江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏0791民初86号 原告：连云港泉丰物业服务有限公司，住所地连云港市连云区。 法定代表人：孙同泉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周学斌、毛景兄，该公司员工。 被告：曹卫东，男，汉族，住连云港市开发区。 原告连云港泉丰物业服务有限公司（以下简称泉丰物业公司）与被告曹卫东物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告泉丰物业公司的委托诉讼代理人周学斌、毛景兄，被告曹卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泉丰物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告向原告支付澜庭观邸所拖欠的2015年3月31日起至2019年10月30日期间的物业费、公共节能费和电梯费共计4783.55元（其中物业费4042.82元，公共节能费和电梯费740.73元）；2、要求被告向原告支付所欠费用3%即138元的违约金；3、要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年2月14日，原告与澜庭观邸（日盛华庭）的开发商即连云港新日盛置业有限公司签订了《日盛华庭前期物业服务合同》，2017年2月15日，原告与连云港新日盛置业有限公司又签订了《日盛华庭物业服务合同》，由原告为被告所有的澜庭观邸（日盛华庭）9号楼1902室房屋所在小区提供物业管理服务。按照物业服务合同的约定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，但被告无故拖欠2015年3月31日起至2019年10月30日期间的物业费、公共节能费和电梯费共计4783.55元。原告曾以多种形式向被告催缴物业费用，但被告至今未向原告交纳上述费用。为减少原告损失，特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 被告曹卫东辩称：一、涉案房屋在答辩人装修好后，出现每个房间有裂缝，阳台和卧室窗户漏水，窗边的板子因漏水被泡现象。答辩人在大约2014年或2015年就曾向原告报修过，原告也曾去房屋看过，但一直不给维修，只是让答辩人找开发商，答辩人找不到开发商。答辩人认为原告收物业费就应该负责维修，因原告一直不维修，所以答辩人一直未交物业费;二、公共能耗费与答辩人无关，原告不应该收答辩人该项费用;三、答辩人自行车被物业推走，找不到了。 本院经审理认定事实如下：2014年2月14日，连云港新日盛置业有限公司与原告泉丰物业公司签订前期物业服务合同，约定由原告对日盛华庭(澜庭观邸)提供前期物业服务，高层住宅按每月0.65元/平方米收取物业服务费，电梯运行费用和公共能耗费用不包含在物业服务费价格内，由原告按相关规定测算价格另行收取。合同期限自2014年2月15日起至2017年2月14日止。业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按3%的标准向原告支付违约金。合同还就其他事项进行了约定。该合同于2014年2月15日在连云港市物价局备案。2017年2月15日，连云港新日盛置业有限公司与原告泉丰物业公司再次签订前期物业服务合同，约定原告对日盛华庭（推广名：澜庭观邸）提供前期物业服务，物业服务费按每月1元/平方米收取，该费用包含电梯维护费和检测费，不包含电梯运行费。公共节能费（含电梯运行费）由原告按相关规定测算价格另行收取。合同期限自2017年2月15日起至小区成立业主委员会后止。业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按3%的标准向原告支付违约金。合同还就其他事项进行了约定。该合同于2017年4月17日在连云港市物价局备案。2014年2月14日，原告入驻小区提供物业管理服务。 被告曹卫东系澜庭观邸小区业主，房屋建筑面积为86.11平方米（高层住宅）。被告欠交2015年3月31日起至2019年10月30日期间的物业费、公共节能费和电梯费，原告曾于2019年10月21日向被告催缴物业费等费用。 被告欠付原告物业服务费用情况如下：2015年3月31日至2017年2月14日期间1259元（86.11平方米×0.65元/月/平方米×22个月15天）；2017年2月15日至2019年10月30日期间2801元（86.11平方米×1元/月/平方米×32个月16天）；以上共计4060元。 上述事实有原、被告陈述，原告提交的前期物业服务合同、普通住宅小区物业公共服务收费备案表、欠费明细表及公摊水电明细表、物业费追缴通知书及照片等证据予以证实。 本院认为，连云港新日盛置业有限公司与原告泉丰物业公司签订的物业服务合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的相关规定，应认定合法有效，对该小区全体业主均有约束力。原告为小区提供物业管理服务，被告已接受服务，被告有按合同约定履行交纳物业管理相关费用的义务。关于被告辩称其房屋存在裂缝、漏水等问题物业公司一直未给解决的意见，被告未提交损失证据，且即使存在房屋裂缝、漏水等问题也要视产生时间、产生原因、位置等而向责任相对方主张权利，被告亦未提交相关证据证明，因此本院对被告此辩称意见不予采纳。关于小区公共节能费和电梯费，该项费用是小区公共部分正常运转必然会产生的支出，双方亦有合同有约定，被告作为小区业主理应分担。关于被告辩称其自行车丢失问题，对于业主的私有财产，业主首先应尽妥善放置和保管责任，被告未向本院提交关于原告对被告自行车丢失存在过错的相关证据及具体损失金额，因此对于被告该辩称意见本院不予采纳。 被告拖欠原告自2015年3月31日起至2019年10月30日期间物业费共计4060元，原告要求被告支付欠交的物业费，符合合同约定及法律规定，原告诉求中要求被告支付物业费4042.82元，系对其权利的处置，不违反法律规定，本院予以支持。对于原告主张的公共节能费和电梯费740.73元，因该项费用应当据实收取，原告提交了被告房屋公摊费用计算明细，未提交其他相关证据予以佐证，但该项费用确实存在实际支出，综合考虑被告房屋大小、楼层，是否居住等情况，本院酌情支持500元。关于原告主张的138元违约金，被告拒交物业费与原告处理问题的方式有一定关系，原告作为物业服务公司，应对业主反映的问题及时给予回应，在职责范围内的及时解决，职责之外的尽量帮助协调沟通，完善工作方式方法，因此对原告该项主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告曹卫东于本判决生效之日起十日内向原告连云港泉丰物业服务有限公司支付2015年3月31日起至2019年10月30日期间欠交的物业费、公共节能费和电梯费共计4542.82元。 二、驳回原告连云港泉丰物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元（原告已预交），由原告连云港泉丰物业服务有限公司负担2元，由被告曹卫东负担23元。被告在给付上述款项时一并给付原告。 本判决为终审判决。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 员 胡雪梅 二〇二一年三月十八日 法官助理 马雪松 书 记 员 陈 城 法律条文附录 一、法律条文 [一]《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 [二]《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 [三]《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 [四]、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。 法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。