西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2021）藏01民终187号上诉人(原审原告)：鸿盛堂虫草商行，经营场所太阳岛xx,统一社会信用代码×××经营者：黄某，女，汉族，四川省人，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：唐某，系鸿盛堂虫草商行员工，身份证号码×××，系四川省南充市人。委托诉讼代理人：向仕军，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：卓泰宾馆酒店用品店，经营场所太阳岛金珠路×××。统一社会信用代码×××经营者：胡某，男，汉族，抚州市人，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：董艳伟，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。委托诉讼代理人：吉宗，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所实习律师。被上诉人(原审被告)：余飞春，女，汉族，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：董艳伟，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。委托诉讼代理人：吉宗，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所实习律师。原审第三人：西藏天堂之子文化传播有限公司，住所地拉萨市太阳岛金珠路×××统一社会信用代码×××。法定代表人：嘎某，该公司总经理。上诉人鸿盛堂虫草商行因与被上诉人卓泰宾馆酒店用品店、余飞春、原审第三人西藏天堂之子文化传播有限公司（以下简称天堂之子公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2020）藏0102民初2055号民事判决，向本院提起上诉。本案于2021年01月27号日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鸿盛堂虫草商行委托诉讼代理人向仕军、唐益鸣，被上诉人卓泰宾馆酒店用品店、被上诉人余飞春的委托诉讼代理人董艳伟、吉宗到庭参加诉讼。原审第三人西藏天堂之子文化传播有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。鸿盛堂虫草商行上诉请求：一、请求依法判令撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2020）0102民初2055号民事判决，改判解除鸿盛堂虫草商行与卓泰宾馆酒店用品店之间的不定期租赁合同关系，卓泰宾馆酒店用品店于10内向鸿盛堂虫草商行返还租赁房屋；二、本案一审、二审诉讼费用全部由卓泰宾馆酒店用品店承担。事实和理由：原审法院的一审判决认定的基本事实不清，理由如下：一、鸿盛堂虫草商行与卓泰宾馆酒店用品店之间是转租而非转让关系。卓泰宾馆酒店用品店在一审中出示其与原审第三人于2019年12月25日签订的房屋租赁合同一份，用于证明鸿盛堂虫草商行将案涉房屋转让的事实。然而，在2020年2月8日，鸿盛堂虫草商行还通过微信聊天的方式向原审第三人说明因卓泰宾馆酒店用品店没有按照约定一次性支付完全部的转让费和房租，要求原审第三人不与卓泰宾馆酒店用品店签订新的房屋租赁合同，原审第三人也同意。显然，卓泰宾馆酒店用品店在一审中出示的上述证据缺乏真实性、合法性，不能被依法认定为定案的合法根据，因此，鸿盛堂虫草商行虽然于2019年12月25日把案涉房屋交付给了卓泰宾馆酒店用品店，但因卓泰宾馆酒店用品店没有依约支付全部的转让费和房租，因此就不能认定鸿盛堂虫草商行把案涉房屋已转让给了卓泰宾馆酒店用品店。本案中，鸿盛堂虫草商行是将案涉房屋转租给卓泰宾馆酒店用品店，依照鸿盛堂虫草商行与第三人天堂之子公司的合同的约定，在鸿盛堂虫草商行通知天堂之子公司之前，第三人天堂之子公司不能与卓泰宾馆酒店用品店擅自签订新的房屋租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，卓泰宾馆酒店用品店与第三人天堂之子公司恶意串通擅自签订房屋租赁合同，严重损害了鸿盛堂虫草商行的利益，该合同应当认定为无效合同，鸿盛堂虫草商行据此要求解除与卓泰宾馆酒店用品店的租赁合同关系、返还案涉房屋，有事实和法律根据。二、上诉人与被上诉人约定的案涉房屋转让费为820 000元。鸿盛堂虫草商行与卓泰宾馆酒店用品店约定案涉房屋转租事宜时，约定的转让费为820 000元，剩余房租为620 568元，卓泰宾馆酒店用品店在一审中提供的转账明细和微信聊天记录并不能认定为约定的转让费就是400 000元。因为，在卓泰宾馆酒店用品店转账420 000元时，备注明确写的是转让费，在转账之前，余飞春向鸿盛堂虫草商行说明：“我开始年前把那个转让费给你，我到时候那个三年的那个房租再慢慢给你”，并在转账之后，余飞春在2020年1月22日（2020年1月24日为除夕）向鸿盛堂虫草商行确认：“我转了420 000给你嘛”，另卓泰宾馆酒店用品店在这之前给的400 000元转让费，一共是820 000元，鸿盛堂虫草商行的主张与转账记录一致，微信聊天记录同时可确认卓泰宾馆酒店用品店认可在2019年转付的820 000元是转让费以及其一直拖延、拒绝支付费用的事实，并不能体现转让费仅仅为400 000元，这与转账记录和微信聊天记录均不符。另，即使转让费是400 000元，卓泰宾馆酒店用品店在没有证据证明上诉人自愿放弃主张568元的情况下，卓泰宾馆酒店用品店已经支付的1020 000也与应当支付的1020 568元不符。在一审中，鸿盛堂虫草商行多次提出备注之事，但原审法院依然作出错误的认定，属于基本事实认定错误，因卓泰宾馆酒店用品店拖延支付费用以及没有将约定的款项全部支付完毕，现仍尚拖欠420 568元。鸿盛堂虫草商行无奈之下才通过法律途径要求解除租赁合同关系，收回案涉房屋。综上，原审法院认定基本事实错误，恳请二审法院依法支持上诉人的全部上诉请求。 卓泰宾馆酒店用品店辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。事实上，鸿盛堂虫草商行收取转让费之后同意第三人西藏天堂之子文化传播有限公司与卓泰宾馆酒店用品店签订房屋租赁合同，故卓泰宾馆酒店用品店仅与第三人天堂之子间存在房屋租赁关系，并未与鸿盛堂虫草商行之间存在转租关系。余飞春辩称，对鸿盛堂虫草商行所述的案涉房屋转让费820 000元的主张不予认可，在一审中已经提交的微信聊天记录、通话记录、银行流水账单等证据均能证明转让费仅为400 000元。天堂之子公司未作答辩。鸿盛堂虫草商行向一审法院起诉请求：1．判决解除鸿盛堂虫草商行与卓泰宾馆酒店用品店之间的不定期租赁合同关系，卓泰宾馆酒店用品店于10日内返还租赁房屋；2．本案诉讼费由卓泰宾馆酒店用品店承担。一审法院认定事实：2018年8月30日鸿盛堂虫草商行与第三人签订了《房屋租赁合同》，约定由鸿盛堂虫草商行租赁位于拉萨市××路房屋，租赁期间为5年，自2018年8月30日至2023年8月30日止，租金为842 400元，签订合同时一次性交完。双方还约定合同期满后，鸿盛堂虫草商行无条件交回房屋，在这期间内鸿盛堂虫草商行可以转让或转租。合同第八条亦约定：“在租赁期间，乙方有权转租、转让租赁房屋，在转租转让后应通知甲方，由甲方与受让方（或次承租方）另行签订书面租赁合同……”。合同签订后，鸿盛堂虫草商行依约交纳了转让费250 000元及一次性支付了租金842 400元。鸿盛堂虫草商行在租赁期间与卓泰宾馆酒店用品店、余飞春之间达成口头转让协议，于2019年12月25日鸿盛堂虫草商行将案涉房屋交付给卓泰宾馆酒店用品店、余飞春，当日卓泰宾馆酒店用品店的经营者胡某与天堂之子公司签订了房屋租赁合同，约定由卓泰宾馆酒店用品店承租案涉租赁物，租赁期为3年自2019年12月25日至2023年8月30日止，租金589 680元，在签订合同时一次性交完所有款项。但卓泰宾馆酒店用品店、余飞春未向第三人天堂之子公司直接支付该租金，而是约定鸿盛堂虫草商行在第三人天堂之子公司处剩余的租金，由卓泰宾馆酒店用品店、余飞春直接支付给鸿盛堂虫草商行。现卓泰宾馆酒店用品店、余飞春陆续向鸿盛堂虫草商行支付了共计1 020 000元，其中400 000元为转让费，620 000元为租金。至今案涉租赁物已由卓泰宾馆酒店用品店占有使用。另查明卓泰宾馆酒店用品店的经营者胡诗刚与余飞春系夫妻关系。一审法院认为，本案争议的焦点在于鸿盛堂虫草商行与卓泰宾馆酒店用品店双方确立的是因转让而形成的合同关系还是因转租形成的不定期租赁关系。因双方未签订书面合同，现各持己见，未达成一致意见。依据双方提交的证据及当庭的陈述，法院认为，鸿盛堂虫草商行从卓泰宾馆酒店用品店、余飞春处获得转让费及请求返还已支付的部分租金是双方订立合同的目的意思，将案涉租赁物的租赁权转让给卓泰宾馆酒店用品店、余飞春，以解除与第三人之间的房屋租赁合同关系是其效果意思，通过履行行为，现鸿盛堂虫草商行转移了承租权，卓泰宾馆酒店用品店、余飞春支付对价，获得了承租权并与出租人签订了房屋租赁合同关系。综上，鸿盛堂虫草商行作为承租人转让承租权，卓泰宾馆酒店用品店、余飞春支付对价获得承租权的意思表示明确且真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，法院予以确认。鸿盛堂虫草商行未提交充分证据证明双方存在转租的合意，应当承担举证不能的责任。另鸿盛堂虫草商行陈述双方约定的转让费为800 000元，对此卓泰宾馆酒店用品店、余飞春提交微信聊天记录足以反驳，鸿盛堂虫草商行在收到400 000元转让费后，并未对金额提出异议，且在之后的聊天中催收的也为租金，故鸿盛堂虫草商行无充分证据证明双方约定的转让费为800 000元的事实，对其该陈述意见，法院不予采信。现鸿盛堂虫草商行主张其将案涉租赁物转租给卓泰宾馆酒店用品店、余飞春之间形成解除不定期租赁关系，请求解除不定期租赁合同关系并要求卓泰宾馆酒店用品店、余飞春返还租赁物，因转租的事实法院未予以采信，故双方并不存在不定期租赁合同关系，对鸿盛堂虫草商行的该项诉讼主张，于法无据，法院不予支持。判决：驳回鸿盛堂虫草商行的全部诉讼请求。二审中，双方当事人未提交新证据。本院依法对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为鸿盛堂虫草商行与卓泰宾馆酒店用品店双方确立的是因转让而形成的合同关系还是因转租形成的不定期租赁关系。本院认为，当事人对自己提出的主张，有提供证据予以证明的责任。鸿盛堂虫草商行主张卓泰宾馆酒店用品店并未按照双方约定交付转让费等相关款项，且天堂之子公司与其达成口头协议承诺不与卓泰宾馆酒店用品店另行签订租赁合同，对其主张的相关内容应当承担举证证明的责任。本案一二审期间，鸿盛堂虫草商行均未提供充分证据证明双方约定的转让费为820 000元，亦未提交证据证明其仍享有诉争房屋租赁权。本院根据双方一审提交的证据，结合一、二审的庭审笔录，确认双方对涉案争议房屋的转让费为400 000元，故鸿盛堂虫草商行将自己所有的诉争房屋承租权转让给卓泰宾馆酒店用品店、余飞春，并未违反现行法律法规禁止性规定，应为有效的民事行为。一审法院确认鸿盛堂虫草商行与卓泰宾馆酒店用品店、余飞春之间并不存在不定期租赁合同关系，本院认为并无不妥，依法予以确认。综上所述，鸿盛堂虫草商行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人鸿盛堂虫草商行负担。本判决为终审判决。  审判长   次旦卓玛审判员   拉珍审判员   玉珍二〇二一年三月十八日书记员   普布仓