北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0107民初8976号原告：杨铮，男，1990年1月18日出生，住北京市石景山区。原告：杨永德，男，1956年6月21日出生，住北京市石景山区。被告：北京中怡恒业房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区安平北街6号院7号楼3层323室。法定代表人：李长松，总经理。委托诉讼代理人：詹广健，男，1986年3月28日出生，住北京市丰台区。原告杨铮、杨永德诉被告北京中怡恒业房地产经纪有限公司（以下简称中怡恒业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨铮、杨永德，被告中怡恒业公司之委托诉讼代理人詹广健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨铮、杨永德向本院提出诉讼请求：1.判令解除杨铮、杨永德与中怡恒业公司签订的《房屋出租委托合同》；2.判令中怡恒业公司给付2020年4月15日至2021年1月15日期间701号房屋的租金及占用费共计66000元；3.判令中怡恒业公司赔偿杨铮、杨永德交通费、误工费等费用损失共计600元；4.判令中怡恒业公司赔偿违约金10000元，以年租金72000元为本金，按照年利率13.8%计算；5.判令中怡恒业公司支付租赁期间使用水、电、燃气费；6.判令中怡恒业公司承担本案诉讼费。事实与理由：2020年1月8日杨铮、杨永德与中怡恒业公司签订租房合同，租赁期自2020年1月15日至2023年1月14日（共三年）。按照合同规定,中怡恒业公司应当于1月8日支付房租6000元，于4月15日支付房租12000元。4月13日，中怡恒业公司工作人员詹广健以疫情期间无法出租房屋为由给杨永德打电话说要减免两个月房租,杨永德不予同意。4月14日詹广健又给杨铮打电话说其公司老板要求员工跟房东协商“疫情”期间减免两月房费,他酌情考虑,少给房东1个半月,杨铮说明目前在别处住房也有生活压力,不予同意。到4月15日打款日期,中怡恒业公司也未与杨铮、杨永德协商及给付合同款项。4月30日,杨铮主动联系中怡恒业公司,并到中怡恒业公司经营地找到詹广健。但沟通无果。5月6日,杨铮、杨永德给中怡恒业公司打电话告知如果再不支付房费,将采取包括法律等途径解决问题。詹广健给杨铮打电话,依然要克扣房费,杨铮、杨永德不允。5月7日,中怡恒业公司工作人员杨某（具体姓名不清楚）给杨铮打电话,声称帮助沟通调解一下,杨铮、杨永德不同意减扣房费标准。杨某在电话里对杨铮进行谩骂。5月10日,杨铮、杨永德来到其房屋XXX门口,发现中怡恒业公司已经把房租出租。后租户（一人承租整房屋）找到中介领取房屋其余钥匙,并告知中怡恒业公司房东来找,中怡恒业公司工作人员不予理会,直接转身离开,并没有露面。后承租人报警确认房主身份,经民警确认房东身份无误后,杨铮、杨永德与石景山分局古城派出所民警来到中怡恒业公司经营地,敲门无人应答,给中怡恒业公司工作人员詹广健打电话，无人接听。综上所述,根据《合同法》中怡恒业公司应支付杨铮、杨永德租房合同存在期间房费。并根据《城市房屋租赁管理办法》第二十条,承租人必须按期缴纳租金,违约的,应当支付违约金。为了维护自身合法利益,特向贵院提起诉讼,望判如所请。被告中怡恒业公司答辩称，不同意杨铮、杨永德的诉讼请求。本案是杨铮、杨永德委托中怡恒业公司出租其房屋，中怡恒业公司是可以代签合同、代收房租的。中怡恒业公司第一次支付房租是相当于中怡恒业公司前期垫付的，因为在未找到租户前，是中怡恒业公司垫付，付的是2020年1月8日至2020年4月15日的租金，但是在疫情防控期间，北京市有明确规定，不允许中介带人看房屋，自2020年1月至5月中旬，涉案房屋的物业中海物业公司均不允许带人去看房，所以中怡恒业公司无法带人看房。杨铮、杨永德委托中怡恒业公司将房屋出租，但情况是杨铮、杨永德自己小区的物业不允许中怡恒业公司带人看房，故因疫情原因导致无法出租房屋。那么自2020年1月10日起至2020年5月中旬的房租应由杨铮、杨永德自己承担，不应由中怡恒业公司承担，中怡恒业公司只同意承担两个月的租金。另外，杨铮、杨永德在没有经过中怡恒业公司允许的情况下，擅自去找租户，租户还报警处理了，属于杨铮、杨永德违约，合同中对此也有约定。不同意解除合同，中怡恒业公司只是对费用有异议，并不是要解除合同。中怡恒业公司现在已经将房屋出租了，不管判决是什么样的结果，但合同不能终止，因为涉案房屋中已经有租户了。本院经审理认定事实如下：2020年1月8日，杨铮、杨永德（甲方、委托人）与中怡恒业公司（乙方、承租方）签订了《房屋租赁委托合同》，合同约定：甲方将坐落于北京市石景山区枫香苑X区X-X-XXX三居房屋委托乙方对外出租。委托期限共计36个月，即2020年1月15日起至2023年1月14日止。合同签订后，甲方同意每3年预留出90天不计算租金，作为乙方接洽承租的工作期。工作期后从2020年4月15日开始计算租金，即自委托之日起每三年给甲方33个月的房租。房屋每月租金为6000元，按季度缴付：第一次2020年1月8日6000元；第二次2020年4月15日12000元；第三次2020年7月15日18000元；第四次2020年10月15日18000元；第五次2021年1月15日18000元；第六次2021年4月15日18000元；第七次2021年7月15日18000元；第八次2021年10月15日18000元；第九次2022年1月15日18000元；第十次2022年4月15日18000元；第十一次2022年7月15日18000元；第十二次2022年10月15日18000元。委托期内，甲方不得私自进入该房屋，如有特殊情况，应提前通知乙方，由乙方联系承租人共同进入。委托期内，乙方提前退租的，应赔偿甲方两个月的合同约定的月租金作为违约金。合同期内发生的水、电、气、电话、卫生等费用由乙方及代理客户负责。合同签订后，杨铮、杨永德将涉案房屋交付中怡恒业公司，但中怡恒业公司仅向杨铮、杨永德支付6000元房租，此后未再支付其他房租。关于未付房租的原因，中怡恒业公司主张系因此前支付了房租但无法使用房屋，且因疫情原因，小区物业不让中介带人看房，因此损失不能仅由中怡恒业公司承担。经询问，中怡恒业公司表示该房屋已在2020年5月1日出租，租期为一年。另查，本院于2020年7月16日向中怡恒业公司送达本案起诉书等诉讼材料。上述事实，有杨铮、杨永德提交的《房屋出租委托合同》、转账记录、不动产权证书及当事人陈述意见等证据材料在案佐证。本院认为，杨铮、杨永德与中怡恒业公司签订的《房屋出租委托合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应严格按合同约定履行自己的合同义务。双方签订的合同虽为租赁委托合同，但考察合同内容，双方实系租赁合同关系。本案中，杨铮、杨永德已将涉案房屋交付中怡恒业公司，中怡恒业公司应当按照合同约定的给付期限和金额向杨铮、杨永德支付相应租金。但中怡恒业公司仅支付了第一期租金，此后已到期的租金均未支付。中怡恒业公司虽主张其系垫付2020年1月8日至2020年4月15日的租金，此后因疫情防控期原因，直至2020年5月中旬均无法带租户看房，故仅同意承担两个月的房租，但根据已查明的事实，首先，双方合同约定从2020年4月15日才开始计算租金；第二，在双方签订《房屋出租委托合同》后，杨铮、杨永德仅收到第一期租金6000元，虽然自2020年1月中旬新冠肺炎疫情发生以来，为防止疫情的扩散、保护公众健康，北京市行政辖区采取了诸如限制房地产经纪人员进入小区人数等严格的疫情防控措施。但随着疫情防控形势的逐渐向好，本市的防控措施也逐渐予以解除，在此情况下，中怡恒业公司于2020年5月将涉案房屋出租，此后产生本案诉讼，中怡恒业公司仍未按时向杨铮、杨永德支付房屋租金。中怡恒业公司的行为已属违约，杨铮、杨永德出租房屋以收取房屋租金收益的合同目的无法实现，据此，杨铮、杨永德有权单方要求解除双方《房屋出租委托合同》。关于房屋租金一节，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现双方《房屋出租委托合同》已于2020年7月16日解除，杨铮、杨永德有权要求中怡恒业公司支付2020年4月15日至2020年7月16日期间的房租，以及2020年7月17日至实际腾退交还之日的房屋占用费，占用费的标准参照房屋租金计算。在中怡恒业公司尚未腾退涉案房屋的情况下，现杨铮、杨永德主张中怡恒业公司支付至2021年1月15日的租金，系其对自身权利的处分，本院不持异议。关于违约金一节，中怡恒业公司长期欠付租金，已构成违约，因双方并未约定欠付租金的违约金计算方式，本院根据合同履行情况、中怡恒业公司的违约程度及杨铮、杨永德的损失情况，对违约金依法予以酌定。杨铮、杨永德主张的交通费600元及水电费，因其均未提供明确证据证明其主张的金额，故本院对其相关诉讼请求不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百六十七条之规定，判决如下：一、确认原告杨铮、杨永德与被告北京中怡恒业房地产经纪有限公司之间2020年1月8日签订的《房屋出租委托合同》于2020年7月16日解除；二、被告北京中怡恒业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨铮、杨永德房屋租金及占用费66000元；三、被告北京中怡恒业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告杨铮、杨永德违约金（以12000元为本金，自2020年4月16日起至实际支付之日止；以18000元为本金，自2020年7月16日起至实际支付之日止；以18000元为本金，自2020年10月16日起至实际支付之日止；以18000元为本金，自2021年1月16日起至实际支付之日止；均按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告杨铮、杨永德的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1715元（原告杨铮、杨永德已预交970元），由原告杨铮、杨永德负担265元、由被告北京中怡恒业房地产经纪有限公司负担1450元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 员  宋 颖二〇二一年三月十六日法官助理  张乃伦书 记 员  王晓蒙