新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0203民初2746号 原告：许可潇，男，1990年1月20日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。委托诉讼代理人：潘俊学，新疆翼龙律师事务所律师。被告：新疆中海城投项目管理有限责任公司，住所地新疆巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市新城街道迎宾路幸福家园2号门面。法定代表人：时海生，该公司经理。委托诉讼代理人：时海涛，男，该公司员工。原告许可潇（以下简称许可潇）与被告新疆中海城投项目管理有限责任公司（以下简称中海城投公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告许可潇之委托诉讼代理人潘俊学，被告中海城投公司之委托诉讼代理人时海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许可潇向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《克拉玛依国际家居建材城商铺租赁合同》；2、被告中海城投公司返还履约保证金200,000元、支付违约金5,000元，合计205,000元。事实和理由：2019年5月5日，原告与被告在克拉玛依市签订了一份《克拉玛依国际家居建材城商铺租赁合同》，约定被告将位于克拉玛依市胜利路26号国际家居建材城11号楼2层、3层出租给原告，用途是宾馆经营；租赁期：2019年5月5日至2024年5月5日；租金：第一年和第二年租金为零，第三年租金为930,000元，第四年租金为1,240,000元，第五年租金1,240,000元；2019年5月10日前，被告向原告交付租赁商铺；原告在签约时一次性向被告缴纳履约保证金200,000元。《克拉玛依国际家居建材城商铺租赁合同》签订后，原告按照合同约定，向被告支付履约保证金200,000元，但被告没有向原告交付租赁商铺。原告多次与被告联系要求解除双方之间的租赁合同关系并退还履约保证金，被告拒绝。原告为维护其合法权益，故诉至法院。被告中海城投公司辩称，被告未收到许可潇本人打过来的200,000元，被告只收到了20,000元的履约保证金。高文莉与被告公司的时海生有经济来往，被告不清楚高文莉的打款与许可潇有什么关系。被告早已交付商铺了，现场被告也进行了装修。租赁房屋现场还对方了材料，不存在未交付租赁物的事实。因为合同约定前两年免租金，第三年租金为930,000元，第四年租金为1,240,000元，2021年要交第三年租金了。因为原告前两年没有筹划好，可能是为了不交租金才起诉被告。本院经审理认定事实如下：2019年4月26日，新疆鑫茂投资发展有限公司将位于克拉玛依市胜利路26号国际家居建材城（一期）物业委托给被告中海城投公司代理招商销售。被告中海城投公司销售收入及租赁费必须全部进入新疆鑫茂投资发展有限公司账户。原告自认在2019年8月前系新疆鑫茂投资发展有限公司的员工，从事销售员的工作。2019年5月5日，原告许可潇以个人名义作为乙方与作为甲方的被告中海城投公司签订了《克拉玛依国际家居建材城商铺租赁合同（2019版）》。合同约定被告将位于克拉玛依市胜利路26号（国际家居建材城）11号楼2、3层商铺出租给原告用于经营宾馆。商铺建筑面积为8495.64平方米。租赁期限从2019年5月5日到2024年5月5日止共5年。第一年和第二年租金均为零元，第三年租金为930,000元，第四年和第五年租金均为1,240,000元。原告须于签约时一次性向甲方支付履约保证金200,000元。合同履行期满后，未拖欠任何款项、租赁物完好无损、无违约记录，由原告全额退还给被告，保证金不计利息。依照约定，被告于2019年5月10日前向原告交付租赁商铺，双方签署交接清单。合同还约定：“七、合同解除的条件（一）有下列情形之一，甲方有权解除本合同：1、乙方不交付或者不按约定交付租金一个月以上。2、乙方所欠租赁商铺各项费用（水、电、暖等）达壹仟元一撒花姑娘。3、未经甲方同意，承租人乙方擅自改变租赁物用途的。4、乙方违反本合同约定，不承担维修责任致使租赁商铺或设备严重损坏的。5、未经甲方书面同意，乙方将租赁物进行装修的。6、未经甲方书面同意，乙方将租赁物转租第三人。7、乙方在租赁商铺内进行违法活动的。有下列情形之一，乙方有权解除本合同：出租人迟延交付租赁物一个月以上。八、违约责任：1、甲方延期交付租赁物的，向乙方支付违约金50,000元。”合同还约定了其他事项。原告在合同乙方处签名，被告在合同甲方处加盖公司印章。租赁房屋系毛坯房。之后，克拉玛依市胜利路26号（国际家居建材城）11号楼的一间房屋被装修为民宿样板间。被告认为涉案房屋已被装修的事实可以证实被告履行了交付租赁房屋的事实；原告则认为涉案租赁房屋由新疆鑫茂投资发展有限公司装修，并非原告个人装修，原告未从被告处获得钥匙，被告未交付租赁房屋，依照合同约定应当解除合同，并返还履约保证金。原、被告现争议较大，故原告诉至法院。另查，原告主张通过高文莉、夏建军向被告支付了履约保证金200,000元。高文莉于2019年5月6日分两次分别向被告的法定代表人时海生转账49,000元、49,500元，于2019年5月7日分两次分别向时海生又转账49,000元、42,500元。夏建军于2019年5月10日向时海生转账10,000元。2019年5月6日，原告向被告转账20,000元。原告主张高文莉和夏建军应时海生要求将款项打入个人账户，之后时海生向原告和高文莉共返还了20,000元，剩余200,000元系履约保证金。另查，原告自认其与被告签订商铺租赁合同时还在新疆鑫茂投资发展有限公司从事销售员的工作，于2019年7月或8月离职。原告自认在新疆鑫茂投资发展有限公司工作期间公司法定代表人朱丁茂要求在克拉玛依市胜利路26号（国际家居建材城）11号楼装修一间样板间，故原告找了案外人张德飞进行样板间的施工。庭审中，原告提供了张德飞的电话号码139XXXXXXXX。张德飞称由许可潇领着见到了新疆鑫茂投资发展有限公司的法定代表人朱丁茂，朱丁茂口头同意由其在11号楼装修一间样板间。许可潇将样板间的钥匙交付给张德飞，并口头告知样板间的功能为民宿。上述事实，有原告当庭出示并质证的《克拉玛依国际家居建材城商铺租赁合同（2019版）》、转账明细、中国银行交易流水明细清单、中国建设银行个人活期账户交易明细、有被告当庭出示并质证的三张照片、房地产代理招商销售委托书、存取款明细及原、被告当庭陈述等证据在案予以证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告双方签订的《克拉玛依国际家居建材城商铺租赁合同（2019版）》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。本案的争议焦点有二：一为《克拉玛依国际家居建材城商铺租赁合同（2019版）》是否应当解除；二为原告要求被告返还履约保证金及支付违约金的诉讼请求是否应当支持。关于第一个争议焦点。原告主张被告至今未交付租赁房屋，故双方签订的《克拉玛依国际家居建材城商铺租赁合同（2019版）》应当解除。原、被告对是否交付房屋存在争议。被告认为已向原告交付了钥匙，且涉案租赁房屋已完成了样板间的装修，被告已履行了交付租赁房屋的义务。但原告认为样板间的装修系原告履行新疆鑫茂投资发展有限公司职务行为，与原告个人无关，其未从被告处获得钥匙，被告未履行交付租赁房屋的义务。本院认为，根据查明事实，样板间装修行为发生在原告租赁期间。样板间装修期间，原告具有双重身份。原告既是新疆鑫茂投资发展有限公司的员工，又是样板间的承租人。原告作为承租人明知新疆鑫茂投资发展有限公司对承租的房屋进行装修，并予以准许，系使用租赁房屋的一种方式。而且，据装修人称样板间的钥匙由原告交付，样板间的装修风格由原告指定为民宿。上述事实进一步证实原告使用了租赁房屋。因此，原告主张租赁房屋未交付与事实不符，对该主张本院依法不予确认。退一步讲，若被告未向原告交付租赁房屋。《克拉玛依国际家居建材城商铺租赁合同（2019版）》约定原告仅在出租人迟延交付租赁物一个月以上时才具有解除合同的权利，因此被告在2019年6月10日之后还未交付租赁物时，原告已具有合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”原、被告未约定解除权的行使期间，且相对人没有催告的情形下，解除权人的解除权于何时消灭应根据解除权人享有解除权的合理期限来认定其解除权是否消灭。原告于2019年6月10日时已知道其享有解除权，但其于2020年10月29日才向被告主张解除权，已明显超过了合理期限，因此原告的解除权已消灭。综上，原告以被告未交付租赁房屋属于违约行为要求解除合同的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。关于第二个争议焦点。原告除了自行向被告公司支付了履约保证金20,000元外，还通过案外人夏建军、高文莉向被告的法定代表人支付了部分履约保证金。原告已全面履行了支付履约保证金200,000元的义务。被告辩称夏建军与高文莉向时海生支付的款项不是履约保证金，而是因与时海生个人之间存在债权债务关系而支付的款项，但被告未出示证据予以证实，本院依法不予采信。《克拉玛依国际家居建材城商铺租赁合同（2019版）》约定合同履行期满后，未拖欠任何款项、租赁物完好无损、无违约记录，由原告全额退还给被告。现合同旅行期尚未届满，履约保证金未达到退还条件，因此，原告要求被告退还履约保证金200,000元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。关于违约金，原告已实际使用了租赁房屋，被告不存在违约行为，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，缺乏法律和事实依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十五条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：驳回原告许可潇的全部诉讼请求。案件受理费减半计取2,187.50元，邮寄送达费84.80元，由原告许可潇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。审  判  员   张 力二 〇 二 一 年 三 月 二 十 七 日书  记  员   刘海峰