江苏省如皋市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0682民初4675号 原告（反诉被告）:庞轩工程技术江苏有限公司，住所地如皋市下原镇康园路1号。 法定代表人：周文东，执行董事。 委托诉讼代理人：张昕煜，如皋市下原法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：李明明，上海旭路伟光律师事务所律师。 被告（反诉原告）：江苏宏海新型材料有限公司，住所地如皋市下原镇康园路1号。 法定代表人：朱震宇，总经理。 委托诉讼代理人：陈巧红，上海市世通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙红，上海市世通律师事务所律师。 原告(反诉被告)庞轩工程技术江苏有限公司（以下简称庞轩公司)与被告(反诉原告)江苏宏海新型材料有限公司（以下简称宏海公司）房屋租赁合同纠纷,本院于2020年6月12日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告庞轩工程技术江苏有限公司委托诉讼代理人李明明、张昕煜、被告江苏宏海新型材料有限公司委托诉讼代理人陈巧红、孙红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告庞轩公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付房屋租金333333元；2、要求被告给付垃圾清理费32000元；3、判令被告赔偿因私自拆除车间房屋给原告带来的损失385600元。4、判令被告向原告支付滞纳金（以250000元为本金，0.1%/日为利率，自2020年2月1日至实际支付之日）；5、判令被告赔偿原告树木损失6000元、基坑填埋损失3000元，共计9000元；6、判令被告对房后面建筑垃圾进行清理；7、判令被告对拆除的车间厂房恢复原状；8、判令被告向原告支付滞纳金（以83333元为本金，0.1%/日为利率，自2020年5月1日至实际支付之日）；9、判令被告赔偿租赁费损失328888元，赔偿中介费损失87500元；10、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告放弃对拆除的车间厂房恢复原状、建筑垃圾清理和赔偿中介费损失87500元的诉讼请求。 被告宏海公司辩称：1、我方已经按合同约定付清租金。根据双方签订的房屋租赁合同第五条约定，原告给予被告七个月的免租期，其中第一年度给予4个月免租期，被告从2019年10月1日进场至2020年4月28日退还厂房共7个月，被告已按合同约定支付了3个月的租金，不存在额外4个月的租金。2020年1月到4月应当属于免租期。2、因为被告不存在未付租金，故不存在滞纳金。3、树木不存在砍伐，只是清理了树叶。基坑填埋损失与我方没有任何关系。4、2020年4月17日开始，原告就派人抢占了厂房，派人24小时控制了门房，电子门也关闭了，并且还安装了监控。被告无法进出，是原告违约在先。5、原告所称拆除的车间是小危房，本来是原告承诺拆除的，原告没有按照约定拆除，后来被告经过原告同意拆除。拆除期间原告也多次来看过。合同上也没有约定恢复原状这一项。6、原告所称的2020年5月份的租金83333元的滞纳金与第一项诉讼请求中333333元重复。因双方在2020年4月28日完成了交接，所以不存在5月份的违约金。7、对赔偿租赁费损失328888元，不予认可，与我方无关。2020年4月17日原告已派人接管控制厂房门岗，禁止宏海公司拉货、员工进出，还安装了监控，原告已构成根本违约。之后产生的空置期损失不应当由被告承担。 宏海公司向本院提出反诉请求：1、请求判令庞轩公司退还宏海公司保证金20万元；2、判令庞轩公司向宏海公司支付以20万元为基数，按银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准自2020年4月28日计算至实际清偿之日止的资金占用费；3、请求判令庞轩公司支付宏海公司垫付的排水系统疏通费、办公室电线网络线、自来水维修费、车间房屋拆除费、行车维修费、电费等合计85548元；4、本案反诉受理费由庞轩公司承担。事实和理由：合同第十条约定，自租赁房屋交付之日，甲方即被反诉人应该提供乙方即反诉人电、水等现有配套设施，甲方向乙方提供315千瓦单独供电线。电、水开通涉及到的费用由甲方负责。对于排水系统，由甲方清理疏通后交付乙方。但实际上庞轩公司交付给宏海公司的厂房排水系统并未疏通。宏海公司进入厂房以后将近三个月的时间，水电一直没有到位。庞轩公司所交付的厂房并不符合合同约定。宏海公司代为疏通、拆除而产生疏通费、拆除费、行车维修费、电费合计人民币86129元。合同签订以后，宏海公司向庞轩公司支付了人民币20万元保证金，又于2019年10月10日支付了3个月的租金25万元。租赁期间，由于政府的原因导致投资无法生产，宏海公司已将厂房退还庞轩公司。双方于2020年4月28日完成了房屋交接。 庞轩公司对宏海公司的反诉请求辩称：案涉房屋在签订协议时即予以交接，被告交付租金也履行至2020年4月底，无论是在交接时还是在履行中，被告均未以书面或口头的方式向原告提出异议，应当视为被告认可原告交付的出租物。出租房屋的交付条件在房屋租赁合同第十条明确规定，即原告提供乙方水电等现有配套设施，向被告提供315千瓦的单独供电线。关于出租房屋的水电配套设施在承租之前就有，仅不过是对水电进行恢复使用。被告反诉称因政府的原因导致其无法继续经营，理由不能成立。被告入租原告厂房经营，政府是在被告先行承诺的基础上进行了相关的行政许可。被告因自身的原因不再继续经营，与政府并无关联。被告方并无证据证明政府有任何的行政行为对被告的经营进行过干涉。关于保证金，是装修押金，不同意返还。 原、被告围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织原、被告进行了证据交换及质证。对庞轩公司提交的《房屋租赁合同》、租金支付凭证的真实性，宏海公司无异议，本院亦予确认。对庞轩公司提供的关于损失部分的证据，被告宏海公司均不予认可，本院待后详细综合分析认定。对被告宏海公司提供的《交接证明》、电费缴费凭证及余额证明、支付庞轩公司45万元的付款转账凭证的真实性，原告庞轩公司予以认可，本院亦予确认。对被告宏海公司提供的证明原告强行接管厂区的对话录音、证人戴某,4的证言，原告质证认为，录音不能达到证明目的，证人戴某,4的证言不是事实。因为失窃报警，为配合XX机关处理，与被告商量，不从厂内将货物带出。对为证明因政府原因导致宏海公司无法继续经营，宏海公司法定代表人朱震宇与庞轩公司法定代表人周文东的微信聊天记录，原告质证认为是被告的单方说法，原告并未予以任何回复和认可。对被告宏海公司提供的关于损失部分的证据，原告庞轩公司均不予认可。本院待后详细综合分析认定。 经审理，本院查明如下事实： 2017年4月，原告通过法院拍卖，竞买得下原镇康园路一号的厂区。 2019年8月22日，原、被告签订《房屋租赁》原告（甲方）将其拥有的位于如皋市所有厂房及土地以及厂区内的所有设施租赁给被告（乙方），土地面积31亩，厂区内的厂房面积9000平方米。租赁期限为2019年10月1日至2024年9月30日。年租金为100万元。租金支付方式：第一年度自2019年10月1日，至2020年9月30日。工厂车间装修完成时间为2019年12月30日前，费用由乙方承担。所附图纸要求增加卫生间，两车间混凝土面积不少于7300平方米，厚度不少于120毫米。甲方给予乙方四个月的免租期，按人民币666600元支付。租金2019年10月1日支付三个月，其余租金从2020年5月1日起支付。第二年度2020年10月1日至2021年9月30日，甲方给予乙方三个月的免租期，按人民币75万元支付。租金从第四个月计算支付。从第三个租金年度开始全额支付。租金支付办法：在合同签订之日起，乙方在3日内支付保证金（定金）人民币20万元。租金的支付，以季度为单位，在第一个月底之前支付。如乙方逾期支付，则每逾期一日乙方每日需应付租金金额的0.1%向甲方支付滞纳金。在不违反法律和有关规定的情况下，并且在不损坏租赁房屋主体机构的前提下，经甲方事先同意，乙方可以根据需要对租赁房屋进行增设附属设施。乙方经营所需的证照及各类开业许可证，由乙方自行办理，甲方可以配合提供相关的证明。由于政府原因导致投资无法生产，双方都不承担违约责任。自租赁房屋交付之日，甲方应该提供乙方电、水（包括消防用水）等现有配套设施。甲方向乙方提供315千瓦的单独供电线。电、水开通涉及到的费用，由甲方负责。其中涉及到的电、水的管路、布线等，由乙方负责。对于排水系统由甲方负责清理疏通后交付乙方。对于消防系统和设施，在一定的金额范围内由乙方负责，超过一定金额，由甲方负责进行协商。 合同签订后，被告宏海公司进入原告出租的厂区，对厂区进行了部分修缮整理，但未建厕所。被告于2019年8月22日给付原告20万保证金，2019年10月10日给付原告25万元租金。 2020年4月17日，被告法定代表人朱震宇向原告法定代表人周文东发微信，“周老板，你应该很清楚现在我们企业的处境！从元旦以后我们无法进行施工。我们一直在想办法，也去找相关领导去打招呼……下原镇要求我们另外成立一个外资企业才允许我们在这儿生产。由于国家考核外资企业的要求，现在必须要资金到位……” 2020年4月28日，被告将厂区交还原告，撤离原告厂区。双方工作人员戴某,4、温敬泽在“交接证明”上签字。“交接证明”上还写有剩余电费19728元。 2020年4月30日，被告法定代表人朱震宇向原告法定代表人周文东发微信，“周老板，非常抱歉！本想在下原镇好好待上几年，把我们的防火板厂做好。可是，下原镇府从去年开始，……传递过来的信息，就是如果我们不搬走，就要断我们公司的水和电。虽然我们做了非常大的努力，还是无法在下原待下去…….在这过程中，我们无法进行正常的施工和生产，我们已经承受了巨大的损失……我们已经在本月28日，把工厂和门卫，全部移交给你派来的人了。虽然我们不在租赁你的工厂，但是，也许我们今后还会有很多可以进行合作的机会。谢谢！” 后，双方发生纠纷，原告诉来我院。审理中，根据原告的申请，本院于2020年6月17日作出裁定，冻结被告银行账户存款33万元或查封扣押其相应价值的财产。本院对被告的银行账户采取了冻结措施。 2020年6月6日，原告与胡道金签订租赁合同，自2020年6月12日起，原告将3000平方米的厂房，出租给案外人胡道金,租期5年，免租期1个月。第一年年租金45万元。自2020年8月18日起原告将4300平方米的厂房和1800平方米的附属空地出租给案外人北京藏锋展览展示有限公司,租期6年，免租期1个月。第一年年租金60万元。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应该按照合同的约定履行各自的义务。本案合同约定履行期限为5年，而被告在2020年4月28日即将厂区交还原告，双方合同已实际解除。无证据证明，原、被告经过协商，或原告同意解除合同。虽被告提供了对话录音，证明2020年4月20日原告已经接管，但从被告法定代表人朱震宇发给原告法定代表人周文东的微信内容看，是被告主动撤离租赁厂房。被告在答辩中称是因为政府的原因撤离，未能提供证据。因此本院认定，造成本案租赁合同实际解除的责任在被告。被告是违约方。 根据法律规定，当事人一方未履行合同或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失，应当承担赔偿损失。违约责任包括合同履行后获得的利益。但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失。 关于原告主张的各项损失及证据综合分析认定如下： 一、房租333333元 原告主张，房租年租金100万，从2019年10月至2020年4月，被告已付房租25万。2020年1月至4月的租金为333333，被告未予给付。被告辩称，合同约定第一年度给予4个月的免租期，扣除4个月的免租期，被告不欠原告的租金。对此，原告认为，被告应该实现了按所附图纸要求进行了装修的条件，才可以免除4个月的租金。且完成装修的时间在2019年12月30日之前。 本院认为，从合同文字内容及表述看，车间装修费用由被告自行承担。所附的“详见附件图纸要求”附记在装修费用承担之后。而免租期的约定，陈述在装修事宜之后。可以判断，车间因需要装修才免除4个月的租金。装修并非是免租期的条件。何况装修是被告自行装修。因此本院对原告该项主张不予支持。 二、垃圾清理费32000元 原告主张，被告撤离之后，原告花费垃圾清理费32000元。原告未能提供证据证明。因原告未能提供证据证明，本院不予支持。 三、拆除的车间房屋损失385600元 原告主张，被告拆除了原告的原有的一排二层房屋。举证了邹济兵2019年9月12日视频截图和2020年8月7日拍摄的车间图片以及“阿里拍卖一拍品详情”，证明拆除的房屋价值385600元。被告质证认为，从图片可以看出，原告主张的被拆的二层厂房其实是在大厂房中的无法使用的破旧房。不拆二层破旧房是无法使用的。对“阿里拍卖一拍品详情”认为，拍卖品上写的“朝南和熔炼造型车间联体配电空压机模具库”，与原告举证的图片房并非一处.也未写是两层楼。而且配电房目前还存在。 本院认为，从原告举证的2020年8月7日拍摄的车间图片和2019年9月12日邹济兵的视频截图来看，所拆的一排两层破旧小楼房，在大车间之内，说明被告进入租赁厂房生产就必须拆除。是装修车间所必需。另外，原告举证的该两层破旧小楼的价值为385600元，“阿里拍卖一拍品详情”上记载的是“朝南和熔炼造型车间联体配电空压机模具库”，评估价为385600元。该模具库房即为大厂房内拆除的两层楼的破旧房，未有证据。因此，本院对原告的该项主张不予支持。 四、滞纳金损失 原告要求判令被告向原告支付滞纳金。以250000元为本金，0.1%/日为利率，自2020年2月1日至实际支付之日。以83333元为本金，0.1%/日为利率，自2020年5月1日至实际支付之日。250000元为2020年2月1日至4月30日的租金，83333元为2020年5月份租金。 本院认为，2020年2月至4月的租金，被告已付。而2020年4月28日，租赁合同已实际解除，故本院对原告的此项主张不予支持。 五、树木损失6000元，基坑填埋损失3000元 原告主张厂区原有3棵香樟树，被被告砍伐。原告举证了拍卖网下载的厂区的图片、上海泰际建筑装饰工程有限公司出具的一份情况说明，证明上海泰际建筑装饰工程有限公司在2019年9月装修后向被告交付房屋时，北厂房内的二层房屋还在，北厂房地面是薄层石灰地面，没有任何基坑，厂房南面树木、空地和厂房北面空地与拍卖网上的照片是一致的。同时原告主张，经询价，3棵10年以上的香樟树每棵价值2000元。被告否认砍伐香樟树。对拍卖网下载的图片，被告质证认为，厂区是原告通过拍卖后几年才出租给被告。图片不能证明出租交付时的情况。关于上海泰际建筑装饰工程有限公司的情况说明，真实性无法确认，被告并非同上海泰际建筑装饰工程有限公司交接房屋。情况说明与实际情况不符。 原告主张因被告在厂区内挖了基坑，回填产生的费用3000元。原告举证了张跃军报价清单部分内容复印件。第四项写有“3个大坑埋土费用3000元”。另外，原告举证原告单位会计转账给钱国华3000元的微信转账记录。被告质证认为，原告证据均是与案外人交易的记录。张跃军报价清单没有盖章，对真实性不予认可。原告转钱给钱国华的时间是2020年5月20日，只能证明厂房的收回，无法证明是填埋基坑损失。 本院认为，原告从拍卖网上下载的图片，只能证明拍卖厂房时有树木，无法证明出租房交付时树木存在。虽然上海泰际建筑装饰工程有限公司出具了情况说明，但无其他证据相印证。至于原告主张的基坑填埋损失3000元，首先，无证据证明原告举证的报价单复印件与本案有关联性。原告提供的复印件，只复印了部分内容，无原告单位名称内容。其次，复印件上张跃军三个字为打印字，无张跃军本人签名盖章。另外，转账给钱国华3000元的微信记录，仅有转账的内容，无与本案基坑填埋有关联的内容。因此本院对原告的此项主张不予采信。 六、租金损失328888元 原告主张，自2020年6月12日起，原告将4/10，厂房面积，出租给案外人胡道金，因此造成租赁损失78888元。计算的方法为，100万年租金，乘以4/10，再乘以，一个月（即5月份的租金）加上11天，再加上一个月（免租期），然后，除以12。2020年9月1日起，原告将6/10的厂房面积出租给案外人北京藏锋展览展示有限公司，租金损失25万元。计算方式为，年租金100万元，乘以6/10，再乘以四个月加一个月的免租期，除以12。原告举证了周文东与胡道金2020年6月6日签订的《厂房场地租赁合同》，胡道金承租了其中3000平方米的厂房，租期5年，免租期1个月。第一年年租金45万元。原告举证了原告与北京藏锋展览展示有限公司2020年8月31日签订的《租赁协议》，北京藏锋展览展示有限公司承租其中4300平方米的厂房和1800平方米的附属空地，租期6年，免租期1个月。第一年年租金60万元。 本院认为，因被告违约撤离厂区造成租赁合同解除，应该赔偿原告租赁费损失，本院对租赁费损失计算结论如下： 因原告在6月12日将4/10的厂房出租给胡道金,实际空租时间以1个月计算，8.3万元*4/10*1=3.32万元。因原告在2020年8月将6/10的厂房出租给北京藏锋展览展示有限公司，实际空租时间以3个月计算，8.3万元*,6/10*3=14.94万元。合计18.26万元。 关于被告人反诉请求主张的排水系统疏通费、办公室电线网络费、自来水维修费、房屋拆除费、行车修理费损失。 被告举证了写有清理下水道20000元的收款收据、写有拆除产房内废旧房15000元的收款收据、购买自来水管、塑料品2张发票，计款5153元，购买电线灯具发票4张，计款11857元、电费发票1张计款310.56元。同时举证了被告与上海梦捷起重设备有限公司的《设备合同》，肖文祥、蔡永伟出具的证明，证明原告将被告维修好的行车拆走，行车维修费13500元应由原告承担。 原告质证认为，清理下水道疏通费20000元不予认可，单纯凭收据不能证明事实，收据日期是2019年12月2日，在房屋交付后的三个月。由原告与上海泰际建筑装饰工程有限公司的装修合同可知，下水道的清理已经完成。如果确有20000元的下水道清理费产生，应该是在被告使用三个月后对厂房进行大面积毁坏后造成，理应由被告进行清理。根据合同约定，房屋为现状交付。该费用应该是租赁经营的支出。对15000元拆除费不予认可，仅收款凭证不能证明事实的发生，但该证据恰恰证明被告自认在承租过程中对承租厂房内的二层房子进行了拆除。关于电线网线费、自来水维修费不予认可，按照合同约定，应由承租人负责。电费的缴纳主体不明确，因此不予质证。行车是在被告使用过程中造成的损坏，应由被告承担。 本院认为，被告主张的办公室电线网络费、自来水维修费、房屋拆除费、电费，属于被告租赁经营中的经营开支，非因原告的原因致被告所受损失，故对上述被告主张的损失，不予采信。被告主张清理下水道20000元，虽然合同约定了由原告清理疏通，但被告仅凭一张距合同实际解除半年后的2019年12月2日收款收据，难以证明其关联性。对被告主张的行车修理费，合同中对该大型设备使用修理未约定，被告也未举证修理和付款情况，本院对被告该项主张不予采信。 综上，被告应当赔偿原告损失182600元。至于被告主张要求原告退还保证金及利息，本院认为，合同中所约定的保证金（押金），应视为履约保证金，非违约金。因此本院对被告的该项反诉主张，予以支持。但被告主张的该20万元的利息，因为合同中未有利息约定，因此对利息的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、被告江苏宏海新型材料有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告庞轩工程技术江苏有限公司人民币182600元。 二、驳回原告庞轩工程技术江苏有限公司的其他诉讼请求。 三、反诉被告庞轩工程技术江苏有限公司于本判决生效后十日内返还反诉原告江苏宏海新型材料有限公司保证金200000元及电费19728元。 四、驳回反诉原告江苏宏海新型材料有限公司其他反诉诉讼请求。 上述一、三项相抵后，庞轩工程技术江苏有限公司尚应给付江苏宏海新型材料有限公司人民币37128元，于本判决生效后十日内给付。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费11800元，保全费2170元，合计13970元，由原告庞轩工程技术江苏有限公司负担10070元，由被告江苏宏海新型材料有限公司负担3900元，反诉案件受理费5592元，由原告庞轩工程技术江苏有限公司负担5000元，由被告江苏宏海新型材料有限公司负担592元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交本诉上诉案件受理费11800元、反诉上诉案件受理费5592元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行；庞轩工程技术江苏有限公司账号：62×××26；江苏宏海新型材料有限公司账号：62×××34）。 审 判 长  金 铎 人民陪审员  黄晓贵 人民陪审员  张远燕 二〇二一年三月三十一日 书 记 员  陈 雨