北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初49187号原告（反诉被告）：胡嘉庆，男，1958年2月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：章泽南，北京市信凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：王昌红叶，新疆瑞合律师事务所律师。被告（反诉原告）：夏克勤，男，1983年9月24日出生，汉族，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：刘文清，女，1983年12月9日出生，汉族，住北京市海淀区。二被告之共同委托诉讼代理人：杨舒茜，北京市华泰律师事务所律师。二被告之共同委托诉讼代理人：武承玲，北京市华泰律师事务所实习律师。原告（反诉被告）胡嘉庆与被告（反诉原告）夏克勤、刘文清房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡嘉庆及其委托诉讼代理人章泽南、王昌红叶、被告夏克勤及其与刘文清之共同委托诉讼代理人杨舒茜、武承玲到庭参加诉讼。原告胡嘉庆向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令二被告支付室内设施保证金10万元；2、请求法院判令二被告支付违约金5350元/日，自2020年7月21日起算至实际支付之日止；3、请求法院判令二被告按照开发商交房时原状恢复涉诉房屋防盗门开门方向，以保障邻居安全通行；4、请求判令二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告夏克勤、刘文清于2020年5月3日与我签订海淀区X号房屋买卖合同。按合同约定双方于2020年7月16日办理了过户手续，在中介公司的监督下被告支付了大部分房款，但是余款10万元在物业交接完成后至今未付，经多次催要仍未果。被告夏克勤未按物业公司要求安装入户防盗门，并且谎称邻居同意其安装外开门。物业公司多次电话通知要求其更改，被告置之不理，后物业公司发出书面通知一个多月，被告仍然不予理睬。综上。我依据相关法律规定起诉至法院，请求判如所请。被告夏克勤、刘文清辩称，我们不同意原告的诉讼请求。第一，原告要求被告支付室内设施保证金10万元的诉讼请求没有事实及法律依据。根据合同第八条C款第5项及《房屋结构复原质量保证补充协议》的约定，原告应在交付涉案房屋时将房屋结构恢复至房屋原有设计格局，并应在2020年7月31日完成涉案房屋施工项目。逾期交付以及未达到约定标准原告应按《房屋结构复原质量保证补充协议》承担违约责任，向被告支付不低于10万元的违约金并赔偿全部损失。至今原告仍未按补充协议约定将涉案房屋恢复原状，原被告双方也未在相关交房确认文件上签字，双方多次沟通交涉未果。故我方认为《北京市存量房屋买卖合同》中约定的支付室内设施保证金的条件未达成，我方可不予支付。且原告一直拒绝提供房屋最初原始格局的相关证据，导致双方无法验收。另于2020年9月，原告曾通过中介人员表示愿意因砌墙导致的违约行为补偿我们4000元。第二、本案为房屋买卖合同纠纷，原告作为涉案房屋的出卖人只能依据房屋买卖合同项下产生的纠纷主张其诉讼请求，原告的第三项诉讼请求与本案不属于同一法律关系，请求法院依法驳回。综上，我们不同意原告的诉讼请求。另外，基于上述事实和理由，我方依法提起反诉，反诉请求为：1、判令胡嘉庆向夏克勤、刘文清支付违约金人民币20万元；2、判令本案全部诉讼费用由胡嘉庆承担。胡嘉庆针对夏克勤、刘文清提出的反诉请求辩称，不同意夏克勤、刘文清的诉讼请求。双方在2020年5月3日签订《北京市存量房屋买卖合同》。其中10万元作为室内设施保证金系保证室内设施没有问题，并非保证隔墙质量无问题，且双方关于恢复原始格局的约定并不属于保证金保证范围。双方已经进行了房屋交接，只是关于隔墙质量问题没有达成一致，房屋总体已经交接完成，夏克勤、刘文清应当支付保证金。我已经于2020年7月30日要求对方验收，并提供了相应标准，但夏克勤、刘文清拒绝提出房屋验收的标准。我曾提出双方加上物业三方一起验收整改，夏克勤、刘文清一直拒绝。故我认为夏克勤、刘文清主张我违约应提供相关的标准和证据。并且我认为保证金系依据《北京市存量房屋买卖合同》约定，附属设施违约金系依据《房屋结构复原质量保证补充协议》约定，两者之前没有关系。综上，请求法院驳回其全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年5月3日，胡嘉庆与夏克勤、刘文清签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称合同），合同约定：出卖人系胡嘉庆，买受人系夏克勤、刘文清，出卖人所售房屋坐落于北京市海淀区（以下简称X号房屋），建筑面积为124.7平方米，成交价格为1070万元。出卖人同意将购房款人民币10万元整作为室内设施保证金，买受人于房屋及家具家电等附属设施（如有）交接完毕当日支付。房屋交付时，由出卖人负责恢复房屋原始格局。买卖双方应按约定履行义务，每逾期一日，违约方应自逾期之日起按房屋成交总价的千分之0.5向守约方支付违约金。上述合同签订后，夏克勤、刘文清支付了购房款1060万元，双方于2020年7月9日办理了过户手续，后夏克勤、刘文清进入房屋内开始装修。2020年7月23日，胡嘉庆与夏克勤签订《房屋结构复原质量保证补充协议》（以下简称补充协议），补充协议约定：乙方胡嘉庆负责房屋交付前将包括但不限于房屋结构恢复至房屋原有设计格局，具体条款如下：一、房屋结构等恢复至原有设计格局（见附件：户型图），具体明细为将X号房屋及X1号房屋两户间隔户墙砌建复原并将X号房屋、X1号房屋两户入户门移回原位。二、房屋结构等恢复建设工程标准：施工、验收以开发商交付房屋时的标准为准，建筑材料产品均为合格产品，施工流程符合国家《住宅装饰装修工程施工规范》……新砌墙户墙墙体，其质量保证期在不少于5年的合理使用寿命年限内……；关于违约责任约定：1、乙方胡嘉庆应在2020年7月31日（物业要求停工的时间允许顺延）完成上述房屋施工项目，逾期交付，乙方应按照原协议承担违约责任。且乙方应向甲方夏克勤、刘文清支付不低于10万元的违约金并赔偿全部损失。2、乙方所恢复房屋结构建设工程标准未达到约定标准的，则甲方有权自行修理、重建或改建使其达到标准，乙方应赔偿甲方由此支出的全部费用，且应向甲方支付不低于10万元的违约金并赔偿甲方全部损失。另查，该房屋目前由夏克勤、刘文清居住。胡嘉庆主张其已于2020年7月9日过户当日将房屋钥匙交付至夏克勤、刘文清，房屋交接已经完成，故要求夏克勤、刘文清支付室内设施保证金10万元。夏克勤、刘文清则以未达到支付条件为由予以抗辩，称因房屋交付时胡嘉庆需恢复房屋原始格局，但其一直未能恢复，故双方未达到合同约定的房屋交付条件。夏克勤、刘文清认可其于2020年8月份开始就房屋进行装修，但主张房屋装修与房屋交付没有关系。关于恢复房屋原始格局，胡嘉庆主张其于2020年7月30日依照双方在合同及补充协议中的约定完成房屋结构复原工程，并于当天通知夏克勤，但夏克勤未配合验收。胡嘉庆就此主张提交了北京诚丰房地产经纪有限公司开具的证明信予以佐证，其中内容载明X号、X1号两户之间隔户墙的修复工程已完工，可以正常居住。夏克勤、刘文清对上述证据不予认可，称因该隔户墙、门不符合合同约定的标准，且墙体存在倾斜问题，故未能配合验收。关于双方争议的隔户墙标准问题，胡嘉庆向本院提交了《建筑工程施工质量验收统一标准》，称该隔户墙符合相应国家标准。夏克勤、刘文清对此不予认可，称依据合同约定，该隔户墙不符合房屋原始标准，且胡嘉庆一直未能提供原始户型图，故其认为胡嘉庆未能按照补充协议约定的时间以及标准恢复房屋原有结构，故其存在违约行为，应当承担违约责任。为此，夏克勤、刘文清向本院提交了有关房屋隔户墙的图片、录音、视频以及双方微信聊天记录予以佐证。其中微信聊天记录显示：2020年7月30日，胡嘉庆告知夏克勤隔墙及其他恢复已经做完，要求其尽快验收。后夏克勤以隔墙仍存在问题且胡嘉庆未提供开发商的标准为由予以拒绝。2020年7月31日，胡嘉庆告知夏克勤因X号房屋工人未在场，故其无法进入X号房屋。胡嘉庆对双方微信聊天记录真实性予以认可，对其余证据不予认可。另经本院询问，双方均认可补充协议中约定的附件户型图以及房屋原始户型图，双方均不持有。胡嘉庆另要求夏克勤、刘文清将入户防盗门外开改为内开，经询，胡嘉庆认为夏克勤、刘文清入户防盗门外开影响其作为邻居的正常出入，且双方在买卖合同中并未约定上述事项。本院认为,本案的争议焦点系胡嘉庆与夏克勤、刘文清双方签订的房屋买卖合同中约定的室内设施保证金支付条件是否成就以及胡嘉庆是否存在违约行为。本院围绕该焦点分析如下：合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力，合同双方当事人均应严格履行合同义务，否则应承担相应的法律责任。本案中，胡嘉庆与夏克勤、刘文清签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，内容不违反法律规定，具有法律效力。依据上述协议的约定，胡嘉庆应于2020年7月31日完成恢复房屋原始格局并交付房屋，夏克勤、刘文清应在房屋及家具家电等附属设施交接完毕当日支付室内设施保证金10万元。实际履行中，胡嘉庆于2020年7月30日完成相应施工并要求夏克勤、刘文清进行验收，但夏克勤、刘文清以该工程未达到约定标准为由拒绝验收。且经查，该期间夏克勤、刘文清已实际控制该房屋并进行装修、入住至今。故本院依法认定双方已于2020年7月31日完成房屋及相关附属设施的交接工作，夏克勤、刘文清已经构成违约，应承担相应的违约责任。现胡嘉庆要求夏克勤、刘文清支付室内设施保证金10万元，具有事实及法律依据，本院予以支持。胡嘉庆另依据合同之约定要求夏克勤、刘文清支付违约金，关于违约金的数额，夏克勤、刘文清请求法院对违约金予以酌减，而胡嘉庆并未提交证据证明其实际损失，故本院以实际损失为基础，综合考虑合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则对违约金数额予以衡量酌减。关于夏克勤、刘文清以胡嘉庆未按照约定时间及标准完成恢复房屋格局之义务为由要求胡嘉庆支付违约金之请求，本院认为，如前所述，胡嘉庆已于2020年7月31日完成相应施工并要求夏克勤、刘文清予以验收，但夏克勤、刘文清拒绝验收，故胡嘉庆并不存在相应违约行为。关于双方争议的标准问题，当事人对自己提出的主张，有责任提出证据，否则应当承担举证不能的不利后果。夏克勤、刘文清虽主张胡嘉庆未依照开发商交付房屋的标准进行X号房屋结构恢复工程的施工，但未就上述主张向本院充分举证，亦未提交相应标准，故其主张胡嘉庆违约缺乏事实及法律依据，本院对其上述诉请不予支持。关于胡嘉庆要求夏克勤、刘文清按照开发商交房时原状恢复涉诉房屋防盗门开门方向之主张，与本案不属于同一法律关系，故本院对该项诉请不予处理，双方可另行予以解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、夏克勤、刘文清于本判决生效后十五日内支付胡嘉庆室内设施保证金100000元并自2020年8月1日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付相应违约金至上述款项实际付清之日止；二、驳回胡嘉庆的其他本诉请求；三、驳回夏克勤、刘文清的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍履行迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2150元（胡嘉庆已预交），由胡嘉庆负担1075元，已交纳。由夏克勤、刘文清负担1075元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费2150元，由夏克勤、刘文清负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  秦纳杰二〇二一年三月三十日书记员  魏择旭