江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0211民初5649号原告：黄阿丹，女，1991年2月9日生，回族，住河南省长葛市，现在住无锡市。委托诉讼代理人：朱敏，江苏新普合律师事务所律师。被告：无锡融创城投资有限公司，统一社会信用代码91320211089314873T，住所地无锡市滨湖区楝泽路9号。法定代表人：顾国华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：任莉，该公司员工。委托诉讼代理人：王丽，该公司员工。原告黄阿丹诉被告无锡融创城投资有限公司（以下简称融创公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案受理后，适用普通程序公开开庭进行审理。原告及其委托诉讼代理人朱敏，被告的委托诉讼代理人王丽到庭参加诉讼。本案审理过程中，融创公司曾提出反诉诉请，但未按时缴纳诉讼费用该反诉按撤诉处理，现对本诉继续审理，经合议庭评议已审理终结。原告黄阿丹向本院提出诉讼请求：1、解除商品房买卖合同，要求被告退还已付房款1212000元和车位款65000元；并承担利息(以1277000元为基数，自2020年3月15日起至实际返还之日，按照LPR利率3.85计算)；2、被告承担本案的诉讼费、保全费、保全担保费。事实和理由：原被告于2020年3月20日签订房屋买卖合同(合同备案号202003200089)，由原告购买37单元29层2904号房屋，建筑面积143.11平方米，单价每平方米21046.75元，总价3012000元。合同签订后，原告按照合同约定支付房款1212000元，占全部房价款40%，余款申请按揭贷款支付。原告按要求提交各项贷款资料，被告代为办理贷款手续。期间被告告知贷款无法办理。对无法办理贷款，原告并无过错，也无力支付余款1800000元。为此，多次与被告协商处理但无结果。原告为维护自己合法权益，根据事实和法律，依法提起诉讼。被告融创公司对本诉的辩称如下：1、限购与买卖合同无法继续履行之间没有直接的因果关系，根据房屋买卖合同的约定，如果黄阿丹无法办理贷款，可以通过分期付款或者一次性付款的方式进行补救，而根据无锡市户籍准入登记管理规定，只要黄阿丹满足条件，可以获得无锡市户籍，而根据无锡市不动产登记中心办证的要求，只要黄阿丹提供身份证明、契税缴纳证明、房屋初始登记证等资料可以正常办理房屋过户手续，签订房屋买卖合同时黄阿丹表示正在办理落户事宜所以买卖合同正常备案的情况下合同继续履行只是需要一定的条件，并非完全无法继续履行；2、黄阿丹对于买卖合同无法继续履行承担主要责任，黄阿丹在签署温馨提示承诺书等资料时一再承诺本身具有购房资格，且质证阶段黄阿丹已明确表示其存在伪造购房资质、做虚假流水、开具虚假收入证明等行为且上述造假行为是由黄阿丹委托中介办理，办理失败后黄阿丹收到了中介的退款，所以我司认为黄阿丹的行为已经涉嫌欺诈，故黄阿丹对买卖合同无法继续履行承担主要责任，按照买卖合同的约定我司有权解除合同，并收取其房屋总价款20%的违约金，现我司酌情收取房屋总价款的5%的违约金。一、双方当事人举证质证情况（一）黄阿丹为证明其本诉请求，提供了以下证据1、商品房买卖合同，证明原告购买房屋情况，在补充协议的附件十一第五条5.9、5.10、5.11条款都是格式条款，加重了买受人的责任，跟最高院关于审理商品房买卖合同司法解释第19条不相符合，双方没有过错的未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房本金及其利息退还给买受人；2、付款凭证，证明原告已经按约付款1212000元和车位款65000元；3、2020年8月18日的解除房屋买卖通知，证明原告向被告发出了解除房屋买卖通知书；4、录音，证明被告（反诉人）包揽贷款办理，提供虚假贷款资料，造成原告未能正常取得贷款；5、微信截屏，证明被告（反诉人）包揽贷款办理，提供虚假贷款资料，造成原告未能正常取得贷款；6、收入证明，证明黄阿丹的收入，这份证明是反诉人制作，但其不在证明上所写的公司工作，她暂时没有工作，是无业状态；7、提供苏某的名片，证明苏某是融创公司的工作人员，是接待原告办理房屋买卖业务的业务员。融创公司质证认为1、商品房买卖合同，三性无异议，但是该合同为双方协商一致且原告认为的格式条款部分我司已通过下划线重点提示的方式进行释明，且原告可选择购买我司房屋或不购买，故上述条款非格式条款，双方应按照买卖合同约定执行；2、付款凭证，三性无异议，我司确实收到购房款1212000元，我司未收到车位款；3、解除房屋买卖通知，根据合同约定，原告不具备单方解约权；4、录音，真实性无法核实；5、微信截屏，真实性无法核实；6、收入证明，三性不予认可；7、苏某的名片，三性不予认可。（二）被告融创公司为证明其本诉辩解，提供证据如下：1、《商品房买卖合同》，证明本诉被告与本诉原告之间的房屋买卖关系，以及本诉原告逾期付款的违约责任；2、催办通知书三份及投递记录，证明本诉被告已催告本诉原告履行办贷付款义务。3、融创公司申请证人苏某出庭，苏某出庭作证称：黄阿丹是在2020年3月5日在中介的带领下第一次来文旅城初访，当时是我接待的，当天未看中满意房源，之后连续三天一直在看别的项目，在三天中客户也报出了自己的大概情况，也给我们看了相关资料，在3月8日下定，然后我们看过材料后递交给中国银行审核被拒，客户就让我们帮帮忙因为她之前有朋友做过这样的贷款并且成功了，因为客户本身自己也在找落户的事情，因为我们认识的人比较多，后来帮客户介绍了办贷款的中介，4月份客户就这样在兴业银行自己办了贷款。当时4月份是客户本人和我、中介，三方一起在兴业银行面签办贷款、递交资料，中介那边收费是1万9，客户觉得太贵了，我就帮客户还价，最后确定1万3。等到6月份的时候贷款自办未果，我帮助客户向中介把钱都要回来了并且还给了客户。全程都是我帮助客户办这个事，不拿钱，网签流程则是我把客户的信息包括身份证、户口本报给公司，公司作预审，预审通过交给不动产登记中心，不动产登记中心会把房子放出来，由我们自行备案，由我在电脑上网签。网签完之后我邀请客户来签字，起草用章流程再盖章，再给客户。4、黄阿丹签署的一系列承诺文件（包括购房人申明陈述书、温馨提示、确认书、承诺书及销售服务提示函等），证明对于买卖合同无法继续履行黄阿丹承担主要责任。黄阿丹质证认为1、《商品房买卖合同》，真实性无异议，对于附件的证明目的有异议；2、催办通知书及投递记录，真实性无异议，最后一份在我方发出解除合同通知书后才寄出，催办通知书上面的签字也是苏某，证明苏某的身份予以确认。3、对苏某的证人证言三性予以认可，对他说的网签备案流程中预审有异议，补充一点：关于房屋网签的事项，正常的网签第一步房地产公司收取客户的身份证及户口本，然后制作成ｅｘｃｅｌ表格提交给房屋不动产登记中心进行预审，不动产登记中心会对客户的购房资质进行查询，查询结束会电话通知房地产公司并且解锁该套房源，房地产公司根据不动产登记中心的审核通过的名单登录备案系统进行备案。实际上是由不动产登记中心进行预审，不是开发商。其实我们只是看资料齐不齐。4、对于真实性无异议，但是对于关联性和证明目的有异议，说明3月8日交付定金的时候签署了两个名字刘诗青和黄阿丹，但是在3月20日正式签订买卖合同前已经变更为黄阿丹，从被告提供的证据不能看出来由黄阿丹承担违约责任的理由和条款。二、审理查明部分2020年3月，黄阿丹至融创公司售楼处看房，销售人员苏某接待黄阿丹。2020年3月8日，黄阿丹向融创公司缴纳了定金并签订了一系列承诺文件（包括购房人申明陈述书、温馨提示、确认书、承诺书及销售服务提示函等），承诺符合购房资格。后甲方融创公司和乙方黄阿丹签订了购买溪岸景园二期37-2904室，房屋建筑面积143.11平米，总价款301.2万元，其中180万元申请贷款。苏某到庭作证称当时黄阿丹称购房资格的问题黄阿丹可以自行解决。涉案房屋买卖合同网签号是2020年3月20日生成的，是由苏某将网签备案好的房屋买卖合同交给黄阿丹。签订合同后，黄阿丹又缴纳了一部分房款和车位费，总计缴纳房款121.2万元，车位费6.5万元。后苏某曾帮助黄阿丹寻找贷款中介，并向中介转交款项协助办理涉案房屋贷款。现至法庭最后一次开庭结束之时，黄阿丹还是非无锡本地户口。三、本院认为部分承诺生效时合同成立，依法成立的合同自成立时生效。当事人协商一致，可以解除合同。原被告在2021年1月26日庭审中双方一致同意解除涉案买卖合同，系当事人的意思表示，本院予以确认。合同解除后，已经履行的合同款项应予退还，黄阿丹已缴纳的房款121.2万元和车位款6.5万元，双方对共计127.7万元数额并无异议，应予退还。关于黄阿丹承担利息（以1277000元为基数，自2020年3月15日起至实际返还之日，按照ＬＰＲ利率3.85计算）的诉请，根据双方陈述，苏某、黄阿丹互相配合意图规避限购政策，对合同无法履行均有一定过错，所以对于利息，本院酌定从2021年1月26日合同解除之日起，以127.7万元为基数，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。保全担保费并非必要支出，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、五百六十六条之规定，判决如下：一、无锡融创城投资有限公司和黄阿丹签订的关于无锡市滨湖区溪岸景园二期37-2904室的房屋买卖合同于2021年1月26日解除，该合同所涉网签备案手续（房屋代码32021101000763042020201085）一并注销；二、无锡融创城投资有限公司于本判决生效之日起3日内返还黄阿丹房款、车位款共计127.7万元；三、无锡融创城投资有限公司于本判决生效之日起3日内向黄阿丹支付利息（以127.7万元为基数，从2021年1月26日合同解除之日起至实际支付之日止，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告黄阿丹的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费和保全费共计21478元，由黄阿丹负担10739元，由无锡融创城投资有限公司负担10739元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  彭云翔人民陪审员  高丽娟人民陪审员  肖锦秀二〇二一年三月十一日书 记 员  陈 冉本案援引法律条款《中华人民共和国民法典》：第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。