北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0116民初6567号原告：李明，女，1980年9月30日出生，汉族，住河南省夏邑县。委托诉讼代理人：李从凤（李明之夫），1977年11月17日出生，汉族，住河南省夏邑县。委托诉讼代理人：郭增忠，北京市世纪律师事务所律师。被告：孙左敏，女，1962年12月18日出生，汉族，住北京市怀柔区。被告：张书国，男，1964年1月22日出生，汉族，住北京市怀柔区。共同委托诉讼代理人：邓少东，北京邓少东律师事务所律师。原告李明与被告孙左敏、张书国租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李明委托诉讼代理人李从凤、郭增忠，被告孙左敏及二被告委托诉讼代理人邓少东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李明向本院提出诉讼请求：1.确认2020年1月18日李明与孙左敏、张书国签订的房屋租赁合同于2020年9月1日解除；2.孙左敏、张书国退还李明房屋租金50万元、房屋押金5万元及利息（以55万元为基数，按照中国人民银行银行间同业拆借中心公布的同期贷款利率计算，从2020年9月1日起至付清之日止）；3.孙左敏、张书国承担本案诉讼费。事实与理由：2020年1月18日，原告李明与被告孙左敏、张书国签订一份房屋租赁合同，合同主要约定被告孙左敏、张书国将位于北京市怀柔区南华园3区208号二层房屋及场地出租给原告李明，一层房屋面积836.3平方米，二层房屋面积1192平方米，土地面积十亩半。租赁期限为20年，自2020年4月1日起至2040年3月31日止，租金每年80万元，租金一年一付。在签订合同时，乙方向甲方支付押金5万元，每五年租金递增一次，按每次递增租金后总额的5%递增，装修免租期为60天。合同签订后原告向被告预付租金50万元及交付房屋押金5万元，但被告未依约交付房屋及场地。后经沟通在2020年8月份原告提出交付房屋履行合同时，原告告知被告原告又承租了与之相邻的北京华瑞利泽商务有限公司刘天友的房屋时，被告反对同时承租刘天友的房屋，要求提高20万元租金才能继续出租，多次沟通被告仍然坚持单方强制提高房屋租金才能继续履行合同，综上被告单方违背合同约定严重违约导致原告无法履行合同，2020年8月29日原告向被告发出解除房屋租赁合同通知书，被告至今未退还租金和押金。被告要求涨租金20万元，构成根本违约。房屋未实际交付一天，故应退还全部租金押金。为维护原告合法权益，故诉至法院。孙左敏、张书国辩称，同意原告要求解除合同的请求，但是合同解除时间应是2021年1月31日。基于合同履行至2021年1月31日，应承担租金666667元，故原告尚欠166667元，不同意返还租金和押金的请求。我方是否提起反诉另定。被告不存在任何违约行为，合同没有约定房屋交付以交付钥匙为标准，原告已实际占有接管房屋，只是因疫情原因闲置了几个月，责任不应由被告承担。我方确实提出了涨租金，但双方未达成一致，对原被告没有任何约束力，应按合同内容履行。本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实和证据，本院予以确认。孙左敏与张书国系夫妻关系。2020年1月18日，孙左敏、张书国（出租方，甲方）与李明（承租方，乙方）签订房屋租赁合同，合同约定如下：“第一条，租赁房屋位于北京市怀柔区南华园3区208号，面积一层836.3平方米、二层1192平方米，土地面积十亩半，该房屋及土地使用权归甲方。第二条，租期为2020年4月1日至2040年3月31日，第三条，房屋租金为每年80万元，一年一次缴纳租金，承租方应当提前一个月缴纳下一年度的房屋，签订合同时乙方付给甲方押金5万元，合同期满在10个工作日内退还乙方；在五年内的租期内未经协商任何一方不得调整租金；每五年租金递增租金一次，签订合同之日起甲方给予乙方装修免租金期60天，免租金到期开始计取租金。第四条……2.甲方应于房屋场地租赁合同签订之日起，将所租赁房屋及场地交给乙方，延期未交付的，按天计算减免租金。若延期超过15日未交付的，视为甲方违约，乙方有权解除合同，并退还押金及上交的租金（扣除实际租用时间对应的租金），并赔偿乙方由此所造成的直接损失……第五条，1.乙方应及时按合同约定缴纳房租。乙方未按合同约定，延期缴纳房租，时间超过一个月的，按单方面违约，甲方有权解除合同，并没收押金……第六条，乙方若提前终止合同须提前一个月通知甲方。未经乙方的事先书面同意，甲方不得单方提前解除、终止本合同。第十条……5、甲乙双方在履行合同期间，任何一方不得无故解除合同，如一方违约由违约方赔偿对方一切损失。”合同落款处原被告各方签字。当日，李明向孙左敏汇款50万元，孙左敏向其出具收据一张，写明“今收到李明交来房租金（2020年4月1日-2021年3月31日）1年伍拾万元（欠30万）”。次日，李明向孙左敏汇款5万元作为房屋押金。2020年5月10日，李明交给刘天友定金5万元，后李明收到刘天友退回5万元。2020年8月28日，双方就房屋租赁合同履行发生争议。2020年8月29日，李明向孙左敏发出解除《房屋租赁合同》通知书。2020年9月1日，孙左敏收到李明邮寄的上述通知书。2020年10月，李明以租赁合同纠纷为案由诉至本院，要求解除合同并退还房租及押金。审理过程中，李明另提交以下证据：1.2020年8月28日电话录音和现场交谈录音（孙左敏录音中表示“你们5月8号在高某某那边看房子去了，发的朋友圈，给你们打过电话，一块商量一下，接了电话没理我，不用找理由，电话这么方便，咱们今天就说是租还是不租”，对方陈述“我们肯定要租”，孙左敏表示“你们租我房子在他那边穿过肯定不同意，要么加20万块钱”、“我真不愿给你租了，不想和你们打交道了……一开始你们没说租高某某那个”、“我之前租给姓高的20年他违约了我没追究，你们现在租我的又租他的，你要提前跟我说我租你的，又租他的了，我肯定就不租给你了，因为我不想和他发生纠纷”、“我没提前说是我的问题，你要提前说了，我可以租也可以不租，我都不知道你租他的了”、“你们要是租他的就别租我的，我要是知道你租他的我也不会和你签合同”、“你们要这场地要提前跟我说，我可以不租你”、“你们要从这走就有矛盾，你要从他那开门肯定不行，我一开始也是这么说的，在我原有基础上你有变动就得提前协商，你没跟我协商”；原告方陈述，“我们现在必须用他的房子，必须从他那走”；孙左敏陈述“那指定走不了，要走就加20万元，想租就交房租，不想租就……”、“要租就给房租，走我这边肯定不可能的，除非加20万”、“不租我的房子，要用我的场地，可能吗”，对方问“你的意思是租他的房子就还要给你加20万”，孙左敏回复“对”；原告方陈述，“给你适当加点”；孙左敏表示，“真弄不了”、“房租免租我已经给你们两三个月时间，疫情您受害，我也受害”），以证明2020年8月原告要求被告交付房屋，原告告知被告也承租刘天友的房子，被告说同时租他的必须再加20万元，原告租赁隔壁房屋与租赁被告房屋并无矛盾，没有在合同中限制不能租赁隔壁的房子，被告突然提高房租构成根本违约。孙左敏、张书国认可真实性，不认可证明目的；即使被告提出涨租金，也不构成违约，双方未达成一致，不具有约束力，按原合同每年80万元也可以。2.证人王某1、王某2的证言（王某1、王某2表示，在2020年5月17日中午，王某1与王金战、李从凤、李明、王某2一起到涉案房屋场地查看，门是锁着的，李从凤给孙左敏打电话，后李从凤去超市取钥匙开门，出来后李从凤将钥匙交还给超市），以证明原告进入需电话孙左敏后才能进入。孙左敏、张书国称，被告在2020年1月19日将房屋交付原告，不存在违反合同延期交房行为，签订合同后疫情严重，原告从河南回来进不来北京，5月7日原告才能进京；合同签订第二天就已交房，大门没锁，从照片可看出楼之间有公用通道，原告从福琪超市拿钥匙可随时进出，不需被告电话同意；证人证言恰恰证明原告可以正常使用租赁场地和房屋。孙左敏、张书国另提供微信聊天记录、朋友圈截屏，以证明原告可随时进入涉案场地，被告没有阻止，且已经交付，聊天记录未对占有使用房屋产生争议而沟通。李明对真实性认可，认为与本案焦点无关，且两位证人均在照片中显示，与证言相印证，是通过被告拿钥匙才进入。经本院询问，原告表示：虽未约定交钥匙，但应以交付钥匙为交付房屋条件；租赁房屋用于做培训学校，装修添置都没有，疫情对原告没有影响；最初规划就是要租两家，与刘天友是2020年5月10日签订的合同，规划是整体的，包含原告和刘天友的房屋，具体装修设计图是在租了刘天友房屋后定的；打算租了之后一块使用，中间有连接，有个小门相通，被告反对一块使用，说租隔壁的就不能租被告的；垒的门原来就存在，不是原告新弄的，使用这个门不违反被告利益，签合同时也未说不能用这个门；因被告不同意，租刘天友的房屋场地也闲置。孙左敏、张书国称：对方只要能正常进入接管，就视为交付，付完租金就取得权利，不需交付钥匙；刘天友在李明之前租了被告房子，后解除，刘天友房屋北边墙有个洞，解除合同后没堵上，原告想从这个洞进入被告院子，被告不同意；现涉案房屋一楼南边600多平米部分于2020年12月17日已另行出租，其余部分闲置；被告没说过租隔壁的就不能租被告的，原告租隔壁的房屋被告不知情；刘天友原来租被告房子两个院中间开了一道门，不租之后垒起来了，但没垒严实，被告不想让原告从这个门出入；原被告签订合同在先，原告与刘天友签订合同在后，被告无法限制原告跟刘天友签合同。以上事实，有当事人陈述及《房屋租赁合同》等在案佐证。本院认为，李明与孙左敏、张书国签订房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。本案中，双方当事人一致同意解除合同，故对李明要求解除合同的诉讼请求，本院不持异议。结合原告陈述及部分证据，原告可以进入租赁房屋及场地处，且原告已对包含涉案房屋场地在内的房屋场地进行了整体规划设计，并未因受到被告阻碍导致无法进入。证人证言陈述5月17日需拿钥匙才能进入，并不能因此认定未实际交付，且在3个多月之后的8月28日双方交谈中原告亦未提及交付钥匙一事。综上，本院难以认定原告所述因被告未交钥匙导致房屋场地未交付成立。原告主张，被告因原告租赁隔壁房屋要求增加20万元租金，根据合同约定，在五年租期内未经协商任何一方不得调整租金，故被告行为构成根本违约。孙左敏表示要求加20万元房租的原因是不让原告方租赁隔壁场地后从孙左敏场地通过，而非不让原告租隔壁房屋场地。本院认为，孙左敏房屋场地与隔壁房屋相连，连接处原有一门，虽已垒墙，亦未垒严实，原告将隔壁房屋租赁后使用该门出入系对租赁房屋场地的合理利用，且原告亦提出可适当增加费用，被告不同意。被告在双方签订合同时未明确提出原告不可租赁隔壁房屋或不得从连接处进入，在得知原告租赁隔壁房屋后明确表示不同意从其处通过，除非增加房租20万元，亦曾多次表示如原告租赁隔壁房屋，则不同意原告租赁其房屋场地。被告的行为视为其作出解除合同的意思表示。2020年8月29日，原告发出解除合同通知书，9月1日被告收到该通知书。综上，本院认定双方签订的涉案合同解除时间为2020年9月1日。原告基于上述理由主张被告构成根本违约，依据不足，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。原告要求退还租金及押金，本院综合考虑租金实际支付、合同解除时间等因素，确定被告向原告退还租金16.67万元、退还押金5万元。关于李明要求支付利息的诉求，本院结合合同约定依法确定。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、李明与孙左敏、张书国于2020年1月18日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月1日解除；二、孙左敏、张书国于本判决生效之日起十日内退还李明租金及押金216700元，并支付李明自2020年9月2日起至实际退还之日止的利息（以216700元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回李明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4650元，由李明负担2375元（已交纳），由孙左敏、张书国负担2275元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 何伟群二〇二一年三月二十二日法官助理 李小茜书 记 员 卢 莹书 记 员 张 燕