北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0108民初4816号原告：北京瑞来隆安泰物业管理有限公司，住所地北京市西城区马连道路9号安华景苑饭店3020A室。法定代表人：赵梦龙，董事长。委托诉讼代理人：李延国，男，该公司员工。被告：蒋少林，男，1963年3月3日出生，汉族，住北京市海淀区。原告北京瑞来隆安泰物业管理有限公司（以下简称瑞来隆安泰物业公司）与被告蒋少林物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞来隆安泰物业公司之委托诉讼代理人李延国，被告蒋少林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞来隆安泰物业公司向本院提出如下诉讼请求，1.蒋少林支付我公司自2017年6月9日至2019年12月31日物业费5642.45元﹔2．本案诉讼费用由蒋少林支付。事实和理由：根据北京市人民政府令中华人民共和国国务院令第379号关于《物业管理条例》中第一章第二条之规定：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第八条：物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第十五条：业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。同时将北京市海淀区新街口外大街×号院×1号楼、×2号楼委托给北京瑞来隆安泰物业管理有限公司进行物业服务。为小区业主提供良好的物业服务，小区业主在接受了物业服务的同时也应该履行其缴纳相应物业费的义务，但蒋少林自2017年6月9日至2019年12月31日无故拖欠。蒋少林无故拖欠上述应缴费用，侵害了我公司的合法权益，请求依法判令蒋少林支付2017年6月9日至2019年12月31日的物业费及诉讼费并承担违约责任。蒋少林辩称，物业移交并未通知我们，包括起诉我的整个过程中，物业未直接跟我本人联系。2018年11月29日，北太平街道办事处发了通知，说原服务企业即瑞来隆安泰物业公司涉及违法违规，被有关部门查处，责令其退出本小区×1-×2号楼，并由原金瑞物业公司提供物业服务。接到通知后，我向金瑞物业公司交纳了2019年和2020年的物业费。瑞来隆安泰物业公司要求我交2019年物业费，两家公司的矛盾牵扯我们业主是不合适的。且就算2018年签署合同，怎么还收取2017年的物业费。本来事情很简单，跟我们联系去收取应收费用都可以，却以起诉的形式，我没有被起诉过，这让我名誉受损。故我不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。蒋少林系北京市海淀区新外大街×号房屋的业主，房屋建筑面积为85.50㎡。瑞来隆安泰物业公司系经工商部门注册登记成立的物业管理企业。对有争议的证据和事实，本院认定如下：庭审中，瑞来隆安泰物业公司首先向本院提供《物业服务合同》（以下简称物业合同）、《应急物业服务协议》（以下简称应急协议）、《海淀区新外大街×号院×1-×2号楼管理规约》（以下简称管理规约）、《债权债务转让协议》（以下简称转让协议）为据，其中，应急协议显示由北京市海淀区新外大街×号×1-×2号楼业主委员会(以下简称×1-×2号楼业委会、甲方)与瑞来隆安泰物业公司（乙方）于2018年3月17日签订，主要内容为：“就乙方为甲方提供物业服务的有关事宜，协商订立本合同。应急物业服务期限自业主大会决议公布之日起即2018年3月18日至业主大会选聘新的物业公司止，期限如果超过1年以1年为限。但为了保证小区的平稳运行，届时业委会可以以1年为周期顺延。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：高层住宅：2.15元/平方米·月。”服务合同显示由×1-×2号楼业委会（甲方）与瑞来隆安泰物业公司（乙方）于2018年12月15日签订，主要内容为：“就乙方为甲方提供物业服务的有关事宜，协商订立本合同。物业服务期限自业主大会决议之日起即2018年12月15日至2021年12月14日。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：高层住宅：2.15元/平方米·月。”管理规约显示×1-×2号楼业委会发布于2016年11月30日，主要载明：“本物业管理区域内，实行全体业主依法选聘物业服务企业。各业主同意，物业服务收费采取包干制方式，按业主专有部分面积大小共同负担，并按照本规约和物业服务合同约定足额交纳，接受业主大会、业主委员会的监督。业主应当按照本规约和物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本规约对本物业管理区域内的各业主和物业使用人均具有约束力。本规约自首次业主大会会议表决通过之日（2016年11月30日）起生效。”转让协议显示由小区前物业公司北京龙城兴业物业管理有限公司（以下简称龙城兴业物业公司、甲方）与瑞来隆安泰物业公司（乙方）于2018年4月11日签订，主要内容为：“甲方自2017年6月9日起为北京市海淀区新外大街×号×1-×2号楼提供物业服务，经小区业主大会表决于2018年3月17日解除与甲方的物业服务合同，并于当日委托乙方对小区进行应急接管。鉴于甲方管理期间应收取的物业费（收取物业费标准：2.15元／建筑平米／月）并未全部收缴，经双方本着友好、诚信的原则，共同协商确定如下债权、债务转让内容：一、双方转让债务内容只涉及甲方自2017年6月9日起至2018年3月17日止，甲方应收缴而未能收缴的物业费，跟甲方管理期间发生的其他债务无关。三、由于乙方先行垫付甲方2017年6月9日至2018年3月17日期间未收缴的物业费，故此甲方将新街口×号院小区2017年6月9日至2018年3月17日的物业费追索权以及追缴所得转让给乙方，由乙方全权负责收缴，2017年6月9日至2018年3月17日期间物业费归乙方所有。”上述证据证明，瑞来隆安泰物业公司与×1-×2号楼业委会先后签订有应急协议、服务合同，受托对×1-×2号楼住宅业主提供物业管理服务，服务期限自2018年3月17日起，物业服务费标准为2.15元／建筑平米／月，该公司与该小区业主存在物业服务合同关系，另证明该小区前物业公司龙城兴业物业公司将其服务期间即2017年6月9日至2018年3月17日期间的物业服务费债权转让予瑞来隆安泰物业公司，瑞来隆安泰物业公司有权就该期间的物业服务费向小区业主主张权利。瑞来隆安泰物业公司其次向本院提供显示拍摄于2020年8月及12月的照片若干张，证明该公司物业人员提供物业服务的事实。在上述证据质证过程中，经本院充分释明，蒋少林表示放弃对瑞来隆安泰物业公司提交上述证据的质证权利。蒋少林反驳主张已向北京金瑞物业管理有限责任公司（以下简称金瑞物业公司）交纳了2019年1月至2020年12月期间的物业服务费，并为此向本院提供《公告》照片、《重要提示》照片、微信聊天记录截图及相应银行卡刷卡存条照片为据，《公告》内容显示由“北京市海淀区人民政府北太平庄街道办事处”签章发布于2018年11月29日，内容涉及×1-×2号楼服务企业瑞来隆安泰物业公司涉违法违规，被有关部门责令撤出小区，现由金瑞物业公司提供物业服务等内容。《重要提示》显示由“金瑞物业公司”发布于2020年8月24日，内容涉及提示业主从2018年11月29日起×1-×2号楼物业服务管理单位是金瑞物业公司等。微信聊天记录内容及银行卡刷卡存条显示微信支出2019年、2020年两年物业服务费4884.34元。经质证，瑞来隆安泰物业公司对该证据的真实性、关联性未予认可。另经本院询问，瑞来隆安泰物业公司述称2018年11月29日确曾发生金瑞物业公司、街道办事处等部门要求其撤出小区的事件，但未能述明具体原委，同时坚持主张其从未停止对小区×1-×2号楼的物业服务。经向蒋少林询问，其确认从未向任何物业公司支付过2017年6月9日至2018年12月31日期间的物业服务费，对于涉小区×1-×2号楼物业服务公司的历史更迭、实际提供物业服务之事实及所存在的矛盾等表示均不知情。蒋少林未能就其上述疑异向本院提供相应反证，本院对瑞来隆安泰物业公司提供的上述证据予以认定。本院认为，合同是规范双方权利义务关系的依据，依法成立的合同具有法律效力。本案中，根据瑞来隆安泰物业公司提供的证据，×1-×2号楼业委会与瑞来隆安泰物业公司签订有物业服务合同，委托该公司对×1-×2号楼业主提供物业服务，蒋少林系×1-×2号楼业主，上述服务合同对瑞来隆安泰物业公司及蒋少林具有法律约束力，双方均应遵照履行。此外，瑞来隆安泰物业公司另受让×1-×2号楼前物业公司龙城兴业物业公司物业服务费债权，有权就相应期间内的物业服务费向业主主张权利。瑞来隆安泰物业公司实际为×1-×2号楼提供了物业服务，蒋少林应当就此向瑞来隆安泰物业公司支付相应对价即物业服务费。庭审中，经本院充分释明，蒋少林对瑞来隆安泰物业公司提供的证据均表示放弃质证，其虽保留对瑞来隆安泰物业公司收取物业费权利的质疑，但未能述明具体抗辩事实，所提交的证据亦无法对抗瑞来隆安泰物业公司基于服务合同提出的诉讼请求。故现瑞来隆安泰物业公司要求蒋少林支付相应物业服务费，理由正当，本院予以支持。据此，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国二款、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：于本判决生效后七日内，蒋少林支付北京瑞来隆安泰物业管理有限公司2017年6月9日至2019年12月31日期间的物业服务费5642.45元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由蒋少林负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 黎 健二〇二一年三月三十一日书记员 王晓华