甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2020)甘0102民初12840号原告：黄伟，男，汉族，1991年6月1日出生,户籍地：湖北省汉川市，现住兰州市城关区。委托诉讼代理人：杨科，甘肃正天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓瑜，甘肃正天合律师事务所律师。被告：徐志青，男，汉族，1964年7月29日出生，户籍所在地，浙江省台州市椒江区，现住兰州市城关区。委托诉讼代理人：常亮，甘肃九合同晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：高洁，甘肃九合同晟律师事务所律师。原告黄伟与被告徐志青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄伟及其委托诉讼代理人杨科、王晓瑜，被告徐志青委托诉讼代理人常亮、高洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄伟向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认原、被告签订的《借房合同》无效。二、请求依法判令被告返还原告缴纳的房屋租金221630元，并以221630元为基数按照LPR值（1年期）支付从2020年1月10日起至返还完毕之日止的利息。三、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告经朋友介绍认识，被告将位于兰州东部市场新时代三楼3233号商铺借给原告经营使用并签订《借房合同》，约定借期时间为2020年2月2日至2021年2月2日止，借房费应在2020年1月10日一次性付清，约定租期内房费涨与跌一律不退。合同签订后，原告于2020年1月5日通过微信转账方式向被告支付50000元，被告向原告出具书面《收条》，确认50000元定金是用于缴纳2020年2月2日至2021年2月2日房租，剩余170000元在2020年1月10日前一次性付清。2020年1月10日，原告通过银行刷卡转账的方式向被告支付170000元，原告按照合同约定支付了2020年度的房租。2020年1月20日，被告在见到原告来取商铺钥匙之后又要求支付5000元的房屋押金，因原告认为合同中并未约定押金，因此不同意缴纳被告突然提出的押金要求，被告未交付商铺钥匙。此后，原告找被告多次协商解决商铺租赁事宜，双方未达成合意。截止目前，原告未拿到商铺钥匙，合同目的无法实现。2020年5月12日，原告将被告诉至兰州市城关区人民法院，贵院开庭审理后，于2020年10月14日做出生效裁判，确认本案系房屋租赁合同纠纷，同时认定根据兰州市东部综合批发市场与徐志青签订的《租赁管理合同》，徐志青须与兰州东部综合批发市场共同签订第三方管理协议后才享有转租权，原、被告提供的证据仅能证明双方签订了《借房合同》及原告向被告缴纳房屋租金的事实，均未提供涉案房屋权利人对《借房合同》进行事后追认的证据。因此原被告之间签订的《借房合同》无效。综上所述，被告隐瞒其没有涉案商铺的出租权的前提下，与原告签订《借房合同》，该合同因未受到权利人的追认未能生效，被告应向原告赔偿因合同无效受到的损失。故原告为维护自己的合法权益，诉至法院，望判如所请。被告徐志青辩称，1、其与原告签订的《借房合同》合法有效。首先，被告并未刻意隐瞒转租事实，原告明知被告不是案涉房屋所有权人，其次，转租合同不符合民法典中合同无效的相关规定，也不违反民法典中禁止性条文；2、其早在与原告签订《借房合同》之前，就已书面告知兰州东部综合批发市场，并得到市场负责人的回复同意其与原告协商租用，在原告第一次起诉退还租金的已生效（2020）甘0102民初3767号民事判决书中认定“原告对案涉房屋权利人对《借房合同》进行事后追认负有举证责任，因原告举证不能，故驳回原告的诉请，法院并未要求被告对该问题进行举证，故被告也未向法院提交相关证据”；3、原告与被告签订的《借房合同》约定交房时间为2020年2月8日前，此前被告两次通知原告前来取钥匙，但原告因自身原因未取钥匙，并数次要求退租，其是违约在先一方；4、原告在2020年2月8日前未能取得钥匙是其自身过错所致，应自行承担责任，被告不存在任何违约行为。综上所述，无论徐志青是否向兰州市东部综合批发市场告知转租一事，都不影响原、被告之间《借房合同》的效力。导致原告未能取得钥匙的原因在于原告自身过错和疫情影响，被告在这中间并不存在任何违约行为，疫情对双方都造成了一定损失，但这些损失不应由徐志青一人承担。希望法庭能够充分考虑原、被告双方签订合同时的真实意思表示，驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月10日，原告（乙方）、被告（甲方）签订了《借房合同》一份，主要约定：甲方将兰州东部新时代三楼3233号商铺借给乙方经营。借期为阳历2020年2月2日至2021年2月2日止。借房费于2020年1月10日一次性付清。乙方在承借经营期间，所产生的一切费用，由乙方承担。乙方在经营期间的一切债权、债务由乙方负责，与甲方无关。乙方在承借期内，不经甲方同意，不准划转他人。若后面借房费涨与跌一律不退，不补。2020年2月8日前如果甲方未交房，双倍退还。后原告按照合同约定向被告支付了全年租金220000元。因原告承租案涉商铺时，被告将该铺面租给上一家租户，原告为了尽快拿到钥匙，通过微信聊天等方式催促被告尽快将钥匙交给原告，被告告知原告其已经和上一租户协商好并于2020年1月15日通知原告于2020年1月20日下午四点来取钥匙。2020年1月20日下午三点四十九分，原告委托其哥魏寿高前去取钥匙，被告知晓原告要装修该商铺就和原告要装修押金5000元，双方就装修押金一事协商未果，被告未向原告交付钥匙。同日，原告向被告支付了由兰州东部综合批发市场就案涉商铺收取的2020年1、2月份的市场管理费1630元。2020年1月24日，因突发疫情，原告于2020年1月29日和被告协商退租一事，被告表示疫情过了再说，钥匙在兰州，想要随时取。2020年3月28日，疫情稍有好转，全国忙于复产复工，原告回兰后，就退租一事和被告再次协商仍未果，后原告于2020年5月12日向本院起诉要求被告继续履行双方签订的《借房协议》，并适当减少租赁期间的年租金，并由被告支付迟延履行给其造成的损失，本院于2020年10月14日作出（2020）甘0102民初3767号民事判决书因原、被告均未向法院提供证据证明案涉商铺的权利人对双方的租赁事宜事后进行追认的证据，故驳回了原告的诉请请求。后双方就此事仍未达成解决的方案，原告于2020年11月20日向本院再次起诉，形成本诉。另查，案涉商铺是被告从案外人兰州东部综合批发市场承租而来，承租期限为2017年5月16日至2027年5月15日。并就商铺的租金、物业管理费、租赁房屋的转租、转借、转让和违约责任及合同解除进行了约定。又查，案涉商铺自双方签订《借房合同》至今，被告仍未向原告交付钥匙，该商铺一直处于空置中。本院认为，本案的争议焦点在于，原告主张的合同无效理由是否成立的问题、被告是否应当向原告退还相应房屋租金的问题。关于原告主张的合同是否无效的问题，根据庭审查明的事实，原、被告于2020年1月10日签订的名为《借房合同》实则是双方协商一致建立租赁合同关系的真实意思表示，其内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在原、被告之间恶意串通，损害第三人的利益，合同具备法律规定的生效要件，故该合同合法有效，对原、被告双方均具有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。庭审前，被告向本院申请证人出庭作证，证明的内容就是要证明原、被告之间签订的合同已经征得兰州东部综合批发市场同意由被告转租给原告的事实。对此，庭审后，本院经审查认为，无论原、被告之间的《借房合同》是否经过真正权利人的同意或追认，均不影响双方之间合同成立并有效的效力，故本院对被告申请证人出庭作证的申请未予准许。综上，原告主张的请求确认双方之间签订的《借房合同》无效的诉请，本院不予支持。关于原告主张的判令被告返还其缴纳的房屋租金221630元，并以221630元为基数按照LPR值（1年期）支付从2020年1月10日起至返还完毕之日止利息的诉请。本院认为，因双方签订的租赁合同合法有效，且原告已按照合同约定向被告支付了全部房租，被告作为交付案涉商铺的义务人理应按照合同约定向原告交付钥匙和商铺。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条之规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，根据庭审查明的事实，双方在合同中并未对装修押金事宜进行约定，被告于2020年1月15日在通知原告来取钥匙并要求原告交付押金5000元一事，双方虽有沟通协商，但最终未得到原告的同意，被告的此种行为是对原合同的变更，但没有得到原告的认可，视为未变更原合同的约定，因此被告在疫情来临之前未按原合同约定向原告交付钥匙和商铺的并要求原告交纳装修押金的行为已对原告构成违约。加之，本院在开庭审理当天，双方约定的租赁期限已到，合同在客观上已无法履行，造成原告合同目的不能实现的过错在于被告，被告的上述行为有违诚实信用。因此，被告主张的致原告未能取得钥匙的原因在于原告自身过错和疫情影响，被告在这中间并不存在任何违约行为，疫情对双方都造成了一定损失，但这些损失不应由被告徐志青一人承担的辩称，本院不予采信，故原告要求被告返还其缴纳的房屋租金221630元，并以221630元为基数按照LPR值（1年期）支付从2020年1月10日起至返还完毕之日止利息的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告徐志青于判决生效后十日内向原告黄伟返还221630元；并以221630元为基数，按2021年2月全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（1年期）支付2020年1月10日起至该款项款（221630元）付清时止的利息；二、驳回原告黄伟的其他诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费2312元，由被告徐志青负担。（于判决生效后十日内向原告付清）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  马忠贤二〇二一年三月十六日书记员  王 丹