江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0102民初952号原告（反诉被告）：南京恒至元商业管理有限公司，住所地南京市顾家营59号。法定代表人：徐志强，该公司董事长。委托代理人：冯晓萍，江苏福地律师事务所律师。委托代理人：李铭心，江苏福地律师事务所律师。被告（反诉原告）：南京甬利元年商业管理有限公司，住所地南京市马群街道西花岗1号。法定代表人：李利，该公司执行董事。委托诉讼代理人：严震，上海市海华永泰（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：羌晓莉，上海市海华永泰（南京）律师事务所律师。原告南京恒至元商业管理有限公司（以下简称恒至元公司）诉被告南京甬利元年商业管理有限公司（以下简称甬利元年公司）暨反诉原告甬利元年公司反诉反诉被告恒至元公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告恒至元公司委托诉讼代理人李铭心，被告甬利元年公司委托诉讼代理人严震、羌晓莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒至元公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2018年3月24日签订的租赁合同、2019年4月1日签订的补充协议于2020年3月25日解除。2、判令被告于2020年4月14日前将位于南京市顾家营路59号佳源梦想购物中心一层的被告承租商铺（套内面积为3121平方米）交还原告。3、判令被告支付占用费（交还期内占用费按照1820.58元／天的标准，自2020年3月26日至实际交还之日止，但不超过2020年4月14日；超过交还期的占用费按照3641.16／天的标准，自2020年4月15日至实际交还之日止）。4、判令被告支付违约金1310820元。5、判令被告交纳的30万元保证金予以没收，归原告所有。事实和理由：2018年3月24日，原、被告签订商铺租赁合同，4月2日双方签订补充协议，合同约定原告将位于本市顾家营59号佳源梦想购物中心一层的部分商铺出租给被告，合同并就双方权利义务进行了约定。合同签订后，原告依约将商铺交付于被告。租赁期内，被告出现了5次逾期支付租金的违约情形，且逾期支付天数均在10天以上。另外，被告将部分租赁商铺转租给第三人。根据合同第11条、第18条、第20条约定，原告有权单方面解除合同。2020年3月24日，原告向被告邮寄送达解除合同通知书，被告于3月25日收到该通知书。按照合同约定及法律规定，被告在收到解除通知之日，原、被告签订的商铺租赁合同解除。因被告原因致合同解除，原告有权没收保证金，要求被告支付违约金1310820元，且被告应在合同解除之日起20日内将商铺交还原告，并支付占用费。为维护自身合法权益，故诉至法院，请依法裁判。被告甬利元年公司辩称：1、本案纠纷的引起是因为原告引入同业态超市“盒马鲜生”行为所致。原告违约在先，不认可其单方解除决定的效力。2、被告在合同履行过程中，虽有迟延付款行为，但均事出有因。①原告收取租赁合同未约定的装修保证金，原告虽口头同意保证金冲抵房租，但原告三年仍未办妥抵扣事宜。②2019年1、2季度因双方于2019年4月1日签订补充协议，可见双方对之前2季付款迟延并无异议。2019年4季度迟延付款49天，系因被告老板女儿结婚，被告公司负责人及财务回浙江老家筹备婚礼所致，且婚礼结束后被告即支付了欠付租金。③2020年1季度，在疫情情况下，被告仍按约支付租金，可见履约诚意。④原告收款后均出具收据，亦表明双方对前期的延期付款并无异议。且延期付款行为瑕疵程度显著轻微，不影响原告合同目的实现。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47的规定，原告以此为由提出解除合同不应予以支持。3、原告诉称被告违约转租并无事实依据。即使被告存在转租行为，于被告承租商铺系同时开业，开业前向原告提交过装修设计方案，原、被告也在同一地址办公，原告对案涉店铺的经营系明知，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，已过6个月的异议期。综上，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告甬利元年公司向本院提出反诉诉请：判令反诉被告恒至元公司于2020年3月24日发出的解除合同通知书无效。事实和理由：案涉合同履行中，反诉被告于2020年3月24日向反诉原告寄送解除合同通知书，反诉原告在法定期限3个月内向法院提出异议，认为该解除行为无效，请求法院依法确认该解除行为无效。反诉被告恒至元公司辩称：反诉原告违反租赁合同的约定，已构成违约，反诉被告据此有权解除合同。解约通知由我司送达反诉原告合同即解除，因此，请求驳回反诉原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：2018年3月24日，原告（甲方）与被告（乙方）签订佳源梦想广场商铺租赁合同，合同约定：双方确认，合同相关词语应按如下定义解释和执行：转租，乙方作为出租方，将租赁场所全部或部分出租给一个或多个第三方的行为。为免疑问，转租包括但不限于出租柜台、店铺等导致租赁场所部分或全部以乙方之外主体对外经营的情况。不包括乙方与第三方联营，但对外统一品牌并由乙方统一收银和经营的情况。1、甲方同意将位于商业广场一层的部分区域出租给乙方使用，双方测得套内面积为3200平方米。2、租赁用途为经营超市，乙方应在租赁场所统一以“易买盛”作为品牌对外持续经营。3、租赁期限自2018年10月1日即开业日至2033年9月30日。4、双方确认2018年6月10日为进场日，除合同另有约定外，进场确认书需经双方代表签字确认并加盖双方公章后生效，物业服务公司予以见证加签。5、租赁场所的设计变更及乙方装修方案。乙方应按工程进度要求及双方约定，按时、按量向甲方提供机电及装修相关图纸，并按甲方要求及报批报建审核意见对图纸进行调整修改。自进场日起，乙方可在租赁期限内对租赁场所进行装修，并承担全部的责任和费用。6、装修期与开业。装修期为自进场日起至2018年9月30日。租赁场所应在2018年10月1日对外整体营业。如租赁场所在开业之日及之后开业面积比例不足80%的，视为乙方违约。7、租金及支付方式。乙方应自进场日起向甲方交纳租赁场所租金，计算标准为月租金=月租金标准×计租面积（如不满一个月的，则按实际天数计算租金，日租金标准=月租金/30日），乙方向甲方支付的租金标准如下：第一租约年至第三租约年的月租金为17.5元/月/平方米（套内面积），其中第一租约年自2018年10月1日起（即开业日）至2019年9月30日，第二租约年自2019年10月1日至2020年9月30日，第三租约年自2020年10月1日至2021年9月30日。从第三个租约年（含）起，每三个租约年的租金标准在上一个租约年租金标准的基础上递增百分之五。乙方应按每三个自然月为一期支付一次租金，除第一期租金外，其他租金均按每三个自然月为一期缴纳一次，乙方应当在每期最后一个月20日前向甲方一次性足额支付下期租金。第一期租金应于本合同签订后5个工作日内支付，为支持乙方经营，此期间应缴租金为168000元。8、履约保证金。乙方应在合同签署后的7日内，向甲方缴纳30万元作为履约保证金，如乙方未在规定期限内足额缴纳保证金，甲方有权解除合同。如乙方未能按照合同约定支付租金、物业服务费、违约金或其他应付款项，或者乙方违约造成甲方损失的，甲方可以从保证金中扣除与欠款或损失等额的金额，如保证金额度不足扣除的，乙方仍应补足。本合同终止时，履约保证金除用以冲抵乙方承担的费用外，剩余部分于乙方按本合同约定交还租赁场所并履行完毕其他合同义务后7日内无息归还乙方。9、其他费用的承担及交纳。自进场之日，乙方应承担和支付租赁场所发生的公用事业费，包括但不限于水、电、气、热力、通讯、有线电视、空调等费用。10、物业服务及费用。物业服务的内容及相关权利义务系由乙方与物业服务公司签署物业服务合同加以约定。物业服务公司有权授引本合同项下有关物业服务约定直接向乙方主张权利。第一至第二个租约年物业服务费为10元/月/平方米（套内面积），自第三个租约年（含）起，每三个租约年的物业服务费标准在上一年租约年物业服务费的基础上递增百分之五。11、延迟付款责任。租赁期内，除双方明确约定情况外，乙方不得以任何理由拖欠、拒付或抵扣租金和物业服务费等公用事业费用或其他应付款项。如果乙方未按约定向甲方或物业服务公司支付或补交租金、物业服务费、履约保证金、水、电等公用事业费或其他应付款项，每延迟一日，乙方应支付应付而未付金额万分之三的款项作为逾期付款违约金。延迟达30日仍不予支付或补交前述款项的，甲方有权解除合同。乙方未经甲方同意延迟交租超过10日的情况累计达到或超过3次，甲方同样有权解除本合同。12、招牌、宣传物品及其他场所的使用。13、甲方的责任与义务。租赁期内，甲方应保证乙方有权按本合同约定使用租赁场所，不存在妨碍乙方承租权的所有权、出租权争议等。14、乙方的责任和义务。除另有约定外，乙方违反其他合同约定的责任和义务，甲方有权要求乙方限期纠正，逾期未予纠正时，乙方每日应当向甲方支付相当于届时月租金标准5%的迟延违约金，乙方迟延纠正超过15日，甲方有权解除合同。15、新增资产的所有权。16、投保责任。17、消防安全责任。18、转租。未经甲方同意，乙方不得以任何形式转租租赁场所，否则乙方由此取得的收益全部归甲方所有，且甲方有权解除本合同。19、转让及抵押。20、违约责任。出现下列情形之一，甲方有权经书面通知乙方，立即解除合同：乙方违反本合同有关转租约定的、乙方擅自使用租赁场所外墙面和楼顶等。甲方依照约定解除合同或乙方单方面擅自解除合同的，甲方有权没收履约保证金，且乙方应按本合同约定承担违约责任。乙方应在接到甲方书面通知之日20日内将租赁场所交还甲方，并与甲方和物业服务公司结清所有款项。如果本合同解除时，乙方实际租赁期限不满5个租约年的，乙方除承担本合同20.4.1条责任外，还应向甲方支付相当于24个月标准租金的违约金；乙方实际租赁期限满5个租约年的，乙方还应向甲方支付相当于6个月标准租金的违约金。21、租赁场所的交还。因租赁期限届满、甲方违约或不可抗力引起合同提前终止，甲方在交还期限内不收取占用费，因乙方违约导致合同提前终止，在交还期内，乙方应按合同终止时的日租金标准及实际占用天数的乘积向甲方支付占用费。无论何种原因引起的合同终止，如在交还期届满后乙方仍未交还租赁场所的，乙方应按合同终止时租金的两倍标准及实际天数向甲方支付占用费，从交还期限届满次日起付至实际交还之日止等。同日，原告（甲方）与被告（乙方）还签订易买盛超市租赁合同补充协议一份，协议约定：1、第6条修改：如非甲方原因或不可抗力因素，乙方未能按约定实现租赁场所在开业日开业，视为乙方违约，甲方有权解除合同。若因乙方未能按时开业给甲方造成社会影响和经济损失的，乙方除承担违约责任外，还应承担甲方因此造成损失的赔偿责任。2、第8条修改：乙方应在本合同签署后的7日内，向甲方缴纳15万元作为履约保证金，进场装修前5日再向甲方缴纳15万元作为合同押金。甲方在收到履约保证金7日内向乙方开具收据。如乙方未在规定期限内足额缴纳履约保证金，甲方有权解除合同。本合同提及的履约保证金如用于抵扣乙方应付相关款项，则为含增值税金额。3、第14条修改：除另有约定外，乙方违反其他本合同任何约定的责任和义务，甲方有权要求乙方限期纠正，逾期未予纠正时，乙方每日应当向甲方支付相当于届时月租金标准5%的迟延违约金，如乙方消极不配合处理迟延纠正超过15日，甲方有权解除合同，乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任。4、第20条修改：如果本合同解除时，乙方租赁期限满5年的，甲方除承担合同第20.6.1条责任外，对造成的乙方损失经评估后由双方协商确定。5、发生紧急状态事件时，甲方或物业服务公司需第一时间通知乙方，如乙方未及时作出回应或不配合，甲方有权自行决定中断对租赁场所的水、电等能源供应或停止空调、电梯等设施、设备的运行，而不需要承担任何责任。但事后甲方应尽快通知乙方并做出说明，同时应随时关注事态发展，向乙方传递相关信息。6、2.2条修改为：租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得变更租赁用途或品牌，否则视为乙方违约，甲方有权解除合同。租赁期限内，未经乙方同意，甲方管理区域内不得引进与乙方同业态的套内面积超过150平方米商家，否则视为甲方违约，乙方有权追究甲方责任等。2019年4月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订租赁合同补充协议，协议约定：根据附件一租赁场所平面图，甲、乙双方测得租赁场所的套内面积为3200平方米（下称图测面积），双方确认图测面积为本合同自2018年10月27日至2019年3月31日的计租面积。2019年4月1日至2033年10月26日，根据甲、乙双方测得租赁场所为3121平方米，双方确认该面积为本合同项下的计租面积。租赁期限自2018年10月27日（即开业日）至2033年10月26日。装修期为自进场日至2018年10月26日，租赁场所开业日为2018年10月27日对外整体营业。具体租金标准如下：第1、2、3租约年租金为35元/月/平方米（套内面积），第4、5、6租约年租金为36.75元/月/平方米，第7、8、9租约年租金为39.33元/月/平方米，第10、11、12租约年租金为42.87元/月/平方米，第13、14、15租约年租金为47.59元/月/平方米。第一期租金应于本合同签订后5个工作日内支付，租金期间为2018年10月27日至2018年12月31日，为支持乙方经营，此期间应缴租金为126933.33元。为扶持乙方经营，甲方同意在前述租金支付标准基础上，给予乙方18个月租金优惠，2018年10月27日至2018年12月31日租金为126933.33元；2019年1月1日至3月31日租金为168000元，2019年4月1日至2021年12月31日间每期（3个月）租金均为163852.50元，2022年1月1日至3月31日租金为284739.23元。物业服务费第1至3年的标准为10元/月/平方米，第4至6年的标准为10.5元/月/平方米，第7至9年的标准为11.24元/月/平方米，第10至12年标准为12.25元/月/平方米，第13至15年的标准为13.60元/月/平方米，第一期物业费应于本合同签订后5个工作日内支付，收费期间为2018年10月27日至2018年12月31日，应缴物业费为68266.67元等。租赁协议及补充协议签订后，被告按约向原告支付了第一期租金、物业费和保证金等费用。2019年1月22日支付2019年1季度租金126933.33元和物业费68266.67元；2019年4月19日、2019年7月5日、2019年11月9日、2020年1月14日分别支付了2019年2、3、4季度和2020年1季度租金、物业费各257482.50元。上述付款时间分别迟延付款32天、29天、15天、49天和24天。之后租金和物业费，被告均按约向原告履行了付款义务。2020年3月20日，被告及公司股东共同向原告发送商请函一份，称：近日贵司工作人员告知我司，贵司已经确定要将“盒马鲜生”引驻贵司的购物中心（佳源梦想广场）。根据租赁合同补充协议约定，贵司须保证我司易买盛超市在佳源梦想广场具有商超业态的独家经营权，即禁止在广场出现超过面积150平方米与易买盛超市经营业态相同的商户。贵司决定将“盒马鲜生”引进广场的行为已严重违反了双方合同的约定。众所周知，“盒马鲜生”经营业态属典型的商超业态，无非从形式上包含了餐饮、小食等，其本质与我司易买盛超市无差别。我司的超市于2018年以来经营状况持续不景气，我司本希望与贵司在长期的合作过程中寻求良好的发展，但贵司引进“盒马鲜生”的违约行为将给我司造成毁灭性的损害后果。如贵司的上述违法行为持续下去，必将带来众多不稳定因素，我司希望贵司严格履约，立即停止将“盒马鲜生”继续引驻佳源梦想广场等。2020年3月24日，上海市海华永泰（南京）律师事务所接受被告委托，向原告发送律师函一份，函件称：根据易买盛超市租赁合同补充协议第6条约定，未经乙方同意，甲方管理区域内不得引进与乙方同业态的套内面积超过150平方米商家，否则视为甲方违约，乙方有权追究甲方责任。易买盛超市已实际投资2000余万元并入驻经营，目前经营状况勉强维持，为支撑佳源梦想广场的运营起到了重要作用。近日，易买盛超市从贵处获悉并从“盒马鲜生”在广场设置的员工招聘及“盒马”标识推断，“盒马鲜生”拟于佳源梦想广场开设“盒马鲜生”门店并签署相关商铺租赁合同。“盒马鲜生”与易买盛超市业态相同。另据走访核实，该“盒马鲜生”门店正在施工装修，门店面积约3000平方米以上，远超150平方米。贵司在佳源梦想广场引入“盒马鲜生”的行为已违反补充协议中同业态排他租赁的条款，易买盛超市已致函贵司，敦促贵司立即纠正违约行为。为防止损失进一步扩大，请贵司在接到本律师函之日起，立即纠正违约行为，解除与“盒马鲜生”之间的租赁合同，派员与易买盛超市、“盒马鲜生”洽商、处理善后事宜等。2020年3月24日，原告向被告寄送解除合同通知书，通知书称：2018年3月24日，贵方与我司签订商铺租赁合同，合同签订后，我司依约将商铺交付贵方。但贵方出现了5次不能按期支付租金的违约情形，且逾期天数均在10天以上，根据合同第11条“乙方未经甲方同意延迟交租超过10日的情况累计达到或超过3次，甲方同样有权解除合同”之约定，我公司有权单方面解除合同。另外，我公司发现贵方存在转租情形，根据合同第18条“未经甲方书面同意，乙方不得以任何形式转租租赁场所，否则乙方由此取得的收益全部归甲方所有，且甲方有权解除本合同”及合同第20条之约定，我公司有权单方面解除合同。综上，现我公司正式通知贵方，解除2018年3月24日签订的商铺租赁合同及相应的补充协议，并没收保证金。请在收到本通知书后20日内将租赁商铺交还我公司，并支付违约金134400元等。被告于3月25日收到该函件。2020年3月26日，被告回函称：近期（2020年2月底至今），贵司发生严重违约行为，引入与我司同业态的“盒马鲜生”。我司于2020年3月20日、3月25日致函贵司，贵司在收函后未认真对待并真诚处置。2020年3月25日，我司收到贵司的解除合同通知书，我司严正回复如下：1、该函是贵司严重违约并收到我司发函下作出的报复性回复，该函不具有公平、正义、诚信的基础。2、我司自2018年3月24日合同签订以来，在广场住户入驻率非常稀少的情况下，排除万难情况下按照合同正常开业，经营到现在也举步维艰，但我司并未有过任何违约。3、贵司所述租金支付事项，皆是因为贵司拖延返还施工押金等在先违约行为及拖延回复等不作为行为引起，我司没有拖延支付任何一期租金的故意和责任。我司在贵司纠正拖延返还施工押金的前提下还提前支付了下一期租金。贵司对我司支付租金事项从未提出异议。2020年3月还接收我司最近一期提前支付的租金，说明贵司对我司租金支付并无尚未解决的争议或纠纷。4、关于私自转租一事，无任何依据。我司开业前所有业态规划都有图纸、效果图包括超外部分规划等均以文件形式给贵司审批，贵司对我司的经营方式非常清楚，开业至今未提出任何异议，证明贵司对我司现状是完全认可的。5、我司对贵司的上述函件明确表示异议，不同意解除。贵司在三个月内如无法处理好该事宜时，我司必然诉至法院要求对贵司上述函件单方解除合同进行裁决。6、贵司上述函件目前并无约束我司和第三方的法律效力，贵司与我司的租赁合同仍然合法有效，贵司仍应按租赁合同履行义务并承担全部违约责任。7、其他事项请贵司按照我司的两份发函内容处理等。2020年4月9日，被告向原告发送关于“盒马鲜生”入驻争议事项处理的建议方案一份，建议称：1、我司希望最佳方案还是“盒马鲜生”门店不要入驻。2、如果双方可以就变更原租赁合同方式来平衡“盒马鲜生”入驻带来的损失，我司要求：①同意原租赁场地部分面积业态调整，调整面积为总面积50%。②由于前期总投资2000万元左右，自2020年7月1日起8年内租金及物业费标准减半。3、我司是否主张解除合同要求相应损失赔偿，根据上述两项协商情况的进展再行选择和确定等。2020年4月21日，原告向被告发送“房屋返还告知”通知一份，称：因你方逾期缴纳租金、物业费的违约行为，根据合同于2020年3月25日解除双方签订的商铺租赁合同，并要求你方于2020年4月14日前将商铺恢复原状并交还我司，但你方在交还期后仍未有按约履行交还义务，特再次告知如下：1、请你方务必于收悉本函之日将房屋返还我司，并使该房屋符合房屋交付时的各项标准要求，且保持干净、整洁、完好状态。2、你方需付清应付租金、物业费或其他应付款项。3、你方应将工商税务注册地址从该房屋迁出，完成相应工商税务变更登记或注销手续。4、在交还期内，你方仍应当按月租金标准向我司支付占用费及物业服务费，自交还期届满之日（2020年4月14日）次日起，你方应按照合同解除时租金的两倍标准向我司支付占用费，直至你方按照要求交还该房屋为止。5、如因你方延迟交还房屋导致我司延迟向新租户交付房屋而需承担违约金、中介费以及造成我司其他损失，均应由你方负责赔偿。6、因交还期已届满，而你方未将物品搬离视为放弃对该租赁场所内物品的所有权，我司有权依法处理包括作为垃圾丢弃，同时有权直接将你方在该房屋内的物品及设备设施转移至他处存放，并将该房屋清理回收使用，此期间发生的你方物品存放费用以及因此造成的任何损失由你方自行承担，我司对此房屋进行清理、整改、恢复原状等发生的费用均应由你方负责赔偿等。2020年4月23日，被告复函原告，称：“房屋返还告知”收悉，特具本函告知如下：贵司在佳源梦想广场引驻“盒马鲜生”的行为已违反补充协议中排他经营性条款，我司已向贵司及南京盒马网络科技有限公司多次书面、当面反馈及交涉。贵司未纠正不诚信行为，却反而向我司发送解除合同通知书，我司于2020年3月6日复函明确表达了我司意见，我司不认可贵司的解除行为并敦促贵司自行撤销该解除行为，否则我司将依法撤销贵司的违法解除行为。此后双方进行协商，贵司提出可否在“盒马鲜生”门店入驻前提条件下变更原租赁合同条件以解决上述争议的相关要求或方案，并要求我司提出具体减免租金方案，我司亦提出相应方案，但贵司未再答复。2020年4月22日得知贵司起诉，4月23日又收到贵司的房屋返还告知，贵司已严重违背商业诚信，我司将积极应诉，维护我司合法权益等。审理中，原、被告双方对以下事实存在争议：1、原告是否存在迟延退还装修保证金行为被告提供原告于2018年6月27日出具的收款收据，金额为5万元，收款事由为装修保证金。被告陈述此款应在装修结束开业前退还，但原告未能及时退还，直至2019年12月21日方退还保证金。被告质证后对证据真实性不持异议，但认为保证金应在装修结束一年后予以退还。2、被告是否存在转租的违约行为被告为证明其承租案涉房屋后，就承租的部分房屋与李德福进行联营，而非转租，提供了2018年5月15日的联营协议一份，协议签订双方为南京市玄武区宜买甜百货超市店（以下简称宜买甜超市）和李德福。协议约定联营场所为易买盛超市门面房第一楼位于西面整间，套内面积为300平方米，联营期限5年，自2018年10月1日至2023年9月30日，联营方式为宜买甜超市提供商铺并进行整体管理，李德福提供餐饮运营品类品牌（品类品牌需经宜买甜超市同意）并负责运营具体工作，与宜买甜超市整体规划一致，并按照每季度电脑结算实际经营额相应比例支付当季联营费用。宜买甜超市统一进行规划和管理，联营期间，联营场所由李德福负责经营管理，但要服从宜买甜超市管理等。原告质证认为该合同当事人为宜买甜超市，而非被告，因此虽认可合同的真实性，但不认可合同的关联性，且上述商铺也是由不同的独立法人主体在经营，因此，即使是李德福与宜买甜超市签订联营合同，之后李德福也事实上与不同主体签订相关转租或承包性质协议，存在再转租行为。被告对此解释称，宜买甜超市和甬利元年公司同属一个集团，现承租商铺就是由宜买甜超市在经营。李德福签订联营协议后，实际经营了杨国富麻辣烫、烧烤、大灶台、奶茶和面条馆共5个项目，与被告经营的超市同时开业，原告对此知晓且从未提出过异议。本院认为：原、被告间签订的佳源梦想广场商铺租赁合同、易买盛超市租赁合同补充协议，以及2019年4月1日的补充协议均是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同均合法有效，应受法律保护。合同履行过程中，原告按约将商铺交付被告承租使用，根据合同约定，被告应在每期最后一个月20日前支付下期租金，即应在每年的12月、3月、6月、9月的20日前分别向原告支付下期租金，但被告在给付2019年度以及2020年1季度租金时，均存在迟延付款行为，上述租金给付时间已违反合同约定。原告还主张被告存在违约转租行为，对此，本院认为，根据商铺租赁合同约定，被告未经原告同意，不得以任何形式转租租赁场所。合同还约定，转租不包括被告与第三方联营。现被告承租案涉商铺后，将其中位于一楼西面的部分商铺与他人通过签订联营协议的方式进行共同经营，被告的联营行为未违反合同关于转租的约定。即使被告与他人签订联营协议属于合同约定的转租行为，因李德福与被告签订联营协议并使用佳源梦想广场一楼商铺用于奶茶等项目经营，是与被告经营的超市同时开业，故原告对被告的转租行为在商场于2019年10月27日开业时即应知晓，但原告直至2020年3月24日发函给被告要求解除案涉租赁协议前，未曾提出异议。由于原告未在六个月内提出异议，故应视为原告同意转租。因此，对原告的该项主张，本院不予支持。合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，应当审查违约方的违约行为是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现。根据诚实守信原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的的实现，守约方请求解除的，人民法院不予支持。本案中，被告虽存在迟延付款行为，但其违约程度显著轻微，不影响原告合同目的实现，理由如下：首先，根据双方于2020年4月1日签订的补充协议约定，双方对承租商铺面积进行实际测量后，将约定的承租面积由3200平方米调整为3121平方米，并对租金标准、租金优惠，以及佳源梦想广场延期开业的后果均进行了补充约定。该协议是基于双方之前的实际履行行为在协商基础上进行的补充约定，被告不应再对此前的瑕疵履行行为承担违约责任。其次，被告在承租商铺装修时，曾向原告支付装修保证金。原告辩称该款应在装修结束一年后再行退还，但未能提供证据证明双方存在上述约定。根据装修保证金的性质，原告应当在装修结束后合理期内及时退还此款。但原告直至2020年12月才退还保证金。原告在合同履行中亦存在瑕疵履行行为。第三，被告在2019年4月1日签订补充协议后，迟延支付2019年第3、4季度和2020年第1季度租金，共计迟延付款时间近90天。被告迟延付款累计次数刚达到合同约定解除条件，亦仅有一次迟延付款超过30日，且原告处有被告缴纳的30万元履约保证金以及尚未退还的5万元装修保证金，保证金数额亦超出被告逾期付款给原告造成的利息损失。因此，被告的违约行为并不会导致原告的合同目的无法实现。之后双方虽然因引进“盒马鲜生”发生争议，但被告未再有迟延付款行为。由于被告违约程度显著轻微，不影响原告合同目的实现，因此，对原告要求确认案涉租赁协议于2020年3月25日解除的诉讼请求，本院不予支持。对反诉原告反诉请求确认反诉被告于2020年3月24日发出的解除通知书不发生解除合同法律效力的诉请，本院予以支持。关于原告要求被告交还承租商铺、支付合同解除后逾期腾退商铺占有使用费的请求，因解除通知书不发生解除合同的法律效力，案涉商铺租赁合同应当继续履行，对原告上述诉请，本院不予支持。关于原告要求被告支付1310820元违约金、没收30万元保证金的诉请，商铺租赁合同约定：原告依照合同约定解除合同，有权没收履约保证金，被告还应按照合同约定承担违约责任；合同解除时，被告实际租赁期限不满5个租约年的，还应向原告支付相当于24个月标准的违约金。根据上述约定，被告承担上述违约责任是基于案涉租赁合同解除的事实，现案涉租赁合同因被告违约行为显著轻微而继续履行，因此，对原告的上述请求，本院不予支持。但合同还约定，每延迟支付应付款项一日，被告应支付应付而未付金额万分之三的款项作为逾期付款违约金。现被告迟延支付2019年3、4季度和2020年1季度的季度租金257482.50元，分别迟延15天、49天和24天，被告应对上述迟延付款88天的违约行为向原告承担相应的逾期付款违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告南京恒至元商业管理有限公司于2020年3月24日发出的解除合同通知书不发生解除合同法律效力。二、被告南京甬利元年商业管理有限公司应于本判决生效后十日内给付原告逾期付款违约金6798元。三、驳回原告南京恒至元商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费19297元、反诉案件受理费40元，合计19337元，由原告负担15000元，被告负担4337元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  王剑锋人民陪审员  陈 刚人民陪审员  邵牙妹二〇二一年三月十二日法官 助理  朱 丹书 记 员  栾昕然