北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初7922号原告：邹志辉，女，1973年8月11日出生。委托诉讼代理人：曾世恩（邹志辉之夫），男，1971年12月25日出生。被告：北京佳亿经典服装市场有限责任公司，住所地北京市朝阳区顺源街**。法定代表人：陈斌，总经理。委托诉讼代理人：逯宁，北京浩泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：沙钰琨，北京浩泰律师事务所律师。原告邹志辉与被告北京佳亿经典服装市场有限责任公司（以下简称佳亿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹志辉及其委托诉讼代理人曾世恩，被告佳亿公司的委托诉讼代理人逯宁、沙钰琨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。邹志辉向本院提出诉讼请求：1、判令解除邹志辉与佳亿公司签订的《佳艺市场商铺租赁合同》；2、判令佳亿公司返还房屋租金20568.33元；3、判令佳亿公司退还物业费11865元、洗碗费5142元，泔水费770元，灭蟑费308元，烟道清洁费292元、电费1000元、燃气费1227.17元，员工餐券结算款6640元；4、判令佳亿公司赔偿断电造成的菜品原料及成品损失3000元，11月份未能营业的营业损失62212元；5、判令佳亿公司赔偿商场改建装修的营业损失16592元。事实和理由：2020年5月7日，邹志辉与佳亿公司签订《佳艺市场商铺租赁合同》，约定由邹志辉承租北京市朝阳区某号档口，做餐饮服务。起租日为2020年5月22日，租期为3年，租金为156950元/年。2020年9月中旬，佳亿公司因自身规划调整将10号档口征用，要求邹志辉搬至25号档口，费用不变。邹志辉于2019年9月25日搬出。2020年10月1日至10月9日期间，佳亿公司进行装修闭店。10月9日，邹志辉在25号档口开始试营业。开业不久后佳亿公司就以25号档口面积大于10号档口为由要求增加租金。2020年10月21日，佳亿公司在未提前与邹志辉沟通的情况下强行对25号档口停水停电，邹志辉未及时腾出菜品原料和成品菜，共计损失3000元。佳亿公司的行为导致涉案合同无法继续履行，邹志辉的合同目的无法实现，故邹志辉要求解除租赁合同，要求佳亿公司返还其多交纳的费用，赔偿损失。经多次与佳亿公司协商未果，故邹志辉诉至本院。佳亿公司辩称：我方同意解除合同，但是合同解除系因为邹志辉提前搬离，其行为构成违约，我方没有违约行为，对于邹志辉主张的各项费用，仅同意退还燃气费和员工餐券费。因为合同系邹志辉提前搬离导致解除，给我方也造成了空置损失，对于邹志辉主张的其他费用，应当抵扣我方的损失，不同意退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：佳亿公司作为出租人与邹志辉作为承租人签订《佳艺市场商铺租赁合同》，约定：出租人同意将位于北京市朝阳区某某建筑物内的商铺出租给承租人。承租场所，某某号，承租面积17.2平方米；租期，本合同租期3年。起租日2020年5月22日。第一年度租金为壹拾伍万元陆仟玖佰伍拾元整(156950元)。承租场所仅用于承租人经营餐饮项目。承租人在约定租赁期间内除不可抗力除外，在任何条件下不得提早解除本租赁合同，如因承租人原因导致本租赁合同提前终止或无法履行，则出租人有权扣除（即无须返还）承租人已付保证金及承租人所缴付的其它押金和预付款额。出租人有权就承租场所另行订立租赁协议，以减少因承租人的违约行为给出租人带来的损失。上述合同签订后，邹志辉向佳亿公司支付了2020年5月22日至2020年11月21日的租金78475元，2020年10月1日至2021日3月31日的物业费12775元，2020年7月1日至2020年12月31日的洗碗费12000元，2020年7月1日至2020年12月31日的泔水费1800元，2020年5月22日至2020年12月31日的灭蟑费880元，2020年5月22日至2020年10月31日的烟道清洗费2667元。庭审中，邹志辉表示合同约定的承租档口为10号档口，但是在经营过程中，因为佳亿公司自身的规划调整，要求其更换至25号档口，承租的租金不变。邹志辉同意了上述方案，并于2020年9月25日搬至25号档口。在2020年10月1日至2020年10月8日期间，佳亿公司整体升级改造，要求所有商户闭店。在10月9日开始经营后，佳亿公司表示25号档口的面积比10号档口的面积大，要求增加房租。邹志辉表示不同意，佳亿公司即表示不同意就不要干了，并在10月21日将邹志辉的店铺断电。邹志辉无法继续经营，故于2020年10月23日搬离25号档口。经询，佳亿公司表示经与邹志辉沟通一致，让其由10号档口搬至25号档口，双方开始确实口头约定了房屋租金不变，但是后来发现25号档口比10号档口的面积大得多，就与邹志辉协商是否可以增加部分房租，因邹志辉不同意，就没有再坚持要求。对于25号档口并不存在断电的行为，是因为邹志辉本身将电表中的电用完了导致的断电。其并未要求邹志辉搬离25号档口，是邹志辉本人表示不再干了，并于2020年10月23日搬离。佳亿公司并不存在违约行为，邹志辉提前搬离的行为构成违约。为证明佳亿公司要求增加房屋租金的事实，邹志辉提供与佳亿公司的于姓员工（以下简称于总）的沟通录音予以证明，在沟通中，邹志辉表示“合同我们按以前那个，半年半年交”，于总表示“可以，那就半年交，按25平米交租金。”邹志辉表示“我说按以前那个交，因为我们确实拿不出来”。于总表示“你们占着便宜呢，你不能占着便宜又半年交……你两个便宜只能占一个，要不你就交一年的，给你们省七万多块钱，要不你们就交半年的，按照实际25平米交，你不能便宜都占了吧。”曾世恩表示“我们从那边搬过来就已经让步了”。于总表示“那就别干了，到期”邹志辉表示“我也知道你为我们考虑，我是这个意思，我还是按照以前那个合同交，半年半年交……”于总向秘书表示：“那就给他们按20平米算，按半年交，不按25平米计算了。”秘书表示“他们会同意么”。于总表示“他们肯定同意，不同意就吹了”。邹志辉问：“以前那个多少平米”曾世恩表示：“17.2平米”。邹志辉表示：“要不然我们干到半年合同到期就算了，现在那个档口确实不好，位置太偏僻了，人家都看不见”。曾世恩向于总表示“于总，那我们就干到交租这半年。”于总表示：“行，可以。”曾世恩表示“半年半年交就挺好的”，于总表示“半年交可以，按20平米算，给你少算5平米”。另，邹志辉表示在2020年10月1日至2020年10月8日期间，佳亿公司整体升级改造，要求所有商户闭店。在上述期间，其无法经营，故亦要求佳亿公司返还上述期间的租金、物业费、泔水费等费用，并要求佳亿公司赔偿其上述期间的经营损失16592元。经询，佳亿公司认可上述期间确实对商场进行了装修，要求商户闭店。但是不同意退还上述期间的费用。对于上述期间的经营损失，同意给与一定的补偿，但表示邹志辉主张的金额过高。庭审中，邹志辉表示其搬离时还电卡内还剩余电费1000元，燃气表内还剩余燃气费1227.17元，佳亿公司的员工餐券尚有未结算的部分，金额为6640元。佳亿公司对于电费不同意退还，对于燃气费和员工餐券费同意退还。经询，邹志辉表示无法提供交纳电费的相关证据。庭审中，邹志辉表示因佳亿公司的断电行为导致其部分菜品材料和成品菜损坏，给其造成了损失，共计3000元。而其将房屋租金交纳至2020年11月21日，因为佳亿公司的行为导致其后续无法正常经营，给其造成了经营损失62212元，并提供照片及入账记录予以证明。佳亿公司对此不予认可，不同意赔偿上述损失。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。邹志辉与佳亿公司签订的《佳艺市场商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。合同签订后，双方均应当按照合同约定履行各自的义务，佳亿公司按照合同约定提供了房屋，邹志辉亦交纳了租赁费用，在双方合同履行过程中，经双方协商一致，邹志辉由10号档口搬至25号档口，双方约定了租金不变，但是在后续合同的履行过程中，佳亿公司要求增加房屋租金，在邹志辉不同意的情况下，佳亿公司表示不再履行合同，佳亿公司的行为导致邹志辉的合同目的无法实现，故邹志辉有权要求解除合同。关于合同解除的时间，因邹志辉于2020年10月23日搬离房屋，考虑到本案合同的性质，故本院依法认定双方的租赁合同于2020年10月23日解除。按照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现双方的合同已经解除，邹志辉亦已经于2020年10月23日搬离涉案房屋，故佳亿公司应当将多收取的相关费用返还给邹志辉。经本院核算，佳亿公司应当向邹志辉返还退还房屋租金12368.3元、物业费10723.8元、洗碗费4500元，泔水费675元、灭蟑费271.1元，烟道清洗费130.9元。关于邹志辉主张的营业损失，对于2020年10月1日至10月8日期间的营业损失，因佳亿公司的装修行为导致邹志辉无法经营，确实给邹志辉造成了经营损失，而佳亿公司亦同意给予邹志辉一定的补偿，故对该部分营业损失，本院酌情予以支持。对于邹志辉主张的搬离之后所产生的营业损失，因佳亿公司的违约行为导致合同提前解除，导致邹志辉后续无法获得经营收入，亦给其造成了营业损失，故佳亿公司亦应当进行赔偿，但是邹志辉主张的损失金额过高，本院根据其提交的证据，结合本案案情，根据公平和诚实信用原则，酌情确定两部分的营业损失共计为12000元。对于邹志辉要求返还2010年10月1日至10月8日期间的租金、物业费、洗碗费、烟道清洗费等费用的诉讼请求，虽然邹志辉表示上述期间被要求闭店，但是对于该期间的经营损失，本院已经酌情予以支持，该部分费用系其经营收入所应付出的成本，故对邹志辉要求返还该期间的租金等费用的诉讼请求，本院不予支持。关于邹志辉主张的燃气费和员工餐券费，佳亿公司表示同意退还，本院不持异议。关于邹志辉主张的电费和菜品损失费，其提供的证据不足以证明其主张，故本院对其该两项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告邹志辉与被告北京佳亿经典服装市场有限责任公司签订的《佳艺市场商铺租赁合同》于2020年10月23日解除；二、被告北京佳亿经典服装市场有限责任公司于本判决生效之日起七日内退还原告邹志辉房屋租金12368.3元；三、被告北京佳亿经典服装市场有限责任公司于本判决生效之日起七日内退还原告邹志辉物业费10723.8元、洗碗费4500元，泔水费675元、灭蟑费271.1元，烟道清洗费130.9元、燃气费1227.17元，员工餐券结算款6640元；四、被告北京佳亿经典服装市场有限责任公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告邹志辉营业损失共计12000元；五、驳回原告邹志辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1447元，由原告邹志辉负940元（已交纳），由被告北京佳亿经典服装市场有限责任公司负担507元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  谷培培二〇二一年三月三十日书记员  张 晨