云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2021)云2601民初279号原告：文山鼎高物业服务有限公司，住所地文山市开化街道北桥社区望华路文东苑小区内物业管理用房。法定代表人：李琴，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘俊，男，1987年7月9日生，汉族，住文山（，特别授权）。被告：马俊明，男，1983年10月16日生，回族，住文山市。被告：马连辉，女，1989年2月4日生，回族，住文山市。原告文山鼎高物业服务有限公司（以下简称鼎高物业公司）与被告马俊明、马连辉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月26日公开开庭进行了审理。原告鼎高物业公司的委托诉讼代理人刘俊、被告马俊明到庭参加诉讼，被告马连辉经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鼎高物业公司向本院提出诉讼请求：鼎高物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决马俊明、马连辉给付鼎高物业公司物业费1603元及违约金3510元（自2017年9月1日至2018年9月1日止365天，即1603×3‰×365×2=3510元）合计5113元；2.判决马俊明、马连辉给付鼎高物业公司物业费1603元及违约金1755元（自2018年9月1日至2019年8月31日止365天，即1603×3‰×365=1755元）；3.判决马俊明、马连辉给付物业费1603元（2019年9月1日至2020年8月31日止365天）；4.判决马俊明、马连辉以3206元为本金按3‰日利率支付违约金自起诉之日起至付清物业费之日止；由马俊明、马连辉承担本案诉讼费用。事实和理由：马俊明、马连辉于2015年9月7日与鼎高物业公司订立《物业服务合同书》，由鼎高物业公司就马俊明、马连辉购买的文东苑小区A4-101室提供物业服务，收费标准为小高层每月每平方米0.8元，别墅住宅物业服务费为每月每平方米1元；物业管理服务费按年度收取。后鼎高物业公司对文东苑小区进行物业管理并收取物业费，但马俊明、马连辉拖欠自2017年9月1日至2020年8月31日止年度物业管理费4809元至今。并且，马俊明、马连辉自2017年9月1日至2020年8月31日逾期缴纳物业管理费1095天，根据《物业服务合同书》第六条第1款：不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，补交物业费并从逾期之日起按应缴费总额日3‰的比例承担违约金之约定，除支付物业费外，马俊明、马连辉还应当每天按照应缴总额的日3‰支付违约金至款项付清之日止。2017年9月1日至2020年9月1日马俊明、马连辉支付鼎高物业公司违约金5265元。2017年9月1日至2020年8月31日止鼎高物业公司依旧为马俊明、马连辉提供物业管理服务，现该年度物业管理期满，鼎高物业公司向马俊明、马连辉收取该年度物业管理费，但马俊明、马连辉拒绝支付。马俊明辩称，鼎高物业公司主张支付物业费的时间是从2017年开始，答辩人认为2017年至2018年的物业费已经超过诉讼时效，不应得到支持；鼎高物业公司没有履行好进行物业服务管理的义务，因为在合同中明确约定了接到业主的保修后应当30分钟赶到现场处理，但鼎高物业公司没有在30分钟之内将屋顶漏水的报修处理，并且事后也未处理；答辩人认为违约金过高，如果是业主无故拖欠物业费的确应该交，但千分之三的违约金是过高，答辩人不交物业费是因为这么多年从没有将屋顶漏水的事情处理，所以不应该交违约金；鼎高物业公司未按约定履行屋顶修理，按合同约定应当赔偿答辩人的损失。马连辉未到庭答辩，也未向本院提交书面答辩状。鼎高公司围绕其诉讼请求依法提交以下证据：一、《营业执照及身份信息》，证明鼎高物业公司及马俊明、马连辉的基本情况；二、《物业服务合同》，证明鼎高物业公司向马俊明、马连辉提供物业服务，有权利向马俊明、马连辉要求支付物业费的权利；三、《商品房购销合同》，证明马俊明、马连辉是该房屋的业主；四、照片20张，证明鼎高物业公司平时向文东苑小区的业主提供了卫生清洁、安保、电梯维护、公共区域的绿化、公共区域的设施维护保养等物业服务合同，鼎高物业公司已经履行了物业服务合同的约定义务。经质证，马俊明对鼎高物业公司提供的证据一中的营业执照无法核实其真实性，对马俊明、马连辉的身份证复印件无异议；对第二、三、四组证据均无异议。本院认为，鼎高物业公司提交的证据一、二、三、四客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。马俊明针对其主张，向本院提交如下证据：照片11张，证明马俊明房屋房顶漏水持续多年，但鼎高物业公司一直没有维修，并造成马俊明的经济损失。经质证，鼎高物业公司对马俊明提交的证据的真实性无异议，对证明观点不认可，因为物业管理只是对公共部分的维修管理，业主家里的不属于物业管理的区域，物业公司只能起到帮助协调的作用，并且马俊明家里漏水是属于与楼上业主房屋结构等原因造成的，不属于物业服务管理的维修范畴。本院认为，马俊明提交的证据客观真实，但因物业公司提供物业管理的属于小区内公共设施部分，马俊明提交的证据仅能够证明马俊明房屋内部漏水的情况，与本案无关联性，本院不予采信。马连辉未到庭质证，也未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明本案法律事实如下：2015年9月7日，马俊明（甲方）与鼎高物业公司（乙方）签订《物业服务合同书》，约定：1.鼎高物业公司对文东苑住宅物业实施物业管理服务；2.合同期限自本合同生效之日起至本物业的合法业主委员会成立，并就本物业的物业服务事宜由业主委员会签订新的物业服务合同时止；3.鼎高物业公司履行管理服务的具体内容有房屋共用部分、共用设施设备维护、保养、环境卫生、绿化养护、车辆管理、公共区域安全防范协助工作、消防管理、维修服务、投诉处理、档案管理等作为具体明确的约定；3.物业管理服务费按马俊明其拥有的物业建筑面积足额交纳交纳（含未入住），标准如下：小高层住宅物业服务费：0.8元/月/平方米；别墅住宅物业：1元/月/平方米；垃圾清运费：价格暂定8元/户.月;已购地下车位用户按每个每月30元收取服务费，已购地上车位用户按每个每月20元收取服务费；高层住宅一层住户共用设施设备维护费按每户每月20元收取；高层住宅二层以上住户共用设施设备维护费每户每月30元收取；物业管理服务费、代收代缴费按年度收取；4.违约责任，甲方违反协议，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用，乙方有权要求甲方补交，甲方每日还须向乙方支付起拖欠费用总金额千分之三的违约金；乙方违反本合同第四条（乙方履行管理服务的具体内容）约定，未按约定项目和服务方式提供服务的，甲方可要求乙方限期整顿，逾期未整顿，造成甲方经济损失的，乙方须赔偿甲方的经济损失，合同并就双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，鼎高物业公司按约定为文东苑小区业主进行了物业服务，马俊明、马连辉发系文山市文东苑小区A4幢101室业主，2015年9月7日接房入住，马俊明、马连辉房屋属小高层住宅，建筑面积141.98平方米，2015年9月7接房。因马俊明、马连辉从2017年9月1日至今未交纳物业服务费，鼎高物业公司为此诉至本院。另查明，案涉文东苑小区已成立业主委员会，但至本案辩论终结前，文东苑小区未单独与鼎高物业公司签订物业服务合同。综合双方的诉辩观点，本案的争议焦点是：1.马俊明、马连辉是否应当支付鼎高物业公司物业管理费及违约金；2.鼎高物业公司的部分主张是否超过了诉讼时效。本院认为，物业服务合同纠纷是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施的服务合同产生的权利义务纠纷。本案中，鼎高物业公司与马俊明签订了《物业服务合同书》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同有效，本院予以确认，作为文东苑小区A4栋101号房屋业主马俊明、马连辉应当受该合同约束。鼎高物业公司作为物业服务企业，向马俊明、马连辉提供了物业服务，马俊明、马连辉也接受了鼎高物业公司的物业管理服务至今。鼎高物业公司主张马俊明、马连辉应按照合同约定支付文东苑小区A4幢101室房屋自2017年9月1日至2020年8月31日的物业管理费4809元（141.98㎡×0.8元/㎡/月）+电梯维护费20元/月）×36个月），有事实和法律依据，本院予支持。鼎高物业公司主张马俊明、马连辉按照日利率3‰支付逾期交纳物业服务费的违约金至付清物业服务费之日止的诉请，因双方签订的《物业服务合同书》中约定“物业管理服务、代收代缴费按年收取及马俊明违反协议，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用，鼎高物业公司有权要求马俊明补交，马俊明每日还须向鼎高物业公司支付起拖欠费用总金额千分之三的违约金”，马俊明、马连辉未交纳2017年9月1日起至2020年8月31日止的物业费，马俊明、马连辉的行为已构成违约，应当按照合同约定及《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，承担违约责任，《物业服务合同书》对违约金约定的计算方式明显过高，不符合法律规定，根据《中华人民共和国民法典》第六百四十六条“法律对其他有偿合同有规定的，依法其规定；没有规定的，参照适用买卖合同的有关规定”的规定，和参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者改违约金的计算方式，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基数，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约进行发生时中国人民银行间同业拆解中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30-50计算逾期付款损失”的规定，因马俊明、马连辉的违约行为发生2017年9月1日至2020年8月31日，故违约金应当分段计算，即2019年8月19日之前的违约金按照中国人民银行同期同类贷款基准利率为基数，参照逾期罚息利率标准计算，2019年8月20日之后的违约金按照一年期贷款市场报价利率（LPR）3.85%加计30%计算，即按照年利率5%[3.85%+（3.85%×30%）]计算。违约金的计算方式为：2017年的违约金从2018年9月1日起以每年应交纳的物业费为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率为基数计算至物业费付清之日止，2018年的违约金从2019年9月1日起以每年应交纳的物业费为基数按照年利率5%计算至物业费付清之日止，2019年的违约金从2020年9月1日起以每年应交纳的物业费为基数按照年利率5%计算至物业费付清之日止。关于马俊明主张，现鼎高物业公司主张的2017年至2018年的物业费已超过诉讼的主张。因物业服务合同属于继续性合同，鼎高物业公司提供的是持续性、不间断的服务，马俊明、马连辉作为业主依约按年交纳物业费，属于分期履行整体债务行为，根据双方签订《物业服务合同书》，双方的委托期限自本合同生效之日起至本物业的合法业主委员会成立，并就本物业的物业服务事宜由业主委员会签订新的物业服务合同时止，诉讼时效应为合同约定最后一期物业费履行期限届满之日起计算，而文东苑小区虽成立了业主委员会，但业主委员会至今未签订新的物业服务合同，且至今鼎高物业公司仍为文东苑小区提供物业服务，据此考量，鼎高物业公司主张权利并未超过诉讼时效，马俊明的该抗辩理由本院不予采纳。马连辉经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃应诉、答辩、举证、质证等权利。综上所述，鼎高物业公司的诉请部分有事实和法律依据，本院予以部分支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第五百零九条第一款、第五百一十一条第（四）款、第五百七十七条、第五百七十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、马俊明、马连辉于本判决生效之日起五日内支付文山鼎高物业服务有限公司自2017年9月1日至2020年8月31日的物业管理费4809元；二、马俊明、马连辉于本判决生效之日起五日内支付文山鼎高物业服务有限公司逾期交纳物业服务管理费违约金（违约金的计算方式为：2017年的违约金从2018年9月1日起以每年应交纳的物业费为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率为基数计算至物业费付清之日止，2018年的违约金从2019年9月1日起以每年应交纳的物业费为基数按照年利率5%计算至物业费付清之日止，2019年的违约金从2020年9月1日起以每年应交纳的物业费为基数按照年利率5%计算至物业费付清之日止）；三、驳回文山鼎高物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由马俊明、马连辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  马彦红二〇二一年三月二十五日书记员  盘诗晨