河北省保定市竞秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0602民初192号 原告：刘河洋，男，1988年7月9日出生，汉族，住河北省高碑店市。 原告：李飒，女，1988年9月25日出生，汉族，住保定市清苑区。 委托诉讼代理人：刘霄虹，河北馨丰律师事务所律师。 被告：保定市春雨房地产开发有限公司，住所地保定市竞秀区江城路（北侧）88号。统一社会信用代码91130600601302055T。 法定代表人：勾仕海，该公司经理。 委托诉讼代理人：杨飞超，河北言复律师事务所律师。 原告刘河洋、李飒与被告保定市春雨房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李飒及二原告委托诉讼代理人刘霄虹、被告委托诉讼代理人杨飞超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘河洋、李飒向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告面积差购房款45690.73元以及资金占用期间给原告造成的利息损失6682.27元（按银行贷款利率3.25%计算）；2、判令被告返还原告多收取的公共维修基金913.81元、房屋产权费10351.1元、违法违规收取的电视初装费600元、天燃气费3760元、防盗门费1500元等共计17124.91元；3、判令被告向原告支付逾期交房违约金31816.14元（486天）；4、诉讼费用由被告承担。以上共计101314.05元。事实与理由：原告于2015年12月23日向被告购买其开发的坐落于保定市房屋一套，并于当日签订《订房合同书》，合同约定主要内容：房屋建筑面积97平米，单价6749元，购房总金额654653元；付款方式：首付款196653元，余款458000元作银行按揭；房屋交付时间为2016年5月31日；同时还约定逾期交房每日按已付房款万分之一支付违约金。2016年3月8日双方签订了正式的《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充合同》，同日原告刘河洋还办理了军人公基金贷款并与中国农业银行保定朝阳支行签订了《个人购房担保借款合同》，2016年3月21日所贷房款按约打入春雨公司的帐户中。合同签订后，原告依约全面履行了合同义务，按约支付了全部购房款，并依被告要求在签订合同当日及交房当日先后向被告交纳了首付款、天燃气铺设费、防盗门款、公共维修基金费、产权费、工本费、电视初装费、壁挂炉费、物业费用等各种费用。但是，被告却没有按合同约定日期如期交房，且存在以下诸多违法违约行为，1、逾期交房天数486天；2、面积差购房款及多收取的公共维修基金至今没有退还；3、应当返还的违法违规收取的有线电视线路铺设费、燃气工程入户安装费、产权费等至今没有退还。2020年1月原告接贷款银行通知去领取了《不动产权证书》，产权证号：冀（2019）保定市不动产权第0020276号，证书上记载：房屋面积为90.23平米，与购房合同面积相差6.77平米，根据合同约定，被告应当返还原告面积差购房款45690.73元以及被告占用期间给原告造成的利息损失6682.27元（自2016年3月21日至2020年9月21日共4.5年，年利率3.25%，实际计算至实际支付之日止）；应当返还给原告多收取的公共维修基金913.81元、房屋产权费10351.1元（10431.1元-80元权属登记费）、违法收取的电视线路铺设费600元、防盗门费1500元、燃气工程入户安装费3760元；逾期交房违约金31816.14元（自2016年5月31日起计算至2017年9月29日房屋竣工时间共486天）；以上共计101314.05元。综上，被告的违约、违法行为直接侵害了原告的合法权益，原告为维护自身权益，曾多次找被告要求按合同约定返还面积差的购房款及其他违约、违法收取的其他费用，并承担相应违约责任，但被告始终以各种借口推拖不予处理，无奈之下，只得诉至法院，望法院查明事实，支持原告的诉求。 被告辩称，原告起诉房屋面积差额45690.73元被告认可，没有退还是因为需要分楼分批进行退还，由于发生新冠疫情减少人员聚集，而每次只能少量进行。被告不应当承担面积差额的利息，因面积误差属于新房（增量房）交易必然是伴随买卖双方的风险。如果实测面积增加，被告同样不能要求利息，只能要求面积差，所以不应当支持利息的请求。公共维修基金被告己将收到原告的全额交到管理机关，待管理机关出具票具后再行结算，多退少补。产权费应退回1131.66元，被告收到10351.1元的产权费，但应扣除己为原告代交契税9134.44元、办证工本费80元、印花税5元。有线电视初装费、天然气初装费、防盗门费是双方达成的合意，不违反双方当时的真实意思表示。另有线电视、天然气在《订房合同书》中约定了预留接口，即然原告根据被告的提意支付了初装费，就说明双方对价格达成了合意。防盗门的费用更是明确约定为1500元，原告根据该约定支付了费用，己履行完毕。因此，被告不应退回有线电视初装费、天然气初装费、防盗门等费。原告无权请求逾期交房违约金，原告李飒于2017年3月3日收房签属《收楼书》时，己放弃交房违约金。且原告主张的有限电视初装费、天然气初装费、防盗门费及逾期交房违约金均已超过诉讼时效，应予驳回。 本院经审理认定事实如下： 2015年12月23日，二原告（乙方）与被告（甲方）签订了订房合同书，约定原告购买坐落于保定市，建筑面积97平方米，单价6749元，购房总金额654653元，付款方式：2015年12月23日付购房首付款196653元，余款458000元作银行按揭；房屋的配套设施：燃气工程入户安装费交首付款时一次性付清，有线电视线路铺设费、壁挂炉成本费按市政相关部门规定由甲方代为收取，并由乙方负担，在乙方领取商品房钥匙时交纳；入户门为防火、防盗门，由甲方统一安装，费用由业主预交1500元，交定房款时交清；房屋交付时间2016年5月31日；房屋面积以房管局实测为准，所交房款多退少补；乙方在领取商品房钥匙时，应依据保定市房管局规定，交纳公共维修基金，由甲方代收。合同签订后，原告按约定交纳了房屋首付款，并于2016年3月21日办理了房屋贷款458000元。2016年3月8日，原告与被告就涉案房屋换签了商品房买卖合同，该合同第三条约定，原告购买被告开发建设的保定市朝阳南大街朝阳花园Ｃ区1号楼3单元503号房，建筑面积85.67平方米，第四条约定，单价每平方米4430元，购房总金额379518元，面积确认及面积差异处理双方约定为房屋面积以房管局实测面积为准，办理产权时执行多退少补的原则；交付期限为2016年5月31日。出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同日，双方签订商品房买卖补充合同，双方就上述合同补充变更如下：该售出商品房产权登记面积为97平方米，单价为6749元，总计654653元；原合同第三、四、六条项下内容与本补充合同约定相悖的，以本补充合同的约定为准。2015年12月23日，原告向被告缴纳防盗门费1500元，2017年3月3日，原告向被告缴纳其购买房屋的公共维修基金13093.1元、房屋产权费10431.1元、天燃气入户安装费3760元、有线电视初装费600元。2017年3月3日，被告向原告交付了涉案房屋，原告称实际交房时并未达到交房条件，不动产权登记证书显示房屋竣工时间为2017年9月29日，综合验收时间不确定，至今日被告也未按合同约定将房屋验收合格证明报告交给原告，故原告主张自合同约定交房日期2016年5月31日至2017年9月29日逾期交房违约金。被告对实际交房日期2017年3月3日无争议。2019年6月19日，保定市自然资源和规划局对原告购买的涉案房屋颁发了不动产权证书，房屋建筑面积登记为90.23平方米，较合同约定建筑面积减少了6.77平方米。 本院认为，原、被告签订的订房合同书、商品房买卖合同及商品房买卖补充合同均系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应依约履行。订房合同书与商品房买卖合同约定不一致的，应以商品房买卖合同约定内容为准。被告作为房屋的出卖人，负有向原告交付合同项下房屋的义务，所交付的房屋应当符合合同的约定。原告按订房合同书履行付款义务后，被告向原告交付的房屋实测建筑面积与合同约定相差6.77平方米，应视为被告履行合同不符合约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若问题的解释》第十四条的规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的按照约定处理。”合同约定房屋面积以房管局实测为准，所交房款多退少补，应为对房屋面积差异的处理方式。依据上述约定，建筑面积与合同约定相差6.77平方米，折合房款45690.73元，被告应予返还。根据上述约定可以认定双方在订立合同时对房屋面积出现差异已经提前预见，并对出现面积差异后如何处理事先进行了约定，即“房屋面积以房管局实测为准，所交房款多退少补。”该条款对退还或补交购房款是否应支付相应利息并未予约定，原告因房屋面积误差主张被告给付资金占用期间的利息损失没有法律依据，本院不予支持。原告诉请被告返还公共维修基金，依据原、被告签订的订房合同书约定为被告代收，因房屋面积出现差异，被告多收部分应予返还。但涉案房产应交纳的公共维修基金具体金额尚未确定，本院无法核实，原告可待交纳金额确定后另行主张。涉案房屋应缴纳契税为9134.44元，原告向被告支付10431.1元，扣除工本费、印花税85元，被告应返还原告1211.66元。原告诉请被告返还有线电视初装费600元，依据2009年3月15日河北省物价局下发并实施的《关于明确我省有线电视相关收费政策的通知》，取消新装模拟有线电视用户初装费，被告代收该费用已无相关根据。原告于2017年3月3日交纳该费用时，上述通知已下发多年，原告现主张返还该费用已超过诉讼时效期间，本院不予以支持。保价经费（2013）2号《关于新建商品房燃气初装费有关问题的通知》规定：“2010年8月20日前开工建设的，燃气初装费由用户按照价格部门制定的标准缴纳，2010年8月20日后开工建设的，应作为开发建设成本，计入商品房价格，由房地产开发单位按照价格部门制定的标准缴纳，不得向用户单独收取。”根据该通知，燃气初装费应作为开发建设成本，计入商品房价格，该规定并未免除购房人支付该费用的义务。双方在合同中对燃气工程入户安装费的支付已作具体约定，原告无证据证明该费用被告已作为开发建设成本计入房屋价格属于重复收费。上述通知应为管理性规范，结合合同法意思自治原则、公平原则和诚实信用原则，本院对原告主张被告返还天然气入户安装费3760元的诉讼请求不予支持。原告诉请被告返还防盗门费1500元，双方签订的订房合同书明确约定上述款项由原告负担，被告统一安装后已向购房人实际交付，原告主张返还无事实依据，本院不予支持。原、被告双方对涉案房屋实际交付时间2017年3月3日无异议，被告未按合同约定于2016年5月31日交付房屋已构成违约，应承担违约责任。原告主张涉案房屋竣工时间为2017年9月29日无证据证实，其以此为房屋交付时间主张逾期交房违约金没有事实和法律依据，本院不予采信。民法典第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案原告于2021年1月14日向本院起诉，无论原告主张自2016年5月31日至2017年9月29日或按实际交房日期计算逾期交房违约金均已超过诉讼时效期间，故本院对原告主张逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下： 一、被告保定市春雨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘河洋、李飒购房款45690.73元，房屋契税1211.66元，合计46902.39元； 二、驳回原告刘河洋、李飒的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1163元，由原告负担625元，由被告负担538元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  郭振英 二〇二一年三月十一日 书记员  崔彦朝