广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终7980号上诉人（原审原告、反诉被告）：郭泉鑫，男，汉族，1966年5月27日出生，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：宛鹏飞，广东生龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：许梓楷，广东生龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广东罗浮传奇文化娱乐有限公司，住所地：广东省博罗县长宁镇罗浮山旅客服务中心二楼。法定代表人：李克。委托诉讼代理人：江晓华，广东宝晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐峰，广东宝晟律师事务所律师。上诉人郭泉鑫与被上诉人广东罗浮传奇文化娱乐有限公司（以下简称罗浮传奇公司）租赁合同纠纷一案，因上诉人郭泉鑫不服广东省博罗县人民法院（2020）粤1322民初1151号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人郭泉鑫的委托诉讼代理人宛鹏飞、被上诉人罗浮传奇公司的委托诉讼代理人徐峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭泉鑫上诉请求：1、请求依法撤销广东省博罗县人民法院作出的（2020）粤1322民初1151号民事判决书，并依法改判或发回重审；2、依法判决被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误，具体理由如下：首先，本案的涉案物业为违法建筑小产权房，并无相应的合法合规的报建手续，因此，上诉人与被上诉人所签订的《象山别墅承包经营合同》理应被认定无效，进而导致合同有关押金的条款无效，被上诉人理应将押金10万元全额退还给上诉人，而原审法院并未对以上情况进行查证。其次，上诉人的一切合理损失应由被上诉人承担。上诉人于2019年9月1日至今对涉案物业进行装修和添置的设备设施和酒店用品的损耗成本为人民币96878.58元，而上诉人于2019年9月12日的经营亏损为人民币13万元。正因为被上诉人将违法建筑小产权物业以承包经营的方式变相出租给上诉人，最终导致合同无效，因此，被上诉人理应赔偿上诉人的一切合理损失。最后，由于《象山别墅承包经营合同》的无效，最终导致上诉人无法向被上诉人主张违约金，而原审法院却认定上诉人须向被上诉人支付违约金。二、上诉人已明确要求停止支付租金而原审法院不仅未支持上诉人的诉讼请求，反而认定新冠病毒所造成的不可抗力期间的租金由上诉人承担。2020年1月份因新型冠状病毒传染导致全国的餐饮、酒店、租赁、旅游行业受到重大不利影响，国务院已界定此次新冠病毒为“不可抗力”。而上诉人于2019年12月20日向原审法院提起诉讼，并早已主张合同解除并停止支付租金，物业实质上早已由被上诉人控制，并完成移交。原审法院不仅没有支持上诉人的诉讼请求，反而认定新冠病毒所造成的不可抗力期间的租金由上诉人承担。综上所述，上诉人认为，原审判决认定事实不清，适用法律错误，根据民诉法规定，上诉人请求贵院依法撤销原审判决，并依法改判或发回重审。罗浮传奇公司辩称，被上诉人认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。上诉人的上诉理由完全没有事实和法律依据，请法院依法予以驳回。首先，涉案的象山别墅承包经营合同是合法有效的，因为涉案的物业原来是属于军队房屋，是军队在六七十年代建设的，当时法律没有要求军队房屋进行一个办理报建手续，后来由博罗县人民政府购回并用于发展旅游实验。现涉案房屋属于国有资产，不存在涉案房屋是违法建筑或者是小产权房的这种性质。第二，上诉人提起诉讼的主张的理由，是以被上诉人没有交开户许可证和基本账户使用权给上诉人，认为违约，从而提出了本案的诉讼，而不是向二审所主张的合同无效所引起的违约或者诉讼。另外从上诉人所主张的这些损失来看，第一没有证据予以支持。第二，所谓的购买酒店用品，牵制设备这一系列其实都是他的经营成本，至于他的亏损、经营亏损更加是上诉人自己的经营行为所导致的。第三，涉案物业是广东省罗浮山旅游开发公司出租给黄李满，然后由黄李满转租给被上诉人。那么到目前为止，在广东省罗浮山旅游开发公司没有减免疫情期间的租金，所以被上诉人也不存在说需要减免上诉人的租金的问题。第四，至于涉案物业的移交，这是在一审开庭后，在法庭法官的劝说下，是在2020年5月15日双方办理了一个移交手续，不存在上诉人所说的早已移交这个问题。郭泉鑫向一审法院起诉请求：一、判令罗浮传奇公司违约，解除在2019年9月1日与罗浮传奇公司签订的《象山别墅承包经营合同》，合同编号：LFCQ-XS20190821，停止支付租金，并退还100000元人民币押金。二、郭泉鑫回收自2019年9月1日至今对象山别墅装修和添置的设备设施和酒店用品，共计96878.58元。三、罗浮传奇公司赔偿郭泉鑫9月、10月、11月、12月的经营亏损130000元。四、罗浮传奇公司赔偿郭泉鑫违约金100000元。罗浮传奇公司反诉请求：一、确认郭泉鑫违法解除双方于2019年8月20日签订的合同编号为LFCQ-XS20190821的《象山别墅承包经营合同》；二、判令郭泉鑫立即搬出位于博罗县罗浮山旅游度假区内象山别墅区68号的房屋，并将该房屋及原设备物品、罗浮传奇公司交给郭泉鑫的证照归还给罗浮传奇公司；三、判令郭泉鑫立即向罗浮传奇公司支付2019年11月1日至2019年4月30日期间拖欠的租金174000元，并支付逾期付款的违约金8352元（以每月应交纳租金29000元为基数，按每日0.5%。标准从应交纳租金当月11日起逐月分期计算至清偿之日止，现暂至2020年4月30日）；四、判令郭泉鑫赔偿罗浮传奇公司3个月房租损失87000元；五、判令郭泉鑫交付给罗浮传奇公司的押金10万元归罗浮传奇公司所有；六、判令郭泉鑫自合同解除之日起按每月29000元向罗浮传奇公司支付房屋使用费至郭泉鑫返还房屋之日止；七、判令本案的诉讼费用由郭泉鑫承担。一审法院认定事实：2018年7月18日，罗浮传奇公司作为承租方与黄李满签订了合同编号为LFCQ-XS20180718的《象山别墅房屋租赁合同》，租赁了案涉的象山别墅房屋。2019年9月1日，郭泉鑫（乙方）、罗浮传奇公司（甲方）双方签订了合同编号为LFCQ-XS20190821的《象山别墅承包经营合同》，合同约定“第二条租赁期限、租赁押金、租赁金额及押金退还。1、租赁期限自2017年4月1日起至2023年3月31日止。2、租赁押金300000元，合同生效后乙方支付10万元给甲方，待甲方将本旅馆可继续经营的相关证照转交给乙方后6个月内支付余下的20万元。3、租金为18000元／月，装修补偿款11000元／月；每月10日为付租日。4、合同到期后3个工作日内，甲方无条件一次性全额退还给乙方。第四条甲乙双方的权利与义务...(2）甲方须向乙方移交现有合法的旅业经营手续，包括营业执照、税务登记证、卫生许可证、消防安全检查意见书及特种行业经营许可证；否则乙方有权拒绝缴纳租金并向甲方要求全额退还租赁押金．．．第五条其他条款。...2、合同履行期间，除上述已明确合同终止条款外，双方不得擅自终止，若甲方违约擅自终止，甲方须退还押金并向乙方赔偿参拾万元，若乙方违约擅自终止，甲方不退还押金。3、因乙方原因造成支付租金逾期的，每日按月租的万分之五另付滞纳金。5、若乙方不能履行及时缴纳租赁金两个月以上，甲方有权解除合同．．．．．．”。2019年9月16日，郭泉鑫签名捺印出具《履约承诺》，该履约承诺载明鉴于本人与广东罗浮传奇文化娱乐有限公司签署的《象山别墅承包经营合同》的约定至今尚未执行，本人承诺如下：1、别墅正式移交日期为2019年9月16日，但所有费用仍按原合同约定的2019年9月1日起计；2、于2019年9月30日前支付租赁经营费用（两押一租赁）人民币87000元；3、其他条款按原合同执行如按上述期限仍未履约，本人愿按每日500元支付延期违约金，承诺人：郭泉鑫。后，郭泉鑫于2019年9月20日支付了87000元、于10月14日支付了71000元，合计158000元给罗浮传奇公司，作为9月、10月象山别墅的租金及租赁押金（两个月租金合计58000元、押金100000元）。2019年10月14日，罗浮传奇公司将健康证、营业执照、地税税务登记证、特种行业许可证、发票领购簿、作废发票、象山别墅平面图复印件、象山别墅发票专用章、旅馆业治安管理责任书、卫生监督相关资料等移交给郭泉鑫。2019年12月10日，因郭泉鑫拖欠11月租金至今，罗浮传奇公司向郭泉鑫发出“关于缴纳房租的通知”向郭泉鑫催收房租，郭泉鑫则于2019年12月11日复函给罗浮传奇公司。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷，案涉的象山别墅权属归罗浮传奇公司所有，由该公司出租给黄李满，黄李满于2018年7月18日转租给罗浮传奇公司，罗浮传奇公司再于2019年9月1日转租给郭泉鑫。郭泉鑫与罗浮传奇公司签订的《象山别墅承包经营合同》约定的内容没有违反相关法律法规的规定，属合法有效的合同，本院予以确认，双方应按合同全面履行自己的义务。郭泉鑫主张罗浮传奇公司未移交开户许可证和基本账户使用权给其属违约行为，并提出相关诉讼请求。根据双方签订的《象山别墅承包经营合同》第三条第一款第2项“甲方须向乙方移交现有合法的旅业经营手续，包括营业执照、税务登记证、卫生许可证、消防安全检查意见书及特种行业经营许可证；否则乙方有权拒绝缴纳租金并向甲方要求全额退还租赁押金”的约定，案涉合同并未明确要求罗浮传奇公司需要向郭泉鑫移交开户许可证和基本账户使用权，故郭泉鑫以此为由主张罗浮传奇公司违约要求解除合同并退还100000元押金、主张罗浮传奇公司原价回收其自2019年9月1日至今对象山别墅装修和添置的设备设施及酒店用品费用96878.58元、赔偿郭泉鑫9月、10月、11月、12月的经营亏损130000元、赔偿违约金100000元，合计426878.58元的诉请，证据不足，一审法院不予支持。至于庭审时，双方提及到的关于罗浮传奇公司团队在郭泉鑫承包经营象山别墅期间，在象山别墅租住的问题。因该租住情况并未经双方对账结算，且双方的诉请中并未就该结算金额予以诉请，故本案不作处理。关于罗浮传奇公司向郭泉鑫提出反诉的问题。郭泉鑫2019年11月起至今均未缴纳房租，根据双方签订的《象山别墅承包经营合同》第三条第四款、第五条第二、三、五款的约定，罗浮传奇公司主张郭泉鑫违约，解除双方于2019年9月1日签订的合同编号为LFCQ-XS20190821的《象山别墅承包经营合同》，符合法律规定，一审法院予以支持。罗浮传奇公司请求郭泉鑫支付2019年11月1日至2020年4月30日期间拖欠的租金合计174000元，逾期付款违约金8352元，合计182352元，一审法院予以支持。罗浮传奇公司请求郭泉鑫交付的100000元押金归其所有，一审法院予以支持。关于罗浮传奇公司诉请郭泉鑫赔偿3个月的房租损失87000元，证据不足，一审法院不予支持。关于罗浮传奇公司诉请郭泉鑫自合同解除之日起按每月29000元向其支付房屋使用费至郭泉鑫返还房屋之日止，证据不足，一审法院不予支持，但郭泉鑫应按29000元／月的标准支付自2020年5月1日起至其返还房屋给罗浮传奇公司之日止的房屋占用费。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：一、解除郭泉鑫与罗浮传奇公司于2019年9月1日签订的《象山别墅承包经营合同》。二、限郭泉鑫在本判决发生法律效力之日起十日内向罗浮传奇公司支付租金174000元及违约金8352元，并以29000元／月的标准支付自2020年5月1日起至返还房屋给罗浮传奇公司之日止的房屋占用费。三、郭泉鑫基于2019年9月1日签订的《象山别墅承包经营合同》交纳的100000元押金归罗浮传奇公司所有。四、驳回郭泉鑫的其他诉讼请求。五、驳回罗浮传奇公司的其他反诉请求。本案受理费6285元，反诉费3637.64元，合计9922.64元，由罗浮传奇公司负担1122.64元，由郭泉鑫负担8800元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求进行了举证。本院组织当事人进行了证据交换和质证。罗浮传奇公司提交三份新证据。证据一，广东省罗浮山旅游开发有限公司出具的证明，证明房屋的权属情况；证据二，广东省罗浮山旅游开发有限公司出具的证明，证明房屋产权所有人没有进行租金减免。证据三，象山别墅资料的交接清单，以及设备的清单，证明双方正式办理房屋移交的手续时间是在2020年5月15日。郭泉鑫质证意见为，对于证明房屋权属的证明，我方对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。该证据是由被上诉人事后制作，广东省罗浮山旅游开发有限公司与其有利害关系，可信度较低，而且法律也并没有任何规定，有关所谓的历史原因，就可以架空有关租赁标的物权属合法合规，报建手续齐全，对合同效力的影响，其理应提交相应的法律依据，用于支撑其所谓的主张，而我方主张合同无效是具有法律依据的。对于有关租金的证明，我方对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。同理，广东省罗浮山旅游开发有限公司与被上诉人有利害关系，其证人证言可信度较低，其理应提交相应的转账记录及发票。根据该证明是完全没办法看出，广东省罗浮山旅游开发有限公司在疫情期间是否对被上诉人的租金进行减免。而根据广东省的地方性法规及政策，大部分政府或者国有单位均有对其名下的物业对应的租金进行减免，且法律对新型冠状病毒的疫情也明确界定为不可抗力，对于社会上的普通民事主体，也具有相应的参照作用。根据公平合理原则，也理应对承租人的租金进行减免。具体到本案，广东省罗浮山旅游开发有限公司配合政府的工作，直接发布通知，对该片区的物业禁止经营，根据生活常理也可以知道，其不可能不减免相应的租金，而该证据掌握在被上诉人手中。对交接清单，双方的交接应于4月份起，双方已完成大部分的交接工作，而被上诉人当庭所提交的交接清单，只是双方后续的收尾以及补签字。本院经审理查明的事实：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、《象山别墅承包经营合同》的效力问题。二、郭泉鑫是否应向罗浮传奇公司支付房屋占用费及违约金。三、罗浮传奇公司是否应将10万元押金退还郭泉鑫。四、罗浮传奇公司是否应赔偿郭泉鑫经营损失。评析如下：关于《象山别墅承包经营合同》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，出租房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，租赁合同无效。本案中，涉案别墅未依法进行报建，亦未取得建设工程规划许可证，依据上述规定，涉案租赁合同属无效合同。关于郭泉鑫是否应向罗浮传奇公司支付房屋占用费及违约金的问题。涉案房屋于2019年11月1日交付给郭泉鑫使用，2020年5月15日郭泉鑫将涉案房屋退还给罗浮传奇公司。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，郭泉鑫应向罗浮传奇公司支付占有涉案房产期间的使用费，占有使用费按29000元/月的标准支付。因涉案租赁合同系无效合同，合同无效导致合同的相关条款不具法律效力，故郭泉鑫不需要向罗浮传奇公司支付违约金。关于罗浮传奇公司是否应将10万元押金退还郭泉鑫的问题。因涉案租赁合同系无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，罗浮传奇公司依据合同约定收取的10万元押金亦应退还给郭泉鑫。关于罗浮传奇公司是否需向郭泉鑫赔偿经营损失、违约金、酒店装修和添置设备设施费用的问题。郭泉鑫以罗浮传奇公司未能移交开户许可证和基本账户使用权属违约行为而诉请罗浮传奇公司赔偿经营损失、违约金、酒店装修和添置设备设施合计426878.58元，但其未举证证明其损失，应承担举证不能的后果。综上所述，郭泉鑫的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省博罗县人民法院（2020）粤1322民初1151号民事判决；二、上诉人郭泉鑫于本判决发生法律效力之日起十日内按29000元／月支付自2019年11月1日起至2020年5月15日止占有使用费给广东罗浮传奇文化娱乐有限公司；三、被上诉人广东罗浮传奇文化娱乐有限公司退还已缴纳的100000元押金给上诉人郭泉鑫；四、驳回郭泉鑫的其他诉讼请求；五、驳回广东罗浮传奇文化娱乐有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费6285元，反诉费3637.64元，合计9922.64元，由上诉人郭泉鑫负担7441.98元，被上诉人广东罗浮传奇文化娱乐有限公司负担2480.66元。二审案件受理费7704元，由上诉人郭泉鑫负担4623元，被上诉人广东罗浮传奇文化娱乐有限公司负担3081元。广东罗浮传奇文化娱乐有限公司在本判决生效之日起十日内向本院交纳二审案件受理费3081元，如逾期未交纳，本院将予以强制执行。郭泉鑫多交纳的二审案件受理费3081元由本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 李文贞审 判 员 龚 敏审 判 员 胡毅妹二〇二一年三月二十三日法官助理 李林倩书 记 员 黄东曦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。