河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀07民终528号 上诉人（原审被告、申请执行人）：刘瑞婷，女，1976年10月5日出生，汉族，住河北省张北县。 上诉人（原审被告、申请执行人）：康素峰，女，1966年3月8日出生，汉族，住河北省唐山市路南区。 被上诉人（原审原告、案外人）：刘江山，男，1985年6月16日出生，汉族，住河北省张家口市。 原审被告（被执行人）：张英，男，1961年10月12日出生，汉族，住河北省张北县。 委托诉讼代理人：李金龙，男，1962年7月23日出生，汉族，住河北省张北县。 上诉人刘瑞婷、康素峰因与被上诉人刘江山、原审被告张英案外人执行异议之诉一案，不服河北省张北县人民法院（2020）冀0722民初1629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘瑞婷、原审被告张英委托诉讼代理人李金龙到庭参加诉讼。上诉人康素峰、被上诉人刘江山经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。 刘瑞婷、康素峰上诉请求：1.撤销张北县人民法院作出的（2020）冀0722民初1629号民事判决书，并依法改判：不允许解除对燕赐福地新建小区1号楼3单元201室楼房的査封：不允许停止对燕福地新建小区1号楼3单元201室楼房的执行。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.张英挂靠单位张北县万正房地产开发公司必须具有国家颁发商品房销售许可的条件下才可以签订有效的商品房购房合同，支付价款按照财务规定规则将相关购房款项存入张英挂靠单位张北县万正房地产开发公司并由公司开出实时的真实的进入财务系统的相关票据，可对张北万正房地产开发公司进行查账，进行财务审计立案经侦，现金转账原始凭证开付收据进行笔迹司法鉴定。张英挂靠单位张北县万正房地产开发公司，张英个人不能私自售楼，私自收款、私自开无公章的收据，同时以张英个人私自签订的没有预售许可的草书协议也是无效不合法的。被上诉人称全款购买了案涉房屋，后举证尚有210000元购房款未履行，未按要求支付执行，前后矛盾。2.最高人民法院《关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人己经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。条款中指出，需要办理过户登记的财产出卖给第三人，案涉房屋作为需要办理过户登记的财产必须具有国家颁发商品房销售许可的条件下签订的商品房购房有效合同下的房屋，案涉房屋根本就不是需要办理过户登记的合法财产，疑断章取义。3.同时上述条款指出，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。被上诉人认为其已足额依约支付了购房款，由于张英与张向红、李志启之间的纠纷，法院将案涉土地使用权及商品房预售资金账户查封，致使被上诉人购买的楼房不能办理确权登记手续，不仅缺乏充分的证据证明，而且明显不符合常理。据了解，张英与张向红、李志启之间的纠纷与本案涉房产毫无关系。被上诉人未尽到注意义务，就未获得预售许可的商品房签订商品房买卖合同，该商品房买卖合同无效系被上诉人无法就相应房产进行过户的原因之一，被上诉人具有一定的过错，导致案涉房产直到被法院查封前仍未能办理过户手续，存在一定过错，具有充分的事实依据。因此被上诉人除因不可抗力的原因未办理过户登记手续之外，是有过错的。3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案涉房屋在人民法院查封前没有签订合法有效的书面买卖合同，被上诉人在人民法院查封前没有合法占有案涉房屋，案涉房屋售楼合同书(草本)、张英为其出具的收据、张北县万正地产开发有限公司出具的购房款收据、地下室收据、契税维修基金，太阳能费收据、取暖费收据，水卡及电卡等部分可疑，不具有真实性，可让相关部门或人员对张英挂靠单位张北县万正房地产开发公司账目进行核实，必要时可进行笔迹鉴定。案涉房屋因被上诉人作为买受人自身原因未办理过户登记。综上所述，一审法院判决明显有违公平公正，请求二审法院在查清事实的基础上依法予以改判，维护上诉人的合法权益、维护社会公平正义。 刘江山未答辩。 张英未答辩。 刘江山向一审法院起诉请求：1.请求撤销张北县人民法院2019年8月14日作出的（2019）冀0722财保153号民事裁定书，判令立即停止对原告所有的坐落于张家口市张北县的执行措施，并解除对该房屋的保全。2.由被告承担本案诉讼费及其他如解除保全的费用。 一审法院认定事实：1.张英挂靠万正房地产公司资质以万正房地产公司名义开发建设燕赐福地二期商品房；2.2016年8月12日，原告刘江山与被告张英签订售楼合同书（草本），合同约定：甲方张北县万正房地产开发有限公司将坐落于张北县以410585元的价格出售给乙方刘江山，后经计算房屋价款合计430331元（4388元／平方米×98.07平方米）；3.2016年8月12日，刘江山给付张英妻子张利花200000元购房款，2019年3月5日，刘江山给付张英购房款20331元，故在人民法院查封之前刘江山已给付张英220331元购房款，尚有210000元未给付，综上，本院对原告主张尚欠购房款200000元的主张不予支持；4.张英于2019年3月5日将涉案房屋交付刘江山；5.刘瑞婷、康素峰与张英民间借贷纠纷一案，张北县人民法院于2019年8月14日作出（2019）冀0722财保153号民事裁定书，查封了案涉房屋；6.2020年5月11日，刘江山向本院提出执行异议，张北县人民法院作出（2020）冀0722执异12号执行裁定，驳回了刘江山的异议请求；7.因张英与张向红、李志启之间的纠纷，法院将案涉土地查封，致使刘江山购买的楼房不能办理确权登记手续。原告刘江山提供与张英签订的售楼合同书（草本）、中国工商银行股份有限公司张北支行回单、购房款收据、地下室收据、契税收据、取暖费收据、垃圾清理费收据、太阳能收据、物业费收据、购电卡、水卡、张北县供水公司收费凭证等证据用以证明支付了案涉房屋部分价款，享有实际所有权。对上述证据，刘瑞婷、康素峰质证认为不具有真实性，不能证明刘江山的证明目的，张英质证承认证据的真实性。本院认为，上述证据具有客观性，证据之间相互关联，予以认定。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据本院查明的事实，刘江山与张英签订购房协议，刘江山按约定履行了购买案涉房屋价款，并已占有使用，买受人刘江山购买案涉房屋在先，法院作出裁定查封时间在后。双方之间的商品房买卖合同关系成立，可认定刘江山系案涉房屋的实际所有权人，不能办理房屋确权登记手续不是由于买受人刘江山的原因造成的，故刘江山请求排除对案涉房屋的执行，符合法律规定，本院予以支持，但是，在人民法院查封诉争房屋之前，原告尚有210000元购房款未履行，对于该款应按人民法院的要求交付执行。刘瑞婷、康素峰以张英没有取得房屋预售许可证出卖房屋，刘江山没有签订正式的商品房买卖合同为由，主张刘江山买卖案涉房屋无效，无法律依据，本院不予支持。判决：解除本院作出的（2019）冀0722财保153号民事裁定书对燕赐福地1号楼3单元201室楼房的查封措施，停止对燕赐福地1号楼3单元201室楼房的执行。 二审期间，刘瑞婷提交张北县预售资金监管协议，证明售房款应入监管账户，不能私人收取。张英认可该证据的真实性，合法性、关联性予以认可。本院查明其他事实与一审法院一致。 本院认为，本案争议焦点系刘江山对案涉房屋所主张的权利能否阻却法院执行。《最高人民法院关于人民法院办理被执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据本案查明事实，张英挂靠张北县万正房地产开发有限公司对案涉房屋进行开发销售，本案被执行人系张英个人，现刘瑞婷、康素峰申请执行万正房开名下的房屋，证明刘瑞婷、康素峰主张案涉房屋应归张英所有，故刘江山亦可以从张英处购买案涉房屋。刘江山与张英于2016年8月12日即法院查封之前已签订了售楼合同书，约定房款为410585元，系双方真实意思表示。对于购房款问题，刘江山于2016年8月12日向张英妻子张利花现金支付200000元，张利花向刘江山出具收据，后经计算房屋价款合计为430331元，2019年3月5日，刘江山向张英支付房款19746元。同日，刘江山支付地下室款、补交楼款、契税、维修资金、登记费、太阳能款共计28339元，张北县万正房地产开发有限公司向刘江山出具收据，剩余购房款210000元未支付，刘江山应按人民法院的要求交付执行。刘江山提供的取暖费、垃圾清理费、物业费、水费、电费等收据可以证实其于法院查封之前已经占有了涉案房屋。对于未办理过户问题，张英挂靠张北县万正房地产开发有限公司开发的燕赐福地小区1、2号楼均未能办理过户登记手续，可以认定系非刘江山自身原因未办理过户登记。综合以上几点，刘江山提出停止对案涉房屋执行的诉求，应予支持。综上所述，刘瑞婷、康素峰的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理被执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由刘瑞婷、康素峰共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  王艳龙 审判员  李志平 审判员  范新宇 二〇二一年三月二十五日 书记员  李 琦