贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终833号上诉人（一审被告）：黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司，住所地……。法定代表人：姜上桥，系公司经理。委托诉讼代理人：郭晓红，湖南云天（邵阳）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：潘茂艺，女，1989年11月20日出生，苗族，住凯里市，现住凯里经济开发区。委托诉讼代理人：刘笑春，贵州重元律师事务所律师。上诉人黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司（以下简称为“凯威公司”）与被上诉人潘茂艺商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初9337号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。凯威公司上诉请求：一、撤销凯里市人民法院（2020）黔2601民初9337号民事判决第四项判决；二、改判驳回被上诉人要求房屋租金补偿的诉讼请求。事实和理由：一、关于延期交房的谅解协议不是上诉人与被上诉人签订，一审却认定是上诉人与被上诉人签订，事实认定错误。二、签订上述谅解协议的业主代表至今没有提供全体业主的授权委托书，至今没有经过全体业主追认，属于无权代理人，其签订的谅解协议对被上诉人不发生效力。综上，被上诉人要求房屋租金补偿没有合同依据，故请求二审法院支持上诉人的上诉请求。潘茂艺辩称：从《延期交房谅解协议》来看，第一条中开篇就共同确认了该业主代表的代理行为。而如果相对人没有进行催告的情形下，并未对被代理人的追认权的行使期限及追认方式作出规定，所以在相对人没有行使催告权和撤销权的情形下，追认权的行使期限及方式是没有特定限制的。本案中，上诉人作为相对人并未就业主代表的代理权进行过任何形式的催告，被上诉人作为被代理人有权在任意期限内就业主代表的代理行为进行追认，同时被上诉人提起本案诉讼并依据该谅解协议向上诉人主张相应权利，本身就是对该代理行为的追认。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。潘茂艺向一审法院起诉请求：1.判令被告支付逾期交房违约金24268.87元，并支付租房补偿19566.66元。2、判令被告支付逾期办理转移登记有关文书的违约金30403.57元（截止2020年5月23日），并以245388元为基础，按每日万分之一的标准支付自2020年5月24日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止期间的违约金。3、判令被告支付城市基础设施未达到交付违约金245.38元及公共服务设施未达到交付条件的违约金245.38元。4、案件受理费由被告承担。一审法院审理查明的事实：2014年10月30日，原告潘茂艺作为买受人与出卖人凯威公司签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告购买凯威公司开发的凯威现代物流城（东区）第12号楼1单元15层1-15-2号房屋，房屋建筑面积为92.95㎡，房款总价为245388元；出卖人承诺在2015年12月31日前将房屋交付给原告，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；出卖人承诺在2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期超30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；城市基础设施（上下水交付时达到使用条件，供电、电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户），如果在约定期限内未达到交付使用条件，出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款0.1%的违约金；公共服务设施（公共配套设施、市政公用设施及园林绿地工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案），如果在约定期限内未达到交付使用条件，出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款0.1%的违约金，并采取措施保证相关设施于90日之内达到交付条件。同时，双方在《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第五条中约定：《商品房买卖合同》第十一条约定的房屋交付日期，若施工期间发生不可抗力等事项导致延误工期的，买受人表示理解，不视为违约，房屋交付日期顺延。合同签订后，原告向凯威公司支付了购房款245388元。2017年9月27日，被告凯威公司（甲方）与凯威住宅二期业主代表（乙方）签订了《关于延期交房的谅解协议》，主要内容为：一、双方确认出席本次签约的乙方人员为二期住宅全体业主的授权代表，代表二期业主集体向甲方表述意见，主张权利，乙方的意见为二期全体业主的共同意见。……三、甲乙双方确认双方所签订《商品房买卖合同》及《关于凯威现代物流城东欧项目延迟交房的补充协议》有效，……。四、……双方同意交房日期延至2017年12月31日。五、在原有补偿基础上，自2017年10月1日至实际交房期间由甲方对全体按照合同应该在2017年6月30日前交房的业主进行延迟交房赔偿租房费，赔偿金额以每月1000元计算（不足月的按日计算），直至交房为止。2019年5月17日，被告向原告交付涉案房屋。截止开庭前，被告未向原告交付转移登记有关文书。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》、《关于延期交房的谅解协议》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。原告已按照买卖合同的约定全面履行支付购房款的义务，被告不仅逾期交付所售房屋，而且没有提供办理商品房转移登记有关文书，依法依约均应当承担相应的民事责任。根据双方当事人的诉辩主张和所举证据，该院对原告的诉请和被告的答辩分析认定如下：一、关于本案是否已过诉讼时效问题。原、被告约定顺延交房期限为2017年12月31日，实际交房时间为2019年5月17日，原告于2020年7月3日向该院起诉并立案受理。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。故原告起诉时间未超过三年，被告的该抗辩理由不成立，一审法院不予采信。二、关于城市基础设施交付违约金及公共服务设施未达到交付违约金的问题。原、被告约定交房时间顺延至2017年12月31日，被告实际交房时间为2019年5月17日，一审法院认为，《商品房买卖合同》中约定的城市基础设施及公共服务设施，应当按照《商品房买卖合同》约定的交付时间竣工，上述设施亦同样具备交付条件。因被告逾期交房视为交付条件尚未成就，原告主张的违约金系双方当事的合同约定。即城市基础设施交付违约金为245.38元（245388元×0.1%），公共服务设施未达到交付违约金为245.38元（245388元×0.1%）。三、关于逾期交房违约金及转移登记违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”根据双方所签《商品房买卖合同》、《关于延期交房的谅解协议》中的约定，已经对逾期交房违约金及转移登记违约金的计算标准进行了明确的约定，此约定对双方当事人均具有约束力。交房日期延至2017年12月31日，被告提出诉讼时效抗辩，根据诉讼时效之规定，原告诉请时效未超过三年，故逾期交房违约金应当从2018年1月1日计算至2019年5月16日止，共计500天，即违约金为为12269.4元（245388元×500天×1?），超出部分，该院不予支持。双方约定2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，被告提出诉讼时效抗辩，因该违约金按日持续不断产生，根据诉讼时效之规定，逾期交房违约金应当从起诉之日起倒推三年，逾期转移登记违约金从2017年5月23日计算至2020年5月23日共计1096天，即逾期办理转移登记违约金26894.52元（245388元×1096天×1?），超出部分，一审法院不予支持。四、关于房租补偿金的问题。凯威房产公司实际交房时间为2019年5月17日，凯威房产公司应当按《关于延期交房的谅解协议》约定的从2017年10月1日起按每月1000元支付房租补偿金，2017年10月1日起开始计算租金到2019年5月16日止共计592天，即房租补偿金为19463.01元（1000元×12个月÷365天×592天），超出部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告潘茂艺城市基础设施交付违约金245.38元及公共服务设施未达到交付违约赔偿金245.38元，共计490.76元；二、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告潘茂艺的逾期交房违约金12269.4元。三、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告潘茂艺的逾期转移登记违约金26894.52元，2020年5月24日之后的转移登记违约金,按购房总额的日万分之一计算至办理转移登记之日止。四、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告潘茂艺的房屋租金补偿19463.01元；五、驳回原告潘茂艺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为834元，由被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司负担639元，由原告潘茂艺承担195元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据材料。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一审法院认定凯威公司应支付潘茂艺租房补偿金是否正确。从《关于延期交房的谅解协议》来看，该谅解协议的甲方为凯威公司，乙方系凯威住宅二期业主代表，协议最后落款亦是“乙方代表”，而上述协议的第一条载明“双方确认出席本次签约的乙方人员为二期住宅全体业主的授权代表，代表二期业主集体向甲方表述意见，主张权利，乙方的意见为二期全体业主的共同意见”，由此可知凯威公司在与乙方人员签订《谅解协议》的最初就已经知晓并且确认了乙方签字人的身份即全体业主代表。在签订该《谅解协议》时，潘茂艺已与凯威公司签订了购房合同，已是二期住宅的业主之一。故虽然潘茂艺没有在该协议上签名，但作为业主代表签名的七人的意思表示便是潘茂艺的意思表示，因此《谅解协议》对潘茂艺同样具有约束力，潘茂艺有权依据该协议的约定向凯威公司主张租房费。凯威公司于2019年5月17日交房，一审法院根据协议第五条从2017年10月1日起至2019年5月16日止以每月赔偿金额1000元计算（不足月的按照日均计算）并无不当。综上所述，凯威公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费286.58元，由上诉人黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 龙集东审判员 罗 维二〇二一年三月十三日法官助理陆羽婕书记员杨绍鑫