四川省都江堰市人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川0181执异8号 案外人：陈彬，男，1972年12月12日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：洪熙林，四川谨序行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘超，四川谨序行律师事务所律师。 申请执行人：中国光大银行股份有限公司成都紫荆支行。住所地：成都市武侯区新光路1号。 负责人：刘蜀东，职务不祥。 被执行人：都江堰市水利水电工程有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市永丰街道新联社区柏条河南路下段2栋8号。 法定代表人：杨洪福，公司总经理。 本院在执行申请执行人中国光大银行股份有限公司成都紫荆支行（以下简称光大银行）与被执行人都江堰市水利水电工程有限公司（以下简称水利水电公司）等公证债权文书一案中，于2019年9月16日作出（2019）川0181执1343号之一执行裁定书，对被执行人水利水电公司名下位于都江堰市的商业产房（房权证：权0296915，监证：0461583）进行查封。案外人陈彬向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 案外人陈彬称：请求法院依法中止对被执行人水利水电公司名下位于都江堰市产的执行，并解除对该套房屋的执行查封。事实与理由：2013年7月16日，案外人陈彬与被执行人水利水电公司签订了《商品房买卖合同》，载明主要内容：“陈彬以2378016元购买水利水电公司开发的位于都江堰市房屋；付款方式：分期付款；初次付款时间：2013年1月8日付购房款230万元，二次付款时间：办理完房屋产权证交付后结清尾款78016元。”案外人陈彬委托其共同投资人赵丹向被执行人水利水电公司支付绝大多数的房款230万元。2016年1月21日，案外人陈彬与被执行人水利水电公司签订了《房屋交接确认书》完成了房屋的交付。2017年10月18日，案外人陈彬与成都东骏快捷物流有限公司签订了《租房合同》，将案涉房屋出租给该公司经营使用。《商品房买卖合同》约定被执行人水利水电公司应在交房后720日内办理过户手续，但案外人陈彬在交房后多次向被执行人水利水电公司要求将案涉房屋权属转移至案外人陈彬名下，但被执行人水利水电公司一直拖延，案外人陈彬于2020年才知晓涉案房屋于2014年7月18日抵押给了上海浦东发展银行股份有限公司成都分行。案涉房屋的首封法院为成都市成华区法院，案外人陈彬已于2020年7月1日向该院提出执行异议，并于异议审理期间按照该院要求将购房尾款78016元交付至该院。2020年9月4日，成都市成华区法院作出（2020）川0108执异292号执行裁定，中止对被执行人水利水电公司名下位于都江堰市房屋的执行。现成都市成华区法院已经解除了对该案涉房屋的查封。都江堰市人民法院于2019年9月16日作出（2019）川0181执1343号之一执行裁定，对该案涉房屋进行了查封。故案外人陈彬为维护自身合法权益，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定向贵院提出执行异议，请求依法支持案外人陈彬的异议请求。 申请执行人光大银行未提交书面意见。 被执行人水利水电公司未提交书面意见。 经审查查明：2012年12月27日，陈彬、赵丹、曾庆全、许敏签订《共同投资购房协议》，拟出资购买涉案房屋，房屋总价款约为230万元，其中赵丹和许敏各出资30万元，曾庆全出资50万元，陈彬出资120万元，并共同委托以赵丹名义签署该购房相关法律文书。之后，四人向水利水电公司法人代表杨洪福口头授权的负责房屋销售的郑继成支付了该出资价款。2013年1月18日，郑继成分别通过农商银行幸福分理处、中国工商银行、交通银行都江堰莲花支行分别向水利水电公司转款80万元、100万元、60万元，共计转款240万元，其中10万元为水利水电公司向郑继成的借款。 2013年7月16日，陈彬与水利水电公司签订《商品房买卖合同》，约定陈彬以2378016元购买涉案房屋（单价为13800元/平方米，建筑面积为172.32平方米）。合同附件5载明：付款方式为分期付款，第一期付款230万元，第二期付款待房屋产权证交付后结清尾款78016元。之后，陈彬在2013年8月19日与赵丹签订《共同投资购房转让协议》以32万元获得赵丹对涉案房屋享有的出资金额30万元，于2013年11月9日与许敏签订《共同投资购房转让协议》以32.8万元获得许敏对涉案房屋享有的30万元。赵丹、许敏均确认转让协议系其真实意思表示，并收到约定款。2016年1月21日，水利水电公司向陈彬交付了涉案房屋，并签署了《房屋交接确认书》。2017年10月18日，陈彬与成都东骏快捷物流有限公司签订了《租房合同》，将涉案房屋出租给该公司经营使用至今。 另查明：2019年6月3日，本院立案执行申请执行人光大银行与被执行人水利水电公司、杨洪福、杨洪群、丁善福公证债权文书一案。执行中，本院于2019年9月16日作出（2019）川0181执1343号之一执行裁定书，裁定：六、对被执行人水利水电公司名下的位于都江堰市的房屋（房权证：权0296915，监证：0461583）予以查封。2019年9月30日，本院向都江堰市不动产登记中心送达本院（2019）川0181执1343号之一执行裁定书及协助执行通知书，对该房屋实施了查封措施。 再查明，成都市成华区人民法院为该案涉房屋的首封法院，案外人陈彬就该案涉房屋向该院提出执行异议后于2020年9月3日按该院要求将剩余房款78016元交付该院执行。 2020年9月4日，成都市成华区人民法院作出（2020）川0108执异292号执行裁定，中止对被执行人水利水电公司名下位于都江堰市房屋的执行。之后，该院解除了对案涉房屋的查封措施。 上述事实，有《商品房买卖合同》、银行汇款凭证、专用收据、《租赁合同》、《共同投资购房协议》、《共同投资购房转让协议》、（2019）川诚证执字第68号公证书、强制执行申请书、本院（2019）川0181执1343号之一执行裁定书及协助执行通知书、成华区人民法院作出（2020）川0108执异292号执行裁定等书证材料在案佐证，本院予以确认。 本院认为，依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部购房款并实际占有房屋，但未办理过户登记手续的，如果第三人没有过错的，人民法院不得查封、冻结、扣押。”本案中，案外人陈彬与被执行人水利水电公司在本院查封案涉房屋之前即已签订《商品房买卖合同》及支付了大部分购房款，并自被执行人水利水电公司交付了案涉房屋后即将该房屋出租给成都东骏快捷物流有限公司使用，已实际占有了案涉房屋，且已将购房余款交付至首封法院执行，同时，案涉房屋未办理过户登记系因被执行人水利水电公司经营困难，未缴纳相关税费，非因案外人自身原因所致，故案外人陈彬的异议理由成立，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条之规定，裁定如下： 中止对被执行人都江堰市水利水电公司名下位于都江堰市“柏条河水岸项目”1栋1层10号商业用房（权0296915，监证0461583）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  刘易兵 审判员  毛爱军 审判员  黄 虹 二〇二一年三月十九日 书记员  陈 阳