广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终1631号上诉人（原审被告）：中山市合生宏景房地产有限公司，住所地广东省中山市×××××××××××××××××02卡，统一社会信用代码914××××××××××××752。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：林添财，广东恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈琪璋，广东恒生律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘珺，女，1982年3月8日出生，汉族，住广东省中山市×××××××××××××××××。委托诉讼代理人：卢雅，广东载信律师事务所律师。上诉人中山市合生宏景房地产有限公司（以下简称合生宏景公司）与被上诉人刘珺商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初23560号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘珺向一审法院提出诉讼请求：合生宏景公司向刘珺支付逾期办证违约金（以1265000元为基数，按年利率6%的标准，从2018年4月25日起计算至合生宏景公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案并为该商品房办理不动产权登记证书之日止）。一审法院判决如下：合生宏景公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向刘珺支付逾期办证违约金（以1265000元为基数，自2018年4月25日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至合生宏景公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）。案件受理费3836元，减半收取1918元，由刘珺负担528元，合生宏景公司负担1390元。合生宏景公司上诉请求：撤销一审判决，改判合生宏景公司按照合同约定的已付购房款每年1%的标准承担逾期办证违约金，违约金以已付购房款的5%为上限，且逾期办证期限应扣除2019年1月4日至规划验收通过之日止的期间。事实和理由：一审法院针对逾期办证事实认定错误及适用法律错误。一、刘珺阻挠合生宏景公司积极推进办证事宜，是造成逾期办证的原因之一。因涉案小区四期原规划方案不符合现行规范，合生宏景公司已向中山市城乡规划局火炬开发区分局（下称规划局）申请变更方案，但规划局规定规划变更方案许可申请需要三分之二以上的业主签名同意。在存在明显利益冲突的情况下，部分业主（包括刘珺在内）在已占有涉案房屋的情况下，鼓动其他业主反对涉案小区规划变更，致规划验收无法推进，进而无法办证。合生宏景公司应当予以免责，免责期限为2019年1月4日至规划验收通过为止。二、规划局在办理规划变更过程中违法增设条件，要求三分之二业主签字同意规划变更,因政府原因导致逾期办证、交楼等期间责任应予以免除。三、新型冠状病毒肺炎疫情的爆发导致合生宏景公司因不可抗力而无法继续规划验收进程，此期间的违约责任应予免除（从2020年1月23日至疫情消除为止）。四、一审法院一方面认可合同条款关于违约金条款合法有效，另一方面又违反合同约定进行调整违约责任的承担，无事实依据及法律依据。（一）合生宏景公司在合同中已对违约条款的文字加黑加粗以及下划线着重提示，刘珺在阅读合同文本后依旧选择与合生宏景公司签订合同，即该约定是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应严格恪守合同。根据商品房买卖合同第十四条的约定，合生宏景公司逾期办证每满一年应按已付购房款的1%向刘珺支付违约金。刘珺未举证证明因逾期办证造成的实际损失，一审法院在未查明逾期办证有涉案小区业主不予配合造成的情况下，直接将逾期办证违约金标准调整为按照年利率4.2%支付，无事实及法律依据。（二）涉案合同补充协议一已经明确约定，双方在合同项下的违约责任上限为已付购房款的5%。一审法院认为合同约定标准及上限难以保障刘珺的合法权益，但一审开庭时合生宏景公司已履行办证义务，该上限规定足以弥补刘珺的损失。（三）一审法院判决合生宏景公司按照年利率4.2%承担违约金，同时又不适用5%的违约金上限，实际上合生宏景公司承担了双重惩罚，极大加重了合生宏景公司的责任，应予以纠正。五、合生宏景公司于2020年9月取得竣工验收备案登记证和涉案小区的大确权后，已开始为业主办理房产证，在2020年9月24日发出办证通知书，并且已经取得了不动产受理通知书。合生宏景公司已经履行完合同约定的义务，刘珺主张以提高违约金标准的方式督促合生宏景公司尽快办证，没有事实和法律依据。刘珺实际损失有限，违约金标准应依照原合同约定并适用违约金上限的约定。六、一审法院认定从刘珺提前实际收楼的日期2016年5月5日计算期限与合同约定不符。刘珺因个人原因而提前办理收楼入住，当时也签订了提前入住承诺书，根据涉案合同补充协议一第12条的约定，双方在交付期限之前办妥房屋交接手续的，办理房产证期限从合同约定的届满之日起算，即应当从合同约定的2017年12月31日起算720日的办证期限。刘珺辩称，一、涉案合同补充协议一中的条款“双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款、补偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外”应认定为无效格式条款。合生宏景公司提供的补充协议字体及行间距均明显小于涉案合同，且对于其中免除或者限制合生宏景公司责任的条款没有采取任何合理方式提请刘珺注意，导致双方权利与责任严重失衡。根据《中华人民共和国合同法》（下简称合同法）及其司法解释和《中华人民共和国民法典》的相关规定，该补充协议第十五条应认定为无效格式条款。二、合生宏景公司在涉案合同约定期限内未能履行办证义务，且逾期办证将近3年时间。在合生宏景公司逾期未能办证期间，刘珺因合生宏景公司的违约行为无法取得涉案房屋的完整物权，导致对涉案房屋物权行使受限，遭受损失数额难以确定。虽然涉案合同对逾期办证违约金进行了约定，但合同约定的逾期办证违约金金额过低，不足以弥补刘珺的损失，刘珺有权就约定过低的违约金依法请求法院予以调整并增加，一审法院对此作出调整符合法律和司法解释的规定。三、通过规划验收是合生宏景公司履行办证义务的前提条件，办理规划验收是履行办证义务中的一项子义务。合生宏景公司自2014年6月起应当通过但未通过涉案小区规划验收，至2018年11月，期间长达4年半时间，合生宏景公司始终怠于履行该项义务。合生宏景公司称其在该阶段积极办证，但既不能提供任何证据证明其在此期间有办理规划验收的行为，也不能提供证据证明规划部门要求使用新的规划设计规划和政策办理规划验收。合生宏景公司在2018年10月开始着手办理规划验收的义务，但之后合生宏景公司未能通过规划验收原因在于自身。根据另案查明的事实，涉案小区存在竣工计容面积超出报建批复的计容面积等问题，系合生宏景公司未严格按照规划报建资料施工造成，相应不利后果应自行承担。另外，根据涉案合同约定，刘珺作为小区业主，对小区规划的调整享有决定权，而业主向相关职能部门提出举报、申诉也是行使自身权利的表现，因此合生宏景公司以此为由要求免除期间逾期办证违约责任没有事实和法律依据。四、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”按照涉案合同约定，合生宏景公司应当于2018年4月25日前为刘珺履行完毕协助办证义务。本案合生宏景公司逾期办证长达将近3年时间，至2020年1月份新冠疫情爆发之时，合生宏景公司迟延履行义务长达近2年时间，即使新冠疫情属于不可抗力因素，合生宏景公司亦不能免除期间的违约责任。五、合生宏景公司称刘珺提前收楼并签订相关书面文件，但没有相关原件予以证实。根据涉案合同第14条约定，合生宏景公司应当在商品房交付720日内履行完办证义务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房的交付使用应当解释为商品房实际交付使用日期，合生宏景公司在本案中并没有在涉案商品房实际交付720日内履行上述义务。而涉案合同补充协议一第12条与第15条情况相同，属于未采取任何合理方式提示说明的格式条款，应认定为无效。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。合生宏景公司向本院提交了以下证据：一、《办理不动产权证书的通知》；二、邮寄单；三、邮寄记录，证明合生宏景公司已经在2020年9月24日通知刘珺前来办理不动产权证，刘珺未签收。四、不动产登记受理通知书，证明合生宏景公司已为刘珺办理房产证，并在2020年12月21日取得不动产登记受理通知书，已履行完办证义务。刘珺对于证据一的真实性、合法性、关联性不予确认，证据二、三的真实性予以确认，关联性不予确认，称上述证据仅能证明合生宏景公司提供的办理产权的通知没有送达到刘珺，而2020年9月24日也仅是合生宏景公司作出通知并落款盖章的日期，不是送达日期。对于证据四的真实性、合法性、关联性予以确认，该证据证明合生宏景公司逾期两年多时间才向被上诉人履行办证义务，已经构成严重违约。刘珺未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，双方当事人签订的涉案《中山市商品房买卖合同》第十条约定：“该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同……。”本院又查明，合生宏景公司于2020年12月21日取得涉案商品房的不动产登记受理通知书。本院再查明，涉案合同补充协议一第12条载明“如双方在本合同第八条约定的交付期限之前办妥房屋交接手续的，办理房产证期限仍从合同约定交付期限届满之日起算”，该条款未特别标示，且未有证据证明有采取其他提示方式。本院认为，对于根据民事诉讼的相对性审查规则，本院对于当事人上诉没有提出的请求，不予审理。结合双方的诉辩陈述，本案上诉争议的焦点为：一审判决确定合生宏景公司应支付的逾期办证违约金金额是否妥当。现分析如下：合生宏景公司上诉主张法院在计算其应向业主支付的逾期办证违约金时，应扣除相应期间的逾期办证违约金。理由包括：一、刘珺等业主拒绝配合办理规划变更，恶意阻扰规划变更进程，造成规划验收、竣工备案及产权登记的迟延。二、政府规划部门违法增设规划验收的前置程序，即取得涉案小区三分之二业主的签名同意；三、受新型冠状病毒疫情影响，合生宏景公司无法及时办理规划验收手续。对此，本院认为：首先，刘珺与合生宏景公司签订的商品房预售合同明确约定，商品房预售后，合生宏景公司不得擅自变更该商品房项目的规划、设计，确需变更的，合生宏景公司应书面征得买受人同意。故涉案小区业主在选购涉案小区的商品房后，对于涉案小区规划的调整享有决定权，即涉案小区业主既可同意合生宏景公司调整涉案小区的规划，也可反对规划的调整。合生宏景公司以涉案小区业主拒不配合其办理规划变更手续为由，主张免除其相应期间的逾期办证责任，实质上系要取消双方合同约定的涉案小区业主对于小区规划调整的决定权，有违诚信原则。同时，合生宏景公司作为开发商，其保证涉案小区的规划在商品房预售后不发生改变，亦系其作为商品房的开发商所理应承担的义务。其次，若合生宏景公司认为相关政府职能部门变更增设规划验收的前置程序，致逾期办证，即便属实，此也是合生宏景公司自身所致，不能以此为由免除其应向刘珺等业主承担的相应期间的逾期办证责任。再次，关于合生宏景公司主张的新型冠状病毒疫情导致其无法及时办理规划验收手续的问题。合生宏景公司未能在双方约定的办证期限内及时履行递件办证义务，其行为已构成违约。虽然2020年爆发了新型冠状病毒疫情确实对企业的生产及经营活动产生一定的影响，但该疫情系在合生宏景公司违约后发生，根据合同法第一百一十七条关于“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，合生宏景公司不能以此作为免除其支付相应期间的逾期办证违约金的合理理由。对于合生宏景公司主张应按照合同约定交付期限届满之日起算办证期限的问题。本院认为，根据涉案合同约定，合生宏景公司应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，此条款中“商品房交付使用之日”应指商品房实际交付之日或视为交付之日。虽然涉案合同补充协议一第12条载明“如双方在本合同第八条约定的交付期限之前办妥房屋交接手续的，办理房产证期限仍从合同约定交付期限届满之日起算”，但该补充协议为合生宏景公司提供的格式合同，该条款实际免除了合生宏景公司从实际交房之日至合同约定交付期限届满之日期间的办证义务，且无对等的条款约定，双方权利与义务失衡，故在未有证据证明合生宏景公司有特别提示的前提下，应认定该条款对于业主一方不发生法律效力。合生宏景公司的该项上诉意见理由不成立，本院不予支持。关于合生宏景公司应支付逾期办证违约金的计算标准的问题。本案中，虽然合生宏景公司已向业主交付了涉案商品房，业主已可以对涉案商品房行使占有、使用的权能。但业主因合生宏景公司的违约行为，未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分受到限制。而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍的迁入及子女入学等事宜所具有密切联系。因此，虽然在开发商逾期办证的情况下，买受人遭受损失的数额往往难以确定，但买受人因合生宏景公司的违约行为受到的损失客观存在。合生宏景公司逾期办证长达几年时间，如仍按已付房价款1%/年的较低标准支付固定的逾期办证违约金，显然不能保障业主的合法权益。在刘珺已明确提出上调违约金计算标准的诉求的情况下，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，并结合业主的诉讼请求，将违约金的计算标准调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，并无不当，本院予以维持。二审期间，因合生宏景公司提交证据证明其已于2020年12月21日将办理涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并已经取得不动产登记受理通知书，刘珺对该事实予以确认，故合生宏景公司在执行阶段可主张逾期办证违约金的截止日期计算至2020年12月21日，该结果与一审判决结果并无相悖之处，本院对一审判决予以维持。综上所述，合生宏景公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。合生宏景公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3836元(中山市合生宏景房地产有限公司已预交)，由中山市合生宏景房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 曾令生审 判 员 章文佳审 判 员 吴合波二〇二一年三月二十六日法官助理 梁思齐书 记 员 赖 勇