北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初2068号原告：陈文，女，1967年11月10日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：李亚光，北京市华泰律师事务所律师。被告：黄甫亮，男，1962年11月26日出生，满族，住北京市房山区。被告：胡焕金，女，1963年4月5日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：杨与平，北京市瑞风律师事务所律师。原告陈文与被告黄甫亮、胡焕金农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈文的委托诉讼代理人李亚光、被告黄甫亮与被告胡焕金的共同委托诉讼代理人杨与平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈文向本院提出诉讼请求：1.黄甫亮偿还陈文购房款本金50000元及利息（利息以50000元为基数，自1999年5月31日起按央行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；2.黄甫亮赔偿陈文因合同被确认无效导致的土地升值、房屋升值、房屋装修以及拆迁补偿等损失共计950000元；3.本案的诉讼费由黄甫亮承担；4.胡焕金就前述两项请求内容，同胡焕金承担连带责任。事实与理由：1999年5月31日，陈文与黄甫亮、胡焕金就北京市房山区城关街道办事处饶乐府村三区10号宅基地及及地上房屋签订了《房屋买卖协议书》，约定由陈文以50000元价格受让上述宅基地及地上房屋。后黄甫亮、胡焕金将陈文诉至法院，请求确认三方签署的《房屋买卖协议书》无效。2018年6月28日，北京市大兴区人民法院作出判决，确认该《房屋买卖协议书》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。黄甫亮、胡焕金在出卖房屋时明知房屋及宅基地属禁止流转的范围，而今又以买卖违法为由主张解除合同，主观恶意明显，应当承担全部过错。因此，为维护陈文的合法权益，特提出如上诉讼请求，望法院依法裁决。黄甫亮、胡焕金辩称，不同意陈文的诉讼请求，现在涉案房屋仍然是陈文在占有使用，其无权主张本案的诉讼请求。根据合同法58条规定，合同无效，有过错一方赔偿无过错一方的损失，本案中黄甫亮、胡焕金不存在过错，无需承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：黄甫亮、胡焕金系夫妻关系。1999年5月31日，二人（卖方）就位于北京市房山区城关街道饶乐府村三区10号院落与陈文（买方）签订《房屋买卖协议书》，载明：“庭院包括内容：1.院基：以土地使用证为准。2.北房四间。3.院内附属设施。经双方协议房屋价格为伍万元，款付清后，房屋交付使用，双方签字后不得反悔。”落款处有双方签名或签章，并且有饶乐府村村民委员会盖章确认。2018年3月23日，黄甫亮、胡焕金以确认合同无效纠纷将陈文诉至法院，要求：1.确认黄甫亮、胡焕金与陈文于1999年5月31日签订的《房屋买卖协议书》无效；2.陈文将10号院及房屋腾退；3.诉讼费由陈文承担。该案审理过程中，陈文称对原房屋进行了改建和加建，于2015年8月22日以90万元价格将10号院内房屋卖给刘光富，协议中的“刘兵”即为刘光富，现该院落由刘光富占有使用。本院于2018年6月21日作出（2018）京0115民初7388号民事判决书。判决认为按照农村房屋所有权和宅基地使用权合一不可分原则，此买卖行为涉及集体土地宅基地使用权的转让，由于陈文当时并不享有乐府村宅基地的使用权，且该转让行为未经过区（县）级以上政府部门批准，故该买卖行为违反国家法律关于农村宅基地禁止转让的强制性规定，应属无效。因本案为确认合同无效纠纷，仅解决合同效力问题，且该诉求可能涉及案外人刘光富的利益，故不应在本案中一并处理，最终判决确认黄甫亮、胡焕金与陈文于1999年5月31日签订的《房屋买卖协议书》无效；驳回黄甫亮、胡焕金的其他诉讼请求。该民事判决书已经生效。后黄甫亮、胡焕金又以农村房屋买卖合同纠纷一案将陈文、刘光富，诉至法院，要求：1.判令陈文与刘光富于2015年8月22日签订的《房屋买卖协议》无效；2.判令陈文、刘光富腾退位于北京市房山区城关街道饶乐府村三区10号宅基地及地上房屋（北房四间、外加厨房一间、餐厅一间、东房一大间、西房一大间包含厕所、东边门楼一个、花池三个、影壁一个）；3.诉讼费、公告费由陈文、刘光富承担。该案审理过程中查明：2015年8月22日，陈文（卖方）与刘光富（买方）签订《房屋买卖协议》，约定，1.陈文将房山区城关街道饶乐府村三区十号自住的庭院卖给刘兵，具体包括以下内容：（1）院基，共0.3亩。（2）北房5间，东房1间，西房1间，旱厕所1间。（3）院内所有附属设施。2.房屋价格90万元，分两次付清，第一次付款60万元（陆拾万元），付款时间2015年8月22日；第二次付款30万元（叁拾万元），付款时间2016年2月22日。3.第一次付款后，房屋交付使用，双方签字后不得反悔，反悔者将承担违约责任，包赔对方损失。合同尾部陈文在卖方处签字；刘光富在买方处签字。陈文称协议中的“刘兵”即为刘光富。黄甫亮与胡焕金系夫妻，其二人的户籍登记地址均为北京市房山区城关街道饶乐府村三区10号。陈文与刘光富均非北京市房山区城关街道饶乐府村村集体经济组织成员。案件审理过程中，黄甫亮、胡焕金称于2019年5月至案涉院落查看，10号院内现状与当时出卖给陈文时一致，并没有翻建或加建行为。本院于2019年6月28日作出（2019）京0115民初29号民事判决书。判决认为业已生效的判决已经确认黄甫亮、胡焕金与陈文之间针对10号院及房屋的买卖协议无效，关于陈文与刘光富之间签订的房屋买卖协议，因刘光富并非北京市房山区城关街道饶乐府村集体经济组织成员，不享有饶乐府村宅基地的使用权，且该转让行为未经过区（县）级以上政府部门批准，故该买卖行为因违反国家法律关于农村宅基地禁止转让的强制性规定，应属无效。现黄甫亮、胡焕金要求确认陈文与刘光富之间的买卖协议无效的诉讼请求，有法律依据，本院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，鉴于陈文、刘光富均未到庭，无法确认院落及房屋现在实际占有使用人，黄甫亮、胡焕金要求陈文、刘光富腾退10号院及房屋的诉讼请求，有合同及法律依据，本院予以支持。另，对于合同无效后的赔偿损失问题，陈文或刘光富可另行主张。需要指出的是，为防止房屋返还后损失无法确定，陈文、刘光富可依法采取必要的证据保全措施。最终判决：1.陈文与刘光富于2015年8月22日签订的《房屋买卖协议》无效；2.于本判决生效后三十日内，陈文、刘光富腾退位于北京市房山区城关街道饶乐府村三区10号院落内房屋；3.驳回黄甫亮、胡焕金的其他诉讼请求。本案审理过程中，本院到北京市房山区城关街道饶乐府村委会核实，该处工作人员告知，该村目前并无拆迁计划，也未有其他单位发布过拆迁公告。另在本案审理过程中，陈文申请对北京市房山区城关街道饶乐府村三区10号宅基地及地上房屋进行财产价值评估，双方约定摇号选择评估机构，经摇号确定评估机构为北京世诚嘉业房地产土地评估有限责任公司。后北京世诚嘉业房地产土地评估有限责任公司经审查，陈文申请评估范围包含宅基地，其公司无法对宅基地区位补偿价进行评估，决定不予受理，并退还相关鉴定评估材料。本院诉服办负责鉴定评估工作人员告知，陈文申请的上述评估，涉及宅基地区位补偿评估，目前高院入围机构里只有北京市国盛房地产评估有限责任公司一家可以进行评估，而且该公司表示如果没有拆迁，以前的文件时间太早无法参考，如需进行宅基地区位补偿评估，需要提供周边村的拆迁手册才可以进行。陈文与黄甫亮、胡焕金均表示无法提供周边村的拆迁手册。本院与北京市国盛房地产评估有限责任公司联系核实，该公司负责人员告知本案涉案房屋位于北京市房山区城关街道饶乐府村三区10号，该公司没有相关的参考案例，如果无法提供周边村的拆迁手册，无法进行该房屋宅基地区位补偿的评估。陈文曾提供鉴定评估机构北京京评价格评估有限公司，经本院诉服办负责鉴定评估工作人员联系，该公司亦表示无法进行本案涉案房屋宅基地区位补偿的评估。本院将上述情况向双方当事人反馈，陈文委托诉讼代理人表示，仍然坚持认为房地一体，不应分开评估，申请对北京市房山区城关街道饶乐府村三区10号宅基地及地上房屋一并进行财产价值评估。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。生效判决已确认黄甫亮、胡焕金与陈文于1999年5月31日签订的《房屋买卖协议书》无效，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现生效判决已判决陈文、刘光富腾退涉案房屋，此种情况下，对陈文要求黄甫亮、胡焕金退还购房款50000元的诉讼请求，本院予以支持。陈文主张黄甫亮、胡焕金支付上述购房款的利息，缺乏依据，本院不予支持。目前本案涉案房屋尚未涉及拆迁，陈文在本案中主张黄甫亮、胡焕金赔偿因合同被确认无效导致的拆迁补偿损失，缺乏依据。本案审理过程中，陈文申请对北京市房山区城关街道饶乐府村三区10号宅基地及地上房屋进行财产价值评估，包含宅基地区位补偿评估及地上房屋的价值评估两部分，按照本院诉服办反馈信息及与鉴定评估机构核实情况，目前涉案房屋宅基地区位补偿暂不具备评估条件，本院将上述情况向双方当事人反馈后，陈文委托诉讼代理人表示仍然坚持认为房地一体，不应分开评估，应对宅基地及地上房屋即宅基地区位补偿及地上房屋的价值一并进行评估。此种情况下，应由陈文承担举证不能的法律后果。综上，对陈文在本案中主张黄甫亮、胡焕金赔偿因合同被确认无效导致的土地升值、房屋升值、房屋装修及拆迁补偿等损失，本院不予支持，待涉案房屋拆迁或具备评估条件时，当事人可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、黄甫亮、胡焕金于本判决生效之日起十日内退还陈文购房款50000元；二、驳回陈文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费13800元，由陈文负担13100元（已交纳），由黄甫亮、胡焕金负担690元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刘恩水二〇二一年三月三十日书记员  寇晓蒙