吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉08民终84号 上诉人(原审被告):白城市港原地产置业有限公司。 法定代表人:潘进荣，系董事长。 委托诉松代理人:王鹏，系该公司员工。 委托诉讼代理人:李佩璟，吉林厚合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告):李大刚，男，1986年9月18日生，汉族，农民，现住白城市洮**。 上诉人白城市港原地产置业有限公司因与被上诉人李大刚房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省白城市洮北区人民法院（2020）吉0802民初3821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人白城市港原地产置业有限公司的委托诉讼代理人王鹏及李佩璟,被上诉人李大刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 白城市港原地产置业有限公司上诉请求：1、请求撤销洮北区人民法院（2020）吉0802民初3821号民事判决第二项，依法改判；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、利率明显过高，违反法律强制性规定。一审法院支持白城市港原地产置业有限公司按日万分之五的利率向被上诉人李大刚支付利息明显不当，《认购协议》第五条约定“如未按时交房，甲方将按每天万分之五的利息向乙方支付”，年利率达到18.25％，该条约定违反法律关于利率的强制性规定，本案2020年10月6日立案，2020年8月20日，最高人民法院发布的《关于修改〈关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定〉的规定》即“约定的利率不得超过中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款报价利率的四倍”，换句话讲，也就是该约定不能超过抬钱15.4％的最高利率；2、利息总额明显过高，远远超过被上诉人李大刚的实际损失。一审法院要求白城市港原地产置业有限公司按日万分之五的利率向被上诉人李大刚支付利息，以2017年11月30日为起点，截止2020年9月25日止，共计408,599.92元，李大刚共计支付购房款为803,520.00元，以上利息总额与购房款之比已经达到50％以上，明显过高，况且李大刚的实际损失不过是房屋租金而已，按照现有的租售比率4％计算，李大刚每年的实际损失不过是32,000.00余元，三年下来也不到100,000.00元，由此可见，一审判决的额度明显过高，显失公平；综上，请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。 李大刚辩称，上诉人认为一审判决利率明显过高，违反法律强制性规定;利息总额明显过高，远远超过被上诉人的实际损失。答辩人认为这个观点是错误的。事实与理由:一、答辩人在上诉人处抵账所得门市一处。2017年8月21日,双方签订了《港原国际商贸城房屋认购协议》一份。按照协议一、二条约定,李大刚认购港原国际商贸城项目7幢A05号商品房，该商品房建筑面积144平方米，每平方米5,580.00元，总房款803,520.00元。该协议第五条约定，本项目交房时间为2017年11月30日，如未按时交房,白城市港原地产置业有限公司将按日万分之五向李大刚支付逾期交房利息。协议签订后，李大刚按协议约定一次性缴纳购房款803,520.00元，上诉人为李大刚出具【白城市港原地产置业有限公司收款收据】一枚。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定:依法成立的合同，受法律保护。根据合同相对性原则，上诉人至今未交付房屋,其行为已经构成违约，应当按照双方在签订的认购协议中约定的损失赔偿额的计算方法，即按日万分之五支付违约金。二、上诉人认为白城市港原地产置业有限公司按日万分之五利率向被上诉人李大刚支付利息明显不当。上诉人认为该约定违反了最高人民法院2020年8月20日发布的《关于修改关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定>的决定》即“约定的利率不得超过中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款报价利率的四倍”,也就是最高15.4%的利率。《认购协议》中约定的每日万分之五的利息应核算为18.25%，已经超出15.4%的最高限制。答辩人认为，该规定只适用于民间借贷纠纷，而本案为房屋买卖合同，不属同一法律关系，自然也不适用该法律规定。三、即使上诉人认为双方存在民间借贷关系，也并不违反法律规定。2020年12月31日，最高人民法院对2020年8月20日发布的首次修订版《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》进行第二次修订,并于2021年1月1日起正式施行。该规定第三十一条:2020年8月20日之后新受理的一审民间借贷案件，借贷合同成立于2020年8月20日之前，当事人请求适用当时的司法解释计算自合同成立到2020年8月19日的利息部分的，人民法院应予支持;对于自2020年8月20日到借款返还之日的利息部分,适用起诉时本规定的利率保护标准计算。也就是说，受理的一审民间借贷案件，借贷合同成立于2020年8月20日之前的,按照民间借贷利率的上限24%计算;借贷合同成立于2020年8月20日之后的,参照起诉时4倍LPR的标准。答辩人与上诉人签订《港原国际商贸城房屋认购协议》的时间是2017年9月11日，所以《认购协议》第五条约定的日万分之五的利息核算为18.25%，并不违反法律规定，不属于利息过高情形。四、上诉人认为利息总额过高，远远超过被上诉人的实际损失并无事实与法律依据。上诉人至今未按约定交付房屋，且长期占有答辩人资金。答辩人购买的房屋属于商品房，上诉人如果按时交房，答辩人可用此房取得可观的经济效益,而不能按时交房带给答辩人的经济损失也不仅仅是房屋的租金。基于此,答辩人的各项损失要超过每日万分之五。综上答辩人认为原审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。请求贵院依法驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。 李大刚向一审法院起诉请求：1．确认原、被告签订的《港原国际商贸城房屋认购协议》合法有效；2．依法判令被告向原告支付逾期交房的违约金（以房屋总价款803,520.00元为基数，以2017年11月30日为起点，按日万分之五的标准计算违约金至2020年9月25日止，共计1017天×每天401.76元共合计违约金408,599.92元）。 一审法院认定事实：2017年8月21日，李大刚与港原公司签订《港原国际商贸城房屋认购协议》，约定：港原公司将其开发建设的港原国际商贸城项目7幢A05号房屋，建筑面积共144平方米（最终以实际测量为准）出售给李大刚；一次性付款优惠后单价5,580.00元／平方米；总房价803,520.00元；交房时间为2017年11月30日，如未按时交付，港原公司将按每天万分之五的利息向李大刚支付。案涉房屋现未完成施工。李大刚与港原公司签订了认购协议并交付购房款，港原公司出具收款收据。 一审法院认为，关于《港原国际商贸城房屋认购协议》效力问题。李大刚与港原公司签订房屋认购协议，内容详细具体，约定权利义务具体，系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的规定，李大刚、港原公司均认可认购协议有效。故，法院认定《港原国际商贸城房屋认购协议》有效。关于迟延交付房屋违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，双方约定：如未按时交房，港原公司按日万分之五向李大刚支付利息。根据李大刚购买房屋的用途及购房价款的支付情况，结合中国人民银行同期贷款利率，双方的约定符合客观情况。自约定交房时间2017年11月30日至2020年9月5日（本案立案时间为2020年10月6日），共计1017天，共计408,599.92元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，双方在签订的认购协议书中已经约定了损失赔偿额的计算方法，即按日万分之五支付利息，港原公司应按约定支付上述利息。庭审中，被告认为本案应适用最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定按年利率15.4％支付计算，法院认为，该规定只适用于民间借贷纠纷，而本案为房屋买卖合同，不属同一法律关系，故对被告的主张，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，判决如下：一、李大刚与白城市港原地产置业有限公司签订的《港原国际商贸城房屋认购协议》有效；二、白城市港原地产置业有限公司于判决生效后立即赔偿李大刚逾期交付房屋利息408,599.92元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,715.00元，由白城市港原地产置业有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人未提交新证据，二审查明事实与一审查明事实基本相同。二审对一审查明事实予以确认。 本院认为，李大刚与白城市港原地产置业有限公司于2017年8月21日签订的《港原国际商贸城房屋认购协议》系合同当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，属合法有效，对合同双方具有约束力。双方在协议中约定于2017年11月30日交付房屋，如未按时交房，白城市港原地产置业有限公司将按每天万分之五的利息向李大刚支付。李大刚按约定交付了购房款803,520.00元，白城市港原地产置业有限公司未按约定的时间交付房屋，李大刚请求白城市港原地产置业有限公司按协议约定支付违约金符合合同约定和法律规定。白城市港原地产置业有限公司对其上诉请求不能举出足够相应的证据来证实自己的上诉主张，故对其上诉请求不予支持。 综上所述，白城市港原地产置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7,430.00元，由上诉人白城市港原地产置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李光宇 审判员  常宗仁 审判员  杨剑虹 二〇二一年三月二十五日 书记员  李 妍