贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初14698号原告：贵州省某某供销商厦，住所地贵州省凯里市韶山北路11号。法定代表人：杨某国，系该供销商厦总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：徐忠雁，贵州贵信律师事务所专职律师。被告：林某珍，女，1967年5月1日出生，汉族，浙江省文成县人，身份证住址浙江省文成县，现住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：周重荣，贵州宏强律师事务所专职律师。原告贵州省某某供销商厦（以下简称“供销商厦”）诉被告林某珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案受理。因本案与（2019）黔2601民初2411号民事诉讼案件的有直接关系，且林某珍就上述案件向贵州省高级人民法院提出再审申请，故本院依法中止本案的审理，本院于2021年3月8日恢复本案诉讼，并进行公开开庭审理。原告供销商厦的委托诉讼代理人徐忠雁、被告林某珍的委托诉讼代理人周重荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告供销商厦向本院提出诉讼请求：1、判令被告林某珍支付2017年8月1日至2018年7月31日期间欠付的房屋租金190万元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年4月30日，供销商厦将自己位于凯里市XX房屋整体租赁权向社会招标经营，林某珍中标取得承租权，签署了《房屋出租成交确认书》。因先期出租的一些门面未能按时收回等原因，至2015年8月1日，双方才正式签订《房屋门面租赁合同》，该合同对租赁范围、租期、租金及交纳方式、违约责任及其他权利义务进行了具体约定。由于中标的房屋有部分系之前已分别出租，但期限未到，暂不能收回门面，故双方同日又签订《补充协议》，约定2015年8月1日至2017年9月30日期间的年租金为338万元。合同履行过程中，林某珍未能足额支付租金，供销商厦多次催缴未果。林某珍因其经营非常困难，多次申请要求降低租金标准，经多次沟通，双方于2017年8月1日达成《关于凯里市租金的谅解备忘录》（以下简称：备忘录），同意将2017年8月1日至2018年7月31日作为一个周期，在该周期内，暂时将年度租金标准490万元调整按照300万元执行。同时明确，如周期内或周期后市场行情好转，承租方应按原租赁合同补交尚欠部分租金。之后，林某珍分数次支付300万元租金，欠交190万元暂未支付。《备忘录》约定周期之后，双方租赁合同继续履行至今，供销商厦认为，经济形势已逐渐转好，市场总体而言已比之前更为繁荣，按照《备忘录》中的约定，承租方应按原租赁合同补交尚欠部分的租金。因林某珍不同意补交，供销商厦为维护自身合法权益，特起诉至法院，并提出前述诉讼请求。原告供销商厦为证明其诉请理由的成立，向本院提交如下证据：1、原告营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、法定代表人身份证明原件，拟证明原告工商登记信息及诉讼主体适格。2、《房屋门面租赁合同》复印件，拟证明2015年8月1日，原、被告签订房屋门面租赁合同的事实，合同约定租赁范围、租赁期限、租金递增、违约责任等相关权利义务的事实。3、《补充协议》复印件，拟证明2015年8月1日，原、被告就有关装修期内的租金进行相应调整签订补充协议的事实。4、《备忘录》复印件，拟证明2017年8月1日，双方签订备忘录，协商一致将2017年8月1日至2018年7月31日年度的租金暂时调整为300万元的事实；同时约定在以上周期内或周期后遇市场行情好转，承租方应当逐年补交剩余租金尾款的事实。被告林某珍辩称：1、本案未达到《备忘录》约定市场行情好转，有盈利的条件，应驳回供销商厦的诉请。首先，本案《备忘录》约定必须是市场行情好，被告有盈利，原告才有权追缴所欠款项，因周边商场陆续开业，电商、微商兴起，导致实体商铺受到严重影响，该商场至今仍有许多门面都未出租，林某珍有充分证据证明市场行情恶化，也没有盈利，供销商厦追索尾款条件未成就，林某珍可依据《备忘录》第二、三条约定拒绝付款。其次，案涉商铺经司法评估年收益222.9万元，充分说明了若交300万元，林某珍是亏损的，若再以490万元交，亏损巨大，应驳回供销商厦的诉请。2、供销商厦多项违约，林某珍可依法行使先履行抗辩权，拒付后续不合理的租金。供销商厦至今无法交付4000㎡门面给林某珍，3357.89㎡面积租金不值490万元，林某珍可依法主张先履行抗辩权，即供销商厦未交付公告面积，林某珍可拒绝履行足额交付租金义务。综上，供销商厦应承担未能举证的不利后果，请求驳回其诉请。被告为证明其辩解理由的成立，向本院提交如下证据：1、身份证复印件，拟证明被告基本信息及诉讼主体资格。2、凯里供销商厦发布的《公告》复印件，拟证明原告公告招租的面积4000㎡，与实际面积不相符的事实，导致被告签订不公平的合同。3、《房屋门面租赁合同》、《补充协议》复印件，拟证明招租确认，延迟16个月后才签订合同，丧失最佳商铺出租与招租时间的事实，被告中标后，因原告未能依约按时交房，被告被迫与其签订《补充协议》。4、《备忘录》复印件，拟证明双方约定如周期内或者周期后行情好转，被告有盈利这两个条件才逐年补交，否则，原告放弃追缴权。5、《关于撤销供销商厦与李刚签订门面租赁合同的决定》（凯供发[2013]39号）复印件、《关于撤销李刚签订门面租赁合同的决定》（凯商厦发[2014]1号）文件复印件，拟证明李刚与原告没有如期解除合同，李刚逾期交付房屋和原告逾期交付房屋的事实。6、租赁房产室内面积测绘报告复印件，拟证明经鉴定机构鉴定，本案租赁房屋的总室内面积为3357.89㎡，与招标面积不符，少了624.11㎡的事实。7、房地产评估报告复印件，拟证明涉案租赁房屋因诸多因素，即情势变更，先行租赁净收益仅为222.9万元，与租金490万元相差巨大，该报告系司法委托评估，3357.89㎡是根据测绘面积报告计算。8、一楼门面租赁合同（大门左边、右边各一份）、二楼门面租赁合同、三楼门面租赁合同、四楼门面租赁合同、六楼门面租赁合同复印件，拟证明一楼左边门面年租金138万元（2017年3月1日至2025年7月31日），一楼右边门面年租金38万元（2015年8月6日至2025年8月5日）；二楼门面年租金20万元（2016年3月3日至2025年7月31日）；三楼门面年租金19.8万元（2018年8月1日至2021年7月31日）；四楼门面年租金20万元（2019年3月8日至2025年7月29日）；六楼门面年租金7.5万元（2020年9月8日至2025年7月30日）；年租金总计243.3万元。9、2楼、3楼、5楼、6楼图片彩印件及录像影印件，拟证明2、3、5楼后面均有闲置门面未出租，6楼也闲置门面一段时间亦未出租，共计有门面1300多㎡未出租，该栋大楼近一半门面处于闲置状态，周末客源少，与被告没有盈利的情况相符合，根据谅解备忘录不应当补交后面的款项。本院经审理认定事实如下：2014年4月23日，供销商厦在黔东南日报刊登《公告》，主要内容为：“XX供销商厦大厦位于韶山北路11号，该大楼1-6层（面积4000㎡）整体对外招租……竞标时间4月30日。”2014年4月30日，林某珍成为上述房屋的竞标人，并与供销商厦签订《房屋出租成交确认书》，主要内容有：林某珍竞得该前楼（1-6层）和后楼（1-4层）房屋的使用权（不含大楼内两边楼梯通道和后楼4楼顶上空地及简易建筑，银行门面）。2015年8月1日，供销商厦作为甲方，林某珍作为乙方，双方签订《房屋门面租赁合同》，合同主要内容为：1、经公开招租，乙方取得大厦前楼1-6层和后楼1-4层房屋（不含建筑面积内两边楼梯通道和后四楼顶上空地及简易房屋及银行门面、靠大地广场前巷道门面及大楼后面巷道门面）的承租权。2、租赁期限为10年，即从2015年8月1日至2025年7月30日止。3、租赁费按年交纳，第一、二、三年度每年度租金490万元。第一年度租金于2015年8月1日前付清，第二年至第十年每年度的租金必须在上一年度的6月30日前交清下一年度租金，先交租金后使用。同日，供销商厦与林某珍签订《补充协议》，协议主要内容为：1、甲方在招投标过程中，因XX供销社（凯供发〔2013〕39号）下文撤销供销商厦跟李刚签订的合同未能实现，而乙方在中标后也未能按照标书的约定与甲方签订合同。经双方共同协商，双方在不再追究一切违约责任的基础上，就乙方租赁供销商厦大楼一事，按招标文件的规定作出变动。2、租赁期限为10年，即从2015年8月1日至2025年7月30日止。3、因大楼门面租赁期参差不齐，甲方不能将全部门面交给乙方经营，经2015年7月8日职代会研究同意，甲方给乙方十个月装修期。2017年8月1日，供销商厦作为出租人，林某珍作为承租人签订《备忘录》，主要内容为：1、XX供销商厦把大楼1—6楼采取公开招租竞标方式，林某珍以490万元中标承租。在签订租赁合同时，遇到国内外市场经济疲软，租赁行情停滞，甚至下滑，致使大楼现在尚有三、四两层未有收入，林某珍多次提出减少租金的申请。经商厦召开职工会议以投票方式确定300万/年为租金额度，与林某珍友好协商，达成谅解，为便于双方共同履行，形成此备忘录。2、在当前市场经济继续疲软的情况下，以2017年8月1日至2018年7月31日为周期，按300万元租金一次性交纳，先交后用。3、在以上周期内或周期后遇市场行情好转，承租方有盈利的情况下，逐年补交，周期内所欠合同行情租金尾数款、具体数额，双方协调确定。4、在以上周期内或合同约定期内仍不遇行情好转，出租方不再追缴承租方在谅解周期内所欠的合同约定租金尾数款。嗣后，林某珍分多次交纳2017年8月1日至2018年7月31日租金共计300万元。同时查明：XX供销商厦于2019年4月11日就案涉房屋租赁纠纷向本院起诉林某珍，本院经审理于2019年11月14日作出（2019）黔2601民初第2411号民事判决书，该判决书“本院认为”载明：“2017年8月1日至2018年7月31日的租金供销商厦与林某珍已进行了约定，从目前本地现状来看，经济并未转暖，因此，按照《备忘录》的约定，期间的年租金暂按300万元收取并无不当……。”林某珍不服一审判决结果，上诉于黔东南州中级人民法院，黔东南州中级人民法院作出（2020）黔26民终822号民事判决书，驳回林某珍的上诉，维持原判。林某珍于2020年8月25日向贵州省高级人民法院申请再审，请求撤销（2019）黔2601民初第2411号民事判决书和（2020）黔26民终822号民事判决书，驳回供销商厦的诉请，目前该案仍在审理中。上述事实，有原告的起诉状、被告的答辩状，本院采信原、被告的举证证据和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证质证，本院依法审查，可以认定。本院认为，原告依据案涉《备忘录》诉请被告支付租金190万元是否应得到支持问题。首先，在本案恢复诉讼中，本案经过庭审，双方当事人对案涉《备忘录》的真实性均无异议，该《备忘录》系双方当事人在平等自愿、协商一致的基础上订立，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规的相关规定，本院对其真实性、合法性、有效性，依法予以确认。虽本院曾中止对本案的审理，但在恢复诉讼后，经庭审查明的事实及双方当事人对《备忘录》的认可，本案无需等待另案再审申请审查的结果后再作出判决，且经庭审查明的事实，本案亦不构成重复起诉。其次，本院于2019年11月14日作出（2019）黔2601民初第2411号民事判决书中“本院认为”载明：“2017年8月1日至2018年7月31日的租金供销商厦与林某珍已进行了约定，从目前本地现状来看，经济并未转暖，因此，按照《备忘录》的约定，期间的年租金暂按300万元收取并无不当。”即截止至2019年11月14日[（2019）黔2601民初第2411号民事判决书作出的时间]，2017年8月1日至2018年7月31日的租金暂按300万元收取并无不当。其次，案涉租赁房屋周边几个商场的开业、电商、微商兴起以及2020年年初暴发了新冠肺炎疫情系客观事实，至今我国疫情仍处于外防输入、内防反弹阶段，目前本地经济现状仍未回暖。再者，供销商厦并未能够提供经济形势已转好，市场经济已经繁荣，林某珍盈利的证据，应承担举证不利的法律后果，林某珍提供了涉案房屋对外出租的一、二、三、四楼和六楼门面的部分租赁合同，以及未租赁门面的视频及图片等，用以证明其的确未盈利。综上，供销商厦依据《备忘录》诉请林某珍支付2017年8月1日至2018年7月31日的租金190万元，至今仍缺乏事实基础，且证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四条、第五条、第六条、第七条、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条之规定，判决如下：驳回原告贵州省某某供销商厦的诉讼请求。案件受理费已减半收取10950元，由原告贵州省某某供销商厦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员  赵婧霖二〇二一年三月十二日法官助理覃庆伟书记员温佳俊