北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0116民初4519号原告（反诉被告）：赵宛君，女，1970年11月8日出生，汉族，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：吴鹏，北京观邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐胜举，男，1966年4月5日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：时福茂，北京市致诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志友，北京市致诚律师事务所律师。原告（反诉被告）赵宛君诉被告（反诉原告）徐胜举合同纠纷一案，本院于2020年10月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵宛君及其委托诉讼代理人吴鹏和被告（反诉原告）徐胜举委托诉讼代理人张志友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵宛君向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告赔偿擅自搬走原告物品（空调、电视、床、热水器等）给原告造成的损失112015元；2.请求判令被告赔偿因火灾给原告造成的损失40000元；3.请求判令被告赔偿损失100000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月13日，原告赵宛君与被告徐胜举签署《房屋场地租赁合同》，约定被告租赁原告位于ｘ镇ｘ怀北滑雪场东侧北京明山仙村农庄房屋及场地，租赁期限为2021年1月1日至2030年12月31日，年租金为150000元。2020年2月12日，因被告使用电源不当引发火灾，造成原告出租的北京明山仙村农庄西侧第一栋建筑2层过火，室内的物品、装饰材料和楼梯被烧毁。被告在租赁期内未做好防火、电等安全保障义务，应赔偿给原告财产损失40000元。2020年7月，被告微信告知原告，不在继续履行《房屋场地租赁合同》，要解除租赁合同，同时通过微信向被告发送了解除协议。此后，被告陆续搬离租赁房屋，并将属于原告的空调、电视、床、热水器等物品一并搬走。原告多次要求被告退还，但原告称已经给工人折抵工资了，无法返还。综上所述，被告单方解除合同，被告应按照合同总价款（10年租期）的30%向甲方支付违约金450000元。原告考虑到被告确实受疫情影响较大，酌情要求被告支付违约金50000元。此外，因被告将租赁房屋内的空调、电视、热水器等生活设施搬走，致使原告短期内无法再次出租上述房屋也无法继续营业，给原告造成经济损失50000元。被告的行为已严重侵犯原告的合法权益，故原告具状起诉，请人民法院支持原告的全部诉讼请求。徐胜举辩称，不同意原告的诉讼请求，原告与被告之间虽然签订有租赁合同，但该租赁合同签订之前原告已经明知被告和第三人刘林林签订了明山仙村农庄经营权转让协议，在该转让协议中明确约定被告向刘林林支付转让费135万元，其中含有十四个月的租金175000元及房屋设置设备的转让合计费用135万元，从2018年5月13日开始计算，后被告开始经营涉案场地，经营过程中被告自行添置了相关设备和物品，2020年2月12日因涉案房屋场地内第一栋建筑第二层起第一间房屋的东北侧因电气泄露故障起火，起火的原因是涉案房屋的水管加热带软化短路导致的起火，该设备为原告农庄原有的电器设备，起火的原因是原告向被告提供的租赁场地存在安全隐患所导致的，责任在原告方，被告因此也造成了经济损失，因此被告不同意原告的各项诉讼请求。徐胜举向本院提出反诉请求：1.请求确认双方于2020年7月15日解除2018年5月13日签订的《房屋场地租赁合同》；2.判决被反诉人退还反诉人2020年7月16日至2021年7月14日期间租金150000元；3.判决被反诉人因出租房屋场地电气线路故障引起火灾，导致反诉人直接财产损失63000元；4.判决被反诉人因出租房屋场地电气线路故障引起火灾，导致反诉人停业的经济损失40000元；5.判决反诉费由被反诉人承担。反诉事实和理由：2017年2月26日，被反诉人与案外人刘林林于签订《房屋场地租赁合同》，被反诉人将位于北京市怀柔区ｘ镇ｘ村怀北滑雪场东侧北京明山仙村农庄房屋出租给刘林林用于餐饮经营房屋。2018年5月13日，反诉人与刘林林签订《明山仙村农庄经营权转让协议》，刘林林将该山庄的经营权转让给反诉人，转让费为135万元，其中含有刘林林已经预先向原告支付的14个月的房屋租金175000元。被告已支付原告租金30万元，反诉人的租金已经缴纳至2021年7月16日。2020年7月15日，反诉人与被反诉人协商解除租赁合同，并办理物品交接清单，被反诉人取走了农庄的大门钥匙。2020年2月12日，涉案房屋场地第一栋建筑2层起第一间房屋的东北侧因电气线路故障起火，起火的原因为涉案房屋的水管加热带老化、短路点燃保温层所致，该装置为农庄原有电气设备，起火导致二层楼梯烧毁、造成二层西侧两个小房间过火、会议室受高温，导致会议室的设备损毁，反诉人无法经营，只能停业。赵宛君反诉答辩称，第一项反诉请求认可。第二项反诉请求不认可，仅剩下4个月的租金，原告要求一年的租金我方不同意。第三项和第四项反诉请求，因为被告的原因引起了火灾，所以我方不认可这两项反诉请求。本院经审理认定事实如下：2017年2月26日，赵宛君、刘久海与刘林林签订房屋场地租赁合同。该房屋场地租赁合同约定：第一条租赁物基本情况出租房屋场地及附属物：位于北京市怀柔区ｘ镇ｘ村怀北滑雪场东侧北京明山仙村农庄内，建筑面积预估约1300平方米（以实际面积为准，具体位置面积详见合同附件）。第二条出租房屋及附属物用途。乙方承租甲方房屋用于：经营餐饮服务。第三条租赁期限。房屋租赁期自2021年01月01日至2030年12月31日，共壹拾年。第四条租金（分段计算）（一）双方共同确认：鉴于：甲方、乙方与北京怀北国际滑雪场有限公司之前签署的转租协议约定，转租期限剩余租赁期限为四年（2017年1月1日－2120年12月31日），乙方按照以下方式支付上述四年期间租金：1、年租金为：人民币壹拾伍万元整。补：集装箱到期后由承租方带走。合同尾部赵宛君在出租人处签字，刘林林在承租人处签字。2018年5月13日，赵宛君和刘林林解除双方的房屋场地租赁合同，并在房屋场地租赁合同第一页中载明：此合同作废。2018年5月13日，赵宛君与徐胜举签订房屋场地租赁合同。合同约定：第一条租赁物基本情况。出租房屋场地及附属物：位于北京市怀柔区ｘ镇ｘ村怀北滑雪场东侧北京明山仙村农庄内，建筑面积预估约1300平方米（以实际面积为准，具体位置面积详见合同附件）。第二条乙方承租甲方房屋用于：经营餐饮服务。第三条租赁期限。房屋租赁期自2021年01月01日至2030年12月31日，共壹拾年。第四条租金（分段计算）（一）双方共同确认：鉴于：甲方、乙方与北京怀北国际滑雪场有限公司之前签署的盘协议约定，转租期限剩余租赁期限为四年（2017年1月1日－2120年12月31日），乙方按照以下方式支付上述四年期间租金：1、年租金为：人民币壹拾伍万元整。2、租金分两次支付：第一次租金：乙方于2017年3月6日向甲方支付叁拾万元整。第二次租金：乙方于2018年12月31日前向甲方支付叁拾万元整。（二）2021年1月1日至2030年12月31日期间租金及缴纳方式：1、年租金为：人民币壹拾伍万元整。2、租金分三次支付：第一次租金：于2020年12月31日前，乙方支付甲方肆拾伍万元整。第二次租金：于2023年12月31日前，乙方支付甲方肆拾伍万元整。第三次租金：于2026年12月31日前，乙方支付甲方陆拾万元整。补：集装箱到期可以由承租方带走。徐胜举于2018年5月28日向赵宛君缴纳租金10万元，于2018年12月11日向赵宛君缴纳租金20万元。2018年5月13日，刘林林与徐胜举签订明山仙村农庄经营权转让协议。转让协议约定：一、期限。甲方自愿将位于北京市怀柔区ｘ镇ｘ村怀北滑雪场东侧北京明山仙村农庄的经营权转让给乙方。租赁期限2018年5月14日至2030年12月31日止。二、转让的范围。农庄的内外装修、农庄内全部的设备设施及经营用品、农庄使用的空调、办公室物品、客房物品、库存货物、并保证其完好性、可用性。三、转让价格。在甲方完全履行本协议转让协议中条款的前提下，经双方协商转让价为人民币135万元，此转让金包括甲方交给房屋出租方14个月租金175000元。2020年7月15日，徐胜举与赵宛君签订了北京明山仙村农庄物品交接清单。2020年2月12日3时28分许，位于ｘ镇ｘ村北1500米的北京明山仙村农庄发生火灾，造成北京明山仙村农庄西侧建筑2层过火，室内的装饰材料、楼梯等烧毁，未造成人员伤亡，消防中队到场进行处置。经现场调查询问此起火灾起火部位位于北京明山仙村农庄西起第一栋建筑2层起第一间房的东北侧，起火原因为电气线路故障引起。徐胜举与赵宛君均不申请追加刘林林参加诉讼。刘林林向本院答复称：我是先与赵宛君的租赁合同作废后，才与徐胜举签的转让协议。转让协议包含了我已交给赵宛君之后14个月租金，但没有转让物品。我只需保证其完好性、可用性就可以。本院认为，徐胜举与赵宛君双方签订的房屋场地租赁合同约定将房屋及以营业执照一并租赁给承租人，约定承租人持该营业执照在租赁房屋中实际经营，该合同包含了挂靠经营和房屋租赁两部分内容，故双方的房屋场地租赁合同有效。对于赵宛君要求被告赔偿擅自搬走原告物品（空调、电视、床、热水器等）给原告造成的损失112015元的诉讼请求，本院酌定为7万元；对于赵宛君要求判令被告赔偿因火灾给原告造成的损失40000元，本院酌定为25000元；对于赵宛君要求被告赔偿损失100000元的诉讼请求，本院根据双方违约金约定情况、合同的剩余租期、承租人的过错程度、营业损失确定为75000元。反诉一节，对于徐胜举请求确认双方于2020年7月15日解除2018年5月13日签订的《房屋场地租赁合同》的反诉请求，赵宛君已收到电子版的解除房屋场地租赁合同协议，且双方于2020年7月15日已进行交接，应视为赵宛君同意解除双方的房屋场地租赁合同，本院予以支持；对于徐胜举要求判决被反诉人退还反诉人2020年7月16日至2021年7月14日期间租金150000元的反诉请求，因徐胜举与刘林林转让协议中包含了14个月的租金，因此在双方《房屋场地租赁合同》在2020年7月15日解除的情况下，本院确定为148767元；对于徐胜举要求被反诉人因出租房屋场地电气线路故障引起火灾，导致反诉人直接财产损失63000元的反诉请求，因电气故障产生火灾的原因在于承租人，本院不予支持；对于徐胜举要求被反诉人因出租房屋场地电气线路故障引起火灾，导致反诉人停业的经济损失40000元反诉请求，因电气故障产生火灾的原因在于承租人，本院亦不予支持；综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、徐胜举于本判决生效后十日内给付赵宛君擅自搬走原告物品的经济损失70000元；二、徐胜举于本判决生效后十日内给付赵宛君因火灾造成的经济损失25000元；三、徐胜举于本判决生效后十日内给付赵宛君损失75000元；四、确认赵宛君与徐胜举于二〇一八年五月十三日签订房屋场地租赁合同于二〇二〇年七月十五日解除；五、赵宛君于本判决生效后十日内退还给徐胜举租金148767元；六、驳回赵宛君的其他诉讼请求；七、驳回徐胜举的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5080元，减半收取计2540元，由赵宛君负担690元（已交纳），由徐胜举负担1850元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费5096元，减半收取计2548元，由徐胜举负担898元（已交纳），由赵宛君负担1650元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  王银龙二〇二一年三月十日书记员  张 琪