河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀07民终366号 上诉人（原审被告、申请执行人）：刘瑞婷，女，1976年10月5日出生，汉族，住河北省张家口市张北县。 上诉人（原审被告、申请执行人）：康素峰，女，1966年3月8日出生，汉族，住河北省唐山市路**。 被上诉人（原审原告、案外人）：段晓亮，男，1989年10月26日出生，汉族，住河北省张家口市张北县。 原审被告（被执行人）：张英，男，1961年10月12日出生，汉族，住河北省张家口市张北县。 委托诉讼代理人：李金龙，男，1962年7月23日出生，汉族，住河北省张家口市张北县。 上诉人康素峰、刘瑞婷因与被上诉人段晓亮、原审被告张英案外人执行异议之诉一案，不服河北省张北县人民法院（2020）冀0722民初1631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘瑞婷、被上诉人张英委托诉讼代理人李金龙到庭参加诉讼。上诉人康素峰、被上诉人段晓亮经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。 康素峰、刘瑞婷上诉请求：1.撤销张北县人民法院作出的（2020）冀0722民初1631号民事判决书，并依法改判：不允许解除对燕赐福地新建小区2号楼3单元102室楼房的查封：不允许停止对燕福地新建小区2号楼3单元102室楼房的执行。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：首先，1.关于最高人民法院《关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。条款中指出，需要办理过户登记的财产出卖给第三人，案涉房屋作为需要办理过户登记的财产必须具有国家颁发商品房销售许可的条件下签订的商品房购房有效合同下的房屋，案涉房屋根本就不是需要办理过户登记的合法财产，疑断章取义。2.段晓亮认为其已足额依约支付了购房款，且由于因张英与张向红、李志启之间的纠纷，法院将案涉土地使用权及商品房预售资金账户查封，致使段晓亮购买的楼房不能办理确权登记手续，不仅缺乏充分的证据证明，而且也明显的不符合常理。据了解，张英与张向红、李志启之间的纠纷与案涉房产毫无关系。段晓亮未尽到注意义务，就未获得预售许可的商品房签订商品房买卖合同，该商品房买卖合同无效系段晓亮无法就相应房产进行过户的原因之一，段晓亮具有一定的过错，导致案涉房产直到被法院查封前仍未能办理过户手续，具有充分的事实依据。因此段晓亮除因不可抗力的原因未办理过户登记手续之外，段晓亮是有过错的。3.张英挂靠单位万正房开必须具有国家颁发商品房销售许可的条件下才可以签订有效的商品房购房合同，支付全部价款按照财务规定规则将相关购房款项存入张英挂靠单位万正房开并由公司开出实时的真实的进入财务账务系统的相关票据，可对由万正房开进行查账，支付财务科目进行立案经侦，现金转账原始凭证开付收据进行笔迹司法鉴定。张英挂靠单位万正房开，张英个人不能私自售楼，私自收款、私自开无公章的收据，同时以张英个人私自签订的没有预售许可的草书协议也是无效不合法的。其次，1.关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”条款（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。该案涉房屋在人民法院查封之前没有签订合法有效的书面买卖合同。具体什么是合法有效的书面买卖合同，相信一审法院法官是比我们更清楚的。2.条款（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产，段晓亮就案涉房屋在人民法院查封之前没有合法占有该不动产。该案涉房屋售楼合同书(草本)、张英为其出具的收据、万正房开出具的购房款收据、地下室收据、契税维修基金，太阳能费收据、取暖费收据，水卡及电卡等部分可疑不具有真实性，可让相关部门或人员对张英挂靠单位万正房开账目进行核实，必要时可进行笔迹鉴定。3.条款（四）非因买受人自身原因未办理过户登记，该案涉房屋因段晓亮作为买受人因自身原因未办理过户登记。段晓亮认为其已足额依约支付了购房款，且由于因张英与张向红、李志启之间的纠纷，法院将案涉土地使用权及商品房预售资金账户查封，致使段晓亮购买的楼房不能办理确权登记手续，不仅缺乏充分的证据证明，而且也明显的不符合常理。据了解，张英与张向红、李志启之间的纠纷与本案涉房产毫无关系。段晓亮未尽到注意义务，就未获得预售许可的商品房签订商品房买卖合同，该商品房买卖合同无效系段晓亮无法就相应房产进行过户的原因之一，段晓亮具有一定的过错，导致案涉房产直到被法院查封前仍未能办理过户手续，具有充分的事实依据。因此段晓亮除因不可抗力的原因未办理过户登记手续之外，段晓亮是有过错的。 段晓亮答辩称，康素峰、刘瑞婷的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 张英未答辩。 段晓亮向一审法院起诉请求：1、撤销张北县人民法院作出的（2019）冀0722财保153号民事裁定书，判令立即停止对段晓亮所有的坐落于张北县的执行措施，并解除对该房屋的保全；2、判令康素峰、刘瑞婷承担本案的诉讼费用及其他解除保全的费用。 一审法院认定事实：1.张英挂靠万正房开资质以万正房房开名义开发建设燕赐福地二期商品房。2018年5月4日段晓亮向张英缴纳坐落于张北镇燕赐福地小区2号楼3单元102室楼房的购房款90000元，同年6月20日段晓亮再次向张英缴纳购房款110000元，张英收款后为段晓亮出具收据两张。2018年11月20日,段晓亮与万正房开、张英签订售楼合同书（草本）一份，段晓亮以357007元的价格购买坐落于张北镇燕赐福地小区2号楼3单元102室楼房一套，同年11月21日，万正房开为段晓亮出具收到楼房全款357007元的收据一张，11月24日段晓亮向万正房开缴纳了太阳能、地下室、契税及维修基金等费用。后张英将案涉房屋交付于段晓亮，段晓亮对房屋进行了装修使用。因张英与张向红、李志启之间的纠纷，法院将案涉土地使用权及商品房预售资金账户查封，致使段晓亮购买的楼房不能办理确权登记手续。2.因刘瑞婷、康素峰与张英民间借贷纠纷一案，张北县人民法院于2019年8月14日作出（2019）冀0722财保153号民事裁定书，查封了案涉房屋。2020年5月12日，段晓亮向该院提出执行异议，张北县人民法院作出（2020）冀0722执异15号执行裁定，驳回了段晓亮的异议请求。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据该院查明的事实，段晓亮与张英签订购房协议，段晓亮已履行了购买案涉房屋的全部价款，并实际占有使用，买受人段晓亮购买案涉房屋在先，法院作出裁定查封时间在后。段晓亮与张英之间的商品房买卖合同关系成立，可认定段晓亮系案涉房屋的实际所有权人，不能办理房屋确权登记手续不是由于买受人自身的原因造成的，故段晓亮请求排除对案涉房屋的执行，符合法律规定，该院予以支持。刘瑞婷、康素峰以张英没有取得房屋预售许可证出卖房屋，段晓亮没有签订正式的商品房买卖合同为由，主张段晓亮买卖案涉房屋无效，无法律依据，不予支持。判决：解除对燕赐福地新建小区2号楼3单元102室楼房的查封；停止对燕赐福地新建小区2号楼3单元102室楼房的执行。 二审期间，刘瑞婷提交张北县预售资金监管协议，证明售房款应入监管账户，不能私人收取。段晓亮因未到庭，未质证。张英认可该证据的真实性。本院对该证据的真实性、合法性认可。本院查明其他事实与一审法院一致。 本院认为，本案争议焦点系段晓亮对案涉房屋所主张的权利能否阻却法院执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据本案查明事实，张英挂靠万正房开对案涉房屋进行开发销售，张英可以万正房开名义对外销售房屋，段晓亮与张英、万正房开于法院查封之前签订了售楼合同书，系各方真实意思表示，合法有效。对于购房款及占有使用问题，万正房开出具购房款357007元的全款收据，并出具太阳能款、地下室款、维修基金、张北县供水公司的充值收费凭证、2019年度张北华盈热力有限公司供热收费专用收据等证据，可以认定段晓亮于法院查封之前已经支付了全部购房款并占有了该房屋。对于未办理过户问题，张英挂靠开发的燕赐福地小区1、2号楼均未能办理过户登记手续，故可以认定系非段晓亮自身原因未办理过户登记。综合以上几点，段晓亮提出停止对案涉房屋执行的诉求，应予支持。综上所述，康素峰、刘瑞婷的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由康素峰、刘瑞婷共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  王艳龙 审判员  范新宇 审判员  李志平 二〇二一年三月三十日 书记员  李 琦