江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏10民终322号上诉人（原审原告）：曹问琴，女，1969年8月13日出生，汉族，住扬州市邗江区。上诉人（原审原告）：徐慧，女，1993年6月18日出生，汉族，住扬州市邗江区。两上诉人之共同委托诉讼代理人：叶鹏，江苏长威律师事务所律师。两上诉人之共同委托诉讼代理人：秦月，江苏长威律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：扬州联成置业有限公司，住所地在扬州市五台山路36号。法定代表人：谢永志，该公司总经理。委托诉讼代理人：江如蓝，该公司员工。委托诉讼代理人：朱志恒，扬州市广陵区新宇法律服务所法律工作者。上诉人曹问琴、徐慧因与被上诉人扬州联成置业有限公司（以下简称联成置业公司）商品房买卖纠纷一案，不服扬州市邗江区人民法院（2020）苏1003民初4459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案受理后,依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。曹问琴、徐慧上诉请求：1.撤销扬州市邗江区人民法院（2020）苏1003民初4459号民事判决书；2.发回重审或依法改判，支持上诉人的一审全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审法院将合同约定的房屋交付期限认定为房屋交付期日，明显认定事实错误。涉案商品房买卖合同第11条约定，“出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付商品房。”该条款约定了被上诉人交付房屋的期限，即开发商可以在2019年6月30日前的任何期日交付房屋，没有约定交付时间为2019年6月30日。2.一审法院认定被上诉人有提前交付房屋的行为，属于积极行为，认定事实错误。如上所述，2019年6月30日仅是被上诉人交付房屋的最后期限，并不是交付期日。另商品房买卖合同补充协议第9条约定，“在合同约定房屋交付时间之前的任何时间，当该商品房具备交付条件时，甲方即采取电话、寄挂号信或在市一级报纸登报的方式，发出交房通知。”通过该条款可以看出，双方均认可在2019年6月30日前的任何时间办理交付房屋事宜。故被上诉人在此之前交付房屋的行为按照合同及相关补充协议的约定，应视为正常履约行为，并不能认定为提前交付房屋。3.一审法院说明部分认定的合同条款对于上诉人并不适用，一审法院以此作为认定本案房屋交付时间为2019年6月30日的说理部分没有事实依据。4.一审法院说理部分阐述的理由违背了合同有关条款。一审法院认为本案房屋交付时间为2019年6月30日，明显与合同条款相违背。根据双方签订的商品房买卖合同补充协议第9条约定，上诉人是对被上诉人在2019年6月30日前的任何期日交付房屋均有心理预期，而一审法院片面认定上诉人是对2019年6月30日交付房屋有心理预期，明显与合同约定不符。5.依据合同约定，上诉人“在商品房交付之日起180个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的”。即使按照一审法院计算办证日期，上诉人应在2020年5月9日前取得房屋所有权证书，而被上诉人在2020年5月6日才通知上诉人于2020年5月8日办理不动产权证，上诉人明显不可能在5月9日取得房屋所有权证书。一审法院以被上诉人通知办理不动产权证书的时间概念偷换合同约定的领取不动产权证书的时间概念，属于认定事实错误。二、一审法院认定事实不清。1.依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条第1款，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案上诉人与被上诉人在办理交接房屋手续时，已在住宅使用说明书和住宅质量保证书中多次明确约定房屋交付时间为2018年12月10日。故上诉人以2018年12月10日作为交付房屋时间有事实和法律依据。一审法院在判决时并不认定该时间为交付房屋时间，但也没有给出任何理由，认定事实不清。2.被上诉人在2019年6月30日前交付房屋属于履行合同约定的内容，且也是为了自身利益。补充协议第10条约定，“自通知交房日之次日起房屋保修期开始计算。”故被上诉人早一日交付房屋，即早一日开始计算房屋保修期，因此，被上诉人履行交付房屋的行为也是为了自身的利益。一审法院认定被上诉人的上述正常履约行为属于积极行为，认定事实不清。3.一审法院并未真正查明被上诉人逾期办证的原因。上诉人在一审中递交了市长信箱网络截图，可以看出被上诉人逾期办证的根本原因系为了省事，想将主体结构与车位一起办理产权证所致。该份证据系网络截图，故上诉人无法向法院提供证据原件，因此，一审法院以证据形式为由否认该份证据。上诉人认为，被上诉人逾期办证的根本原因与违约后果具有直接因果关系，属于法院查清案件事实真相的关键因素之一。一审法院如不能根据复印件核实该份证据的真实性，应咨询当时行政部门询问逾期办证的根本原因。三、一审法院以公平诚信原则作为本案的判案理念，但最终判决违反了这个民事基本原则。1.如上所述，一审法院将被上诉人正常履行的交付房屋行为认定为提前交付房屋的行为，明显对上诉人不公平。2.生效合同对于双方均有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。既然被上诉人认可以2018年12月10日作为房屋交付时间，那么依据合同约定，被上诉人对于上诉人“在商品房交付之日起180个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的”的预期心理应明确知悉，也应按照合同约定履行相关义务。被上诉人未按照合同约定履行相关办证义务，违反了合同约定，是不诚信行为。四、一审法院适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第60条规定诚信履行合同的原则。被上诉人明显具有违约行为。联成置业公司答辩称：一、根据商品房销售合同约定，被上诉人没有违反合同约定，如期交付房屋，且在合同约定的时间内，在疫情发生的特定环境下，为上诉人办理了证照，已经履行了应尽义务；二、实际上合同约定的是180个工作日，而不是180天。三、被上诉人启动了特别程序，聘请了专业代理人和机构，在疫情下，想尽一切办法为全体业主同时办好了车位权属证书，否则车位将无法继续办证；四、即使被上诉人拖延几天，按照合同约定并不是承担违约金，而是由被上诉人尽快为其办证；五、最高法关于涉疫情期间民事案件的指导意见明确规定，买受人在疫情期间请求出卖人承担违约责任的，人民法院不予支持。综上，上诉人上诉无事实和法律依据，原审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院查明事实，依法驳回上诉人的上诉请求。曹问琴、徐慧向一审法院起诉请求：判令联成置业公司支付逾期办证违约金45451元（暂计算至2020年6月17日）。诉讼中，曹问琴、徐慧变更诉讼请求为：判令联成置业公司向曹问琴、徐慧支付逾期办证违约金48549元（以970490元为基数，自2019年8月27日起至2020年5月29日止，按照年利率6.525%的标准计算）。一审法院认定事实：2017年6月8日，曹问琴、徐慧与联成置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称《合同》）一份，曹问琴、徐慧向联成置业公司购买“星领地花园6幢（公安幢号2）1单元6层601号商品房，总价款970490元。《合同》第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房己取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房己取得房屋测绘报告；3.该商品房己经取得《扬州市区商品房交付使用备案证明》。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条约定内容为商品房相关设施设备交付条件。第十一条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】。（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人己付全部房款（含己付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照银行利息（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。第二十条房屋登记约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理:……2.出卖人在合理期限内解决问题，以使得买受人及时取得所有权证书。2018年12月8日，联成置业公司向曹问琴、徐慧寄送《交房通知书》，通知曹问琴、徐慧于2018年12月27日办理收房手续，交房通知书中载明的保修期及物业费用的计算自2019年7月1日开始。后徐慧于2018年12月26日办理收房手续并向案涉房屋的物业公司出具确认函。曹问琴、徐慧收到的《住宅使用说明书》中载明的交付使用时间为2018年12月10日。合同履行过程中，曹问琴、徐慧与联成置业公司签订《联发·星领地地下机动车位转让合同》一份，约定：鉴于两曹问琴、徐慧已购买联成置业公司房产6幢601室商品房，联成置业公司转让该小区停车位一个给曹问琴、徐慧，车位号0409，车位费用包含在曹问琴、徐慧购买商品房的费用内，不另行支付；车位交付期限为2019年6月30日前。双方均未注明该合同签订时间。2019年6月17日，联成置业公司两曹问琴、徐慧寄送《车位交付通知书》，通知曹问琴、徐慧于2019年6月20日起办理交付手续。2020年5月7日，联成置业公司向曹问琴、徐慧寄送《房屋不动产权证办理通知书》，通知曹问琴、徐慧从2020年5月8日开始产权证办理，并建议曹问琴、徐慧在2020年5月18日上午按照流程进行办理。该通知书下方注明：因今年疫情影响延长春节假期，延迟复工，出现房屋产权办理时间延迟，请您予以理解，谢谢您耐心的等候与配合。2020年6月3日，曹问琴、徐慧取得案涉商品房不动产权证，不动产权证权利其他状况部分载明：车位润蜀路36号（星领地花园）地下车库车位0409。另查，联成置业公司于2018年11月16日取得案涉房屋《建设工程竣工验收备案证明文件》，于2018年11月23日取得案涉房屋《房产测绘成果报告书》，于2018年12月7日取得案涉房屋《商品房交付使用备案证明》。本案的争议焦点为：曹问琴、徐慧主张联成置业公司支付逾期办理不动产权证违约金应否支持？一审法院认为，曹问琴、徐慧与联成置业公司签订的《合同》不违反法律法规强制性规定，合法有效。《合同》第二十条房屋登记条款对于联成置业公司逾期办证的条款约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人在合理期限内解决问题，以使得买受人及时取得所有权证书。由此可知，双方约定的联成置业公司办理不动产权证的时间为“商品房交付之日起180个工作日内”，而合同中约定的商品房交付时间为“2019年6月30日前”，因此，联成置业公司为曹问琴、徐慧办理不动产权证的时间为自2019年7月1日起180个工作日内，截止日期为2020年3月9日。受“新冠疫情”的影响，客观上造成了联成置业公司在一定期限内无法办理不动产权证的相关工作，一审法院酌定延长联成置业公司两个月的履行期限，故联成置业公司应在2020年5月9日前为曹问琴、徐慧办理不动产权证。现联成置业公司于2020年5月7日通知曹问琴、徐慧从2020年5月8日开始产权证办理，虽建议曹问琴、徐慧在2020年5月18日按流程办理，也是因疫情原因为避免人多防止密切接触，故联成置业公司未构成违约。至于曹问琴、徐慧于2020年6月3日实际取得不动产权证，其未能举证证明其因联成置业公司原因导致其未能在合同约定期限内办理不动产权证，亦不应认定联成置业公司构成违约。曹问琴、徐慧认为，双方签订的《合同》中未明确约定“商品房交付之日”是合同约定的交付之日（2019年6月30日前）还是《住宅使用说明书》中载明的交付日期（2018年12月10日），又或是联成置业公司实际向曹问琴、徐慧交付房产之日，因《合同》是联成置业公司提供的格式合同，故应作出对联成置业公司不利的解释，按照《住宅使用说明书》中载明的交付日期，即2018年12月10日为起算点计算办理不动产权证的期限，故联成置业公司通知曹问琴、徐慧办理不动产权证的时间明显超过合同期限，构成违约。一审法院认为，双方签订的《合同》对于商品房交付之日约定为“2019年6月30日前”，同时对于联成置业公司在符合交房条件时提前交房而买受人未收到通知时确定的交付日期仍为“2019年6月30日前”，故买受人对于联成置业公司在2019年6月30日前交房具有心理预期。同时，从当事人的权益角度出发，联成置业公司提前交房客观上使得曹问琴、徐慧提前使用该房屋，而联成置业公司并未因此获得明显收益，如仅仅因联成置业公司提前交房且联成置业公司无其他违约行为的情况下判令联成置业公司承担逾期办证的违约金，系对联成置业公司的积极行为作出了否定性的评价，故仍以双方合同约定的2019年6月30日前为交房日期，并自2019年7月1日作为起算点计算180个工作日确定办证日期更为适宜。综上，一审法院认为，曹问琴、徐慧要求联成置业公司支付逾期办证的违约金，无事实和法律依据，不予支持。至于联成置业公司认为合同履行过程中联成置业公司赠送曹问琴、徐慧车位，因车位与房屋一并办理产权登记手续致使联成置业公司办理房屋产权登记的时间变长，因双方签订《联发·星领地地下机动车位转让合同》时并未对交房日期进行变更，联成置业公司亦未提交证据证明车位应与房产一并办理权属证书，故该主张不予采纳。对于曹问琴、徐慧提交的市长信箱网络截图，因曹问琴、徐慧未提供恰当的证据形式，联成置业公司对该证据的真实性持否定意见，且该证据对于本案结论无实质性影响，故不予评判。综上，曹问琴、徐慧的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回曹问琴、徐慧的诉讼请求。案件受理费减半收取468元，由曹问琴、徐慧负担。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。二审法院认定事实：原审认定的基本事实无出入，本院予以确认。本院认为，上诉人主张被上诉人支付逾期办理不动产权证违约金，无事实和法律依据，依法不予支持。理由如下：一、本案中联成置业公司办证责任期间应自2019年7月1日起算。首先，以2019年7月1日作为联成置业公司承担办理权属登记责任的起算日符合双方真实意愿。合同双方出于对自身利益的考虑，在合同订立过程中，一般会对外部环境、履行期限等诸多要素进行综合考量。合同内容往往是基于上述因素的可控性而拟定，以使合同履行具有相对确定性。反之则会超出当事人订立合同时可预见的风险范畴，难以体现其真实意愿。因此，判断合同是否适当履行，应秉持公平公正、诚实守信原则，结合双方对于合同预期等因素予以综合考量，否则即会致使一方获取合同约定之外的利益，导致另一方承担有违公平的不利后果。就本案而言，合同中的交房期限，是指开发商将符合标准的商品房交付给买受人的期限约定，该期限是买受人可预期的收房期限。案涉合同约定，联成置业公司应当在2019年6月30日前交付商品房，则交房期限截止日为2019年6月30日，被上诉人在此后交付房屋即构成违约。在合同的实际履行过程中，联成置业公司于2018年12月8日向曹问琴、徐慧寄送《交房通知书》，曹问琴、徐慧于2018年12月26日办理收房手续并向物业公司出具确认函。但如以其主张的2018年12月10日作为联成置业公司后续合同义务履行的起算点，则实际加大了联成置业公司的合同责任，与其真实意愿并不相符。其次，2019年6月17日，联成置业公司向曹问琴、徐慧寄送《车位交付通知书》，通知曹问琴、徐慧于2019年6月20日起办理交付手续。根据双方签订的《联发·星领地地下机动车位转让合同》约定，车位费用包含在总购房款内，且交付期限亦为2019年6月30日前。车位系商品房买卖合同的一部分，应当作为一个整体看待。因此，本案将2019年7月1日认定为联成置业公司逾期办证责任的起算点，也与合同履行实际相符。此外，如联成置业公司以此抗辩，认为案涉房屋实际在2019年6月方才交付完毕，即当怠于履行合同反而可能成为不违约的抗辩理由之时，则明显有违当事人真实意愿，也无益于积极善意履行合同风尚的倡导。再次，当事人行使权利，履行义务，应当遵循诚实信用原则。本案中，从买受人权益的角度出发，联成置业公司在合同约定的交房日期之前履行交房义务的行为，使曹问琴、徐慧得以提前使用房屋，客观上有益于曹问琴、徐慧。在此情形下，曹问琴、徐慧再行要求将2018年12月10日作为联成置业公司承担办证责任期间的起算点，非但不符合合同条款的约定，也与制裁不诚信、惩罚过错这一违约责任制度目的相悖，不利于公平正义理念的树立，不应当得到支持。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限…”该规定表明，出卖人自身原因导致逾期办证是其承担违约责任的前提。案涉合同第二十条约定，曹问琴、徐慧未能在商品房交付之日起180个工作日内取得房屋所有权证书的，联成置业公司在合理期限内解决问题，以使曹问琴、徐慧及时取得所有权证书。从上述合同内容分析，曹问琴、徐慧取得不动产权证的时间为2019年7月1日起180个工作日，而依照双方对“工作日”的理解，扣除其间的节假日及双休日，截止日期应确定为2020年3月9日。鉴于合同约定的办证时间在政府采取疫情防控措施期间，由此可能会造成一定期限内不能按期办理相关的产权登记手续。一审法院考虑到疫情影响的因素，酌情延长两个月的履行期限，亦符合客观实际。联成置业公司于2020年5月6日通知曹问琴、徐慧于2020年5月8日办理不动产权证，在车位交付后，联成置业公司积极采取措施，尽快为曹问琴、徐慧办理不动产权证，对维护其合法权益付出了努力,并不构成违约。即便曹问琴、徐慧于2020年6月3日实际取得不动产权证，曹问琴、徐慧未能提供证据证明系联成置业公司的原因所致，且客观上可能存在不能按期办证的诸多因素，导致无法对办证时间作出准确的预判。基于此，联成置业公司承担逾期办证违约责任的前提并不存在。综上所述，曹问琴、徐慧提出的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费936元，由曹问琴、徐慧承担（已交）。本判决为终审判决。审判长 于 毅审判员 韩 冰审判员 孙建瑢二〇二一年三月九日书记员 陆昱玥