北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0118民初442号原告：北京朗福商业发展有限公司，住所地北京市密云区鼓楼东大街17号院1号院、2号楼、3号楼。统一社会信用代码91110228MA01AE1G8J。法定代表人：马洁春，执行董事。委托诉讼代理人：朱梦钊，男，1984年10月15日出生。委托诉讼代理人：郑泽众，北京市问为律师事务所律师。被告：赵佳杰，男，1989年6月16日出生。委托诉讼代理人：张文平，北京嘉润律师事务所律师。原告北京朗福商业发展有限公司（以下简称：朗福公司）与被告赵佳杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朗福公司的委托诉讼代理人朱梦钊、郑泽众，被告赵佳杰及其委托诉讼代理人张文平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朗福公司诉称：2018年3月3日，原、被告签订了《商业房屋租赁合同》，合同约定，原告将位于密云区x儿童乐园租赁给被告，面积为297平方米，租金标准为3.5元/平米/天，租赁期限自2018年7月1日起至2021年6月30日止。合同第十二条第一款约定，甲、乙双方必须严格遵守，与其中任何相违背的行为，均视为违约行为。合同期内，乙方单方终止合同，甲方不退乙方交纳的包括押金、租金、质保金、履约保证金、定金等全部费用。乙方不得拆、移展位配套装修及物品，所扣费用作为清算合同期内应缴各项费用给甲方造成的损失赔偿。乙方因自身原因提前解除合同，应提前60日书面通知甲方，经协商一致后，办理解除租赁手续。在租赁期间，被告在未提前通知原告的情况下，于2020年7月26日擅自撤场，其行为构成违约，应按合同约定向原告支付违约金。合同第四条第一款第2项和第十二条第4款约定，合同期内，乙方延迟支付租金的，按租金金额每天1%的标准支付滞纳金，乙方未按约定支付租金的，每日向甲方支付延迟租金等费用1%的违约金。被告撤场后，其会员继续来商场消费会员卡，原告为维持商场秩序，只能继续向其会员开放服务设施，为保证原告正常经营，被告应及时为其会员办理退会手续，并向原告支付会员消卡期间的相关费用，以及按照原租金标准支付场地占用费。由于被告在合同期内存在违约行为，故原告诉于法院，1、要求被告支付提前解除合同违约金37942元（按年租金379418元的10%计算）；2、要求被告支付2020年2月1日至2020年7月26日的租金189708.9元；3、要求被告支付延迟交纳租金的滞纳金32199元（2020年2月1日至2020年7月26日，以379418元为基数，按日千分之一标准计算，计176天）；4、要求被告支付延迟支付租金的违约金30388元（2020年2月1日至2020年7月26日，以189708.9元为基数，按日千分之一标准计算）；5、要求被告支付会员消费卡费用103200元（自2020年8月1日至2021年1月7日，消费人数为199人，消费次数为2064次，每次按50元计算），立即办理会员退费手续；6、要求被告支付2020年7月27日至2021年1月25日场地占用费221933元（按照年租金379418元计算）；7、要求被告支付2020年8月1日至2021年1月31日期间，四名员工的工资72000元（按照每名员工3000元/月计算）。诉讼费由被告负担。被告赵佳杰辩称：2018年3月3日，我与原告签订了房屋租赁合同，经营儿童乐园。按照合同约定，押3付6，交纳租金，租金已支付至2020年1月31日。2020年1月27日至2020年5月10日，因为疫情影响，商场未能开业。由于原告未能按照合同约定提供租赁场地，致使我方长期无法使用租赁场地从事经营，合同目的无法达到。我方与原告的负责人联系协商解除租赁合同事宜，原告要求我方将全部会员的会费退还或交由原告方处理，双方协商未果。2020年7月20日，原告通知我方收回场地，扣留了我经营的儿童游乐设施。2020年8月1日，商场开始恢复营业，原告用我方搭建的儿童游乐设施对外经营。因为疫情，原告的商场在2020年2月至7月间未能开业，致使我方无法经营，我方提出解除租赁合同，符合相关约定，且我方并无责任。原告已于2020年7月20日收回了场地，原告要求我方支付租金、滞纳金、违约金等费用，没有事实依据，也不符合合同约定。另外，原告同时主张滞纳金和违约金，亦属重复计算。原告要求我方支付会员消卡费用，并办理会员退卡手续，与原告及本案的租赁合同无关。2020年8月1日，商场对外开业后，我方并未委托原告对外从事儿童乐园经营活动，原告利用我方原有的设施经营，且要求我方支付四名服务管理人员的工资，缺乏事实和法律依据。故此，我方不同意原告的诉讼请求。经审理查明：北京朗福购物中心有限公司于2019年12月27日变更为北京朗福商业发展有限公司。2018年3月3日，（出租人、甲方）朗福公司与（承租人、乙方）赵佳杰签订场地租赁合同。合同约定，乙方承租甲方商场内的展位用于经营娱乐，品牌为儿童乐园，面积为297平方米。租赁期限自2018年7月1日起至2021年6月30日止，共计36个月。租金标准，合同期内，租金（不含税）为每平方米3.5元/天，合同期内第三年的租金和物业费根据市场价格进行调整（不含税）。租金的支付方式与时间为半年支付，上交款。合同期内，乙方延期支付的，乙方应按租金金额每天1%的标准向甲方支付滞纳金，为确保乙方按本协议约定的期限和方式支付租金，乙方须于进场装修前向甲方一次性交付相当于3个月租金押金，共计94854元。合同第五条押金和质保金的扣除。1、如乙方未能按照本协议约定向甲方支付租金或滞纳金，甲方可以扣除全部或部分租金保证金冲抵。其冲抵金额相当于乙方前述欠费。该等充抵并不能免除乙方仍须支付前述欠费的义务。3、如乙方违反本协议约定任何条款，甲方或物业管理公司均可分别扣留全部或部分租金保证金或管理费保证金，以抵偿由乙方违约行为，造成的甲方或物业管理公司的直接和间接损失。合同第六条代收款，指甲方第三方向乙方收取的各项费用，包括但不限于电费、取暖费、物业费、水费。乙方应按照甲方及第三方的要求，及时缴纳。合同第十二条，有关违约责任。合同相关约定，甲、乙双方必须严格遵守，与其中任何相违背的行为均视为违约行为，甲、乙方违约，按年租金的10%向甲方交纳违约金。1、甲、乙任何一方不得单方终止合约。合同期内，乙方单方终止合同，甲方不退乙方交纳的包括押金、租金、质保金、履约保证金、定金等全部费用，乙方不得拆、移展位配套装修及物品，所扣费用作为清算合同期内应缴各项费用给甲方造成的损失赔偿。2、如遇不可抗力（如国家征占地、战争、严重灾害等），合同自行终止，双方互不承担责任。如须变更合同条款时，甲、乙双方协商后将重新修订的合同条款列为补充协议；若协商不成双方可解除合同，合同效力即行终止。3、甲方未按约定提供场地用水、用电等市场内的经营设施或条件，致使乙方不能正常经营的，应减收相应租金。4、乙方未按照约定支付租金等相关费用的，应每日向甲方支付迟延租金等费用1%的违约金。5、乙方因自身原因提前解除合同的，应提前60日书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续。赵佳杰与朗福公司签订商业房屋租赁合同后，赵佳杰以北京宝宝欢乐时光商店（个体工商户，经营者赵佳杰，已于2020年12月23日注销）名义进行儿童娱乐设施经营，并交纳了3个月的押金，租金已交纳至2020年1月底。2020年5月10日，赵佳杰以疫情影响等原因，导致无法继续经营为由，向朗福公司提出提前撤场，双方协商沟通解决撤场事宜未果。2020年5月23日，北京宝宝欢乐时光商店（赵佳杰）（出让方、甲方）与北京乐贝谷儿童娱乐有限公司（接收方、乙方）签订会员转让协议，协议约定，甲乙双方经友好协商，就甲方经营期内未消费完会员转给乙方的相关事宜，达成如下协议：一、经甲方与会员沟通达成一致，甲方经营期间未消费完的次卡会员，可凭“乐贝谷体验卡”到乙方“淘气堡”进行消费。甲方根据实际所需次卡会员数量从乙方购买“乐贝谷体验卡”。二、体验卡需加盖甲乙双方公章，有效期至2020年12月31日，不可退换，过期无效。三、甲方经营期间未消费完的年卡会员，需保证能够继续到乙方“淘气堡”消费使用，至原甲方年卡有效期结束时为止。四、乙方自愿接收甲方持有“乐贝谷体验卡”的会员，并承诺为会员提供服务。五、甲方会员转让前的最终解释权由甲方所有，经转让后“乐贝谷体验卡”的相关解释权由乙方所有。2020年5月27日，北京宝宝欢乐时光商店（赵佳杰）向朗福公司递交书面撤场申请，撤场申请内容记载：朗福公司，由于疫情影响原因，导致北京宝宝欢乐时光商店无法继续经营，北京宝宝欢乐时光商店负责人赵佳杰于2020年5月10日口头申请向贵公司提出终止合同提前撤场，经两次友好协商后，根据沟通结果，现书面向贵公司提出申请提前终止合同，撤除北京宝宝欢乐时光商店设备，请朗福公司负责人予以批准为盼。同时向朗福公司递交了会员权益解决方案，方案中记载：一、为保障次卡会员的利益，将通过购买“乐贝谷体验卡”形式将会员权益进行转移，已于2020年5月23日与乐贝谷乐园签订《会员权益转让协议》。二、对于未消费完的年卡会员，可继续到乐贝谷乐园消费使用，直至原年卡有效期结束时为止。三、对于不愿转移会员权益的消费者，将会根据会员剩余次数，进行退费。时间地点会以短信形式进行通知。朗福公司收到赵佳杰的书面撤场申请及会员权益解决方案后，表示一周内予以书面回复，但未回复。赵佳杰向朗福公司提供了会员购买儿童娱乐消费卡未消费完毕的记录材料。2020年6月17日，赵佳杰将朗福公司诉于本院（房屋租赁合同纠纷），诉讼请求如下：1、请求判令双方签订的《商业房屋租赁合同》已于2020年5月10日解除；2、请求判令减免疫情期间（2020年1月底至合同解除之日）的房屋租金；3、请求判令朗福公司返还租赁押金94854元、装修押金1万元、接电入户费5500元；4、请求判令朗福公司返还扣押的全部设备。该案正在审理中。2020年8月，赵佳杰欲拉走儿童娱乐设施，双方发生争议，未能协商解决，赵佳杰未能将儿童娱乐设施拉走。朗福公司将赵佳杰原经营的儿童娱乐设施开放经营。后双方协商解决撤场等事宜未果。朗福公司向本院提起诉讼，要求赵佳杰支付租金及违约金等损失费用。审理期间，本院到朗福广场现场勘查，朗福公司对于赵佳杰原有经营的儿童娱乐设施进行对外经营开放。但娱乐的儿童并非仅限于原赵佳杰对外销售的会员。上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、撤场申请等证据材料在案佐证。本院认为：当事人应遵守合同约定，全面履行合同义务。本案中，原、被告签订了三年期限的房屋租赁合同，被告在原告出租的朗福广场的商场内经营儿童娱乐项目。租赁合同在履行期间，因为新型冠状病毒疫情特殊情况的出现，被告于2020年5月27日向原告递交了书面撤场申请，被告在递交申请后，未继续经营。结合原告认可于2020年5月27日收到了被告提交的书面撤场申请，原告工作人员在撤场申请书作出的“一周内予以回复”的意思表示，但实际未予回复的情况。可以认定，双方签订的房屋租赁合同已于2020年6月4日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于被告在2020年1月底后，未向原告交纳过租金。故此，原告要求被告支付双方合同解除前的租金，并不违反合同约定，本院予以支持。但支付租金的数额，应结合被告递交撤场申请的时间及疫情期间被告实际经营情况等因素，本院予以酌情确定其数额。原告主张的合同解除后的租金，本院不予支持。合同履行过程中，被告提前单方解除合同，原告要求被告按照合同约定支付年租金的10%的违约金，并不违反合同约定，本院予以支持。因为原告已向被告主张了解除合同违约金，故此，原告要求被告支付迟延支付租金违约金、滞纳金，本院不予支持。被告向原告递交撤场申请后，亦要求搬走儿童娱乐设施，因双方产生异议，被告未能搬走。另外，被告在递交撤场申请后也未在继续经营，故此，原告要求被告支付场地占用费用，本院不予支持。因疫情特殊情况，2020年8月，原告利用被告投入安装的儿童娱乐设施继续经营，娱乐儿童并非仅限于赵佳杰原对外销售的会员。另外，原告也并非另行使用自己专门建设的娱乐设施，代被告处理了会员卡消费事宜，且原告也未能提供会员与其签订代为消费的相应证据材料，故此，原告要求被告支付消费卡费用及管理人员的人工费用，本院不予支持。原告要求被告立即办理会员退费手续，因退费事宜与本案非属同一法律关系，故本案不予涉及。综上所述，本院为保护当事人的合法权益，维护社会安定，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告赵佳杰给付原告北京朗福商业发展有限公司租赁费六万三千九百二十九元（限本判决生效之日起十日内付清）。二、被告赵佳杰给付原告北京朗福商业发展有限公司违约金三万七千九百四十二元（限本判决生效之日起十日内付清）。三、驳回原告北京朗福商业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五千三百三十七元（原告北京朗福商业发展有限公司已预交），由原告北京朗福商业发展有限公司负担四千一百六十八元（已交纳）；由被告赵佳杰负担一千一百六十九元（限本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 魏明山二〇二一年三月十七日法官助理 王 静书 记 员 李 萌商敏