四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1502民初1020号 原告:陈道会，女，汉族，1979年12月24日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：越斌，男，汉族，1972年2月3日出生，住四川省宜宾市翠屏区，系社区推荐公民代理。 原告：陈支清，男，汉族，1954年5月25日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 被告：四川省宜宾市生活服务公司，住所地：东街匡时街89号，统一社会信用代码：91511502208902011E。 法定代表人：颜朝文。 委托诉讼代理人：张选隆，宜宾市叙州区南广法律服务所法律工作者，执业证号：××。 委托诉讼代理人：廖建麒，宜宾市叙州区南广法律服务所法律工作者，执业证号：××。 原告陈道会、陈支清与被告四川省宜宾市生活服务公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告陈道会及其委托诉讼代理人、原告陈支清、被告四川省宜宾市生活服务公司及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼，现已审理终结。 原告陈道会、陈支清向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判令被告将位于宜宾市翠屏区××街××街（现门牌号西街179号）1至4层营业用房（其中：一层营业用房及楼梯通道的建筑面积为45.72平方米，第二至四层营业用房的建筑面积为323.65平方米）的房产所有权过户给原告，第七至八层钢混结构的营业用房，建筑面积为217平方米的房屋使用权转让给原告；二、请求人民法院判令被告支付原告违约金93万元；三、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，二原告变更其诉讼请求一为：请求人民法院判令被告将位于宜宾市翠屏区××街××街（现门牌号西街179号）1至4层营业用房（其中：一层营业用房及楼梯通道的建筑面积为45.72平方米，第二至四层营业用房的建筑面积为323.65平方米）的房产所有权过户给原告；变更诉讼请求三为：补偿利息损失20万元。事实与理由：2019年8月20日，原告向被告交纳诚意金30万元，2019年12月30日，原告同被告签订《房屋权属转让协议书》，约定被告方宜宾市生活服务公司将位于宜宾市翠屏区××街××街（现门牌号西街179号）1-4层钢混结构的营业用房（其中一层营业用房及楼梯通道的建筑面积为45.72平方米,第二至四层营业用房的建筑面积为323.65平方米，权属证书字号为宜宾市房权证翠屏区第00041308号《房屋所有权证》）的所有权，第七至八层钢混结构的营业用房（建筑面积为217平方米〉的房屋使用权转让给原告。双方议定上述房屋家宽为310万元。并约定：“乙方（陈道会、陈支清）向甲方（生活服务公司）付清转让费140万元后，甲方无条件配合和协助乙方办理房屋权属过户的相关手续。”原告陈道会、陈支清截止2020年6月5日，已向被告方支付了共计170万元的转让费，但被告至今仍未协助我方办理好房屋权属过户的所有手续。经原告方三次催告，被告方仍不履行合同义务。根据《合同法》的规定，以及双方签订的《房屋权属转让协议书》第七条之规定：“如有违约，由违约方按照本合同购房款总额的百分之三十向另一方承担违约责任”。被告方宜宾市生活服务公司逾期未办理过户手续，经多次催告仍不履行合同义务，属于严重违约。特诉至贵院，请求判如所请。 被告四川省宜宾市生活服务公司辩称：1、被告属集体所有制企业，按相关法律、法规和规章，处置资产需经行政主管部门批复，鉴于该特殊情况，被告无法直接将案涉房屋的所有权过户给原告，被告亦同意将案涉房屋所有权过户给原告；2、原告至今还差欠被告案涉房屋转让费140万元，而原告亦已逾期，请求法院判令原告给付剩余尾款后再协助办理过户手续；3.被告在2020年5月协助原告完成了案涉房屋的产调手续，并于6月提供了过户办证的相应资料，且在7月起一直向主管部门翠屏区商务局书面报告并完善相应处置资产手续，因此并未违约，请求判令驳回原告要求被告支付利息损失20万元的诉讼请求；4、诉讼费由双方共同承担； 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的原被告双方身份信息、《房屋权属转让合同书》、《房屋所有权证》、《收款收据》、《收条》、《收款收据》《宜宾市生活服务公司职工代表名单》、《宜宾市生活服务公司章程》、《宜宾市生活服务公司职代会会议记录》、《关于出售西街179号资产营业用房的公示》等证据，本院予以确认并在卷佐证， 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下： 被告四川省宜宾市生活服务公司（下称：生活服务公司）系集体所有制企业，2013年12月25日，经职代会同意，生活服务公司全面进入处置资产程序。2019年11月20日，被告委托四川省宜宾市新业房地产评估有限公司对案涉房产进行询价，询价结果为345.5万元。被告分别于2019年12月9日及12月30日两次召开职代会讨论处置案涉资产用于安置员工，同意人数均已超2／3多数。2019年12月30日，被告生活服务公司与原告陈道会、陈支清签订了《房屋权属转让合同书》，约定将生活服务公司所有的宜宾市翠屏区××街××街（现门牌号西街179号）1-4层钢混结构的营业用房（其中一层营业用房及楼梯通道的建筑面积为45.72平方米,第二至四层营业用房的建筑面积为323.65平方米，权属证书字号为宜宾市房权证翠屏区第00041308号《房屋所有权证》，下称：案涉房屋）的所有权及第七-八层钢混结构的营业用房，建筑面积为217平方米的房屋使用权转让给二原告，并约定，转让价款为310万元，付款时间为2019年8月20日前原告已支付诚意金30万元，2020年1月15日前原告向被告支付购房款140万元，2020年7月15日前原告支付购房款140万元。该合同另约定，2020年1月15日原告付清140万元购房款后，被告无条件配合和协助原告办理案涉房屋底楼、第一到四层涉及不动产权属过户的相关手续。被告四川省宜宾市生活服务公司在合同甲方处加盖公章，原告陈道会、陈支清在合同乙方处签字捺印。 二原告于2019年7月31日向被告支付诚意金25万元，于2019年8月1日向被告支付诚意金4万元，于2019年8月20日向被告支付诚意金1万元，并在合同签订后，于2020年1月22日向被告支付购房款40万元，于2020年2月20日分两笔向被告支付购房款55万元，于2020年4月1日向被告支付购房款15万元，于2020年5月13日向被告支付购房款6万元，于2020年6月5日向被告支付购房款24万元，共计向被告支付诚意金及购房款170万元。 上述款项支付完成后，二原告及被告前往宜宾市不动产登记中心办理过户手续，不动产登记中心告知被告，集体企业处置资产需经过主管部门出具许可，被告遂于2020年7月20日向其主管部门宜宾市翠屏区商务局报请处置案涉房屋，并在主管部门的指导下，于2020年9月27日再次召开职代会讨论以310万价格处置案涉资产，并经2/3多数同意。被告于2020年10月17日、11月27日、12月9日三次公告对案涉房屋进行出售，并于2020年12月18日经竞标，由二原告以310万价格竞得。被告于2021年1月7日、1月9日两次召开竞标评议小组会议，认为二原告具有购房资格，报名、报价及缴纳保证金的行为均有效。2020年12月8日，根据主管局宜宾市翠屏区商务局要求，原告再次向被告支付保证金30万元，被告向原告出具收条，后因未能完成过户登记手续，被告于2021年2月1日通过银行转账向原告退还保证金30万元。 另查明： 一、案涉房屋现无查封、抵押。 二、法律及行政法规对集体企业所有的不动产变更过户登记无特殊规定。 本院认为：双方的争议焦点为：1、被告是否违约？2、被告是否应当在原告付清余款后再履行协助过户义务？3、被告是否应支付原告所诉请的利息补偿费用？ 针对焦点1，当事人应当按合同的约定全面履行自己的义务。本案中，原被告双方签订的《房屋权属转让协议书》未违反法律与行政法规的强制性规定，合同有效。被告作为集体所有制企业，处置资产时是否需经过主管部门的批准同意系其企业内部事项，亦属于被告应当知晓的事项。被告辩称其积极履行合同，协助办理过户，但由于未取得主管部门批准同意，导致原告在140万元付清后，未能及时办理过户手续，显然违背了双方合同的约定，因此被告对其未违约的抗辩不能成立。本案中，原告在付款过程中亦有违约，但由于被告未在本案中提出反诉，故被告可另行起诉主张其权利。 针对焦点2，原被告双方签订的《房屋权属转让协议书》实为房屋买卖合同，不论是根据合同文义，还是根据一般的交易习惯，双方约定履行义务的顺序均应理解为原告先支付诚意金及购房款共计170万元后，被告协助完成过户手续，原告再行支付尾款140万元。由于双方均有违约，致使过户手续未能完成之前，原告支付尾款的期限就已到达，但依据《中华人民共和国民法典》第五百二十六条之规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。本案中，在原告已履行其支付诚意金及首期购房款的情况下，被告应先行履行其协助办理过户的义务，原告再履行支付房屋尾款的义务，故被告对原告支付尾款后再协助其办理过户的抗辩不能成立，被告应履行协助原告办理过户手续的义务，对原告的第一项诉讼请求，本院予以支持。 针对焦点3，本案案由为房屋买卖纠纷，原告关于利息损失补偿的诉讼请求于法无据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、被告四川省宜宾市生活服务公司于本判决生效之日起五日内，协助原告陈道会、陈支清办理位于宜宾市翠屏区××街××街（现门牌号西街179号）1-4层钢混结构的营业用房（其中一层营业用房及楼梯通道的建筑面积为45.72平方米,第二至四层营业用房的建筑面积为323.65平方米，权属证书字号为宜宾市房权证翠屏区第00041308号《房屋所有权证》）的产权过户手续。 二、驳回原告陈道会、陈支清的其他诉讼请求。 案件受理费4400元，减半收取计2200元，由原告陈道会、陈支清负担2150元，被告四川省宜宾市生活服务公司负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 员 肖必春 二〇二一年三月三十一日 法官助理 孙 懋 书 记 员 周莉萍 附：相关法律法规 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百二十六条当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。