北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0111民初353号原告：北京金源起航文化传播有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：丁纳萍，总经理。委托诉讼代理人：马雪，北京市东卫律师事务所律师。被告：北京农村商业银行股份有限公司房山支行，住所地北京市房山区。负责人：张秀杰，行长。委托诉讼代理人：李羿，北京市英格律师事务所律师。原告北京金源起航文化传播有限公司（以下简称金源起航公司）与被告北京农村商业银行股份有限公司房山支行（以下简称农商银行房山支行）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金源起航公司的委托诉讼代理人马雪，被告农商银行房山支行的委托诉讼代理人李羿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金源起航公司向本院提出诉讼请求为：1、请求判令被告返还原告2017年11月15日至2018年11月14日的租金11万元；2、请求判令被告赔偿原告经济损失25万元。诉讼费由被告承担。诉讼过程中，金源起航公司变更第2项诉讼请求为：请求判令被告赔偿原告经济损失9万元。事实和理由：原、被告于2017年11月15日签订了《房屋出租协议》，约定被告将位于北京市房山区某号房屋出租给原告；租金为每年人民币11万元，按年缴纳。甲方应按时提供房屋，保证所租房屋在交付时处于良好状态，所租房屋水、电的正常运行等。协议签订后，原告向被告支付了第一年度租金11万元。2018年4月9日，经原告委托，北京某公司出具《鉴定报告》，鉴定结论为：出租房屋结构安全性严重不符合房屋结构综合安全性要求，已经严重影响整体安全；建筑抗震能力整体严重不符合现行国家标准《建筑抗震鉴定标准》GB50023和房屋结构综合安全性的要求；在后续使用年限内严重影响结构整体安全性能和严重影响整体抗震性能。即，被告所交付的出租房屋处于不适租的状态，被告根本违反了相关法律及《房屋出租协议》第五条之约定，属根本违约。《鉴定报告》出具后，原告就房屋修缮、违约责任、租金等事宜积极与被告协商，但虽经多次协商均未果，原告无奈诉至法院，贵院于2020年8月21日作出（2019）京0111民初9552号民事判决，判决双方签订的租赁合同于判决生效之日解除。原告不服提起上诉，后于2020年11月10日撤回了上诉。综上，被告将严重不适租的危房出租给原告的行为违反了法律规定和双方协议约定，严重侵害了原告的合法权益，应当向原告承担相应的违约责任，并赔偿原告因此遭受的经济损失。依照相关法律规定及双方协议约定，故诉至法院。农商银行房山支行辩称，一、被告并无违约的主观故意。出租房屋建设于上世纪80年代，由于建设年代久远并且当年的建设标准与现在存在较大差距，故被告并不明知出租房屋是否符合现在的建筑标准，也不存在违约的主观故意。在签订租赁合同时，被告已经明确告知原告出租房屋的基本情况并未进行隐瞒。原告也已经查看了出租房屋的现状，并且实际开始使用出租房屋。而原告在已经使用出租房屋近1年之后突然提出房屋的质量问题不符合合同的约定。二、原告经营幼儿园与租赁合同中约定的房屋用途并不一致。租赁合同中约定的房屋用途为“办公及教育咨询、培训”不包含开办幼儿园。原告的经营范围内也不包括学前教育及幼儿教育，其也未提供开办幼儿园的行政许可及备案。原告擅自更改租赁用途的行为已经构成违约，相关后果应由其自行承担。三、原告提供的鉴定报告存在多处错误，其真实性及公正性存在疑问。四、在此前的诉讼中，法院基于租赁合同的履行已经形成合同僵局，如进行修缮将会显失公平而判决解除合同，并非因被告构成违约而解除合同。并且法院也驳回了原告要求免除租金的请求，被告认为已经支付的租金不应予以返还。五、由于原告并未进行实际经营，其主张的损失没有充分的证据予以证实。在双方此前诉讼中，法院已经充分考虑了合同的履行情况，判决原告无需再支付已经产生的第二年租金，故原告并无租金及其他实际损失发生。综上所述，被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2017年11月15日，农商银行房山支行（出租方、甲方）与金源起航公司（承租方、乙方）签订了房屋出租协议，约定甲方将位于北京市房山区某号的房屋出租给乙方使用。该出租房屋情况为：营业楼（三层）建筑面积830.3平方米、平房建筑面积361平方米。房屋租赁期限为5年，自2017年11月15日起至2022年11月14日止，年租金为11万元整。乙方向甲方承诺，租赁房屋仅作为办公及教育咨询、培训使用。甲方应按时提供房屋，保证所租房屋在交付时处于良好状态，所租房屋水、电的正常运行。该协议还对双方其他权利义务进行了约定。租赁协议签订后，农商银行房山支行交付了涉案房屋，金源起航公司交付了一年的租金11万元。经金源起航公司委托，2018年4月9日，北京某公司出具工程名称为金源起航公司所属幼儿园工程的结构综合安全性鉴定报告。鉴定结论为：金源起航公司所属幼儿园工程综合安全性严重不符合本标准的安全性要求，已经严重影响整体安全；建筑抗震能力整体严重不符合现行国家标准《建筑抗震鉴定标准》GB50023和本标准的要求；在后续使用年限内严重影响结构整体安全性能和严重影响整体抗震性能。鉴定报告出具后，金源起航公司与农商银行房山支行就涉案房屋修缮问题及合同履行问题协商未果。2019年1月，金源起航公司诉至本院，要求农商银行房山支行采取补救措施，立即对涉案房屋进行修缮、加固直至其处于良好可正常使用状态后交付给金源起航公司，并免除自2017年11月15日起至将涉案房屋重新交付时的租金，租金及租期自交付时重新起算，继续履行涉案租赁合同。农商银行房山支行不同意对涉案房屋进行修缮、加固，提起反诉要求解除涉案租赁合同，返还涉案房屋，且要求金源起航公司支付自2018年11月15日至合同实际解除之日的租金，还要求金源起航公司支付滞纳金13200元、违约金22000元。本院经审理后认为：“……金源起航公司主张因涉案房屋结构综合安全性问题不能正常使用，要求农商银行房山支行对涉案房屋进行修缮加固，现农商银行房山支行明确表示不同意修缮加固，主张解除涉案租赁合同。鉴于涉案房屋自2017年11月15日交付至今闲置两年有余，已形成合同僵局，考虑涉案房屋建造年代久远、建筑标准要求较现在标准要低，如农商银行房山支行修缮、加固涉案房屋花费成本较大、可能显失公平，故对农商银行房山支行要求解除涉案租赁合同及返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持；对金源起航公司要求农商银行房山支行采取补救措施，立即对涉案房屋进行修缮、加固直至其处于良好可正常使用状态后交付给金源起航公司以及免除2017年11月15日至农商银行房山支行将修缮、加固至良好可正常使用的房屋交付给金源起航公司期间的房屋租金，租金及租期自交付时重新起算的诉讼请求，本院不予支持。因农商银行房山支行交付的房屋不能保持租赁房屋符合约定的用途，金源起航公司并未实际使用涉案租赁房屋，故对农商银行房山支行要求金源起航公司支付2018年11月15日至租赁合同实际解除之日房屋租金及滞纳金、违约金的诉讼请求，本院不予支持。”2020年8月，本院作出（2019）京0111民初9552号民事判决，判决：1、金源起航公司与农商银行房山支行于2017年11月15日签订的租赁合同于本判决生效之日解除；2、驳回金源起航公司的诉讼请求；3、驳回农商银行房山支行其他反诉请求。判决后，金源起航公司不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院。2020年11月16日，金源起航公司申请撤回上诉。2020年11月19日，北京市第二中级人民法院作出（2020）京02民终9854号民事裁定，裁定：准许金源起航公司撤回上诉。一审判决自本裁定送达之日起发生法律效力。上述法律文书生效后，农商银行房山支行收回涉案房屋。2020年12月，金源起航公司诉至本院，要求农商银行房山支行返还租金，并赔偿经济损失。金源起航公司称要求赔偿的经济损失包括鉴定检测费、雇佣的保安人工费和预期利益损失。金源起航公司提交了临时用工协议、收条，以证明其支付了保安人工费。农商银行房山支行对临时用工协议、收条的真实性均不予认可。另，金源起航公司已支付鉴定检测费22850元。上述事实，有（2019）京0111民初9552号民事判决书、（2020）京02民终9854号民事裁定书、房屋出租协议、鉴定报告、鉴定检测费发票、临时用工协议、收条及双方当事人陈述在案佐证，以上证据，经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定事实的依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，根据已生效的（2019）京0111民初9552号民事判决书，金源起航公司发现涉案房屋的结构存在综合安全性问题后，主张对涉案房屋进行修缮、加固，要求继续履行租赁合同，而农商银行房山支行坚持要求解除合同。本院综合考虑涉案房屋自交付后一直闲置，已形成合同僵局；建筑标准的差异；修缮、加固成本等因素后，判决解除了双方签订的租赁合同。因此，农商银行房山支行应对造成双方合同解除承担相应的责任。因农商银行房山支行交付的房屋不能保证符合约定的用途，且金源起航公司并未实际使用涉案房屋，现金源起航公司要求返还已交纳的11万元租金，符合法律规定，本院予以支持。关于金源起航公司要求赔偿经济损失的诉讼请求，其中鉴定检测费22850元部分，属于金源起航公司因此造成的合理损失，本院予以支持；对于要求赔偿的保安人工费部分，农商银行房山支行已交付涉案房屋，虽然金源起航公司未实际使用，但是其仍有妥善保管涉案房屋的义务，故金源起航公司要求赔偿该部分经济损失，缺乏法律依据，本院不予支持；对于预期利益损失部分，根据查明的事实，金源起航公司接收涉案房屋后，没有实际进行经营，故其要求该部分损失，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案所涉事实发生在民法典施行前，故本案适用民法典施行前的法律、司法解释的规定。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京农村商业银行股份有限公司房山支行于本判决生效后10日内返还北京金源起航文化传播有限公司租金11万元；二、北京农村商业银行股份有限公司房山支行于本判决生效后10日内赔偿北京金源起航文化传播有限公司鉴定检测费22850元；三、驳回北京金源起航文化传播有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150元，由北京金源起航文化传播有限公司负担671元（已交纳）；由北京农村商业银行股份有限公司房山支行负担1479元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 闻海鹏二〇二一年三月三十日法官助理 李 萌书 记 员 安 雪