惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1391民初637号原告：刘斌，男，汉族，1974年1月5日出生，身份证号码612××××××××××××919，住所地广东省深圳市盐田区××××××××××。被告一：陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司，住所地惠州大亚湾澳头大涌路8号长安苑4栋108。负责人：王**被告二：陕西省工银房地产开发公司，住所地陕西省西安市新城区××××××。法定代表人：杨怀曾原告刘斌诉被告陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司（以下简称工银分公司）、陕西省工银房地产开发公司（简称工银公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案受理，于2021年3月12日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告刘斌到庭参加了诉讼，被告工银分公司、工银公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、请求被告赔偿原告长安苑6栋1301房，合同编号大亚湾(2017)10005194预期交房违约金共计25475元（自2018年7月1日起计算至2019年9月30日）；2、请求被告赔偿原告长安苑6栋1301房，合同编号大亚湾(2017)10005194办理房产证预期赔偿金共计1132元（自2019年9月30日计算至2020年11月28日）；3、请求法院判令被告赔偿原告长安苑6栋1301七年物业费6274元（从2015年11月10号签订认购合同交付房款至2017年3月7号正式取得预售证期间被告违约的损失赔偿）；4、请求法院判令被告因土地使用年限缩短造成原告实际房屋价格贬值损失，要求被告赔偿原告长安苑6栋1301土地使用年限赔偿金共计49354元（延长土地年限不低于65年或被告按缩短17年土地使用年限造成房屋差价金额赔偿）；5、判令被告承担本案全部的诉讼费，保全费，保全担保费。事实和理由：2015年11月10日，原告与被告签订了认购合同，购买位于惠州大亚湾澳头大涌路8号6栋1301号房，原告履行合同支付预付房款98709元，合同约定2015年12月30日开盘，结果告知推迟于2016年8月18日开盘，最受直至2017年3月7日才正式取得预售证并开盘。2017年3月7日，原告就购买位于惠州大亚湾澳头大涌路8号6栋1301号房与被告签订了《商品房买卖合同》，约定：房屋总价188708元，交房时间2018年6月30日，合同签约后，原告履行了付款义务，而被告却未按合同约定的时间交付房屋，涉案房屋直到2019年9月5日才满足交房条件，被告通知2019年9月30日之前办理入伙通知手续。此外，合同约定被告应在房屋交付360日内为原告办理出房屋产权证，但是因被告原因导致原告于2020年11月28日才取的房屋产权证。2016年8月8日，被告向原告发出了免5年管理费的告知书，告知原告凭此单向涉案房屋小区物业管理处抵扣自收房之日起5年内的物业管理费作为补偿，但原告并不接受该补偿。此外，被告向原告等准业主们发出承诺书，承诺会在房屋产权证办理出来前完成延长土地使用年限，保证使用年限不低于65年。原告在被告的承诺保证哄骗下购买了本案涉案房屋并签订了《商品房买卖合同》，根据合同第九、十一、十二条的约定，现原告为维护自身合法权益，特向贵院诉讼，请求判如所请。原告提供的证据：1、《被告方工商信息》，拟证明两被告的主体资格；2、《商品房买卖合同》，拟证明原、被告之间存在房屋买卖关系，合同约定被告应于2018年6月30日交房；3、《不动产权证》，被告于2020年8月10日才办理好房产证，超出了合同约定的办证时间，且显示涉案房屋的使用年限为1994年7月26日起至2064年7月25日止，与当时承诺的不一致；4、《购房款发票》、《契税发票》，拟证明原告于2017年3月7日一次性付清了购房款，并于同年6月14日支付了契税；5、《入伙通知书》，拟证明被告实际的交房时间为2019年9月30日，被告已逾期交房；6、《延期交楼赔偿协议》，拟证明原、被告双方已就延期交楼达成了一致的赔偿协议，但被告未按时履行，支付赔偿款;7、《免5年管理费告书知》，拟证明被告曾经承诺免掉原告从入伙之日起5年的管理费；8、《内部认购合同》，拟证明原、被告于2015年11月10日签订了内部认购合同，就房款价格进行了约定；9、《延长土地使用年限承诺书》、《温馨提示》，拟证明被告承诺涉案房屋的土地使用年限不少于65年，并会办理相关的延长手续，但实际上并无办理；10、《代表沟通备忘录》，拟证明原、被告双方以及房管局相关人员就延期交楼、违约赔偿等事宜进行了协商；11、《授权委托证明》，拟证明被告一委托了霍涛与我方就相关赔偿事宜进行协商；12、《前期物业管理服务协议》，拟证明我方于2019年9月28日收楼。以上证据经与原件核对无异，被告既未到庭参加诉讼，也未提出书面答辩意见，视为其对上述证据没有异议。但证据5与证据12拟证明的内容冲突，根据《入伙通知书》内容：“……请收楼业主于规定时间当日或于2019年9月11日至30日之间前来长安苑办理相关收楼手续，同时须在我司向房管局提交办证资料前，缴清维修资金、契税等所有相关费用。自本通知发出之日起，若未在上述时间内前来办理入伙手续的视为自动入伙”，可认定2019年9月30日为实际交楼时间，原告提供的《前期物业管理服务协议》，该协议内容无法证明实际交楼时间，原告以此证明2019年9月28日为实际交楼时间，不予采信。审理查明：2017年3月7日，原告刘斌（买受人）与被告一工银分公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》，约定：1、原告购买被告位于惠州大亚湾澳头大涌路8号长安苑6栋13层1号房。房屋建筑面积为37.35平方米，房屋总价款为188708元，买受人应当在2017年3月7日前支付该商品房全部价款。2、出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付商品房。3、逾期在120日内，自2018年6月30日的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；逾期超过120日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。4、因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告已按约向被告支付了购房款，但被告未按合同约定的期限内将房屋交付给原告。涉案房屋直到2019年9月1日被告才向原告发出《入伙通知书》。原告于2019年9月28日与被告物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》。2020年8月10日，被告为原告办理了粤（2020）惠州市不动产权第4059586号不动产权证。2017年2月20日，被告向原告发出了《关于大亚湾长安苑项目延长土地使用年限的承诺函》，告知原告其购买住宅剩余土地年限为48年。现已经向大亚湾国土资源局提交了延长土地使用年限申请，目前大亚湾国土资源局已委托中介进行地价评估。详情请看惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局在2016年12月9日出具的惠湾国土资函（2016）1917号《关于长安苑项目用地使用年限的复函》，并承诺在不动产权证办理下来之前完成土地使用年限延长办理手续，并确保土地使用年限不少于65年。2016年8月8日，被告向原告发出了《长安苑项目（海恋家）业主告知书》，告知原告自收房之日起，凭借此通知书即可在项目物业管理公司抵作该房号5年的物业管理费用，以表达被告心中的歉意。另查明，被告一的企业类型属于内资企业法人。本院认为：原告刘斌与被告一工银分公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同有效，应受法律保护，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。原告按照合同约定付清购房款，被告一应当在2018年6月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。被告一没有按照上述期限内向原告交付房屋，存在逾期交房的违约行为，应当承担违约责任。根据《入伙通知书》的内容，可认定原告于2019年9月30日收楼，被告逾期交楼457天。根据涉案商品房买卖合同第十一条第（一）款及第十二条第（2）项的约定，被告一应当支付逾期交房违约金。违约金按支付全部房价款188708元为基数，按每日万分之三的标准计算，具体数额为25871.87元（188708元×0.03%×457天）。根据涉案商品房买卖合同第二十条第（二）款约定，被告一应当在房屋交付原告使用之日起360日内办理房屋所有权证书。被告于2020年8月10日为原告办理了不动产权，未超过合同约定的360日办证期，不存在逾期办证的问题，原告主张被告支付逾期办证违约金，没有事实依据，不予支持。2016年8月8日，被告一向原告承诺自收房之日起，凭《长安苑项目（海恋家）业主告知书》可免费5年物业管理费。原告请求判令被告赔偿7年物业费6274元，既没有合同约定，也没有提交证据证明其已交付了7年的物业管理费造成了损失，因此，其该项主张没有事实依据，不予支持。鉴于被告一向原告承诺自收房之日起可免收五年物业管理费，原告于2019年9月30日收楼，故原告可向惠州大亚湾天拓物业管理公司主张2019年10月1日至2024年10月1日期间免收物业费的权利，鉴于被告一没有免物业管理费的权利，被告一应与惠州大亚湾天拓物业管理公司协商免收原告5年物业费。虽然被告一向业主发出了《关于大亚湾长安苑项目延长土地使用年限的承诺函》，承诺确保土地使用年限不少于65年。截止目前为止，被告一没有提交证据证明其已经向大亚湾国土资源局提交了延长土地使用年限申请。但原告因此请求判令被告赔偿土地使用期限缩短造成房屋价格贬值损失49354元，没有证据证明，不予支持。被告一作为内资企业法人，有独立法人资格，可对外独立承担民事责任，原告请求被告二承担民事责任，没有事实依据，不予支持。本案原告未申请财产保全，故原告诉请被告支付保全费、担保费，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司应在本判决生效之日起十日内向原告刘斌支付逾期交房违约金25871.87元。二、责令被告陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司应在本判决生效之日起十日内与惠州大亚湾天拓物业管理公司协商免收原告2019年10月1日至2024年10月1日期间的物业费。四、驳回原告刘斌的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1855.88元,减半收取即927.94元，由原告负担636.94元，由被告负担291元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  卓建新二〇二一年三月二十六日书记员  陈仁兰