吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉2401民初1264号 原告：黄雄权，男，朝鲜族，吉林天宇建设集团股份有限公司工程部副部长，现住延吉市河南街。 委托诉讼代理人：马春蕾，吉林吉延律师事务所律师。 被告：延边祥和典当有限公司。 法定代表人：王晓光，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘绍华，该公司职员。 被告：延边盛洲房地产开发有限公司。 法定代表人：张杰，该公司总经理。 第三人：吉林天宇建设集团股份有限公司。 法定代表人：田相奎，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘红，吉林诚途律师事务所律师。 原告黄雄权与被告延边祥和典当有限公司（以下简称祥和公司）、延边盛洲房地产开发有限公司（以下简称盛洲公司），第三人吉林天宇建设集团股份有限公司（以下简称天宇公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄雄权及其委托诉讼代理人马春蕾，被告祥和公司委托诉讼代理人刘绍华，第三人天宇公司委托诉讼代理人刘红到庭参加诉讼，被告盛洲公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭，本案现已审理终结。 黄雄权向本院提出诉讼请求1、判决撤销延吉市人民法院（2019）吉2401执异287号执行裁定书，立即停止对延吉市水晶嘉园2#楼1单元14层7处房屋的执行，并解除对涉案房屋的查封冻结措施。2、案件受理费由被告承担。事实与理由：2010年9月10日为解决支付工程款事宜，被告盛洲公司与天宇公司签订《抵偿工程款协议书》，被告盛洲公司以由天宇公司施工的水晶嘉园2号楼14层住宅30套(合计面积1705.77平方米，合计4,264，425元）、8号楼整楼（合计面积3312.68平方米，合计7，619，164元)共计11883589元冲抵工程款（后附《水晶嘉园2#楼14层房分配明细》《水晶嘉园8#楼分配明细》）。其中即包括涉案2号楼1单元1401、1403、1404、1409、1410、1411、1412共7套房屋。《抵偿工程款协议书》签订后，原告与被告盛洲公司于2010年12月6日签订《商品房买卖合同》，并按照约定到延吉市房产局办理了登记备案手续(商品房买卖合同上加盖了房地产市场监察管理办公室“已登记备案”的签章)，且延吉市房产局房地产交易中心也有上述涉案房屋的备案登记。签订商品房买卖合同后,涉案房屋自2017年度开始供暖气，原告已向延吉市集中供热有限责任公司缴纳了2017-2018年度、2018-2019年度、2019年-2020年度的取暖费，且被告盛洲公司于2017年10月10日向原告出具书面承诺书免收原告的物业管理费。原告对涉案7套房屋享有合法的物权期待权并已实际合法占有取得涉案房屋。原告的起诉符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定情形且原告对执行标的（案涉7套房屋)享有足以排除民事执行的权利,延吉市人民法院作出的（2017）吉2401执2228号、（2017）吉2401执2228-2号执行裁定书错误，侵害了原告对涉案房屋享有的物权期待权，应依法撤销并停止对涉案7套房屋的执行并解除查封措施。请求人民法院支持原告的诉讼请求。 祥和公司辩称，一、答辩人延边祥和典当有限公司对人民法院查封的7套房屋享有抵押权，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条之规定，被答辩人黄雄权提出异议，法院不予支持。二、黄雄权与盛洲公司不是真实买卖，是欠付工程款抵付行为，不是以居住为目的的买卖合同。且其名下有多套居住房屋。三、法院查封案涉房屋未发现装修，也未发现该房屋办理备案。请求驳回原告的诉讼请求。 盛洲公司未答辩。 天宇公司述称，原告诉求中的事实属实，第三人予以确认，并认为原告的诉请成立予以支持。 经审理查明：2008年天宇公司承建盛洲公司开发的水晶嘉园工程后，天宇公司对该工程进行了内部承包施工，黄雄权与天宇公司签订了《工程项目内部承包合同》，并作为天宇公司项目经理承包施工了水晶嘉园4、5号楼。2010年9月10盛洲公司与天宇公司签订《抵偿工程款协议书》，主要约定盛洲公司以天宇公司施工的水晶嘉园部分房屋冲抵工程款（房屋明细后附）。后根据天宇公司要求，盛洲公司将抵账房合同开具到黄雄权名下。2010年12月6日盛洲公司与黄雄权签订商品房买卖合同，分别为2A-14-1、2A-14-3、2A-14-4、2A-14-09、2A-14-10、2A-14-11、2A-14-12。2011年7月以上合同在延吉市房产局办理了合同备案。 另查明，2017年12月案涉房屋2A-14-1、2A-14-3、2A-14-4、2A-14-09、2A-14-10、2A-14-11、2A-14-12交付黄雄权，黄雄权自2017年开始交纳案涉房屋取暖费。 又查明，2011年6月8日祥和公司与盛洲公司签订《典当借款合同》，因盛洲公司未按约定还款，祥和公司诉讼本院，2012年8月20日，本院作出（2012）延民初字第2698号民事判决，盛洲公司限期内向祥和公司支付借款等共计122600元。该案发生法律效力后，进入执行程序。 2019年5月13日祥和公司于盛洲公司签订《协议书》，主要约定2011年6月8日盛洲公司以其开发的北大信合小区19号楼的房屋作为当物，在祥和公司处典当借款100万元，借款本息逾期未偿还，因抵押当物房屋被他人占有，已无法追回，现甲方起诉申请执行，经双方协商确定，盛洲公司在重新提供当物担保（延吉市长白山东路98号水晶嘉园2号楼1单元1401、1403、1404、1409、1410、1411、1412共计7套房屋）以签订房地产典当借款合同的形式，办理不动产抵押登记，以保证祥和公司实现债权，若盛洲公司不及时偿还借款，祥和公司可以申请法院执行处理抵押房屋。 2019年5月13日盛洲公司与祥和公司签订《房地产典当借款合同》，主要约定盛洲公司以其开发的水晶嘉园的7套房屋（延吉市长白山东路98号水晶嘉园2号楼1单元1401、1403、1404、1409、1410、1411、1412）作为当物借款100万元。2019年5月14日祥和公司取得水晶嘉园2号楼1401、1403、1404、1409、1410、1411、1412等7套房屋的抵押权登记证书。 2019年10月8日本院作出（2017）吉2401执2228号执行裁定书，2019年11月4日本院作出（2017）吉2401执2228-2号执行裁定书（补正），查封了延吉市长白山东路98号水晶嘉园2号楼1单元1401、1403、1404、1409、1410、1411、1412共计7套房屋。黄雄权不服执行裁定书，提出执行异议，请求停止对上述房屋的执行，本院于2019年12月31日作出（2019）吉2401执异287号执行裁定书，驳回其异议。 另查明，盛洲公司开发的水晶嘉园于2009年4月27日取得商品房预售许可证，黄雄权案涉7套房屋在老房产系统中办理了合同备案。 在本案审理过程中，因黄雄权就本案案涉房屋提起对被告延边祥和典当有限公司、延边盛洲房地产开发有限公司，第三人吉林天宇建设集团股份有限公司确认合同无效一案，本案中止审理。该案审理后本院作出(2020)吉2401民初4728号民事判决，驳回黄雄权的诉讼请求。黄雄权上诉至延边朝鲜族自治州中级人民法院，该院作出（2021）吉24民终485号民事判决，驳回上诉，维持原判。 认定上述事实的证据有：黄雄权提供的抵偿工程款协议书、商品房买卖合同及商品房备案合同查询二页备案、延吉市集中供热有限责任公司出具的交费证明、承诺书、商品房预售许可证、（2017）吉2401执2228号执行裁定书、（2017）吉2401执2228-2号执行裁定书、（2019）吉2401执异287号执行裁定书、（房屋权属）不动产登记证明书、（抵押权）不动产登记证明书、（2021）吉24民终485号民事判决书及各方当事人陈述。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，第一，2010年12月6日盛洲公司与黄雄权签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，故合同依法成立并生效，且是在法院查封之前签订。第二，从本案案件事实看，黄雄权合法占有案涉房屋的时间亦是在法院查封之前。第三，盛洲公司采取冲抵工程款方式将自有案涉房屋抵债，折抵尚欠天宇公司的工程款，并与黄雄权签订合同，房屋价款即时冲抵完毕。第四，从查明事实看，黄雄权购买案涉房屋的时间早于抵押登记和查封的时间，同时，案涉房屋多年一直因盛洲公司原因未能办理房屋产权证照，直至具备办理房屋产权证照条件时，盛洲公司将案涉房屋产权证办理至自己公司名下，直接办理抵押登记手续，期间黄雄权尚不知情，其本身也没有过错，故未办理过户登记不是黄雄权自身原因所致。黄雄权的执行异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其权利能够排除执行。另外，登记的抵押权确实享有一定的优先权，但与购房人的利益冲突时，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形且权利能够排除执行的，应优先保护购房人的利益。故黄雄权要求的停止执行案涉房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条之规定，判决如下： 停止对本院（2017）吉2401执2228-2号执行裁定中延吉市长白山东路98号水晶嘉园2号楼1单元1401、1403、1404、1409、1410、1411、1412号7套房屋的执行。本院（2019）吉2401执异287号执行裁定于本判决生效之日自动失效。 案件受理费100元（原告已预交），由被告延边祥和典当有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审 判 长  王 铁 人民陪审员  于晓虹 人民陪审员  杨玉刚 二〇二一年三月二十六日 书 记 员  郭虹伶