黑龙江省双鸭山市尖山区人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0502民初173号原告：双鸭山市鑫正物业管理有限公司，住所地双鸭山市尖山区民生路南侧山水文园****楼1-1301。法定代表人：王朝清，该公司经理。委托诉讼代理人：龚晓东，黑龙江姜笑雨律师事务所律师。被告：韩雷，男，1983年8月27日出生，汉族，双鸭山尖山区美天快捷宾馆个体经营者，住双鸭山市尖山区。委托诉讼代理人：冉庆梅（与被告韩雷系夫妻关系），女，1989年5月1日出生，汉族，无职业，住双鸭山市尖山区。原告双鸭山市鑫正物业管理有限公司（以下简称鑫正物业公司）与被告韩雷物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。鑫正物业公司的法定代表人王朝清及其委托诉讼代理人龚晓东，韩雷的委托诉讼代理人冉庆梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫正物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令韩雷给付2018年9月至2020年9月期间的物业费9324元（4662元/年×2年）；2、诉讼费由韩雷负担。事实和理由：韩雷系双鸭山市山水文园小区1号楼1号商服的业主，2018年9月以来，山水文园依照《物业管理条例》的相关规定，经选举成立新一届业主委员会，由业主委员会自主管理小区物业，并按照原小区民生物业公司收费标准收取物业费。2019年9月，经山水文园小区业主投票通过，由山水文园业主委员委托鑫正物业公司对山水文园小区物业进行管理，双方签订《物业管理协议》。《物业管理协议》约定：2018年至2019年，山水文园业主委员会自主管理期间的收费债权转让给鑫正物业公司。鑫正物业公司在接管山水文园后，对小区物业安全、公共设施维护、小区绿化管理等进行了一系列物业管理服务，鑫正物业收取的物业费均用于小区建设服务及物业管理，并且每季度均将服务费用向小区全体业主进行公示。截止到现在，韩雷已拖欠物业费两年多，故鑫正物业公司诉至法院。韩雷辩称，不同意给付物业费，物业费收费标准不合理。山水文园小区的业主委员会召开程序不合法，业主委员会自主管理期间应该有经费明细和公示。本院认定事实如下：被告韩雷系山水文园小区1号楼1号商服门市美天快捷宾馆的经营者，系该房屋的所有权人，该房屋建筑面积194.24平方米。2018年，山水文园小区成立业主委员会。自2018年9月22日始，山水文园小区物业由该区业主委员会自主管理，并按照原小区民生物业公司收费标准收取物业费，即每平方米1元。2019年9月25日，经山水文园小区业主委员投票通过，由山水文园业主委员会委托鑫正物业公司承担山水文园小区物业管理，双方于2019年11月15日签订《物业管理服务协议》，双方在物业管理服务协议中第七条约定：“自本小区2018年9月22日自治管理以后发生的物业欠费、纠纷等事宜全权交由鑫正物业公司负责依法处理。”协议中约定物业管理服务期限自2019年11月15日执行至2021年11月14日终止。在该协议第五条双方约定：物业费：住户按建筑面积每平方米收费价格2元不等（每年）收取；商服物业费：商服物业费原则上按商服物业收费标准收取、如没有明确标准仍按原收费标准收取，即：按建筑面积每平方米2元标准（每年）收取。鑫正物业公司将服务费用向小区全体业主进行公示，鑫正物业公司在接管山水文园小区后，对小区物业安全、公共设施维护、小区绿化管理等进行了一系列物业管理服务。双鸭山市鑫正物业管理有限公司于2019年8月22日经工商部门登记注册，类型为有限责任公司（自然人独资），法定代表人为王朝清。本院认为：本案争议焦点为，韩雷是否应支付鑫正物业公司主张的基于从山水文园业主委员会受让债权的物业费用，以及是否应支付鑫正物业公司在对山水文园小区进行物业服务管理期间的物业费用及收费标准问题。韩雷所有并用于经营使用的房屋系商服房屋，非一般性居民居住房屋，但房屋亦属于山水文园小区整体房屋的一部分。韩雷主张民生物业公司及山水文园小区业主委员会管理期间，未对商服房屋提供物业服务，从而不同意支付此期间的物业费。鑫正物业公司提供的证人杨某（现小区业主委员会主任）证明，在业主委员会自主管理小区物业期间，没有同商服业主对于商服收费进行约定，也没有向商服房屋收取过物业费，鑫正物业公司也没有提供充分证据证实2018年9月至2019年11月14日期间，山水文园业主委员会对韩雷的商服房屋进行了物业服务，故对鑫正物业公司主张给付此期间物业费的请求，本院不予支持。韩雷所有并经营使用的房屋所应接受的物业管理是非居住物业管理服务，其接受的物业服务内容与居住物业不同。物业管理合同是物业管理单位与业主就物业管理项目、内容、费用、双方的权利和义务、管理期限、违约责任等达成的协议。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：下列事项由业主共同决定：…（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十一条规定：下列事项由业主共同决定：…(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条规定：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业服务收费管理办法》第七条第二款规定：实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。《黑龙江省住宅物业管理条例》第十七条规定：下列事项由业主共同决定：…(九)确定和调整物业服务方式、服务内容、服务标准以及物业服务收费方案;第十八规定：业主大会决定本条例第十七条第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定本条例第十七条规定的其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。鑫正物业公司于本案所主张的对商服的收费标准，在无证据证实经相关业主依法定程序确定并与鑫正物业公司形成服务合同的情况下，鑫正物业公司主张按每平方米2元标准对韩雷的商服房屋进行收费，无事实及法律依据。鑫正物业公司已实际对整个小区提供了物业服务，但鑫正物业公司无证据证实其对韩雷的商服房屋提供了充分的物业服务管理，本院结合鑫正物业公司对诉争小区收费标准及物业服务情况，酌定按每平方米1元标准确定韩雷应付物业费用标准。综上所述，原告鑫正物业公司请求被告韩雷支付2019年11月15日至2020年9月1日期间的物业费即292天的物业费1862.96元符合法律规定，本院予以支持。鑫正物业公司的其他请求本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第七条第五项、第十一条第七项、第十二条第一、第三项、第四十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：被告韩雷于本判决生效之日起十日内给付原告双鸭山市鑫正物业管理有限公司物业费1862.96元；驳回原告双鸭山市鑫正物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告韩雷负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省双鸭山市中级人民法院。审判员  孙凯二〇二一年三月十日书记员  于源