河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀11民终537号 上诉人(原审被告、反诉原告)：衡水斯凯学园房地产开发有限公司，历史名称：中房集团衡水中城万源置业有限公司，住所地:衡水市桃城区问津街5幢6号,统一社会信用代码：9113110269586623XH。 法定代表人：李晓明，经理。 委托诉讼代理人：张红立，河北中衡诚信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张红勉，女，1963年11月13日出生，汉族，住河北省衡水市桃城区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：柳伏，男，1984年7月15日出生，汉族，住河北省衡水市桃城区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：柳杨，男，1989年12月1日出生，汉族，住河北省衡水市桃城区。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：王冠亮，河北人民长城律师事务所律师。 上诉人衡水斯凯学园房地产开发有限公司（以下简称斯凯学园公司）因与被上诉人柳伏、柳杨、张红勉房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2020）冀1102民初5955号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 斯凯学园公司上诉请求:撤销一审判决，改判支持上诉人一审反诉的诉讼请求。事实及理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误,理由如下：1.案涉回迁楼房的交付问题双方在2017年发生争执,上诉人报警后,经警方协调,上诉人已经在2017年将房屋交付上诉人,一审认定上诉人未交付房屋属于认定事实错误；2.案涉回迁楼房的给付面积差价款问题,双方在回迁协议中已经明确约定标准,政府的处理文件也明确了标准,面积的具体数额也已经由衡水市房管局测绘队出具的测绘报告确认判决没有支持上诉人的反诉请求,属于明显错误。 张红勉、柳伏、柳杨答辩称，第一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持；第二、上诉人从未将案涉房屋交付被上诉人，案涉房屋至今无法正常使用；第三、上诉人所谓的政府处理双方的文件仅是桃城区人民政府、房屋征收办公室给上诉人的处置意见，不具有强制力，也非具体行政行为，同时被上诉人也不是该意见接收方，对被上诉人更没有约束。 张红勉、柳伏、柳杨向一审法院起诉请求：1.判令被告立即向原告交付桃城区人民东路公园书香城小区最北号楼东单元16层东户（7号楼1单元1601室）；2.判令被告支付少付的安置费和交房日的逾期交房违约金（至2020年6月14日为36284.85元）。 被告斯凯学园向一审法院提起反诉请求：1.依法判决被反诉人向反诉人支付房屋面积差价款148483.96元；2.本案全部诉讼费用由被反诉人负担。 一审法院认定事实：2009年11月17日，衡水市市区“一拆两改”指挥部（甲方）与柳新平（乙方）签署编号为最北第059号的《人民公园区域住宅拆迁安置补偿协议》，约定甲方拆迁乙方位于问津街的房屋，其中位于衡水市桃城区的平房占地面积47.28平方米，建筑面积31.35平方米，按补偿方案标准应回迁基准楼层面积47.28平方米；另有位于衡水市桃城区，拆迁楼房建筑面积为55.73平方米，房产证号8-××2，按补偿方案标准应回迁基准楼层面积主楼为66.319＋47.28＝113.599平方米。拆迁补偿方式为产权调换方式，乙方选择调换楼房为最北号楼东单元16层东室，主楼建筑面积为106.46平方米，少于应回迁面积7.139平方米，主楼补偿款16419.7元在签订本协议、交钥匙、经验收具备拆除条件后，在十个工作日内甲方支付乙方相应补偿款。其他另有有线电话、宽带网、拆迁补助费、过渡费、搬迁奖励费合计11560.56元。以上共计27980.26元，系甲方应向乙方支付的补偿款。协议另约定，乙方选择调换主楼、储藏间折算后多于应回迁面积的，乙方于签订协议之日起15日内向甲方补足差价款的，主楼最小调换户型面积大于被拆迁户应安置面积的，超出应回迁面积5平方米以内的按2300元／平方米，超出5平方米的部分按3200元／平方米；或在回迁楼建设完毕回迁时补足差价款的，主楼、储藏间均按市场价优惠200元／平方米。关于过渡费的支付，乙方采取货币补偿方式的，甲方按被拆迁建筑面积一次性付给乙方3个月的过渡费，乙方采取产权调换方式的，回迁自行过渡期间自乙方签订协议交钥匙具备拆除条件之日起，甲方按被拆迁建筑面积首付给乙方12个月过渡费，此后每三个月结算一次，直至回迁楼房交钥匙止，不足月按月计算。回迁时间为全部住户搬迁完毕后30个月内，如未按时交付，按相关法律规定增加过渡费补偿。回迁楼建成后建筑面积最终以房管局实际测量面积数为准。2010年3月4日，衡水市市区“一拆两改”指挥部（甲方）与柳新平（乙方）签订编号为最北第059号（补充）的《人民公园区域住宅拆迁安置补偿协议》，约定甲方拆迁乙方位于衡水市桃城区，拆迁楼房建筑面积2.52平方米，拆迁补偿方式为货币补偿方式，折算后补偿款为6895.4元，另有其他费用6870元，甲方应向乙方支付的补偿款合计为13765.4元。关于补交差价款、过渡费支付、回迁时间等约定同2009年11月17日签订的协议相同。2011年10月13日，中房集团衡水中城万源置业有限公司作为中标企业在上述两份协议中加盖了公章，协议均约定“中标企业自中标之日起甲方身份履行上述协议条款”。2011年11月25日，中房集团衡水中城万源置业有限公司（甲方）与柳新平（乙方）、衡水市人民公园区域拆建改造指挥部（丙方）签署编号最北059、最北059补充的《人民公园区域住宅拆迁安置补偿补充协议》，约定1、将回迁房交付时间调整为自乙方领取过渡费的第一天起30个月；2、过渡费按照河北省及衡水市相关政策要求执行，即回迁房交房时间逾期一年以内上调50%；逾期一年至两年上调75%；逾期两年以上上调100%，上调基数为现行的5元／平方米／月。3、甲方应于2013年7月31日完成回迁房建设，通过相关部门验收并交付使用。逾期交房按照每日万分之二支付给乙方违约金，违约金计算基数为被拆除平房院宅基面积或被拆除住宅楼建筑面积＊2300元／平方米，过渡费自支付违约金之日起停止发放。斯凯学园公司向柳新平及原告张红勉支付过渡费或违约金的情况如下：2009年11月至2012年5月期间的过渡费已按照每个月435.40元（87.08平方米＊5元／平方米）的标准支付，2012年6月至2013年7月期间的过渡费已按照每个月653.10元（87.08平方米＊7.5元／平方米）的标准支付，2013年8月至2015年10月期间的违约金已按照每个月1421.54元［被拆除平房院宅基面积或被拆除住宅楼建筑面积（47.28＋55.73＝103.01平方米）＊2300元／平方米的日万分之二］的标准支付，2015年11月至2018年9月期间按照每月1545.15元的标准支付，之后再未支付过渡费或违约金。另查明，柳新平（身份证号：1330011963××××××××）于2015年5月17日因病去世，原告张红勉系柳新平妻子，原告柳伏、柳杨分别系柳新平与张红勉的长子、次子，柳新平无其他法定继承人。被告斯凯学园公司原名中房集团衡水中城万源置业有限公司。一审法院认为，合同一经签订即对当事人具有法律约束力，各方均应按照约定全面履行各自的义务。柳新平与斯凯学园公司分别于2011年10月13日、2011年11月25日分别签订的拆迁安置补偿协议及补充协议，系双方真实意思表示，为有效合同。上述协议中明确约定了置换房屋的具体坐落位置、房屋交付时间及相应的补偿价款、过渡费、违约金等条款，柳新平已经履行了合同义务，斯凯学园公司亦应履行安置补偿的义务。2011年11月25日签署的补充协议中约定应于2013年7月31日完成回迁房建设，通过相关部门验收并交付使用，现斯凯学园公司未能按期交付回迁房的行为，已经构成违约。因柳新平已于2015年去世，张红勉、柳伏、柳杨作为柳新平的法定继承人，要求斯凯学园公司交付坐落于衡水市桃城区最北号楼东单元16层东户（7号楼1单元1601室）的房屋，符合合同约定，本院予以支持。关于张红勉、柳伏和柳杨要求斯凯学园公司支付少付的安置费。1、张红勉等主张斯凯学园公司少付了2011年10月13日签订的编号为“最北第059（补充）”的拆迁安置补偿协议中约定的2.52平方米的拆迁面积的安置费，但该合同中约定的柳新平选择的拆迁补偿方式为货币补偿方式，双方当事人在庭审中均认可斯凯学园公司已将该协议所涉及的13765.4元补偿款支付给原告，现张红勉、柳伏、柳杨主张该协议中拆迁的2.52平方米属于拆迁房屋时尺寸丈量错误，应一并计算为拆迁面积并自拆迁之日起支付过渡费直至2020年6月，没有合同依据。该协议第三条第2项约定“乙方采取货币补偿方式的，甲方按被拆迁建筑面积一次性付给乙方3个月过渡费”，故斯凯学园公司应当按照协议约定向张红勉、柳杨、柳伏一次性支付该协议拆迁面积3个月的过渡费，为37.8元（2.52平方米＊5元／平方米／月＊3个月）。2、斯凯学园公司于2009年11月份第一次向柳新平支付过渡费，按照约定应当于30个月内交付回迁房，延期交房一年以内过渡费上调50%（7.5元／月／平方米），延期交房一年至两年的上调75%（8.75元／月／平方米），故2012年5月份至2013年4月份斯凯学园公司应当按照7.5元／月／平方米的标准支付过渡费，2013年5月至2013年7月应当按照8.75元／月／平方米的标准支付过渡费，2012年5月斯凯学园公司仍按照5元标准支付了过渡费，2012年6月至2013年7月期间斯凯学园公司一直按照7.5元的标准支付过渡费，对于2012年5月、2013年5月至7月期间少付的部分应当补充支付，计算为544.25元。综上，斯凯学园公司应当向张红勉、柳伏、柳杨支付少付的过渡费582.05元。关于张红勉、柳伏、柳杨主张的逾期交房违约金。2011年11月25日，中房集团衡水中城万源置业有限公司（甲方）与柳新平（乙方）、衡水市人民公园区域拆建改造指挥部（丙方）签署编号最北059、最北059补充的《人民公园区域住宅拆迁安置补偿补充协议》，约定的回迁房交房时间为2013年7月31日，同时对过渡费及逾期交房违约金的计算方式进行了明确约定，结合双方当事人在庭审中的陈述，自2013年8月至2015年10月，斯凯学园公司按照每月1421.54元的标准向柳新平支付，原、被告均认可该款项的计算方式系按照2011年11月25日签署的补充协议中关于逾期交房违约金的计算方式得来的，可见自2013年8月份起，斯凯学园公司已认可逾期交房的事实并开始向张红勉支付逾期交房违约金。2015年11月份至2018年9月份，斯凯学园公司每月向张红勉支付1545.15元，对此款项张红勉称系按照每月15元／平方米的标准支付的过渡费，斯凯学园公司称系支付的逾期交房违约金，对照双方签署的拆迁安置协议补充协议，逾期交房情形下过渡费最高上调幅度为原5元／平方米／月的基础上上调100%，为10元／平方米／月，张红勉所称的15元／平方米／月的标准没有依据，又考虑到之前斯凯学园公司已支付过一段时间的逾期交房违约金，故2015年11月份至2018年9月份支付的1545.15元／月，共计54080.25元，本院认定为逾期交房违约金，对于多出的部分，予以抵顶之后斯凯学园公司应当支付的逾期交房违约金。张红勉、柳伏、柳杨在诉状中将逾期交房违约金暂计算至2020年6月14日，自2015年11月起至2020年6月14日，按照被拆除平房院宅基面积或被拆除住宅楼建筑面积（47.28＋55.73＝103.01平方米）＊2300元／平方米的日万分之二的标准计算，斯凯学园公司应支付逾期交房违约金78848.08元。扣除斯凯学园公司已支付的54080.25元，仍应向张红勉、柳伏、柳杨支付截至2020年6月14日的逾期交房违约金24767.83元。张红勉、柳伏、柳杨在提交的《关于被告支付过渡费的说明》中要求将逾期交房违约金顺延计算至实际交房之日，于法不悖，本院予以支持。综上，斯凯学园公司应当向张红勉、柳伏、柳杨支付截至2020年6月14日的逾期交房违约金共计24767.83元，之后的逾期交房违约金按照每月1421.54元的标准，自2020年6月15日计算至实际交房之日止。关于斯凯学园公司提出的要求张红勉、柳伏、柳杨补交房屋面积差价款148483.96元的反诉请求，斯凯学园公司主张按照《关于公园一号7＃楼1单元东西户回迁户安置问题的处理意见》计算面积单价，但该意见是衡水市桃城区人民政府、衡水市房屋征收办公室向斯凯学园公司出具的文件，并未得到张红勉、柳伏、柳杨的认可，该文件对三人没有强制约束力，斯凯学园公司主张以此计算回迁房面积差房价，依据不足。另外，案涉的拆迁安置补偿协议中均约定“回迁楼建成后建筑面积最终以房管局实际测量面积数为准”，但斯凯学园公司在庭审中提交的衡房实测2017-014923号《衡水斯凯学园房地产公园书香城东区7幢（变更）房产测绘技术总结报告》系斯凯学园公司单方委托衡水市房产测绘队作出的总结报告，以此计算房屋实际面积缺乏合同依据。综上，根据斯凯学园公司提交的证据无法确定补交房屋差价款的面积单价或房屋面积差，其提出的反诉请求不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条的规定，判决：一、被告（反诉原告）衡水斯凯学园房地产开发有限公司于本判决生效后五日内将位于河北省衡水市桃城区最北号楼东单元16层东户（7号楼1单元1601室）交付给原告（反诉被告）张红勉、柳伏、柳杨；二、被告（反诉原告）衡水斯凯学园房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告（反诉被告）张红勉、柳伏、柳杨支付过渡费582.05元及截至2020年6月14日的逾期交房违约金24767.83元，之后的逾期交房违约金按照每月1421.54元的标准，自2020年6月15日起计算至实际交房之日止；三、驳回原告（反诉被告）张红勉、柳伏、柳杨的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）的反诉请求。本诉案件受理费减半收取计318元，原告（反诉被告）张红勉、柳伏、柳杨负担77元，被告（反诉原告）衡水斯凯学园房地产开发有限公司负担241元；反诉案件受理费1635元，由被告（反诉原告）衡水斯凯学园房地产开发有限公司负担。 本院二审对一审查明事实中除“柳新平无其他法定继承人”之外的事实予以确认。 本院认为，关于讼争房产是否已交付的问题。上诉人斯凯学园公司以被上诉人已将案涉房产强行换锁为由主张该房产已交付，但该主张被上诉人不认可。上诉人称双方一直就房屋的面积差价、交接验收事宜进行磋商,但未达成一致意见，至今未向被上诉人转移占有案涉房屋履行交房手续。本案上诉人在取得被拆迁人房屋后，应首先保障被拆迁人的居住权，理应及时向被上诉人交付补偿房屋，不得以双方对超面积补偿差价未达成协议而不履行交付调换房屋的义务。现被上诉人无法实现其居住目的，斯凯学园公司上诉提出争议房产已实际交付被上诉人,依据不足,本院不予采信。 关于超出产权调换面积部分的差价结算问题。双方在《人民公园区域住宅拆迁安置补偿协议》中约定“主楼最小调换户型面积大于被拆迁户应安置面积的，超出应回迁面积5㎡以内的按2300元/㎡，超出5㎡的部分按3200元/㎡”根据上述约定，该协议已就如何交纳超出产权调换之外面积部分的补偿价款作了明确约定。本案中，上诉人应将建筑面积106.46㎡最北号楼东单元16层东户（7号楼1单元1601室）用作拆除柳新平房屋后的产权调换。由双方一审中均认可的事实及专业测绘机构的测绘面积数据可知，案涉安置房屋（建筑面积130.93㎡）超出了合同约定的产权调换面积（建筑面积106.46㎡）24.47㎡。在双方协商不成，被拆迁人未变更选择其他与拆迁协议约定建筑面积大体相等的房屋，或者选择弃产补偿的货币补偿方式，直接起诉请求上诉人交付安置房屋的情况下，应由被上诉人按照补偿协议的约定，即73804元（5㎡*2300+19.47㎡*3200=73804）支付取得该房屋的产权价格。 综上所述，衡水斯凯学园房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省衡水市桃城区人民法院（2020）冀1102民初5955号民事判决第一项、第二项、第三项； 二、撤销河北省衡水市桃城区人民法院（2020）冀1102民初5955号民事判决第四项； 三、张红勉、柳伏、柳杨应于本判决生效后三十日内向衡水斯凯学园房地产开发有限公司补交房屋差价款73804元； 四、驳回衡水斯凯学园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费1635元，由衡水斯凯学园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李守文 审判员  李成立 审判员  安 君 二〇二一年三月八日 书记员  赵子叶