宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民事判决书（2021）宁03民终207号上诉人（原审原告）：黄某1，住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：黄某2，系黄某1父亲，住宁夏回族自治区吴忠市。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：宁夏金海置业有限公司。法定代表人：施某。委托诉讼代理人：李某，大学文化，住宁夏回族自治区银川市贺兰县。特别授权代理。委托诉讼代理人：罗某，大学文化，住宁夏回族自治区银川市贺兰县。特别授权代理。上诉人黄某1因与被上诉人宁夏金海置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2020）宁0302民初2240号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人黄某1及其委托诉讼代理人黄某2，被上诉人宁夏金海置业有限公司的委托诉讼代理人李某、罗某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黄某1上诉请求：1.依法撤销宁夏吴忠市利通区人民法院作出的（2020）宁0302民初2240号民事判决书，发回重审或依法改判。2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院以涉案房屋未办理房屋产权登记证书为由驳回上诉人诉讼请求没有法律依据。不管是上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》，还是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，都只约定了房屋面积出现误差的处理方式，并没有约定房屋买受人主张面积误差必须以办理房屋产权登记证书并转移到买受人名下为前提条件。原审法院枉顾双方之间的有效合同，仅凭自己的认知，凭空制造出一个既没有合同约定，相关法律、法规也没有的规定作为判决依据，该判决明显错误。二、原审法院以涉案房屋未办理房屋产权登记证书的判决理由不能成立。第一、根据双方签订的《商品房买卖合同》以及最高院的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适应法律若干问题的解释》，当房屋误差面积超过绝对值3%时，买受人主张双倍赔偿属于债权而非物权，原审法院适用法律错误。第二、根据《物权法》的规定，国家对不动产实行统一登记制度，一经不动产机构登记，就表明该房屋所有权发生转移，上诉人从吴忠市不动产登记中心调取的《吴忠市不动产登记信息查询结果证明》明确上诉人所购买的利通区文化街东侧滨河大道南侧恒大名都小区恒大剧场市商业楼119铺已经登记在上诉人名下，本案涉案房屋只是没有办理分户房屋产权证书，是否办理分户产权登记证书并不影响涉案房屋所有权已实际转移的事实，而且上诉人购买的房屋不能办理分户手续是被上诉人单方面原因所致，该原因不能作为上诉人不能按照法律规定主张自己合法权益的理由。原审法院判决驳回上诉人诉讼请求的理由不成立。三、上诉人的主张符合法律规定，应当得到支持。不论是双方签订的《商品房买卖合同》还是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》，都对房屋面积误差绝对值超出3%以上如何处理作了明确约定，而上诉人从吴忠市不动产登记事务中心调取的《吴忠市不动产登记信息查询结果证明》，以及宁（2020）利通区不动产权第W0005406号不动产证书均明确上诉人购买的利通区文化街东侧滨河大道南侧恒大名都小区恒大剧场市商业楼119铺的房产面积为50.04平米，而不是合同中约定的72.58平米，相差的22.54平米明显超过合同及《解释》约定的3%的面积误差绝对值。所以，上诉人的诉讼请求不仅有合同约定，而且符合国家法律规定，法庭应当予以支持。被上诉人宁夏金海置业有限公司答辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求及理由，维持原判。1.关于办理不动产登记证，我公司作为涉案房屋的开发销售单位，应根据涉案房屋签订的商品房买卖合同约定的时限为上诉人办理房屋产权登记证，但办理产权登记证单位为吴忠市不动产登记中心，我公司按照房地产行业相关的政策、法规等完成了全部的开发建设手续，并同上诉人一并到吴忠市不动产登记中心协助办理涉案房屋的不动产登记证，均被该中心拒绝，并且无任何书面回复不办理的理由及原因。我方愿意为上诉人办理涉案房屋的产权登记证。2.关于面积差的约定。根据涉案房屋商品房买卖合同第五条及补充协议约定，建筑面积应以产权登记面积为准，面积误差的确认也应是产权登记面积和合同约定面积的差额。上诉人未能提供登记在其名下的涉案房屋的产权登记证，因此无法确认涉案房屋的最终建筑面积，因此也就不能确认涉案房屋是否存在面积差。3.关于重新签订合同。房屋为特殊商品，商品房买卖合同是由我方将涉案房屋备案于吴忠市不动产登记中心后，由该中心确认信息，我方方可与上诉人签订商品房买卖合同。该合同不能随意撤销修改，因此上诉人所述的不动产登记中心要求我方与上诉人重新签订涉案房屋的商品房买卖合同不具备可操作性。一审黄某1向一审法院起诉请求：1.依法判令被告履行《商品房买卖合同》；2.依法判令被告返还房价款13310元，并双倍返还房价款248954元，共计262264元；3.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2016年8月5日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的吴忠恒大名都商业及恒大剧场119号房屋，建筑面积72.58平方米，套内建筑面积47.46平方米、分摊建筑面积25.12平方米；每平方米单价6113.03元，总金额443684元，买受人于2016年7月31日前支付首付款223684元，余款220000元于2016年7月31日前办理银行按揭贷款；根据当事人选择的计价方式，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；出卖人在2017年5月15日前将该商品房验收合格并符合本合同约定商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该合同附件五合同补充协议第二条约定：面积误差比绝对值超过3%（不含本数）时，买受人不退房。产权登记面积大于合同约定计价面积时，面积误差比3%以内（含本数）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；产权登记面积小于合同约定计价面积时，面积误差比在3%以内（含本数）部分的房价款由出卖人返还买受人，超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第十二条约定：双方同意以2017年5月5日之次日为办理产权登记期限的起算日，被告应当在该日之次日起540个工作日内，向产权登记机关为原告办妥产权登记；如果被告未能在约定时间内办妥该商品房的房屋所有权证，被告每年按已付房款的0.1%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约支付了房款，被告为原告开具443684元的增值税发票并将房屋交付原告。2020年5月29日，原告向吴忠市不动产登记事务中心进行查询并出具《吴忠市不动产登记信息查询结果证明》，载明原告购买的案涉房屋状况有两栏，第一栏的建筑面积为50.04㎡，第二栏建筑面积为72.58平方米。2020年7月10日，吴忠市自然资源局发出宁（2020）利通区不动产权第W0005406号《中华人民共和国不动产权证书》：权利人宁夏金海置业有限公司，共有情况为单独所有，坐落吴忠市利通区文化街东侧滨河大道南侧恒大名都小区恒大剧场及商业楼119铺，房屋建筑面积50.04㎡，权利其他状况中载明专有建筑面积47.46㎡，分摊建筑面积2.58㎡。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，依法受法律保护。合同当事人应当严格按照合同约定全面履行各自义务。原告要求被告按照合同约定返还面积误差比3%以内价款13310元和双倍返还房屋面积差额超过3%部分房款248954元，被告辩称涉案房屋未办理不动产登记证书，合同约定存在面积误差应以计价面积与产权登记面积来计算，原告应在办理完毕吴忠市不动产登记证书之后方主张合同权利。审理查明，原、被告签订《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理中约定“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”。原告提交的《中华人民共和国不动产权证书》上载明的权利人为宁夏金海置业有限公司，并非原告黄某1，而涉案房屋并未办理房屋产权登记证书，产权登记面积不明。故对原告的诉讼请求，不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告黄某1诉讼请求。案件受理费5234元，由原告黄某1负担。本院二审期间，上诉人黄某1提交吴忠恒大名都影城商业一层户型图宣传彩页一张，证明开发商承认涉案房屋的建筑面积是50.04平米。被上诉人宁夏金海置业有限公司未提交新的证据。本院组织双方当事人进行了质证。因被上诉人对该份证据的证明目的不予认可，且该份证据并不能直接证实涉案房屋的面积，故本院对该份证据的证明目的不予确认。二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致，有双方当事人一、二审提交并经质证确认的证据及一、二审庭审陈述在卷证实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。本案一、二审查明的事实是上诉人黄某1与被上诉人宁夏金海置业有限公司于2016年8月5日签订了《商品房买卖合同》；合同约定上诉人黄某1购买被上诉人宁夏金海置业有限公司开发建设的吴忠恒大名都商业及恒大剧场119号房屋；合同约定了房屋建筑面积、套内建筑面积、分摊建筑面积、单价、总金额、首付款及余款支付的时间及数额、面积的确认及差异处理、商品房交付时间、办理权属登记等内容。合同签订后，上诉人黄某1依约支付了房款，被上诉人交付了房屋。2020年7月10日，吴忠市自然资源局发出宁（2020）利通区不动产权第W0005406号《中华人民共和国不动产权证书》，该证书中的权利人为宁夏金海置业有限公司；共有情况为单独所有；证书载明坐落吴忠市利通区文化街东侧滨河大道南侧恒大名都小区恒大剧场及商业楼119铺，房屋建筑面积50.04㎡，专有建筑面积47.46㎡，分摊建筑面积2.58平方米。上述事实反映了上诉人与被上诉人之间房屋买卖的法律事实。依据查明的事实和法律规定，应确认双方签订的《商品房买卖合同》为有效合同，双方应依法全面履行合同约定义务。现双方因交付的涉案房屋面积发生争议，而双方签订的《商品房买卖合同》第五条明确约定“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”，也即本案涉案房屋面积应以产权登记面积为准。上诉人黄某1虽然提交了《房屋分户面积明细表》证据材料，但证据材料中面积并不能当然确认为是产权登记证书权利人记载为黄某1的“产权登记面积”，产权登记是房管部门的专属权，在房管部门未确认涉案房屋产权登记证书权利人记载为黄某1的“产权登记面积”的情况下，法院无权直接确认该面积。一审法院依据查明的事实以及法律规定，依据合同约定，依法作出判决宁夏金海置业有限公司为黄某1办理涉案房屋的产权登记手续，并告知黄某1可在办理房屋产权证书确定产权登记面积后向宁夏金海置业有限公司另行主张合同权利，并无不当。综上，上诉人黄某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5234元，由上诉人黄某1负担。本判决为终审判决。审判长 韩 芬审判员 艾进春审判员 侯士俊二〇二一年三月二十二日书记员 马少花附：本案引用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。