北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初13522号原告：融通地产（北京）有限责任公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：毛磊，执行董事。委托诉讼代理人：张军，北京市大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜林昊，北京市大地律师事务所律师。被告：北京民族大学，住所地北京市房山区窦店95996部队基地。法定代表人：王碧蕙，董事长。委托诉讼代理人：桂梦美，男，1974年12月26日出生，汉族，系该学校教师。原告融通地产（北京）有限责任公司（以下简称融通地产）与被告北京民族大学租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告融通地产的委托诉讼代理人张军，被告北京民族大学的委托诉讼代理人桂梦美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告融通地产向本院提出诉讼请求：1.请求判决北京民族大学支付截止到2020年9月17日欠付的租金6058072.52元；2.请求法院判决北京民族大学支付欠付的履约保证金688150元；3.请求法院判决北京民族大学依照每逾期一日，按滞交费用总额的3%支付违约金，支付至实际付清之日止，暂计至2020年9月17日，为7111768.24元；4.请求法院判决北京民族大学立即腾退房屋，并支付2020年9月18日后实际占用房屋的占有使用费，支付至实际腾退之日止；5.请求法院判决对北京民族大学房屋内财产拍卖、变卖享有优先受偿权；6.请求法院判决北京民族大学承担本案全部诉讼费、保全费、执行费。事实和理由：融通地产于2019年9月1日与北京民族大学签订了四份《房地产租赁合同》，编号分别为【RTDC-ZL-京-2019-034号】（以下简称“34号合同”）、【RTDC-ZL-京-2019-099号】（以下简称“99号合同”）、【RTDC-ZL-京-2019-100号】（以下简称“100号合同”）、【RTDC-ZL-京-2019-101号】（以下简称“101号合同”），上述四份合同约定由北京民族大学租赁原告位于北京市房山区64号的房产，具体为分别为：34号合同租赁面积14553.88平方米，租赁期限为2019年9月1日至2023年6月30日，年租金3070900元，每年的前十日支付，履约保证金307090元，合同签订后十日内支付；99号合同租赁面积5802平方米，租赁期限为2019年9月1日至2028年6月30日，年租金1294500元，自2018年7月1日起每五年递增3%，每年的前十日支付，履约保证金129450元，合同签订后十日内支付：100号合同租赁面积4688平方米、场地面积9424平方米，租赁期限2019年9月1日至2022年9月6日，年租金706400元，每年的前十日支付，履约保证金70640元，合同签订后十日内支付：101号合同租赁面积7512平方米，租赁期限为2019年9月1日至2028年6月30日，年租金1809700元，自2018年7月1日起每五年递增3%，每年前十日内支付，履约保证金180970元，合同签订后十日内支付。上述四份合同签订后，因北京民族大学至今未支付34号合同、99号合同、100号合同、101号合同应于2019年10月1日前支付的租金以及履约保证金，融通地产于2020年4月22日向北京民族大学发送了《律师函》催促其支付欠付租金，但截止到诉讼之日，北京民族大学仍未置可否。综上，北京民族大学拖欠融通地产租金及履约保证金的行为已经严重违反双方的约定，为维护合法权益，故诉至法院。被告北京民族大学辩称，第一项诉讼请求我方确实欠缴了2019年9月1日至2020年9月17日的租金，但是我方认为融通地产主张的租金数有问题，融通地产多算了一个月，并且租金没有缴纳是因为客观原因造成的；第二项诉讼请求的履约保证金我方确实没有缴纳，但是我方不同意给付，是因为一直以来就没有缴纳过履约保证金；第三项诉讼请求的违约金我方不同意支付，我方认为违约金过高；第四项诉讼请求我方不同意，房屋本来就是我们盖的，融通地产就提供了一块土地，上面的建筑物都是我们学校自己盖的；第五项诉讼请求我方不同意，房屋内的财产和本案诉争内容无关；第六项诉讼请求的诉讼费用等我方认为应由法院认定。我方对于融通地产主张的合同解除时间也不同意，不符合合同解除的法定理由。本院经审理认定事实如下：2019年9月1日，融通地产（甲方、出租方）与北京民族大学（乙方、承租方）签订了四份《房地产租赁合同》，合同编号分别是RTDC--ZL--京--2019--034号（以下简称34号合同）、RTDC--ZL--京--2019--099号（以下简称99号合同）、RTDC--ZL--京--2019--100号（以下简称100号合同）、RTDC--ZL--京--2019--101号（以下简称101号合同）。涉诉34号合同中有约定：第一条租赁房地产，甲方将位于北京市房山区64号房地产，房屋建筑面积14553.88平方米，出租给乙方使用。第二条房地产用途，租赁用途：教学。第三条租赁期限：自2019年9月1日起至2023年6月30日止。第四条租金，租金总额11515875元；年租金为3070900元（租金分期明细表：1.年付租金2303175.00元，年租金截止日：2019.9.1—2020.6.30，缴费日期2019.10.1，备注：经承租方与军方协商，租金已缴纳至2019.9.30；2.年付租金3070900.00元，年租金截止日：2020.7.1—2021.6.30，缴费日期：2020.6.20。……）第六条履约保证金，（一）本合同签订后十日内，乙方按年租金的百分之十向甲方支付房地产租赁保证金307090元。甲方收取房地产租赁保证金后向乙方开具收款凭证。（二）乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金；甲方未履行合同约定义务的，应当退还乙方房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。第七条租赁房地产权属，乙方认可本合同签订时承租场地内所有建筑物、构筑物，包括乙方新建、添建部分，权属全部归军队所有。租赁期限届满，乙方应将承租场地内所有建筑物、构筑物无偿交还甲方，甲方不负任何补偿赔偿责任。第十二条乙方违约责任，（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期三十日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于军队的全部财产，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移；逾期六十日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。双方还约定了其他内容。涉诉99号合同中有约定：第一条租赁房地产，甲方将位于北京市房山区64号房地产，房屋建筑面积5802平方米，出租给乙方使用。第二条房地产用途，租赁用途：教育培训、高等教育。第三条租赁期限：自2019年9月1日起至2028年6月30日止。第四条租金，租金总额11521050元；年租金为1294500元，租金递增：双方约定自2018年7月1日起，每五年递增3%（租金分期明细表：1.年付租金970875.00元，年租金截止日：2019.9.1—2020.6.30，缴费日期2019.10.1，备注：经承租方与军方协商，租金已缴纳至2019.9.30；2.年付租金1294500.00元，年租金截止日：2020.7.1—2021.6.30，缴费日期：2020.6.20。……）。第六条履约保证金，（一）自本合同签订后十日内，乙方按年租金的百分之十向甲方支付房地产租赁保证金129450元。甲方收取房地产租赁保证金后向乙方开具收款凭证。（二）乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金；甲方未履行合同约定义务的，应当退还乙方房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。第七条租赁房地产权属，乙方认可本合同签订时承租场地内所有建筑物、构筑物，包括乙方新建、添建部分，权属全部归军队所有。租赁期限届满，乙方应将承租场地内所有建筑物、构筑物无偿交还甲方，甲方不负任何补偿赔偿责任。第十二条乙方违约责任，（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期三十日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于军队的全部财产，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移；逾期六十日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。双方还约定了其他内容。涉诉100号合同中有约定：第一条租赁房地产，甲方将位于北京市房山区64号房地产，房屋建筑面积4688平方米，场地面积9424平方米，出租给乙方使用。第二条房地产用途，租赁用途：学生食堂。第三条租赁期限：自2019年9月1日起至2022年9月6日止。第四条租金，租金总额2072106.67元；年租金为706400元（租金分期明细表：1.年付租金659306.67元，年租金截止日2019.9.1—2020.9.6，缴费日期2019.10.1，备注：承租方与军方协商，租金已缴纳至2019.9.30；2.年付租金706400.00元；年租金截止日：2020.9.7—2021.9.6，缴费日期：2020.8.20。……）。第六条履约保证金，（一）本合同签订后十日内，乙方按年租金的百分之十向甲方支付房地产租赁保证金70640元。甲方收取房地产租赁保证金后向乙方开具收款凭证。（二）乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金；甲方未履行合同约定义务的，应当退还乙方房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。第七条租赁房地产权属，乙方认可本合同签订时承租场地内所有建筑物、构筑物，包括乙方新建、添建部分，权属全部归军队所有。租赁期限届满，乙方应将承租场地内所有建筑物、构筑物无偿交还甲方，甲方不负任何补偿赔偿责任。第十二条乙方违约责任，（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期三十日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于军队的全部财产，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移；逾期六十日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。双方还约定了其他内容。涉诉101号合同中有约定：第一条租赁房地产，甲方将位于北京市房山区64号房地产，房屋建筑面积7512平方米，出租给乙方使用。第二条房地产用途，租赁用途：教育培训、高等教育。第三条租赁期限：自2019年9月1日起至2028年6月30日止。第四条租金，租金总额16106330.00元；年租金为1809700元，租金递增：双方约定自2018年7月1日起，每五年递增3%（租金分期明细表：1.年付租金1357275.00元，年租金截止日2019.9.1—2020.6.30，缴费日期2019.10.1，备注：承租方与军方协商，租金已缴纳至2019.9.30；2.年付租金1809700.00元；年租金截止日：2020.7.1—2021.6.30，缴费日期：2020.6.20。……）。第六条履约保证金，（一）本合同签订后十日内，乙方按年租金的百分之十向甲方支付房地产租赁保证金180970元。甲方收取房地产租赁保证金后向乙方开具收款凭证。（二）乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金；甲方未履行合同约定义务的，应当退还乙方房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。第七条租赁房地产权属，乙方认可本合同签订时承租场地内所有建筑物、构筑物，包括乙方新建、添建部分，权属全部归军队所有。租赁期限届满，乙方应将承租场地内所有建筑物、构筑物无偿交还甲方，甲方不负任何补偿赔偿责任。第十二条乙方违约责任，（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期三十日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于军队的全部财产，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移；逾期六十日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。双方还约定了其他内容。上述四份租赁合同签订后，融通地产向北京民族大学交付了约定的北京市房山区64号的房地产，北京民族大学支付了2019年9月1日至9月30日的租金。此后，北京民族大学再未给付租金。2020年4月2日，北京民族大学向融通地产发出《关于申请减免和延缓交付房屋租金的报告》，以受到疫情影响及学校与原95996部队尚有未理清和待付账款为由，要求融通地产给予减免部分房租并免除在此期间的滞纳金，并同意学校适当延缓交纳房租。2020年4月22日，融通地产向北京民族大学发出律师函，要求北京民族大学于2020年4月30日前支付拖欠的租金、履约保证金及对应期间按照合同约定产生的违约金。此后，北京民族大学仍未给付上述租金等相关费用，融通地产遂诉至本院，要求判令北京民族大学支付2019年9月1日至2020年9月17日的租金，支付履约保证金，支付至2020年9月17日的违约金，支付2020年9月18日至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费，并要求判决对北京民族大学房屋内财产拍卖、变卖享有优先受偿权。庭审中，融通地产要求涉案34号合同、99号合同、100号合同及101号合同于2020年9月18日解除，北京民族大学不同意解除，要求继续履行合同，同时认可自2019年10月1日起未再交纳租金。另查明，涉案北京市房山区窦64号的房地产管理主体系联勤保障部队第五储备资产管理局。针对上述四份租赁合同涉及的房地产，2019年联勤保障部队第五储备资产管理局（甲方、委托方）与融通地产（乙方、受托方）签订了四份《军队房地产委托经营协议》，约定：甲方将北京市房山区64号1号院的军队房地产委托乙方经营管理；在委托经营过程中，委托经营房地产权属以外的纠纷，乙方负责处理，甲方应当配合。双方还约定了其他关于委托经营的相关内容。中央军委后勤保障部房地产资源管理中心针对34号合同、99号合同、100号合同中涉及的房地产颁发了相应的《军队房地产使用许可证》。101号合同中所涉房地产的《军队房地产使用许可证》正在办理过程中。上述事实，有双方当事人陈述、涉诉34号合同、99号合同、100号合同、101号合同、军队房地产委托经营协议、军队房地产使用许可证等证据在案佐证。本院认为，涉诉34号合同、99号合同、100号合同、101号合同均系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，系合法有效，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。庭审中，北京民族大学主张融通地产的原告主体资格不适格，然本案系租赁合同纠纷，融通地产作为签订涉案租赁合同的一方，有权依据合同内容主张权利，且根据融通地产提交的《军队房地产委托经营协议》及军队房地产使用许可证的内容，北京民族大学的上述主张缺乏法律依据，本院不予支持。根据本案合法有效的证据及庭审中双方当事人的陈述可以认定，北京民族大学自签订涉诉四份租赁合同后，只交纳了2019年9月1日至2019年9月30日的租金，其后至融通地产诉讼之日止，未再交纳租金。庭审中，融通地产要求解除上述四份租赁合同，解除时间为2020年9月18日，对此，北京民族大学持有异议，不同意解除合同。根据涉诉四份租赁合同中关于“乙方违约责任”的约定，北京民族大学确逾期交付涉案房地产租金及有关费用，逾期三十日，已构成违约，则融通地产享有涉诉租赁合同的解除权，故融通地产要求解除涉诉的四份租赁合同的主张正当，本院予以支持。关于涉诉四份租赁合同解除时间的确定，根据《民法典》的规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。据此，本案中，北京民族大学于2020年12月5日收到融通地产的起诉状副本，则涉诉的四份租赁合同应于2020年12月5日解除。关于融通地产要求北京民族大学给付欠缴租金的主张，本案中，北京民族大学已交纳了2019年9月1日至2019年9月30日的租金，基于租赁合同确定的解除日期，则北京民族大学欠缴租金的期间应为2019年10月1日至2020年12月5日。诉讼中，北京民族大学主张北京市新冠肺炎的发生对其造成了一定影响，本院认为，基于北京民族大学系民办非企业单位，其上述主张具有合理性，故结合涉诉租赁合同中关于租金的约定，本院对北京市采取一级、二级疫情防控措施期间的租金予以酌情降低，经核算，北京民族大学应给付融通地产欠缴租金总额为5522315.51元。关于融通地产主张北京民族大学给付履约保证金的主张，本院认为，履约保证金的目的在于保证合同的正常履行，本案中，北京民族大学未按合同约定给付租金的行为已构成根本违约，融通地产亦已主张解除涉诉四份租赁合同，则融通地产仍要求北京民族大学给付履约保证金的主张不具合理性，本院不予支持。关于融通地产要求北京民族大学给付违约金的主张，涉案四份租赁合同中关于租金的交纳、合同的解除等均进行了约定，北京民族大学未能按照合同约定的内容履行，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任，同时，考虑到北京市新冠肺炎的发生对北京民族大学的影响，根据公平原则和诚实信用原则，融通地产主张违约金的诉讼请求，过高部分应予适当减少，综上，本院酌定北京民族大学应向融通地产支付违约金1104463.10元。关于融通地产要求北京民族大学腾退房屋并支付房屋占用使用费的主张，基于北京民族大学确未依约履行合同，构成根本违约，故融通地产要求北京民族大学腾退房屋的主张正当，本院予以支持，同时，基于确定的合同解除时间，北京民族大学应当给付2020年12月6日至租赁的房地产实际腾退日止的占用使用费，费用标准参照涉案租赁合同关于年租金的约定。关于融通地产要求判决其对涉案租赁房屋内财产拍卖、变卖享有优先受偿权的主张，因融通地产主张的上述事实尚未发生，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告融通地产（北京）有限责任公司与被告北京民族大学2019年9月1日签订的RTDC--ZL--京--2019--034号《房地产租赁合同》、RTDC--ZL--京--2019--099号《房地产租赁合同》、RTDC--ZL--京--2019--100号《房地产租赁合同》、RTDC--ZL--京--2019--101号《房地产租赁合同》于2020年12月5日解除；二、被告北京民族大学于本判决生效后十五日内给付原告融通地产（北京）有限责任公司2019年10月1日至2020年12月5日的租金共计5522315.51元；三、被告北京民族大学于本判决生效后十五日内给付原告融通地产（北京）有限责任公司违约金1104463.10元；四、被告北京民族大学于本判决生效后三十日内将承租的房地产腾退给原告融通地产（北京）有限责任公司；五、被告北京民族大学于本判决生效后十五日内给付原告融通地产（北京）有限责任公司自2020年12月6日至北京民族大学承租的房地产实际腾退日止的占用使用费。（RTDC--ZL--京--2019--034号《房地产租赁合同》中的房地产占用使用费以每月255908.33元为标准，RTDC--ZL--京--2019--099号《房地产租赁合同》中的房地产占用使用费以每月107875元为标准，RTDC--ZL--京--2019--100号《房地产租赁合同》中的房地产占用使用费以每月58866.67元为标准，RTDC--ZL--京--2019--101号《房地产租赁合同》中的房地产占用使用费以每月150808.33元为标准）；六、驳回原告融通地产（北京）有限责任公司其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52474元，由原告融通地产（北京）有限责任公司负担23380元（已交纳），由被告北京民族大学负担29094元（于本判决生效后七日内交纳）。如果不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 吕婷二〇二一年三月二十二日法官助理 任瑕书 记 员 郑怡