北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初39723号原告（反诉被告）：宣飞，男，1973年9月12日出生，汉族，住北京市丰台区。原告（反诉被告）：雷淑君，女，1981年5月29日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：宣飞，男，雷淑君之夫。被告（反诉原告）：李书新，男，1981年11月13日出生，汉族，住北京市丰台区。被告（反诉原告）：关莹，女，1984年1月21日出生，满族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：李书新，男，关莹之夫。二被告共同委托诉讼代理人：王玉瑸，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，董事长。委托诉讼代理人：孙凤起，男，该公司员工。原告（反诉被告）宣飞、雷淑君与被告（反诉原告）李书新、关莹、被告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称北京链家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宣飞，被告（反诉原告）李书新及被告（反诉原告）李书新、关莹共同委托诉讼代理人王玉瑸，被告北京链家公司委托诉讼代理人孙凤起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宣飞、雷淑君向本院提出诉讼请求：1.判令被告李书新、关莹根本违约赔偿原告租赁房屋周转房屋损失22800元；2.判令被告李书新、关莹赔偿违法解除租赁合同造成租金增长损失37400元；3.判令被告李书新、关莹退还押金3500元；4.判令被告北京链家公司退还中介费3500元；5.判令三被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告于2012年11月27日经北京链家公司丰台区梅市口店工作人员介绍与被告达成房屋租赁协议，被告出租其坐落于北京市丰台区804室，当时没有看到被告名下房屋产权证，只有一份商品房预售合同。原被告双方同意从2012年11月1日至2016年10月31日为租赁期4年，同时约定租金不变。原告缴付北京链家公司中介费3500元，缴付被告租金六个月共计21000元、服务押金3500元，被告交付房屋及门禁卡、燃气卡、电卡、水卡。合同成立原告于2012年11月1日正式入住。2016年合同到期，双方在原合同基础上增加补充协议，双方同意并将合同期改为2016年11月1日至2019年10月31日，租金由原每月3500元调至每月3800元，双方签字生效。被告按合同履行到2018年4月份要求增加为4500元，五月份双方在协商过程中，突然有房屋中介带人要看房，这一下子打乱了原告的正常有序的生活，到5月底才知道被告当时申请的两限房领到房屋产权证后立即要出售，被告不仅没告知原告的优先购买权。然后，原告联系北京链家公司中介人员告知我们不知道是两限房，北京链家公司没有做到审慎义务，理应承担相应责任。2018年6月2日晚上10点左右原告已进不去家，然后报警后才知道被告违法自动换锁，导致原告家庭财产与经济遭受重大损失，同时把原告的茶几及床垫锁在屋霸占。现被告为了用国家政策70多万购买了两限房而自己没住过一天，然后五年后拿到房本立即出售约370多万，为自己利益违法造成租赁合同解除，因出租人根本违约出租行为导致房屋租赁合同违法解除，承租人要求出租人赔偿其另行寻找替代房屋周转期间所受损失的可予支持，损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期间或寻找替代房屋周转期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月，被告的行为给原告造成重大损失依法应严惩，故起诉至法院。李书新、关莹辩称，我方不认可原告第一、二、五项诉讼请求，被告不存在违法提前解除涉案合同的行为，提前解除涉案合同是原被告协商一致达成的，对于原告主张的房屋周转损失和租金增长损失没有事实和法律依据，我方不认可。对于第三项退还押金的诉讼请求，我方认可，我方同意退还押金。北京链家公司辩称，不同意原告第四项诉讼请求，租赁合同我方已经实际履行，不存在返还中介费的情形。租赁合同签订后，我方没有参与后续履行，我方也不同意承担本案诉讼费。李书新、关莹向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人支付反诉人2018年5月份房屋租金3800元；2.本案反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：因被反诉人欠付反诉人2018年5月份的房屋租金3800元一直未予支付，反诉人为维护合法权益，特向法院提起反诉。宣飞、雷淑君就反诉辩称，不同意反诉人的反诉请求。第一，依据相关法律规定和事实，反诉原告的反诉事实不成立。第二，我方认可2018年5月的房租没有向反诉原告支付。之所以没有交2018年5月的房租，是因为我方搬家之前，双方曾口头商定反诉原告补偿我方3个月租金作为违约金，故2018年5月的房租抵了反诉原告应当支付的其中一个月的违约金，因此我方才没有支付。反诉原告承诺的另外两个月的违约金，之后并没有给我方。第三，反诉的诉讼费用应当由反诉原告自行承担，不同意反诉原告第二项反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2012年10月27日，李书新、关莹（出租人，甲方）与宣飞、雷淑君（承租人，乙方）及北京链家公司（居间人，丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定李书新、关莹将坐落于北京市丰台区804房屋出租给宣飞、雷淑君使用，建筑面积75.95平方米，房屋租赁期限自2012年11月1日至2016年10月31日止，租金标准为3500元/月，支付方式为押1付6，押金3500元整，租赁期满或者合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。合同第十条违约责任（二）约定：租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。北京链家公司收取宣飞交纳的居间费3500元。李书新收取宣飞交纳的房屋押金3500元。后出租人与承租人正常履行合同至合同期满。2016年5月9日，李书新、关莹（甲方）与宣飞、雷淑君（乙方）签订《房屋租赁补充协议》，约定甲、乙双方于2012年10月27日由北京链家公司提供服务签订租赁北京市丰台区804室合同编号(00112000039055)的基础上，现双方经协商一致，2016年5月1日对原《租赁合同》作如下补充：一、经双方协商同意，租赁期限从2016年11月1日至2019年10月31日，此租赁期限条款从2016年11月1日生效。二、房租租金的变更，原每月租金为3500元增至现为每月3800元，调整后的房屋租金两年内不变，两年及两年以后，甲方可根据市场房屋租赁行情双方协商调整，此房租租金条款从2016年5月1日生效。三、本补充协议一式两份，出租人、承租人各执一份。四、本补充协议自双方签字或盖章后与原《租赁合同》均具同等法律效力。若本补充协议的约定与原《租赁合同》的约定不一致，以本补充协议的约定为准。五、本补充协议没有约定的，按原《租赁合同》的约定执行。诉讼中，李书新、关莹提交部分微信聊天记录，其中，2018年3月，关莹在与雷淑君的微信聊天中称：“所以先把我们想法和你们说一下，还没确定，如果确定我会提前告诉你们的，姐，你觉得提前多久告诉你方便你们看房？”2018年4月20日，李书新在与宣飞的微信聊天中称：“宣大哥，你和姐尽快找房子吧？好吗？我们的房子不出租了，不好意思哈。”2018年4月26日，关莹在与雷淑君的微信聊天中称：“姐、姐夫，房子找的怎么样了？我们2018年5月18号过去拿钥匙。”另，宣飞、雷淑君支付涉案房屋租金至2019年4月30日。2018年5月26日，宣飞、雷淑君与案外人杨继成签订《北京市房屋租赁合同》，承租坐落于北京市丰台区大成南里的房屋，房屋租赁期限自2018年6月1日至2021年5月31日，租金标准为6000元/月。宣飞称后续租赁的房屋建筑面积为90多平方米，租赁合同系由我爱我家公司居间签订，其向我爱我家公司支付了居间费6000元，并提供了北京银联刷卡凭证，显示2018年5月5日，宣飞支付我爱我家6000元。2018年5月底6月初，宣飞、雷淑君搬离涉案房屋，后因房屋交接问题及商谈赔偿事宜与李书新、关莹发生矛盾。2018年6月1日，李书新通过换锁的方式收回涉案房屋。2018年6月2日，双方还曾至北京市丰台区青塔派出所解决纠纷，李书新、关莹就此提交了部分谈话录音。诉讼中，宣飞、雷淑君主张李书新、关莹存在擅自解除租赁合同的违约行为，但表示在本案中不主张违约金。另，双方一致认可涉案租赁协议自2018年6月1日起在事实上已经无法继续履行。宣飞、雷淑君搬离后，涉案房屋内尚遗留有宣飞部分物品，含床垫一张、茶几一个。此外，宣飞称涉案房屋内还遗留有被褥一套，李书新、关莹对此不予认可。上述事实，有北京市房屋租赁合同、房屋租赁补充协议、微信聊天记录、北京银联刷卡凭证及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，宣飞、雷淑君与李书新、关莹之间达成的《北京市房屋租赁合同》《房屋租赁补充协议》均系双方当事人真实意思表示，应为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，《房屋租赁补充协议》签订后，宣飞、雷淑君依约支付租金承租涉案房屋，但李书新、关莹于2018年4月单方告知宣飞、雷淑君其欲收回房屋，明显属于违反合同约定的违约行为，应承担相应的违约责任。诉讼中，双方均认可涉案租赁协议自2018年6月1日起在事实上已经无法继续履行，故李书新、关莹应当退还宣飞、雷淑君已交纳的押金，现宣飞、雷淑君要求李书新、关莹退还押金3500元，于法有据，且李书新、关莹亦同意退还，故本院对此予以支持。鉴于北京链家公司只在双方第一次签订合同时提供了居间服务，双方第二次续签合同系自行协商的结果，北京链家公司并未再行提供居间服务，也未收取居间费用，故双方因履行续签的租赁协议发生纠纷，宣飞、雷淑君要求北京链家公司退还中介费，缺乏事实依据，本院对此不予支持。关于寻找替代房屋周转期间所受损失，参照《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第26条规定：因出租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，承租人要求出租人赔偿其另行寻找替代房屋周转期间所受损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期间或寻找替代房屋周转期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月。本案中，宣飞、雷淑君称其主张的寻找替代房屋周转期间所受损失并无明确指向，只是依据相关规定主张，鉴于庭审中，宣飞、雷淑君提及的损失仅有中介费、搬家费损失，且宣飞、雷淑君在搬离涉案房屋后即入住到后续租赁的房屋中，现其要求按6个月房租赔偿房屋周转期间所受损失，金额明显过高，但考虑李书新、关莹违约在先，宣飞、雷淑君在承租后续房屋及搬家过程中确有一定损失，且在一定时间内生活亦有一定不便，故由本院结合租赁协议的实际履行情况、宣飞和雷淑君的损失情况、李书新和关莹的违约情形等因素，合理酌定具体的赔偿数额。关于租金增长损失，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。鉴于李书新、关莹在签订租赁协议时难以预见到后期因其提前解除合同使承租人面临的房租上涨情况，且承租人后续租赁房屋的位置、面积等与原租赁房屋均不相同，两者亦无法直接比较，加之合同中已对违约责任进行了明确约定，故宣飞、雷淑君主张租金增长损失，依据不足，本院对此不予支持。关于李书新、关莹要求宣飞、雷淑君支付2018年5月房屋租金一节，宣飞、雷淑君认可2018年5月租金未付，但认为已抵扣违约金，对此李书新、关莹不予认可，宣飞、雷淑君未提供相关证据，故对其上述主张本院不予采纳，宣飞、雷淑君至2018年6月1日搬离，在此之前2018年5月的租金应正常交纳，故对李书新、关莹该项反诉请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、被告李书新、关莹于本判决生效之日起七日内赔偿原告宣飞、雷淑君寻找替代房屋周转期间所受损失7600元；二、被告李书新、关莹于本判决生效之日起七日内退还原告宣飞、雷淑君房屋押金3500元；三、反诉被告宣飞、雷淑君于本判决生效之日起七日内给付反诉原告李书新、关莹2018年5月房屋租金3800元；四、驳回原告宣飞、雷淑君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1480元，由原告宣飞、雷淑君负担780元（已交纳）；由被告李书新、关莹负担700元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费25元，由反诉被告宣飞、雷淑君负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  刘琳琳人民陪审员  成广民人民陪审员  马 靖二〇二一年三月八日书 记 员  倪 端