北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初27718号原告（反诉被告）：景钢，男，1976年2月19日出生，汉族，无业，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：胡会峰，北京炜衡（天津）律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京美通美达超市有限公司，住所地朝阳区酒仙桥路****北侧。法定代表人：许丽娜，董事长。委托诉讼代理人：郎爽，男，北京美通美达超市有限公司职员。委托诉讼代理人：朱鸿彦，河北厚正律师事务所律师。原告（反诉被告）景钢与被告（反诉原告）北京美通美达超市有限公司（以下简称美通公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告景钢委托诉讼代理人胡会峰，被告美通公司委托诉讼代理人郎爽、朱鸿彦，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告景钢向本院提出诉讼请求：1、解除《商铺场地租赁合同》（以下简称《租赁合同》）；2、美通公司返还租金34940元、管理费613元、广告费4631.5元、押金125806元、质量保证金62903元；3、美通公司赔偿工人工资损失87402元、营业利润损失914387.75元；4、诉讼费用由美通公司负担。事实及理由：2013年4月16日，我与乐天超市有限公司（以下简称乐天公司，后更名为美通公司）签订《租赁合同》，我承租位于丰台区城南嘉园益城园16号楼地上一层LG11-C06号场地（以下称诉争场地），用于经营丁丁洋火锅。合同履行期间，诉争场地因整体商场未经过消防验收而无法使用至今。期间，我多次找美通公司协商未果，故诉至法院提出上述诉讼请求。被告美通公司辩称：1、同意解除合同；2、诉争场地是独立的，超市因消防原因停业整改，不影响景钢经营；3、景钢在未经许可的情况下，将诉争场地转租给北京丁丁洋餐饮有限公司（以下简称丁丁洋公司），系违约；4、景钢拖欠租金及管理费，并且持续占用诉争场地；5、诉争场地系因消防原因闭店整改，属于不可抗力，我公司不应当承担责任。反诉原告美通公司向本院提出反诉请求：1、解除《租赁合同》；2、景钢给付2017年4月1日至2019年10月26日的租金1830388元；3、景钢补交装修期租金108588元；4、反诉费用由景钢负担。事实及理由：2013年4月16日，我公司与景钢签订《租赁合同》，景钢承租诉争场地。景钢在合同履行期间，存在以下违约行为：1、自2017年4月1日起未付租金；2、闲置场地未进行经营；3、将场地转租给丁丁洋公司。依照合同相关条款，我公司有权要求解除合同并补足租金。综上，我公司提出上述反诉请求。反诉被告景钢辩称，我不存在违约行为，不同意美通公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月16日，乐天公司（甲方）与景钢（乙方）签订《租赁合同》，景钢承租诉争场地，用于经营丁丁洋火锅（回转）项目。租期自2013年5月2日至2020年12月31日，其中2013年5月2日至6月30日为装修免租期。合同第三条约定“3.3……非因甲方原因，本合同在租赁期限届满前提前终止或解除，则乙方不享受免租装修期的免租金优惠，乙方应按本合同约定的第一租赁年度的租金标准向甲方补交该期间的全部租金”。合同第四条约定“4.1.2.1固定租金标准：……2016年1月1日至2017年12月31日，月租金57008元。2018年1月1日至2019年12月31日，月租金59878元……4.2.1.2乙方在本合同签署之日起三日内向甲方支付押金125806元。本合同提前终止或到期终止日起三个月内，如果乙方已经按照本合同约定履行全部义务并且甲方无异议后，甲方可以向乙方无息返还押金……4.2.2.1……乙方须在本合同签署之日起三日内向甲方一次性缴纳质量保证金62903元……4.3.1乙方在本合同签署之日起三日内应向甲方支付首期的管理费。管理费按每月1000元进行计算……4.3.2乙方在租赁场地开始装修施工前三日内应向甲方支付装修管理保证金10000元……”。合同第十一条约定“11.11乙方之营业时间应服从甲方的统一安排。乙方不得闲置租赁场地，不得于营业时间拒绝接待顾客或擅自停止营业。如果乙方将租赁场地闲置达五日以上或擅自停业达十日的，甲方有权单方面解除或终止本合同而不承担任何责任。……11.23乙方依据本条11.22取得营业执照之日起十五日内，由经营主体在本合同中加盖公章并由法定代表人签字对本合同的效力进行确认，并由经营主体同意作为新的乙方履行本合同。同时，乙方作为本合同的保证人，保证经营主体在本合同项下义务的履行，并与经营主体一起承担连带履行本合同的责任。前款经营主体逾期盖章签字的，甲方有权单方面终止本合同，按照本合同14.1条约定由乙方承担违约责任。11.24合同终止后一个月内，乙方应到经营地管理机关办理相关证照、许可证等的注销手续。乙方持相关注销证明文件与甲方办理相关押金的退费手续。11.25乙方在开业前应自行取得环评、二次消防报批等政府部门规定的相关报批手续。否则，因乙方未取得该等报批手续，由此给甲方造成损失的，乙方应承担由此给甲方造成的全部损失。甲方有权单方面终止本合同而不承担任何责任。……”。合同第十三条约定“13.1乙方不能转租、分租、共用、合作、委任等方式或将业务承包给第三人或特许第三方经营或管理该租赁场地的全部或部分，不得将本合同项下的权利义务全部或部分转让给第三方，否则，甲方有权终止或解除本合同而不承担任何违约责任，按照本合同14.1条约定由乙方承担违约责任。且乙方已支付的押金、质量保证金、已支付未发生的租金等款项将作为违约金不予退回。……”。合同第十四条约定“14.1在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同，本合同在甲方书面通知乙方之日起终止。甲方有权于终止本合同的次日收回租赁场地，且乙方已交纳的押金、质保金、已支付未发生的租金等款项将作为违约金不予退还。……14.1.1未经甲方书面同意，乙方擅自将租赁场地转租、转让、转借、调换使用或者擅自与他人合作经营的……14.1.3乙方在租赁期内发生违法行为，被政府主管单位责令限期改正拒不改正的，被依法查处或被媒体曝光的。14.1.4逾期向甲方支付租金、管理费、押金、质量保证金或水电等其他费用中任何一项费用超过7日的。14.1.7违反本合同第十一条‘乙方的权利和义务’约定的其中任一规定的，给甲方造成损失的。14.1.10将租赁场地闲置达五日以上或擅自停业达十日的……”。合同签订后，景钢给付乐天公司押金125806元、质量保证金62903元、2016年1月1日至2017年12月31日的广告费11500元。另，景钢依约给付了截止2017年3月31日的租金和管理费。2013年9月，景钢在诉争场地设立北京钢钢牛火锅店。2019年5月，乐天公司更名为美通公司。2019年8月14日，本院将起诉状送达美通公司。2019年9月23日，美通公司当庭同意解除《租赁合同》。2019年10月26日，景钢将诉争场地腾退给美通公司。2019年12月12日，美通公司当庭提出反诉。双方在庭审中称同意《租赁合同》于该日解除。景钢主张诉争场地因消防原因被查封，使得诉争场地无法使用，合同目的无法实现，故要求解除《租赁合同》。美通公司同意解除合同，但不同意景钢解除合同的理由。美通公司认可消防部门确于2017年3月13日进行查封，但查封区域不包括诉争场地，只是原乐天超市自营区域。美通公司主张景钢在合同履行过程中存在多项违约行为，包括：1、自2017年4月1日起未给付租金；2、擅自将场地转租给丁丁洋公司使用；3、擅自停业；4、擅自加装避风阁，违反消防责任；5、丁丁洋公司经营后未依合同第11.23条进行确认。因此，美通公司要求解除《租赁合同》。景钢同意解除合同，但不同意美通公司所述理由。景钢主张，1、因诉争场地无法使用故未继续给付租金。2、合同约定诉争场地用于经营丁丁洋火锅，不存在转租。3、诉争场地因被查封无法经营。查封解除后，美通公司未及时告知。得知解封后，与美通公司就解封后的事宜协商未果，故不存在闲置的情形。4、避风阁系2013年建设，美通公司从未提出异议。景钢主张合同解除后，美通公司应当返还2017年3月13日至3月31日的租金、管理费、广告费，以及押金、质量保证金，并给付2017年4至6月工人工资以及2017年3月起共计10个月的利润损失。景钢对工人工资及利润损失提交工资表、支付宝、微信及银行记录等证据予以佐证。美通公司同意返还质量保证金，不同意其他诉讼请求，对上述证据的证明目的不予认可。美通公司主张合同解除后，景钢应当给付2017年4月1日至2019年10月26日的租金，并且依照《租赁合同》第3.3条补足装修免租期租金。经本院询问，景钢称场地被查封后，美通公司让等待恢复营业，且我们有巨大投入，故未及时要求解除合同。景钢主张查封解除后，美通公司并未予以告知，2019年4月27日知晓恢复营业后提出延长租期的解决方案，但美通公司不仅未予同意还提出恢复营业后要提高租金。双方就上述问题协商未果，才到法院起诉要求解除合同并且不再经营。美通公司否认要求提高租金。景钢另主张虽然诉争场地查封被解除，但解除后并不具备经营条件，并提交视频予以佐证。视频中显示诉争场地毗邻商铺在装修。美通公司称从解除查封到景钢腾退期间，诉争场地所在楼层陆陆续续有商户入住、撤出、装修，基本就是视频中的情况审理过程中，本院向消防部门进行调查，消防部门答复称查封区域为原乐天超市公益西桥店一至三层整体，解除查封时间为2019年1月18日。本院认为：《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。关于合同解除一节。美通公司在2019年9月23日开庭时同意解除合同，双方在2019年12月12日又再次确认合同于该日解除，因解除权属于形成权，自当事人解除的意思表示到达时起已生效，故不存在再次解除的可能性。因景钢的起诉状早于2019年9月23日送达，故本院先审查景钢是否享有解除权。依据现有证据可以认定，因美通公司原因导致诉争场地自2017年3月13日至2019年1月18日无法使用。但景钢在明知2017年3月起诉争场地已经无法使用的情况下，在长达两年的时间里并未及时主张权利，待其主张权利时诉争场地已经解除查封、可以使用，且考虑到剩余租期尚有近两年。因此，本院对其在本案中以诉争场地无法使用、合同目的无法实现为由要求解除合同，不予支持。景钢称美通公司让等待恢复营业，故未及时主张解除合同，但未提交证据予以佐证，本院不予采信。综上，因景钢在本案审理时并无解除权，但双方当事人于2019年9月23日庭审中同意解除合同，故本院认定《租赁合同》于2019年9月23日解除，解除系双方合意解除。关于解除后的结算一节。因美通公司以景钢违反《租赁合同》第十四条为由要求解除合同，而该条款中约定解除后无须返还租金等费用。该条款应理解为，如果美通公司依照《租赁合同》第十四条要求解除合同，那么合同解除后无须返还租金等费用。但如前所述，美通公司发出解除通知时《租赁合同》已经解除，故美通公司以《租赁合同》第十四条为由拒绝返还押金等费用，本院不予支持。退一步讲，本院对美通公司所述景钢违约导致合同解除作出如下认定：因美通公司原因导致诉争场地在2017年3月13日至2019年1月17日期间无法使用，故景钢未给付上述期间租金不属于违约。2019年1月18日起，虽然景钢仍未给付租金，但本院考虑到诉争场地查封多年后双方未就查封期间的损失等协商一致以及景钢在2019年5月即诉至法院要求解除的情节，酌情认定美通公司无权以拖欠上述期间租金为由主张解除合同。同理，本院对美通公司以擅自停业为由主张解除《租赁合同》，亦不予支持。美通公司称景钢将诉争场地转租给丁丁洋公司，并未提交证据予以证明。相反，双方在《租赁合同》明确约定景钢承租诉争场地就是用于经营丁丁洋火锅。因此，在现有证据下，本院无法认定景钢存在违反合同第13.1条擅自转租的情形。即使景钢违约增建避风阁，添附时间最晚也应为2017年3月13日之前，但美通公司迟至2019年12月才以此为由主张权利，应当视为美通公司应当知道装饰装修后六个月内并未提出异议，故本院认定美通公司无权以此为由要求解除《租赁合同》。同理，景钢自2013年9月在诉争场地处设立钢钢牛火锅店用于经营，而美通公司迟至2019年12月才以其违反《租赁合同》11.23条为由提出异议，故本院认定美通公司无权以此为由要求解除《租赁合同》。综上，本院对美通公司所称因景钢违约行为享有解除权，亦不予支持。因此，《租赁合同》解除后，美通公司应当返还押金。因美通公司原因导致诉争场地在2017年3月13日至2019年1月17日期间无法使用，故美通公司应当返还景钢所付2017年3月13日至3月31日的租金、管理费，以及2017年3月13日至12月31日的广告费。美通公司同意返还质量保证金，本院予以认定。因美通公司原因导致景钢自2017年3月13日至2019年1月17日无法使用房屋，美通公司对工人工资以及利润损失应当予以赔偿。具体数额及期限，由本院参考现有证据并结合减损规则等情节酌情确定。因美通公司原因导致诉争场地在2017年3月13日至2019年1月17日期间无法使用，故景钢无须给付上述期间租金。虽然前文认定美通公司无权以景钢自2019年1月18日起未给付租金为由主张解除合同，但并不代表景钢无须给付该日起的租金。首先，自2019年1月18日至2019年10月26日，诉争场地已经解除查封，可以用于经营。但恢复正常经营需要一定周期。其次，查封解除后，美通公司应当及时通知景钢，属于美通公司的附随义务。但景钢亦负有及时关注诉争场地变化情况的注意义务。因此，景钢自称于2019年4月才知晓诉争场地解封系由于双方原因所致。第三，诉争场地解封后，景钢具备经营条件而未经营，理应给付租金。但美通公司亦应当保证诉争场地符合约定用途。具体到本案中，美通公司不仅应保证诉争场地本身能够正常使用，还应保证诉争场地周边环境能够基本满足诉争场地约定用途。参考景钢提交的视频以及美通公司陈述可知，2019年1月至10月期间，诉争场地毗邻商铺均因美通公司招商而在装修，对景钢使用房屋亦造成一定影响。本院综上三点并结合其他情节，酌情确定景钢应当给付2019年1月18日至10月26日的租金、占有使用费共计300000元。因《租赁合同》系因双方合意解除，并不符合《租赁合同》第3.3条约定的给付装修期租金的情形，故本院对该项反诉请求，不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条之规定，判决如下：一、确认景钢与北京美通美达超市有限公司签订的《商铺场地租赁合同》于二〇一九年九月二十三日解除；二、北京美通美达超市有限公司于本判决生效之日起十日内返还景钢租金34940元、管理费613元、质量保证金62903元、押金125806元、广告费4606元；三、北京美通美达超市有限公司于本判决生效之日起十日内给付景钢工人工资损失70000元、营业利润损失150000元；四、驳回景钢其他诉讼请求；五、景钢于本判决生效之日起十日内给付北京美通美达超市有限公司二〇一九年一月十八日至二〇一九年十月二十六日的租金、占有使用费共计300000元；六、驳回北京美通美达超市有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费18278元，反诉受理费11121元，由景钢负担15011元（已交纳），由北京美通美达超市有限公司负担14388元（已交纳11121元，剩余部分于本判决书生效之日起7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  高 原人民陪审员  闫军政人民陪审员  张奎清二〇二一年三月十九日书 记 员  郭 融