山东省荣成市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1082民初4874号原告：荣成市夏庄供销合作社，住所地荣成市夏庄镇大夏家村。法定代表人：刘永，主任。委托诉讼代理人：徐承涛，审计科科长。委托诉讼代理人：邵骏伟，山东时中律师事务所律师。被告：孙源华，男，1963年5月11日出生，汉族，居民，住荣成市。委托诉讼代理人：殷建阳，山东华夏明德律师事务所律师。原告荣成市夏庄供销合作社与被告孙源华租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告荣成市夏庄供销合作社委托诉讼代理人徐承涛、邵骏伟,被告孙源华及其委托诉讼代理人殷建阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荣成市夏庄供销合作社向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即从荣成市夏庄镇大夏庄村村北原夏庄供销社生资油库（即被告租赁原告的房屋及土地）中腾空迁出并恢复原状；2、由被告自行拆除其自建房屋及原告房屋周围土地上的种植物，拆除费用由被告负担；3、请求判令被告支付原告违约金2000元并承担原告房屋的修缮费25000元。4、请求判令被告向原告支付其强占租赁房屋及周边土地期间的使用费3500元（计算自2017年4月1日起至2020年8月1日止的费用）以及自2020年8月2日起至被告实际迁出之日止的使用费。5、案件受理费由被告承担。事实和理由：2007年3月31日，原告与被告签订房屋租赁合同，合同约定：原告将坐落于生资油库的10间房屋以及周围占地租赁给被告使用，使用期限自2007年3月31日起至2017年3月31日止，租金10000元，每年租金1000元，其中第一年租金用于修缮，从第二年开始每年1000元，房屋维修由被告承担，租期内房屋的正常维修或认为损毁由被告负责，合同期满被告必须在五日内将房屋及其设施完好无损交付原告，如有损坏丢失，由乙方负责修理或按实际价格赔偿。合同期满后，原告多次催促被告腾退并修缮房屋，但其拒不腾退，无视原告的催告，继续占据原告的房屋及周围土地，且至今也未履行合同义务对原告的房屋予以修缮，致使原告的房屋损毁严重。被告的行为已经构成了严重违约，故为维护自身的合法权益，提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。诉讼中原告变更第三项诉请为：请求判令被告支付违约金2000元并承担维修房屋的义务。后又申请撤回要求被告维修房屋义务的诉讼请求。孙源华辩称，一、认可双方2007年至2017年3月31日租赁关系终止，被告早已腾出房产及周围土地；二、被告自建的房屋以及种植作物没有占用原告拥有使用权的土地，原告无权要求拆除或迁移；三、原告主张违约金没有依据，被告在合同期内无违约行为，主张修缮费也没有依据，租赁合同到期时房屋正常，后因原告怠于管理房屋导致损坏与被告无关；四、被告从未强占原告房屋及土地，不存在2017年4月1日后还要支付使用费的问题，原告主张多次要求被告腾房并修缮房屋不是事实。综上，合同项下房屋及周围土地原告可自行接收。原告的诉讼请求不应得到支持。本院经审理认定事实如下：2005年3月29日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告将坐落于荣成市夏庄镇大夏庄村生资油库的房屋10间，使用面积150平方米（包括房屋周围土地）出租给被告使用，租期1年，租金为1000元。到期后2006年4月1日双方续签房屋租赁合同，期限1年，自2006年3月31日起至2007年3月31日。2007年3月31日，双方最后一次续签房屋租赁合同，约定租期为10年，自2007年3月31日起至2017年3月31日止。租期内被告共向原告交纳租金10000元。自合同生效之日起每年1000元，其中第一年租金用于修缮，从第二年开始每年1000元，房屋维修由被告负责。并约定使用范围包括房屋及周围土地。合同期满被告必须在五日内将房屋及其设施完好无损的交付原告，如有损坏丢失，由被告负责修理或按实际价格赔偿。属乙方增上的不动产不得拆毁。合同期间，任何一方擅自变更、终止合同或不履行合同条款规定的义务，视为单方违约，违约方应向对方支付租金总额20%的违约金。合同期满后，被告未向原告交付租赁房屋及土地，也不同意续签租赁合同。现原告诉至本院。诉讼中，原被告对双方所签订房屋租赁合同中约定的“周围土地”范围存在争议。原告提交如下主要证据以证明其享有使用权的土地范围：证据1、荣成市夏庄镇大夏庄村委出具的《证明材料》以及荣成市供销社于1999年对所属26个基层社固定资产及其占用土地进行清查绘制的场地示意图，证明租赁合同的标的物房屋及土地，土地面积为3465平方米。盖有荣成市夏庄镇大夏庄村村民委员会公章的《证明材料》内容为，“夏庄供销社宗地图边界四至补充材料：夏庄镇大夏庄村委应夏庄供销社要求，于2020年7月22日上午在村委会对原夏庄供销社油库设施及宗地图当年实情向知情人当场求证及电话咨询，他们共同确认四至：南为夏庄灯具厂车间；东为公路；西为院墙及10间房屋，都已在宗地图上标注。东北、正北、西北没有建筑物，皆为公路。宗地内除夏庄供销社的设施外再没有其它任何建筑物，四至内南边通道给供销社专用，事实与原宗地图一致。且我村委自始至今再未对该宗土地向他人进行出租和出让。该证明材料属实。”原告提交的1999年绘制的《夏庄供销社原油库场地示意图》显示，该宗地块面积为3465平方米，且形状不规则。该宗场地示意图与原告提交的大夏庄村委出具的证明材料中描述的土地范围明显不一致。证据2、荣成市自然资源局出具的《政府信息公开告知书》及《政府信息公开更正告知书》各一份，以证明涉案土地范围内没有原告之外的主体享有任何土地及建筑物权利，同时明确了原告享有土地权利的四至范围，该四至范围包含被告辩称的其拥有权利的土地及建筑物。2020年11月6日的《政府信息公开更正告知书》的主要内容为，“经查，你单位在政府信息公开申请表中所描述地块（南至夏庄灯具厂车间、西至西北侧至院墙及平房一线、东及东北至公路，具体如示意图范围所示），土地利用规划为城镇建设用地，未办理土地征收手续，地上建筑物未在我单位办理过建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证，现予以告知。”证据3、原告申请证人吕某出庭作证，吕某出庭陈述，其系夏庄供销社的主管会计，于1984年到夏庄供销社工作，生资油库和库房当时就存在，是夏庄供销社建的，哪年建设记不清。当时南边是灯具厂，灯具厂有北门，开始灯具厂走北门，后来门被堵了，只有供销社自己走那条路，往西面油库走去拉油，上面有一条路有个平台，油罐车到平台卸油及化肥农药，院里大货车能转的开，院里当时没套墙是敞开的，北面路从孙源华房屋东面进来直接到油库卸油或到大院仓库卸化肥农药，当时栽树的地都是空地，都是夏庄供销社的。孙源华的房子什么时间盖的不清楚，经查租赁合同，孙源华从2005年开始租赁夏庄供销社油库及周边占地，之前租没租不清楚没找到合同，租赁的时候是孙源华与当时书记沈庆玺协商，租房时孙源华的房子已经盖了，那时的房子少，院东的红瓦房已有，没有往南延伸这么多，院西平房有没有不记得了。租赁合同到期后，供销社想收回租赁房屋及土地，没有续合同。现在该处除了孙源华家门可以进入，没有其他路，路上已经被孙源华种上树木了。经质证，被告对证据1的真实性不予认可，称该材料根据现有地貌作出证明，事实上在1999年之前没有此公路，当初是一条窄公路穿越了原告主张的土地范围，公路西部分原告建成油库，被告在窄公路路东1999年之前申请了一块宅基地。大夏庄村村委会不是物权法的确权部门，无权出具土地权属证明材料。对1999年土地清查资料图不认可，称这是新公路建成后所画的图，未经过确权部门确认。对证据2真实性无异议，但该证据中没有明确涉案土地范围为原告所有，该告知书中明确表述为原告申请表中所描述地块，而不是国家职权部门所确认原告拥有物权的地块。对证据3认为证人与原告有利害关系，其证言不能单独作为定案依据。孙源华陈述原告主张的租赁范围没有被封闭，原告从被告家中不能过去，从西面和南面可以进入油库和房屋。经本院现场勘查，要进入涉案生资油库房屋必须从孙源华家大门进入，其陈述的西面和南面均有围墙或高台无法进入院内，东面由孙源华种植树木，且孙源华院内及院外东部均喂养狗。被告提交如下主要证据：证据1、09110358号集体土地使用证及400000718号房屋所有权证，证实原告主张土地范围内被告拥有集体土地使用权288.3平方米，申请时间是1996年，发证时间为2000年3月22日。实际占地442.3平方米，其中超占地154平方米已被荣成市土地管理局罚款处理。被告在该宅基地上建设房屋160.85平方米住宅于2000年6月18日取得房屋所有权证；证据2、收款收据一张，证实被告在原批准宅基地范围外超占154平方米，已被罚款处理。经质证，原告认为证据1真实性无异议，但集体土地使用证及房权证，其上均未标明土地及房屋的准确坐落及四至。集体土地使用证标明228.3平方米的土地南北方向均为街道，东西方向均为空闲地，四周用地形式与双方共同确定的航拍图明显矛盾，可以证明该集体土地使用证指向的土地及房屋并非本案诉争土地及房屋。证据2真实性无异议，该证据仅能证明被告因行政违法行为受过处罚，仅凭超占面积处理的盖章无法证明被告对超占的154平方米土地享有合法权利。诉讼中，经本院到荣成市自然资源局崖西所调取了09110358号集体土地使用证的土地登记申请审批表，1997年4月30日荣成市土地矿产管理局作出批复，孙源华迁建四间，使用非耕地132平方米。其未经批准超占154平方米，补交了土地出让金，确权登记面积为288.3平方米。庭审中，被告陈述其在争议土地范围内除享有288.3平方米宅基地使用权，另外还有政府批复的工业用地，以及1997年左右从大夏庄村花13000元以征地名义购买土地1.9亩，但其经法庭释明后拒绝提交相关证据。经本院到荣成市自然资源局规划服务中心调查，该中心工作人员陈述，办理集体宅基地使用权证无需办理建设工程规划许可手续，自2008年开始需办理乡村建设规划许可手续，2008年之前无需办理乡村建设规划许可手续。诉讼中，经原告申请，本院委托山东华地测绘地理信息有限公司对原告提交的1999年场地示意图对应的实际土地范围进行测绘。2021年2月4日，该公司出具《荣成市夏庄供销合作社土地范围鉴定报告书》该报告书载明如下三种勘界方案及测量结果，“方案1：此方案不切割建筑物，形状与面积不符合证据。方案2：此方案南侧切建筑物，宗地形状接近证据，面积符合证据。方案3：此方案北侧切建筑物，宗地面积符合证据，宗地形状不符合证据。测量结果：基于目前掌握的资料及现场情况，无法根据证据推算出准确结果，主要有以下几个原因：1、提供的证据为历史手绘草图，无坐标定位，无法按照证据图件进行精确的坐标位置还原；2、经现场勘测，证据图件中仅西侧边界（J1-J5）段，地貌未发生变化，可作为制图依据；3、经现场调查，仅南侧闲置房屋及挡土墙位置与现状一致，可作为点位调整的参考依据；4、提供的证据图件中标注的长度距离与标注的面积，几何关系不成立，无法在不破坏宗地形状的前提下同时保证边距和面积都符合证据。综上所述，我方仅能提供出3种推测方案，请贵院参考评判。”经质证，原告认可该报告中载明的第三种勘界方案，并提交夏庄镇大夏庄村村民委员会证明予以证实。该证明中陈述，“荣成市夏庄供销合作书所属生资油库占地面积3465平方米，是1980年前荣成市夏庄镇政府扩展驻地道路拆除原夏庄供销社生资油库大院，补偿给夏庄供销社的位于夏庄镇大夏庄村的土地，土地面积和位置与荣成市夏庄供销社提供的夏庄供销社原油库设施场地示意图一致，至今未变动。也与山东华地测绘地理信息有限公司2021年2月4日出具《荣成市夏庄供销合作社争议土地范围鉴定鉴定报告书》方案3标注测绘图片相符合。”被告提交书面质证意见，对该报告不予认可，称三种方案均不应采信。本院认为，原告自2005年与被告先后签订三份《房屋租赁合同》，约定原告将其享有使用权的坐落于荣成市夏庄镇大夏庄村生资油库的房屋10间，使用面积150平方米及房屋周围土地出租给被告使用，双方形成租赁合同关系。该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，系有效合同。双方最后一次签订租赁合同约定租赁期间自2007年3月31日起至2017年3月31日止，租赁期限届满前，原告明确告知被告不再续租给被告，但期限届满后，被告并未将涉案房屋返还给原告，也未续签租赁合同。根据证人吕某的陈述及现场勘查，要进入生资油库房屋及周围土地必须从孙源华家大门进入，此外再无其他道路。因此虽然目前生资油库10间房屋空置，但被告并未将其交付原告，以使原告能够实现控制及有效利用该房屋，且房屋周围土地由被告利用喂养家禽，并自行栽种花草树木等，因此租赁合同到期后合同中约定的房屋及周围土地仍然属于被告实际占有。被告辩称，租赁合同期满后，并未实际使用租赁房屋及土地，与事实不符，本院不予采信。故被告应当将该10间房屋及周围土地返还给原告，并自行移除土地上的种植物，并支付租赁期限届满之日2017年4月1日至实际向原告交付之日止的占有使用费，该费用标准参照租赁合同约定的每年1000元计算。合同约定房屋维修由被告负责，合同期满被告应将房屋完好无损交付原告，现该房屋屋顶部分有毁损，被告应当予以修复，但本案原告主张被告的维修义务及相关费用后又撤回该部分诉请，系原告对自身权利的处分，本院予以准许。关于被告应返还土地的范围。根据荣成市夏庄镇大夏庄村村民委员会出具的证明，可以证实原告向被告出租的土地系1980年前荣成市夏庄镇政府扩展镇驻地道路拆除原夏庄供销社生资油库大院，补偿给夏庄供销社的位于夏庄镇大夏庄村的土地，该土地性质系大夏庄村村民委员会集体土地，大夏庄村村民委员会盖章予以认可，故原告对该宗土地享有合法的使用权。原告主张该宗土地范围南为夏庄灯具厂车间，东为公路，西为院墙及10间房屋（包含被告居住使用的房屋建筑物），但其提交的1999年自行绘制的场地示意图与其描述的土地范围明显不一致。且孙源华提交了集体土地使用证及房屋所有权证，可以证实其2000年即取得涉案争议土地范围内集体土地使用权288.3平方米及房屋所有权160.85平方米，该时间点在被告承租原告土地2005年之前。原告无证据证明被告提交的房产证及土地证系孙源华在大夏庄村建设的其他房屋建筑物的登记证明。根据荣成市自然资源局规划服务中心工作人员的陈述，办理集体宅基地使用权证无需办理建设工程规划许可手续，自2008年开始才需办理乡村建设规划许可手续。故原告以荣成市自然资源局出具的《政府信息公开告知书》证实被告所建设房屋无合法手续，且占用原告享有使用权的土地范围，证据不足，本院不予采信。原告主张被告应自行拆除建设房屋建筑物，没有合法依据，本院不予支持。根据本院委托测绘机构对原告提交的1999年场地示意图对应的土地实际范围进行测绘，该公司出具鉴定报告中载明了三种勘界方案，且陈述了无法推算出准确结果的原因，故无法认定该三种方案中哪一种确与场地示意图相符。涉案土地范围因年代久远及整修公路，土地面貌已发生部分变化，但结合鉴定意见中的三种方案及孙源华提交的集体土地使用证、房屋所有权证，可以证实孙源华现居住及使用的房屋建筑物并不在原告享有使用权的土地范围内。根据大夏庄村委会出具的证明，结合目前土地的现状，被告应当将房屋建筑物之外的部分土地（南至平台外延，西至生资油库房屋墙边，北至孙源华房屋南滴水檐，东至公路绿化带内侧）返还原告。被告自称其另行取得政府批复的工业用地，以及从大夏庄村以征地名义购买土地1.9亩，但其经法庭释明后拒绝提交相关证据，对此应承担举证不能的法律责任。双方签订《房屋租赁合同》约定“合同期间，任何一方擅自变更、终止合同或不履行合同条款规定的义务，视为单方违约，违约方应向对方支付租金总额20%的违约金”。合同履行期间内，被告并未违反上述约定，因此原告依据该约定主张被告支付违约金2000元，理由不当，本院不予支持。综上所述，原告部分诉请理由正当，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、被告孙源华于本判决生效之日起60日内将荣成市夏庄镇大夏庄村生资油库的房屋10间（使用面积150平方米）及房屋周围土地（南至平台外延，西至生资油库房屋墙边，北至孙源华房屋南滴水檐，东至公路绿化带内侧，详见附图绿线内部分）返还给原告荣成市夏庄供销合作社；二、被告孙源华于本判决生效之日起60日内移除上述土地范围内其自行种植的树木，费用自负；三、被告孙源华于本判决生效之日起10日内支付原告荣成市夏庄供销合作社房屋及土地占有使用费（自2017年4月1日起至实际返还原告之日止，按每年1000元计算）；四、驳回原告荣成市夏庄供销合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（系减半收取），由被告孙源华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  杨君霞二〇二一年三月十六日书记员  宁悦言