四川省威远县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1024民初94号 原告（反诉被告）：宋咏梅，女，汉族，1969年6月10日出生，自贡市人，住四川省自贡市区。 委托诉讼代理人：胡国银，四川元绪律师事务所律师。 被告（反诉原告）：威远威仑斯商业管理有限公司，住所地威远县严陵镇外北路389号1层14号。 法定代表人：龚奇，总经理。 统一社会信用代码：511024MA694CQU1T。 委托诉讼代理人：邹利，四川方同律师事务所律师。 原告宋咏梅与被告威远威仑斯商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案受理后，被告威远威仑斯商业管理有限公司提起反诉，本院予以受理，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告（反诉被告）及其委托诉讼代理人、被告（反诉被告）的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，现已审理终结。 原告向本院提起诉讼请求：1.判决解除原告与被告于2020年1月8日签订的《商业房屋租赁合同》、《雄飞·国际新城商业管理服务协议》、《雄飞·国际新城物业服务协议》；2.判决被告退还原告支付的款项49178元（其中租金26430元、合同履约保证金9000元、物业履约保证金2000元、物业服务费7832元、商业管理服务费3916元）；3.判令被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：2019年9月被告就位于威远县××镇××道××路段的雄飞.国际新城对外招商，对外宣传为美食城，原告系从事餐饮行业人员，于2019年10月30日向被告支付租房诚意金5000元。2020年1月8日，被告招商项目还在建设，原被告签订了《商业房屋租赁合同》《雄飞.国际新城商业管理服务协议》《雄飞.国际新城物业服务协议》。《商业房屋租赁合同》第一条约定，被告将位于雄飞.国际新城项目49栋2层的204号至209号、3层的302号至304号，建筑面积326.29平方米商业用房出租给原告作为餐饮营业使用，同时约定了交付时间为2020年1月20日，若逾期交房，合同期限相应顺延，逾期超过三个月的，承租人有权解除合同并要求退还已交款项。合同签订后，原告向被告支付了49178元（其中租金26430元、合同履约保证金9000元、物业履约保证金2000元、物业服务费7832元、商业管理服务费3916元）。被告未按《商业房屋租赁合同》第一条第四款约定在2020年4月20日前向原告交付商业用房，已经违约。2020年8月31日，原告的朋友去现场查看租赁房屋的情况，发现原告的租赁物还堆满建设使用的物资，该商业用房所处楼栋还搭建有建设中的钢管架管。还说明被告向原告提供的商业用房还处在建设中，不具备交付条件。原告认为被告违反租赁合同第一条第4款之约定，逾期交房超过三个月，原告有权解除合同并要求退还款项。为维护原告的合法权益，故诉至法院请求依法支持原告的诉讼请求。 被告辩称，1.被答辩人诉称答辩人招商的项目还在建设中与事实不符。国际新城美食街项目于2020年1月9日通过竣工验收，于2020年1月15日通过竣工验收备案，故不存在签订合同时项目还在建设的说法。2.被答辩人已完成租赁房屋的接房，故其诉称逾期三个月交房的单方解除权的条件已不具备，且迟延交房的原因在被答辩人。虽然双方约定在2020年4月20日前交付房屋，答辩人已在2020年4月7日做好了接房的全部准备工作，因被答辩人个人原因迟迟不来接房，后经答辩人多次通知后，被答辩人在2020年8月31日委托宋曦完成了接房手续。3.被答辩人诉称在2020年的8月31日，租赁房屋现场堆放有建设使用的物资，搭有建设中使用的钢管架，故答辩人提供的房屋还在建设中，不具备交房条件的说法不能成立。美食街项目已竣工验收，被答辩人已完清接房手续，答辩人已完成交房义务，房屋中所堆放的物资系其相邻关系人梧桐酒店装修所用，与本案不发生关联。综上所述，本案双方所签合同真实有效，被答辩人诉称合同解除权缺乏事实和法律支撑，请驳回被答辩人的诉讼请求。 反诉原告向本院提起反诉请求：1.请求判令被反诉人立即支付反诉人支付从2020年10月9日至2021年4月8日的房屋租金26430元、物业服务费7830元、商业管理服务费3915元，违约金4278.70元（从欠费之日起按合同月底功能计算至交清欠费之日），合计42454.18元。2.请求判令被反诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2020年1月8日，本案当事人双方签订了《雄飞·国际新城物业服务协议》、《雄飞·国际新城商业管理服务协议》约定，被反诉人承租反诉人位于内江市威远县××镇××路××号××栋××楼××号××楼××号房屋（建筑面积326.29㎡）的房屋，同时反诉人为被反诉人提供物业和商业管理服务。按照上述协议的约定，相关费用的费用计算标准为，房屋租金元27／㎡／月（有递增约定）、物业服务费按建筑面积以4元／㎡／月、商业管理服务费按2元／㎡／月，其中房屋租金被反诉人每三个月向反诉人缴纳一次（先付费后使用），物业服务费按季度在使用前一个月25号之前支付，商业管理服务费在每季度首月的15日前支付。若被反诉人逾期支付上述费用的，从逾期之日起以应付金额为基数，按每天0.5‰计算违约金。被反诉人从2020年10月9日起开始拖欠反诉人的物业服务费和商业管理服务费，后经反诉人多次催要并委托律师发送律师函后，被反诉人至今仍未履行付费义务。根据租赁合同的约定，按照先交租后使用的原则，被反诉人应按季度缴纳（第三期）房屋租金。综上，被反诉人屡次拖欠反诉人的房屋租金等费用的行为已经构成严重违约，根据我国相关法律的规定，以及合同的约定，敬请人民法院请求判令支持反诉人的诉请。 反诉被告辩称，本案的反诉人不是出租房屋的所有权人无权对外签订租赁合同，也就无权收取房租；反诉人至今未向被反诉人交付出租房屋，2020年10月14日都还没有交付房屋，被反诉人未接受反诉人的任何服务，故反诉人无权收取费用，请求法庭依法驳回反诉人的反诉请求，支持被反诉人的本诉请求。 经本院审理查明认定事实如下：2019年9月威远威仑斯商业管理有限公司对位于威远县××镇××道××路段的雄飞.国际新城进行招商，对外宣传为美食城，原告于2019年10月30日向被告支付租房诚意金5000元。2020年1月8日，宋咏梅与威远威仑斯商业管理有限公司签订了《商业房屋租赁合同》《雄飞.国际新城商业管理服务协议》《雄飞.国际新城物业服务协议》。《商业房屋租赁合同》，其中《商业房屋租赁合同》第一条约定，威远威仑斯商业管理有限公司将位于雄飞.国际新城项目49栋2层的204号至209号、3层的302号至304号，建筑面积326.29平方米商业用房出租给宋咏梅作为餐饮营业使用，同时约定了交付时间为2020年1月20日前，若逾期交房，合同期限相应顺延，逾期超过三个月的，宋咏梅有权解除合同并要求退还已交款项。第二条约定租赁期限自2020年1月20日至2025年1月19日。第三条约定租金标准及支付方式，租金为季度支付，先交租后使用原则。合同签订后，宋咏梅向威远威仑斯商业管理有限公司支付了49178元（其中租金26430元、合同履约保证金9000元、物业履约保证金2000元、物业服务费7832元、商业管理服务费3916元）。 2020年8月30日，宋咏梅委托案外人宋曦为代理人办理与威远威仑斯商业管理有限公司房屋租赁合同事宜。2020年8月31日，案外人宋曦在《“婆城里”租户接房流程单》“租户确认收房”栏签字确认。同日，案外人宋曦与案外人朱迅就宋咏梅承租房屋现状拍摄视频，视频内容为租赁房屋门被锁止，其内放置有各种物资。威远威仑斯商业管理有限公司向本院提交证据：威远县梧之桐酒店出具的《情况说明》，内容为“威远县梧之桐酒店在2020年8月房屋装修期间，临时将本酒店的装修材料堆放在宋咏梅所承租的商铺内（雄飞国际新城49栋3层302.303.304号商铺），于8月底接到威远威仑斯商业管理有限公司整改通知，在接到通知后2天内将装修材料搬离了上述房屋并恢复了原状。”2020年10月14日，宋咏梅向威远威仑斯商业管理有限公司送达《解除国际新城商业用房租赁合同及物业服务协议等函》，要求解除租赁合同，原因为1.该区域定义为美食街但截止目前无餐饮店正常经营，整体美食街二楼、三楼空无一人；2.公司管理混乱，在其承租区域堆放公司杂物；3.整体商圈冷清。同日，案外人黄雨佳就宋咏梅承租房屋现状拍摄视频，视频内容为租赁房屋门被锁止，其内放置有各种物资。威远威仑斯商业管理有限公司随后向宋咏梅回函称，宋咏梅函称的1、2、3项问题在合同中均无约定，同时请宋咏梅完清2020年10月9日至2021年1月8日物业费运营费5874元，在完清费用后再行协商后续事宜。 宋咏梅在庭审中称宋曦虽作为其代理人在《“婆城里”租户接房流程单》“租户确认收房”栏签字确认，但并不代表威远威仑斯商业管理有限公司已交付租赁物，且宋咏梅提交的视频资料足以证明租赁物并未经威远威仑斯商业管理有限公司腾空并交付控制权，仍为他人控制占有。威远威仑斯商业管理有限公司在庭审中称2020年8月31日宋曦在《“婆城里”租户接房流程单》“租户确认收房”栏签字确认即代表该公司作为出租人已履行完毕交付租赁物之义务，在截止2020年8月31日之前租赁物控制权在公司名下，之后在宋咏梅控制之下，该公司对租赁物被占用事宜并未许可也不知情，何人锁止租赁物也不知情，对2020年10月14日租赁物的锁止及室内物品何情况亦不知情。 威远威仑斯商业管理有限公司在庭审中向宋咏梅披露其系受威远雄飞至诚房地产开发有限公司的委托对外以自身名义签订租赁合同，宋咏梅于庭审中确认向威远威仑斯商业管理有限公司主张权利。威远威仑斯商业管理有限公司于庭审后补充提交证据，经本院核实案涉租赁物于2019年6月经威远雄飞至诚房地产开发有限公司出售于案外人罗利平等12人，并取得产权人委托对外进行市场培育，统一招租招商，统一市场经营和管理，经询问宋咏梅意见，其确认仍向威远威仑斯商业管理有限公司主张权利。 另查明，雄飞﹒国际新城-美食街工程于2018年12月25日开工，于2020年1月15日通过竣工验收备案登记。 本院认为,依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定;因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”，本案因民法典施行前履行合同发生争议，故适用当时的法律、司法解释的规定。 依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”之规定，宋咏梅与威远威仑斯商业管理有限公司签订的《商业用房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力，该协议不违反法律、法规禁止性规定，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第四百零三条“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。”威远威仑斯商业管理有限公司向宋咏梅披露其系接受威远雄飞至诚房地产开发有限公司的委托对外以自身名义签订租赁合同，后变更接受产权人罗利平等12人委托对外进行市场培育，统一招租招商，统一市场经营和管理，宋咏梅确认选择向威远威仑斯商业管理有限公司主张权利，故宋咏梅辩称威远威仑斯商业管理有限公司无权出租房屋进而案涉租赁合同系无效合同于法无据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”之规定，威远威仑斯商业管理有限公司应按照约定将案涉租赁物交付宋咏梅，其辩称2020年8月31日宋曦作为宋咏梅代理人在《“婆城里”租户接房流程单》“租户确认收房”栏签字确认即代表该公司作为出租人已履行完毕交付租赁物之义务，且其迟延交付原因系承租人宋咏梅自身原因所致，其提供的证据不足以证明该项辩称理由，与案涉租赁物现场实际情况不符，该租赁物于2020年8月31日为未清空现场且为他人占用、控制的状态，截止2020年10月14日仍为未清空现场且为他人占用、控制的状态，本院据此认定威远威仑斯商业管理有限公司并未依照合同约定履行交付租赁物的义务。案涉租赁合同约定交付时间为2020年1月20日前，若逾期交房，合同期限相应顺延，逾期超过三个月的，承租人有权解除合同并要求退还已交款项。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，威远威仑斯商业管理有限公司未实际交付租赁物与宋咏梅，已达合同约定解除条件，宋咏梅据此取得合同解除权。宋咏梅于2020年10月14日向威远威仑斯商业管理有限公司送达解除合同函，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”之规定，本院确定案涉租赁合同解除时间为2020年10月14日。《雄飞.国际新城商业管理服务协议》《雄飞.国际新城物业服务协议》系双方当事人在《商业房屋租赁合同》基础上签订，因案涉租赁合同予以解除，故应一并解除。 依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，威远威仑斯商业管理有限公司作为出租人未履行交付租赁物之义务，宋咏梅作为承租人未实际占有使用租赁物也未实际接受相应物业、商业服务，故其诉请威远威仑斯商业管理有限公司退还交纳的款项49178元（租金26430元、合同履约保证金9000元、物业履约保证金2000元、物业服务费7832元、商业管理服务费3916元），本院予以支持。威远威仑斯商业管理有限公司反诉要求宋咏梅支付从2020年10月9日至2021年4月8日的房屋租金26430元、物业服务费7830元、商业管理服务费3915元，违约金4278.70元，合计42454.18元，与本院查明事实不符，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）宋咏梅与被告（反诉原告）威远威仑斯商业管理有限公司于2020年1月8日签订的《商业房屋租赁合同》《雄飞.国际新城商业管理服务协议》《雄飞.国际新城物业服务协议》于2020年10月14日解除； 二、被告（反诉原告）威远威仑斯商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）宋咏梅49178元（租金26430元、合同履约保证金9000元、物业履约保证金2000元、物业服务费7832元、商业管理服务费3916元）； 三、驳回被告（反诉原告）威远威仑斯商业管理有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 本诉受理费575元（原告宋咏梅已预缴），由被告威远威仑斯商业管理有限公司负担，于本判决生效后十日内直付原告宋咏梅。反诉受理费431元（反诉原告威远威仑斯商业管理有限公司已预缴），由反诉原告威远威仑斯商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内江市中级人民法院。 审判员 周 沁 二〇二一年三月二日 书记员 董中兰