广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终1645号上诉人（原审被告、反诉原告）：中山恒骏房地产开发有限公司，住所地广东省中山市××××××××××21卡、22卡、23卡、24卡、25卡、26卡、27卡、28卡、29卡、30卡、31卡。法定代表人：丁历，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄凯，系公司员工。委托诉讼代理人：陈嘉冰，系公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张艺东，男，1986年10月5日出生，汉族，住广东省英德市××××××。委托诉讼代理人：雷艳萍，广东格林律师事务所律师。原审第三人：李永万，男，1985年10月7日出生，汉族，住江西省九江市九江县×××××××××××。上诉人中山恒骏房地产开发有限公司（以下简称恒骏公司）因与被上诉人张艺东、第三人李永万商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初7724号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒骏公司上诉请求:撤销一审判决,改判驳回张艺东的全部诉讼请求，支持恒骏公司的反诉请求。事实及理由：一、一审法院根据（2019）粤2072民初14426号案调解过程中恒骏公司与深圳喜居装饰有限公司（以下简称喜居公司）分别向商品房购买者退还收取款项，且恒骏公司在本案未退还陈杰鹏已收取的款项，而是从喜居公司收取张艺东的款项中予以扣除这一事实，认定恒骏公司与喜居公司系委托代理销售关系，属于事实认定错误。涉案房屋是喜居公司以陈杰鹏名义认购，后更名至张艺东名下，恒骏公司据此重新出具收据,恒骏公司与喜居公司并非委托代理销售关系。张艺东应当依照《室内装修委托合同》约定将合同价款支付给恒骏公司，其支付给喜居公司的184996元并非涉案房屋总价款的一部分，因此涉案房屋的总价款并未支付完毕。二、根据《室内装修委托合同》第七点规定，张艺东需付清全部款项后，才能要求恒骏公司在约定的交付期限届满时交付房屋。而张艺东并未付清全部到期款项，一审法院认定恒骏公司逾期交房和支付逾期交房违约金有误。即使法院认定恒骏公司逾期交房，但是双方签署的商品房买卖合同补充协议第六条约定，逾期超过180日后，买受人（张艺东）要求继续履行协议的，逾期交房违约金最高不超过房屋总价款的2%，故本案的违约金不应超过总房款的2%。张艺东辩称,一审判决正确，请求二审法院维持。张艺东是在恒骏公司的售楼中心签署合同并支付了购房款，在本案一审开庭前既不清楚其所购买的房屋是从陈杰鹏处转售，也不清楚恒骏公司与李永万及喜居公司之间的关系。恒骏公司同意李永万及喜居公司在其公司售楼中心收款，证明其对张艺东的付款和购房行为已予以认可。且从一审法院查明的事实可知，还有其他购房者存在类似情形，上述事实均证明恒骏公司与李永万之间的委托销售关系是成立的。第三人李永万经合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼,亦未向本院提交书面答辩意见。张艺东向一审法院起诉请求：1.判令恒骏公司立即向张艺东交付中山市××××××××××××××××××××××屋；2.判令恒骏公司向张艺东支付逾期交楼违约金12758.58元（按房屋总价1215103元为基数，自2019年12月31日起按每日万分之一计算至清偿之日止）。恒骏公司向一审法院提出反诉请求：1.判令张艺东向恒骏公司支付2020年2月12日到期应付的剩余款项110170.9元；2.判令张艺东向恒骏公司支付违约金（以116490元为基数，自2020年2月13日起按日万分之五计算至2020年3月22日止为2213.31元；以110170.9元为基数，自2020年3月23日起按日万分之五计算至实际付清之日止，暂计至2020年6月28日为5343.29元）。一审法院经审理查明，2018年11月13日，张艺东与恒骏公司双方签订《×××××××商品房认购书》一份，张艺东认购中山市××××，房屋总价923879元，并约定张艺东在签订认购书时，支付20000元作为定金。且张艺东须于2018年2月21日前支付首期款263870元，余款640000元由银行提供按揭贷款，张艺东需在2018年2月21日完成按揭手续。后于2019年3月15日，恒骏公司（出卖人）与张艺东（买受人）签订编号编号×××××××的《中山市商品房买卖合同》一份，约定：1.所购商品房为中山市××××××××××××××××××××××；2.商品房总价为923879元，付款方式为2018年2月21日前以现金方式支付283879元，2018年2月21日前以商业贷款方式支付640000元；3.交付期限：出卖人应当在2019年08月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收各案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；4.出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项种的比率）的违约金。同日，张艺东（甲方）、恒骏公司（乙方）签订《室内装修委托合同》一份，约定：1.乙方受甲方委托并安排具有资质的装修单位全权负责该房屋的装修，委托服务总包干价291224元；2.交付标准及时间：交付时间为2019年12月30日，若提前交付，恒骏公司会另行通知；3.付款方式：甲方在2018年2月21日前向乙方缴纳14561元部分款项，在2018年8月12日前向乙方缴纳29122元部分款项，在2019年2月12日前向乙方缴纳43684元部分款项，在2019年8月12日前向乙方缴纳87367元部分款项，剩余款项于2020年2月12日前付清；4.甲方需付清全部款项后（包含本合同约定的服务总包干价、违约金等全部费用）后，方能要求乙方在约定的交付期限届满时交付房屋，否则乙方有权拒绝向甲方交付房屋，直到甲方付清全部款项为止，且乙方无需承担任何违约责任；5.若甲方逾期支付款项在30日内，甲方应自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，甲方按日向乙方支付逾期应付款的万分之五的违约金，合同继续履行；若甲方逾期支付款项超过30日的，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方按本合同第五条向乙方支付违约金。甲方愿意继续履行的，乙方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，甲方按日向乙方支付逾期应付款万分之五的违约金。签订合同后，恒骏公司于2020年1月22日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，但未向张艺东发出收楼通知书，且本案诉讼过程中，恒骏公司当庭亦表示不同意先行交楼，但张艺东当庭表示同意先行收楼。有鉴于此，一审法院当庭将恒骏公司不同意先行交楼可能导致逾期交楼违约金持续计算的法律后果向其依法予以了释明。涉案商品房交易过程中张艺东支付相应款项的金额、方式及时间详见下表：序号日期金额（元）付款情况及付款凭证的内容恒骏公司提出的异议不认可的金额（元）1二〇一八年四月二十九日30000元银行流水显示收款人为喜居公司该款由喜居公司收取，并未交付恒骏公司30000元22018年5月2日80000元银行流水显示收款人为喜居公司该款由喜居公司收取，并未交付恒骏公司80000元32018年5月19日74996元2018年5月19日收据号码为0043147、0043148，金额为28802元、46194元。上述收据对应张艺东向喜居公司于2018年5月2日分别支付的34996元、40000元。案外人陈杰鹏于2018年认购涉案房屋支付74996元，后于2018年5月2日陈杰鹏与张艺东出具更名具结书，恒骏公司向张艺东重新开具该两份收据，但涉及款项恒骏公司并未退还陈杰鹏，也未向张艺东另行收取。74996元42018年5月19日46194元2018年5月19日收据号码为0043146，金额为46194元。无异议0元52018年8月12日14881元2018年8月12日收据号码为0012141，金额为14881元。无异议0元62018年8月12日92388元2018年8月12日收据号码为0012140，金额为92388元。无异议0元72018年8月12日32元2018年8月12日收据号码为0012142，金额为32元，收据备注一栏载明滞纳金或违约金。无异议0元82018年11月13日99103元2018年11月13日收据号码为0020540，金额为99103元。无异议0元92019年2月14日43684元2019年2月14日收据号码为0021522，金额为43684元。无异议0元102018年10月16日138.9元未提供收据，但提供收款人为恒骏公司的银联持卡人存根未实际收取138.9元112018年8月12日87367元未开具收据确认已实际收取0元122020年3月18日6319.1元个人结算业务申请书载明收款方为恒骏公司，用途为10幢2101房张艺东确认已实际收取0元132019年6月4日64万元银行贷款支付合计1215103元（直接支付恒骏公司103107元，直接支付喜居公司184996元）一审法院另查，2018年2月12日，恒骏公司与陈杰鹏签订编号为00××××××××商品房认购书一份，约定陈杰鹏认购中山市××××××××，房屋总价923879元。签订认购书后，陈杰鹏向恒骏公司支付28802元、46194元，并由恒骏公司出具收据。后陈杰鹏向恒骏公司申请将涉案房产更名至张艺东名下，并提交××××项目更名审批表。2018年5月2日具结书（更名）载明，本人陈杰鹏于2018年2月12日认购恒骏公司位于中山市××××××××单元，并于当天签署编号为00××××××××的认购书。现由于本人原因，自愿退出对该房产的购买，由张艺东向恒骏公司签署相关协议及办理该房产的购房相关手续，若因此引起的任何法律纠纷和经济赔偿均由本人负责，与恒骏公司无关。一审法院再查，第三人李永万陈述称，喜居公司与恒骏公司系合作关系。恒骏公司找到喜居公司帮忙销售商品房。当时计划是40套，但实际上只销售了2套商品房，包括本案涉及的商品房及肖璐艳【此人亦向一审法院提起诉讼，案号为（2019）粤2072民初14426号），此案三方已达成和解协议，主要内容为解除商品房买卖合同，恒骏公司收取的1040488元由恒骏公司予以退还，喜居公司收取的14万元由李永万予以退还】购买的商品房，另外38套因楼盘出现了问题而与恒骏公司取消了合作。并非恒骏公司所称“双方没有任何关系，只是喜居公司通过陈杰鹏认购了涉案商品房后转售给张艺东”。另外，陈杰鹏系喜居公司的员工。恒骏公司要求喜居公司以员工名义销定房源进行销售，具体操作流程为：由喜居公司以员工名义先签订认购书并交付定金，待找到具体购房者后，再由购房者与恒骏公司重新签订认购书、商品房买卖合同及装修合同，喜居公司员工所签订的认购书由恒骏公司收回。2018年4月29日至2018年5月19日期间，张艺东向喜居公司分别支付74996元、30000元及80000元，并由喜居公司开具相应收据。其中，因陈杰鹏向恒骏公司支付的购房款74996元，恒骏公司并未退还，故张艺东向喜居公司支付的74996元并未交付恒骏公司，用以冲抵。而张艺东向喜居公司交付的110000元（30000元+80000元），喜居公司并未交付恒骏公司，此笔110000元款项应属代理销售的佣金。恒骏公司则认为其与喜居公司没有任何关系，只是喜居公司通过陈杰鹏认购了涉案商品房后转售给张艺东。公司收到74996元后向陈杰鹏开具了相应金额的收据。后涉案商品房由陈杰鹏更名至张艺东名下，公司对于已经收取的74996元进行了换票，并收回原来向陈杰鹏开具的收据，即向张艺东开具相应金额的收据。公司没有向陈杰鹏退还74996元，也没有再向张艺东收取该笔款项。一审法院认为，本案争议焦点之一，张艺东针对涉案商品房的价款是否已实际支付完毕。首先，恒骏公司与喜居公司之间系何种关系，是否如恒骏公司所称双方之间无任何关系，仅为喜居公司通过陈杰鹏认购了涉案商品房后转售给张艺东。鉴于一审法院在审理（2019）粤2072民初14426号时，恒骏公司和喜居公司分别向商品房购买者退还了收取的款项，且恒骏公司在本案中收取陈杰鹏的款项并未予以退还，而是从喜居公司收取张艺东的款项中予以抵扣，据此，一审法院认定恒骏公司与喜居公司之间系委托代理销售关系。其次，依李永万关于喜居公司收取张艺东支付的184996元款项性质的陈述，一审法院认定喜居公司所收取张艺东的184996元款项并非装修款，而系涉案商品房总价款的一部分。此笔184996元款项与恒骏公司收取张艺东支付的103107元款项，共同构成涉案商品房的支付总价款。也就是说，张艺东针对涉案商品房的价款已实际支付完毕。据此，恒骏公司反诉主张张艺东支付剩余房款及相应违约金的请求，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。本案争议焦点之二、出卖人是否存在逾期交房的行为。买受人与出卖人所签订的中山市商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，系有效合同，受法律保护，合同条款对双方具有法律效力，双方应恪守履行合同义务。合同约定出卖人应在2019年8月31日前取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。现出卖人于2020年1月22日取得上述登记证，已明显逾期，故一审法院认定出卖人存在逾期交楼的行为，已构成违约，负有向买受人依合同约定的违约金计算标准支付相应违约金的责任。鉴于涉案商品房已具备交付条件，因此，张艺东诉讼主张恒骏公司立即向张艺东交付中山市××××××××××××××××××××××屋，有理有据，一审法院予以支持。据此，一审法院认定恒骏公司支付的逾期交楼违约金以总房款1215103元为计算基数，按合同约定每日万分之一计算，自2019年12月31日（张艺东诉讼自认之日）起计至一审判决确定的交付之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决如下：一、恒骏公司于一审判决生效之日向张艺东交付坐落于中山市××××××××××××××××××××××的商品房；二、恒骏公司向张艺东支付自2019年12月31日起至一审判决确定的商品房交付之日止的逾期交楼违约金（以1215103元为计算基数，按每日0.01%标准计付。自2019年12月31日起至一审判决发生法律效力之日止的逾期交楼违约金于判决生效之日起3日内支付；如恒骏公司未在一审判决确定的商品房交付之日予以交付，则一审判决发生法律效力之日后计付的违约金自一审判决生效之日起至恒骏公司实际交楼之日止每隔半年的次日支付一次相应周期违约金，若逾期违约金最后计算期限不足6个月，则于实际交楼之日后3日内付清）；三、驳回恒骏公司的反诉请求。案件受理费118元，减半收取59元，由恒骏公司负担；反诉案件受理费1327元，由恒骏公司自行负担。二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理查明：一审判决查明的事实基本属实，本院予以确认。本院另查明，对于一审法院认定的张艺东支付相应款项的金额、方式及时间列表中的第11项，对于款项87367元的付款时间记载有误，应为2019年8月12日。本院再查明，张艺东称恒骏公司工作人员于2019年12月口头通知张艺东还需支付房款116490元，否则不同意按照合同约定在2019年12月30日前交付涉案房屋，张艺东于2019年12月17日向中山市消费者委员会××××分会投诉，调解未果。2020年2月26日，恒骏公司向张艺东邮寄送达还款提示函，要求张艺东支付剩余款项116490元，张艺东于2020年2月28日复函，要求恒骏公司进行对账，否则按照6319.1元支付尾款，后未果。2020年3月18日，张艺东向恒骏公司指定账户支付6391.1元。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。结合双方的诉辩陈述，本案上诉争议焦点为：一、张艺东针对涉案商品房的价款是否已支付完毕；二、恒骏公司是否存在逾期交房的违约行为，若存在，违约金的计算标准问题。对此，本院具体分析如下：关于焦点一，首先，恒骏公司不确认喜居公司与其存在委托代理销售关系，并称涉案房屋是由陈杰鹏先认购后再转售给张艺东，但其提交的关键证据《××××××××项目更名审批表》《具结书》等均无原件，张艺东亦不确认上述文件上的签名为其本人所签，故恒骏公司提供的证据无法证明张艺东与陈杰鹏之间存在转售事实；其次，喜居公司确认与恒骏公司存在委托销售关系，且确认张艺东在恒骏公司的售楼中心支付款项184996元，其中74996元转付给恒骏公司，剩余款项11万因系销售佣金故未向恒骏公司转付。再次，张艺东2019年2月14日付款43684元、2019年8月12日付款87367元，与张艺东和恒骏公司签订的《室内装修委托合同》约定的付款时间、金额能够一一对应，若存在合同约定的前期款项未支付的情形，恒骏公司在2019年12月前从未提出过异议、且双方均按照合同约定的金额支付后期款项明显与常理不符；最后，在一审法院审理的（2019）粤2072民初14426号案中，恒骏公司与喜居公司分别向商品房购买者退还了收取的款项。综上，一审法院认定恒骏公司与喜居公司存在委托代理销售关系，并认定张艺东向喜居公司支付的款项184996元系涉案商品房总价款的一部分并无不当，本院予以确认。经核实，张艺东针对涉案商品房的价款已在合同约定的时间内全部支付完毕。若恒骏公司认为其与喜居公司不存在任何关系，喜居公司无权收取佣金，可另行主张权利，但不能以此作为其逾期交房的抗辩理由。关于焦点二，如前所述，双方签订的《商品房买卖合同》《室内装修委托合同》均是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。张艺东已按照合同约定履行完毕付款义务，根据合同约定，恒骏公司应在2019年12月31日前交付涉案房屋给张艺东，但恒骏公司至今仍拒绝交房，已构成违约，应承担违约责任。关于逾期交房违约金的标准问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;……”根据上述法律规定,如当事人约定的违约金过低,不足以弥补守约方损失的,或不足以促使违约方继续履行其义务的,经一方当事人(守约方)提出请求,法院可对双方约定的违约金予以调整。本案中，双方签订的涉案商品房买卖合同第九条约定恒骏公司逾期交房应按已付房价款每日万分之一的标准支付违约金，并在补充协议中约定逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价款的2%。从现已查明的事实来看,恒骏公司逾期交楼时间已达一年多,如果按合同约定的逾期办证违约金的计算方法,在达到上限后,恒骏公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关,显然不足以弥补张艺东因此受到的损失，亦不能督促恒骏公司履行义务。一审判决认定违约金按日万分之一的利率，不设上限计算，张艺东请求维持理据充分,本院予以维持。综上，恒骏公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1445元，由上诉人中山恒骏房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长曾令生审判员章文佳审判员吴合波二〇二一年三月十二日法官助理梁思齐书记员赖勇