广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1323民初250号原告：郑志中，男。原告：田媛，女。委托诉讼代理人：徐建勋，广东腾晟律师事务所律师。被告：惠东碧桂园房地产开发有限公司，住所地广东省惠东县稔山镇边马（镇政府大院三楼）。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：王骞，广东卓凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄永奇，广东卓凡（惠东）律师事务所律师。原告郑志中、田媛与被告惠东碧桂园房地产开发有限公司（以下简称惠东碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑志中、田媛的委托诉讼代理人徐建勋，被告惠东碧桂园公司的委托诉讼代理人黄永奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑志中、田媛向本院提出诉讼请求：1.被告向原告退还面积差异款12961元；2.被告支付原告逾期交楼违约金13084元；3.被告支付原告暂计至逾期办理房产证的违约金9680元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订了一份商品房买卖合同，其中约定原告购买被告开发的位于惠东县稔山镇亚婆角地段海头埔苑xxx号房，房款总价为640843元。合同约定房租建筑面积95.43㎡，实际93.5㎡，相差1.93㎡，依照合同第五条约定应退回12961元面积差异款。合同约定于2016年5月15日交房，但直至2016年7月13日才装修完并交房，按合同约定，出卖人逾期交房，每日应按已付款的万分之三支付违约金，即13084元。合同签订后，原告已依约交清了房屋总价款及相关的契税、维修基金等。双方签订的合同第15条及《补充协议书》的相关约定，买受人收楼之日起270天内，出卖人应当将权属登记资料提交给产权登记机关备案，逾期提供的，每逾期一天出卖人应当向买受人支付人民币贰拾元的违约金。本案中，被告于2016年7月13日将合同约定房产交付原告，但被告未在合同约定时间为原告办理房产证，已构成违约。因此，根据被告的实际逾期时间计算，被告应支付原告逾期办证的违约金为9680元。被告惠东碧桂园公司辩称，一、涉案房产系按照套内面积进行出售，合同约定的套内建筑面积为76.61㎡，不动产权证登记的专有建筑面积（即套内面积）为76.44㎡，差异为0.17㎡，百分比差异为0.22%，根据合同约定，被告可以不做任何补偿。二、案涉房屋所在楼栋于合同约定的交付期限届满前已取得竣工验收备案，不存在任何交房障碍，且同栋其他业主的商品房均按时交付，不可能唯独就本案商品房发生了交付逾期。答辩人与被答辩人在合同中早已约定被答辩人应当在规定时间前来收楼，无须经过再次通知，被答辩人不来收楼的行为不能归责于答辩人。三、2016年6月28日惠东县启动统一不动产登记工作后，改办为《不动产权证》，对主管机关、登记规则、办事流程进行全面调整，造成的具体延误情况为：本项目的山林海的部分楼栋于2016年1、3月已经申请初始登记，但2016年6月28日前未完成初始登记工作，此后全部工作需从头开始，故初始登记的工作时间应从2016年6月28日起算；新政策施行后，需补充测绘数据，我方于2016年8月委托测量，于2016年11月份完成；由于需待国土系统建立相关测绘数据后才具备初始登记权籍调查的条件，以及由于该时期包含我方在内的惠东楼盘办证量大、专业人员不足的情况，导致我方部分楼栋最早才于2017年6月份完成初始登记，部分楼栋迟至2018年1月才完成初始登记；2016年6月30日前未办理转移登记的需重新办理，且因上述所述原因所造成的初始登记迟延完成，加之办理流程未最终确定，办证数量巨大需分批递交材料，协商原面签资料能否继续使用问题及惠东县不动产登记工作在该时期未能满足所在辖区办证需求等因素的影响下导致转移登记迟延。四、惠东县启动不动产统一登记工作之后的两到三年里形成的仅我方的到期办证需求超过惠东全县工作能力的重大变化，该情况对办证期限问题的影响，完全符合最高人民法院确定的因情势变更原因变更或解除合同的法定条件，以解除《委托办理权属登记协议书》的方式或者以情势变更不予执行该协议书和合同的原约定，自2016年6月28日不再要求我方承担办理产权证逾期的违约责任。五、本系列案也存在部分买受人原告自身的延误和不具备办证条件等原因的事由，造成办证申请期限和实际办理期限增加，以上责任属于买受人自身责任，不应由我方承担。六、原告主张的逾期交房及逾期办证违约金超出三年的诉讼时效，请法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的证据和事实，本院认定如下：1.郑志中、田媛（买受人）与惠东碧桂园公司（出卖人）于2014年11月8日签订了商品房买卖合同，约定标的物为惠东县稔山镇亚婆角地段海头埔苑xxx号房，该商品房合同约定建筑面积共95.43平方米，套内建筑面积76.61平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.82平方米。商品房买卖合同第四条约定“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8365元，总金额为640843元。”第五条约定“本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以下（含本数的），买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。”商品房买卖合同第八条约定“出卖人应当在2016年5月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。”第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行……”第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”《补充协议》第五条约定“《商品房买卖合同》第十一条约定的‘商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续’的内容变更为‘出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续’，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接手续，则视为出卖人按期交房。”商品房买卖合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后X日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、该商品房的《房地权证》由买受人委托出卖人代为办理，该委托的具体事宜详见本合同附件四《合同补充协议》附录《委托办理权属登记协议书》。《委托办理权属登记协议书》第三条“买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的270天内，将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记资料分别送交房产部门，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门：1、买受人已向出卖人付清《商品房买卖合同》及其附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其它应付款等一切款项；2、按房产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的《房地产权证》所必须一切文件（如身份证、户口簿、计生证明等）；3、买受人对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件；出卖人未按前述第三条的约定向房地产权属登记机关或出卖人递交权属登记资料的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币贰拾元的违约金。四、出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得房地产权证的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任……五、因办理本协议第一条约定的事项而由买受人承担的税费，买受人同意只是预付给出卖人，由出卖人向有关部门代缴，在本协议书约定的期限内的任何阶段如遇政府部门变更收费标准或增加新的收费项目的，买受人均应按政府部门的有关规定缴交，如买受人不按规定缴交而引起的任何后果均由买受人自行承担。六、本协议书第三条第2项约定的文件若在出卖人办理时政府部门有变更或要求增加新文件的，买受人均应按政府部门的有关规定履行，如买受人不履行而引起的任何后果均由买受人自行承担。”2.商品房买卖合同签订后，郑志中、田媛主张按合同约定向惠东碧桂园公司交付了楼款、契税等，提交了相关票据予以证明，惠东碧桂园公司对原告提交的证据没有异议；惠东碧桂园公司向郑志中、田媛交付了房屋，房屋交付系惠东碧桂园公司的义务，结合现有证据可知房屋实际交付时间应为2016年7月13日。3.本院就本案事实依法向惠东县自然资源局调查取证，惠东县自然资源局函复本院，内容为“一、根据《不动产登记操作规范》（试行）第1条第4点规定，申请不动产首次登记（确权）前，需办理权籍调查。申请不动产转移登记时，不动产界址未发生变化的，无需办理权籍调查，我局测绘部门利用早期完成的权籍调查出具相应的权籍成果即可。二、涉案房屋办理权籍调查、产权登记有关时间详见附表。”附表记载涉案房屋初始登记阶段不动产权籍调查受理时间为2016年12月1日，初始登记阶段不动产权籍调查完成时间为2017年4月20日，转移登记阶段批量申请出具权籍调查成果时间为2017年8月17日，转移登记阶段批量出具权籍调查成果完成时间为2017年10月26日，申请办理初始登记时间为2017年4月21日，办理完毕初始登记时间为2017年6月5日，预收房屋转移登记资料时间为2018年6月19日，办理房屋转移登记时间为2018年7月10日，办理完毕房屋转移登记时间为2018年8月6日，并备注“1、不动产统一登记实施前已完成权属登记的，无受理相关信息；2、批量送件业务先预收材料，待材料齐全后办理。”4.惠东碧桂园公司主张在合同约定的交房日期日期前涉案房屋不具备交房的障碍，提交了竣工验收备案表及房产面积测绘成果报告书，记载的竣工验收备案日期为2015年12月25日，取得房屋测绘报告的日期为2016年3月11日，记载的涉案房屋建筑面积为93.5平方米，套内面积为76.44平方米。5.惠东碧桂园公司主张政府在2016年6月28日启动不动产统一登记工作，且政府在启动工作后长期没有理顺相关登记工作，导致不动产登记工作长期处于停滞状态，无法正常受理及办理不动产登记工作，直到2017年9月28日之后才理顺相关登记工作，工作才进入正常轨道，提交了落款日期为2016年6月28日的惠东县人民政府关于启动不动产统一登记工作的通告、落款日期为2017年3月22日的关于县不动产统一登记工作2017年第一次联席会议的纪要、落款日期为2017年9月28日的关于县不动产统一登记工作协调会议的纪要、落款日期为2020年1月2日的关于政府信息公开答复予以证明。6.惠东碧桂园公司主张在不动产统一登记工作实施前已就部分楼栋向房管局申请初始登记并交纳办证费用，提交了：房屋实地查看表、国有土地范围内房屋所有权登记申请审批书、房屋登记询问表、收取办证服务费的回执；惠东碧桂园公司主张在不动产统一登记工作实施后重新就部分楼栋向国土资源局申请初始登记，因审批流程变更及需要重新提交不动产登记大表，提交了：不动产权籍调查表、不动产登记申请审批表、不动产实地查看表、不动产登记受理清单。另，惠东碧桂园公司主张因原告自身原因导致迟延办证，提交了一份由其自行制作的关于办证情况的表格，但未提交相关通知等证据予以佐证。7.原告于2020年9月30日提交网上立案申请。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，争议焦点系，1.本案是否存在面积差异；2.被告是否延期交付房屋；3.约定办理权属登记的截止日为何时；4.是否存在政策原因影响权属转移登记进程；5.被告是否延期办证；6.原告的诉请是否超过诉讼时效。关于第一个焦点，根据合同的约定，涉案房屋的计价系按套内的建筑面积计算，而合同约定的涉案房屋的套内建筑面积为76.61平方米、单价为8365元、总价款为640843元，经核算，该总价款系按照上述计价方式进行计算得出，故认定涉案房屋是否存在面积差异应以套内的面积进行比较，房屋测绘报告记载的套内面积为76.44平方米，经核算该面积差异百分比为-0.22%，该差异值在±0.6%以内，根据合同约定，被告可不作补偿，故对原告的该项诉请，依据不足，本院不予支持。关于第二个焦点，案涉房屋于2016年7月13日交付，虽在合同约定的交付日期届满前案涉房屋已具备交付条件，但原告作为买受人系无法掌握案涉房屋何时具备条件，故被告仍需履行通知义务，现被告未举证证明其通知情况，故被告应向原告承担逾期交房的违约责任，逾期交房的违约期间为2016年5月16日至2016年7月13日合计59天。关于第三个焦点，被告主张惠东县人民政府自2016年6月30日起将原来的房地产权证变更为不动产权证后，商品房买卖合同约定的办证义务已经不适应新的工作任务，认为应根据情势变更原则不予执行商品房买卖合同及委托办理权属登记协议书关于办证的约定，原告对被告的主张不予认可。商品房买卖合同约定的房地产权证与目前的不动产权证确实名称不同，但两者实际上均是房屋权属证明，该名称变化并不导致惠东碧桂园公司无法履行其办理权属证明的义务，且惠东碧桂园公司已实际向产权登记中心提交相关办证材料，产权登记机关也将涉案房屋的不动产权证办理完毕，惠东碧桂园公司主张应另行协商办理期限没有事实和法律依据，本院不予支持，被告应当按商品房买卖合同及委托办理权属登记协议书的约定履行相关义务。委托办理权属登记协议书第三条约定了三个条件，第一个条件系楼款、税费等，第二个条件系原告需按要求提供及签署相关文件，第三个条件系原告收楼并对房屋质量无异议。委托办理权属登记协议书明确约定税费由被告代收并代缴，被告未能举证证明何时要求原告缴纳，没有证据证明原告存在迟延履行的情况，关于楼款，原告也已按约定缴纳；被告未能举证证明原告迟延递交或签署何种资料，更未举证证明何时通知原告递交或签署何种资料；交付房屋系被告的义务，且结合本案证据，原告已按约定支付了相关款项，本案权属证明也实际办理完毕，可见不存在办理障碍，被告也未举证证明原告的何种具体行为影响了房屋权属转移登记，被告辩称原告存在过错，本院不予采纳，本案房屋转移登记起算270天的时间点为房屋实际交付之日，即约定办理权属登记的截止日为2017年4月9日。关于第四个焦点，中华人民共和国国土资源部2016年1月1日公布并实施的《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。”可见，《不动产登记暂行条例实施细则》施行后，不动产登记变化较大的系增加了权籍调查，惠东县人民政府于2016年6月28日发布关于启动不动产统一登记工作的通告，被告履行办证义务的截止时间点为房屋实际交付之日起的270天即2017年4月9日，该时间在当地政府部门实际启动不动产登记时间之后，实施不动产登记后，不动产首次登记及转移登记申请前均需要办理权籍调查，该政策确实对办理权属登记存在一定的影响，扣除初始登记、转移登记权籍调查时间更符合公平原则，故本院对初始登记、转移登记权籍调查时间在惠东碧桂园公司逾期办理权属证明中的时间中予以扣除，即扣除2016年12月1日至2017年4月20日计141天的初始登记权籍调查时间和2017年8月17日至2017年10月26日计71天的转移登记权籍调查时间。关于第五个焦点，本案逾期办证违约金的起算点为房屋交付之日起的270日之次日即2017年4月10日，终止点为被告递交有效、齐全的办理权属登记材料之日，结合惠东县自然资源局的复函知，被告系批量预交材料，待材料补充齐全后才能办理，被告未能举证证明其递交的资料系齐全的材料，根据举证规则，应当认定“办理不动产转移登记”的时间为资料齐全的时间，故被告的逾期时间为2017年4月10日至2018年7月10日计457天，扣除初始登记、转移登记权籍调查时间合计212天，实际逾期时间为245天。关于第六个焦点，案涉合同所约定的系按日计算逾期交房、逾期办证违约金，即每日的违约金属单个债权，故应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间；同时，被告未按约定的期限办履行，原告应当知道其权利被侵害,故每日的违约金从当日开始计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国民法总则》，以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》（法释〔2018〕12号）的规定，对于2017年10月1日之前已超过两年诉讼时效期间的，不再适用三年诉讼时效期间，对于2017年10月1日尚未超过二年诉讼时效期间的，适用三年诉讼时效期间。根据上述法律规定，本案所涉的每个债权的诉讼时效期间均系按三年计算，结合本案证据应以原告提起诉讼的日期即2020年9月30日来认定是否有超过诉讼时效，也即案涉在2017年9月30日（含当日）之前的违约金已超过诉讼时效。经核算，案涉逾期交房违约金均已超过诉讼时效；需要说明的是，上述因政策原因扣除的期间与因超过诉讼时效的违约金期间，分别属被告办证义务及诉讼时效制度的两个方面，应分别作处理；案涉逾期办证违约金部分超过诉讼时效，扣减该部分即2017年4月10日至2017年9月30日合计174天，实际计算违约金的天数为71天，委托办理权属登记协议书明确约定违约金标准为每天20元，故违约金计为1420元。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》（法释〔2018〕12号）第一条、第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告惠东碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起7天内支付逾期办证违约金1420元给原告郑志中、田媛；二、驳回原告郑志中、田媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费347元，由原告郑志中、田媛负担125元，由被告惠东碧桂园房地产开发有限公司负担222元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 林耀驰二〇二一年三月二十六日法官助理 黄 静书 记 员 陈俊彬