广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤20民终1599号上诉人（原审原告）：谢璐遥，女，1971年5月8日出生，汉族，住中山市××××××××××。委托诉讼代理人：吴小莹，广东励而德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市富湾房地产发展有限公司，住所地中山市××××××××××××××××卡，统一社会信用代码914××××××××××××783。法定代表人：阮某1。委托诉讼代理人：古勇，广东中元（中山）律师事务所律师。上诉人谢璐遥与被上诉人中山市富湾房地产发展有限公司（以下简称富湾公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初27861号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。2020年9月17日谢璐遥向一审法院起诉请求：判令富湾公司立即支付逾期办证违约金60922元（以购房款304361元为基数，按年利率6%的标准自2015年11月26日起计至2019年3月11日止）。一审法院判决：驳回谢璐遥的诉讼请求,案件受理费由谢璐遥负担。谢璐遥上诉请求：撤销一审判决，改判富湾公司支付逾期办证违约金60922元（以购房款304361元为基数，按年利率6%的标准自2015年11月26日起计至2019年3月11日止）。事实和理由：一、谢璐遥已于2013年1月10日为涉案物业开通煤气，实际已于2013年1月10日前已收楼，涉案《物业管理公约》于2020年8月左右补签，并非办理收楼手续时签署，且该公约相对方是案外人物业公司，相关权利义务与富湾公司无关，不能以此推定签订公约时间即收楼时间。二、根据双方签订的《中山市商品房买卖合同》约定，富湾公司没有在约定时间内办理不动产权证，造成损失，应承担违约责任，因合同约定的违约金明显过低，请求二审法院调整违约金为按年利率6%标准且不设上限计算。三、谢璐遥工作期间兢兢业业，不存在违背职业道德情形，经多次与富湾公司协商沟通解决逾期办证问题，其不予理睬，无奈之下诉至法院。富湾公司辩称，一、谢璐遥凭借煤气使用记录等用以证明收楼时间在2013年1月10日前，该证据没有证明力，无法证实富湾公司在该时间内向其交付涉案房屋，一审根据《物业管理公约》签署时间认定收楼时间为2017年12月31日正确。二、谢璐遥在2017年12月31日办理收楼手续，有《嘉和苑二期物业管理公约手册》为证，涉案房屋不动产权证于2019年3月11日办出，按合同十四条约定，富湾公司并未发生逾期办证的违约情形。谢璐遥主张的收楼日期远在合同成立的两年前，假设其主张的收楼日成立，也不能适用两年后的条款。三、谢璐遥主张将违约金调整为按年利率6%计算至不动产权证记载日期、不设上限，没有任何事实、合同和法律依据。即使认定富湾公司应承担违约责任，也应严格按照合同约定的标准计算违约金数额。四、谢璐瑶于2020年9月17日提起本案诉讼，在此之前并未向富湾公司主张过违约金，故其在2017年9月18日之前的违约金债权已超过诉讼时效期间，依法不应支持，且按合同十四条约定，谢璐遥主张违约金依约只能计至递件办证备案日期。五、谢璐遥是富湾公司的在职员工，任出纳职务，享受富湾公司给予的优厚员工优惠价，其熟知公司内情，了解公司开发、建设、交楼办证的实际情况及客观困难，涉案诉求从不与公司协商解决，有违职业道德和诚信。二审期间，谢璐遥提交以下证据：一、涉案房屋煤气单；二、涉案房屋水费、垃圾清运费、停车费收据、广播电视扣费流水；三、涉案房屋收款收据。上述证据用以证明谢璐瑶已于2013年1月10日为涉案房屋开通煤气等业务，实际收楼时间应早于2013年1月10日。富湾公司存在逾期办证行为，应支付逾期办证违约金。富湾公司质证称：对证据一的真实性确认，关联性不确认；对证据二的真实性确认，关联性不确认，该证据只能证明涉案房屋有人使用，无法证明富湾公司于2013年1月10日前向谢璐瑶交付涉案房屋；对证据三真实性确认，关联性不确认，该收据显示出纳是“姚”签名，与本案无关联性，也无法证明交付事实。富湾公司未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，谢璐瑶二审期间提交的燃气公司出具的涉案商品房用户资料显示，涉案商品房于2013年1月10日以谢璐瑶的名义开户。本院认为，结合双方的诉辩陈述，本案上诉争议的焦点为：富湾公司是否存在逾期办证的违约行为，如存在，其需承担的违约金的认定。现分析如下:首先，双方当事人在涉案合同第十四条约定富湾公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。此条款中“商品房交付使用之日”应指商品房实际交付之日或视为交付之日。对于涉案商品房的实际交付之日，双方各执一词。本院认为，谢璐瑶主张涉案商品房于2013年1月已实际交付，并提交了燃气公司出具的用户资料、水费、垃圾清运费、停车费等收据证明其主张，上述证据显示涉案商品房已于2013年1月10日以谢璐瑶的名义开通燃气。富湾公司虽不予确认，但其提交的物业管理公约不足以反驳谢璐瑶提交的证据。且谢璐瑶提交的物业公司出具的水费、垃圾清运费、停车费收据等证据显示的时间，明显早于富湾公司主张的实际交付时间。综合分析比较双方当事人的证据证明力，本院采信谢璐瑶的主张，认定涉案房屋已于2013年1月10日实际交付使用。其次，根据涉案合同第十四条约定，富湾公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，即自2013年1月10日起算720个工作日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，富湾公司于2019年3月11日才将涉案商品房的不动产权证书办出，明显超过上述截止时间，构成违约，应承担逾期办证的违约责任。再次，鉴于《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，本案中，谢璐瑶于2020年9月17日起诉，富湾公司逾期办证的起算点明显早于2017年9月17日,对早于2017年9月17日部分的逾期办证违约金因超过诉讼时效，本院不予支持。故本院以2017年9月17日作为富湾公司逾期办证违约金的起算点。由于富湾公司向产权登记机关递件与出证间存在一定的办证工作时限，本院酌定富湾公司履行递件义务的截止期为出证日的前7天即2019年3月4日。即富湾公司需向谢璐瑶承担自2017年9月17日起至2019年3月4日止期间的逾期办证违约金。最后，关于违约金的计算方式。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。从现查明的事实来看，富湾公司逾期办证时间长达几年之久，如果按合同约定的逾期办证违约金的计算方法，在达到上限后，富湾公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，不利于谢璐瑶实现其对涉案房屋所享有的占有、使用、收益、处分等合法权益，显然不足以填补谢璐瑶因此造成的损失。在富湾公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的谢璐瑶以约定违约金上限数额过低为由，请求调整为不设上限，本院予以支持。据此，富湾公司需向谢璐瑶支付逾期办证违约金16222.4元（以304361元为基数，自2017年9月17日起至2019年3月4日止共533天，按日万分之一计）。综上所述，鉴于二审期间谢璐瑶提交了新证据，一审法院认定事实有误。对于谢璐瑶的上诉请求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定之规定，本院判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初27861号民事判决；二、中山市富湾房地产发展有限公司于本判决生效之日起七日内向谢璐遥支付逾期办证违约金16222.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费661元，谢璐遥负担176元，中山市富湾房地产发展有限公司负担485元；二审案件受理费1323元，谢璐遥负担352元，中山市富湾房地产发展有限公司负担971元（上述诉讼费用已由上诉人谢璐遥预交，本院及一审法院不作退还，由被上诉人中山市富湾房地产发展有限公司直接向上诉人谢璐遥支付）本判决为终审判决。审 判 长 曾令生审 判 员 章文佳审 判 员 吴合波二〇二一年三月十八日法官助理 李爱婷书 记 员 赖 勇