广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初12219号原告：廖炳耀，男，1973年11月23日出生，汉族，住广东省罗定市。委托诉讼代理人：陈锦荣、黄佩仪，均系广东安国律师事务所律师。被告：汤志强，男，1971年8月15日出生，汉族，住广州市萝岗区。原告廖炳耀与被告汤志强农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告廖炳耀的委托诉讼代理人陈锦荣、黄佩仪，被告汤志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖炳耀向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告2019年9月23日签订的《自建房转让合同》无效；2.判令被告向原告返还购房款300000元及支付利息11500.98元（以100000元为本金自2019年9月24日起至实际清偿之日，以200000元为本金自2019年10月9日起至实际清偿之日，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率，暂计至2020年8月31日）；3.判令被告向原告赔偿装修费167863元；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2019年1月起，原告得知被告欲出售其位于广州市萝岗区迳下斯文堂西一巷3号的物业（以下简称“案涉物业”），原告委托李某先生全权代理与被告进行磋商。被告出具了广州市萝岗区九龙镇迳下村斯文堂经济合作社开的《证明》，拟证明案涉物业是合法建筑，可以转让（包括使用权和产权）。随后，原、被告达成一致同意原告以90万元的价格购买案涉物业，购房款分5年支付，首期支付30万元；原告支付首付后可以马上安排装修事宜。2019年9月23日，原、被告签订《自建房转让合同》，约定被告将位于广州市萝岗区迳下斯文堂西一巷3号的物业以总价90万元整的价格转让给原告。合同签订后，原告分别于2019年9月24日和10月9日向被告转账购房款合计30万元。随后，被告交付案涉物业后，原告安排装修，共支付装修费167863元。后来，原告发现案涉物业因没有房产证无法过户，原告房屋买卖的合同目的无法实现。2019年12月底被告突然以原告没付完购房款为由强行将案涉物业收回，至今原告无法进入案涉物业。原告多次与被告沟通返还购房款及装修款事宜，但被告至今仍未返还任何款项。原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求法院判如所请。被告汤志强辩称，不同意原告的全部诉讼请求。1.被告不知道案涉合同是否有效，因为是原告打印的，被告只是在案涉合同上签名，合同约定的案涉房屋是被告本人名下的农村宅基地房屋，被告没有房产证，但是有被告在2012年或2013年时候到黄埔区规划办办理的报建手续，当时上述单位、生产社、镇政府均同意被告建设案涉房屋三层半，首层100平方米，二楼、三楼建筑面积分别为150平方米，四层为半层为100平方米，案涉房屋建好后也没有房产证，地址门牌号码为黄埔区迳下村斯文堂一巷3号，土地所有权人为黄埔区××下村斯文堂生产社，被告为上述村的村民，原告不是上述村的村民，被告不清楚农村宅基地房屋是否可以转让给不是上述村的村民。若法院认定案涉合同无效，被告无异议。2.被告确实收到原告支付的30万元购房款，第一笔款10万元是2019年9月24日支付的，20万元是2019年10月9日支付的，双方约定房款全部到账才交付案涉房屋，被告应该是在合同签订前的一个星期左右交付了案涉房屋的钥匙给原告，被告也看到原告找的三个老乡进行了装修，并非装修公司，被告曾反对原告装修，但是被告想原告有钱支付就让其继续装修，原告装修大概有1个月左右，后期应该是没有钱才不购买案涉房屋，原告未交还案涉房屋给被告，原告在2020年7月左右用大锁将案涉房屋锁住，原告没有将全部房款支付完毕就想就将案涉房屋出租或自住，被告在2020年6月份左右就锁住了案涉房屋，原告是看到被告将案涉房屋锁住才加一把锁的，其实原告没有将案涉房屋交还给被告，被告要求原告继续履行合同，支付购房款。双方未约定过利息，被告不同意支付利息，原告还拖欠被告60万元尚未支付，被告也没有要求支付利息。3.被告不同意支付装修费，原告装修的，原告要装修材料可以拿走，案涉房屋原来一楼、二楼都进行了经济装修，被告对天花、地板、墙面、水电、防盗网进行了装修，但是案涉房屋中没有其他物品，三楼及四楼的半层里面是毛坯，外墙有装修，原告在二楼装修一半的普通瓷砖地板，二三四楼原来没有门，安装二、三、四楼的门，对楼梯的地板进行了瓷砖地板铺设，除此之外没有做其他装修，也没有放置其他物品在案涉房屋内。若案涉房屋买卖合同无效，被告不同意赔偿原告装修费，原告可以自行拆除。4.不同意支付诉讼费及诉讼保全费。本院经审理认定事实如下：2019年9月23日，廖炳耀（受卖人）与汤志强（出卖人）签订一份《自建房转让合同》（以下简称“涉案合同”），约定：汤志强将位于广州市萝岗区九龙镇迳下斯文堂一巷3号的物业（以下简称“涉案房屋”）以总价90万元的价格转让给廖炳耀，该物业为三层半的房屋，总面积约520平方米；第三条约定汤志强有义务协助廖炳耀装修物业事宜，相关费用由廖炳耀支付。2019年9月23日，廖炳耀（贷款人）与汤志强（借款人）签订一份《借款合同》，约定位于广州市萝岗区九龙镇迳下斯文堂一巷3号的物业为汤志强物业，该物业520平方米，目前汤志强急需资金还债，现向廖炳耀贷款九十万元，分别在五年内以分期的形式贷给汤志强（以银行到账记录为准），签订合同后贷出，汤志强现无力偿还该笔贷款，经双方协商，汤志强愿意用该房屋抵偿该笔债务，自全部款项到汤志强账户之日起，该房屋的以及房屋下的地皮所有权，使用权和产权归廖炳耀所有。庭审时，廖炳耀陈述，廖炳耀与汤志强双方签订过借款合同，后双方自愿变更为房屋买卖合同，结合汤志强及廖炳耀的证人李某的陈述，可以证明廖炳耀与汤志强双方是以买卖合同形式进行交易的，双方并非借贷关系，不清楚出让信息哪里来的，是汤志强要求李某看房子，合同版本是廖炳耀提供的，但是后面双方对条款进行过修改，确认廖炳耀与汤志强双方之间成立房屋买卖合同关系，并非与汤志强的家人成立合同关系，汤志强代签其家人名字只是证明其有这些家人并同意，汤志强也提交户口本以证明其经过家人同意将案涉房屋出让给廖炳耀。庭审时，汤志强确认在没有告知的情况下在涉案合同及借款合同的落款处代签了其儿子、其母亲及其弟弟的名字，虽然廖炳耀与汤志强同时签订了涉案合同与借款合同，但是廖炳耀与汤志强双方之间成立房屋买卖合同关系，并非借款合同关系，当时汤志强将案涉房屋出让的信息挂在58同城网站上，廖炳耀看到后就联系汤志强买房。双方均确认涉案合同签订后，廖炳耀共向汤志强支付了30万元，其中2019年9月24日支付10万元，2019年10月9日支付20万元。廖炳耀提交一份证明，该证明显示以下内容：位于广州市萝岗区九龙镇迳下斯文堂西一巷3号为本村民汤志强物业，2013年1月28日经政府批准兴建，非违法建筑，现证明原业主汤志强已经以90万元转让给李彩红所有（包括使用权和产权）。证明落款处有“广州市萝岗区九龙镇迳下村斯文堂经济合作社”字样印章，落款时间为2019年9月23日。汤志强确认该证明是其与证人李某一起去经济社开具的。汤志强确认涉案房屋没有房产证，汤志强称其于2012或2013年时候到黄埔区规划办办理的报建手续，但汤志强未提交相关的规划报建设材料。廖炳耀为证明其支付了装修费167863元，提交其与匠心建筑装修公司于2019年10月1日签订的工程装饰合同、工程报价表及收款收据，工程装饰合同、工程报价表及收款收据上均有“匠心建筑装饰工程（广州）有限公司”字样印章。2019年10月8日收款收据显示廖炳耀支付预付金10000元；2019年11月2日收款收据显示廖炳耀支付铺地板人工费38600元；2019年11月21日收款收据显示廖炳耀支付铺地脚线费用12000元；2019年12月10日收款收据显示廖炳耀支付铺侧窗和梯步费用9080元；2020年10月27日收款收据显示廖炳耀支付清理垃圾和铺卫生间费用14700元。廖炳耀称其委托匠心建筑装修公司进行装修的装修款项为90780元，材料由廖炳耀自行购买，90780元支付了84380元，支付方式为现金支付，零散向匠心公司聘请的相应的工人支付，工人收款时候没有写下收据，由匠心公司出具收据，该费用包工不包料，其余款项是购买装修材料及因装修而支出的费用共为83483元，没有购买装修材料的发票，是零散购买，只有部分支付凭证。庭审时，廖炳耀陈述：汤志强将案涉房屋交付给廖炳耀时候，汤志强贴了外墙的瓷砖及一楼的地板瓷砖，其余均为毛坯。廖炳耀铺设二、三、四楼的地板及楼梯的瓷砖，安装二、三、四楼的木门及厕所的门，安装洗手间的相关配套设施及对厨房进行了简单装修，铺设了地脚线。廖炳耀要求对案涉房屋装修部分进行评估。庭审时，汤志强陈述：案涉房屋原来一楼、二楼都由其进行了经济装修，对外墙、天花、地板、墙面、水电、防盗网也进行了装修，但是案涉房屋中没有其他物品，三楼及四楼的半层里面是毛坯，廖炳耀在二楼装修一半的普通瓷砖地板，二、三、四楼原来没有门，廖炳耀安装了二、三、四楼的门，廖炳耀对楼梯的地板进行了瓷砖地板铺设，除此之外廖炳耀没有做其他装修，也没有放置其他物品在案涉房屋内，但该装修已经被汤志强拆除重新装修过之后，现已将涉案房屋出租给案外人。汤志强不同意廖炳耀提出的评估申请。为查明本案事实，本院向广州开发区规划和自然资源局、广州市规划和自然资源局黄埔区分局发函调查。2020年12月28日，该单位向本院出具复函，该复函有以下主要内容：经核查，广州市黄埔区（萝岗区）迳下村斯文堂一巷3号无登记记录，因此该单位不掌握其所有权人的相关情况，经核查，该地址房屋未曾办理规划报建手续，该地址2018年土地利用现状为建设用地（村计），土地利用现状数据不代表具有合法用地手续，仅是对土地使用现状在当时时点的一个认定。经本院释明，廖炳耀明确如本院认定涉案合同的效力与廖炳耀主张不一致时，廖炳耀不变更诉讼请求。汤志强明确如本院认定涉案合同的效力与汤志强主张不一致时，汤志强不变更答辩意见。本院认为，涉案房屋的土地属于广州市萝岗区九龙镇迳下村斯文堂经济合作社的集体土地，廖炳耀不属于广州市萝岗区九龙镇迳下村斯文堂经济合作社集体经济组织成员，且汤志强未提交证据证实其具有涉案房屋的房屋所有权及使用权，故廖炳耀与汤志强双方签订的涉案合同因违反法律规定而无效，汤志强已收取廖炳耀的购房款30万元应返还给廖炳耀。涉案合同无效，廖炳耀与汤志强均有过错，廖炳耀要求汤志强支付购房款的利息于法无据，本院不予支持。廖炳耀未提交有效证据证实其装修中已形成附合的项目的装修费用的金额，且双方对廖炳耀装修部分存在争议，因评估物无法确定，故廖炳耀申请评估无法进行。鉴于庭审时汤志强确认廖炳耀对涉案房屋进行过部分装修的事实及廖炳耀确认已收回涉案房屋另行出租给案外人的事实，且廖炳耀及汤志强对合同无效均有过错，故本院酌定汤志强赔偿廖炳耀装修费用3万元，超出部分无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告廖炳耀与被告汤志强于2019年9月23日签订的《自建房转让合同》无效；二、被告汤志强于本判决发生法律效力之日起十日内向原告返还购房款300000元；三、被告汤志强于本判决发生法律效力之日起十日内向原告廖炳耀支付装修款30000元；四、驳回原告廖炳耀的其他诉讼请求。案件受理费8490元，由原告廖炳耀负担2645元，由被告汤志强负担5845元。诉讼保全费2916.82元，由原告廖炳耀负担908.85元，由被告汤志强负担2007.97元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  梁宝姗人民陪审员  陈丽璇人民陪审员  元亚鹏二〇二一年三月八日书 记 员  陈佩雯