北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初35087号原告（反诉被告）：谭继元，男，1989年5月27日出生，汉族，北京万融时代资本管理有限公司职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：霍丽珊（谭继元之妻），女，1989年6月28日出生，汉族，北京市西城区发展和改革委员会公务员，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：苏瑞雪，女，1985年10月25日出生，汉族，北京搜狗网络技术有限公司职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：朱峰（苏瑞雪之夫），男，1983年5月30日出生，汉族，北京奇虎科技有限公司职工，住北京市西城区。原告（反诉被告）谭继元诉被告（反诉原告）苏瑞雪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谭继元、被告（反诉原告）苏瑞雪及其委托诉讼代理人朱峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭继元向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告赔偿由于在原告租赁合同期间小区改造对原告无法正常居住造成的改造期间（2020年9月6日至2020年9月30日）房屋租金损失，合计人民币3833.33元；2、请求判令被告向原告立即返还扣除租赁期间原告未缴纳水电煤气费用后剩余的租房押金，即一个月租金人民币4600元减去截至2020年9月26日双方交接时原告尚未缴纳的水电煤气费用后剩余的押金（4040元）；3、请求根据双方签署的《房屋租赁合同》，判令被告向原告支付由于被告造成的原告房屋租赁合同被迫解除产生的违约金，合计100%月租金，即人民币4600元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：1、承租：2019年12月29日，由于我妻子就近上班需要（妻子在西城区广安门南街上班），经阿里闲鱼APP信息撮合，我承租被告位于北京市西城区白菜湾的房屋，并与被告签署由被告提供模板的《房屋租赁合同》（当时被告说这是他们此前用于租房的模板合同）；2、老旧小区改造开始：2020年9月5日（周六），小区启动老旧小区改造工程，由1号楼先开始。当天上午，被告之夫朱峰到小区改造办签字并同意进行改造，此前其并未就改造力度、改造持续时间、改造对我产生的影响、改造期间住房替代方案等与我提前沟通。但据周边租户和小区里链家地产反映，他们的房东都会提供替代房或提前与租户解约。改造签字和改造协议由包工头保管，无法取得，但由于邻居集体参与，亦可作证；3、老旧小区改造开始：2020年9月5日（周六），改造办公室说整个改造期间，家里都需留人进行开门和监督，以配合改造。被告说由于他们居住在大兴，分别工作在酒仙桥和中关村附近，无法配合，遂希望我们将家门钥匙委托予改造包工队保管，方便每天进家施工，并希望我们帮助其时常回去查看改造进度。不得已，我和妻子只能冒着物品安全风险，将物品堆放至卧室（期间和被告之夫索要卧室房门钥匙，被告之夫打电话给被告说不知道钥匙所在地），并配合被告在改造包工队提供的改造协议上签字保证物品风险自担，此后便在当天搬出去找房暂住。期间，我们与被告沟通工期、改造力度及房租减免事宜，被告说房屋可正常居住、工期不超过7天，可适当减免5天房租，并说想就此改造低成本一并更换自己家的卫浴设备，出于对被告及其夫工作繁忙的理解和照顾，我们答应短暂交钥匙搬出并协助其不时查看改造进展（作为租客，在所承租房屋被迫失去居住条件并搬离后，无任何义务配合房东进行房屋改造和租金支付）。老旧小区改造期间：2020年9月6日（周日当天搬出）-2020年9月13日（周日），小区改造工程持续进行，且力度越来越大，主要改造项为厨房和卫生间的上下水管更换，改造期间，涉及卫生间卫浴设备整体拆除、卫生间瓷砖整体拆除、卫生间地面防水、厨房橱柜和厨具整体拆除。改造期间，楼道被泥沙、混泥土占据，到达所居住的5楼需要经历大量粉尘环境，同时屋内早期停水停电、屋内卫生间无法正常使用、厨房厨电被拆除，房屋丧失基本居住条件，工期和改造力度也远远超过了被告之夫当时的告知。在改造期间，我和备孕妻子每天需要支付高额的费用和时间（每天超过3个半小时），往返于替代住所和单位，造成大量的财务和精力的损失；4、老旧小区改造期间：2020年9月14日（周一）-2020年9月25日（周五），改造工程力度和时间远远超出被告及其夫当初的告知，直至2020年9月25号，房屋仍不具备居住条件，且屋内、楼道内的粉尘、水泥浆及防水涂料，对我备孕妻子产生了极大的健康威胁。在此期间，我和妻子多次催促被告减免改造期间房屋丧失居住条件的租金未果，且被告仍未就改造后粉尘积压问题、涂料异味对我备孕妻子的危害处理等问题，与我进行沟通。考虑到租住房屋持续不具备居住条件、健康威胁、被告作为出租人不作为、我和妻子替代居住地长期的财力精力消耗，我不得不于2020年9月14日被迫中止该房屋租赁（我房租已缴纳至2020年9月30日，在进入下一个缴费周期前，房屋仍有健康威胁、未达居住条件，且被告仍未就房屋恢复居住条件时间、改造期间租金补偿提出解决方案）。2020年9月14日晚上，在我和妻子与其沟通未果后，我正式以微信形式告知被告之夫朱峰租赁合同因所租住房屋丧失居住条件被迫终止，朱峰同意并将交接时间定为2020年9月26日上午11点-12点之间；5、交接：2020年9月15日-2020年9月26日我和妻子开始陆续搬家，以满足房屋交接条件，期间便很少回去，我们于2020年9月26日上午完成搬家，准备在上午12点将房子交接给被告。2020年9月26日11点半左右，被告及其夫到所租房屋进行交接前检查，我进行视频跟拍，期间，其提出多项物品损坏，企图在我们押金（一个月房租）、改造期间房租损失外，让我们额外进行赔偿。被告提出的损坏项有：（1）奥田一体灶具抽烟机抽风口不能自动开合；（2）卫生间门无法关闭；（3）万和热水器不工作；（4）床底板被拆；（5）大衣柜隔板被拆且无法安装。事实上，以上（1）、（2）、（3）部分在我们搬离前均正常使用，且厨房和卫生间属于本次老旧小区改造范畴，用于放置万和热水器的整体橱柜被整体拆除、热水器电源和水管连接都被断开、一体灶具被工程队用于置物泥土堆积、卫生间被整体拆除造成与卫生间门存在高差等，因此真实损坏与否以及是否由于改造期间损坏，由于我们搬出居住不得而知。至于以上（4）、（5）卧室部分的两个问题，虽不确定是否为我方责任，本着不想找麻烦的原则，我已请维修师傅还原。2020年9月26日12点，在检查完房子后，被告以我方配合签署《租客自愿终止租赁合同协议》为交接条件，企图以违约金形式非法占有我方押金，并要求我方额外对因房屋改造或其捏造造成的厨房、卫生间的物品损坏进行赔偿。在我方拒绝配合签署后，放弃交接房屋钥匙而自行离开房屋。我怕被告再次将因钥匙交接不当造成其房屋改造延误的责任推卸予我，不得已下，我将被告钥匙再次交回此前保管钥匙的施工队工长之妻（此人为此次改造工程的协调人，当时指导被告签署改造协议的人，街坊领居及改造办公室都可确认）手上，并全程视频记录交接过程；6、总结：我向被告租赁的房屋，于老旧小区改造施工之日（2020年9月6日）起，丧失基本居住条件，租赁合同被迫终止。被告及其夫多次利用我对其的信任、理解，不但拒绝补偿我被迫在房屋丧失居住条件后搬出居住期间的房租损失、替代居所费用、精力损失，让我及妻子帮忙配合工程改造，还企图在租赁合同被迫终止后，非法占有我扣除尚未向其缴纳的水电气费余额后的全部剩余押金，并将改造范围内的物件损失责任归咎于我。愿法律善待每个守法、善良的公民!因为工期拖欠比较长，9月6号现场的施工，本来被告承诺的是七天工期，但是发现七天之后并没有施工完，于是我在9月14号就开始跟被告沟通所谓因房子没法住，要搬离的问题发现到9月26号施工仍然没完成，然后于是我在这种情况下，我觉得房子子没法住了，在26号的时候，就把房子交给了被告，而且跟被告的合同解除了，我们现场交接的。我认为对方在没有提前通知我的情况，对房屋修缮导致我另行租住其他房屋产生至少一个月租期损失。苏瑞雪辩称：一、租赁房屋的上下水改造并不影响原告居住，实际不影响租赁合同履行：对于原告提出的改水期间减免租金要求，答辩人与原告协商一致，即答辩人出资更换卫生间卫浴品不减免原告租金，答辩人已依约履行其承诺，原告应正常支付租金，故答辩人不应向原告赔偿改水期间的租金。早在2020年5月21日之前，租赁房屋所在地的物业公司张贴公告，就上下水改造的范围及工期向全体住户及租户进行提前告知，并提供了替代解决方案，不会影响住户及租户的实际生活。本次系小区全体住户上下水改造，并不以答辩人意志为转移。本次仅改水，房屋内仅改上下水管，只是影响到用水的地方及用水便利性，且物业服务公司已安装临时厕所和临时自来水为居民提供基本生活保障，故租赁房屋在改水期间符合居住条件，租赁合同在改水期间不影响继续履行。原告提出改水期间希望减房租，答辩人得知后，积极与原告沟通改水期间房租减免事宜及方案。后经双方协商(详见被告丈夫与原告妻子微信聊天记录)，2020年9月8日，原告同意由答辩人出资为其所承租房屋更换新卫浴用品设施，抵消本次改水期间原告用水的不便，即本次改水期间不再减免房租。双方达成一致意见后，答辩人即出资购买了马桶、浴室柜、浴室镜、淋浴花洒、地漏等卫浴产品并送至租赁房屋内，拍照给原告。答辩人已履行了约定的不减免租金的条件，不存在任何违约行为。原告应按照约定支付改水期间的租金，即答辩人不应向原告赔偿改水期间的租金；二、按照双方签订的租赁合同，原告谭继元应承担租赁期间的水电燃气等费用，并有义务保持租赁房屋内家具家电完好无损，否则原告应进行修理或照价赔偿，原告应按时缴纳房租，否则视为违约，不再退还已交租金和押金。原告违反租赁合同相关约定，拒不缴纳水电燃气费用，拒绝修理被原告损坏的家具家电，拒绝交接，未缴纳9月30日之后的房租，已构成违约，致使答辩人产生损失，综上答辩人有权不返还押金，并追缴其水电燃气、损坏物品修理费等费用。租赁合同第四条约定了原告在租赁期间应承担水、电、燃气、网络、有线电视的费用；租赁合同第五条约定如屋内设施损坏，乙方应维修完好，否则照价赔偿。但原告至今未将水电燃气费用结清，目前，租赁房屋尚欠水电燃气费用共计683.07元。而且租赁房屋内的卫生间门、燃气一体灶、燃气热水器、床、衣柜均出现了不同程度的损坏情况，但原告违反租赁合同的约定，对答辩人提出的结清欠缴费用和维修家具家电等合理要求却置之不理。租赁合同第七条第2项约定原告需按时缴纳房租，否则视为违约，不再退还原告已交租金及押金，原告未交接视为继续承租，但至今原告都未缴纳9月30日之后的房租，原告行为已构成违约，对于原告严重违反合同约定、侵害答辩人利益的行为，答辩人为了自助救济自身的合法权利，有权不返还原告押金，并追缴原告水电燃气费、损坏物品修理费等费用；三、在租赁合同履行过程中答辩人并无违约之处，是原告违反合同约定，在租赁未到期主动提出解约，依据租赁合同约定，原告应承担向答辩人支付违约金的责任。2020年9月14日，原告单方提出退租，其声称退租理由违背事实真相，首先，小区上下水管道改造并非原告所称的“断水断电”，改造实为仅改水，而厨房绝大部分，客厅、卧室并未在改水范围，且原告己在卧室门口贴了“此间勿入”的告示，改造过程并未断电，也不涉及甲醛超标等因素，物业服务公司已安装临时厕所和临时自来水为居民提供基本生活保障，而且同小区大部分邻居在改水期间也一直在正常居住，原告所诉情况不实。租赁房屋符合居住条件，租赁合同并没有无法履行的情况。其次，原告诉称“合同被迫中止”并非事实，答辩人从未提出不让原告继续租住，反而基于为原告居住体验更好的出发点，与之协商改水期间更换全新卫浴产品不再减免房租，而且双方达成一致意见。并且原告已知在答辩人已经履行该约定后，仍单方主动提出提前退租。根据租赁合同第七条第1项，租赁期内提出解除合同的一方，应按月租金100%向对方支付违约金，原告行为己构成违约，应向答辩人支付违约金。答辩人至今未收到原告应交还的所有房屋钥匙，原告提交的交钥匙视频是自导自演，视频中接受钥匙的女士，答辩人素不相识。针对原告种种违约侵害答辩人利益行为，答辩人已提起反诉。综上，答辩人认为因小区物业统一改上下水管行为并不影响租赁房屋的居住、使用，双方已就改水期间换新的卫浴产品不再减免房租的处理事宜达成一致意见，答辩人已履约，原告也应继续履行合同。但原告却单方解除租赁合同，根据合同约定构成违约，且就房屋内水电燃气、物品损坏及相关费用至今未给付，原告存在严重违约行为。原告断章取义趋利避害滥用诉权且所诉违背事实真相，其诉讼请求不能成立，依法不应支持。因为我提起反诉，其他事实未尽的事宜，均以反诉状为准。另外,原告没有于结清水、电、燃气费及租金，没有交接房屋、钥匙等。原告没有正式向我办理交房手续，没有将房屋腾退给我，没有向我交还房屋钥匙，我在无奈之下处于止损的目的，于2020年10月7号强制收回房屋。苏瑞雪向本院提出反诉诉讼请求：1、判令被反诉人支付提前解除租赁合同违约金4600元；2、判令被反诉人支付水、电、燃气及门锁更换，损坏物品修复费用共计：2403.07元（详见反诉状所诉费用清单）；3、判令被反诉人支付2020年9月30日至2020年10月7日苏瑞雪2020年11月30日未交钥匙的房屋占用使用费1226.67元（依原来合同日均费用计算）；4、判令被反诉人承担反诉受理费等相关费用；5、判令被反诉人支付该房屋唯一网络端口占用费1600元（自10月7日换锁之日起至11月7日止共计32天，占用费50元/日，10月7日前的相关费用已另行主张，反诉人保留对此项调整权利）。反诉事实和理由：1.2019年12月29日，反诉人与被反诉人双方签订房屋租赁合同，反诉人将其坐落于北京市西城区白菜湾的房屋租赁给被反诉人，租赁期2019-12-30至2020-12-29；2.自2020-03-30起，被反诉人将租房相关事宜交由其爱人处理，自此，反诉人之夫多通过被反诉人之妻沟通该房屋事宜。5月21日，被反诉人之妻将改水公告拍照，微信告知反诉人之夫，该公告叙述了此次改水内容、工期、力度等。8月3日，反诉人之夫接到物业通知近期将改水，并通过微信告知被反诉人之妻届时家中留人；3.2020年9月5日，被反诉人之妻通过微信语音聊天告知反诉人之夫小区近期改水，需房东本人签字。反诉人之夫到达小区后，被反诉人以改水居住用水不便为由，要求改水期间减免房租，当日双方未针对减免方案达成一致。被反诉人夫妻二人带领反诉人之夫前去签署《室内上下水改造确认单》，反诉人之夫签字，被反诉人手写其与施工方的免责协议并在确认单上签字；4.2020年9月7日，反诉人之夫以微信方式与被反诉人之妻沟通此次改水期间房租减免方案（下称减免方案)，具体方案为：反诉人出资将被反诉人承租之房屋卫生间的地漏、浴室镜、浴室柜、马桶、花洒换新，此次改水期间不再减免被反诉人房租，并请被反诉人夫妻二人商量，如二人不同意，反诉人将不更换。当天被反诉人之妻询问明年该房屋是否继续租，反诉人之夫回复明年继续租。9月8日，被反诉人之妻通过微信告知反诉人之夫同意该方案(详见微信聊天记录)。反诉人之夫确认。至此，双方已就改水期间的租金减免方案达成一致处理意见，即反诉人出资为被反诉人承租房屋购置新的卫浴品设施用品，被反诉人正常支付改水期间的租金，且被反诉人将继续履行租赁合同；5.2020年9月11日，反诉人履约买回减免方案提及换新所有物品：地漏，马桶，花洒，浴室柜，浴室镜（花费共计5000余元）全部运到该房屋，并通过微信照片和文字方式告知被反诉人之妻。2020年9月14日起，被反诉人以各种理由推诿自身责任，单方违约；6.2020年9月14日，被反诉人之妻违反减免方案一致约定，要求反诉人之夫即日起全免房租。随后被反诉人以各种不实理由提出提前退租，并要求“居住到9月30日，退还全部押金”。被反诉人单方提出退租，其声称退租理由违背事实真相，小区改造水不是“断水断电”，实为仅改水，仅影响用水，并无断电。上下水管道的改造也并不涉及甲醛超标等因素，房间内仅改水，只影响到用水的地方及用水便利性，客厅卧室并未在改水范围内，且其已在卧室门口贴了“此间勿入”的告示，房屋并不丧失居住条件，更何况同小区其他邻居在改水期间也一直在正常居住。即被反诉人所述不实，房屋符合居住条件，物业公司已安装临时厕所和临时自来水为居民提供基本生活保障。且双方已就改水期间减免租金方案达成一致意见，被反诉人在已知反诉人花费远超一个月房租履约买回物品后，被反诉人仍然单方主动提出提前退租，构成违约。按照租赁合同第七条第1项，租赁期内提出解除合同的一方需向对方支付月100%违约金。即被反诉人应承担违约责任，向反诉人支付违约金4600元；7.2020年9月25日，被反诉人微信通知反诉人之夫9月26日上午11点-12点交接；8.2020年9月26日中午，双方对水电燃气，损坏物品一一确认。在确认损坏物品时，被反诉人多次提到“你们真是没想明白，你说你们孩子还在西城上学…”，言语之间让反诉人倍感孩子安全受到威胁，对被反诉人如此无道德底线之行径，反诉人保留追究权利交接时，被反诉人二人声称拍完视频就算完成交接，并以此为由拒绝在退房交接清单上签署交接事宜，拒绝支付水电燃气，损坏物品修复等费用。反诉人之夫多次询问被反诉人“是否要退租交接，如不交接则视为继续租，9月30日需缴纳下个季度房租”，被反诉人一再拒绝交接，反诉人及反诉人之夫被迫离开该房屋。下午14点左右，被反诉人通过微信向反诉人之夫发送由被反诉人自导自演的将钥匙交与他人的视频，自称交接完成。随后反诉人之夫微信回复告知“今日房屋未交接，对视频中拿钥匙之女性素不相识，如被反诉人提前退租，需与9月30日前交清水电燃气，损坏物品修复费用，并将该房屋所有钥匙交到反诉人手中”。即当日被反诉人未将房屋交接给反诉人。根据租赁合同第四条，被反诉人需承担水电燃气费用；根据租赁合同第五条第2项，被反诉人需承担损坏物品修复或支付照价赔偿费用；租赁合同第六条第2项规定被反诉人退房时需交清水电燃气等费用，确保屋内设施无损坏，否则反诉人有权扣除其押金。由于被反诉人仅提出交接请求，并未按合同约定完成实际交接，且其所欠水电燃气，损坏物品费用全部未交于反诉人，被反诉人更将钥匙交于陌生人，至今反诉人都未收到被反诉人应交接的所有房屋钥匙；9.2020年09月30日(含）起，被反诉人与反诉人的房屋租赁合同已因被反诉人主动提出提前退租而终止，被反诉人无权再占用使用该房屋的任何设施、物品。被反诉人在房屋租赁合同终止后，应解除对该房屋唯一网络端口的占用；10.2020年10月7日，距9月30日已一周，被反诉人仍未交接所有钥匙，对该房屋实际占用，应承担此期间房屋占用费用，并应承担反诉人入室门、室内门开锁换锁费用；11.直到2020年11月1日，反诉人去莲花桥营业厅查询，被反诉人仍占用该网络端口。而后营业厅人员给被反诉人致电，被反诉人承诺星期一(11月2日）将去菜市口营业厅办理解除。基于被反诉人之前种种违约失信行为，反诉人不得不询问营业厅：如果被反诉人11月2日再失约不办理怎么办?营业厅人员说：没见过这么不讲理的人，如被反诉人不同意办理解除该唯一网络端口的占用，反诉人即使作为房屋产权所有人也无法使用该宽带网络业务；12.2020年11月4日反诉人又去莲花桥营业厅查询，被反诉人确实再次失信未办理解除网络端口占用。经营业厅人员再次确认该小区无法新增网络端口后，营业员再次致电被反诉人，被反诉人再次反悔，以各种借口明确表示不同意办理网络端口解除，将继续占用该房屋的唯一网络端口，反诉人只能等被反诉人原业务一年以后到期后才可能办理宽带业务，如被反诉人宽带到期后，继续续约占用该网络端口，反诉人仍将无法使用网络端口，反诉人使用宽带网的权利被被反诉人的恶意占用行为一直剥夺，反诉人只能被动等待被反诉人解除网络端口占用。营业厅负责人说“（谭继元）这样的人很少见，只能说我们不小心碰到了，营业员不经机主（谭继元）本人同意，无权对该房屋占用网络端口进行任何操作”。无奈之下，反诉人只得向莲花桥营业厅和被反诉人办理宽带业务所在的菜市口营业厅负责人再次提出解除该网络端口占用请求，后经反诉人向俩营业厅负责人多次申明：“被反诉人在合同终止后无权再占用该房屋网络端口，被反诉人明知自己在合同终止后不该再占用，营业厅人员也已再三与被反诉人沟通商量后，被反诉人反悔以各种借口不同意办理解除，还要继续占用。被反诉人恶意占用网络端口的行为侵害了反诉人使用宽带业务的权利，反诉人已因此事去营业厅多趟，更是在工作日请假办理该业务”。经反诉人再三给营业厅施压，菜市口营业厅最终提出将免除被反诉人应交违约金以使其解除占用的方案；13.11月7日，营业厅人员来电说该房屋网络端口的占用刚解除。综上所述，反诉人认为小区统一改水，物业已提前公告全体住户，通知改水内容、时间、范围，并已提供公共临时卫生间和自来水供居民正常生活，房屋并不影响居住，实际不影响租赁合同履行。且双方已就此次改水期间，反诉人出资购买新卫浴物品，不再减免房租达成一致协议。在反诉人履行协议后，被反诉人单方违约，主动提出退租，被反诉人提出退租退押金的要求违背事实约定，无合同依据，被反诉人主动退租应承担合同违约责任，应向反诉人支付违约费用。拟交接日，被反诉人仅拍照录像不办理交接，反复称其拍照录像即为完成交接，并自拍自演将钥匙交于陌生女性的视频。至今被反诉人未将水电燃气费、损坏物品费用、所有房屋钥匙交给反诉人，被反诉人的种种违约行为已给反诉人造成极大时间浪费、经济损失。为维护反诉人合法权益，现提起反诉，请法院依照双方签订租房合同和后续约定及相关法律为依据，依法判决。被反诉人明知在合同终止后，无权占用该房屋唯一网络端口，仍恶意占用。经多方交涉后，被反诉人先承诺办理解除占用，后又失约不办理，继而反悔，不同意办理网络端口解除，坚持恶意占用，不当得利，剥夺反诉人正常使用宽带网络权利。被反诉人需向反诉人支付占用该房屋唯一网络端口期间的占用费用共计1600元。针对反诉，谭继元辩称，不同意被告的反诉请求。理由：1、关于被告（反诉原告）所述给我更换卫生间设施来抵消租金事情。因为被告口头承诺了工期是7天，所以按照7天计算，房租大概是1000多元。卫生间设施已经很老旧了，被告作为出租方更换已经老旧的设备是其应尽的义务；2、被告称房屋所在小区依然具有居住条件，我不同意。因为根据我提供的照片可知，当时小区内的居民没有其他地方可去，他们不得不被迫使用公共厕所或者是忍受其他不便，我作为一个房屋承租人，没有必要去忍受这些痛苦，当时我妻子是在备孕期间，所以涉案房屋实际上已不具备正常的居住条件，所以合同被迫终止了；3、在双方约定的房屋腾退当天，被告提出在卫生间和厨房改造中，我损坏了被告的设备。但实际上当时的改造是大拆大改，整个卫生间和厨房都被拆改掉了，所以我没有任何义务保证设施完好，因为这些都是拆掉的东西，是政府老旧小区改造拆除的东西，我无法保证设施不被损坏，被告却以此为由不返还我的押金。另外，关于被告称我方没有交钥匙一节，我已经录了视频，当时被告要求我交钥匙的时候，拿出了一张单子让我签字，单子记载：9月26日原告谭继元自愿终止租赁合同。然后是水电费和交接单的内容。因为被告写的是我自愿终止租赁合同，我也懂法，我没有办法在单子上签字。这导致被告夫妻二人直接愤然离开。进而导致我就没有办法把钥匙交给被告。于是我把房屋钥匙交给了当时的施工队人员保管了。因为每天房屋都在进行施工，而我并没有在房屋内居住，所以如果我把钥匙带走了，施工就没办法进行，会影响整个小区老旧小区改造。我们不能耽误整个政府的改造流程，所以我把钥匙交给了施工队负责人的手里，并且录了视频。如果我把钥匙拿走，导致工期延误，被告一定会告我说我影响了他的工期。所以我把钥匙交给了施工队负责人手里，不会耽误房屋交接；4、这个端口占用问题，实际上被告当时可能已经把房子租给新的人了。当时被告去电信莲花桥营业厅办理业务，但电信部门有规定，需要在办理宽带接口的营业厅办理解除业务，所以当时营业厅工作人员让我去我办理宽带接口的菜市口营业厅办理解除手续。大概在11月份的时候，我去了菜市口营业厅办理宽带解除手续，电信公司告诉我移端口需要新地址，但当时我退完房没有新地址，无法办理宽带移转。但是营业厅告诉我说还有另外的注销方法，就是房主如果同意注销，也是可以注销的。我并没有恶意占用宽带端口，大概在11月5号被告提出注销端口的时候，就应被告的要求协助完成了端口注销的事务。违约金4500元不同意支付，也不同意支付修复费用、水电费2400多元，房子是施工队改造期间损坏的，与我无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下，2019年12月29日，谭继元（承租方、乙方）与苏瑞雪（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将北京市西城区白菜湾四巷17号院1号院1单元503的房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方居住使用。租期1年，期限自2019年12月30日起至2020年12月29日。月租金4600元，押金4600元。乙方退房时需交清水、电、燃气，有线电视，网费等费用，保证屋内设施家具、家电无损坏，下水管道，厕所无堵漏，甲方如数退还乙方押金4600元。否则甲方按实际发生维修费用或相应物品价值从乙方押金中给予扣除，并将剩余押金返还乙方。租赁期内，若双方协商一致解除合同，提出解除合同需求的一方，应按月租金100%向对方支付违约金，合同终止。乙方须按时缴纳房租，否则视为乙方违约，甲方不再退还乙方已交租金及押金，合同终止。关于合同履行情况，谭继元向苏瑞雪交纳押金4600元,并交纳租金至2020年9月29日。自2020年9月6日开始，北京首华物业管理有限公司对涉案房屋所在小区进行上下水管道更换，谭继元因此搬离房屋。2020年9月14日，谭继元提出解除合同。2020年9月26日，双方到涉案房屋办理交接手续，但因交接协议内容无法达成一致意见，谭继元未能将房屋钥匙交付被告。同日，谭继元将房屋钥匙交给房屋现场施工人员。庭审中，苏瑞雪称水电改造工程持续至2020年9月23日，且其一家出于止损的目的于2020年10月7日强制收回房屋。双方确认谭继元尚欠水电及供暖费683.07元未能支付。本院认为，依法成立的合同受法律保护。因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因涉案房屋进行水管改造导致房屋居住用途无法实现，故谭继元于房屋施工期间（2020年9月14日）提出解除合同，理由正当。合同解除时间以2020年9月14日（解除通知到达日）为准。关于租金退还一节，因房屋自2020年9月6日起已缺乏使用条件，谭继元应及时向苏瑞雪主张解除合同，故其于2020年9月14日提出解除合同的行为对于其损失扩大亦负有一定责任，故本院根据公平原则，酌定2020年9月6日-2020年9月13日部分租金予以退还，2020年9月14日后的租金予以全部退还。关于押金，押金应于合同解除后予以退还，因谭继元主张抵销应支付的水电燃气费，本院对于抵销后的押金数额予以确认，并对谭继元诉讼请求中的合理部分予以支持。关于合同解除违约金，因本案合同解除的原因系不可归责于双方的事由（上下水管更换），故谭继元要求支付违约金的诉讼请求以及苏瑞雪要求支付提前解除合同违约金的诉讼请求，缺乏法律依据，本院均不予支持。关于水电及燃气费一项反诉请求，本院已就押金折抵事宜进行处理，本院不予支持。关于反诉门锁更换、物品损坏费用以及网络占用费，依据不足，本院均不予支持。关于反诉房屋占用费，谭继元自行将房屋钥匙交于第三方的行为存在过错，而苏瑞雪未能于双方商议之日（2020年9月26日）配合谭继元完成房屋交接亦存在一定过错，故依据现有证据，本院认定双方对于未能如约办理房屋交接手续负有同等责任，并根据公平原则，双方过错程度以及本案具体情况，酌情认定谭继元应支付2020年9月30日-2020年10月7日部分房屋占用费。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，苏瑞雪退还谭继元房屋租金3000元；二、自本判决生效之日起七日内，苏瑞雪退还谭继元押金（折抵谭继元应支付的水、电、燃气费）3916.93元；三、自本判决生效之日起七日内，谭继元支付苏瑞雪房屋占用费613元；四、驳回谭继元的其他诉讼请求；六、驳回苏瑞雪的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56元，由苏瑞雪负担31元（自本判决生效之日起七日内交纳），由谭继元负担25元（已交纳）；反诉费25元，由谭继元负担（自本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 高磊二〇二一年三月八日法官助理 王飞书 记 员 李艳