重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初9467号原告：重庆良月学校后勤服务有限公司，住所地重庆市巴南区渝南大道161号附91号，统一社会信用代码91500113MA600E233A。法定代表人：李谦，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏荫民，公司员工。委托诉讼代理人：聂成，重庆鲁川律师事务所律师。被告：重庆国际高尔夫俱乐部有限公司，住所地重庆市巴南区花溪镇道角村26组，统一社会信用代码91500113621922841D。法定代表人：王洪辉，董事长。委托诉讼代理人：周炜，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雨，重庆百君律师事务所律师。原告重庆良月学校后勤服务有限公司（以下简称良月后勤公司）与被告重庆国际高尔夫俱乐部有限公司（以下简称高尔夫俱乐部公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人聂成，被告的委托诉讼代理人周炜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告良月后勤公司向本院提出诉讼请求：判令被告高尔夫俱乐部公司向原告支付逾期交房违约金5706253元；判令被告租赁房屋免租期顺延一年至2021年7月1日起算租金。事实和理由：原告与被告签订的《商铺租赁合同》约定：被告将位于重庆市巴南区渝南大道161号附91号远洋高尔夫国际社区宿舍楼建筑面积为10266平方米租赁给被告；被告应于2017年7月1日前将租赁物业宿舍楼部分交付给原告，逾期交房超过30天的，应按租金总额的10%承担违约金。被告实际交房时间为2018年7月，逾期超过30天，严重违约，应当按照租金额的10%向原告支付违约金，同时应当顺延免租期一年至2021年7月1日起计算租金。被告高尔夫俱乐部公司辩称：被告并未逾期交房；原告向被告主张违约责任的前提是被告对原告实施了违约行为，合同中约定的2017年交付房屋，属于民事法律行为的一种，合同约定的交付时间原告尚未成立，因此缺乏民事法律行为的主体资格，该约定本质上是不成立的；退一步说，即便该约定成立，原告尚未成立，被告也不可能在其成立前向其履行交付行为；原告无法从重庆广播教育学校与重庆远腾房地产开发有限公司（以下简称远腾公司）的租赁关系中承继向被告主张违约责任的权利，因为该租赁合同已经终止，并且该租赁合同的双方当事人已经了结了该合同项下的全部权利义务责任，并且本案的双方并非前述合同的当事方，无法取得法律意义上的权利的继承；假设被告存在违约行为，也不应使用租金总额10%的违约金，从合同的语言顺序、合同书写惯例、以及非解除合同情形下已经约定了每日万分之一的违约金等情形，可以认定适用该租金10%的违约金应当以解除合同为前提，然而截至目前原告没有提出解除合同，因此不能使用该违约金条款；原告无权要求延长免租期，租赁合同只约定了免租期的截止时间点为2020年7月1日，并没有约定免租期的具体时长，以及能否顺延和相应的情形，原告要求延长免租期没有合同依据；案涉租赁合同之所以约定2017年7月1日作为交房和计算免租期的起点，仅仅是为了表明该租赁合同与重庆广播教育学校那份租赁合同存在事实上的延续关系（并非法律意义上的权利义务的承继），而在原有那份合同中，重庆广播教育学校已经享受了相应的免租期，且那份合同的权利义务已经通过出租方给予承租方各种补偿的方式予以了结。综上，我方认为原告诉请均不成立。双方围绕诉讼请求依法提交了证据。原告向法庭提交了：1.远腾公司于2016年与重庆广播教育学校签订的《商铺租赁合同》证明重庆广播教育学校新公司正在注册，待公司成立后，由新公司全部承继重庆广播教育学校的权利义务（合同开篇载明），合同中约定2017年7月1日前将租赁物宿舍楼部分交付租赁方使用，逾期超过30日，甲方（远腾公司）按租金总额10%向乙方（广播学校）承担违约金。2.以被告为甲方、原告为乙方签订的《商铺租赁合同》，合同约定合同中约定2017年7月1日前将租赁物宿舍楼部分交付租赁方使用，逾期超过30日，甲方（被告）按租金总额10%向乙方（原告）承担违约金，且合同约定至2020年7月1日起计算租金，此前为免租期；3、《重庆市巴南区城区住房和建设委员会建设工程消防意见书》编号巴南消验字2019第0022号，时间为2019年6月27日，该意见书为对巴南新艺堂（地点为重庆市巴南区渝南大道169号附90、91号）进行验收，表明租赁房产此时消防验收合格；4、新艺堂2018年8-9月水电明细表及回款回单，租赁房屋从2018年8月起开始使用；5、重庆市巴南区新艺堂教育培训有限公司2017-42号文、2018-34号，表明在2017年9月被告没有将租赁房屋交付给原告。被告向法庭提供：1.不动产权证，证明原告对租赁房屋具有所有权；2.原告工商档案资料，证明原告成立于2018年7月10日，被告不可能在原告设立前对原告实施行为；3.远腾公司与重庆广播教育学校在2016年6月19日签订的《商铺租赁合同》、移交确认书、被告与案外人签订的租赁合同及租金支付凭证、赔偿金支付凭证、《合同终止协议书》前述证据证明在远腾公司与重庆广播教育学校之前的租赁合同关系中，原告已经租赁代替租赁房屋使用，也支付了赔偿金，双方同意终止租赁合同；4.《商铺租赁合同》3份、重庆新艺堂教育培训有限公司工商档案资料；情况说明、水电支付凭证，前述证据证明重庆广播教育学校（现在已更名为重庆市渝中区广电教育培训学校）是重庆市巴南区新艺堂教育培训有限公司（以下简称新艺堂公司）的大股东，新艺堂公司是原告的全资股东，三者的法定代表人均系“李谦”，本案原、被告签订租赁合同中关于租赁期限、交付日期的约定系从原来合同模板上照搬未作任何修改，原告不能依据非双方真实意思表示的内容向被告主张违约责任。上述证据本院组织被告进行了质证，并载卷为凭。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告是新艺堂公司的全资子公司，重庆市渝中区广电教育培训学校（以下简称广电学校）系由重庆广播教育学校更名而来，是新艺堂公司的股东之一；被告与远腾公司的股东中均有朗基地产集团有限公司，二公司存在一定的关联关系。2016年6月19日，远藤公司与广电学校签订《商铺租赁合同》，主要约定：鉴于广电学校将在巴南区注册成立新公司履行本合同，故暂由广电学校代为与远腾公司签订本租赁合同，待公司成立由，权利义务由新公司承接；租赁物位于巴南区远洋高尔夫国际社区H、I组团，分为学校教学楼面积6000平方米、学校宿舍面积为10000平方米；租赁期限为2017年7月1日至2037年6月30日；自2020年7月1日起开始计算租金，此前为免租期。在履行《商铺租赁合同》中，远腾公司在2017年12月5日向广电学校交付租赁房屋使用，2019年6月27日，租赁房屋通过消防验收。因远腾公司延迟交付租赁房屋，采取了租赁代替房屋，向新艺堂公司支付违约金的方式承担了赔偿责任。2019年8月左右，远腾公司与广电学校签订《合同终止协议》，主要约定：双方不可撤销的同意，在2016年6月19日签订的《商铺租赁合同》终止；合同终止后，租赁房屋按现状由广电学校配合远腾公司直接移交重庆良月艺术培训有限公司、重庆良月学校后勤服务有限公司（即本案原告）、新艺堂公司，远腾公司与新承租人重新签订租赁协议并制作移交清单；双方承诺和保证，不以任何方式向对方或者对方的关联单位提出与原合同及相关法律文件有关的任何追索或要求。2019年9月左右，原告良月后勤公司与被告高尔夫俱乐部公司签订《商铺租赁合同》，主要约定：租赁物位于重庆市巴南区渝南大道161号附91号远洋高尔夫国际社区宿舍楼，建筑面积为10266平方米；租赁期限为2017年7月1日至2037年6月30日；自2020年7月1日起开始计算租金，此前为免租期；被告逾期交房的，逾期超过5日按日支付租金总额的万分之一的违约金，逾期超过30天的，原告可单方解除合同，被告按照租金总额的10%承担违约金。另查明，原告良月后勤公司于2018年7月10日登记成立，法定代表人为李谦，新艺堂公司、广电学校的法定代表人同为李谦。远藤公司与广电学校签订《商铺租赁合同》、《合同终止协议》，原告良月后勤公司与被告高尔夫俱乐部公司签订《商铺租赁合同》，前述三份合同上均有李谦的签名。本案的争议焦点为：原告良月后勤学校以被告高尔夫俱乐部公司延迟交付租赁房屋为由提出的违约金请求是否应得到支持；租金的起算时间如何确定。本院认为，关于原告诉请的违约金不应当得到支持。其理由为：1.法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。原告于2018年7月10日登记成立，合同约定的交付时间为2017年7月1日，合同约定的交付时间，原告尚未成立，不具有民事权利能力和民事行为能力；2.原、被告签订《商铺租赁合同》的时间为2018年9月左右，合同约定的房屋交付时间为2017年7月1日，约定交付时间在合同签订时间之前，原告不具有回溯时间履行合同义务的可能性；3.2019年9月原、被告签订《商铺租赁合同》时，原告已经实际占用和使用租赁房屋，合同中约定的实际已经完成的民事法律行为不具有可履行性；4.原、被告签订的《商铺租赁合同》，远藤公司与广电学校签订《商铺租赁合同》、《合同终止协议》均有前述三公司的法定代表人李谦的签名，因此，原告良月后勤公司对房屋的交付情况，《合同终止协议》的违约责任了清约定及合同之间权利义务的替代关系应当由清晰的认识。综上，原、被告签署的《商铺租赁合同》中对租赁物交付时间的约定不具备可履行性，因而对双方不具有约束力。原告据此提出的违约金诉请本院不予支持。关于原告诉请的免租期延长至2021年7月1日。《商铺租赁合同》约定“自2020年7月1日起开始计算租金”原告诉请要求的租金起诉时间与合同约定不符，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第三十六条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：驳回原告重庆良月学校后勤服务有限公司对被告重庆国际高尔夫俱乐部有限公司的诉讼请求。案件受理费51744元，由原告重庆良月学校后勤服务有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院，同时预交上诉案件受理费。逾期未预交上诉案件受理费又不提出缓(免、减)交申请的按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  安祥建人民陪审员  喻启平人民陪审员  谢光碧二〇二一年三月二十三日书 记 员  任 鹏