北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初15185号原告：包平，男，1956年2月12日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：张翠翠，北京畅鼎律师事务所律师。被告：北京渔阳兴顺房地产开发公司，住所地北京市顺义区仁和镇新顺北大街东侧（纺织厂）10号1-13，统一社会信用代码9111013102493467E。法定代表人：张健，董事长。委托诉讼代理人：李少杰，男，1994年7月1日出生，汉族，北京渔阳兴顺房地产开发公司员工，现住北京市顺义区。被告：北京碧辉苑物业管理有限公司，住所地北京市顺义区仁和地区顺平西路东侧，统一社会信用代码91110113760942615H。法定代表人：朱雅仑，经理。委托诉讼代理人：刘艳平，女，1975年8月16日出生，汉族，北京碧辉苑物业管理有限公司员工，现住北京市顺义区。原告包平与被告北京渔阳兴顺房地产开发公司（以下简称渔阳兴顺公司）、北京碧辉苑物业管理有限公司（以下简称碧辉苑公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员刘筠独任审判，公开开庭进行了审理。原告包平及其委托诉讼代理人张翠翠，被告渔阳兴顺公司之委托诉讼代理人李少杰，被告碧辉苑公司之委托诉讼代理人刘艳平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告包平诉称：2007年1月1日，原告与被告一签署编号为Y329547的《北京市商品房预售合同》，约定：原告购买被告一开发的×小区×号房屋，约定交房日期为2006年12月31日。2007年1月6日，原告与被告二签署了《物业服务合同》，服务期限自签字之日起至业委会与被告二终止合同之日止。原告2007年收房后，因工作及家庭原因未实际入住，直至2009年10月对室内进行装修时，发现房屋屋顶漏水，向被告二报修。原告于2011年入住，同年7月，原告再次发现客厅屋顶漏水，向被告二报修；转年2012年原告发现不仅客厅漏水，卧室也开始漏水，原告继续向被告二报修；长此以往，年年漏，而且越漏越严重；至今仍未得到解决，每年都是外面下大雨，屋里多处下小雨，得用盆或桶接雨。原告认为：公民的合法财产依法受法律保护。被告一作为案涉房屋所在楼栋的建设单位，应当对房屋的设计及施工质量承担责任，被告二作为受托的物业单位对该栋楼的公共设施有管护职责。第一，该房楼顶早在2009年就已发生渗水，被告二在维修时未能进行全面检查，未发现并彻底排除楼顶的漏水隐患，亦未与被告二沟通相关事宜，由于二被告的过错或过失，导致此后每年该房屋均发生大面积漏水造成损害。第二，被告一作为该楼房的建设方，在设计楼房结构时，将楼顶上铺设尖顶瓦，留下了排水隐患。第三，质保期内，被告一未能及时组织对楼顶防水进行系统地检修更换或改造，以避免损害发生，对此被告一存在过错。第四，原告与被告一签署的《北京市商品房预售合同》约定共用设施的维修费用从公共维修基金中支付，不足部分由共用的住房产权人负担。但依常识可知原告无法独立申请使用公共维修基金，亦无法联合其他住户协商维修楼顶漏水问题；故，即使案涉×号楼不存在设计或质量瑕疵，二被告作为该楼栋的建设方和楼内住户的主管单位，有义务组织、协助楼内住户使用公共维修基金解决公共设施维修问题。综上，不论如何，二被告均应对原告房屋漏水的损害后果承担赔偿责任。诉讼请求为：1.判令二被告对北京市顺义区×小区×号楼楼顶漏水问题进行修复；2.判令二被告连带赔偿原告室内修复费、搬家费、租房费（暂计算10000元，具体金额待法院评估后确认）；3.案件受理费由二被告承担。被告渔阳兴顺公司辩称：2006年9月12日，我公司与包平签署《北京市商品房预售合同》，约定向包平出售涉诉房屋。《北京市商品房预售合同》附件七《物业服务》对涉诉小区的物业管理做出了相应的约定。2006年10月，我公司向包平出具了《住宅质量保证书》。2007年1月1日，我公司与包平签订《北京市商品房预售合同最终补充协议》，确认我公司于2006年12月31日前向原告交付了商品房一套。（一）涉诉房屋质量保修期已经届满。根据我公司与包平签订的《北京市商品房预售合同》第十七条第一款约定“该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任”，《×号楼住宅质量保证书》第三条约定“屋面防水的保修期限为5年”，可知我公司对屋面防水的保修期限为5年，保修期限自该商品房交付之日起计算，即从2006年12月31日起计算，故保修期限为2006年12月31日至2011年12月31日。我公司作为涉诉房屋的开发商，不再负有质量保修义务。根据《建设工程质量管理条例》第四十条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十条第二款12、《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条第三项3、第六条4以及《商品房销售管理办法》第三十三条第一、二款5之规定，房地产开发企业对于外墙面防渗漏保修期限至少应当为5年，保修期应自房屋交付之日起计算。涉诉房屋已于2006年12月31日前交付，至2011年12月31日屋面防水质量保修期即已届满，故我公司不应对屋面防水承担质量保证责任。（二）涉诉房屋漏水并不发生在我公司保修期间内。截止本案提起诉讼时，被答辩人所提供的证明材料，无法证明涉诉房屋漏水的情形发生在我公司保修期间内，故我公司不应承担保修责任，被答辩人应当从承担举证不能的不利后果。（三）涉诉房屋漏水与房屋质量无关。涉诉房屋漏水的真正原因是否与我公司的施工质量有关，目前尚无证据佐证。（四）室内装修破坏及所谓经济损失，被答辩人未针对此进行任何举证，故不应得到支持。答辩请求为：一、依法驳回被答辩人的诉讼请求；二、本案的诉讼费用由被答辩人承担。被告碧辉苑公司辩称：针对漏水情况，我物业公司一直在维修，最近一次维修是2017年8月26日，2019年报修过，但原告一直没有交过物业费，我们就没去修，以后还是会修的。案件受理费我方认为应当由原告承担。经审理查明：2006年9月12日，包平与渔阳兴顺公司签订《北京市商品房预售合同》（以下简称涉诉合同），约定包平购买北京市顺义区×小区×号房屋（以下简称涉诉房屋）。关于住宅保修责任，合同第十七条约定：（一）该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。该商品房为非住宅的，双方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。（二）在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。根据《住宅质量保证书》约定，屋面防水保修期限为5年。2007年1月1日，渔阳兴顺公司与包平签订《北京市商品房预售合同最终补充协议》，载明该房已于2006年12月30日前交付。2007年1月6日，包平与碧辉苑公司签订《物业服务合同》，约定由碧辉苑公司负责涉诉房屋所在小区的物业管理。关于物业服务内容，第八条第1款约定：房屋建筑共用部位的小修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。关于物业管理服务费用，第十一条第4款约定：房屋共用部位的小修、养护费用，由碧辉苑公司承担，大中修费用及更新费用，由业主共用维修基金承担。关于违约责任，第十二条第一款约定：物业管理公司有下列行为之一的，业主有权向政府有关部门或业主委员会投诉，如给业主造成的损失由物业管理公司承担赔偿责任：1.共用设施设备修缮不及时等。包平陈述于2007年1月1日收房，2009年装修，2011年入住，入住当年即发现漏水，每年均报修，在2017年前每年维修，之后仅在2020年维修过。案件审理中，包平申请下列鉴定：1.涉诉房屋对应的屋顶是否存在质量问题（包括：主体结构质量问题、其他质量问题）；2.涉诉房屋对应的屋顶是否存在设计缺陷；3.涉诉房屋因漏水导致的墙体破损、家具浸泡等损失进行鉴定。2020年12月22日，北京腾骐资产评估有限公司出具《报告书》，评估结论：在评估假设条件成立前提下，纳入评估范围内的评估对象于本次评估基准日的市场价值为11556元，其中渔阳兴顺公司、碧辉苑公司认可部分评估市场价值为3790元。包平支付评估费10000元。经询问，双方对部分维修面积有异议。包平自述其中客厅电视墙纸损失并非因漏水原因造成。2021年2月24日，北京建研院司鉴中心作出《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：1.涉诉房屋屋面防水工程存在质量问题；2.涉诉房屋屋面防水工程未发现存在设计缺陷。其中，对是否存在质量问题的分析说明中载明：1.涉诉房屋客厅顶板、主卧顶板、主卧飘窗窗框顶部、主卧西墙饰面层、书房顶板均存在多处渗漏水痕迹；2.现场对涉诉房屋屋面原防水层进行局部剔凿勘验，屋面原防水层下方防水基层为潮湿状态，不符合中华人民共和国国家标准《屋面工程质量验收规范》（GB50207-2002）中第4.3.16条“卷材防水层不得有渗漏或积水现象”的规定；3.涉诉房屋屋面北侧修缮时，在瓦坡屋面上铺设卷材防水层，技术措施不科学、不合理，且防水层未全面包裹覆盖瓦坡屋面和檐墙，屋面未形成完整、闭合防水体系，防水构造不符合中华人民共和国国家标准《屋面工程技术规范》（GB50345-2004）中第10.3.16条相关规定，极易造成渗漏水；4.涉诉房屋屋面存在整体铺设改性沥青卷材防水层修复现象，但是卷材防水层铺设在块体材料保护层上，与屋面原防水层及相邻屋面防水层均不连接、不闭合，相邻屋面雨水必然会流淌、渗透至涉诉房屋屋面后铺设的卷材防水层下面，无法起到修复原防水层效果。同时，泛水卷材防水层收头未固定，不符合中华人民共和国国家标准《屋面工程质量验收规范》（GB50207-2002）中第8.4.5条“女儿墙和山墙的卷材应满粘，卷材收头应采用金属压条钉压固定，并应用密封材料封严”的规定。包平支付鉴定费30000元。上述《报告书》、《司法鉴定意见书》作出后，包平将诉讼请求变更为：1.判令二被告对涉诉房屋楼顶漏水问题进行修复；2.判令二被告连带赔偿原告室内修复费11556元；3.案件受理费、鉴定费、评估费由二被告负担。渔阳兴顺公司辩称于2006年12月31日交房，屋面防水保修期截止至2011年12月31日，因无法确定屋面质量问题产生的时间，故保修期已过，不应承担相应责任。碧辉苑公司辩称在2017年对涉诉房屋屋顶进行过维修，仅承担小修的责任，而修复屋顶属于大修。上述事实，有双方当事人陈述、涉诉合同、《物业服务合同》、《报告书》、《司法鉴定意见书》等在案佐证。本院认为：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案中，涉诉房屋系渔阳兴顺公司开发建设，渔阳兴顺公司应保证该房屋的质量；碧辉苑公司系涉诉房屋所在小区的物业服务提供者，应根据《物业服务合同》的约定对涉诉房屋的公共部位负有维修义务。涉诉房屋交付后，在房屋防水工程保修期内，发生漏水，虽经过数次维修，但漏水情况持续发生。经鉴定，涉诉房屋屋面防水工程存在质量问题。故，渔阳兴顺公司作为开发商应向包平承担因房屋漏水导致的相关保修责任及损失赔偿责任。碧辉苑公司在接到报修后进行了维修，已经尽到作为物业管理企业应履行的相应义务，且漏水源于房屋质量问题，故碧辉苑公司不应承担相应责任。关于包平主张的损失金额，本院结合《报告书》及现场勘验情况酌情予以支持。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第六条、第十五条、第十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告北京渔阳兴顺房地产开发公司对北京市顺义区×小区×号房屋楼顶漏水问题进行修复，于本判决生效之日起十五日内履行；二、被告北京渔阳兴顺房地产开发公司赔偿原告包平因北京市顺义区×小区×号房屋漏水造成的财产损失一万零七百六十五元五角，于本判决生效之日起七日内履行；三、驳回原告包平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费一万元（原告包平已预交），由被告北京渔阳兴顺房地产开发公司负担，于本判决生效之日起七日内直接给付原告包平。鉴定费三万元（原告包平已预交），由被告北京渔阳兴顺房地产开发公司负担，于本判决生效之日起七日内直接给付原告包平。案件受理费八十九元（原告包平已预交），由被告北京渔阳兴顺房地产开发公司负担，于本判决生效之日起七日内直接给付原告包平。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 刘 筠二〇二一年三月二十六日书记员 米佼佼