河北省唐山市开平区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0205民初47号 原告：刘萍，女，1973年2月16日出生，汉族，北京市门头沟区国泰百货导购员，住北京市门头沟区。 委托诉讼代理人：于康平，天津泰达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于潇翔，天津泰达律师事务所律师。 被告：唐山市中运房地产开发有限公司，住所地：河北省唐山市开平区开越路888号-502室。 法定代表人：崔志忠，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：贺鹏飞，该公司员工。 原告刘萍与被告唐山市中运房地产开发有限公司（以下简称中运房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘萍及委托诉讼代理人于康平、于潇翔，被告中运房地产委托诉讼代理人贺鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘萍向本院提出诉讼请求：1、解除原告同被告签订的《商品房认购协议书》；2、被告向原告返还购房首付款130844元，并支付资金占用期间的利息（利息以130844元为基数，自2017年4月27日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止。暂计算至2021年1月5日，为21921.27元）；3、判令被告承担案件全部费用。事实和理由：2017年4月27日，为购买被告开发的名仕雅居项目8号楼2单元10层1002号房产，原告在被告位于唐山市开平区名仕雅居售楼处，通过刷卡支付的方式向被告支付购房首付款130844元。收到购房首付款之后，2017年4月28日，被告与原告签订《商品房认购协议书》，约定原告认购被告建设开发的位于唐山市开平区房屋，单价为7391元／平方米，总价款为420844元，付款方式为银行按揭，签约时交付总房款的30%以上（计人民币130844元），余款在签订《商品房买卖合同》时办理贷款。《商品房认购协议书》约定被告应当在2019年10月30日前将该商品房交付原告使用，但被告未能在2019年10月30日前向原告交付商品房。调查得知，在2017年4月28日双方签订《商品房认购协议书》时，名仕雅居项目土地性质为批发零售用地，且未依法办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等必备审批手续。截止到2019年10月30日，名仕雅居项目开工建设的住宅楼盘只有1-6号楼，并不存在《商品房认购协议书》约定的8号楼，且1-6号楼于2018年2月14日才补办取得规划文件。原告认为，《商品房认购协议书》项下8号楼并未开工建设，且未能在2019年10月30日前向原告交付商品房，原告无法实现合同目的。故向法院提起诉讼。 被告中运房地产辩称，一、原被告双方签订的《商品房认购协议书》依法属于预约合同，系原告对其所选商品房的预订，是双方为了将来在具备商品房预售条件后订立《商品房预售合同》而签订的合同，即预约合同。商品房买卖“预约合同”不是商品房“买卖”合同。《商品房认购协议书》约定原告自愿购买由被告开发的坐落于唐山市开平区“名仕•雅居”项目的楼房，并明确约定在《商品房买卖合同》正式生效时，该《商品房认购协议书》自行终止。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持，该法条明确规定了预约合同的效力问题。本案中《商品房认购协议书》系原告对其所选上述商品房的预订，双方签订的目的是为了将来该项目具备商品房预售条件后订立正式的《商品房预售合同》而作的前期准备，且该《商品房认购协议书》第五条、第六条明确约定了原告已经对被告所开发的商品房名仕雅居楼盘充分的了解和选择，双方在日后签订《商品房买卖合同》时已交款项的处理方式、双方配合签订本约合同的事项及违约责任，第六条、第九条明确约定了待双方签订的《商品房买卖合同》生效后，本《商品房认购协议书》自行终止，从上述条款的约定也能够进一步确认《商品房认购协议书》预约合同的性质就是为了日后签订《商品房预售合同》而签订的合同，故应当依法对《商品房认购协议书》认定为预约合同。从《商品房认购协议书》约定内容上来看，符合《最高人民法院民事案件案由规定》中关于商品房预约合同的规定，且其亦不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，缺少如商品房销售方式、付款方式、交付使用条件、面积差异的处理等诸多条款，故依法应认定为商品房预约合同，不能将其等同为商品房买卖合同。二、《商品房认购协议书》依法有效，原告的诉讼请求于法无据、理据不足，应予驳回，依照贵院出具的（2019）冀0205民初805号、（2020）冀0205民初165号、唐山市中级人民法院出具的（2019）冀02民终8695号生效判决及因案涉工程已依法取得《不动产权证书》、建设用地规划许可及建设工程规划许可证明——《唐山市城乡规划局开平区分局关于对名仕雅居项目的认定意见》、《建筑工程施工许可证》等证照。三、被告与原告签订的《商品房认购协议书》中的第四条第2款及第（2）项已经事先对“因国家、省、市政府、区政府，有关政策调整”可能造成的房屋延期交付问题作出了约定，无需通知买受人。因原告所开发的名仕雅居属于处遗项目（在建设用地规划许可及建设工程规划许可证明中，即《唐山市城乡规划局开平区分局关于对名仕雅居项目的认定意见》有明确注明名仕雅居属于唐山市地产开发遗留问题的项目），原告于2016年就开始向政府各级规划及相关部门申请所开发项目的处遗事宜，至2017年1月18日唐山市开平区发展改革局给予批准同意被告就所开发的名仕雅居住宅项目开展前期工作，到2018年2月14日唐山市城乡规划局开平区分局才将《在建设用地规划许可及建设工程规划许可证明》，即《唐山市城乡规划局开平区分局关于对名仕雅居项目的认定意见》予以核定完毕，这就历时1年多，至此才能办理《建筑工程施工许可证》，《建筑工程施工许可证》于2018年10月25日办理完毕，因此导致正常施工延误8个多月，加上各级政府部门多次下发“启动重污染天气响应通知”及唐山市住房和城乡建设局下发的关于新冠病毒疫情防控工作的公告，致使被告开发的项目至今无法正常复工。所以关于原告提到的被告应当在2019年10月30日前将该商品房交付原告的问题，根据以上各种制约工期的问题及被告与原告签订的《商品房认购协议书》中的第四条第2款及第（2）项约定了“因国家、省、市政府、区政府，有关政策调整造成的”“除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”。 本院经审理认定事实如下：2017年4月28日，原告刘萍与被告中运房地产签订了《商品房认购协议书》，该协议约定，原告认购被告建设开发的位于唐山市开平区房屋，建筑面积约为56.94平方米，单价为每平米73911元，总价款为420844元，被告应当在2019年10月30日前将该商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起30日内告知买受人的；（2）因国家、省、市政府、区政府，有关政策性调整造成的。2017年6月2日，原告向被告交纳首付款130844元，被告给原告出具收据1份。另查明，被告中运公司开发的名仕.雅居”项目已取得国有土地使用证、建设用地规划许可及建设工程规划许可证明、建筑工程施工许可证，但尚未取得案涉房屋商品房预售许可证明。 上述事实，有原告提供的《商品房认购协议书》、收据，被告提供的国有土地使用证、建设用地规划许可及建设工程规划许可证明、建筑工程施工许可证以及原、被告当庭陈述予以证实。 本院认为，合同效力由人民法院依法进行审查。依据《商品房销售管理办法》第六条规定，“商品房预售施行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。”《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定，“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：……（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”《城市商品房预售管理办法》第六条规定“开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可证，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房销售”。本案中，原告刘萍与被告中运房地产签订了《商品房认购协议书》并依据协议书约定向中运房地产缴纳了购房款130844元，中运房地产为其出具收据确认收到上述款项，现因中运房地产尚未取得预售许可证，该合同无效，中运房地产应返还购房款130844元,并承担刘萍受到的损失，损失金额自2017年6月2日刘萍交款之日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算、自2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于原告主张解除原告同被告签订的《商品房认购协议书》的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下： 一、被告唐山市中运房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘萍购房款130844元； 二、被告唐山市中运房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘萍购房款损失，损失金额以130844元为基数自2017年6月2日刘萍交款之日起至2019年8月19日止去按照中国人民银行同期贷款利率计算、自2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算； 三、驳回原告刘萍的其他诉讼请求。 案件受理费3355元，简易程序减半收取为1677.5元，由被告唐山市中运房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长 童凯声 二〇二一年三月十一日 法官助理 王 彩 书 记 员 王 欢