广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终1902号上诉人（原审原告）：惠州市友润物业服务有限公司，住所地惠州市×××××××。法定代表人：林某1。上诉人（原审原告）：惠州光耀城物业服务有限公司，住所地惠阳区淡水顺安街9号6层。法定代表人：林某1。两上诉人共同委托诉讼代理人：郑秀琴，广东权晔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗小云，女，汉族，1968年3月9日出生，住广东省深圳市福田区××××××××××，公民身份证号码440××××××××××××34X。上诉人惠州市友润物业服务有限公司（以下简称“友润公司”）、惠州光耀城物业服务有限公司（以下简称“光耀城公司”）因与被上诉人罗小云物业服务合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初3817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。友润公司、光耀城公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判被上诉人支付2011年10月至2019年12月期间的物业服务费74183.24元及违约金7898.33元，合计95172.73元；2.撤销原审判决第二项，改判由被上诉人承担一审全部诉讼费；3.依法判令由被上诉人承担本案二审诉讼费。事实与理由：一、根据原审法院庭审过程中，二上诉人提交的证据：《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2010年10月30日前在取得单位工程竣工验收合格后可交付使用，二上诉人已提交了工程竣工验收备案表及验收报告给原审法院，同时附件四合同补充条款第17条也明确约定：“……无论买受人是否按时前来收楼，出卖人在约定的最迟交付日期前达到交楼条件的，均视为出卖人已按照《房屋买卖合同》的约定履行交楼义务”。所以被上诉人实际在2010年10月30日已收楼。二、退一步讲：被上诉人为惠州市惠阳区淡水桥背潘屋光耀城三期3-2-702的业主，根据二上诉人在一审提交的证据房产查档信息，被上诉人于2013年1月29日已在惠州市房管局办理了房产证，根据《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，知道载于不动产登记是发生效力”以及《物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”房屋在被上诉人办理产权登记是，在法律上涉案房产实际已在被上诉人的所有及控制之下，应当承担涉案房产由此产生的义务包括物业服务费的缴纳义务。三、二上诉人在小区提供物业服务，是联合管理，共同经营。不存在上诉人一将小区总体物业服务转给上诉人二的事实，结合本系列案历史原因与实际管理现状，二上诉人与两开发商间设立的前期物业服务合同，以及上诉人二与业主个人签订的前期物业服务协议，并不因违反《物业管理条例》第三十四条而无效。从另外一个方面讲，小区的两家物业公司正是因历史原因，以联合体的方式对涉案小区进行共同管理，两家物业公司之间内部各有分工，岗位互不冲突，多年来涉案小区也未因二上诉人的联合管理导致重复收取物业费，物业秩序的平稳有序。再者，物业企业的监督管理单位“惠州市惠阳区住房和城乡建设局”也清楚涉案小区的历史原因，至今也为未对涉案小区两家物业公司联合管理的事实有过任何的整改或制止。惠州仲裁委员会也受理过涉案小区关于物业服务合同纠纷案件，都认可二上诉人在涉案小区共同管理的事实，认可两上诉人是适格的收费主体。一审法院以此认定上诉人一将小区总体物业服务转给上诉人二承包属于根本违约，属于事实认定不清、适用法律错误。2.二上诉人共同为小区提供物业服务，并没有降低小区的服务水平，一审法院认定房屋质量问题、小区物业配套设施不完善的根本原因在于开发商，二上诉人也是受害者，而且同时也积极主动推进小区公共设施完善做了大量的工作，小区业主上访原因在于开发商原因导致，并没有反映与二上诉人有关的物业服务问题，同时在一审庭审中也不有提交任何证据证明二上诉人提供的物业服务存在瑕疵，一审法院以此认定二上诉人物业服务存在瑕疵并判定物业服务费按留着标准收取没有任何事实依据。3.物业服务是属于共益性服务，二上诉人是属于物业服务企业，需要聘请员工为小区提供物业服务，被上诉人拖欠物业服务费实质上损害了二上诉人的利益，使二上诉人经营处于困境，上诉人购买的小区房，缴纳物业服务费是购买小区房业主的常识，其自身明知房屋现状的情况下，又办理了房产证，却以未收楼为由拒缴物业费，有违诚实信用，一审法院判决认定事实为营造诚信社会环境起了不好的负面影响。四、二上诉人对被上诉认拖欠物业服务费的催收工作没有间断过，一审法院认定二上诉人从连起诉之日起开始向被上诉人主张物业服务费认定事实错误。1.二上诉人在管期间定期有向被上诉人所权属的房屋送达收通知单，是国内物业服务企业向业主催收物业服务费的常规工作手段，被上诉人对上诉人拖欠物业费的行为，都有通过上门催收、电话通知上诉人来缴费、同时有将书面催缴单（缴款提示有载明上诉人拖欠物业服务费的周期及累计金额）投放到涉案物业的信箱，从来没有放弃过自己的权利。同时，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之闩起计算。被上诉人因为自己的原因购买涉案房屋没有实际入住不能归咎于二上诉人就此否认二上诉人每月催收物业服务费的事实。2.其次，二上诉人在催收效果不理想的情况下，也于2020年3月30日也向被上诉人快递了律师函，二上诉人是穷尽了自己所能向被上诉人催收物业服务费，应当达到诉讼时效中断的效果，一方面是想和平解决双方的纠纷，一方面也是不想浪费司法资源。3.再次，二上诉人在起诉前有通过电话、邮寄催费函、发送律师函的方式向被上诉人催收物业服务，不存在诉讼时效已过的事实，而且根据最高人民法院2015年关于适用《中华人民共和国民事诉讼讼法》第一百零八条规定“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”结合二上诉人提交的证据完全符合这条规定，被上诉人滥用诉讼时效抗辩不应得到支持。五、二上诉人对涉案小区提供服务的截止时间为2020年6月30日，于2020年7月5日退出涉案小区停止提供服务，这可以从二上诉人提供的代小区缴纳水电费、报警回执、业主缴费票据等证据可以证实二上诉人从涉案小区实际退场的时间，一审法院机械认定涉案小区业委会与新的物业公司签订物业服务合同而以此认定二上诉人对涉案小区提供服务截止时间明显与事实及法律规定不符。1.虽然二上诉人与开发商签订的前期物业服务合同约定合同截止时间为涉案小区共成立业委会并与新的物业公司签订生效的物业服务合同为止，但是新进驻物业公司并没有从2019年11月22日开始履行合同，其开始履行合同的时间为：2020年7月1日。2.根据《惠州物业管理条例》第四十四条规定涉案小区业委会在与新物业服务企业签订《物业服务合同》时，并没有提供业主大会选聘或者续聘物业服务企业决定及业主委员会合法有效的证明，同时也没有在签订《物业服务合同》后15天内到物业所在区人民政府获得合法的备案，所二上诉人了解，新物业公司在2020年8月份才在物业所在区人民政府获得合法的备案。3.一审法院单纯按涉案小区业委会签订的没有实际履行的合同来认定新物业公司实际为小区提供物业服务的开始时间严重与实际情况相违背，二审法院应查明案件事实予以纠正。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，二上诉人为维护自己合法权益特向贵院提起上诉，请求贵院依法判令支持二上诉人的全部上诉请求。罗小云在二审中未提交答辩意见。友润公司、光耀城公司向原审法院起诉请求：1.依法判决被告支付自2011年10月至2019年12月所拖欠的物业服务费87274.4元；2.依法判令被告支付逾期违约金计算至实际清偿之日止，暂计至2020年6月30日为7898.33元，以上第一和第二项合计95172.73元；3.依法判令由被告承担本案的全部诉讼费。原审法院认定事实：2008年9月25日原告一惠州市友润物业服务有限公司的前身惠州市深中原物业管理有限公司经向惠阳区房产管理部门登记备案后成为案涉小区前期物业服务企业。2009年1月15日，房地产开发商惠州众望光耀城房地产有限公司与惠州市深中原物业管理有限公司补充签订了《“众望光耀城”前期物业管理服务合同》，选聘惠州市深中原物业管理有限公司作为该物业的前期物业管理公司，并按照行政机关的要求办理了物业服务企业备案手续。《“众望光耀城”前期物业管理服务合同》约定：联排别墅物业管理费每月每平方3.18元……本合同期限自2009年10月1日起至2014年10月1日止。2010年8月12日，被告与房地产开发商惠州众望光耀城房地产有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：惠阳（2010）00004004），购买了位于惠州市惠阳淡水桥背潘屋光耀城三期房。被告所购房屋合同约定建筑面积为277.22平方米，其中套内面积268.84平方米，公共部位与公用房分摊建筑面积8.38平方米。原告二惠州光耀城物业服务有限公司于2011年5月进驻涉案小区提供物业服务并以自身名义计收物业管理费。之后，因案涉楼盘开发商原因造成问题楼盘，政府部门及时介入，但被告至今未办理收楼手续，未缴纳物业费。2020年3月30日原告二委托广和律师事务所向被告寄发了律师函，无果。二原告遂于2020年7月30日以被告拖欠2011年10月至2019年12月的物业服务费87274.4元为由，向原审法院提起诉讼。另查明，2010年10月9日，惠州市深中原物业管理有限公司更名为惠州市光耀物业服务有限公司，2015年5月8日再次更名为原告一“惠州市友润物业服务有限公司”。原告二惠州光耀城物业服务有限公司则成立于2011年5月25日。2011年5月28日，案涉小区开发商惠州市众望光耀城房地产有限公司、惠州市光大置业有限公司共同出具《关于众望光耀城设立项目公司进行日常物业管理服务的公示》，告知业主“开发商惠州市众望光耀城房地产有限公司、惠州市光大置业有限公司与惠州市光耀物业服务有限公司、惠州光耀城物业服务有限公司签订众望光耀城项目的前期物业服务合同，惠州光耀城物业服务有限公司是惠州市光耀物业服务有限公司的全资控股子公司，由惠州光耀城物业服务有限公司专门实施众望光耀城的日常物业管理服务。公示期为15天，如没收到业主的不同意见，开发商将与上述两公司签订前期物业服务合同”。但至2020年4月27日前，惠州光耀城物业服务有限公司一直是独立的企业法人，其股东为房云峻、周勇，法定代表人分别由房云峻、林金城担任。2020年4月27日，惠州光耀城物业服务有限公司股东变更登记为惠州市友润物业服务有限公司、法定代表人变更为林某1，原告一惠州市友润物业服务有限公司成了原告二的全资控股人。另，案涉小区业主委员会与碧桂园生活服务集团股份有限公司于2019年11月22日签订《惠州市惠阳区光耀城小区物业服务合同》，并登记备案已生效。原告二的实际服务期限于2019年11月21日终止。原审法院依据《中华人民共和国民法总则》第七十六条、第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）、（三）、（五）项，《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第二十六条、第三十二条、第三十三条、第三十九条，第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条、第十条第二款的规定，判决如下：驳回惠州市友润物业服务有限公司、惠州光耀城物业服务有限公司的诉讼请求；本案受理费1090元（已减半收取），由惠州市友润物业服务有限公司、惠州光耀城物业服务有限公司共同承担1090元。本院二审期间，友润公司、光耀城公司提交了证据：1.2019年12月至2020年5月的银行客户专用回单及部分水电费发票；2.案涉小区物业费收款收据；3.《（2020）粤1303民初381号民事裁定书》、《关于暂缓受理物业合同备案申请的告知函》；4.报警回执；5.2020年3月30日投递的催缴函；6.不动产登记信息；7.原告事实管理截图；8.原告在2020年为小区提供物业服务的支出费用票据。本院经审理查明，除“光耀城公司的实际服务期限于2019年11月21日终止”外，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明，上诉人友润公司、光耀城公司提交的2020年9月29日《不动产登记结果》显示，惠州市惠阳区淡水桥背潘屋光耀城三期房产于2013年1月29日办理了产权登记权利人为罗小云。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：1.《前期物业服务协议》是否有效；2.关于物业管理费的计算问题。《物业管理条例》第三十三条、第三十九条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。再结合《中华人民共和国民法典》第九百四十一条第二款规定，物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。从上述规定可知，一个物业管理区域应由一个物业服务人实施物业管理，且该物业服务人仅仅可将其部分专项服务业务委托给专业性服务企业，法律限制物业服务人转委托事项的范围。友润公司、光耀城公司上诉主张其两物业公司在涉案小区联合管理、共同经营，显然与法不符。深中原物业管理有限公司与开发商签订于2009年1月15日的《“众望光耀城”前期物业管理服务合同》约定的合同期限是2009年10月1日至2014年10月1日，但在合同期限届满前的2011年5月，光耀城公司就已经进驻小区并以自身名义计收物业管理费。据此可知，在实际履行过程中，合同的主体已经发生了变更，《“众望光耀城”前期物业管理服务合同》因实际行为已提前终止，光耀城公司成为实际履行主体。2017年1月12日，国务院发布《关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》（国发〔2017〕7号），取消了物业服务企业二级及以下资质认定，2017年9月，取消了物业服务企业一级资质核定。虽然光耀城公司在合同签订时及提供物业服务期间没有取得物业服务企业等级资质，是否进行登记备案亦不影响合同的效力，不宜以此为由否认物业服务合同的效力。综上，本院确认光耀城公司事实行为履行了物业服务合同。本案中，物业管理费属于普通债权，适用于三年诉讼时效，光耀城公司委托律师事务所于2020年3月30日向罗小云邮寄律师函催缴物业管理费，产生诉讼时效中断，即从2017年3月30日开始起算。涉案小区业主委员会与碧桂园生活服务集团股份有限公司签订的《惠州市惠阳区光耀城小区物业服务合同》生效，光耀城公司物业服务合同终止履行，但业主委员会未将业主大会选聘物业服务企业的决定提前书面告知物业服务企业，并给予光耀城公司在物业服务终止之后退出物业管理区域的合理期限，故光耀城公司主张物业费计算至2019年12月，本院予以支持。鉴于涉案小区属于问题楼盘，小区物业管理服务配套措施不完善，且光耀城公司确实未取得物业服务企业等级资质，本院参照《前期物业服务协议》约定的物业服务费计费标准，酌定由罗小云按拖欠的物业管理费的60%支付给光耀城公司。光耀城公司上诉请求违约金，本院不予支持。综上，罗小云应当向光耀城公司支付物业管理费17454.88元（277.22㎡×3.18元/㎡×33个月×60%）。综上所述，惠州市友润物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；惠州光耀城物业服务有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初3817号民事判决；二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被上诉人罗小云向惠州光耀城物业服务有限公司支付物业管理费17454.88元；三、驳回惠州光耀城物业服务有限公司的其他上诉请求；四、驳回惠州市友润物业服务有限公司的诉讼请求。一审案件受理费1114元、二审案件受理费2179.32元（惠州市友润物业服务有限公司、惠州光耀城物业服务有限公司已预交），共计3293.32元，由惠州市友润物业服务有限公司、惠州光耀城物业服务有限公司共同负担2703.99元，罗小云负担589.33元。罗小云应负担部分，在执行中径行向惠州市友润物业服务有限公司、惠州光耀城物业服务有限公司支付。本判决为终审判决。审 判 长  沈 巍审 判 员  邹 戈审 判 员  张佳誉二〇二一年三月二十三日法官助理  黄弘扬书 记 员  钟润美