河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0802民初362号原告：罗芳，男，1979年11月6日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：吴闲，女，1975年9月18日出生，汉族，住河南省新蔡县。系原告罗芳妻子。委托诉讼代理人：王保才，焦作市山阳区正弘法律服务所法律工作者。原告：罗红旗，男，1975年9月8日出生，汉族，住河南省焦作市高新区。委托诉讼代理人：王保才，焦作市山阳区正弘法律服务所法律工作者。被告：史沙沙，女，1987年2月21日出生，汉族，住河南省焦作市高新区。委托诉讼代理人：王四符，河南剑源律师事务所律师。原告罗芳、罗红旗与被告史沙沙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月2日公开开庭进行了审理。原告罗芳及其委托诉讼代理人吴闲、王保才，原告罗红旗及其委托诉讼代理人王保才，被告史沙沙及其委托诉讼代理人王四符到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗芳、罗红旗向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告之间的租赁合同关系，返还房屋、恢复原状，并限期十日内搬离；2.依法解除合同关系后，被告支付原告房屋占用使用费（自2020年9月1日起按照年租金66500元的标准支付至搬出为止，暂计算至起诉时为22166元）；3.判令被告支付违约分租的违约金10000元；4.本案的诉讼费由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求第一项中的恢复原状请求不再主张。事实和理由：2017年8月，二原告将其所有的位于民主路锦绣江南门面房195㎡租赁给被告使用。双方在合同中约定了租金、期限等事项。被告在租赁期限无视合同的约定，违约在先，其违背在租赁期内不可分租的约定。原告知情后多次与被告协商要求不能分租，被告置之不理。另因市场行情房租不断上涨，非当时所能预料。如按原约定明显欠缺公平，原告与被告多次协商均未达成一致意见。原告与被告签订的合同于2018年8月31日到期。到期后双方没有续签合同，依照合同法的相关规定，原、被告之间现在执行的合同为不定期合同。不定期合同原告可以随时要求解除，故原告于2020年8月已通知被告房屋租赁期限已到期，要求搬离。被告仍无视通知，继续经营。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告史沙沙辩称，1.被告在租赁涉案房屋时一直都是与罗红旗进行协商并达成租赁合同，因罗红旗没有时间签订租赁合同，罗红旗让罗芳签订了本案的租赁合同，随后罗红旗也同意被告将其中的部分房屋进行分租，被告在得到罗红旗的同意后，才将部分房屋分租，并不存在违约。2.被告在与罗红旗签订本案的租赁合同时，口头约定罗红旗将涉案房屋长期租给被告为期10年的租赁合同，书面的租赁合同一年一签，因此虽本案的书面租赁合同到期，但如果能认定租赁期限的不应认定为不定期租赁合同。3.2020年9月20日被告向罗红旗支付宝转账66500元作为2020年-2021年涉案房屋的房屋租金，双方已经口头达成涉案房屋的租赁合同，否则被告也不可能向罗红旗支付租金。4.关于涉案房屋罗红旗同意被告分租的问题，因原告将涉案房屋其中的一楼于2018年10月份转租给案外人，该事实罗红旗是清楚的，也并未向被告提出异议，该时间已超过6个月，依照相关法律规定，民法典第718条视为出租人同意承租人进行转租，因此被告并不存在违约转租，同时涉案房屋的市场行情也没有预料中的房租差距过大，因此原告的起诉没有事实及法律依据，综上请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告罗芳、罗红旗为支持自己的主张，在庭审中提交如下证据：1.房屋租赁合同1份3页，证明原、被告之间房屋租赁的事实；2.居住证明，证明原告罗芳现居住地址为焦作市山阳区光亚二街东段北小区160号；3.罗芳和史沙沙之间的短信截屏1页，证明原告已告知被告要求解除合同、限期搬出的事实；4.罗红旗和史沙沙的微信聊天记录截屏6页、罗芳爱人吴闲和分租人暴迪的微信聊天记录截屏4页，证明被告违约分租和房租递增的事实；5.房屋所有权证2份，证明罗红旗将其房产出售给罗芳，原告合法出租的事实；6.出租转让搬迁广告、舞蹈房搬迁升级中书面证据1份6页，证明被告现在租赁的房屋已经腾空租赁，并且已搬迁其他地方的事实，同时证明原、被告之间的租赁合同符合法定的解除条件，被告已无继续租赁的必要；7.禁止转让通知，证明原告明确告知被告禁止转让。被告史沙沙对上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，但该租赁合同的租赁期限为2017年9月1日-2018年8月30日，合同已经到期，签订该合同时被告是与罗红旗协商达成该合同，当时罗红旗没有时间，所以让罗芳进行签字，两人是兄弟关系，罗红旗是租赁合同的出租方。对证据2无异议。对证据3、4的真实性无异议，但对证明指向有异议，芳没有提前1个月通知被告进行解除租赁合同，被告租赁涉案房屋时，一直与罗红旗进行沟通，只是签订合同时，罗红旗没有时间，让罗芳代替罗红旗进行签字，也不清楚涉案房屋一个是罗红旗所有，一个是罗芳所有，被告一直认为是由罗红旗一人单独所有，同时也能证明原告罗芳不具备本案原告诉讼主体资格，被告在2020年9月20日向罗红旗转账66500元，该聊天发生于2020年10月10日，在双方达成一致的情况下罗红旗再次反悔，称租金过低，该组证据不予认可。吴闲和分租人暴迪的微信聊天记录真实性有异议，微信聊天记录中聊天的双方均与本案不具有关联性，同时聊天的收信人备注“锦绣江南买衣服”其身份无法核实。对证据5的真实性无异议。对证据6中出租转让广告的真实性无异议，粘贴的时间是在原告第一次撤诉后，被告认为与原告的租赁合同一直持续到2021年8月底。因此想要将涉案房屋进行转让以及时止损，被告转让的行为也是在原告同意被告转让的基础上。对舞蹈房搬迁升级书面证据及照片与本案不具有关联性，有两个舞蹈室，涉案房屋二楼是舞蹈私教的教室。对证据7的真实性有异议，不能提供通知的原件，同时该通知粘贴的位置并不清楚，目前被告也并未将涉案房屋进行转让。被告史沙沙为支持自己的主张，在庭审中提交如下证据：1.支付宝转账记录截图11份，证明被告在租赁涉案房屋期间均按约定按时向罗红旗支付年租金66500元，其中2020年9月20日向罗红旗转账66500元作为2020年-2021年的租金，双方已确定好租金，被告已实际履行支付租金义务，被告不存在违约行为，罗芳现以房租过低反悔进行起诉没有事实及法律依据,2017年-2018年租金为56500元，2018-2019年租金上涨10000元即66500元；2.微信转账截图1份，证明被告承租的涉案房屋也是通过上一个租户马文杰转让，被告支付转让费至少是2500元；3.2020年12月3日罗红旗与史沙沙录音2份、2020年9月7日罗红旗与史沙沙录音1份，证明罗红旗在案件中自认允许被告进行分租，同时在房租上涨10000元时，罗红旗已经清楚被告将涉案房屋进行转租的事实，并未提出异议，认可被告的转租行为，被告与罗红旗在租赁涉案房屋时，口头达成协议的是至少租10年，合同一年一签，即使原告不同意被告转租，但原告在知道被告进行转租的情况下6个月内并未提出异议，视为同意被告进行转租，被告转租不存在违约，被告是在经其同意下分租不存在违约；4.罗红旗与史沙沙微信聊天截图10页，证明本案涉案房屋被告一直是与罗红旗进行协商并达成涉案房屋的租赁，罗红旗在聊天中也未提到将房屋卖给罗芳，原告之前的诉讼存在虚假诉讼的情形，双方是否存在房屋买卖关系有待商榷，罗红旗在本案中是否与被告解除房屋租赁，为其真实的意思表示有待商榷，本案的租赁合同出租方应当认定为罗红旗。原告罗芳、罗红旗对上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据的真实性均无异议，但对证明指向有异议，对2020年9月7日录音，罗红旗说得很清楚，两年之后随行就市，你这今年到第三年了，房费又要涨。这通信记录充分证明双方的合同是签订是一年一签的真实性，对被告所称口头签订10年不属实，原告也没有承认同意被告分租的事实，原告收到66500元属实，但该款项是在原、被告双方没有商定好2021年的房费以后，被告私下转给原告的，这并不能证明2021年的房费就是66500元，如果这样的话，就不存在原告来起诉的事实。为查明案件事实，本院依职权对案外人暴迪进行询问，并制作了询问笔录，原告对上述证据质证后，发表如下质证意见：暴迪陈述的均属实。被告对上述证据质证后，发表如下质证意见：被告和暴迪确实是在2018年9月签订的合同，没有约定一年一签，只是约定如果租的话在每年9月1日之前交房租。在暴迪经营期间，罗红旗去过，后期一直是吴闲和暴迪联系。被告跟暴迪说的是从罗红旗处租的，被告跟罗芳的合同暴迪也看过。被告没有跟暴迪说过如果别人问起来说是被告的妹妹。直到现在暴迪还在经营，但一直没付租金。在被告跟暴迪的案件中，其自己陈述2020年12月16日，吴闲还领着暴迪去交了2021年的物业费和水电押金。2021年1月23日交的电费。被告收取暴迪租金是有依据的，被告承租罗红旗的房屋是车行，投资入了很多钱去精装修，这些都跟暴迪说得一清二楚。被告和暴迪是在双方自愿的情况下签订的合同。据了解，房东已经与暴迪达成口头租赁协议，如属实，被告也是享有优先承租权的。本院对本案证据认定如下：关于原告提交的证据1、3、4、5、证据6中的出租转让广告，被告对真实性均无异议，对上述证据的真实性本院予以确认。证据2，被告无异议，对该证据本院予以采信。证据6中的舞蹈房搬迁升级通知和照片，被告对真实性未提出异议，对该证据的真实性本院予以确认。证据7，仅能证明张贴告知书的事实，本院仅对该张贴事实的真实性予以确认。关于被告提交的证据，原告对真实性均无异议，对上述证据的真实性本院予以确认。关于本院对暴迪作的询问笔录，本院将综合整个案件事实作为参考。本院对本案事实认定如下：2017年9月1日，罗芳（甲方）与史沙沙（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定内容如下：甲方同意将位于民主路锦绣江南门面房，面积195平方米租给乙方使用。自2017年9月1日起至2018年8月30日，房屋租金为每年56500元，每一年预交一次，每次使用前30天交下一年租金。合同到期，如乙方有续租意向，需提前一个月通知甲方，同等条件下，乙方享有优先权，否则甲方有权租给他人。乙方向甲方缴纳租房押金5000元，终止租房时，甲方需全额向乙方退还。……乙方在租赁期内不可分租如需转让需提前通知甲方，甲方同意后方可转让。合同到期后本合同自行终止。上述合同签订后，双方均按照协议约定履行。期限届满后，双方均未再签订书面的房屋租赁合同，但史沙沙继续使用该房屋，并按照年租金66500元的标准向罗红旗支付租金至2020年8月30日，罗芳、罗红旗对此并未提出异议。2020年8月12日19:37，罗芳向史沙沙发送短信，内容为：“莎莎，明天见不见面都无所谓了，事情就这样说，前几天也就是八月八号，我媳妇已经给你通知过了，八月九号你，我二哥，咱们也都在一起说过，房租八月三十一号到期，我们要将这两套商铺房收回，我们自己用，当误（应为“耽误”）时间是自己的。”8月12日21:06，史沙沙回复：“哥刚下课看到你信息有啥事明天见面再说吧。”8月21日10:59，罗芳向史沙沙发送短信，内容为：“莎莎，九月一号房租到期了，就去装修，以后不再通知你了。”9月20日，史沙沙向罗红旗转账66500元，转账备注2020年到2021年房租。10月10日，罗红旗向史沙沙发微信，内容为：“沙沙，你不吭声以去年的租价66500元转在我支付宝里，房费没达成一致你转来也没用的，这样是肯定不行的，以前你转给我，罗芳同意这个房价让我代收的，今年我和老三都不同意这个房价，所以你转来也没用，我也不同意，今年的房费别人两套房十二万多，我们给你最少十一万，如果你同意这个租金价格，你就在三日内补够房费，咱们签协议，如果你不同意这个租金价格，你就在十日内搬走，你另找地方。”另查明，罗芳系焦作市解放区民主南路1023号房屋的所有权人，建筑面积为96.68平方米；罗红旗系焦作市解放区民主南路1025号房屋的所有权人，建筑面积为96.68平方米。2018年9月，史沙沙将其租赁的门面房中的一部分租赁给案外人暴迪。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案中，虽然与被告史沙沙签订书面房屋租赁合同的仅是原告罗芳，收取后续租赁费的仅是罗红旗，但因涉案租赁房屋的所有权人是罗芳和罗红旗，且租赁合同约定的租赁面积为195平方米，该面积基本与二原告各自所有、两个相邻房间打通成为一个租赁物的事实相吻合，结合双方提交的证据，可以认定与被告存在房屋租赁关系的是原告罗芳、罗红旗，且二原告共同行使了租赁合同中出租人的权利，故此对被告史沙沙抗辩出租人仅是原告罗红旗的主张，本院不予采纳。原、被告之间形成的房屋租赁合同关系双方的真实意思表示,合法有效。本案中，原告罗芳与被告史沙沙于2017年9月1日签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2017年9月1日起至2018年8月30日。租赁期间届满后,被告史沙沙继续使用租赁物,原告对此并未提出异议,合同继续有效,租赁期限为不定期。被告史沙沙主张其与原告罗红旗口头约定租赁期为十年,首先法律规定，租赁期限超过半年的应当采用书面形式，因此被告的该陈述缺乏法律依据，且没有提供证据证明,而原告罗红旗对此也不予认可，故被告的该项辩解理由不成立，本院不予采纳。至于被告抗辩，其一次性向原告缴纳了66500元房租，且备注是2020年-2021年房租，故此其租赁期限应至2021年8月30日届满。但客观上，由于双方并未签订书面租赁合同，其预交相当于原标准下一年租金的金额后，原告很快回复其不同意，据此，应当认定为被告向原告发出将租赁期限延长至2021年8月30日的要约，只有原告对此意思表示接受，才能形成承诺，双方新的租赁合同关系才告成立。在被告意思表示作出而原告未予接受的情况下，不能认定双方的租赁期限为一年，而仍然应当认定本案所涉租赁合同为不定期租赁合同。至于被告预先缴纳的66500元，事实上与原告形成的是另一个法律关系，双方可另行处理。由于双方是不定期租赁合同关系,双方均可以随时解除合同，仅仅满足提前通知的形式要件即可。本案中，原告罗芳在2020年8月12日向被告史沙沙发送短信，内容为“莎莎，明天见不见面都无所谓了，事情就这样说，前几天也就是八月八号，我媳妇已经给你通知过了，八月九号你，我二哥，咱们也都在一起说过，房租八月三十一号到期，我们要将这两套商铺房收回，我们自己用，当误（应为“耽误”）时间是自己的”，该通知的内容明确具体，能够表达出出租方自2020年8月31日起要求被告将租赁物返还的意思表示，可以认定为原告解除该租赁合同的意思表示到达对方。根据法律规定，解除合同的通知到达生效。相对人对解除合同不认可的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。但被告收到该解除合同的短信后，未在法定期限内通过诉讼的方式要求对解除合同通知效力进行确认，因此，本院确定原、被告之间的不定期租赁合同已于2020年8月31日解除。合同解除后,被告继续占有为原告所有的房屋，缺乏合同依据，因此原告主张要求被告返还租赁物的诉讼请求，本院予以支持。原告的第二项诉讼请求，要求被告支付房屋占用使用费的诉讼请求。基于被告占有原告房屋系无权占有，其占有必定造成原告的损失，因此原告要求被告支付房屋占用使用费的诉讼请求，本院予以支持。由于被告正常占用期间的租赁费即为66500元/年，原告据此作为占用费的计算标准，符合法律规定，本院予以确认。原告要求被告支付违约分租的违约金10000元的诉讼请求。根据查明的事实，被告确实存在将其承租的部分房屋进行转租的事实。根据合同约定，如转让需提前通知甲方，甲方同意后方可转让。根据被告提供的录音证据，能够证明被告转租后，已经告知了原告，而原告也表示“你租过了之后给我说了，租出去，你租了给我说，不让你租不合适，我说你租就租吧，咱就承许你了”，足以认定原告对被告的转租行为是知晓且许可的。且在原告提供的解除合同的通知中，亦未主张是因被告转租而解除合同，故此，不能认定被告存在未经原告同意擅自转租的行为，原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十五条第一款、第七百零七条、第七百三十条、第七百三十二条、第七百三十三条、第七百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告罗芳、罗红旗与被告史沙沙之间的不定期租赁合同于2020年8月31日解除；二、被告史沙沙于本判决生效后三十日内将租赁的位于焦作市解放区民主南路1023号、1025号房屋返还给原告罗芳、罗红旗；三、被告史沙沙自2020年9月1日起按照66500元/年的标准向原告罗芳、罗红旗支付房屋占用使用费至之实际返还房屋之日止；四、驳回原告罗芳、罗红旗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为302元，由被告史沙沙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于焦作市中级人民法院。审判员 原 琳二〇二一年三月二十九日书记员 仝子越附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百六十五条第一款当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。第七百零七条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人对未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。第七百三十条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第七百三十二条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。第七百三十三条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。第七百三十四条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。