四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初8383号 原告：王佳月，女，1985年11月1日出生，汉族，住重庆市南岸区。 被告：舜鸿地产（成都）有限公司[原和记黄埔地产（成都）有限公司]。住所地：四川省成都市高新区芳草东街76号。 法定代表人：王婷婷，职务不详。 委托诉讼代理人：杨永大，男，1969年5月16日出生，汉族，住重庆市渝中区。系公司员工。 委托诉讼代理人：桂大林，男，1991年4月27日出生，汉族，住成都市锦江区。系公司员工。 原告王佳月诉被告舜鸿地产（成都）有限公司[原和记黄埔地产（成都）有限公司]）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，由本院审判员林旭独任审判。后因本案案情复杂，故转为适用简易程序继续审理，于2020年10月15日、2021年3月12日公开开庭进行了审理。原告王佳月到庭参加诉讼，被告舜鸿地产（成都）有限公司（以下简称舜鸿公司）的委托诉讼代理人杨永大、桂大林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王佳月向本院提出诉讼请求：1.判令舜鸿公司向王佳月支付逾期办证违约金12496.2元（扣除《不动产登记暂行条例》暂停登记及土地分宗原因导致的延期期间，实际违约天数约为145天，按照已付房款的每日万分之一计算，金额为总房款855904元×0.0001/天×145天=12410.6元）；2.判令舜鸿公司向王佳月支付违反后合同义务迟延交付不动产权证书赔偿金52467元（自2018年9月26日至2020年5月31日，约613天，参照逾期办证违约金计算方式计算）。两项合计：64877.6元。3.诉讼中产生的诉讼费用舜鸿公司由承担。事实和理由：和记黄埔公司与王佳月于2014年7月16日签订了《商品房买卖合同》，约定王佳月向和记黄埔公司购买南城都汇4期汇尚园×幢×单元×楼×号房屋，双方于合同第十九条约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行，自商品房交付使用之日第721日起算，每逾期一日，由出卖人向买受人按买受人已付房款的万分之一支付违约金直至取得房屋转移登记所有权属证书之日止。2014年7月5日，合同签订前，王佳月向和记黄埔公司支付了首付款。9月22日，完成公积金贷款，至此，王佳月支付完毕全部购房款。2014年9月30日，和记黄埔公司向王佳月交付了案涉房屋。王佳月支付了第一次物业管理费。2015年11月15日至16日，王佳月即将办理产权契税手续及和记黄埔公司代收的契税交付和记黄埔公司。和记黄埔公司于2016年9月9日才代王佳月完成核税。根据协议约定，和记黄埔公司应在商品房交付之日起720日内办理完成房屋所有权证书，即和记黄埔公司应在2016年9月21日完成房屋所有权证书办理。而王佳月通过中介机构协助于2020年6月1日才在恒成律师事务所取得不动产权证书，不动产权证书载明的登记日期为2018年9月26日，王佳月在商品房交付之日起2070天后取得房屋所有权证书，扣除720天正常履行期及过程中因《不动产登记暂行条例》暂停登记2016年11月17日至2016年11月23日及土地分宗原因导致的延期期间2016年11月23日至2018年7月1日的592天，和记黄埔公司实际违约天数758天。现王佳月为维护自身合法权益，申请法院判令和记黄埔公司向王佳月承担逾期145天办理不动产权证书违约金及后合同义务延迟613天向王佳月交付不动产权证书的损失赔偿金共计64877.6元，请求法院判如所请。 舜鸿公司辩称：一、王佳月因自身原因导致的延期办证时间，不应计入被告违约计算，根据双方签订的商品房买卖合同的补充协议第十二条第三款、第四款约定，买受人应在商品房交付30日内需由买受人提供相关凭据提交给买受人，如买受人在交付之日起二年内未提交相关的凭据，则需自行向有关单位申请办理产权证书。如买受人逾期将所需凭证交给出卖人导致的逾期办理，出卖人对此不承担违约责任。而事实上王佳月已经在起诉状自认，王佳月在2014年9月30日收房，在2015年11月15日才将契税手续交给和记黄埔公司，其延期时间为381天，是因王佳月自身的原因导致的延期，扣除381天后，和记黄埔公司实际上不存在逾期办理反而是提前的，不应该承担违约责任。二、根据高新区法院多份生效判决，认为双方在《商品房买卖合同》和补充协议中对所有权证和国土使用权证的办理时间和违约责任因无法执行，不再对双方产生约束力，故和记黄埔公司为业主办理不动产权证书的时间以成都市政府开放不动产权登记的时间加上南城都汇项目完成土地分宗竣工验收的期限来确认较为合理，因此，在2018年7月1日之前的延迟天数，不应计算为和记黄埔公司的违约天数。且2018年7月1日之前部分天数诉讼时效已过，因此该部分的期限被告不承担违约责任。2018年7月1日之后和记黄埔公司积极履行合同义务，及时向不动产权登记机关提交了产权登记资料，在该递件时间的期限，出证的时间也不应作为和记黄埔公司的违约时间。但该具体递件时间因王佳月以委托四川恒成律师事务所办理相关手续，和记黄埔公司经咨询成都市不动产登记中心，无法自行调取该递件时间，申请法院对该事实予以调查查明。三、王佳月认为和记黄埔公司延迟交付不动产权证无事实和法律依据，根据王佳月提交的与建行一支行签署的个人公积金借款合同第14条第2款，王佳月取得房屋所有权证书后，应办理抵押登记，事实上产权证由不动产登记机关出具后，王佳月自行委托的四川恒成律师事务所已将其原件交于贷款机构办理抵押登记，因此，产权证出证之后，王佳月与和记黄埔公司已经完成了《商品房买卖合同》约定的办证义务，不存在违约事实。相关的不动产证原件由四川恒成律师事务所递交给贷款机构，以及贷款机构将原件返给四川恒成律师事务所的时间由交接记录为证。四、王佳月与四川恒成律师事务所已形成委托办证的委托关系，四川恒成律师事务所为王佳月根据与和记黄埔公司签署的《商品房买卖合同》约定，由王佳月向和记黄埔公司推荐的办证机构，在王佳月已委托该机构办理相关权证后，若该机构出现违约，王佳月可依据其与该机构之间的委托关系，对其该机构进行追则。因此，建议法院将四川恒成律师事务所追加为共同被告或第三人，从而调取该机构与王佳月之间形成委托关系以及该机构向不动产登记部门进行递件的时间，以及将产权证原件移交贷款机构和向贷款机构领回的具体的时间，亦便进一步查清事实，理清责任。综上，经法院依法驳回王佳月的全部诉讼请求 经审理查明，2014年7月16日，王佳月与和记黄埔公司签订《商品房买卖合同》，约定王佳月向和记黄埔公司购买位于成都市高新区××路××号××幢××单元××楼××号房屋，总价款855904元，王佳月采取贷款方式付款。 《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》中主要有以下条款与本案有关： 1、《商品房买卖合同》第十条：出卖人应当在2014年11月15日前向买受人交付该商品房。 2、《商品房买卖合同》第十九条： 关于房屋所有权转移登记的约定：商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行，自商品房交付使用之日第721日起计算，每逾期一日，由出卖人向买受人按买受人已付房价款的万分之一支付违约金直至取得房屋转移登记所有权证书之日止。 3、《商品房买卖合同补充协议》第十二条： （1）若虽因出卖人原因未能在2015年3月31日取得房屋所在楼栋的权属证明，但买受人仍在商品房交付之日起720日内取得《房屋所有权证》的，出卖人不承担违约责任。出卖人在商品房所在建筑区划内全部分户《房屋所有权证》办理完毕后2年内配合提交办理该商品房《国有土地使用证》所需资料，协助买受人办理商品房《国有土地使用证》； （2）房屋所有权转移登记过程中开发商应承担责任的两种情形：双方同意《商品房买卖合同》第十九条所述之出卖人责任是指：①出卖人的权属证件不齐全；②出卖人未缴齐应缴政府管理部门的费用。除上述两种情况外的其他原因使房产权属登记机关未在合同约定的期限内给予办理该商品房的《房屋所有权证》，出卖人均不承担任何责任。若买受人无法按期取得该商品房权属证书是买受人或政府管理部门的原因造成的，则出卖人不承担任何责任； （3）房屋所有权转移登记中买受人的协助义务：买受人在办理该商品房交付手续时，须将办理该商品房权属转移登记需买受人提交的文件和缴纳的税费（包括并不限于契税、专项维修资金）或有关已缴纳税费的凭据提交给出卖人。由于逾期提交办理商品房权属转移登记的文件或逾期缴纳税费导致买受人取得《房屋所有权证》的时间超过双方约定的期限或逾期申请办理该商品房《国有土地使用证》的，出卖人对此不承担违约责任。 4、通讯方式的约定。《商品房买卖合同补充协议》第二十一条： （1）依据买卖合同所发出的任何通知应采用书面形式，并用传真、挂号信件或特快专递的方式发出，买受人通讯地址，如果无书面说明，则其与出卖人签署的认购书、买卖合同及本补充协议以及其他有效文件中列明的通讯地址均作为其有效的通讯地址，出卖人通讯地址：四川省成都市××路××号××广场××座××楼； （2）任何一方通讯地址如有变更，应及时以挂号信件或特快专递书面通知另一方。否则依据买卖合同及本补充协议所发出的任何通知送达原通讯地址，视为已履行通知义务。 2014年7月3日，王佳月向和记黄埔公司支付定金30000元，和记黄埔公司出具到定金30000元的收据；2014年7月5日，王佳月向和记黄埔公司支付了首付款425904元；2014年7月30日，王佳月与建行第一支行签订《个人住房公积金借款合同》约定：王佳月向建行第一支行借款370000元用于购买案涉房屋，待抵押人取得房屋权属证书后，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办妥抵押登记。抵押人应于抵押登记完成之日将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书交贷款人持有。2014年9月22日，建行第一支行直接向和记黄埔公司支付王佳月的借款370000元，至此王佳月支付完毕全部购房款。 2014年9月30日，和记黄埔公司向王佳月交付了案涉房屋，王佳月支付物业费1590元和水费100元，和记黄埔公司向王佳月分别开具了1590元的《和记物业服务（深圳）有限公司成都分公司收据收款》和100元的《和记物业服务（深圳）有限公司成都分公司收据收款》。 2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式施行。 2015年11月15日，《和记黄埔地产（成都）有限公司南城都汇˙4A期汇尚园房屋交付手续办理进程确认书》显示王佳月已经办理完成：签署产权申请书、签署契税缴纳委托书、房屋分户产权契税非3%缴纳承诺书（如适用）；2015年11月16日《和记黄埔地产（成都）有限公司南城都汇˙4A期汇尚园房屋交付手续办理进程确认书》显示王佳月已办理完成：房屋权属转移登记代收代缴项目：缴纳房屋维修资金、房屋产权契税、印花税（如适用）、产权转移登记费、国土证工本费、领取房款发票原件；王佳月预付契税、房屋维修基金等相关费用，和记黄埔公司出具了11161.17元的收据。 2016年9月9日，王佳月购买的房屋完成核税。2018年9月28日，案涉房屋取得川（2018）成都市不动产权第0××0号《不动产权证书》。2020年6月1日，王佳月在恒成律师事务所领取不动产权证书。 再查明，2016年11月23日开始办理不动产权证书后，土地结算方式发生变化，过去后置到办理分户国土证才需要进行的权籍调查和国土竣工登记，成为办理不动产权证的前置程序，本案中的“南城都汇”项目分八期开发，王佳月购买的房屋为第四期，实施不动产统一登记以后，要取得分户不动产权证，须待“南城都汇”项目八期所有项目全部竣工后才能启动国土竣工登记，待国土竣工登记工作完成，才能进行不动产证的办理流程为买房人办理分户不动产权证。“南城都汇”项目七、八期目前尚在开发建设中，以此推算，王佳月等买房人取得不动产权证的期限将长达数年甚至更久。为此，和记黄埔公司于2017年4月13日向成都市不动产中心递交《关于南城都汇项目国土竣工登记的申请》；2017年5月23日向成都市国土资源局递交《关于南城都汇项目国土竣工登记的申请》；2017年4月27日、5月23日，两次向成都高新技术产业开发区管理委员会递交《关于南城都汇项目国土竣工登记的申请》，请求成都市不动产中心、成都市国土资源局和成都高新技术产业开发区管理委员会协调解决案涉房屋所在“南城都汇”项目因不动产登记制度执行两证合一导致的土地并宗、无法分期进行国土竣工验收、无法及时办理不动产权证书的问题。案涉“南城都汇”项目于2018年1月17日由成都市勘查测绘研究院完成界址点的重新勘察测绘工作，形成《面积成果表》，2018年2月7日重新制作完成规划红线图、2018年5月3日完成《国有土地使用权出让合同内容变更审批表》、2018年6月底完成国土分宗竣工验收和数据关联等工作，7月开始陆续为业主办理不动产权证书。目前，“南城都汇”项目的四期、五期项目均可以为买房人办理不动产权证书。 又查明，王佳月在庭审中明确其第二项诉讼请求具体是指和记黄埔公司应承担案涉房屋取得川（2018）成都市不动产权第0××0号《不动产权证书》之日起至王佳月实际领取不动产权证期间的损失。 再查明，关于和记黄埔公司向成都市国土资源局不动产登记部门递交王佳月办理不动产权证的相关手续的具体时间，和记黄埔公司称其向不动产权登记机关提交了产权登记资料时间为2018年9月18日。王佳月对此时间表示认可。 另查明，和记黄埔地产（成都）有限公司于2020年12月10日进行工商登记变更名称为舜鸿地产（成都）有限公司，公司法定代表人由“柯宇鸿”变更为“王婷婷”。 上述事实，有当事人的当庭陈述及《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》《个人住房公积金借款合同》、定金及首付付款收据、物业费及水费缴费收据、《和记黄埔地产（成都）有限公司南城都汇˙4B期汇尚园房屋交付手续办理进程确认书》、契税收据、《不动产权证书》等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，和记黄埔公司与王佳月签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案的争议焦点为： 一、和记黄埔公司是否存在逾期办证的违约行为，王佳月 是否有权主张逾期办证的违约金。本院分析认定如下：根据《商品房买卖合同》第十九条的约定，关于房屋的转移登记，买受人王佳月同意委托出卖人和记黄埔公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人责任，买受人王佳月未在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人王佳月不退房，合同继续履行，自商品房交付使用之日第721日起计算，每逾期一日，由出卖人和记黄埔公司向买受人王佳月按买受人王佳月已付房价款的万分之一支付违约金直至取得房屋转移登记所有权证书之日止。故，2014年9月30日王佳月收房入住，经计算从2014年9月30日交房之日起加上720天之后是2016年9月19日，故和记黄埔公司应在2016年9月19日前协助王佳月取得分户房屋所有权证，而王佳月实际取得案涉房屋的《不动产权证》的时间为2018年9月28日，本案须审查的是2016年9月20日至2018年9月28日期间和记黄埔公司应履行的合同义务内容是什么？是否存在违约行为，应否承担违约责任？ 因《不动产登记暂行条例》的施行，案涉房屋已经不能办理分户房屋所有权证和国土使用权证，王佳月与和记黄埔公司双方在《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》中约定为王佳月办理的房屋所有权证和国土使用权证，已经被不动产权证书取代，房屋所有权证和国土使用权证客观上已经无法办理。根据成都市国土资源局2016年11月14日发布的《关于实施不动产统一登记的通告》，市国土局、市房管局自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，自2016年11月23日起，申请人可根据《不动产登记暂行条例》的相关规定重新提出办理不动产登记证申请，故双方在《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》中对房屋所有权证和国土使用权证办理的时间、违约责任、双方权利义务的约定，自2016年11月23日起因无法执行不再对双方产生拘束力。和记黄埔公司与王佳月在成都市国土资源局（成都市不动产登记局）《关于实施不动产统一登记的通告》生效后，可以就办理不动产权证书的时间、违约责任、双方权利义务重新磋商和约定，双方至今未对此达成新的协议，故，本院认为办理不动产权证书的时间，以成都市政府开放不动产登记申请的时间加上一定的合理期限进行确定较为适宜。 两证合一后，“南城都汇”项目的权籍调查和国土竣工流程变化是客观事实，根据双方在《商品房买卖合同补充协议》第十二条中“若买受人无法按期取得该商品房权属证书是买受人或政府管理部门的原因造成的，则出卖人不承担任何责任”的约定，该特殊情形的出现系《不动产登记暂行条例》的颁布施行、成都市实行不动产统一登记所致，不可归责于买房人或者开发商，不能认定为和记黄埔公司违约，故，和记黄埔公司为业主办理不动产权证书的合理期间，以成都市政府开放不动产登记申请的时间加上“南城都汇”项目完成土地分宗竣工验收的期限来确定较为合理。 2018年6月“南城都汇”项目完成土地分宗竣工验收，理论上应该给和记黄埔公司提交业主办证资料的合理期限，但王佳月一户在2016年9月9日已经完成核税工作，虽然因《不动产登记暂行条例》的颁布施行、成都市实行不动产统一登记导致客观上无法为王佳月办理分户房屋所有权证，在成都市政府开放不动产登记申请后，又因“南城都汇”项目分期开发、权籍调查和国土竣工流程变化导致无法完成土地分宗竣工验收、无法为业主办理不动产权证书，但和记黄埔公司作为一直向政府提出土地分宗验收申请、跟踪事件进展的当事人，理应在“南城都汇”项目完成土地分宗竣工验收之前就备齐资料，待土地分宗竣工验收完成就立即提交王佳月的资料，故，本案中本院确定2018年7月1日为和记黄埔公司履行义务的最后期限。和记黄埔公司在土地分宗竣工验收完成后至2018年9月18日才向不动产权证办理部门提交王佳月的资料，应属不当拖延，本院认定2018年7月1日至2018年9月17日(9月18日递件)是和记黄埔公司怠于履行协助办证义务的期间，应承担违约责任。违约金计算方式参照合同约定，按照已付房款的每日万分之一计算，和记黄埔公司应承担的违约金金额为6676.05元（855904元×0.0001×78天）。 二、王佳月是否有权要求和记黄埔地产公司支付延迟交付不动产权证书损失赔偿金。本案审理中，王佳月当庭明确其第二项诉讼请求具体是指和记黄埔公司应承担案涉房屋取得川（2018）成都市不动产权第0××0号《不动产权证书》之日起至王佳月实际领取不动产权证期间的损失。对此本院认为，本院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。王佳月与和记黄埔地产公司签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》并未约定买受人购买的房屋在办理房屋所有权证后出卖人应在何时向买受人实际交付该证书，也未对违约责任进行约定，因此王佳月的该项主张缺乏事实依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告舜鸿地产（成都）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王佳月6676.05元； 二、驳回原告王佳月的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取711元，由原告王佳月负担686元，由被告舜鸿地产（成都）有限公司负担25元。 如不服本判决，可在书面判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 林 旭 二〇二一年三月十二日 书记员 王炼石