押登记注销手续；龚有琼、谢东锐于判决生效之日起十日内向传富公司支付代偿款2501937.53元、违约金500387.51元，前述款项共计3002325.04元（此款在传富公司应退还给龚有琼、谢东锐已付购房款中直接扣除）。 再查明，2016年11月18日，传富公司取得案涉房屋的所有权初始登记，不动产权证号为成房权证监证字第5××9号。 本院认为，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，人民法院对于被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋可以进行预查封。本院对案涉房屋采取的预查封措施是基于龚有琼、谢东锐享有的将来物权变动的债权请求权而实施的强制措施，但四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初13646号生效民事判决已认定传富公司与龚有琼、谢东锐签订的四份《商品房买卖合同（预售）》及《阿里巴巴西部基地(推广名：银泰城）商品房买卖合同附件及补充协议》已于2020年12月14日解除，根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效”，龚有琼、谢东锐对传富公司享有的债权请求权因合同的解除已归于消灭，预告登记亦失效，故所有权人传富公司请求本院中止执行案涉房屋符合法律规定，本院予以支持。但传富公司请求本院对案涉房屋裁定解除查封，本院认为这一请求需待本裁定生效后应当实施的执行行为，不属于本案审查的范围，故本院对该请求暂不予处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第（一）项规定，裁定如下： 一、中止对位于成都市高新区××道××段××号××栋××层××号××号××号××号商品房房屋的执行； 二、驳回案外人传富置业（成都）有限公司的其他异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  李 涛 审 判 员  李 亮 审 判 员  廖向东 二〇二一年三月十一日 法官助理  马宇龙 书 记 员  何 婧