江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏05民终181号上诉人（原审被告）：何贤，男，1963年10月1日出生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：钱晓燕，江苏君桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冰龙，江苏君桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：顾苏平，男，1977年11月7日出生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：陈青青，张家港市暨阳法律服务所法律工作者。上诉人何贤因与被上诉人顾苏平房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2020）苏0582民初6664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案受理后，依法由审判员郑雄独任于进行了审理，本案现已审理终结。何贤上诉请求：1、请求撤销一审判决第二项，查清事实后依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由顾苏平承担。事实和理由：顾苏平在2014年拿到案涉房屋钥匙时就已经知道案涉房屋被查封，既不提出解除房屋买卖合同，又不将案涉房屋的余款及时汇入法院账户以清偿上诉人结欠陈益雄的债务，尽早将案涉房屋解封、过户却依然擅自装修入住，案涉房屋增值损失是顾苏平的拖延行为所致。顾苏平对其与上诉人之间签订的《房屋买卖合同》的解除也存在过错，应当按照双方各自的过错程度及过错原因来承担各自的责任。案涉房屋一直由顾苏平占有、使用至今，现上诉人与顾苏平之间签订的房屋买卖合同己经解除，且顾苏平要求上诉人返还购房款、赔偿可得利益损失，顾苏平是受益方，且案涉房屋无法办理转移登记的原因顾苏平也存在过错，并非是上诉人故意违约，从公平的角度，顾苏平在占有、使用案涉房屋期间的占有使用费（相当于租金）就当从上诉人赔偿的损失中予以扣除。顾苏平在诉讼中答辩称：案涉房屋是因上诉人不按时归还案外人的债务而被查封，才无法办理产权变更登记的，致使上诉人至一审判决前无法取得案涉房屋的合法物权，造成此事的过错方明显是上诉人。顾苏平通过中介向上诉人购买案涉房屋订立房屋买卖合同，并按合同约定支付了定金及购房款，对于无法取得合法物权的事实无丝毫过错。在上诉人与案外人案件执行过程中，顾苏平因不是合法的物权人，且顾苏平提出执行异议亦被裁定驳回，因此顾苏平没有法定协助执行的义务。上诉人指责顾苏平不协助执行导致案涉房屋无法办理过户，完全没有法律和事实依据。退一步讲，如果顾苏平在上诉人与案外人陈益雄的执行案件中交付了70万元。案涉房屋的物权仍属于上诉人，上诉人的其他的债权人仍可以诉讼保全查封。顾苏平的损失有可能会进一步扩大，因此顾苏平为保护自己的合法财产而作出的谨慎行为没有过错。归还债务本身就是上诉人自己的义务，如果其早日归还债务，则案涉房屋会早一日解除查封。因此案涉房屋长久处于查封状态，完全是由上诉人不积极履行自己的债务导致的。顾苏平没有过错。上诉人主张案涉房屋的占有使用费相当于租金没有法律和事实依据。顾苏平根据合同法的规定解除双方之间的房屋买卖合同并要求上诉人返还购房款和购房定金及违约给顾苏平造成的损失。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判决。顾苏平向一审法院起诉请求：1、解除顾苏平、何贤签订的房屋买卖协议；2、何贤返还已付购房款36万；3、何贤赔偿顾苏平可得利益损失1023125元（房屋价值214.61万元＋车库价值0.84万元－合同价格1131375元）及直接损失（房屋装修价值）10.16万元；4、何贤承担评估费用16000元以及财产保全担保保险费720元；5、何贤承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2010年5月25日，张家港市土地储备中心与何贤签订《张家港市房屋拆迁产权调换协议书》一份，何贤据此获得三套拆迁定销商品房（100㎡左右二套，120㎡左右一套）。2014年9月5日，何贤（出售方、甲方）与顾苏平（购买方、乙方）在张家港市同济房产营销策划有限公司佳安分公司的居间下签订《房屋买卖协议》一份，经甲乙双方友好协商，现达成如下购房协议：甲方自愿将其名下位于张家港市杨舍镇前溪锦苑（期房）由乙方抽签决定幢号，建筑面积暂定120平方米，自行车库8平方米，产权证号以甲方领取房产证号为准。甲乙双方协定上述房地产成交价格为每平米8833.3元。根据甲方的（拆迁产权调换协议书）暂定为120平方，按抽签的实际面积结算，多退少补。上述房地产办理产权过户手续所需缴纳的税费，由乙方全部承担。注：甲方领取产权证费用由甲方自负。在签订本协议时，乙方于2014年9月5日先付甲方购房定金5万元。甲乙双方互相配合办理过户手续，余额中31万元在2014年9月25日办理交易手续时付清，并将房屋使用权交于乙方，同时结清剩余房款70万元，以甲方将房产证过户给乙方后二个月内付清。违约责任：甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起当日内将定金退还给乙方，另给乙方相当定金的违约金。甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方付相当于上述房产价款千分之三的滞纳金。补充：甲方接抽签通知后及时通知乙方抽签。抽签后，甲方应及时办理该房的产权证及土地证并过户给乙方。甲方所领取产权证的费用由甲方自己承担，自行车库、汽车位的费用由乙方自行承担。楼层差价贰万以下由乙方承担，超过贰万以上的费用由甲方承担。该协议签订当日，顾苏平转账给何贤女儿何菲菲5万元定金，何贤出具了收条。同日，顾苏平支出1000元中介费。2014年9月25日，顾苏平又转账给何贤女儿何菲菲31万元，何贤出具收条。根据抽签分房的公告，杨舍镇前溪锦苑拆迁安置房于2014年12月20日进行抽签，抽签结束后抽到现房者自2014年12月25日至2015年3月24日到张家港市投资发展有限公司办理房屋相关手续。案涉《房屋买卖协议》签订后，因何贤与案外人有债务纠纷，案涉的张家港市杨舍镇前溪锦苑6幢602室房屋自2014年12月29日起被查封。2019年12月3日，顾苏平提起执行异议之诉要求解除对案涉房屋的查封，张家港市人民法院作出执行裁定书驳回了异议人顾苏平的异议请求。为了解除上述查封，顾苏平于2019年12月26日代何贤向张家港市人民法院支付了执行款771375元，因未能成功解封，该款已经退回顾苏平。本案一审审理中，顾苏平申请本案诉讼财产保全，张家港市人民法院于2020年6月24日作出（2020）苏0582民初6664号民事裁定，并据此查封了案涉的张家港市杨舍镇前溪锦苑6幢602室房屋，顾苏平为此向担保人浙商财产保险股份有限公司苏州中心支公司支出保费720元。另，根据顾苏平的申请，张家港市人民法院委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司对案涉的张家港市杨舍镇前溪锦苑6幢602室及Z23自行车库（包含装璜、装修）于本案起诉状副本送达何贤之日的价值进行鉴定。2020年8月24日，江苏苏信房地产评估咨询有限公司出具苏信房地估字（2020）（张家港）第F0002号房地产估价报告，认为该房产在满足全部假设及限制条件下于价值时点2020年07月02日房地产市场价值为225.61万元（其中602室价值为214.61万元，Z23价值为0.84万元，装修价值为10.16万元）。顾苏平为此支出评估费16000元。另查明，案涉的张家港市杨舍镇前溪锦苑6幢602室及Z23自行车库建筑面积分别为128.08㎡、4.66㎡，建筑总面积132.74㎡。该房屋现登记在张家港市城投置业有限公司名下，何贤为该不动产的权利人，因存在查封，何贤尚未与拆迁人办理结算及过户登记。双方当事人在审理中一致确认：案涉房屋的合同价款为1131375元。一审审理中，顾苏平陈述，其在接到何贤抽签的通知后，于2012年12月20日与何贤共同抽签抽到了案涉房屋，一周后从何贤处拿到房屋及车库钥匙，物业费、装修押金等手续均是其办理缴纳的。2015年年初，其开始对案涉房屋进行装修，2015年四、五月份装修好后使用案涉房屋及车库至今。2016年，其在收到法院的执行裁定书及协助执行通知书后才知道案涉房屋已被查封的事实。何贤陈述，其在卖房时就已经告知顾苏平房子查封的事情，当时是2014年12月29日，顾苏平说由他来法院进行协调，将剩余房款77万余元打到法院账上，法院解除查封后再由其协助顾苏平完成过户。但是顾苏平未及时将房款打到法院账户，故未能及时办理过户，直到2019年12月才将77万余元打到法院账户，这时案涉房屋因其欠案外人陈益雄款而处理给陈益雄了，无法过户了。因为顾苏平说要看看房子，其在抽签后过了一个多月将房子和车库钥匙交给顾苏平的。以上事实，有《张家港市房屋拆迁产权调换协议书》《房屋买卖协议》、收条、收据、银行转账记录、（2019）苏0582执异239号执行裁定书、（2019）苏0582执异238号执行裁定书、房地产评估报告、增值税发票、不动产登记簿查询记录及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。一审法院认为：顾苏平、何贤签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示且不违反有关法律规定，协议合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。根据张家港市土地储备中心与何贤签订的《张家港市房屋拆迁产权调换协议书》中的内容可知，案涉《房屋买卖协议》的买卖标的为张家港市杨舍镇前溪锦苑6幢602室房屋。案涉合同签订后，顾苏平按约支付了36万元房款，但何贤始终未能配合将案涉房屋过户至顾苏平名下，致使顾苏平签订合同目的无法实现，何贤构成违约，应当承担相应的违约责任。因此，顾苏平申请解除双方签订的《房屋买卖协议》，何贤对此亦无异议，一审法院予以支持。一审法院确认案涉《房屋买卖协议》于2020年7月2日解除。合同解除后，顾苏平要求何贤返还购房款36万元，符合法律规定，一审法院予以准许。双方之间《房屋买卖协议》解除，何贤因未按原价购得房屋造成可得利益损失，对于何贤而言，系获得该利益。何贤违约致使顾苏平遭受可得利益之损失，何贤应予赔偿。根据《房屋买卖协议》的约定，顾苏平无需向何贤支付自行车库的对价，因此，顾苏平的可得利益系案涉房屋于价值时点的市场价值与双方签订合同时价格差，一审法院综合本案案情，参照估价报告，确认顾苏平的可得利益为1014725元（2146100元－1131375元）。顾苏平主张直接损失为10.16万元的装修价值，何贤对此予以认可，一审法院予以支持。关于顾苏平主张的诉讼保全担保保险费，因当事人之间并未对该费用进行明确约定，且该费用亦非进行诉讼所必须发生的费用，故顾苏平的该项诉讼请求无相应的事实和法律依据，一审法院不予支持。遂判决：一、原告顾苏平与被告何贤于2014年9月5日签订的《房屋买卖协议》于2020年7月2日解除。二、被告何贤于本判决生效后十日内返还原告顾苏平购房款360000元、赔偿原告顾苏平可得利益损失1014725元及直接损失101600元，共计1476325元。三、驳回原告顾苏平的其他诉讼请求。案件受理费7491元（已减半收取）、财产保全费2320元，合计9811元，由被告何贤负担。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，顾苏平、何贤签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示合法有效，双方当事人均应按约履行。根据法院生效法律文书及双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，因何贤未能偿还他人的债务并及时履行法院生效判决明确的付款义务，导致涉案房屋被法院查封并已经执行程序处置给他人。由于合同目的已无法实现，顾苏平据此申请解除双方签订的《房屋买卖协议》并要求何贤退还其已付购房款并对其包括预期可得利益在内的损失作出赔偿，符合法律规定，应予支持。及时将涉案房屋交付卖方并办理产权过户手续是何贤作为房屋出让方应承担的主要合同义务。根据现有证据显示，导致涉案房屋迟迟不能办理过户手续直至合同解除，均系何贤未能及时清偿其自身债务而引发的诉讼所致，对此何贤应承担全部责任。何贤认为顾苏平对合同的解除也存在过错，应当按照双方各自的过错程度及过错原因来承担各自的责任，并要求顾苏平偿付房屋占有使用费的请求无相应法律依据，本院对此不予支持。综上，何贤的上诉理由不能成立，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14982元，由上诉人何贤负担。本判决为终审判决。审判员 郑 雄二〇二一年三月二十四日书记员 杨颖颖