内蒙古自治区科尔沁左翼中旗人民法院民事判决书（2021）内0521民初173号原告：吴占水，男，1966年11月20日出生，汉族，人，初中文化，农民，住内蒙古自治区通辽市。（公民身份号码：×××）。委托诉讼代理人：王春雨，内蒙古宏冠律师事务所律师。被告：科左中旗国君房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区通辽市科尔沁左翼中旗保康镇王府小区大门西侧。法定代表人：赵国君职务：经理。被告：王景有，男，1956年9月26日出生，回族，赤峰市人，大学文化，个体，住内蒙古自治区赤峰市。（公民身份号码：×××）。被告：白顺国，男，1967年2月5日出生，蒙古族，人，大专文化，信用社职工，住内蒙古自治区通辽市。（公民身份号码：×××）。委托诉讼代理人：王桂珍（系被告妻子），女，1967年12月16日出生，汉族，人，初中文化，无职业，住内蒙古自治区通辽市。（公民身份号码：×××）。委托诉讼代理人：张兆贵，科左中旗148法律服务所法律工作者。原告吴占水与被告科左中旗国君房地产开发有限公司（国君房地产公司）、王景有、白顺国确认合同效力纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴占水及其委托诉讼代理人王春雨，被告白顺国的委托诉讼代理人王桂珍、张兆贵到庭参加诉讼，被告国君房地产公司、王景有经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴占水向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法确认原告吴占水与被告科左中旗国君房地产开发有限公司、王景有签订的《商品房买卖协议》有效；2.要求人民法院依法确认被告王景有、白顺国签订的《楼房回迁合同》有效；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告王景有挂靠被告国君房地产公司开发建设科左中旗保康镇温馨家园小区。2012年5月，被告白顺国购买了被告王景有开发建设的××镇。被告白顺国因房屋质量问题，与被告王景有协商，要求被告王景有为其调换房屋，双方于2013年6月12日签订《楼房回迁合同》，合同约定，被告王景有为被告白顺国将房屋调换至××区。被告于2015年将温馨小区4号楼1单元301室交付被告白顺国使用至今。2014年7月2日，原告吴占水与被告国君房地产公司、王景有签订了《工程承包协议书》，协议约定，被告王景有将温馨小区4号楼地下车库工程以小清工的形式承包给原告吴占水施工建设，付款方式为用温馨小区2号楼1单元201室抵顶乙方的工程款。2015年6月21日，双方进行结算，被告将温馨小区2号楼1单元201室作价320000元抵顶施工款。后原告吴占水发现被告白顺国占有使用房屋至今，期间，原告吴占水多次找到二被告解决，均未果。无奈，诉至人民法院，请求法院依法支持原告吴占水的诉讼请求。原告吴占水当庭陈述，与被告科左中旗国君房地产开发有限公司、王景有未签订《商品房买卖合同》，要求确认2015年6月21日被告王景有为原告吴占水出具结算单有效。被告国君房地产公司、王景有未作答辩。被告白顺国庭审答辩称，原告吴占水主张不成立，请求驳回其诉讼请求。理由：1.依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立，经依法登记发生效力。本案中争议的××区现登记在被告白顺国名下，有房屋产权证予以证明，因此，该房屋被告白顺国依法享有不动产物权；2.本案被告白顺国购房以及原告吴占水购房均发生在《中华人民共和国民法典》颁布实施之前，《最高人民法院关于适用时间效力若干规定》第一条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释”，那么本案仍适用《中华人民共和国物权法》的规定，《中华人民共和国物权法》第五十一条规定“无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。本案被告国君房地产公司及被告王景有，虽然与被告白顺国签订了更换房屋的协议，但根据双方协议第五条约定，在被告国君房地产公司、王景有不能为被告白顺国办理房产证之前，被告白顺国保留涉案温馨小区2号楼1单元201室的物权，因此被告国君房地产公司、王景有将温馨小区2号楼1单元201室抵账给原告吴占水的协议是无权处分，在被告白顺国不追认且被告国君房地产公司、王景有未取得温馨小区2号楼1单元201室物权前，被告国君房地产公司、王景有与原告吴占水达成的处分行为无效，原告吴占水主张依法不能成立；3.原告吴占水未依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定构成善意取得。原告吴占水围绕诉讼请求向法院提交4份证据：证据1、协议书一份；证据2、楼房回迁合同一份（复印件）；证据3、工程协议书一份；证据4、结算单一份。出示证据1、3、4，证明本案原告吴占水为被告王景有、国君房地产公司施工建设温馨小区4号地下车库的事实存在，同时证明被告王景有用涉案房屋2号楼1单元201室抵顶施工款的事实；出示证据2，证明被告王景有与被告白顺国之间签订了楼房回迁合同，即双方调换楼房的事实存在。被告白顺国质证认为，对原告吴占水出示的证据1、3没有意见；对证据2的证明指向和证明力有异议；对证据4真实性没有异议，但对证明力有异议，不能证明这份结算单是有效的。被告白顺国向法庭递交4份证据：证据1、楼房回迁合同一份，证明该份合同是附条件的，所附条件尚未成就，被告白顺国对温馨小区2号楼1单元201室享有的物权并不消灭，被告王景有对被告白顺国享有物权的××区无权行使处分权，从而证明原告吴占水提供的结算单也就是请求确认有效的购房协议是无权处分的协议，不具有合法性和法律效力，且被告白顺国对该份结算单的内容至今未做出追认的意思表示；证据2、欠据一枚，放弃出示；证据3、收据一枚，放弃出示；证据4、房屋所有权证一份（当庭出示原件，提交复印件），证明被告白顺国对温馨小区2号楼1单元201室享有物权。原告吴占水质证认为，对被告白顺国出的证据1的真实性无异议，对证明指向有异议，被告白顺国与被告王景有之间签订了楼房回迁合同，该合同是双方真实意思表示，即被告白顺国同意调换楼房的事实，并且白顺国对温馨小区4号楼1单元301室进行了装修入住，虽然原占有使用的××区没有办理产权变更，但是不影响二被告之间签订的楼房回迁合同效力，同时也不影响原告与王景有之间抵顶施工款的事实，该份证据恰恰印证了被告王景有、白顺国对原合同的变更，即同意调换楼房的事实；对证据4没有异议。原告吴占水、被告白顺国递交的上述证据来源合法，内容客观真实，对真实性予以采信。被告国君房地产公司、王景有未向法庭递交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告王景有挂靠被告国君房地产公司开发建设了科左中旗保康镇温馨家园小区。2012年5月被告白顺国以212000元的××镇（建筑面积96.41平方米），2012年5月3日办理房屋所有权证，被告白顺国装修后入住。2013年5月末，被告白顺国发现房屋北卧室楼顶出现裂痕，与被告王景有协商，双方达成协议，于2013年6月12日签订楼房回迁合同，合同内容为“一、开发商在温馨小区二期开发中，优先为业主选择回迁，并满足以下要求：一是等面积回迁或面积差别不超过5平方米（按原楼价格收超面积费），二是位于××区房。……”,现温馨家园小区2号楼1单元201室、4号楼1单元301室均由被告白顺国占有。2014年7月2日原告吴占水与被告王景有签订工程承包协议书，原告吴占水承建保康镇温馨家园4号楼地下车库工程，约定付款方式“甲方用温馨家园2#楼一单元201室（楼房总价32万）顶乙方人工费，多退少补。房产证过户及费用由甲方负责，在2014年9月30日前办理完过户手续，10月15日前入住”。2015年6月21日被告王景有为原告吴占水出具结算单。本院认为，涉案温馨家园小区2号楼1单元201室登记在被告白顺国名下，在被告王景有与被告白顺国签订的楼房回迁合同内容未全面履行前，被告王景有将温馨家园小区2号楼1单元201室的房屋进行抵顶工程款给原告吴占水签订的结算单为效力待定，故对原告吴占水主张与被告王景有之间的结算单有效的诉讼请求，本院不予支持。被告白顺国购买温馨家园小区2号楼1单元201室，因北屋屋顶出现裂痕与被告王景有签订的楼房回迁合同，调换房屋至××园，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。被告科左中旗国君房地产开发有限公司、王景有未答辩、未举证亦未到庭参加诉讼，由此产生的法律后果由其自负。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认被告王景有与被告白顺国签订《楼房回迁合同》有效。二、驳回原告吴占水的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为50元，由被告科左中旗国君房地产开发有限公司、王景有负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。审判员 张曙明二〇二一年三月三十一日书记员 郭子航