北京市昌平区人民法院执 行 裁 定 书（2021）京0114执异160号案外人：北京正和元汇投资管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区经海三路109号院51号楼303。法定代表人：范伟，总经理。委托诉讼代理人：吴轶军，男，1979年7月6日出生，汉族，北京正和元汇投资管理有限公司员工，住公司员工宿舍。申请保全人：李建明，男，1970年6月17日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：陈兰洁，北京理真律师事务所律师。被申请人：国商联盟置业集团有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路24号楼17内20层2001单元。法定代表人：曲卫东。被申请人：曲卫东，男，1968年7月7日出生，汉族，住北京市海淀区。被申请人：相慧芬，女，1967年7月2日出生，蒙古族，住北京市通州区。被申请人：路玉兴，男，1972年2月7日出生，满族，住北京市昌平区。本院在执行李建明与国商联盟置业集团有限公司（以下简称国商置业公司）、曲卫东、相慧芬、路玉兴诉前财产保全一案[执行依据：（2020）京0114财保876号民事裁定书；执行案号：（2020）京0114执保1481号]过程中，案外人北京正和元汇投资管理有限公司（以下简称正和元汇公司）对本院查封相慧芬名下坐落于北京市海淀区房屋及车位（以下简称涉案房屋及车位）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。正和元汇公司称，请求法院解除对坐落于海淀区×乡×河×花园×园×号楼×层×单元×房屋及坐落于北京市海淀区×乡×河×花园×园×层×车位的查封。事实和理由：2020年5月29日，我司与相慧芬签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定我司购买上述房屋及车位。合同签订后，我司委托案外人分别向相慧芬支付购房款，截止2020年6月18日，全部购房付款1650万元已支付完毕。8月25日，我司与相慧芬办理了房屋及车位交接手续，我司即合法占有了房屋。合同履行过程中，因相慧芬对合同价款存在异议，希望我司增加购房款，我司不同意增加购房款，故相慧芬一直不配合我方办理网签、缴税、过户等手续，致其在购房合同约定时间内未履行网签、缴税、过户义务。后经双方协调、平等协商，我司与相慧芬再次签订了备案录，明确合同总价款1650万元不变，并明确涉案房屋价款为1600万元，车位价款50万元，相慧芬在备忘录签署后60日内配合办理过户全部手续。后双方到房管部门办理过户所需手续时得知涉案房屋已于2020年11月4日被贵院查封，查封文号为（2020）京0114执保1481号，查封期限是2020年11月4日至2023年11月3日。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”异议人与相慧芬的购房合同于2020年5月29日签订，且在贵院查封前我司已合法占有该涉案房屋，我司已支付全部价款。涉案房屋虽尚未办理过户手续，但我司的异议请求符合上述法律规定，故特向贵院提出执行异议申请，请求贵院依法解除对涉案房屋的查封。李建明称，不同意案外人的异议申请，请求法院驳回请求。第一，案外人所提的买卖是否真实我们不认可，有可能涉及相慧芬与其爱人曲卫东恶意逃避债务、编造的买卖，我们对这个行为不予认可。第二，房屋买卖的不动产交易要以物权变更、以办理房产证才能产生物权变动的效力，因此，异议人与相慧芬之间的买卖并未办理过户手续，不是基于物权没有形成物权法律关系，仅仅是债权行为，如果因为相慧芬的不履行或者是其他原因无法履行，也是因为相慧芬的违约所致，应当追究其违约责任，与本案无关。第三，我们起诉涉及房产基于担保，相慧芬当时的承诺是担保保证的行为，作为担保行为是一个担保物权，担保物权优于债权，之所以做这个保全查封是基于担保承诺，抵押在先，因此担保物权应当得到保证和保护，异议人无权以本案所诉争的理由去推翻已经形成的合法有效的担保物权以及查封行为，所以应当驳回其异议请求。相慧芬称，异议人提出的异议符合事实，我所收到的申请及证据都看过了，都有我的签字，所有证据一一属实。路玉兴称，没有意见，与我无关。本院查明，李建明与国商置业公司、曲卫东、相慧芬、路玉兴诉前财产保全一案，本院于2020年10月28日作出（2020）京0114财保876号民事裁定书，裁定冻结国商置业公司、曲卫东、路玉兴、相慧芬名下银行存款1600万元或查封、扣押相应价值的其他财产。本院以（2020）京0114执保1481号立案执行，执行过程中，本院于2020年11月4日查封了相慧芬名下涉案房屋及车位。案外人正和元汇公司就此向本院提出书面异议。根据正和元汇公司提交的证据显示，2020年5月29日，相慧芬（出卖人、甲方）与正和元汇公司（买受人、乙方）自行签订《北京市存量房买卖合同》，约定：出卖人所售房屋坐落海淀区×乡×河×花园×园×号楼×层×单元×房屋（即涉案房屋），建筑面积共177.48平方米。该房屋规划设计用途为住宅。该房屋所有权证号为京（2019）海不动产权第XXXX号。该房屋已经设定抵押，抵押权人为路培昭，抵押登记日期为2019年10月30日。出卖人未将该房屋出租。出卖人与买受人通过自行成交达成交易。成交价格（含房屋和1个产权车位）：经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为1650万元。付款方式：买受人应于本合同签署后5个工作日内向出卖人支付1250万元；买受人同意在买卖双方办理完毕将房屋抵押登记至乙方法定代表人范伟名下后14个工作内支付余款400万元。特别说明：乙方指令第三方个人向甲方支付的款项视为乙方支付本合同项下的购房款。出卖人应于收到买受人全部购房款后90个工作日内配合乙方办理完毕二手房网签手续、办理完毕相关税费缴纳事宜，并乙方取得房屋的不动产权证书。因出卖人暂住问题，买卖双方一致同意出卖人最迟应在2020年8月30日前将该房屋交付给买受人。买卖双方协商一致确认，本合同中该房屋成交价格包含一个产权车位（车位具体信息：-1层C-076；京（2019）海不动产权第0041804号）的款项，该车位随同房屋一并归属买受人所有。双方合同还约定了其他内容。案件审查过程中，正和元汇公司主张其已经通过委托公司法定代表人范伟在内的4人分数笔向相慧芬支付全部房屋及车位价款1650万元，并提供收条和电子银行回单作为证据。具体转账情况为：2020年6月1日，通过范宝发、张秀娟、马维曾分别向相慧芬转账350万元、150万元、350万元、400万元，共计1250万元；2020年6月18日，通过范伟向相慧芬转账400万元。正和元汇公司称其与相慧芬于2020年8月25日将涉案房屋及车位办理了交接手续，该公司占有使用涉案房屋及车位。为支持其主张，正和元汇公司提交了交接单、交纳物业费和车位管理费的增值税发票等证据。另查，根据涉案房屋及车位的不动产权登记信息显示，涉案房屋及车位现登记于相慧芬名下。原抵押权人为路培昭的抵押权于2020年6月1日注销登记。现房屋及车位抵押权登记信息显示抵押权人范伟，抵押登记时间2020年6月2日，被担保主债权数额1250万元。正和元汇公司称上述设立给范伟的抵押权是因为当时约定的过户时间比较长，其支付的第一笔款也比较多，公司为了确保房屋及车位的顺利交易，委托公司法定代表人办理了上述抵押登记。本院认为，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对该财产主张实体权利，请求排除执行，提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人正和元汇公司在本院查封之前已就涉案房屋及车位签订了书面房屋买卖合同，支付全部价款并已实际占有该房屋及车位，并交纳了物业费和车位管理费，未办理过户登记亦非因案外人自身原因。综上，案外人正和元汇公司的异议请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对坐落于海淀区×乡×河×花园×园×号楼×层×单元×房屋及坐落于北京市海淀区×乡×河×花园×园×层×车位的执行。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  梁永胜审判员  谢 肖审判员  王慧霞二〇二一年三月十七日书记员  张秋菊