江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初6277号原告：樊继启，男，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：唐博、李建强，江苏苍梧律师事务所律师。被告：徐振朋，男，汉族，住连云港市海州区。原告樊继启与被告徐振朋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告樊继启的委托诉讼代理人唐博、被告徐振朋到庭参加诉讼。后发现本案不适宜简易程序审理，依法转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告樊继启的委托诉讼代理人唐博、被告徐振朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告樊继启向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告租赁费28000元及原告垫付的物业费7575元，共计35575元；2、请求判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；3、请求判令被告支付从2020年10月1日实际占用商铺费用（按照租赁费标准计算）；4、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2018年9月27日被告与原告签订了《商铺租赁合同》，由被告租赁原告所有的位于海州区义乌商品城风情街W28号224平方米商铺，租赁期限3年，年租赁费用28000元，自2018年10月1日至2021年10月1日止，合同签订后第一年被告按约支付租金28000元。因被告2019年10月1日未向原告支付第二年的租赁费用，原告与被告又签订了《补充协议》商定被告第二年租金被告于2020年8月29日支付，然而到期后被告仍未按约支付房屋租金且拖欠其承租期间的物业费7575元，原告于2020年9月4日缴纳了上述费用。综上，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求人民法院依法审理，查明事实，判如所请。被告徐振朋辩称，28000元租金没有异议，打算在过年前支付原告。物业费与樊继启商量能否免掉。如果年底把房子交给原告，装修的费用能否冲抵28000元租金。本院经审理认定事实如下：2018年9月27日，原告樊继启作为出租方（甲方）与被告徐振朋作为承租方（乙方）签订了《商铺租赁合同》，该合同约定，甲方将位于义务商品城风情街W28号租赁给乙方使用，租赁物建筑面积224平方米。租赁期限叁年，自2018年10月1日至2021年10月1日止。租赁费用按年支付，乙方于签订本合同当日一次性支付租金28000元，另付押金2000元到期退还。乙方在租赁期限内应爱护租赁物，因乙方使用不当（含装修、改建等）造成租赁物损坏的，乙方应负责维修，费用由乙方承担。租赁期间，租赁房屋所产生的水、电、物业费、公摊水电费等因乙方使用租赁物所产生的费用由乙方承担。租赁期间乙方的一切经营行为由乙方承担全部责任。租赁期限届满前，未经乙方同意，甲方单方提前终止合同履行的，甲方应退还乙方未到期部分的租金和装修费用。2020年3月10日，甲方樊继启与乙方徐振朋签订补充协议，双方约定，甲乙双方协商连云港义务商贸城A座W28号商铺2019年10月1日至2020年9月30日租金28000元，由乙方在2020年8月29日支付甲方。甲方同意乙方转租该商铺，合同期内，至2021年10月1日，转租期限截止2021年9月30日，甲方收回房屋。2019年10月1日至2020年9月30日租金28000元，徐振朋至今未付。2020年9月4日，樊继启为W28号商铺向连云港日月商贸城有限公司缴纳2019年、2020年两年物业费共计7575元。2021年1月11日，连云港日月商贸城有限公司员工孙鹏出具说明，证明该商贸城停业时间为2020年1月26日，因为新冠肺炎疫情影响开业时间为2020年3月18日。上述事实，有原被告当庭陈述及原告举证的房屋所有权证复印件、租赁合同、补充协议、物业费票据及付款回单、微信截图等证据在案予以证实，本院依法予以确认。本院认为，原告樊继启与被告徐振朋之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。樊继启将房屋交付给徐振朋使用，徐振朋未按约支付租金，已构成违约，现樊继启主张要求被告徐振朋支付欠付的租金的诉讼请求，事实清楚，证据确实充分，本院予以支持。关于被告徐振朋应当支付给樊继启租金数额的问题。连云港日月商贸城有限公司停业时间为2020年1月26日，受新冠肺炎疫情影响至2020年3月18日复工营业，停业期间的房屋租金，本院酌定予以减免，故徐振朋应当支付给樊继启2019年10月1日至2020年9月30日期间的房屋租金为23934.25元（28000-28000÷365×53）。根据双方合同约定，租赁期间，租赁房屋所产生的水、电、物业费、公摊水电费等因乙方使用租赁物所产的费用由乙方承担，被告徐振朋应当支付租赁期间的物业费7575元。关于原告樊继启是否可以解除合同的问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第三项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”的规定，被告徐振朋迟延履行交付房租的义务，在原告樊继启催收后仍未履行，原告樊继启可行使解除权，解除与被告徐振朋签订的《商铺租赁合同》。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”的规定，原告樊继启通过向本院提起诉讼的方式行使解除权，本院于2020年12月4日依法将起诉状副本送达至被告徐振朋，可视为樊继启将解除合同的意思表示同时送达给了徐振朋，故本院确认原告樊继启与被告徐振朋于2018年9月27日签订的《商铺租赁合同》于2020年12月4日解除。合同解除后，被告徐振朋应将涉案房屋腾空交还给原告樊继启，并承担房屋占用期间的占有使用费。被告徐振朋应当支付合同解除前自2020年10月1日至2020年12月4日止的房屋租金5063元（28000÷365×66），徐振朋应当支付给樊继启房屋租金共计28997.25元。徐振朋应当支付合同解除后房屋占有使用费为自2020年12月5日起至房屋腾退之日止按每日76.71元（28000÷365）计算。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第三项、第五百六十五条第二款、第五百六十六条、第五百七十七条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告樊继启与被告徐振朋于2018年9月27日签订的《商铺租赁合同》于2020年12月4日解除；二、被告徐振朋于本判决生效之日起十日内腾空房屋交付给原告樊继启；三、被告徐振朋于本判决生效之日起十日内向原告樊继启支付房屋租金28997.25元及物业服务费7575元；四、被告徐振朋于本判决生效之日起十日内向原告樊继启支付房屋占用期间的使用费（自2020年12月5日起至房屋腾退之日止按每日76.71元计算）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费689元，由徐振朋负担（樊继启已预交，徐振朋于给付上述款项时一并给付樊继启）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  孟善业人民陪审员  汪素琴人民陪审员  朱国跃二〇二一年三月二日法官 助理  张 壤书 记 员  武 蓓法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款单位：江苏省连云港市中级人民法院收款银行：中国农业银行账号：6228××××7864收款行地址：中国农业银行股份有限公司连云港苍梧支行营业部三、案款缴款账户开户银行：中国建设银行连云港海宁西路分理开户名称：连云港市海州区人民法院开户账号：3205××××6999-64852