内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院   民事判决书   （2021）内06民终28号   上诉人（原审被告）：鄂尔多斯市亿盟房地产开发有限责任公司。   法定代表人：吕某，该公司董事长。   委托诉讼代理人：李某，内蒙古业大律师事务所律师。   委托诉讼代理人：聂某，内蒙古业大律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：田某，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。   上诉人鄂尔多斯市亿盟房地产开发有限责任公司（以下简称亿盟房地产公司）因与被上诉人田某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院（2020）内0602民初2954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   鄂尔多斯市亿盟房地产开发有限责任公司上诉请求：依法撤销鄂尔多斯市东胜区人民法院（2020）内0602民初2954号民事判决第一项，改判上诉人亿盟房地产公司无需支付被上诉人田某过渡费37000元并无需返还取暖费4368元、装修保证金6000元。事实和理由：一、上诉人亿盟房地产公司于2016年11月22日通过登报、打电话的方式通知被上诉人田某收房，被上诉人田某没有收房，责任不应当由上诉人亿盟房地产公司承担。二、被上诉人田某在受领房屋时在交房收费清单和过渡费顺延收据上签字，实际就是同意过渡费支付至2016年12月份，并同意按照“颐和小区交房收费清单”所列清单交纳费用，被上诉人田某入住使用房屋后又要求上诉人亿盟房地产公司支付过渡费和返还供暖费，违背了诚实信用原则。三、案涉房屋于2016年11月底已经具备交付条件，因手续审查等原因于2017年7月3日才竣工验收，于2017年9月5日进行了竣工验收备案，即使支付过渡费，上诉人亿盟房地产公司也仅应支付至2017年9月5日。四、被上诉人田某未支付2020年度的物业费，上诉人亿盟房地产公司已将装修保证金6000元扣除支付给物业公司冲抵物业费，无需向被上诉人田某返还。   田某辩称，不认可上诉人亿盟房地产公司的上诉请求，一审法院判决正确。   田某向一审法院起诉请求：1.请求判令亿盟房地产公司给付田某逾期交房过渡费38000（2017.1.1-2018.7）；2.判令亿盟房地产公司给付田某逾期交房违约金360590元（3980×（163.54平米＋138.61平米）×30％）；3.判令亿盟房地产公司给付田某违规收取的供暖费4368元（两套房：2346元＋2022元），给付田某违规收取的物业费13738元（7379＋6359）；4.判令亿盟房地产公司退还装修押金6000元（两套房：3000＋3000），以上四项合计422696元；5.亿盟房地产公司承担本案全部诉讼费用。   一审法院认定事实：双方于2010年11月12日签订《房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定因亿盟房地产公司开发建设东胜区颐和小区，需拆迁田某位于××路二级地段住宅房屋，并置换颐和小区二号楼东单元十三层1303室一套，四号楼东单元十四层1406室一套，协议中约定过渡期为30个月，过渡费每月3000元，共计90000元。《房屋拆迁补偿安置协议》第七条违约责任中约定，若甲方在过渡期顺延后仍不能按约安置乙方，视为甲方违约，甲方要按被安置房屋的市场价一次性现金补偿给乙方，另外按安置房屋市场价格的30％支付违约金；如乙方违约不要求安置的只按被拆迁房屋当时的评估价人民币952872元给付补偿。   自2014年7月19日至2016年12月19日期间的过渡费调整至每月2000元，过渡费支付至2016年12月19日。   2018年7月16日，亿盟房地产公司向田某交付了涉诉房屋，当日田某向亿盟房地产公司交纳了2018年7月16日至2020年7月16日期间的物业费13738元、2017年10月至2018年4月期间的取暖费4368元、装修押金6000元。亿盟房地产公司于2018年7月16日向鄂尔多斯市亿盟安居物业管理有限责任公司支付了上述物业费13738元。   涉诉房屋所在的颐和小区2号楼、4号楼于2017年7月3日取得《建设工程竣工验收备案表》。   一审法院认为，田某、亿盟房地产公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的效力性强制性规定，双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》合法、有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的合同义务。关于过渡费。亿盟房地产公司发出交房公告时间为2016年11月22日，涉诉房屋于2017年7月3日取得《建设工程竣工验收备案表》，即于2017年7月3日达到了交付使用条件。涉诉房屋达到交付使用条件后，亿盟房地产公司应及时通知田某接受房屋。亿盟房地产公司虽然主张及时通知了田某，但未能提交证据予以佐证，田某亦不认可，视为涉诉房屋达到交付使用条件后亿盟房地产公司未通知田某接受房屋，故亿盟房地产公司应向田某支付自2017年1月1日至实际交付房屋之日（即2018年7月16日）止，共计18个月零15天的过渡费。过渡费标准按双方调整后的每月2000元计算，共计过渡费为37000元（2000元∕月×18个月零15天）。亿盟房地产公司主张田某放弃自2017年1月1日至2018年7月16日止的过渡费，但亿盟房地产公司提供的证据不能证明田某放弃过渡费，田某亦不认可，故法院不支持亿盟房地产公司上述主张。关于违约金。田某请求违约金的依据为《房屋拆迁补偿安置协议书》第七条之约定，本案双方对安置期限未明确约定，而该项违约责任约定的情形是在亿盟房地产公司不能安置田某时适用，现田某已经实际接受安置，故田某主张的该项诉讼请求无事实和法律依据，法院不予支持。关于物业费、取暖费及装修保证金。田某向亿盟房地产公司支付了自2018年7月16日至2020年7月16日期间的物业费13738元。亿盟房地产公司收取物业费后向田某所在小区的物业公司支付了上述物业费。上述期间物业公司也向田某提供了物业服务，故田某无权请求亿盟房地产公司返还上述物业费。亿盟房地产公司向田某收取的4368元是田某收房之前（即2017年10月至2018年4月期间）的取暖费。交房之前的取暖费应由亿盟房地产公司承担，故亿盟房地产公司应退还田某上述取暖费4368元。装修保证金在房屋装修结束后应当退还田某，故法院支持田某退还装修保证金6000元的主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，原审判决如下：一、鄂尔多斯市亿盟房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内向田某支付过渡费37000元并返还取暖费4368元、装修保证金6000元，共计47368元。二、驳回田某其他诉讼请求。   本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。   本院经审理查明事实与原审法院经审理查明的基本事实一致，本院予以确认。   另查明，案涉房屋所在的颐和小区2号楼、4号楼于2017年9月5日取得《建设工程竣工验收备案表》。   本院认为，本案的争议焦点为：一、上诉人亿盟房地产公司应否向被上诉人田某支付过渡费至实际收房之日；二、上诉人亿盟房地产公司应否向被上诉人田某退还装修保证金及取暖费。   关于上诉人亿盟房地产公司应否向被上诉人田某支付过渡费至实际收房之日的问题。案涉房屋于2017年9月5日取得《建设工程竣工验收备案表》，符合法定交付条件，上诉人亿盟房地产公司虽于2016年11月就交房事宜刊登报纸，但此时案涉房屋尚不具备交付使用的条件，故不能视为有效通知。上诉人亿盟房地产公司亦主张曾电话通知被上诉人田某收房，但上诉人亿盟房地产公司无有效证据证明其曾通知被上诉人田某收房，被上诉人田某对此亦予以否认，一审法院据此认定被上诉人田某不存在迟延收房的行为，并无不当。另外，过渡费顺延收据仅载明过渡费支付至2016年12月19日，无法证明被上诉人田某已放弃2016年12月20日至实际交房之日的过渡费，被上诉人田某对此亦予以否认。因此，一审法院支持2017年1月1日至实际交房之日（2018年7月16日）的过渡费，合法合理，本院依法予以维持。   关于上诉人亿盟房地产公司应否向被上诉人田某退还装修保证金及取暖费的问题。首先，上诉人亿盟房地产公司抗辩已将被上诉人田某的装修保证金冲抵物业费的主张不能成立，上诉人亿盟房地产公司与物业公司本质属于两个独立法人，上诉人亿盟房地产公司无权将其与被上诉人田某的债务直接抵顶被上诉人田某与物业公司的债务；其次，上诉人亿盟房地产公司无证据证明被上诉人田某迟延收房，案涉房屋未交付之前仍属上诉人亿盟房地产公司所有、管理并控制，此时产生的相关费用应由上诉人亿盟房地产公司负担，上诉人亿盟房地产公司向被上诉人田某收取的案涉房屋交付之前的取暖费应予退还。   综上所述，鄂尔多斯市亿盟房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费984.2元，由上诉人鄂尔多斯市亿盟房地产开发有限责任公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 乌 宁   审判员 李顺和   审判员 苏 晨   二〇二一年三月二十九日   法官助理 刘 敏   书记员 徐 洁