安徽省利辛县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1623民初7889号 原告：徐亚杰，女，1977年2月8日出生，汉族，住安徽省利辛县。 委托诉讼代理人：孙磊，安徽臻圆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：康辉，安徽臻圆律师事务所律师。 被告：利辛县利鑫置业有限公司，住所地利辛县人民南路，统一社会信用代码913416230723870216。 法定代表人：万力，公司总经理。 委托诉讼代理人：杜勇，公司员工。 原告徐亚杰与被告利辛县利鑫置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案后，依法适用简易程序于2020年12月22日公开开庭进行了审理。原告徐亚杰的委托诉讼代理人康辉、被告利辛县利鑫置业有限公司的委托诉讼代理人杜勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐亚杰向本院提出诉讼请求：1.请求准予解除原被告之间关于利辛县××小区××幢××层××号房的房屋买卖合同；2.判令被告立即返还原告购房款725966元，并支付利息自2017年6月18日起按照同期银行贷款利率计算利息；3.判令被告支付违约金72596.6元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年6月18日,原告购买被告开发的利辛县龙都小区13幢2层206室，面积105.08平方，总价725966元。约定2019年6月30日前交付商品房，合同签订后，原告履行了付款义务，被告未按照合同预定交付房屋，现已逾期超过90日，依据《买卖合同》第十一条、第十二条规定，逾期交房90日买受人有权解除合同并由被告支付利息和10%的购房款违约金。该案件2019年11月贵院已受理，后原告撤诉。故请贵院为维护原告的合法权益，特诉至法院。 徐亚杰为支持其诉请，向法庭提供如下证据： 证据一、原告的身份证复印件，证明原告诉讼主体资格； 证据二、买卖协议、补充协议及支付房款票据，证明原告于2017年6月18日购买被告开发的龙都小区13幢2层206室并履行付款义务的事实，相关交房时间及违约金条款。 利辛县利鑫置业有限公司辩称：一、原告诉求第一项要求解除商品房买卖合同的诉请与事实不符。答辩人在利辛县××路××小区××项目，原告于2017年9月7日与被告同时签订了龙都小区13＃楼106、206住宅两套的商品房买卖合同，106房屋建筑面积105.08㎡，单价6908.7元，总价725966元，合同签订时原告支付首付款225966元，余款500000元办理银行按揭；206房屋建筑面积105.08平方米，单价6908.7元房款725966元，合同签订时原告支付首付款145966，余款580000元办理银行按揭。此两套房屋原价7180元，因考虑到原告一次购买两套，所以才给予优惠了57016.408元，现在原告仅要求退一套房，不符合常理明显存在欺诈行为；二、原告诉请第二项的利息计算时间错误。1、根据原、被告签订的商品房买卖合同，第十二条之约定：逾期交付超过90日，原告应书面通知被告退房，但是至今被告也没有收到原告的退房通知；2、原、被告2017年9月7日签订的商品房买卖合同，故利息起始日期应为原告支付首付款、补交款、银行放款日期开始计算（应为：首付款145966元为2017年9月7日至起诉日乘以银行同期利率＋补交款2018年8月9日补交15万元至起诉日乘以银行同期利率＋银行放款43万元为2019年2月16日至起诉日乘以银行同期利率计算）；三、原告诉请第三项要求的违约金过高，没有事实和法律依据。原告要求10%违约金缺乏事实依据，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定当事人以约定的违约金过高为由要求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少；第十七条、逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。被告认为，在计算利息的同时不能再高额支付违约金；四、被告逾期交付房屋不是被告自身原因的责任。2018年4月原告接到群众举报反映二期工程存在质量问题，6月12日县政府吴斌县长要求住建委、质监站介入全面排查严肃处理。6月19日县质监站下发了利质字（2018）07号要求在质量问题未整改之前暂停施工的《停工通知》，之后一年多的时间，施工单位一拖再拖，直至2019年5月6日才开始复工建设。5月22日被告与施工单位共同向县政府监督小组做出了承诺，约定了各自施工内容。7月2日被告履行承诺由县防欠办代转付工程款700万元，当日施工单位出具了承诺书及工期倒排计划承诺在9月2日完成所有工程，但截至今日仍施工单位仍在施工，还未达到竣工验收合格交付使用。由此，可以看出，逾期交房的主要原因是施工单位造成的；五、依双方签订的商品房买卖合同第十二条逾期交付责任约定，项目2017年1月11日开始建设以来，不可抗力因素也严重影响了逾期交房：2017、2018、2019中、高考期间涉案小区工程建设停工21天。2017年11月14日安徽省大气污染防治联席办公室发出皖大气办（2017）25号文件《安徽省大气办关于做好当前大气污染防治工作的紧急通知》，要求“自今年11月20日起至2018年1月底，淮北、亳州、宿州、阜阳、蚌埠、淮南、池州7市建成区内，停止各类建设工程、道路工程、水利工程土石方作业以及房屋拆迁施工等。”仅两项就己强制停止施工建设长达94天。2018年1月后至今，因不可抗力停工建设的天数，目前正在向有关部门申请调取相关文件进行统计；六、原告的行为违反了《中华人民共和国合同法》及其《中华人民共和国民法总则》诚实信用原则及其权力滥用原则；七、原告诉讼没有事实和法律依据，依法应驳回原告的诉讼请求。综上所述，原告要求退房是违背了合同与事实，在没有书面通知被告的前提情况下就诉讼至贵院，故不能达到诉讼的目的。逾期交房责任主要出现在施工单位身上，应依法让其承担因延误工期带来的相关经济损失及法律责任，及不可抗力因素导致的逾期交房带来的责任应予以免除。请利辛县人民法院根据事实和法律做出公平、公正的判决，以维护当事人的合法权益。 利辛县利鑫置业有限公司为支持其抗辩，向法庭提供如下证据： 证据一、被告企业信用信息，证明被告主体资格； 证据二、2017年9月7日原被告签订的13号楼106室、206室商品房买卖合同两份、利辛县物价局签发的龙都小区备案价格表一份，证明2017年9月7日，原被告双方就利辛县龙都小区同时签订了《商品房买卖合同》，并约定逾期交付的违约金责任，以及利辛县物价局允许涉案房屋的出售价格，在原告购买两套房屋才给予减少实际缴纳的房款事实； 证据三、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，证明被告认为双方签订10%的违约金过高，依据本解释应当以原告实际租房的租金认定，但是不能高于总房款的30%； 证据四、2017年元月21日与施工单位签订的《建设工程施工合同》一份、2017年6月12日吴县长签字的名扬建筑公司出现重大安全隐患质量报告一份、2017年6月9日县质监站下发的《停工通知》一份、2019年5月6日建设工程复工报告一份、2019年5月22日承诺书一份、2019年7月2日700万元工程款拨付申请、承诺书、工期倒排计划各一份，证明造成逾期交房的主要责任是施工单位引起的，因此造成的原告退房要求赔付违约金及利息不能全让被告全部承担； 证据五、利辛县人民法院被告对逾期交房扣除不可抗力等天数的判决书三份，证明依双方签订的商品房买卖合同约定，因不可抗力造成的逾期交房，出卖人可据实顺延交房日期，其相对应的天数应予以扣除、免责。 以上证据均经庭审举证、质证，本院予以在卷佐证。 根据上述证据及庭审中当事人的陈述，本院查明事实如下：2017年9月7日，徐亚杰与利辛县利鑫置业有限公司签订合同编号为201709070070和201709070072的《商品房买卖合同（预售）》，合同分别约定徐亚杰购买利辛县利鑫置业有限公司开发的龙都小区13幢1层106号和2层206号房产，单价分别为6908.7元，房屋总价分别为725966元。合同第十一条约定，出卖人应当自2019年6月30日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1中方式处理。1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累积）。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，原告按照合同及双方约定履行了义务，被告未能按照合同约定于2019年6月30日前及2019年9月28日（逾期90日）前向买受人交付该商品房。因双方当事人未能达成一致意见，本案无法调解。 另查明，2021年3月2日，申请人徐亚杰向本院提出对被申请人利辛县利鑫置业有限公司保全申请，本院依法作出（2020）皖1623民初7889号民事裁定书，裁定“一、查封被申请人利辛县利鑫置业有限公司位于利辛县××小区××幢××层××号房屋（价值约70万元）；冻结被申请人银行账户存款70万元（开户行：中国邮政储蓄银行利辛县支行，账户：9340××××8900；开户行：中国农业银行利辛县支行，账号：×××34；开户行：中国邮政储蓄银行利辛县支行，账号：×××94；开户行：利辛农商银行光明支行，账号：2000××××0067；开户行：利辛农商银行人民支行，账号：2000××××0075）；三、查封申请人徐亚杰名下所有的位于利辛县××镇××路××段××号楼××房屋（房产证号：皖（20**）利辛县不动产权第0003661号）。 本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原、被告签订《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故《商品房买卖合同》依法成立并生效。双方均应按照合同约定履行义务、承担责任。原、被告双方签订的合同第十一条约定，出卖人应当自2019年6月30日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1中方式处理。1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累积）。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四的规定，出卖人延迟交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。因此，根据合同约定，被告未能于2019年6月30日前向原告交付该商品房，同时本案被告未能于合同约定的逾期90日内，即2019年9月28日前向本案原告交付案涉房屋，原告依据双方签订的商品房买卖合同及法律规定于2019年9月29日享有解除权，但依据法律规定，本案原告应于2019年9月29日至2020年9月28日期间行使解除权，而本案原告于2020年11月19日向本院提起诉讼，请求解除原被告之间关于利辛县××小区××幢××层××号房的房屋买卖合同及要求支付利息和违约金，因本案原告行使解除权时已超过法律规定的一年期限的除斥期间，原告的解除权已依法消灭。故对原告的诉请，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告徐亚杰的诉讼请求。 本案受理费5893元，保全费4020元，由原告徐亚杰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审判员 程 莉 二〇二一年三月九日 书记员 韩国威