北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初5786号原告：北京通厦新奥物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区安定门外立水桥南1号。法定代表人：陈清奇，总经理。委托代理人：王云忠，男，1979年2月28日出生，汉族，北京通厦新奥物业管理有限公司职工，住址北京市朝阳区。被告：北京福泰瑞禾影院管理有限公司，住所地北京市朝阳区安立路3号1幢1层106、2层202。法定代表人：郭淑华，经理。委托代理人：李建，男，1988年7月29日出生，汉族，北京福泰瑞禾影院管理有限公司职员，住河北省邢台市内丘县。被告：北京泰禾影视文化发展有限公司，住所地北京市朝阳区建国路乙118号19层09单元。法定代表人：吴桥辉，董事长。委托代理人：孔旭峰，男，1982年9月4日出生，汉族，北京泰禾影视文化发展有限公司职工，住北京市朝阳区。原告北京通厦新奥物业管理有限公司（以下简称通厦公司）诉被告北京福泰瑞禾影院管理有限公司（以下简称福泰公司）、被告北京泰禾影视文化发展有限公司（以下简称泰禾公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由审判员文怡昊独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员刘菁菁担任法庭记录。通厦公司的委托代理人王云忠、福泰公司委托代理人李建、泰禾公司委托代理人孔旭峰均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。通厦公司诉称：我公司与福州泰禾新世界文化发展有限公司（以下简称新世界公司）签订房屋租赁合同，约定我方出租北京通厦新奥广场一层、二层部分商铺给新世界公司。双方还约定新世界公司为处理运营该项目的专门公司，并将权利义务转让给项目公司，新世界公司仅承担连带责任。后新世界公司成立泰禾公司，我方与泰禾公司、新世界公司专门就权利义务的转让和连带责任的问题签订合同主体变更补充协议。2017年5月，我公司与新世界公司、福泰公司、泰禾公司又签订主体变更协议，由福泰公司承继泰禾公司、新世界公司在原合同中的义务、权利，但泰禾公司仍需就合同中的义务向我公司承担连带责任。后因福泰公司欠费，我公司与福泰公司签订补充协议，对其租金予以减缓免，但补充协议约定的期限也已经过，福泰公司仍无法支付租金。因此，我公司现诉至法院，请求判令1、解除我方与福泰公司、泰禾公司签订的房屋租赁合同及相关补充协议。解除合同的依据是合同第10条违约责任中的10.4.3。2、请求判令福泰公司和泰禾公司连带支付我方租金5374059.6元，是自2020年3月12日至2021年3月11日的租金，这一年的租金他们只付过40万元，剩下的钱都没有支付。3、请求判令福泰公司和泰禾公司连带支付我方违约金336万元，依据是合同第10.4条。这个数字是我方估算的。福泰公司辩称：不同意解除合同。去年1月底疫情爆发持续到8月份，当地政府不允许我们营业，复工后与通厦公司沟通很久，双方签订了补充协议。补充协议不足以减免我们疫情期间损失，我们经营压力非常大，之后导致我们停业。合同中约定的违约金过高，计算不合理，我方确实欠租金，但是我方认为在通厦公司主张的那个时间段的租金我们欠4693044.4元。我方同意支付4693044.4元。泰禾公司辩称：我方不应该承担连带责任，对于超过1000万元的担保需要股东会作出决议，但是这个文件中没有我方的股东会决议。经审理查明：2016年通厦公司作为甲方同乙方新世界公司签订房屋租赁合同，约定甲方同意将拥有出租权的北京市朝阳区安立路3号北京通厦新奥广场一层、二层部分商铺出租给乙方，租赁面积约5006平方米，一层约1809平方米，二层约3197平方米。用途为经营电影院、场租、演出、展会、餐饮、零售商业、广告项目。租期自2016年8月12日至2028年8月11日。双方应于租赁期满前六个月协商是否续租事宜。在同等条件下，乙方有优先续租权。本合同生效后乙方将设立投资建设影院并实际运营该商铺的项目公司。本合同项下承租方的权利和义务自项目公司成立之日起自动全部转让给项目公司，甲方保证配合乙方进行相关合同转让，并根据乙方书面通知指定的期限内签署书面补充协议及／或其它相关文件，乙方就项目公司履行租约事项承担连带责任。租金的计算方式为：第一租赁年度租金标准为人民币3.5元／天／平米，第一租赁年度起每三个租赁年度租金均在上三个年度租金的基础上递增5%。起租日起6个月为装修期，装修期内乙方免交租金及物业费。租金按每6个月为一个周期支付。乙方应于本合同签署之日起7日内向甲方交纳部分首期租金人民币200万元，首期租金其余部分于2017年1月28日前补齐。自第二个支付周期起，乙方应于每个交租期首月的前15日内支付该交租期的租金。乙方在本合同签署之日起7日内向甲方交纳100万元作为押金。本合同签订之日甲方将该商铺现状交于乙方。商铺现状交付时，应共同签署书面交接文件。乙方未按期足额交纳租金及各项能源费超过30日的。甲方有权提前10日单方书面通知乙方解除本合同，不予返还押金，收回该商铺，甲方有权留置乙方的全部设备设施，并且乙方须赔偿甲方各项损失人民币1000万元，如上述赔偿金不足弥补甲方全部经济损失，甲方有权向乙方追偿。乙方未按期足额交付租金及能源费之一或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的5‰支付违约金。2016年12月16日泰禾公司成立。后通厦公司作为甲方同乙方新世界公司、丙方泰禾公司签订合同主体变更协议，约定鉴于甲、乙双方于2016年08月12日就北京市朝阳区安立路3号北京通厦新奥广场一、二层商铺租赁事宜签订了《房屋租赁合同》；经甲、乙、丙三方同意，自本协议签署之日起，乙方将其在原合同中的全部权利、义务转让给丙方，乙方不再享有原合同的任何权利义务，丙方成为原合同一方当事人，承接原合同中乙方的所有权利和义务。原合同中的权利和义务的概括转让行为是建立在乙丙双方自愿的基础上，由此产生的其他问题，均与甲方无关。除本协议变更内容外，原合同其他条款均不予变更，由甲、丙双方继续履行。2017年5月，甲方通厦公司、乙方新世界公司、丙方泰禾公司与丁方福泰公司签订主体变更协议，约定鉴于甲、乙双方于2016年8月12日就北京市朝阳区安立路3号北京通厦新奥广场一、二层商铺签订了《房屋租赁合同》及其随后又于2016年12月20日签订了《补充协议（一）》、2017年1月20日签订了《补充协议（二）》、甲、乙、丙三方随后又签订了合同主体变更补充协议，现因乙方、丙方出于优化经营之目的及履行合同之方便，经甲方同意，丙方将其在原合同中的权利义务全部转让给丁方，丁方成为原合同一方当事人，依照原合同享有权利、履行义务。本协议生效后，在其后的合同履行期间，如丁方未能履行原合同之任何义务，丙方同意仍须就原合同与丁方一起向甲方连带履行义务并承担连带责任。2020年10月9日，通厦公司作为甲方同乙方福泰公司签订补充协议，约定根据租赁合同约定，乙方应分别于2020年1月28日前、2020年7月28日前支付下一期租赁费用，现累计欠交租赁费用共6374059.2元。，如乙方按本协议约定，如期按月缴纳所欠租赁费的，甲方承诺给予乙方减免租赁费用1681014.8元。现甲方同意乙方所欠上述租赁费用改为分三次支付共计人民币4693044.4元。2020年10月28日前交纳1407913.32元，2020年11月28日前交纳1407913.32元，2020年12月28日前交纳1877217.76元。如乙方未按以上约定支付欠款，在支付期限内发生拖延缴纳上述租赁费用且逾期3日以上情况的，则甲方将不给予乙方任何减免租金的照顾，依法按照《房屋租赁合同》的约定追究乙方逾期支付租金的责任，并停止对乙方提供任何物业服务，乙方对此无异议。补充协议签订后，福泰公司仍拖欠房屋租金未付清。上述事实，有房屋租赁合同、主体变更协议、补充协议、当事人陈述等在案佐证。本院认为：通厦公司与新世界公司签订的房屋租赁合同系各方真实的意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。后合同进行了两次主体变更，第一次是通厦公司与新世界公司和泰禾公司签订合同主体变更协议，将新世界公司在房屋租赁合同中的权利义务概括地转让给泰禾公司。第二次是通厦公司、泰禾公司、新世界公司和福泰公司四方签订主体变更协议，将泰禾公司在房屋租赁合同中的义务概括转让给福泰公司，但泰禾公司仍需就合同义务的履行承担连带责任。这两次转让均通知了合同相对方，反映了各方真实的意思表示，未见合同无效的事由。因此房屋租赁合同的相对方最终调整为通厦公司和福泰公司，当然，泰禾公司对于福泰公司的义务需承担连带责任。后因疫情发生，通厦公司与福泰公司专门就租金的减缓免问题签订了补充协议，但福泰公司没有按照补充协议履行义务，庭审中该公司没有提供任何支付租金的证据，因此，通厦公司要求其按照约定支付拖欠的租金5374059.6元有事实和法律依据。通厦公司提出解除合同，符合房屋租赁合同中约定的行使约定解除权的情形，本院一并予以支持。关于违约金一项，通厦公司主张数额过高，本院结合守约方实际损失和合同约定依法予以调整，确定福泰公司支付违约金30万元给通厦公司。泰禾公司在主体变更协议中明确承诺如福泰公司未能履行合同义务，同意与其一起向通厦公司连带履行义务并承担连带责任。故泰禾公司对上述租金和违约金的给付应承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用二、被告北京福泰瑞禾影院管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京通厦新奥物业管理有限公司二〇二〇年三月十二日至二〇二一年三月十一日的租金五百三十七万四千零五十九元六角。三、被告北京福泰瑞禾影院管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京通厦新奥物业管理有限公司违约金三十万元。四、被告北京泰禾影视文化发展有限公司对上述违约金、租金承担连带清偿责任。五、驳回原告北京通厦新奥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费三万六千四百六十九元，原告北京通厦新奥物业管理有限公司负担一万二千四百六十九元（已交纳），被告北京福泰瑞禾影院管理有限公司负担二万四千元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  文怡昊二〇二一年三月十二日书记员  刘菁菁