辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民初158号 原告（申请执行人）：中国银行股份有限公司大连东港支行，住所地辽宁省大连市中山区兴和街100号3-1及中山区港湾街3A、3B、3C号。统一社会信用代码91210202242989878B。 法定代表人：刘作岩，该支行行长。 委托诉讼代理人：陆阳，辽宁安融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖依，辽宁安融律师事务所律师。 被告（案外人）：李桂兰，女，1948年12月13日生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。 委托诉讼代理人：郑钦涛，北京市京都（大连）律师事务所律师。 被告（被执行人）：大连澳南房屋开发有限公司，住所地辽宁省大连市中山区一德街93号。统一社会信用代码91210200716978688G。 法定代表人：刘淑霞。 原告中国银行股份有限公司大连东港支行（以下简称“中行东港支行”）与被告李桂兰、大连澳南房屋开发有限公司（以下简称“澳南公司”）执行异议之诉一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中行东港支行的委托诉讼代理人肖依，被告李桂兰的委托诉讼代理人郑钦涛到庭参加诉讼。被告澳南公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 中行东港支行向本院提出诉讼请求：准许执行明秀庄园一期第×幢×单元×跃×层×号，行政街号为：中山区桃仙西街×号×跃×层×号房屋，案涉房屋价值1853万。事实和理由：2015年8月18日，被告澳南公司与原告签订编号为2015年中山抵字005号《最高额抵押合同》将案涉房产在内的168套房屋为大连正刚物资有限公司在原告处的借款提供抵押担保，并办理抵押登记，权利人为中国银行股份有限公司大连中山支行(后变更为中国银行股份有限公司大连东港支行）即本案原告。2018年11月经大连市中级人民法院审理，作出（2018)辽02民初1548、1549号民事调解书，确认原告对案涉房屋享有抵押权。后原告向法院申请执行，案号为(2019)辽02执841、842号，查封前述168套房产。2020年9月被告李桂兰向法院提交执行异议书，主张其对案涉房屋享有所有权并要求中止原告对案涉房屋的执行，解除抵押、查封措施。大连市中级人民法院作出（2020)辽02执异1047号执行裁定，中止原告对案涉房屋的执行。原告认为被告李桂兰对案涉房屋无所有权，亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。首先，被告李桂兰与被告澳南公司签订《商品房买卖合同》时间是2019年5月13日，该协议签订时间点晚于本案案涉房屋抵押权设立时间，本案原告抵押权设立时间优先，依据《物权法》第一百九十一条的规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”该房屋买卖应当经原告同意，或者如房屋买卖真实，被告应将该笔购房款用于偿还澳南公司的贷款从而消灭案涉房屋的抵押权，以获得该房屋所有权。并且该《商品房买卖合同》签订时间亦晚于本案前述金融借款合同纠纷生效法律文书作出的时间，因此表明是被告李桂兰没有尽到谨慎注意义务。不能因被告李桂兰在签订房屋买卖合同时未尽到谨慎注意义务，未查明房屋上的权利负担以及生效法律文书，而在自身权益受到损害危险时，提出执行异议，妨碍原告抵押权的执行。其次，被告李桂兰与澳南公司签订的《商品房买卖合同》不是规范的商品房买卖合同，亦未办理房屋销售合同备案、网签或者房屋预告登记手续。该买卖合同约定案涉房屋系“预售商品房”买卖，但买卖双方未依据《城市商品房预售管理办法》第十条的规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”办理登记备案手续。综上，原告对案涉明秀庄园一期第×幢×单元×跃×层×号、行政街号为中山区桃仙西街×号×跃×层×号房屋享有抵押权，为维护原告合法权益，请求法院准许原告继续执行该房屋。 李桂兰辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：一、人民法院查封前，李桂兰与澳南公司已签订合法有效的编号为8003845的《商品房买卖合同》。李桂兰与澳南公司签订《商品房买卖合同》的时间是2019年5月13日，而案涉房产的查封时间是2019年8月21日。因此，应认定人民法院查封之前被告李桂兰已与澳南公司签订了合法有效的商品房买卖合同。被告李桂兰与被告澳南公司签订的《商品房买卖合同》是澳南公司提供的格式合同文本，亦是大连房产市场通用的合同文本，且合同内容涵盖了商品房买卖的必备合同条款。原告主张案涉商品房买卖合同不是规范的商品房买卖合同，是无事实依据的。二、李桂兰所购商品房系用于居住，且名下无其他用于居住的房屋。案涉房产李桂兰已经进行了装修，并实际入住。被告李桂兰现已交付案涉房屋的物业费等费用。应认定李桂兰对案涉房屋已实际居住。根据大连市不动产登记中心出具的查询结果，李桂兰在大连全域内无其他用于居住的房屋。综上，应认定李桂兰所购商品房系用于居住，且名下无其他用于居住的房屋。三、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的“所购商品房系用于居住”，被告李桂兰购买该房产，目的就是用于居住。四、李桂兰已支付了案涉房屋的全部价款1853万元，已超过法律规定的合同总价的50%。2019年5月13日，李桂兰通过银行汇款方式向澳南公司支付购房款940万元；随后于2019年5月14日通过银行汇款方式支付剩余购房款913万元。至此，商品房买卖合同项下的1853万元价款已全部付清。五、办理商品房买卖合同备案登记的义务人是澳南公司，并不是被告李桂兰。因此，即便存在未及时办理，其过错方也是在于澳南公司，而不是被告李桂兰。综上所述，被告李桂兰所购买的案涉房屋系在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，现已实际占有；所购房屋系用于居住，且名下无其他用于居住的房屋；已支付的房屋价款已超过合同约定总价的50%。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，被告李桂兰享有的权利能够排除执行，因此，本案应驳回原告的诉讼请求。 澳南公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本案证据情况，本院认定如下事实： 原告中行东港支行与被告大连正刚物资有限公司（以下简称“正刚公司”）、大连润泰房地产开发有限公司（以下简称“润泰公司”）、澳南公司、大连中惠房地产开发有限公司、王鹏良、王冰冰、王丹、刘淑霞、焦正刚金融借款合同纠纷一案，本院分别于2018年11月12日、13日作出（2018）辽02民初1548号、1549号民事调解书。1548号民事调解书确认如下内容：一、被告正刚公司于2018年11月21日之前向原告偿还垫款本金185,400,000元及罚息等；二、原告对被告澳南公司位于大连市中山区秀月街和桃仙西街的46份他项权证项下的合计168套房屋（详见附件：抵押物清单）享有抵押权；三、原告对被告润泰公司位于大连市明秀山庄四期0A区1号地下车库号楼部分房屋，详见抵押登记清册，面积为497.06平方米[不动产登记证明号为辽（2017）大连市内四区不动产证明第00046831号]享有抵押权，原告对上述抵押物在折价或者变卖、拍卖的价款享有优先受偿权；四、被告澳南公司、润泰公司、大连中惠房地产开发有限公司、王鹏良、王冰冰、王丹、刘淑霞、焦正刚分别对被告正刚公司的上述债务承担连带清偿责任等。1549号民事调解书确认如下内容：一、被告正刚公司于2018年11月21日之前向原告偿还194,196,000元及罚息等；二、被告正刚公司于2018年11月21日之前向原告给付律师费20万元；三、原告对被告澳南公司位于大连市中山区秀月街和桃仙西街的46份他项权证项下的合计168套房屋（详见附件：抵押物清单）享有抵押权；四、原告对润泰公司位于大连市明秀山庄四期0A区1号地下车库号楼部分房屋，详见抵押登记清册，面积为497.06平方米[不动产登记证明号为辽（2017）大连市内四区不动产证明第00046831号]享有抵押权，原告对上述抵押物在折价或者变卖、拍卖的价款享有优先受偿权；五、被告澳南公司、润泰公司、大连中惠房地产开发有限公司、王鹏良、王冰冰、王丹、刘淑霞、焦正刚分别对被告正刚公司的上述债务承担连带清偿责任等。 因各被告未履行各自义务，上述两案进入执行程序，案号为（2019）辽02执841号、842号。2019年8月21日，本院作出（2019）辽02执841号、842号执行裁定书，查封澳南公司名下包括案涉房屋在内房屋。 李桂兰作为案外人向本院提出书面执行异议，本院于2020年12月15日作出（2020）辽02执异1047号执行裁定，裁定中止对大连市中山区桃仙西街×号×单元×跃×层×号房屋的执行。中行东港支行不服该执行裁定，向本院提起本案诉讼。 另查，2015年8月18日，中国银行股份有限公司大连中山支行（中行东港支行的前身）与澳南公司签订《最高额抵押合同》，约定澳南公司为担保中国银行股份有限公司大连中山支行与正刚公司间自2014年1月1日至2019年12月31日签署的借款、贸易融资、保函、资金业务及其他授信业务合同及其修订或补充项下债务的履行（限额为550,000,000元的债权），澳南公司自愿将其享有合法处分权的包含案涉房屋在内的财产为中国银行股份有限公司大连中山支行的债权设立抵押。2015年8月21日，针对上述最高额抵押权办理了登记，房地产他项权利人为中国银行股份有限公司大连中山支行。 还查明，2019年5月13日，澳南公司与李桂兰签订《商品房买卖合同》，约定李桂兰购买位于明秀庄园一期第×幢×单元×跃×层×号房屋，建筑面积为261.45平方米，总价款为1853万元。2019年5月13日、5月14日，李桂兰通过案外人刘羽佳银行账户向澳南公司先后支付940万元、913万元，打款当日，澳南公司分别为李桂兰出具案涉房屋房款940万元及913万元专用收款收据。2019年5月15日，澳南公司向李桂兰出具《房款支付确认书》，确认李桂兰已经支付案涉房屋全部房款1853万元。2020年10月30日，澳南公司向李桂兰出具案涉房屋金额为1853万元的大连增值税普通发票。 又查，2020年11月18日，大连市不动产登记中心出具的查询结果显示：大连市辖区范围内，李桂兰名下无登记的房屋。 上述事实，有当事人提供的《商品房买卖合同》、发票、银行凭证、查询结果、《最高额抵押合同》及他项权证、大连市中级人民法院（2018）辽02民初1548号、1549号民事调解书，（2020）辽02执异1047号执行裁定等及当事人陈述在案为凭，业经庭审质证和本院审查，可以采信。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”李桂兰认为其于案涉房屋被查封前取得案涉房屋的相关权利，并足以排除执行，其应对此举证证明。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。按照该批复文件精神，已经交付全部或者大部分款项的商品房消费者有权对抗抵押权，此举是为了保护消费者生存权作出的例外规定。但该条款应该严格适用，否则抵押权的设立就形同虚设。基于此，该批复文件中涉及的商品房消费者应当仅限于向房地产开发企业购买商品房的消费者购房人。关于商品房消费者作为案外人提出执行异议案件的审查，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”具体到本案，李桂兰与澳南公司在案涉房屋被查封前签订了《商品房买卖合同》；李桂兰所购买的案涉商品房系用于居住，且李桂兰提交的大连市不动产登记中心出具的查询结果显示：大连市辖区范围内，李桂兰名下无登记的房屋；李桂兰已经支付了案涉房屋全部购房款1853万元。李桂兰购买案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定情形，李桂兰对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。故中行东港支行作为申请执行人要求继续执行案涉房屋，不应得到支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下： 驳回中国银行股份有限公司大连东港支行的诉讼请求。 案件受理费132,980元（中行东港支行已预交），由原告中国银行股份有限公司大连东港支行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 审判长 王 亮 审判员 唐庆福 审判员 范瑞瑶 二〇二一年三月三十一日 书记员 陈彩虹 附相关法律法规： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。