云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云08民终2531号上诉人（原审原告）：李聪菊，女，1967年3月18日生，现住云南省普洱市思茅区。上诉人（原审原告）：顾建武，男，1968年6月10日生，住云南省昆明市官渡区。上诉人（原审原告）：李培恒，男，1963年1月18日生，住云南省普洱市思茅区。上诉人（原审原告）：白旭，男，1989年7月13日生，住云南省红河哈尼族彝族自治州石屏县。上诉人（原审原告）：李艳红，女，1989年6月18日生，住云南省普洱市思茅区。委托诉讼代理人：杨磊，云南谏成律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：徐建娟，云南谏成律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人（原审被告）：方成英，女，1970年4月6日生，住云南省普洱市思茅区。上诉人李聪菊、顾建武、李培恒、白旭、李艳红（以下简称李聪菊等五人）因与上诉人方成英合同纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2020）云0802民初1727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月21日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。李聪菊等五人上诉请求：1.请求依法撤销思茅区人民法院2020年10月16日作出的（2020）云0802民初1727号《民事判决书》判决第四项，并依法改判。2.请求判令方成英承担一审、二审全部诉讼费。事实和理由：一审判决对方成英是否应支付李聪菊等五人资金占用费的问题，事实认定错误。在本案中方成英有明显的欺骗行为，李聪菊等五人是在受蒙骗的情况下与之签订协议，支付资金，属于方成英的过错。具体理由如下：一、李聪菊等五人在2014年至2015年2月间以290000元（不包括配套设施和接房费用）购买一套136旷茶马古镇毛坯房，并未低于市场价格。二、李聪菊等五人对方成英出售房屋的行为在已知范围内已尽到审慎义务，不存在未尽审查义务。三、本案中方成英的行为属于欺诈，并且有明显占用资金的故意，如不支持资金占用费，对李聪菊等五人是极不公平的。方成英辩称，李聪菊等五人对交易对象系平原村委会的小产权房是明知的，且达成的价格明显低于市场价格，双方所签订的《购房合同》为无效合同。李聪菊等五人在一审及上诉状中已经明确自认，其向方成英购买的房屋为茶马古镇的电梯房，该房系平原村为本村村民提供的安置房。该安置房现在的土地性质仍为宅基地性质，属于限制流通物，除本原村民之间可合法交易之外，平原村民不能与村民之外的人进行交易。李聪菊等五人均不是平原村的村民，其与方成英签订的《购房合同》应为无效合同。作为无效合同的处理，应当是返还财产，即方成英返还收取的李聪菊等五人的购房款，不应由方成英承担李聪菊等五人所主张的资金占用费。方成英与李聪菊等五人签订的《商铺抵偿协议书》是合法有效的，方成英按该协议进行抵偿即可，不应承担抵偿协议之外的义务。方成英与李聪菊等五人所签订《商铺抵偿协议书》系双方真实意思表示且不违反法律的强制性规定，应为有效合同。方成英在履行过程中并没有出现根本性违约，抵偿协议中约定方成英于2020年向李聪菊等五人交付案涉商铺，现交付时间并未届满，不应认定方成英无法履行该抵偿协议。虽然方成英没有还清该商铺所涉的按揭贷款，但只要在交付时还清，该抵偿协议仍可履行。既然不存在根本性违约，该抵偿协议不应解除，同时亦不应由方成英承担违约责任向李聪菊等五人支付资金占用费。方成英上诉请求：1.请求撤销（2020）云0802民初1727号民事判决书，并驳回李聪菊等五人的全部诉讼请求。2.上诉费用由李聪菊等五人承担。事实及理由：一、李聪菊等五人起诉时故意隐瞒相关案件事实。二、《商铺抵偿协议》合法有效，解除条件未成就。三、李聪菊等五人企图通过本案起诉，掩饰企图违约的最终目的。李聪菊等五人辩称，一审法院向双方核实情况作出询问笔录时，方成英均未提及案外第三人的相关情况，而现在在原判决后提出李聪菊等五人刻意隐瞒案外第三人的主张，存在故意扰乱本案事实的嫌疑。同时，李聪菊等五人仅是受方成英欺骗签订购房合同购买并不存在的房屋，方成英与其他第三人的关系与本案无关联性，而该主张不应作为方成英逃避返还购房款的理由。一审判决确认商铺抵偿协议解除的事实清楚，适用法律正确，应当给予支持。李聪菊等五人向一审法院提出诉讼请求：1.依法解除方成英与李聪菊、李培恒、李艳红、顾建武共同签订的《商铺抵偿协议书》；2.判令方成英返还李聪菊等五人购房款860000元；3.判令方成英以860000元为基数，按年率6%支付自2015年2月14日至2020年2月13日止的资金占用费258000元。4.判令方成英以860000元为基数，按年率6%支付自2020年2月14日至还清购房款之日止的资金占用费；5.判令方成英承担本案诉讼费。在诉讼过程中，李聪菊等五人增加一项诉讼请求要求：解除2014年2月6日白旭与方成英签订的《购房合同》、2015年1月16日李聪菊与方成英签订的《购房合同》、2015年2月6日李培恒与方成英签订的《购房合同》。一审法院认定事实，一、顾建武与李聪菊是夫妻关系，李艳红与白旭是夫妻关系。二、2014年2月6日白旭与方成英签订的《购房合同》，2015年1月16日李聪菊与方成英签订的《购房合同》，2015年2月6日李培恒与方成英签订的《购房合同》，以上《购房合同》约定了李聪菊、李培恒、白旭以每套290000元的价格向方成英分别购买位于茶马古镇××的房屋一套，其中李聪菊购买的为茶马古镇Ｃ6栋8楼，李培恒购买的为茶马古镇Ｃ7栋10楼，白旭购买的为茶马古镇Ｃ7栋9楼，房款合计870000元。李聪菊于2015年1月16日向方成英转账250000元，李培恒于2015年2月6日向方成英转账420000元，2015年1月30日李艳红现金存入方成英账户140000元。2015年3月8日方成英向李聪菊出具《收条》，载明：“今收到李聪菊购房款40000元（肆万元正）收款人：方成英2015年3月8日”。2015年2月14日方成英向白旭出具《收条》，载明：“今收到白旭购房款290000元（贰拾玖万元正）收款人：方成英2015年2月14日。”2015年2月14日方成英向李培恒出具《收条》，载明：“今收到李培恒购房款290000元（贰拾玖万元正）收款人：方成英2015年2月14日”。在2016年2月5日方成英向李聪菊、白旭、李培恒出具《收条》，载明：“今收到李聪菊、白旭、李培恒车位办证费，太阳能3户×31000＝93000元，3×5200＝15600，3×1700元＝5100元，合计：113700元（壹拾壹万叁仟柒佰元正）收款人：方成英，2016年2月5日”。李聪菊、白旭、李培恒向方成英支付的房款为870000元，房屋配套费113700元，共计983700元。三、本案中李聪菊、顾建武、李培恒、白旭、李艳红自述所交的房款构成为：1.李培恒一户，为李培恒在2015年2月6日向方成英转账420000中的290000元；2.李艳红与白旭一户，为李培恒在2015年2月6日向方成英转账420000元中的130000元及李艳红在2015年1月30日现金存入方成英账户的140000元，余20000为现金支付给方成英；3.顾建武与李聪菊一户，为李聪菊在2015年1月16日转账给方成英250000元，其余40000元为现金支付。房屋配套费每户为37900元，三户共计113700元，由李培恒以现金方式交付给方成英。四、在李聪菊等五人知道房屋不能购买时，方成英退还李培恒123700元，余860000元方成英未返还李聪菊等五人。在庭审中，李聪菊等五人均明确表示每户房款不用区分出来，由方成英直接向李聪菊等五人共同返还。五、2016年12月11日，李培恒、李艳红、李聪菊、顾建武和方成英签订了《商铺抵偿协议书》，《商铺抵偿协议书》主要约定了甲方（方成英）、乙方（李聪菊、李培恒、李艳红、顾建武）就甲方尚欠乙方的购房款860000元，甲方同意用自己购买的，位于普洱市思茅区，商铺为第一幢第一层Ｃ1-1004号房（商铺购房合同号为ＰＥ2015120103049号，面积为22.10平方米）折抵给乙方，冲抵甲方不代收乙方尚欠的购房款860000元整，因甲方购买的商铺未能全额付清房款，仍有银行贷款需要偿还，乙方同意甲方于2020年交付该商铺，甲方应在2018年12月31日前还清银行贷款460000元。一审法院认为，一、关于涉案的《购房合同》《商铺抵偿协议书》是否应解除的问题。《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”《商铺抵偿协议书》虽是方成英与李聪菊等五人真实意思表示，经查，至开庭之日，方成英未偿还涉案房屋银行贷款460000元，故方成英未满足：“甲方（方成英）购买的商铺未能全额付清房款，仍有银行贷款需要偿还，乙方同意甲方于2020年交付该商铺，甲方应在2018年12月31日前还清银行贷款460000元”的约定，方成英与李培恒、李艳红、李聪菊、顾建武共同签订的《商铺抵偿协议书》应依法予以解除。同时《商铺抵偿协议书》成立基础合同为《购房合同》，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物的所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”经庭审查证，方成英未取得出售房屋的不动产权证书凭证，即方成英不是出售房屋的所有权人，方成英故意隐瞒该事实，并收取了李聪菊等五人的房款。《购房合同》为方成英与李聪菊、顾建武、李培恒、白旭、李艳红真实意思表示，该合同真实、有效，但因方成英的行为导致不能继续履行《购房合同》，李聪菊等五人的合同目的不能实现，故涉案《购房合同》应依法予以全部解除。二、关于方成英是否应返还购房款860000元的问题。结合本院向方成英所作的《询问笔录》，方成英认可尚未返还李聪菊、顾建武、李培恒、白旭、李艳红支付的860000元房款，现李聪菊、顾建武、李培恒、白旭、李艳红因方成英的行为不能取得所购房屋，故方成英负有返还李聪菊、顾建武、李培恒、白旭、李艳红860000元房款的义务。三、关于方成英是否应支付李聪菊等五人资金占用费的问题。李聪菊等五人在2015年以290000元一套136㎡的房屋价格向方成英购买房屋，明显低于市场价，且李聪菊等五人对方成英出售的房屋是否有权出售应尽审查义务，但李聪菊等五人未尽审查义务并将购房款支付给方成英，存在过错行为，李聪菊等五人无权向方成英主张资金占用费。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，方成英经一审法院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利，一审法院依法进行缺席审判。方成英未向一审法院提供答辩材料及证据材料予以反驳李聪菊等五人的主张，对此应承担举证不能的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除2014年2月6日白旭与方成英签订的《购房合同》、2015年1月16日李聪菊与方成英签订的《购房合同》、2015年2月6日李培恒与方成英签订的《购房合同》。二、解除李聪菊、顾建武、李培恒、李艳红与方成英在2016年12月11日签订的《商铺抵偿协议书》。三、方成英于本判决生效之日起十日内一次性向李聪菊、顾建武、李培恒、白旭、李艳红返还房款860000元整。四、驳回李聪菊、顾建武、李培恒、白旭、李艳红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14862元，由李聪菊、顾建武、李培恒、白旭、李艳红负担多诉部分3429.69元，方成英负担11432.31元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本案经二审审理，查明的案件事实与一审判决确认的事实一致，本院予以确认。另查明，二审中，白旭提出《购房合同》签订日期应为2015年2月6日，2014年2月6日系笔误。基于方成英在《上诉状》的陈述，其是于2015年1月16日、2015年2月6日与李聪菊、李培恒及白旭分别签订《购房合同》。本院对方成英与白旭于2015年2月6日签订《购房合同》的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：1.《购房合同》的效力；2.《商铺抵偿协议书》是否应予以解除；3.资金占用费应否支持。关于《购房合同》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物的所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本院认为，《购房合同》不符合合同无效的法定情形。方成英认为《购房合同》无效的上诉主张，于法无据，本院不予支持。一审法院基于《购房合同》合同目的不能实现，判决解除三份《购房合同》并无不当，本院予以维持，但白旭与方成英签订的《购房合同》的时间有误，本院予以纠正。关于《商铺抵偿协议书》是否应予以解除的问题。本案中，因《购房合同》无法履行，李聪菊、顾建武、李培恒、李艳红与方成英于2016年12月11日签订的《商铺抵偿协议书》。根据协议约定，方成英应于2020年交付该商铺，于2018年12月31日前还清银行贷款460000元。本案中，方成英自认至今未还清涉案商铺银行贷款，且至2021年2月25日法庭组织双方进行二审调查时，方成英亦未向李聪菊、顾建武、李培恒、李艳红交付商铺。故方成英认为《商铺抵偿协议书》解除条件未成就的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。关于资金占用费应否支持的问题。本案中，李聪菊等五人在签订《购房合同》时已知道所购买的房屋系村民的优惠安置房。后因《购房合同》无法履行，双方当事人再次签订《商铺抵偿协议书》并约定房屋交付时间为2020年。本院认为，《商铺抵偿协议书》的签订是对《购房合同》不能履行的替代，该协议系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律强制性规定，协议有效。鉴于协议约定房屋交付时间并未具体到月日，李聪菊等五人既已于2020年7月15日向法院提起诉讼，至此本案至2021年仍处于审理阶段，方成英并无占用资金的故意。故本院对李聪菊等五人要求方成英于2015年2月14日至购房款还清之日止支付资金占用费的主张，本院不予支持。综上所述，李聪菊、顾建武、李培恒、白旭、李艳红、方成英的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。对《购房合同》签订时间认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省普洱市思茅区人民法院（2020）云0802民初1727号民事判决第二项、第三项、第四项：“二、解除李聪菊、顾建武、李培恒、李艳红与方成英在2016年12月11日签订的《商铺抵偿协议书》。三、方成英于本判决生效之日起十日内一次性向李聪菊、顾建武、李培恒、白旭、李艳红返还房款860000元整。四、驳回李聪菊、顾建武、李培恒、白旭、李艳红的其他诉讼请求。”二、变更云南省普洱市思茅区人民法院（2020）云0802民初1727号民事判决第一项为：一、解除2015年2月6日白旭与方成英签订的《购房合同》、2015年1月16日李聪菊与方成英签订的《购房合同》、2015年2月6日李培恒与方成英签订的《购房合同》。一审案件受理费14862元，由李聪菊、顾建武、李培恒、白旭、李艳红负担3429.69元，方成英负担11432.31元；二审案件受理费14862元，由李聪菊、顾建武、李培恒、白旭、李艳红负担3429.69元，方成英负担11432.31元。本判决为终审判决。审判长 张 坤审判员 田 田审判员 邱继娇二〇二一年三月十二日书记员 鲁明锋