四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初10260号 原告（反诉被告）：高敬芝，女，1982年9月2日出生，汉族，住四川省新津县。 委托诉讼代理人：秦琦，四川三目律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都海洋莱普敦酒店有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区萃华路73号。 法定代表人：李锂，执行董事。 委托诉讼代理人：李薇，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖涛奇，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。 原告（反诉被告）高敬芝诉被告（反诉原告）成都海洋莱普敦酒店有限公司（以下简称莱普敦酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案，莱普敦酒店依法提起反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。高敬芝及其委托诉讼代理人秦琦，莱普敦酒店的委托诉讼代理人李薇、肖涛奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高敬芝向本院提出诉讼请求：1.判令莱普敦酒店立即支付房屋租金欠款24302.85元及违约金（计算标准：以12151.425元为基数按照年利率24%从2020年4月1日起计算至2020年6月30日止，以24302.85元为基数按照年利率24%从2020年7月1日起计算至欠款付清之日止）；2.请求确认莱普敦酒店于2020年4月29日向高敬芝发送的《关于解除房屋租赁合同的通知》无效。事实和理由：莱普敦酒店系高敬芝的房屋的承租人，2018年3月10日，双方签订了《房屋租赁合同》，由莱普敦酒店租赁高敬芝位于成都市萃华路73号1-2714的房屋。租赁期限自合同签订之日次月1日至2023年12月31日止。租金标准为自合同签订之日次月1日至2019年12月31日，租金71.5元/平方米/月，2020年1月1日至2023年12月31日，租金78.65元/平方米/月。每三个月为一期，签订本合同时预付第一期租金，下期租金在当期届满前支付。2020年4月1日开始，莱普敦酒店一直未按照约定向高敬芝支付租金。2020年5月2日，高敬芝收到莱普敦酒店落款时间为2020年4月29日的《关于解除房屋租赁合同的通知》，但根据法律和合同约定，莱普敦酒店无权单方面解除合同，故该通知无效。综上，为维护自身合法权益，特诉至法院。 莱普敦酒店辩称，一、莱普敦酒店与高敬芝之间的房屋租赁合同已于2020年5月2日解除。高敬芝无权要求莱普敦酒店支付其2020年5月2日后的房屋租金。根据双方签订的《房屋租赁合同》第九条第三款第二项约定，莱普敦酒店由于经营不善或经营方向调整，可提前三个月通知高敬芝解除合同；第十条第二款约定，因不可抗力致使合同不能继续履行的，双方可以变更或解除本合同。因在合同履行期间，莱普敦酒店经营不善且发生新冠疫情等不可抗力事件，故莱普敦酒店有权依据合同法第九十三条、第九十四条之规定，行使合同解除权。2020年1月24日，成都市新冠病毒感染防控疫情指挥部向社会发出1号通告，要求包括酒店在内的经营场所暂停营业，导致酒店长达2个月完全无法开展经营，多达240间房屋处于闲置状态。2020年3月复工，但新冠疫情还未完全消失，导致入住率不足10间。客观上导致莱普敦酒店无法继续履行租赁合同。莱普敦酒店于2020年4月29日向高敬芝发出解除合同通知，并于当日实际腾退并搬离承租房屋。高敬芝于2020年5月2日收到解除通知并已知悉莱普敦酒店搬离的事实。高敬芝有义务接收房屋，其拒绝接收房屋导致扩大的损失应由其自行承担。二、高敬芝要求莱普敦酒店分别以12151.425元、24302.85元为基数按照年利率24%支付违约金没有事实和法律依据。根据租赁合同约定，违约金是以月租金即4050.48元/月作为违约金计算基数。高敬芝请求按照年利率24%计算违约金既无事实依据也无法律依据，若法院最终认定莱普敦酒店违约，则该违约金也远高于高敬芝的损失，应将违约金调整为按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。即使莱普敦酒店应当承担违约责任，案涉违约金计算期限也仅限于2020年4月1日至2020年6月30日，对超出该期限的违约金不予认可。 莱普敦酒店向本院提出反诉请求：1.请求确认莱普敦酒店与高敬芝于2018年3月10日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月2日解除；2.若前一项诉请不能得到支持，则请求判令解除莱普敦酒店与高敬芝于2018年3月10日签订的《房屋租赁合同》。事实与理由：2018年3月10日，莱普敦酒店与高敬芝签订了《房屋租赁合同》，约定由莱普敦酒店租赁高敬芝位于成都市萃华路73号1-2714的房屋。《房屋租赁合同》对于合同解除约定如下：1.第九条第三款第二项载明莱普敦酒店由于经营不善或经营方向调整，可提前三个月通知高敬芝解除合同；2.第十条第二款约定，因不可抗力致使合同不能继续履行，双方可以变更或解除本合同。2020年1月24日，成都市新冠病毒感染防控疫情指挥部向社会发出1号通告，要求包括酒店在内的经营场所暂停营业，导致酒店长达2个月完全无法开展经营，多达240间房屋处于闲置状态。2020年3月复工，但新冠疫情还未完全消失，导致入住率不足10间,莱普敦酒店损失在持续扩大。莱普敦酒店于2020年4月29日向高敬芝发出解除合同通知，高敬芝于2020年5月2日收到解除通知，故双方的合同已于2020年5月2日解除。即使法院认为本案不符合法定解除和约定解除的条件，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条之规定，莱普敦酒店有权解除合同。新冠疫情属于不可抗力，莱普敦酒店与高敬芝之间的合同根本目的已无法实现，同时受疫情影响，莱普敦酒店已经亏损严重，客观上也无法继续履行合同。故为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 高敬芝辩称，莱普敦酒店通知解除合同的理由是受疫情影响，后又提出经营不善。高敬芝收到解除通知后向法院依法提起了诉讼，对方无依据提起反诉。莱普敦酒店依据合同第九条第三款之约定解除合同，理由不成立。首先，经营不善应当达到“关、停、转”的程度。其次，该条款系格式条款，莱普敦酒店未尽到提示义务。再次，以经营不善或经营方向调整解除合同，应当提前三个月通知。最后，莱普敦酒店实际的经营情况良好。莱普敦酒店依据合同法第九十四条解除合同的理由不成立。新冠疫情属不可抗力，但不可抗力的后果并非都要解除合同。合同是否解除应当分析是否存在不能实现合同目的之情形。莱普敦酒店提出2020年1-12月以2600元/月（含税）租金标准执行。高敬芝考虑疫情影响，提出当期可按2800元/月标准执行，但莱普敦酒店却利用疫情一再降低租金，在未达到目的后以各种理由要求解除合同。《九民纪要》第48条的前提仍然是违约方不享有合同解除权，且须在合同继续履行对双方均不利的情况下，有条件的允许违约方行使合同解除权。本案继续履行合同，并非是对双方均不利。综上，请求驳回全部反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2018年3月10日，高敬芝（甲方）与莱普敦酒店（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定高敬芝将其所有的位于成都市萃华路73号1-2714号房屋出租给莱普敦酒店，建筑面积51.5平方米。租赁期限为合同签订之日次月1日至2023年12月31日止。租金标准：1.签订合同之日次月1日至2019年12月31日，租金71.5元/平米/月；2.2020年1月1日至2023年12月31日，租金78.65元/平米/月。租金交纳方式：采取预付方式，每3个月为一期，签订本合同时预付第一期租金，下期租金在当期届满前支付。第九条第（二）约定，乙方违约责任：乙方逾期交付租金的，每逾期一日，由甲方按月租金的1‰向乙方加收滞纳金。如乙方连续三个月未缴纳租金，则甲方有权单方面解除合同，乙方应赔偿甲方因此而遭受的损失。第九条第（三）约定，在本合同成立后非因法定或本合同中约定的事由，甲方或乙方均不可单方面终止或解除本合同，如果违反的按以下方式处理：2.乙方因经营不善或经营方向调整，违反该条约定的，乙方须提前三个月通知甲方，并向甲方支付3个月的租金作为赔偿。合同第十条第（二）约定，因战争、地震、政府政策法规等不可抗力致使本合同不能继续履行，双方可以变更或者解除合同。合同签订后，高敬芝按照约定将房屋交付给莱普敦酒店，莱普敦酒店亦按照约定支付房屋租金至2020年3月31日。 2020年1月31日，莱普敦酒店工作人员通过微信向高敬芝发出《关于恳请减免酒店房屋租金的函》，载明因新冠疫情爆发，四川省于1月24日启动公共卫生事件一级应急响应。此次疫情给酒店行业造成重大不利影响。为保障各位业主的长期利益，确保疫情结束后，莱普敦酒店能够继续营业，恳请各位业主朋友充分理解莱普敦酒店毫无任何收入的现实困难，免除酒店一个季度的房屋租金，以共度难关。同天，高敬芝微信回复不予同意该方案。 2020年3月13日，莱普敦酒店工作人员通过微信向高敬芝发出《致各位业主朋友的一封信》，3月28日莱普敦酒店工作人员通过微信告知高敬芝，因疫情原因，莱普敦酒店自3月9日复工以来，生意极差，每天最多10间房的入住，为保障各位业主的长期利益，莱普敦酒店恳请各位业主免除酒店一个半月的房屋租金。高敬芝通过微信回复产权的问题解决了，都好商量。2020年4月29日，莱普敦酒店向高敬芝发出《关于解除房屋租赁合同的通知函》（以下简称《解除合同通知函》），载明由于受到新冠疫情的影响，酒店遭受重大损失，亏损严重，无法支付房屋租金。基于此，莱普敦酒店非常遗憾的函告高敬芝，双方于2018年3月10日签订的《房屋租赁合同》无法按原有约定继续履行，正式以本通知函提出解除该合同，并已将位于成都市萃华路73号1-2714号房屋恢复原状，房屋钥匙可随时到该公司或邮寄业主或交给物管公司，具体方式请尽快通知莱普敦酒店，避免房屋空置和浪费。2020年5月2日，高敬芝向莱普敦酒店发出《关于反馈房屋租赁合同的回函》（以下简称《回函》），载明，高敬芝于2020年5月2日收到莱普敦酒店发出的《解除合同通知函》，对于该公司单方面提出解除合同的建议不予同意。原合同继续履行，请莱普敦酒店按照合同约定履行租金支付义务，特敦促莱普敦酒店于2020年5月15日前书面撤回通知函或使其无效，同时保留追究莱普敦酒店法律责任的权利。2020年5月18日，莱普敦酒店员工再次通过微信要求高敬芝安排时间进行收房，高敬芝明确表示拒绝。 2020年5月28日，莱普敦酒店员工通过微信告知高敬芝协商方案：1.如果继续履行合同，需签订补充协议，第一年租金2600元/月（含税），一年后至2023年12月31日2800元（含税）；2.如果收回房屋，酒店会赔偿1.5个月租金。高敬芝回复可酌情减免受疫情影响的当年房租，但对整个租期租金减免不予认可。此后双方一直通过微信协商，高敬芝提出面谈，但公司未回复具体的联络人及方式，并再次要求高敬芝收回房屋，致使协商未果，高敬芝起诉至法院。 另查明，莱普敦酒店于2014年开业营业，房间数为271间。2020年7月下旬至8月底，美团APP显示酒店房屋预定情况时有显示“仅剩5间”、“仅剩4间”、“仅剩3间”等状态。2020年7月24日，美团APP显示当日为满房状态。2020年7月9日，莱普敦酒店委托四川国洲会计师事务所有限公司对公司经营困难且恢复有望企业生产经营进行了专项审计，并出具《成都海洋莱普敦酒店有限公司2019年及2019年10月至2020年3月生产经营专项审计报告》（以下简称《审计报告》），其中第四条第3项载明莱普敦酒店符合《成都市人力资源和社会保障局等十二部门关于做好经营困难且恢复有望企业稳定返岗工作的通知》第四项第一条“1.2019年度利润总额小于零（含）且申请补贴前连续6个月亏损”的认定条件。报告使用限制载明，本报告仅供贵公司申请成都市经营困难且恢复有望企业认定的补贴时使用，不得用于其他目的。 上述事实，有《房屋租赁合同》、微信聊天记录、《告知函》、《解除合同通知函》、《回函》、《审计报告》、美团APP酒店预定截图等证据及当事人的当庭陈述在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点为莱普敦酒店是否享有法定或者约定的解除权。首先，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”。本案中，莱普敦酒店承租高敬芝的房屋，其合同目的是为了取得房屋使用权，对外出租获得经营性收益。2020年1月底爆发的新冠肺炎疫情虽然会对房屋租赁合同的履行造成一定影响，但该影响尚未达到令合同目的不能完全实现的程度。根据莱普敦酒店和高敬芝的微信聊天记录可知，双方前期一直协商减免租金，高敬芝也明确表示愿意降低受疫情期间的房屋租金标准，双方最终因对降低租金标准的期限无法协商一致致使纠纷产生。而莱普敦酒店实际已于2020年3月9日复工，且根据其提交的审计报告，其已被认定为符合申请成都市经营困难且恢复有望企业认定的补贴的企业，并在庭审中自认已领取了政府补贴。同时，根据美团APP的订房软件显示，2020年7、8月，莱普敦酒店经营也呈良好态势。故莱普敦酒店所举证据不足以证明其因疫情影响无法实现合同目的； 其次，根据《房屋租赁合同》第九条第（三）约定，在本合同成立后非因法定或本合同中约定的事由，甲方或乙方均不可单方面终止或解除本合同，如果违反的按以下方式处理：2.乙方因经营不善或经营方向调整，违反该条约定的，乙方须提前三个月通知甲方，并向甲方支付3个月的租金作为赔偿。莱普敦酒店提交的《审计报告》认定其符合“2019年度利润总额小于零（含）且申请补贴前连续6个月亏损”的认定条件，且该报告明确载明仅供莱普敦酒店申请成都市经营困难且恢复有望企业认定的补贴使用，不得用于其他目的。莱普敦酒店于2014年开业，2019年连续6个月的亏损是否达到了整个企业经营阶段的经营不善的后果有待商榷。且根据《审计报告》，其同时也认定莱普敦酒店符合申请成都市经营困难且恢复有望企业认定的补贴使用条件，即莱普敦酒店虽然经营困难但也恢复有望，且该审计报告审计期限为2019年至2020年3月，并未涵盖企业复工复产后的营业情况。故本院认为莱普敦酒店所举证据不足以证明酒店运行达到了合同约定的经营不善； 最后，根据《房屋租赁合同》第十条第（二）约定，因战争、地震、政府政策法规等不可抗力致使本合同不能继续履行，双方可以变更或者解除合同。本次新冠疫情虽然属于双方在签订合同时不可预见且不可规避的事件，但并不能必然导致合同无法继续履行。根据莱普敦酒店先后提出的减免一季度租金，1.5个月租金和降低整个租赁期限的租金标准等方案可以看出，虽然疫情防控对莱普敦酒店经营造成了一定影响，但该影响尚未达到令其无法继续经营的程度，莱普敦酒店至今仍在经营中。即使按照莱普敦酒店陈述其已经腾退了房屋，但案涉房屋仍然处于酒店经营范围所在地，不存在继续履行合同的履行障碍。 综上，本院认为，莱普敦酒店要求解除合同不符合合同约定和法律规定，其于2020年5月2日向高敬芝发送的《解除合同通知函》不发生法律效力，对其要求解除《房屋租赁合同》本院亦不予支持。据此，高敬芝要求莱普敦酒店支付2020年4月1日至9月30日期间的房屋租金符合合同约定，本院予以支持。关于租金标准，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”之规定，结合疫情因素，对上述期间的租金本院酌定按照2600元/月标准支付，2020年4月1日至9月30日期间的租金共计15600元。关于逾期付款违约金，根据合同约定，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按照月租金的1‰向乙方加收滞纳金。本院认为，因双方对涉疫情期间的租金调减一直在进行协商中，本院结合合同履行情况、过错程度、损失大小等因素，对违约金予以酌情调整，以每期应付租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第（二）款、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）成都海洋莱普敦酒店有限公司于2020年4月29日向原告（反诉被告）高敬芝发出的《关于解除房屋租赁合同的通知函》无效； 二、被告（反诉原告）成都海洋莱普敦酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）高敬芝房屋租金15600元； 三、被告（反诉原告）成都海洋莱普敦酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）高敬芝违约金（以7800元为基数，从2020年4月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至支付之日止；以7800元为基数，从2020年7月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至支付之日止）； 四、驳回原告（反诉被告）高敬芝的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）成都海洋莱普敦酒店有限公司的反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费216元，反诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）成都海洋莱普敦酒店有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  姚雪莉 二〇二一年三月一日 书记员  周文莉