四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0192民初858号 原告：雅生活智慧城市服务股份有限公司成都分公司，住所地四川省成都市天府新区万安街道麓山大道二段19号。 法定代表人：吴芸，西南区域总裁。 委托诉讼代理人：刘燕，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：胡明江，男，系公司员工。 被告：刘婷婷，女，1986年5月8日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 原告雅生活智慧城市服务股份有限公司成都分公司（以下简称雅生活公司）诉被告刘婷婷物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告雅生活公司的委托诉讼代理人刘燕到庭参加诉讼，被告刘婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 雅生活公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付已拖欠2019年6月1日至2020年12月31日的物业服务费13501.97元；2.判令被告向原告支付从逾期交纳物业服务费之日起至实际支付物业服务费之日止的违约金3693.14元（现暂计至2020年12月31日）；3.判令被告承担本案一切诉讼费用。事实和理由：被告于2017年9月28日购买了四川雅居乐房地产开发有限公司开发的“成都十里花巷”项目E区附6号71幢1号建筑面积为187.01平方米的商品房一套（《商品房买卖合同》约定建筑面积和《房屋所有权证》登记建筑面积均为187.01平方米）。并于2018年11月30日办理了该房屋的交付手续并接收房屋钥匙。根据被告于2017年9月28日与四川雅居乐房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第二十九条前期物业服务第一款及第四款的相关约定，原告为合法选聘的物业管理企业。买受人已详细阅读《前期物业管理服务合同》的全部内容和业主临时公约，同意由原告提供前期物业服务。根据我国《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》之规定，以及《前期物业管理服务合同》第三章“服务费用”第七条第二款约定：“物业服务费用按季（季/月）交纳，应在每年1月5日前、4月5日前、7月5日前和10月5日前缴纳本季度费用，价格为电梯公寓2.45元/月/平方米，别墅3.8元/月/平方米、商业用房3.5元/月/平方米”、“逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日加收应缴费用的千分之一”。根据上述约定，被告应按时履行向原告交纳物业服务费用的义务，否则应按合同约定承担由此产生的全部责任，自2019年6月1日起，被告便未履行该交纳义务，现已拖欠2019年6月1日至2020年12月31日的物业服务费共计13501.97元以及违约金3693.14元。被告的拖欠行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任。综上，被告的拖欠行为导致原告利益严重受损，且经原告多次催收未果，遂诉至法院。 刘婷婷辩称，1.雅生活公司违反合同约定，未尽到物业保修责任，刘婷婷不应缴纳2018年11月30日至2020年11月25日的物业服务费。刘婷婷与2018年11月30日按照四川雅居乐房地产开发有限公司的要求前往雅生活公司设置的十里花巷物业公司客服中心办理收房手续，缴清相关税费，并预缴半年物业管理费。费用缴纳结束后，由雅生活公司指派的工程部人员陪同验房，验房过程中，发现墙面空鼓、外墙漆脱落等房屋质量问题，要求雅生活公司整改，雅生活公司所指派的工作人员登记并承诺整改，后没有任何回音。刘婷婷联系雅生活公司客服电话，工作人员表示不知情，要求与物业管家联系，并声称后续事宜均由雅生活公司指派的管家处理。2018年12月20日联系上物业管家李娟，加微信多次催促雅生活公司维护物业质量问题，李娟均以各种理由推诿。2019年6月22日刘婷婷收到物业欠费通知，询问李娟，对方明确文字性回复：“先不用管，等房子整改完您来验收了再说。”因对方迟迟不回复物业维修情况，刘婷婷多次联系，后得知管家更换为雅生活公司员工杨航，刘婷婷再次向其陈述，雅生活公司仍拒不履行共用物业保修责任。同时该名员工利用其他业主微信在业主微信群控诉了雅生活公司的管理混乱、结党营私、损害业主利益等行为。2020年雅生活公司再次更换物业管家，刘婷婷反复阐述外墙漆脱落问题，管家李小慧于2020年11月25日联系施工单位进行物业维修。按照《前期物业服务合同》第二章“服务内容与质量”第二条约定：“乙方提供的前期物业服务包括以下内筒：1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见）”，及对应附件内约定：“共用部位：包括建筑物的基础、陈重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、设备间……”，刘婷婷多次催促雅生活公司维修物业共用部位外墙面脱落的问题，雅生活公司拒不履约，严重违反合同约定。按照《前期物业服务合同》第八章“违约责任”第二十七条约定：“乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，甲方有权要求乙方进行整改，如乙方不能及时整改，甲方有权要求乙方对所造成的损失据实进行赔偿。”根据约定内容外墙面属于共用部位，是雅生活公司物业服务的重要内容，雅生活公司在刘婷婷多次催促仍拖延维修，拒不履约，实际开展维修已是2020年11月25日，对刘婷婷已经造成实际损失，故刘婷婷不应缴纳2018年11月30日-2020年11月25日之间的物业费用。按照《前期物业服务合同》第五章“物业的承接验收”第十五条的约定：“乙方承接物业时……4、物业质量保修和物业使用说明文件。”第十六条：“甲方保证交付使用的物业……按照国家规定及双方约定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。”第八章“违约责任”第三十条的约定：“甲方违反本合同的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。”刘婷婷认为雅生活公司知晓自身的物业服务内容和物业保修相关责任方，在雅生活公司多次提出外墙面脱落的保修内容理应自行甄别是开发商或者自身责任，而不应拖延维修责任长达两年，严重损害刘婷婷权益，故刘婷婷不应缴纳2018年11月30日至2020年11月25日之间的物业费用，亦不产生任何违约金。2.雅生活公司物业管理混乱，不能履行好物业管理服务，违反合同约定，刘婷婷不应缴纳物业费。按照《前期物业服务合同》附件三“前期物业服务质量与标准”的约定：“业主或使用人的求助、咨询和投诉在24小时内回复。”雅生活公司代表拒不履行保修责任，且多次采用不接电话、不回微信的形式对待业主，严重违反合同约定。综上，雅生活公司未能履行合同约定的物业保修、服务等相关约定，严重损害了刘婷婷的利益，请求法院驳回其诉讼请求，保留追诉其给刘婷婷造成经济损失的权利。 本院经审理认定事实如下：刘婷婷系成都天府新区麓山大道二段19号71幢1层1号房屋业主，房屋建筑面积为186.6平方米。刘婷婷与四川雅居乐房地产开发有限公司于2017年9月28日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同第二十九条约定出卖人依法选聘本合同约定的物业服务企业提供前期物业服务，物业服务费计费方式为3.8元/月/平方米（建筑面积），前期物业服务时间从2014年11月15日到业主、业主大会与其依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时止。 2014年11月13日，四川雅居乐房地产开发有限公司与雅居乐物业管理服务有限公司成都分公司（简称雅居乐成都分公司）签订《前期物业服务合同》（以下简称合同），约定雅居乐成都分公司自2014年11月15日起为案涉房屋所在小区进行物业服务。合同第五条第二款约定，雅居乐成都分公司按房屋建筑面积向业主收取物业服务费用，别墅暂定3.8元/月/平方米，另收取公共区域能耗分摊0.3元/月/平方米；合同第五条第三款约定，业主逾期交纳物业服务费的，雅居乐成都分公司应当从逾期之日起每日加收应缴费用千分之一的违约金。合同第六条约定业主应于《商品房买卖合同》约定的交房之日起开始交纳物业管理服务费用，物业费用按季度收取，业主应在每年1月5日前、4月5日前、7月5日前和10月5日前缴纳本季度费用。据合同约定，刘婷婷每月应交物业费为709.08元。 2018年11月30日，刘婷婷在验收案涉房屋时发现房屋外墙面有油漆脱落现象，即通知物管部门进行维修，雅生活公司向开发商进行了报修处理，处理未果，后于2020年11月25日联系施工单位进行维修。刘婷婷认为物管部门推诿责任，拖延解决其墙漆脱落问题，遂自2019年6月1日起未交物业费用。雅生活公司认为，外墙漆出现质量问题，物业公司并无维修与保修义务，若在房屋质量保修期内，应由开发商承担保修义务，超过保修期则由业主自行承担保修义务，物业仅负有协助报修义务，而物业公司也履行了协助义务。双方因此产生争议，原告工作人员向刘婷婷催收缴纳案涉物业服务费未果，遂诉至法院。 另查明，2017年9月13日,雅居乐成都分公司名称变更为雅居乐雅生活服务股份有限公司成都分公司，此后，再次于2020年11月6日变更公司名称为雅生活智慧城市服务股份有限公司成都分公司。 以上事实，有当事人身份信息，前期物业服务合同，物业管理招标、中标备案、收费管理备案，商品房买卖合同，收楼通知书，公司名称准许变更登记通知书，微信聊天记录、短信记录以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为,本案系物业服务合同纠纷。雅生活公司具有物业服务资质,刘婷婷是成都天府新区麓山大道二段19号71幢1层1号房屋业主,四川雅居乐房地产开发有限公司与原告雅生活公司签订的《前期物业服务合同》合法有效,对刘婷婷具有约束力。 关于刘婷婷主张因物业公司缘故不交物业费的抗辩意见，本院认为，物业服务企业的服务具有公共性,收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用,个别业主拒交物业费的行为,不仅损害了物业服务企业的利益,也损害了其他正常交费业主的利益,不利于物业整体管理。物业服务具有整体性、全方位、持续性的特点,如物业公司提供的服务不存在根本性违约,不能作为业主免除交纳物业费义务的理由。本案中，刘婷婷举证并不能证明物业公司违约且构成根本性违约，其主张物业公司未履行物业服务合同约定的维修义务,可采取向物业主管部门反映或另案请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任,对其抗辩不交物业费，不予采纳。 雅生活公司已按照合同约定提供了物业管理服务，刘婷婷应依约缴纳物业服务费。截止2020年12月31日，刘婷婷未交物业费用为13472.97元，对雅生活公司诉请物业费予以支持。 关于雅生活公司主张的违约金，因被告未缴纳物业费属于对原告提供的物业服务存在异议,并非故意拖欠,故原告要求被告承担违约金的诉请，亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十九条、《物业管理条例》第七条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告刘婷婷于本判决生效之日起十日内支付原告雅生活智慧城市服务股份有限公司成都分公司物业服务费13472.97元； 二、驳回原告雅生活智慧城市服务股份有限公司成都分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计115元（已由原告预交），由被告刘婷婷负担。 本判决为终审判决。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  余唯嘉 二〇二一年三月二十九日 书记员  蒋琳珂