北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初28712号原告：第一太平融科物业管理（北京）有限公司，住所地北京市海淀区，统一社会信用代码：911101087642035104。法定代表人：任鸿泉，董事长。委托诉讼代理人：洪道明，北京市安通律师事务所律师。被告：刘雪峰，男，1989年1月5日出生，汉族，住北京市海淀区，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：寇爱国，男，北京市海淀区海淀街道法律服务所法律工作者，住北京市海淀区。原告第一太平融科物业管理（北京）有限公司（以下简称融科物业公司）与被告刘雪峰物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告融科物业公司委托诉讼代理人洪道明与被告刘雪峰委托诉讼代理人寇爱国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告融科物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付2015年7月1日至12月31日拖欠的物业费3337.74（370.86平方米×1.5元/月×6个月），2016年1月1日至12月31日期间拖欠的物业费11704.34元（370.86平方米×8.63元/月×12个月-26701.92），2017年1月1日至2017年4月5日期间的物业费10639.97元（370.86平方米×9.06元/月×3.1667个月），以上共计25682.06元；2.请求被告支付恶意拖欠物业费违约金7704.62元；以上第1、2项合计33386.68元；3.请求被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2005年8月10日，原告与北京兴荣基房地产开发有限公司（以下简称兴荣基公司）签署了《清琴山庄前期物业管理服务合同》，为位于北京市海淀区四季青镇清琴路的清琴山庄小区提供物业服务，物业费标准每平方米每月6元。被告系清琴山庄小区业主。2015年6月16日，原告与北京市海淀区四季青镇清琴山庄业主委员会（以下简称清琴山庄业委会）签署了清琴山庄《物业服务合同》，合同期限在2015年7月1日至2021年6月30日，物业费标准为，2015年7月1日至2015年12月31日物业费为每月每平米7.5元；2016年1月1日至2016年12月31日物业费为每月每平米8.63元；2017年1月1日至2021年6月30日物业费为每月每平米9.06元。原告经过合法程序经与清琴山庄业委会协商一致，原告于2017年4月5日退出清琴山庄小区物业服务，并和清琴山庄业委会及新聘选物业公司进行了交接。原告退出清琴山庄小区物业服务后，与清琴山庄业委会商议多次关于收缴在原告提供物业服务期间拖欠物业费的事宜，清琴山庄业委会不履行催缴义务，原告也在2017年10月份向拖欠物业费业主下发了律师函催缴物业费。但是至今，被告仍不予支付其拖欠物业费。原告按照物业服务合同依约为包括被告在内的清琴山庄小区全体业主提供了物业服务，但是被告无故拒绝支付物业费，其没有任何理由无故拖欠物业费，系一种恶意拖欠行为。为维护原告的合法权益，原告诉至法院。被告刘雪峰辩称，第一，2015年至2016年的物业费我已经按照6元的标准交纳，2017年的物业费确实没有交纳，我同意按照前期物业服务合同约定的6元的标准支付。第二，融科物业公司主张物业费标准依据的2015年6月16日的《物业服务合同》系无效合同，对我不发生法律效力。该合同完全系融科物业公司自编自导的单方行为所构成，清琴山庄业委会没有经过合法的程序召开业主大会，且内容虚假，具体的违法违规的情况如下：1.启动程序违法，没有合法有效的业委会决议和20%业主的提议；2.投票过程虚假，众多业主在本人不知情的情况下“被投票”；3.没有依法告知四季青镇政府及社区居委会，逃避了法定的监督；4.清琴山庄业委会没有依法在业主大会召开15日前，在小区显著位置公告相关情况；5.业主大会投票结果不真实，实际来看，根据清琴山庄业委会计算，投票没有达到人数、面积的双过半，而且票据统计结果中业主的签字是假的，我提交的证据有业主声明并非其本人所签；6.业主大会的决议没有依法进行公示。综上，我不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人陈述和证据，本院认定事实如下：刘雪峰系海淀区清琴山庄xxx房屋（以下简称涉案房屋）业主，建筑面积487.45平方米。2005年8月10日，兴荣基公司与融科物业公司签订了《清琴山庄前期物业管理服务合同》，合同约定由融科物业公司为清琴山庄小区提供物业服务。物业收费标准为每平方米每月6元。委托期限自一期业主入住之日至2007年12月31日止，同时约定在本合同期满前2个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。合同签订后，融科物业公司为清琴山庄小区提供物业服务。2008年1月1日，兴荣基公司与融科物业公司签订补充协议，约定将前期物业中的服务期限延长至清琴山庄业主大会选聘物业服务企业与业委会签订新的《清琴山庄物业服务合同》止。2015年6月16日，清琴山庄业委会（甲方）与融科物业公司（乙方）签订了《物业服务合同》，合同约定融科物业公司为小区提供物业服务，物业服务期限自2015年7月1日至2021年6月30日，物业服务具体标准为：2015年7月1日至12月31日物业费为每平方米每月7.5元；2016年1月1日至2016年12月31日物业费为每平方米每月为8.63元；2017年1月1日至2021年6月30日物业费每平方米每月为9.06元。同时双方约定，业主/使用人未按时支付物业服务费用，乙方有权催缴，拒不缴纳的，乙方有权通过相关司法途径追讨。业主/使用人未按照规定支付物业服务费用的，应每日按未缴纳金额的千分之五向乙方支付违约金。合同签订后，融科物业公司为小区继续提供服务。2017年4月5日，甲方融科物业公司与乙方清琴山庄业委会、丙方保利物业管理（北京）有限公司签订了《物业管理交接协议书》，协议书中约定甲方退出乙方小区的物业服务，解除双方签署的《物业服务合同》，合同第二条约定，甲方于本协议签署之日前己按照法定程序向清琴山庄拖欠物业费业主下发了催缴函，截止本协议签订日，清琴山庄仍有大量业主未予支付物业费。融科物业公司主张其于2017年10月20日以顺丰快递的方式向涉案房屋业主送达了物业费催缴律师函，刘雪峰不认可收到该函件。庭审中，融科物业公司主张按照涉案房屋建筑面积370.86平方米计算物业费，刘雪峰对此予以认可，并认可其欠付物业费的事实，但刘雪峰表示仅同意按照前期物业管理服务合同约定的每平方米每月6元支付物业费。就违约金标准，融科物业公司表示系根据《物业服务合同》中第11.5条规定日千分之五计算，因数额过高，故按欠付数额30%主张。刘雪峰另主张2015年6月16日清琴山庄业主委员会（甲方）与融科物业公司（乙方）签订的《物业服务合同》系无效合同，主要依据有二：一、根据物权法中对于业主大会投票双过半的要求，实际上业主大会决议通过与原告签订物业合同及确定物业费标准并未达到双过半的要求；二、根据物业管理条例中规定，业主大会决议必须提前十五日公示，该规定属于效力性、强制性规定，业主大会决议违法，故根据合同法规定应认定为无效合同。刘雪峰就此提供了清琴山庄业主大会议事规则、情况说明、选票、业主声明加以证明。融科物业公司对上述证据真实性均不予认可，其表示上述证据系刘雪峰单方提供的证据，且与本案无关。案件审理中，刘雪峰向本院提出中止审理请求，表示业主刘新平已另案以清琴山庄业委会及融科物业公司为被告起诉了确认《物业服务合同》无效纠纷一案，该案审理结果对本案审理有重大影响，并提交了本院向其发放的诉讼服务告知书及另案起诉书。后刘雪峰认可刘新平诉讼一案因其未交诉讼费已按自动撤诉处理。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。融科物业公司作为小区的物业管理公司，为小区提供物业服务，刘雪峰作为业主享受服务，负有支付相应物业费的义务。现融科物业公司要求刘雪峰给付拖欠的物业费的主张，具有事实及法律依据，本院予以支持。针对刘雪峰答辩称《物业服务合同》系无效合同，后又主张《物业服务合同》中关于物业费涨价条款无效，并以存在清琴山庄小区业主起诉业委会及融科物业公司主张合同无效纠纷为由申请本案中止审理，对此本院认为，依据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业委会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，本案中刘雪峰不认可《物业服务合同》的效力，但其未提供充分证据加以证明，虽刘雪峰表示存在相关业主起诉业主委员会及融科物业公司确认合同无效纠纷的案件，但这并非刘雪峰不支付拖欠物业费的理由，且另案业主诉讼已按自动撤诉处理，故对刘雪峰该项辩称及相应中止审理的申请，本院不予采纳。对于违约金部分，因刘雪峰对融科物业公司的收费标准存在争议，并非无故不交纳，故对于融科物业公司提出刘雪峰交付违约金的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、刘雪峰于本判决生效后七日内支付第一太平融科物业管理（北京）有限公司2015年7月1日至2017年4月5日的物业服务费25682.06元；二、驳回第一太平融科物业管理（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果刘雪峰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费317元（第一太平融科物业管理（北京）有限公司已预交），由第一太平融科物业管理（北京）有限公司负担96元，已交纳；由刘雪峰负担221元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  王**鸽二〇二一年三月二十六日书记员  罗 莎