甘肃省庆阳市中级人民法院民事判决书（2021）甘10民终241号上诉人（原审原告）：李某1，女,汉族，甘肃省环县人，住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：钟某，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：甘肃中天实业有限公司，住所地甘肃省庆阳市环县环城镇环江大道农贸中心**楼**。法定代表人：豆某，该公司经理。委托诉讼代理人：耿某，宁夏诚托律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：甘肃金豆实业集团有限公司，住所地甘肃省庆阳市环县农贸中心****。法定代表人：豆某，该公司经理。原审被告：中国工商银行股份有限公司环县支行，住所地甘肃省庆阳市环县县城翼龙路中段（县电力局**）。负责人：李某2，该行行长。委托诉讼代理人：沈某，男，该行工作人员。上诉人李某1、甘肃中天实业有限公司（以下简称中天公司）因与被上诉人甘肃金豆实业集团有限公司（以下简称金豆公司）及原审被告中国工商银行股份有限公司环县支行（以下简称环县工商银行）商品房预售合同纠纷一案，不服环县人民法院（2020）甘1022民初2213号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李某1的委托诉讼代理人钟某，上诉人中天公司的委托诉讼代理人耿某，原审被告环县工商银行的委托诉讼代理人沈某到庭参加诉讼，被上诉人金豆公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李某1上诉请求：1.维持（2020）甘1022民初2213号民事判决第一项、第二项、第四项；2.变更（2020）甘1022民初2213号民事判决第三项为：中天公司返还李某1的购房首付款161720元及赔偿经济损失（按照全国银行间同业拆借中心受权公布的同期银行贷款市场报价利率的1.5倍计算，自2019年11月1日起计算至实际清偿之日止）。并向李某1返还已经偿还的按揭贷款（其中，计算到2020年9月的本金为51800.76，利息为34288.33元；2020年10月起直至本案生效判决作出之日按照3931.07元／月的标准计算）;3.改判金豆公司就本案的债务承担连带清偿责任。以上上诉请求，暂时计算到2020年10月22日为13347.70元（上诉请求与一审判决结果相差13347.70元）。事实与理由：一、一审判决关于中天公司向李某1归还已经偿还的贷款未考虑到上诉的情形不当，一审判决按揭贷款返还仅计算到2020年9月，上诉期间李某1继续归还2020年10月之后的按揭款，请求二审法院针对归还贷款部分依法予以改判。二、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释（2012)8号）第二十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释（2003)7号）第十七条、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发（2003）251号）第三条的规定，涉案《商品房买卖合同》第12条第（2）款约定的活期存款利息作为中天公司的违约成本明显略低。中天公司违约逾期交房，涉案合同约定的违约金畸低，应按照LPR标准计算利息，同时参照逾期罚息标准予以调高（即按照银行贷款利率上浮50％计算）。三、中天公司与金豆公司在国家市场监督管理局官网公示的企业信息两公司属于一人公司，中天公司系金豆公司独资设立100％持股。根据《中华人民共和国公司法》第63条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”之规定，本案中，金豆公司并未提交证据证明其财产独立于中天公司的财产。因此，金豆公司应当对中天公司的债务承担连带责任。中天公司辩称，其与李某1订立的合同已经成立，一审判决错误。具体理由和其上诉意见一致。环县工商银行述称，一审判决正确，维持一审判决。中天公司上诉请求：1.撤销环县人民法院作出的（2020）甘1022民初2213号民事判决，改判驳回李某1的全部诉讼请求。2.由李某1承担本案的所有诉讼费用。事实与理由：一、李某1法庭辩论终结后变更诉讼请求，人民法院予以认可，违反了民诉法及民诉法解释、证据规则等相关规定，属于程序违法，应当予以更正。二、一审判决事实不清、证据不足。李某1要求确认与中天公司之间买卖合同解除的事实并不存在。双方之间的商品房买卖合同已经履行主要债务，不具备合同的解除条件。中天公司已为李某1将涉案房屋设立了备案登记，办理了按揭贷款并设立了抵押登记，履行了主要合同义务，己然不存在合同解除的法定情形。中天公司因工程延期导致2019年10月20日未能及时向李某1交付房屋，但于2019年12月27日发出了交房通知，李某1一直未予配合收房。对于延期交房，中天公司亦采取了补救措施，作出补偿物业费的补救措施，李某1拒绝收受房屋钥匙，仍执意要求确认双方之间买卖合同解除的法律事实，违背了诚实信用原则。李某1辩称，1.一审其诉请是解除商品房买卖合同，不存在中天公司主张的程序违法问题。2.一审判决没有考虑上诉期间，金豆公司应该承担连带责任。环县工商银行述称，一审判决正确，维持一审判决。金豆公司未进行答辩。李某1向一审法院提出诉讼请求：1.解除李某1和中天公司签订的《商品房买卖合同》自2019年12月30日解除；2.中天公司返还李某1全部已付购房款244272.47元（其中首付161720元，已经支付至2020年8月共21期计82552.47元）；3.中天公司以已付购房款为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准，向李某1支付自2019年10月31日起，暂时计算到2020年6月30日的违约金9514.29元，实际计算到全部清偿之日止；4.中天公司赔偿李某1就本案的诉讼费、律师费、保全费、保全担保费等为实现本案债权而支出的相关合理费用；5.金豆公司就上述债务承担连带清偿责任；6.解除李某1与环县工商银行签订的《个人购房借款/担保合同（2017年8月版）》，由中天公司向环县工商银行偿还《个人购房借款/担保合同（2017年8月版）》项下剩余未偿还的贷款。一审法院认定事实：2018年5月20日，李某1（买受人）与中天公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定李某1购买中天公司开发建设的的位××县房，建筑面积115.17平方米，单价每平方米4530元，总价款521720元。2018年5月20日前交付首期购房款161720元，剩余购房款办理银行按揭。该合同十一条约定：“出卖人应当在2019年10月30日前向买受人交付该商品房”。第十二条约定：“买受人已具备所有交付条件，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算支付利息”。合同签订同日，李某1向中天公司交付购房首付款161720元。2018年11月27日，李某1、中天公司、环县工商银行支行三方签订了《个人购房借款/担保合同（2017年8月版）》，约定原告李某1住房购置按揭贷款360000元，贷款期限120个月，等额还款方式，每月20日为还款日，当期执行利率（年）5.635%，逾期利率（年）7.3255%。李某1作为借款人在合同书上签字按印，中天公司作为保证人签字并加盖公司印章。同日，环县工商银行向中天公司账户转入360000元。2018年11月15日，环县国土资源局进行了预告登记，显示权利人：环县工商银行；义务人：李某1；坐落：环县环城镇环江大道国贸新天地综合体1幢B810室；其他：抵押方式：一般抵押；被担保主债权数额36万元；债务履行期限：2018年11月6日到2028年11月5日。从2018年12月20日起，李某1每月20日向环县工商银行归还按揭贷款，截止2020年９月20日，共归还本息86089.09元，其中本金51800.76元，利息34288.33元，剩余本金308199.24元未归还。2019年12月27日，中天公司通过短信方式向李某1发出交房须知，须知第8条载明具体交房时间：“2019年12月28日，交付20层。2019年12月29日，交付19层。2019年12月30日，交付第18层。2019年12月31日，交付第17层。自2020年1月1日起，对余下楼层进行交付”，同时第3条载明“请按《缴费通知书》通知的数额，备好应缴费用，来办理交房手续”。2020年3月15日，被告甘肃中天实业有限公司通过短信方式向原告李某1发出交房通知书（二次），裁明“请各位业主在接到本通知之日起3个工作日内到国贸新天地办理交房手续，因特殊原因逾期未能办理者，我公司将不再另行通知”。李某1收到以上短信后未前去办理交房手续。中天公司至今亦未向李某1交付案涉楼房。一审法院认为，李某1与中天公司曾建立了有效的商品房买卖合同关系。李某1依约向中天公司交付了购买楼房首付款及办理按揭手续交清了房款，中天公司应依约定向李某1交付楼房。根据双方签订的商品房合同可知，中天公司应在2019年10月30日前向李某1交付，逾期60日内交付的中天实业有限公司应支付违约金，超过60日交付的李某1有权解除合同。中天公司于2019年12月27向李某1发出交房须知，告知“2019年12月28日，交付20层。2019年12月29日，交付19层。2019年12月30日，交付第18层。2019年12月31日，交付第17层。自2020年1月1日起，对余下楼层进行交付”，李某1所买楼房8层属2020年1月1日之后交付范围。直至2020年3月15日中天公司才向李某1发出交房通知书，让李某13个工作日内办理交房手续。至今案涉楼房仍未交付。综上，中天公司已构成违约，李某1已享有合同解除权，故对李某1要求解除商品房买卖合同诉请依法应予支持。中天公司辩解已于2018年11月15日对该楼房进行了备案登记，并于2019年12月27日发出了交房须知，未超过合同约定60日，且李某1解除合同未发出书面通知，故中天公司未构成违约，请求驳回李某1诉讼请求。以上辩解理由关于楼房的“备案”和“交房须知”意义均不等同于合同约定的“交付商品房”，至于李某1解除合同未通知中天公司不影响诉讼解除合同权利。其辩解理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第九十七条明确规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。同时第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。根据上述法律规定，中天公司应退还李某1向其交付的楼房首付款及依合同约定赔偿其损失，即以中国人民银行公布的同期活期存款利率支付利息，关于利息计付期间，因中天公司于2019年12月27日已向李某1发出交房须知载明涉案楼房将于2020年1月1日以后交付，事实中天公司也未按照合同约定交房日期予以交付，李某1在此情形下为避免损失扩大，应积极通过协商或诉讼的方式解决纠纷，但其怠于行使其权利，直至2020年7月份才向人民法院起诉，造成损失的扩大，故对扩大损失由其自行承担。根据实际解决纠纷需要时间考虑三个月为宜。商品房买卖合同即被解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故李某1请求解除商品房担保贷款合同诉请应予支持，中天公司作为出卖人应当将购房贷款和购房款的本金及利息分别返还环县工商银行和李某1。对李某1要求金豆公司承担连带责任依法不予支持，理由已在证据认证中分析，不再赘述。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国公司法》第三条、第六十三条的规定，判决：1.解除李某1与甘肃中天实业有限公司签订的《商品房买卖合同》（位于××县房）。2.解除李某1与中国工商银行股份有限公司环县支行签订的《个人购房借款/担保合同（2017年8月版）》。3.由甘肃中天实业有限公司返还李某1交付的购房首付款161720元及赔偿损失（自2019年11月1日起至2020年3月31日止，按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算支付利息）。并向李某1返还已偿还的贷款86089.09元（其中本金51800.76元，利息34288.33元）。于判决生效后十日内履行完毕。4.由甘肃中天实业有限公司返还中国工商银行股份有限公司环县支行在李某1名下《个人购房借款/担保合同（2017年8月版）》项下贷款剩余本金308199.24元并支付利息[自2020年10月20日起(含10月20日)，按《个人购房借款/担保合同（2017年8月版）》约定的利率计算至本金归清之日止]。于判决生效后十日内履行完毕。自甘肃中天实业有限公司清偿上述贷款及利息完毕五日内，中国工商银行股份有限公司环县支行办理环县县城“国贸新天地”1幢B栋8层10号楼房解除抵押登记手续。5.驳回李某1的其他诉讼请求。案件受理费4988元，由甘肃中天实业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李某1提交其在环县工商银行还按揭贷款流水一份5页，证明目的：李某1一审判决之后归还2020年09月20日到2021年2月20日按揭贷款总计23526.24元。中天公司质证意见，对李某1提交证据的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议。该证据所证事实属于增加的新诉请，不同意就此项进行调解。其证明目的不能成立。环县工商银行质证意见，对李某1提交证据的真实性无异议。本院认证意见，中天公司、环县工商银行对李某1提交的证据的真实性不持异议，本院对其真实性予以采信。二审查明，上诉期间李某1每月继续归还银行按揭贷款，总计23526.24元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题是：1.一审判决中天公司返还李某1购买楼房首付款、按揭款数额及利息是否准确；2.金豆公司应否承担连带责任。李某1（买受人）与中天公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》系双方自愿达成，不违反法律法规规定，属有效合同。该合同十一条约定：“出卖人应当在2019年10月30日前向买受人交付该商品房”。第十二条约定：“买受人已具备所有交付条件，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算支付利息”。根据查明的事实，中天公司逾期60日未交付房屋，依照合同约定，李某1有权解除合同，一审判决支持李某1要求解除合同的请求合法有据。中天公司上诉认为其未违约要求驳回李某1一审诉请的理由不予支持。合同签订同日，李某1向中天公司交付购房首付款161720元，截止一审前李某1支付环县工商银行按揭款86089.09元（其中本金51800.76元，利息34288.33元），合同解除后，中天公司应当向李某1予以返还，下剩环县工商银行的按揭款亦应当由中天公司承担。一审法院综合全案实际情况，判决中天公司按合同约定的银行同期活期存款利率支付利息，符合客观实际亦不违反法律法规规定。同期活期存款利率不等同于中国人民银行公布的基准利率，李某1上诉认为一审判决利息损失计算不当的理由不予支持。但为彻底解决矛盾，减少当事人诉累，节约司法资源，李某1上诉要求判决生效前环县工商银行收取的李某1的按揭款应当由中天公司返还的理由予以支持。经查，金豆公司与李某1没有签署合同或协议，未形成任何法律关系，系案外无关联性的第三人，李某1要求金豆公司承担责任的理由无事实依据，不予支持。综上所述，中天公司的上诉理由不能成立，应予驳回；李某1的上诉理由部分成立，予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持环县人民法院（2020）甘1022民初2213号民事判决；二、由甘肃中天实业有限公司支付李某12020年10月20日至本判决实际履行之日止被中国工商银行股份有限公司环县支行收取的楼房按揭款。二审案件受理费4988元，由李某1负担2021元，退还李某12967元；由甘肃中天实业有限公司负担2967元，退还甘肃中天实业有限公司2021元。本判决为终审判决。审判长 张责逆审判员 郭立品审判员 常雪峰二〇二一年三月二十八日书记员 梁玉芳