中华人民共和国北京市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）京02执异95号案外人：孙亚明，男，1968年1月13日出生。委托代理人：张溦，北京市尚格律师事务所律师。申请执行人：北京三象天和工程项目管理中心（有限合伙），主要经营场所北京市通州区中街2号院3号楼A区104。执行事务合伙人：高航海。被执行人：北京圆明园花园别墅有限公司，住所地北京市海淀区海淀乡肖家河后营村。法定代表人：周海斌。被执行人：康迪莱克公司（THECONTINENTALGROUPINC.），住所地美国旧金山市六十一大街30号。法定代表人：鲍勃·威尔逊。本院在执行北京三象天和工程项目管理中心（有限合伙）（以下简称三象天和中心）与北京圆明园花园别墅有限公司（以下简称圆明园公司）、康迪莱克公司（THECONTINENTALGROUPINC.）一案[执行案号：（2004）二中执字第719号]过程中，案外人孙亚明向本院提出书面异议，请求解除对位于北京市海淀区×××号房屋（以下简称案涉房屋）所占用土地使用权采取的执行措施。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人孙亚明称，案外人于2000年9月14日与被执行人圆明园公司签订了书面商品房买卖合同及补充协议，购买了案涉房屋，约定房屋总价款约73万余元，最终以北京市房地产管理局最终实测面积为准，采取多退少补的原则，以房屋售价进行最终价款结算，其中58万元办理银行贷款。合同签订后，案外人依约支付了房屋首付款等15万余元，并在中国建设银行贷款58万元支付了剩余房款，现中国建设银行出具了个人贷款结清证明，孙亚明的个人购房贷款已于2006年4月12日结清。2000年6月，圆明园公司将案涉房屋交付给案外人，由案外人实际占有使用。2000年7月11日，经测绘案涉房屋面积为140.24平方米。2006年6月21日，案外人交付了案涉房屋的公共维修基金14万余元，但因种种原因，圆明园公司至今未履行将房屋过户给案外人的义务。2018年10月，案外人去北京市海淀区不动产登记事务中心办理过户手续时发现案涉房屋所对应的土地使用权被北京市第一中级人民法院（以下简称北京一中院）查封，案外人向北京一中院提起执行异议，在执行异议之诉审理过程中，北京市高级人民法院告知案外人，北京一中院将案涉房屋及其所对应的土地使用权解封，故案外人撤回了起诉。现因贵院在他案执行过程中查封了包括案涉房屋对应土地使用权在内的土地使用权，导致案外人无法在北京市海淀区不动产登记事务中心办理房屋产权登记。故依据相关法律规定向贵院提出执行异议。本院查明，本院在执行（2004）二中执字第717号、第718号、第719号三案过程中，查封位于北京市海淀区×××房屋公寓楼×××、×××、×××、×××、×××、×××、×××、×××的房产（产权证号：京房外证字第XXXX号）及上述房产所对应的土地使用权[土地使用权证号：京国用（93出）字第×××号]。2008年1月24日，本院向北京市建设委员会作出（2004）二中执字第716、717、718、719号协助执行通知书，载明因涉案查封的上述房产面积不明确，故请协助查明上述查封房产的面积。同年4月9日，北京市建设委员会向本院回函，载明上述协助执行通知书所列需查询面积的房屋房号与圆明园花园项目在该单位登记的房屋房号不符。2018年8月16日，本院查封圆明园公司名下位于北京市海淀区×××的土地使用权[土地使用权证号：京国用（93出）字第×××号]。另查明，孙亚明与圆明园公司案涉房屋买卖合同纠纷一案，北京市海淀区人民法院（以下简称海淀法院）于2018年2月22日作出（2017）京0108民初29737号民事判决，判决圆明园公司于判决生效后七日内将案涉房屋过户至孙亚明名下，孙亚明于判决生效后七日内支付给圆明园公司面积补差款人民币六千一百六十八元。其中，确认北京市海淀区×××号现为案涉房屋，并认定圆明园公司于2000年6月将案涉房屋交付给孙亚明。同时，判决书中亦载明“庭审中，圆明园公司认可收到了孙亚明支付的购房定金及房屋贷款，但否认收到孙亚明支付的首付款133230元。”对此，该院认为“圆明园公司称其未收到孙亚明支付的房屋首付款133230元，一则孙亚明与圆明园公司已经依约履行了《北京市外销商品房预售契约》及《补充协议》载明的交付房屋、办理贷款等合同义务，圆明园公司主张孙亚明未支付首付款与常理不符；二则圆明园公司未提交证据证明其曾向孙亚明主张过上述首付款，现圆明园公司该项诉讼请求已经超过诉讼时效，故对于圆明园公司的该项诉讼请求，本院不予支持，进而对圆明园公司关于违约金的诉讼请求本院亦不予支持”。圆明园公司不服上述民事判决，上诉至北京一中院，北京一中院于2018年6月14日作出（2018）京01民终4851号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判”。上述民事判决生效后，孙亚明向海淀法院申请强制执行，海淀法院以（2018）京0108执11367号立案执行，并于2018年7月10日作出（2018）京0108执11367号执行裁定书，裁定将案涉房屋转移登记至孙亚明名下。又查明，（2004）二中执字第719号案件执行过程中，原申请执行人中国银行股份有限公司北京市分行将涉案债权转让给三象天和中心，三象天和中心向本院申请变更其为该案申请执行人。本院经审查，于2019年12月27日作出（2019）京02执异1159号执行裁定书，裁定变更三象天和中心为该案申请执行人。审查过程中，案外人孙亚明向本院提交如下证据证明其主张：证据一、孙亚明与圆明园公司于2000年9月14日签订的《北京市外销商品房预售契约》《北京圆明园花园外销商品房预售契约补充协议》《补充协议》、建筑材料及设备说明，其中约定孙亚明向圆明园公司购买×××号房屋即案涉房屋，房屋所在土地使用权证号为京国用（93出）字第×××号，价款为733230元，采取多退少补之原则，以房屋售价进行最终房价款结算；证据二、中国建设银行个人贷款还款凭证、中国建设银行个人贷款结清证明，其中载明孙亚明在该行的中长期个人住房贷款580000元已结清；证据三、中国光大银行北京花园路支行出具的《北京市住宅公共维修基金专用收据》，其中载明“×××室全部购房款733230.00元，孙亚明交纳专项维修资金14665元”；证据四、北京市房屋登记表，其中载明案涉房屋总面积为140.24平方米；证据五、北京市宗地登记表，其中载明案涉房屋建筑面积为140.24平方米；证据六、北京市海淀区不动产登记事务中心出具的《不动产登记信息查询结果告知单》，证明孙亚明名下在北京市无不动产；证据七、2017年、2018年、2019年、2020年孙亚明交纳物业服务费、代收代缴生活垃圾消纳费收据。本院认为，案涉房屋所占用的土地使用权在本院查封的×××号土地使用权范围之内，故对于案外人孙亚明请求中止对案涉房屋所占用土地使用权的执行并解除查封的异议请求，本院应予审查。《中华人民共和国民法典》第三百五十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。综合本案现有证据，在本院查封×××号国有土地使用权之前，案外人孙亚明与被执行人圆明园公司签订了购买案涉房屋的书面买卖合同，孙亚明已支付的房屋价款超过合同约定总价款的百分之五十。另，海淀法院（2017）京0108民初29737号民事判决认定案涉房屋于2000年6月交付给孙亚明，并由孙亚明居住使用，该民事判决已生效。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实属于当事人无需举证证明的事实，但当事人有相反证据足以推翻的除外。现并无证据足以推翻上述民事判决认定的事实，故本院对孙亚明购买案涉房屋系用于居住的事实予以确认，且孙亚明已提供证据证明其名下在北京市无其他用于居住的房屋。综上，案外人孙亚明对案涉房屋所占用的土地使用权享有足以排除本院执行的实体权利，对于其所提中止对案涉房屋所占用土地使用权的执行并解除查封的异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下：中止对位于北京市海淀区×××号房屋所占用土地使用权的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 曾小华审 判 员 张 浩审 判 员 姜高华二〇二一年三月二十九日法官助理 吕苏岩书 记 员 张 彤