北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初2132号原告：呼静，女，1972年7月6日出生，汉族，保利大厦有限公司职工，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：魏刚（呼静之夫），男，1970年6月29日出生，汉族，北京国泰蓝盾科技有限公司职工，住北京市昌平区。被告：城城不动产管理有限公司，住所地西安经济技术开发区未央路**西安聚泽酒店有限公司**。法定代表人：张智军，总经理。原告呼静与被告城城不动产管理有限公司（以下简称城城不动产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告呼静及其委托诉讼代理人魏刚到庭参加诉讼，被告城城不动产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告呼静向本院提出诉讼请求：1．判决解除原被告双方签订的《房屋托管合同》；2．判令被告支付原告未支付从9月1日至12月16日的房租14700元；3．请求判令被告向原告支付1月份和2月份的租金分摊中的五期租金共3818．2元；4．请求判令被告向原告支付违约金12600元；5．本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原被告双方于2019年12月15日签订了《房屋托管合同》（合同编号：6101SJ1912150105438），约定将原告所有的坐落于北京市通州区梨园镇土桥中街x号华远铭悦小区xx栋x单元xxx室的房屋托管给被告对外租赁。原合同托管期自2019年12月25日至2022年12月24日止，月租金为4200元。受疫情影响，原被告双方又于2020年2月27日签订了原合同的《补充协议》，约定被告拖欠原告2个月的租金合计8400元，于2020年3月至2021年1月期间分期支付，每月支付763．64元。目前，被告自2020年9月起至今未向原告再支付任何租金，且继续将涉案房屋交由其他租户使用，收取其租户的租金。根据原合同第十四条第三款：甲方有权单方解除合同，收回该房屋的情形，包括其第1项的约定“乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的”。又根据原合同第十五条违约责任中约定了第四款“乙方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按照3个月租金标准的违约金支付给甲方”。被告严重违约的行为给原告造成了生活不便及严重的经济损失。被告应当按照约定向原告支付拖欠的房租、相应的违约金以及补充协议中尚未支付的租金。故，请求贵院判如所请。被告城城不动产公司辩称，一、因解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，因此被告不同意解除涉案合同。被告与原告签订合同后，与第三人签订了房屋租赁合同，将涉案房屋出租给了第三人实际使用，若解除合同直接影响第三人的合法权益，因此不同意解除涉案合同。二、恳请贵院依据相关证据及案件事实确认被告欠付原告租金的具体数额。被告与原告签订合同后，一直按照合同约定向原告支付租金及押金，2020年9月受疫情影响，被告经营出现困难，无法按照合同约定日期向原告支付租金，根据双方签订的合同约定，在合同期限内被告每年享有一个月免租期，并且在第一年租期内便一次性享受合同期内所有的免租期，因此，在计算被告欠付的租金时应免除被告所有免租期内租金，同时还应将被告支付原告的押金折抵原告的租金。在被告未按合同约定日期支付租金的情况下，原告单方与实际使用涉案房屋的第三人协商，收回涉案房屋，因此自原告收回涉案房屋之日起，被告无需向原告支付租金。由于被告经营异常无法核查原告单方收回房屋的具体日期，恳请贵院结合案件事实、合同约定及相关法律规定计算被告欠付租金的具体数额。三、原告主张的违约金数额过高，应当依法予以调整。根据民法典第五百八十五条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或仲裁机构可以根据当事人的请求适当予以减少。原告主张的违约金远高于被告违约给原告造成的损失，加之疫情的影响，被告无力支付原告高额违约金，恳请贵院依法进行调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院经审理确认事实如下：2019年12月15日，呼静（甲方）与城城不动产公司（乙方）订立合同编号为6101SJ1912150105438的《房屋托管合同》（以下简称合同），约定呼静将北京市通州区梨园镇土桥中街x号华远铭悦小区x栋x单元2xxx号房屋托管给城城不动产公司，用于长租房、短租房或配套项目，托管期限合计36个月，自2019年12月25日（以本合同起租日为准）至2022年12月24日，甲方实收租期35个月，冲抵服务费1个月。本合同起租日起，甲方首月租金与乙方的托管服务费冲抵，次月起每个月最后一天乙方按月支付甲方租金，每年春节当月租金，统一在春节次月收取（春节次月一次支付两个月租金）。月租金标准为4200元，付款方式为月付。关于合同解除及违约责任，乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外）、乙方原因导致乙方二次以上拖欠各项费用达10000元的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方。合同订立后，呼静如约将房屋交付城城不动产公司。庭审过程中，呼静陈述对方已交付租金至2020年8月31日，之后未交付过租金，其于2020年12月16日收回房屋。关于租金分摊的问题，呼静陈述疫情期间城城不动产公司未付1月和2月的租金，为此双方于2020年2月27日签订了一份《补充协议》，内容为“乙方未支付甲方2个月的租金，合计8400元。该租金乙方承诺在2020年3月至2021年1月期间分期进行支付，每个月支付763．64元。其它合同条款不变”，城城不动产公司在支付了六期分摊租金后，剩余五期至今未付。另，本院于2021年3月8日向城城不动产公司送达了起诉状等材料。本院认为，本案法律事实发生在民法典施行前，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，应当适用民法典之前的相关法律规定。同时该司法解释第十条的规定“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”合同法规定，依法成立的合同受法律保护。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。民法典第五百六十五条第二款规定“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人对自己提出的主张应提供充分确实的证据予以证明，否则应承担举证不能的不利后果。当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告城城房地产公司经本院合法传唤，未到庭应诉，应视为其放弃了质证的权利。根据查明事实，呼静与城城不动产公司订立的合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。现该合同虽然名为托管合同，但根据合同条款内容分析，实则为房屋租赁合同。呼静已经将涉案房屋交付城城不动产公司，但城城不动产公司自2020年9月25日（该时间为本院结合苗铁锁提供的银行流水和分摊期租金确定的，2019年12月25日至2020年1月24日为首月不收租金，随后分摊1月25日至3月24日两个月租金至11个月内，后完整给付6个月租金，3月25日至9月24日）起，未再支付租金，根据合同约定，呼静有权解除合同、收回涉案房屋，并要求城城不动产公司支付拖欠的租金及违约金。关于呼静要求解除合同的诉讼请求，于法有据，本院对此予以支持，对于合同解除的时间，根据民法典的规定，应以起诉状送达之日为准。关于呼静主张的2020年9月1日至2020年12月16日房租14700元，首先起算时间有误，应为2020年9月25日，结合其收回房屋的时间及合同约定的租金标准，具体数额，经本院核算应为11480元。关于呼静主张的分摊期间的租金3818．2元的诉讼请求，于法有据，本院对此予以支持。关于呼静主张的违约金，首先合同中明确约定了违约金的计算标准，城城不动产公司认为过高应予调整，结合合同的约定、履行情况以及目前的房屋租赁市场行情，本院认为城城不动产公司的该主张，并无不当，故本院对于违约金的标准予以适当调整，具体标准为两个月租金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告呼静与被告城城不动产管理有限公司签订的《房屋托管合同》于2021年3月8日解除；二、被告城城不动产管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告呼静租金11480元；三、被告城城不动产管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告呼静分摊期间的租金3818．2元；四、被告城城不动产管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告呼静违约金8400元；五、驳回原告呼静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费289元，由被告城城不动产管理有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 徐宪龙二〇二一年三月三十日法官助理 李熹明书 记 员 张博森