北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初28576号原告：于佳，女，1982年5月15日出生，蒙古族，无职业，住北京市昌平区。被告：魏欣炜，男，1985年9月14日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。被告：郭蕾，男，1984年8月11日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。原告于佳与被告魏欣炜、郭蕾房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告于佳，被告魏欣炜、郭蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于佳向本院提出诉讼请求：请求法院依法判令被告给付原告于佳欠缴房租131251元及利息45000元、误工2000元及交通费3000元、违约金54430元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2019年3月26日签订了《万达金街房屋租赁合同》，被告承租了原告位于北京市通州区房屋。根据合同约定，被告应于2020年4月5日向原告交纳2020年4月16日至7月15日的租金81645元，2020年7月5日应交纳2020年7月16日至10月15日的租金81645元，共计163290元，但目前被告尚拖欠房租131251元，为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告魏欣炜、郭蕾辩称，不同意原告的诉讼请求。4月16日至7月15日的房租，原告与被告达成协议，原告给被告免两个月的房租，所以只交了一个月的，6月时被告就跟原告通知7月份就不再承租了，两个月的押金就当补偿给原告了，但原告一直不收房，还让被告补两个月房租，期间被告也给原告补了几千块钱。被告魏欣炜、郭蕾针对原告于佳提出的诉讼请求向本院提出反诉请求：1、判令原告赔偿被告立墙费用31678.53元；2、判令本案所有诉讼费用及履行义务所需要的一切费用由原告承担。事实与理由：在2019年3月26日郭蕾、魏欣炜与于佳签订了《通州北苑项目双方租赁合同》，被告向原告缴纳了两个月的押金和房租，因此合同成立。本案合同中标明原告承担取暖费，但在2019年冬季北京取暖时，被告向原告多次电话告知本案涉案房屋不缴纳供暖费，不给供暖，原告拒不缴纳，因此被告2019年冬季是用空调取暖、费用理应由原告承担（空调肯定比国家的暖气费用要贵）因此被告愿意按照涉案房屋冬季取暖费的标准要求原告赔偿。在2020年4月23日被告向原告提出因疫情原因不能营业，万达金街房主都给商家免租金，您能否免去一部分房租时，经双方协商一致，原告予以免除2020年4月5日至2020年7月5日的其中两个月房租，被告认为原告不应在追回此两个月的房租（由微信聊天内容和转账记录为证）。6月份因疫情原因，政府下发通知不允许餐饮业接待堂食，故向原告说明原因，归还房屋，原告种种原由不过来收房并利诱被告向其原告又支付了6061元房租、又利诱被告立起两房中间隔断墙体，致使花费了31678.53元，因原告承租房屋时不存在中间墙体，现要求原告返还被告立墙体钱，疫情原因为不可抗力因素，所以被告未构成合同中的违约。针对被告郭蕾、魏欣炜的反诉请求，原告于佳辩称，被告租的是两家商铺，现在被告要退我一家，他们要恢复原状才能退给我，要不然我没法使用这个房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理确认事实如下：2019年3月26日，于佳（出租人，甲方）与郭蕾、魏欣炜（承租人，乙方）签订了《通州北苑项目三方租赁合同》（以下简称合同），于佳将位于北京市通州区房屋出租给了郭蕾、魏欣炜，房屋用途为商业可餐饮。租期自2019年4月15日至2020年10月15日，共计1年6个月，月租金为27215元，每三个月支付一次，提前10日支付下一期租金，各期支付日期分别为2019.4.5、2019.7.5、2019.10.5、2020.1.5、2020.4.5、2020.7.5，房屋押金为58178元。合同第三条第三款约定“乙方未按合同约定时间支付租金到甲方指定账户，每延迟一日按应付租金的0.5%收取滞纳金，超过应付期限20日时，甲方可终止合同，收回房屋，有权将房屋出租第三方，且乙方已付租金和押金不予退还。合同期内，乙方不得将押金冲抵租金或本合同规定的各项费用，当本租约期限届满时乙方应与甲方共同清点室内设施，并付清本租约规定交纳的各项费用后，甲方应将押金全额无息退还乙方。如乙方违反本合同的约定造成违约或给甲方带来相关损失，甲方可扣留乙方所交付的全部或部分押金，当押金不足以弥补甲方损失时，甲方仍有权利向乙方追偿。”合同第六条乙方的权利及义务第4款约定“租赁期满或合同解除，乙方必须按时将租赁房屋在设备、设施良好的状况下（自然折旧除外）交给甲方。”合同第八条合同解除约定“（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方面解除合同：1、迟延交付房屋达30日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达20日的。2、欠缴各项费用达27215元的。3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改、变动或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7、擅自将房屋转租给第三人的。（五）其他法定的合同解除情形。”合同第九条违约责任约定“（一）甲方有第八条第（三）款约定的情形之一的，应按押金的100%向乙方支付违约金；乙方有第八条第（四）款约定的情形之一的，应按押金的100%向甲方支付违约金。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按押金的100%支付违约金，甲方还应退还剩余的租金。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按押金的100%支付违约金。（五）丙方提供虚假信息、隐瞒重要事实或有恶意串通行为的，除退还已收取的佣金外，还应赔偿由此给甲方或乙方造成的损失。”合同签订后，双方依约履行了协议，于佳交付房屋，郭蕾、魏欣炜依约交纳押金。庭审过程中，2020年6月28日，郭蕾、魏欣炜向于佳提出退租事宜，于佳在微信中回复“那我这两个月房租也是白免了，本来我看现在情况都开始好转了。你们现在提前结束租约，押金我没法退了，其实免了你们两个月租金我这也没押金了，那你们要尽快恢复原状，因为是两家的铺面”“把营业执照从地址移走，水电办清，一周时间够了吧”。2020年7月15日，郭蕾、魏欣炜向于佳转账6061元。关于立墙的问题，于佳称合同第六条第4款有约定，郭蕾、于佳称二人接手房屋时两套商铺中间的墙就是打通的，协议中未约定由承租人恢复原状。关于收房问题，于佳称9月4日物业验收完毕，9月27日结清了水电，9月30日收的房；郭蕾、魏欣炜称一直要求于佳过来收房，于佳一直要求二人立墙，其二人额外给了于佳七天房租6061元，让她自己处理，但其不同意，后来二人立了墙支付了31678.53元，其中立墙24000多元，交给物业7000元，而且墙8月份的时候就立完了，于佳也不来收房。本院认为，以对话方式作出的意思表示，相对人知道其内容时生效。以非对话方式作出的意思表示，到达相对人时生效。以非对话方式作出的采用数据电文形式的意思表示，相对人指定特定系统接收数据电文的，该数据电文进入该特定系统时生效；未指定特定系统的，相对人知道或者应当知道该数据电文进入其系统时生效。当事人对采用数据电文形式的意思表示的生效时间另有约定的，按照其约定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案中的法律事实发生在民法典实施之前，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，应当适用民法典之前相关法律和司法解释的规定。根据查明的事实，双方签订的合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定的内容全面履行各自的权利义务。本案中，双方在6月28日微信中已对合同的解除达成了一致意见，可以确认双方协议已于2020年6月28日解除，但当时对解除后果双方未达成一致意见，尤其在立墙的问题上，于佳要求郭蕾、魏欣炜七日内立墙恢复原状，郭蕾、魏欣炜不同意，希望于佳自行处理，并额外支付了7天的租金，合同第六条第4款虽然约定合同解除后要将租赁房屋在设备、设施良好的状况下（自然折旧除外）交给出租方，但鉴于涉案房屋在交付时墙面就已被他人打通的情况，因此该约定是否包含了承租人需要承担恢复原状的义务是不明确的，于佳要求郭蕾、魏欣炜来立墙，就可能要承担涉案房屋无法及时退还的风险，从最终的情况来看，郭蕾、魏欣炜也是同意了立墙，并经过了验收，此应视为双方对解除的后果达成了一致意见。结合双方合同履行情况以及解除后双方对后果的处理情况来看，首先双方既已对因疫情影响房屋使用减免两个月的房租达成了一致意见，于佳再主张要求郭蕾、魏欣炜给付此时间段的租金，依据不足，故对其该部分诉讼请求，本院不予支持。第二、对于于佳要求郭蕾、魏欣炜给付2020年7月16日至10月15日的租金，由于协议已于2020年6月28日解除，其主张该部分租金，依据不足，且协议解除后房屋未及时退还，于佳亦有一定的过错，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。第三、对于于佳主张的违约金和郭蕾、魏欣炜主张的立墙费用，既然协议已经解除且双方对解除的后果达成了一致意见，双方再主张相关费用就缺乏了相关依据，且对于于佳而言，押金足以弥补相关损失，故对于双方的该部分诉讼请求，本院不予支持。对于于佳主张的误工费、交通费的诉讼请求，不属于房屋租赁合同纠纷所致的直接损失，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告于佳的诉讼请求；二、驳回被告郭蕾、魏欣炜的反诉请求。案件受理费2418元，由原告于佳负担（已交纳）。反诉费296元，由被告郭蕾、魏欣炜负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 徐宪龙二〇二一年三月十一日法官助理 李熹明书 记 员 张博森