河南省温县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0825民初319号原告：温县豪门大酒店餐饮有限公司,住温县黄河路东段。统一社会信用代码91410825MA40F7DF0Y。法定代表人：李恒宇，董事长，委托诉讼代理人：张彦明，焦作市温县正大法律服务所法律工作者。执业证号：31608061100136。被告：河南省太极实业有限公司，住温县黄河路东段。统一社会信用代码91410825777984969K。法定代表人：闫仁德，执行董事。委托诉讼代理人：郭应涛，河南豫星律师事务所律师。执业证号：14108199910321771。原告温县豪门大酒店餐饮有限公司（以下简称：豪门公司）与被告河南省太极实业有限公司（以下简称：太极公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告豪门公司的委托诉讼代理人张彦明，被告太极公司的委托诉讼代理人郭应涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告豪门公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认被告与原告于2020年5月9日签订的《房屋租赁合同》无效；2、依法判令被告返还原告于2020年交的租金80000元；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年5月26日王占海和原告豪门公司签订了《房屋租赁合同》，将黄河路中段路北武术馆西院临街房及后院空地租赁给豪门公司，期限为10年，自2017年6月30日起至2027年6月30日止，租金每年130000元，豪门公司经营至今。2017年5月26日王占海和原告豪门公司签订的《房屋租赁合同》合法有效。而在租赁期间内，被告太极公司强行与原告于2020年5月9日签订了《房屋租赁合同》，严重侵犯了原告的合法权益，该合同明显是违法和无效的。温县太极武术馆的房屋所有权、土地所有权至今仍登记在温县太极武术馆名下，温县太极武术馆的土地性质为划拨，被告太极公司至今在温县不动产登记中心并无不动产登记信息。由于被告未依法缴纳土地使用权出让金，不能依法履行土地使用权变更性质手续。被告并不享有温县太极武术馆的房屋所有权及土地使用权，且温县武术馆所谓的改制也未经当地政府及相关国土、国资、住建等职能部门参与，就温县太极武术馆的债权债务也未妥善处理，改制涉及国有资产流失等问题，相关部门也拒绝为被告办理过户手续，被告不是合法产权人，不具备与原告签订《房屋租赁合同》的主体资格。温县太极武术馆没有实际改制，在被告未依法缴纳土地出让金，未就温县太极武术馆资产与政府协商并妥善解决之前，为防止国有资产流失，温县太极武术馆与王占海之间的租赁合同应继续有效，原告在租赁王占海房子期间，又与被告签订的《房屋租赁合同》应该是无效的。综上所述，恳请人民法院査明事实，依法判决。被告太极公司辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法驳回其诉讼请求。理由如下：太极公司是案涉租赁房产土地的所有权人，该事实早已被政府改制文件以及多份法院的生效判决书所确认。2005年，原温县大极武术馆经改制，其财产归大极公司所有，权利义务由该公司承继。尽管太极公司对相关财产尚未取得物权登记，但不可否认太极公司对原温县武术馆财产享有所有权。另外，原告称原太极武术馆的改制没有经过人民政府的批准也不是事实。首先，原温县太极武术馆的出资人是河南省旅游局，不是温县人民政府，河南省旅游局才是产权人。温县武术馆的改制是河南省旅游局决定的，其改制无需经过政府批准。其次，原温县大极武术馆的改制方案均在焦作市及温县政府备案，改制程序完全合法。太极公司是原温县太极武术馆资产的所有权人早已是不争的事实。原告称2017年5月26日和王占海签订的《房屋租赁合同》合法有效没有依据。该合同因侵犯了太极公司的合法权益而无效。1、对该合同的真实性有异议。首先，太极公司从未见过该合同，在案件多次审理过程中以及在案件执行过程中，原告也从未向法庭出示过该合同。其次，该合同未在工商登记机关备案。经查阅原告公司档案，其在工商机关登记备案的合同是2016年12月26日王占海和原告豪门公司签订的《租赁合同》。因此原告诉称的是虚假的。2、即使原告诉称的2017年5月26日和王占海签订的《房屋租赁合同》存在，该合同同样也因侵犯了太极公司的合法权益而无效。根据温县人民法院(2018)豫0825民初3443号民事判决书认定的事实:2016年12月26日，王占海在租赁合同到期后未与太极公司协商，擅自将太极武术馆前餐及以北的土地租赁给原告豪门公司，并签订了《租赁合同》该判决文书认定:温县豪门大酒店有限公司和王占海的行为侵犯了河南太极实业公司的合法权益，要求二者停止侵权，返还房屋和土地并赔偿损失。原告豪门大酒店餐饮有限公司2020年5月9日和太极公司签订的《房屋租赁合同》不违背法律的强制性规定是双方真实的意思表示，合法有效。1、在签订合同时，为确保合同的有效，在太极公司的要求下，原告还对代理人的代理权限进行了公证。确保合同的真实有效。不存在原告诉称的“强行与原告签订房屋租赁合同”的事实。2、《房屋租赁合同》和《建筑物所有权转移合同》是温县人民法院执行局在对(2018)豫0825民初3443号民事判决执行过程中，经多次协调后达成的和解协议。原告作为案件的被执行人，其对案件的执行及调解过程是明知的，调解并达成相关协议时原告均在场并进行了明确的表态并签字盖章确认。因此，2020年5月9日的《房屋租赁合同》合法有效。根据原被告诉辩意见，本案争议焦点是：双方于2020年5月9日签订的租赁合同当事人意思表示是否真实、是否合法有效，原告提出合同无效是否符合法律规定，原告的诉讼请求是否成立。围绕诉讼请求，原告豪门公司所举证据为：1、不动产登记资料查询结果、土地登记申请表，证明涉案房屋、土地系国有土地，被告对房屋没有处分权利；2、租赁合同两份，证明双方的合同成立之前原告已经和案外人签订合同，双方之间的合同不具备合法性，应当认定为无效合同。被告太极公司质证称，对证据1真实性无异议，但该材料是针对陈二虎对不动产查询申请，该结果对本案没有关联性；对证据2有异议，2017年5月26日与王占海签订的租赁合同的真实性、合法性均有异议，该合同太极公司从未见过，在其他案件中也从未提起过，因此是否是王占海当时的签名无法确认，不排除重新签订的可能。载明王占海的身份证号是虚假的，该身份证号已经被注销，该事实在生效的判决中已经确认，对该主体有异议。该租赁合同是在合同到期后未经太极公司同意，王占海擅自转租的，该行为因侵犯了太极公司的合法权益，且出租方与承租方存在恶意串通的行为，即使该合同真实，也是无效协议。对2020年5月9日的租赁合同无异议，该协议是在温县法院执行局的见证下签订的，是双方的真实意思表示，原告称强行与其签订租赁合同不能成立。围绕诉讼请求，被告太极公司所举证据为：第一组证据:1、2018年12月5日温县人民法院(2018)豫0825民初3443号民事判决书；2、2017年12月25日温县人民法院(2017)豫0825民初3556号民事判决书；3、温县太极武术馆转让协议书；4、温县太极武术馆注销工商登记登记档案资料；5、河南省太极实业有限公司设立档案一套；6、2003年10月1日温县太极武术馆和王占海签订的《承包合同》；7、2016年12月26日王占海和豪门公司签订的租赁合同；8、焦作市中级人民法院（2020）豫08民终167号民事判决书；以上证据证明:(1)本案原告豪门公司和案外人王占海擅自占有使用太极公司原太极武术馆前餐厅房屋20间及以北20米的土地并搭建钢构房。经法院审理，二者应拆除钢构房，返还房屋和土地、支付太极公司租金，并赔偿损失。(2)温县太极武术馆由河南现代交通工程有限公司整体收购，并在此基础上成立了河南大极实业有限公司，太极武术馆的全部资产及债权债务由河南太极实业有限公司承继。(3)河南大极实业有限公司是原温县大极武术馆资产的合法产权人该事实已经被多份生效的裁判文书所确认。原告豪门公司和被告太极公司2020年5月9日签订的《房屋租赁合同》合法有效。(4)2016年12月26日，王占海在租赁合同到期后未与太极公司协商，擅自将太极武术馆前餐斤及以北的地租给原告豪门公司，并签订了《租赁合同》。经温县人民法院生效判决文书认定，豪门公司和王占海的行为侵犯了河南太极实业公司的合法权益，要求二者停止侵权，返还房屋和土地并赔偿损失。(5)原告称2017年5月26日和王占海签订的《房屋租赁合同》合法有效没有依据。首先太极公司从未见过该合同，原告也从未出示过该合同。而且该合同和之前二者签订的《租赁合同》一样，侵犯了河南太极实业公司的合法权益，应予撤销。第二组证据：9、2020年5月9日，被执行人王占海、温县豪门大酒店餐饮有限公司(本案原告)和执行申请人河南省太极实业有限公司签订的《建筑物所有权转移合同》及附件钢构棚的《工程结算单》；10、2020年5月9日，被执行人(本案原告)豪门大酒店餐饮有限公司和执行申请人河南省太极实业有限公司签订的《房屋租赁合同》；11、原告温县豪门大酒店餐饮有限公司为处理和我公司之间纠纷委托代理人的《公证书》一份。证明指向：(1)原告豪门大酒店餐饮有限公司2020年5月9日和太极公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实的意思表示。签订合同时原告还对代理人的代理权限进行了公证，不存在原告诉称的“强行与原告签订房屋租赁合同”的事实。(2)《房屋租赁合同》和《建筑物所有权转移合同》是温县人民法院执行局在对(2018)豫0825民初3443号民事判决执行过程中，经法官多次协调后达成的和解协议。原告作为案件的被执行人，其对案件的执行及调解过程是明知的，调解并达成相关协议时原告均在场并进行了明确的表态并签字盖章确认。因此2020年5月9日的《房屋租赁合同》合法有效。原告豪门公司质证称：对所有证据真实性无异议，但是原被告之间的租赁合同应当认定为无效合同，因为被告对该处土地并没有合法使用权，太极武术錧的资产转让存在国有资产流失，被告也没有按照该转让协议对原武术馆的职工进行安置，所为的改制并未实际进行，在被告不享有该土地使用权的情况下和原告签订的租赁协议不应当受到法律保护。事实和证据的分析与认定：对以上原、被告所举证据无异议部分，予以采信。对有异议部分分析如下：一、关于原告豪门公司与王占海于2017年5月26日签订的房屋租赁合同问题。由于被告太极公司提出异议，结合被告太极公司与王占海及原告豪门公司已就涉案租赁房屋和土地温县人民法院已依法作出认定和处理，故对该租赁合同不予认定。二、关于原告豪门公司与被告太极公司于2020年5月9日签订的房屋租赁合同问题。原告对合同提出了异议，因该合同的签订是在温县人民法院执行局执行，原、被告及王占海因原温县太极武术馆太极前餐厅房屋及相关土地案件时经协商和解后又重新签订的租赁合同。该涉案房屋、土地已被人民法院生效文书确认归被告太极公司所有，太极公司虽未在不动产中心进行登记，但不影响太极公司对财产享有所有权。原、被告在签订租赁合同时不存在无效的情形，故该合同应认定为真实、合法、有效。根据当事人的陈述、举证、质证和诉辩意见，本院查明事实如下：2005年被告太极公司经过改制从有关部门取得了温县太极武术馆的所有权。被告太极公司为收回原告豪门公司及王占海占用的太极武术馆前餐厅房屋和土地诉讼至温县人民法院。经审理，温县人民法院作出（2018）豫0825民初3443号民事判决书，判决王占海、豪门公司在判决生效后十日内返还太极公司原太极前餐厅房屋20间及以北20米范围内的土地并给付租金、赔偿损失。2017年8月，被告太极公司向温县人民法院起诉王占海等人侵权排除妨害纠纷一案，经审理，温县人民法院作出（2017）豫0825民初3556号民事判决书，判决王占海在判决生效后十日内将在河南太极实业有限公司院内西南搭建的钢构房拆除并恢复原状。判决书生效后，太极公司申请温县人法院执行。在执行阶段双方和解。2020年5月9日，太极公司与豪门公司经协商就原太极武术馆临街的前餐厅20间房屋及北侧之相邻所建的钢架结构房以目前现状整体租赁给豪门公司继续经营。该租赁合同第2条载明，前餐厅房屋登记面积891平方米；钢架结构占地面积1100平方米；第3条规定租期5年，从2020年1月1日至2024年12月31日止；第18条约定：本合同自2020年1月1日起生效。同时该合同还就租金、租金交纳、风险防范、合同解除的条件、优先承租权等内容进行了约定。合同签订后，原被告开始按照合同履行。2021年1月13日，原告豪门公司向我院提起诉讼，请求依法确认原、被告于2020年5月9日签订的房屋租赁合同无效，依法判令被告太极公司返还原告交纳的2020年租金80000元。原告豪门公司的理由，一是温县太极武术馆的房屋所有权被告太极公司至今未在不动产登记中心登记，二是太极公司未交纳土地出让金，被告太极公司不享有温县太极武术馆的房屋所有权及土地使用权及其它原因，被告太极公司不是合法产权人，不具备与原告豪门公司签订房屋租赁合同的主体资格，三是原告于2017年5月26日与王占海就原太极前餐厅及后院空地签订的房屋租赁合同合法有效，期限为10年，被告太极公司于2020年5月9日强行与原告豪门公司签订的房屋租赁合同，侵犯了原告的合法权益，该合同明显是违法和无效的。另查明，原温县太极武术馆前餐厅房屋及土地在被告太极公司收回前由原告豪门公司经营。被告太极公司迄今在不动产登记中心未办理涉案房屋的所有权和土地登记手续。本院认为，本案为确认合同无效纠纷。原被告于2020年5月9日签订的房屋租赁合同双方真实意思表示，符合法律有关规定，为有效合同，受法律保护。所涉租赁房屋及土地的权利经改制后被告太极公司已享有，且太极公司通过诉讼、执行等手段已依法收回，其完全享有对房屋、土地等财产的占有、使用、收益和处分的权利。首先，太极公司具备与原告签订租赁合同的资格，原告豪门公司与案外人王占海租赁合同以及与被告太极公司就原温县太极武术馆前餐厅房屋及土地纠纷已经人民法院依法判决、执行，对当事人及案外人均有约束力；其次，原被告签订的房屋租赁合同不存在法定的无效条件，应当维护合同的严肃性及其效力。综上所述，原告的诉求于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百三十六条“民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”、第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第二条“民法典旅行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。”之规定，判决如下：驳回原告温县豪门大酒店餐饮有限公司的诉讼请求。案件受理费1800元，减半收取900元，由原告温县豪门大酒店餐饮有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  张立俭二〇二一年三月五日书记员  张艳辉