贵州省安顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔04民终370号 上诉人（原审原告）：深圳市公元物业管理有限公司，住所地：深圳市福田区福田街道滨河大道与益田路交界东南皇都广场3号楼1101至1106。统一社会信用代码：9144030077030529XN。 法定代表人：曹雷，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：李楚君，广东正鑫律师事务所律师。代理权限：一般授权。 上诉人（原审被告）：安顺新金秋科技股份有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区太平小区西段右侧439号。统一社会信用代码：91520400666991488K。 法定代表人：刘鹏，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：石刚，贵州宜源律师事务所律师。代理权限：特别授权。 上诉人深圳市公元物业管理有限公司因与上诉人安顺新金秋科技股份有限公司物业服务合同纠纷一案，不服安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初5014号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人深圳市公元物业管理有限公司上诉请求：一、依法撤销（2020）黔0402民初5014号《民事判决书》的判决，并依法改判支持上诉人的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定上诉人未提供商铺临街门前的卫生、公共照明、电梯以及车辆停放的物业管理服务，判决被上诉人按0.5元的标准支付物业管理费是错误的。新天地小区外的人行道道路卫生保洁、公共照明灯工作并非物业服务合同范围内的工作，该区域属于市政区域，与上诉人无关。上诉人已履行物业服务合同的义务，被上诉人应按照物业服务合同约定的费用向上诉人支付。对于停车场的管理，上诉人是按照业主委员会的要求，停车场应首先满足住户的需求，暂不对商铺业主和使用人开放，且业主委员会是知晓上述的情况下，于2019年12月12日与上诉人续签《物业服务委托合同》，并约定商铺物业管理费按1.5元/月/平方米的价格计算。再者，一审法院也在2018年作出（2018）黔0402民初3575号、（2018）黔0402民初3576号民事判决书，均认定上诉人提供了物业管理服务，并判决商铺业主按1.5元/月/平方米的价格向上诉人支付物业管理费。2、一审法院仅凭被上诉人提供的安装电表分表材料费及疏通下水道的发票，认定上诉人提供的物业管理服务不到位，缺乏事实和法律依据。物业服务合同属于继续性合同，业主应承担合同没有履行或者瑕疵履行的证明责任，而本案一审中，被上诉人仅提供了安装电表分表材料费及疏通下水道的发票，那仅仅证明被上诉人履行其自己内部的部分，上诉人作为物业服务企业提供的是公共区域的服务，而且事实上，上诉人于2016年3月18日与贵州电网有限责任公司安顺供电局签订了《供用电合同（高压）》，上诉人已经为新天地小区商铺提供了电力设施的维护、日常管理和安全工作的物业管理服务，且被上诉人自行安装的电表分表属于其内部设施，上诉人无权进行管理。对于下水道的清掏，上诉人也将下水道的清掏维护工作发包给了家政服务公司，履行了下水道清掏物业的物业管理服务。再者，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，上诉人不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，被上诉人可以请求上诉人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但被上诉人从未向上诉人或业主委员会提出上诉人提供物业服务不到位的情况。3、一审法院判决被上诉人按0.5元的标准向上诉人支付物业管理费对小区其他商铺的业主是不公平的。物业服务合同的内容非常庞杂，只要被上诉人的物业在新天地小区内，其享受的是上诉人的统一服务，物业服务费的交纳义务对全体业主而言是均等的，收取物业服务费是用于小区正常运转和发展，也是小区赖以存在和正常运转的物质基础，小区物业服务质量的提高及改善很大程度上取决于物业服务费的收取比例，根据上诉人记录的新天地小区商铺业主缴纳物业管理费记录显示，新天地四个区域共290户商铺业主中，已有203户业主自觉缴纳了物业管理费，商铺业主缴费比例占三分之二以上，一审法院判决被上诉人按0.5元的标准向上诉人支付物业管理费，打破了新天地小区的物业服务秩序，对小区其他商铺的业主不公平，带来的将是小区服务质量的快速下降甚至导致小区瘫痪。4、被上诉人一直未缴纳物业费，其违约行为一直在持续中，一审法院判决上诉人诉请的部分物业费已超过诉讼时效是错误的。根据双方签订的《物业服务委托合同》第九条：“双方约定物业费服务费用按月收取，每月10日前业主履行交费义务，延期交费则按每日千分之三向乙方缴纳滞纳金”的约定，本案中，被上诉人应按期向上诉人支付物业管理费，但被上诉人一直未缴纳物业费，其违约行为一直在持续中，上诉人也一直在主张物业管理费，诉讼时效从未中断。因此，一审法院判决上诉人诉请的部分物业费已超过诉讼时效是错误的。综上所述，一审法院认定上诉人未提供商铺临街门前的卫生、公共照明、电梯以及车辆停放的物业管理服务，判决被上诉人按0.5元的标准支付物业管理费是错误的，同时对小区其他商铺的业主也是不公平的，一审法院仅凭被上诉人提供的安装电表分表材料费及疏通下水道的发票，认定上诉人提供的物业管理服务不到位，缺乏事实和法律依据，被上诉人一直未缴纳物业费，其违约行为一直在持续中，一审法院判决上诉人诉请的部分物业费已超过诉讼时效是错误的。因此，请求二审法院撤销（2020）黔0402民初5014号《民事判决书》的判决，并依法改判支持上诉人的诉讼请求，维护上诉人的合法权益。 上诉人安顺新金秋科技股份有限公司上诉请求：一、依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判决上诉人支付被上诉人物业服务费及滞纳金，适用法律错误。被上诉人与上诉人之间不存在物业服务合同关系。被上诉人未向上诉人提供物业服务。一、被上诉人未就物业服务事宜与上诉人进行过任何协商。被上诉人坦言，其没有接收到任何有关上诉人物业的资料，未对上诉人物业进行过接管，由此，被上诉人从未把上诉人纳入其物业服务范围。二、被上诉人从未就物业服务的有关事宜向上诉人进行任何告知，未告知上诉人物业服务合同的签订、内容、范围、质量标准等，未告知上诉人与物业服务有关的权利义务。三、从被上诉人进入新天地小区至今，双方当事人从未实施任何履约行为。被上诉人从未向上诉人提供物业服务。上诉人从未接受也未感受到被上诉人提供物业服务。因此，被上诉人从其2016年2月进入新天地小区以来至今四年多，从未向上诉人催交物业服务费。四、上诉人物业坐落于新天地小区外大街边，属于市政服务范围，而非物业服务范围，被上诉人实际上多年来一直将上诉人置于其物业服务范围之外。五、被上诉人未能提供任何证据证明其向上诉人提供了物业服务。反之，上诉人提供了发票等证据证明上诉人的物业是由上诉人自行管理维护，被上诉人未提供物业服务。综上，无论案涉物业是否在《西秀新天地物业服务合同》、《物业服务委托合同》范围，因为双方的物业服务合同关系未成立，未履行，被上诉人未提供物业服务，其当然无权收取物业服务费，上诉人当然无义务支付物业服务费。为此特提出上诉，请求二审法院查明本案事实，正确适用法律，依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，以维护上诉人的合法权益，维护公平正义。原审原告深圳市公元物业管理有限公司向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告支付从2016年2月1日至2020年9月30日的物业管理费共计189648.1元及自起诉之日起以日千分之三的标准计算违约金直至付清为止；二、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月29日，西秀·新天地业主委员会与原告签订《西秀新天地物业服务合同》，约定原告对西秀新天地小区的业主提供物业管理服务，服务期限自2016年2月1日起至2020年1月31日止。2019年12月12日，西秀·新天地业主委员会就延续物业服务事宜与原告签订《物业服务委托合同》，服务期限自2020年2月1日起至2023年1月31日止。以上合同均约定被告应按1.5元/月/平方米的标准向原告支付物业管理费。截止今日，被告拖欠原告物业管理费，经原告多次向被告催收，被告仍未支付。为此，原告特向法院起诉，望判如所请。庭审中，原告将要求支付的物业管理费变更为154761元。 一审法院认定事实：坐落于贵州省安顺市西秀区（建筑面积共计1842.39平方米）房屋所有权人为安顺新金秋科技股份有限公司。2016年1月29日，西秀新天地业主委员会作为甲方与原告作为乙方签订《西秀新天地物业服务合同》约定：乙方资质等级：壹级，资质证号：建109032；根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物业法》、《贵州省物业管理条例》等有关法律、法规的规定和《新天地业主管理规约》的约定，甲方通过公开邀标方式选聘乙方，在自愿、平等、协商一致的基础上，就西秀新天地小区实施本物业区域的物业管理服务的相关事宜，订立本合同。第一章物业管理区域概况第一条物业基本情况，物业名称：西秀新天地小区，物业类型：商住，座落位置：西秀区马槽井，占地面积：0.5平方公里，建筑面积：43.3万平方米，28幢建筑物，绿化面积：2万平方米，建筑结构：框架结构，四至：东抵东关村，西抵龙青路，南抵马槽井居委会，北抵城东居委会，第二条委托管理的物业构成细目以接管验收为准。第二章委托服务事项第三条甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容为：1、业主共用部分的日常维修、养护和管理。物业共用部分具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置；2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：公用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、公用照明、天线、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯；3、市政公用设施（按权属属全体业主的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯；4、公用绿地、花木、景观小品等的养护与管理；5、附属配套建筑和设施，设备公共部分的维修、养护和管理。包括商业网点、文化体育娱乐场所、公厕；6、公共场所、房屋公用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运、排水管道、污水管道的疏通；7、交通秩序与车辆秩序停放的管理；8、协助做好物业管理区域内的安全防范工作，实行24小时巡逻；9、物业档案资料管理；10、物业项目使用专项维修资金的预算和计划及执行方案；11、装修管理服务；12、物业服务费、特约服务费和本合同约定的其他费用的收取；13、法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。第四条在物业管理区域内，本合同特别约定的物业管理事项为：1、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）；2、接受业主委托，满足业主需求的其它特约服务，（服务价格由双方另行商定）。第三章物业服务质量……。4、乙方提供的物业管理服务达到约定的质量标准。（详见附件）。第四章物业服务费用第六条甲乙双方应遵循合理、公平及服务费用与服务水平相适应的原则，提出质价相符的管理运行成本，并选择包干制方式收取物业服务费：物业服务费用由业主／使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.58元／月·平方米；高层住宅：1.25元／月·平方米；商业物业：1.5元／月·平方米；幼儿园：1.5元／月·平方米。乙方按照包干制收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量等级标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第七条本合同在执行过程中若遇国家和所在省、市政府相关收费政策的调整，该收费标准应参照执行，同时，如果国家在宏观经济政策作出较大调整，继续维持原有标准有失公平，乙方有权结合当时的实际情况向甲方提出调价申请，由甲乙双方先行商议，协商基本一致后，由甲乙双方共同主持召开业主大会或业主代表大会，以应到代表过半数通过甲乙双方提出的调价议案后，方可实施。第八条业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的从其约定。物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起书面告知乙方，未书面告知的，乙方视为无此约定。第九条双方约定物业服务费用按月收取，每月10日前业主履行交费义务；延期交费则按每日千分之三向乙方交纳滞纳金。……第五章双方的权利义务。第十四条甲方的权利义务……。第十五条乙方的权利义务：乙方享有的权利：1、按照国家和本市有关物业管理的技术标准、行业规范以及本服务合同进行管理，提供专业化的服务；……。乙方应履行的义务：1、履行合同、按本合同第三章规定的服务质量提供物业服务；2、及时向全体业主通告本区域内有关物业管理服务的重大事项，及时处理投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督；3、在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并做好书面记录和签认工作；4、在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供特约服务的收费项目和标准；5、每季度须向业主公示本区域物业经营状况；6、结合本物业管理区域的实际情况，编制物业管理方案，年度工作计划，维修保养计划；编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备等的大中修方案，经甲方审定后由乙方组织实施；7、按照法规规定，规范使用专项维修资金；8、制止本物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等面规章制度的行为，对违反法律法规规定的行为及时向有关行政管理部门报告；9、加大人财物投入，采取有力措施，实行24小时巡逻，做好本物业管理区域内的安全防范工作，制定可操作性强的安全事故应急处置预案，并及时妥善处理事故，有效预防安全事故的发生；发生安全事故时，在采取应急措施的同时，及时向有关行政管理部门报告，保护好现场、协助做好救助工作；秩序维护人员在维护本物业管理区域的公共秩序时，要履行职责，不得侵害公民的合法权益；10、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，应与其订立书面协议，告之装修中的禁止行为和注意事项，并负责监督；对业主和物业使用人违反装修管理规定的行为，特别是违法搭建要及时制止和纠正，对情节严重的，要及时报请相关部门处理；11、非经甲方和相关业主许可并办理有关手续，不得擅自改变物业管理区域内共用部分、共用设施设备的用途；对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能；12、未经甲方同意，不得擅自在物业管理区域内从事物业管理相关服务以外的经营活动；13、不得在处理物业管理事务的活动中侵犯业主的合法权益；14、每季度初为业委会提供办公经费壹万伍仟元，全年合计陆万元整。15、本合同终止时，应当将物业管理用房和物业管理相关资料及时如数地移交给甲方；法律、法规规定的其他义务。第六章物业管理用房……。第七章物业服务合同期限及解除：第十八条本合同期限为四年，自2016年2月1日起至2020年1月31止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。……。合同还对其他事项进行了约定。2019年12月12日，西秀新天地业主委员会（作为甲方）又与原告（作为乙方）签订《西秀新天地项目物业服务委托合同》，约定的内容与上述双方签订合同约定的内容基本相同，合同约定期限自2020年2月1日起至2023年1月31日止。另查明，涉案商铺属于临街商铺，是涉案小区内建筑的一部分，涉案商铺与所在楼的其他住宅共用楼房本体及供水、供电、排污等公共设施，与涉案小区其他非临街住宅是不可分割的统一整体。被告的涉案商铺处于原告提供物业服务的范围内。 庭审中，经本院询问，被告表示在签订《商品房买卖合同》时未签订过《前期物业服务协议》，亦从未向任何物业管理机构交纳过物业管理费。同时被告表示，涉案商铺与住宅小区不能互通。原、被告均确认，涉案商铺的业主不能到小区内停车。另，经本院询问，原告未能说明其在小区商铺范围进行了保洁或安全巡逻。 一审法院认为，原告与西秀新天地业主委员会代表业主签订的《西秀新天地物业服务合同》、《西秀新天地项目物业服务委托合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行义务。由于涉案商铺属于涉案小区的临街商铺，是涉案小区内建筑的一部分，涉案商铺与所在楼的其他住宅共用楼房本体及供水、供电、排污等公共设施，与涉案小区其他非临街住宅是不可分割的统一整体。因此，被告的涉案商铺处于原告提供物业服务的范围内。物业服务合同是双务合同；在双务合同中，一方当事人享有的权利即为对方所负担的义务，也就是说，一方的权利与另一方的义务之间具有相互依存、互为因果的关系。物业管理主要是对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。其服务宗旨是通过对社区的服务和管理为业主和使用人提供安全、整洁、方便、清洁的工作和居住环境。物业公司是否实施了管理和提供服务，是获得相关报酬的前提条件。物业公司作为提供物业管理服务义务的一方，对其是否履行合同义务负有举证责任，其不能举证证明自己按已按合同约定提供了相应的物业管理及服务，应视为其未提供物业管理服务。本案中，被告作为涉案商铺的业主实际享受了原告提供的对共用楼房本体及供水、供电、排污等公共设施的服务，应当支付相应的对价。在涉案商铺临街门前的卫生、公共照明、电梯以及车辆停放等均未能享受原告提供服务的范围的情况下，原告按照每月每平方米1.5元的收费标准向被告主张物业服务费，有违《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务的规定。鉴于被告所有的商铺属小区建筑物的一部分，被告实际上享受了原告提供的部分服务，依照公平、等价有偿的原则，结合原告实际为被告提供部分服务的情况，确定被告应按照每月每平方米0.5元的标准向原告支付物业服务费。 原告请求被告支付2016年2月1日起至2020年9月30日的物业服务费。被告对此辩称为原告从未向其主张过物业服务费，自己亦未向原告支付过物业服务费，认为原告诉请前三年的部分主张已超过诉讼时效。原告与西秀新天地业主委员会签订的《西秀新天地物业服务合同》中第九条双方约定物业服务费用按月收取，每月10日前业主履行交费义务。故被告的此辩称理由成立，被告应向原告支付2017年9月1日起至2020年9月30日的物业服务费为34084.22元（建筑面积1842.39平方米×0．5元×37个月）。 关于原告诉请被告从起诉之日起以日千分之三支付滞纳金的诉讼请求。由于被告欠付物业费给原告造成的损失实际为资金占用的损失，故本院确定由被告按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从起诉之日起向原告支付欠付物业服务费的利息。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第二条、第六条、第七条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告安顺新金秋科技股份有限公司在本判决生效后十日内支付原告深圳市公元物业管理有限公司2017年9月1日至2020年9月30日的物业服务费34084.22元。二、被告安顺新金秋科技股份有限公司在本判决生效后十日内支付原告深圳市公元物业管理有限公司欠缴上述物业服务费的滞纳金（以34084.22元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年9月7日起计算至付清之日止）。三、驳回原告深圳市公元物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4092元，减半收取2046元，由原告深圳市公元物业管理有限公司承担1720元，由被告安顺新金秋科技股份有限公司承担326元。 本院二审举证期间，双方未提供新证据。 二审查明的事实与一审一致。 本院认为：本案争议的焦点是：1．部分物业费是已超过诉讼时效上诉，2．深圳市公元物业管理有限公司的物业服务质量，安顺新金秋科技股份有限公司是否应付物业管理费及滞纳金。 争议焦点一：部分物业费是否已超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持；第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。本案中，深圳市公元物业管理有限公司于2020年9月7日向一审法院提交起诉状主张安顺新金秋科技股份有限公司支付2016年2月1日至2020年9月30日的物业管理费，本案于2020年9月7日立案。因深圳市公元物业管理有限公司未举证证明存在诉讼时效中断、中止的事由，故2017年9月以前的物业管理费已过三年的诉讼时效，本院对该部分物业管理费不予支持。2017年9月以后的物业管理费尚未超过三年的诉讼时效，深圳市公元物业管理有限公司有权请求支付，且由于安顺新金秋科技股份有限公司欠付物业费给深圳市公元物业管理有限公司造成资金占用的损失，应支付利息，故一审法院判决安顺新金秋科技股份有限公司支付深圳市公元物业管理有限公司2017年9月1日至2020年9月30日的物业服务费，并按全国银行间同业借中心公布的贷款市场报价利率从起诉之日起支付欠付物业服务费利息的判决结果并无不当，本院予以维持。 争议焦点二：本院认为，物业服务合同属于双务有偿合同，双方当事人互享权利、互负义务，根据质价相符的原则，物业服务企业的服务标准应与服务收费的标准相适应。深圳市公元物业管理有限公司并未举证证明自己按已按合同约定提供了相应的物业管理及服务，应视为其并未按照约定全面、适当地履行物业服务义务，其提供的物业服务质量达不到合同约定的标准，其要求安顺新金秋科技股份有限公司全额支付物业服务费的理据不足。一审法院根据本案具体情况，结合深圳市公元物业管理有限公司提供物业管理服务的瑕疵程度，酌情对物业管理费予以减免，即安顺新金秋科技股份有限公司按照每月每平方米0.5元的标准向深圳市公元物业管理有限公司支付物业服务费，处理并无不当，本院予以维持。 综上，深圳市公元物业管理有限公司、安顺新金秋科技股份有限公司的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4092元，由深圳市公元物业管理有限公司负担2046元，由安顺新金秋科技股份有限公司负担2046元。 本判决为终审判决。 审判长 宋 颂 审判员 朱俊蓉 审判员 董伟才 二〇二一年三月二十九日 法官助理周婷 书记员杨彤