河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0102民初2669号原告：马针玲，女，1984年2月21日生，汉族，住河南省新郑市。被告：河南正商中原置业有限公司，住所地郑州市中原区金水西路北、化肥东路东三号楼一层。法定代表人：别三江，职务董事长。委托诉讼代理人：李斌，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：申涛，男，系该公司员工。原告马针玲与被告河南正商中原置业有限公司（以下简称“正商中原置业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告马针玲，被告河南正商中原置业有限公司的委托诉讼代理人李斌、申涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马针玲向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付逾期办理产权初始登记违约金13008.08元（以861462元为基数按日0.005%的标准计算自2018年3月1日至2018年12月27日止）；2.判令被告为原告开具含有税率的不动产增值税发票，并赔偿原告损失款430.71元；3.本案诉讼费等由被告承担。事实与理由：2016年7月3日，原告与被告签订了合同编号为16002537364《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的中原区西站路北、北肥东路东16幢3单元9层903号房屋。合同附件四第六条约定：“出卖人应当在2018年3月1日（房屋交付后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定期限内未报送上述材实或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005%违约金。”然，被告直至2018年12月份才办理房屋产权属初始登记，故被告应承担逾期办理产权初始登记违约责任。原告于2020年6月24日交完契税后才发现由于被告开具的不动产增值税发票税率一栏写着“不征税”，导致原告多交了430.71元契税。被告作为开发企业，在明知原告已按照合同约定全额支付被告购房款情况下，依然违规向原告出具“不征税”的增值税普通发票，导致原告多交契税，故被告应当向原告开具具有税率的增值税发票，并赔偿相应的损失款。原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应全面履行义务。原告按照合同约定全额支付被告房屋价款，已经履行了付款义务。但被告不仅未按照合同约定时间办理产权初始登记，且还违反法律法规规定向原告开具不征税增值税发票。故为维护原告的合法权益，特诉至法院。河南正商中原置业有限公司辩称，一、根据《商品房买卖合同》（以下简称合同）附件四第六条约定：被告应当在2018年3月1日（房屋交付后60日内）前，将需要由其提供的办理权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。但自2016年8月20日郑州市住房保障和房地产管理局发布通告不再办理初始登记业务，对于该政府立法或者政策的重大变化导致合同该条款无法履行，此属于合同发生了政策的情势变更，被告不能因情势变更承担违约责任。因政策发生变化，登记所需要提交的资料和业务流程都发生了实质性变化。原来由郑州市房管局办理的初始登记业务变更为隶属于郑州市国土资源局的不动产登记中心办理的国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记业务。主管机关发生变更，登记内容发生变化，房屋初始登记已不存在，原告请求计算违约金的违约时间无从算起。二、双方《商品房买卖合同》中约定的逾期办证的责任为过错责任，答辩人在履行合同过程中不存在过错，不应承担相应责任。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理”。明确约定只有答辩人有过错的情形下，才能承担合同约定的违约责任，即双方约定中排除了合同无过错责任的适用，而适用过错责任。本案中，如按照原合同约定办理初始登记，合同中约定的时间绰绰有余，但改为首次登记后，原合同中约定的事项在该时间内根本不可能完成。答辩人在办理房屋首次登记的过程中不存在任何的过错，且原告也未举证证明答辩人在办理首次登记的过程中存在过错，故原告不应当适用该合同约定向答辩人追究违约责任。三、答辩人在政策变更后积极推进办理涉案房屋首次登记，涉案房屋首次登记资料也已经全部报送完毕。答辩人按照合同约定日期将涉案房屋交付原告后，虽然面临房管局和不动产中心机构交接、系统切换、程序变更、工作人员紧张等一系列的难题，仍然极力推进涉案房屋首次登记资料报送，按照最新的国家法律法规及相关政策，逐项完成了首次登记资料的准备，并于2018年12月13日完成了报送工作。四、根据部门规章，答辩人向原告开具不含税发票并无不妥，原告亦可持“不含税”发票至答辩人处换取“含税”发票，并向税务机关办理退税，因此答辩人不应承担原告所谓的契税损失。综上，原告诉请无事实及法律依据，依法应当驳回其诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提供的证据及当庭陈述，本院确认以下法律事实：1、原告马针玲（××）与被告正商中原置业（作为出卖人）于2016年7月3日签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买位于中原区××北、化肥东××单元××房，购房总金额为861462元整。合同附件四第六条约定出卖人应当在2018年3月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005%违约金。合同签订后，原告支付了购房款，被告已将涉案房屋交付原告使用。2、2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布通告，通知郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”；即房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》；申请人在郑州市住房保障和房地产管理局办理完相关业务后，该局将予以发放《郑州市房屋交易和产权状况确认单》；当事人持该确认单和其他申请材料到市不动产登记中心办理不动产登记，领取不动产权证书；自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务。2016年12月27日，市房管局及市国土局召开了首次不动产登记工作联席会，据此作出郑国土联会纪〔2017〕1号会议纪要，其中第十项内容载明：对于办理房屋所有权首次登记（含对首次登记的变更）的，由房管部门前置办理，生成楼盘表并出具确认单后，再由房屋建设单位前往市不动产登记中心申请办理首次登记。3、2018年12月份，被告向郑州市不动产登记中心提交了涉案房屋首次登记的申请材料。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应受法律保护。双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方在合同中约定：“出卖人应当在2018年3月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005%违约金。”但由于在合同履行期间，国家对不动产登记进行了重大政策调整、变更。郑州市于2016年8月20日启动不动产登记，而不动产登记部门的机构设立，人员、政策调整变更等原因，是被告在签订合同时无法预见及无法克服的客观情况，造成了被告报送首次登记资料的时间延迟。被告提交的证据亦证明并未故意拖延履行，故本院认为双方合同履行期间出现了情势变更。被告未在合同约定的时限内向郑州市住房保障和房地产管理局报送申报材料，并非被告的责任，不应归责于被告。另查，涉案小区相同情况的纠纷，经本院依法判决驳回诉讼请求后，另案原告向本院申请再审，本院依法驳回再审申请，并经郑州市中级人民法院作出（2020）豫01民终16213号民事判决书判决驳回上述，维持原判。结合以上查明事实，本院对原告主张被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。关于原告主张被告为原告开具含有税率的不动产增值税发票，并赔偿原告损失款430.71元的诉讼请求，税务机关依法征缴税款系行使行政管理职责，如存在可以申请退税的规定情形，应按照税务机关的要求办理，上述行为并非原、被告之间的民事法律关系予以调整的范围，故针对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条之规定，判决如下：驳回原告马针玲的诉讼请求。案件受理费68元（已减半收取），由原告马针玲负担。本判决为终审判决。审判员  李冬玮二〇二一年三月三十一日书记员  张成会