北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初23067号原告：商宏英，女，1971年7月13日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：杨荷，女，1998年3月6日出生，汉族，住甘肃省华池县。委托诉讼代理人：江俊杰（杨荷之夫），住北京市东城区。被告：江俊杰，男，1993年11月14日出生，汉族，住北京市东城区。原告商宏英与被告杨荷、被告江俊杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告商宏英，被告（同时作为被告杨荷的委托诉讼代理人）江俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告商宏英向本院提出诉讼请求：1．请求被告支付租金14200元、水电费638．47元、空调损失1500元、机顶盒损失400元、物品保管费700元、违约金3200元；2．被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2019年4月9日，原告与被告一就出租原告的位于北京市通州区景盛南二街xx号院xx号楼xx单元xx室的房屋达成协议，在北京链家房地产经纪有限公司的中介下签订租赁合同，合同编号为100003427355。合同约定：原告出租房屋给被告一、被告二，租赁用途为居住，租赁期限自2019年4月10日至2020年4月9日，租金每月3200元、押金3200元，各期租金支付日期是2019年4月9日、2019年7月9日、2019年10月9日和2020年1月9日。被告一与被告二是夫妻关系。2019年4月9日，被告二支付了第一期租金9600元和押金3200元，2019年7月17日支付了第二期租金9600元，2019年11月16日支付了第三期租金9600元。2020年1月中旬，被告支付了第四期租金5000元，欠4600元。2020年3月中旬，原告与被告二口头约定续租一个季度至2020年7月9日。之后，原告多次催要剩余租金，被告方以各种理由推脱，后电话停机也不告知。2020年7月9日，被告在未付清房租、未交接房屋的情况下自行搬走，并将原告的空调、空调遥控器、有线电视机顶盒和遥控器拿走，水费、电费和燃气费共欠638．47元。被告在承租房屋期间，仅第一期房租按时交付，第二期和第三期房租均延期支付，第四期房租仅支付5000元，第五期房租一直未支付。另外，被告违反租赁用途，在租赁房屋内豢养几条大型阿拉斯加狗，事先、事后均未告知。最后竟然未付清房租而擅自人跑了，并将原告房屋钥匙丢弃在物业一角落处。此种种行为不仅违反民事行为的平等、公平、诚实信用原则，而且丝毫不尊重原告，践踏人的尊严。特诉至法院，请求维护公民的合法权益和精神权利。杨荷、江俊杰辩称，租金、水电费、空调费用认可。机顶盒费用、物品保管费、违约金不认可，双方都有违约行为，对方没有尽到修缮义务。原告方违约在先，房屋门损坏，原告同意维修，但原告一直没有给我维修。合同中明确约定原告有维修的义务。租金确实差14200元，但是原告没有维修门给我造成了损失，影响我的休息和我孩子的休息。我要求原告赔偿违约金3200元，押金对方也没有给我。我方要求对方赔偿我家具损失3000元，最终我同意给对方5800元。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月9日，商宏英（作为房屋出租方、甲方）与杨荷（作为房屋承租方、乙方）及北京链家房地产经纪有限公司（作为居间人、丙方）签订《北京市房屋租赁合同》。合同第一条约定，房屋坐落于北京市通州区景盛南二街xx号院xx号楼xx层xx单元xx，建筑面积93．83平方米。房屋所有权人为商宏英。第二条约定，租赁用途为居住，如租赁用途为居住，居住人数为2人，最多不超过4人。第三条约定，房屋租赁期限为2019年4月10日至2020年4月9日，共计1年，甲方应于2019年4月9日前将房屋按约定交付给乙方。《房屋交割清单》（见附件二）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及水、电、燃气卡等后视为交付完成。第四条约定，租金标准及支付方式。租金每月人民币3200元，租金按照季度支付，租金总计人民币38400元。支付方式为押1付3，各期租金支付日期2019-4-9、2019-7-9、2019-10-9、2020-1-9。押金人民币3200元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第七条房屋维护及维修，对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修、费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。第十条合同解除约定，经甲方双方协商一致，可以解除本合同。因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同。1．延迟交付房屋达十日的；2．交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3．不承担约定的维修义务，导致乙方无法正常使用房屋的．．．．．．乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。1．不按照约定支付租金达十日的；2．欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金的．．．．．．合同第十一条违约责任约定。甲方有第十条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。合同还约定了其他事项。合同签订后，商宏英将房屋交付给杨荷及江俊杰。杨荷与江俊杰系夫妻关系。接收房屋后，杨荷及江俊杰在涉案房屋内居住。2019年4月9日，江俊杰支付租金9600元及押金3200元。2019年7月17日，江俊杰支付租金9600元。2019年11月16日江俊杰支付租金9600元。合同到期后，双方协商租期延期3个月，但江俊杰后续仅支付了租金5000元。期间，双方因修理吊顶、更换门窗等问题进行过协商，但未协商一致。随后，双方因租金支付问题产生矛盾，2020年7月9日，江俊杰及杨荷搬离了涉案房屋，但双方并未进行物品的交接。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。商宏英与杨荷签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应按照合同的约定履行义务。因双方的合同已于2020年7月9日到期，且在2020年7月9日，江俊杰及杨荷已搬离涉案房屋，故本院认定《北京市房屋租赁合同》于2020年7月9日解除。关于合同的主体，因《北京市房屋租赁合同》中甲方为商宏英、乙方为杨荷，故应由杨荷承担相应的合同义务，江俊杰无须承担相应的合同义务。关于欠付租金、水电费、空调费用三项，因江俊杰表示认可，且经本院核实，商宏英主张上述三项内容有相应的证据予以佐证，故本院予以支持。因《北京市房屋租赁合同》中约定，合同解除后，房屋押金能够抵扣相应的租金费用，现双方认可商宏英并未返还杨荷支付的押金，为减轻当事人诉累，本院在本案中对返还租金予以一并处理，故本院将押金在杨荷应付给商宏英的租金中予以抵扣。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。关于商宏英诉求的违约金一项，杨荷未按照合同约定支付租金达十日以上，符合合同中约定的乙方违约责任内容，且合同约定的违约金标准并不明显失当，故本院对于商宏英诉求违约金予以支持。关于商宏英诉求的机顶盒损失，因合同附件二中的房屋交割清单中显示，机顶盒1个在交付的电器家具中，杨荷、江俊杰未与商宏英进行交割即自行搬离了房屋，且从商宏英提交的证据看，涉案房屋内确实不存在机顶盒，故本院认定杨荷应赔偿商宏英机顶盒损失，具体数额本院已市场同类产品的价格作为参考，酌情予以支持。关于物品保管费，因商宏英未提交其实际花费的证据予以佐证，故本院不予支持。关于江俊杰诉求的家具费用损失，商宏英在与江俊杰的聊天中明确通知江俊杰将涉案房屋内的家具搬走，但江俊杰表示“我的东西搬不走，新的家具我已经买了，这也是我的经济损失。这些肯定不能我自己承担。这些家具您看着处理吧，损失肯定不是我承担的”。由此可见，江俊杰明确表示拒绝搬走遗留于涉案房屋内的家具，且江俊杰亦未提交证据证明遗留于房屋内家具的具体数额，江俊杰亦未提起相应的反诉请求，故对于江俊杰所述的家具损失本院在本案中不予处理。因双方签订的合同约定，因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。因双方在庭审中皆认可涉案房屋的门窗存在使用问题，势必影响租户的使用，但门窗损坏并未达到严重不符合合同约定或影响租户安全、健康的程度。本院根据门窗维修情况、持续时长等因素部分支持被告所称的违约金数额，酌情减少相应的租金。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、原告商宏英与被告杨荷签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年7月9日解除；二、被告杨荷给付原告商宏英租金14200元、水电费638．47元、空调损失1500元、机顶盒损失400元、违约金3200元，共计19938．47元，扣除应返还的押金3200元、门窗损坏减损租金1000元，被告杨荷还需给付原告商宏英15738．47元，于本判决生效之日起7日内执行清；三、驳回原告商宏英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费158元，由原告商宏英负担61元，被告杨荷负担97元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 余 海二〇二一年三月二日书记员 许松婷