四川省自贡市沿滩区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川0311执异14号 案外人：何兴高（曾用名：何星高），男，1944年7月24日出生，汉族，住四川省自贡市沿滩区。 委托诉讼代理人：何信建，四川亚峰（自贡）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖强，四川亚峰（自贡）律师事务所律师。 申请执行人：自贡农村商业银行股份有限公司，住所地四川省自贡市自流井区汇川路南湖印象1栋营-4号、5号。 法定代表人：吴利，董事长。 被执行人：钟朝辉，女，1971年7月17日出生，汉族，住四川省自贡市沿滩区。 被执行人：陈企余，男，1972年4月9日出生，汉族，住四川省自贡市沿滩区。 本院在执行自贡农村商业银行股份有限公司（以下简称自贡农商行）与钟朝辉、陈企余金融借款合同纠纷一案中，案外人何兴高于2021年2月19日对执行位于自贡市自流井区××街道××大厦××层××轴线营业用房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人何兴高称，自贡农商行与钟朝辉、陈企余金融借款合同纠纷一案，自贡市沿滩区人民法院（2020）川0311执恢144号之一执行裁定书裁定，现状拍卖被执行人钟朝辉、陈企余所有的包括位于自贡市自流井区××街道××大厦××层××轴线营业用房。案涉房产已经由陈企余通过抵偿工程款的形式于2006年抵偿给案外人，属于案外人所有。案涉房产系陈企余以自贡市企辉商贸有限公司名义，借用自贡市宏伟房地产开发有限公司的资质开发的房产，宏伟公司只是名义上的开发者，而陈企余是企辉公司的股东、实际投资人、控制人和法定代表人。2002年9月26日，陈企余以自贡市企辉商贸有限公司的名义与宏伟公司签订《投资合作协议》，约定宏伟大厦由企辉公司投资开发、自主经营、自负盈亏等内容，实际上陈企余、钟朝辉二人对宏伟大厦进行开发建设。2003年11月25日，陈企余以宏伟公司宏伟大厦开发项目部经理的名义与案外人签订了《工程承包协议》、《建设工程承包补充协议》等协议，当日，宏伟公司与案外人的工作单位自贡市王井建筑有限公司（以下简称王井建司）签订《建设工程施工合同》，2004年3月18日，王井建司又与案外人签订《建筑安装工程责任合同》，将案涉工程交由案外人实际施工。案外人作为实际施工人进行施工建设后，因为陈企余不能按照约定付清工程款，2006年6月6日、2006年12月14日、2007年10月22日，陈企余与案外人分别签订了《宏伟大厦工程付款补充协议》、《宏伟大厦工程款付款清单》、《宏伟大厦工程款付款补充协议》，约定将宏伟大厦一层临街商铺15-16号轴线房屋（即宏伟大厦一层（15-16）／（Ａ1／Ｇ）轴线营业用房）作价65万元抵偿给案外人用以抵扣工程款，并由陈企余办理相应的房屋产权、土地使用权等一切过户手续。签订相关抵偿协议之后，陈企余将案涉房屋移交给了案外人，由案外人占有、使用，并将房屋对外出租，10多年来，一直由案外人收取租金。2013年，沿滩区人民法院出具（2010）沿滩民二初字第60号民事调解书，确认了自贡农商行享有案涉房产优先受偿权的相关内容，据此，自贡农商行申请对包括案涉房屋在内的房屋进行强制执行。针对上述调解书中的优先受偿权内容，案外人向相关法院提起了诉讼。经过自流井区人民法院（2011）自流行初字第11号行政判决书、自贡市中级人民法院（2012）自行终字第4号行政判决书、四川省高级人民法院（2017）川行再17号行政判决书，法院最终撤销了相关非法抵押登记。后又经过沿滩区人民法院（2018）川0311民撤1号民事判决书、自贡市中级人民法院（2019）川03民终318号民事判决书，撤销了沿滩区人民法院（2010）沿滩民二初字第60号民事调解书中自贡农商银行对案涉房产享有优先受偿权的内容。由此可见，案涉房产已经抵偿给案外人，并且由案外人占有、使用、收益，案涉房屋属于案外人所有的合法财产。自贡农商行在被撤销优先受偿权后，又再次申请执行案涉房屋，明显缺乏事实和法律依据，应当依法予以驳回。钟朝辉与宏伟公司签订的《商品房买卖合同》属于无效合同，案涉房产也不属于钟朝辉、陈企余所有，自贡农商行无权申请对案涉房产执行。上述相关法律文书已一致认定，案涉房产系企辉公司借用宏伟公司的资质开发的房产，陈企余作为企辉公司的股东、实际投资人、控制人、法定代表人，系案涉房产的实际开发者和操盘手。钟朝辉与陈企余系夫妻关系，又是企辉公司的另一名股东。钟朝辉利用作为企辉公司股东的身份，利用相关的便利条件，假借宏伟公司的名义，签订了一份虚假的《商品房买卖合同》，将案涉房产进行备案，然后又以支付房屋资金为借口，向农商银行申请贷款。陈企余具体负责案涉房屋的销售，钟朝辉与宏伟公司签订相关合同，就相当于自己与自己签订买卖合同，明显属于虚假的买卖合同。钟朝辉签订合同的目的，就是利用这份虚假的房屋买卖合同向银行贷款，并不是为了购买案涉房产，钟朝辉不是购买案涉房产的消费者，钟朝辉也从来没有支付过任何购房款。钟朝辉在相关部门所作的房屋买卖合同备案，仅仅表明钟朝辉曾经签订过买卖合同，并不能证明钟朝辉拥有案涉房产的所有权。综上，案涉房屋不是钟朝辉或者陈企余的个人财产，自贡农商行申请对案涉房屋进行执行并拍卖，没有任何事实和法律依据。相反，案涉房屋由案外人实际施工建设，已经抵偿给案外人，案涉房屋也一直由案外人占有、使用、收益，案涉房屋属于案外人所有。案外人请求法院中止对案涉房屋的执行，并裁定该房产属于案外人何兴高所有。 申请执行人自贡农商行未发表意见。 被执行人钟朝辉未发表意见。 被执行人陈企余未发表意见。 本院查明，2010年4月15日，本院受理自贡农商行（原自贡市沿滩区农村信用合作联社）与陈企余、钟朝辉金融借款合同纠纷一案，本院于2010年8月26日作出（2010）沿滩民二初字第60号民事调解书，当事人自行达成协议经本院确认：“一、被告陈企余、钟朝辉欠原告自贡市沿滩区农村信用合作联社借款本金234万元及利息（截止2010年7月20日利息为670500元），定于2010年8月29日前归还（利息按借款合同约定计算至还清为止）；二、原告自贡市沿滩区农村信用合作联社对被告抵押贷款的以下抵押资产在250万元内享有优先受偿权：（一）二被告陈企余、钟朝辉所有的位于自流井区××街道××大厦××层××轴线的期房1165.67平方米（自房市房交他字第Ｚ00050649）；（二）二被告陈企余、钟朝辉所有的位于自流井区××路道××大厦××层××轴的营业用房212.85平方米（自房市房交他字第Ｚ××3号）”。调解书生效后，陈企余、钟朝辉未按调解书履行还款义务，自贡农商行向本院申请强制执行。本院于2014年12月26日作出（2010）沿滩执字第105-1号执行裁定书，裁定：“一、将被执行人钟朝辉名下所有的抵押资产（坐落于自贡市自流井区××街××大厦××层临街店面一间）［面积127.53平方米、（7-9）／（Ａ1-Ｇ）轴线、…以第三次保留价188万元，交付申请执行人自贡市沿滩区农村信用合作联社抵偿债务188万元”。自贡农商行后续办理了案涉房屋及土地的相关权证书，房屋所有权证号为自房权证2015字第1××3号，建筑面积212.85平方米，土地使用权证号为自国用（2015）第0××5号，土地使用面积127.53平方米。 2011年11月20日，自贡市自流井区人民法院作出（2011）自流行初字第10号行政判决，判决撤销自贡市房地产管理局办理并颁发的自房市交他字第Ｚ××3号他项权利证的具体行政行为。自贡市房地产管理局、自贡农商行不服该判决，向自贡市中级人民法院提起上诉，经自贡市中级人民法院审理于2012年11月15日作出（2012）自行终字第4号行政判决，判决撤销自流井区人民法院（2011）自流行初字第10号行政判决。后经四川省高级再审于2018年6月14日作出（2017）川行再17号行政判决，判决撤销自贡市中级人民法院（2012）自行终字第4号行政判决；维持自贡市自流井区人民法院（2011）自流行初字第10号行政判决，即最终撤销自贡市房地产管理局办理并颁发自房市交他字第Ｚ××3号他项权利证的具体行政行为。 卓毓坤、刘涛以自贡农商行、钟朝辉、陈企余为被告，向本院提起第三人撤销之诉，本院于2018年12月3日作出（2018）川0311民撤1号民事判决，撤销（2010）沿滩民二初字第60号民事调解书中确定的自贡农商行享有宏伟大厦一层（7-9）／（Ａ1／Ｇ）及（15-16）／（Ａ1／Ｇ）轴线营业用房优先受偿权的调解内容。自贡农商行不服，向自贡市中级人民法院提起上诉，自贡市中级人民法院于2019年9月20日作出（2019）川03民终318号民事判决，驳回上诉，维持原判。嗣后，卓毓坤、刘涛向本院申请执行回转，本院经审查于2019年12月13日作出（2019）川0311执817号执行裁定：“一、撤销自贡市沿滩区人民作出的（2010）沿滩执字第105-1号执行裁定、（2010）沿滩执字第105-3号执行裁定；二、恢复坐落于自贡市自流井区××街××大厦临街店面一间［面积127.53平方米，（7-9）／（Ａ1-Ｇ）轴线］的原有产权关系。 另查明，宏伟公司与钟朝辉于2005年4月5日、2005年4月21日分别签订二份《商品房买卖合同》，将宏伟大厦一层（7-9）／（Ａ1／Ｇ）及（15-16）／（Ａ1／Ｇ）轴线营业用房卖与钟朝辉。钟朝辉用该房作抵押向自贡农商行借款，并签订了《最高额抵押担保借款合同》。2005年6月，自贡农商行以银行按揭的权利种类向自贡市国土局申请办理他项权利证书，自贡市房管局经审核，于2005年6月8日向自贡农商行颁发了自房市房交他字第Ｚ××3号他项权利证。 何兴高修建宏伟大厦时在自贡市王井建筑有限公司从事施工管理工作。2002年9月26日，陈企余以自贡市企辉商贸有限公司的名义与自贡市宏伟房地产开发有限公司签订《投资合作协议》，约定对宏伟大厦项目拥有独立开发、经营和管理权。2003年11月8日，自贡市王井建筑有限公司与自贡市宏伟房地产开发有限公司签订《建设工程施工合同》。2004年3月18日，何兴高与自贡市王井建筑有限公司签订《建筑安装工程责任合同》，何兴高为宏伟大厦项目的实际施工人。该工程项目完工后，何兴高与陈企余于2006年6月6日、2007年10月19日分别签订《宏伟大厦工程付款补充协议》，该协议约定陈企余以宏伟大厦底层临街商铺(15-16)/(A-1/G)轴线作价65万元抵给何兴高作为工程付款，陈企余必须在2008年4月30日前办理房产证、土地证等一切手续给何兴高指定的产权人。2006年12月14日陈企余与何兴高签订的《宏伟大厦工程付款清单》上载明作价65万元抵的房屋已交付何兴高使用。何兴高占有案涉房屋后，先后于2006年8月29日、2008年8月26日与自贡市长剑新技术研究所、自贡市巨能商贸有限公司签订《营业房租赁协议》，将房屋租赁予他们使用。 再查明，本院于2020年7月16日作出（2020）川0311执恢144号之一执行裁定，裁定现状拍卖被执行人钟朝辉、陈企余所有的登记在自贡农商行名下的位于自贡市自流井区××街××大厦××层××轴的营业用房［房屋所有权证号：自房权证2015字第1××3号，建筑面积212.85平方米；土地使用权证号：自国用（2015）第0××5号，土地使用面积127.53平方米］。 本院认为，本案的争议焦点是案外人何兴高对案涉房屋是否享有所有权或者其他权利进而能够排除强制执行。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”，我国对于物权变动采用物债区分原则，即物权变动的原因行为成立生效并不必然发生物权的变动，原则上不动产应登记的要登记，动产应交付的要交付。本案中陈企余与何兴高签订的《宏伟大厦工程付款清单》上约定案涉房屋已抵债给何兴高，其实质为以物抵债，系物权变动的原因行为，该协议已成立并生效，何兴高对陈企余享有请求其办理案涉房屋转移登记的债权请求权。截止执行异议审查阶段，案涉房屋至今都未登记在何兴高名下，并未发生物权变动，故何兴高对案涉房屋并不享有所有权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以物抵债协议不同于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中规定的买卖合同，该条规定是保护无过错不动产买受人权利的，而设立以物抵债的目的在于消灭旧的金钱债务，系新债清偿，故以物抵债的受让人并不属于上述买受人的范围，故何兴高不享有该条规定中予以保护的权利。综上，针对案涉房屋来说，何兴高对陈企余仅享有请求其办理案涉房屋转移登记的债权请求权，不享有其所有权或者其他保护的权利，故不能排除本案的强制执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八规定，裁定如下： 驳回案外人何兴高的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  李 涛 审 判 员  李 亮 审 判 员  廖向东 二〇二一年三月二十二日 法官助理  马宇龙 书 记 员  何 婧