广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终1898号上诉人（原审被告）：郑仁杰，男，1990年5月15日出生，汉族，住江西省上饶市广丰县××××××××××××××××。被上诉人（原审原告）：崔业雪，女，1972年5月6日出生，汉族，住广东省中山市×××××××××××××。委托诉讼代理人：欧阳正确，广东永隆律师事务所律师。上诉人郑仁杰因与被上诉人崔业雪房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初28320号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。崔业雪向一审法院提出诉讼请求：郑仁杰支付自2019年11月起至2020年6月30日的租赁费用32151.6元、水电费1464.5元及滞纳金（自逾期之日起，按照每日千分之一计付）。一审法院缺席判决如下：一、郑仁杰于一审判决发生法律效力之日起七日内向崔业雪支付占用使用费30640.2元；二、驳回崔业雪的其他诉讼请求。案件受理费688元，减半收取计344元，由崔业雪负担47元，郑仁杰负担297元，并直接向崔业雪支付。郑仁杰上诉请求:撤销一审判决,发回重审或依法改判。事实与理由：一、一审法院认定郑仁杰未履行到庭参加诉讼及提交书面答辩和证据的义务,其原因是崔业雪向法院提供不真实的联系方式导致郑仁杰未能到庭。二、崔业雪提供的证据证明力不足，租赁费用数据存在错误。郑仁杰已经缴纳过2019年12月前全部费用，也已缴纳2020年2-4月免租期间的管理费、水电费及单月租赁费共计4511.95元，只拖欠2020年1月份、5月份的水电费、租赁费及物业管理费。且郑仁杰2020年3月才回到中山，并不存在未支付的水电费。2020年4月24日，由于中山市火炬高技术产业开发区水利所（以下简称火炬水利所）对涉案商铺违建进行整改，郑仁杰在告知崔业雪后搬离，并未收到2020年5月份及后期的租赁缴费单据。三、2019年4月20日，由于崔业雪管理不当，导致郑仁杰财产损失合计上万元。其后崔业雪及其工作人员一直拒绝赔付。一审判决并未提及这一情况，郑仁杰故意拖欠租金是为了督促崔业雪处理赔偿事宜。崔业雪辩称，一、郑仁杰经法院合法传唤未到庭参与诉讼，未进行答辩，应视为其对于权利的放弃。二、郑仁杰在2020年5月26日缴纳的4511.95元是2019年10月的费用，而崔业雪在本案中主张的费用是从2019年11月份开始计算。三、虽然火炬水利所提出过对违建商铺进行整改的要求，但涉案商铺至今在正常对外营业。即使涉案商铺需要拆迁或者主张相关费用，也是由火炬工业联合公司与郑仁杰对接，与崔业雪无关。郑仁杰在2020年6月中旬未通知崔业雪的情况下擅自搬离，并且拖欠了2019年11月至2020年5月的租金，其自身行为导致本案合同不能继续履行。四、五星建材市场是火炬工业联合公司下辖的建材市场，火炬工业联合公司将该市场周边空地修建为商铺形成一个围绕市场的商业圈，崔业雪在获得火炬工业联合公司认可后对外进行招租。所有进驻该商业圈的商铺均可以办理登记，对外进行合法经营。由于涉案商铺为集体资产等特殊原因，故该商铺没有办理产权报建手续，但并不影响到该商铺的实际使用。郑仁杰承租涉案商铺后，已办理了合法的工商注册手续，在使用涉案商铺时也并未因为商铺未报建导致其无法对外经营，故应该按照合同约定缴纳租赁费用。五、郑仁杰提及涉案商铺因崔业雪管理不善漏水导致其经济损失与事实不符，郑仁杰也从未向崔业雪反映过这一情况。二审期间，郑仁杰围绕上诉请求向本院提交了以下证据：一、微信聊天记录，证明涉案房屋漏水，该情况是崔业雪管理不善造成的，而非房屋老化导致。二、付费转账记录，证明郑仁杰在撤场前已缴纳全部相关费用。三、告示，证明郑仁杰因火炬水利所宣告涉案商铺系违章建筑且经营难以为继而搬迁。四、《租户缴费通知单》两份，证明崔业雪已同意免租两个月，免租期间的其他费用郑仁杰均已缴纳过。五、民事诉讼状一份，证明郑仁杰未到庭系因为崔业雪提供了错误的联系方式。崔业雪未提交新证据。本院组织当事人进行了质证。崔业雪质证称：确认证据一的真实性、合法性，不确认其关联性，微信内容无法反映其是否为即时拍摄，涉案房屋一直由物业公司进行规范管理，漏水并非由崔业雪管理不善造成；对证据二的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，2020年5月26日支付的两笔转款是2019年10月份的费用；对于证据三的真实性、合法性、关联性均不予确认，该告示是火炬水利所发布，对于违章建筑的告示应当是其他部门，且涉案商铺仍在继续使用；对于证据四的真实性予以确认，该单据也证明了郑仁杰在使用租赁过程中由其自行承担相应的水电费用。该单据上没有记载2020年3月到4月的租金金额，备注里明确说到郑仁杰应当在本月25号前缴纳租金，否则无法享有相应优惠政策；对于证据五，确认其真实性、合法性，但一审法院通过邮寄等多种方式向郑仁杰发出开庭通知，崔业雪在一审时已经提交了相关信息。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，郑仁杰二审期间提交的微信转账记录显示，郑仁杰分别于2019年12月31日、2020年5月26日（同日两次）向崔业雪方工作人员转账4050元、711.95元、3800元。崔业雪确认该转账记录的真实性，但称2020年5月26日的转账是针对2019年10月的租金。本院又查明，郑仁杰提交的两份《租户缴费通知单》显示崔业雪同意减免2020年2月、3月的租金，通知单上同时注明“最迟于本月25号前缴交你需交的租金、管理费、水电费用，逾期缴付租金，作为放弃本轮享受减免租金优惠政策”字样。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，本院对于当事人上诉没有提出的请求，不予审理。结合双方的诉辩陈述，本案上诉争议的焦点为对于郑仁杰应向崔业雪支付的占有使用费金额的认定。现分析如下：一审法院已认定涉案租赁合同属无效合同，并作详细阐述，双方均无异议，本院不再赘述。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应予以返还；……”，现涉案租赁合同已被认定为无效合同，根据上述规定，崔业雪应向郑仁杰返回租赁保证金10000元。鉴于郑仁杰提出以租赁保证金抵扣所欠费用的抗辩，为了避免诉累，本院同意抵扣。关于郑仁杰主张崔业雪已在《租户缴费通知单》中同意减免2020年2月、3月的租金，故不应支付2020年2月、3月租金的抗辩。本院认为，该《租户缴费通知单》明确注明需在限定的期限内缴费才予以享受减免优惠，根据本院查明的事实，郑仁杰存在逾期支付的情形，减免2个月租金的条件未达到。另，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”及《最高人民法院印发〈关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）〉的通知》第6条规定“……承租非国有房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”由于我国在2020年春节期间前后发生“新冠肺炎”疫情，而且当时大部分行业均响应政府部门防治“新冠肺炎”疫情的要求而停业也是公知的事实，“新冠肺炎”疫情是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，属不可抗力，不可抗力期间承租人没有经营收入。根据公平原则，对于新冠疫情造成的损失理应由双方共同分担，本院酌定减免郑仁杰一个月的占有使用费。关于郑仁杰是否已支付部分拖欠租金的认定。郑仁杰二审期间提交的微信转账记录显示，郑仁杰分别于2019年12月31日、2020年5月26日（同日两次）向崔业雪方工作人员转账4050元、711.95元、3800元，共计8561.95元，崔业雪虽主张2020年5月26日支付的款项为支付2019年10月的租金，但无证据证明，且与其在一审中关于郑仁杰自2019年11月起开始拖欠租金的陈述有矛盾之处。故本院采信郑仁杰的主张，认定郑仁杰支付8561.95元系针对崔业雪起诉的拖欠租金的部分还款。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，在郑仁杰未能提交充分证据证明涉案房屋存在不能正常使用情形的前提下，应参照涉案合同约定的租金标准计算占有使用费。综上，郑仁杰应向崔业雪支付2019年11月至2020年3月31日期间的占有使用费15114元（3778.5元/年×4个月，减免一个月的租金）；2020年4月1日至6月30日期间的占有使用费11747.7元（3915.9元/年×3个月）。上述合计26861.7元。扣除郑仁杰已支付的8561.95元，以及抵扣租赁保证金10000元，郑仁杰尚需向崔业雪支付占有使用费8299.75元。综上所述，因郑仁杰二审提交了新证据导致一审判决认定事实有误。对于郑仁杰的上诉请求有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初28320号民事判决；二、郑仁杰于本判决发生法律效力之日起七日内向崔业雪支付占用使用费8299.75元；三、驳回崔业雪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费688元，减半收取计344元（崔业雪已预交），由郑仁杰负担80元，由崔业雪负担264元，郑仁杰将该款于本判决发生法律效力之日起七日内迳付崔业雪。二审案件受理费566元(郑仁杰已预交)，由郑仁杰负担153元，由崔业雪负担413元，崔业雪将该款于本判决发生法律效力之日起七日内迳付郑仁杰。本判决为终审判决。审 判 长 曾令生审 判 员 章文佳审 判 员 吴合波二〇二一年三月十九日法官助理 梁思齐书 记 员 赖 勇