成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0107民初4206号 原告：成都罗浮物业服务有限公司，住所成都市武侯区高升桥路9号5幢6层613。 法定代表人：徐钟，董事长。 委托诉讼代理人：覃方云，四川尚上律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵庆，四川尚上律师事务所律师。 被告：周小妤，女，1972年12月28日出生，汉族，住成都市武侯区。 原告成都罗浮物业服务有限公司（以下简称罗浮公司）与被告周小妤物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗浮公司的委托诉讼代理人覃方云、赵庆到庭参加诉讼。被告周小妤经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗浮公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付截止2019年12月31日止共计拖欠的物业服务费10196.64元、水费1033.23元、生活垃圾处置费288元；2.判令被告支付违约金3455.36元（按欠款总额的30%计算）；3.判令被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：2002年1月，原告与成都罗浮世家小区开发商成都达义物业有限责任公司签订了《罗浮世家前期物业管理委托合同》，约定原告为成都罗浮世家小区提供前期物管服务，服务期限至罗浮世家小区业主委员会聘请新的物业服务企业止。后原告与小区各业主签订《前期物业管理服务协议》。2008年1月，罗浮世家小区依法成立业主委员会，但由于各种原因未重新选聘新的物业服务企业，亦未与原告重新签订物业服务协议，原告按照《罗浮世家前期物业管理委托合同》约定继续为罗浮世家小区提供物业管理服务，该服务亦被广大业主接受。前述《罗浮世家前期物业管理委托合同》和《前期物业管理服务协议》均约定了原告所有的住宅物业服务费标准为每月1.5元/平方米。2012年6月，广福桥社区居委会在武侯区双楠街道办事处指导下依法组织召开罗浮世家小区书面形式的业主大会，该大会依法形成了将物业服务费标准调整为每月1.85元/平方米的决议。原告全面谨慎履行全部合同义务，但被告拒不支付物业服务费及原告为被告代缴的水费、电费、生活垃圾处置费。故原告诉至法院。 周小妤未作答辩。 本院经审理认定事实如下：原告曾系位于成都市武侯区的物业服务企业（2019年12月31日退场），被告系罗浮世家（一期）小区3栋1单元1305号房屋（建筑面积为153.1平方米，所有权取得日期为2010年3月19日）的业主。 2002年1月15日，原告与罗浮世家小区的开发建设单位成都达义物业有限责任公司签订《罗浮世家前期物业管理委托合同》，约定原告为罗浮世家小区提供物业管理服务，合同期限为5年，从2001年5月26日至2006年5月30日，物业服务费标准为带电梯住宅按建筑面积每月1.5元/平方米；一方违约的，应给付守约方合同总额30%的违约金。2005年11月2日，原告与成都达义物业有限责任公司签订《补充协议》，约定《罗浮世家前期物业管理委托合同》继续有效，合同期限为住宅部分（罗浮世家小区一、二期）、商业楼宇部分（罗浮广场）分别至业主大会与物业管理企业签订物业服务合同生效时止。 2003年3月18日，原告与案涉房屋前业主谭伟签订《前期物业管理服务协议》，约定管理期限为合同签订之日起至业主委员会成立之日后重新签订物管协议之日止。 2008年1月1日，罗浮世家小区第一届业主委员会成立，任期至2011年12月31日，其成立后一直未与原告签订物业服务合同。在2012年1月至2013年7月21日期间，罗浮世家小区未成立新一届业主委员会。武侯区罗浮世家第二届业主委员会（以下简称罗浮世家第二届业委会）于2013年7月21日成立，任期至2017年7月20日。 2012年6月5日，广福桥社区居委会发布《关于召开业主大会会议的公告》，载明：“……确定于2012年6月19日至2012年6月23日在罗浮世家小区，以书面形式召开业主大会会议”。2012年6月18日，广福桥社区居委会发布《关于召开罗浮世家业主大会投票表决的公告》，载明：“……确定于2012年6月19日在本建筑区划，以书面形式征求全体业主意见形式召开罗浮世家业主大会会议；投票表决《维持住宅物业一级服务标准》、《上调物业管理费》等二个事项”。2012年7月20日，广福桥居委会发布《关于罗浮世家业主大会表决结果公告》，公告本次业主大会的表决结果为专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意小区物业服务费涨价至每月1.85元/平方米或2元/平方米。 2016年12月15日，罗浮世家第二届业委会发布公告召开业主大会，对是否续聘原告及如不同意续聘是否授权业委会按先后顺序与后备库中的物业服务公司签订合同的两项议题进行表决。2017年3月12日，罗浮世家第二届业委会发布成武罗（2017）2号《关于业主大会表决结果的公告》（以下简称2号公告）、成武罗（2017）3号《关于业主大会表决结果的公告》（以下简称3号公告）。2号公告载有，关于“续聘罗浮公司并按照其回复的物业服务合同主要条款与其签订物业服务合同”议题的表决结果为赞成人数582人，反对人数1148人，弃权人数194人，占总人数比例分别为29.95%、59.07%、9.98%；赞成面积82186.18㎡，反对面积152707.05㎡，弃权面积29626.17㎡，占建筑物总面积比例分别为：31.07%、57.73%、11.2%”。3号公告载有，关于“如果业主大会表决结果为不续聘罗浮公司，则授权业委会及时从物业服务企业后备库中依照排名先后顺序选定并委托物业服务公司为小区提供物业服务，并按照其投标的合同主要条款与其签订物业服务合同”议题的表决结果为赞成人数1430人，反对人数299人，弃权人数193人，占总人数比例分别为73.58%、15.41%、9.91%；赞成面积193337.23㎡，反对面积43698.6㎡，弃权面积27483.57㎡，占建筑物总面积比例分别为：73.09%、16.52%、10.39%”。根据上述两个表决结果公告，罗浮世家第二届业委会于2017年3月20日向原告发出了成武罗（2017）4号《关于退出物业服务区域并做好交接工作的函》（以下简称4号公告），称依据2号公告请原告于2017年4月20日之前退出罗浮世家小区并与业委会办理移交手续。罗浮世家第二届业委会于2017年3月21日发布了成武罗（2017）5号《关于罗浮公司退出罗浮世家小区拟签约北京国基伟业物业管理服务有限公司的公告》（以下简称5号公告），该公告称根据3号公告，业委会依据业主大会授权按照业主大会表决通过的物业服务合同主要条款，决定与北京国基伟业物业管理有限公司签订物业服务合同。 2017年4月1日，王倩、崔丹等12名罗浮世家小区业主向本院起诉罗浮世家第二届业委会，要求判决撤销罗浮世家第二届业委会作出的不续聘原告的决议和撤销罗浮世家第二届业委会作出的聘请北京国基伟业物业管理有限公司的决议。本院对该案作出（2017）川0107民初3108号民事判决，判决撤销罗浮世家第二届业委会所作出的不续聘原告的决议和撤销罗浮世家第二届业委会所作出的选聘北京国基伟业物业管理有限公司为罗浮世家小区物业服务企业的决议。罗浮世家第二届业委会不服提起上诉，四川省成都市中级人民法院于2017年10月18日作出（2017）川01民终10531号民事判决，判决驳回上诉、维持原判。 2017年4月10日，原告向本院起诉罗浮世家第二届业委会，要求判决罗浮世家第二届业委会于2017年3月20日以向原告发出《关于退出物业服务区域并做好交接工作的函》的方式通知解除开发商成都达义物业有限责任公司于2002年1月15日与原告签订的《罗浮世家前期物业管理委托合同》以及原告与罗浮世家小区业主之间的事实物业服务合同关系的行为无效。本院于2018年4月2日作出（2017）川0107民初3320号民事判决，判决支持原告的诉讼请求。该民事判决已生效。 武侯区罗浮世家第三届业主委员会成立后于2019年11月29日与原告联合发布《关于罗浮公司主动撤出罗浮世家小区及善后事宜解决办法的联合公告》，载有“罗浮公司将于2019年12月31日主动撤出罗浮世家小区物业服务区域”。 原告从2012年9月1日起按建筑面积每月1.85元/平方米的标准向罗浮世家小区业主收取物业服务费，被告自2017年1月1日起至2019年12月31日未交纳物业服务费。另外，被告未交纳2017年1月12日至2018年12月12日期间水费1033.23元及2017年1月1日至2019年12月31日生活垃圾处置费288元（8元/月×36个月）。 另查明，1.2007年11月15日，经成都市工商行政管理局审批成都达义物业管理有限公司名称变更为罗浮公司。 2.本院受理的（2014）武侯少民初字第32号罗浮公司诉李悦霜、李松物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月15日作出（2014）武侯少民初字第32号民事判决，判决李松自2012年9月1日至2013年12月31日按每月1.85元/平方米的标准缴纳物业服务费并支付违约金。李松不服一审判决，上诉至四川省成都市中级人民法院，四川省成都市中级人民法院作出（2015）成民终字第7376号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。李松不服二审判决，向四川省高级人民法院申请再审，四川省高级人民法院作出（2016）川民申1037号民事裁定，裁定驳回李松的再审申请。现（2014）武侯少民初字第32号民事判决、（2015）成民终字第7376号民事判决均已生效。 以上事实有，《罗浮世家前期物业管理委托合同》、《前期物业管理服务协议》、（2019）川01民终18863号民事判决书以及当事人的庭审陈述笔录等证据收集在案予以佐证。 本院认为，罗浮公司从2001年5月26日起进入案涉小区后，一直对案涉小区提供物业服务至2019年12月31日。周小妤作为罗浮世家小区（一期）业主，其与罗浮公司签订的《前期物业管理服务协议》，约定管理期限为合同签订之日起至业主委员会成立之日后重新签订物管协议之日止。且罗浮世家第二届业委会作出的不续聘罗浮公司的决议和罗浮世家第二届业委会作出的聘请北京国基伟业物业管理有限公司的决议已被法院生效裁判撤销，故周小妤应当向罗浮公司支付2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费。 经本院核算，2017年1月1日至2019年12月31日的物业服务费为10196.46元（153.1平方米×1.85元/月·平方米×36个月），原告诉请物业服务费在上述范围内的金额，本院予以支持。原告诉请水费、生活垃圾处置费，理由正当，本院予以支持。原告诉请违约金，没有依据，本院不予支持。 依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告周小妤于本判决生效之日起五日内向原告成都罗浮物业服务有限公司支付2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费10196.46元、2017年1月12日至2018年12月12日期间水费1033.23元及2017年1月1日至2019年12月31日生活垃圾处置费288元； 二、驳回原告成都罗浮物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费87元，由原告成都罗浮物业服务有限公司负担43元，由被告周小妤负担44元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  阎素强 二〇二一年三月三十日 书记员  孙星菊