广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终9326号上诉人（原审被告）：陈亿彬，男，汉族，1984年1月11日出生，住广东省惠州市惠阳区××××××××委会开城大道庄士新城13栋15F室，公民身份号码：441××××××××××××116。委托诉讼代理人：傅广伦，广东伍邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭楠楠，女，汉族，1990年1月20日出生，住江西省萍乡市莲花县×××××××××××，公民身份号码：360××××××××××××520。委托诉讼代理人：曾顺开、何锐基，广东指针律师事务所律师、实习律师。原审第三人：惠州市百年惠湾联盟房地产经纪有限公司，住所：惠州大亚湾西区大亚湾大道232号宏业大厦11层05号房。法定代表人：薛某1。上诉人陈亿彬与被上诉人彭楠楠、原审第三人惠州市百年惠湾联盟房地产经纪有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初3334号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人陈亿彬上诉请求：一、请求撤销一审法院作出的（2020）粤1391民初3334号民事判决第一项和第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、请求判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一审法院判决认定事实不清，适用法律有误。一、一审法院直接判决上诉人返还首期款27万元，系认定事实认定不清，法律适用错误。涉案《二手房买卖及居间服务合同》自始至终均未有解除，一审法院以合同已解除为由，直接判决返还首期款27万元，是认定事实不清，法律适用错误。纵观本案未有任何事实证明涉案合同已经解除。上诉人和被上诉人也从来没有协议确认解除合同。一审法院认定合同已解除之事实有误。合同未解除，合同也没有专门约定返还购房款的条件，一审法院直接判决返还购房款27万元，是法律适用错误。二、一审法院判决上诉人双倍返还定金30万元，系法律适用错误。1.涉案合同第十一条约定的违约定金条款，须在解除合同下才能适用。本案被上诉人并未诉请解除合同不能适用。《二手房买卖及居间服务合同》第十一条【卖方违约的违约责任】约定“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有要求卖方以转让成交价为基数，按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。”该约定是对违约责任的约定，约定的“定金”属于违约定金。该约定明确了承担违约责任两种方式：1.支付违约金并继续履行合同；2.逾期履行超过5日，可要求解除合同并要求支付转让成交价百分之二十的违约金或解除合同并双倍返还定金。以上两种违约责任承担方式属于选择关系，要么继续履行合同承担违约责任，要么解除合同承担违约责任。而选择了第二种情形要求双倍返还定金情形，也只能在解除合同情形下适用。而本案被上诉人并未主张解除合同，属于继续履行合同情形。显然继续履行合同情形下要求委托人双倍返还定金不符合上述约定。被上诉人在继续履行合同情况下要求双倍返还定金没有合同依据。双方应当严格按照合同约定执行。一审法院判决双倍返还定金系法律适用错误。2.合同备注补充条款“定金”为解约定金，一审法院适用解约定金条款有误。《二手房买卖及居间服务合同》补充条款③约定“此合同签定当日生效，卖方如不卖需赔偿定金双倍30万元，买方如不买15万定金不退回”，该条款约定的“定金”很明确为解约定金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十七条规定，交付定金一方可以按照合同约定以丧失定金为代价单方解除合同，该规定并未赋予交付定金一方可以要求收受定金一方双倍返还定金并解除合同的权利。双倍返还定金单方解除合同为卖方即上诉人的权利，并非被上诉的权利，被上诉人无权行使该权利。然而上诉人自始均没有要求双倍返还定金以此解除合同。一审法院错误适用该定金条款。三、上诉人因另案原因被查封涉案财产，属于情事变更，不可预料，并未违约。一审认定事实不清。上诉人与被上诉人、原审第三人于2019年4月24日签订《二手房买卖及居间服务合同》。合同签订后因另案的建筑工程合同纠纷被起诉，并保全查封了涉案房产。以致在合同约定的时间无法办理过户手续。房产查封后上诉人积极处理另案，并与被上诉人积极沟通继续履行合同。另案在解决查封事宜后，则可以办理过户手续。另案查封不以上诉人意志为转移，属于客观因素导致暂时无法办理过户手续，属于情事变更，上诉人不存在过错，一审法院认定上诉人违约，是认定事实不清。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律有误，请求二审法院判决如诉所请。维护上诉人的合法权益。被上诉人彭楠楠未向本院提交书面答辩意见。彭楠楠向一审法院起诉请求：1.被告返还首期款27万元；2.被告双倍返还定金30万元，（诉求一、二以27万元、30万元为基数，分别于2019年4月24日、2019年10月22日起至2020年7月16日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准暂计利息共为：26516.41元，以上暂共计：596516.41元）；3.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年4月24日，原告彭楠楠与被告陈亿彬在第三人惠湾公司的居间下，三方签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定原告购买被告所有的位于惠州市×××××××××××××××，建筑面积115.4平方米，转让成交价80万元，原告在本合同生效当日向被告支付定金15万元，于2019年11月1日前支付除定金之外的剩余首期款30万元，余款以按揭贷款方式支付。合同第五条约定原被告双方须无条件配合向相关部门办理相关手续，在原告按照本合同约定取得银行贷款承诺函，且被告已取得房地产原件（无抵押、无查封）并取得权籍调查结果之日起三个工作日内，原被告双方缴纳相关费用后，到不动产登记中心签署《广东省房地产买卖合同》并办理产权递件过户手续，递件时间最晚不得迟于2019年11月15日（含当日）。合同第十一条约定如被告未按照本合同约定的期限履行义务，逾期履行超过五日，原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还定金。合同第十四条备注：1.买方同意按揭通过后，用首付款赎楼；2.卖方需配合契税满两年过户；3.此合同签订当日生效，卖方如不卖需赔偿定金双倍30万元，买方如不买15万元定金不退回。合同签订后，原告分别于2019年4月24日向被告支付了定金15万元、于2019年10月22日向被告支付首期款27万元。因被告与他人纠纷导致涉案房产分别于2019年6月27日被广东省惠州市惠阳区人民法院查封、于2020年5月8日被我院轮候查封，无法进行赎楼以及办理递件过户手续。庭审中，被告称近期没有办法解除查封及抵押，不可能继续履行合同。本案在审理过程中，依原告彭楠楠的申请，本院轮候查封了被告陈亿彬名下位于惠州大亚湾西区响水北路1号惠华花园X栋X号房。一审法院认为,原、被告及第三人签订《二手房买卖及居间服务合同》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。原告依约支付了定金及首期款，但是涉案房产却因被告与他人纠纷导致被法院查封，无法在约定期限内进行赎楼及办理递件过户手续，并且被告亦称不能继续履行合同，因此，被告已构成违约。合同解除后，按约定原告有权要求被告双倍返还定金30万元，原告已支付的购房款27万元亦应予以返还。至于原告请求被告支付利息的问题，双方在合同中已约定违约责任的计算方式并未另行约定利息计付，因此原告该项请求没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告陈亿彬于本判决发生法律效力后十日内返还原告彭楠楠首期款27万元；二、被告陈亿彬于本判决发生法律效力后十日内双倍返还原告彭楠楠购房定金30万元；三、驳回原告彭楠楠其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4882.58元、保全费3502.58元，合计8385.16元，由原告彭楠楠负担231.16元，被告陈亿彬负担8154元。被告负担部分已由原告预交，不予退回，判决生效后由被告径付给原告。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：上诉人是否应当双倍返还定金。对此分析如下：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。本案中，因上诉人与他人纠纷导致涉案房屋被查封，无法再约定期限内进行赎楼及办理递件过户手续，致使涉案《二手房买卖及居间服务合同》的目的无法实现，陈亿彬已构成根本违约。因此，一审法院判决陈亿彬双倍返还定金并无不当，本院予以确认。综上，上诉人陈亿彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用9500元，由上诉人陈亿彬负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年二月十日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧