北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0116民初1861号原告：百纳物业服务（北京）有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人：张刚义，总经理。委托诉讼代理人：高慎蓉，女，该公司工作人员。被告：曹杰，男，1981年9月27日出生，汉族，住北京市怀柔区。原告百纳物业服务（北京）有限公司（以下简称百纳物业公司）与曹杰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告百纳物业公司的委托诉讼代理人高慎蓉，被告曹杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。百纳物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令曹杰支付拖欠2017年8月1日至2021年2月28日期间的物业费8948.82元并按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金431.85元；2.案件受理费由曹杰承担。诉讼过程中，百纳物业公司表示放弃要求曹杰支付违约金431.85元的诉讼请求。事实和理由：2017年8月1日，百纳物业公司与北京市怀柔区柏泉庄园业主大会签订《物业服务合同》，自此开始为小区提供物业服务。曹杰系×园×号楼×单元×的产权人，该房屋建筑面积为120.93平方米，根据《物业服务合同》约定，物业费单价为1.8元/月/平方米，实际2017年8月1日到2018年12月31日物业费的收费价格执行1.6元/月/平方米（因开发商补贴0.2元/月/平方米），2019年以后按照物业费1.8元/月/平方米收取。曹杰拖欠2017年8月1日至2021年2月28日的物业费本金8948.82元。经多次催要，其拒绝交纳物业费，故诉至法院。曹杰辩称，百纳物业公司所述的房屋位置、面积、产权人属实，我大概是2011年拿到钥匙的，物业费在没拿钥匙之前交过一次，2017年8月1日之后未交纳过物业费。本人未交物业费理由如下：1.本人现在居住房屋是为了支持国家建设整村拆迁的回迁房，房屋拆迁款，开发商至今未全部给齐，故认为是开发商在剩余拆迁款中直接扣除了未交纳的物业服务费。2.北京市怀柔区柏泉庄园业主大会与被答辩人签订的《北京市物业服务合同》并非由业主共同决定，答辩人不受该合同约束。选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数的业主同意。答辩人作为业主，从未听闻召开过业主大会，从未参加过业主大会，未就选聘被答辩人进行过任何投票表决。3.百纳物业公司提供物业服务合同第二章第五条物业服务期限为2年（2017年8月1日至2019年7月31日），起诉书起诉年限为2017年8月1日至2021年2月28日，2019年7月31日至2021年2月28日没有物业合同，起诉年限不予承认。4.起诉书中提到物业费由开发商补贴0.2元/月/平方米，我想问百纳物业公司，与开发商之间是什么关系。在接手时我们小区的楼房和公共区域设备设施建设、绿化景观是否达标。（原先是什么样子，目前什么样子）。2019年以后，物业费1.8元/月/平方米是不是表示现在所有柏泉庄园小区公共区域设备设施齐全，全部检验合格，现在所有的绿化已经符合收费标准了？根据业主享有知情权，要求百纳物业公司出示小区设备设施相关部门检查合格的证明、配套设备设施和地下管网竣工图，竣工验收资料。5．合同第二章内标注服务为二级服务，服务内容、标准不明确，无附件提供。本人提供的一份住宅小区二级服务标准，按照标准内容，物业不作为，未达到服务标准。6.合同第六条第2小条中提出负责管理区域内共用部位的日常维修，养护和管理，无明细附件。根据业主享有知情权，我要求百纳物业公司出具2017年8月1日至2021年2月28日管理区域内共用部位的日常维修，养护和管理的细则如下：特种设备电梯配套设备设施，消防配套设备设施，监控养护和管理细则配套设备设施的维保合同，维保发票，每月巡视记录，日常巡视记录，每次的检测合格报告。绿化景观的巡查维护记录，要求图片录像，竣工验收图片，用水吨位数及预算评估，支出明细。小区地面硬化的巡查维护记录，要求图片录像，竣工验收图片，预算评估及支出明细。楼房外墙、楼顶防水的巡查维护记录、要求图片录像，竣工验收图片，用工用料预算评估及支出明细。小区停车位的巡查维护记录要求图片录像，支出明细，及小区停车管理办法，楼房每单元防盗门的巡查维护记录要求图片录像，竣工验收图片，用工用料及预算评估，支出明细小区大门保安巡查记录，要求图片录像，预算评估支出明细。7.第3小条中提出负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修，养护，运行管理。物业共用设备设施无明细附件。答辩人要求物业公司公示2017年8月1日至2019年7月31日小区公共区域、公共部位、公共设备、公共设施的收益支出明细，小区维修基金的筹集和使用情况，小区出租房屋使用情况，收益报表支出明细，小区饮水机使用情况，收益报表支出明细，电梯及其他广告的投放使用情况，收益报表支出明细，服务人员用人每月工资银行账面流水记录或每月工资签字流水记录、服务人员的基本编制，服务人员的岗位职责和分工服务人员的联系方式和投诉机制。以上是对合同中提到的服务，本人认为此合同内容不健全，不予承认为合同正本，不认定为合法的合同。以下为百纳物业公司在本小区提供物业期间存在的问题，现进行陈述：1.小区内消防栓常年处于无水状态，消防带严重老化一直没更换，灭火器年检日起为2017年，楼道烟感器部分损坏未更换。电梯从未一年进行一次年检。我单元电梯是2020年电梯坏了维修时才进行年检日期的标牌，现雁鸣园小区电梯年检日期还是下次年检日期2017的检验标牌，已多次发生人员被关在电梯里事件，与百纳物业公司反馈时，其回复为电梯不归物业管理，要个人去找开发商。就此项已经严重威胁到本人及广大业主的生命安全。2.我家下雨漏水问题从入住至今未得到解决。3.本小区大门长期处于24小时开放状态，任何人可以随便出入。4.公共设施不健全或长期损坏：单元门禁多年损坏，任何人随便出入，防盗门张贴各类小广告（我家门上各种小广告清理无数次）、地下室漏水、车棚破损及3号楼无车棚导致车库进出口停放电动车及三轮车（附图片）。5.小区卫生脏乱（附图片）。6.小区绿化不能达到二级服务标准（附图片）。7.百纳物业公司从未对于小区内有商业广告植入、小区安装饮水机、超市、底商等的收入及物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准在小区内显著位置进行公示。我对百纳物业公司是否是合法物业公司表示怀疑，需百纳物业提供相应的资格资质证明材料、共用部位明细及维修、养护的详细记录和支出费用票据原件或复印件，需提供共用设施设备的日常维修、养护、运行管理详细记录和支出费用的原件或复印件。基于以上，百纳物业公司起诉我拖欠物业费、要求的违约金不予认可，不同意百纳物业公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年8月1日，北京市怀柔区柏泉庄园业主大会（以下简称柏泉庄园业主大会）与百纳物业公司签订《北京市物业服务合同》，约定：百纳物业公司对柏泉庄园（A区雁舞园、B区雁鸣园）提供物业服务，委托管理期限自2017年8月1日至2019年7月31日；物业服务收费标准为每月每建筑平方米1.8元，双方还就物业服务事项、双方权利义务等内容进行了具体约定。合同签订后，百纳物业公司为柏泉庄园雁舞园小区提供了物业服务。后百纳物业公司与柏泉庄园业主大会于2019年8月1日，续签物业服务合同，合同期限自2019年8月1日至2020年7月31日，业主应在2019年12月31日前履行交纳义务，其他内容与前份合同基本一致。后在实际收取物业费过程中，2018年12月31日之前的物业费按照1.6元每月每平方米收取，自2019年开始按照1.8元每月每平方米收取。2020年6月29日，柏泉庄园业主大会向百纳物业公司提交一份物业服务合同延续说明，内容为：“我业委会与贵公司2019年8月签订的物业服务合同，即将于2020年7月31日到期，考虑到目前尚处在疫情防控重要阶段，为避免人员聚集，柏泉庄园小区物业服务企业招投标工作不得不推迟延期……为确保柏泉庄园小区物业服务工作的正常运转，我处请求贵公司延长物业服务期限，继续履行原物业合同所约定的内容”，后百纳物业公司继续为该小区提供物业服务，且于2021年2月28日撤场。曹杰为北京市怀柔区雁栖镇×园×号楼×单元×的业主，该房屋建筑面积120.93平方米，属于百纳物业公司物业服务范围，曹杰未交纳2017年8月1日至2021年2月28日期间的物业服务费。曹杰表示其与物业公司不存在合同关系，不受物业服务合同的约束，小区物业公司履行物业服务存在严重不达标问题，不同意百纳物业公司的全部诉讼请求。庭审中，百纳物业公司表示涉诉小区为回迁住宅，原开发商在建造房屋时候遗留了很多问题，引起业主不满，也认可己方提供物业服务存在不达标的情况。审理中，百纳物业公司就其主张向本院提交了物业服务合同、公共区域工作维修、服务派工单、保洁合同及保洁服务照片、物业费缴纳通知等证据，证明物业合同签订情况和提供事实物业服务的情况及向小区业主催缴过物业费的事实，对上述证据及证明目的曹杰表示均不予认可。为证明百纳物业公司提供的物业服务不达标，曹杰提交了照片、微信截图等证据。经质证，百纳物业公司认可真实性，但不认可证明目的。另查明，百纳物业公司曾起诉向雁舞园小区其他业主索要2017年8月1日至2019年12月31日期间的物业费，法院生效的判决认定这期间的物业服务与合同约定之间存在一定差距，已对这期间的物业服务费数额酌情扣减。上述事实，有双方当事人陈述及相关书证等证据在案佐证。本院认为，柏泉庄园业主大会与百纳物业公司签订了物业服务合同，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，该合同对业主具有法律约束力。在物业服务合同届满后，百纳物业公司应柏泉庄园业主大会的邀请继续履行原物业服务合同所约定的内容，故原物业服务合同继续有效，但服务期限为不定期。现百纳物业公司于2021年2月28日从涉诉小区撤场，结束涉诉小区的各项物业服务工作。故百纳物业公司向业主索要物业服务期间的物业费，理由正当。曹杰作为涉诉小区的业主，在百纳物业公司为涉诉小区提供了物业服务后，其理应交纳物业服务费。具体数额，因法院生效的判决已经对百纳物业公司在2017年8月1日至2019年12月31日期间提供物业服务不达标情况进行了确认，并对物业费进行了相应酌减，本院对百纳物业公司向曹杰索要上述期间的物业费也进行相应酌减；对2020年1月1日至2021年2月28日的物业费，本院结合已生效的判决及双方当事人的诉辩意见酌情减免。经核算，对于2017年8月1日至2021年2月28日期间的物业服务费减免后为7159.06元。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条及《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、曹杰于本判决生效后七日内给付百纳物业服务（北京）有限公司自二〇一七年八月一日至二〇二一年二月二十八日期间的物业服务费7159.06元；二、驳回百纳物业服务（北京）有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由曹杰负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 刘建中二〇二一年三月十一日法官助理 杜洪亮书 记 员 刘 进