吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉07民终156号上诉人（原审被告）：李朋辉，男，1978年2月8日出生，汉族，农民，住吉林省乾安县。委托诉讼代理人：毕文明，吉林乾龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘永君，男，1967年10月20日出生，汉族，农民，住吉林省乾安县。委托诉讼代理人：刘庆波，吉林良伟律师事务所律师。上诉人李朋辉因与被上诉人刘永君房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省乾安县人民法院（2020）吉0723民初1953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。上诉人李朋辉及其委托诉讼代理人毕文明，被上诉人刘永君及其委托诉讼代理人刘庆波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李朋辉上诉请求：1.撤销吉林省乾安县人民法院（2020）吉0723民初1953号民事判决，改判驳回刘永君一审诉讼请求或发回重审。2.刘永君承担本案诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实错误、证据不足、适用法律错误。一、一审判决认定事实错误，遗漏重要事实。首先，案涉房屋土地性质为村集体土地，属于宅基地性质，其流转只限于村内成员，其必须符合一户一宅原则，李朋辉与刘永君均不是案涉房屋村集体成员。其次，案涉房屋所涉土地上的建筑物是一个整体，针对同一土地上的其他房屋已经经过其他生效判决认定房屋买卖合同无效。再次，刘永君主张解除合同，既然主张解除，合同应当是有效合同，无效合同不存在解除一说。最后，乾安县人民法院曾作出（2019）吉0723民初1789号民事判决，针对本案同一地块、同一栋楼内其他房屋买卖合同，已经以各方签订的房屋买卖合同违反法律、行政法规禁止性规定为由，判令所签订的《楼房出售合同》无效。基于同案同判原则，案涉土地上针对非本村村民的房屋买卖合同无效的情形，双方的房屋买卖合同也应当认定为无效。合同无效自始无效，涉及相互返还，本案互相返还的系部分现金，部分刘永君对李朋辉的债权、部分刘永君对王向波的债权，也就是恢复至签订合同前的状态，李朋辉针对无效合同应当返还的系11万元现金及所付欠刘永君12万元债务，其余17万元应由刘永君向案外人王向波主张。二、一审判决解除返还证据不足。一审刘永君提交的证据以及法院调取的证据不足以证明李**辉存在先行违约情形，案涉房屋不是由李朋辉进行开发，办理房屋产权证书也不在李朋辉权限内，即使办理产权证也应当由开发者进行办理，李朋辉只有配合义务。三、一审判决适用法律错误。一审判决应当适用《中华人民共和国合同法》第五十二条无效合同情形判断合同效力，进而释明刘永君变更诉讼请求，刘永君不同意变更应当判决驳回刘永君诉讼请求。刘永君辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，有力维护了刘永君的合法权利，体现了司法裁判的公平正义，依法应维持原判，驳回李朋辉的上诉请求。一、针对李朋辉提出的合同无效的问题，刘永君认为李朋辉与刘永君签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，买卖合同属于债权行为，标的物权属是否变动不影响房屋买卖合同的效力，所以，案涉房屋买卖合同因为有效不影响合同的解除。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或处分权，标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，虽然案涉房屋未办理建设工程规划许可证属于违法建筑，无法办理产权登记，但是合同标的物所有权能否转移，不影响合同效力。违法建筑物的房屋买卖合同效力，主要取决于合同本身，有效的合同能够约束双方当事人的行为，而违法建筑转让并不妨碍到合同对于当事人的约束力。从物权和债权的区分原则来看，买卖等债权行为的效力与物权变动效力应当区分，合同依法成立，即具有约束力，是当事人享有债权及负担债务。李朋辉通过开发商用楼折抵工程款获得了案涉房屋的处分权，当合同有处分内容时，具备实际履行效力，以当事人对标的物具有处分权为前提，合同未履行和不能履行不反过来影响合同效力，买卖合同不因出卖人无权处分而无效，包括李朋辉所主张的房屋是农村集体的宅基地，不影响李朋辉具有房屋的处分权。因为是从开发商的手中已经把这楼折抵过来，具有处分权，因此，案涉房屋的合同是有效的。本案中，案涉违法建筑转让影响是物权变动行为，关乎合同履行问题，与合同效力是无关的，一审法院认定事实清楚，李朋辉主张房屋买卖合同无效，不存在解除一说，是没有法律依据的。二、关于案涉房屋无法办理房屋产权变更登记，刘永君不能够成为房屋实际所有权人，致使刘永君合同目的不能够实现，李朋辉构成了根本违约，双方签订房屋买卖合同应予以解除问题。根据《中华人民共和国民法典》和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题解释》相关规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物不能够转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。因此，一审法院判令解除李朋辉与刘永君签订房屋买卖合同于法有据。三、关于李朋辉主张17万元房款由刘永君向案外人王相波主张的观点是不能成立的。李朋辉与刘永君就房屋买卖交易达成了一致意见，李朋辉出具了收取总房款40万元的收据，将房屋交付给了刘永君。至于李朋辉主张17万元系案外人王向波欠刘永君款项，应另行主张的观点与本案无关。三方债权转让关系是另一法律关系，本案是房屋买卖合同关系，因为债权转让和房屋买卖合同，它不是同一案由。17万元房款一审法院不予支持李朋辉抗辩，于法有据，应予以维持。四、李朋辉应承担违约责任，并赔偿刘永君损失。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他必要补救措施，并有权请求赔偿损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条和第十九条的规定，商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十三条规定，办理房屋产权登记的期限届满，超过1年，由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋产权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失应予支持。本案中，按照双方签订的房屋买卖协议第五条约定，李朋辉无条件配合刘永君办理房屋过户手续。另外，在签订合同时，李朋辉对刘永君称房屋证照在银行抵押，这在房屋买卖合同当中有明确的文字标注。所以，从签订合同至今，李朋辉无法配合刘永君办理案涉房屋产权登记，应当承担违约责任，依法赔偿刘永君经济损失，返还房屋价款。刘永君向一审起诉请求：1.依法解除刘永君与李朋辉签订房屋买卖协议，李朋辉返还购房款40万元，并自2017年1月13日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率给付利息，自2019年8月20日起至实际给付之日止按全国人民银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算给付利息；2.李朋辉承担诉讼费。一审法院认定事实：2017年1月13日，刘永君与李朋辉签订《房屋买卖协议书》，约定李朋辉将其拥有的乾安县安字小学北侧1-2层道东临街商品房第三门、第四门出售给刘永君，建筑面积256平方米，价款为40万元。刘永君支付现金11万元，剩余29万元以此前李朋辉及案外人王向波在刘永君处未还借款抵顶。当日，李朋辉为刘永君出具40万收据一枚，并将房屋钥匙交付刘永君。因房屋未做防水有漏雨情况，涉案房屋未进行装修。另查明，乾安县安字小学北侧1-2层道东临街商品房在乾安县不动产登记中心未办理登记，不能办理产权变更登记。一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，刘永君与李朋辉签订房屋买卖协议，并以结算后的债权及现金支付全部购房款，李朋辉应按照合同约定为刘永君办理产权变更登记手续，但自签订合同至今，已达三年之久，案涉房屋仍未在产权登记部门办理登记，无法办理产权变更登记，致使刘永君合同目的不能实现，李朋辉已构成根本违约，双方签订的房屋买卖协议应予解除，刘永君的诉讼请求应予支持。庭审中，李朋辉抗辩称协议实质为以房抵债，且40万元购房款中包含案外人王向波欠刘永君的17万元，但其陈述2016年就债权债务关系就与刘永君进行结算，且其同意以刘永君对王向波的债权抵顶购房款，其应与王向波另行结算，因此李朋辉的抗辩主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定，判决：一、解除刘永君与李朋辉于2017年1月13日签订的房屋买卖协议书；二、李朋辉于本判决生效之日立即返还刘永君购房款40万元，并自2017年1月13日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算给付利息，自2019年8月20日起至实际给付之日止按全国人民银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算给付利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4235元，由李朋辉负担。二审中，李朋辉提供吉林省乾安县人民法院（2019）吉0723民初1789号民事判决书和本院（2019）吉07民终1884号民事裁定书。证明涉案房屋为集体土地上建设，没有审批手续，是农民宅基地上建设，涉案房屋买卖合同被认定无效。经本院审理查明事实与原审判决认定事实一致。本院认为，双方争议的焦点问题：1.双方之间签订房屋买卖合同是否有效；2.李朋辉应当向刘永君返还房款数额如何认定。双方当事人对涉案房屋位于安字镇安字村，是在村民宅基地上建设，宅基地属于集体性质的土地，房屋未办理批准手续、未办理产权登记的事实没有异议，对此本院予以确认。乾安县人民法院作出的民事判决认为，涉案房屋的土地即农村宅基地属于农民集体所有，土地使用权不能出让、转让。房屋与土地具有不可分割性，涉案房屋的买卖因违反法律法规的强制性规定无效。本案中，刘永君和李朋辉均不是安字村民，双方签订案涉房屋买卖合同亦应认定无效，李朋辉的此点上诉理由成立，本院予以支持。对合同纠纷，人民法院应首先依照职权审查合同的效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定违反法律法规强制性规定的合同应是无效。原审判决解除房屋买卖合同的前提是合同有效，该认定房屋买卖合同有效错误，应予纠正。关于无效合同的处理问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因合同取得的财产应予返还，不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，李朋辉同意接收房屋，返还购房款，但认为应返还23万元，40万元购房款中17万元刘永君应向案外人王向波主张返还。本院认为，刘永君与李朋辉于2017年1月13日签订房屋买卖合同，房屋价款40万元系双方以欠款29万元抵顶，刘永君另行支付购房款11万元。该29万元借款已经双方结算，李朋辉为刘永君出具收款40万元收据一枚，且该房屋是李朋辉与王向波共同施工后，接受开发商抵顶工程款。原审判决李朋辉应与王向波另行结算，并无不当。李朋辉与刘永君君均不是安字村民，导致房屋买卖合同无效，双方均有过错，刘永君主张返还购房款利息，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林省乾安县人民法院（2020）吉0723民初1953号民事判决；二、刘永君与李朋辉于2017年1月13日签订的《房屋买卖协议书》无效；三、李朋辉于本判决生效后立即返还刘永君购房款40万元，刘永君将房屋退给李朋辉；四、驳回刘永君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4235元，二审案件受理费8470元，合计12,705元，刘永君负担4235元，李朋辉负担8470元。本判决为终审判决。审判长  于福桐审判员  邰伟莉审判员  王丽丽二〇二一年三月二十九日书记员  陶学文