宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2021）宁0202民初934号原告（执行案外人）：银川鑫鑫房地产开发有限公司，住所地位于宁夏回族自治区银川市中山北街375号（大地恒富小区13号楼第4层）。法定代表人：杨斌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张允晨，系该公司职工。委托诉讼代理人：王佳，宁夏冬雪律师事务所律师。被告（执行申请人）：宁夏天地西北煤机有限公司，住所地：宁夏回族自治区石嘴山市大武口工业园区。法定代表人：杨小军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：姜有育，宁夏宁正律师事务所律师。被告（被执行人）：宁夏京盛煤业有限责任公司，住所地：宁夏回族自治区银川市灵武市宁东街回民巷京盛煤业。法定代表人：于天华，职务不详。被告（被执行人）：董亚峰，男，1984年7月10日出生，汉族，职工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：马克军，北京大成（银川）律师事务所律师。原告银川鑫鑫房地产开发有限公司（以下简称鑫鑫房地产公司）与被告宁夏天地西北煤机有限公司（以下简称西北煤机公司）、宁夏京盛煤业有限责任公司（以下简称京盛煤业公司）、董亚峰案外人执行异议之诉一案，本院于2021年2月20日立案后，依法适用普通程序，于2021年3月15日公开开庭进行了审理。原告鑫鑫房地产公司的委托诉讼代理人张允晨、王佳，被告西北煤机公司的委托诉讼代理人姜有育，被告董亚峰的委托诉讼代理人马克军到庭参加诉讼；被告京盛煤业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。鑫鑫房地产公司向本院提出诉讼请求：1.停止对位于银川市兴庆区中山北街大地恒富小区13号楼第4层房产（房产证号为：宁[2019]兴庆区不动产权第0012602号）的执行行为，并解除对该房屋的查封；2.确认位于银川市兴庆区中山北街大地恒富小区13号楼第4层房产为鑫鑫房地产公司所有；3.案件受理费由西北煤机公司、京盛煤业公司、董亚峰负担。事实和理由：2000年4月，韩海鑫购买了位于银川市兴庆区中山北街大地恒富小区13号楼第4层房产，并支付了全部购房款。2004年9月5日，鑫鑫房地产公司成立，韩海鑫将上述房产作价150万元作为其个人出资并将该房产交付鑫鑫房地产公司，韩海鑫成为鑫鑫房地产公司的股东。鑫鑫房地产公司成立后，韩海鑫未及时将上述房产过户至鑫鑫房地产公司名下，期间上述房产由韩海鑫名下转让至陈军名下，后又由陈军与鑫鑫房地产公司签订《转让协议》，转让给鑫鑫房地产公司。董亚峰原系鑫鑫房地产公司的重要职工，与鑫鑫房地产公司原法定代表人韩凤莲及主要股东也有亲属关系，鑫鑫房地产公司基于对董亚峰的信任，就将上述房产登记在董亚峰名下。董亚峰只是上述房产的挂名房主，鑫鑫房地产公司是上述房产的实际权利人。在西北煤机公司与京盛煤业公司买卖合同纠纷一案的执行过程中，董亚峰向西北煤机公司提供担保，因董亚峰未履行担保责任，大武口区人民法院依法查封并执行了上述房产。鑫鑫房地产公司为此向大武口区人民法院提出执行异议，大武口区人民法院作出（2021）宁0202执异15号执行裁定，驳回了鑫鑫房地产公司的申请，鑫鑫房地产公司为此诉至法院。西北煤机公司辩称，一、不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生法律效力，未登记不发生法律效力。鑫鑫房地产公司诉称法院查封的董亚峰所有的涉案房屋系其所有的全部主张均不能对抗物权的对外公示效力，其诉讼请求不能成立；二、董亚峰在执行过程中自愿为京盛煤业公司担保履行生效法律文书确定的债务系其真实意思表示，法院在京盛煤业公司未按期履行义务的情况下查封董亚峰所有的房产完全符合法律规定。综上，应依法驳回鑫鑫房地产公司的诉讼请求。京盛煤业公司未到庭，在答辩期内也未向本院提交答辩意见。董亚峰辩称，一、涉案房产并未出资给鑫鑫房地产公司。公司法第二十八条规定，以非货币财产出资的，应当依法办理财产权的转移手续；《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条规定，以不动产作价出资（入股）的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记。鑫鑫房地产公司诉称韩海鑫将涉案房产作价出资至鑫鑫房地产公司，但事实是自始至今并未办理转移登记手续，涉案房产并未依法出资入股至鑫鑫房地产公司，鑫鑫房地产公司并未取得涉案房产的产权。二、董亚峰取得涉案房产是有事实依据的。2008年以前，韩海鑫（鑫鑫房地产公司原股东、法定代表人）因生意之需，多次向董亚峰的家人借款，所以韩海鑫将其购置的涉案房产过户至董亚峰名下，鑫鑫房地产公司之前向大武口区人民法院执行局提交的《执行异议申请》中提及的永宁县胜利信用社的80万元借款也是由董亚峰所借，最终绝大部分借款是董亚峰及董亚峰的家人筹集后给鑫鑫房地产公司以其名义向银行偿还的。涉案房产过户至董亚峰名下，实为债务抵顶。至于鑫鑫房地产公司诉称的涉案房产“由韩海鑫入股、转让至陈军名下、后又转让给鑫鑫房地产公司”等说辞，董亚峰不知情，也不认可。三、从物权法律关系分析，房屋产权以登记为准，物权的主体也就是涉案房产的产权主体只能是董亚峰而非鑫鑫房地产公司。民法典规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不管从涉案房产的登记薄登记内容还是从涉案房产的权属证书登记内容来看，涉案房产的产权在过户至董亚峰之后即属于董亚峰而非鑫鑫房地产公司。四、涉案房产目前的实际权属人为杨留军。2017至2018年度，张允晨（系鑫鑫房地产公司原股东之一）和韩凤莲（系韩海鑫的妹妹，鑫鑫房地产公司原股东之一、韩海鑫辞职之后的公司法定代表人）二人为鑫鑫房地产公司的经营所需，先后共向杨留军借款190万元，截止2019年5月底本息合计2316930元，张允晨、韩凤莲、董亚峰商定将涉案房产抵顶给杨留军，用于偿还上述借款本息，因过户费用昂贵，董亚峰仅将房产证交付给杨留军，暂未向杨留军办理过户手续，但董亚峰对于杨留军目前实际取得涉案房产的所有权予以认可。五、大武口区人民法院（2021）宁0202执异15号执行裁定正确。2019年9月份，杨留军征求董亚峰意见，愿意将涉案房产交付给石嘴山市大武口区人民法院，以此作为京盛煤业公司和西北煤机公司之间执行案件的执行标的，作为登记产权人的董亚峰以及实际产权人的杨留军是完全同意的。鑫鑫房地产公司就涉案房产提起案外人执行异议之诉，系该公司实际控制人韩凤莲、张允晨的借机赖账行为。综上，请驳回鑫鑫房地产公司的诉讼请求。另外，2004年至2007年之间，韩海鑫多次向董亚峰的家人借钱周转，偶尔一两万，或三五万，因为是亲戚，所以也就没有打欠条借据，借了之后就过一段时间还上一点，这样借借还还的，都习惯了，韩海鑫开公司也是个大老板，所以也就没有想那么多，当时借钱也都是先从银行取出然后现金给韩海鑫，基本没有转账汇款，也就没有什么交易记录。办公楼第一次贷款因资金问题没钱还款，便向董亚峰的家人借钱还款，最后韩海鑫和董亚峰的家人协商，把办公楼抵给董亚峰和家人，所以就把办公楼办到了董亚峰的名下。第二次公司需要用钱，想贷款，但用住房贷款太低，就想用办公楼贷款，韩海鑫和董亚峰家人协商后让董亚峰去贷款，但当时银行不同意个人贷款，所以就让董亚峰写了一个证明，证明办公楼是公司的财产，只是办到我的名下而已。写这个就是为了能贷款。韩海鑫生病后在2008年把公司交给他妹妹韩凤莲打理，当时公司还有项目需要继续运营，韩海鑫在医院把董亚峰家里人请去协商，出于亲戚关系和对韩海鑫生病的同情，最后董亚峰同意继续把办公楼借给鑫鑫房地产公司使用，但是后来韩凤莲在未经允许下把办公楼租给了他人，出租合同私自作假，骗承租人说房主不在银川或出国，委托她代理出租办公楼。什么时候出租的董亚峰不知道，2018年杨留军找到董亚峰说韩凤莲把办公楼抵押给他的时候，董亚峰才知道办公楼已经租出去了。鑫鑫房地产公司、董亚峰围绕诉讼请求依法分别提交了证据，西北煤机公司、京盛煤业公司在举证期限内均未提交证据。对鑫鑫房地产公司、董亚峰提交的证据，本院认定如下：京盛煤业公司无故拒不到庭参加诉讼，视为其对上述主体所举证据质证权的放弃。一、鑫鑫房地产公司的证据：（2021）宁0202执异15号执行裁定书系司法机关法律文书，对其证明力本院予以确认。企业名称预先核准通知书、有限责任公司章程、商品房购销合同、宁夏银川市房地产交易发票、缴款书、投资认定书、存货出资清单、验资报告来源合法，内容客观，与本案具有关联性，对其证明力本院予以确认。《办公楼转让协议》来源合法，但该协议中所涉房产系“银川恒富小区130#综合楼四层”，与本案并无关联，达不到鑫鑫房地产公司的证明目的，本院不予采信。《房地产买卖契约》、缴款书、承诺书来源合法，能够证实2002年9月3日韩海鑫与陈军签订《房地产买卖契约》，约定韩海鑫将中山北街恒富小区13#四层房产（建筑面积422.06㎡）出售给陈军，对此本院予以确认；但该组证据本身达不到鑫鑫房地产公司的证明目的。《转让协议》来源合法，能够证实陈军和鑫鑫房地产公司于2005年11月11日签订《转让协议》，约定陈军将恒富小区13#（中山北街375号四层）办公楼转让给鑫鑫房地产公司，对此本院予以确认。鑫鑫房地产公司章程修正案、企业信息查询单、股东会决议、请假条、现金缴款单、工资表来源合法，内容相互印证，能够达到鑫鑫房地产公司的证明目的，本院予以采信。《房地产买卖契约》、契税完税证、税收通用完税证、契税纳税申报表、中国建设银行支付凭证复印件、中国建设银行现金支票存根、宁夏农村信用社储蓄取款凭条、记账凭证、房产证复印件来源合法，内容客观，与本案具有关联性，能够证实2006年7月10日陈军与董亚峰签订《房地产买卖契约》，约定陈军将中山北街恒富小区13#四层房产（建筑面积422.06㎡）出售给董亚峰，董亚峰于2006年7月11日取得该房屋的所有权，对此本院予以确认；但该证据本身达不到鑫鑫房地产公司的证明目的。证明来源合法，但证明的内容与上述房产证复印件等证据内容相互矛盾，房产证的证据效力显然大于该证明的证据效力，且从证明内容来看，该证明是基于特殊目的为特殊事项之办理所出具，缺乏客观性，本院不予采信。银川市不动产登记信息查询单复印件来源合法，与上述房产证复印件相互印证，对其证明力本院予以确认。宁夏增值税普通发票来源合法，但仅凭该证据本身不能证实该证据中显示的项目与本案有关，本院不予采信。录音光盘来源合法，但录音中对话双方谈及事项杂乱、不明确，录音中提及的办公楼、房产证等是否与本案有关，并无证据证实，故达不到鑫鑫房地产公司的证明目的，本院不予采信。二、董亚峰的证据：不动产权证书复印件来源合法，与鑫鑫房地产公司提交的房产证复印件、银川市不动产登记信息查询单复印件内容一致，本院予以确认。房地产买卖契约复印件、契税完税证复印件、契税纳税申报表复印件与鑫鑫房地产公司提交的相关证据系同一证据，认证意见不再赘述。公司登记信息打印件、身份证复印件、借据及收据复印件、借款借据复印件、转账凭证复印件、利息欠款单复印件、承诺书复印件、授权委托书复印件、房产来源合法证明书复印件、担保书复印件来源合法，但与本案不具有关联性，本院不予确认。根据鑫鑫房地产公司、西北煤机公司、董亚峰的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2000年4月10日，韩海鑫与银川大地房地产开发有限责任公司签订《商品房购销合同》，约定韩海鑫从银川大地房地产开发有限责任公司购买位于银川市兴庆区中山北街大地恒富小区13号楼四层房产。2000年4月11日，工商行政管理部门通知韩海鑫和案外人张志民等，同意预先核准“银川鑫鑫房地产开发有限公司”名称。2000年4月20日，韩海鑫和张志民等股东签署《有限责任公司章程》，就公司名称、注册资本、股东出资比例等事项作出规定，韩海鑫的出资方式为实物出资，同时约定该章程自公司设立之日起生效。2002年9月3日，韩海鑫与陈军签订《房地产买卖契约》，约定韩海鑫将中山北街恒富小区13#四层房产（建筑面积422.06㎡）出售给陈军。2004年9月15日，鑫鑫房地产公司依法成立。2005年11月11日，陈军与鑫鑫房地产公司签订《转让协议》，约定陈军将恒富小区13#（中山北街375号四层）办公楼转让给鑫鑫房地产公司。2006年7月10日，陈军与董亚峰签订《房地产买卖契约》，约定陈军将中山北街恒富小区13#四层房产（建筑面积422.06㎡）出售给董亚峰，2006年7月11日董亚峰取得了该房屋的所有权，此后该房屋系鑫鑫房地产公司占有使用。2008年5月27日，董亚峰成为鑫鑫房地产公司的股东之一并在鑫鑫房地产公司工作。西北煤机公司与京盛煤业公司之间的买卖合同纠纷一案经大武口区法院主持调解，双方自愿达成调解协议，大武口区人民法院据此作出民事调解书，后因京盛煤业公司未按时履行，西北煤机公司依法向大武口区人民法院申请强制执行。在执行过程中，董亚峰于2019年8月2日自愿用其名下位于兴庆区中山北街恒富小区13号四层房产为京盛煤业公司提供担保，并承诺如京盛煤业公司在两个月内不能付清款项，同意法院拍卖上述房产。后京盛煤业公司未按时履行，大武口区人民法院遂于2019年12月20日作出（2019）宁0202执773号之二执行裁定，查封董亚峰所有的上述房屋。鑫鑫房地产公司认为：位于兴庆区中山北街恒富小区13号四层房产实际系鑫鑫房地产公司所有，董亚峰只是该房屋的名义权利人，鑫鑫房地产公司为此向大武口区人民法院提出执行异议申请，大武口区人民法院于2021年2月7日作出（2021）宁0202执异15号执行裁定，驳回鑫鑫房地产公司的异议请求，鑫鑫房地产公司不服该裁定，为此诉至本院，请求判如所请。本院认为，鑫鑫房地产公司要求停止对位于银川市兴庆区中山北街大地恒富小区13号楼第4层房产的执行、解除对该房产的查封及确认该房产为鑫鑫房地产公司所有的主张均不能成立，理由如下：第一，公司章程中虽确定韩海鑫的出资方式为实物出资，但不能据此即推定韩海鑫出资的实物就是涉案房产；涉案《有限责任公司章程》约定该章程自公司设立之日起生效，鑫鑫房地产公司实际设立时间是2004年9月15日，但在此之前，韩海鑫与陈军签订《房地产买卖契约》，约定韩海鑫将涉案房屋出售给陈军，由此也可以看出，韩海鑫实际并未以涉案房产出资；且根据公司法的规定，以非货币财产出资的，应当依法办理财产权的转移手续，即便韩海鑫确有将涉案房产作为对公司的出资之意，但双方并未依法办理房屋产权转移登记手续，根据民法典的规定，鑫鑫房地产公司并未取得涉案房屋的所有权。第二，2005年11月11日，陈军与鑫鑫房地产公司签订《转让协议》，约定陈军将恒富小区13#（中山北街375号四层）办公楼转让给鑫鑫房地产公司，但双方未办理房产所有权转移登记手续，即便陈军与鑫鑫房地产公司签订的《转让协议》有效，该协议本身也不具有导致物权发生变动的效力，此后，陈军又于2006年7月10日与董亚峰签订《房地产买卖契约》，约定陈军将上述房产出售给董亚峰，2006年7月11日，董亚峰办理了该房屋的所有权登记手续，至此董亚峰取得了该房屋的所有权。虽然2006年7月以后涉案房屋系鑫鑫房地产公司占有使用，2008年5月27日董亚峰成为鑫鑫房地产公司的股东之一，但据此即推定涉案房屋系鑫鑫房地产公司所有亦于法无据。综上可知，鑫鑫房地产公司自始未取得过涉案房产的所有权，在大武口区人民法院依法查封涉案房产前，涉案房屋的所有权人系董亚峰。在西北煤机公司与京盛煤业公司买卖合同纠纷一案的执行过程中，董亚峰自愿以上述房产为京盛煤业公司提供担保，并承诺如京盛煤业公司在两个月内不能付清款项，同意法院拍卖上述房产，后京盛煤业公司未按时履行，故大武口区人民法院查封董亚峰所有的涉案房产以实现西北煤机公司对京盛煤业公司、董亚峰享有的债权符合法律规定，鑫鑫房地产公司对涉案房产并不享有足以排除强制执行的权利。京盛煤业公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对鑫鑫房地产公司、董亚峰所举证据质证权及抗辩权的放弃，对此京盛煤业公司应承担相应的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告银川鑫鑫房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费35088元，由原告银川鑫鑫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判长 黎 坤人民陪审员 王艳玲人民陪审员 刘 宁二〇二一年三月二十二日书记员 杨梦茹附：本案适用的法条《中华人民共和国民法典》第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。