北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初3352号原告：北京天洋基业投资有限公司，住所地北京市房山区阎村镇翠柳南大街10号。法定代表人：杨蕾，执行董事。委托诉讼代理人：郭慧，河北燕祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐文琴，河北燕祥律师事务所律师。被告：王鑫萌，女，1987年4月17日出生。原告北京天洋基业投资有限公司（以下简称“天洋基业公司”）诉被告王鑫萌房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京天洋基业投资有限公司的委托诉讼代理人郭慧、被告王鑫萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京天洋基业投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告王鑫萌于2018年3月9日签订的《租赁合同》；2、依法判令被告王鑫萌向原告支付于2019年11月1日起至房屋实际腾退之日起的租金暂计115248.54元；3、依法判令被告王鑫萌支付于2019年11月1日起至实际腾退之日起的物业服务费暂计9162.47元；4、依法判令被告王鑫萌支付违约金（计算方式：以诉讼请求第二项、第三项所确定的金额为基数，按日千分之五的标准，自2019年11月1日起计算至实际付清之日止，暂计人民币10000元）；5、判令被告在保持良好使用状态下腾退房屋并返还原告；6、诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2018年3月9日，原被告签订《租赁合同》，约定1、被告承租北京市房山区×号院×号楼×层×号商铺，用于经营餐饮项目，品牌为“壹早壹碗”，租赁面积为104.38平方米。2、租赁期限自2018年4月1日起至2021年3月31日止。租赁培育期共8个月，自2018年4月1日起至2018年11月30日止；3、租赁培育期内，原告给予被告优惠租金条件，若因被告原因导致本合同无法继续履行的或因被告违约导致原告单方解除本合同的，则被告不再享受培育期的租金优惠，被告应按租赁合同约定的第九个月的租金标准即3.3元每天每平米向原告支付租赁培育期内租金；4、租赁期间，物业服务费现行收取标准为人民币7.98元每月每平米；5、若被告未能按本合同约定支付保证金、租金、物业服务费或其他费用的，每逾期一日，按应付金额的千分之五支付违约金。2018年7月9日被告王鑫萌成立了北京晟丰龙餐饮有限公司，2018年8月3日，原告与被告王鑫萌、北京晟丰龙餐饮有限责任公司签订三方协议，被告王鑫萌将《租赁合同》中的权利义务全部转移给北京晟丰龙餐饮有限责任公司。现北京晟丰龙餐饮有限责任公司自2019年11月1日至拒不向原告交纳商铺租金，也不依照《租赁合同》约定向原告指定的账户交纳物业费，已构成根本违约，导致《租赁合同》无法继续履行，严重损害了原告的合法权益。北京晟丰龙餐饮有限责任公司为自然人独资公司，被告王鑫萌为其自然人股东，根据《中华人民共和国公司法》等相关法律规定，被告王鑫萌应对该公司债务承担连带清偿责任。鉴于此，原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法支持其诉请。被告王鑫萌辩称，同意解除合同，不同意支付租金。2019年9月30日我写了退租申请，申请也交给公司了，但是是否同意没有和我说，我退租原因是多次停电、排烟问题，多次反映但没有解决，我租房子是用来做餐饮的，停电导致我的损失。租金支付到哪天不知道。本院经审理认定事实如下：2018年3月9日，天洋基业公司（甲方、出租方）与王鑫萌（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于北京市房山区×号院×号楼×层×号的商铺，租赁面积（建筑面积）为104.38平方米出租给乙方用于商业，从事餐饮经营项目，经营项目的品牌为壹早壹碗。租赁期限自2018年4月1日至2021年3月31日。关于租赁培育期，合同约定租赁培育期共8个月，自2018年4月1日至2018年11月30日。租赁培育期内，甲方给予乙方优惠租金条件，但乙方应正常支付该物业的物业服务费及其他费用。租赁培育期内，如因乙方原因导致本合同无法继续履行的或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，则乙方不再享受培育期的租金优惠，乙方应按本合同约定的第9个月的租金标准即3.3元/天/平方米向甲方支付租赁培育期内租金。关于租金，合同约定自2018年4月1日起至2018年11月30日止，日租金为1.24元/天/平方米，月租金为3936.87元/月。自2018年12月1日起至2021年3月31日止，日租金为3.3元/天/平方米，月租金为10477.14元/月。租金采用先付后用的形式，自2018年4月1日开始计算，乙方应于本合同签署后5日内一次性向甲方支付首期租金（8个月）共计31494.96元。其余租金以3个月作为付款周期，乙方应于每一付款周期届满前15天支付下一期租金。关于物业服务费，合同约定物业服务费现行收取标准为7.98元/月/平方米。乙方应于本合同签署后5日内向甲方指定的物业管理公司支付首期物业服务费及押金，共计4997.71元。除首期物业服务费外，以3个月作为付款周期，乙方应于上一期物业服务费届满前15天向甲方指定的物业管理公司支付下一期物业服务费。合同还约定了物业服务费收款指定账号，收款人为河北天融物业服务有限公司北京分公司（以下简称天融物业公司）。关于保证金条款（“押付”条款），合同约定乙方在本合同签署当日向甲方支付保证金20954.28元（相当于该物业2个月的租金）。在整个租赁期内保证金由甲方保管，甲方无须向乙方支付保证金的利息（保证金的收取以第9个月的租金为标准）。保证金不具有定金性质，仅用于确保乙方遵守本合同约定并履行合同义务。当乙方拖欠租金、物业服务费、能源费、违约金、赔偿金及其他费用、或产生延期退房的房屋占用费或违反本合同其他约定的，甲方有权从保证金中扣除相应金额，甲方应于扣款前向乙方发出书面扣费通知，剩余部分（如有）应于本合同届满时90日内无息返还给乙方。甲方根据本合同约定从保证金中扣除相应金额的，乙方应在30天内补足保证金。甲方有权将保证金用于补偿消费者或甲方因乙方原因所遭受的损失，不足抵扣部分，仍由乙方全部承担。关于物业交付，合同约定乙方应在2018年4月1日前进场或甲方另行通知的进场时间，到甲方办理该物业交接手续、签署交付凭证并按本合同的约定支付所有相关费用。但甲方向乙方交付该物业的前提是，乙方已经按照本合同的约定，按期足额向甲方支付了各项费用。关于违约责任，合同约定乙方未能按本合同约定支付或补足保证金、支付租金、物业服务费或其他费用的，每逾期一天，按应付金额的千分之五支付违约金。关于合同解除，合同16.1约定本合同经甲、乙双方协商一致达成书面协议后解除。16.2约定乙方不得擅自解除本合同。若乙方在租赁期内提前终止本合同的，乙方应提前6个月书面通知甲方，并向甲方支付其实际使用该物业期间应付而未付的一切款项，同时甲方有权没收乙方的全部保证金。16.3约定如发生下列情形之一的，甲方有权解除本合同，并没收乙方全部保证金。甲方解除本合同应以书面形式通知乙方，乙方应在前述通知规定时间内腾空该物业返还给甲方，否则甲方有权按本合同第14.2款规定追究乙方延期返还责任：（1）乙方未按照合同约定支付租金、物业服务费、保证金、能源费、违约金或其他费用，逾期达15日的；（2）乙方违反本合同约定擅自改变租赁用途、经营项目的；（3）乙方违反本合同约定擅自转租、退租的；（4）因乙方原因造成该物业或其附属设施、设备等严重损坏的；（5）乙方进行违法活动、或乙方营业执照被吊销、或乙方破产或进入清算程序（因重组或合并原因进行清算者例外）、或该物业因乙方涉诉而被法院查封、强制执行的；（6）乙方构成本合同约定的根本违约情形的。该《租赁合同》还约定了双方其他权利义务。合同签订后，2018年3月9日，天洋基业公司向王鑫萌交付了涉案房屋，天洋基业公司自认王鑫萌交纳了2018年4月1日至2019年10月31日的租金71494.96元，保证金20954.28元。被告王鑫萌称“不知道交了多少租金，不知道交到了哪天。”2018年8月13日，王鑫萌、北京晟丰龙餐饮有限责任公司、天洋基业公司三方签订《三方协议》，其中天洋基业公司为甲方，王鑫萌为乙方，北京晟丰龙餐饮有限责任公司为丙方，约定自本合同生效之日起，原合同乙方的权利义务全部转移给丙方，在本合同生效前，乙方就上述合同所享有的权利及已经履行的合同义务对丙方有效。庭审中，王鑫萌称在合同履行过程中发现涉案房屋的排烟管道存在严重反烟问题，另外，涉案房屋还存在临时性用电问题、燃气使用问题，天洋基业公司否认存在上述问题。王鑫萌称2019年9月30日提出退租申请且涉案房屋已经被天洋基业公司锁门，天洋基业公司均予以否认。本案审理过程中，因北京晟丰龙餐饮有限责任公司注销，原告撤回对北京晟丰龙餐饮有限责任公司的起诉。上述事实，有《租赁合同》、房屋所有权证、验房单、《三方协议》、当事人陈述在案佐证，以上证据，经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定事实的依据。本院认为，天洋基业公司与王鑫萌签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，根据查明的事实，天洋基业公司与王鑫萌签订的《租赁合同》中关于租金的交纳、申请解除合同的方式、时间等均进行了约定，王鑫萌未能按照合同的约定履行，其行为构成违约，天洋基业公司有合同解除权，关于解除时间，天洋基业公司未证明其履行了通知义务，王鑫萌未提交充分证据证明其已经向天洋基业公司提交了退租申请，故本院以王鑫萌收到起诉书及证据副本的时间即2020年3月28日为双方合同解除时间。关于租金，本案根据合同实际履行情况，本院酌定租金支付自2019年11月1日至双方合同解除之日即2020年3月28日共5个月租金即52385.7元。关于物业服务费，双方协议约定的物业费的收款人非天洋基业公司，且其与本案也并非同一法律关系，故该项诉讼请求，本院不予支持。根据《租赁合同》中关于保证金的约定，当王鑫萌拖欠租金时，天洋基业公司有权从保证金中扣除相应金额，扣除相应金额后，王鑫萌还要补足保证金。而合同中关于解除的条款又约定，如王鑫萌要求解除合同，天洋基业公司有权没收保证金。《租赁合同》中关于保证金作用的约定并不明确。关于天洋基业公司要求支付违约金的诉讼请求，由于天洋基业公司在明知王鑫萌欠付租金，仍怠于行使权利，亦有过错，天洋基业公司主张违约金的诉讼请求，请求金额过高，应予以适当减少。结合本案实际情况，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度等综合因素，本院酌情确定王鑫萌向天洋基业公司支付的保证金5000元冲抵违约金，不再另行计算违约金，剩余15954.28元保证金冲抵欠付租金。关于天洋基业公司要求腾退涉案房屋的诉讼请求，合同已经解除，王鑫萌应当将房屋进行腾退，本院予以支持。关于王鑫萌称天洋基业公司锁门致使王鑫萌无法腾退一事，其未提交证据予以证明，本院不予采信。关于王鑫萌称房屋排烟及停电问题，其未提交充分证据予以证明，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告北京天洋基业投资有限公司与被告王鑫萌2018年3月9日签订的《租赁合同》于2020年3月28日解除；二、被告王鑫萌与本判决生效后10日内向原告北京天洋基业投资有限公司交纳租金36431.42元；三、被告王鑫萌于本判决生效后10日内将位于北京市房山区×号院×号楼×层×号商铺腾空并返还给原告北京天洋基业投资有限公司；四、驳回原告北京天洋基业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2988元，由北京天洋基业投资有限公司负担2277元（已交纳）；由王鑫萌负担711元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  张明星人民陪审员  李学强人民陪审员  吕志光二〇二一年三月二十三日法官 助理  邰晶晶书 记 员  李文秀