湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0112民初531号 原告：邓石明，男，1982年5月5日出生，汉族，住长沙市望城区。 委托诉讼代理人：熊宇，湖南仁润律师事务所律师。 被告：刘浩，男，1973年7月25日出生，汉族，住湖南省永州市双牌县。 被告：罗亚平，女，1974年9月14日出生，汉族，住湖南省永州市双牌县。 被告：望城县新时代信息服务部，住所地长沙市望城区高塘岭街道郭亮中路百货纺织公司。 经营者：熊谷良。 原告邓石明与被告刘浩、罗亚平、望城县新时代信息服务部房屋买卖合同纠纷一案，原告邓石明于2020年4月27日向本院起诉，本院于2020年5月28日作出（2020）湘0112民初1612号民事裁定书，裁定驳回邓石明的起诉。邓石明不服该裁定，向长沙市中级人民法院提起上诉，长沙市中级人民法院于2020年11月23日作出（2020）湘01民终11936号民事裁定书，裁定：一、撤销湖南省长沙市望城区人民法院（2020）湘0112民初1612号民事裁定；二、本案指令湖南省长沙市望城区人民法院审理。本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月25日公开开庭进行了审理。原告邓石明、被告刘浩、罗亚平、望城县新时代信息服务部经营者熊谷良均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓石明向本院提出诉讼请求：1、请求法院解除原告和被告刘浩、罗亚平于2018年9月30日签订的《房屋买卖合同》和2018年10月30日签订的《补充协议》；2、判令被告刘浩、罗亚平共同返还原告交付的购房款45万元，双倍返还定金4万元，及47万元的资金占用损失4万元（暂计算至2020年3月30日，要求以47万元为基数以中国人民银行同期贷款利率为标准自2020年4月1日计算至全部款项支付完毕之日止）；3、判令被告望城新时代信息服务部对被告刘浩、罗亚平第二项的付款义务承担共同责任；4、判令三被告连带向原告承担违约金124000元（以《补充协议》约定的400元/天为标准自2019年6月13日暂计算至2020年4月23日，要求按照400元/天为标准自2020年4月24日计算至三被告共同偿付购房款之日止）；5、判令三被告连带向原告赔偿（2019）湘0112民初285号民事调解书中原告负担的诉讼费8108元和此次诉讼律师代理费损失1万元；6、判令三被告连带向原告赔偿房屋差价损失10万元；7、判令被告承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：原告为望城区被征地农民，急需学区房，在望城县新时代信息服务部的介绍下，2018年9月30日，原告与被告签订《房地产买卖合同》，合同约定:被告将坐落于长沙市望城区××镇××路××号××号房屋出卖给原告，房屋成交价为568000元，原告于合同签订当日向两被告支付购房定金20000元，于2018年10月8日向被告支付400000元代被告偿还银行贷款赎楼，被告赎楼后应于2018年10月15日为原告办理过户手续，过户当日原告付款100000元，余款48000元交房交钥匙当面付清。2018年9月30日，原告按照合同约定向被告刘浩支付定金20000元，2018年10月9日原告向被告刘浩支付解除银行抵押款450000元，被告于2018年10月30日将涉案房屋交付给原告使用。被告刘浩收到原告的购房款后，将购房款占为己有，拒不履行解除涉案房屋在银行办理的抵押手续，拖延履行合同约定的义务。后望城县新时代信息服务部作为见证人，两被告与原告于2018年10月30日签订《补充协议》，原告同意给予两被告宽限期，两被告应当于2019年1月4日还清所欠贷款，解除抵押，办理过户交易手续，过户当日原告一次性付清余款。并约定若两被告未按时办理过户手续的，应当按照400元／天的标准向原告支付违约金，并赔偿损失。协议签订后原告多次催促两被告按照合同约定解除涉案房屋银行的抵押并为原告办理过户手续，但被告置之不理。2019年，望城县新时代信息服务部忽悠原告起诉被告，因原告不懂法律风险，且是第一次买房，故原告在重大误解的前提下同意了望城县新时代信息服务部的方法，后者聘请了代理律师代原告提起要求继续履行合同的法律诉讼，也是在望城县新时代信息服务部和其聘请的代理律师的共同说辞下，原告同意了2019年5月21日的（2019）湘0112民初285号民事调解书（原告到申请法院强制执行时才知道该调解书严重损害了原告自身合法权益），并申请望城法院强制执行。2019年11月21日，望城法院执行案件结案，因案涉房屋涉及第三人抵押，无法执行上述调解书确定的房屋解除抵押手续这项请求。期间，原告多次联系恳请三被告积极配合处理，但截至今日，三被告对原告不予任何回应，案涉房屋抵押手续未解除，且房屋抵押权人现已提起诉讼要求被告还款并拍卖房屋。被告望城县新时代信息服务部作为在望城区多年经营房屋买卖中介服务的第三人，其对房屋买卖业务非常娴熟，且其与被告二系朋友关系（原告买房后才得知这一关系），在原告无任何买卖二手房经验时，其利用原告一个农村人朴实善良的本性，隐瞒了案涉房屋已经办理了银行抵押的事实，恶意作为第三人从中磋商，促成了原告购买被告刘浩、罗亚平的房屋，其在原告交付定金时一再承诺，保证负责案涉房屋的过户事宜，在卖方不配合的情况下，其再次恶意怂恿原告提起法律诉讼达成对原告不利的民事调解，导致了原告现在“钱房两失”的境地，严重损害了原告的合法权益。故此，为维护自己的合法权益，原告特向人民法院起诉，望判如所诉! 被告刘浩辩称，被告不同意解除合同，被告要求继续履行合同，房子继续卖给原告，目前没有钱退还房款。违约金124000元不认可，原告这几年并没有损失，房子一直都是原告在住，律师费和第一次调解的诉讼费被告不承担，房屋差价10万元的损失没有依据，被告不同意赔偿该费用。 被告罗亚平与被告刘浩答辩意见一致。 被告望城县新时代信息服务部辩称，被告是按照合同履行义务。合同是继续履行还是解除被告均没有意见，也与被告没有关系，如果解除合同，退还房款是刘浩和罗亚平的事情，与被告无关。 经审理查明：2018年9月30日，原告邓石明（乙方、买方）、被告刘浩、罗亚平（甲方、卖方）、望城县新时代信息服务部（丙方、中介方）签订《房地产买卖合同》。合同内容为1、甲方自愿将坐落于红建华府1313（望城区郭亮中路）房地产（权证号码为7××9，产权面积90.53㎡，使用性质住宅）出售给乙方，乙方对房屋充分了解后愿意购买。该房屋转让时所占有的土地使用权一并转让。2、双方议定的上述房地产成交总价为人民币伍拾陆万捌仟元（￥568000.00元），其中购房定金计贰万元整，付款方式和时间具体为签订合同当日付定金贰万元整，约定2018.10.8乙方付款肆拾万元整替甲方付清银行贷款赎楼，甲方赎楼后2018.10.15办理过户手续，过户当日乙方付款壹拾万元，余额肆万捌仟元甲方交房交钥匙当面付清，2018.10.30甲方交房交钥匙，乙方过户时需提供乙方名下拆迁合同，房价内含中介费、过户税费共计壹万伍仟元，由甲方负担。3、合同签订后15日内，甲乙双方应到望城区房地产交易管理所办理房屋过户手续，具体由乙方承办，甲方应协助，过户税费由中介方承担。4、甲方应于2018年10月30日将房地产交付给乙方，并将与房屋有关的单据证照同时交付，甲方保证所转让的房地产权属清楚，无产权和债务纠纷，否则，概由甲方承担所有责任，因此给乙方造成的经济损失，由甲方赔偿。5、违约责任：乙方违约，不得向甲方索还定金；甲方违约，应双倍返定金给乙方。合同签订当日，邓石明向望城县新时代信息服务部交付定金20000元。2018年10月9日，邓石明又通过其妻子邓春花账户向罗亚平转账支付房款100000元和350000元，同日，望城县新时代信息服务部也将其收取的2万元定金一并转交给罗亚平，并由罗亚平出具收据两份，内容分别为“兹收到邓石明购红建华府1313房权证号7××9购房定金贰万元整，收款人罗亚平”；“兹收到邓石明购房款肆拾伍万元整，以银行流水到账为准，收款人罗亚平”。以上原告邓石明共计已支付房款470000元。被告收到房款以后并未按照合同约定将涉案房产上的抵押解除，并将房屋过户给原告。2018年10月30日，原告邓石明（乙方）、被告刘浩、罗亚平（甲方）、望城县新时代信息服务部员工纪小芳（中介方）又签订《补充协议》一份，内容为关于邓石明购买刘浩、罗亚平夫妻坐落于望城区高塘岭红建华府1313房，产权证号7××9，面积90.53平米，至2018年10月30日止邓石明已付房款肆拾柒万元整作为该房垫资解押款，并约定于2018年10月30日办理过户手续，由于刘浩、罗亚平自身原因导致未能如期过户。现就过户延期作补充协议：经双方友好协商，邓石明同意刘浩于2019年1月4日还该房所欠贷款，解除抵押，办理过户交易手续，并于过户当日付清余额房款，若因刘浩、罗亚平自身原因再次导致不能如期过户，则视刘浩、罗亚平违约，赔偿邓石明一切经济损失（违约金按400元／天计算）；若因邓石明自身原因过户当日不能付清余额房款，刘浩、罗亚平有权收回房屋。补充协议签订以后，被告刘浩、罗亚平仍未按照协议约定的期限还清涉案房屋所欠贷款并解除抵押。 2019年1月8日，邓石明向本院提起对刘浩、罗亚平、望城县新时代信息服务部房屋买卖合同纠纷，要求刘浩、罗亚平继续履行双方签订的房屋买卖合同，解除涉案房屋抵押，并将房屋过户至邓石明名下。该案经本院主持调解，各方达成调解意见，一致同意继续履行合同，由刘浩、罗亚平于2019年6月12日解除涉案房屋抵押手续及其他内容。之后刘浩、罗亚平也未按照调解书的内容履行相应义务，邓石明向本院申请强制执行，因邓石明提出配合办理解除抵押手续的执行请求不具备执行条件，经本院告知以后，邓石明自愿撤回了该项执行请求。 另查明，涉案房屋登记的所有权人为被告刘浩，权证号码为7××9，发证日期2013年1月14日，该房屋已抵押给案外人肖奇雁，并办理了抵押登记，贷款金额330000元。被告刘浩与罗亚平系夫妻关系，二人于1996年登记结婚。被告刘浩、罗亚平在签订房屋买卖合同及补充协议以后即将房屋交付给了原告邓石明使用，邓石明于2018年10月31日入住该房屋，并实际占有使用至今，邓石明入住以后没有对房屋进行重新装修。涉案房屋至今仍未解除抵押，无法过户给原告，无法完成后续房屋买卖事宜。 再查明，本案在审理过程中分别于2021年1月22日和1月29日向被告望城县新时代信息服务部和被告刘浩、罗亚平送达起诉状副本。 以上事实，有原告提交的房地产买卖合同、补充协议、房屋产权登记表、收据两份、银行转账记录、长沙市望城区人民法院民事调解书、执行笔录、执行结案通知书及当事人当庭陈述证实，本院予以确认。 本院认为，原告与被告刘浩、罗亚平、望城县新时代信息服务部签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，各方应当按照约定全面履行自己的义务。 关于《房地产买卖合同》及《补充协议》是否应当解除。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。本案中，因被告刘浩、罗亚平在收取原告支付的购房款以后，未按照合同约定的期限解除涉案房屋抵押，并将涉案房屋过户给原告，在双方签订补充协议以后，被告刘浩、罗亚平仍未按照协议约定履行相应义务，且涉案房屋至今仍未解除抵押，无法完成过户，导致原告签订《房地产买卖合同》的合同目的不能实现，被告刘浩、罗亚平已构成违约，因此，原告与被告刘浩、罗亚平、望城县新时代信息服务部签订的《房屋买卖合同》法律上或者事实上不能履行，对原告要求解除《房地产买卖合同》及其《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。关于合同解除的时间，依据法律规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼的方式主张解除合同的，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除，故涉案合同于2021年1月29日解除。合同解除后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状，因此原告有权要求被告向其返还已付的购房款45万元。根据合同关于违约责任：甲方（即刘浩、罗亚平）违约，应双倍返还定金之规定，在合同履行过程中被告刘浩、罗亚平已构成违约，致使合同无法继续履行，故应当按照合同约定双倍返还已收取的2万元定金，故对于原告主张被告刘浩、罗亚平共同返还购房款45万元及双倍返还定金4万元的诉讼请求，本院予以支持。被告刘浩、罗亚平收取原告购房款47万元，因其违约行为导致无法继续履行合同，应当承担由此给原告造成的资金利息损失。原告要求被告按照中国人民银行同期贷款利率标准支付利息损失，因中国人民银行同期贷款利率标准已作废，故应以收取的购房款47万元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（年利率3.85%）计算自款项收取次日即2018年10月10日起至款项全部退还之日止的利息。经计算，自2018年10月10日至本案庭审之日2021年2月25日，已产生的资金占用利息为43080元。 根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，当事人既约定违约金，又约定定金的，定金不足以弥补一方违约造成的损失的，可以请求赔偿超过定金数额的损失。在《房地产买卖合同》签订以后，原告与被告又签订《补充协议》，约定若因刘浩、罗亚平自身的原因再次导致不能如期过户，刘浩、罗亚平应赔偿原告一切经济损失，违约金标准按400元/天计算，现被告刘浩、罗亚平在补充协议约定的期限前仍未还清该房所欠贷款，解除抵押，办理过户，已构成违约，因承担相应的违约责任。关于刘浩、罗亚平应向邓石明支付的违约金金额问题，补充协议已经明确违约金是赔偿给原告造成的经济损失，但补充协议约定的违约金标准过高，且违约金应当以实际损失额为限。涉案房屋在2018年10月31日已交付给原告使用，原告一直在该房屋内居住至今，被告刘浩、罗亚平的违约行为导致房屋不能按约定过户，给原告造成的损失主要在于购买该房屋的预期利益以及房屋增值的价值。原告已通过主张双倍返还定金弥补了部分损失，对超出定金数额的损失可以通过违约金来弥补。综合当事人实际损失，兼顾合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益、本地区房屋市场行情等因素，酌情确定刘浩、罗亚平向邓石明支付违约金50000元。原告提出请求三被告连带赔偿房屋差价损失10万元的诉讼请求，没有相应证据予以证实，本院不予支持。 关于原告主张被告望城县新时代信息服务部对被告刘浩、罗亚平的付款义务承担共同责任及连带承担违约责任的诉讼请求。本院认为被告望城县新时代信息服务部系促成此次合同成立的中介方，其职责主要在于提供订立合同的媒介服务，同时就有关订立合同的事项向合同当事人如实报告。如中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害当事人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。现有证据并无法证明望城县新时代信息服务部在交易过程中存在故意隐瞒重要事实的情况，且原告在庭审中当庭认可在签订合同之时被告望城县新时代信息服务部就告知其房屋上设定抵押的事实，但原告仍然继续签订合同并按合同约定支付了房款，而涉案房屋最终无法过户并非望城县新时代信息服务部的过错，主要原因还在于被告刘浩、罗亚平违约；且房屋买卖的交易方系原告与被告刘浩、罗亚平，房款45万元也是由被告罗亚平直接收取，虽然定金2万元是由邓石明先支付给被告望城县新时代信息服务部，再由被告望城县新时代信息服务部转交给被告罗亚平，但是在当时双方继续履行合同的前提下，房屋定金应当抵作价款，且合同也并没有约定该2万元定金应当由中介方保管，待整个交易行为完成以后再支付给卖方即被告刘浩、罗亚平，故被告望城县新时代信息服务部将该2万元定金转交给罗亚平，符合交易流程，并无不当。故原告主张被告望城县新时代信息服务部承担共同退还房款的责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。补充协议关于违约责任的约定主要是约束房屋交易的买卖双方，即原告与被告刘浩、罗亚平，被告望城县新时代信息服务部仅作为中介方在协议上签字，故原告主张被告望城县新时代信息服务部连带承担违约金的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于原告主张三被告连带赔偿（2019）湘0112民初285号民事调解书中的诉讼费8108元和此次诉讼律师代理费损失1万元的诉讼请求。本院认为（2019）湘0112民初285号民事调解书无法继续履行的责任在于被告刘浩、罗亚平、望城县新时代信息服务部均未按照协议内容履行各自的义务，导致原告不得不另行起诉要求解除合同，从而造成该调解案件诉讼费的损失，故对于该笔损失8108元，被告刘浩、罗亚平、望城县新时代信息服务部应承担共同赔偿责任。律师费损失没有合同依据和有关证据予以证实，故对原告的该项诉求本院不予支持。 被告刘浩、罗亚平提出在房屋买卖交易过程中，被告望城县新时代信息服务部隐瞒了房屋真实情况，合同是在其不知情的情况下签订的，故应当承担相关责任的抗辩意见。本院认为本案的《房地产买卖合同》及《补充协议》均是邓石明与刘浩、罗亚平本人的签字及真实意思表示，虽然各方都认可在2018年9月30日合同订立时刘浩的签名是由罗亚平代签，刘浩表示当时其并不知道房屋买卖的事实，但在2018年10月30日签订《补充协议》时，刘浩本人又在买卖合同上进行了补签字，可以认定是对该份合同内容的认可以及对被告罗亚平代替其签署房屋买卖合同行为的追认。故对被告刘浩、罗亚平的该抗辩意见本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百八十七条、第五百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告邓石明与被告刘浩、罗亚平、望城县新时代信息服务部于2018年9月30日签订的《房地产买卖合同》及2018年10月30日签订的《补充协议》于2021年1月29日解除； 二、被告刘浩、罗亚平于本判决生效之日起十日内共同返还原告邓石明购房款45万元，双倍返还原告邓石明购房定金4万元，并支付利息43080元（利息以购房款47万元为基数暂计算至2021年2月25日，后续利息以所欠款项为基数，按照年利率3.85%的标准继续计算至款项全部退还之日止）； 三、被告刘浩、罗亚平于本判决生效之日起十日共同支付原告邓石明违约金50000元； 四、被告刘浩、罗亚平、望城县新时代信息服务部于本判决生效之日起十日内共同向原告邓石明赔偿诉讼费损失8108元； 五、驳回原告邓石明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费因适用简易程序减半收取5761元，由原告邓石明负担1383元，被告刘浩、罗亚平共同负担4378元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  王高瞻 二〇二一年三月二十九日 代理书记员  刘 芬 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。 第五百八十八条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。