江苏省如东县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0623民初5458号原告（反诉被告）：赵昌雷，男，1970年11月25日出生，汉族，住江苏省邳州市。委托诉讼代理人：丛坚，如东县双甸镇法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：郭汉明，男，1946年10月10日出生，汉族，住如东县。委托诉讼代理人：戴鸿儒，如东县景安法律服务所法律工作者。赵昌雷与郭汉明租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。赵昌雷及其委托诉讼代理人丛坚、郭汉明及其委托诉讼代理人戴鸿儒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵昌雷向本院提出诉讼请求：1.郭汉明退还赵昌雷租金69180元；2.郭汉明补偿赵昌雷固定资产添置费11860元；3.郭汉明承担诉讼费用。庭审中，原告赵昌雷将第一、二项诉讼请求变更为：1.郭汉明退还赵昌雷租金69369.67元；2.郭汉明补偿赵昌雷固定资产添置费18000元。事实与理由：赵昌雷与郭汉明分别于2017年5月19日、2017年12月1日签订《养殖场租赁合同》两份，合同约定赵昌雷租赁郭汉明养殖场养猪，年租金分别为70000元、85000元。赵昌雷按照合同约定每年及时付清租赁费用。该合同第四条约定：如租赁期间遇有政府禁养、拆迁等事项，租金按实际使用日期计算。2019年3月29日，赵昌雷租赁的养殖场被政府禁止养殖，依据合同约定郭汉明应退还租金，赵昌雷多次索要无果，故提起本案之诉。被告郭汉明辩称，1.其与赵昌雷间订立过租赁合同，但赵昌雷在租赁期间因非洲猪瘟不能继续养殖，经赵昌雷介绍其重新与案外人曹林林签订租赁合同，而其与赵昌雷间的租赁合同已于2018年6月终止，故赵昌雷无本案诉讼主体资格，其要求退还租金无事实和法律依据。2.赵昌雷要求补偿固定资产添置费无事实依据，根据合同第三条约定设备由赵昌雷自理，故即便赵昌雷对养殖场有投入，相关费用也应由赵昌雷自行承担。反诉原告郭汉明向本院提出诉讼请求：1.赵昌雷给付郭汉明租金20000元；2.赵昌雷承担反诉费用。事实与理由：2018年6月，赵昌雷在养殖生猪期间遭遇非洲猪瘟无法继续养殖，将承租的案涉养殖场转租给案外人曹林林。同年6月19日，在赵昌雷的召集下，郭汉明与曹林林订立养殖场租赁合同，合同约定年租金175000元，合同订立后曹林林向赵昌雷支付了租金，但赵昌雷收到租金后仅向郭汉明支付了155000元，剩余20000元至今未付，故依法提起反诉。反诉被告赵昌雷辩称，其与郭汉明、曹林林分别签订的两份租赁合同是两个独立的合同，郭汉明主张两份合同租金的差额无法律依据，且养殖场租金增加20000元，系因其需参与养殖场排污等工作。本院经审理认定如下事实：2017年5月19日，赵昌雷与郭汉明签订《养殖场租赁合同》，约定：郭汉明把如东县双甸镇镇东村自家的养猪场靠东边的两排和前面五间附房租赁给赵昌雷养殖生猪，猪场租赁期三年，从2017年6月1日至2020年5月31日止，租金为每年70000元，一年一付，先付款后使用。2017年12月1日，赵昌雷再次与郭汉明签订《养殖场租赁合同》，约定：郭汉明把如东县双甸镇镇东村自家的养猪场靠西边的三排租赁给赵昌雷养殖生猪，猪场租赁期从2017年12月1日至2020年11月31日止，租金为每年85000元，一年一付，先付款后使用。该两份合同还约定：1.猪场盈亏与郭汉明无关，猪场设备与水电费等均由赵昌雷自理。2.如租赁期间遇到政府禁养、拆迁等事项，租金按实际使用日期计算，如政府对猪只赔款与补偿归赵昌雷所有。后赵昌雷将承租的上述养殖场全部转租给案外人曹林林，并于2018年6月19日签订《养殖场租赁合同》，该合同约定：1.租期从2018年7月1日始至2020年6月30日止。2.在养殖中所用的水费、电费等按国家实际价格交付，水电器损坏曹林林自行维修，养猪棚屋和生产用房维修由赵昌雷处理。3.本合同期内如遇到政府对猪场征收或者禁养，赵昌雷应退还曹林林当年剩余月份的租金。4.本猪场经过原出租方认可。该合同尾部郭汉明在原出租方处签名。2019年3月29日，如东县双甸镇镇东经济合作社与郭汉明签订《如东县养殖场户清理关停拆除补助协议》，约定：1.郭汉明自愿清理关停拆除的养殖场位于，其中养殖设施占地测绘面积2587.5㎡，养殖圈舍占地测绘面积为3550.55㎡。2.郭汉明方清理关停方式为拆除养殖圈舍和养殖设施。2.郭汉明方同意清理关停、息养拆除，并承诺在2019年4月15日前自行处置存栏畜禽，清空栏舍，交村经济合作社使用相应机械拆除。3.经评估公司评估，郭汉明方因养殖场清理关停拆除应得的补偿款计456502元，其中拆除畜禽圈舍补助款281222元、拆除相关养殖设施补助款103500元、其他大型养殖及治污设施设备补助款71780元。郭汉明户清理关停补助清单载明：1.养殖圈舍补助：简易一等，养猪，单价80元/㎡，实测面积3480㎡，小计278400元；简易二等，粪便堆积，单价40元/㎡，实测面积70.55㎡，小计2822元，合计281222元。2.养殖设施设备补助：猪舍养殖设施详细描述喂食器、猪圈、食槽、粪池，补偿单价40元，设施占地面积2587.5㎡，小计103500元。3.其他大型养殖设施设备补助：搅拌机补偿单价500，数量1，小计500元；化粪池（硬质顶）补偿单价120，数量594，小计71280元，合计71780元。上述总计456502元。另查明，赵昌雷租赁的靠东边两排猪棚及五间附房租金给付至2019年5月31日，靠西边的三排猪棚租金给付至2019年11月30日。庭审中，承办人通过微信视频方式联系了案外人曹林林，其陈述其与赵昌雷了签订养殖场租赁合同，约定租金为175000元/年，后于2018年底因猪瘟停止养殖，2019年农历2月（公历为2019年3月7日至4月4日期间）将养殖场内的全部物品搬走并明确表示不再租赁，但未办理书面交接手续。案件审理过程中，为查明养殖场所占土地的性质，承办人联系了如东县双甸镇镇东村相关村干部，经了解案涉养殖场所占土地系基本农田。另，赵昌雷为证明其对养殖场进行改善或增设他物及为此所支付的费用，提交了数份书面证人证言，并申请两位证人出庭作证。关于其提交的书面证人证言，因证人未到庭接受询问，本院不予采纳；其申请出庭作证的两名证人，其中一名证人丛某称曾在赵昌雷的养殖场工作，但该证人仅能列举养殖场内的部分设施设备，对于设施设备具体由谁添置及为此支付的费用并不清楚，故该名证人的证言达不到出证目的，另一名证人袁某系赵昌雷妻子，因其与赵昌雷有利害关系，且其证言又无其他证据予以佐证，故对其证言亦不能予以采纳。本院认为，本案的争议焦点为：1.赵昌雷与郭汉明签订的养殖场租赁合同的效力；2.赵昌雷要求郭汉明退还租金有无事实和法律依据；3.赵昌雷要求郭汉明补偿固定资产添置费有无事实和法律依据；4.郭汉明要求赵昌雷给付租金20000元有无事实和法律依据。关于赵昌雷与郭汉明签订的养殖场租赁合同的效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第三十三条规定，国家实行永久基本农田保护制度。第三十五条规定，永久基本农田经依法划定后，任何单位和个人不得擅自占用或者改变其用途。本案中，郭汉明将猪舍及生产用房建在基本农田上，并租赁给赵昌雷使用，属擅自改变基本农田用途，违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，赵昌雷与郭汉明签订的案涉养殖场租赁合同无效。关于赵昌雷要求郭汉明退还租金有无依据的问题。案涉养殖场租赁合同虽然无效，但赵昌雷已实际使用养殖场并将养殖场转租给案外人曹林林使用，故赵昌雷应支付其使用包括转租给曹林林使用期间的养殖场占有使用费。但就赵昌雷使用养殖场的时间，双方存有争议，赵昌雷主张以郭汉明与村经济合作社签订养殖场清理关停拆除补助协议的日期即2019年3月29日作为其停止使用养殖场的时间，郭汉明则主张养殖场系2019年7月17日拆除，应以该日期作为赵昌雷停止使用养殖场的时间。对此本院认为，据案外人曹林林陈述，其于2019年农历2月（公历为2019年3月7日至4月4日期间）将全部物品搬离养殖场并明确表示不再租赁，对曹林林的上述陈述赵昌雷、郭汉明均未提出异议，据此可以认定曹林林系于上述期间返还了养殖场。但因租赁合同分别系郭汉明与赵昌雷、赵昌雷与曹林林签订，根据合同相对性原则，曹林林向赵昌雷返还租赁物并作出不再继续租赁的意思表示不能等同于赵昌雷向郭汉明返还了租赁物并终止租赁合同。至于赵昌雷返还养殖场的时间，双方并未办理交接手续，考虑到赵昌雷在曹林林返还养殖场后并未实际养殖，且根据郭汉明与村经济合作社签订的养殖场户清理关停拆除补助协议约定郭汉明方应于2019年4月15日前自行处置存栏畜禽，清空栏舍，将养殖场移交给村经济合作社，故赵昌雷于2019年4月15日后再继续养殖也不具有可行性，综合双方陈述及提交的证据本院认定赵昌雷使用养殖场的时间计算至2019年4月15日。综上，郭汉明应将赵昌雷支付的2019年4月16日以后的租金予以退还。赵昌雷租赁的靠东边两排猪棚及五间附房租金给付至2019年5月31日，靠西边的三排猪棚租金给付至2019年11月30日，故郭汉明应退还东边两排猪棚及五间生产用房2019年4月16日至2019年5月31日期间的租金8821.92元(70000元÷365天×46天)，退还西边三排猪棚2019年4月16日至2019年11月30日期间的租金53328.77元（85000元÷365天×229天），郭汉明合计应退还租金62150.69元。关于赵昌雷要求郭汉明补偿固定资产添置费有无依据的问题。赵昌雷主张其为了养殖需要，购置粉碎机一台6800元、吸水泵三台960元，新建拌料池一个5800元、增高猪圈围栏5100元、隔开生产用房1300元、平整猪场450元、新建圈栏底部水泥档1000元、接自来水800元、打水井两个540元、换电线1000元、猪棚两头封闭500元，上述改造费用合计22750元，现遇政府拆迁，上述设施未用满合同约定的年限，故要求郭汉明补偿18000元。对此本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述规定，承租人经出租人同意改善或增添设施，租赁合同无效时，未形成附和的设施可由承租人拆除，已经形成附和的设施，由双方各自按照导致合同无效的过错分担承租人的设施损失。具体到本案而言，1.赵昌雷主张其购置了粉碎机、吸水泵，因即便增设了上述物品，该两物未与猪棚形成附和，可由其自行拆除，赵昌雷要求郭汉明分担该项损失本院不予支持。但考虑到上述粉碎机（即养殖场清理关停补助清单中的搅拌机）经评估补偿款金额为500元，故由郭汉明支付赵昌雷500元作为补偿。2.赵昌雷主张新建拌料池花费5800元，郭汉明应补偿该项损失，且其还主张拌料池即拆迁补助清单中的食槽，食槽部分的拆迁补偿款应归其所有。郭汉明对赵昌雷新建拌料池的事实予以认可，但主张赵昌雷建拌料池使用了其九块楼板。对此本院认为，因合同无效、养殖场拆迁，赵昌雷就其所建拌料池确有损失，但根据现有证据无法确定拌料池建造费用或拆迁时拌料池的价值，故拌料池相关损失金额难以确定，因此对赵昌雷要求郭汉明承担拌料池损失的请求本院难以支持。至于赵昌雷要求郭汉明将食槽部分补偿款支付给其，因拆迁时对养殖设施设备补助的计算方法为设施占地面积乘以补偿单价，养殖场清理关停补助清单中仅载明了猪舍养殖设施总占地面积，对于拌料池占地面积及相应的补偿款金额根据现有证据难以确定，故对赵昌雷该项主张本院也难以支持。3.赵昌雷还主张其增高猪圈围栏、隔开生产用房、平整猪场、新建圈栏底部水泥档、接自来水、打水井、换电线、猪棚两头封闭，但郭汉明称其不知情，且赵昌雷所举证据不足以证明其就租赁物具体进行了何种改善以及相应的价值，故对其要求郭汉明承担上述损失本院亦难以支持。综上，当事人对其主张承担举证责任，赵昌雷未能有效证明其设施损失，故对其要求郭汉明补偿其固定资产添置费的诉讼请求本院碍难支持。关于郭汉明要求赵昌雷给付租金20000元有无依据的问题。郭汉明主张曹林林给付赵昌雷的租金为175000元，而赵昌雷仅向其支付了155000元，故赵昌雷还应支付其20000元租金差额。对此本院认为，合同具有相对性，郭汉明要求赵昌雷按照与曹林林约定的租金标准支付租金无依据。赵昌雷经原出租人郭汉明同意，将养殖场转租给案外人曹林林，至于转租租金的金额高于原承租租金并不违反法律法规规定，且郭汉明也未与赵昌雷约定转租租金不得高于原承租租金，现郭汉明主张赵昌雷应将曹林林支付的租金全部支付给其并无依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告郭汉明于本判决生效后十日内退还原告赵昌雷租金62150.69元。二、被告郭汉明于本判决生效后十日内支付原告赵昌雷设施损失500元。三、驳回原告赵昌雷的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告郭汉明的诉讼请求。综合上述一、二项，郭汉明支付赵昌雷62650.69元，于本判决生效后十日内履行（上述款项汇至开户银行：中国建设银行股份有限公司如东珠江路支行，开户名称：如东县人民法院，开户账号：32×××06-015234）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取992元，反诉案件受理费减半收取150元，保全费830元，合计1972元，由原告赵昌雷负担492元，被告郭汉明负担1480元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向本院领取《上诉费用交纳通知书》，并按照《上诉费用交纳通知书》指定的账号向该院预交上诉案件受理费。审 判 员  吴 霞二〇二一年三月九日法官助理  陆婷婷书 记 员  刘文婷