甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘07民终166号 上诉人（原审被告）：邢某，甘肃省张掖市人，自由职业，住张掖市。公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：闫某，甘肃森瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张某1，甘肃省张掖市人，自由职业，住张掖市。公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：张某2，甘肃鑫星律师事务所律师。 上诉人邢某因与被上诉人张某1排除妨害纠纷一案，不服甘肃省张掖市甘州区人民法院（2020）甘0702民初8715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邢某及其委托诉讼代理人闫某、被上诉人张某1及其委托诉讼代理人张某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邢某上诉请求：1.请求依法撤销甘肃省张掖市甘州区人民法院（2020）甘0702民初8715号民事判决,将本案予以改判或发回重审。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定被上诉人与案外人郭某221系买卖关系认定明显错误。上诉人对郭某221弟弟郭某222享有债权190万元整，2016年因郭某222无法偿还上诉人债权190万元，经上诉人与郭某221及郭某222协商，将本案诉争房屋作价28万元抵顶上诉人用于抵销债权190万元中的部分利息，协议达成后，上诉人于2016年9月对该房屋进行装修，同年10月入住该房屋至今。本案诉争房屋所产生的相关费用也全部由上诉人交纳，被上诉人在一审中陈述2019年11月19日与本案诉争房屋原所有权人郭某221达成买卖协议，将本案诉争房屋出售于被上诉人，如果被上诉人在2019年11月19日与郭某221存在真实的买卖关系，为何在2019年11月19日与郭某221达成买卖关系并办理房屋登记手续之前或之后从未进入过本案诉争房屋对其所买受的房屋现状进行了解，且被上诉人在办理产权登记手续截至起诉前从未前往过本案诉争房屋内，也从未要求上诉人搬离本案诉争房屋；据上诉人所了解被上诉人与郭某222关系特殊，郭某222于2020年7月因病去逝，被上诉人才通过诉讼方式要求上诉人搬离其房屋；另外一审庭审中郭某221陈述2019年11月19日将房屋办理于被上诉人的名下是因郭某222需要资金周转，但由于郭某222征信原因无法办理抵押贷款，才将本案诉争房屋过户于被上诉人名下。被上诉人的诸多行为并不符合正常购房人应有的行为，因此上诉人认为被上诉人与郭某221之间根本不存在真实的房屋买卖意思表示。二、一审判决认定被上诉人支付购房款177000元无事实依据。通过一审庭审能够证实2019年11月19日之前被上诉人与郭某221素不相识，更不存在与被上诉人协商房屋买卖事宜及房屋价格，被上诉人陈述自2019年10就开始支付购房款，但通过被上诉人在一审庭审中提交的转账记录能够证实自2019年10月至2020年6月支付的177000元中有167000元是支付给郭某222并非郭某221，其次退一步将即便被上诉人与郭某221存在真实的房屋买卖，但通过一审庭审中郭某221的陈述能够证实郭某221在2019年11月19日与被上诉人签订房屋买卖合同时并未指示被上诉人将房款支付于郭某222。第三，被上诉人与郭某222系同居关系，加之被上诉人所提供的多笔转账记录均系小额转账不符合正常购房交付习惯，被上诉人的转账记录并不排除被上诉人与郭某222存在其他经济交易行为。第四，被上诉人与郭某221虽在2019年11月19签订房屋买卖合同，但双方并未对房屋总价款为多少约定，被上诉人在庭审中陈述支付177000元房款仅为单方陈述，郭某221对此并不认可且也未收到167000元。据此一审判决认定被上诉人支付房款177000元无事实依据。最后上诉人认为依据物权法规定不动产取得应该以有效的合同登记才能取得所有权，二者缺一不可，被上诉人与郭某221并不存在真实的买卖关系即并不存在有效合同，相反上诉人自2016年就合法占有、使用、享受该房屋带来的相关权益，办理产权登记仅仅是时间问题。综上，一审认定事实错误。 张某1辩称，一、与案外人郭某221签订的《张掖市存量房买卖合同》合法有效，2019年10月，张某1与案外人郭某222协商后，将位于张掖市××区房屋一套由郭某222出卖给张某1，张某1先后向郭某222支付房屋价款16.7万元，向案外人郭某221（郭某222之哥哥）支付1万元，因房屋产权证在郭某221、王某名下，三方协商后，于2019年11月20日，郭某221、王某与张某1签订《张掖市存量房买卖合同》并交纳了房产交易的各项税费3.5万元，其中缴纳契税4894.91元。完税后，进行了房屋产权变更登记，将原所有人变更为张某1，张某1取得了案涉房屋的所有权。不动产权证号为：甘（2019）张掖市不动产权第XXXX号，权利人登记为张某1，共有情况为单独所有。张某1通过合法程序购买房屋，支付了房屋的价款，又依法进行了产权登记。政府颁发的房屋产权证是国家确认房屋所有权人对房屋产权的合法证书，不动产物权的归属是以登记为准的。依据原《物权法》第17条“不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明”的规定，该房屋的权利人是张某1。对案涉房屋拥有合法的产权，是房屋的所有权人。另外，一审中，证人郭某221当庭确认《张掖市存量买卖合同》的签定是自己的真实意思，将房屋出卖给张某1。庭审中，证人郭某221当庭认可《张掖市存量房买卖合同》是其与妻子王某亲自签定，是真实意思表示，是自愿的，是直接出售给张某1的，其价格多寡在所不论。证人夫妻俩亲自到不动产登记管理中心与张某1签定了《自行交易申明》、《存量房买卖双方交易结算资金免监管申明》，确认了签订在场时的照片是真实的，确认了现场办理了房屋产权的变更登记是真实的。二、张某1支付购房款177000元是真实的。张某1在一审时向法庭提交了自2019年10月20日至2020年6月21日累计向案外人的弟弟郭某222支付167000元的银行转账记录，通过微信向郭某221转账10000元，合计177000元。在买卖合同中，法律没有对多次转账支付作出限制，张某1支付了房屋的对价，是真实的，对没有大数额现金的张某1，只能东凑西借的筹集资金支付购房款，并未违背购房的交易习惯。三、上诉人没有取得案涉房屋所有权，没有事实和法律依据。一审庭审中，上诉人向法庭出具2015年2月27日《借条》复印件、2015年3月24日《借条》复印件，主张案涉房屋系上诉人与郭某222抵顶债务所得。张某1认为，上诉人所称两笔债务是上诉人与郭某222的债权债务，与张某1无关，且张某1对上述债务的真实性、合法性、关联性都有异议。即使存在上述债务，上诉人也不得妨害张某1的房屋所有权。一审上诉人向法庭提交的2016年、2017年交纳暖气费发票，载明交款人是王某，上诉人居住房屋期间交纳发生的各项费用也是合理合法，并不能证明上诉人就是房屋的所有人。另外，自始上诉人没有提交证据证明以房抵债的书面协议，也未办理不动产权利转移登记，也未提交案涉房屋的买卖合同。故没有实际取得房屋所有权。张某1办理不动产权登记公示期间（30日内）也未提出异议，故上诉人没有实际取得房屋所有权。四、上诉人应停止侵权，排除妨碍。张某1办理产权登记之日即拥有案涉房屋的所有权，张某1多次要求搬出、腾退房屋，上诉人置之不理，已构成侵权。原《物权法》第四条、《侵权责任法》第二条第一款、第十五条、《中华人民共和国房地产管理法》第五条及最高人民法院《关于适用【民法典】时间效力的若干规定》第一条、第二条的规定，张某1认为，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，张某1依法取得案涉房屋拥有合法的产权，上诉人的侵权事实已严重妨碍张某1权利的行使。张某1的权益依法应得到保护，请法庭驳回上诉人的上诉请求。 张某1向一审法院起诉请求：1.要求被告限期搬出非法占有的的原告位××区房屋（价值18万元）；2.要求被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定的事实，案外人郭某221、郭某222（2020年7月1日去世）系同胞兄弟。位于张掖市××区房屋原系案外人郭某221及其妻子王某共同所有。2016年10月，因郭某222与被告邢某之间存在债权债务关系，郭某222与被告邢某协商以案外人郭某221、王某共同所有的位于张掖市××区房屋抵顶郭某222欠付被告邢某的债务。郭某221对此表示同意，但被告与郭某221未就案涉房屋办理产权过户登记。后郭某221将案涉房屋房门钥匙交给郭某222，郭某222又交给被告，被告遂入住居住至今。2019年11月19日，案外人郭某221、王某经与郭某222协商，双方同意将位于张掖市××区房屋出售给原告张某1。同年11月20日，案外人郭某221、王某作为出卖方（甲方）、原告张某1作为买受方（乙方），双方签订《张掖市存量房买卖合同》（自行交易版）一份，约定甲方自愿将位于张掖市××区房屋出售给乙方，房屋价款为100000元。此外，合同还对双方的其他权利义务进行了约定。应郭某222要求，原告自2019年10月20日至2020年6月21日期间，向郭某222银行账户转账支付购房款合计167000元，于2019年11月20日向郭某221支付购房款10000元，合计177000元，并缴纳了房屋买卖契税。合同签订后，案外人郭某221、王某与原告就位于张掖市××区房屋办理了房屋过户登记。 一审法院认为，公民的合法财产受法律保护。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，原、被告基于不同的法律关系主张其对位于张掖市××区房屋拥有所有权。首先，根据案涉房屋原所有权人郭某221的证言，其明确表示案涉房屋系其出卖给原告。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。……。”根据上述法律规定，原告与郭某221均认可签订《张掖市存量房买卖合同》系双方的真实意思表示，且原告已支付了相应价款，并与郭某221办理了房屋所有权变更登记，原告已合法取得案涉房屋的所有权。被告抗辩称《张掖市存量房买卖合同》无效，但其未提交证据证明该合同具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。被告还抗辩称原告与郭某221约定的购房价款明显低于市场价格，根据审理查明的事实，包含房屋买卖契税在内，原告已经支付了购房价款，该案涉房屋系2019年11月20日买卖，无法认定原告支付价款是否低于市场价格，故一审法院对被告的上述抗辩理由不予采信。其次，被告主张依据其与郭某222之间达成的以物抵债协议取得案涉房屋的所有权。对此，本案认为，郭某221对被告与郭某222之间以物抵债的约定知情，现案外人郭某222已经去世，被告在庭审中也未提交其与郭某222之间达成的书面以物抵债协议。因此，被告与郭某222虽约定以案涉房屋抵顶双方债务，但并未履行不动产权利转移登记，被告也未因以物抵债协议实际取得案涉房屋所有权，且原、被告之间并无债权债务等法律关系。现原告以合法方式取得案涉房屋所有权，被告对原告而言属于案涉房屋的无权占有人，原告作为案涉房屋的所有权人有权请求返还。故原告要求被告搬出案涉房屋的诉讼请求，理由正当，于法有据，一审法院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第九条第一款、第十七条、第三十二条、第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条规定，判决：被告邢某于本判决生效之日起三十日内搬出非法占有的原告张某1位于张掖市××区房屋。案件受理费3900元，减半收取1950元，由被告邢某负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案的争议焦点为一审法院判决邢某搬出涉案房屋有无事实及法律依据。本案中，2019年11月20日，案外人郭某221、王某作为出卖方（甲方）、张某1作为买受方（乙方），双方签订《张掖市存量房买卖合同》（自行交易版）一份，该合同并不违反法律法规的禁止性规定，亦不存在合同无效的情形，且张某1与郭某221均认可签订《张掖市存量房买卖合同》系双方的真实意思表示。另，张某1自2019年10月20日至2020年6月21日期间，向郭某222银行账户转账支付合计167000元，于2019年11月20日向郭某221支付10000元，合计177000元。在二审庭审中，张某1陈述向郭某222银行账户转账支付的167000元中，其中105000元系郭某222借款未偿还，抵顶房屋价款，剩余为支付的购房款。对此，应认定购买房屋已支付了相应的对价，且合同签订后，案外人郭某221、王某与张某1就案涉房屋办理了房屋过户登记。对于上述事实，一审时案涉房屋的所有权人郭某221亦是予以认可的，并明确表示房屋系出售给张某1。邢某虽主张其与郭某222约定以案涉房屋抵顶双方债务，但未提供充足的证据予以证明其主张，且从其2016年占有、使用至今并未履行不动产权利转移登记。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，应认定张某1已合法取得案涉房屋的所有权，一审法院认定张某1要求邢某搬出案涉房屋的诉讼请求成立并无不当，本院予以支持。 综上，邢某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3900元，由上诉人邢某负担。 本判决为终审判决。 审判长  袁建银 审判员  宋力国 审判员  赖煜娴 二〇二一年三月五日 书记员  张孜瑾 附：适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……