成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初17481号 原告：杨某1，男，汉族，2010年10月23日出生，住四川省成都市锦江区。 法定代理人：杨某2，男，汉族，1966年12月7日出生，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：王家东，四川品森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张伟，四川品森律师事务所律师。 被告：四川震川企业管理咨询有限公司，住所地成都市郫县。 法定代表人：王洲文。 委托诉讼代理人：赵子戈，北京东卫（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苟银亮，北京东卫（成都）律师事务所律师。 原告杨某1与被告四川震川企业管理咨询有限公司（以下简称震川公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年1月15日公开开庭进行了审理。原告杨某1的法定代理人杨某2、委托诉讼代理人王家东、张伟到庭参加了诉讼，被告震川公司的委托诉讼代理人赵子戈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨某1向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令解除原告与被告于2019年1月20日签订的《商品房租赁合同》；2．请求依法判令被告将位于成都市成华区××路××号××层××号的房屋腾退并交付原告；3．请求依法判令被告向原告支付从2020年8月1日起至实际腾退交付房屋之日止按每月7601.4元的标准向原告支付租金；（租金暂计算至2020年9月30日为15202.8元）；4．请求依法判令被告向原告支付2019年2月1日至2019年7月31日免租期间折算后的租金36486.72元；5．请求依法判令被告向原告支付尚欠的物业费3469.62元；6．请求依法判令被告向原告按每季度租金总额22804.2元为基数，按每日1‰的标准向原告支付违约金直至租金实际付清之日止（违约金暂计算至2020年10月13日为5815元）；7．请求依法判令被告向原告支付律师费4000元。诉讼过程中，原告杨某1将第五项诉讼请求中物业费变更为4391.92元。事实和理由：2019年1月20日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于成都市成华区××路××号××层××号的房屋出租给被告，房屋建筑面积84.46平方米，租赁期限自2019年2月1日起至2024年1月31日止，被告应提前半年向原告支付下一季度租金，起始年租金为90／㎡／月。租赁期限内租金每两年递增10%。合同通用条款第十一条第二款约定，被告不按时支付租金，除补足应交租金外，每逾期一天按每季度租金总额的1‰支付违约金给原告，被告逾期15日仍未足额支付租金，则视为被告违约，原告有权解除合同，要求被告无条件退场。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付房屋，但被告未按合同的约定时间向原告支付租金，也未按合同约定缴纳物业费等费用，也未在免租期内至今未按合同约定对房屋进行装修。经原告多次催要，被告仍不予理会，构成违约。原告遂诉至法院。 被告震川公司辩称，针对第一项诉讼请求，被告认为商品房租赁合同已解除，解除时间为原告收到被告发函的日期；针对第二项诉讼请求，该房屋一直处于空置状态，原告可凭自己身份证前往物管中心领取该房屋的钥匙，被告不存在腾退义务；针对第三项诉讼请求，租赁合同解除后被告不应承担继续支付租金的义务；针对第四项诉讼请求，该请求无事实和法律依据，免租期为原被告在合同中约定的内容，合同解除前，双方都应当受该合同的约束，故被告不应当支付免租期间的租金；针对第五项诉讼请求，合同解除后的物管费以及相应的违约金应当由原告自行承担；针对第六项诉讼请求，该违约金标准过高，请求人民法院予以调减；针对第七项诉讼请求，被告认为律师费不应当由被告支付，即便是双方合同的约定，这一条款加重了被告的责任，故被告不应当支付该笔费用；针对第八项诉讼请求，本案不存在保全费和公告费。 经审理查明，2019年1月20日，杨某1（出租人、甲方）与震川公司（承租人、乙方）签订了一份《商品房租赁合同》，约定甲方将位于四川省成都市成华区××路××号【华润·二十四城】柒公馆地下商业-1号2718号地房屋出租给乙方，房屋减租面积共计84.46平方米；第一部分专用条款：第二条租赁用途约定：经营范围为休闲娱乐，培训教育，儿童食品，百货贸易，餐饮等法律允许经营业态；第三条约定乙方应提前半年支付甲方下一季度租金；第六条计租日约定：6.1自2019年8月1日开始计算租金；6.2免租期为自2019年2月1日到2019年7月31日；第七条租赁期限约定：7.1租赁期限为自2019年2月1日到2024年1月31日止，共5个租赁年度；7.2起始租金为：90／㎡／月，租赁期限内最近每两年递增10%；7.3甲方已于2019年1月6日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》时提前一次性收取完自2019年8月1日至2020年7月31日的租金91216.8元；此后，每三个月为一个租金支付季度（遇法定节假日则顺延至法定节假日届满之次日）；第九条补充条款约定：在租赁期内，物业费、水电费、能源费及其他因乙方使用租赁物而产生的费用的收费标准及收费方式等均以乙方与本项目物业服务公司签订的《物业服务协议》为准；甲方或本项目物业公司有权根据政府或本项目物业管理规定对相关费用作出合理调整。第二部分通用条款：第十条租赁物的返还，10.1乙方应保持租赁物及物内所有机械设备、消防系统、消防报警器及电器设备等均处于维护良好和正常磨损状态，并于租赁期限届满、或甲乙双方协商一致解除、或因一方违约导致合同解除之日起3日内将租赁物恢复至甲方移交时的状态后返还甲方并结清各项费用（含租金、物业费、水费、空调费及其他费用等）、交还该租赁物钥匙及移交各项文件资料等交还手续，甲乙双方签署租赁物交还凭据后，乙方交还该租赁物的义务完成；10.2办理交还手续前，乙方应自费将该租赁物内所有属于乙方的可移动物品搬离该租赁物；第十一条违约责任，11.1除本合同另有约定外，任何一方擅自终止本合同皆视为违约，违约方应向对方支付三个月租金作为违约金，且守约方有权解除本合同；11.2……乙方不按时支付租金，除补足应缴租金外，每逾期一天按每季度租金总额的1‰支付违约金给甲方。逾期15日仍未足额支付租金及违约金，则视为乙方违约，甲方有权解除本合同，要求乙方无条件退场，若给甲方造成损失的，甲方有权向乙方追偿。11.3除本合同另有约定外，符合下列任何一种情形的，甲方有权解除合同，要求乙方无条件退场，若给甲方造成其他损失的，甲方有权向乙方追偿。11.3.1乙方未按时缴纳物业费、水电费等费用，经甲方或本项目物业公司催告后仍未缴纳的；……11.4本合同项下，因乙方原因导致本合同解除的，乙方所缴纳的租金，甲方全部不予退还。第十四条通知：14.1任何与本合同有关的由本合同双方当事人发出的任何文件、通知及其他通讯往来，必须采取中文书面形式，并送达至合同协议书约定的地址或双方书面通知的其他地址。合同协议书中甲方和乙方的地址、电话、传真、电子邮件等为双方确定的、有法律效力的地址、电话、传真、电子邮件等联系方式。一方若指定其他联系方式或联系方式变更的，须及时以书面形式通知另一方。怠于通知的一方应当承担对其不利的法律后果。14.2电子邮件、任何文件、通知或其他通讯往来，如以邮寄方式，在寄出后第4日将视作已送达，邮政局的邮件发送记录为有效证明……；15.1……败诉方应承担胜诉所有因诉讼案件而支出的费用，包括但不限于诉讼费用、保全费用、公证费用和合理的律师费用等。 合同签订后，杨某1按照合同约定向震川公司交付了房屋。 2020年3月1日，震川公司以快递方式向杨某1送达《关于解除＜商品房租赁合同>的告知函》。说明：由于目前【华润·二十四城】柒公馆地下商业部分运行情况较为不良，受到我国宏观经济大环境的影响以及电商冲击导致的实体店经营困难的状态仍在持续中，虽我公司竭尽全力努力招商，但大部分商铺仍一直处于空置状态，甚至在已出租的商铺中出现“租金倒挂”的现象。并自2020年1月以来，因为新型冠状病毒导致肺炎疫情出现，全国各地均出现封锁运输、取消各类活动、限制员工返岗等情形。我公司必须遵守国家和政府的防疫要求，而【华润·二十四城】柒公馆地下商业部分目前出现已经商户陆续退租、未出租的房屋也很难再出租的情况，我司已经陷入经营困难的处境。故在此情况下，如再由我公司对未出租的商铺进行兜底，并对已出租的商铺继续进行补差，有违公平原则且可能直接导致我公司破产，您也将面临无法正常获得投资收益的风险。基于以上原因，为了防止损失的扩大，我公司现决定解除与您签订的《商品房租赁合同》，清您在收到本函件后5个工作日内与我司工作人员联系，就我公司将房屋交还您的相关事项进行协商处理。若未联系，我公司将房屋恢复至您将房屋交付至我公司的状态，并将房屋钥匙通过邮寄方式交还于您。 2020年3月6日，杨某1向震川公司邮寄《关于不同意解除＜商品房租赁合同>的回复函》。 庭审中，原告杨某1明确折后租金的计算方式为合同约定租赁期为5年，但原告起诉时被告仅承租1年，合同约定5年承租期所对应的装修免租期为6个月，故剩余4年所对应的免租期为五分之四乘以六。物业费的起算时间是2020年5月至2020年12月，共计4391.92元，杨某1已经垫付。违约金的具体计算方式为以22804.2元为基数，从2020年2月1日起算至实际付清之日止。 诉讼过程中，被告震川公司表示案涉房屋现处于空置状态，没有办理房屋交房手续，钥匙全部已经交至物业中心处，其工作人员逐一打电话通知过，没有通过邮寄方式向杨某1返还。原告杨某1称未收到任何形式的通知，已于2021年1月18日收回了案涉房屋。 上述事实有经庭审举证下列证据证实：原、被告身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》《不动产权证书》《商品房租赁合同》《催收函》《催费通知单》《收款收据》《发票》《委托代理合同》、案件受理费付款凭证及发票、解除商品房合同的《函件》、快递底单、送达证明以及当事人陈述等。 本院认为，《房屋出租合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，震川公司订立《商品房租赁合同》目的是获得租赁房屋的使用、收益权能，杨某1已将案涉房屋交付震川公司使用。结合案涉房屋的租赁期限、租赁用途等因素，新冠疫情并未导致本合同目的不能实现，因此，震川公司发出解除合同告知函的行为并不会导致合同解除。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《商品房租赁合同》第11.2约定有乙方不按时支付租金，除补足应缴租金外，每逾期一天按每季度租金总额的1‰支付违约金给甲方。逾期15日仍未足额支付租金及违约金，则视为乙方违约，甲方有权解除本合同，要求乙方无条件退场，若给甲方造成损失的，甲方有权向乙方追偿。因震川公司自2020年8月1日起至今未付租金，合同约定的解除合同条件已成就，杨某1有解除合同的权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。案涉合同自起诉状副本送达震川公司之日即2021年1月7日解除。 关于租金。震川公司自2020年8月1日起一直未付租金，合同解除后，震川公司应当支付从2020年8月1日起至合同解除之日即2021年1月7日之日止的租金。经计算，震川公司应支付的租金为39780.66元（计算方式：84.46㎡×90元／㎡／月×5月＋84.46㎡×90元／㎡／月÷30天×7天）。杨某1超出此部分租金请求，本院不予支持。 关于腾退并交还房屋。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。案涉合同解除后，震川公司应当及时腾退并交还房屋。但根据杨某1的陈述，已经于2021年1月18日收回了房屋，取得案涉房屋的控制权，该项诉请已。 关于免租期间折算后的租金。因《商品房租赁合同》明确约定了免租时间段为2019年2月1日至2019年7月31日，杨某1要求扣除未履行租期内的免租期与该项约定不符，本院不予支持。 关于物业费。《商品房租赁合同》虽约定由震川公司与物业服务公司签订的《物业服务协议》为准，上述费用的收款主体并非杨某1，但杨某1已经代震川公司缴付前述费用计4391.92元。对于该项诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金。根据《商品房租赁合同》约定，违约金按照每季度租金金额22,804.2元为基数，按每日1‰的标准向守约方支付，换言之，每日违约金约为22.80元。庭审中，被告提出调整违约金标准，本院认为原告主张的违约金过高，故根据合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益，酌情认定违约金标准为每日16.78元，从2021年1月8日起算至实际付清之日止。 关于律师费。根据双方签订的合同15.1条约定，败诉方应承担胜诉所有因诉讼案件而支出的费用，包括但不限于诉讼费用、保全费用、公证费用和合理的律师费用等。因杨某1举出的律师费发票及委托代理合同能够相互印证，证明杨某1确因本次诉讼产生了律师费，故本院对于杨某1该项诉讼请求，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告杨某1与被告四川震川企业管理咨询公司于2019年1月20日签订的《商品房租赁合同》于2021年1月7日解除； 二、被告四川震川企业管理咨询公司于本判决生效之日起十五日内将位于成都市成华区××路××号××层××号的房屋腾退并交付原告杨某1； 三、被告四川震川企业管理咨询公司于本判决生效之日起十日内向原告杨某1支付租金39780.66元； 四、被告四川震川企业管理咨询公司于本判决生效之日起十日内向原告杨某1支付物业费4391.92元； 五、被告四川震川企业管理咨询公司于本判决生效之日起十日内向原告杨某1支付违约金，该违约金按照每日16.78元的标准，从2021年1月8日起计算至实际付清之日止； 六、被告四川震川企业管理咨询公司于本判决生效之日起十日内向原告杨某1支付律师费4000元； 七、驳回原告杨某1的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,908元，减半收取954元，由被告四川震川企业管理咨询公司承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  朱书 二〇二一年三月十六日 书记员  罗楠