北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0101民初3655号原告：宋群，男，1967年2月20日出生，汉族，住北京市东城区。被告：北京中恒建业房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街17号祥业大厦308室。法定代表人：郭辉，总经理。委托诉讼代理人：赵忠德，男，1989年12月24日出生，北京中恒建业房地产经纪有限公司经理，住北京市朝阳区。原告宋群与被告北京中恒建业房地产经纪有限公司（以下简称中恒建业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋群与被告中恒建业公司的委托诉讼代理人赵忠德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋群向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告签订的合同；2．判令被告向原告支付拖欠的租金19800元及利息（利息以19800元为基数，按照年利率24%的标准计算至执行完毕时止）、水电费675元及违约金13200元；3．诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年12月1日，原、被告签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定原告将位于北京市东城区×××号房屋（以下简称涉诉房屋）交于被告做独家出租委托代理。原告获得的收益以租金形式体现，2018年至2019年为每月租金6300元，2019年后改为每月6600元。房屋交割后，2018年至2019年被告按照约定履行了合同，但自2019年3月至今被告一直拖欠房租并要求解除合同。被告以涉诉房屋不能正常出租为由拒付租金的行为构成违约，故原告提起本案诉讼。中恒建业公司辩称，被告同意原告要求解除租赁合同的诉讼请求，因双方系协商一致解除合同，故互不承担违约责任。被告不同意支付房屋租金19800元，2020年2月春节后，因发生新冠肺炎疫情，租户不能进入涉诉房屋，被告与原告协商解除租赁合同，原告表示同意，并表示被告在能进入涉诉房屋时将房屋交回原告即可，不收取此后的租金了。现被告同意支付水电费675元，不同意支付违约金13200元，因为是双方协商一致解除的合同，2020年3月份被告已将涉诉房屋的钥匙交给原告。本院经审理认定事实如下：2018年11月30日，原告（甲方，委托方）与被告（乙方，受托方）签署《授权委托书》，主要内容为：甲方因信任现全权委托乙方独家代理出租涉诉房屋，委托期限自2018年12月1日至2020年11月30日，包含免租期，如双方顺延，委托期限也相应顺延。同日，原告（委托人，甲方）与被告（租赁代理机构，乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定甲方将其所有的涉诉房屋委托乙方做出租代理，租赁用途为居住。乙方出租代理权限为：代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；代甲方向承租人收取租金；监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务；代甲方协调与房屋及室内承租人增置、维修、维护、日常延伸服务；甲方办理与房屋租赁有关安全备案、登记手续后可暂存于乙方。出租代理期自2018年12月1日至2020年11月30日。甲方同意出租代理期限延长6个月，延长期内租金不予调整。甲方应于2018年12月1日前将房屋交付给乙方。租金标准为每月6300—6600元。乙方将各期租金划入甲方账户的日期为2018年12月1日、2019年3月1日、2019年6月1日、2019年9月1日、2019年12月1日、2020年3月1日、2020年6月1日、2020年9月1日。乙方应按双方约定的时间划付房租，甲方在乙方迟延交纳房租七日内（含七日）负有提醒义务，在甲方提醒下乙方仍迟延划付房租达七日以上的，自迟延之日起应按当期应付租金的千分之三标准支付滞纳金，同时并解除合同。出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金。双方在合同中还约定，房屋自2018年12月1日至2018年12月30日为甲方给乙方的免租期，在此期间甲方不收取乙方房租。本合同期内自2019年12月1日至2020年11月30日，房租每月调整为6600元整，无免租期。此房合同期内不得做以群租宿舍之用。合同履行过程中，被告自2020年3月1日起未再向原告支付租金。庭审中，原告称其主张的租金为2020年3月、4月、5月三个月的租金，共计19800元。违约金系按照合同约定，因被告提前解除合同，故原告按月租金的200%主张违约金。对此，被告称其未提出解除合同，因春节期间爆发新冠肺炎疫情，原租户无法回京，涉诉房屋所在小区进行管控，不允许出租，被告一直积极与原告协商解决办法。经协商，原告不同意给3个月的免租期的方案，但同意解除合同、收回房屋，故被告将房屋钥匙交付原告，被告不存在违约行为。经询，原告不认可被告所述双方协商一致解除合同的意见，并提交其与被告的工作人员姚鹏的微信聊天记录，称2020年3月被告表示一直未找到租户，要求3个月的免租期，否则就要求解除合同，原告亦未同意被告3个月免租期的要求。再查，2020年3月31日，被告制作《解除房屋委托合同通知函》，主要内容为：因新冠肺炎疫情爆发，合同目的无法实现，被告曾于2020年3月1日至2020年3月31日期间多次向原告提出解除委托合同、交接房屋等事宜，现再次函告原告自被告发送短信解除委托合同通知之日起，双方签订的委托合同正式解除；如本函为第一次解除通知的，以本函短信通知之日为解除日，如本函非第一次解除通知的，则以第一次解除通知短信日为解除日；自被告首次解除委托合同通知短信之日起，请原告在三日内与被告办理房屋交接事宜等。经询，原告表示其于2020年4月2日收到该《解除房屋委托合同通知函》。原告称其于2020年5月向被告发出《通知》，主要内容为：现出租房屋已经交接，因被告仍占有、使用该房屋的原因，导致原告不能及时租赁该房屋，现正式通知被告在3日内结清拖欠的费用并将所占房屋腾出交付。被告对《通知》的真实性不持异议，但表示该《通知》系合同解除、双方交接完房屋之后原告于2020年2、3月份发送的。又查，就此纠纷原告曾于2020年7月2日起诉被告房屋租赁合同纠纷一案，原告在该案中提出的诉讼请求与本案一致，后因原告未按期足额补交诉讼费，该案按撤诉处理。在该案审理中，双方均认可原告已于2020年4月4日收回房屋，并于2020年7月将房屋重新出租。本案审理中，原告称其于2020年4月1日收回房屋，被告称原告可能于2020年3月23日收回房屋。关于两次审理中表述不一致的情况，被告表示之前的审理中委托诉讼代理人有些情况未了解清楚，后重新了解了情况。另，被告向本院申请对原告主张的违约金进行调整。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《北京市房屋出租委托代理合同》系原、被告真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同履行过程中，被告自2020年3月1日起未再向原告支付租金，后向原告送达了《解除房屋委托合同通知函》。原告已将涉诉房屋收回，具体的收回时间，双方在之前的诉讼中一致表述为2020年4月4日。本案中，原告表述为2020年4月1日，被告称原告可能于2020年3月23日收回房屋。但被告在2020年3月31日还制作了《解除房屋委托合同通知函》，要求原告办理房屋交接事宜，显然2020年3月23日原告不可能收回了房屋。故本院认定原告于2020年4月1日收回涉诉房屋。现原告要求解除双方之间的《北京市房屋出租委托代理合同》，被告表示同意，因被告提出解除合同，原告已于2020年4月1日收回房屋，故本院确认合同解除时间为2020年4月1日。关于合同解除的归责问题，被告称其在疫情发生后与原告进行协商，原告不同意给予其3个月的免租期，双方协商一致解除合同，故被告未支付2020年3月1日之后的租金，被告不存在违约行为。对其主张，被告未提交证据予以证明，原告亦不予认可，故本院对被告的该项意见不予采纳。被告未按照合同约定向原告支付租金，构成违约，被告不仅要向原告支付涉诉房屋收回之前的租金，还应依法承担相应的违约责任。涉诉房屋收回后，原告要求被告支付租金，依据不足，本院不予支持。原告主张的利息，因无合同约定，本院不予支持。关于原告主张的水电费，被告同意支付，本院不持异议。关于原告主张的违约金，被告申请本院予以调整，本院根据法律规定，考虑疫情的影响、被告违约的过错程度、原告所受的损失等情形酌定处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认宋群与北京中恒建业房地产经纪有限公司于2018年11月30日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于2020年4月1日解除；二、北京中恒建业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向宋群支付租金6600元、水电费675元、违约金6600元；三、驳回宋群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费321元，由北京中恒建业房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 韩晓东二〇二一年三月二十三日法官助理 高子惠书 记 员 王倩玉