广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0902民初5244号 原告：玉林市电子工业学校，住所地：广西玉林市民主北路岭南都会西侧，统一社会信用代码：52450900732222936G。 法定代表人：文立创，该学校校长。 原告：文立创，男，汉族，1970年2月4日出生，住广西玉林市民主北路岭南都会直入100米玉林市。 两原告的委托诉讼代理人：蓝庆球，广西金大地律师事务所律师。 被告：黎帆，男，汉族，1967年9月30日出生，住玉林市玉州区。 被告：玉林市营地置业投资有限公司，住所地：广西玉林市玉林胜利垌银苑小区3—29#，统一社会信用代码：91450900310235278H。 清算组负责人：黎琼球，玉林市营地置业投资有限公司股东。 委托诉讼代理人：黄骏，广西杜坤律师事务所律师。 原告玉林市电子工业学校（简称：电子学校）、文立创与被告黎帆、玉林市营地置业投资有限公司（简称：营地公司)合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告电子学校和文立创的委托诉讼代理人蓝庆球，被告营地公司的委托诉讼代理人黄骏到庭参加诉讼。被告黎帆经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。 原告起诉称：1、确认原告与被告黎帆分别于2011年9月27日签订的《场地使用协议书》、于2011年11月19日签订的《协议书》合法有效；2、判令二被告继续履行上述《场地使用协议书》和《协议书》，将涉案场地交给原告使用至2029年5月1日；3、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2011年9月27日，被告黎帆与原告签订《场地使用协议书》，约定：甲方（黎帆）将位于玉林市民主北路岭南都会西侧，占地面积23.427亩，建筑面积约2.7万平方米的原玉林市艺术学校、玉林市岭南工业学校的校园（以下简称为涉案场地）转换给乙方（玉林市电子工业学校、文立创）使用。作为取得校园使用的条件，乙方同意借款200万元给甲方作为周转资金；校园使用时间三年，自2011年11月1日起至2014年10月31日止，期间不收取租金及其他一切费用；使用期满，由甲方重新接管；乙方借给甲方周转资金的时限为2012年4月30日前归还乙方50万元，2012年10月31日前归还给乙方50万元，余下的100万元待乙方使用该校园2014年10月31日期满搬离时一次性全部还清；甲方使用乙方周转资金3年期间，乙方不得向黎帆收取利息；如甲方偿还乙方的借款有拖欠的，乙方有权以前述使用期满时欠付的本息总额折算为租金，延长本协议的使用期，届时全部使用标的物租金为每年贰拾万元，折算的租金用完时，延长的租期届满；乙方也有权及时追收借款本息（逾期还款的利息按人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计)，不延长租赁时间。同时，甲方在该协议中还保证并承诺不以非产权人等任何理由否认本协议的效力，不干扰乙方行使承租人的租赁权，如甲方的保证或承诺不实，乙方有权要求甲方赔偿乙方违约金人民币贰佰万元整，并继续按合同使用到期，而且，在协议约定之外，甲方还应再免收费用延长五年使用期。在签订《场地使用协议书》的当日，原告依约借款200万元给被告黎帆。2011年11月19日，因被告黎帆未能按时交付场地给原告使用，双方签订一份《协议书》，确认被告黎帆违约并同意原告在原《场地使用协议书》签订的使用期限三年到期后继续延长6个月时间无偿让原告继续使用作为违约补偿。之后，被告黎帆将约定场地交给原告经营学校使用至今，但《场地使用协议书》约定的借款到期后，黎帆只偿还了第一期借款50万元，其余借款本金及利息一直未偿还。原告多次催收，但被告均以各种理由拖延。在2015年1月5日再次发函催收无果后，原告于2015年1月9日通知黎帆：截至当日，黎帆尚欠申请人借款本息约180万元，原告决定根据《场地使用协议书》第3.5条的约定，将尚欠的借款本息折为租金，以租金每年20万元计，延长租期至折算为租金的借款本息使用完为止。 2014年7月，被告黎帆通过玉林市国土资源交易中心将涉案土地挂牌出让，并控制广西玉林红绿蓝贸易有限公司(简称红绿蓝公司)参与竞拍。竞拍成交后，被告黎帆于2014年7月10日作为原始股东设立了本案被告营地公司，并于当日以该公司的名义与玉林市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，使被告营地公司最终取得了涉案场地的国有土地使用权。2017年3月20日，被告黎帆以本案二原告作为被申请人向玉林市仲裁委员会申请仲裁[案号：(2017)玉仲字第003号]，提出了解除涉案《场地使用协议书》等四项请求。2017年5月9日，二被告以营地公司竞买取得涉案场地为由，共同申请将营地公司以申请人身份加入仲裁程序。2017年5月31日，二被告共同向玉林市仲裁委员会出具《情况说明》，明确表示营地公司自愿承继黎帆与二原告于2011年9月27日签订的《场地使用协议书》中黎帆在协议书中的合同权利义务，自愿按该协议中约定享有黎帆的权利及单独承担黎帆的义务(债务)。同时，二被告的代理人亦在该案庭审中表示黎帆在《场地使用协议书》中的全部权利义务由营地公司继受，营地公司和黎帆共同承担该协议项下的民事责任。该案庭审后，二被告申请撤回了仲裁请求。 2018年5月23日，玉林市中级人民法院做出(2017)桂09民初68号民事判决，判决解散被告营地公司。2018年7月16日，二被告再次以二原告为被申请人向玉林市仲裁委员会申请仲裁[案号：（2018)玉仲字022号）]，提出了确认涉案《场地使用协议书》及《协议书》无效等5项仲裁请求。2019年7月30日，玉林市仲裁委员会对该案作出了裁决。但是，因该仲裁违反了法定程序，玉林市中级人民法院于2019年11月1日作出了（2019)桂09民特16号民事裁定，撤销了该仲裁裁决。2020年7月8日，二被告以二原告作为被告，向玉州区人民法院起诉[案号：（2020)桂0902民初3947号]，提出了确认涉案《场地使用协议书》及《协议书》无效等多项诉讼请求。但是，因二被告未按期缴纳诉讼费，玉州区人民法院裁定该案按撤诉处理。2020年7月13日，被告营地公司再次以二原告作为被告，向玉州区人民法院起诉，提出了停止侵害、排除妨碍、返还财产和赔偿损失等诉讼请求。目前该案正在审理过程中。 原告认为，原、被告双方分别于2011年9月27日签订的《场地使用协议书》及2011年11月19日签订的《协议书》，包含了民间借贷和场地租赁等两个法律关系，该《场地使用协议书》和《协议书》中涉及的租赁标的物主要是校园和场地，所以称为“场地使用协议书”，对校舍等地上建筑物的租赁仅是场地租赁的一小部分，地上建筑物部分的租赁效力不应影响整体场地租赁的效力。而且，虽然相关地上建筑物未取得建设工程规划，但该地上建筑物在涉案土地的挂牌出让中也一并出让以及地上建筑物存在“以罚代批”的事实，亦能说明涉案场地的地上建筑物已属于合法的财产，相关权利人可对该地上建筑物自由处分。因此，该两份协议均没有违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效受法律保护。因被告营地公司已在先前的仲裁程序中明确同意承继黎帆在涉案《场地使用协议书》中的权利义务，该公司已是《场地使用协议书》和《协议书》的当事人，应遵守相关协议的约定。根据《场地使用协议书》第3.5条、《协议书》第一条约定及二原告于2015年1月9日向被告黎帆发出的《通知》，在2015年5月1日租赁期满后，应将被告黎帆当时尚欠的借款本息180万元折全部折算为租金（租金标准为20万元/年）延长场地租赁的使用期，折算的租金用完，则延长的租期届满。因此，按照上述约定计算，涉案场地的租赁期应至2024年5月1日届满，期间二被告不得干扰原告对涉案场地的使用。但是，二被告却在合同履行的过程中，三番五次申请仲裁或提起诉讼，意图阻止二原告对涉案场地的合法使用，严重影响了二被告的正常经营和上千师生的学习生活。二被告的行为不仅违背了诚实信用原则，也违反了二被告在《场地使用协议》第1.1条中的保证和承诺，属于严重违约。根据《场地使用协议书》第1.2条第C款约定，二原告有权在协议的约定的基础上（即租期至2024年5月1日届满)，要求二被告以再免收租金延长五年使用期的方式承担相应的违约责任。综上所述，涉案《场地使用协议书》和《协议书》合法有效受法律保护，因二被告枉顾诚实信用原则，严重违约，原告有权要求二被告继续履行合同，将涉案场地租给原告使用至2029年5月1日。请求法院支持其诉讼请求。 两原告为证明其主张提供的证据有：1、原告玉林市电子工业学校的民办非企业单位登记证书、民办学校办学许可证、法定代表人身份证明书；2、原告文立创的身份证；3、被告黎帆的身份证；4、被告玉林市营地置业投资有限公司的营业执照副本和企业信用信息报告；5、《场地使用协议书》及《协议书》；6、玉林仲裁委员会（2018）玉仲字022号裁决书；7、玉林市中级法院（2019）桂09民特16号民事裁定书；8、玉林市中级法院（2017)桂09民初68号民事判决书；9、民事起诉状(2020.4.26)；10、民事起诉状(2020.7.13)；11、土地使用权挂牌出让公告；12.关于“玉林市艺术职业学校”用地规划性质的复函；13、通知和邮寄单。 被告黎帆辩称，一、其与电子学校、文立创于2011年9月27日签订的《场地使用协议书》、于2011年11月19日签订的《协议书》无效。涉案协议项下的建筑物未取得建设工程规划许可证，违反了法律强制性规定；二、其与电子学校、文立创签订的《场地使用协议书》、《协议书》约定的使用期限已过，按照《场地使用协议书》第四条约定，黎帆应于2012年4月30日前归还文立创50万元，2012年10月31日归还50万元，余下的100万元待电子学校于2014年10月31日期满搬离时一次性全部还清。事实上，黎帆按约定于2012年4月30日前，已归还了文立创50万元，仅未能按约定于2012年10月31日前归还文立创50万元，至于余下的100万元，由于电子学校、文立创一直未能搬离校园，按约定黎帆尚不需要归还。因此，黎帆仅未能按约定于2012年10月31日前归还文立创50万元，按协议使用期届满时即2015年5月1日，黎帆欠付的本息总额即未能按约定于2012年10月31日前归还文立创的50万元，协议没有约定利息，故属于利息约定不明，按规定个人借款不计息，折算为租金，每年租金折算冲减20万元，50万元的借款仅能折算为租期二年半即到2017年4月30日，电子学校、文立创就应立即搬离该场地。三、其与电子学校、文立创签订的《场地使用协议书》中，第五项其他约定事宜：《一》1.1“不得以非产权人等任何理由否认本协议的效力，保证不会出现第三方主张”等约定，是违反法律规定的，是无效约定。两原告据此要求其赔偿违约金200万元，并继续按合同使用到期，而且，在协议约定之外，还应再免收费延长五年使用期，是没有法律和事实依据。四、其与电子学校、文立创签订的《场地使用协议书》、《协议书》规定，租金太低，按公平原则，低30%以上可以取消。在土地使用权租赁合同纠纷中，合同订立后，出现当事人无法预见和克服的客观因素，如：国家政策性价格调整、税率调整、国家规费调整等，如继续履行合同显失公平，可适用情势变更原则酌情进行处理；黎帆与电子学校、文立创之间实际是民间借贷关系，黎帆将校园、校舍交给电子学校、文立创使用是以黎帆与文立创之间的借贷关系存在为前提的，一旦黎帆按协议约定期限归还或抵顶借款本息，电子学校、文立创应当搬离前述校园、校舍；黎帆实际是以校园校舍的租金抵顶应付给文立创的50万元逾期归还借款；按照同地段同类物业租赁市场价格，黎帆出租的校园、校舍每年的租金都超过250万元，黎帆是以250万元的校园校舍的租金抵顶文立创所出借的200万元借款的利息。按照双方约定，黎帆需用超过250万元校园校舍的租金折抵20万元租金。另外，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》借贷双方约定的利率超过年利率15.4%，超过部分的利息约定无效，根据法律规定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，文立创出借的本金为200万元，按照规定最高年利率15.4%标准计算，黎帆一年应付的最高利息为30.8万元，且黎帆已归还了50万元，减除后利息更少。黎帆用每年超过250万元的校园校舍的租金已远远抵顶了文立创200万元的借款本金和利息，电子学校、文立创应当立即搬离前述校园校舍，将校园校舍归还给黎帆。 被告营地公司辩称，一、黎帆与电子学校、文立创于2011年9月27日签订的《场地使用协议书》、于2011年11月19日签订的《协议书》，营地公司作为独立法人，从未参与这两个协议书的签订，上述两协议与营地公司无关。二、黎帆与电子学校、文立创签订的《场地使用协议书》、《协议书》无效，涉案协议项下的建筑物未取得建设工程规划许可证，违反了法律强制性规定；上述协议签订的土地使用权租赁合同涉及的土地，未支付全部土地出让金，未经合法批准、擅自出租划拨土地使用权，违背《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》属无效行为。三、涉案的位于玉林市都会西侧，地号450902004015ＧＢ02834的土地及该地上建造建筑物、构筑物及其附属设施，是玉林市国土资源局在2014年6月5日登报挂牌出让公告第八条其他第一项写明：该宗地连同地上附着物一起出让，地上附着物经评估，该土地上房屋及附着物价格为2478.657万元，另外，提前结束三年合作期限赔偿违约金150万元，合计2628.657元，由竞得人按此价格补偿给原玉林市艺术职业学校（黎帆），原艺术学校（黎帆）承诺在收到补偿款后3个月内负责处理清楚与合作者电子学校的解约问题，竞得人须补偿给艺术学校（黎帆），与电子学校、文立创无关。事实上，案涉土地及地上建造物，构筑物及附属设施已被国家征用，营地公司通过政府的拍卖，其已竞买取得上述土地、建筑物及附属设施。两原告要求其公司履行黎帆与电子学校、文立创签订的《场地使用协议书》和《协议书》，没有任何法律依据。两原告应当立即搬离涉案的土地及附属设施，交付给其公司使用。 被告营地公司为其抗辩提供的证据有：1、玉国土告字［2014］010号建设用地使用权挂牌出让公告、玉政函【2014】73号玉林市政府挂牌出让方案的批复；2、《玉林市国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》；3、《国有建设用地使用取暖出让合同》；4、《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》；5、玉国用（2014）第××号《国有土地使用权证》；6、缴交土地出让金收据、交土地使用权出让契税、契税完税证明书、交土地桂牌交易服务费、印花税等票据；7、广西壮族自治区玉林市中级人民法院民事判决书（2017）桂09民初68号；8、广西壮族自治区玉林市中级人民法院民事裁定书（2019）桂09民特16号。 本院组织双方当事人对证据进行了质证，对双方没有异议的证据予以确认，并在卷佐证。对有异议的证据，被告对原告提供的证据4，被告对该证据真实性无异议，仅辩称营地公司系独立法人，本院对该证据予以认可；对证据6、7、8，被告对证据真实性无异，但辩称仲裁、判决营地公司没有代表人在场，抗辩理由与事实不符，本院对上述证据予以认可；对证据9、10反映本案发展过程，可作为参考；对证据11、12、13，能反映本案发展过程，可作为参考。对于被告营地公司提供的证据，1-8能够反映涉案土地的演变过程及营地公司的变更情况，可作本案参考。 本院综合双方提交的证据及庭审陈述，认定事实如下：涉案争议的场地位于玉林市都会西侧土地，在2002年8月16日，由玉林市艺术职业学校（简称艺术学校）通过与广西玉林市国家星火技术密集区建设发展总公司（以下简称星火公司）签订《玉林市国家星火技术密集区中心区土地使用权有偿转让合同书》一份，约定：星火公司转让给艺术学校使用的土地面积为10708平方米（包含中心区公共道路建设用地147平方米）。2003年2月21日艺术学校（乙方）与星火公司（甲方）签订《玉林市国家星火技术密集区中心区王地使用权有偿转让合同书》一份，约定：甲方转让4-2地块给乙方，转让面积为7.3539亩（包括道路在内）。艺术学校通过受让上述土地后，先后在涉案土地上建筑了七幢建筑物，作为艺术学校的校舍及教学楼使用。 2003年12月31日，玉林市规划管理局以艺术学校无证建设为由，作出玉市规罚字[2003]第865号行政处罚决定书，认定艺术学校在民主北路国家星火技术密集开发区，无《建设工程规划许可证》建设6栋房屋，建设面积4028.996平方米，违反《城市规划法》第三十二条等规定，决定处以罚款174052.62元。2004年3月30日，玉林市规划管理局颁发《建设用地规划许可证》给艺术学校，载明用地单位艺术学校，用地项目名称玉林市艺术职业学校校区规划建设用地，用地位置市国家星火技术密集区，用地面积14807.2平方米。2004年8月3日，玉林市规划管理局以艺术学校无证建设为由，作出玉市规罚字[2004]第560号行政处罚决定书，认定艺术学校在市国家星火技术密集区的房屋建设中，未取得建设工程规划许可证，擅自新建、续建房屋，无证建设面积合计2512.39平方米，违反了《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》第三十二条等规定，处以罚款108535.25元。 2010年7月5日，艺术学校（乙方）与星火公司（甲方)签订《土地使用权有偿转让合同书》一份，合同载明，根据2004年10月28日玉林市国土资源局报市政府执行出让本公司土地145.877亩，其中岭南都会120.438亩，平地村公所2.021亩，玉林市艺术职业学校23.427亩，同时依据2002年8月16日和2003年2月21日双方签订的合同基础上签订本合同。 2013年11月1日，艺术学校（乙方）与星火公司（甲方）签订《土地使用权有偿转让合同书》一份，约定：甲乙双方一致确认转让土地面积为23.427亩。 2013年7月3日，玉林市国土资源局就星火公司《关于申请办理原玉林市用地有关手续的请示》答复称，该公司来文所提到的艺术学校校园用地仍属政府存量土地，如果要办理用地手续，应由该局按现行城市规划的用地性质，依法依规组织进行招标拍卖挂牌出让。 2014年5月27日，玉林市人民政府以玉政函[2014]73号文，对玉林市国土资源局的《关于请求批准〈玉林市2014年第十期国有建设用地使用权挂牌出让方案〉的请示》作出批复，同意《玉林市2014年第十期国有建设用地使用权挂牌出让方案》。该批复所附《玉林市2014年第十期国有建设用地使用权挂牌出让方案》中载明，拟出让地块原为星火公司经广西壮族自治区土地管理局批准征用的建设用地中，于2002年8月、2003年2月两次转让给艺术学校（黎帆）的23.427亩（实测面积为16.50亩）国有土地。现为了依法用地，星火公司申请办理用地转让手续。根据市住建委出具的规划条件，该地块现在规划用地性质为二类居住用地，该地块自星火公司转让给艺术学校（黎帆）后，虽然艺术学校(黎帆）进行管理使用，建设了七幢楼房及配套设施，但一直未办理供地手续，按照国家规定，经营性用地应以招标拍卖挂牌方式出让。2014年6月5日，玉林市国土资源局刊登《建设用地使用权挂牌出让公告》（简称挂牌出让公告），对该宗地连同地上建筑物及附着物一起出让，挂牌出让地块起始价2225万元；建筑物及附着物评估价格24786570元。另外提前结束三年合作赔偿金为150万元，合计2628.6570万元，由竞得者按此价格补偿给原艺术学校（黎帆）。艺术学校（黎帆）承诺在收到补偿款后3个月内负责处理清楚与合作者电子工业学校的解约问题。此外，竞得人须支付给原艺术学校（黎帆）搬迁、遣散费10万元，并承诺收到费用后一个月内全部搬迁完毕。 2014年7月7日，广西玉林红绿蓝贸易有限公司（简称红绿蓝公司）以2225万元竞得该地块后，红绿蓝公司与国土资源中心签订了《玉林市国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》（简称：成交确认书）。根据《成交确认书》的约定，红绿蓝公司注册成立营地公司，2014年7月10日，营地公司与玉林市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，涉案土地使用权出让价款为890000元（为出让成立价的40%），合同签订后，营地公司按照约定，缴纳了各项税金和费用，履行了合同义务。2014年11月21日，玉林市住房和城乡规划建设委员会（简称住建委）核发了地字第450900201400032号《建设用地规划许可证》，载明用地性质为二类居住用地Ｒ2。2014年12月10日，玉林市国土资源局核发了玉国土建批［2014］第044号《建设用地批准书》，玉林市营地小区项目批准的建设工期：建设期限2年，2017年7月前竣工。2014年12月17日，玉林市人民政府向营地公司颁发了玉国用（2014）第××号《国有土地使用权证》，证书载明：使用权面积10859.70㎡，地号450902004015ＧＢ02834，地类（用途）：城镇住宅用地，终止日期：2084-07-09。至此，营地公司已取得该10859.70㎡国有土地的使用权，土地用途为城镇住宅用地。2014年12月17日，玉林市人民政府发给营地公司颁发玉国用（2014）第××号《国有土地使用证》地号为：450902004015ＧＢ02834，载明地类（用途）为城镇住宅用地。原告置业公司取得涉案土地后，多次要求被告电子学校和文立创搬离涉案土地及场所未果，诉至本院。 另查明，艺术学校于2001年10月23日经玉林市教育委员会审批发给《社会力量办学许可证》，举办者黎帆。 还查明，2011年9月27日黎帆（甲方）与电子工业学校、文立创（乙方）签订了《场地使用协议书》一份。协议主要内容有：本着诚实守信、互利互惠之原则，在平等、自愿的基础上，双方友好协商一致，就原艺术学校校园的使用问题达成协议：一、校园地址位于玉林市民主北路岭南都会西侧，占地面积23.427亩，建筑面积约2.7万平方米，现为玉林市岭南工业学校租用，甲方同意按现状将该校园转换给乙方使用。二、作为取得校园使用条件，文立创同意借款200万元给甲方作为周转资金。三、甲方给予乙方的使用时间为三年（即2011年11月1日起至2014年10月31日止），期间不得向乙方收取租金及其他一切费用。四、文立创借给甲方的周转资金时限为：2012年4月30日前归还50万元，2012年10月31日前归还50万元，余下100万元待乙方使用该校园2014年10月31日期满搬离时，一次性全部付清。甲方使用文立创的周转资金3年期间，文立创不得向甲方收取利息。该资金在本协议签订之日一次性汇入甲方指定的账户。五、其他约定事宜：（一）保证和承诺。1.1甲方对本协议出租的一切租赁土地使用权和其他租赁物，有资产所有者的全部权益，有权处置、出租，不得以非产权人等任何理由否认本协议的效力；保证不会出现第三方主张本协议租赁标的物的物权权利。1.2B.乙方退出协议合作，收回全部借款及占用利息（利率按人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计）。（二）租赁标的物的约定。2.1本协议的租赁标的物包括甲方出租给玉林市岭南工业学校现状土地场地及地上房屋（其他附着物）设施设备（此项双方可列清单）。2.2.协议2.1条约定的土地场地为原玉林市艺术职业学校校园土地约24亩由甲方向玉林市国家星火技术密集区购买并取得了实质意义上的使用权，未办理得土地证，并以玉林市艺术职业学校的名义取得过《建设用地许可证》。（三）使用标的物的使用。3.2乙方根据教学和其他需要，可以对使用标的物进行改建，费用自行筹集。3.3使用期满后，由甲方重新接管。3.5如甲方偿还文立创的借款有拖欠的，乙方有权以本协议使用期限届满时甲方欠付的本息（利息计算同以下的约定）总额折算为租金，延长本协议的使用期，届时全部使用标的物租金为每年20万元，折算的租金用完时，延长的租期届满；乙方也有权及时追收借款本息（逾期还款的利息按本协议1.2B的约定计算），不延长租赁期时间。六、附则。6.3本协议履行中如有争议的，双方均有权提请玉林仲裁委员会仲裁裁决。 2011年9月27日，黎帆在借条上借款人项下签名按指模。借条载明“今借到文立创现金人民币贰佰万元整（2000000元)，相关约定事宜按照本人与文立创于2011年9月27日所签的场地使用协议书的相关条款执行”。 2011年11月19日，黎帆（甲方）与文立创（乙方）签订《协议书》一份。主要内容为：就2011年9月27日双方签订的《场地使用协议书》中由于甲方违约不能按时交付场地给乙方使用等有关问题，达成协议：一、因甲方违约，同意乙方在原协议签订的使用期限三年到期后，场地继续延长六个月时间无偿让乙方继续使用作为违约补偿（即2014年11月1日至2015年5月1日止，如有其他约定事由需延长的，这六个月的使用期限顺延）。二、双方签订并按本协议履行的，乙方不再追究甲方因不能按时交付场地给乙方使用的违约责任。三、双方签订后如有违约的，严格按双方2011年9月27日双方签订的协议书追究违约责任。四、本协议甲、乙双方签字时即生效，原《场地使用协议书》效力不变。上述协议签订后，黎帆按将《场地使用协议书》项下的租赁物交付给了电子学校、文立创使用。借款后，黎帆除于2012年4月30日前归还50万元给文立创外，其余本息没有按期偿还。 2017年3月20日，黎帆以电子工业学校、文立创为被申请人，向仲裁委员会申请仲裁，后申请撤回仲裁。2017年12月4日，置业公司的股东罗章健，以营地公司经营管理陷入僵局，股东之间无法达成决议，向玉林市中级人民法院（简称玉林中院)提起解散营地公司诉讼，玉林中院于2018年5月23日作出（2017）桂09民初68号民事判决，解散玉林市营地置业投资有限公司。 2018年10月24日，营地公司召开股东会议，形成股东决议：1、同意股东罗章健将持有的公司60%的股权（认缴出资额600万元)全部转让给黄兴祯，公司其他股东同意放弃股权优先受让权。2、股权转让后，黄兴祯持有公司60%的股权（认缴出资额600万元)，黎琼球持有公司40%的股权（认缴出资400万元)；3、同意免去黎琼球公司监事职务；4、同意变更公司监事，选举黄兴祯为公司监事；5、同意免去罗章健公司执行董事（法定代表人)及经理职务；6、同意变更公司法定代表人，选举黎琼球为公司执行董事（法定代表人)，并聘任为公司经理；7、同意于10月24日修改的公司章程修正案，公司对经营管理机构人员已做调整。同日，罗章健与黄兴祯签订了《股份转让合同》。之后，营地公司办理工商登记，将原股东罗章健、黎琼球变更为黄兴祯、黎琼球。2020年7月1日，营地公司再次变更股东，由原股东黎琼球、黄兴祯变更为黎琼球、黎宏健，变更后，黎琼球持有公司40%股权，黎宏健持有公司60%股权。黎琼球为清算组负责人。 2018年7月16日，黎帆再次申请仲裁，仲裁期间，原告置业公司（法定代表人黎琼球)申请加入仲裁程序，并出具《情况说明》，概括承受黎帆2011年9月27日签订的《场地使用协议书》项下的黎帆的权利义务。在该仲裁案件中，电子学校、文立创认可黎帆所借的200万元为电子学校、文立创共同出借。2019年7月30日，玉林市仲裁委作出（2018）玉仲字第022号裁决书。仲裁裁决作出后，2019年9月3日，电子学校、文立创以仲裁裁决，不应受理营地公司的申请，仲裁程序违法、营地公司已被解散等事由为由，请求撤销（2018）玉仲字第022号裁决书，2019年11月1日，玉林中院以案涉仲裁违反法定程序，作出（2019）桂09民特16号裁定书，撤销玉林仲裁委员会（2018）玉仲字第022号裁决。 再查明，营地公司于2014年7月10日成立，原股东：黎帆、黎琼球、罗章健；2015年8月20日，公司股东变更为黎琼球、罗章健，黎帆退出公司股东；2018年10月25日，公司股东变更为黎琼球、黄兴祯，罗章健退出公司股东；2020年7月1日，公司股东变更为黎琼球、黎宏健，黄兴祯退出公司股东。2020年7月3日，营地公司召开股东会，形成股东会决议：成立公司清算组，清算组负责人：黎琼球。 一、关于两原告与被告黎帆分别于2011年9月27日签订的《场地使用协议书》、于2011年11月19日签订的《协议书》是否合法有效的问题。 本院认为，1、两原告与被告黎帆以借款为条件达成的《场地使用协议书》，涉及到两个法律关系，即租赁合同关系和借款合同关系，这两个合同既有联系又相互独立，两个合同性质各自独立，而履行义务上又相互联系。对于借款合同因不违反法律规定，合法有效；对于租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（简称法释〔2009)11号司法解释）第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本案中两被告与黎帆签订的《场地使用协议书》、《协议书》中涉及房屋、设施时，黎帆不单未取得涉案土地的使用权，更未取得该土地上建筑物的《建设工程规划许可证》，违反了上述法律规定，租赁合同依法应当确认无效，即《场地使用协议书》中涉及租赁合同部分无效，而《协议书》仅是对《场地使用协议书》中的租赁期限的变更，也应当确认无效。本案《场地使用协议书》中约定租赁的场地是艺术学校原用于开办民办学校的物业，包括空地、教学楼、宿舍楼、办公楼、饭堂等等。电子学校、文立创租赁该场地，也是作为举办民办学校之用，且土地和建筑物密不可分，租金以及租金缴纳方式均是对土地、校舍、设施等物业整体做出约定，无法单独划分出房屋租金的金额。若将所租赁的校舍等建筑物按照无效合同的规定进行返还后，土地、其他设施等也不能独立作为开办学校而使用。基于日常生活经验，认定租赁合同约定租赁物的使用目的绝对不能将土地、其他设施等与校舍割裂开来，并且作为开办学校的前提是必须有教学楼及校舍，在确认房屋部分租赁内容无效之后，其余部分租赁内容亦应一并确认为无效。2、黎帆在争议的土地上建筑房屋及设施，因没有取得建设工程规划许可证，擅自新建、续建房屋，多次被政府部门行政处罚，根据《中华人民共和国城市规划法》第四十条关于“影响城市规划，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正”的规定，在采取改正措施之前，建筑物的违法性质尚未消除，违法状态持续存在。也不因处罚后使原违法建造的房屋变成合法化。3、虽然两被告在原告取得争议土地及设施之前，已基于与黎帆签订的《场地使用协议书》而使用争议的土地及设施，但由于黎帆与两被告签订的《场地使用协议书》中涉及的房屋出租合同无效，即不适用买卖不破租赁原则。因此，两原告请求确认2011年9月27日签订的《场地使用协议书》和2011年11月19日签订的《协议书》合法有效的主张，无事实和法律依据，本院依法不予支持。 二、关于两被告是否应当继续履行上述《场地使用协议书》和《协议书》，将涉案场地交给两原告使用至2029年5月1日的问题。 本院认为，由于两原告与被告黎帆签订的《场地使用协议书》和《协议书》中，涉及房屋、场地租赁部分的内容无效，理由已在上述进行了论述，在此不再赘述。既然上述《场地使用协议书》和《协议书》无效，两原告要求将涉案场地交给两原告使用至2029年5月1日的理由不成立，依法不予支持。至于借款合同或因租赁而产生的其他问题，因双方当事人均未主张，本案不作处理，双方可另寻法律途经解决。 根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《最高人民法院》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告玉林市电子工业学校、文立创的诉讼请求。 本案受理费21000元，由原告玉林市电子工业学校、文立创负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 长  陈 斌 人民陪审员  陈海媚 人民陪审员  李小燕 二〇二一年三月十一日 书 记 员  陈倩芳