河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终758号上诉人(原审原告、案外人)：吴哲，男，汉族，1979年2月16日出生，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：付英瑞，河南博音律师事务所律师。上诉人(原审原告、案外人)：潘艳，女，汉族，1979年5月14日出生，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：付英瑞，河南博音律师事务所律师。被上诉人(原审被告、申请执行人)：左志伟，男，汉族，1978年12月7日出生，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：冯延全，河南省南阳市宛城区汉都法律法务所法律工作者。原审第三人(被执行人)：焦红勤，女，汉族，1978年10月8日出生，住河南省社旗县。原审第三人(被执行人)：郭天辉，男，汉族，1975年11月24日出生，住南阳市。上诉人吴哲、潘艳因与被上诉人左志伟、原审第三人焦红勤、郭天辉案外人执行异议之诉一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（2020）豫1303民初5368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴哲、潘艳及其委托诉讼代理人付英瑞，被上诉人左志伟的委托诉讼代理人冯延全，原审第三人焦红勤到庭参加诉讼，原审第三人郭天辉经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴哲、潘艳上诉请求：1.依法撤销南阳市卧龙区人民法院作出的（2020）豫1303民初5368号民事判决书，改判不得执行南阳市建设路宇信凯旋城3号楼2单元803室房屋。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与焦红勤之间房屋买卖真实有效，已支付对应价款，并实际占有，一审判决认定事实错误。1.上诉人一审期间提交的证据已形成完整的证据链条，能够印证上诉人与被执行人焦红勤在法院查封之前已达成买卖合同，并支付对价，系真实的买卖关系。部分款项转给尚某,4，是因为尚某,4与焦红勤系夫妻关系，且定金合同是尚某,4代焦红勤签订，焦红勤要求将房款支付至其丈夫尚某,4账户并无不当。另外，房屋交易实践中，对于有银行按揭的房屋，买卖达成之后一般即沿用原购房人的还款银行账户定期还款，符合实际交易习惯。一审法院以上诉人明知有银行按揭，未要求提供房产抵押贷款合同即否认上诉人与焦红琴之间房屋买卖的真实性，明显过于片面。2.上诉人购买争议房屋后，按月缴纳按揭款项，且已领取房屋钥匙，并实际缴纳物业费用，有向物业公司工作人员转账凭证，且备注了转款用途，另有物业公司对收款人员身份的证明和出具的物业费、电费收据，足以证明上诉人已实际占有该房屋。二、上诉人购买该争议房屋前，被上诉人左志伟、焦红勤、郭天辉、牛志杰已达成协议放弃对该房屋的执行，该房屋已不是焦红勤的责任财产，不应再次纳入执行范围被再次执行。在本执行案件执行过程中，因牛志杰在南阳市宛城区法院对左志伟申请执行，而左志伟对郭天辉、焦红勤申请执行，且左志伟也保全了本案争议房屋，后左志伟、郭天辉及焦红勤、牛志杰三方于2017年9月23日达成和解协议，由本案被执行人郭天辉、焦红勤直接支付37万元至南阳市宛城区法院，左志伟、牛志杰解除对案涉房屋的执行和查封，即款项支付完毕后左志伟、牛志杰不得再对案涉房屋申请执行，案涉房屋已不是焦红勤方的责任财产，不应纳入执行范围。协议达成后，被执行人郭天辉、焦红勤方已按照协议履行付款义务，且焦红勤方在协议达成同时另外支付左志伟5万元，该42万元相当于达成协议时房屋拍卖扣除拍卖费、执行费、银行剩余按揭后的价值，也说明三方达成协议并履行，案涉房屋已被执行完毕。左志伟在本次执行程序中再次申请查封和执行案涉房屋明显违背约定。综上所述，上诉人与被执行人房屋买卖合同真实、合法、有效，且上诉人已实际占有该房屋，另有三方协议的前提下，申请执行人左志伟不得再次申请执行该房屋，一审判决认定事实错误，适用法律错误，上诉人的请求应予支持。左志伟辩称，上诉人与焦红勤签订虚假买卖协议，其提出的异议不符合相关法律规定。位于南阳市宛城区建设东路与明山路交叉口3-2-803号争议房产登记在焦红勤名下，上诉人吴哲、潘艳与焦红勤办理虚假买卖协议，逃避法院执行。通过一审庭审中对上诉人出示证据的质证可以看出上诉人出具的证据前后矛盾，买卖协议中显示的房屋与案涉房屋无任何关联性，部分收条与收款人均与本案无关。案涉房屋是焦红勤按揭购得，还余有部分按揭款未还，银行贷款按揭手续原件焦红勤质押给了被上诉人，作为上诉人买房子不可能这么重要的手续都不看，就支付购房款，而且买了之后还不入住。上诉人提供的物业手续也是焦红勤的名字，正常的房屋买卖应当对电户、水户等予以变更，上诉人都没有提供。二、上诉人在一审庭审中辩称已经与被上诉人达成协议解除案涉房屋查封，经一审庭后向被上诉人了解，其实焦红勤有两个执行案件，一个为（2015）宛龙民三初字第0001号民事调解书（300万标的），一个为（2015）宛龙民二初字第105号（470万标的），上诉人举证的协议并没有说明是哪个案件的协议，且协议与法院执行无关，被上诉人并没有放弃对该房产的执行，该房产并未实际进入执行程序进行拍卖，不存在上诉人辩称的不能二次执行案涉房屋、案涉房屋已经执行完毕的理由。依据执行异议和复议规定28条，二上诉人与焦红勤签订的买卖合同并非合法有效的买卖合同，合同内容与案涉房屋内容不一致；二上诉人一直未合法占有该不动产，也不去居住，明显系虚假买卖；二上诉人未支付全部对价；没有办理过户手续是因为二上诉人与焦红勤协商的结果，综上所述，请求法院依法驳回上诉人的诉讼请求。焦红勤述称，同意上诉人的上诉意见。吴哲、潘艳向一审法院起诉请求：1.依法终止对位于南阳市建设路宇信凯旋城3号楼2单元803室房屋的执行，并解除对上述房屋的查封；2、本案的诉讼费等费用由被告承担。一审法院认定事实：一、关于案件由来的事实。左志伟与郭天辉、焦红勤民间借贷纠纷案件，一审法院作出（2015）宛龙民三初字第0001号民事调解书，确认双方达成的调解协议内容：郭天辉、焦红勤欠左志伟款项共计3000000元整，分别于2015年2月10日还300000元，2015年4月30日还1000000元，2015年5月25号还700000元，剩余1000000元于2015年7月20号还完。如任何一笔逾期，左志伟有权对未到期的所有款项全部申请强制执行。对左志伟与郭天辉、焦红勤另一笔民间借贷行为，一审法院作出了（2015）宛龙民二初字第105号民事判决书，判决郭天辉、焦红勤偿还左志伟借款本金4700000元。并自2014年5月20日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付利息至款付清之日止。因郭天辉、焦红勤未按照调解协议和生效民事判决履行义务，故左志伟申请人民法院强制执行。在执行过程中，一审法院于2018年5月9日作出（2018）豫1303执746号执行裁定书，冻结、划拨郭天辉、焦红勤在银行的存款6805400元。一审法院于2019年8月22日作出（2018）豫1303执746号协助执行通知书，南阳市不动产登记服务中心于同日协助查封焦红勤名下位于宛城区仲景街道办事处校场社区居委会宇信凯旋城3幢2单元803室房产一处（不动产权证号为：20180002701），查封期限为三年。在对该房产的处置期间，案外人吴哲、潘艳以“案涉房产归其所有”为由，向一审法院提出执行异议。一审法院经审查后作出（2020）豫1303执异85号执行裁定书，驳回吴哲、潘艳的异议请求，吴哲、潘艳不服，向一审法院提出执行异议之诉。二、关于案涉房产事实：该房产登记在焦红勤名下，2018年3月1日吴哲、潘艳与焦红勤签订房屋买卖协议，该买卖协议中约定的网签合同编号为0002701，实际的合同备案信息编号为13782221，合同约定的面积为215.77㎡，备案合同面积为218.08㎡。原告分三次支付给焦红勤45万元（分别转账14万元、13.5万元、5.5万元、现金12万元）、20万元（转账单）、11万元（2018年7月4日转账给尚某,410万元、1万元），该房产仍有60余万银行按揭贷款。在法院调查过程中，吴哲、潘艳申请出庭的证人戴某,4陈述“焦红勤给我交代要卖房，让我传递消息，然后吴哲得知想买房子，然后就形成了一个买卖合同，焦红勤就委托我去跟吴哲办理房产过户，并到公证处公证。”“当时焦红勤说他忙，没有到场变更，但水电费都是吴哲自己去交的。”“焦红勤和吴哲达成共识，能够过户，但焦红勤说你替我还房贷，保证不对你征信有影响，然后疫情后发现房子被查封了。”“一开始说不能过户，后来问合同部，一开始没有经过二次测绘，房管局得补误差款，后来测绘后，房管局说补了钱，这样才能过户”。法庭调查阶段吴哲、潘艳陈述“一开始约定总房款145万元，给焦红勤76万元，按揭还剩69万元左右，然后房贷由我还，有流水。”“她一开始租给别人了，有简装修，后来别人退租把装修拆了，我就又去简装修了一下。”“我一开始一下子交了两年物业管理费。我没想过去变更名。这物业费是我支付宝转账的。”“一开始跟焦红勤约定过了，她在银行有贷款，没办法过户，我就商量着，先还房贷，再准备过户，后来发现被查封了。”焦红勤陈述“商量的是吴哲、潘艳没有那么多钱，他们先还完贷款后过户。按揭房没办法过户，让他们先还贷款”。另查明涉案房产《个人房产抵押贷款合同》，编号：2013412101001100795，原件在左志伟处持有。一审法院认为，本案的争议焦点是，吴哲、潘艳对执行标的能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查以下内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。一、关于吴哲、潘艳于2018年3月1日与焦红勤签订的协议是否合法有效的问题。证人戴某,4在庭审中陈述：“焦红勤在物业上专门有个房屋买卖信息登记，然后吴哲经常在小区大门口转悠，物业门口有人早送晚迎，然后我就给吴哲说有房子挂卖，你想要哪个房子，吴哲就跟我商量了。签合同的时候我在，当时先付了定金，签合同在我家里签的。当时吴哲、焦红勤、吴哲媳妇，焦红勤朋友，还有我。我签字了。”吴哲、潘艳在查封前与焦红琴签订了房屋买卖协议，但吴哲、潘艳提供的买卖协议内容与涉案房产备案合同内容不一致。吴哲、潘艳明知该房产部分房款在银行有按揭贷款，不要求第三人提供个人房产抵押贷款合同，也未核实剩余房款金额，就在证人的参与下与第三人签订了买卖协议，不符合常理。二、关于焦红勤是否将案涉房产交付给吴哲、潘艳占有的问题。庭审中吴哲、潘艳称房屋钥匙在定金交付时就给了，具体时间记不清楚了。一开始焦红勤将房子租给别人，有简单装修，后来租期到了，装修拆了，吴哲、潘艳又将房屋装修了下。吴哲、潘艳提供的第二组证据均为以焦红勤的户名缴纳的相关费用，其庭审陈述无证据予以支持，无物业装修合同，无物业装修验收报告，通过现有证据不能认定吴哲、潘艳实际占有该不动产。三、关于吴哲、潘艳是否按约定支付全部合同价款的问题。吴哲、潘艳提供的收条已证实支付了全部合同对价，左志伟对转账真实性无异议，但其中部分转账是潘艳转给尚某,4的，其转款行为不排除有其他交易，不能证明与本案有关联性。对于该证据，部分款项并非直接转入焦红勤账户，虽然焦红勤出具有收条，因该转账涉及案外人尚某,4，且无尚某,4任何意思表示，对该转账不宜直接认定为吴哲、潘艳支付的房款。四、关于未办理过户的问题。庭审中吴哲、潘艳、焦红勤、证人戴某,4均陈述未办理过户是吴哲、潘艳与焦红勤协商的结果，因买受人自身原因未办理过户登记。吴哲、潘艳对因自身原因未办理过户登记应当承担相应的不利后果。五、关于吴哲、潘艳代理人辩称的已经达成协议再次查封的问题。经审理查明，左志伟与郭天辉、焦红勤有两个民间借贷案件共计800余万元债权。吴哲、潘艳出示的协议中显示解除查封，并没有约定放弃对该财产执行的相关内容，郭天辉、焦红勤在与左志伟的执行案件中并没有全部履行义务，故人民法院对该房产的再次查封并无不当。综上，吴哲、潘艳与焦红勤虽然签订了房屋买卖协议，并对委托解押人办理有委托公证，吴哲、潘艳向焦红勤银行转账支付购房款，吴哲交纳有一定的物业等费用，具有真实性、合法性的外观，但结合全部案件事实，双方签约目的的合法性、房屋买卖关系的真实性、吴哲、潘艳在法院查封前已占有涉案房屋的真实性均不足以确认，因吴哲、潘艳自身原因与焦红琴协商未办理过户登记，因此，吴哲、潘艳的证据，不足以证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其提起执行异议之诉讼的理由不能成立。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十九条规定：“案外人依照民事诉讼法的规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。”依照该条法律规定，判决：驳回吴哲、潘艳的诉讼请求。案件受理费17850元，由吴哲、潘艳承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人吴哲、潘艳提交如下证据：证据一：装修人员的微信聊天记录一页、证言一份。证明方向：2019年4月上诉人委托胡海平对案涉房屋安装室内门及马桶的事实，证明案涉房屋已由买受人占有使用。证据二：上诉人与焦红勤、戴某,4通话记录、文字聊天记录及通话录音。证明方向：证实房屋买卖的真实性。证据三：上诉人与中介朱经理的聊天记录。证明方向：上诉人在未知房屋查封时准备好剩余按揭款，委托房屋中介办理解押、过户事宜及发现查封后沟通情况，侧面证实房屋买卖的真实性。证据四：上诉人与尚某,4之间微信聊天记录。证明方向：证实上诉人向尚某,4支付购房款，以及侧面印证房屋买卖的真实性。证据五：南阳市卧龙区法院裁定书一份。证明方向：申请执行人与被执行人郭天辉、焦红勤申请执行一案，2020年8月双方已和解，郭天辉名下还有三套房产，也是银行按揭房产，左志伟同样将房产交由被执行人自行处置。证据六：证人尚某,4、戴某,4的证人证言。证明方向：吴哲、潘艳与焦红勤的房屋买卖是真实的。左志伟质证称，证据一，装修人员的聊天记录和证言，属于证人证言的范围，证人应当出庭接受法庭质询，不出庭的证言我们不予认可，聊天记录也不能证明装修的就是案涉房屋。证据二，通话记录与聊天记录均发生在上诉人提出执行异议之后，不能直接影响原判决查明的事实和判决结果，不属于新证据，不能证明上诉人的证明方向。证据三，聊天记录发生在法院查封之后，不清楚朱经理是谁，也不显示与朱经理聊天的对方是谁，也没有提到案涉房产的任何信息。证据四，聊天记录不显示谁与上诉人在聊天，在查封前的聊天记录不显示案涉房产和人员的任何信息，查封之后的聊天记录不排除人为的串通的嫌疑。不能证明上诉人的证明方向。证据五，裁定书的结果是南阳市卧龙区法院执行了焦红琴森林半岛的房产，与本案没有关联性。证据六，证人证言不是新证据，上诉人作为原告提起异议之诉应当在提出异议或者异议之诉一审时申请证人出庭作证。戴某,4在一审已经出庭作证，二审出庭是由上诉人带过来的，不排除证言受到当事人的影响，证人证言不可采信。被上诉人左志伟提交证据：2020年7月9日视频资料一份。证明方向：案涉房屋门上和门把手上浮灰较厚，案涉房屋并没有实际交付。吴哲、潘艳质证称，视频内容不足以证明房产没有交付。对上述证据的分析认定，本院在评理部分予以综合评述。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案的焦点问题是吴哲、潘艳对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”参照该条规定，具体到本案中：首先，吴哲、潘艳与焦红琴在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。吴哲、潘艳与焦红琴于2018年3月1日签订案涉房屋的《房屋买卖协议》，该协议有见证人戴某,4的签字，2018年4月2日，焦红琴与戴某,4签订委托书，委托戴某,4代理其办理案涉房产的房产证领取及解除抵押登记等事项，并于同日对委托行为进行公证，上述行为均发生在人民法院查封案涉房屋之前（案涉房产查封于2019年8月22日）。吴哲、潘艳和焦红琴签订的的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，不存在合同无效的情形。虽然《中华人民共和国担保法》第四十九条规定“抵押期间抵押人转让抵押物应当通知抵押权人，否则转让行为无效。”及《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定“抵押期间转让抵押物须经抵押权人同意。”但上述规定的立法目的是为了保护抵押权人的利益。同时《中华人民共和国物权法》第一百九十一条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条也规定了“受让人可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。”即受让人行使涤除权，涤除标的物上的抵押权负担，转让行为有效。此立法和司法解释的指导思想在于保障三方的利益平衡，既保护抵押权不受侵害，也充分发挥物的效益。本案中被上诉人吴哲、潘艳受让房屋系负担有抵押权的抵押物，抵押人焦红琴转让该房屋时虽未经抵押权人银行的同意，但吴哲、潘艳按照协议约定履行义务，自2018年3月起以焦红琴的名义按月缴纳房贷，并没有损害银行的实质性利益，不影响银行抵押权的实现。因此该转让行为有效，双方签订的合同是合法有效合同。其次，吴哲、潘艳在人民法院查封之前已合法占有案涉房产。吴哲、潘艳提交的物业费、垃圾处理费、电梯运营费收据的落款日期也均在案涉房屋被查封日期之前。另外吴哲、潘艳提供了其2018年12月6日通过支付宝缴纳物业费的转账记录，该转账时间也发生在案涉房屋被查封之前。以上证据能够形成证据链条，证明吴哲、潘艳在案涉房屋被人民法院查封之前已经进行了实际控制和管理，而房屋的合法占有，应以实际控制为标准，购房人是否实际入住则不是“合法占有不动产”的必要条件。再次，关于支付房款的情况。吴哲、潘艳提供了其向焦红琴、尚某,4银行账户转账的转账凭证六张及焦红琴出具的收款收据三张，其中银行转账共计63万元，现金13万元。且吴哲、潘艳自2018年3月起，每月直接向焦红琴的还款账户转款4000元，并提供了相关的银行流水。可见吴哲、潘艳有真实的购房意图，并已按照其与焦红琴签订的《房屋买卖协议》支付了合同约定的全部价款。最后，非因吴哲、潘艳自身原因未办理过户登记。涉案房屋是银行贷款房屋，即使房产证办下来，未还清银行贷款，吴哲、潘艳依旧无法办理过户。因此吴哲、潘艳在办理过户登记中没有主观过错。综上，吴哲、潘艳对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。关于吴哲、潘艳的诉讼请求是否应当支持的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。本案中，吴哲、潘艳请求排除对案涉房屋的执行措施，本质上系要求不得执行案涉房屋，根据前述评析，该项请求符合法律规定，本院予以支持。关于诉讼费承担问题。因郭天辉、焦红琴不能偿还债务，且焦红琴将案涉房产出卖之后，并未将所得款项用于偿还其欠左志伟的债务，在左志伟申请执行过程中又形成了对案涉房产的执行异议和执行异议之诉案件，焦红琴对本案的产生存在明显过错，浪费了司法资源，本院决定由其承担本案的一、二审诉讼费，以示惩戒。综上所述，上诉人吴哲、潘艳的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、撤销河南省南阳市卧龙区人民法院（2020）豫1303民初5368号民事判决；二、不得执行位于南阳市建设路宇信凯旋城3号楼2单元803室房产。一审案件受理费17850元，二审案件受理费17850元，共计人民币35700元，由焦红琴负担。本判决为终审判决。审判长  侯大勇审判员  张朝阳审判员  陈 阳二〇二一年三月三十日法官助理向巧巧书记员陈玫夙