海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9002民初2537号 原告：琼海市农村信用合作联社，住所地：琼海市嘉积镇金海路210号。 法定代表人：钟学仁，该社理事长。 委托代理人：李斯才，该社法规部职员。 委托代理人：王娟，该社法规部职员。 被告：曾辉，男，汉族，1966年4月23日出生，住湖北省潜江市，公民身份号码：XXX。 委托代理人：牧永革，海南宝岛律师事务所律师。 第三人：林芳存，曾用名林伟,男,1962年4月12日出生,汉族,身份证号码:XXX,住琼海市。 原告琼海市农村信用合作联社与被告曾辉、第三人林芳存申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理，本案现已审理终结。 琼海市农村信用合作联社向本院提出诉讼请求：依法判令撤销（2020）琼9002执异22号执行裁定书，继续执行（2020）琼海执恢字第11号执行裁定书，依法拍卖变卖第三人林芳存名下位于琼海市嘉积镇春晖商住区（博海·假日风情小区）B5-501房，建筑面积：142.72㎡（房产证号：海房权证海字第XXXX号）；2、判令被告承担与本案有关的诉讼费用。 事实和理由：原告与第三人金融借款纠纷一案，已进入执行程序，执行案号为（2020）琼海执恢字第11号，执行法院依法查封了第三人名下的位于琼海市嘉积镇春晖商住区（博海·假日风情小区）的B5-501房，建筑面积：142.72㎡（房屋证号：海房权证海字第XXXX号）。执行过程中，被告提出异议，要求撤销（2020）琼海执恢字第11号执行裁定书，解除对案涉房屋的查封，贵院做出中止执行的的裁定（2020）琼9002执异22号，为保障我社债权利益特提起本次执行异议之诉。一、被告购买第三人林芳存名下房屋并非其唯一保障性住房，依法不应予以排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，其精神旨在保护异议人其居住权，即要求异议人无其他可供居住的住所或名下无不动产。本案中，被告无法证明其购买的案涉房屋为其唯一住所，因此依法不能排除原告的强制执行。二、被告仅提供一张付款收据，无法证明其已支付全部购房款项。被告提供的证据材料中，仅提供付款收据，无法证明其已支付全部购房款项。三、被告购买案涉房屋过程中存在过错，因自身原因未能办理过户。经查明可知，被告在购买案涉房屋时该房屋并未达到过户条件，即该小区的房屋无法办理不动产权证。被告却在明知房屋无法办理过户的前提下购买案涉房屋，导致案涉房屋至今无法过户至被告名下。因此本案中被告存在过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四款规定的，非因买受人自身原因未办理过户登记。四、被告提供的水电费、燃气费、物业费均为2010年期间，无法证明其一直至今实际占用案涉房屋。根据被告提供的城市供水用水排水合同、燃气置换开通登记表、海南省服务业专用发票等仅能证明其在2010年存在入住的可能，无法证明其一直至今实际占有案涉房屋。综上所述，被告的执行异议请求于法无据，依法应驳回被告的执行异议请求，恢复执行林芳存名下房屋的查封，并拍卖所得价款归还原告欠款本息。 被告曾辉辩称，原告主张没有法律依据，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，这四种情形中并没有要求案涉房屋具备唯一保障性住房的情形。原告主张被告仅提供一张收据无法证明其已支付全部购房款项与事实不符，实际付款时，有被告、第三人以及售房协议书上的两个证人在场，因为银行卡转款是需要收取手续费也不能即时到账，柜台人员建议被告直接取款交予第三人，再由第三人直接存款到银行。第三人收到款项之后出具收款收据，根据日常生活逻辑如第三人没有收到出售房屋的款项也不可能把房屋交付给被告，对被告来说如果没有支付完款项也不敢花费50万的费用装修案涉房屋，如果被告没有付款第三人会追偿，这点可以向第三人落实。原告主张被告购买案涉房屋过程中存在过错，因自身原因未能办理过户是错误的，本案的案涉房屋的交易档案可以证实2009年3月4日第三人是以按揭的方式购买了案涉房屋按揭期限为15年，一直到2020年7月份第三人提前还款案涉房屋才解押，一解押原告就申请了查封，一方面按照当时的法律规定，房屋在抵押期间不能办理过户，另一方面去年的疫情严重，被告当时解押时候远在国外，从客观上来说无法办理过户，这是有客观理由并非被告过错，另外被告和第三人签订合同之后，被告按合同约定支付了全款，合同约定被告支付完全部款项之后由第三人付清银行款项，并协助被告来过户，实际上因为第三人没有还清银行贷款使房屋一直处于抵押状态，客观上不能办理过户，被告以及被委托的朋友李立志多次向第三人催办房屋过户，刚开始是因为没有办理房产证后来是因为没有付清按揭款，一直拖延，从主观上被告一直在主张催办过户，不存在任何过错；原告主张被告提供的水电费、燃气费、物业费均为2010年期间，无法证明其一直至今实际占用案涉房屋是错误的。首先按照法律条款的规定以及最高院司法判令的观点，实际占有是指从主观上有占有的意思并能实际控制即为实际占有，事实上被告或其家人是长期居住在案涉房屋，至于物业费在执行异议时，执行法官也到物业做了调查，物业管理人员均证实被告及家人按时支付了物业费，至于物业费的凭据存在保存问题，但是不能证明被告没有实际居住的事实。综上所述案涉房屋完全符合第二十八条的情形，依法应予排除执行。 第三人林芳存称，与被告答辩意见一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据1.（2020）琼9002执恢11号、2.（1990）琼法经字第8-2号，共同证明原告对第三人名下的房屋享有执行拍卖的权利；被告提交的证据2.收据、3.装修管理服务协议、4.委托书、5.装饰工程施工合同、6.装修结算单及收据、7.橱柜衣柜购买合同、8.产品订货合同、9.燃气供用气合同、10.城市供水用水排水合同、11.送货单、12.物业水电费缴费凭证、13.购买家具电器凭证、19.证人李立志证言。 本院审查认为，对原被告提交上述证据的真实性、合法性和关联性均予以确认，作为本案的证据采用。 第三人林芳存未提交证据材料。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1991年5月11日，本院就原告琼海市农村信用合作联社与第三人林芳存借款合同纠纷一案作出（1990）琼法经字第8-2号民事判决书，判令第三人林芳存应偿还借款本金423470元及利息等。原告申请强制执行，本院于2020年2月28日作出（2020）琼9002执恢11号执行裁定书裁定冻结、划拨第三人林芳存所有的存款50万元或查封、扣押其相同价值的财产，即查封第三人林芳存名下位于琼海市嘉积镇春晖商住区博海·假日风情B5-501号房（房屋证号：海房权证海字第XXXX号）。 另查明，被告曾辉与第三人林芳存在2010年1月5日签订《售房协议书》，将第三人林芳存名下位于琼海市银海路博海假日风情B5栋501房二层楼中楼148㎡房屋出售给被告曾辉，被告一次性付清房款438800元。第三人于同日向被告曾辉出具收据，载明：现收到曾辉交来购房款人民币肆拾叁万捌仟捌佰元，房款全部付清。被告曾辉在2010年5月20日与琼海金辉物业·博海假日风情管理处签订《装修管理服务协议》后，对该房屋进行装修，并在同年办理燃气供用、物业服务及供水用水更名等手续后入住。因被告曾辉常年在芬兰工作，未与第三人林芳存办理房屋过户登记手续，该房屋仍登记在第三人林芳存名下。 再查明，琼海市农村信用合作联社与林芳存金融借款合同纠纷案执行程序中，被告曾辉以其系琼海市嘉积镇春晖商住区博海·假日风情B5-501号房权利人为由提出执行异议，本院于2020年8月3日作出（2020）琼9002执异22号执行裁定书，中止本院（2020）琼海执恢字第11号执行裁定书对位于琼海市嘉积镇春晖商住区博海·假日风情B5-501号房（房屋证号：海房权证海字第XXXX号）的执行。因第三人林芳存至今未履行生效判决书所确定的法律义务，原告于2020年8月17日向本院提起执行异议之诉。 本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，本案的争议焦点是被告曾辉对案涉房屋是否享有阻却执行的民事权益，是否应当恢复对琼海市嘉积镇春晖商住区（博海·假日风情小区）B5-501房的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据本案查明的情况，被告曾辉与第三人林芳存就案涉房屋转让在2010年1月5日已签订《售房协议书》，合同签订时间早于执行案件查封时间。被告曾辉一次性支付房屋的全部价款，第三人林芳存亦向被告曾辉出具收据，案涉房屋在被告交清全部房款后已交付给其占有，被告曾辉已对房屋进行装修购置家具以及开设水电燃气，并在物业处进行业主更名，并实际占有至今。在售房协议签订后，该房屋一直未办理解除抵押手续，第三人林芳存办理解除抵押手续后房屋即被法院查封，因被告曾辉长年在海外工作导致案涉房屋至今未过户至其名下。根据已查明的事实，被告曾辉签订售房协议后已实际占有该房屋，其行为获得了一定的对外公示效力，其依法享有无过错买受人的物权期待权。综上所述，被告曾辉对作为执行标的案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，原告要求恢复对案涉房屋的执行，理据不足，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一、三百一十三条规定，判决如下： 驳回原告琼海市农村信用合作联社的诉讼请求。 案件受理费6255元，由琼海市农村信用合作联社负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长 欧阳天富 人民陪审员 颜  怡 人民陪审员 吴 孝 昌 二〇二一年三月十六日                                                       法官 助理 梁  茵                                                      书 记 员 王 礼 武 附相关法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除 执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。