四川省广安市前锋区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1603民初157号 原告：叶贵芳，女，1972年5月23日出生，汉族，住四川省广安市前锋区。 委托诉讼代理人：蒋开全，男，生于1969年4月16日，汉族，系原告丈夫。 被告：广安颐园房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区平安大道**。 法定代表人：易明元，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：奉全生，四川爱众律师事务所律师。 原告叶贵芳与被告广安颐园房地产开发有限公司（以下简称颐园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，分三次公开开庭进行了审理。在第一次庭审中，原告叶贵芳，被告颐园公司的委托诉讼代理人奉全生到庭参加了诉讼；第二、三次庭审中，原告叶贵方及其委托诉讼代理人蒋开全，被告颐园公司的委托诉讼代理人奉全生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶贵芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告如数退还原告缴纳的水、电、气以及电视上户费共计10,700元；2.判令被告承违约金15,000元；3.判令被告承担建筑面积超过3%的房款10，387.8元；4.判令被告按国家贷款利率返还大修基金费用利息；5.判令被告承担本案诉讼的一切费用。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为要求判令被告开具水、电、气上户费用的发票，如无法开具时，按照2013年上户标准计算费用，退还原告水、电、气上户费4150元，并退还电视上户费700元；明确第三项诉讼请求为原告不向被告给付增加面积的房款；第四项诉讼请求为被告将大修基金缴纳至住建局专用账户，并向原告支付大修基金利息，从收款之日起按照银行同期同类贷款计息算至起诉之日。事实和理由：原告与被告系商品房买卖合同关系，原告与被告签订《商品房买卖合同》。购买了被告开发的前锋区广前大道颐园天城国际小区的住房一套。因办理产权证的需要，原告与被告重新网签了该房的《商品房买卖合同》。该合同第十六条第（一）款明确约定水、电、气及电视上户费由被告承担，虽然本合同中涉及的附件十三“补充协议”，但原告未签字确认，该“补充协议”无效。由于被告的原因，导致原告至今逾期多年未取得房屋产权证，后又重新网签了《商品房买卖合同》，被告违约具有连续性，现在诉讼时效内。若按本合同第十八条第（一）款、第二十七条第（一）款、第二十八条第（一）款第1项第（2）种约定，按每月总房款万分之一支付违约金明显过低，不足以弥补原告的实际损失，加上从2013年接房至今长达7年之久未取得房屋产权证。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条等的规定，结合广安的实际判例，请求判令被告承担违约金每年3000元，按五年计算，共计15,000元。原告与被告首次签订《商品房买卖合同》时建筑面积仅为107.52平方米，单价为2388元/平方米，再次网签时面积增加到112.96平方米，此次公示的产权面积增加到114.87平方米，两次共增加面积7.35平方米。按首次签约面积107.52平方米的3%计算为3.2256平方米，两者相差面积为4.35平方米，单价不变，此面积房款为10,387.8元。被告欺骗了原告，使原告多付本应由被告承担的房款，给原告带来了巨大的损失。根据网签的《商品房买卖合同》第十四条第（一）款第2项及第十四条第（二）款的约定，应当由被告承担建筑面积超出3%的房款10,387.8元。被告称延期办理房产证，原告已过诉讼时效，那么增加相应面积的房款也已超过诉讼时效。被告违规非法占用大修基金长达十年之久，用于房地产开发，获取巨额利润，应当从收款之日计息。原告的各种损失都是有被告的过错造成的，因此请求判令被告承担本案诉讼的一切费用。综上所述，原告为维护自身合法权益，故提起本次诉讼。 被告颐园公司辩称，1、原告主张退还水电气及有线电视上户费不符合双方合同约定，依法应予以驳回。双方首次签订的合同以及后来签订的网签合同均约定由买受人承担。水电气上户费中按照惯例应当包含安装材料费，依据当时的市场行情没有低于一万元的情况。案涉小区业主与被告在前锋政府的调解下达成了由业主承担水、电、气安装费一万元的补充协议，该协议还约定了迟延交房的责任，原告在被告处领取了4612元的迟延交房违约金，有理由相信原告是知晓该补充协议的。即使不知晓，原告对该项权利的主张也应当从2012年8月29日起计算诉讼时效，至原告起诉时已过诉讼时效。2.告主张逾期办证违约金已过诉讼时效，请求法院予以驳回。3.原告主张不向被告给付增加面积的房款的请求不成立，应当予以驳回。首签合同和网签合同均约定建筑面积误差比超过30%，根据实测面积，双方自行约定按建筑面积结算，互相找补。首签合同中的面积是根据设计图的计算的面积，网签合同的面积是网签前的初测面积，房产证上的面积系实测面积，系有资质的实测部门进行的测绘，双方应当据实结算。4.关于原告主张被告向住建部门缴纳大修基金。被告向相关部分进行了走访，现在大修基金不能代收，要代收需要业主委托，被告同意在原告委托情况代交，不委托被告的话被告也愿意退还大修基金。关于原告主张大修基金的利息问题，应当予以驳回。根据双方签订的网签合同第二十四条第一款约定，原、被告双方之间是一种委托代理关系。双方并未约定被告如果不按约定提供资金缴纳凭证，承担违约责任。主管部门也未明确规定，开发商代收购房户的专项维修基金后必须在什么期限内向专用账户内缴纳。被告于2010年10月16日代收原告专项维修基金5135元，双方约定委托之日起1500日内通过缴纳凭证，即使被告应当承担违约责任，原告也已过诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合双方当事人举证、质证及陈述意见，本院对于本案事实综合认定如下： 2010年10月16日，原告叶贵芳作为买受人，与被告颐园公司签订合同编号为147号的《商品房买卖合同》，合同约定被告颐园公司以出让方式取得位于前锋镇2010-3号地块的国有土地使用权。原告购买被告在该土地上开发项目中的1幢15层2号房屋，建筑面积为107.52平方米，房屋单价为每平方米2388元，总房款256758元。合同第十二条第三款第二项约定买受人同意委托出卖人代缴维修基金、契税、水电气开户费，并在签订合同时交给出卖人。第十七条约定由出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付验收后一年内取得房屋权属证书的，出卖人应当在2014年6月30日起至实际取得权属证明之日止，每月按已付款千分之二向买受人支付违约金。同日，原、被告双方还签订了《商品房买卖合同补充协议》，协议约定原告购买被告开发的位于广安市××镇××幢××层××号商品房。买受人于合同签订当日内，向出卖人支付按揭购房的首付款77758元，余款179000元，买受人应在接到出卖人通知之日起3个工作日内，到中国农业银行申请7成10年按揭贷款方式进行支付。 2010年10月16日，原告向被告支付维修基金5135元；2012年8月23日，原告向被告支付了维修基金260元、水电气上户款10000元；2013年9月3日，原告向被告支付了契税5395元，原告领取了接房违约金4062元。被告于2013年9月3日向原告交付了该套房屋，此时，水、电、气已安装到位。 因办理房屋产权需要提供网签合同，原、被告于2012年8月23日对案涉房屋签订了系统合同编号为（2012）0800373号的《商品房买卖合同》。原告提供的该网签合同显示合同系整体合同，合同主文及附件共计25页，且页码连续，房屋分户图在合同主文后。原告在合同主文尾部第17页上签名捺印，未在附件上签名。合同第三条约定原告购买被告开发的位于广安市广安区××镇××道××栋××层××号房屋，建筑面积112.96平方米，房屋单价为每平方米2388元，总房款269748元。合同第十一条约定出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付该商品房。合同第十四条约定实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按建筑面积据实结算，相互找补。第十五条第三款第二项约定买受人同意委托出卖人代交专项维修基金、契税、第二十三条约定的物业费用，并在接受该商品房的同时将上述税费交给出卖人。第二十条第二款约定商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人应当在2015年7月1日起至实际取得权属证明之日止，每月按已付款千分之二向买受人支付违约金。第二十四条约定：买受人委托出卖人代交专项维修资金的，出卖人应当自受托之日起1500日内，向买受人提交专项维修资金缴纳凭证。附件八补充协议第一条约定水、电、气开户费用由乙方（即买受人）承担。2020年1月6日，被告为原告所购房屋办理了不动产权证书，该证书显示房屋建筑面积为114.87平方米。 庭审中，原告叶贵芳出示了前红村一组与广安市广安区前锋供水厂签订的《供用水协议》及入户安装费发票的照片打印件，拟证明同时期的用水上户费为1800元；出示了杜孝华向四川和源电力有限公司广安分公司汇款业务回单复印件，该汇款用途显示为货款，拟证明电的上户费为1200元；出示了增值税普通发票的照片打印件，称该发票系气的上户费发票，未能收集到户数，仅听交款人称当时通过关系给予了优惠，每户气的上户费为2900元。被告对此不予认可。同时，原告叶贵芳还出示了2013年9月3日的电视上户费收据，被告称该费用并非他公司收取，仅代开收据，收据上的印章为四川省有限广播电视网络股份有限公司前锋分公司前锋营业部。 被告出示了记账凭证以及安装费发票，拟证明已为原告安装了入户了水、电、气，并实际产生了相应费用；出示了同时期部分其他开发商所签订的房屋买卖合同以及交款收据复印件，拟证明同时期的水、电、气上户费远高于10000元；出示了原告作为甲方与部分业主代表在前锋镇调解委员会见证下于2013年8月29日签订的《颐园房产公司商品房买卖合同补充协议》，拟证明在原前锋镇调解委员会的条件下，被告与业主达成了水、电、气安装费10000元的约定，同时约定了逾期交房违约金的计算方式；出示了费用报销单，拟证明原告收取了4062元的逾期交房违约金，原告在享受补充协议的逾期交房违约金的权利时，也应当是知晓补充协议对水、电、气安装费的约定。原告认为双方约定的上户费并非安装费，补充协议上的签字许多并非业主本人所签，且不作用于她，她虽在交款时折抵了逾期交房违约金，但并不知晓水、电、气费问题。 本院认为，本案的争议焦点为：1.原告主张退水、水、电、气、有线电视上户费用是否合理，是否过诉讼时效；2、原告主张逾期办证违约金是否过诉讼时效；3、原告主张不支付超面积房款是否合理，是否过诉讼时效；4、原告主张维修基金利息是否合理，是否过诉讼时效。 关于第一个争议焦点，原、被告双方初次签订的合同编号为147号的《商品房买卖合同》中约定买受人同意委托出卖人代缴水电气开户费，重新签订的系统合同编号为（2012）0800373号的《商品房买卖合同》中亦约定水、电、气开户费用由买受人承担，被告依据合同约定、市场行情以及与部分业主代表达成的协议收取10000元的水、电、气上户费具有其合理性。原告主张被告开具水、电、气上户费正式发票，被告仅系代收代缴行为，且双方所签订的合同中也并无要求被告就各户单独开具发票的约定，故对该项请求本院不予支持。原告主张被告应退还水、电、气上户费4150元，仅向本院提供了《供用水协议》、入户安装费发票的照片打印件杜孝华向四川和源电力有限公司广安分公司汇货款的业务回单复印件以及增值税普通发票的照片打印件，未能提供其他充分证据证实其收费标准，故要求退费无事实和法律依据，本院不予支持。原告主张被告退还电视上户费，原告所持有的收据上的印章显示为四川省有限广播电视网络股份有限公司前锋分公司前锋营业部，原告并未提供证据证实实际收取人为被告颐园公司，故对原告要求被告退还电视上户费的请求亦不予支持。关于原告主张被告退还水、电、气以及电视上户费是否已过诉讼时效，原告于2012年8月23日缴纳水电气上户费10000元以及2013年9月3日缴纳电视上户费，2013年9月3日取得该套房屋时，仅水、电、气已安装到位。关于多收取的费用以及和未产生的费用，原告此时就应当知道其权利受到侵害。故依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。…”的规定，原告主张被告退费应自2013年9月3日起计算。民法总则于2017年10月1日起施行，原告的权利受到损害的事实发生在民法总则实施之前，应当依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定确认诉讼时效期间，即原告请求被告退费的诉讼时效在2015年9月3日前已届满，被告已取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。据此，原告要求被告退还水、电、气及电视上户费的诉讼请求，已超过法定的诉讼时效期间，且原告也未举证证明其在此期间存在诉讼时效中断、中止的法定事由，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。 关于第二个争议焦点，原、被告签订的合同编号为147号的《商品房买卖合同》以及重新签订的系统合同编号为（2012）0800373号的《商品房买卖合同》均系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告于2013年9月3日办理了房屋交接手续，依双方签订的两份合同均约定应当在商品房交付使用一年内取得房屋权属证书，原告的相应权利自逾期之日即最迟于2014年9月4日起受到损害。故依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定确认诉讼时效期间，即原告请求被告支付迟延办理权属证书违约金的诉讼时效在2016年9月4日前已届满，被告已取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。据此，原告要求被告支付迟延办理权属证书违约金的诉讼请求，已超过法定的诉讼时效期间，且原告也未举证证明其在此期间存在诉讼时效中断、中止的法定事由，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。 关于第三个争议焦点，原、被告签订的合同编号为147号的《商品房买卖合同》虽约定了房屋建筑面积以及房屋总价款，但双方又于2012年8月23日重新签订的系统合同编号为（2012）0800373号的《商品房买卖合同》，原告对签订该合同的事实无异议，该合同亦是双方的真实意思表示。新的《商品房买卖合同》对房屋建筑面积、总价款以及房屋面积差异的处理约定，视为双方对合同内容的变更。对变更后的合同约定，各方签字认可，合同成立并生效。对生效后的合同，各方应履行合同约定义务。原告所购的房屋，其权属证书登记的建筑面积比变更后双方合同约定的面积增加1.91平方米，建筑面积误差比绝对值在3%以内，双方据实结算符合合同约定和法律规定。原告称被告给付增加面积的房款已过诉讼时效，据实结算的基础在于权属证书所载明的面积，2020年1月6日被告为原告所购房屋办理的不动产权证书，双方进行据实结算的相应权利应从2020年1月6日开始计算，故对原告要求不支付超面积房款的诉讼请求，本院不予支持。 关于第四个争议焦点，被告对将原告缴纳的专项维修资金5395元缴存入广安市前锋区住房和城乡建设局住宅专项账户内无异议，本院予以确认。原告要求被告承担自专项维修资金收取之日起至起诉之日止的资金利息，专项维修资金缴存入专用账户后，所产生的利息滚存入维修资金专户中，本金与利息均归全体业主所有，单个业主无法取用，并且原、被告双方签订的系统合同编号为（2012）0800373号的《商品房买卖合同》中约定买受人委托出卖人代交专项维修资金的，出卖人应当自受托之日起1500日内，向买受人提交专项维修资金缴纳凭证。原告于2010年10月16日、2012年8月23日向被告支付专项维修资金共计5395元，双方的委托关系成立，被告应当于2016年9月30日前将专项维修资金缴存入专用账户，即原告从2016年10月1日起就应当知道其权利受到侵害。故依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”的规定，原告主张被告专项维修资金占用利息的诉讼时效最迟应自2016年10月1日起计算，原告请求被告专项维修资金占用利息的诉讼时效在2019年10月1日前已届满，被告已取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。据此，原告要求被告支付专项维修资金占用利息的诉讼请求，已超过法定的诉讼时效期间，且原告也未举证证明其在此期间存在诉讼时效中断、中止的法定事由，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”、第二百一十九条“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求”之规定，判决如下： 一、被告广安颐园房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内将代收的原告叶贵芳的专项维修基金5395元缴存至广安市前锋区住房和城乡建设局住宅专项维修资金账户内； 二、驳回原告叶贵芳的其他诉讼请求。 上述债务，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本案受理费３５１元，由原告叶贵芳负担３２６元，被告广安颐园房地产开发有限公司负担２５元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  罗玲 二〇二一年三月二十五日 书记员  王娟