北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初25602号原告：王敏，女，1974年6月9日出生，汉族，东城区东郁心理工作室心理咨询师，住北京市海淀区。被告：北京逸嘉房地产经纪有限公司，住所地北京市西城区茶马北街1号院1号楼1层1区1-108。法定代表人：胡世航。原告王敏诉被告北京逸嘉房地产经纪有限公司（以下简称：逸嘉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，于2021年3月2日依法适用普通程序，由审判员周韬独任审理，公开开庭进行了审理。原告王敏到庭参加诉讼，被告逸嘉公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王敏向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2020年4月23日至2020年7月22日的租金12900元；2.被告向原告支付违约金8600元；3.本案诉讼费、公告费由被告承担。事实与理由：2018年5月11日，原、被告签订了《房屋出租委托协议》，约定原告将位于西城区XXXX的房产委托被告出租，委托期限为2018年5月23日至2020年5月22日。上述委托期限届满后，由于案涉房屋内尚有已将租金支付至2020年9月3日的租客，被告要求将《房屋出租委托协议》合同的期限延长至2020年9月3日。但被告一直未足额向原告缴纳房租，为此原、被告进行过多次沟通均未果。原告曾申请西城区房管局调解，但被告亦未参与。根据合同约定，被告违约须支付2个月房租的违约金。基于上述事实，原告特诉至法院。被告逸嘉公司未到庭参加诉讼，未作答辩。原告王敏围绕诉讼请求向本院提交以下证据予以证明：证据1.房屋出租委托协议；证据2.与被告员工张某的微信聊天记录截图；证据3.房管局调解记录；证据4.房产证复印件；证据5.案涉房屋内租客葛某某与被告签署的《北京市房屋租赁合同》及被告出具的租金收据。被告逸嘉公司未向本院提交证据。经庭审质证，本院对原告王敏提交证据的合法性、真实性、关联性予以确认并在案佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告为坐落于西城区XXXX房产的所有权人。2018年5月11日，原告（委托方）与被告（受托方）签订了《房屋出租委托协议》，约定：原告将名下位于西城区XXXX的房产交由被告委托出租；委托出租期限2018年5月23日至2020年5月22日止共计2年，期间届满如仍有租客使用此房，被告应提前通知原告，原告需配合将租期延长，但最长不得超过6个月，如延长租期，被告应按委托期限内租金标准向原告支付租金；原告于2018年5月22日前将房屋交付被告，委托期限的变更由双方书面另行约定；原告要求的房屋租金为4300元/月，按季支付，被告需提前三日向原告支付下期租金，押金1000元；委托期限内，不管标的房屋出租与否，由被告先行将约定房租交付给原告，被告再向承租方收取房租；被告在委托期限内需提前终止合同的，应提前30日通知原告，并按照月租金的200%向原告支付违约金。关于《房屋出租委托协议》履行情况，原告在庭审中陈述：被告向原告支付了1000元租赁押金，房屋租金已给付至2020年4月22日。合同到期后，因房屋内尚有租客，被告要求将合同延期至2020年9月3日，但自2020年4月23日起的房屋租金，被告一直未向原告支付。诉讼中原告陈述，虽合同中约定的租金方式为季付，后考虑到被告因疫情造成的困难，原告与被告协商后被告在后期系按月给付租金。另查，2019年8月17日，被告与案外人葛某某签订《北京市房屋租赁合同》，约定被告将原告名下位于西城区XXXX的房产出租给葛某某，租赁期限为2019年9月4日至2020年9月3日，租金标准为3600元/月，年租金43200元，支付方式为押1个月付12个月，葛某某于2019年8月17日之前汇入被告法定代表人胡世航的银行账户，押金为3600元。2019年8月17日，被告向葛某某出具收据，载明已收取上述房屋租金及押金。庭审中，本院电话联系葛某某核实情况，葛某某在电话中称：其依据该租赁合同居住至租赁期限届满之日，并在其后自行与原告签署了新的租赁合同；另因被告在合同期满后未向其退还押金，葛某某已向人民法院提起诉讼，要求被告返还房屋押金。为证明被告欠付租金的事实，原告提交其与被告员工张某的微信聊天记录，2020年7月1日的聊天记录中，张某称欠付2个月租金。此后，原告通过微信向张某催收租金，张某回复称正在处理。另2020年7月20日，原告向西城区房管局申请调解，后被告未出席调解。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据双方合同约定，原告将涉案房屋交付被告委托出租，被告向原告按月支付房屋租金，且约定不管标的房屋出租与否，均由被告先行将约定房租交付给原告，被告再向承租方收取房租。因此原告与被告虽签订的是《房屋出租委托协议》，但双方之间实际成立房屋租赁合同关系。该合同系原、被告的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，原、被告均应按合同约定履行相应的义务。本案中，根据原告的陈述及提交的证据，本院对原告所述被告向其支付至2020年4月22日，此后租金未再给付的主张予以采信。根据查明的事实，案外人依据被告与其签署的租赁合同居住至2020年9月3日。根据《房屋出租委托协议》约定，期间届满如仍有租客使用此房，原告需配合将租期延长，被告应按委托期限内租金标准向原告支付租金的约定。现原告要求被告支付2020年4月23日至2020年7月22日期间租金的诉讼请求，有事实及合同依据，本院予以支持。关于违约金，《房屋出租委托协议》约定：被告在委托期限内需提前终止合同的，应提前30日通知原告，并按照月租金的200%向原告支付违约金。《房屋出租委托协议》又约定，委托期限的变更由双方书面另行约定。本案中，原告虽主张被告曾要求将合同期限延长至2020年9月3日，但未提交证据予以证明，未能证明存在被告提前终止合同之情形，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。但被告迟延给付房屋租金，确实会造成原告相应利息损失，因此本院参照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算被告应支付的违约金。关于违约金的起算时点，由于在合同期内原告与被告经协商后就租金支付方式进行过调整，亦未就合同期限届满后的租金给付期间进行过明确约定，本院经综合考虑确定违约金的起算时点为2020年7月23日。被告逸嘉公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视为其放弃质证及答辩的权利，依法缺席判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告北京逸嘉房地产经纪有限公司给付原告王敏2020年4月23日至2020年7月22日的房屋租金12900元；二、自本判决生效之日起七日内，被告北京逸嘉房地产经纪有限公司给付原告王敏逾期支付2020年4月23日至2020年7月22日房屋租金的违约金（以12900元为基数，自2020年7月23日起计算至实际付款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告王敏的其他诉讼请求。如果被告北京逸嘉房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费338元，由被告北京逸嘉房地产经纪有限公司负担（自本判决生效后七日内交纳）；公告费按实际发生数额计算，由北京逸嘉房地产经纪有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  周 韬二〇二一年三月十五日法官助理  姚 岚书 记 员  郭莹莹