广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终29662号上诉人（原审原告、反诉被告）：姚依依，女，土家族，1996年7月24日出生，住所地：湖南省龙山县。委托诉讼代理人：黄锐，广东华澜律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：叶志亮，男，汉族，1982年1月2日出生，住所地：广东省深圳市南山区。上诉人姚依依因与上诉人叶志亮房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初15474号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。姚依依的上诉请求：1.撤销一审判决第五、六项，判令叶志亮双倍返还押金16000元；2.本案一、二审诉讼费用由叶志亮负担。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当，应予以纠正。叶志亮所提供的视频照片证据仅表明姚依依与朋友在涉案房屋聊天，并不能证明姚依依转租的事实。如果确属转租，次承租人也不可能因为叶志亮几句话就自觉搬离。实际上是叶志亮因在承租过程中，主观臆断、污蔑姚依依品行不端，既而双方发生口角，随后叶志亮多次上门、百般找茬，粗暴干涉姚依依合法的承租权，擅自违法解除合同，迫使姚依依不得不搬离涉案房产，导致了本案的产生，其应当承担相应的违约责任。综上所述，请二审法院查明事实，依法裁决。叶志亮未提交答辩意见。叶志亮的上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.物业杂费损失和租赁损失共计27189.21元由姚依依承担；3.本案全部诉讼费用由姚依依承担。事实与理由：一、姚依依应赔偿其违约所造成叶志亮的实际损失。2019年9月25日，双方准备办理房产交接手续时，由于姚依依未交还所有钥匙且不同意结算，双方交接不成功。退一步说，即使姚依依已于2019年9月25日将涉案房产交还，依照合同和法律规定都不能排除叶志亮作为无过错方，坚持向过错方进一步追究责任的权利，姚依依应承担其全部违约责任和赔偿义务，赔偿叶志亮的实际损失。二、一审判决关于损害赔偿金，部分认定与事实不符。姚依依应当赔偿2019年9月26日至2020年4月7日期间的物业杂费及房屋租金、电费和燃气费及诉讼费等损失。姚依依未提交答辩意见。姚依依向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年9月25日解除；2.叶志亮退还已付房租1733元（2019年9月26日至2019年10月8日）；3.叶志亮因违约解除租赁合同行为双倍支付定金16000元；4.叶志亮承担姚依依方已付租房佣金2000元；5.由叶志亮承担本案诉讼费用。叶志亮向一审法院反诉请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》中，姚依依于2019年9月违约转租，叶志亮有权没收押金8000元，并向姚依依进一步追究责任；2.姚依依未交付房产，并赔偿损失27670.69元，详细如下：2019年9月欠缴燃气、水电费91.48元；2019年10月8日至2020年4月7日房租损失24000元；2019年9月8日至2020年3月31日物业费损失1279.21元；X栋X座XX房屋防盗大门门锁维修更换费300元；承担叶志亮已付租房居间佣金2000元；3.本案起诉费、反诉费由姚依依承担。一审法院认定事实：“深圳市龙华区XXXX花园X栋X座XX”房屋的不动产证号为粤（2018）深圳市不动产权第××号。2019年4月8日，叶志亮作为出租方与姚依依作为承租方、深圳市乐有家房产交易有限公司（以下简称乐有家公司）作为居间人签订《房屋租赁合同》一份，约定叶志亮将“深圳市龙华区XXXX花园X栋X座XX”房出租给姚依依使用，合同期限2019年4月8日至2020年4月7日，每月租金4000元，每月9日前支付当月租金，押金8000元；第三条约定“3.租赁期间，每月的物业管理、电话、煤气、清洁、水电、卫生等杂费，均由承租方支付”；第四条约定“2.承租方有下述行为之一的，出租方有权立即单方解除合同，没收由押金自动转化的定金，并有权向承租方进一步追究责任：擅自改变房产结构和用途；储存任何违禁品；从事违法活动；未经出租方书面同意将房产部分或全部转租给他人；在租赁期届满前单方解除租赁合同”；第五条约定“1.如因承租方违约而导致出租方单方解除合同，或合同租赁期满而又不续租的，承租方应在接到出租方解除合同通知之日或合同期限届满之日起3天内搬出该房产；逾期未搬出，视为承租方放弃出资购置的物品，出租方可单方进行处理”；第六条约定“基于居间方已促成本合同成立，故在签订本和同时，出租方应向居间方支付佣金2000元，承租方应向居间方支付佣金2000元……”；同时约定了其他事项。上述合同签订后，姚依依向叶志亮缴纳押金8000元，叶志亮将该房产交付给姚依依。2019年9月22日，叶志亮妻子通过微信向姚依依称“今天正式通知，因你在本房主不知情的情况下对房屋进行转租，现在通知你终止合同请按合同时间3日内搬离”。姚依依确认收到该通知。2019年9月25日，姚依依通过微信向叶志亮妻子发送《被迫解除房屋租赁合同告知书》，内容为“2019年9月21日，你们以我方违规将上述房产转租为由，强行要求我方退租退房，实际并无此事。……还另外两次让物业保安出面要求我方配合搬离，并在微信中责令我方必须在2019年9月25日前搬离上述房产。……一、本人将不得不解除双方于2019年4月8日签订的《房屋租赁合同》，并于2019年9月25日搬离上述房产。二、有关房屋设施情况待搬离后将拍照片确定留在原处，水电费使用情况也将固定度数，确定金额后另行结算处理，钥匙放在桌面，望及时接收，逾期责任自负。三、望你方在本人搬离后，即时退回剩余租金（2019年9月26日至2019年10月9日）及押金8000元。……”叶志亮确认收到该通知。另查，叶志亮提供网上转租信息及中介微信聊天记录、2019年9月22日照片、视频及照片等，主张姚依依违反双方约定将涉案房产进行转租。其中，网上转租信息显示“XXXX花园X房X厅68.18平方米，4000元/月”房源出租信息，其中该房屋客厅照片与涉案房产客厅照片显示相同；中介微信聊天记录显示2019年9月21日乐有家中介杨敦祥称“第二套是转租客转租的”；2019年9月22日照片显示涉案房屋内有案外人居住；视频及照片显示有案外人搬运物品至涉案房屋，案外人搬运物品离开涉案房屋。姚依依不予认可，主张上述涉案人员为姚依依朋友，当时系借住在涉案房屋，其并未转租。再查，姚依依主张叶志亮强行要求其搬离涉案房屋构成违约，要求叶志亮返还已付2019年9月26日至2019年10月8日期间租金1733元，要求叶志亮支付双倍定金16000元并承担佣金2000元。叶志亮不予认可，主张姚依依未经其同意转租涉案房屋构成违约，要求没收押金8000元要求姚依依支付2019年9月燃气费及水电费91.48元，并赔偿2019年10月8日至2020年4月7日房租损失24000元、2019年9月8日至2020年3月31日物业费损失1279.21元、门锁更换费300元、佣金2000元。一审庭审中，双方确认姚依依已于2019年9月25日将涉案房产交还叶志亮，双方确认姚依依已缴纳2019年9月8日至2019年10月7日期间租金4000元。姚依依对叶志亮主张的2019年9月燃气费及水电费91.48元表示认可。叶志亮主张姚依依仅交还一把钥匙，另一把钥匙未交还。姚依依在起诉状中称丢失钥匙。一审法院认为，姚依依与叶志亮于2019年4月8日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，一审法院予以确认；双方应当依照约定和相应法律规定，全面妥善履行合同义务。叶志亮提供的视频等证据，可以证明涉案房屋在2019年9月22日时确有非承租人居住，姚依依主张系当时朋友借住，但未能提供相关合法有效证据对此予以证明，依法应当承担举证不能的不利后果。结合叶志亮提供的其他合法有效证据，可以形成较为完整的证据链，符合民间交易习惯，可以初步证明其关于姚依依未经叶志亮同意转租涉案房屋的主张。因此，叶志亮该项主张有事实依据，一审法院予以采信。根据《房屋租赁合同》的约定，姚依依未经叶志亮同意将涉案房屋转租，叶志亮据此要求解除涉案合同、要求姚依依2019年9月25日前搬离并没收押金8000元，符合双方约定，未违反相关法律规定，一审法院予以确认。姚依依主张叶志亮强行解除合同、要求其搬离构成违约并要求叶志亮支付双方定金16000元，缺乏事实依据，一审法院不予支持。根据一审法院查明的事实，姚依依已于2019年9月25日搬离，涉案房屋租赁合同于当日解除，叶志亮应当向姚依依退还姚依依预缴的2019年9月26日至2019年10月7日期间租金1600元（4000元÷30天×12天）。姚依依要求叶志亮承担佣金2000元，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。一审庭审中，姚依依对叶志亮主张的2019年9月燃气费及水电费91.48元表示认可，故姚依依应当向叶志亮支付该笔费用。叶志亮要求姚依依支付2019年10月8日至2020年4月7日房租损失以及佣金2000元，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。由于姚依依丢失涉案房屋的钥匙，叶志亮要求赔偿门锁更换费300元，根据一审法院实际情况，一审法院酌定姚依依赔偿叶志亮门锁更换费用100元。叶志亮要求姚依依支付2019年9月26日至2020年3月31日物业费，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。叶志亮要求姚依依支付2019年9月8日至9月25日期间物业费，未能举证证明每月物业费金额，依法应当承担举证不能的不利后果，其该项主张证据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、姚依依与叶志亮于2019年4月8日签订的《房屋租赁合同》于2019年9月25日解除；二、叶志亮应当于判决生效之日起十日内向姚依依退还2019年9月26日至2019年10月7日期间租金1600元；三、姚依依应当于判决生效之日起十日内向叶志亮支付2019年9月燃气费及水电费91.48元；四、姚依依应当于判决生效之日起十日内向叶志亮赔偿门锁更换费用100元；五、叶志亮没收姚依依缴纳的押金8000元；六、驳回姚依依的其他诉讼请求；七、驳回叶志亮的其他诉讼请求。本案姚依依起诉受理费147元（姚依依已预缴），由姚依依负担135元、叶志亮负担12元；叶志亮反诉受理费246元（叶志亮已预缴），由姚依依负担56元、叶志亮负担190元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据双方上诉理由，二审争议焦点在于：一、叶志亮是否有权没收押金；二、姚依依是否应承担涉案房产在2019年9月25日之后的房租及物业费用。关于姚依依是否违约。本案中，叶志亮提交的租房信息、姚依依搬离涉案房屋及他人搬入涉案房屋等视频内容可以构成姚依依转租房屋的初步证据，姚依依主张仅系朋友借住，但其在收到叶志亮妻子以转租为由主张解除合同的短信时并未即时就此申辩，在诉讼中亦未能就所谓朋友关系及借住缘由等事项作完整说明并提供相应证据予以佐证，故本院对其辩解不予采信。姚依依未经叶志亮同意将涉案房屋转租，叶志亮依约有权解除双方租赁合同并没收押金。姚依依主张叶志亮违约，并要求其返还定金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本案当事人均确认姚依依已于2019年9月25日搬离涉案房屋，虽当日双方因存在费用争议未完成结算，但叶志亮以此为由拒绝接收涉案房产，并无合法依据，若因此导致房屋空置亦应由叶志亮自行承担相应后果，其诉请姚依依承担搬离之后的租金及物业费用，理据不足，本院予以驳回。2019年9月8日至2019年9月25日期间的物业费和用水费用实际发生，姚依依在一审亦表示同意支付，本院予以支持。叶志亮主张该款合计为208.76元，并提交了相应的费用单据，本院予以采信，姚依依应支付该期间物业及用水费用208.76元。综上所述，姚依依的上诉请求不能成立，应予驳回；叶志亮的上诉请求部分成立，对其成立部分，本院予以支持。一审判决认定部分事实不清，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初15474号民事判决第一、二、三、四、五、六项；二、撤销深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初15474号民事判决第七项；三、姚依依应于本判决生效之日起十日内向叶志亮支付2019年9月的物业费及水费共计208.76元；四、驳回叶志亮的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费147元，由姚依依负担135元、叶志亮负担12元；反诉受理费246元，由姚依依负担56元、叶志亮负担190元；二审受理费共计494元，由姚依依负担200元，叶志亮负担294元。本判决为终审判决。审判长 唐 毅审判员 蔡妍婷审判员 刘灵玲二〇二一年三月三日书记员 龙灵美附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。