北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初24560号原告：刘新洋，男，住北京市丰台区。原告：赵瑞先，男，住北京市丰台区。二原告共同委托诉讼代理人：赵倩雪，北京平公律师事务所律师。被告：何继红，女，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：薛金霞，北京爱申律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕智超，北京爱申律师事务所实习律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，该公司员工。原告赵瑞先、刘新洋与被告何继红、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员李晓慧独任审理，于2021年1月28日公开开庭进行了审理。原告赵瑞先、刘新洋共同委托诉讼代理人赵倩雪，被告何继红及其委托诉讼代理人薛金霞，第三人链家公司委托诉讼代理人杨怡芳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告赵瑞先、刘新洋向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令解除原告与被告签订的合同编号为100003571792号《北京市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》及《补充协议》；2．请求法院判令被告支付房屋差价损失61．67万元；3．请求法院判令被告支付违约金ll6万元（580万元*20%）；4．本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实和理由：原告一与其母亲原告二系北京市丰台区和义西里****楼****的房屋所有人，2019年5月10日，原告一之父刘云丰作为被委托人与被告签订合同编号为100003571792号《北京市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》及《补充协议》，约定由被告购买涉案房屋。《北京市存量房屋买卖合同》第九条第二款约定：“出卖人和买受人同意自本合同签订之日起240日内（即2020年1月5日），共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续”，《补充协议》第二条第四款第一条约定：乙方（买方）于过户前5个工作日（即2019年12月27日）将第一笔首付款人民币495万元支付给甲方（卖方），但2019年12月27日，被告向原告邮寄《告知函》，明确表示其拒绝购买涉案房屋。根据《补充协议》第四条第三款之约定，被告拒绝购买房屋的，应当支付房屋总价款20%的违约金。并且由于被告拒绝履行合同义务，导致二原告的房屋存在巨大的房屋差价损失。但被告无理之极，作为违约方甚至到法院起诉二原告要求退还定金，故原告特向贵院提起诉讼，为维护原告的合法权益，望贵院能够判如所请。被告何继红辩称，不同意原告诉讼请求。被告同意原告解除合同的诉讼请求，但是不同意支付原告违约金及差价损失的这个诉讼请求。理由主要是因为：一、被告不存在违约，被告不能履行合同是因为不可控的因素造成的，被告在签订合同时已经告知了原告和中介自己是在换房，是要把自己的房子卖出去才可以买房，被告与原告签订这个涉案买卖合同时，已经告知原告及链家公司被告属于换房，如果被告将自己的房屋以市场价，也就是当时的380万以上卖出才可以支付涉案房屋买卖合同的购房款，如果被告自己的房屋不能按签订合同时的市场价卖出，双方解约原告退还被告定金10万元，为了让原告相信被告换房的事实，在签订涉案的房屋买卖合同时，被告向原告出示了自己的房产所有权证，被告将房屋卖出，需要一定的周期，所以双方签订合同的时候，也是将付款时间约定的相对较长，中介也是根据被告的房屋价值及被告的经济实力计算出了被告贷款的金额，也就是60万元，原被告双方都同意，被告以380万以上的价格卖出，作为履行合同的条件。所以在签订合同的时候，因为中介签订合同只能用自己的格式文本并没有将原被告商定的内容写入合同文本，而且在开始链家公司拟定的定金收条中也有，如果两个月内被告房屋不能按380万价格卖出，双方解除合同、原告退还10万定金的内容。后来，被告回家才发现定金收条中的上述内容被删除掉了。后来，原告向被告索要房屋内的油烟机的时候，被告要求将如果房屋卖不出退还10万定金的内容，写入收条中，但原告以在外地为由，并没有来补写。被告为了履行涉案房屋买卖合同，已经做出了最大的努力，在与原告签订房屋买卖合同时，中介告知被告房子挂出389万出售最低可以卖到380万。涉案房屋买卖合同签订2个多月，被告自己房屋并没有按中介所述的380万卖出，履行合同的时间也越来越近，被告万分着急为了能够履行合同同意中介以375万的价格卖出自己的房屋，作为一个工薪阶层，且被告身体原因两年多没有工作，退休金也只有4000多元，已经做出最大的努力，但即使如此努力，最终房屋还是没有卖出。被告与原告签订房屋买卖合同后，自己的房屋价格下跌，无法按原市场价格卖出，是由于政策原因造成继续履行合同明显对被告不公，且无法实现被告购房的目的。原告违约金要求过高，要求法院予以降低。原告要求房屋差价损失没有依据。所有赔偿应由第三人承担。第三人链家公司述称，同意解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，同意解除《居间服务合同》，其他诉求不涉及我司，不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月10日，甲方（出卖人）赵瑞先、刘新洋和乙方（买受人）何继红、丙方链家公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定甲方将位于北京市丰台区和义西里一区5号楼2层5-201号房屋出售给乙方，房屋建筑面积125．43平米，产权证号：X京房权证丰字第**；第四条约定：房屋成交价为200万元，房屋家具、家电装饰装修及配套设备设施的折价款为380万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。买受人向出卖人交付定金10万元。买受人采取公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为60万元。第七条约定：违约责任（二）逾期付款责任，买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）：1．逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行。2．逾期超过15日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人全部已付款（含已付贷款部分）。同日，甲方赵瑞先、刘新洋、乙方何继红和丙方（居间方）链家公司签订《居间服务合同》《补充协议》。《补充协议》约定：第一条甲乙双方同意，交易房屋及家具家电、装饰装修及配套设备设施作价总计580万元。第二条1．定金，乙方于2019年5月10日将第一笔定金10万元以自行划转的方式支付给甲方。4．首付款，乙方于过户前5个工作日将第一笔首付款495万元（不包括前期支付全部定金）以理房通支付的方式支付甲方。第四条违约责任，3．乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约的甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。（3）乙方逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。丙方收取乙方的费用不予退还。当日，赵瑞先、刘新洋、何继红和北京方源房地产咨询服务有限公司签订《房屋交易保障服务合同》。2019年5月10日，赵瑞先收到了何继红购买上述房屋的定金10万元，并出具了《定金收条》。2019年12月27日，何继红向赵瑞先、刘新洋发送《告知函》，称因房屋市场变化的客观原因，链家公司未能将我居住房屋推出销售，我无能力履行与您签署的《房屋买卖业务》，提出：1．解除与您签署的《房屋买卖业务》的协议；2．退还本人定金10万元。赵瑞先、刘新洋称其于2020年1月2日收到上述《告知函》。赵瑞先、刘新洋于2020年1月3日向何继红邮寄了《解除房屋买卖合同通知书》，通知：因何继红于2019年12月27日向其发送了《告知函》表示将不履行《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》等合同项下义务，已构成违约，故通知何继红解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》等，并要求何继红支付房屋总价款20%的违约金。赵瑞先、刘新洋称何继红收到上述邮件的时间2020年1月4日，主张双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》等于2020年1月4日解除，并申请对该日的涉案房屋市场价值进行评估。经本院委托，北京鼎春德房地产土地评估有限公司出具了《房地产评估报告》（（京）鼎（2020）（估）字第F046号），结论：价值时点2020年1月4日，评估对象总价是518．33万元，评估对象单价41324元/平方米。赵瑞先、刘新洋和链家公司认可上述《房地产评估报告》。何继红认为该评估报告依据的评估方法（比较法和收益法）不具有客观性。何继红同意解除与赵瑞先、刘新洋签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》等，但主张解除时间应为赵瑞先、刘新洋收到其邮寄的上述《告知函》的时间为准。何继红主张其不存在违约，原因是：其不能履行合同是因为不可控的政策因素造成的，当初其和赵瑞先、刘新洋签订《北京市存量房屋买卖合同》时，已经告知了中介链家公司、赵瑞先、刘新洋其是要换房，需要把自己的房子卖出去才能买房，即只有将自己的房子按当时的市场价380万元以上卖出才能支付涉案房屋的房款，如果自己的房子不能按市场价卖出，本案双方解约，赵瑞先、刘新洋退还定金，何继红称各方针对上述约定达成了口头协议。何继红提交了其和链家公司员工微信聊天记录为证，但称聊天记录中没有直接显示双方达成了上述口头协议。赵瑞先、刘新洋和链家公司对何继红的主张均不认可，称上述聊天记录中并未显示何继红所称内容。赵瑞先、刘新洋称何继红所述自己换房的内容与其无关，何继红和链家公司沟通亦与其无关。链家公司称何继红提交的聊天记录中2019年4月11日公司经纪人明确告知何继红房屋380万的价格不一定能够成交，也没有保证过出售房屋的价格，2019年8月29日经纪人未承诺过如交易不成则由出卖人退定金。何继红称当时链家公司拟定的《定金收条》中写了如果自己房屋不能在两个月内以380万元价格卖出则本案双方解除合同退还定金，但是后来发现最终的《定金收条》并没有这句话，之后其要求赵瑞先、刘新洋补上，赵瑞先、刘新洋以在外地为由未补写。另外，2019年8月，其找链家公司和赵瑞先、刘新洋协商解除合同的事，但是赵瑞先、刘新洋一直拖，故本案是因赵瑞先、刘新洋自己的原因造成合同没有及时解除，造成的损失应当由赵瑞先、刘新洋承担，链家公司也未积极妥善处理问题，因此应当由链家公司承担赵瑞先、刘新洋的损失。赵瑞先、刘新洋和链家公司对何继红的主张均不认可。本院认为，赵瑞先、刘新洋和何继红、链家公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应当依约履行自己义务。本案中，何继红虽辩称各方达成口头约定，如果自己的房子不能以380万元以上价格卖出，本案双方解约，赵瑞先、刘新洋退还定金，但是何继红并未就此举证，而本案证据亦未显示何继红主张的内容，故本院对此难以采信。何继红拒绝按照合同约定内容支付购房款，其行为构成违约。本案中，赵瑞先、刘新洋于2020年1月3日向何继红邮寄了《解除房屋买卖合同通知书》，通知解除《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》等协议，符合法律规定。何继红同意解除上述协议，本院予以确认。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款第二款规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《中华人民共和国民法典》五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”本案中，鉴定机构对房屋价值进行评估，何继红虽不认可鉴定意见依据的评估方法，但是未举证反驳。本案中，本院根据何继红的过错程度、双方合同的履行程度、赵瑞先、刘新洋的实际损失、未来房价波动等因素综合判断，并扣除赵瑞先、刘新洋应当返还给的10万元定金，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情认定何继红向赵瑞先、刘新洋赔偿损失40万元。根据违约金以惩罚性为辅、以补偿性为主的原则，本案中双方约定的违约金过高，赵瑞先、刘新洋的损失已得到弥补，故本院对赵瑞先、刘新洋要求何继红支付违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条第一款第二款、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认赵瑞先、刘新洋和何继红于2019年5月10日签订的编号为100003571792号的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》解除。二、何继红于本判决生效后7日内赔偿赵瑞先、刘新洋损失40万元；三、驳回赵瑞先、刘新洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20790元，由赵瑞先、刘新洋负担16109元（已交纳），由何继红负担4681元（于本判决生效后7日内交纳）。鉴定费15458元，由赵瑞先、刘新洋负担11978元（已交纳），由何继红负担3480元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李晓慧二〇二一年三月十九日法官助理 商丽颖书 记 员 程雪桐