河北省保定市竞秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0602民初137号 原告：王红英，女，1973年5月29日出生，汉族，住保定市。 被告嘉昌房地产开发有限公司，住所地石家庄市和平东路20号。统一社会信用代码91130000760301359K。 法定代表人：蒋必长，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵俊杰，河北明光律师事务所律师。 原告王红英与被告嘉昌房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王红英、被告委托诉讼代理人赵俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王红英向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期办理保定市竞秀区房屋《房屋所有权证》违约金214680.59元（以原告缴纳总房款482234元整与开发商代收后一直没交给房管局的确权费9645元，合计491879元为基数，按年利率4.35％标准计算，自2011年2月4日至2020年10月28日，直至办理产权证止；2、判令被告承担诉讼费、保全费、交通费、差旅费。事实和理由：原告于2009年8月18日与被告签订《商品房购销协议》，协议约定：被告将位于保定市竞秀区房屋出售给原告，建筑面积119.84平方米，总价481431元整；协议还约定，房屋采用按揭贷款方式，原告于2009年8月25日前付清房款151431元整（含2009年8月13日交纳的定金10000元整），被告于2009年11月30日交房。协议并约定:项目经房管局测绘中心测绘且原告付清全部房款后，双方签订《商品房购销合同》，购房具体事直将在其中明确约定。协议签订后，原告于2009年8月22日交纳了协议书约定的首付款151431元整，2009年9月16日，原、被告签订《保定市住房公积金职工个人住房借款合同》。2009年9月29日保定市住房公积金管理中心将核准借款306000元整转账至被告账户，原告于2009年10月14日付清房款余款24000元整，故全部房款房款481431元整按合同约定全部付清到位。可被告确未按合同约定的2009年11月30日将房交付原告。2010年10月31日，被告给原告办理交房手续，向原告支付逾期交房违约金4814元整。同日，原告按被告要求交纳了确权费9645元，维修基金9645元以及物业费、采暖配套费等全部费用。2010年11月4日，被告将房屋交付原告。2011年8月19日，被告收回2009年8月18日原告与被告签订《商品房购销协议》，签订了《商品房买卖合同》，同时收回了原告于2009年8月22日交纳的首付款151431元整，于2009年10月14日付清房款余款24000元整三张付房款收据，开具了王红英付款的482234元整荣域铂庭12Ａ幢1单元202室河北省保定市销售不动产发票。被告嘉昌地产直至原告起诉之日，未按合同约定办理产权登记。此间，小区业主和原告多次向被告、保定市相关部门信访反映情况，主张办理产权登记，但时至今日因被告拒绝向房产部门提供相应资料致使原告及小区其他业主均无法正常办理产权登记。综上所述，被告未能诚实履行合同，拒不为原告办理房屋产权登记，致使原告房产无法正常上市交易。其行为严重侵害了原告合法的财产利益，限制了原告对房屋处理权利，原告为维护自身利益，特向贵院提起诉讼，望法院依法判决。 嘉昌房地产开发有限公司辩称，被告不构成违约，要求被告承担违约责任没有事实和法律依据。被告为市政府垫付5亿元资金，政府无法偿还，现政府已将此列入政府解遗的范围，并非被告不给办证，而是办证条件不完备，政府行为属于不可抗力，系法律上的免责条款，被告不构成违约；即使不考虑被告提出的不构成违约的意见，认定被告违约的情况下，应以原告缴纳的首付款151431元为基数，因为剩余的33万元款项系银行按揭贷款，而且是由被告承担连带清偿责任，故原告主张总房款为基数计算违约金干法无据；原告主张将确权费作为计算违约金基数没有法律依据；原告主张按年利率4.35%标准计算违约金，不符合法律规定；原告要求被告承担保全费、交通费、差旅费没有事实和法律依据；原告要求被告给付违约金已超过诉讼时效的规定。 本院经审理认定事实如下： 2009年8月18日，被告为甲方，原告为乙方，双方签订商品房购销协议，约定：乙方购买甲方位于保定市阳光北大街荣域铂庭12A幢1单元202室；建筑面积119.84平方米，单价4017.28元/平方米，总金额481431元，付款方式为乙方于2009年8月25前付清房款151431元，余款33万元办理按揭贷款。合同签订后，原告按约定交纳了房屋首付款，并办理了房屋贷款手续。2010年10月31日，原告向被告交纳涉案房屋确权费9645元，2010年11月4日被告向原告交付房屋，2010年12月15日，被告给原告开具了房屋销售发票，金额为482234元。双方对上述事实无争议。合同履行后，被告陈述因其为政府垫付资金，已被列入政府解遗的范围，为此未能按照合同约定为业主办理房屋产权证书，被告抗辩以上属于不可抗力，系法律上的免责条款，被告不构成违约。庭审中原告对其主张的保全费、交通费、差旅费未提供证据证实。2011年8月19日，原告与被告就涉案房屋换签了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的荣域铂庭12A#幢1单元202号房，建筑面积119.817平方米，单价4017.28元/平方米，总金额481338元，付款方式为乙方于2011年8月22前付清房款175338元，余款306000元办理按揭贷款。交房期限为2011年8月31日。关于产权登记的约定为出卖人承诺在商品房交付使用后一年内协助买受人取得房地产权属证书。 本院认为，原告与被告签订的商品房购销协议、商品房买卖合同系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应依约履行。被告陈述的其为政府垫付资金并被列入政府解遗范围的相关事实与本案不具有关联性，其抗辩垫付资金属于不可抗力，被告不构成违约，理由不能成立，本院不予采信。合同履行后，被告未能按照合同约定为原告办理房屋产权证书已构成违约，应承担违约责任。双方签订的房屋买卖合同只约定了出卖人协助办理房屋产权证书的期限，对逾期未能取得房产证书的违约责任没有约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”结合本案，原告未在合同约定的办理房屋所有权登记的期限内取得房屋权属证书，被告应当按照已付购房款482234元，并参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准承担违约责任。原告主张以已付购房款及契税为基数计算违约金，没有法律依据，本院不予支持。民法典第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告主张自2011年2月4日起计付逾期办理产权证违约金部分已超过诉讼时效期间，对超出部分本院不予支持。本案原告于2021年1月11日向本院起诉，被告应自2018年1月11日起计付违约金。原告主张的保全费、交通费、差旅费没有相关事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 一、被告嘉昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王红英逾期办理房屋权属证书违约金（以已交购房款482234元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，期间自2018年1月11日至涉案房屋产权证办理完毕之日止）； 二、驳回原告王红英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2260元，由原告负担780元，被告负担1480元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  郭振英 二〇二一年三月十七日 书记员  崔彦朝