广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终5387号上诉人（原审原告、案外人）：黄光耀，男，汉族，1963年6月16日出生，住所地广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：易大钧，广东创见律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人)：深圳市深航房地产开发有限责任公司，住所地广东省深圳市。法定代表人：付博龙，总经理。委托诉讼代理人：陈润鹏，广东达和律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：深圳市大永盛房地产开发有限公司，住所地广东省深圳市。法定代表人：曾文寮，董事长。上诉人黄光耀因与被上诉人深圳市深航房地产开发有限责任公司（以下简称深航公司）、原审第三人深圳市大永盛房地产开发有限公司（以下简称大永盛公司）案外人执行异议之诉一案，不服深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初30274号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄光耀上诉请求：1.依法撤销深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初30274号民事判决。2.判决解除（2011）福法执字第5894号对登记在大永盛公司名下位于深圳市罗湖区产的查封，排除对该房产的执行。3.判决上述房产归黄光耀所有。4.上诉费用由深航公司承担。事实与理由：一、原审法院认定的事实、适用的法律错误，理由如下：1.原审法院认为在房屋买卖合同履行过程中，使用工程款折抵房屋价款的行为是以物抵债，该认定是错误的。以物抵债需有债务在前，后用物抵债，有先后履行顺序，而根据黄光耀以××公司名义和大永盛公司签订的《消防工程合同》，双方约定支付工程款和支付房款同时进行，该行为应认定为抵消，而抵消由双方达成合意即形成。2.黄光耀以××公司的名义确实完成消防工程的施工。黄光耀未能及时提交证据的原因在于案涉相关消防档案，由于年代久远，已不知具体由哪个部门保存，黄光耀跑了将近五六个单位，才最终得知相关档案存放在市消防支队（现住建局消防验收处），已向相关单位申请调取。在举证期届满之前，黄光耀致电原审法官，告知其调取相关资料的难度，并请求延长举证期限，但未获其同意。黄光耀以××公司名义完成相关消防工程施工，××公司在致大永盛公司的函件中确认将相关权利让渡黄光耀，黄光耀提交的《消防工程合同》《阳光明居认购协议书》《购房合同》以及大永盛公司出具的《购房款支付证明书》足以证明黄光耀已支付全部价款。3.未能办理过户登记的原因不能归责于黄光耀。黄光耀仅知晓大致的过户时间是签约之后，即2004年以后，但确切的能办理过户登记的时间实际是2006年6月以后。涉案房屋建筑工程的承建方于2006年6月才将相关竣工验收备案资料交至建设主管部门，而房屋能办理过户登记则需要在备案三个月以后，当黄光耀得知房屋可以办理过户登记时，房屋已被抵押给华夏银行。未能办理过户登记过错均在大永盛公司，黄光耀是受害方，原审法院要受害方承担大永盛公司的违约责任，违反公平原则，对黄光耀极不公平。二、黄光耀以××公司名义与大永盛公司签订的消防工程合同及后续以黄光耀名义与大永盛公司签订的认购书、房地产预售合同等合同文件，均合法有效，应受法律保护。黄光耀以工程款冲抵购房款的方式付清了购房款。自2001年9月起黄光耀合法占有房屋达近18年之久。该房产登记在大永盛公司名下，非因黄光耀之故，而是大永盛公司违约所致结果。黄光耀的诉求，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若千问题的规定》第二十八条规定的排除执行的全部条件且黄光耀拥有房屋物权，黄光耀的请求应予支持。综上，请求二审法院支持黄光耀的诉求。深航公司辩称：一、原审认定案外人××公司与大永盛公司为以物抵债关系适用法律正确，黄光耀混淆抵销的概念和法律关系，其不享有足以排除执行的民事权益。1.黄光耀主张其与大永盛公司之间是抵销关系，明显混淆主体之间的关系和抵销的概念。首先，黄光耀与案外人深圳市××实业有限公司之间为独立的主体，黄光耀一直在混淆其与××公司之间的关系，××公司与大永盛公司所签订的相关协议并不能等同于黄光耀与大永盛公司签署，三方之间的法律关系相互独立。其次，根据合同法释义，抵销指的是双方互负到期债务，互享债权，以债权冲抵的方式使债务消灭。而本案中大永盛公司与案外人深圳市××实业有限公司签署《消防工程合同》时，债务均未到期，根本不具备抵销基础。最后，抵销互负的债权债务均需合法，而在彼时，涉案房屋尚未建设，更无任何销售证件，销售违反法律禁止性规定，债务不具有合法性，不得主张抵销。2.本案中黄光耀、大永盛公司及案外人之间签署的各种协议均系基于工程款抵账而签署，相关协议的目的均在于消灭案外人深圳市××实业有限公司对大永盛公司的工程款债权，而非单纯的房屋买卖。大永盛公司以交付涉案房屋代替支付工程款，以他种给付代替原定给付，正是明显的以物抵债行为。以物抵债行为不产生物权期待权，不能对抗深航公司的债权。二、黄光耀提交的证据亦不足以证明其符合异议规定第二十八条的情形，依法应当驳回其诉请。1.证据不足以证明黄光耀实际进行了消防施工及对大永盛公司享有应收工程款并足以用于抵债。黄光耀并未提供消防合同中载明的“阳光明居”消防工程施工的相关记录，竣工验收或结算文件，案外人××公司是否实际进行了施工，最终结算金额和已付款情况，黄光耀均未提供证据证明。另外，黄光耀主张其挂靠在××公司名下进行施工，但其并未提供与××公司之间的“挂靠协议”，未证明其实际向××公司支付了相应的对价。黄光耀在本次二审将大永盛公司与案外人××公司之间的法律关系明确为“抵销关系”异议规定第二十八条第三项规定的付款条件是“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”并未规定不动产买受人“可以以合意抵销的方式支付剩余价款。对此付款条件并没有允许扩大解释，且如允许采取抵销的方式支付价款，则变相突破了债权受偿顺序，赋予了抵销人优先受偿的权利，这将导致大量执行案件中案外人与被执行人串通损害申请执行人的利益，违背立法精神。2.黄光耀未提供证据证明其持续占有涉案房屋。根据深航公司原审调取的证据显示黄光耀名下有其他物业且未居住在涉案房屋内，亦未提交其他证据证明其对涉案房屋进行了支配和管理。3.涉案房屋系因黄光耀长时间不主张权利导致无法过户。黄光耀主张大永盛公司2001年9月向其交房，但是涉案房屋的首次查封发生于2009年3月，长达近10年的时间里，黄光耀未主张权利，对自己权益所受的侵害消极的进行处理，与常理明显不符。三、黄光耀无权在本案中诉请涉案房屋所有权。黄光耀无购房资格，不符合深圳市限购政策，且根据物权法等相关规定，涉案房屋登记于大永盛公司名下，黄光耀从未取得过涉案房屋所有权。1.现深圳市实行限购政策且涉案房屋位于限购区域范围内，黄光耀名下已有两套住房，其已不具备购房资格。根据《广东省高级人民法院、广东省住房和城乡建设厅、广东省司法厅关于印发的通知》、《广东省高级人民法院印发的通知》规定，应依法对其主张所有权的诉请不予支持。2.根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭未经登记、不发生法律效力。《国土资源部关于贯彻实施的通知》亦明确规定了不动产物权变动未经登记不生效。因此，现涉案房屋登记未发生变动情况下，黄光耀从未取得过涉案房屋的物权。现涉案房屋登记于大永盛公司名下，黄光耀主张所有权没有法律依据。3.根据物权法定原则及民事诉讼法司法解释规定，执行异议所保护的是案外人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，能够阻却执行的民事权益并非仅有物权。异议规定第二十八条为了保护申请执行人与无过错买受人之间的利益，创设了“物权期待权”这一特殊的民事权益，该权益不等同于物权，即使享有物权期待权也并非享有物权。黄光耀无权在本案中直接提出确权请求。综上所述，根据《民事诉讼法》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等相关法律法规，深航公司认为黄光耀不符合案外人执行异议条件，对涉案房屋更不享有物权，且所提交的证据不能形成完整证据链，不足以证明其对大永盛公司享有的债权存在。恳请二审法院依法驳回其全部诉讼请求，维护深航公司的合法权益。大永盛公司未到庭参加二审调查，亦未作答辩。黄光耀向一审法院起诉请求：1.解除（2011）深福法执字第5894号对登记在大永盛公司名下位于深圳市罗湖区产的查封，排除对该房产的执行；2.上述房产归黄光耀所有，诉讼费用由深航公司负担。一审法院认定事实：黄光耀提交的《消防工程合同》显示，1999年9月22日，大永盛公司（甲方）与××公司（乙方）签署该合同，约定甲方委托乙方承包深圳阳光明居住宅小区乙、丁两栋住宅楼消防工程，内容包括消防报警系统，消防栓系统，防排烟系统。两栋消防工程总造价1186636.07元。付款方式约定，双方签定合同三天内，甲方预付材料款30%乙方用于购定设备材料；待消防工程完成50%时甲方再支付进度款40%；消防工程完成时甲方再支付20%进度款给乙方，余款待乙方组织消防验收合格后一次性付清给乙方。对于乙方定购甲方阳光明居逸明轩B座01号复式住宅房，经双方商定按成本价4300元/㎡（税费由乙方负责）支付；付款方式按甲方支付乙方预付款、进度款的方式扣除，不足部分乙方一次性支付清给甲方。《消防工程合同》无原件可供核对。黄光耀提交了2000年1月5日由其签署的《阳光明居.认购协议书》，载明出售方为大永盛公司，认购方为黄光耀，认购方自愿认购××物业，建筑面积133.09平方米，售价572287元，付款方式为建筑期付款，付款时间及金额参照《消防工程合同》书中规定的支付工程的条款执行。黄光耀提交的一份函件显示：××公司于2002年10月20日向大永盛公司发函，载明“我公司购买贵司××复式住宅，请贵公司给我司黄光耀同志办理正规手续、合同、房产证（请以黄光耀同志名义办理手续）。”黄光耀提交的《深圳市房地产买卖合同（预售）》显示：黄光耀与大永盛公司于2004年4月22日签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定由黄光耀购买布心××房产，建筑面积135.84㎡，单价4300元/平方米，总价为572287元。黄光耀提交的大永盛公司出具的《购房款支付证明书》载明“兹证明黄光耀购买位于深圳市罗湖区布心××房产，房款已付清（以消防工程款冲抵）。”黄光耀主张从2001年9月实际占用涉案房产，黄光耀提交的证据包括：1、2001年7月27日《入住通知书》，由大永盛公司加盖公章，载明“请您于2001年8月3日来阳光明居管理处办理入住手续。”2、2001年9月11日的四份收据，由大永盛公司加盖财务专用章，内容包括灭火器款、有线电视开户费、水电押金、综合管理费（三个月）。3、黄光耀与大永盛公司阳光明居管理处共同签署的《阳光明居住户消防安全责任书》及《入住协议书》，均签署于2001年9月11日。4、《业主（住户）入住验户表》，由黄光耀与王在振于2001年9月签署。王在振在管理人交接人签字处签署。5、黄光耀在农业银行尾号9224的银行存折，显示其于2012年6月18日起开始缴纳管理费。6、加盖深圳市聚祥和物业管理有限公司阳光明居管理处收款专用章的收款收据，显示房间号为××，客户黄光耀，显示管理费等费用的应收日期包括2011年9月、2012年2月、2013年8月等。一审法院（2009）深福法民二初字第994号民事判决书已发生效力，判决被执行人大永盛公司向申请执行人深航公司返还借款1500万元并赔偿利息损失。因被执行人未按照法律文书履行义务，深航公司向一审法院申请强制执行，一审法院依法受理，案号为（2011）深福法执字第5894号。2012年2月14日一审法院轮候查封被执行人大永盛公司名下位于罗湖区布心××房产（产权证号20××87），因当时被执行人名下无可供执行财产而终结该次执行程序。2017年8月8日，一审法院的轮候查封转为正式查封，查封期限自2017年8月8日到2019年8月7日。另查，涉案房屋预售权利人（卖方）为大永盛公司及深圳××制药有限公司，于2006年11月20日变更为预售权利人（买方）大永盛公司，于2006年12月26日抵押给华夏银行股份有限公司，于2009年4月4日被阳春市人民法院首次查封，于2016年8月30日注销抵押。一审法院认为，基于以下理由，黄光耀享有的实体权益不能排除执行。首先，黄光耀与深航公司对于案涉房屋买卖合同的性质产生争议。黄光耀在房屋买卖合同的履行过程中，使用工程款折抵房屋价款。该行为的实质就是以物抵债。房屋买卖合同的目的不是单纯的房屋买卖，既包括大永盛公司将房屋出售给××公司，××公司将权益让渡给黄光耀，将两次转让行为合二为一，也包括消灭××公司在《消防工程合同》中的债权。因此，案涉房屋买卖合同不必然引起房屋权属的变动。案涉房屋并未完成权属登记的变更手续，黄光耀作为债权人只有债权请求权，没有物权。在完成房屋变更登记之前，黄光耀不享有优于其他债权的权利，也不能阻却其他债权人基于生效法律文书申请强制执行。其次，即便参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，黄光耀也不享有能够排除执行的实体权益。根据该条规定，买受人已支付全部价款系排除执行的条件之一。本案中，黄光耀作为买受人，已支付全部价款的逻辑前提在于：第一，××公司与大永盛公司签署了真实有效的《消防工程合同》；第二，××公司实际施工了消防工程，大永盛公司拖欠工程款；第三，××公司将工程施工的相关权益让渡给黄光耀；第四，黄光耀实际向××公司支付了对价。因涉案房产拟被执行，黄光耀实际支付对价的证据的证明力应大于一般证明力。但本案中，黄光耀仅提供了大永盛公司出具的《购房款支付证明书》，其在一审法院指定的举证期限内不能提交××公司实际施工消防工程的证据，同时也未证明其已向××公司支付对价。黄光耀不能证明其对涉案房产已实际支付对价，应当承担举证不能的责任。最后，涉案房屋未办理过户登记应当归责于黄光耀。黄光耀陈述，涉案房屋于2004年后已经能够办理过户手续。其曾在签合同后口头要求对方办理，但未提交任何曾经主张权利的证据。直至2006年11月20日房屋预售权利人变更为大永盛公司。在超过一年半的时间内，黄光耀消极不行使登记权利，因此其权益不能排除执行。黄光耀诉请确认房屋归其所有，亦不符合法律规定，一审法院依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决：驳回黄光耀的全部诉讼请求。本案一审案件受理费9523元（已由黄光耀预交），由黄光耀负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明以下事实：（一）深航公司在一审期间提交《不动产资料电脑查询结果表》两份，显示黄光耀名下还有深圳南山区××两套住房，建筑面积分别为62.72平方米和62.62平方米，购买核准日期为2004年9月24日。黄光耀对该证据的真实性予以确认。（二）黄光耀在本案二审庭审调查时称涉案房产自2001年由其本人居住，大概在2006年时与大永盛公司发生严重冲突，故黄光耀认为居住在涉案房产不安全，故2006年以后涉案房屋由黄光耀的员工在居住。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，黄光耀名下在深圳已有两套住房，且其确认涉案房产并非由其家庭居住使用，故不符合上述第二十九的规定。且黄光耀于2000年1月即签订涉案房产的《认购协议书》，并主张其于2001年9月即已实际占用涉案房产，但直至涉案房产于2006年12月被抵押给华夏银行，乃至涉案房产于2009年4月被人民法院查封，均无证据显示黄光耀在该期间内曾向大永盛公司请求办理过户登记，怠于行使其买受人的转移登记权利，故其权益不能排除对涉案房产的强制执行。综上所述，黄光耀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9523元，由上诉人黄光耀负担。本判决为终审判决。审判长 张   睿审判员 吴 春 泷审判员 黄 玮 娜二〇二一年三月三十日书记员 陈颖(兼)