广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0305民初321号 原告：陈永勇，男，1979年10月5日生，汉族，广西全州县人，大学文化，户籍地广西平乐县，住广西桂林市。 原告：张志灵，女，1986年9月28日生，瑶族，广西平乐县人，大专文化，桂林市大河乡卫生院护士长，户籍地广西桂林市叠彩区，住广西桂林市。 二原告共同委托诉讼代理人：卢自聪，广西君健律师事务所律师。 被告：广西兴进实业集团有限责任公司，住所地：广西桂林市七星区环城南一路14号10栋13层，统一社会信用代码：914503001988994872。 法定代表人：罗欣，董事长。 委托诉讼代理人：张文婷，女，1986年8月16日生，汉族，广西兴进实业集团有限责任公司法务，户籍地广西兴安县，住广西桂林市临桂区。 原告陈永勇、张志灵诉被告广西兴进实业集团有限责任公司合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，二原告及其委托诉讼代理人卢自聪，被告的委托诉讼代理人张文婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿因交付房屋的室外环境、公共设施不符合约定及日常生活居住经验等构成违约的违约金，违约金以总房款的10%计算为99219元；2.本案诉讼费用等由被告承担。事实与理由：2019年6月22日，原告与被告签订商品 2 房买卖合同（预售商品房）：约定买受人购买坐落于桂林市七星区房屋，楼层二楼，一楼为架空层，总房款为992193元，买受人采取组合贷款方式付款等。合同签订后，原告办理好了公积金贷款手续，完成了全部付款义务。2019年7月前后，原告在收房时才得知所购房屋的主卧与次卧正下方的架空层是公共厕所，另外客厅阳台外被楼道单元过道树立的三角墙遮挡，然而在签订合同时原告根本不知道这一情况，被告竟也只字未提，故原告提出了异议并拒绝收房。原告认为，自己所购房屋的主卧正下方是公共厕所，无论是从噪音，还是气味、采光方面来说，都严重影响了原告的居住，而且给原告的心理造成了长期的、极大的困扰，该厕所的设置位置违反了生活常识及日常生活经验，不仅影响了房屋原有的使用功能，而且在感官及心理感受上均会产生客观的不良反应；对于阳台客厅隆起的三角墙，更是严重影响了客厅的采光，该些情况作为房屋重要属性信息直接影响原告是否选择购买该房，因此被告未提前告知甚至是故意隐瞒，构成了违约。随后原告与被告进行了多次交涉，但被告给出的解决方案如更换公侧门口位置等，均未能实质性地解决上述问题，并且原告为购买该房办理的是第二次公积金贷款，因此即便本案双方协商退房，那么将来原告再次购买房屋时就无法使用公积金贷款了，不仅存在房价上涨的风险，还有公积金贷款与商业贷款的巨大利息差额损失，因此原告经再三考虑同意不退房，但被告故意隐瞒上述事实在客观上确实给原告造成了极大的困扰，并严重影响了房屋的居住价值和交易价值，因此根据权利义务对等原则，可以参照商品房买卖合同附件四第七条第3点的约定，原告有权要求被告以总房款10%的作为被告违约金计算的数额标准并进行赔偿，故提出上述诉讼请求，望判如所请。 原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1.商品房买卖合同及附件，证明双方购买案涉商品房的权利义务约定，被告未明确告知公共厕所、三角墙的重要信息。2.个人房产抵押贷款合同、公积金个人住房借款担保合同、增值税普通发票4张、契税税收完税证明、专用收款收据，证明原告采取商业与公积金组合贷款方式付款，已依约履行了全部付款义务。3.与被告工作人员的微信聊天截图，证明被告从未就楼下架空层为公共厕所及楼道三角墙的事宜进行告知，直接影响了原告对案涉房屋的购买与否，被告构成违约。4.案涉房屋现场视频（五段），证明原告所购房屋主卧和次卧正下方架空层为公共厕所，该厕所 3 的设置位置违反了生活常识及日常生活经验，严重影响了房屋价值及居住价值，证明案涉房屋的客厅阳台外被楼道单元过道树立的三角墙遮挡，严重影响了原告客厅和阳台的视线、采光。当庭提供的证据有：5.案涉楼栋一层施工图、案涉楼栋二层施工图，证明被告在出售房屋时就明知案涉房屋主卧及书房对应的架空层是公共厕所，但被告没有明确告知，构成违约。 被告辩称，1.原告的主张并没有事实依据。原告所述厕所及阳台不利于涉案房屋的通风、采光等，影响了涉案房屋的正常使用。但原告并未就该说法提供专业机构出具的认定书等有效的证据予以证明。事实是，公共厕所属于公共配套设施，是设计规范文件中强制要求开发项目配套建设的，原告所述的厕所和其阳台的入户门均已取得相关部门的设计审核，符合设计规划条件，因此从专业的角度来说该设计并不构成对涉案房屋使用的影响。2.原告主张的违约金并没有合同依据，被答辩人参照商品房买卖合同附件四第七条第3点的约定为买受人不能履行合同，且出卖人同意解除合同的情形。该约定与本案原告所述情形无可参照。因此原告的诉请并没有合同依据。综上，原告的主张并没有事实、合同及法律依据，请依法予以驳回。 被告对其辩称在举证期限内提供的证据有：1.建设工程竣工规划条件合适证明，证明案涉房屋符合规划条件的要求，被告并无合同约定的违约行为。 经过开庭质证，被告对原告提供的证据质证意见为：证据1的真实性合法性无异议，关联性不认可，该证据格式版本是政府管理部门统一制定的，并未对厕所等公共配套设施做一一列述，因为公共配套设施等建筑均由规划设计、规范统一制定标准，且由政府主管部门统一审批建设，另外该证据证明被告没有违约。证据2的三性认可。证据3的真实性、合法性、关联性不认可，不能证明被告违反商品房买卖合同规定。证据4的关联性不认可，公共厕所及其他配套设施并未超出规范要求，也就是说并未影响业主对房屋的使用。证据5的关联性不认可，无法证明被告有违约情形。 原告对被告提供的证据质证意见为：证据1的真实性、合法性无异议，关联性、证明目的不认可，被告有无按照规划施工均不能免除其在本案房屋销售时告知厕所及三角墙这一重要信息的义务，其次，厕所及三角墙即便符合规划，在客观使用上确实影响房屋的使用价值。 4 本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方确认的书证予以采信；对双方提出异议的书证，因各自无相反证据予以否定，且该类书证与双方诉辩理由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据及庭审记录，本院确认以下法律事实：2019年6月22日，二原告（买受人）与被告（出卖人）签订了一份商品房买卖合同，约定：买受人购买出卖人开发的位于桂林市七星区住宅；建筑面积118.6平方米，其中套内建筑面积105.73平方米。合同第三条第六款通过下划线加粗字体记载“出卖人已以适当方式提示买受人注意，买受人已确认在签订本合同前，已对拟购买的商品房的详细情况，如房屋坐落、朝向、所在楼层、房号、面积及面积差异的处理办法、周边环境、银行按揭手续的办理、前期物业服务协议、业主临时管理规约等进行全面充分的了解。对出卖人提示问题已全面、充分了解。施工许可证期限为2019年1月24日至2022年1月23日。定点文号：市高规技［2018］23号，容积率：1.5。该商品房部分位置因结构或设计需要层高会低于2.8米”。房屋价格按套内面积计算，每平米9384.22元，总金额992193元。付款方式为组合贷款，买受人于2019年6月22日支付首付款202193元，含定金20000元，余款790000元买受人应在签订商品房买卖合同后、此套商品房楼体封顶并接到出卖人书面通知后25个工作日内办理完组合贷款手续。合同附件与本合同具有同等法律效力。合同附件四第十二点特别提示第2小点记载“买受人及产权共有人在签订本合同时对所购房屋的平面设计布置、建筑材料说明、项目周边环境（包括住宅楼、裙房、周边公建、学校、写字楼、商业、市政道路、工厂、垃圾压缩站、配电室、配套设施等生活环境）、小区出入口及地下室等所有情况均已清楚，并同意接受，愿意购买。购买后买受人不得以不了解或不清楚上述内容为理由解除合同或要求出卖人赔偿损失。”二原告在上述文字记载下方约5ＣＭ处签名捺印。合同自双方签订之日起生效。合同签订后，二原告向被告支付了全部购房款。案涉房屋建成后，被告通知原告收房，二原告发现其所购房屋主卧及次卧的正下方的一楼架空层设置了一个公共厕所，在客厅阳台外有楼栋入户大门隆起的屋顶影响采光。二原告认为被告故意隐瞒了一楼设置了公共厕所及客厅阳台外修建了隆起的屋顶影响采光的事实，由此拒绝收房，并认为被告的行为已构成违约，故诉至本院，提出前述诉讼请求。 5 另查明，在原告签订购买涉案房屋的合同前，被告已在相关的规划设计中确定在该16栋的一楼架空层处建设公共厕所。 本院认为，二原告与被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，原告所购住房楼下规划设计为厕所，在原告购买前已经规划部门确定，被告对此是明知的，对于涉及可能影响原告使用房屋体验的因素，被告在销售时应当提示原告。原告作为买受人，签订合同之前已经明知自己购买的是二楼，楼下并非住宅，如有特别要求，亦可告知被告。在本案中，被告的销售人员通过口头方式告知原告有关厕所的设置，被告没有举证证实，本院不予采信。由于双方在合同中已明确约定“买受人已确认在签订本合同前，已对拟购买的商品房的详细情况，如房屋坐落、朝向、所在楼层、房号、面积及面积差异的处理办法、周边环境、银行按揭手续的办理、前期物业服务协议、业主临时管理规约等进行全面充分的了解…，买受人及产权共有人在签订本合同时对所购房屋的平面设计布置、建筑材料说明、项目周边环境（包括住宅楼、裙房、周边公建、学校、写字楼、商业、市政道路、工厂、垃圾压缩站、配电室、配套设施等生活环境）、小区出入口及地下室等所有情况均已清楚，并同意接受，愿意购买。购买后买受人不得以不了解或不清楚上述内容为理由解除合同或要求出卖人赔偿损失。”上述合同约定，被告在合同文本中进行了下划线加粗字体或标明“特别提示”字样提示原告。尤其是有关的特别提示下5CM处即有原告的签名捺印，由此说明二原告对其所购房屋的公共设施状况进行了充分了解，订立合同之际二原告并未提出异议，且案涉房屋所在16栋已通过桂林市自然资源局竣工规划，并未存在擅自变更规划的情况。因此，二原告以被告在一楼架空层设立了公共厕所影响其居住和使用价值为由，要求被告支付的违约金的主张不符合合同的约定，本院不予支持。原告主张合同属于格式合同，前述条款没有做到提示和说明，属于无效条款的意见，与本院查明的事实不符，本院不予采纳。对于原告主张的在客厅阳台外有楼栋入户大门隆起的屋顶影响采光的主张，因前述合同条款并未明确约定原告已知相关情形并豁免被告责任，本案现有证据也未能证实被告已经告知原告或原告从其他渠道可以获知上述信息，而楼栋入户大门隆起的屋顶确实对原告的住房的部分房间的采光和通视有一定影响，故被告应当承担相应的缔约过失责任。由于原告未主张退房，而是要求被告支付一定的违约金来弥补自己的损失，因相关的损失难于计算，故本院依法酌情予以处理。依照《中华人民共和 6 国合同法》第三十九条、第四十条、第四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告广西兴进实业集团有限责任公司赔偿原告陈永勇、张志灵违约损失人民币10000元； 二、驳回原告陈永勇、张志灵的其他诉讼请求。 本案案件受理费2282元（二原告已预付本院），由二原告陈永勇、张志灵负担2052元，被告广西兴进实业集团有限责任公司负担230元。 上述给付义务，由义务人于本判决书生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费2282元『收款单位：应解汇款及临时存款（桂林市中级人民法院），账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行』，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  秦 斌 人民陪审员  蒋艳春 人民陪审员  宋晓晖 二〇二一年三月三十一日 7 法官助理文瀛杰 书记员李捷