河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1202民初5171号原告：三门峡鑫瑞物业服务有限公司，住所地：三门峡市崤山路南九街坊3号院（天盛御景1号楼3单元507号）。统一社会信用代码：91411200058763000B。法定代表人：韩秋莲，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕洁华，该公司员工。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：赵丽，该公司员工。代理权限为特别授权。被告：魏磊，男，1987年8月8日出生，汉族，住三门峡市。原告三门峡鑫瑞物业服务有限公司（以下简称鑫瑞物业公司）与被告魏磊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫瑞物业公司的委托诉讼代理人吕杰华、赵丽，被告魏磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫瑞物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告2020年6月30日前的物业费3355.2元，违约金8136.3元并支付利息（自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；2.被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2018年7月1日，三门峡天发房地产开发有限公司与鑫瑞物业公司签订《三门峡市紫薇天枢小区前期物业服务合同》。被告系小区的业主，原告按合同约定提供了物业服务，被告却长期拖欠原告物业费，经多次催要，被告一直无故拒不支付，为维护原告的合法权益，诉至贵院，望判如所请。被告魏磊辩称：费用应当给的，但是不清楚物业的作用。本院经审理认定事实如下：2018年7月1日,三门峡市天发房地产开发有限公司（甲方）与鑫瑞物业公司（乙方）签订三门峡市紫薇天枢小区前期物业服务合同一份，载明：“一、物业的基本情况：物业名称为三门峡市紫薇天枢小区；物业类型为高层回迁房住宅小区、商铺；坐落位置为三门峡市南北四路西、上阳佳苑北；建筑面积约11.6万㎡，其中住宅面积约9万平方米……二、服务的内容与质量：第二条：……2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，化粪池的定期抽排；4.公共绿化的养护和管理（不包含养护期内的维护）；5.车辆停放管理（但不含车浪及车上财产的保险合保管责任）……第三条：在物业管理区域内，乙方提供的其他有偿服务包括以下事项：1.建筑及装修垃圾的收集和清运（甲方装修由甲方负责）；2.不影响业主居住环境的整合特许经营（广告、材料等）；3.特约服务（家政、维修/公共部位意外等）……三、服务费用：第六条第一款：物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅物业管理服务费1.00元/㎡.月……；车位服务收费标准：地下已售车位：30元/位.月……本物业管理服务费收取起始日为合同签订之日起。本物业管理费应按物业公司规定的时间交纳。逾期未交纳有关费用的，乙方有权要求业主补交并从逾期之日起按每天应交款的百分之一支付违约金。……七、违约责任：第二十七条：业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按月物业费金额1%的标准向乙方支付违约金。违约金由乙方依法向业主或物业使用人收取，与甲方无关。八、其他事项：第三十一条：本合同期限自2018年7月1日起至2020年6月30日止，合同期限2年……；第三十八条：本合同中在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可以选择以下四种方式处理：1、由第三方协调解决；2、向政府主管部门申诉；3、向三门峡市仲裁委员会申请仲裁；4、向当地人民法院提起诉讼。”该合同有三门峡市天发房地产开发有限公司（甲方）与鑫瑞物业公司（乙方）盖章予，双方法定代表人签字予以确认。合同签订后，鑫瑞物业公司开始对三门峡市紫薇天枢小区进行管理。审理中，鑫瑞物业公司提交2020年6月9日向魏磊下发的缴费通知书，载明：尊敬的紫薇天枢小区7-2-1108号业主，截止2020年6月，您累计欠缴物业服务费24个月（2018年7月1日至2020年6月30日），其中本金3355.2元，违约金6123.2元（2018年7月1日至2019年6月30日），根据物业管理条例及前期物业服务协议约定，您已经侵犯了物业公司及广大业主的共同权益，请您于6月30日之前尽快补交所欠费用（按规定日期缴纳可免收违约金）。”，欲证明被告魏磊欠付物业费及违约金，其进行催收的事实；提交紫薇天枢小区关于消防整改工作情况汇报以及报湖滨区物业科关于《紫薇天枢小区消防电梯维护工作》文件各一份，欲证明物业积极治理园区占道杂物及电动车上楼工作；提交物业日常管理照片一份以及紫薇天枢微信群截屏照片一份，欲证明其尽到了物业管理责任；魏磊提交该小区前期卫生情况、楼梯件应急灯不亮以及楼道有粪便照片和视频，欲证明物业未尽到管理服务的义务。另查明，1.魏磊于2018年11月13日向物业报柜子丢失。2.鑫瑞物业公司于2018年12月17日正式启用地下车库系统。3.魏磊居住的7#-2-1108的房屋面积为139.8平方米。本院认为：三门峡市天发房地产开发有限公司与鑫瑞物业公司签订三门峡市紫薇天枢小区前期物业服务合同，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。原告为涉案小区提供物业服务，被告魏磊作为业主，应当按照合同约定支付相应的物业费，涉案房屋的面积为房屋面积为139.8平方米，被告魏磊自认其未缴纳物业费，故其应当支付原告鑫瑞物业公司自2018年7月1日至2020年6月30日物业费139.8㎡×1.00元/㎡.月×24月=3355.2元。关于原告主张的违约金，合同约定的逾期计算标准第六条和第二十七条不一致，鉴于第六条标准较高，本院酌定按拖欠金额每月1%标准向原告支付违约金。违约金的计算起点，合同中约定物业费应按物业公司规定的时间交纳，因原告向被告发送缴费通知书显示的交费时间为2020年6月30日之前，故违约金起算点为2020年7月1日。违约金的计算方式为3355.2元×1%/月，从2020年7月1日起计算至本判决确定的给付之日止。关于原告主张的利息，合同没有约定，无事实和法律依据，本院不予支持。关于魏磊辩称的物业未尽到管理服务义务、卫生环境不合格问题，根据合同约定，物业服务内容和质量不达标其可另行向原告主张违约金，本案不予处理；其辩称柜子丢失的问题，根据法律规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任，其可另行主张，本案不予处理。本案是物业服务合同纠纷，业主积极缴纳物业费是物业服务企业经营发展的有力保障，能够促进物业服务企业为涉案小区提供优良居住环境，同时物业服务企业为业主提供高质量服务可以促进业主积极缴纳物业费，两者是相辅相成的关系，希望业主和鑫瑞物业公司都积极履行合同义务，妥善沟通问题，在物业管理过程中，物业公司要不断提高服务质量和标准，为业主创造一个良好的生活环境。综上所述，原告的部分诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因该案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第一条、第六条之规定，判决如下：被告魏磊支付原告三门峡鑫瑞物业服务有限公司物业费3355.2元及违约金（违约金的计算方式为3355.2元×1%/月，从2020年7月1日起计算至本判决确定的给付之日止）。限本判决生效之日起十日内履行完毕。驳回原告三门峡鑫瑞物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40元（已减半），由原告三门峡鑫瑞物业服务有限公司负担25元，被告魏磊负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审判员  窦晓辉二〇二一年三月三日书记员  杨雪飞