北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0109民初1601号原告：严正吾，男，1993年10月30日出生，汉族，XX，住北京市门头沟区。被告：赵玉林，男，1962年4月29日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。原告严正吾与被告赵玉林房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告严正吾，被告赵玉林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严正吾向本院提出诉讼请求：1．判令解除双方签订的租赁合同；2．被告退还租房押金2200元以及未居住期间的房租733元、电费174元以及水管损失造成的水费215元；3．被告按合同规定，按月租金100%向原告支付违约金2200元；4．被告支付原告刻光盘的费用70元，打印费66元。事实和理由：原告2020年7月1日租赁被告石门营七区房屋一套，合同约定正常损耗的房屋设备由被告承担维修义务（租房时房屋设备很老旧）。2020年10月初马桶出现开关损坏长流水的状态，通知被告维修，被告未履行维修义务，2020年12月3日自来水公司通知原告家里无人水表空转，最后查出来热水器和洗脸盆接头垫片老化出现漏水水费高达215元，通知被告维修，但被告以交房时设备正常为由拒绝维修并且拒绝承担水费损失。因无法正常使用影响正常生活，原告于2020年12月20日根据合同解除条款依法解除合同并和被告交接了房屋，之前被告在微信聊天中承诺退还押金和房租，但交房当天被告以各种理由拒绝退还租房押金、剩余房租和水电费。被告赵玉林辩称：不同意原告诉讼请求。第一、根据合同约定，出租房屋前，房屋的建筑结构和设备设施符合各方面的安全条件，双方应共同保障房屋及附属物品、设备设施处于使用和安全的状态，并且对于设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，承租方应及时通知出租方修复，出租方在接到承租方通知后的7日内进行维修，逾期不维修的，承租方可代为维修，费用由出租方承担，因维修房屋影响承租方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。据此，马桶、热水器和洗脸盆接头漏水属于合理使用而导致的损耗，原告曾承诺过自己维修，2020年12月初被告微信问热水器和洗脸盆接头处是否修好了，原告说热水管关了，暂时先不用了。起诉中提到从2020年10月初马桶出现开关损坏长流水的问题，作为承租方原告也有义务维修好马桶，保障处于使用安全状态，但是至今马桶流水问题依旧未解决，但在漏水期间原告依旧在使用马桶，说明漏水问题不影响原告使用。因此，以上问题不属于不承担约定的维修义务，致使承租方无法正常使用房屋的违约情形，另被告在原告维修后能够承担维修费用，之前在2020年9月份，原告向被告说马桶下沿的胶开了，有渗水现象，被告带着维修人员实地查看并维修。第二、合同约定租赁期满或解除合同后，出租方有权收回房屋，承租方应按照原装返还房屋及其附属物品、设备设施，双方应对房屋和附属物品、设备设施及使用水电情况进行验收，结清各自应承担的费用。原告在2020年12月16日晚上，微信和被告说，原告公司搬家，离现居住地远了，所以需要搬家，原告说给找个住户交接，让被告把押金退给他，他这周准备搬走，当月剩余的几天房租不要了，被告不同意，因为根据合同约定，承租方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金100%支付违约金，出租方退还相应的租金。但原告并未提前30日通知被告，是提前4天通知，而且被告交给原告钥匙是在2020年6月25日，提前了5天。2020年12月18日凌晨原告给被告微信发了过年讨彩头，请法院查封等威胁性文字，被告有微信聊天记录，2020年12月20日晚原告说已经搬走，房子腾出来了，要把钥匙给被告，让被告去房屋内等他，被告当时微信还强调了不退押金，微信有证据，原告是在双方协商没打成一致的情况下，自行搬走的。当晚在场有四个人，被告说退不了押金，只能把剩余几天房租退还，原告也同意，说好第二天约中介过来，把水电费算清，让原告把2020年12月3日查的水费条也拿过来，查看一下费用，原告找了两天说找不到，因此被告不确定水电使用情况，无法确定各自需承担的费用。21日被告到房屋实地查看发现，厨房、卧室和客厅地板每个角落都有死蟑螂，卫生也很差，有视频和照片，就和原告微信提了这个事情，原告也承认了确实有蟑螂，都用药了，让其过来把死蟑螂和卫生清理一下，再交接清楚，原告就在微信上说好好处理、别得寸进尺的话语。据此，双方并未就房屋验收问题达成一致，被告也未承诺过退还押金。原告住房期间没能尽到应尽的义务，为了保留证据，现在房屋也没出租，马桶、接水管还保持其搬走时的状态。本院根据双方陈述及提交的证据认定事实如下：2020年6月25日，赵玉林作为出租人（甲方），严正吾作为承租方（乙方），北京正日昌房地产经纪有限公司作为居间人（丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市门头沟区石门营B4地块房屋出租给乙方居住，第三条租赁期限约定：“（一）房屋租赁期自2020年7月1日至2021年6月30日，共计12个月。甲方应于2020年7月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用”；第四条租金及押金约定：“（一）租金标准及支付方式每月：贰仟贰佰元整，租金总计人民币贰万陆仟肆佰元整。支付方式：押1付3，各期租金支付日期：2020．7．1日前、2020．10．01、2021．01．01、2021．04．01。（二）押金：人民币贰仟贰佰元整（2200）租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方”；第七条房屋维护及维修约定：“（二）1、对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。2、因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任”；第九条合同解除约定：“（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：（3）、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的”；第十条违约责任约定：“（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金……（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任”。合同签订当天，赵玉林将房屋钥匙交付严正吾，严正吾给付赵玉林押金2200元。关于租金，严正吾于签订合同当天给付赵玉林三个月租金6600元，于2020年9月给付三个月租金6600元，租金已付至2020年12月31日。2020年12月16日，严正吾通知赵玉林不再租赁涉案房屋，后于2020年12月20日从涉案房屋搬出并将房屋钥匙交付赵玉林。严正吾搬离时电费剩余174元，赵玉林称严正吾租赁时电费有底数，但严正吾系与上个租户交结；2020年12月3日因热水器和洗脸盆接头漏水导致严正吾支出水费损失215元；严正吾使用赵玉林充值的燃气费100元，双方同意在应退还的租金中抵扣。双方对以上事实无争议，本院予以确认。严正吾主张双方签订的租赁合同已于2020年12月20日解除，赵玉林予以认可，但双方关于合同解除的原因存在争议。严正吾提交微信聊天记录，证明2020年10月马桶开关损坏长流水、2020年12月3日热水器和洗脸盆接头垫片老化漏水，通知赵玉林维修，但其均未履行维修义务，主张因赵玉林未按合同约定履行维修义务，导致其不能正常使用房屋，构成违约，故其有权依据合同约定解除合同。赵玉林称严正吾也有义务维修马桶，保障处于使用安全状态，且严正吾一直使用马桶，说明漏水问题并未影响其正常使用房屋；关于热水器和洗脸盆接头漏水问题，严正吾承诺过自己维修，且后来问他是否维修，他称热水管关了，暂时不用，故其并未违约，系严正吾于2020年12月16日称因公司搬家，离租赁房屋远了，需要搬家，并于2020年12月20日提前搬走，同意解除合同，但认为系严正吾违约提前搬离导致合同解除。双方微信聊天记录中显示，2020年10月8日严正吾：“马桶老漏水，一天得漏不少。里面的水漂不好使了，马桶按一下它不得充水么，一直充水”赵玉林：“你把马桶充水的后盖打开把那个阀扒拉扒拉，那水漂你看是不是卡住了”严正吾：“没卡住，就是水流很慢，然后满了继续流水”赵玉林：“那怎么弄啊我也不会弄啊，我也不懂啊。刚才我问了他们一下，左边靠洗脸盆这边不是有一个八字阀么，你把那八字阀关了先别让他流水呢，然后你用时候再开”；2020年10月15日赵玉林：“马桶修好了吗”严正吾：“没修呢”赵玉林：“那行你把那八字阀关了然后上厕所的时候在打开，用完再关了，你看那是不是有俩桶啊，在卫生间架子上还是在地上呢，拿那个桶把洗衣服的水冲厕所”；2020年12月6日赵玉林：“洗脸盆修了吗？水费交了吗？”严正吾：“我把热水阀门关了”赵玉林：“阀门用时候开吗？热水器不影响啊？”严正吾：“不影响”赵玉林：“那就好”严正吾：“平时也不用”。本院认为：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，严正吾与赵玉林签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。严正吾主张赵玉林未按合同约定履行维修义务，导致其无法正常使用房屋，故其享有合同约定解除权，但根据双方聊天记录可以看出，在严正吾提出漏水问题后赵玉林进行了积极回应，严正吾当时亦未对赵玉林表示让其自行维修的意见提出异议，且在赵玉林询问是否影响使用时曾表示不影响，同时马桶开关漏水及热水器、洗脸盆接头漏水等问题系日常生活使用家装用品过程中常会遇到的情况，其亦可根据合同约定选择自行维修后由赵玉林承担相应维修费用，故不足以导致其无法正常使用房屋，因此严正吾不享有单方合同解除权。严正吾于2020年12月16日通知赵玉林因其公司搬家不再租赁涉案房屋，并于2020年12月20日单方搬离涉案房屋系以其实际行为表示不再继续履行合同，构成根本违约，应承担违约责任。因严正吾已于2020年12月20日搬离涉案房屋并将钥匙归还赵玉林，故双方之间的房屋租赁合同事实上无法继续履行，且赵玉林亦表示同意解除合同，故本院确认双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年12月20日解除。合同解除后，赵玉林应退还严正吾未使用房屋期间即2020年12月21日至2020年12月31日期间的租金，严正吾主张的733元不超过按月租金标准2200元计算的未使用房屋期间的租金数额，本院予以支持。关于燃气费用，双方均同意在赵玉林应退还的租金数额中予以抵扣，本院对此不持异议，抵扣之后应退还的租金数额核算为633元。关于剩余电费，双方对严正吾搬离时的剩余数额已确认，赵玉林虽称电费有底数，但严正吾租赁时已与上个租户结清，故剩余电费174元应由赵玉林返还。关于水费损失215元，赵玉林认可接头漏水系合理使用而导致的损耗，按合同约定应由赵玉林承担维修责任，相应损失亦应由赵玉林负担，故对严正吾主张给付水费损失215元，本院予以支持。关于押金，根据合同约定，严正吾提前退租应给付赵玉林一个月租金2200元，押金应抵扣该违约金，故对严正吾主张退还押金2200元的诉讼请求，本院不予支持。关于严正吾主张赵玉林给付违约金2200元，因系严正吾违约导致合同解除，故本院对该项诉讼请求不予支持。关于严正吾主张刻光盘的费用70元、打印费66元，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下：一、严正吾与赵玉林签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年12月20日解除；二、赵玉林于本判决生效之日起七日内给付严正吾未居住期间的租金633元、剩余电费174元及水费损失215元，共计1022元；三、驳回严正吾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由严正吾负担二十元，已交纳；由赵玉林负担五元，于本判决生效之日起七日内交纳。本判决为终审判决。审 判 员 裴凌晨二〇二一年三月二十五日法官助理 段夏蕾书 记 员 王 跃