湖南省攸县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0223民初738号 原告：朱红红，女，汉族，1985年3月20日出生，江西省九江市永修县人，住湖南省攸县。 原告：武南生，男，汉族，1983年6月14日出生，湖南省攸县人，住湖南省攸县。 以上两原告的共同委托诉讼代理人：洪秋云，湖南省攸县长安法律服务所工作者,代理权限：特别授权。 被告：株洲市望云房地产开发有限公司，住所地株洲市天元区泰山路御林逸景大厦22楼2203、2204号。 法定代表人：王跃明，系公司执行董事（王跃明因涉嫌刑事犯罪被羁押，该公司财产已由株洲市国资委接管）。 委托诉讼代理人:吴昌付，湖南泓锐律师事务所律师，代理权限：一般代理。 委托诉讼代理人：杨陶梅，湖南泓锐律师事务所律师，代理权限：一般代理。 原告朱红红、武南生与被告株洲市望云房地产开发有限公司（以下简称望云房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案受理后，依法适用简易程序于2021年3月18日公开开庭进行了审理。原告朱红红及二原告的共同委托诉讼代理人洪秋云、被告望云房地产公司的委托诉讼代理人吴昌付到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告朱红红、武南生向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告双方所签订的《攸县商品房买卖合同》；2、判决被告返还原告购房款276650元、维修基金934元、规费780元；3、本案诉讼费、车费、律师费、误工工资及其他损失由被告全额承担（具体金额以实际损失为准）。事实与理由：原告于2015年1月21日与被告签订《攸县商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的攸县望云国际广场项目中的地下室2单元-1层-176号房，该商品房建筑面积共19.46平方米，其中套内建筑面积9.24平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.22平方米。同日，原、被告双方签订了《补充协议》，约定出卖人在买受人接收房屋后36个月内将该房的相关权证办好。原告按照合同约定于2015年1月21日支付了首付款146650元（剩余房款130000元采用银行按揭的方式支付），支付了维修基金934元、规费780元。被告未依约交付相关权证，其行为已构成违约。2019年6月25日，被告在未与原告协商、未经原告同意、未履行任何法定手续的情况下，以在办证过程中发现商铺间墙与设计图纸存在偏差为由，将原告购买的商铺拆除，其强拆行为构成违约。依据合同约定，出卖人不得擅自变更建筑设计，如变更影响到商铺使用功能，且出卖人未在规定时限内通知买受人，买受人有权解除合同。原告为维护其合法权益，诉至法院。 原告朱红红、武南生为支持自己的诉讼主张，向本院提供了如下证据： 1、朱红红、武南生居民身份证1份，拟证明原告的基本情况及诉请主体资格； 2、《攸县商品房买卖合同》复印件1份，拟证明原、被告之间商品房买卖关系的事实； 3、《补充协议》复印件1份，拟证明原、被告约定出卖人在买受人接房之日36个月内应将该房的相关权证办理好的事实； 4、收据复印件4张，拟证明原告分别于2015年1月21日交纳维修基金934元、规费780元、于2014年1月18日支付房款146650元，共计148364元，至此原告已完全履行了自己的全部义务的事实； 5、租赁合同复印件1份，拟证明被告在2015年1月21日已将望云国际广场地下室负一层-176（2）号房交给原告使用，原告于2016年1月1日起至2018年12月31日将案涉商铺租赁给案外人株洲市唯嘉商业经营管理有限公司（以下简称唯嘉公司）（其法人代表系本案公司法人王跃明的妻子）的事实； 6、图片8张、民事答辩状复印件1份，拟证明：①2019年6月25日，被告在未履行任何法定手续、未对原告进行任何协商和书面通知的情况下，以在办证过程中发现商铺的间墙与图纸位置存在偏差为由，拆除了原告购买的商品房的事实；②被告认可其拆除原告购买的商铺的间墙的事实，其存在违约行为的事实； 7、望云国际广场地下12个铺面面积差异表复印件1份，拟证明被告出售的攸县商品房买卖合同商铺面积差异的事实； 8、2015年网络房屋买卖价查询1份，拟证明当时网络上房屋的价格是4615元/㎡，但是原、被告签订合同时商铺的价格是14216.334元/㎡，这对原告是极大的不公平。 被告望云房地产公司辩称，答辩人与原告签订了《攸县商品房买卖合同》是事实，但答辩人在与原告签订合同时及履行合同的过程中，并无违法、违约行为，也不存在原告所诉的规划变更的问题。原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。具体理由如下：1、答辩人在签订合同后未改变规划也未改变建筑设计，原告所诉的在办证过程中发现面积偏差而拆除间墙的行为，并不属于合同约定的设计变更的范畴；2、原告购买的房屋在2015年12月4日经相关单位验收合格，答辩人与2015年12月30日通知原告收房，后原告便通知第三人唯嘉公司来接收房屋。从2016年1月1日起，原告所购买的房屋就开始经营；3、原、被告双方在《补充协议》中明确约定，因国土部门延期办证导致出卖人办理产权延期的，买受人不得追究出卖人的违约责任。答辩人因案涉房产开发项目的土地出让金与政府奖励金抵扣问题与政府发生分歧，并提起行政某诉讼，就此耽搁的时间系当地政府的客观原因所致，答辩人不应承担相应的责任；后又因政府有关部门未及时落实案涉房产开发项目的税收返还问题，攸县人民政府还专门成立了一个专门解决历史遗留问题的办公室，在处理过程中，相关领导因职务犯罪问题被监察委带走调查，导致案涉项目房地产办证事宜再次被耽搁；后又因答辩人的法定代表人王跃明涉及刑事犯罪，导致答辩人公司的资料于2020年8月份起就被专案组扣押，至今都还未归还，导致办证工作再一次被阻碍而无法推进。4、退一万步讲，望云房地产公司即使在办证问题上有一定的迟延，因为该办证问题并不影响原告购房的目的的实现，原告在按时收房后就已经正常使用房屋了，且合同也未约定原告享有解除权，故原告无权单方解除合同。5、因原告无权主张解除合同，故其当然的无权主张返还购房款、维修基金、规费等，更无权向望云房地产公司主张诉讼费用、车费、律师费、误工工资和其他所谓的损失（且原告也未提交任何证据佐证这些损失有无客观发生）。综上，原告的诉请明显缺乏事实和法律依据，依法应予全部驳回。 被告望云房地产公司为支持自己的答辩主张，向本院提供了（2020）湘0223民初2642号民事判决书1份，拟证明与原告相类似的要求解除购房合同的民事案件均被判决驳回诉讼请求，该判决书认定了望云房地产公司在签订、履行商品房买卖合同过程中均没有违约行为，与面积相关的问题也不属于规划变更问题，有100多个购房户通过行政某诉讼来确认了望云公司并没有任何规划变更问题和违法建设问题；攸县房产管理局对望云公司颁发的施工许可证、预售许可证及最终相关产权证均是合法有效。 在庭审中，本院组织双方当事人对本案证据进行质证，被告望云房地产公司对原告朱红红、武南生提供的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议；对证据2的真实性请法院依法核实，对其合法性、关联性及证明目的无异议，同时该证据也证明了双方约定办证期限为交付后1080个工作日，且初始登记后900个工作日内办妥权证，故望云房地产公司实际上并未违约，且望云房地产公司即使办证迟延，原告也无合同解除权；对证据3的真实性请法院核实，对其关联性、合法性、证明目的无异议，但同时也证明了该补充协议也未约定原告享有合同解除权，同时该协议还在第十一条明确约定了原告不得向望云房地产公司追究违约责任；对证据4的真实性请求法院依法核实，对其关联性、合法性及证明目的无异议；对证据5的真实性请求法院依法核实，对其关联性、合法性及证明目的无异议，同时该证据证明：签订合同后，原告与唯嘉公司签订了《租赁合同》，将房屋租赁给唯嘉公司，租赁期限为三年，原告所购房屋已按照租赁合同的约定在2015年12月31日交付给了唯嘉公司；原告购买房屋的合同目的已经实现的事实。至于该合同是否正常履行，与本案无关，不能作为商品房买卖合同解除的依据；对证据6中图片证据的真实性由法院核实，对证明目的有异议，该证据不能证明望云房地产公司拆除间墙的行为属于强拆行为，更不能证明望云房地产公司的行为属于商品房买卖合同第十二条约定的规划变更的范畴；对证据的6中的答辩状的真实性无异议，对其关联性和证明目的有异议，该答辩状说明了拆除间墙不属于合同解除的理由；对证据7的三性均有异议，无法看出该数据的客观出处，即使该证据有可参考的价值，也是基于房产部门在办证过程中要求望云房地产公司予以调整的数据，并不属于规划调整的范畴，也不能证明望云公司有任何违约行为；对证据8的三性和证明目的均有异议，该证据的中的数据肯定不是被告公布的数据，即使该数据有一定的参考性，最终的成交价格也要以书面签订和备案的合同为准，这份证据不能达到原告的证明目的。 原告朱红红、武南生对被告望云房地产公司提供的证据发表如下质证意见：对证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，该判决书的案件事实与本案不一致，故该证据与本案无关。 结合双方当事人的质证意见，本院对证据作出如下认证：对原告提供的证据1、2、3、4、5，因被告无异议，且符合证据的有效要件，本院予以采信；对原告提供的证据6、7的真实性予以认定，对其证明目的结合本案已查明的事实及其他证据予以综合认定；原告提供的证据8不具备证据的有效形式要件，本院不予采用；被告提供的证据1，与本案缺乏关联性，本院不予采用。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告望云房地产公司系2004年6月25日依法登记成立的有限责任公司，经营范围为房地产开发经营等。被告望云房地产公司以出让方式依法取得了编号为2012-G70地块的土地使用权并在该地块上开发望云国际广场项目。被告望云房地产公司开发的望云国际广场项目于2014年9月18日取得攸房售许字（2014）第0067号商品房预售许可证，批准建筑面积56929.02㎡，预售面积为商场21672.10㎡，商品房层数为2层，后于2016年8月23日变更该商品房预售许可证，该商品房预售许可证变更后为攸预许字（2014）第0067号，预售房屋层数为1层，预售房屋为望云国际广场地下室，将户室由1个拆分为175个，批准预售面积为22038.9㎡。 原告于2015年1月21日与被告望云房地产公司签订了《攸县商品房买卖合同》，合同约定：“第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一）为望云国际广场项目中的地下室2（单元）-1层-176（2）号房。该商品房的设计用途为商业……该商品房1（1、合同约定2、产权登记）建筑面积共19.46平方米，其中，套内建筑面积9.24平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.22平方米，（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。第四条计价方式及价款出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米14216.34元，总金额（￥2276650.00元）……第六条付款方式及期限买受人按下列第银行按揭种方式按期付款：……2、银行按揭贷款或公积金贷款：首付款（含定金）146650.00元于2015年01月21日支付。剩余房款130000.00元采用银行按揭方式支付。……第八条面积确认及面积差异处理根据当事人选择的计价方式……合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第种方式进行处理：1、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；买受人解除合同的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，……买受人不解除合同的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。……因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，但应当签订补充协议。……第十条交付期限及条件出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……3、该商品房经建设部门竣工验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰设备标准。……第十二条规划、设计变更的约定出卖人承诺按批准的规划、设计建设商品房项目，不擅自变更建筑设计。出卖人确需变更且经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2）该商品房所在小区的平面布局或公建配套设施……出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权解除合同……第十七条关于产权登记的约定……自本合同生效之日起1080个工作日内，买卖双方应向攸县房产管理局办理合同备案登记和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应当在商品房交付使用后1080个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后900个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后900个工作日内办好土地使用权证……本合同自双方签字或盖章之日起生效……”。同日，原告与被告签订了《补充协议》，约定：“……一、证件办理及相关费用的承担1、办理房屋产权证所应缴纳的契税等一切相关税费以及房屋维修基金不含在商品房价款之内，由买受人自行承担，该部分费用的明细见附件。……3、买受人选择第①种方式缴纳费用并办理相关证件：①自行缴纳上述费用，并在缴纳费用后7日内将发票原件交付给出卖人，出卖人在买受人接房之日起36个月内应将该房屋的相关权证办好；……”。同日，原告朱红红、武南生（乙方）与唯嘉公司（甲方）签订了《租赁合同》，约定：“乙方与株洲市望云房地产开发有限公司在2015年1月21日签订了《商品房买卖合同》。该房屋坐落于攸县望云国际广场负一层-176（2）号，乙方为了提升其所定购房屋的商业价值，让商业市场规范化、规模化，特向甲方提出申请，自愿将其房屋租赁给甲方，由甲方统一对外招商，统一经营管理。为了明确双方的权利和义务，现经双方充分协商一致，达成如下协议：……三、租赁方式在本合同签订后，在租赁期限内，乙方承诺该房屋由甲方统一规划、统一招商、统一管理、统一服务、统一推广，通过全面开展专业有效的经营管理，提升乙方所购房屋的商业价值和品牌地位。在租赁期限内，甲方有权根据市场运作需要对租赁房屋自行经营或对外租赁。四、租赁期限1、租赁期限：租赁期限为叁年，从2016年1月1日起至2018年12月31日止（租赁期限的起始日与实际交房时间不一致的，以实际交房时间为准，并以此确定合同终止日期）。2、甲乙双方特别约定：在本合同履行过程中，任何一方均不得以任何理由单方提前终止或解除本合同。……六、租金的计算及支付方式1、乙方租赁给甲方的房屋叁年的总租金为64020.00元，……2、甲方在签订本合同后当日内将租金一次性支付给乙方，乙方在收到甲方支付的租金后应向甲方出具收据。七、交房期限1、乙方应在2015年12月31日之前将房屋交付给甲方。在交房时，由甲方制作房屋交接确认书，甲、乙双方在房屋交接确认书上签字予以确认，作为乙方交房的时间及交房的依据。……十一、乙方的权利和义务……5、租赁期满后，若未能与甲方签订租赁合同，则乙方应按时接交房屋。否则所造成的一切损失均由乙方承担。……”。原告向被告望云房地产公司交纳了购房款146650元、维修基金934元、规费780元。 另查明，2019年7月10日，原告朱红红、武南生认为被告望云房地产公司拆除其案涉房屋间墙侵犯其合法权益，遂向本院提起诉讼，请求：1、判决被告停止2019年6月25日强拆商品房侵权行为；2、由被告承担财产侵权责任，并赔偿原告因此所受到的车费600元、律师费2000元、误工工资500元，以上共计3100元；3、本案诉讼费、车费、律师费、误工工资由被告承担。在该案审理过程中，经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：一、被告望云房地产公司自愿根据攸县住建局的规划设计图纸，按照合同约定的装修标准在2019年9月30日之前将原告武南生、朱红红的房屋恢复原状；二、被告望云房地产公司自愿在2019年9月30日之前赔偿原告武南生、朱红红各项损失共计500元；三、原告武南生、朱红红自愿放弃其它诉讼请求。 2021年3月23日，攸县不动产登记中心出具证明，载明：“株洲市望云房地产有限公司向我局申请办理望云国际广场项目不动产。该项目总共为12栋，已办理4栋总证，另8栋总证和地下商铺总证正在办理中，预计总证力争在8月底办结，分户证只要资料齐全均可以办理。特此证明！”。 另案查明，2017年5月17日，本案所涉工程经过各参与单位及攸县建设工程质量安全监督管理站及攸县建设工程竣工验收机关的验收，取得建设工程竣工验收备案表，2018年9月10日，攸县住房和城乡规划建设局出具证明，载明：“望云国际广场建设项目，还未进行建设工程规划验收，特此证明。”本案涉案土地在2019年4月24日办理了国有建设用地使用权证。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案争议的焦点为：原、被告于2015年1月21日签订的《攸县商品房买卖合同》可否依原告请求解除？现分析如下： 原告主张，被告拆除商铺间墙的行为，改变了房屋的设计规划，构成违约，原告可依据合同约定，请求解除涉案合同。根据庭审查明的事实，原、被告在本院的主持下就间墙拆除引起的纠纷进行了调解，双方已达成了调解协议，原、被告均同意由被告望云房地产公司根据攸县住建局的规划设计图纸，按照合同约定的装修标准在2019年9月30日之前将原告武南生、朱红红的房屋恢复原状，且原告也未提供证明证实该间墙位置变更影响原告所购商铺质量或使用功能，故对原告的该项主张，本院不予支持。 原告主张，案涉商铺在约定的交铺时间未达到交付条件，且案涉商铺所在的商场经营情况严重恶化，原、被告签订的合同的目的已经不能实现，请求解除案涉《攸县商品房买卖合同》。庭审查明，2017年5月17日，本案所涉工程经过各参与单位及攸县建设工程质量安全监督管理站及攸县建设工程竣工验收机关的验收，取得《建设工程竣工验收备案表》，该《建设工程竣工验收备案表》显示望云国际广场地下室工程经过攸县建设工程竣工验收备案，符合合同约定的“经建设部门竣工验收合格”的情形，同时该工程包括本案所涉标的物均已交付使用，且原告已与案外人唯嘉公司签订《租赁合同》，该租赁合同现已履行完毕，原告提供的证明不能充分达到其证明目的，故对其该主张，本院不予支持。 原告主张，被告逾期办证的行为构成违约，故其可请求解除涉案合同。依据合同约定，出卖人应在买受人接房之日起36个月内将案涉商铺的相关权证办理好。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”。就案涉《攸县商品房买卖合同》而言，被告的主要债务系交付房屋，如前所述，被告已向原告交付的符合合同约定的交付条件房屋，即被告已履行了的主要债务，办理产权证并非商品房买卖合同的主要债务，且原告也未提供证据证实被告未办理产权证导致其无法使用案涉商铺，结合本案的实际情况，原告已将案涉商铺出租的给案外人唯嘉公司，相应的租赁合同也已履行完毕，故原告该主张本院不予支持。 原告主张，涉案合同约定的商铺价格远高于其网络查询的同地段的房屋价格，有违公平、等价原则，且原告在签订合同前未到涉案商铺内查看，被告未经法律程序擅自将原告的商铺按揭抵押，故原告要求解除涉案合同。原告提供的网络查询的同地段的房屋价格的证据不具备证据的有效形式要件，本院不予采用，即原告提交的证据不足以证明涉案合同约定的商铺价格远高于同地段的房屋价格；原告所购商铺系期房而非现房，原告要求在签订合同前到涉案商铺内查看，不具备现实基础；涉案《攸县商品房买卖合同》明确约定，原告交付的房款的方式为银行按揭贷款，原告也未提供证据证明被告未经法律程序擅自办理了涉案商铺的按揭抵押贷款。故原告该主张，证据不足，亦缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 因原告要求解除其与被告于2015年1月21日签订的《攸县商品房买卖合同》的诉讼请求，证据不足，亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持，故原告要求被告返还其购房款、维修基金、规费并承担诉讼费、车费、律师费、误工工资等损失的诉讼请求，本院亦不予支持。 综上，原告要求解除其与被告于2015年1月21日签订的《攸县商品房买卖合同》，由被告返还其购房款、维修基金、规费并承担诉讼费、车费、律师费、误工工资等损失的诉讼请求，证据不足，亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告朱红红、武南生的诉讼请求。 案件受理费5474元，减半收取2737元，由原告朱红红、武南生承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 审判员  胡斌 二〇二一年三月十八日 法官助理肖约晨 书记员符志飞 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。