北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初44405号原告：王璨，女，1991年12月3日出生，汉族，住北京市朝阳区，公民身份号码×××。被告：任思达，男，1992年12月27日出生，汉族，住北京市朝阳区，公民身份号码×××。被告：张峥，女，1993年4月30日出生，汉族，住北京市朝阳区，公民身份号码×××。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，执行董事。委托诉讼代理人：董珊珊，女，北京我爱我家房地产经纪有限公司职员。原告王璨（以下简称原告）与被告任思达（以下简称姓名）、被告张峥（以下简称姓名，与任思达合称二被告）、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告、二被告、我爱我家公司的委托诉讼代理人董珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与二被告签订的房屋租赁合同；2.判令二被告返还房屋租金12400元；3.判令二被告支付违约金12400元。事实和理由：2020年4月27日，我在我爱我家公司居间下与二被告签订房屋租赁合同，约定我承租二被告名下位于北京市朝阳区芍药居X号院XX室房屋（以下简称涉案房屋），租赁期限为一年，自2020年5月7日至2021年5月6日，租金每月6200元，支付方式为押一付三。合同签订后，我在2020年4月27日支付三个月租金及押金共计24800元，还支付了居间服务费5270元。2020年5月1日，因交付房屋时发现涉案房屋状况与约定严重不符，经多次协商未果，故诉至法院。二被告辩称，不同意原告诉讼请求：1.双方2020年4月27日签订房屋租赁合同，2020年5月1日发生合同解除纠纷，但原告在签订合同前已经知晓房屋的情况，2020年5月1日入住时主卧未安装卧室门，空调已购买并放置于涉案房屋内，次卧已经安装卧室门，并没有影响原告正常入住使用，而且合同也没有约定装好卧室门是交付的必要条件，原告以此为由主张未按约定交付房屋，没有事实和合同依据；2.2020年4月28日，原告取得钥匙后多次进入涉案房屋，如果涉案房屋存在严重不符合约定条件的情况，原告在熟知合同及房屋真实状况的情形下签订合同，就表示其已经知晓，且原告也未提供房屋严重不符合约定条件的证据；3.关于违约金，我方并未收到原告提出的整改要求或诉求，装修工人在2020年5月1日下午完工，原告当天晚上搬走，2020年4月27日签约时，我二人和原告沟通询问租房渠道，原告当时就流露出对支付中介费的惋惜，故不能排除原告想通过解约后与其他业主直接签约租房的可能；4.原告主张的违约金过高，且我方是正常交房，不存在违约，原告住不住是她自己的问题。我爱我家公司述称，原告的诉讼请求不涉及我公司，我公司配合法院查明事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，2020年4月27日，原告（承租人、乙方）与二被告（出租人、甲方）、我爱我家公司（居间人、丙方）签订一份《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》（合同编号JZL202004270145WA，以下简称租赁合同），约定甲乙双方在丙方居间撮合下，由乙方承租甲方名下涉案房屋，房屋租赁用途为居住，租赁期限自2020年5月7日至2021年5月6日，甲方应于2020年4月30日前将房屋按约定条件交付乙方，《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成，租金标准为每月6200元，支付方式为押一付三，各期租金支付时间分别为2020年5月7日、2020年8月7日、2020年11月7日和2021年2月7日，押金6200元于合同签订之日由乙方支付给甲方。租赁合同第九条第（三）款约定，甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.延迟交付房屋达7日的；2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。租赁合同第十条第一款约定，甲方有合同第九条第（三）款情形之一的，应按当年月租金的200%向乙方支付违约金；租赁合同第十条第（四）款约定，甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，每逾期一日，应按当年日租金的200%标准支付违约金。租赁合同签订当日，原告向二被告支付了三个月租金及押金共计24800元，向我爱我家公司支付居间服务费5270元。2020年5月11日，原告向二被告邮寄一份《律师函》，以二被告所交付涉案房屋未安装卧室门及空调家具，房屋状况与约定严重不符，及二被告最终延迟交付房屋达7日为由，通知解除上述租赁合同，要求二被告退还全部已付租金、押金，并要求二被告赔偿违约金、居间服务费共计17670元。原告提交的EMS快递单显示该《律师函》的收件地址为涉案房屋所在地址，收件人为二被告。经查，该快递签收时间为2020年5月12日。二被告认可收到了上述《律师函》。原告表示二被告随后于2020年5月16日退款12400元。就涉案房屋交付使用前后的事实经过，原告称其曾于签约前一周左右前去看房，看房时发现房屋属于空置房，主卧未装卧室门、屋内未装空调，双方2020年4月27日签约时原告已经取得了一把涉案房屋钥匙，签约当天二被告曾同意最迟于4月30日将主卧门安装完毕、将次卧的床买好，并在夏季到来前将空调安装完毕；但2020年5月1日其搬到涉案房屋内时发现主卧卧室门仍在安装过程中，次卧床尚未安装，其当场与二被告发生争议，争议过程中空调安装人员到达了涉案房屋内。二被告认可涉案房屋此前属于空置房屋，原告曾在2020年4月27日之前看房，二被告亦认可2020年4月30日前主卧卧室门、次卧床及空调虽已购买并置于涉案房屋内，但尚未安装。二被告主张主卧卧室门未安装、次卧床未安装及空调未安装的情况并不影响原告入住，且租赁合同并未约定房屋交付条件包括卧室门应当安装完毕，2020年5月1日因双方在涉案房屋内就上述问题发生争议后，原告直接搬离了房屋，故双方未签署《房屋交割清单》。二被告就上述事实经过提交了我爱我家公司业务员冯某与原告的通话录音并申请了冯某作为证人出庭作证，拟证明原告取得涉案房屋钥匙即视为房屋交割已经完成，原告单方面退租构成违约，故其在扣除相当于两个月租金的违约金后，于2020年5月16日退还了原告12400元。冯某在出庭作证中述称2020年4月27日，双方于20时左右在我爱我家芍药居旗舰店内签约，原告当日取得了一把涉案房屋钥匙，但因房屋内东西不齐全，双方约定交房时房屋内应配齐各项设施，并约定在5月1日交付房屋，5月1日当天二被告表示可以将房屋配齐各项设施并将卧室门装好，但原告情绪激动、坚决不同意并要求解除合同。二被告发问时，冯某称其对涉案房屋交房的理解为交付钥匙后由业主和客户自行交接。二被告提交的上述录音中，原告：“今天哥你也在场，你也听见了，是业主她要赶我走”，冯某：“不是业主赶你走，等会等会”，原告：“她说要让装修队进场了，我还怎么住啊”，冯某：“业主就是问你住不住，你那时候还说”，原告：“不是”，冯某：“你还找了跟业主要违约金呢，就因为业主家具晚装了半天时间你找业主要违约金”，原告：“对啊，是啊”，冯某：“业主不认同，所以才发生了你要么继续住，要么你搬家走人”，原告：“对啊”，冯某：“是这样说的”，原告：“不是不是，业主是这样说的，要不今天息事宁人，要不我明天就让搬家队进场，我说的是我不能息事宁人”。庭审中经本院询问，我爱我家公司表示房屋交付使用除了应交付房屋钥匙外，还应当签署《房屋交割清单》。另，双方认可原告持有的涉案房屋钥匙已于2020年5月间交还二被告。本院认为，原告与二被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方应依约全面履行各自合同义务。本案中，原告在2020年4月27日签约时已经按期、足额支付了首期租金及押金，并向我爱我家公司支付了居间服务费，二被告应根据租赁合同的约定，在2020年4月30日前将房屋按约定条件交付给乙方。二被告虽主张原告取得房屋钥匙的事实足以证明双方已完成了涉案房屋的交付使用，并提交了通话录音及证人证言佐证，但结合租赁合同第三条第（一）款的约定及我爱我家公司对房屋交付使用流程的当庭陈述，房屋交付完成以移交房门钥匙、双方在《房屋交割清单》上交验签字为条件，原告虽在签约时已取得房屋钥匙，但双方未在《房屋交割清单》上校验签字，故现有证据不足以证明双方在2020年4月30日前已经完成了涉案房屋的交付。就二被告房屋在交付日是否符合约定条件的问题，结合租赁合同第二条关于房屋租赁用途为居住的约定，以及租赁合同第七条第（一）款关于“甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全”的约定，本院认为，前述租赁合同第七条第（一）款的约定属于对房屋基本安全条件的约定，而涉案房屋除应满足前述基本安全条件之外，还应当符合约定的居住用途，但从庭审查明的事实来看，涉案房屋在2020年5月1日尚未完成卧室门安装，从社会一般认知来说，一套卧室门尚未安装完毕的房屋虽不能认为其严重不符合居住的要求，但也并不能认为该房屋的居住用途达到完满的水平；此外，双方约定交房时房屋内应配齐各项设施，但涉案房屋主卧卧室门在2020年5月1日仍未安装完毕，可见涉案房屋在合同约定的最后交付日期仍未达到交付条件，二被告已经构成违约，原告有权拒绝在当天完成房屋交付手续，并有权依据租赁合同第十条第（四款）的约定要求二被告承担违约责任。就原告所发送《律师函》是否发生解除合同法律效果的问题，结合本院查明的事实及租赁合同第九条第（三）款第1项、第2项的约定，以及租赁合同第十条第（四款）的约定，虽然二被告的上述违约行为在2020年5月1日尚未达到使原告享有单方解除权的程度，但二被告既拒绝了原告要求二被告承担违约责任的请求，又要求原告当场表示是否愿意继续履行合同，此外，原告发送《律师函》之日距离约定的房屋交付使用日期已经超过7日，二被告并未在此期间再行通知原告办理房屋交割并签署《房屋交割清单》，故本院认定原告有权以发送《律师函》的方式通知二被告解除合同，故双方签订的租赁合同已于2020年5月12日解除。就原告的第一项诉讼请求，因本院认定双方签订的租赁合同已于2020年5月12日由原告以发送《律师函》的方式解除，该租赁合同无需再行要求解除，故本院对原告的本项诉讼请求不予支持。就原告的第二项诉讼请求，因本案租赁合同解除系二被告违约所致，且原告并非实际占用涉案房屋，故本院对原告的本项诉讼请求予以支持。原告的第三项诉讼请求亦具备事实和法律依据，二被告主张违约金过高，可视为申请对违约金申请酌减，鉴于原告未举证其实际损失情况，本院综合考虑二被告违约的情形、租赁合同的实际履行情况，酌定支持违约金6200元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告任思达、被告张峥于本判决生效后七日内退还原告王璨房屋租金12400元；二、被告任思达、被告张峥于本判决生效后七日内支付原告王璨违约金6200元；三、驳回原告王璨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费420元，由原告王璨负担105元（已交纳），由被告任思达、被告张峥负担315元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  郝 卓二〇二一年三月二十二日法官助理  唐 舒书 记 员  王兆博