河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀07民终363号 上诉人（原审被告、申请执行人）：刘瑞婷，女，1976年10月5日出生，汉族，住河北省张家口市张北县。 上诉人（原审被告、申请执行人）：康素峰，女，1966年3月8日出生，汉族，住河北省唐山市路**。 被上诉人（原审原告、案外人）：曹伟平，女，1963年6月10日出生，汉族，住河北省张家口市张北县。 委托诉讼代理人：宋力，河北三霖律师事务所律师。 原审被告（被执行人）：张英，男，1961年10月12日出生，汉族，住河北省张家口市张北县。 委托诉讼代理人：李金龙，男，1962年7月23日出生，汉族，住河北省张家口市张北县。 上诉人刘瑞婷、康素峰因与被上诉人曹伟平、原审被告张英案外人执行异议之诉一案，不服河北省张北县人民法院（2020）冀0722民初1626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘瑞婷、被上诉人曹伟平及其委托诉讼代理人宋力、原审被告张英委托诉讼代理人李金龙到庭参加诉讼。上诉人康素峰经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。 刘瑞婷、康素峰上诉请求：1.撤销张北县人民法院作出的（2020）冀0722民初1626号民事判决书，并依法改判：不允许解除对燕赐福地新建小区2号楼2单元301室楼房的查封，不允许停止对燕赐福地新建小区2号楼2单元301室楼房的执行。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：首先，就被上诉人曹伟平称：“2017年5月7日，我与张英签订购房草本协议（售楼合同书），曹伟平全款购买了张北县万正房地产开发有限公司开发建设的案涉房屋（坐落于张北县），向张英支付了购房款，进行了装修，且入住，有相关收据、缴费凭证，另据最高人民法院《关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。又称，本案中，房屋之所以未办理过户登记（确权）手续，是因为张英与张向红，李志启等人的纠纷致燕赐福地二期土地使用权和商品房预售资金账户先后多次被张北法院、沽源法院查封冻结，无法办理产权登记手续，原告毫无过错。”1.张英挂靠单位张北县万正房地产开发公司必须具有国家颁发商品房销售许可的条件下才可以签订有效的商品房购房合同，支付价款按照财务规定规则将相关购房款项存入张英挂靠单位张北县万正房地产开发公司并由公司开出实时的真实的进入财务系统的相关票据，张英挂靠单位张北县万正房地产开发公司，张英个人不能私自售楼，私自收款、私自开无公章的收据，同时以张英个人私自签订的没有预售许可的草书协议（售楼合同书）也是无效不合法的。涉案房屋的草书协议是以张英个人私自签订（没有预售许可）。协议是无效的。大多数票据也都是张英私自开具的，所收款项也未入万正房开账户，不符合财务规定的。可对张北万正房地产开发公司进行查账，对支付财务科目进行立案经侦，现金转账原始凭证开付收据进行笔迹司法鉴定。2.最高人民法院《关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。条款中指出，需要办理过户登记的财产出卖给第三人，案涉房屋作为需要办理过户登记的财产必须具有国家颁发商品房销售许可的条件下签订的商品房购房有效合同下的房屋，案涉房屋根本就不是需要办理过户登记的合法财产，疑断章取义。3.最高人民法院《关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。条款中指出，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。被上诉人曹伟平认为其已足额依约支付了购房款，且由于因张英与张向红、李志启之间的纠纷，法院将案涉土地使用权及商品房预售资金账户查封，致使曹伟平购买的楼房不能办理确权登记手续，不仅缺乏充分的证据证明，而且也明显的不符合常理。据了解，张英与张向红、李志启之间的纠纷与案涉房产毫无关系。曹伟平未尽到注意义务，就未获得预售许可的商品房签订商品房买卖合同，该商品房买卖合同无效系曹伟平无法就相应房产进行过户的原因之一，曹伟平具有一定的过错，导致案涉房产直到被法院查封前仍未能办理过户手续，存在一定过错，具有充分的事实依据。因此曹伟平除因不可抗力的原因未办理过户登记手续之外，曹伟平是有过错的。其次，就一审法院认为：“《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据本院查明的事实，曹伟平与张英签订购房协议，曹伟平己履行了购买案涉房屋的全部价款，并实际占有使用，买受人曹伟平购买案涉房屋在先，法院作出裁定查封时间在后，曹伟平与张英之间的商品房买卖合同关系成立，可认定曹伟平系案涉房屋的实际所有权人，不能办理房屋确权登记手续不是由于买受人自身的原因造成的，故曹伟平请求排除对涉案房屋的执行，符合法律规定，予以支持，刘瑞婷、康素峰以张英没有取得房屋预售许可证出卖房屋，曹伟平没有签订正式的商品房买卖合同为由，主张曹伟平买卖案涉房屋无效、无法律依据，不予支持。”1.关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，该案涉房屋在人民法院查封之前没有签订合法有效的书面买卖合同。具体什么是合法有效的书面买卖合同，相信一审法院法官是比我们更清楚的。2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产，曹伟平就案涉房屋在人民法院查封之前没有合法占有该不动产。该案涉房屋售楼合同书（草本）、张英为其出具的收据、张北县万正地产开发有限公司出具的购房款收据、地下室收据、契税维修基，太阳能费收据、取暖费收据，水卡及电卡等部分可疑，不具有真实性，可让相关部门或人员对张英挂靠单位张北县万正房地产开发公司账目进行核实，必要时可进行笔迹鉴定。3.曹伟平认为其已足额依约支付了购房款，且由于因张英与张向红、李志启之间的纠纷，法院将案涉土地使用权及商品房预售资金账户查封，致使曹伟平购买的楼房不能办理确权登记手续，不仅缺乏充分的证据证明，而且也明显的不符合常理。据了解，张英与张向红、李志启之间的纠纷与案涉房产毫无关系。曹伟平未尽到注意义务，就未获得预售许可的商品房签订商品房买卖合同，该商品房买卖合同无效系曹伟平无法就相应房产进行过户的原因之一，曹伟平具有一定的过错，导致案涉房产直到被法院查封前仍未能办理过户手续，具有充分的事实依据。因此曹伟平除因不可抗力的原因未办理过户登记手续之外，曹伟平是有过错的。综上所述，一审法院的判决明显有违公平公正，请求二审法院在查清事实的基础上依法予以改判，以维护上诉人的合法权益、维护社会公平正义。 曹伟平答辩称，一、2017年5月7日，曹伟平与张英签订《售楼合同书》购买案涉房屋。曹伟平向张英支付全部购房款，张英向曹伟平交付房屋，曹伟平已实际装修入住。张英作为案涉小区的实际开发人，对案涉房屋享有出售的权利。刘瑞婷、康素峰与张英因民间借贷纠纷一案申请人民法院查封案涉房屋，现房屋仍登记在张北万正房地产开发有限公司名下，如果刘瑞婷、康素峰认为张英无权出售，为何能够将张北万正房地产开发有限公司名下的财产进行查封，刘瑞婷、康素峰说法显然前后矛盾。二、案涉房屋产权未过户并非属于曹伟平的原因导致。因张英与张向红、李志启等人纠纷导致燕赐福地小区土地使用权被法院查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”一审人民法院以曹伟平购买房屋在先，不能办理房屋确权手续不是由曹伟平的原因造成，认定可以排除对案涉房屋的执行，属于认定正确。综上，一审人民法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。 张英未答辩。 曹伟平向一审法院起诉请求：撤销2019年8月14日张北县人民法院作出的（2019）冀0722财保153号民事裁定书；判令停止对曹伟平所有的坐落于张北县的执行措施，解除对该房屋保全。 一审法院认定事实：张英挂靠万正房地产公司资质以万正房地产公司名义开发建设燕赐福地二期商品房。2017年5月7日，曹伟平与张英签订售楼合同书(草本）约定购买燕赐福地新建小区2号楼2单元301室楼房一套，价款586860元。5月8日，曹伟平向张英妻子张利花转账支付购房款424000元，剩余价款现金支付张英，张英给曹伟平出具了收到楼房价款586860元的收据。张英将案涉房屋交付于曹伟平，后对房屋进行了装修使用。因张英与张向红、李志启之间的纠纷，法院将案涉土地查封，致使曹伟平购买的楼房不能办理确权登记手续。刘瑞婷、康素峰与张英民间借贷纠纷一案，张北县人民法院于2019年8月14日作出（2019）冀0722财保153号民事裁定书，查封了案涉房屋。2020年5月11日，曹伟平向本院提出执行异议，张北县人民法院作出（2020）冀0722执异13号执行裁定，驳回了曹伟平的异议请求。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据本院查明的事实，曹伟平与张英签订购房协议，曹伟平履行了购买案涉房屋全部价款，并已占有使用，买受人曹伟平购买案涉房屋在先，法院作出裁定查封时间在后。双方之间的商品房买卖合同关系成立，可认定曹伟平系案涉房屋的实际所有权人，不能办理房屋确权登记手续不是由于买受人曹伟平的原因造成的，故曹伟平请求排除对案涉房屋的执行，符合法律规定，予以支持。刘瑞婷、康素峰以张英没有取得房屋预售许可证出卖房屋，曹伟平没有签订正式的商品房买卖合同为由，主张曹伟平买卖案涉房屋无效，无法律依据，不予支持。判决：解除对燕赐福地新建小区2号楼2单元301室楼房的查封措施；停止对燕赐福地新建小区2号楼2单元301室楼房的执行。 二审期间，刘瑞婷提交张北县预售资金监管协议，证明售房款应入监管账户，不能私人收取。曹伟平因该证据为复印件，对其真实性、合法性不予认可。因该证据仅为万正房地产公司与房地产管理处农商银行签订，不存在本案的相关当事人，对关联性不予认可。张英认可该证据的真实性，本院对该证据的真实性、合法性予以认可。本院查明其他事实与一审法院一致。 本院认为，本案争议焦点系曹伟平对案涉房屋所主张的权利能否阻却法院执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据本案查明事实，张英挂靠万正房开对案涉房屋进行开发销售，本案被执行人系张英个人，现刘瑞婷、康素峰申请执行万正房开名下的房屋，证明刘瑞婷、康素峰主张案涉房屋应归张英所有，故曹伟平亦可以从张英处购买案涉房屋。曹伟平与张英于法院查封之前签订了售楼合同书，系双方真实意思表示。对于购房款问题，虽曹伟平与张英签订的售楼合同书中约定房款为586860元，曹伟平向张英妻子张利花转款424000元，其余曹伟平主张系现金交付，张英开具了购房款的全款收据以及地下室款、契税、维修资金、工本费、取暖费、垃圾清理费、太阳能款收据，可以认定曹伟平于法院查封之前已经支付了全部购房款并占有了该房屋。对于未办理过户问题，张英挂靠开发的燕赐福地小区1、2号楼均未能办理过户登记手续，故可以认定系非曹伟平自身原因未办理过户登记。综合以上几点，曹伟平提出停止对案涉房屋执行的诉求，应予支持。综上所述，刘瑞婷、康素峰的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人刘瑞婷、康素峰共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  王艳龙 审判员  范新宇 审判员  李志平 二〇二一年三月三十日 书记员  李 琦