北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初22254号原告：程连香，女，1956年11月18日出生，汉族，退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：姚程（系原告程连香之子），住北京市西城区。被告：北京世纪丰华文化交流有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇老三余村村委会北100米。法定代表人：杜卜英，总经理。委托诉讼代理人：王祖明，河北天权律师事务所律师。原告程连香与被告北京世纪丰华文化交流有限公司（以下简称：世纪丰华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程连香的委托诉讼代理人姚程、被告世纪丰华公司的委托诉讼代理人王祖明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程连香向本院提出诉讼请求：1．世纪丰华公司返还剩余租金60530．28元（自2017年1月1日至2032年9月1日）；2．世纪丰华公司支付占用剩余租金的利息损失（以60530．28元为基数，按照2017年的5年期贷款年利率4．75%，自2017年1月1日起至实际退还房租之日止计算）；3．本案诉讼费由世纪丰华公司承担。事实和理由：2010年9月1日，程连香与世纪丰华公司签订了《北京市房屋租赁使用合同》，房屋坐落于大兴区西红门镇老三余村1号新凯美隆写字楼1号楼2层218室，建筑面积33．705平方米，租赁期为20年，自2010年9月1日至2032年9月30日止，租赁费共计85000元，程连香已一次性支付给世纪丰华公司。2016年9月30日，老三余村委会发出通知，该楼房在“工业大院”拆除腾退范围内；2017年3月19日进行了停水，21日进行了停电；2018年11月14日，北京市大兴区西红门镇人民政府张贴了《北京市大兴区西红门镇人民政府限期拆除决定书》；2018年11月19日9点多进行拆除。2017年3月19日，世纪丰华公司违反合同约定，造成程连香无法继续使用房屋。更甚者从发出通知至拆除期间，住户先后忍受着停暖、停水、停电，还时常有不明身份人员进行砸窗、撬门、运送垃圾堵道、残杀住户饲养宠物等恶劣行为，住户也通过报警、打市长热线、轮值看守入院大门等方式方法进行自我保护。在上述期间内，程连香与世纪丰华公司多次协商退还租金及相应补偿事宜，始终无法达成一致。2018年11月19日拆除前，世纪丰华公司以声称商量退还租金及相应补偿事宜为由，将程连香及未退租的相关人员等，守护在新凯美隆写字楼院内的住户劝至老三余村委会内，随即对该楼进行强行拆除。程连香房屋内物品，部分被扔置院内，部分被掩埋毁弃，住户们被迫陆续离开。至2019年10月25日，程连香与世纪丰华公司又多次协商无果。经程连香努力，2019年10月25日上午，在拆迁办主任王**的主持下，程连香与其他未退住户31户（未退租的共32户全部到场）、世纪丰华公司代表2人，一同在西红门镇拆迁办会议室进行协商，程连香与世纪丰华公司达成口头一致，双方同意以2019年11月19日为租期终止日，计算退还程连香剩余租金，世纪丰华公司答应把这次商谈结果汇报公司领导，积极筹措资金，由于资金压力希望能分次返还租金，并在一个星期内答复具体返还事宜，但此后此事便石沉大海，世纪丰华公司一直拖延至今，单方违反本次口头约定。为了惩治世纪丰华公司的违约行为和不法侵害行为，维护程连香的合法权益，现请求人民法院依法判决。世纪丰华公司辩称，2010年7月1日至2018年11月30日期间的租金程连香应当支付，剩余租金同意退还，金额为49937元。不同意支付利息，拆迁不是世纪丰华公司实施的，是政府行为。本院经审理认定事实如下：2010年9月1日，世纪丰华公司（甲方、出租方，曾用名：北京依利特保温建材有限公司）与程连香（乙方、承租方）签订《北京市房屋租赁使用合同》，双方约定甲方将坐落于北京市大兴区西红门镇老三余村1号新凯美隆写字楼1号楼2层218室，建筑面积33．705平方米房屋租赁给乙方使用；租赁期限为20年，自2010年9月1日至2032年9月1日；租赁费共计85000元；乙方一次性支付给甲方租赁费后，乙方取得该房屋的长期使用权，直至2032年9月30日租赁期满后，乙方仍享有该房屋的使用权，但乙方需另交纳土地使用费，如遇拆迁，地上物补偿归乙方所有。合同签订后，程连香向世纪丰华公司支付房款85000元。程连香提交的照片打印件显示，2016年9月30日，北京市大兴区西红门镇老三余村村民委员会发布《致全体被腾退人的一封信》，告知各承租人：“……西红门镇将于2016年10月8日正式启动西红门镇城乡结合部改造试点团河路沿线12个村‘工业大院’的拆除腾退签约工作。……项目范围内的工商企业商户，在接到本通知后尽快腾退房屋，结算并解除租赁合同，在规定期限内完成搬迁腾退。”2018年11月8日、2018年11月11日，北京市大兴区西红门镇人民政府先后向李树文发出《限期拆除通知书》和《责令限期改正通知书》，告知其“未经批准擅自进行非法占地违法建设，经认定，属于违法建设”，违反了《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，责令自行拆除违法建设，改正违法行为。世纪丰华公司对上述照片打印件的内容均予以认可。庭审中，双方一致认可租赁房屋于2017年3月19日彻底停水，于2017年3月21日彻底停电；2018年11月19日，租赁房屋被拆除。程连香陈述在2017年年初停水停电以后，租赁房屋就无法正常居住，要求世纪丰华公司退还自2017年1月1日起的租金。世纪丰华公司陈述称在租赁房屋拆除前程连香并未搬离，而已经搬走的租户都与世纪丰华公司有协议，就租金退还事宜已处理完毕。经询问，世纪丰华公司称涉案土地系其公司从北京市大兴区西红门镇老三余村村民委员会处承租而来，租赁房屋系由其公司所建造，建房时未办理相关行政机关的建造审批手续。本院认为：虽然原、被告所订立的《北京市房屋租赁使用合同》系双方真实意思表示，但本案租赁楼房未取得建设工程规划许可证，未经有关主管部门批准建设，根据合同订立时实施的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，故程连香与世纪丰华公司所订立的《北京市房屋租赁使用合同》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。根据上文司法解释第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，虽然涉案房屋租赁合同被确认无效，但在程连香居住使用租赁房屋期间，其应给付占有使用费，对未能有效使用房屋期间的已交纳房屋租金，世纪丰华公司应予退还。程连香要求世纪丰华公司退还自2017年1月1日起的租金并无合理依据，因双方均认可租赁房屋自2017年3月19日起开始停水，自2017年3月21日起开始停电，在停水停电之后，租赁房屋已不具备日常居住生活的基本条件，故本院确定世纪丰华公司应退还2017年3月21日至2032年9月1日（租赁期限到期日）期间（15年5个月零12日）的已交纳房屋租金，结合双方约定的实际租期22年零1日及租金总额85000元核算，金额为59682．25元。程连香要求世纪丰华公司给付利息损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条、第五条之规定，判决如下：一、北京世纪丰华文化交流有限公司于本判决生效后十日内退还程连香房屋租金59682．25元；二、驳回程连香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费782元，由程连香负担136元（已交纳），由北京世纪丰华文化交流有限公司负担646元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉至北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘 瑶二〇二一年三月二十六日书记员 张思竹