广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初15424号原告（反诉被告）：佛山市浩宇信息咨询有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城街道石龙南路1号嘉邦国际中心4座2004单元，统一社会信用代码91440605MA52JFYY74。法定代表人：余慧森。委托诉讼代理人：李杏颜，广东佛明律师事务所律师。被告：佛山市彩管置业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华六路22号，统一社会信用代码91440600193542286Y。法定代表人：杜福根。委托诉讼代理人：李一兵，广东国智律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖季君，广东国智律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：韩永强，男，1969年1月31日出生，住北京市丰台区，委托诉讼代理人：曾碧莹，广东古谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗育宁，广东古谷律师事务所实习人员。被告：张辉，男，1973年3月1日出生，汉族，住北京市通州区，原告佛山市浩宇信息咨询有限公司（以下简称浩宇公司）与被告佛山市彩管置业有限公司（以下简称彩管公司）、韩永强、张辉合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法由审判员李晓琳适用简易程序进行审理。诉讼中，韩永强在法定期限内向本院提起反诉，本院经审查后予以受理，并于2020年11月9日公开开庭进行了审理，原告即反诉被告（以下简称原告）浩宇公司的委托诉讼代理人李杏颜，被告彩管公司的委托诉讼代理人李一兵、肖季君，被告即反诉原告（以下简称被告）韩永强的委托诉讼代理人曾碧莹、罗育宁到庭参加了诉讼，被告张辉经本院传票传唤无正当理由不按时到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。浩宇公司向本院提出诉讼请求：1.韩永强、张辉立即退还保证金1000000元及支付利息26341元（利息的计算方式以1000000元为计算基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2019年5月28日起计至2019年8月20日；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月21日起计至实际支付完毕之日止，暂计至2020年1月1日）给浩宇公司；2.韩永强、张辉立即支付佣金411429元以及利息4056元（利息的计算方式：以411429元为计算基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年10月8日起计至实际支付完毕之日此，暂计至2020年1月1日）给浩宇公司；3.浩宇公司对于上述第一、第二项债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由彩管公司、韩永强、张辉承担。事实和理由：张辉作为甲方与广州恒浩房地产代理有限公司（以下简称恒浩公司）、浩宇公司作为乙方，于2019年5月20日签订《佛山绿地·璀璨天城公寓项目销售合作协议》，协议约定张辉委托浩宇公司作为“佛山市绿地璀璨天城”A3地块三座商业部分项目的销售代理。双方约定项目委托代理期限为2019年5月20日起至2019年8月19日，约定每套向客户收取咨询服务费12万元，乙方每套的佣金为7.5万元。另，张辉接受韩永强的委托，代理韩永强签署上述合作协议。双方签订合作协议后，浩宇公司于2019年5月28日按照协议约定支付了保证金100万元至韩永强名下的银行账户。浩宇公司按照合同的约定进场对上述项目进行销售代理。但是在代理过程中，浩宇公司发现韩永强和张辉出具给客户的《绿地璀璨天城咨询服务费收据》中收款人与实际不符。韩永强和张辉提供给客户的收据中收款人盖的单位章是“广州创志和咨询有限公司”，并且收取客户咨询服务费的POS签购单显示商户名称为“广州创志和咨询有限公司”。经过在“国家企业信用信息公示系统”中查询，未发现有“广州创志和咨询有限公司”的任何信息，“广州创志和咨询有限公司”并未办理合法的工商注册或登记手续。根据《中华人民共和国刑法》的相关规定，该行为已经涉嫌伪造公司印章罪。浩宇公司发现该违法行为后，即时向韩永强和张辉提出异议并要求被告立即停止违法行为，但其拒不改正。为此，经与韩永强和张辉协商一致，双方同意解除于2019年5月23日签订的《佛山绿地?璀璨天城公寓项目销售合作协议》，韩永强和张辉同意将100万元的保证金立即退还给浩宇公司，并同意按照协议的约定立即支付佣金给浩宇公司。经过多次催讨，韩永强和张辉至今尚未退还保证金100万元，并拖欠佣金411429元未支付，现要求韩永强、张辉立即退还保证金并支付利息、立即支付佣金及利息。且彩管公司为案涉项目的开发商，并实际收取了案涉项目的购房款，彩管公司应对退还保证金以及支付佣金承担连带清偿责任。彩管公司答辩称，浩宇公司要求我方承担连带责任缺乏依据，请求驳回浩宇公司对我方的全部诉讼请求。首先，根据合同相对性原则，彩管公司并非案涉合同的签约主体，也从未委托张辉或韩永强与浩宇公司签署案涉合同或销售合作，故无需对案涉合同的相应义务承担责任。其次，彩管公司并无承担连带责任的承诺，也无任何法律条文规定项目开发商需对其不知情且并非由其签署的协议承担连带责任。张辉于庭后提交答辩状称，我方系接收韩永强的委托代理韩永强与浩宇公司签订合作协议，合作协议的权利义务是在韩永强与浩宇公司之间发生效力，与我方无关，且浩宇公司、韩永强均确认我方与韩永强是委托代理关系。韩永强答辩并提起反诉称，一、请求驳回浩宇公司的全部诉讼请求。第一，我方不应向浩宇公司退还保证金以及佣金，且浩宇公司应向我方支付保证金60万元。第二，浩宇公司要求支付保证金利息没有事实以及法律依据。第三，若浩宇公司主张的佣金成立，我方主张在浩宇公司应支付的60万元保证金中予以抵扣。第四，本案的诉讼费应由浩宇公司承担。二、我方与浩宇公司于2019年5月20日签订了《佛山绿地.璀璨天城公寓项目销售合作协议》。根据《合作协议》第四部分注4约定“乙方须向甲方支付100万元作为合作销售代理之任务考核保证金，在项目获取预售许可证当天起计3天内支付60万元，合共160万元作为任务考核保证金，在第一个月考核期内，未达到考核标准300套的，该保证金不予退回…。”由于浩宇公司并未按照约定支付保证金，且亦未按约定履行销售考核任务，应向我方支付剩余60万元保证金。韩永强据此提出反诉诉讼请求：1.浩宇公司向韩永强支付保证金60万元和利息（利息计算方式：以60万元为计算基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率2019年6月10日起计至2019年8月20日止；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月21日起计至清偿之日止）；2.本案的诉讼费由浩宇公司承担。浩宇公司针对韩永强的反诉答辩称，请求法院依法驳回反诉原告韩永强的全部诉讼请求。一、因韩永强严重违反合同约定，导致合同无法继续履行，导致双方解除合同，韩永强要求我方支付60万元保证金没有依据。案涉合同第六部分第一点约定“甲方确保所有资料的及时性、有效性、合法性和准确性”，我方认为，韩永强的行为已涉嫌伪造印章罪，我方按照合同的约定，并且为了保护自己的合法权益，避免因韩永强的违法行为承担违法风险和刑事风险，经与韩永强沟通后，双方协商解除合同后，我方约于2019年6月20日退场。二、案涉合同约定，我方应在项目获得预售许可证当天起计3天内支付60万元保证金给韩永强，案涉项目于2019年6月7日获得预售证，案涉合同约定，我方于2019年6月9日前支付保证金。一方面，由于韩永强的违法行为，在其先违约的情况下，其无权要求我方支付保证金。另一方面，韩永强也从来没有要求我方支付该60万元保证金，在这种情况下，应视为双方已在实际履行合同过程中变更了合同约定的内容，变更了“保证金”条款，因此韩永强无权要求我方支付60万元保证金。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月20日，张辉（甲方）依据韩永强的委托凭《授权委托证明书》与案外人恒浩公司、浩宇公司（乙方）签订《佛山绿地·璀璨天城公寓项目销售合作协议》，约定：甲方为“佛山市绿地璀璨天地”（暂定名）A3地块三座商业部分项目之合法权益人及项目销售代理权益人，项目位于佛山市禅城区季华六路与镇安西路交界，甲方委托乙方负责该项目的销售代理合作，牵头营销工作开展及整体策划，并提供整体销售企划、营销优化建议，代理合作总套数约500套，以实际销控为准，代理合作方式为全权独家代理并且有权与第三方机构签署分销客户拓展合同。合同第二部分“委托代理期限及销售条件”第一条约定，委托代理期限为2019年5月20日至2019年8月19日止，共三个月。合同第三部分“成功销售的界定”约定，一、销售代理合作以套为成交计算单位。二、甲方同意乙方销售指标的确认标准如下：1、客户签订认购协议并支付至开发商20%以上购房款，视为成功销售，可纳入销售合作任务考核计算范围。2、客户支付该宗成交之首期款项（总房款的百分之二十），并草签《商品房买卖合同》则视为完成交易，可进行全额销售佣金结算。……第四部分“合作销售代理价格及合作佣金”约定，二、代理佣金及业绩考核。1、本次合作销售代理乙方每套的佣金如下：75000元/套。2、本次合作销售代理佣金收取方式为每套向客户收取咨询服务费12万元/套。3、经双方确认本次合作销售代理咨询服务费约定收取比例及阶段如下：甲方按上述标准应收款项2250万元，合共总代理产品占比37.5%，应全额收取咨询服务费套数为187.5套；乙方按上述标准应收款项3750万元，合共总代理产品占比62.5%，应全额收取咨询服务费套数为312.5套。该部分注明：甲乙双方约定按阶段性向客户收取款额咨询服务费，达到各自的应收款，第一阶段为甲方收取55套，达成后乙方收取90套，如此类推直至双方各自根据最终销售情况百分百收取应收款项。……甲乙双方约定根据实际可售销控按该百分比计算双方金额，甲乙双方均已知悉开发商最终给予乙方的可售单位有可能高于或少于532套，最终可售套数并不影响甲乙双方收取咨询服务费的占比，以此便捷甲乙双方收取应得款项。4、本次合作销售代理任务考核：甲方给予乙方的销售任务考核期为两个月（指从项目获取预售许可证当天起计），总销售考核任务为500套，其中第一个月的销售任务考核为300套，第二个月销售考核任务为200套，双方约定签订本合作协议3天内，乙方须向甲方支付100万元作为合作销售代理之任务考核保证金，在项目获取预售许可证当天起计3天内支付60万元，合计160万元作为任务考核保证金，在第一个月考核期内，未达到考核标准300套的，该保证金不予退回，并且甲方有权无条件解除本协议，终止乙方继续实行销售工作，已成交的案件佣金计算方式及收取方式不变。反则，在考核期内乙方完成考核，甲方必须三天内退还该笔保证金款项，每逾期退还一天，按千分之三计算违约金。合同第十部分“违约责任”约定，五、如因政府政策原因及不可抗力因素导致在本合同期内乙方无法进行正常销售工作和无法继续履行本合同，则甲方3天内退还乙方已支付的保证金，双方不负任何违约责任。如因甲方原因导致项目营销不可继续开展，则甲方须在3天内退回保证金。合同对双方之间的其他权利义务进行了约定。案涉合同签订后，浩宇公司于2019年5月28日向韩永强支付100万元保证金。2019年6月7日，案涉项目取得《广东省佛山市商品房预售许可证》，该证记载的项目名称为建投绿地璀璨广场开发企业为彩管公司，商业商品房635套。2019年6月1日，浩宇公司进场开始销售活动。浩宇公司称，在合同履行过程中，韩永强存在两项违约行为，其一，韩永强违反合同所约定的独家代理承诺，现场已有开发商团队在进行销售，减少了交易机会，对浩宇公司的销售活动产生重大影响；其二，韩永强的销售团队使用尚未进行工商注册登记的“广州创志和咨询有限公司”的名义收款，导致案涉交易存在违法风险。浩宇公司称，其要求韩永强使用合法的公章收取款项，因协商无果，遂协商解除合同，其于6月20日退场，此后韩永强亦同意其在退场后继续销售。韩永强称，合同约定的独家代理指的是仅委托浩宇公司和案外人恒浩公司进行销售，事实上其也未委托其他人进行销售，故其不存在违约行为，双方也未解除合同。韩永强确认其提供了“广州创志和咨询有限公司”的收款收据和账号供浩宇公司销售时使用，并提交该公司的商事登记信息称，该公司在2019年时仍处于筹备阶段，但后于2020年7月9日已正式注册登记成立，且其提供了其他的收款账户，并不影响浩宇公司开展销售活动。关于案涉合同所涉项目的销售情况。浩宇公司主张其合计销售了33套房屋，已收取韩永强支付的佣金1256284元，尚有佣金411429元未收取，浩宇公司对此提交了未付佣金明细表和已收款明细表。韩永强称其已付清全部佣金，未付佣金明细表中的成交情况已包含在1256284元付款中。经比对，未付佣金明细表与已收款明细表记载的交易付款情况并无重复。据浩宇公司提交的411429元未付佣金明细表记载，未付款交易共6笔，分别为：707房，业主为李伟光、谢君，成交价格为661481元，应结算佣金7.5万元；1311房，业主为梁琼燕、夏文昊，成交价格为680392元，应结算佣金7.5万元；702房，业主为何依旋，成交价格为646227元，应结算佣金6.5万元；1217房，业主为刘容艳，成交价格为822899元，应结算佣金7.5万元；1216房，业主为黎永华，成交价格为822899元，应结算佣金7.5万元；704房，业主为夏文思，成交价格为797306元，应结算佣金7.5万元。合计应结算佣金为440000元，已付28571元，未付411429元。彩管公司确认未付佣金明细表所记载的6套房屋均已收齐全部购房款，并办理了备案登记手续。为证明上述6笔交易由其促成，浩宇公司提交了相应的认购书、成交确认卡、咨询服务费确认书、咨询服务费收据、诚意金收据、房款收据、POS单作为证据。该组证据显示：6套房屋均属于案涉楼盘，认购日期分别为，707房为6月1日，1311房为6月7日，702房为6月22日，1217房为7月15日、1216房为7月15日、704房为7月7日。其中707房、1311房的POS单显示收款主体为“广州创志和咨询有限公司”，702、1217、1216、704房POS单显示收款主体为“广州名都建设项目管理有限公司”，韩永强仅确认POS单抬头显示为“广州创志和咨询有限公司”的交易。另据浩宇公司提交的（2020）粤0605民初7835号案件的诉讼材料显示，佛山市南海区人民法院受理案外人佛山市裕丰安丰房地产代理有限公司（以下简称裕丰公司）起诉浩宇公司居间合同纠纷一案，就裕丰公司与浩宇公司之间关于绿地璀璨天城项目合作事宜进行审理，裕丰公司提交的证据记载其与浩宇公司合作促成姚晓路、黎永华（1216房）、刘容艳（1217房）购买案涉项目的房屋，双方于诉讼中达成调解并经法院予以确认。据民事调解书记载，浩宇公司委托裕丰公司就位于佛山市禅城区季华六路的绿地璀璨项目提供销售代理服务事宜，凡裕丰公司推介客户成交该项目复式公寓单位，浩宇公司需按每套居间服务费53000元及渠道整合费7000元合计60000元的标准向裕丰公司支付款项。经核对，该案三笔成交交易中，业主姚晓路记载于浩宇公司提交的已收款明细表中，黎永华（1216房）、刘容艳（1217房）记载于未付佣金明细表中。2019年10月9日，浩宇公司向韩永强、张辉邮寄律师函，陈述因发现收据和POS单收款人未经注册，涉嫌伪造印章罪却不予改正，双方协商解除案涉合同，要求二人收到该函之日起十日内退还100万元保证金并支付佣金411429元。2020年2月20日，恒浩公司出具《情况说明》，表明其自愿同意案涉合同及诉讼产生的全部权益（包括但不限于佣金、保证金、利息等）由浩宇公司享有，同意浩宇公司作为原告起诉张辉、韩永强、彩管公司退还保证金100万元并支付佣金。另查明，2020年5月14日，浩宇公司向北京市通州区人民法院提起诉讼，后该院作出（2020）京0112民初12136号民事裁定书移送本院管辖。本院认为，张辉受韩永强的委托与浩宇公司、案外人恒浩公司签订的《佛山绿地?璀璨天城公寓项目销合作协议》，是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各当事人均应恪守履行。因恒浩公司已表明自愿将该合同的全部权益归浩宇公司享有并同意浩宇公司提起本案诉讼，而浩宇公司与韩永强均确认张辉的委托行为，韩永强亦实际履行了合同，故恒浩公司的合同权利义务由浩宇公司承受，张辉的合同权利义务由韩永强承受。本案的争议焦点为：一、关于本诉100万元保证金应否退回，反诉60万元保证金是否需继续支付的问题；二、浩宇公司因案涉合同应得佣金金额的确定；三、张辉、彩管公司是否需对本案债务承担连带清偿责任。关于争议焦点一。第一，浩宇公司与韩永强之间通过协商确定对案涉项目销售展开合作，除对销售代理合作的基本事宜进行约定外，双方对合作销售代理佣金及业绩考核进行了详细的约定，浩宇公司在享有每套佣金75000元的合同权益的情况下，需受合作销售代理任务考核条款的约束，即从项目获取预售许可证当天起两个月内完成500套的总销售考核任务，并向韩永强分期支付160万元保证金，如在第一个月考核期内未达到考核标准300套的，保证金不予退回。由此可见，双方将合作销售代理的业绩考核作为合作的重要内容，并约定浩宇公司需支付保证金作为完成销售代理任务考核的担保，双方均应依照约定全面履行。第二，据浩宇公司提交的证据显示，其于2019年6月1日至2019年7月15日期间销售33套房屋，销售时长已超第一个月考核期，数量亦未能达到300套的考核标准，浩宇公司未能达成考核任务，依照合同约定保证金不可退回。第三，浩宇公司主张经协商韩永强同意退还已付的100万元保证金，并未提交证据予以证明，韩永强对此亦予以否认，本院对该主张不予采信。综上，浩宇公司要求韩永强退回100万元保证金，理据不足，本院不予支持。关于反诉60万元保证金是否需继续支付的问题。依照合同约定，浩宇公司应于项目取得预售许可证之日起3天内即2019年6月10日前支付60万元保证金，但至今仍未支付。如前所述，保证金系作为完成销售代理任务考核的担保，现合同约定的两个月考核期与委托代理期限均已届满，浩宇公司亦已退场，双方均未继续合作，韩永强要求浩宇公司支付该60万元已无履行的基础，故本院对韩永强的主张不予支持。关于争议焦点二。《中华人民共和国民法典》第九百二十八条规定：“受托人完成委托事务的，委托人应当按照约定向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。”本案中，浩宇公司主张其完成案涉合同约定的销售代理事宜尚有6套房屋的佣金411429元未获清偿，提交了明细表及相应的认购书、成交确认卡、咨询服务费确认书、咨询服务费收据、诚意金收据、房款收据、POS单以及（2020）粤0605民初7835号作为证据，虽韩永强仅确认其中的707房、1311房，不确认702、1217、1216、704房，但结合已查明的事实可知，第一，上述房屋的认购时间均处于案涉合同约定的委托代理期间即2019年5月20日至2019年8月19日期间，成交的楼盘信息亦属于案涉合作项目，相关的成交信息亦可以与（2020）粤0605民初7835号案诉讼材料相互印证，韩永强亦确认其仅委托浩宇公司和恒浩公司进行销售，由此可见，浩宇公司销售该6套房屋均属于案涉合同合作项目。第二，韩永强抗辩称702、1217、1216、704房咨询费POS单显示收款主体为“广州名都建设项目管理有限公司”，对此不予确认。但韩永强亦陈述除提供“广州创志和咨询有限公司”作为收款主体的材料给浩宇公司之外，还提供了其他的收款主体信息，在浩宇公司提交了体现销售事实的各项证据材料的情况下，韩永强也未能提供证据对此予以反驳，韩永强应对此承担举证不能的法律后果。第三，案涉合同约定，未达成考核标准的，成交的案件佣金计算方式及收取方式不变。据此韩永强仍应按合同约定向浩宇公司支付成交房屋的销售佣金。综上，浩宇公司要求韩永强支付411429元，证据充分，本院予以支持。因韩永强经浩宇公司催收未及时付款的行为造成了浩宇公司的孳息损失，浩宇公司要求韩永强自邮寄律师函之日即2019年10月8日起按全国银行同业间拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息至付清款日止，由于该律师函系于2019年10月9日送达，且已载明通知韩永强于收到函后十日内支付佣金，故利息应自2019年10月20日起计算，浩宇公司主张中超出的部分，本院不予支持。关于争议焦点三。浩宇公司主张张辉、彩管公司对韩永强的案涉债务分别承担共同清偿责任及连带清偿责任，但张辉仅系作为案涉合同的代理人与之签订合同，权利义务均应由委托人韩永强负担，而彩管公司亦非案涉合同的相对方，案涉合同也并非由张辉、彩管公司实际履行，浩宇公司的主张缺乏理据，本院不予支持。张辉经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告韩永强于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市浩宇信息咨询有限公司支付佣金411429元及利息（计算方法：自2019年10月20日起按全国银行同业间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款日止）；二、驳回原告佛山市浩宇信息咨询有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告韩永强的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8888元，由原告佛山市浩宇信息咨询有限公司负担6532元，被告韩永强负担2536元；反诉案件受理费4900元，由被告韩永强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李晓琳二〇二一年三月十二日书记员  陈晓敏高波