吉林省和龙市人民法院民 事 判 决 书（2021）吉2406民初194号原告：王水军，男，1981年9月26日出生，住吉林省和龙市。委托诉讼代理人：王强，吉林言道律师事务所律师。被告：张高飞，男，1983年10月25日出生，住吉林省和龙市。第三人：吉林和龙农村商业银行股份有限公司，住所地：吉林省和龙市。法定代表人：宋光日，该银行董事长。委托诉讼代理人：杨春静，女，1972年1月28日出生，户籍所在地：吉林省和龙市。第三人：和龙市世新房地产有限公司破产管理人，住所地：吉林省和龙市。法定代表人：金永男，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨帆，吉林吉延律师事务所律师。原告王水军与被告张高飞，第三人吉林和龙农村商业银行股份有限公司（以下简称和龙农商行）、和龙市世新房地产有限公司破产管理人（以下简称世新公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月25日公开开庭审理了本案，原告王水军及其委托诉讼代理人王强，被告张高飞，第三人和龙农商行的委托诉讼代理人杨春静，第三人世新公司的委托诉讼代理人杨帆到庭参加诉讼。被告向本院申请追加世新公司为本案共同被告，为查明案件事实，本院将世新公司追加为共同第三人。本案现已审理终结。原告王水军向本院提出诉讼请求：1.请求法院解除原告与被告于2016年4月25日签订的房屋买卖协议；2.请求法院判令被告返还购房款及相关费用210,550元。事实与理由：2016年4月25日，原、被告签订房屋买卖合同，约定被告自愿将位于和龙市龙鼎秀园XX号楼X单元X楼西侧的房屋出售给原告，并约定房屋价格为200,550元等其他事宜。签订合同后，原告按约定向被告支付全部购房款200,550元，并向建设局缴纳了相关费用10,000元。现因第三人和龙农商行就诉争房屋主张抵押权，故合同目的无法实现。综上，原告特向法院提起诉讼，请求法院判如诉请。被告张高飞辩称，对原告所述事实无异议。第三人和龙农商行述称，原告的诉讼请求与第三人无关。诉争房屋是第三人世新公司于2014年3月31日在第三人和龙农商行办理的1800万元抵押贷款的抵押物之一，且已在产权登记部门办理抵押登记手续，延边州中级人民法院于2018年7月12日作出的（2018）吉24民初67号民事判决书，判决第三人和龙农商行对诉争房屋享有优先受偿权。原告曾作为案外人向延边州中级人民法院提出执行异议，请求中止对诉争房屋的执行，延边州中级人民法院作出（2019）吉24执异30号执行裁定书，裁定驳回王水军的诉讼请求。第三人世新公司述称，经和龙市人民法院指定，吉林吉延律师事务所作为和龙市世新房地产有限公司的破产管理人，在依法向债权人发出公告后，原告并没有向破产管理人申报债权，其解除合同也并非向管理人提起。如本案中需要世新公司承担相应的责任，应当先进行申报债权的前置程序，如果管理人对该笔债权不予确认的情况下，提起有关债权确认的诉讼，现阶段在没有申报债权情况下提起诉讼，不符合法律程序，因为破产案件一旦开始，不可以对个别清偿类的案件进行受理和审理。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《个人卖房协议书》，约定：甲方自愿将坐落在龙鼎秀园XX号楼X单元X楼西侧的房屋出卖给乙方，建筑面积50.22平方米；双方议定上述住房总价款为人民币大写贰拾万零伍佰伍十元，甲方全额收完；乙方在2016年4月25日付清全款，如办理房产证时费用超过3000元以上，由甲方补齐3000元以上的额外费用，3000元以内由乙方负责；甲乙双方在2015年签署的协议作废。原、被告均在该协议上签字捺印予以确认。原告按照协议约定向被告支付购房款200,550元。庭审中，被告对以上事实均予以认可，原、被告均称对本案争议房屋已抵押登记事宜不知情。现原告以合同目的不能实现为由，要求解除合同并退回购房款200,550元及相关费用10,000元，且原告在起诉之前未向被告主张过解除合同事宜。另查明，本案诉争房屋是第三人世新公司于2014年3月31日在第三人和龙农商行办理的1800万元抵押贷款的抵押物之一，且已在产权登记部门办理抵押登记手续，延边州中级人民法院于2018年7月12日作出（2018）吉24民初67号民事判决书，判决第三人和龙农商行对诉争房屋享有优先受偿权。原告曾作为案外人向延边州中级人民法院提出执行异议，请求中止对本案诉争房屋的执行，延边州中级人民法院于2019年3月21日作出（2019）吉24执异30号执行裁定书，裁定驳回王水军的诉讼请求。再查明，为了免交房屋交易税，原告（乙方）与第三人世新公司（甲方）又签订《订购房屋合同书》，合同书载明：购房位置为誉民小区XX号楼X单元X层西侧，面积为80.22㎡，注明“顶账张高飞”，甲方处加盖世新公司公章，乙方处原告签字确认。2019年8月5日，本院作出（2019）吉2406民破字第1-1号，本院于2019年3月4日裁定受理和龙市世新房地产有限公司破产清算一案，并指定吉林吉延律师事务所作为和龙市世新房地产有限公司的破产管理人。以上事实由原告提交的身份证复印件、《个人卖房协议书》《订购房屋合同书》、（2019）吉24执异30号执行裁定书，第三人和龙农商行提交的（2018）吉24民初67号民事判决书、（2019）吉24执异30执行裁定书，第三人世新公司提交的（2019）吉2406民破字第1-1号决定书予以证明。本院认为，原、被告于2016年4月25日签订的《个人卖房协议书》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。原告依约已向被告支付购房款，被告亦承认收到该笔购房款。原、被告签订该合同之前，诉争房屋已由第三人和龙农商行办理抵押登记，经生效法律文书确认第三人和龙农商行对诉争房屋享有优先受偿权。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十条规定：“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外”，现因第三人和龙农商行对诉争房屋在抵押担保范围内享有优先受偿权，导致原告取得诉争房屋所有权的合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项规定：“因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”，原告主张解除原、被告于2016年4月25日签订的《个人卖房协议书》，于法有据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条：“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定”及《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”的规定，原告在起诉之前未通知被告主张解除合同，而直接向本院提起诉讼，被告于2021年3月2日收到本院依法送达的起诉状副本，故原、被告签订的《个人卖房协议书》于2021年3月2日解除。对于原告要求被告返还购房款及相关费用210,550元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告依约已向被告支付购房款200,550元，合同解除后，原告要求被告返还购房款200,550元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告主张被告返还向和龙市建设局交付的10,000元款项，其未向本院提交相关证据证明10,000元是否与本案购房款有关联性，且原、被告称该款项交付至和龙市建设局，但均未说明该款的去向和用途，故原告要求被告返还10,000元的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一项、第九十七条、第一百五十条规定，判决如下：一、原告王水军与被告张高飞签订的《个人卖房协议书》于2021年3月2日解除；二、被告张高飞于本判决生效之日起十日内一次性向原告王水军返还购房款200,550元；三、驳回原告王水军的其他诉讼请求。如果被告张高飞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4458元，减半收取2229元，被告张高飞负担2123元，原告王水军负担106元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员 薛 海二〇二一年三月三十日书记员 许慧贤