贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终4014号 上诉人（原审原告）：贵定县金都小区业主委员会，住所地贵定县金都小区。 负责人：吴松，业主委员会主任。 委托诉讼代理人：罗荣。 委托诉讼代理人：张江贵。 被上诉人（原审被告）：贵定县佳信物业管理有限公司，住所贵定县城关镇河滨路正豪花园12号。 法定代表人：夏荣桥，该公司总经理。 上诉人贵定县金都小区业主委员会（以下简称金都业委会）因与被上诉人贵定县佳信物业管理有限公司（以下简称佳信公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵定县人民法院(2020)黔2723民初638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 金都业委会上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。2、本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院混淆事实，错误的理解法律、对证据的认定严重偏颇。1、上诉人与被上诉人签订的物业服务合同为2018年6月16日，上诉人是2018年7月3日才获取贵定县房屋征收和房地产管理局备案登记，至此上诉人才真正具备合法的主体资格，上诉人在签订合同时不具备合法的主体资格。根据《物业管理条例》第十一条第四款的规定，选聘或招聘物业服务企业由业主共同决定，被上诉人没有经过业主选聘或招聘，没有主体资格签订服务合同。因此，上诉人和被上诉人都不具备签订合同的主体资格。合同的服务对象是广大业主，而广大业主本身都不知道实情，这样的服务合同显然有欺诈业主的行为存在。2、上诉人与被上诉人签订的《物业服务合同》严重违反了《中华人民共和国合同法》第52条第五款的规定。合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。因此，上诉人与被上诉人签订的物业服务合同违反了国务院颁布的《物业管理条例》第十一条和《中华人民共和国物权法》第七十六条第四款之规定，适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第5款之规定，上诉人与被上诉人签订的物业服务合同属于合同无效的法定情形，该合同属无效合同。3、上诉人与被上诉人签订的《物业管理服务合同》只能是一个前期过渡合同，根据《物业管理条例》第二十六条之规定，业委员在取得合法主体资格后，经大多数业主同意后，业委会以张贴公告、电视媒体公告的形式进行重新选聘物业，得到大多数业主的认可，同时书面邀请被上诉人参聘，被上诉人拒不参加，放弃参聘的权利。上诉人在社区及相关部门的指导下按照法律程序公开选聘物业，最终与贵州萧富鑫物业管理有限公司签订了委托服务合同。入住金都小区，开展小区物业服务工作，在2019年9月1日当天，新的物业公司入住时，被上诉人拒不移交相关资料，强行阻拦新物业入住，险些发生斗殴事件。至今，取得合法服务资格的贵州萧富鑫物业服务公司不能依法入住金都小区。该小区仍然是被被上诉人强行占有小区的管理权。上诉人与被上诉人于2018年6月16日签订的物业管理服务合同是无效的合同，有《合同法》、《物权法》、《物业管理条例》法律法规支持。综上，一审法院的判决是错误的，是于法无据的，严重侵害了上诉人及金都小区业主的合法权益，现上诉人依法提起上诉，恳请中级人民法院依法支持上诉人的一审诉求，维护上诉人及金都小区业主的合法权益。 佳信公司未作书面答辩。 金都业委会向一审法院起诉请求：一、原被告于2018年6月16日签订的《物业管理委托服务合同》无效；二、被告立即搬离金都小区；三、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2012年，被告就金都小区物业管理与贵定县弘大房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》。2018年6月16日，原被告签订《物业管理委托服务合同》，约定原告将小区委托被告管理、委托管理期限3年、自2018年6月16日起至2021年6月15日止等内容。2018年8月2日，业委会公告业主：原被告于2018年6月16日签订合同属无效合同；2019年5月27日，业委会公告业主：对物业服务公司进行公开招聘；2019年6月17日，业委会公告业主：推荐物业服务公司；2019年6月17日，业委会公告：同意招聘户数占在册总户数74%，符合法律规定；2019年6月26日，业委会向贵定县金南街道办事处、贵定县住建局物管科发《申请支持指导工作报告》，请二单位指导开展招聘工作；2019年6月27日，业委会公告业主：各栋楼增设业主代表2－3名；2019年7月12日，业委会通知被告报名参加竞聘；2019年8月12日，业委会公告：萧富鑫公司被选中；2019年8月14日，被告向中山社区居委会发《关于依法罢免贵定县金都小区业委会部分委员、确认业委会合法性的报告》：要求组织召开业主大会，重新选举业委会；2019年8月22日，原告与萧富鑫公司签订《物业管理委托合同》；2019年8月27日，被告向金南街道中山社区居委会发《关于收回“金都业委会”办公室的函》：表明将收回原告占用的办公室。部分业主微信聊天，认为业委会产生非法。被告现在仍然管理金都小区物业。 一审法院认为，原被告以完整的名称及印章体现民事权利能力和民事行为能力，签订《物业管理委托服务合同》，意思表示真实、不违反法律法规规定，依法成立并具有法律效力。《中华人民共和国合同法》指出“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务”。原告提交的系列“公告”等证据，仅证实被告单方民事行为、为合同无效创造条件，不能否定业委会作为合同当事人的合法性；原被告有关“业委会”的争议，不能损害并影响该合同效力。合同法规定了合同无效的法定情形：（一）、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）、以合法形式掩盖非法目的；（四）、损害社会公共利益；（五）、违反法律、行政法规的强制性规定”。原被告所签订的《物业管理委托服务合同》，不具有上述规定任一情形，原告请求确认合同无效，于法无据，不予支持。原告诉请被告搬离金都小区非合同违约责任主张，系侵权责任请求，在一审法院确认合同有效情况下，对其请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第五十二条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下驳回原告贵定县金都小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费50元，由原告贵定县金都小区业主委员会承担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案是物业服务合同纠纷，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人属于业主共同决定事项。本案中，2018年3月31日，金都小区召开业主大会。2018年4月28日，金都业委会经贵定县金南街道中山社区备案。2018年6月16日，金都业委会与佳信公司签订《物业管理委托服务合同》，合同履行期限为2018年6月16日24时起至2021年6月15日24时止。金都业委会于2018年7月3日经贵定县房屋征收和房地产管理局备案登记。金都业委会是经过选举而产生，备案登记与否不影响其所签订的合同效力。同时，虽无证据证实双方签订《物业管理委托服务合同》时已经取得金都小区业主同意，但也未有证据证实金都小区业主明确表示该合同无效，不接受该《物业管理委托服务合同》。该合同的效力应由金都小区业主的意思表示确定，不能由金都业委会自主决定。一审法院对金都业委会主张该《物业管理委托服务合同》无效的诉请不予支持，并无不当。 综上所述，贵定县金都小区业主委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由贵定县金都小区业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年三月十五日 法官助理陆梅 书记员雷春莲