北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初22997号原告（反诉被告）：北京龙海通商贸有限公司，住所地北京市通州区金三角商业城。法定代表人：任国海，总经理。委托诉讼代理人：朱红星，北京荣罡律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京物美便利超市有限公司，住所北京市石景山区实兴大街30号院3号楼8层8276房。法定代表人：董岗，执行董事。委托诉讼代理人：戴晓娟，女，1987年11月3日出生，汉族，该公司职员。原告北京龙海通商贸有限公司（以下简称原告）与被告北京物美便利超市有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告的委托诉讼代理人朱红星，被告的委托诉讼代理人戴晓娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决被告向原告支付2020年7月1日至2020年7月31日的租金26097.5元；以每月26097.5为标准，支付自2020年8月1日起至实际腾退之日的占有使用费；2.判决被告向原告赔偿2个月赔偿金52195元；3.被告承担诉讼费。事实和理由：2019年5月31日，原被告签订《租赁合同》，约定原告将位于北京市通州区云景南大街x号x至x层的全部物件，位于第x、x1层，建筑面积328.17平米及其附属设施出租给被告，乙方实际租赁面积165平米。租赁期限5年，自2019年7月1日起至2024年6月30日止，免租期为30天，自2019年5月31日至2019年6月30日。租金为5.2元/每平米/天。自2019年7月1日至2021年6月30日每年合同租金为313170元。合同签订之日，甲方收取乙方相当于1个月租金作为押金即26097.5元。乙方如在租赁期内经营连续亏损，乙方可提前2个月通知甲方解除合同，并赔偿甲方3个月租金，本合同届时自行终止，双方再按实际使用期限清算租金。乙方提前退租，单方面终止合同履行的，甲方可以以书面通知的形式解除本合同，有权要求乙方赔偿3个月房租作为违约金。合同签订后当天，被告接受了该房屋及附属设施，随后进行简单装修，用于经营超市，顺利开业投入使用。被告支付了自2019年7月1日至2020年6月30日即一年的租金313170元，支付了一个月的押金26097.5元。被告本应当于2020年7月1日前10日向原告支付第二年租金，可是被告不但没有支付租金，而且还陆续将商品、货架、空调等搬走，至今没有给原告做任何交接。鉴于被告无意继续租赁房屋，打算单方面终止合同履行，那么原告有权按合同约定要求被告赔偿3个月的租金作为违约金，以弥补损失。被告辩称：被告不应该向原告支付租金，原被告之间的租赁合同已经于2020年6月30日解除，该时间段被告不再占用房屋。对于原告的诉讼请求支付2020年8月1日起至实际腾退之日的占有使用费不同意，被告该时间不再占有房屋，不应该向原告支付占有使用费。被告不应该向原告支付赔偿金，该时间系疫情期间受不可抗力，被告2020年3月份已经向原告发送减免租金的函，在4月初发送了解除通知函。不同意原告的诉讼请求。同时，我方提出反诉：1.要求原告返还被告交纳的房屋押金26097.5元；2.判令原告返还被告剩余的电费2912.59元；3.本案诉讼费由原告承担。针对被告的反诉，原告辩称不同意被告的反诉请求，理由为超市行业没有受到疫情影响，反而营业额比较高，有断货抢购的情况，并且国家没有禁止超市行业不允许营业，不存在本租赁合同受到疫情影响而不能履行。我方收到了反诉的押金26097.5元，但不同意返还押金，要求从3个月的违约金中（依据合同中4.4和8.1.2）扣减1个月的押金，电费没有查过表不清楚剩余多少钱。本院经审理认定事实如下：坐落于通州区云景南大街x号x至x1层全部房屋的权利人为原告，用途为商业。2019年5月31日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：第一条：租赁房屋的座落、面积及设施：1.甲方将其合法拥有的（或租用的）坐落于通州区云景南大街x号x至x1层全部的物件，位于第x、x1层，建筑面积328.17㎡（以下简称租赁物，详见建筑平面图）及其附属设施出租给乙方，乙方实际租赁165平方米。3.非乙方单独使用的水表、电表由甲方负责安装并承担费用。乙方单独使用的水表、电表由乙方负责安装，并承担费用，乙方实行水、电费独立计量。第二条：租赁物权属及用途：甲方保证出租给乙方的租赁物可使乙方合法从事商业及服务业活动。第三条：租赁期限：1.租赁期限为5年。自计租日起计算。即自2019年7月1日至2024年6月30日止。2.免租期为30天，租赁物实际交付之日起的次日起算，2019年5月31日至2019年6月30日。3.计租日即租赁物开始计算租金之日，双方约定免租期结束的次日为计租日。4.租赁终止后的撤出：本合同租赁期限届满或非因乙方原因导致合同终止，在合同期满或终止后15日内。乙方应撤出租赁物该撤空期不计租金。第四条：租金及支付方式：租金为5.2元/平方米/天。1.租赁期内：自第2019年7月1日至第2021年6月30日，每年合同年租金为人民币313170含税。自第2021年7月1日至第2023年6月30日两年的合同租金递增8%年租金为人民币338223.6含税。自第2023年7月1日至第2024年6月30日，每年合同递增8%年租金为人民币365281.5含税。3.合同签订之日，甲方收取乙方相当于1个月租金作为押金即26097.5元，开具合法收据，整个合同期内押金金额不变，并于合同终止后，待乙方结清各项费用且将证照迁出后10日内无息返还给乙方。首期租金和押金在合同签订后7日内支付以后，以后每12个月租金到期前10日向甲方支付下12个月租金。4.乙方如在租赁期内经营连续亏损，乙方可提前2个月通知甲方解除合同，并赔偿甲方3个月租金，本合同届时自然终止，双方再按实际使用期限清算租金。第五条：租赁物交付：甲方应于2019年5月31日将租赁物交付给乙方。第八条：合同的解除和违约责任：在发生1.2乙方提前退租，单方面终止合同履行的，1.3非因甲方违约或不可抗力原因乙方迟延交付租金超过1个月的情形时，甲方可以以书面通知的形式解除本合同，如甲方决定解除本合同甲方有权要求乙方赔偿3个月房租作为违约金。合同还约定了其他内容。合同签订后，双方即开始履行。双方均认可房租交纳至2020年6月30日，此外，被告还向原告交纳了房屋押金26097.5元。2020年7月31日，原告的法定代表人任国海向被告的法定代表人董岗快递《解除合同通知书》，董岗于2020年8月1日签收。《解除合同通知书》内容如下：你我双方于2019年5月31日签订租赁合同，约定你方承租我方房屋用于经营超市。你方在没有给予我方任何通知的情况搬离，搬离后一直没有对房屋进行清理，没有对房屋进行交接。另，你方至今也没有继续交纳租金，我方现以书面形式通知解除租赁合同。另查，涉案房屋的电表编号为2022400500。2020年5月8日，被告交纳涉案房屋电费6780元。2020年7月，涉案房屋用电26.17元；2020年8月，涉案房屋用电563.97元；2020年9月，涉案房屋用电101.91元；2020年10月，涉案房屋用电181.23元；2020年11月，涉案房屋用电3.87元；2020年12月，涉案房屋用电0元。截止2021年1月5日，涉案房屋剩余电费为2035.44元。庭审中，双方均同意解除《房屋租赁合同》，关于合同解除时间，原告主张解除时间为2020年8月1日，理由为，原告在2020年8月1日向被告方送达解除通知书，被告已经签收了，董岗是被告方的法人，按照被告在工商网上的企业信息地址邮寄的。被告辩称合同解除时间为2020年6月30日，被告在3月份给原告发过减免租金的要求，原告没有同意，被告在2020年4月份经营不下去了。疫情属于不可抗力，我方无法经营。因为不可抗力，我们有解除权。被告称之前向原告发过解除函，但因为有员工离职，具体函件需要核实。原告对此不认可，称其未收到解除函。关于搬离时间，被告称2020年6月28日全部撤场完毕，搬走的时候和原告说了。2020年4月底、5月初，我方也通知原告解除合同。2020年6月底，电话通知过原告交接，但是原告说没空不过来，我们按照原告的指示把钥匙放到了隔壁邻居鄂先生处，鄂先生说我们把钥匙放那没多久，原告就把钥匙拿走了。原告表示被告已经搬走了，但是具体搬走时间不清楚，原告是在2020年7月底知道的，是被告方打电话告诉的。2020年7月，原告的法定代表人任国海下的指示让被告把钥匙放在鄂先生处，具体时间记不清了，鄂先生在7月份将钥匙交给了任国海，具体时间也记不清楚了。双方各执一词。上述事实，有《房屋租赁合同》、不动产权证书、解除合同通知书、快递详情、电费发票、电费账单及双方当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规和社会公共利益，合法有效，双方均应严格遵守。双方均同意解除《房屋租赁合同》，本院对此不持异议。关于合同解除时间，原告的法定代表人任国海于2020年7月31日向被告邮寄送达了解除合同通知书，被告的法定代表人于2020年8月1日签收，故合同解除时间为2020年8月1日，被告虽辩称其之前向原告发送了解除函，并于2020年6月28日搬离了涉案房屋，但其未向法庭充分举证，其应承担举证不能的法律后果，法院对该辩解意见不予支持。双方均认可被告的房屋租金交纳至2020年6月30日，原告主张被告交纳自2020年7月1日至2020年7月31日期间的租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告未按照合同约定及时交纳租金的行为不妥，现原告主张要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持，原告主张解除合同，导致原告产生房屋空置损失，故主张被告支付3个月违约金，被告辩称合同解除对原告没有损失，且原告主张的违约金过高，要求法院进行调整。关于原告主张的违约金数额，具体数额由本院结合双方合同约定的标准，依法予以确定。关于原告主张被告支付自2020年8月1日起至实际腾退之日的占有使用费，因原告认可被告在2020年7月底从涉案房屋内搬离，故原告的该项诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于被告反诉称要求原告退还押金26097.5元的诉讼请求，因房屋租赁合同已解除，原告应将房屋押金退还，故关于该项诉讼请求，本院予以支持。关于被告主张原告退还电费2912.59元的诉讼请求，合同解除时间为2020年8月1日，原告已认可被告自2020年7月底从涉案房屋搬离，故被告仅应承担2020年8月1日之前的电费，原告理应退还被告多交纳的电费，具体退还的电费金额由本案依法予以核实。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、扣除原告北京龙海通商贸有限公司应退还被告北京物美便利超市有限公司的房屋押金26097.5元、电费2886.42元后，被告北京物美便利超市有限公司再给付原告北京龙海通商贸有限公司房屋租金及违约金共计23211.08元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告北京龙海通商贸有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告北京物美便利超市有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华平安共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费879元，由原告北京龙海通商贸有限公司负担327元（已交纳）；由被告北京物美便利超市有限公司负担552元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费263元，由原告北京龙海通商贸有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 陈明山二〇二一年三月十五日法官助理 徐晓云书 记 员 郑秋爽