河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀02民终115号 上诉人（原审原告）：唐山陶弦商贸有限公司，住所地河北省唐山市路北区碧玉华府C座1单元607号。 法定代表人：王一琛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑赵靖，河北卓远律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郑学顺，男，1973年12月18日出生，汉族，现住唐山市路南区。 被上诉人（原审被告）：孙加春，男，1979年2月13日出生，汉族，住河北省唐山市路南区。 二被上诉人之共同委托诉讼代理人：张金权，河北耕涛律师事务所律师。 上诉人唐山陶弦商贸有限公司因与被上诉人孙加春、郑学顺土地租赁合同纠纷一案，不服河北省唐山市丰南区人民法院（2020）冀0207民初2383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 唐山陶弦商贸有限公司上诉请求：1.请求贵院依法撤销原审判决,依法改判解除双方之间的《土地租赁合同》,要求二被上诉人立即腾空房屋,并恢复原状,并支付实际租赁期间的租金。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:1.原审法院事实认定不清,适用法律错误,损害了上诉人的合法权益。上诉人与二被上诉人之间签订的《土地租赁合同》第三条的约定,被上诉人需要继续建造的须经过上诉人同意。但因为建造过程中被上诉人未将相关规划、图纸、设计告知上诉人,导致上诉人无法进行备案、审批,上诉人和被上诉人因此均被城管和政府规划部门告知属于私自建设施工,应予以拆除。被上诉人的私自施工建造的行为已经严重违反双方之间签订的《土地租赁合同》的约定,无论是上诉人还是政府机构多次要求被上诉人将建筑物予以拆除,但被上诉人仍未拆除,符合《合同法》第九十四条第三款的关于法定解除的情形,因此,上诉人请求解除合同的主张理据充足。2.依据《土地租赁合同》第五条的约定，二被上诉人不享有对外转租权,但根据原审中上诉人提交的证据可以显示二被上诉人已实际对外进行了转租。根据《合同法》第二百二十四条的规定,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。故原审法院认定上诉人无法定解除权属于事实认定不清。3.在上诉人不同意被上诉人建造的情况下,被上诉人应拆除建造的房屋，并恢复原状,且应支付土地占用期间的费用。一审法院对上述诉讼请求并未陈述,属于认定事实的严重错误。 孙加春、郑学顺答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.上诉人在上诉状中说被上诉人在租赁地上建有临时建筑，未经其同意是不正确的。因为在上诉人和被上诉人签订了合同以后，被上诉人在这块地上进行经营，需要办理营业执照。但是上诉人公司营业执照上没有土地租赁这个经营范围，所以当时办不了，要想办营业执照就得在上诉人的公司营业执照上加上土地租赁这一项。被上诉人办理营业执照的经营范围是停车场服务、汽车修理、洗车服务、汽车装具、临售餐饮服务，这些服务需要有房子，否则没法经营，上诉人知道被上诉人办理营业执照的经营范围，并配合被上诉人办理了家家顺停车场的营业执照。故应该认为被上诉人是经过上诉人同意才搞的这些临时建筑。上诉人主张说地上的一些临时建筑物未经上诉人同意不是事实。2.被上诉人没有转租土地使用权的行为。关于转租的问题，我们没有将租用的土地进行转租，土地自始至终是我们在管理，地上建筑物是我们建的，水是我们领的，电是我们架的，人家只是使用我们的设备，我们收取的费用是建筑和设备的钱，并不是土地转租的钱。这是我们的经营模式，我们并没有将土地向外出租。 唐山陶弦商贸有限公司向一审法院起诉请求：1.请求判令解除原、被告签订的《土地租赁合同》；2.请求判令二被告支付原告自2020年2月18日起至实际搬离之日止的租金；3.请求判令二被告立即腾空并搬离《土地租赁合同》中约定的芦台经济开发区的土地，并恢复原状。 一审法院认定事实：原告为芦台经济开发区130231、003002、ＧＢ00001、Ｗ00000000号不动产单元，宗地面积3916.9300ｍ²国有建设用地使用权权利人，使用期限自2018年8月21日至2058年8月20日止。2019年2月26日原告经营范围变更增加了土地使用权租赁服务。2019年2月19日原告作为甲方与二被告作为乙方签订《土地租赁合同书》一份，合同约定了租期、租金以及租金支付方式，合同终止的情形、争议的解决等。合同第二条3.1款约定“在本出租合同生效之日起，甲方将租赁土地交付乙方使用，因该租赁经甲方同意乙方继续建造的，建造费用由乙方自行支付，合同到期或解除后，无需甲方将建造或装修装饰予以折价给乙方补偿”；合同第四条4.2款约定“租赁费用的支付方式为Ｃ项．．．．．．，Ｃ、按年支付，自本协议签订之日起向甲方支付该年度租金。并由乙方汇至甲方指定的下列账号：甲方开户行：农业银行唐山分行营业部，账号：62×××74，乙方于每年2月19日向甲方支付该年租金，逾期支付租金超过10日，视乙方单方解除租赁合同，地上建筑物归甲方所有。”；合同第八条约定“合同的终止1、甲乙双方协商一致，可提前终止本合同。2、因甲方原因导致乙方不能继续承租的，甲方就退还该年度剩余租金，并赔偿乙方折损后的建筑损失。3、本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于提前终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁地，并将其租赁地返还甲方。乙方在租赁期间添附的设备所有权仍归乙方，乙方亦可拆除，对于不能拆除的部分，双方互不补偿”。合同签订后，2019年3月份二被告在租赁土地北面建造一排平房，2019年3月30日芦台经济开发区规划建设管理局向原告下发拆除通知书，内容为“你公司所建停车场及附属工程，因未取得建设工程规划许可证而擅自施工，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条之规定，责令你单位立即停工，并拆除现有建筑。”2019年5月16日河北唐山芦台经济开发区城管综合执法监察大队向被告郑学顺下达停工通知，内容为“经查，您（单位）马聪高架桥东200米工程，存在违反《中华人民共和国城乡规划法》的行为，经研究责令该工程立即停工”。至本案成诉，被告所建平房已全部完工，并有部分投入使用，被告租赁原告土地院内用于停放货运车辆。2020年2月10日被告向原告法定代表人王一琛发送三条微信，要求对方发送农行卡号要求把马聪地租金转账，且与王一琛通话，要求支付租金，王一琛让被告别着急，先等等。 一审法院认为，原告为案涉土地使用权权利人，其与二被告签订的《土地租赁合同书》系双方真实意思表示，其内容不违反法律规定，合同双方应当自觉遵守。虽然签订合同时原告无土地租赁经营权，但在合同签订后，二被告施工前，原告取得该项行政许可，因此双方签订的《土地租赁合同书》合法有效。二被告在合同约定的交付租金日期前，通过微信和电话向原告申请交付，但原告不予配合，并让被告先等等，因此导致被告未按期交付租金，二被告未构成违约，不应承担逾期支付租金的违约责任，不符合约定解除合同情形。原告被相关行政部门下发拆除通知，被告被相关行政部门下发停工通知并非解除双方《土地租赁合同书》的约定情形，也非法定情形。原告提供的录像证据虽在二被告建筑的房屋上贴有对外出租宣传，但未提供充分证据证明被告存在转租事实。综上所述，原告要求解除双方签订的《土地租赁合同书》无事实和法律依据。二被告未在法院指定的举证期内提交证据，但其提交的证据与案件基本事实有关，本院予以采纳，对其行为予以训诫。遂判决如下：驳回原告唐山陶弦商贸有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币128元，减半收取计人民币64元，由原告唐山陶弦商贸有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人为了证实自己的主张，提交了录音录像，证明被上诉人违反与上诉人的合同约定后，自行承建房屋，且未得到上诉人的许可后，又将其建造的房屋对外进行出租，其行为属于严重的违约行为，上诉人依法享有合同解除权。并申请两个证人出庭，因为录音录像是二证人进行录的，能够证实录音录像的真实性，也可以予以反驳被上诉人在原庭审过程中提出的并未存在转租等相应陈述，被上诉人存在与事实相左的虚假陈述。通过证人证言也可以证实与被上诉人郑学顺通过调查核实，郑学顺亲口承认了其现有的未经上诉人许可的建设房屋对外转租的事实，现转租的如驴肉火烧年租金为2.5万，汽车电路一家年租费为7000元，现没人居住的一家，郑学顺也亲口承认已经租赁出去，如果想租只能等上一家结束之后再续租，可以进一步明确被上诉人转租的事实。 二被上诉人质证称，对于录音录像不予认可。首先证人到郑学顺的小屋去录音，未经同意拍摄属于偷录，侵犯了郑学顺的隐私权。民事诉讼法没有赋予两个证人调查取证权，并且证人与上诉人关系密切，有利害关系，他们的调查获得了利益违反法律规定，该录音录像没有证据效力，不能作为证据使用。其次，关于驴肉火烧店的视频，不能显示被录的人具体是谁，回答他们问题的人是谁，是不是实际的，还是从哪录来的都不知道，这个里面显示不出来，并且视频不能显示进行录取视频的时间，年、月、日均显示不出来，他们说是11月26日，我这显示视频是11月24日，还有一个视频是12月22日的。并且在光盘中显示的是修改日期，日期都修改了，这个证据不能证据使用。 上诉人为了证实自己的主张，申请证人姚某出庭作证：证明郑学顺进行了转租，因为上次开庭他否认了，我们去了公司的地那进行了调查，当时先去了驴肉火烧店，他们说一年租金是2.5万元，他说他是从郑学顺手里租的，如果我们有租的想法可以去后院找郑学顺。后来我们就去找他咨询租房的事，他说暂时不能租给我们，因为他已经出租了，对方还没有到期，如果我们租的话，需要年后才能租，租金的话是7000元左右。同时，申请证人李某出庭作证：证明去调查的事实，2020年11月26日我们去的芦台我们公司名下的这块地，去了驴肉火烧店问了是不是租的，他们说是，我问一年房租是多少，老板说是25000元，我问您是向谁租的，他说我是跟一个姓郑的老板租的，我问他在哪呢，他说在后院，可以去找他。然后我就和姚某一起去的后院找的郑老板，看见郑老板以后，我跟他说我看见前面有一个店铺可不可以租，然后郑老板就说可以租，但是现在不能给你，我问为啥呀，他说现在租给一个卖海鲜的，现在有事走了，如果我想租春节以后再过来。然后我说租金多少钱，他说7000左右。大概就是这么个情况，他还给了我他的电话。 上诉人质证称，通过证人证言能够确定上诉人所提交的录音录像系二证人所录制，与事实相符，二人去公司所在的地点进行调查相应事实属于其公司的权利，与被上诉人所陈述相关拒绝回答等问题没有关联性，二证人通过亲眼所见和所听郑学顺的陈述能够予以证实上诉人租赁给被上诉人的土地，二被上诉人未经其许可建造房屋对外出租的事实，二被上诉人的行为已经构成了违约，上诉人依法享有合同解除权。 二被上诉人质证称，首先，对二位证人回答我问题的证言不予认可，他们拒绝回答我要求他们回答谁派他们去的问题，既然是公司的员工，他们拒绝回答，那天是请假还是旷工，是否获取了工资，就应视为他们获取了工资，他们没有法律依据去调查民事案件，所以对证人证言内容我们不予认可。其次，他们是偷拍，且没有法律依据进行调查，一些问题应回答而不回答，他们与公司有直接密切利害关系，故他们的证言不应予以采信。 另查明，二被上诉人于2020年8月11日签收一审法院送达状诉讼材。本院查明的其他事实与一审法院审理查明的事实一致。 本院认为，首先，二被上诉人在芦台经济开发区已下发拆除通知书和停工通知的情况下，仍然完成了案涉违建房屋的建设。后虽进行了拆除,但截至目前仍有部分未取得规划审批的违建房屋在对外出租经营。且在上诉人已起诉要求拆除违建的情形下，二被上诉人仍未积极履行自己的合同义务。虽然,上诉人为给二被上诉人办理停车场营业执照对自己的经营范围进行增项,增加了土地使用权租赁服务，但不能视为当然同意二被上诉人在案涉租赁土地上不经上诉人同意和政府审批违法进行建设。且在案涉租赁土地经相关部门审批可以进行建设的情况下，二被上诉人并未向上诉人提出规划建设和审批的意见，而是擅自进行了违法建设并投入运营。故二被上诉人违法进行未经政府相关部门规划、审批并建设房屋的行为，不能视为其按照合同约定和租赁物的性质使用了案涉租赁物,并已致使该租赁物受到了损失。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定,承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。故本案上诉人有权要求解除案涉租赁合同并要求二被上诉人支付占有使用租赁土地期间的租赁费用。 其次，依法成立的合同，自成立时生效。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。上诉人唐山陶弦商贸有限公司已经完成了向二被上诉人孙加春、郑学顺交付涉承租土地的义务，二被上诉人应按照合同约定及时给付租赁费用。在租赁费给付日到期后,上诉人已经以起诉的方式主张租赁费的情形下，截止到二审开庭,二被上诉人并未向合同指定的账户完成付款,亦未向上诉人提出付款申请。故在本案中不能认定二被上诉人拒付或者延迟给付租金存在正当理由。在案涉租赁合同约定逾期支付租金超过10日,视为单方解除租赁合同的情形下,二承租人无正当理由未支付租金，上诉人作为出租人亦可以要求解除案涉租赁合同。 综上所述,唐山陶弦商贸有限公司的上诉请求部分成立,本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百二十七条,《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法)时间效力的若干规定》第十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定,判决如下： 一、撤销河北省唐山市丰南区人民法院(2020)冀0207民初2383号民事判决; 二、自2020年8月11日起解除上诉人唐山陶弦商贸有限公司与被上诉人孙加春、郑学顺于2019年2月19日签订的《土地租赁合同书》; 三、被上诉人孙加春、郑学顺于本判决生效之日起三十日内向上诉人唐山陶弦商贸有限公司返还位于芦台经济开发区的案涉承租土地,并按照年租金45000的标准向上诉人唐山陶弦商贸有限公司支付自2020年2月19日起至实际返还之日止占用期间的土地租赁费用； 四、驳回上诉人唐山陶弦商贸有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取计人民币64元,二审案件受理费128元,由二被上诉人孙加春、郑学顺负担。 本判决为终审判决。 审判长  李宝峰 审判员  沈 军 审判员  徐万启 二〇二一年三月十八日 书记员  赵亚征