广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终9457号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨克桥，男，汉族，1975年1月4日出生，住址：广东省惠东县××××××委鞋城30米大道，身份证号码：432××××××××××××935。委托诉讼代理人：刘小辉，广东达伦（仲恺）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄凯玉，广东达伦（仲恺）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李凤光，男，汉族，1963年1月21日出生，住址：广东省惠东县××××××××××××××，身份证号码：442××××××××××××016。委托诉讼代理人：蔡汉南，惠东县××××××××民委员会推荐，男，汉族，1974年11月16日出生，住址：惠东县×××××××××××××××××，身份证号码：441××××××××××××339。上诉人杨克桥与被上诉人李凤光因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2019）粤1323民初6184号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人杨克桥不服一审判决，上诉请求：1、请求二审法院依法撤销（2019）粤1323民初6184号民事判决，改判为支持上诉人反诉请求。2、一审、二审受理费由被上诉人承担。3、要求被上诉人对上诉人出资加建的加建物，按照市场价格予以补偿。事实与理由：一、被上诉人房屋不具备通风、采光功能导致其房屋丧失基本用途：1、上诉人承租房屋前期，被上诉人房屋通风、采光良好，适合上诉人用于存放生产鞋及员工居住。2、相邻房屋所有人在建之时，上诉人便提出异议并要求被上诉人主张相邻权，被上诉人放任相邻权被侵犯，从而导致被上诉人所租的房屋基本功能丧失。3、被上诉人相邻权人建房期间，相邻权人为了达到紧贴墙建房目的，相邻权人送几十万元好处费给被上诉人，被上诉人因而没有主张异议，相邻权人房屋才得以建成。在此期间，上诉人多次要求被上诉人制止不当行为，被上诉人非但不制止，反而收受好处，放任侵权行为的发生。4、上诉人从事制鞋，所承租房屋当然需具备通风、采光等的基本条件，一审法院以上诉人未能举证证实生产经营对生产环境要求存在特定条件而否定违约行为显属违背一般经验法则和常理。二、被上诉人在租赁期间未排除房屋不能通风、采光的障碍，属严重违约行为，上诉人主张解除合同有事实及法律依据：《合同法》第216条规定，承租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间人持租赁物符合约定用途。上诉人在租赁前期，该房屋通风、采光良好，符合租赁用途。现今被上诉人房屋不能通风、采光，且存在隔壁空调渗水及雨天渗水等情况，不具备订立合同之初的使用功能，显属于被上诉人违约；同时依据《合同法》第233条规定，被上诉人房屋存在危及人身安全及健康，上诉人的工人无法在该房屋居住等事实。因此，被上诉人行为属于根本性违约。综上，上诉人认为，一审法院认定第三人侵权行为不属于被上诉人违约行为错误。上诉人基于租赁合同关系而产生权利义务，被上诉人应当保证在租赁期间租赁物的基本用途及功能，而被上诉人为了获利收取侵权人好处导致侵权行为发生及损害后果出现，其行为表现为其主观故意违约行为。被上诉人未能保持租赁物租赁期间的基本用途，上诉人主张解除合同及退还押金等具有事实和法律依据，请二审法院依法改判，以维护上诉人合法权益。被上诉人答辩称：上诉人的上诉无理，应予驳回。原审原告李凤光向一审法院起诉请求：1、判令被告立即支付拖欠的房租260000元及利息（按中国人民银行同期贷款利率，从起诉之日起计算至偿清之日止）；2、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：涉案位于惠东县×××××××边三架地段国有土地使用权人及地上建筑物所有权人原为案外人林伟雄。2013年，林伟雄将上述不动产一并转让给原告李凤光（房地产证号：粤房地权证惠东字第011×××××××号、第011×××××××号）。转让之前，涉案土地地上附着物已于2012年8月30日出租给被告杨克桥使用，林伟雄与被告杨克桥签订了《租赁合同》，约定：1、出租的租赁物及用途：二层钢筋混凝土框架结构的厂房一栋（位于厂区右边），建筑面积约1000平方米，该栋厂房已装修好，消防、水电、通风等配套的附属设施设备齐全；三层钢筋混凝土框架的办公楼一栋（位于厂区右边），建筑面积约500平方米，该栋办公楼与上述租赁厂房连在一起，且共一付楼梯商洛。该栋办公楼已装修好，消防、水电、通风等配套的附属设施设备齐全，其中第一至第二层是按制鞋业办公用途装修，第三层是按住宅用途装修；四层钢筋混凝土结构，宿舍一栋（位于厂区左边），该宿舍已装修好消防、水电、通风等配套。第三、四层建筑面积约350平方米，靠近上述租赁厂房与办公楼的部分随同上述租赁物一并租给乙方使用。宿舍第一、二和靠近厂区宿舍楼部分（包括现有停车位）仍属甲方使用。2、租赁期限为5年，自2012年8月30日起至2017年8月30日止，租金为每年20万元。3、甲方将租赁物交付给乙方使用后，乙方如需另行装修装饰租赁的办公楼及厂房，应提前通知甲方并取得甲方同意后方可进行。乙方装修装不得影响租赁物的用途及安全，且装修、装饰费用由乙方垫资，双方解除合同后由甲方按市场价补回乙方；本合同期满或本合同因其他原因终止时，对于乙方出资安装添置的机器、设施设备及装修装饰物，除机器设备等动产，乙方可以拆除搬走外，其他设施及装修装饰物等固定财产由甲方按市场价补回给乙方。租赁期间，被告杨克桥经过案外人林伟雄同意，对涉案租赁物进行了加建，加建的总面积有1173平方米左右。原告对被告加建的事实予以认可。上述《租赁合同》约定的租赁期限届满后，原告李凤光（甲方）继续将涉案房屋出租给被告杨克桥（乙方）用作鞋厂生产经营使用，双方于2017年9月1日签订了《租赁合同》，约定：1、租赁期限为三年，自2017年9月1日至2020年8月30日止，租金每年26万元整，在每年7月30日前付每年一次租金26万元整。第一期由2017年9月1日至2018年8月30日止，第二期由2018年9月1日至2019年8月30日止，第三期由2019年9月1日至2020年8月30日止。2、厂房钢筋结构良好，厂房已装修好、消防、水电通风等配套的附属设施设备齐。3、乙方租用涉案房屋近用以制鞋业生产经营管理及乙方相关人员办公使用，乙方不得转租式租借给第三方使用。4、乙方在合同签订日向甲方交付押金10万元，乙方如无违反合同则甲方在租赁期满后及在乙方办理号租赁物业交接手续且乙方付清经营期间所有费用，包括税费、租金、水电费、员工工资及供应商货款等之后将押金不计息全额退还给乙方。5、合同期满或因其他原因终止，对于乙方出资安装添置的机器、设施、设备及装修维修饰物等，除了机器设备等动产，乙方可以拆除伴奏外，其他设施及装修固定的财产无偿归甲方所有，乙方不能拆除带走，否则，视为乙方违约。如乙方在搬迁时造成甲方房屋等租赁物损坏的，则乙方应修复原状或赔偿甲方损失。6、租赁期间，租赁物如属于自然灾害导致损害，则由甲方负责维修，如属乙方原因（包括人为破坏、使用不当、产生事故或机器故障）导致损坏，由乙方负责维修。7、在乙方占用租赁物期间，若存在将租赁物转租、转接或转让给第三方、擅自改变租赁物的用途、利用租赁物进行非法活动、擅自改变租赁物的主结构、逾期一个月未付房租的，视为乙方违约，乙方所缴纳的押金及已预缴的租金全部归甲方所有，乙方无权要回。如果乙方的违约行为造成甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失，且甲方有权单方解除本合同。合同签订后，被告依约向原告支付押金10万元。因涉案争议，被告至今未向原告支付第三期租金。截至本案辩论终结，涉案房屋仍由被告占有。对房屋是否丧失实用功能。被告主张2018年案外人在涉案租赁物旁边的土地上建造房屋，因为建造的房屋与涉案房屋紧邻，造成涉案租赁物无法通风和采光，厂房内的电器设备无法使用，给其经营造成了影响，原告所交付房屋已丧失其实用功能，存在根本性违约。原告对此辩称：为此，被告提交了以下证据材料：1.报警回执、受案回执;2.被告出具的证明;3.员工出具的意见书，共同证明反诉被告财产受损报警的事实；4.通话记录、微信聊天记录、照片，证明反诉原告向反诉被告主张赔偿损失的事实；5.房屋照片，证明反诉被告房屋在租赁使用过程中无法通风采光；6.照片，证明宿舍、仓库、扩建事实；7.照片，证明办公室及样品室装修事实;8.客户索赔的邮件照片及对账明细；9.客户索赔资料。原告对上述证据的质证意见为：对证据1扰民的与我无关；证据2砸坏房子的证明是成石贵写的，应该是真实的，砸坏的部分不关被告的事，酒店开房我不清楚；证据3与我无关；证据4内容我没听，与我无关，微信聊天记录和短信记录没意见，跟我租房无关；证据5、6、7照片是真的，发霉等我不知是什么影响到，与我无关；证据8、9我没意见，被告跟他客户的事，与我无关。一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，原告与被告于2017年9月1日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容并不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方应切实履行合同义务。对反诉请求。被告主张承租涉案房屋系用于鞋厂生产经营，相邻楼房遮挡了光线，导致鞋子出现发霉等情况，原告所交付房屋已丧失其实用功能，存在根本性违约。首先，被告租用涉案房屋系用于经营鞋厂，被告未举证证实其生产经营对生产环境要求存在特定条件或要求。其次，被告提供的上述证据仅显示相邻房屋建造过程对其生产经营存在一定的滋扰，不足以证实涉案房屋无法正常租用。最后，被告所辩称的上述情况，并非系原告过错导致，实际侵权人并非原告。因此，被告的上述主张，理据不充分，一审法院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同”规定，双方租赁期限尚未届满，现被告单方主张解除涉案《租赁合同》，理由系涉案房屋已丧失了使用功能，诚如以上分析，被告该主张并不属于《中华人民共和国合同法》第二百三十一、第二百三十二、第二百三十三条规定的法定解除情形。因此，被告反诉请求解除涉案合同，依据不足，一审法院不予支持。同时，以解除涉案租赁合同为前提的退还押金、赔偿装修折旧款及赔偿财物损失等诉请，一审法院一并予以驳回。对本诉诉请。被告未按约定在2019年7月30日前支付第三期即2019年9月1日至2020年8月30日的租金26万元，事实清楚，应承担相应的违约责任。现原告诉请被告支付租金26万元，依据充分，一审法院予以支持。被告未依约支付涉案租金，造成原告相关资金孳息损失，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”的规定，原告诉请计付利息，理由充分，一审法院予以支持，可自立案之日即2019年10月15日起至付清款日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告杨克桥于本判决生效之日起7日内向原告李凤光支付第三期租金260000元及其利息（以260000元为基数自2019年10月15日起至付清款日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。二、驳回原告李凤光的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告杨克桥的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2600元（简易程序已减半收取）、反诉受理费8385元，均由被告（反诉原告）杨克桥负担。二审中，当事人未提交新证据。本院认定如下：原审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：1、加建物是否需要按照市场价格补偿？2、涉案押金是否需要退还？具体评述如下：关于加建物是否需要补偿。一审认定租赁期间上诉人杨克桥经过案外人林伟雄同意，对涉案租赁物进行了加建，被上诉人李凤光对加建事实予以认可。上诉人杨克桥与案外人林伟雄签订《租赁合同》约定的租赁期限届满后，上诉人杨克桥与被上诉人李凤光签订了新的《租赁合同》，该合同约定了合同期满或因其他原因终止，上诉人杨克桥除了机器设备等动产可以拆除搬走外，其他设施及装修固定的财产无偿归李凤光所有，杨克桥不能拆除带走。本案涉案租赁合同已经期满，上诉人杨克桥要求被上诉人李凤光按照市场价格补偿加建物，没有事实依据，不予采纳。关于涉案押金是否需要退还。押金的目的在于保障出租人依法可以获得租金收益，被上诉人李凤光也同意退还押金。上诉人杨克桥诉请退回押金予以支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定事实基本清楚，适用法律不当，处理不妥，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省惠东县人民法院（2019）粤1323民初6184号民事判决第一、二判项及一审诉讼费负担部分；二、撤销广东省惠东县人民法院（2019）粤1323民初6184号民事判决第三项；三、李凤光应于本判决发生法律效力之日起7日内返还押金10万元给杨克桥；四、驳回杨克桥的其他反诉请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审受理费5200元（杨克桥已预交），由上诉人杨克桥负担1000，由被上诉人李凤光负担4200元。本判决为终审判决。审 判 长 卫书平审 判 员 蓝惠兰审 判 员 寇 倩二〇二一年三月十九日法官助理 梁丽欣书 记 员 严 倩