吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2021）吉24民终93号上诉人（原审原告）：赵某，男，朝鲜族，职业不详，现住吉林省延吉市。上诉人（原审被告）：任某，女，朝鲜族，退休人员，现住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：韩圣兰，吉林延大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：申某1，女，朝鲜族，个体工商户，现住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：麻长春，吉林由正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：申某2，男，朝鲜族，学生，户籍所在地吉林省延吉市，现在美国留学。委托诉讼代理人：麻长春，吉林由正律师事务所律师。上诉人赵某、任某因与被上诉人申某1、申某2合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初4402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵某上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人在一审中提出的“确认任某将瑞泽名苑小区2号楼1单元23层房屋抵押给申某1的行为无效”等诉讼请求。2.本案的所有诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清,适用法律错误,二审法院应撤销一审判决，并依法改判。一、首先,赵某是在不知情的情况下，以为是任某将诉争房屋以顶账方式交付给申某1,但后来通过与任某的沟通得知,任某是为了其自己的债务将赵某的房屋抵押给了申某1,而并不是一种抵债行为，赵某在一审庭审中已经说明这一问题,所以说一审法院以赵某起诉书中的陈述来认定任某以抵账方式将房屋交付给申某1是不对的;其次，涉案的《房屋转让协议》明显的缺乏必要的生效要件，连最基本的房屋价格都没有约定,很显然是任某和申某1为了实现抵押的目的签订的意思表示不真实的合同,不应被认定为有效;最后，上诉人的确给任某出具过委托书,但是，委托书中关于“代为办理该房产的抵押贷款,办理抵押贷款还款手续，领取房产证、土地证，他项权利证，银行结清证明，解除抵押登记等相关事宜”的授权,明显是针对赵某发生银行贷款时委托任某所办的各种银行抵押贷款的事项，根本不包括银行抵押贷款以外的其他抵押行为,更不包括为了赵某以外的债务人的债务提供抵押担保的行为,因此一审法院认定任某具有全部的处分权利是不对的。二、适用法律错误如前述,赵某并没有将全部处分权利授权给任某，并不因为任某与上诉人是母子关系就可以认定任某不存在与他人恶意串通、违背上诉人意志损害上诉人权益的行为。任某确实是赵某的代理人，但任某在本案中将房屋抵押给银行以外的申某1的行为,明显是超出其代理权限的行为，而且上诉人并不认可这一行为,所以该抵押行为应该被认定为无效。赵某所受到的财产损失,完全是由申某1、申某2包括任某在内共同的行为造成的，因此赵某的诉请是完全没有问题的。任某上诉请求：1.撤销一审法院作出的(2020）吉2401民初4402号民事判决，予以改判或发回重审;2.请求法院判令本案全部诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实与客观事实不符,任某与被上诉人之间并无真实意思的《房屋转让协议》,双方真实意思表示应为抵押。因与被上诉人之间有经济往来尚未结算,故任某将该房屋抵押给被上诉人。但因当时该房屋尚未办理产权证,无法办理抵押登记手续,任某因此才在开发商处将房屋暂时更名到被上诉人名下。但一审法院认为该更名行为系因为任某代表赵某和被上诉人签订了《房屋转让协议》,是完全错误的。认定房屋买卖必要的要件为确认转让价格,而该涉案房屋并未确认转让价格,因此将房屋变更到被上诉人名下是抵押行为，并非买卖。申某1、申某2辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。赵某向一审法院诉讼请求：1.确认任某将瑞泽名苑小区2号楼1单元23层房屋抵押给申某1的行为无效；2.三被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：任某与原告及申某1与申某2均为母子关系。2012年12月4日，任某代原告与吉林省华兴工程建设有限公司第三分公司（以下简称华兴第三分公司）签订《协议书》，购买了瑞泽名苑2号楼1单元2301、2401号跃层房屋，面积339.15平方米，总房款1,356,600元。后房屋由原告及任某居住。原告因长期在北京工作，没有时间处理房屋的事情，于2016年8月4日出具公证委托书，委托内容为：“现我全权委托任某作为我的代理人，代我办理坐落在延吉市瑞泽名苑2号楼l单元23层，建筑面积为：339.15平方米；登记在赵某名下（单独所有）。现本人委托任某代为办理以下事宜：一、代为到该房屋所属及土地管理部门核查与该房屋产权相关的一切档案资料事宜；二、代为办理该房产抵押贷款，办理抵押贷款提前还款手续，领取房产证和土地证，他项权利证，银行结清证明，解除抵押登记等相关事宜；三、代为办理该房产解除抵押登记手续，丢失补办房产证及土地证手续，到日报社办理公告手续，领取房产证及土地证相关事宜；四、代为办理该房产的产权变更、过户、拍卖、转让出售等相关手续；代签买卖合同等相关文件，代为办理公证手续；五、代为办理缴纳相关税费、手续费、领取相关证件等手续；代为进行物业交割、验收手续；六、如遇出售上述房产中购房人需要办理贷款手续时，有权代理委托人协助购房人办理银行按揭手续、代为签署与贷款有关的一切协议、文件事宜；七、代为收取购房款，包括买方银行按揭房款；代理进行银行转款；八、代为办理上述房屋的动迁、回迁、签约，领取动迁费、补偿费等相关事宜。受托人在其权限范围内依法所签署的上述文件，我均予以承认，并对委托书内容承担相关法律责任。委托期限：自二0一六年八月四日至办完为止。”2018年1月14日，任某将诉争房屋的购房协议及其他多本产权证照原件交给申某1。2018年1月24日，任某拿着原告的公证委托书与申某1一起到华兴第三分公司，任某代表原告，申某1代表申某2签订《房屋转让协议》。协议约定：原告自愿将诉争房屋转让给申某2，转让后一切与房屋相关的费用如契税、物业维修基金、办理产权证与土地使用证及其他一切有关的费用均由申某2负责；因房屋转让引起的纠纷与华兴第三分公司无关。2020年4月，申某2向诉争房屋的产权人中共延边朝鲜族自治州纪律检查委员会申请办理房屋产权证，房屋的产籍号10-12-173、面积339.19平方米、房号2-1-2301、2401、用途为住宅。一审法院认为，原告给任某出具的委托书明确、具体，包括了房屋所有人的全部处分权利，故任某有权代表原告对房屋进行处分。结合任某与原告为母子关系，最初也是任某代原告购买房屋并实际居住的事实，故不存在任某与其他被告恶意串通、违背原告意志损害原告权益的情况。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”根据原告提供的收据，应是任某欠申某1债务，故将包括诉争房屋的购房协议及其他多本产权证照原件交给申某1，后又持原告的公证委托书与申某1一起到华兴第三分公司，分别代表原告和申某2签订《房屋转让协议》，在开发商处完成了更名手续。原告起诉书中也陈述，是任某以顶账方式将房屋交付给申某1。任某代表原告，申某1代表申某2签订《房屋转让协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。结合上述事实，在原告未能提供有效的证据证明是任某将房屋抵押给了申某1的情况下，原告的诉讼请求不应支持。如果原告认为自己的权利受到损害，应向任某主张赔偿。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告赵某的诉讼请求。案件受理费100元（原告赵某已预交），减半收取50元，由原告赵某负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，任某是一审被告，一审并未判决任某承担责任，任某没有上诉权。任某的上诉请求本院不予审理。赵某给任某出具的委托书明确、具体，包括了房屋所有人的全部处分权利，故任某有权代表原告对房屋进行处分。结合任某与原告为母子关系，最初也是任某代原告购买房屋并实际居住的事实，故不存在任某与其他被告恶意串通、违背原告意志损害原告权益的情况。根据赵某提供的收据，应是任某欠申某1债务，故将包括诉争房屋的购房协议及其他多本产权证照原件交给申某1，后又持赵某的公证委托书与申某1一起到华兴第三分公司，分别代表赵某和申某2签订《房屋转让协议》，在开发商处完成了更名手续。赵某在一审起诉书中也陈述，是任某以顶账方式将房屋交付给申某1。任某代表赵某，申某1代表申某2签订《房屋转让协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。如果赵某认为自己的权利受到损害，应向其委托人任某主张权利。赵某的上诉没有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，赵某的上诉请求不成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元（赵某、任某分别预交100元），由赵某、任某各自负担100元。本判决为终审判决。审判长 张玉石审判员 李照令审判员 宋 丹二〇二一年三月十日书记员 李宣臻