北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0112民初4074号原告：李晓娜，女，1993年10月1日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。被告：城城不动产管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区东四环中路78号楼2层2-63号。负责人：孙洁。被告：城城不动产管理有限公司，住所地西安市经济技术开发区未央路199号西安聚泽酒店有限公司809室。法定代表人：张智军，总经理。原告李晓娜与被告城城不动产管理有限公司北京分公司（以下简称城城不动产北京分公司）、被告城城不动产管理有限公司（以下简称城城不动产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李晓娜到庭参加诉讼，被告城城不动产北京分公司、城城不动产公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李晓娜向本院提出诉讼请求：1．解除原被告于2020年8月21日签订的《代理出租合同》；2．依法判决被告退还2020年11月8日至2021年8月20日期间房屋租金35542元、押金5040元并给付违约金5040元以及房租款5000元；3．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年8月21日原告与被告一于签订《代理出租合同》，房屋坐落于北京市通州区玉桥中路新通国际xx号楼x单元xx层xxx室，租赁期为2020年8月21日至2021年8月20日，月租金为5040元。原告在2020年8月21日向被告一通过支付宝转账方式转款50400元。支付方式：押一年付，给原告免3个月房租。被告一于2020年7月23日与房屋所有权人签订《房屋托管合同》期限为2020年7月30日至2021年7月29日，月租金为4800元，支付方式：月付，无押金。由于被告一未支付房屋所有权人10月份房租，业主多次催缴无果，房屋所有权人母亲于10月18日通知原告因被告一违约，业主已单方面与被告一解除合同，并于当日催促原告搬家收房。2020年10月24日原告与业主于玉桥中路派出所协商，协商无效无法继续入住，遂签订腾房协议，付给房屋所有权人房租5000元，得以继续入住至2020年11月7日，原告于2020年11月7日搬离该房屋。原告认为，由于被告一、二的上述行为违反了与业主的合同约定，导致业主强制收房，原告无法正常居住，被迫搬离房屋，遂被告一、二违反与原告的合同约定，依据双方房屋租赁合同的约定，被告应当依约退还剩余未使用的房屋租金及押金50400元及一个月违约金5040元以及原告因腾退房屋产生的房屋租金5000元，因被告一、二违约产生的搬家损失及精神损失费暂略不计。为维护原告自身的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉请。被告城城不动产北京分公司、城城不动产公司辩称，恳请法院依据相关证据及案件事实确认被告应退还原告租金的具体数额。原告与被告签订《代理出租合同》后，被告按照合同约定向原告交付了租赁房屋，原告亦实际租住在涉案房屋。受疫情影响，被告在2020年9月份经营出现困难，导致大量业主提前解除合同，并且要求原告搬离涉案房屋。因此，被告客观上可能存在未按涉案合同约定履行义务的情况。针对原告已经支付了租金但是未能实际租住的期限对应的租金及押金，由于被告经营异常无法核查原告实际租住日期及搬离涉案房屋的具体时间，恳请法院依据相关证据及案件事实确认被告应退还原告人租金的具体数额。原告主张的违约金数额过高，应当依法予以调整。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款约定：约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求适当予以减少，加之受疫情影响，被告无力支付原告高额违约金，恳请法院依法进行调整。综上，恳请法院依据相关证据及案件事实确认被告应退还原告租金的具体数额，并依法调整原告主张的违约金数额，恳请法院结合案件事实，依法作出公正判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理确认事实如下：2020年8月21日，城城不动产北京分公司（甲方）与李晓娜（乙方）签订《代理出租合同》（以下简称合同），约定甲方受产权方委托将坐落于北京市通州区梨园西里新通国际花园小区北区xx栋x单元xx层xxxx号房屋出租给乙方，租期为2020年8月21日至2021年8月20日，月租金5040元，乙方在甲方微信公众号进行签约及缴纳租金、押金，付款方式为年付，押金为5040元。在租赁期内，如甲方违反约定，发生乙方可根据合同约定单方终止合同情形或其他甲方应退还租金或押金情形时，甲方应按照原途经退还乙方剩余租金及押金，另赔付相当于一个月房屋租金作为违约金。合同签订当日，李晓娜交付了租金45360元及押金5040元，城城不动产北京分公司出具了收据。2020年10月24日，由于城城不动产北京分公司拖欠房东租金，李晓娜与房东于东立签订《腾房协议》，约定房东于东立收取房屋使用费5000元，双方于2020年11月7日办理房屋交接，同日房东于东立向李晓娜出具房屋使用费5000元收据。庭审过程中，关于租金问题，李晓娜表示签合同时城城不动产北京分公司称选择半年或者全年支付房租，可享受两个月或三个月的免租优惠，其选择了年付，每年免租三个月，其现在要求退还2020年11月8日至2021年8月20日期间的房屋租金。另，本院于2020年3月6日向被告城城不动产北京分公司送达了起诉状等诉讼材料。本院认为，本案法律事实发生在民法典施行前，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，应当适用民法典之前的相关法律规定。同时该司法解释第十条的规定“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”民法典第五百六十五条规定，“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”合同法规定，依法成立的合同受法律保护。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。民事诉讼法规定，当事人对自己提出的主张应提供充分确实的证据予以证明，否则应承担举证不能的不利后果。当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告城城房地产公司及城城房地产北京分公司经本院合法传唤，未到庭应诉，应视为其放弃了质证的权利。根据查明事实，李晓娜与城城不动产北京分公司订立的合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。现该合同虽然名为代理出租合同，但根据合同条款内容分析，实则为房屋租赁转租合同。由于城城不动产北京分公司的原因导致涉案房屋被房东收回，致使李晓娜与城城不动产北京分公司签订的合同无法履行，现李晓娜要求解除合同的诉讼请求，于法有据，本院对此予以支持。对于合同解除的时间，根据民法典的规定，应以起诉状送达之日为准。关于李晓娜主张退还租金35542元，其租金已支付至2021年8月20日，结合房屋收回的时间及合同约定的租金标准，经本院核算，其该项诉讼请求，证据充分，本院予以支持。关于李晓娜主张的违约金，首先合同中明确约定了违约金的计算标准，其主张的数额并未超过约定数额；其次，城城不动产北京分公司认为过高，但未提供任何证据，结合合同约定、履行情况以及目前的房屋租赁市场行情来看，李晓娜的该项诉讼请求，并无不当，本院对此予以支持。关于李晓娜主张退还押金的诉讼请求，于法有据，本院对此予以支持。关于李晓娜主张的房屋使用费5000元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持”，《腾房协议》系李晓娜与房东签订，房屋使用费5000元系李晓娜作为次承租人向出租人代为支付城城不动产北京分公司的欠付费用以延后房东行使合同解除权，其该项诉讼请求，于法有据，本院对此予以支持。关于李晓娜要求城城不动产公司承担民事责任的诉讼请求，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”，城城不动产北京分公司为非独立核算的分公司，因此李晓娜要求城城不动产共同承担给付义务，符合法律规定，故本院对此予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告李晓娜与被告城城不动产管理有限公司北京分公司签订的《代理出租合同》于2021年3月6日解除；二、被告城城不动产管理有限公司、被告城城不动产管理有限公司北京分公司于本判决生效之日起七日内退还原告李晓娜租金35542元、押金5040元；三、被告城城不动产管理有限公司、被告城城不动产管理有限公司北京分公司于本判决生效之日起七日内给付原告李晓娜违约金5040元；四、被告城城不动产管理有限公司、被告城城不动产管理有限公司北京分公司于本判决生效之日起七日内给付原告李晓娜房屋使用费5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费656元，由被告城城不动产管理有限公司、城城不动产管理有限公司北京分公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 徐宪龙二〇二一年三月三十日法官助理 李熹明书 记 员 张博森