吉林省吉林市船营区人民法院民事判决书（2021）吉0204民初267号原告：林德权，男，1974年4月15日出生，汉族，住吉林市。委托诉讼代理人：刘峰，吉林寒松律师事务所律师。被告：吉林智慧万嘉物业服务有限公司，住所地吉林市。法定代表人：于凤兰，总经理。委托诉讼代理人：李全胜，吉林江城律师事务所律师。原告林德权与被告吉林智慧万嘉物业服务有限公司（以下简称智慧万嘉物业公司）委托合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林德权及其委托诉讼代理人刘峰，被告智慧万嘉物业公司的法定代表人于凤兰及其委托诉讼代理人李全胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林德权向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认被告构成违约责任；2.请求依法解除双方签订的《委托合同》，同时判令被告立即双倍返还并赔偿原告人民币20万元；3.案件受理费由被告承担。事实与理由：原告系从事房屋中介工作。2020年5月8日，被告委托原告销售吉林市高新区胜亚东方红尾盘房屋，约定销售价为每平方米4200元，在被告承诺所销售房屋均有不动产证后交纳了10万元定金，并于当日签订了《委托合同》。在原告销售过程中，原告发现被告委托销售的房屋无法办理不动产权证，被告也没有开发商的委托售楼手续，故合同目的无法实现，被告构成违约。事后，原告多次找到被告索要定金，但遭到拒绝。因此，原告为维护自身的合法权益，根据法律的规定诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告智慧万嘉物业公司辩称：被告认为原告诉讼请求没有事实及法律依据，请求法庭驳回原告告诉，理由如下：1.被告没有违约事实和行为，被告委托原告销售房屋是基于开发商内部的销售政策，是有开发商授权的，所销售的房屋是开发商开发建设的合法的房产，可以办理产权登记，因此被告没有违约行为；2.原告主张是因为不能实现合同目的行使合同解除权，被告认为，根据民法典的相关规定，解除权的行使应该以通知的方式作出，而不应该诉请人民法院，所以此项诉讼请求没有法律依据，不符合法律规定的程序，其主张双倍返还并赔偿20万元的请求不具体也不明确，20万元是基于返还和赔偿的两种事由，那么究竟是返还还是赔偿，是涉及到两种不同的法律关系，这也需要原告加以明确，是主张返还还是主张赔偿，还是20万元按份分开，否则第二项请求的第二段是矛盾的。综上所述，被告认为原告作为一家专业的房地产经纪公司的加盟店，或者加盟店的经营者，是一个专业的销售二手房的团队或人员，对接受委托的事务具有比普通购房者具有更加专业的判断能力，被告将销售房屋的任务委托给原告，但是被告没有看到一家专业的房地产销售中介机构所能给被告带来的销售上的优势，反而在委托期限内一户房屋都没有售出，让被告很失望。我们城市中房地产中介公司并非仅此一家，如果被告选择其他的销售能力更强的单位，销售任务早就完成，从市场角度被告交给原告销售的房屋价格非常合理，而且已经充分考虑到利润空间，但遗憾的是原告没有完成任务，由于原告未能按照委托合同完成任务，也使被告遭受经济损失，没有能够获得房产销售后应该获得的利润，故不同意返还定金。综上，请求法庭依法驳回原告的告诉。本院经审理认定事实如下：2020年4月1日，吉林市胜亚房地产开发有限公司（以下简称胜亚房地产公司）将其开发建设的胜亚东方红小区部分存量房以优惠价格交由公司内部各部门及关联公司对外出售，包括智慧万嘉物业公司在内。委托智慧万嘉物业公司出售的房屋为每平方米4000元。2020年5月8日，智慧万嘉物业公司（甲方）与林德权（林德权以吉林省爱家房地产经纪有限公司名义，乙方，以下简称爱家房地产经纪公司）签订《委托合同》，载明：甲方受胜亚房地产公司委托全权将胜亚东方红小区40套（见附表）商品房全权委托乙方销售，委托代理销售价格每平米4200元，每平浮动价格由乙方自己定价并归乙方所有。乙方交甲方押金10万元，乙方销售期限2020年年末完成销售10套，同时返还押金10万元。此房为现金销售、此房为不动产权证。甲方负责沟通开发商办理相关手续。乙方如完不成合同定金不退。甲方处智慧万嘉物业公司加盖公章，乙方处林德权签名。《委托合同》签订后，林德权向智慧万嘉物业公司的法定代表人于凤兰账户转款10万元。智慧万嘉物业公司出具收据，载明：交款单位吉林省爱家房地产经纪公司、收款事由委托合同定金。林德权主张《委托合同》履行过程中，售出的二、三套房屋因不能与胜亚房地产公司签订商品房买卖合同，只能给出收据，所以买受人不买了。但林德权对此主张未提供相关证据。2020年11月25日，爱家房地产经纪公司出具证明，载明：兹证明林德权系爱家房地产经纪公司宝山路店经理兼负责人，2020年5月8日林德权与智慧万嘉物业公司签订《委托合同》，所交付的10万元系其个人财产，该《委托合同》中所涉及爱家房地产经纪公司的权利义务均由林德权负责和承担，智慧万嘉物业公司返还及赔偿的钱款均归林德权个人所有。特此证明。证明人处加盖爱家房地产经纪公司公章。林德权要求智慧万嘉物业公司返还其交纳的10万元未果，向本院提起诉讼。认定上述事实的证据有：存量房销售方案、胜亚东方红小区房源出售信息、《委托合同》、证明及当事人陈述。本院认为，林德权接受智慧万嘉物业公司的委托为智慧万嘉物业公司办理销售房屋事宜，双方系委托买卖房屋合同关系。从林德权角度看，要在约定的时间内完成销售10套房屋的行为，此行为为林德权的义务，亦为智慧万嘉物业公司的债权。本案中，智慧万嘉物业公司要求林德权向其支付10万元的定金，则意味着用此笔定金作为自己债权的担保，而智慧万嘉物业公司的债权就是“林德权要在约定的时间内完成销售10套房屋的行为”（如前所述），即智慧万嘉物业公司的债权系林德权的行为。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条关于“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保”的规定，定金担保的对象是债权，而债权包括金钱债权和非金钱债权（物、行为、智力成果等），在担保法并未限定定金担保的对象仅为“金钱债权”的情况下，本案当中林德权对智慧万嘉物业公司的“行为”义务当然可以成为定金担保的债权对象。故，本案双方在《委托合同》中有关定金条款的约定符合法律规定，且为有效。关于违约责任的认定。根据林德权提供的证据，无法认定智慧万嘉物业公司违约。首先，从《委托合同》文义看，合同载明“此房为不动产权证”，并不能得出代售房屋为有证房屋的唯一结论，故属约定不明条款。但林德权作为房地产经纪公司的职业经营者，对相关房地产销售信息应更为职业和全面，法律上对其注意义务标准应有别于普通大众而予提高，所以林德权以合同中此点约定不明条款作为对方违约的理由不成立。此外，从双方合同约定内容看，委托标的为“2020年年末完成销售10套”，只要达到这一数量，林德权的合同义务便已全面履行，至于房屋能否办理不动产权证与此数量并无必然联系（因为无证房屋在市场上也可以销售），除非林德权举证证明其已尽全力积极对外销售房屋但因办不了不动产权证的事实导致其对外销售房屋“受阻”，进而无法实现销售10套房屋的数量，即办不了不动产权证与销售未达到10套的数量间存在因果关系。但林德权并未提供上述方面的有力证据，虽提举一名证人，但该证人证实的相关内容无其他证据佐证，且证明不了上述关键问题；提供的商品房买卖合同及物业费专用凭证亦不能证明其待证事实，本院均无法采信。林德权就此未能完成举证证明责任，应承担不利后果。综上，本案《委托合同》目的不能实现系林德权怠于履行义务所致，并非智慧万嘉物业公司违约行为造成，林德权的诉讼请求不予支持。关于法律适用，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，因本案的法律事实发生在民法典施行前，故本案应该适用法律事实发生当时的法律的规定进行裁判。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回林德权的诉讼请求。案件受理费2150元，由林德权负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 常 静二〇二一年三月三十一日书记员 张笑男