北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初21388号原告（反诉被告）：北京国华伟业口腔门诊部，住所地北京市丰台区康辛路19号院8号楼一层1-004。法定代表人：卢籽峄，经理。委托诉讼代理人：刘海军，北京桦天律师事务所律师。委托诉讼代理人：王佳琳，北京桦天律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京莱夫赛思科技有限公司，住所地北京市丰台区汽车博物馆东路6号院3号楼11层1单元1101内59室。法定代表人：白阳，总经理。委托诉讼代理人：柴旭，泰和泰（北京）律师事务所律师。原告（反诉被告）北京国华伟业口腔门诊部（以下简称：国华伟业门诊部）与被告（反诉原告）北京莱夫赛思科技有限公司（以下简称：莱夫赛思公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员张刚燕独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）国华伟业门诊部的法定代表人卢籽峄及其委托诉讼代理人刘海军、王佳琳，被告（反诉原告）莱夫赛思公司的委托诉讼代理人柴旭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）国华伟业门诊部向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年7月14日解除；2.判令被告退还原告支付的房屋押金170528元；3.判令被告赔偿原告装修费用损失146205.7元；4.判令被告返还已付房租200748元；5.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年9月，原告找到被告主管李广源接洽租赁涉案房屋，用于口腔门诊经营，被告称帮助原告办理好口腔门诊营业执照和医疗执业机构许可证等变更登记手续。2018年10月17日，原、被告签订《房屋租赁合同》。原告依约向被告支付押金及房租，对房屋进行了装修，前后共计花费30余万元。2018年底，原告按照国家相关部门对口腔门诊的要求，陆续完成了建设工程施工现场消防安全备案、防辐射施工、营业执照变更登记手续。原告多次找到被告要求解决，却迟迟无法提供相应手续办理。2020年初，全国新冠疫情爆发，北京市卫生健康委员会也于2020年1月30日发布通知要求全面暂停口腔门诊常规诊疗工作，2020年6月14日，丰台花乡升级为高风险地区，造成经营更是雪上加霜。上述原因导致原告诊所长期处于无法正常营业的状态，给原告造成巨大的经济损失。2020年5月初，原告与被告经理白阳协商，基于门诊已经严重亏损、无法经营，提出解除合同。白阳称因为疫情影响2、3、4月房租已免除，让原告坚持。结果5月底，被告方又告知原告租金免除决议作废。此时，到了下一期房租交纳的日期，被告主张原告按月支付租金。原告向被告支付2020年6月份的房租。2020年7月3日，原告再次向被告提出解除房屋租赁合同，被告表示同意，并且同意退还租房押金，后被告方反悔。2020年7月10日，原告向被告送达《解除房屋租赁合同通知书》，并于2020年7月14日搬离涉案房屋，同物业进行水、电费、燃气交接。为维护原告的合法权益，诉至本院。被告（反诉原告）莱夫赛思公司辩称：1.同意原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年7月14日解除，但是因为原告的原因，双方在签订合同时已将房屋的产权情况告知了原告，被告从未承诺为原告办理医疗执业许可证变更登记，原告作为专业的机构应该对房屋办理相关的证照予以知悉，被告对没有办理证照没有过错；2.疫情期间不构成合同履行的不可抗力，疫情期间仅暂停口腔门诊的常规诊疗工作，对于必要的口腔急诊工作并未限制；3.被告对于合同解除没有过错，根据合同第12条约定，原告没有履行完合同相关义务，不应返还押金及承担装修损失；4.在疫情期间内，出租方从未承诺过减免房租，不同意返还房租。被告（反诉原告）莱夫赛思公司向本院提出反诉请求：1.被反诉人支付2020年7月1日至7月14日的房租30220元；2.被反诉人支付违约金共计625881.29元；3.被反诉人支付免租期房租133833元；4.被反诉人支付拆除房屋费用104000元。事实与理由：2018年10月17日，双方签订房屋租赁合同，约定反诉人将涉案房屋出租给被反诉人，合同约定免租期为2个月，并约定任何一方提出终止合同，应按照合同剩余年租金的20%向对方一次性支付违约金。被反诉人于2020年7月14日提出解除合同，但房租仅缴纳至2020年6月30日，且其搬离过程中未对涉案房屋进行清理。原告（反诉被告）国华伟业门诊部针对被告（反诉原告）莱夫赛思公司的反诉辩称：1.2020年7月1日至2020年7月14日的房屋租金我方已经在押金中予以扣除；2.我方不是无故解除合同，是被告违约在先，违约金的计算有问题，即使是无故解除合同，违约金应按照剩余年租金计算，没有给被告造成损失；3.合同没有约定免租期损失，被告的上一手合同也约定了免租期，被告公司没有损失；4.我方没有赔偿拆除房屋费用的义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年10月17日，国华伟业门诊部（承租方、乙方）与莱夫赛思公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：本合同出租标的为甲方所持有或管理的北京市丰台区花乡造甲村刘孟家园8号楼一层220平方米，租金10元每天每平米（含物业费）。甲方权属证明文件如下：（1）北京市骐骥投资管理中心股东代表会议暨产权上市交易决议，（2）花乡人民政府关于北京市骐骥投资管理中心项目申请产权认定的函。乙方已详细了解标的资产的出租信息，并同意按照甲方提出的承租条件承租标的资产。乙方承租该房屋用于商业用途（口腔）。租赁期限自2018年9月30日起至2024年1月31日止，租期5年4个月。租金每年为803000元，每月租金为66916元，乙方应于签订本合同3日内向甲方支付押金200748元（为履约保证金）不计利息。付款方式为租金半年付，提前一个月付下半年房租，递增方式：每2年递增8%。免租期签订合同日起算，2018年9月30日至2018年11月30日。本合同生效后，任何一方无故提出终止合同，应按照合同剩余年租金的20%向对方一次性支付违约金，违约金不足以赔偿给对方造成的损失的，应以实际损失赔偿。……发生下列情况之一时，一方可以解除本合同：（1）由于不可抗力或不可归责于双方的原因致使本合同的目的无法实现的；（2）另一方丧失实际履约能力的；（3）另一方严重违约致使不能实现合同目的的；（4）乙方未按合同约定用途经营的，甲方有权无偿解除合同；（5）另一方出现本合同第九条、第十条所述违约情形的。合同期满后，在同等条件下乙方享有优先承租权。若双方未达成续租合同的，则乙方须在合同期满前将其投入的动产自行处置，并将标的物无偿返还给甲方。同时，须将标的物内所有的工商执照撤销或迁出本标的物。返还期限届满后对于租赁标的物内乙方未经甲方同意遗留的物品，视为乙方弃置不要，甲方有权自行处置。合同签订后，莱夫赛思公司将诉争房屋交付国华伟业门诊部，国华伟业门诊部支付房屋押金并支付房屋租金至2020年6月30日，并于2020年7月14日搬离诉争房屋。国华伟业门诊部为证明其主张，另向本院提交如下证据：1.2020年5月29日北京市骐骥投资管理中心出具的《决议》，载明：经研究决定2020年5月11日对因2020年疫情影响对下属租赁企业免除2020年2、3、4共三个月租金的决议作废，决定中心下属企业2020年租金仍按原合同规定执行，按时交纳租金。莱夫赛思公司对该《决议》真实性认可，证明目的不认可，认为房屋产权人与其无直接合同关系，未给被告免除租金，被告也未承诺给原告减免房租。2.为证明其装修情况，提交（1）其与北京金牌吉祥建筑装饰工程有限公司签订的《北京市装饰装修工程施工合同》，对租赁房屋进行装修施工，价格为151579.82元；（2）其与金舟消防工程（北京）股份有限公司签订的《消防改造合同》，进行消防改造，价格为30000元；（3）其与北京海文通达辐射防护设备有限公司签订的《北京市工业品买卖合同》，购买防护门、窗、吊顶，价格为25973元；（4）付款凭证。莱夫赛思公司对上述证据的真实性、证明目的均认可。3.2020年1月30日北京市卫生健康委员会出具的《关于规范新型冠状病毒感染的肺炎疫情期间口腔诊疗工作的通知》，载明：全市各级各类开展口腔诊疗服务的医疗机构，全面暂停口腔门诊常规诊疗工作，保留必要的口腔急诊，做好急性牙痛、牙外伤、口腔下颌面部创伤和感染等口腔急诊医疗服务。莱夫赛思公司对该证据的真实性、证明目的均认可，并认为急诊没有停止，疫情期间原告一直在经营。4.2020年7月3日国华伟业门诊部向莱夫赛思公司发出的《解除房屋租赁合同通知书》，载明：2020年7月3日，我方已和贵方提出解除合同事宜，并经贵方同意确认，经过一周时间，并未得到妥善解决，现正式提出解除合同通知，原因如下：一、贵方一直无法提供给卢籽峄此房屋房产证，导致卢籽峄的公司国华伟业门诊部的医疗卫生许可证无法迁址到现有房屋；二、受疫情影响，国家下发指令要求北京所有口腔门诊部不能营业的通知，导致一直无法营业，到现在已经无法支撑门诊部正常的营业了，以个人的资金也不足以支撑房租费用。因以上原因，导致合同目的无法实现，特要求解除合同。莱夫赛思公司认可收到上述解除通知，但对于解约的理由不认可。5.花乡地区疫情新闻报道，证明疫情对其经营存在严重影响，莱夫赛思公司对该证据的真实性、证明目的均认可。6.卢籽峄与被告公司会计的聊天记录，证明2020年6月以后按月支付房租系双方协商的结果，国华伟业门诊部不存在违约。莱夫赛思公司对该证据真实性认可，证明目的不认可。7.卢籽峄与被告公司法人白阳的谈话录音，证明协商过程，莱夫赛思公司认为白阳未认可7月3日无责任解约。8.北京世家房地产经纪有限公司及莱夫赛思公司工商登记注册基本信息、王应超与李广源的电话录音、卢籽峄与李广源的微信聊天记录、卢籽峄与李广源的电话录音、李广源微信朋友圈截图、李广源朋友圈发布的视频，证明上述两家公司系一套人马，李广源系世家房地产公司员工，从事房屋居间业务，其一手操办并承诺可以为原告办理好医疗机构地址变更手续，故对于李广源的承诺，被告公司也应承担相关义务；莱夫赛思公司认为世家房地产公司未从事过房屋租赁业务，李广源当时也不是世家房地产公司的员工，其经纪人证书也没有登记在世家房地产公司名下，后来在世家房地产公司工作过一段时间，李广源明确表明不是出租方，也明确表明签署租赁合同和办照的关系，李广源的个人承诺不能证明是职务行为。9.国华伟业门诊部医疗机构执业许可证、医疗机构变更登记注册办事指南及王应超与卫计委的电话录音，证明其之前已经取得医疗机构执业许可证，原告仅凭被告提供的房屋产权证明，无法完成变更注册手续，导致原告合同目的无法实现。莱夫赛思公司对上述证据的真实性认可，证明目的不认可，认为原告对于办证所需的材料是知悉的，在签订租赁合同前，被告已经告知原告房屋情况。10.照片、视频光盘及微信截图，证明租赁房屋在2020年9月14日之前就已出租，现已进行装修，原告积极帮助被告寻找其他租户。莱夫赛思公司对证据真实性认可，证明目的不认可，认为不能证明房屋已出租，只是被告为了出租而装修，且帮助寻找其他租户不能免除合同义务。11.责令改正通知书、行政处罚决定书、行政处罚缴款书，证明医疗机构执业许可证未变更到租赁房屋地址，一直无法进行正常的诊疗；莱夫赛思公司认为合同中没有约定被告有义务配合原告办理证照。被告莱夫赛思公司为证明其主张，另向本院提交以下证据：1.花乡人民政府关于北京市骐骥投资管理中心项目申请产权认定的函、产权证明、被告与贝壳箐汇（北京）生态创新科技有限公司签订的《房屋租赁合同》，证明被告对诉争房屋具有合法出租权；国华伟业门诊部认为花乡人民政府不是产权证发放机关，产权证明不是政府行政部门发放，故无法证明产权，租赁合同证明被告有免租期，无租金损失。2.回复函及签收函，证明针对原告发出的《解除房屋租赁合同通知书》进行回复，回复函载明：双方《房屋租赁协议》履行过程中，我司按照合同约定履行合同义务，不存在你司所主张的违约行为。合同履行不存在政策影响，贵司截至发函之日，尚欠我司房租，请将拖欠的房屋租赁费尽快缴纳完毕。国华伟业门诊部对证据真实性认可，对回复的理由不认可。3.照片，证明国华伟业门诊部未停止营业，且原告擅自搬离房屋，对房屋造成破坏，并未进行清理恢复原状。国华伟业门诊部认为疫情期间消毒并不是正常经营，且搬离时没有对房屋进行破坏，搬离时和照片上差不多，比照片上好一些，屋内设备需要搬走。4.微信截图，证明诉争房屋未出租，存在空置损失。国华伟业门诊部对此不予认可。5.规划许可证，证明涉案房屋系合法建筑，房屋租赁合同合法有效，国华伟业门诊部对证明目的不认可，认为只能证明涉案房屋有规划，不能证明可以办理许可证。6.拆除协议及缴费凭证，证明拆除涉案房屋共花费104000，国华伟业门诊部认为其没有拆除义务。本院认为：国华伟业门诊部与莱夫赛思公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的相关规定，应为有效，双方均应按照合同约定履行。关于国华伟业门诊部是否有解除权，其提出的理由为合同目的无法实现，一是莱夫赛思公司无法提供房屋产权证，导致其无法将医疗机构执业许可证办理迁移手续至诉争房屋，二是受疫情影响，导致门诊部无法营业。根据双方签订的《房屋租赁合同》，合同中明确载明莱夫赛思公司的权属证明文件且国华伟业门诊部已详细了解标的资产的出租信息，并同意按照甲方提出的承租条件承租标的资产。国华伟业门诊部通过李广源租赁诉争房屋，现有证据无法证明李广源系莱夫赛思公司的职工且其系职务行为，因此李广源对国华伟业门诊部做出的承诺不能及于莱夫赛思公司，故本院认为国华伟业门诊部在了解诉争房屋相关权属证明文件的情况下仍然签订租赁合同，故医疗机构执业许可证未能办理迁移手续并非莱夫赛思公司导致。另，国华伟业门诊部认为受疫情影响，导致其无法营业，本院认为，疫情期间确会对其经营产生影响，但尚不足以导致合同目的无法实现，故其发出的《解除房屋租赁合同通知书》无法达到解除合同的效力。综上所述，本院认为国华伟业门诊部无解除权。国华伟业门诊部于2020年7月14日搬离诉争房屋，系其违约。现原、被告双方均认可《房屋租赁合同》于2020年7月14日解除，本院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现双方均认可房屋租金交纳至2020年6月30日，故2020年7月1日至2020年7月14日期间的房屋租金，国华伟业门诊部应予支付。本院认为涉诉租赁房屋系用于口腔门诊经营，疫情期间对其实际经营确有影响，故本院依据疫情的发生时间、政府管控措施等对房屋租金酌情予以确定。另，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，故对于国华伟业门诊部要求莱夫赛思公司赔偿装修费用的诉讼请求，本院不予支持。莱夫赛思公司反诉要求国华伟业门诊部支付拆除装修的费用，拆除费用应以必要合理为基础，故本院依据本案实际情况并考虑合同履行情况酌情予以确定。扣除房屋租金及拆除费用后的房屋押金应于退还，但本院考虑上述押金不退的情况下，足以弥补莱夫赛思公司的损失，故本院对莱夫赛思公司要求支付违约金及免租期房屋租金的反诉请求不予支持。国华伟业门诊部要求莱夫赛思公司返还2020年2月至4月的房屋租金，现有证据无法证明莱夫赛思公司确系同意减免上述期间的房屋租金，故本院对该项诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京国华伟业口腔门诊部与被告（反诉原告）北京莱夫赛思科技有限公司于2018年10月17日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月14日解除；二、驳回原告（反诉被告）北京国华伟业口腔门诊部的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）北京莱夫赛思科技有限公司的其他反诉请求。案件受理费8975元，由原告（反诉被告）北京国华伟业口腔门诊部负担（已交纳）；反诉费6370元，由被告（反诉原告）北京莱夫赛思科技有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  张刚燕二〇二一年三月二十九日书记员  岳 婷