四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初13389号 原告（反诉被告）：杜婷，女，1986年12月30日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：梁正甫，广东广和（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：罗梦颖，女，1995年11月18日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：张德顺，四川量力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈代勇，四川量力律师事务所律师。 原告（反诉被告）杜婷与被告（反诉原告）罗梦颖返还原物纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜婷的委托诉讼代理人梁正甫、被告罗梦颖的委托诉讼代理人张德顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杜婷向本院提出诉讼请求：1.判令罗梦颖将位于成都市高新区天府二街1033号5栋1单元18楼1××1号的房屋恢复原状并交付杜婷；2.判令罗梦颖赔偿其占用房屋期间的各项损失至实际交付房屋之日（至起诉之日，各项损失共计55669.3元）；3.本案全部诉讼费用由杜婷承担。事实与理由：2016年12月12日，杜婷与罗梦颖签订《商品房买卖合同》，约定罗梦颖将其位于成都市高新区天府二街1033号5栋1单元18楼1××1号的房屋以235万元的价格出售给杜婷。罗梦颖将房屋交付杜婷。后因房价上涨，被告明确表示拒绝继续履行合同，并于2017年11月强行进入1××1号房屋并进行装修。后杜婷向成都市高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，请求判令罗梦颖继续履行合同。2018年10月15日，法院判令罗梦颖继续履行合同。2019年6月24日，杜婷通过申请强制执行取得1××1号房屋产权证。然罗梦颖仍继续侵占房屋，拒绝搬出，故诉至法院。 罗梦颖辩称：1.杜婷陈述的“罗梦颖将房屋交付给了杜婷并提交了房屋钥匙”、“由于房价上涨，罗梦颖不愿意继续履行合同”、“罗梦颖强行进入案涉房屋并对房屋进行装修”均不是客观事实；2.罗梦颖对装修1××1号房屋投入了大量时间和金钱，该房屋价值已大幅增值，杜婷应当基于受益和公平原则，对罗梦颖进行适当补偿；3.杜婷请求将房屋恢复原状将导致社会资源的极大浪费，不利于节约资源、保护环境；4.罗梦颖占有房屋系因与杜婷的纠纷未能解决，而非恶意占有，故杜婷要求赔偿“占用期间的各项损失”缺乏法理依据。 罗梦颖向本院提出反诉请求：1.判令杜婷支付罗梦颖1××1号房屋装修费用补偿800000元；2.反诉诉讼费用由杜婷承担。事实与理由：由于案涉房屋存在争议，罗梦颖提出解除合同，杜婷表示可以考虑，但未正式回复。罗梦颖认为杜婷不再受让该房屋，故着手装修。另在杜婷起诉之前，罗梦颖已经与施工方签订施工合同并进场施工，且在杜婷向高新法院起诉及之后审理过程中，高新法院并未通知罗梦颖停止装修工作。虽然法院判令案涉房屋归杜婷所有，但罗梦颖已经完成对案涉房屋的全部装修工作，耗费了大量的时间、精力、金钱，若恢复原状不符合保护环境、节约资源的原则。现罗梦颖请求的800000元仅为案涉房屋装修价值的一部分，并非全部，杜婷对罗梦颖进行一定的经济补偿后，便可以“拎包入住”，也符合民法受益补偿及公平原则。 杜婷辩称：1.罗梦颖装修房屋未经过杜婷许可，装修风格、所用材料并不符合杜婷要求，罗梦颖的装修损失应当自己承担；2.杜婷购买的房屋为清水房，罗梦颖应当将案涉房屋恢复原状后，完好地交付杜婷。 本院经审理认定事实如下：2014年9月24日，罗梦颖与成都华翊房地产开发有限公司（以下简称华翊公司）签订《商品房买卖合同》，约定罗梦颖购买华翊公司开发的建发.鹭洲国际5幢1单元18层1××1号房屋（以下简称案涉房屋）。2016年12月12日，罗梦颖、杜婷及房产经纪公司三方签订《房屋买卖合同》，约定1.罗梦颖将其购买的案涉房屋（清水房），面积128.32平方米，包含一个地下车位，共计以2350000元的价格出售给杜婷。2.合同签订当日，杜婷支付500000元的定金，首付款200000元双方未约定付款期限，剩余部分1450000元由杜婷以银行贷款形式支付。车位预留200000元，待罗梦颖取得车位产权后，双方办理车位过户手续当天，由杜婷向罗梦颖支付。3.案涉房屋在合同签订时尚未取得产权证，罗梦颖承诺在开发商大产权下后15个工作日内提交自办产权资料取得该房屋的房产所有权证。4.罗梦颖取得房屋产权证后并在杜婷贷款银行审批通过后3个工作日前往房产交易中心办理过户手续。 《房屋买卖合同》签订后，罗梦颖拒绝继续履行合同义务，并对案涉房屋进行了装修。杜婷后向成都市高新区人民法院（以下简称高新法院）提起诉讼，2018年1月19日该案被高新法院立案受理。诉讼过程中，罗梦颖提出反诉，要求解除双方的《房屋买卖合同》。2018年10月15日高新法院作出（2018）川0191民初4695号判决书，判令：双方签订的《房屋买卖合同》继续履行；杜婷在支付剩余购房款1850000元后，罗梦颖协助杜婷办理案涉房屋的过户登记手续。高新法院的该判决生效后，因罗梦颖不履行义务，杜婷向高新法院申请强制执行，并于2019年6月24日取得案涉房屋的不动产权证书。 再查明，2018年4月8日，杜婷授权四川公生明律师事务所向罗梦颖发出《律师函》，要求罗梦颖停止装修。2019年6月28日，杜婷授权四川公生明律师事务所向罗梦颖出具《律师函》，要求罗梦颖腾退房屋，并结清占有期间水电气等费用。2019年7月2日，罗梦颖拒收《律师函》，仍继续占有1××1号房屋。 本案审理过程中，罗梦颖提供了下列证据：1.2017年11月20日，罗梦颖与深圳市洋德室内设计有限公司（以下简称洋德公司）签订《鹭洲国际家装室内设计合约》，双方约定洋德公司为1××1号房屋进行装饰工程施工，工期自2017年11月22日至2018年4月1日，预估总造价为1309576元；2.2018年8月17日，洋德公司出具的收款收据一张，载明金额800000元；2.2017年12月23日，罗广才（罗梦颖之父）与成都华商暖通设备工程有限公司签订《销售及安装合同》，约定成都华商暖通设备工程有限公司出卖并安装空调、采暖、新风、净水系统，合同总价款139300元。杜婷质证认为，上述证据均是罗梦颖和案外人所签，均无法证实其真实性。即便罗梦颖支付装修费用属实，也是罗梦颖未征得杜婷允许的情况下，擅自对案涉房屋进行装修，由此产生的费用应当由罗梦颖自行承担，杜婷对此没有过错，故不应当承担责任。 本案在审理过程中，罗梦颖申请对案涉房屋装修价值进行司法鉴定。杜婷认为，装修费用应当由罗梦颖自行承担，故不同意进行鉴定。 上述事实，有杜婷提供的《房屋买卖合同》、《商品房买卖合同》、《四川省成都高新技术开发区人民法院民事判决书（2018）川0191民初1696号》及《法律文书生效证明》、《不动产权证书》、《协助执行通知书》、《律师函》两份、《鉴定申请书》、损失清单，有罗梦颖提供的《销售及安装合同》、《家用采暖系统工程预算表》、《家用中央空调系统工程预算表》、《中央新风系统预算表》、《家用净水系统工程预算》、设计装修工程费收款收据、《鹭洲国际家装室内设计合约》、《成都鹭洲国际1801项目概算表》、装修施工图纸、《付款凭证摘要》予以证实，并经庭审质证。 本院认为，本案争议焦点如下：一、罗梦颖是否应当将房屋恢复原状并交付杜婷；二、杜婷是否可以主张罗梦颖占用房屋期间造成的损失及损失如何确定；三、杜婷是否应当补偿罗梦颖支出的装修费用。 关于杜婷主张对案涉房屋恢复原状并交付的请求，罗梦颖对此不予认可，辩称基于杜婷表示不再受让房屋，后罗梦颖对房屋进行了装修，房屋价值已经增值，杜婷基于受益及公平原则，在对罗梦颖补偿后即可拎包入住，若强行恢复原状，则不利于节约资源、保护环境，对此本院认为，庭审中，罗梦颖并未提供充分证据证明双方签订合同后，杜婷曾作出将不再受让房屋的意思表示，故根据举证规则，罗梦颖应当承担举证不能的法律后果。另外，罗梦颖在履行合同过程中主观过错明显，杜婷不存在过错。首先，根据合同约定，罗梦颖应当交付的是清水房，而罗梦颖在未取得杜婷同意的情况下，擅自对房屋装修，导致合同目的无法实现，其主观过错明显。其次，罗梦颖明知案涉房屋尚存在权属纷争未定，仍坚持对案涉房屋进行装修，且在得知杜婷起诉后，罗梦颖也未停止对房屋的装修，杜婷不存在过错。第三，根据高新法院的判决内容显示，罗梦颖曾表示案涉房屋经装修后价值增值，已不适合继续履行合同，而高新法院对罗梦颖的上述辩解意见未予支持。故罗梦颖存在通过对案涉房屋装修增值以达到不履行交付房屋目的的主观恶意。第四，本案审理过程中，已多次组织双方就装修价值进行调解，均未能达成一致，而杜婷并非合同履行的过错方，若让杜婷对房屋装修价值进行补偿及承担装修费用，是对守约方责任的加重，亦将违约方罗梦颖的违约、不诚信行为所产生的不利后果转嫁给守约方。这与法律倡导的民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺以及民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的原则精神相违背。最后，从权利主张上看，杜婷已经取得了案涉房屋的所有权，罗梦颖属于无权占有，罗梦颖持续占有案涉房屋的行为已经严重损害了杜婷的合法财产权益。根据物权法的相关规定，杜婷有权要求排除妨害及返还原物。故杜婷主张对案涉房屋恢复原状并交付的请求，于法有据，本院予以支持。 关于杜婷主张支付房屋占用损失的请求，本院认为，根据《物权法》的相关规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。本案中，2019年6月24日，杜婷取得案涉房屋所有权，罗梦颖继续占有该房屋存在主观过错，已对杜婷所有权权能造成侵害，故杜婷有权请求损害赔偿。杜婷在庭审中表示仅主张租金损失，系对其自身权利的合法处分，本院依法予以支持。关于租金的确定，根据相关房屋交易平台公示的同小区类似面积房屋租金数据显示，本院认为杜婷主张3500元/每月的价格较为合理。关于租金起算时间，杜婷主张租金起算时间应为2019年7月13日。本院认为，该起算时间系杜婷取得案涉房屋所有权并委托四川公生明律师事务所谷栋律师向罗梦颖发出律师函要求其腾退房屋之后，故对于杜婷主张的租金起算时间应当自2019年7月13日计算至罗梦颖实际搬离之日之诉请，本院依法予以支持。 关于杜婷应否支付罗梦颖支出的装修费用问题，本院认为， 依据双方合同约定，罗梦颖应交付房屋，其拒不交付的行为已经构成违约，高新法院的生效判决亦载明双方并未达成解除合同的共同意思表示，双方应当履行合同义务，完成产权过户。罗梦颖应当认识到房屋权属纷争未定，若其不享有房屋所有权，此时装修可能会产生装修费用纠纷，并可能面临装修费用无法收回的风险。且在得知杜婷起诉及收到律师函后，也未停止对案涉房屋的装修，故罗梦颖在未取得杜婷允许的情况下，擅自装修房屋，应当自行承担装修行为产生的不利后果。对于罗梦颖主张的其装修花费大量金钱、时间，装修后房屋大幅增值的答辩意见，本院从法律价值导向及保护无过错当事人利益等方面综合考虑，杜婷有权拒绝承担装修价款，房屋装修价值丧失是罗梦颖依法应当承担的不利后果，对罗梦颖主张的由杜婷承担装修费用的反诉诉请和答辩意见本院不予支持。 综上，参照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百三十二条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第二百四十三条之规定，判决如下： 一、罗梦颖于本判决生效之日起三十日内将位于成都市高新区天府二街1033号5栋1单元18楼1××1号的房屋恢复原状并交付杜婷； 二、罗梦颖于本判决生效之日起三十日内，支付杜婷租金损失（租金计算方式如下：以每月3500元为标准，自2019年7月13日起算计算至实际搬离之日）； 三、驳回罗梦颖的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费596元，反诉案件受理费5900元，以上共计6496元，由罗梦颖负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 杨 琳 二〇二一年三月一日 书记员 张圣佳