河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1002民初279号原告：李京宇，男，汉族，1987年10月13日出生，住许昌市魏都区。委托诉讼代理人：宋占锋，河南君志合律师事务所律师。委托诉讼代理人：王红帅，河南君志合律师事务所律师。被告：中国长城资产管理股份有限公司河南省分公司，住所地：郑州市红专路82号，法定代表人：徐建斌，任副总经理。委托诉讼代理人：孙国战，北京市中创（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘泽朋，北京市中创（郑州）律师事务所律师。第三人：寇志刚，男，汉族，1973年1月11日出生，住许昌市魏都区。原告李京宇与被告中国长城资产管理股份有限公司河南省分公司、第三人寇志刚案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李京宇的委托诉讼代理人宋占峰、被告中国长城资产管理股份有限公司河南省分公司的委托诉讼代理人刘泽朋、第三人寇志刚到庭参加审理。本案现已审理终结。原告李京宇向本院提出诉讼请求：1、请求停止对魏都区北大办事处八一路金色家园13幢5层1室【所有权证号：许房权证市字第××号】腾房的执行行为。2、请求确认李京宇对魏都区北大办事处八一路金色家园13幢5层1室【所有权证号：许房权证市字第××号】享有租赁权至2032年11月30日止，在2032年11月30日前不得对前述不动产实施强制腾空的执行行为。3、请求对原告承租的魏都区北大办事处八一路金色家园13幢5层1室【所有权证号：许房权证市字第××号】带租拍卖。4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：许昌翰风工贸有限公司由原告注册成立，原告系法定代表人，持有80％股权。原告以许昌市翰风工贸有限公司名义与各次承租人签订租赁协议，次承租人均按约定向原告缴纳了租赁。原告以许昌市翰风工贸有限公司名义转租案涉房产是客观事实，应予认定。综上，第三人在2015年4月8日与中国银行股份有限公司许昌分行签订了《最高额抵押合同》，以案涉房产为主债权设立抵押。而原告与第三人是在2014年10月25日签订的《租赁合同》，开始缴纳租金并占有案涉房产。原告的租赁权在前，被告的抵押权在后。根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”、第七百二十五条“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”之规定，原告的案涉租赁权不受抵押权的影响，原告诉请具有事实与法律依据。现特向贵院提出异议，请求依法支持原告诉请。被告中国长城资产管理股份有限公司河南省分公司辩称，被告李京宇提交的商业用房租赁合同正好在办理抵押登记之前，且租赁期限长达18年，与法律保护的最长租赁期间20年相近，商业用房租赁合同未办理租赁备案，租赁价格明显低于市场价，其租金均以现金支付，长期租赁关系真实性明显不真实，是存在虚假或者倒签租赁合同的情形，属于恶意串通规避执行的行为，长期租赁关系不成立，应判决驳回其诉讼请求，继续腾房拍卖。一、长期租赁关系不真实，（一）租期不真实。原告李京宇与第三人寇志刚（××）签订的租赁合同期限长达18年，与法律保护的最长租赁期间20年相差无几，明显违背一般的商业租赁规律和习惯。一般租赁关系是租赁5年以下，期满后对续租进行协商。（二）支付方式不真实。租金支付凭证仅为出租人现金收据，明显不符合支付常理。承租人和出租人均为年轻人，且均熟练掌握手机功能及微信、支付宝交易功能，而在支付宝、微信电子网络支付进入常态化的时代，原告李京宇却均以现金形式支付租金，明显违背现在的支付习惯和方式，同时是否真实支付无法查明。涉案合同约定租赁的房产为地上和地下负一层，但是原告提交的收据凭证，2018年11月30日以前的租金凭证均未写明地下负一楼，2018年11月以后的才明确写明含地下负一层，其支付租金凭证与合同明显不一致，应不予认可。（三）租金标准不真实。该租赁房产为许昌魏都区北大办事处八一路金色家园13幢5层1的商业用房，面积为1627．23平方米，交通位置优越，价值较高，而租赁18年，租金却是一年16万左右，即每平方米每月才8．19元，每年才98元，明显远低于商业房产租赁市场价。（四）实际占有不真实。该涉案房产在2015年4月9日做完抵押并办理他项权证前，寇志刚根据中国银行许昌分行的要求已在2015年4月7日对该涉案抵押房产委托评估机构现场评估，评估报告显示该房产为娱乐会所进行KTV经营，但因为生意不好已经空置了，因此当时明显不是原告李京宇租赁且实际占有，且原告未提供物业费缴费证明等。而现在租赁物状况均正式分割租赁给教育辅导机构经营。（五）合同内容欠缺。一般租赁合同一般要缴纳押金或者履约保证金，而涉案合同却未有租房押金的约定，承租人也未有缴纳押金的凭证，明显不符合常理。（六）合同形式不真实。该涉案房屋许昌魏都区北大办事处八一路金色家园13幢5层1属于商业办公用房，不同于住宅用房，一般应进行租赁备案。因为一般租赁商业住房就是进行经营和开办公司，而且开办公司在办理营业执照时之前均要求进行备案登记。涉案房屋面积多达1627多平方，利害关系人李京宇只提供租赁合同，但未在房屋管理部门备案和公证，应不予认可。（七）原告李京宇与寇志刚关系存疑。寇志刚的配偶姓李叫李红磊，寇志刚名下企业许昌寇氏机械设备有限公司与李京宇经营的许昌市翰风工贸有限公司经营范围一致，均包含烟草机械设备等加工制造销售，证明其两人业务合作关系，关系密切且可能存在亲属关系。（八）转租关系不真实。原告与寇志刚签订的涉案租赁合同是以个人名义签订的，而后期转租却以许昌市翰风工贸有限公司名义转租，主体不一致，不能证明属于原告进行转租。同时许昌市翰风工贸有限公司于2018年5月5日才将经营地址变更至涉案房屋，但有些转租合同却是2017年签订的，明显转租关系不真实。二、原告与第三人存在恶意串通阻碍执行的可能基于原告李京宇与第三人房屋所有人寇志刚的密切关系，以及租赁关系的不真实，或者原告与第三人在合作经营中存在借贷等债务关系，不排除第三人寇志刚为了规避阻碍执行，与原告串通虚构租赁关系伪造证据。近几年司法执行实务中，虚假租赁、合同倒签在实践中日趋泛滥，并已成为被执行人对抗执行的惯用手段。这些虚假租赁都以租赁合同形式存在，合同签订时间一般都在查封甚至抵押登记之前，租期很长，租金较低或已一次性付清。因此，未经甄别并涤除的虚假租赁会导致执行标的物无法拍卖处置或者拍卖价款过低，严重影响债权人实现债权，损害司法公信力。而原告提供的证据真实性存疑，且证据不足以确认其租赁关系，同时多处证据疑点无法解释，真实性合理性存在合理怀疑。综上所述，为维护被告的合法利益，应对原告主张的长期租赁租赁不予认可，驳回其诉讼请求，继续腾房拍卖寇志刚名下抵押房产。第三人寇志刚述称，同意原告的诉请。原告李京宇为证明自己的主张提交了以下证据：第一组证据：魏都区人民法院执行裁定书1份、中国邮政速递物流查询单1份,证明目的:原告在2020年12月30日收到魏都区人民法院执行裁定书,于2021年1月13日提起诉讼符合法律规定；第二组证据：租赁合同1份、收到条25份，证明目的:原告与第三人在2014年10月25日签订的《租赁合同》合法有效，原告已在签订租赁合同后实际占有案涉房屋，原告的租赁权应当受到法律保护；第三组证据：许昌市翰风工贸有限公司企业信用信息公示报告1份,证明目的:原告系许昌市翰风工贸有限公司实际控制人、法定代表人，故原告以许昌市翰风工贸有限公司的名义对外转租案涉房屋；第四组证据：房屋租赁合同3份、次承租人身份证复印件3份、缴纳首笔租赁费凭证6页，证明目的:1、原告承租后,将案涉房屋分割出租，各次承租人承租后一直正常经营至今。2、原告一直实际占有案涉房屋。被告中国长城资产管理股份有限公司河南省分公司对原告李京宇提供的第一组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对第二组证据真实性、合法性、关联性均有异议，该租赁合同租赁时间在2014年12月1日,正好在办理抵押登记之前,且租赁期限长达18年,与法律保护的最长租赁期间20年相近，租赁价格明显低于市场价,商业用房租赁合同未办理租赁备案，合同未约定履约保证金或押金,该租赁关系明显不真实，是属于虚假租赁或者倒签租赁合同的情形,不应认可。所有租金支付凭证仅为出租人现金收据，明显不符合支付常理，明显违背现在的支付习惯和方式，同时是否真实支付无法查明。涉案合同约定租赁的房产为地上和地下负一层,但是原告提交的收据凭证，2018年11月30日以前的租金凭证均未写明地下负一楼,2018年11月以后的才明确写明含地下负一层,其支付租金凭证与合同内容明显不一致,系伪造或者补签的收据，应不予认可。对第三组证据真实性无异议，但是对关联性有异议，不能证明其诉讼请求,且该报告显示的经营范围与××寇志刚名下寇氏机械公司基本相同,恰好证明原告李京宇与寇志刚有业务往来,相互认识关系密切。对第四组证据真实性、合法性、关联性均有异议，原告与寇志刚签订的涉案租赁合同是以个人名义签订的,而后期转租却以许昌市翰风工贸有限公司名义转租,主体不一致，不能证明属于原告转租和原告实际占有。同时许昌市翰风工贸有限公司于2018年5月5日才将经营地址变更至涉案房屋，但有些转租合同却是2017年签订的,明显转租关系不真实。第三人寇志刚对原告李京宇提供的第一、二、三组证据均无意见，但是对第四组证据表示不清楚。被告中国长城资产管理股份有限公司河南省分公司未在举证期内提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：在本院执行中国长城资产管理股份有限公司河南省分公司与李红磊、寇志刚、许昌寇氏机械设备有限公司金融借款合同纠纷一案中，本院于2018年3月26日作出(2018)豫1002民初1245号民事判决书，判令许昌寇氏机械设备有限公司偿还中国银行股份有限公司许昌分行借款本金1100万元及利息;中国银行股份有限公司许昌分行对寇志刚、李红磊提供抵押的位于许昌市魏都区北大办事处八一路金色家园13幢5层1的商业用房(证号:许房权证市字第××）依法拍卖、变卖等所得价款享有优先受偿权;寇志刚、李红磊对判决第一条债务承担连带清偿责任。判决生效后,中国长城资产管理股份有限公司河南省分公司因受让中国银行股份有限公司许昌分行债权,于2020年8月21日向本院申请强制执行。本院作出（2020)豫1002执3279号执行裁定书及协助执行裁定书,于2020年10月21日查封被执行人寇志刚名下位于许昌市××办事处××金色家园××室的房产(所有权证号:许房权证市字第××号）。2020年11月21日，本院向寇志刚及占有使用人发出腾房公告,责令其腾出案涉房产。原告李京宇向本院提出书面执行异议,我院于2020年12月21日作出（2020）豫1002执异349号执行裁定书，驳回了原告李京宇的异议申请，原告李京宇不服，提起了本案诉讼。另查，原告李京宇向本院提交其与寇志刚2014年10月25日签订的《租赁合同》一份及收到条若干，该租赁合同显示:李京宇租赁寇志刚的上述案涉房产，租赁期自2014年12月1日至2032年11月30日，房屋租金2014年12月1日至2020年11月30日每年租金16万元，2020年12月1日至2026年11月30日每年租金17万元,2026年12月1日至2032年11月30日每年租金18万元。原告与第三人均称租金为现金支付，未提供支付租赁费的相关凭证等证据。第三人寇志刚与中国银行股份有限公司许昌分行2017年签订借款合同，办理房产抵押时涉案房屋现状提交的照片所显示的房屋使用权人不是本案的原告李京宇。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告主张租赁关系真实,但其与寇志刚签订的《租赁合同》未在相关部门办理备案手续，且未向放贷方中国银行股份有限公司许昌分行如实陈述，原告亦未提供转账凭证等能实际证明支付租赁费的事实，本院对原告主张的租赁事实无法予以认定。故原告的诉讼请求，因未提供应当的证据予以证实，本院不予支持，应当予以驳回。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回原告李京宇的诉讼请求。案件受理费3500元，由原告李京宇负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于许昌市中级人民法院。审 判 长  菅卫华人民陪审员  庞永峰人民陪审员  姚现伟二〇二一年三月一日法官助理张文静书记员梁静