贵州省龙里县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔2730民初199号 原告：罗希素，女，1986年3月13日，布依族，贵州省贵阳市人，住址：贵阳市南明区。 委托诉讼代理人：杨敏，贵州宏贯律师事务所律师，特别代理。 被告：贵州汉湟房地产开发有限公司，住所地：贵州省龙里县醒狮镇醒狮村13-2-46号，统一社会信用代码：915200006927021926。 法定代表人：陈竹，职务：执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：赵爽，贵州吉远律师事务所律师，一般代理。 委托诉讼代理人：羊雪萍，贵州吉远律师事务所实习律师，一般代理。 原告罗希素与被告贵州汉湟房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序于2021年3月10日公开开庭进行了审理，原告罗希素及委托诉讼代理人杨敏到庭参加诉讼；被告贵州汉湟房地产开发有限公司委托诉讼代理人赵爽、羊雪萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗希素向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告立即协助原告办理龙里县（景星庄园一期）Ａ4幢2单元2层4号房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。二、依法判令被告立即赔偿原告损失36336元（以157557元为基数，按年利率6%计算，自2016年10月2日起至2019年8月19日止，共计27625元；以157557元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年8月20日起计算至被告实际付清之日止，暂计算至2021年1月18日共计8711元。以上暂共36336元。）三、依法判令被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：2016年7月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定：原告购买被告的龙里县（景星庄园一期）Ａ4幢2单元2层4号房屋，购房价款共计174557元，首付款157557元，余款17000元；被告应当于2015年8月30日向原告交付房屋。《合同》签订之日，原告即支付首付款157557元，被告将房屋交付原告使用。此后，被告拒不协助原告办理房屋转移登记，也不提供相关证明文件，原告多次催告未果。原告认为，被告拒不协助原告办理房屋转移登记、不提供相关证明文件的行为已经严重侵害原告合法权益，原告为维护自身合法权益，特根据《城市房地产开发经营管理条例》第32条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条、《中华人民共和国合同法》第107条之规定，向贵院提出上述诉请。 贵州汉湟房地产开发有限公司提交书面答辩状辩称：一、被答辩人请求支付逾期办证的违约金应当从2018年1月19日起计算，之前的违约金已经超过诉讼时效。答辩人与被答辩人在《商品房买卖合同》中约定按日向买受人支付已交付房款万分之零点一的违约金，违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金的给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，被答辩人在答辩人违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《民法典》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期办理产权证违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，故2018年1月19日之前的违约金请求已超过诉讼时效，不应得到支持。二、违约金应当按照《商品房买卖合同》的约定标准和方式进行计算，但是被答辩人并未产生任何损失，根据《民法典》及相关司法解释的规定，违约金的计算标准应当降低。1、根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金。故本案的违约金应当从2018年1月19日起以157557元为基数，按日万分之零点一计算违约金。被答辩人请求分别按年利率6%和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金没有事实和法律依据，不应得到支持。2、违约金条款的设置以填补损失为原则，被答辩人诉请答辩人支付逾期办证违约金，是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为前提。而本案中，案涉房屋在《商品房买卖合同》签订当日就已经实际交付给被答辩人使用至今，答辩人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书并不影响其居住、使用，也未造成相应损失，根据《民法典》及相关司法解释的规定，本案的违约金约定过高，请求贵院依法调低。综上，本案的违约金应当自2018年1月19日起以被答辩人已交付的购房款为基数，按贵院依法调低后的违约金标准进行计算。 本院经审理认定事实如下：2016年7月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告的龙里县（景星庄园一期）Ａ4幢2单元2层4号房屋，购房价款共计174557元，首付款157557元，余款17000元，被告应当于2015年8月30日向原告交付房屋。《合同》签订之日，原告即支付首付款157557元，被告将房屋交付原告使用。此后，被告拒不协助原告办理房屋转移登记，也不提供相关证明文件，原告多次催告未果。致原告起诉。 《商品房买卖合同》第八条付款方式及期限第二款载：分期付款。买受人应当在/年/月/日前分期支付房价款：首付90%，157557元。余款余款17000元。第三款：…买受人应在接到出卖人书面通知之日起1日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人在接到出卖人或贷款人书面通知后1日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理…。 第十一条交付时间和条件条款载：出卖人应当在2015年8月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。 第二十二条第二款载：初始登记。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。该条第三款转移登记载：（一）出卖人承诺于/年/月/日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起/日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的/承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期银行活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金。 上述事实，有双方提交的证据在卷佐证。 本院认为：原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。合同现仍在履行过程中，被告应当向原告交付合同约定的龙里县（景星庄园一期）Ａ4幢2单元2层4号房屋的产权登记手续。现被告未按合同约定向原告交付办理商品房转移登记相关文书和材料，并完成合同约定的办理产权登记的义务，构成违约，被告应当按约定向原告支付违约金。 关于违约金，双方合同有约定，经审查，没有违反法律规定，按合同约定予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州汉湟房地产开发有限公司在本判决生效之日起六十日内完成原告罗希素购买的龙里县（景星庄园一期）Ａ4幢2单元2层4号房屋的权证办理并交付原告罗希素； 二、被告贵州汉湟房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告罗希素支付逾期办证违约金（违约金以已付房款157557元为基数，以合同约定的日万分之零点一为标准，从2016年7月2日起计算至前款义务完成并交付之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案的案件受理费354元（已减半收取），由被告贵州汉湟房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。 本判决书发生法律效力后，若义务人未按本判决指定的履行期限履行清偿义务，权利人可在义务人履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  欧子红 二〇二一年三月二十六日 法官助理岑娜 书记员鲁凡康