陕西省榆林市榆阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0802民初672号原告：陕西名慧房地产开发有限公司，住所地：陕西省榆林市榆阳区，社会统一信用代码：XXXXXXXXXXXXXX5069。法定代表人：秦沙沙。委托诉讼代理人：郑凯尹、韩喜荣，陕西正北律师事务所律师。被告：沈小英，女，1987年6月11日出生，汉族，榆林市榆阳区人，住榆林市榆阳区，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：梁桂琴，女，1959年12月5日出生，汉族，陕西省横山区人，住榆林市榆阳区，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。原告陕西名慧房地产开发有限公司（以下简称名慧房地产公司）与被告沈小英追偿权纠纷一案，本院于 2020 年12月 25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陕西名慧房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郑凯尹、韩喜荣、被告沈小英及委托代理人梁桂琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陕西名慧房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方签订的《商品房预售合同》合法有效；2、判由被告立即向原告支付由原告垫付的按揭款共计73800元；3.判由被告补交因实测面积大于合同面积应交纳的房款4864元；4.由被告承担本案诉讼等相关费用。事实和理由：XX园XX小区，并与中国工商银行股份有限公司榆林分行（下称“工行榆林分行”）签订了《按揭贷款业务合作协议》，该协议约定，由工行榆林分行作为“卓沁庄园”住宅项目按揭贷款办理银行，同时由原告在该行指定的账户内存入按揭贷款余额15%的款额作为履约保证金。2012年11月23日，原被告签订了《商品房预售合同》，约定，被告从XX园XX小区XX幢XX单元XX号房一套，面积为108.17平方米，单价为每平方米3818元。原告已向被告交付了上述房屋。被告在工行榆林分行按揭贷款期间，未按期偿还贷款，工行榆林分行遂直接从原告的履约保证金账户将被告逾期按揭款予以划扣，从2016年2月26日起至2019年4月29日止共计划扣73800元。上述房屋经榆林市不动产登记局委托西安煤航信息产业有限公司进行了实测，实测面积为109.444平方米。按双方合同约定，实测面积大于合同面积3%以内的房款应由被告补交，本案实测面积超出合同面积1.274平方米，被告应补交房款4864元。上述垫付款及应补交款，原告多次要求被告偿付均遭拒，无奈涉诉贵院。原告认为，原被告签订的《商品房预售合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，且未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效协议。被告拒不向原告偿还诉请款项的行为侵犯了原告的合法权益，故依据相关法律规定提起诉讼，望判如所请。被告沈小英辩称：原告垫付的按揭款73800元属实，房屋面积我们没有测过不清楚，原告诉请补交因实测面积大于合同面积应交纳的房款4864元我不认可，购房合同有效无异议。2014年4月份接手的该房屋，原告方收我的各种费用，几年没有办理，我要求赔偿我的损失，并且该房屋有质量问题，房屋墙壁内均有裂缝，裂缝的原因也不清楚，2014年原告给我交房后一段时间就有裂缝，并且现在裂缝越来越大，原告也未给我处理。原告承诺90天交房，但原告迟延509天后才给我交的房屋，我要求迟延交房按日支付已付房款万分之三的违约金。办按揭贷款时原告收走3830元的款项，我也不清楚收的是什么，原告到现在也没有给我退该笔款项，并且直至现在原告都并未给被告办理房产登记。本院经审理查明以下事实：根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月23日，原被告签订了《商品房预售合同》，约定，被告从XX园XX小区XX幢XX单元XX号房一套，面积为108.17平方米，单价为每平方米3818元。原告已向被告交付了上述房屋。被告在工行榆林分行按揭贷款期间，未按期偿还贷款，工行榆林分行遂直接从原告的履约保证金账户将被告逾期按揭款予以划扣，从2016年2月26日起至2019年4月29日止共计划扣73800元。上述房屋经榆林市不动产登记局委托西安煤航信息产业有限公司进行了实测，实测面积为109.444平方米。按双方合同约定，实测面积大于合同面积3%以内的房款应由被告补交，本案实测面积超出合同面积1.274平方米，被告应补交房款4864元。上述垫付款及应补交款，原告多次要求被告偿付均遭拒，原告即诉至本院。原告于当日向被告收取了“大修基金”款12369元。庭审中被告提供原告收取其手续费3830元，原告不认可，被告没有提供有效证据证明。上述事实，由原、被告提交的证据及原、被告的陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，被告承认原告在本案中主张的事实，故对原告主张的事实予以确认。原告与被告订立的《商品房预售合同》系缔约双方的真实意思表示，合同主体形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，也不违背公序良俗，依法应确认为有效合同。基于该合同及双方与银行订立的金融借款合同，原被告之间存在复合民事法律关系，即被告对原告既有足额支付购房款的义务，又有偿还代偿款项的义务。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”被告怠于履行前述两项合同义务在前，故本案应适用民法典施行前的法律及相关司法解释。《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”。被告未按约定分期偿还按揭贷款，致贷款人在原告的保证金账户中分批扣收了被告所欠贷款本息共计73800元。原告作为保证人在承担保证责任后，依法有权向被告追偿该73800元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持”。案涉合同约定的建筑面积比实测的面积小1.274平方米，面积误差比绝对值在3%以内，故被告应按照合同约定的价格据实补足购房款，即被告应向原告支付实测面积与合同约定面积差额部分的购房款4864元（1.274平方米×3818∕平方米）。原告已将其向被告收取的住宅专项维修资金（大修基金）及利息向相关单位缴纳，原告占用被告该款的事实已不存在，被告要求返还该款的权利自然消灭。本院对被告的该部分反驳理由予以驳回。被告提供原告收取其手续费3830元和反驳所提出的大修基金的问题属另一法律关系，本案不予考虑。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十四条之规定，判决如下：一、原告陕西名慧房地产开发有限公司与被告沈小英订立的《商品房预售合同》有效；二、本判决生效后十日内，由被告沈小英向原告陕西名慧房地产开发有限公司返还已代偿的按揭贷款73800元；三、本判决生效后十日内，由被告沈小英向原告陕西名慧房地产开发有限公司支付实测面积与合同约定面积差额部分的购房款4864元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费880元，由被告沈小英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。  审  判  员    杨宏宾   二〇二一年三月八日 书  记  员    郭萌萌    1