广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初29878号原告：蔡乙生，男，1973年7月29日出生，汉族，身份证住址广东省潮安县，委托诉讼代理人：冯劲，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：许嘉玮，广东法制盛邦律师事务所实习人员。被告：广州市白云区石门街滘心经济联合社，住所地广州市白云区石门街滘心村，统一社会信用代码N2440111X184647514。法定代表人：何惠仪。委托诉讼代理人：杨砚，广东连越律师事务所律师。委托诉讼代理人：董炳伟，广东连越律师事务所律师。原告蔡乙生与被告广州市白云区石门街滘心经济联合社土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡乙生的委托诉讼代理人冯劲、许嘉玮，被告广州市白云区石门街滘心经济联合社的委托诉讼代理人杨砚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蔡乙生向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2007年1月11日签订的《合同》和于2019年6月11日签订的《土地租赁合同补充协议》无效；2、被告立即返还原告已缴纳的租金202684.56元、税金5600元以及保证金5000元；3、被告赔偿原告房屋建设资金投入损失395625.53元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年，原告经人介绍，获悉被告出租位于**的空地。经双方友好协商，被告同意将该空地出租给原告，由原告在该空地上建设厂房、仓库等建筑物后由原告自主经营管理，被告每月向原告收取固定租金。双方于2007年1月11日签订《合同》，约定用地面积为280平方米，租期为30年，租金每月每平方米人民币2元，每三年递增一次等事项。上述合同签订后，原告雇请工人对该空地进行“五通一平”和厂房、仓库等建筑物建设，最终建成厂房、仓库等建筑物共7间。合同履行期间，原告提出合同约定的用地面积不准确，要求重新测量并按实际测量面积计收租金。经测量后，双方确认实际测量面积为771.54平方米。双方于2019年6月11日签订《土地租赁合同补充协议》，原告同意实测后的每月租金按实测面积缴纳，并一次性向被告补缴上述租金差额76413.32元。同时，双方同意变更租赁期限为自2007年10月1日起至2027年9月30日止。2020年3月，原告雇请工人对7间厂房、仓库进行加固维修，并支付工程款18万元。2020年4月26日，上述7间厂房、仓库被广州市白云区人民政府石门街道办事处强行拆除。后原告为此多次与被告及石门街道办事处沟通，方获悉被告出租给原告的空地早被广州市白云区人民政府征收，其土地性质早已转为国有建设用地，被告不是该空地的权属人，无权将该空地出租给原告使用。因被告无权处分行为致使原告合同目的无法实现，原告由此遭受的一切损失应由被告赔偿给原告。故特诉至法院，请求依法判决。被告广州市白云区石门街滘心经济联合社辩称：请求驳回原告的诉讼请求。一、涉案的租赁合同合法有效。涉案地块由于历史原因最早是属于被告辖区范围内的集体用地，后依相邻的广州客车厂的申请，相邻的土地划拨给了广州客车厂，涉案土地由于在交界处，权属一直不明确，但一直都是被告来经营管理，因此涉案的租赁合同是合法有效的。二、原告要求返还租金没有事实和法律依据。无论合同是否有效，原告实际占有使用了涉案地块，其应当支付相应的租金；即使合同无效，也应支付占有使用费。三、原告主张赔偿房屋损失没有法律依据。合同明确约定原告建设房屋应依法建设，须向相关部门报建。原告进行违法建设致使房屋被拆除，与本案租赁合同履行没有任何关系，属于原告自身的违法行为所致。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2007年1月11日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《合同》，约定甲方提供位于**的一块地给乙方作商铺、仓库使用，确定用地面积以实际丈量土地计算，总共为280平方米。合作方方式为：甲方以该地的土地使用权与乙方合作开发，乙方出资兴建厂房、仓库，乙方向甲方缴纳物业管理费后，由乙方独自经营自负盈亏，所有债权、债务由乙方独自承担，与甲方无关。合作期为30年，即2007年10月1日起至2037年9月30日止。乙方每月须向甲方缴纳以该地面积每月每平方米2元的物业管理费，即年管理费6720元。物业管理费以三年为一期，每三年在月物业管理费的基础上递增10%，如此类推。甲方于2007年3月1日起把用地交付给乙方使用至2037年9月30日止。从签订合同起，甲方给予乙方6个月筹建厂房、仓库建筑，不收物业管理费。自合同成立起，乙方向甲方支付5000元作为保证金，如乙方没有投入资金建设厂房、仓库或乙方中途违约，保证金和押金不退回乙方，归甲方所有。在合同期内，甲方和乙方共同开发的项目如需办理“红线图”用地或办理用地临建报建审批手续，基础设施、用电用水设施均由乙方自筹资金解决（甲方要求乙方必须办理好一切用地手续后才能搞基础设施）。包括日后乙方所需申办的各种营业执照，甲方提供资料协助办理。双方合作期满后，乙方所建的地上建筑物，包括水电设施归甲方所有，乙方不能拆除、损坏。合作期间，乙方必须在牌照经营范围内按国家法律法规合法经营，依法纳税。上述合同签订后，原告依约向被告交纳保证金5000元，被告将涉案土地交付给原告使用。原告在该地块投资建设了厂房、仓库等建筑物。2019年6月11日，原告与被告签订《土地租赁合同补充协议》，双方确认经第三方测绘公司对涉案租赁地块进行测量，该地块实测土地面积为771.54平方米，与原租赁面积存在新增491.54平方米的差异，原告同意按原租赁合同约定的租金标准向被告支付上述491.54平方米土地的租金，双方同意按合同法规定的合法租赁期限履行原租赁合同。该协议签订后，原告向被告支付上述土地差异面积的租金76413.32元。2019年7月12日，原告向被告出具《整改承诺书》，同意变更涉案合同期限为20年，自2007年10月1日至2027年9月30日。2019年10月17日，广州市白云区人民政府石门街道办事处向“木架厂”发出《限期整改通知》，以该单位在*路段搭建建筑物违反了《广州市市容环境卫生管理规定》第二十三条“任何单位和个人不得在道路两侧和其它公共场所擅自堆放物料，搭建建筑物、构筑物或其它设施”的规定，责令该单位于2019年10月22日前自行拆除，否则将组织力量进行强制拆除。原告确认上述“木架厂”是向其承租涉案地块上房屋的次承租人，但表示其实际不清楚上述通知内容。2020年4月26日，涉案土地上的建筑物被政府部门强制拆除。庭审中，原、被告确认涉案《合同》中约定的物业管理费的性质实际是租金，被告确认收到原告已付的2020年6月1日之前的租金共计202684.56元及各年度的非住宅税共计5600元。原告表示根据合同约定，在经营期间由其承担纳税义务，当时确实也愿意承担因涉案地块所产生的相关费用，所以才向被告支付了上述非住宅税，但现合同无效，故要求返还给款项。原告另表示涉案土地上的建筑物被拆除后，其曾向被告表示返还该地块，但未能就此提供相应的证据证实，被告对此亦不予确认。诉讼中，依原告的申请，本院依法委托广州德高价格评估有限公司对涉案土地上建筑物在被强制拆除之日的现值进行评估。原告为此垫付评估费17063元。广州德高价格评估有限公司于2021年1月6日出具穗德价估【2020】0601号评估报告书，载明因涉案标的已被拆除，双方对建筑面积持有异议，故将本次评估分为两部分：第一部分为按现场勘查测量的建筑面积，第二部分为合同约定的租赁面积，对有争议的部分，由双方向法院举证，由法院评定，并最终评定涉案土地上建筑物现值按现场勘查测量建筑面积计算为215625.53元，按合同约定的租赁面积计算为123083.78元。原告对该评估报告无异议，并认为应按现场勘查测量的建筑面积确定现值为215625.53元。被告对该评估报告的真实性、合法性及评估的金额无异议，但认为该部分损失与被告无关，且即使要计算残值损失，也应按合同约定面积计算。原告另表示其诉请所涉的要求被告赔偿的损失包括上述评定的建筑物现值损失215625.53元以及其在2020年3月对该地块上的建筑物进行加固翻新所产生的工程款18万元。本院另依双方确认的涉案土地的位置图向广州市规划和自然资源局发函查询涉案土地的产权登记及规划用途情况。该局复函称因未提供房产证号、产权登记案号等信息，根据提供的信息，无法核查相关产权情况。关于该地块的规划用途，该局函复如下：一、该地块面积约为1025平方米，在《白云区功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）调整完善方案》中规划为城乡建设用地，在《白云区功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）调整完善方案》建设用地管制分区为允许建设区。二、该地块现行土地利用现状为建设用地。三、该地块现行控规为中小学用地、道路用地、防护绿地。原、被告确认涉案地块未取得建设用地批准书等手续，双方亦均未能提供证据证实该地块上的建筑物有取得合法的规划报建手续。以上事实，有《合同》、《土地租赁合同补充协议》、《整改承诺书》、《限期整改通知》、收据、评估报告、复函及当事人陈述等证据证实。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷，结合双方诉辩意见，本案主要存在以下争议焦点：一、关于涉案租赁合同的效力。涉案《合同》约定由被告将涉案地块提供给原告，由原告出资在该地块上建成建筑物，该《合同》签订于2007年，应适用当时施行的2004年修正的《中华人民共和国土地管理法》。依照《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。上述法律已明确规定了农村集体土地用于非农建设须办理农用地转用审批手续。土地利用总体规划是在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所作的总体安排和布局，属于宏观土地利用规划，是国家实行土地用途管制的基础。土地规划用途针对的是土地使用方向，土地使用用途针对的是土地利用现状，故土地的规划用途并不等同于土地的使用用途。故涉案地块在土地利用总体规划中为建设用地，并不当然代表着涉案地块即属于可用于厂房、仓库建设的建设用地，判断土地是否属于建设用地仍需审查该土地是否完善建设用地手续，被告以涉案地块在土地利用总体规划中为建设用地为由主张出租涉案地块符合法律规定的理据不足，本院对此不予支持。现涉案地块在现行控规中为中小学用地、道路用地、防护绿地，双方确认该地块未取得建设用地批准书，则被告将未完善建设用地手续的土地提供给原告用于非农建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第四十四条第一款、第六十三条的规定，故原、被告于2007年1月11日签订的《合同》和于2019年6月11日签订的《土地租赁合同补充协议》依法应属无效。二、关于保证金、已付租金及税金的返还。合同无效后，因该合同取得的财产应予以返还。现原告要求被告返还保证金5000元符合法律规定，本院对此予以支持。关于已付的租金。原告表示涉案土地上的建筑物于2020年4月26日被强制拆除后，其曾向被告表示返还该地块，但未能就此提供相应的证据证实，且其在2020年4月30日还曾向被告支付过2020年4月及5月份的租金；如其已交还涉案地块，则仍支付其后的租金明显不合常理，故本院对原告主张的上述事实不予认可，认定至2020年5月底涉案地块仍由原告实际使用。原告诉请主张返还的租金均属于其实际承租涉案地块期间的租金，涉案租赁合同虽属无效，但原告仍应参照原合同约定的租金标准向被告支付土地占有使用费，故原告要求被告返还涉案租金的诉请本院不予支持。关于税金，结合原告已实际支付涉案税金的事实可知，双方已约定该税金由原告负担，该税金实际是双方约定的原告应承担的租赁成本的一部分，虽然涉案租赁合同无效，原告仍应参照该约定承担该部分费用，故原告要求返还税金的诉请本院亦不予支持。三、关于赔偿损失。原告在涉案地块上建造建筑物，经评估，该部分建筑物在被强制拆除之日的现值按不同的计算面积分别为215625.53元和123083.78元。结合涉案建筑物拆除前的相片及评估机构现场勘查的情况，并考虑通常情况下建筑面积会大于占地面积，本院认定涉案土地上建筑物现值应按现场勘查测量建筑面积计算为215625.53元。因该部分建筑已被拆除，由此导致原告受到损失215625.53元。该损失系因合同无效所产生，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原、被告双方对涉案租赁合同无效均存在过错，应各自承担相应的责任。结合本案中双方的过错程度，本院酌定被告向原告赔偿上述损失的50%即107812.77元。原告主张对涉案地块上的建筑物进行加固翻新所产生的工程费用的价值已转化包含在装修物的评估价值中，其要求被告另行赔偿该部分工程款无事实与法律依据，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第四十四条第一款、第六十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、确认原告蔡乙生与被告广州市白云区石门街滘心经济联合社于2007年1月11日签订的涉案《合同》及2019年6月11日签订的《土地租赁合同补充协议》无效；二、自本判决生效之日起三日内，被告广州市白云区石门街滘心经济联合社向原告蔡乙生返还保证金5000元；三、自本判决生效之日起三日内，被告广州市白云区石门街滘心经济联合社向原告蔡乙生赔偿损失107812.77元；四、驳回原告蔡乙生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4944.5元，由原告蔡乙生负担4028.4元，被告广州市白云区石门街滘心经济联合社负担916.1元；评估费17063元，由原告蔡乙生负担8531.5元，被告广州市白云区石门街滘心经济联合社负担8531.5元。被告广州市白云区石门街滘心经济联合社负担的上述受理费、评估费应在本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  张旭增二〇二一年三月十一日书记员  冼颖斯