大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初868号原告：大连中海海惠物业服务有限公司，统一社会信用代码91210213716987808Y，住所地辽宁省大连经济技术开发区金海里9号。法定代表人：李晓华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：邬大鹏，系辽宁金环律师事务所律师。委托诉讼代理人：周晓欣，系辽宁金环律师事务所律师。被告：王浩杰，男，1968年12月15日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。原告大连中海海惠物业服务有限公司（以下简称原告）与被告王浩杰（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邬大鹏、周晓欣及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠2016年4月1日至2020年7月31日期间的物业费1,770.60元；2、判令被告支付拖欠2016年4月1日至2020年7月31日期间的电梯费1,062.36元；3、判令被告支付拖欠2020年8月1日至2020年12月31日期间的物业费374.55元；4、判令被告支付逾期缴费违约金962.25元；以上四项合计4,169.76元。事实和理由：原告与大连市甘井子区和兴家园业主委员会签订了和兴家园小区的物业服务合同，合同约定由原告为和兴家园小区提供物业服务，业主按房屋面积向原告按季度支付物业服务费用，逾期缴费的，自逾期之日的次月1日起按日应向原告支付违约金（欠费总额×欠费天数×0.3％)。被告系上述小区房屋业主，房屋面积68.10平方米，物业费收费标准为0.5元/月/平方米，按约定应于起诉日前向原告缴纳2016年4月1日至2020年7月31日期间的物业费1,770.60元，电梯费收费标准为0.3元/月/平方米，按约定应于起诉日前向原告缴纳自2016年4月1日至2020年7月31日期间的电梯费1,062.36元。2020年7月15日，原告与大连市甘井子区和兴家园业主委员会签订和兴家园小区的《物业服务合同》，约定自2020年8月1日起物业费收费标准为1.1元/月/平方米（含电梯费0.3元），按约定被告应向原告缴纳自2020年8月1日至2020年12月31日期间的物业费374.55元。但原告一直拒绝缴费，截止2020年12月31日已产生违约金962.25元（仅主张本金的30%)。原告按照合同约定为被告所在小区提供物业服务，但被告却不履行缴费义务，原告多次催缴，被告仍拒不缴纳。被告的上述行为己构成违约，原告作为受损害方，为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼,请求法院依法裁判。被告王浩杰辩称，被告是案涉房屋的业主，对房屋面积、物业费、电梯费标准及欠费时间均无异议。不同意原告的诉讼请求，物业费和电梯费需要按一定折扣缴纳，且需要返还被告电梯广告费等公共费用的收益，电梯费用是专项的费用，需要原告提供收支报表，公共维修基金的收支报表，自原告接管小区以来的所有报表均需原告出示。且原告物业服务不到位，体现为：1、小区多年楼道、楼梯间、楼道窗等严重脏乱差，基本的卫生都未做到。2、小区多年楼道、楼梯间野广告不断。3、多年公共部位、设施等损坏，缺失维修、养护。4、多年小区绿地荒芜，几乎没有任何维修、养护，脏乱差，私搭乱建严重，几乎看不到一块绿地。5、多年小区道路积水，坑坑洼洼，多年没有维护，处理。6、多年阳台栏杆腐蚀，存在严重安全隐患。多年楼宇对讲不好用。7、多年楼上把共用设施雨水管废掉，接到厨房下水管，导致雨水经常灌进厨房水槽里，阵阵作响，进而卧室经常出现响声。8、小区仅有的几颗大树骨干被截断，光秃秃的，有的被完全截断，为了一劳永逸，不用修剪枝桠，绿荫没有了。被告需要原告提供下列报表：自接管小区以来历年服务管理费的收支报表；历年公共收益收支财务报表（包括公共区域广告、收益费、场地出租费、停车费）；历年电梯运行费收支报表；历年维修基金收支报表，包括所购材料、进项发票、包括规格、厂家以及更换掉了以后设备材料出售收入的相关材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对证据和事实，本院认定如下：大连中信物业管理有限公司于2018年8月1日变更公司名称为大连中海海惠物业服务有限公司。2015年6月，原告（受托方、乙方）与大连市甘井子区和兴家园业主委员会（委托方、甲方）签订《物业管理委托合同》，甲方将和兴家园委托于乙方实行物业管理。委托管理期限为五年，自2015年6月1日零时起至2020年6月1日零时止。合同第二十二条约定，物业管理服务费住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.50元收取，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之3交纳滞纳金。第二十五条约定，电梯运行费0.30元/平方米*月。2020年7月15日，大连市甘井子区和兴家园业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《大连市甘井子区和兴家园物业服务合同》，甲方委托乙方对和兴家园小区提供物业服务，合同期限自2020年6月1日起至2023年5月31日止。合同第十条约定，2020年6月1日至2020年7月31日物业费按照原物业服务合同约定的价格执行即住宅用房十层及十一层有电梯楼宇，三层及以上0.8元/月·平方米（含0.3元/月·平方米电梯运行费）。2020年8月1日至2023年5月31日按照经业主大会决议调整后的价格执行即住宅用房十层及十一层有电梯楼宇，三层及以上1.10元/月·平方米（含0.3元/月·平方米电梯运行费）。第十二条约定，物业服务费按照半年度交纳，业主应在每上半年度1月10日前交纳上半年度物业服务费，应在每下半年度7月10日前缴纳下半年度物业服务费（遇节假日顺延）；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起，每日按应缴费用的0.5‰收取违约金。被告系大连市甘井子区房屋的业主，房屋面积为68.1平方米，被告欠缴原告2016年4月1日至2020年12月31日期间的物业费。本院认为，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，案涉小区的业主委员会与原告签订的《物业管理委托合同》和《大连市甘井子区和兴家园物业服务合同》是合同双方真实的意思表示，该合同合法有效，并对业主具有法律约束力。原告为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的时间、标准交纳物业服务费。据此，原告要求被告支付拖欠的2016年4月1日至2020年7月31日的物业费1,770.60元（0.5元/月/平方米×68.1平方米×52个月）和电梯费1,062.36元（0.3元/月/平方米×68.1平方米×52个月）、2020年8月1日至2020年12月31日的物业费374.55元（1.10元/月/平方米×68.1平方米×5个月），理由正当，本院予以支持。关于被告提出的物业服务不到位及报表公示问题的辩论意见，本院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管、维护及公开义务，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以原告提供物业服务不到位及未公示为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。至于原告主张的逾期交纳违约金一节，本院认为，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供服务。虽然案涉《物业管理委托合同》和《大连市甘井子区和兴家园物业服务合同》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王浩杰于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连中海海惠物业服务有限公司2016年4月1日至2020年7月31日期间的物业费1,770.60元。二、被告王浩杰于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连中海海惠物业服务有限公司2016年4月1日至2020年7月31日期间的电梯费1,062.36元。三、被告王浩杰于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连中海海惠物业服务有限公司2020年8月1日至2020年12月31日期间的物业费374.55元。四、驳回原告大连中海海惠物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告王浩杰负担，并自本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  赵丽艳二〇二一年三月三十日书记员  修建华本案引用的法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。