北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0108民初6356号原告：北京深长城物业管理有限公司，住所地北京市平谷区熊儿寨乡东路16号，统一社会信用代码911101176869247842。法定代表人：张永谦，总经理。委托诉讼代理人：林雪枫，北京市京翰律师事务所律师。被告：苏玉英，女，1970年6月17日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：古灯晖，北京金盈律师事务所律师。原告北京深长城物业管理有限公司（以下简称深长城物业公司）与被告苏玉英物业服务合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告深长城物业公司之委托诉讼代理人林雪枫及被告苏玉英委托诉讼代理人古灯晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。深长城物业公司向本院提出诉讼请求：1.苏玉英支付拖欠的物业费6748.01元（2018年2月1日至2018年12月31日、2019年2月1日至2020年12月31日）、垃圾清运费162元（2018年至2020年共计三年）；2.苏玉英支付违约滞纳金221.62元；3.本案诉讼费用由苏玉英承担。事实和理由：我公司系苏玉英位于燕语清园小区x号楼x单元x房屋所在小区的物业管理公司，并与北京市海淀区燕语清园小区业主委员会签署有《燕语清园小区物业服务合同》。我公司已经如约提供了物业服务，而苏玉英自2018年2月1日至2018年12月31日及2019年2月1日至2020年12月31日拖欠物业费和其他相关费用，依约还应按欠缴费用的年百分之五标准支付违约滞纳金。为了维护我公司的合法权益，故诉至法院。苏玉英辩称，根据民法典的942、943条的规定，物业公司为业主的人身财产应尽保护义务。对于消防情况，这五栋楼没有消防措施，小区消防通道也被私家车占用，消防拴的水管没有接水且被堆放了很多杂物，当时着火的时候因为消防车进不来，产生浓烟对业主造成了财产损失，根据物业合同第31条，如果物业公司未按照合同约定，造成的损失应对业主赔偿。向业委会投诉，业委会不作为，但是业主很年轻也比较忙，所以就通过不交物业费的方式来弥补损失。合同第2条约定底商不得向小区内开门，我提交的照片显示，有一个超市就对内开门，快递在小区乱停车，小区孩子比较多，容易对小孩造成安全隐患。对于停车问题，人行横道和非停车的地方都停放了车辆，还有电动车违规充电的问题；垃圾堆放现象也很严重，没有及时清理；疫情期间消毒没有按照卫生防疫的要求去执行；关于中水问题，中水是2元多，自来水是阶梯价格，用的多的时候价格将近是中水的一倍，因为物业公司没有解决中水问题，业主用的都是自来水，给业主造成了很大的财产损失；小区设备维护、保养的问题，灯泡不亮，无人维修，容易对小区里的孩子造成安全隐患；楼墙壁砖经常脱落，会对人身造成伤害。本院经审理认定事实如下：2016年6月8日，甲方北京市海淀区燕语清园小区业主委员会（以下简称燕语清园业委会）与乙方深长城物业公司签订《燕语清园小区物业服务合同》，约定由深长城物业公司对燕语清园小区提供物业服务，物业服务费为高层住宅1.9元/月.平方米，商业物业4.0元/月.平方米；物业服务费用（物业服务资金）由乙方按每半年向业主收取，上半年交费时间为每年的1月1日至2月28日，下半年交费时间为每年7月1日至8月31日；生活垃圾清运费依据京价（收）字（1999）第253号文件收取，30元/年由乙方收取，如遇标准调整按新标准执行；生活垃圾清运费在业主交纳物业服务费时一并交纳；业主逾期不缴纳物业服务费用的，物业公司应当以电话或书面形式催缴；经物业公司催缴一月后仍不交纳的，甲方应当督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，乙方可以向人民法院起诉，并有权按照业主欠费总额的百分之五收取违约金；合同期限为36个月，自2016年7月1日起至2019年6月30日止。2019年11月23日，双方再次签订《燕语清园小区物业服务合同》，约定生活垃圾清运及处理费为66元/年由乙方向业主收取；业主逾期不缴纳物业服务费用的，物业公司应当以电话或书面形式催缴；经物业公司催缴一月后仍不交纳的，甲方应当监督其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，乙方可以向人民法院起诉，并有权按照业主欠费总额的百分之五/年，并逐年进行累计收取违约金；合同期限为24个月，自2019年7月1日起至2021年6月30日止。诉讼中，深长城物业公司认可燕语清园业委会为苏玉英交纳了2018年度及2019年度中每年一个月的物业费，故就2018年度及2019年度的物业费其仅向苏玉英主张每年11个月的物业费。诉讼中，苏玉英认可其为北京市海淀区清河毛纺路x号燕语清园小区x号楼x单元x房屋业主，房屋面积104.46平方米，房屋性质为住宅。并主张深长城物业公司提供的物业服务在多方面不到位，向本院提交了业主群微信聊天记录等予以佐证，深长城物业公司对此称因该小区业主委员会正在更换中故现无法动用大修基金就消防部分进行修缮，小区楼顶置有蓄水桶备用。本院认为，燕语清园业委会与深长城物业公司签订的《燕语清园小区物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法有效。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。现深长城物业公司提供了物业服务，苏玉英应按照合同约定履行交纳物业费及生活垃圾清运费的义务，故深长城物业公司要求苏玉英支付所欠的物业费及生活垃圾清运费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；但其主张的垃圾清运费计算标准有误，本院予以纠正，具体数额以本院核算为准。苏玉英辩称深长城物业公司提供的物业服务不达标，但其提交的证据尚不足以反映深长城物业公司所提供的物业服务的全部内容，不能构成其拒绝交纳物业费的理由，故本院对其上述抗辩意见不予采信。需要指出的是，物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会在很大程度上提升小区的整体品质，进而使全体业主和物业公司均获益；而物业服务质量不达标则会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活品质，最终受损的亦会是全体业主和物业公司。物业服务质量一方面取决于物业公司履行合同项下的各类义务，另一方面也取决于业主主动缴纳物业费以保障物业服务的正常运转。业主在对物业管理公司提供的服务存在异议时，应及时向物业管理公司提出问题、进行建议，而非以拒绝缴纳物业服务费的方式解决问题；而深长城物业公司作为物业服务企业，在收到业主的投诉和建议后，应当及时回应业主提出的合理要求、切实整改物业服务中存在的不足，只有本着对业主负责的态度，提高物业服务水平，才能赢得业主的肯定和支持。深长城物业公司在本案中另主张苏玉英支付逾期交费的违约金，但鉴于苏玉英未交纳物业费等系对深长城物业公司提供的服务存有异议所致，故本院对深长城物业公司该项诉讼请求，不予支持。双方当事人的其他诉辩意见，不影响本院依据前述认定和分析对本案依法作出判决，故本院在此不再赘述。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、苏玉英于本判决生效后七日内支付北京深长城物业管理有限公司二〇一八年二月一日至二〇一八年十二月三十一日及二〇一九年二月一日至二〇二〇年十二月三十一日的物业费6748.01元及二〇一八年至二〇二〇年的生活垃圾清运费144元；二、驳回北京深长城物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（北京深长城物业管理有限公司已预交），由苏玉英负担，于本判决生效后七日内交纳。本判决为终审判决。审判员  石敏敏二〇二一年三月二十四日书记员  蔡 蕊