广西壮族自治区德保县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂1024民初52号 原告：农兰信，女，1990年3月15日出生，壮族，住广西壮族自治区灵山县。 原告：廖坤宁，男，1990年3月18日出生，汉族，住广西壮族自治区灵山县。 两原告共同委托诉讼代理人：杨华。 被告：广西东德房地产开发有限公司(以下简称东德房地产公司)，住所地广西壮族自治区德保县城关镇德盛路红山停车场（红山大酒店旁办公楼）。 法定代表人：沈开家，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人： 潘汉科，广西新桂律师事务所律师。 案由：商品房销售合同纠纷 适用程序：简易程序 立案日期：2021年1月15日 开庭日期：2021年3月3日 原告诉讼请求：一、判令被告立即向房屋登记机构提交办理产权登记所需材料；二、判令被告按合同约定支付自2020年10月21日起至实际完成房屋所有权登记之日止的逾期办理房屋不动产权证书违约金，此项违约金暂计至2020年12月10日止共计2045 2 元(50天)；三、判令被告按合同约定从2019年10月27日起支付逾期提交房屋所有权登记所需材料违约金至完整提交止，此项违约金暂计至2020年12月10日止共计16769元(410天)；四、本案的受理费由被告承担。事实与理由：2018年1月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以总价409000元的价格向被告购买被告开发出售的红山中央公园3栋1单元303号房一套，被告应于2018年12月30日向原告交付该商品房；因被告(出卖人)的原因，原告(买受人)未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自原告应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告按日向原告支付全部房价款万分之一的违约金；因被告(出卖人)的原因，原告(买受人)未能在该商品房交付之日起360日内房屋登记机构提交办理产权登记所需材料的，自被告应当完成提交办理产权登记所需材料的期限届满之次日起至实际提交完毕之日止，被告按日向原告支付全部房价款万分之一的违约金。被告实际交付原告房屋日期为2018年11月1日，原告同日签订物业服务管理协议。至原告起诉之日，因被告原因，原告未能按合同约定在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书，被告应从2020年10月21日起按日向原告支付违约金；因被告的原因，被告未能在该商品房交付之日起360天内向房屋登记机构提交办理产权登记所需材料，被告应立即向房屋登记机构提交办理产权登记所需材料，并同时应从2019年10月27日起按日向原告支付违约金。综上所述，现原告特提起诉讼，恳请人民法院依法支持原告的诉讼请求。 3 被告答辩意见：被告东德房地产公司辩称，对原告的第一项诉讼请求没有意见。2018年2月份左右正值政府部门的职能转换，县房管所归县国土局，并入县国土局下属的不动产登记中心，造成办证逾期。因此造成逾期办证并非被告的原因，是合同双方当事人签订合同时不能预见到，也不属于重大的商业风险，属于情势变更。因此被告对逾期办证所产生的违约责任应当予以免责。 查明事实：原告农兰信与原告廖坤宁系夫妻关系。2018年1月15日，两原告(买受人)与被告东德房地产公司(出卖人)签订了《商品房买卖合同》(合同编号：2018600129)。该合同主要约定：原告购买被告位于德保县城关镇德盛路红山中央公园3幢1单元303号房，房屋价格为409000元；买受人应当在签署本《商品房买卖合同》时交纳首付款，首付款共占总房款的31%，共计人民币129000元；余款占总房款的69%，共计人民币280000元，由买受人以银行按揭的方式支付；出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按合同规定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同；买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。双方签订《商品房买卖合同》当天又签订了补充协议（附件十一），约定：因出卖人的原因，未能在该商品房交付之日起360日向房屋登记机构提交办理产权登记所需要材料的，买受人有权解除合同；买受人不解除合同的，自出卖人应当完成提交房 4 屋所有权登记所需材料的期限届满之次日起至实提交完毕之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；本补充协议为《商品房买卖合同》一部分，与主合同具有同等效力，协议内容与主合同冲突的，以本补充协议为准。原、被告还对其他权利义务事项进行了约定。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款首付，依法缴纳税费,并办理了银行按揭。被告于2018年11月1日将涉案商品房交付给原告。原告至今未取得涉案商品房不动产权证书。 本院意见：原告农兰信、廖坤宁与被告东德房地产公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方的合同关系依法成立且合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。现原告已按约定支付购房款，被告亦应当按合同约定在2019年10月27日前向不动产登记机关提交办理产权登记所需材料，但被告截至法庭辩论终结前仍未有证据证明其已向不动产登记机关提交了完整的登记材料，已构成违约，应承担继续履行和支付违约金的违约责任。对于逾期提交产权登记材料违约金，原告主张16769元（自2019年10月27日起暂计至2020年12月10日，往后按合同约定另计），符合合同约定及相关法律规定，本院予以支持。被告关于未能按合同约定时间协助办理不动产权证的事由是国家政策变动和政府部门职能转换原因造成，属于双方订立合同时无法预见的不可抗力事由，而非被告本身原因，故对逾期违约金应当免责的辩解，因未能提供证据证实其已在合同约定的期限内向不动产登记机关提交不动产首次登记及转移登记申请以及提交办理登记所需齐全材料，且被告提供的《德保县人民政府关于强力协调不动产数据库整合房产资料移交问题的请示的批示》等证据亦未能证实国家政策变动和政府部门职能转换及工作交接影响到涉案商品房产权登记材料的提交，本院不予采纳。关于逾期办证违约金问题，虽 5 然《商品房买卖合同》第二十条有约定，但该条内容已被双方签订的补充协议（合同附件十一）第一条所取代，只是补充协议第一条的语言表述略有不同，现原告依据补充协议主张逾期提交材料违约金的同时主张逾期办证违约金，属于同一权利重复主张，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。 判决主文：一、被告广西东德房地产开发有限公司自本判决生效之日起30日内向不动产产权登记机关提交原告农兰信、廖坤宁购买的位于德保县城关镇德盛路红山中央公园3幢1单元303号房的产权登记所需材料； 二、被告广西东德房地产开发有限公司自本判决生效之日起10日内向原告农兰信、廖坤宁支付自2019年10月27日起至2020年12月10日逾期提交产权登记所需材料违约金16769元，2020年12月10日以后的违约金以购房款409000元的日万分之一继续计付至被告完整提交房屋所有权登记所需材料之日止； 三、驳回原告农兰信、廖坤宁的其他诉讼请求。 判决依据：《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条。 诉讼费：本案受理费270元，依法减半收取135元,由被告广西东德房地产开发有限公司负担。 上诉权利：如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  韦苏宏 6 二〇二一年三月二十五日 法 官 助 理 李朝照 书记员谭兰燕