湖南省株洲市荷塘区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0202民初571号原告（反诉被告）：谭瑞康，男，汉族，1965年9月27日出生，住株洲市天元区。原告（反诉被告）：周永红，女，汉族，1977年4月7日出生，住株洲市天元区。委托诉讼代理人：谭瑞康，男，汉族，1965年9月27日出生，住株洲市天元区，系周永红丈夫。被告（反诉原告）：林韬韬，男，汉族，1989年9月1日出生，住湖南省邵阳县。特别授权委托诉讼代理人：肖超，湖南东盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖海涛，湖南东盛律师事务所律师。原告（反诉被告）谭瑞康、周永红与被告（反诉原告）林韬韬租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谭瑞康、被告（反诉原告）林韬韬的委托诉讼代理人肖超、廖海涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）谭瑞康、周永红向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付提前终止合同的赔偿金92298.50元；2、判决被告向原告支付欠缴物业公司的物业费14767.03元；3、判决被告向原告承担一审案件受理费损失58元、二审案件受理费损失116元；4、判决被告向原告交还营业执照、消防安全许可证，并归还原告用租金垫付的28000元消防安全许可证的办证费用。以上合计135065.53元。庭审中，原告向本院明确：1、要求被告支付从2018年7月1日起至2020年3月31日止的物业费14767.03元；2、不需要被告交还营业执照、消防安全许可证，要求被告返还28000元的办证费用；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：1、被告与原告于2016年12月29日签订玫瑰名城商业街商铺租赁合同，合同约定租赁期限自2017年1月1日起至2021年12月31日止，租赁期60个月，租赁期间，乙方需提前终止合同的，须提前两个月书面通知甲方，并赔偿甲方六个月租金(以当年租金基准数，2020年的租金为每平方26.25元/月)，但被告违反合同约定，于2020年3月31日提前终止合同，擅自将空调、电脑等设备设施拆除搬走，造成原告商铺闲置已达九个多月，给原告造成较大的经济损失。故请求法院依法判决被告向原告支付92298.15元的赔偿金。2、被告于2020年3月31日搬离前，尚欠物业公司物业管理费14767.03元。济南外海物业株洲分公司于2020年6月将原告起诉至株洲市荷塘区人民法院，追讨被告欠缴的物业管理费。经二级法院审理，2020年9月4日株洲市中级人民法院(2020)湘02民经1357号民事判决书判决原告向济南外海株洲分公司支付被告2018年7月11日-2019年12月31日止欠缴物业服务费12658.03元，承担一审案件受理费58元，二审案件受理费116元。2020年1月1日至2020年3月31日止被告还欠物业公司2109元(每月物业费703元)。上述各项费用应由被告承担，现已由原告支付，故请求法院依法判决由被告支付原告14941.03元。3、被告擅自将营业执照和消防安全许可证带走，违背合同约定。合同第九条规定归还租赁商铺时，乙方不得拆商铺内已隔断墙体和已安装管线及门窗等配套设施设备，使商铺保持正常使用状态，并同时将营业执照、消防安全许可证等所有证件，必须无条件交还甲方，乙方无权带走。而消防安全许可证，原告承担了28000元消防安全许可证的办证费，用租金抵的，故请求法院依法判决被告向原告支付28000元消防安全许可证的办证费，并无条件将营业执照和消防安全许可证交还原告。为了维护自身利益，保证双方遵守契约精神，原告特向法院提起诉讼，望法院判如所请被告（反诉原告）林韬韬辩称：1、被告因不可抗力的因素终止合同，被告没有违约行为。根据合同约定被告不应承担违约责任。因2020年疫情爆发，被告营业的网咖应政府防疫部门要求关停，长时间无法正常营业，被告坚持了两个月后在没有得到政府部门同意恢复营业的情况下与原告沟通后，终止了租赁合同。2、原告因自身原因与物业存在纠纷，并非被告故意拖欠物业费用。根据租赁合同，被告愿意承担在租赁期间的物业费用，因原告与物业之间的纠纷导致诉讼产生的额外的费用，不应由被告承担。3、原告要求被告交还营业执照、消防安全许可证没有事实基础和法律依据，营业执照及消防安全许可证均是以被告父亲的名义办理，具有人身专属性，不能随意转让。根据《消防法》规定，消防安全人事项发生变化的，应当重新申请。根据合同约定，原告支付的用于办理消防证的28000元，被告已在租赁期间支付的租金早已超过该金额，根据合同约定已抵消完毕。4、被告已支付5万元的押金，原告未退还。5、原告的房屋自身存在消防的安全隐患，原告与被告共同出资78000元用于办理消防证件，根据合同约定原告出资的28000元应该由原告自行承担。被告（反诉原告）林韬韬向本院提出反诉请求：1、判决反诉被告返还反诉原告支付的50000元押金；2、反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2016年12月21日合意，由反诉原告承租反诉被告的商铺用于网吧经营，双方一致同意由反诉原告先交押金后，再签订协议。反诉原告于当日通过建设银行向反诉被告支付了50000元的押金。2016年12月31日，双方签订了《玫瑰名城商业街商铺租赁合同》，其中第十二条约定“乙方在签订合同时须向甲方缴纳押金，合计为人民币伍万元，租赁期满，乙方无违约行为并缴清各项应缴费用，完好无损的搬出租赁商铺后，甲方将在双方办完交接手续后30日内退还乙方押金。(合同押金不计息)”。反诉原告于2020年3月中旬告知反诉被告因疫情网吧无法营业，需要终止租赁合同，反诉原告在反诉被告监督下对属于反诉原告的设施设备进行了清理，双方也进行了交接手续。现反诉被告认为反诉原告违约，不退还押金，但是反诉原告与反诉被告系因疫情因素这一不可抗力而终止合同的，故根据合同二十二条约定，反诉原告不应当承担违约责任。反诉原告请求法院在查明本诉事实、判决驳回原告起诉的同时，判决支持反诉原告的请求。原告（反诉被告）谭瑞康、周永红反诉辩称：被告说因疫情原因坚持了两个月，与事实不符。双方没有沟通，原告不同意提前解除租赁合同，原告还因为被告经营困难降低了租金，但是被告还是强行搬走。被告与物业公司发生的纠纷，是搬走的时候物业费没有付清，物业公司阻止搬迁，被告强行搬走，导致物业公司将原告起诉。原告只与林韬韬发生关系，与被告父亲无关。经审理查明，两原告系夫妻关系，位于荷塘区玫瑰路101号玫瑰名城.丁香苑1.2.3栋110号、111号、112号、113号、114号商铺（以下简称该商铺）系两原告共同所有，建筑面积分别为111.14平方米、111.14平方米、111.14平方米、111.14平方米、141.46平方米，共计建筑面积586.02平方米。2016年12月21日，被告林韬韬向原告谭瑞康交纳了租房定金50000元。2016年12月29日，被告林韬韬（乙方）与原告谭瑞康、周永红（甲方）签订了《玫瑰名城商业街商铺租赁合同》，约定了以下内容：1、甲方同意将玫瑰名城丁香苑二楼110-114号商铺共伍间，租赁给乙方经营，建筑总面积586.02平方米；2、租赁期届满，乙方应当按期向甲方归还所有租赁商铺。归还租赁商铺时，乙方不得拆除商铺内已隔断墙体和已安装管线及门窗等配套设施设备，使商铺保持正常使用状态，并同时将营业执照、消防安全许可证等所有文件，必须无条件交还给甲方，乙方无权带走；3、本商铺租赁期限自2017年1月1日起至2021年12月31日止，租赁期60个月；4、合同签订日算起，乙方按以下标准向甲方缴纳商铺租金：（1）2017年1月1日起至2019年12月31日止，租金为每平方25元/月，即月租金为14650元；（2）2020年1月1日起，每年按上一年度租金的5%递增；（3）租金缴纳的方式和时间约定：合同签署之日起预付三个月租金，之后按季度缴纳，从2018年1月1日起按半年缴纳租金；5、乙方在签订合同时须向甲方缴纳押金，合计人民币50000元整，租赁期届满，乙方无违约行为并缴清各项应缴费用，完好无损的搬出租赁商铺后，甲方将在双方办完交接手续后30日内退还乙方押金（合同押金不计息）；6、乙方应自本合同生效之日同时与株洲外海物业管理公司签订《物业管理服务协议》，并按协议约定缴纳相关费用，当前每月物业服务收费合计人民币703元，提前缴纳，按季收取，若收费标准有变化，以物业公司收费文件为准，与甲方无关；7、租赁期间，乙方需提前终止合同的，须提前两个月书面通知甲方，并赔偿甲方六个月租金（以当年租金为基准数）及其他一切损失，并在得到甲方确认后，乙方应在30日内办理撤场手续；8、合同有效期内，因不可抗力或政府征用土地，本合同自行终止，甲方或乙方均不得向对方要求赔偿或补偿；9、租赁期间双方必须信守合同。乙方逾期未交纳商铺租赁费、水费、电费、物业管理费等其他费用的情况，甲方有权要求乙方缴纳应缴费用，并按每日千分之五承担滞纳金；10、本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效。合同签订后，原告依约将玫瑰名城丁香苑二楼110-114号商铺交付给被告租赁使用，被告之前交纳的租房定金50000元转为押金，被告应交纳自2017年1月1日起至2017年4月1日止的租金43950元。经原、被告双方协商，原告自愿以应收的租金28000元承担被告办理消防安全检查合格证的办证费用，被告向原告实际交纳租金15950元。2017年1月5日，被告在该商铺地址办理了营业执照，名称为“株洲黑色玫瑰网咖会所”，投资人林顺校（系被告父亲），开始经营“株洲黑色玫瑰网咖会所”，委托茹柏友进行经营管理，并按照物业管理费703元/月·平方米的标准向济南外海物业管理有限责任公司株洲分公司交纳物业管理费。2017年5月8日，被告为其经营的“株洲黑色玫瑰网咖会所”办理了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（以下简称消防安全检查合格证），消防安全责任人为林顺校，使用性质为网吧。自2018年7月1日起，被告没有按约向济南外海物业管理有限责任公司株洲分公司交纳物业管理费。2020年1月24日，发生了新型冠状病毒感染的肺炎疫情。同日，株洲市文化旅游广电体育局下发了《关于娱乐场所、演出经营场所、互联网上网服务营业场所暂停对外营业的紧急通知》，通知：“1、2020年1月24日20：00起，全市娱乐场所、演出经营场所、互联网上网服务营业场所一律暂停对外营业；2、所有文化旅游广电体育市场经营业主做好本场所内疫情防控工作，及时提醒本单位所属员工做好防范措施；3、暂停营业期间，由市县两级文化市场综合执法部门加强对市场检查督导，确保防范措施落实到位；4、恢复营业时间将另行通知。各单位必须提高认识，切实做好疫情防控工作。”被告开始暂停对外经营“株洲黑色玫瑰网咖会所”。截止2020年3月中旬，新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势好转。2020年3月20日，被告通知原告终止租赁合同，停止营业。2020年3月27日，被告在济南外海物业管理有限责任公司株洲分公司向原告书面保证：“株洲黑色玫瑰网咖会所”自2020年3月31日搬走，停止营业。2020年3月31日，被告搬走了“株洲黑色玫瑰网咖会所”内的所有物品，开始停止营业，并且被告向原告付清了2020年3月31日之前的租金，但是欠缴物业管理费。2020年4月底，网吧按照疫情防控的要求安全有序地开始恢复营业。尔后，原告多次要求被告返还营业执照、消防安全检查合格证，被告未予返还。为此，双方酿成纠纷。另查明，2020年5月29日，本院立案受理了济南外海物业管理有限责任公司株洲分公司诉周永红、谭瑞康物业服务合同纠纷一案，济南外海物业管理有限责任公司株洲分公司向本院提出诉讼请求：1、判令周永红、谭瑞康向济南外海物业管理有限责任公司株洲分公司支付物业费共计12658.03元（自2018年7月1日至2019年12月31日）；2、判令周永红、谭瑞康向济南外海物业管理有限责任公司株洲分公司支付自2018年7月1日起至2019年12月31日，按逾期金额3‰/天计算的逾期违约金，请求计算至周永红、谭瑞康实际支付全额物业管理费之日止；3、本案诉讼费用由周永红、谭瑞康承担。2020年6月17日，本院作出了（2020）湘0202民初1360号民事判决书，判决：1、周永红、谭瑞康于本判决生效后十日内支付济南外海物业管理有限责任公司株洲分公司物业管理费人民币12658.03元；2、驳回济南外海物业管理有限责任公司株洲分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费116元，减半收取58元，由周永红、谭瑞康负担。周永红、谭瑞康不服该判决，上诉于株洲市中级人民法院。2020年9月4日，株洲市中级人民法院作出了（2020）湘02民终1357号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费116元，由周永红、谭瑞康负担。以上事实，有原、被告的陈述，原告提供的玫瑰名城商业街商铺租赁合同、（2020）湘02民终1357号民事判决书、房屋所有权证、结婚证、身份证、搬迁证明，被告提供的银行转账记录、营业执照、消防安全检查合格证、身份证、声明、株洲市文化旅游广电体育局关于娱乐场所、演出经营场所、互联网上网服务营业场所暂停对外营业的紧急通知等证据在卷予以佐证，足以认定。本院认为，本案系租赁合同纠纷。原告谭瑞康、周永红与被告林韬韬签订的《玫瑰名城商业街商铺租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，内容合法有效。双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。一、原告要求被告支付提前终止合同的赔偿金92298.50元是否具有事实依据与法律依据？本案中，原告已将玫瑰名城.丁香苑1.2.3栋110号、111号、112号、113号、114号商铺出租给被告用于经营网吧。自2020年1月24日起发生了新型冠状病毒感染的肺炎疫情，株洲市文化旅游广电体育局通知全市娱乐场所、演出经营场所、互联网上网服务营业场所从2020年1月24日20：00起一律暂停对外营业。新型冠状病毒感染的肺炎疫情属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，新冠肺炎疫情防控措施对原、被告租赁合同的履行以及网吧行业的经营确实造成了影响，致使被告在一定期限内无法使用其所承租的商铺，但是该影响尚未达到不能实现合同目的的程度，也并非必然导致合同全部免责解除。事实上，自2020年3月中旬起新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势好转，并自2020年4月底起网吧按照疫情防控的要求安全有序地开始恢复营业，租赁合同仍可继续履行，合同目的可以实现，故被告无权以不可抗力为由行使解除权，其提前解除合同的行为系违法解除，应当按照合同约定承担违约责任。被告的行为虽然构成违约，但是新型冠状病毒感染的肺炎疫情对被告正常的生产经营、使用租赁标的确实造成了影响，可以适当减轻违约责任。被告于2020年3月20日通知原告终止租赁合同，并在2020年3月31日搬走了“株洲黑色玫瑰网咖会所”内的所有物品，开始停止营业。虽然被告向原告付清了2020年3月31日之前的租金，但是被告至今欠缴物业管理费。综合考虑新型冠状病毒感染的肺炎疫情对租赁合同履行以及网吧行业造成的影响，并结合被告交纳租金以及欠缴物业管理费的实际情况，本院认定被告因提前解除合同应向原告承担支付二个月租金的违约责任。根据《玫瑰名城商业街商铺租赁合同》的约定，从2020年1月1日起月租金为15383元（25元/月.平方米×1.05%×586.02平方米），被告应向原告支付提前解除合同的赔偿金为30766元（15383元×2个月）。二、原告要求被告支付欠缴物业公司的物业管理费14767.03元以及承担一审案件受理费损失58元、二审案件受理费损失116元是否具有事实依据与法律依据？本案中，原、被告签订的《玫瑰名城商业街商铺租赁合同》约定，该商铺每月的物业管理费703元由被告承担。因被告自2018年7月1日起没有按约向济南外海物业管理有限责任公司株洲分公司交纳物业管理费，导致济南外海物业管理有限责任公司株洲分公司起诉周永红、谭瑞康物业服务合同纠纷一案，本院判决周永红、谭瑞康向济南外海物业管理有限责任公司株洲分公司支付自2018年7月1日起至2019年12月31日止的物业管理费共计12658.03元，并判决周永红、谭瑞康负担一审案件受理费58元。周永红、谭瑞康不服该判决，上诉于株洲市中级人民法院。株洲市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判，由周永红、谭瑞康负担二审案件受理费116元。因此，被告应向原告支付从2018年7月1日起至2020年3月31日止的物业管理费计算为14767.03元（12658.03元＋703元×3个月），并向原告赔偿因被告欠缴物业管理费所造成的一审案件受理费损失58元、二审案件受理费损失116元。对原告要求被告支付欠缴物业公司的物业管理费14767.03元以及承担一审案件受理费损失58元、二审案件受理费损失116元的诉讼请求，具有事实依据与法律依据，本院依法予以支持。三、原告要求被告交还营业执照、消防安全许可证，并归还原告用租金垫付的28000元消防安全许可证的办证费用是否具有事实依据与法律依据？庭审中，原告向本院提出不需要被告交还营业执照、消防安全许可证，视为撤回该项诉讼请求，系原告对自己诉讼权利的自由处分，本院依法予以准许。原、被告双方在《玫瑰名城商业街商铺租赁合同》中约定，租赁期届满，被告应当按期向原告归还所有租赁商铺，并将营业执照、消防安全许可证等所有文件必须无条件交还给原告，被告无权带走。在《玫瑰名城商业街商铺租赁合同》履行过程中，被告应交纳自2017年1月1日起至2017年4月1日止的租金43950元。经原、被告双方协商，原告自愿以应收的租金28000元承担被告办理消防安全检查合格证的办证费用，被告向原告实际交纳租金15950元。之后，被告办好了营业执照、消防安全检查合格证。自2020年3月31日起，原、被告之间的租赁合同关系已予以解除。合同解除后，被告应当按约将营业执照、消防安全检查合格证交还给原告，便于原告对外出租。现被告没有将营业执照、消防安全检查合格证交还给原告，则原告有权要求被告返还其承担的办理消防安全检查合格证的费用28000元。对原告要求被告归还原告用租金垫付的28000元消防安全许可证的办证费用的诉讼请求，具有事实依据与法律依据，本院依法予以支持。四、反诉原告反诉要求反诉被告返还支付的50000元押金是否具有事实依据与法律依据？自2020年3月31日起，原、被告之间的租赁合同关系已予以解除。合同解除后，被告向原告交纳的押金50000元，应由原告返还给被告。反诉原告反诉要求反诉被告返还支付的50000元押金的反诉请求，具有事实依据与法律依据，本院依法予以支持。综上所述，被告应向原告支付提前解除合同的赔偿金30766元；被告应向原告支付从2018年7月1日起至2020年3月31日止的物业管理费14767.03元；被告应向原告赔偿因被告欠缴物业管理费造成的一审案件受理费损失58元、二审案件受理费损失116元；被告应向原告返还以应收租金承担的办理消防安全检查合格证的费用28000元；原告应向被告返还押金50000元。经本院主持调解，原、被告分歧较大，无法达成一致意见。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、被告林韬韬在本判决生效后十日内向原告谭瑞康、周永红支付提前解除合同的赔偿金30766元；二、被告林韬韬在本判决生效后十日内向原告谭瑞康、周永红支付从2018年7月1日起至2020年3月31日止的物业管理费14767.03元；三、被告林韬韬在本判决生效后十日内向原告谭瑞康、周永红赔偿因被告林韬韬欠缴物业管理费造成的一审案件受理费损失58元、二审案件受理费损失116元；四、被告林韬韬在本判决生效后十日内向原告谭瑞康、周永红返还以租金承担的办理消防安全检查合格证的费用28000元；五、反诉被告谭瑞康、周永红在本判决生效后十日内向反诉原告林韬韬返还押金50000元；六、驳回原告谭瑞康、周永红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3002元，减半收取1501元，反诉受理费1050元，减半收取525元，合计2551元，由原告谭瑞康、周永红承担1732元，被告林韬韬承担819元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101××××0181。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  文勇二〇二一年三月十九日书记员  舒敏附相关法律条款：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。