云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2301民初3971号原告：楚雄海宏物业管理有限责任公司，公司地址：云南省楚雄彝族自治州楚雄市开发区云开路8号，社会统一信用代码：915323005993375816。法定代表人：冯勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：代虎，云南荣楚律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：张薇英，云南荣楚律师事务所实习律师。被告：施蕊，女，1977年11月14日生，汉族，云南省楚雄市人，住楚雄市。原告楚雄海宏物业管理有限责任公司（以下简称:海宏物业）与被告施蕊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海宏物业的委托诉讼代理人代虎、张薇英，被告施蕊经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海宏物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付2016年1月1日至2019年2月28日的物业管理费2361.70元及垃圾处理费288元、水电费102.70元；2.请求判令被告支付违约金3613.40元（具体计算方式：2361.70元×3‰×510天，暂计算至2020年7月23日止）并按照每日千分之三的标准支付自2020年7月24日起至上述款项付清之日止的违约金;3.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告系原告所管理的金色花园小区的业主。被告向开发商楚雄海弘房地产开发有限公司购买了金色花园小区21幢1单元102室房屋，房屋建筑面积62.15平方米。2013年12月20日，原告与开发商楚雄海弘房地产开发有限公司签订了《金色花园前期物业服务管理委托合同》，合同期限为2014年12月20日至该物业的业主委员会成立后重新委托物业公司止，并对物业服务费收费标准、双方的权利义务及违约责任进行了明确约定。2014年7月17日，被告与原告签订了《金色花园前期物业管理服务协议》，协议对物业服务费、车位使用费及垃圾处理费收费标准、双方的权利义务及违约责任进行了明确约定。原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未按照合同的约定向原告缴纳物业管理费，直至2019年3月初，因金色花园小区业主委员会成立并重新委托了物业公司，原告便依约退出，但被告仍拖欠原告自2016年1月1日至2019年2月28日的物业管理费和垃圾处理费、水电费2752.4元，原告多次发通知、电话催缴，均催收无果。被告施蕊未作答辩。原告海宏物业为证明自己的诉讼主张及其所依据的事实和理由，向本院提交如下证据：1.原告营业执照复印件、资质证书、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、被告身份证复印件；2.《楚雄市发展和改革局关于对金盾小区、金色花园小区前期物业服务收费标准的批复》、《楚雄州发展和改革委员会关于楚雄市生活垃圾处理费标准的批复》；3.《金色花园前期物业服务管理委托合同》、《金色花园前期物业管理服务协议》；4.交房公告；5.拖欠情况登记表；6.通知、公告、文件回执单。被告施蕊未向本院提交证据。本院认为，原告海宏物业提交的证据1、2、3、4能证明原告为被告所居住的金色花园小区提供物业管理服务，原告根据发改委的批复，与被告签订《金色花园前期物业管理服务协议》，约定物业服务费的收费标准、双方权利义务等的事实，本院予以采信；证据5、6能证明原告通知未交纳物管费的业主尽快交费的事实，本院予以采信。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月20日，楚雄海弘房地产开发有限公司委托原告海宏物业对金色花园小区进行物业管理服务，双方签订《金色花园前期物业物业管理委托合同》，约定委托管理期限自2013年12月20日起至该物业的业主委员会成立后重新委托物业公司止，物业管理服务费收费标准为小高层住宅每平方米（建筑面积）1元/月，多层住宅为每平方米（建筑面积）0.6元/月。被告施蕊系金色花园小区高层建筑21幢1单元102室房屋业主，房屋建筑面积63.15㎡。2014年1月13日，楚雄市发展和改革局作出楚发改批（2014）14号《楚雄市发展和改革局关于对金盾小区、金色花园小区物业服务收费标准的批复》，对金色花园小区物业服务收费标准确定为多层住宅综合物业服务收费每平方米每月0.7元，高层住宅物业服务费每平方米每月1.2元。2014年7月17日，原告海宏物业与被告施蕊签订《金色花园前期物业管理服务协议》，约定商品房建筑面积为63.15平方米，多层按建筑面积每月每平方米0.7元，高层按建筑面积每月每平方米1.2元，物业管理服务费交纳时间为每半年交纳一次，定于每年的1月份和7月份交纳物业管理费，协议还对双方的权利义务、物业管理服务内容、违约责任等做了约定。协议签订后，被告施蕊欠交原告海宏物业自2016年1月1日至2019年2月28日止的物业管理费2399.70元、垃圾清运费288元。另查明，2019年3月原告海宏物业因金色花园小区业主委员会重新委托了新的物业公司，原告结束对金色花园小区的物业服务。本院审结的原告诉业主物业服务合同纠纷案件，已认定原告对金色花园小区物业管理不到位，致使小区不同程度的出现车辆乱停乱放、花园胡乱搭建、部分绿化枯死、停车场地面塌陷、房屋质量存在问题以及道路、水电、消防、门禁、监控等配套设施不完善等现象。本院认为，楚雄海弘房地产开发有限公司与原告签订的《金色花园前期物业物业管理委托合同》以及原告与被告施蕊签订的《金色花园前期物业管理服务协议》，均是双方对金色花园小区的物业维修、养护、管理及对小区范围内的环境卫生等事项所作的相关约定。原告根据《金色花园前期物业管理服务协议》的约定提供了物业管理服务，被告施蕊作为金色花园小区的业主，应根据《金色花园前期物业管理服务协议》的约定支付相应的物业管理服务费。金色花园小区物业服务收费标准经楚雄市发展和改革局批复，多层住宅综合物业服务收费每平方米每月0.7元，高层住宅物业服务费每平方米每月1.2元，庭审中原告陈述认可被告涉案房屋按每平方米每月1元收取，故原告收取自2016年1月1日起至2019年2月28日止的物业服务费应为2399.70元（63.15㎡×1元/㎡/月×38个月）。原告提供的物业服务存在瑕疵，被告施蕊不履行交纳物业管理服务费的义务，是对原告违约行为依法行使违约救济权的合法行为，但被告实施履行抗辩权的限度应与原告的违约内容相对应，否则，超出限度部分系违约行为。虽然原告提供的物业服务有瑕疵，但鉴于被告实际接受了原告的物业服务，本院酌情适当减少被告应承担的物业管理费，由被告支付2016年1月1日至2019年2月28日期间应交纳物业管理费的80%即1920元（2399.70元×80%）以及拖欠的垃圾处理费288元。对于原告主张的水电费102.70元，因原告未向本院提交证据加以证实确实垫付该笔费用，故对该诉请本院不予支持。因原、被告双方均存在违约行为，故对原告要求被告支付违约金3613.40元的诉讼请求本院不予支持。被告施蕊经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自行放弃法律所赋予其行使的诉讼权利，应承担由此产生的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告施蕊于本判决生效之日起五日内支付原告楚雄海宏物业管理有限责任公司自2016年1月1日至2019年2月28日止的物业管理费1920元以及垃圾清运费288元，款交本院；二、驳回原告楚雄海宏物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告楚雄海宏物业管理有限责任公司负担32元（已交），由被告施蕊负担18元（未交，限于本判决生效之日起五日内交纳，款交本院）；公告费500元，由被告施蕊负担（未交，限于本判决生效之日起五日内交纳，款交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  胡玲娜人民陪审员  刘 红人民陪审员  杨丽美二〇二一年三月十二日书 记 员  杨 岚