山西省朔州市朔城区人民法院民事判决书（2021）晋0602民初187号原告：李某。委托诉讼代理人：张某1，山西朔风律师事务所律师。被告：朔州市恒瑞房地产开发有限公司。法定代表人：林某。委托诉讼代理人：张某2。原告李某与被告朔州市恒瑞房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某委托诉讼代理人张某1，被告朔州市恒瑞房地产开发有限公司委托诉讼代理人张某2到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李某向本院提出诉讼请求：1、请求判令依法解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、请求判令被告朔州市恒瑞房地产开发有限公司退还原告全部购房款894127元；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：被告系“朔州恒大华府”项目的销售公司，2019年7月，原告看到被告及其工作人员大力宣传“无理由退房”的销售宣传广告，基于对大品牌房地产的信任，2019年8月7日原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买被告开发的位于朔州市市××街南侧、怡东路西侧的××府的房屋，建筑面积为122.08平方米，单价每平方米7324.110元，房屋总价为894127元，《商品房买卖合同》签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部购房款。目前被告开发的朔州恒大华府楼盘仍在建设中，尚未实际投入使用，但其房款骤降，致使原告损失巨大，原告购房时被告销售人员一直向原告承诺该房可以无理由退房，但在原告要求被告退房时，被告却以种种理由拒绝原告退房，正是因为被告“无理由退房”的宣传才导致原告陷入购房误区，错误的作出购买房屋的决定，现被告的行为严重损害了购房者的信赖利益，为此原告请求人民法院依据被告售房时所作承诺，依法解除双方签订的《商品房买卖合同》，并责令被告退还原告全部购房款894127元。朔州市恒瑞房地产开发有限公司辩称：1.原被告于2019年7月28日签订《无理由退房协议书》，协议书第一条明确约定，如乙方按购房协议及商品房买卖合同约定已经履行到期义务，原告在履行商品房买卖合同中不存在任何违约行为，支付总房款在30%以上，自签署《商品房买卖合同》及无理由退房协议合同之日起到办理入住手续前的任何时间，享有无理由退房。依据双方签订的《商品房买卖合同》第三章，原告应当于2019年8月5日前支付全部价款，事实上原告逾期支付房款已经构成违约，2.合同附件八第二条第二款关于一次性付款的约定“在不动产权证办理完毕前，买卖双方任何一方无正当理由要求终止合同，责任方需要承担违约责任，并按照已付房款的50%承担违约责任”。综上，原告在履约过程中构成违约，依据双方签订的无理由退房协议书约定，不享有无理由退房的权利。原告主张解除合同，应按照合同约定承担违约责任。对于当事人有争议的事实与证据，本院认定如下：1.被告提交《无理由退房协议书》，称《商品房买卖合同》约定买受人应当在2019年8月5日前支付商品房全部价款，但原告于2019年8月22日付清全部房款，构成违约，不符合无理由退房协议书中第一条“如乙方按《购房协议》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时乙方在履行商品房买卖合同中不存在任何违约行为，支付总房款30%以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利”之约定，原告不享有无理由退房的权利。对此本院认为，审查原被告双方方签订的《商品房买卖合同》，第八条约定“买受人应当在2019年8月5日前支付该商品房全部价款”。在第30条约定“本合同自双方签字或盖章之日起生效”。据此约定，被告要求原告在合同生效前即付清全部价款，如若逾期并收取违约金，该约定有违权利义务对等原则及公平原则，本院对此不予支持。原被告于2019年8月7日签订《商品房买卖合同》，在签订该合同前2019年7月28日原告已交清全部房款的30%，签订合同后8月22日，原告交清剩余全部房款及滞纳金或违约金1064元。故原告在履行合同过程中不存在因违反合同义务而损害被告权利的情形，不存在不符合无理由退房的情形。对被告的抗辩理由，本院不予支持。根据当事人陈述和经过审查认定的证据，本院认定事实如下：2019年8月7日，原告李某与被告朔州市恒瑞房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：恒瑞房地产000000000044），约定原告购买被告开发的××府房屋一套，建筑面积122.08平方米，房屋单价7324.11元，总价894127元。原告于2019年7月28日付清总房款的30%，268238元。2019年8月22日付清全部剩余房款625889元，并于当日交纳滞纳金或违约金1064元。合同约定买受人未按照约定时间付款的，逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1.00的违约金，逾期超过180日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1.00%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。补充协议约定，在《不动产权证》办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失。原告现认为被告对朔州恒大华府楼盘降价，对原告造成较大经济损失，故请求被告按照宣传无理由退房。被告以原告违反了双方签订的《无理由退房协议书》的规定，存在违约情形，拒绝履行无理由退房，原告诉至本院。本院认为，本案争议的焦点为原告是否可以依据被告宣传的“无理由退房”解除原被告签订的《商品房买卖合同》。被告朔州市恒瑞房地产开发有限公司开发的朔州恒大华府楼盘对外铺设大幅广告，以加粗红色字体宣传“买恒大华府，享无理由退房”，对商品房买卖合同的订立具有重大影响，购房者系基于对“世界500强恒大”的“无理由退房”承诺的信任并将之作为其与被告签订商品房买卖合同的条件之一进而签订案涉《商品房买卖合同》并支付购房款。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，该“无理由退房”的宣传，构成《商品房买卖合同》的组成部分，系合同内容，合同签署方应恪守履行。且原告在履行《商品房买卖合同》过程中已经按照约定履行付款义务，并不存在违反合同约定义务、损害被告权利的情形。被告抗辩原告不符合无理由退房规定的退房条件缺乏事实依据。《补充协议》中“在《不动产权证》办理完毕前出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方需承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失”之约定属于格式条款。该条款与被告承诺的“无理由退房”承诺不一致，依据《中华人民共和国民法典》第四百九十八条规定，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。故对于原告解除合同、退还房款的诉讼请求，被告应按照其“无理由退房”的宣传履行相应义务，被告应向原告返还已付购房款894127元。但就有效合同的履行来说，原告无理由退房构成违约，亦应承担相应的违约责任。参照原被告签订的买受人违约、出卖人解除合同情形下买受人违约责任承担的约定，被告可按照累计应付款894127元的1%予以扣除。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十五条规定，判决如下：一、确认原告李某解除与被告朔州市恒瑞房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告朔州市恒瑞房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告李某房款885185.73元（894127元-894127元×1%）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6371元（原告已预缴），由原告李某负担。（本院账户名称：朔州市朔城区人民法院；开户行：中国农业银行股份有限公司朔州朔城支行，账号：×××）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省朔州市中级人民法院。审判员 董玉晶二〇二一年三月二十二日书记员 段 瑜