重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0102民初864号原告:重庆泽胜商业管理有限公司，统一社会信用代码91500102053220330W，住所地重庆市涪陵区兴华中路25号泽胜中央广场。法定代表人:任泽友，该公司董事长。委托诉讼代理人：崔俭生，重庆新合律师事务所律师。被告:沈梧潇，女，1992年12月12日出生，汉族，涪陵区泽胜中央广场商业步行街二期裙楼LG层33-38号商铺“渝和.拌面江湖”店主，住重庆市涪陵区。原告重庆泽胜商业管理有限公司与被告沈梧潇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了缺席审理。原告重庆泽胜商业管理有限公司的委托诉讼代理人崔俭生到庭参加诉讼，被告沈梧潇经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。重庆泽胜商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2020年11月16日至合同解除之日止所欠租金、管理费。截止2021年1月15日被告共欠租金、管理费20663.76元(其中租金13672.02元、管理费7518元);支付所欠水电费3096元。共计:23759.76元。2.判令解除与被告之间签订的租赁合同，交还商铺。3.判令被告按合同约定支付违约金43303.68元。事实和理由：2019年8月28日，原告重庆泽胜商业管理有限公司(以下简称“商管公司”)的授权单位重庆泽胜地产有限公司与被告沈梧潇签订了《租赁合同》，将泽胜中央广场商业步行街二期裙楼LG层33-38号商铺、69号商铺(套内面积179m2)租给被告用于经营“渝和.拌面江湖”餐饮，租期3年，从2019年10月16日至2021年10月15日。合同约定:租金标准按套内面积计算，每月34元/平方米；租金年递增率8%，第一租年6086元、第二租年6572.88元、第三租年7099.14元，租金按2个月结付...以后每期租金在上期租金到期前10个工作日内乙方交纳给甲方。《租赁合同》第七条第4款约定“租赁期间，乙方有下列行为之的，应承担相当于剩余租赁期租金总额30%的违约金。同时，甲方有权单方提前解除合同且不承担任何法律责任的损失…3拖欠租金或其它费用逾期15日以上的…。”合同签订后，开始双方合作较好，自2020年11月开始被告以经营不善为由一直拖欠租赁费用，经多次发函催缴不予理会，闭店至今。被告既不支付租赁费用，也不解约，且长期占用商铺。截止2021年1月15日，被告共欠租金、管理费20663.76元(租金13672.02元、管理费7518元);欠2020年11月水电费3096元(其中水费185元、电费2911元)，合计欠费23759.76元。被告长期拖欠租金已构成严重违约，应按合同约定支付相当于剩余租赁期租金总额30%的违约金，违约金数额为43303.68元(【6572.88×9+7099.14×12】×30%)。综上所述，为维护原告的合法权益，恳请人民法院依据法律规定及双方合同约定，支持原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年8月28日，被告（乙方）与重庆泽胜地产有限公司（甲方）签订《重庆泽胜中央广场租赁合同》。该合同约定：重庆泽胜地产有限公司将位于重庆市涪陵区兴华中路25号泽胜商业步行街二期裙楼（泽胜中央广场B馆）LG层33、34、35、36、37、38号房屋（套内面积179平方米）出租给被告经营“渝和.拌面江湖”餐饮；租赁期3年，自2019年10月16日起至2022年10月15日止；免租期1个月内不收取租金，免租期自2019年10月16日至2019年11月15日；租金标准按套内面积计算，按34元/平方米/月收取，从第二租年开始递增，递增率为8%，即第一年租金为6086元/月，第二年为6572.88元/月，第三年为7099.14元/月；租金按2个月结付，被告在签署本合同当日即向甲方缴纳第一期租金即2019年11月16日至2020年1月15日的租金12172元，以后每期租金在上期租金到期前10个工作日内缴纳；非因甲方原因或不可抗力，乙方违反本条约定逾期不支付或不足额支付租金、物业管理费和公共能耗费、推广费，乙方只要逾期一日向甲方缴纳相应的租金、物业管理费和公共能耗费、推广费，甲方就可通知甲方商业公司直接对乙方采取停电、停水，直至乙方向甲方完清相应的费用后方可给乙方通水、通电，由此造成的一切损失一概由乙方自行承担；乙方每逾期一天，还须按当期应付租金、物业管理费和公共能耗费、推广费总额的5%向甲方支付违约金，逾期15日不支付或不足额支付租金、物业管理费和公共能耗费、推广费，甲方有权单方面解除本合同，乙方除应缴清应付租金、物业管理费和公共能耗费、推广费，同时应承担相当于剩余租赁期租金总额30%的违约金；乙方自行承担并交纳使用租赁物所发生的水费、电费、燃气费、网络费、垃圾处理费、排污费、有线电视费、卫生费、电话费、装修费及水电损耗分摊等各类经营相关费用，甲方每月协助相关部门出具水、电、气费用缴费通知书，乙方须按通知书规定时间付清上月费用。同日，被告与原告（乙方）重庆泽胜商业管理有限公司（甲方）签订《经营管理合同》。合同约定：甲方为乙方提供管理服务；本合同系乙方与丙方（重庆泽胜地产有限公司）签署的《租赁合同》不可分割的组成部分，如乙方违反本合同，视为乙方违反乙方与丙方签署的《租赁合同》，丙方有权按违反《租赁合同》追究乙方违约责任，并有权解除《租赁合同》；公共管理费由物业管理费、公共能耗费、推广费组成，乙方向甲方支付该商铺的公共管理费为21元/月/平方米，其中包括物业管理费10元/月/平方米，公共能耗费6元/月/平方米，推广费5元/月/平方米；免租装修期交付1个月的公共管理费3759元；公共管理费每2个月缴纳一次；乙方应于每个缴费期首月的5日前交付公共管理费；交付明细：第一租年每次交付2个月的公共管理费7518元，第二租年每次交付2个月的公共管理费7518元，第三租年每次交付2个月的公共管理费7518元。合同签订后，重庆泽胜地产有限公司向被告交付了租赁房屋。但自2020年11月起，被告一直拖欠重庆泽胜地产有限公司的租金及原告的公共管理费及其他水电费。2020年11月16日，原告向被告发出《催缴函》，请求被告交纳截止2020年11月16日止应付的水电费3081元、2020年11月16日至2020年12月15日期间的租金6572.88元、2020年11月16日至2020年12月15日期间的管理费3759元，共计13412.88元。原告向被告催收后，被告仍未缴纳。原告遂诉至本院。另查明，2016年4月1日，重庆泽胜地产有限公司与重庆泽胜商业管理有限公司签订授权书，重庆泽胜地产有限公司授权重庆泽胜商业管理有限公司租赁并收取或退还泽胜中央广场A、B馆各商铺及多经点位商户的租赁费用、水电气费用等，并以自己名义提起诉讼、仲裁及办理公证等法律事务。再查明，本院受理本案后，于2021年2月2日向被告送达了起诉状副本等诉讼材料。上述事实，有庭审调查中当事人的陈述以及原告提交的《重庆泽胜中央广场租赁合同》、《经营管理合同》、收据、欠费明细、催缴函、停止能源供应函、恢复营业告知函、水电费欠费底单、授权书等证据在卷佐证，且经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，被告与重庆泽胜地产有限公司、重庆泽胜商业管理有限公司签订的《重庆泽胜中央广场租赁合同》及《经营管理合同》依法成立有效，应受法律保护。被告未按合同约定支付租金、公共管理费、水电费属违约行为，依法应承担违约责任。因被告未按合同约定向原告支付租金等费用，以自己的行为表明不履行主要债务，已构成根本违约，故原告请求解除该租赁合同并请求返还租赁房屋，由被告支付租金、公共管理费、水电费符合法律规定，本院予以支持。本院于2021年2月2日向被告送达了起诉状副本，该租赁合同依法应于2021年2月2日解除。因被告自2020年11月16日起至合同解除之日即2021年2月2日期间未付租金的时间为3个月（按月计收租金），其租金应为6572.88元（第二租年标准）X3个月=19718.64元。原告请求被告支付违约金43303.68元(【6572.88×9+7099.14×12】×30%)过高，综合本案实际情况，本院酌定违约金按第二租年租金标准计算3个月，即6572.88元X3个月=19718.64元。重庆泽胜地产有限公司与重庆泽胜商业管理有限公司签订授权书，重庆泽胜地产有限公司授权重庆泽胜商业管理有限公司租赁并收取或退还泽胜中央广场A、B馆各商铺及多经点位商户的租赁费用、水电气费用等，并以自己名义提起诉讼、仲裁及办理公证等法律事务，因此本案中，重庆泽胜商业管理有限公司可以原告的名义提起诉讼。被告沈梧潇经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，系对其诉讼权利的自动放弃，由此产生的不利法律后果应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百六十七条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、重庆泽胜地产有限公司与被告沈梧潇于2019年8月28日签订的《重庆泽胜中央广场租赁合同》于2021年2月2日解除。二、被告沈梧潇于本判决生效后10日内支付原告重庆泽胜商业管理有限公司租金19718.64元、公共管理费7518元、水电费3096元，共计30332.64元。三、被告沈梧潇于本判决生效后10日内支付原告重庆泽胜商业管理有限公司违约金19718.64元。四、被告沈梧潇于本判决生效后10日内返还原告重庆泽胜商业管理有限公司位于重庆市涪陵区兴华中路25号泽胜商业步行街二期裙楼（泽胜中央广场B馆）LG层33、34、35、36、37、38号房屋。五、驳回原告重庆泽胜商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1478元，减半收取739元，由被告沈梧潇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 员  黄 江二〇二一年三月十二日法官助理  李子琦书 记 员  黄银丹