吉林省和龙市人民法院民 事 判 决 书（2021）吉2406民初193号原告：翟海南，男，1987年11月16日出生，住吉林省和龙市。委托诉讼代理人：王强，吉林言道律师事务所律师。被告：张双，男，1983年3月16日出生，户籍所在地：黑龙江省肇州县，现住吉林省延吉市。第三人：吉林和龙农村商业银行股份有限公司，住所地：吉林省和龙市。法定代表人：宋光日，该银行董事长。委托诉讼代理人：杨春静，女，1972年1月28日出生，户籍所在地：吉林省和龙市。第三人：和龙市世新房地产有限公司破产管理人，住所地：吉林省和龙市。法定代表人：金永男，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨帆，吉林吉延律师事务所律师。原告翟海南与被告张双，第三人吉林和龙农村商业银行股份有限公司（以下简称和龙农商行）、和龙市世新房地产有限公司破产管理人（以下简称世新公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月25日公开开庭审理了本案，原告翟海南及其委托诉讼代理人王强，被告张双，第三人和龙农商行的委托诉讼代理人杨春静，第三人世新公司的委托诉讼代理人杨帆到庭参加诉讼。被告向本院申请追加世新公司为本案共同被告，为查明案件事实，本院将世新公司追加为共同第三人。本案现已审理终结。原告翟海南向本院提出诉讼请求：1.请求法院解除原告与被告于2016年12月22日签订的房屋买卖合同；2.请求法院判令被告返还购房款200,000元。事实与理由：2016年12月22日，原、被告签订房屋买卖合同，约定被告自愿将位于和龙市龙鼎秀园XX号楼X单元X楼东侧的房屋出售给原告。签订合同后，原告按约定向被告支付购房款200,000元，并交纳了相关费用。现因第三人和龙农商行就诉争房屋主张抵押权，故合同目的无法实现。综上，原告特向法院提起诉讼，请求法院判如诉请。被告张双辩称，不同意解除房屋买卖合同，因为房屋已出售给原告，且原告已经入住四年。第三人世新公司将诉争房屋顶账给我，但被告不知道该房屋已抵押给第三人和龙农商行，被告正在沟通解除抵押登记，能够为原告办理产权证。第三人和龙农商行述称，原告的诉讼请求与第三人无关。诉争房屋是第三人世新公司于2014年3月31日在第三人和龙农商行办理的1800万元抵押贷款的抵押物之一，且已在产权登记部门办理抵押登记手续，延边州中级人民法院于2018年7月12日作出的（2018）吉24民初67号民事判决书，判决第三人和龙农商行对诉争房屋享有优先受偿权。原告曾作为案外人向延边州中级人民法院提出执行异议，请求中止对诉争房屋的执行，延边州中级人民法院作出（2020）吉24执异53号执行裁定书，裁定驳回翟海南的诉讼请求。第三人世新公司述称，经和龙市人民法院指定，吉林吉延律师事务所作为和龙市世新房地产有限公司的破产管理人，在依法向债权人发出公告后，原告并没有向破产管理人申报债权，其申报债权要求解除合同，并返还购房款273,150元。原告所提供的材料，管理人认为无法确认债权，认为原告应当提供支出购房款273,150元的证明材料以及被告为第三人世新公司施工，并以房屋顶账工程款的证明材料，在提供以上材料之前，认定原告的债权为待确认债权。原告提出债权申请的时候，曾提交了一份与世新公司之间的商品房订购房屋合同。现原告提起诉讼，仅向被告张双主张解除合同，与第三人世新公司无关。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月22日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将坐落在和龙市龙鼎秀园B6X单元X楼东，建筑面积为90平方米的房屋卖给乙方；上述房产的交易价格为人民币贰拾伍万元整，乙方应于2016年12月23日先交壹拾万元房款；2017年6月乙方还甲方贰万元房款，2017年12月份乙方还甲方叁万元房款，2018年6月乙方还甲方伍万元房款，2019年6月乙方还甲方伍万元房款；乙方负责办理房照，过户由乙方负责办理，甲方在乙方房屋过户时无条件协助乙方进行办理房照。原、被告均在该协议上签字予以确认。原告按约已向被告支付购房款200,000元。庭审中原告称，因第三人世新公司破产以及房屋设有他项权利等原因，原告未支付剩余房款50,000元，被告对以上事实均予以认可，原、被告均称对本案争议房屋已抵押登记事宜不知情。现原告以合同目的不能实现为由，要求解除合同并退回购房款200,000元，且原告在起诉之前未向被告主张过解除合同事宜。另查明，本案诉争房屋是第三人世新公司于2014年3月31日在第三人和龙农商行办理的1800万元抵押贷款的抵押物之一，且已在产权登记部门办理抵押登记手续，延边州中级人民法院于2018年7月12日作出（2018）吉24民初67号民事判决书，判决第三人和龙农商行对诉争房屋享有优先受偿权。原告曾作为案外人向延边州中级人民法院提出执行异议，请求中止对本案诉争房屋的执行，延边州中级人民法院于2020年7月27日作出（2020）吉24执异53号执行裁定书，裁定驳回翟海南的诉讼请求。再查明，为了免交房屋交易税，原告（乙方）与第三人世新公司（甲方）又签订《商品房订购房屋合同书》，合同书载明：购房位置为誉民小区XX号楼X单元X层东侧，面积为91.05㎡，注明“顶账张双”，甲方处加盖世新公司公章，乙方处原告签字确认。2019年8月5日，本院作出（2019）吉2406民破字第1-1号，本院于2019年3月4日裁定受理和龙市世新房地产有限公司破产清算一案，并指定吉林吉延律师事务所作为和龙市世新房地产有限公司的破产管理人。以上事实由原告提交的身份证复印件、《房屋买卖合同》、（2020）吉24执异53号执行裁定书，第三人和龙农商行提交的（2018）吉24民初67号民事判决书、（2020）吉24执异53执行裁定书，第三人世新公司提交的（2019）吉2406民破字第1-1号决定书予以证明。本院认为，原、被告于2016年12月22日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。原告依约已向被告支付部分购房款200,000元，被告亦承认收到该笔购房款。原、被告签订该合同之前，诉争房屋已由第三人和龙农商行办理抵押登记，经生效法律文书确认第三人和龙农商行对诉争房屋享有优先受偿权。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十条规定：“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外”，现因第三人和龙农商行对诉争房屋在抵押担保范围内享有优先受偿权，导致原告取得诉争房屋所有权的合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项规定：“因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”，原告主张解除原、被告于2016年12月22日签订的《房屋买卖合同》，于法有据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条：“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定”及《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”的规定，原告在起诉之前未通知被告主张解除合同，而直接向本院提起诉讼，被告于2021年3月2日收到本院依法送达的起诉状副本，故原、被告签订的《房屋买卖合同》于2021年3月2日解除。对于原告要求被告返还购房款200,000元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告依约已向被告支付部分购房款200,000元，合同解除后，原告要求被告返还购房款200,000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一项、第九十七条、第一百五十条规定，判决如下：一、原告翟海南与被告张双签订的《房屋买卖合同》于2021年3月2日解除；二、被告张双于本判决生效之日起十日内一次性向原告翟海南返还购房款200,000元。如果被告张双未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取2150元，由被告张双负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员 薛 海二〇二一年三月三十日书记员 许慧贤