成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0116民初1814号 原告：倪华，女，1979年8月19日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：郭文彬，四川蜀航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯前香，四川蜀航律师事务所律师。 被告：成都嘉盟置业有限公司，住所地：四川省成都市双流区东升街道棠湖西路一段24号。 法定代表人：苏保全，总经理。 委托诉讼代理人：冯滟茹，女，系公司员工。 原告倪华诉被告成都嘉盟置业有限公司（以下简称“嘉盟公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告倪华的委托诉讼代理人郭文彬、冯前香，被告嘉盟公司的委托诉讼代理人冯滟茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 倪华向本院提出诉讼请求如下：确认与嘉盟公司于2015年2月9日签订的商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议合法有效。事实和理由：2015年2月9日，倪华与嘉盟公司签订商品房买卖合同及对应的补充协议，约定倪华购买嘉盟公司位于天府新区房屋，合同对价款、交房时间、产权登记等做了约定。签订合同后，倪华履行了付款义务，嘉盟公司于2017年1月19日将该商品房交付倪华，倪华装修使用至今。但嘉盟公司一直拖延办理不动产权证，甚至不依约申报办理房屋备案。 嘉盟公司辩称，1.在签订商品房买卖合同之前，2013年10月23日案涉房屋已经抵押给成都农村商业银行股份有限公司***支行（以下简称“农商银行”），抵押在先，买卖在后，双方的买卖合同未取得抵押权人的同意，违反了物权法和担保法的规定，所以合同无效。2.倪华并没有支付相应的购房款，收据中备注的是抵款，故倪华不是真实的买受人。由于资金并未进入农商银行的监管账户，银行不予认可，不予解除抵押。3.嘉盟公司提供案涉房屋给倪华，是因为嘉盟公司应该支付给云峰公司建设工程款而设立的让与担保。经结算，嘉盟公司已经足额且超付云峰公司的工程款，让与担保的前提基础已不存在。三方并未形成以房抵债的书面协议，请求法院依法判决。 当事人围绕其诉讼请求向本院提交了证据，本院根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2015年2月9日，嘉盟公司与倪华签订了商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议，约定将嘉盟公司已办理商品房预售许可证的位于华阳街道商品房（住宅）出售给倪华，商品房合同总价款为287040元，该商品房所分摊的土地使用权已于2013年10月23日设定抵押，抵押权人为农商银行，并约定了买卖双方办理合同备案、交付房屋、办理产权手续等等。合同中，无违反法律法规禁止性规定的内容。合同最后一页为2013年10月24日农商银行向双流县房产管理局出具的关于同意销售“***”项目商品房的函，该行同意嘉盟公司销售已抵押给银行的***项目土地上所修建的商品房，并同意办理预售商品房合同备案登记、预售商品房预告登记及预售商品房抵押预告登记手续。倪华还与嘉盟公司另行签订了《商品房买卖合同》，购买了该项目另外三套房屋。 2015年2月9日，嘉盟公司向倪华出具了收取***四套房屋（包含案涉房屋）房款796930元的收款凭据，其中案涉房屋287040元，并加盖了嘉盟公司收款专用章。 2017年1月17日，嘉盟公司向倪华出具了收取***四套房屋（包含案涉房屋）房款230587元的收款凭据，其中案涉房屋2800元，同时备注POS：230587，并加盖了嘉盟公司收款专用章。 2017年2月13日，嘉盟公司再次向倪华出具了收取***房屋的房款154373元的收款凭据，同时备注：抵***有限公司-基坑降水护壁工程款154373元，并加盖了嘉盟公司收款专用章。 另查明，2014年8月21日，倪华之夫魏泽华向嘉盟公司转账223203元。 嘉盟公司已于2017年1月向倪华交付了房屋。倪华从2017年1月开始向成都朋诚物业管理公司交纳案涉房屋的住宅物业费等费用。嘉盟公司至今未办理上述商品房买卖合同的备案登记手续。 又查明，2012年7月30日，云峰公司向中冶公司发包了***项目的基坑凿井降水、护壁桩、冠梁及护壁工程，双方签订了基坑凿井降水、护壁桩、冠梁及护壁合同。据2013年12月双方签署的美高登A座项目降水护壁工程结算书记载，结算后云峰公司应付总款3590081元，余款3290081元。 据魏泽华2020年5月20日出具的房款支付情况说明，该说明记载：中冶公司与云峰公司签订《***基坑凿井降水、护壁桩、冠梁及护壁工程合同》，约定本人为中冶公司承揽美高登A座基坑降水、护壁桩、冠梁及护壁工程施工内部承包人，该工程结算金额为3590081元，云峰公司支付部分款项后，无力支付余下1899410元，经过云峰公司协调，由工程建设方嘉盟公司以案涉项目中的八套住宅购房款直接抵扣中冶公司工程余款，嘉盟公司与云峰公司之间的债权债务由其自行结算，其所购房款与工程余款的差额部分由本人现金、转账支付嘉盟公司，且于2017年1月17日全部支付完毕。经本人和嘉盟公司同意，由倪华与嘉盟公司就抵债房产签署了商品房买卖合同，所购房屋为***房，共计房款1181890元，其中工程余款抵扣房款728100元，本人向嘉盟公司转账223203元、余下房款230587元由本人于2017年1月17日现金支付，上述所有购房款收据均由本人或本人委托曾勤代为签字办理。 上述事实，有商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、收款凭据、***临时管理规约及（住宅）前期物业服务协议、基坑凿井降水、护壁桩、冠梁及护壁合同、***项目降水护壁工程结算书、魏泽华出具的房款支付情况说明、个人活期明细信息、中国建设银行个人活期账户交易明细、结婚证及魏泽华身份证、成都市不动产登记信息查询结果、当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，案涉纠纷所依据的事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，该法律事实引起的民事纠纷案件适用当时的法律、司法解释的规定，但法律和司法解释另有规定的除外。 嘉盟公司关于出售案涉房屋时未经抵押权人同意，违反了物权法和担保法的禁止性规定，该商品房买卖合同无效的意见。经审查，嘉盟公司在双方签订的商品房买卖合同中向购房人提供了一份抵押权人农商银行簇桥支行出具的关于同意销售“***”项目商品房的函，向购房人表明其出售房屋的合法性，该函中抵押权人已明确同意嘉盟公司销售抵押土地上修建的商品房，嘉盟公司现又以该函并非抵押权人同意出售抵押财产为由进行抗辩，明显有违诚实信用原则，也缺乏事实依据，该抗辩不成立。 嘉盟公司关于提供案涉房屋给倪华系基于该司应支付云峰公司建设工程款而设立的让与担保的意见。经审查，本院认为，嘉盟公司并未举证证明该商品房是嘉盟公司提供给云峰公司的让与担保财产，其主张嘉盟公司与倪华之间是让与担保关系的事实不成立。 嘉盟公司关于倪华非真实买受人的意见。本院认为，嘉盟公司与倪华就案涉房屋签订商品房买卖合同和对应的补充协议，由该司向其出具收款收据，且该司还在编号为JMZY16261的收款收据上备注“抵***有限公司-基坑降水护壁工程款154373元”并收取了倪华之夫魏泽华支付的部分款项的事实，以及魏泽华出具的说明均可以说明，嘉盟公司与云峰公司、中冶成都勘察研究总院有限公司、魏泽华、倪华之间达成了以嘉盟公司的房屋用以抵偿中冶成都勘察研究总院有限公司应向魏泽华支付的款项来实现倪华购房的目的。该意思表示和行为不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按约履行合同义务。嘉盟公司作为债的加入方，自愿作出代云峰公司履行债务的意思表示，在无特别约定的情形下，嘉盟公司和原债务人云峰公司之间是否存在债权债务关系和债权债务关系是否结清，不影响嘉盟公司作为债的加入方依约履行债务。因此，本院认为倪华与嘉盟公司之间的商品房买卖合同关系真实。双方于2015年2月9日签订的商品房买卖合同及对应的补充协议因不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，且为双方当事人的真实意思表示，合法有效。 因此，嘉盟公司关于合同无效的意见缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予采纳。据此，依照原《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 原告倪华与被告成都嘉盟置业有限公司于2015年2月9日签订的《商品房买卖合同》（合同自编号：1-1-1404）、《商品房买卖合同补充协议合法有效》。 案件受理费50元，由被告成都嘉盟置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 刘宇飞 二〇二一年三月二十九日 法官助理 付 静 书 记 员 王 丹