广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤06民终3704号上诉人（原审原告）：王胜辉，男，汉族，1967年4月27日出生，住广东省佛山市禅城区×××××××，公民身份号码×××××××××××。委托诉讼代理人：申桂树，广东广立信律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁雄伟，广东广立信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市×××××××××××××××××，统一社会信用代码×××××××××××。法定代表人：黄河。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原审第三人：广东智城梦乐城商业投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区×××××××××××××××，统一社会信用代码×××××××××××。法定代表人：黄河。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。上诉人王胜辉、广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）及原审第三人广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）租赁合同纠纷一案，两上诉人因不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初5666号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条的规定，作出如下判决：“一、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让费190690元并支付以此为本金从2020年3月9日起计算至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告王胜辉；二、驳回原告其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计2824.28元（原告已预交），由原告负担1412.28元，广东广佛智城集团有限公司负担1412元并于上述付款同期迳付予原告，本院不另收退。”上诉人王胜辉不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.解除王胜辉与智城公司签订的《物业使用权转让合同》；3.判令智城公司向王胜辉返还物业使用权转让金229376元；4.判令智城公司向王胜辉支付违约金（以229376元为本金，自2018年1月2日起计至实际清偿之日止按照每日万分之五的标准计算）；5.本案一、二审费用由智城公司负担。事实和理由：一、涉案租赁物在一审法庭辩论终结前已办理相应建设工程规划许可证，根据相关法律规定，本案《物业使用权转让合同》《租赁合同》不存在合同无效情形。一审法院以涉案物业仍为在建状态，尚未办理竣工备案验收手续，涉案租赁物仍处于不具备交付使用条件的构筑物为由认定涉案合同无效属适用法律错误。二、《物业使用权转让合同》明确约定涉案租赁物交付期限为2018年1月1日，但至今涉案租赁物仍处于在建状态，不具备交付条件，智城公司已逾期交付物业且持续违约长达近三年时间，已构成根本违约。三、一审法院在认定合同无效的前提下，仅判令其返还所收取的款项，而无须承担任何责任，有失公平。另外，王胜辉从梦乐城公司处收取的38686元租金并非《物业使用权转让合同》项下的款项，与该合同项下的物业使用权转让款分属不同法律关系和不同交易主体，一审法院从智城公司应退还的物业使用权转让价款中直接扣除该笔款项没有事实和法律依据。智城公司未发表答辩意见。梦乐城公司未发表意见。上诉人智城公司不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.改判一审判决第一项为智城公司于判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金190690元予王胜辉；2.本案一、二审费用由王胜辉负担。事实和理由：《物业使用权转让合同》为双方自愿签订，即使认定该合同无效，也应根据双方的过错程度确定各自应承担的责任，智城公司对合同无效没有过错。一审法院判决智城公司需支付利息有违公平，不应再计付利息。被上诉人王胜辉未发表答辩意见。梦乐城公司未发表意见。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为,本案系租赁合同纠纷，综合各方当事人的诉辩，本案二审争议焦点：1.《物业使用权转让合同》及《租赁合同》的效力问题；2.《物业使用权转让合同》及《租赁合同》应否解除；3.若涉案合同予以解除，则合同解除后的责任承担问题。关于第一个焦点问题，根据《物业使用权转让合同》的约定可知，智城公司向王胜辉让渡的是涉讼物业的使用权，符合租赁合同法律关系的法定构成要件，双方之间形成的是租赁合同关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，虽然《物业使用权转让合同》《租赁合同》签订之时，涉讼物业尚未竣工验收备案，仍为在建状态，但涉讼物业已取得《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》，已符合上述司法解释所规定的合同有效情形，《物业使用权转让合同》《租赁合同》应为有效合同。另外，《物业使用权转让合同》在约定涉讼物业使用权转让期限的同时，又约定赠送期限，该赠送租赁期限的条款实际上是为规避法律对租赁期限最长不得超过二十年的限制所作，故本院认定涉讼物业的实际租赁期限应为《物业使用权转让合同》约定的租赁期限加赠送期限，该合同租赁期限超出二十年部分的约定无效。关于第二个焦点问题，涉讼物业所在建筑物至今仍为在建状态，未竣工验收，不具备交付条件，且王胜辉在本案中要求解除《物业使用权转让合同》《租赁合同》，智城公司对于返还物业使用权转让金亦无异议，故《物业使用权转让合同》已无法继续履行，应予解除。本院确定《物业使用权转让合同》在二十年租赁期限部分于智城公司收到王胜辉起诉状副本之日即2020年3月30日解除。而《租赁合同》系在《物业使用权转让合同》约定智城公司能交付涉案物业予王胜辉出租的基础上签订，故《租赁合同》也于当日一并解除。综上，一审法院认定涉讼合同无效，属适用法律错误，本院予以纠正。因王胜辉未对《租赁合同》的解除问题提出上诉主张，故本院不再在判决主文中予以明确。涉案合同解除后，智城公司应向返还王胜辉已收取的物业使用权转让金229376元，现梦乐城公司同意王胜辉已收取梦乐城公司支付的返租租金38686元在本案中一并处理，即本案中智城公司实际应退还给王胜辉的款项金额为190690元，一审判决对此处理正确，本院予以维持。关于第三个焦点问题，如上所述，智城公司逾期交付物业的行为构成违约，综合考虑王胜辉的实际损失，本院酌定智城公司支付王胜辉违约金34406.4元（229376元×15%=34406.4元）。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：撤销广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初5666号民事判决第二项；二、变更广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初5666号民事判决第一项为：广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还王胜辉物业使用权转让金190690元；三、确认王胜辉与广东广佛智城集团有限公司签订的案涉《物业使用权转让合同》有关物业使用权出让期限二十年内的约定于2020年3月30日解除；四、广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付王胜辉违约金34406.4元；五、驳回王胜辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2824.28元，由广东广佛智城集团有限公司负担1412元，王胜辉负担1412.28元；二审案件受理费817元，由广东广佛智城集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 禤敏婷审 判 员 陈星星审 判 员 侯 进二〇二一年三月十八日法官助理 钟家欣书 记 员 吴 爽