四川省达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1702民初715号 原告：成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司，住所地：四川省达州市通川区复兴镇环城路匝道达州市秦巴电商谷2幢1-1-10。 负责人：肖秋华。 委托诉讼代理人:张礼波，男，1972年4月19日出生，汉族，住四川省康定县，系原告公司职工。 委托诉讼代理人：程翔禹，四川博立信律师事务所律师。 被告：吴超，男，1983年5月15日出生，汉族，住四川省宣汉县。 被告：王小丽，女，1986年4月13日出生，汉族，住四川省达州市通川区。 二被告共同委托诉讼代理人：卜文平，四川远创律师事务所律师。 原告成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司与被告吴超、王小丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司的委托诉讼代理人张礼波(一般代理)、程翔禹(一般代理)，被告吴超、王小丽的委托诉讼代理人卜文平（一般代理）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原告与被告于2017年11月20日签订的《商品房买卖合同》；2.被告立即配合原告解除秦巴电商谷2-2-（16跃17）-12号房屋商品房的初始登记手续；3.依法判令被告向原告支付违约金84181元（420909元×20%），原告退还被告购房首付款210909元品迭后，原告退还被告购房首付款126728元；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年11月20日被告吴超、王小丽与原告成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司签订了《商品房买卖合同》，被告购买位于秦巴电商谷2-2-（16跃17）-12号商品房一套，房屋成交总价款420909元。被告吴超、王小丽于2017年10月19日付定金20000元，2017年11月20日交房款190909元，共计210909元，下差购房款210000元。由于被告申请银行贷款支付下差房款未批准，按照原告与被告签订《商品房买卖合同补充协议》第十一条约定，买受人因贷款申请未获得银行批准无法获得贷款的，出卖人通知买受人后，买受人于15日内一次性付清全部房款。原告多次通知被告交清下差购房款未果。2019年4月30日开始交房时，原告通知被告吴超、王小丽接访，并交清下差购房款，但被告未接房也未支付下差房款。2019年4月至2020年7月8日期间，原告多次通知原告交清下差房款，但被告至今未交清房款。根据《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》等相关约定，被告吴超、王小丽已单方面违约，侵犯原告的合法权益，原告诉请人民法院，望判如所请。 原告围绕诉讼请求提交证据如下： 1、原告营业执照复印件。 2、原告开户许可证复印件。 3、原告企业负责人证明书复印件。 4、原告负责人身份证明复印件。 5、被告身份证复印件。 1-5证明成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司系合格的民事诉讼主体；被告吴超系完全民事行为能力人；原被告双方在本案诉讼主体资格适格。 6、《商品房买卖合同（预售）》复印件。 7、《商品房买卖合同》补充协议复印件。 8、收款收据复印件。 6-8证明（1）2017年11月20日被告吴超、王小丽与原告成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司在真实意思表示下签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议。被告购买了位于秦巴电商谷2-2-（16跃17）-12号商品房一套，房屋成交总价款420909元。（2）被告总共交首付款共计210909元，下差购房款210000元。 9、手机短信复印件。 10、通话记录复印件。 9-10证明原告多次通过通话或短信方式催促被告履行支付购房款的义务，但被告不予理睬，该行为已构成违约，原告有权单方面解除合同，并有权向被告收取购房总价款的20%作为违约金。 被告吴超、王小丽辩称，1、原告要求解除合同是否达到条件请法院审查。2、被告以贷款方式购买房屋与被告签订商品房买卖合同。在中国工商银行贷款，由被告提交贷款资料。贷款不能办下来是因为原告的原因，不是被告的原因。3、违约金的条款没有向被告告知和协商，侵犯了被告的权利，被告不应当承担违约金的责任。请求依法驳回原告对被告违约金的诉讼请求。4、关于原被告签订的买卖合同补充协议，是原告提供的格式合同，对被告不利的条款没有释明告知，如补充协议第十一条第一款第四项第一小项买受人因贷款申请未获得银行批准而无法获得贷款，由按揭变为一次性付款以及第十一条第一款第四项第三小项。根据民法典第495条、496条、497条、498条、506条、509条、510条的规定，提供商品房格式合同一方应当尽到提示义务，并予以说明，如果没有进行说明造成重大公平的合同无效，该条款没有告知被告，显失公平，请求法院依法判决。 被告围绕抗辩理由提供以下证据： 1、《商品房买卖合同（预售）》复印件。 2、《商品房买卖合同》补充协议复印件。 1-2证明商品房买卖合同及补充协议是格式合同，没有与被告协商，对被告不利的条款没有释明，应当认定为无效条款。 本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人无争议的事实，本院依法予以确认；对于有争议的事实，本院认定如下：被告吴超、王小丽欲购买房屋，于2017年11月20日与原告成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定：“合同备案信息查询结果：备案坐落：通川区复兴镇环城路匝道-达州市秦巴电商谷2幢2-（16跃17）-12；付款方式：贷款方式付款；贷款机构：中国工商银行股份有限公司达州西外新区支行；合同总价：420909；房屋备案信息：幢号：2：单元：2；房号：2-（16跃17）-12；规划用途：办公；建筑面积139.43。商品房买卖合同第三章、商品房价款：第九条第二款第三项：贷款方式付款：商业贷款。买受人于2017年11月20日前支付首期房价款人民币210909元，占全部房价款的50.1%；余款人民币210000元向中国工商银行达州西外新区支行申请贷款支付。……”，同日，原被告双方签订《商品房买卖合同（补充协议）》第十一条第一款约定：“……4、买受人因贷款申请未获得银行批准而无法获得贷款，按如下第一种方式处理：（1）买受人同意将按揭付款方式变更为一次性付款方式：买受人收到出卖人更改付款方式的书面通知之日起15日内一次性付清全部购房款。……（3）因买受人原因无法获得贷款，双方解除合同，买受人向出卖人支付约定购房款总额20%的违约金。非买受人原因无法获得贷款，双方解除合同，出卖人自双方解除合同支付起90日内无息退还买受人已付购房款，房屋出卖人另行销售，双方互不承担违约责任。”合同签订后，被告支付了首付款210909元以及维修金8366元。原告当庭陈述，贷款没有办下来是因为银行对公寓房不办理贷款业务，但未提供相关的政策性文件，也未提供因买受人原因导致无法办理贷款的相关证据。经原告催收，被告未按合同约定支付下欠购房款210000元。 本院认为，原、被告于2017年11月20日签订的《商品房买卖合同（预售）》以及《商品房买卖合同（补充协议）》系双方真实意思表示，且内容未违反法律规定，该合同有效。被告辩称该两份合同系格式合同，原告未尽到告知义务，对被告不利的条款应属无效。二被告系完全民事行为能力人，应当知晓在合同上签字的法律效力，且无证据证实原告未尽到告知义务，故该辩称理由本院不予采纳。根据《商品房买卖合同（补充协议）》第十一条第一款第四项第三小项的约定，非买受人的原因无法获得贷款，双方解除合同，出卖人无息退还买受人已付购房款的约定，原告诉请要求解除《商品房买卖合同》以及被告配合原告解除案涉房屋的出示登记手续，本院予以支持。原告未提供因被告的原因导致贷款无法办理的证据，应自行承担不利的法律后果，因此原告主张20%的违约金84181元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下： 一、解除原告成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司与被告吴超、王小丽于2017年11月20日签订的《商品房买卖合同（预售）》； 二、被告吴超、王小丽于本判决生效后次日配合原告解除秦巴电商谷2-2-（16跃17）-12号房屋的出生登记手续； 三、原告成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司于本判决生效后次日向被告吴超、王小丽购房款210909元及维修金8366元； 四、驳回原告成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，从本判决确定给付期限届满之日起加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1905元，减半收取952.5元，由原告成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  李海燕 二〇二一年三月十七日 书记员  鲁晶晶