四川省泸州市龙马潭区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0504民初355号 原告：尹治容，女，1969年12月9日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。 委托诉讼代理人：张麟，四川耀瀚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张志远，四川耀瀚律师事务所律师。 被告：四川食鲜鲜电子商务服务有限公司，住所地四川省泸州市龙马潭区醇香路6号7幢10号，统一社会信用代码91510504MA69NUJW6F。 法定代表人：田勇。 原告尹治容与被告四川食鲜鲜电子商务服务有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹治容的委托诉讼代理人张麟、被告四川食鲜鲜电子商务服务有限公司的法定代表人田勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告租赁费9000元（2020年7月16日至2020年9月15日）；2.被告支付租赁期间欠付物业费513元；3.被告支付违约金27000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年12月1日签订租赁泸州市龙马潭区杜家街429号6栋附101、102号商铺的《门市分租合同书》，原告为出租方，被告为承租方，合同约定2019年12月1至15日为装修期，租期自2019年12月16日至2022年12月15日，对租金及支付方式、解除合同、违约等其他权利义务进行约定。合同签订后，被告支付原告押金10000元。原告即按照约定将房屋交由被告使用，2020年7月中旬，被告称不再租赁房屋，原告不同意解除合同。原告主张被告违约，原告没收押金10000元并要求被告承担违约金27000元及再支付两个月房租9000元。被告尚有2020年8月1日至9月15日物业费513元未清缴。 被告四川食鲜鲜电子商务服务有限公司承认原告主张的事实，对物业费513元无异议。但辩称，因疫情原因，客流稀少、无法继续经营，解除合同也是无奈之举。被告于7月12日书面告知解除合同，表示不退押金10000元并另行支付一月房租4500元，但原告不同意。被告愿意在本案中以押金10000元折抵房租费、违约金。原告要求支付的违约金明显过高，难以承受。 对于当事人双方无争议的事实，本院予以确认。对其他基本事实认定如下：2019年4月19日，原告向房屋所有权人杨凡文承租了泸州市龙马潭区杜家街429号6栋附101、102、103号门市。2019年12月1日，原告将其中的101、102号门市转租给被告，双方签订《门市分租合同书》，约定：租赁期2019年12月16日至2022年12月15日，每月租金为4500元，租房押金10000元，押金在租赁期满10日内无息退还；房租每季度支付一次，在房租期满前10天必须交清下次房租，先交房租后使用房屋。如单方解除或终止合同，应提前二个月通知并征得对方同意，否则视为违约，违约方应按年租金50%等额承担违约责任并没收保证金。合同签订后，被告向原告缴纳押金10000元。 被告在6月交纳房租时仅交纳至7月15日房租。7月初，被告向原告表明不愿再继续租房，2020年7月12日被告法定代表人通过微信向原告发出解除合同文件，提出承认押金10000元由原告收取，且被告补交一月房租4500元弥补原告的损失。原告未同意被告意见。2020年7月15日，被告搬离租赁房屋，并通知原告。 另，在本院(2021)川0504民初342号判决书中，认定原告与房屋所有权人杨凡文三间门市租赁合同的解除时间为2020年9月10日，房屋所有权人已于2020年10月22日将案涉房屋出租给案外人。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告签订的《门市分租合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法、有效。本案双方争议的是：1.租赁合同解除时间？2.被告提前解除合同的行为应承担的违约责任？结合原告的诉求及被告的抗辩，本院评判如下： （一）关于合同解除的时间 被告于2020年7月12日向原告发出解除租赁合同的意思表示，7月15日被告撤离租赁房屋。原、被告双方未就解除合同达成一致意见。通常情况下，违约方不具有单方解除合同的权利，但根据最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知（法〔2019〕254号）第48条规定“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”的精神，本案被告享有诉讼解除双方的租赁合同的权利，但其未及时行使权利，导致损失扩大。 本院另案生效法律文书已确认原告与房屋所有人的租赁合同于2020年9月10日解除。本案原告系二房东，前租赁合同已经解除，原、被告之间的次租赁合同也失去了履行的基础。故本案依法确认原、被告的房屋租赁合同解除的时间为：2020年9月10日。 （二）被告提前解除合同的行为应承担的违约责任 《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”和第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。” 本案系原、被告双方在疫情之前签订的商业用房租赁合同，被告使用租赁房屋的目的是通过对外经营获取经营利润，被告承租房屋时无法预见2020年1月发生的新冠肺炎疫情，因疫情期间人员管控等原因，客流稀少，导致被告经营难以为继，提出解除租赁合同。本院认为，被告解除合同情有可原，但在合同履行期限届满前提前解除合同，违反了双方合同的约定，给原告造成了可期待利益的损失，仍应当承担相应的违约责任。 原告请求判令被告支付2020年7月16日至9月16日2个月的房租9000元及物管费513元。根据本院认定的事实，房租应计算至2020年9月10日，为8100元。对物管费513元，被告无异议，本院予以确认。原告既要求没收被告10000元押金，又要求按租赁合同中约定年租金50%计算27000元，一并计算违约金。本院认为，押金与合同约定的违约金，在实质上都是违约责任的承担方式，不宜重复计算，加重被告的违约责任。原告主张违约金37000（10000+27000）元，但原告未提交其损失计算的依据。在租赁合同中，出租方的损失应为预期房租收入。本案确定租赁合同解除时间与前案一致，被告应当支付房租至2020年9月10日，在房租收入预期方面，原告的损失非常有限，其请求违约金数额明显高于预期收益或被告可以预见的损失。原告在作为承租人的合同中，若要提前解除合同，也可基于法律规定，通过提起诉讼解除，但其怠于行使权利，导致损失扩大部分，应由其自行承担。结合本案发生的特殊时间节点及被告诚信履约、积极解决问题的态度，本院依法对违约金数额予以调整。本院将被告应承担的违约金酌情调整为6000元。 本院鉴于被告自愿提出以押金10000元折抵租金、违约金，为减少当事人诉累，故在本案中一并进行处理。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告四川食鲜鲜电子商务服务有限公司应付原告尹治容租金8100元、物业费513元、违约金6000元，共计14613元，前述金额品迭被告四川食鲜鲜电子商务服务有限公司已交纳的押金10000元，被告四川食鲜鲜电子商务服务有限公司支付原告尹治容人民币4613元，限于本判决生效之日起三日内支付。 二、驳回原告尹治容的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费776元，减半收取为388元，由原告尹治容负担188元，被告四川食鲜鲜电子商务服务有限公司负担 200元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  张玉春 二〇二一年三月十六日 书记员  王 璐