北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初5817号原告（反诉被告）：苑学成，男，1979年5月14日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：欧阳光（原告苑学成之妻），女，1979年1月17日出生，回族，住北京市海淀区。被告：侯力菁，女，1979年3月20日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：宋军霞，北京市中通策成律师事务所律师。原告（反诉被告）苑学成（以下简称原告）诉被告（反诉原告）侯力菁（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人欧阳光，被告之委托诉讼代理人宋军霞均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付违约金25000元。2.请求判令被告向原告支付非法占有房屋的违约金866元。3.请求判令被告向原告支付46800元经济损失赔偿。4.请求判令被告补偿安装护栏费用1400元。事实和理由：2018年8月12日，原、被告经中介公司北京X房地产经纪有限公司居间介绍，签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于北京市朝阳区胜古中路甲1号院四号楼X单元X房屋一处，建筑面积92.58平方米。租赁期为三年，2018年9月1日起2021年8月31日止，月租金12000元，每年递增，租金缴纳方式为年付，第一年租金在2019年8月30日付清，第二年租金在2019年8月30日付清，第三年租金在2020年8月30日付清。押金12000元于签订合同时支付。合同约定，租赁期内，乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金200%支付违约金。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告无视合同约定，以自己已购置两套北京房产不想另外花钱租房为由，于2020年8月9日提出提前解除合同，原告直至2021年2月才另行出租房屋，给原告造成巨大经济损失，应承担违约责任。被告自提出提前解除合同以来，一直不想承担违约责任，8月28日原告提出想尽快与被告交接房屋，提出4000元补偿，然而被告拒绝该提议，当日双方确认了电表、水表数、燃气数，被告把留在房屋内的剩余家具搬走了，但被告以原告不退还押金为由拒绝交付房屋钥匙，直到2020年9月1日原告才拿到钥匙，因此被告应支付非法占有房屋期间日租金200%的违约金。被告提前退租，导致原告无法收取第三年租金，故被告应支付第三年租金的补偿，按照第三年租金的30%主张。被告承租后要求原告加装房屋护栏，原告为此花费2800元，被告应该承担一半。双方就赔偿事宜无法达成一致，故现诉至法院。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。我方虽然提出提前解除合同，但是根据双方合同第九条第六项“无违约赔偿责任”的约定，我方无需支付违约赔偿。2020年8月28日双方已经确认了电表数、水表、燃气数，完成了腾退工作，实际我方在8月13日就已经搬离了房屋，不应支付房屋占有的违约金。因原告拒绝退还押金，我方不同意把钥匙交给原告，所以在8月30日把钥匙交给了中介。中介在9月1日组织三方见面，将钥匙交接给了原告。第三、四项诉讼请求均不同意，原告主张没有事实和法律依据，护栏与本案无关，并非我方要求。如果法院认定我方存在违约、应承担违约责任，我方认为违约金约定过高，请求酌减。我方现提出反诉：要求原告退还押金12000元。反诉事实与理由：双方于2020年8月31日终止《房屋租赁合同》并做了房屋交接，但房屋押金原告至今未退。该房屋用于孩子就近上学，房屋又在二层，一层门面房过于吵闹，影响孩子休息，因疫情期间，该房屋空置了4个月，到7、8月份也没有收到入学通知，给反诉人造成了较大的经济损失。原告对反诉辩称：不同意反诉请求。被告构成违约，应承担违约责任，根据合同约定，押金应该冲抵违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年8月12日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）经案外人北京X置地房地产经纪有限公司居间介绍，签订《北京市房屋租赁合同》，约定：“乙方承租甲方位于北京市朝阳区胜古北里甲1号院3号楼X单元X号房屋（以下简称涉案房屋），租赁期限为2018年9月1日至2021年8月31日，共三年。租金标准为第一年14400元，每年递增，租金支付方式为押一付十二，各期租金支付日期为2018年8月16日、2019年8月30日、2020年8月30日。押金12000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。”上述《北京市房屋租赁合同》第九条违约责任项下第（二）项约定，租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方须提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应该退还相应的租金。第（五）项约定，乙方未按约定时间返还房屋的，应按每逾期一日，按日租金的200%标准支付违约金。该条第（一）项及第（三）、（四）项分别就逾期支付租金等其他违约行为的违约责任进行了约定，以上内容均为打印内容，第（六）项为手写添加，内容为“无违约赔偿责任”。就《北京市房屋租赁合同》第九条第（六）项内容，被告称：“在协商过程中，从原告角度讲，合同为期三年，时间较长，可能影响原告涨房租；从被告角度讲，被告租房是为了给孩子上学，时间也不确定，双方就合同期限都有不确定因素，又因为合同是中介提供的格式文本，无法改动，所以跟中介提出增加了这一条，针对的就是双方提前解约的情况都不承担违约责任，且原约定的违约责任对被告过重。”原告不认可被告对该条款的上述解读，称：“该条是被告提出添加的，当时被告对该项的解释就是如果我方想涨租，也不算违约。合同第九条第（一）项至第（五）项都有明确的指向，签合同时没有把前五项划掉，第（六）项不能否认前面五项的内容。”被告就此提交了居间方北京X置地房地产经纪有限公司安德路分公司出具的《证明》，内容为：“甲乙双方在合同中约定，无论出现任何情况，甲乙双方均不承担违约责任，为此在合同第九条违约责任第（六）项中填写了‘无违约赔偿责任’。”原告对该《证明》不认可。合同签订后，被告按照合同约定支付了12000元押金，房屋租金支付至2020年8月31日。2020年8月9日，被告提出要提前退租。2020年8月28日双方进行房屋交接清点，当日被告遗留物品全部搬离。因双方就违约责任及押金退还事宜未达成一致，被告未向原告交还房屋钥匙。2020年9月1日，原、被告与居间方三方会面，原告收回房屋钥匙。被告称其2020年8月30日已将钥匙交给居间方，故居间方组织三方于2020年9月1日会面。庭审中，双方确认合同于2020年8月31日解除。庭审中，原告提交了装护栏收据一张，被告对此不予认可。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。被告单方提出提前退租，双方确认合同已于2020年8月31日终止，本院不持异议。本案争议焦点在于被告是否应承担违约责任。合同中第九条第（一）项至第（五）项对被告提前退租等违约责任已进行明确约定，被告称第（六）项约定系对前五项违约责任约定的变更。在本院询问第（六）项约定背景时，被告称该项具体针对的是双方提前解约均可不承担违约责任的情况。该解释与居间方所出具的《证明》存在矛盾，本院对其主张不予采信。鉴于第（六）项内容并未明确指向的情形，并未明确是否完全否认前五项违约责任的约定，从保护守约方角度出发，本院对被告主张不予采信，被告提前退租，作为违约方，应承担违约责任。合同还约定被告未按约定返还房屋应承担日租金200%的违约责任，被告在退房后确系迟延向原告交付钥匙，应承担违约责任。合同约定的违约金标准过高，原告另行出租房屋迟延导致的损失并不能归咎于被告，本院对被告全部违约行为综合进行考虑，依法对违约金金额予以酌减，酌情支持被告共承担八千元违约金。押金抵扣违约金后，余额应由原告退还被告。就未履行期间的租金损失以及安装护栏费用，原告主张缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）苑学成于本判决生效后七日内退还被告（反诉原告）侯力菁押金四千元。二、驳回原告（反诉被告）苑学成的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）侯力菁的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费八百二十六元，由原告（反诉被告）苑学成负担八百零一元（已交纳），由被告（反诉原告）侯力菁负担二十五元[原告（反诉被告）苑学成已预交，被告（反诉原告）侯力菁于本判决生效后七日内支付给原告（反诉被告）]。反诉案件受理费五十元，由被告（反诉原告）侯力菁负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 付瑞洁二〇二一年三月三十一日法官助理 秦雅维书 记 员 秦雅维