江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1003民初712号原告（反诉被告）：扬州市邗江区杨庙镇人民政府，住所地在扬州市邗江区。法定代表人：王俊，该镇镇长。委托诉讼代理人：袁春明，江苏石塔律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨柳，江苏石塔律师事务所律师。被告（反诉原告）：扬州中旋机械科技有限公司，住所地在扬州市邗江区。法定代表人：胡景春，该公司董事长。委托诉讼代理人：宰有道，扬州市邗江区永盛法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）扬州市邗江区杨庙镇人民政府（以下简称杨庙镇政府）与被告（反诉原告）扬州中旋机械科技有限公司（以下简称中旋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月14日、2020年8月4日公开开庭进行了审理；后依法适用普通程序，于2021年3月23日公开开庭进行了审理。前两次开庭，杨庙镇政府委托诉讼代理人袁春明、被告中旋公司法定代表人胡景春及委托诉讼代理人宰有道到庭参加诉讼；第三次庭审，杨庙镇政府委托诉讼代理人袁春明、被告中旋公司委托诉讼代理人宰有道到庭参加诉讼。审理过程中，经原告杨庙镇政府申请，本院依法裁定冻结被告中旋公司银行存款100万元或查封、扣押其相应价值的财产。本案现已审理终结。杨庙镇政府向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除原、被告之间的《旋压机械项目投资协议》（以下简称《投资协议》）及《补充协议》；2.被告立即支付拖欠的租金94万元，并从欠付租金之日起至实际清偿之日按年利率6%标准支付利息70056.66元（起诉时计算至2019年12月31日，以后据实另计）；3.被告承担本案诉讼、保全费用。审理过程中，杨庙镇政府请求变更拖欠租金金额为47万元。事实和理由：2012年3月16日，原、被告签订协议，约定原告为被告代建约3500平方米钢结构厂房及变压设施由被告承租，厂房租金每年每平方米80元，折合28万元/每年，电力设施租金10万元/每年，合计38万元/每年，租期至2022年8月31日止，共10年，租金交付方式为先付租金后使用租赁物，协议还约定被告需在2013年完成开票销售4000万元，入库税收300万元，以后每年递增20%。然而，被告至今仍累计欠交租金47万元，其既不能兑现开票销售额、税收额约定，还连续拖欠租金，且久催仍不能清偿，已经构成根本违约。故具状法院，请予支持原告诉请。中旋公司辩称，1.不同意解除《投资协议》及《补充协议》;2.原告没有履行《投资协议》及《补充协议》，没有按照协议约定退税给被告，被告在经营期间交税400多万元，原告没有返还被告税款；3.协议中的电力设施租赁费，因为该电力设施在2013年6月由扬州瑞扬创业服务有限公司变更为本案被告扬州中旋机械科技有限公司，故不存在电力设施租金，被告预缴60万元电力设施租金应当返还给被告或抵充被告的厂房租金；4.被告在租赁期间除正常缴纳电费，也被强制缴纳了基础电费（该费用并不是被告使用的电能，而是额外附加的），显然是不公平的；5.原告没有按照合同约定时间交付变压器，至2013年元月还未通电，因为被告是预交的厂房租金，在《补充协议》中约定了变压器正常使用为起租日期，被告多次向原告要求把其中时间明确，原告至今没有与被告明确起租日期。另外在《补充协议》第11条约定，不得提前解除合约，并且合同到期后，仍然出租给被告。综上，请求法庭驳回原告诉讼请求。诉讼中，中旋公司向本院提出反诉请求：1.要求反诉被告返还电房变压器租金70万元；2.要求反诉被告办理退税34万元。事实和理由：反诉原告与反诉被告签订《投资协议》及《补充协议》，反诉被告严重违反双方的约定，没有为反诉原告办理退税，反诉原告已经向税务机关缴纳税金170多万元，另反诉被告已经在2013年将用电户名由扬州瑞扬创业服务有限公司过户至反诉原告名下，故从2013年6月起就不存在变压器租金一说，反诉被告应当返还反诉原告变压器租金70万元。现反诉原告向人民法院提起反诉，请求法院支持反诉原告的反诉请求。杨庙镇政府针对反诉辩称，1.反诉第一项诉讼请求没有事实及法律依据，《补充协议》约定了变压器的月租金12万元，且反诉原告也实际使用了变压器。将户名变更至反诉原告名下，是为了方便反诉原告缴纳电费，并不导致变压器物权的转移，也没有改变租赁合同中租赁物的所有权，不存在不支付租金的问题；2.对于办理退税，在补充协议第16条中，并没有约定退税怎么退、退多少、什么情况下退，但是双方约定了前提是政策允许下范围之内给予退税。反诉原告并不能提供证据，哪些是符合政策范围内的退税，根据权利与义务相一致原则，反诉原告从2013年开始就应当完成入库税收300万元，且按照20%每年递增，按反诉原告所述从2014年至2020年各种税收才纳税170万元，一年税收都没有完成，基于反诉原告的违约行为，即便退税有法律依据，我方也有权拒绝配合办理退税，请求驳回反诉原告的全部诉讼请求。当事人围绕各自主张向本院提交了证据材料，中旋公司依法申请本院调取案涉变压器相关信息材料，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《投资协议》《补充协议》等证据，本院依法予以确认并在卷佐证。结合当事人庭审陈述，对本案事实，本院认定如下：1.2012年3月16日，杨庙镇政府（甲方）与中旋公司（乙方）签订《旋压机械项目投资协议》一份，协议约定：“第一条甲方在杨庙创业园内为乙方代建约3500平方米（具体面积按实计算）钢结构厂房，房屋高度约为13米，并由甲方负责安装接通总容量不小于1600V的变压器。厂房及用电变压器（不含配电柜）甲方保证在2012年8月底前交付给乙方使用……第三条厂房租金为：80元/平方米/年，电力设施的租金为10万元/年，租赁期限：10年（自2012年9月1日起至2022年8月31日止）。房租实行先付后租原则，即乙方在2012年8月31日前须向甲方预缴纳3年厂房租金计约84万元及预缴5年变压器租金人民币50万元整。第四条乙方应守法经营，属地纳税，乙方投产后，2013年完成开票销售4000万元，入库税收300万元，至租赁期满，每年按20%递增……第五条乙方在合同签订后的七日内须向甲方缴10万元租房保证金，此保证金在缴纳房租时可作抵算……第七条本合同未尽事宜，可由甲、乙双方约定后作为合同附件，与本合同具有同等法律效力……”2012年9月28日，杨庙镇政府（甲方）与中旋公司（乙方）又签订《补充协议》一份，协议约定：“第一条租赁物位置、面积、功能及用途1.1甲方将位于创业园的厂房包括办公楼（以下简称租货物）租货于乙方使用。租赁物面积经甲乙双方认可确定为4300平方米……第二条租赁期限2.1租赁期限为10年，即从2012年11月1日起至2022年10月31日止。2.2租赁期限届满前一个月，乙方向甲方提出续租与否的要求，乙方对于该房屋的承租有绝对优先权，如乙方无明显违约行为，甲方不得拒绝乙方关于续租的请求及擅自变更租赁费用。第三条起租期及租赁物的交付3.1租赁物的起租期为2012年11月1日。如果该租货物的专用变压器在起租日仍未能投入使用，那么起租日由此日期变更为变压器可正常使用日期起计算。3.2在本合同生效之日起，甲方将租赁物交付乙方使用。第四条租赁费用4.1租金租赁物的租金为每年28万元。4.2供电方面的费用由甲方出资为乙方建设并接通2000W专用变压器及电房，于2012年10月20日正式交付使用，电房内设施要完全满足乙方的使用要求，同时将电缆接通至厂房内。供电方面的全部手续由甲方负责申办，乙方承担每年12万元租金，五年共60万元，甲方同时开具相应面额的收据。第五条租赁费用的支付5.1乙方向甲方一次性支付三年租赁费用84万元和乙方后期增加的加厚厂区内地坪费用10万元，共计94万元（乙方已经交付的10万元租房保证金可在此抵算），同时甲方须给乙方开具相应面额的收据……第十一条提前终止合同12.1在租赁期限内，若遇乙方欠交租金超过三个月，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起十日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失（包括但不限于乙方及受转租户的损失）由乙方全部承担……第十四条合同的终止本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租货物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任……第十六条有关税费乙方入驻杨庙后，甲方须在政策允许范围内对乙方予以扶持，同时履行退税的约定……”。2.为履行案涉《投资协议》及《补充协议》，2012年8月20日，杨庙镇政府与案外人江苏光大电控设备有限公司签订《杨庙镇创业园10#厂房2000KVA专变工程施工合同》，合同总价130.8万元；2013年1月5日，杨庙镇政府与案外人上海锦湾电力设备工程有限公司扬州分公司签订《杨庙镇创业园10#厂房室内电缆安装工程施工合同》，合计总价448208元。案涉专用变压器于2012年9月10日以案外人扬州瑞杨创业服务有限公司（以下简称瑞杨公司）名义立户，送电日期为2013年1月25日，后于2013年5月20日过户变更至中旋公司名下。3.中旋公司于2012年给付厂房保证金10万元、厂房租金84万元、电力设施租金60万元，合计154万元；此后，中旋公司于2019年9月16日给付28万元，于2019年10月11日给付28万元，于2020年4月1日给付38万元，于2021年1月26日给付38万元，合计286万元（其中10万元保证金后抵算地坪费用）。杨庙镇政府对中旋公司上述付款情况予以确认。4.2017年9月13日，杨庙镇政府委托江苏谭陈律师事务所出具《要求支付租金的律师函》敦促中旋公司给付拖欠租金，并送达给中旋公司法定代表人胡景春。2019年12月2日，杨庙镇政府再次委托江苏石塔律师事务所出具《律师函》敦促中旋公司给付拖欠租金，并邮寄送达给中旋公司。另查明，本案起诉状副本、应诉通知书、诉讼权利义务告知书等应诉材料于2020年3月25日送达被告中旋公司。本院认为，本案系合同纠纷，本案争议焦点为：1.杨庙镇政府是否有权要求解除案涉《投资协议》及《补充协议》；2.中旋公司应给付租金金额如何认定；3.杨庙镇政府是否应当返还电房变压器租金70万元；4.杨庙镇政府是否应当为中旋公司办理退税34万元。对上述争议焦点，本院评析如下：针对争议焦点一，本院认为，杨庙镇政府与中旋公司签订的《投资协议》及《补充协议》系双方真实意思表示，但杨庙镇政府不持有案涉租赁厂房产权证，亦未提交证据证明取得建设工程规划许可证，故案涉协议中厂房租赁部分无效，但不影响协议中其他条款的效力。案涉协议约定有“先付后租原则”，且在《补充协议》第十一条提前终止合同条款约定“在租赁期限内，若遇乙方欠交租金超过三个月，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起十日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由乙方全部承担”，本案中，厂房租金每年28万元，电力设施租金每年12万，中旋公司仅于2012年给付厂房租金84万元、电力设施租金60万元，虽然此后于2019年9月16日、2019年10月11日、2020年4月1日、2021年1月26日分别给付28万元、28万元、38万元、38万元，但仍未付清案涉租金。在此期间，杨庙镇政府曾分别2017年9月和2019年12月委托律师发出律师函，但中旋公司并未及时给付欠付租金，故杨庙镇政府起诉要求解除案涉《投资协议》及《补充协议》，有事实和法律，本院依法予以支持。合同解除时间应为解除通知到达被告的时间，也就是本案应诉材料送达之日即2020年3月25日。针对争议焦点二，杨庙镇政府现主张中旋公司给付2013年1月1日起至2021年3月31日的拖欠租金47万元，并要求中旋公司自2021年4月1日起按合同约定的租金标准给付实际占用期间占有使用费。本院认为，案涉协议租赁部分无效，但中旋公司实际承租使用多年，应当参照协议约定的租金标准支付房屋占有使用费。案涉《补充协议》约定起租日自“变压器可正常使用日期起计算”，经查，案涉专用变压器送电日期为2013年1月25日，故占用期间应自2013年1月25日起算，厂房租金为每年28万元，电力设施租金为每年12万元，截至法庭调查结束，已实际产生占有使用费用合计326.66万元（40万元÷12个月×98个月），中旋公司已给付276万元（2012年保证金10万元抵算加厚地坪费用），另有杨庙镇政府同意免除疫情期间三个月厂房租金7万元，本院依法予以确认，故中旋公司仍应给付占有使用费43.66万元。因合同解除后中旋公司目前仍继续占有使用案涉厂房及电力设施，故中旋公司仍应当参照协议约定的租金标准40万元/年给付占有使用费用至实际返还之日。当事人双方并未约定逾期付款的违约责任，但中旋公司迟延给付占有使用费，客观上给杨庙镇政府造成损失，现杨庙镇政府主张利息损失，本院依法予以支持，但杨庙镇政府主张按照年利率6%标准计算于法无据，结合案件实际情况，本院酌定自2020年4月25日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。针对争议焦点三，本院认为，中旋公司无权要求返还电力设施租金。中旋公司反诉称案涉电力设施用户名过户到其名下之后，就不应当再存在电力设施租金，之前给付的电力设施租金也应当予以返还。本院认为，案涉变压器户名虽然于2013年5月20日变更至中旋公司名下，但该用户名的变更并不意味着所有权的变更，杨庙镇政府对此解释称是为了方便中旋公司缴纳电费，并且由中旋公司直接交纳，可以用发票进行相应抵扣以降低成本，本院认为该解释符合常理，予以采信。再者，杨庙镇政府为该电力设施与案外人公司签订施工合同，并支付对价，而中旋公司对此电力设施并未投入成本，仅因用户名更变就认为物权随之变更，亦于理不合。因此，中旋公司主张返还电力设施租金70万元，无事实和法律依据，本院不予支持。对于中旋公司所称基本电费负担问题，双方当事人在案涉协议中并无具体约定，该基本电费从送电之日起就已开始计收，中旋公司亦称在过户前的电费给付习惯是由案外人瑞杨公司先行给付，后与瑞杨公司结算。中旋公司也未提交证据证明曾就基本电费负担问题向杨庙镇政府或瑞杨公司提出异议，且在反诉请求中亦未包含此项诉请，故本院在本案中不予理涉，中旋公司可另行主张权利。针对争议焦点四，本院认为，中旋公司要求杨庙镇政府办理退税34万元不应得到支持。案涉协议确实约定“乙方入驻杨庙后，甲方须在政策允许范围内对乙方予以扶持，同时履行退税的约定”，但对于退税的条件、比例、程序等问题均没有做出进一步约定。中旋公司主张杨庙镇政府曾于2014年为其办理过退税，但就其提交的证据即同城票据交换系统补充报单来看，发生往来的相对方并非杨庙镇政府，而是扬州市邗江区高新技术创业服务中心，从中更无法看出双方对于退税具体条件、比例、程序等方面的惯例或习惯。因此，中旋公司要求杨庙镇政府办理退税34万元，本院不予支持，中旋公司可补充证据另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百七十七条，第五百七十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告扬州市邗江区杨庙镇人民政府与被告扬州中旋机械科技有限公司签订的《旋压机械项目投资协议》《补充协议》于2020年3月25日解除；二、被告扬州中旋机械科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告扬州市邗江区杨庙镇人民政府给付占有使用费用43.66万元（暂计算至2021年3月24日）及自2021年3月25日起至实际返还之日的占有使用费用（按照40万元/年的标准计算），并给付逾期付款损失（以43.66万为基数，自2020年4月25日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告扬州市邗江区杨庙镇人民政府的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告扬州中旋机械科技有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8350元，保全费5000元，合计13350元，由本诉原告扬州市邗江区杨庙镇人民政府负担500元，由被告扬州中旋机械科技有限公司负担7850元（此款原告已预交，并同意由被告向其直接给付，本院不再予以退还，由被告于本判决生效之日起十日内向原告支付）。反诉案件受理费14160元，由反诉原告扬州中旋机械科技有限公司负担（已交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  全庆凯人民陪审员  胡荣华人民陪审员  徐凤玲二〇二一年三月三十一日书 记 员  周 桐