广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终136号上诉人（原审被告、反诉原告）：徐泽云，女，1975年7月5日出生，汉族，住广东省惠州市惠阳区三和经济开发区岐山村碧桂园凤仪谷26街04号1701房，身份证号码：513××××××××××××129。委托诉讼代理人：金政来，广东思豪律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:王超，男，1977年3月2日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区××××水岸新都2-B502，身份证号码：340××××××××××××215。原审第三人：深圳市合恒房地产投资管理有限公司惠州分公司，经营场所：惠州市惠阳经济开发区×××××××××××××××。负责人：梁磊磊。上诉人徐泽云因与被上诉人王超、原审第三人深圳市合恒房地产投资管理有限公司惠州分公司（以下简称合恒分公司）房屋买卖合同纠纷一案，广东省惠州市惠阳区人民法院作出（2018）粤1303民初4059号民事判决，徐泽云不服该民事判决，向本院提起上诉。本院作出（2019）粤13民终4479号民事裁定，撤销原审判决将本案发回重审。广东省惠州市惠阳区人民法院重审后作出（2020）粤1303民初37号民事判决，徐泽云不服该民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。徐泽云及其委托诉讼代理人金政来、王超到庭参加查询。合恒分公司经本院通知未到庭参加查询。本案现已审理终结。徐泽云上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王超的全部诉讼请求，支持徐泽云的请求。事实和理由：一审认定事实错误，适用法律错误。1.“即时交付”无法实现，涉案合同不能继续履行，“经法院调解，双方仍无法达成一致意见”的原因都在于王超不愿购买涉案房产了。王超从最初的虚与委蛇中秋寄月饼，突然翻脸搞诉讼，到要求和解退款并赔偿三五万，再到如今“不同意继续履行”，其目的就是通过诉讼倒打一耙，掩盖自己违约终止交易的事实，从而达到违约又不担责的目的。因此，徐泽云不退还其房款有合同依据和法律依据。2.一审认定“涉案合同已无法继续履行”是错误的。涉案房产一直被查封且无人居住，随时可交付。徐泽云不论是在起诉前还是起诉后都愿意继续履行合同。只要王超愿意，合同就还能继续履行。既然一审认定“被告并不存在拒不交房的行为”，那么王超就没有依据解除合同。只要王超愿意继续履行合同，双方早就没有就纠纷了。既然“贷款承诺函取得无障碍”，那么王超就可以向平安银行申请贷款承诺函或按合同要求自行付清全款。因此，客观上，合同还能继续履行。3.一审认定“贷款承诺函申请及取得并不存在障碍”，“原告并不存在违约”，是错误的。按照平安银行的答复和房贷政策，王超只是获得初步审批通过，还需王超申请贷款承诺函，并经审核其是否符合房贷政策，银行才能确定是否出具贷款承诺函。王超未申请，且贷款120万不符合贷款政策（最多能贷1183000元），显然取得贷款承诺函存在障碍。银行最终未同意贷款，王超也未按合同第五条规定取得银行的贷款承诺函。合同第十四条约定“贷款不通过……买方最迟2019.3.17付清全款，否则，买方违约，卖方没收全部定金首付款”。显然王超已构成违约。没有障碍，能履行合同义务，但实际未履行合同义务，毫无疑问构成违约。一审以“贷款承诺函申请及取得并不存在障碍”作为王超未违约的一个理由，这种逻辑与推理显然是错误的。4.本案不存在王超主张的“经过原告及合恒地产工作人员多次催促”，也不存在“被告以各种理由拒不交付房产”。因此，王超主张解除合同，不满足合同法第94条的要求。徐泽云于2018年9月26日在微信上劝说王超不要信心十足地搞诉讼，在10月8日通过中介多次催促王超配合赎楼过户。5.将首付款变更为49万是建立在徐泽云善意地相信王超必定能取得贷款承诺函、能贷款的基础上。当时徐泽云甚至是不懂贷款承诺函的法律意义，还配合其申请违背房贷政策的120万的贷款。这些善意不能成为王超反戈一击的借口，也不能成为王超胜诉的理由。6.徐泽云一直以来都要求继续交易，不计较王超鲁莽地发起诉讼。一审判决解除合同，还判决支付王超资金占用期间的利息，并承担部分诉讼费，却忽视徐泽云的损失，是不公平的。法院应王超的请求而查封涉案房产，导致徐泽云在长达两年多时间里无法转卖他人。这里面不仅有无法收取现金用于他处造成的损失，还有房产贬值损失（一审已提交证据证实）。若王超在履行合同时本着协商、诚信的原则，本案房产早已完成交易，徐泽云已收到169万。暂且不论用100多万房款去经营能产生多少利润，至少也存在资金占用利息。徐泽云诚心诚意卖房，就说明自己急用钱。王超一番瞎折腾，不仅害人还不必要地耗费本已紧张的司法资源。怎么能只判决49万资金的占用利息，而不考虑徐泽云的资金和房产损失呢？一审判决的思路还是按照王超一直要求退款并赔偿三五万的思路来的。这显然是对不诚信交易、违约方的鼓励。7.如前所述，王超不享有合同解除权，涉案合同不是于徐泽云收到起诉状副本之日解除。一审以王超不愿继续履行、合同无法履行为由判决解除（自何日解除则语焉不详），而判决溯及从徐泽云收到款项之日支付利息没有任何事实依据和法律依据。8.一审判决是判决解除合同，而不是确认解除合同，因此判决生效后才发生解除的效力，而不是像确认解除合同那样，自解除通知发出之日产生解除的效果，因此，一审判决将利息起算日溯及款项收到之日是错误的。综上所述，主观上，徐泽云愿意继续履行合同。客观上，徐泽云没有任何违约之处，房屋一直被查封，涉案合同还能继续履行。如果王超拒绝履行合同，应依照合同约定和法律规定承担违约责任。因此，徐泽云有权不退还王超支付的购房款。为此，特提起上诉。王超辩称，一、王超并不认可惠阳区人民法院作出的（2020）粤1303民初37号判决书，因为徐泽云与王超的微信聊天记录完全可以证明徐泽云违反合同约定，不按时向王超交付涉案房屋，王超的一审诉讼请求完全符合合同的约定。（2018）粤1303民初4059号民事判决也确认了徐泽云违约的事实。惠州市中级人民法院（2019）粤13民终4479号民事裁定将该案发回重审，其理由是该案没有将第三人中介公司列为当事人，违反了程序规定，并没有否认该案的实体认定。王超在本案一审判决后，没有上诉，是想早点解决问题，拿回支付的购房款。二、徐泽云的上诉请求没有事实依据，王超已经按照《二手房买卖及居间服务合同》（以下简称合同）的约定，履行了支付定金、首付款及取得银行贷款承诺的全部义务，不存在违约。理由如下：1.王超在《二手房买卖及居间服务合同》签订后，按照合同约定，在2018年7月18日缴纳购房定金17万元，并开始向平安银行惠阳支行申请房屋按揭贷款。2018年9月1日，平安银行惠阳支行通知贷款审批通过，贷款金额120万元，王超于2018年9月2日向徐泽云支付首付款32万元。至此，王超全部按照合同的约定履行了义务，只需等待徐泽云交付房屋，办理“房产抵押登记”，发放贷款后，二手房买卖交易即告完成。2.关于房屋贷款额度、首付款的细微调整，是在双方协商一致的情况下，共同提供相关资料，委托中介方向银行提出贷款申请，并得到了银行审核通过，不存在王超糊弄徐泽云，骗取贷款的行为。首先，根据平安银行出具的《关于“广东省惠州市惠阳区人民法院函”的复函》记载，王超的房屋贷款于2018年9月1日获得审批通过；其次，王超于2018年8月20日向平安银行申请贷款，是在中介的组织下，与徐泽云一起办理的。贷款120万元是得到徐泽云签字确认，也获得了银行对房屋价值的评估确认；第三，2018年9月2日，由中介通知，并在中介方的现场见证下，徐泽云与王超双方签订补充协议，进一步对房屋交易价格、定金、首付款、贷款金额进行了确认；第四，从王超履行合同的过程可以看出，王超对合同的履行也是积极的。如2018年7月18日签订合同当日就支付了定金；2018年9月1日房屋贷款获得通过，9月2日王超就向徐泽云支付了房屋首付款。3.即使王超的按揭贷款办不下来，徐泽云也应履行交房的义务，而不能成为其拒不履行交房义务的理由。《二手房买卖及居间买卖合同》第14条第2款规定：贷款不通过，买方可选择一次性付款，卖方给予买方最迟2019年3月17日付清全款。根据该条约定，按揭贷款能否办下来，贷款金额多少，不是房屋交付的前提条件。而合同明确约定，买方支付首付款是卖方交付房屋的充分必要条件。综上所述，徐泽云的上诉请求没有事实依据，请求法庭依法驳回徐泽云的上诉请求。合恒分公司未提交陈述意见。王超向一审法院起诉请求：1.判令徐泽云违约，依法解除双方签署的《二手房买卖及居间服务合同》；2.判令徐泽云在3个工作日内退还王超所有已缴纳490000元；3.判令徐泽云3个工作日内赔偿给王超980000元；4.判令徐泽云赔偿王超交通费、误工费、房款利息、中介佣金和银行贷款律师费等费用合计50000元；5.判令徐泽云承担本案诉讼费用。徐泽云向一审法院反诉请求：判决王超支付徐泽云违约金49万元。一审法院认定事实：一、2018年7月18日，王超（买方）与徐泽云（卖方）、合恒分公司（居间方）签订一份《二手房买卖及居间服务合同》，约定卖方转让位于惠州市惠阳经济开发区××××××××××××××××××××××的房产给买方，建筑面积232.52平方米，转让成交价169万元，买方同意在合同生效之日起3日内向卖方支付定金17万元；买方须于2018年10月17日前将除定金、交楼押金外的剩余首期款34万元支付至双方同意的监管机构账号；买方须于2018年8月17日前向按揭银行或公积金管理中心提交按揭贷款或公积金贷款申请的相关资料；卖方同意于合同生效之日起120日内自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续；卖方应当于买方付完首付后即时将该物业交付给买方，并履行下列手续：买卖双方共同对该物业及其附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数、并办理交接手续，移交该房屋钥匙，买卖双方应在交楼清单上对上述情况签名确认；卖方在交房前，应将附随于该物业的水费、电费、有线电视费、物业管理服务费等费用结清，结清单据须交买方确认。合同签订当日，王超向徐泽云支付了购房定金17万元，徐泽云向王超出具收据确认收到。合同签订后，王超依约向平安银行申请购房贷款，平安银行于2018年9月1日通过贷款审批。2018年9月2日，王超和徐泽云双方签订《补充协议》，其上载明因银行贷款审批通过120万元，故王超还须支付徐泽云32万元作为首付款；因银行需要38万元的转账凭条才会放款，现由王超转38万元给徐泽云配合银行放款手续，徐泽云收到款项后即时退还6万元。协议签订当天，王超向徐泽云转账38万元，徐泽云收到后向王超转回6万元。至此，王超向徐泽云支付了32万元首付款和17万元购房定金，并向合恒分公司支付了佣金1万元。后因双方在交房环节产生纠纷，王超遂诉至法院，希判如所请。二、根据双方提交的微信聊天记录，王超支付首付款后，2018年9月10日，合恒分公司的员工联系王超“业主说你什么时候有空，他就过来”，王超回复“晚上收楼？”，合恒分公司回复“不是，明天后天你什么时候有空”，王超回复“徐姐交完了全部费用？”，合恒分公司回复“她要你过来一起啊，你过来了她全清，加搬家”，王超回复称交费的过程不过去，要求合恒分公司安排一个人与徐泽云一起抄水电煤气表，交完当天读数的费，等徐泽云交完费他才过去。合恒分公司回复说好。2018年9月11日，王超询问合恒分公司有无跟徐泽云去交费，合恒分公司回复称“她还没来，她说来了提前跟我说的”；2018年9月12日10时37分，王超联系合恒分公司称“这两天不办，马上台风来了狂风暴雨的，谁要去办，我是不会去办的”，2018年9月12日17时31分，王超问合恒分公司如何，合恒分公司回复“她一直没说啊，我晕”，2018年9月12日18时58分，王超的妻子在“山河城交易群”里问徐泽云赎楼有无新进展，徐泽云回复已经系统要一个月才能通知他们，现在才两个星期，急不来，让王超不要老是问这个问题；2018年9月12日19时04分，王超在“山河城交易群”里问徐泽云什么时候交楼，徐泽云回复“现在交了给你都可以呀，关键就是我交了之前，你就要写一个欠条给我那个钱到了那个欠条就作废，如果是没有到的话，那个房子是不属于你的，你就写个欠条给我，我的东西已经搬出来了”，王超对此未进行回复，后续也无再联系徐泽云要求交房。三、在原审审理过程中，一审法院依法向平安银行惠州惠阳支行发函询问王超申请贷款的具体情况，平安银行惠州分行于2019年1月9日向复函称，王超于2018年8月20日向其申请一笔二手楼按揭贷款，贷款金额120万，于2018年9月1日审批通过。对于贷款承诺函是基于贷款申请符合该行按揭贷款政策及审批要求且卖买双方未产生纠纷的前提下，经审核后确定是否出具，因借款人王超未向该行申请，同时因买卖双方存在交易纠纷，不符合该行出具贷款承诺函的条件，故该行未出具过正式的贷款通过同意函或承诺函。四、2016年7月18日，徐泽云将涉案房屋的钥匙委托给合恒分公司保管，以便于合恒分公司带客户看房，但并未给予合恒分公司交付钥匙的权限。五、案件原审过程中，一审法院依王超申请，依法作出（2018）粤1303民初4059号《民事裁定书》，对徐泽云在中国农业银行深圳坪山支行的账号6228450128026013370和在中国平安银行惠州惠阳支行的账号6216262000001954972存款予以冻结并对徐泽云名下所有位于惠州市惠阳经济开发区×××××××××××××××××××××（房产证号：粤房地权证惠州字第1110174422号）不动产权予以查封。王超为此预交保全费4910元。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。王超、徐泽云与合恒分公司签订的《二手房买卖及居间服务合同》以及王超与徐泽云签订的《补充协议》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认合法有效。本案争议的焦点为：一、王超是否存在未交足首付款的行为；二、徐泽云是否存在拒不交房行为。关于第一个争议焦点，首先，按照一般的二手房交易流程，在向银行申请按揭贷款时，需要买卖双方共同到场确认，因此，徐泽云对王超申请120万元贷款的事实应处于明知状态；其次，根据平安银行惠州分行向我院的复函可知，王超申请的120万元二手楼按揭贷款确实于2018年9月1日审批通过，徐泽云对此也知情，而银行是否出具贷款承诺函依当事人申请且看买卖双方有无交易纠纷，本案起诉前，双方并不存在交易纠纷，因此，贷款承诺函的申请及取得并不存在阻碍。再次，王超和徐泽云双方已于2018年9月2日签订《补充协议》，约定王超除定金外还须支付首付款32万元，徐泽云在后续收到王超38万元款项后按协议约定向王超返还6万元。至此，王超和徐泽云双方已经对原合同关于首付款的约定进行协议变更，实际也按照变更后的约定履行，徐泽云现以王超没有取得贷款承诺函，没有交足首付款51万元为由认为王超违约，要求王超支付违约金49万元的诉请，本院不予支持，王超并不存在违约行为。关于第二个争议焦点，涉案合同约定徐泽云应当于王超付完首付后即时将该物业交付给王超，并约定交房需要双方共同对涉案房屋及其附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数、并办理交接手续，移交该房屋钥匙，王超和徐泽云双方应在交楼清单上对上述情况签名确认。合同中虽约定了“即时”交付，但因交接过程中需要双方共同验收、确认水电表的读数并办理交接手续等，故即时交付无法实现，在履行过程中需要双方协商确定合理的时间办理交接。从本案的聊天记录可以看出，徐泽云有通过合恒分公司联系王超确定时间共同到场清点交接，而王超则要求徐泽云交完费用后其再到场，但徐泽云并未表示同意，双方对到场办理交接的时间有过协商，但无法协商一致。徐泽云后续虽然在微信上要求王超给徐泽云写剩余贷款的欠条，并称“你就要写一个欠条给我那个钱到了那个欠条就作废，如果是没有到的话，那个房子是不属于你的”，但仅从这句话中无法看出“如果不写欠条就不交房”的意思，仅能看出徐泽云要求王超就贷款金额写欠条，并称贷款未到的话涉案房屋不属于王超的意思表示。因此，徐泽云并不存在拒不交房的行为，本案合同无法履行在于合同约定的“即时交付”无法实现，而王超和徐泽云双方后续对到场办理交接手续的时间无法协商一致。经本院主持调解，双方仍无法达成一致意见。鉴于涉案合同已无法继续履行，王超亦不同意继续履行，因此，本院确认解除涉案的房屋买卖合同，王超请求解除双方的合同本院予以支持。合同解除后，王超已支付的定金17万元和首付款32万元（合计49万元）应由徐泽云退回给王超，并由徐泽云向王超支付涉案购房款占用期间的利息，利息按照利率每日万分之一从2018年9月3日开始计算。至于王超要求徐泽云赔偿违约金98万元及赔偿交通费、误工费、房款利息、中介佣金、贷款律师费等费用的诉求，没有事实和法律依据，本院不予支持，予以驳回。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第四十四条、第六十条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）王超与被告（反诉原告）徐泽云、第三人深圳市合恒房地产投资管理有限公司惠州分公司于2018年7月18日签订的《二手房买卖及居间服务合同》；二、被告徐泽云于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告王超退还购房款49万元及利息（利息的计算：以49万元为本金，按照利率每日万分之一从2018年9月3日起计算至本判决清偿之日止）；三、驳回原告王超的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告徐泽云的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费18480元，保全费4910元，反诉费用4325元，合计27715元，由原告王超负担12180元，被告徐泽云负担15535元（原告王超已预交23390元，反诉原告徐泽云已预交4325元）。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的案件事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人的诉辩情况，本案二审争议焦点是：一、双方是否有违约行为；二、案涉《二手房买卖及居间服务合同》是否可以解除，如果解除，双方应承担什么责任。分析如下：关于争议焦点一，双方是否有违约行为。本院认同一审法院的裁判理由，认为双方均不构成违约。关于争议焦点二，案涉《二手房买卖及居间服务合同》是否可以解除。本院亦认同一审法院的说理。因此，一审法院作出解除《二手房买卖及居间服务合同》的判决，本院予以维持。需说明的是，《二手房买卖及居间服务合同》解除，《补充协议》一并解除。至于合同解除后双方应承担什么责任。由于双方均未违约，徐泽云已收取王超的49万元款项，应向王超返还，并支付占用资金期间的利息。综上所述，徐泽云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8650元，由徐泽云负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 密审 判 员  岳淑敏审 判 员  朱丽蕴二〇二一年三月二十四日法官助理  刘剑锋书 记 员  蒋 琳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。