河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终1291号上诉人(原审被告)：杨增生，男，1964年3月20日出生，汉族，住社旗县。委托诉讼代理人：包学新，南阳市救助失学青少年志愿者协会法律工作者（特别授权）。上诉人(原审被告)：王得青，男，1970年3月18日出生，住方城县，汉族。委托诉讼代理人：包学新，南阳市救助失学青少年志愿者协会法律工作者（特别授权）。上诉人(原审被告)：胡瑞良，男，1967年12月5日出生，汉族，住南阳市。委托诉讼代理人：包学新，南阳市救助失学青少年志愿者协会法律工作者（特别授权）。被上诉人(原审原告)：常士虎，男，1971年8月15日出生，汉族，住邓州市。上诉人杨增生、王得青、胡瑞良因与被上诉人常士虎房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省邓州市人民法院（2020）豫1381民初7968号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王得青、胡瑞良及杨增生、王得青、胡瑞良的共同委托诉讼代理人包学新到庭参加了诉讼。被上诉人常士虎经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨增生、王得青、胡瑞良上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：2018年5月8日,上诉人王得青、杨增生为甲方，被上诉人常士虎为乙方签订转让协议，双方约定,上诉人杨增生、王得青将自己购买的邓州市金色美景逸居壹号楼四单元2204号房一套价28万元和2048号房一套价26万元,合计54万元，转让给被上诉人常士虎，现付40万元下欠14万元待手续过户到常赞、常曼妮名下时付清。上诉人胡瑞良在协议上签了担保人字样。协议签订后，被上诉人常士虎向杨增生、王得青支付40万元。杨、王将购房合同原件全部交给常士虎。由于该小区开发商没有将合同手续变更为被上诉人常士虎指定的人的名下，引起纠纷。2019年6月29日,被上诉人常士虎，上诉人王得青与开发商负责人丁某,4共同协商签订“凭证”,内容为:“凭证今王得青的事务经协商全部移交到常士虎名下（其中包含所有合同)。常士虎、王得青、见证人丁某,4，2019年6月29日”意思就是,本案转让事宜,从此由常士虎全权负责处理，由于常士虎没有从开发商处取得房子,故提起诉讼。上诉人认为,一、上诉人杨增生、王得青与被上诉人常士虎签订“转让协议”、“凭证”是购房合同权利转让协议，是有效协议，依照《合同法》的规定,合同权利转让不得撤销。本案没有出现解除合同的法定情形。常士虎取得了转让的合同权利后,应向原合同义务人主张,而不能向合同权利转让人主张。本案是合同权利转让纠纷而不是房屋买卖纠纷,原审将案由定为房屋买卖纠纷、认定合同应当解除是错误的。二、上诉人杨增生、王得青一审时提交法庭的“凭证”不是复印件,而是常士虎用微信转发给胡瑞良的微信信息下载件,原审仅以原告代理人说是复印件即对该证据不予采信是认定事实错误。三、上诉人胡瑞良只在“转让协议”上签了担保人字样，按照《担保法》的规定,只能认为是一般担保，且由于协议双方签订“凭证”，该“凭证”是对协议双方权利义务的变更。按照担保法的规定,担保人的责任已经解除。原审认定并判决胡瑞良承担连带责任无根据。请求支持上诉人的上诉请求。常士虎未答辩。常士虎向一审法院起诉请求：1．请求人民法院依法确认原被告之间签订的房屋买卖转让合同无效；2．依法判令被告返还原告已支付的购房款40万元及利息（自合同签订日2018年5月8日至返还购房款之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款付清之日止）。3．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年5月8日，经被告胡瑞良担保，原告常士虎与被告王得青、杨增生签订了转让协议，双方约定二被告将“金色美景逸居”小区内的两套单元房以540000元价格转让给原告，原告向二被告支付了部分转让费400000元。后房屋迟迟不能交付，现涉案房屋开发商出卖案外人并由案外人实际占有。为此，原告起诉要求确认房屋买卖合同无效，由被告退还购房款并支付利息。一审法院认为，原、被告签订了“转让协议”，双方应按照协议履行各自义务，现原告已向被告王得青、杨增生支付部分购房款。但涉案房屋已由案外人从开发商处购买并实际占有。被告王得青、杨增生无法向原告履行交付房屋的义务，被告辩称原告应找开发商要房屋，但其提供的凭证是复印件，且凭证内容不明确，法院不予采信。根据合同相对性原则，原告向被告王得青、杨增生主张权利于法有据，被告王得青、杨增生辩称开发商欠其款项，双方可以另案处理，因被告现无法向原告交付房屋故合同已无法实际履行，原告主张退还购房款应予以支持，关于利息，因双方未约定利息，且原告在签订协议时不通过正规购房途径签订买卖合同，自身存在一定的过错，故对原告主张利息，法院不予支持。被告胡瑞良在协议上签字担保，买卖合同亦是债权债务关系，可以设定担保，故被告胡瑞良应承担连带保证责任。为维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨增生、王得青于判决生效后二十日内退还原告常士虎款400000元；二、被告胡瑞良对上述款项承担连带责任；三、驳回原告常士虎的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3650元，由被告杨增生、王得青负担。二审中，王得青提交微信聊天记录打印件一份，证明其一审中提交的“凭证”的真实性。本院认为，该微信聊天记录中所显示的凭证王得青一审中已经提交过，二审中仍未提交作为原始载体的手机核对真实性，也无法核实双方完整的聊天记录，故本院不予采信。本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，关于常士虎与杨增生、王得青、胡瑞良所签订的《转让协议》的性质，该协议明确约定转让的标的物系房产，对于价款、支付方式及手续过户等事宜亦有明确约定，系双方当事人的真实意思表示，符合房屋买卖合同的基本构成要件，一审认定本案为房屋买卖合同纠纷并无不当，杨增生、王得青、胡瑞良上诉主张的合同权利转让本就包含房屋买卖合同之中，其上诉称合同权利转让不得撤销无法律依据，本院不予支持。杨增生、王得青、胡瑞良提交“凭证”主张常士虎应当向原合同相对人即出售房屋的房地产开发公司主张权利，因该“凭证”系复印件，并无原件核对其真实性，且该“凭证”中的见证人丁某,4的身份不明，不足以证明常士虎与房地产开发公司之间达成了新的房屋买卖合意，故根据合同的相对性原则，在案涉房屋现无法交付的情况下，杨增生、王得青作为合同的相对方应当承担向常士虎退还房款的责任，杨增生、王得青、胡瑞良上诉称不应解除合同且不应退还房款的理由不成立，本院不予支持。关于胡瑞良的责任承担问题，胡瑞良在转让协议中以担保人的身份签字，其应当承担担保责任，依照《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”的规定，该协议中并未约定保证方式，故胡瑞良应当承担连带保证责任，一审适用《中华人民共和国担保法》第九十条确有不当，但对于胡瑞良保证责任的认定正确，本院予以维持。胡瑞良上诉称“凭证”系对原协议的变更，但因常士虎与房地产开发公司另行达成房屋买卖协议的证据不足，故胡瑞良的该条上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但判决并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3650元，由上诉人杨增生、王得青、胡瑞良负担。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇二一年三月十七日法官助理同箫书记员宁亚楠