北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0118民初2383号原告：北京浩勃鸿泰物业管理有限公司，住所地北京市密云区西大桥路67号十里堡镇政府办公楼407室-3227（十里堡镇集中办公区）。统一社会信用代码：91110228MA01J9PM55。法定代表人：黄太保，总经理。委托诉讼代理人：齐海伶，女，1962年7月3日出生，汉族，该公司职员。被告：邹杨，女，1977年10月9日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：黄赟飞（被告邹杨之夫），1976年5月2日出生，汉族，住北京市海淀区。原告北京浩勃鸿泰物业管理有限公司（以下简称浩勃鸿泰物业公司）与被告邹杨物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月24日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告浩勃鸿泰物业公司之委托诉讼代理人齐海伶，被告邹杨之委托诉讼代理人黄赟飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浩勃鸿泰物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业费8046元；2.判令被告给付以8046元为基数，按日千分之一计算，自2018年1月1日起至实际履行之日止的违约金；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：我公司系密云区西大桥路X号X园小区的物业服务企业。被告系该区X号楼X室业主，房屋面积为165.79平方米，物业费的收费标准为每月每平方米1.3元。被告拖欠自2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业费8046元，并且还应按照合同约定经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，从逾期之日起每天按欠费金额的千分之一支付违约金。为维护我公司的合法权益及保障正常运营，故诉至法院。被告邹杨辩称：涉诉房屋是登记在我名下，房屋建筑面积165.79平方米。我跟欣达兴物业公司有过诉讼。原告公司是2019年4月4日成立的，没有理由收交2018年的物业费。我们在物业服务合同里只看到了住宅的服务项目，没有写明给我们别墅的服务项目内容。希望物业公司给我们解释清楚对别墅和住宅服务的区别，还有把对我们的服务项目列入物业服务合同。同样的服务，高层公寓0.9元/每平方米，别墅区1.3元/每平方米，对我不公平。我要求完善合同，写清楚对别墅区的服务项目，我就同意缴纳物业费。物业服务有不到位的地方，可以按照高层公寓同样的标准交纳物业费。综上不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：邹杨系北京市密云区西大桥路X号X园X号楼X号房屋业主，房屋建筑面积为165.79平方米。2017年1月1日，欣达兴物业管理有限公司（以下简称欣达兴物业公司，乙方）与北京市密云县（区）博世庄园小区业主委员会（以下简称业委会，甲方）签订《北京市物业服务合同》。双方约定：由欣达兴物业公司对博世庄园小区进行物业服务管理；物业服务期限为3年，自2017年1月1日至2019年12月31日；物业服务收费方式为包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，别墅收费标准为每月1.3元/平方米；经欣达兴物业公司书面催缴，业主未能足额缴纳物业服务费，应当按5‰的标准向浩勃鸿泰物业公司支付违约金。合同签订后，欣达兴物业公司依约为博世庄园小区提供了物业服务。邹杨未缴纳2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费。2019年12月31日，浩勃鸿泰物业公司（乙方）与欣达兴物业公司（甲方）签订《债权转让协议》，协议载明：甲方于2017年1月1日至2019年12月31日为博世庄园小区提供物业管理服务，在甲方管理博世庄园小区期间，该小区存在部分业主未按时足额缴纳物业费的情况，导致甲方无力继续为该小区提供物业管理服务；乙方自2020年1月1日起，经博世庄园小区业主委员会选聘，正式接管该小区的物业管理服务工作。现甲、乙双方就业主在甲方提供物业服务期间未缴纳物业费债权一事，经平等协商一致，达成如下协议，并共同遵守。一、甲方将在2017年1月1日至2019年12月31日期间博世庄园小区中收取物业费（甲方与博世庄园小区业主委员会签订的《物业服务合同》约定的收费项目）的相关权利（包括但不限于催缴、收取、采取法律程序等）转让给乙方，甲方放弃相应权利的行使。二、未交费业主详情由双方确认。2019年12月31日，浩勃鸿泰物业公司（以下简称欣浩勃鸿泰物业公司，乙方）与博世庄园小区业主委员会（以下简称业委会，甲方）签订《北京市物业服务合同》。双方约定：由浩勃鸿泰物业公司对博世庄园小区进行物业服务管理；物业服务期限为5年，自2020年1月1日至2025年12月31日；物业服务收费方式为包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，别墅收费标准为每月1.3元/平方米；业主未能足额缴纳物业服务费，应当按1‰的标准向浩勃鸿泰物业公司支付违约金。合同签订后，浩勃鸿泰物业公司依约为博世庄园小区提供了物业服务。邹杨至今仍未交纳2019年1月1日至2020年12月31日的物业服务费，故浩勃鸿泰物业公司持诉讼请求诉于本院。上述事实，有双方当事人陈述，物业服务合同、催费通知书、债权转让协议等证据材料在案佐证。本院认为：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；欣达兴物业公司、浩勃鸿泰物业公司与业委会签订的物业服务合同，欣达兴物业公司与浩勃鸿泰物业公司签订的债权转让协议，内容系真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。在签订物业服务合同时，业委会代表的是包括邹杨在内的全体业主，故两份物业服务合同对邹杨具有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务；欣达兴物业公司与浩勃鸿泰物业公司为博世庄园小区提供了相关的物业服务，邹杨理应依约交纳物业服务费。浩勃鸿泰物业公司依据有效的债权转让协议及物业服务合同，要求邹杨交纳2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费的诉讼请求，理由正当、证据充分，本院予以支持；浩勃鸿泰物业公司主张的物业服务费数额适当，本院予以确认。根据双方当事人的陈述及邹杨的答辩，可以看出浩勃鸿泰物业公司提供的物业服务质量尚有待提高，邹杨非无故拖欠物业服务费，故对浩勃鸿泰物业公司主张给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。需要说明的是，物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会提升小区的整体品质，使全体业主和物业公司均获益，而物业服务质量不达标，会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活质量，最终受损的仍然是物业公司和全体业主。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格按照合同标准保证服务质量，另一方面则取决于业主主动缴纳物业费以保障物业服务能够正常运转。从这一点上看，物业公司和业主是共生共存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己义务，主动履行以维系小区物业功能的正常运转；浩勃鸿泰物业公司应根据业主意见，尽快提升自己的物业服务水平，完善物业服务合同内容，消除业主疑虑。综上所述，为保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告邹杨于本判决生效之日起七日内给付原告北京浩勃鸿泰物业管理有限公司二〇一八年一月一日至二〇二〇年十二月三十一日期间的物业服务费共计八千零四十元；二、驳回原告北京浩勃鸿泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元（原告北京浩勃鸿泰物业管理有限公司已预交），由被告邹杨负担，限本判决生效之日起七日内交纳。本判决为终审判决。审 判 员 张福军二〇二一年三月二十六日法官助理 和 霞书 记 员 单丽超