北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初46876号原告：北京益圆商贸有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇八仙庄村工业小区。法定代表人：尹继超，执行董事。委托诉讼代理人：胡晓峰，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：王瑞琪,北京市中闻律师事务所实习律师。被告：北京新华阳光科技有限公司，住所地北京市朝阳区十里河大羊坊路89号新华国际广场1层0111室。法定代表人：吴延坤，总经理。委托诉讼代理人：裴文颖，女，1978年4月9日出生，汉族，北京新华阳光科技有限公司法务人员，住北京市朝阳区。原告北京益圆商贸有限公司（以下简称原告）与被告北京新华阳光科技有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡晓峰到庭参加了诉讼，被告经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求被告退还保证金224956．80元并按照银行同期贷款利率标准支付2019年11月21日起至付清之日止的利息；要求被告赔偿装修损失353820元。事实和理由：2018年5月21日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将坐落在北京市朝阳区大羊坊路XX号新华国际广场X座X层X-XXX/XXX/XXX室出租给原告，租赁面积547．84平方米，租赁用途为办公；租赁期限2018年5月21日至2023年5月20日，第一年租金每平方米每天4．5元，每三年递增6%，租赁保证金为3个月房屋租金，即224956．80元。2018年5月22日，原告向被告交付224956．80元租赁保证金。2018年5月25日，被告将租赁房屋交付给原告，原告进场装修，装修总投入589700元。双方在洽谈租赁合同时，被告承诺原告入驻后3个月至半年可将经营地址变更至承租房屋内，但被告一直未提供房屋的合法手续，导致原告一直无法办理经营地址变更。2019年8月20日，原告被工商部门列为经营异常，理由是通过登记的住所或者经营场所无法联系。之后，原告多次找被告协商，要求被告协助原告将办公地址变更至承租房屋，但被告明确无法提供房屋的合法手续。无奈之下，原告于2019年9月20日明确告知被告，因被告无法提供房屋合法手续导致原告无法办理地址变更，故解除双方租赁合同。2019年11月20日，原告将房屋腾空并交还给被告，并结清了房屋租金、水电、物业等全部费用。但被告至今拒绝返还原告交付的租赁保证金，也拒绝赔偿原告所受的实际损失。故原告诉至法院。被告辩称：被告与原告签订房屋租赁合同后，已经将出租房屋按约交付给原告使用。原告起诉书中提到的办理工商登记经营地迁移手续不是被告的合同义务，被告也从未进行过特别承诺。原告在签约之前已经对房屋做了充分了解，愿意在房屋现状的情况下承租房屋。在租赁合同履行过程中，原告因自身经营原因，意图提前解除房屋租赁合同而又不承担法律责任，故其虚构了被告特别承诺的事实，称被告是违约方，单方做出了解约通知。原告应当本着诚实信用原则，正常履行合同义务至租赁期满。原告要求解约的行为是违约行为，应按照《房屋租赁合同》第十条第二款和第三款约定，原告应当承担被没收保证金、支付违约金和赔偿损失的法律责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月21日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》。约定：甲方将坐落在北京市朝阳区大羊坊路XX号新华国际广场X座X层X-XXX/XXX/XXX室出租给原告，房屋建筑面积约为547．84平方米，承租房屋用于办公使用，租期2018年5月21日至2023年5月20日，租金每天每平米4．5元；乙方须向甲方交纳3个月房租共计224956．80元作为乙方履行本合同的保证；本合同期满，在乙方完全、切实地履行了本合同的一切条款和规定，且缴清一切应付租金、管理费及其他应付费用，且无任何纠纷，由甲方查验后1个月内，在不支付任何利息或作出任何补偿的情况下，甲方应将保证金退还乙方；在租赁期间，如果乙方未经甲方同意而提前解除合同或乙方的违约行为致使合同无法履行而甲方因此解除或终止合同的，甲方将无偿没收保证金并追究乙方因此给甲方带来的损失；免租期2018年5月21日至2018年8月20日；乙方应付的租金按3个月支付；乙方逾期1个月仍未交付甲方房租，甲方有权视乙方违约而单独终止合同，同时甲方有权没收乙方保证金并要求乙方支付逾期付款的违约金，违约金为月房租的二倍；由于乙方原因提前终止或解除合同，或者自身行为表明不再履行合同，则视为乙方违约，甲方将没收乙方租赁保证金，当期未履行部分的租金及已缴纳的其他款项作为违约金，以上金额不足以弥补甲方损失时，甲方有权进一步要求乙方赔偿；合同期限未满乙方需解除或终止合同时，应提前60天书面通知甲方，甲方同意后方可解约，甲方不退还保证金；合同期满或双方同意解除合同或乙方违约而解除合同时，乙方不得以任何理由向甲方索取如装修费以及其他费用等。当日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》。约定：甲方提供3个注册地址给乙方使用，房间号X座XXX、XXX、XXX。合同签订后，原告给付被告保证金224956．80元；被告将涉案房屋交付原告，原告对涉案房屋进行装修，后使用涉案房屋进行办公。原告向被告支付租金至2019年11月20日。2019年11月20日，原告与被告签订房屋交验单，原告将涉案房屋返还被告。审理中，原告主张涉案房屋未取得产权证，双方之间签订的《房屋租赁合同》无效。被告认可涉案房屋未取得房产证，主张产权单位为十八里店乡XX村经济合作社，租赁房屋所在建筑具有合法的审批规划手续，且已通过竣工验收备案和消防验收。被告提交建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程消防验收意见书。原告主张签约后其多次要求被告提供房产证和房屋使用证明，用于原告将营业地址变更至租赁房屋，但被告一直要求原告等待，因被告未提供房屋合法手续，故原告于2019年9月20日向被告提出解除合同，2019年10月被告提出可更换其他房屋作为公司注册地址。原告就其主张提供2019年11月其与物业人员的录音。被告表示录音不能证明原告已向被告提交变更营业地址注册地的申请。被告主张变更营业地址需要产权单位审核，被告已告知原告提供相关材料，由被告为原告办理，但原告没有提供，也没有要求被告提供房产证和房屋使用证明；原告曾向被告提出变更租赁房屋，更换为一个面积小的经营场所，但没有提出解除合同，直至2019年11月原告提出解除合同并搬离。为证明租赁房屋所在建筑可以作为经营场所办理营业执照，被告提交案外公司在新华国际广场房屋办理注册的工商登记信息。原告提交装修施工合同、支出凭单、北京市建设工程施工合同，证明其装修损失。被告主张原告搬离时，已将部分装修拆除，另一部分未恢复为交付时的毛坯状态，被告于2019年12月1日将涉案房屋另行出租。本院认为：涉案房屋虽尚未取得房屋所有权证，但该房屋具备建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等审批规划手续，故对原告以涉案房屋未取得产权证为由，主张其与被告签订的《房屋租赁合同》无效的意见，本院不予采纳。原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同有效，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告主张因被告未协助其办理以涉案房屋为经常场所的营业执照变更手续，故提出解除合同。因原告提供的录音证据不足以证实其主张，故对原告的主张，本院不予采纳。根据约定，由于原告原因提前解除合同，则视为原告违约，被告将没收原告租赁保证金。因原告提前解除合同，已构成违约，故对原告要求被告退还保证金并支付利息损失的诉讼请求，本院不予支持。根据约定，因原告违约而解除合同时，原告不得以任何理由向被告索取如装修费以及其他费用等。本案系因原告违约导致合同解除，且被告未同意利用剩余装修，故对原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告北京益圆商贸有限公司的诉讼请求。案件受理费9588元，由原告北京益圆商贸有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  童雪霏二〇二一年三月十五日书记员  于 洋