贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初6150号 原告：杨承义，男，汉族，1977年1月21日出生，住贵州省毕节市大方县。 被告：黔西易鑫物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市黔西县城关镇水西大道西段，统一社会信用代码：9152052279880041ＸＷ。 法定代表人：吉学保，该公司执行董事（网查）。 被告：毕节市永鑫房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区市西街道办事处翠西社区草海大道小龙滩安家井农改超大市场，统一社会信用代码：91520502098308264Ｐ。 法定代表人：黎亮，该公司执行董事（网查）。 原告杨承义诉被告黔西易鑫物业管理有限公司（以下简称易鑫物业）、毕节市永鑫房地产开发有限公司（以下简称永鑫房开）商品房预约合同纠纷(商品房预售合同)纠纷一案，本院于2020年4月30日立案受理后，依法适用简易程序，因被告易鑫物业去向不明，无法联系，本案于2020年7月24日裁定转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨承义到庭参加诉讼，被告易鑫物业（报纸上公告）、永鑫房开经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告杨承义向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法确认原告与被告毕节市永鑫房地产开发有限公司双方之间签订的商铺认购合同无效（经本院释明后，被告变更为要求解除原告与被告毕节市永鑫房地产开发有限公司双方之间签订的商铺认购合同）；二、判令被告毕节市永鑫房地产开发有限公司返还商铺认购款52939.00元及2017年5月6日起至判决之日止计算的银行同期贷款利息；三、判令被告毕节市永鑫房地产开发有限公司赔偿原告商铺总价款一倍的赔偿即55368.00元；四、判令被告黔西易鑫物业管理有限公司支付两年固定收益金9412.00元；五、判令诉讼费由被告毕节市永鑫房地产开发有限公司、黔西易鑫物业管理有限公司共同承担。事实和理由：2017年5月6日，原告到被告办公地点进行咨询时，被告向原告提供了七星关区市西办事处与贵州国盛隆房地产开发有限公司签订的《项目合作开发合同》（合同明确双方合作开发七星关区市西办事处王家老坡地块约27亩净地）、七星关区市西办事处与毕节市永鑫房地产开发有限公司《市西街道王家老坡棚户区改造项目及农贸市场建设合作协议》、七星关区规划局2016年4月5日颁发的《建设用地规划许可证》（地字第52000201620014号）以及七星关区人民政府2016年3月16日颁发的《土地使用权证》，宣传资料以及口头上也明确是招商引资项目、政府指定的农贸市场，但隐瞒规划图未经批准及未取得《商品房预售许可证》的事实。该合同明确原告认购被告位于毕节市小龙滩，后定名为“灵翠雅居《安家井农改超大市场》”的XX号摊位，面积共5个平方米，每平方米单价是11073.6元，总价款是55368.00元，摊位产权年限为40年，被告向原告交付摊位的时间为2017年12月30日。与此同时，双方还签订了一份《委托经营管理合同》，该合同明确约定，原告委托被告对认购的摊位进行经营管理，被告对该摊位享有排他性的使用权等权利，原告享有固定收益，第一年按实际支付房款的8%收取固定收益，时间是2017年5月7日至2018年5月6日，收益金4429.00元，从认购款中一次性扣除；第二年按实际支付房款的8%收取固定收益，时间是2018年5月7日至2019年5月6日，收益金4429.00元，明确2018年5月6日支付；第三年按实际支付房款的9%收取固定收益，时间是2019年5月7日至2019年5月6日，收益金4983.00元，明确2019年5月6日支付。按照以上两个合同约定，原告当天就支付了全部价款共55368.00元（其中，扣除第一年固定收益金4429.00元后，共支付现金50939.00元）。另外还支付了佣金2000.00元。然而，2018年5月6日即第二年的固定收益金到期后，原告通过打电话、到公司讨债、向被告提供交款单据、合同、身份证、银行卡等复印件等方式，多次要求被告支付约定的固定收益金时，被告每次都是找借口推诿，不予支付。2019年6月9日，被告公开承诺，在2019年9月30日前根据业主所签订的合同内容，将租金返给业主，如到期不能兑现，将按应返租金双倍赔偿。然而到目前为止，也未兑现承诺。从以上事实可以看出，被告的行为明显违反有关规定，明显违约。一是故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实，向原告进行预售；二是《商铺认购合同》明确交房时间为2017年12月30日，然而到目前为止，已经超700多天了，被告仍未交摊位；三是《委托经营管理合同》明确2018年5月6日支付第二年固定收益金4429.00元，2019年5月6日支付第三年固定收益金4983.00元，到现在都未按照《委托经营管理合同》约定进行兑现；四是被告2019年6月9日承诺在2019年9月30日前根据业主所签订的合同内容，将租金返给业主，可是到2019年10月7日，被告计算返租金时，只计算到2019年8月1日，在没有税务部门任何文件的情况下，还要扣百分之八的个人所得税，2019年11月28日，被告还要求原告交《委托经营管理合同》原件，他们才返5130.00元固定收益金，并且不按照承诺进行兑现；五是2019年11月2日，被告公开下发《通知》，承诺一是2019年11月底，全部返还租金；二是2019年12月底指定客户门面摊位位置，然而到现在为止仍未兑现。 原告认为：根据城市房地产管理法第四十四条和城市房地产开发经营管理条例第二十三条规定，商品房必须取得预售许可证明才能进行预售；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条之规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”同时，该解释第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”；第九条还规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”。根据上述事实及法律及司法解释，原告与被告毕节市永鑫房地产开发有限公司双方之间签订的商铺认购合同无效。被告毕节市永鑫房地产开发有限公司返还商铺认购款52,939.00元及2017年5月6日起至判决之日止计算的银行同期贷款利息；被告应该承担原告商铺总价款一倍的赔偿即55,368.00元；被告黔西易鑫物业管理有限公司应该支付两年固定收益金9412元。综上所述，被告丧失作为企业基本的诚信经营理念，应该诚实守信、合法合规进行经营，而是置国家法律法规不顾，严重侵犯了原告的合法权益，请求人民法院以事实为依据、以法律为准绳，依法支持原告的诉求，维护法律尊严，维护社会的公平和正义。 被告易鑫物业、永鑫房开深度装饰毕节分公司未作答辩，在举证期限内也未向本院提交任何证据材料。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，被告易鑫物业、永鑫房开经合法传唤，无正当理由拒绝到庭，视为其放弃对原告所举证据及本院依职权收取的证据的质证权利。对本院收集的证据贵州世纪宏祥物业管理有限公司的证明，能证实被告易鑫物业去向不明，无法联系的事实。对原告所举证据1：原告的身份证（复印件），能证实原告的身份事项；对原告所举证据2：商铺认购合同、委托经营管理协议、安家井农改超大市场商铺认购确定单，交款票据1张。能证明原告和被告永鑫房开签订商铺认购合同，约定相关事项，载明优惠金额及成交价，和黔西易鑫物业管理有限公司签订了委托经营管理协议，约定相关事项，原告实际支付认购款52,939.00元的事实；对原告所举证据3：毕节市永鑫房地产开发有限公司土地使用权证、建设用地规划许可证、市西街道王家老坡棚户区改造项目及农贸市场建设合作协议。能证实被告永鑫房开取得相关用地使用手续等事实；对原告所举证据4：返租申请单、毕节市永鑫房地产开发有限公司的承诺书、通知。能原告向被告提起返租，被告也做过承诺会给原告返租的事实；对原告所举证据5：被告所打的广告、资料。能证明被告向外宣传案涉项目等事实。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月23日，被告永鑫房开与案外人毕节市七星关区人民政府市西街道办事处签订《市西街道王家老坡棚户区改造项目及农贸市场建设合作协议》，约定：被告实施七星关区，占地约60亩的棚户区纤毛项目。2016年4月5日，被告取得地字第XX号中华人民共和国建设用地规划许可证，注明用地单位：永鑫房开，用地项目名称：灵翠雅居，用地位置：毕节市七星关区市西街道办事处翠西社区，此外还载明其他相关事项。2016年4月6日，被告取得毕市七星国用（2016）第XX号土地使用证，载明：土地使用权人：永鑫房开，坐落：毕节市七星关区市西街道办事处翠西社区，地号：2015-CR-007，此外还载明其他相关事项。 又查明：2017年5月，被告永鑫房开通过发广告等宣传方式让消费者购买摊位，2017年5月7日，原告与被告永鑫房开签订《商铺认购合同》，约定原告（乙方）认购被告（甲方）开发建设的位于毕节市小龙滩灵翠雅居《安家井农改超大市场》项目中的第XX号摊位，该摊位建筑面积约为5平方米，层高5.7米，商铺产权年限为40年，商铺交付时间为2017年12月30日，计价与付款方式：该摊位单价建筑面积为11073.60元／平方米，该摊位总价款55368.00元，一次性付款：乙方应在2017年5月7日前支付甲方55368.00元，并注明：此合同等同于商品房买卖合同。此外还约定其他相关事项。同日，双方签订《安家井农改超大市场商铺小（认）购确认单》，载明：交款日期2017年5月7日，优惠：交2000.00元抵5000.00元，成效单价11073.60元／平方米，成交总价：55368.00元，实际付款2000.00元；签订后，当日，被告向原告出具收到原告支付的该摊位款50939.00元的收据。2017年5月7日，原告与被告易鑫物业签订《委托经营管理协议》，约定：原告（甲方）自愿委托被告（乙方）易鑫物业经营管理的摊位位于小龙滩，摊位号为负XX号摊位，委托经营期限为3年，即从2017年5月7日起到2020年5月6日止。甲方年固定收益比例：第一年2017年5月7日至2018年5月6日的固定收益4429.00元，已从认购款中一次性扣除；第二年2018年5月7日至2019年5月6日的固定收益为4429.00元，于2018年5月6日支付；第三年2019年5月7日至2020年5月6日的固定收益为4983.00元，于2019年5月6日支付。此外还约定其他相关事项。该协议签订后，被告永鑫房开未按协议约定的时间将案涉摊位交付给原告使用（庭审中原告表示该项目目前处于烂尾状况，且被告永鑫房开至今未取得商品房预售许可证）。 另查明：2019年6月9日，被告永鑫房开作出书面承诺：在我公司所开发的毕节市七星关区安家井农改超大市场购买（摊位、门面、住房）并与我公司签订有返租合同的业主，我公司承诺：在2019年9月30日前根据业主所签订的合同内容，将租金返给业主，如到期不能兑现，我公司将按应返租金双倍赔偿；2019年10月15日，2019年10月6日，原告填写《返租申请单》载明：实返金额5,130.00元。被告永鑫房开作出书面通知：尊敬的各位业主：至本公司开始返租返本以来，由于资金预算未到位，未拿到租金的业主，延迟至2019年11月15日开始发放。……；2019年11月2日，被告永鑫房开再次作出书面通知：1、截止2019年11月底，全部返还完租金；2、2019年12月底指定各客户摊位位置，3、2020年6月份开始签订备案合同，12月底以前验收申办产权证……。至今，被告永鑫房开未按其通知支付原告租金及指定摊位置，也未举证证明已签订备案合同，申办产权证。被告易鑫物业也未按协议返还原告租金。 本院认为：对原告要求解除与与被告永鑫房开签订的商铺认购合同的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理商品房适用买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”、《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”的规定，本案中，原告与被告永鑫房开于2017年5月7日签订的《商铺认购合同》未约定交付使用条件、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属等内容，故该《商铺认购合同》不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即使该认购合同载明“此合同等同于商品房买卖合同”字样，也不能认定为商品房买卖合同，只能认定为商铺预约合同。原告与被告永鑫房开签订《商铺认购合同》后，又于2019年11月2日作出书面通知：2019年12月底指定各客户摊位位置，2020年6月份开始签订备案合同，12月底以前验收申办产权证。但直至今日，其也未履行其通知义务，也一直未与原告签订商品房预售合同。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的;（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”的规定，原告与被告永鑫房开于2017年5月7日虽签订商铺认购合同，但至目前为止原告与被告永鑫房开也未签订商品房预售合同。因此，原告要求解除与被告永鑫房开签订的《商铺认购合同》的诉讼请求，本院应予以支持。 对原告要求被告永鑫房开返还商铺认购款52,939.00元的诉讼请求。从原告所举证据能证实原告向被告支付的商铺认购款合计为52,939.00元（2,000.00元+50,939.00元=52,939.00元），被告永鑫房开一直未与原告签订商品房预售合同。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条的规定，该商铺认购合同应予以解除，该合同解除后，被告因签订该认购合同从原告处取得的商铺认购款52,939.00元应返还给原告。因此，对原告要求被告返还商铺认购款52,939.00元的诉讼请求，本院应予以支持；对原告要求被告支付从2017年5月6日起至判决之日止的银行同期贷款利息的诉讼请求问题。本案中，双方签订《商铺认购合同》，系被告获得相关用地手续后，对出售相关商铺进行广告宣传、原告得知被告永鑫房开预售商铺、且存在交2,000.00元抵5,000.00元优惠等的情况下，双方才签订《商铺认购合同》，被告收取了原告的认购款，之后又通知指定摊位位置、签订备案合同等，可被告均未履行相关义务，且被告长期占有使用原告支付的认购款。故原告要求被告支付同期银行贷款利息的诉讼请求，本院应予以支持，计算的时间应以原告实际支付给被告的时间，即2017年5月7日的次日起计算，原告诉讼请求超过部分，本院应不予以支持。 对原告要求被告永鑫房开赔偿商铺总价款55,368.00元的损失的诉讼请求。原告以《最高人民法院关于审理商品房适用买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》（法释[2003]7号）第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”的规定为依据，本院认为，根据该规定，原、被告之间一直未签订商品房买卖合同，双方签订的《商铺认购合同》因缺少商品房买卖合同的有关要件，不能认定为商品房买卖合同，故本案的情形不能适用该规定，因此，对原告要求被告赔偿购房款55,368.00元的损失的诉讼请求，无事实依据和法律依据，本院不予支持。 对原告要求被告易鑫物业支付其2年固定收益金9,412.00元的诉讼请求，因原告与被告永鑫房开签订的《商铺认购合同》为无效合同，被告永鑫房开也未按该《商铺认购合同》交付案涉摊位给原告，故实际原告与被告易鑫物业签订的《委托经营管理协议》未履行，即原告未实际将案涉摊位委托（交付）被告易鑫物业经营管理，因此，就不存在收取固定收效鑫的基础和前提条件，所此，原告要求被告易鑫物业支付其2年固定收益金9,412.00元的诉讼请求，无事实依据和法律依据，本院不予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条，《最高人民法院关于审理商品房适用买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告杨承义与被告毕节市永鑫房地产开发有限公司于2017年5月7日签订的《商铺认购合同》； 二、被告毕节市永鑫房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还原告杨承义支付的商铺（摊位）认购款52,939.00元，并支付资金占用费，资金占用费以52,939.00元为基数，从2017年5月8日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至2021年3月18日止，按全国银行间同业拆借中心每月公布的贷款市场报价利率计算； 三、驳回原告杨承义的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,654.00元，公告费560.00元，合计3,214.00元，由原告杨承义负担1,600.00元，被告毕节市永鑫房地产开发有限公司负担1,614.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  詹 伟 人民陪审员  余红梅 人民陪审员  梁道林 二〇二一年三月十八日 书 记 员  吴 密