成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0107民初2189号 原告：张兵，男，1984年8月8日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：罗晶翔，四川琨爵律师事务所律师。 被告：成都鑫利来企业管理有限责任公司，住所地四川省成都市武侯区聚龙路16号2栋9层63号。 法定代表人：周师润。 委托诉讼代理人：汪清华，四川上浩律师事务所律师。 原告张兵诉被告成都鑫利来企业管理有限责任公司（以下简称鑫利来公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。张兵的委托诉讼代理人罗晶翔，鑫利来公司的委托诉讼代理人汪清华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 张兵向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《商铺委托经营管理合同》，鑫利来公司将成都市武侯区聚龙路988号1幢1楼25号商铺（以下简称“案涉商铺”）腾退并返还给张兵；2.判令鑫利来公司向张兵支付自2019年7月计算至合同解除且实际返还商铺之日止的租金；3.判令鑫利来公司向张兵支付欠付租金的违约金，违约金的计算方式：以逾期之日尚欠租金总额为基数，从2019年7月1日起按日利率万分之一的标准计算至全部租金付清之日止；4.判令鑫利来公司支付张兵主张权利所产生的律师费。事实与理由：2017年12月7日，张兵与鑫利来公司签订了一份《商铺委托经营管理合同》，约定将案涉商铺委托给鑫利来公司运营管理，租期为20年，前10年由鑫利来公司向张兵支付租金每月14000元。合同签订后张兵如约履行了合同，向鑫利来公司交付了该商铺。但自2019年7月起，鑫利来公司开始拖欠租金。张兵于2020年9月26日向鑫利来公司送达律师函，声明委托合同于2020年9月30日解除并催告支付所欠全部租金，时至今日鑫利来公司仍未支付欠付的租金。 鑫利来公司辩称，鑫利来公司确认与张兵签订了《商铺委托经营管理合同》；2019年7月至2021年1月31日，鑫利来公司共计向张兵支付租金46443.60元，案涉商铺是虚拟式产权商铺，为防止损害他人权利，本合同不应当解除；张兵主张的租金为税前租金，不符合合同约定，应当按照税后租金的标准计算租金；双方当事人在合同中约定了逾期支付租金的违约金累计不得超过应付未付款项的10%；因2020年春节疫情影响，案涉项目万达向实际承租人减免了一个月租金，本案中张兵诉求应当减免一个月租金。 张兵围绕诉讼请求，依法向本院提交了《商铺委托经营管理合同》、网签合同信息查询记录、欠付租金统计表、工作联络函（复印件）、催告录音及文字版、律师费发票等证据材料。鑫利来公司依法向本院提交了工作联络函证据材料。经审查，前述证据真实、合法且与本案存在关联性，本院依法予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下： 2017年12月7日，张兵向成都润利鑫置业有限公司（以下简称开发商）购买涉案商铺。同日，张兵（甲方）与鑫利来公司（乙方）签订《商铺委托经营管理合同》，该合同载明：第二条、甲方自愿将标的商铺及所有的附属设施设备全权委托给乙方进行统一规划、整体运营管理，乙方可以自主经营方式、与他人联营方式、委托他人经营方式或对外招租等多种方式进行经营。第三条、委托经营管理期限为20年，自交房后次日起算，预计为2018年1月1日至2037年12月31日止。第四条、第一至第十个租赁年度，标的商铺租金按每月14000元支付；第十一至第二十个租赁年度，标的商铺租金按每月18666.67元支付。租金按自然月支付，乙方应在每月5日（含当日）前（遇节假日相应顺延），在代扣代缴税费及其他法定费用后，将剩余税后的上一月份的租金汇入甲方指定账户。第六条、乙方有权视情况授予次承租人享有转租权、分租权或其他相关权利。甲方自行承担其所得税和其他一切法定税费。第八条、乙方逾期支付租金等款项的，自逾期之日起每日按应付未付款项的万分之一向甲方支付违约金，但违约金累计不得超过应付未付款项的10%。乙方就其行为应承担的违约金累计不得超过平均月租金的六倍。本合同约定的违约金标准系双方充分考虑了租赁的实际情况后的真实意思表示，甲方放弃对此进行调增的权利。如某一行为同时适用两条及以上违约责任，违约金累加适用。第九条、如遇不可抗力（如地震、台风、洪水、火灾、战争等）导致标的商铺商家暂时停业的，双方根据公平原则，本着互谅互让的精神，由甲方相应减免停业期间乙方的租金。 张兵在《商铺委托经营管理合同》后附带的《项目运营管理规定确认及承诺书》上签字，确认其已阅读并理解、同意《项目运营管理规定》，该规定第七条载明：在开发商选定的管理者管理期间，或在其后由独立区域的全体业主按本规定表决采取类似的经营方式进行经营的期间，由于本项目或各独立区域需统一经营，各业主不得单独解除与管理者之间的租赁合同或其他令管理者取得使用权或类似权利的合同，以避免整个项目或个独立区域的统一经营因此受到影响。 2019年7月至2021年3月，张兵共收取租金46443.60元(其中2019年10月4日19201.50元、2020年1月22日9675.75元、2020年10月21日5855.45元、2020年12月23日5855.45元、2021年2月9日5855.45元）。 案涉商铺所在项目又名“双楠尚品广场”，该广场共计约10万平方米，其中约1.6万平方米已出售给张兵在内的762户业主。 本院认为，张兵与鑫利来公司签订的合同虽然名为委托经营合同，但实为房屋租赁合同。该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，鑫利来公司未按照合同约定支付租金的行为，构成违约，应当承担违约责任。 关于解除合同、返还商铺的诉请。案涉商铺是整栋建筑物中尚未进行独立分割的局部空间，属于产权式商铺，产权式商铺特点决定只有在统一规划、整体使用时才能体现其价值、实现利益最大化，分割任一商铺必然会破坏商场的整体经营，也将使得其他商铺业主和实际承租人的利益受损。基于此，产权式商铺的业主对物权的行使应当具有谦抑性，张兵在阅读《项目运营管理规定》时亦清楚其行使合同解除权会受到限制。目前案涉商铺正由万达公司整体经营，现有的少部分业主诉请解除合同、腾退房屋，与大多数未诉请解除合同的业主的利益相冲突。因此，本院对张兵要求解除合同、腾退房屋的诉讼请求不予支持。 关于欠付租金的诉请。第一，《商铺委托经营管理合同》约定鑫利来公司在代扣代缴税费及其他约定费用后向张兵支付剩余税后租金。但是，向税务机关缴纳税费的义务主体应为出租方，该法定义务不以出租方与租赁方的约定发生变化，现鑫利来公司未举证证明其向相关部门代张兵缴纳了应承担的税费，故本院对其辩称应支付税后租金的意见不予采纳，鑫利来公司应当向张兵支付合同约定的租金金额即每月14000元。第二，关于鑫利来公司主张受疫情影响应减免一个月租金的问题。本案系层层转租关系，现有证据不足以证明万达商管向实际承租人减免了一个月租金，即使实际减免了租金，其在决定减免租金前未与张兵进行沟通、协商，损害张兵的权利。并且，鑫利来公司迟延履行发生在疫情之前，其以不可抗力为由要求减免租金不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，故本院对鑫利来公司的意见不予采纳。第三，本案未支持解除合同的诉请，故租金的计算应以庭审辩论当月应付租金为结算点，之后的租金，待到期后，由张兵另案讼争。综上，截至法庭辩论当月（2021年3月），欠付2019年7月至2021年3月期间的租金金额为247556.40元（14000元/月×21个月-46443.60元）。本院对张兵主张的租金在247556.40元的范围内予以支持。 关于违约金的诉请。鑫利来公司辩称逾期支付租金的违约金累计不超过应付未付款项的10%。因日利率万分之一的标准目前低于全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率，并且至今未超过未付租金的10%，故鑫利来公司的抗辩意见不成立，结合张兵主张的违约金的计算起点，违约金的计算方式为：以247556.40元为基数，从2019年7月1日起按日利率万分之一标准计算至实际付清上述房租之日止。 关于律师费诉请，张兵与鑫利来公司所签订的《商铺委托经营管理合同》未就律师费承担进行约定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条规定，判决如下： 一、成都鑫利来企业管理有限责任公司于本判决生效之日起五日内向张兵支付2019年7月至2021年3月期间欠付的房屋租金247556.40元。 二、成都鑫利来企业管理有限责任公司于本判决生效之日起五日内向张兵支付违约金，违约金的计算方式为： 以247556.40元为基数，从2019年7月1日起按日利率万分之一标准计算至实际付清上述房屋租金之日止。 三、驳回张兵的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3385元，由成都鑫利来企业管理有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  苏小应 二〇二一年三月二十日 书记员  谭 琪