四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初11777号 原告：张征，女，1970年11月5日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。 原告：罗刚，男，1968年7月14日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。 被告：成都润富置业有限公司，住所地四川省成都市高新区府城大道西段399号5栋1单元6楼1号。 法定代表人：虞赛珠，董事长。 委托诉讼代理人：陈杰，浙江震舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王艳，女，公司员工。 原告张征、罗刚与被告成都润富置业有限公司（以下简称润富公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月3日公开开庭进行了审理，原告张征、罗刚、被告润富公司的委托诉讼代理人陈杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张征、罗刚向本院提出诉讼请求：1.判令润富公司办理交付房产证，并支付逾期办理房产证的违约金2700元；2.判令润富公司重新按合同装修程序做卫生间及厨房防水；3.判令润富公司承担空调维修费600元。诉讼过程中，张征、罗刚明确第一项目诉请为要求润富公司向不动产登记中心提交办证资料及相关费用以协助办理房屋产权证书，违约金的起算期间为2020年6月8日至2020年9月4日。事实和理由：张征、罗刚于2018年1月购买位于成都市高新区××道××段××号××花园××栋××楼××号公寓一间，总价900000元，并签订购房合同。润富公司于2018年11月30日交付房屋，但没有按购房合同约定的交付日期交付办理房屋产权证书。因润富公司没有按合同正常装修程序做卫生间、厨房防水，造成污水渗漏，损坏墙体。因润富公司交付的房屋空调在合同维修期内出现问题，导致产生空调维修费600元。基于此，张征、罗刚诉至法院。 润富公司答辩称，1.房屋不动产登记现在暂时无法办理，但原因不在润富公司。案涉房屋所在楼盘的土地使用权已经抵押给中国信达资产管理股份有限公司江西省分公司，后又被法院查封，抵押权人书面同意润富公司进行房屋预售和销售。根据最高人民法院的相关批复，购房者具有优先权，在抵押权人同意的情况下，可以办理房屋登记过户。但因成都市不动产登记的特别规定，要求将土地解除抵押及查封方可办理不动产登记，故导致案涉楼盘的初始登记尚未取得，更无法为张征、罗刚办理分户产权。2.办理房屋不动产登记是张征、罗刚的法定义务，润富公司仅是无偿受托，仅有协助义务，并非恶意拖延不办理房屋不动产登记，且办证的起算时间应自契税发票开具之日即2019年3月15日起算550天，因此润富公司不应当承担违约责任。即便认定润富公司应当支付逾期办证违约金，张征、罗刚主张的违约金金额也过高，应当予以调减，且房屋交付后已正常入住，并不存在损失。3.案涉楼盘严格按照施工规范施工，在使用了近两年的情况下才出现部分位置渗水，润富公司已根据张征、罗刚的要求在进行维修，但张征、罗刚以已经起诉了就不要维修了予以拒绝。4.空调质量问题张征、罗刚并未向物业报修，也没有证据证明存在故障或故障系润富公司原因导致，因此对其主张不予认可。 本院经审理认定事实如下：2016年1月22日，中国民生银行股份有限公司上海分行向成都市房管局出具同意函，表明其作为案涉房屋所在地块的抵押权人，同意办理润富国际二期项目8号楼及对应地下室的商品房预售许可证，并同意办理该房屋的初始登记、转移登记，以及同意房屋买受人办理抵押登记。 2018年1月31日，张征、罗刚与润富公司签订编号为ＲＦＧＪ-2-0590的《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称商品房买卖合同），约定：1.张征、罗刚购买位于成都市高新区××道××段××号××花园××栋××楼××号××商品房一间，建筑面积42.33平方米，装修水平为清水，房屋总价907619元。2.出卖人在2018年9月30日前向买受人交付该商品房。3.保修期内，买受人要求对该商品房维修的书面通知送达出卖人30日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。4.因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起550日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自上述日期届满之次日起至买受人取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之零点五的违约金，但此项违约金累计最高不超过该商品房总房价款的1%，买受人不退房，合同继续履行。逾期超过一年的，买受人有权解除本合同，出卖人应当在接到解除通知后30日内退还买受人已付房价款。5.本项目土地及本项目在建工程均抵押给中国信达资产管理股份有限公司江西省分公司。 2018年2月1日，张征、罗刚与润富公司签订《补充协议及附件》（以下简称补充协议），约定：1.买受人自愿委托出卖人按照本补充协议对所购房屋进行改造、装修，改造、装修费用出卖人不再向买受人另行收取。装修的材料、品牌见本补充协议附件一《润富国际（二期）装修标准》”。2.买受人所购买的房屋如被出卖人进行了在建工程抵押，买受人同意先与出卖人签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及本补充协议后，再由出卖人去解除在建工程抵押并办理商品房预售合同登记备案手续。3.该商品房为精装修交付，买卖双方同意根据本补充协议约定的装修条件交付房屋。合同第十八条第（一）款约定的交房时间，为该商品房清水房交付时间，买受人根据本补充协议及附件约定的精装修房时间为2018年12月31日前，所有逾期交付的时间及逾期违约责任的确定均以精装修收房时间为依据。 2018年10月31日，润富公司将案涉房屋交付给张征、罗刚。同日，张征、罗刚签署《不动产登记代办承诺书》，载明：张征、罗刚委托开发商代为办理该房屋之不动产权证，其已确知自2018年9月1日起，各开发商不得代收代缴房屋契税，故本人须自行前往项目所在地税务机关完成契税申报及缴纳手续，并同意开发商收到本人提交的该房屋契税发票之日起550日内办理不动产权证。2019年3月15日，国家税务总局成都高新技术产业开发区税务局第一税务所出具案涉房屋的税收完税证明。 张征、罗刚取得案涉房屋后，因使用期间房屋卫生间出现渗水问题，曾向润富公司进行报修，润富公司亦对房屋进行了维修。2020年5月7日，四川美的中央空调售后服务向润富国际43号8-2506出具收据一张，载明收到工人高空作用费300元、制冷300元。 2019年1月14日，中国信达资产管理有限公司江西省分公司出具同意函，表明其其作为案涉房屋所在地块的抵押权人，同意办理润富国际二期项目8、9、10、11、12幢房屋及地下室的首次登记。 另查明，案涉国有建设用地使用权于2019年6月27日被江西省南昌市中级人民法院查封，查封期限为2019年6月27日至2022年6月26日，四川省泸州市中级人民法院、湖北省武汉市中级人民法院、四川省邛崃市人民法院分别于2020年1月8日、2020年1月16日、2021年2月4日先后送达文书对案涉楼盘所在宗地进行查封，均为轮候查封。截至2021年2月22日，成都市不动产登记中心未收到润富公司关于办理润富国际二期项目的国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的申请事项。 认定上述事实有原告提交的当事人身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》《补充协议及附件》、收据、同意函、不动产登记代办承诺书、税收完税证明、不动产登记信息摘要、《成都市不动产登记中心关于四川自由贸易试验区人民法院来函的复函》及原、被告当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。原告提交的照片六张，其中案涉房屋卫生间外墙照片无原件可供核对，真实性无法确认，亦无其他证据予以佐证；其余五张照片为他人房屋照片，与本案待证事实缺乏关联性，故本院在本案中均不予采信。 本院认为，双方签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。 本案争议焦点为：1.案涉房屋的不动产登记证书是否已经具备办理条件；2.润富公司是否应当支付逾期办证违约金、违约金计算标准是否过高，起算时间如何确定；3.润富公司是否应当对厨房和卫生间防水进行重新装修；4.润富公司是否应当承担空调维修费600元。 关于案涉房屋的不动产登记证书是否已经具备办理条件的问题。本院认为，办理房屋分户登记即所有权转移登记的前提是案涉房屋已办理首次登记，但案涉房屋所在土地的使用权及案涉房屋的所有权尚未进行首次登记，暂不具备办理转移登记的条件，故张征、罗刚要求润富公司协助办理案涉房屋不动产登记的诉讼请求因不具备可履行的条件，本院不予支持。张征、罗刚可待案涉房屋具备办理所有权转移登记的条件后再行主张。 关于润富公司是否应当支付逾期办证违约金、违约金计算标准是否过高，起算时间如何确定的问题。张征、罗刚向润富公司出具的《不动产登记代办承诺书》表明其同意开发商在收到案涉房屋契税发票之日起550日内办理不动产权证，该内容应视为双方对办理不动产登记证书的期间进行了重新约定。现双方均未提交证据证明完税证明系何时交接，但该完税证明系润富公司向本院提交，可以确认张征、罗刚已经履行向润富公司提交完税证明的义务，故本院认定从完税证明出具之日即2019年3月15日之次日起开始计算不动产权证书的办理期间，则润富公司应当在2020年9月15日前协助张征、罗刚办理完毕不动产权证书。张征、罗刚主张的逾期办证违约金起止时间为2020年6月8日至2020年9月4日，双方约定的办证最后期限尚未届满，润富公司不应支付该期间的逾期办证违约金，故对张征、罗刚要求润富公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。 关于润富公司是否应当对厨房和卫生间防水进行重新装修的问题。综合双方陈述可知，案涉房屋使用过程中卫生间确实存在渗水问题，而厨房并不存在渗水问题，润富公司也对问题位置进行过维修，亦愿意继续承担保修义务。现张征、罗刚要求润富公司对厨房及卫生间防水进行重新装修，但其并未提交充分的证据证明案涉房屋厨房及卫生间存在防水质量问题且该问题需要通过重新装修的方式予以解决，应当承担举证不能的法律后果，故本院对张征、罗刚要求润富公司对厨房和卫生间防水进行重新装修的诉讼请求不予支持。 关于润富公司是否应当承担空调维修费600元的问题。张征、罗刚主张系因润富公司安装不当导致了空调氟利昂流失，为此支付维修费600元，但仅提交了《收据》一份予以证明。该收据并不足以证明此次空调的维修系因润富公司安装不当导致，张征、罗刚要求润富公司承担空调维修费的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告张征、罗刚的全部诉讼请求。 案件受理费12910元，减半收取6455元，由原告张征、罗刚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  叶若兰 二〇二一年三月二十六日 书记员  杜 平