大连市甘井子区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0211民初1511号 原告：孙亮，男，1982年8月21日出生，汉族，住大连市沙河口区。 被告：大连保利红旗房地产开发有限公司，住所地：大连市甘井子区红旗街道岔鞍村，统一社会信用代码：91210200576069756T。 法定代表人：杨建华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨婕妤，辽宁智库律师事务所律师。 委托诉讼代理人：迟小宇，辽宁智库律师事务所律师。 原告孙亮与被告大连保利红旗房地产开发有限公司（以下简称保利公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙亮、被告保利公司的委托诉讼代理人杨婕妤、迟小宇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告《商品房买卖合同》第十五条逾期办理产权登记违约金“但最高不超过已付房价款的0.1%”的内容无效；2、判令被告向原告支付逾期办理产权证的违约金88844.89元【1295115.00元×0.00005×1372天（自2017年3月31日起至2020年12月31日止）】3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年6月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以按揭贷款的方式购买被告开发的保利西山林语楼盘内位于甘井子区房屋一套，交房日期应为2014年10月31日前。合同生效后，原告支付了全部房款，被告收款后未将办理产权登记应由其提供的资料完整地报送到产权登记机关。由于被告责任导致原告始终未取得相关产权证书。被告在合同中限制逾期办理产权登记违约金“但最高不超过已付房价款的0.1%”的相关内容，与法律严重相悖，应认定无效。2018年大连市中级人民法院对该楼盘同楼宇的其他业主诉请做出了生效判决，确认“但最高不超过已付房价款的0.1%”条款约定无效，并将逾期办证违约金标准调整为“已付房款日万分之0.5”。同时因被告逾期办证的违约行为持续至今，原告保留继续追究责任的权利，故诉至法院，请求判如所诉。 被告辩称：1、案涉房屋逾期办证系政府迟延交付净地所致，非我公司原因，我公司对此不存在过错，原告要求我公司承担逾期办证违约金缺乏法律及合同依据，同时与另案生效判决责任认定观点相悖；2、《商品房买卖合同》第十五条关于逾期办理产权登记违约金的约定不构成格式条款，不应认定为无效；3、原告请求的部分违约金（自2017年3月31日至2017年11月4日期间）违约金已超过三年诉讼时效，不应予以支持；4、原告请求按“日万分之一”标准计算违约金，该违约金标准过高，请求法院依法降低。综上，不同意原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下： 2011年10月10日，出让人大连市国土资源和房屋局与受让人保利公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定保利公司受让案涉大连市甘井子区红旗街道湾家村的土地，出让人同意在2012年1月31日前由大连市土地储备中心将出让宗地交付给受让人，交付土地的条件为净地交付。2015年7月2日前，保利公司取得了案涉楼盘经环保部门、供水单位、供热单位、供气单位、供电单位、市政工程质量监督机构、有线电视行政部门等机构出具的验收合格、同意接收的文件。2016年7月18日，大连市公安消防局出具案涉楼盘消防验收合格的《建设工程消防验收意见书》。 2014年2月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买坐落于大连市甘井子区，丘地号为88-21-94，建筑面积104.90平方米的房屋。房款总金额1295115元。该合同第八条约定：“出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房所在楼宇经建设单位组织设计单位、施工单位、监理单位验收并合格。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：3.如确因出卖人责任自房屋交付之日起超出一年买受人仍无法办理房屋权属登记的，则自该一年届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一违约金，但最多不超过已付房价款的0.1%。”合同签订后，原告依约向被告交付了购房款。2014年10月，被告向原告发出保利西山林语收楼通知书，通知原告于2014年10月31日办理房屋入住手续。原告依约办理并预交了物业服务费、采暖费等费用。诉讼中，保利公司提供了大连市甘井子区红旗街道向大连市国土资源和房屋局出具的“关于红旗水泥制品厂项目拆迁情况的函”及动迁情况说明，载明：宗地编号为大城（2011）-18号的红旗水泥制品厂及周边搬迁改造项目由大连保利红旗房地产开发有限公司于2011年7月11日摘牌取得。该项目拆迁工作由红旗街道办事处负责，由于该项目摘牌时为已批未供摘牌项目，未动迁形成净地，目前拆迁工作正在积极进行中。红旗街道办事处承诺，在动迁过程中出现的任何纠纷及其他事宜均由其负责处理。 经查，案涉楼盘至今无法办理房屋权属登记证书。现原告持诉称理由诉至本院，请求判如所诉。 本院认为，结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为保利公司是否应承担逾期办理房屋权属证书的违约责任，若应承担，则违约金数额应如何确定。 双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任自房屋交付之日起超出一年买受人仍无法办理房屋权属登记的，则自该一年届满之次日起，出卖人承担违约责任。本案中，孙亮已依约履行了支付购房款的义务，保利公司即应按照合同约定的期限将办理权属登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案，现保利公司未在合同约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料报不动产登记机关备案，已经构成违约，应当承担违约责任。关于保利公司辩称案涉房屋逾期办证系政府迟延交付净地所致，非该公司原因，其对此不存在过错因此不应当承担责任一节，本院认为，保利公司虽然提供了红旗街道出具的函件及动迁情况说明，证明案涉房屋的拆迁工作由红旗街道负责，拆迁中的纠纷由红旗街道负责处理，其本身无过错。但根据业已查明的事实，保利公司与大连市国土资源和房屋局于2011年签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定，大连市土地储备中心应于2012年1月31日前向保利公司交付净地。而保利公司在明知政府不能如期交付净地，案涉房屋的产权证可能无法按时办理的情况下，未证明已经向原告说明相关情况，仍于2014年2月26日与原告签订商品房买卖合同，并约定了逾期办证的违约责任，主观上显然存在过错。保利公司的抗辩无事实与法律依据，本院不予支持。此外，原告于2014年10月31日接收案涉房屋，按照合同约定，自房屋交付之日起超过一年买受人仍无法办理房屋权属登记的，保利公司需承担违约责任。而保利公司于2016年7月18日才取得办理房产证所必需的大连市公安消防局出具的案涉楼宇的消防验收合格证明，已超出了合同约定的办理产权证的期限。即使不存在拆迁问题，保利公司亦无法全面履行合同义务协助原告办理案涉房屋所有权证书。保利公司应承担相应的违约责任。 关于逾期办证违约金的计算标准一节，商品房买卖合同约定，如自房屋交付之日起超出一年买受人仍无法办理房屋权属登记的，则自该一年届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的违约金，但最多不超过已付房价款的0.1%。该约定一方面确定了违约金的支付标准为已收房款的日万分之一，另一方面又对该违约金设定了上限，即不得超过已付房价款的0.1%，相当于将逾期办证的违约天数限定为10天，超过10天则保利公司不需承担任何责任。本院认为，该违约金上限的设置违反了《中华人民共和国民法典》关于格式条款的规定。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条第二款的规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供各式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”本案中，违约金上限的设定显然属于减轻保利公司责任的条款，保利公司应采取合理的方式提示购房人注意。但保利公司现未能提供充分的证据证明其在与孙亮订立合同时已经采取上述法律规定的方式对“最多不超过已付房价款的0.1%”这一内容进行了足以引起对方注意的特别标识或对该格式条款予以说明，不能证明保利公司已尽到了特别提示和说明义务。又根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条：“有下列情形之一的，该条款无效：…（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任，加重对方责任、限制对方主要权利；”保利公司在已预见到案涉房屋产权证可能无法按时办理的情况下，并未告知购房人案涉房屋办理产权证的相关风险，而是直接在合同中对其所应承担的逾期办证违约责任作出限定，亦无证据证明其已向购房人尽到特别提示和说明义务且得到了购房人的认可，业已损害了购房人的利益。现合同约定的办证截止期限早已经过，保利公司仍无法协助原告办理房屋所有权证书，且办理产权证的障碍尚未消除，何时能够办理亦无法确定，合同中关于“最多不超过已付房价款的0.1%”的约定显然不利于督促保利公司积极履行协助办理产权证的义务，上述条款应认定为无效。对于原告确认该条款无效的诉讼请求，本院予以支持。 关于保利公司主张合同约定的“已付房款日万分之一”的违约金标准过高，请求依法降低一节。本院认为，虽然保利公司对于案涉房屋无法办理产权证应承担违约责任，但因保利公司并非案涉地块的拆迁责任主体，拆迁等相关事宜并非保利公司单方所能控制，并且红旗街道已书面表示案涉房屋所在地块的拆迁工作由其负责，故考虑保利公司的过错程度，结合原告的实际损失状况，根据公平原则，本院酌定将合同约定的“已付房款日万分之一”的逾期办证违约金标准调整为“已付房款日万分之零点五”。本案中，原告于2014年10月31日接收案涉房屋，其要求被告承担自2017年3月31日起至2020年12月31日止的逾期办证违约金于法有据，本院予以支持。被告以2017年3月31日至2017年11月4日的逾期办证违约金已经过了三年诉讼时效为由拒付违约金，本院认为，我国民法典设置诉讼时效的目的是为了防止权利人怠于行使自身权利。案涉小区包括原告孙亮在内的业主均面临着无法依照合同约定办理房屋产权证书的困境。商品房买卖合同中逾期办证违约金的设置有两个目的，一是督促保利公司积极履行合同义务，二是在逾期办证事由出现时，对购房人的损失进行适当补偿。只要购房人存在要求保利公司协助办证的行为，即可以认定购房人并未怠于行使自身的权利。自然也不存在诉讼时效经过的情形。对于被告的辩解，本院不予采纳。原告孙亮请求被告保利公司以1295115元的购房款为基数，按照日万分之零点五的标准支付自2017年3月31日始至2020年12月31日止的逾期办证违约金符合法律规定和合同约定，本院予以照准。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第四百九十六条、第四百九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下： 一、确认2014年2月26日孙亮与大连保利红旗房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第十五条“但最多不超过已付房价款的0.1%”的约定无效； 二、被告大连保利红旗房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告孙亮自2017年3月31日起至2020年12月31日止的逾期办理房屋所有权证书违约金88844.89元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。 案件受理费1011元（已减半），由被告大连保利红旗房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  周晏生 二〇二一年三月二十二日 书记员  宋子豪