四川省资阳市雁江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川2002执异15号 异议人（案外人）：王洪，女，汉族，1974年11月29日出生，户籍住址四川省简阳市。 委托诉讼代理人：晋兆敏，四川理创律师事务所律师。 申请执行人：刘官祥，男，1945年10月29日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 被执行人：刘传季，男，1962年5月13日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 被执行人：江绍军，男，1985年6月23日出生，汉族，住四川省简阳市。 被执行人：资阳市华腾建筑装饰有限公司，住所地四川省资阳市雁江区宝台镇迎宾大道会展中心2号楼2（F）9-1号。 法定代表人：江绍军，总经理。 本院在执行（2019）川2002执455号刘官祥与刘传季、江绍军、资阳市华腾建筑装饰有限公司借款合同纠纷一案中，案外人王洪对执行位于简阳市房屋（备案号为xxxx，以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人王洪称，2016年12月30日，江绍军与四川省精华房地产开发有限公司签订《四川省商品房买卖合同》（预售）,按揭390000元购买了案涉房屋，房屋总价490599元。2018年，异议人王洪想给其子李刚购买住房家人居住。2018年10月28日，王洪与江绍军签订《房屋买卖合同》购买案涉房屋，房屋总价730000元（大写柒拾叁万元整）。合同签订当日，王洪从中国农业银行取款100000元支付江绍军购房定金，江绍军向王洪及其子李刚出具收条一份。因江绍军的房屋存在按揭且尚未交付及办理产权证，王洪为确保交易安全，于2018年10月29日与江绍军到四川省成都市律政公证处就双方买卖案涉房屋事宜申请《预约合同》公证。2018年10月30日，四川省成都市律政公证处出具（2018）川律公证内民字第xxxx号公证书，公证王洪与江绍军买卖房屋的事实。在申请公证后，王洪为了避免影响江绍军将房屋过户到王洪名下，于2018年10月29日通过中国农业银行转账支付江绍军购房款550000元（大写伍拾伍万元整）,并陪同江绍军到中国银行还清了房屋按揭款。2018年10月29日，中国银行简阳支行向江绍军出具《中国银行四川省分行零售贷款结清通知书》，解除了案涉房屋存在的按揭抵押。收到房款后，江绍军向王洪出具了收条，并将与开发商签订的房屋购房合同、交纳房款及结清贷款通知书等材料原件交由王洪保管。2019年1月3日，王洪为了确保房屋顺利过户，对房屋权属进行查询，房屋除了开发商未办理产权转移登记不存在任何瑕疵。2019年3月20日，四川省精华房地产开发有限公司通知接房。2019年4月24日，江绍军带王洪到开发商售楼部拿了房屋钥匙接了房。江绍军由于无法支付房屋首次登记的维修基金、契税、物管费（根据房屋买卖合同由江绍军承担）与王洪签署《补充协议》，费用由王洪垫付，从购房尾款8万元中进行抵扣。接房当日，王洪支付物管费1805元。之后，王洪于2019年12月17日支付住房维修基金4007元，于2020年4月24日支付契税7003.67元。2019年4月27日，王洪与罗顺清签署《房屋装修合同》对房屋进行装修，产生装修费85000元。接房后到装修期间，王洪购买、安装大量家电器具，开通水、电、气户头并交纳相关费用，承担物业费。2019年7月下旬，王洪一家人搬入案涉房屋居住至今。王洪2004年离异后，带着患有心脏病的儿子李刚生活，辛辛苦苦攒了大半辈子的存款，加上亲戚借了钱够买案涉房屋，一家人只有这一个住处。综上，异议人王洪购买江绍军案涉房屋时符合当时简阳市价，且已经支付绝大部分购房款，实际占有使用该房屋至今，并对房屋进行了添附。王洪在整个交易过程中不存在过错，只因房屋开发商的迟延办证而未能将房屋过户到自己名下。王洪愿意将因未过户而未支付的购房尾款67184.33元在法院指定的时间内交给法院，请求根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六、十七条规定裁定中止执行，解除案涉房屋的查封。 异议人为证明其主张提供了如下证据： 1.身份证复印件； 2.《四川省商品房买卖合同（预售）》、《东城国际商品房买卖补充协议》、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、中国银行简阳支行借款借据及贷款放款回单; 3.《房屋买卖合同》、四川省成都市律政公证处《公证书》、收条、中国农业银行取款及转账凭证。中国银行贷款还款回单、客户付费回单、贷款还款（已结清）凭证、《中国银行四川省分行零售贷款结清通知书》； 4.房屋信息查询记录； 5.《补充协议》、房屋维修基金收据、购房款发票、房屋契税发票、滨江新城物业费专用收据； 6.《房屋装修合同》、装饰工程预算表、海尔销售服务凭证、春晖家具商城订货单、电费、气费收据； 7.四川省简阳市人民法院（2004）简阳民初字第942号《民事判决书》复印件； 8.《通知》。 申请执行人刘官祥辩称，首先，异议人提供的商品房预售合同第27页（即签章那页）与江绍军提供给刘官祥的不一致；其次，证据材料的第71页三张收条都是写的两个人，分别是李刚、王洪，三张条子都在一张纸上，李刚没有提异议，王洪来提异议，对此申请执行人不予认可；第三，江绍军借款的时候就用了案涉房屋做担保，法院对案涉房屋也进行了查封，为什么案涉房屋还可以进行买卖。2018年12月份就判决了，2019年1月就进行了强制执行，公证书是2018年10月29日公证的，但是借款人江绍军是2018年2月12日用案涉房屋作的担保，后案涉房屋又进行买卖，江绍军就涉嫌欺诈行为，卖房合同是涉嫌造假。故申请执行人不同意解除对案涉房屋的查封。 申请执行人提供了其持有的商品房预售合同第27页复印件，用以证明与异议人提供的合同不一致。 本院查明，2016年12月30日，江绍军与四川省精华房地产开发有限公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，以49.0599万元的价格备案购买案涉房屋。2018年10月29日，案外人王洪及其儿子李刚共同与江绍军签订《房屋买卖合同》，以73万元的价格购买案涉房屋，并于当日通过转账支付购房款65万元，后以购房尾款代江绍军垫付了部分费用，尚欠购房款67,184.33元。2019年4月24日，异议人收到房屋后，进行装修居住使用至今。本院于2018年10月19日受理刘官祥与刘传季、江绍军、资阳市华腾建筑装饰有限公司借款合同纠纷一案，于2018年12月5日作出（2018）川2002民初5559号《民事判决书》，判决：“一、被告江绍军在本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告刘官祥借款700000元及利息（利息以700000元为基数，按年利率24%,从2017年6月4日起计算至2018年2月28日止）;二、被告刘传季于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘官祥2018年3月1日至2018年10月31日期间的资金利息92000元；三、被告江绍军、资阳市华腾建筑装饰有限公司对上述债务承担连带清偿责任。”该判决生效后，刘官祥向本院申请强制执行，本院于2019年2月1日作出（2019）川2002执455号《执行裁定书》及《协助执行通知书》，在简阳市不动产登记中心、简阳市房管局将案涉房屋予以查封，2020年4月29日书面通知异议人王洪案涉房屋已被本院查封，告知其享有依法维权的权利。 另查明，李刚与异议人王洪系母子关系，王洪与前夫李德洲于2004年10月18日经四川省简阳市人民法院（2004）简阳民初字第942号《民事判决书》判决离婚，其子李刚随王洪生活。 本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人与江绍军在本院查封案涉房屋前已经签订了书面买卖合同且已经实际支付了绝大部分购房款，对案涉房屋进行装修后实际占有使用。根据现有证据不能确定案涉房屋未能办理转移登记手续系案外人自身的原因,故案外人对案涉房屋享有的权利能够排除执行。此外，案外人表示自愿将剩余购房款交付执行。综上，本院对异议人的异议请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对位于简阳市房屋（备案号为xxxx）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  苏华君 审判员  曾 萍 审判员  谢安彬 二〇二一年三月九日 书记员  梁雅茹