北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初2302号原告（反诉被告）：苏晓波，男，1978年9月13日出生，满族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：苏晓轩（苏晓波之弟），住北京市西城区。被告（反诉原告）：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区。法定代表人：熊林，总经理。委托诉讼代理人：李玲，女，北京自如生活企业管理有限公司法务。原告（反诉被告）苏晓波与被告（反诉原告）北京自如生活企业管理有限公司（以下简称自如公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，使用电子诉讼平台公开开庭进行了审理。原告苏晓波的委托诉讼代理人苏晓轩，被告自如公司的委托诉讼代理人李玲通过电子诉讼平台参加诉讼。本案现已审理终结。苏晓波向本院提出诉讼请求：1.判令自如公司继续履行编号为BJGYWD16923592的《资产管理服务合同》；2.判令自如公司支付2020年9月13日至2021年1月6日的房屋租金23930.73元（按每月7976.91元计算）及自2020年10月13日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；3.判令自如公司支付2021年1月7日至实际付清之日止的房屋租金（按每月8216.21元计算）及自2021年1月7日至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；4.判令自如公司支付拖欠的水费306元、电费318.66元；5.自如公司承担本案诉讼费用。事实和理由：我为丰台区梅市口路**院**楼**506房屋的所有权人。2016年8月2日，我与自如公司签订编号为BJGYWD16923592的《资产管理服务合同》，第1条约定我将房屋授权自如公司进行管理，合同期限为2016年8月20日起至2022年1月6日止；预计租金为每月7300元。合同生效后，我依约向自如公司按时交付了标的资产，双方签署了《交割单》。2020年9月10日之前的付款账期内，自如公司一直正常按时支付租金。2020年7月1日以来，自如公司违背契约精神和诚信原则，持续以各种方式无理要求我同意降租或者解约，但从未得到我同意。自如公司应于2020年10月12日支付2020年9月的房租，但该月及以后的房租至今均未支付。事实上，自如公司并不具备合同第6.2条约定的单方解约条件，也不具备合同法第九十四条规定的法定解除事由；我也从未同意解除合同，不符合合同第6.1条的协商解约的约定。在合同并未合法解除，仍然有效的前提下，依据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。我为维护自身合法权益，依法提起诉讼。自如公司辩称，不同意苏晓波的诉讼请求，理由如下：一、我公司已经就合同的解除履行了通知义务，并办理了解约结算，我公司无法继续承租和管理苏晓波房屋，合同不适宜强制履行。我公司向苏晓波发送了解约通知函，同时通过微信、短信或者电话告知其合同无法继续履行，其后我公司依据合同2.6条、3.3条、6.5条约定进行了解约结算、腾空房屋，给苏晓波发送了房屋永久密码，房屋已经交还，我公司已经不实际占有和控制房屋，合同无法继续履行。苏晓波作为房屋的产权人，应负有防止损失扩大的义务，因此我公司不同意承担解约后的房屋租金及空置损失。二、双方签署的《资产管理服务合同》，涉案房屋为三居室，为便于房屋出租及提高收益，我公司就房屋的情况与苏晓波进行协商，双方确定在客厅设立隔断间，以房屋四个卧室对外出租，此为双方协商一致的结果，我公司评估房屋三个卧室对外出租的收益后给苏晓波确定的房租预期收益为7300元，每个管理周期递增3%，远高于当时房屋的普通出租的租房价格。2020年房租预期收益已达7976元。2017年7月隔断间被责令拆除，双方订立合同时协商的房屋四个卧室对外出租的客观条件丧失，小于我公司给苏晓波支付的房租预期收益，加之合同签约前期我公司为房屋装修投入的人力及物力成本，合同履行，对我公司已不公平。因是双方共同确定设立隔断间，隔断间拆除后的风险和损失也应是双方合理分担，因此我公司本着合理、公平的原则与苏晓波就重新调整房租预期收益进行协商，苏晓波拒绝，无奈之下我公司只能解除合同。就合同的解除我公司在主观上不存在违约的故意，在客观上基于房屋可出租房间减少的事实，因此我公司不同意承担违约金。如法院认定我方违约，请法院考虑隔断拆除及疫情原因予以酌减。三、合同虽是我公司单方解除，但在合同履行期内我公司最大限度维护了苏晓波的利益，其一我公司按照未拆除隔断的标准向苏晓波支付房租预期收益长达三年之久；其二即使在2020年上半年，疫情对我公司对外出租造成重大影响时，我公司仍没有停止或减少向苏晓波支付房租；其三在合同履行期内我公司从未有过延迟支付租金或损毁房屋等违约行为。基于以上事实，本着合理、公平承担损失的原则，考虑我公司在此房屋进行的装修配置，请求法院酌情判决，驳回苏晓波的诉讼请求。自如公司向本院提出反诉请求：1.判令双方签署的《资产管理服务合同》于2020年10月26日解除；2.苏晓波承担反诉费用。事实和理由：我公司与苏晓波签署《资产管理服务合同》，我公司接收产权人房屋，在原有房屋装修水平的基础上经必要的装修改造后对外出租，按月向苏晓波支付“预期收益”。上述合同是双方在平等协商的基础上自愿签署，不违反法律、行政法规的强制性禁止性规定，属于双方真实意思表示，应当受到法律保护。在《资产管理服务合同》的附件一中，双方就案涉房屋的经营管理范围，也即可用于经营的“居室数量”可以选择为“四室”，而该案涉房屋的实际居室数量为三室，该条款意味着甲乙双方通过约定，就在房屋内部利用客厅增设可供居住的房间达成一致，我公司以四居室的房屋条件经营管理房屋并对外出租。正是在此合同履行的基础条件上，我公司同意按7300元的标准向苏晓波支付“预期收益”并按3%的增幅在合同有效期内进行递增。后来房屋的优化间被责令拆除，可出租的居室数量变成3间，在房屋满租的情况下，我公司仍亏损，加之今年疫情影响，大批滞留外地的租客与我公司解除房屋租赁合同，我公司收支严重倒挂，亏损严重。合同继续履行对我方显失公平，因客观情况发生变化，本着公平、合理分担损失的原则，我公司与苏晓波多次协商降价事宜，欲达双方损失最小化，但苏晓波一概否决。我公司迫于无奈，于2020年10月21日向苏晓波寄送了《解约通知函》通知其解约，支付了应付租金及违约金，且将永久密码下发并书面通知了苏晓波。依据合同约定:合同到期或解约的，乙方为标的资产安装智能锁的，返还标的资产时仅需向甲方提供智能密码锁密码。我公司已完成房屋的返还，房屋已不在我方占有和控制之下，合同已经实际解除。故提起反诉。苏晓波对自如公司的反诉辩称，因为房屋自我交付给自如公司后，就没有打过隔断，所以不会造成收益下降。截止2020年9月12日前，自如公司都是正常向我支付房租，自如公司所述因为疫情影响降低了收益我不认可。现在我不同意解除合同。本院经审理认定事实如下：2016年8月2日，苏晓波（甲方）与自如公司（乙方）签订编号为BJGYWD16923592《资产管理服务合同》，约定：鉴于甲方合法拥有标的资产，乙方具备管理相关资产的经验和能力，双方就甲方委托乙方管理资产事宜达成如下协议：甲方委托乙方管理运营的房屋位于丰台区梅市口路12号院3号楼5层506，甲方授权乙方对标的资产进行经营出租供他人居住。本合同管理期限自2016年8月20日起至2022年1月6日止；双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情预期合理收益为7300元/月，从第2个管理周期起每个管理周期递增3%；乙方运营标的资产所实际代收的租金为实际收益，乙方应根据本合同规定在每个结算周期结束后从实际收益中扣除乙方应得的增值收益分成及各项甲方应付费用，将剩余收益部分支付给甲方；管理期间内，甲方同意乙方对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新，但不得破坏房屋的承重结构。合同第6.2条（2）约定了因乙方违约，甲方有权单方解除合同的几种情形；合同第7.3条约定，乙方违反本合同6.2（2）约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。合同签订后，苏晓波向自如公司交割了涉案房屋，自如公司向苏晓波支付了7000元服务质量保证金，并支付租金至2020年9月12日。自如公司应于2020年10月12日、2020年11月12日分别向苏晓波支付2020年9月13日至2020年10月12日、2020年10月13日至2020年11月12日期间的收益7976.91元、7976.91元，共计15953.82元。庭审中，苏晓波表示2020年10月20日自如公司的工作人员给其打电话，表示要与其谈解约或者降价事宜并将公司总部的地址以短信的形式发给其。次日，苏晓波以短信回复表示其不接受降价、解约。自如公司的工作人员以短信方式询问苏晓波地址，表示将向其邮寄解约通知函。苏晓波未予回复。2020年10月21日，自如公司向苏晓波出租房屋的地址即丰台区梅市口路12号院3号楼5层506邮寄《解约通知函》，2020年10月22日，该邮件被苏晓波拒收。苏晓波表示因其不同意解除合同，故拒绝接收此邮件。《解约通知函》大致内容为合同履行过程中，房屋内一间居室被拆除，导致双方服务合同中约定的4居室出租条件客观丧失，且经沟通，双方无法就房源出租价格调整事宜达成一致，自如公司决定于2020年10月26日与苏晓波解除服务合同，解约日前的租金预期收益正常支付。庭审中，自如公司表示苏晓波可登录自如APP查询到《解约结算协议》及房屋门锁密码。苏晓波表示其大概于2020年12月看到自如APP里有《解约结算协议》，点击合同协议后，有获取智能锁密码的按键，但其至今没有点开。现苏晓波表示自如公司欠电费318.66元、水费306元，自如公司认可欠缴水费306元，表示所欠电费为394.87元，另表示燃气表中尚有燃气费12394.48元。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，苏晓波与自如公司签订的《资产管理服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。自如公司单方向苏晓波发送《解约通知函》并要求解除双方合同的行为，不符合双方之间关于合同解除的相关约定，亦不符合合同法定解除的情形，自如公司单方解除合同的行为已经构成违约，该行为亦不发生解除合同的法律效力。故对自如公司要求确认其与苏晓波签署的《资产管理服务合同》于2020年10月26日解除的反诉请求，本院不予支持。自如公司在合同期限内清空租户并通知苏晓波解除合同，要求苏晓波收回房屋的行为，属于以自己的行为表明不再履行合同，苏晓波有权据此解除合同。但经法院释明，苏晓波坚持要求自如公司继续履行合同。考虑到双方所签合同为长期性合同，履行过程中需要双方相互配合，自如公司现表示不愿继续履行合同，租赁合同项下债务标的不适于强制履行，故本院对于苏晓波要求继续履行合同的诉讼请求，亦不予支持。就苏晓波主张的租金，因自如公司擅自搬离涉案房屋，未给予苏晓波合理的准备时间，鉴于最晚2020年10月22日苏晓波已知晓自如公司欲解除合同，故本院确定自如公司应支付苏晓波2020年9月13日至2020年11月12日的房租共计15953.82元。之后双方就合同履行发生争议，苏晓波要求自如公司支付欠付的房屋收益系建立在该合同仍继续履行的基础上，现本院不予支持苏晓波要求继续履行合同的诉讼请求，故其要求自如公司支付后续房屋收益的诉讼请求，本院暂不予支持。双方可在合同依法解除后，就房屋收益等费用一并进行结算。自如公司拒绝继续履行合同给苏晓波造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，苏晓波作为守约方也负有减少损失扩大的义务，故双方应尽快就合同解除及后续事宜进行处理。苏晓波要求自如公司支付拖欠的电费318.66元、水费306元，自如公司予以认可，本院对此不持异议。对于苏晓波主张的利息，不符合合同约定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条规定，判决如下：一、北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付苏晓波二〇二〇年九月十三日至二〇二〇年十一月十二日期间房屋租金15953.82元；二、北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付苏晓波电费318.66元、水费306元；三、驳回苏晓波的其他诉讼请求；四、驳回北京自如生活企业管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费824元，由苏晓波负担717元（已交纳），由北京自如生活企业管理有限公司负担107元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费648元，由北京自如生活企业管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刁 彤二〇二一年三月三十一日法官助理  焦语晨书 记 员  王 琪