北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初31605号原告：张颖，女，1972年11月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘玉庚，北京英淇律师事务所律师。被告张颖，女，1986年9月4日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：蔡玲玲，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宇，北京市康达律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭东永，总经理。委托诉讼代理人：王翼瑶，女，1995年2月7日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司员工。原告张颖（以下简称原告）与被告张颖（以下简称被告）、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘玉庚，被告的委托诉讼代理人刘宇、第三人的委托诉讼代理人王翼瑶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告赔偿原告违约损失110万元。事实和理由：原告为置换房屋进行了连环买卖，首先于2019年5月31日通过第三人与被告签订了房屋买卖合同，所出售的房屋位于北京市朝阳区502室（以下简称涉案房屋），随后原告于2019年6月3日与案外人王某签订了房屋买卖合同，所购买的房屋位于北京市朝阳区东1602室。2019年6月1日，原告向王某支付定金10万元，于2019年6月10日分五笔向王某支付了110万元定金。现因被告违约，明确表明不再支付定金，且要求解除合同，对此原告、第三人多次催告被告履行合同，均遭到拒绝，导致原告无力继续履行案外合同，与王某协商延期支付或解除合同未果。后原被告双方于2019年12月18日解除了房屋买卖合同，明确相关赔偿事宜通过法律程序解决。故诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。事实上被告没有能力购买涉案房屋，是被告朋友借被告之名购买，被告自行垫付10万元首付款，后被告朋友告知其资金链断裂丧失购买能力，所以被告第一时间向原告说明情况并发出解约通知，被告支付的10万元首付款至今未拿回。案涉合同日期为2019年5月31日，4天后即6月4日被告便通知原告解约，此后分别于6月5日、6月6日多次告知解约事宜，从签约到解约仅四天时间，被告及时充分履行了通知义务，而原告主张的损失如此之高，不符合常理且远超被告预期。原告是否基于连环买卖，是否因无法履行与案外人的房屋买卖合同从而遭受损失与本案无关，被告在签约时并不知晓，更无法预见原告所谓连环买卖的考虑。如果原告确实如其所主张与案外人达成房屋买卖，但原告并未提供网签合同等证据，其是否存在购房事实存疑。原告在被告解约不久即将涉案房屋卖出，说明原告并未因被告的解约影响其房屋买卖，不可能受到其主张的巨额损失。原告未提交有效证据证明其损失，应当承担举证不能的后果。被告在原告解约后应当采取相应措施避免产生或扩大损失，没有及时采取措施致使损失扩大的，没有权利要求被告承担损失。原告最早通知解约是在2019年6月4日，而从原告提交证据来看，其向案外人支付定金时间为6月10日，远在被告通知解约之后。综上应驳回原告的全部诉讼请求，被告支付的10万元完全可以弥补原告的损失。第三人述称，原告的诉讼请求和我方无关，不发表意见。原被告2019年5月31日在我公司居间下签订房屋买卖合同，原告支付了被告10万元定金。合同签订后过了三天被告提出要求解约，我公司及时通知原告。2019年12月18日，原被告在我公司的组织下，签订了解约协议，解除了房屋买卖合同，但原被告未能就解约后相关赔偿事宜达成一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定事实如下：2019年5月31日，原告（出卖人）与被告（买受人）通过第三人居间服务签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议，其中约定被告购买原告的涉案房屋，房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设备作价总计1610万元，被告于2019年5月31日向原告支付定金10万元，于2019年6月7日向原告支付定金90万元；被告拒绝购买房屋的，应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向原告支付违约金，被告向原告已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。当日，被告向原告支付定金10万元。被告提交微信及短信记录、快递单及签收单，证明2019年6月4日便提出解约，且在6月5日发送解约通知、6月6日快递邮寄解约通知。原告称明确知道被告提出解约是在2019年6月5日。2019年12月18日，原告与被告、第三人签订解约协议，其中约定原告与被告于2019年5月31日签订的北京市存量房屋买卖合同等相关合同均告解除，买卖双方均同意另行通过法律途径解决违约责任的认定及具体赔偿金额等事宜。原告提交2019年6月3日其与案外人王某签订的北京市存量房屋买卖合同，显示房屋成交价格2250万元，原告已向王某支付定金10万元，第二笔定金110万元于2019年6月12日前支付给王某；原告还提交2019年6月1日其向王某支付定金10万元的收条，2019年6月10日其向王某转账110万元定金的转账凭证，上述证明其与王某认识，其为置换房屋进行连环买卖，因被告解约导致其没有资金购买王某的房屋，王某并未将110万元退给原告，造成其损失，此部分损失其按96万元主张。被告不认可原告与王某房屋买卖的事实，不认可收条真实性，但不申请鉴定，认为与本案无关。原告还提交其称2019年6月26日与案外人LIUYING刘莹签订的北京市存量房屋买卖合同，显示原告将涉案房屋以1596万元的价格出售，证明因被告解约，其另出售涉案房屋房价降低，遭受14万元损失，该合同已履行完毕，涉案房屋已过户。被告不予认可，与本案无关。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原告与被告签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行义务。被告虽在签订上述合同后几日及时提出解约，但其拒绝购买涉案房屋已构成违约，应承担违约责任。双方已签订解约协议，本院不持异议，但不影响被告赔偿原告损失。关于赔偿金额，一方面，被告对原告主张的连环买卖并不知情，对此损失不能预见，原告主张的该损失与被告没有直接的因果关系，不属于其直接经济损失，此外原告主张的降低房价出售涉案房屋损失，系其自行决定，不应直接归责于被告。但另一方面，被告的违约行为势必对原告造成影响，原告主张的损失还应酌情考虑，且被告作为完全民事行为能力人，应对自己的行为负责，双方约定的违约金达300余万元，原告对此显然应当预见，违约金具有惩罚性和补偿性双重属性，对于被告的违约行为，如果不承担一定赔偿责任，不利于维护市场交易秩序。综合考虑合同的履行情况、被告的过错程度、原告的实际损失及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定被告赔偿原告违约损失25万元。鉴于原告已收取被告10万元，根据双方约定应予冲抵，故被告还应赔偿原告违约损失15万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告张颖于本判决生效后十日内赔偿原告张颖违约损失十五万元；二、驳回原告张颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14700元，由原告张颖负担7350元（已交纳），由被告张颖负担7350元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  任征远二〇二一年三月三日书记员  羡 蕾