江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终1696号上诉人（原审被告）：苏州昌盛房地产开发有限公司,住所地江苏省苏州市人民路310号。法定代表人:许建云，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘建明，江苏双泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鹏，江苏双泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈菊明，男，1957年1月14日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：蔡婷婷，江苏日易律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：中亿丰建设集团股份有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道澄阳路88号。法定代表人：邹建刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨洁，江苏和合合律师事务所律师。委托诉讼代理人：李悦，江苏和合合律师事务所律师。上诉人苏州昌盛房地产开发有限公司（以下简称“昌盛公司”）因与被上诉人陈菊明、中亿丰建设集团股份有限公司（以下简称“中亿丰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2020）苏0508民初6625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人昌盛公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一审、二审案件受理费由陈菊明、中亿丰公司负担。事实和理由：一、（2018）苏0508民初5383号生效民事判决已经明确“即使浦红昌要求将涉案房产先过户至中亿丰公司名下再过户给其（即浦红昌），本案亦不应支持”，并明确“浦红昌可待中亿丰公司与昌盛公司的工程款决算后，再行主张权利”。二、一审判决认定“昌盛公司未能付清全部工程款”有误。2018年5月15日，案外人浦红昌在（2018）苏0508民初2973号案件中向法院提交的关于昌盛大厦的《工程决算书》显示，昌盛大厦装修工程款共计为1039370元，该金额与两份《销房合同》的总金额1039370元（785220+254150）完全一致。昌盛公司对《工程决算书》的真实性提出异议，并提交了部分付款凭证证明已向二建装饰四分公司支付的装修工程款至少有308000元。而案外人浦红昌在（2018）苏0508民初5383号案中也认可昌盛公司以现金形式至少支付过工程款408000元。事实上，《销房合同》是二建装饰四分公司利用昌盛公司当时还有其他项目需要开工，在工地进行阻挠，逼迫昌盛公司签订的。昌盛公司为明确并未拖欠工程款，因此在《销房合同》上特意约定“由昌盛大厦装修工程款抵充，超额房款由乙方支付现金”。三、一审判决适用法律错误，本案不符合“行使代位权”的条件。首先，昌盛公司与中亿丰公司对昌盛大厦的工程款未进行结算，该债权债务尚未到期；其次，陈菊明与中亿丰公司之间的的债权债务关系是否成立、消灭或存在其他行使权利的障碍尚未明确；再次，中亿丰公司并未怠于行使相应债权；最后，陈菊明主张的并非具有金钱给付内容的债务。四、案外人浦红昌也未按照已生效的（2020）苏05民终5886号民事判决载明的内容补足购房款254150元，本案案涉房屋办理过户登记手续的条件也未成就。被上诉人陈菊明辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。被上诉人中亿丰公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。原审原告陈菊明向一审法院起诉请求：1.判令昌盛公司协助中亿丰公司将位于苏州市姑苏区烽火路80号403室房屋办理过户至中亿丰公司名下；2.判令昌盛公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：1.1998年，苏州昌盛（集团）房地产开发公司将昌盛大厦装修工程发包给二建装饰四分公司施工，工程竣工后，昌盛公司未能付清全部工程款。陈菊明系该工程的施工人员之一。2.1999年5月27日，苏州昌盛（集团）房地产开发公司（甲方）与二建装饰四分公司（乙方）签订2份《销房合同》，一份约定甲方供给乙方烽火路80号403、404、405室房屋，面积115平方米（指每户面积），单价为每平方米2276元，合计785220元，另一份约定甲方供给乙方烽火路80号204室房屋，面积115平方米，单价为每平方米2210元，合计254150元；除此之外，两份合同内容相同，约定交房时间为1999年8月，做到电通、路通、水通，甲方负责帮助乙方办理好房产权证，合同中“乙方付款方法”为空白，合同最后以手写方式注明“由昌盛大厦装修工程款抵冲，超额房款由乙方支付现金”。二建装饰四分公司收到上述房屋后，相继用于冲抵劳务人员的报酬及材料供应商的货款，其中403室房屋抵给陈菊明。3.陈菊明自2001年入住烽火路80号403室房屋至今。2004年2月，陈菊明向昌盛公司购买了自行车库。各方当事人未办理房屋的变更登记手续，现苏州市烽火路80号403室房屋（登记建筑面积114.67平方米）仍登记于昌盛公司名下。4.2018年，案外人浦红昌曾两次诉至一审法院，要求确认上述房屋归其所有，后均撤诉。2018年8月20日，浦红昌再次诉至一审法院，请求判令昌盛公司、中亿丰公司将上述房屋过户至其名下。一审法院经审理后作出（2018）苏0508民初5383号民事判决书，认为浦红昌与昌盛公司之间不存在合同关系，其要求昌盛公司过户房产，违反合同相对性原则，对其请求不予支持；同时认为中亿丰公司与昌盛公司工程款未结算，在此之前昌盛公司没有义务将上述房屋过户给中亿丰公司，浦红昌可待双方工程款决算后再行主张权利，判决驳回了浦红昌的诉讼请求。苏州市中级人民法院于2019年4月28日作出（2019）苏05民终1885号民事判决，驳回上诉，维持原判，判决认为“至于昌盛公司应否将房产过户至中亿丰公司名下的问题，涉及中亿丰公司与昌盛公司之间的合同关系及结算争议，本案不予理涉”。5.2019年6月18日，浦红昌再次起诉昌盛公司及中亿丰公司，请求判令昌盛公司协助中亿丰公司将位于苏州市姑苏区烽火路80号404室的房屋协助办理过户登记至中亿丰公司名下。一审法院经审理后，判决支持了浦红昌的诉讼请求。此后昌盛公司上诉至苏州中院，苏州中院于2020年8月27日判决驳回上诉，维持原判。上述浦红昌案件判决已发生法律效力。6.苏州昌盛（集团）房地产开发公司名称已变更为苏州昌盛房地产开发有限公司。中亿丰公司认可“二建装饰四分公司”系苏州二建建筑集团有限公司的分支机构，现苏州二建建筑集团有限公司名称已变更为中亿丰建设集团有限公司。昌盛大厦已经于2003年前后被拆除，装修工程的成果不复存在，各方当事人均未能提供反映装修工程完成情况及工程款结算的书面材料。7.在本案以及关联案件审理过程中，陈建明、陈菊明、浦红昌、季志祥提出，昌盛大厦装修工程完工距今己逾20年，在此期间，昌盛公司与中亿丰公司仅在1999年签订过两份《销房合同》，第一份烽火路80号403、404、405的房屋，第二份涉及烽火路80号204房屋，即便工程款最终决算存在争议，仍可以合理推断：前三套房屋的价值抵充工程款是不存在任何争议的，否则昌盛公司也不会二次签订合同，双方存在争议的应当是最后一套204室房屋的价值到底是否足额抵偿了剩余装修工程的工程款，是否有超额房款。现陈建明、陈菊明、浦红昌、季志祥协商一致，如确有欠款，愿意将最后一套204室房屋的房款254150元足额支付给昌盛公司，以满足购房款支付条件，昌盛公司不得再以工程款结算为由拒绝过户，并承诺该笔款项系自愿支出，同时放弃向中亿丰公司追偿的权利。一审法院认为，因债务人怠于行使到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代为行使债务人的债权。本案中，陈菊明作为案涉房屋的最终受让人及实际使用人，因中亿丰公司长期未向昌盛公司主张办理产权转移登记的债权，而无法获得权属登记，有权以自己的名义向昌盛公司提出主张。中亿丰公司认可“二建装饰四分公司”系其分支机构，其余当事人未提出异议，《销房合同》中买受人的权利和义务由其享有和承担。结合原、昌盛公司的诉辩意见、中亿丰公司的陈述意见及各方当事人提供的证据，昌盛公司与中亿丰公司均确认《销房合同》的签订与昌盛大厦装修工程款结算有关，且昌盛公司在签订合同时存在欠付工程款，中亿丰公司与陈菊明对合同所涉403室房屋用以抵偿陈菊明劳务报酬的事实予以认可，陈菊明提供的社区居住证明、燃气费缴费卡、水费缴费卡、购买车库收据等证据可以证明403室房屋由陈菊明自2001年居住使用至今的事实。本案进入实体审理后，主要争议即在于中亿丰公司是否完成了购房款的支付义务。中亿丰公司与昌盛公司原为装饰装修合同关系，《销房合同》签订于双方对工程款的结算过程中，应为工程款结算的一部分，合同中注明“由昌盛大厦装修工程款抵冲”，可以判断该合同的签订目的即为以购房款来抵偿装修工程款。现因历时久远、人员更替，且装修工程所在房屋已被拆除，双方均无法提供充分的证据来证明结算情况，但不能认为双方在当时没有对工程款进行结算。从《销房合同》的履行情况来看，昌盛公司在合同签订后即向中亿丰公司指定的收房人交付了两份合同所涉的全部房屋，并在之后未向中亿丰公司主张购房款，按交易常规判断，房屋价款应当是基本相当于所欠工程款。如果存在超额购房款需要补足，一审法院认为陈菊明及关联案件中陈建明、浦红昌、季志祥的推断是合理的，应为不超过254150元的金额。本案审理中，昌盛公司不认可中亿丰公司已经结清全部购房款，但始终未能说明欠付工程款的具体金额，即便陈菊明等人自愿承担254150元购房款，昌盛公司也不同意按此结算。在此情况下，因各方当事人客观上现实无从提供工程款结算情况，各方的权利长期处于不确定状态，当事人没有救济途径或者损失无法弥补。昌盛公司不认可中亿丰公司已经结清全部购房款项，但不能说明具体的结欠金额，其以双方未结算工程款为由拒绝办理房屋转移登记手续的观点，一审法院不予采纳。一审法院确定昌盛公司应当履行《销房合同》附随的办理不动产转移登记手续，将苏州市姑苏区烽火路80号403室房屋不动产权属转移登记至中亿丰公司名下，办理登记过程中的税费由双方按法律规定承担。至于中亿丰公司与陈菊明之间如何处理该房屋的权属问题，不在本案审理范围，一审法院不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十三条、第一百零七条、第一百三十条规定，一审法院判决：苏州昌盛房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起三十日内将苏州市烽火路80号403室不动产权属转移登记至中亿丰建设集团股份有限公司名下。案件受理费80元，减半收取40元，由苏州昌盛房地产开发有限公司负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，关于昌盛公司上诉主张其公司已经支付完毕全部装修款，中亿丰公司没有付清全部购房款的问题。首先，（2018）苏0508民初5383号生效民事判决已经认定，案外人浦红昌在该案中举证的工程结（决）算审核定案书与其在（2018）苏0508民初2973号案件中提交的决算书均为复印件，且两份文件对工程款金额的记载存在较大的矛盾，该两份证据不能证明工程款的金额。昌盛公司对装修工程款的结算情况亦未提供充分有效证据予以证明，故其主张已向中亿丰公司支付完毕涉案全部装修款，本院碍难支持。其次，昌盛公司认可《销房合同》的签订与昌盛大厦装修工程款结算有关，根据《销房合同》的履行情况来看，昌盛公司在合同签订后即向中亿丰公司指定的收房人交付了两份合同所涉的全部房屋，涉案房屋由陈菊明自2001年居住使用至今，但昌盛公司从未向中亿丰公司主张过购房款。虽然双方对中亿丰公司有无付清全部购房款存在争议，但是1999年5月27日昌盛公司与中亿丰公司签订过两份购房合同，一份合同涉及403、404、405室三套房屋，一份合同涉及204室房屋，根据日常生活经验法则，可以合理推断前三套房屋的价值抵充工程款应不存在争议，否则将不会签订第二份合同。陈菊明及关联案件中季志祥、浦红昌、陈建明同意将最后一套204室房款254150元支付给昌盛公司，系自行处分权利，应予准许，该款项可由陈菊明及关联案件中季志祥、浦红昌、陈建明与昌盛公司自行交接。昌盛公司主张系被迫签订的两份《销房合同》，未提交证据证明，本院不予支持。关于陈菊明是否有权要求昌盛公司将涉案房屋过户至中亿丰公司名下，本院认为，如上所述，涉案房屋的购房款中亿丰公司已经用装修工程款抵充完毕，昌盛公司理应按照《销房合同》的约定履行协助中亿丰公司办理房产权证的义务。因陈菊明并非《销房合同》的相对方，其无法直接要求昌盛公司将房屋过户至自己名下。但陈菊明作为涉案房屋的最终受让人及实际使用人，涉案房屋产权过户至中亿丰公司名下，是其最终获得权利救济的必要条件，因中亿丰公司长期未向昌盛公司主张办理房屋过户登记手续，故陈菊明作为涉案房屋利害关系人有权主张昌盛公司将涉案房屋过户至中亿丰公司名下。综上，上诉人昌盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人苏州昌盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 黄源榕二〇二一年三月二十八日法官助理 史学树书 记 员 蔡胤骏法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。