河南省唐河县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1328民初4824号原告：薛献华，男，汉族，1960年12月1日出生，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：陈国顺，河南海涛律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨华磊，河南海涛律师事务所律师。被告：张立军，男，汉族，1962年3月25日出生，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：张可，男，汉族，1990年8月8日出生，住河南省唐河县滨河街道办事处谢庄社区居委会和庄组118号。系张立军之子。委托诉讼代理人：王海勃，河南匡世律师事务所律师。原告薛献华与被告张立军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告薛献华及其委托诉讼代理人陈国顺到庭参加诉讼，被告张立军及其委托诉讼代理人张可、王海勃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。薛献华向本院提出诉讼请求：1.要求被告赔偿房屋增值部分的损失10万元，装修新建部分损失是6万元，后变更请求为，要求被告赔偿房地产交易增值损失224037（240537-16500）并赔偿搬迁费、临时安置费损失15000元；2、诉讼费、鉴定费由被告承担。事实和理由：2006年3月5日原告与被告签订房屋买卖协议，原告以16500元购买被告位于唐河县××镇××村委××三间砖混平房，2020年5月被告以房屋买卖违法为由，起诉确认房屋买卖合同无效，法院判决买卖协议无效，返还房屋。原告购房后于2018年5月新建钢构房屋两间，翻建厨房，新建龙门、院墙，对房屋进行装修等，被告违反诚实信用，故提出上述诉讼请求。薛献华向本院提交证据如下：1.确认2006年其与张立军签订的售房协议无效的生效判决书两份；2.涉案房屋现状照片一组；3.对涉案房屋改建、翻建、装修的证明及项目清单。以证明腾退房屋后所造成的损失。依薛献华的申请，本院委托河南宏基房地产评估测绘公司（以下简称宏基评估公司）对涉案房屋现状造价进行评估，宏基评估公司作出豫宏估字（W2020）1116号鉴定估价报告，报告显示：估价结果分为二种，第一种估价方法“房地产”，评估价值为240537元；第二种估价方法为“房屋、装修、附属物”，评估值为74347元。估价依据是中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》、GB/T50899-2013《房地产估价基本术语标准》。注册房地产估价师为：丁金礼、霍元丁。张立军辩称，对双方所售房协议及房屋现状不持异议。对估价结果认为,估价报告中对“房屋、装修、附属物”的估价，已经考虑到了土地使用权价值和建房的成本，被告同意法庭以该估价报告的“房屋、装修、附属物”评估价值，进行调解，如果以“房地产”评估价值作为本案处理依据，有悖涉案房屋不能正常交易的事实。此鉴定报告不能作为本案纠纷处理的依据，理由如下：1.GB/T50291-2015《房地产估价规范》规定，法律、行政法规不得买卖、租赁、抵押、作为出资或进行其他活动的房地产，或征收不予补偿的房地产，不应作为相应估价目的的估价对象。本案纠纷所涉房屋根本不能够成为估价的对象。2.在该估价报告假定的估价对象系合法建筑，而本案是不准买卖的房屋，其结果不适用本案房屋。3.GB/T50291-2015《房地产估价规范》规定估价工作由两名注册房地产估价师共同进行估价，且应明确其中一人为项目负责人，本估价报告未体现项目负责人一说，报告有不能让人信服的瑕疵。张立军提交了退还房款16500元收据一份。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。有争议的证据是：宏基评估公司作出的鉴定报告是否合法的问题。对此，本院认定如下：张立军认为，报告依据的是GB/T50291-2015《房地产估价规范》，规范中有“法律、行政法规不得买卖、租赁、抵押、作为出资或进行其他活动的房地产，或征收不予补偿的房地产，不应作为相应估价目的的估价对象。”的规定，故宏基评估公司无权进行鉴定。对此，本院认为，规范中规定的“法律、行政法规不得买卖，不应作为相应估价目的的估价对象”的文义解释，应理解为法律、行政法规规定，不得买卖而以买卖为目的的，不应作为估价对象。而本案是买卖无效后利益处理问题，而非以买卖为目的，故涉案房屋能作为估价对象。张立军认为，报告依据的是GB/T50291-2015《房地产估价规范》，规范中有“估价工作由两名注册房地产估价师共同进行估价，且应明确其中一人为项目负责人。”的规定，本案估价报告未体现项目负责人一说，报告有不能让人信服的瑕疵。对此，本院认为，估价报告中确实未明确两名注册估价师中谁是项目负责人，但此项规定所指的对象，应是评估公司，是对估价公司的行业要求，属行业内部管理的规定，明确与否不影响报告的对外效力。综上，张立军对宏基评估公司作出的鉴定报告的不合法性的质证意见，本院不予采信，宏基评估公司对本案作出的鉴定报告，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年3月5日薛献华与张立军签订售房协议，薛献华以16500元购买张立军位于唐河县××镇××村委××三间砖混平房。2018年5月，薛献华对居住的房屋进行改造，新建钢构房屋两间，翻建了厨房，对原有房屋进行装修，新建龙门、院墙等改造工程。2020年5月张立军以薛献华与其签订的售房协议无效提起诉讼，后法院判决确认售房协议无效，并向张立军返还房屋。本院委托宏基评估公司对涉案房屋的现状造价进行评估，估价结果分为二种，第一种估价方法“房地产”，评估价值为240537元；第二种估价方法为“房屋、装修、附属物”，评估值为74347元。本院认为，本案的争议焦点为涉案售房协议被确认无效后的法律后果的评定问题。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确认不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”评估报告中的第二种估价方法评估的“房屋、装修、附属物”价款为74347元，此价款，属民事法律行为无效后行为人因该行为取得的财产，张立军应补偿给薛献华。“有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”属赔偿损失的规定。本案中，双方均有过错，但实难区分过错的大小。本案是因房产买卖所引起的纠纷，房地产业发展很快，普通人都能感触十四年前的价格与现在的价格没有可比性，涉案房屋买卖发生在2006年3月5日，薛献华购买了涉案房产，也就预示丧失了一次购房机会，从损失的结果来看，薛献华的损失比张立军要大一些。再者，腾退房屋会产生搬迁、安置等费用。综合两点，张立军对薛献华负有赔偿相应损失的义务。评估报告中第一种估价方法“房地产”的评估价值为240537元，此款应包括房产和地产两部分。结合本案的实际，考虑到薛献华丧失机会的利益，也考虑到搬迁费费、安置费用等因素，酌定张立军赔偿薛献华估值款240537元中的百分之二十，即48107元。上述两项共计122454元，扣减已付的16500元，差额为105954元，张立军对薛献华负有赔偿义务。案经调解无效。综上所述，薛献华诉讼请求数额中的105954元，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典法》第一百五十七条规定，判决如下：一、张立军于本判决生效后的十日内赔偿薛献华购房损失105954元；二、驳回薛献华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1750元，鉴定费4000元，合计5750元，薛献华负担1150元，张立军负担4600元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审判员  仝之锐二〇二一年三月十二日书记员  方 存