广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终9303号上诉人（原审原告，反诉被告）：深圳市同丰物业管理有限公司，住所地：深圳市坪山新区坑梓龙田社区××××××××。法定代表人：肖某1。委托诉讼代理人：冷明华，广东荣超律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：刘峰，男，汉族，1982年4月3日出生，住址：广东省深圳市龙岗区××××××××××××××××××，身份证号码：231××××××××××××015。上诉人深圳市同丰物业管理有限公司因与被上诉人刘峰房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初2552号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人深圳市同丰物业管理有限公司上诉请求：一、改判上诉人无需返还被上诉人租赁保证金36000元；二、被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实错误。本案租赁合同的基本情况：上诉人与被上诉人于2018年2月7日签订了一份《厂房租赁合同》（以下简称“合同”），合同约定：被上诉人承租上诉人位于惠州市惠阳区×××××××厂房A栋厂房及宿舍。租赁期限为5年，从2018年3月1日起至2023年2月28日止：租金为每月18000元，租金支付时间为每月交租一次，水电费等其他费用由上诉人代收，每月缴纳一次。若被上诉人逾期支付租金及其他费用超过15天，上诉人有权提前解除合同并按合同第十二条第12.2款处理，依照该款约定，上诉人有权不退两个月的保证金（且该款最后一句也明确说明：上诉人不得无缘无故提前终止合同，如上诉人提前终止合同，应赔偿被上诉人二个月租金的违约会，并退还押金。由该约定反推，如果是被上诉人违约，那上诉人解除合同也就不用退还押金）。而一审法院认定：虽然刘峰存在违约行为，其违约在迟延甚至未交纳租金、水电费，但刘峰搬离租赁物是根据同丰物业公司的通知要求而为，是同丰物业公司提出的解除合同，刘峰仅仅是同意，刘峰并未提出解约。根据合同约定，如刘峰提前解约，保证金不退、并不得拆除破坏租赁物的各种装修。而刘峰未提出解约，同丰物业公司有权不退还刘峰押金。因此，同丰物业公司诉请无需退还刘峰租赁保证金，依据不足，原审法院不予支持。我们认为：一审法院的上述认定错误。本案的真实情况是：虽然上诉人通过员工的微信告知被上诉人因其欠租，所以上诉人要解除合同。但是实际上上诉人并没有真的要解除合同，其实只是想通过这种方式催促被上诉人交租，要不然上诉人肯定会通过邮寄书面解除通知的正式方式来告知被上诉人解除合同。而被上诉人在未缴纳相关费用的情况下，立即擅自搬离租赁房屋。即便退一万步讲，认定是上诉人主动要求解除合同，那也是因为被上诉人长期拖欠租金、水电费，经上诉人多次催收后仍然无果，因此，才造成上诉人被迫要求解除合同。故过错在于被上诉人，按照双方签订的租赁合同第12条第一款、第二款的相关约定，合同予以解除，上诉人有权不予退还两个月的租赁保证金。综上，原审判决认定事实错误，所作出的判决缺乏事实和法律依据。为维护法律的正确实施，保护上诉人的合法权益，特向贵院提起上诉，请求依法裁判。被上诉人刘峰答辩称：答辩人认为被答辩人的上诉理由不成立，上诉请求没有法律依据，应当予以驳回。原审原告深圳市同丰物业管理有限公司向原审法院起诉请求：一、判令被告支付原告租金36000元；二、判令被告支付原告水电费2468元；三、判令原告无需返还被告租赁保证金54000元；四、被告承担本案全部诉讼费用。以上费用合计92468元。原审反诉原告刘峰向原审法院反诉请求：1.请求判令被反诉人按照合同第十二提前终止合同：12.2条之约定返还反诉人厂房押金15532元（54000元押金-36000元房租-2468元水电费)；2.请求判令被反诉人按照合同第十二提前终止合同：第12.2条之约定支付反诉人违约金36000元；3.判令被反诉人承担本案的全部诉讼费用。原审法院认定事实：2018年2月7日，同丰物业公司与刘峰签订《厂房租赁合同》，合同约定：刘峰承租同丰物业公司位于惠州市惠阳区×××××××××××××厂房及2间宿舍，厂房面积约1015平方米；租赁期限为5年，从2018年3月1日起至2023年2月28日止；装修期内不计租金，起租日为2018年3月16日；租赁物租金为每月18000元，厂房租金已含卫生费、保安费；租金支付时间为每月交租一次，每月交纳当月租金及其他各项费用；其他费用另收；水电费等其他费用由原告代收，每月缴纳一次；电费1.2元/度；水费6.5元/吨（含供水系统维护及维修）；管理费每平方米1元；刘峰应于本合同签订之日向同丰物业公司一次性交付72000元（含三个月押金和一个月租金），租赁期限届满待刘峰交清所有费用后无息退还；若刘峰逾期支付租金及其他费用，应支付滞纳金，以拖欠天数乘以欠费总数的3%；若延期支付租金及其他费用超过15天，同丰物业公司书面通知交纳之日起5日内仍未支付全部款项，同丰物业公司有权停止刘峰使用租赁物内有关设施，由此造成的损失由刘峰承担，并有权提前终止合同、有权留置租赁物内财产；租赁期间，若承租方需对租赁物进行装修、改建，需事先向同丰物业公司提出装修或改建方案并征得同丰物业公司的同意，费用由刘峰负担；未经同丰物业公司同意，刘峰不得提前终止合同；如提前解约，保证金不退、并不得拆除破坏租赁物的各种装修等等。合同签订后，同丰物业公司依约履行合同，将涉案厂房及宿舍交付给刘峰使用。合同签订当天，刘峰向同房物业公司支付押金54000元和第一个月租金18000元。刘峰对涉案厂房进行适当装修后使用，并于2019年1月28日支付2019年1月租金及水电费19652.4元、2019年3月9日支付2019年2月租金及水电费19595.16元、2019年4月3日支付2019年3月租金及水电费19594元、2019年5月13日支付2019年4月租金及水电费19844.79元、2019年7月30日支付2019年5月租金及水电费18931元、2019年8月20日分别支付2019年6月、7月租金及水电费20186元、20600元；2019年9月17日支付2019年8月租金及水电费20165元。同丰物业公司经办人员胡红兵通过微信向刘峰催收房租、水电费，并于2019年10月20日在刘峰厂房前张贴《通知》，限期交清房租、水电费，限期搬离，并从即日起停止供水供电服务。2019年10月31日，刘峰搬离涉案租赁房屋。至2019年10月31日，刘峰拖欠同丰物业公司2019年9月至10月租金36000元（18000元×2个月）、水电费2468元。原审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，同丰物业公司与刘峰签订的《厂房租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，双方当事人均未对合同效力提出异议，应认定合同合法有效，对双方均具有约束力。本案争议的主要焦点是：1.刘峰是否存在违约行为；2.押金应否返还。关于刘峰是否存在违约行为的认定。《厂房租赁合同》约定租金每月交租一次，每月交纳当月租金及其他各项费用；刘峰2019年2至8月连续7个月没有按照合同约定当月交纳当月租金，2019年9月至10月欠付租金，应认定刘峰构成违约，依法应承担违约责任。刘峰提出同丰物业公司口头同意按季度交纳租金，没有提交证据证实，依法应承担不利后果，对刘峰的辩解，原审法院不予支持。同丰物业公司诉请刘峰支付拖欠的租金36000元及水电费2468元，刘峰无异议，对同丰物业公司的该项诉请，依据充足，原审法院应予支持。关于押金的处理。刘峰依照合同约定已向同丰物业公司支付押金54000元。虽然刘峰存在违约行为，其违约在迟延甚至未交纳租金、水电费，但刘峰搬离租赁物是根据同丰物业公司的通知要求而为，是同丰物业公司提出的解除合同，刘峰仅仅是同意，刘峰并未提出解约。根据合同约定，如刘峰提前解约，保证金不退、并不得拆除破坏租赁物的各种装修。而刘峰未提出解约，同丰物业公司无权不退还刘峰押金。因此，同丰物业公司诉请无需退还刘峰租赁保证金，依据不足，原审法院不予支持。刘峰诉请在扣减欠付租金及水电费后的押金15532元（54000元-36000元-2468元），应由同丰物业公司退还给刘峰。刘峰提交的证据不足以证明同丰物业公司违反合同约定，刘峰诉请同丰物业公司支付违约金36000元，没有事实依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一项、第九十七条、第九十九条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告刘峰在本判决发生法律效力之日起七日内向原告深圳市同丰物业管理有限公司支付租金36000元；二、被告刘峰在本判决发生法律效力之日起七日内向原告深圳市同丰物业管理有限公司支付水电费2468元；三、反诉被告深圳市同丰物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内向返还反诉原告刘峰押金54000元；四、驳回原告深圳市同丰物业管理有限公司的其余诉讼请求；五、驳回反诉原告刘峰的其余反诉请求。以上款项可相互抵消后，原告深圳市同丰物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内向返还被告刘峰押金15532元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1056元（已减半），反诉件受理费545元，合计1601元，由深圳市同丰物业管理有限公司负担1000元，刘峰负担601元。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对上诉人的上诉请求，本案的焦点系涉案租赁保证金是否应退回给被上诉人的问题。本案中，上诉人主张按照涉案合同约定不予退还涉案租赁保证金，本院认为，租赁保证金非定金，法律上并不适用违约罚没规则，其法律意义在于保障出租人如实收到租金等合法权益，故原审法院判决上诉人返还涉案租房保证金并无不当，本院予以维持，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费700元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长 卫书平审 判 员 蓝惠兰审 判 员 寇 倩二〇二一年三月十九日法官助理 梁丽欣书 记 员 严 倩