北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初5473号原告：张树起，男，1990年9月15日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：张明跃（系张树起之父），住北京市房山区。委托诉讼代理人：孟祥海，北京市法大律师事务所律师。被告：北京市房山良乡汽车场，住所地北京市房山区良乡西潞南大街18号。法定代表人：陶炳森，场长。委托诉讼代理人：丁弘，北京盛景律师事务所律师。原告张树起与被告北京市房山良乡汽车场（以下简称良乡汽车场）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张树起的委托诉讼代理人张明跃、孟祥海，被告良乡汽车场的法定代表人陶炳森及委托诉讼代理人丁弘到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张树起向本院提出诉讼请求：1、判令良乡汽车场继续履行《房屋转让协议书》，协助张树起将京房国用（2000）字第XXX号土地使用权证记载的5907.5平方米减去案外人陈飞琴、夏明友两人的土地面积312.15乘以2，剩余5283.2平方米办理到张树起名下；2、判令良乡汽车场支付违约金（以350万元为基数，按照每拖延一日缴纳0.2%的滞纳金，从2006年5月25日计算至实际办理完过户手续为止）；3、判令良乡汽车场赔偿张树起损失686.62万元；4、判令良乡汽车场返还张树起已经支付的税费24.3万元。事实与理由：张树起与北京市房山良乡汽车场（以下简称良乡汽车场）于2006年4月21日签订《房屋转让协议书》，协议约定良乡汽车场作为出让方将位于房山区XX大街XX号房山良乡汽车场院内商品用房2296.5平方米转让给张树起并同时将该房屋所占土地使用权转让给张树起，转让价格为600万元。同时，在协议第三条约定良乡汽车场的责任：1、负责协助张树起领取房屋所有权证和国有土地使用权证；2、负责办理房屋解押和负责办理过户手续，并按有关规定缴纳办手续时所发生的税费及各项费用。协议第五条约定付款方式：本协议签订后，张树起付给良乡汽车场房屋价款定金350万元，余款等良乡汽车场负责把各项手续办完后过给张树起，张树起一次性付给良乡汽车场余款。协议第六条约定违约责任：1、如果张树起不按期付清款项，应按规定每拖欠一日缴纳0.2%的滞纳金；2、如果良乡汽车场未能按本协议所述条款将该房屋所有权证和国有土地使用权证交给张树起使用，良乡汽车场应承担违约责任。协议签订后，张树起依约向良乡汽车场支付了两笔转让款合计350万元，良乡汽车场于2006年4月28日再次向张树起出具了收条。良乡汽车场仅协助张树起将涉案房屋过户到张树起名下，登记时间为2006年5月25日。但涉案土地一直没有进行过户，良乡汽车场以各种理由拒绝协助办理。在十多年的时间里，良乡汽车场先后数次将张树起诉至法院，要求解除房屋转让协议、确认房屋转让协议无效等，但都被生效判决予以驳回。良乡汽车场的行为已经构成严重违约，其应当继续履行合同，协助张树起将涉案土地过户到张树起名下，并承担违约责任。综上，为保护张树起的合法权益，特诉至法院。良乡汽车场辩称，不同意张树起的诉讼请求。不认可按XXX号国有土地所有权证登记的面积过户到张树起名下，我方要求按照合同确定的范围来过户。我方不认可张树起因此有损失，即使有损失，也是由张树起勾结良乡汽车场原来的工作人员田利娟伪造文书以达到不支付后续款项的目的引起的。关于要求过户的问题，我方已向法庭提交2008年我方起诉要求变更过户的案件文书。事实上，2006年的时候我方就协助张树起去办理过户，房产证已经办理，因为种种原因土地证没有办理成功，我方已履行了协助义务，且也是我方起诉他要求过户的，所以请求驳回张树起的诉讼请求，我方同意严格按照房屋转让协议配合其过户。我方向法院提交了两个不动产权证说明了涉案土地的实际情况，上面注明了是四人共有，共有注明里面写的很清楚，就是共有，张树起想要按份是不可能的。从现在实际情况看，5907平方米的土地一共是三个买主，另外两个买主已经办证，扣除三个合同面积剩下的建筑面积由我方使用，也办理了证书，也就是说5907平方米只有张树起没有办证，据了解是可以办证的，只是因为张树起要单独办证，人家不给办。关于要求支付违约金的问题，我方认为我方并没有任何的违约情形，相反我方一直在积极促成按照合同约定办理证件，土地证至今未办理过户过错不在我方，请求驳回张树起的该项诉讼请求。2010年我方向法院及公安系统提交举报信，举报内容是张树起涉嫌虚假诉讼。我方在裁判文书网上没有搜索出相应案例，认为公司财务章可以代替公章，自从有了公司法之后，就没有公司的财务章可以代替公司章。法律没有规定财务章及公章的具体适用范围，但只要有了公司之后，公章是公章，合同章是合同章，财务章就是会计保管的章，只能记载财务。民事诉讼法第10条有规定，众所周知的事实无需举证，财务章是会计管的章是众所周知的事实，除非有相反证据证明财务章可以代替公司的公章。夏明友和我方的不动产权证可以说明很多问题，在2019年办理不动产权证之前国土局分别约见了我方、夏明友，还有张树起。张树起拿出合同要求全部办理到他名下，但之前双方到国土局办理房产证的时候只有合同没有收条，由于当时在存档备案中没有收条，国土局认为当时交易的时候只有合同没有收条，就不认可收条，说按照合同严格办证，导致最后没有办理。我方认为张树起的诉讼是非法的，是为了以名义上的判决去向国土局施压达到办理独立产权证的目的。关于收条，补充银行对账单，可以看出收款的日期与银行对账单的时间不一致，我方没有任何违约现象，不需要支付违约金。关于损失问题，关键看法院如何认定，是按照收条认定出卖5907平方米土地给他还是按合同约定认定出卖相应部分。如果认定合同有效，我方无需给他任何损失，请求法院依法驳回。我方十几年来从没听说有一个70万元的约定，也没有人给过我方这70万，我方只是收到350万元的房款，按照张树起的说法，我方就应该收到420万，但我方并没有收到。我方只是依照约定办理办证的手续，当时约定的总价款就是600万，按照相关部门的规定缴纳相关税费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院认定如下：张树起提交的《房屋转让协议书》、收条、京房国用（2000）字第XXX号国有土地使用证、京房权证房私字第XXXX号房屋所有权证、（2007）一中民终字8679号民事判决书、（2017）京0111民初11464号民事判决书、（2017）京02民终12040号民事判决书、（2017）京0111民初13653号民事判决书、（2017）京02民终12039号民事判决书、通知、股东大会决议、房地产评估报告书、登记表、宗地界址点坐标成果表、房地平面图，本院对真实性均予以采信；证人证言，证人未出庭，本院不予采信。良乡汽车场提交的买卖契约、房屋转让协议书、房屋所有权证、国有土地使用证、（2008）房民初字第7691号民事裁定书、（2009）一中民终字第13014号民事裁定书、（2012）房民初字第2560号民事判决书、（2012）房民初字第2561号民事判决书、（2017）京02民终12039号民事判决书、（2017）京02民终12040号民事判决书、契税完税证、缴款书、银行流水、不动产权证书，本院对真实性均予以采信；房屋权属档案，未提供原件或加盖相关部门档案查询章，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的事实，本院认定事实如下：京房国用（2000）字第XXX号国有土地使用证登记的土地使用者为北京市房山良乡汽车场，使用权面积5907.5平方米。2006年4月21日，张树起（乙方）与良乡汽车场（甲方）签订《房屋转让协议书》，约定：甲方依法转让其院内商品用房2296.5平方米给乙方（京房权证房国字第XXXX号）并同时将该房屋所占土地使用权转让给乙方（京房国用（2000）字第XXX号），经双方协商达成如下协议：一、转让房屋位于房山区XX大街XX号院内东至良乡汽车场主楼后墙60公分，西至后围墙15公分，南至南后墙15公分，北至北后墙115公分，房屋面积2296.5平方米，并将房屋所占土地使用权面积同时转让。二、转让房屋价格：总价款合计为大写陆佰万元，小写600万元。双方还约定了其他权利义务。合同签订后，良乡汽车场将其京房权证房国字第XXXX号房产证下的房屋交付给张树起使用，并于2006年5月25日办理完毕过户手续。张树起与良乡汽车场在签订上述房屋转让协议前就转让一事进行口头协商。2006年3月22日，时任良乡汽车场出纳的田利娟给张树起出具了收条，该收条载明：“今有张树起购买良乡汽车场土地使用面积5907.50㎡【京房国用（2000）字第XXX号】及房屋2296.50㎡（京房权证房国字第XXXX号）共计伍佰叁拾万元整（5300000.00）人民币，已收到张树起叁佰万元整（3000000.00）人民币。”协议签订后，张树起于2006年4月28日又给付良乡汽车场50万元，田利娟再次向张树起出具收条，载明：“张树起购买良乡汽车场土地使用面积5907.50㎡【京房国用（2000）字第XXX号】及房屋2296.50㎡（京房权证房国字第XXXX号）共计伍佰叁拾万元整人民币。（因良乡汽车场提出税费由张树起负担柒拾万元整）现今二项合计陆佰万元整。今又收到张树起定金伍拾万元整（总合计收到定金叁佰伍拾万元整）。”上述两张收条均加盖了良乡汽车场财务章。后双方在办理土地使用权变更手续过程中因土地面积发生争议，张树起未取得土地使用权证书。2007年，良乡汽车场起诉要求解除上述房屋转让协议并要求张树起返还定金、支付违约金等，北京市第一中级人民法院认为解除合同缺乏法律依据，判决驳回良乡汽车场的诉讼请求。2008年，良乡汽车场起诉要求张树起按合同四至面积办理土地使用权转让过户手续，本院裁定驳回起诉，良乡汽车场不服上诉，北京市第一中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。2011年，良乡汽车场起诉要求确认上述房屋转让协议无效，本院判决驳回良乡汽车场的诉讼请求，良乡汽车场不服上诉，北京市第一中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。2017年，良乡汽车场就上述两份收条起诉要求确认两份收条对良乡汽车场不发生效力，本院判决驳回其诉讼请求。良乡汽车场不服上诉，北京市第二中级人民法院判决驳回上诉，维持原判，并在判决书中载明，“收条本身是对往来款项的确认，其中关于土地使用权面积的记载并非收条本身有效与否的审查因素，而该记载内容是否与合同约定不一及其对合同履行的影响问题，均应在买卖合同纠纷中予以审查确定，本案对此不与涉及。”另查明，良乡汽车场于2001年与陈飞琴签订买卖契约，约定将良乡汽配城主楼大门南侧一、二、三层的房屋及该房屋所占土地使用权转让给陈飞琴。后陈飞琴办理了房屋所有权证，但未办理土地使用权变更。陈飞琴于2012年起诉良乡汽车场要求办理土地使用权证，本院判决良乡汽车场为陈飞琴办理XX大街XX号1号楼1-4-3号、1-6号、1-7-2号房屋占用范围内的土地使用权证。后陈飞琴办理了国有土地使用权证。良乡汽车场于2002年与夏明友签订买卖契约，约定将良乡汽配城主楼大门北侧1-3层的房屋和大门洞顶部3-4层的房屋及上述房屋所占土地使用权转让给夏明友。后夏明友办理了房屋所有权证，但未办理土地使用权变更。夏明友于2012年起诉良乡汽车场要求办理土地使用权证，本院判决良乡汽车场为夏明友办理XX大街XX号1号楼1-4-1号、1-5号、1-7-1号、1-8号房屋占用范围内的土地使用权证。后夏明友办理了不动产权证书，产权证号为：京（2019）房不动产权第XXXX号，房屋坐落于房山区良乡西潞南大街18号1号楼1-8等（4）套，为夏明友单独所有，登记的面积一栏显示：共有宗地面积5907.45平方米/房屋建筑面积1224.6平方米。本案审理中，张树起申请对“位于房山区XXX号京房国用（2013出）第XX号土地使用权证中登记的312.15平方米”及“位于房山区XX大街XX号京房权证房私字第XXXX号房屋房基占地面积312.15平方米”的土地价格进行评估，后又申请变更评估事项，申请对诉争的“房山区XX大街XX号京房国用（2000）字第XXX号土地使用权证中登记的5907.5平方米”项目出让国有建设用地使用权价格评估。经本院委托北京京港房地产估价有限公司进行评估，该公司于2020年8月24日出具土地估价报告，载明经过周密准确的测算，确定估价对象于估价期日2020年7月15日的土地价格为：楼面单价15542元/平方米；土地总价：6497.18万元。张树起支付评估费72489元。经本院向北京市规划和自然资源委员会房山分局调查，该单位工作人员回复称现在房屋和土地统一办理不动产权证书，申请人必须提供明确的土地使用权面积的证明材料才能在不动产权证书中明确面积，如果是使用共有宗地，无法明确个人使用面积，仅可登记“共用宗地面积”。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，张树起与良乡汽车场签订的《房屋转让协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行义务。本案争议焦点为良乡汽车场转让给张树起的土地使用权面积。首先，依据上述协议约定，良乡汽车场转让其院内商品用房2296.5平方米给张树起（京房权证房国字第XXXX号）并同时将该房屋所占土地使用权转让给张树起（京房国用（2000）字第XXX号），按照上述合同文本的文意解释，良乡汽车场转让的土地使用权应当为房屋面积2296.5平方米所对应的土地使用权面积。虽然上述文本土地使用权转让后括注京房国用（2000）字第XXX号国有土地使用证，但并不当然理解为转让的面积即是该国有土地使用证上登记的面积。其次，虽然两份收条均载明“张树起购买良乡汽车场土地使用面积5907.50㎡【京房国用（2000）字第XXX号】及房屋2296.50㎡（京房权证房国字第XXXX号）”，但该收条加盖的是良乡汽车场财务专用章，根据财务章的使用规则及收条的属性，该收条仅应当认定为对往来款项的确认，关于土地使用权面积的认定应当以双方合同约定为准。如果双方对合同约定事项进行变更，也应当以补充协议的形式确定，而不应以合同一方单方出具的收条认定。且两份收条分别在协议签署前后书写，如果双方对土地使用权面积确认为5907.50㎡，应当就关键事项在合同中明确说明，即在合同中明确土地使用权面积为5907.50㎡。再次，根据查明事实，在双方签署协议之前，诉争土地（京房国用（2000）字第XXX号国有土地使用证上登记的5907.50㎡）上已经建设有良乡汽配城主楼即良乡西潞南大街18号1号楼，且良乡汽车场已经先行将1号楼1-4-3号、1-6号、1-7-2号房屋及所占用土地使用权转让给陈飞琴，将1号楼1-8等（4）套房屋及所占用土地使用权转让给夏明友。根据交易习惯及生活常识，张树起在签署协议之前应当对所购买的房屋及土地使用权情况进行了解，即使未深入了解，已有建设情况明显可见，也应该提出合理怀疑，直接签署转让京房国用（2000）字第XXX号国有土地使用证上登记的5907.50㎡土地使用权的情况不符合常理。即使张树起对土地使用权面积有错误判断，也应按照过错程度承担相应责任。最后，张树起提交的完税证虽然载明纳税人是张树起，但实际税费由良乡汽车场缴纳，良乡汽车场辩称因为同时要为所有购买房地产的买受人办理过户手续，所以一次性缴纳了全部面积的契税，张树起不予认可，本院认为仅凭完税证的土地使用权转让面积登记就认定实际转让面积为5907.50㎡，依据不足。综上，张树起未提供充分证据佐证双方约定的土地使用权面积为5907.50㎡，对其该主张本院不予采信。关于张树起要求判令良乡汽车场继续履行《房屋转让协议书》，协助张树起将京房国用（2000）字第XXX号土地使用权证记载的5907.5平方米减去案外人陈飞琴、夏明友两人的土地面积312.15乘以2，剩余5283.2平方米办理到张树起名下的诉讼请求，根据查明事实，诉争的京房国用（2000）字第XXX号国有土地使用证上登记的5907.50㎡土地已登记有权利人陈飞琴、夏明友及良乡汽车场，结合本院向北京市规划和自然资源委员会房山分局调查情况，经释明，张树起不同意变更上述诉讼请求，故该诉讼请求本院难以支持。关于张树起要求良乡汽车场支付违约金并赔偿损失的诉讼请求，张树起主张良乡汽车场迟延办理过户手续构成违约，且不能按照5907.50㎡土地面积办理过户给其造成损失，根据查明情况，双方未办理土地使用权转移登记手续系双方对土地使用权转让面积产生争议，良乡汽车场不存在恶意拖延办理的情形，且本院经查明认定良乡汽车场转让给张树起的土地使用权应当为房屋面积2296.5平方米所对应的土地使用权面积，故难以认定良乡汽车场存在恶意违约给张树起造成了损失，张树起要求良乡汽车场支付违约金并赔偿损失，依据不足，本院不予支持。张树起未提供充分证据证明其向良乡汽车场支付了涉案房屋所有权及土地使用权转移登记所需税费，也没有证据证明良乡汽车场存在需要向其返还税费的情况，且土地使用权转移登记尚未办理完毕，即使双方关于税费有争议也可待转移登记完毕后再行解决，故张树起要求良乡汽车场退还张树起已经交纳的24.3万元税费，证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回张树起的诉讼请求。案件受理费61564元，由张树起负担（已交纳）。评估费72489元，由张树起负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  付 雪人民陪审员  白荣连人民陪审员  刘寿萍二〇二一年三月三十一日书 记 员  张 雪