山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0281民初5696号原告：中国建设银行股份有限公司胶州支行，住所地：胶州市郑州东路39号。统一社会信用代码：91370281869667581G。负责人：高玮，职务：行长。委托诉讼代理人：赵志伟，男，汉族，1969年2月9日生，住胶州市，系该公司职工。委托诉讼代理人：葛宁，山东中苑律师事务所律师。被告：马祥凯，男，汉族，1986年11月29日，住梁山县。被告：冷强，男，汉族，1984年2月15日生，住胶州市。被告：青岛晟帅置业有限公司，住所地胶州市马店镇马店西村。法定代表人：李桂芳。原告中国建设银行股份有限公司胶州支行（以下简称“建行胶州支行”）与被告马祥凯、冷强、青岛晟帅置业有限公司（以下简称“晟帅置业”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵志伟、葛宁到庭参加诉讼，被告马祥凯、冷强、晟帅置业经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建行胶州支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即偿还原告借款本金217318.15元，利息及罚息9261.18元，合计226579.33元。2.判令被告承担2020年4月23日起至实际支付之日止的利息和罚息（按合同约定及中国人民银行逾期贷款规定利率执行）。3.判令被告承担原告就本案诉讼支付的律师代理费18694元。4.判令原告在被告未履行还款义务时依法行使抵押权，有权对被告抵押房屋拍卖、变卖，所得价款在抵押担保范围内优先受偿。5.本案诉讼费被告承担，庭审中，原告建行胶州支行明确诉讼请求：1.判令被告立即偿还原告借款本金217318.15元、利息及罚息18418.16元，合计235736.31元；2.判令被告承担2021年3月2日起至实际支付之日止的利息和罚息（按合同约定及中国人民银行逾期贷款规定利率执行）。3.判令被告承担原告就本案诉讼支付的律师代理费18694元。4.判令原告在被告未履行还款义务时依法行使抵押权，有权对被告抵押房屋拍卖、变卖，所得价款在抵押担保范围内优先受偿。5.本案诉讼费被告承担。事实和理由：2016年2月15日，被告马祥凯与原告签订编号为20160391431《个人住房借款合同》，约定由被告向原告借款人民币23万元用于购房，期限为360个月，采用等额本息还款法，每月偿还本息1120.05元。被告用位于胶州市提供抵押担保。被告冷强承担共同还款责任。被告青岛晟帅置业有限公司承担连带保证责任。借款合同签订后，原告如期发放了借款，但被告却违反合同约定逾期还贷。被告马祥凯、冷强、晟帅置业未到庭，亦未予书面答辩。建行胶州支行围绕诉讼请求依法提交了个人贷款申请表、个人住房借款合同、个人贷款支付凭证、个人贷款还款对账单、房地产抵押登记权证、委托代理协议（中国建设银行青岛市分行法律服务框架协议）及律师费发票，本院审查后认为上述证据符合证据的客观性、关联性和合法性的要求，予以采信。根据上述证据，本院确认的事实如下：2016年2月15日，贷款人建行胶州支行与借款人马祥凯、保证人晟帅置业签订了《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同约定建行胶州支行向被告马祥凯提供23万元的贷款用于购买位于胶州市户房产，贷款期限为360个月，即2016年2月14日至2046年2月14日；贷款利率采用浮动利率，即在基准利率水平上上浮15%，自起息日至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上浮幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次；合同项下借款逾期的，罚息利率为合同所执行贷款利率水平上上浮50%；贷款人的还款方法为按月等额本息还款法，在合同签订时的贷款利率水平下每个月归还本息金额1120.05元。合同项下的担保方式为抵押加阶段性保证：1、借款人马祥凯以其所购胶州市户的房产提供抵押担保，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利、罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公告费等）；2、保证人晟帅置业提供连带责任保证，保证期间自合同保证条款生效之日起至抵押财产的房地产权证等相关权属证书、抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，保证范围包括借款本金、利息（包括复利、罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公告费等），无论贷款人对合同项下的债权是否拥有其他担保，不论其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担合同项下的全部或部分债务，保证人在合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照合同约定在其保证范围内承担保证责任。合同约定的借款人违约情形包括借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，出现上述违约情形时贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，行使担保权利，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。建行胶州支行与马祥凯于2016年2月22日在胶州市国土资源局办理了所购房产的预告抵押登记手续，预告登记权利人为建行胶州支行，抵押预告登记证编号为鲁（2016）胶州市不动产第0003287号。2016年2月23日，建行胶州支行向马祥凯发放贷款23万元。合同履行过程中，马祥凯发生违约，截至2021年3月1日，被告马翔凯、冷强尚剩余贷款本金217318.15元，其中拖欠本金8752.34元、拖欠利息16877.39元、拖欠罚息1540.77元，共计235736.31元未还。另查明，马祥凯系未婚，在马祥凯申请贷款时，冷强作为其共同还款人在共同还款声明上签字，声明愿与借款人共同还款，当借款人没有履行还款义务时愿承担还款责任，不管银行是否行使担保物权都可直接要求其本人履行借款人在合同项下的各项义务，其对借款人全部债务承担责任，还款责任的范围包括：贷款本金及利息（罚息）、借款人应支付的违约金、赔偿金、信用卡透支本息和银行为实现债权而发生的全部费用。还查明，建行胶州支行为实现本案债权支付律师代理费18694元。本院认为，建行胶州支行与马祥凯、晟帅置业签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容符合法律规定，为有效合同，双方应自觉履行合同义务。本案中，建行胶州支行已经按照合同约定向借款人履行了发放借款的义务，但马祥凯在借款合同履行期间内未按合同约定按时足额偿还借款本息，构成违约，故建行胶州支行有权依照合同约定解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。冷强同意对马祥凯的借款承担共同还款责任，故建行胶州支行要求其偿还借款本息合法有据，本院予以支持。本案建行胶州支行所主张的律师代理费是其在借款人及共同借款人不按合同约定履行还款义务的情况下为实现其债权实际发生的费用，按照合同约定，该费用应当由马祥凯、冷强承担。建行胶州支行主张的律师费18694元未超过相关律师服务收费标准的规定，本院予以支持。关于建行胶州支行主张的对涉案房产处置价款的优先受偿权，本院认为：第一，案涉房产虽已办理抵押权预告登记，但根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力，但并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记的情况下，抵押权并未依登记而设立。第二，抵押权预告登记虽非正式的抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。本案中，因晟帅置业原因导致涉案房屋无法办理产权及抵押登记，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。据此，本院依法确认债权人建行胶州支行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。因建行胶州支行与保证人晟帅置业约定的保证期间为“自合同保证条款生效之日起至抵押财产的房地产权证等相关权属证书、抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止”，在抵押权因晟帅置业的过错未能依法设立的情况下，晟帅置业保证期间延续，保证人在承担保证责任后，有权向债务人马祥凯、冷强追偿。马祥凯、冷强、晟帅置业经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，视为是对自己诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第二百二十九条、第六百七十四条第六百七十五条、第六百七十四条，第六百八十八条、第七百条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告马祥凯、冷强于本判决生效起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司胶州支行借款本金217318.15元；二、被告马祥凯、冷强于本判决生效起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司胶州支行截至2021年3月1日的借款利息、罚息等18418.16元及自2021年3月2日至实际清偿之日止按《个人住房（商业用房）借款合同》约定计算的利息、罚息；三、被告马祥凯、冷强于本判决生效起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司胶州支行律师代理费18694元；四、原告中国建设银行股份有限公司胶州支行有权以胶州市户的房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一至三项确定的债权优先受偿；五、被告青岛晟帅置业有限公司对本判决第一至三项确定的债权承担连带清偿责任，至抵押物胶州市户的房产抵押登记生效时终止；其承担担保责任后，有权在承担责任的范围内向被告马祥凯、冷强追偿；六、驳回原告中国建设银行股份有限公司胶州支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4979元，公告费1500元，共计6479元，由被告马祥凯、冷强、青岛晟帅置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  郑培臣审判员  赵联青审判员  李培凤二〇二一年三月十六日法官助理纪磊书记员张程程