陕西省子洲县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0831民初590号 原告：某某村村民委员会，法定代表人：刘某1，该村委会村支书、村主任。 委托诉讼代理人：牛某某，某某律师事务所律师1。 委托诉讼代理人：史某某，某某律师事务所律师2 被告：某某房地产开发有限公司 法定代表人：何某1，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马某某，该公司职工。 委托诉讼代理人:薛某,某某律师事务所律师3。 第三人：李某某第二村民小组。 负责人：苏某，该村小组组长。 委托诉讼代理人：胡某某，某某律师事务所律师4。 委托诉讼代理人：高某，某某律师事务所律师4。 原告李某某（以下简称村民委员会）与被告某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）及第三人李某某第二村民小组（以下简称第二小组）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告时任法定代表人刘某2、委托诉讼代理人牛某某，被告的委托诉讼代理人薛某及第三人的委托诉讼代理人胡某某、高某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告村民委员会向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告双方签订的《房屋安置协议书》有效；2、依法判令被告向原告赔偿违约迟延交付182套安置房从违约之日起至实际交付之日止，按市场租赁费计算给原告造成的房屋租赁费损失；3、依法判令被告向原告赔偿违约迟延交付46间商铺从违约之日起至实际交付之日止，按市场租赁费计算给原告造成的商铺租赁费损失；4、依法判令被告向原告赔偿擅自变更商铺结构造成的损失1416173元；5、依法判令被告继续履行合同，完善双方于2019年3月24日签订的《某某村民安置房初验主要问题整改通知单》中约定的未整改的8项内容，并向原告交付涉案房屋和商铺；6、本案诉讼费、评估费由被告承担。事实与理由:2013年10月18日，原、被告签订《房屋安置协议书》，该协议在执行《某某村二队村民土地出让联合开发建设及房屋分配协议书》条款基础上，就被告在某某商住小区安置房屋事宜，协议约定：被告取得开工许可证之日起二年内由被告将安置房交付甲方，逾期安置的由被告承担违约责任。在设计规划的1号楼、2号楼一层商业用房中，由被告在1、2号楼东、西任意一侧、靠电梯最近处整体给被告留出各建筑面积400平米商用面积（含一层全部电梯、楼梯等公摊比例面积）外，其余1、2号楼商铺面积全部归甲方村民所有，1、2号楼2、3、4层商用面积及1、2号楼底下停车场全部归被告所有。安置房按设计规划的1、2号楼的设计图纸建设，按《某某村二队村民土地出让联合开发建设及房屋分配协议书》约定，商铺共46间，不以单间计算，以使用面积计算，每间使用面积50平方米。2015年12月2日，被告取得该项目的施工许可证。2017年7月26日，因暴雨影响导致施工延缓近3个月。2019年3月24日经过初验，双方达成在安置房中需整改8项内容，限期由被告整改。经原告多次催促，被告于2019年4月17日才向原告移交安置房，逾期达13个月（排除洪水影响的延期时间）。交接清单实质上是问题清单，故截至目前被告未将房屋交付给原告。而且，被告擅自变更1、2号楼商铺图纸整体建筑结构，由此给原告造成损失。被告已经构成违约，原告为维护自己的合法权益，提出如前诉请，希望法院予以支持。 被告某某公司辩称，1、对《房屋安置协议书》本身的有效性没有异议；2、他方迟延交房是因气候变化（刮风下雨、下雪、漫长而严寒的冬季）气象灾害（洪水）等不可抗力及中考、高考等政府行为引起，故不构成违约，且《房屋安置协议书》中仅约定“逾期安置的由乙方承担违约责任”，并未约定违约金的具体计算标准或数额，故属于未约定违约金或者违约金约定不明的情形，依法应当不予支持；3、他方严格按照1、2号楼的设计图纸进行施工建设，不存在擅自变更商铺建筑结构的情况。原告所述的“商铺共46间不以单间计算，以使用面积计算，每间使用面积50平方米”属于《某某村二队村民土地出让联合开发建设及房屋分配协议书》总则条款{4}-4（3）的内容，合同主体并不包括他方，且《房屋安置协议书》中也无此内容，故对他方没有任何约束力；4、他方已经完成房屋交付，其交付行为有效。2019年4月17日，他方向原告出具了《农民安置房交接清单》，经原告签章及法定代表人签字确认，可以证明双方已经完成房屋交接工作。有关房屋钥匙未能交付的问题，是因原告未能按照其与村民之间约定的时间交付房屋导致村民不满，而非被告不予交付；5、本案评估费、诉讼费由原告负担。因此，对于原告的诉请依法应予驳回。另，清理因洪涝灾害所致积水和淤泥所用时间的问题，某某县于2015年7月、2017年7月两次发生特大洪水灾害，导致一楼商铺及地下室被淹，房屋及地下室积了大量淤泥和雨水，由于工程建设及交付使用后所需的消防、通风、供水、供电等设备均安装在地下室，因此关于商铺和地下室的清淤工作所需时间长短不能分隔开单独计算和认定，而应当作为一个整体进行考量。洪灾发生后，被告积极组织人员开展清淤工作，历时4个多月。清淤工作后期时，因气候原因，剩余清淤工作只能等到第二年开春具备所需气候条件时最终完成。故上述时间均应在认定迟延交付房屋时间中予以抵减。 第三人第二小组向本院提出诉讼请求：1、判令原告和被告共同支付申请人迟延交付住房违约金10692500元,迟延交付商铺违约金2189839元,违约金合计12882339元。2、判令原告和被告共同支付申请人212.6068套住房的后期整改费，具体金额以鉴定结果为准。3、判令原告和被告共同支付申请人16.4087间商铺的损失费，具体金额以鉴定结果为准。4、判令原告和被告共同向申请人交付某某县某某小区212.6068套住房和16.4087间商铺。5、本案诉讼费由原告和被告承担。事实与理由：第二小组村民出让土地，委托村民委员会用于房地产开发。在没有通过招标、也未通过第二小组同意情况之下，村民委员会出让给某某公司（该公司前任法定代表人为刘某3，系村民委员会时任法定代表人刘某2之弟）开发。拿到土地使用权后，刘某3却未开发，而是通过股权转让形式转让给何某1与何某2赚取暴利。同时，村民委员会未能按照与第二小组约定的就村民安置房在规划、设计、建设、验收前各个阶段应充分征求和听取第二小组村民意见和建议，必须向第二小组申请备案，所以存在严重违约，应承担赔偿责任。第三人与原告之间是委托合同关系，原、被告之间恶意串通，直接导致第三人前述所列损失，原、被告应承担连带赔偿责任。 村民委员会对第二小组的诉讼请求辩称，第二小组在本案中不具备申请参加本案的民事主体资格，不能成为本案的当事人。即使第二小组参加到本案的诉讼中，属无独立请求权的第三人，不能在本案中主张赔偿的权利。根据合同相对性原则，双方当事人只能是村民委员会与某某公司。 某某公司对第二小组的诉讼请求辩称，第二小组在本次诉讼中不享有主体资格。而且，第二小组未能交纳诉讼费，无权参加本案诉讼。根据合同的相对性原则，某某公司与第二小组之间没有任何合同关系，房子的分配属于村民委员会内部事务，第二小组应当向村民委员会或者刘某2主张权利，无权要求某某公司承担责任。至于《补充协议》的效力问题，该协议由第二小组代表、刘某2、刘某3及何某2于2015年5月5日共同签字，未加盖某某公司印章，也无法定代表人何某1签字，对某某公司不具有法律约束力。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下：对于第二小组提交的某某村二队村民土地出让联合开发建设及房屋分配协议书、公证书，证明其主体资格适格，某某公司认为不是合同签订主体，与其无关，本院认定：根据合同的相对性，被告的抗辩理由成立，就该组证据的真实性予以确认，证明目的不予认定。 对于村民委员会提交的《房屋安置协议书》、建设工程施工许可证（证明双方于2013年10月18日签订了协议书，约定工期为24个月，取得房屋许可证时间为2015年12月9日。房屋竣工期应为2017年12月20日）、村民安置房交接清单（证明2019年4月17日被告向原告交房，双方共同确认仍有8项问题需整改，设施不完善，未经消防验收，被告迟延交房已构成严重违约，应赔偿损失），某某公司认可其真实性，仅对证明目的提出异议。由于《房屋安置协议书》明确约定了房屋交付的期限和标准，所以，村民委员会提出的前述证明目的有据可依，应予认定。 对于村民委员会提交的合同签订时的设计图纸、私自变更后的设计图纸、刘某2与设计公司负责人李某某的通话记录以及二次开庭时提交的2019年9月27日本院与李某某的调查笔录，建设工程设计合同、补充协议书、图纸，均来源合法、内容客观真实，且与本案具有关联性，内容上能够相互印证，故予以采信。 对于村民委员会提交的价格评估意见书及鉴定费票据，某某公司对其真实性和证明目的均有异议，村民委员会对部分有异议，该评估意见书来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，双方虽提出异议，但未提交相应证据证明，也未申请重新鉴定，本院对鉴定意见以及鉴定费用予以认定，可以作为有效证据。 对于某某公司提交的房屋安置协议书，其认为该份安置协议与村民委员会提交的协议内容有出入，某某公司提供的协议内容为“------双方在遵照《某某村二队村民土地出让联合开发建设及房屋分配协议》条款基础上------”，而村民委员会提供的协议内容为“------双方在遵照、执行《某某村二队村民土地出让联合开发建设及房屋分配协议》条款基础上------”，以及其他字面表述有一定差异。本院认为，根据双方签订该协议基于村民小组出让土地及如何分配安置房，故应认定以村民委员会提供的《房屋安置协议书》为有效协议。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 为进一步推进某某村城市化建设进程，该村第二村民小组成员（甲方）与原告（乙方）签订了《某某村二队村民土地出让联合开发建设及房屋分配协议书》，并办理了公证。约定第二村民小组村民出让和提供某某村一队、二队公行出路以西至二队、三队共用水渠以东，南从高速路护栏北0.4米起至某某路中线以南（包括某某路代征土地）之内土地，并按每0.17亩一套安置房或商铺为基数分配安置住房，其工程造价和所有开发建设资金完全由乙方招商后由开发商承担，并负责项目的规划、设计、审批、建设、投资、招标、施工，除甲方所得房屋外，其余商住楼开发权与经营权以及收益全部属于开发商。 之后，原告村民委员会与被告某某公司于2013年10月18日签订了《房屋安置协议书》，该协议约定：在尊重、执行《某某村二队村民土地出让联合开发建设及房屋分配协议书》条款基础上，由某某公司作为开发商对前述安置房和商铺开发建设，同时对安置房的房屋标准、交房期限以及逾期交付承担违约责任等内容进行了明确约定。同时，该协议书载明《某某村二队村民土地出让联合开发建设及房屋分配协议书》及公证样本为合同附件1，设计规划的1、2号楼的设计图纸为合同附件2。 2015年12月9日，某某公司取得该项目的施工许可证。某某公司未按原图纸设计，变更了1、2号楼一层商铺建筑结构。该工程应当于2017年12月20日竣工，一直未进行验收。 2019年4月17日，村民委员会与某某公司签订了《农民安置房交接清单》，应交付住房182套，商铺46间（按建筑面积交付）。并经过双方代表、质检部门技术员进行初验，未能达标，列出8项需要整改项目，要求某某公司限期整改，便于及早验收。后由于交房验收事宜工作停滞，双方发生纠纷诉至法院。经村民委员会申请，本院对迟延交房及相关损失委托进行了鉴定。村民委员会支出鉴定费59405.94元。2020年4月13日，某某价格评估有限公司出具了价格评估意见：1、对违约迟延交付182套安置房从违约之日起至交付房屋之日止，按每套安置房年租赁费6000元，每日租赁费为16.44元计；2、对违约迟延交付46间商铺从违约之日起至交付商铺之日止，按每日每平方米商铺租赁费0.53元计，46间商铺面积为2912.02平方米；3、对被告擅自变更1号、2号楼一层商铺建筑结构，给原告造成的经济损失的评估，评估价格为1416173元；4、对原告与被告于2019年4月17日签订的《农民安置房交接清单》中确认的八项问题的整改费的评估，通过现场查验，部分已整改，未整改部分的评估价格合计968771元。 在审理期间,第二小组以有独立请求权的第三人身份申请加入诉讼,要求村民委员会与某某公司共同向其交房并承担相应的赔偿责任。 另查明，2019年5月17日，原告向本院提出财产保全申请，本院于当日依法查封了被告开发的位于某某省某某县“某某小区”1号商住楼中的5单元东户602、702、802、902、1002、1102、1202、1302、1402、1502、1602、1702、1802、1902、2002、2102、2202、2302未出售的商品房【商品房预售许可证号：子房预售证第2015-05号】。查封期限从2019年5月17日起至2022年5月16日止。 本院认为,本案争议焦点为：1、村民委员会与某某公司签订的《房屋安置协议书》的效力问题；2、某某公司是否存在迟延交付和擅自变更商铺结构的违约情形，应否向村民委员会承担本案所诉违约责任的问题。 首先，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，村民委员会与某某公司于2013年10月18日签订的《房屋安置协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。因案涉房屋与商铺未能交付，故应继续履行。 其次，本案中，双方当事人在《房屋安置协议书》第三条明确约定“在乙方（某某公司）取得开工许可证之日起二年内（24个月）由乙方将安置房屋交付甲方（村民委员会）。逾期安置的由乙方承担违约责任”。某某公司作为交房义务人，其于2015年12月9日取得建筑工程施工许可证，按约应于2017年12月8日向村民委员会交付房屋。虽然双方曾在2019年4月17日签订了《农民安置房交接清单》，但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”因案涉房地产项目至今仍未验收合格，尚不符合交付使用的法定条件，所以，仅前述交接清单的存在，并不能证明案涉争议房产已经交付的事实。也就是说，某某公司交付房产的行为首先必须合法，据此产生交付使用的法律效果后，才能进一步评价交付是否符合双方约定这一意定效果。所以，村民委员会关于某某公司至今仍未交付争议房产，构成迟延交付的诉讼主张成立，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”村民委员会请求某某公司继续履行合同，向其交付安置房182套与1、2号楼一层46间商铺（按面积2912.02平方米），符合法律规定，应予支持。某某公司应限期促使工程验收合格后，及时向村民委员会交付前述房产。 关于迟延交付房屋如何承担违约责任的问题，双方当事人未明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，经村民委员会申请，本院依法委托有权机构对迟延交付房屋期间的损失进行了司法鉴定，虽某某公司对鉴定意见有异议，但其未能提供相关证据予以反驳，同时也未提出重新鉴定申请，故相应的迟延交付损失应以该鉴定意见为准，即182套安置房以日租金16.44元计算损失，46间商铺按2912.02平方米计算损失，每平方米日租金以0.53元计。逾期期限应当自合同约定的交付日2017年12月8日起算至房屋验收合格并实际实付使用之日止。期间，因某某县于2017年7月26日发生特大洪涝灾害，属于《房屋安置协议书》第六条约定的因不可抗力事件导致施工工期延误的情形，按照该条第3款之约定，房屋交付期限应当顺延。结合双方诉辩观点及实际情况，本院酌定该期间为4个月，在前述逾期期限内予以核减。 对于商铺结构变更的问题，结合村民委员会提交的《房屋安置协议书》附件二所载图纸和鉴定意见书、刘某2与设计公司负责人李某某的通话记录以及2019年9月27日本院与李某某的调查笔录，建设工程设计合同、补充协议书等证据，可以证实某某公司未征得村民委员会同意，擅自实施了改变商铺结构设计的行为，故对于村民委员会要求某某公司按照司法鉴定意见，承担擅自变更商铺结构造成1416173元损失的请求，依法予以支持。 对于村民委员会要求某某公司承担双方之前所列应整改八项内容中未整改的部分损失（评估价格为968771元）之请求，本院认为，该八项整改内容是村民委员会在案涉工程项目验收合格前提出的，而如前所述，某某公司在本案中首先负有促使案涉工程验收合格的法定义务，那么，在促成工程验收合格的过程中，某某公司很有可能一并完成其中的未整改项目，届时，村民委员会在接收房屋的过程中，如果仍与某某公司存在争议，再次提出整改要求需要付诸诉讼时，方可进行审查处理。本案中，鉴于逻辑冲突原因，对于村民委员会的该项诉讼请求不应予以支持。 第三、第二小组作为有独立请求权的第三人主体资格是否适格，请求能否支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条，对当事人的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。纵观本案，第二小组在与村民委员会签订出让土地联合开发建设及分配方案的基础之上，又所涉及村民分别与村民委员会签订土地出让协议，并进行公证，再由村民委员会与某某公司合作开发。本案争议的标的物为安置房与商铺，是基于村民委员会与某某公司之间的合同关系，而第二小组作为村民委员会的其中一个小组，仅形成一种委托关系，与某某公司没有形成合同关系。根据合同相对性原则，第二小组以有独立请求权的第三人加入本次诉讼，于法无据。又第二小组至今未能交纳诉讼费，故对其诉讼请求依法不予支持。如其认为权利受到损害，可另行主张权利。 综上，某某公司应限期完成工程验收，并及时向村民委员会移交安置房及商铺，并赔偿延期交付以及变更商铺结构造成的损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条之规定，判决如下： 一、原告李某某与被告某某房地产开发有限公司签订的《房屋安置协议书》有效； 二、被告某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内完成案涉房地产开发项目验收合格工作，并于验收合格后10日内向原告李某某交付使用182套安置房以及46间商铺（面积2912.02平方米）； 三、被告某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起70日内向原告某某村村民委员会赔偿：迟延交付182套安置房以及46间（2912.02平方米）商铺的损失，安置房每套以日租金16.44元计，商铺以每平方米日租金0.53元计，从2017年12月8日起计算至实际交付使用之日止（其中核减4个月）； 四、被告某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内向原告某某村村民委员会赔偿改变1号、2号楼一层商铺结构损失1416173元； 五、驳回某某村村民委员会其他诉讼请求。 六、驳回第三人某某村村民委员会第二村小组的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 鉴定费59405.94元，由某某村村民委员会负担7405.94元，被告某某房地产开发有限公司负担52000元。 财产保全费5000元，由被告某某房地产开发有限公司负担。 案件受理费50953元，由某某村村民委员会负担6670元，被告某某房地产开发有限公司负担44283元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审判长 钟    鹏    程 审判员 张海鹏人民陪审员曹斌 二〇二一年三月三十日 书记员 马    娜    飞