河北雄安新区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀96民终60号 上诉人（原审原告）：杨小包，男，1941年11月20日出生，汉族，住河北省雄县。 上诉人（原审原告）：胡秋仿，女，1947年6月16日出生，汉族，住河北省雄县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：朱广红，河北王笑娟律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：章建华，男，1976年9月5日出生，汉族，住河北省雄县。 委托诉讼代理人：党卓，北京市金台（廊坊）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨福生，男，1968年12月17日出生，汉族，住河北省雄县。 上诉人杨小包、胡秋仿因与被上诉人章建华、杨福生确认合同无效纠纷一案，不服河北省雄县人民法院（2017）冀0638民初1622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭，对案件进行了审理。本案现已审理终结。 杨小包、胡秋仿上诉请求：1、撤销河北省雄县人民法院（2017）冀0638民初1622号民事判决，依法确认二被上诉人签订的院落买卖协议无效。2、一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人章建华不构成善意取得。第一，一审法院已经查明二被上诉人与二上诉人在同村居住，且相距并不远，但二被上诉人在买卖诉争房屋时却无人通知二上诉人，更未取得二上诉人的同意。第二，该诉争宅基地及房屋并没有办理变更登记，依然登记在上诉人杨小包名下。第三，诉争宅基地及房屋依然由二上诉人占有并居住，并未实际交付给被上诉人章建华。2、被上诉人杨福生对诉争房屋不具有处分权。二被上诉人之间签订的院落买卖协议无效。诉争宅基地使用权登记在上诉人杨小包名下，该宅基地上的房屋为上诉人杨小包夫妻二人所建，且上诉人有三个儿子，被上诉人杨福生只是三个儿子其中的一个，未经上诉人夫妻二人同意，任何人都无权处分上诉人夫妻二人的财产。根据《合同法》第五十一条之规定，无处分权的人处分他人财产未经权利人同意，合同无效。3、老年人的合法权益应当依法予以保障。二上诉人均为老人，诉争房屋为二上诉人的唯一住房，法律不能任意剥夺老年人的合法财产权益。4、一审法院适用法律错误。本案中签订买卖合同的当事人双方为被上诉人杨福生与被上诉人章建华，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定的当事人一方应当指的是签订买卖合同的一方当事人，而非签订买卖合同之外的第三人。一审法院适用该规定判决属于适用法律错误。二上诉人起诉的案由为确认合同无效纠纷，一审法院擅自变更起诉案由，错误地适用法律，依法应予以纠正。综上所述，恳请二审法院支持上诉人的上诉请求，以保障老年人的合法权益不被侵害。 被上诉人章建华辩称，1、杨福生对案涉房屋具有明显的权利外观，章建华有理由相信杨福生具有处分权，章建华构成善意取得。首先，杨小包、胡秋仿与杨福生不在一起居住，章建华受让案涉房屋时符合善意取得的构成要件。杨福生实际居住占有并管理案涉房屋近三十年之久，且案涉房屋的南北邻居均以见证人身份见证此次交易，具有明显的权利外观，章建华有理由相信杨福生对案涉房屋具有处分权。章建华受让该房屋之时具有善意的表现，并且以合理的价格受让，章建华支付房屋价款后，杨福生交付房屋，托见证人高某将房屋钥匙转交给章建华，杨福生对房屋内设施、家具予以搬离时，其女婿也参与了搬迁事宜，其家还进行了聚餐庆祝。在农村特殊的风俗和历史交易习惯中，该行为是对外公示的特殊形式，在村民中已经产生公示公信作用。案涉房屋交易时章建华已尽到合理的交易注意事项。基于农村集体组织内的房屋交易的历史性和特殊性，在见证人以及诸某的参与下，杨福生对此事进行了宴请聚餐，完全符合村集体内房屋流转的交易习惯，因此章建华依法善意取得该房屋所有权。其次，房屋交付后发生漏水，是邻居及时告知了章建华，章建华组织工人进行了修缮，足以看出此次交易已经在村集体成员中产生公示公信的作用。杨小包与胡秋仿作为杨福生的父母，且院落居住于案涉房屋附近，明显是知情且追认的。2、买卖协议合法有效，关于杨小包、胡秋仿主张杨福生对宅基地的无权处分，不影响本合同的效力。章建华与其他当事人均为同村村民，系同一集体经济组织成员，章建华与杨福生签订的买卖协议是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，不具有《合同法》规定的无效情形，该买卖协议合法有效。宅基地的无权处分不影响合同效力，章建华合法取得案涉房屋。案涉房屋为杨小包、胡秋仿按照农村风俗习惯为其子杨福生建造，由杨福生实际所有并居住20多年，在村中是公认的事实。杨小包在村中有多处院落且其他子嗣均另有住处，杨福生明显对案涉房屋拥有处分权。根据我国房地一体主义，地随房走，章建华已即时取得案涉房屋及院落。3、善意买受人的合法权益应当予以保护。杨小包、胡秋仿、杨福生之间存在特殊的身份关系，基于雄安新区设立的诱因，肆意破坏交易稳定，违背诚实信用原则，合伙侵害善意买受人的合法权益，恶意发起诉讼，章建华并非适格被告，杨小包、胡秋仿的合法权益应当向杨福生另案主张，与善意买受人章建华无关。4、一审法院适用法律正确，应予维持。二上诉人将“当事人一方”进行了缩小解释，违背案件事实，于法无据。民事案件案由应当依据当事人的法律关系性质来确定，当事人起诉的法律关系与案件事实诉争的法律关系不一致的，法院结案时应根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系性质相应变更案由，因此一审法院适用法律并无不当。综上所述，一审事实清楚，适用法律正确，章建华已合法善意取得案涉房屋。 被上诉人杨福生答辩称，2012年盖好的这个房，房子是我私自卖的，两位老人都不知情。另外我并未在涉案房屋结婚。 杨小包、胡秋仿向一审法院提出诉讼请求：1、确认杨福生与章建华签订的院落买卖协议无效。2、诉讼费用由杨福生、章建华负担。 一审法院认定事实：杨福生与章建华均系龙湾镇道务四村村民，2017年1月19日杨福生与章建华签订《协议书》，约定：“甲方（杨福生）、乙方（章建华），甲方在道务四村内有院落一座，南邻大乐生、北邻李立新、西邻乙方、东邻街道。自愿转让给乙方做永久性使用，转让费人民币壹拾万元整，款项笔下付清，别无瓜葛，本协议一式两份，空口无凭、立字为证。立字人甲方：杨福生、乙方：章建华，中人：高某、杨乐生、李立新”。协议书签订后，章建华支付了购房款100000.00元，房屋钥匙由高某转交给章建华，杨福生搬出涉案房屋，后杨小包、胡秋仿搬入涉案房屋居住。另查明，杨小包、胡秋仿系杨福生父母，涉案房屋由杨小包、胡秋仿建造，宅基地证显示的户主为杨小包。杨福生在涉案房屋中已经居住20多年，杨小包、胡秋仿与杨福生未在一起居住。中人杨乐生、李立新为杨福生邻居。以上事实，有宅基地使用证、协议书、证人证言、房屋钥匙等证据及本案庭审笔录证实。一审法院认为，本案中杨福生与章建华签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，双方系同一集体经济组织成员，且杨福生系杨小包、胡秋仿的儿子，杨福生在争议房屋中长期居住，杨小包、胡秋仿与杨福生不在一起居住。章建华与杨福生通过协商达成合意后已按约支付了合理的房屋对价，章建华将房屋转让价款支付给杨福生，杨福生通过中人高某将房屋钥匙交付章建华，杨福生在众人的帮助下搬离涉案房屋，章建华有理由相信杨福生有权处分诉争的房屋，且杨小包、胡秋仿已知情。另外，房屋转让协议书由邻居杨乐生、李立新，及高某见证，杨会生执笔，应当认为章建华已经履行了注意义务，其买受房屋的动机，符合善意取得的要件，应认定善意取得。被告杨福生交付钥匙，转让时经过邻居等人见证，章建华已实际取得上述房屋的使用权，虽然交易完成后杨小包、胡秋仿搬入涉案房屋居住，但不影响协议书的效力。且讼争的协议书并不违反法律、行政法规的强制性规定，故属于有效合同。另外，杨小包、胡秋仿以不知情，杨福生未经杨小包、胡秋仿同意为由主张院落买卖协议无效，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，不应支持杨小包、胡秋仿主张无效的请求。综上，对杨小包、胡秋仿起诉主张确认章建华、杨福生签订的院落买卖协议无效的请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条的规定，一审判决：“驳回原告杨小包、胡秋仿的诉讼请求。案件受理费80元，由原告负担。” 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院所查明的事实、采信的证据与一审无异。 本院认为，案涉房屋由上诉人杨小包、胡秋仿建造，宅基地使用权人为杨小包，被上诉人杨福生系二人之子，其于2017年1月19日与被上诉人章建华签订协议，将案涉房屋的使用权永久转让给章建华，双方形成房屋买卖合同关系。依法成立的合同，自成立时生效，除非存在法定无效的情形。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，出卖人在签订合同时对标的物没有所有权或者处分权，合同并不因此当然无效。本案中，房屋转让协议系双方真实意思表示，且双方均为同一集体经济组织成员，该宅基地上房屋使用权的转让不违反法律法规的强制性规定，即使杨福生对该房屋没有处分权，依法不影响合同的法律效力，故一审法院确认杨福生与章建华之间签订的房屋买卖协议有效，符合法律规定。 需要特别说明的是，一审当事人提出的诉讼请求为确认买卖合同无效，并非确认案涉房院的权利归属。章建华在受让该房屋院落时，是否构成善意、是否支付了合理对价甚至出卖人是否具有处分权这些要素对买卖合同的生效与否均没有影响，上述条件是在认定当事人是否构成善意取得时所需要考量的因素，与本案当事人的诉请无关，不是本案审理的重点，亦不应作出评价。根据物权行为与债权行为相区分的原则，一审法院在审理中不恰当地将善意取得这一物权确权与买卖合同效力确认混为一谈，是对当事人诉讼请求的扩大，存在一定的不妥之处，本院予以纠正，当事人是否构成善意取得应另案处理。今后当事人如通过请求法院确认合同效力的行为来实现确认物权的归属目的，一审法院应当予以充分释明，告知其变更案由或者在确认合同效力的同时一并提起确权之诉。 综上所述，上诉人杨小包、胡秋仿的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决适用法律有不当之处，本院纠正后予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80.00元，由上诉人杨小包、胡秋仿负担。 本判决为终审判决。 审判长  崔海生 审判员  李 健 审判员  焦志华 二〇二一年三月三十日 书记员  曹天雅