四川省广汉市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0681民初146号 原告（申请执行人）：丁雪，女，汉族，1990年1月2日生，住四川省广汉市。 委托诉讼代理人：黄莉，广汉精诚法律服务所法律工作者，特别授权。 被告（案外人）：邹伯松，男，汉族，1970年3月10日生，住四川省广汉市。 委托诉讼代理人：叶开科，四川世星律师事务所律师，一般代理。 第三人（被执行人）：郭冬，男，汉族，1989年1月1日生，住四川省广汉市。 第三人（被执行人）：缪小娟，女，汉族，1985年10月4日生，住四川省广汉市。 原告丁雪与被告邹伯松，第三人郭冬、缪小娟执行异议之诉，本院立为（2020）川0681诉前调1369号案件，后转为正式立案，依法适用普通程序，由审判员刘梦茹担任审判长，与审判员蒋成刚、人民陪审员肖全明组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丁雪的委托诉讼代理人黄莉，被告邹伯松及其委托诉讼代理人叶开科，第三人郭冬参加庭前会议并到庭参加诉讼，第三人缪小娟经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告丁雪向本院提出诉讼请求：一、准许执行被告郭冬、缪小娟名下位于广汉市；二、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年8月1日，广汉市人民法院依法对丁雪诉郭冬、缪小娟民间借贷纠纷一案作出（2019）川0681民初1451号民事调解书：一、被告郭冬、缪小娟在2020年1月31日前归还原告借款20万元：二、如二被告未按上述第一条如期全额归还借款则应从2020年2月1日起以未还借款金额为本金以月利率2％的标准支付原告丁雪逾期利息；三、原告丁雪自愿放弃其它诉讼请求。该调解书生效后，被告郭冬、缪小娟未按生效法律文书履行义务，故原告依法向贵院申请强制执行（2019）川068ｌ民初1415-ｌ号民事裁定书查封的位于广汉市的查封。执行过程中，案外人邹伯松对执行标的提出书面异议，广汉市人民法院于2020年8月3日作出（2020）川0681执异25号执行裁定书：解除对位于广汉市的查封。原告不服贵院作出的（2020）川0681执异25号执行裁定书，理由是：第一，案外人邹伯松主张的事实、提供的证据以证明该保全的财产为邹伯松所有，且该证据未经质证，其真实性、合理性、合法性尚有争议，根据《最高人民法院关于的解释》第311条的规定，被告邹伯提供充足的证据，就其对执行标的享受足以排除强制执行的民事权益加以证明，否则应认定位于广汉市为郭东和缪小娟所有。第二、根据物权变动规则，基于法律行为的不权变动必须符合三要件，即法律行为有效、处分权、登记，不动产物权的转让应依照法律规定登记，未经登记，不发生效力，故，位于广汉市所有权归郭东、缪小娟所有，郭东、缪小娟与邹伯松之间的买卖合同虽成立生效，但不发生物权变动的效果，邹柏松不享受法律规定的不动产物权相应的权利。为维护原告的合法权益，恳请贵院支持原告的诉讼请求。 被告邹伯松辩称，第一，对原告所述房屋在查封前已经属于被告所有，2018年4月30日，被告与第三人就达成了房屋买卖的意向并支付定金15000元，2018年5月2日，双方在中介机构见证下正式签订了房屋买卖合同，房屋买卖合同合法有效。后被告在2018年7月之前就给第三人郭冬支付了675000元，过户时又支付了2万元，2018年10月13日已经支付了695000元，该房屋买卖合同系在中介见证下，经过公证处公证的，房屋买卖已经完成，所以该房屋在查封之前已经归被告邹伯松所有。第二，本案案涉房屋经历了两次查封，后被告提出异议，广汉市人民法院经过审查后依法解除了查封，我们认为法院解除查封的决定是正确的；第三，被告购买第三人房屋之所以没有过户，是因为开发商的原始产权证并没有办下来，因此第三人也没有办到房产证，故无法过户给被告，因中介告知被告可以帮助更名，被告就将2万元过户费交给了中介。因此，案涉房屋未过户是有原因的。综上，原告提出执行异议无证据和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人郭冬述称，被告所述的是事实，和被告邹伯松有房屋买卖关系，并且钱已经全部付清，请求法院依法判决。 原告为证明其所述事实，向法庭提交了如下证据：1、原告身份证件，证明原告主体资格；2、广汉市人民法院（2020）川0681执异25号执行裁定书，证明该执行裁定认定的事实不清，证明邹伯松的保全不足以保全该房屋；3、广汉市人民法院（2019）川0681民初1451号民事调解书。 被告对前述证据均无异议。 第三人郭冬质证后亦无异议，但对证据3中所涉借款的数据不认可，称向原告出示了多份借条。 被告向法庭提供了如下证据：1、买受人为缪小娟的商品房买卖合同，证明房屋是第三人缪小娟所有；2、缪小娟、郭冬与邹伯松房屋出售合同2份，证明（1）被告与第三人在2018年5月2日就签订了房屋出售合同，而案涉房屋查封时间是2019年5月23日，在原告申请财产保全一年之前，他们就签了这个合同；证明（2）被告购买第三人的房屋是经广汉市鑫霖房屋信息咨询服务部这个中介公司介绍的，而且房屋出售合同上有该中介公司的印章；证明（3）房屋买卖的价格为70万元；证明（4）房屋过户费2万元由第三人支付；3、邹伯松与缪小娟、郭冬房屋买卖合同付款收据、转账凭证等；4、中国工商银行广汉支行贷款结清证明及支付凭证；5、被告与第三人签订的房屋租赁合同及收条；上述证据3、4、5证明被告已向第三人支付了购房款总金额69.5万元，房屋买卖的付款情况是真实；6、四川省德阳市诚信公证处公证书，证明被告与第三人房屋买卖的真实性；7、不动产登记注销抵押申请书，证明2018年5月2日被告支付了第三人的房屋款后，第三人归还的房屋的按揭款，银行为第三人办理了房产注销抵押登记；8、房屋中介公司证明及其营业执照，证明被告购买第三人房屋的真实性；9、房屋租赁合同2份及承租人身份证件，证明被告后来又将涉案房屋租赁给了案外人曾红梅，直到现在依然在租赁，证明被告实际取得了房屋的所有权；10、执行裁定书2份，（2019）川0681执异1号及（2019）川0681执异25号，证明房屋经两次查封，被告购买房屋的手续齐全，广汉市人民法院两次裁定解除查封；11、不动产房地产权证明，证实广汉市泰翡翠郡27幢1单元20-2号房屋于2020年7月7日才进行的产权登记，故被告无法办理产权转让登记。 原告质证后认为对被告出示证据1没有异议；对证据2真实性无异议；证据3、4、5的真实性和关联性有异议，工行转款和7月24日的转款给龚贤华、卿山志，该二人与本案无关，不能达到其证明目的；证据6真实性无异议，但是时间上邹伯松并未办理房屋变更登记；证据7无异议；证据8真实性无异议，但是证明目的有异议，中介公司无法证明向案外人转款的真实性；对证据9真实性无异议，但不能达到证明目的，不动产需要依法登记，未经登记不产生物权效力；对证据10无异议，对执行裁定书认定的事实有异议；对证据11真实性无异议，对证明目的有异议，该证据只能证明案涉房屋为郭冬和缪小娟所有，被告与第三人签订的买卖合同虽成立，但不发生物权变动的效果，故被告不享有法律规定的不动产物权相应的权利。 第三人郭冬对前述证据均无异议。 第三人郭冬向本院提交了结婚证复印件、离婚协议书和离婚证，证明第三人郭冬和缪小娟是在2017年6月29日结婚的，此后于2020年8月24日已离婚。 原告对第三人郭冬出示的证据均无异议。 被告对第三人郭冬出示的证据均无异议。 为查明案件事实，本院依职权于2020年9月23日对案外人卿山志进行询问，其证实2018年7月24日从邹伯松处收到9万元现金。因为郭冬做生意周转向他借钱，后郭冬卖房要从邹伯松处收钱，邹伯松就将9万元给了他，他收钱后出具了收条并签字；2018年10月13日中介找他代办邹伯松购买的翡翠郡27幢1-20-2号房屋的更名，他收了2万元更名费（过户费），出具了收条并签字。他开了一家名叫蔚蓝房产的中介公司。现在这个房子可以办理产权了，是最近两三个月的事情。 原告质证后对真实性和合法性无异议，但认为卿山志不是本案当事人，与案件无关，不能达到证明目的。 被告对上述证据无异议。 第三人郭冬对上述证据无异议。 对当事人各方均无异议的证据，本院予以采信，对于其他有争议的证据结合全案情况进行评述。 本院经审理认定事实如下：第三人郭冬、缪小娟系夫妻，二人于2017年6月29日在广汉市民政局登记结婚。2017年6月20日，缪小娟与广汉东泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了广汉市泰.翡翠郡27栋1-20-2号房屋一套，并在中国工商银行股份有限公司广汉支行办理了按揭贷款。2018年5月2日，第三人郭冬、缪小娟（甲方）与被告邹伯松（乙方）在广汉市鑫霖房屋信息咨询服务部的居间介绍下签订《房屋出售合同》，约定由被告购买前述房屋，合同约定：房屋售价为70万元，办理公证及过户的费用由四方承担，因此房尚未办理房产证，而且还有按揭款未还清，经双方协定先由乙方支付甲方首付款45万元让甲方先还清银行按揭款，余下25万元等更名后乙方再支付甲方。双方约定房屋内所有家具家电都归乙方。2018年7月24日，第三人郭冬、缪小娟（甲方）与被告邹伯松（乙方）再次签订《房屋出售合同》，合同约定：房屋售价70万元，首付款为55万元，其余房款15万元，扣除更名费2万元及房租1年和押金3万元，实际余款为10万元整。 2018年4月30日，缪小娟出具《定金收条》一份，载明收到邹伯松购买案涉房屋的定金15000元，并注明房屋总价70万元，房屋每个月租金2000元，由邹伯松租给缪小娟。2018年5月2日，邹伯松通过银行向缪小娟转款435000元；2018年7月15日，郭冬、缪小娟向邹伯松出具收条，写明收到邹伯松房款15000元；2018年7月24日，郭冬出具收条载明：郭冬缪小娟付卿山志玖万元整，由邹伯松从房款中垫付余下捌万元，欠款必须在2018年8月15日之前，郭冬还给卿山志，如果到期不还卿山志，邹伯松两人有权收回金虎路西一段16号东泰.翡翠郡27栋1-20-2号房屋使用权。欠款人郭冬、收款人卿山志、垫款人邹伯松。2018年7月25日，邹伯松在中国工商银行营业网点向龚贤华的账户62×××51存入现金90000元，同日，郭冬、缪小娟向邹伯松出具收到购房款90000元的收条。2018年10月13日，卿山志向邹伯松出具收条载明：今收到邹伯松改翡翠郡27栋1-20-2号房屋更名费20000元。 2018年7月1日，邹伯松与缪小娟、郭冬签署《房屋租赁合同》，合同约定缪小娟、郭冬租赁案涉房屋两年，月租金2000元，收押金6000元并房租24000元。 2018年7月24日，缪小娟公证出具《委托书》给邹伯松，委托事项写明：委托人于二0一七年六月二十日与广汉东泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买了位于广汉市泰.翡翠郡27栋1-20-2号房产，现委托人已将上述房产出售给受托人邹伯松，该房产交易的合同已经签订，现因委托人工作繁忙，无法亲自到相关部门办理将上述房产的《商品房买卖合同》变更登记到受托人名下的手续，特委托受托人代为办理……。 2020年9月4日，广汉市鑫霖房屋信息咨询服务部出具《证明》，证明被告与第三人购买房屋及付款金额情况。 2019年5月1日，邹伯松将案涉房屋租赁给案外人曾红梅，并签订了《房屋租赁合同》。 另查明，2019年5月23日，丁雪向本院申请诉讼财产保全，请求保全郭冬、缪小娟的财产，本院做出（2019）川0681民初1451-1号民事裁定书，同日，本院向广汉市不动产中心发出协助执行通知书，查封了登记于缪小娟名下的案涉房屋。2019年8月1日，原告丁雪与第三人郭冬、缪小娟就双方的民间借贷纠纷一案，经本院组织调解，双方达成协议，并由（2019）川0681民初1451号《民事调解书》确认了借款金额及利息。此后，因第三人未按时还款，原告申请本院强制执行。在执行中，邹伯松向本院提出执行异议称其已购买案涉房屋且已支付完相关购房款，因房屋开发商未办理房产权证，故购买的房屋无法办理更名登记，请求解除对案涉房屋的查封，2020年8月3日，本院做出（2020）川0681执异25号执行裁定书，认为邹伯松的异议成立，并裁定解除对案涉房屋的查封。丁雪对该裁定不服，向本院提起本案执行异议之诉。 本院认为，本案的争议焦点为，被告和第三人之间房屋买卖的事实，是否能排除法院对其涉案房屋的执行措施。庭审中，原告提出被告购买案涉房屋后未及时过户不发生物权变动效力且被告所称的支付相关房款部分支付给案外人，存在不实之处，本院认为，在广汉市人民法院对该案涉房屋查封前，第三人郭冬、缪小娟与被告邹伯松于2018年5月2日在广汉市鑫霖房屋信息咨询服务部的居间介绍下，双方协商签订了《房屋出售合同》，约定由被告邹伯松购买第三人郭冬、缪小娟房屋一套。该合同是双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《房屋出售合同》中载明双方此房未办理房产证，首付部分款项后进行合同更名。关于本案中被告已支付房款的金额，根据被告出具的由第三人出具的收条及被告的银行转款、存款记录显示，2018年4月30、5月2日、7月15日被告向第三人共计支付款项46.5万元，对于原告所称的由案外人卿山志与被告及第三人之间的收条所涉及的金额9万元及被告向案外人龚贤华转款并由第三人出具收条所涉及的款项9万元不应视为被告支付的购房款，对于原告的该说法，本院认为，虽然该部分款项并非被告直接向第三人支付，但根据本院向案外人卿山志进行的询问及被告向案外人龚贤华账户进行存款而第三人亦予以认可的情形，本院对原告的该说法不予采纳。根据前述被告的付款并结合双方签订的租赁合同所涉及的租金及押金3万元，说明被告已支付了绝大部分购房款，且已实际使用了该房屋（出租给曾红梅并获得房租收益）。 由于案涉房屋的开发商当时尚未办理相应的产权证，购房的业主也无法办理分户产权，后又因法院的查封，故被告无法与第三人办理过户登记手续，故未办理过户登记手续的原因不在被告，被告在此过程中没有过错。 为了增强社会公众对法律公平的信心，对不动产买卖中的买受人在执行程序中予以优先保护应当作为执行活动的一项原则。因此，在合法的不动产买卖过程中，在不动产买受人已经履行合同主要义务的情况下，不动产买受人虽然尚未取得不动产买卖合同标的物的所有权，但其在对取得法定物权无过错的情况下，仍应当赋予其类似所有权人的地位，其物权的期待权仍具有排除执行等物权效力。本案中，由于案涉房屋本身原因的行为致使案涉房屋被告未能过户，被告自身并无过错。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，被告邹伯松虽未能将案涉房屋过户，但未达到该目的的原因系其他原因导致，被告邹伯松对涉案房屋享有足以排除执行的物权期待权。故原告丁雪主张准许执行第三人郭冬、缪小娟名下位于广汉市房屋的诉讼请求不能成立，本院不予支持。 综上，本案对原告的诉讼请求不予支持，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2014年12月29日最高人民法院审判委员会第1638次会议通过）第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下： 驳回原告丁雪的全部诉讼请求。 本案案件受理费8650元，由原告丁雪承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审 判 长  刘梦茹 审 判 员  蒋成刚 人民陪审员  肖全明 二〇二一年三月九日 书 记 员  刘 蝶