山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁06民终1271号上诉人（原审被告）：烟台龙都宾馆有限公司，住所地：烟台市莱山区烟大路1号。法定代表人：陈友，该公司总经理。委托诉讼代理人：于广清、闫化剑，山东嘉翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民财产保险股份有限公司烟台市分公司，住所地：烟台市莱山区观海路267号观海大厦。法定代表人：陈同富，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕勇、李小勇，山东扬衡律师事务所律师。原审第三人：中国人民财产保险股份有限公司烟台市莱山支公司，住所地：烟台市莱山区烟大路1号。负责人：于黎明，该公司经理。上诉人烟台龙都宾馆有限公司因与被上诉人中国人民财产保险股份有限公司烟台市分公司及原审第三人中国人民财产保险股份有限公司烟台市莱山支公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市莱山区人民法院（2020）鲁0613民初67号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人烟台龙都宾馆有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判上诉人无须返还涉案六层东侧房屋、无须拆除广告牌；2.一、二审诉讼费用均由被告承担。事实和理由：一、涉案的莱山区烟大路1号楼房一至六层西侧部分以及第六层的东侧部分均是涉案合同的租赁范围，是一个整体租赁标的。一审判决分割认定：第一至六层西侧部分为一个租赁合同关系、第六层东侧部分为另一个无偿的不定期的租赁合同关系，违背常理，没有证据，缺乏事实及法律依据。1、双方在合同中约定的租赁标的“办公楼西侧楼房一栋”，应为整个建筑中间线的西侧一半，但第三人实际交付房屋时第一至五层并不足西侧一半，每层均缺少两个房间，所以，第三人最终将第六层东侧一半一起交付上诉人使用。这系双方以实际履行行为对合同约定内容的变更，合法有效。2、一审判决认定第三人自己将包括第六层东侧在内的房屋交付上诉人使用，被上诉人、第三人至今也未因六层东侧房屋提出任何异议。参照《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第66条，第三人已作出了实质性的履行行为，将第六层东侧部分作为租赁物一并交付上诉人，变更了租赁标的。3、上诉人自2005年12月起即租赁涉案房屋，第三人当时即按现有房屋交付，2013年租赁合同实质为续租，第三人仍按房屋原状交付上诉人使用，未有任何变化。被上诉人作为国有大型央企分支机构，其资产管理、出租必有严格的制度、流程，六层东侧房屋十几年免费出租并没有合理性。综上，第三人系基于合理原因，将第六层东侧房屋交付上诉人使用，以实际行为变更了合同约定的租赁标的。二、一审判决第二项所列的广告牌，系2013年前已存在的、由第三人向上诉人交付房屋的现存广告牌，不是2013年租赁合同后上诉人安装，不能依据2013年的租赁合同要求上诉人拆除租赁前已存在的广告牌，该广告牌的存在系上诉人租用涉案房屋的前提条件之一，且广告牌使用的七年间被上诉人未有任何异议。根据《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》第66条等法律规定，应当推定为已认可广告牌的存在。不论双方2005年的首次租赁合同还是2013年续租的房屋租赁合同，所约定的租赁标的“东侧楼房”、“西侧楼房”都是模糊的大体范围，实际履行中并非绝对以中间线为准区分东、西侧。双方自2005年来一直按现状履行租赁合同，从未有过免费的不定期租赁合同的合意，双方已有租赁合同的情况下，一审认定为免费不定期租赁合同没有事实依据。被上诉人中国人民财产保险股份有限公司烟台市分公司书面答辩称，涉案租赁合同约定的租赁范非常明确，西侧一栋建筑面积约920平方米，除此之外不应包含其他范围。既然合同中没有明确约定，那么基于上诉人已经占有使用的事实，应认定超出租赁合同西侧920平方米之外的范围属于不定期租赁合同，被上诉人有权要求返还。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。原审第三人中国人民财产保险股份有限公司烟台市莱山支公司既未到庭，亦未提交书面答辩状。中国人民财产保险股份有限公司烟台市分公司向一审法院起诉请求：1.被告返还其现占有的位于莱山区烟大路1号中国人民财产保险股份有限公司烟台市莱山支公司办公楼西侧760平方米的房屋部分并恢复原状；2.被告支付诉讼请求1所涉房屋部分的三年租金共计37.17万元；3.被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.被告返还其占有的位于莱山区烟大路1号中国人民财产保险股份有限公司烟台市莱山支公司办公楼西侧（退还259平方米）以及办公楼后面附属二层楼房（221平方米）、东侧六层楼（280平方米）共计760平方米的房屋部分并恢复原状；2.被告支付诉讼请求1所涉房屋部分的三年租金共计37.17万元；3.被告立即自行拆除清理全部广告牌消除安全隐患，恢复原状；4.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：一、第三人系原告下属单位。2004年，第三人取得烟台市莱山区烟大路1号房产的所有权证，载明建筑面积3349.17平方米。原告主张，该建筑面积包括一至六层全部及西侧二层后的附属二层楼在内。二、2013年9月18日，第三人（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于烟台市莱山区烟大路1号中国人民财产保险股份有限公司烟台市莱山支公司办公楼西侧楼房一栋（以下简称该房屋），该房屋建筑面积约920平方米，土地用途为综合楼，房屋户型结构为框架；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为宾馆使用；房屋租赁期限自2013年12月1日起至2021年11月30日止；该房屋年租金为150000元；租金按年结算，第一年租金于2013年10月31日前一次性交清，以后各年租金由乙方于当年租赁到期日之前1个月（即每年的10月31日前）将下一年度的租金一次性交付给甲方，租金以现金方式支付；未经甲方书面许可，乙方不得在公共区域设置、陈列任何告示牌、标志、装饰物、广告或其它制品，不得在房屋内部安装、设置带有营业性质的告示牌、标志、装饰物、广告、灯箱等使得其能被从室外看到；乙方同意由甲方委托的物业服务企业制作并在指定位置安装统一的名录牌…。合同另外约定了双方的其他权利义务。三、关于交付情况。原告称：双方在2005年就签订过房屋租赁合同，其将办公楼西侧920平方米房屋交付被告使用，交付时并不包含身后附属二层小楼及东侧六楼；西侧楼房一共六层，被告实际使用了一至六层，身后附属二层楼房及主楼东侧六楼也被被告占用；2013年双方重新签订上述租赁合同，并不是对2005年合同原封不动的延续，双方明确年租金150000元，920平方米；因工作人员的失误误以为被告实际占用面积是920平方米，存在重大误解；2005年合同已经履行完毕，与本案没有关联；2019年原告搬迁装修时发现被告侵占了多余房屋。被告称：2004年明瑞大酒店租赁涉案房屋至2005年转手被告，至今未发生变化；2005年签订的合同有效期八年，2013年合同有效期八年，2013年合同的履行是承继了2005年合同的履行，中间没有增加或减少面积，2005年交付时就是现在状态，不存在分期或分次交付；附属二层楼及东侧二层都作为宾馆客房使用；基于六层的特殊情况，在合同中描述会占用大量篇幅，故合同只约定西侧楼房一栋。第三人称：其在东侧一至三层办公，关于是否知晓被告在使用附属二层楼及主楼东侧六层，代理人表示不属于其职责管理范围，无法陈述。关于面积原告不申请专业机构测量确认，其认为根据其提交的平面图，办公楼西侧一至六层建筑面积约1176平方米，超过合同约定面积256平方米，附属二层楼房面积221平方米，东侧六层建筑面积280平方米，多占面积760平方米，多占的面积加上合同约定面积恰好等于1680平方米，这一面积与被告在消防备案中面积1680平方米完全相符。四、关于广告牌的设置。原告主张被告拆除的系被告安装在西侧楼顶的横向“7天连锁酒店”广告牌以及西侧楼顶至四层高度处的竖向“77天连锁酒店”灯箱广告牌，被告在西侧一楼至二楼窗户间设立的横向“7天连锁酒店”门头广告牌不需要拆除。被告认为2013年前广告牌就设置了，被告租赁房屋作为宾馆使用，必然设立广告牌，广告牌设置合理，且原告长时间未提出异议。第三人认为，按照合同约定，需要其书面同意才可设置广告牌。一审法院认为，第三人与被告签订的《房屋租赁合同》，是合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于当事人争议的被告使用房产范围是否超过合同约定的范围。本案中，合同中约定租赁范围为“西侧楼房一栋，建筑面积约920平方米”。现原告自行使用一至五层东侧部分房产，被告使用一至五层西侧、六层全部以及二层西侧后的附属二层楼。根据被告陈述，可以确认原告使用的一至五层东侧与被告使用的一至五层西侧及六层全部范围相当。据此可估算为，被告使用范围已接近或超过房产证载明建筑面积3349.17平方米的50%，亦即超过合同约定的920平方米。鉴于第三人与被告签订合同时并未进行租赁范围面积的测量确认，以及原告、第三人陈述误以为被告使用范围为920平方米，法院认为，合同约定的租赁范围不能以“约920平方米”为标准进行衡量，而应以合同中明确约定的“西侧楼房一栋”进行确认。现被告使用的房产范围中，一至六层西侧部分以及二层西侧后附属二层楼部分，均属于西侧范围内，应属合同约定租赁范围，而其使用的以一至五层东西分界线为六层分界线的六层东侧部分则超过合同约定租赁范围。关于被告使用的超过合同约定租赁范围的六层东侧房产，各方当事人均未提供证据证明交付及约定情况，综合考虑第三人与被告同在涉案房产中办公及经营使用，法院认为，第三人应对被告使用该部分房产明确知晓，故对其主张被告侵占该部分房产，不予采信，结合原告从未收取过该部分房产租金，依法认定原告将该部分房产无偿交付被告使用，双方建立了不定期租赁合同法律关系。现原告要求返还六层东侧房产，符合法律规定，予以支持；要求支付该部分房产租金，依据不足，不予支持；原告未举证证明其交付状况，其要求将该部分房产恢复原状，依据不足，不予支持。原告要求返还其他范围房产并要求支付租金以及恢复原状，无事实依据，不予支持。被告未经第三人书面许可，违反合同约定擅自在公共区域设置多处广告牌的事实清楚，现原告要求被告拆除其安装在西侧六层屋顶的广告牌及西侧灯箱广告牌的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告烟台龙都宾馆有限公司于判决生效后十日内返还原告中国人民财产保险股份有限公司烟台市分公司位于烟台市莱山区烟大路1号中国人民财产保险股份有限公司烟台市莱山支公司办公楼东侧（以烟台龙都宾馆有限公司使用的西侧一至五层分界线为六层的分界线）六层房屋；二、被告烟台龙都宾馆有限公司于判决生效后十日内拆除其安装在西侧六层屋顶的“7天连锁酒店”广告牌以及西侧楼顶至四层高度处的“77天连锁酒店”灯箱广告牌；三、驳回原告中国人民财产保险股份有限公司烟台市分公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计3438元，由原告中国人民财产保险股份有限公司烟台市分公司、被告烟台龙都宾馆有限公司各负担1719元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人提交1、调查2013年合同签订的原审第三人负责人于模令的取证申请书，证实其2005年开始使用争议房屋（东侧六层）；2、提交2005年有上诉人法定代表人陈友与原审第三人签订的租赁合同一份，该合同明确约定出租房屋系东侧楼房一栋，但在实际交付时被上诉人仅交付了东侧六层，另外交付了西侧的大部分房屋（中间线以西部分一到五层均少两个房屋），2013年双方续签合同时租赁标的无任何变化，因大部分房屋在西侧所以才将租赁标的模糊变更为西侧楼房；3、提交涉案六层东侧房屋装修人庄胜利出具的证明及其身份证复印件一份和2013年12月份六楼平面布置图一份，证实我方在2013年合同约定的交房日期前就实际占有使用了六层东侧房屋，属于双方租赁范围；4、2013年11月10日拍摄的涉案办公楼外观照片打印件及电子照片属性内容打印件各一份，证实楼上广告牌系2013年交房之前就存在，是我方租赁的范围，无权要求我方拆除。被上诉人书面质证称，1、上诉人提交的证据、调查取证申请完全可以在一审中提交，但上诉人没有提交，故不属于二审程序中的新证据，法庭不应采纳；2、调查取证申请的事项及理由与本案诉争的2013年9月18日签订的房屋租赁合同项下的争议没有关联，没有调查的必要性；3、2005年10月17日签订的房屋租赁合同，租期自2005年12月1日至2013年11月30日，该租赁合同因租赁到期已经终止，双方权利义务终止，对本案而言没有任何证明效力，与本案无关；4、证人与上诉人存在利害关系，其证言不能作为认定案件事实的依据；5、平面布置图系复印件，无法确定真实性；6、照片无法证明上诉人的证明目的。综上，上诉人二审提交的证据不属于新证据，法庭不应采纳，从内容上看也不能证明其目的。二审查明的其他案件事实与一审一致。本院认为，2005年10月17日，烟台市莱山区新干线网络有限公司与房屋产权人原审第三人签订租赁合同约定烟台市莱山区新干线网络有限公司租赁原审第三人办公楼东侧楼房一栋，期限至2013年11月30日止；2013年9月18日，上诉人与房屋产权人原审第三人签订房屋租赁合同，约定上诉人承租原审第三人办公楼西侧楼房一栋（建筑面积约920平方米），期限至2021年11月30日止，合同还约定租金支付等其他权利条款；上述合同签订至今，上诉人使用西侧楼房一至六层、身后附属二层楼房、东侧六层楼房，从事酒店服务业；因被上诉人与原审第三人内部职能的调整，被上诉人于2020年1月6日起诉至一审法院，要求上诉人返还原审第三人办公楼西侧760平方米房屋部分，审理中明确为西侧办公楼及附属二层楼房、东侧六层楼房，并支付租金37.17万元，拆除灯箱广告，形成本案。上诉人提起上诉的理由是：涉案东侧六层房屋包含在2013年9月18日租赁合同范围内，上诉人从2005年即开始使用，房屋产权人原审第三人均未提出异议，被上诉人要求返还该房屋，并拆除灯箱广告牌没有依据。因2005年10月17日房屋租赁合同与2013年9月18日房屋租赁合同中，虽承租人法定代表人均为陈友，但承租人分为两个独立法人；两份租赁合同中的租赁标的不相同，2005年10月17日合同标的为东侧楼房一栋，2013年9月18日合同标的为西侧楼房一栋；两份租赁合同中租赁期限不同，2005年10月17日合同期限至2013年11月30日止，2013年9月18日合同期限至2021年11月30日止；上诉人提供的平面图、装修人员证言等，并不能充分证实2013年9月18日租赁合同中包含东侧六层房屋；上诉人提出针对原审第三人负责人的调查取证申请，因上诉人申请调查内容非人民法院调查取证范围，故上诉人该申请本院不予采纳。综上分析，应认定上诉人主张东侧六层房屋包含在2013年9月18日租赁合同中，证据不足，一审法院判决返还并无不当。关于灯箱广告牌，租赁合同约定了设置前提及设置要求，一审法院根据租赁合同约定判决拆除争议灯箱广告牌，并无不当。综上所述，烟台龙都宾馆有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6876元，由上诉人烟台龙都宾馆有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  曹红岩审判员  于 青审判员  栾建伟二〇二一年三月十八日书记员  王译伟