广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终8572号上诉人（原审被告）：马运兵，男，汉族，1976年6月30日出生，公民身份号码422××××××××××××216，住湖北省广水市××××××前头湾。委托诉讼代理人：吴元安，广东宝先律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄双全，男，汉族，1950年11月1日出生，香港特别行政区居民，身份证件号码G××××××（A），住广东省惠州市仲恺区××××××××××××金山厂内。委托诉讼代理人：利兴超、江诗琦，广东卓凡（仲恺）律师事务所律师、实习律师。上诉人马运兵因与被上诉人黄双全房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院作出的（2020）粤1302民初5096号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理，上诉人马运兵及其委托诉讼代理人吴元安，被上诉人黄双全及其委托诉讼代理人利兴超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马运兵向本院提出上诉请求：1、撤销广东省惠城区人民法院于2020年7月21日作出的（2020）粤1302民初5096号民事判决并依法驳回黄双全全部诉讼请求；2、由黄双全承担本案的一审二审的案件受理费。事实与理由：一、一审法院认定案件事实有误。1、《房租赁合同》第8条明约定：“租赁期可甲乙双方都不得随意解除合同，如甲方确需收回，必须提前两个月以书面通知乙方，并退回按金，另补偿同等数目作为乙方迁让的损失…”。结合本案，即便是黄双全提前收回物业，按照《厂房租赁合同》的约定至少需要提前两个月以书面通知马运兵，而不是随时擅自解除合同。马运兵作为一家民营企业的老板，搬迁厂房并非是件很容易的事，需要耗费大量的人力、物力和财力。2、黄双全于2019年11月30日擅自停电停水，已构成根本违约。尽管双方于2017年9月7日曾约定：“如迟付厂租，可停电、停水，等交完才可开通水电。”但经过审理查明，马运兵并不拖欠黄双全2019年11月份的厂租，黄双全在2019年11月30日就无权单方停电、停水，否则构成违约。马运兵承租黄双全的厂房进行生产经营，供应水电对马运兵来说，是正常经营必不可少的要件。黄双全停水停电是导致马运兵不能正常生产经营，被迫停工停产，给马运兵造成了巨大的经济损失。马运兵依法行使不安抗辩权，暂停交纳2019年12月份的厂房租金，是法律赋予的正当权利，并无不当。同时，马运兵还对黄双全违约行为所造成的损失保留相应的诉权。3、黄双全主张2020年1月3日解除《厂房租赁合同》不仅不符合双方的约定，而且也没有事实和法律依据。根据马运兵与黄双全在《厂房租赁合同》约定，只有在马运兵逾期过二十天未交租金的，黄双全才有权解除合同。根据一审查明的事实，即便是把非法停电停水的因素排除在外，马运兵仅仅是拖欠黄双全2019年12月份的部分租金(判决书第6页第六行)，根据双方的约定(黄双全向法院提交的2019年11月5日“记事”中的约定)，马运兵应于2019年12月30日前交纳厂房租金，在马运兵逾期交租还不到四天的时间内，黄双全就迫不及待地于2020年1月3日向马运兵发出律师函，要求解除租赁合同。很显然，尽管双方约定，黄双全可以行使解除权，但同时也是附条件的，只有在条件成就时，方可行使解除权，否则就是无权行使解除权。二、一审法院适用法律错误。一审法院在其判决书中引用了《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，然而本案马运兵与黄双全约定，只有马运兵逾期超过二十天未交租金，黄双全方可有权收回物业并行使解除权。根据双方的约定(黄双全向法院提交的2019年11月5日“记事”中的约定)，马运兵应于2019年12月30日前交纳厂房租金，在马运兵逾期交租还不到四天的时间内，黄双全就迫不及待地于2020年1月3日向马运兵发出律师函，要求解除租赁合同，很显然与双方的约定不符。三、一审法院查明马运兵拖欠黄双全2019年12月份厂房租金25308元，2019年11月至2019年12月水电费2150.54元，根据马运兵与黄双全之间的约定，水电费2150.54元应于2019年12月15号前交纳支付，也就是说，逾期利息起始日应从2019年12月16日起开始计算；2019年12月份的厂房租金25308元应于2019年12月30日前交纳支付，逾期利息起始日应从2019年12月31日起开始计算。一审法院于上述约定的事实而不顾，判决马运兵承担的利息起始时间为2019年12月1日，严重损害了马运兵的合法权益。综上所述，一审法院的判决严重损害了马运兵的合法权益。为此马运兵向贵院提起上诉，根据已查明案件事实，撤销一审判决并支持马运兵的上诉请求。黄双全辩称：一、黄双全与马运兵经协商一致后变更租金，马运兵主张其系以分期预付租金(1668元/月)的方式提前缴付租金，显然不符合日常交易习惯且理由牵强，一审法院对事实认定有误。涉案厂房于2006年开始出租给马运兵使用，2017年6月黄双全与马运兵双方重新签订租赁合同时，租金十多年一直未调整仍按照28332元/月。后经双方协商一致，房租于2018年6月开始调整为30000元，后于2019年10月开始调整为33000元。根据黄双全在一审补充提交的证据二可知马运兵已在相应《记事》上签名予以确认，即马运兵对于调整租金并不存在异议。黄双全与马运兵经协商一致后对月租金进行了调整，该约定真实有效，且马运兵亦实际按照调整后的租金数额进行缴租。对此马运兵主张其系通过每月多交1668元分期预付租金。然而，1668元仅为每月租金总额28332元的5%，若按该数额分期预付需要分17个月才能缴清1个月的租金。实践中甚少有约定以分期付款方式缴纳租金的，更何况以如此低的比例以及如此长的周期来分期预付租金。同时该租金缴纳方式不利于企业完成记账、结算等工作，只会平添麻烦，不具备实际可操作性。由此可见，马运兵提出的该主张不符合日常交易习惯且不具备实际可操作性，马运兵系为了逃避逾期缴纳租金的违约责任而强词夺理，其主张不应当予以采信。一审法院认定所变更的租金为预交租金，属于事实认定错误。二、马运兵逾期超过二十天未支付租金，符合涉案合同所约定的解除条件，涉案合同已于2020年1月3日正式解除。根据《厂房租赁合同》第二条约定“租金在每月10号前支付，逾期超过二十天未交租金，甲方有权即时收回物业并追回所欠租金及没收按金，以上的租金款项不包括乙方所使用的水电费用及其他费用”。马运兵在2019年11月、12月、1月均未向黄双全支付租金，并且拖欠了2019年11月、12月的水电费用。显然，马运兵已逾期超过二十天未支付租金，符合涉案合同所约定的合同解除条件。为此，黄双全委托律师于2020年1月3日向马运兵发出了《律师函》催缴所拖欠的租金及水电费用，黄双全已尽到必要的提醒义务，涉案合同正式于2020年1月3日解除。马运兵在上诉状中主张其逾期交纳租金并未超过二十天以及涉案合同并不具备解除条件，显然缺乏事实和法律依据。首先，马运兵在一审中否认了2019年11月5日“记事”的效力，却又在上诉状中以该“记事”中的约定来主张双方变更约定了交付租金的日期，显然属于自相矛盾。其次，退一万步来讲，就算马运兵所称变更租金为预交租金属实，马运兵从未向黄双全主张过以所预交的租金抵扣2019年11月租金，则本案并未发生预先抵扣的法律效果，本案已符合涉案合同所约定的逾期超过二十日未交付租金的合同解除条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后尚未履行的，终止履行：已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定马运兵依法应当在合同解除后向黄双全支付所拖欠的租金及水电费用。三、黄双全基于马运兵长期拖欠租金的事实而采取停水停电措施，属于合理正当措施，且黄双全与马运兵就停水停电已协商达成一致意见，并不构成违约行为。因马运兵屡次不按时缴租，黄双全分别于2017年9月7日、2018年3月20日、2019年3月8日与马运兵协商达成一致意见，若马运兵拖欠租金黄双全可采取停水停电的措施，马运兵亦分别在三份《告知书》上签名予以确认，即马运兵对此不存在任何异议。其次，马运兵在拖欠租金期间从未向黄双全提出过已预交租金等合理主张，黄双全基于马运兵长期拖欠租金的事实采取停水停电措施，属于正当且无奈之举。因此，对涉案厂房停水停电系针对马运兵拖欠租金的合理正当措施，且黄双全已提前与马运兵协商一致，黄双全并不构成违约，则因拖欠租金导致停水停电所造成的损失应当由马运兵自己承担。更何况，根据民事诉讼的不告不理原则，诉讼请求的范围应由当事人自行决定，马运兵在一审程序中并未针对本案因停水停电造成的损失提起反诉，则该问题不属于本案的审查范围。综上所述，马运兵逾期超过二十天未支付租金，符合涉案合同所约定的解除条件，涉案合同已于2020年1月3日正式解除，马运兵依法应当在合同解除后向黄双全支付所拖欠的租金及水电费用。其次，基于马运兵拖延支付租金的事实，黄双全采取停水停电属于合理正当程序，不构成违约行为。因此，黄双全恳请合议庭查清案件事实，依法驳回马运兵的上诉请求。黄双全向一审法院起诉请求：1、判令马运兵向黄双全支付2019年11月至2020年1月租金102300元、2019年11月至2019年12月水电费2150.54元以及逾期利息758.78元（以104450.54元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年1月3日合计758.57元）；2、判令马运兵立即向黄双全返还厂房；3、判令马运兵向黄双全支付非法占用厂房所造成的租金损失（从2020年1月13日开始计算至马运兵将厂房返还之日止）；4、本案诉讼费由马运兵承担。一审法院认定事实：2017年6月13日黄双全、马运兵双方签订了《厂房租赁合同》约定：甲方（即黄双全）将位于惠州市仲恺区××××××××××××（厂房2360平方米、办公室200平方米、铁皮房415平方米、4楼宿舍666平方米、1楼宿舍8间）的物业出租给乙方（即马运兵）使用。第二条第二款：“租期为2017年1月1日至2023年1月1日，乙方每月缴纳租金人民币28332元，租金在每月10号前交付，逾期超过20天未交租金，甲方有权即时收回物业并追回所欠租金及没收按金，以上的租金款项不包括乙方所使用的水电费及其他费用”合同下方备注：“三年后厂租可加5%-10%，双方协商”。黄双全于2020年1月3日向马运兵发出了律师函，通知马运兵解除租赁关系，催收2019年11月、12月、2020年1月租金及2019年11月和12月水电费，并要求马运兵7日内搬出。马运兵工厂现仍在该出租厂房内。以上事实有当事人提供的诉讼主体资料、《厂房租赁合同》、土地使用权证、收款收据、律师函等证据材料以及庭审笔录在卷佐证。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，黄双全与马运兵签订的《厂房租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定严格履行义务。该合同第二条第二款：“租期为2017年1月1日至2023年1月1日，乙方每月缴纳租金人民币28332元，租金在每月10号前交付，逾期超过20天未交租金，甲方有权即时收回物业并追回所欠租金及没收按金，以上的租金款项不包括乙方所使用的水电费及其他费用”。马运兵未交租金的行为已构成违约，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”，黄双全诉请依约解除租赁合同关系，有事实和法律依据，一审法院予以支持。根据黄双全提供的于2020年1月3日向马运兵发出的《律师函》载明“贵方至今已拖欠厂房租金及水电费三个月之久，已经构成违约行为，符合法定解除条件。现黄双全先生明确通知贵方要求解除与贵方于2017年6月13日签订的《厂房租赁合同》”，据此，一审法院认定黄双全、马运兵双方的《厂房租赁合同》解除时间为2020年1月3日。关于黄双全主张的2018年6月起厂房月租金调整为3万元每月，2019年10月起厂房月租金调整为33000元每月。根据《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第一款“主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任”，黄双全提供的证据不足以证明租金调整是双方协商一致的结果，马运兵亦辩称月租金为合同上所载明的28332元，故黄双全的此主张一审法院不予采纳，《厂房租赁合同》上载明的月租金28332元，一审法院予以确认。马运兵称自2018年6月份至2019年9月份，每月提前预交厂租30000元，2019年10月预交厂租33000元，黄双全亦认可马运兵2018年6月份至2019年9月份每月交租30000元，2019年10月预交厂租33000元。故，马运兵每月预交的厂租为：30000元-28332元=1668元，2019年10月预交的厂租为33000元-28332元=4668元。截止至2019年10月马运兵预交的总额为：16个月×1668元+4668元=31356元。该总额已超出马运兵2019年11月应交纳的厂租28332元，黄双全诉请马运兵支付2019年11月厂租，一审法院不予支持；马运兵应支付给黄双全的2019年12月份的租金为：28332元-（31356元-28332元）=25308元。马运兵对于黄双全主张的2019年11月至2019年12月水电费2150.54元未提出异议，一审法院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，黄双全诉请马运兵向黄双全支付2019年11月至2020年1月租金102300元、2019年11月至2019年12月水电费2150.54元以及逾期利息758.78元（以104450.54元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年1月3日合计758.57元）的合理部分一审法院予以支持。一审法院认定，截止至2020年1月3日马运兵拖欠黄双全的租金及水电费共计：25308元+2150.54元+2833.2元=30291.74元及利息119元。（利息自2019年12月1日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年1月3日）。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，黄双全要求马运兵支付自2020年1月13日起至马运兵将厂房返还之日止的占用厂房所造成的租金损失，结合本案双方签订的《厂房租赁合同》，一审法院参照之前的租金标准，租金损失为每月28332元。关于马运兵主张黄双全拖欠其水电费发票金额税金以及黄双全对出租厂房进行停水停电造成的其损失，马运兵未在本案中提出反诉，本案不予处理，马运兵可另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第一款的规定判决如下：一、黄双全与马运兵于2017年6月13日签订的《厂房租赁合同》于2020年1月3日解除。二、马运兵应于本判决发生法律效力之日起十日内向黄双全支付2019年12月至2020年1月3日的租金、2019年11月、12月水电费，共计30291.74元及逾期利息119元。（利息以本金30291.72元为基数，自2019年12月1日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年1月3日）。三、马运兵应于本判决发生法律效力之日起三十日内向黄双全返还出租厂房，并向黄双全支付自2020年1月13日起至返还厂房之日止的租金损失（租金损失为每月28332元）。四、驳回黄双全的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2419元（黄双全已预交），由马运兵负担。二审中，黄双全提交以下新证据：证据一《银行转账记录》，证明涉案厂房的租金标准自2016年6月起已调整为30000元/月，且马运兵一直按照变更后的租金标准（30000元/月）向黄双全支付租金。马运兵质证称：我方对该组证据的真实性、合法性及关联性均不予以认可。具体理由如下：1、从该组证据银行交易时间上看，发生的时间介于2019年1月至12月份，该证据早已形成，并不是法律规定的新证据。2、案涉租赁合同是由双方于2017年6月13日签订，而黄双全提交该组证据的证明内容却是从2016年6月份开始每月的租金30000元，显然是不可能的。3、从该组证据银行交易时间上看，无法证明黄双全的主张，黄双全并没有提交2016年6月的银行转账凭证，仅仅是提交了2019年1月至12月份的银行转账流水而且每月的转账金额不等、有的在30000元以上的，也有的在30000元以下的，因此无法证明每月的租金标准为30000元的主张。其次，2019年1月至12月份的转账流水也不能证明2016年6月起每月租金调整为30000元的事实。4、上诉人与被上诉人作为成年人，具有完全的民事行为能力，双方于2017年6月13日签订的租赁合同应合法有效。理应得到全面履行。《租赁合同》厂房租金递增事宜也作出了明确的约定：即三年后视情况每月可递增5%至10%的租金。因此黄双全的主张既不符合双方的约定，又不符合情理。应承担举证不能的责任并承担相应的法律后果。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为涉港房屋租赁合同纠纷，故应参照涉外民商事纠纷处理。案涉租赁标的物在内地，依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，内地与本案纠纷有最密切联系，本院确认内地法律为本案准据法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”黄双全不是本案的上诉人，故其主张不属于本案的审查范畴，本院依法不予处理。针对上诉人马运兵的上诉请求，本院析理如下：关于案涉《厂房租赁合同》是否应于2020年1月3日正式解除的问题。本院认为，《厂房租赁合同》是黄双全与马运兵签订的双方当事人真实的意思表示，合法有效，故双方当事人均应按照合同的约定严格履行义务。《厂房租赁合同》第二条第二款载明：“租期为2017年1月1日至2023年1月1日，马运兵每月缴纳租金人民币28332元，租金在每月10号前交付，逾期超过20天未交租金，黄双全有权即时收回物业并追回所欠租金及没收按金，以上的租金款项不包括马运兵所使用的水电费及其他费用”。根据上述约定，马运兵应于2019年12月10日前向黄双全支付完12月份的全部租金，但截止2020年1月3日黄双全向马运兵送达《律师函》行使解除权时，未有证据佐证马运兵已按《厂房租赁合同》约定向黄双全全额支付的全部租金。经核算，自2019年12月10日起至2020年1月3日止，马运兵逾期支付租金的时间显然已超过20天，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”规定，一审法院认定黄双权与马运兵签订的《厂房租赁合同》于2020年1月3日解除正确，本院予以维持。因黄双全已将《厂房租赁合同》所涉租赁标的物交付给马双全，故马运兵以黄双全停水停电为由主张逾期支付租金系行使不安抗辩权的抗辩意见，本院不予采纳。关于计算逾期支付租金、水电费利息起始日的问题。本案，马运兵主张计算逾期支付租金、水电费利息起始日，应根据黄双全一审提供交的于2019年11月5日制作的《记事》载明的内容认定，故一审法院事实认定错误。本院认为，首先，黄双全提供的该份证据系其个人陈述，未有其他证据予以佐证，故不能单独作为认定基本事实的依据。其次，《记事》载明的内容存在歧义，无法确认是对2019年11月租金支付时间的陈述，还是对2019年11月份以后租金支付时间的变更，即对《厂房租赁合同》中关于租金支付时间的变更，马运兵在一审质证过程中亦明确表示对该份证据不予认可，故该份证据本院无法采纳。综上，马运兵关于计算逾期支付租金、水电费利息起始日的主张无理据，本院不予支持。一审法院根据《厂房租赁合同》的约定：“…租金在每月10号前交付…”认定计算逾期支付租金、水电费利息起始日为2019年12月1日并无不妥，本院予以维持。综上所述，马运兵的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2419元，由马运兵负担。本判决为终审判决。审 判 长 温永宏审 判 员 刘天贞审 判 员 徐国华二〇二一年三月八日法官助理 黄 婷书 记 员 蔡思琦附相关法律条文：《民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。