山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁09民终534号 上诉人（原审原告、案外人）：王献楠，男，1988年12月22日出生，汉族，现住北京市西城区。 委托诉讼代理人：毛红梅，山东康桥（济宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李永娜，山东康桥（济宁）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：崔正贵，男，1956年5月18日出生，汉族，住山东省泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：许萌，山东公允律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李莎，山东公允律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：屈千文，男，1966年11月8日出生，汉族，现住山东省济宁市。 被上诉人（原审被告、被执行人）：张青，女，1967年9月14日出生，汉族，现住山东省济宁市。 上诉人王献楠因与被上诉人崔正贵、屈千文、张青案外人执行异议之诉一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（2020）鲁0902民初3923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王献楠的委托诉讼代理人毛红梅、李永娜，被上诉人崔正贵的委托诉讼代理人许萌，被上诉人张青到庭参加诉讼。被上诉人屈千文经传唤无正当理由拒不出庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王献楠上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：(一)案外人是否系权利人；(二)该权利的合法性与真实性；(三)该权利能否排除执行”。一审法院在对本案事实进行审查时，并未就上述事项一一查明，也未查明“案外人即上诉人王献楠对执行标的是否享有足以排除强制执行的权利”。对于上诉人提交的证据材料“济宁市任城区人民法院作出的(2014)任民初字第900号民事判决”，仅仅是从行文时间上进行简单的形式审查，经与涉案房屋被查封的时间进行比对，进而作出“上诉人提出排除执行的请求不符合法律规定，不予支持”的认定，忽略了该证据材料中所确认的“上诉人为涉案房屋所有人”的事实。二、一审法院适用法律错误。一审法院正是由于对济宁市任城区人民法院(2014)任民初字第900号民事判决仅作形式上的审查，忽略了对本案事实方面的调查，从而错误地适用了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定，以至于判决错误。首先，上诉人王献楠与被上诉人屈千文在2012年1月18日，即涉案房屋被法院查封之前，就已通过中介机构签订了书面的《房屋买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；其次，上诉人王献楠已支付全部购房款，并在人民法院查封涉案房屋之前已合法占有。《房屋买卖合同》签署后，上诉人王献楠与被上诉人屈千文均按照合同约定履行了各自义务。上诉人在2012年2月21日支付了全部购房款23万元，而被上诉人屈千文也已按合同约定在收到全部购房款之后便将涉案房屋交付给王献楠，王献楠自此合法占有了涉案房屋，同时还缴纳了2011年10月至2013年12月期间的物业费用，对此有涉案房屋所在的小区物业公司出具的收据为证，收据上显示“单位名称：20#1009王献楠；品名及规格：物业费”；另外，上诉人占有涉案房屋后对其进行了部分装修。2012年4月6日上诉人从大立华家具济宁办事处购买了床、写字台、书椅等家具，《家具产品订(送)货单》显示客户名称为王献楠，送货地址为都市花园20#楼2单元1009室即为涉案房屋。再者，涉案房屋未能办理过户登记手续并非上诉人王献楠的原因所致。《房屋买卖合同》载明，上诉人王献楠与被上诉人屈千文同意于2013年2月28日前到房产交易中心办理过户；双方按规定缴纳房产过户所需的税费，经双方约定，交易税费有上诉人王献楠承担。但因开发商欠缺办理产权过户的资料和被上诉人屈千文、张青逾期拒不配合办理过户手续等原因，致使涉案房屋一直未能办理过户登记手续。对此，济宁市任城区人民法院作出的(2014)任民初字第900号民事判决中也予以认定。综上分析，本案完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，即：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”，故应适用本条对本案进行审理及判决。另外，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人...第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，回归到本案，在上诉人王献楠已经支付全部购房款、非因王献楠本人的原因而无法办理产权过户及王献楠实际占用涉诉房产的情况下，人民法院采取查封、冻结措施，实际上是将房屋出卖人屈千文的债务转嫁给了王献楠，这显然有悖于公平、正义。综上所述，上诉人符合法律规定的对涉案房屋享有足以排除强制执行的权利，而一审法院对事实认定不清及适用法律错误从而作出错误的判决内容，严重损害了上诉人的合法权益，故请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。 崔正贵辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉、维持原判。一、（2014）任民初字第900号民事判决书不能排除答辩人对济宁市都市房屋的执行。1、崔正贵申请查封涉案房屋的时间为2013年12月5日，而济宁市任城区人民法院作出（2014）任民初字第900号民事判决书的时间为2014年3月27日，该判决作出时间在泰山区人民法院保全查封之后，上诉人依据查封之后的生效法律文书提出排除执行异议的请求依法不应得到支持；2、（2014）任民初字第900号民事判决在作出之前未对涉案房屋的查封、扣押、冻结情况进行必要审查，存在通过生效法律文书规避法院执行的情形，即便该判决确认涉案房屋归上诉人所有，也应撤销该判决，并不能排除泰山区人民法院的因执行作出的财产保全措施。二、上诉人与本案被告屈千文、张青之间的房屋买卖关系存在诸多不合理的情形，其目的是为了帮屈千文、张青转移财产，逃避人民法院生效法律文书的执行。1、上诉人诉称其通过中介公司向本案被告屈千文、张青购买涉诉房屋，但根据调查得知，上诉人王献楠与被执行人张青存在亲戚关系，王献楠与张青二人在很久之前就认识，如此近的亲戚关系却要通过房屋中介的介绍才发生房屋买卖交易，还要支付1500元的中介费用，该交易行为明显不符合正常的交易习惯。双方之所以签订房屋买卖合同的目的是帮屈千文、张青转移财产。2、崔正贵的亲属杨月华为查明事实真相于2013年4月15日去济宁市香江物业服务有限公司交纳涉诉房屋的物业费，该公司出具收据一份，该收据单位名称为屈千文，品名规格为“2011.10-2013.12物业费”，金额为1134元，该证据能够证实涉诉房屋2013年4月15日在物业公司处的登记仍然是屈千文，且物业费并未交纳，上诉人的交纳物业费以及实际占有该房屋的主张不能成立。三、王献楠陈述的其住址、出国留学、购买家具、缴纳物业费、在被执行房屋居住等事实存在多处虚假，且2012年王献楠年仅24岁，当时物价水平较低，刚大学毕业的王献楠根本没有买房的经济实力。综上所述，涉诉房屋查封在（2014）任民初字第900号民事判决书作出之前，且上诉人与本案被告屈千文、张青之间不存在真实的房屋买卖关系，请求人民法院依法驳回上诉人的诉讼请求。 屈千文、张青未提交书面答辩意见。 王献楠向一审法院起诉请求：判决停止对原告购买的济宁市都市花园20号楼东二单元十层1009室的执行并解除查封。 一审法院认定事实：被告崔正贵与被告屈千文、张青民间借贷纠纷一案，在诉讼过程中，一审法院于2013年12月5日以（2013）泰山民初字第2549-1号民事裁定书，保全查封了被告屈千文名下位于济宁市都市房屋，并向济宁市房产交易部门送达了协助查封手续。案件立案执行后，一审法院又多次进行了续查封。案件执行期间，案外人王献楠向一审法院提出执行异议。一审法院作出（2020）鲁0902执异105号执行裁定书，裁定驳回原告王献楠的异议请求，原告对该裁定不服，故向一审法院提起诉讼。另查明，2014年2月25日王献楠作为原告起诉被告屈千文、张青房屋买卖合同纠纷一案，济宁市任城区人民法院作出（2014）任民初字第900号民事判决。该判决认定，2012年1月18日王献楠与屈千文、张青通过中介签订房屋买卖合同，屈千文、张青将其济宁市都市房屋转让给王献楠，房屋价款23万元，先付定金3万元，其余房款于2012年1月21日前全部付清，双方于1月28日前到房产交易中心办理房屋产权过户手续。合同签订后，王献楠当日支付定金3万元，向中介支付中介费1500元。同年1月21日通过网银方式向张青支付20万元，同日，将房屋交付王献楠使用。但没有办理过户登记手续。故判决坐落在济宁市都市房屋归王献楠所有，屈千文、张青于判决生效后五日内协助王献楠办理上述房屋的过户手续。原告称2015年左右该判决生效后得知涉案房产被一审法院查封。庭审过程中原告指出，根据济宁市任城区人民法院作出（2014）任民初字第900号民事判决所确认涉案房产卖给原告的事实，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告的情况符合该规定，应当阻却本案执行。又查明，位于济宁市都市买卖合同购得，预售备案登记在被告屈千文名下。 一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点为案外人即原告王献楠对执行标的是否享有足以排除强制执行的权利，即原告主张依据济宁市任城区人民法院作出（2014）任民初字第900号民事判决所确认涉案房产卖给原告的事实能否阻却本案执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。一审法院于2013年12月5日查封涉案房产，原告于2014年2月25日向济宁市任城区人民法院起诉要求确权，该时间晚于一审法院查封涉案房产时间，审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所需确权的财产权属状况，原告主张确权时亦应明确涉案房产当时所属状态，而在（2014）任民初字第900号民事判决中对当时涉案房产的状态并未查明。在法院查封执行标的后，案外人主张对执行标的的实体权利，应当通过案外人异议之诉制度实现，而非另行诉讼。济宁市任城区人民法院（2014）任民初字第900号民事判决作出时间在本案查封涉案房产之后，原告以此提出排除执行的请求，不符合法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条之规定，判决：驳回原告王献楠的诉讼请求。案件受理费4750元，由原告王献楠负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人王献楠提交了九组证据：证据一、房屋买卖合同、中介费收据，欲证实：1、2012年1月18日，上诉人与被上诉人屈千文、张青通过中介机构济宁市市中区县前街社区服务社签署《房屋买卖合同》，合同约定了房款总价、款项支付方式以及交房等事宜，是双方真实的意思表示，是合法有效的；2、合同的生效日期早于人民法院保全查封日期；证据二、收到条、转账记录，欲证实：1、上诉人按照《房屋买卖合同》的约定，分别于2012年1月18日、1月21日向被上诉人张青支付购房款3万元、20万元，即支付了全部购房款，被上诉人张青也收到了全部房款；2、在案涉房屋被查封前上诉人已支付全部购房款；3、被上诉人屈千文、张青依照《房屋买卖合同》的约定于收到全部购房款的当日即2012年1月21日向上诉人交付了涉案房屋，上诉人自2012年1月21日开始实际占有该房屋；证据三、2011年10至2013年12月31日物业费缴纳收据，欲证实：1、两份收据上均记载“单位名称：20＃1009王献楠”，说明物业费交款人为上诉人王献楠，即自上诉人2012年1月21日收到房屋起，已入住并实际占有案涉房屋；2、上诉人合法占有案涉房屋的时间早于房屋被查封的时间；证据四、山东大立华家具有限公司家具产品订（送）货单，欲证实：上诉人于2012年4月6日购置床、写字台、桌椅等家具对案涉房屋进行装修，更进一步说明了其对案涉房屋实际占有的状态；证据五、消防管维修改造工程费缴费收据、2020年度物业费缴纳收据、2021年度物业费缴纳收据，欲证实：上诉人就案涉房屋于2019年11月21日缴纳“消防管道维修改造工程费用”280元，2020年4月22日缴纳2020年度物业费677元，2021年元月30日缴纳2021年度物业费677元，说明自2012年1月21日起至今，上诉人对案涉房屋一直处于持续占有的状态；证据六、济宁天恒物业服务有限公司企业信用信息公示报告、济宁万泽物业服务有限公司出具的《关于济宁市都市花园小区物业公司变更及业主王献楠缴纳物业费情况的说明》，欲证实：1、济宁市都市花园小区的物业管理公司于2020年1月发生变更，由济宁天恒物业服务有限公司变更为济宁万泽物业服务有限公司；2、济宁天恒物业服务有限公司于2020年10月注销，2014-2019年间上诉人的物业费缴纳凭证已销毁，未留存；3、济宁天恒物业服务有限公司认可王献楠为案涉房屋的实际业主；证据七、授权委托书、租赁合同、上诉人房租收入银行流水，欲证实：1、上诉人自2015年7月起委托中介祝某对外出租案涉房屋，说明了其对案涉房屋实际占有并使用的状态；2、房屋中介祝某在上诉人的授权委托下，对外出租案涉房屋，并代上诉人签署《房屋租赁合同》，租金支付方式为每3个月或6个月支付一次；3、承租人签署《房屋租赁合同》后将租金直接支付给上诉人，支付方式为一季度支付一次。2015年9月至2020年2月上诉人租金收入情况为：2015年9月1日租金收入6000元；2016年7月12日租金收入3000元；2016年10月10日租金收入3170元；2017年1月12日，租金收入2980元；2017年4月11日，租金收入3170元，承租人王影；2017年7月11日，租金收入3170元，承租人王影；2017年10月28日，租金收入3170元，承租人王影；2018年1月16日，租金收入4920元（含押金），承租人吕世琦；2018年4月17日，租金收入3600元，承租人吕世琦；2018年7月10日，租金收入3600元，承租人吕世琦；2020年2月10日，租金收入6340元（含押金），承租人吕金超；证据八、济宁市任城区鲁宁房产中介服务中心营业执照副本、祝某身份证复印件、谢绍良个体户信息、个体户注销情况、祝某与谢绍良结婚证，欲证实：1、祝某与谢绍良为夫妻关系；2、祝某为济宁市任城区鲁宁房产中介服务中心经营者，从事房产中介服务；3、济宁市任城区鲁宁房产中介服务中心成立之前，谢绍良为个体户，从事房产中介服务，营业期限自2013年12月18日至2017年8月16日；4、祝某的房产中介业务是具有持续性的；证据九、祝某与山东省特检院济宁分院签署的《租房合同》、祝某缴纳房租、租房抵押金、电费的收据、济宁市天安家电公司出具的购置空调的单据，欲证实：祝某自2012年开始便租赁山东省特检院济宁分院的房屋从事房产中介服务，并在租赁初期对房屋进行了装修。被上诉人崔正贵对上述证据质证意见为：首先，上诉人提交的证据不属于二审新证据范围，且该证据提交时间已过举证期间，该证据不能认定为有效证据。对于证据一、二、三、四，一审已经提交，该质证意见同一审质证意见；对于证据五的消防维修基金收据，同一审物业费质证意见；对于证据六的真实性有异议，首先该证据与本案没有关联性，并且物业公司不具备证实房屋所有权的资格；对于证据七，该证据显示的是2015年7月份之后的房屋租赁情况，而涉案房屋在2013年就已经查封，该证据不能证实上诉人的主张，并且对于房屋实际是否存在租赁情况，现有证据不能证实；对于证据八、九，中介服务的经营情况与本案没有关联性，对其真实性与证明目的均有异议。被上诉人张青对上述证据无异议。被上诉人屈千文未质证。 经上诉人王献楠申请，证人祝某出庭作证。祝某称，自2015年7月份起，上诉人委托其对外出租房屋，因上诉人一直在外地，其在签完合同之后，让承租人直接把钱转给上诉人。对于该证人证言，上诉人王献楠认为：1、证人与上诉人与案件处理结果均不存在利害关系，其所陈述的内容是亲身感知的事实，是对客观事实的反映，具有真实性；2、证人是完全民事行为能力人，具有与待证事实相应的证明能力，具有合法证人资格；3、证人的陈述内容直接证明了上诉人对涉案房屋的持续占有状态，与本案具有重大关联性，请求予以采纳。被上诉人崔正贵质证认为：首先，上诉人申请证人出庭作证没有在举证期限提出，该证言不应被采纳；其次，证人证实的是2015年7月之后的房屋租赁情况，此时该房屋已经被泰山区法院查封，该组证据对本案事实认定没有意义。被上诉人张青质证认为：此房子未能及时过户是因为开发商有些手续不齐全造成拖延，其与上诉人的买卖是真实有效的，请求法院根据证人证言保护上诉人的权利。 本院经二审审理查明的其他事实与原审法院一致，本院予以确认。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷，判定案外人王献楠就案涉执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，主要应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，该规定的适用前提为“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”。关于案涉房产的权属，所有权作为物权的一种，其取得方式分为继受取得和原始取得，买卖为继受取得的原因之一。对于不动产的物权继受取得，买卖合同成立和有效仅意味着债权人对合同相对人的债权请求权成立，但如要取得排他性物权，必须履行法定公示程序。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”可见，不动产只有在不动产登记簿记载登记后才发生物权变动。本案所涉房产济宁市都市系屈千文与济宁创业房地产开发公司签订商品房买卖合同购得，但仅办理了预售备案登记，并未将该房产过户登记到屈千文名下。王献楠作为案涉房屋的买受人，其所提出执行异议的房屋并未登记在被执行人屈千文、张青名下，因此，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”的前提规定。上诉人以此为依据提起上诉，本院不予支持。另外，上诉人所主张的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定适用的前提为“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人”，如前所述，被执行人屈千文、张青购买案涉房屋后，并未办理所有权转移登记，不能确定被执行人对案涉房屋的所有权，本案亦不符合上述规定情形。上诉人主张（2014）任民初字第900号民事判决就案涉房产实际权属作出的认定与本案关联性的问题，因该判决认定不符合《中华人民共和国物权法》关于不动产物权认定条件的规定，且系在案涉房产被查封后作出，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，本院在本案中不予采纳。 综上所述，案外人王献楠就案涉执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6466元，由上诉人王献楠负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林建森 审 判 员 王 华 审 判 员 唐 娜 二〇二一年三月二十九日 法官助理 宋 杰 书 记 员 李丹丹