江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏10民终1225号上诉人（原审原告）：徐宽爵，男，1966年1月23日出生，汉族，住扬州市邗江区。上诉人（原审原告）：丁素华，女，1972年8月25日出生，汉族，住扬州市邗江区。两上诉人共同委托诉讼代理人：李孝平，江苏君奥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：扬州盛基房地产开发有限公司，住所地扬州市邗江区文汇西路268号1-1301。法定代表人：周鹏，总经理。委托诉讼代理人：侯思超，该公司法务。上诉人徐宽爵、丁素华因与被上诉人扬州盛基房地产有限公司（以下简称盛基公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省扬州市邗江区人民法院(2020)苏1003民初5382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐宽爵、丁素华上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令盛基公司提供案涉房屋逐户验收报告；3.判令盛基公司将空调新风系统及煤气管道外露问题整修到位；4.判令盛基公司支付逾期交房违约金23509.27元（暂计算至2020年11月20日）；5.一、二审诉讼费用由盛基公司负担。事实和理由：1.案涉房屋新风系统等多处部位存在质量问题。2.盛基公司在一审诉讼过程中虽对质量问题进行整修但并未修理到位，截止目前，新风系统不通畅以及煤气管道外露的问题依然没有处理。3.补充协议中关于交房质量问题的内容变更条款系无效条款。对房屋质量问题的处理，主合同和补充协议呈现完全相反的内容，可见，补充协议中交房质量问题的变更条款属于格式条款，排除了徐宽爵、丁素华对质量存在问题房屋的拒绝接收权。此外，《商品房买卖合同（预售）》第二十八条约定，补充协议的范围限于主合同未约定或者约定不明的内容。对于补充协议中排除买受人权利的内容，仍以主合同为准。4.徐宽爵、丁素华对存在质量问题的案涉房屋有权拒绝接收。5.盛基公司存在逾期交房的违约情形，合同约定了交付时间，在约定的交付时间内，盛基公司未能交付不存在质量问题的案涉房屋，应承担逾期交房的违约责任。6.一审法院以最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条规定作为裁判依据，认定商品房存在主体结构质量不合格或者严重影响正常居住使用时，买受人才有权拒收房屋的结论属于适用法律错误。该两条规定主要赋予买受人的合同解除权，而非对存在质量问题的商品房的拒收权。本案中，徐宽爵、丁素华并未提出合同解除的诉求，而是一直强调对存在质量问题、且质量问题未解决的房屋有权拒收。被上诉人盛基公司辩称，1.在一审审理过程中，徐宽爵、丁素华按照合同约定履行了收房手续，收房后向我公司报修，盛基公司已对案涉房屋存在的装修瑕疵进行了维修，且案涉房屋的全部瑕疵均不涉及主体质量问题，不影响居住。2.徐宽爵、丁素华与盛基公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是扬州市商品房网上备案的标准模板，其商品房的定义涵盖了商品房毛坯和精装修的情况，合同中第11条第三款是针对全部商品房应达到的交付标准，即除了地基基础和主体结构质量问题，还包括屋面、墙面、地面渗漏开裂、管道堵塞等，上述情况是列举式说明，不能肆意扩大解释范围，而案涉房屋的报修仅是针对商品房精装修部分的质量瑕疵，不存在合同第11条第三款的情形。应当适用商品房买卖合同中第16条第三款关于装饰装修及设备标准的约定，即交付中出现质量瑕疵，盛基公司及时更换修理。所以盛基公司并没有通过合同的补充协议变更了主合同中应当履行的义务，也没有剥夺徐宽爵、丁素华收房前查验的权利。针对徐宽爵、丁素华上诉提到的煤气管道外露的情况，该诉求不在一审起诉范围内，另外，煤气表、煤气管道安装也是煤气公司完成，管道外露是出于安全考虑，故盛基公司无法更改。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。徐宽爵、丁素华向一审法院提出诉讼请求：1.判令盛基公司按照合同约定在案涉房屋检验合格后办理房屋入住手续；2.撤销盛基公司要求先缴物业费再验收徐宽爵、丁素华购买的房屋及在我方收房前先收取物业费的“霸王行径”；3.提供我方所购房屋逐户验收报告，并根据我方指出的问题整改到位，按照盛基公司售房时样板间的装修标准以及国家有关规定的标准交付房屋；4.盛基公司承担延期交房的违约责任。一审法院认定事实：2018年12月6日，徐宽爵、丁素华与盛基公司签订商品房买卖合同（预售），徐宽爵、丁素华购买盛基公司出售的扬州市熙华府7幢1单元1301号房屋，总价款为2080467元。合同第九条约定，该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、《扬州市区商品房交付使用备案证明》，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；合同第十一条约定，出卖人应当在2020年7月31日前向买受人交付该商品房,办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件；合同第十二条约定，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同补充协议第五条第六款约定，买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情形外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。但买受人接收房屋的，不视为出卖人所应当承担的保修义务予以免除，出卖人仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修。合同补充协议第九条约定，买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换重做，并在30日内解决，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续；买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房。盛基公司于2020年7月20日取得扬州市房地产测绘中心出具的房产测绘成果报告书，于2020年7月30日取得扬州市商品房交付使用备案证明。2020年7月30日，盛基公司向徐宽爵、丁素华邮寄07栋-1301号交楼通知书，通知其于2020年7月31日起至2020年8月7日前往恒大华府会所中心一楼办理交房手续及所需注意的相关事项，徐宽爵、丁素华于2020年7月31日签收该通知书。2020年8月15日，徐宽爵、丁素华前往恒大华府会所中心一楼，经与盛基公司工作人员协商，在收房前对案涉房屋进行了查验，向工作人员口头提出案涉房屋存在煤气管道外露等问题，并要求盛基公司将质量问题修复后再收房。2020年11月21日，徐宽爵、丁素华接收了案涉熙华府7幢1单元1301号房屋。诉讼中，盛基公司对徐宽爵、丁素华提出的除新风系统不通畅、煤气管道外露之外的问题进行了整修。一审法院认为，盛基公司与徐宽爵、丁素华签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，双方均应按约履行各自的义务。根据合同第十一条第三款的规定，办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定：因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条第一款规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。即商品房存在主体结构质量不合格或严重影响正常居住使用时，买受人有权拒收商品房。双方签订的商品房买卖合同补充协议第九条已经明确约定买受人在交楼日如对装饰设备提出异议，出卖人按双方约定的标准进行修理更换重做，但并不影响双方在交楼日办理房屋交楼手续，不得以出卖人交付使用的商品房装饰设备标准不符合双方约定标准为由拒绝接受该商品房。案涉房屋已经竣工验收备案，具备法定交付条件，诉讼中，徐宽爵、丁素华已于2020年11月21日收房，故一审法院对其第1、2项诉讼请求不予理涉。徐宽爵、丁素华称盛基公司工作人员要求其先预缴物业费才能办理收房手续、新风系统及煤气管道不符合装修标准，但其提供的证据不能证明其主张，且徐宽爵、丁素华在未预缴物业费的前提下对所购房屋进行了查验，认为案涉房屋存在质量问题，并以此为由拒绝收房，因其所提的问题并不影响正常居住使用，故徐宽爵、丁素华要求盛基公司承担逾期交房的违约金的诉讼请求，缺乏法律依据，不予支持。徐宽爵、丁素华收房后，盛基公司仍应承担保修义务，若徐宽爵、丁素华在住房质量保证期内发现所购房屋存在质量问题，可以向盛基公司主张权利，盛基公司应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条，《最高人民法院》第十二条、第十三条之规定，判决：驳回徐宽爵、丁素华的诉讼请求。案件受理费240元，减半收取计120元，由徐宽爵、丁素华负担。二审中，围绕上诉请求，徐宽爵、丁素华提供下列证据：1.案涉房屋内拍摄的照片一组计14张，证明房屋铺设的煤气管道与样板房交付标准不一致，煤气表与煤气管道未连接，新风系统经测试不符合国家标准；2.从住建局网站下载的扬州市新建成品住房工程管理暂行规定，证明按照该规定要求，盛基公司应当提交分户验收报告；3.网站下载的国内通气换气标准一览，证明住宅的空气出气量应当是每小时30立方米。盛基公司质证认为，对证据1，样板间的煤气管道并未张贴交付标准贴，煤气表由煤气公司统一安装，盛基公司无权整改。徐宽爵、丁素华自行委托第三方进行检测，其检测资质、检测标准无从考证，也未提供检测报告。对证据2，该规定系自2020年8月1日起实行，而案涉《商品房买卖合同》签订于2018年12月6日，因此该规定不适用于本案。对证据3，因无下载渠道、制作主体、适用期间，盛基公司不予认可。一审判决认定事实正确，本院予以确认。另查明，徐宽爵、丁素华二审期间陈述，目前案涉房屋存在的质量问题为新风系统达不到使用要求、煤气管道铺设外露，其一审期间主张的其他质量问题均已维修完毕。二审争议焦点为：1.徐宽爵、丁素华主张盛基公司支付逾期交房违约金23509.27元有无事实和法律依据？2.徐宽爵、丁素华上诉要求盛基公司整修到位是否应予支持?本院认为，徐宽爵、丁素华与盛基公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，盛基公司应当于2020年7月31日前向徐宽爵、丁素华交付案涉房屋。盛基公司实际于2020年7月30日向徐宽爵、丁素华邮寄交楼通知书，通知其于2020年7月31日至2020年8月7日期间办理房屋交付手续。徐宽爵、丁素华于2020年8月15日前往办理，在对案涉房屋进行查验后，以房屋存在质量问题为由要求修复后再收房。徐宽爵、丁素华随即于2020年8月18日向一审法院起诉。在一审审理期间，盛基公司对徐宽爵、丁素华提出的质量问题进行了维修，徐宽爵、丁素华于2020年11月21日接收了案涉房屋。徐宽爵、丁素华主张，因房屋存在质量问题，故其有权拒绝接收房屋并要求盛基公司支付逾期交房违约金。本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持；第十三条第一款规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，盛基公司于2020年7月30日取得了案涉房屋交付使用备案证明，案涉房屋已具备交付条件。徐宽爵、丁素华主张房屋存在质量问题，但根据其起诉时提供的房屋质量问题清单，均系装修质量问题而非房屋质量问题，且可以通过维修等方式予以解决。徐宽爵、丁素华未能提供证据证明房屋主体结构质量不合格，故其以房屋存在质量问题拒绝接收案涉房屋缺乏依据。徐宽爵、丁素华主张应适用《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）查验房屋第2条之规定，盛基公司应对质量问题修复后再行交付。对此，本院认为，徐宽爵、丁素华提供的清单载明的质量问题均与该条规定约定的质量问题不符，其主张适用不符合合同约定。盛基公司不构成逾期交房，徐宽爵、丁素华主张盛基公司支付逾期交房违约金无事实和法律依据，本院依法不予支持。关于徐宽爵、丁素华主张盛基公司提供分户验收报告的主张。住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》规定,分户验收由建设单位组织实施且经分户验收并验收合格才可进行竣工验收,在参与工程竣工验收的建设、勘察、设计、施工、监理等各方不能形成一致意见时,应当协商提出解决的方法,待意见一致后,重新组织工程竣工验收。而案涉房屋已经竣工验收合格取得房屋交付使用备案证明,且双方在《商品房买卖合同（预售）》并未约定交付时盛基公司需提供分户验收报告，故本院对该主张不予采信。对徐宽爵、丁素华提出的煤气管道外露以及新风系统达不到使用要求的问题，徐宽爵、丁素华应向盛基公司报修后，由盛基公司按照合同约定履行相关的维修义务。综上所述，徐宽爵、丁素华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费240元，由上诉人徐宽爵、丁素华负担。本判决为终审判决。审 判 长 莫俊秀审 判 员 孙建瑢审 判 员 陈少君二〇二一年三月三十日法官助理 葛盈盈书 记 员 孙皎皎