河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀07民终388号 上诉人（原审原告）：宋伟超，男，1990年4月10日出生，汉族，住张家口市崇礼区。 被上诉人（原审被告）：河北宏鑫房地产开发有限公司，住所地：张家口市桥西区至善街1号5层05。 法定代表人：王文杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘尚礼，张家口市桥西区明德法律服务所法律工作者。 上诉人宋伟超因与被上诉人河北宏鑫房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省张家口市桥西区人民法院（2020）冀0703民初1075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宋伟超、被上诉人河北宏鑫房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘尚礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋伟超上诉请求:请法院依法维持(2020)冀0703民初1075号民事判决第一项;二、请法院依法改判被上诉人向宋伟超支付违约金3445.2元(暂计算至2020年9月18日，9月18日至商品房网签合同签订之日的违约金按照每天28.71元，每30天支付一次)；三、请法院依法改判被上诉人向宋伟超支付资金占用期间的利息4218元(暂计算至2020年9月18日，9月18日至商品房网签合同签订之日的利息按照每天35.15元，每30天支付一次)；四、请法院依法改判被上诉人退还多收宋伟超的5000元房款；五、请法院依法判决一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:2020年5月17日，上诉人与被上诉人签署了《境门御府购房协议书》，约定:1、上诉人购买被上诉人开发建设的“境门御府”项目住宅楼17-1-2905房。2、房单价为855.8元，建筑面积为25平米，总价为213845元。3、付款方式为一次性付款。4、《境门御府购房协议书》签署后，双方签订《商品房网签合同》。《境门御府购房协议书》签署之前，上诉人将购房总价款总计213845元通过手机银行转账的方式支付给被上诉人，但被上诉人只为上诉人开了一张收据，没有开具增值税发票。然而，《境门御府购房协议书》签署至今近五个月被上诉人一直拒绝与上诉人签署《商品房网签合同》。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条:当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案《境门御府购房协议书》中包含商品房买卖合同的主要内容，且被上诉人已经按照约定收受购房款，故该协议书应当认定为商品房买卖合同。因被上诉人原因导致上诉人签订《商品房网签合同》的目的不能实现，被上诉人应属于根本违约，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》，四、关于房地产纠纷案件的审理，(四)、关于违约责任问题，合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条:借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率2％为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理:(一)既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6％支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。(二)约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。上诉人已经依约支付了全部的购房款，但是被上诉人却迟迟不与上诉人签署相关《商品房网签合同》，致使上诉人的权利、利益受损，上诉人有权要求被上诉人支付违约金及非法占用房款的利息，违约日期应从《境门御府购房协议书》签订次日起计算，即从2020年5月18日开始计算，以总房款213845元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，即年利率4.9％计算，213845×4.9％÷365=28.71，故每天的违约金为28.71，违约日期从2020年5月18日至2020年9月18日，共120天，28.71元X120=3445.2元.9月18日至《商品房网签合同》签订之日的违的金，按照每天28.71元，每30天向上诉人支付一次。被上诉人非法占有上诉人的购房款，应按照年利率支付资金占用期间的利息，自《购房协议书》签订次日即2020年5月18日至2020年9月18日，共120天，以总房款213845元为基数213845元×6%÷365=35.15元，故每天的利息为35.15元，35.15元×120=4218元，9月18日至《品房网签合同》签订之日的利息，按照每天28.1元，每30天向上诉人支付一次。 上诉人与被上诉人签订的《宏鑫境门御府房屋认购协议书》中明确约定，上诉人交纳认筹金5000元，可抵房款10000元，《境门御府购房协议书》中明确约定上诉人购买的房屋总价为213845元，上诉人向被上诉人通过手机银行转账三次，第一次为5000元认筹金、第二次为20000元定金、第三次为188845元房款，三次转账共213845元，其中5000元的认筹金，被上诉人并没有按照认筹协议书给上诉人抵扣10000元的房款，而是5000元认筹金只抵了5000元的房款，故被上诉人应还上诉人多收的5000元房款。被上诉人向一审法庭提交的“境门御府售房成交条件表”，拟证明案涉房屋实际总价230100元，该表被上诉人并没有在签订《境门御府购房协议书》时向上诉人出示说明，表上也没有上诉人的签字，上诉人认为该表和本案没有关系，以《境门御府购房协议书》中的总价213845为准，而不是230100，被上诉人应将多收上诉人的5000元房款退还，一审判决中提到的《缴款通知书》，上诉人没有见过。 河北宏鑫房地产开发有限公司辩称，宋伟超的上诉请求缺乏事实与法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 宋伟超向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判决《境门御府购房协议书》第三条、第七条格式条款无效；2.请求法院依法判决被告立即与原告签订《商品房网签合同》；3.请求法院依法判决被告为原告开具案涉房屋的增值税发票；4.请求法院依法判决被告向原告支付违约金2928.42元（暂计算至2020年9月1日，9月1日至商品房网签合同签订之日的违约金到时再进行计算）；5.请求法院依法判决被告向原告支付资金占用期间的利息3585.3元（暂计算至2020年9月1日，9月1日至商品房网签合同签订之日的违约金到时再进行计算）；6.请求法院依法判决被告退还多收原告的5000元房款；7.请求法院依法判决被告承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2020年5月8日，原、被告签订《宏鑫境门御府房屋认筹协议书》，约定乙方（原告）在甲方（被告）接待中心缴纳人民币5000元作为预订宏鑫境门御府项目房源的诚意金，可以享受优先选房权，并可于确定房源后冲抵总房款优惠10000元。2020年5月17日，原、被告签订《境门御府购房协议书》，约定：1.乙方（原告）自愿认购甲方（被告）开发建设的“境门御府”项目住宅楼17-1-2905，该房屋按建筑面积出售，建筑面积为25㎡（最终面积以房管局测绘面积为准，多退少补），单价为8553.8元/㎡，房屋总价为213845元；2.乙方在签订本协议时缴纳首付款金额为213845元，乙方选择一次性付款方式；3.乙方在缴纳首付并签署《境门御府购房协议书》后，按邀约时间与甲方签订《商品房买卖合同》，如逾期则视为乙方放弃购房，甲方有权解除本协议另行销售该房屋，并扣除乙方已付款项5%的违约金。……7.乙方确认本协议填写的联系地址是可接收信函的准确地址，甲方一经按该地址寄出文件，即视为送达乙方。如果，乙方变更联系地址及电话，需在变更后3日内书面通知甲方，以确保甲方书面通知书的送达。否则，因无法联系造成的后果由乙方自行承担……。原告宋伟超于2020年5月8日交纳认筹金5000元，2020年5月10日交纳定金20000元，2020年5月17日交纳房款188845元，共计213845元。被告收到款项后，分别出具认筹金收据一张、定金收据一张、房款收据一张。庭审中，为证明其主张，原告向法院提交房屋认筹协议书一份、购房协议书一份、定金认筹金房款转账记录截屏三张及房款收据一张、购房确认单。被告对原告举证的真实性、合法性均表示认可，不认可同本案的关联性。被告向法院提交境门御府售房成交条件表一份，拟证明案涉房屋实际总价230100元，减去5000元认筹金抵顶的5000元，房款变为225100元。另外原告交全款95折优惠，房款实际应交纳213845元。所以认筹协议实际已经履行。对此，原告不予认可。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。《境门御府购房协议书》其内容并不违反法律法规的禁止性规定，应认定为合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。关于协议书中第三、七款，原告主张该款违反公平原则，免除被告责任，加重原告责任、排除原告主要权利，应属无效合同。对此意见，法院不予支持，理由如下：第一、当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利。协议书虽系被告为重复使用而事先拟定，但原告自愿签字并付清房款，可以认定系其真实意思表示；第二、欲购买房屋而签订正式的商品房买卖合同，本是购房协议书的应有之意，被告应尽快予以办理。但考虑到网签过程涉及到多部门配合，分批分次办理也在情理之中；第三、协议书第三款虽未约定因甲方（被告）原因未签订《商品房买卖合同》法律责任的承担，也未约定发出邀约时间，但法院认为并不因此排除其相应的法律责任。依照我国合同法相关规定，对于履行期限等约定不明的，应适用合同漏洞填补规则，先由合同双方协议补充，不能达成补充协议的，按合同有关条款或交易习惯确定。仍然不能确定，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，由于双方约定签订《商品房买卖合同》的前提是先由被告发出邀约，但何时邀约并未明确约定，属于约定不明。结合本案实际情况，在当事人未能协议补充情况下，法院酌情认定为原告起诉之日，未及时办理的，应承担相应的法律责任。第四、关于协议书第七条规定，留有准确的通讯地址及联系方式是确保协议书的实际履行的条件，也是当事人的合同义务。关于该条款的解释，参照行业规范及交易习惯，被告仍应尽到完全的通知告知义务，口头告知、电话短信通知、邮寄送达等多种方式并用，并就已采取的告知方式进行举证，确保对方知晓告知内容。综上所述，协议书中第三款、第七款所约定的情况并未实际发生，也不适用格式条款无效的情形，被告不存在违约行为。故对原告的第一、四、五项诉讼请求，法院不予支持，第二项诉讼请求予以支持。关于原告的第三项诉讼请求，收取购房款开具房款发票是开发公司税法上的义务，属于行政管理的范畴，不属于法院民事案件受理范围，法院不予以审理。关于原告的第六项主张，被告举证及《缴款通知书》能够证明认筹5000元抵10000元已经履行，对此主张法院不予支持。判决：一、被告河北宏鑫房地产开发有限公司于判决生效后十日内与原告宋伟超签订案涉“境门御府”项目住宅楼17-1-2905商品房买卖合同；二、驳回原告其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提供新证据。二审查明的事实与原审无异。 本院认为，宋伟超上诉称其与河北宏鑫房地产开发有限公司签订的《境门御府购房协议书》在签署后近五个月，河北宏鑫房地产开发有限公司一直拒绝与其签署《商品房网签合同》，河北宏鑫房地产开发有限公司应向其支付违约金3445.2元(暂计算至2020年9月18日，9月18日至商品房网签合同签订之日的违约金按照每天28.71元，每30天支付一次)。因宋伟超依据其与河北宏鑫房地产开发有限公司签订的《境门御府购房协议书》，要求河北宏鑫房地产开发有限公司承担违约金责任，其应当举证证明河北宏鑫房地产开发有限公司存在违反合同约定的行为。宋伟超以双方签订《境门御府购房协议书》后近五个月，河北宏鑫房地产开发有限公司未与其签订《商品房网签合同》属于违约行为。因双方签订《境门御府购房协议书》的目的是买卖房屋，故签订《商品房网签合同》应是双方的应有之意。双方在《境门御府购房协议书》中对签订《商品房网签合同》的具体时间没有约定，河北宏鑫房地产开发有限公司作为出卖方应当向购买方发出签订《商品房网签合同》的邀约，在双方对邀约时间约定不明的情形下，一审法院酌情确定以宋伟超的起诉时间作为河北宏鑫房地产开发有限公司的邀约时间，以促使双方尽快办理《商品房网签合同》。据此，河北宏鑫房地产开发有限公司未与宋伟超签订《商品房网签合同》的行为不属于违约行为，不应承担违约金的赔偿责任。一审判决对宋伟超要求河北宏鑫房地产开发有限公司承担违约金赔偿责任的诉讼请求未予支持符合法律规定，本院对宋伟超的该项上诉理由不予支持。宋伟超上诉称河北宏鑫房地产开发有限公司应向其支付资金占用期间的利息4218元(暂计算至2020年9月18日，9月18日至商品房网签合同签订之日的利息按照每天35.15元，每30天支付一次)。因资金占用期间的利息与违约金，同属于合同当事人因违反合同约定的义务而应当承担的赔偿损失中的损失项目，其目的均是为了弥补因违约方违约给守约方造成的损失。违约金责任不仅具有赔偿损失的功能，还具有一定的惩罚性功能，违约金责任完全可达到弥补因违约造成的包括资金占用期间利息的损失，所以，宋伟超起诉要求河北宏鑫房地产开发有限公司承担违约金责任，依法不能再请求承担资金占用期间的利息损失责任，且与违约金责任是否得到支持没有关系，本院对宋伟超的该项上诉理由不予支持。宋伟超上诉称河北宏鑫房地产开发有限公司应退还其多收的5000元房款。因河北宏鑫房地产开发有限公司举证的《境门御府售房成交条件表》及有宋伟超签字的《缴款通知书》中，均有认筹金5000元抵10000元的记载，可证明河北宏鑫房地产开发有限公司已经履行了认筹金抵顶购房款的双方约定，故一审判决对宋伟超的该项诉讼请求予以驳回具有证据依据，本院对宋伟超的该项上诉理由不予支持。 综上所述，宋伟超的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4604元，由宋伟超负担。 本判决为终审判决。 审判长  马瑞云 审判员  闫 格 审判员  宋凯阳 二〇二一年三月三十日 书记员  施 洋