山西省晋中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）晋07民终1215号 上诉人（原审被告）：山西益佳美房产经纪有限公司，住所地太原市万柏林区长风西街1号17号楼2002号。 法定代表人:樊二旦，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李爱新，女，1989年2月10日出生，汉族，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：干玉明，男，1982年9月3日出生，汉族，住山西省太原市迎泽区。 委托诉讼代理人:任晓宇，山西弘韬律师事务所律师。 上诉人山西益佳美房产经纪有限公司因与被上诉人干玉明房屋租赁合同纠纷一案，不服晋中市榆次区人民法院（2020）晋0702民初4654号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 山西益佳美房产经纪有限公司上诉请求：一、撤销一审判决中的第一、第二项，依法改判;二、一审、二审诉讼费均由被上诉人负担。事实和理由：（2020）晋0702民初4654号判决书，存在以下错误:1、判令解除《房屋托管租赁协议》违反法律规定的意思自治原则，使原本到2024年6月1日到期的协议，随意以法院判决的形式终止，是司法权对民事法定权利的粗暴干涉。2、上诉人与被上诉人之间签订的《房屋租赁授权委托书》、《房屋托管租赁协议》，均明确约定:在协议履行期间，各方都无权单独解除协议约定的权利与义务，否则即构成违约，依法需承担违约责任。综上所述，一审判决违反协议约定，应予撤销。 被上诉人干玉明辩称，2018年3月3日，答辩人与被答辩人签订了《房屋托管租赁协议》，答辩人将其所有的位于晋中市榆次区××座××号楼××单元××室房屋托管给了被答辩人。合同租期自2018年6月1日起至2024年6月1日止。租金按年支付。实际履行合同过程中，被答辩人仅支付了头两年的租金，截止到2020年6月份，被答辩人应当支付第三年的租金。但直到今日，被答辩人仍未支付逾期租金。被答辩人逾期后，答辩人多次与被答辩人的经办人樊世红沟通此事，但樊世红故意躲着答辩人，拖延支付租金。答辩人无奈，后于2020年8月9日收回房屋，但被答辩人仍然不支付逾期租金，答辩人于2020年9月份，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者延期支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”等法律规定，向原审法院提起了诉讼。最后，原审法院依法作出了解除答辩人与被答辩人之间的租赁合同关系并判令被答辩人继续支付逾期租金的判决结果。答辩人放弃继续主张违约金的权利、综上，原审法院作出的判决，事实认定清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持，驳回被答辩人的上诉请求。 干玉明向一审法院起诉请求：1.判令解除干玉明、山西益佳美房产经纪有限公司之间签订的《房屋托管租赁协议》;2.判令山西益佳美房产经纪有限公司向干玉明支付逾期租金7000元;3.判令山西益佳美房产经纪有限公司向干玉明支付违约金10000元;4.判令山西益佳美房产经纪有限公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：干玉明于2017年10月向山西汇森房地产开发有限公司田森汇分公司购买了位于晋中市榆次区××座××号楼××单元××室房屋。2018年3月3日，干玉明、山西益佳美房产经纪有限公司签订了《房屋托管租赁协议》，约定:干玉明将其所有的该房屋托管给山西益佳美房产经纪有限公司山西益佳美房产经纪有限公司。装修免租期为3个月，免租期不付租金，起租日为2018年6月1日，至2024年6月1日止，租期为6年，计72个月。自2018年6月1日至2020年6月1日的年租金为6000元;自2020年6月1日至2022年6月1日的年租金为7000元;自2022年6月1日至2024年6月1日的年租金为,8000元。租金支付方式为年付。托管期间发生的水、电、天然气、暖气费、上网费、卫生费、物业管理费等由山西益佳美房产经纪有限公司按时交纳。山西益佳美房产经纪有限公司可以转租托管房屋。若干玉明违约，干玉明应向山西益佳美房产经纪有限公司支付违约金20000元。协议签订后，干玉明将其房屋交付给了山西益佳美房产经纪有限公司。山西益佳美房产经纪有限公司的经办人樊世红于2018年6月4日通过转账向干玉明支付了2018年6月份起至2019年6月份的租金6000元;于2019年7月2日通过转账向干玉明支付了2019年6月份至2020年6月份的租金6000元。2020年6月份之后的租金山西益佳美房产经纪有限公司至今未付。干玉明陈述，经其多次与山西益佳美房产经纪有限公司沟通协商、催要无果，之后，干玉明于2020年8月9日对该房屋的门锁进行更换,经通知山西益佳美房产经纪有限公司,山西益佳美房产经纪有限公司未到场，当时干玉明及物业公司工作人员在场。此为本案事实。以上事实有干玉明提交的《商品房预定协议书》、《房屋托管租赁协议》、购房发票、银行交易清单以及当事人陈述在案为凭，已经该院审核，可以采信。山西益佳美房产经纪有限公司未到庭质证,视为放弃质证权利。 一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效。干玉明、山西益佳美房产经纪有限公司签订的《房屋托管租赁协议》为双方当事人真实意思表示，且不存在无效事由，为有效合同。双方当事人均应按约履行相关义务。干玉明依约向山西益佳美房产经纪有限公司交付了房屋，而山西益佳美房产经纪有限公司未按约及时交纳租金，经干玉明催要，直至向法院提起诉讼仍未支付相应租金，山西益佳美房产经纪有限公司该行为已构成违约，干玉明作为承租方，现提出解除合同，理由充分，且干玉明于2020年8月9日已自行更换房屋门锁，以其实际行动表明不再履行租赁合同，本案所涉合同已经无继续履行的可能，因此该院确认解除双方签订的《房屋托管租赁协议》。按照双方协议约定，租金支付方式为年付，干玉明所主张的逾期租金7000元为2020年6月1日至2021年6月1日一年的租金，鉴于干玉明于2020年8月9日自行将门锁更换，自换锁之日起，干玉明已实际控制了该房屋，山西益佳美房产经纪有限公司实际无法再行继续使用。故逾期租金计算至干玉明自行换锁之日止较为适宜，即2020年6月1日至2020年8月9日，合计70天，山西益佳美房产经纪有限公司应向干玉明支付逾期租金1342元（7000元÷365天×70天)。关于干玉明主张的违约金一节，由于双方签订的《房屋托管租赁协议》中并未对山西益佳美房产经纪有限公司的违约责任进行约定,故该院对干玉明要求山西益佳美房产经纪有限公司支付违约金的诉讼请求不予支持。 一审法院判决:一、解除干玉明与山西益佳美房产经纪有限公司于2018年3月3日签订的《房屋托管租赁协议》;工、山西益佳美房产经纪有限公司应于判决生效后十日内给付干玉明房屋租金1342元,三、驳回干玉明的其他诉讼请求。 二审期间，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实基本一致。 本院认为，涉案《房屋托管租赁协议》系上诉人山西益佳美房产经纪有限公司与被上诉人干玉明的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应依约履行。上诉人山西益佳美房产经纪有限公司作为承租人,应当按照约定、交易习惯来支付租金等相关费用。上诉人山西益佳美房产经纪有限公司未按照交易习惯支付租金，存在违约行为，且被上诉人干玉明自行将门锁更换且实际控制了该房屋,导致合同不能顺利履行。当事人一方存在违约行为致使不能实现合同目的的,当事人可以解除合同,故一审法院对干玉明解除合同、支付租金的诉讼请求予以支持,具有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，山西益佳美房产经纪有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案法律文书生效后,负有履行义务的当事人须按期履行生效法律文书确定的义务,逾期未履行的,不得有非生活和工作必需的消费行为,不得有转移、隐匿、毁损财产等妨害或逃避执行的行为。当事人如有以上行为，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 二审案件受理费50元，由山西益佳美房产经纪有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  申子西 审判员  胡 睿 审判员  张晓峰 二〇二一年三月三十日 书记员  张 帆