贵州省安顺市平坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0403民初2533号 原告：易为芝，女，1990年2月26日生，汉族，贵州省安顺市平坝区人，住贵州省安顺市平坝区。 原告：代国刚，男，1992年9月6日生，汉族，贵州省安顺市平坝区人，住贵州省安顺市平坝区。 原告共同委托诉讼代理人：孙祖阳、陈晓梅（实习），系贵州可贞律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告：安顺市中渝房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区西街街道塔山西路15号。 法定代表人：佘海钧。 委托诉讼代理人：李松、沈小靖（实习），系贵州宜源律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 原告易为芝、代国刚与被告安顺市中渝房地产开发有限公司（以下简称“中渝公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案受理后，依法由本院审判员李延波适用简易程序公开开庭进行了审理，原告易为芝、代国刚及其委托诉讼代理人孙祖阳、陈晓梅、被告中渝公司委托诉讼代理人李松、沈小靖均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告易为芝、代国刚向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告以原告已交首付款81229元为基数，按照每日万分之二的标准，自2017年3月31日起计算逾期交房违约金至2020年1月3日止，共计16375.77元;2、判决被告按照原告已交的房价款371229元的万分之一的标准，自2020年1月3日起按日计算至2020年5月30日止向原告支付逾期办理商品房转移登记文书的违约金5494.19元；3、判令被告退还三通费3500元。原告陈述的事实及理由：2017年11月1日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于平坝区，价格为371229元，同时约定，被告在2017年3月31日前向原告交付上述房屋，但被告实际于2020年1月3日才向原告交付房屋。另外，被告至今未按照合同约定将办理初始登记的手续交付原告。被告收取的“三通费”已包含在销售价格中，不应当再另行收取。被告的行为已构成违约。故原告诉至法院，请求判如所请。 被告中渝公司辩称，一、原告诉请被告支付延迟交房违约金无事实依据与法律依据，请求驳回。二、原告所说事实不符合逻辑，原告并未提交有关贷款的相关证据，且被告并不是发放贷款的单位，原告未获得贷款系银行的问题。三、被告系代收水电开户费等费用，该费用已经交给相关单位，故不存在退还的问题。四、根据《补充协议》第二条约定的内容，在原告提供办证资料及票据的前提下，被告只承担协助义务，故被告不存在违约情形。 原告易为芝、代国刚向本院提供了《商品房买卖合同》、《备案登记表》、《收款收据》、《个人贷款支付凭证》、《交房确认书》等证据，用以支持其主张。 被告中渝公司向本院提供了《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《设计质量检查报告》、《勘察单位工程竣工验收质量检查报告》、《工程质量验收会议结论》、《平坝“尚品都汇”商住小区给水管道立户及安装施工合同》及付款票据、《10千伏及以下配电项目施工建设工程施工合同》及付款票据、《中国建设银行客户专用回单》、《交房通知单》等证据，用以支持其主张。 根据原、被告的陈述及双方提供的证据，并经庭审质证，本院审理查明事实如下：被告中渝公司系平坝区鼓楼办事处中山东路“尚品都汇”项目的开发建设单位。2017年11月1日，原告与被告中渝公司签订《商品房买卖合同》，向被告预购“尚品都汇”2号楼1-20-1号商业用房（以下简称案涉房屋）。双方合同约定：该商品房建筑面积为128.01平方米，套内建筑面积为101.82平方米；按套内建筑面积计价，每平方米单价为3645.93元，总价款为371229元；买受人以银行按揭付款，应于合同签订之日向出卖人交付首期房款81229元，余款290000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清款项和费用。出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房，交付时应当符合条件：1、已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；上水、下水达到使用条件，供电达到使用条件；逾期交房的，除不可抗力外，出卖人未按约定时间和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房屋价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。 合同第二十九条约定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定，或约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。 上述《商品房买卖合同》签订前，原告于2017年7月25日向被告支付房款10000元,于2017年9月4日支付购房款71229元，另支付被告电视开户费2000元、水电立户费1000元；于2020年1月2日将按揭贷款290000元支付至被告账户。案涉房屋于2020年6月28日经建设方、勘察方、设计方、施工方和监理方会同出具竣工验收报告，同意合格验收。2019年7月1日，被告发布交房公告，告知“尚品都汇”商铺已具备交房条件，请购房户携带购房合同及本人身份证办理交房手续。原告称其去验收房屋，但案涉商品房水、电、排污等设施均不具备，直至2019年8月份才通水电。2020年1月3日，被告将案涉房屋交付给原告。 上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《收据》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《设计质量检查报告》、《勘察单位工程竣工验收质量检查报告》、《工程质量验收会议结论》、《收款收据》、《中国建设银行客户专用回单》、《房屋交付确认单》、《备案登记表》等在卷为凭，并经庭审查证属实，足以认定。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应予确认。原、被告应当按照合同的约定，遵循诚实信用、相互协作的原则，全面适当地履行各自义务。根据原、被告双方的诉辩意见，结合举、质证情况，需要解决的焦点问题是：一、被告是否构成违约以及应否承担违约责任的问题；二、原告主张退还水、电开户费、电视费及楼宇对讲费等费用有无事实基础和法律依据。 焦点一，被告是否构成违约以及应否承担违约责任的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定被告应在2017年3月31日前将案涉房屋交付给原告，但双方合同在2017年11月1日才签订，合同约定的交房时间根本无法实现，双方对交房时间未补充约定，应视为被告预售的为现房，双方签订合同的时间即应为交房时间。被告于2020年1月3日与原告办理交接房屋事宜，显然构成违约，应当承担相应的违约责任。但本案原告在支付首付款后直至2020年1月2日方将按揭贷款支付完毕，明显超出办理按揭贷款的合理期间，原告未提供在长达两年的时间内不能办理按揭贷款系被告方责任所导致的相关证据。原告方并未在约定期限内付清购房尾款，其延迟付款情形显著，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”故，被告方后履行抗辩权成立。原告主张逾期交房违约金，于法无据，本院不予支持。 焦点二，关于水、电、电视开户费及楼宇对讲费等费用应否退还的问题。 根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条的相关约定：上水、下水交付时达到使用条件；供电交付时达到使用条件；有线电视线路敷设到户；宽带网络线路敷设到户。根据《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格[2014]1705号）等规范性文件的相关规定，上列费用的实质应为供电、有线电视设施等达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。双方当事人虽在合同第十四条（四）1中约定买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳水、电开户费用，但被告并未提供其已向相关单位代买受人缴纳了该部分费用的缴费凭证，被告收取该费用没有事实依据。同时，国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定：商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。被告将本应包含在房屋价格成本中的费用转嫁给本案购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，双方约定代收水、电开户费用的条款应属无效。被告收取的三通费于约于法均无合理依据，故对原告要求被告退还已收取的三通费的诉请，本院予以支持。经查，原告向被告交纳的水电立户安装费及有线电视立户安装费分别为1000元、2000元，被告应予返还。 关于楼宇对讲费，并非相关规定列明的包含于商品房销售价格内的设施，该设施是否配备系原、被告双方在自愿的协商基础上确立的，原告缴纳该费用即视为认可并愿意付出对价。故对原告诉请退还该部分费用不予支持。 焦点三，关于被告应否承担商品房转移登记未能办理房屋产权证的责任，若承担责任，应如何认定违约责任的问题。原告于2020年1月2日向被告支付购房款，被告于2020年1月3日即向原告交付了案涉房屋，同时被告也有义务向原告交付转移登记有关文书。但被告至今未向原告交付该文书，其行为构成违约，违约时间自交房日起计算。原告主张计算违约金至2020年5月30日，属于原告处分权范围，并无不当。 对于计算逾期办证违约金的标准问题，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人约定的违约金过高或过低的,当事人可以请求人民法院予以调整，另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案被告中渝公司逾期未办理房屋产权证书，致使合同目的没有全部实现，应当承担一定数额的违约赔偿责任，但结合涉案房屋已经交付，履行了部分合同义务，且逾期办证的违约行为所造成的实际损失，结合个案有所不同。而事实上，合同双方当事人订立违约金的目的是以违约金去督促合同双方履行合同义务，当一方违约时，需坚持以补偿为主，惩罚性为辅的原则，有效维护各方当事人利益。是故，在房开主张违约金过高的前提下，结合房开违约的主客观过错、房屋的实际履行情况等因素，综合本辖区内的经济发展、物价及收入水平等情况，从制裁违约和利益平衡原则出发,酌情将逾期办理交付房屋权属证书的违约金的计算标准调整为每日万分之零点一五。则本案中房开应当承担的逾期办证违约金金额分别为：371229元×0.15÷10000×147天=819元。原告诉请超出部分不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告安顺市中渝房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告易为芝、代国刚退还水、电及有线电视开户费3000元。 二、被告安顺市中渝房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告易为芝、代国刚支付逾期交付转移登记文书违约金819元。 三、驳回原告易为芝、代国刚的其他诉讼请求。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 案件受理费减半收取计217元，由原告易为芝、代国刚负担184元，由被告安顺市中渝房地产开发有限公司负担33元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。 审判员  李延波 二〇二一年三月十六日 书记员  毛韵馨