广西壮族自治区防城港市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）桂06执复15号 复议申请人（异议人）：防城港市鼎强再生资源回收有限公司，住所地防城港市港口区公车新城（企沙大道与新兴路交汇处）。 法定代表人：付林云，总经理。 申请执行人：防城港市防城区农村信用合作联社，住所地防城港市防城区防城镇山海路8号，统一社会信用代码：91450603201181477M。 法定代表人：钟峰，理事长。 被执行人：防城港市亚细亚贸易有限责任公司，住所地防城港市防城区防邕路（天益安置楼一楼），统一社会信用代码：9145060319937041lU。 法定代表人杨杰，总经理。 第三人：广西鸿基电力科技有限公司，住所地南宁市邕宁区蒲庙镇八鲤工业区，统一社会信用代码：91450100MA5KDY00J。 法定代表人：黄丽娟，董事长。 复议申请人防城港市鼎强再生资源回收有限公司（以下简称鼎强公司）不服防城港市防城区人民法院（2021）桂0603执异1号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 防城港市防城区人民法院（以下简称防城区法院）在恢复执行申请执行人防城港市防城区农村信用合作联社（以下简称信用联社）与被执行人防城港市亚细亚贸易有限责任公司（以下简称亚细亚公司）、杨铭林、杨华丽、杨金山、防城港市林平生态环保渔农产业有限公司（以下简称林平公司）金融借款合同纠纷一案中，于2020年10月19日至20日在淘宝网络司法拍卖平台对被执行人亚细亚公司名下位于防城港市港口区公车镇面积为55777.88平方米的国有土地使用权［土地证号：XXXX号］及地上建筑物（住宅楼和办公、宿舍楼）进行拍卖，第三人广西鸿基电力科技有限公司（以下简称鸿基公司）以最高价25011138元竞得。鼎强公司以其与亚细亚公司签订《租赁合同》与《补充协议》为由书面向防城区法院提出异议，请求终止对上述财产的拍卖与执行并要求赔偿损失。该院经审查，作出（2021）桂0603执异1号执行裁定，驳回鼎强公司的异议请求。 防城区法院查明，该院在执行信用联社与亚细亚公司、杨铭林、杨华丽、杨金山、林平公司金融借款合同纠纷一案中，依法裁定查封、评估、拍卖亚细亚公司名下位于防城港市港口区公车镇的地块55777.88平方米的国有土地使用权［土地证号：XXXX号］及地上建筑物（住宅楼和办公、宿舍楼），鸿基公司竞买成功。为了将标的物移交买受人，该院于2020年11月10日在相应房屋墙壁上张贴公告，限相关租户在公告之日起15日内迁出该宗土地及地上建筑物。另查明，案涉土地在2014年8月13日就设置抵押，抵押权人为信用联社。2017年11月9日，亚细亚公司与鼎强公司签署租赁合同，约定亚细亚公司将案涉土地租赁给鼎强公司，租期自2018年1月1日起至2020年12月31日止。2019年9月18日，租赁双方又订立一份补充协议，约定将租赁届满期限变更为2024年12月31日。签订租赁合同后，鼎强公司在承租的土地上建起办公楼和宿舍楼，同时进行了相关经营活动。 防城区法院认为，该院以生效法律文书为执行依据，对被执行人名下土地进行查封、评估、拍卖，责令相关人员迁出拍卖标的物将其交付买受人等一系列执行行为，符合法律规定。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定……”的规定，本案的抵押及租赁等法律事实均发生在民法典施行之前，故应适用当时的司法解释。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（2000年12月13日施行）第六十六条第一款规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”本案中，亚细亚公司将已设置抵押的土地出租给鼎强公司，虽然租赁合同期限未满，但鼎强公司享有的合同权利不能对抗买受人鸿基公司行使土地使用权。另外，我国在物权领域中实行的是“房地一体”主义，房产使用权所依附的土地产权在被处理时应当一并转移，故法院要求租户迁出土地上的建筑物亦符合法律原则，至于迁出期限，可由相关当事人协商决定或根据搬迁耗时、难度等因素另行酌定。据此，异议人鼎强公司关于中止对案涉标的物执行并请求赔偿的异议请求不成立，依法应予驳回。当然，如果异议人认为相关租赁合同仍然有效，且签订合同时抵押人未书面告知承租人该土地已抵押的，则可以向出租方主张赔偿损失。 鼎强公司向本院申请复议称，请求：一、撤销（2021）桂0603执异1号执行裁定书，裁决终止对复议申请人在该宗土地上建设的建筑物（厂房、办公楼、宿舍楼）的拍卖与执行；二、裁决允许复议申请人继续履行同亚细亚公司签订的《租赁合同》与《补充协议》；三、裁决允许复议申请人向第三人鸿基公司按其与亚细亚公司签订的《租货合同》与《补充协议》的约定交纳合同剩余期限的租金；四、裁决允许复议申请人在不低于八个月的期限内另觅新址后方才搬该宗土地；五、裁决对复议申请人的投资损失适当给予补偿或赔偿。事实与理由：2020年11月10日，防城区法院将《公告》张贴在复议申请人于2017年11月9日承租土地【土地证号:XXXX】上的房屋墙壁上。该公告主要内容为:防城区法院在淘宝网平台上公开对亚细亚公司所有的位于防城港市港口区公车镇的地块55778平方米的国有土地使用权【土地证号XXXX号】及地上建筑物（住宅楼和办公、宿舍楼）依法进行网络司法拍卖，现已拍卖成交，标的物移交买受人。要求该宗土地及地上建筑物上的租户在公告之日起15日内迁出该宗土地及地上建筑物。该公告侵害了复议申请人的合法权益。1、2017年11月9日，张文强与亚细亚公司签订租赁合同后，鼎强公司于11月13日经登记注册，张文强为股东之一并任公司法定代表人。公司成立后即在该宗地内投入大量资金建筑厂房、办公用房、宿舍用房，并对道路进行硬化，购置、申请安装相应的设备、机器，开展废铁、废钢回收等业务。经营至今，从来没有任何相关单位或个人书面通报或口头说明该宗地已被抵押、查封或被执行拍卖的情况。复议申请人也无从知晓该宗地已设置抵押权。因此，防城区法院在拍卖该宗地时，连同复议申请人的地上建筑（构筑）物一并拍卖，且没有征求复议申请人的意见，于法不合，于理不符，于情不通，侵害了复议申请人的合法权益。2、防城区法院要求复议申请人自公告之日起15日内迁出该宗土地及地上建筑物有悖法理。复议申请人与亚细亚公司签订的《租赁合同》和《补充协议》合法、有效。合同租赁期限自2018年1月1日至2024年12月31日止届满，亚细亚公司有权收回出租空地，承租人自行拆除搬走设备;续租的，需经出租人同意，承租人有优先承租权，并另行签订租赁合同。根据“买卖不破租赁”原则和《合同法》第229条关于租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力的规定，复议申请人与亚细亚公司签订的《租赁合同》并未结束，复议申请人也愿意按原合同向第三人鸿基公司支付租金。更主要的阿里拍卖的拍品详情特别提示，该土地上搭建了简易房屋或厂房，现由复议申请人正常使用。要求竞买人亲自到现场实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的认可。竞买人一且参与竞买，即视为对拍卖财产已完全了解，并接受拍卖财产的现状和一切已知及未知的瑕疵，法院不承担瑕疵担保责任。据此可知，第三人鸿基公司对于复议申请人合法承租该土地后投入巨资进行建设，合同剩余期间尚有四年的情形为应知或明知。其既然已经参与了竞拍理应接受该土地的现状。人民法院对此瑕疵未予保证现在却要求复议申请人于公告之日15日内迁出该宗地没有事实和法律依据。3、复议申请人与亚细亚公司签订租赁合同后，为开展业务投入了大量资金进行建设厂房、办公楼和宿舍楼，用于道路硬化，拉专用变压器，以及购置相关重要设备，共计投资800余万元，招聘员工30余人。如果租赁期限未到期即让复议申请人迁出该宗地和地上建筑物，势必造成复议申请人巨大的经济损失。工人工资无法发放，将会引发群体性的维权事件，造成社会的不稳定因素，与建设和谐社会的理念不符。故，即使搬迁也应给予相对合理的时间，让复议申请人能另寻新的经营地址及办理经营所必需的环评报告。而防城区法院仅给予15天时间明显不符常理，不近人情。 申请执行人信用联社在复议期间，没有提供任何书面意见。 被执行人亚细亚公司、杨铭林、杨华丽、杨金山、林平公司在复议期间，也没有提供任何书面意见。 第三人鸿基公司在复议期间，没有提供任何书面意见。 经审查，本院确认防城区法院查明的事实。 本院认为，本案争议焦点是鼎强公司以其对本案拍卖案涉土地享有租赁权提出的排除执行异议，应否支持。 首先，鼎强公司提出异议称，其对防城区法院拍卖的案涉土地享有租赁权。经查证，亚细亚公司与鼎强公司于2017年11月9日签订了租赁合同，约定亚细亚公司将案涉土地租赁给鼎强公司，租期自2018年1月1日起至2020年12月31日止。2019年9月18日，双方又订立一份补充协议，约定将租赁期限变更至2024年12月31日届满。但案涉土地在2014年8月13日就设置抵押，抵押权人为信用联社。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”也就是说，同一财产上抵押权设定后成立的租赁关系，抵押权可以对抗租赁权。本案中，亚细亚公司将已设置抵押的案涉土地出租给鼎强公司，虽然租赁合同期限未满，但鼎强公司享有的合同权利不能对抗买受人鸿基公司对案涉土地依法享有土地使用权。因此，鼎强公司复议申请执行法院终止对案涉土地及地上建筑物的拍卖、执行与法不符，本院不予支持。 其次，鼎强公司主张本案中应适用“买卖不破租赁”原则的问题。本案中，案涉土地抵押权设定在先，租赁权成立在后，根据物权优于债权的原则，承租人不得以租赁合同对抗抵押权人行使权利及租赁关系在抵押权人行使权利时归于消灭的规定，抵押权优于租赁权。即便不动产租赁具有物权化性质，也是后成立的用益物权，不得对抗因抵押权的实行而取得抵押物的买受人。先设定的抵押权可以对抗后成立的租赁权。因此，承租人鼎强公司对抵押物不享有优先购买权，也不能对抵押物的买受人鸿基公司主张租赁权。租赁权影响抵押权实现时，抵押权人有权要求解除租赁关系。“买卖不破租赁”的原则，不能适用于抵押人将抵押物出租后抵押权实现时的情形。 最后，抵押权设定在先，租赁权成立在后的情况下，抵押物设定租赁权时，抵押人亚细亚公司应当将案涉土地已经设定抵押的事实，告知承租人鼎强公司。承租人鼎强公司若知道租赁物上存在抵押权的事实，并自愿地接受和承担了因抵押权实现而使租赁权终止的风险。亚细亚公司未将案涉土地已经设定抵押的事实告知鼎强公司的，因抵押权人信用联社行使权利而致使承租人鼎强公司受到损害的，抵押人亚细亚公司应当承担损害赔偿的责任，鼎强公司可另诉解决。故鼎强公司复议申请对其受到的经济损失裁决予以赔偿不属于复议审查的范围。对其该请求，本院不予支持。 综上，防城区法院(2021)桂0603执异1号执行裁定驳回鼎强公司的异议请求，认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。复议申请人鼎强公司的复议请求和理由无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释[2020]21号）第二十三条第一款第（一）项规定，裁定如下： 驳回复议申请人防城港市鼎强再生资源回收有限公司的复议申请，维持防城港市防城区人民法院(2021)桂0603执异1号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长  毛 振 审 判 员  钟 蕾 审 判 员  李丽抒 二〇二一年三月二十二日 法官助理  梁群英 书 记 员  梁蓝曼 附相关法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； （五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定,发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。 除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。 人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。