北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初3808号原告（反诉被告）：狄亚琪，女，1991年6月20日出生，汉族，默沙东研发（中国）有限公司临床试验数据管理员，住北京市朝阳区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：封琰琰，北京京师（天津）律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京盛世鸿途房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区城关街道顾八路1区1号-S758，统一社会信用代码91110111MA01CJT69U。法定代表人：赵吉清，经理。原告（反诉被告）狄亚琪与被告（反诉原告）北京盛世鸿途房地产经纪有限公司（以下简称“盛世公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）狄亚琪及其委托诉讼代理人封琰琰，被告盛世公司之法定代表人赵吉清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）狄亚琪向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告签订的房屋租赁合同于2020年11月1日解除；2.请求判决被告退还原告2020年11月1日至2021年8月31日房租33000元，退还租房押金3300元；3.请求判令被告支付违约金6600元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年8月20日原被告签订《房屋租赁合同》，合同约定被告将位于北京市顺义区安华街甲×号院×号楼×单元×号房屋出租给原告使用。租期为2020年9月1日至2021年8月31日，租金为每月3300元，支付方式为押一付十二。原告于2020年8月9日首次看房时通过微信支付方式支付定金2000元，2020年8月20日合同签订当天通过支付宝扫码方式支付剩余租金和押金40900元。2020年9月12日原告因工作原因搬去长沙，搬走前与被告协商退租事宜，双方未达成一致意见，2020年11月2日原告回到北京发现此时被告已经将房屋出租给她人（起租日为2020年11月1日），原告认为原被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均有按照合同完全履行的义务，被告在未退还原告租金、押金未与原告就解除房屋租赁协议达成一致意见之前，擅自将房屋转租给第三人的行为违反了《房屋租赁合同》第十条第一款约定应将已收取的租金退还乙方，并按月租金的2倍支付违约金。被告（反诉原告）盛世公司辩称：同意第一项诉讼请求，对于剩余房租的金额有异议，押金同意退还。不同意支付违约金6600元。被告并非未经原告同意就转租，是原告主动找被告要求转租，被告同意原告转租，后面的租客是被告公司找的，原告对此也知情。剩余房租扣除9月1日-11月1日期间两个月的房租。被告（反诉原告）盛世公司向本院提出反诉请求：要求判令反诉被告支付违约金6600元，可以从剩余的应退房租和押金中扣除。事实与理由：原告存在违约行为，合同约定的租期是一年，但是实际只履行了两个月。原告（反诉被告）狄亚琪辩称：不同意反诉请求。一、狄亚琪已依照约定完全履行合同，不存在违约情形。狄亚琪按照合同约定支付了房租42900元，已经全面地履行了合同义务，不存在违约行为。盛世公司称狄亚琪只履行了两个月无凭无据，盛世公司未将剩余10个月的房租及押金退还给狄亚琪。二、盛世公司擅自将房屋租给黄玉兰构成违约。2020年9月，狄亚琪与盛世公司协商退租，盛世公司并未同意按照狄亚琪要求进行变更，双方协商未果。因此，2020年9月1日至2021年8月31日期间房屋的使用权应归狄亚琪，盛世公司应保障此期间狄亚琪的居住条件，狄亚琪有权利选择居住，空置房屋甚至带人参观的权利。然而，2020年11月1日，盛世公司在未与狄亚琪协商情形下将涉案房屋再次出租给第三人并与之签署《房屋租赁合同》，对于该合同的收费方式、租期等答辩人均不知情。盛世公司的行为构成违约，应当按照合同约定退还已收取租金余额并按照月租金200%支付违约金。三、狄亚琪不认可盛世公司的违约主张，亦不认可违约金额。狄亚琪得知盛世公司将房屋再次出租后多次要求盛世公司退还押金和剩余租金，盛世公司拒不支付，甚至进行言语恐吓，给狄亚琪造成极大心理负担。盛世公司违约在前恐吓在后，如法院认定狄亚琪违约，狄亚琪一定用法律武器维护自己的权利，与盛世公司斗争到底。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经庭审质证，本院对下列事实予以确认：2020年8月20日，狄亚琪（承租人、乙方）与盛世公司（出租人、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在北京市顺义区安华街甲7号院4号楼5单元102室房屋出租给乙方，租赁期限自2020年9月1日至2021年8月31日，租金标准为每月3300元，租金交付方式为押一付十二，2020年8月20日应交付房租39600元整。第四条约定：自本合同签订之日起，乙方向甲方支付租赁保证金3300元，服务佣金2310元整；租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方（注：保证金不充抵末期房租）。第九条合同的解除（一）经甲乙双方协商一致，可解除本合同。（二）有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：（1）该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的。（2）因地震、火灾、战争等不可抗力因素导致本合同不能履行的。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方面解除合同：（1）未按照约定交付房屋达3日的；（2）未按合同约定条款履行甲方义务的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回该房屋：（1）不支付或者不按照约定支付租金达3日的；（2）不按时缴纳房间内所产生的水、电、燃气等各项费用，欠费超过两个月的；（3）超过合同约定最多居住人数的；（4）擅自改变房屋用途及擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；（5）擅自将房屋全部或部分转租他人；（6）经核实确实存在有管辖派出所、居委会、周边邻居反映有扰民现象的；（7）因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施发生严重损害。第十条违约责任：（一）租赁期内，甲方须提前收回该房屋的，应提前30日通知乙方并积极给乙方调房，否则将己收取的租金余额还乙方并按月租金的200%支付违约金。（二）逾期支付房租，每日加收500元滞纳金，如乙方在交纳房租时不能支付滞纳金，则甲方有权在乙方所交纳的押金当中扣除。拖欠房租超过3日，视为违约处理，甲方有权解除合同。（三）乙方有本合同第九条第四款约定情形之一的，甲方有权开启房门，接纳新租户入住，并视为乙方自动放弃屋内所留物品，造成的后果有乙方承担且应按月租金的200%向甲方支付违约金。（四）乙方擅自对该房屋进行装修装饰或添置新物的，甲方可要求乙方恢复原状或赔偿损失。（五）租赁期内，乙方须提前退租的应提三十日通知甲方，并按月租金的200%支付违约金。（六）租赁期满前一个月，乙方明确不在续租，乙方应配合甲方带新客户看房。（七）租赁期满及合同终止后，一年之内乙方不得与该房屋产权所有人自行成交，否则向甲方交付月租的100%作为赔偿。2020年8月20日，狄亚琪通过微信方式支付中介范厚奇定金2000元，通过支付宝支付给赵吉清40900元。赵吉清陈述：认可收到40900元，范厚奇不是盛世公司的员工，范厚奇转给了赵吉清2000元。2020年10月17日，案外人姜玉兰与盛世公司签订《房屋租赁合同》，约定盛世公司将涉案房屋出租给姜玉兰，约定的租期自2020年11月1日起至2021年10月30日止。双方就盛世公司将房屋出租给姜玉兰是否系盛世公司擅自转租还是狄亚琪主动找中介出租的存在争议。盛世公司提交范厚奇、申健的书面证言。范厚奇的书面证言载明：本人范厚奇受狄亚琪之托出租天裕昕园×区×号楼×单元×，大概时间2020年9月初。申健出具书面证明：本人申健，网名小船，受当时网名喵真实姓名狄亚琪之托把×-×-×两居室出租，大概时间10月左右。当时她说盛世公司同意转租，合同跟中介签，我把此房出租，起租日为11月1日。庭审中，本院当庭电话联系范厚奇。范厚奇陈述：我是范厚奇，我给盛世鸿途出过书面证言。9月4、5日左右，狄亚琪说工作要回老家，要把房子转租出去，就找我帮忙，她还找了别人帮忙，还在小区租户群里也发过消息，盛世鸿途公司的人也知道。我找过几个租户，还上门看房了，狄亚琪都在，后期还给我留了钥匙。我已经删除了跟狄亚琪的聊天记录。本院当庭电话联系申健。申健陈述：我是申健，我是给盛世鸿途公司出过书面证言，去年11月左右，狄亚琪在微信跟我沟通让我帮忙转租房子，是一层的房子，我找的租户现在就住在那里，我们是微信好友，之前我开车，狄亚琪坐车然后加的微信认识的，我不知道她有没有找别人帮过忙，盛世鸿途公司也知道，也同意我带租客看房。狄亚琪陈述：不认可证人的书面证言，狄亚琪租的房子是102，证人证言说是101。我方不认为是让范厚奇转租，狄亚琪9月份之后不在北京，申健的证言我方不认可，申健提到是接受盛世鸿途的委托带客户看房子，申健带姜玉兰与盛世鸿途签合同，这是盛世鸿途的委托行为，不是狄亚琪的委托行为。狄亚琪陈述：房子是范厚奇给我租的，我9月1日得知工作调动，我不想租房了，就找范厚奇从中协调解决，赵吉清从范厚奇处得知我工作调动的情况，范厚奇有带客户看房，赵吉清的妻子也有带客户来看房。赵吉清是知道房子要租出去的事实，只是不跟我直接沟通。我们没有明确的说同意让赵吉清转租。盛世公司陈述：范厚奇证明带客户问我是否同意，我是同意，申健带客户，我没有书面委托过谁，我只是配合开门。盛世公司提交赵吉清与狄亚琪的微信聊天记录。9月17日，狄亚琪：我就是想问下您觉得这样行吗？就是我的房租算到找到下一位租客的时候，您再把剩下的押金和房租退给我，年付的不太好找，我想别管下一位租客是怎么付，我付房租直到找到人，让您这边也没有损失。毕竟是我的个人原因吧，当时您给我留了半个多月免租期呢，我也挺感谢的，您有空看看回复下我就行。赵吉清：你电话多少，给我发一下。10月9日，赵吉清：合同在哪里。狄亚琪：我的合同吗？带走了，范厚奇那还有吧。赵吉清：我要给你转钱的时候你给我快递回来。狄亚琪：好。10月9日，狄亚琪：哈喽，您房子租出去了吧。赵吉清：暂时还没说搬没搬，说是周一麻烦你再等几天。狄亚琪：好的，到时候您跟我说声，我把合同寄过去。狄亚琪陈述：2020年9月12日狄亚琪从涉案房屋中搬走。上述事实，有原告（反诉被告）狄亚琪提交的转账记录、租赁合同，被告（反诉原告）盛世公司提交的微信聊天记录，书面证言，以及本院庭审笔录在案佐证。本院认为：房屋租赁合同是合同缔约方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，各方均应当按照合同约定全面履行相应的义务。双方一致同意双方签订的《房屋租赁合同》于2020年11月1日解除，本院不持异议。盛世公司亦同意退还剩余租期的租金和押金，但应当扣除两个月的违约金。原告亦主张被告支付违约金。故本案的争议焦点在于，究竟是狄亚琪还是盛世公司存在违约行为。狄亚琪主张盛世公司因擅自转租构成违约。从原告自述和被告提交的证据可以看出，因原告工作调动，主动提出付房租直到找到下一位租客。中介范厚奇、申健的证言亦可以证明。原告狄亚琪知晓并主动促成寻找新的租客，其主张盛世公司擅自转租，缺乏事实和法律依据。盛世公司主张狄亚琪提前解除合同构成违约。根据《房屋租赁合同》第十条的约定，租赁期内，承租人提前退租的应提前三十日通知出租人，并按月租金的200%支付违约金。根据盛世公司提交的微信聊天记录，2020年9月狄亚琪向盛世公司提出了交租金直到寻找到下一位租客，并一直向盛世公司主张退还剩余的租金和押金，故狄亚琪要求解除租赁合同的意思表示明确坚定。因租赁合同约定的租期尚未届满，狄亚琪要求提前解除租赁合同的行为构成违约，应当按照合同约定支付违约金。盛世公司提出违约金与应当退还的租金和押金相抵扣，本院不持异议。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，判决如下：一、原告（反诉被告）狄亚琪支付被告（反诉原告）北京盛世鸿途房地产经纪有限公司违约金6600元，与被告（反诉原告）北京盛世鸿途房地产经纪有限公司应当退还给原告（反诉被告）狄亚琪的押金、剩余租期租金相抵扣后，被告（反诉原告）北京盛世鸿途房地产经纪有限公司仍应退还原告（反诉被告）狄亚琪剩余租期的租金合计29700元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告（反诉被告）狄亚琪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费425元，由原告（反诉被告）狄亚琪负担131元（已交纳），被告（反诉原告）北京盛世鸿途房地产经纪有限公司负担294元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）北京盛世鸿途房地产经纪有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 谢彩凤二〇二一年三月二十四日法官助理 叶丽芳书 记 员 徐苑馨