北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0105民初33283号原告：温州泛影天下企业管理有限公司，住所地温州市鹿城区百里西路工会大厦1、2幢201室南首第二间。法定代表人：傅加永，执行董事。委托诉讼代理人：吴光东，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。被告：北京万恒达投资有限公司，住所地北京市朝阳区安立路68号2层68-3。法定代表人：李达，执行董事。委托诉讼代理人：郭可伟，北京市浩天信和律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文娇，北京市浩天信和律师事务所律师。第三人：北京鸿达荣信商业管理有限公司，住所地北京市朝阳区来广营赢秋苑20号楼2层C171号。法定代表人：同新学。原告温州泛影天下企业管理有限公司（以下称泛影公司）与被告北京万恒达投资有限公司（以下称万恒达公司）、第三人北京鸿达荣信商业管理有限公司（以下称荣信公司）合同纠纷一案，本院立案后，于2019年5月21日作出（2018）京0105民初44342号民事裁定书，认为该案涉及经济犯罪，故裁定驳回泛影公司的起诉。泛影公司上诉，北京市第三中级人民法院于2019年11月15日作出（2019）京03民终15203号民事裁定书，认为本案系泛影公司要求万恒达公司承担民事责任，与荣信公司原法定代表人涉嫌刑事犯罪并非基于同一事实，故裁定指令我院审理本案。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。泛影公司的委托代理人吴光东，万恒达公司的委托代理人李文娇到庭参加了诉讼。荣信公司经本院依法送达开庭传票，无正当理由未到庭应诉，本案现已审理终结。泛影公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除泛影公司与万恒达公司(荣信公司代理)于2017年10月15日签订的《商户入驻意向书》。2、判令万恒达公司双倍返还泛影公司定金60万元,并支付违约金170万元。3、判令万恒达公司赔偿本案律师费4万元（本判决书中的货币均为人民币）。事实和理由：泛影公司系一家从事于影院、剧院管理服务的公司,因业务发展需要,欲承租万恒达公司所有的某购物中心负一层铺面3060.6平方米。2017年10月15日,泛影公司与万恒达公司委托的招商代理公司即荣信公司签订一份《商户入驻意向书》。在该意向书中双方对于租赁事宜进行了相关约定,其中年租金为290万元,并约定“预定租赁该物业的定金”为50万元,分二期支付,泛影公司于2017年10月16日支付第一期定金30万元。而第二期定金荣信公司时任法定代表人刘某通知泛影公司待收到该司通知后再行支付。后泛影公司获悉他方欲承租该物业,泛影公司在无法联系荣信公司的情况下立即联系了万恒达公司,要求继续履行双方已签订的合同。为此泛影公司法定代表人及公司其它工作人员多次到北京要求与万恒达公司沟通协商租赁事宣,并于2018年1月19日向万恒达公司发函要求继续履行双方签订的《商户入驻意向书》,办理房屋租赁的后续事宜。但万恒达公司对于泛影公司的要求置之不理,并将涉案房屋租赁给他方。泛影公司认为,本案荣信公司在万恒达公司的委托下有权代理万恒达公司对外签订《商户入驻意向书》并收取定金,依据民法总则第162条的规定,该行为对万恒达公司发生效力。万恒达公司不承认与荣信公司之间的委托关系，是做了虚假陈述。荣信公司是有权代理的，荣信公司跟泛影公司签订的协议对万恒达公司有约束力。即便是书面的委托万恒达公司不认可，荣信公司也构成表见代理。委托书是真实的，泛影公司无法伪造，万恒达公司也确实给过荣信公司委托书。根据合同法第402条，合同对万恒达公司有约束力。由于万恒达公司拒不履行与泛影公司之间的协议,且将案涉场地另租他人谋利,故该协议已不能继续履行,依法应予解除,但万恒达公司仍应承担违约责任。万恒达公司辩称：不同意泛影公司的诉讼请求。一、本案与(2019)京0105刑初379号判决内行为一致。在本案中,由泛影公司提供的证据可知,泛影公司一直与时任荣信公司法定代表人的刘某进行沟通,并同荣信公司签订了《商户入驻意向书》,同时向荣信公司缴纳了定金,最后刘某拒绝返还泛影公司定金,泛影公司在本案中所经历的行为与(2019)京0105刑初379号判决中所查明的被刘某诈骗的受害人所经历的行为高度一致。同时在379号判决中法院已对刘某的行为做出了构成诈骗罪的认定。因此,在本案中可以认定泛影公司是受刘某诈骗所害被骗取巨额定金,而与荣信公司签订的《商户入驻意向书》及收取定金的荣信公司账号系刘某利用其荣信公司进行的诈骗手段及工具。根据379号刑事判决法院回应部分可知,由刘某代表的荣信公司在明知没有权利出租万恒达公司所有物业的情况下以出租方的名义与泛影公司签订《商户入驻意向书》。同时荣信公司在隐瞒上述情况下向泛影公司收取大额定金。而泛影公司向荣信公司交纳的定金远超正常收取的定金数额,而且该份定金也已被刘某挪作他用,并没有交给万恒达公司。因此,泛影公司系刘某诈骗案的受害人之一,其被诈骗的30万元定金应向罪犯刘某进行追讨。二、本案中荣信公司的行为为无权处分。在本案中,荣信公司与泛影公司签订《商户入驻意向书》并收取定金的行为应是无权处分行为而非表见代理行为。原因如下：首先,表见代理行为是建立在荣信公司实施了无权代理行为的基础上才能成立的。又根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定“代理人在代理权限内,以被代理人名义实施的民事法律行为”,可知代理行为的核心为代理人以被代理人名义实施行为。再回到本案,荣信公司从始至终均以其自身的名义与泛影公司签订《商户入驻意向书》并收取定金。因此,荣信公司的行为根本不构成对万恒达公司的代理行为,更不可能构成表见代理行为。其次,万恒达公司在与荣信公司签订的《商业研策、招商策划服务协议》中明确约定荣信公司只是提供招商服务。协议中第3.3条约定“除非经甲方事先书面同意,否则乙方不得以甲方名义与任何第三方签订任何合同、协议等合同性质的文件或向任何第三方作出任何为甲方设定义务、责任的承诺、保证等(包括但不限于口头或书面的形式)”。协议附件4第1.2.3条约定“甲方应指派专人收取经营者交纳的所有费用及签订相关协议。”由上述两条可知,荣信公司无权以甲方名义签订任何协议及收取任何费用,荣信公司更无权以其自身名义对外签订协议并收取定金。最后,根据泛影公司提供的《商户入驻意向书》可知,荣信公司在该意向书内以出租方的名义向泛影公司出租由万恒达公司拥有的物业。另根据泛影公司提供的由荣信公司向泛影公司出示的房权证等证据,可知泛影公司及荣信公司知晓前述意向书内涉及的房产为万恒达公司所有。根据《中华人民共和国物权法》可知不动产的所有权人才对该份不动产享有占有使用、收益和处分的权利。荣信公司在未从万恒达公司处取得任何使用不动产的授权时,私自出租由万恒达公司所有的不动产,显然是无权处分行为。综上所述,荣信公司以其自身名义与泛影公司签订《商户入驻意向书》并收取定金的行为应为无权处分行为。根据《中华人民共和国合同法》第51条的规定,该份合同只有在经万恒达公司追认后才生效。本案中万恒达公司从未对该份意向书进行过任何追认。因此,荣信公司与泛影公司签订的《商户入驻意向书》应为无效合同,由荣信公司向泛影公司返还定金。关于本案是否适用《合同法》第402条，《中华人民共和国合同法》第402条写明,“受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人,但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”该条款的适用有两个前提,即受托人应是在授权范围内与第三人订立合同,且第三人订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系。回到本案中,上述两个条件均与本案事实不符。首先,在万恒达公司与荣信公司的《商业研策、招商策划服务协议》中,万恒达公司从未授权过荣信公司对外出租房屋及收取任何定金的权利。并且,万恒达公司在该协议中第3.3条明确禁止了荣信公司对外签订任何会为万恒达公司设定义务的合同或协议。在协议附件4中第1.2.3条也明确约定由甲方指派专人收取经营者交纳的所有费用及签订相关协议。因此在本案中当荣信公司以自身作为出租方的名义与泛影公司签订《商户入驻意向书》时已经是超出了招商的授权范围了。其次,在本案中在泛影公司与荣信公司签订合同时,并不知道万恒达公司与荣信公司之间的代理关系具体为何。泛影公司在本案中用以支撑其知晓代理关系的证据,皆为要求万恒达公司提供的,可见泛影公司在签订合同时并不清楚荣信公司与万恒达公司的代理关系。而泛影公司提供的委托书照片首先真实性不能确定,其次该份委托书只是写明了荣信公司负责招商工作,没有具体的委托范围授权。而招商工作在通常的理解中可以知道仅为联系商户、展示商铺及合同内容洽谈,根据交易习惯可知最后的租赁合同一定是与产权方直接进行签订,交纳款项也是直接交给产权方的。所以,可知在泛影公司与荣信公司签订意向书时并不清楚万恒达公司与荣信公司实际的代理关系。因此,泛影公司在与荣信公司签订《商户入驻意向书》时,荣信公司超出了委托范围,且泛影公司在签订时也不知道荣信公司与万恒达公司的代理关系。因此,在本案中不应适用《合同法》第402条的约定,以要求万恒达公司接受该《商户入驻意向书》的约束。综上所述,万恒达公司认为,荣信公司与泛影公司签订《商户入驻意向书》的行为系无权处分行为。签订意向书是刘某利用荣信公司进行的诈骗行为。万恒达公司并非该意向书的当事人,不受该份意向书的约束,请求贵院依法驳回泛影公司的起诉。荣信公司未做陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提交的证据和庭审情况，本院认定事实如下：2017年1月19日，万恒达公司（委托方、甲方）与荣信公司（受托方、乙方）签署《商业管理服务协议》，约定：甲方拥有北京市朝阳区安立路阳光广场商业物业的产权，甲方委托乙方对标的物业提供商业研策、招商策划服务；标的物业总建筑面积40083.94平方米，其中委托代理招商的建筑面积18434.13平方米；除非经甲方事先书面同意,否则乙方不得以甲方名义与任何第三方签订任何合同、协议等合同性质的文件或向任何第三方作出任何为甲方设定义务、责任的承诺、保证等(包括但不限于口头或书面的形式)；招商合作期限为标的物业正式开业前12个月；本协议的附件与本协议具有相同效力。万恒达公司提交了该协议的5个附件，称仅有5个附件。其中协议附件3约定：甲方需提供给乙方以下资料：1、甲方营业执照复印件、银行账户；2、标的物的图纸及实测可出租面积、层高、室内设备；3、甲方委托乙方为该项目（独家）招商代理合作方的委托书；……。附件4“服务的具体范围及服务费用的计算和收取方式”第1.1.6条约定：“乙方按照经甲方批准的《招商策划建议书》中规定的业态规划、租金指导价开展招商管理工作，包括但不限于制定及实施招商阶段广告推广方案、商户选择落位、法务支持、租赁合同的洽谈/确认/签订、商户洽谈和硬件等等调整及确认等。在经甲方批准的《招商策划建议书》范围内与经营方签订《意向书》，并由甲方委派专人收取经营方钱款。”第1.1.7条约定：“乙方严格控制工作进度，保证进度签约率在开业前达到不低于90％。前述签约率，指物业已出租的面积（以甲方与承租方签订意向书且意向书已生效、承租方已缴纳保证金的意向书约定的承租方承租的面积总和为准）与可出租总建筑面积的比值。”第1.2.3条约定“甲方应指派专人收取经营者交纳的所有费用及签订相关协议。”泛影公司提交该公司（承租方）与荣信公司（出租方）签署的《商户入驻意向书》，主要内容为：承租方自愿向出租方租赁某购物中心负一层铺面，建筑面积3060.6平方米，年租金290万元，按季度支付；免物业费，给予5个月装修免租期和5个月运营免租期；预定租赁该物业定金50万元，分两次缴纳，第一笔定金30万元须于签署本意向书后三个工作日内支付，第二笔20万元须于本协议签订后10个工作日内支付；实际承租该物业首期应付款72.5万元，未付余额22.5万元；承租方向出租方名下指定账号付款；自本意向书签订之日起180日内，承租方须携带意向书、定金收据等文件及租赁应付款到某购物中心一层招商部，与出租方工作人员协商签订《租赁协议》及相关文件并交纳租金；若预定方自动放弃或逾期不至，出租方已收物业定金不予退还；在本协议预定期限内，因非乙方原因，出租方拒绝签署商铺租赁合同的，出租方应向乙方赔偿200万作为违约金；签订正式合同时本意向书即时失效，已缴纳定金冲抵租金；本预定单一式三份，承租方一份，出租方二份。该意向书没有落款日期，泛影公司称双方系2017年10月15日盖章签署。2017年10月16日，泛影公司通过刘某个人账户向荣信公司在《商户入驻意向书》中指定账户转账支付30万元。刘某到庭作证称，我当时是泛影公司副总，我名下这个账户是公司在用，里面钱是公司的，这笔30万元转账是替泛影公司付的，与我个人无关。泛影公司提交荣信公司2017年10月10日出具的收据，内容为：收到泛影公司交来某购物中心负一层影院定金30万元。万恒达公司提交该公司（甲方）与荣信公司（乙方）、武汉华楚物业服务有限公司北京分公司（丙方，以下称华楚公司）签署的《之补充协议》，主要内容为：丙方承租甲方位于北京市朝阳区安立路68号一层、二层、外围底商及地下一层部分的物业，为该物业的实际使用人；甲乙双方2017年1月19日签署《商业管理服务协议》项下的佣金由丙方承担，月服务费由甲方承担。该补充协议没有落款日期，万恒达公司称应是在2017年8月之前签署，8月份因荣信公司招商不利，万恒达公司已与荣信公司发生矛盾。万恒达公司提交该公司（甲方）与荣信公司（乙方）、华楚公司（丙方）签署的《关于解除的协议书》，主要内容为：甲方一次性向乙方支付30万元的月服务费，丙方一次性向乙方支付120万元的佣金费用；甲乙双方2017年1月19日签署的《商业管理服务协议》于乙、丙双方支付完毕相关款项之日解除。该协议书没有落款日期，原被告均认可（2019）京0105刑初379号刑事判决书中查明该解除协议书系于2017年10月30日签订。北京市朝阳区人民检察院于2019年2月1日指控荣信公司法定代表人刘某犯诈骗罪，具体理由为：刘某于2017年2月至2017年9月间，在北京市朝阳区安立路阳光广场，编造能够帮助被害人吴某、倪某和时某预定飘亮广场商铺的事由，先后骗取被害人吴某、倪某支付的商铺预定意向金70万元，骗取被害人时某支付的商铺预定意向金60万元。案件经我院审理于2019年12月16日作出（2019）京0105刑初379号刑事判决书，判决刘某犯诈骗罪，判处有期徒刑12年，剥夺政治权利2年，罚金12万元；责令刘某退赔吴某、倪某70万元、退赔时某60万元。刘某上诉，二审维持原判。（2019）京0105刑初379号刑事判决书查明以下事实：证人同新学的证言称：刘某将荣信公司抵给我，将万恒达公司的授权委托书、商铺定金收款收据交给我了。万恒达公司负责飘亮广场招商的副总经理刘某2来的证言称：荣信公司没有权力代万恒达公司与商户签署意向书或合同。刘某2018年5月23日供述：我们跟万恒达公司签订的商业服务协议中没有允许我们收取定金和租金。但是我们有口头协议，正式租赁后我们都把定金和租金转给了万恒达公司。（2019）京0105刑初379号刑事判决书认为：刘某与被害人签订的相关文书隐瞒了其公司无权出租飘亮广场商铺的真相。刘某作为荣信公司的法定代表人，明知其公司只是替万恒达公司对外招租，并无权对外出租商铺，但其未向被害人说明真相，在与被害人吴某签订的《商铺租赁预购单》、与被害人时某签订的《商户入驻意向书》中均将荣信公司列为商铺的出租方，刘某在上述文书中均签字确认，使被害人产生了荣信公司能够对外出租商铺的错误认知。在案证人证言等证据证明荣信公司确曾收取过商户意向金，但金额多为五千元，且在商户与万恒达公司签订正式合同时荣信公司能够将钱款如数交付万恒达公司转成商户的租金，即便商户不能与万恒达签订租赁合同，刘某亦能将钱款返还商户。但刘某公司收取本案被害人的钱款数额远超于惯常收取的五千元，其公司在收取钱款后亦未将钱款如数交付至万恒达公司，而是另作他用，鉴于被害人所租赁商铺面积远大于其他商户，如刘某系基于真实招商目的与被害人签订相关文书并收取款项，应当在收取钱款时对其将钱款挪作他用后是否有能力进行及时退还、是否有可能按照文书履约有正常的预判和规划。泛影公司提交荣信公司向其提供的招商手册、房产证和房屋图纸复印件。泛影公司提交该公司发送给万恒达公司落款日期2018年1月19日《关于要求履行租赁合同的函》，主要内容为：我司认为：荣信公司系贵司的委托代理方，有贵司明确授权。故其与我司签订《商户入驻意向书》、收取订金等均系代理贵司的行为。又由于《商户入驻意向书》约定了租赁合同的相关必要条款，故虽名为意向书，但对贵我两司均具约束力。故要求贵司尽快办理该物业租赁的后续手续并交付使用。万恒达公司称未收到该函件。对有争议的证据和事实，本院认定如下：泛影公司提交一份《委托书》复印件，内容为：委托书。兹委托荣信公司为我司项目北京阳光广场唯一招商代理合作方。委托其针对北京阳光广场进行招商工作，委托有效期由2017年1月19日至2028年1月18日止（以实际开业时间为准）。委托方：万恒达公司。受托方：荣信公司。2017年1月19日。落款处万恒达公司名称上加盖有万恒达公司印章图样。万恒达公司对该复印件的真实性不认可。本院向万恒达公司释明，根据《商业管理服务协议》附件3约定万恒达公司应当给荣信公司提供委托书，结合刑事判决书中证人同新学证言称刘某把万恒达公司的委托书给了同新学，本院可以认定万恒达公司给荣信公司提供了委托书，因此本院分配举证责任，如果万恒达公司不认可泛影公司提交的《委托书》复印件，万恒达公司应提交反证，否则本院将对该《委托书》复印件的真实性予以认定。万恒达公司未能提交反证，故本院认定万恒达公司曾给荣信公司出具了该份泛影公司现持有复印件的《委托书》。上述事实，有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。本院认为，本案中泛影公司依据该公司2017年10月15日与荣信公司签订的《商户入驻意向书》，要求万恒达公司向泛影公司承担合同责任，本案的争议焦点是该合同能否约束万恒达公司。第一、泛影公司援引合同法第402条认为《商户入驻意向书》直接约束万恒达公司的主张能否成立。该条法律规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”根据在案证据和证据规则，本院可以认定万恒达公司确于2017年1月19日给荣信公司出具了《委托书》，授权内容是：委托荣信公司针对北京阳光广场进行招商工作。本案能否适用合同法第402条的关键在于荣信公司与泛影公司所签《商户入驻意向书》是否超出了万恒达公司的授权范围。本院论述如下：1、万恒达公司与荣信公司所签《商业管理服务协议》及相关附件存在如下约定：乙方（荣信公司）不得向任何第三方作出任何为甲方（万恒达公司）设定义务、责任的承诺、保证；乙方在经甲方批准的范围内与经营方签订《意向书》，并由甲方委派专人收取经营方钱款。根据上述约定，首先，万恒达公司对荣信公司的授权范围不包括收取经营方钱款；其次，荣信公司不得对经营方为万恒达公司设定义务。联系本案，荣信公司与泛影公司签署《商户入驻意向书》，由荣信公司直接向经营方收取大额钱款，此举已超出万恒达公司授权范围。泛影公司主张万恒达公司应受《商户入驻意向书》约束，即意味着荣信公司可对经营方为万恒达公司设定义务，此举亦超出了万恒达公司授权范围。因此，根据万恒达公司与荣信公司所签《商业管理服务协议》及相关附件，可以判定荣信公司与泛影公司签署《商户入驻意向书》并收取大额款项已超出万恒达公司授权范围。2、从万恒达公司给荣信公司出具的《委托书》内容来看，万恒达公司授权内容为针对北京阳光广场进行招商，招商可以理解为招租。正如（2019）京0105刑初379号刑事判决书本院认为部分所述，荣信公司“只是替万恒达公司对外招租，并无权对外出租商铺”。也就是说，《委托书》中万恒达公司的授权内容是“招租”，而非“出租”。两者的区别在于，招租是招来商户与出租方万恒达公司签署合同，出租是直接以出租方身份与商户签署合同。荣信公司以出租方身份与商户签署《商户入驻意向书》并直接收取大额租赁定金，此举已属出租，而非招租，已超出《委托书》的授权范围。3、泛影公司作为拥有法务部门的专业商事主体，在明知万恒达公司《委托书》授权范围仅为招租而非出租，且明知租赁房屋产权登记在万恒达公司名下的情况下，自愿选择与荣信公司签署《商户入驻意向书》并向荣信公司交纳大额租赁定金，泛影公司应当依据合同相对性向荣信公司主张合同责任。荣信公司与泛影公司签署《商户入驻意向书》并收取大额定金的行为不在万恒达公司授权范围内，泛影公司援引合同法第402条认为该意向书直接约束万恒达公司的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。第二、泛影公司认为荣信公司的行为构成表见代理能否成立。合同法规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。从法条文义可知，只有在行为人以被代理人名义订立合同的情况下，才有成立表见代理的可能性。本案中荣信公司系以自己名义与泛影公司订立合同，泛影公司主张荣信公司构成表见代理没有事实和法律依据，该主张本院不予采信。泛影公司认为其与万恒达公司之间存在《商户入驻意向书》的主张不能成立，泛影公司的诉讼请求是要求解除其与万恒达公司之间的《商户入驻意向书》，因双方之间并不存在该合同关系，该项诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。泛影公司依据《商户入驻意向书》要求万恒达公司双倍返还定金并支付违约金、赔偿律师费的诉讼请求均无事实和法律依据，本院不予支持。荣信公司经本院依法传唤未到庭应诉，不影响本案的审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第二百四十条之规定，判决如下：驳回原告温州泛影天下企业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费1.5万元、公告费560元，均由原告负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  宋培海审判员  陈 峰审判员  韩 龙二〇二一年三月二十五日书记员  羡 蕾