陕西省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）陕执复65号 复议申请人（申请执行人）：宝鸡天庆圆房地产开发有限公司，住所地陕西省宝鸡市岐山县。统一社会信用代码：91610323MA6XEXBH34。 法定代表人：马小忠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈小刚，该公司职工。 委托诉讼代理人：魏航斌，陕西国文律师事务所律师。 被执行人：陕西蔡家坡纸业有限责任公司，住所地陕西省宝鸡市岐山县。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX4253。 法定代表人：李均岐，任总经理。 委托诉讼代理人：陈红周，该公司职工。 委托诉讼代理人：苗凌，陕西扶济律师事务所律师。 利害关系人：岐山县自然资源局，住所地岐山县北环路北侧。 法定代表人：张亚斌，任该局局长。 委托诉讼代理人：杨小波，该局办公室主任。 委托诉讼代理人：曾宏星，陕西博鼎律师事务所律师。 复议申请人宝鸡天庆圆房地产开发有限公司（以下简称天庆圆公司）不服宝鸡市中级人民法院（以下简称宝鸡中院）作出的（2020）陕03执异135号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2021年3月11日公开听证，复议申请人天庆圆公司天资置业公司的委托诉讼代理人陈小刚、魏航斌，陕西蔡家坡纸业有限责任公司的委托诉讼代理人陈周红、苗凌，岐山县自然资源局委托诉讼代理人杨小波、曾宏星参加了听证。现已审查终结。 宝鸡中院在执行天庆圆公司与陕西蔡家坡纸业有限责任公司（以下简称蔡家坡纸业公司）借款合同纠纷一案中，岐山县自然资源局、蔡家坡纸业公司不服宝鸡中院（2017）陕03执恢20之三号执行裁定，向该院提起异议。2020年6月29日，宝鸡中院作出（2020）陕03执异50号执行裁定书，裁定：撤销宝鸡中院（2017）陕03执恢20之三号执行裁定及（2017）陕03执恢20之四号执行裁定。天庆圆公司不服，向本院提起复议，本院作出（2020）陕执复160号执行裁定书，撤销了宝鸡中院（2020）陕03执异50号执行裁定，并发回宝鸡中院重新审查。该院对上述执行异议依法审查。 岐山县自然资源局异议称，请求停止宝鸡中院（2017）陕03执恢20之三号执行裁定的执行。理由是：该裁定要求执行的标的是国有划拨土地，不属被执行人自有财产，不能作为当事人的财产用于抵偿债务。裁定违背《拍卖法》第八条、国家土地管理局对最高人民法院经（1997）18号函复规定，将国有划拨土地使用权归申请执行人所有无法律依据。该执行行为违反《海南纪要》基本原则，未对被执行人职工作出适当安置，造成社会不稳定，并导致国有资产部分流失违背国有资产保值增值基本原则，损害了异议人的合法权益。 蔡家坡纸业公司异议称，请求撤销宝鸡中院（2017）陕03执恢20之三号执行裁定书第一项“将被执行人陕西蔡家坡纸业有限责任公司住所地岐山县XX镇XX路XX号的房产12652.21平方米；土地使用权45171.818平方米归宝鸡天庆圆房地产开发有限公司所有，在办理产权过户中需要缴纳的所有规费按照国家规定缴纳”。理由是：首先，天庆圆公司与蔡家坡纸业公司借款合同纠纷一案，宝鸡中院于2017年8月31日查封了蔡家坡纸业公司位于岐山县XX镇XX路XX号的房产13507.25平方米，土地45171.818平方米。宝鸡中院依照天庆圆公司单方意见，直接裁定“将被执行人蔡家坡纸业公司位于岐山县XX镇XX路XX号的房产12652.21平方米；土地使用权45171.818平方米归天庆圆公司所有”、“如果申请人发现被执行人有可供执行的财产或财产线索时，可申请有管辖权的人民法院恢复执行。”不符合法律规定和现实情况。蔡家坡纸业公司的用地性质为工业划拨土地。因环境治理被政府关停，历史包袱沉重。拖欠职工养老金1300万元，各项保险1000多万元。宝鸡中院直接将公司固定资产裁给申请执行人，不利于社会稳定。其次，（2017）陕03执恢20之三号执行裁定将蔡家坡纸业公司有使用权的划拨土地抵给申请执行人所有，与国家土地管理局对最高人民法院（1997）18号函的复函即国土函字（1997）第96号函相违背，即“对通过划拨方式取得的土地使用权，由于不属于当事人的自有财产，不能作为当事人财产进行裁定。但在裁定转移地上建筑物、附着物涉及有关土地使用权时，在与当地土地管理部门取得一致意见后，可裁定随地上物同时转移”、“凡属于裁定中改变土地用途及使用条件的，需征得土地管理部门同意，补交出让金的应在裁定中明确，经办理出让手续，方可取得土地使用权”。宝鸡中院作出裁定时没有与地方土地管理部门协商一致，该裁定与其本院已经撤销的（2017）陕03执恢20号之二裁定的内容完全相同，只是增加了“在办理产权过户中需要缴纳的所有规费按照国家规定缴纳”。因此，该裁定仍违反相关法律法规。 天庆圆公司答辩称，一、对岐山县自然资源局和蔡家坡纸业公司的异议申请，应不予受理或驳回其申请。岐山县自然资源局主体不适格，两异议人曾就本案执行标的提出过异议，并经宝鸡中院作出（2019）陕03执异83号执行裁定予以处理，现再次提出异议不符合法律规定，应依法驳回。二、（2017）陕03执恢20之三号抵债裁定事实清楚，适用法律正确，程序合法。1、国家土地管理局对最高人民法院（1997）18号函的复函在法律上存在一定问题，划拨土地的使用权属当事人，可强制执行。2、本案中，宝鸡中院多次对岐山县不动产登记中心的审查建议函予以答复并要求其协助办理相关事项，同时也与相关部门协商过此事。《城市房地产管理法》有关划拨土地房地产转让的规定，是对平等民事主体间的房地产转让行为的程序规范，人民法院强制执行是公法行为，不受其约束和调整。本案执行的国有划拨土地属于抵押财产，人民法院强制执行前无需当地政府批准。根据《物权法》等法律规定，按照房地一体原则，执行法院对土地使用权进行处置并无不当，不损害国家利益，亦不违反《海南会议纪要》。3、国有划拨土地使用权不能强制执行将损害债权人的利益。4、国有划拨土地使用权不能作为被执行财产进行执行将造成更多的权利分离情形。三、岐山县自然资源局应根据《协助执行通知书》规定，配合办理划拨土地转让手续，确保该生效裁判的执行。 天庆圆公司补充答辩称，本案执行的国有划拨土地属抵押财产，人民法院强制执行前不需要当地政府批准。一、根据《担保法》第36条、56条、《物权法》137条、28条、31条、180条、182条等法律规定以及最高院有关案例等，案涉抵押房产有关的土地使用权也应一并抵押，本案执行中对被执行人划拨土地使用权可以执行，无需经过人民政府批准。二、现有法律、法规虽对国有划拨土地使用权的转让予以限制，是对企业自主转让划拨土地使用权的限制，并未限制人民法院的强制执行。三、本案在人民法院对国有划拨土地使用权进行评估、拍卖、以物抵债之前，多次征求国有土地管理部门及被执行人意见，其均表示同意人民法院执行。宝鸡中院从2012年开始对案涉土地使用权查封至今，岐山县国土资源局协助执行中未提出任何异议，在与县XX沟通协商时，县政府也没有提出异议。2019年5月14日岐山县不动产登记中心向宝鸡中院发来的《审查建议函》、2019年5月17日宝鸡中院的《关于审查建议函的答复》、2019年5月31日岐山县不动产登记中心的《审查建议答复函》中明确建议分割界限，满足登记条件，且被执行人也表示同意将案涉土地使用权及房产抵债给债权人所有。 宝鸡中院查明，北京贝思达工贸有限责任公司与蔡家坡纸业公司、陕西丰宝化工有限公司、陕西岐山化学工业有限责任公司借款合同纠纷一案，该院作出（2010）宝市中法民二初字第020号民事判决书，判决：一、被告陕西蔡家坡纸业有限责任公司于本判决生效后三十日内支付原告北京贝思达工贸有限责任公司人民币200万元；二、原告北京贝思达工贸有限责任公司对被告陕西蔡家坡纸业有限责任公司抵押的房产（以他项权利证书为准）享有优先受偿权。三、驳回原告北京贝思达工贸有限责任公司的其他诉讼请求。北京贝思达工贸有限责任公司与蔡家坡纸业公司借款合同纠纷一案，宝鸡中院于2012年5月16日作出本院（2011）宝市中法民二初字第00042号民事判决书，判决：一、被告陕西蔡家坡纸业有限责任公司于本判决生效后三十日内向原告北京贝思达工贸有限责任公司清偿借款本息1914万元（截止本判决生效之日止）；二、原告北京贝思达工贸有限责任公司对被告陕西蔡家坡纸业有限责任公司设定抵押的房产（以他项权利证书为准）享有优先受偿权。 上述判决生效后，蔡家坡纸业公司未履行生效法律文书确定的义务，权利人向宝鸡中院申请执行。因权利人将上述判决债权进行转让，宝鸡中院合并执行[(2013)宝中法执民字第00002号执行通知]。执行中，该院依法变更天庆圆房公司为案涉债权的申请执行人。2017年8月31日，宝鸡中院作出（2017）陕03执恢20号执行裁定，查封了蔡家坡纸业公司所有的位于XX镇XX路XX号该公司房产2861.72平方米（其中门面房944.98平方米、办公楼1916.74平方米）；土地使用权45171.818平方米，岐国用（2007）第01061号。查封期限为三年。2017年9月5日，该院向岐山县不动产登记中心送达协助执行通知书，要求其协助执行：一、对陕西蔡家坡纸业有限责任公司位于XX镇XX路XX号该公司房产2861.72平方米（其中门面房944.98平方米、办公楼1916.74平方米）办理查封登记手续。查封期限为三年。二、对陕西蔡家坡纸业有限责任公司位于XX镇XX路XX号该公司土地使用权45171.818平方米〔岐国用（2007）第01061号〕办理查封登记手续。查封期限为三年。宝鸡中院对查封财产进行委托评估，2018年5月17日，陕西嘉信不动产评估咨询有限责任公司提交估价报告，房地总价值为2160.08万元。2018年11月9日，该院在淘宝网发布司法拍卖公告，对该标的进行网络司法拍卖，起拍价为1900万元。此次拍卖流拍。2018年12月14日，该院在淘宝网发布二次拍卖公告，起拍价确定为1710万元。此次拍卖流拍。 2019年4月25日，宝鸡中院在执行中作出（2017）陕03执恢20号之二执行裁定书，裁定：一、将被执行人陕西蔡家坡纸业有限责任公司所有的位于岐山县XX镇XX路XX号的房产12652.21平方米（门房以东门面房172.1平方米、办公楼及厂房12562.27平方米，详见评估报告明细），土地使用权45171.818平方米归宝鸡天庆圆房地产开发有限公司所有；二、(2017)陕03执恢20号终结本次执行程序；三、如果申请人发现被执行人有可供执行的财产或财产线索时，可申请有管辖权的人民法院恢复执行。 蔡家坡纸业公司提出异议，宝鸡中院经审查作出（2019）陕03执异83号执行裁定，撤销了该院（2017）陕03执恢20号之二执行裁定。 2020年1月17日，宝鸡中院作出（2017）陕03执恢20之三号执行裁定，裁定：一、将被执行人陕西蔡家坡纸业有限责任公司所有的位于岐山县XX镇XX路XX号的房产12652.21平方米（门房以东门面房172.1平方米、办公楼及厂房12562.27平方米，详见评估报告明细）；土地使用权45171.818平方米归宝鸡天庆圆房地产开发有限公司所有；在办理产权过户中需要缴纳的所有规费按照国家规定缴纳。二、(2012）宝市中法民二初字第00042号民事判决书终结本次执行程序；三、如果申请人发现被执行人有可供执行的财产或财产线索时，可申请有管辖权的人民法院恢复执行。2020年3月17日，宝鸡中院又作出（2017）陕03执恢20之四号执行裁定：将上述裁定中土地使用权面积45171.818平方米补正为43155.258平方米。 另查明，宝鸡中院在执行天庆圆公司与蔡家坡纸业公司借款纠纷一案中，于2019年6月11日向蔡家坡纸业公司发出书面通知，XX房XX镇XX号172.10平方米房产及38号房屋共计28户占用土地予以分割，以便变更（2017）陕03执恢20之二号执行裁定书中土地及房产变更登记手续。同年，6月13日，该公司书面回函宝鸡中院，函复因蔡家坡纸业公司占用的45171.818平方米土地属于国有划拨工业土地，公司仅有土地使用权，无权对该宗土地进行分割、处置。2019年5月14日，宝鸡中院向岐山县不动产登记中心发出书面《审查建议函》，函告宝鸡中院在执行45171.818的土地使用权登记中，该宗土地上的38号房属于2000年办理了首次登记，-1号房屋于2002年办理了首次登记，两栋楼性质为单位集资建房，用途为住宅，38号房屋共计28户，-1号房屋共计33户，两楼都按房改政策已办理了产权过户手续并给职工办理了房屋权证，应遵循《物权法》房地一致原则。2019年5月17日，宝鸡中院答复岐山县不动产登记中心：一、该国有划拨土地使用权地上房产为司法强制执行程序范围，不是企业自行转让，且该划拨土地使用权属于被执行人的财产性权益，执行对象范围合法。在评估、拍卖中已函告被执行人、其主管上级、土地管理部门，在以物抵债前岐山县人民政府责令政府法制办予以协调，故不受报请政府审批的限制。二、在变更45171.818平方米土地使用权登记中，该宗土地上38号房产28户，该房产上土地使用权分割权限在不动产登记中心，在未明确分割的情况下，宝鸡中院无法予以分割。-1号房产不在本案执行范围。2019年5月31日，岐山县不动产登记中心向宝鸡中院复函，关于该宗土地上38号住宅占用土地分割的问题，权利人未提出申请，登记部门无权要求分割，建议裁定中明确分割界限，满足登记条件。宝鸡中院分别于2020年5月6日、8月3日两次致函岐山县人民政府，要求“岐山县人民政府积极配合法院执行工作，由申请执行人按规定缴纳抵债土地出让金及相关税费，并由政府协调双方当事人妥善合理解决企业职工安置等遗留问题……” 还查明，宝鸡中院查封的蔡家坡纸业公司名下位于XX路XX号的国有土地使用权，使用权证号为岐国（2007）第01061号，土地性质及用途为国有划拨工业用地，使用权面积为45171.818平方米。土地上坐落房屋总建筑面积为13507.25平方米，其中12652.21平方米的房屋建筑物有房屋所有权证，该房屋中11、12、13、14、15、16、17、18、19、20、21、22、23、24、25、26、27、28、29、30、41、42、43、44、45、46、48、49、50、51、52、53幢房屋均抵押给工行岐山县支行并在岐山县城乡建设局办理了抵押登记（以他项权利证为准），剩余855.04平方米房屋建筑物（西门面房）无产权证。 宝鸡中院认为，本案争议的焦点问题就是涉案房产及土地使用权以物抵债给申请执行人是否符合法律规定。 本案中，宝鸡中院查封了蔡家坡纸公司名下的国有土地使用权及地上房屋，在执行中，宝鸡中院拍卖了该宗土地及地上建筑物，经过两次拍卖流拍后作出（2017）陕03执恢20之三号、之四号执行裁定，将拍卖的土地及房屋以物抵债给申请执行人，在强制执行拍卖被执行人房屋土地不同于当事人之间的自主房地产转让，需要经过相关部门批准，因拍卖的房屋土地在一个土地证上，所拍卖的部分房屋未设定他项权利，房产所占土地性质属国家划拨土地，是被执行人的财产性权益，应当按照国家土地管理局对最高人民法院（1997）法经18号函的复函中“四、对通过划拨方式取得的土地使用权，由于不属于当事人的自有财产，不能作为当事人的财产进行裁定。但在裁定转移地上建筑物、附着物涉及有关土地使用权时，在与当地土地管理部门取得一致意见后，可裁定随地上物同时转移。”的要求与土地管理部门取得一致意见。执行实施中与相关职能部门致函沟通，但未取得一致意见。故本案拍卖处置之三、四裁定不符合上述规定。 由于被执行人属于国有控股企业，现有财产不能清偿到期债务，且有职工需要安置的情形，该院按照《最高人民法院关于执行案件移送破产审查若干问题的指导意见》进行了释明，但各方不愿就本案进行执行转破产处理，故本案单就涉及的执行之三、四号裁定合法性看，仅有面积总数，对其中的房产、抵债数额等均表述不清楚，且存在与（1997）法经18号函的复函要求不一致的情形，应予撤销。异议人异议理由成立，对其请求应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十七条第（二）项之规定，裁定：撤销（2017）陕03执恢20之三号执行裁定、（2017）陕03执恢20之四号执行裁定。 天庆圆公司复议称，请求撤销宝鸡中院（2020）03执 异135号执行裁定。理由是：一、宝鸡中院（2020）陕03执异135号执行裁定适用法律有误。陕西高院作出的（2020）陕执复160号执行裁定并未否定之三、之四号裁定，现宝鸡中院撤销之三、之四裁定与陕西高院意见相悖。1、宝鸡中院关于“因拍卖的房屋土地在一个土地证上，所拍卖的部分房屋未设定他项权利，房屋所占……执行中与相关职能部门致函沟通，但未取得一致意见，故本案拍卖处置之三、四裁定不符合上述规定”的认定错误。本案所有案涉房屋（包括抵押的房产及未抵押房产）均系被执行人的财产，人民法院对其强制执行并无不当。案涉房屋所占土地使用权一并被人民法院执行符合法律规定。根据《民法典》第三百五十七条之规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。本案中，被执行人名下位于蔡家坡人民路114号的国有土地使用权、房产均已被人民法院依法以物抵债给复议申请人所有，原审法院所依据的“国家土地局对最高人民法院经（1997）18号函”明显与《民法典》的相关法律规定冲突。首先，该函是对企业自主转让划拨土地使用权的限制，并未限制人民法院依法强制执行，且本案案涉国有土地使用权虽系划拨方式取得，但属于蔡家坡纸业公司的财产性利益，执行法院可以以适当方式处置。其次，复函法律效力不及于法律法规、司法解释，不具有普遍适用性，其对人民法院的执行没有法律约束力。《最高人民法院关于能否将国有土地使用权折价抵偿给抵押权人问题的批复》规定可以通过拍卖的方式将土地使用权变现。2、案涉未抵押的房产与整体在一个土地证上，所建设的所有房屋已与该宗土地成为不可分割的整体。根据《民法典》第三百九十七条之规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。本案中，被执行人所有房屋均被以物抵债给复议申请人所有，房屋占用范围内的建设用地使用权转让的同时，不可能与复议申请人享有的建设用地使用权的分割。本案中，未设置抵押房产的面积仅仅占总土地面积的6％，而设置抵押房产所占土地面积占总土地面积的94％，抵押房产所占土地面积完全能够兼容未抵押房产所占土地面积。该未设置抵押的办公楼和其占总土地面积6%的土地使用权系被执行人财产，在执行中可以依法查封处置，即便是需要与土地管理部门沟通协调，亦未能因政府职能管理部门单方面未作答复意见或未同意而阻止法院强制执行。若未能沟通协商一致，法院可对该宗土地处置后将抵押房产和其所占6%土地价值按其比例进行分割，留存进行协商处理，从而保证案件执行程序的顺利进行。3、本案中案涉房屋绝大部分已经设置了抵押，并办理了抵押登记手续，复议申请人依法对该抵押财产享有优先受偿权。对抵押登记财产的处分，无需征得相关部门的同意。依据《民法典》的相关规定，依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。根据《人民法院办理执行案件规范》第五百六十九条第二款之规定，以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。同时，依据《最高人民法院关于能否将国有土地使用权折价抵偿给抵押权人问题的批复》中亦明确，在依法以国有土地使用权做抵押的担保纠纷中，可以通过拍卖的方式将土地使用权变现，无需事先经过政府审批同意。本案中，为保证依法有效执行，宝鸡中院在强制执行该国有划拨土地程序中已按照法定程序多次函商过当地土地管理部门以及相关单位，督促其积极履行协助义务。二、岐山县自然资源局无权对协助执行通知书进行审查。根据《民事诉讼法》、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）以及《人民法院办理执行案件规范》的相关规定，在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不得对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源、房地产管理部门认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项。本案中，异议人岐山县自然资源局对案涉协助执行通知书的内容进行了实体审查，打破了行政权与司法权的界限。另外，根据该条规定，岐山县自然资源局向原审法院提出审查建议或执行异议的，不应当停止办理协助执行事项。三、（2017）陕03执恢20之三号、（2017）陕03执恢20之四号执行裁定事实认定清楚，适用法律正确。本案划拨土地使用权是依法为本案债权设定抵押的，该抵押已经（2010）宝市中法民二初字第020号民事判决书及（2011）宝市中法民二初字第00042号民事判决书判决确认。依据《最高人民法院关于执行人民法院民事执行中拍卖、变卖财产若干问题的规定》，宝鸡中院依据法定程序将流拍后的财产抵债给申请执行人，双方同意将该公司门房以西的商铺用于维持在职人员的正常经营。（2017）陕03执恢20之三号协助执行通知书载明“在办理上述产权过户登记过程中有关《中华人民共和国物权法》规定房地一致原则、测绘、设计土地面积分割等问题，依照相关规定及依据宝鸡市虹宇测绘有限责任公司测量报告，予以分割，并在办理过户过程中予以扣减，我院认可”，前述执行裁定的内容中并未改变案涉土地使用权性质、用途、取得方式，执行法院对案涉土地使用权进行处置并无不当，只是在以物抵债协议生效后，办理土地使用权变更手续需要补缴土地出让金，并签订《国有建设用土使用权出让合同》。 本院查明，宝鸡中院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，本院在复议案件审查期间，对被执行人蔡家坡纸业公司进行现场实地查看，该公司位于XX路XX号，整个厂区XX路，南临自强路，东西两侧均有相邻建筑物，厂区XX层为门面房，二层以上为住宅用房，该房屋所占用土地为出让地，厂区其余部分土地的使用权证号为岐国（2007）第01061号，土地性质及用途为国有划拨工业用地，使用权面积为45171.818平方米，该部分土地上坐落有大门东侧一层门面房、二层住宅用房，进入厂区内土地上坐落有职工宿舍、厂房、临时建筑彩钢棚、办公楼及一幢家属楼。上述房产中，职工宿舍及厂房为案涉抵押财产，其余均非抵押财产。 本院认为，本案争议的焦点问题是执行法院在执行中将国有划拨工业用地上的案涉房产及土地使用权以物抵债给申请执行人是否符合法律规定。 宝鸡中院在执行天庆圆公司与蔡家坡纸业公司借款合同纠纷案中，查封了被执行人蔡家坡纸业公司名下位于XX路XX号的2861.72平方米房产及45171.818平方米的国有划拨土地使用权。该院委托评估机构对案涉房产及土地使用权进行评估拍卖，经两次拍卖均流拍，宝鸡中院经征得债权人天庆圆公司同意，将上述房产及土地使用权以物抵债给该公司。后该院经核实，案涉土地上坐落的家属楼及住宅已给职工办理产权证，该部分房产不在抵债财产范围内，遂重新作出裁定将抵债的土地面积更正为43155.258平方米。 宝鸡中院在对案涉房屋及土地采取以物抵债方式清偿债务时，应兼顾保护债权人合法权利的实现与国有划拨土地的性质，充分考虑我国法律规定及国家土地管理局对最高人民法院法经（1997）18号函的复函精神。国家土地管理局对最高人民法院法经（1997）18号函的复函（国土函字[1997]第96号1997年8月18日）第四条规定：“对通过划拨方式取得的土地使用权，由于不属于当事人的自有财产，不能作为当事人财产进行裁定。但在裁定转移地上建筑物、附着物涉及有关土地使用权时，在与当地土地管理部门取得一致意见后，可裁定随地上物同时转移”。由于在我国，房产、土地使用权抵押权的设定须经政府部门严格审批后方能设定，由政府部门给抵押权人出具他项权利证明。同时，按照我国《物权法》、《担保法》“房地一体”的原则，若房产经政府部门审批办理了抵押登记，应视为房产所占用范围内的土地亦一并经过了审批也设定了抵押权，权利人对土地使用权无需再另行办理抵押权登记手续。本院在执行复议案件审查中进一步核实，宝鸡中院以物抵债裁定中所抵债的房产包括厂房、职工宿舍、门面房、办公楼，其中厂房、职工宿舍办理了抵押权登记，门面房、办公楼未设定抵押，抵债的土地使用权包括上述房产占用范围内的土地及除去职工住宅房产所占国有划拨用地使用权外的其他土地。该以物抵债裁定并未区分抵押房产与未抵押房产及所占的相应土地，确有不妥。抵债裁定中所涉及的已办理了抵押登记的厂房、职工宿舍所占用范围内的土地应视为一并办理了抵押登记。而抵押权的实质是债权人对债务人或者第三人不转移占有的担保财产，在债务人届期不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人依法对该抵押财产拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。天庆圆公司对已办理了抵押登记的房屋及占用范围内的土地使用权可以在流拍的情况下以以物抵债的方式实现抵押权，对该部分土地，天庆圆公司应向土地管理部门依法缴纳土地使用权出让金后，办理变更手续。 宝鸡中院在给债权人抵债的财产中还包括了未设定抵押的办公楼、门面房及所占用的土地和临时建筑占用地。法院对于未办理过抵押登记的房产、土地在处置时，应按照上述复函的要求，需与土地管理部门取得一致意见方可办理。现宝鸡中院在未与相关部门取得一致意见的情况下，将未办理抵押登记的办公楼、门面房、临时建筑及该房产占用范围内的国有划拨土地使用权一并抵债给申请执行人不符合上述复函精神。 综上，（2017）陕03执恢20之三号执行裁定未区分已设定与未设定抵押的房产及房产所占用范围内的土地使用权，将查封的房产及土地使用权全部抵债给申请执行人显属不当，应予撤销。宝鸡中院应协调岐山县相关部门对设定了抵押权的房产及所占用的土地进行处置，进而保护债权人合法权益的实现；对未设定抵押的房产及土地在与相关部门取得一致意见后，方可处置。宝鸡中院（2020）陕03执异135号执行裁定，认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回复议申请人宝鸡天庆圆房地产开发有限公司的复议申请，维持宝鸡市中级人民法院（2020）陕03执异135号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 魏西霞 审 判 员 贾文军 审 判 员 李 俊 二〇二一年三月二十五日 法官助理 陈 婧 书 记 员 王 菲 1