甘肃省兰州市七里河区人民法院民 事 判 决 书(2020)甘0103民初2071号原告：王芸，女，1964年8月21日出生，汉族，住兰州市安宁区。被告：兰州鑫建兰主题宾馆，住所地兰州市七里河区建兰路66号建兰广场二层E区。法定代表人：史彪，该公司经理。第三人：兰州田园物业有限公司，住所地兰州市城关区下沟3号。法定代表人：周承洲，该公司经理。委托诉讼代理人：王杰，兰州市安宁区十里店街道法律服务所法律工作者。原告王芸诉被告兰州鑫建兰主题宾馆（以下简称鑫建兰宾馆）、第三人兰州田园物业有限公司（以下简称田园物业）恢复原状纠纷一案，本院于2020年5月29日受理后，公开开庭进行了审理。原告王芸、被告鑫建兰宾馆及第三人田园物业均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王芸向本院提出如下诉讼请求：1.立即停止侵权行为,要求恢复商铺原状,归还房屋产权人；2.向原告支付非法占用期间的可得利益损失6万元。3.若无法恢复商铺原状,支付6万元赔偿金。合计:12万元。4.诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告于2001年购买了位于兰州市七里河区××路××号××广场××楼××号商铺,建筑面积5.81平方米;二楼Ａ区16号商铺,建筑面积5.81平方米,2006年3月25日办理了房屋所有权产权证,房产证号:兰房（七私）产字第3××5号、兰房（七私）产字第3××6号,房屋规划用途是商业营业。2018年6月17日原告去位于西站建兰路步行街的兰州建兰商业广场,发现位于二楼Ａ区15号楼、Ａ区16号的商铺找不见了。原来的隔档（商铺）被鑫建兰宾馆拆除后改造成宾馆的房间。鑫建兰宾馆在原告不知情的情况下擅自将属于他人的合法财产处置,这已严重侵害他人合法权益。根据《民法通则》和《中华人民共和国物去》的宗旨和相关规定,被告已构成严重侵权行为,同时被告的违法事实确凿清楚,证据充分肯定。为了维护原告的合法权益,故向兰州市七里河区人民法院起诉,请求依法支持原告的全部诉讼请求。鑫建兰宾馆辩称，一、被告承租的案涉租赁场地由田园物业公司出租给被告,具有合法的租赁合同关系,该合同应当依法受到法律保护,即,被告使用的案涉商铺是基于合同关系形成的合法占有行为。二、原告系兰州市七里河区建兰路建兰商业广场二楼众多商铺的业主之一,自2003年8月至2018年5月之间原告的商铺始终处于空置状态。2018年5月,为了包括原告在内的80余位业主的共同利益,基于物尽其用之原则,被告的出租方田园物业公司在经得众多业主的共同强烈请愿的情况之下,案涉80余位业主的建兰商业广场二楼商铺改造及整体租赁达成一致。正是基于这样的背景之下,被告的出租人和众多案涉商铺主形成事实和法律上的委托管理租赁合同关系。故,被告的出租人有出租、经营和管理案涉商铺的权利和义务,理所当然被告和出租人田园物业公司之间的租赁合同是合法有效的,被告占有案涉租赁物是有权占有,不存在侵权行为。综上所述,被告认为,被告与田园物业公司之间有合法租赁合同关系,该合同应当受到法律保护。同时,被告租赁的商铺是田园物业公司鉴于众多业主的共同利益对建兰商业广场一楼局部商铺进行的改造,系为公共利益而实施的。据此,恳请贵院为维护被告及众多业主利益的基础上依法驳回原告的诉讼请求!田园物业公司述称，一、原告系兰州市七里河区建兰路建兰商业广场二楼众多商铺的业主之一,自2003年8月至2018年5月之间原告的商铺始终处于空置状态。2018年5月,为了包括原告在内的80余位业主的共同利益,基于物尽其用之原则,被告在经得众多业主共同请愿的情况之下,就案涉80余位业主的建兰商业广场二楼商铺改造及整体租赁达成一致。正是基于这样的背景之下,被告和众多案涉商铺业主形成事实和法律上的委托管理租赁合同关系。故,被告有出租、经营和管理的案涉商铺的权利和义务。所以,被告的行为不存在侵权行为,并未对被被告案涉物权造成侵害。二、原告的诉请无事实和法律依据,再次赘述:被告的行为不构成侵权,相反,被告是为了原告等广大业主的经济利益,在得到广大业主的积极响应和同意的前提下对案涉物业进行了改造,其目的是使被改造物业能够获取更大收益。故,主观上被告的行为不存在故意或过失行为,客观上也没有给原告造成经济损失,原告的案涉物业产权一直客观存在着并没有损害和灭失,只不过为了集体利益将原有的小档铺转换为更有利于发挥产权效益的形态出现。所以,被告作为广大业主的物业服务者,有义维护集体或大多数业主的合法权益,原告的诉讼请求于情于理均无据。综上所述,被告认为:尽管被告在实施案涉物业改造时程序上有瑕疵,但其目的是为了包括原告在内的广大业主的经济利益,特别是现存现状是原告案涉商铺已经成为现被经营主体房产的不可分割部分,如果恢复原状将会造成更大的益受损。据此,法庭应当依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院当庭进行了证据交换并质证，各方对王芸系兰州市七里河区建兰路街道建兰商业广场二楼的A区15号商铺、二楼A区16号商铺产权人、2003年8月至2018年5月涉案商铺一、二楼均处于空置状态的事实无异议。本案有争议的事实是鑫建兰宾馆是否对王芸构成侵权。本院经审理查明，王芸于2001年买了兰州市七里河区建兰路街道建兰商业广场一楼、二楼商铺共两间，该商场自2001年至2003年7月期间运营，自2003年8月至2018年5月间空置，未经营。之后数年间，商场80余位商户多次采用多种方式与田园物业公司协调启动商场运营，田园物业公司分别于2008年、2009年、2013年向商铺一、二楼业主发出《呼吁书》，建议借用建兰路步行街建成通行的商机，发挥市场运行优势，以每月每平米20元的低价引进商家，启动商场运营，并征得80余位商户的同意，于2018年3月29日在西部商报发出内容为：“兰州建兰商业官场二楼以下业主：商铺号：A区：5、7、8、9、10、11、12、13、14、15（本案）、16（本案）、17、18、19、20、21、22。C区：36、37、73、74。E区：18、19、20、21、22、33、34、35、36、38、39、41、42、45、46、47、48、49、50、51、52、59。望以上业主见此通知后尽快与兰州建兰商场广场管理方取得联系，有要事相商”的《紧急通知》后，田园物业在征得涉案商铺一、二楼80余位商户同意后，2009年1月8日王芸在《呼吁书》上签字，对《呼吁书》中明示的“同意改造格局、放弃自主经营权、租期5年、租金起价每月每平方米20元；享受租金的面积以产权证面积为准，无产权争议合同面积为准”签署同意意见。据此，田园物业公司于2018年5月26日将涉案商铺一、二楼整体出租给鑫建兰宾馆经营，又于2020年8月11日与各业主签订了《返租协议》，并将收取租金分发给各商户。王芸未签署《返租协议》，提出鑫建兰宾馆拆除隔档(商铺)改造成宾馆经营，其不知情，鑫建兰宾馆侵犯了其合法权益，要求停止侵权、恢复原状,归还房屋；或支付非法占用期间的可得利益损失6万元，若无法恢复商铺原状,支付6万元赔偿金。本案在理期间，田园物业公司、鑫建兰宾馆多次与王芸协商支付租金未果。2020年11月24日王芸提出对其建兰商业广场二楼的A区15号商铺、二楼A区16号商铺价值进行评估，兰州中瑞房地产咨询估价有限公司经评估后，得出结论：该二间商铺建筑面积均为5.81平方米，单价8308元，每间4.83万元，共计9.66万元。另查明，2018年5月26日，田园物业与鑫建兰宾馆签订《商铺租赁合同》，约定将涉案商铺一、二楼，建筑面积30917.6平方米，使用面积27825.84平方米，以每年租金40万元出租给鑫建兰宾馆，租期自2018年7月1日至2023年6月30日，并按年将租金支付给商户。本院认为，原告王芸拥有的商铺，位于兰州市七里河区建兰路建兰商业广场，其性质为商业用房。由于建兰路商业广场为整体经营场地，因此各商铺虽然拥有独立产权，但其经营、租赁均依托商业广场的整体商业模式进管理、经营和收益，经营模式相对特殊。商铺在建成后，建兰路商业广场虽进行短暂经营，但未能形成长期的规模经营，而是自2003年至2018年长达15年之久一直闲置，再未能启动经营，期间各商铺受制于商业广场运作，不可能独立经营，更无法独立获得所有商铺的收益。2008年、2009年、2013年田园物业公司多次向商铺一、二楼业主发出《呼吁书》，征得80余位建兰路建兰商业广场二楼商铺业主同意，并于2018年3月29日在《西部商报》上刊登《紧急通知》后，与鑫建兰宾馆订立租赁合同，将商业广场二层E区进行经营改造，以宾馆形式投入经营。虽然，田园物业公司与原告未订立书面《返租协议》，但田园物业公司已经通过媒体向社会发出公告、张贴告示等形式，履行了向各位业主告知义务。且在长达15年之久的时间里，原告及其他商户并未将其所有铺面投入经营，田园物业公司基于商场的特殊经营形式，将商铺改造后由第三方经营，以最少的投入，避免了商场因闲置给原告及各商户造成各方损失的进一步扩大，符合民法的利益最大化原则。本案第三人在与原告签署《呼吁书》时，在显耀位置作了“同意改造格局、放弃自主经营权、租期5年、租金起价每月每平方米20元；享受租金的面积以产权证面积为准，无产权争议合同面积为准”的明示告知，原告签署同意意见，视为对第三人对外以每月每平方米20元整体招租行为的认可和委托，现原告的商铺已经成为商场整体改造后的一部分，由被告经营，如果按照原告要求恢复商铺原状并归还房屋，就损害了其他商铺经营户的合法利益，也必然导致各方损失的进一步扩大。原告的上述主张与事实不符，本院不予支持。原告要求被告支付非法占用期间的可得利益损失12万元的诉讼请求，本案在受理后，本院对商业二楼的租金委托兰州中瑞房地产咨询估价有限公司进行了评估，评估价为8308元每平方米，其价值远远低于原告所要求的利益损失。因此，本着公平、公正的原则，应当按照第三人田园物业公司与其他户主订立的合同价格，对原告的可得利益及以后收益进行公平计算。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第六条之规定，判决如下：驳回原告王芸的诉讼请求。案件受理费1400元，鉴定费4000元，合计5400元由原告王芸负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员 李 欣二〇二一年三月十七日书记员 范晓琴