黑龙江省伊春市伊美区人民法院民 事 判 决 书(2021)黑0717民初229号原告：黑龙江禾吉物业管理有限公司，住所地伊美区前进办新卫委。统一社会信用代码：91230700677472667C法定代表人：张晓婵，该公司经理。委托诉讼代理人：刘众，该公司员工。委托诉讼代理人：关珊，该公司员工。被告：杨丽华，女，1954年6月10日出生，汉族，住伊美区，委托诉讼代理人：马冀强，黑龙江仗义律师事务所律师。原告黑龙江禾吉物业管理有限公司诉被告杨丽华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告黑龙江禾吉物业管理有限公司委托诉讼代理人刘众、关珊，被告杨丽华委托诉讼代理人马冀强到庭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告黑龙江禾吉物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告人支付其拥有的联排别墅自2013-2020年，共计8年每年3603.31元，合计28826.00元的物业费，及滞纳金每年3945.63元合计31565.00元，以上两项共判令被告人支付原告人民币60391.00元；2、判令被告支付全部诉讼费用。事实与理由：被告人系原告受聘的名人龙湾假日小区A5栋3单元201室的业主，被告人自2009年12月5日入住该小区，同时与原黑龙江龙湾物业管理有限公司（现公司名称变更为黑龙江禾吉物业管理有限公司）双方签订了物业服务协议，2009年签订的《物业服务协议》中双方物业费价格的约定为每平方米0.8元/月计算，同时约定乙方逾期不交按日千分之三计算收取滞纳金。但后因社会劳动力、物价等综合成本的水涨船高，龙湾假日小区于2013年调整了物业费，被告人所拥有的联排别墅性质住宅基础价1.2元/月，并在小区各单元内公示。价格上浮后，其他同类型住宅业主均已按调节后价格缴纳了物业费。经原告多次催缴被告人2013年至今的物业费无果，被告人均以各种理由拒缴所欠费用。按照《中华人共和国物业管理条例》、《物权法》、《物业服务收费管理办法》等法律法规的规定，为维护物业企业的合法权益以及保障小区的日常费用支出，故将被告诉至人民法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称：原告不具备诉讼主体资格，答辩人与原告未签订物业服务合同，未接受过原告的物业服务，原告无权依据答辩人与第三方公司（龙湾物业公司）所签订的合同而向答辩人主张物业费用。原告黑龙江禾吉物业管理有限公司与原龙湾物业公司系两家独立的公司法人，其公司权利不具有承接性，假如原告是龙湾物业公司变更而来，其也应在变更名称后与答辩人重新签订物业服务合同。原告不是合同一方当事人。本案已过诉讼时效，原告主张的所谓费用自2013年至2020年期间费用，至本案起诉时原告公司以及原名人龙湾物业公司从未向原告主张过上述费用，因此本次原告主张的费用，按当时法律规定的诉讼时效期间为两年的规定，已经过诉讼时效，2017年、2018年的费用，按当时民法总则三年诉讼时效期间的规定也已经过诉讼时效。因此，无论是原告公司还是原名人龙湾物业公司对上述费用的主张，均不具有实体胜诉权，答辩人房屋建筑面积为170平方米，原告却按250.23平方米计算物业费，其计算依据错误，答辩人与原名人龙湾物业公司签订的物业服务合同确认的每平方米物业服务费为0.8元/平方米/每月，而不是原告主张的1.2元。原告及原名人龙湾物业公司从未尽到物业管理职责，答辩人自入住房屋出现四次漏水问题，物业不与维修，还侵占侵权业主杨振赔偿给答辩人维修房屋的8000元费用，至今未给付答辩人，原告每年自行处理和维修上述房屋已经产生大量费用，因此原告及原名人龙湾物业公司自身已经构成合同违约，其无权再向答辩人主张上述权利。综上，原告主张无事实和法律依据，法庭应依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向法庭提交的证据：。证据1.企业变更核准信息通知书一份，证明龙湾物业变更为黑龙江禾吉物业管理有限公司，我公司正常行使物业服务，被告对证据1真实性无异议，认为原告名称更换应与我方重新签订物业合同。本院认为，企业变更核准信息通知书具有真实性，本院予以确认；证据2.物业服务协议及进户回执单、业主进户缴费凭证，证明我公司与被告之间的合同关系，同时说明原告所拥有的物业服务面积、位置及双方约定物业费用违约责任。回执单证明原告所拥有的联排别墅连带车库，但车库无产权，所以显示合同范围之内，连带面积在业主首次缴费中已实际缴费，业主认可车库缴费的事实。被告对证据2均有异议，认为物业服务协议上的面积是后填的，原件可以看出55.13是后添加的。被告房屋实际面积是174.93，约定的滞纳金违背了物业管理条例相关法律等规定，滞纳金约定是无效的.其余证据均是原告方单方制作的，与被告没有约束力。本院认为，物业服务协议及进户回执单、业主进户缴费凭证具有真实性，本院予以确认；证据3.杨丽华物业费收费明细，证明原告的物业费欠费数额的计算公式。被告对该份证据有异议，认为双方合同约定的物业费价格为0.8元/平方米，物业协议当中约定价格上浮应当由双方协商，原告方单方涨价的协议不能成立。本院认为，物业费收费明细系原告单方制作，且被告不予认可，本院不予确认；证据4.其他业主缴费凭证，证明原告因市场原因将联排别墅物业费价格调整为每平方米1.2元，并且得到了广大业主的周知及认可，其相邻业主及同性质别墅住宅业主均已按合同约定缴纳涨价后的物业费。被告对该份证据有异议，认为与本案没有关联性。本院认为，缴费凭证具有真实性，本院予以确认；证据5.禾吉物业为小区服务的照片，证明物业公司一直按照合同约定为小区业主提供优质服务，被告方应当按照合同约定如约履行缴费义务。被告对该份证据有异议，认为与本案无关，证明不了原告为被告履行了服务义务。本院认为，照片具有真实性，有效性，本院予以确认；证据6.法院裁定及催费记录，证明原告在被告所欠物业费期间一直未放弃追诉被告拖欠物业费的权利，因被告一直拒绝缴纳，原告诉至法院，因此不存在诉讼时效问题。当事人约定同一债务分期履行诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日止算起，物业费属连续滚动式发生，我公司于2021年2月1日正式推出龙湾假日小区的管理，自此双方债务期限才开始正式计算。关于物业费诉讼时效应该在原告最后一期产生的物业费即2021年2月1日前为始。2024年才应失去诉讼时效。被告对证据6有异议，认为原告证明的通知是葛书女士，与本案没有关系，关于诉讼时效问题，民法典明确规定是三年，原告说双方是分期履行是不成立的，双方物业服务协议根本没有约定期限，因此原告的债务已经超过诉讼时效。本院认为，法院裁定及催费记录具有真实性，本院予以确认。被告向法庭提交的证据：证据1.房屋产权证明复印件一份（已与原件核对无异），证明被告房屋面积是174.93平方米。原告对真实性没有异议，对证明问题有异议，双方签订的服务合同已经标明被告的房屋使用面积，开发商销售联排别墅时赠送的附带面积（如车库面积、地下多功能厅面积），并不能代表原告也将其赠送的面积后续服务并且双方关于面积问题已经在服务协议中约定，属于双方当事人真实意思表达，被告不应以房产证进行对抗，原告已经举证被告进户所缴纳的各项清单，清单已经注明被告房屋所属位置面积。本院认为，房屋产权证明具有真实性，本院予以确认；证据2.视听光盘及照片，证明被告的房屋有漏雨问题，原告一直未予维修。原告对该证据有异议，认为照片没有时间地点及参照物，不能完全说明是业主室内发生的；房屋质量问题应按照物业管理条例按照国家管理标准内予以维修，并不在物业费支出范围内，原告方也无此项支出资金；房屋在质保期内应由建设单位予以维修，房屋超出质保期应由被告方所缴纳的专项维修资金进行房屋修缮而非由物业公司以物业费进行维修，物业费的支出范围仅限于小区绿化、亮化、硬化的养护及秩序的维护各项配套设备设施的养护，对业主室内专属面积质量问题，被告不应以此类问题向原告提出不予缴纳物业费的抗辩。本院认为，视听光盘、照片具有真实性，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：原告黑龙江禾吉物业管理有限公司成立于2008年8月13日，住所地为伊春市××区××大街（龙湾假日8号楼），注册登记为黑龙江龙湾物业管理有限公司，2010年5月31日企业名称变更为黑龙江名人龙湾物业管理有限公司，2019年6月3日企业名称变更为伊春林茂物业管理有限公司，2019年6月6日企业名称变更为黑龙江禾吉物业管理有限公司，被告杨丽华系伊春市伊美区前进办前卫社区名人龙湾假日小区A5栋3单元101室的房屋所有权人。黑龙江龙湾物业管理有限公司为被告杨丽华居住的名人龙湾假日小区提供物业服务，2009年12月5日受托方黑龙江龙湾物业管理有限公司与被告杨丽华签订《龙湾物业服务协议》约定了双方的权利与义务，联排别墅建筑面积:0.8元/平方米/月（含车库、阁楼）。被告杨丽华按照协议约定交纳了住宅面积174.93平方米、门厅55.13平方米、车库20.27平方米，每平方米0.8元的物业服务费到2012年12月30日。2013年黑龙江名人龙湾物业管理有限公司调整龙湾假日小区联排别墅物业服务费价格为1.2元/平方米/月（含车库、阁楼）。原告黑龙江禾吉物业管理有限公司诉至我院，要求被告杨丽华给付2013年-2020年物业费28826.00元及滞纳金31565.00元，合计60391.00元。本院认为：原告黑龙江禾吉物业管理有限公司诉被告杨丽华物业服务合同纠纷一案，依法成立的合同受法律保护，原告黑龙江禾吉物业管理有限公司系物业服务单位，具有物业服务资质，与被告杨丽华签订的龙湾物业服务协议，合法有效，对双方具有约束力，原告为被告居住的小区提供物业服务，被告杨丽华作为业主，在接受物业服务的同时，应当按照原、被告签订的物业服务协议履行交纳物业服务费用的义务。被告辩解意见原告不具有诉讼主体资格，因原告变更企业名称经依法登记核准备案，本院不予采纳；辩称已过诉讼时效期间，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，本院不予支持；关于收费价格，随着人民收入的提高，劳动力、物价不断上涨，上调物业费符合社会发展规律，且其他业主已按照1.2元/平方米/月交纳，可以视为被告知晓物业费上调，关于被告房屋漏水一事，与本案不是同一法律关系，本院不予审理，被告辩解于法无据，本院不予支持。综上，原告请求给付物业费，符合法律规定，本院予以支持，原告诉讼请求给付滞纳金，物业服务协议约定过高，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条、第一百零八条之规定，判决如下：被告杨丽华于本判决生效之日起15日内一次性给付原告黑龙江禾吉物业管理有限公司2013年-2020年物业费28826元；驳回原告黑龙江禾吉物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费655元,原告黑龙江禾吉物业管理有限公司负担395元，被告杨丽华负担260元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省伊春市中级人民法院。审判员  周英超二〇二一年三月二十五日书记员  周 艳