河南省商丘市睢阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1403民初914号原告:商丘市睢阳区闫集供销合作社。住所地：河南省。统一社会信用代码：91411403MA40589E5C。委托诉讼代理人:张坤鹏，河南向东律师事务所律师。被告：王胜波，男，汉族，1977年8月25日出生，住河南省。原告商丘市睢阳区闫集供销合作社与被告王胜波租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告商丘市睢阳区闫集供销合作社的法定代表人姬建昌及委托诉讼代理人张坤鹏、被告王胜波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告商丘市睢阳区闫集供销合作社提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付租赁费自2020年5月1日至2021年1月20日的租金6200元。2、责令被告立即腾出涉案房屋，并按1500元/月的标准支付2021年1月20日之后至实际搬出日止的租金。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告租赁原告位于商丘市××东街××国道西侧的门面房，2018年5月10日，双方补签《门面房租赁合同》一份，约定租期自2018年1月1日至2018年12月31日，每季度租金2100元，被告应提前半个月支付，超出10天原告有权收回，后被告陆续将租金支付至2020年5月1日。因被告迟迟未付后续租金，原告多次向被告催交，被告却置若罔闻，仍不交纳。2021年1月13日，原告再次向被告发出催交通知，限被告于2021年1月16日前交清2020年5月1日至2021年1月15日的租金5950元，否则，双方的不定期租赁关系解除，被告需腾出房屋并按1500元/月的标准支付2021年1月15日之后的租金。但截至至今，被告仍未交纳。被告王胜波辩称：当时涉案房屋是危房，是由我出资重新建成的，我不欠供销社房租，且涉案房屋地租已到期，与供销社无关系。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：被告王胜波租用原告商丘市睢阳区闫集供销合作社位于商丘市××东街××国道西侧门面房。2018年5月10日，原、被告双方补签了《门面房租赁合同》，合同载明：原告商丘市睢阳区闫集供销合作社将位于商丘市××东街××国道西侧门面房出租给被告王胜波，租赁日期从2018年1月1日至2018年12月31日止，租金每季度2100元，应提前半个月支付，超过10天房东有权收回门面；被告王胜波在租赁房屋期间，要保持房屋结构设施原样。本着谁使用谁负责的原则，由经营者负责维修，在未征得原告商丘市睢阳区闫集供销合作社同意下，不得进行随意改造。如改造，改造费用由被告王胜波承担，改造后租赁费另计，被告王胜波在租赁期间损坏设施由被告王胜波负责维修，租赁期中，水、电费及由被告王胜波经营所产生的一切费用由被告王胜波自己按规定缴纳；在租赁期间，被告王胜波未经原告商丘市睢阳区闫集供销合作社许可不能转租他人。合同期满后，如原告仍继续出租房屋的，被告王胜波拥有优先承租权，被告王胜波应在合同期满前一个月向原告商丘市睢阳区闫集供销合作社声明是否续租，如被告王胜波继续租用，双方重新商定租赁事项，签订合同。如被告王胜波不再续租，原告商丘市睢阳区闫集供销合作社有权在合同期满前一个月中在房屋门上张贴出租广告；被告王胜波在租赁期间，不得从事违法和国家法律法规不允许的经营活动，如有违法所造成的后果自负，被告王胜波要搞好防范措施，安全用电，如被告王胜波管理不善，出现火灾、水灾等给原告商丘市睢阳区闫集供销合作社造成经济损失，被告王胜波要负责赔偿，如因自然灾害等不可抗拒因素导致被告王胜波经营受损耗与原告商丘市睢阳区闫集供销合作社无关。被告王胜波按合同约定交付给原告商丘市睢阳区闫集供销合作社2020年5月1日之前的租金，之后租金未付。原告商丘市睢阳区闫集供销合作社于2021年1月13日通过手机短信、微信的形式通知被告王胜波在2021年1月16日前将拖欠的租金支付，如未按期足额支付，双方的不定期租赁关系立即解除。另查明，被告王胜波2017年将案涉出租房屋进行翻盖。原告商丘市睢阳区闫集供销合作社曾因上述租赁合同纠纷向本院提起诉讼，请求判令被告支付租赁费自2018年7月1日至2020年5月1日，22个月计15400元，剩余房屋占用费计算至实际交付之日，本院判决被告王胜波支付给原告商丘市睢阳区闫集供销合作社2018年7月1日至2020年5月1日期间的房屋租赁费15400元，并在该判决书裁判理由中陈述“因双方之间的租赁合同履行期间未确定，以后产生的房屋租赁费，原告可另行主张”。被告王胜波不服本院判决，上诉至商丘市中级人民法院，经审理，商丘市中级人民法院维持了本院一审判决，但商丘市中级人民法院在判决裁判理由中陈述“由于睢阳区闫集供销合作社出租给王胜波的房屋已被王胜波自行翻盖，睢阳区闫集供销合作社出租房屋不存在，原审仍认定租赁关系并释明2020年5月1日以后产生的房屋租赁费，原告商丘市睢阳区闫集供销合作社可另行主张不当”。后原告商丘市睢阳区闫集供销合作社向河南省高级人民法院提起申诉，河南省高级人民法院经审查认为,闫集供销社对于二审判决结果不持异议，仅就二审判决认定“王胜波仍签订租赁合同并支付该租金属于对睢阳区闫集供销合作社出租房屋预期租金损失的补偿”及“闫集供销社出租房屋已不存在，原审仍认定租赁关系并释明2020年5月1日以后产生的房屋租赁费，原告商丘市睢阳区闫集供销合作社可另行主张不当”表述有异议。二审判决结果为驳回王胜波的上诉，维持一审判决。而一审判决对于闫集供销社诉讼请求2018年7月1日至2020年5月1日期间的房屋租赁费15400元予以支持，对于2020年5月1日之后的租赁费因租赁期限不确定而未裁决。二审对于一审判决结果予以维持，对于2020年5月1日之后的租赁费用亦未裁决，其在裁判理由中陈述“原审仍认定租赁关系并释明2020年5月1日以后产生的房屋租赁费，原告商丘市睢阳区闫集供销合作社可另行主张不当”，仅仅陈述了一审法院行行使释明权不当，该陈述并非判决主项，对于诉争的当事人不发生裁决效力。另外，根据一、二审查明事实，案涉出租屋在2017年被翻盖，王胜波将原出租房屋拆除后翻盖为现有房屋。原出租房屋虽然在实物上灭失，但翻盖行为并不必然导致闫集供销社房屋所有权及出租权的丧失。事实上，王胜波翻盖房屋后又与闫集供销社签订租赁合同，并交纳部分租金，王胜波的行为视为认可闫集供销社仍享有新翻盖房屋的所有权和租赁权，双方的租赁关系仍然存续。至于王胜波翻盖房屋的损失王胜波可另行主张。二审法院本院认为部分认定一审支持的租金系闫集供销社预期租金损失，既与当事人诉求及答辩意见不一致，与二审审理查明事实及判决结果亦不一致，应予纠正，但鉴于该部分并非判决主项内容，二审判决主项也驳回了王胜波上诉认为房屋翻盖后闫集闫集供销社丧失出租权和获得租金收益的请求及相关意见，因此，二审法院本院认为部分的陈述不影响闫集供销社对一、二审未裁决事项即2020年5月1日之后的租赁费用主张权利。综上，闫集供销社的申请再审的理由均不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定情形，本院不予采信。河南省高级人民法院下发（2020）豫民申7189号民事裁定书，裁定驳回了原告商丘市睢阳区闫集供销合作社的再审申请。判决的理由与结果本院认为，原告商丘市睢阳区闫集供销合作社与被告王胜波签订的《门面房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的权利义务。原、被告双方签订的《门面房租赁合同》租赁期限为2018年1月1日至2018年12月31日，合同到期后，被告王胜波继续使用该租赁房屋，原告商丘市睢阳区闫集供销合作社未提出异议，该租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，被告王胜波应按照合同约定的期限支付房屋租赁费，被告王胜波违反合同约定，未支付2020年5月1日之后的房屋租赁费，且经原告商丘市睢阳区闫集供销合作社催告后，仍未支付，构成根本违约，原告商丘市睢阳区闫集供销合作社有权请求被告王胜波支付拖欠的房屋租赁费并腾出涉案房屋，被告王胜波支付的租赁费数额应为合同约定的每季度2100元，对原告商丘市睢阳区闫集供销合作社超出该约定租赁费数额部分的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十一条、第七百二十二条、第七百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王胜波于本判决生效之日起十日内支付给原告商丘市睢阳区闫集供销合作社2020年5月1日至2021年1月20日期间的租赁费6066元，2021年1月20日以后的租赁费按每季度2100元计算，至被告王胜波实际腾出房屋之日止。二、被告王胜波于本判决生效之日起十日内腾出原告商丘市睢阳区闫集供销合作社坐落于商丘市睢阳区闫集东街105国道西侧的门面房。三、驳回原告商丘市睢阳区闫集供销合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由被告王胜波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  郭洪山二〇二一年三月八日书记员  李英杰