山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁08民终1369号上诉人（原审原告）：姬某，男，1966年7月8日出生，汉族，住济宁市任城区。上诉人（原审原告）：济宁运河热力有限公司，住所地济宁市任城区港宁路中段。法定代表人：姬某，经理。上诉人（原审原告）：济宁市任城区聚丰民间资本管理股份有限公司，住所地济宁市任城区翠都国际商务中心商务公寓。法定代表人：姬某，经理。三上诉人共同委托诉讼代理人：李军超，山东舜翔（济宁）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：济宁金城房地产综合开发有限责任公司，住所地济宁市任城区济安桥北路**。法定代表人：田兴光，董事长。委托诉讼代理人：孙华光，该公司员工。被上诉人（原审被告）：孙某，女，1967年5月16日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：刘传宾，山东舜翔（济宁）律师事务所律师。上诉人姬某、济宁运河热力有限公司（以下简称运河热力公司）、济宁市任城区聚丰民间资本管理股份有限公司（以下简称聚丰公司）因与被上诉人孙某、济宁金城房地产综合开发有限责任公司（以下简称金城公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省济宁市任城区人民法院（2020）鲁0811民初5849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姬某、运河热力公司、聚丰公司上诉请求：1、依法撤销(2020)鲁0811民初5849号民事判决，依法改判准许对金城锦绣花园小区8号楼1单元2202号(建筑面积：88.18m)、8号楼1单元2102号(建筑面积：88.18ml)、5号楼1单元502号房屋(建筑面积：85.81m)继续执行。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。原审判决认定事实和适用法律错误，应依法子以纠正。一、一审查明的证据，不能证明被上诉人孙某在2016年12月2日之前，案涉的三套房屋申请法院查封之前，与被上诉人金城房地产综合开发公司签订了合法有效的书面商品房买卖合同。虽然，被上诉人提交了案涉三套房屋的《济宁市商品房买卖合同》，合同上也载明了具体的合同签订时间分别系2015年6月25日、6月27日，但该载明的合同签订时间，并不一定是真实的合同签订时间，现实当中，注明的合同签订时间有提前和延后的情形，是较为普遍的情况。被上诉人提供的缴纳房款的收据，载明的时间为2015年6月24日，在合同未签订情形下就支付房款，本身也说明商品房买卖合同签订的时间并不属实。被上诉人向法庭提交案涉房屋网签的电脑截屏图片，该截屏上体现的签约时间是根据商品房买卖合同上载明的时间得来。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，购房合同签订的真实时间对本案具有着至关重要的作用，直接决定着案外人执行异议能否阻却正在发生的执行行为。原审判决并未查明案涉房屋买卖合同真实的签订时间。二、被上诉人孙某提供的证据不足以证明，其实际付清了购房款。1、根据二被上诉人签订的《商品房买卖合同》第二条、第四条约定，二被上诉人买卖的房屋系预售房屋，房屋预售款应该缴付至预售房屋监管银行即建行济宁支行。但被上诉人却向法庭出示了有金城房地产公司直接开具的收款收据，该缴款行为不仅违反了合同约定，还违反了房屋监管部门的规定。仅凭金城房地产公司单方出具的收据，不能证明被上诉人孙某如实缴纳了房款。2、被上诉人孙某提供了六张缴纳购房款及储藏室的收据，在缴款方式上均载明“借款转”，原审判决也认定了，孙某2012年向金城房地产公司出借现金140万元，后无力偿还，才以案涉房屋抵付借款本息。此说明被上诉人并没有实际缴纳购房款，而是以物抵债。三、案涉房屋在2016年12月2日查封之前，被上诉人孙某并没有合法的占有。1、被上诉人提交的案涉房屋验收交接单，不具有真实性和合法性，不能证明案涉房屋已经实际向被上诉人移交。该验收交接单显示，物业公司、开发商栏，加盖着曾庆云、戈文启的私章，没有公司印章，不具有真实性。承建商更没有参与交接。“两书一册”和移交项目最重要的“钥匙交接”栏空白，并没有移交钥匙，也就是该房屋并没有实际向业主移交。房屋的占有使用，应当是实际的占有控制。2、被上诉人提供了2017年12月18日开发商向被上诉人孙某开具的收取装修押金、燃气开口费、暖气开口费等收据，该证据证明，在案涉房屋查封一年之后，孙某才缴纳入住的相关费用。即便交付了上述费用，也不能证明孙某进行了实际的占有入住。四、被上诉人以借款本息转购房款，即便被上诉人金城房地产公司向其出具了购房款收据，但不能改变借款的本质。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的立法本意是保护正常因生活之需的购房消费者，因为房屋作为必须的生活资料，价值巨大，如果不能保障消费者的正常生活需求，将给社会稳定带来巨大的损害。但本案被上诉人利用原有的借款购置三套房屋，明显不是生活的需要，不能视为在查封之前支付了全部的购房款或者大部分的购房款。综上，原审判决认定事实和适用法律错误，严重损害了上诉人的合法权益，请二审法法院依法予以纠正。孙某答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，涉案房屋符合最高院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定第28条，被上诉人享有足以排除强制执行的民事权益。请求二审法院驳回上诉，维持原判。济宁金城房地产综合开发有限责任公司答辩称，上诉人所诉无事实及法律依据，应予驳回。人民法院在2016年12月2日查封涉案房产之前，金城公司和孙某早已签订商品房买卖合同并付清该涉案房屋的房款，装修使用，各项开口费用也已经交清，金城开发公司认为孙某根据法律规定提交的执行异议是法院查明事实做出的中止执行，合法有据。一审判决也已经明确，即便是借款转房款也是在上诉人查封之前金城公司和孙某签订了商品房买卖合同，办理了上房。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：涉案房产不得查封，并应排除执行。金城公司留有给上诉人资产计7千万左右，上诉人不同意抵偿。上诉人查封我公司住宅811套商业1-6号及2号公寓231套，价值8亿属严重超标的查封。请求法院查明事实情况，驳回上诉人的诉讼请求。姬某向一审法院起诉请求：1.一、请求依法判令对第三人金城公司名下的位于金城锦绣花园小区8号楼1单元2202号、8号楼1单元2102号、5号楼1单元502号房产继续执行；2.二、本案案件受理费等费用由被告承担。一审法院认定事实：第三人金城公司所开发的金城锦绣花园商品房建设项目五证俱全，该项目的商品房预售许可证分别于2014年1月13日和2014年7月24日由济宁市住房和城乡建设委员会审批下发。2012年6月，孙某曾出借现金140万元给第三人金城公司。第三人金城公司无力偿还借款本息，遂约定以第三人金城公司开发建设的位于金城锦绣花园小区8号楼1单元2102号、8号楼1单元2202号、5号楼1单元502号房产及储藏室抵付借款本息。2015年6月24日，孙某通过“借款转”的方式支付给金城公司购房款5笔，分别是486,542.7元（锦绣花园5-1-502），34,200元（锦绣花园地下二层11号储藏室），405,628元（锦绣花园8-1-2102号），23,902元（锦绣花园地下二层28号储藏室），405,628元（锦绣花园8-1-2202号），22,277元（锦绣花园地下二层25号储藏室）。2015年6月25日，孙某与金城公司签订《商品房买卖合同》两份，约定由孙某购买被告开发的金城锦绣花园小区8号楼1单元2102号和2202号房产。2015年6月27日，孙某与金城公司签订《商品房买卖合同》，约定由孙某购买被告开发的金城锦绣花园小区5号楼1单元502号房产。2016年8月16日，双方就上述三套房产分别签订《商品房结算移交协议书》和《房屋验收交接单》，“甲方将该房屋交付乙方使用”，并约定“产权归属乙方所有。”。因第三人金城公司的原因，涉案房屋没有办理产权过户登记手续，“商品房预（销）售合同网上备案”系统显示状态为“签约锁定”。因三原告与第三人金城公司民间借贷纠纷一案，一审法院于2016年12月2日查封了金城公司名下包括涉案的三套房产在内的多套房产。孙某提出执行异议，一审法院于2019年5月20日做出（2019）鲁0811执异747、749、750、751号执行裁定书，裁定“中止对金城锦绣花园小区8号楼1单元2202号、8号楼1单元2102号、5号楼1单元502号房产的执行。”一审法院认为，财产权是先于国家而存在的自然权利，国家和法律的产生应当有利于公民财产权的保护和保障交易安全。案涉房屋系由孙某经与第三人签订《商品房买卖合同》在先买受取得，并已实际占有使用。根据所有权取得的原理，孙某应取得案涉房屋的相应权益。本案争议的焦点问题是法律适用，即判断能否阻却执行，是适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是适用第二十九条。根据最高人民法院在（2019）最高法民申1560号民事裁定书中表达的意见，“由于《最高人民法院关于人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，即只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。”该意见所体现的司法精神，对保护私权和交易安全有着更充分的彰显。而本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故孙某对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上，原告姬某、聚丰公司、运河热力公司要求继续对金城锦绣花园小区8号楼1单元2202号、8号楼1单元2102号、5号楼1单元502号房产强制执行，不符合法律规定，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决：驳回原告姫鹏程、济宁市任城区聚丰民间资本管理股份有限公司、济宁运河热力有限公司的诉讼请求。案件受理费为14,238元，由原告姬某、济宁市任城区聚丰民间资本管理股份有限公司、济宁运河热力有限公司共同负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的相一致。本院认为，本案争议的焦点问题，上诉人姬某、聚丰公司、运河热力公司要求继续对涉案的金城锦绣花园小区8号楼1单元2202号、8号楼1单元2102号、5号楼1单元502号房产强制执行是否有事实依据和法律依据。经审查，2012年6月8日、2012年6月9日、2012年6月15日、孙某分别向金城公司出借现金83万元、17万元、40万元，共计140万元。2015年6月24日，孙某通过“借款转”的方式支付给金城公司购房款5笔，金城公司将其开发建设的位于金城锦绣花园小区8号楼1单元2102号、8号楼1单元2202号、5号楼1单元502号房产及储藏室抵付借款本息。2015年6月25日，孙某与金城公司签订《商品房买卖合同》两份，约定由孙某购买金城公司开发的金城锦绣花园小区8号楼1单元2102号和2202号房产。2015年6月27日，孙某与金城公司签订《商品房买卖合同》，约定由孙某购买金城公司开发的金城锦绣花园小区5号楼1单元502号房产。2016年8月16日，双方就上述三套房产分别签订《商品房结算移交协议书》和《房屋验收交接单》。在本案中，金城公司在无力偿还借款的情况下，双方经协商一致终止借款关系，订立《商品房买卖合同》，建立商品房买卖合同关系，金城公司认可将其借款转变为孙某已付购房款，并向孙某出具涉案房屋收款凭证，同时孙某以现金方式支付剩余房款。本案中的《商品房买卖合同》是借款到期后，借款人难以清偿债务时，双方协商通过将涉案房屋出售给孙某的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。《商品房买卖合同》及收款凭证，表明孙某有实际购买案涉房屋的真实意愿，金城公司亦具有向孙某出售涉案房屋的真实意愿。当事人的上述交易安排，并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形。尽管案涉购房款的支付源于当事人之间曾经存在的借款合同关系，但尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。上诉人主张，在执行异议类似案件中，开发商与购房者双方有极大串通可能，仅依据合同载明时间不能作为具体合同签订时间，上诉人的该主张没有法律依据且与查明的事实不符。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中，涉案房屋未办理案涉房屋所有权登记，不是孙某自身的原因，孙某对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。现上诉人请求继续对涉案的金城锦绣花园小区8号楼1单元2202号、8号楼1单元2102号、5号楼1单元502号房产强制执行没有事实依据和法律依据。综上所述，姬某、济宁运河热力有限公司、济宁市任城区聚丰民间资本管理股份有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14238元，由上诉人姬某、济宁运河热力有限公司、济宁市任城区聚丰民间资本管理股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇二一年三月三十一日法官助理王鹏书记员翟梦若