北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初253号原告：赵丽梅，女，1968年11月24日出生，汉族，北京市朝阳区居民，住北京市怀柔区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：韩德镇，北京市环亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙金华，北京市环亚律师事务所律师。被告：吕彦明，男，1963年8月15日出生，汉族，北京市通州区居民，公民身份号码×××。原告赵丽梅与被告吕彦明房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张婷独任审判，公开开庭进行了审理。原告赵丽梅及其委托诉讼代理人韩德镇，被告吕彦明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵丽梅向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付房屋占有使用费46000元；2.案件受理费由被告负担。事实和理由：2016年3月8日，赵丽梅与被告签订了一份《北京市房屋租赁合同》，赵丽梅将北京市顺义区×镇×村一处房屋及院子合计面积1.58亩租赁给吕彦明，租赁期限自2016年4月18日至2026年4月18日；租金总价11.5万元，每五年支付一次，第一次付款5.5万元，第二次为6万元。合同签订后，被告于2016年3月23日支付第一期（2016年4月18日至2021年4月18日）房租人民币5.5万元，原告于2016年3月8日将出租房屋、院落钥匙交付被告，后被告将物品搬入租赁房屋内并一直占有使用该房屋。2020年7月，吕彦明以双方签订的租赁合同无效为由，要求赵丽梅返还租金人民币55000元。2020年9月28日，北京市顺义区人民法院作出（2020）京0113民初9580号民事判决书，判决确认原、被告双方于2016年3月8日签订的《北京市房屋租赁合同》无效，同时判决原告返还被告55000元。该案审理过程中查明，被告于2020年5月12日将存放于租赁房屋内的物品搬出。原告认为，原、被告双方签订的《北京市房屋租赁合同》无效，但被告实际从2016年3月8日至2020年5月12日实际占有使用该房屋，被告应当按照约定的租金标准支付房屋实际占有使用期间的占有使用费，故为了维护原告合法权益，特向贵院起诉，望查明事实，判如所请。被告吕彦明辩称：不同意原告全部诉讼请求。涉诉合同根本没有实际履行过，不存在占有使用的问题。我租赁该房屋时房屋已经是危房，我与原告约定我负责修房，但当时王洪浩阻挠施工，该问题在（2020）京0113民初9580号案件中就已经说清楚了。我的东西在里面也是因为王洪浩把门上锁了搬不出来，在我搬出物品时，王洪浩已经在涉诉院内种菜了，涉诉房屋一直由王洪浩占有使用。经审理查明：2016年3月8日，出租人赵丽梅（甲方）与承租人吕彦明（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），合同主要内容约定：第一条房屋基本情况：（一）房屋坐落于北京市顺义区×镇×村养殖地南边东西宽34米，南边东西宽35米5，东边南北31米，西边南北30.10米，拆合壹点伍捌亩；（二）房屋权属状况：甲方持有王洪浩承包合同。第二条租赁期限：（一）房屋租赁期自2016年4月18日至2026年4月18日，共计壹拾年零月。甲方应于2016年3月18日前将房屋按约定条件交付给乙方。乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出（书面）续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。第三条租金标准及支付方式：租金总价十一万五千元，支付方式每五年支付一次，第一次为五万五千元，第二次为六万元，第一次付款日为2016年3月18日，第二次付款日为2021年4月18日。第十一条补充约定事项：1.甲方原有房屋西侧贰间坍塌，乙方原样修缮。2.承租期内甲方保证不以个人原因违约。如违约应赔偿乙方双倍盖房款。3.承租期内如因乙方原因乙方提前解约，乙方放弃盖房所用的款项。4.在承租期内房屋修缮由乙方负责。5.如乙方在租住地出现一切违法违规的行为由乙方负责。6.合同到期后，乙方所修建的房屋归甲方。7.乙方保证不减少原有房屋面积。8.本合同签字之日起生效。2016年3月8日，赵丽梅签署保证书，保证王洪浩不会有关于本房屋的纠纷，如出现纠纷赵丽梅负责。2016年3月23日，赵丽梅出具《声明》保证出租的房屋及地上附着物是赵丽梅所有，赵丽梅有权出租，如其他人有利益诉求，联系被告，与租户无关，同日吕彦明向赵丽梅支付了第一期5年的房租合计5.5万元，赵丽梅将房屋钥匙交给吕彦明。2016年5月23日拍摄照片，吕彦明准备入住租赁房屋，将物品搬入一半时，王洪浩阻碍吕彦明正常使用房屋，通过堵锁眼等手段进行阻止，王洪浩电话报警多次，王洪浩声称与赵丽梅有经济纠纷，以法院未判决为由阻止原告入住，原告无法使用租赁房屋。赵丽梅认可照片真实性，拍摄照片当天确实报过警，是其报警，当时是因为门没有了、院墙被拆了、电也被断了，是去解决问题。2017年3月24日吕彦明与北京春华装饰公司签订工程施工合同，约定修缮租赁房屋，施工期3月24日至6月24日。2017年4月4日工人在施工时。承包单位工人在房屋修缮过程中，王洪浩开始多次阻止工人施工，2017年4月15日，吕彦明约王洪浩和赵丽梅在现场解决问题，王洪浩不同意修缮，双方发生冲突并报警。2017年4月16日，王洪浩将电线剪断，阻止施工，5月21日将租赁房屋院墙拆毁，6月20日将租赁房屋大门拆走，8月15日用大量的树枝将大门堵上，阻止吕彦明入住使用房屋，原告无法使用租赁房屋。2017年12月26日，赵丽梅通知吕彦明单方面解除《房屋租赁合同》。2020年4月26日王洪浩向吕彦明出具《声明》证明：王洪浩自2016年起一直对赵丽梅与吕彦明房屋租赁合同不认可，更不允许吕彦明对房屋修缮，并通知吕彦明将个人物品拉走腾空房屋。王洪浩同时向吕彦明出示2020年1月19日与赵丽梅的《协议》，证明：王洪浩一次性给付赵丽梅人民币8万元，现房屋与赵丽梅再无任何关系。2020年5月12日，王洪浩父亲开门允许吕彦明进租赁房屋将物品取走，吕彦明与王洪浩签署了《确认书》，载明吕彦明已于当日将房屋内其物品搬空。2017年3月31日的视频是显示王洪浩阻止施工，在拆院墙。2017年4月15日的视频显示赵丽梅带了两个人和王洪浩打起来了，因为王洪浩阻止施工。2017年6月20日的视频显示王洪浩和他妻子拆涉诉租赁房屋的大门。2017年8月15日的视频显示王洪浩拉树枝把涉诉租赁宅院的大门都堵上了。吕彦明在（2020）京0113民初9580号案件中提交上述证明在租赁期间，王洪浩阻止吕彦明使用房屋、修缮房屋，通过换门锁、拆院墙、拆大门、堵大门，阻止吕彦明进入租赁房屋，同时证明赵丽梅未履行合同义务。赵丽梅认可视频中都是涉案的宅院情况。但认为上述所有情况都是某一个时间节点，并不能证明从签合同到2020年5月20日期间没有使用涉诉房屋和院落。被告可以进入租赁院落进行施工，长期将自己的物品放在租赁房屋中，证明被告已占有使用了涉诉房屋，不应局限于居住使用。被告对此不认可，认为从签订合同拿到钥匙后，涉诉房屋是危房无法居住，王洪浩也以涉诉房屋是危房为名不让被告维修，虽然开始了施工，但王洪浩始终阻止，我也没有主张装修款项，因此不同意给原告占有使用费了。2020年9月18日，北京市顺义区法院作出（2020）京0113民初9580号判决，由于双方未提交涉诉土地地上房屋的建设工程规划许可证或相应建设工程规划手续，故判决双方签订的《北京市房屋租赁合同》无效，赵丽梅返还吕彦明已付的55000元。庭后，吕彦明表示，如果法院判决我需要支付原告占有使用费，我方保留向赵丽梅追偿修缮费用的权利，但不再本案中主张，另案处理。如果本次诉讼中我不需要支付赵丽梅占有使用费，我方承诺不再向赵丽梅主张我方修缮费用损失。上述事实，有庭审笔录、《北京市房屋租赁合同》《土地承包合同》、（2020）京0113民初9580号卷宗材料等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，承担举证不能的后果。在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者在证据交换、询问、调查过程中，当事人明确承认于己不利的事实的，另一方当事人无需举证证明。（2020）京0113民初9580号案件认定的事实，原被告双方签订的《北京市房屋租赁合同》无效，赵丽梅返还了吕彦明预交的房屋使用费。合同无效后，赵丽梅主张因吕彦明实际占用了涉诉房屋的部分房间用于放置物品，且进行了装修施工，应当承担占地使用费。但根据本案以及（2020）京0113民初9580号调查确认的事实，原告与被告签订《北京市房屋租赁合同》后，由于赵丽梅一方与王洪浩的纠纷，导致王洪浩一直阻拦吕彦明使用涉诉宅院，赵丽梅虽多次承诺解决纠纷，但始终未解决，最终也是在王洪浩准许情况下，吕彦明与王洪浩就涉诉宅院内吕彦明的物品进行了交接，吕彦明在签订合同后，虽然有搬进物品和启动修缮房屋的情况，但由于王洪浩的阻挠，吕彦明对涉诉宅院及房屋未能正常使用，结合吕彦明承诺对于其修缮费用的处理方式，因此原告要求被告支付2016年3月8日至2020年5月12日期间的占地使用费没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条之规定，判决如下：驳回原告赵丽梅的全部诉讼请求。案件受理费四百七十五元，由原告赵丽梅负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 婷二〇二一年三月二十九日书记员 王俊姬