北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初1903号原告：丁勇，男，1982年10月13日出生，汉族，自由职业。委托诉讼代理人：赵辰，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：王楠，北京市京师律师事务所律师。被告：北京华创成城企业管理有限公司（统一社会信用代码91110105MA01KW0C2H），住所地北京市朝阳区广渠门外大街一号院1、2、3号楼地下综合体及公-1商业楼地下二层B042。法定代表人：段炜，经理。委托诉讼代理人：肖萌，北京市中伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐晶，北京市中伦律师事务所实习律师。原告丁勇与被告北京华创成城企业管理有限公司（以下简称华创公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁勇的委托诉讼代理人赵辰、王楠、被告华创公司的委托诉讼代理人肖萌、唐晶通过线上云法庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁勇向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告签订的《房屋租赁合同》于2020年9月11日解除；2、请求法院判令被告返还原告租赁保证金82642元；3、请求法院判令被告返还原告装修保证金30000元。事实和理由：2019年9月16日，原被告双方签订房屋租赁合同，约定原告承租被告位于北京市丰台区城南嘉园益城园路16号楼物美华创多乐荟一层B015-B017室，用于经营“串串香”店，租赁期限自2019年10月15日至2025年10月14日，同时原告按合同约定向被告支付了租金以及租赁保证金82642元，装修保证金3万元。原被告双方签订租赁合同不久，因我国爆发“新冠疫情”，致使原告在疫情期间无法营业，后北京爆发第二次“新冠疫情”，因原告承租房屋位于丰台区且属于餐饮行业，原告仍无法开业经营。后原被告双方协商一致解除合同，但是被告拒不退还原告租赁保证金和装修保证金。原告认为，我国“新冠疫情”属于不可抗力，原告为开设餐饮店租赁被告房屋，但因疫情的反复致使不能实现合同目的，故原告诉至法院。被告华创公司辩称：1、原告的主体有误，本案商户是实际承租人，原告的公司叫北京尚禾轩餐饮管理有限公司，原告是该公司的法定代表人，公司的注册地址也是该商户地址。从原告提交的证据可以看出，合同主体是尚禾轩餐饮公司，而不是原告丁勇；2、本案的解除合同时间是2020年10月25日，是原告单方违约解除合同。疫情期间并不是不能继续合同的不可抗力因素，不是承租人解除合同的权利；3、最高院关于涉疫情案件审理的指导意见中审理合同纠纷的相关原则，在处理这类合同，当事人以疫情导致合同履行困难的情况下解除合同是驳回诉求，但在本案中不存在导致合同目的不能实现的情形；4、按照合同约定13．3条承租人应向被告进行相应赔偿，按照5．1条的约定租赁保证金和装修保证金应先冲抵承租人应赔偿的被告损失和其他约定费用；5、房屋租赁的保证金和租赁金没有达到退还的条件，按照合同约定。尚禾轩的注册地还存在，所以退还保证金的条件并没有达成；6、我方没有过错，合同目的不达成，不是我方的责任，而是原告的责任。综上，我方不同意原告的诉求。本院经审理认定事实如下：2019年9月，华创公司（合同甲方，出租方）与丁勇（合同乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在北京市丰台区城南嘉园益城园路16号楼物美华创多乐荟项目的第一层B015-B017室；该房屋租赁建筑面积为143平方米；租赁期6年，自2019年10月15日起至2025年10月14日止；交付日为2019年10月15日，招商达到70%和商场开业开始计算租金；租赁期内，乙方按照先付后用的原则支付租金，房屋租金不含水费、电费、供暖费、制冷费、网络、物业管理费等费用，按租赁面积计价，自起租日起，第一年租金标准为9．5元/天/平方米，第一年租金为495853元，租期内租金每2年递增8%，付款方式押二付六，每六个月为一期；乙方须于签订本合同当日向甲方支付相当于第一年2个月租金的租赁保证金，计82642元，作为乙方依约履行租赁合同的保证金；上述保证金为保证乙方履行本合同约定之各项义务和责任人，由乙方交付甲方的押金，该保证金不是预付的租金，仅作为乙方履行所约定义务的保证，为冲抵乙方欠付甲方租金，其他约定费用和应由乙方赔偿的甲方损失或其他第三方损失，甲方有权使用这种保证金，并且不影响行使任何其他补救权利；合同期届满或租赁关系提前终止时，在乙方付清所有应付款项、办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续（如有），乙方所交还的该房屋及其装修、设备和设施已按照本合同交付条件之规定恢复原状、90日内未发生有关乙方的消费者投诉赔偿事件、诉讼、仲裁等的前提下，甲方应在乙方交还该房屋后90日内将剩余租赁保证金无息退还乙方；乙方在装修期间应按照如下约定向甲方或甲方指定的物业管理公司支付装修保证金；装修保证金标准为3万元，其主要作用在于：保证乙方在装修施工过程中或之后将装修垃圾妥善清理并结清装修用电、水、垃圾清运及其他实际发生费用；修理一切因不良装修工程而导致损坏的公共设施或相邻房屋的设施；改善或拆除未经甲方许可的装修项目等；该保证金自乙方装修结束并经甲方和/或物业管理公司验收通过，并确认资料齐全后，40个工作日内无息返还；甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：……因政策变化等客观原因导致本合同无法履行的……；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方还应按月租金及物业管理费的3倍向甲方及物业管理公司支付违约金，同时补足装修期内所免除的租金等相关费用，此外，乙方不承担其他的违约责任等。上述合同签订后，华创公司将涉案房屋交付丁勇，丁勇依约于2019年10月24日交纳了履约保证金82642元、6个月租金247926元以及其他杂费，华创公司开具了收据。2020年2月3日，华创公司向承租人发送《关于公益西桥华创·多乐荟开业延期的通知》，载明：根据《北京市政府发布关于在新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控事项的通知》……本商场原定于2020年2月9日的商场开业事宜延期（根据疫情情况，具体开业时间另行通知）……。2020年4月7日，华创公司发送《关于公益西桥华创·多乐荟租户起租的通知》，载明：……各租户于2020年4月15日起租……。2020年9月11日，丁勇通过微信向华创公司负责物业工作的员工薛彦军发送《停业通知》一份，载明：由于疫情的影响和我店的具体情况，现决定于2020年9月14日起开始停止运营。停业后我方诉求：1、解除双方租赁合同，2、退还我方两月押金共计83790元，3、退还装修押金3万元。2020年9月28日，薛彦军与丁勇通过微信表示“昨天把设备都拉走了”，丁勇表示“拉了几个冰箱卖了”，薛彦军回复“哦，不容易啊”，丁勇答复“两万的风幕机卖了两千”，薛彦军答“拆了就不值钱了”。2020年10月21日，薛彦军通过微信向丁勇发送《关于葱葱那年串串香室内物品搬走的限期通知》，载明：根据贵司您提出提前解除合同并撤店的申请约近1个月时间，室内部分设备已大部分搬运出去，室内厨余垃圾由于严重腐烂，我司已紧急安排人专项清理3天，根据合约约定，请贵司在2020年10月24日晚22：00前完成室内物品的搬运，否则商场将自行处理，所造成的一切损失有贵司承担。此后，双方因撤店善后事宜未能协商一致，故丁勇诉至法院。另查，北京尚禾轩餐饮管理有限责任公司成立于2019年11月11日，法定代表人为丁勇（自然人独资），住所地为北京市丰台区城南嘉园益城园16号楼商业01一层101内B015。工商登记资料显示：该公司于2021年2月20日至同年3月12日期间处于简易注销公告期。审理中，丁勇表示其作为公司法定代表人，认可涉案合同权益属于丁勇个人，公司不主张权利。审理中，经本院询问，华创公司表示丁勇的装修并无破坏房屋主体结构等行为。此外，涉案房屋已于2021年1月另行出租。审理中，关于丁勇撤离涉案房屋的时间，丁勇主张为2020年9月28日。华创公司对此不予认可，认为实际撤出时间应为2020年10月25日，因为双方曾于2020年10月24日沟通关于限期搬离物品的问题。对此，丁勇主张其在9月28日已经撤离，只是没有彻底进行清理工作。本院认为：《房屋租赁合同》系华创公司与丁勇的真实意思表示，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中华创公司依约交付出租房屋，后因“新冠疫情”影响将起租日更改为2020年4月15日，丁勇亦依约交付押金及6个月房租。关于丁勇撤出涉案房屋的时间，本院认为2020年9月28日华创公司员工认可丁勇将设备拉走之日应为丁勇撤出时间，故本院据此认定2020年9月28日，双方已实际交付了房屋，双方租赁合同实际上已于当日解除。关于2020年10月21日华创公司人员发函表示出租房屋内有厨余垃圾腐烂的情形，本院无法据此认定此期间涉案房屋仍处于丁勇控制之下，故对于华创公司关于房屋交付日期为2020年10月25日的答辩意见，本院不予采信。关于合同解除问题，丁勇于2020年9月11日向华创公司人员表达想要在2020年9月14日解除双方租赁合同的意思，但华创公司并未作出明确答复。直至2020年9月28日，华创公司人员向丁勇表达“昨天把设备都拉走了”，并以平和的态度就丁勇拆除设备后续处置问题进行闲聊。丁勇主张双方之间系协商解除，但华创公司对此不予认可，认为丁勇系单方解除合同，属于违约。本院认为，丁勇于2020年9月11日向华创公司人员表达解除合同意思的行为，虽然可能受到6月北京市爆发的“新冠疫情”影响，但此时疫情已经基本结束，商业活动正在趋于回暖，并不属于不可抗力的情形，其在此后径行撤离的行为应属违约。2020年9月28日，华创公司人员表达了对相关情形的理解，且并未阻止丁勇搬离设施，以实际行为接受了丁勇单方解除合同的行为，但并无证据证明华创公司当然免除了丁勇单方解除合同的违约责任。具体到本案中，本院综合考虑“新冠疫情”的影响程度、涉案房屋空置时间以及尚禾轩公司至今未办妥自涉案房屋变更注册地址或注销等情形，酌定由丁勇承担单方解除合同违约金82642元以弥补华创公司因此遭受的租金及其他相应损失，该金额由履约保证金抵扣。关于装修保证金，因没有证据证明丁勇存在不当装修行为，故在双方合同解除后，该部分押金理应予以退还。故丁勇的诉讼请求中，合理部分本院予以支持，超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、确认被告北京华创成城企业管理有限公司与原告丁勇于二〇一九年九月签订的《房屋租赁合同》于二〇二〇年九月二十八日解除；二、被告北京华创成城企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告丁勇保证金3万元；三、驳回原告丁勇的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1277元，由原告丁勇负担937元（已交纳），由被告北京华创成城企业管理有限公司负担340元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 金 滢二〇二一年三月三十一日书记员 姚晓蕾