北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初2058号原告：高尚，女，1987年4月7日出生，汉族，居然之家乐屋装饰大兴店设计师，住北京市大兴区。被告：城城不动产管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区东四环中路**楼**2-63.法定代表人：孙洁，职务不详。被告：城城不动产管理有限公司，，住所地西安经济技术开发区未央路**西安聚泽酒店有限公司**法定代表人：张智军，总经理。原告高尚与被告城城不动产管理有限公司北京分公司（以下简称城城不动产北分公司）、被告城城不动产管理有限公司（以下简称城城不动产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高尚到庭参加诉讼。被告城城不动产北分公司、被告城城不动产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高尚向本院提出诉讼请求：1.请求确认高尚与城城不动产北分公司签订的《代理出租合同》于2020年11月21日解除；2.判令城城不动产北分公司和城城不动产公司返还高尚2020年11月21日至2021年6月21日期间的房租22800元；3.判令城城不动产北分公司和城城不动产公司返还高尚租房押金3465元；4.判令城城不动产北分公司和城城不动产公司退还高尚供暖费1608.20元；5.判令城城不动产北分公司和城城不动产公司退还高尚物业费2468.40元；6.判令城城不动产北分公司和城城不动产公司赔付高尚违约金3465元；7.本案诉讼费由城城不动产北分公司和城城不动产公司承担。事实和理由：2020年6月14日，高尚与城城不动产北分公司签订了《代理出租合同》，月租金3465元/月含物业费，年付总计34200元，包含押金。约定：城城不动产北分公司将位于北京市大兴区永达路鑫苑鑫都汇16号楼1104出租给高尚使用，于起租日前完成交割，还约定了关于合同解除、终止的责任约定，违约责任等。房东于2020年10月12日给高尚打电话叙述城城不动产北分公司已经有30天没有交房租，自动解除合约。打电话要求高尚在2020年10月31日搬离房子。高尚与城城不动产北分公司多次沟通未果，现依据合同第十二条第一款，诉请法院判令解除合同，判令城城不动产北分公司和城城不动产公司返还高尚房租22800元，押金3465元，赔付原告违约金3465元，退还原告供暖费1608.2元、物业费2468.4元。城城不动产北分公司和城城不动产公司未出庭应诉，但庭前向本院出具书面答辩状，辩称，一、恳请贵院依据相关证据及案件事实确认城城不动产北分公司和城城不动产公司应退还高尚租金的具体数额。高尚与城城不动产北分公司签订《代理出租合同》后，城城不动产北分公司依照合同约定向高尚交付了房屋，高尚亦实际租住在涉案房屋。受疫情影响，城城不动产北分公司在2020年9月经营出现困难，导致大量业主提前解除合同，并且要求租户搬离房屋。因此，城城不动产北分公司客观上可能存在未按合同约定履行义务的情况。针对高尚已经支付的租金但是未能实际租住的期限对应的租金及押金，城城不动产北分公司同意解除合同并且返还未实际租住的期限对应的租金及押金。但是由于城城不动产北分公司经营异常无法核查高尚实际租住日起及搬离涉案房屋的具体时间，恳请贵院依据相关证据及案件事实确认城城不动产北分公司应退还高尚租金的具体数额。三、高尚主张的违约金数额过高，应当依法予以调整。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求适当予以减少。高尚主张的违约金远高于城城不动产北分公司违约给高尚造成的损失，加之受疫情影响，城城不动产北分公司无力支付高尚高额违约金，恳请贵院依法进行调整。综上，恳请贵院依据相关证据及案件事实确认城城不动产北分公司欠付高尚租金的具体数额，并依法调整高尚主张的违约金数额，恳请贵院结合案件事实，依法作出公正判决。本院经审理认定的事实如下：2020年6月22日，城城不动产北分公司（甲方）与高尚（乙方）签订《代理出租合同》，约定：甲方受产权方委托将坐落于北京市大兴区永大路鑫苑鑫都汇小区16号楼1104室房屋出租给乙方使用。租赁期限自2020年6月22日至2021年6月13日，共计11个月23日。月租金为3465元/月含物业费。收费方式为：年付。第六条约定：为确保房屋及其附属的安全与完好，以及租赁期内相关费用的如期结算，乙方同意应自本合同签订时向甲方支付相当于一个月房屋租金作为押金，押金数额为3465元。合同期满后，在乙方无任何违约情形、不再续租，且甲方验收房屋无损坏、财产无丢失的前提下凭押金收据全额退还押金。第七条约定：租赁期间内，因乙方居住使用而产生的其他各项费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。第十三条第一款约定：在租赁期内，如甲方违反约定，发生乙方可根据合同约定单方终止合同情形或者其他甲方应退还租金或押金情形时，甲方应按照原途径退还乙方剩余租期的所有房租及押金，另赔付相当于一个月房租的租金作为违约金。2020年6月14日，高尚向城城不动产北分公司支付押金3420元及2020年6月22日至2021年6月13日期间的租金30780元。高尚于2020年11月21日重新与房主签订房屋租赁合同，将租金交付给房主。2021年3月16日，高尚交纳了2020年9月1日至2021年8月31日期间的物业费2468.40元。本院认为：根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案城城不动产北分公司和城城不动产公司经本院合法传唤，未到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。公司可以设立分支机构，设立的分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具备法人资格，其民事责任由公司承担。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担。故城城不动产北分公司不具有法人资格，其民事责任由城城不动产公司承担。高尚与城城不动产北分公司订立的《代理出租合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。高尚已经交付了一年的租金，但因城城不动产北分公司经营不善，无法向房主支付房租，房主于2020年11月21日收房，双方合同无法继续履行，合同目的已不能实现，故高尚与城城不动产北分公司签订的《代理出租合同》于2020年11月21日解除；关于返还租金。高尚支付了自2020年6月22日起至2021年6月13日期间的租金30780元，平均月租金为2617元，因合同于2020年11月21日解除，故对于高尚要求城城不动产公司返还2020年11月21日至2021年6月13日期间的租金的诉讼请求，本院予以支持，经核算为17795.60元。对于超出部分，本院不予支持；关于押金，高尚支付了3420元押金，现合同解除，高尚主张返还押金3420元符合合同约定，本院予以支持。对超出部分，本院不予支持。关于违约金，城城不动产北分公司未履行合同约定义务，应当承担违约责任。根据合同约定，城城不动产公司应承担一个月租金的违约金。故对高尚要求城城不动产公司支付2617元违约金的诉讼请求，本院予以支持。对超出部分，本院不予支持。关于供暖费、物业费。因租赁合同中约定高尚向城城不动产北分公司支付的租金中包含物业费，高尚另行支付物业费属于重新交纳，城城不动产公司应当返还2020年6月22日至2020年11月21日租赁期间的物业费1028元。关于供暖费，因合同中对供暖费未做约定，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零九条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、高尚与城城不动产管理有限公司北京分公司于2020年6月22日签订的《代理出租合同》于2020年11月21日解除；二、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还高尚2020年11月21日至2021年6月13日期间租金17795.60元；三、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还高尚押金3420元；四、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付高尚违约金2617元；五、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还高尚物业费1028元；六、驳回高尚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费323元，由高尚负担118元（已交纳），由城城不动产管理有限公司负担205元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二一年三月三十一日法官助理 赵宝维书 记 员 宋爱芹