北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初1697号原告：王双阳，1987年2月17日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：张建平，北京市时开律师事务所律师。被告：苏群，男，1971年4月28日出生，汉族，住北京市昌平区。第三人：北京福瑞置地房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区昌平镇东环路28-3号一层。法定代表人：徐艳宇，总经理。委托诉讼代理人：何波波，男，1993年11月12日出生，汉族，北京福瑞置地房地产经纪有限公司员工，住北京市昌平区。原告王双阳与被告苏群、第三人北京福瑞置地房地产经纪有限公司（以下简称福瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员胡爱军独任审判，公开开庭进行了审理。原告王双阳及其委托诉讼代理人张建平、第三人福瑞公司的委托诉讼代理人何波波到庭参加诉讼。被告苏群经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王双阳向本院提出诉讼请求：1.确认王双阳与苏群2019年2月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议于2019年9月4日解除；2.判令苏群退还王双阳购房款和定金共计500000元；3.判令苏群支付王双阳违约金672000元；4.本案诉讼费、保全费、公告费由苏群承担。事实和理由：2019年2月22日，王双阳与苏群签订《北京市存量房屋买卖合同》及相关补充协议（合同编号：20190111)，约定苏群将其所有的位于北京市昌平区亢山佳园9号楼1单元602号房屋出售给王双阳。合同签订后，苏群应当于2019年8月31日前办理房屋抵押权注销登记，自买卖合同签订之日起180日内申请办理不动产转移登记手续，但王双阳支付了定金300000元及首付款300000元后，苏群一直以各种理由拖延拒不履行合同义务，苏群的行为已构成根本违约。故王双阳诉至本院，请求如上。被告苏群未应诉答辩，亦未提交其他形式的答辩意见。第三人福瑞公司述称，认可王双阳起诉的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对案件相关事实，本院认定如下：2019年2月22日，苏群（出卖人）与王双阳（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，主要内容：王双阳购买苏群位于北京市昌平区亢山佳园9号楼1单元602号房屋（以下简称涉案房屋）,该房屋已经设立抵押，房屋总价款3360000元。2019年5月1日前，买受人支付首付款300000元。出卖人应当于2019年8月31日前办理抵押权注销登记。出卖人和买受人自合同签订之日起180日内共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续；因出卖人原因，买受人未取得不动产权证书的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并按照买受人成交总价款的20%向买受人支付违约金。同日，苏群（出卖人）与王双阳（买受人）、福瑞公司（居间方）签订了《买卖定金协议书》，约定买受人应于本协议签署时向出卖人自行支付定金300000元。上述合同签订当日，王双阳向苏群支付定金100000元，2019年2月27日支付定金200000元。2019年4月11日，支付首付款20000元，2019年4月30日支付首付款280000元。综上，王双阳向苏群共计支付购房款300000元和定金300000元。2019年9月3日，王双阳向苏群发送《解除合同通知书》一份，载明：致苏群(卖方)：北京福瑞置地房地产经纪有限公司(中介方)：通知人与卖方苏群经中介方北京福瑞置地房地产经纪有限公司居间磋商，于2019年2月22日签订《北京市存量房买卖合同》及相关补充协议(合同编号：2019011,以下简称“买卖合同”)、《居间服务合同》(合同编号：20190111)等，相关合同及协议对买卖双方权利义务，包括但不限于注销抵押期限、转移登记期限及违约责任等内容作了明确约定。根据买卖合同第二条第四款第二项约定，卖方苏群应当于2019年8月31日前办理抵押权注销登记；第九条第二款约定自买卖合同签订之日起180日内申请办理不动产转移登记手续，因出卖人原因买受人有权解除合同并有权要求卖方承担违约责任。但时至今日，卖方不履行合同的约定，经通知人及中介方多次催促，一直以各种理由拖延拒不履行合同义务。卖方违约行为严重侵犯了买方的合法权益，给买方造成了巨大的经济损失。通知人认为，其与卖方签订的合同及协议是双方真实意思表，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。双方应当严格按照合同的约定全面履行自己的义务。现依据合同约定及《中华人民共和国合同法》的相关规定，郑重通知如下：一、自本通知到达你的同时，即解除你与通知人签订的《北京市存量房买卖合同》及相关补充协议(合同编号：20190111)、《居间服务合同》(合同编号：20190111)。二、通知人将采取相应的法律手段就你的违约行为追究你的法律责任。庭审中，王双阳另向本院提交顺丰速递邮单一份，显示其已于2019年9月3日向苏群涉案房屋所在地地址邮寄上述解除合同通知书，该邮件于2019年9月4日显示代签收（超市）。庭审中，王双阳主张在向苏群发送《解除合同通知书》之前，曾与苏群、福瑞公司协商解除合同事宜，2019年9月3日18时41分，苏群向其转账汇款100000元。并提交微信转账截图拟证明上述内容。福瑞公司予以认可。另查，涉案房屋至今仍未办理解除抵押登记。庭审中，王双阳主张因苏群未办理解押手续，导致《北京市存量房屋买卖合同》无法继续履行，因此要求解除合同。再查，案件审理过程中，王双阳申请冻结苏群名下1272000元银行存款或查封、扣押其他等值财产，并提交中国太平洋财产保险股份有限公司出具的保险单对此予以担保。本院经审查后于2019年9月10日出具（2019）京0114财保662号民事裁定书，对其请求予以准许。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、钱款交付书、借记卡账户历史明细清单、收条、解除通知书、顺丰速递客户存根、及当事人的庭审陈述等证据在案佐证。本院认为，当事人有答辩并就对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告苏群经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉发表意见，应视为其放弃了答辩及质证的权利。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，王双阳与苏群就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。根据合同约定，王双阳依约履行了付款义务，苏群应于2019年8月31日前完成房屋的解押手续，且至今仍未办理。因苏群的原因，导致涉案房屋无法过户，房屋买卖合同的目的已经无法实现，已符合房屋买卖合同约定的合同解除条件，王双阳有权解除合同。故对于王双阳要求解除合同之诉请，本院予以支持。对于合同具体解除时间，应以解除合同通知书送达之日即2019年9月4日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因合同解除，苏群应向王双阳返还全部购房款，故对于王双阳要求苏群返还购房款和定金共计500000元的请求，予以支持。合同无法继续履行的责任在于苏群，因此对于王双阳要求苏群支付违约金之诉请，于法有据，本院应予以支持；但关于违约金的标准，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》约定的标准过高，王双阳亦未就其因苏群违约受有损失进行举证，本院综合全案情况，根据合同履行情况、各方当事人的过错程度，考虑房屋市场行情、预期利益、损失情况等综合因素，依据公平原则和诚实信用原则予以调整为300000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、王双阳与苏群在2019年2月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2019年9月4日解除；二、苏群于本判决生效后十日内向王双阳返还购房款和定金共计500000元；三、苏群于本判决生效后十日内向王双阳支付违约金300000元；四、驳回王双阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15348元，由原告王双阳负担3548元（已交纳）；由被告苏群负担11800元（于本判决生效后七日内交纳）。公告费（数额以实际票据为准）由被告苏群负担（于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由被告苏群负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  胡爱军二〇二一年三月二十五日书记员  刘 佳