北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初23236号原告：刘琳琳，女，1998年11月19日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：汪波，北京市盈科律师事务所律师。被告：李玉强，男，1963年10月30日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王东兴（系李玉强女婿），1977年8月8日出生。原告刘琳琳与被告李玉强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘琳琳及其委托诉讼代理人汪波，被告李玉强的委托诉讼代理人王东兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘琳琳向本院提出诉讼请求：1．李玉强支付逾期迁户口违约金247200元（自2019年10月30日起暂计至2020年6月30日止，共计240日，按照全部房款206万元的日万分之五计算）；2．本案诉讼费用由李玉强承担。事实和理由：2018年6月2日，我与李玉强签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定由我购买坐落于北京市通州区玉桥东里107号楼7层1单元**号房屋（以下简称涉案房屋），房屋价款为206万元。合同约定，出卖人承诺于办理该房屋不动产转移登记之日前3日内向房屋所在地户籍管理机关完成现有户籍迁出手续，如出卖人未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。但李玉强无法在所有权转移登记前将户籍迁出，故我作出让步，双方于2018年10月27日签订《变更协议书》，将上述条款协议变更为：“出卖人承诺于办理该房屋不动产转移登记后365日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成本房屋相关所有人现有户籍迁出手续。如出卖人未如实陈述户籍登记情况，或擅自迁入户籍，或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。”我按照《变更协议书》的约定，支付了购房款191万元，预留了15万元作为户籍迁出保证金。双方于2018年10月29日办理完毕涉案房屋的所有权转移登记手续，自该日起计算365日，即2019年10月30日前，李玉强应当完成户籍迁出义务，但涉案房屋一直有包括李玉强在内的五人户籍在册，我多次催告未果，故诉至法院，望判如所请。李玉强辩称，我与刘琳琳于2018年6月2日签订《房屋买卖业务签订文件合订本》和《变更协议》，于2018年7月6日签订《北京市存量房屋买卖合同》，上述协议均系刘琳琳在链家地产朱昌明等工作人员的恶意串通下，在我妻子不知情、不在场的情况下，采用非法交易流程，恶意压低价格，偷逃国家契税，通过哄骗、欺诈或恐吓等非法手段，致使我在神志不清、不明真相的情况下签订，所以上述协议均属无效。刘琳琳基于以上一众合同为依据提出的诉讼请求没有法律依据，故我无须支付任何违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年6月2日，李玉强作为出卖人与刘琳琳作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《买卖合同》），并以李玉强作为出卖方（甲方）与刘琳琳作为买受方（乙方）、北京链家房地产经纪有限公司作为居间方（丙方，以下简称链家地产）签订《补充协议》，约定由刘琳琳购买李玉强名下的涉案房屋，房屋成交价格为57万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价149万元，以上共计206万元。合同第十条“户籍迁出”载明：（一）该房屋现有户籍情况为：有户籍登记。（二）有户籍登记的，现出卖人可查询得到的户籍登记情况为：一册6人，双方同意迁出现有户籍。（三）出卖人迁出现有户籍的，承诺于办理该房屋不动产转移登记前3日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成本房屋相关的所有人现有户籍迁出手续。（四）如出卖人未如实陈述户籍登记情况、或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。《补充协议》第二条第3款约定：（1）乙方于过户前3个工作日（请约定支付时间或条件）将第一笔购房款185万元以理房通支付的方式支付甲方……第6款约定：甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存10万元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金。该保证金按照以下方式支付：乙方应于过户前3个工作日（请约定具体时间或条件）以理房通支付的方式支付甲方。合同另就违约责任等进行了明确约定。2018年10月27日，李玉强作为出售方（甲方）、刘琳琳作为买受方（乙方）与链家地产作为居间方（丙方）签署《变更协议书》，约定将《买卖合同》第十条第（三）款变更为：出卖人迁出现有户籍的，承诺于办理该房屋不动产转移登记之日起365日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成本房屋相关的所有人现有户籍迁出手续。约定将《补充协议》第二条第3款约定变更为：（1）乙方于过户前1个工作日（请约定支付时间或条件）将第一笔购房款180万元以理房通支付的方式支付甲方……将《补充协议》第二条第6款约定变更为：甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存15万元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金。该保证金按照以下方式支付：乙方应于过户前1个工作日（请约定具体时间或条件）以理房通支付的方式支付甲方。上述协议签署后，刘琳琳向李玉强支付了购房款191万元，李玉强将涉案房屋交付刘琳琳使用，并于2018年10月29日协助将涉案房屋转移登记至刘琳琳名下。另查：李玉强等六人的户口至今未自涉案房屋迁出。本案审理过程中，李玉强称其暂不就其主张的涉案合同无效提起反诉。另，李玉强主张约定违约金过高，要求调低。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有约束力，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。经查，本案原告刘琳琳自被告李玉强处购买了诉争房屋，但李玉强及其家属的户口至今未从该房屋迁出，对此，双方所签订的房屋买卖合同既明确约定了李玉强的户口迁出期限，亦明确约定了李玉强未迁出户口的违约金计算方式，现自双方办理完毕诉争房屋的产权转移登记手续至2020年6月30日已逾一年，李玉强迁出户口的合理期限亦已届满约8个月，但其仍未迁出户口，刘琳琳要求李玉强支付逾期违约金，理由正当，证据充分，本院予以支持。对于违约金的具体数额，考虑到李玉强等人的户口现今仍无法迁出的情况，及刘琳琳因李玉强等人的户口未迁出而遭受的实际损失，本院酌情确定暂计至2020年6月30日的违约金数额为8000元。根据双方约定，刘琳琳尚有15万元的户口迁出保证金未支付，且该笔保证金可直接折抵与户口相关的违约金，故以上违约金以户口迁出保证金折抵，视为已履行完毕。对于刘琳琳过高部分的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定之规定，判决如下：一、被告李玉强赔偿原告刘琳琳逾期迁户口违约金8000元（以户口迁出保证金折抵，已执行清）；二、驳回原告刘琳琳的其他诉讼请求。案件受理费2504元，由原告刘琳琳负担2479元（已交纳），由被告李玉强负担25元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  佘亚妮二〇二一年三月十二日书记员  崔雨桐