湖南省湘阴县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0624民初3023号 原告：唐小勇，男，1971年1月27日出生，汉族，住湖南省湘阴县。 原告：戴素彩，女，1975年5月19日出生，汉族，住湖南省湘阴县。 委托诉讼代理人：李芬（特别授权），北京市京师（长沙）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘景水（一般代理），北京市京师（长沙）律师事务所实习律师。 被告：岳阳市艳阳天置业有限公司，住所地湖南省岳阳市湘阴县文星镇湘水芙蓉城5栋215房。统一社会信用代码：914306007632922401。 法定代表人：谭艳平，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：韩喜（特别授权），湖南九野律师事务所律师。 原告唐小勇、戴素彩与被告岳阳市艳阳天置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年12月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戴素彩及委托诉讼代理人李芬、刘景水，被告岳阳市艳阳天置业有限公司的委托诉讼代理人韩喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐小勇、戴素彩向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付延期交房违约金13905元（暂计算至2020年7月22日，后期违约金按合同计算至实际交房日），庭审中变更为以原告实际支付金额（含维修基金）为基数按照日万分之一的标准自2019年12月30日计算至实际达到交房条件之日止；2.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号为ＹＳ20180618101。双方约定，原告向被告购买位于湘阴县××镇××道××宾馆××栋××号商品房，按约定被告应于2019年12月30日前向原告交付该商品房。合同签订后，原告依约向被告交付购房款666000元（其中2018年支付首付款206000元，其余460000元通过中国建设银行贷款支付），支付维修基金12302元，共计678302元。2020年5月6日，湘阴县建设工程质量安全监督站向被告下达了《关于湘水芙蓉城二期停止房屋交付的函》，函件明示湘水芙蓉城二期6＃栋、9＃栋没有完成联合验收、分户验收，且被告未组织竣工验收，不具备商品房交付条件，并要求被告停止交房的违法行为。2020年7月20日，部分买受人向湘阴县人民政府申请公开“关于湘阴县文星镇新世纪大道北侧湘水芙蓉城二期6＃栋、9＃栋是否取得建设工程验收证明文件的备案信息”。2020年7月21日，湘阴县政府网回复称“湘水芙蓉城二期6＃栋、9＃栋没有完成联合验收、分户验收，不能进行竣工验收备案”。至原告起诉之日，被告依然没有取得交付商品房必备条件即建设工程竣工验收备案文件。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，自第十一条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付违约金，该违约金比率应当不低于第八条第一项中的比率。被告违反合同约定，损害了原告的权益，原告为维护自身合法权益特诉至法院。 被告岳阳市艳阳天置业有限公司辩称，延期交房属实。2020年元月，开发商为满足部分业主要求，通知可以收房，有部分业主已经装修入住。原告方元月起就可以收房，没有产生实际损失。原告主张违约金没有法定依据和合同依据，不应支持。疫情是不可抗力，疫情导致交房进一步延期，直到2020年9月14日完成竣工验收，疫情期间应当剔除。开发商知悉承建方未能按期竣工验收，为减少原告方损失，增加业主满意度，将小区道路改成沥青路，设立摩托车停车棚，做了多方面努力。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年7月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买湘水芙蓉城006幢10层1007号商品房，建筑面积为136.69平方米，总价为666000元。原告应当在2018年7月13日前支付首期款206000元，余款通过向商业银行申请贷款的方式支付，被告应当在2019年12月30日前向原告交付该商品房，且交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。合同签订后，原告依约支付了购房款，而被告并未在2019年12月30日如期交付商品房。2020年5月6日,湘阴县建设工程质量安全监督站制发了《关于湘水芙蓉城二期停止房屋交付的函》，称被告开发的湘水芙蓉城二期项目6#栋、9#栋没有完成联合验收、分户验收，且被告未组织竣工验收，将不具备交付条件的商品房交付使用违反相关法律规定，要求被告立即停止该行为，待竣工验收合格后才能交付使用等。2020年9月15日，被告向湘阴县住房和城乡建设局作出《关于湘水芙蓉城二期6#栋、9#栋房屋竣工备案的报告》，称湘水芙蓉城二期项目（6#栋、7#栋、8#栋、9#栋）于2018年4月领取施工许可证并开工建设，合同约定2019年12月30日交房，受疫情影响，延期至2020年8月在住建云网完成联合验收，9月14日通过各责任单位验收合格，符合验收标准，但在办理竣工备案表时发现二期项目施工许可证是一本证，在网上不好分栋办理竣工备案表，因此造成6#栋、9#栋无法单独办理备案，只能待二期项目全部完工后才能办理，希望湘阴县住房和城乡建设局解决该问题。2020年9月21日，湘阴县建设工程质量安全监督站在该报告上答复，称该项目6#栋、9#栋已于2020年9月14日进行了竣工验收，因6#栋、7#栋、8#栋、9#栋为同一施工许可，竣工验收备案表须待7#栋、8#栋完成竣工验收后一并办理。原告多次与被告就迟延交房违约金问题协商，均未达成一致意见，遂于2020年12月2日诉至法院。2021年1月11日，湘阴县建设工程质量安全监督站出具《关于商品房交付条件的说明》，称经其单位了解核实，被告开发的湘水芙蓉城6#栋、9#栋建设工程已于2020年9月14日由被告组织设计、施工、工程监理、勘察等有关单位进行工程质量竣工验收，五方责任主体达成了验收合格的一致意见。 以上事实有原、被告的诉讼材料、举证材料以及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。 本院认为，原、被告自愿签订《商品房买卖合同（预售）》，合同内容系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方由此形成的合同关系受法律保护。在履约过程中，被告未能在约定的时间履行交付房屋的义务，已构成违约，理应承担相应的违约责任。本案的争议焦点在于：一、迟延交付商品房的期间如何计算；二、迟延交付商品房的违约金如何计算。 关于争议焦点一： 迟延交付商品房期间的计算，应当以约定的交房日次日即2019年12月31日为起算日，以实际交付具备交房条件的商品房之日为止算日。案涉商品房所在的湘水芙蓉城6#栋于2020年9月14日通过建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收，证明该商品房已经符合交付条件。湘阴县建设工程质量安全监督站对被告为何没有取得竣工验收备案证明文件也作出了合理说明，即湘水芙蓉城二期项目共四栋，编号为6#栋、7#栋、8#栋、9#栋，四栋系同一施工许可，7#栋、8#栋没有完成竣工验收，故6#栋、9#栋暂时无法办理竣工验收备案。故，应当以2020年9月14日作为迟延交付商品房的止算日。被告提出抗辩称，受疫情影响，工期应当顺延。为此，被告提交了湘水芙蓉城二期6#栋、9#栋承建方湖南省沙田建筑工程有限责任公司出具的证明，称该项目施工班组的负责人及施工工人多数系湖北省人员，受疫情影响均未能在春节假期后来工地复工，直到2020年6月18日才在建设部门的帮助下复工。本院认为，我国的新型冠状病毒感染肺炎疫情，从其产生和形成的突发性、传播和影响的广泛性以及控制和阻断的艰巨性来看，确属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力。考虑湖南省疫情的实际情况，酌情认定扣减3个月，即认定迟延交付期间为5个月15天。 关于争议焦点二： 本案中，《商品房买卖合同（预售）》对被告迟延交付商品房的违约责任仅约定为“出卖人与买受人协商处理”，应当视为约定不明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定，……,逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，被告提交了湘阴县好房子地产咨询公司出具的证明，拟证实同地段120-145平方米的电梯房租赁价格评估为700-900元/月。2021年1月22日，本院工作人员到该咨询公司门店走访调查，该公司实际负责人刘杰称案涉小区三室两厅130平方米左右的带装修房屋出租价格为12000-15000元/年。经查，该公司经营范围包括房地产估价，结合日常经验，本院对该公司实际负责人刘杰的陈述予以采信。原告所购房屋建筑面积为136.69平方米，酌定按照1100元/月计算违约金。结合争议焦点一，迟延交房违约金为：1100×5+1100÷30×15=6050元。 综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、限岳阳市艳阳天置业有限公司在本判决生效之日起3日内唐小勇、戴素彩支付迟延交房违约金6050元； 二、驳回唐小勇、戴素彩的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费148元，减半收取计74元，由岳阳市艳阳天置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  李拥军 二〇二一年三月二十三日 法官助理徐颖 书记员颜驰 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。