广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初18886号原告（反诉被告）：陈远壁。被告（反诉原告）：雷娟娟。原告陈远壁诉被告雷娟娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员陈美贤独任审理，公开开庭进行了审理。原告及被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告返还租房押金7160元；2、本案的诉讼费用等由被告承担。事实和理由：2016年5月，原告与被告就租赁被告所有并位于广州市海珠区××街××房达成合意。原告于2016年5月23日缴纳了首月租金3580元，并支付了押金7160元。随后，双方签订了为期一年的《房屋租赁合同》。合同约定，房屋月租金为3580元，租赁期为2016年5月28日至2017年5月27日。租赁期满，原告仍租住于上述房屋内，但双方未再签订书面的租赁合同。2019年2月，原告就不再续租一事于搬离前半个月通知了被告，后于2019年3月2日腾退了房屋。原告退房后，一直向被告索要押金至今，但被告均以种种理由拖延不给。原告为维护其合法权益，特依法诉至法院。被告辩称：1、按合同规定，原告退房时至少需提前一个月通知被告，好让被告有时间转租房子，对方没有通知，直接搬离，造成本人没有时间转租造成损失；2、之后被告验收房屋，发现房屋一片狼藉，多处破损，几批清洁阿姨都不愿意清理，房屋及家电设备因太久没搞卫生到处都是油渍导致部分家电生锈损坏。根据租赁合同规定原告应该爱护和正常使用房屋及设备，如果因原告使用房屋不当造成的房屋及设备的损坏，应负责修复或赔偿。当时有跟原告沟通部分损坏设备赔偿事宜，可是他一直不予答应。3、原告自2016年5月28日至2019年3月23日租用期间，多次不按合同约定准时交租，最多一期逾期24天，此情形也构成原告违约，按合同规定，被告有权解除合同没收保证金。之前本人念及情义，不想太过于与之计较，所以一直没有要求对方赔偿，但现在对方作为太过分，本人坚决维护自身合法权益，请求驳回原告的诉请。被告以原告违约为由于2020年8月23日向本院提出反诉请求：1、没收原告租房押金7160元；2、被告支付2016年5月至2019年3月租金逾期累计47天的违约金5358元（逾期日期和逾期天数以被告提交的证据1为准：2016年5月28日至2017年5月27日每月租金3580元；2017年5月28日至2019年3月29日每月租金为3800元。违约金均从当月6日开始计算）；3、被告补交2019年2月28日至2019年3月23日产生的拖欠租金3293元（以每月租金3800元除以30天乘以26天计算得出）；4、被告支付2019年2月28日至2019年3月23日拖欠租金的违约金60420元（以3293元为本金，从2019年2月28日开始计算至2020年10月13日，每日按3%计算）；5、被告支付原告2019年4月至8月的租金损失19000元（每月租金为3800元）；6、被告支付赔偿原告重新装修及家电损失3万元（为被告估算的价格，具体包括客厅、卧室地板木地板全部更换成木地板和刷墙；以及更换冰箱、洗衣机、空调）；7、原告承担本次诉讼所有费用。原告反诉答辩称：被告以原告逾期交租15天以上而要求没收租赁保证金，毫无法律依据，理由如下：一、每月租金都是被告微信告知后原告就转账，而从未出现过催租却不交的情况，而且也经常有提前交租，譬如2018年12月的房租就是提前20多天交却还被说逾期7天。二、租金是偶有迟交过，但被告收了，且当时并无异议，合同在继续履行，被告就无权在2年多接近3年后再追究因逾期而没收保证金的问题。三、逾期15天那次发生在2017年11月，已经超过合同租赁期，在不定期合同下不构成逾期。四、租金合同在2019年3月退房后即解除，房屋租金纠纷的诉讼时效是一年，在2020年4月以前被告从未有主张过原告因逾期缴纳租金而违约的情况。五、关于被告主张的损失，其没有事实和法律依据。经审理查明：位于海珠区××街××房的权属人为被告，占有房屋份额为全部，登记时间为2007年8月10日，建筑面积为35.4923平方米；等。2016年5月23日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区××街××房出租给乙方作住宅使用，建筑面积为35平方米；租赁期限自2016年5月28日起至2017年5月27日止；双方约定上述物业月租金为3580元，租金按月结算，由乙方在每月的第5日前缴付当期租金给甲方；乙方需在签署本合同当天向甲方支付租赁保证金7160元；甲方应在租赁期满或解除合约之日将租赁保证金无息退还给乙方；乙方应依约按时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，须按应付租金的3%向甲方支付违约金；如果逾期15日，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，收回房屋；因乙方使用房屋不当或者人为造成房屋及其设备损坏的，应负责修复或赔偿；乙方在租赁期届满或解除合约之日应交还原承租物业和设备给甲方；租赁期届满或解除契约之日，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现有人为损坏的，则在乙方保证金中扣除，不足部分由乙方负责赔偿；等。2016年5月23日，原告收取了被告的押金7160元。2019年2月22日，原告发送微信内容给被告，称：我要考虑换房了。被：好，要提前一个月说，我得放租；原：那可能来不及了哦，之前也不知道；那你现在放租吧，刚开工不久找房的多；被：那也要找到租客才行，一定要提前通知的，原来合同上有写；你帮我去放下房，找下租客，还有就是把2月份的租金先转给我；2019年2月23日，被告又向原告发送微信，称：2月份房租3800，电视费27，电费152，共3979元；原：这个不用给了吧，刚租的时候就给了下月的，到时还有押金要退呢；被：押金有多少？2019年3月2日，原：我今天搬家了；2019年3月23日，原：换了个马桶盖，厕所里的灯、门也弄好了，总共230元……押金可以退给我了吧；被：一起多少钱我先转给你；回广州收房后退押金给你；2019年3月28日，被：我明天上午过来金豪嘉苑，你上午过来下；原：上午没时间呢；被：那你今晚或明早放下钥匙去管理处，过去整理下；我明天有时间；原：那我把钥匙拿去管理处吧；原：好；2019年3月29日，原：钥匙放在交通银行旁边那值班的保安那里；被：好的，我一会过去……小陈这是几年没搞过卫生吧？到处都脏得不得了了，叫了几个阿姨都不干；第三个阿姨才同意，她找了两个人从中午12点搞到现在晚上9点才彻底搞完；2019年4月30日，原：再多我也不说了，若你一定要说是我导致的那我只能说抱歉，麻烦有空把押金退了吧，快两个月了；被：光说抱歉有什么用，损失不要要承担吗？原：那损失怎么可能说是我带来的呢？你搞完卫生一个月了还没租出去，你还说是我的问题。被告就其反诉主张还提交了以下证据：1、银行转账逾期记录；2、收房现场照片；3、租房家具家电清单；4、换家电和装修费用证明的微信截图。原告质证表示：对上述证据的真实性、合法性和关联性均没有异议。诉讼中，原、被告一致确认以下事实：双方在租赁合同约定的期限届满后，原告按照每月3800元的租金标准向被告支付至2019年2月28日。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按合同约定全面履行义务。租赁合同约定的期限届满后，原告继续使用涉案房屋，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原告可以随时解除合同。被告抗辩原告未提前一个月通知解除合同违反合同约定的意见，理据不足，本院不予采纳。原告抗辩被告第一、第二项反诉请求已过租金纠纷一年诉讼时效的意见。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民法总则﹥诉讼时效制度若干问题的解释》第一条规定：民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行。被告主张原告在承租期间存在逾期交租的行为并提供了银行转账流水作为证据，原告对此表示没有异议，故对被告统计的原告存在的逾期交租的时间共47天，本院予以确认。原告从2017年12月起存在逾期交租的行为，被告反诉要求原告支付逾期交租违约金并未超过上述规定的三年诉讼时效，故原告对诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。被告反诉要求原告支付承租期间逾期交租的违约金5358元，合理有据，本院予以支持。但即便原告在承租期间存在逾期交租超过15天的行为，被告仍未提出解除合同的请求并同意继续出租房屋给原告，故被告现再以此为由要求没收原告缴纳的押金理据不足，本院不予支持。合同约定：租赁期届满或解除契约之日，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现有人为损坏的，则在原告保证金中扣除，不足部分由原告负责赔偿。被告主张原告承租期间未维护好涉案房屋的卫生，并提供了照片为证，原告对此也没有异议，故对该事实，本院予以确认。由于原告未维护好房屋卫生导致被告另行支出的清洁费用，应从原告支付的押金中扣除，结合生活实践，该清洁费用应以800元为宜。故被告反诉原告赔偿房屋损失应从租房押金中扣除800元后，剩余的6360元，被告应返还给原告。但被告反诉主张因原告损坏涉案房屋内的设备和家电，但其提交的证据未能证明该事实，故被告的该反诉主张，证据不足，本院不予采纳。被告据此反诉要求原告支付五个月的租金损失19000元和重新装修及家电损失30000元，理据不足，本院均不予支持。原、被告均确认原告向被告缴纳租金至2019年2月28日，故对该事实，本院予以确认。原告于2019年3月3日搬离涉案房屋时，已通过微信告知被告，被告看到原告发送的房屋内部照片后也没有表示反对原告搬离，故原告承租的最后期限，本院认定为2019年3月3日。被告要求原告支付2019年3月1日至3月3日的租金合理有据，本院予以支持，该期间租金为3800元÷30日×3日=380元。被告主张原告逾期缴纳上述期间的租金需支付违约金，但被告催缴原告缴纳2019年2月份的租金时，原告已表示还有押金要退，此后双方就押金是否应退还产生争议，故原告未能及时支付上述租金事出有因，被告还要求其支付逾期缴租违约金依据不足，本院不予支持。被告主张原告实际使用房屋至2019年3月23日，但从双方的微信往来内容可知，被告知悉原告搬离涉案房屋后依然委托原告代为寻找租客及更换涉案房屋内的电灯设备等，2019年3月4日至2019年3月23日期间并非原告实际使用的承租期间，故被告要求原告支付该期间的租金及违约金理据不足，本院也不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民法总则﹥诉讼时效制度若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告雷娟娟在本判决生效之日起10日内退还租房押金6360元给原告陈远壁。二、原告在本判决生效之日起10日内支付2017年12月至2019年2月期间逾期缴纳租金的违约金5358元给被告。三、原告在本判决生效之日起10日内支付2019年3月1日至3日的租金380元给被告。四、驳回原告的其他诉讼请求。五、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元，由原告负担5.5元，由被告负担44.5元。本案反诉受理费1403元，由原告负担70元，由被告负担1333元。上述受理费已经由原、被告各自预交，原、被告均同意由对方在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给己方。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈美贤二〇二一年三月十二日书记员  招佐文冯琬晴