广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初28195号原告：王元凤，女，1975年9月28日出生，汉族，身份证住址江西省南昌市新建县。委托诉讼代理人：宁凌波，广东晟典律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈妙纯，广东晟典律师事务所律师。被告：王治伟，男，1978年3月2日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区。上列原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人陈妙纯、被告王治伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2018年9月1日签订《租赁合同》，约定原告将位于深圳市龙岗区（以下简称租赁商铺）出租给被告，每月租金人民币6500元，《租赁合同》第四条第2款约定：“租金付款方式：每月底前支付下月租金。甲乙双方自签订本合同之日，乙方（被告）一次性向甲方（原告）支付一个月的租金及押金，押金人民币壹万伍仟元”；第四条第3款约定：“乙方（被告）必须按照约定向甲方（原告）交纳租金。到期超过三天不交视同违约，违约金每天300元整，超期七天，甲方（原告）有权提前终止合同并没收押金”。但被告未按照《租赁合同》的约定履行义务，自2019年12月开始拖欠原告租金，至2020年5月份已拖欠租金35000元，经原告多次催促，被告至今仍未向原告支付所拖欠的租金，被告的行为已构成严重违约。根据《租赁合同》第四条第3款约定：“乙方（被告）必须按照约定向甲方（原告）交纳租金。到期超过三天不交视同违约，违约金每天300元整，超期七天，甲方有权提前终止合同并没收押金”，故原告有权没收被告的押金并要求被告支付违约金。租赁商铺每个月的管理费、水电费及维修基金等费用按照《租赁合同》约定应当由被告向物业管理处缴纳，《租赁合同》第五条第1款约定：“承租区域内设施的使用乙方（被告）向甲方（原告）或第三物业管理者支付水、电费、房产、土地使用税及其他产生的直接费用。收费标准按相关标准的执行”，但被告自2019年10月份开始拖欠水电费、物业管理费及维修基金等费用至今，经原告多次催收仍拒不支付，已经构成严重违约。根据《租赁合同》第七条第1款约定，原告有权按《租赁合同》规定向被告收取租金及其他各项费用或逾期违约金。综上，被告的行为已构成严重违约，原告依照法律的规定和合同的约定有权解除合同。为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求法院判令：1、解除原告与被告于2018年9月1日签订的《租赁合同》；2、被告立即搬离深圳市龙岗区振业峦山谷花园二期1栋****；3、被告向原告支付拖欠的租金人民币35000元（租金以每月6500元的标准，自2019年12月1日暂计至2020年5月31日，剩余租金计算至被告搬离之日止）；4、被告向原告支付水电费、物业管理费、维修基金等共计人民币6492.12元（前述费用自2019年10月1日暂计至2020年5月31日，剩余水电费、物业管理费、维修基金等费用计算至被告搬离之日止）；5、原告不予退还被告押金人民币15000元；6、被告向原告支付违约金人民币54600元（按照每日人民币300元的标准，自2019年12月1日开始暂计至2020年5月31日，剩余违约金计算至被告付清所有费用之日止）；7、由被告承担本案诉讼费用。被告辩称：被告于2018年9月1日租赁原告王元凤的门店租期为三年，因门店位于小区偏门位置。所以经营状况一直不是很好。2019年12月被告另经营的公司为苏宁提供家政上门服务，由于年底苏宁拖欠服务费及进货等原因，跟原告丈夫丁火旺（系原告丈夫）协商先支付3000元房租其余年后补齐。期间爆发疫情，小区在2019年1月20日左右开始封闭小区偏门直至2020年6月1日才解封，导致门前没有人经过无法经营，同年2月和3月分别找过丁火旺协商减免房租的问题，其都以先交付拖欠的房租为理由搪塞。2020年3月20日询问其房租怎么结算时，只告知可减免半个月房租，因无法承担房租所以本人提出解除租赁合同在4月1日搬离门店。3月26日搬运货物时遭到物业及王元凤本人阻拦，阻拦的理由是要交清物业费。本人因疫情原因暂时交不上物业费，本人也在同一小区居住协商物业迟些缴纳，但王元凤不同意要求必须缴纳物业费才能搬离还要求物业上锁所以暂时放弃搬离。后面丁火旺又多次要求搬离，并承诺有什么问题可以找他，按丁火旺要求搬了三次都未搬成，同物业协商多次表示只要业主同意即可搬离，找过丁火旺他又要求必须先交纳物业费，因此一直无法搬离导致很多货物过期价值4万多元，丁火旺还要求物业把水电停掉致使价值1500元的冰淇淋全部化掉变质。经审理查明，2018年9月1日原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将位于深圳市龙岗区出租给被告，商铺面积约102平方米，租赁期间自2018年9月1日至2021年8月30日，月租金6500元，合同第四条约定被告需向原告交纳15000元作为押金，及每月月底前支付下月租金，到期超过3天不交视同违约，违约金每天300元整，超期七天，原告有权提前终止合同并没收押金；合同第五条约定，承租区域内的设施的使用被告向原告或第三方物业管理者支付水、电费、房产、土地使用税及其他产生的直接费用；第七条约定若被告有拖欠租金的行为，原告有权提前终止合同，并提出赔偿和没收押金。原告向本院提交涉案房屋的《房产证》，用以证明原告是该房屋的所有权人，租赁合同是合法有效的。原告还向本院提交了原告丈夫丁火旺与被告的《微信聊天记录》,用以证明原告曾多次向被告催收租金并催促被告搬离涉案房屋。原告向本院当庭提交的《费用催缴通知单》显示，截止至2020年11月30日，被告拖欠租赁房屋的电费、水费、排水费、生活垃圾消纳费、维修基金、物业服务费等共计7859.16元。被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。被告为反驳原告的主张，当庭提交了以下证据：《商品过期照片》《酒水清单》。其中，《商品过期照片》用于证明由于原告将电闸关闭，导致被告商铺里的部分货品过期，《酒水清单》用于证明该批酒水是原告寄存在被告商铺的，被告称其之前已支付给原告这部分酒水的价款，后期被告说要关闭门店后，原告这批酒水可以用来折抵5000元房租。原告对被告提交的《商品过期照片》《酒水清单》的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为该证据与本案无关，称被告的陈述与事实不符。被告还在庭审中称其在庭审前曾尝试搬离，但原告在其搬离时以未缴纳清所有费用为由通知物业予以阻拦，导致被告无法成功搬离。原告对此予以否认。另查，截至庭审之日被告未搬离涉案房屋，双方也未就涉案房屋进行交接。本院认为，本案系在民法典施行前履行合同发生的争议，应适用当时的法律、司法解释的规定。本案系房屋租赁合同纠纷。本案中，原告与被告签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，依法有效，各方当事人应依约履行。关于原告诉请解除原、被告签订的《房屋租赁合同书》，被告立即腾退租赁房屋的请求。因原、被告双方签订的《租赁合同》约定若被告超过七天不交租金，原告有权提前终止合同，截至庭审之日被告拖欠租金的日期已远远超过七天，原告诉请解除《租赁合同》的请求符合双方合同的约定，且被告在庭审中已表明其同意解除合同，故本院依法予以支持。又因双方均未提供证据证明已通知对方解除租赁关系，而被告于2020年10月26日签收法院送达的诉讼文书,故本院依法确认双方签订的《租赁合同》于2020年10月26日解除。因合同已经解除,故被告应向原告返还涉案租赁物。关于租金及占用费问题。原被告双方均确认被告2019年12月份仅支付了4000元租金及2020年1月份开始就未再向原告支付租金。庭审中，被告确认涉案房屋仍由其占有使用，并称因为疫情封闭小区导致经营收入受到严重影响，且原告也口头同意减免半个月租金。原告则称涉案房屋为临街商铺，不存在封闭之说，也不确认有减免被告半个月租金之说。本院认为，本案中被告自2019年12月就开始拖欠租金，其拖欠行为并非因疫情影响，但被告承租的涉案房屋是用于商业经营，而新冠病毒是在2020年1月底开始大规模爆发，考虑到疫情的严重性及防控措施确实会给其经营带来必然的损失，故根据公平原则，本院依法酌定给予被告减免2020年1月份的半个月租金即3250元；另，对于被告所称的原告留下有货物应抵扣5000元租金一说，原告不予确认，被告亦未能提供充分有效的证据予以证明，本院对此不予采信。综上，故被告还应向原告支付2019年12月1月至2020年10月26日期间租金为57750元（6500元×10个月-4000元-3250元）。又因根据上述认定，双方合同于2020年10月26日已解除，但被告至今仍占用涉案房屋，被告辩称系因为原告要求被告支付完物业管理费等费用后才能搬离，因被告未缴纳完物业管理费故原告及物业公司阻拦导致其搬离涉案房屋，原告确认涉案房屋的物业管理费一直由被告直接向物业公司缴纳及被告存在拖欠物业管理费的事实，但不认可其存在阻拦被告搬离的事实。本院认为，被告并未提供充分有效证据证明其主张，且庭审中本院也向被告释明需在庭审后三十天内搬离涉案房屋并完成交接，但被告至今仍未搬离及将涉案房屋返还给原告，故被告应按原合同租金标准6500元/月向原告支付2020年11月至实际返还租赁物之日止的房屋占用费。关于原告诉请被告支付拖欠的水电费、物业管理费、维修基金等的问题。原告向本院提交《费用催缴通知单》显示，截止至2020年11月30日，被告应缴的费用合计7589.16元。根据双方合同约定承租区域内的设施的使用被告向原告或第三方物业管理者支付水、电费、房产、土地使用税及其他产生的直接费用。被告在庭审中称其2019年11月后未支付水电费、物业管理费、维修基金是因为其认为物业管理处对12月份的电费计算有误，被告称因其要求物业重新核算，故一直未支付任何费用。但被告未对其主张提供相应的证据予以证明，故本院对此不予采信。由于涉案房屋至今仍由被告占有使用，故被告应向原告支付2019年12月至2020年11月期间的上述费用共计7589.16元；对于2020年11月至实际搬离之后的上述费用，原告可在实际产生后另行主张。关于原告诉请不予退还被告押金人民币15000元的问题。根据原、被告所签订的《租赁合同》中规定，原告以被告拖欠租金超过七日为由诉请原告无须返还租赁押金15000元，符合双方在合同中的约定，合法有据，本院予以认定。关于违约金问题。本院认为，根据上述《租赁合同》的约定，租赁期间被告逾期支付租金的，逾期三日后每延误一日应缴纳300元违约金直至所有应付租金实际全部付清。被告辩称违约金不合法，应视为其对违约金标准提出抗辩。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二）》的第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此，虑及合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院依法酌定被告应向原告支付逾期租金的违约金为11550元（57750元×20%）。又因双方未对上述合同解除后涉案房屋占有使用费的支付期限及逾期支付的违约金标准进行约定，故原告诉请支付涉案房屋占有使用费的违约金，于法无据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告王元凤与被告王治伟2018年9月1日签订的《租赁合同》于2020年10月26日解除；二、被告王治伟应于本判决生效之日起十五日内向原告王元凤返还位于深圳市龙岗区房屋；三、被告王治伟应于本判决生效之日起十日内向原告王元凤支付2019年12月1月至2020年10月26日期间涉案房产的租金57750元及自2020年11月起至实际返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费（按6500元/月的标准计算）；四、被告王治伟应于本判决生效之日起十日内向原告王元凤支付上述房屋的水电费、物业管理费、维修基金等7589.16元；五、原告王元凤无需向被告王治伟返还已收取的租赁押金人民币15000元；六、被告王治伟应本判决生效之日起十日内向原告王元凤支付违约金11550元；七、驳回原告王元凤的其他诉讼请求。如上述付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1261元（原告已预交），由被告王治伟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  黄丽仲二〇二一年三月二十九日书记员  刘晓烨