湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0121民初12362号原告：湖南每天汽车博览有限公司，住所：湖南省长沙县湘龙街道博展路12号长永佳苑1至3楼。法定代表人：曹胜辉。委托代理人：吴社章、何晓燕，湖南日月明律师事务所律师。被告：湖南恒鑫投资有限公司，住所：湖南省长沙市芙蓉区人民东路299号世嘉国际华城二期公寓楼2008房。法定代表人：张德捷。委托代理人：姚莎，湖南金州律师事务所律师。被告：湖南丰乐资产管理有限公司，住所：湖南省长沙市芙蓉区东屯渡街道人民东路299号世嘉国际华城二期公寓楼2008房。法定代表人：罗恺妍。委托代理人：邹鹏，湖南如金律师事务所律师。原告湖南每天汽车博览有限公司（以下简称每天公司）与被告湖南恒鑫投资有限公司（以下简称恒鑫公司）、湖南丰乐资产管理有限公司（以下简称丰乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告每天公司请求判令：1、两被告支付因至今未交付合同约定的租赁停车场及部分租赁门面等违约行为造成的收益损失420万元（暂计算至2020年11月27日，后续部分另行计算）；2、两被告支付解除合同所产生的违约金500万元；3、两被告支付提前解除合同给原告造成的装修损失600万元；4、两被告减免原告疫情期间的房屋租金100万元；5、两被告向原告退还合同保证100万元；6、两被告承担本案诉讼费用。被告丰乐公司答辩要点：丰乐公司与每天公司之间的房屋租赁合同纠纷已经经长沙县人民法院和长沙市中级人民法院审理，并作出终审判决，认定双方租赁合同因每天公司未支付租金，丰乐公司有权解除合同，解除之日为2018年8月4日，且该判决认定了每天公司的违约，并判决承担违约金70万元，且对于租赁房屋的交付和每天公司提出的漏水、消防等问题都进行了查明和认定，上述问题在生效判决中认定均已处理完毕，上述理由，每天公司均已提出抗辩，但生效判决驳回了其抗辩理由。另，每天公司主张的各项诉求依法依合同均不应当由丰乐公司承担，本案合同解除的原因系每天公司不支付租金而违约所致，根据合同和法律，丰乐公司无需对每天公司的装修及其他承担任何责任；每天公司主张减免疫情期间租金100万元，由于疫情期间双方早已解除合同，每天公司本来就应当立即腾退房屋，这期间每天公司应当支付占有使用费，故不应当支持其该项诉求，且每天公司在占有期间仍向次承租人收取租金；每天公司要求退还保证金的诉请，根据合同约定，保证金是在没有违约的情况下退还，而每天公司存在重大违约情形，保证金不应予以退还。综上，请求驳回对丰乐公司的所有诉请。被告恒鑫公司答辩要点：与丰乐公司的答辩意见一致。查明的事实经审理查明，本院确认如下法律事实：恒鑫公司系“长永佳苑”商住房地产项目的开发商。2014年11月25日，恒鑫公司与每天公司签订《房屋租赁合同》，恒鑫公司将“长永佳苑”1－4楼裙楼商业用房（不含物业和社区用房）租赁给每天公司用于开发经营“湖南新能源汽车、名车展示、销售中心”。2014年11月26日，恒鑫公司与每天公司签订《补充协议》，约定另由每天公司每年支付5280000元的租赁物折旧费用。2014年11月28日，每天公司向恒鑫公司支付1000000元保证金。2016年12月13日，每天公司就租赁面积计算、房屋交付、租金计算及经营环境等发生变化原因提出异议，恒鑫公司与每天公司签订《补充协议（二）》,该协议与主合同合并使用并具有同等法律效力，如有冲突，以该协议为准。2014年11月26日签订的《补充协议》作废。2018年1月25日，恒鑫公司与丰乐公司签订《房屋买卖合同》，恒鑫公司将依租赁合同出租给每天公司的所有租赁物“长永佳苑”1－4楼裙楼202套商业用房（不含物业及社区用房，建筑面积13743.6平方米）、6－7楼八套商品房（建筑面积353平方米）全部以出卖方式以90000000元价款转让给丰乐公司。合同中特别明确转让总价款中包含至本合同签订之日止恒鑫公司未能收回的每天公司所欠房屋租金225万元，丰乐公司有权自行行使租金追偿权利。租赁物产权转让通知了每天公司，每天公司对房屋转让不持异议。2018年8月2日，丰乐公司以房屋租赁合同纠纷为由，将每天公司作为被告、恒鑫公司作为第三人诉至本院，丰乐公司请求判令：1、解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，每天公司立即腾退返还所占用的房屋（即出租给被告的全部房屋）；2、每天公司支付欠缴的租金3398630元（起租日2017年11月28日至原审起诉之日2018年8月2日止，共计247天）；3、每天公司支付解除合同所产生的违约金1000000元；4、每天公司支付2018年8月3日起至实际腾退之日的占房费用（按照日租金标准17808.22元的双倍计算）；5、每天公司承担本案的全部诉讼费用。每天公司辩称：每天公司缓交部分租金系依法行使同时履行抗辩权，不构成违约。每天公司依合同约定，已于2014年11月28日交付保证金100万元，于2016年12月16日分别向恒鑫公司及其董事长张海洋个人账户各汇款100万元，共计200万元。2017年1月26日由每天公司老板曹胜辉向张海洋个人账户支付租金50万元，2017年3月30日向张海洋支付30万元，双方约定每天公司提前支付的100万元按月利率3%由恒鑫公司承担利息，利息由每天公司支付给出借人，已支付利息抵扣租金，每天公司已支付利息36万元。另外，依2017年4月14日恒鑫公司、每天公司及某建筑公司三方签订的《工作会议纪要》约定，由每天公司垫付承租房屋漏水维修款20万元折抵租金，以上每天公司合计实际支付租金336万元，已超额支付上半年的租金，由于出租方有大量违约行为经每天公司一再请求没有履行合同，每天公司缓交下半年的租金，行使同时履行抗辩权，以督促出租方落实合同义务。出租方的违约行为主要为：1、消防验收大幅推迟，于2016年1月才通过消防验收，给每天公司造成巨大损失；2、没有按约定将－2F,-1F停车场，部分办公用房及相关物业管理权移交给每天公司，造成每天公司招商、招租严重受阻；3、对出租方支付的费用不开具发票，对承担的利息不结算；4、至今没有将1楼门面移交给每天公司，应该相应扣减租金。每天公司没有构成违约，丰乐公司请求解除合同没有理由，每天公司承租后为了招租、招商，已投入二千多万的资金用于装修和改善经营环境，合同约定的15年的承租期限现仅履行了半年多，解除合同将导致每天公司承受巨大的经济损失。丰乐公司的其他基于解除合同而提出的请求没有依据，依法应予驳回。出租人落实合同义务后每天公司会按合同约定支付应付租金。本院于2018年12月29日作出（2018）湘0121民初6196号民事判决，丰乐公司、每天公司均不服该判决，向湖南省长沙市中级人民法院提起上诉。湖南省长沙市中级人民法院于2019年8月26日作出（2019）湘01民终7616号民事裁定，裁定发回重审。本院依法另行组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，并于2020年8月7日作出（2019）湘0121民初10302号民事判决，丰乐公司、每天公司仍不服该判决，向湖南省长沙市中级人民法院提起上诉。湖南省长沙市中级人民法院于2020年11月16日作出（2020）湘01民终11347号民事判决，判决如下：一、撤销本院（2019）湘0121民初10302号民事判决；二、丰乐公司与每天公司之间的《房屋租赁合同》（恒鑫公司与每天公司于2014年11月25日签订）于2020年8月4日解除，每天公司自判决生效之日起一个月之内腾退返还租赁房屋即长永佳苑1－4楼裙楼商业用房（不含物业及社区用房）及604、605、606、607、704、705、706、707八套商品房；三、每天公司在判决生效之日起十五日内向丰乐公司支付租金1344247元；四、每天公司在判决生效之日起十五日内向丰乐公司支付房屋占用费（房屋占用费按照每日17808.22元的标准，自2018年8月5日计算至涉案租赁房屋实际腾退之日止）；五、每天公司在判决生效之日起十五日内向丰乐公司支付违约金700000元；六、驳回丰乐公司的其他诉讼请求。（2020）湘01民终11347号民事判决已生效，丰乐公司已申请执行，涉案房屋已腾空，租金等未执行到位。2020年10月29日，每天公司诉至本院，提出前述诉讼请求。判决的理由与结果本院认为，一、关于每天公司主张的装修损失、车位收益、违约金、疫情期间租金的问题，已经在丰乐公司诉每天公司、恒鑫公司的房屋租赁合同纠纷一案中通过一审、二审程序进行了审理查明，并作出了认定。每天公司再次以上述理由提起诉讼，属于一事不再理原则，故本案中就上述问题不再另做处理，以丰乐公司诉每天公司、恒鑫公司的房屋租赁合同纠纷一案中认定的结论为准，如每天公司仍有异议，应当以再审的形式提出。二、关于每天公司提出退还100万元保证金的问题，因每天公司、丰乐公司、恒鑫公司在之前的案件中均未提出该问题，本院认为，合同解除后，保证金应当予以退还，故对每天公司的该项诉请，本院予以支持。因恒鑫公司已经将涉案房屋出卖给丰乐公司，丰乐公司承接了恒鑫公司与每天公司之间的租赁合同权利义务，故退还保证金的主体为丰乐公司。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十四条之规定，判决如下：一、限被告湖南丰乐资产管理有限公司于本判决生效后三日内退还原告湖南每天汽车博览有限公司保证金1000000元；二、驳回原告湖南每天汽车博览有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费125000元，减半收取62500元，由原告湖南每天汽车博览有限公司负担58866元，被告湖南丰乐资产管理有限公司负担3634元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  游宇二〇二一年三月二十五日书记员  常笑附本判决所引用条文：《中华人民共和国民法典》第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法律程序，全面、客观地审查核实证据。