吉林省辽源市龙山区人民法院民事判决书（2021）吉0402民初81号原告：丁学东，男，1971年11月10日生，汉族，住吉林省辽源市龙山区。委托诉讼代理人：马洪，女，1975年7月6日出生，汉族，住吉林省辽源市龙山区，系丁学东妻子。委托诉讼代理人：王世平，吉林达信律师事务所律师。被告：辽源市兴业建筑工程有限责任公司，住所地吉林省东辽县经济开发区。法定代表人：纪长军,该公司执行董事。委托诉讼代理人：王晓枫，吉林常春（辽源）律师事务所律师。第三人：辽源市兴鹏房地产开发有限公司，住所地吉林省东辽县白泉镇东桥社区。法定代表人：闫永臣,该公司经理。委托诉讼代理人：臧志鹏，吉林达信律师事务所律师。原告丁学东与被告辽源市兴业建筑工程有限责任公司（以下简称“兴业公司”）、第三人辽源市兴鹏房地产开发有限公司（以下简称“兴鹏公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丁学东的委托诉讼代理人马洪、王世平，被告兴业公司的委托诉讼代理人王晓枫，第三人兴鹏公司的委托诉讼代理人臧志鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁学东向本院提出诉讼请求：一、确认2015年10月28日原告与第三人签订的商品房买卖合同（预售）合法有效。二、不得执行位于永晟园小区411室不动产单元号220402007002GB00003F00060161房屋。三、撤销（2019）吉0402民初1182号民事裁定书，解除对涉案房屋的查封。四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年10月28日，原告与第三人签订商品房买卖合同，约定第三人将开发的涉案房屋以288,320.00元的价格出售给原告。2015年10月21日原告将购房款288,320.00元交付给第三人，同日第三人为原告出具了收到原告购房款288,320.00元的收据，2016年6月28日第三人为原告开具了销售不动产统一发票一份，2015年10月22日原告支付了8,325.24元房屋维修基金。因原告是个体工商户，购买涉案房屋的目的为员工宿舍食堂使用，原告自购买后一直作为生产经营使用至今，原告购买涉案房屋没有办理过户登记不是原告原因所致。综上，为维护原告的合法权益，请求法院只支持原告的合法权益。兴业公司辩称，第一，关于原告方的第一项诉讼请求，要求确认合同是否具有法律效力的问题。该请求内容不应当是本案审理的焦点问题，而且根据法律规定，合同是基于债权请求权或物权请求权的凭证。而不是证明原告方享有完整物权的凭证。所以该请求内容人民法院不应当予以处理或作出确认。第二，也就是关于本案焦点的问题。原告方提出的涉案的房屋是否应当解除查封的问题。本案的被告兴业建筑有限公司是在同兴鹏房地产开发公司建设工程合同纠纷一案。在执行过程当中，经产权部门查询，本案所涉及的房屋未能办理房屋产权。到目前为止，房产主管部门体现的登记产权人仍然是兴鹏公司。即便按原告诉状当中所陈述的曾经支付了部分购房价款。那么根据法律规定，以及最高人民法院的裁判规则，基于原告方并没有取得物权，原告方在履约过程当中存在瑕疵和过错的行为，也不能够排除人民法院的执行活动。兴鹏公司述称，原告所陈述的事实与理由，第三人没有异议。兴鹏公司在2016年6月份给原告开具了不动产发票，但是由于当时第三人单位管理混乱，工作人员未按时在工作岗位上班，经常不在岗，以及其他方面的原因。导致该发票迟迟未交付给原告。实际交付的时间是在2020年的10月份交付给的原告。经审理查明，辽源市兴业建筑工程有限责任公司与辽源市兴鹏房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案，本院于2019年6月5日作出（2019）吉0402民初1182号民事裁定书，裁定查封了辽源市兴鹏房地产开发有限公司所有的位于永晟园小区411室。执行中，该查封转为执行中的查封。执行中，丁学东向本院提出执行异议，本院于2020年12月21日作出（2020）吉0402执异94号执行裁定书，驳回了丁学东的异议请求。丁学东在法定期间内提起案外人执行异议之诉。另查明，2015年10月21日，丁学东与兴鹏公司签订了《商品房屋订购协议》，约定丁学东向兴鹏公司购买永晟园小区B座三单元四层411号住宅，建筑面积90.1平方米，单价3200元/平方米，金额288,320.00元。同时约定交款方式为现金全款。同日兴鹏公司为丁学东出具了收到丁学东购房款288,320.00元的收据。2015年10月28日，丁学东与兴鹏公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定兴鹏公司将开发的涉案房屋以288,320.00元的价格出售给丁学东，付款方式为一次性付款，即买受人应当在2015年10月21日前支付该商品房全部价款。2016年6月28日兴鹏公司为丁学东开具了销售不动产统一发票一份。丁学东另向本院提交了其妻姐马辉银行卡交易明细，载明马辉于2015年10月21日取现金140,000元。2015年10月22日的物业费收据、物业维修基金收据、进户收费证明。2021年1月20日，兴鹏公司为丁学东出具了两份书面证明材料，分别载明：“2015年10月8日丁学东以288,320元价格购买了永晟园小区411室，购房款支付完毕，当时由于是期房，故该房不能办理过户登记手续…待上述房屋可以办理过户手续时，我公司从未通知过丁学东等办理过户登记事宜”“丁学东等购买永晟园小区411室…等房屋以上购房款全款交付完毕后，我公司未给丁学东…等人发票，后期丁学东…等人多次向我公司催要发票…2020年10月我公司才将发票给他们，由于我公司未给他们发票导致他们始终办不了过户登记”。另有证人马辉、苏凤霞的证人证言，证言内容为马辉于2015年10月21日取现金140,000元与马平的现金15万余元共同交付案涉房屋购房款。上述事实，有《商品房屋订购协议》、购房款收据、《商品房买卖合同（预售）》、销售不动产统一发票、银行卡交易明细、业费收据、物业维修基金收据、进户收费证明、书面证明材料、证人证言及当事人陈述在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，丁学东与兴鹏公司分别于2015年10月21日、2015年10月28日，签订了《商品房屋订购协议》《商品房买卖合同（预售）》，合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。可以认定签订合同时间早于人民法院查封时间。关于购房款的支付，订购协议约定价款288,320.00元与买卖合同约定的房屋价款相一致，且订购书中明确约定支付方式为现金全款支付。兴鹏公司于2015年10月21日即签订房屋订购协议当天向丁学东出具了收款收据，与双方在后签订的正式商品房预售合同中约定的付款时间即“买受人应当在2015年10月21日前支付该商品房全部价款”时间上相吻合，以上事实与丁学东妻姐马辉的取款记录及证人证言相互佐证，可以认定丁学东于2015年10月21日支付了全部购房款。丁学东提交的日期为2015年10月22日的物业费收据、物业维修基金收据、进户收费证明等证据可以证明丁学东在人民法院查封前已占有案涉房屋。关于未办理过户登记的原因，根据兴鹏公司庭审陈述及书面说明，可以认定未办理过户登记系因兴鹏公司管理混乱，未将不动产统一发票及时交付买受人，因此未办理过户登记存在客观理由并非买受人原因。综上所述，对丁学东请求确认2015年10月28日原告与第三人签订的商品房买卖合同（预售）合法有效及不得执行位于永晟园小区411室房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。对于原告要求撤销（2019）吉0402民初1182号民事裁定书，解除对涉案房屋的查封的诉讼请求，不属于执行异议之诉审理范围，本院不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、确认原告丁学东与第三人辽源市兴业建筑工程有限责任公司于2015年10月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效；二、不得执行位于辽源市龙山区永晟园小区411室房屋；三、驳回原告丁学东其他诉讼请求。案件受理费100.00元，由被告辽源市兴业建筑工程有限责任公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。审判长 宋民秀人民陪审员 万丽荣人民陪审员 刘 霞二〇二一年三月二十九日书记员 谭敬文