河北省秦皇岛市抚宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0306民初2089号 原告：陈某，女，2009年4月4日出生，汉族，学生，现住北京市朝阳区。 法定代表人：王雅宁，女，1976年12月12日出生，汉族，无业，现住北京市朝阳区。系原告陈某母亲。 委托诉讼代理人：张量，河北德圣律师事务所律师。 被告：秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区安居东里7-1-3号。统一社会信用代码911303007840864893。 法定代表人：李秀兰，经理。 委托诉讼代理人：乌向阳，该公司员工。 被告：安瑞珍，女，1960年9月8日出生，汉族，无业，现住秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：张会权，河北法润律师事务所律师。 原告陈某诉被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司、被告安瑞珍案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年12月7日立案后，依法适用普通程序，于2021年1月29日公开开庭进行了审理。原告陈某的委托诉讼代理人张量，被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司的委托诉讼代理人乌向阳，被告安瑞珍的委托诉讼代理人张会权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈某向本院提出诉讼请求：1、请求撤销（2020）冀0306执异16号执行裁定书，解除对中国红色公寓1512号房产的执行查封扣押。2、判令被告承担一切诉讼费用。事实和理由：2013年7月21日，原告订购由被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司开发的坐落在南戴河中国红色公寓1512号商品房并签订认购书，支付定金2万元。2013年8月17日，原告与被告瑞龙地产签订《商品房买卖合同》，买受方为原告，出卖方为瑞龙公司，建筑面积59.14平方米，单价16875.9元／平方米。总价款998040元。合同签订后，原告陆续向被告瑞龙公司支付房款，剩余房款通过五年的委托收益349316元抵扣。2014年8月23日，原告通过银行转账方式支付剩余房款1000413元，并付清契税、公共维修基金、产权代办费、配套费和物业费，瑞龙地产向原告开具了收据和收款通知单，同一天瑞龙地产也向原告交付了涉案房屋，原告开始实际占有涉案房屋。2013年8月17日被告瑞龙公司给付了上述房屋并出具房屋交接证明，秦皇岛丽都润华物业公司房屋有限公司为原告出具了物品明细表和验房签字文件。随后，原告将房屋委托给秦皇岛丽都润华物业服务有限公司经营，并订立三方协议,被告瑞龙公司为担保方。经营期限五年，年收益69863元，五年委托收益349316元抵扣房款。委托期限从2014年3月15日至2018年3月15日。原告享有正常经营时间内20天免费度假居住权。因案涉1512号房屋合同效力争议，原告向秦皇岛北戴河新区人民法院提起诉讼，秦皇岛北戴河新区人民法院于2020年3月27日作出（2019）冀0306民初680号民事判决书，确认原告涉案1512号房屋买卖合同有效；备案人李立峰与秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司签订的1512号房屋买卖合同无效。2019年8月23日，秦皇岛市中级人民法院作出（2019）冀0306民初执异485号执行裁定书，中止对秦皇岛市抚宁区南戴河一小区嶺澜公寓（中国红色公寓）1512号房屋相对应土地使用权的执行，原告享有涉案房屋相对应土地的使用权。后原告得知，其购买的房产被抚宁区人民法院查封，故提起执行异议申请，该院以（2020）冀0306执异16号执行裁定书驳回案外人陈某的异议。该裁定书认定事实不清，适用法律及程序错误。理由：首先，被告安瑞珍向法院申请执行所依据的判决书的法律关系是借款关系，该借款并未在房产部门办理抵押登记手续。而涉案房屋是李立峰与被告瑞龙公司之间的借款关系备案其名下，已经确认李立峰名为买卖实为借贷，其备案的商品房买卖合同因不真实的房产买卖而被确认无效。而原告与被告瑞龙公司之间的商品房买卖合同是真实的房屋买卖，支付全部对价，并已经实际占有使用、委托经营房屋多年，仅仅是没有办理产权登记，但是不影响合同效力。被告安瑞珍与被告瑞龙公司是债权法律关系，原告与被告瑞龙公司是物权买卖法律关系，李立峰房产部门备案的合同名为买卖实为担保，为无效合同已经法院判决确认。执行裁定依据不真实而备案的房产买卖合同认定被告安瑞珍优先于原告的物权，认定原告仅取得该商品房的期待物权，以此驳回执行异议申请属于明显错误。其次，依据《最高人民法院关于审理建设工程价款优先权问题的批复》规定，消费者在交付全部或者大部分购房款后享有的权利大于法定优先受偿权大于抵押权大于一般债权。本案中，被告安瑞珍与瑞龙公司之间不具有真实买卖行为的商品房买卖合同备案后具有债权担保的法律效力，该效力也只能对抗其他债权，而不能对抗消费者真实的物权买卖，因此执行裁定书认定原告仅获得期待物权属于认定事实错误。再次、（2016）冀0306执143、144、146、147、148、149、150、151、152、153、155、159、160、161、162、163、164等装执行裁定书查封的房屋共17套，原告购买的仅是其中一套，本案涉及人数众多，且案情复杂既有借款关系，又有一房二卖的情况。故依法需要听证，仅进行书面审理过于草率。2020年6月30日，秦皇岛市中级人民法院作出（2020）冀03民终1601号民事判决书，认定中国红色公寓15Ａ03号的有效查封为秦皇岛市抚宁区人民法院（2016）冀0306执143、144、146-151、153、155、159-164号之二裁定书，查封时间为2016年2月29日。同时判决撤销秦皇岛市抚宁区人民法院（2018）冀0306民初2883号民事判决书；不得执行中国红色公寓15Ａ03号商品房。综上，涉案房屋与被告安瑞珍没有任何关系，其申请查封涉案房屋没有事实和法律依据。被告安瑞珍申请执行依据法律关系是借款关系，其债权效力低于已经交付全款的购房者的物权效力。故请求支持原告诉讼请求。 被告瑞龙公司辩称，陈某在2013年7月21日订购由答辩人开发的坐落在南戴河中国红色公寓1512号商品房，签订了认购书并支付定金2万元。2013年8月17日签订《商品房买卖合同》，合同房屋面积59.14平方米，单价16875.9元／平方米，总价款998040元。合同订立后，陈某陆续向答辩人支付了前期房款，剩余房款通过五年的委托收益349316元抵扣。2013年8月17日秦皇岛丽都润华物业公司代表答辩人向被答辩人交付了上述房屋并出具房屋交接证明，秦皇岛丽都润华物业公司房屋有限公司为陈某出具了物品明细表和验房签字文件。随后，陈某将房屋委托给秦皇岛丽都润华物业服务有限公司经营，并订立三方协议。经营期限五年，年收益69863元，五年委托收益349316元抵扣房款。委托期限从2014年3月15日至2018年3月15日。因案涉1512号房屋合同效力争议，陈某向秦皇岛北戴河新区人民法院提起诉讼，秦皇岛北戴河新区人民法院于2020年3月27日作出（2019）冀0306民初680号民事判决书，确认原告涉案1512号房屋买卖合同有效；备案人李立峰与秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司签订的1512号房屋买卖合同无效。2019年8月23日，秦皇岛市中级人民法院作出（2019）冀0306民初执异485号执行裁定书，中止对秦皇岛市抚宁区南戴河一小区嶺澜公寓（中国红色公寓）1512号房屋相对应土地使用权的执行，原告享有涉案房屋相对应土地的使用权。2020年6月30日，秦皇岛市中级人民法院作出（2020）冀03民终1601号民事判决书，认定中国红色公寓15Ａ03号的有效查封为秦皇岛市抚宁区人民法院（2016）冀0306执143、144、146-151、153、155、159-164号之二裁定书，查封时间为2016年2月29日。因陈某购买的房产被抚宁区人民法院查封，陈某提起执行异议申请，该院以（2020）冀0306执异16号执行裁定书驳回案外人陈某的异议后提起本案执行异议之诉。综上，涉案房屋与被告安瑞珍没有任何关系，陈某是1512号房屋真实业主经经秦皇岛市两级法院认定。陈某执行异议之诉程序，完全符合法律规定。 被告安瑞珍辩称，一、原告购买房屋不是用于居住，原告在诉状中称，房屋购买之后委托他人进行经营，说明不是用于居住，原告购买该房屋不属于消费性购房，根据相关法律法规的规定，有关对于消费性购房的保障措施以及原告所主张的准物权不适用本案。二、安瑞珍在原告购房之前，即对该房屋享有抵押权，根据抚宁区人民法院已生效判决，安瑞珍对该房屋享有抵押权的时间是在2012年1月6日，即原告购买的是他人享有抵押权的房屋。三、原告自购买房屋时没有尽到审慎的注意义务，之所以未能办理产权登记，与原告自身过错有关。安瑞珍在2013年3月1日即取得该房屋的购房发票，原告在2013年7、8月份购房，不可能再次取得购房发票，但是原告仍然继续交易，自身存在过错。四、原告在诉状中提到秦皇岛中院的生效判决，主张对其他案件房屋的查封的有效起始时间是2016年2月29日，那么从2013年到2016年将近3年的时间，该房屋不存在有效查封，那么原告仍然未对该房屋办理产权登记，不能说不是自身原因，况且安瑞珍对中院的该生效判决正在申请再审，且该案的情况和本案具有明显的差异，所以秦皇岛市中级人民法院作出（2020）冀03民终1601号民事判决对本案没有任何参考价值。综上请求判决继续执行案涉房屋，驳回原告的诉讼请求。 原告陈某为证明其主张向本院提交了以下证据： 1、嶺澜认购书、《商品房买卖合同》，证明目的：2013年7月21日陈某与瑞龙地产订购中国红色公寓1512号房屋；2013年8月17日陈某与瑞龙地产正式签订《商品房买卖合同》，房屋买卖合同成立并生效，陈某与瑞龙地产存在房屋买卖合同关系。 2、银行业务凭证、收据，证明目的：陈某向瑞龙房地产支付涉案房屋买卖合同价款、物业费等相关费用，陈某履行合同支付房款以及相关费税义务。 3、房屋交接证明、验房签字文件及物品明细表，证明2013年8月17日瑞龙地产和丽都物业向陈某交付合同约定房屋及房内设施，涉案房屋占有和使用权转移给陈某（合法占有）。 4、委托经营协议、结算单，证明目的：2013年8月17日陈某、瑞龙地产、丽都物业三方签订的委托经营合同，约定将该涉案房屋自交房之日起委托给丽都物业经营，陈某享有涉案房屋的占有、使用、收益权。 5、（2019）冀0392民初680号民事判决书，证明目的：陈某涉案房屋买卖合同有效，李立峰与瑞龙地产签署的涉案房屋买卖合同无效。 6、（2019）冀03执异485号执行裁定书，证明目的：陈某享有涉案房屋相对应的土地的使用权。 7、（2020）冀03民终1601号民事判决书复印件，证明目的：确认中国红色公寓15A03房产的有效查封为秦皇岛市抚宁区人民法院（2016）冀0306执143、144、146-151、153、155、159-164号之二裁定书，查封时间为2016年2月29日。同时判决撤销秦皇岛市抚宁区人民法院（2018）冀0306民初2883号民事判决书；不得执行中国红色公寓15A03号商品房。 被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司未向本院提交证据证明其主张。 被告安瑞珍为证明其主张向本院提交了以下证据： 1、（2014）抚民一初字第746号民事判决书，证明目的：该民事判决书已经生效，2013年3月1日安瑞珍从秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司取得购房发票。2012年1月6日起，安瑞珍对本案房屋享有抵押权。 2、房屋的购房发票复印件，证明目的：发票开具的时间是在2013年3月1日，秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司向安瑞珍开具发票，主要目的就是对安瑞珍的抵押权予以保障，使这套房屋不能再出售。 经庭审举证、质证，被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司方对原告方证据无异议。被告安瑞珍方对原告方证据的质证意见是：证据1商品房买卖合同的真实性无异议，但是买卖合同仅能证明双方对案涉房屋进行了交易，并不能直接证明原告对案涉房屋已经取得产权。证据2银行单据上写明原告实际支付房款的时间是2013年10月21日，而双方签订房屋买卖合同的时间是2013年8月17日，双方在签订买卖合同时原告即应向售房人索要购房发票，此时秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司显然是不能开具购房发票的，但是原告仍然继续支付款项，可见原告自身存在过错，没有尽到注意义务。证据3的真实性无异议，但是原告并没有实际使用该房屋。证据四委托经营协议的真实性无异议，这个证据能够证明原告购买房屋不属于消费性购房。结算单与本案无关，执行细则与本案无关。证据5真实性无异议，和本案也不具有关联性。也就是说双方即便存在真实合法有效的房屋买卖，原告并不当然取得房屋的产权，也不当然能够排除法院的查封执行。证据6不清楚是否有后续的执行异议，不知道是否为生效的执行裁定。而且该裁定只是对秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司的土地中止执行，不涉及本案的房屋执行。证据7与本案无关联性。原告陈某方对被告安瑞珍证据的质证意见是：由于被告提交证据1、2是复印件且内容模糊，原告无法确认其真实性、关联性，不予认可。被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司方对被告安瑞珍证据的质证意见是：其合法性、真实性予以认可，但是关联性不予认可。虽然这两个证据都涉及了本案的房屋，但是这个判决书认定的是民间借贷关系，而非房屋买卖合同，发票和判决书为其借款的抵押没有法律依据，因为我们国家担保法及司法解释，明确规定不动产的抵押以登记为生效要件，并没有规定以发票为抵押成立要件，所以以判决书和发票享有涉案房屋抵押权不成立。 根据当事人陈述及本院依法采信的证据，本院经审理查明，2013年7月21日原告陈某向瑞龙房地产交付定金2万元，订购瑞龙房地产开发的坐落在南戴河的中国红色公寓1512号房屋。2013年8月17日原告陈某与瑞龙房地产签订1512号房屋《商品房买卖合同》，双方约定：房屋建筑面积59.14平方米，单价16875.9元／平方米，总价款998040元。后原告陆续支付了购房款、物业费等费用，瑞龙房地产开具了收据。当日瑞龙房地产把房屋交付给原告使用，出具房屋交接证明。秦皇岛丽都润华物业服务有限公司（以下简称丽都物业）为原告出具物品明细表，原告将房屋委托给丽都物业经营，签订三方委托经营协议。委托方为原告，受托方为丽都物业，担保方瑞龙房地产。委托经营期限5年，经营收益为69863元／年，五年委托收益349316元抵扣房款。委托期限从2014年3月15日至2018年3月15日。 另查明，秦皇岛市中级人民法院在执行王立公申请执行瑞龙房地产装修合同纠纷一案时，查封了瑞龙房地产名下的土地使用权，陈某提出执行异议。2019年8月23日，秦皇岛市中级人民法院作出（2019）冀03执异485号执行裁定书，查明2013年8月17日陈某与瑞龙房地产签订《商品房买卖合同》，购买中国红色公寓1512号房屋，后陈某支付了购房款、契税、配套费、代办费、公共维修基金等费用，当日正式办理了入住手续。该院认为，查封瑞龙房地产名下土地﹝抚土国用（2007）第140号，抚土国用（2010）第161号﹞后，瑞龙房地产把房屋出售给陈某，陈某亦已支付相应房屋价款，陈某对此没有过错。参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的有关规定，陈某对中国红色公寓15层12号房屋相对应的土地使用权享有足以排除强制执行的权益。裁定中止对中国红色公寓15层12号房屋相对应的土地使用权的执行。因案涉1512号房屋合同效力争议，陈某提起诉讼，秦皇岛北戴河新区人民法院于2020年3月27日作出（2019）冀0306民初680号民事判决书，判决确认陈某与秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司签订的中国红色公寓1512号房屋买卖合同有效；李立峰与秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司签订的1512号房屋买卖合同无效。 再查明，2012年1月6日，瑞龙公司与安瑞珍签订了《商品房买卖合同》17份，合同载明安瑞珍购买瑞龙公司开发的中国红色公寓1512号等17套房产，瑞龙公司为安瑞珍开具了购房款、契税、配套费用、物业费、维修金、产权登记费收据，金额总计5653604.4元。2012年1月7日,安瑞珍将上述款项转入瑞龙公司原法定代表人张庆波名下。其中1512号房屋金额314770元，双方于2012年3月19日签订了《房屋回购协议书》一份，约定瑞龙公司回购该房产，回购款支付时间为2013年1月10日，按利率25%向安瑞珍支付利息，同时支付5%的预期增值收益。后瑞龙公司偿还了部分款项。2013年12月9日，安瑞珍起诉瑞龙公司借款合同纠纷一案，本院于2015年6月16日作出（2014）抚民一初字第746号民事判决书，认为：瑞龙公司为向安瑞珍借款，与安瑞珍签订《商品房买卖合同》，该合同目的是为了担保债务的履行。双方对于名为房产买卖，实为借贷的事实也均表示认可。双方签订的《商品房买卖合同》的行为，应认定为非典型的担保方式，双方真实的意思表示是以合同约定的房产作为借款担保，因此原告对于约定的房产享有抵押权。并判决：一、瑞龙公司偿还安瑞珍借款314770元，并按照银行同类贷款利率的四倍支付2012年9月12日起至还款之日止的利息；二、安瑞珍享有中国红色公寓1512号房产的抵押权。 因安瑞珍向本院申请强制执行，本院于2016年3月15日作出的（2016）冀0306执143、144、146-153、155、159-164号执行裁定书对包括中国红色公寓15Ａ-03号房产在内的17套房产予以查封。2020年9月30日，原告陈某对执行标的提出书面异议，本院认为异议不成立，作出（2020）冀0306执异16号执行裁定书，裁定：驳回案外人陈某的异议异议。原告对该裁定不服，提起诉讼。 上述事实，有嶺澜认购书、商品房买卖合同、费用票据、交房材料、委托经营协议、（2014）抚民一初字第746号民事判决书及相关材料、秦皇岛北戴河新区人民法院（2019）冀0306民初680号民事判决书、秦皇岛市中级人民法院（2019）冀03执异485号执行裁定书及庭审笔录等证据在卷为证。 本案争议焦点为：陈某是否享有能够排除执行的权利。 本院认为，2013年7月21日，陈某与瑞龙公司签订《中国红色公寓认购书》确定购买中国红色公寓1512号房屋一套，并于2013年8月17日签订《商品房买卖合同》，为双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，且该合同效力已经生效民事判决确认。陈某在查封之前，与瑞龙公司签订了合法有效的买卖合同，支付了房款，已经合法占有使用涉案房屋，没有证据证明系陈某自身原因未办理房屋登记。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，陈某享有排除执行的民事权利。 综上所述，原告陈某诉讼请求能够成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下： 不得执行中国红色公寓1512号房屋。 案件受理费13780元，由被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  杨迎辉 人民陪审员  魏志红 人民陪审员  苏洪林 二〇二一年三月二十三日 代书 记员  郑嘉桐