广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初2573号原告：中山市瑞星物业管理有限公司，住所地广东省中山市×××××××××××××，统一社会信用代码914××××××××××295X7。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：廖秀文，广东铭致律师事务所律师。委托诉讼代理人：林小霞，广东铭致律师事务所律师。被告：张瑞红，女，1967年6月29日出生，汉族，住内蒙古包头市东河区××××××××××××，公民身份号码150××××××××××××441。原告中山市瑞星物业管理有限公司（以下简称瑞星公司）与被告张瑞红物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞星公司委托诉讼代理人林小霞到庭参加诉讼，被告张瑞红经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞星公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付从2018年7月1日至2020年8月31日期间的物业管理费6000.8元及违约金（计算方法:以每月物业管理费230.8元为基数,分别从欠费当月1日起按月利率2%计至清偿之日止，暂计至2020年8月31日为1500.2元），合计7501元。事实和理由：2018年1月12日，原告与被告签订了《物业管理服务协议》。2017年1月1日，中山市凯星房地产有限公司（以下简称凯星公司）与原告签订《雍泉度假山庄前期物业管理委托合同》约定，凯星公司将雍泉度假山庄物业，委托原告提供物业管理服务，物业管理费为电梯洋房按建筑面积每月每平方米1.8元，高层电梯洋房按建筑面积每月每平方米2元，别墅按市场调节价每平方米2.5元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋（商铺）按建筑面积每月每平方米暂定2.5元向业主或物业使用人收取；管理服务费采取银行自动划账方式收取，每月1日前收取次月物业管理费；逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业服务费的1‰计付滞纳金；委托管理期限从2017年1月1日起至2019年1月1日止。被告为中山市×××××××××××××××××××××业主，其物业建筑面积为115.4平方米，每月应向原告交纳物业管理费230.8元。被告拖欠2018年7月1日至2020年8月31日期间共26个月的物业管理费6000.8元及相应违约金，经原告多次追讨未果。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。被告张瑞红在法定期限内未提出任何答辩意见，亦未向本院提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年1月1日，凯星公司（甲方）与瑞星公司（乙方）签订《雍泉度假山庄前期物业管理委托合同》约定，甲方将雍泉度假山庄物业，委托乙方提供物业管理服务，物业管理费为电梯洋房按建筑面积每月每平方米1.8元，高层电梯洋房按建筑面积每月每平方米2元，别墅按市场调节价每月每平方米2.5元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋（商铺）按建筑面积每月每平方米2.5元向业主或物业使用人收取；管理服务费标准的调整，按中山市有关规定及物业管理成本的增加和市场调节调整；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业服务费的1‰计付滞纳金；委托管理期限自2017年1月1日起至2019年1月1日止。2018年1月12日，张瑞红（甲方）与瑞星公司（乙方）签订《物业管理服务协议》约定，甲方将其位于雍泉山庄1栋403单元的物业，委托乙方提供物业管理服务，物业管理费收费标准为高层电梯住宅（含小高层及复式层）2元/月/平方米，园景别墅2.5元/月/平方米，商铺2.5元/月/平方米，物业管理费及其他由物业公司定期收取或代收费用采用银行自动划账方式收取，每月1日前收取次月物业管理费；甲方未按约定向乙方交纳物业管理费，甲方应从逾期之日起至实际缴付之日止每日按未交纳费用的千分之一缴交滞纳金。庭审时瑞星公司陈述，张瑞红从2018年7月1日起未向瑞星公司缴交物业管理费，至2020年8月31日累计拖欠26个月物业管理费合计6000.8元（2元/平方米/月×115.4平方米×26个月）、应付违约金1500.2元，上述费用合计7501元。2019年7月3日,瑞星公司委托广东铭致律师事务所向被告发出《律师函》,催促张瑞红于收到函件后7日内缴交物业管理费及相应违约金未果，后于2020年10月19日向本院起诉，主张前述实体权利,本院于2020年10月19日作预立案调解，调解不成于2021年1月14日正式立案。另查明，中山市不动产登记资料查询结果载明，中山市×××××××××××××××××××××于2017年4月2×日办理由张瑞红作为权利人的权属登记，该物业建筑面积为115.46平方米，按照《物业管理服务协议》约定，雍泉山庄小区高层电梯住宅（含小高层及复式层）物业管理费标准为每月2元/平方米，张瑞红每月应向瑞星公司缴交的物业管理费为230.92元（115.46平方米×2元/月/平方米），瑞星公司主张按230.8元/月/平方米计算。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。张瑞红委托瑞星公司对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。瑞星公司与张瑞红签订的《物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。物业建设单位凯星公司与瑞星公司签订前期物业管理委托合同，而张瑞红系被管理服务的小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，前期物业服务合同对业主具有约束力；合同期满后，建设单位虽未与瑞星公司续签合同，但瑞星公司存在对中山市×××××××××××××××××××××物业继续管理服务的事实，双方签订的合同继续有效，瑞星公司与小区业主也形成事实上的物业服务合同关系。瑞星公司对张瑞红的物业履行管理服务，张瑞红应向瑞星公司支付相应的物业管理费。张瑞红未按约定期限向瑞星公司支付物业管理费，其行为已构成违约，应按约定支付拖欠的物业管理费及逾期付款违约金，故本院对瑞星公司主张张瑞红支付从2018年7月1日起计至2020年8月31日止的物业管理费予以支持。本院确定物业管理费按230.8元/月标准计至2020年8月31日止共26个月为6000.8元。双方在协议中约定的违约金计算标准为每日按应交物业服务费的1‰，瑞星公司认为约定的违约金标准过高，主张按月利率2%计算，此为瑞星公司对其权利的自主处分，本院予以准许。张瑞红经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自动放弃举证、质证、当庭抗辩的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：被告张瑞红于本判决生效之日起七日内向原告中山市瑞星物业管理有限公司支付2018年7月1日至2020年8月31日的物业管理费6000.8元及违约金（以每月物业管理费230.8元为基数，分别从欠费当月2日起按月利率2%的标准计付至清偿之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告中山市瑞星物业管理有限公司已预交），由被告张瑞红负担，并直接向原告中山市瑞星物业管理有限公司支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 邹 军二〇二一年三月九日书记员 洪艺华陈**龙