云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2020）云3102民初1888号原告：瑞丽市信和房地产开发有限公司，统一社会信用代码915331025920015595，住所地云南省德宏州瑞丽市新光路51-60-1号。负责人：林武，系公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘春元，云南和序律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：钱小燕，女，1984年2月19日出生，汉族，身份证住址浙江省永嘉县。第三人：中国农业银行股份有限公司瑞丽市支行，统一社会信用代码91533102709857984M，住所云南省德宏州瑞丽市珠宝街南侧3号。法定代表人：陈琦，系行长。委托诉讼代理人：杨雪梅，女，1990年12月5日出生，汉族，系该行员工，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州盈江县，现住瑞丽市，代理权限为一般授权代理。委托诉讼代理人：雷正语，云南和序律师事务所律师。代理权限为一般授权代理。原告瑞丽市信和房地产开发有限公司（以下简称信和公司）与被告钱小燕、第三人中国农业银行股份有限公司瑞丽市支行（以下简称瑞丽农行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案后，于2019年10月14日作出（2017）云3102民初240号之一民事裁定，原告不服上诉，德宏州中级人民法院于2020年7月20日作出（2020）云31民终338号民事裁定，裁定撤销（2017）云3102民初240号之一民事裁定，指令瑞丽市人民法院审理。本院于2020年8月10日重新立案，并依法适用普通程序，于2020年11月24日公开开庭进行了审理，原告信和公司委托诉讼代理人刘春元，第三人瑞丽农行委托诉讼代理人杨雪梅、雷正语到庭参加诉讼。被告钱小燕经公告送达传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信和公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2014年7月18日签订的《商品房购销合同》［合同编号：林和家园·一期（2014）022］及《商品房购销合同补充协议》；2.被告向原告按房屋总价款的10%向原告支付违约金675326.4元；3.被告向原告赔偿因房屋价格减少的差价损失（按购房时合同价格与现房屋实际评估价格之差计算，暂估340万元）；4.被告向原告支付原告为维权而支付的律师费50000元；5.本案诉讼费用全部由被告承担。2020年11月24日，原告信和公司当庭申请撤回第3项诉讼请求，第4项诉讼请求变更为第3项，第5项诉讼请求变更为第4项。事实和理由：2014年7月18日，原被告签订《商品房购销合同》［合同编号：林和家园·一期（2014）022］和《商品房购销合同补充协议》各1份，约定被告购买原告位于瑞丽房产，建筑面积为232.52平方米，单价为29043.8元／平方米，总价款为6753264元，首付款为3383264元，余款3370000元由被告向第三人按揭借款。《商品房购销合同补充协议》第六条约定若在依法办妥产权证之前，乙方（被告）不能履行其与银行签订的借款合同的还款义务，导致甲方（原告）承担连带保证责任，甲方在承担保证责任后：1.甲方有权解除合同，收回房屋另行出售；2.乙方必须返还甲方向银行代为支付的全部贷款本息（包括逾期罚息或者其他违约金）；3.乙方承担支付总价款10%的违约金给甲方；4.从乙方已支付的购房款中直接扣除前述款项，如甲方代乙方向银行支付的贷款本息和相关款项从乙方已支付的购房款中扣除后，余额为负数的，则乙方须将该款项据实支付给甲方。根据2014年8月18日原、被告与第三人签订的《房屋回购协议》约定货款按月分期还款的，累计欠款达三期（含三期）以上，即构成违约。上述合同签订后，被告于2014年8月25日向第三人按揭贷款337万元，贷款期限10年（2014年8月25日至2024年8月24日），每月等额还本息39815.66元。贷款发放后，被告一开始尚能按期还本付息，在2016年12月后不再偿还银行本息，电话也联系不上。截至2017年3月27日，已欠本息三期未还（金额151783.34元），尚未归还的本金余额为2701822.19元。但随着时间拖延，贷款本息还会增加。由于被告违约不履行按揭还款义务，第三人于2017年3月27日要求原告承担连带保证责任，并扣收了原告151783.34元保证金充抵被告所欠的三期按揭贷款本息。2017年5月第三人提起诉讼，要求被告偿还贷款本息及原告承担连带担保责任，并经瑞丽法院审理作出（2017）云3102民初439号民事判决，判决被告偿还第三人贷款本息合计2919453.42元，并按《个人购房担保借款合同》约定标准计付自2017年5月15日起至付清之日止的利息，原告对上述款项承担连带清偿责任。判决生效后，第三人申请强制执行，原告代被告偿还银行贷款本息、法院诉讼费、保全费、执行费等共计3342550.92元。根据《商品房购销合同》和《商品房购销合同补充协议》的约定，被告不履行还贷义务，原告已向第三人偿还被告所有欠款本息，依法可以解除合同收回房屋并要求被告承担违约责任。综上，因被告严重违约造成原告承担担保还款责任，原告有权解除合同，收回房屋。因市场原因，房屋价格大幅减少，即使原告根据合同约定解除合同收回房屋仍然存在房屋当时价格与现在价格存在巨大差价，该差价损失应由被告承担。被告应按约定支付房屋总价10%的违约金。被告钱小燕未作答辩。第三人瑞丽农行口头述称，其系本案无独立请求权第三人，法院查明事实依法判决即可，没有其他意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告信和公司提交的营业执照、《商品房购销合同》《商品房购销合同补充协议》《房屋回购协议》《个人购房担保借款合同》《债务逾期催收通知书》《担保人履行责任通知书》2017年3月27日《中国农业银行进账单》《保证金支付回单》《保证金存入/支付/销户通知书》、民事起诉状、瑞丽市人民法院作出的（2019）云3102执406号《执行通知书》《报告财产令》、（2019）云3102执406号之一、二、三、四、五、六、七、八、九《执行裁定书》（2019）云3102执406号《结案通知书》复印件各1份，《中国农业银行业务凭证》复印件32份，本院出具的《云南省行政事业单位资金往来结算票据》复印件3份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告信和公司提交的证据为：钱小燕案件明细表、瑞丽法院扣款明细打印件各1份（原告单方制作），欲证明原告已全部支付完毕瑞丽勐卯路林和家园一期商住房第一栋第一单元第一层104号房产在瑞丽市农业银行的贷款及公告费、保全费、案件受理费、法院执行费等共计3342550.92元。经质证，虽第三人瑞丽农行对原告单方制作的两份证据的三性认可，但因被告未到庭，且该系原告单方制作，故本院不予采信。在诉讼过程中，本院依职权调取证据为：1.向原告信和公司出具《调查令》，瑞丽市行政审批局于2019年3月21日回复《调查令（回执）》，并附本院作出的（2017）云3102执133号之一执行裁定书、（2017）云3102民初439号民事裁定书、（2016）云3102民初813号民事裁定书；芒市人民法院作出的（2017）云3103民初364号民事裁定书；陇川县人民法院作出的（2017）云3124执140号之一执行裁定书复印件各1份。2.本院于2018年1月15日作出的（2017）云3102民初439号民事判决、德宏州傣族景颇族自治州中级人民法院于2018年8月30日作出的（2018）云31民终231号民事判决。经质证，原告信和公司对该组证据的真实性、合法性、关联性没有异议，所有查封都是对商品房购销合同备案的查封，属于预查封，该房产仍在原告名下。经质证，第三人瑞丽农行对该组证据无异议。本院认为，对该组证据的真实性、合法性、关联性，原告信和公司及第三人瑞丽农行认可，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月18日，信和公司（甲方）与钱小燕（乙方）签订合同编号为林和家园·一期（2014）022的《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买位于瑞丽市的房屋，总金额6753264元。其中部分合同条款为：第六条、付款方式及期限：乙方采取以银行按揭贷款方式购买该商品房时，须于签署本合同之日内，向甲方支付不低于总房款50%的首付款3383264元，剩余房款由乙方向银行办理按揭贷款后，银行直接向甲方支付，乙方应在签定本合同之日起十天内将办理银行按揭贷款所需的所有相关合同资料、证明、文件等提交贷款银行进行审核，并按银行规定的时间办理完毕贷款相关手续，否则视为乙方逾期付款，按本合同第八条和《补充协议》的约定执行。第七条、交付期限：甲方应于2014年12月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第八条、乙方逾期付款的违约责任：乙方如未按本合同第六条的约定付款，自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止60天内，乙方按每天30元向甲方支付违约金，合约继续履行。乙方逾期付款超过60日，或在约定时间内不按时提供按揭贷款资料并签署有关按揭文件导致不能按时办理银行按揭贷款的，甲方有权解除合同，收回房屋另行出售，乙方缴房款不予退还。甲乙双方签订的《商品房购销合同补充协议》第六条约定：对于商品房购销合同第六条的相关事宜补充约定如下：（3）若在依法办妥产权证之前，乙方不能履行其与银行签定的借款合同的还款义务，导致甲方承担连带保证责任，甲方在承担保证责任后：1.有权解除合同，收回房屋另行出售。2.乙方必须返还甲方向银行代为支付的全部贷款本息（包括逾期利息，罚息或者其他违约金）。3.乙方承担支付总价款10%的违约金给甲方。4.有权从乙方已支付的购房款中直接扣除前述款项，如甲方代乙方向银行支付的贷款本息和相关款项从乙方已支付的购房款中扣除后，余额为负数的，则乙方须将该款据实支付给甲方。2014年8月18日，瑞丽农行（甲方）、信和公司（乙方）、钱小燕（丙方）签订《房屋回购协议》，约定：甲方同意为购买乙方开发的“林和家园·一期”小区住房的丙方办理住房（或商住房）按揭贷款。其中部分条款约定：三、本协议项下甲方向丙方提供的个人住房（或商住房）按揭贷款，担保方式为丙方所购房屋作抵押，并由乙方提供阶段性连带保证责任。四、乙方同意在甲方向丙方发放个人住房（或商住房）按揭贷款后，承诺为借款人即丙方提供阶段性连带责任担保，并在农行存入贷款金额5%的回购保证金。在借款人取得土地、房屋产权证并办妥抵押登记手续后，或借款人提前全部归还按揭贷款后，该笔借款5%的保证金全额返还乙方。五、贷款发放后，丙方应按借款合同约定按时还本付息，若出现下列情形之一的，甲方有权执行抵押物，以收丙方所欠贷款本息；在回购责任期内（自借款合同项下贷款发放之日起计算，到办妥所购房地产抵押登记手续交付甲方为止），乙方及丙方须履行房屋回购义务：1.到期一次性还本的，本金出现逾期，或累计欠息达两个季度；2.按月分期还款的，累计欠款达三期（含三期）以上。六、乙方在履行所售房屋回购义务时，应先代为偿还丙方所欠甲方个人住房（或商住房）按揭贷款本息。回购价格以乙、丙双方协商为准，若因回购价格出现争议，产生纠纷，由乙、丙双方协商解决，与甲方无关。七、乙方回购房屋产权后，因处置、变更、出售丙方房产，实现乙方及甲方权利过程中发生的各种税、费，由乙方及丙方自理等内容。案涉房屋已于2014年7月30日办理备案登记，备案登记号为：林和家园·一期（2014）022。钱小燕已向信和公司支付首付款3383264元，并于2014年8月25日向瑞丽农行贷款3370000元后支付给信和公司，信和公司共计收到房款6753264元，并已将案涉房屋交付钱小燕，但尚未办理案涉房屋权属登记手续。2017年3月20日，瑞丽农行向信和公司出具《回购通知书》《担保人履行责任通知书》，载明钱小燕于2014年8月25日借款3370000元截止2017年3月19日止，已累计逾期3期86天，逾期金额112589.31元，要求信和公司代为偿还钱小燕尚欠的按揭贷款本息等内容。2017年3月27日，瑞丽农行扣收信和公司保证金151783.34元抵扣钱小燕尚欠的贷款。瑞丽农行就钱小燕未按时归还贷款提起诉讼，本院就瑞丽农行与钱小燕、夏剑、信和公司金融借款合同纠纷一案作出（2017）云3102民初439号民事判决书，信和公司提起上诉，德宏州中级人民法院作出（2018）云31民终231号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2019年4月25日，信和公司向瑞丽农行支付贷款本息合计50万元。瑞丽农行于2019年6月18日向本院申请强制执行，本院于2019年7月30日向信和公司扣划执行款1090000元、397785.88元、1200000元，合计2687785.88元。2019年8月2日，信和公司向瑞丽农行支付贷款本息合计2981.7元。上述代偿款项合计3342550.92元。另查明，本院分别于2016年11月3日作出（2016）云3102民初813号民事裁定、2017年5月31日作出（2017）云3102民初439号民事裁定、2017年9月6日作出（2017）云3102执133号之一执行裁定，均裁定查封案涉房屋。芒市人民法院于2017年8月17日作出（2017）云3103民初364号民事裁定、陇川县人民法院于2018年4月20日作出（2017）云3124执140号之一执行裁定，均裁定查封案涉房屋。庭审中，信和公司陈述因在办理房屋权属证书过程中联系不上钱小燕，故未将房屋权属证书办理在钱小燕名下，亦未收取办证相关费用。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。结合各方当事人的诉讼请求、答辩意见及证据交换的情况，将本案调查重点归纳为：（一）案涉《商品房购销合同》和《商品房购销合同补充协议》应否解除；（二）被告应否支付原告违约金及律师费，金额如何确定。本院评析如下：关于调查重点（一）。原、被告签订的《商品房购销合同》和《商品房购销合同补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行相应义务。原告已代被告向第三人偿还贷款本息及相关费用，已承担保证责任，根据《商品房购销合同补充协议》第六条第（3）款的约定，其有权要求解除与被告签订的案涉《商品房购销合同》和《商品房购销合同补充协议》。案涉商品房在本案诉讼前虽已被法院多轮预查封，但尚未办理不动产权证书，被告并未取得案涉商品房所有权，且双方签订的《商品房购销合同补充协议》已约定原告在承担担保责任后有权解除合同，条件成就即可解除合同是被告及申请查封的案外人能够预见的情况，故预查封行为不能阻却原告对案涉《商品房购销合同》和《商品房购销合同补充协议》关于合同约定解除权的行使。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”的规定，对原告主张解除案涉《商品房购销合同》和《商品房购销合同补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。原告当庭申请撤回其第3项被告向原告赔偿因房屋价格减少的差价损失（按购房时合同价格与现房屋实际评估价格之差计算）的诉讼请求，该系对其民事权利的自由处分，本院予以准许。关于调查重点（二）。被告未按约还贷，造成原告承担保证责任，已构成违约，故原告要求被告按《商品房购销合同补充协议》第六条第（3）款约定支付总价款10%即675326.4元违约金的诉讼请求，本院予以支持。律师费5万元，双方在合同中对此未进行约定，该并非主张权利中必须产生的费用，故本院不予支持。被告钱小燕经合法传唤未到庭参加诉讼，依法应承担对其不利的法律后果。双方合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，对原告已收取的被告支付的购房款6753264元，因原告未主张折抵代偿款3342550.92元，本院不予处理，双方可另行解决；被告已经支付的购房款6753264元，鉴于其未到庭参加诉讼，未提出具体的权利，本院亦不处理。《商品房购销合同》和《商品房购销合同补充协议》解除后，有关案涉房屋的另案执行措施是否变更非本案审理范围，本案不予处理，各权利人可另行解决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告瑞丽市信和房地产开发有限公司与被告钱小燕于2014年7月18日签订的《商品房购销合同》[合同编号：林和家园·一期（2014）022]及《商品房购销合同补充协议》。二、被告钱小燕于本判决生效之日起十五日内向原告瑞丽市信和房地产开发有限公司支付违约金675326.4元。三、驳回原告瑞丽市信和房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11053元（已缴纳38943元），由原告瑞丽市信和房地产开发有限公司负担762元，被告钱小燕负担10291元。公告费1500元，由原告瑞丽市信和房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后二年内申请本院强制执行。审 判 长  严淑云人民陪审员  程国庆人民陪审员  郝灵勤二〇二一年三月一日法官助理康宁娜书记员董婷婷附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。