广东省东莞市第一人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）粤1971执异262号 案外人：彭鹏，男，汉族，1973年9月12日出生，住湖南省常宁市。 申请执行人：中国人民财产保险股份有限公司宁波市分公司，住所地：浙江省宁波市海曙区大来街50号。 负责人：洪粮钢。 委托代理人：吴浩涛，系北京德恒（珠海）律师事务所律师。 委托代理人：郑晓波，系北京德恒（珠海）律师事务所律师。 被执行人：彭陆衡，男，汉族，1969年1月13日出生，住广东省东莞市。 本院在执行申请执行人中国人民财产保险股份有限公司宁波市分公司（以下简称“人民财保宁波公司”）与被执行人彭陆衡之间的（2020）粤1971执19844号案件过程中，案外人彭鹏向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行书面审查，本案现已审查终结。 异议人彭鹏称，彭鹏与被执行人彭陆衡双方于2014年6月15日签订《购房协议书》一份，约定被执行人彭陆衡将其位于东莞市××花园××楼××楼××房出售给异议人，合计面积110.5平方米，异议人向彭陆衡支付房款人民币380000元。异议人分别于2014年7月4日付给彭陆衡16万元购房款，于2015年6月14付给彭陆衡7万元购房款，于2015年8月至2016年8月共13个月付给彭陆衡1.95万元购房款，于2018月5月1日至2018月5月3日付给彭陆衡18.6万元购房款，已付清全部房款。被执行人彭陆衡也已于2015年6月将上述房屋交付给异议人，之后异议人对该楼房进行装修并全家四人（包括妻子、83岁的母亲、11岁的儿子）居住使用至今。房产一直未办理房产过户手续，不是异议人自身原因造成，其责任完全由被执行人彭陆衡个人造成，另外在购房及过户的过程中，也受东莞市限购政策的影响，主要原因如下：1、异议人在房款付清后多次催促被执行人办理房产过户手续，甚至关系破裂、大打出手。但由于被执行人彭陆衡在2021年1月1日新的《中华人民共和国民法典》正式实施之前本房屋住房贷款抵押一直未结清，双方无法办房产产权变更登记。2、被执行人彭陆衡本房屋一直未办理变更房屋不动产权证，根据广东省生莞市东府办[2017]64号关于进一步完善东莞市住房限购通知文件精神，其中条款：在本市行政区域内购买住房的(含新建商品住房和二手住房，以网签时间为准)，须取得《不动产权证》满两年后方可上市交易。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户的财产出卖给第三人；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。成功案例包括（2020）最高法民申1498号、（2019）最高法民申6849号案例，在案例中显示，《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定购房者的优先受偿权优于抵押权和其他债权和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为抵押权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。购房者在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利。参照权利顺位原则，最高院认定根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条规定的购房者对案涉房屋所享有的权利能够对抗基于抵押权对该房屋的执行，即生存权优先于抵押权。最高法裁定买房人支付了全部或大部分购房款，可以排除强制执行。综上所述，异议人在法院查封该房产之前就已经签订了合法有效的书面买卖合同，付清全部房款并合法占有楼房至今长达六年以上，法院在评估拍卖被执行人彭陆衡的自有位于东莞市××花园××楼××楼××房房产时将异议人的财产也列入评估拍卖范围予以执行，明显错误。依照民事诉讼法第227条的规定，请求中止（2020）粤1971执19844号对异议人房产（位于东莞市××花园××楼××楼××房）的执行，包括强制进行评估和拍卖等。 申请执行人中国人民财产保险股份有限公司宁波市分公司辩称：不同意中止执行被执行人彭陆衡名下位于东莞市××花园××楼××楼××房的房产，请求法院予以执行拍卖。一、彭鹏与被执行人彭陆衡系亲兄弟关系，双方有账户交易往来属于正常现象，不能认定为购房款。经核实，彭鹏与被执行人彭陆衡系亲兄弟关系，故双方之间有银行间账户交易往来，实属正常现象，人民财保宁波公司完全有理由怀疑其双方之间可根据已有的账户交易明细，后补签署所谓《购房协议书》，以逃避被执行人房产被拍卖，躲避债务偿还。故彭鹏提交的相关购房协议书以及银行流水等证据不足以采信。二、即便购房一事属实，彭鹏亦并未全款支付其所称购房款435500元。彭鹏称其于2014年7月4日向彭陆衡转账16万元，但该笔款项并无银行转账记录，这么大笔款项用现金支付显然不符合常理，更加印证所谓购房行为可能存在虚假的事实。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第二款规定：“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。上述规定表明，必须足额支付全部价款，法院才不得查封、扣押、冻结。现彭鹏并未足额支付全部价款，法院应当查房、扣押、冻结。三、即便购房一事属实，并无任何证据表明，彭鹏在过户程序中未存在过错。彭鹏于《情况说明》中自述，其已于2018年5月份将涉案房产尚欠银行的贷款186000元支付完毕。若其陈述属实，那么自2018年5月份后，涉案房产将不再存在拖欠银行贷款，亦即可办理房产过户等手续。这与彭鹏在《异议申请书》中陈述“因彭陆衡拖欠银行贷款未结清导致双方无法办理房产产权变更登记”自相矛盾，再次印证彭鹏存在虚构事实的可能性。综上，彭鹏与被执行人彭陆衡系亲兄弟关系，双方之间有银行交易往来并不能直接认定为购房款，不能认定双方存在购房事实。即便购房一事存在，彭鹏并未全款支付购房款，且自行陈述中又有自相矛盾的地方，申请执行人完全有理由怀疑其双方是为了躲避债务执行所做出的虚假陈述。请求法院裁定驳回其异议申请，继续拍卖被执行人名下房产。 经审查查明，本院在执行申请执行人人民财保宁波公司与被执行人彭陆衡之间的（2020）粤1971执19844号案件过程中，于2020年7月24日以（2020）粤1971执19844号案件首位查封了被执行人彭陆衡与他人共同共有的、位于东莞市石龙镇××花园××号的房产【房地产权证号为：05××24、05××25，以下统称“案涉房产”】。 根据案涉房产2021年1月29日的不动产登记信息查询结果，案涉房产建筑面积110.5平方米，权利类型为“国有建设用地使用权/房屋所有权”，土地性质为“土地：出让/房屋：市场化商品房”，产权登记日期2012年11月26日，权利人为彭陆衡和陈余共同共有。案涉房产的第一顺位抵押权人为中国建设银行股份有限公司东莞市分行，债权数额35万元，抵押登记时间2013年1月18日，第二顺位抵押权人为东莞农村商业银行股份有限公司石龙支行，债权数额55万元，抵押登记时间2019年9月3日，第三顺位抵押权人为东莞农村商业银行股份有限公司万江支行，债权数额55万元，抵押登记时间2019年9月27日。案涉房产目前除本案查封外，还被本院（2020）粤1971执19843号案件、（2020）粤1971执21744号案件、（2021）粤1971执4073号案件轮候查封。本院拟在（2021）粤1971执4073号案件中统一处置案涉房产，目前暂未对案涉房产进行拍卖处置。 彭鹏主张其为案涉房产的实际权属人，为证明其异议主张向本院提交了相关证据。其主张与举证情况如下： 一、关于房屋买卖合同签订情况。彭鹏主张其与彭陆衡、彭陆衡的配偶陈余签订了合法有效的房屋买卖合同，并提交《购房协议书》为证。《购房协议书》显示落款日期为2014年6月15日，内容为甲方彭陆衡、陈余，向乙方彭鹏、李丽艳出让案涉房产，总价38万元，首期款23万元，余款以每月1500元的月供方式归还，期限10年（分120期），甲方保证自签订本协议起，按约定价格出售案涉房产给乙方，期间不得反悔或出售给第三人，甲方在支付完毕购房贷款后一个月内协助乙方办理房产证过户等手续，乙方应及时将贷款所得支付甲方之售房款。合同另对其他事宜进行了约定，但未对何时交付房屋进行约定。 二、关于购房款的支付情况。彭鹏主张其已付清全部购房款，并提交了房款收据、手机转账截图、银行账户查询截图、结婚证、借条、账户历史明细查询（客户）等。两份房款收据系手写，显示彭陆衡于2014年7月4日收到彭鹏、李丽艳支付的“房款”16万元，于2015年6月14日收到彭鹏、李丽艳支付的“购房首付”70000元，异议人彭鹏主张该23万元系转账汇入彭陆衡的银行账户，但异议人并未提交上述16万元的相关转账凭证予以佐证。彭鹏主张其于2015年8月至2016年8月期间，13个月内共付给彭陆衡购房款1.95万元，其为此提交了多份手机转账截图为证，该证据显示2015年8月至2016年8月期间的每月每次的转账金额均为1500元，收款人彭陆衡，未显示付款人和转账明细用途。银行账户查询截图显示，付款人于2018月5月1日、5月2日、5月3日、5月5日共转账支付给彭陆衡50000元、50000元、50000元、36000元，转账摘要为“赎楼费用”。彭鹏主张上述收据和转账凭证中显示的付款共计435500元均为自身支付给彭陆衡的案涉购房款，其已付清全部购房款。 三、关于案涉房产占有情况。彭鹏主张彭陆衡已于2015年6月将案涉房屋交付给异议人，之后异议人对该楼房进行装修并全家居住使用至今，其为此提交了《居住说明》、《四邻证明》、燃气费收据、燃气费缴费截图、2018年1月至2021年2月管理费收款收据、亿城物业管理公司转账截图、幼儿园照片、居住证、房屋交接书、《淘宝购物记录》等为证。房屋交接书落款为2015年6月17日，内容为彭陆衡和彭鹏移交案涉房产和家具电器等。燃气费收据、燃气费缴费截图、2018年1月至2021年2月管理费收款收据显示的缴款人门牌号为××楼B座”，缴款人均为彭陆衡。彭鹏主张其自身为上述燃气费和物业费的实际缴款人。居住证显示李丽艳于2018年12月4日至次年同日的居住地址为“东莞市石龙镇滨江西居民小组华南花园262号”。亿城物业管理公司转账截图显示付款人向亿城物业管理公司支付的三笔金额6535.3元、6920.2元、2773元，未显示付款人姓名、付款用途和明细，异议人主张系自身向物业公司支付2015年至今的物业管理费、燃气费、水费。 四、关于过户登记情况。彭鹏主张并非其自身原因未办理过户登记，因为其在付清案涉购房款后多次催促彭陆衡办理房产过户手续，但彭陆衡一直未结清抵押贷款、未解除原银行按揭贷款的抵押登记，故双方无法办房产产权变更登记。彭鹏另主张，由于东莞市住房限购政策和相关过户期限限制等原因也导致案涉房产无法过户。 以上事实，有彭鹏提交的《购房协议书》、房款收据、手机转账截图、银行账户查询截图、《居住说明》、《四邻证明》、燃气费收据、燃气费缴费截图、2018年1月至2021年2月管理费收款收据、幼儿园照片、居住证、结婚证、借条、账户历史明细查询（客户）、房屋交接书、《淘宝购物记录》等，以及不动产登记信息查询结果、本院执行案件材料等附卷为证。 本院认为，本案争议焦点为案外人彭鹏对案涉房产是否享有足以排除强制执行的权益。应审查案外人买受案涉房产是否符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的以下四种情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。分析如下： 首先，在异议人彭鹏向彭陆衡购买案涉房产时，案涉房产已经存在中国建设银行股份有限公司东莞市分行的抵押登记，彭鹏在购买案涉房产时应清楚知晓在彭陆衡未付清购房款前无法解除抵押、无法办理过户的交易风险情况，但其在购买案涉房产后并未及时支付剩余购房款以解除抵押，而是分期多笔支付购房款，案涉房产至今未解除抵押，而后又被法院查封。异议人应清楚知晓在抵押未解除情况下，案涉房产难以办理过户的风险，其主张非因其自身原因未办理过户登记，本院不予采信。异议人另主张由于相关过户期限限制等原因导致案涉房产无法过户，本院亦不予采信。 其次，彭鹏主张其已于2015年6月开始占有使用案涉房产，其实际缴纳了相关物业费、燃气费等，但其提交的燃气费收据、燃气费缴费截图、2018年1月至2021年2月管理费收款收据等证据显示的缴款人均非彭鹏，根据其现有证据情况，不足以形成完整的证据链，无法有效证明彭鹏主张的在查封前已合法占有案涉房地产的事实，故本院对于彭鹏该项主张不予认定。 再次，彭鹏主张其在法院查封之前已支付完毕全部购房款，但其提交的两份手写收款收据相关的款项中有16万元缺乏银行流水佐证。彭鹏提交的证据不足以形成完整的证据链，无法有效证明彭鹏主张的已支付完毕全部购房款的事实，故本院对于彭鹏该项主张不予认定。 综上，彭鹏未能有效举证其同时符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，无法证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对其异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条，以及《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回异议人彭鹏的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  曾昭永 审判员  刘胡光 审判员  谢 奕 二〇二一年三月二十三日 书记员  王 红