广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0303民初3426号原告（反诉被告）：崔瑛，男。委托诉讼代理人：匡润发，广东商达律师事务所律师，执业证号14403202011193600。委托诉讼代理人：周东亮，广东商达律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：禹冯佳，女。委托诉讼代理人：邓荆陵，广东星辰律师事务所律师，执业证号14403201711175251。委托诉讼代理人：刘庆玲，广东星辰律师事务所律师，执业证号14403201711920199。原告崔瑛与被告禹冯佳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，于2021年2月4日受理被告的反诉，依法适用简易程序，于2021年3月24日公开开庭进行了审理。原告崔瑛及其委托诉讼代理人匡润发、周东亮，被告禹冯佳的委托诉讼代理人邓荆陵、刘庆玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔瑛向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方的房产租赁合同，已于2020年10月30日解除，被告退还原告租赁押金9000元、赔偿原告经济损失8300元，支付原告违约金9000元；2．被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告经深圳市世华房地产投资顾问有限公司居间与被告于2020年9月1日签订了《房产租赁合同》，约定被告将深圳市罗湖区”房产租赁给原告作为住宅使用，租赁期限为1年，自2020年9月1日至2021年8月31日止。原告9月2日入住后当晚就发生卫生间下水道堵塞，为避免损坏木地板原告停止使用卫生间。次日被告安排人员疏通后卫生间方可使用。原告检查了房产的上下水，要求被告配备厨房下水漏网，此时尚未发现厨房上水软管有破损。10月26日凌晨，房产厨房上水软管突然断裂,自来水不断外漏，早上6点多原告被惊醒后发现家中地面有8厘米左右的积水，地面物品全部水淹包括电线插座，万幸未发生漏电事故。经原告向110、物业管理处、水电班紧急报告，才在水电房找到标的住宅的总阀予以关闭。经物业管理处水电班鉴定，漏水是上水软管年久老化失修突然断裂而造成的，且被告装修将标的住宅的室内总阀封装在厨柜后面，并将厨房下水封闭导致厨房无法排水。事件发生后，原告与被告及居间方协商解决，但被告坚持全部损失由原告承担，原告无奈只能提起诉讼。原告认为，根据《房产租赁合同》之约定被告负有“确保物业及附属设施能实现租赁目的并保证其安全性符合有关法规要求”的义务。现在标的房产已经不具备安全居住的条件，致使原告合同目的根本无法实现，原告有权依据《合同法》解除合同,要求被告退还9000元租赁押金、支付违约金9000元、赔偿损失8300元，并承担本案诉讼费。被告禹冯佳答辩称：一、确认双方的合同已于2020年10月31号解除。原告以合同目的无法实现为由，解除双方的租赁合同，没有任何事实依据和法律依据，属于违约解除。被告无需向原告支付违约金以及返还押金。二、原告在本案中所诉请的物品损失仅是其单方主张，对于损失物品数量以及价值被告均无法确认。双方在本案漏水事件中均有损失，不应由被告承担原告的损失。请求驳回原告的全部诉讼请求。被告禹冯佳向本院提出反诉请求：1.判决原告向被告支付2020年9月水电费及物业费合计369.47元、2020年10月水电费及物业费合计305.03元、2020年9月和10月燃气费101.5元；2.判决原告支付被告违约金9000元，以原告支付的租赁押金9000元冲抵；3.判决原告支付被告违约金无法弥补的额外损失8500元；4.本案的全部诉讼费由原告承担。事实与理由：原被告于2020年9月1日签订了《房屋租赁合同》,约定原告承租被告位于深圳市罗湖区的房屋，租赁期限从2020年9月1日至2021年8月31日。在原告入住前，双方及中介深圳市世华房地产投资顾问有限公司对房屋各项设施进行了详细的勘察和交接，确认屋内设施完好后原告才搬进租赁房屋居住。在原告承租过程中，被告都在第一时间响应了原告的需求。2020年10月26日，租赁房屋厨房水管破裂，导致整个房屋地面被淹。被告在知道该情况后，第一时间安排工人更换了水管。在双方沟通的过程中，被告才了解到原告在2020年10月26日早上6点多就发现厨房水管破裂漏水了，但并没第一时间关闭厨房水槽下的水阀，却在给110、物业管理处、水电班等打了一通电话，两个多小时后才关闭了租赁房屋的水阀，导致整个房屋全部地板被淹并漫到邻居门口处，被告新铺的木地板全部被淹毁。双方在2020年10月27日、28日进行了多次协商，原告草拟了《租赁补充协议》发给被告，双方商定互不追究对方责任。但原告却在2020年10月30日告知被告不再承租房屋，违约解除了《房屋租赁合同》。原告于2020年10月31日搬走。被告无奈又重新委托中介放租，房屋空置一个月后于2020年12月出租给了新的承租人。但由于原告在漏水后没有及时关闭水阀导致整个房屋地板被淹、翘起变形，加上临近年底导致新出租的租金每月减少500元。综上，原告违约提前解除合同，且在水管出现漏水的情形下,未及时关闭水阀，导致被告的损失进一步扩大，原告应按照合同第九条的约定承担违约责任并赔偿被告的损失。望法院判如所请。原告崔瑛对反诉答辩称：一、被告违反《房产租赁合同》的约定,向原告提供租住的房产存在安全隐患,不具备安全居住的条件,原告有权解除《房产租赁合同》。《房产租赁合同》第6.1条的约定，被告负有“确保物业及附属设施能实现租赁目的,并保证其安全性符合有关法规要求”的义务，被告作为房屋出租人,应当保证出租给原告的房屋及内部设施达到正常使用以及符合安全性的标准。2020年9月2日,原告入住涉案房产当晚即发现涉案房产卫生间下水道堵塞。2020年10月26日凌晨,涉案房产设施再次发生故障,厨房下水水管断裂漏水,导致涉案房产地面积水高达8cm,造成原告大量生活物品被损毁。原告发现涉案房产室内总水阀被封装在橱柜后面，厨房地漏被封闭无法排水，很容易再次发生漏水、积水事故。并且涉案房产电线线路通过房屋地板，一旦地面积水极易发生电线短路、漏电等事故。被告虽然对断裂的下水管道进行了更换,但并未对涉案房屋的排水设施进行修理，未对被积水浸泡翘起变形的地板进行更换，未彻底解决涉案房产存在的安全隐患问题，已根本违约。涉案房产不具备安全居住的条件，原告租赁合同目的无法实现，有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百三十三条的规定，原告解除租赁合同并不构成违约，被告无权要求原告支付违约金。二、被告的损失并非由原告造成，被告要求原告承担赔偿损失的责任没有事实和法律依据。对于被告主张的地板浸泡折旧损失,被告并未举证证明系由原告导致，不应由原告承担维修责任。《房产租赁合同》约定，非因承租方过错导致房屋附属设施出现损坏时,相关的维修费用由出租方承担。被告在将涉案房产交付原告使用前,未对房屋设施进行维护检查，导致涉案房产厨房下水管道年久失修而断裂。原告在发现漏水事故后，及时采取措施防止损失进一步扩大，已尽到合同约定的义务。首先,漏水事件发生在凌晨，原告早上发现时地面已有大量积水；其次,原告发现积水后及时寻求物业、水电工人的帮助关闭涉案房产总阀来控制漏水并排除积水，已尽到防止损失扩大的责任。对于被告主张的房屋空置损失，原告于2020年10月30日通知被告解除合同，次日与被告办理房屋交接手续并搬出涉案房产，并未影响被告将涉案房产另行出租，房屋空置的责任不能归责于原告。《房产租赁合同》解除系因被告违约、租赁合同目的无法实现导致,被告即使存在租金减少损失、律师费损失，也应当由其自身承担。退一步讲，影响租金高低的因素很多，被告将此归责于原告,缺乏事实依据。综上所述，请求法院驳回被告的反诉请求。经审理查明：2020年9月1日，原告作为承租方，被告作为出租方，案外人深圳市世华房地产投资顾问有限公司作为居间方，共同签订了一份《房产租赁合同》，约定被告将深圳市罗湖区房产及设备在良好条件下出租给原告作为住宅使用；租赁期限从2020年9月1日至2021年8月31日，月租金4500元，于每月1日前支付当月租金；租赁期间该房产发生的物业管理费、水费、电费、煤气费（或燃气费）、电话费、网络费、有线、数字电视费、供暖费、租赁税费等费用由原告支付；原告于签订租赁合同后1日内向被告支付9000元作为租赁押金，合同期满如不再续租，在结清租金、水电费、管理费等相关费用后2日内被告退还押金；原告在使用该房产过程中，如非因原告过错该房产或其附属设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，原告应及时通知被告并采取可能之有效措施防止缺陷的进一步扩大；被告应在接到原告通知后3日内进行维修或径直委托原告代为维修，原告无法通知被告或被告接到通知后不在上述约定时间内履行维修义务，致使原告无法正常使用房屋的，应按第九条承担违约责任；签订租赁合同前，原告已了解并核查该房产及附属设施情况，符合原告所需房产的一般要求，原告不得以交付房产存在瑕疵拒绝履行合同。合同第九条约定，如原被告违反合同约定，违约方应按照2个月租金的标准向守约方支付违约金，如该违约金不足以弥补守约方损失的，守约方有权另行追索。合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，原告依约向被告支付了押金9000元和首月租金4500元，被告依约交付了涉案租赁房产。2020年9月2日，原告通知被告租赁房产下水道堵塞。被告于次日安排人员疏通。2020年10月26日晨，原告发现租赁房产厨房上水管破裂引起室内积水，通知了被告。被告及时更换了管道。2020年10月28日，原告微信向被告发送《租赁补充协议》，并称“您看一下吧，我们还是想继续住下去的，不过要把这次水浸的损失说清楚…”。该《租赁补充协议》约定“一、承租方继续承租标的房产；二、租赁期满，出租方收回标的房产时不得将本次水浸时间所造成的损失（包括但不限于地板、家具、墙面被水浸后产生的起泡、发黄等）在押金中扣除；三、承租方也不放弃要求出租方赔偿在本次水浸时间中的全部损失。”被告微信回复称“不合理”。原告随后称“才看到写错了，是我也放弃要求赔偿”。随后发送修改后的《租赁补充协议》给被告。将《租赁补充协议》第三条修改为“三、承租方也放弃要求出租方赔偿在本次水浸时间中的全部损失”。被告微信回复同意。2020年10月30日，原告微信告知被告决定不住了，房子年头太久，不确定会不会发生别的事故，并要求次日下午做交接。2020年10月31日，原告迁出了涉案租赁房产。原告未退还押金，被告也未支付2020年9月1日至2020年10月31日期间的水电和物业管理费、2020年10月的燃气费。被告于2020年12月将涉案房产另行出租，月租金4000元。另查：涉案房产2020年9月的物业管理费和水电费合计369.47元，2020年10月的物业管理费和水电费合计305.03元，2020年9月30日至2020年10月31日期间的煤气费101.50元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的效力性强制规定，应属有效，双方应当遵照履行。交付房屋前，原、被告与居间方共同验收了租赁房产，认为其适合居住；合同履行过程中，租赁房产发生妨碍正常使用的损坏或故障时，被告接到原告通知均依约及时维修处理，并无违约行为。原告主张涉案租赁房产存在安全隐患，不宜居住，但其仅提交2020年10月26日发生水浸事件的相关证据，而被告也对此进行了维修，原告未能提交其他证据证明该房屋在维修后仍存在安全隐患不能居住，且其在微信通知原告解除合同时所陈述的理由是“房子年头太久，不确定会不会发生别的事故”，因此原告提交的证据不足以证明涉案租赁房产在原告解除合同时存在危及承租人安全或健康的情形，故原告2020年10月30日单方通知被告解除合同系违约行为。合同约定租赁期间出租房产的物业管理费、水电费、燃气费等费用均由承租方支付，但原告未能依约支付2020年9月、10月的物业管理和水电费以及2020年10月的燃气费，亦违反合同的约定，应承担相应的违约责任。被告反诉请求原告支付上述费用及违约金9000元，符合合同约定和法律规定，本院亦予以支持。原告要求被告承担违约责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。2020年10月31日原告迁离涉案房产，原被告双方亦在当日办理交接，解除涉案租赁合同，故原告请求确认双方的租赁合同已于2020年10月31日解除，本院予以支持。合同解除，被告收取的押金9000元应当依约返还原告。关于2020年10月26日水浸对原、被告双方造成的损失，双方已经在微信中达成互不追究的一致意见，故原、被告双方请求对方赔偿该次水浸事件造成的财产损失，本院均不予支持。关于原告提前解除合同给被告造成的损失，被告主张包括租金减少、律师费和房屋空置损失。其中租金减少问题，被告称有地板水浸变形原因，但没有证据证明原告对水浸地板存在过错，故被告请求原告承担由此造成的租金减少损失没有法律依据；律师费也不是原告违约必然导致的损失，双方对此亦无约定，故均不予采纳。关于原告提前解除合同造成房屋空置期为一个月，按双方租赁合同的约定，涉案房产月租金为4500元及房屋空置损失为4500元。合同约定的违约金9000元足以赔偿被告该项损失。因此，对被告要求原告另行赔偿损失8500元的诉讼请求，本院不予支持。被告请求以原告缴纳的押金冲抵违约金和欠付的物业管理、水、电、燃气等费用，合法有理，本院亦予以支持。冲抵后，原告还应支付被告776元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原、被告双方签订的《房产租赁合同》已于2020年10月31日解除；二、被告禹冯佳应于本判决生效之日起十日内返还原告崔瑛押金9000元；三、原告崔瑛应于本判决生效之日起十日内向被告禹冯佳支付违约金9000元；四、原告崔瑛应于本判决生效之日起十日内向被告禹冯佳支付2020年9月1日至2020年10月31日期间的物业管理费、水电费、2020年10月的煤气费合计776元；以上二、三、四判项冲抵后，原告还应向被告支付776元；五、驳回原告崔瑛其他诉讼请求；六、驳回被告禹冯佳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费232元，由原告负担153元，被告负担79元；反诉受理费128.5元，由原告负担69元，被告负担59.5元。冲抵后，原告应承担诉讼费222元，被告应承担诉讼费138.5元。原告已交纳的诉讼费232元，本院退还原告10元。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费10元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  赵蔚琳二〇二一年三月二十九日法官助理郑嘉秀书记员庄俊雄