沈阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0192民初1041号原告：保利达地产佳伴（沈阳）有限公司，住所地沈阳市沈河区沈水路370-3号9门。法定代表人：黎家辉，系公司董事长。委托诉讼代理人：辛苗，女，1979年5月25日出生，汉族，系该公司合同管理员，住址沈阳市和平区。被告：侯闯，男，1986年1月27日出生，汉族，户籍地系沈阳市东陵区，现羁押于沈阳市康家山监狱。原告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司与被告侯闯商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月19日受理后，依法组成合议庭于2021年2月24日公开开庭进行了审理，原告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司的委托诉讼代理人辛苗到庭参加诉讼，被告侯闯通过远程视频参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司向本院提出诉讼请求：诉讼请求：1、请求法院判令解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》（总价人民币507,167元），判令被告配合原告办理撤销房屋备案手续；将房屋恢复原状、并腾退房屋；2、请求法院判令被告承担人民币101,433.40元违约金，以上两项诉求合计人民币608,600.40元；3、请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年8月21日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，被告购买了原告开发建设的位于沈阳市沈河区商品房（建筑面积为79.11平方米），房价总额为人民币507,167元，付款方式为部分房款以按揭贷款支付。2015年9月11日，原告（担保人）与被告（借款人）以及中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行（贷款人）签订了《个人购房借款/担保合同》，被告从工商银行借款人民币350,000元。后因被告拖欠银行贷款，工商银行向沈阳市大东区人民法院提起了诉讼。2019年11月19日，沈阳市大东区人民法院作出了（2019）辽0104民初2491号《民事判决书》。2020年7月14日，原告向工商银行承担了保证责任，代偿了被告所欠银行贷款及各项费用人民币399,131.15元（本金人民币338,286.22元、利息及罚息人民币51,495.93元、诉讼费人民币9,349元）。被告的行为已严重违约，现原告根据《商品房买卖合同》附件四第六条第12款第（4）项下（b）（ii）①的约定诉至法院，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求，维护原告的合法权益。被告侯闯辩称，其未按期还贷款系个人原因，主观上没有不想偿还的恶意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对于原告提交的（2019）辽0104民初2491号民事判决书、代偿凭证、保证人代偿债务证明、清偿代偿款项的通知函、邮件交寄单、邮件查询记录、商品房买卖合同，入住文件，经审查，上述书证形式及来源合法有效，具有客观真实性，本院予以确认并在卷佐证。被告侯闯未向法庭提供证据。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月21日，原告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司作为出卖人，被告侯闯作为买受人，签订《商品房买卖合同》【合同编号：E1502088692】，约定买受人以人民币6,410.91元/平方米的单价购买沈河区，建筑面积79.11平方米的房屋，房屋总价款为人民币507,167元。该合同补充协议约定，买受人应于本合同签订时交纳首期房款人民币157,167元，余款人民币350,000元采用银行商业贷款方式支付，并应于2015年10月21日前办理完毕放款到账。买受人已经于本合同签订前了解贷款银行及/或住房公积金管理机构发放贷款的相关政策（包括但不限于贷款的年限、金额和利息、贷款人应具备的资格和条件、贷款人需要提交的全部资料及承担的费用）。买受人保证在本合同规定的付款期限之前将贷款足额付至出卖人指定账户，如果由于买受人及/或贷款银行及/或住房公积金管理机构的原因（包括但不限于买受人的首付款比例或资信状况未满足贷款银行及/或住房公积金管理机构要求导致贷款银行及/或住房公积金管理机构未批准买受人的贷款申请，或该贷款银行及/或住房公积金管理机构批准给买受人的贷款金额或年限与其申请的贷款金额或年限不符，或者贷款银行及/或住房公积金管理机构放款时间迟延等原因）未能按照本合同正文第六条规定的期限付清全部房价款的，出卖人有权根据本补充协议第七部分第14条约定追究买受人逾期付款的违约责任。买受人逾期付款超过90日，出卖人有权解除合同，买受人同意按照总房价款的10%向出卖人支付违约金。出卖人有权从买受人已支付的该商品房房价款中抵扣违约金及超出违约金的损失，如出卖人因买受人违约而造成的经济损失超过已付房价款金额，不足部分须由买受人负责补足。同时，根据《商品房买卖合同》附件四第六条第12款第（4）项下（b）（ii）（1）的约定，“买受人尚未办理权属转移登记手续的，出卖人有权解除合同，买受人应向出卖人支付总房款20％的违约金，并按照本补充协议第十六部分的约定办理合同解除手续”；合同还约定，因买受人逾期付款导致出卖人通过诉讼或仲裁方式追究其违约责任的，出卖人因此而发生的法律费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、公证费、鉴定费、公告费、执行费用等）、律师费用、差旅费等所有费用均应由买受人承担。另查明，2015年9月11日，被告、原告与案外人中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定借款本金人民币350,000元。并约定了贷款利率、罚息利率、还款方式等。保利达地产佳伴（沈阳）有限公司为保证人，保证方式为连带责任保证。经沈阳市大东区人民法院作出（2019）辽0104民初2491号民事判决书,判决本案原告对借款人侯闯向中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行的债务承担连带给付责任。2020年7月14日，保利达地产佳伴（沈阳）有限公司代被告侯闯向中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行代偿还代偿了被告侯闯所欠银行贷款本金、利息及诉讼费等费用人民币399,131.15元(含本金人民币338,286.22元、利息及罚息人民币51,495.93元、诉讼费人民币9,349元)。又查明，被告购买房屋时，除人民币350,000元采用银行商业贷款方式支付外，被告侯闯于2015年8月21日向原告支付了上述房产的预收购房款人民币157,167元。案涉房屋于2016年10月31日由原告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司向被告侯闯交付。再查明，原告起诉后向本院提出保全申请，本院于2021年1月7日作出（2020）辽0192民初1041号民事裁定书，裁定：“冻结被申请人侯闯名下人民币608,600.40元人民币银行存款，或查封、扣押其他等值财产”,对案涉商品房进行了查封。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行。被告未按合同约定履行付款义务，原告有权解除合同。故对于原告请求判令解除与被告签订的商品房买卖合同及撤销备案的请求，本院予以支持。（原告已经代被告侯闯向案外人中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行偿还了购买房屋所欠贷款、利息及相关诉讼费用人民币399,131.15元，被告的债务负担已由原告代偿，合同约定的解除条件已经成就）被告应将案涉房屋恢复原状并腾退房屋。关于违约金，双方的约定符合法律规定【根据《商品房买卖合同》附件四第六条第12款第（4）项下（b）（ii）（1）的约定，“买受人尚未办理权属转移登记手续的，出卖人有权解除合同，买受人应向出卖人支付总房款20％的违约金，并按照本补充协议第十六部分的约定办理合同解除手续”】故对原告要求被告承担违约金101,433.4元（总房款人民币507,167元*20％）的主张，予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司与被告侯闯于2015年8月21日签订的《商品房买卖合同》【合同编号：E1502088692】；二、被告侯闯于本判决发生法律效力后十日内协助原告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司撤销位于沈阳市沈河区房屋的登记备案手续（撤销房屋备案手续的相关费用由被告侯闯承担）；三、被告侯闯于本判决发生法律效力后三十日内将位于沈河区房屋恢复原状并腾退房屋；四、被告侯闯于本判决发生法律效力后十日内一次性给付原告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司违约金人民币101,433.4元;五、驳回原告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9,886元，保全费人民币3,563元，由被告侯闯承担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费9,886元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李卫国人民陪审员  王 宇人民陪审员  梁 爽二〇二一年三月二十四日法官助理那颖书记员曹宇本案判决所依据的相关规定《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条民法典行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。法信超链：裁判68篇×