成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0116民初954号 原告：赵芸，女，1987年11月12日出生，汉族，住四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人：刘洪，四川同方正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张欣，四川同方正律师事务所律师。 被告：成都中万怡兴置业有限公司，住所地：成都市双流区黄水镇应天社区牧山路三段8号。 法定代表人：丛飞，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李蕊，女，系公司员工。 原告赵芸与被告成都中万怡兴置业有限公司（以下简称：中万公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵芸的委托诉讼代理人刘洪、张欣及被告中万公司的委托诉讼代理人李蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵芸向本院提出诉讼请求如下：1.判令解除双方签订的《成都中万怡兴置业有限公司楼宇认购书》；2.判令中万公司双倍返还购房定金100000元，并支付逾期未返还利息（以100000元为基数，自2020年9月2日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；3.判令中万公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2020年8月，赵芸到中万公司处看房，有意向该司购买怡星雅苑1-1-2802号房屋。同年8月25日，赵芸向中万公司交付了上述诚意金50000元，并与该司销售人员余敏进一步通过微信进行磋商。同年8月27日，余敏向赵芸发送了《成都中万怡兴置业有限公司楼宇认购书》第一页的照片，双方形成了将来订立房屋买卖合同的合意。此后，赵芸已按中万公司的要求提交了身份信息、个人社保缴费证明、公积金缴纳余额等购房资料，并凑足了购房款，但在约定时间到中万公司处要求签订《商品房买卖合同》时，余敏却告知赵芸暂无购房资格，中万公司拒不与赵芸签订《商品房买卖合同》，并于8月28日明确不退还赵芸所交款项，其拒不签约、也不退款的行为属于违约。根据行业惯例，开发商在收取诚意金或定金前，应当对影响购房的主要问题进行确认和审核，本案因中万公司工作人员的疏忽，未提示和审核赵芸的购房资格，对于双方无法签订买卖合同负有主要责任。 中万公司辩称：1.双方签订的楼宇认购书已解除，我司有权按照认购书的约定没收定金5万元。双方于2020年8月27日确认赵芸所交诚意金5万元转为购房定金，并通过微信方式确认了楼宇认购书的内容。我司在向其索要购房资格相关资料时，赵芸才告知其离异不满2年，离异前家庭住房套数超过2套，我司才得知其不具备购房资格，其前期告知的具备购房资格失实。因赵芸不具备购房资格无法签订商品房买卖合同，按照认购书约定，我司有权解除认购协议、没收定金，故双方签订的楼宇认购书已于2020年9月11日在我司向赵芸邮寄送达解除认购书通知时已实际解除。2.双倍返还定金及支付利息无事实依据、合同依据、法律依据。认购书已约定签订认购书前乙方已自行了解本地限购贷政策，并承诺符合本地限购规定的购房条件。赵芸现因不具备购房资格导致无法订立商品房买卖合同，不属于不可归责于双方的事由，属于赵芸单方违约。3.赵芸称我司负有未深入解释购房政策的疏忽过错，无事实和法律依据。2018.5全市发布的限购政策属于公开的政策，在双方达成案涉房屋认购协议前，我司询问过赵芸是否具备购房资格，在赵芸明确告知具备购房资格的情况下才达成购房合意。我司已履行合理的询问义务，没有任何法律或者合同约定我司应当向其深入解释已经发布2年的公开政策。 当事人围绕其诉讼请求向本院提交了证据，本院根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2020年8月，赵芸到中万公司处看房，有意向该司购买位于双流区××街道××商品房。同年8月25日，赵芸向中万公司交付诚意金50000元，并与该司销售人员余敏进一步通过微信进行磋商，准备认购1-1-2802号房。同年8月27日，余敏向赵芸发送了《成都中万怡兴置业有限公司楼宇认购书》（以下简称：认购书）第一页的照片，并要求赵芸抽空去签字。认购书中，甲方（出售方）为中万公司、乙方（认购方）为赵芸，据认购书第一页记载，乙方以商品房总价3336898元认购甲方的上述商品房，乙方须于2020年9月2日前与甲方签订《商品房买卖合同》，并于签约当天支付总房款30%的首付款，余款向贷款机构申请贷款支付，还载明了乙方违反上述约定应承担的违约责任。该认购书第一页内容并不完整，余敏也没有向赵芸拍照发送认购书的第二页以及准备签订的《商品房买卖合同》及补充协议示范文本，双方均未签订书面的认购书。 此后，在赵芸与余敏的微信沟通中，赵芸按余敏的要求向其发送了身份证信息、个人社保缴费证明、公积金缴纳余额等购房资料。同年8月27日、28日，赵芸告知余敏其离婚时间未满两年，离婚前夫妻名下房屋已有三套，余敏遂于8月28日告知赵芸其情况属于限购，没有购房资格。双方还协商了几种解决方式，赵芸于当日明确表示不买了，并要求退定金，余敏表示定金退不了。 同年9月9日，中万公司向赵芸邮寄了《解除认购书通知》，通知赵芸，经中万公司多次催告，赵芸至今未按《楼宇认购书》约定付款并签订《商品房买卖合同》，故根据认购书之约定通知赵芸，自本通知送达之日起，中万公司正式与赵芸解除《认购书》，将上述房产另行出售，赵芸已付的立约定金不再返还。双方遂产生纠纷。 上述事实，有经庭审质证的中国建设银行客户回单、收款回执照片、赵芸与余敏的微信聊天记录截屏图片及微信发送的《成都中万怡兴置业有限公司楼宇认购书》第1页照片、《成都中万怡兴置业有限公司楼宇认购书》第2页照片、《成都中万怡兴置业有限公司解除认购书通知》、余敏出具的情况说明及身份证复印件、余敏与中万公司领导林凤的微信聊天截屏图片、EMS邮寄底单照片、妥投信息、当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，2020年8月25日，赵芸与中万公司销售人员余敏通过微信协商，按余敏的要求向中万公司支付了诚意金50000元，双方达成了赵芸向中万公司认购“怡星雅苑”项目1-1-2802号商品房的合意，双方实际建立了商品房预约合同关系。2020年8月27日余敏将《认购书》第一页的照片微信发送给赵芸，虽赵芸未回复是否认可认购书内容，也未正式签署认购书，但在其起诉时已认可该认购书第一页内容，故上述认购书第一页的内容，是双方所订预约合同的重要组成部分。在预约合同的履行中，由于赵芸不符合成都市住房限购政策，不具备在双流区购买住房的购房资格，双方订立的关于赵芸认购案涉房屋的预约合同，在事实上、客观上已不能继续履行，合同目的已不能实现。赵芸要求解除双方所订预约合同的诉讼请求，符合《中华人民共和国民法典》第五百八十条的规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但在有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁可以根据当事人请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担”，本院予以支持。 合同解除后的法律后果。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补偿措施，并有权请求赔偿损失”。根据本案实际情况，在合同解除后，中万公司应返还已收取赵芸的定金50000元。 本案是否适用定金罚则。在订立预约合同时，由于中万公司销售人员未全面审查赵芸是否符合成都市住房限购政策，赵芸也未认真核对自己是否符合成都市住房限购政策、未全面向中万公司销售人员告知其购房资格的情况，导致了因赵芸不具备购房资格而不能签订正式的商品房买卖合同，对预约合同不能继续履行，双方当事人均有过错，应各自承担相应的民事责任。《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定的定金罚则，是在一方当事人违约时适用，而本案中因双方当事人均有过错，并不适用定金罚则。赵芸以中万公司一方违约为由，要求对方双倍返还定金并赔偿利息损失，缺乏事实依据和法律依据，本院依法予以驳回。 中万公司辩称赵芸在签订认购书时已承诺了自己具备购房资格，其实际不具备购房资格属于违约行为，应没收定金，缺乏事实依据。中万公司提交的认购书第二页中虽然有购买人承诺具备购房资格的内容，但中万公司并无证据已将该认购书第二页向赵芸出示过并征得其同意，该认购书第二页并非双方所订预约合同的内容，无证据证明赵芸向其承诺过具备购房资格，中万公司主张的违约事实，缺乏证据，其抗辩不成立。 综上所述，对赵芸要求解除认购书、返还定金50000元的诉讼请求，本院予以支持。对其它诉讼请求，因证据不足，予以驳回。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第五百八十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除赵芸与成都中万怡兴置业有限公司订立的《成都中万怡兴置业有限公司楼宇认购书》（第一页）。 二、成都中万怡兴置业有限公司在判决生效后五日内返还赵芸购房定金50000元。 三、驳回赵芸的其它诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1150元，由原告赵芸负担625元、被告成都中万怡兴置业有限公司负担525元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、扣留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  王 涛 二〇二一年三月十五日 法官助理  万 敏 书 记 员  陈芮瑶