贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔04民终308号上诉人（原审原告）：王某某，男，布依族，1978年11月8日生，住西秀区。上诉人（原审原告）：朱某，女，汉族，1979年9月16日生，住西秀区。委托诉讼代理人：王某某，男，布依族，1978年11月8日生，住西秀区。系上诉人朱某丈夫。被上诉人（原审被告）：安顺合力房地产开发有限公司，住所：贵州省安顺市西秀区华西办事处玉碗井村（清黄高速南出口旁）。统一社会信用代码：91520400082781196P。法定代表人：李林法，职务：总经理委托诉讼代理人：段文梅，女，汉族，1992年7月13日生，住贵州省安顺市西秀区。上诉人王某某、朱某因与被上诉人安顺合力房地产开发有限公司（以下简称“合力房开”）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院作出的(2020)黔0402民初5233号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人王某某、朱某上诉诉请：1、请求撤销原审判决，查清事实，审核商品房买卖合同或发回重审；2、在一年内为上诉人办理房屋不动产权证明；3、按合同支付上诉人违约金184811（已支付房价总款）×0.0002（每日万分之二违约金）×1245（违约时间：2017年6月28日至2020年11月25日）=46017.93元；4、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、原审法院判决违反合同法规定，在没有依据的情况下，仅依照被上诉人认为违约金过高要求，随意更改合同相关约定（对违约金金额随意降低）主张了合同违约方继续违约，无视合同法的存在，促使合同无法完成的局面。二、判决书所支持的违约金按日万分之0.15计算没有依据，也没有相关文件。三、不动产权证不能办理的原因系因被上诉人的土地权证被法院做抵押，只要其付清款项，拿到土地权证就可以办理，所以这不是客观原因不能办理，只是被上诉人不愿意偿还债务，故意违反上诉人的购房合同相关条约。上诉人认为应当加重违约金的赔付额度，促使其尽早履行义务。四、因该商品房不能按时完成房屋产权证等相关手续，土地开发使用发展未达到逾期要求，只是该地段商品房的市场价格下跌，相同面积地段的商品房在2015年成交价格是184811元，而在2020年7月份网络拍卖时只拍卖了120700元，市值降低了64111元。被上诉人合力房开答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。现在土地仍然是查封状态，暂时无法办理产权证。原审原告王某某、朱某向原审法院提出诉讼请求：1、要求被告在2021年10月16日前为原告办理房屋不动产权证明；2、要求被告按合同支付原告逾期办证违约金184811.00（已支付房价总款）×O.0002（每日万分之二违约金）×1168（违约时间：2017年6月28日至2020年9月9日）=43171.84（元）；3、本案诉讼费由被告承担。一审认定事实：2016年5月9日原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的安顺南出口棚户区房屋出售给原告，建筑面积38.21平方米，套内建筑面积24平方米，按套算该商品房总价款为184811元，原告应在2015年12月5日前支付全部房价款，合同第二十二条房屋登记：出卖人承诺于2017年6月28日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人，约定日期起180日以后出卖人仍不能交付办理房屋转移登记的有关文书的，双方同意按下列（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金。原告于2016年3月5日向被告交付购房款184811元、开户款5007元，于2016年4月30日交付契税款5544元。该房屋现已交付原告。同时查明：双方争议房屋尚未申请办理商品房现房备案手续，目前尚不具备办理不动产权属证条件。审理中被告自认该房屋所涉土地使用权证已被安顺市中级人民法院查封。一审法院认为：被告承认原告已全部支付完毕购房款及被告尚未办理房屋所有权证的事实，故对原告陈述的事实予以确认。现本案的争议焦点是：一、原告诉请要求被告于2021年10月16日前办理案涉房屋的不动产权证书，经法院向安顺市房屋产权管理处查询，该商品房尚未办理现房备案手续，尚不具备办理不动产权证的条件，且因何时能达到办理条件无法确定，故对原告该诉请，暂不予支持。待该商品房符合办理不动产权证书条件时，原告可另行主张权利。二、《商品房买卖合同》第二十二条房屋登记中约定：“三、转移登记（一）出卖人承诺于2017年6月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”，被告至今未履行该义务，已构成违约，应向原告承担违约责任。故原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求予以支持。三、关于逾期办证违约金的计算标准问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款第2项第（2）分项约定“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。被告辩称违约金约定过高，要求调整。本案中被告违约的事实客观存在，该违约行为系因被告尚未办理现房备案导致，但是原告未提供证据证实因被告未办理并交付不动产权证书而给其造成的实际损失依据及损失数额，结合房屋已交付给原告使用的事实，加之被告认为违约金约定过高要求调整，所以法院依据公平与诚实信用原则，结合本地的经济水平、物价、收入的实际情况，法院酌情调整为由被告按日万分之0.15计算支付逾期办证违约金给原告。经核算从2017年6月28日起计算至2020年9月9日共计1168天，逾期办证违约金为人民币3238元（184811元×1168天×日万分之0.15）。为减少诉累，法院对2020年9月10日起至被告办理商品房转移登记的有关文件交付原告之日止的逾期办证违约金一并处理，由被告从2020年9月10日起，以184811元购房款为基数，按照每日万分之0.15标准计算支付原告逾期办证违约金至商品房转移登记的有关文书交付原告时止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款的规定，判决：1、由被告安顺合力房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告王某某、朱某从2017年6月28日起至2020年9月9日止的逾期办证违约金人民币3238元；2、由被告安顺合力房地产开发有限公司从2020年9月10日起，以184811元购房款为基数，按照日万分之0.15标准计算支付原告王某某、朱某逾期办证违约金至商品房转移登记的有关文书交付原告王某某、朱某时止；3、驳回原告王某某、朱某其他诉讼请求。本案受理费人民币930元，减半收取人民币465元，由原告王某某、朱某承担人民币25元，由被告安顺合力房地产开发有限公司承担人民币445元。二审中，上诉人安顺市西秀区紫云路西“合力城”部分房屋司法拍卖价格图片一张，拟证明现同面积同地段房屋的价格，被上诉人质证认为与本案无关，上述价格是一轮流拍后的二轮起拍价格，不是评估价。且在疫情期间，价格浮动是正常的。本院认为上述证据与本案无关，不予采信。二审经审理查明，确认一审查明事实。本案的争议焦点：逾期办证违约金的计算标准。本院认为：根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案系民法典施行前的法律事实引发的民事纠纷，应当适用当时的法律规定。对于计算逾期办证违约金的标准问题，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人约定的违约金过高或过低的,当事人可以请求人民法院予以调整，另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案中合力房开逾期未办理房屋产权证书，致使合同目的没有全部实现，应当承担一定数额的违约赔偿责任，但结合涉案房屋已经交付，履行了部分合同义务，且逾期办证的违约行为所造成的实际损失，结合个案有所不同。而事实上，合同双方当事人订立违约金的目的是以违约金去督促合同双方履行合同义务，当一方违约时，需坚持以补偿为主，惩罚性为辅的原则，有效维护各方当事人利益。是故，在合力房开一审申请调减违约金的前提下，结合合力房开违约的主客观过错、房屋的实际履行情况等因素，综合本辖区内的经济发展、物价及收入水平等情况，从制裁违约和利益平衡原则出发,原审法院酌情将逾期办理交付房屋权属证书的违约金的计算标准调整为每日万分之零点一五，并无不当，对上诉人要求加重违约金，促使对方完成合同义务，不予支持。而本案中，案涉房屋因所涉土地使用权证已被安顺市中级人民法院查封，客观上不具备办理不动产权证书的条件，且何时能达到办理条件无法确定，因此上诉人可待办证条件具备后另行主张权利。另外，上诉人所主张的2015年其所购买的案涉房屋房价与现今同面积同地段房价的差别系市场价格正常变动并不属于其逾期办证所产生的损失，故不予支持。综上，上诉人的上诉理由均不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费960元，由上诉人王某某、朱某承担。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。本判决为终审判决。审判长  黎福伟审判员  黄光美审判员  王 爽二〇二一年三月二十九日法官助理张婕书记员卢昌蝶(代)附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。