北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初28787号原告：北京美廉美连锁商业有限公司，住所地北京市门头沟区石龙工业区商务中心1-27号。法定代表人：徐莹，经理。委托代理人：郑瑞华，北京妙达律师事务所律师。委托代理人：张健，北京妙达律师事务所律师。被告：北京市职工服务中心（北京市技术交流中心），住所地北京市西城区虎坊路13号。法定代表人：高金城，主任。委托代理人：董梅，北京市炜衡律师事务所律师。委托代理人：黄帅，北京市炜衡律师事务所律师。原告北京美廉美连锁商业有限公司（以下简称：美廉美公司）诉被告北京市职工服务中心（以下简称：职工服务中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2019年12月26日依法作出（2018）京0102民初10311号民事判决。职工服务中心不服该判决，提出上诉，北京市第二中级人民法院于2020年7月28日依法作出（2020）京02民终3323号民事裁定，裁定：一、撤销北京市西城区人民法院（2018）京0102民初10311号民事判决；二、本案发回北京市西城区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告美廉美公司的委托诉讼代理人郑瑞华、张健，被告职工服务中心的委托代理人董梅、黄帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美廉美公司向本院提出诉讼请求：1.因被告根本违约，判决被告向原告支付损失4000万元，并自2011年3月5日起至实际给付之日止，按照同期银行活期存款利率支付利息；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告曾租赁被告位于北京市西城区虎坊桥13号经营超市，在原租赁未到期情况下，因被告自身原因，被告曾向法院起诉原告要求解除租赁合同，在诉讼过程中后经北京市第一中级人民法院调解，达成（2011）—中民终字第2378号调解书，双方签订的原租赁合同解除，原告腾退房屋给被告，如不可抗力致使“工人俱乐部”地下一层商业设施未能建成（四年后），则被告赔偿原告解除《房屋租赁合同》的损失贰仟万元及同期银行活期利息。双方于2011年2月重新签订了《租赁协议》，协议第五条约定，甲方及上级主管单位同意将拟建设的“工人俱乐部”地下一层商业设施（约定在四年内建成）约6000平方米，在建设完成后承租给乙方使用。第六条，如不可抗力致使“工人俱乐部”地下一层商业设施未能建成（四年后），则甲方赔偿乙方本次解除《房屋租赁合同》的损失，具体计算方法为：人民法院生效民事判决或调解书确定的赔偿数额加上同期银行活期利息。如因甲方原因致使“工人俱乐部”地下一层商业设施未能承租给乙方使用，则甲方赔偿乙方损失，损失数额经双方协商一致，确定为人民币肆仟万元。时至今日，原告多次与被告就此沟通，要求被告履行协议，交付房产，但被告置之不理，经查实，涉案房产“工人俱乐部”地下一层商业设施至今没有建成，地上部分已被被告另行出租经营，被告的行为严重损害了原告的经济利益，被告的行为违反一中院法院的调解书和《租赁协议》，构成根本违约，造成租赁协议在事实上已不能履行。原告为此依法特向贵院提起诉讼，请求法院查清事实，望判如所请，以维护原告的合法正当权益。职工服务中心辩称，不同意原告诉求，理由如下：一、原告的起诉已过诉讼时效。双方于2011年2月签署的《租赁协议》约定租赁标的物未在四年内建成的，原告有权要求被告赔偿损失。其时有效的《中华人民共和国民法通则》规定诉讼时效期间为二年，从知道或应当知道权利被侵害时起计算，而在《租赁协议》签订后，“工人俱乐部”一直未能开展建设，故原告在2015年2月之前就知道且应当知道租赁标的物无法在约定时限内建成，无法按照《租赁协议》约定交付原告承租使用。因此，本案诉讼时效应从2015年2月开始计算，在2017年2月诉讼时效就已经届满，原告的起诉已过诉讼时效。二、《租赁协议》未能履行，并非被告原因所致。《租赁协议》第六条约定“若因甲方原因致使‘工人俱乐部’地下一层商业设施未能承租给乙方使用，则甲方赔偿乙方损失；损失数额经双方协商一致，确定为人民币肆仟万元。”，而“工人俱乐部”并非被告所有，工人俱乐部未能建成并出租给原告使用，并非因被告原因所致，被告无需承担违约责任。三、《租赁协议》未能履行，系因不可抗力原因所致，不可抗力为法定免责事由，被告无需承担违约责任。《租赁协议》签订后，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》（中办发【2013】17号），规定各级党政机关一律不得以任何形式和理由新建楼堂馆所，严禁以危房改造等名义改扩建楼堂馆所，而根据其时有效的《楼堂馆所建设管理暂行条例》第二条相关规定，工人俱乐部属千楼堂馆所范围。上述规范性文件的出台，导致“工人俱乐部”未能改建，《租赁协议》未能履行，是被告不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，构成不可抗力。《民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”即不可抗力作为法定的免责事由，不能由当事人双方约定排除，只有在法律另有规定时，才需要在不可抗力情况下承担责任。《租赁协议》第六条虽然约定了不可抗力情况下被告需承担违约责任，但违反了上述法律规定，依法无效。因不可抗力导致《租赁协议》未能履行，被告依法免责。四、《租赁协议》约定违约金过高。由于《租赁协议》尚未开始履行，原告并未为履行《租赁协议》作出任何准备工作等，故就《租赁协议》而言，其尚未遭受任何实际损失。故本案中，原告的实际损失即为解除原三份房屋租赁合同的损失。在原三份房屋租赁合同纠纷案中，被告委托了专业评估机构对原告解约产生的损失进行了评估，原告也通过提供资产清单、财务报表、人员名单等方式予以配合。根据《资产评估报告书》（中天银评报字【2010】第0902号），原告因解约产生的损失评估值为1166.54万元，其中直接损失455.55万元，间接损失（可得利益损失）710.99万元。《租赁协议》约定的违约金标准过高，依法应予调整。综上所述，恳请贵院依法判决驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：职工服务中心系北京市总工会举办的事业法人单位，原登记名称为北京市技术交流中心（以下简称技术交流中心），2014年12月2日变更为职工服务中心，位于西城区虎坊路13号的房屋归其所有。北京市工人俱乐部系国有事业单位营业，营业场所为西城区虎坊路7号。位于西城区虎坊路7号的房屋归北京市劳动人民文化宫所有。2002年12月30日，技术交流中心与美廉美公司签订《房屋租赁合同》，约定技术交流中心将虎坊路十三号北京市技术交流馆一层展厅、厅前两侧的房屋租给美廉美公司使用，租期10年。2003年7月3日，技术交流中心与美廉美公司虎坊桥超市签订《租赁合同》，约定技术交流中心将会议室和库房租给虎坊桥超市使用。2005年1月26日，技术交流中心与美廉美公司签订《房屋租赁合同》，约定技术交流中心将虎坊路十三号北京市技术交流馆新建一层租给美廉美公司使用，租期10年。2010年6月24日和7月12日，技术交流中心在北京市西城区人民法院（原宣武区人民法院）起诉美廉美公司，请求判决解除上述三个租赁合同。北京市西城区人民法院于2010年12月20日分别作出（2010）宣民初字第8313号、（2010）宣民初字第8314号及（2010）宣民初字第8728号民事判决书，判决解除了上述三个租赁合同。美廉美公司不服上述判决提起上诉，经北京市第一中级人民法院主持，双方达成调解，北京市第一中级人民法院于2011年3月14日分别作出（2011）一中民终字第2378号、（2011）一中民终字第2386号及（2011）一中民终字第2388号民事调解书。上述民事调解书的调解内容载明：若因不可抗力使“工人俱乐部”地下一层商业设施未能建成（四年内），则技术交流中心赔偿美廉美公司及美廉美连公司虎坊桥超市解除二〇〇二年十二月三十日、二〇〇三年七月三日、二〇〇五年一月二十六日签订的《房屋租赁合同》的损失二千万元及同期银行活期利息（利息的起算时间为二〇一一年三月五日）；美廉美公司及美廉美公司虎坊桥超市放弃在（2011）一中民终字第2388号、（2011）一中民终字第2386号案件中的赔偿请求；双方于二〇一一年二月签订的《租赁协议》作为本协议的附件，本协议未尽事宜见美廉美公司与技术交流中心于二〇一一年二月签订的《租赁协议》……上述协议符合有关法律规定，本院予以确认。2011年2月，技术交流中心（甲方）与美廉美公司（乙方）签订的《租赁协议》，协议第一条约定，甲乙双方一致同意，于2011年3月5日终止履行双方2002年12月30日、2003年7月3日、2005年1月26日签订的《房屋租赁合同》。第二条约定，2011年3月5日为乙方闭店时间……。第四条约定，甲乙双方一致同意，于2011年3月20日进行承租场地的交接工作。双方办理交接手续，并签订《交接协议》、《交接清单》。第五条约定，甲方及上级主管单位同意将拟建设的“工人俱乐部”地下一层商业设施（约定在四年内建成）约6000平方米，在建设完成后，承租给乙方使用。第六条，若因不可抗力致使“工人俱乐部”地下一层商业设施未能建成（四年后）。则甲方赔偿乙方本次解除《房屋租赁合同》的损失，具体计算方法为：人民法院生效民事判决书或民事调解书确定的关于解除《房屋租赁合同》的赔偿数额加上同期银行活期利息。若因甲方原因致使“工人俱乐部”地下一层商业设施未能承租给乙方使用，则甲方赔偿乙方损失，损失数额经双方协商一致，确定为人民币肆仟万元。此款约定若与以后其他任何法律文书抵触，一律以本约定为准，甲方不再承担其他任何责任。……第十一条，甲方及上级主管单位同意，乙方承租新建“工人俱乐部”地下一层商业设施的租赁时间为15年。自乙方筹备开业免租期满第二日起算。考虑到乙方由于配合本次搬迁作出的努力，甲方同意给予乙方60日的筹备开业免租期，期限为“工人俱乐部”地下一层交付乙方之日起至第60日。合同尾部注：北京市技术交流中心上级主管部门为北京市总工会。诉讼中，美廉美公司主张，2011年2月23日，技术交流中心和美廉美公司在北京市总工会红楼二层会议室沟通解决房屋租赁合同事宜，北京市总工会派人出席参加了此次会议，会议达成和解协议，并形成了《会议纪要》。美廉美公司为证明上述主张，向法院提交了《会议纪要》及会议出席人北京市总工会韩子荣、王北平、霍连明、王玉英等人的简历予以证明。职工服务中心认可《会议纪要》的真实性，但表示出席人员及会议地点因相关人员已离职无法核实，并表示即使有北京市总工会的人出席，也没有产权单位北京市劳动人民文化宫的人出席。2018年，职工服务中心曾将美廉美公司起诉至本院，以职工服务中心对拟建的“工人俱乐部”无权处分为由，要求确认双方于2011年2月签订的《租赁协议》无效。诉讼中，双方均确认《租赁协议》中的“工人俱乐部”即位于虎坊路7号的北京市工人俱乐部。本院经审理认为，《租赁协议》不存在无效的情形，判决驳回了职工服务中心的诉讼请求。职工服务中心不服一审判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院认为，职工服务中心为提前解除与美廉美公司于2002年12月30日、2003年7月3日、2005年1月26日签订的《房屋租赁合同》引发另案诉讼，在另案诉讼期间职工服务中心与美廉美公司达成和解，双方签订了《租赁协议》，并作为主文的一项纳入到民事调解书中。经审核，《租赁协议》的内容系双方当事人真实的意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，应属有效协议。职工服务中心所提的拟建设的“工人俱乐部”因土地性质不得出租，该协议内容违反行政法规效力性强制性规定的理由；职工服务中心非“工人俱乐部”的土地使用权人或房屋所有权人，无权对外出租；“工人俱乐部”改建尚未取得建设工程规划许可证等理由，因“工人俱乐部”至今尚未建设、《租赁协议》中关于出租拟建设的“工人俱乐部”条款仅是《租赁协议》的部分内容、《租赁协议》对租赁物不能出租给美廉美公司的相关违约责任也作出了明确约定，故职工服务中心所提的上诉理由均不构成确认《租赁协议》无效的条件。2019年2月27日，北京市第二中级人民法院做出（2019）京02民终1531号民事判决，驳回了职工服务中心的上诉，维持了一审判决。本案诉讼中，职工服务中心表示，租赁协议中提及的“工人俱乐部”地下一层未能建成，因为租赁协议在签订程序及内容有违法律规定，不具备履行可能性，因为工人俱乐部所述的土地使用权人、房屋所有权人系北京市劳动人民文化宫，并非职工服务中心，因此未能改造，且根据总工会相关规定第二十三条需要报批，租赁协议在签订前并未履行报批程序，协议签订后，国务院发布了相关通知，规定各级党政机关不得新建楼堂馆所，租赁协议约定的标的物不具备建成条件，因此标的物未建成构成了不可抗力。职工服务中心为证明其主张，出示了《土地使用权证》、《房屋所有权证》，土地使用人及房产所有人显示均为北京市劳动人民文化宫。美廉美公司认可证据的真实性认可，美廉美公司表示协议经法院确认是有效的，职工服务中心有权将涉案房屋出租给美廉美公司。职工服务中心还出示2013年7月14日《中共中央办公厅、国务院办公厅关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》，证明其因政策导致无法履行合同。美廉美公司认可通知的真实性，但美廉美公司表示即便有该通知也不属于不可抗力，通知发布的时间为2013年7月，双方签订协议的时间为2011年2月，美廉美公司完全有时间进行改建，不允许改建不属于通知管理范畴，不受其影响。职工服务中心出示《资产评估报告书》，该报告书中含有由美廉美公司盖章的《被评估单位承诺函》以及在《资产评估结果汇总表》中显示以2010年5月30日作为评估基准日，美廉美公司虎坊桥超市直接损失为4555500元，《可得利益损失清查评估明细表》中显示美廉美公司虎坊桥超市于2010年6月至2010年11月期间的可得利益损失为7109900元，用于证明美廉美公司因解约产生的实际损失情况。美廉美公司对证据的真实性不予认可，美廉美公司表示评估报告是在之前的租赁纠纷诉讼中职工服务中心单方委托的，最重要的一项停业造成的经营损失是无法进行评估的，这就是职工服务中心为何在《租赁协议》、会议纪要及调解书中认可如果涉案房屋未建成支付4000万元的赔偿。美廉美公司出示2017年9月18日的商函及快递单、2016年3月17日的商函、2015年3月25日的商函，美廉美公司表示，2015年、2016年商函系当面交予职工服务中心的。用于证明其就涉案场地承租事宜多次联系职工服务中心。职工服务中心表示未收到商函，不认可真实性。本院认为，2011年2月，技术交流中心（职工服务中心）与美廉美公司签订的协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且生效判决已也认定该协议有效，故双方均应按约履行各自义务。在约定的期限内，职工服务中心未将涉案房屋出租给美廉美公司，职工服务中心对此抗辩称其非涉案房屋的产权人无权出租房屋、政府出台规定禁止建设原因所致，属于不可抗力。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定，本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。职工服务中心的抗辩理由，均不符合不可抗力的规定，故本院对此不予采纳。因职工服务中心原因导致涉案房屋未出租给美廉美公司，现美廉美公司要求职工服务中心赔偿损失，符合双方合同约定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因此，双方协议中商定的损失数额4000万元应属违约金。因违约金具有补偿性与惩罚性的双重属性，故应当以美廉美公司的损失数额为基础，同时要考量一定的惩罚性对职工服务中心的所应当承担的违约金数额予以酌定。庭审中，职工服务中心提交评估基准日为2010年5月31日的《资产评估报告书》，美廉美公司表示上述评估报告系职工服务中心单方委托，但该份评估报告书系经美廉美公司同意进行委托，且评估材料亦由美廉美公司提供，故美廉美公司在未有相反证据证明上述《资产评估报告书》存在错误的情况下，本院认为以上述《资产评估报告书》所确认的损失作为职工服务中心违约金认定的基础；本院再行综合协议形成的背景、协议履行程度、职工服务中心的过错大小状况等因素，对于美廉美公司主张的违约金，酌定予以支持。2011年2月双方协议中约定的四年期，系职工服务中心改建涉案房屋的期限，关于美廉美公司应何时主张损失，协议中并未明确约定，美廉美公司可随时主张。因此，职工服务中心关于诉讼时效的抗辩，缺乏依据，本院不予采纳。美廉美公司主张的利息，协议中并未约定，故本院对此不予支持。综上所述，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告北京市职工服务中心（北京市技术交流中心）支付原告北京美廉美连锁商业有限公司损失费21000000元。二、驳回原告北京美廉美连锁商业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费241800元，由原告北京美廉美连锁商业有限公司负担114855元（已交纳），由被告北京市职工服务中心（北京市技术交流中心）负担126945元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 长 徐澜涛审 判 员 周 斌审 判 员 方晓晨二〇二一年三月一日法官助理 姜 洁书 记 员 李 婷