贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔26民终736号上诉人（原审被告）：中国华融资产管理有限股份有限公司贵州省分公司，住所地：贵州省贵阳市南明区新华路102号富中商务大厦。法定代表人：张旭东，职务:总经理。委托诉讼代理人（一般授权）：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨亚菲，男，1983年1月23日出生，土家族，住贵州省凯里市。被上诉人（原审原告）：祝代琴，女，1982年10月5日出生，汉族，住贵州省凯里市。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：杨小江，贵州万木春律师事务所律师。原审第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司，住所地:贵州省凯里市经济开发区香山别苑。法定代表人：杨昌鑫，职务:经理。上诉人中国华融资产管理有限股份有限公司贵州省分公司（以下简称“华融资产公司”）因与被上诉人杨亚菲、祝代琴及原审第三人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称“大地联创公司”）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初14237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理并庭询。本案现已审理终结。华融资产公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人抵押权未得到应有的尊重和保护涉案房屋属于上诉人拥有在建工程抵押权的抵押物组成部分，该在建工程抵押权已经得到贵阳市中级人民法院的认可；该院作为首次查封法院于2019年8月29日以“（2019）黔01执188号”《移送执行函》，应凯里市人民法院之商请，将涉案房屋移送凯里市人民法院执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，在本案中，被上诉人未证明其享有“但法律、司法解释另有规定的除外”的权利，因此人民法院应当尊重并保护上诉人的抵押权。二、被上诉人所举证据不符合《执行异议复议规定》）第二十九条规定。涉案房屋属于申请人拥有在建工程抵押权的抵押物组成部分，《执行异议复议规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，该条但书条款仅适用于为保护消费者生存权而作出的例外规定，需严格把握适用条件，防止动摇抵押权具有优先性的基本原则。《全国法院民商事审判工作会议纪要》126条“支付全部或者大部分购房款项的商品房消费者的权利优于抵押权人的抵押权”。因此，在涉案房屋已经办理抵押登记的情况下，依法应当审查《执行异议和复议规定》第二十九条规定的商品房消费者。对于《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定的“买受人名下无其他用于居住的房屋”，购房人财产的审查范围包括其家庭成员。由于商品房消费者权是一种身份权，认定购房者是否属于商品房消费者应当坚持一户一房，故也要考察其家庭成员的财产情况，未成年人应当延伸至其父母及未成年兄弟姐妹，成年人应当延伸至其配偶与未成年子女，部分还以延及赡养、抚养、扶养人员，否则会导致抵押权和商品房消费者权的失衡。一审判决认定被上诉人符合《执行异议复议规定》）第二十九条“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形，没有证据证明。被上诉人在一审过程中仅查询其个人在案涉房屋所在区域的房屋情况，被上诉人的配偶及其未成年子女的住房情况，对于是否需要保障其家庭成员居住需要，未提交有效证据证实。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”被上诉人所举证据并不能证明符合名下无其他用于居住的房屋的情形。杨亚菲、祝代琴二审辩称：一审法院认定事实清楚，据以认定事实的证据充分，适用法律正确，因此（2020）黔2601民初第14237号判决合理合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。一、在法院查封之前，答辩人与第三人大地联创公司巳签订合法有效的《商品房买卖合同》，并支付了全部购房款。一审法院巳查明，2017年2月7日，答辩人与本案第三人大地联创房产公司签订《大地春城商品房屋认购协议书》，约定由答辩人向第三人大地公司购买大地春城6栋1602号房产，总房价为688520元，协议签订当日，答辩人根据第三人大地联创公司的指示与安排，将总房款的50%即344260元刷卡转入了第三人指定的账户。2017年2月7日，答辩人与第三人大地联创公司正式签订《商品房买卖合同》，当日答辩人便支付了剩余50%购房款。第三人大地联创公司向答辩人出具了688520元的购房增值税发票，据此，答辩人巳经履行合同义务，付清全部购房款，因此，答辩人对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益。二、涉案房产未办理房屋产权登记，其原因系第三人大地公司所致，并非答辩人并没有过错。一审法院查明，虽然涉案房产至今未能办理房屋登记手续是事实，但答辩人作为买受人没有过错。同时，由于第三人大地联创公司未如实告知答辩人涉案房屋巳设定抵押权的情况，依然向答辩人进行销售，其隐匿欺骗的行为严重损害答辩人的合法权益，故答辩人也是本案的受害者。三、答辩人实际占有使用涉案房屋并装修入住多年，不宜强制执行该房产。2017年2月7日，向大地联创房产公司指定的账户转账支付购房款344260元，正式签订《商品房买卖合同》后，答辩人支付了剩余购房款，第三人大地联创公司将案涉房屋交付给答辩人，答辩人接房后向其缴纳了三通费、物业服务费、装修保证金等费用，多年来，答辩人一直居住在该房屋，且该房屋是答辩人与被抚养家属共同生活所必需的居住房屋。四、一审法院认定事实清楚，理解与适用法律正确。答辩人应当享有排除强制执行的民事权益，首先，答辩人与第三人大地联创公司签订合法有效的商品房买卖合同；其次，答辩人已经支付全部购房款；再次，答辩人实际占有案涉房产；最后，未办理房产登记，答辩人对此没有过错。杨亚菲、祝代琴向一审法院起诉请求：1.停止对位于贵州省凯里市住宅的强制执行（查封、评估、拍卖等）；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年1月9日，原告与第三人大地房开公司签订《大地春城商品房认购协议书》，约定由原告向第三人大地房开公司购买大地春城6栋1602号房产，总房价为688520元。协议签订当日，原告根据第三人大地房开公司的安排，将50%的购房款通过刷卡的方式转入其指定的贵州大地联创物业服务有限责任公司（现为：贵州乾唐物业服务有限责任公司）的银行账户。2017年2017年2月7日，原告与第三人大地房开公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买大地房开公司开发位于凯里市房屋，总价款688520元；2.买受人应在2017年2月7日前分期支付购房款688520元；3.大地房开公司在2017年4月30日前交付所售房屋。前述合同签订之日，原告杨亚菲根据第三人大地房开公司的安排，将50%的购房款344260元转入贵州大地联创物业服务有限责任公司的银行账户。当日，原告接收房屋后，交付了相关的物业费等费用，投入资金进行装修，并入住至今。2017年7月6日第三人大地房开公司向杨亚菲开具一份《贵州增值税普通发票》，该发票记载的货物名称为商品房，规格型号为6-1602，价税合计688520元。2017年12月13日，本院在执行华融公司申请执行大地房开公司等人借款合同纠纷一案时，作出（2017）黔2601执1393号之一执行裁定，裁定查封被执行人大地房开公司在凯里市“大地春城”项目96489.73㎡的房产（包括本案所涉6栋16层1602号住房在内）。杨亚菲、祝代琴得知自己所购的“大地春城”小区6栋16层1602号住房被查封后，于2020年7月29日以案外人的身份向本院提出执行异议。2020年9月7日，我院作出（2020）黔2601执异168号《执行裁定书》，裁定：“驳回异议人杨亚菲、祝代琴的异议请求。”杨亚菲、祝代琴不服裁定结果，遂于2020年9月15日向本院提起本诉即案外人执行异议之诉。一审法院认为，公民、法人和其他组织的合法权益依法应予保护。本案争议焦点在于原告杨亚菲、祝代琴对华融公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，根据原、被告所举证据及陈述，足以证明原告杨亚菲、祝代琴与大地房开公司之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系，本院对该房屋交易的真实性、合法性予以确认。虽然购房款不是直接支付到第三人大地房开公司的银行账户，但原告能提供第三人大地房开公司开具的贵州增值税发票予以证明购房款系转账到第三人大地房开公司指定的银行账户。该增值税发票既与商品房买卖合同记载的购房总价款相互印证，又有银行流水予以佐证。因此，本院确认原告已向第三人大地房开公司支付全部购房款。原告在支付完毕购房款后，就立即装修入住至今。原告在凯里除本案所涉房屋外，名下再无其他用于居住的房屋。因此，基于庭审查明涉案房屋的合同签订日、付款日、交付占有日均发生本院查封之前，且房屋由原告居住至今，已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的法定情形。案涉房屋截止目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因系大地房开公司所致。因此，原告杨亚菲、祝代琴对华融公司申请执行的案涉房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。第三人大地房开公司经本院传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于的解释》第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决不得执行被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行原告杨亚菲、祝代琴购买的位于贵州省凯里市的房屋。案件受理费60元，由被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：杨亚菲、祝代琴对华融贵州分公司申请执行的涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，本案中，一审法院根据杨亚菲、祝代琴所举证据及陈述，足以证明杨亚菲、祝代琴与大地房开公司之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系，一审法院对该房屋交易的真实性、合法性予以确认。虽然购房款不是直接支付到第三人大地房开公司的银行账户，但杨亚菲、祝代琴能提供第三人大地房开公司开具的贵州增值税发票予以证明购房款系转账到第三人大地房开公司指定的银行账户。该增值税发票既与商品房买卖合同记载的购房总价款相互印证，又有银行流水予以佐证。故，杨亚菲、祝代琴享有排除强制执行的权利，并对华融公司申请执行的案涉房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。因此，华融贵州分公司申请强制执行涉案房屋的诉请，不符合法律规定。杨亚菲、祝代琴辩称不得执行涉案房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，故应当认定其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。一审判决不得执行涉案房屋，于法有据，并无不当。综上所述，华融贵州分公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费60元，由中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 刘志红审判员 欧阳樟二〇二一年三月十一日法官助理杨建书记员邹井程