山东省郯城县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁1322执异7号 异议人（案外人）：李冰，男，1975年2月10日出生，汉族，居民，住山东省临沂市郯城县。 异议人（案外人）：张凤，女，汉族，居民，住山东省临沂市郯城县。 委托诉讼代理人：杨冰雪，山东华斌律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被执行人：张怀阳，男，1971年4月2日出生，汉族，住山东省郯城县。（现在监狱服刑）。 被执行人：徐信霞，女，1971年7月4日出生，汉族，住山东省郯城县。（现在监狱服刑）。 在本院执行张怀阳、徐信霞集资诈骗罪财产刑及责令退赔一案中，异议人李冰、张凤以查封郯国用（2011）第5××4号不动产影响其不能办理房产证为由，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人李冰、张凤称，请求郯城县人民法院解除对登记在临沂安信房地产开发有限公司名下的郯国用（2011）第5××4号不动产的查封，并停止对该不动产的执行。涉案土地位于郯城县花园乡××路××号，面积7677平方米，登记在临沂安信房地产开发有限公司名下，土地证编号为郯国用（2011）第5××4号。临沂安信房地产开发有限公司在该宗土地上建设住宅楼房102套及商铺24套，上述房产在2015年前已经全部销售完毕。异议人李冰、张凤（夫妻关系）系该小区业主之一，所购房产位于该小区1幢2单元602室，已办理了预售登记，编号为郯房预花园乡字第0××2号，房款已全部付清。临沂市河东区人民法院依据（2018）鲁1312刑初258号刑事判决书于2019年1月10日作出了（2018）鲁1312刑初258号之一刑事裁定书，向郯城县不动产登记中心下达了协助执行通知书，查封了临沂安信房产开发有限公司名下的位于郯城县花园乡驻地郯国用（2011）第5××4号不动产。2020年，河东区人民法院将案件委托郯城县人民法院执行，该案件在郯城县人民法院的执行案号为（2020）鲁1322执2117号。综上，涉案土地虽然登记在临沂安信房地产开发有限公司名下，但是在法院查封前房产已经全部销售完毕且交付给业主居住，涉案土地使用权在查封前已经属于全体业主。因法院查封导致异议人等126户业主不能办理房产登记。故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条及《中华人民共和国民事诉讼法》第225条之规定提出执行异议，请依法支持。 异议人李冰、张凤提供了下列证据：一、身份证复印件，证明其身份情况。二、结婚证复印件，证明李冰、张凤为夫妻关系。三、山东省临沂市河东区人民法院（2018）鲁1312刑初258号之一刑事裁定书。四、山东省临沂市河东区人民法院协助执行通知书，证明查封临沂安信房地产开发有限公司所有的位于花园乡驻地郯国用（2011）第5××4号不动产一处。五、郯国用（2011）第5××4号不动产登记，证明土地使用权人为临沂安信房地产开发有限公司。六、郯城县郯房预花园乡字第0××2号预告登记，证明郯城县花园乡白溪路7号1幢6层2单元602室于2012年11月12日办理了预购商品房预告登记，预告登记权利人为李冰、张凤。七、商品房预售合同、收据，证明临沂安信房地产开发有限公司与李冰、张凤签订商品房预售合同。2012年10月2日临沂安信房地产开发有限公司收到李冰首付款9.7万元。八、销售不动产统一发票、税收缴款书，证明李冰以193106元购买临沂安信房地产开发有限公司白马玺苑小区1号楼2单元602室并缴纳契税。九、个人借款凭证，李冰、张凤的中国农业银行交易流水明细，证明李冰购买白马玺苑小区每月还款838.9元。十、电费单据复印件及室内图片证明李冰已入住且缴纳电费的情况。 本院查明，张怀阳、徐信霞系夫妻，二人开办成立了山东安信集团有限公司、临沂安信房地产开发有限公司等多家公司。张怀阳、徐信霞依托上述公司，先后在临沂市河东区、郯城县××南县等地设立分公司，在各个分公司发展代办员，由代办员以发放宣传材料，以口口相传等方式公开宣传，以高息为诱饵，向社会不特定对象吸收资金，并向存款人以易安贷、麦都公司等名义出具凭证，承诺在一定期限内还本付息。向社会不特定对象吸收资金。临沂市河东区人民检察院以张怀阳、徐信霞犯集资诈骗罪，向临沂市河东区人民法院提起公诉。临沂市河东区人民法院作出（2018）鲁1312刑初258号刑事判决书，判决如下：“一、被告人张怀阳犯集资诈骗罪，判处有期徒刑十四年六个月，并处罚金人民币四十五万元。（刑期从判决执行之日计算，判决执行之前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2017年5月27日起至2031年11月26日止。罚金限判决生效后十日内缴纳）二、被告人徐信霞犯集资诈骗罪，判处有期徒刑十四年六个月，并处罚金人民币四十五万元。（刑期从判决执行之日计算，判决执行之前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2018年12月3日起至2033年5月28日止。罚金限判决生效后十日内缴纳）三、涉案财产依法处置后退赔集资参与人，不足部分依法继续追缴”。 张怀阳、徐信霞集资诈骗罪财产刑及责令退赔一案，临沂市河东区人民法院于2019年1月24日作出（2018）鲁1312刑初258号之一刑事裁定书及协助执行通知书，查封临沂安信房地产开发有限公司所有的位于花园乡驻地的郯国用（2011）第5××4号不动产一处。 后张怀阳、徐信霞集资诈骗罪财产刑及责令退赔执行一案，由临沂市中级人民法院于2020年6月20日指定郯城县人民法院执行。本院在执行过程中以（2020）鲁1322执2117号案件执行。 异议人李冰、张凤以已经购买涉案被查封的土地上建设的小区1幢2单元602室，涉案土地被查封导致其不能办理房产登记为由，请求郯城县人民法院解除对郯国用（2011）第5××4号不动产的查封，并停止执行。 另查明，郯城县不动产登记信息查询证明，郯国用（2011）第5××4号不动产登记在临沂安信房地产开发有限公司名下，不动产单元坐落花园乡驻地。登记时间为2011年12月13日。 另查明，异议人李冰、张凤与临沂安信房地产开发有限公司2012年10月16日签订《商品房预售合同》购买位于郯城县花园乡××路××号××幢××单元××室，建筑面积为108.72平方米，单价1776.2／平方米，总价款193106元。李冰、张凤支付首付款9.7万元，剩余房款通过贷款方式偿还，已办理了预售登记，编号为郯房预花园乡字第0××2号。登记时间为2012年11月12日。 本院认为，本案的争议焦点是异议人李冰、张凤的异议理由是否能阻却执行。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。……”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。涉案不动产登记在临沂安信房地产开发有限公司的名下，应属于临沂安信房地产开发有限公司的财产。虽然异议人李冰、张凤主张已经购买了涉案被查封土地上的房产，且也支付了相应的价款，虽然办理了预告登记，但并未办不动产权属登记，涉案不动产仍在临沂安信房地产开发有限公司的名下。房屋预告登记是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记是一种物权登记制度，为了限制开发商处分该不动产，目的是保障权利人将来能够实现物权。预告登记是为了保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。异议人李冰、张凤与临沂安信房地产开发有限公司买卖合同在其双方之间产生效力，但并不能对抗不动产物权的登记公示效力。异议人李冰、张凤提出的涉案土地使用权在查封前已经属于全体业主的主张，本院不予支持。异议人李冰、张凤的异议理由，并不能阻却本案的执行。法院对临沂安信房地产开发有限公司名下的不动产作出的执行行为，符合法律规定，应当予以支持。异议人李冰、张凤因购买的房产与临沂安信房地产开发有限公司产生的债权债务纠纷，可通过另行诉讼途径寻求法律救济。综上，对异议人李冰、张凤的异议，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项，《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下： 驳回异议人李冰、张凤的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向山东省临沂市中级人民法院申请复议。 审判长 张 伟 审判员 张志森 审判员 黄永利 二〇二一年三月二十二日 书记员 贾蒙超