江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终9209号上诉人（原审被告）:杨鸯，女，1960年8月6日出生，回族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：徐艺凌，女，1986年8月11日出生，回族，住苏州，系杨鸯之女。委托诉讼代理人：纪慧，江苏孚佑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:苏州苏创非凡企业管理咨询有限公司，住所地苏州市姑苏区解放东路555号桐泾商务广场101室。法定代表人：柳恒斌，执行董事。委托诉讼代理人：刘永，江苏素彤律师事务所律师。原审第三人:史天吉，男，1954年12月15日出生，汉族，住苏州市姑苏区。上诉人杨鸯因与被上诉人苏州苏创非凡企业管理咨询有限公司（下称苏创公司）、原审第三人史天吉房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初8206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨鸯上诉请求：1、请求撤销苏州市姑苏区人民法院作出的(2019)苏0508民初8206号民事判决书，并发回重审或依法改判；2、请求由苏创公司承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：根据苏州文康企业管理有限公司(下称“文康公司”)与苏创公司之间的房屋租赁合同的生效判决，因苏创公司逾期支付租金的违约行为，原租赁合同于2019年8月6日解除并判决上诉人腾房。在租赁合同解除并腾房的情况下，转租合同据此一并解除，故上诉人与苏创公司之间的房屋租赁合同(下称“案涉合同”)亦应于2019年8月6日履行不能而解除。解除的原因是由于苏创公司违约在先，苏创公司是导致合同解除过错方。上诉人与第三人史天吉于2019年4月20日签订浴场转让协议，苏创公司亦与第三人史天吉签订房屋租赁协议办理证照，但因苏创公司存在拖欠文康公司租金的行为所以文康公司不配合盖章直接导致上诉人在注销了原证照之后无法办理新的证照进行经营，因此，上诉人承租的案涉房屋自2019年4月27日开始即处于无照状态，根本无法实现案涉合同约定的开办“温泉SPA”的租赁用途，只能停业，故苏创公司无权要求上诉人支付自2019年4月27日起至2019年8月6日合同解除之日期间的租金。上诉人于2019年8月8日收到文康公司向全体租户公示的《告小租户书》，明确“其已于2019年8月5日通知苏创公司解除租赁合同，并要求上诉人在内的租户向其履行合同义务，任何向苏创公司的支付行为及对租赁物的处置行为文康公司皆不予认可，一切责任自行承担。”此时，上诉人的经营场所已因苏创公司的违约行为停业三个月未能得到妥善解决，另外2019年4月底之前的租金是全部付清的，而在苏创公司处尚有三个月租金的保证金合计40余万元未能收回，在此情况下，上诉人作为已经在案涉房屋投入六百多万装修款却一直被迫停业即将面临重大损失的理性人，当然享有合同法第六十八条规定的不安抗辩权，对于苏创公司要求上诉人继续按照案涉合同约定标准支付租金是明显不合常理的，上诉人已付租金及保证金合计为1，305，100元，也已经足以覆盖租期内的全部租金。原审法院无视上诉人同意腾退房屋的明确表态，既没有向上诉人释明对存在的装饰装修等损失进行证据保全，也没有安排各方进行交接及时止损，而直接导致上诉人在长达大半年的诉讼期间对于案涉房屋既不能合法经营，也未能在本案中一并处理装饰装修等各项停业损失，反而被判决按照案涉合同约定的和金标准支付该期间的占有使用费、滞纳金和物业费显失公平。另外原审判决当中漏算了我方已支付的5万元租金。苏创公司在诉讼中答辩称：是上诉人等人拖欠租金导致苏创公司无法与文康公司履行租赁合同，导致涉案的租赁关系，被文康公司诉讼解除了。苏创公司在杨鸯的租赁合同中完全履行了租赁的义务，需要办理营业执照等证件手续的时候，均提供了配合，不存在说因为苏创公司不配合，导致杨鸯无法办理执照，导致无法经营的事实。我们是基于2019苏0508民初7547号判决书行使的权利。因为该判决明确是苏创公司履行腾空交付房屋的义务并支付租金和在交房之前的占有使用费，苏创公司承担过以后完全可以根据与杨鸯之间的租赁合同行驶相应的权利，因此我们是有权向杨鸯主张相关的租金和占有使用费的。上诉人认为其已经交清2019年4月份之前房租这个事实也不成立的，一审法院对这个租金交纳到什么时间也查的是清清楚楚，把杨鸯已经交纳的40万保证金计算在内，她当时仍然是欠付我们租金的。杨鸯对苏创公司与文康公司的法律关系以及苏创公司与杨鸯之间的法律关系是很清楚明了的，不存在说我们没有通知他，导致他无法止损的事实存在。7547号判决书中我们要按照1.3倍向文康公司支付滞纳金，而在我们本案当中的是按照零百分之11.7计算的逾期滞纳金。我们跟杨鸯的合同有滞纳金的约定，我们是按照法律保护的24%主张的，实际合同约定的更高。根据苏创公司与文康公司的协议，物业费用是由苏创公司代扣代缴的，因此一审判决杨鸯向苏创公司支付物业费是有依据的。史天吉在诉讼中未作答辩。苏创公司向一审法院起诉请求：1.请求判令杨鸯支付拖欠的房屋租金1877668元及物业费281099元（计算至2020年6月18日），合计2158767元；2.租金逾期付款滞纳金(计算基数为2158767元，年利率24%，计算至杨鸯实际支付之日)；3.本案诉讼费由杨鸯承担。一审法院认定事实：苏州市姑苏区解放东路555号桐泾商务广场101室（22层，建筑面积16232.59平方米）及地下商场不动产权利人登记为苏州市友联实业公司，本案所涉为2号楼2楼205室。2018年1月3日，苏州市友联实业公司出具关于桐泾商务广场部分商业面积出租给苏州文康企业管理有限公司的情况说明，载明：我司同意文康公司将其所承租的我司合法所有的位于苏州市姑苏区解放东路555号桐泾商务广场商业部分12797平方米（含公用分摊面积，包括负一楼整体3680平方米，一楼闲置4560平方米，二楼闲置4557平方米）。房产证编号：市区字第××号，市区字第10271542号，土地证编号苏国用（2007）第05006912，进行对外招商，但承租方需向我司申报具体使用用途，保持合同约定的业态规划，承诺租赁该房屋按非居住的用途使用，不得用于日常生活居住，并遵守国家、苏州市有关房屋使用和房屋管理的规定。2018年1月22日，文康公司（出租方，甲方）与苏创公司（承租方，乙方）签订桐泾商务广场租赁合同，约定甲方将其合法承租并享有转租权的位于苏州市姑苏区解放东路555号桐泾商务广场商业部分10942平方米（含公摊面积）出租给乙方，租赁期限自2018年2月1日至2026年1月31日，合同并对其他事项作了约定。后文康公司与苏创公司签订房屋招商转租书面同意书，约定文康公司同意苏创公司在租赁期限内可以将租赁房屋转租给第三方。2018年5月17日，苏创公司（出租方，甲方）与杨鸯（承租方，乙方）签订房屋租赁协议，约定甲方出租给乙方的房屋坐落于苏州市姑苏区，建筑面积2228平方米，租赁用途为温泉SPA，店面名称未定，租赁期限自2018年5月9日起至2026年1月8日止，甲方应于2018年5月9日将房屋交付乙方，免租期为5个月即自2018年5月9日起至2018年10月8日止，租金采用先付后用方式，每三个月（租赁周期）结算一次，每个租赁周期结束前30日之前支付下一周期租金，乙方的首期租金407714元在2018年5月21日前支付，免租期内，乙方无需缴纳租金，但应该缴纳物业管理费（物业费为5元/平方米/月，共计11140元）及相应的政府税费及其他费用（包括但不限于水、电、煤等费用），租赁保证金为首年的三个月租金即407714元，乙方应在2018年5月21日前支付给甲方。保证金的担保范围为：a乙方应支付的租金、物业费及其他费用；b乙方逾期支付租金及其他费用的滞纳金、违约金；c甲方代为乙方支付的一切费用；……。协议第5.1条约定租金标准为：2018年10月9日起至2020年5月8日，月租金135908元，年租金1630896元；2020年5月9日起至2022年5月8日，月租金142703.4元，年租金1712440.8元，……。协议第5.6条约定，乙方迟延支付租金、租赁保证金及物业管理等应付费用，如乙方逾期支付租金，乙方同意按日租金标准的双倍累积计算支付逾期期间的违约金。协议还对其他事项作了约定。2018年6月13日，姑苏区罗玛浴场注册成立，系个体工商户，经营者杨鸯，经营场所苏州市解放东路555号桐泾商务广场2号楼2楼205室。姑苏区罗玛浴场于2019年4月26日核准注销。2019年4月20日，杨鸯（甲方）与史天吉（乙方）签订浴场转让协议，约定甲方经出租方苏创公司同意转让其在开办经营的温泉SPA浴场，由乙方与出租方重新签订租赁合同；甲方转让的范围包括但不限于装饰装潢、储水罐及管道、池水加温设备、水循环设施、汗蒸房、空调设施、更衣间、更衣橱柜、休息大厅、休息椅、影视设施、电脑管理系统、包厢、棋牌室、休息床、按摩床、厨房及相关设施设备及洗发水、沐浴露、毛巾床单等易耗品等等甲方所有投资或改造的用于浴场经营的设施设备。协议还约定了其他事项。2019年4月30日，苏创公司与史天吉签订房屋租赁协议，该协议的格式条款约定与苏创公司与杨鸯签订的房屋租赁协议相同，租赁期限亦为2018年5月9日至2026年1月8日，在该协议最后一页史天吉签名下方，由史天吉手写“此合同仅供办理营业执照使用，不做他用，如做他用，造成一切后果均由本人承担”。文康公司于2020年1月2日出具情况说明称，2019年4月30日，史天吉到文康公司称系桐泾商务广场2号楼205室房屋的承租户，希望公司在苏创公司与其的房屋租赁协议上加盖公司公章，以便其办理营业执照，因苏创公司尚结欠文康公司租金，文康公司即将通过法律途径解除与苏创公司的租赁合同，收回物业，故拒绝了史天吉要求加盖公章的请求。一审庭审中，苏创公司和杨鸯均确认，因租赁面积中有十几个平方米改造成共用厕所，双方实际按照季度租金401856元的标准进行支付结算，并同意物业费亦按租金调整比例予以调整。根据杨鸯提交的支付明细及支付凭证，杨鸯向苏创公司支付款项如下：2018年5月支付357714元、407714元，2019年3月4日分三次共支付15万元，2019年3月19日支付50040元，2019年4月5日分四次共支付20万元，2019年4月22日支付34632元，2019年5月7日支付5万元，2019年5月27日支付5000元，合计1255100元。杨鸯陈述上述款项包含了定金和保证金，但未区分租金、物业费。2019年6月13日，苏创公司向罗玛温泉SPA发送房租催缴通知书，要求于接到通知之日起3日内支付所欠的2019年3月23日至2019年6月13日的租金401856元及违约金。苏州市姑苏区人民法院于2019年9月4日立案受理了文康公司诉苏创公司、第三人杨鸯等房屋租赁合同纠纷，经审理，确认文康公司与苏创公司之间签订的房屋租赁合同于2019年8月6日解除，于2019年12月30日作出一审判决，苏创公司于判决生效之日起十日内向文康公司返还承租的位于苏州市姑苏区解放东路555号桐泾商务广场地下商场和101室商业房屋（建筑面积合计为9221.33平方米）；第三人杨鸯等于判决生效之日起十日内向文康公司返还各自占有使用的涉案房屋部分；苏创公司于判决生效之日起十日内向文康公司支付欠付租金、逾期付款违约金、2019年8月6日至2019年11月22日期间的房屋占有使用费等各项费用合计735080.18元；苏创公司于判决生效之日起十日内向文康公司支付自2019年11月23日起至实际搬离返还全部房屋之日止的房屋占有使用费（按照12050.89元/日的1.3倍的标准计算）。一审判决后，苏创公司不服，提起上诉，苏州市中级人民法院于2020年6月9日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。2020年1月8日，苏创公司委托上海市新华律师事务所向杨鸯发送律师函，告知解除2018年5月17日签订的房屋租赁协议，并要求支付租金及违约金等违约责任。2020年7月25日，文康公司与杨鸯签订了房屋返还确认书。史天吉陈述，浴场转让协议签订后，杨鸯并未将浴场交付给其。杨鸯和史天吉一致确认，双方签订的浴场转让协议未解除。以上事实由苏创公司提交的房屋租赁协议2份、房租催缴通知书、律师函及邮寄凭证、房屋所有权证、房产分层分隔平面图、国有土地使用证、光盘、桐泾商务广场租赁合同及附件目录、情况说明、房屋招商转租书面同意书，杨鸯提交的房屋租赁协议、浴场转让协议、工商简档、（2019）苏0508民初7547号民事判决书、（2020）苏05民终2554号民事判决书、转账凭证、文康公司的情况说明及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。一审法院认为：苏创公司与杨鸯签订的房屋租赁协议是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，依法成立并生效。杨鸯占有使用涉案房屋，应当按照约定支付租金。杨鸯陈述文康公司于2019年8月5日给承租户发了书面通知，其不支付租金系行使不安抗辩权的观点，一审法院认为，首先，杨鸯并未提供相应证据，其次，根据双方租赁协议先付后用、以三个月为租赁结算周期的约定，苏创公司自认免租期延长至2018年10月23日，因此至2019年8月5日，杨鸯应当支付的租金共有四期，即第一期2018年10月24日至2019年1月23日、第二期2019年1月24日至4月23日、第三期2019年4月24日至7月23日、第四期2019年7月24日至10月23日，按季度租金401856元计算，应支付租金为1607424元，而杨鸯实际仅支付1255100元（含保证金），故杨鸯关于行使不安抗辩权的抗辩意见，与事实不符，一审法院不予采纳。因文康公司与苏创公司的房屋租赁合同已于2019年8月6日解除，苏创公司与杨鸯之间的房屋租赁合同业已履行不能，苏创公司亦以杨鸯违约为由，于2020年1月8日向杨鸯发送了解除合同的律师函，故双方之间的房屋租赁协议亦已解除。关于苏创公司主张的至2020年6月18日止的租金，一审法院认为，支付租金系杨鸯作为承租人的主要义务，租赁合同解除后，杨鸯仍占有涉案房屋，亦应支付占有使用费，对该诉讼请求，一审法院予以支持，自2018年10月24日至2020年6月18日计1年7个月25天，应当支付的租金、占有使用费为2656714.67元（401856元÷3×19+401856元÷3÷30×25），杨鸯实际支付1255100元，其中包含了保证金，该保证金根据双方合同约定抵扣租金后，实际还应支付1401614.67元。苏创公司关于2019年3月19日支付的50040元系电费的主张，未提供相应证据证明，一审法院不予采信。关于逾期付款滞纳金，杨鸯实际支付的租金为1255100元，按照季租金401856元标准，已支付了三期（1205568元），应当于2019年6月23日支付的2019年7月24日至10月23日的租金未足额支付，尚欠付352324元，应当于2019年9月23日支付的2019年10月24日至2020年1月8日（2个月15天）的租金334880元（401856元÷3×2+401856元÷3÷30×15）未支付。因双方的租赁协议已解除，故苏创公司主张的2020年1月8日之后的逾期支付占有使用费的滞纳金，无事实和法律依据，一审法院不予支持。对于滞纳金标准，因双方约定的日租金标准的双倍累积计算标准过高，一审法院调整为按年利率11.7%标准计算至实际支付之日止。关于物业费，自2018年5月9日至2020年6月18日，计25个月10天，因租赁面积中含公用厕所面积，诉讼中双方均确认物业费标准按租金调整比例计算，故月物业费确认为10980元（401856/407714×11140），应支付的物业费为278160元（10980元×25+10980元÷30×10）；因双方对于物业费的支付方式及期限未有约定，故苏创公司主张的滞纳金应自主张之日即2020年7月14日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止。遂判决：一、被告杨鸯于本判决生效之日起十日内支付原告苏州苏创企业管理咨询有限公司房屋租金、占有使用费1401614.67元以及逾期支付租金的滞纳金（其中以352324元为基数，自2019年6月24日起，以334880元为基数，自2019年9月24日起，均按年利率11.7%，计算至实际支付之日止）。二、被告杨鸯于本判决生效之日起十日内支付原告苏州苏创企业管理咨询有限公司物业费278160元及滞纳金（自2020年7月14日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24664元，减半收取12332元，由原告苏州苏创企业管理咨询有限公司负担3055元，被告杨鸯负担9277元。二审诉讼期间，杨鸯提供以下六组证据：1、物业公司在2020年3月19日出具的公告。用来证明被上诉人存在拖欠物业公司各项费用；2、2019年8月8日由文康公司发放的告小租户书，用来证明因为被上诉人拖欠租金，被文康公司发函解除租赁合同，并且通知了包含上诉人在内的所有的次承租人；3、由物业公司出具的证明，证明由于被上诉人没有配合上诉人办理证照，导致了上诉人从2019年5月就一直处于停业状态。另外被上诉人尚欠物业公司各项的水电费用七十多万元，欠费的起始期间自2018年8月开始；4、一份5万元转账银行交易清单及客户回单，用来证明在2018年4月21日，上诉人女儿徐艺凌向苏创公司支付过5万元定金，在原审判决当中漏算了；5、停车位的申请，证明被上诉人没有给上诉人提供停车位，就是对于这段期间的租金有延期支付的确认的；6、物业费催缴单，用来证明被上诉人应交的物业费的标准是4元每平米每月，而其代收物业费的标准是按照5元每平米每月算的。苏创公司的质证意见为：第一份证据，对上诉人认为其应该向物业公司直接履行物业费，因此苏创公司无权向杨鸯主张物业费的的证明目的，我方不予认可，根据苏创公司与文康公司签订了相关协议，该物业的物业费用是由苏创公司代扣代缴的。代扣代缴后，由苏创公司向文康公司承担的。因此即使物业公司向各经营户发公告，也不能导致物业公司可以向经营户直接主张物业费用的权利。对于证据二，对上诉人的证明目的有异议。不能得出苏创公司无权向杨鸯主张相关租金和占有使用费的结论。相反该告小租户书与姑苏区的7547号民事判决是能够相印证的，证明了文康公司有权向苏创主张租金和占用使用费，苏创有权向涉案的第3人也就是次承租人主张相应的租金和占有使用费。证据三，上诉人举证物业公司证明的证明目的也不能成立。物业公司作为一个法人，如果说出具证明材料是应该附出具人的姓名、身份证号码和手机联系方式，并且是作为证人证言的形式需要到庭接受双方咨询的，并且其作为一个单位也无法对客观事实进行描述。证明中虽然有2019年5月浴场一直处于锁门状态，但是该锁门的原因是它不清楚的，并且是否锁门，它也不是有权的进行确认的一个单位，该证明的时间还是2020年8月27日，也就是说在一审判决以后的一个证明，它也不属于新的证据。因此在二审当中，该证明不具有任何法律效力。证据四、对于上诉人举证的停车场申请的真实性有异议，而且不能因为上诉人提供一个申请，就得出苏创公司是同意上诉人延迟支付租金了。关于证据五徐艺凌支付给胡晓仿5万元的交通银行流水明细，并不能得出该5万块钱是杨鸯支付租金的。因为该银行客户回单中的付款人徐艺凌并非是杨鸯本人，付款的事由也没有注明是租金。对证据六的证明目的不予认可，关于物业费的代收代缴双方在合同中是有明确约定的。根据苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初7547号民事判决及本院（2020）苏05民终2554号民事判决认定：2019年7月15日，文康公司向苏创公司现场发送催告函一份，明确苏创公司应在2019年5月31日前支付下期租金3479556元，但仅在合同约定付款日前支付80万元，后经其公司多次催告下陆续支付部分欠缴租金；截至今日，扣除其他款项后，苏创公司尚欠当期租金42万余元，逾期已达45天之久；限苏创公司在收到本函件后一周内付清拖欠租金，并支付违约金。2019年7月26日，文康公司向苏创公司寄发催告函一份，要求苏创公司收到该函件后3日内付清拖欠租金，并支付违约金。2019年8月5日，文康公司委托江苏悦孚律师事务所向苏创公司邮寄律师函一份，明确：苏创公司拖欠租金的行为已构成根本违约，依约应向文康公司支付逾期付款违约金，同时解除双方于2018年1月22日签订的房屋租赁合同。苏创公司于8月6日收到该律师函。二审另查明，2020年9月16日，苏州市姑苏区人民法院受理了杨鸯诉苏创公司房屋租赁合同纠纷一案，经审理后认定：“杨鸯未按约定期限支付租金，违约在先，苏创公司亦另案向杨鸯主张了相应的逾期付款违约责任，然从租赁合同的解除原因分析，苏创公司并非案涉房屋产权人，其亦系通过租赁合同取得案涉房屋的使用、收益权，故苏创公司因欠付其出租人文康公司租金，致使文康公司向法院起诉解除合同，同时要求杨鸯等实际使用人腾让房屋，亦系杨鸯与苏创公司所订立的案涉房屋租赁合同无法继续履行的重要原因。苏创公司作为案涉房屋的次承租人，在其承租人杨鸯未能按约支付租金的情况下，并未及时行使合同解除权，故应认定虽杨鸯结欠租金，然苏创公司与杨鸯仍有意继续履行合同。但苏创公司未能向其出租人文康公司支付租金，致使出租人文康公司行使合同解除权并被法院确认解约行为效力，故苏创公司对其与杨鸯合同无法继续履行，亦应承担相应的法律责任。此外，苏创公司以书面通知方式行使合同解除权时，其与文康公司就案涉房屋订立的租赁合同已解除，故苏创公司在前述合同被解除后即亦丧失对案涉房屋的合法使用、收益权利。”2020年12月11日，苏州市姑苏区人民法院就该案作出（2020)苏0508民初5557号民事判决：苏创公司赔偿杨鸯未予摊销装修损失的70%即3041884元。二审查明的其他事实与原审查明事实相一致。本院认为，苏创公司与杨鸯签订的房屋租赁协议是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述本院对双方争议的焦点问题作如下认定：关于双方租赁合同解除的原因及责任承担问题。首先，苏创公司是通过其与文康公司签订的租赁合同而取得本案涉房屋的使用、收益权。根据苏创公司与杨鸯租赁协议先付后用、以三个月为租赁结算周期的约定，苏创公司自认免租期延长至2018年10月23日，因此至2019年8月5日，杨鸯应当支付的租金共有四期，即第一期2018年10月24日至2019年1月23日、第二期2019年1月24日至4月23日、第三期2019年4月24日至7月23日、第四期2019年7月24日至10月23日，每期租金401856元。按照双方“租赁周期结束前30日之前支付下一周期租金”的约定，截止2019年3月23日，杨鸯应付租金为1205568元及租赁保证金401856元，合计1607424元。下一期租金401856元应于2019年6月23日前支付。根据双方当事人在诉讼中的确认，截止2019年3月23日，杨鸯已支付了1165468元（另有5万元付款存在争议），截止2019年5月27日杨鸯已支付了1255100元（另有5万元付款存在争议）。因此，无论在租金支付的时间还是支付数额上，杨鸯均存在违约。根据双方租赁合同的约定，乙方（杨鸯）逾期支付租金的，除向甲方（苏创公司）支付滞纳金外，乙方累计逾期超过15日的，甲方有权单方解除合同并追究乙方的违约责任。根据苏创公司于2019年6月13日向罗玛温泉SPA发送房租催缴通知书的行为显示，苏创公司当时是选择了继续履行合同并向杨鸯催缴租金及滞纳金。其次，根据法院生效判决可以认定，由于苏创公司未在其与文康公司租赁合同约定的2019年5月31日前足额支付2019年7月1日至2019年12月31日期间的租金，已构成违约，后经文康公司两次催要，苏创公司仍未在合理期间内支付相应期间拖欠的租金，导致文康公司依据双方合同的约定及法律规定，于2019年8月6日解除了其与苏创公司之间的租赁合同。其直接后果就是苏创公司与杨鸯之间的房屋租赁协议因无法实际继续履行而随之解除。鉴于苏创公司的行为是导致本案所涉租赁合同解除的直接原因已构成根本违约，故苏创公司之后于2020年1月8日向杨鸯发送律师函，告知解除双方之间的房屋租赁协议，无相应法律依据。苏创公司与杨鸯之间的房屋租赁协议已于2019年8月6日解除。对于2019年8月6日之前的租金，杨鸯应按照双方的约定及时支付，逾期的应支付相应的滞纳金。对于滞纳金标准，因双方约定的日租金标准的双倍累积计算标准过高，一审法院调整为按年利率11.7%标准计算至实际支付之日止符合法律规定。及时支付租金是房屋承租人的主要合同义务。当事人在合同履行过程中，如预见到可能的合同履行风险，应当采取合理的方式保护自身权益。在本案中，杨鸯在发现其租赁合同存在一定风险后，并未采取诸如协商、租金提存或是诉讼等合理方式处理，其直接拒付到期租金的行为不能被视为行使不安抗辩权。因杨鸯直至2020年6月10日才将其租赁房屋返还文康公司，期间其在本案所涉房屋内的装饰装修及添附的设施设备均未拆除或搬离，故自2019年8月6日涉案合同解除至2020年6月10日期间的房屋占有使用费应由杨鸯负担。鉴于苏创公司与文康公司之间的房屋租赁合同已因苏创公司违约行为而于2019年8月6日解除，故2019年8月6日后，苏创公司不再享有涉案房屋的收益、使用权。根据法院生效判决，在文康公司与苏创公司的房屋租赁合同解除后，该案中包括本案所涉房屋在内的自2019年8月6日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费均由苏创公司承担，因此如果苏创公司已经按照法院判决向文康公司支付了本案所涉房屋在2019年8月6日至2020年6月10日期间的房屋占有使用费，则苏创公司可以按照其实际支付的金额要求杨鸯予以偿付。鉴于目前没有证据显示苏创公司已履行了上述付款义务，故苏创公司在本案中要求杨鸯按照原租金标准支付房屋占有使用费的请求，无相应事实与法律依据，本院对此不予支持。杨鸯在房屋租赁期间应及时支付相应的物业费用及水电费，但苏创公司并非涉案房屋的物业服务公司，其向杨鸯收取物业费及水电费应属代收代付行为。根据苏创公司与杨鸯签订的房屋租赁协议的约定，“凡由甲方（苏创公司）代收代付之费用，甲方可以垫付，乙方（杨鸯）应于甲方发出付款通知且向乙方出具代收代付收据及相关税费凭证之日起三日内交付给甲方。”鉴于苏创公司在诉讼中未能提供其已垫付了涉案房屋物业费用及水电费的凭据，故苏创公司在本案中要求杨鸯向其缴纳物业费及水电费并支付相应滞纳金的诉讼请求，与双方合同约定的付款条件不符，本院对此不予支持。关于杨鸯在诉讼中提出的2018年4月21日，徐艺凌向苏创公司支付的5万元定金应计入其已付款项的问题。首先，徐艺凌系杨鸯的女儿，而该笔款项的支付时间正处于双方当事人进行涉案房屋租赁事宜协商阶段。其次，从杨鸯在诉讼中提供的交易明细显示，该笔款项的收款人信息是：“户名：胡晓仿；开户行：中国农业苏州市银行姑苏支行；账号：62×××79”，而根据杨鸯与苏创公司在涉案房屋租赁合同中的约定，上述账户为甲方（苏创公司）的收款账户。鉴于苏创公司在诉讼中并未举证证明其与杨鸯或徐艺凌之间除了本案所涉房屋租赁合同之外还存在其他经济往来，故杨鸯要求将该笔5万元计入本案中其已付款总额证据充分，本院予以支持。根据双方的约定，截止2018年9月23日，杨鸯应付租金为401856元及租赁保证金401856元，合计803712元；截止2018年12月23日，杨鸯应付租金为803712元及租赁保证金401856元，合计1205568元；截止2019年3月23日，杨鸯应付租金为1205568元及租赁保证金401856元，合计1607424元；截止2019年6月23日，杨鸯应付租金为1607424元及租赁保证金401856元，合计2009280元。至2019年8月6日双方合同解除，杨鸯应付租金为1205568元+（401856元÷90×12）=1259148.8元。杨鸯向苏创公司支付款项如下：2018年4月21日支付5万元、2018年5月支付357714元、407714元，2019年3月4日分三次共支付15万元，2019年3月19日支付50040元，2019年4月5日分四次共支付20万元，2019年4月22日支付34632元，2019年5月7日支付5万元，2019年5月27日支付5000元。其中截止2018年9月23日，杨鸯已付租金及保证金合计815428元；截止2018年12月23日，杨鸯已付租金及保证金合计815428元；截止2019年3月23日，杨鸯已付租金及保证金合计1015468元；截止2019年5月27日，杨鸯已付租金及保证金合计1305100元。根据杨鸯与苏创公司在涉案房屋租赁合同中的约定：“甲方若发现乙方有拖欠和未支付的相关费用，甲方可在乙方缴纳的履约保证金中扣除。”据此对照杨鸯在合同履行期间的付款情况，可以认定杨鸯在第三期及第四期租金的支付上存在逾期付款的违约情形，但鉴于涉案合同最终因苏创公司的根本违约而于2019年8月6日被解除，而此时杨鸯已付租金及保证金总额已超出其应付租金总额，故对杨鸯应承担的租金逾期付款滞纳金分段计算（按年利率11.7%）如下：第三期租金逾期滞纳金（自2019年3月23日计算至2019年6月22日）为（1607424-1015468）×11.7%÷4=17314.71元；第4期租金逾期付款滞纳金（自2019年6月23日计算至2019年8月5日）为（2009280-1305100）×11.7%÷365×42=9480.38元。两期合计26795.09元。综上，杨鸯应付苏创公司的房屋租金及滞纳金为1259148.8元+26795.09元=1285943.89元。鉴于杨鸯实际已付苏创公司租金及保证金合计1305100元，已超出杨鸯在本案中应承担的付款金额，故苏创公司认为杨鸯在本案中欠付其租金、房屋占有使用费、物业水电费及滞纳金而要求予以支付的诉讼请求依据不足，本院不予支持。一审法院处理不当，本院予以纠正。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条之规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初8206号民事判决；二、驳回苏州苏创非凡企业管理咨询有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费24664元，减半收取12332元，由苏州苏创企业管理咨询有限公司负担；二审案件受理费24664元，由苏州苏创企业管理咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二一年三月二十五日书记员  杨颖颖