北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初1362号原告：陈立民，男，1947年12月21日出生，汉族，北京市通州区农业机械服务公司退休职工，住北京市通州区。原告：王德伶，女，1955年1月20日出生，汉族，北京市通州区张家湾镇马营村农民，住北京市通州区。二原告共同委托诉讼代理人：李伟，北京廉峰律师事务所律师。被告：杨亮，男，1988年6月12日出生，汉族，天马运输公司司机，住北京市通州区。委托诉讼代理人：张家忍，北京市致宏律师事务所律师。被告：戴庆杰，女，1987年12月30日出生，满族，住辽宁省宽甸满族自治县。第三人：陈向正，男，1984年8月12日出生，汉族，北京墨境天合数字图像科技有限公司员工，住北京市朝阳区。原告陈立民、王德伶与被告杨亮、戴庆杰，第三人陈向正确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈立民、王德伶的委托诉讼代理人李伟，被告杨亮及其委托诉讼代理人张家忍，被告戴庆杰，第三人陈向正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈立民、王德伶向本院提出诉讼请求：1.请求确认被告戴庆杰代理原告陈立民与被告杨亮签订的《存量房屋买卖合同》无效；2.请求判令被告杨亮和戴庆杰承担本案全部诉讼费用。事实和理由：陈立民与王德伶系夫妻关系。2016年6月30日，陈立民与王德伶因急需用钱，从陈向正处借款80万元，并将其所有的北京市通州区八里桥南街52号1号楼5层x房屋（以下简称涉案房屋）作为担保。陈立民与王德伶按照陈向正的指示向戴庆杰出具了委托书。陈立民与王德伶借款后，一直偿还利息，但戴庆杰在陈立民与王德伶不知情的情况下，于2016年9月20日以代理人身份与杨亮签订了《存量房屋买卖合同》，将涉案房屋过户至杨亮名下。陈立民与王德伶认为，其出具的委托书的目的是为了给债务提供担保，没有将房屋过户的意思表示，更没有出售房屋的意思。为了维护陈立民与王德伶的合法权益，故起诉至本院。被告杨亮辩称，不同意陈立民与王德伶的诉讼请求。存量房屋买卖合同合法有效，且已经履行完毕，购房款已按照陈立民与王德伶的指示交付给其债权人陈向正的账户中，房屋已经过户完毕，存量房屋买卖合同已经履行完毕了，所以存量房屋买卖合同合法有效，不同意陈立民与王德伶的诉讼请求。被告戴庆杰辩称，我是北京鑫德阳关投资有限公司的员工，负责给公司取文件，其他都是陈立民与公司联系的，我不清楚。因公司要做借款合同的时候没有受托人，我当时去取公证书，公司让我当这个受托人，公司让我去签字我就去了，其他的我并不清楚。第三人陈向正辩称，不同意陈立民与王德伶的诉讼请求。我借款给了北京鑫德阳关投资有限公司，然后将涉案房屋抵押给我，还款后我协助解除抵押。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：陈立民与王德伶系夫妻关系。2016年6月30日，陈立民、王德伶（借款人，甲方）与陈向正（出借人，乙方）签订《借款合同》，约定乙方同意出借金额80万元，借款月利率为2%，按月付息，息随本清。借款期限为1个月，自2016年6月30日至2016年7月29日止。第七条担保条款。甲方同意以其有全部所有权及处分权的房屋向乙方提供抵押担保，并办妥抵押登记手续。若甲方到期不能履行对乙方的还款义务，乙方有权依法处分上述抵押物，并享有优先受偿权。抵押房屋坐落：北京市通州区八里桥南街52号1号楼5层x；房屋所有权人陈立民。该合同还约定了其他内容。陈立民、王德伶与陈向正对上述借款合同进行公证。2016年7月4日，北京市国立公证处出具（2016）京国立内证字第9169号公证书，内容：公证事项为赋予《借款合同》强制执行效力。当日，陈向正向陈立民转账80万元。2016年6月30日，陈立民作为委托人签订委托书，委托戴庆杰办理涉案房屋事宜：1.代为到房、地产登记机构查询上述房产档案并复印相关档案。代为办理房源核验等手续。2.代为签署借款抵押合同、办理抵押登记手续；缴纳相关税费；领取由此产生的税费缴纳凭证等相关资料。代为领取房屋所有权证，协助债权人领取房屋及土地的他项权利证书。3.代为签署解押合同，办理注销抵押登记手续，并在注销抵押登记后领取房产证等有关证书。4.代为查询银行贷款尾款、办理提前还款；代为签署、领取银行贷款结清证明及办理其他与银行还款相关的一切手续；代为办理银行贷款清偿后的后续事宜。5.代为签署并领取与房地产抵押、解押所有相关文件资料及办理所有相关手续。6.代为到房管局、税务局查询、复印、调取上述房地产的契税票、原始购房合同、原始购房发票等文件办理有关手续。7.代为偿还该房屋所有债务。上述委托书经北京市国立公证处出具（2016）京国立内证字第9170号公证书公证。2016年6月30日，陈立民、王德伶（委托人）与戴庆杰（受托人）签订委托书，委托内容：委托人有涉案房屋一套，因事务繁忙无法亲自办理，特授权受托人代为办理以下事宜：1.代为到房、地产登记机构查询上述房产档案并复印相关档案。代为办理房源核验等手续。2.代办银行还款手续、办理房地产的解押登记手续并领取产权证及相关文件。3.代为确定房屋价格，出售房产，代为签署房屋买卖合同及撤销网签。4.代收房款。5.协助买方向商业银行或住房公积金办理购房贷款及抵押手续…代为办理与出售房产相关的缴税、退税等手续，办理出售房产的房屋所有权及土地使用权过户登记手续。6.代为办理其他与上述房产出售及立契、过户等权属登记有关的一切事宜。代为签署并领取所有相关文件资料及办理所有相关手续。该委托书还约定了其他内容。上述委托书经北京市国立公证处（2016）京国立内证字第9172号公证书公证。2016年7月5日，涉案房屋设定抵押权，抵押权人为陈向正。2016年9月20日，陈立民（出卖人）与杨亮（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，将涉案房屋出卖给杨亮，成交价格为80万元，合同其他内容为空白。该合同由委托代理人戴庆杰签字确认。2016年12月8日，涉案房屋抵押权人陈向正注销涉案房屋抵押权。案外人杨宇静转账给杨亮80万元，随后杨亮将80万转账给陈向正。2016年12月9日，涉案房屋过户登记至杨亮名下。2018年1月15日，杨亮（出卖人）与案外人李霞（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，将房屋出卖人李霞，房屋成交价格为80万元，合同其他内容为空白。2018年5月8日，涉案房屋所有权转移登记至李霞名下。另查，2016年1月23日，陈向正（甲方）与北京鑫德阳光投资管理有限公司（乙方）签订《理财管理协议书》，约定：甲方有合法自有资金90万元作为借款合同中的出借资金，借款对象需有足额抵押物的借款方，乙方为借款方的借款行为提供连带责任担保。甲方出借资金期限为12个月。合同还约定了其他内容。庭审过程中，陈立民、王德伶申请对涉案房屋在2016年9月20日市场价格进行评估，经摇号确定鉴定机构为北京首佳房地产评估有限公司。2020年10月14日，北京首佳房地产评估有限公司出具《不予受理通知书》：由于缺少可比案例，我单位无法准确的确定委托对象在2016年9月20日的市场价值，故决定不予受理。庭审中，陈立民、王德伶称无卖房的意思表示，在收到借款后一直向案外人王宇静偿还利息，得知涉案房屋被出卖后，才停止偿还利息。因本案涉嫌套路贷，曾向派出所报案，但未立案。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于合同效力一节。民事法律行为有效需符合三个条件：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗。根据查明的事实，首先，二原告否认具有出售房屋的意思表示，杨亮称系案外人借其名义买房，其不知晓过程，作为买卖房屋出售人一方的代理人戴庆杰亦表示并不知晓出售房屋一事，故本院认为陈立民与杨亮之间并无买卖房屋真实的意思表示。其次，纵观房屋出售的过程，双方并无看房、磋商等买卖房屋的重要环节，房屋买卖合同除价格外，其他均为空白，不符合交易习惯和常理；再次，对于房款的支付，二原告并无授意杨亮将所谓的房款支付给陈向正，且纵观前后两次的买卖过程，合同均只约定房款，且房款总价均一致，不符合常理。最后，通过审查，陈向正、杨亮与陈立民均与案外人王宇静存在大量的经济往来，王宇静涉案的民间借贷案件众多，故本院对于陈立民关于借贷关系的主张予以采信。综上，关于二原告主张确认2016年9月30日，陈立民与杨亮签订的《存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于陈立民、王德伶的借贷纠纷，权利人可另案主张权利。综上，依据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：确认原告陈立民与被告杨亮于二〇一六年九月二十日签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号CW356437）无效。案件受理费11800元，由被告杨亮负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 王宝荣二〇二一年三月二十四日法官助理 张 培书 记 员 聂培培