河北省唐山市丰润区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0208民初225号 原告：唐山卓恩房地产开发有限公司，住所地：唐山市丰润区唐遵铁路西侧。 法定代表人：刘青春，该公司经理。 委托诉讼代理人：李素玲，河北冀丰律师事务所律师。 被告：赵志强，男，1977年10月17日出生，汉族，居民，住址：唐山市路北区。 被告：宣立芳，女，1978年1月24日出生，汉族，居民，住址：唐山市路北区。 二被告共同委托诉讼代理人：蒙刚域，河北佳诚信和律师事务所律师。 第三人：河北唐山农村商业银行股份有限公司丰润支行，住所地：唐山市丰润区曹雪芹西道667号。 负责人：杨泽城，该行行长。 委托诉讼代理人：陈志勇，男，该公司员工。 原告唐山卓恩房地产开发有限公司与被告赵志强、宣立芳及第三人河北唐山农村商业银行股份有限公司丰润支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月7日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐山卓恩房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李素玲，被告赵志强、宣立芳的委托诉讼代理人蒙刚域，第三人河北唐山农村商业银行股份有限公司丰润支行的委托诉讼代理人陈志勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告唐山卓恩房地产开发有限公司提出如下诉讼请求：1、要求解除原被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告以累计应付款491088.93元为基数，按0.1%向原告支付违金491元；3、要求被告退还第三人划扣原告的保证金利息及罚息147271.13元；4、被告返回原告丰润区文庭雅苑3-1号商业楼一套（一至三层。）；5、要求被告在30日内配合原告到丰润区住建局办理解除合同手续。事实与理由：二被告系夫妻关系。2015年2月2日，二被告与原告签订了《商品房买卖合同》，约定被告以首付款及按揭付 款方式购买原告丰润区文庭雅苑3号商业楼3-1号楼一套，建筑 面积283.31平米，每平米单价8150元，房款总价2308977元， 被告采用按揭付款方式，首付1158977元、贷款1150000元，合同第七条约定，买受人（被告）未按本合同规定的时间付款，按 第1款（2项）约定“逾期超过30日后，出卖人（原告）有权解 除合同。出卖人（原告）解除合同的，买受人（被告）按累计应 付款的0.1%向出卖人（原告）支付违约金”截止2020年12月31日，被告应向原告支付违约金491元，至款项付清为止。 2015年3月17日，原告、被告、第三人三方签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：37202015580277），约定借款 1150000元，被告每月应还本息金额13052.17元，贷款期限120 个月(2015.3.17-2025.3.16)，由原告负连带保证责任，原告并在第三人处设立了保证金专用账户，如被告违约，第三人有权直接从原告保证金账户扣划被告应交房款本息及逾期罚金。自2017年12月28日以后，被告多期未按合同约定向第三人支付房款本息，致使第三人于2017年12月28日至2020年8月底，累计扣划原告本金、利息、罚息共计491088.93元（其中：利息138922.2元、罚息8348.81元，共计147271.13元）。原告承担保证责任后多次要求被告归还保证金并按时偿还第三人贷款，可被告一直以各种理由拖延履行，无奈诉至贵院，望判如所请。庭审中原告变更诉讼请求：将诉请第二项491088.93元变更为529065.49元，将491元变更为529元。第三项将147271.13元变更为155718.04元。事实理由部分第一段最后一行491元变更为529元，第二段将2020年8月底变更为12月底，将491088.93元变更为529065.49元。其中利息138922.32元变更为147369.23元，共计由147271.13元变更为155718.04元。 被告赵志强、宣立芳辩称，因被答辩人唐山卓恩房地产开发有限公司（简称卓恩房地产）诉二答辩人房屋买卖合同纠纷一案，二答辩人作如下答辩：一、答辩人不存在违约行为，无需承担任何合同责任案涉《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，并在丰润区住房和城乡建设局完成网签备案登记，该合同合法有效，不存在《民法典》规定的合同解除法定事由。合同签订后，答辩人即通过“首付、银行按揭贷款”方式将案涉房产全部价款支付给卓恩房地产，履行了付款义务。答辩人不存在《商品房买卖合同》第七条约定的“逾期付款超过30日”情况，卓恩房地产亦无权据此行使合同解除权。因此，答辩人不存在违约行为，不应承担任何合同责任，卓恩房地产要求解除《商品房买卖合同》、支付违约金、返还房产、解除网签备案登记手续的诉讼请求缺乏事实与法律依据，应予驳回。二、要求答辩人支付贷款本金、利息等，不属于本案审理范围本案属于“房屋买卖合同纠纷”，法庭仅应对案涉《商品房买卖合同》相关事宜进行审理。至于卓恩房地产替答辩人偿还贷款本金、利息等事宜，系卓恩房地产作为保证人承担的保证责任，属于卓恩房地产本应预知的合同风险，其在承担保证责任后行使追偿权，与本案属于不同的法律关系，不属于本案审理范围，应当裁定驳回。退一步讲，即使要求答辩人承担还款责任，结合答辩人提交的《唐山市丰润区卓恩世纪城2#地块工程协议书》、《协议书》等证据证实，卓恩房地产尚欠答辩人“卓恩世纪城项目”工程质保金未付，根据《民法典》568条规定，卓恩房地产与答辩人之间互负债务，且均已到期，为避免诉累，应予抵销。综上，卓恩房地产诉请缺乏事实与法律依据，案涉《商品房买卖合同》应当继续履行，请法庭查明事实依法裁判。 第三人河北唐山农村商业银行股份有限公司丰润支行述称，按合同执行相关程序。 经审理查明，2015年2月2日，原告唐山卓恩房地产开发有限公司作为出卖方与被告赵志强、宣立芳作为买受方签订《商品房买卖合同》，合同约定被告购买文庭雅苑第3单元1号房，该商品房的用途为商业服务，建筑面积共283.31平方米，该商品房单价为每平方米8150元，总金额2308977元。付款方式及期限为 按揭贷款：总房款2308977元，首付1158977元，贷款1150000元。买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.1%，向出卖人支付违约金；银行按揭：自合同登记备案之日起15日内须到指定银行办理按揭手续，否则按逾期处理。出卖人应当在2015年10月30日前交房。2015年3月17日，第三人河北唐山农村商业银行股份有限公司丰润支行作为贷款人，被告赵志强作为借款人，原告唐山卓恩房地产开发有限公司作为保证人，三方签订《个人购房担保借款合同》，合同约定借款金额115万元，用途购买文庭雅苑3-1号房屋，借款期限2015年3月17日至2025年3月16日，共计120个月。划款方式：借款人在贷款人处开立结算账户，户名赵志强，借款人在此不可撤销的授权贷款人将全部借款直接划入售房人唐山卓恩房地产开发有限公司的账户。保证人为借款人提供连带保证责任，借款人以本合同项下所购房屋作抵押的，由保证人唐山卓恩房地产开发有限公司提供阶段性保证责任。2014年6月25日，第三人作为甲方与原告作为乙方，签订《个人购房贷款项目合作协议》，协议约定，甲方同意对购买乙方开发的卓恩世纪城*文庭雅苑项目的自然人提供购房贷款，乙方授权甲方将个人住房贷款余额的5%、商业楼贷款余额的10%作为保证金存入甲方开立的“保证金专用账户”。在乙方承担连带保证责任期间，购房人未按借款合同约定按期还本付息的，由乙方代为偿还，甲方有权直接从“保证金专用账户”扣收。 上述协议签订后，被告于2015年2月11日向原告缴纳购房款115897元，第三人于2015年3月17日为被告向原告账户转款115万元作为银行按揭贷款，原告亦履行了交付房屋的义务。后因被告未按合同约定向第三人按期偿还借款，第三人即按照合同约定，扣划了原告在第三人处的保证金。2021年1月7日，原告起诉，要求解除原被告签订的《商品房买卖合同》、支付违约金、退还保证金及罚息、退还房屋并协助原告办理解除合同手续。 以上事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、《个人购房贷款项目合作协议》、预售购房款发票、贷款本金利息收汇凭证等证据予以证实。 本院认为，原、被告及第三人之间签订的《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、《个人购房贷款项目合作协议》均系当事人的真实意思表示，上述合同及协议合法有效。当事人按合同及协议约定履行了交付房款及房屋的义务，故原告要求与二被告解除《商品房买卖合同》并支付违约金、返还房屋、协助办理解除合同手续的主张，理据不足，本院不予支持。2017年12月后被告未按《个人购房担保借款合同》约定偿还借款本金及利息，致使第三人按照协议约定扣划了原告的保证金，属于另外的法律关系，本案不予涉及，故原告要求被告退还保证金及罚息的主张，应另案解决。故依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告唐山卓恩房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费4333元，由原告唐山卓恩房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  陈永华 二〇二一年三月二十二日 书记员  栾 雨