山东省郯城县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁1322执异10号 案外人：孙红，女，1979年12月9日生，汉族，住临沂市兰山区。 委托代理人：张正，山东沂州律师事务所律师,代理权限：特别授权。 申请执行人：临沂市振兴塑料印刷物资有限公司，住所地：临沂市清河北路458号。 法定代表人：马金光，该公司总经理。 委托代理人：郭玉宪，男，1942年11月28日生，该公司员工，代理权限：特别授权。 被执行人：临沂市兴龙房地产开发有限公司，住所地：临沂市解放路西段南侧198号。 委托代理人：张玉玺，男，1984年2月2日生，该公司经理，系张洪连之子，代理权限：一般代理。 本院在执行申请执行人临沂市振兴塑料印刷物资有限公司（下称振兴公司）与被执行人临沂市兴龙房地产开发有限公司（下称兴龙房地产公司）民间借贷纠纷案中，案外人孙红向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人孙红称，郯城县人民法院受理的临沂市振兴塑料印刷物资有限公司申请执行临沂市兴龙房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，法院错误的查封了案外人所有的由兴龙房地产公司出卖的“汇丰西城”1219室房屋。2009年8月6日，案外人孙红与兴龙房地产公司签订《认购书》，购买涉案1219室房产。案外人按约缴纳了房款，兴龙房地产公司将涉案房屋交付给案外人占有使用至今。振兴公司因民间借贷纠纷将兴龙房地产公司诉至临沂市中级人民法院，临沂市中级人民法院于2012年1月以（2009）临民一初字第75号裁定书查封了涉案房产。案外人的购房行为早于民间借贷保全查封，案外人按约付款购买涉案房产，并占有使用至今，已经实际取得涉案房屋的所有权。法院查封、拍卖案外人房屋的行为没有法律依据，请求郯城县人民法院中止（2020）鲁1322执256号案件对案外人所有的涉案房产的拍卖程序。 案外人孙红提供了如下证据： 认购书及收款收据三张加盖其公司财务专用章，另外有2013年3月14日由兴龙公司法人张洪连出具的收条，收款一万元，但是法人张洪连陈述作为房款和办理备案的费用，当时孙红相信其作为法人的陈述缴纳该笔款项。证实案外人在涉案争议房产查封之前就已合法购买该房屋，在缴纳首付款时间不长，兴龙房地产向案外人交付房屋，案外人随即装修房屋并合法占有使用该房屋。该认购书可以证实兴龙公司后期没有通知案外人继续签订合同买卖手续及材料，房屋没有备案，没有办理房屋过户手续，案外人对此没有过错，合同并约定案外人在签订商品房预售合同时并办理房屋房产证时交款情形，但兴龙房地产没有履行合同义务，房屋没有备案过户，案外人对此没有过错。二、临沂市中级人民法院（2009）临民一初字第75号民事判决书，证实案外人与申请执行人没有债权债务关系，同时证实该判决书拟稿时间2012年5月21日，由此可见在判决作出之前，孙红已缴纳房款并合法占有使用，孙红对该判决书兴龙房地产公司与振兴公司之间的纠纷并不知情。孙红购买房屋是当时正常市场价购买。三、临沂市中级人民法院（2009）临民一初字第75号民事裁定书、（2014）费指执字第16-2号执行裁定书，证实孙红在购买和合法占有使用房屋均在法院查封之前。由此法院查封是错误的，应撤销查封裁定。四、涉案房屋现状照片，证实涉案房屋交付后一直由孙红占有使用，孙红开办山东元方装饰工程有限责任公司。 申请执行人临沂振兴塑料印刷物资有限公司辩称，案外人孙红不享有涉案房屋的所有权。《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……。”不动产登记公示系不动产物权变动的基本原则，买受人购置不动产后，若尚未完成物权变更登记，即对该不动产不享有物权，而是对出卖人享有债权。此时，不动产仍属于出卖人所有，法院有权因出卖人的债务纠纷对涉案不动产采取强制措施。本案中，案外人孙红尚未取得涉案房屋的所有权，该涉案房屋仍属于临沂市兴龙房地产开发有限公司，申请执行人有权执行涉案房屋。通过案外人孙红的代理人于2021年2月6日出具的《说明》可以看出，案外人孙红只是与被执行人签订了《认购书》，还并未签订《商品房买卖合同》，孙红仅有权依据《认购书》要求被执行人签订《商品房买卖合同》及履行相关义务请求权，而不享有涉案房屋的所有权。孙红同被执行人兴龙房地产公司签订《认购书》后，在履行过程中存在严重过错。孙红同临沂市兴龙房地产开发有限公司签订《认购书》后，按照《认购书》的约定应当签署《商品房买卖合同》，但孙红放弃该权利的行使。2009年8月6日签订的《认购书》可以看出，涉案房屋在签订《认购书》时已取得销售许可证，但孙红后续没有要求兴龙房地产公司同其签订《商品房买卖合同》，放弃了商品房网签备案的机会。从2009年8月6日签订《认购书》至今，案外人一直未主张兴龙房地产公司为其办理《认购书》，约定房产“汇丰西城”1219室房屋不动产确权登记。案外人孙红应为其过错承担涉案房产未确权登记的法律后果。申请执行人申请法院于2012年1月7日查封涉案房屋，此时，案外人仅仅向兴龙房地产公司交付首付款，同其提供的收款收据可以看出，案外人分别于2013年3月7日、3月8日向兴龙房地产公司交付6万元款项，收款理由是认购款。在此过程中，案外人并没有查询涉案房屋的不动产登记信息，存在严重过错。此时，涉案房屋已经由申请执行人申请法院查封。从案外人提供的证据看，案外人至今没有向被执行人交齐全部房款，被执行人也没有向案外人交付涉案房屋，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条关于案外人排除执行的情形。 申请执行人提供（2009）临民一初字第75号协助执行通知书，证实涉案房产于2012年1月9日查封，且涉案房屋仍登记在被执行人名下。 被执行人临沂兴龙房地产开发有限公司辩称，收到异议申请书后，我公司查询账目并未发现有孙红所说1219号房屋的收款记录及记账凭证，孙红所述的购房款并未实际交付，且认购书签订及收款收据形成的时间并非2009年8月6日，而是在2013年以后。 本院经审查查明事实如下：临沂市振兴塑料印刷物资有限公司与临沂市兴龙房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，临沂市中级人民法院于2012年5月21日作出（2009）临民一初字第75号民事判决书。判决如下：“一、被告兴龙房地产公司于本判决发生法律效力之日起十日偿付原告振兴公司借款557.57万元及利息（其中52万元自2007年9月20日起；100万元自2007年11月20日起；120万元自2008年1月25日起；30万元自2008年6月28日起；40万余自2008年8月24日起；19.97万元自2008年10月26日起；50万元自2008年12月13日起；50万元自2008年12月27日起；30万元自2009年1月23日起，10万元自2009年2月25日起；20万元自2009年4月9日起，2万元自2009年4月21日起；33.6万元自2009年6月10日起至本判决确定的履行之日止按双方约定利率计算）；二、上述本金及利息支付方式为按1900／㎡的价格折算面积后，由被告向原告交付被告所开发的位于临沂市兰山区××路××号“汇丰西城”相应面积的楼房；如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63587元，由被告兴龙房地产公司负担56587元，原告振兴公司负担7000元”。该判决已生效，并已立案执行。在诉讼过程中，临沂市中级人民法院作出（2009）临民一初字第75号民事裁定书，查封了被执行人临沂兴龙房地产开发有限公司名下位于“汇丰西城”包含涉案房产在内的38套房产。在执行过程中，临沂市中级人民法院于2013年10月18日作出（2013）临执指字第348号执行裁定书，指定该案由河东区人民法院执行。2014年1月7日，临沂市河东区人民法院作出（2013）河执字第1601号执行裁定书对涉案财产进行续封。2014年5月7日，临沂市中级人民法院作出（2014）临执指字第71号执行裁定书，指定该案由山东省费县人民法院执行。2015年12月2日，费县人民法院作出（2014）费指执字第16号执行裁定书，对涉案财产进行查封，2018年11月30日，对涉案财产进行续封。2019年10月23日，临沂市中级人民法院作出（2019）临执指字第287号，将该案指定郯城县人民法院执行。郯城县人民法院以（2020）鲁1322执256号立案执行。 另查明，案外人孙红提交了与被执行人兴龙房地产公司签订的认购书，并提供三份加盖临沂市兴龙房地产开发有限公司财务专用章收据三份及署名张洪连收到条一份，共交纳房款33万元，但被执行人临沂市兴龙房地产开发有限公司对认购书的签订时间及房款的实际支付均予以否认。 另查明，涉案房产现仍登记在被执行人临沂市兴龙房地产开发有限公司名下。 本院认为，根据有关法律规定的原则和精神，法院对执行异议的审查，一般以形式审查为主，实体审查为辅。本案所涉房产登记在被执行人临沂市兴龙房地产开发有限公司名下。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产、按照相关部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断……。”故可以认定涉案房产的所有人为被执行人临沂市兴龙房地产开发有限公司。虽然案外人孙红主张其购买了涉案房产，但案外人孙红提交的认购书及房款收到条，被执行人均予以否认。案外人孙红主张涉案房产为其所有的证据不足，案外人孙红提供的证据不足以排除本案对涉案房产的执行，且并未办理商品房预售登记，也未办理不动产变更登记手续，涉案房产仍登记在被执行人临沂市兴龙房地产开发有限公司的名下，本院依据生效的法律文书对被执行人临沂市兴龙房地产开发有限公司名下的房产进行查封，符合法律规定，应当予以支持。综上，对案外人孙红的异议请求，本院不予支持。对于案外人孙红与被执行人临沂市兴龙房地产开发有限公司因此产生的债权债务纠纷，可以另行通过诉讼途径解决。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条的规定，裁定如下： 驳回案外人孙红的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 张 伟 审判员 吴 超 审判员 刘 涛 二〇二一年三月十五日 书记员 贾蒙超