河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终1292号上诉人(原审被告)：河南荣园置业有限公司。统一信用代码：914113816700879691。住所地：邓州市南环路西段。法定代表人：刘道全，该公司负责人。委托诉讼代理人：常征，河南吾衡律师事务所律师（特别授权）。被上诉人(原审原告)：程远，男，1983年1月10日出生，汉族，住邓州市。上诉人河南荣园置业有限公司（以下简称荣园置业）因与被上诉人程远房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省邓州市人民法院（2020）豫1381民初6273号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人荣园置业的委托诉讼代理人常征，被上诉人程远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。荣园置业上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定上诉人构成违约,不符合双方合同约定,且未充分考虑上诉人无过错的客观事实,应依法撤销原判,改判驳回被上诉人的诉讼请求。1、上诉人已经依据双方签订的《商品房买卖合同》第24条的规定,在本合同生效之日起30天内,由出卖人向邓州市房产管理局申请登记备案,如期向当时的房管部门申请了登记备案,已经履行了合同义务,且房屋所有权权属证书应由不动产登记部门办理,上诉人只有协助提交材料的义务,无办证权,原审法院判决上诉人办理房屋产权登记证书,显然是以司法权干预行政权。2、被上诉人房屋产权登记证书逾期办理,上诉人不存在合同过错,完全是政府相关部门政策衔接、规划手续违规等客观原因造成的,上诉人不应替政府承担过错。(1)依据上诉人原审提交的邓州市房屋产权产籍管理处于2018年12月17日向中国农业银行股份有限公司南阳市分行所出具的《情况说明》可以看出,被上诉人房屋所在的名门盛世小区已办理了初始登记,未分证,其中之一原因是不动产统一登记制度的实施,停止了发证工作,而非上诉人过错或责任造成的。(2)依据上诉人原审提交的2018年11月1日向邓州市人民政府提交《申请》(经邓州市副市长张栓誉签批)及2019年8月26日邓州市自然资源与规划局向市政府作出的《关于解决河南荣园置业有限公司用地问题的处置意见》(经邓州市副市长张栓誉签批)文件显示,上诉人在取得名门盛世土地时,因邓州市城市规划原因,造成上诉人整块地土地面积减少1998.51米的国有建设用地,从而造成项目用地规划手续至今未完善,从而也影响到了不动产登记部门的办证,但这是政府规划、土地、不动产部门无法协调的行政及政策原因,而非上诉人过错及责任。那么依据双方《商品房买卖合同》第15条的规定,只有是上诉人的原因,造成被上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书时,上诉人才承担违约责任。但基于上述事实,并非上诉人的过错及责任,故不应认定上诉人构成违约。请求支持上诉人的上诉请求。程远辩称，应当按照商品房买卖合同上面写的条款执行。程远向一审法院起诉请求：1．判令被告立即为原告办理房屋所有权权属证书；2．判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权权属证书的违约金38643.7元，并自起诉之日起按已付购房款386437元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至房屋产权证书交付原告为止；3、判令被告退还代收原告7729元契税；4、判令被告退还收取原告的2400元液化气初装费；5、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年3月30日，原告程远与被告荣园置业签订了商品房买卖合同，约定程远购买被告开发的位于邓州市××路北侧××名门××小区××单元××房，总房款为386437元。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的10％向买受人支付违约金。”2014年5月1日，被告向原告交付房屋，原告程远居住至今。后原告多次要求被告为该房屋办理权属证书，但被告至今未办理。一审法院认为，原告程远与被告荣园置业签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，为有效合同。双方合同第十五条对出卖人应当为买受人办理产权证书及违约责任进行了约定，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。”依照合同约定和法律规定，办理产权登记的义务人为荣园公司。荣园公司于2014年将房屋交付原告程远，但至今未办理房屋产权证书，其长期未予办理，已构成违约，应当承担继续履行合同并支付违约金的责任。双方合同约定了逾期办证的违约金为购房款386437元的10％，即38643.7元，故原告程远主张违约金，法院予以支持。原、被告就逾期办证约定了违约金责任，原告主张利息，但其未向法院提交其受损失的相关证据，故法院对利息不予支持。关于办证契税，被告代收7729元，被告亦同意退还原告。燃气初装费因系原告使用燃气，与燃气公司发生的法律关系，故原告程远主张退还2400元燃气初装费的诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告河南荣园置业有限公司于判决书生效之日起九十日内为原告程远办理邓州市名门盛世小区1号楼1单元502室的房屋产权登记证书，由原告程远配合提供办理房屋产权证书所需的相关资料；二、被告河南荣园置业有限公司于判决书生效之日起三十日内向原告程远支付逾期办理房屋产权证书违约金38643.7元；三、驳回原告程远的其他诉讼请求。案件受理费510元，由被告河南荣园置业有限公司负担。二审中双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于荣园置业违约责任的认定问题，程远与荣园置业签订的《商品房买卖合同》中明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的10％向买受人支付违约金。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日”，因程远至今仍未取得房屋产权证书，荣园置业的行为已经构成违约，应当承担合同约定的违约责任。荣园置业上诉称系由于政府政策变化、规划手续违规等客观原因导致无法办证，并主张其不存在过错，本院认为，荣园置业虽提交邓州市房屋产权产籍管理处出具的情况说明用以证实因不动产统一登记制度的实施而停办房权证，但该情况说明中亦载明“待2019年3月份各部门协调整合实施档案信息共享后，可到不动产登记中心统一办理相关不动产权证的分理手续”，故即使因政策原因对荣园置业履行办证义务构成障碍，但不足以证明该障碍持续至今，荣园置业以此为由主张不存在过错证据不足，本院不予支持。荣园置业所主张的用地规划手续不完善的情况，在其办理土地转让手续时已经知晓，在与程远签订《商品房买卖合同》时亦应为明知，荣园置业在明知其用地规划手续不完善可能造成办证程序无法正常进展的情况下，仍与程远约定逾期办证的违约责任，即应承担相应的法律后果，故荣园置业以此为由主张其不承担违约责任与合同约定相悖，本院不予支持。关于荣园置业履行义务的方式问题，《商品房销售管理办法》第三十四条第三款规定“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”，故办理房屋产权手续虽是不动产登记部门的职权范围，但按照合同约定和法律规定，荣园置业应当提供协助义务，一审判令荣园置业承担办证责任包含其协助提供办证资料等义务，故一审判决内容并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费510元，由上诉人河南荣园置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇二一年三月十七日法官助理同箫书记员宁亚楠