北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初71545号原告：刘晓南，男，1956年12月9日出生，汉族，现住河北省廊坊市大厂回族自治县。委托诉讼代理人：向某某（原告刘晓南之妻），现住河北省廊坊市大厂回族自治县。被告：耿克洪，男，1971年5月15日出生，汉族，现住河北省衡水市桃城区。委托诉讼代理人：吕某某（被告耿克洪之女婿），现住北京市经济开发区。原告刘晓南（以下简称原告）与被告耿克洪（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月31日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人向某某、被告委托诉讼代理人吕某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告退还原告押金9000元。事实和理由：2014年12月10日，原、被告经房屋中介公司引荐就原告租用被告所拥有产权的某处99号院13层1单元1611室房屋签订了为期一年的租赁合同，房屋租金为9000元每月，支付方式为押一付六。2015年12月9日，原告按合同约定终止租用该房屋并要求被告归还房屋押金时，由于原告利用被告房屋地址注册了公司，所以被告提出在公司注册地址变更或注销后再归还房屋押金的要求，当时原告相信了被告的承诺。2020年1月底，原告在接到北京市工商局的公司注销通知后多次向被告提出归还房屋押金的要求，但被告以时间太久为由拒绝支付该押金。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告没有退还原告押金，被告不记得原告当时是否交押金，需要原告提交证据。原告在起诉状中称2015年12月9日双方房屋租赁合同届满后，被告承诺变更或注销公司注册地址后退还押金不属实，实际情况是因为原告违约，被告明确告知其不退押金，原告表示同意。原告在退租时没有诚信、适当、全面履行交付房屋的义务，原告承租房屋商用，租赁期满后应该注销或者变更公司注册地址，是交易习惯也是诚实信用义务。合同第三条第二款约定，原告应按原状返还房屋，不仅包括房屋实体，也包括房屋上的权利义务负担，所以原告在退租时应当解除权利负担，被告才可以退押金。原告在起诉状中承认没有完全履行退租义务，没有及时变更或注销注册地址。在合同期满后几个月，被告一直在催促原告变更或注销公司注册地址，但原告一直没有配合，一直到2020年。原告承租房屋时被告配合原告办理了公司登记手续，退租时原告必须将公司地址注销。基于原告违约的事实，原告应当支付违约金，依据民法典第五百八十五条及合同第十条第四款，月违约金标准为810元，远低于月租金，按照四年计算违约金数额是39420元，原告尚需补交违约金30420元，为了节约诉讼成本，被告没有起诉原告也没有在本案中提出反诉。被告扣留押金于情合理、于法有据，根据合同第四条第二款，押金要抵扣违约金，但实际押金不足以抵扣违约金。被告认为，即便原告想退押金，也已经超过诉讼时效，从2015年12月9日至今已经超过五年。2020年1月原告接到北京市工商的注销通知，解除房屋的权利义务负担是被动进行的，不是基于减少对被告损失的考虑，不具有正当性。被告没有承诺过什么时候注销什么时候可以退押金，原告的行为给被告造成了经济损失，有多家公司想租赁被告的房屋，因被告无法提供公司注册地址，导致无法出租，闲置了一段时间，造成租金损失，后期被告出租的范围只能是对居住环境没有过高要求的个人，因为房屋没有通燃气，还需要提供家具、电器，导致出租成本提高。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市朝阳区某处99号楼13层1单元1611房屋（以下简称涉案房屋）所有权登记在被告名下。2014年12月10日，湃德科技（北京）有限公司（承租人、乙方，以下简称湃德公司）与被告（出租人、甲方）、北京颐盈房地产经纪有限公司（居间人、丙方）签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），被告将涉案房屋出租给湃德公司办公使用，租赁期限自2014年12月15日至2015年12月14日，租金每月9000元，支付方式为押一付六。《租赁合同》第四条租金及押金约定：“（二）押金：人民币9000元，租期满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。”原告作为湃德公司的委托代理人在《租赁合同》上签字。湃德公司的注册地址在涉案房屋，有原告、初某某、俞某某三位股东。2020年1月21日，湃德公司经北京市朝阳区市场监督管理局核定准予注销。庭审中，初某某、俞某某出具声明，放弃本案诉讼权利，同意由原告向被告主张权利。原告称《租赁合同》到期前十几天，被告告知原告将湃德公司的注册地址迁走，时间仓促，被告并未要求具体迁走的时间，也未明确说超过什么时间就不退押金，原告搬走后一开始想迁走，但未找到合适的地方，就开始办理注销手续，但注销手续很麻烦，需要时间，被告也从未催促过原告。被告称合同届满前几天向原告提出过尽快迁出注册地址，之后让中介公司催促，不是随时迁出，被告在网上查询过，代办注销手续只需要20天，原告注销公司花了四年时间，超过了合理的范围，被告之前没有明确告知原告不退押金，但是告知原告违约了。就违约金一节，被告在庭审中表示以答辩形式提出，不提起反诉。对双方有争议的事实和证据，本院认定如下：关于湃德公司是否向被告支付过押金。被告称不记得湃德公司是否向被告支付过押金。原告称湃德公司向被告支付过押金9000元，并提交了2020年8月6日向某某与被告的通话佐证。通话录音中有以下内容：“向某某：是这样，您可能没多大印象，前段时间我爱人跟您联系过，也提到过这事儿，您包括中介也说了，不是我们这边把公司注销了就退9000元的押金吗？被告：你15年租的我那房子，14年租的。向某某：14年底12月租的，相当于15年吧，一年。……向某某：行，您开车，回头我加您微信。很抱歉，时间是有点久，我们这边确实有点困难，您看这，能不能多多少少退点。被告：你呀这事多咨询别人，尤其像中介、律师，你说我这个钱该怎么要回来，你多咨询，我也咨询咨询，因为我记不太清楚了。……向某某：我现在是跟您沟通。被告：你跟我沟通也没有用，过了五六年，过了四五年。向某某：过了四五年。被告：当时我找你们的时候，你们怎么不着急呢，退房说了一遍又一遍。向某某：没有啊。被告：你听我说，我为什么不退你那个，我没有说，不可能吧，我为什么不退你租金呢那个押金，为什么，这个是有理由的，为什么左推右推，只要是从我这租房子走的，提前一个月我就说，你抓紧时间把你们注册地址迁走，因为我还要租给别人，知道吗。你别耽误我的事儿我都会说，迁完以后你把工商局回执，有个迁移回执拍照发给我，我就会把押金退给他，要不然我退不了，我所有的全这样，你去问问中介是不是必须这样，他们也是必须这样，因为什么呀，我昨天还签了份合同，这是中介要求必须这样，你迁走才能退租金，这是没问题，但是还有个期限问题呢，半个月之内。向某某：对，这样，你现在说有期限，当时您没有说必须多长时间迁走，确实没说。被告：你听我说，为什么不退你押金，肯定这里头我找他了，你赶快迁走，我才能退给你。要不然我没有理由不退给你押金。向某某：耿先生您别激动，但是您包括中介的小姑娘，你们俩都说，只要我们注销或迁走就退押金，当时也没打任何条，对吧，这个没退押金你也承认。被告：我忘了当时怎么说了，你也不能五年注销完了以后，你耽误我多少事啊，对不对，你不能这么说。我现在开车呢，你让我好好想想，咱们以后再联系，行吗。……”被告对通话录音的真实性认可，称被告已经在通话录音中明确告知原告由于时间过久，对押金情况已经记不太清楚，通话中被告的真实意思是即便被告确实收取过押金，基于原告的不诚信行为，被告仍不应归还，被告确实没有退押金，但原告应当证明其缴纳过押金。本院认为，结合被告质证意见，本院对原告提交的通话录音的真实性予以采信，从该通话录音中可以看出，被告确实称因为时间久远印象不深，但是也提到被告出租的房子到期前都会告知承租人将注册地址迁走，将迁移的回执发给被告才能退押金，不然退不了。本案中，首先，《租赁合同》第四条第（二）款约定押金9000元，从订立合同至今，双方未就原告是否缴纳押金一节产生争议；其次，被告在本案中并未否认原告支付过押金，只是称时间太长记不清楚原告是否缴纳过押金，但同时被告在答辩中又称“实际情况是因为原告违约，我们明确告知其不会退押金，原告表示同意”，后经过本院询问，被告又在庭审中反言称“之前没有明确告知过不退押金，但是明确告知原告违约了”，上述陈述存在矛盾，属于被告撤销自认的情形，被告没有足以推翻于己不利自认的相关证据，本院认定原告向被告交纳了押金，且被告并未退还的事实成立。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告在《租赁合同》中的租期届满，按照合同约定，押金除抵扣应由承租方承担的费用、租金及违约赔偿责任外，剩余部分应当返还给承租方。被告虽称原告逾期迁移在涉案房屋上注册的公司地址，《租赁合同》中关于公司注册地址迁移并无相关约定，即便被告行使基于违约产生的请求或者损害赔偿请求权，也不能仅以答辩的方式提出，双方如果对于逾期迁移注册地址一节存有争议，可以另行解决。关于被告提出的诉讼时效抗辩，根据相关法律规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，湃德公司在2020年1月21日才经核定注销，双方就退还押金问题开始产生争议，被告的诉讼时效抗辩不能成立。所以，被告应当退还原告押金9000元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第九条规定，判决如下：被告耿克洪于本判决生效之日起七日内退还原告刘晓南押金九千元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告耿克洪负担（原告刘晓南已预交，被告耿克洪于本判决生效后七日内给付原告刘晓南）。本判决为终审判决。审判员  刘茵茵二〇二一年三月二十九日书记员  孙 伟