新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0102民初4044号 原告：刘婷，女，1981年10月2日出生，俄罗斯族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：吕炳辉，新疆慧聚律师事务所律师。被告：新疆曜石空间商业运营管理有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区中山路462号广场联合大厦B座5楼。法定代表人：赵文林，该公司经理。委托诉讼代理人：唐家春，新疆青玄律师事务所律师。原告刘婷与被告新疆曜石空间商业运营管理有限责任公司（以下简称曜石空间公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘婷及其委托诉讼代理人吕炳辉、被告曜石空间公司的法定代表人赵文林及委托诉讼代理人唐家春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘婷向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告向原告返还租金403,325元，赔偿加盟费50,000元、装修款449,630元、罚款7,643.71元，退还装修押金10,000元，支付占用资金的利息损失55,235.92元；3、被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2019年6月28日签订《房屋租赁合同》，约定被告将乌鲁木齐市中山路462号广场联合大厦三层，建筑面积436.82平方米租赁给原告，用途：用于开展4-14岁少儿教育培训。被告保证此楼符合开办教育的基础条件。合同期限：2019年10月1日至2025年9月30日。被告与原告虽然签订了《补偿协议》，但仍达不到办学条件，消防不过关、场地划分不符合教育要求，致使原告达不到合同目的。故要求解除合同并要求被告赔偿原告的所有经济损失。被告曜石空间公司答辩称，双方签订合同时，原告已了解租赁场地的基本情况。案涉租赁场地以前做商业运营，现在用于教育培训。原告根据自己的经营情况进行装修和消防改造，租期顺延40天。消防手续由租户自行办理，我方予以配合。原告解除合同系疫情原因，资金压力过大，内部合伙人之间产生矛盾导致。我方出租的场地中，已有4、5家培训机构办理完消防手续并营业，我方没有任何过错的情况下解除合同是不公平的。请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告刘婷提交证据：1、《房屋租赁合同》一份，拟证明根据合同第4项第13条第2点规定，因为被告消防原因造成原告不能合法经营，原告有权解除合同，并要求退还房款、装修等损失。曜石空间公司对该证据的真实性认可，证明问题不认可。2、2019年7月1日的收款收据一份，拟证明原告向被告支付房屋租金403,325元。被告对收款收据的真实性认可，款项已收到。3、新疆维吾尔自治区教育厅、民政厅、工商行政管理局下发的新教基（2018）40号文件，拟证明根据文件第六页第五项办学条件及教学设施的要求，校外培训机构开展业务和相关活动，必须符合国家关于消防等合法手续。原告不具备消防合格的情况下，我方无法获得将场地用于教育培训的资质。被告对该证据的真实性认可，但不能证实原告违反合同约定。4、2019年8月19日的收款收据一份，拟证明原告向第三方支付加盟费49,800元。被告对该证据的真实性、关联性不认可，加盟费与本案无关。5、天山区城市管理行政执法局行政处罚告知书，拟证明原告租赁后进行装修，被执法局罚款7,643.71元，租赁场地的面积为436.82平方米。被告对该证据的真实性认可。6、2019年7月30日收款收据一份，拟证明原告向被告支付装修保证金10,000元。被告对该证据的真实性认可，款项已收到。7、2020年4月6日赵某与周某（刘婷的合伙人）、刘婷三人的录音，拟证明因被告的消防不过关导致原告无法办证。被告对该证据不认可，双方签订的补充协议约定消防不合格，租金延期。8、装修合同一份，拟证明原告为装修房屋签订合同，约定装修费250,000元。被告对该证据的真实性、关联性不认可。9、收条2张、电子凭证一张，拟证明原告向装修公司支付合同内装修款234,000元。被告对该组证据的关联性不认可。10、空调购销合同、收款收据1份，拟证明原告支出空调安装费30,000元。被告对该组证据的真实性、关联性不认可，空调是否安装无法确定。11、微信打印件15张，收据28张，拟证明原告支出水电、报警器、网络、装饰材料、卫生洁具费用，共计164,630元。被告对该组证据的关联性不认可，同时该证据与装修合同相互矛盾，装修合同约定的是包工包料。12、施工图设计文件审查合格证，拟证明原告的室内装修及消防合格。被告对该证据的关联性不认可。13、2020年1月20日录音，拟证明被告未办好消防手续。被告对该证据的关联性不认可，原告自己选择的租赁场地，经营前应自行到消防部门办理消防验收，我方配合。14、照片一组，拟证明被告所称的已经营业的教育机构大多数已关门，关门的原因据说是教育局不让开业。原告租赁的场地中间是通道，两边是原告的场地不符合教育机构的要求。原告已按施工设计图施工，符合消防要求。被告对该证据的真实性认可，只能反映原告的装修现状，经消防部门验收后才能证明原告的消防改造符合要求。我方的消防检测显示原告的消防设施未与大厦的整体消防连接。本院对原告提交的证据1、2、6的真实性、关联性确认，对证据3、5、7、12、14的真实性确认，关联性不予确认，对证据4、8、9、10、11、13的真实性、关联性不予确认。二、被告曜石空间公司提交证据1、施工图设计文件合格证，拟证明公共区域的消防改造已获批准。原告对该证据的真实性不认可，是第三方认定，没有通过国家机构认定。2、消防楼梯加件改造申请报告，拟证明消防改造在做各种方案设计。原告对该证据的真实性、合法性、关联性不认可。3、2020新建质（检）字第4519WJ号检验检测报告，拟证明被告做消防改造时，基础检测合格。原告对该证据真实性认可，关联性不认可。4、施工图设计文件审查综合报告书，拟证明被告在积极努力向有关机构报备消防改造项目的施工。原告对该证据的真实性认可，该报告不能证明被告出租的场地达到消防要求。5、建筑工程施工许可证，拟证明案涉广场联合大厦室内装修及消防改造取得施工许可，可以在楼内进行消防改造。原告对该证据的真实性认可，关联性认可，被告租的场地不在改造范围，到目前为止，被告仍未取得消防许可证。6、[2005]新公消（建验）字第005074号建筑工程消防验收意见书，拟证明原告整体出租的广场联合大厦负一层至四层公共消防验收合格。原告对该证据真实性认可，关联性不认可。民用建筑和商用在消防验收中不是同一标准。7、关于装修、消防二次改造相关事宜，室内、外装修送审指南，拟证明被告通过微信向业主发送装修、消防改造标准及流程。原告对该证据不认可。8、网站公告，拟证明原告做的是教育培训机构，因疫情不能营业，是要求解除合同的真正原因。原告对该证据的真实性认可，关联性不认可。9、微信聊天记录，拟证明原告与被告商量由于资金紧张，在资金上缓一下的。原告对该证据的真实性认可，关联性不予认可，原告一次性缴纳了租金403,325元，与被告证明问题不符。10、消防改造工程检测意见，拟证明原告租赁区域与公共区域的消防设施未连接，所以导致消防不合格。原告对该证据的真实性认可，关联性不认可，我方自己检测是合格的。11、物业公司出具的关于连接消防设施控制室的说明，拟证明原告没有按照要求将消防设施连接到总控制室。原告对该证据的真实性无法确定，没有通过具体的图纸展现连接情况。12、录音一份，拟证明原告因场地的问题准备与另一家教育机构的合伙人张虎合作，一起进行做场地的消防改造。原告对该证据的真实性认可，关联性不认可。本院对被告提交的证据1、3、5、6、7、10、11、12的真实性、关联性确认，对证据2、8、9的真实性确认，关联性不予确认。本院经审理查明：2019年7月1日，原告向被告交纳房屋租金403325元。2019年8月4日，原告（作为承租方，乙方）与被告（作为出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，约定被告将其位于乌鲁木齐市天山区广场联合大厦三层，建筑面积436.82平方米出租给原告。原告确认在签订合同时，被告对上述房屋的实际状况进行了充分告知，原告亦做了充分细致地了解，并接受此实际情况作为交付条件。原告租用该房只能用于开展4-14周岁少儿教育培训。在租赁期内，被告保证此楼符合开办教育的基础条件。非经被告同意，并按规定报经相关部门核准，原告不得擅自改变承租房屋的用途。原告在办理相关证照的过程中，被告需配合原告办理。租赁期限自2019年10月1日至2025年9月30日止。原告应在2019年6月27日向被告支付第一年2019年10月1日至2020年9月30日的房屋租金，计人民币398,598.25元。2020年、2021年租金金额与第一年相同。原告负责支付出租房屋水费、电费、取暖费、供冷费、物业管理费、装修施工费及其他费用。楼层公共部分的维修、修缮由被告负责，原告使用空间面积内的维修、修缮由原告负责。被告允许原告在租赁面积内需要使用的相关设备、物料及空间内所有装修。被告负责整体消防的验收通过；原告负责自己租赁面积内装饰装修，包括二次消防，空调等改造；在原告装饰装修、内部通道、消防改造等内部改造符合国家对教学要求的前提下，被告保证原告二次消防的验收合格，供原告顺利开展经营活动；因为被告消防原因造成原告不能合法经营，原告有权解除合同，并要求被告退还房款装修等损失。因为原告自己装饰装修所用材料不符合国家相关要求，消防改造不合格等自身内部原因引起的消防报备不合格，被告不承担任何责任。交付房屋前，被告应当对租赁房屋作必要的检查与修缮，以保证能满足原告的正常使用。交付房屋时，双方一同查看所出租房屋及相关设施的配备状况，双方办理交接手续。若原告已经实际入驻或开始装修视为被告完成交付，并且房屋已经满足交付条件。原告应承担承租区域的消防安全责任。……除非双方协商一致或本合同另有约定，双方均不得提前解约。非因原告原因，被告提前解除本合同的，被告返还原告剩余租金并赔偿装修费用，被告按照合同约定年度租金总额的30%向原告支付违约金。非因被告原因，原告单方提前解除本合同的，被告有权要求原告支付当年租金总额30%作为违约金。由于原告违反本合同约定致使被告单方解除合同，合同自被告书面通知到达原告之日起失效。被告有权扣除原告剩余全部租金，若被告的实际损失超过剩余的数额，被告有权向原告继续追偿。2019年7月30日，原告向被告交纳装修保证金10,000元，原告开始对涉案租赁场地进行装修，期间因未取得《建筑工程施工许可证》擅自进行室内装修，于2019年12月9日乌鲁木齐市天山区城市管理行政执法局处罚款7,643.71元。2020年4月21日，新疆捷诺消防技术有限公司出具的广场联合大厦商业裙楼3楼消防改造工程检测意见，内容为原告的教学用房排烟口未做联运至消防控制室、报警设备线路未连接至消防控制室。另查明，案涉房屋所在的“人民广场联合大厦”竣工验收备案表显示，案涉房屋已经竣工验收合格。部分教育培训机构经乌鲁木齐市建设局对室内设计及消防改造验收合格，取得办学许可。本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为合法有效合同。本案争议焦点为被告提供的租赁场地是否存在因被告的消防原因致使原告不能实现合同目的，原告主张解除合同应否支持；被告是否存在违约，应否退还原告租金、押金并赔偿原告损失。经查，案涉房屋所在的“人民广场联合大厦”已经竣工验收合格，且进驻的部分经营教育培训的租户已经办理了消防验收手续，实际经营。原告作为承租户在租赁前应充分了解租赁房屋的现状，承租房屋后根据自己的经营类别、性质进行装修和相应的消防改造。在实际经营前向消防主管部门申请对案涉房屋的装修及消防进行验收，被告应予配合。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。本案中，原告未向消防部门申请办理消防验收手续，其提供的证据亦不足以证实因被告的消防原因致使其无法办理证照，导致其无法实现合同目的。原告要求解除租赁合同，被告虽坚持不同意解除合同，但考虑到原告不愿意继续履行租赁合同，该义务不宜强制履行，故双方的租赁合同予以解除。合同解除，被告收取原告的装修押金10,000元，应向原告退还。根据合同约定，非因被告原因，原告提出解除合同，剩余租金不予退还，原告要求退还租金的诉讼请求，本院不予支持。合同解除并非因被告违反合同义务，原告要求被告赔偿装修损失及承担利息，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告刘婷与被告新疆曜石空间商业运营管理有限责任公司签订的《房屋租赁合同》；二、被告新疆曜石空间商业运营管理有限责任公司退还原告刘婷装修押金10,000元；三、驳回原告刘婷的其他诉讼请求。本案请求标的975,834.63元，核定给付标的10,000元，占请求标的的1%。案件受理费13,558.34元(原告已预交)，由被告负担135.58元，由原告负担13,422.76元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   王振国人民 陪 审员   李红人民 陪 审员   祁梅二 〇 二 一 年 三 月 一 日书  记  员   吐玛热斯·阿不都热依木