江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0582民初1604号原告：张家港市宝亿隆超市有限公司，住所地江苏省张家港市杨舍镇塘市扬子路（澳洋大厦综合楼）。法定代表人：胡春林，该公司总经理。委托诉讼代理人：张新华，国浩律师（苏州）事务所律师。委托诉讼代理人：王陈芳，国浩律师（苏州）事务所律师。被告：陈会荣，女，1993年2月13日生，汉族，住安徽省定远县。委托诉讼代理人：蒋颖，江苏弥衡律师事务所律师。被告：李平，男，1984年2月23日生，汉族，住江苏省张家港市。原告张家港市宝亿隆超市有限公司（以下简称宝亿隆公司）与被告陈会荣、李平、张家港市杨舍镇塘市天悦足道馆（以下简称天悦足道馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用简易程序公开审理。2021年2月4日被告陈会荣注销了天悦足道馆的工商登记，为此原告宝亿隆公司撤回了对天悦足道馆的起诉。本案于2021年2月22日、3月9日公开开庭进行了审理。原告宝亿隆公司的委托诉讼代理人张新华、被告陈会荣及其委托诉讼代理人蒋颖、被告李平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宝亿隆公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与陈会荣签订的房屋租赁合同；2、判令陈会荣向原告支付租金123333.33元（自2020年8月18日起暂计至2020年12月17日，之后按年租金37万元计算至实际搬离之日）；3、判令陈会荣向原告支付逾期付款违约金29681.1元（以年租金37万元为基数、自2020年7月18日暂计至2020年12月17日，之后按年利率24%计算至实际清偿之日）；4、判令陈会荣向原告赔偿律师费损失1万元；5、判令陈会荣、李平腾空位于张家港市杨舍镇××路（××商务综合楼）××（除××教育已××区）房屋并返还给原告；6、本案诉讼费、保全费、保全担保费由被告承担。诉讼过程中，宝亿隆公司增加诉讼请求，要求李平与陈会荣共同承担上述第2、3、4项诉讼请求中的债务。事实和理由：2018年5月17日，原告与陈会荣签订房屋租赁合同，陈会荣向原告承租坐落于张家港市杨舍镇××路（××商务综合楼）××（除××教育已××区）、面积为2100平方米的房屋。租赁期限9年，自2018年8月18日起至2027年8月17日止。第一年度的租金为35万元、第二年度至第五年度的租金为37万元、第六年度以后的租金在上涨幅度不低于5%的情况下另行协商。租金支付方式为一年一付，先付后租，应提前一个月付清。合同签订后，原告按约向陈会荣交付了房屋，陈会荣将该房屋用于开设天悦足道馆，李平为天悦足道馆的实际经营者。因陈会荣未能按约支付租金，2020年5月7日，原告向张家港市人民法院提起诉讼，要求陈会荣支付自2019年8月18日至2020年8月17日租金及逾期付款违约金等费用，后张家港市人民法院作出（2020）苏0582民初4706号民事调解书，陈会荣、李平向原告连带清偿截至2020年8月17日的租金、律师费、诉讼费等费用，但陈会荣、李平均未按照调解书履行付款义务，且一直占用租赁房屋至今。原告认为，原告与陈会荣签订的租赁合同是双方真实意思表示、合法有效。陈会荣应按约向原告支付租金。现陈会荣逾期支付租金的行为已构成违约，原告有权依据租赁合同第十一条、十三条、十九条的约定解除合同，并要求陈会荣支付房屋占用期间的租金、逾期违约金及律师费。李平作为天悦足道馆的实际经营者，应当与陈会荣、天悦足道馆共同腾空并返还租赁房屋。综上，为维护合法权益，根据《民事诉讼法》第119条之规定，原告特具状贵院，望予支持。因在审理中天悦足道馆被注销，且李平同意由其承担租金及违约金、律师费等，因此变更诉讼请求。陈会荣辩称，我方根据李平的要求以自己名字与宝亿隆公司签订了房屋租赁合同并为李平注册了天悦足道馆。足道馆实际由李平经营，我方未参与经营。租金都是李平向原告交纳，原告也都是向李平催要租金。李平也向我方出具承诺书同意从2018年5月起到足道馆注销之日期间的所有债务往来、租金等均由李平承担，与我方无关。我方同意原告第1项、第5项诉讼请求。原告的第2、3、4项诉讼请求应由李平承担。李平辩称，原告诉称事实和理由属实。陈会荣帮我代签了房屋租赁合同并帮我注册了足道馆。房屋租赁合同与陈会荣无关。租金、违约金、律师费同意由我一人承担。不同意解除合同，希望继续租赁。在2021年8月前我把到2020年8月的租金交清，在2021年阴历年底，我再付2020年8月之后租金的一半。本院经审理认定事实如下：2014年11月28日江阴华圣电子有限公司与澳洋集团有限公司签订《澳洋集团总部综合楼房屋租赁合同》，约定江阴华圣电子有限公司向澳洋集团有限公司租用位于张家港市杨舍镇××南侧、××路西侧××综合楼【房产证××为××路××（五洋综合楼）】，租赁面积约25667.61平方米，租赁期限为自租赁起始日起十二年六个月。之后，江阴华圣电子有限公司将上述租赁的综合楼全部交由其关联企业宝亿隆公司经营使用。宝亿隆公司又将其中第五层出租给陈会荣使用。2018年5月17日宝亿隆公司（甲方、出租方）与陈会荣（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，约定：一、甲方将承租的、坐落于张家港市杨舍镇××路（××商务综合楼）××（除××教育已××区），面积约2100平方米出租给乙方使用，用于经营足道馆；二、租赁期限为九年，从2018年8月18日起至2027年8月17日止；2018年5月18日至2018年8月18日为装修期；租赁期间，任何一方均不得单方解除、中止、终止或废止本合同，否则，应按本合同未履行期间租金总额的100%的标准向对方支付经济补偿金：并赔偿对方的实际经济损失。但当乙方在履行合同期间违约时，甲方不仅无需赔偿乙方任何经济损失，而且可追究乙方其它法律责任和经济责任。前述经济补偿金数额是固定的，任何一方均不得以任何名义、理由、方式、途径要求拒付、延付或少付前述经济补偿金。但是，在租赁期内，如遇城镇规划等原因需征用、征收、拆除或拆迁租赁房屋的，甲方可提前终止合同。乙方装潢部分的补偿归乙方所有;三、略；四、双方商定，租金如下：一年一付，先付后租，每次付房租时应提前一个月付清。第一年房租金为35万元、第二年至第五年每年房租金为37万元，第六年后在房租金上涨幅度不低于5%的情况下租金面议。上述房屋程金不含物业费，不包含税金，垃圾托运费及卫生赞由甲方向乙方收取，本合同项下开具房租发票及乙方经营所发生的全部税费由乙方承担；如有关税务部门要求甲方缴纳有关税费的，则乙方应按甲方的要求及时提前把前述税费支付给甲方。五、乙方承诺不乱搭乱建，不利用租赁物或以甲方的名义进行违法经营活动，不存放危险物品，以免危害公共安全。未经甲方书面同意，乙方不得将租赁物转让他人或改变用途。六、甲方交付承租房屋后，乙方应合理、谨慎地使用承租房屋及配套附属设施(包括但不限于水、电、汽、污水排放等附属)，并承担房屋租赁物及配套设施的维修保养义务。乙方如因经营需要对租赁物进行装潢、增设他物或对设备进行改造的，应事先征得甲方同意，并不得破坏房屋原有基础及承重结构和其他框架结构，还必须符合建设部门、消防、城管等方面的要求，所需费用均由乙方自行承担。七、乙方应依法领取营业执照，自主经营，独立核算，依法纳税，及时支付员工工资，并按规定为员工办理各项社会保险。经营中产生的债权、收益、利润均归乙方享有，债务、风险、亏损均由乙方自行承担，与甲方无关。八、乙方应严格执行甲方及房屋所有人制定的有关管理制度，在装潢、使用水电汽、通风、通行、采光、停车、防治噪音、污水废气排放、垃圾清运等方面妥善处理好相邻关系，如遇特殊情况，双方友好协商解决。乙方应在治安、消防、卫生、环保、安全等方面制定规章制度，安全经营，严格执照操作规范使用租赁物，及时为租赁房屋及其它财产办理各项财产保险，加强管理和安全检查，及时消除安全隐患，如发生安全事故导致甲乙双方和第三方人身伤害或财产损失的，或发生违法犯罪行为的，一切责任与甲方无关，由乙方承担全部责任。九、租赁期内，水电费实际预付制。暂定水费每吨5元，电费每度1.1元，甲方根据水电部门的要求结合乙方每个月的水电用量情况，确定乙方应提供的预付下一个月水电费的大概金额。双方确定每个月的10号为双方核对、结算水电费的结算日。如预付金额不足的，乙方应在三日内补足，如有结余，则自动转为预付的下一个月的水电费。如乙方要求提供水电费的发票，乙方应先承担相应的税费、乙方还应及时支付电话费(如有)等有关部门收取的税费，乙方如未及时足额支付租金或前述费用之一的，甲方可采取停水、停电、锁门等措施，直到乙方付清应付款项为止。上述条件乙方表示完全同意。十、在本合同约定的租赁期限履行期满或甲方依法终止租赁关系的，乙方应立即归还所租赁房屋并搬走房内乙方所有可移动物品(非可移动物品应保持现状，不得拆除或损坏，产权无偿归甲方所有)，逾期每日应按本合同约定的日租金标准的叁倍向甲方支付房屋占有期间的使用费。同时，甲方可采取停水、停电、锁门等措施要求乙方腾房，甲方采取上述措施不免除乙方按本条款支付的房屋占有期间使用费。十一、如果乙方房租逾期一个月还未支付给甲方，甲方有权单方面终止合同，同时乙方应该在一个星期内归还所租赁房屋并搬走房内乙方所有可移动物品(非可移动物品应保持现状，不得拆除或损坏，产权无权归甲方所有)，如在一个星期内还未归还所租赁房屋，甲方可无需告知乙方并有权直接收回所租赁房屋，同时乙方内部所有的装修部分、设备和物品的产权无偿归甲方所有。乙方表示完全同意。十二、双方商定，租赁合同期间乙方应支付甲方租房保证金5万元人民币，乙方不得要求用租房保证金或用水、用电保证金冲抵房租金或水电费。在本合同约定的租赁期限履行期满或双方依法解除、终止租赁关系的，在乙方将承租房屋及附属配套设施完好无损地移交给甲方，双方就有关房屋保证金、水电保证金、房租往来账目全部核对、结算完毕以后，甲方应将乙方交付的保证金、剩余房租不计利息退还给乙方。乙方中途因自身原因包括相关部门未能核证许可造成迁移或停业或无法经营的，乙方所交甲方的保证金及房租不退。十三、一方如未按约履行付款义务的，每天应按欠款总额的千分之五支付对方违约金。一方违约的情形达二十日以上的，或经对方催告在十天内仍未付清所欠款项或纠正其他违法、违约情形的，对方可解除或终止合同。甲方在主张债权过程中，可依法留置乙方的所有物品。十四、十五略。十六、市镇环保部门统一向甲方收取的垃圾清运费，拖运费等由甲方进行统一安排收取，乙方予以承认并交费。十七、如乙方未经甲方书面同意擅自改变经营性质和经营内容，甲方有权单方面解除合同并可要求乙方赔偿因此而造成对甲方的一切经济损失。十八、本合同如有未尽事宜，双方可另行协商签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。十九、双方如在履行本合同过程中发生争议，应当友好协商解决，协商不成的，任何一方均可提交张家港市人民法院解决，败诉方将承担胜诉方的一切费用(包括律师费、诉讼费、开庭费、所有差旅费和涉及到起诉的一切费用)。二十、略。合同签订后，宝亿隆公司向陈会荣、李平交付了上述第五层租赁房屋。陈会荣并于2018年5月21日以张家港市杨舍镇塘市扬子路（澳洋商务综合楼）为经营场所，登记注册成立张家港市杨舍镇塘市天悦足道馆，该足道馆为个体工商户，其经营者为陈会荣。李平对该足道馆进行装潢、并实际经营该足道馆。宝亿隆公司也收到了2018年8月至2019年8月第一租赁年度的租金35万元。2019年8至2020年8月17日期间的第二租赁年度的租金37万元，陈会荣、李平未能及时支付。为此宝亿隆公司在2020年5月7日起诉陈会荣、李平，要求其支付该37万元租金及逾期付款违约金。本院立案为（2020）苏0582民初4706号案件。在该案中，宝亿隆公司与陈会荣、李平达成了和解协议，约定：上述37万元租金按32万元结算，该32万元由陈会荣于2020年7月15日前支付给宝亿隆公司；如陈会荣不能按约定支付32万元的，则宝亿隆公司仍可按照租金37万元（其他费用略）向本院申请对陈会荣强制执行；李平作为天悦足道馆的实际经营者，对陈会荣的全部给付义务承担连带清偿责任。但之后，陈会荣、李平未能按和解协议的约定付款，为此宝亿隆公司向本院申请执行，本院立案为（2020）苏0582执4275号执行案件。本院依法查封了李平名下的一辆汽车、扣划了陈会荣银行存款4900元，之后因未发现陈会荣、李平有其他可供执行的财产，因此裁定终结了该次执行程序。之后，天悦足道馆继续在租赁房屋中经营。因2020年8月18日起的租金未能按合同约定期限付款，宝亿隆公司催讨未着，为此引起本案纠纷。本院受理本案后，于2021年1月23日向陈会荣、李平送达了应诉通知书及起诉状副本等诉讼文书。陈会荣则于2021年2月4日登记注销了天悦足道馆。审理中，澳洋集团公司向本院出具情况说明，同意江阴华圣电子有限公司将上述《澳洋集团总部综合楼房屋租赁合同》项下的全部权利和义务转让给宝亿隆公司，并同意宝亿隆公司将该综合楼中的房屋转租给第三人。宝亿隆公司确认未实际支付律师费。另查明，2020年5月27日李平向陈会荣出具承诺书，承诺：2018年5月起到注销天悦足道馆营业执照日止，足道馆在营业过程中产生的所有债务往来、租金、店内任何问题均与陈会荣无关，由李平承担……。上述事实有江阴华圣电子有限公司与澳洋集团有限公司之间的《澳洋集团总部综合楼房屋租赁合同》、涉诉房屋的产权证、宝亿隆公司与陈会荣于2018年5月17日签订的《房屋租赁合同》、2021年2月26日澳洋集团有限公司的情况说明、天悦足道馆的工商登记资料、本院（2020）苏0582民初4706号案件民事调解书、本院（2020）苏0582执4275号之一执行裁定书，2020年5月27日李平出具的承诺书，以及当事人在庭审中的陈述佐证。本院认为，原告与被告陈会荣之间的房屋租赁合同关系合法有效。被告未能按合同约定支付租金超一个月。经原告催讨后，被告仍不能支付租金，被告已经违约，原告有权按合同约定行使合同的解除权。原告要求解除合同的通知以本案起诉状的形式于2021年1月23日向被告送达，因此原告与被告陈会荣签订的房屋租赁合同于2021年1月23日解除。合同解除后，承租人及实际使用人即两被告应及时返还租赁物给出租人即原告。被告应付的租金也应按实结算，及时支付。被告未能按合同期限支付租金的，并应承担违约金。原告主张的违约金计算方式过高，且未能举证其实际损失情况的有关依据，因此本院酌情调整违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准上浮50%的利率计算。李平作为租赁房屋的实际使用者应承担租赁期间的租金。现李平同意承担租金及有关违约金，原告因此要求李平共同承担责任，并无不当，原告的有关诉讼请求可以支持。李平对陈会荣作出的承担关于租金及费用的承诺，是承租人陈会荣与实际使用者李平之间的约定，对出租人即原告无约束力。陈会荣仍应根据与原告之间的合同承担承租人的有关责任。陈会荣承担责任后，可另行与李平结算。原告未实际支出律师费。因此原告要求被告承担律师费损失无事实依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条第一款的规定，判决如下：一、原告张家港市宝亿隆超市有限公司与被告陈会荣签订的《房屋租赁合同》于2021年1月23日解除。二、被告陈会荣、李平返还租赁物：坐落于张家港市杨舍镇塘市扬子路（澳洋商务综合楼）第五层（除环亚教育租赁区外）的房屋给原告张家港市宝亿隆超市有限公司，限两被告在判决生效后十日内履行。三、被告陈会荣、李平应共同支付原告张家港市宝亿隆超市有限公司租金（按年租金37万元，从2020年8月18日起计算至被告归还租赁物止），限两被告在判决生效后十日内履行。四、被告陈会荣、李平应共同承担逾期付款违约金（以37万元为基数，从2020年7月18日起至付清租金之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准上浮50%计算），限两被告在判决生效后10日内履行。五、驳回原告张家港市宝亿隆超市有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3560元减半计取1780元，由原告张家港市宝亿隆超市有限公司负担25元，由被告陈会荣、李平负担1755元。该1755元限被告陈会荣、李平在判决生效后10日内直接支付至本院诉讼费账户。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式三份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。并按国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费用。审判员  赵春华二〇二一年三月二十九日书记员  张焱萍