四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初13985号 原告：陈太权，男，1949年6月11日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 原告：吴立翠，女，1957年6月18日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：陈太权（系吴立翠之夫），住成都市龙泉驿区。 被告：成都凯鑫瑞房地产营销策划有限公司。住所地：成都市武侯区武侯新城管委会武青南路40号。 法定代表人：李俊霖，公司经理。 委托诉讼代理人：易姝丽，四川昊通律师事务所律师。 被告：成都中铁建锦城投资有限公司。住所地：成都市锦江区海棠路620号1层。 法定代表人：崔跃峰，公司总经理。 委托诉讼代理人：赵丹，女，公司员工。 委托诉讼代理人：王祎树，女，公司员工。 原告陈太权、吴立翠与被告成都凯鑫瑞房地产营销策划有限公司（以下简称凯鑫瑞公司）、成都中铁建锦城投资有限公司（中铁建公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈太权、吴立翠，凯鑫瑞公司的委托诉讼代理人易姝丽，中铁建公司的委托诉讼代理人赵丹、王祎树到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈太权、吴立翠向本院提出诉讼请求：1．判决凯鑫瑞公司返还陈太权、吴立翠购买商铺时交纳的团购费80000元及利息（自2015年10月31日起，按年利率12%计算至判决生效之日止），中铁建公司承担连带责任；2．本案诉讼费由凯鑫瑞公司、中铁建公司承担。事实与理由：2015年10月上旬，陈太权、吴立翠来到中铁建公司所在的锦江区锦绣大道3555号售楼部看商铺。销售经理廖亚琪、置业顾问王凤两人接待了陈太权、吴立翠，并向陈太权、吴立翠递交了自己在锦江国际花园售楼部的职务名片，并一起到现场实地察看锦江国际花园项目的4栋4号商铺。回到售楼部，廖亚琪称4号商铺单价每平方是五万多元。于是陈太权、吴立翠与廖亚琪就商铺单价及其他相关问题进行了协商。经廖亚琪请示领导后称可以给每平方34500元的团购价，但需要用现金支付80000元的团购费。2015年10月12日，廖亚琪在销售中铁建锦江国际花园项目的宣传手册上，给陈太权、吴立翠写了一个包括必须交团购费在内的预算单，签上了自己的名字和日期，并留下了手机号。就在当日，由廖亚琪代表凯鑫瑞公司、中铁建公司与陈太权、吴立翠签订了《商品房认购书》。该认购书第二条约定商铺单价为50746元/平方，总价为3783114元，按揭享有总价12%＋543元的优惠。销售人员在第三条添加“本认购书签订当日乙方交付立约定金壹万元，客户承诺于2015年10月31日补足剩余定金肆万元，并于2015年10月31日当天交纳团购费捌万元，且享受总房款20%的优惠”。中铁建公司在《商品房认购书》上盖有公章确认。签订认购书当天，陈太权、吴立翠用刷卡方式，支付定金10000元。2015年11月1日，陈太权、吴立翠刷卡支付40000元定金。2015年10月31日，陈太权、吴立翠根据销售经理的要求，用现金方式支付了80000元团购费。当陈太权、吴立翠向其索要发票时，廖亚琪称这80000元团购费不开收据，也不写在买卖合同上，这样陈太权、吴立翠与开发商都可以少完税。2015年12月29日，廖亚琪以凯鑫瑞公司、中铁建公司房地产销售人员的身份又和陈太权、吴立翠签订了《商品房买卖合同(预售)》和《补充协议》。这份购房合同，陈太权、吴立翠2016年9月才收到，合同成交价为2491975元，没有体现出陈太权、吴立翠现金支付的80000元团购费。2017年8月，陈太权、吴立翠从《招商授权书附件•商业租金方案》中才知道自己购买的商铺备案价每平米才33427元，比双方协商的优惠单价34500元，每平方还要少1073元。综上，销售人员故意隐瞒销售房价的真实情况，采取大幅度提高销售单价、总价的方法，诱使购房人“自愿”承诺交纳团购费后享受优惠购房价，最终使购房人签订的合同价与其在房管局办理预售许可证时提交的备案价相符，从而达到规避政府监管的目的。团购费增加了陈太权、吴立翠的购房成本，使陈太权、吴立翠遭受到了不应有的损失。陈太权、吴立翠收取团购费的行为，违反了《商品房销售管理办法》相关规定。采用现金收取团购费，事后又拒不出具合法票据，有故意偷逃税款的嫌疑。廖亚琪一直拒绝且不表明自己的公司名称，也就是凯鑫瑞公司的主体身份。中铁建公司既不承认廖亚琪是其公司员工，又以公司商业机密为由，拒绝披露其委托凯鑫瑞公司销售代理的主体身份。中铁建公司在销售锦江国际花园项目楼盘时，曾经与成都市博客多信息技术有限公司、成都易房通信息技术有限公司等多家房地产中介服务机构签订有合作合同，并且这几家公司财务人员交叉任职，使陈太权、吴立翠分不清收团购费的到底是哪家公司工作人员。直至2020年10月27日，陈太权、吴立翠收到锦江区住建交局的函件，才知道凯鑫瑞公司的公司主体，遂提起诉讼。现陈太权、吴立翠依法提起诉讼。庭审中，陈太权、吴立翠补充陈述，其要求中铁建公司承担连带责任，是因为中铁建公司委托凯鑫瑞公司在售楼处销售房屋。 凯鑫瑞公司辩称，1．陈太权、吴立翠的诉讼请求已经超过诉讼时效。无论凯鑫瑞公司是否收取团购费80000元，本案发生在2015年10月，陈太权、吴立翠与中铁建公司签订的《商品房买卖合同（预售）》明确告知了合同成交价，诉讼时效应当从陈太权、吴立翠知道合同成交价之日起。2．凯鑫瑞公司从未自己收取或授权他人收取团购费80000元，陈太权、吴立翠的诉讼请求无事实依据，应当依法驳回。 中铁建公司辩称，1．中铁建公司自己未收取过团购费，也从未授权他人收取团购费。陈太权、吴立翠的证据无法证明凯鑫瑞公司收取了团购费。2．陈太权、吴立翠主张中铁建公司对返还团购费及利息承担连带责任，缺乏请求权基础。首先，收取团购费的事实并不存在。即使陈太权、吴立翠向凯鑫瑞公司员工支付了团购费，也系陈太权、吴立翠自愿支付，陈太权、吴立翠无权单方要求退回。陈太权、吴立翠作为理性的完全民事行为能力人，应当对自己的意思表示负责，陈太权、吴立翠并未证明其支付团购费享受优惠的行为系重大误解或被欺诈。3．陈太权、吴立翠的诉讼请求已超过诉讼时效。陈太权、吴立翠自称80000元为2015年10月31日支付，陈太权、吴立翠与中铁建公司的《商品房买卖合同（预售）》系2015年12月29日签订。在陈太权、吴立翠签署该合同时，便清楚知道该房屋最终成交的销售价格，应知道自己的民事权利受到了侵害。因此，主张返还团购费的诉讼时效应该计算至2018年12月29日。陈太权、吴立翠清楚知道直接义务人，但并未在诉讼时效内主张权利。因此，陈太权、吴立翠的诉讼请求已超过诉讼时效，不应得到支持。 本院经审理认定事实如下：2015年10月12日，中铁建公司（甲方）与陈太权（乙方）签订《商品房认购书》，约定：乙方认购甲方楼宇位置位于成都市锦江区××道××号××栋××号房，建筑面积74.55平方米。乙方认购房屋建筑面积单价为50746元／平方米，总价为3783114元，现按乙方选择的付款方式，享有12%＋543元的优惠。本认购书签订当日乙方交付立约定金10000元，在双方按本认购书约定签订《商品房买卖合同》（含补充协议和附件）后转为房款的一部分。乙方承诺于2015年11月30日前携带本认购书、定金收据、应付房款及产权名义人身份证原件到甲方营销中心与甲方签订《商品房买卖合同》，并于当天支付全部应付房款。该《商品房认购书》定金条款后手写增加内容：“客户承诺于2015年10月31日补足剩余定金40000元，并于2015年10月31日当天交纳团购费80000元，且享受总房款20%的优惠。”庭审中，中铁建公司对该《商品房认购书》真实性予以认可，但认为该手写部分未加盖公司印章，故不认可该手写部分。中铁建公司未提交该《商品房认购书》原件。 2015年10月12日，中铁建公司开具收据载明收到陈太权定金10000元。 2015年10月28日、10月29日，吴立翠分别从成都农商银行取款49000元。 2015年11月1日，中铁建公司开具收据载明收到陈太权定金40000元。 2015年12月29日，中铁建公司（出卖人）与陈太权、吴立翠（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：陈太权、吴立翠购买中铁•锦江国际城4幢1层4号房屋，用途为商业，预测建筑面积为74.55平方米，其中套内面积62.82平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米39668元，总价款为2491975元。该合同落款处载明的房地产销售服务人员为廖亚琪。 2020年3月10日，中铁建公司办理了前述《商品房买卖合同（预售）》网签备案手续，备案成交价为2491975元。 2020年5月21日，陈太权通过成都市市长热线反映问题：其2015年购买了锦江国际花园小区的房屋，开发商委托中介机构销售房屋，该中介公司收取了其80000元的团购费，中介告知交纳了团购费才享受合同价，但之后发现是中介公司故意提高了价格，且没有开具发票，联系开发商处理未果。 2020年10月，中铁建公司就前述陈太权的投诉出具《关于锦江国际花园4-1-4业主陈太权投诉情况说明》，载明：陈太权于2015年10月12日购买中铁建公司中铁•锦江国际花园城4-1-4号商品房，房管局挂牌价3783114元，成交合同金额2491975元，陈太权于2020年3月2日付清房款并网签备案。陈太权现已接房并使用房屋。对于陈太权提到除购房款外给销售代理公司凯鑫瑞公司工作人员支付的80000元团购费问题，中铁建公司并不知晓。中铁建公司从未收取或通过第三方收取合同约定价款之外的任何款项。中铁建公司在整个房屋销售过程中，严格依法依规开展销售工作，不仅严格按照公示价格对外予以销售，并且按照所公示的文本与陈太权签订了相关购房协议。 庭审中，陈太权、吴立翠陈述，在购房过程中，廖亚琪报价单价为5万多，陈太权、吴立翠愿意支付单价34500元，廖亚琪请示领导后同意，于是双方达成一致意见。其后，陈太权、吴立翠看到《招商授权书附件•商业租金方案》，发现自己购房并没有享受到优惠，因此要求退还团购费。中铁建公司陈述，案涉房屋的销售现场公示价格是3783114元；《商品房买卖合同（预售）》中约定总价2491975元，低于公示价及《商品房认购书》约定价，是因为商铺的挂牌价都很高，在销售过程中会根据不同的支付方案进行大幅度优惠。 以上事实，有陈太权、吴立翠提交的当事人身份信息资料、廖亚琪名片、《商品房认购书》、收据、银行个人业务凭证、《商品房买卖合同（预售）》、网签合同信息查询记录、市长热线投诉内容打印件、《关于锦江国际花园4-1-4业主陈太权投诉情况说明》打印件等证据以及当事人的陈述在案为证。陈太权、吴立翠提交的案涉楼盘宣传单，其上关于房屋价格、优惠、贷款等手写内容，凯鑫瑞公司、中铁建公司均不认可，本院无法核实该内容的书写人及内容真实性，故对该证据不予采纳。陈太权、吴立翠提交的《招商授权书附件•商业租金方案》，凯鑫瑞公司、中铁建公司不予认可，本院无法核实该文件的制作人及真实性，故对该证据不予采纳。陈太权、吴立翠提交的通话录音，凯鑫瑞公司、中铁建公司不予认可，本院无法核实通话对象身份，即使能核实通话对象为廖亚琪，因通话录音中与陈太权通话的对象称未收过团购费，该通话录音也不能达到陈太权、吴立翠的证明目的，故本院对该证据不予采纳。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，陈太权、吴立翠主张凯鑫瑞公司收取了其团购费80000元、陈太权未享受到购房优惠、凯鑫瑞公司应当退还团购费80000元，有责任提交相应证据予以证明。 关于是否支付了团购费。本案中，陈太权、吴立翠提交的《商品房认购书》中手写部分载明陈太权承诺交纳团购费80000元，中铁建公司对该内容不予认可，但未提交其应持有的《商品房认购书》原件，故本院对该《商品房认购书》中手写的陈太权承诺交纳团购费80000元的事实予以确认。陈太权、吴立翠提交的两次取款共计98000元的凭证，能证明取款事实，不能证明取款后的款项用途为支付团购费。因此，综合全案来看，陈太权、吴立翠所举证明能证明陈太权单方承诺交纳团购费以享受优惠，但不能证明此后实际支付了团购费；也不能证明团购费的支付对象，是支付给廖亚琪个人（若是支付给个人，涉及廖亚琪的收款行为是代表个人还是代表公司，即其收款行为后果是否由凯鑫瑞公司或中铁建公司承受），还是支付给凯鑫瑞公司或中铁建公司；更不能证明支付的实际金额是否为其所主张的80000元。 关于是否存在团购费退还事由。退一步来说，即使陈太权、吴立翠主张的向凯鑫瑞公司支付团购费的事实成立，陈太权、吴立翠还应证明本案存在团购费退还事由。陈太权、吴立翠主张的团购费退还事由为：自己的实际购买价高于《招商授权书附件•商业租金方案》中显示的案涉房屋备案价，因而并未真正享受到优惠。本院认为，一方面，《招商授权书附件•商业租金方案》没有任何公司签章、无法核实真实性，不能作为判断价格是否优惠的证据。案涉房屋的网签合同备案价与《商品房买卖合同（预售）》中约定价一致，并非陈太权、吴立翠主张的实际购买价高于备案价。另一方面，按照陈太权、吴立翠的主张，支付团购费在前，签订《商品房买卖合同（预售）》在后，且《商品房买卖合同（预售）》中明确约定了案涉房屋的单价及总价，因此，陈太权、吴立翠签订《商品房买卖合同（预售）》的行为应视为对房屋价格优惠结果的确认。此外，是否享受到了优惠属于作为买受人的陈太权、吴立翠的主观感受和判断。陈太权、吴立翠未提供证据证明优惠价的判断标准，即以什么价格购买才视为享受到了优惠，也未证明其未实际享受到优惠。因此，陈太权、吴立翠所主张的应退还团购费的事由不能成立。 综上，陈太权、吴立翠未能提供证据证明其诉讼请求所依据的事实即支付了团购费且存在团购费退还事由，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不宜证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，陈太权、吴立翠应承担举证不能的不利后果。因此，对于陈太权、吴立翠要求凯鑫瑞公司退还团购费的诉讼请求，本院不予支持。在凯鑫瑞公司不承担责任的情况下，陈太权、吴立翠关于中铁建公司承担连带责任的诉讼请求，亦无事实和法律依据，本院不予支持。在陈太权、吴立翠对凯鑫瑞公司、中铁建公司并无请求权的情况下，没有必要讨论是否已过诉讼时效，故对凯鑫瑞公司、中铁建公司辩称的已过诉讼时效的抗辩意见，本院不作评述。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告陈太权、吴立翠的诉讼请求。 本案案件受理费2050元，减半收取计1025元，由原告陈太权、吴立翠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 成 敏 二〇二一年三月二十九日 书记员 徐嘉源