黑龙江省鹤岗市兴山区人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0407民初11号原告：郭某,男,汉族,1967年4月9日出生,鹤岗市环卫处工人,住鹤岗市兴山区。委托诉讼代理人：王某某，黑龙江王鹤运律师事务所律师。被告：石某某，女,汉族,1963年9月20日出生,无职业,住鹤岗市兴山区。委托诉讼代理人：韩某某，黑龙江畅心律师事务所律师。被告：梁某某，男,汉族,1992年3月15日出生,无职业,住江苏省南京市高淳区。原告郭某与被告石某某、梁某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭某及其委托诉讼代理人王鹤运、被告石某某及其委托诉讼代理人韩文兰到庭参加诉讼；被告梁某某经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭某向本院提出诉讼请求：一、要求二被告将鹤岗市兴山区光荣小区E11号楼二单元1303室房屋返还给原告，原告退回购房款40,000.00及补交房屋面积差价款和入户费用17,000.00元,本案争议额为880,000.00元（145,000.00-40,000.00元-17,000.00）；二、因改变房屋结构违法装修，要求二被告恢复原状或赔偿损失（损失数额待评估机构评估后确定）；三、本案诉讼费、评估费等其他合理费用由二被告共同承担。事实和理由：原告与梁春是好朋友关系。因梁春没有自己的住房，长期租住他人的住房或在小旅馆居住，2017年5月份原告将自己被动迁安置楼房即鹤岗市兴山区.00元的价格出售给梁春。当时梁春没有足够资金，买完房后还需资金要装修房屋，就先给付原告40,000.00元，剩余的105,000.00元承诺尽快筹集资金给付；双方约定梁春自己负责交付房屋差价款和入户费用。2017年10月梁春接收入住房屋，并改变房屋结构进行装修。2019年8月14日梁春因突发脑出血去世，原告要求梁春的妻子即被告石某某交付剩余房款105,000.00元，但被告石某某称需扣除房屋差价款和入户费约25,000.00元，因此，原告与被告石某某2019年10月15日补签房屋买卖协议，返还剩余的购房款80,000.00元。根据《黑龙江省中央下放地方煤矿棚户区改造工程项目暂行管理办法》第七条第44款规定，参照《经济适用住房管理办法》，棚户区改造安置房入住不满5年的，不得直接上市交易，入住满五年的，上市交易的需补交国家减免的税款。根据该条规定，原告与梁春的房屋买卖无效，梁春应当返还房屋，原告应当退回梁春购房款及房屋面积差价款和入户费（以票据为准）。2019年8月14日梁春因突发脑出血去世，经了解梁春的父母早已去世，只有配偶石某某和儿子梁某某两个继承人，现在被告石某某管理居住该房屋，根据继承法的有关规定，继承人在继承财产价值内承担被继承人的债务。原告与二被告协商处理返还楼房事宜，但协商未果，故诉讼到法院，恳请法院依法判决，支持原告的诉讼请求。另外，要求被告石某某承担在居住期间拖欠的水电、取暖及物业费用。被告石某某辩称,我不同意原告的诉讼请求。2019年10月15日我和原告签的协议，房屋价值145,000.00元，我给了原告65,000.00元。房屋违法装修我不清楚，那是原告和梁春一起装修的，怎么装修的是原告和梁春之间的事。我买的原告的房子，因为这个房子目前没过户，所以我欠原告80,000.00元房款;原告配合我把房本办理了，我就给原告80,000.00元房款。原告郭某为证明自已的主张，向法庭提交了以下证据：证据一、居民死亡医学证明推断书复印件一份，庆安县南山公墓公墓证复印件3页，用以证明梁春于2019年8月14日因病去世，梁春的父母先于梁春去世。被告对该证据的合法性、关联性、真实性和证明的内容均没有异议。证据二、有石某某签字的关于购买郭某回迁房的承诺书复印件一份，用以证明石某某对案涉房屋承诺放弃继承权利及对自己财产进行处分（该证据是在梁某某处取得）。被告石某某对该证据的真实性无异议，对该证据合法性有异议，认为在是受胁迫下签订的；对关联性也有异议，因为该承诺书是关于继承的，与本案房屋买卖没有关系；在写承诺书的时候梁春刚刚去世，是梁春的弟弟让我写的，承诺放弃的是对梁春遗产部分的继承权，但没有放弃我个人财产部分的所有权，此事实与原告没有关系。证据三、买卖协议书原件一份，证明梁春去世之后，在不知道石某某放弃继承权和对自己财产进行处分的情况下，原告与石某某进行协商，对原告与梁春口头房屋买卖协议进行了书面协议确认，并证实入户费用和房屋差价款约25，000.00元，加上梁春之前给付的40,000.00元，共计为65,000.00元，该65,000.00元不是石某某给付原告的，是对梁春事先支付40,000.00元及入户费和房屋补差的确认。被告石某某对该证据的真实性没有异议。对原告证明的问题有异议，认为该房屋是梁春去世后我与原告签订的，与梁春已经没有关系。房款交了65,000.00元，欠原告房款80,000.00元，原告将房屋过户后我就给付原告剩余房款，是我购买原告的房子，与梁春和梁某某都没有关系。证据四、光盘一张、录音文字一张，用以证明原告和被告石某某在2019年10月15日签订买卖协议时的协商内容，进一步证明梁春在入户时以及装修所花费用约25，000.00元，该25，000.00元是被告石某某所叙述在洽谈买卖协议时双方所确定的估价，该录音由原告的儿子郭海鑫用手机录制。被告石某某对这份证据的真实性、合法性和关联性均不予认可，认为录音资料是光盘，属于间接性证据，不是直接证据。原告应提供直接证据。因此该录音资料和书面资料不能证实内容的真实性、合法性和关联性，不能作为证据采用。另外，即使录音资料是真实的，他们录音的内容也是为了最后达成书面协议而之前协商的内容，最终应当以房屋买卖签订的内容为准，不应以录音为准。证据五、鹤岗市东北热力节能技术有限公司发出的热费催缴通知单及物业公司张贴的交费通知书。用以证明被告在居住该房屋所拖欠2018年至2019年热费3，247.00元，2020年至2021年拖欠热费1，917.00元，2020年7月21日至2021年7月20日拖欠物业费1，701.00元。如果房屋返还给原告，所拖欠的热费和物业费应由被告承担。被告对石某某对该证据的真实性无异议，认为该份证据与本案无关联性。本院对原告提交的五组证据的真实性予以确认和采信。被告石某某为证明自已的主张，向法庭提交了以下证据：证据一、鹤岗市城市棚户区改造补偿安置审批单一份（质证原件，留存复印件），该证据由原告郭某给梁春的，用以证明原、被告双方买卖的是评估单，不是实实在在的房子，该房屋的位置安置是光荣小区A区E11号楼2单元0201303室。原告对该证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，认为该证据证明鹤岗市棚改办拆迁原告的房屋给安置案涉楼房，是原告与鹤岗市棚户区办公室签订了房屋安置协议。证据二、该房屋的专项维修基金2，056.00元票据一张（质证原件，留存复印件）、装修保证金收据2，000.00元票据一张（质证原件，留存复印件）；2019年12月30日缴纳热费通用凭证1，823.60元票据一张（质证原件，留存复印件），2017年缴纳热费通用凭证1，823.60元票据一张（质证原件，留存复印件），证明上述费用均由被告所缴纳。原告对该证据的真实性无异议。该房屋的专项维修基金当时约定由梁春负责缴纳；装修保证金因梁春装修时改变房屋主体结构导致物业公司没有返还装修保证金，该装修保证金由梁春自己承担，交热费期间由被告石某某居住，所发生热费应由被告石某某缴纳。证据三、鹤岗市棚户区房屋征收财务完结书复印件一张，证明被告补交差价款7，736.00元。原告对该证据的真实性和关联性均表示没有异议。证据四、装修费票据5张（质证原件，留存复印件），200.00元换锁收据一张（质证原件，留存复印件），4，480.00元产品专用保修凭证一张（质证原件，留存复印件）。证明：被告入住后装修该房屋所花销的费用，共计47,557.00元，该费用由被告石某某和丈夫梁春夫妻共同花费。原告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。认为票据中有梁春、石某某现金交付的字样，因此证明该票据不是当时装修所开具，而是后补的。本院对原告提交证据的真实性予以采信。本院根据当事人的举证、质证和双方当事人认可的事实，认定本案事实如下：被告石某某与梁春于2011年4月6日登记结婚（双方均系再婚），被告梁某某系梁春的儿子；原告郭某与被告石某某的丈夫梁春系相识多年朋友关系。2017年5月原告郭某与梁春口头协商，原告将自已被动迁安置的楼房位于鹤岗市兴山区.00元的价格卖给梁春；2017年10月梁春向原告郭某缴纳部分房款后对该房屋进行了装修，并入住使用该房屋。2019年8月14日梁春因突发脑出血去世。2019年８月15日被告石某某与被告梁某某签定了关于购买郭某回迁房的承诺书，内容为：石某某自愿放弃该房屋的继承权利，承诺该房屋给予梁某某；该房屋现由被告石某某管理和居住。2019年10月15日原告郭某向被告石某某索要剩余房款时，郭某与石某某对该房屋的买卖行为补签了房屋买卖协议书，内容为：郭某以145，000.00元的价格将该楼房卖给石某某；房屋面积为80.62平方米；石某某将购房款先期给付65，000.00元，剩余购房款80，000.00元于2020年6月15日前一次付清；余款到期未付，郭某有权将房屋收回。因被告石某某未给付剩余房款，原告郭某诉至法院，认为涉案房屋系动迁安置房屋，按照相关规定应认定原告与梁春签订的房屋买卖合同系无效合同，该房屋应当予以返还；因石某某和梁某某是梁春的继承人，故要求二被告承担房屋返还和赔偿相关损失的义务。被告梁某某经依法传唤未到庭参加诉讼。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告郭某与梁春签主的房屋买卖协议书，是双方的真实意思表示；之后的书面房屋买卖协议书是在梁春去世后原告与被告石某某补签的，亦是双方的真实意思表示，符合相关法律规定，是有效的。关于原告郭某认为该房屋是被动迁安置的房屋，应按《黑龙江省中央下放地方煤矿棚户区改造工程项目暂行管理办法》第七条第44款（参照《经济适用住房管理办法》棚户区改造安置房入住不满5年的，不得直接上市交易）的规定，应认定原告与梁春签订的口头房屋买卖合同为无效合同，并要求解除合同返还房屋问题，本院认为此条款属于管理性规定，不属于法律行政法规效力性、强制性规范；且梁春在生前已给付原告部分房款，房屋交付后买受人已经进行了房屋室内装修，梁春去世之后原告又与被告石某某补签了房屋买卖协议书，是对该房屋买卖行为的确认，双方的房屋买卖行为并未违反效力性强制规定，故应认定该房屋买卖协议为有效合同，原告郭某与被告石某某应按协议约定的内容继续履行。因被告石某某与被告梁某某签订的购买郭某回迁房的承诺书的内容，是关于被告石某某与被告梁某某之间对梁春的遗财产如何继承问题，故与本案不是同一法律关系，如有纠纷可另案处理。综上，原告要求二被告解除房屋买卖合同及赔偿相关损失的诉讼请求不符合法律规定，故不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：驳回原告郭某要求解除与被告石某某、梁某某签订的房屋买卖合同及赔偿相关损失的诉讼请求。案件受理费2，000.00元，由原告郭某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鹤岗市中级人民法院。审判长  于洪艳审判员  刘 涛审判员  王 雪二〇二一年三月三十一日书记员  庞芯宇