文书内容重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝02民终312号上诉人（原审原告）：谭毅，男，汉族，1993年10月20日出生，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：谭超明（谭毅之父亲），住重庆市万州区。委托诉讼代理人：刘映，重庆市万州区龙都法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：重庆三上置业有限公司，住所地重庆市万州区王牌路2099号，统一社会信用代码91500101056490109R。法定代表人：张晓隆，总经理。委托诉讼代理人：罗亚，重庆谦合谦律师事务所律师。上诉人谭毅因与被上诉人重庆三上置业有限公司（以下简称重庆三上公司）定金合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2020）渝0101民初11132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谭毅上诉请求：1.依法撤销一审判决，并改判重庆三上公司退还谭毅购房款50000元，并以50000元为基数，自2019年3月16日起至2019年8月19日按银行同期贷款利率支付资金利息948.54元，自2019年8月20日起至购房款全部清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息；2.一审、二审诉讼费由重庆三上公司承担。事实和理由：本案系商品房预售合同纠纷，一审法院按照定金合同纠纷审理错误。同时，一审法院以商品房预售合同纠纷立案，而以定金合同纠纷审理并未当庭释明。本案双方签订了《商品房定金合同》，重庆三上公司收取了部分购房款（重庆三上公司就谭毅支付的50000元出具的收据上明确载明系“房款”、“首付款”），双方形成了合意，应当认定签订了《商品房预售合同》。双方解除合同后，谭毅支付的购房款应当返还，包括谭毅于2018年4月1日支付的50000元。合同签订时，谭毅系消防部队官兵，因消防体制改革导致谭毅不能正常办理居民身份证，属于不能预见、不能避免、不能克服的客观原因，不能规则于双方当事人而导致相关手续不能办理。此非谭毅自身原因导致，且重庆三上公司已将案涉房屋出售他人，合同目的无法实现。根据现行法律及其司法解释，双方协商解除后，重庆三上公司应当返还购房款，其未返还的部分，应当支付资金占用利息，同时承担诉讼费用。重庆三上公司辩称，谭毅提出的上诉请求，以及事实和理由，与一审所述一致。一审法院程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。谭毅向一审法院起诉请求：1.判令重庆三上公司退还谭毅购房款50000元及资金占用利息至付清时止；2.诉讼费由重庆三上公司承担。一审法院认定事实：2018年4月1日，重庆三上公司（甲方）与谭毅（乙方）签订《商品房定金协议》，主要约定乙方预定万州区牌楼街道大河沟社区王牌路2099号《未来城》项目XX室，建筑面积140.39平方米，建筑面积单价为9600元/平方米，原总房价款为人民币1347744元整，该房屋定于2019年1月10日交付给乙方。乙方采取按揭方式付款，享受按揭付款优折扣（总价-100000元）×0.98-3000元。乙方同意签订本协议时，支付定金人民币50000元。甲、乙双方商定，预定期为7天，乙方于2018年4月7日前到“未来城销售中心”与甲方签订《重庆市商品房买卖合同》。在约定时间内签订《重庆市商品房买卖合同》以本协议约定优惠执行，在约定时间内未签订《重庆市商品房买卖合同》以本协议原单价、原总房价执行。除人力不可抗拒因素外，超过预定期，乙方未与甲方协商签订《重庆市商品房买卖合同》的，甲方有权解除合同，甲方解除协议的，定金不予返还。同日，谭毅支付定金50000元，重庆三上公司于2018年4月15日出具收据。一审法院另认定，谭毅原系遂宁市消防救援支队三级消防士，2018年3月21日，国务院决定消防队伍改革，并于2018年10月9日正式移交，由于未出台相应落户政策，无法办理身份证件。谭毅因无法办理身份证及申请银行按揭贷款，而未与重庆三上公司签订《重庆市商品房买卖合同》。2018年11月15日，谭毅父亲谭超明再次向重庆三上公司转账支付320000元。因谭毅迟迟未签约，重庆三上公司通知谭毅解除《商品房定金协议》。2019年1月25日，谭毅出具《委托书》“本人谭毅于2018年4月15日购买XX室，由于消防部队改制不能办理身份证、银行卡，导致不能办理银行按揭，现本人申请退房、退款，款项退至父亲谭超明银行卡号。”同日，谭毅出具收条“本人谭毅委托重庆三上置业有限公司退未来城XX室房款32万元整，退至父亲谭超明银行卡……”。2019年5月10日，重庆三上公司将房屋出售给他人。一审法院认为，《商品房定金协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。本案双方在协议中明确约定于2018年4月7日前签订《重庆市商品房买卖合同》，除非存在人力不可抗拒的情形，否则重庆三上公司有权解除合同并不予退还定金。所谓人力不可抗拒的情形即为不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，谭毅在签订《商品房定金协议》时，其身份证件便因消防体制改革上交，对在约定期限内可能无法取得应该能够预见，不符合不可抗力的定义，而且，身份证件并不是签订《重庆市商品房买卖合同》的必要条件，谭毅在没有身份证的情况下与重庆三上公司签订《重庆市商品房买卖合同》没有客观障碍。通过庭审查明的事实来看，谭毅迟迟未签约的主要原因系担心签约后无法及时办理银行按揭手续，双方就该问题可在签订《商品房买卖合同》时充分协商确定，而谭毅不能以此作为拒绝签约的理由。重庆三上公司考虑到谭毅的实际情况已经对签约时间进行了宽限，但谭毅仍未能在合理时间内与重庆三上公司签订《重庆市商品房买卖合同》，谭毅拒绝签约的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。另外，谭毅出具的收条中载明的内容也是要求重庆三上公司退还房款320000元整，也能证明双方对于合同解除后的法律后果达成了一致意见。综上，一审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决：驳回谭毅的诉讼请求。案件受理费1074元，减半收取537元，由谭毅负担。二审中，当事人没有提交新的证据。本院二审查明事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案当事人于2018年4月1日订立的《商品房定金协议》系合同各方的真实意思表示，无法律规定无效之情形，应属有效。谭毅上诉主张，其与重庆三上公司之间存在商品房买卖合同关系，为此提供了前述协议文本、重庆三上公司出具的收据、谭毅父亲谭超明采用银行转账方式向重庆三上公司支付款项的银行交易记录等证据加以证明。本院认为，案涉《商品房定金协议》从其内容看，应为商品房的约定协议，并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。谭毅于案涉协议订立之日支付给重庆三上公司的50000元，重庆三上公司出具的收据虽载明系“房款”、“首付款”，但重庆三上公司收取该50000元的依据来源于案涉《商品房定金协议》，该协议第四条约定谭毅应在协议订立之日支付定金50000元，在谭毅未能举证证明本案双方已经建立商品房买卖合同关系的情况下，不能仅以收据与协议对该50000元表述不一致，就认定本案双方之间已经成立了商品房买卖合同。同时，谭超明支付给重庆三上公司的320000元，谭超明虽称系受谭毅指示支付的购房款，但在谭毅未能举证证明双方已经建立商品房买卖合同关系的情形下，该单方行为并不能据此证明谭毅主张与重庆三上公司建立了商品房买卖合同关系。谭毅在本案诉讼中所举证据均不能证明其与重庆三上公司建立了商品房买卖合同关系，应就此承担举证不能的不利后果，本院对谭毅主张的该事实难以认定。基于以上评述，谭毅与重庆三上公司订立的案涉《商品房定金协议》属于预约合同的性质，而非本约合同的性质。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同的担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”根据查明事实，本案双方并未建立商品房买卖合同关系，因此对于重庆三上公司依据案涉《商品房定金协议》向谭毅收取的定金50000元，应依照前述规定处理。谭毅上诉主张，导致商品房买卖合同未能订立系不可抗力所致，但其提供的证据并不能证明其主张的事实成立。同时，谭毅在诉讼中也未举示证据证明导致合同未能订立的原因系重庆三上公司所致。案涉《商品房定金协议》所涉房屋，重庆三上公司虽已出售他人，但出售行为发生在谭毅明确表示不再购买之后。因此，因谭毅自身原因导致商品房买卖合同不能订立，其请求返还因预约合同支付的定金，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。谭毅上诉主张，本案案由应为商品房买卖合同纠纷，而非定金合同纠纷，一审法院确定案由不当。本院认为，本案虽因商品房买卖而引起，但谭毅请求返还的款项，系基于具有预约性质的案涉《商品房定金协议》而产生的定金，故一审法院将本案案由确定为定金合同并无不当。综上所述，谭毅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1073.71元，由谭毅负担。本判决为终审判决。审 判 长 李洪武审 判 员 柯 言审 判 员 刘 康二〇二一年三月二十三日法官助理 杨 军书 记 员 张 蕾