广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0310民初4524号原告（反诉被告）：罗靖瀚，男，1987年8月17日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区。原告（反诉被告）：赖英凤，女，1964年8月25日出生，汉族，住址广东省深圳市罗湖区。二原告共同委托诉讼代理人：黄科，广东信科律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：朱雪花，广东信科律师事务所律师。被告（反诉原告）：樊耀辉，男，1975年12月2日出生，汉族，身份证住址江西省九江市修水县。委托诉讼代理人：何敏，广东鸿浩（惠阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾端娇，广东鸿浩（惠阳）律师事务所律师。原告（反诉被告）罗靖瀚、原告（反诉被告）赖英凤与被告（反诉原告）樊耀辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）罗靖瀚及二原告（反诉被告）委托诉讼代理人黄科、朱雪花、被告（反诉原告）樊耀辉及其委托诉讼代理人何敏、曾端娇到庭参加第一次、第二次庭审；二原告（反诉被告）委托诉讼代理人黄科、朱雪花、被告（反诉原告）樊耀辉委托诉讼代理人曾端娇到庭参加第三次庭审。本案现已审理终结。原告（反诉被告）罗靖瀚、原告（反诉被告）赖英凤本诉请求：一、确认《深圳市房屋租赁合同书》及《房屋租赁补充协议》履行期限届满，合同已终止；二、判令被告立即搬离、清空出租房屋；三、判令被告向原告支付拖欠的2020年2月至5月水电费1759元、2019年9月至2020年5月房屋租金42500元，2019年6月起房屋租金按7500元／月实际计算至被告清空搬离出租房屋之日止；四、判令被告向原告支付逾期搬离房屋形成的加倍租金15000元（自2020年6月8日起算，暂计至2020年7月8日，实计至被告完全搬离、清空出租房屋之日止）；五、判令原告无需向被告返还租赁保证金；六、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年6月6日,罗观明（系罗靖瀚父亲、赖英凤丈夫）与被告签订《深圳市房屋租赁合同书》（下称“租赁合同”）及《房屋租赁补充协议》（下称“补充协议”）,约定将属罗观明所有的位于深圳市坪山区出租给被告,租期自2015年6月7日起至2020年6月7日止。《租赁合同》第三条约定月租金6800元;第四条约定被告支付2个月租金13600作为租赁保证金。《补充协议》第二条约定前三年房租为每月6800元,后两年为每月7500元。合同签订后,罗观明按合同约定将房屋交予被告使用,被告按约定支付了租金及租赁保证金。2017年12月,罗观明去世，该出租房屋由原告继承所有。然而自2019年9月份起,被告再未按约定足额支付租金,甚至在2020年2月至合同结束期间完全不交任何租金。期间原告多次催租,被告拒不补足租金。2020年6月13日,被告在合同期满终止5天内也未迁离出租房屋,原告以短信通知、书面通知等多种方式要求被告腾房，被告也均不予理会。根据《租赁合同》第四条约定,因被告不按时交租,拖欠水电费,原告有权不予返还租赁保证金。第十一条约定合同期满终止后乙方应于终止后5日内迁离出租房屋。乙方不迁离或不返还出租房屋，在逾期期间应加倍向出租人支付租金。原告认为,被告拖欠水电费、房屋租金及拒不搬离出租房屋的行为巳严重侵害了原告利益。原告为维护自身合法权益,特向贵院起诉,请贵院支持原告全部诉讼请求。被告（反诉原告樊耀辉）针对本诉答辩：一、被答辩人应退还租赁保证金13600元。其一，合同有效前提下，被答辩人未履行适租义务,构成违约。第一,根据双方签订的《租赁合同》第七条约定,被答辩人应保证房屋及其内部设施的安全及其正常使用。而在租赁期间,被答辩人为了达到提前解除合同的目的,分别于2018年11月29日、2018年12月3日、2018年12月8日、2019年3月10日多次故意停电,致使答辩人无法正常经营,对答辩人造成了严重经济损失,答辩人也多次向被答辩人提出异议,但被答辩人仍是任意而为。2020年3月13日,被答辩人擅自将租赁房屋的门锁更换并加锁,致使答辩人无法正常进出,后经报警处理,被答辩人才停止其违法行为。2020年4月被答辩人又擅自将租赁房屋的水表拆除,导致答辩人无水可用,无法正常营业。答辩人因疫情导致自2020年1月起停业,被答辩人非但没有响应政府的减租、免租倡议与答辩人共克时艰,却连租赁房屋的基本设施都没有按合同约定提供,致使答辩人至租赁合同到期都未能复工营业,被答辩人行为已构成违约,且已对被答辩人造成了严重的经济损失。根据《合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之规定，被答辩人不仅负有依法交付出租物的交付义务,同时也有按约定提供符合约定用途出租物的适租义务,被答辩人的擅自停水、停电、拆除水表的行为,已构成违约。第二,根据《合同法》第六十七条“当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定,本案被答辩人应依约向答辩人履行适租义务，且被答辩人的适租义务履行在先,被答辩人于2020年3月13日擅自换锁、加锁,2020年4月又将租赁房屋的水表拆除,导致答辩人无法正常使用租赁物,答辩人依法享有先履行抗辩权,答辩人拒付4月至6月租金为依法维权行为,而非违约行为。第三，本案未达到合同第四条约定的不予返还租赁保证金的情形。其二，本案涉案房产因未按照建设工程规划许可证的规定建设，双方签订的合同为无效合同，被答辩人应当依法返还租赁保证金。二、租赁租金自2019年9月起为每月5000元,答辩人并未拖欠被答辩人2019年9月-2020年1月租金。《合同法》第二百三十一条规定“因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金”；答辩人承租的前楼一楼,因征收拆迁导致答辩人租赁物部分无法使用,双方协商同意自2019年9月起房租为每月5000元,2019年9月被答辩人也实际按5000元收取租金且没有任何异议,自2019年10月起被答辩人赖英凤每月均按5000元收取租金,但其又在收据上备注欠2500元,答辩人多次与其交涉均无果。在明知租赁物部分被征收拆迁后仍强行要求按原合同约定的7500元/月租金支付,被答辩人行为有违诚实守信,而且也没有事实依据。三、答辩人未按时支付2月、3月租金属不可抗力,被答辩人对该租金应适当的减免。其一,2019年年底,全国突发新冠肺炎疫情,2020年1月,深圳各区均发布、出台减租、免租倡议书,倡议辖区的业主、房东适当减、免租金,为各类生产主体和租户减轻负担。2020年1月30日广东省公寓管理协议发布了《致全省业主(房东)的减租倡议书》,建议2020年2月1日至2月29日免租一个月,3月1日至4月30日租金减半两个月。广东省人民政府2020年2月6日发布《广东省人民政府关于印发应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产若干政策措施的通知》,通知第(九）项鼓励其他物业持有人根据实际情况给予房产税困难减免。答辩人因受疫情影响,自1月始停业,后又因被答辩人擅自换锁、加锁,拆除水表等违约行为,致使答辩人一直停业至今,对答辩人造成了严重的经济损失。因此,对于逾期的2月、3月租金应适当予以减免。其二,根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第五条“承租房屋用于经营,疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少,出租人以承租人没有按约定的期限支付租金为由请求解除合同,由承租人承担违约责任的,人民法院不予支持”规定,本案,答辩人逾期未支付2-3月租金是因为受疫情影响,属不可抗力原因所致,依法不应承担违约责任。四、被答辩人要求加倍支付租金没有事实、法律依据。（一）合同有效前提下，首先,本案合同履行过程中,被答辩人在合同未到期就擅自停水、停电,擅自换锁、加锁等行为,致使2020年1月至今被答辩人都无法正常复工营业,合同到期后,因被答辩人的违约行为在先,且又拒绝按规定向答辩人支付征收拆迁的补偿款,是被答辩人自身的严重违约行为致使答辩人未将承租房屋交付给被答辩人,而非答辩人过错导致。且双方自2019年9月起租金已实际调整为5000元每月,因此被答辩人要求按7500每月租金加倍支付没有事实依据。其次,合同中约定的加倍支付租金的违约责任明显过高,最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”之规定。根据民事损失填平原则,被答辩人之实际损失即为每月租金,因此对于逾期的房屋占有使用费，答辩人最多也只需要按每月租金支付,以弥补被答辩人的损失,况且本案被答辩人对逾期退房存在过错,因此被答辩人要求加倍支付租金既无事实依据,也没有法律依据。（二）合同无效前提下，无效合同自始无效，违约条款在无效合同中也无效，被答辩人要求加倍支付租金于法无据。五、合同无效前提下，租金占有使用费应参照双方约定的租金5000元/月计算。首先，原告签订的补偿协议书中明确放弃了涉案房屋所有权相关的一切权利，原则上也就无权继续收取涉案房产的租金。其次，合同无效情况下，被答辩人主张占有使用费也应参照合同约定的租金标准，而双方合同中约定的租金标准为7500元，自2019年9月起因承租的前楼部分被征收而无法使用，租金只有后楼部分的5000元，因此，租金占用使用费应按双方约定的租金5000元/月计算。六、答辩人未拖欠被答辩人2-5月电费，2018年9月至12月水电费均按时支付。答辩人已向供电部门缴纳了至2020年6月份电费,不存在答辩人拖欠被答辩人电费的事实。被答辩人称2018年9月至12月的水电费未按时交也与事实不符，根据答辩人提交的水、电费收款收据显示，被答辩人均已按时支付了相应月份的水、电费，被答辩人罗靖瀚向答辩人出具了收款收据。综上所述,无论合同效力如何，被答辩人违约行为对答辩人造成了严重的经济损失,依法应当承担相应的法律责任。为维护答辩人的合法权益,恳请驳回被答辩人之不合理诉请。被告（反诉原告）樊耀辉反诉请求：一、反诉被告支付反诉原告征收搬迁补助费19722元；二、反诉被告支付反诉原告停产、停业费34697元；三、反诉被告支付反诉原告租赁保证金13600元；四、反诉被告支付反诉原告租赁房屋的装修装饰损失费78727元；五、确认擅改商经营性用途补偿费156136元由反诉原告享有；六、反诉被告支付反诉原告擅改商经营性用途补偿费156136元；七、反诉被告支付反诉原告提前搬迁奖励173484（96.38×12000）元（以实际确认为准）；八、反诉被告支付反诉原告转让费280000元；九、反诉被告支付反诉原告因停电导致的经营损失30000元；十、反诉被告退还反诉原告2017年11月多收的租金、水电费7813元；十一、反诉被告支付反诉原告临时安置费20019元；十二、反诉被告支付反诉原告置业补助费400487元；十三、本诉、反诉的诉讼费由反诉被告承担。2015年6月6日,反诉原告与罗观明签订《租赁合同》。合同约定：罗观明将位于深圳市坪山区后楼叁层出租给樊耀辉,租期为2015年6月6日至2020年6月6日,每月租金6800元,租赁保证金13600元。双方同时签订了《补充协议》,协议约定,合同租期为2015年6月7日至2020年6月7日,其中前3年房租为每月6800元,后两年每月房租7500元;如2018年6月6日前如遇政府拆迁的,甲方需支付给乙方转让费、广告招牌费、装修费用,经双方协商甲方可在后面补偿适当面积给乙方,并提供相当于前面装修及广告费用。合同签订后,反诉原告于2015年6月7日支付了租赁保证金13600元。2017年12月，罗观明死亡,涉案房产由反诉被告继承。2018年涉案房屋前楼部分因配合政府的道路建设需要拆迁,2018年6月6日罗靖瀚通知樊耀辉提供营业执照做评估补偿。2018年6月13日罗靖瀚告知樊耀辉安排好拆迁工作并按照租赁合同履行,2018年6月26日罗靖瀚承诺涉案房产拆迁评估所有的擅改费由龙钿汽修享有。事后,涉案房产前楼部分被征收,但罗靖瀚拒绝支付属于反诉原告的相应补偿、赔偿,经多次催要无果。综上,本案所涉租赁合同及补充协议合法、真实、有效,反诉被告作为承继人应概括承继全部权利和义务,本案是在合法房屋租赁关系上的拆迁补偿纠纷,反诉被告理应按照深圳市有关法律规定和双方约定给予反诉原告拆迁补偿费,并按合同约定赔偿相应的损失。为维护反诉人的合法权益,请准如所请。原告针对反诉答辩称：对反诉中所有请求均不予认可。第一，原告已通过微信转帐方式在2019年8月16日向被告支付拆迁安置费4350.6元、搬迁补助费5783元、停产停业补偿费34697元,共计44830.6元。第二，根据双方签订的《租赁合同》第四条约定，被告不按时交租、拖欠水电费,原告有权不予返还租赁保证金,而同时也约定了原告返还租赁保证金的条件是被告在租用期内如对房屋结构及水电设施有改造的需修复原貌且不拖欠工人工资,在《补充协议》中第三条约定，2018年6月6日之后即合同签订满三年,原告便无须向被告支付任何转让费或装饰装修损失费。第三,原告借用龙钿汽修厂营业执照时所签的承诺书是被告方手写,由原告签字后交被告方保存了,该承诺书仅仅是承诺因借用营业执照后管理或保存不当产生纠纷由原告承担,原告签字时并不包括擅改费的归属问题,从书写习惯及文书格式来说,特此声明均用于文书末尾时强调,特此声明后面不会再书写其他内容；从法律角度来说,借用营业执照及约定擅改费的归属是两个截然不同的法律事件,如此拼凑在一起与常理不符,即使是普通人,对擅改费的归属问题,都会另行订立合同进行约定,更别说原告罗靖瀚作为法律专业毕业的大学生会如此轻率的一句话约定该擅改商的归属；另网上营业信息可从网上打印,原告不可能仅为借用营业执照作居委登记使用,便同意将本属于原告所有的数十万擅改费给到被告,这两个事情背后蕴藏的价值是绝对不对等的,所以承诺书中关于擅改费的归属内容是被告保管该承诺书时自行添加,原告对上述关于擅改费归属的内容不予认可,该内容无效,原告无须向被告支付任何擅改经营性用途补偿费用。第四,因被告在租期届满后仍占用租赁房屋拒不搬离,并不符合获得提前搬迁奖励的条件,而且根据深圳市房屋征收与补偿实施办法相关规定,被告并非被征收房屋的所有权人,其无权主张该笔款项。第五,被告主张的因停电导致的经营损失,是因其拖欠电费及周边电力线路维修导致的停电,与原告无关,其主张的损失也无任何证据可以证明。第六,原告在2017年12月收到被告以微信方式交来的三笔费用分别是12月10日5000元、12月15日2000元和813元,共计7813元,并未多收费用。第七、虽然原告房屋被政府征收，但是被告拒不配合搬迁，导致房屋一直由被告占用至租赁期限届满后仍在被告控制之下，庭审中被告也承认其自行接通水电，房屋并未交付原告或街道办。综上，原告认为双方签订的《租赁合同》及《补充协议》合法有效，被告在合同届满终止后,拒不搬离的行为,已经严重侵害了原告的利益。而被告提出的反诉请求,均无事实基础和法律依据,请法院依法驳回被告全部反诉请求。经审理查明：2015年6月6日，罗观明（系赖英凤配偶、罗靖瀚父亲）和被告签订《房屋租赁合同（住宅）》。合同约定主要内容“罗观明将位于深圳市坪山区后楼叁层出租给樊耀辉,另有厨房铁皮建筑约伍拾平方米租给樊耀辉使用；租期为2015年6月6日至2020年6月6日,每月租金6800元,樊耀辉应于每月十日前交付租金，拖欠租金超过一个月的，罗观明可解除合同；租赁保证金13600元，租用期内，在樊耀辉不损坏房屋结构及水电设施、有改建需恢复原貌、不欠租金及水电费及工人工资情况下，罗观明返还租赁保证金；本合同期满终止（或因其他原因导致本合同终止）后，樊耀辉应于终止后五日内迁离出租房屋，樊耀辉逾期不迁离或不返还出租房屋，在逾期期间应加倍向罗观明支付租金。”随后，罗观明和樊耀辉又签订了《房屋租赁补充协议》,协议约定主要内容为“合同租期为2015年6月7日至2020年6月7日,其中前3年房租为每月6800元,后两年每月房租7500元；前三年即2018年6月6日之前如遇不可抗拒因素如政府拆迁,樊耀辉不能继续租赁时，罗观明需支付给樊耀辉转让费、广告招牌费、装修费用，满三年后此条款终止；经双方友好协商，罗观明可在后面补偿适当面积给樊耀辉,并提供相当于前面装修及广告费用。”合同签订后,樊耀辉于2015年6月7日支付了租赁保证金13600元。2017年12月1日，罗观明死亡,其涉案租赁合同权利义务由其继承人赖英凤、罗靖瀚承继。2017年7月15日，樊耀辉和案外人张桂芹、案外人樊仁峰签订《合伙经营协议书》，约定共同在涉案房屋处经营深圳市坪山区龙钿汽车修配厂（2014年5月19日登记成立），合伙负责人为樊耀辉，登记经营者为樊仁峰。涉案房屋位于龙田街道××路扩建拆迁范围，2018年6月7日，罗靖瀚告知樊耀辉“评估公司根据营业执照可以做价的，你需要吗？需要就提供下汽修厂的营业执照照片就行了。不提供到时没补偿的。”2018年6月10日，罗靖瀚通过手机向樊耀辉发出“尊敬的龙兴北路19号楼的各位租户和龙田汽修厂的各位员工:为配合政府的道路建设拆除工作，本栋住宅楼将在2018年7月31日前完成现场清理及水电报停准备移交政府实施拆迁，为避免财产损失，各位住户请安排好搬迁，并按照相关租赁合同规定履行解除条款，感谢各位多年的支持，造成不便，深表歉意”的内容信息。2018年6月13日，原告将上述信息内容张贴在龙兴北路19号前楼壹楼玻璃门上。2019年6月20日，罗靖瀚（乙方）和深圳市坪山区龙田街道办事处（甲方）签订了《龙兴路道路改造工程拆迁项目房屋补偿协议书》，协议书第一条约定内容有“房屋未进行产权登记，位于深圳市坪山区，测绘编号ＬＸ-Ｙ106，占地面积107.95平方米，建筑面积444.86平方米……”；第二条约定主要内容有“乙方选择货币补偿方式，室内自行装饰装修价值补偿费103022元、停产停业损失补偿费34697元、擅改经营性用途适当补偿费156136元、搬迁补助费19722元……，本协议确定的补偿方式、内容及金额不仅包括了甲方对乙方被补偿房屋（包括土地使用权、地上建筑物、构筑物及其他附属物）的全部补偿，同时也包括了对乙方被补偿房屋之承租人等其他任何第三人的全部补偿……”；第三条约定内容有“乙方要求甲方将全部补偿款支付给乙方账户，若乙方被补偿房屋涉及承租人等第三人补偿的，乙方承诺在收到甲方补偿款后及时转付承租人等第三人……”；第四条约定内容有“（一）乙方应自本协议生效之日起30天内将被补偿房屋腾空搬迁完毕，并将被补偿的房地产产权资料原件移交给甲方。同时，乙方应保证承租人等第三人在上述选定的搬迁期限内搬迁完毕……（六）本协议签订后，乙方对被补偿房屋不再享有任何权利，一切收益均归甲方所有”。同日，两原告向深圳市坪山区龙田街道办事处出具声明，放弃涉案房地产所有权及相关的一切权利。该协议书的附件3《房屋征收补偿方案呈批表》载明搬迁补助费19722元、擅改经营性用途适当补偿费156136元、停产停业补偿费34697元、室内自行装修装饰费103022元；补偿标准计算根据《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府292号）确定。该协议书的附件6《擅改商业面积核定表》中擅改商业信息栏填写店名深圳市坪山区龙钿汽车修配厂，另载明擅改商业面积为96.38㎡；提交的证明材料有营业执照、纳税证明。被告提交19号前楼一楼的《搬迁补助费明细表》、《停产、停业补偿费明细表》各一份，原告对真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可。《搬迁补助费明细表》载明19号前楼一楼96.38㎡按60元/㎡补偿搬迁补助费，合计5783元。《停产、停业补偿费明细表》载明19号前楼一楼96.38㎡按60元/㎡/月补偿6个月，补助总金额为34697元。2019年8月16日，原告罗靖瀚向被告樊耀辉转账支付拆迁安置费4350.6元、搬迁补助费5783元、停产停业补偿费34697元，合计44830.6元。另查明：被告提交19号前楼一楼的《室内自行装饰装修估价结果明细表》一份，原告对真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可。原告主张《室内自行装饰装修估价结果明细表》打“√”项目是被告装修，未打“√”项目是原告固有装修；其中未打“√”项目主要涉及地砖、瓷墙裙、洗手盆、平台贴瓷、灶台贴瓷、坐厕、蹲厕、踢脚线、铁门等。《室内自行装饰装修估价结果明细表》显示19号前楼一楼的装饰装修估价为55091元，打“√”项目累计估价为31883元。2019年9月租金，原告赖英凤按5000元向被告收取并开具收款收据。2019年9月至2020年1月份租金，原告赖英凤按7500元向被告收取，被告实际按5000元向原告支付，原告在向被告开具的收款收据中均备注“还欠2500元”。2020年2月开始，被告停止向原告支付租金。庭审中,经本院询问，原告确认其第三项本诉主张的水电费不包括水费，只是2020年2月至5月期间的电费。被告提交的电费增值税发票显示，2020年2月份之后电费是被告缴纳。被告确认其反诉第四项主张的装修损失指19号前楼一楼的装修损失。截止庭审结束，被告仍占据涉案房产拒绝向原告移交。再查明：龙兴北路19号由罗观明取得相应的住宅用地审批手续（批准的用地面积为120平方米）及建设工程规划许可证（批准建设为混合结构三层350平方米）；该楼实际建设四层，建筑面积为444.86㎡。龙兴北路19-1号由赖英凤取得相应的住宅用地审批手续（批准的用地面积为100平方米）及建设工程规划许可证（批准建设为框架结构三层半350平方米）；该楼实际占地约200平均米，建设三层，建筑面积约500㎡。被告持有原告罗靖瀚出具的2017年12月6日、2017年12月10日出具的《收款收据》原件各一份，两份《收款收据》中均载明系收取2017年11月房租6800元、水电费1013元，合计7813元；其中2017年12月10日出具的《收款收据》中另载明“10号先付5000元、15号前付剩余”。原告提交微信收款记录主张其2017年12月10日收款5000元、12月15日收款2813元，合计7813元，不存在多收。被告主张系原告向被告方不同的负责人收取，2017年12月6日系以现金方式向原告支付，后续才发现原告多收取被告2017年11月房租及水电费。被告持有《承诺书》原件一份，内容为“今拿龙田汽修配厂的营业执照做居委登记使用，不做其它用途。如管理或保存不当产生的一切经济纠纷及一切事宜有罗靖瀚负责。特此声明。如用于拆迁评估所有擅改费归龙钿汽修。承诺人：罗靖瀚（按捺指印）日期2018.6.26”。原被告均确认该《承诺书》中除“罗靖瀚”字体为原告罗靖瀚本人书写外，其它内容均为被告樊耀辉书写。2020年8月10日，深圳市坪山区龙钿汽车修配厂的合伙人樊仁峰、张桂芹、樊耀辉共同出具声明，内容为“兹有樊仁峰、张桂芹、樊耀辉三人合伙经营深圳市坪山区龙钿汽车修配厂,合伙期间的合伙经营负责人为樊耀辉,深圳市坪山区龙钿汽车修配厂租赁场地也由樊耀辉与罗观明签订。现经合伙人协商一致同意,因深圳市坪山区龙钿汽车修配厂租赁场地的租赁合同产生的所有合同权益包括但不限于主张退还租赁保证金、要求出租人支付擅改经营性用途补偿费等,合伙人一致同意全部由樊耀辉一人享有,由樊耀辉自行依法向出租人主张相应的补偿、赔偿,其他合伙人及深圳市坪山区龙钿汽车修配厂不再就该租赁合同所产生的任何权益向出租人主张权利。”以上事实有房屋租赁合同、房屋租赁补充协议、建设工程规划许可证、收款收据、营业执照、补偿明细表、补偿协议书、电费发票、合伙协议书、声明、当事人陈述等证据证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，罗观明及赖英凤均未按照建设工程规划许可证的规定建设涉案房屋，原、被告就案涉房屋存在的租赁合同应属无效合同。被告基于无效合同占用案涉房屋，在原告要求搬离并返还房屋后仍实际占据没有法律依据，被告应当依法将涉案房屋腾空后移交给原告，本院对原告第二项本诉请求予以支持。关于本诉第一项请求，租赁合同无效，原告该项主张缺乏法律依据，本院予以驳回。关于本诉第三项请求中的电费，被告举证足以证实其自行支付了2020年2月至5月电费，原告仅提供了自制单据且不能提供其向供电部门支付相应月份电费的证据，应承担举证不能责任，本院对原告的1759元电费主张予以驳回。关于本诉第三项请求中的租金，被告抗辩“自2019年9月起因承租的前楼部分被征收而无法使用，原告签订的补偿协议书中明确放弃了涉案前楼房屋所有权相关的一切权利，原则上也就无权继续收取涉案房产的租金，租金占有使用费应按双方约定的后楼部分的租金5000元/月计算”。首先，原告依据与被告存在的租赁合同主张出租收益，而非依据物权主张出租收益，原告与征收部门签订房屋拆迁补偿协议属于行政合同，与原告和被告存在的房屋租赁合同属于不同法律关系，根据合同相对性原则，拆迁补偿协议约定的内容只能对原告与征收部门有效，对原告与被告间的房屋租赁关系没有约束力，涉案房屋被征收，原告同样负有向征收部门按时交房的义务，涉案房屋被征收与原告不再享有出租收益权利并不等同。故被告以拆迁补偿协议的内容抗辩原告无权向其收取占有使用费的抗辩理由不能成立。其次，2019年9月份之前，被告均以7500元/月为标准向原告支付租金，涉案房屋前楼被征收后，被告拒绝向原告交付前楼一层并实际占有，其主张按后楼部分的租金5000元/月为标准支付占用费，缺乏事实依据。综上两点，被告该抗辩理由不能成立。本案租赁合同无效，被告仍实际占有案涉房屋，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持”之规定，被告应当参照合同约定的租金标准7500元/月向原告补缴2019年9月至2020年1月的占有使用费差额12500元、支付2020年2月至5月的占有使用费30000元并自2020年6月起按7500元/月为标准向原告支付占有使用费至实际交付涉案房屋时至。关于本诉第四项主张，合同无效，被告无需按违约条款向原告支付加倍租金，原告该项主张缺乏法律依据，本院予以驳回。关于本诉第五项主张，合同无效，原告收取被告的押金依法应予以退还，原告该项主张，本院予以驳回。关于本诉第五项主张，本院按原告胜诉比例予以支持。关于反诉，被告部分反诉请求不是基于房屋租赁合同法律关系提出的损失赔偿请求，而是基于房屋拆迁补偿协议产生利益分配争议提出的请求，因此，被告的部分反诉主张与本诉不属于同一法律关系，但鉴于房屋拆迁补偿协议征收的标的物属于案涉房屋租赁合同标的物的一部分，两者间互相存在关联，为减轻当事人诉累，本院一并予以处理。《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》第二十三条规定，作出房屋征收决定的辖区政府对被征收人以及符合规定的合法使用人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿等标准根据本办法附件《深圳市房屋征收补偿规则》确定。《深圳市房屋征收补偿规则》第四部分规定属于因征收引起的停产、停业的补偿费的情形有“（一）能提供与征收决定发布日期间隔3个月以上时间有登记、备案凭证的房屋租赁合同的住宅房屋，按市场租金给予6个月的一次性租赁经营损失补偿。无登记、备案凭证的房屋租赁合同的出租住宅房屋，不给予租赁经营损失补偿……”。《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》第三十二条第二款规定“室内装饰装修由承租人投资的，出租人与承租人无约定或者不能达成协议的，房屋征收部门应当向出租人支付装修装饰补偿费；出租人与承租人有约定或者达成协议者，按达成的协议处理”。本案中，被告系因与原告存在房屋租赁合同关系而使用案涉房屋，可认定被告系案涉房屋的合法使用人，根据前述规定，被告属于因案涉房屋被征收而给予的停产停业损失补偿费、装修补偿费的补偿对象。此外，补偿协议也明确规定补偿金额不仅包括了对被补偿房屋的全部补偿，同时也包括了对被补偿房屋之承租人等其他任何第三人的全部补偿，由此可见，被告诉求因案涉房屋被征收而给予的停产停业损失补偿费、装修补偿费亦符合补偿协议的约定，具有相应的事实依据。关于反诉第一项、第二项主张，首先，《深圳市房屋征收补偿规则》规定商业搬迁费为60元/㎡，被告承租原告涉拆迁房屋面积为96.38㎡，经核算该部分搬迁费为5783元，原告主张超出部分，本院不予认定。其次，原告已经向被告支付搬迁补助费5783元、停产停业补偿费34697元。故被告该两项反诉主张，缺乏事实依据，本院予以驳回。关于反诉第三项主张，租赁合同无效，原告应依法退还被告缴纳的押金13600元，被告该项反诉主张，本院予以支持。关于反诉第四项主张，首先，依据租赁合同可知，被告对涉案房屋存在装饰装修行为。其次，租赁合同无效，原被告双方在房屋租赁补充协议中关于广告招牌费、装修费用的约定无效。再次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条第二款规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。本案涉案房产已形成附和的装饰装修物已经被政府部门评估征收，应视为原告同意利用，应按评估价向被告支付装饰装修损失。关于装饰装修损失金额的认定，首先，被告主张装修损失，应当对其装修情况承担举证责任。其次，原被告双方均未举证证实《室内自行装饰装修估价结果明细表》中哪些项目是自己装修，原告对被告的装修项目予以认可，属于对自身不利事实的陈述；同时，罗观明出租给被告的房屋并不是毛坯，而是带有装修的房屋，原告主张其装修的项目也为地砖、瓷墙裙、洗手盆、平台贴瓷、灶台贴瓷、坐厕、蹲厕、踢脚线、铁门等可使房屋具备初步使用功能的必须装修，原告陈述符合常理，故本院采信原告主张，认定被告装修部分的评估价值为31883元，原告需向被告支付装饰装修损失费31883元，被告该项反诉请求超出部分，本院予以驳回。关于反诉第五项主张，被告持有的《承诺书》虽然载明“如用于拆迁评估所有擅改费归龙钿汽修”，但该句话在“特此声明”之后且由被告书写，不符合常理，原告针对《承诺书》的答辩主张，本院予以采纳并不再赘述。本院认定《承诺书》中“如用于拆迁评估所有擅改费归龙钿汽修”系被告单方事后添加，该《承诺书》不能作为被告主张擅改商经营性用途补偿费归其所有的依据。被告该项反诉主张，本院予以驳回。关于反诉第六项主张，《深圳市房屋征收补偿规则》第四部分第二条规定符合擅自改为经营性用途的适当补偿的情形为“征收产权性质为非经营性用途或者工业用途房屋，未经规划国土部门批准擅自改为经营性用途，但已依法取得营业执照的，除按照原用途予以补偿外的适当补偿标准：（一）能提供与征收决定发布日期间隔3年以上的工商营业执照的，补偿：（现经营性用途房屋租赁市场租金-原用途房屋租赁市场租金）×擅改部分建筑面积×36月。（二）能提供与征收决定发布日期间隔不到3年的工商营业执照的，补偿：（现经营性用途房屋租赁市场租金-用途房屋租赁市场租金）×擅改部分建筑面积×间隔月份（不足1个月的按1个月计算）”。根据该规定，业主要想获得擅自改为经营性用途的适当补偿必须同时满足两个条件，即被征收产权性质须为非经营性用途或者工业用途房屋，未经规划国土部门批准擅自改为经营性用途，同时还须满足依法取得营业执照的条件，且明确是对房屋原用途予以补偿外的适当补偿。换句话说，擅自改为经营性用途的适当补偿费实质是对不动产的房屋因业主由原住宅性质擅自变更为商业用途后，征收部门基于商业用房征收补偿标准高于住宅用房征收补偿标准及业主擅自将住宅用房变更为商业用途的实际情况，在住宅补偿标准基础上参考商业用房补偿标准适当增加补偿金额导致房屋征收补偿款增加的部分收益，但能否获得又须被征收房屋的业主与征收决定发布时正在经营的商户相互具备条件才能获得。本案中，依据原告就案涉房屋签订的《龙兴路道路改造工程拆迁项目房屋补偿协议书》约定内容可知，原告因案涉房屋获得的擅改经营性用途适当补偿费156136元正是基于原告与被告相互具备条件才得到的。但《深圳市房屋征收补偿规则》第四部分第二条没有明确业主与商户经营者各应获得擅改经营性用途补偿费的份额，鉴于该补偿费是对不动产变更为商业用途的增值部分的适当补偿，因此原告作为不动产的所有权人理应对该补偿费享有主要份额，但考虑到被告作为房屋被征收时的经营性场所的经营者对承租部分的房屋投入了装修，配合原告提供了营业执照、纳税证明，故其也是原告获得擅自改为经营性用途补偿费的重要影响因素，如将该补偿费全部认定为房屋所有人享有，不符合公平原则，本院酌定原告作为不动产的所有权人对该补偿费享有80%权益、被告享有20%的所有权较为合理，原告应向被告支付该项补偿费31227.2元（156136元×20%）。原告主张超出部分，本院予以驳回。被告第七项、第十一项、第十二项反诉主张缺乏法律依据，本院予以驳回。原告自愿向被告支付临时安置费4350.6元，属于对其自身财产的处分行为，本院不予干涉。被告第八项反诉主张，缺乏事实及法律依据，本院予以驳回。被告第九项反诉主张，缺乏事实依据，本院予以驳回。关于被告第十项反诉主张，原告在同一月份向被告出具两份租金收款收据，应认定存在重复收取2017年11月租金、水电费的行为，被告该项反诉主张，本院予以支持。被告第十三项反诉主张，本院按其反诉胜诉比例予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》【法释（2020）17号】第二条、第四条第一款、第七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告樊耀辉于本判决生效之日起三日内腾空深圳市坪山区龙田街道龙田社区龙兴北路19号一楼、19-1号的房屋并移交给原告赖英凤、罗靖瀚；二、被告樊耀辉于本判决生效之日起三日内向原告赖英凤、罗靖瀚支付2019年9月至2020年5月期间的房屋占有使用费42500元并自2020年6月1日起按7500元/月为标准向原告赖英凤、罗靖瀚支付房屋占有使用费至搬离及移交深圳市坪山区龙田街道龙田社区龙兴北路19号一楼、19-1号的房屋之日止；三、原告赖英凤、罗靖瀚于本判决生效之日起三日内向被告樊耀辉退还租赁保证金13600元；四、原告赖英凤、罗靖瀚于本判决生效之日起三日内向被告樊耀辉支付装饰装修损失费31883元；五、原告赖英凤、罗靖瀚于本判决生效之日起三日内向被告樊耀辉支付擅改经营性用途补偿款31227.20元；六、原告赖英凤、罗靖瀚于本判决生效之日起三日内向被告樊耀辉退还2017年11月多收的租金、水电费7813元；七、驳回原告赖英凤、罗靖瀚的其他本诉请求；八、驳回被告樊耀辉的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付相应款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1282元（原告已预交），由被告樊耀辉负担920元，原告赖英凤、罗靖瀚负担362元。反诉费7866元（被告已预交），由原告赖英凤、罗靖瀚负担547元，被告樊耀辉负担7319元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  贾延涛二〇二一年三月十九日书记员  吴琛琛