长治市潞城区人民法院民事判决书（2020）晋0406民初1142号原告（反诉被告）：冯海桃，女，1970年2月9日出生，汉族，住长治市。委托诉讼代理人：王忠铭，山西黄河律师事务所律师。委托诉讼代理人：周效芬，山西黄河律师事务所律师。被告（反诉被告）：丁洋洋，男，1988年9月27日出生，汉族，住山东省枣庄市。被告（反诉原告）：桑艳丽，女，1987年5月28日出生，汉族，住长治市。委托诉讼代理人：霍振宇，长治市潞城区振兴法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：胡艳，长治市潞城区振兴法律服务所法律工作者。被告（反诉被告）：山西惠麦方房地产经纪有限公司潞城区分公司，营业场所长治市潞城区潞华办事处潞康花园5号楼8号商铺。负责人：刘翔愿，职务经理。委托诉讼代理人：张海龙，男，系该公司股东。原告冯海桃诉被告丁洋洋、桑艳丽侵权责任纠纷一案，本院立案受理后，依法追加被告山西惠麦方房地产经纪有限公司潞城区分公司（以下简称惠麦方公司）作为本案被告参加诉讼。被告桑艳丽向本院提出反诉,本院受理后依法与本诉合并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯海桃及其委托诉讼代理人王忠铭，被告桑艳丽的委托诉讼代理人霍振宇、胡艳，被告惠麦方公司的负责人刘翔愿及其委托诉讼代理人张海龙到庭参加了诉讼，被告丁洋洋经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令丁洋洋、桑艳丽立即停止侵权，返还非法占用原告的房屋；2、丁洋洋、桑艳丽支付非法占用原告房屋期间的占用费2000元（自2020年10月1日起至2020年11月1日止，按月2000元计算，并要求顺延至实际履行之日）；3、返还并恢复房间内电源箱；4、诉讼费由丁洋洋、桑艳丽承担。事实与理由：2020年4月9日原告通过惠麦方公司为中介，与被告丁洋洋签订房屋买卖合同，购买其位于××苑的住房一套，购房款为550000元。之后原告通过惠麦方公司支付了丁洋洋全部购房款，并与开发商潞城市恒铭房地产开发有限公司（以下简称恒铭公司）签订《购房协议》，恒铭公司向原告出具收据并交付房屋。4月15日原告开始装修房屋，先后花费装修费15万余元。9月底原告发现房屋门锁打不开，原告换锁后再次发现打不开。经原告报警才得知丁洋洋、桑艳丽因婚姻纠纷，桑艳丽指使父母更换门锁，并以破坏性方式剪断电线、取走电源箱，以阻止原告装修和使用。原告与被告多次沟通未果，故提起诉讼。被告桑艳丽针对本诉辩称：桑艳丽没有侵权行为，仅仅是在维护自己的财产权利，原告诉请没有事实法律依据，不应支持。被告惠麦方公司辩称，原购房合同上只有丁洋洋的名字。我公司不是适格被告，我公司只是介入了购房合同持有人丁洋洋将购房合同概况转让给实际出资的买房人冯海桃、将合同持有人变更为冯海桃这件事。且恒铭公司已变更登记备案，本公司介入合同变更的事件并不影响实际购房人夫妻的产权登记，原合同持有人的利益没有任何损害。配偶不知情的过错应归责于丁洋洋本人家庭内部矛盾，与我公司无关。反诉原告桑艳丽向本院提出反诉请求：1、依法确认三反诉被告签订有关处分碧水苑小区6号楼2单元1104室夫妻共同的房产权的合同行为无效；2、诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：桑艳丽与丁洋洋于2014年4月21日结婚，2018年共同在碧水苑小区购买一套房屋登记在丁洋洋名下（实际系桑艳丽父母出资）。该房还未装修完毕，不能住人。因桑艳丽、丁洋洋不在潞城居住，就让桑艳丽父亲帮忙进行水电路改造的简装。2020年5月桑艳丽得知该房被人侵占进行改装，就找冯海桃主张权利，冯海桃拒不提供购房合同，也未向桑艳丽提出追认，桑艳丽无法维权，只能换锁。直到桑艳丽收到法院应诉通知，才知道三反诉被告未取得桑艳丽同意，恶意串通将桑艳丽、丁洋洋的共有房屋进行处分。依据《房地产管理法》第三十八条第一款第四项的规定，丁洋洋对房屋无权处分，相对人也没有在合理期限内主张追认，且桑艳丽拒绝追认，故案涉房屋转让的合同行为应认定无效。反诉被告冯海桃针对反诉辩称：1、本案本诉为侵权责任纠纷，桑艳丽反诉要求确认合同无效，且将丁洋洋也作为反诉被告，还将惠麦方公司作为反诉被告追加进来，根据反诉理论，桑艳丽的诉不构成反诉，应另案处理。2、本诉作为侵权之诉，要解决的问题是谁有权占有涉案房屋，冯海桃有与开发商签订的购房协议，是唯一的合法占有人，丁洋洋和桑艳丽没有购房合同，没有占有权。3、桑艳丽引用的《房地产管理法》第三十八条是指取得不动产所有权证的房地产，而不是指涉案房屋这样的未取得所有权证书的房屋，桑艳丽适用法律错误。4、本案最大的受害人是冯海桃，其付出巨额的购房款和装修成本，却不能行使权利，让房屋发挥效用。且其与丁洋洋事先根本不认识，丁洋洋告诉冯海桃他已经离婚了，根本不存在所谓恶意串通问题，倒是桑艳丽与丁洋洋系夫妻关系，完全可能恶意串通，来欺诈冯海桃，让冯海桃钱房两空。综上，应驳回反诉。反诉被告惠麦方公司的反诉答辩意见同本诉答辩意见一致。被告丁洋洋未到庭，也未针对本诉、反诉提交书面答辩意见和任何证据。经审理查明，被告丁洋洋与被告桑艳丽系夫妻关系，二人于2014年4月21日登记结婚。2018年3月6日丁洋洋与恒铭公司签订《购房协议》（以下简称协议一），约定丁洋洋向恒铭公司购买（现长治市××区房屋，房屋建筑面积为122.26平方米，价款为424000元。丁洋洋向恒铭公司支付214000元首付款后，其余210000元以银行贷款方式支付。2019年7月30日恒铭公司向丁洋洋交付该房屋。该房屋至今未办理产权登记。2020年4月9日冯海桃、丁洋洋、惠麦方公司签订《房屋买卖合同》、《居间服务合同》，约定冯海桃购买丁洋洋的上述房屋,房屋价格550000元，冯海桃、丁洋洋共同委托惠麦方公司作为交易居间人，冯海桃支付惠麦方公司居间代理费13200元。同日,冯海桃通过惠麦方公司向丁洋洋支付550000元房款后，冯海桃与恒铭公司签订《购房协议》（以下简称协议二），约定冯海桃向恒铭公司购买上述房屋，价款550000元，恒铭公司向冯海桃出具了550000元的购房款收据。同日丁洋洋将房屋交付冯海桃。此后冯海桃对涉案房屋进行了部分装修。2020年9月被告桑艳丽将该房屋门锁更换，并将电源线剪断后取走电源箱。以上事实由原告提供的房屋买卖合同、居间服务合同、购房协议、收据、照片，被告桑艳丽提供的结婚证、购房协议、收据、贷款合同、业主物品领取明细表和原被告陈述在案佐证。本院认为，协议一系丁洋洋一人与恒铭公司所签订，该协议所涉房屋虽系丁洋洋与桑艳丽婚姻关系存续期间所购买，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》第十一条“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”的规定，丁洋洋将房屋出售给冯海桃，冯海桃支付了合理的对价并就该房屋与开发商恒铭公司重新签订了购房协议，恒铭公司也向冯海桃出具了购房款收据，冯海桃已经尽到了足够的合理审查义务，是善意的购买人；其虽未办理产权登记，但未办理产权登记的原因在于该房屋本身不具备办理产权登记条件、没有进行过产权登记；在此情况下，冯海桃已对涉案房屋有合法的占有权，桑艳丽无权要求追回该房屋。因此对于原告的第一项诉讼请求，本院予以支持。关于反诉被告之间所订立合同的效力问题，本院认为：根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”的规定，即使丁洋洋在未经桑艳丽同意情况下就涉案房屋与冯海桃签订买卖合同，桑艳丽也不得以丁洋洋对涉案房屋不具有完全的处分权而主张合同无效。因此对于桑艳丽的反诉请求，本院不予支持。对于因丁洋洋擅自处分共同房产给自己造成的损失，桑艳丽可向丁洋洋主张权利。关于原告冯海桃主张的房屋占用费，由于其未进行相应的举证，本院不予支持。关于冯海桃要求被告返还并恢复房间内电源箱的诉讼请求，因被告桑艳丽认可取走了房间内的电源箱，桑艳丽负有返还并恢复原状的责任。故依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释(三)》第十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告丁洋洋、桑艳丽于本判决生效后十日内返还原告冯海桃长治市潞城区南华西街碧水苑小区6座2单元1104号房屋。二、被告桑艳丽于本判决生效后十日内返还原告冯海桃房间内电源箱并将其恢复原状。三、被告山西惠麦方房地产经纪有限公司潞城区分公司在本案中不承担责任。四、驳回原告冯海桃的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告桑艳丽的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本诉案件受理费9320元，减半收取4660元（原告冯海桃已预交4660元）,由原告冯海桃负担10元,被告丁洋洋、桑艳丽负担4650元;反诉案件受理费50元,由反诉原告桑艳丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于长治市中级人民法院。审判员 赵雅慧二○二一年三月十日书记员 范青青附：本判决所适用的主要法律条文：《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释(三)》第十一条一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国侵权责任法》第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。