北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0102民初5793号原告：北京中震宇投资有限公司，住所地北京市西城区马连道南街1号院2号楼。法定代表人：徐益军，总经理。委托诉讼代理人：杨斯童，北京骏铎律师事务所律师。被告：麦禾国际教育科技（北京）有限责任公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：时光，总经理。委托诉讼代理人：田永富，北京荟高律师事务所律师。原告北京中震宇投资有限公司（以下简称中震宇公司）与被告麦禾国际教育科技（北京）有限责任公司（以下简称麦禾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中震宇公司的委托诉讼代理人杨斯童，被告麦禾公司的委托诉讼代理人田永富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中震宇公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令双方的《租赁合同》于2020年11月27日解除；2.依法判令麦禾公司向中震宇公司支付自2020年3月21日至2020年11月27日期间房屋租金1199390元；3.依法判令麦禾公司向中震宇公司支付迟延支付房屋租金的违约金（以870525元为基数，每逾期一日以1741050元的千分之一，自2020年3月2日计算至实际支付之日；以328865元为基数，每逾期一日以1741050元的千分之一，自2020年9月2日计算至实际支付之日）；4.依法判决麦禾公司向中震宇公司支付2020年1月至11月27日拖欠的电费15231元、2020年3月21日至11月27日期间拖欠的物业费18270元；5.本案诉讼费用由麦禾公司承担。事实与理由：2019年3月20日，麦禾公司与中震宇公司签订《租赁合同》，《租赁合同》约定，租赁房产位于西城区XXX，租赁期3年，自2019年3月21日至2022年3月20日止，租金以半年为周期支付。第三期房租交纳时间是2020年3月1日前，一次性交纳人民币870525元；第四期房租交纳的时间是2020年9月1日前，一次性交纳870525元。由于麦禾公司一直拖欠未交纳房租，且中震宇公司联系不到麦禾公司，故中震宇公司于2020年9月2日向麦禾公司发送律师函，要求麦禾公司按时交纳房租及违约金，麦禾公司收到律师函后仍不置可否，至今仍未交纳第三期、第四期房租。《租赁合同》（第十二章第二条约定：“所有根据本合同应由乙方支付的租金、保证金等各项费用，乙方均需根据本合同或甲方书面通知规定的期限按期支付。凡逾期支付的乙方应向甲方支付违约金（每日违约金为当年年租金的千分之一），同时甲方有权将租赁保证金冲抵上述欠付费用和违约金，冲抵后租金保证金的缺额部分乙方有义务在收到甲方书面通知之日起三日内补足。”依据《合同法》相关之规定，请求法院判令麦禾公司及时交纳房租及违约金、水电费。被告麦禾公司辩称：合同履行过程中，我方经营线下教育培训业务，疫情导致我方合同目的无法实现。我方多次与中震宇公司沟通希望通过减免租金、缓交租金等方式渡过难关，但其一直拒绝协商。我方已将租金交至2020年3月20日，当时我方已经不可能再继续经营，双方通过微信有过协商并已经就我方提前退租达成一致。我方于2020年4月14日签发了解除合同通知函，并于2020年4月16日通过微信送达给中震宇公司法定代表人徐益军，徐益军当时也有回复，列明了有多少水电费需要结清，双方已就解除合同达成合意。这个时候我们就办理了相关房屋交接手续，中震宇公司也实际上接收了房屋并且要把房屋对外出租。因为疫情导致房屋没有租出去，所以中震宇公司变卦要求我们继续履行合同。综上，关于诉讼请求第一项，我方确认房屋已解除，但解除时间应为2020年4月14日。诉讼请求第二项，我方已支付租金至2020年3月20日，因为受到疫情影响，2020年前三个月我方都未实际占用使用房屋，本着风险共担原则，已支付的租金我方不要求返还，但3月21日至4月14日期间租金不应由我方承担，4月14日我方发送解除通知后的租金不应由我方承担。诉讼请求第三项违约金是针对迟延支付租金的，2020年3月21日至4月14日期间租金因疫情原因应进行减免，我方不应支付违约金。诉讼请求第四项，电费应该以合同解除时对方法定代表人发送的数额为准，物业费我方已经和租金同步交到2020年3月20日。本院经审理认定事实如下：2019年3月20日，中震宇公司（出租方、甲方）与麦禾公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定麦禾公司承租中震宇公司名下的位于北京市西城区XXX的房屋（建筑面积为900平方米，下称涉案房屋）。租期为3年，自2019年3月21日起至2022年3月20日。租金每半年支付一次，乙方应于每周期第一个月的前20日向甲方支付下一期租金，具体交纳时间为：第一次，2019年3月1日前，一次性交纳837675元；第二次，2019年9月1日前，一次性交837675元；第三次，2020年3月1日前，一次性交纳870525元；第四次，2020年9月1日前，一次性交纳870525元；第五次，2021年3月1日前，一次性交纳870525元；第六次，2021年9月1日前，一次性交纳870525元。物业管理费、取暖费全部由乙方支付（物业管理费为2.9/元/平方米/月，取暖费为42元/平方米/月）。乙方应向甲方支付保证金12万元，如乙方违反本合同规定未能按期向甲方支付包括但不限于租金、滞纳金、违约金、物业管理费、暖气费及应当由乙方负担的其他费用，甲方有权选择以保证金相应折抵。所有根据本合同应由乙方支付的租金、保证金等各项费用，乙方均需根据本合同或甲方书面通知规定的期限按期交付。凡逾期支付的，乙方应向甲方支付违约金（每逾期一日违约金为当年年租金的千分之一）。合同签订后，中震宇公司依约向麦禾公司交付了涉案房屋，麦禾公司在此经营线下少儿英语培训业务。麦禾公司支付了120000元保证金并交付租金至2020年3月20日。合同履行中，新冠疫情于2020年1月底开始在全国范围内爆发。2020年4月16日，麦禾公司韩旭向中震宇公司法定代表人徐益军通过微信聊天方式送达了《解除合同通知函》，该份落款为2020年4月14日的《解除合同通知函》主要内容为：疫情导致麦禾公司无法经营，已构成不可抗力，合同目的无法实现，依据合同第十章第2条约定，主张合同于本租赁月解除。2020年4月21日，徐益军回复：“麦禾教育水电费1月7294元、2月2964元……”庭审中，麦禾公司称《解除合同通知函》中“合同于本租赁月解除”意思为“合同于2020年4月30日解除”。2020年9月2日，中震宇公司向麦禾公司邮寄《律师函》，称麦禾公司迟延交付租金已构成违约，催促麦禾公司三日内交付欠付的第三期、第四期租金、违约金及水电费。麦禾公司回函称，双方租赁合同已经解除，麦禾公司已腾退，中震宇公司亦接受房屋。9月17日，中震宇公司回函称，双方租赁合同从未解除，故应继续履行。房屋内仍有麦禾公司物品，双方并未办理任何交接手续，故中震宇公司无法收回房屋，望及时联系并友好协商。庭审中，关于涉案房屋交接情况，双方存有如下争议：麦禾公司主张2020年4月14日向中震宇公司发送微信解除通知后便将房屋钥匙邮寄给对方，但未提供证据。中震宇公司认可收到微信，但主张：1.麦禾公司没有单方解除权；2.房屋并未交接，从未收到麦禾公司的交接通知及钥匙，中震宇公司一直积极确认相关情况，但一直联系不到麦禾公司，故9月份又向麦禾公司发函；3.涉案房屋内存有大量麦禾公司的物品，作为出租人，在没有正式交接房屋之前，有理由相信合同并未解除、应继续履行，也不敢擅自强行收回房屋并再行出租。4.直至2020年11月27日麦禾公司才涉案房屋腾退并交还给中震宇公司，并提交双方签署的《房屋交接证明》（载明双方于2020年11月27日经开锁公司开锁，并完成房屋交接，双方确认截止当日电表底数20955）作为证据。麦禾公司认可《房屋交接证明》真实性，但认为这不能证明双方于11月27日才完成交接，双方和解时，中震宇公司一直拒绝与其进行交接，直到本案诉前调解的法官建议下中震宇公司才与其进行了交接，应该视为中震宇公司放弃合同权利导致损失扩大，且11月27日麦禾公司也没有钥匙，是通过开锁公司进入涉案房屋的，扩大的损失应由中震宇公司自行负担。庭审中，关于电费，双方均认可涉案房屋有独立的电表，电费由中震宇公司代收代缴，每月双方核对电表数后，麦禾公司在《电费、水费通知单》签字后向中震宇公司交纳电费。中震宇公司主张麦禾公司2020年1月1日至11月27日欠付电费共计15231元，并提供的《电费、水费通知单》作为证据，该组证据显示：麦禾公司欠付电费数为：1月7294元、2月2964元、3月2574元、4月234元、5月322元、6月244元、7月341元、8月312元、9月400元、10月312元、11月234元。麦禾公司不认可证据真实性及证明目的，称通知单由对方单方制作，没有自己的签章，1月下旬停课后就没有怎么使用涉案房屋，通知单里的电费金额与实际不符。关于物业费，中震宇公司主张依据合同相关约定应由麦禾公司支付，标准为2.9/元/平方米（建筑面积）/月，麦禾公司对中震宇公司主张的合同依据无异议，自述已交付至2020年3月20日，但未就此举证。关于保证金，双方均同意用麦禾公司已支付的120000元保证金折抵欠付费用。另查，2020年1月26日，北京市教育委员会发布《北京市大中小幼延期开学，校外培训机构暂停线下培训》的通知，载明：从即日起暂停各类校外培训机构所有线下课程和集体活动，恢复时间将根据我市疫情防控工作情况另行通知。本院认为：中震宇公司与麦禾公司之间的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。麦禾公司承租房屋是用于经营线下教育培训业务，合同履行过程中，因为疫情管控需要，政府部门采取了防控措施，严格禁止开展线下培训，对本案而言属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，构成不可抗力，导致麦禾公司承租房屋的合同目的无法实现，麦禾公司依法享有解除权。麦禾公司于2020年4月14日向中震宇公司发送《解除合同通知函》，并通过《解除合同通知函》主张合同于2020年4月30日解除，故本院认定涉案合同于2020年4月30日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。对于因合同解除带来的损失，本院根据不可抗力的影响、双方对损失扩大的责任及本案实际情况，认定应由双方合理分摊，下文将分段述之。关于2020年1月底至4月30日的租金损失。考虑到时值疫情最严峻阶段，麦禾公司遵照北京市教委相关规定在该期间无法营业，而麦禾公司已支付租金至2020年3月20日，故本院认定合同解除前的租金损失由双方共同承担，麦禾公司无需再向中震宇公司支付租金，麦禾公司已支付的租金亦不予退还。关于2020年5月1日至11月27日期间的租金、电费、物业费损失。在案证据显示，疫情及政府防控措施发生不久，麦禾公司便以不可抗力为由行使了解除权，但双方直至2020年11月27日才交接了涉案房屋。合同解除后，麦禾公司作为出租人应当返还租赁物。麦禾公司虽主张已及时邮寄了钥匙，但中震宇公司对此不予认可，麦禾公司亦未就此提供证据，故本院对此难以采信。麦禾公司称合同解除后，其便未实际使用涉案房屋，但因麦禾公司未及时交还房屋，导致房屋空置期长达近7个月，麦禾公司对于损失的扩大负有主要责任。中震宇公司作为出租人，在麦禾公司已欠付租金并发送了解除通知的情况下，亦应积极联系麦禾公司妥善处理合同解除后的事宜。因此，对于该部分损失，本院认定麦禾公司承担80%的责任，中震宇公司承担20%的责任。关于租金，本院依据合同约定的租金标准认定总金额为1001104元，其中麦禾公司按比例应承担800883元，剩余部分由中震宇公司负担。因双方均同意用保证金抵扣欠付费用，故本院一并予以处理。关于电费，中震宇公司依据《电费、水费通知单》主张为15231元，经查，《电费、水费通知单》中载明的电表底数与双方《房屋交接证明》所载数额一致，1至2月电费数额与麦禾公司举证的微信记录中内容也基本相符，故本院对中震宇主张的电费数额予以确认，酌定由麦禾公司按比例承担12185元，剩余部分由中震宇公司负担。关于中震宇公司主张的物业费18270元，符合合同约定，本院酌定由麦禾公司按比例承担14616元，剩余部分由中震宇公司负担。关于中震宇公司主张的违约金，因涉案合同系不可抗力解除，故该诉请因没有事实依据而不予支持。综上所述，依照《关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十七条、第一百一十八条规定，判决如下：一、原告北京中震宇投资有限公司与被告麦禾国际教育科技（北京）有限责任公司就坐落于北京市西城区XXX房屋所签订的《租赁合同》于2020年4月30日解除；二、本判决生效之日起七日内，被告麦禾国际教育科技（北京）有限责任公司向原告北京中震宇投资有限公司支付2020年5月1日至11月27日期间租金680883元（已折抵保证金120000元）；三、本判决生效之日起七日内，被告麦禾国际教育科技（北京）有限责任公司向原告北京中震宇投资有限公司支付电费12185元；四、本判决生效之日起七日内，被告麦禾国际教育科技（北京）有限责任公司向原告北京中震宇投资有限公司支付物业费14616元；五、驳回原告北京中震宇投资有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7948元，由原告北京中震宇投资有限公司负担2612元（已交纳），被告麦禾国际教育科技（北京）有限责任公司负担5336元负担（本判决生效之日起7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  冯海鑫二〇二一年三月二十三日书记员  张晓奕