河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀02民终85号 上诉人（原审原告）：王会娥，女，1976年6月23日生，汉族，住迁西县。 委托代理人：林刚，北京泰明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王来齐，男，1970年8月21日生，汉族，住唐山市丰润区。 被上诉人（原审被告）：史宏玉，女，1975年12月29日生，汉族，住唐山市丰润区。 二被上诉人委托代理人：谢丽静，河北冀新律师事务所律师。 原审第三人：迁西县吉开成房地产开发有限公司，住所地迁西县洒河桥镇。 法定代表人：刘继忠。 上诉人王会娥因与被上诉人王来齐、史宏玉、原审第三人迁西县吉开成房地产开发有限公司（以下简称吉开成公司）执行异议之诉纠纷一案，不服唐山市丰润区人民法院（以下简称一审法院）（2020）冀0208民初2309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月5日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。现已审理终结。 上诉人王会娥的上诉请求：1.撤销一审法院（2020）冀0202民初2309号民事判决。2.判决停止对迁西县产的强制执行并解除查封、拍卖措施。3.判决被上诉人承担本案的全部案件受理费。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。王会娥购买涉案房产符合普通民众的购房方式。王会娥与吉开成公司的法定代表人刘继忠是多年熟识的关系，王会娥决定购房后，刘继忠给出优惠的出售价格，但同时要求王会娥向其指定账户汇转购房款，否则就可能拒绝出售房屋给王会娥。这就造成了上诉人王会娥在签订商品房买卖合同前汇转购房款、购房款转汇至吉开成公司指定的个人账户而非公司账户的实际情况。吉开成公司在一审庭审中确认，其向多位熟人关系的购房者出售房屋，均要求他们向公司指定的个人账户（非公司银行账户）汇转购房款，其目的是逃避资金监管，方便资金使用。王会娥按照吉开成公司的要求，向其指定的个人账户汇款382000元，余额1838元以现金形式交付，吉开成公司于2018年3月6日向王会娥出具全额收据，这与2018年5月30日双方签订的商品房买卖合同的购房金额完全相符。买卖商品房是双方的真实意思表示，先付款后签订合同也是双方真实意思表示，并不违反任何法律法规的强制性规定。在吉开成公司确认已收到全部购房款的情况下，一审判决认为王会娥向吉开成公司指定的个人账户汇转购房款无法证明是支付的购房款，转账汇款发生在合同签订之前，数额与合同约定及收款收据不服，违背常理，一审法院认定事实明显存在错误，二审法院应当予以纠正。二、一审判决适用法律错误。王会娥在与吉开成公司达成口头购房协议的情况下，以转账方式付清全部购房款。2018年5月30日，双方补充签订商品房买卖合同。双方签订书面合同的时间早于一审法院查封该房产的时间。由于吉开成公司的原因，该购房合同没有办理备案登记手续，但该过错在于吉开成公司，不在于王会娥。2019年12月23日及2020年9月15日，迁西县自然资源与规划局分别出具不动产登记资料查询结果证明，证明王会娥夫妇二人在迁西县辖区范围内无房产登记，仅此一套商品房用于居住生活用保障。如果该商品房被执行法院拍卖的话，王会娥不仅失去生活居所，而且在经济上造成难以挽回的重大损失。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，王会娥完全享有排除强制执行的合法权益，一审法院在适用法律上存有错误。综上，上诉人王会娥与吉开成公司约定购买迁西县房屋，是双方真实意思表示，合法有效。王会娥按照吉开成公司的要求履行了全部付款义务，吉开成公司也与2019年11月向王会娥方交付了房屋。双方签订商品房买卖合同的时间和完成付款的时间皆早于执行法院查封时间。王会娥已经付清全部购房款并使用该房屋至今，在迁西县范围内，王会娥没有其他用于居住的房屋。在此情况下，王会娥对所购买的商品房应当享有排除强制执行的民事权益。 被上诉人王来齐、史宏玉辩称，一、本案涉嫌虚假诉讼。本案涉案房屋的实际购买人并非王会娥，而是张东强，因张东强购买房屋、支付房款、入住该房的时间均在法院查封之后，不仅无法排除执行，还有可能涉嫌非法处置法院查封财产罪或拒不履行法院判决裁定罪，而王会娥有在法院查封前向刘继忠转款的记录，因此，张东强与吉开成公司以及王会娥串通，以王会娥的名义提起本案的执行异议之诉。案涉房屋的实际使用人、邻居、辖区物业及居委会等都可以证实上述情况，因此，该房屋的实际购买人张东强、上诉人王会娥以及吉开成公司均涉嫌虚假诉讼。即使不考虑张东强的存在，单从王会娥与刘继忠之间的互相转款情况，也可以一目了然的说明本案系虚假诉讼。二、上诉人的上诉理由不能成立。上诉人与吉开成公司主张的房屋买卖行为存在诸多不符合常理、不符合交易习惯的情况：1.本案只有个人之间的转款记录，无一笔款项是转入吉开成公司的对公账户或政府设立的资金监管账户中；2.正常情况下购房者均会先签订书面合同，之后才会依照合同约定付款，而本案却是先转款后签合同；3.正常情况下房款的支付，均会一次性付清，本案却是上诉人在长达几个月的时间内分十笔陆续小额支付；4.既然同为支付购房款，上诉人却在2018年1月26日同一天拆分成三次分别支付了2万元、1万元和5万元；5.同一套房屋的房款支付凭证，买方和卖方的证据差距巨大。以上种种情况，既不符合常理，也不符合交易习惯，如此多的反常情况只能说明上诉人与吉开成公司之间根本不存在商品房买卖关系。上诉人在上诉状中称其为了能以优惠的价格买到房屋不得不向个人账户转款、先付款后签合同、合同签订后不进行本合同备案等都是吉开成公司的错，其自身没有过错等，均系狡辩之词。 吉开成公司经本院合法传唤未到庭，亦未出具陈述意见。 王会娥向一审法院起诉请求：判决停止对迁西县4-1-201反常的强制执行，解除查封、拍卖等措施。 一审法院认定事实：王来齐、史宏玉与忠魁工贸公司、栗神生物公司、吉开成房地产公司民间借贷纠纷一案，在审理过程中，依据王来齐、史宏玉的保全申请，一审法院于2018年8月10日作出（2018）冀0208民初4262号民事裁定书，裁定冻结吉开成房地产公司、忠魁工贸公司、栗神生物公司名下银行存款1050万元或查封、扣押其同等价值财产。依据该裁定，一审法院于2018年8月13日查封了吉开成房地产公司开发的花园里小区二期4-1-101、102…及4-2-101、102…共27套房产。在上述查封的房产中包含本案涉案房产4-1-201号。2018年9月4日，吉开成房地产公司向一审法院提出复议申请，一审法院于2018年9月10日作出（2018）冀0208民初4262号之一民事裁定书，裁定驳回吉开成房地产公司的复议请求。2018年9月27日，一审法院作出（2018）冀0208民初4262号民事判决书。案件进入执行程序后，执行机构于2019年9月2日作出（2018）冀02执17804号执行裁定书，裁定：评估、拍卖被执行人吉开成房地产公司开发的迁西县4-1-101、102、201、202、301、402、601、602、701、801、1002、1102室楼房，4号楼2单元101、102、201、202、502、601、602、701、702、801、802、902、1001、1002、1102室楼房。 2018年1月2日至2018年2月14日，王会娥多次向李丹丹、刘继忠账户汇转购房款共计382000元（第三人以述称理由称系本单位指定的收款账户），2018年3月6日，第三人吉开成公司为王会娥开具了383838元购房款的收据。2018年5月30日，第三人吉开成公司与王会娥形成了书面商品房买卖合同。 一审法院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断…”之规定，坐落于迁西县房产登记在第三人吉开成公司名下，吉开成公司即为该房产的权利人。王会娥称购买了该房产，提供了商品房买卖合同、收款收据、王会娥与刘继忠之间的银行转账凭证等证据，但王会娥与刘继忠之间的转账无法证明是支付的购房款，且转账行为发生在商品房买卖合同签订之前，而数额与合同约定及收款收据不符，违背常理。除此之外，王会娥未提交具有公信力的其他证据证明其购买房屋的真实性，故王会娥提供的现有证据不足以证明其对涉案房产享有足以排除强制执行的权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项之规定，判决驳回王会娥的诉讼请求。 二审查明事实同一审查明事实一致，对一审查明事实予以确认。 本院另查明，涉案房产系吉开成公司开发并于2018年5月3日取得预售许可。现涉案房产登记于吉开成公司名下，销售状态显示未销售。 王会娥主张其因与吉开成公司法定代表人刘继忠熟识，刘继忠承诺其以优惠价格，因此，王会娥按照刘继忠的要求先行支付购房款，并在王会娥付清全部购房款后双方于2018年5月30日签订商品房买卖合同。合同显示双方约定的总价款为383838元，付款方式为一次性支付。 王会娥所述支付购房款情况为：1.通过王会娥于工商银行62×××21账户（以下简称尾号2021账户）向吉开成公司法定代表人刘继忠名下工商银行62×××52账号转账（以下简称尾号3052账户）：（1）.2018年1月5日2万元；（2）.2018年1月8日1.2万元；（3）.2018年1月16日6万元；（4）.2018年1月26日14时54分2万元；（5）.2018年1月26日15时30分1万元；（6）.2018年2月3日2万元；（7）.2018年2月13日5万元；（8）.2018年2月14日4万元。2.2018年1月26日11时38分通过王会娥账户转账至李丹丹（吉开成公司财务人员）账户5万元。3.2018年3月6日交纳现金1838元。 对于同一日为何存在多笔小额转账，王会娥称因王会娥自有资金不足，每向他人筹借到借款后即按刘继忠的要求转入刘继忠名下银行账户，但其不能提供相关证据，对于向何人借款亦不能做出说明。 一审法院在查封涉案房产后，吉开成公司曾向一审法院提出复议，主张涉案房产系王会娥购买，但该案中吉开成公司主张的王会娥每笔支付购房款的时间及金额、交纳现金情况与王会娥于本案中陈述不符。 一审审理过程中，王会娥提交了迁西县自然资源和规划局出具的不动产登记资料查询结果证明，证明其与牛长忠（王会娥配偶）在迁西县范围内屋房产登记。另提交了吉开成公司于2019年11月18日开具的准住通知单、交房协议书以及显示王会娥交纳相关入住费用的收据，欲证实其已实际占有使用涉案房产。 再查明，王会娥所工作的公司与吉开成公司之间存在业务往来，该公司应向吉开成公司支付的款项以王会娥尾号2021账户以王会娥的名义向刘继忠名下尾号3052账户支付业务往来款项，账户流水频繁。对于王会娥银行账户中哪笔钱属于王会娥、哪笔钱属于王会娥所在的公司，王会娥不能做陈述。 本院认为，本案的争议焦点是王会娥对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决驳回王会娥的诉讼请求是否正确。 因王会娥提交的其及其配偶名下无住房证明，因此，本院应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，即：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 房产的购买系每个居民家庭重要的民事行为，而正常的交易行为，买受人在支付价款前会要求开发商与其签订商品房买卖合同，或至少签订购买意向书等书面协议，谨慎每一笔交易付款。本案中：1.王会娥虽提交了其向吉开成公司法定代表人刘继忠名下尾号3052账户转款的凭证，但在双方尚未签订任何书面合同或协议之前，王会娥自2018年1月至2月间，分多次多笔小额转账至该账户，且在2018年1月26日日即分三笔频繁的小额转账，明显不符合交易常理；2.王会娥主张系向他人借款才导致同一日的多笔付款行为，对该主张未提交相应的证据，同时，向他人借款的行为，作为债务人，债权主体却不清楚，明显不符合常理，本院对其所述的真实性不予认定；3.王会娥名下尾号2021的账户实际由王会娥所在公司长期以王会娥的名义向刘继忠名下尾号3052账户转账，而该账户亦为王会娥主张的支付购房款的账户，因此，现有证据不足以排除王会娥提交的银行流水为其所在公司向吉开成公司的业务款，亦不足以证明上述流水即为购房款；4.王会娥长期以自身名下尾号2021账户向刘继忠名下尾号3052账户转账，每日即多笔，因此，王会娥无另行向刘继忠支付1838元现金的可能性及必要；5.吉开成公司在涉案房产被查封后向一审法院提出复议时，所主张王会娥支付每一笔购房款的具体时间及金额均与王会娥于本案中所述不符，作为房产买卖双方，对购房款的支付事实陈述相互矛盾。综上，现有证据不足以证明王会娥支付了全部购房款。 关于本案是否为虚假诉讼，非执行异议之诉案件审理范围，被上诉人对此可向公安部门主张权利。 综上所述，上诉人王会娥上诉请求理据不足，不享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条不当，但论理及裁判结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7058元，由上诉人王会娥负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘玉秋 审判员  周 欣 审判员  孙 丰 二〇二一年三月十二日 书记员  刘奕宏