北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0111民初17355号原告：贺淑华，女，1952年10月7日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：李永利（贺淑华之子），住北京市房山区。被告：城城不动产管理有限公司北京分公司，营业场所北京市朝阳区东四环中路78号楼2层2-63。负责人：孙洁。被告：城城不动产管理有限公司，住所地西安经济技术开发区未央路199号西安聚泽酒店有限公司809室。法定代表人：张智军，总经理。原告贺淑华与被告城城不动产管理有限公司北京分公司（以下简称城城北京分公司）、城城不动产管理有限公司（以下简称城城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贺淑华之委托诉讼代理人李永利到庭参加诉讼，被告城城北京分公司、城城公司经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。贺淑华向本院提出诉讼请求：1.判令被告按合同要求解除合同，并赔偿原告相当于3个月租金的违约金即9600元；2.判令被告支付原告从2020年9月15日至2021年5月31日期间的房屋租金或占有使用费27200元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于2020年6月12日签署房屋托管合同，将坐落在北京市房山区长阳镇阜盛大街××号水碾屯东里水碾屯小区××栋××单元××室房屋委托给被告经营，每月租金3200元，原告收款方式为月付。现只收到7月和8月房租共6035元，9月15日至今原告未收到被告房款，按照托管合同被告属于违约。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。城城北京分公司及城城公司未出庭应诉，但共同向本院提交答辩状辩称，一、因解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，因此答辩人不同意解除涉案合同。答辩人与被答辩人签订合同后，与第三人签订了房屋租赁合同，将涉案房屋出租给了第三人实际使用，若解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，因此答辩人不同意解除涉案合同。二、恳请法院依据相关证据及案件事实确认答辩人欠付被答辩人租金的具体数额。答辩人与被答辩人签订《房屋托管合同》后，答辩人一直按照合同约定向被答辩人支付租金及押金。2020年9月份受疫情影响，答辩人经营出现困难，无法按照合同约定日期向被答辩人支付租金。根据双方签订的合同约定，在合同期限内答辩人每年享有一个月免租期，并且在第一年租期内便一次性享受合同期内所有的免租期，因此，在计算答辩人欠付被答辩人租金时应免除答辩人所有免租期内租金，同时还应当将答辩人支付被答辩人的押金折抵欠付被答辩人的租金。在答辩人未按合同约定日期支付租金的情况下，被答辩人单方与实际使用涉案房屋的第三人协商，收回涉案房屋。因此，自被答辩人收回涉案房屋之日起，答辩人无需向被答辩人支付租金。由于答辩人经营异常无法核查被答辩人单方收回涉案房屋的具体日期，恳请法院结合案件事实、合同约定及相关法律规定计算答辩人欠付被答辩人租金的具体数额。三、被答辩人主张的违约金数额过高，应当依法予以调整。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定：约定的违约金低于造成损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求适当予以减少。被答辩人主张的违约金远高于答辩人违约给被答辩人造成的损失，加之受疫情影响，答辩人无力支付答辩人高额违约金，恳请法院依法进行调整。综上，恳请法院依据相关证据及案件事实确认答辩人欠付被答辩人租金的具体数额，并依法调整被答辩人主张的违约金数额，恳请法院结合案件事实，依法作出公正判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,贺淑华提交房屋托管合同、租金收入账单、协议委托书，对于上述证据本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下，2020年6月12日，贺淑华（甲方、托管方）委托李永利作为其代理人与城城北京分公司（乙方、受托方）签订《房屋托管合同》，合同第一条房屋基本情况处约定：甲方将坐落在北京市房山区长阳镇阜盛大街××号水碾屯东里水碾屯小区××栋××单元××室的房屋托管给乙方经营,房屋为2室1厅1卫1厨，房产证面积89.66平方米。第六条托管期限处约定：1.托管期内，甲方每年的第一个月月租金作为管理费支付给乙方。2.本合同托管期合计12个月，自2020年6月15日（以本合同起租日为准）至2021年6月14日止，甲方实收租期11个月，管理费一个月；4.本合同生效日起3日后为起租日。第七条租金处约定：一、甲方租金标准：托管期内，乙方保证甲方每月租金收入为3200元/月（含物业费、取暖费）；二、甲方收款方式：月付；三、押金标准：押金数额为0元。四、租金支付时间及方式处约定：1.本合同起租日起，每年第一个月作为管理费不支付，甲方自次月起每个月最后一天收取租金，每年春节当月租金，统一在春节次月支付（春节次月一次收取两个月租金）。第十条房屋及附属设施的维护处约定：一、甲方向乙方支付1元/天“房屋维修费”，该费用按年收取每年总计365元，由乙方从甲方每年收取的第一笔租金中扣除。第十二条合同的解除处约定：三、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外）；2.乙方原因导致乙方二次以上拖欠各项费用达10000元的。第十三条违约责任处约定：四、乙方有本合同第十二条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。贺淑华称合同中约定的房屋坐落位置有误，应为水碾屯西里。合同签订后，贺淑华将房屋交予城城北京分公司，并于2020年7月31日收到2020年7月15日至2020年8月14日租金2835元，其中扣除了365元的房屋维修费，于2020年8月31日收到2020年8月15日至2020年9月14日租金3200元，此后未再收到租金。另查，2021年1月31日，贺淑华委托李永利作为其代理人与实际承租人赵军签订协议，约定实际承租人在涉案房屋居住至2021年5月31日。庭审中，我院电话连线了赵军，赵军对上述情况予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。贺淑华与城城北京分公司签订的《房屋托管合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行义务。根据《房屋托管合同》的约定，城城北京分公司应当于2020年9月30日支付贺淑华2020年9月15日至2020年10月14日的租金，然城城北京分公司至今未付。根据合同约定城城北京分公司未按照约定时间支付租金超过30日的，贺淑华有权根据《房屋托管合同》之约定选择单方解除合同，即2020年10月31日贺淑华即取得单方解除合同的权利。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。虽贺淑华起诉至本院要求解除合同的时间为2020年12月4日，但本院向城城北京分公司与城城公司送达起诉书、明确诉讼请求申请书及追加被告申请书的日期为2021年2月22日，即解除合同通知送达给城城北京分公司与城城公司的时间为2021年2月22日，故贺淑华与城城北京分公司签订的《房屋托管合同》于2021年2月22日解除。关于城城北京分公司提出的因其将涉案房屋出租给第三人实际使用，解除涉案合同直接影响第三人合法权益，故不同意解除合同的答辩意见，因合同具有相对性，根据合同约定贺淑华确因城城北京分公司的违约行为取得了单方解除合同的权利，其行使合同解除权并无不妥，如合同解除给第三人造成利益损失，第三人可另行依据其与城城北京分公司的合同向城城北京分公司主张权益，故对城城北京分公司的该答辩意见，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，贺淑华有权收回涉案房屋，但因城城北京分公司将房屋出租给了案外人赵军，而赵军拒绝搬离涉案房屋，故城城北京分公司应承担因房屋无法腾退而给贺淑华造成的占有使用费的损失。关于城城北京分公司应支付的租金及占有使用费数额，根据贺淑华与赵军签订的协议，约定赵军于2021年5月31日搬离，故贺淑华主张自2020年9月15日至2021年5月31日期间的租金及占有使用费27200元，诉求正确，本院予以支持，其中2020年9月15日至2021年2月22日期间的为租金，2021年2月23日至2021年5月31日期间的为占有使用费。对于城城北京分公司和城城公司要求在应付租金中一次性扣除所有免租期内租金及将押金抵扣租金的答辩意见，因本案合同租期为一年仅有一个月免租期，贺淑华亦未主张免租期内的租金，且合同中未约定押金，城城北京分公司亦未向贺淑华支付押金，故对该辩称本院不予采纳。关于违约金，根据《房屋托管合同》之约定，城城北京分公司未按时支付租金已构成违约，应该按照合同约定支付违约金，然综合贺淑华的损失情况、本案合同履行情况可知合同约定的违约金标准过高，且城城北京分公司和城城公司申请调整，本院考虑城城北京分公司的违约情形、合同履行情况酌情确定违约金数额为3200元。因分公司不具备法人资格，其民事责任由公司承担，故贺淑华主张的上述租金、占有使用费、违约金应当由城城公司承担。城城北京分公司、城城公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本案依法缺席判决。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第十条、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百六十六条、《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、贺淑华与城城不动产管理有限公司北京分公司于2020年6月12日签订的《房屋托管合同》于2021年2月22日解除；二、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付贺淑华2020年9月15日至2021年5月31日期间的租金及占有使用费共计27200元；三、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付贺淑华违约金3200元；四、驳回贺淑华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费360元，由贺淑华负担63元（已交纳），由城城不动产管理有限公司负担297元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李亚丽二〇二一年三月二十三日法官助理 周 蕊书 记 员 张晓曦