湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0602民初182号 原告：湖南昱鸿物业服务有限公司，住所地岳阳经济技术开发区。 法定代表人：武占祥，总经理。 委托诉讼代理人：彭铭望，湖南昌言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭杨，湖南昌言（岳阳）律师事务所律师。 被告：胡某某，女，汉族，住岳阳市岳阳楼区。 委托诉讼代理人：胡某1，男，汉族，身住岳阳市岳阳楼区。 原告湖南昱鸿物业服务有限公司（以下简称鸿物业公司）与被告胡某某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人彭铭望、彭杨，被告胡某某及委托诉讼代理人胡某1到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告昱鸿物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2017年10月1日起至2020年12月31日期间的物业管理费7748元，并按照每日千分之三的标准支付从逾期之日至实际支付之日止的滞纳金；2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告作为恒泰雅园小区的物业服务企业，一直根据《恒泰雅园前期物业服务合同》的约定，为恒泰雅园小区全体业主提供物业管理服务。被告胡某某为该小区某栋某号房业主，产权面积为140.37平方米。根据物业服务合同约定，被告应向原告按时足额缴纳物业管理费，但被告截止2020年12月31日共拖欠物业管理费7748元。原告多次催收无果，特诉至人民法院。 被告胡某某辩称：1、被告自2017年装修入住，楼上开始装修水电时导致房顶开裂、漏水，物业公司认为是楼上装修的原因，并填报了维修单，但问题一直没有得到解决；2、被告前期交纳的装修保证金条据被物业公司拿走，当时承诺可以抵扣物业费，不知是否已实施了抵扣。 经审理查明，湖南泰格林纸集团恒泰房地产开发有限责任公司（以下简称恒泰房地产公司）系恒泰雅园的建设单位。2014年8月1日，恒泰房地产公司与昱鸿物业公司签订了《恒泰雅园前期物业服务合同》。约定，恒泰房地产公司选聘昱鸿物业公司对恒泰雅园提供前期物业服务。物业服务的主要内容有：物业共用部分的维修、养护和管理。物业共用设备设施的运行、维修、养护和管理。公共场所、房屋共用部分的清洁卫生，垃圾的收集、清运及排水管道、污水管道的疏通。公共绿地、花木、建筑小品的养护和管理。机动车和非机动车的停放管理。公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务。装饰装修管理服务等。物业服务费的收费标准为：高层住宅1.38元/平方米/月，商业用房2.56元/平方米/月。业主或物业使用人于物业交付之日起承担物业服务费用。物业服务费应在每月8日前按月交纳。业主未按时交纳物业费的，从逾期之日起，按每日千分之三交纳滞纳金。已交付的房屋未进行二次装修的，从房屋交付之日起按本合同约定物业服务费标准的90%收取物业服务费。自业主办理装饰装修审批手续之日起恢复合同约定的物业服务费标准。 被告胡某某系恒泰雅园某栋某号房业主，房屋产权面积为140.35平方米。2016年7月2日，胡某某收房，并装修入住，期间向原告交纳了2000元装修保证金。昱鸿物业公司提供物业服务，胡某某交纳了2017年8月30日之前的物业费，2017年9月1日起胡某某未再交纳物业费。2020年11月30日，昱鸿物业公司委托湖南昌言（岳阳）律师事务所向胡某某发出律师函，催收截至2020年8月31日的物业管理费6973.4元。 另查明，胡某某在庭审中陈述，房顶出现开裂漏水现象发生于楼上业主开始装修期间，在此之前没有出现该现象。被告反映该情况后，楼上业主随即停止了装修，现未再出现漏水现象，但房顶开裂的问题至今未能解决。昱鸿物业公司对此解释为，1、被告房顶漏水的原因应属房屋质量问题；2、被告交纳的装修保证金已抵扣了截止2017年8月30日之前的物业服务费，所以原告主张的物业服务费起算时间为2017年9月1日。 以上事实，有物业服务合同、交房流程表、昱鸿物业公司的工作日志、保安部交接班情况登记表、保安巡查登记本、小区维修派工单、消防控制值班记录、灭火器检查记录卡、电梯维护保养记录、绿化承包合同、化粪池清理承包合同、业主来访登记记录、律师函，被告提交的照片及双方当事人的当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。原告昱鸿物业公司与恒泰房地产公司签订的《恒泰雅园前期物业服务合同》合法有效，昱鸿物业公司与恒泰雅园业主均应按合同约定履行自己的义务。关于房顶漏水的问题。从被告在庭审中的陈述分析，漏水问题发生在楼上业主开始装修期间，且在楼上业主停止装修后，未再出现漏水现象。因此，被告房顶漏水的原因有较大可能是由于楼上业主装修施工过程中未尽到注意义务所导致，当然，也不排除房屋自身存在质量问题的因素所引起。被告可在查明具体原因后，向相关责任人主张相应权利，因此该现象不能作为被告拒不交纳物业服务费的合理理由。关于装修保证金抵扣物业服务费的问题。原告确认被告交纳的装修保证金已抵扣了截止2017年8月30日前的物业服务费，而被告也未提交证据证实其另行交纳了2017年8月30日之前的物业服务费，故本院对被告所交纳的装修保证金2000元已抵扣截止2017年8月30日前的物业服务费的事实予以认定。综上，昱鸿物业公司依约提供了物业服务，有权收取相应的物业费。被告胡某某作为业主，应当支付相应的物业管理费。关于胡某某尚欠物业费的认定。因原告未提交证据证实胡某某所购房屋的实测面积为140.37平方米，故本院根据入住登记表中载明的房屋面积140.35平方米作为计算物业服务费的依据。自2017年9月1日起胡某某未再交纳物业费。自2017年9月1日至2020年12月31日，被告应当交纳的物业管理费为7747.32元（140.35平方米×1.38元/平方米/月×40个月）。原告主张被告支付物业服务费7748元的诉讼请求，部分合法，本院予以支持。关于滞纳金问题。鉴于原、被告双方对装修保证金是否已抵扣物业服务费的问题一直未予确定，故胡某某并非无故恶意拖欠物业管理费用，对原告的该项请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下: 一、由被告胡某某在本判决生效后十日内向原告湖南昱鸿物业服务有限公司支付截止2020年12月31日的物业管理费7747.32元。 逾期履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告湖南昱鸿物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告胡某某承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员 钟 宁 二〇二一年三月十七日 书记员 唐蜀湘 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。