湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终510号上诉人（原审原告）：郑银辉，男，汉族，1981年12月24日出生，湖南省新田县人，待业。委托诉讼代理人：邓华雄，新田县龙泉法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。上诉人（原审被告）：刘承泽，男，汉族，1968年4月16日出生，湖南省新田县人，职工。委托诉讼代理人：邝小文，湖南云虹律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人郑银辉因与上诉人刘承泽房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省新田县人民法院作出的（2020）湘1128民初702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。因本案事实清楚，本院通过阅卷、询问等方式，不开庭进行了审理。上诉人郑银辉及委托诉讼代理人邓华雄、上诉人刘承泽及委托诉讼代理人邝小文到庭接受询问。本案现已审理终结。上诉人郑银辉上诉请求：1、撤销新田县人民法院（2020）湘1128民初702号判决；2、请求市中级人民法院直接改判被上诉人刘承泽实际占用的门面装修补偿款项计180,009元归上诉人所有；3、请求市中级人民法院直接改判被上诉人刘承泽赔偿上诉人郑银辉转让费33,000元；4、请求市中级人民法院判令门面搬迁补助款项（搬迁费、宽带空调、搬迁奖励）11,000元归上诉人郑银辉所有；5、请求市中级人民法院直接改判2019年8月26日至2019年11月20日实际产生的租金收益12,266元归上诉人所有；6、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实及理由：1、一审判决书中征收补偿款共计327,362元，新田县城镇棚户区改造指挥部至今尚未支付给被告刘承泽。系事实认定错误，实际上所有款项早在10月中旬被上诉人刘承泽通过伪造腾房证明已经全部取得；2、上诉人郑银辉通过转让从原租户颜明艳处取得租赁剩余期限、连同装修、原购买设备等，并经过被上诉人刘承泽确认，上诉人以33,000元转让费价格取得原装修后，又投入近25万两次重新装修，《棚改区改造房屋征收补偿资金确认表》中室内装修价值144,589元和杂房价值35,420元都属于此类，理应归上诉人郑银辉所有。3、门面征收虽然是政府行为，却事实上造成乙方无法正常营业，且并不在免责范围，应该依约履行，赔偿上诉人转让费33,000元。4、门面搬迁补助款（含搬迁费4000元、宽带200元、空调搬迁1800元、按期搬迁奖5000元）是征收部门为了尽快帮助被征收方腾房的专用款项，所涉及款项共计11,000元应归上诉人郑银辉。5、2019年8月26日至2019年11月20日实际产生租金补偿收益12,266元，为上诉人全额交租期间，理应归上诉人所有，但是一审判决不予支持，显属错误。上诉人刘承泽辩称，以其上诉状意见为准。上诉人刘承泽上诉请求：1、撤销湖南省新田县人民法院作出的（2020）湘1128民初702号民事判决依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由:一审认定事实不清，证据不足，适用法律错误，且显失公平。1、一审法院在审理此案时并未查明哪些项目是上诉人装修的，哪些项目是被上诉人新装修的，哪些项目又是上诉人在原有装修项目上进行改装的，致使整个案件认定事实不清；2、依据＂谁主张谁举证”的原则，既然被上诉人未提供任何证据材料证明上述的所有装修项目其都进行了加装和改建，故其应承担不利的法律后果，一审法院不应直接判定被上诉人对上述装修项目都进行了加装和改建，而补偿被上诉人90,000元，应以证据不足驳回被上诉人的诉讼请求；3、一审法院在未查明本案事实和被上诉人证据不足的情况下，直接将室内装修价值补偿被上诉人90,000元，对上诉人而言显失公平公正。上诉人郑银辉辩称，上诉人的上诉事实和理由不成立，二审法院不应予以支持。1、上诉人刘承泽诉称其于2001年11月27日取得新田县农业机械管理局3／4／5号门面使用权，租期20年（租期从2002年1月1日至2021年12月31日止），并与肖厚平等人对上述门面进行整体精装用于经营茶楼，上诉人对涉诉门面的精装范围包括：自建杂房、台阶大理石地面、踏步大理石、瓷砖地面、木门档、单包木门套、次砖水池、不锈钢防盗网、夹层砼隔板，并非事实；2、上诉人刘承泽诉称我方通过转租的方式取得涉诉门面使用权并与上诉人签订《租房合同》，而我方只对涉诉门面的部分进行整改装修，于事实不符；3、上诉人刘承泽诉称对评估内容第二项木结构房屋（杂房）价值处理有异议，称该杂房是上诉人取得涉诉门面后自行建造的，被上诉人并无对上述杂房进行重新改建，其补偿资金应该直接归上诉人，于事实不符；4、上诉人刘承泽诉称一审法院在审理此案时并未查明哪些项目是上诉人装修的，哪些项目是被上诉人新装修的，哪些项目又是上诉人在原有装修项目上进行改装的，致使整个案件认定事实不清，并非事实。郑银辉向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令被告门面装修补偿款179,209元归原告所有；2、请求判令搬迁补助款项（含空调、水电、宽度、假山、抽油烟机）11,000元归原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2001年11月27日，新田县农业机械管理局（以甲方）与刘继（承）泽（以乙方）签订《集资改建经营门面合同书》，约定：甲方对办公大楼经营门面进行改建，采用集资改建经营门面、定期使用的方式，乙方自愿参与集资改建经营门面；乙方集资改建经营门面为第叁、肆、伍号，一次性交清集资款计壹拾贰万元，使用年限贰拾年，即2002年1月1日起至2021年12月31日止，到期应立即交给甲方，所有的设施（水、电、门窗、玻璃等）在交还时必须保持完好；乙方期满移交房屋时，所装修的部位不得拆除、损坏；由于甲方房屋搬迁造成乙方的集资经济损失，概由甲方承担。被告刘承泽集资取得农机局第3、4、5号门面后与肖厚平等人进行水、电落户，对门面进行装修经营茶楼。2015年4月7日，被告刘承泽（甲方）与颜明艳（乙方）签订《租房合同》，该合同约定：租房从2015年11月1日至农机局租房合同期满；租金30,000元/年，缴租为每年支付一次，第二年开始每年加租金1500元，依次类推，36,000元/年封顶；乙方按时缴纳水、电、气、光纤、电话、物业管理费，乙方交保证金5000元给甲方，乙方退房时交清上述费用及屋内设施无损坏，下水管道，厕所无堵漏，甲方如数退还保证金；3、甲方保证乙方在租期内无房屋产权纠纷，如影响乙方无法营业，甲方应赔偿乙方所有装修和转让费；甲方租给乙方后同意乙方转租、转让；水费以室内安装水电为准，水表度数为零度。2016年11月20日，颜明艳（甲方）与郑银辉（乙方）签订《铺面转让协议》，协议约定，甲方将农机局门面转让乙方经营，转让金额33,000元，一次性付清；转让时间从2016年11月20日开始；在2016年11月20日之前的水电等费用由甲方负责，2016年11月20日之后所产生的费用由乙方承担。2016年11月20日，刘承泽（甲方）与郑银辉（乙方）签订《租房合同》，该合同约定，甲方将农机局门面出租乙方使用，租房从2016年11月20日起至农机局租房合同期满；租金为31,500元，缴租为每年支付一次，第二年开始每年加租金1500元，依次类推，36,000元/年封顶；乙方按时缴纳房租；乙方按时缴纳水、电、气、光纤、电话、物业管理费，乙方交保证金5000元给甲方，乙方退房时交清上述费用及屋内设施无损坏，下水管道，厕所无堵漏，甲方如数退还保证金；甲方保证乙方在租期内无房屋产权纠纷，如影响乙方无法营业，甲方应赔偿乙方所有装修和转让费。原告郑银辉转让颜明艳承租刘承泽集资改建农机局门面，与刘承泽签订租房合同后，在颜明艳经营门面基础上投入部分资金进行装修，用于经营餐饮。2018年8月16日，新田县城镇棚户区改造指挥部向刘承泽下达《征收范围告知函》，告知拟对刘承泽位于农机局迎宾路片区城镇户改造项目的房屋予以征收，在公示之日起不得对房屋装饰装修、新建、扩建、改建和改变房屋用途等行为。2019年8月26日，新田县城镇棚户区改造指挥部委托湖南新天成房地产评估咨询有限公司对农机局第3、4、5号门面的房屋承租人权益（现承租人刘承泽）、自建房价值及室内装修价值进行评估。12月18日，湖南新天成房地产评估咨询有限公司向新田县城镇棚户区改造指挥部出具新天成估字（2019）XZ0234号评估报告书，该报告书评定：承租人刘承泽，建筑面积148.08㎡，门面号农机局3、4、5号门面。⑴剩余使用期限28.5个月，剩余补偿期限价值124,853元；⑵木结构房屋（自建房），建筑面积50.6㎡，评估价值35,420元；⑶室内装修项目共计156项，价值评估143,789元。2020年8月18日，新田县城镇棚户区改造指挥部向承租人刘承泽下达《棚改区改造房屋征收补偿资金确认表》确认被补偿人刘承泽补偿项目：1、补偿款⑴集资人权益剩余年限租金补偿124,853元；⑵搬迁费4000元；⑶室内装修价值144,589元；⑷杂房价值35,420元。2、补助款⑴水补助1500元；⑵三相电表另补助2000元；⑶宽带200元；⑷空调搬迁1800元。3、奖励款⑴征收配合奖5000元；⑵按期签约奖3000元；⑶按期搬迁奖5000元。以上征收补偿款共计327,362元。原告郑银辉支付转让颜明艳转让费33,000元承租刘承泽集资改建农机局门面后，原告郑银辉安装宽带并办理宽带落户手续。原告郑银辉对门面室内装饰装修：⑴部分进行重新装修，如：地面、墙壁、LED筒灯、胶合板满堂吊顶、坡面胶合板满堂吊顶、厨房瓷砖墙裙、卫生间瓷砖踢脚线墙裙、塑扣板吊顶、吸顶灯等等；⑵部分在原有基础上进行安装和加固，如包厢木包门、木玻璃门、木房的木包门、木栅格窗等等；⑶部分是在原有基础上进行修补，如屋檐琉璃瓦、进厅卷闸门、厨房瓷砖踢脚线等等；⑷有的使用原有装修，如门前大理石地面、木门档、单包木门套、踏步大理石、瓷砖水池、不锈钢防盗网、夹层砼梯砼隔板等等。原告郑银辉向刘承泽交纳房租至2019年11月20日，原告郑银辉在门面号农机局3、4、5号门面经营餐饮至2019年11月20日，后未再经营。《棚改区改造房屋征收补偿资金确认表》中征收补偿款共计327,362元，新田县城镇棚户区改造指挥部至今尚未支付给被告刘承泽。一审法院认为：本案争执焦点为：一、原告郑银辉在租赁被告刘承泽门面期限内，租赁的门面被征收，征收补偿款中哪些项目应由被告刘承泽补偿给原告及应如何进行补偿。二、原告郑银辉请求被告补偿门面转让费33,000元、返还租金12,266元是否有事实和法律依据。一、关于原告郑银辉在租赁被告刘承泽门面期限内，租赁的门面被征收，征收补偿款中那些项目应由被告刘承泽补偿给原告及应如何进行补偿的问题。法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，新田县农业机械管理局与刘承泽签订《集资改建经营门面合同书》，刘承泽参与集资改建经营门面一次性交清集资款，享有农机局3、4、5号门面一定期限使用权。原告郑银辉支付转让颜明艳转让费33,000元承租刘承泽集资改建农机局门面，后原告郑银辉与被告刘承泽签订房屋租赁合同，双方形成门面租赁合同关系。2020年8月18日，新田县城镇棚户区改造指挥部《棚改区改造房屋征收补偿资金确认表》确认补偿被补偿人刘承泽补偿中：1、集资人权益剩余年限租金补偿124,853元，该补偿项目是补偿给门面使用权人即补偿给集资改建农机局门面使用权人刘承泽；2、水补助款1500元、三相电表补助款2000元，被告刘承泽集资取得农机局第3、4、5号门面后与肖厚平等人进行水、电落户，双方合同期满后房屋交易习惯等水、电落户等归门面使用权人所有，被告刘承泽与原告签订《租房合同》也约定按时缴纳水电费用，该补偿款应属补偿被告刘承泽所有；3、宽带补助款200元、空调搬迁补助款1800元，原告郑银辉安装宽带并办理宽带落户手续，空调搬迁根据租房交易习惯一般在租赁期满空调由承租人搬迁，该宽带补助款200元、空调搬迁补助款1800元应由被告刘承泽补偿给原告；4、奖励款征收配合奖5000元、按期签约奖3000元、按期搬迁奖5000元，按期签约奖是新田县城镇棚户区改造指挥部要求集资改造农机局3、4、5号门面承租人刘承泽按期履行签约手续，该权利履行的主体为集资改造门面承租人刘承泽；奖励款征收配合奖5000元、按期搬迁奖5000元，原告郑银辉作为集资改造门面刘承泽租赁人，双方均有义务予以配合，但作为集资改造门面承租人刘承泽是征收配合、按期搬迁的主要义务方，法院酌情认定由刘承泽补偿原告4000元；5、杂房（木结构房屋自建房）价值35,420元、室内装修价值144,589元、搬迁费4000元，被告刘承泽集资取得农机局3、4、5号门面后与肖厚平等人进行水、电落户，对门面进行装修经营茶楼。原告郑银辉支付转让颜明艳转让费33,000元承租刘承泽集资改建农机局门面后，原告郑银辉除使用原有装饰装修外，投入一定资金对门面室部分进行重新装修、部分在原有基础上进行安装和加固、部分是在原有基础上进行修补。按房屋租赁交易习惯，租赁期满除不能移动、拆除的装饰装修一般归房屋所有人（本案为集资改建农机局门面承租人），集资改建农机局门面承租人刘承泽与郑银辉2016年11月20日签订《租房合同》，合同期满为2021年12月31日，郑银辉仅使用至2019年11月20日。法院根据新天成估字（2019）XZ0234号评估报告书评估杂房（木结构房屋自建房）价值35,420元、室内装修价值144,589元中有刘承泽集资取得农机局3、4、5号门面后与肖厚平等人对门面进行装修，原告郑银辉支付颜明艳转让费承租刘承泽集资改建农机局门面后投入一定资金对门面室部分进行重新装修、部分在原有基础上进行安装和加固、部分是在原有基础上进行修补等因素综合考虑，由被告刘承泽补偿原告郑银辉室内装修价值90,000元，搬迁费2000元，合计92,000元。以上由被告刘承泽补偿原告郑银辉宽带补助款200元，空调搬迁补助款1800元，奖励款征收配合奖、按期搬迁奖4000元，室内装修价值90,000元，搬迁费2000元，合计共补偿98,000元。二、关于原告郑银辉请求被告补偿门面转让费33,000元、返还租金12,266元是否有事实和法律依据的问题。1、门面转让费一般是租户在门面租期内征房东同意将门面转租，把和房东之间租赁剩余期限、连同租户的装修、原购买设备等转让给下一承租人。本案中，2015年4月7日，被告刘承泽与颜明艳签订《租房合同》，租房从2015年11月1日至农机局租房合同期满（2021年12月31日），租金30,000元/年，第二年开始每年加租金1500元，依次类推，36,000元/年封顶，乙方退房时保证屋内设施无损坏等，颜明艳在经营一年多时间以33,000元转让费转让给郑银辉，后郑银辉与被告刘承泽签订《租房合同》，该转让费是郑银辉从颜明艳处取得租赁剩余期限、连同租户的装修、原购买设备等的依据，原告要求被告刘承泽进行给付没有事实和法律依据，法院不予支持。2、原告要求返还2019年8月26日至2019年11月20日时间租金12,266元。虽然新田县城镇棚户区改造指挥部委托湖南新天成房地产评估咨询有限公司对农机局第3、4、5号门面的房屋承租人权益、自建房价值及室内装修价值进行评估的价值时点为2019年8月26日，原告郑银辉交纳承租被告刘承泽农机局3、4、5号门面租金至2019年11月20日。但是事实上原告实际在农机局3、4、5号门面经营餐饮至2019年11月20日，湖南新天成房地产评估咨询有限公司2019年12月18日，出具新天成估字（2019）XZ0234号评估报告书。故，原告要求返还2019年8月26日至2019年11月20日时间租金12,266元，与客观事实不符，法院不予支持。综上，被告刘承泽作为农机局3、4、5号门面集资改建门面使用权人，原告郑银辉支付转让费转让农机局3、4、5号门面，并与被告刘承泽签订租赁合同，原告郑银辉租赁门面后对除使用原有装饰装修外，投入一定资金对门面室部分进行重新装修、部分在原有基础上进行安装和加固、部分在原有基础上进行修补。而在租赁期内，农机局3、4、5号门面集资改建门面被政府棚户区改造，新田县城镇棚户区改造指挥部对农机局3、4、5号门面进行补助和补偿，被告刘承泽作为农机局3、4、5号门面集资改建门面出租人在棚户区改造领取补助和补偿款后，应对原告在租赁期内装饰装修进行补偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由被告刘承泽在新田县城镇棚户区改造指挥部领取农机局3、4、5号门面补偿、补助、奖励款项后十日内一次性补偿原告郑银辉补助、补偿、奖励款项等共计98,000元；（款交法院转付）二、驳回原告郑银辉的其他诉讼请求。案件受理费4843元，由被告刘承泽负担2266元，原告郑银辉负担2577元。本院二审期间，双方均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，双方当事人的争议焦点：上诉人刘承泽补偿上诉人郑银辉室内装修价值90,000元及搬迁费2000元是否适当。经查，本案中，新田县农业机械管理局与上诉人刘承泽签订《集资改建经营门面合同书》，刘承泽参与集资改建经营门面一次性交清集资款，享有农机局3、4、5号门面一定期限使用权。上诉人郑银辉支付转让颜明艳转让费33,000元承租刘承泽集资改建农机局门面，后郑银辉与刘承泽签订房屋租赁合同，双方形成门面租赁合同关系。2020年8月18日，新田县城镇棚户区改造指挥部《棚改区改造房屋征收补偿资金确认表》确认补偿被补偿人刘承泽补偿中杂房（木结构房屋自建房）价值35,420元、室内装修价值144,589元、搬迁费4000元，刘承泽集资取得农机局3、4、5号门面后与肖厚平等人进行水、电落户，对门面进行装修经营茶楼。上诉人郑银辉支付转让颜明艳转让费33,000元承租刘承泽集资改建农机局门面后，除使用原有装饰装修外，投入一定资金对门面室部分进行重新装修、部分在原有基础上进行安装和加固、部分是在原有基础上进行修补。按房屋租赁交易习惯，租赁期满除不能移动、拆除的装饰装修一般归房屋所有人（本案为集资改建农机局门面承租人），集资改建农机局门面承租人刘承泽与郑银辉2016年11月20日签订《租房合同》，合同期满为2021年12月31日，郑银辉仅使用至2019年11月20日。一审法院根据新天成估字（2019）XZ0234号评估报告书评估杂房（木结构房屋自建房）价值35,420元、室内装修价值144,589元中有刘承泽集资取得农机局3、4、5号门面后与肖厚平等人对门面进行装修，郑银辉支付颜明艳转让费承租刘承泽集资改建农机局门面后投入一定资金对门面室部分进行重新装修、部分在原有基础上进行安装和加固、部分是在原有基础上进行修补等因素综合考虑，由上诉人刘承泽补偿上诉人郑银辉室内装修价值90,000元及搬迁费2000元，并无不当。综上所述，上诉人刘承泽、郑银辉的上诉请求均不能成立，一审认定事实正确，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9686元，由负担上诉人刘承泽负担4843元，上诉人郑银辉负担4843元。本判决为终审判决。审判长  王兰青审判员  陈久余审判员  宋争文二〇二一年三月二十二日书记员  骆 源附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。