广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初34852号原告：万穗商贸有限公司，住所地广东省广州市天河区兴民路222号之三2101房，统一社会信用代码91440101MA59KCFYXK。法定代表人：刘国柱。委托诉讼代理人：邓晓君、秦榕灿,分别系广东经纶律师事务所执业律师、实习人员。被告：广州乐景企业管理咨询有限公司，住所地广东省广州市天河区兴民路222号之三5601室，统一社会信用代码91440101MA5CP98N7G。法定代表人：朱宽生。被告：深圳乐耀创业投资有限公司，住所地广东省深圳市福田区香蜜湖街道东海社区深南大道7888号东海国际中心一期B栋1001AR1003，统一社会信用代码91440300MA5DLQXX36。法定代表人：朱宽生。两被告的共同委托诉讼代理人：陈潇，系北京市中银（上海）律师事务所律师。原告万穗商贸有限公司（以下简称“万穗公司”）诉被告广州乐景企业管理咨询有限公司（以下简称“乐景公司”）、深圳乐耀创业投资有限公司（以下简称“乐耀公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告万穗公司的委托诉讼代理人邓晓君、被告乐景公司、乐耀公司的共同委托诉讼代理人陈潇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告万穗公司向本院提出诉讼请求：1.被告乐景公司支付违约金6746730元（相当于当期租金的十倍）；2.被告乐景公司支付已使用的优惠免租期内的租金2698692元（2018年11月1日至2019年2月28日）；3.被告乐景公司承担原告万穗公司本案的律师费支出10000元；4.被告乐耀公司对被告乐景公司上述全部债务承担连带清偿责任；5.两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年11月2日，万穗公司与乐耀公司签订了《房屋租赁合同》，约定由乐耀公司承租万穗公司位于广州市天河区兴民路222号之三5601房、5602房、5603房、5604房、5605房、5606房、5607房、5608房、5609房、5610房、5611房、5612房的房屋，合同还对租赁期限、租金标准、违约责任等进行了约定。2019年4月13日，万穗公司与乐耀公司、乐景公司签订了《房屋租赁合同补充协议》，约定自2018年11月1日起《房屋租赁合同》的承租方变更为乐景公司，乐耀公司对乐景公司的债务承担连带责任保证。乐景公司分别于2020年3月19日、2020年4月2日向万穗公司发出《关于解除〈广州天盈广场东塔C3栋56楼租赁合同〉的函》及《关于解除〈广州天盈广场东塔C3栋56楼租赁合同〉的催告函》，均明确告知万穗公司其决定提前解除案涉租赁合同。2020年4月22日，乐景公司在未经万穗公司同意的情况下，单方撤出了案涉承租场地。2020年4月28日，万穗公司向乐景公司、乐耀公司提供的有效送达地址寄出《通知》，告知由于乐景公司单方撤出场地，且已以自己的行为表明单方解除租赁合同，故自函件发出之日起，各方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》已经解除。根据案涉《房屋租赁合同》第十条第五款约定，乐景公司提前解除租赁合同的，应以当年10个月租金为标准向甲方支付违约金6746730元，同时还应退还予甲方所有已使用的优惠免租期内租金2698692元。根据案涉《房屋租赁合同》第十条第九款约定，广州乐景公司不按合同约定承担违约责任的，应承担万穗公司之律师费支出，现为实现万穗公司的权益，暂时万穗公司已发生律师费支出10000元，乐景公司应承担该律师费支出。根据案涉《房屋租赁合同补充协议》第六条约定，乐耀公司应对乐景公司在本案的全部债务承担连带清偿责任。被告乐景公司、乐耀公司共同答辩称：我方在搬离涉案场地时已经付清全部租金，并不存在拖欠情况，万穗公司不存在未收到的租金损失，在此情况下，万穗公司要求10个月的租金作为违约金过分高于其实际损失。我方在合同签订后已支付押金2698692元，合同约定万穗公司不予退回，但押金作为合同约定的履约手段，本身就是用来弥补损失，预防违约。我方虽然占用了免租期，但对应的免租期租金损失已经由押金弥补，故对于万穗公司关于免租期租金的诉请应予驳回。我方的业务模式为租赁房屋后装修转租给新的客户用作联合办公，由于受到新冠疫情不可抗力的应向，客户陆续停止租赁导致我方持续亏损，已经无法经营联合办公，租赁合同的目的难以实现，故无奈退场，恳请法院考虑我方实际经营状况，在万穗公司已经通过押金弥补损失的情况下，驳回其全部诉讼请求。经审理查明：万穗公司系天河区兴民路222号之三5601房、5602房、5603房、5604房、5605房、5606房、5607房、5608房、5609房、5610房、5611房、5612房（以下统称“涉案场地”）的登记权属人。2018年11月2日，万穗公司（出租人，甲方）与乐耀公司（承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：甲方出租给乙方使用的房屋位于广州市天河区兴民路222号之三5601房、5602房、5603房、5604房、5605房、5606房、5607房、5608房、5609房、5610房、5611房、5612房（即“涉案场地”），建筑面积为2811.13平方米；房屋租赁用途为经营联合办公空间及相关配套；房屋租赁期为10年，自2018年11月1日至2028年10月31日，共计120个月，免租期共7个月，其中2018年11月至2019年2月、2020年10月、2022年10月、2024年10月为免租期，免租期间除租金以外所产生的费用，全部由乙方承担；租金按季度以转账的方式支付，由乙方在应缴季度租金上一个月的10号前，转账至甲方指定账号，甲乙双方定于2018年11月5日或之前完成双方签署，首季度租金应于2018年11月9日或之前与保证金一并支付给甲方；……2019年3月1日至2020年9月30日期间月租金额为674673元……；乙方支付相当于首个租赁年度月租金4倍的保证金给甲方，保证金金额在租赁期内维持不变……租赁保证金共计2698692元，此作为乙方履行本租约各项条款约定的保证，乙方不得以保证金抵付房租，如乙方履行本租约的各项条款，在租约届满、乙方交还所租房屋并结清各项费用后，甲方应在十个工作日内将保证金无息退还承租人，逾期退还的，应按日千分之五的标准支付滞纳金；经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；乙方不按照约定足额支付租金单月达三十日的，或每个租赁年度内，从该年度起始日起至当月，累计房屋租金逾期缴纳天数超过三十日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；租赁期内，乙方有权提前解除租赁合同，如需提前退租的，应提前30日书面通知甲方，甲方不予退还乙方租赁押金，同时乙方还应以当年10个月租金为违约金标准，同时应退还予甲方所有已使用的优惠免租期内租金，一次性付予甲方作为赔偿，乙方提前退租的，装修损失不予补偿，且乙方返还房屋时应按交付时的房屋恢复原状，如乙方拒不恢复原状导致甲方损失的，应足额予以赔偿，该费用包括但不限于恢复原状的费用、因甲方恢复场地原状导致无法出租期间的租金损失等各项费用；因乙方不按合同约定承担违约责任或合同项下的各项费用的，包括但不限于差旅费、误工费、律师费等均由乙方承担，甲方有权向乙方追索该类费用等。2019年4月13日，万穗公司（甲方）、乐耀公司（乙方）及乐景公司（丙方）签订《补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：本协议各方同意自2018年11月1日起《租赁合同》乙方变更为本协议丙方，发票自2018年11月1日起由甲方向丙方开具；乙方在本协议生效前基于履行《租赁合同》对甲方所享有的权利和承担的义务分别由丙方享有和承担，本协议生效后，丙方按照《租赁合同》的约定享有权利和承担义务；乙方在本补充协议签署前已支付给甲方的租金2024019元及保证金2698692元转为由丙方享有，视为丙方已履行完毕《租赁合同》支付义务，增值税发票由甲方开具给丙方，自2019年6月1日起的房屋租赁费用由丙方转账支付给甲方；为了保证丙方按照约定履行义务，本协议生效后，乙方对丙方基于本协议及《租赁合同》对甲方所负的一切债务向甲方提供连带责任保证；除本协议中明确所作修改的条款之外，其它部分按照《租赁合同》执行；本协议自甲、乙、丙三方盖章之日起生效，一式三份，甲乙丙各执一份，本协议生效后即成为《租赁合同》不可分割的组成部分，与《租赁合同》具有同等法律效力等。上述协议签署后，乐耀公司向万穗公司支付租赁保证金2698692元，乐耀公司、乐景公司支付涉案场地的租金至2020年4月22日。2020年1月23日，广东省人民政府办公厅发布通告，内容为：根据《广东省突发公共卫生事件应急预案》，结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月28日，乐景公司向万穗公司发出《关于申请天盈广场东塔C3栋56楼租金减免的函》，申请延迟2020年3月至2020年5月租金的支付时间，以及申请免除2020年2月50%的租金费用等。该申请经万穗公司审批同意。2020年3月19日，乐景公司向万穗公司发出《关于解除的函》，载明：因市场环境等因素，乐景公司项目长期亏损；2020年开年以来，更是受到新冠疫情的不可抗力影响，出租率下滑严重，当前乐景公司资金链现已断裂，投资人也已失去资金维系能力，乐景公司项目已无法维持运营；故特此申请，自该函件发出之日起，解除与万穗公司签订的租赁合同及转让协议等。万穗公司已收到该函件。2020年4月2日，乐景公司向万穗公司发出《关于解除的函》，载明：乐景公司已申请解除签订的租赁合同，望万穗公司考虑当前形势及乐景公司现状，与乐景公司解除租赁合同并退还乐景公司已缴纳的租赁保证金，以便乐景公司退还客户保证金并归还租赁场地等。万穗公司已收到该函件。2020年4月28日，万穗公司向乐景公司、乐耀公司发出《通知》，载明：乐景公司于2020年3月19日向万穗公司发出《关于解除的函》，并于2020年4月2日向万穗公司发出《关于解除的催告函》，告知万穗公司决定解除《租赁合同》及《补充协议》；2020年4月22日，乐景公司、乐耀公司在未经万穗公司同意的情况下，单方撤出承租场地；依据租赁合同的约定，因乐景公司、乐耀公司原因导致合同解除的，万穗公司有权没收租赁押金，并有权要求乐景公司、乐耀公司向万穗公司一次性支付当年10个月的租金作为违约金，且乐景公司、乐耀公司应一次性向万穗公司退还所有已使用的优惠免租期内租金等；租赁合同并约定，乐耀公司对乐景公司所付的一切债务向万穗公司提供连带责任保证；基于以上，万穗公司通知如下，因乐景公司、乐耀公司单方撤出场地，且已以自己的行为表明单方解除租赁合同，因此，自本函发出之日起，双方签订的租赁合同已经解除；如若承租场地仍留存有办公物品，请乐景公司、乐耀公司依据《租赁合同》第十条的约定，自本函发出之日15天内清理物品，并按照交付时的房屋恢复原状；逾期未清理物品的，视为乐景公司、乐耀公司放弃对该等物品的所有权等合法权益，万穗公司有权自行处置且不构成侵权；除此之外，万穗公司还有权依据租赁合同的相关约定要求乐景公司、乐耀公司支付拖欠款项，并要求乐景公司、乐耀公司承担相关违约责任等。万穗公司以邮寄、微信、电子邮件的方式向乐景公司、乐耀公司送达上述《通知》。经质证，乐景公司、乐耀公司对该《通知》的真实性予以确认。2020年5月23日，案外人广州市启胜物业管理有限公司猎德天盈服务处出具《关于租户撤场说明回函》，载明2020年4月27日及4月28日服务处分别收到56楼及57楼业主与租户乐景公司的书面解约通知，解约事宜服务处已经知悉，目前该租户方已单方面撤出场地，特此回函。本案审理过程中，万穗公司为证明其律师费支出情况，向本院提交如下证据：1.显示由万穗公司与案外人广东经纶律师事务所签订的《民事委托代理合同》（约定本案律师费按以下方式支付：第一期甲方应当在签订本合同之日起五日内向乙方支付前期律师费10000元，第二期本案中甲方通过判决、强制执行、调解、和解等实际回收的款项……计付律师费等）；2.显示由广东经纶律师事务所出具的律师费发票（显示万穗公司支付律师及相关法律服务费用价税合计10000元）。经质证，乐景公司及乐耀公司对上述证据的真实性无异议。双方亦就相关问题发表如下意见：1.乐景公司、乐耀公司表示其业务范围是承租涉案场地后进行整体装修，并出租给客户用于办公经营；万穗公司确认乐景公司承租涉案场地后自行分租获益，用于经营场地联合办公；2.对于乐耀公司已支付的租赁保证金的处理问题，双方均同意由万穗公司予以没收；3.双方均确认乐景公司于2020年4月22日单方撤场，未与万穗公司办理交接手续；4.双方均确认乐耀公司、乐景公司于2020年1月及之前的履约过程中均是按照约定按期足额支付租金；5.万穗公司表示涉案场地已于2020年8月另行出租。本院认为：各方当事人签订的《租赁合同》及《补充协议》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，各方均应依约履行。根据《租赁合同》的约定，租赁期内，乐景公司提前退租的，万穗公司不予退还租赁押金，且乐景公司还应支付违约金及退还所有已使用的优惠免租期内租金。根据查明事实，乐景公司在租赁期内向万穗公司发出《关于解除的函》要求提前解除合同，且其后亦擅自撤离涉案场地，涉案《租赁合同》已实际解除。在此情况下，乐景公司应按照上述合同约定承担相应的违约责任。现万穗公司要求乐景公司支付已使用的优惠免租期内（2018年11月1日至2019年2月28日）的租金2698692元（674673元/月×4个月）具有事实和合同依据，本院予以支持。至于万穗公司要求乐景公司支付的违约金的问题，根据查明事实可知，乐耀公司、乐景公司承租建筑面积达到2800多平方米的涉案场地系用于分租经营联合办公，其与万穗公司于2018年11月签署《租赁合同》及2019年4月签署《补充协议》后已按约定履行支付租金的义务至2020年1月，但广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，新冠××疫情的暴发确实在很大程度上对于乐景公司的经营造成了影响，在此情况下，从公平原则出发，因新冠××疫情暴发所带来的风险应由租赁双方共同分担为宜。结合双方均同意乐耀公司已支付的租赁保证金由万穗公司予以没收，上述租赁保证金已足以弥补乐景公司提前退租给万穗公司造成的损失，另结合了乐景公司退租后涉案场地的另行出租情况，本院对于万穗公司要求乐景公司另行支付违约金的诉请予以驳回。至于万穗公司诉请的律师费支出10000元，其已提交充分证据证明上述款项的支出情况，其该项主张亦符合《租赁合同》中的相关约定，故对其该项诉请予以支持。另根据《补充协议》的约定，万穗公司要求乐耀公司对乐景公司上述全部债务承担连带清偿责任并无不当，本院予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告广州乐景企业管理咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告万穗商贸有限公司支付已使用的优惠免租期内的租金2698692元；被告广州乐景企业管理咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告万穗商贸有限公司支付律师费10000元；被告深圳乐耀创业投资有限公司对被告广州乐景企业管理咨询有限公司上述全部债务承担连带清偿责任；驳回原告万穗商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费77988元，由原告万穗商贸有限公司负担55648元，被告广州乐景企业管理咨询有限公司、深圳乐耀创业投资有限公司负担22340元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  杨慧芬人民陪审员  朱翠金二〇二一年三月十日书 记 员  谢丽军