贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终580号上诉人（原审原告）：毕节市糖业烟酒有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区威西路184号。统一社会信用代码：91520500215470800W。法定代表人：刘文玉，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：王军（特别授权代理）,贵州圣谋律师事务所律师。委托诉讼代理人：何正斌（特别授权代理）,贵州圣谋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：雷治鹏，男，汉族，1974年12月20日出生，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审被告）：贵州凯琪置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区尚城国际B单元21-5号。统一社会信用代码：91520502061000135Y。法定代表人：杨平，系该公司执行董事兼总经理。上诉人毕节市糖业烟酒有限责任公司（以下简称糖业烟酒公司）与被上诉人雷治鹏、贵州凯琪置业有限公司（以下简称凯琪公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服毕节市七星关区人民法院(2020)黔0502民初16120号民事判决,向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人糖业烟酒公司上诉请求：一、依法撤销毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初16120号民事判决，并改判支持上诉人的一审诉讼请求。二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：两被上诉人之间明显并非真实的商品房买卖合同关系，原判认定事实错误，适用法律错误。根据两被上诉人于2018年4月21日签订的《商品房买卖合同》，合同约定的购房总价款为130460元，付款方式为一次性付款，但被上诉人凯琪公司向被上诉人雷治鹏出具的收款收据上的购房款金额为151431元，合同约定的购房价款与收款收据上的购房价款明显不符，违背真实的商品房买卖关系的交易习惯；加之收款收据上备注此款系2017年众筹利息构成，足以证实被上诉人雷治鹏并未实际向被上诉人凯琪公司支付所谓的151431元购房款，双方之间也并非是真实的商品房买卖合同关系，而显然属于一种债权的担保关系。结合本案中案涉的商品房并未备案的实际情况来看，双方签订商品房买卖合同的真实目的可能是为了对被上诉人凯琪公司欠付上诉人雷治鹏的众筹款而提供的让与担保。此外，假定被上诉人雷治鹏主张其以众筹款冲抵购房款的主张能够成立，那么本案中签订商品房买卖合同的行为本质上就是一个以物抵债行为，但本案中收款收据上载明的151431元众筹款及利息背后的法律关系是否依法成立，相应的利息约定是否符合法律规定，均是影响到以物抵债行为是否有效的关键因素，但原判中被上诉人凯琪公司并未到庭参与诉讼以查明有关案件事实，被上诉人雷治鹏也并未提供相应的证据证明其以物抵债行为合法有效，故原判以被上诉人雷治鹏的单方陈述予以认定众筹款本息结算符合法律规定无事实及法律依据。被上诉人雷治鹏二审答辩称：一审认定事实清楚，符合法定程序，适用法律准确，判决结果正确无误。被上诉人凯琪公司二审未答辩。上诉人糖业烟酒公司向一审法院提出的诉讼请求：1.判决继续执行位于贵州省毕节市七星关区房屋；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年4月21日，被告雷治鹏与被告贵州凯琪置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告雷治鹏购买被告凯琪置业公司开发建设的位于贵州省毕节市七星关区，房屋总价款为130460.00元，付款方式为一次性付款。合同签订后，被告雷治鹏向被告凯琪公司缴纳购房款共计151431.00元，被告凯琪公司向被告雷治鹏出具收款收据予以确认，该收据备注：此款是众筹款加2017年众筹利息构成，与雷治鹏众筹协议作废。同日，被告雷治鹏与被告凯琪公司签订《商铺租赁经营合同》，租赁期限为三年，从2018年4月21日至2021年4月21日，每年的租金按照认购书实际缴纳金额的7%计算。一审另查明，2020年1月17日，一审法院作出（2020）黔0502民初318号民事裁定书，裁定查封涉案房屋，查封期限为三年。一审再查明，2020年8月24日，一审法院作出（2020）黔0502执3919号执行裁定书，裁定对涉案房屋进行评估、拍卖，在案件执行过程中，被告雷治鹏向一审法院提出书面的执行异议，一审法院经审查后，于2020年9月10日作出（2020）黔0502执异239号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。执行裁定书依法送达原告后，原告不服，依法向一审法院提出申请执行人执行异议之诉。一审最后查明，涉案房屋至今未办理不动产权证书。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，本案中，在本院查封涉案房屋之前，被告雷治鹏与被告凯琪公司已经签订书面买卖合同，虽然原告在质证过程中认为被告雷治鹏与被告凯琪公司签订《商品房买卖合同》的行为系让与担保，但经本院询问被告雷治鹏，其提供款项给被告凯琪公司系2016年12月份左右，按照年利率10%计算利息，结合被告凯琪公司向被告雷治鹏出具的收款收据，可以认定被告雷治鹏与被告凯琪公司系对涉案众筹款本息进行结算后才签订《商品房买卖合同》，而非在被告雷治鹏提供款项给被告凯琪公司时就签订《商品房买卖合同》，故对原告提出的让与担保的质证意见，本院不予采信。同时，被告雷治鹏于2018年4月21日将涉案商铺委托被告凯琪公司对外进行招租，租期为三年，故可以认定，被告雷治鹏已经合法占用涉案房屋。最后，涉案商铺至今未办理不动产权证书，并非由于被告雷治鹏的原因导致，据被告雷治鹏陈述，系由于无法联系被告凯琪公司的法定代表人杨平。综上所述，被告雷治鹏对涉案房屋享有的权利能够阻却（2020）黔0502执3919号执行案件的执行，本院作出（2020）黔0502执异239号执行裁定书，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。故对原告要求继续执行位于贵州省毕节市七星关区房屋的请求，一审法院不予支持。一审判决：依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决：驳回原告毕节市糖业烟酒有限责任公司的全部诉讼请求。案件受理费50.00元，由原告毕节市糖业烟酒有限责任公司负担。二审查明，被上诉人凯琪公司开发的涉案商铺的整个楼盘项目至今未通过综合验收，需验收通过才能为涉案商铺办理过户登记。二审查明的其余事实与一审查明事实一致。综合上诉人的上诉请求、事实和理由及审理查明的案件事实，本案二审争议焦点为：一审判决驳回上诉人糖业烟酒公司的诉讼请求是否不当。本院认为，关于对一审判决驳回上诉人糖业烟酒公司的诉讼请求是否不当的认定。本案中，被上诉人雷治鹏与被上诉人凯琪公司于2018年4月21日就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，签订合同的时间系在查封涉案房屋之前，且被上诉人雷治鹏已向被上诉人凯琪公司支付了涉案房屋的全部价款，并于2018年4月21日将涉案商铺委托被上诉人凯琪公司对外进行招租的行为可认定其合法占用涉案房屋，以及涉案商铺至今未办理过户登记系因被上诉人凯琪公司开发的整个楼盘项目至今未通过综合验收，需验收通过才能为涉案商铺办理过户登记，故涉案商铺至今未办理过户登记非因买受人雷治鹏自身原因造成。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，上诉人雷治鹏对涉案商铺享有的权利能够排除执行，一审判决驳回上诉人糖业烟酒公司的诉讼请求并无不当，本院予以维持。故对于上诉人糖业烟酒公司的上诉意见，本院不予采纳。综上，上诉人毕节市糖业烟酒有限责任公司所提上诉请求，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人毕节市糖业烟酒有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈红梅审 判 员 李厚军审 判 员 张 伟二〇二一年三月二十九日法官助理 成 梅书 记 员 张 梅