山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终1993号 上诉人（原审原告）：平度市凯诺房产中介服务部，住所地：平度市开发区，社会统一信用代码：92xx0X。 经营者：宿学花，女，1969年3月23日生，汉族，住平度市。 委托诉讼代理人：张涛，山东梅格律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：王淑欣，女，1956年3月17日生，汉族，住平度市经济开发区。 被上诉人（原审被告）：候晓霞，女，1985年5月21日生，汉族，住平度市经济开发区，。 被上诉人（原审被告）：董化龙，男，1989年7月12日生，汉族，住平度市。 上诉人平度市凯诺房产中介服务部（以下简称“凯诺中介”）、王淑欣因与被上诉人候晓霞、董化龙居间合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初9289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人凯诺中介向本院提出上诉请求：一、请求依法撤销平度市人民法院(2020)鲁0283民初9289号民事判决，并改判王淑欣、候晓霞、董化龙付给上诉人佣金13400元及违约金4020元；二、本案一、二审诉讼费用由王淑欣、候晓霞、董化龙承担。事实与理由：一审法院认定事实正确，但适用法律错误，判决明显错误。一审法院认为王淑欣不再承担其他违约责任、候晓霞、董化龙不承担支付佣金的责任显属错误。一审认定事实正确，根据合同约定：王淑欣及其代理人、亲属、朋友、同事及其他关联方与涉案物业的交易对象在本协议(涉案《物业需求看房协议》)签订后一年后无论以任何条件私下成交，被上诉人都应双倍全额支付协议约定的佣金：佣金为房产实际成交价格的2%。本案《物业需求看房协议》签订时，王淑欣与候晓霞、董化龙系亲属关系，在合同履行中候晓霞、董化龙也接受了上诉人的看房、咨询等中介服务，本案上诉人与王淑欣签订的《物业需求看房协议》也同样对候晓霞、董化龙具有约束力。根据本案事实和《物业需求看房协议》的约定，被上诉人除应承担本案房产正常中介佣金13400元外，还应承担违约金，《物业需求看房协议》约定100%的违约金明显过高，故违约金按中介佣金的30%计算即4020元。综上，依据《民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的有关规定，一审法院认定事实正确，但适用法律错误，判决明显错误。故请求二审法院依法撤销一审判决，支持上诉人的改判请求。 王淑欣答辩称，我去看房子的时候，说让我签个字，我说我不会写字，看不清，他说让我签字就行，也没有告诉我内容，中介说88万元，房东说少90万元不卖，我就觉得贵了，就不要了。 候晓霞答辩称：本案与我无关，我与董化龙已经是离婚状态，而且房屋不是由我买卖的，当时我去陪我妈妈看房子，这个房子不是唯一房源，因为当时去看房子的时候，另外一家也有中介和房东过去看房子，当时说房价是88万元，去的时候房东少90万元不卖，所以买卖未交易成功而终止。凯诺中介对我无任何买卖和交易服务，所以这个费用不应由我承担。再则，我认为这里面存在诈骗行为，因为当天去看房子的时候，凯诺是一个人，没有门店也没有其他工作人员，视频传出来之后，竟然把我们拍摄在内，我不知道上诉人的用意，但认为上诉人有诈骗行为。所以上诉人让王淑欣签订合同，当时中介说只是签一份登记表，中介没有和王淑欣详细说合同的内容，只是说是一个登记表。王淑欣年纪很大，不识字，具体内容应当向王淑欣说明，而不能只是单纯签字。 董化龙答辩称：我和候晓霞已经离婚，我现在没有房子居住，我购买这个房子不是通过凯诺得到的房产信息，我在店里不能长住，所以才购买的这个房子，这个房源不是通过凯诺房产中介获得的房产信息。 上诉人王淑欣向本院提出上诉请求：1、撤销平度市人民法院(2020)鲁0283民初9289号民事判决书的第一项，驳回平度市凯诺房产中介服务部对上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用全部由平度市凯诺房产中介服务部承担。事实与理由：一、一审认定事实错误，一审判决书第7页第7段认定“并约定了佣金的标准为实际成交价格的2%，于甲方(包括但不限于甲方的代理人、亲属、朋友、同事及其他关联方)与业主(房主或代理人)签订房产认购合同之同时一次付清。该协议符合居间合同的特点。应为居间合同。该合同不违背法律法规的强制性规定，为有效合同。”是错误的，该条款是无效的。根据《合同法》基本原则合同的相对性合同只能对合同订立双方权利义务进行约定，对合同双方外其他方权利义务约定是无效的。二、被上诉人有欺诈行为。被上诉人看房前让上诉人签订说是看房登记表，实际签字的是《需求看房协议书》，改协议是典型的格式合同，该格式合同权利义务极不对等，对上诉人极为不利，被上诉人在看房前极短的时间催促上诉人签字，上诉人作为一个没有文化的老太太根本不知道合同内容，被上诉人没有提醒上诉人应该注意其责任条款，也没有对上诉人不利条款予以说明。三、被上诉人并不是唯一独家房源，被上诉人提供的房价88万太高，上诉人无法成交。董化龙通过其他房源线索以67万的价格购买，是被上诉人无法提供的价格和服务，在董化龙与房东交易时被上诉人没有提供任何的服务，与被上诉人完全无关联，因此被上诉人不能向上诉人索要中介费。 凯诺中介答辩称，一审法院认定事实正确，但是在适用法律方面存在错误，仅支持了正常状态下的中介佣金，而未支付被上诉人违约所产生的违约金。根据合同看房协议约定，凯诺中介仅是为了防止被上诉人发生无故恶意跳单行为，相关条款是有效的。 凯诺中介向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令王淑欣、候晓霞、董化龙支付凯诺中介中介佣金及违约金35200元；2、本案诉讼费用由王淑欣、候晓霞、董化龙承担。 一审法院认定事实：2020年5月19日，王淑欣（甲方）与平度市凯诺房产中介服务部（乙方）签订《物业需求看房协议》。买卖的物业名称为东宁园二手房，平度市xx小区xx栋xx单元xx楼xx户，售价88万元，118.42平带储藏室2个共41平。合同约定委托期限：2020年5月19日起至找到合适物业止。甲方(包括但不限于甲方的代理人、亲属、朋友、同事及其他关联方)确认：在此次看房之前，没有任何其他中介代理机构向甲方(包括但不限于甲方的代理人、亲属、朋友、同事及其他关联方)推荐或带看过本协议所列物业。同时同意，甲方(包括但不限于甲方的代理人、亲属、朋友、同事及其他关联方)如与本协议所列物业的交易对象(房主或代理人)在本协议签订后一年内无论以任何条件私下成交，甲方都应双倍全额支付本协议约定的佣金。佣金费为房产实际成交价格2%，于甲方(包括但不限于甲方的代理人、亲属、朋友、同事及其他关联方)与业主(房主或代理人)签订房产认购合同之同时一次付清。合同签订当日，平度市凯诺房产中介服务部经营者宿学花与王淑欣、候晓霞、董化龙共同去看了涉案房屋。2020年5月22日，候晓霞与董化龙在平度市民政局登记离婚。2020年5月28日，董化龙与涉案房屋原房主陈书来、关桂兰签订《山东省二手房买卖合同》，成交价67万元。2020年6月10日，涉案房产办理过户登记。 一审法院认为，本案的争议焦点有二个，一是物业看房协议的性质及效力；二是王淑欣、候晓霞、董化龙是否应承担违约责任。一、关于物业看房协议的性质及效力。该协议约定凯诺中介为王淑欣提供房源，直至找到合适的物业。并约定了佣金的标准为房产实际成交价格的2%，于甲方(包括但不限于甲方的代理人、亲属、朋友、同事及其他关联方)与业主(房主或代理人)签订房产认购合同之同时一次付清。该协议符合居间合同的特点，应为居间合同。该合同不违背法律法规的强制性规定，为有效合同。二、关于是否应该承担违约行为。居间合同签订后，双方均应按诚实信用原则自觉履行。当日，凯诺中介与王淑欣、候晓霞、董化龙共同看了涉案物业。为购买该房屋，3日后候晓霞与董化龙办理了离婚手续，并在当月与涉案原房主签订买卖合同，6月10日办理了过户登记。董化龙辩称通过其他公司和其他渠道知道该房源信息，没有提交证据予以证实，一审法院不予认定。只能认定董化龙是通过凯诺中介的居间才知道该房源信息。后，董化龙以67万元的价格私下与房主成交。为购买该房产，候晓霞与董化龙在极短的时间内办理离婚，并购买了涉案房产，因此，仍应认定董化龙为王淑欣的代理人、亲属、朋友、同事及其他关联方。按合同约定，作为合同相对方的王淑欣应承担违约责任。根据本案实际履行情况，凯诺中介为此付出的劳动情况，及平衡双方的利益，应认定凯诺中介促成合同成立，综合考量王淑欣支付全部佣金已具有惩罚性，故不再承担其他违约责任。综上所述，王淑欣接受凯诺中介的中介服务后，利用中介人提供的媒介服务，绕开中介人直接订立合同，应视为凯诺中介完成了居间合同，应按合同约定向凯诺中介支付报酬。凯诺中介请求支付佣金予以支持，但不应以看房协议上的价格计算，应以实际成交价计算。凯诺中介对候晓霞、董化龙的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百四十六条的规定，判决如下：一、王淑欣于判决生效后十日内付给平度市凯诺房产中介服务部佣金13400元；二、驳回平度市凯诺房产中介服务部对候晓霞、董化龙的诉讼请求；三、驳回平度市凯诺房产中介服务部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费680元，减半收取计340元，由平度市凯诺房产中介服务部负担210元，王淑欣负担130元。 二审期间，当事人均未提交新证据。 经审理查明，王淑欣系侯晓霞母亲，2020年5月19日，王淑欣与凯诺中介签订《物业需求看房协议》，同日，王淑欣、候晓霞、董化龙均去看过涉案房屋。2020年5月22日，候晓霞、董化龙办理离婚登记。庭审中，董化龙称其购买房屋的房源信息系因其与房东儿媳相识，从房东儿媳处获得涉案房屋要出售的信息。 本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实基本一致。 本院认为，本案的争议焦点问题是凯诺中介是否已完成居间合同。本案中，王淑欣、候晓霞、董化龙均去看过涉案房屋，在看完房屋三日后候晓霞与董化龙登记离婚，后董化龙与涉案房屋原房主签订房屋买卖合同。本院认为，综合本案案情及当事人陈述，凯诺中介提交的证据具有更强的证据优势，应予采信。王淑欣、候晓霞、董化龙虽不认可但并未提出相应的反驳证据加以推翻，董化龙对于如何取得所购房屋的房源信息未作出合理的解释并未提供相应证据加以证明。故本院认为，董化龙、候晓霞在婚姻关系存续期间与王淑欣利用凯诺中介提供的信息和服务获得房源信息，后短时间内离婚由董化龙购买涉案房产，应认定董化龙系王淑欣的代理人、亲属、朋友、同事及其他关联方。因签订合同相对方系王淑欣，凯诺中介主张王淑欣、候晓霞、董化龙应共同支付佣金，本院不予支持。因涉案房屋已实际成交，应视为凯诺中介已完成居间合同，王淑欣绕开凯诺中介，应向凯诺中介支付实际成交价格2%的佣金即13400元。综合考虑凯诺中介在本案中实际付出的劳动及成本，一审法院对于违约金的认定并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人王淑欣、凯诺中介的上诉理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费270元（王淑欣已预交135元，平度市凯诺房产中介服务部已预交135元），由上诉人王淑欣承担135元，由上诉人平度市凯诺房产中介服务部承担135元。 本判决为终审判决。 审判长 解 鲁 审判员 胡金鳌 审判员 温 燕 二〇二一年三月九日 法官助理 郭婧雯 书记员 刘欣瑜