吉林省长春市南关区人民法院民事判决书（2020）吉0102民初6777号原告（案外人）：于颖，女，1967年6月25日出生，汉族，住长春市二道区。委托诉讼代理人：滕野，吉林瀛庆律师事务所律师。被告（申请执行人）：崔涵，男，1968年6月18日出生，汉族，住长春市南关区。被告（被执行人）：吉林昂展置业开发有限公司，住所地吉林省长春市高新技术产业开发区超达磐谷国际商务港**楼**。法定代表人：王怀波。原告于颖与被告崔涵、吉林昂展置业开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于颖及其委托诉讼代理人滕野，被告崔涵到庭参加诉讼，吉林昂展置业开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于颖向本院提出诉讼请求：1、请求法院停止对原告购买的位于长春市高新区超强街以西昂展·公园里B3幢2单元1104室房屋的执行并解除对上述房屋的查封；2、请求法院确认原告与被告吉林昂展置业开发有限公司签订的编号为xxxxxx号的《昂展·公园里商品房认购协议书》合法有效，确认长春市高新区超强街与昂展·公园里B3幢2单元xxxx室房屋归原告所有；3、案件受理费等由被告承担。事实与理由：2017年10月，原告与被告吉林昂展置业开发有限公司签订了《昂展·公园里商品房认购协议书》，约定被告吉林昂展置业开发有限公司将位于长春市高新区超强街以西昂展·公园里B3幢2单元xxxx室房屋（以下简称涉案房屋）出售给原告。涉案房屋为长春市中小企业信用担保有限公司（现名称变更为长春市中小企业融资担保有限公司）的团购房屋。2014年长春市中小企业信用担保与吉林昂展置业开发有限公司协商，由吉林昂展置业开发有限公司将其开发的位于昂展公园里的小区的房屋和车库以团购的形式出售给长春市中小企业信用担保有限公司的员工，团购房中包含了涉案房屋，为其员工李某购买，付款方式采用长春市中小企业信用担保有限公司统一收款转至昂展公司指定账户。后李某将上述房屋转让给刘某（刘伟健），并在吉林昂展置业开发有限公司处进行改底，并签订了商品房认购协议。2017年10月又由刘某以150万元的价格转让给本案原告于颖，由原告于颖与吉林昂展置业开发有限公司签订商品房认购协议，由昂展公司给予出具收款收据、物业维修基金收据。涉案房屋由李某办理的入住手续，并交纳了2014年度物业费、采暖费等费用；后出售给刘某时，由原房主李某交付给刘某占有使用，刘某出售给于颖时，由刘某将房屋交付给于颖占有使用。原告于颖于2017年与吉林昂展置业开发有限公司签订了认购协议后，即在小区物业办理了业主变更，其后物业公司催缴费用通知对象皆为于颖。因当时吉林置业开发有限公司尚未取得预售许可，故无法签订正式商品房买卖合同，未进行备案。被告崔涵因与吉林省中诚信达股权投资基金管理有限公司、吉林昂展置业有限公司合同纠纷向长春市南关区人民法院提起诉讼，南关法院于2018年3月9日保全查封涉案房屋。后被告崔涵依据该案已经发生法律效力的（2018）吉0102民初108号民事判决书向南关法院申请强制执行。原告于2018年8月准备持认购协议到产权处办理登记时才得知房屋涉案房屋被查封的情况，随即向南关区人民法院提起了执行异议，要求解除查封并停止对房屋的执行。南关法院于2020年10月28日作出（2020）吉0102执异166号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为，原告与被告吉林昂展置业开发有限公司签订的《昂展·公园里商品房认购协议书》主体适格、内容不违反法律规定，合法有效，且原告已全额支付购房款、实际占有涉案房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，原告在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；原告在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋；原告已支付全部购房款；且非因原告自身原因未办理过户登记，因此原告的诉讼请求应得到人民法院的支持，请贵院判决如所请。崔涵辩称，一、本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条，被答辩人的诉讼请求不符合该规定，应驳回其诉讼请求。1、被答辩人提交的证据无法证明其在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋，不符合《规定》第二十八条第二款规定。被答辩人从他人处购买房屋后，一直未办理入住手续，也未缴纳有关费用。其中被执行人出具的缴费通知单就可以进一步证明其一直没有缴纳物业费等相关费用。从该通知当中可知上述费用从2015年7月10日一直拖欠至2020年7月9日。另外，根据被答辩人的《执行异议书》可知，上述房屋一直由他人居住，其未实际占有，不排除其又将该房屋转让给他人，更不排除其名下（包括其配偶）还有其他房屋进行居住。2、被答辩人提交的证据无法证明其已交纳全部购房款，不符合《规定》第二十八条第三款规定，根据被答辩人提供的证据可知，案涉案房屋已经多次转让，每次房屋转让金额无法确定，而且转款人和收款人大多与本案没有关联，无法证实其真实性，不排除各当事人之间存在其他法律关系。因此，无法证明被答辩人已交纳全部购房款。3、即使被答辩人与被执行人签订《昂展·公园里商品房认购协议书》，该行为也为被执行人配合原购房人履行有关手续，并非被答辩人与被执行人的真实购买房屋的意思表示，因此买卖合同无效，不符合《规定》第二十八条第一款的规定。4、案涉房屋所在小区早已符合办理房屋备案登记条件。在长春市南关区人民法院审理的上诉人吕淑敏、被上诉人昂展公司申请执行人执行异议之诉（案号为（2019）吉0102民初4229号）一案中，被上诉人昂展公司已在该案庭审中说明案涉房屋所在小区的全部房屋均早可办理备案登记，大部分业主已办理完备案登记，只有未要求办理的才未办理，该事实已在该案庭审笔录中记载。根据《吉林省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答》问题十八规定，已经满足了登记条件，而买受人未积极主张办理登记的，属于“因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。因此本案案涉房屋未办理房屋备案登记是由于被答辩人自身原因造成的，不符合《异议和复议规定》的第二十八条第四款规定。二、本案不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，被答辩人自认案涉房屋原系李某购买，后出售给刘伟健，刘伟健取得该房屋后又转让给被答辩人。被答辩人即使与被执行人签署了有关合同，被执行人出具收据有关材料，以上行为均为被执行人配合原购房人履行有关手续，不代表案涉房屋系被系被答辩人直接从被执行人处购买。被答辩人并不属于商品房的消费者。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条适用的前提是消费者向房地产开发企业购买商品房，但显然本案不属于该适用前提，因此本案不应适用第二十九条。综上，被答辩人的诉讼请求无事实及法律依据，人民法院应驳回其诉讼请求吉林昂展置业开发有限公司未到庭、亦未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年长春市中小企业信用担保有限公司与昂展公司协商以其单位53名职工团购的形式购买昂展公司开发的位于昂展·公园里小区的53套房屋和部分车库，职工团购款总额29986031元，付款方式为长春市中小企业信用担保有限公司统一收款后转至昂展公司指定账户。2020年6月29日，长春市中小企业融资担保有限公司出具证明，证明上述团购房屋中B3幢2单元xxxx号房为李某团购房屋，房款851931元，所有团购房款共计29986032.88元分别汇到开发商吉林昂展置业开发有限公司指定的个人和单位银行卡内。2020年6月22日，吉林昂展置业开发有限公司出具《情况说明》，证明团购房屋中B3幢2单元xxxx号房为长春市中小企业信用担保有限公司团购房源之一，团购员工为李某。2014年7月10日，李某向吉林昂展物业服务有限公司交纳物业费、采暖费、预存水费、预存电费、建筑垃圾清运费等费用。2017年3月，李某将案涉房屋出卖给案外人刘某，2017年3月1日，刘某向李某账户转款1330000元，2017年7月李某出具《房屋更名过户情况说明》，内容为：“今将长春市高新区昂展公园里B3栋2门xxxx室原房主李某变更为新房主刘某，特此说明。”2017年7月7日，刘伟健与吉林昂展置业开发有限公司签订《昂展·公园里商品房认购协议书》，约定由刘伟健购买昂展公司开发的昂展·公园里小区B3号楼xxxx号房屋，建筑面积235.34平方米，单价3620元/平方米，总价851931元。庭审中，于颖称案外人刘某与刘伟健系兄弟关系，该房屋系刘某购买，登记至刘伟健名下，后刘伟健又将该房屋出卖给于颖。刘伟健出具书面证人证言，但未到庭。于颖主张其于2017年从刘某处购买案涉房屋，购房款1500000元，其中313200元为钢材款顶账，并提交转账凭证两张，为于颖于2017年10月27日、2017年11月29日分别向刘某账户转款800000元、386800元，以上合计1500000元。另提交刘某于2017年11月29日出具收条一张，内容为“今收到于颖购房款，人民币一百五十万元整（150万元）。用于购买位于昂展公园里B3栋2单元xxxx号房。”后于颖与刘伟健于2017年10月20日向昂展公司提交更名申请，于颖于2017年10月20日与吉林昂展置业开发有限公司签订《昂展·公园里商品房认购协议书》，购买本案案涉房屋即昂展公园里B3号楼xxxx室，面积及价款不变。当日，昂展公司向于颖开具了购房款851931元及物业维修基金29418元的收据两份。另查，崔涵与吉林省中诚信达股权投资基金管理有限公司、昂展公司、黄森、曹阳合同纠纷一案，本院于2018年6月4日作出（2018）吉0102民初108号民事判决书，判决：吉林省中诚信达股权投资基金管理有限公司立即偿还崔涵借款本金5000000元及利息；昂展公司依照其与崔涵达成的《和解协议》对上述借款承担连带给付责任。在该案审理过程中，本院于2018年3月9日作出（2018）吉0102民初108号民事裁定书，保全查封了昂展公司名下坐落于长春市高新区超强街以西昂展公园里B3号楼xxxx室，即案涉房屋。在执行过程中，案外人于颖向本院提出执行异议，称其购买了该案涉房屋，本院于2020年10月9日作出（2020）吉0102执异166号执行裁定书，驳回案外人于颖的异议请求。故于颖提起本案诉讼。本院认为，执行异议之诉的关键在于案外人是否对执行标的享有合法真实的实体权利以及案外人所享有的实体权利是否能够足以排除对执行标的物的强制执行，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，案外人李某于2014年参与长春市中小企业融资担保有限公司的团购购买了本案案涉房屋，并由昂展公司与中小企业担保公司分别出具情况说明，证明其已实际支付了全部购房款851931元。2014年7月10日，昂展公司向李某交付房屋，并由昂展物业公司出具相关收据予以证明。于颖虽未提交李某购买案涉房屋时签订的房屋买卖合同，但李某将该房屋出卖给案外人刘某，刘某将案涉房屋出卖给本案原告于颖，于颖于2017年10月20日与昂展公司签订房屋买卖合同，该时间亦早于本案案涉房屋查封时间即2018年3月9日，可以证明李某签订案涉房屋时间早于查封时间。崔涵虽提出对于颖提供的认购书、收据真实性提出异议，但明确表示不申请鉴定，在崔涵未能提供相反证据且足以推翻于颖主张的事实情况下，对于颖出示的认购协议和收据的真实性，依法应予确认，于颖与吉林昂展置业开发有限公司签订的《昂展·公园里商品房认购协议书》应认定合法有效。综上，案涉房屋在李某购买并向其交付后，已不属于被执行人昂展公司的责任财产，房屋买卖合同已履行完毕。李某与刘某、刘某与于颖间的房屋买卖合同关系与昂展公司无关，昂展公司收取了李某交纳的全额购房款，仅负有协助购房人办理更名过户的附随义务。案外人购买案涉房屋并已支付购房款且已实际占有，其对案涉房屋享有物权期待权，该权利高于申请执行人的一般债权。综上，于颖作为案外人对登记在被执行的房地产开发企业吉林昂展置业开发有限公司名下的商品房享有足以排除执行的民事权益，其要求阻却执行的主张，依法应予支持。关于于颖要求确认案涉房屋归其所有一节，因案涉房屋尚未办理不动产权利证书，不具备物权登记条件，现其直接主张物权，于法无据，不予支持。关于于颖要求解除对案涉房屋的查封一节，因其属于执行行为，本案中不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、于颖与吉林昂展置业开发有限公司于2017年10月20日签订的《昂展·公园里商品房认购协议书》有效；二、不得执行位于长春市高新区超强街以西昂展·公园里项目B3幢2单元xxxx号房屋；三、驳回于颖的其他诉讼请求。案件受理费12319元，由崔涵负担（于颖已垫付）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。审判长 丁文怡人民陪审员 左春玲人民陪审员 姚 兰二〇二一年三月二十五日书记员 王 放