北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初4188号原告：吴钧国，男，1956年9月5日出生，汉族，建设银行房山支行退休职工，住北京市房山区。委托诉讼代理人：谭耀光，北京市恒嘉律师事务所律师。被告：冯桂霞，女，1956年4月13日出生，汉族，农民，住北京市房山区。被告：吴红菊，女，1963年8月22日出生，汉族，农民，住北京市房山区。委托诉讼代理人：吴坡，男，1989年4月24日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：张寿荣，北京市智远律师事务所律师。原告吴钧国与被告冯桂霞、吴红菊租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日作出（2019）京0111民初19162号民事判决。吴钧国不服该案判决，向北京市第二中级人民法院提出上诉。北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终14344号民事裁定，发回重审。本院立案后，依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴钧国及其委托诉讼代理人谭耀光，被告冯桂霞，被告吴红菊及其委托诉讼代理人吴坡、张寿荣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。吴钧国向本院提出的诉讼请求：1、请求法院依法判令冯桂霞与吴红菊的租赁合同无效；2、请求法院依法判令冯桂霞与吴红菊将位于北京市房山区××的院落及房屋（以下简称“61号院”）恢复原状；3、请求法院依法判令冯桂霞与吴红菊将61号院返还原告。事实与理由：吴钧国与冯桂霞系夫妻关系，房山区××宅基地使用权人原系吴钧国母亲师英梅。1996年3月13日，师英梅因病死亡，吴钧国作为师英梅继承人继承该院落。1999年7月，冯桂霞在吴钧国不知情的情况下擅自将房屋出租给吴红菊，吴钧国曾多次询问该院落情况，冯桂霞始终以吴红菊借住为由搪塞吴钧国。2018年11月19日，吴钧国发现吴红菊对涉案院落进行改造，阻拦其施工时方知吴红菊与冯桂霞就该院落存在租赁合同关系。吴钧国认为，冯桂霞未经同意擅自出租涉案院落的行为属无权处分，为维护合法权益，吴钧国向法院提起诉讼。冯桂霞同意原告的诉讼请求。吴红菊辩称，不同意原告的诉讼请求及事实理由，我们之间是买卖关系，不是租赁关系。1998年我离婚后回村里居住。1998年10月听说原告的房子要卖，当时通过中间人说好价款，达成口头协议，我支付了相应房款。2000年3月14日，我将本人及孩子的户口均迁入61号院。我们居住至今，也进行了翻盖，原告并未提出任何异议，原告母亲去世后，原告也未提出异议。我们发生纠纷是因为××村要拆迁，所以他们想推翻买卖关系来主张权利取得拆迁利益，对于原告的行为请法庭驳回原告的全部诉讼请求。另外，我认为原告的起诉已经超过了20年诉讼时效。本院经审理认定事实如下：吴钧国与冯桂霞系夫妻。北京市房山区××院宅基地使用权人系吴钧国母亲师英梅。1996年3月13日，师英梅因病去世，吴钧国作为师英梅的继承人继承该院落。1999年之前，吴钧国一家在此居住。1999年7月至10月间，经人介绍，吴红菊与冯桂霞商议，吴红菊全家入住该院落，双方未签订书面协议。2000年3月14日，吴红菊将本人及女儿、儿子的户口迁入该院落，立户登记为房山区××内2号。吴红菊一家于2008年至2012年间多次对61号院房屋、院墙进行了较大规模的改造建造，拆除了原有部分房屋，改建南侧、东侧、西侧房屋，使该院落房屋连缀成片，并将部分房屋用于出租。冯桂霞对此知情，但未提出异议。2018年11月19日，在吴红菊一家对61号院房屋进行二层加盖过程中，吴钧国、冯桂霞提出异议制止，并报警，但双方争议未得到解决。庭审中，吴红菊主张自己的女儿和儿子分别于2011年和2014年在61号院举行婚礼，吴钧国和冯桂霞均出席两次婚礼。吴钧国和冯桂霞对此不持异议。另查明，2018年12月3日，因61号院排除妨害纠纷，冯桂霞将吴红菊起诉至本院，案号为（2019）京0111民初1142号，在庭审中，冯桂霞承认吴红菊向其支付过2万元，但认为该2万元不是购房款，而是房屋使用费，后冯桂霞撤回起诉。2019年7月24日，因61号院纠纷，吴钧国将冯桂霞、吴红菊起诉至本院，在庭审中，吴钧国自认在1999年就已知道房屋由吴红菊居住使用。上述事实，有原告提交的结婚证、户口本，被告提交的户口本、证明、法院依职权调取的（2019）京0111民初1142号开庭笔录等证据材料及双方当事人陈述在案佐证。本院认为，本案有两个争议焦点：一是冯桂霞与吴红菊就61号院形成的是租赁合同关系还是买卖合同关系；二是该合同是否有效。关于冯桂霞与吴红菊就61号院形成的是租赁合同关系还是买卖合同关系，本院分析如下：第一，根据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在（2019）京0111民初1142号案件中，冯桂霞自认吴红菊向其支付共计2万元，认为这笔款项是房屋租赁费用，又在本案中仅承认收取过吴红菊9千元，根据禁反言原则，当事人不得自食其言，故本院对吴红菊向冯桂霞支付过2万元的事实予以确认。在本案庭审中，冯桂霞对出租房屋的单价、出租期间等关键信息陈述不清，其陈述不符合交易习惯和生活常识，且吴钧国、冯桂霞均没有提供足以证明租赁关系的凭证。根据当地农村生活经验，在1999年前后，2万元用于购买当地一套房屋是符合常理的，与其当时的生活水平相符，是相对合理的对价。且根据已查明的事实，吴红菊一家于2008年至2012年间多次对61号院房屋、院墙进行了较大规模的改造建造，拆除了原有部分房屋，改建南侧、东侧、西侧房屋，使该院落房屋连缀成片。对此，吴钧国、冯桂霞却未提出异议，显然与常情相悖。综合考虑1999年左右的农村房屋买卖价格、租赁价格以及61号院的房屋情况，2万元应属吴红菊支付的购买房屋的款项。第二，根据法律规定，所有权包含占有、使用、收益、处分四项权能。根据查明的事实，吴红菊一家自1999年搬进61号院，在该地址居住近二十年，吴红菊及其家人的户口于2000年3月14日迁入该院，并于2008年至2018年期间多次对该院进行较大规模的改造扩建，将其中的房屋用于出租，吴红菊的女儿和儿子分别于2011年和2014年在61号院举行婚礼。上述事实证明吴红菊一家对61号院形成了稳定的占有、使用、收益、处分状态，全面行使了所有权的各项权能。相比之下，吴钧国、冯桂霞称61号院系出租给吴红菊，但没有提出证据证明其向吴红菊按期索要租金，就吴红菊对房屋的改造扩建以及其他行使所有权权能的行为，吴钧国夫妇在明知的情况下，持续多年没有提出异议。吴钧国、冯桂霞极度疏于对房屋的管理，与普遍的房屋所有权人对房屋的管理状态不相称，不合常理。故吴钧国提出的自己对61号院享有所有权的主张，证据不足。本院不予认可。综上，本院确信吴红菊与冯桂霞之间就61号院达成买卖协议的事实具有高度可能性，吴红菊与冯桂霞虽未订立书面合同，但吴红菊已向冯桂霞支付了对价，冯桂霞也已接受，吴红菊与冯桂霞已经达成了买卖的合意，从实际履行情况看，买卖合同成立。关于冯桂霞与吴红菊之间买卖合同的效力，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。冯桂霞与吴红菊系自愿达成买卖61号院的合意，是双方真实的意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。吴钧国主张合同无效，证据不足，本院不予认可。吴钧国请求判令冯桂霞与吴红菊的租赁合同无效、判令冯桂霞与吴红菊将位于北京市房山区××恢复原状并将61号院落及房屋返还的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。确认合同无效的请求，不适用诉讼时效的规定，故吴红菊提出本案超过20年最长诉讼时效的主张，本院不予认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告吴钧国的诉讼请求。案件受理费70元，由原告吴钧国负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  佟 淑人民陪审员  崔晓靖人民陪审员  文 萌二〇二一年三月二十六日书 记 员  王 嘉