北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初71544号原告：李某某，女，1967年5月25日出生，汉族，现住北京市朝阳区。被告：尚某某，女，1989年10月3日出生，汉族，现住山西省大同市阳高县。被告：吴某某，男，1986年12月16日出生，汉族，现住山西省大同市阳高县。原告李某某（以下简称原告）与被告尚某某、被告吴某某（以下各称姓名，合述称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月31日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告、二被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2020年8月7日至2020年9月6日的租金1000元、水费642．5元、电费96．27元、燃气费1249．8元、违约金7500元并赔偿丢失的电视机400元、电视柜200元、三人沙发靠背沙发巾100元、靠背椅一把50元、损坏的主卧门锁及门框安装修理费300元、损坏的马桶100元、卫生保洁费300元，上述总计11938．57元，用押金3400元抵扣后二被告还需向原告支付8538．57元。事实和理由：2015年3月4日，原告与尚某某经北京我爱我家房地产经纪有限公司签订《北京市房屋租赁合同》，租期一年，每月租金3400元。房屋交割清单中载明有未缴水费600余元，燃气结余1200余元，当时双方约定将来房屋交接时一并计算。2015年6月，吴某某数次打电话要求原告缴纳水费，原告缴纳了水费858元，其中有二被告消费的水费174．5元。从第二年续签开始，原告每年收取的租金都低于市场价。2018年5月8日，距离合同终止还有十个月，二被告就迫切要求续签合同。2018年11月14日，双方签订房屋租赁合同，租期自2019年3月7日至2022年3月6日，共计36个月，月租金4100元，合同第八条违约责任第（二）款约定，租赁期间，甲方需提前收回房屋，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方并按月租金的150%向对方支付违约金。2020年元月，原告经多方询价得知，房屋市场租赁价为5500元，原告需每月还贷，又在外租房，母亲有病，原告因照顾母亲没上班，原告向二被告说明情况后，提出在原房屋租赁合同的基础上自2020年3月7日起将租金每月4100元调整至每月5000元，其余合同内容不变，如果二被告不同意，原告愿意赔偿违约金、解除合同。二被告不愿意解除合同，同意在原合同基础上调整租金为每月5000元，自2020年3月7日起执行，已经执行五个月。2020年7月31日，尚某某微信告知原告要退租，且不再缴纳租金，用押金抵租金，继续居住至2020年9月6日。原告明确告知二被告，押金不能抵租金，要么交租金5000元，要么腾房并赔偿违约金。当日吴某某电话威胁原告。2020年8月6日，尚某某微信转给原告1000元。随后原告多次要求二被告按照合同约定支付未缴租金4000元，缴纳拖欠的数百元水费等，二被告始终拒绝缴纳。2020年9月1日，尚某某将原告微信拉黑。2020年9月5日，原告与吴某某约定2020年9月6日下午1时办理房屋交接手续。2020年9月6日上午，吴某某电话问原告是否在家门口，说有人给原告送钥匙，原告询问吴某某不来交接欠费怎么办，吴某某说已经结清，什么都不欠原告的。原告当时非常气愤，表示要起诉。随后尚某某要求重加原告微信，说钥匙在房屋门口的垫子下面。2020年9月6日中午，原告与某房地产经纪公司的两名工作人员及原告亲戚一起，在房屋门口垫子下找到钥匙，共同开锁、进房拍照、录像，发现原告的电视机、电视柜（床头柜）、配套的沙发巾、靠背椅都不见了，主卧门锁缺失、门框损坏严重、马桶损坏，室内脏乱。经原告向尚某某多次催要，2020年9月14日，尚某某微信转给原告3000元。二被告拒缴租金、拖欠水、电、燃气费，拒赔违约金，拉黑原告，故意逃避房屋交接、蓄意赖账，并两次威胁原告，其言行严重扰乱了租赁市场秩序，给原告造成了巨大的身心伤害。二被告辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，原告要求二被告支付8538．57元没有依据。二被告持有的合同中未约定违约金，如果存在违约金，也是原告涨价在先，二被告退租在后，不同意支付违约金7500元。房屋交割清单中无电视，床头柜留在阳台，沙发巾年久更换新的并留在室内，靠背椅留在楼道，马桶属原告维修的设备，二被告最初入住时屋内脏乱，二被告自付费用保洁。因此不同意原告主张的上述费用。租金1000元没有依据，该笔款项来由不明。水费、电费、燃气费、修门框及门锁费共计2288．57元，二被告已经按照原告主张的数额付清。第二，二被告于2020年8月6日付给原告1000元、2020年9月14日付给原告3000元，另有押金3400元，共计7400元。二被告支付上述费用包括8月份的租金5000元，水、电、燃气费及维修门框和门锁费用共计2288．57元，为使原告不再纠缠二被告，2020年9月14日二被告向原告支付了3000元，实际多付了111．43元。电费和燃气费属于预交费用，只要欠费就会自动停电或停气，交割清单上标注电费96元、燃气费485元，按照2018年单价2．28元计算，燃气费应该是1107．85元，原告多算了0．27元的电费和141．95元的燃气费。因此原告应当退还二被告电费0．27元、燃气费141．95元、多付的111．43元，租赁期内强行提高租金的部分5400元（每月多900元，共6个月），以上共计5653．65元。第三，2018年11月14日双方签订的《北京市房屋租赁合同》是尚某某与原告在北京市朝阳区酒仙桥的“久隆百货肯德基餐厅”签订，双方签字后，因为第四条第二款、第五条、第七条、第十一条需要笔填的内容没有商谈，而未填写或划销，双方均未带《房屋交割清单》，所以双方口头商定，将已签字的一式两份合同，均由尚某某保存，下次见面商谈后，补填或划销相关内容，后因种种原因，双方至今未见面商谈和补填、划销。2020年2月至3月，北京疫情严重，属于高风险地区，原告明知各小区严格控制人员出入的情况下，向二被告提出将月租金上调900元。但是二被告在户籍地山西省，且单位未通知复工，无法去北京退房搬家，多次向原告说明情况，并协商能不能等二被告复工后再涨租金，但原告一直坚持自己的行为。二被告明知原告违约，因疫情不能到京，被逼无奈只好答应提高租金。第四，原告在起诉状事实和理由中提到的水费858元，是二被告租房前原告与前租户的结算，与二被告关联甚微。第五，疫情影响不能返京，高价租房空置数月，无奈之下只好退租。二被告在承担不起租金的情况下，只能考虑退租，并在2020年7月底通知了原告。原告在2020年9月6日接受了房屋，合同就此终结。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月4日，原告（出租人、甲方）与尚某某（承租人、乙方）在北京我爱我家房地产经纪有限公司的居间下签订《北京市房屋租赁合同》（合同编号：JZL0400298ZY），原告将位于北京市朝阳区某地29号楼1门601房屋（以下简称涉案房屋）出租给尚某某居住使用，租赁期限自2015年3月7日至2016年3月6日，租金每月3400元，押金3400元。合同第十条违约责任第（二）款约定：“租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。”该合同附件一《房屋交割清单》中载明室内有冰箱1台、洗衣机1台、空调2台、床2个、衣柜3个、沙发1个、电脑桌1个、遥控器4个、抽油烟机1台、燃气灶1个，水费起计底数2524、电费起计底数96、燃气费起计底数485．9。2016年3月7日，原告（出租人、甲方）与尚某某（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，原告将涉案房屋继续出租给尚某某居住使用，租赁期限为2016年3月7日至2017年3月6日，每月租金3500元，押金3400元。该合同第八条违约责任第（二）款约定：“租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的150%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。”合同尾部有手写字迹载明：“2015．3．7-2016．3．6房屋押金3400元未退还乙方，将此押金抵作2016．3．7-2017．3．6期间房屋押金。《房屋交割清单》按JZL0400298ZY执行”。吴某某在该份合同落款乙方委托代理人处签字。2017年3月7日，原告（出租人、甲方）与二被告（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，原告将涉案房屋出租给尚某某居住使用，租赁期限为2017年3月7日至2019年3月6日，租金每月3700元，押金3400元。该合同第八条违约责任第（二）款约定：“租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的150%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。”该合同尾部有手写字迹载明：“房屋交割清单按JZL0400298ZY执行。2015年3月7日-2016年3月7日房屋押金3400元未退还乙方，将3400元抵作2017年3月7日-2019年3月6日租期房屋押金。”2018年11月14日，原告与尚某某签订《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》（以下简称《租赁合同》），原告将涉案房屋出租给尚某某居住使用，该合同约定：“第三条租赁期限：（一）房屋租赁期自2019年3月7日至2022年3月6日，共计3年36个月。（二）租赁期满或合同解除后，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。第四条租金及押金：（一）租金标准及支付方式：4100元/月。支付方式：押一付三，各期租金支付日期：2019年3月6日、2019年6月6日、2019年9月6日、2019年12月6日、2020年3月6日、2020年6月6日、2020年9月6日、2020年12月6日、2021年3月6日、2021年6月6日、2021年9月6日、2021年12月6日。（二）押金：3400元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金应如数返还给乙方。第六条房屋维护及维修：1、对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的1日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。第八条违约责任：（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的150%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。”该合同尾部有手写字迹载明：“房屋交割清单按我爱我家的JZL0400298ZY执行。”原告称该合同一式两份，原告与尚某某各持一份，原告提交《租赁合同》原件一份，其持有的合同条款中的手写内容是原告当场书写，双方签字，因该合同与2016年3月7日、2017年3月7日的租赁合同内容一模一样，原告按之前合同拓写下来的，只是租金不同。尚某某称当日双方签有一式两份合同，由于合同第四条第二款、第五条、第七条、第八条、第十一条需要填写的内容双方没有写上，所以未填写或划销，双方也未带《房屋交割清单》，所以双方口头约定两份签字的合同由尚某某保管，下次见面商谈后再补填或划销相关内容。庭审中，被告虽称其持有两份合同原件，但其仅提交了一份合同原件，被告提交的合同原件中仅填写了房屋地址、租赁期限、租金标准，其他需填写的内容为空白。尚某某提交的《租赁合同》落款乙方处有吴某某的签名，但原告提交的《租赁合同》落款乙方处仅有尚某某的签名，原告认为其是与尚某某签订的《租赁合同》。在《租赁合同》履行过程中，2020年1月5日，原告通过微信向尚某某提出从下一季度开始租金每月由4100元上涨为5000元，尚某某表示同意。2020年3月6日至2020年8月6日的租金，尚某某按照每月5000元支付给原告。2020年7月31日，尚某某在微信上告知原告退租。2020年9月6日，尚某某将涉案房屋的钥匙放在门口地垫下并通过微信告知原告，双方未办理房屋交接手续。2020年8月6日，尚某某转账支付给原告1000元。2020年9月11日，原告在微信中要求被告支付2020年8月7日至2020年9月6日的租金4000元（有1000元尚某某在2020年8月6日已经支付）、水费642．5元、电费96．27元、燃气费1249．8元。2020年9月12日，尚某某通过微信给原告发送一张手写字条，内容为：“水642．5元、电96．27元、燃气1249．8元、锁300元，房租5000元，共计7288．57元；您押的3400+1000=4400,7288．57-4400=2888．57，我给您付整3000，电视我给你买。”2020年9月14日，尚某某转账支付给原告3000元。关于室内物品的损失，原告称电视机丢失，要求二被告赔偿400元；电视柜丢失，要求二被告赔偿200元；沙发巾丢失，要求二被告赔偿100元，丢失椅子一把，要求二被告赔偿50元；马桶不能冲水，要求二被告赔偿100元，另室内油烟机、冰箱和卫生间卫生状况差，原告请保洁打扫，后因不干净原告又自行打扫。对此原告提交了以下证据：一、照片一张，用以证明原有的沙发巾没有了，二被告自行更换了沙发套；二、照片三张，用以证明涉案房屋内油烟机、冰箱和卫生间卫生不佳，冰箱、柜子、卫生间内均有杂物，油烟机未清理，原告交房时很干净；三、收据一张，用以证明原告花费18元购买马桶上水阀一个；四、原告与尚某某的微信记录，有以下内容：“2020年9月6日，原告：我今天和中介一起进家了，发现电视机没有了，也没有找到电卡和燃气卡。尚某某：电视机你给我的时候就是个坏的，冒烟了。我们一直也没有看。原告：还有卫生间的马桶不冲水。尚某某：您想怎么说就怎么说。我们一直都是用盆冲呢，修了好几次也没修好。……2020年9月12日，原告：主卧的锁被你们弄坏了，门也破了，马桶坏了，电视没有了，床头柜（电视柜）没有了，沙发巾没有了，靠背椅少两把，餐桌被扔到楼梯间。……原告：楼道里只有餐桌，我自己搬回家，没有椅子，不接受邮寄电视，因为质量不保证。2020年9月14日，尚某某：我今天给您邮寄押金和电视。原告：我不要电视，质量保证不了。”二被告对沙发巾照片的真实性认可，称入住时由于沙发巾特别脏，二被告自行更换了一个床单，床单走的时候没有带走；对照片三张的真实性不认可，二被告称入住时涉案房屋也不干净，是二被告自费清理的，搬离时二被告大概清理了一下，油烟机没有清理，冰箱擦洗过，但冰箱内物品没有处理；对收据的真实性不清楚，马桶在二被告入住时是好的，后来由于老化坏了冲不了水，跟原告说过马桶维修的事，原告让二被告自行处理；对微信记录的真实性认可，称原告没有提供过电视机，电视机是吴某某从二手市场上自费购买的，二被告后自行处置了，2015年3月4日签署的《房屋交割清单》中没有电视机，不同意赔偿，电视柜二被告放在阳台上，椅子放在楼道里。原告称阳台上没有电视柜，楼道里没有椅子，只有一个餐桌。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。本案中，从原告与尚某某各自提供的《租赁合同》原件来看，合同主体为原告与尚某某，吴某某并未在原告持有的《租赁合同》上签字，不是合同的订立方，根据合同的相对性原则，吴某某作为本案被告的主体不适格。原告对吴某某的起诉不符合法律规定，应当予以驳回。关于2018年11月14日原告与尚某某签订的《租赁合同》，尚某某称当日双方签署了两份合同，因有需要协商的条款及未携带《房屋交割清单》，所以未填写除房屋地址、租赁期限、租金标准以外的其他内容，但尚某某仅提交了其持有的一份《租赁合同》原件，另外一份《租赁合同》的原件是由原告持有，原告持有的《租赁合同》中关于房屋地址、建筑面积、租赁期限、租金标准及支付时间、押金、其他费用负担、合同解除及违约责任条款均有填写或划销，本院对原告提交的《租赁合同》的真实性予以采信，理由如下：第一，尚某某在原告持有的《租赁合同》上签字，尚某某持有的《租赁合同》上相关内容空白，不能反推出原告持有的《租赁合同》亦为空白；第二，在合同解除、违约责任等重要条款空白的情况下，尚某某即在合同上签字不符合常理，且其对于双方曾口头约定下次见面商谈后再补填或划销相关内容一节并未提交任何证据。所以，本院认定原告持有的《租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效。尚某某于2020年9月6日将涉案房屋交还原告，2020年9月6日之前的租金，尚某某应当支付给原告。关于2020年8月7日至2020年9月6日的租金5000元及水费642．5元、电费96．27元、燃气费1249．8元、主卧门锁及门框安装修理费300元，尚某某在2020年9月12日通过微信发送给原告的手写字条中进行了核算，对上述费用予以认可，并以2020年8月6日支付给原告的1000元及押金3400元抵扣外，另行支付了3000元，原告在诉讼请求中亦同意以押金抵扣相关费用，因此本院认定尚某某已经付清了2020年8月7日至2020年9月6日的租金5000元、水费642．5元、电费96．27元、燃气费1249．8元、主卧门锁及门框安装修理费300元共计7288．57元，且多支付了111．43元，原告在诉讼请求中要求尚某某支付上述费用没有事实依据，本院不予支持。关于违约金，根据《租赁合同》第八条第（二）款，承租人提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的150%向对方支付违约金。尚某某提前退租，应当按照上述约定支付月租金150%的违约金即7500元。本院对原告的该项诉讼请求予以支持。关于尚某某主张的原告在租赁期间上涨租金构成违约一节，根据相关法律规定，当事人协商一致，可以变更合同。原告提出上调租金后，尚某某表示同意，属于合同的变更。关于物品损失及保洁费，《房屋交割清单》中虽未载明有电视机，但从原告与尚某某的微信记录来看，涉案房屋中确实有电视机，但鉴于原告并未举证证明电视机的品牌型号、价格、新旧，本院酌定电视机损失350元。电视柜及靠背椅，尚某某虽称电视柜在阳台、靠背椅放在楼道，但其未提交任何证据，且房屋交接当日尚某某并未前往，导致双方未能及时对室内物品进行清点，本院酌定尚某某赔偿原告电视柜损失100元、靠背椅的损失30元。沙发巾，尚某某擅自对室内物品进行处分并未征得原告同意，本院酌定由其赔偿30元。关于马桶，从原告提交的收据及庭审陈述来看，马桶是上水阀损坏需要更换，现有证据不能证明是因尚某某的不合理使用造成的损害，而根据合同约定设备设施的合理使用导致损耗的维修义务在出租方，原告主张马桶损失100元没有事实和法律依据，本院不予支持。卫生保洁费，从原告提交的照片及尚某某的陈述来看，尚某某确实未清理油烟机，冰箱内、室内的部分物品没有及时清理，考虑到原告未提交证据证明保洁费实际发生，本院认定由尚某某酌情承担保洁费150元。综上，尚某某还应当给付原告违约金7500元、电视机损失350元、电视柜损失100元、靠背椅损失30元、沙发巾损失30元、卫生保洁费150元，以上共计8160元。尚某某多支付的111．43元，本院在保洁费中予以抵扣。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百四十三条、第五百六十二条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告尚某某于本判决生效之日起七日内给付原告李某某违约金七千五百元；二、被告尚某某于本判决生效之日起七日内赔偿原告李某某电视机损失三百五十元、电视柜损失一百元、靠背椅损失三十元、沙发巾损失三十元、卫生保洁费三十八元五角七分；三、驳回原告李某某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告尚某某负担（原告李某某已预交，被告尚某某于本判决生效后七日内给付原告李某某）。本判决为终审判决。审判员  刘茵茵二〇二一年三月二十六日书记员  孙 伟