北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初40546号原告（反诉被告）：北京宏远盛誉体育文化发展有限公司，住所地北京市朝阳区小庄6号院1号楼1层112A，统一社会信用代码：91110105MA01D1HE4Q。法定代表人：安永宏，经理。委托诉讼代理人：郑亮，北京市东岩律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京东方天行文化传播有限公司，住所地北京市海淀区蓝靛厂南路25号1幢-1层01-1号，统一社会信用代码：91110108344301560U。法定代表人：郑兴旺，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：卢金宝，北京市京师（秦皇岛）律师事务所律师。北京宏远盛誉体育文化发展有限公司（以下简称宏远体育公司）与北京东方天行文化传播有限公司(以下简称东方文化公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。宏远体育公司之委托诉讼代理人郑亮与东方文化公司之委托诉讼代理人卢金宝到庭应诉。本案现已审理终结。宏远体育公司向本院提出诉讼请求：1、确认我方和东方文化公司于2019年11月18日签订的《北京市东方天行综合运动中心转让协议书》及《补充协议》于2020年6月4日解除；2、东方文化公司向我方返还押金184919元；3、东方文化公司返还我方自2020年1月23日至2020年7月13日的租金386788元；4、本案全部费用由东方文化公司承担。事实理由：我方于2019年11月18日与东方文化公司签订《北京东方天行综合运动中心转让协议书》及《补充协议》，东方文化公司将位于北京市海淀区蓝靛厂25幢—l层l号01-1号、01-2号房屋转租给我方用于经营拳击、散打等体育项目。我方依据其与原出租方的约定向其支付了相应租金。因2020年新型冠状病毒疫情影响，我方依据北京市体育局的指令自2020年1月23日停业至今。疫情属不可抗力，给我方经营造成严重且持续的影响，导致合同无法继续履行。首先，我方自2020年1月23日停业至今，加之北京于6月份又出现新的确诊病历，我方何时恢复营业尚无法确定；其次，拳击、散打属于高消费且非生活必须的消费，因疫情导致消费能力下降对行业造成持续不良影响，我方即使开业也无法维持正常运营，难以继续履行租赁合同；再次，新冠病毒疫情在国外仍处于爆发状态，影响国内防控措施，导致拳击散打行业将长期处于停业状态。因此，疫情已经导致双方的房屋租赁合同无法继续履行。故我方依法要求与东方文化公司解除《房屋租赁合同》。我方已于2020年6月4日通知其解除合同，故请求法院确认双方租赁合同于其收到解除通知之日即2020年6月4解除。我方依据合同约定支付其押金184919元，其应于合同解除后返还我方。我方已支付2020年1月23日至2020年7月13日的租金386788元。但其自2020年1月23日至今，因不可抗力无法营业，不能取得营业收入，故其应返还我方2020年1月23至7月13日的租金386788元。双方就返还押金及租金事宜未达成一致，故我方诉至法院。东方文化公司辩称，我方于2020年6月4日接到宏远体育公司的解除协议，系宏远体育公司的非法解除，其应当支付我方违约金，不同意返还其押金184919元，押金未返还是其逾期支付租金导致原房东无法返还押金造成的；房屋在该期间一直是其在使用，应承担相应房屋租金，故我方不同意返还其主张期间的房屋租金。东方文化公司提出反诉请求：1、宏远体育公司向我方支付违约金20万元；2、宏远体育公司向我方支付电费9838.11元及水费728.62元；3、诉讼费宏远体育公司承担。事实理由：2019年11月8日，双方就北京东方天行综合运动中心签订转让协议，协议第（五）条约定东方文化公司承租房屋，宏远体育公司负责房屋的租金、押金、物业费、水电费、供暖费等费用。同时双方又签订补充协议，补充协议第一条约定、第二条的约定的内容以及转让协议可以看出，此时我方已经将房屋的租赁权转让给宏远体育公司了，其应依约按时支付房屋租金及押金，但2020年6月4日其未经我方同意单方解除转让合同及补充协议，属于严重的违约行为，造成原房屋所有权人无法将押金退回我方。因此押金损失行为系其未按时缴纳房租行为造成的，其应为自己的违约行为负责。此外，根据转让协议第十条的规定其已经构成实质性违约，我方要求其支付20万元违约金合理合法。宏远体育公司对东方文化公司的反诉辩称，不同意支付违约金及水电费。东方文化公司是自北京嘉友房地产开发集团有限公司（以下简称嘉友公司）承租的房屋，然后又与我方签订了转租协议，将房屋转租给我方。三方之间并非东方文化公司所述将权利义务全部转让给了我方，我方与其之间是房屋租赁合同关系，与嘉友公司之间没有任何合同关系。因受到疫情影响，我方于2020年6月4日向东方文化公司的法人郑兴旺以微信方式发出了解除通知书，郑兴旺2020年6月5日明确回复同意解除，双方进一步协商了腾房以及返还房屋的事实。最终双方约定由宏远体育公司于2020年6月17日之前将房屋腾空并将房屋钥匙交付，双方依据微信沟通的约定进行了实际腾退并交付了房屋。因此我方不存在违约非法解除的问题，不应支付违约金。北京市体育局下发的文件并在2020年1月28日已明确要求散打、搏击类行业应停业，在其发文中也明确要求地下室和半地下室从事的体育建设项目应停业。本案中案涉房屋属于半地下室，不符合开业条件。关于水电费，在2020年1月13日之前所有的水电费，我方均已结清，有转账交易记录为证。在我方占用出租房屋期间也依约支付了相应水电费，故不存在拖欠水电费事实，我方认为拖欠水电费与本案没有关联性，不应予以支持。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年11月1日，嘉友公司（甲方、出租方）与东方文化公司（乙方、承租方）签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同一），约定租赁房屋为位于北京市海淀区蓝靛厂南路25号1幢-1层01-1号（以下简称01-1号房屋），建筑面积476.29平方米。甲方为房屋产权人，租赁期限为2017年11月15日至2021年1月13日。关于租金，该合同约定日租金标准为2元/天/平方米，年租金总计347692元。物业费标准为1.8元/天/平方米，年物业费总额为312922元。第二年及第三年租金标准上浮至2.2元/天/平方米，即2019年1月14日至2021年1月13日期间年租金及物业费总计均系695383元。该合同约定了押金支付数额及时间，并载明租赁期满或合同解除后，房屋押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、物业费以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还乙方。2017年11月15日，嘉友公司（出租方、甲方）与东方文化公司（承租方、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》(以下简称租赁合同二)，该协议约定租赁房屋为位于北京市海淀区蓝靛厂南路25号1幢-1层01-2号（以下简称01-2号房屋），建筑面积57平方米。租赁期限自2017年11月15日至2020年1月13日。关于租金，该合同约定日租金标准为2元/天/平方米，年租金总计41610元。物业费标准为1.8元/天/平方米，年物业费总额为37449元。第二年租金标准上浮至2.2元/天/平方米，即2019年1月14日至2020年1月13日期间年租金及物业费总计83220元。该合同约定了押金支付数额及时间，并载明租赁期满或合同解除后，房屋押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还乙方。2019年11月18日，东方文化公司（甲方）与宏远体育公司（乙方）签订《北京东方天行综合运动中心转让协议书》（以下简称转让协议书），载明：（一）甲方将01-1号、01-2号房屋的北京东方天行综合运动中心的现有场地、设备、设施、办公设备、物品、剩余装备、会员信息等转让给乙方…双方于合同签订之日起当日内完成交接…（五）合同签订后，甲方负责承租房租，乙方负责承担房屋的租金、押金、物业费、水电费、供暖费等费用。合同签订前的房屋所有租赁包括但不限于物业费、水电费、供暖费等费用由甲方负责按照实际产生费用一次性结清。具体房屋租赁见补充协议。…（十）如果一方违约，违约方应当向守约方支付违约金，违约金为20万元；（十一）本协议未能说明部分，双方可签订补充协议，与本协议具有同等法律效力。同日，双方签订《补充协议》，载明：就甲乙双方签订的01-1号、01-2号的转让协议书，经甲乙双方协商，签订此补充协议。一、房屋租金押金处理：从转让合同签订之日起，乙方开始承担房屋租金，按照甲方实际缴纳房屋租金数额由乙方退还甲方。乙方向甲方缴纳房屋押金（01-1号、01-2号）165154.00+19765.00元，房屋租赁合同到期后，甲方退还乙方押金。2019年12月12日,北京佳沛物业管理有限公司（甲方）与东方天行公司（乙方）就01-2号房屋签订《北京市房屋租赁合同》，约定由东方天行公司继续承租该房屋，租期为2020年1月14日至2021年1月13日。关于租金，该合同约定日租金标准为4元/天/平方米，年租金总计83220元。乙方采取押3个月付6个月的方式支付甲方租金，即甲乙双方签订本合同3个工作日内，乙方支付2020年1月14日到2020年7月13日的首期6个月的房屋租金41610元及房屋押金20805元，共计62415元整。乙方支付第二期租金应于上一期租金到期以前30天交纳。该合同约定了押金支付数额及时间，并载明租赁期满或合同解除后，房屋押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还乙方。同时约定，租赁期间乙方应支付能源费、空调费。01-1号、01-2号房屋为半地下室房屋，宏远体育公司承租上述房屋用于拳击类场地使用。上述协议签订后，宏远体育公司于2019年11月20日向东方文化公司支付了押金184919元，于2019年11月20日支付截止2020年1月13日期间的租金与物业费共计118959元；于2019年12月17日分别支付房屋租金押金1040元、2020年1月13日至2020年7月13日期间的房屋租金350372元、38930元。2020年6月4日，宏远体育公司通过微信方式向东方文化公司送达了《解除房屋租赁合同通知书》（以下简称解约通知书）及《房屋租金、押金退还通知书》（以下简称退租书），其中解约通知书载明：由于今年新冠肺炎病毒疫情的影响，北京市体育局自2020年1月至今未开放营业限制。我店多次申请恢复营业，但均未获得批准。因此，我店一直在停业中。长达近半年的停业无任何经营收入，还要支付高昂的房租及物业费，我店已无力经营。目前疫情影响仍未结束，政府仍未通知恢复营业，开业时间无法确定。拳击、散打属于高消费行业，且不属于生活必须的消费，新冠肺炎病毒疫情导致群体消费能力降低，对该行业造成持续性影响，导致我店及时开业也无法持续经营。新冠肺炎病毒疫情属于不可抗力，导致我公司不能实现合同目的。为避免进一步扩大损失，我公司非常遗憾的通知您：双方签订的《转让协议》《补充协议》自您收到本通知之日自动解除。因房屋租赁合同解除所遗留的争议，均可通过诉讼另行主张权利。退租书载明：我司已于2020年6月4日通知您解除租赁合同、转让协议及其补充协议。房屋租金已交至2020年7月13日，但是自2020年1月23日开始，北京市启动防控一级响应，我店就已经按照北京市的防疫工作要求闭店停业。新冠肺炎病毒疫情属于不可抗力，疫情期间的房屋租金、物业费应予免除。我店现在正式申请退还2020年1月23日至2020年7月13日的房租386788元以及押金184919元，共计571607元。双方于次日微信沟通搬家等事宜：“郑兴旺：你们明天几点过来搬，我安排人过去。”6月17日双方微信聊天显示：“郑兴旺：今天大概几点过来搬出器械和拳台安排人去跟物业开门条交接完毕把俱乐部两个区域钥匙留给物业即可。宏远体育公司：我12:30到，拆卸…大概拆卸完毕，到今天下午17:00左右开始外运。郑兴旺：门条开好发信息告知需要我们盖章。”至6月18日凌晨，宏远体育公司落下总电闸并告知郑兴旺，并语音告知郑兴旺钥匙放在双方说好的位置，门口的消火栓上面。6月19日，宏远体育公司的人员告知郑兴旺房屋内物品已经搬走，剩余东西可以由郑兴旺自行处置。双方现均认可宏远体育公司将案涉房屋及钥匙于2020年6月17日腾退并交还。2020年6月17日，北京市体育局发布关于暂停体育赛事活动举办和部分体育健身场所开放的紧急通知，载明即日起暂停开放游泳场所、地下空间开设的体育建设场所…暂停开展篮球、排球、足球等团体及接触对抗性运动项目，开放时间另行通知。东方文化公司称宏远体育公司尚欠付水电费未支付，对此其提交了计量时间分别为2019年11月16日至2019年12月15日、2019年12月16日至2020年1月15日、2020年1月16日至2020年2月15日期间的《客户能源费代收代缴通知单》3张，其中电费金额分别为1882.32元、2439.36元、897.6元，水费金额分别为80元、170元、130元及缴费期间为2019年11月16日至2020年2月15日期间的水电费发票1张，载明水费380元及电费5219.28元。宏远体育公司对客户能源费代收代缴通知单不认可，认为该通知单没有任何印章，对发票的真实性认可，但证明目的与关联性不认可。但经询问，其并未提交在2019年11月16日至2020年2月15日期间缴纳水电费的相关材料。由于《客户能源费代收代缴通知单》中并无签收人签名及出具单位印章，故本院对此证据不予采纳。经询问，宏远体育公司主张提前解约原因系其受到新冠肺炎疫情的影响，并认为东方文化公司已经于2020年6月5日同意解约。东方文化公司对此不予认可，认为宏远体育公司构成违约，应依约支付违约金20万元。本院认为，转让协议书及补充协议系当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，系合法、有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点在于宏远体育公司是否享有合同解除权。宏远体育公司于2020年6月4日以受到疫情影响，租赁合同目的无法实现为由主张行使解除权，对此本院认为，在合同履行过程中，虽然防疫措施对双方之间的协议履行造成了影响，但是协议租期届满最少尚有8个月左右的时间，结合双方转让协议书、补充协议的约定、2020年6月期间北京新冠肺炎疫情发展形势、宏远体育公司租赁房屋的用途等因素，尚不足以构成转让协议书及补充协议的目的无法实现。故宏远体育公司据此行使合同解除权并要求确认转让协议书与补充协议于2020年6月4日解除，没有依据。但考虑到宏远体育公司已经将案涉房屋及钥匙于2020年6月17日腾退并交还，合同已无继续履行的可能，本院确认转让协议书及补充协议于2020年6月17日解除。转让协议书及补充协议解除后，在转让协议书及补充协议对于押金的返还条件没有限制性约定的情况下，东方文化公司应返还宏远体育公司押金184919元。宏远体育公司以受到疫情的影响为由要求东方文化公司退还2020年1月23日至2020年7月13日期间的租金，对此本院认为，在2020年1月24日至2020年6月5日、2020年6月16日至2020年7月20日期间系北京市一级、二级疫情防控期间，宏远体育公司对案涉房屋的使用受到影响，防疫措施势必导致其营业收入产生重大减损，本院酌定将该期间的租金减免16万元。对于2020年1月23日、2020年6月6日至2020年6月15日，因处于北京三级疫情防控期间，对于该期间租金的免除的主张，没有依据，本院不予支持。综上，本院酌定2020年1月23日至2020年7月13日东方文化公司退还宏远体育公司房租租金17万元。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。虽然宏远体育公司提前解约的行为构成违约，应承担违约责任，但考虑到2020年1月24日，北京市启动突发公共卫生事件一级响应机制，采取了相应的疫情防控措施，并发布一系列的通知，对双方合同的履行造成了影响，故本院对违约金酌减为15万元。东方文化公司要求宏远体育公司支付电费9838.11元及水费728.62元。宏远体育公司虽表示其并不欠付水电费，在东方文化公司就案涉房屋2019年11月16日至2020年2月15日期间的水电费提交了相应发票的情况下，宏远体育公司并未就其已经交付该期间的水电费提交相应证据，故其关于该期间水电费已经支付的抗辩意见，本院不予采纳。但东方文化公司并未就剩余期间的水电费的客观发生提交有效证据，故本院将结合证据情况认定宏远体育公司应支付的水电费数额为水费380元、电费5219.28元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、北京东方天行文化传播有限公司与北京宏远盛誉体育文化发展有限公司于2019年11月18日签订的《北京东方天行综合运动中心转让协议书》以及《补充协议》于2020年6月17日解除：二、北京东方天行文化传播有限公司于本判决生效后7日内向北京宏远盛誉体育文化发展有限公司返还押金184919元及2020年1月23日至2020年7月13日期间的房屋租金17万元；三、北京宏远盛誉体育文化发展有限公司于本判决生效后7日内向北京东方天行文化传播有限公司支付水费380元、电费5219.28元、违约金15万元；四、驳回北京宏远盛誉体育文化发展有限公司其他诉讼请求；五、驳回北京东方天行文化传播有限公司其他反诉请求。本诉案件受理费4759元（北京宏远盛誉体育文化发展有限公司已支付），由北京宏远盛誉体育文化发展有限公司负担1804元；由北京东方天行文化传播有限公司负担2955元，于本判决生效后7日内交纳。反诉案件受理费2225元（北京东方天行文化传播有限公司已支付），由北京东方天行文化传播有限公司负担580元，于本判决生效后7日内交纳；由北京宏远盛誉体育文化发展有限公司负担1645元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 周 红二〇二一年三月四日书记员 张慧聪