河南省嵩县人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫0325执异17号案外人：邢秋霞，女，汉族，1968年4月16日生，住河南省嵩县。申请执行人：郭云峰，男，汉族，1976年6月30日生，住河南省嵩县。委托代理人：侯佳杉，河南泽多律师事务所律师，特别授权。被执行人：党继敏，男，汉族，1971年9月16日生，住河南省嵩县。在本院执行郭云峰申请执行党继敏借款合同纠纷一案中，案外人邢秋霞对本院查封、执行被执行人党继敏名下位于嵩县新城区建设路市场服务中心家属楼（大张后门隔壁）1单元501室房产一套[房产证号：20××28]提出书面异议。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人邢秋霞称，请求法院停止对案外人所有的位于嵩县新城区建设路市场服务中心家属楼（大张后门隔壁）1单元501室房产一套的执行。事实和理由：案外人于2020年4月22日通过洛阳多美房地产经纪有限公司与被执行人党继敏签订《房屋买卖（居间）合同》，合同约定案外人出资购买党继敏所有的位于嵩县新城区建设路市场服务中心家属楼（大张后门隔壁）1单元501室房产，房产证号：嵩县房权证新城区字第××号。该房产建筑面积128.81平方米，成交价格为310000元。合同签订后，案外人以银行存款和现金转账的方式将标的款项交付党继敏和其指定代收人，并于2020年6月实际入住该房屋。由于该房产土地使用权证未做分割，故双方仅签订合同，未办理过户登记。2020年12月7日，案外人在家门上发现嵩县人民法院张贴的腾房公告，理由是党继敏与郭云峰之间存在债务纠纷，郭云峰申请执行该房产。案外人认为，案外人与被执行人党继敏签订买卖合同并履行付款义务之后，案外人就是案涉房屋的合法产权人。嵩县人民法院对该房产的执行侵害了案外人的合法权益。请求嵩县人民法院查清案件事实，停止对该房产的执行。案外人邢秋霞提供的证据有：1、2020年4月22日党世超（党继敏之子）、邢秋霞、洛阳多美房地产经纪有限公司三方签订的《房屋买卖（居间）合同》。2、2020年4月22日、5月5日、6月20日党继敏、党世超分别为邢秋霞开具的“收到邢秋霞建设路市场服务中心家属楼1-1-501房款”的《收据》三张，总计310000元（2020年4月22日收房款20000元，5月5日收房款270000元，6月20日收房款20000元。）。3、2020年5月5日邢秋霞向郭艺雪（党继敏儿媳）银行卡存款270000元的现金存款凭证。4、案涉房屋的房权证，显示登记时间为2004年5月31日，登记所有权人为党继敏，证号为嵩县房权证新城区字第××号。5、洛阳多美房地产经纪有限公司为邢秋霞开具的“收到邢秋霞市场服务中心家属楼中介费5500元”的《收据》。申请执行人郭云峰称，一、关于案外人提出的2020年4月22日签订的《房屋买卖合同》是与第三人党世超签订，并不是房产所有人党继敏，且支付房款也是支付给第三人，并未实际缴纳给党继敏。二、申请执行人是于2020年6月16日已经查封案涉房屋，而案外人称2020年6月已经入住案涉房屋，没有证据证实。三、不动产以登记作为所有权转移的条件，而案涉房产在有房产证的前提下，并未实际过户，故该房产所有权并未发生转移。至于案外人提出因该房产土地使用权证未作分割导致无法过户，但仅因为没有土地使用证的原因无法过户，责任和过错在于案外人。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条之规定，地上建筑物、附着物、其他附着物的所有权人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转移。也就是说，当买受人取得房产，其可以基于物权要求对房屋对应的土地使用权进行分割。因为我国目前已经实行房屋、土地统一登记制度，原来土地未分割的不再单独办理个人土地证。如果房屋出售，可以持房产证和相关证件材料，缴纳必要的费用即可办理房产过户手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，因买受人自身原因未办理过户登记的，不能排除强制执行。故案外人因自身过错未到当地房产交易中心提交相关过户手续，导致过户不能，不能排除案涉房产的强制执行。综上，请求嵩县人民法院依法审查，驳回案外人的异议请求被执行人党继敏经本院依法通知未到庭，也未提出答辩意见。本院查明，嵩县人民法院在办理郭云峰与党继敏借款合同纠纷一案中，根据郭云峰的申请，作出河南省嵩县人民法院（2020）豫0325财保91号民事裁定书，于2020年6月17日查封了被申请人党继敏名下位于嵩县新城区建设路市场服务中心家属楼（大张后门隔壁）1单元501室房产一套[房产证号：20××28]。该案于2020年7月30日作出（2020）豫0325民初1713号民事调解书，调解书主要内容：“被告党继敏于2020年9月30日前支付原告郭云峰截止2020年9月30日前借款利息61000元；于2020年12月30日前支付本金10万元及相应期间的利息；2021年6月30日前支付剩余本金10万元及相应期间的利息。第二期、第三期款项利息均按月息2分计算。”该调解书生效后，党继敏未按调解书约定履行义务，郭云峰向嵩县人民法院申请执行，嵩县人民法院于2020年10月21日立案执行，目前未执行到位。另查明，2020年4月22日，甲方党世超（党继敏之子）与乙方邢秋霞通过房屋中介洛阳多美房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖（居间）合同》，约定乙方购买甲方（党继敏名下）位于嵩县新城区建设路市场服务中心家属楼（大张后门隔壁）1单元501室房产一套[房产证号：20××28]，建筑面积128.81㎡，总价款310000元；付款办法：乙方于2020年4月22日当日支付甲方20000元订金，于2020年5月10日前支付甲方270000元，剩余房款20000元在甲方搬出该房屋时支付完毕。甲方同意于2020年7月1日前搬出。该合同还约定该房屋房产证现无法过户，可以过户时甲方无条件配合。合同签订后，邢秋霞于合同签订当日（2020年4月22日）向党世超交购房款20000元；于2020年5月5日向党世超、党继敏交房款270000元（该款通过现金存款在党继敏儿媳郭艺雪银行账户）；2020年6月20日剩余房款20000元付清。邢秋霞已占有居住该房。由于该房土地使用权证未做分割，无法办理过户手续，仍登记在党继敏名下。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人邢秋霞与被执行人党继敏之子党世超在2020年4月22日（本院查封之前）签订《房屋买卖（居间）合同》，购买党继敏名下位于嵩县新城区建设路市场服务中心家属楼（大张后门隔壁）1单元501室房产一套[房产证号：20××28]，尽管合同由党继敏之子党世超出面与案外人签订，但党继敏未提出异议，应视为党世超有权代理，该合同合法有效；案外人已合法占有该案涉房屋；案外人已支付了全部购房款310000元；由于该房屋土地使用权证未做分割，无法办理过户手续，且在买房合同中双方已说明案涉房屋现无法过户，可以过户时甲方无条件配合，故案涉房屋无法过户非因案外人的原因。综上，案外人的异议符合上述司法解释规定的情形，其权利能够排除本院对案涉房屋的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：中止对党继敏名下位于嵩县新城区建设路市场服务中心家属楼（大张后门隔壁）1单元501室房产一套[房产证号：20××28]的查封、执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  徐光辉人民陪审员  陈妙芳人民陪审员  任小青二〇二一年三月二十九日书 记 员  党盼枫