北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初42117号原告：西藏肆月时尚艺术有限公司，住所地西藏拉萨市柳梧新区冈仁国际7栋1003室。法定代表人：吴昊，经理。委托诉讼代理人：马玉涛，北京德恒律师事务所律师。被告：张春荣，女，1942年10月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：方莉敏，北京市两高律师事务所律师。原告西藏肆月时尚艺术有限公司（以下简称原告）与被告张春荣（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马玉涛，被告的委托诉讼代理人方莉敏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告西藏肆月时尚艺术有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告退还原告2020年2月16日至2020年3月23日共计36日的租金18000元；2．判令被告退还原告押金15000元；3．判令被告赔偿原告占用原告押金的违约金74000元（自2020年2月16日暂计算至2020年4月30日，计算至实际付清之日止）；4．判令被告赔偿原告占用多支付部分租金的利息损失222．44元（按照每年6%计算，自2020年2月16日暂计算至4月30日，计算至实际付清之日止）。事实和理由：2019年9月17日，原、被告签订《北京市房屋租赁合同》，约定原告承租被告名下位于北京市朝阳区1401号房屋，租赁期限自2019年9月23日至2020年9月22日，共计一年。租金标准为每月15000元，支付方式为押一付三，按季度支付。2019年12月30日，双方签订《北京市房屋租赁合同补充协议》，约定出租人未退还押金的，应当按照双倍日租金标准计算违约金。2020年2月15日前夕，因受疫情影响，原告公司员工无法返京，无法开展正常经营，因此原告与被告协商合同解除事宜，但被告未同意，因此2020年2月15日原告明确告知被告解除合同并将房屋返还给了被告，被告已于当日配合查验水表并收房。现被告仍无故占有原告2020年2月1日至3月23日的租金以及押金，因此原告诉至法院，望判如所请。被告张春荣答辩称：不同意原告的诉请请求。第一，疫情并未导致双方之间的合同关系不能履行，不能适用因不可抗力解除合同及免责的有关规定。第二，双方并未于2020年2月15日实际办理房屋交接手续，原告并未结清欠付的电费857．68元及水费70元。第三，被告的提前退租行为给原告造成了损失，在其搬离后，被告至2020年5月19日才另行与他人签订租赁合同，起租时间为2020年6月19日，且原告支付了中介费6750元。综上，被告以疫情为由认为属于不可抗力要求解除合同的主张不能成立，应承担由此给被告造成的损失，其主张返还剩余租金及利息，以及退还押金并支付违约金的请求不能成立，且违约金过高，因此不同意原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月17日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称合同），约定甲方将自有的涉案房屋出租给乙方使用，租赁用途为办公，房屋建筑面积为169．8平方米。租赁期限为一年，自2019年9月23日至2020年9月22日。每月租金为15000元。租金支付方式为押一付三，即每三个月支付一次租金，各期租金支付时间为：2019年9月18日、2019年12月23日、2020年3月23日、2020年6月23日。押金为15000元，随第一笔租金支付，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数退还乙方。因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。乙方不按照约定支付租金达十日，或者欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金的，甲方有权解除合同并收回房屋。双方有约定违约行为的，应当按月租金的100%赔偿对方违约金。合同签订后，被告向原告交付了房屋，双方各自依约履行。2019年9月19日，原告向被告支付了2019年9月23日至2019年12月22日的租金45000元。2019年9月20日，原告向被告支付押金15000元。2019年12月30日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《补充合同》（以下简称补充合同），约定甲方未按照约定时间交付涉案房屋或者乙方未按照约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋或甲方不按约定时间退还押金的，应按日租金的两倍标准支付违约金。双方还对其他事项进行了补充约定。2020年1月6日，原告向被告支付了2019年12月23日至2020年3月22日的租金45000元。2020年2月15日，被告从原告处收回涉案房屋。庭审中，原告为证明其诉讼主张，向本院出示如下证据材料：1．录音及文字整理稿、微信聊天记录截图，拟证明原告于2020年2月15日告知被告因疫情影响要求解除合同，被告于当日收回了涉案房屋。被告认可该组证据材料的真实性、合法性及与本案的关联性，但不认可证明目的，认为录音只有两分钟的时间，但是录音当时原被告协商了有半个多小时在商谈房屋交还及费用结算的事情，录音体现的不完整，协商的结果是房屋交接都没有达成一致意见，费用结算也未达成合意，微信记录不完整；2．《关于疫情期间停止影视拍摄工作的通知》，拟证明原告作为演艺工作者提供拍摄服务的媒体平台因疫情原因暂停了相关工作。被告对该证据材料不予认可。另经当庭询问双方，关于合同解除问题，原告称2020年2月15日原被告双方现场沟通，当场把钥匙交还给被告的女儿。被告称2020年2月6日原告与被告方联系提出想减免租金，并主张疫情属于不可抗力。被告回复是否属于不可抗力需要有关部门认定。2月13日原告明确提出要求退租。2月14日原被告双方协商一致于2月15日合同解除，押金不退还，原告应结清相应的水电费。关于房屋腾退，原告称其于2020年2月16日腾空了涉案房屋。被告称其于2020年5月19日将涉案房屋另行出租。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与被告签订的合同是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。现原告在合同履行期内于2020年2月15日提出解除合同，被告亦于当日收回了涉案房屋，且在庭审中认可合同系双方协商一致解除，因此本院对此不持异议。关于合同未能继续履行的原因及违约责任问题，根据原告出示的证据，可以认定原告经营的业态受疫情影响较大，其有权据此提出解除合同，其单方提出解除合同的行为并不构成根本违约。被告作为出租方对合同未能继续履行亦无过错。在此情况下，双方对合同未能继续履行及发生的损失应当依据公平原则共担风险和损失，因此对原告要求被告赔偿其占用押金及未履行部分的租金的利息损失的诉讼请求本院均不予支持。原告主张的退还押金及合同未履行部分的租金的诉讼请求，本院根据本案实际情况，从共担风险和损失的角度予以酌定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告张春荣于本判决生效之日起七日内退还原告西藏肆月时尚艺术有限公司押金及租金两万元；二、驳回原告西藏肆月时尚艺术有限公司其他的诉讼请求。本诉案件受理费1222元，由原告负担994元，由被告负担228元（原告于本判决生效之日起七日内缴纳1222元，被告于本判决生效之日起七日内支付原告228元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 蒙 镭二〇二一年三月二十六日书记员 纪太恒