河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0311民初8712号原告：张红献，男，汉族，1973年2月23日生,身份证住址：河南省洛阳市涧西区,现住洛龙区。委托诉讼代理人：郭海曼，河南君信合律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：李梦辉，河南君信合律师事务所律师，特别授权。被告：洛阳赢顺市场管理有限公司，住所地：洛阳市洛龙区古城路216号金泰盛唐至尊20号综合楼二层208-2室,统一社会信用代码：914103030964765552。法定代表人：吴达武，总经理。委托诉讼代理人：刘雅斌，河南晟阳律师事务所律师，特别授权。原告张红献诉被告洛阳赢顺市场管理有限公司（下称赢顺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张红献及其委托诉讼代理人李梦辉、郭海曼，被告洛阳赢顺市场管理有限公司委托诉讼代理人刘雅斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张红献向本院提出如下诉讼请求：一、依法判令被告向原告返还履约保证金3万元;二、依法判令被告向原告返还多收取的部分租金146383元、空调费5265元、采暖费13854.5元、风机费25283.4元;三、依法判令被告向原告赔偿装修的剩余价值计5万元；四、本案的诉讼费、鉴定费由被告承担。事实与理由:2016年10月11日,原、被告双方签订了《盛唐灯饰城租赁合同》一份,约定被告将位于洛龙区王城大道与美茵街交叉口盛唐灯饰城一楼的部分区域租赁给原告,还约定了租赁期限、租金、水电费、违约责任等。合同签订后,原告依约向被告缴纳履约保证金3万元以及相应季度的租金,但是因为交接比较仓促,没有对实际交付的租赁面积进行测量。在之后履行合同过程中,原告发现实际租赁面积远远达不到合同约定的783.36平方米,其中位于租赁区域西南角的地方有65平米的面积没有交付原告使用。原告多次提出异议,被告均以各种理由推辞未予以解决。合同签订后，原告投入了大量的资金进行装修,并对外称“名汇商城室内步行街”进行宣传、招商。2017年3月15日,该商城顺利开业。在合同前期，双方履约情况尚可,但是到2019年时被告要求原告向其缴纳合同中未约定的风机费用,原告不同意,被告就以停水、停电等方式威胁、逼迫,原告为了不影响商场的正常经营,无奈向其缴纳了该部分费用,被告加收合同未约定的费用的行为极大加重了原告的经营负担。2020年因受疫情影响，商场休业2个月，被告不但没有响应国家政策对原告租金进行一定的减免,还一直催收停业期间的租金、空调费等,未达到催收目的一再停水、停电，导致原告出租的商户怨声载道,原告应收租金也一直拖延。2020年6月底,由于被告的破坏性管理方式导致原告经营不下去,原告向被告提出解约,被告于2020年7月初直接和原告出租的商户签订了租赁合同。现原告因解约后产生的装修剩余价值、退还履约保证金、多收取的租金、空调费、风机费等与被告发生纠纷,为维护原告的合法权益,原告诉至法院，请求依法支持原告的各项诉讼请求。被告洛阳赢顺市场管理有限公司辩称：一、关于原告主张答辩人向其返还履约保证金的诉求。2016年10月11日，原告与答辩人签订《盛唐灯饰城租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。该合同第7.1条约定，乙方（原告）应在本合同签署后7个工作日内向甲方支付人民币30000元作为履约保证金。第18.6条约定，除本合同有特别约定外，因乙方（原告）违反合同约定导致提前终止合同的，乙方已向甲方交纳的各项款项（含租金、押金等），甲方（答辩人）有权不退还乙方；若乙方在合同期内享受了甲方的收费减免优惠，乙方应全额予以退回。本案中，《盛唐灯饰城租赁合同》约定原告张红献的租赁期限为5年，自2016年10月15日起至2021年10月14日止。该合同在履行过程中，原告应当于2020年6月30日之前交纳2020年第三季度租金，但原告一直没有向答辩人交纳租金，2020年7月2日，答辩人向原告发出书面通知，通知发出后30日内，原告仍未向答辩人交纳2020年第三季度租金。履约保证金的意义就在于保证原告按照租赁合同约定履行义务，现原告的行为已经构成违约，按照《盛唐灯饰城租赁合同》18.6条约定，原告交纳的30000元履约保证金答辩人有权不予退回。因此，原告诉求第一项没有法律依据，应当予以驳回。二、关于原告主张答辩人向其返还多收租金、空调费、采暖费、风机费的诉求。《盛唐灯饰城租赁合同》第1条约定，租赁场所计租面积为783.36平方米，以上面积为甲乙双方确定的计租面积。租赁期限内租金及管理费的收取均以此为最终依据。原告在履行该租赁合同期间，多次因逾期交纳租金、管理费而发生违约，2018年7月，答辩人将本案原告诉至法院，洛阳市洛龙区人民法院作出（2018）豫0311民初4165号民事判决（已生效），该判决对《盛唐灯饰城租赁合同》效力及约定内容予以确认。2020年8月，答辩人再次将本案原告诉至法院，洛阳市洛龙区人民法院作出（2020）豫0311民初5171号民事判决，洛阳市中级人民法院作出（2020）豫03民终8416号民事判决（已生效），上述判决也再次对《盛唐灯饰城租赁合同》效力及约定内容予以确认。以上充分说明原告租赁房屋的租赁面积为783.36平方米，答辩人收取的租金、空调费、采暖费等均是按照合同约定的该租赁面积计算，不存在多收的情况，因此，原告主张答辩人向其返还多收租金、空调费、采暖费、风机费的诉求没有事实及法律依据，应当予以驳回。三、关于原告主张答辩人向其赔偿装修剩余价值的诉求。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2020]17号）第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中，《盛唐灯饰城租赁合同》在履行过程中，是因原告单方的违约行为导致租赁合同未能继续履行，故原告主张答辩人向其赔偿装修剩余价值的损失缺乏法律依据，不应当予以支持。综上，原告的诉求没有事实及法律依据，应当驳回其全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经过庭审，本院认定事实如下：2006年，洛龙区古城街道办事处（原洛阳市洛龙区古城乡人民政府）与洛阳天基地产有限公司签订商品房预售合同，购买了位于洛龙区盛唐至尊小区20#楼底层商业用房。2013年8月10日，洛龙区古城街道办事处与洛阳海选城百货有限公司签订商业用房租赁合同书，洛阳海选城百货有限公司作为承租方租赁了上述商业用房。之后，洛阳海选城百货有限公司又将上述商业用房转租给被告赢顺公司，由被告赢顺公司对外租赁经营管理。2016年10月11日，被告赢顺公司作为甲方（出租方）与原告张红献作为乙方（承租方）签订《盛唐灯饰城租赁合同》一份，约定甲方将位于洛阳市洛龙区王城大道与美茵街交叉口盛唐灯饰城一层部分区域（见附件一平面图所示）租赁给乙方使用，出租房屋情况：租赁场所计租面积为783.36平方米（最终以甲乙双方确认为准），租赁期限内租金及管理费的收取均以此为最终依据;租赁期限五年：自2016年10月15日起至2021年10月14日止;乙方开业日为2017年3月15日；租金及租金缴纳：租金自乙方开业日起计，第1-2年租金为每月每平方米60元，第三年每月每平方米65元，第4-5年为每月每平方米68.9元，租金每三个月为一个支付周期，应于前一支付周期到期的前15日内支付；履约保证金：乙方应在合同签署后七个工作日内交纳30000元作为履约保证金，如乙方未按合同约定向甲方支付租金、管理费、违约金或其他应付款项，或乙方违反合同约定造成甲方或第三方损失，甲方可以扣留、没收等额的履约保证金。在乙方按本合同约定交还租赁场所并缴清所有费用，逾期违约金并完全履行本合同其他义务后30个工作日内，甲方须将乙方剩余的履约保证金无息返还乙方；其他费用的承担及缴纳：甲方为乙方提供水、电、通信、保安等配套服务，乙方应向甲方支付市场管理费，管理费为每月每平方米5元，自2017年3月15日开始按季度方式向甲方支付；物业管理及空调费用：甲方为乙方经营提供必备的水、电、热力等公用设施，由乙方直接向相关部门缴纳，或有甲方代为收取。物业和空调使用费按每平方米每月9元，取暖费按供暖季每平方米25元另行收取，按季度方式支付；新增资产的所有权：租赁期内甲方投资形成的新增资产所有权属甲方，乙方投资于租赁场所或为使租赁场所具备、维持正常使用功能及满足商业经营特殊需要而投入的装修、设备及其他附属物、附着物之所有权属于乙方；租赁场所的交还：无论因何种原因导致合同终止，乙方均应在合同终止之日起15个工作日内将租赁场所和甲方交给乙方保存的租赁场所的物业管理资料和工程资料交还甲方，并自行承担费用拆除、搬离由乙方所有的设施、设备（包括所有招牌、广告牌、租赁场所内乙方安装的设施、设备等），交还时双方按房屋交接清单对租赁场所进行验收，如有任何损坏，乙方负责修复并承担相应费用或者赔偿相应损失。对原、被告双方的其他权利义务，租赁合同也作出了相应约定。2017年10月21日，原告张红献向被告赢顺公司出具承诺书，委托杨利处理盛唐名汇商城有关的一切事宜，并负全部责任及合同约定的全部条款。上述《盛唐灯具城租赁合同》签订当日，原告张红献向被告赢顺公司交纳履约保证金30000元，被告赢顺公司向原告张红献交付了合同约定的商铺。原告张红献对所承租的场地铺设了地砖并装饰了“盛唐名汇商城”的门头招牌，而后将场地分租给商户经营。原告张红献缴纳租金至2020年6月30日，不再向被告赢顺公司交付下季度租赁费并提出不再承租。被告赢顺公司从2020年7月1日与场地内实际经营的商户分别签订协议，以商户原租金标准向商户收取租赁费用。现该租赁场所基本上已无商户租赁经营。原告张红献承租期间，因平安数科在盛唐名汇商城内的消防通道摆放快递收纳箱，原、被告双方于2018年1月15日签订补充协议，约定每月冲减原告张红献800元费用，在原告张红献每季度交纳租金时予以抵扣，该补充协议对该消防通道及消防门的管理作出规定。另查明，2020年8月，赢顺公司向本院提起诉讼，请求判令解除与张红献签订的《盛唐灯饰城租赁合同》；判令张红献、杨利支付拖欠的租金、管理费、空调费、水费、电费合计30928.74元，并支付逾期缴款违约金479.4元。本院作出（2020）豫0311民初5171号民事判决书后，张红献不服提出上诉。洛阳市中级人民法院于2020年11月23日作出（2020）豫03民终8416号民事判决书，载明：2020年6月8日，赢顺公司通知张红献缴纳下期费用后，张红献表示不愿意进行经营。后赢顺公司在2020年6月底已发现张红献搬离，并于2020年7月1日与原张红献分租的商户分别签订了协议，双方租赁合同已实际于2020年6月底解除，2020年7月后张红献未再进行经营，不存在拖欠租金等费用的情形，赢顺公司收取的张红献合同押金30000元亦未退还，赢顺公司主张原告张红献违约，并要求张红献多支付一个月的租金费用的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，故不能成立。张红献搬离时，因双方并未对租赁的房屋履行交验手续，对于租赁合同解除后的相关问题，双方可另行处理。该终审判决撤销本院（2020）豫0311民初5171号民事判决书，驳回洛阳赢顺市场管理有限公司的诉讼请求。现原告张红献向本院提起诉讼，要求支持其对被告洛阳赢顺市场管理有限公司提出的诉讼请求。本院认为，本案原告张红献与被告赢顺公司于2016年10月11日签订的《盛唐灯饰城租赁合同》，双方意思表示真实，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依照合同的约定取得权利和履行义务。洛阳市中级人民法院（2020）豫03民终8416号民事判决书，已认定原、被告双方租赁合同于2020年6月底已实际解除，2020年7月后原告张红献不存在拖欠租金等费用的情形，并认定双方在张红献搬离时未对租赁的房屋进行交验手续，对于租赁合同解除后的相关事宜，双方可另行处理。故本案应解决原、被告双方租赁合同解除后的相关问题。关于原告张红献返还履约保证金30000元的诉求。因原、被告双方的租赁合同于2020年6月底实际解除，2020年7月后原告张红献不存在拖欠租金等费用的情形，且被告赢顺公司于2020年7月1日也实际收回出租给原告张红献的租赁场地，依照双方合同的约定，被告赢顺公司应退还所收原告张红献的履约保证金，故对原告张红献的该项诉求，本院予以支持。关于原告张红献返还多收取的部分租金146383元，空调费5265元，采暖费13854.5元，风机费25283.4元的诉求。因原、被告双方签订的《盛唐灯饰城租赁合同》及所附的租赁场地平面图，均明确租赁面积为783.36平方米，原告张红献在接收租赁场地时并未对租赁面积提出异议，且通常对房屋面积的计算是以建筑面积核定，其中必然含有公用部分的公摊面积，包括不能占用经营的消防通道。本案租赁合同履行中，被告赢顺公司因在租赁场所中的消防通道上摆放快递收纳箱而与原告张红献协商达成协议，每月扣减其800元费用，可见本案双方约定的租赁场地面积包含消防通道部分，原告张红献对该消防通道部分应缴纳租赁费用是明知的，且对消防通道的管理双方约定也是明确的。原告张红献以消防通道一直未交付其使用，认为其所承租的场地面积不足783.36平方米，要求返还多缴纳的租金及空调费、采暖费，显然没有事实和法律依据。至于风机费，系原告张红献为其租赁场所经营使用风机送风，所应支付的风机电费，其认为被告赢顺公司多收，同样没有事实和法律依据。故对原告张红献的该项诉讼请求，依法不予支持。关于原告张红献赔偿装修的剩余价值计50000元的诉求。虽然原被告双方的租赁合同约定，原告张红献投资于租赁场所或为使租赁场所具备、维持正常使用功能及满足商业经营特殊需要而投入的装修、设备及其他附属物、附着物之所有权属于乙方。但租赁合同同时也约定：无论因何种原因导致合同终止，原告张红献均应在合同终止之日起15个工作日内将租赁场所和被告赢顺公司交给其保存的租赁场所的物业管理资料和工程资料交还被告赢顺公司，并自行承担费用拆除、搬离由其所有的设施、设备（包括所有招牌、广告牌、租赁场所内乙方安装的设施、设备等）。原、被告双方的租赁合同2020年6月底已实际解除，而原告张红献至今未自行承担费用拆除、搬离由其所有的设施、设备（包括所有招牌、广告牌、租赁场所内乙方安装的设施、设备等），被告赢顺公司也已明确要求原告张红献将租赁房屋恢复原状。故原告张红献的该项诉讼请求，与双方的租赁合同约定相悖，缺乏事实法律依据，依法不予支持，对其提出的装修价值进行评估的鉴定申请，亦不予准许。综上，本院依据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告洛阳赢顺市场管理有限公司于本判决书生效后十五内向原告张红献返还履约保证金30000元。二、驳回原告张红献的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2681元，由原告张红献负担2384元，由被告洛阳赢顺市场管理有限公司负担297元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  郭钟常二〇二一年三月十二日书记员  胡晓燕