广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1323民初651号原告：张彪。被告：惠州富茂房地产开发有限公司。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：何翠珊，均系该公司员工。原告张彪与被告惠州富茂房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张彪，被告惠州富茂房地产开发有限公司的委托诉讼代理人何翠珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张彪向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付逾期办理不动产权证的违约金15189.98元（以全部房价款为计算基数，按每日万分之一的标准计算违约金，自2018年3月25日计算至2019年1月11日为15189.98元，实际计算至被告办理出不动产权证之日止）；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年5月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定房屋总价款为人民币520205元，商品房用途为住宅，其中第二十条约定被告为原告办理房屋所有权证书的期限为商品房交付之日起360日内，若被告违约，以全部房价款为计算基数，按每日万分之一的标准计算违约金。另外，第二十八条第二款约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，被告应在2017年3月30日之前交付商品房，按照约定，被告于2017年3月30日之前向原告邮寄《楼宇交付使用通知书》。按照《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，被告必须于交付房屋时间2017年3月30日起360日内（即在2018年3月25日之前）为原告办理不动产权证，但迄今为止，被告已经迟延履行该合同义务，按照《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应向原告支付逾期办证的违约金，从2018年3月25日暂计算至2019年1月11日，为292天，520205×万分之一×292天=15189.98元。此外，依据《商品房买卖合同（预售）》第二十八条第二款约定以及《中华人民共和国合同法》第三十九条规定、第四十条规定，《补充协议》第十一条约定的条款属于格式条款，被告作为提供格式条款一方免除其责任、排除原告主要权利，该格式条款无效。因此，应适用《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定计算违约金。综上所述，为保障原告的合法权益，请求法院依法审理，支持原告的诉讼请求。被告惠州富茂房地产开发有限公司辩称，一、答辩人只承担答辩人的原因导致逾期办证的责任，答辩人承担协助办理产权证的义务，只有在因答辩人原因导致逾期办证才承担逾期违约责任，换言之，如果因原告或者政府办证部门原因导致逾期办证，不能苛责答辩人。答辩人仅能控制自己在收取办证资料的情况下，在合理的时间内向政府部门提交办证资料，而无法控制原告配合办证义务的时间，或者政府出证的时间；第二、被答辩人同样作为办理产权义务的主体，应该根据规则对自己的主张承担举证责任，不动产登记暂行条例实施细则第15条规定的不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应查验完税或者缴费凭证是否齐全，该部分材料是需要原告配合提供的。另根据谁主张谁举证原则，原告应举证证明其已将办证需要的资料寄给被告，并举证递交材料的时间是符合办证的时间的；第三、涉案商品房在办理权属证书时，遇到了政策调整，从而导致的逾期办证延长时间应依法扣减。2016年年中惠东县开始实施的不动产登记改革。商品房的产权登记机构、申请办证流程、权属证明等方面都发生了重大变化。首先产权登记机构是由房产管理部门更改为国土资源部门，即现在的自然资源管理部门。其次，登记手续增加了权籍调查等环节。因此，其办理的时限不应纳入计算在不动产登记的实效内，故向法院申请扣减政府部门办理上述工作的时间。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的证据和事实，本院认定如下：原告张彪（买受人）与被告惠州富茂房地产开发有限公司（出卖人）于2016年5月11日签订了为《商品房买卖合同（预售）》，合同约定标的房屋为惠东县稔山镇，约定交付日期为2017年3月30日前，总楼款为520205元。商品房买卖合同第二十条约定“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；2.双方同意按附件十一补充协议第十一条执行。”附件十一补充协议第十一条约定“商品房买卖合同第二十条第（二）款变更为，如因出卖人责任，不能在该商品房交付使用后360日内提供该商品房项目资料报产权登记机关备案的，买受人不选择退房的，出卖人应自逾期之日起的次日每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，如因出卖人原因造成延期办证，出卖人承担违约责任总金额最高不超过买受人已付房款的1%”。原、被告确认原告已经支付完毕楼款，被告已按商品房买卖合同约定的时间将房屋交付原告。根据惠东县自然资源局的复函，涉案房屋于2017年4月27日受理初始登记不动产权籍调查，于2017年6月8日完成初始登记不动产权籍调查，于2017年6月22日办理完毕初始登记，于2017年8月9日申请出具转移登记权籍调查，于2017年11月30日出具转移登记权籍调查成果清单，于2019年1月11日预收件，于2019年4月10日办理完毕不动产转移登记。另查，惠东县不动产登记资料查询结果显示，涉案房产没有被查封；《惠东县不动产登记申请审批表》显示原、被告申请办理房屋所有权转移登记的时间2018年9月4日，惠东县国土资源局核定意见（准予登记）的落款日期为2019年4月10日。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同依法成立并生效，双方均应遵守。本案的争议焦点系，1.补充协议中关于办证义务及逾期办证违约金条款效力问题；2.是否存在政策原因影响权属转移登记进程；3.本案如何处理。第一个焦点，关于被告惠州富茂房地产开发有限公司的办证义务问题，商品房买卖合同约定被告惠州富茂房地产开发有限公司应当在规定期限内取得涉案房屋的所有权属证书并交付原告，但开发商办理完毕房屋初始登记后，能否按时取得房屋所有权属证书，既需要业主配合提供资料也有赖于政府部门的及时办理，故出卖人没有掌控何时能够取得权属证书的能力；补充协议约定被告惠州富茂房地产开发有限公司的办证义务系提供该商品房项目资料报产权登记机关备案，既符合惯例，也符合公平原则,是合法有效的，至于“商品房项目资料”应当理解为，开发商为办理转移登记所需应当由开发企业提供的有效的、齐全的资料，具体应当以产权登记部门的要求为准，判断开发企业是否有效、齐全提交资料的依据，也应当以产权登记部门最终出具的收件单为准。关于被告惠州富茂房地产开发有限公司逾期办证违约金条款问题，补充协议约定被告逾期办证而应承担的违约责任总金额最高不超过买受人已付房款的1%，该条款大幅度减轻了出卖人逾期办证的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定该限制违约金总额的条款为无效条款。第二个焦点，中华人民共和国国土资源部2016年1月1日公布并实施的《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。”可见，《不动产登记暂行条例实施细则》施行后，不动产登记变化较大的系增加了权籍调查，惠东县人民政府于2016年6月28日发布关于启动不动产统一登记工作的通告，被告与原告签订案涉《商品房买卖合同》的日期为2016年5月11日,履行办证义务的时间为房屋交付时间2017年3月30日起360日内即2018年3月25日前，签订合同时间在当地政府部门实际启动不动产登记时间之前，而履行办证义务的时间在该启动不动产登记时间之后，实施不动产登记后，不动产首次登记申请前需要办理权籍调查，转移登记前需要利用权籍成果出具宗地图，该政策确实对办理权属登记存在一定的影响，扣除权籍调查时间更符合公平原则，故本院对权籍调查时间在被告逾期办理权属证的时间中予以抵扣，即扣除2017年4月27日至2017年6月8日计43天的初始登记不动产权籍调查时间和2017年8月9日至2017年11月30日计114天的转移登记权籍调查完成时间。第三个焦点，结合以上分析可知，被告惠州富茂房地产开发有限公司应当在涉案商品房交付之日起360日内提供有效、齐全的转移登记申请资料报产权登记机关备案，逾期未提供相关资料，应当自应提交之次日起至实际提供有效、齐全的转移登记申请资料报产权登记机关备案之日止以已付楼款总额为基数按日万分之一计算违约金。涉案商品房买卖合同约定被告应当提交相关资料备案的截止日期为2018年3月25日，故本案违约金应自2018年3月26日起以总楼款520205元为基数按每日万分之一计算至被告向产权登记机关递交转移登记资料之日即2019年1月11日共292天，扣除权籍调查时间157天，实际违约135天，违约金为7023元（已四舍五入）。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告惠州富茂房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向原告张彪支付逾期办理不动产权证的违约金7023元。二、驳回原告张彪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费90元，由原告张彪负担48元，被告惠州富茂房地产开发有限公司负担42元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 彭崇峰二〇二一年三月十一日法官助理 李慕晴书 记 员 蔡建华