吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2021）吉24民终509号上诉人（原审原告）：孙继微，女，1969年6月20日出生，汉族，敦化市完达山公司业务员，住吉林省敦化市长白路开发区。被上诉人（原审被告）：敦化市金街地下商城有限责任公司，住所地吉林省敦化市翰章大街。法定代表人：翟福玉，该公司经理。被上诉人（原审被告）：黑龙江省东北亚房地产开发集团有限责任公司，住所地黑龙江省牡丹江市西安区西长安街区政府。法定代表人：乔瑞奎，该公司经理。委托诉讼代理人：管立君，黑龙江正大律师事务所律师。上诉人孙继微与敦化市金街地下商城有限责任公司（以下简称“金街商城公司”）、黑龙江省东北亚房地产开发集团有限责任公司（“东北亚公司”）委托合同纠纷一案，不服吉林省敦化市人民法院（2020）吉2403民初2409号民事判决。向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孙继微，被上诉人东北亚公司委托诉讼代理人管立君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙继微上诉请求：1.撤销吉林省敦化市人民法院(2020)吉2403民初2409号民事判决，依法支持孙继微的诉讼请求或发回重审；2.一审、二审诉讼费用由金街商城公司、东北亚公司承担。事实与理由：一、原审认定事实不清、证据不足。(一）原审认定2017年7月23日，金街商城公司、东北亚公司在敦化市金街地下商城张贴通知，没有依据。原审庭审过程中,对于2017年7月23日张贴通知的主张，金街商城公司、东北亚公司并未举出充分证据予以证明，照片上并没有拍摄时间，没有其他证据佐证，不能证明该照片的拍摄时间是2017年，更不能证明2017年7月23日金街商城公司、东北亚公司张贴了通知；（二）原审认定2017年7月23日，涉案的商铺恢复完毕，已具备交付条件，没有任何依据，且与事实严重不符。“商铺已具备交付条件”仅是金街商城公司、东北亚公司提供的真假不明的通知上书写的内容，在本案庭审前孙继微从未见到过该通知，一审法院不能仅依据金街商城公司、东北亚公司单方提供的通知来认定商铺具备交付条件。该通知内容与客观事实严重违背，通过孙继微向法庭举证的视频可以证实，在一审庭审时，孙继微商铺的隔断上方仍有大面积的缺失未封闭，墙面、吊顶多处破损，整个A3区漆黑一片，堆放着各种杂物，没有公共照明，没有标记商铺号，没有独立电表，没有照明灯具，没有起防盗作用的门，在此情况下，该商铺显然不具备交付条件，原审认定没有依据。金街商城公司、东北亚公司不标记商铺号，孙继微如何接管商铺？孙继微及A3区的其他业主在购买商铺后均未自行经营，在购买后就委托金街商城公司、东北亚公司经营管理，商铺又存在拆除隔断及重建的过程，且商铺的外观、形状基本一样，因金街商城公司、东北亚公司迟迟未对商铺进行标记厅号(本案开庭前才进行标记)，孙继微根本无法在漆黑的环境里准确判断哪一个商铺才是自己购买的，金街商城公司、东北亚公司不提供落位图，不标号，孙继微根本无法自行接管商铺；(三）本案不存在自行接管的情况，孙继微与金街商城公司、东北亚公司并未履行商铺的交接手续，金街商城公司、东北亚公司并未完成交付商铺的义务。虽然孙继微曾于2017年4月17日在《同意解除敦化金街A区厅委托经管协议并自行接管厅确认表》上签字,但孙继微与金街商城公司、东北亚公司又于2017年5月9日，签订了《解除委托经营协议书》，并约定2017年7月20日金街商城公司、东北亚公司将商铺交还孙继微，并对恢复原状的具体标准进行了重新约定，说明双方真实意思表示是商铺并非“自行接管”。既然是“交还”就应该双方在场，应该由双方按合同约定对修复隔断后的面积进行测量，按照交付标准进行验收，履行“书面”交付确认手续。如果孙继微在2017年4月已经确认接管商铺，那就不会在5月份的协议中重新约定交厅条件和交厅日期，5月份的新协议纠正变更了4月份的接厅确认书，当5月份的新协议生效后，4月份的接厅确认书也就自动失效了。因此，本案不存在自行接厅情况，金街商城公司、东北亚公司未履行交付商铺的义务。二、原审认定未按约定的时间接管商铺，责任在于孙继微,没有事实和法律依据。(一)关于金街商城公司、东北亚公司未如期安装电表的问题。金街商城公司、东北亚公司辩称担心无人管理，电表丢失或损毁造成损失，该抗辩没有任何依据，且不符合交易常理及交易习惯。首先，金街地下有专门的物业管理部门，每日白天营业，夜间整个商场关闭，不存在无人管理及丢失的情况；其次，任何一个小区或物业的交付，均是在业主入住前将电表安装完毕，现各小区中各业主家的电表均安装在楼道里，没有专人看管，也没有每入住一户申请安装一块电表的情况，金街商城公司、东北亚公司的抗辩不符合常理；再次，双方对电表的安装时间已明确约定，在规定的时间内安装完毕是其应尽的义务，金街商城公司、东北亚公司违约是客观事实，应对违约行为承担后果责任；(二)原审法院通过大多数业主都已按时接管商铺并经营多年来推定，孙继微接管商铺不存在障碍，没有任何依据。涉案的商铺在A3区，而原审认定中所指的大多数业主均是在A1、A2区,该两个区域符合接管条件，并不能代表A3区也符合接管条件，从现状看A1、A2区灯火辉煌、人来人往，而A3区漆黑一片，连最基本的公共照明都没有，无一业主接管商铺，无一商铺经营，足以说明，未接管商铺并非是孙继微的个人原因所致，A3区存在特殊性。涉案的商铺是否存在接管障碍应当根据本案的案情具体分析，原审仅依据A1、A2区的经营情况,认定未接管商铺的责任在孙继微，没有任何依据，且明显不公平；（三）究竟哪一方存在根本性违约,应看是哪一方的行为导致合同目的不能实现。本案中，孙继微购买商铺的目的是自己经营或出租他人经营，以获取商业利益。而无论是自营还是出租,均应当满足基本的经营条件，签订的协议中约定的交付商铺条件是恢复原状，括号里的内容是特别强调的几个项目,恢复原状的含义是原告不做任何改动就可以进行经营活动，孙继微的商铺原状是不可能在隔断上留个大缺口，也不可能是墙面、吊顶破烂经营的，更不可能摸黑经营的。因此，在金街商城公司、东北亚公司未达约定交付标准，未封闭隔断、未安装电表、未装照明灯具、未安装起防盗作用的门、未开通公共照明的情况下，孙继微的合同目的根本不能实现，金街商城公司、东北亚公司的行为构成根本违约，由此造成的损失，应由金街商城公司、东北亚公司承担。三、孙继微按照《委托经营协议》约定的租金标准，主张三年的租金损失，具有事实和法律依据，二审法院应当支持孙继微的主张。孙继微与金街商城公司、东北亚公司虽然签订了《解除委托经营协议》，但双方的权利义务并非是立即终止，双方在解除协议中约定的义务仍需履行，而本案是因为金街商城公司、东北亚公司未能按照解除协议约定的期限向孙继微履行交付商铺的义务，造成孙继微三年的租金损失，已构成根本违约。根据《合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的,根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。根据《合同法》第一百一十三条规定“当事人方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额相当于违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。因此，孙继微按照委托经营协议约定的租金标准主张赔偿损失，符合法律规定，人民法院应予支持。综上所述，原审认定事实不清、证据不足，应当依法撤销。孙继微主张具有事实和法律依据，人民法院应当依法改判并支持孙继微的诉讼请求。东北亚公司辩称：原审认定的事实清楚，应维持原判。事实与理由：1.在电表问题上，一审时我方已经向法庭说明，商场因为用电达到了一定的容量，按照电业局的要求应该配备电工房、电表箱、变压器、自行发电业主的电表，再由商场的总电表箱中接出，业主是购卡用电，自己控制用多少。电表是独立于商场的单独电表。本身电表属于可移动物，为了防止丢失、损毁的风险，按照业主的要求随时安装。2.在接厅确认表的问题上，我公司在一审举证的时候，这份证据仅用来证实统计接厅的人数，并没有证实孙继微一方已经实际接厅，这个是孙继微对此产生的误解，应予澄清。3.门的问题，合同上没有约定防火门，孙继微对这个问题的请求是不成立的。4.通知的问题，协议约定了交厅的时间，孙继微有义务在这个时间内行使自己的权利，但是其在这个时间不收厅，是他自己的选择，总共有123位业主，仅有孙继微在内的十户业主以不知道通知为理由，未能接厅，这个说法是苍白无力的。5.就恢复原状及违约的问题，商铺的隔断上方是半封闭的，在每两户业主中间都有一个半封闭的隔断，这个是按照当时设计图纸的要求进行恢复的。至于吊顶上面的洞口也是通风、照明的预留口，都是显示规则的圆形、长方形，并不是破烂不堪，并不是没有恢复到位。金街商城公司未答辩。孙继微一审诉讼请求：1.判令金街商城公司、东北亚公司履行2017年5月9日签订的《解除委托经营协议》，金街商城公司、东北亚公司将敦化市地下金街A3区36号商铺24.1平方米恢复原状（左右两侧、地面至棚顶隔断用挂大白抹平达到国家相关标准；安装吊顶；安装单独电表，各项装修符合国家相关安全标准）；2.要求金街商城公司、东北亚公司从2017年7月20日（约定交付时间）开始至2020年7月20日赔偿由于被告拖延交付商铺而给孙继微造成的三年租金损失88452元（孙继微和金街商城公司签订的委托经营协议中约定每年租金34400元，每年扣除物业费4916元，［（34400元-4916元）×3年=88452元］物业费是由孙继微向金街商城公司缴纳，所以物业费予以扣除；3.赔偿孙继微替东北亚公司垫付的土地出让金3446元，合计91898元；4．全部诉讼费用由金街商城公司、东北亚公司承担。事实与理由：孙继微与金街商城公司、东北亚公司在2015年8月11日签订了《委托经营协议》，在2017年5月9日签订了《解除委托经营协议》，规定在2017年7月20日之前交付A3区36号商铺，但金街商城公司、东北亚公司至今不交付，不知什么原因，请求法院查明为盼。由于金街商城公司、东北亚公司在卖出商铺时未缴纳土地出让金，导致孙继微在办理不动产权证时替金街商城公司、东北亚公司垫付了土地出让金，因此向一审法院提起诉讼。一审法院认定事实：2015年，孙继微出资344000元购买了东北亚公司开发建设的敦化市金街地下商城A3区36号商铺（建筑面积24.1平方米）。2015年8月11日，孙继微与金街商城公司签订委托经营协议，孙继微将上述商铺经营权委托金街商城公司管理。合同约定托管期5年，每年返还租金34400元，物业费每年4916元，在返还租金款中扣除。托管期届满时，金街商城公司将商铺内部装修还原，孙继微给金街商城公司预留1个月装修期。2016年7月14日，因金街商城公司没有按时返还涉案商铺租金，金街商城公司与孙继微及东北亚公司签订补充协议，由东北亚公司与金街商城公司共同返还给孙继微2016年及以后各年度的租金，扣除物业费后每年返还租金29484元。2017年4月17日，孙继微等123户业主在《同意解除敦化金街A区厅委托经营协议并自行接管厅确认表》上签名，决定收回涉案商铺。2017年5月9日，孙继微与金街商城公司、东北亚公司签订《解除委托经营协议书》，约定金街商城公司、东北亚公司于2017年7月20日将委托代管的A3区36号商铺交还给孙继微，并恢复原状（修复隔断、吊顶、大白、单独电表），各项装修符合国家相关安全标准。协议签订后金街商城公司修复了涉案商铺的隔断、吊顶及墙面（大白），但没有如期安装电表（2020年8月上旬已安装完毕）。2017年7月23日，金街商城公司在敦化市金街地下商城张贴通知，告知A1、A2、A3区的商铺业主，商铺已恢复完毕，已具备交付条件，尽快接管商铺。除A3区外，A1、A2区商铺业主已接收商铺并经营使用，孙继微至今没有经营管理涉案商铺，致争讼发生。2019年8月12日，孙继微办理涉案商铺不动产权证书时交纳土地出让金3446元。一审法院认为：本案为委托合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条关于“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除”及第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，本案孙继微与金街商城公司、东北亚公司签订的《解除委托经营协议》约定了交还涉案商铺的时间，金街商城公司如期修复了涉案商铺的隔断、吊顶及墙面（大白），且于2017年7月23日在敦化市金街地下商城张贴通知，告知解除委托经营商铺的业主商铺已恢复完毕，已具备交付条件，尽快接管商铺，孙继微应当在《解除委托经营协议》约定的交还涉案商铺的时间自行接管。关于金街商城公司、东北亚公司没有如期安装电表的问题，东北亚公司辩称担心无人管理，电表丢失或损毁造成损失，孙继微可以要求金街商城公司随时安装。金街商城公司、东北亚公司没有如期安装电表，孙继微可以要求金街商城公司、东北亚公司随时安装，没有如期安装电表并不构成根本性违约。孙继微与金街商城公司、东北亚公司在签订《解除委托经营协议》时没有对接管方式作出特别约定，从大多数业主都已按时接管商铺并经营多年来看，孙继微接管商铺并不存在障碍。孙继微在长达三年时间里没有按《解除委托经营协议》约定的时间接管商铺，怠于经营管理涉案商铺，责任在孙继微，其没有及时经营管理涉案商铺造成的损失应当自行承担。关于孙继微主张要求金街商城公司、东北亚公司给付垫付的土地出让金3446元的诉讼请求与本案不属同一法律关系，本案中不予一并处理。综上所述，金街商城公司、东北亚公司已经按《解除委托经营协议》的约定修复了涉案商铺的隔断、吊顶及墙面（大白），并于2020年8月安装了电表，孙继微要求金街商城公司、东北亚公司赔偿自2017年7月20日起迟延交付商铺造成的三年租金损失88，452元的诉讼请求于法无据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回孙继微的诉讼请求。案件受理费2097元，减半收取1048.50元，由孙继微负担。二审中孙继微提交光盘1张。光盘刻录内容为商铺现场有张贴通告，通告内容为：要求业主交纳物业费，如果不交纳就停止供电。证明：金街商城公司、东北亚公司经常以停电手段胁迫业主答应其要求。东北亚公司质证称，对证据的真实性及证明目的都有异议，该商场不能反映是本案涉诉商场，该段视频与本案无关联性，仅从代理人个人角度考虑，任何一家商场在收取物业费时采取的限制购电行为与物业公司对小区居民收取物业费限制办卡的行为是同理的，如果法庭能查证该段视频是案涉商场，也不能证明东北亚公司与金街商城公司与孙继微之间在接收商厅过程中有这样的行为发生。本院认为，本案系以金街商城公司、东北亚公司方是否迟延交付商铺或者未按合同约定交付商铺引起的纠纷，该通告中的内容与本案无直接的关联性，本院对证据不予采信。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为：一、关于上诉人主张因金街商城公司、东北亚公司迟延交付商铺造成三年租金损失，是否应予支持问题。2017年5月9日，上诉人与金街商城公司、东北亚公司签订《解除委托经营协议书》，双方约定解除《委托经营协议书》，并约定金街商城公司、东北亚公司于2017年7月20日将委托代管的案涉商铺交还给上诉人，据此，上诉人作为案涉商铺的物权所有人，其在《委托经营协议书》解除后，既可行使自己的物权权利，及时将案涉商铺收回进行经营或租赁，如金街商城公司、东北亚公司交付的商铺不符合《解除委托经营协议书》中的约定，亦可及时主张相应的违约责任。上诉人在长达三年多的时间内，没有按协议约定接管商铺，亦无证据证明曾因金街商城公司、东北亚公司交付的案涉商铺存在瑕疵进行过协商、沟通。对于未及时安装电表问题，东北亚公司提出的“因电表可移动，有损毁、丢失风险，只有业主接收商铺自己管理的时候，金街商城公司、东北亚公司随时负责安装。”的理由，具有合理性，不能以此判定二金街商城公司、东北亚公司存在根本违约的事实行为。综合上述事实，一审确认上诉人怠于经营管理案涉商铺，以此产生的经济损失与二金街商城公司、东北亚公司无关，并无不妥。二、关于上诉人要求金街商城公司、东北亚公司履行《解除委托经营协议》的请求，是否应予支持问题。根据《解除委托经营协议》的约定，金街商城公司、东北亚公司须在2017年7月20日交付原委托代管的案涉商铺时，将商铺恢复原状（修复隔断、吊顶、大白、单独电表），各项装修符合国家相关安全标准。东北亚公司按照上述协议内容修复了案涉商铺的隔断、吊顶（留有规则的圆形口、长方形口）及墙面（大白）。对于未如期安装电表问题，上诉人在约定的期间未及时收房，金街商城公司、东北亚公司为防止电表丢失，未如期安装，在上诉人起诉后，东北亚公司已将电表安装完毕，故一审法院未支持此项诉请，并无不当。三、对于上诉人要求东北亚公司给付垫付的土地出让金3446元及银行存款利息的诉讼请求，一审法院以与本案不属于同一法律关系为由，未予审理，上诉人可另寻途径解决，其诉权并未受影响，本院不再进行评议。综上所述，孙继微的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费2097元，由孙继微负担。本判决为终审判决。审判长秦承兰审判员池东波审判员崔玉二〇二一年三月三十一日书记员 韩宇