四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0112民初7071号 原告张凯，男，1985年9月21日出生，汉族，住成都市金牛区。 原告张吉婧，女，1981年8月14日出生，汉族，住四川省资中县。 二原告共同的委托诉讼代理人张昌宏，四川佳奥律师事务所律师。 被告成都市东盛房屋开发有限责任公司，统一社会信用代码91510108713013012T，住所地成都市成华区新鸿路146号。 法定代表人姚明华，总经理。 委托诉讼代理人钟伟，四川名声律师事务所律师。 委托诉讼代理人陈庆，四川名声律师事务所律师。 第三人成都盛邦展景资产管理有限责任公司，统一社会信用代码91510100052540551M，住所地成都高新区天府大道南段1号1幢1层4号。 法定代表人王力平，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人秦一超，四川名声律师事务所律师。 原告张凯、张吉婧与被告成都市东盛房屋开发有限责任公司（以下简称“东盛公司”）、第三人成都盛邦展景资产管理有限责任公司（以下简称“盛邦公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院审理后作出（2018）川0112民初5575号民事判决，原告张凯、张吉婧，以及被告东盛公司均不服该判决，均提起上诉。二审法院以“一审判决的是逾期交房违约金，与张凯、张吉婧的诉讼请求不一致，违反了法定程序”为由，裁定撤销该判决、发回本院重审。据此，本院履行立案手续形成（2020）川0112民初7071号案件。对于本案，本院依法另行组成合议庭于2020年12月28日、2021年3月31日公开开庭进行了审理，二原告共同的委托诉讼代理人张昌宏，被告东盛公司的委托诉讼代理人钟伟，第三人盛邦公司的委托诉讼代理人秦一超到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 原告张凯、张吉婧在原一审中向本院提出诉讼请求：1.判令被告按约定立即交付房屋给原告；2.判令被告赔偿因违约未交房给原告造成的经济损失，按原告购房总额的日万分之三计算，自2016年1月1日起至被告正式交房给原告之日止（截止2018年9月底90000元）；3.判令被告按约定向原告偿付逾期办证违约金，按每逾期一天100元计算，自2017年1月1日起至原告取得不动产权证之日止（截止2018年9月底60000元）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：根据华西都市报、成都商报的广告宣传，原告于2014年6月25日与被告东盛公司签订了《商品房买卖合同》及其《商品房买卖合同补充协议》（以下分别简称“合同”和“补充协议”）。双方约定，原告购买被告开发的位于龙泉驿区××镇××幢××层××号商品房，建筑面积为17.79平方米，总价款34.7339万元，用途为商业，被告应于2015年12月31日前交付房屋，于2016年12月31日前取得该商品房所在楼栋的产权初始登记，并办理转移登记，如乙方（原告）延迟提供办理房屋抵押他项产权登记手续所需的资料，则每延迟一天，应向甲方（被告）支付违约金人民币100元。合同和补充协议签订后，原告按约定向被告一次性付清了购房款，但被告至今未按约定向原告交付商铺，更不用说办理该商品房所在楼栋的产权初始登记和分户转移登记。被告明知原告投资商铺的目的为商业营业性收益，即将商铺出租收取租金或经营获取利润，被告严重违约至今未交房已给原告造成了重大经济损失，其约定的所谓违约金比例太低，根本不足以弥补原告的实际损失，请求人民法院根据公平原则，判决被告比照原告的实际损失承担逾期交房的违约责任；被告不按约定及时办理不动产权证给原告，使原告不能有效融资，充分行使物权所有权能，请求人民法院按照对等原则，根据补充协议第九条的约定依法判决被告向原告偿付逾期办证违约金。请求人民法院支持原告的全部诉讼请求。 在原一审中，原告张凯、张吉婧增加诉讼请求：判决被告按约定为原告办理龙泉驿区洛带“艺库”11幢1层20号商铺的不动产权转移登记过户并向原告交付该商铺不动产权证。 在本次重审中，原告张凯、张吉婧向本院明确其诉讼请求为：1.判令被告按约定立即交付洛带“艺库”11幢20号房给原告；2.判决被告按约定为原告办理龙泉驿区洛带“艺库”11幢1层20号商铺的不动产权转移登记过户并向原告交付该商铺不动产权证；3.判决被告承担逾期交房违约金，该违约金按实际购房总额457638元的日万分之二从2016年1月1日起至实际交房之日止予以计算；4.判令被告按约定向原告偿付逾期办证违约金，自2017年1月1日起至原告取得不动产权证之日止按每逾期一天100元计算；5.本案诉讼费由被告承担。 被告东盛公司在原一审中辩称，签订合同且逾期交房是事实，对于按合同约定支付违约金无异议，但原告张凯、张吉婧主张的损失，无事实和法律依据。在诉讼期间，因合同项下的房屋已通过竣工验收，且符合合同约定的交付条件，已于2018年12月18日向原告张凯、张吉婧的住所地邮寄《交付通知书》，并在华西都市报登报公告，通知原告张凯、张吉婧于2018年12月21日前进行收房。因原告张凯、张吉婧至今拒绝收房，则从2018年12月21日开始不应继续计算违约金，且要求给付逾期办证违约金没有相应依据，故原告张凯、张吉婧的其他诉讼请求也不应得到支持。同意将违约金调整至每日万分之零点二。 在本次重审中，被告东盛公司仍坚持上述意见。 第三人盛邦公司陈述称，1.根据第三人盛邦公司与被告东盛公司签订的委托经营协议，以及第三人盛邦公司与原告张凯、张吉婧签订的委托经营协议，原告张凯、张吉婧需将一定期限的商铺经营权交给第三人盛邦公司使用。2.原告张凯、张吉婧签订的合同是带租约的预售合同，原告张凯、张吉婧获得购房优惠的条件是与第三人盛邦公司签订委托经营协议，委托经营协议和预售合同具有法律上的利害关系。3.现因原告张凯、张吉婧与被告东盛公司之间的纠纷及房屋交付情况，第三人盛邦公司认为合同履行已无实现可能性。故应解除第三人盛邦公司与原告张凯、张吉婧及被告东盛公司签订的两份委托经营协议，并应由原告张凯、张吉婧按约向第三人给付违约金104201.70元（购房款的30%）。如该请求未在本案中一并处理，第三人盛邦公司保留另行起诉的权利。 在本次重审中，第三人盛邦公司仍坚持上述意见。 本院经审理查明，2014年6月25日，原告张凯、张吉婧（买受人）与被告东盛公司（出卖人）签订合同及补充协议。双方约定的内容摘录如下：被告东盛公司将其在龙泉驿区××镇××村××幢××层××号房屋（原楼栋号是17幢1层20号，2019年粘贴的现楼栋号为11幢1层附153号）出售给原告张凯、张吉婧，价款为347339元，用途为商业（合同第三条）；被告东盛公司在2015年12月31日前向买受人交付该商品房，交付时该商品房应当符合的条件是“已取得规划验收合格证”“有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书”“该商品房经设计单位、地堪单位、监理单位、施工单位和建设单位验收合格”（合同第十条）；（交房）逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金，并于商品房实际交付之日起90日内向买受人支付（合同第十二条）；出卖人应当在2016年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之零点一的违约金（合同第十九条）；买受人如延迟提供办理房屋抵押他项产权登记手续所需的资料，则每延迟一天，应向出卖人支付违约金人民币100元（补充协议第九条第二款）；本协议中的联系地址和住所系送达地址，相对方按本协议地址发出的文件一经寄出，三日后即视为已送达对方（补充协议第十六条）。合同签订后，原告张凯、张吉婧依约支付了全部购房款，但被告东盛公司未按约定的期日交付房屋。 同时查明，被告东盛公司与第三人盛邦公司于2014年6月8日签订《委托经营协议》，约定被告东盛公司通过给予购房业主折扣的方式，说服业主同意将所购商铺无偿交由第三人盛邦公司独家经营（包括但不限于以第三人自己名义自营、对外招租、招商、与他人联合经营等）一段时间，具体时间由第三人盛邦公司与业主签订委托经营协议约定。 另查明，在签订商品房买卖合同的同时，即2014年6月25日，原告张凯、张吉婧与第三人盛邦公司签订《委托经营协议》，约定将商铺交由第三人盛邦公司全权经营，经营期限为三年。第三人盛邦公司在三年期间内不支付任何费用。《委托经营协议》中约定的经营期限自原告张凯、张吉婧和开发商签订的合同所约定的交房之日（如开发商延期交房，则按商铺实际交房之日）起算。此前于2014年6月21日，原告张凯、张吉婧与被告东盛公司签订了《中国艺库商品房定购协议》，协议中对于其他优惠注明为：一次性优惠8%，其他优惠24%，自愿放弃三年收益权和使用权。 还查明，被告东盛公司在原一审期间，在案涉房屋获得规划许可、竣工验收报告、房屋建筑面积测绘成果报告的情况下，于2018年12月18日向原告张凯、张吉婧邮寄发出《交付通知书》，要求原告张凯、张吉婧于2018年12月21日前办理交房手续，同时在华西都市报登报通知上述事项。但原告张凯、张吉婧未与被告东盛公司办理收房手续。 对于上述事实，因有当事人的陈述记录在案，有当事人提交的商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、委托经营协议、定购协议、邮寄单等证据收集在案，均可得到印证，故本院足可认定。 本院认为，原告张凯、张吉婧与被告东盛公司签订的合同及补充协议合法有效，双方得依约全面履行各自义务。被告东盛公司未按照合同的约定于2015年12月31日之前向原告张凯、张吉婧交付商品房，构成违约，应当承担相应的违约责任。鉴于双方对违约金计算标准和期限等问题存在较大争执，现分别评述如下。第一，关于逾期交房的违约金的计算标准，虽然双方在合同中约定以已付房款为基数按每日万分之零点一计付违约金，但该约定相较于原告张凯、张吉婧可期待的如房屋租金这一类利益，实属过低，应予以调增。综合考量本案合同履行情况以及本案纠纷所涉项目的其他纠纷处理的实际状况等因素，将逾期交房违约金标准确定为每日万分之二，具有正当性，也即本院采纳原告张凯、张吉婧就这一问题的意见。第二，关于逾期交房违约金的计算期限，根据合同约定，违约金应计算至房屋交付之日止。被告东盛公司在符合合同所约定的房屋交付条件的情况下，通知原告张凯、张吉婧办理交房手续，原告张凯、张吉婧以房屋存在质量问题为由拒绝收房，又无证据表明其所称的房屋质量问题已达到严重影响房屋使用的程度，故违约金应计算至被告东盛公司通知收房截止之日即2018年12月21日，为75442元〔（366+365+355）×347339×2÷10000〕，此后房屋未交付的损失，应由原告张凯、张吉婧自行承担。是故，本院采纳被告东盛公司就逾期交房违约金计算期限的意见。在此要指出的是，原告张凯、张吉婧要求计付逾期交房违约金的基数确定为457638元这一意见，并无事实基础，本院不能采纳。第三，关于不动产权证的办理，双方在合同中仅对房屋所有权证的办理期限及其违约责任进行了约定，对土地使用证的办理期限及违约责任未作约定。二证合一后，房屋所有权证因政策原因已无法办理，但被告的办证义务并不能因此而免除。其应在合同约定的两证办理期限均届满后，及时为原告张凯、张吉婧办理不动产权证。如逾期办理，仍应承担违约责任，赔偿买受人的损失。双方合同约定，房屋所有权证书在房屋交付后365个工作日内办理，土地证未约定时间，其办理期限应按《最高人民法院关于〈审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》（法释〔2020〕17号）第十四条规定的房屋交付后的90天进行确定。因被告迟延交付房屋，相应违约金已计算至2018年12月21日，故应从此日起计算两证办理期限。至2019年12月20日，该期限已届满，被告东盛公司未为原告张凯、张吉婧办理不动产权证，构成违约，应当承担违约责任。原告张凯、张吉婧要求被告东盛公司履行办证义务并赔偿损失，本院予以支持。原告张凯、张吉婧对损失未举证证明，其提出按每日100元计算缺乏根据，本院参酌双方合同对迟延办理房屋所有权证违约金的标准即每日万分之零点一，确定赔偿数额。第四，关于房屋交付，案涉房屋未完成交付系属原告张凯、张吉婧拒绝接房所致，被告东盛公司在诉讼中，包括在本次重审中，均不存在拒绝交房的问题，而是通过发邮件、登报等方式通知原告张凯、张吉婧接房，故房屋交付本无障碍，确无通过诉讼解决之实益，本院不赞同原告张凯、张吉婧一方所称须在人民法院的主持之下进行房屋交付的意见。第五，还有两个问题需要说明，一是原告张凯、张吉婧在诉讼中所称的有关房屋存在的一般质量问题，可依法向被告东盛公司另行主张其承担维修义务，二是第三人盛邦公司提出的委托经营协议处理问题，因委托经营协议虽与案涉合同在履行上可能存在关联性，毕竟二者的请求权基础并不一致，且原告张凯、张吉婧在整个诉讼过程中并无解除房屋买卖合同的意思表示，故在本案中不处理委托经营协议所致纠纷具有正当性，相关纠纷依法可另行解决。 综上所述，被告东盛公司在交付商品房和办理权属登记等问题上未按照合同约定履行自己的义务，构成违约，应当承担相应的违约责任，但结合本案纠纷所涉艺库项目的整个实际情况，完全按照原告张凯、张吉婧的诉讼请求确定责任主体的违约责任，理由并不充分，故对原告张凯、张吉婧的诉讼请求，本院予以部分地支持。据此，按照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，同时依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）〉》第二十八条（法释〔2009〕5号），《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》（法释〔2020〕20号）第九十条的规定，判决如下： 一、责令被告成都市东盛房屋开发有限责任公司于本判决生效后10日内向原告张凯、张吉婧给付逾期交房违约金75442元； 二、责令被告成都市东盛房屋开发有限责任公司于本判决生效后30日内为原告张凯、张吉婧办理所购位于洛带镇“艺库”的项目11幢1层20号商品房的不动产权证； 三、责令被告成都市东盛房屋开发有限责任公司于本判决生效后10日内以购房款347339元为基数，按每日万分之零点一向原告张凯、张吉婧给付2019年12月21日至实际办理不动产权证书之日止的逾期办证违约金； 四、驳回原告张凯、张吉婧的其余诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2050元，由被告成都市东盛房屋开发有限责任公司负担，限被告成都市东盛房屋开发有限责任公司于本判决生效后7日内向本院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 周双林 审 判 员 谷金燕 审 判 员 杨 佳 二〇二一年三月三十一日 法官助理 陈 喆 书 记 员 邹 燕