北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初48593号原告：保德伟业（北京）科技发展有限公司，住所地北京市朝阳区太阳宫二街l号院4号楼二层202室。法定代表人：马金生。委托诉讼代理人：刘晓姿，北京京师（天津）律师事务所律师。被告：赵影，女，1984年10月5日出生，汉族，户籍地北京市平谷区。被告：吴畏，女，1979年10月8日出生，汉族，户籍地辽宁省沈阳市。二被告共同委托诉讼代理人：郭啸晨，北京蔚来律师事务所律师。原告保德伟业（北京）科技发展有限公司（以下简称原告）与被告赵影、吴畏（以下简称姓名，一并提及时称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘晓姿，二被告及其委托诉讼代理人郭啸晨均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求二被告向原告支付房屋租金15万元；2.要求二被告向原告支付逾期履行违约金（自2020年3月1日至实际清偿之日止，按照每日1000元的标准计算）；3.要求二被告向原告支付律师费3万元；4.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2017年9月11日，甲方原告与承租方乙方二被告签订《北京市房屋租赁合同》，约定：甲方将位于北京市朝阳区某房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方，建筑面积165平方米，用途为教育培训，租期期限为2017年9月1日至2020年10月20日止，并约定了违约责任。合同签订后，原告依约向二被告交付了涉案房屋，但二被告自2020年5月起未支付租金，故原告诉至法院。二被告辩称，不同意原告的诉讼请求。赵影于2019年11月10日退租，吴畏于2019年5月退租，2019年11月起由新的承租人吴某某与原告签订合同并支付租金，故二被告不了解后续欠租事宜，不应承担任何责任。且原告从未通知过二被告欠租金，吴畏亦从未参与后续的承租。微信聊天记录中可知原告认可吴某某是承租人。本院经审理认定事实如下：2017年9月11日，甲方（出租方）原告与乙方（承租方）赵影、吴畏签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方使用，承租区域内的部分建筑面积约为165平方米，承租区域作为教育培训用途。租赁期限为2017年9月1日至2020年10月20日。2017年9月1日至2018年8月31日年租金为22万元；在2018年9月1日至2020年10月20日因面积增加每年年租金为45万元；乙方租金支付为季付方式，乙方租金2017年9月1日-2020年10月20日为季付5.5万元。每季最后15日准时支付下个季度的租金，乙方逾期或者不足额支付下一期租金的，甲方有权要求乙方按日加付1000元作为逾期履行违约金；逾期15日仍未足额支付的，甲方有权选择解除本合同，并追究乙方的违约责任；甲方未选择解除合同的，乙方应按照每逾期一日1000元的标准向甲方支付逾期履行违约金直至全部款项付清之日止。在2018年9月1日开始每季支付11.25万元，如乙方未按合同到期日退租，乙方应向甲方补交免租期内的费用贰万元整，无房屋押金。乙方因本合同的履行被追究违约责任的，除支付违约金及赔偿给甲方造成的全部损失外，还应当承担甲方因乙方的违约行为而支出的合理的律师费（诉讼所在地的律师收费标准范围内的律师费）。落款处甲方原告加盖合同专用章予以确认，乙方二被告签字并附身份证号、联系电话及住址予以确认。庭审中，原告还提交了《委托代理协议》及律师费发票，证明原告为维护自己合法权益，于2020年5月20日与北京京师（天津）律师事务所签订协议，并支付律师代理费3万元。二被告对该证据的真实性、证明目的均不认可，并称原告主张的违约金过高，律师费金额也过高。赵影提交了以下证据：1.《股权转让协议》、原告作为出租方与承租方吴某某、担保方赵影签订的《房屋租赁合同》、吴某某与赵影的微信聊天记录、赵影与呈某的微信聊天记录、吴某某与呈某的微信聊天记录、支付明细，证明2019年11月起，原告已确认承租人发生变动，从二被告变更为吴某某，并已和吴某某对接租赁事宜，收取吴某某房租。原告对《股权转让协议》的真实性、关联性、证明目的均不认可，并称该协议只能证明赵影与吴某某有股权转让的合意，不能证明涉案房屋承租人变更为吴某某。对《房屋租赁合同》的真实性认可，关联性、证明目的均不认可，并称2020年10月21日承租人才变更为吴某某，结合《房屋租赁合同》及工商档案，赵影与吴某某系合作关系，后续房屋租赁事宜赵影也有参与。对吴某某与赵影之间的微信聊天记录真实性无法核实，关联性、证明目的均不认可，这是二人对涉案房屋租赁的内部安排，可以证明赵影在承租房屋问题上参与作出决策。对赵影与呈某的微信记录真实性、关联性认可，证明目的不认可，并称根据该证据可以证明赵影与吴某某系合作关系，只是由吴某某与呈某对接房租支付问题，不能证明承租人变更为吴某某，双方只是对房租减免事宜进行沟通，呈某不是房东，只是对接人。2020年3月1日至5月31日期间的租金由季付改为月付，6月1日之后租金还是按照原合同履行。对支付明细的真实性认可，证明目的不认可，并称吴某某仅是代二被告支付房租。2.吴某某与呈某之间的微信聊天记录、朋友圈截屏，证明新承租人吴某某已经提出解除本案租赁合同，并实际退租的事实。原告对吴某某与呈某之间的微信聊天记录真实性认可，证明目的不认可，该证据仅能证明吴某某代二被告与原告协商房租减免事宜，原告不认可吴某某主张的5月份退租。对微信朋友圈截屏真实性、证明目的均不认可，并称原告未授权任何人发布涉案房屋招租信息，二被告未与原告进行房屋交接工作。吴畏对赵影提交的全部证据均认可。吴畏提交了以下证据：1.协议书，证明2019年5月19日，吴畏和赵影签订协议书，退出北京**少儿教育咨询有限公司（以下简称**公司）的经营，将享有的50%股权转给赵影。原告对该证据的真实性、关联性、证明目的均不认可，并称这是二被告的内部约定。2.**公司的企业信息，证明2019年6月4日，吴畏退出经营；2019年11月14日吴某某成为股东，吴畏早于赵影退租。原告对该证据的真实性认可，关联性、证明目的不认可。赵影对吴畏提交的全部证据均认可。经询，原告称:“二被告已支付租金至2020年4月30日，其中2020年3月租金系减半收取。吴某某只是在微信中称5月份不租了，但是我方未同意。且原告与二被告、吴某某均未进行过交接，亦未结算水电费。涉案房屋自2020年5月至今锁着未使用。”赵影称:“2019年9月至11月30日租金是我支付，自2019年11月15日起由吴某某支付租金，吴某某已给我11月15日至11月30日期间的租金，是通过我们之间的收益抵扣。后吴某某支付租金至2020年4月30日。”本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与二被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。双方应按前述合同行使权利、履行义务。虽然二被告抗辩原告与二被告签订的《房屋租赁合同》的承租人已于2019年11月变更为吴某某，但原告与吴某某签订的《房屋租赁合同》租期自2020年10月21日起至2025年10月20日，而二被告提交的证据仅能证明2019年11月之后的租金由吴某某支付，且在后续租赁事宜商谈中赵影亦有参与，而赵影与吴某某签订的《股权转让协议》及二被告签订的协议书，系内部约定，无法据上述证据推定二被告与原告签订的《房屋租赁合同》承租人已变更为吴某某，故本院对二被告的抗辩理由不予采纳。另，因吴某某并非本案必要追加的当事人，本院对二被告的追加申请不予准许。根据疫情或疫情防控措施属于不可抗力。疫情或疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。因疫情或疫情防控措施不能实现合同目的，当事人请求解除合同的，应予支持。本案中，二被告承租涉案房屋用于教育培训，基于北京市采取的疫情防控措施，暂停各类校外培训机构线下课程和集体活动，可以认定疫情对于线下教育培训造成严重影响。疫情或疫情防控措施对本案租赁合同的履行造成严重影响，根据现有证据可知，吴某某在2020年4月25日向原告对接人正式提出5月份退租，故本院确认原告与二被告签订的《房屋租赁合同》于2020年4月30日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告称涉案房屋于2020年5月至今上锁未使用，说明二被告于2020年5月后未再使用涉案房屋，故本院对原告要求二被告支付2020年5月1日至2020年8月31日期间的房屋租金15万元的诉讼请求不予支持。关于二被告是否违约问题。虽然疫情因素对线下教育培训课程产生严重影响，但结合微信聊天记录，二被告及吴某某并非完全不能交纳租金。故本院认定二被告存在一定程度的违约，但考虑疫情影响的因素，本院依法酌情减少违约金数额为3.75万元。关于律师费，合同中约定二被告应承担违约行为而支出的合理律师费。因二被告存在一定程度的违约行为，故本院酌定二被告向原告支付律师费1万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告赵影、吴畏于本判决生效之日起七日内向原告保德伟业（北京）科技发展有限公司支付违约金37500元；二、被告赵影、吴畏于本判决生效之日起七日内向原告保德伟业（北京）科技发展有限公司支付律师费10000元；三、驳回原告保德伟业（北京）科技发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8950元，由原告保德伟业（北京）科技发展有限公司负担8125元（已交纳），由被告赵影、吴畏负担825元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  赵娜二〇二一年三月二日书记员  李娜