广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0191民初3364号原告：小高德（广州）置业有限公司，住所地广州市天河区花城大道87号601房之自编01单元，统一社会信用代码914401016618286499。法定代表人：张伟，职务总经理。委托诉讼代理人：胡新范、王永强，广东佰卓律师事务所律师。被告：广州琰通信息科技有限公司，住所地广州市白云区永平街永泰永康南路12号410房（自主申报），统一社会信用代码91440101MA5APWHG8L。法定代表人：魏娟。原告小高德（广州）置业有限公司与被告广州琰通信息科技有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告小高德（广州）置业有限公司的委托诉讼代理人王永强，被告广州琰通信息科技有限公司的法定代表人魏娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告小高德（广州）置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告自2020年2月1日至2020年4月27日的租金151933.32元（其中2、3月份的租金均为52390.8元、4月1日至4月27日的租金为47151.72元）及逾期支付租金的违约金（以当月欠费为基数，分别自欠费当月6日起计算至实际付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计算，违约金计算以不超过本金为限）；2.被告支付原告2019年9月11日至2019年11月10日租金优惠期的租金差额52390.8元；3.被告向原告支付因追索欠费而产生的律师费5000元；4.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2019年9月，原、被告签订了《租赁合同》及《租赁合同补充协议一》，原告将广州市天河区花城大道*号***房之自编**单元出租给被告作写字楼使用，并详细约定了租期、租金、租金优惠期、违约金等内容。上述合同签订后，原告严格按照合同规定履行了责任和义务，被告自2020年2月起未付租金，经原告多次催缴仍未支付。被告广州琰通信息科技有限公司辩称，我司于2020年3月10日发了正式的函给原告，发函之前也有与原告方的同事协商过，在商议未果的情况下，我们就于2020年3月10日发出了正式的通知函，然后我们就走了，提前终止合同，费用的抵扣发函中也有记载，钥匙也于2020年3月10日交还。疫情是不可抗的，无力再履行合同，提出了终止合同履行，提交了两份函，一份是终止合同一份是物品及装修及押金等费用用于抵扣所产生的费用，依据是补充协议的13点1、2条，我们在无力进行的情况与对方终止合同，互相不再追究，我们是2020年3月10日搬离的，对于押金我们也不再追偿，两不相欠。本院经审理认定事实如下：原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）就涉案物业签订了《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议一》，约定：租赁期为2019年9月11日至2021年9月30日，月租金为52390.8元；租金按自然月支付，乙方应于每自然月五日前向甲方支付该月租金；租赁保证金为104781.6元，物业管理费保证金为20582.1元，水电费周转金为7172.55元；2019年9月11日至2019年11月10日及2020年9月11日至2020年11月10日为租金优惠期，优惠前租金均为104781.6元，当期优惠后租金均为52390.8元；如因乙方原因导致租赁合同提前终止的，乙方无权享受该租金优惠期，并须按优惠前租金向甲方补交已享有的租金优惠；乙方未按约向甲方及物业管理公司缴交租金、租赁保证金、物业管理费、管理费保证金、水电费、加时空调费、有偿服务费、违约金等费用的，自迟交之日起，每逾期一日按所欠缴金额的万分之三向甲方或物业管理公司支付迟延违约金；因甲方违约而致原合同及补充协议解除的，甲方应当向乙方返还保证金，同时向乙方支付相当于二个月租金同等金额的违约金；因乙方违约而致原合同及补充协议解除的，乙方无权要求甲方返还保证金，同时向甲方支付相当于二个月租金同等金额的违约金；有下列情况之一的，一方可通知另一方解除原合同及补充协议：（2）乙方未按约定交纳租金、租赁保证金、物业管理费、管理费保证金、水电费、有偿服务费等费用，逾期超过三十日的；乙方未按约向甲方及物业管理公司缴交租金、租赁保证金、物业管理费、管理费保证金、水电费、加时空调费、有偿服务费、违约金等费用的，乙方应当承担甲方为实现债权而支付的所有费用，该费用包括但不限于诉讼费、律师费和所有其他应付的合理费用；在协议履行过程中，如发生不可抗力的事件或政府行为导致原合同及补充协议不能继续履行，任何一方有义务及时通知另一方，并在发生不可抗力或政府行为之日起十五日内将有关证明文件送达另一方。由双方协商确定是否变更或解除原合同及补充协议，如双方一致同意解除原合同及补充协议的，双方互不追究，互不补偿等。2019年9月11日，被告的法定代表人魏娟在《租户进场确认书》上签名确认进场。2020年3月，被告向原告发送3份通知，均以受疫情影响无法开工属于不可抗力为由，通知原告提前终止合同。庭审中，被告称其实际已于2020年3月10日撤场并交还钥匙，原告确认其于2020年3月12日及3月14日收到上述通知，但否认收回钥匙。2020年4月24日，原告向被告复函称不同意提前终止合同；同日，原告另外向被告发送一份《关于解除合同的通知》，以被告经多次催收仍未缴交2020年2、3月的租金、管理费、电费等为由，通知被告于2020年4月28日起解除合同并收回涉案物业。原告提交了民事诉讼委托代理合同、律师费发票及银行回单，拟证明其委托广东佰卓律师事务所的律师担任其诉讼代理人参加诉讼，并为本次诉讼向该律师事务所支付了律师费5000元。庭审中，原告确认收取租赁保证金104781.6元、管理费保证金20582.1元、水电周转金7172.55元。被告要求上述款项均在本案中进行抵扣，原告不同意一并处理。本院认为，涉案的《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议一》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案为涉疫情不动产租赁合同纠纷，应当秉持损失共担、利益衡平的原则进行处理。从本案查明的事实可知，被告因受到疫情影响无法正常营业，原告实际于2020年3月12日已收到被告提前终止合同的通知，且被告已于2020年3月10日从涉案物业撤场，双方签订的租赁合同事实上无法继续履行，基于公平原则，本院认定由原告没收一半租赁保证金即52390.8元（104781.6元÷2），并给予原告一个月的租赁周转期后，双方合同自2020年4月12日解除。被告承租涉案物业受疫情及疫情防控措施等不可抗力的因素影响，导致其在疫情防控期间经营困难，原告要求被告承担违约责任，有违公平合理及诚实信用原则。因此，对于原告要求被告支付迟延付款违约金、优惠租金差额及律师费的主张，本院均不予支持。结合本案实际情况，从公平角度出发，应对2020年2月1日至4月12日的租金予以适当减免。据此，本院酌定涉案物业该期间的租金减免50%，即被告需向原告支付上述期间的租金为73347.12元（52390.8元×50%×2个月+52390.8元÷30日×12日），超出该金额的部分，本院不予支持。虽然双方并未就租赁保证金、管理费保证金、水电周转金问题提出相关的诉讼请求，但原告认为其应当没收，而被告认为应当进行抵扣，故双方实质上均对上述保证金的处理作出了决定，从一次性解决双方纠纷的角度出发，本案应当对租赁保证金、管理费保证金、水电周转金的问题一并作出处理。原告没收一半租赁保证金即52390.8元后，剩余租赁保证金、管理费保证金、水电周转金共80145.45元，足以抵扣2020年2月1日至4月12日期间的租金73347.12元，故被告无需再向原告支付租金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告小高德（广州）置业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费2249元，由原告小高德（广州）置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王仓二〇二一年三月三十日法官助理吴苑荧书记员吴诗如