陕西省宝鸡市渭滨区人民法院民事判决书                     （2021）陕0302民初826号原告：陈明，男，1971年12月15日出生，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，无业，住陕西省宝鸡市渭滨区。委托诉讼代理人：王乐琴，陕西标立律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍继伟，陕西标立律师事务所律师。被告：陈维春，男，1948年2月5日出生，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住陕西省宝鸡市渭滨区。委托诉讼代理人：陈亮，男，1977年4月20日出生，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住陕西省宝鸡市金台区，系被告陈维春儿子。被告：孙**，男，1970年4月13日出生，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住陕西省榆林市神木市。原告陈明与被告陈维春、孙**确认合同效力纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈明及其委托诉讼代理人王乐琴、伍继伟，被告陈维春及其委托诉讼代理人陈亮、被告孙**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈明向本院提出诉讼请求：1、确认被告陈维春、孙**于2020年7月10日签订的《房屋买卖协议》无效；2、请求确认位于宝鸡市渭滨区XX路XX号楼XX单元XX楼XX户房屋归原告所有；3、案件受理费由二被告负担。事实及理由：2018年11月7日，原告父母陈维春（即本案被告）、蒋某某将其位于宝鸡市渭滨区XX路XX号楼XX单元XX楼XX户房屋赠与原告，协议约定由原告承担产权置换差价和办理房屋产权手续产生的费用。协议签订后，原告依约支付了产权置换差价。后原告在办理房屋交接手续时得知，被告陈维春于2020年7月10日与被告孙**签订《房屋买卖协议》，将该房屋出卖给孙**，严重损害了原告的合法权益。现为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请依法判处。被告陈维春辩称本案中涉案的老房子是他和妻子的房子。他妻子生病、他妻子被送到老年公寓、妻子安葬事宜，原告陈明均不管，他生病陈明也不管，他想叫原告来商量关于房子的事，但联系不上陈明，故他才决定卖了该套房子。他向单位说后，单位也同意了，说这个房子是他的，可以卖，他便将房子以51万元卖给了被告孙**。房子是他的财产，他和妻子在签原告出具的《赠与书》时，妻子有病卧床不起，他也病着，脑子糊涂着，以为是拆迁单位让他们签是否同意拆迁的手续，他们夫妻就签了字，当时原告也没说清楚让他们签的是什么东西，即使他妻子同意赠予，他也不同意。故他不认可原告出具的《赠与书》，他们并没有将房子赠与原告。他和被告孙**所签订的《房屋买卖协议》真实有效。被告孙**辩称他和被告陈维春并不认识，在购房前，他并不知道被告陈维春家中的情况。他是在有买房意愿时通过他人介绍认识的陈维春，具体购房事宜由他父亲孙某某和陈亮具体谈。他在购房的过程中，没有任何人对产权提出异议。他从陈维春处购房，房价也是按照市场价格支付的。他完成购房后，原告陈明曾给他打电话，说他和陈维春的买卖合同无效，但他之前从未见过原告所出示的《赠与书》。他系善意取得房屋，他和陈维春所签订的《房屋买卖协议》真实有效。 本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，原告陈明出示的证据为：1、《赠与书》、长安银行现金缴款单，拟证明原告父母陈维春、蒋某某与原告签订《赠与书》，将位于XX路XX号楼XX单元XX楼XX户房屋赠与原告,由原告承担产权置换差价和办理产权手续,原告按协议支付了10万元产权置换差价。2、录音一份、视频三份，其中录音拟证明原告对母亲尽到了赡养义务，被告陈维春也认可，陈维春知道签《赠与书》的事，涉案房屋已赠与原告，陈维春系在明知已和原告签订《赠与书》后，恶意将房屋出售给被告孙**。视频拟证明签订《赠与书》时，系双方自愿、亲自签署，并且原告缴纳了10万元。3、《房屋买卖协议》，拟证明二被告签订的《房屋买卖协议》，因陈维春无权处分，为无效合同。4、户口本复印件，拟证明原拆迁的房屋的户主是陈明。被告陈维春质证意见为：证1《赠与书》上的签字确系他和妻子蒋某某所签，但《赠与书》是原告拿来的，他以为是签旧房拆迁的手续，就签了字。对证2真实性认可，但录音当时他具体说了什么记不清了。从视频中可以看到他妻子已经卧床不起了，且他以为是签的拆迁协议。原告交费是事实。对证3的真实性无异议。证4的户籍信息真实，但原告根本没有在户籍登记的房子居住，户籍登记的房子也不是原告的。被告孙健的质证意见为：证1、2、4系原告及被告陈维春之间的家务事，他不清楚，不发表意见。对证3无异议。被告陈维春未出示证据。被告孙**出示的证据：《房屋买卖协议》、购房定金收据、收条、银行转账凭证三份，拟证明他与陈维春签订了房屋买卖合同，并以市场价格付清了购房款，他和陈维春系公平交易，他系善意取得房产。原告陈明的质证意见为：对《房屋买卖协议》的真实性、关联性无异议，但出售房产时房产已不归陈维春所有，故该份协议无效。根据定金收据所示，被告孙**知道购买的是以蒋某某为户主的房子，交付定金的并不是孙**，而是孙**的父亲孙某某。收条上没有明确写明时间，应该是很晚才出具的收条，且打收条的是陈维春，但收款人却是陈亮，陈维春并没有收到钱。银行转账凭证中一份是孙某某转给自己另一张银行卡的，不能证明将钱给了陈维春，另外两张系同一天转账，与协议约定的支付方式不符。被告陈维春的质证意见为，对上述证据无异议，出售房屋的钱均已收到，其中5万元定金系给的现金，其余的钱打到了陈亮的账户中。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：陈亮、原告陈明与被告陈维春系父子关系。陈维春和蒋某某夫妻在宝鸡市XX路XX号XX号楼XX单元XX楼XX户共有一套房屋，户主登记为蒋某某。后因该房屋拆迁，蒋某某与中铁一局三公司签订了拆迁安置协议。2018年11月5日，陈明以蒋某某的名义，向中铁一局三公司交纳房屋拆迁安置补差款10万元。2018年11月7日，陈维春、蒋某某作为赠与人、与陈明作为受赠人签订《赠与书》，该赠与书主要内容为：1、赠与人自愿将该套房屋及附属权利赠与受赠人。2、现中铁一局三公司对该房屋进行拆迁，赠与人已以自己名义与该公司签订了《拆迁安置协议》，约定安置办法为产权置换。3、产权置换后需要进行面积补差，由受赠人自行交付补差款，以及承担全部房屋产权办理中产生的费用，置换后的房屋产权归受赠人。4、置换后房屋产权办理中，赠与人协助受赠人办理变更手续。2020年5、6月份，陈明、陈XX路XX号楼XX单元XX楼XX户XX房，挑选房屋后所登记的户主仍为蒋某某。2020年7月8日，陈维春向被告孙**之父孙某某出具购房定金收据一份，载明陈维春收到孙某某所交的购房定金5万元，该5万元系购买陈维春（三公司公布栏房屋户主蒋某某）2号楼21楼西C户购房定金。双方在收到定金之日起10日内办完所有手续。陈维春作为房屋卖方、孙某某作为买方在该收据上签名。2020年7月10日，陈维春与被告孙**签订《房屋买卖协议》，该协议主要内容为：1、陈维春自愿将其购买的位于XX路XX号楼XX单元XX楼XX户建筑面积108平方米的房屋售卖给孙**。2、双方议定上述房产的交易价格为人民币51万元，孙**已交付陈维春定金5万元。3、剩余房屋价款46万元由孙**分两次支付给陈维春，第一次付30万元，陈维春收到后协助孙**在中铁一局三公司办理换名手续，之后再支付16万元。当日，孙**分两笔向陈亮账户转账30万元、16万元，陈维春向孙**出具收条一份，载明收到孙**购买XX路XX院在建房X号楼X单元X楼X户房屋（建筑面积108平方米）房款51万元，陈维春以收款人名义、陈亮以代收人名义在该收条上签名，但收条上未注明出具日期。在孙**从陈维春处购买房屋的过程中，不认识陈明，亦未见到过陈维春、蒋某某与陈明所签订的《赠与书》。本院认为，确认合同是否为无效合同，应当依据法律规定，判断合同主体所签订的合同是否存在法律以及行政法规的强制性规定所认定的合同无效的情形。在本案中，二被告均系完全民事行为能力人，二人签订《房屋买卖协议》系双方真实意思表示。位于宝鸡市XX路XX号XX号楼XX单元XX楼XX房XX户主为蒋某某，但属陈维春和蒋某某共同所有。在被告孙**从被告陈维春购买房屋的过程中，蒋某某已去世，孙**有理由相信陈维春作为房屋共有权利人及继承人，对涉案房屋具有处分权，且孙**并不知晓陈维春、蒋某某、陈明之间签订有《赠与书》。二被告签订《房屋买卖协议》后，孙**向陈维春按照房屋市场价格付清了全部购房款，故不能认定二被告在签订和履行《房屋买卖协议》的过程中以及二被告之间存在恶意串通，损害他人合法权益的行为。二被告所签订的《房屋买卖协议》，亦无违反法律、行政法规强制性规定、违背公序良俗的情形。原告对二被告签订《房屋买卖协议》后付款、收款人员及方式、时间提出异议。民事主体实施民事法律行为，可以委托代理人，二被告签订《房屋买卖协议》后，由孙某某支付定金、陈亮收款的行为，已被二被告认可并予以确认。至于付款方式、时间，系二被告之间的关于合同履行的相关事务，与原告无关，且并不影响合同的效力。此外，合同主体是否对所处分的财物具有处分权，并不必然导致合同无效。至于陈维春、蒋某某与原告之间签订《赠与书》以及就该《赠与书》的履行情况，在二被告所签订的合同无法律规定的无效的情况下，并不因此而影响二被告所签订的合同的效力。故二被告于2020年7月10日所签订的《房屋买卖协议》应认定为有效。综上，依据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百五十三条、第一百五十四条、第五百零八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条之规定,判决如下：一、被告陈维春与被告孙**于2020年7月10日所签订《房屋买卖协议》有效。二、驳回原告陈明的其他诉讼请求。案件受理费8900元，减半收取4450元，由原告陈明负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并预交上诉费，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。上诉人提交上诉状后应于七日内交纳上诉案件受理费，否则按自动撤回上诉处理。上诉案件受理费交纳户名：陕西省宝鸡市中级人民法院；开户行：中国工商银行股份有限公司；账号：XXXXXXXXXXXXXXX7652。  审  判  员    王  超                          二○二一年三月四日 书  记  员    高  倩 1