辽宁省凌源市人民法院民 事 判 决 书（2015）凌民二初字第2631号原告：凌源市肉禽公司，住所地凌源市红山路西段168号。法定代表人：孔令营，经理。委托代理人：张莹莹，女，1986年5月13日出生，蒙古族，凌源市服务业局科员，住凌源市。委托代理人：魏文泉，辽宁万盟律师事务所律师。被告：王雪松，男，1972年12月15日出生，汉族，无业，住凌源市。第三人：白振江，男，1956年2月15日出生，汉族，无业，住凌源市。原告凌源市肉禽公司与被告王雪松、第三人白振江租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告凌源市肉禽公司法定代表人的委托代理人张莹莹、魏文泉，被告王雪松、第三人白振江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凌源市肉禽公司诉称：2009年8月30日，我公司法定代表人白振江将我公司的牛羊屠宰车间租赁给了被告，每年租金10,000元，租期至2012年8月20日。2012年8月30日双方又重新签订了财产租赁合同，租金为每年20,000元，租期至2013年8月29日，但我公司财务并无此租金的记载。请求法院判令：一、被告从我公司的房屋中迁出；二、被告给付我公司从2013年8月29日合同到期之日起至房屋交还之日止期间的经济损失；三、被告给付从2009年承租之日起至2013年8月29日期间的租金50,000元，并由被告承担本案诉讼费用。被告王雪松辩称：法定代表人的更换不影响合同的效力，租赁合同应继续履行。我与第三人签订的租赁合同受法律保护，原告在对租赁标的、期限、价款均未弄清楚的情况下，就向我请求租金及经济损失，无事实及法律依据。我于2009年至2012年期间租赁原告公司的鸡屠宰车间过道，租期三年，每年租金10,000元，交纳租金30,000元，约定了以后归我无偿使用作为我装修的补偿。2012年5月上旬，我与第三人白振江商定装修牛、羊屠宰车间后，于2012年5月10日与“千岱雅居装饰设计工作室”签订《装饰装修施工合同》，将该车间装修成“时代网吧”，该合同工程预算造价为412,623元。在此期间，我与白振江共同发现2012年8月30日所签订的《财产租赁合同》中的第二条“租赁期限一年一定”的表述有误，实际是租金一年一交，共计价款20,000元，五年不变，原来租赁的鸡屠宰车间过道作为对我的装修补偿，我与白振江也是按合同履行的。我交付了2012年8月30日至2013年8月30日的租金20,000元，2013年8月30日至2014年8月30日的租金20,000元。所以原告以公司财务中无此租金记载而向我诉请50,000元租金毫无依据。2014年9月上旬，原告派人与我协商租金事宜，并称我与白振江签订的租赁合同无效，要求增加租金至30,000元，并让我再签合同，我坚持我手中有合同，不同意原告增加租金。原告多次让我迁出，给我造成了经济损失。我所租赁的标的物是第三人享有抵押权、使用权、经营权的，根据合同相对性，我与白振江签订的合同合法有效，原告将我作为被告属于主体不适格。为维护我的合法权益，请求法院驳回原告的诉请，我的合同继续履行。第三人白振江辩称：原告是涉案房屋的所有权人，但该房屋的使用权与所有权是分离的，原因是2002年9月，原告根据上级精神，实行国有企业职工并轨，因需要资金解决职工并轨事宜，经公司集体研究讨论，采取向职工筹措资金，用公司闲置房屋抵顶筹资人债权的方式予以解决，并形成方案报主管局审批，我为此先后向公司筹款四次，总计118,243.5元，为此，我取得了涉案房屋在内的牛羊鸡屠宰车间的使用权，并已实际履行多年。现我已经将上述房屋中的部分租赁给王雪松使用，五年租金不变，到期后可延续。我与王雪松是此合同的主体，与公司无关。因我是涉案房屋的使用权人，我与王雪松之间签订的租赁合同履行并无争议，且在合同有效期内，该合同应得到法律的认可。而原告请求被告王雪松给付租金的请求侵犯了我的合法权益，根据企业职工并轨的具体方案，在我的债权没有得到清偿之前，我对该房屋具有使用权，我可以自己使用，也可以租借给他人使用并收取租金。现我是涉案房屋的合法权利人，该租金应由我收取至原告从我处借款及利息全部偿还为止。请求法院驳回原告的起诉。经审理查明，第三人白振江于2015年4月7日前系原告工商登记档案及《营业执照》所载明的原告公司经理，即法定代表人。2001年年末与原告单位解除了劳动合同关系，并与公司其他五人以留守人员的身份继续在原告公司工作。2002年9月1日，原告公司在第三人留守负责期间，由于包括原告公司在内的系统企业根据省、市政府有关“国有企业职工并轨”的文件指示精神，开展企业并轨工作，因公司开展该项工作没有资金，需要筹集，而由当时的原告公司向当时的上级主管机关凌源市贸易局递交了《凌源市肉禽公司关于筹措并轨资金人员资产抵押的具体方案》的请示报告，该方案主要内容为：一、筹款金额分两个组。⑴白振江四万五千元，吕彩宏三万五千元，合计八万元，其抵押物为清真冷库。⑵韩冰二万元，王利国一万元，白国冰一万元，合计四万元，其抵押物为浴池楼；二、抵押期限最长到2004年12月30日，如到期单位还不上，可按单位筹措资金报告及贸易局2002年9月13日，凌源市贸易局向原告公司下发的凌贸发［2002］26号文件实行；三、企业如转制，不论是购买还是成立股份制公司或其他形式组革，筹款同志具有优先权；四、如组股份制公司，则每五千元为一股筹款自然成为股份资金，如有不参股者，必须在组股前将本息退还本人。如企业出售，此款也自然成为购买企业的预购款，其中优先的程序以筹款多少为序；五、企业的清真冷库、浴池楼成为筹款者的抵押物后，企业如有其他安排和变化，必须征得抵押者同意和安排后方可运行。到2004年底前，抵押物仍归公司所有，如不能本息还清，抵押物产权自然归筹款者；六、在2004年底之前，企业如筹集到资金，征得本人同意，可随时退还本人筹款本金和利息。其利息计算以实际占用时间为准，月息为2%，但其他优先条件不变，如至2004年底企业仍无力偿还筹款者本息，其抵押物筹款人有全权支配权。该报告尾端注明：此方案报贸易局柳局长、肖书记、刘权局长、恩国局长。2002年9月23日，凌源市贸易局针对上述请示报告作出《对市肉禽公司〈关于企业并轨工作筹措资金的报告〉的批复》文件，批复内容为：“一、鉴于企业没有资金，同意你们采取向在岗职工借款解决并轨资金的办法，借款使用期限延长到2004年12月31日。二、为解决借款在岗职工的后顾之忧，可以将清真冷库、浴池楼作为抵押物。三、待企业产改时，经评估后，在同等条件下，借款的在岗职工有优先购买企业的权利。四、清真冷库和浴池楼经评估并经有关部门批准后，实行公开竞价出售，其出售所得优先用于偿还在岗职工借款。如竞价无人购买，可按国有资产局评估确认后的价格，优惠20％出售给借款的职工。”根据该批复，第三人开始向包括其本人在内的在岗（留守）职工筹措资金，其中，第三人白振江筹款45,000元，其他留守人员吕彩宏、韩冰、王利国、白国冰分别筹款35,000元、20,000元，10,000元、10,000元，并分别利用清真冷库和浴池楼作为两组的筹款抵押物。针对上述筹款，原告于2003年已偿还第三人白振江15,000元，吕彩虹15,000元、王利国5,000元、韩冰15,000元、白国冰10,000元。由原告公司于2009年1月1日作出的“关于置换筹资抵押物的决定”中载明：从2009年元月开始，本案第三人白振江、案外人王利国抵押物更换为牛、羊、鹅屠宰综合楼使用权；经营所得，由白振江、王利国二人协商决定等内容，但该决定结尾处加盖了原告公司公章，筹款人处由第三人白振江及案外人王利国签名。该决定的形成既未经过原告公司会议讨论，也未报经原告公司主管局批准。2009年开始，原告时任法定代表人白振江将原告所有的鸡屠宰车间过道租赁给被告使用，年租金为10,000元，被告分别于2009年4月20日、2010年4月20日、2011年4月20日向第三人白振江给付租金合计30,000元。2012年8月30日，原告时任法定代表人白振江又与被告签订了一份《财产租赁合同》，该合同约定：第一条、出租财产牛羊屠宰车间，坐落红山路西段168号，建筑面积230平方米；第二条、租赁期限一年一定。租期从2012年8月30日至2013年8月29日，每年租金20,000元。本合同签订之日起将租金一次性缴纳甲方；第三条、鉴于乙方将投资装修，合同终止甲方又不负责任何经济负担。甲方将2012年以前乙方租赁的鸡车间过道无偿给乙方使用，共计价20,000元，五年不变，以作为给乙方装修补偿，五年过后，如乙方继续租赁，双方可根据实际情况做以调整；第四条、在租赁期间，乙方自主经营，自负盈亏，自行办理营业执照和相关证照，所需费用均由乙方承担，并承担经营活动中一切风险及事故责任；第五条、甲方以现状财产出租，乙方必须保证财产完好。在租赁期间如乙方的原因造成租赁车间的物件损失，乙方予以赔偿。租赁期间乙方不得对甲方的财产进行抵押、质押、转租、变卖、转让第三方使用。甲方对出租给乙方的财产有权随时监督检查，一经发现上述行为，甲方有权终止合同，追加赔偿租金不退；第六条、承租期间乙方不得擅自改变租赁物的结构和现状，如确需对租赁物进行更新改造，增设他物，必须征得甲方同意方可实施，终止合同时，不能移动的设施，乙方不能拆除，保持原貌、无偿交给甲方，能移动的设施，乙方可以移走；第七条、乙方要加强安全四防工作，发现隐患及时处理，注意安全生产出现事故全部由乙方负责；第八条、租赁期限，服从甲方大局变动，如产改降临，无条件服从产改；第九条、合同未尽事宜，双方协商解决。该合同结尾处由原告时任法定代表人白振江及被告王雪松签名确认。被告按合同约定分别于2012年8月30日、2013年8月30日向第三人白振江给付租金合计40,000元。第三人白振江收取被告上述租金后，并没有将租赁费交入原告公司财务，而对于该租赁费的去向，第三人白振江自称已用于原告公司的房屋修缮、招待、缴纳2008年前社保、医保部分保险费等支出，但未向本院提交相应合法有效的票据予以证明。因原告财务账中未有上述租金记载，双方发生争议，原告诉至本院。在原告就本案立案前的2016年4月7日，由案外人凌源市服务业局下发了任命孔令营为原告公司法定代表人的文件，并于2016年6月1日提请由凌源市市场监督管理局（注：原工商行政管理局）变更并下发了相应的营业执照。另查，原告公司原隶属于凌源市贸易局，因凌源市贸易局撤并，现隶属于凌源市服务业局，其公司资产属国有资产。2012年2月18日，凌源市服务业局下发“凌服发［2012］3号《关于加强国有资产管理的通知》”文件，该文件规定了“企业未到期的财产出租合同，仍继续履行，须报局资产管理科登记存档；企业已到期的财产出租合同，需重新出租或继续出租时，要报资产管理科，使用统一印制的财产出租合同书，由资产管理科和企业共同与承租人签订，并由局主管领导签字加盖凌源市服务业局财产出租合同章后生效；财产出租资金必须按局规定的范围使用。每年年度终结，企业都必须将财产出租资金使用情况上报局资产管理科。”等内容。2012年12月7日，凌源市服务业局又下发了《关于停止企业财产出租的通知》的“凌服发［2012］39号文件”，规定从2012年12月10日起各公司停止企业各种财产出租合同的签订，到期合同不准再续签，今后出租办法另行通知等内容。再查，涉案租赁房屋的鸡车间过道、牛羊屠宰车间均已由被告进行装修，目前，鸡车间过道由被告进行餐饮经营，牛羊屠宰车间装修成“时代网吧”，该网吧自2014年8月末起已停止营业。诉讼过程中，被告书面申请追加白振江为本案的第三人。原告增加了要求第三人白振江与被告承担连带给付责任的请求，将诉状中第二项请求的经济损失变更为租金损失。上述事实，有原、被告及第三人的陈述，《财产租赁合同》，《关于加强国有资产管理的通知》的凌服发［2012］3号文件，《关于停止企业财产出租的通知》的凌服发［2012］39号文件，解除劳动合同登记表，第三人收取被告租赁费的“收据”等证据材料在卷为凭，已经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告公司原法定代表人白振江与被告王雪松于2012年8月30日签订的《财产租赁合同》，虽没有加盖原告公章，但合同是双方在平等、协商的基础上达成的，经原告时任法定代表人白振江及被告王雪松签字确认，且没有证据证明第三人白振江订立合同超越权限，其签订合同的行为属职务行为，因此，该合同是双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，不存在合同法规定的无效情形，应为有效合同。原告要求被告王雪松从涉案房屋中迁出的请求，因被告王雪松与第三人白振江所签订的《财产租赁合同》中约定的租期是从2012年8月30日至2013年8月29日，虽双方未再续签租赁合同，但被告已将2013年8月30日至2014年8月30日的租金给付第三人白振江，白振江未提出异议，为此，双方按原租赁合同内容所继续履行的，应属履行的不定期租赁合同，且已实际履行完毕，无争议。2014年8月30日起至今的涉案房屋租金，被告未再交纳，属违约行为，原告作为涉案租赁房屋的所有权人当然有权要求被告腾出该房屋，原告的该项主张合法有据，本院依法予以支持。原告有关要求被告给付从2009年承租之日起至2013年8月29日期间的租金50,000元的请求，因该期间的租金50,000元已由被告王雪松交付给第三人白振江，已得到第三人白振江的确认，且有第三人向被告出具的收款收据，说明承租人履行了支付租金的合同义务，因此原告的该项请求，本院依法不予支持。有关原告要求被告给付其公司从2013年8月29日合同到期之日起至房屋交还之日止期间的租金损失的请求，因被告已经将2013年8月29日至2014年8月29日的涉案房屋的租金20,000元已给付第三人白振江，故原告对该期间租金损失的请求无事实及法律依据，本院依法不予支持。而被告自2014年8月30日起在继续占有使用上述房屋的情况下至今未再向第三人或原告支付租金，也未再续签租赁合同，故对被告占有使用涉案房屋应产生的租金损失可以比照被告与第三人签订的租赁合同所约定的年租金20,000元标准，由被告向原告支付，且原、被告对租金损失比照上述租金额度予以认可。有关原告请求第三人白振江与被告承担连带给付责任的请求，因第三人白振江系原告公司的员工，其与原告之间所发生的争议纠纷与本案不是同一法律关系，故本案不作处理。综上，针对原告诉请中的合理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零一条之规定，判决如下：一、被告王雪松于本判决生效后十五日内迁出涉案的租赁房屋（鸡车间过道、牛羊屠宰车间）。二、被告王雪松于本判决生效后十五日内按每天（年租金20,000元÷365天）54.79元向原告凌源市肉禽公司支付自2014年8月30日起至其腾出所占用涉案房屋之日止的租金损失。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1,050元，由被告王雪松负担800元，原告负担250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  王金平代理审判员  徐 诺人民陪审员  赵晓东二〇一六年七月二十七日书 记 员  李淋静