贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0523民初551号原告：中国工商银行股份有限公司金沙支行，住所地贵州省毕节市金沙县。负责人：余刚耀，系该支行行长。委托代理人：杨黔莉，女，汉族，住贵州省金沙县，系该支行员工。被告：董杰，男，汉族，1984年6月13日出生，贵州省金沙县人，户籍地贵州省金沙县，现住贵州省金沙县。被告：贵州海成房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区。法定代表人：徐松，系该公司法定代表人。委托代理人：付经，田，汉族，系该公司员工，住贵州省金沙县。原告中国工商银行股份有限公司金沙支行(以下至判决主文前简称金沙工行)与被告贵州海成房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前简称海成房开）、董杰金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序于2021年03月17日公开开庭进行了审理。原告工行委托代理人杨黔莉和被告海成房开委托代理人付经到庭参加诉讼。被告董杰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告金沙工行向本院提出诉讼请求：一、依法判决解除原告与被告董杰签订的编号为A[个住]字[毕节分]行[金沙]支行[2017]年[152]号的《个人购房借款/担保合同》；二、请求法院依法判令被告董杰、海成房开一次性归还原告借款本金贰拾柒万玖仟叁佰柒拾捌元捌角壹分（小写：279，378.81元），利息9，777.62元，本息合计289，156.43元（本息计算至2021年1月1日），并按主合同约定利率支付原告从2021年1月2起至实际还清本金之日止所欠的利息；三、请求法院依法判决原告对该案抵押物享有优先受偿权；四、本案诉讼费等一切费用由上列被告承担。事实和理由：2013年11月28日，被告海成房开与中国工商银行股份有限公司毕节分行(以下简称毕节工行)签订《按揭贷款业务合作协议书》，协议约定：由毕节工行作为被告海成房开“汇金大厦”项目的按揭贷款银行，在借款人与毕节工行签订的借款合同生效之日起至海成房开为借款人（在被告海成房开购买“汇金大厦”在毕节工行办理贷款之人）办妥房屋正式抵押登记（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交付毕节工行收押之前，被告海成房开同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任，并在毕节工行指定账户上存入相当于全部按揭贷款金额5%的款项，作为履约保证金，如借款人在被告海成房开提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，海成房开保证在接到书面催款通知后7日内履行还款义务，如海成房开未主动履行还款义务，毕节工行有权从海成房开开立的账户中扣收。2017年4月14日，被告董杰购买被告海成房开“汇金大厦”A幢XX-X号住房，并于2017年4月18日向原告申请240个月的住房贷款30.8万元用于购买该房。后原告金沙支行与被告董杰于2017年5月4日签定编号为A[个住]字[毕节分]行[金沙]支行[2017]年[152]号的《个人购房借款/担保合同》；约定：原告向被告董杰发放个人购置住房贷款30.8万元，贷款期限为240个月，贷款利率与贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮5%确定，借款按照按月等额本息还款法（按月计息）还款，被告自愿选择每月1日为还款日。合同第九条约定“借款人未按照合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定。”合同第十四条约定“违约及违约责任14.1发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，14.2借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清除未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；（5）解除本合同；（6）要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失；”合同第十七条约定“费用贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。”合同签订后，原告于2017年5月4日向被告董杰发放贷款30.8万元，该笔贷款转入被告海成房开金沙分公司账户，该笔贷款利率为年利率5.145%，借款期限为240月，合同约定采用按月等额本息还款法。该笔贷款由被告董杰用其购买的贵州省毕节市金沙县鼓场街道长安路237号汇金大厦A幢XX-X号房产作抵押，于2017年5月3日在金沙县不动产登记中心办理了商品房抵押登记，登记权利人为原告，证号为：黔（2017）金沙县不动产证明第0000877号。借款后被告董杰从2019年11月起就开始陆续违约，原告多次进行上门催收，截至2021年1月1日止，被告董杰已累计违约13期。连续违约8期。被告董杰累计归还贷款本金28，621.19元，尚欠原告的贷款本金279，378.81元，利息9，777.62元，本息合计289，156.43元。原告认为，被告董杰已累计违约13期，连续违约8期，已符合双方签订的《个人购房借款/担保合同》约定的合同解除条件，原告应按照合同约定一次性付清尚欠的贷款金额本金及利息、复息、罚息，并按照合同约定支付原告为主张债权产生的诉讼费等费用。因被告董杰购买的房屋至今未办理房屋不动产权证，也未办理房屋他项权证书，按照原告与被告海成房开签订的《按揭贷款业务合作协议》，被告海成房开应对被告董杰债务承担连带担保责任。被告贵州海成房地产开发有限责任公司辩称，对原告陈述的事实无异议，原告可申请拍卖被告董杰所购买的房屋，我方愿意配合。被告董杰未作答辩，也未向本院提交书面答辩意见及证据本院经审理认定事实如下：2017年05月04日，原告为贷款人，被告董杰为借款人，双方签订了《个人借款合同／担保合同》，编号为：Ａ［个住］字［毕节分］行［金沙］支行［2017］年［152］号。合同约定：“贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款人民币308000元，用于购买坐落于汇金大厦Ａ栋Ａ-20-2号，建筑面积为90.79平方米的房屋，借款期限为240个月；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮5%，按每月等额本息还款法（按月计息），借款人自愿选择每月1日为还款日；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，罚息利率按在借款执行利率基础上加收50%确定；借款人授权贷款人将贷款一次性划入被告海成房开公司账户（账号：24×××59）的账户；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布本合同立即到期，要求借款人清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；被告以金沙县鼓场街道长安路237号汇金大厦Ａ-20-2号房屋作为抵押。”此外，合同还对当事人各方的其他权利义务进行了约定。2017年05月03日，原告和被告对所购涉案房屋进行了预购商品房抵押权预告登记，抵押权人为原告。2017年05月04日原告按照合同约定向被告指定的账户发放了贷款308000元。后被告并未完全依约履行还款义务，截至2020年01月01日，被告已累计违约13期，连续违约8期。截至2021年03月01日被告尚欠原告借款本金273287.11元，利息3859.05元。另查明，2013年11月28日毕节工行与被告海成房开公司签订《按揭贷款业务合作协议》，约定原告作为被告海成房开公司“金沙汇金大厦”项目的按揭贷款办理银行，被告海成房开公司在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交原告之前，同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。本院认为：原告工行金沙支行与被告董杰签订的《个人购房借款/担保合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，订立合同的当事人应按合同约定履行义务。依据合同约定，原告于2017年05月04日向被告董杰指定的账户发放了贷款308，000元，但被告未按合同约定全面履行还款义务，已累计超过13次未按期足额偿还原告借款本金及利息，截至2021年03月01日被告尚欠原告借款本金273，287.11元，利息3，859.05元。根据合同约定，被告累计六次未按时足额偿还贷款本息，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人清偿借款本息及相关费用并解除合同，故对原告主张依法判决解除原告与被告签订的编号为：A[个住]字[毕节分]行[金沙]支行[2017]年[152]号的《个人购房借款/担保合同》和判令被告一次性归还原告借款本金273，287.11元，并按合同约定利率支付利息至还清本金之日止的请求本院予以支持。对原告要求对该案抵押物具有优先受偿权的请求，因本案中，涉案房屋虽办理了预售商品房抵押备案登记，但该抵押登记是在房屋不具备法定物权形式、不能依法进行抵押登记的情况下，为了保证将来财产权变动能够顺利进行的临时性登记行为，只有当条件成就，办妥了正式抵押登记，才产生优先受偿的抵押效力。而涉案的抵押房产至今未办理正式抵押登记，原告亦未取得房屋他项权证，故对原告主张对抵押房享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司金沙支行与被告董杰签订的编号为：A[个住]字[毕节分]行[金沙]支行[2017]年[152]号的《个人购房借款/担保合同》；二、由被告董杰于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司金沙支行借款本金273，287.11元，并按照《个人购房借款/担保合同》约定计算支付利息（包括罚息）至实际履行完毕之日止；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司金沙支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2，820元，由被告董杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力，当事人可在两年内向本院依法申请强制执行。审判员  刘仁凯二〇二一年三月二十九日书记员  丁星佑