河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0105民初3728号原告中国工商银行股份有限公司郑州财富广场支行,营业场所郑州市金水区经三北路32号3号楼，统一社会信用代码91410100869957597J。负责人崔昱，行长。委托代理人李莹莹，河南昌浩律师事务所律师，一般授权。委托代理人赵倩，女，1985年9月15日出生，汉族，系该行员工，特别授权。被告聂亚鹏，男，1992年2月18日出生,汉族，住河南省永城市。被告郑州市上街区森海置业有限公司,住所地郑州市上街区金华路95号21幢M3号，统一社会信用代码914101065908435769。法定代表人李少生，该公司执行董事。委托代理人任静玮，系该公司员工，特别授权。原告中国工商银行股份有限公司郑州财富广场支行诉被告聂亚鹏、郑州市上街区森海置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年2月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李莹莹到庭参加诉讼,被告聂亚鹏、被告郑州市上街区森海置业有限公司委托代理人任静玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年9月14日，原被告签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定被告聂亚鹏向原告贷款658000元用于购买房产。贷款期限360个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。贷款利率在贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率基础上浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证为准。还款方式采用等额本息还款法。被告聂亚鹏提供位于上街区××路××院××房产为上述借款的本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、原告实现债权的费用和被告所有其他应付费用提供抵押担保。被告郑州市上街区森海置业有限公司提供阶段性连带责任保证。若被告发生未按合同约定按时足额偿还贷款本息等行为即构成违约，原告有权宣布合同项下的借款立即到期，并按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在合同约定的贷款利率基础上加收50%确定。原告为实现合同项下债权及担保权利而产生的费用由被告承担。2017年9月20日，原被告办理预告登记，证号为豫（2017）上街区不动产证明第0014578号。合同签订后，原告依约履行了发放贷款义务。但被告聂亚鹏未按时足额归还原告贷款本息，已构成违约。原告遂提起诉讼。请求依法判令：一、被告聂亚鹏偿还原告中国工商银行股份有限公司郑州财富广场支行贷款本金627571.01元，并支付利息2752.47元（暂计至2021年1月21日，自2021年1月22日起利息按照合同约定计算至实际付款之日止）；二、将被告聂亚鹏所有的位于上街区金华路95号院13幢604号的抵押房产依法予以拍卖、变卖，原告中国工商银行股份有限公司郑州财富广场支行对抵押房产变现所得价款在第一项诉讼请求范围内享有优先受偿权；三、被告郑州市上街区森海置业有限公司对上述债务承担连带保证责任；四、本案诉讼费用、保全费用由二被告承担。被告郑州市上街区森海置业有限公司辩称：被告聂亚鹏购买我公司开发森海正阳门13号楼604号，合同总价823313元，首付165313元，贷款658000元，因被告资金不足，以该购买房产作为抵押向工商银行财富广场支行进行商业贷款。被告按期还款到2020年2月，自2020年3月起至今，未按时足额偿还银行贷款，答辩人因承担第三方阶段性担保，工行财富广场支行要求答辩人履行担保责任，并从答辩人保证金账户直接扣除代偿款金额36759.47元（截止2021年3月4日）。答辩人履行了第三方阶段性担保责任，已享有了向被告追偿的权利，工行财富广场支行诉求的剩余本金借款金额应扣减该部分代偿款数额，相应利息金额也应一并扣减。被告聂亚鹏辩称：本人因2020年疫情影响导致所做的生意全部赔本，资金也在2020年全线崩盘，最终导致逾期，今年形势有所好转，工作逐渐稳定，每月可负担房贷，请求准许我继续还房贷，并保证不逾期。经审理查明：2017年8月16日，被告聂亚鹏与被告郑州市上街区森海置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：被告聂亚鹏购买上街区金华路95号院13幢6层604号房，户型为三室二厅。按建筑面积计算，该商品房单价每平方米6513.55元，总金额捌拾贰万叁千叁百壹拾叁元整等其他内容进行了约定。2017年9月14日，原告（贷款人）与被告聂亚鹏（借款人、抵押人）、郑州市上街区森海置业有限公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定：借款人借款本金为人民币658000元，借款用途为购买位于上街区××路××院××楼××号的房屋，借款期限为360个月，自2017年9月14日起至2047年9月14日止；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定。贷款发放后遇基准利率调整,贷款利率按贷款期限在一年(含)以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。借款人同意贷款人将贷款一次性划入户名郑州市上街区森海置业有限公司，账号17×××59，开户行工行，贷款利息自实际放款日起计算。借款人按照按月等额本息偿还贷款本息。借款人自愿选择每月1日为还款日。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率在合同约定利率的基础上加收50%确定。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放本合同及依据贷款人与借款人之间其他合同项下的贷款和其他融资款项，部分或全部取消借款人未提取借款和其他融资款项；宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息，罚息及其他费用。保证人承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。原告提交2017年9月20日的豫（2017）上街区不动产证明第0014578号不动产登记证明显示，权利，预告登记，权利人，中国工商银行股份有限公司郑州财富广场支行，义务人，聂亚鹏，坐落，上街区金华路95号院13幢604号，预购商品房抵押权预告登记，被担保债权数额，65.8万元，预告债务人聂亚鹏，债务起始时间，2017年9月14日至2047年9月14日。原告提交的郑州市上街区不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明（房屋）显示：产权人：郑州市上街区森海置业有限公司，坐落：上街区金华路95号院13幢604号，预告信息：2017年9月13日，预售商品房买卖预告登记，豫（2017）上街区不动产证明第0014328号，权利人：聂亚鹏；2017年9月20日，预售商品房抵押权预告登记，豫（2017）上街区不动产证明第0014578号，权利人：中国工商银行股份有限公司郑州财富广场支行，抵押金额：65.80万元。原告提交的个人借款凭证显示，2017年10月9日，原告依约向上述合同约定被告郑州市上街区森海置业有限公司发放了贷款658000元。根据原告提交的被告聂亚鹏的流水明细显示，被告聂亚鹏于2019年9月1日陆续开始逾期，已连续13个月，累计14个月未还款。截止2021年3月4日，被告聂亚鹏仍欠原告借款本金余额625780.33元,积欠利息928.52元,本息合计626708.85元。本院认为：本案借款合同成立于《中华人民共和国民法典》实施之前，履行期限跨越该法律的实施之日，发生争议在其实施之后，故应适用《中华人民共和国民法典》及相应司法解释的有关规定。原告与被告聂亚鹏、郑州市上街区森海置业有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告依约发放贷款后，被告聂亚鹏未按照合同约定偿还借款本息，已构成违约，应承担违约责任。故原告要求被告聂亚鹏偿还借款本金、利息的诉讼请求，本院予以支持。被告郑州市上街区森海置业有限公司与原告签订《个人购房借款/担保合同》，自愿为被告聂亚鹏的借款向原告提供连带责任保证，亦无免除保证责任情形发生，原告诉请被告郑州市上街区森海置业有限公司承担连带清偿责任，依据充分，本院予以支持。原告主张的抵押物优先受偿权，根据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定，“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”案涉商品房已进行了首次登记并办理了预告抵押登记，预告抵押权人为原告，二被告均未提交证据证明存在预告登记失效的情形，故抵押权已自预告登记之日起设立，原告主张对案涉房屋享有优先受偿权于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第三百九十四条、第四百零二条、第四百一十条、第五百零九条、第六百六十七条、第六百七十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告聂亚鹏于本判决生效后十日内向原告中国工商银行股份有限公司郑州财富广场支行偿还借款本金余额625780.33元,暂计算至2021年3月4日的积欠利息928.52元,自2021年3月5日起的借款本息按照《个人购房借款/担保合同》约定计付至本息实际清偿之日止;原告中国工商银行股份有限公司郑州财富广场支行有权在本判决第一判项确定的债权数额范围内就被告聂亚鹏抵押给原告的位于郑州市上街区金华路95号院13幢604号的房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；被告郑州市上街区森海置业有限公司对本判决第一判项所确定的债务承担连带清偿责任，被告郑州市上街区森海置业有限公司履行担保义务后有权向被告聂亚鹏追偿。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5052元，保全费3672元，由被告聂亚鹏、郑州市上街区森海置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 田 晓二〇二一年三月二十九日书记员 马桂玲