北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初1139号原告：刘健，男，1963年8月2日出生，汉族，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：段晓琴（刘健之妻），1966年11月30日出生，汉族，住北京市顺义区。被告：王永兵，男，1970年11月26日出生，汉族，住北京市顺义区，公民身份号码×××。被告兼被告王永兵委托诉讼代理人：刘秀峰（王永兵之妻），1970年10月27日出生，汉族，住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告刘健与被告王永兵、刘秀峰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘健及其委托诉讼代理人段晓琴到庭参加诉讼。被告王永兵、刘秀峰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘健向本院提出诉讼请求：1．请求法院判决被告立即从房屋内搬出，将房屋腾退交付原告；2．请求法院判令被告给付原告拖欠的2020年10月7日之前的租金15．5万元，并支付2020年10月7日至被告实际交房之日止的租金，按照每月2万元计算，并支付利息至欠款付清之日止，利率以LPR为准；3．请求法院判令被告给付原告违约金2万元（以被告交付的押金2万元折抵）；4．请求法院判令原告享有室内物品（家具）的留置权，在被告返还全部费用之前原告有权扣留上述物品；二被告对上述付款承担连带给付义务；5．请求法院判决二被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：二被告为夫妻关系。原告系业主。2017年10月7日，原告与被告王永兵签订了《北京市房屋租赁合同》，上述别墅租与二被告居住使用。租赁期限为3年，月租金20000元。双方约定的租金支付时间以季度为支付单位，每个季度租金到期之前七日付清下一季度租金，依据合同最后一笔租金应该在2020年7月6日之前日内给付。另，原告收取了被告房屋押金20000元。2017年10月，双方办理了房屋交割手续。被告一家开始使用上述房屋。自2019年10月开始，被告开始拖欠房屋租金。至2020年7月，二被告累计拖欠租金达21．5万元，刘秀峰为原告出具欠据一张，认可二被告在租住上述房屋，并认可拖欠租金事实，承诺在2020年9月15日前给付6万元，余款在2020年9月30日付清。2020年9月，被告给付了6万房租，尚欠房屋租金15．5万元未付。现房屋租赁期限已届满，被告表示继续租赁原告房屋，并拒绝将房屋返还原告，但是双方未签订新的房屋租赁合同，被告也一直未支付房屋租金至今。根据合同第九条第（四）款之规定：乙方（即本案被告）有下列情形之一的，应按照月租金100%向原告支付违约金：1．不按照约定支付租金达7日的；2．欠缴各项费用达5000元的。现被告拖欠房屋租金超过5000元、未按照约定期间支付租金超过7日，属于严重违反合同，根据双方签订的租赁合同，原告有权要求被告给付违约金。且被告未继续交纳租金，故无权再占有使用原告的房屋。综上，为维护原告的合法权益，故起诉。被告王永兵、刘秀峰未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经庭审质证，本院对下列事实予以确认：原告提交由出租人（甲方）刘健，承租人（乙方）王永兵，居间人（丙方）北京众诚房地产经纪有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》，第一条（一）房屋坐落，建筑面积268．7平方米。第二条（一）租赁用途：居住。第三条（一）房屋租赁期自2017年10月7日至2020年10月6日，共计3年36个月，甲方应于2017年10月7日前将房屋按约定条件交给乙方。第四条租金及押金约定，租金为20000元整/月，2017年10月7日前支付租金总计60000元整和押金20000元。乙方应于每季租金到期前7日支付下一季房屋租金。押金：20000元整，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第九条合同解除（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1．拖延交付房屋达7日的；2．交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3．不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1．不按照约定支付租金达7日的；2．欠缴各项费用达5000元的；3．擅自改变房屋用途的；4．擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5．保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6．利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；7．擅自将房屋转租给他人的。（五）其他法定的合同解除情形。第十条违约责任（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的应按月租金100%向甲方支付违约金；（二）租赁期内，甲方需要提前收回该房屋，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还未发生的租金；（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任；（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金的100%标准支付违约金。原告提交刘秀峰书写的《承诺书》一份，载明：“本人刘秀峰于2017年10月7日租房，从2019年12月至2020年10月6日的租金未付款，尚欠租金合计贰拾壹万伍仟元整￥215000元。现承兑：2020年9月15日前付人民币￥60000元，剩余款项：壹拾伍万伍仟元￥155000元，在本月9月30日付清。承诺人：刘秀峰。2020年9月11日。”原告陈述：刘秀峰与王永兵系夫妻关系，共同租住房屋，平时也是刘秀峰与原告沟通租赁付款等事宜。2020年9月26日，被告支付6万元租金。原告陈述：被告支付上述6万元房租以后，再未支付任何租金，也拒不搬离腾退房屋，总以缺钱为由一再拖延。原告陈述：应被告要求，原告出租房屋时将自己的家具搬走了，目前房屋内的家具物品系被告自行配置。经查：王永兵与刘秀峰系夫妻关系，1994年登记结婚。上述事实，有原告提交北京市房屋租赁合同、承诺书、转账凭证，以及送达过程中被告提交的结婚证，本院庭审笔录、工作记录在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案二被告经本院传票传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。根据原告提交的《北京市房屋租赁合同》等证据，本院确认双方之间存在房屋租赁合同关系。双方的租赁合同按照约定应当于2020年10月到期。合同到期后，被告仍在房内居住，虽然表示继续租赁房屋，但欠缴租金，而原告要求被告搬离房屋，拒绝续租，被告继续占有使用房屋欠缺合法依据，原告要求被告腾退交还房屋，于法有据，应予支持。关于拖欠的租金。原告提交的承诺书和转账凭证可以证明，被告欠原告2020年10月6日之前的租金15．5万元的事实存在，原告诉求应予支持。租赁合同到期后，被告仍继续占有使用房屋欠缺合法依据，原告要求被告比照租金标准支付占有使用费，于法有据，应予支持。关于违约金。根据双方签订的房屋租赁合同第十条第一款规定，承租人不按照约定支付租金达7日的，应按月租金的100%向出租人支付违约金。本案被告拖欠租金远远超过7日，故原告要求用被告支付的押金2万元折抵违约金2万元，于法有据，应予支持。关于原告主张的欠付租金的利息，因已经支持了原告关于迟延支付租金的违约金诉求，不再重复支持。关于原告主张的家具留置权。债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但是企业之间留置的除外。本案系房屋租赁合同纠纷，被告的家具系被告自行添置，原告主张的家具留置权与房屋租赁合同所产生的租金请求权并非同一法律关系，双方也并非企业之间的交易，故对原告该项诉求不予支持。因刘秀峰出具承诺书承诺付款，且刘秀峰与王永兵系夫妻关系，共同居住使用房屋，故刘秀峰亦应当共同承担责任。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百四十七条、第四百四十八条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十二条、第七百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告王永兵、刘秀峰于本判决生效之后七日内将房屋予以腾退并交还原告刘健；二、被告王永兵、刘秀峰于本判决生效后七日内支付原告刘健2020年10月6日前欠付的租金共计15．5万元；三、被告王永兵、刘秀峰于本判决生效后七日内支付原告刘健房屋占有使用费，按照每月2万元的标准，自2020年10月7日起计算至实际腾退之日止；四、确认被告王永兵、刘秀峰支付原告刘健的押金2万元用于折抵被告王永兵、刘秀峰应当支付给原告刘健的违约金2万元；五、驳回原告刘健的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1900元，由被告王永兵、刘秀峰负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 谢彩凤二〇二一年三月十七日法官助理 叶丽芳书 记 员 徐苑馨