广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初19237号原告（反诉被告，以下简称原告）：深圳羽翎投资发展有限公司，住所地深圳市福田区。法定代表人：桂淑英。委托诉讼代理人：谢溪，女，该公司员工。被告（反诉原告，以下简称被告）：深圳市爱盟科技有限公司，住所地深圳市罗湖区。法定代表人：姚华镔，该公司执行董事、总经理。委托诉讼代理人：廖桃春，广东晟典律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈梦琪，广东晟典律师事务所实习律师。原告深圳羽翎投资发展有限公司诉被告深圳市爱盟科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，于2020年7月15日组成合议庭公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人谢溪、被告委托诉讼代理人廖桃春、陈梦琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原被告于2016年8月签订《房屋租赁合同书》，约定原告将位于深圳市福田区的某铺位给乙方使用。租期自2016年8月1日至2020年7月31日止。2016年8月1日至2016年12月31日无保底租金，乙方按照营业额扣点向甲方缴纳租金；2017年1月1日起按月缴纳租金，2017年1月1日至2017年12月31日45217元／月、2018年1月1日至2018年12月31日48834元／月、2019年1月1日至2019年12月31日52741元／月、2020年1月1日至2020年7月31日56960元／月。被告从2019年9月份开始欠缴原告租金费用，经原告多次催促，被告拒不向原告支付所欠款项。原告于2020年1月7日按照双方签订租赁合同约定，向被告送达《解除双方协议的通知》。为维护原告的权益，请求判令：1、被告与原告之间租赁关系于2020年1月7日解除。2、被告支付原告2019年9月1日至2020年1月7日欠缴租金224254.67元；3、被告向原告支付上述欠款金额224254.67元的利息，按年利率24%计算，暂计算至2020年3月9日，利息为15906.68元，具体计算至实际支付之日止；4、本案的诉讼费由被告负担。被告辩称：一、被告与原告的租赁合同关系已于2019年11月30日解除，而不是2020年1月7日。被告自2016年8月租赁原告位于深圳市福田区的铺位以来，因香蜜湖XX商业区人流量少且运营方的运营策略等客观原因，被告一直惨淡经营，每月亏损，导致未能按时支付原告2019年9月租金。原告于2019年10月29日将被告所租铺位锁门，被告此后无法正常营业，不再占有所租铺位。根据原告2019年12月17日向XX酒屋所发的《深圳原告发展有限公司函字【2019】XX号函》表明，原告已于2019年11月30日单方解除与被告的房屋租赁协议，且计划与XX酒屋于2019年12月19日就XX铺位重新签订租赁合同，事实上，2019年12月，XX酒屋已与原告签署租赁合同。因此，事实层面上被告2019年10月29日后因原告锁闭房屋的行为已无法正常使用租赁铺位，程序层面上原告已发函对外公告于2019年11月30日单方解除租赁协议，被告与原告的租赁合同关系已于2019年11月30日解除。二、被告欠缴原告租金的计算期间应为2019年9月1日至2019年10月29日，欠缴租金应为101965.93元。原告在未解除房屋租赁合同、未与被告协商一致的情况下，于2019年10月29日擅自将被告所租铺位锁门，导致被告无法正常营业，造成营业额损失。根据双方签订的《房屋租赁合同书》第十六条第1款的约定：“租赁期届满或者解除、终止合同后三个工作日内......乙方可搬走自有的办公设备、设施等可移动物品”，据此，原告擅自锁门的行为亦构成违约。因2019年10月29日后被告便不再享有所租赁铺位的使用权，原告也自然丧失收取此后时间段租金的合法依据。根据双方合同约定，被告欠缴原告租金共计101965.93元（52741÷30日×58日）。三、原告诉求欠缴租金利息按年利率24%计算，于法无据。年利率24%仅规定在《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条中，借款合同之外的双务合同的利率不应简单类推适用该利率标准。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第五十条规定：“认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定……”根据此条规定的精神，利率标准应在实际损失的基础上结合合同履行情况、当事人过错程度等综合因素确定，简单按照民间借贷利率标准会不当扩大违约方的违约责任。原告诉求欠缴租金利息按年利率24%计算，于法无据。四、《房屋租赁合同书》中约定的“租赁保证金”实质为违约金，将135651元的租赁保证金作为违约金明显高于法律规定，原告全部不予退还有惊公平原则。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以道当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方。本案中，原告并未提交任何证据证明因被告违约而给其造成的实际损失。退一步讲，即使以被告欠缴租金101965.93元为基数计算，135651元也远远超过百分之三十的比例，原告全部不予退还租赁保证金不符合法律规定，明显有悖公平原则。综上所述，原告的诉讼请求缺乏法律及事实依据，请求法院依法收回原告的诉讼请求。被告并提起反诉称，2016年8月，原被告签订《房屋租赁合同书》，约定原告将位于深圳市福田区的某铺位出租给被告使用。2019年10月29日当天起，原告在未解除房屋租赁合同、未与被告协商一致的情况下，对被告合法经营的商铺强行进行锁门，客观造成被告无法正常营业，遭受营业损失。原告的行为已违反双方签订的《房屋租赁合同书》第六条第6点“不得妨碍乙方的正常经营”以及第十二条甲方的权利和义务之第4点“尊重乙方的自主经营权，对乙方按照本协议的约定在其承租场地内依法进行的经营管理活动不得干预”的规定，根据双方签署的合同以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定构成违约，原告应当赔偿被告由此造成的损失。2019年10月29日当天起，被告已不再占有所租商铺，不再享有所租商铺的使用权，因此原告无权向被告收取2019年10月29日当天起的租金和管理费。另外，本案中，租赁保证金的实质为违约金性质，原告已在本诉中主张利息，不应重复主张欠付租金的违约责任。而且根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以街量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失””的规定，原告将135651元的租赁保证金作为违约金全额没收的话，违约金过高，原告应退还被告租赁保证金135651元。综上所述，被告请求判令：1、原告赔偿被告2019年10月29日至租赁合同解除期间无法使用场地的损失123062.33元。2、原告返还被告所缴纳的租赁保证金135651元。3、原告承担本案本诉及反诉的诉讼费。原告对被告的反诉发表答辩意见：1、被告反诉中提出其于2019年10月29日起没有占有使用涉案商铺与事实不符。事实上，被告一直占有使用涉案商铺。原告按照合同约定，向被告送达单方解除通知后，2019年12月17日要求被告撤场，撤场过程中才得知被告已于2017年将涉案商铺违法转租给案外人深圳市福田区XX酒屋，案外人声称其已将租金缴纳给被告,不配合撤场，导致原告无法收回涉案商铺。2、依据双方签订租赁合同第十四条第7款约定，被告擅自转租及拖欠租金、运营管理费的行为已构成根本违约，原告有权没收租赁保证金。3、租赁保证金与利息为两个不同法律概念，租赁保证金为保证合同履行的性质，而利息为占用资金的费用。被告的租赁保证金因其违反双方租赁合同约定被没收，并不能免除其因拖欠租金等费用而应支付利息的义务。综上，请求驳回被告全部反诉请求。经审理查明，2016年8月1日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同书》，约定被告承租位于深圳市福田区的某铺位（以下简称涉案铺位），涉案物业乙方作珠宝首饰用途，品牌为XX。租期为2016年8月1日至2020年7月31日止，按月缴纳租金，其中2019年1月1日至2019年12月31日52741元／月，2020年1月1日至2020年7月31日56960元／月，乙方应在每月5日前向甲方缴纳当月租金，计租首月或末月实租天数不满足月的，应缴纳的租金＝当月租金÷30天×实租天数。满足下述条件即协议内所约定的权利和义务全部履行完毕、乙方在租赁期内因销售产品或提供服务与第三方产生的争议和纠纷已经处理完毕、乙方在租赁期限内没有与甲方产生争议和纠纷或产生的纠纷已经处理完毕的、未有其他违约行为或可能对甲方权利产生影响的情形的，乙方把租赁物业交还甲方之日起30日内甲方在扣除相关费用后将剩余租赁保证金无息退还。甲方保证租赁物业附属设施的安全性，保证乙方在合同期内正常使用。乙方如拖欠租金，则每天按拖欠金额的5‰交纳滞纳金，直至履行完毕；如拖欠租金达一个月，则甲方有权单方终止合同和收回租赁物业，保证金不予退还；乙方拖欠租金等费用达一个月或金额达10000元的情形的，即视为乙方根本违约，甲方有权采取停水、停电、停止提供物业管理及运营管理服务，并单方解除本协议，没收租赁保证金，同时乙方应支付三个月租金额度（按解约时的租金标准）的违约金，乙方所拖欠的费用仍需缴纳。双方对其他的权利义务进行了约定。庭审时，原被告确认被告向原告已交纳租赁保证金135651元。涉案租赁合同履行期间，被告向原告正常缴纳自承租后至2019年8月的租金，拖欠2019年9月1日后的租金。被告提交微信聊天记录及照片主张原告自2019年10月29日对“XX”铺位即涉案铺位锁门导致被告无法使用。原告不予确认，称微信聊天记录提及的及照片中的“XX”或“XX”铺位并非涉案铺位。庭后原告向法庭提交说明及涉案铺位所在楼层平面图，称被告提供的照片中的商铺实际为租赁给案外人深圳市A有限公司（以下简称A公司）铺位B203，因案外人A公司法定代表人姚某系被告法定代表人姚华镔的姐姐，因此在被告将房屋转租给案外人深圳市福田区XX酒屋（以下简称XX酒屋）后，将其logo安装至其姐姐承租的商铺外墙。原告并提交了其与案外人A公司于2016年8月1日签订的《房屋租赁合同书》，其中约定A公司承租深圳市福田区XX路XX号XX,XX,XX铺位。2020年12月8日，本院前往涉案铺位所在地向所在地物业公司案外人深圳市B有限公司（以下简称B公司）对涉案铺位的承租情况进行调查。案外人B公司回复称：被告使用的物业即B区XX铺位，目前该铺位由案外人XX酒屋使用，至于“XX”照片放至到该铺位，据闻因两家公司法人为姐弟关系，放置招牌是被告公司个人行为，物业公司不作干涉。此外，2019年12月17日，原告向案外人XX酒屋发出通知，称因被告承租涉案铺位欠缴2019年9月至2019年11月租金等款项，经双方多次沟通无果，原告于2019年11月30日单方解除协议。按月铺位应于2019年12月1日收回，但考虑到XX酒屋经营情况，现请XX酒屋于2019年12月19日前与原告重新签订租赁合同。另查，原告提供落款时间为2020年1月2日的《解除双方协议的通知》复印件，主张原告向被告发出解除合同通知，被告于2020年1月7日签收。但庭审时，原告未提供相应证据原件，被告亦不予确认，否认其签收该解除通知。庭审时，原告称其与案外人XX酒屋已订立租赁合同，庭后原告补充说明确认其与案外人XX酒屋于2019年12月30日签订租赁合同。另庭审时，原告陈述利息实质为滞纳金，依据合同约定原告有权收取千分之五标准的滞纳金，但原告已调整金额。另庭后原告提交欠费明细表，根据表格显示滞纳金为以每期欠款为基数分段计算。本院认为，原告与被告签署的《房屋租赁合同书》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方成立合法有效的房屋租赁合同关系。合同履行过程中，被告未按约定支付租金构成根本违约，原告有权依约解除合同，被告虽主张原告对涉案铺位锁门对其限制经营，但未能提供有效证据予以佐证，本院不予采信。原告于2019年12月17日向案外人XX酒屋发出通知，内含解除合同意思表示，但未有证据显示该解除合同意思表示已通知到被告，而原告自认与案外人XX酒屋于2020年12月30日签订新的租赁合同，将涉案物业租赁给案外人XX酒屋，可知至迟在2020年12月30日原告事实已收回涉案铺位并另行出租，原告与被告的租赁合同客观履行不能，因此本院认定涉案合同已解除。涉案合同虽已解除，但原告仍可主张被告支付其欠缴2019年9月1日至2019年12月29日的租金，且根据合同约定末月实租天数不满足月的，应缴纳的租金为当月租金÷30天×实租天数，故经核算为209205.97元（52741元/月×3+52741元/月÷30天×29天），对原告主张租金超出的部分，本院不予支持。关于原告主张的利息，实质为滞纳金，因被告拖欠租金，原告有权依约收取，但年利率24%的计算标准显属过高，被告也提出了过高抗辩，本院酌定调整为每日万分之三，即被告应向原告支付滞纳金，滞纳金以被告每月应付租金为基数（其中2019年9月至11月的每月应付租金均为52741元，2019年12月1日至2019年12月29日的应付租金为50982.97元），从每月6日起分别按日万分之三的标准，计算至实际付清之日止。对于超出部分，本院不予支持。至于被告主张的无法使用的场地损失，根据原告提供的证据及本院向案外人B公司的调查结果可知，被告提供证据显示的被限制经营的商铺与涉案铺位并非同一铺位，被告提供的证据亦不足以证实原告对涉案铺位采取了限制措施，被告以此主张无法使用的场地损失缺乏事实及法律依据，本院不予支持。至于被告主张的租赁保证金。因原告拖欠租金构成根本违约，原告有权依据合同规定予以没收租赁保证金，故被告诉请原告返还租赁保证金缺乏事实及合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（法释〔2020〕15号）第一条、第二条之规定，判决如下：一、确认原告深圳羽翎投资发展有限公司与被告深圳市爱盟科技有限公司于2016年8月1日签署的《房屋租赁合同书》已解除；二、被告深圳市爱盟科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳羽翎投资发展有限公司支付2019年9月1日至2020年12月29日的租金209205.97元；三、被告深圳市爱盟科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向《房屋租赁合同书》支付滞纳金【滞纳金以被告每月应付租金为基数（其中2019年9月至11月的每月应付租金均为52741元，2019年12月1日至2019年12月29日的应付租金为50982.97元），均从当月6日起，按万分之三的计算标准计至被告实际清偿之日止】；四、驳回原告深圳羽翎投资发展有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告深圳市爱盟科技有限公司的反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4903元（已由原告预交），由原告负担456元，由被告负担4447元；反诉受理费2590元（被告已预交），由被告负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 曾   鸣人民陪审员 潘 锡 明人民陪审员 孙 瑞 彩二〇二一年三月三十日书 记 员 李妍（代）陈桂坍