贵州省黔西县人民法院 民 事 裁 定 书 (2021)黔0522民初611号 原告：李晓换，女，1968年6月1日出生，汉族，辽宁省朝阳市人，住辽宁省朝阳市双塔区。 原告：何云祥，男，1965年1月11日出生，汉族，辽宁省朝阳市人，住辽宁省朝阳市双塔区。 委托代理人：杨滔，系北京市浩天信和（贵阳）律师事务所律师，委托权限为特别授权。 委托代理人：孙圣霖，系北京市浩天信和（贵阳）律师事务所实习律师。 被告：黔西新城房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市黔西县迎宾路黔龙新城8号楼2楼。 法定代表人：胡杰，系该公司总经理。 委托代理人：刘玉芸，女，1967年11月7日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县，委托权限为特别授权。 委托代理人：田鹏，男，1976年9月26日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 原告李晓换、何云祥与被告黔西新城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，于2021年3月3日由审判员李艳霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李晓换、何云祥的委托代理人杨滔、孙圣霖到庭，被告黔西新城房地产开发有限公司的委托代理人刘玉芸、田鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李晓换、何云祥诉称：2013年5月31日，两案外人高庆茂、汤显英与被告签订《商品房买卖合同》，被告将其开发建设的黔龙新城19-1-6-1号住房出售给两案外人，出售价款为390292元。合同签订后，两案外人依约向被告支付了全部购房款，并以“代收代付”收取两案外人1670元的“三通费”（自来水立户费840元、电力供电立户费520元、闭路电视网络立户费310元）。被告于2013年12月30日前将房屋交付两案外人使用，但被告至今未为两案外人办理房屋产权转移登记，已构成违约。2017年10月18日，两案外人与二原告签订《房屋买卖协议》，约定：两案外人将涉案房屋以总房款512800元出售给二原告，协议签订之日支付361487.77元，两案外人所欠银行贷款141312.23元及利息由二原告支付。同时约定，协议签订之日，两案外人将房屋、房屋相关手续及该房屋的权益和义务随房屋一起交给二原告。2020年6月12日，两案外人与二原告签署了《权利转让协议》及《权利转让通知书》，两案外人同意将对被告享有的请求赔偿逾期办证违约金及退还“三通费”止债权无偿转让给二原告，并于2020年6月16日对被告进行了权利转让通知。原告认为，两案外人已将《商品房买卖合同》中相应的权利与义务转移给了原告，案外人与原告均已按各自合同约定履行了支付购房款义务，被告应按约履行为原告办理产权登记手续并将房屋权属登记证交付原告的义务。根据法律规定，“三通费”应当包含在购房款内，被告代收行为违反了法律规定。原告诉至法院，请求判决：1、判决被告及时为二原告办理涉案房屋的产权登记手续，并交付二原告；2、请求确认《商品房买卖合同》中“第十四条（四）1（4）条”与“第十四条（四）1（5）条”合同约定无效；3、判决被告支付原告逾期办证违约金177192.57元（自2014年3月31日起以购房款390292元为基数，按日0.02%计算至证书实际交付二原告之日止，截止起诉时为2270天，暂计177192.57元）；4、被告退还“三通费”1670元，并支付资金占用费600.20元（从支付之日起以银行同期贷款利率为标准计算至起诉之日，暂计600.20元）；上述金额共计179462.77元；5、本案诉讼费用由被告承担。庭审中原告撤回第一项诉讼请求。 为支持其诉讼主张，原告在举证期内提供如下证据： 一、原告身份证复印件、结婚证复印件，证明原告主体适格； 二、商品房住宅质量保证书，证明被告将房屋交付给原告使用的时间； 三、商品房买卖合同，证明原被告之间存在商品房买卖合同关系； 四、购房发票一张、购房代收费收据一张、房屋买卖协议及收条给一张，证明原告已交付案涉房屋的相关费用，被告按照统一标准收取了三通费； 五、《权利转让协议》及《权利转让通知书》各一份，顺丰邮寄送达回证，证明2020年6月12日与二原告签署了《权利转让协议》及《权利转让通知书》，两案外人同意将对被告享有的请求赔偿逾期办证违约金及退还“三通费”之债权无偿转让给二原告，并于2020年6月16日对被告进行了权利转让通知。 被告质证：对原告的第一组证据三性性均有异议，身份证与我公司无任何关联，也未购买我公司的房屋；对第二、三、四组真实性无异议，但主体而非原告，对证明目的有异议；第五组证据三性均有异议，顺丰邮寄确已收到，其内容真实性有异议，达不到证明目的，系原告单方制作，与我方签署的高庆茂的合同及接房声明的笔迹不一致，存在伪造证据的行为。 被告黔西新城房地产开发有限公司答辩称：原告诉讼主体不适格，原告与答辩人之间没有合同关系，原告不能依据《商品房买卖合同》的约定向答辩人主张权利。首先，原告与被告没有商品房买卖关系，也未签订任何合同，原告与案外人高庆茂、汤显英签订的《房屋买卖协议》、《权利转让协议》及《权利转让通知书》对答辩人不具有约束力。被告与二案外人签订的《商品房买卖合同》约定以银行贷款方式购房且已经到不动产登记部门办理备案登记，银行对两案外人贷款资格的审定及不动产登记部门对物权权利人的预登记，均表明被告与两案外人签订的《商品房买卖合同》具有特定的身份关系，根据债权性质及法律规定不得转让，即受购房人购买资质及商品房所在销售区域的限制，购房人并不能自由处置合同权利，原告并不取得购房人的身份而直接向答辩人主张权利。其次，原告诉称与两案外人签订《房屋买卖协议》属无效协议，涉案房屋不动产权证书至今载明的所有权人仍是两案外人，所以该协议约定物权不受法律保护，至今案涉房屋所有权法律上仍属于两案外人。案涉房屋不动产权证于2019年12月24日办结，案外人已于2020年10月24日领取。《商品房买卖合同》系省住建厅审定的格式合同，符合相关法律及政策条款规定，并经原告签字认可，是原告真实意愿表示，合同第十四条第一款4、5项是有效的。合同第二十二条第三款约定办证时间处均为斜线，即并未约定办证的具体时间，即为非限定办理转移登记时限，被告何时能证据办理转移登记均未逾期，且案涉房屋不动产权证已办结，被告已按合同约定完成办理义务，被告没有违约。延期办证系地方政府统筹调整项目规划条件所致，属不可归结被告主管因素的情势变更，属不可抗力因素所致，政府领导要求对项目土地出让规划条件进行部分调整《黔规呈（2016）16号文》证明调整事实，但有关部门补缴土地出让金书面通知一直未核准，且原告的房屋在银行按揭贷款是被告负担保连带责任，原告没有任何损失发生，即不应该有赔偿。案涉房屋是2014年3月9日实际交付，原告的诉请及违约金主张存在虚假诉讼，应予驳回。案涉房屋“三通费”系接房入住原告必须支付的费用，该费用由相关部门收取，被告只是代收，该费用按当时购房的政策法规系必须由原告支付的费用。即便案外人起诉，该案也已超过诉讼时效。 为支持其诉讼主张，被告在举证期内提供如下证据： 一、公司营业执照、法定代表人身份证、法定代表人身份证明，证明目的：证明被告主体适格； 二、不动产权证书复印件、房产证领取凭证，证明产权证的主体而非原告，原告没有诉讼主体资格； 原告质证：对第一组证据无异议，第二组证据真实性无异议，证明目的有异议，是依据权利转让协议及二手房买卖合同与被告所提的第二组证据无关。 法院依职权出示与高庆茂电话录音2段，核实原告提交第五组证据中《权利转让协议》及《权利转让通知书》真实性。 法院出示证据，原告意见为：通话录音该两份证据不是依据当事人申请调取的证据，根据法律规定，法院依职权调取的证据仅能为程序性证据，违反了法院中立性的原则。 法院出示证据,被告陈述意见为：对该组证据无异议，法官确实在庭审上当着原被告双方打的电话。 本院经审查认为，原、被告提交的证据客观真实，来源合法，且与本案具有关联性，能够反映本案案件事实，本院依法予以采信。 经审理查明：2013年5月31日，案外人高庆茂、汤显英与被告黔西新城房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的黔西县城关镇迎宾路黔龙新城第19幢1单元6层1号住宅房屋出售给两案外人，房屋总价款为390292元，付款方式为首付117292元，余款273000元以公积金贷款的方式支付。合同签订后，两案外人按照合同约定向被告支付全部购房款，案涉房屋于2014年3月9日实际交付两案外人使用。2019年12月24日，被告协助案外人高庆茂、汤显英办理了不动产权证书，产权证书编号为:黔（2019）黔西县不动产权第XXX号。 2017年10月18日，原告李晓换、何云祥与案外人高庆茂、汤显英签订《房屋买卖协议》，两案外人将案涉房屋出卖给二原告，总房款为512800元。2020年6月9日，二原告与两案外人签订《债权转让协议》载明：甲方（两案外人）同意将对房开公司享有的请求赔偿逾期办证违约金及退还三通费之债权（具体金额以法院生效判决为准）无偿转让给乙方（二原告），乙方接受甲方的转让。2020年6月15日，顺丰邮寄单上显示邮寄方为原告代理律师孙圣霖，收方为被告公司，邮寄的内容为《权利转让通知书》。 本案的争议焦点为：1、原告的诉讼是否已过诉讼时效？2、被告履行交付不动产转移登记的有关文书的时间应当如何计算？3、被告是否违约及违约金的计算方式？4、合同第14条1.4、5项约定是否无效，原告请求退还三通费是否应得到支持。5、二原告诉讼主体是否适格。 本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷，应根据合同法及相关司法解释进行调整。案外人高庆茂、汤显英与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。基于《商品房买卖合同》产生的物权变动的对象具有专属性、排他性，即被告只能向案外人交付案涉房屋及协助办证的义务，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让”之规定，两案外人向被告主张逾期办证违约金的债权，依据合同性质不得单独转让。同时根据《权利转让通知书》及《债权转让协议》协议内容内容，原告与案外人转让的标的是行使诉讼权利所产生的利益，诉权的权利人应当依法行使在其诉讼权利且不得滥用诉权，案外人与原告的《权利转让通知书》不能产生原告替代案外人向本案被告提起诉讼的法律后果，二原告非本案适格的原告，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用＜民事诉讼法＞司法解释》第二百零八条之规定，裁定如下： 驳回原告李晓换、何云祥的起诉。 案件受理费1945元（已减半收取），全额退还原告李晓换、何云祥。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提出上诉，本裁定发生法律效力。 审判员  李艳霞 二〇二一年三月十二日                                法官助理 陈清芸                                书记员  董美雯