宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民事判决书（2021）宁03民终213号上诉人（原审第三人）：崔某，住宁夏回族自治区吴忠市。被上诉人（原审原告）：李某，住宁夏回族自治区。委托诉讼代理人：王某，宁夏昊德（同心）律师事务所律师，特别授权代理。原审被告：马某，住宁夏回族自治区吴忠市。上诉人崔某因与被上诉人李某、原审被告马某房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2020）宁0302民初3716号民事判决向本院提起上诉，本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人崔某、被上诉人李某的委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼，原审被告马某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。崔某的上诉请求：一、请求法院依法撤销一审法院作出的(2020)宁0302民初第3716号民事判决书，发回重审或依法改判。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.一审法院判决认定的事实和适用法律错误。涉案地下车库，系原审被告马某于2020年4月29日以37000元价格出售给上诉人，之前，原审被告马某与被上诉人李某是否签订协议、约定价格，上诉人毫不知情，不存在恶意串通的事实，上诉人购买马某地下车库时，是经人介绍的，上诉人对车库相关手续进行了核实、考察，证实车库在马某名下后，才签订《吴忠市存量房屋买卖合同》；涉案的车库每年的市场价格变动较大，不能依据2018年之前或2018年的价格来衡量2020年的市场价格；一审判决认为存在重大过失，主观上非善意系错误，事实上，上诉人购买该车库时并未发现马某出售给其他人，不存在所谓重大过失还是主观上非善意，是马某出售涉案车库时隐瞒了事实；被上诉人李某与马某的纠纷，李某应当向马某另行主张，与上诉人无关。2.一审判决认定李某欠马某购房款4000元，超出了李某的诉讼请求。被上诉人李某答辩认为，1.根据一审查明的事实可以认定，原审被告马某从吴忠市恒昌房地产公司购买涉案车库的价格为160000元，被上诉人李某从原审被告马某处购买的价格为78000元，而上诉人崔某从原审被告马某处购买告车库时，约定的价格为37000元，一审庭审过程中，上诉人崔某仅提供了向原审被告马某支付车库款15900元的证据。上述价格，对于原审被告马某而言，16万元买的车库，肯定是价格卖的越高越好，况且被上诉人李某购买车库且支付车库款在前，上诉人崔某购买车库的价格，远远低于160000元和78000元，明显属于不合理低价。2.上诉人称其在购买车库前已多次进行实地考察，但涉案车库的钥匙马某在被上诉人购买车库时已经移交 ，上诉人崔某是通过换锁的方式打开车库的。3.被上诉人有理由怀疑上诉人与原审被告马某之间存在恶意串通，损害被上诉人李某的合法权利。原审被告马某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩材料，视为放弃其答辩权利。一审时，被上诉人李某作为原告向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告马某与第三人崔某之间的车库买卖协议无效；2.判令第三人崔某协助原告李某办理车库过户手续；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2015年11月3日，被告马某与吴忠市恒昌房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，被告马某以160000元购买了吴忠市恒昌房地产开发有限公司开发的恒昌幸福城第三期A-17号（建筑面积33.85平方米）车库。2018年3月2日，原告李某与被告马某签订《车库买卖协议书》一份，约定原告李某购买被告马某位于吴忠市××区（建筑面积33.85 平方米），车库总价人民币78000元。合同签订后，原告李某向被告马某支付车库款74000元，下剩4000元未付，被告马某将车库交付给原告使用，并将宁夏恒昌房地产开发公司与被告马某签订的《商品房买卖合同》原件与购买车库的发票原件交于原告李某；原告李某自2018年5月22日至今向吴忠市利通区恒昌幸福城物业公司缴纳地下车库卫生费。2020年4月29日被告马某与第三人崔某签订《吴忠市存量房屋买卖合同》一份，被告马某将涉案车库以37000元的价格出售给第三人崔某。一审法院审理认为，就本案涉案车库，被告马某与原告李某签订的《车库买卖协议书》、被告马某与第三人崔某签订《吴忠市存量房屋买卖合同》，已属一房二买；保护顺位一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利，恶意串通先行办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。本案第三人崔某受让的是二手房，虽然购房时其提出了看房请求，也到现场看房未果，但终究没有完成对交易房屋现状的了解。在被告马某的欺骗下，自身也疏忽了谨慎的审查义务，只要第三人崔某稍加注意即可以避免出现认识错误，与其说第三人崔某没有尽到此注意义务还不如说第三人崔某怠于行使注意义务，故第三人崔某的行为应认为存在重大过失，如果第三人崔某能够坚持对房屋的占有状况进行考察，就能将被告马某欺骗事实揭穿，这种考察的成本与交易风险成本相比微不足道，但第三人崔某则是将房屋产权办理过户后，才对房屋的占有状况进行考察，应认定其存在重大过失，其主观上非善意。其次，关于合理转让价格，依据原告李某提交《商品房买卖合同》，被告马某取得涉案车库的价格是160000元；被告马某与原告李某的交易价格是78000元，被告马某已收取74000元；被告马某与第三人崔某的交易价格是37000元。就涉案车库价格来看，不论是被告马某购得涉案车库的价格160000元，还是被告马某出售给原告李某的价格78000元，以被告马某与第三人崔某就涉案车库交易价格37000元，第三人崔某受让涉案车库价格明显低于上述价格，不能认定第三人崔某就涉案车库支付了合理的转让价格。现涉案车库由原告李某自2018年5月占有使用至今，虽然涉案车库房屋所有权已转移登记到第三人崔某名下，因第三人崔某未支付合理转让价格，不符合善意取得要件，故被告马某与第三人崔某签订的《吴忠市存量房屋买卖合同》应属无效，原告李某请求确认被告马某与第三人崔某签订《吴忠市存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求，本院予以支持；原告李某请求第三人崔某协助车库过户手续的诉讼请求，因被告马某与第三人崔某签订《吴忠市存量房屋买卖合同》确认无效后，产生的法律后果是涉案车库权利仍应归被告马某所有，即权利人由第三人崔某变更至被告马某，再由被告马某协助原告李某进行涉案车库转移登记。为了减少当事人的讼累，应由第三人崔某将涉案车库产权协助转移登记至原告李某名下为宜，产生的费用由原告李某承担，故原告李某请求第三人崔某协助车库过户手续的诉讼请求，本院予以支持，但原告李某下欠被告马某4000元房款应予给付被告马某。对第三人崔某因与被告马某签订《吴忠市存量房屋买卖合同》无效后的相关法律后果，第三人崔某可另案进行主张。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条、第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、被告马某与第三人崔某签订的《吴忠市存量房屋买卖合同》无效；二、由第三人崔某协助原告李某进行恒昌幸福城第三期A-17号（建筑面积33. 85 平方米）车库产权转移登记手续，产生税费由原告李某承担，限判决生效后一个月内履行完毕；三、原告李某欠被告马某购房款4000元，限原告李某于判决生效后五日内付清。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费减半收取50元，由被告马某负担。二审期间，上诉人崔某、被上诉人李某均未提交新的证据。原审被告马某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未提交书面证据材料，视为放弃其举证质证的权利。本院二审查明的案件事实与一审一致，对于一审查明的案件事实本院予以确认。本院认为，2018年3月2日，被上诉人李某与原审被告马某签订《车库买卖协议书》一份，约定李某购买马某位于吴忠市××区（建筑面积33.85 平方米），车库总价人民币78000元，被上诉人李某向原审被告马某实际支付车库款74000元，原审被告马某将涉案车库交付给李某实际使用至今；2020年4月29日，原审被告马某与上诉人崔某签订《吴忠市存量房屋买卖合同》一份，将涉案车库以37000元二手房的价格出售给崔某，虽已经办理了登记手续，但崔某是将涉案车库产权办理过户后，才对车库的占有状况进行了考察，一审法院据此认定原审被告马某属“一房二买”，上诉人崔某存在重大过失，不符合善意取得要件，认为原审被告马某与崔某签订的《吴忠市存量房屋买卖合同》应属无效正确。无效后的相关法律后果，上诉人崔某可另行主张权利。综上，上诉人崔某的上诉理由及请求不能成立，本院不予支持，应予驳回，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，原审被告马某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百四十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理100元，由上诉人崔某负担。本判决为终审判决。审 判 长   李 坤审 判 员   满丽娟审 判 员   王祺祺二〇二一年三月十六日 书 记 员   苗晓荣附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定…第一百四十四条 被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。