广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤12民终144号上诉人（原审原告）：肇庆市端州名门物业管理有限公司，住所地肇庆市端州区×××××××（名门花园）第2幢107卡商铺。法定代表人：王玉华，该公司经理。委托诉讼代理人：黎展雄，广东余黎张律师事务所律师。委托诉讼代理人：严令聪，广东余黎张律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：肇庆市端州区盛航贸易有限公司，住所地肇庆市端州区××××××××××××××第二层203卡商铺。法定代表人：罗某1。上诉人肇庆市端州名门物业管理有限公司（以下简称名门物业公司）因与被上诉人肇庆市端州区盛航贸易有限公司（以下简称盛航公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省肇庆市端州区人民法院（2020）粤1202民初765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人名门物业公司的委托诉讼代理人黎展雄、严令聪到庭参加诉讼，被上诉人盛航公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。名门物业公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令盛航公司向名门物业公司支付自2017年7月1日起至2019年12月31日期间所拖欠的物业管理费64638元、监控及可视对讲系统维护费2230元、违约利息18610.5元(违约利息应连续计算至盛航公司付清物业管理费、监控及可视对讲系统维护费之日止)，计算方式详见附件明细表，以上合计(暂定)85478.5元；3.判令盛航公司承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审判决以开发商未与盛航公司签署前期物业管理服务合同，名门物业公司与盛航公司之间也没有签订管理服务合同，双方之间未形成物业服务关系为由，驳回名门物业公司的诉讼请求，没有依据。盛航公司的商铺是在名门小区的红线范围内，属于名门小区范围，换言之，盛航公司即使是临街商铺，其也属于接受物业管理服务的范围。在日常中，盛航公司客观上已享受到名门物业公司的物业管理服务，比如名门物业公司在商铺外、红线内的人行道进行治安巡逻、道路维修，对人行道内的自行车、摩托车排整停放，对人行道的树木提供管理、养护，为商铺提供监控视频服务，对商铺的排污物进行清理等管理服务。盛航公司的商铺与所在楼的其他住宅共用楼房本体及供水、供电、排污、排水等公共设施，而不是独立区分的。名门物业公司针对小区公用部分提供维护和管理服务时，盛航公司的商铺必然从中享受服务，从中得益。二、名门物业公司在向小区业主提供物业管理服务前，已与开发商签署了《前期物业管理服务委托协议书》，也与小区大部分业主签署了物业管理服务协议（包括部分临街商铺业主）并公示。该前期物业管理服务委托协议书和公示文件均已到肇庆市端州区住房和城乡建设局备案。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，名门物业公司与开发商签订的《前期物业管理服务委托协议书》对盛航公司是有约束力的。名门物业公司依协议书约定为小区提供物业管理服务，有收取物业管理费的权利。盛航公司作为小区业主中的一份子，理应与其他大部分业主一样承担交纳物业管理费的义务。三、临街商铺属于小区的一部分，与小区建筑是一个整体，是不应被独立区分的。根据《中华人民共和国物权法》第七十二条的规定，既然盛航公司作为共有人，享受到共有人占有、使用、收益、处分权利的同时，理应与其他小区业主一样承担交纳物业管理费的义务，否则有违公平原则。实际上，盛航公司一直以来拒绝与名门物业公司签署物业管理服务合同，并以此为由拒绝交纳物业管理费，已客观上损害了名门物业公司及其他小区业主的合法权益。综上，请求二审法院支持名门物业公司的上诉请求。盛航公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也无提交书面的答辩意见。名门物业公司向一审法院起诉请求：1.盛航公司向名门物业公司支付自2016年1月1日起至2019年12月31日期间所拖欠的物业管理费141216元、监控及可视对讲系统维护费4320元，详见附表明细表;2.盛航公司向名门物业公司支付违约利息（暂定）54304.638元，但违约利息应连续计算至盛航公司付清物业管理费、监控及可视对讲系统维护费之日止，计算方式详见附表明细表；3.盛航公司承担本案的所有诉讼费。一审法院认定事实：2017年6月23日，盛航公司与肇庆市新黄河置业有限公司分别签订《广东省商品房买卖合同》，购买位于肇庆市端州区××××××××××××××××101、102、103、104、105、106号以及第2幢2层201、202号的案涉商铺，2幢1层101号商铺建筑面积180.98㎡，2幢1层102号商铺建筑面积104.63㎡，2幢1层103号商铺建筑面积59.03㎡，2幢1层104号商铺建筑面积180.75㎡，2幢105号商铺建筑面积103.87㎡，2幢106号商铺建筑面积62.5㎡,2幢2层201号商铺建筑面积203.34㎡，2幢2层202号商铺建筑面积256.12㎡。名门物业公司是于2015年8月13日依法登记设立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为物业管理，房地产中介服务等等。2015年12月20日，名门物业公司（乙方、受托方）与肇庆市新黄河置业有限公司（甲方、委托方）签订《肇庆市端州区“名门花园”住宅小区前期物业管理服务委托协议书》，协议主要约定：一、肇庆市新黄河置业有限公司委托名门物业公司对“名门花园”住宅小区的整体物业提供物业管理服务：管理服务的范围及总面积约16万平方米。二、协议期限：自2016年1月1日起至本小区业主大会与其选聘的物业公司签订的物业管理服务合同生效时止。三、“名门花园”住宅小区物业服务收费标准。2020年2月21日，名门物业公司以为盛航公司提供了物业管理服务，盛航公司应当向名门物业公司支付物业管理费以及监控、可视对讲系统维护费、违约利息为由向一审法院提起诉讼。另查明，案涉小区尚未成立业主委员会。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。开发商与买受人（本案盛航公司）并未就涉案商铺签订前期物业管理服务合同，名门物业公司、盛航公司之间也没有签订物业管理服务合同，即名门物业公司、盛航公司之间并未形成物业服务关系，故盛航公司不受名门物业公司与开发商签订的管理服务委托协议书约束。在客观上，涉案商铺为临街商铺，一直由业主自行管理，名门物业公司未能提供证据证明其已为涉案商铺提供了事实上的物业管理服务。综上所述，名门物业公司的诉请理据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回名门物业公司的全部诉讼请求。本案案件受理费4296.81元（名门物业公司已预交），由名门物业公司负担。二审期间，名门物业公司向本院提交以下新证据：1.肇庆市端州区“名门花园”住宅小区前期物业管理服务委托协议书附件1、2、3，拟证明名门物业公司提供物业管理服务的事实；2.肇庆市端州区前期物业服务合同备案申报表、公示，拟证明名门物业公司进入小区提供物业管理服务已向肇庆市端州区住房和城乡建设局备案确认，名门物业公司并予以公示的事实；3.端州名门小区总平面图纸，拟证明端州名门小区的范围，包括了临街商铺及商铺门前8米内的范围，即临街商铺属于小区物业管理的范围；4.情况说明、来访人员登记表，拟证明临街商铺的排污统一并入小区内的排污网，名门物业公司客观上为业主提供了物业服务的事实；5.端州名门小区外围监控系统升级改造设备移交清单、证明函，拟证明名门物业公司经常性对小区的监控系统进行维护，并多次对监控系统进行升级改造，为住宅、商铺业主提供物业管理服务的事实；6.图片（5张），拟证明名门物业公司对临街商铺门前约8米范围内（小区红线内）区域进行清洁、巡查、维修的事实；7.律师函、张贴律师函照片，拟证明名门物业公司曾在2008年12月10日向包括盛航公司在内的业主出具律师函催收物业管理费，其中对部分业主上门张贴或递交给其的事实；8.不动产登记资料查询结果证明，拟证明案涉房产登记在盛航公司名下的事实。盛航公司无到庭进行质证，也无提交书面的质证意见。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，2017年6月23日，盛航公司与肇庆市新黄河置业有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，购买位于肇庆市端州区××××××××××××××××××××案涉商铺，建筑面积319.54㎡。开发商与名门物业公司签订的《前期物业管理服务委托协议书》附件2《名门住宅小区物业管理服务费一览表》载明，商铺的管理服务费的收费标准为2元/月/平方米，小区智能系统维护费为10元/月/户等。2017年2月17日，名门物业公司委托肇庆市益泰电子工程有限公司对案涉小区外围监控系统进行了升级改造。2017年11月20日，开发商与名门物业公司签订的端州区名门花园前期物业服务合同在肇庆市端州区住房和城乡建设局备案，备案回执号为端州区物前合备〔2017〕第21号。根据名门物业公司提供的公示，端州名门小区1、2、3、4号楼共有863户业主，已有633户业主与名门物业公司签订了“前期物业管理服务协议”，其中包括部分临街商铺（首层及二层）业主。根据名门物业公司提供的数张图片，名门物业公司实际上履行了物业服务义务，如清理排污、在商铺前面进行治安巡逻，对人行道的树木提供管理、养护，为商铺提供监控视频服务等。根据名门物业公司提供的《不动产登记资料查询结果证明》显示，截至2020年4月14日，案涉9商铺的权属人仍登记为盛航公司。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，一审案由定性正确，予以维持。根据双方诉辩意见，本案二审的争议焦点是：开发商与名门物业公司签订的《前期物业管理服务委托协议书》对盛航公司是否具有约束力，以及名门物业公司与盛航公司之间是否成立物业服务合同关系。首先，根据《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位即开发商应选聘物业服务企业对小区提供物业服务，开发商与其选聘的物业服务企业所签订的前期物业服务合同对全体业主具有约束力。本案中，虽然盛航公司与开发商签订的《广东省商品房买卖合同》中没有包含前期物业服务合同的内容，但此后开发商与名门物业公司签订了《前期物业管理服务委托协议书》，委托名门物业公司在案涉小区进行前期物业管理，该《前期物业管理服务委托协议书》是开发商在案涉小区尚未成立业主委员会、未能通过业主委员会聘请物业公司对小区进行管理的情况下代表全体业主签订的，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是双方真实意思表示，故合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，上述协议对包括盛航公司在内的案涉小区全体业主均具有约束力。其次，开发商与名门物业公司已就双方签订的端州区名门花园前期物业服务合同在主管部门进行了备案，而名门物业公司接受委托后，依约对案涉小区整体进行了物业管理服务，业主及物业使用人也实际享受了名门物业公司提供的物业服务，且已有超过半数的业主与名门物业公司签订了前期物业管理服务协议，再次确认接受名门物业公司提供的物业服务，故名门物业公司与包括盛航公司在内的全体业主之间的物业服务合同关系有效成立。一审认定盛航公司不受名门物业公司与开发商签订的管理服务委托协议书约束、名门物业公司与盛航公司之间并未形成物业服务关系不当，本院予以纠正。据上，在案涉小区业主委员会选聘物业服务企业之前，名门物业公司作为开发商选聘的前期物业服务企业，依据双方签订的《前期物业管理服务委托协议书》，有义务为案涉小区提供合同约定和法律规定的各项物业服务，并有权依照合同约定向业主收取物业管理费、小区智能系统维护费等费用。根据名门物业公司的举证，其实际上也为案涉小区整体提供了物业服务，依照《物业管理条例》第四十一条第一款：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定，盛航公司作为案涉小区的业主之一，应及时支付相应的物业管理服务费用。盛航公司至今拖欠2017年7月1日至2019年12月31日期间的物业管理费和监控系统系统维护费，已构成违约，盛航公司应承担相应的违约责任。对于名门物业公司要求盛航公司支付2017年7月1日至2019年12月31日期间的物业管理费64638元和监控系统维护费2230元的请求。根据《前期物业管理服务委托协议书》约定，盛航公司应向名门物业公司支付2017年7月1日至2019年12月31日期间的物业管理费为：101号商铺9049元（2元/月/㎡×180.98㎡×25个月），102号商铺6277.8元（2元/月/㎡×104.63㎡×30个月），103号商铺3541.8元（2元/月/㎡×59.03㎡×30个月），104号商铺10845元（2元/月/㎡×180.75㎡×30个月），105号商铺6232.2元（2元/月/㎡×103.87㎡×30个月），106号商铺3750元（2元/月/㎡×62.5㎡×30个月），201号商铺6506.88元（2元/月/㎡×203.34㎡×16个月），202号商铺8195.84元（2元/月/㎡×256.12㎡×16个月），203号商铺10225.28元（2元/月/㎡×319.54㎡×16个月），合计为64623.8元；盛航公司应向名门物业公司支付2017年7月1日至2019年12月31日期间的监控系统维护费为：101商铺250元（10元/月/户×25个月）,102号商铺300元（10元/月/户×30个月），103号商铺300元（10元/月/户×30个月），104号商铺300元（10元/月/户×30个月），105号商铺300元（10元/月/户×30个月），106号商铺300元（10元/月/户×30个月），201号商铺160元（10元/月/户×16个月），202号商铺160元（10元/月/户×16个月），203号商铺160元（10元/月/户×16个月），合计2230元。对名门物业公司超出上述部分的物业管理费请求，本院不予支持。对于名门物业公司要求盛航公司支付违约利息（暂定）18610.5元（违约利息应连续计算至盛航公司付清物业管理费、监控系统维护费之日止）的请求。如前所述，盛航公司拖欠物业管理费和监控系统维护费已构成违约，但名门物业公司与开发商签订的《前期物业管理服务委托协议书》中没有关于业主违约责任的约定。鉴于违约利息的目的以补偿为主，惩罚为辅，盛航公司逾期交纳物业管理费和监控系统维护费导致名门物业公司的损失具体表现为名门物业公司资金使用上的损失，名门物业公司主张按欠款金额每日万分之五计算违约利息，显然过分高于名门物业公司的实际损失，故本院酌定每月的违约利息从次月的1日起计算，以每月欠缴的费用为基数，按中国人民银行公布一年期贷款基准利率计至实际支付之日止，超出上述部分的违约利息请求，本院不予支持。综上所述，名门物业公司的上诉请求，理据充足部分，本院予以支持。一审判决认定事实部分不清，致实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省肇庆市端州区人民法院（2020）粤1202民初765号民事判决；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，肇庆市端州区盛航贸易有限公司向肇庆市端州名门物业管理有限公司支付2017年7月1日至2019年12月31日期间的物业管理费64623.8元和监控系统维护费2230元及迟延支付上述物业管理费和监控系统维护费的违约利息（每月的违约利息从次月的1日起计算，以每月欠缴的费用为基数，按中国人民银行公布一年期贷款基准利率计至实际支付之日止）；三、驳回肇庆市端州名门物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4296.81元，由肇庆市端州名门物业管理有限公司负担2825.47元，肇庆市端州区盛航贸易有限公司负担1471.34元；二审案件受理费1937元，由肇庆市端州区盛航贸易有限公司负担。上述案件受理费应由给付义务人在履行给付义务时一并核算支付，法院不作收退。本判决为终审判决。审 判 长 陈俏颜审 判 员 李升文审 判 员 梁达明二〇二一年三月二日法官助理 苏翠华书 记 员 周伟航