河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀07民终559号 上诉人（原审被告）：李金英，女，1981年10月17日出生，汉族，住怀来县。 委托诉讼代理人：高金平（李金英丈夫），1971年6月11日出生，汉族，住怀来县。 被上诉人（原审原告）：河北庄达物业服务有限公司怀来分公司，住所地怀来县沙城镇惠安家园1号商业楼14号15号商铺。 负责人：范育红，经理。 委托诉讼代理人：成学军，男，公司员工。 委托诉讼代理人：李少军，河北博远律师事务所律师。 上诉人李金英因与被上诉人河北庄达物业服务有限公司怀来分公司（以下简称庄达公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省怀来县人民法院（2020）冀0730民初2050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人、被上诉人委托诉讼代理人成学军、李少军到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 李金英上诉请求：撤销怀来县人民法院（2020）冀0730民初2050号民事判决，将本案发回重审或改判驳回庄达公司的起诉或者驳回庄达公司的诉讼请求。事实和理由：庄达公司自入住沙城天润园东区以来并未与原业主签订物业管理服务协议，也未得到广大业主的同意，没有签署过任何的合同，双方不存在债权债务关系，庄达公司的起诉不具备合法资格，应当被驳回起诉。庄达公司自入住小区以来服务质量低下，没有任何部门的同意就私自涨价，收取的费用和服务质量严重不匹配。李金英及200多户业主已经多次到住建局、信访局投诉。怀来县发改委都有相关的记录。庄达公司也在一审中当庭认可服务质量存在很多地方欠妥，有庭审视频可以证实。一审判决并未采纳李金英各方面提供的有效证据，物业服务质量低下也需要全额交付费用，显然有失公平。李金英在2017年3月15日和怀来誉成物业公司签订了一份协议并圆满的履行了自己的义务。一审判决未能调查清楚事实，适用法律不当，显失公平，引起众多业主的不满，请二审法院依法维护李金英等业主的合法权益，支持李金英的上诉请求。 庄达公司答辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。庄达公司与开发商签订了物业管理服务合同，该合同约定从2018年1月1日起庄达公司开始接管天润园小区东区的物业服务。同时，在该时间点，原物业公司退出。因原物业公司与业主签订的协议约定服务期间为1年，但并未履行期满，故庄达公司在接管之后仍按照原物业协议的有关内容履行义务，因此并未与业主另行签订新的合同。庄达公司的自主履行行为应当视为原合同变更当事人。根据合同法的规定，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。物业合同已经生效，对全体业主均具有约束力，李金英的上诉理由不能成立。庄达公司的起诉符合法律规定，具备诉讼主体资格。庄达公司收取得费用是根据有关法律法规执行，并无乱收费、涨价的情况发生。庄达公司与开发商之间的物业服务合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，收取费用的标准也符合法律及相关行业标准。同时，庄达公司是按照原物业合同的约定标准进行收费，并一直致力于服务好业主，但因小区仍在建设当中，可能与建设完善的小区还存在一定的差距，庄达公司也在尽全力完善服务，对各方提出的意见也积极改进。一审法院审理本案在民法典实施前，根据当时实施的法律规定对本案进行处理无任何的过错。在民法典时效规定的解法解释中也规定了民法典实施前履行合同发生争议的，适用当时的法律，司法解释的规定。一审法院适用法律完全正确，符合本案事实。李金英陈述其为弱势群体，但庄达公司在未能收取物业费的情况下，仍旧履行服务义务，在本案的法律关系中，庄达公司也是受害者。现在是依法维护权利，请李金英支付物业费用以更好的打造小区居住生活环境。综上，一审判决合理合法，请二审法院予以维持。 庄达公司向一审法院起诉请求：李金英交付拖欠的物业综合服务费4375元（从2018年3月至2020年12月31日止）。 一审法院认定事实：怀来县天润园小区东区系怀来县金邸房地产开发有限公司开发建设，小区尚在建设过程中。2017年初，小区内部分楼栋交付业主使用，建设单位聘用怀来县誉诚物业服务有限公司进行小区的物业服务。2017年12月26日，建设单位又与庄达公司签订了物业管理服务合同，合同约定收取费用标准按现行的物价收费标准执行。2018年1月1日，怀来县誉诚物业服务有限公司退出小区，由庄达公司接手小区的物业服务，庄达公司进入小区后未与各业主重新签订服务合同。李金英系该小区2号楼3单元1301室业主，房屋建筑面积99.31平方米。其于2017年3月15日收房，并与怀来县誉诚物业服务有限公司签订物业服务装饰装修管理协议书，约定入住时业主预付一年的物业服务费，入住后物业服务费每年交纳一次，每年交纳费用时间为每年交费年度的第一季度，同时约定了物业收费标准，其中：高层物业费1元/平方米/月；自来水二次加压费0.15元/平方米/月，6层以上收取该费用；备用电梯维护费260元/年；楼道公用电10元/年；电梯电费首层不收费，二层起40元（每户/年）其余每层递增10元。李金英入住时已交纳了物业费用，2018年3月15日起至2020年12月31日期间的物业费一直未交纳。另查明，2020年8月20日案外人高金全向县发展和改革局投诉天润园东区收费不合理问题，县发展和改革局作出处理意见，认为庄达公司将小区1-4号物业费由1元/平方米调整为1.3元/平方米违反《物业管理条例》第十二条规定，应继续执行1元/平方米的收费标准。一审法院认为，怀来县天润园小区东区属于在建小区，尚未成立业主委员会。《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业，并与之签订前期物业服务合同。本案中，庄达公司是建设单位选聘的物业服务企业，其已接替之前的物业服务企业在小区提供物业服务，根据《最高人民法院》第一条的规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故李金英抗辩与庄达公司无物业合同关系的意见，不予采纳。庄达公司实际向小区提供了物业服务，李金英作为小区业主不能独立于该小区存在，其无故拒交物业管理费无法律依据，庄达公司主张李金英支付物业费用，予以支持。关于交纳费用金额问题，庄达公司主张的费用标准与李金英入住时的标准一致，李金英对该标准无异议，但辩称在前一个物业服务企业服务时，经政府相关部门协调，其享有一年只交半年物业费的优惠政策，另外庄达公司的物业服务不到位。对李金英辩称享有优惠政策的意见，其未向法庭提供证据证实，不予采纳；对李金英辩称庄达公司提供服务不到位的意见，其向法庭提供了小区内的照片拟证实小区环境存在脏乱差的问题，对此庄达公司亦提供了锦旗照片及小区内环境照片，拟证实庄达公司提供了良好的服务。法院认为，李金英提供的证据不足以证实庄达公司不履行服务义务或服务不达标，对其辩解意见不予采纳。物业服务是动态、连续性的活动，接受业主的监督，双方应积极沟通，积极弥补不足，共同打造文明、安全、美丽的生活环境。庄达公司主张的费用中包括垃圾处理费36元/年，符合当地政府规定的收费标准，实践中由物业服务企业代收代缴，结合李金英的房屋面积、楼层情况及收费标准，对庄达公司主张李金英给付2018年3月15日至2020年12月31日期间拖欠的物业费用共计4375元，予以支持。判决：李金英于判决生效后五日内向河北庄达物业服务有限公司怀来分公司交纳物业综合服务费4375元。 本院二审期间，李金英围绕其上诉请求提交了承诺书一份，并陈述系业主到信访部门协调电梯费时作出的，拟证明电梯费的收取不符合法律规定。本院组织当事人进行了证据交换和质证。庄达公司对该份承诺书的真实性没有异议，确实因电梯费的问题到信访部门协调过，但与本案没有关系。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：庄达公司对该份承诺书的真实性不持异议，对此本院予以确认。该份承诺书中的落款处有李晓月、李海东、刘海娟等四人的签字，但上述签字的人员是否为本案涉及小区内居住业主不能确定，是否为业主代表亦不能确定，故与本案无法确定关联性，无法达到李金英的证明目的，对此本院不予确认。二审经审理查明的事实与一审一致。 本院认为，本案的争议焦点为庄达公司的主体身份是否适格，李金英应否交付物业费用。关于庄达公司的主体身份，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。怀来县金邸房地产开发有限公司作为李金英居住小区的建设开发单位，与庄达公司签订了前期物业服务合同，该合同对李金英具有约束力。虽然在庄达公司入驻之前，怀来县誉诚物业服务有限公司曾为天润园东区提供物业服务，但该合同已经履行完毕，且怀来县誉诚物业服务有限公司已经离开小区，庄达公司自签订合同以来一直为该小区业主提供物业服务，且有关的收费标准都按照原怀来县誉诚物业服务有限公司与李金英签订合同予以履行，故李金英与庄达公司虽未签订书面物业服务合同，但双方已经形成物业服务合同法律关系，庄达公司作为本案诉讼主体身份适格。关于物业费，李金英享受了庄达公司所提供的物业服务，应当承担交付物业费用的责任。李金英主张庄达公司提供的物业服务质量低下，且未经有关部门的批准私自涨价，对此根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明”的规定，庄达公司主张的物业费收取标准，系延续怀来县誉诚物业服务有限公司与李金英签订协议中所约定的标准，李金英对该份协议并未提出异议，故无法确定庄达公司存在私自涨价的行为。关于服务质量，李金英一审中提供了部分照片，但该照片中无法体现拍摄时间，同时庄达公司也提供了部分照片，显示坏境整洁，另外，物业服务并非单项，而是对小区进行多方面的维护，李金英所提交的证据不足以证明庄达公司的服务存在严重瑕疵，其抗辩不支付物业费的理由不具有事实依据，一审法院未予支持并无不当。 综上所述，李金英的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由李金英负担。 本判决为终审判决。 审判长  宋凯阳 审判员  闫 格 审判员  马瑞云 二〇二一年三月三十一日 书记员  田 佳