江苏省南通市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0612民初78号原告：蔡慧萍，女，1957年1月8日生，汉族，住南通市通州区。被告：张煜萍，女，1969年10月14日生，汉族，住南通市通州区。被告：谢晓兵，男，1971年8月26日生，汉族，住南通市通州区。原告蔡慧萍与被告张煜萍、谢晓兵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡慧萍到庭参加诉讼，被告张煜萍、谢晓兵经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告蔡慧萍向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2020年3月17日签订的房屋买卖合同；2.判令被告给付原告购房定金200000元及违约金330000元，共计530000元；3.判令被告承担本案的诉讼费。审理中，原告变更第1项诉讼请求为：判令解除原、被告于2020年3月30日签订的房屋买卖合同（合同编号为：0001801）。事实和理由：原告与两被告于2020年3月17日在通州区之寻房产中介签订了房屋买卖协议，原告向两被告购买其名下位于新金西路XX，总价为1650000元。签订协议当天原告给付被告200000元定金，并约定2020年3月31日前过户，后因孙小芹等多个债权人保全了案涉房产，故至今未能办理过户手续。被告张煜萍、谢晓兵未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖合同1份（合同编号：0001803，以下简称第一份房屋买卖合同）、承诺书1份、收条1份、工商银行转账凭证1份、转账明细打印件2份、补充协议1份，本院经审核对房屋买卖合同、承诺书、收条、工商银行转账凭证予以确认；转账明细打印件虽非原件，但与原告提供的收条、工商银行转账凭证能够相互印证，本院亦予确认。因原告提供的收条背面载有另一份房屋买卖合同的复写联（合同编号：0001801，合同的当事方、出售房屋与第一份房屋买卖合同相同，以下简称第二份房屋买卖合同），为核实第二份房屋买卖合同的真实性、关联性，本院依职权向案外人通州区之寻房产中介服务部（以下简称千之寻中介）的经营者沈国玉进行了调查，沈国玉陈述：因原、被告在补充协议中约定案涉房屋于2020年3月31日办理过户，故2020年3月30日其去产权交易中心查询案涉房屋的产权情况，发现案涉房屋被法院保全，故通知原、被告夫妻到千之寻中介进行协商，鉴于案涉房屋有抵押、被保全的情况，原、被告对付款时间重新进行了约定，签订了第二份房屋买卖合同，因为第一份房屋买卖合同是2020年3月17日签订的，所以第二份房屋买卖合同的落款时间也写了2020年3月17日，实际签订日期为2020年3月30日。收条也是2020年3月30日出具，因收款时间是2020年3月17日，故收条的落款日期也写了2020年3月17日。为此，沈国玉向本院提交了第二份房屋买卖合同的原件及确认书1份，本院经审查对第二份房屋买卖合同、确认书予以确认；审理中，本院依职权至南通市通州区不动产登记交易中心调取了案涉房屋及车库的不动产登记信息，沈国玉的陈述与原告及其本人提供的证据、本院调取的不动产登记信息上载明的抵押、保全情况能够相互印证，且原告对沈国玉的陈述不持异议，故本院对沈国玉的陈述予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年3月17日，原告蔡慧萍（买方/乙方）与被告张煜萍、谢晓兵（卖方/甲方）及通州区之寻房产中介服务部（居间方/丙方）签订《房屋买卖合同》（合同编号：0001803）一份，约定甲方将坐落于南通市通州区新金西路的房产卖与乙方，该套房屋售价总金额为1650000元，乙方应于本合同签订之日向甲方支付定金200000元，剩余房款1450000元于2020年3月25日一次性交付甲方。甲方应与乙方付清购房款总额的100%即人民币1650000元之日起即将该房屋交付乙方使用（房屋内如有其他设备及附属物品）甲乙双方可协商处理为房屋内所有家具家电及所有固定设施都归乙方所有。甲方应在乙方交付房屋时结清以前所产生的相关费用（水费、电费、暖气费、卫生费、物业费等）。甲方应于结清该房屋相关费用后，协助乙方办理该房屋相关的更名手续及房产证。在本合同履行期间，如甲方或乙方中途违约，则由违约方按总房款的50%的标准向对方支付违约金。自本合同签订之日起，甲方协助乙方到房屋产权登记机关办理权属变更手续，甲方确保该房屋没有任何产权纠纷或有关按揭贷款、债务抵押、税项等事宜，如遇因甲方产权不明晰或牵扯本款上述事项而造成房屋产权无法正常进行变更的情况，乙方有权提出退房，乙方之行为不构成违约；且甲方在乙方提出退房之日起八日内将乙方支付给甲方有关该房屋买卖的款项全部退给乙方，同时甲方必须独自承担甲乙双方由该房屋买卖而引起的其他费用，并且甲方必须承担乙方当事人由此产生的一切损失。同日，被告张煜萍出具承诺书一份，内容为：本人承诺汇金苑XX住房，除贷款抵押的壹佰万之外，无其它任何债务，如有被保全本房产情况，后果自负。同日，原告支付给被告200000元（其中50000元为现金，原告另转账给沈国玉160000元，由沈国玉支付给被告150000元）。2020年3月25日，上述《房屋买卖合同》中的甲、乙双方及沈国玉（丙方）达成《补充协议》，内容为：由于甲方在2020.03.25日之前未曾拿到拆押材料，所以过户未果。因乙方房屋已经出售，无居住处，甲方同意2020.03.25日交付钥匙给乙方，给乙方入住。三方协议在2020.03.31之前履行过户手续。案涉房屋已于2020年3月25日交付给原告，由原告实际占有。因2020年3月30日，案外人沈国玉查询到案涉不动产已被司法查封，故原告蔡慧萍（买方/乙方）与被告张煜萍、谢晓兵（卖方/甲方）及千之寻中介（居间方/丙方）于2020年3月30日重新签订《房屋买卖合同》（合同编号：0001801）一份，对第一份房屋买卖合同中的付款时间等内容进行了变更，变更内容为：付款方式：乙方应于本合同签订之日向甲方支付定金人民币（大写）伍万+壹拾伍万元整（¥200000）（此定金可转作购房款），本合同签订之日起2020年3月31日内向甲方交付首期购房款人民币900000元，剩余房款人民币550000于2020年4月20日前一次性交付甲方……其他约定事项：因甲方房屋抵押，乙方签定本合同后，先缴二十万给甲方，给甲方缴到抵押公司做拆押，待拆押材料到南通后，乙方再缴第二笔资金玖拾万给甲方，让甲方还清所有贷款。然后交易所解押后过户。时间按第三条（付款方式）执行。其余合同内容（包括违约条款）与第一份房屋买卖合同一致。该份房屋买卖合同的落款时间为2020年3月17日。该合同复写联反面载有被告张煜萍出具的收条，内容为：今收到蔡慧萍购我汇金苑XX定金伍万元整（现金），另外乙方转到沈国玉账户壹拾伍万，由沈国玉账户转到甲方账户，共计贰拾万元整。该收条下方，千之寻中介出具说明，由沈国玉签字，内容为：2020年3月17日代收到蔡慧萍购房款壹拾伍万元整，中介费壹万元整，共计壹拾陆万整。同日，原告及案外人曹训（乙方）与两被告（甲方）、沈国玉（丙方）签订确认书，内容为：如果甲方在2020年4月17日之前不履行第二次补充协议，不自行解押并过户给乙方，或者不清还乙方的二十万购房款，再次违反合同和补充协议，法律后果自负。此后案涉房屋未能办理过户，原告亦未给付剩余房款。另查明，位于南通市通州区不动产权第0025141号]登记的权利人为谢晓兵、张煜萍。该不动产于2019年12月17日设立了抵押登记[苏(2019)通州区不动产证明第0011723号]；于2020年3月30日、2020年8月18日、2020年10月20日被本院三次查封,查封结束日期分别为2023年3月29日、2023年8月18日、2023年10月19日；于2020年5月15日被江苏省启东市人民法院查封，查封结束日期为2023年5月14日；于2021年1月5日被南通市崇川区人民法院查封，查封结束日期为2024年1月4日。还查明，2020年12月14日，因两被告未履行他案生效法律文书所确定的义务，本院作出（2020）苏0612执2548号之二执行裁定书，裁定拍卖、变卖案涉不动产。2021年2月24日，案涉不动产由本案原告蔡慧萍竞拍成功，成交金额为1842000元。审理中，原告变更第1项诉讼请求，并提交了变更诉讼请求申请书，本院向两被告进行了送达，被告谢晓兵、张煜萍分别于2021年3月9日、3月12日收到变更诉讼请求申请书。本院认为，案涉《房屋买卖合同》签订发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”故本案应当适用合同签订时的法律、司法解释的相关规定。本案中，原、被告在签订第一份房屋买卖合同之后，通过合意对第一份房屋买卖合同的内容进行了调整变更，于2020年3月30日重新签订了房屋买卖合同，该份《房屋买卖合同》系原、被告双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告应该按照该份《房屋买卖合同》的约定履行各自的义务。因本案的审理与案外人千之寻中介无涉，故第二份《房屋买卖合同》及于千之寻中介的效力以及与之有关的条款本院不予理涉。案涉不动产已被本院作出拍卖、变卖裁定，两被告已无法履行案涉房屋的过户义务，原告基于《房屋买卖合同》的合同目的已无法实现。原告根据法律规定，要求解除与两被告于2020年3月30日签订的《房屋买卖合同》，有事实与法律依据，本院予以支持，解除时间应为两被告签收本案变更诉讼请求申请书之日，即2021年3月12日。2020年3月30日签订的《房屋买卖合同》解除后，两被告应返还原告已支付的款项，故原告主张两被告返还其已支付的定金200000元，于法有据，本院予以支持。原告还主张两被告支付违约金330000元。对此，本院认为，因两被告未履行生效法律文书所确定的义务，案涉房产被法院拍卖，导致第二份《房屋买卖合同》的目的无法实现，两被告已构成违约，根据第二份《房屋买卖合同》的约定，在合同履行期间，如甲方或乙方中途违约，则由违约方按总房款的50%的标准向对方支付违约金，故原告要求两被告承担违约金符合双方约定，但原告在仅支付200000元的情况下，主张两被告支付违约金330000元，明显偏高，两被告未履行生效法律文书确定的义务，导致合同目的无法实现，存在过错，原告在明知案涉房屋被法院查封，有可能导致合同目的无法实现的情况下，仍然与两被告重新签订房屋买卖合同，亦存在一定的过错，本院综合考虑原、被告的过错程度、原告支付购房款情况以及案涉房屋拍卖情况，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，酌定两被告支付原告违约金150000元。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告蔡慧萍与被告张煜萍、谢晓兵于2020年3月30日签订的《房屋买卖合同》于2021年3月12日解除；二、被告张煜萍、谢晓兵于本判决生效之日起十日内返还原告蔡慧萍定金200000元；三、被告张煜萍、谢晓兵于本判决生效之日起十日内支付原告蔡慧萍违约金150000元；四、驳回原告蔡慧萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9825元，由原告蔡慧萍负担1072元，被告张煜萍、谢晓兵负担8753元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费19650元。审 判 员  葛 娟二〇二一年三月三十日法官助理  张建伟书 记 员  余哲语