贵州省安顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔04民终124号 上诉人（原审被告）：陈鹤龄，女，1991年4月22日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。 上诉人（原审被告）：刘钎衔，男，1975年8月20日生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。 被上诉人（原审原告）：彭晶，男，1982年6月16日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。 上诉人陈鹤龄、刘钎衔因与被上诉人彭晶买卖合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初3343号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 陈鹤龄、刘钎衔上诉请求：1.请求依法撤销原审判决，并依法改判上诉人不承担违约责任；2.请求判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错误。上诉人与被上诉人于2019年4月9日签订《房屋买卖协议》，约定上诉人向被上诉人购买位于西秀区盔甲山路房屋，成交金额为人民币1060000元，具体支付时间及金额为：第一笔于签订合同时支付购房定金200000元，3日内办理不动产权过户手续：第二笔在2019年4月25日前支付360000元或410000元，第三笔在2019年7月1日前支付150000元或100000元；第四笔在2019年10月1日前支付100000元；第五笔在2020年1月1日前支付100000元；第六笔在2020年4月1日前支付150000元。上诉人与被上诉人在签订该《房屋买卖协议》后就约定的支付时间已经用实际行动协商一致变更了支付的时间。上诉人于2019年4月10通过银行转账方式支付被上诉人11万元，通过支付宝转账方式支付被上诉人2万元，由于上诉人银行卡转账限额问题，故在次日通过银行转账方式支付被上诉人5万元，在4月15日支付2万元，共计20万元。根据被上诉人一审中提交的证据欠条能够证实，被上诉人承认上诉人只差欠86万元（即合同总价106万减去20万元），故我方不存在违约行为，且双方实际上是已经用实际行动共同修改了协议的履行方式及时间。关于此点一审法院也在判决书中予以认可，但就本案而言上诉人与被上诉人之间协商一致变更的不仅仅是第一笔款项的支付时间，而是全部款项的支付时间，因被上诉人并未因此主张要求解除合同，且对于上诉人之后的支付行为及支付时间被上诉人亦未提出异议。故双方对此前协议约定的全部房屋价款的支付时间是用行动协商一致变更了，上诉人一方不存在违约行为。 彭晶二审期间未答辩。 彭晶向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令二被告继续履行《房屋买卖协议》；2.判令二被告支付拖欠的购房尾款共计2350000元；3.判令二被告违约，向彭晶支付违约金人民币200000元。 陈鹤龄、刘钎衔一审辩称：1.同意继续履行合同，由于疫情影响，希望原告同意被告分期支付剩余尾款；2.我方已经支付彭晶购房款855231.5元，实际尚欠204786.5元；3.彭晶主张的违约金不应得到支持。 一审判决认定事实：2019年4月初，陈鹤龄、刘钎衔欲购买彭晶所有的位于西秀区盔甲山路房屋，双方经协商约定房屋价款为1060000元，分期付款，首付款为200000元。2019年4月9日，达成口头协议约定面积为205.23平方米、不动产权证号为：XXX号的房屋一套，房屋价款为1060000元，付款方式为：分期付款。2019年4月9日，二被告向彭晶出具《欠条》一份，载明：“今欠到向彭晶购买西秀区盔甲山路住宅［不动产权证书：XXX号］的购房款人民币捌拾陆万元整（￥860000.00）。本人承诺按照合同的约定时间，按时向彭晶支付各笔购房款，如有违约按照合同约定之违约责任支付违约金。刘钎衔自愿与本人共同承担本次欠款责任，并自愿提供其位于安顺市西秀区龙青路房屋的房产作为担保，因该房产尚未办理产权手续，所以自愿办理公证手续为凭，如欠款人陈鹤龄未能按照购房合同如期向彭晶支付购房款，则提供担保的房产任凭彭晶处置。欠款人：陈鹤龄。担保人：刘钎衔2019年4月9日”。次日，刘钎衔向彭晶出具《委托书》，委托彭晶代为办理坐落于贵州省安顺市西秀区龙青路房屋注销、抵押等相关手续，并在安顺市求实公证处办理了委托公证。同日，彭晶作为卖方（甲方），陈鹤龄、刘钎衔作为买方（乙方），共同签订《房屋买卖协议》，约定二被告向彭晶购买位于西秀区盔甲山路，不动产权证号为XXX号房屋，成交金额为人民币1060000元，具体支付时间及金额为：第一笔（定金）于签订合同当日支付购房定金200000元，3日内办理不动产权过户手续；第二笔在2019年4月25日前支付360000元或410000元；第三笔在2019年7月1日前支付150000元或100000元；第四笔在2019年10月1日前支付100000元；第五笔在2020年1月1日前支付100000元；第六笔在2020年4月1日前支付150000元。协议第六条违约责任载明：“（1）若甲方反悔不将房屋出售给乙方，则甲方违约，除退还乙方已交付的定金外，还应支付与定金数额相等的违约金。（2）、若乙方未能在规定期限内向甲方支付首付款，则视为乙方放弃定金单方违约，则本合同同时废止，已交付的定金不退，甲方可将房屋专卖给他人。（3）、本次因甲方在未收齐房款的前提下将房屋的不动产权过户给乙方，双方为保证甲方的利益，确保合同的顺利进行，甲乙双方商定自2019年4月25日起应收的各笔房款，如乙方未能按照合同约定时间支付给甲方，则按每笔每月人民币50000元的违约金计算。”协议签订当日，陈鹤龄通过手机银行、支付宝转账等方式向彭晶支付了130000元首付款，剩余首付款分别于2019年4月11日支付50000元，于2019年4月15日支付20000元。其间，双方于2019年4月12日向安顺市自然资源局申请办理上述房屋产权变更登记，将该房屋产权变更登记至陈鹤龄名下，被告陈鹤龄取得的不动产权证号为：XXX号。2019年4月12日至2020年5月27日期间，二被告陆续向彭晶支付购房款共计人民币656200元，其中，刘钎街于2019年4月24日转账支付373000元，被告陈鹤龄于2019年4月12日支付1000元、2019年4月23日支付2500元、2019年4月24日支付500元、2019年6月29日支付65000元、2019年7月1日支付10000元、2019年10月6日支付6000元、2019年10月9日支付64800元、2019年10月14日支付42400元、2019年11月27日支付10000元、2020年1月17日支付5000元、2020年5月9日支付11000元、2020年5月27日支付65000元。二被告实际尚欠彭晶购房款人民币203800元，因二被告至今未向彭晶支付剩余尾款，致成诉讼。 一审法院认为：当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则。原被告之间签订的《房屋买卖协议》，系双方真实意愿表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同。各方当事人应当按照合同约定履行义务。合同签订后，彭晶按约向被告交付房屋并办理了不动产权过户登记手续，但被告未按约定履行支付购房款的义务，其行为构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现彭晶主张要求继续履行双方签订的《房屋买卖协议》，二被告亦同意继续履行，故彭晶要求继续履行合同的诉请，本院予以支持。二被告实际尚欠彭晶购房款人民币203800元，现双方约定的付款期限已届满，故二被告应当一次性支付彭晶剩余购房尾款人民币203800元。关于彭晶主张要求被告按定金罚则支付违约金人民币200000元的诉讼请求，本院认为，原、被告签订的《房屋买卖协议》第六条第（2)项约定：“若乙方（被告）未能在规定期限内向甲方（彭晶）支付首付款，则视为乙方放弃定金单方违约，则本合同同时废止，已交付的定金不予退还，甲方可将房屋转卖他人”，从性质上看，该条约定的定金性质为解约定金，被告虽未能在约定的期限支付全部首付款，但彭晶并未因此主张要求解除合同，且对于被告迟延支付剩余首付款的行为亦未提出异议，并按约定继续履行交付房屋、办理过户登记手续等合同义务，应视为双方协商一致变更了首付款的支付时间，故彭晶主张适用定金罚则计算违约金，不予采纳。双方约定自2019年4月25日起如被告未能按照合同约定时间支付购房款给甲方，则按每笔每月人民币50000元的违约金计算，因该违约金的约定明显过高，且被告亦就该违约金约定过高进行抗辩，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。依据上述规定，确认约定的违约金数额是否过高，应以实际损失数额作为确认的基础。但本案中，双方当事人均未提供证据证实被告逾期支付购房尾款给彭晶造成的实际损失，故综合衡量全案事实，被告逾期款的损失应为款项接收方即彭晶的利息损失，同时，基于合同法规定当违约金过分高于或低于违约造成的损失时可以予以调整的立法本意，旨在弥补损失为基准点，同时适度体现一定的惩罚性，因此涉案违约金的计算，在2019年8月19日之前应以中国人民银行同期贷款利率的基础上按照逾期罚息利率标准的上限即50%上浮确定利率；在2019年8月20日之后应以全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的基础上按照逾期罚息利率标准的上限即50%上浮确定利率。根据双方合同约定，二被告应于2019年4月25日前支付第二期购房款360000元或410000元，2019年7月1日前支付第三期购房款150000元或100000元，2019年10月1日前应支付第四期购房款100000元，2020年1月1日前应支付第五期购房款100000元，2020年4月1日前应支付第六期购房款150000元。被告在2019年4月25日前支付购房款377000元，不足410000元，故二被告应自2019年4月26日起，以尚欠购房款33000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮50%向彭晶计付违约金至2019年7月1日；被告在2019年7月1日前仅支付75000元，故二被告应自2019年7月2日起，以累计尚欠购房款58000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮50%向彭晶计付违约金至2019年8月19日，自2019年8月20日起以58000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%向彭晶计付违约金至2019年10月1日；被告在2019年10月1日前应付第四期购房款人民币100000元，二被告未支付，故自2019年10月2日起，以累计尚欠购房款人民币158000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%向彭晶计付违约金至2020年1月1日；被告在2020年1月1日前应支付第五期购房款100000元，实际支付123200元，多支付的23200元应冲抵前期累计尚欠购房款，故被告应自2020年1月2日起，以实际累计尚欠购房款134800元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%向彭晶计付违约金至2020年4月1日；被告在2020年4月1日前应支付第六期购房款150000元，仅支付5000元，第六期购房款实际尚欠145000元，又因二被告在2020年5月9日支付了11000元、2020年5月27日支付了65000元，故二被告应自2020年4月2日起，以累计尚欠购房款人民币279800元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%向彭晶计付违约金至2020年5月9日；自2020年5月10日起，以累计尚欠购房款人民币268800元为基数，按全国银行问同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%向彭晶计付违约金至2020年5月27日；自2020年5月28日起，以累计尚欠购房款203800元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%向彭晶计付违约金至全部款项付清之日止。关于彭晶主张二被告支付的款项中有部分系偿还与彭晶之间的其他借款，而非支付的购房款的陈述，因无证据证实，不予支持。彭晶主张超出部分，一审法院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，《诉讼费用交纳办法》第二十九的规定，判决如下：1.彭晶与陈鹤龄、刘钎衔于2019年4月10日签订的《房屋买卖协议》继续履行；2.限陈鹤龄、刘钎衔于本判决生效之日起十五日内支付拖欠彭晶的购房款人民币203800元及违约金（违约金具体计算方式：自2019年4月26日起，以尚欠购房款33000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮50%向彭晶计付违约金至2019年7月1日；自2019年7月2日起，以累计尚欠购房款1058000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮50%向彭晶计付违约金至2019年8月19日，自2019年8月20日起以58000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%向彭晶计付违约金至2019年10月1日；自2019年10月2日起，以累计尚欠购房款人民币158000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%向彭晶计付违约金至2020年1月1日；自2020年1月2日起以实际尚欠购房款134800元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%向彭晶计付违约金至2020年4月1日；自2020年4月2日起，以累计尚欠购房款人民币279800元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%向彭晶计付违约金至2020年5月9日；自2020年5月10日起，以累计尚欠购房款人民币268800元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%向彭晶计付违约金至2020年5月27日；自2020年5月28日起，以累计尚欠购房款203800元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%向彭晶计付违约金至全部款项付清之日止）。3.驳回彭晶的其他诉讼请求。案件受理费人民币5390元，减半收取2695元，由陈鹤龄、刘钎衔负担。 二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案争议焦点在于上诉人与被上诉人之间是否通过实际行为变更了双方之间对于房款支付期限的约定，及上诉人是否应当承当逾期支付房款的违约责任。 上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行义务和享受权利。上诉人未在双方约定时间内按时足额履行支付房款义务，应当依法承担违约责任。其在一审中主张双方已通过口头方式变更了房款支付期限的说法并未提供相关证据予以佐证，且被上诉人亦未认可双方就房款支付期限进行了变更。因此，上诉人应承担举证不能的不利后果。故一审法院判决确定上诉人陈鹤龄、刘钎衔应继续履行合同义务，并支付购房尾款及违约金，并无不当。 综上所述，上诉人陈鹤龄、刘钎衔的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务，如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 二审案件受理费5390元，由陈鹤龄、刘钎衔负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 虹 审判员 宋 颂 审判员 董伟才 二〇二一年三月二十二日 法官助理赵强强 书记员陈秋君