广东省东莞市第一人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）粤1971执异207号 异议人（案外人）：薛金坛，男，汉族，1966年2月13日出生，住广东省陆丰市。 委托代理人：薛丽婷，女，系薛金坛的女儿。 申请执行人：中国银行股份有限公司东莞分行，住所地：广东省东莞市南城区莞太路72号。 负责人：庞辉。 委托代理人：邱任，广东东方昆仑律师事务所律师。 委托代理人：饶宇超，广东东方昆仑律师事务所辅助人员。 被执行人：卢晋铭，男，汉族，1969年12月11日出生，住广东省化州市。 本院在执行（2017）粤1971执14697号申请执行人中国银行股份有限公司东莞分行（以下简称“中国银行东莞分行”）与被执行人卢晋铭之间信用卡纠纷一案过程中，案外人薛金坛向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开听证及审查，本案现已审查终结。 异议人薛金坛称，法院在执行（2017）粤1971执14697号裁定书过程中，查封卢晋铭名下位于东莞市樟木头镇房地产交易中心XXX楼XX室房产（《广东省房地产权证》编号为粤房地权证莞字第××号），因该财产属于异议人所有，现提出书面异议，请求法院中止对卢晋铭名下上述房产的执行。2015年12月31日，异议人与吴蕙君、卢晋铭在东莞市人人房地产经济有限公司的介绍下达成案涉房产的买卖并签订了编号为NO.1XX53的《房地产临时买卖合同》及协议书，约定房产成交价为人民币398000元，以委托公证的形式办理手续，扣除银行按揭款299790元后支付给卖方，在办理手续前须结清该案涉房产相关的物业费3240元、水电费1267元、煤气费108元，扣除以上相关费用后买方支付卖方93595元。异议人于当天交付定金人民币20000元，楼款（除定金外）人民币73595元，共支付吴蕙君、卢晋铭人民币93595元。卖方即吴蕙君、卢晋铭在收到钱款后，与异议人到东莞市部公证处办理委托公证，全权委托异议人处理该案涉房产的出售事宜，并于当天把案涉房产的房产证原件及其它一切有关资料转交给买方即异议人。2016年1月，异议人即安排对案涉房产进行装修，并于过年前装修完毕并入住。2016年2月，异议人已存足29万打算还清该案涉房产的抵押贷款并办理房屋过户，但因家人突患重症，在手术过后，为了治疗癌症，听取医生建议，在化疗的过程中辅助打特效药，一瓶将近2万元的药，需要打16瓶，异议人迫于无奈只能拖延办理过户手续。2018年6月15日，东莞市第三人民法院因另案到案涉房产查封，才知卢晋铭有很多负债。因此，异议人向东莞市第三人民法院申请执行异议，经过案号为（2018）粤1973执异188号、（2019）粤1973民初20888号及（2020）粤19民终2282号案件的审理，二审法院最终判决不得执行卢晋铭名下位于东莞市樟木头镇房地产交易中心XX楼XX室房产（《广东省房地产权证》编号为粤房地权证莞字第××号）。虽该案涉房产仍登记于卢晋铭名下，但异议人与吴蕙君、卢晋铭早在2015年12月31日达成房屋买卖协议并签订《房地产临时买卖合同》及协议书，移交所有过户资料，异议人一家亦从2016年开始合法居住于该案涉房产所在地。综上，为保护异议人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，异议人特此提出执行异议，请求法院支持异议人的请求。请求法院中止对卢晋铭名下位于东莞市樟木头镇房地产交易中心XX楼XXX室房产（《广东省房地产权证》编号为粤房地权证莞字第××号）的执行。 申请执行人中国银行东莞分行辩称，一、异议人薛金坛主张其拥有案涉房产的所有权不符合我国法律的物权登记公示原则。依照《民法典》第208条【物权公示原则】“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记……”以及第209条【不动产物权的登记生效原则及其例外】“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……”规定，异议人薛金坛虽主张与卢晋铭签订了《房地产临时买卖合同》、《协议书》等，但是案涉房产权属并未办理过户登记，不符合登记公示原则，依法不发生房产所有权转移的法律效力。现案涉房产的权属人仍为卢晋铭，既然异议人薛金坛并非案涉房产的登记权属人，也无占有案涉房产的合法前提。二、异议人薛金坛并不符合《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项所规定的情形，即异议人薛金坛主张其对案涉房产享有权利，要证明其对未办理过户手续无过错。司法解释所规定的“无过错”，是指异议人薛金坛应按照法律规定对标的物进行权属登记，且不存在怠于行使权利的情形。在本案中，异议人薛金坛主张其在2015年12月31日与卢晋铭签订了《房地产临时买卖合同》、《协议书》，约定了于2015年12月31日或之前签署《东莞市房地产买卖合同》办理过户手续，后异议人支付定金、首期款，但直至其就东莞常平新华村镇银行股份有限公司执行查封措施向东莞市第三人民法院提起执行异议，案涉房产被采取执行保全措施的3年多时间内，异议人薛金坛既没有向房产交易中心申请办理房产所有权登记手续，也没有通过诉讼等救济手段来实现案涉房产的强制过户，导致了答辩人相信卢晋铭有履约能力，允诺卢晋铭使用中银信用卡（卡号：62×××50）消费，作为卢晋铭的债权人对该项房产所有权转让毫不知情，不能及时采取措施维护自身合法权益。因此，异议人薛金坛长时间拖延案涉房产过户手续的办理，又怠于行使自身权利，其行为不仅导致其自身权利得不到保障，还可能造成答辩人乃至卢晋铭的其他债权人的损失，显然具有过错。综上所述，异议人薛金坛的异议请求没有事实和法律依据，请法院依法驳回。 被执行人卢晋铭未向本院提交答辩意见及书面证据。 经审查查明，本院审理的（2016）粤1971民初13121号原告中国银行东莞分行诉被告卢晋铭信用卡纠纷一案，该判决生效后，根据中国银行东莞分行的申请，本院立（2017）粤1971执14697号案件予以执行，并于2017年12月1日轮候查封了卢晋铭名下的位于东莞市樟木头镇房地产交易中心XX楼XX室房产（房产证号：粤房地权证莞字第××号，以下简称“案涉房产”）。案涉房产涉及多个查封和相关执行异议、执行异议之诉案件，情况如下： （一）关于本执行异议案件对应的查封、执行情况 在（2017）粤1971执14697号案件执行过程中，由于案涉房产已抵押且被另案查封在先，故本院认定在本案中无权处分案涉房产，本院于2017年12月4日裁定（2017）粤1971执14697号案件终结本次执行程序。根据不动产登记信息查询结果，案涉房产登记为卢晋铭单独所有，抵押权人为东莞银行股份有限公司樟木头支行，抵押金额31万元。案涉房产曾被东莞市第三人民法院的相关案件首位查封，并曾被本院（2017）粤1971执14697号案件等数个案件查封。 （二）关于案涉房产的过往查封和执行异议、执行异议之诉审查情况 东莞市第三人民法院于2016年3月18日在（2016）粤1973民初3080号原告东莞常平新华村镇银行股份有限公司（以下简称“常平新华村镇银行”）与被告吴蕙君、卢晋铭金融借款合同纠纷一案审理过程中，首先查封了案涉房产，后该案判决书生效后，东莞市第三人民法院立（2017）粤1973执6291号、（2018）粤1973执恢2694号案件申请执行，并于2019年3月18日续封了案涉房产。 薛金坛曾向东莞市第三人民法院就（2016）粤1973民初3080号及（2017）粤1973执6291号案件的首位查封提出执行异议，东莞市第三人民法院作出（2018）粤1973执异188号执行裁定书，裁定中止案涉房产执行。后常平新华村镇银行提出执行异议之诉，东莞市第三人民法院作出（2019）粤1973民初20888号判决书，判令：继续执行案涉房产。薛金坛提出上诉，东莞市中级人民法院于2020年11月3日作出（2020）粤19民终2282号判决书，判令：一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初20888号民事判决；二、驳回东常平新华村镇银行的全部诉讼请求；三、不得执行第三人卢晋铭名下位于东莞市樟木头镇房地产交易中心XX楼XX室的房屋（房地产权证编号为粤房地权证莞字第××号）。该二审判决已于2021年1月19日生效。东莞市第三人民法院已解除对案涉房产的查封，本院（2017）粤1971执14697号案件变更为首位查封。 在（2020）粤19民终2282号判决中，东莞市中级人民法院对东莞市第三人民法院作出（2019）粤1973民初20888号判决书中查明的事实予以认定。在（2019）粤1973民初20888号判决书中，东莞市第三人民法院查明以下事实：“……2015年12月31日，薛金坛向吴蕙君、卢晋铭购买案涉房产，双方为此签订了一份《房地产临时买卖合同》和一份《协议书》，并约定：房屋成交价格为398000元，定金为20000元；双方以委托公证的形式办理手续，由薛金坛代为赎楼，扣除银行按揭贷款及收楼前已产生的物业费、水电费、煤气费、电视费、网络费后将剩余款项支付给吴蕙君、卢晋铭；买方须于签署合同时交纳定金20000元，第二部分楼款378000元买方须在办理过户手续当日内付清，买卖双方须于2015年12月31日或之前签署《东莞市房地产买卖合同》办理过户手续，或到双方约定的相关部门办理转让手续；收到楼款或办理公证当日，吴蕙君、卢晋铭将案涉房屋交给薛金坛使用；收到楼款后，吴蕙君、卢晋铭将案涉房屋的购房合同原件及其他一切有关资料交给薛金坛。同日，薛金坛扣除了银行按揭贷款299790元及收楼前已产生的物业费3240元、水电费1267元、煤气费108元后，向吴蕙君、卢晋铭支付了93595元，双方办理了委托公证手续，吴蕙君、卢晋铭向薛金坛出具了三份《收据》，确认收到楼款93595元并交付了购房合同、发票、房产证等原件给薛金坛。2016年初，经过装修后，薛金坛已经搬入案涉房屋居住。后薛金坛一直没有办理案涉房屋的过户手续。关于未办理房屋过户的原因，薛金坛主张是因其妻子身患重病，急需治疗费用，因此没有及时办理案涉房屋过户手续，但每月仍代卢晋铭偿还银行按揭贷款。” 在（2020）粤19民终2282号判决书中，东莞市中级人民法院另查明以下事实：“薛金坛于2015年12月31日通过东莞市人人房地产经纪有限公司签订《房地产临时买卖合同》，薛金坛主张其就案涉房产支付了定金20000元、首期款73595元、管理费等杂费4615元。卢晋铭、吴蕙君、薛金坛于2015年12月31日在广东省××东部公证处办理了委托公证，其中载明卢晋铭、吴蕙君委托薛金坛全权办理提前还清案涉房产按揭贷款（即赎楼手续）、代为办理房屋转让过户手续等。常平新华村镇银行未在东莞市中级人民法院指定的期限对薛金坛提交的《结清证明》及东莞银行（个人/公司）交易明细发表质证意见，视为其放弃质证的权利，薛金坛提交的《结清证明》加盖了东莞银行股份有限公司樟木头支行的业务专用章，且有东莞银行（个人/公司）交易明细相印证，故东莞市中级人民法院对薛金坛于2020年10月15日以卢晋铭的名义还清案涉房屋的按揭贷款的事实予以认定。” （三）关于本案执行异议薛金坛的主张和举证情况 目前，东莞市第三人民法院在（2017）粤1973执6291号案件中对案涉房产的原首位查封已解封，本院（2017）粤1971执14697号案件中对案涉房产的查封转为首位查封。薛金坛主张对案涉房产案涉房屋享有的权益足以排除（2017）粤1971执14697号案件的执行，并提交了房产登记信息查询结果、不动产登记信息查询结果、（2018）粤1973执异188号执行裁定书、（2019）粤1973民初20888号判决书、（2020）粤19民终2282号判决书、生效证明、《房地产临时买卖合同》、《协议书》、房产证复印件、公证书、个人贷款还款计划、税收发票、三份收据、住宅专项维修资金专用收据、税收缴款书、银行卡复印件、《结清证明》、东莞银行（个人/公司）交易明细、抵押注销申请网上报送信息表、《证明》、收款收据、《证明书》、处方笺、《住院病案首页》等为证。 其中，《房地产临时买卖合同》、《协议书》、公证书的主要内容与（2020）粤19民终2282号判决书查明的事实一致。三份收据内容为收到薛金坛交的案涉房产定金20000元、楼款（除定金外）73595元。薛金坛主张该三笔款项共计93595元系现金支付。《结清证明》显示为东莞银行股份有限公司樟木头支行于2020年10月20日出具，内容为卢晋铭已于2020年10月15日全部归还该行贷款本金31万元，抵押物为案涉房产。东莞银行（个人/公司）交易明细显示的账户户主为薛金坛，流水显示多笔还贷支出。2021年1月11日抵押注销申请网上报送信息表显示案涉房产的抵押注销信息报送情况，注销事由为“结清贷款本息”。 薛金坛主张自身自2016年1月初开始装修案涉房产并于春节期间入住，其提交的《证明》系东莞市樟木头镇物业管理公司于2021年2月22日出具，内容为该公司确认薛金坛自2015年12月31日至今为东莞市樟木头镇房地产交易中心XX楼XX室住户，由于未完成过户手续，薛金坛自购买该物业起一直缴纳物业管理费至2021年2月。东莞市樟木头镇物业管理公司出具了数份收款收据，内容为薛金坛补交受让案涉房产时的前两年物业费、物业公司预收2016年2月至6月的物业费，以及薛金坛缴纳2020年7月至同年12月物业费、缴纳2021年2月物业费的情况。 薛金坛主张陈小萍系其配偶，在向卢晋铭购买案涉房屋后，本想一次性还清卢晋铭的银行按揭以解除抵押、办理过户，但由于陈小萍突发重病，医疗费开销巨大，所以当时无法一次性还清卢晋铭的银行按揭贷款，只能采取每月还款的方式偿还银行贷款，案涉房产后又被法院查封，所以并非薛金坛的自身过错原因导致案涉房产无法过户。薛金坛提交的湖东镇竹湖村井边卫生站2020年6月18日出具的《证明书》的内容为证明陈小萍2016年1月至4月在该卫生站就诊，因病情严重建议转诊。深圳市第六（南山）人民医院的《住院病案首页》显示陈小萍于2016年6月9日被诊断为乳腺恶性肿瘤等疾病。 申请执行人中国银行股份有限公司东莞分行在本案听证中表示认可薛金坛符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的前三个情形，但认为薛金坛对未办理案涉房产的过户登记存在自身过错。 以上事实，有薛金坛提交的提交房产登记信息查询结果、不动产登记信息查询结果、（2018）粤1973执异188号执行裁定书、（2019）粤1973民初20888号判决书、（2020）粤19民终2282号判决书、生效证明、《房地产临时买卖合同》、《协议书》、房产证复印件、公证书、个人贷款还款计划、税收发票、三份收据、住宅专项维修资金专用收据、税收缴款书、银行卡复印件、《结清证明》、东莞银行（个人/公司）交易明细、抵押注销申请网上报送信息表、《证明》、收款收据、《证明书》、处方笺、《住院病案首页》，以及本案执行材料、听证笔录等附卷为证。 本院认为，本案争议焦点为异议人薛金坛对案涉房产是否享有足以排除强制执行的权益。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款“对已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实下列事实，当事人无须举证证明：……（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实……；第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。”之规定，对于已生效的（2020）粤19民终2282号判决书以及一审判决书查明的事实，本院予以认定。对于案外人对案涉房产是否享有足以排除强制执行的权益，应审查案外人买受案涉房产是否同时符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个情形。 第一，薛金坛提供的《房地产临时买卖合同》、收据，显示薛金坛与卢晋铭、吴蕙君是在案涉房产被法院查封前通过房地产经纪公司签订了《房地产临时买卖合同》，双方又于2015年12月31日在公证处办理了案涉房屋买卖过户相关的公证委托手续，在没有证据证明薛金坛在发生交易时知道吴蕙君、卢晋铭有其他债务的情况下，本院认定薛金坛和吴蕙君、卢晋铭在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。 第二，根据薛金坛提交的物业公司出具的《证明》、收款收据等证据，可以证明薛金坛在人民法院查封之前已合法占有案涉房产。 第三，薛金坛在签订《房地产临时买卖合同》后即按约定向吴蕙君、卢晋铭支付了定金20000元、首期款73595元、管理费等杂费4615元，此后一直以卢晋铭的名义或其本人的名义偿还案涉房产的按揭贷款，并已经于2020年10月15日还清案涉房屋的按揭贷款，故其已付清房屋全部价款。 第四，关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。首先，薛金坛于2015年12月31日与卢晋铭、吴蕙君签订《房地产临时买卖合同》，案涉房产曾于2016年3月18日被东莞市第三人民法院查封，二手房交易手续繁多，薛金坛未能在案涉房产被查封前完成过户登记手续亦属合理。其次，薛金坛陈述其配偶陈小萍于2016年1月开始持续治疗，后被诊断为乳腺恶性肿瘤，治疗花费开销巨大、经济困难，家庭成员突然身患重疾，对家庭来说属于重大变故，未能及时清偿贷款办理过户手续合情合理，故应认定为非因其自身原因未办理过户登记。 综上，薛金坛买受案涉房屋符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，享有足以排除（2017）粤1971执14697号案件强制执行的民事权益，对其主张中止查封案涉房产的异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定，裁定如下： 中止对东莞市樟木头镇房地产交易中心XXX楼XX室房产（房产证号：粤房地权证莞字第××号）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  曾昭永 审判员  刘胡光 审判员  谢 奕 二〇二一年三月十日 书记员  王 红