江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏05民终939号上诉人（原审被告）：太仓福喜工艺品有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇城西北路23幢307室。法定代表人：吴叶梅，总经理。委托诉讼代理人：胡天锡，江苏新中远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姬启伟，男，1988年3月23日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。委托诉讼代理人：徐纯晔，上海东炬律师事务所律师。上诉人太仓福喜工艺品有限公司（下称福喜公司）因与被上诉人姬启伟房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2020）苏0581民初7911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案受理后，依法由审判员郑雄独任于进行了审理，本案现已审理终结。太仓福喜工艺品有限公司上诉请求：一、请求判令撤销常熟市人民法院(2020)苏0581民初7911号《民事判决书》，依法改判驳回姬启伟一审全部诉讼请求。二、请求判令本案一审、二审案件受理费全部由姬启伟承担。事实和理由：双方于2019年1月24日签订的协议书签订的背景是本案所涉5家由姬启伟招租的次承租人均属“污染类”企业，政府要求清退。当时，在政府部门的压力下，姬启伟事实上已无法继续“运作”租赁厂区，上诉人为配合政府执法，双方才签订了该协议书，故上诉人在明知政府正在清退厂区污染类企业的情况下，不可能还有全盘承接厂区内全部次承租人的意愿。上诉人没有与姬启伟及5家次承租人办理有关租赁权利、义务转让的交接手续，上诉人也未与该5家次承租人签订过租赁合同，也未向其收取租金，故不存在上诉人受让姬启伟与案涉5家次承租人有关租赁权利、义务的事实。案涉5家次承租人因无法继续生产而搬离租赁厂区系政府行为所致，与上诉人无关。故一审法院认定上诉人违反协议书的事实明显有误。姬启伟在签订协议书时就应当知道预收部分租金须退还次承租人，故该协议书约定金额实际已包含姬启伟应退还租金的部分，该退还的租金不应认定为姬启伟的损失。姬启伟在诉讼中答辩称：双方的协议书除了解除双方之间的租赁关系，实际上也明确了姬启伟一方是将厂区内全部次承租人交接给上诉人的，而双方之间费用交接以后，姬启伟一方是不承担任何后果的。协议明确约定姬启伟只是将其与次承租人的合同交付给福喜公司完成交接，而不是将次承租人清退腾空厂房已交付给福喜公司，所以我们认为一审法院对这个协议书的解读是符合事实的。至于上诉人所讲的是由于政府环评政策的原因而导致该协议不能履行，我们对此事不清楚。请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判决。姬启伟向一审法院起诉请求：1、解除姬启伟、太仓福喜工艺品有限公司签订的房屋买卖协议；2、太仓福喜工艺品有限公司返还已付购房款36万；3、太仓福喜工艺品有限公司赔偿姬启伟可得利益损失1023125元（房屋价值214.61万元＋车库价值0.84万元－合同价格1131375元）及直接损失（房屋装修价值）10.16万元；4、太仓福喜工艺品有限公司承担评估费用16000元以及财产保全担保保险费720元；5、太仓福喜工艺品有限公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年6月16日，姬启伟（承租方、乙方）与福喜公司（出租方、甲方）签订编号为20180616房屋租赁合同，约定甲方将位于常熟市支塘镇阳桥村第一期厂房8800平方米出租给乙方，用于生产、加工和仓储使用；租赁期限自2018年7月1日起至2026年9月1日止，共8年，第一期年租金200万元，以后每3年上涨9%。合同还对违约责任、双方责任等其他事项作出了明确的约定。2018年8月1日，双方还签订了安全生产协议书，对租赁期间的安全生产及消防等责任作出了约定。合同签订后，姬启伟陆续与次承租人签订租赁合同将所租赁的厂房分租出去并收取了次承租人的租金。2019年1月24日，姬启伟（乙方）与福喜公司的法定代表人姜家喜（甲方）签订协议同意解除双方于2018年6月16日所签订的租赁合同。具体如下：1、乙方总计收现有出租厂区租金共计为192.51万元。2、乙方共计支付甲方租金和押金121万元。3、乙方同期支付厂区内装修款、电梯款、中介费用、办公家具及电器等款项共计69万元整。4、基于以上各种费用双方协商一致，乙方把厂区内全部租客完成交接给与甲方。5、所有厂区内的装饰、家具、电器电线归甲方所有，水电费用乙方如实交接给甲方，同时乙方就合同、水电费等交接后，乙方不承担任何后果。甲方应支付报酬为人民币258800元整。乙方在收取到报酬258000元后合同自动解除。该协议签订后，姬启伟将次承租人及合同带到福喜公司履行交接义务，福喜公司以部分租户不符合政府环境整治要求为由，拒绝与部分次承租人签订合同并要求姬启伟清退租客，只同意与部分租户重新签订合同，继续履行协议。因双方协议未果，且部分次承租人遭到断水断电等措施，导致次承租人无法继续租赁下去而搬离。冯大利、黄义气、王辉3位次承租人基于其与姬启伟所签订的租赁合同起诉到一审法院要求解除其与姬启伟所签订的租赁合同，退还未到期的租金并赔偿损失等。经一审法院调解，姬启伟退还冯大利租金及押金合计40000元；退还黄义气租金110000元；退还王辉租金19500元。姬启伟依照调解协议已经退还上述租金。另外2位次承租人李敏峰、吴金珍与姬启伟自行达成协议，由姬启伟退还李敏峰20000元，退还吴金珍50000元，亦已履行完毕。姬启伟合计退还未到期租金及押金239500元。另查明：福喜公司应支付给姬启伟的258800元，系通过继续履行合同的租户苏州蒋韩纺织品有限公司直接向姬启伟进行了支付。以上事实，有姬启伟提供的身份证、企业信息、租赁合同、安全协议书、不动产权证、2019年1月24日签订的协议、民事调解书、解除协议、微信记录，福喜公司提交的不动产权证书、福喜公司发给姬启伟的通知书2份、微信聊天记录及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。一审法院认为：姬启伟与福喜公司于2018年6月16日所签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效。租赁期间，姬启伟将所租赁的厂房分租出去并分别签订了租赁合同且已收取了次承租人的租金。2019年1月24日，姬启伟、福喜公司签订协议书，约定解除双方的租赁关系，姬启伟将次承租人交接给福喜公司，即由福喜公司直接履行出租人的权利义务。同时，双方对已收取的租金、装修等也进行了结算。该协议也是双方的真实意思表示，双方应依约履行。但合同签订后，福喜公司以部分租户不符合环评政策为由拒不履行该协议即承担出租人的义务，导致姬启伟被起诉后退还未到期租金，由于福喜公司的违约，其理应赔偿该损失。姬启伟退还租金的数额有一审法院的调解书、解除协议、退款记录为凭，事实清楚，一审法院予以认定。对于太仓福喜工艺品有限公司辩称其与姬启伟没有达成权利义务的转让，清退租户系姬启伟的义务的意见，一审法院认为，双方在协议中明确载明“乙方（姬启伟）把厂区内全部租客完成交接给甲方（太仓福喜工艺品有限公司），…乙方与甲方就合同、水电费交接后，乙方不承担任何后果”。协议明确约定姬启伟只是将其与次承租人的合同交付福喜公司以完成交接，而不是将次承租人清退，腾空厂房交付福喜公司。福喜公司的抗辩意见与事实不符，一审法院不予采纳。遂判决：被告太仓福喜工艺品有限公司赔偿原告姬启伟239500元，于本判决生效之日起十日内履行。案件受理费减半收取2446元，由被告太仓福喜工艺品有限公司负担。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，当事人在诉讼中对其主张依法应承担相应的举证责任。姬启伟、福喜公司分别于2018年6月16日签订的房屋租赁合同及2019年1月24日签订的协议书，均系双方当事人真实意思表示合法有效，双方当事人均应按约履行。根据双方于2019年1月24日签订的协议书所载内容并结合双方当事人在诉讼中的陈述可以认定，双方解除原租赁合同关系的原因是“因乙方（姬启伟）经营原因双方商定一致”。姬启伟在租赁合同解除时收取福喜公司的报酬258800元是因为当初姬启伟承担了中介费并将其在厂区内添置的装修、电梯、办公家具、电器及全部租客均移交给福喜公司。现福喜公司主张是由于当地政府部门环境保护政策的要求致双方签订了该解除租赁合同协议，而且该协议书约定金额实际已包含姬启伟应退还租金的部分，对此福喜公司应承担相应的举证责任。鉴于福喜公司在诉讼中未能提供充足的证据以证明其主张，本院对此不予采信。由于福喜公司未能履行其与姬启伟达成的解约协议中接受全部原次承租人的约定，而是在协议签订后以部分租户不符合环评政策为由进行清退，导致姬启伟被原次承租人基于合同相对性起诉后退还未到期租金，福喜公司的行为已构成违约。姬启伟据此要求福喜公司承担其所受到的损失，证据充分，本院予以支持。综上，太仓福喜工艺品有限公司的上诉理由不能成立，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4892元，由上诉人太仓福喜工艺品有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 郑 雄二〇二一年三月二十五日书记员 杨颖颖