黑龙江省高级人民法院执 行 裁 定 书（2021）黑执异23号案外人：顾静，女，1975年5月19日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：苏雷，女，1974年1月13日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道外区。申请执行人：中国建设银行股份有限公司哈尔滨自贸区支行，住所地黑龙江省哈尔滨市松北区祥安南大街976号观澜局小区C2-4号商服。负责人：王大海，该支行行长。委托诉讼代理人：崔迎春，黑龙江龙信达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王进美，黑龙江龙信达律师事务所律师。被执行人：黑龙江省盛恒基房地产开发集团有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市松北区松北大道58号。法定代表人：王志江，该公司总经理。在本院执行中国建设银行股份有限公司哈尔滨自贸区支行（原中国建设银行股份有限公司哈尔滨松北支行现已更名为中国建设银行股份有限公司哈尔滨自贸区支行，以下简称自贸区建行）与黑龙江省盛恒基房地产开发集团有限责任公司（以下简称盛恒基公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人顾静对本院查封盛恒基公司开发建设的哈尔滨市松北区盛世家园小区G5栋2单元3层302号房屋项下的土地使用权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人顾静称，2016年2月18日，案外人顾静与盛恒基公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买盛恒基公司开发建设的哈尔滨市××区××家园小区××单元××号房屋，并于当日交纳了496802元购房款，办理了进户手续。因此，案外人顾静取得了案涉房屋的所有权。案涉房屋没有办理产权证，是因为盛恒基公司原因，与案外人顾静无关。由于案涉房屋项下土地使用权被本院（2018）黑执50号之四执行裁定查封，案外人顾静无法办理产权证，故请求法院中止执行并解除对该土地使用权的查封。申请执行人自贸区建行辩称，1.自贸区建行申请查封土地使用权合法有效。盛恒基公司开发的盛世家园小区房屋及土地使用权于2016年年底即被申请查封，案外人明知房屋已被查封仍自愿购买，房屋买卖行为无效。2.对案涉房屋的续查封合法。（2018）黑执50号之四执行裁定系（2016）黑民初82号之一民事裁定的续封裁定，最初的查封时间应以（2016）黑民初82号之一民事裁定为准，即2016年12月4日。3.案外人未取得不动产登记，不符合善意取得的构成要件，无权要求解除案涉房屋及土地使用权的查封。被执行人盛恒基公司未答辩。本院查明，依据自贸区建行诉讼保全申请，本院于2016年11月25日作出（2016）黑民初82号之一民事裁定，查封盛恒基公司开发的盛世家园小区334套房屋及土地使用权（位于哈尔滨市××区规划路××以南××路××以东，面积150407.01平方米，土地使用权证哈国用（2010）字第09000100号，地号8-03-006-0086）。2017年1月9日，执行法院将该裁定送达哈尔滨市住房保障和房产管理局松北分局。2019年12月2日，本院作出（2018）黑执50号之四执行裁定，继续查封上述房屋及土地使用权。2018年3月8日，本院作出（2016）黑民初82号民事判决书，判令：一、盛恒基公司于判决生效之日起十日内给付自贸区建行借款本金289989045.14元；二、盛恒基公司于判决生效之日起十日内给付自贸区建行2016年8月21日前的利息47559628.09元;从2016年8月22日起的逾期利息，以本金289989045.14元为基数，按照年利率10.68%标准计算至实际给付之日；三、如盛恒基公司不能清偿上述判决主文第一、二项确定的债务，对不能清偿部分，自贸区建行有权以盛恒基公司提供哈房建松字第20130249、2013025、20130258、20130257、20130274、20130273、20130272、20130271、20130270、20130287、20130269、20130268、20130267、20130266、20130265、20130264、20130263、20130262、20130261、20130260、20130286、20130285、20130284、20130283、20130282、20130281、20130280、20130279、20130278、20130277、20130250、20130255、20130256、20130254、20130253、20130252、20130251、20130275、20130276号他项权证项下房产及哈他项（2013）第09000532号项下的土地使用权，使用权证号哈国用(2010)第090001号折价或者拍卖、变卖所得款项在289989045.14元本金及利息范围内优先受偿；四、驳回自贸区建行的其他诉讼请求。案件受理费1748621元，保全费5000元，由自贸区建行承担21044元，由盛恒基公司承担1732577元。该判决生效后，盛恒基公司未履行给付义务，自贸区建行向本院申请执行。在本院执行期间，盛世家园小区业主解慧芬、王彦峰等605人向本院申诉。2019年6月10日，本院作出（2019）黑民再168号民事判决书，判令：一、维持本院（2016）黑民初82号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更本院（2016）黑民初82号民事判决第三项为如盛恒基公司不能清偿上述判决主文中的本金及利息，对不能清偿部分，自贸区建行有权以盛恒基公司哈他项（2013）第09000532号他项权证[使用权证号：哈国用(2010)第090001号]项下除盛世家园D01、D02、D03、D04、D05、D06、D07、D08、D09、D10，G17、G18、G19、G20、G21，L01、L02、L03、L04、L05、L06、L07、L08，SF01、SF02、SF03，G01、G02、G03、G04、G05、G06、G07、G08、G09、G10、G11、G12、G14楼房所对应的土地使用权之外的部分，折价或者拍卖、变卖所得款项在289989045.14元本金及利息范围内优先受偿。该判决已发生法律效力。还查明，2016年2月18日，案外人顾静与盛恒基公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定：购买盛恒基公司开发建设的哈尔滨市××区××家园小区××单元××号房屋，建筑面积118.29平方米，房屋总价款783000元。同日，案外人顾静交纳全部购房款并办理了进户手续，盛恒基公司给顾静出具了一份哈尔滨市商品房销售预收款专用票据。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。上述司法解释规定是为了保护在金钱债权执行中享有物权期待权的房屋买受人，对于符合上述司法解释规定情形的房屋买受人可以排除执行。根据“房地一体”原则，查封案涉土地使用权的效力及于该地上案涉房屋，故符合上述司法解释享有物权期待权予以保护的房屋，其项下的土地使用权亦应予以保护。本案中，本院查封案涉土地使用权的执行裁定书送达哈尔滨市住房保障和房产管理局松北分局的时间为2017年1月9日，顾静与盛恒基公司签订《商品房买卖合同》时间是2016年2月18日，即案外人顾静在人民法院查封案涉房屋之前签订的《商品房买卖合同》，故案外人顾静对案涉的房屋具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于物权期待权的构成要件，符合排除执行的情形，应中止对案外人顾静购买的案涉屋项下土地使用权的执行。综上，依照《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对哈尔滨市松北区规划路19以南、规划路03以东盛世家园小区第G5栋2单元3层302号房屋项下土地使用权的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决错误的，可以依法通过审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  于效国审判员  刘 洋审判员  吕庆华二〇二一年三月三十日法官助理王菲书记员毕鹏坤