北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初29753号原告：宗兰萍，女，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：冯刚，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：李金钊，北京大成律师事务所律师。被告：北京丰南嘉业房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路188号5区25号楼五层。法定代表人：王赤宇，董事长。委托诉讼代理人：牛建海，北京市华贸硅谷律师事务所律师。原告宗兰萍与被告北京丰南嘉业房地产开发有限公司（以下简称丰南嘉业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告宗兰萍及其委托诉讼代理人冯刚、李金钊，被告丰南嘉业公司委托诉讼代理人牛建海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宗兰萍向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告赔偿承诺面积差额352717元；2．本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原告购房时，经被告介绍及出具的楼书显示：若原告购买被告位于丰台区桥南王庄子7#普通商品住宅楼1层l单元-101户房屋，则可获赠位于房屋门前5.21平米面积作为原告专有使用，原告考虑赠送面积所获利益，于2016年11月22日与被告签订《北京市商品房预售合同》（《合同》），约定房屋建筑面积129.32㎡，建筑面积单价67700元／㎡，房屋总价8754964元，《合同》生效后原告依约实际支付全部购房款。原告验收房屋时发现被告承诺赠送原告的空间变成了业主共有，原告向被告提出异议，被告表示无法兑现承诺的原因是消防验收要求变更电梯进门方位，导致原承诺赠送面积无法兑现，但经原告查看其他楼层相应户型房屋门前赠送空间仍归各业主所有。现如今原告不仅未获得被告承诺赠送面积，还因被告变更电梯进门设计，导致原告所购房屋户门与电梯门相对，距离仅1.62米，如此近的距离直接导致该单元全部业主及外来访客乘坐电梯时均拥挤在原告家门口，严重影响原告及原告家人日常出行和正常生活。自原告签署合同至被告实际交房共历时2年，即2016年11月22日至2018年11月19日，被告有足够的时间依据《合同》第九条约定书面通知原告关于被告改变电帮厅进门设计的事项，且该变更设计将导致被告承诺赠送原告面积无法兑现，同时将有可能影响原告正常出行和生活，但被告一直未书面通知，属于严重的违约行为，被告的违约行为导致原告失去选择继续履行或不履行合同的权利。综上，被告改变电梯厅进门设计的行为直接导致原告无法实际获得被告承诺赠送的空间，被告未及时履行电梯厅进门变更通知义务的行为导致原告无法及时主张己方权利，严重影响原告生活及出行，请求贵院依法判令被告赔偿承诺原告面积差额款352717元（以《合同》约定单价为计算标准）；本案诉讼费全部由被告承担。原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院依法判如所请。被告丰南嘉业公司辩称：不同意原告的诉讼请求。一、丰南嘉业公司与宗兰萍签订《北京市商品房预售合同》（简称预售合同）合法有效，丰南嘉业公司交付的房屋未违反预售合同的相关约定，已经履行了出卖人应尽的合同义务。二、宗兰萍诉请索要的赔偿款对应面积为泽信佳苑7号楼首层电梯厅，为7号楼共有公用建筑面积，其诉请缺乏法定依据或合同约定。1．预售合同附件一《房屋平面图及在整个楼栋中的位置图》显示，宗兰萍所购房屋的专有使用面积不包括7号楼l单元首层电梯厅。2．预售合同附件十三《补充协议》第三条“广告宣传资料的效力”约定“1、买受人确认：对于合同订立以及对于该房屋价格有重大影响的因素，出卖人与买受人均已在合同及本协议中进行了约定，不存在遗漏情况，因此，出卖人与买受人的权利义务及责任均以合同及本协议的约定为准，凡在合同及本协议签订之前出卖人或买受人通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达或提供的信息都不作为确定出卖人与买受人权利义务及责任的依据。不视为出卖人对买受人的要约。出卖人的售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府主管部门的批准文件为准，如有变化不另行通知。出卖人展示的样板房功能仅为空间布局向导、装修装饰和家俱摆放指引，不能理解为交房标准或合同的样品。出卖人在上述广告和宣传资料中已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容，双方不受其约束”。依据上述出卖人与买受人约定，项目楼书不作为确定双方权利义务及责任的依据，不视为出卖人对买受人的要约。故，本案中，宗兰萍提交的楼书无法律约束力；同时，该份楼书页的左下部写有“在不违反法规、不违反合同约定的前提下，本公司（指丰南嘉业公司）亦有权做出局部调整”的文字，进一步说明双方的权利义务及责任以预售合同及补充协议的约定为准。3．宗兰萍方在庭审时称索要的是首层电梯厅的使用权，但其诉请352717元是以7号楼l单元首层电梯厅面积乘以预售合同销售单价而得出，预售合同销售单价是以所有权面积而不是使用权面积计价，即，本案中宗兰萍诉请索赔数额缺乏法定权利基础。宗兰萍仅以一张涂涂画画的楼书就主张所在7号楼首层电梯厅的所有权或专有使用权，进而向丰南嘉业公司索要高额赔偿，违反我国相关法律、法规的规定，违反双方预售合同约定，侵犯了7号楼其他业主（买受人）对首层电梯厅的共有公用权益，是不能成立的。三、泽信佳苑7号楼首层电梯厅进口不存在变更设计，宗兰萍诉状称丰南嘉业公司擅自改变电梯门进口设计而未通知宗兰萍的表述无事实依据。综上，丰南嘉业公司认为，根据我国相关法律、法规的规定，丰南嘉业公司与宗兰萍签订的预售合同合法有效，丰南嘉业公司交付的房屋未违反预售合同的相关约定，已经履行了出卖人应尽的合同义务。宗兰萍的诉讼请求缺乏法定依据或合同约定，侵犯了泽信佳苑7号楼其他业主对首层电梯厅的共有公用权益，是不能成立的。请求贵院依法驳回宗兰萍的诉讼请求，保护丰南嘉业公司和泽信佳苑7号楼其他业主的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：丰南嘉业公司系位于北京市丰台区桥南王庄子的泽信佳苑小区的开发商。2016年11月22日，宗兰萍（买受人）与丰南嘉业公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y1976372），宗兰萍购买丰南嘉业公司开发的丰台区桥南王庄子7#商品住宅楼1层1单元-101号房屋（以下简称涉案房屋）；建筑面积为129.32平方米，单价每平方米87157.43元，总价款为8754964元；房屋交付日期为2018年9月30日前。另，在合同附件一《房屋平面图及在整个楼栋中的位置图》中未显示电梯门开启方向。同时，在该附件《7#普通商品住宅楼共有公用建筑面积分摊说明》中约定，五、7#住宅分摊部位：1.位于7#普通商品住宅楼首层：电梯井、电梯厅、管井、楼梯间、门厅、外墙一半；……同日，宗兰萍（买受人）与丰南嘉业公司（出卖人）签订《补充协议（住宅）》，约定：一、本协议是《北京市商品房预售合同》（以下简称合同）的补充协议。买受人所购房屋以下简称该房屋。为确保买受人充分理解合同条款，出卖人特提示买受人在签订本补充协议前，详细阅读并充分理解合同及相关补充条款、附件等合同全部条款及内容。若有解释或说明要求，请买受人在签约时向出卖人提出，出卖人将依法给予解释或说明。合同一经签订即对双方具有法律约束力。……三、广告宣传资料的效力。1.买受人确认：对于合同订立以及对于该房屋价格有重大影响的因素，出卖人与买受人均已在合同及本协议中进行了约定，不存在遗漏情况，因此，出卖人与买受人的权利义务及责任均以合同及本协议的约定为准，凡在合同及本协议签订之前出卖人或买受人通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达或提供的信息都不作为确定出卖人与买受人权利义务及责任的依据。不视为出卖人对买受人的要约。出卖人的售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府主管部门的批准文件为准，如有变化不另行通知。出卖人展示的样板房功能仅为空间布局向导、装修装饰和家俱摆放指引，不能理解为交房标准或合同的样品。出卖人在上述广告和宣传资料中已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容，双方不受其约束。合同签订后，宗兰萍依约将涉案房屋的购房全款交予丰南嘉业公司。宗兰萍主张丰南嘉业公司承诺赠送其电梯厅空间约5.21㎡，但是其收房时发现丰南嘉业公司并未履行承诺，另外，丰南嘉业公司改变了电梯厅的进门方向，导致其房屋门和电梯门相对，距离很近，严重影响其和家人正常出行和生活。宗兰萍提交的丰南嘉业公司的楼书中显示：“B户型悦峰，三室两厅两卫，建筑面积约126-132㎡，赠送尊享空间面积约：5.21㎡”，字体和其他说明字体一致，该份楼书的左下角图下标注有两行小号文字：“平面图以政府规划部门批准的规划方案为依据绘制，其细节以规划方案为准，在建设过程中可能因政府强制性要求而修改。同时，在不违反法规、不违反合同约定的前提下，本公司亦有权做出局部调整。”另外，在户型图中，电梯厅和楼梯间之间画有门的标志，电梯门的开启方向与户门开启方向相对，户型图中在电梯厅处有印刷体字样：“赠送空间约5.21㎡”。该户型图上有手写文字，注明电梯门开启方向与楼梯间相对。丰南嘉业公司认可该楼书印刷体的真实性，但不认可证明目的，不认可手写文字内容。丰南嘉业公司认可宗兰萍购买的涉案房屋是B户型，认可其公司售楼时曾经承诺过赠送5.21㎡，具体以楼书显示内容为准，但是主张楼书不构成承诺，房屋预售合同对此进行了明确约定，权利义务应当以预售合同和补充协议为准，另外，电梯厅属于共有公用面积，房屋面积平面图显示专有面积不包括电梯厅，宗兰萍对此应当知晓，根据消防要求一层公用的电梯空间不允许加消防门，即使加了门也不是专有空间。还有，公司不存在电梯厅设计变更问题，公司实际交付的电梯和图纸一致，已经经过了消防验收，取得了工程竣工验收备案表。丰南嘉业公司就此提交以下证据：2018年9月10日，北京君仁慧智测绘有限公司出具泽信佳苑7号楼《房屋面积测算技术报告书（商品房类使用）》，报告显示涉案房屋实测面积129.33平方米，包括套内建筑面积100.49平方米、阳台建筑面积11.10平方米、分摊的共有共用建筑面积28.84平方米。另，涉案房屋所在楼层的共有共用建筑面积包括：电梯厅、门厅……。该报告所附《房产分户平面图》显示，涉案房屋所在楼层东西两户的电梯厅与楼梯间之间均画有房屋权界线，未显示电梯门开启方向。宗兰萍认可该组证据的真实性。丰南嘉业公司表示涉案房屋所在楼层东西两户的电梯厅与楼梯间之间的房屋权界线代表的仅是区域的划分。2018年9月13日，包括泽信佳苑7号楼在内的商品房住宅楼取得《工程竣工验收备案表》。2018年9月28日，丰南嘉业公司与宗兰萍就涉案房屋签订《泽信佳苑面积差异结算协议》，确认涉案房屋实测面积为129.33平方米，宗兰萍补交面积差异款3486元。宗兰萍提交了2018年11月19日《泽信佳苑项目房屋验收记录表》显示：14.电梯厅赠送无，变为公用，不合理，与当时承诺不符，要求补偿。未提出电梯门开启方向问题。落款处有业主宗兰萍签字。丰南嘉业公司不认可《泽信佳苑项目房屋验收记录表》的真实性和证明目的，认为没有物业和开发商签字，并主张在物业备案的《泽信佳苑项目房屋验收记录表》的“问题描述”处显示：无问题，但落款处无业主（委托人）签字，宗兰萍认为该份验收记录表为假。后，双方就未获赠送面积等问题进行多次协商未果，以致成讼。本院认为，依法成立的合同受法律保护。宗兰萍与丰南嘉业公司签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》《补充协议（住宅）》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据上述规定，商品房的销售广告和宣传资料对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，视为要约。本案中，宗兰萍提交的丰南嘉业公司销售涉案楼盘时的楼书，系丰南嘉业公司向不特定的购房者或潜在购房者对外宣传的资料，且丰南嘉业公司对该证据印刷体部分的真实性予以认可，该楼书显示，丰南嘉业公司将涉案楼盘表述为“赠送空间约5.21㎡”“赠送尊享空间面积约5.21㎡”，字体正常、出现两次，且在户型图中电梯厅和楼梯间之间画有门的标志，明显将赠送面积作为涉案楼盘的显著特征之一，并令购房者有理由相信该赠送面积可以实现，故该楼书关于赠送面积的内容具体明确，对于买受人订立商品房买卖合同、满足特定的心理预期以及房屋价格的确定有一定的影响，应当视为要约。即使赠送面积的内容未载入宗兰萍与丰南嘉业公司签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》，亦应当视为合同内容。关于丰南嘉业公司楼书中“平面图以政府规划部门批准的规划方案为依据绘制，其细节以规划方案为准，在建设过程中可能因政府强制性要求而修改。同时，在不违反法规、不违反合同约定的前提下，本公司亦有权做出局部调整”的内容，其所作的声明在楼书中处于左下角不显著位置，且字体与广告宣传内容的字体相比明显偏小，容易误导欲购房者。对此，丰南嘉业公司并未尽到充分提醒买受人注意的义务，且之后丰南嘉业公司并未向购房者明示废止原广告宣传内容。此外，《补充协议（住宅）》第三条关于广告宣传资料的效力的内容，属于丰南嘉业公司单方拟定的条款，免除了其责任，且其未采取合理方式提醒买受人注意，因此，本院对丰南嘉业公司的相关意见不予采信，并认定楼书中关于赠送面积的内容属于要约，该内容即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容。现丰南嘉业公司未能依约赠送面积，且已经不能就此实际履行，而双方未约定赠送面积无法实现的违约责任承担方式和违约金数额，且宗兰萍主张按照建筑面积单价乘以赠送面积计算赔偿金额没有合同和法律依据，故法院综合本案的具体情况，酌情判定丰南嘉业公司应当承担的赔偿责任。关于宗兰萍主张涉案房屋电梯门开启方向发生设计变更影响其出行生活的问题，宗兰萍提交的楼书印刷体部分显示电梯门的开启方向与户门开启方向相对，手写体部门注明电梯门开启方向与楼梯间相对，但丰南嘉业公司仅认可该楼书印刷体部分的真实性，且《北京市商品房预售合同（住宅类）》附件一《房屋平面图及在整个楼栋中的位置图》及《房屋面积测算技术报告书（商品房类使用）》所附《房产分户平面图》均未显示电梯门开启方向，因此宗兰萍未能提交充足的证据证明电梯门开启方向发生了设计变更，故宗兰萍主张因此造成的经济损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京丰南嘉业房地产开发有限公司于本判决生效后7日内赔偿宗兰萍损失30000元；二、驳回宗兰萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6591元，由宗兰萍负担6030元（已交纳），由丰南嘉业房地产开发有限公司负担561元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李晓慧二〇二一年三月二十九日法官助理 商丽颖书 记 员 程雪桐