广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民再50号再审申请人：（一审原告、二审被上诉人）：林玫玲，女，汉族，1971年4月16日出生，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：叶嘉怡，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：施晓亚，北京大成（深圳）律师事务所律师。被申请人：（一审被告、二审上诉人）：杨智勇，男，汉族，1962年11月13日出生，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：杨声海，男，汉族，1955年8月7日出生，住湖南省株洲市石峰区，系杨智勇堂弟。再审申请人林玫玲因与被申请人杨智勇房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2018）粤13民终623号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2020年6月10日作出（2018）粤民申7959号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人林玫玲的委托诉讼代理人叶嘉怡、被申请人杨智勇及其委托诉讼代理人杨声海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林玫玲再审请求：1.撤销二审法院（2018）粤13民终623号民事判决第二项，支持广东省惠东县人民法院（2017）粤1323民初859号民事判决第二项，判令杨智勇向林玫玲支付违约金7600元；2.撤销二审法院（2018）粤13民终623号民事判决第三项关于林玫玲向杨智勇退还押金10000元的判项；3.撤销二审法院（2018）粤13民终623号民事判决第四项关于林玫玲向杨智勇支付物业管理费1692元的判项；4.撤销二审法院（2018）粤13民终623号民事判决受理费负担部分，判令由杨智勇承担一审案件受理费370元、二审案件受理费370元，合计740元；5.判令杨智勇承担本案林玫玲支付的律师费10000元。事实和理由如下：2015年10月8日，林玫玲与杨智勇签订《商铺租赁协议》，将惠东十里银滩海头埔苑3号楼3单元06号铺出租给杨智勇。合同签订当天，杨智勇与广东碧桂园物业服务有限公司惠东分公司（现为广东碧桂园物业服务股份有限公司惠东分公司）（以下简称碧桂园公司）签署《划款授权和承诺书》，约定从杨智勇账户划扣物业管理费，授权书有效期截止2030年12月31日。杨智勇依照租赁协议约定以及签订协议后的口头约定，在约定的期限内向林玫玲支付租金，依照《划款授权和承诺书》的约定确保每个月物业管理费的正常划扣。租赁协议正常履行一年后，杨智勇未向林玫玲支付租金，并且拖延支付租金超过15日，林玫玲为减少损失，根据合同约定行使了合同单方解除权。申请人向一审法院提起诉讼，要求杨智勇承担违约责任，一审判决支持了林玫玲的部分诉讼请求。杨智勇不服提起上诉，并在上诉请求中提出了未经一审审理的新的请求，二审判决不但对一审判决内容进行了改判，而且对新的请求进行了直接认定和判决。林玫玲认为二审判决结果极不公平，遂提起再审申请。一、杨智勇未按合同约定支付租金，林玫玲给予合理期限后杨智勇依然拒绝支付，林玫玲依据合同行使单方解除权，合理合法，应当予以支持，杨智勇应当承担违约责任。1.杨智勇支付租金的时间应当为10月8日，未予支付租金超过15天（即超过10月23日），杨智勇的行为构成违约。2.申请人于11月6日才解除合同，给予了杨智勇充分的时间，林玫玲解除合同合理合法。3.林玫玲与杨智勇确定了物业管理费由杨智勇承担，杨智勇提出物业管理费由林玫玲承担属于合同变更，杨智勇以物业管理费为由不构成不予支付租金的合理理由。二、杨智勇在一审时并未就押金和物业管理费提起反诉，并明确表示不反诉，一审法院也未就押金和物业管理费进行审理判决，二审判决直接支持杨智勇提出的退还10000元押金和1692元物业管理费的请求，严重违反法定程序，损害了林玫玲的诉讼权益。杨智勇辩称，一、2015年11月1日至2016年10月31日（第一租赁年度）的物业服务费1692元依协议第五条，依物业管理条例第四十二条，完全应该由再审申请人承担，并认定再审申请人拒不承担物业服务费的行为明显恶意违约，须承担造成履约纠纷的完全责任。协议第五条明确写清楚了：“乙方自行缴纳水电费用，按供水供电部门的实际收费执行，乙方必须自行交纳，否则由此产生的后果均由乙方承担。”因此，根据《物业管理条例》第四十二条：“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责用”的规定，答辩人在准备支付甲方第二个租赁年度的租金时，发现物业服务部门在答辩人个人帐户扣缴了应缴的水电费外，还错误地扣缴了答辩人一年的物业服务费1692元后，提出要求再审申请人改正不符合合同内容的错误扣缴，即答辩人在支付第二个年度第一次半年的商铺租赁费时，减掉答辩人替再审申请人垫交的第一年度租赁期间的物业服务费1692元后，再交清应交的款项有充足的法理依据，而再审申请人强行要求物业服务费由答辩人缴纳的行为明显违背物业管理条例及合同法的规定，违反协议条款第五条的明确界定。况且一审和二审法院都一致认定和判决了该1692元物业服务费应由再审申请人承担（见一审判决书第七页第四至七行及二审判决书的判决内容）。二、由于双方就物业服务费该由谁出的问题直接造成第二个年度租赁费的实际支付数额没有达成一致而产生履约纠纷，且双方协商未果。在这种情况下，双方必须依法依据协议的第十条：“本合同适应中华人民共和国合同法，发生纠纷双方协商友好解决。协商无效，提交租赁物所在地法院审理。”因此，再审申请人断章取义不履行第十条协议约定的条款，不顾双方口头约定变更的缴费次数和交费时间界定的约定，直接单方面终止协议履行是完全错误的，是违反合同法的行为。尽管协议的第八条第二款：“如乙方未提前告知并征得甲方同意之下，未按合同约定的时间缴纳租金超过十五日，乙方应承担违约责任，甲方将从风险抵押金里扣除该项资金不予退还，同时甲方有权单方解除合同。”约定了甲方单方面解除合同的前置条件。但前置条件里面讲的是2016年10月08日之后可延期15天至10月23日，即2016年10月23日之前未按期缴纳第二年度上半年的租赁费即为违约。可是2015年10月08日协议签订时，已经口头约定改变了第六条全部内容，前置条件发生了根本变化，双方口头约定由一年一次支付改为一年支付两次；双方口头约定了第二年度的交租时间第一次为2016年10月31日，宽限期为2016年11月15日之前，第二次交款时间为2017年04月30日，宽限期为2017年05月15日之前。这一事实有朱颖的证明材料佐证，既然双方按口头约定好的内容履行了一年度租金做两次交的事实，为什么就不能履行双方口头约定好的第二年度第一次交租期限从2016年11月15日之前呢？再者，如果将第二年度交租期限定为2016年10月23日，并作为单方解除合同的理由存在事实上的不规范错误。因为答辩人于2015年10月8日第一次所交的22800元和2016年4月底第二次交的22800元共计第一个租赁年度所交的45600元租金的有效使用期是至2016年10月31日止。难道答辩人还剩8天对商铺的合法使用权也能被剥夺吗？也能提前终止协议，由出租方强行收回使用权吗？这也叫给予了宽限期15天吗？这就是双方签订协议时口头约定必须更改第二个租赁年度第一次交租的日期必须定为2016年10月31日，加宽期限（宽限期为15天是协议第八条第二款约定好的）至2016年11月15日之前的正当合法理由。答辩人于2016年11月06日用一个没有署名被答辩人姓名的草率通知放到租赁门面门口就立即直接采取了单方面解除合同的行为，并给租赁门面加锁封铺，强行处置答辩人铺面内外的全部财产。这符合法律吗？符合法定程序吗？符合双方口头约定更改的第二年度交付房租的时间效律吗？就是法院执行处置没收和冻结公民财产都要有记录程序和当事人认可程序。再审申请人列出了处理财产清单供再审答辩人签字认可吗？双方达成了终止协议的共识吗？显然没有，这是一个不争的事实。在双方对物业服务费究竟该由谁支付及交租时间约定更改的时间有争议的情况下，答辩人为什么不采取协议的第十条向法院起诉审理该履约纠纷呢？如果再审申请人担心答辩人可能发生迟交租金影响出租收入的话，答辩人不是有壹万元（押金）在再审申请人手上吗？押金的目的不就是为了确保出租方的出租收入在发生承租方不按时履行支付租金的时候不产生对等损失吗？显然再审申请人是一个极端自私和不讲商业道德的典范，她不知道公民的合法权益和财产是不能随意处置且神圣不可侵犯的。她也不知道按合同法拟定或双方口头约定的合同条款是维护和保障合同双方当事人的权利和义务的。因此事实认定再审申请人为一己私利而不尊重法律，不顾及双方已发生履约纠纷的事实，不遵守口头约定条款内容而非法单方面解除合同，处置承租人财产是极端草率和违法的行为，再审申请人在一审起诉时，请求解除租赁协议的诉求足以证明她自己对单方解除的行为给予了否定。再审申请人的不当解约行为给答辩人造成了十几万元的财产损失及无法估计的经营损失。三、答辩人在一审时没有提起反诉，而是当庭向法庭提出另案民事起诉，请求一审审理判决再审申请人返还合法财产或折价赔偿财产款项有充足的法理依据（有一审庭审笔录在案作证）。四、特别重要的是协议第六条签订的内容在合同签字前，当事人双方就已口头约定更改了每一年度的交租次数和交租时限，这是一个不争的事实。这个事实的存在只要根据第一个已实际租赁年度内的交租次数和采用预交结算法的定义就可以看出；杨智勇采取的交租方式只要符合先交租后使用的原则就不构成违约。因此，杨智勇认为只要是每年度的第一次交半年房租的时间在10月31日之前，第二次交半年房租的时间在次年的4月30日之前都是符合约定内涵的，经得起法院审理和论证分析的。杨智勇第一次交租金提前于10月8日就交了没有过错，且符合10月31日之前交租的约定。但每年10月8日作为约定交租日期既不符合预交结算方式的交租时限，也不能合理操作。因为按10月8日作为约定交租日期，加上第八条第二款约定的宽限期15天，也只能算到10月23日为林玫玲单方有权解约日期。这个日期存在重大错误，理由是杨智勇交的房租是做二次交，每次交半年合计一年，租房的租金支付到了2016年10月31日。难道交了一年的租金也只能实际使用不到一年（差8天）吗？因此，认定交租期限为每年的10月31日是合情合理的，更是符合双方先期的约定。为澄清协议第六条所载内容在协议签订前双方当事人就口头约定更改了每个租赁年度的交租次数和合理日期的事实。杨智勇向法庭提交签订租房协议时的在场人朱颖的书面证明材料一份，请予审理并采信。再者，预交结算方式交租金的内涵是指在物业租赁使用前交租，加上协议第八条第二款约定的有15天宽限期的界定，杨智勇只要在2016年11月15日前交租金就合理合法。林玫玲于2016年11月6日就单方强行终止了租赁协议，并加锁封了商铺。请问：杨智勇还有在2016年11月15日之前继续履约交租的机会和空间吗？林玫玲在2016年11月6日就违背双方的口头约定，强行收回了商铺给杨智勇的使用权，还反过来找杨智勇赔偿违约损失。这完全与当事人双方对合同口头约定的第六条已修改的内容不符。与预交结算定义也不相符。林玫玲于2016年11月6日强行收回了商铺使用权后没有及时租出商铺的责任应由林玫玲自己承担，怎么还要再审答辩人承担损失7600元呢？押金10000元在没有超过租赁时效的情况下怎么能没收呢？即使存在逾期未交的情况也只能按实际损失出租天数在押金中扣除实际损失共计5天，折合人民币635元。五、高院的裁定认定部分搞错了时间顺序，由于林玫玲极不讲理，不遵守商铺租赁协议第五条约定的履行义务条款，无理强行要求杨智勇承担依协议没有约定的物业服务费每一租赁年度1692元。不接受杨智勇提出的在交第二个租赁年度前半年的租金时抵扣第一个租赁年度内错误地扣缴了杨智勇的1692元物业管理费后再向林玫玲交足21108元租金这个符合协议约定内容的合理合法要求，引发履约纠纷。造成杨智勇在与林玫玲协商准备支付第二个租赁年度前半年租金（抵扣后为21108元）的时侯遭到林玫玲无理拒绝的僵局。林玫玲的恶意违约行为不正当地阻止交租时机的成就条件，制造杨智勇不能按协议约定交租金的条件来达到林玫玲单方有权终止租赁协议目的的恶劣行为极端自私和霸道。根据合同法第三章第45条（附条件合同的生效，当事人对合同的效率可以约定附加条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件己成就。不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。）而林玫玲故意违约第五条，明显具有为自己的利益不正当地阻止条件成就和不正当地促成条件成就的行为和事实存在，依法不具备单方终止协议的权利。应认定林玫玲单方违约，而杨智勇完全没有违约。林玫玲恶意违背协议第五条约定并在没有达到合理的交租限期（2016年11月15日前）强行加锁封铺的行为是造成杨智勇无法向林玫玲合理支付第二个租赁年度前半年租金的根本原因。林玫玲的恶意违约事实发生在杨智勇准备交第二个租赁年度前半年租金时间的前面，而不是发生在杨智勇拒不支付22800元而依协议约定只同意合理支付21108元给林玫玲作为第二个租赁年度前半年租金的时间后面。对林玫玲故意恶意违约的事实高院没有作出应有的认定，在铁的事实面前搞双重标准。杨智勇自始至终没有违约。杨智勇从来就没有拒交合理租金或仅用林玫玲应承担的物业管理费1692元就可以抵销杨智勇应交22800元租金给林玫玲的想法和事实。高院认定杨智勇想用该返回的1692元物管费去抵销应交的22800元租金是凭空推断。综上所述，答辩人认为：整个商铺租赁使用过程中，答辩人根本没有违约，而是再审申请人恶意违约。再审申请人仗着是房东老板，且答辩人有十几万元装修财产附着在她物业上和几万元办公经营设备在她物业内的优势，卡答辩人的脖子，并说你要我林玫玲承担物业服务费，我就解约，欲置答辩人正当权益不能维护。再审申请人在不符合单方解约的合理条件下强行解约，并私吞答辩人的财产，给答辩人造成了十几万元的财产损失和不可估计的经营损失。林玫玲的恶意违约行为天理不容，法理不容。恳请再审法院以事实为根据，以法律为准绳，按照物业管理条例第四十二条及合同法第三章第四十五条等法律规定，依法认定判决第一租赁年度物业管理费1692元应由林玫玲承担，林玫玲故意违约制造履约纠纷并提前锁门封铺。造成双方对支付半年租金的具体数额没有达成合理共识继而延误和终止了交租时限的责任依合同第五条约定应由林玫玲承担。应依法认定答辩人不构成违约或不构成违约不当。恳请再审法院认真细致且客观，公正，公平审理此案。维持原二审的公正判决。以维护答辩人的合法权益。林玫玲一审诉讼请求：1.判令解除林玫玲与杨智勇签订的《商铺租赁协议》，杨智勇赔偿违约金损失6个月租金22800元；2.判令杨智勇承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年10月8日，林玫玲（甲方、出租人）与杨智勇（乙方、承租人）签订《商铺租赁合同》，约定杨智勇承租林玫玲所购买的位于惠东十里银滩海头埔苑3号楼3单元06号铺，租赁期间共5年，自2015年11月1日至2020年10月30日止。租金标准:2015年11月1日至2018年10月30日每月租金为3800元，2018年11月1日至202O年10月30日每月租金为5000元。付款方式:采用预交结算法，租房费用每年结算一次，在合同签订之日一次性付清，以后每年的租房费用亦在每年10月8日一次性支付。杨智勇向林玫玲交纳风险抵押金10000元整，期满退场15日内无息退还。协议第八条约定违约责任:“2.如乙方未提前告知并征得甲方同意之下，未按合同约定的时间缴付租金超过十五日，乙方应承担违约责任;甲方将从风险抵押金里扣除该资金且不予退还，同时甲方有权单方解除合同。”合同签订后，杨智勇向林玫玲支付了2015年11月至2016年4月期间的租金22800元及押金10000元，林玫玲则向杨智勇交付了涉案商铺。2016年11月6日，林玫玲向杨智勇发出《通知》，告知杨智勇因未足额交付租金超过15日所造成的违约责任，林玫玲履行合同权利，从风险抵押金中扣除且不予退还，同时解除合同，并要求杨智勇该通知到达后两天内清理退场。杨智勇称该《通知》系事后几天在商铺进门处捡到的。对争议的起因，林玫玲主张其向杨智勇催交租金时，杨智勇提出减租及物业管理费由林玫玲承担的要求，经协商未能达成一致后，杨智勇拒绝支付租金导致纠纷。杨智勇则主张按合同约定，杨智勇只需承担租赁期间的水电费，但其垫付了一年的物业管理费，要求在后面的租金里抵扣物业管理费，但遭到林玫玲拒绝。林玫玲对物业管理费则主张系杨智勇自行跟物业管理处签订的代扣协议，系其自愿承担。对租金支付日争议，林玫玲与杨智勇在庭审中一致确认双方对付款方式进行了口头约定，变更为一年付两次；对于第一期租金支付日，林玫玲主张系10月8日前预付半年租金，杨智勇则主张系在11月1日前支付。同时，杨智勇辩称因双方已起争议，不敢将后面的租金转账给林玫玲。一审法院另查明，林玫玲自认已将涉案商铺于2017年5月出租给案外人，并已实际交付。杨智勇表示知道涉案商铺已转租，并提出过异议。至于杨智勇辩称中提出的返还办公设备、赔偿损失等要求，杨智勇在庭审中明确表示不提起反诉，将另行主张权利。一审法院认为：林玫玲与杨智勇签订的《商铺租赁协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方具有约束力。本案的争议焦点为:一、谁违约;二、林玫玲能否解除合同，杨智勇是否应承担违约责任。关于第一个争议焦点，涉及两个问题:1.租金支付日;2.物业管理费应由谁负担。1.租金支付日如何确定。依据双方签订的租赁协议约定内容，租金从2015年11月1日起产生，租金的付款方式采用预交结算法，每年结算一次，在合同签订之日一次性付清，以后每年的房租亦在每年10月8日一次性付清，庭审中双方确认租金变更为一年分两次支付，租金支付至2016年10月31日。虽然杨智勇认为租金应在11月1日支付，协议约定在10月8日支付存在重复计算租金的不合理之处，但在双方未就租金支付日重新达成一致合意的前提下，杨智勇仍应诚实履行合同义务，不得擅自主观变更协议内容，以此为由拒绝支付租金。但从另一方面来说，因双方已对租金支付方式进行了部分变更，导致杨智勇对租金支付日提出异议，林玫玲可采取更为适当的催缴措施。2.管理费的负担问题。涉案租赁协议并未就物业管理费的负担问题进行约定，双方对此问题的处理亦未能达成一致意见，是致使本案纠纷发生的诱因之一。根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任”的规定，由于林玫玲与杨智勇没有就物业管理费的缴纳问题予以明确约定，应当认定物业管理费由林玫玲负责缴纳，杨智勇已垫付的物业管理费，林玫玲应予以抵扣租金或返还。综上所述,涉案租赁合同履行过程中，杨智勇未按约定时间支付租金，存在较大的过错，对本案纠纷的发生应承担相应的责任。关于第二个争议焦点。林玫玲依据租赁协议的约定主张杨智勇根本违约，已于2016年11月6日向杨智勇发出解约通知，且根据涉案商铺的实际情况，林玫玲将商铺转租给案外人并已实际交付，杨智勇承租的合同目的现实上已无法实现，涉案租赁合同已无法继续履行。因此，林玫玲诉请解除双方签订的《商铺租赁协议》，一审法院予以支持。至于林玫玲诉请杨智勇支付违约金的问题，一审法院根据涉案租赁的履行情况、双方的过错程度，考虑杨智勇的主观违约程度，并兼顾公平责任原则，酌定杨智勇应向林玫玲支付2个月的租金即7600元作为违约金。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，一审法院作出如下判决：一、解除林玫玲与杨智勇于2015年10月8日签订的《商铺租赁合同》;二、杨智勇于本判决生效之日起7日内向林玫玲支付违约金7600元。三、驳回林玫玲的其他诉讼请求。一审案件受理费370元，由杨智勇负担。杨智勇不服一审判决向本院提起上诉，请求判令：1.驳回林玫玲的赔偿请求和诉讼费负担请求；2.林玫玲退还杨智勇所交的10000元履约保证金和垫付的1692元物业服务费；3.林玫玲承担二审上诉费用。本院二审除查明一审查明的事实外，还查明：杨智勇已经在2016年4月21日通过转账支付了至当年10月31日的半年租金22800元。杨智勇认为，应当从该租金所涵盖的2016年10月31日届满后才起算下一期的租金交付，超过15天的才能视为违约。林玫玲认为，应当从合同约定的2016年10月8日起计算，超过15天即视为违约，故而在2016年11月6日锁门采取自助措施并无不当。本院二审认为：本案为房屋租赁合同纠纷。根据本案一审宣判后的上诉意见和答辩意见，杨智勇与林玫玲对解除合同均不持异议，本案二审争议的焦点问题是：是哪一方的违约责任导致合同解除及本案的实体处理问题。对此，本院分述如下：第一，杨智勇提出在后期租金中抵扣垫付物业费理由正当。本案一审中已经查明，系因林玫玲主张其在催缴租金时杨智勇提出物业费由出租人负担等未达成一致，杨智勇才拒绝交纳租金；杨智勇认为其只应当负担租赁期间的水电费而无须承担物业管理费，已经垫付的应当在后期租金再抵扣。据此可以认定，在合同约定的租金交纳期限届满前，林玫玲与杨智勇已经就租金如何交付问题进行了沟通但未能达成一致，才导致杨智勇没有支付租金。一审法院也认为，依据《物业管理条例》第四十二条的规定，在没有合同明确约定应当由承租人杨智勇负担物业费的情形下，缴纳物业费是业主即林玫玲的义务，业主的义务并不因为杨智勇与物业管理单位签署了代扣物业费的协议就当然转移给杨智勇。杨智勇与物业管理公司签署代扣协议的行为，只不过是为了保障其租赁房屋期间的正常使用而已。因此，杨智勇在后期租金缴纳过程中提出抵扣已经垫付的物业费是正当合理的要求。第二，双方当事人均没有以最大的善意处理存在的争议。在杨智勇提出抵扣物业费的要求没有得到妥善处理的情况下，杨智勇有权以拒交与物业费等额的后期租金进行抗辩。杨智勇作为承租人，可以将没有争议的部分租金按照原先转账支付的路径予以支付，以减少出租人的损失。林玫玲作为出租人，也应当在不妨碍杨智勇正常使用涉案房屋的前提下催收租金，以减少承租人的损失。而本案中出现的情况是，双方当事人都从各自对合同的理解出发行事而未考虑对对方当事人的影响。杨智勇自持理由充分连没有争议部分的租金也不支付，林玫玲也自认为已经取得合同单方解除权且合同已经解除并不顾杨智勇对涉案房屋的装修价值及存放物品的处理等而采取锁门等极端方式处理本案争议。双方的行为，均属不妥。第三，林玫玲行使解除权的方式不当。双方当事人尽管在合同中该约定了可以单方解除合同的情形，但因为没有就物业费的负担问题进行事先约定，也没有对在合同履行中将租金支付方式变更为半年一次后应当何时支付后期租金的争议达成一致。出现杨智勇以一千多元的物业费存在争议而不支付的租金情形后，其行为是否构成合同约定的出租人对方行使解除权的条件，直到本案诉讼中还存在争议。林玫玲请求人民法院“解除原告与被告签订的《商铺租赁协议》”而不是确认“《商铺租赁协议》已经于2017年11月6日解除”的诉讼请求，也充分说明林玫玲也认为直到本案诉讼中其向杨智勇发出的有解除合同内容的《通知》尚未发生法律效力。因此，即便是杨智勇没有按照约定的时间支付后期租金，其行为是否满足合同解除权的条件尚未得到确认的情形下，林玫玲并不当然取得单方合同解除权。退一步讲，即便林玫玲已经享有合同解除权，合同解除权的行使应当遵循法定的方式，即“经催告后在合理期限内仍未履行”。此外，既使合同已经解除的，也应当依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，给予杨智勇一定的时间清理并退出场地。综上，杨智勇在林玫玲要求支付后期租金时提出抵扣垫付物业费的理由充分，在林玫玲拒绝抵扣的情形下未支付后期租金的行为虽有不妥但不应当认定为违约行为；林玫玲不正当行使合同解除权导致涉案商铺的租金损失，应当由其自身承担。本案一审法院错误划分违约责任导致实体处理错误，其判决本院依法予以纠正。涉案的租赁合同因双方当事人一致同意解除后，林玫玲收取的押金10000元、杨智勇垫付的物业管理费1692元均应当支付给杨智勇。至于杨智勇因涉案的合同解除而产生的其他损失，杨智勇已经在本案一审中明确表示另案处理，可以在本案诉讼终结后另循法律途径处理。综上所述，杨智勇的上诉主张有事实依据和法律依据，其上诉请求本院予以支持。一审尽管查明的事实清楚，但是适用法律不当，实体处理欠妥，其判决本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、第九十六条、九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，本院作出如下判决：一、维持惠东县人民法院（2017）粤1323民初859号民事判决第一项；二、撤销惠东县人民法院（2017）粤1323民初859号民事判决第二项、第三项及受理费负担部分；三、林玫玲在本判决生效之日起七日内向杨智勇退还押金10000元；四、林玫玲在本判决生效之起日七日内向杨智勇支付垫付的物业管理费1692元；五、驳回林玫玲的其他诉讼请求。本案一审受理费370元、本案二审案件受理费370元，均由林玫玲负担。杨智勇已经预交的290元由本院予以退回，林玫玲应当负担的370元二审受理费在本判决生效后七日内向本院缴纳，逾期未交的在执行中一并处理。本院再审期间，林玫玲向本院提交以下证据材料（复印件）：1.电话录音及其文字内容，拟证明杨智勇自2016年10月8日起至租赁合同约定的支付日期10月23日期间未支付租金，林玫玲多次沟通无果后于2016年11月5日以电话方式与杨智勇进行沟通，并告知杨智勇电话会录音，林玫玲在电话中明确表示已多次催缴租金，如果杨智勇在2016年11月6日前仍不支付租金，林玫玲有权通知管理处锁门，杨智勇明确知晓不支付租金的不利后果。2.商铺租赁协议，拟证明租金的支付方式是预交结算法，租房费用每年结算两次，每年的10月8日支付第一期租金，第二期租金在4月8日前支付。3.划款授权和承诺书，拟证明杨智勇在签订租赁合同当天授权物业管理处对物业管理费及水电费直接进行划款。4.个人活期明细，拟证明林玫玲于2015年10月8日、2016年4月21日收到杨智勇支付的第一年两期租金，两期的租金支付日期符合合同约定的支付日期。5.林玫玲向杨智勇发出的《通知》，拟证明至2016年11月6日杨智勇仍未支付租金，杨智勇也未就租金何时支付给予明确回复，林玫玲明确通知杨智勇，因其未按约支付租金，林玫玲行使合同单方解除权，并要求杨智勇限期清理物品退场，否则视为放弃商铺内的财产。6.物业管理处出具的《证明》，拟证明杨智勇于2016年11月取消授权划扣物业管理费及水电费事宜，杨智勇以事实行为表明不再继续履行租赁合同。杨智勇经庭审组织质证，发表质证意见如下：对电话录音事先不知情，双方口头约定是两次交租日之前交租，电话录音当中我否认10月8日是要交租的期限；对划款授权和承诺书的真实性没有问题，但它涉及的是水电费，与物业费无关；通知是真实的，但它有两个问题，一是主体资格不明确，林玫玲没有签名，二是林玫玲没有权利单方面强行收回店铺，双方如果有争议，应当向人民法院或者仲裁庭申请执行；管理处取消物业费是事实，因为物业公司是错误的，把物业费从水电费的账号里扣除了，这和是否继续承租商铺没有关联。银行流水是我通过网上转账支付租金的，有一次的期限是4月21日，并不表明我认可对方的主张，我坚持认为只要在交租期限之前交租都是合法的，所有交租的最后日期应该是4月29日或者10月31日。杨智勇向本院提交以下证据材料（复印件）：1.案外人朱颖出具的证明；2.案外人朱颖的身份证复印件；3.商铺租赁协议复印件；4.解约通知书；5.划款授权和承诺书；上述证据材料拟证明按照预交结算法，双方口头协议在起租日之前是最后的交租期限。林玫玲经庭审组织质证，发表质证意见如下：对证据一和证据二的真实性、关联性和证明目的均不予认可，因为这是杨智勇单方出具的，并没有经过林玫玲的确认。对证据三的真实性、关联性予以认可，对其证明目的不予认可，双方对于付款一年两次这一事实并不存在争议。对证据四的真实性、关联性予以认可，对其证明目的不予认可，该证据能够证明林玫玲提前通知杨智勇给予其合理的搬离期限。对证据五的真实性、关联性予以认可，对其证明目的不予认可。本院再审查明的事实与一审、二审认定的事实一致，本院依法予以确认。本院再审查明，双方签订《商铺租赁协议》当日，杨智勇前往碧桂园公司签署《划款授权和承诺书》，授权中国工商银行惠州分行惠东县支行按照收费单位划款要求和指定金额，从其本人缴费账户依次划款至收费单位账户。《划款授权和承诺书》签署后，中国工商银行惠州分行惠东县支行每月将水电费、物业管理费依次从杨智勇账户划扣。2016年11月9日，杨智勇向碧桂园公司提交《取消银行扣费账户申请》，取消从杨智勇银行账户扣划水电费及物业管理费。本院再审认为，林玫玲单方解除后已将涉案商铺出租给案外人，双方所签租赁协议事实上已无法继续履行，杨智勇对一、二审判决解除《商铺租赁协议》并无异议，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉”的规定，结合双方当事人再审诉讼请求、答辩、陈述情况，并征询当事人意见，本院归纳本案再审争议焦点为：1.杨智勇支付第一期租金的时间是在10月8日前还是11月1日前；2.杨智勇能否以林玫玲拒绝扣除其垫付的物业服务费为由拒绝支付租金；3.杨智勇是否构成违约以及林玫玲是否有权单方解除租赁合同；4.杨智勇是否应向林玫玲赔偿违约损失。一、关于杨智勇支付第一期租金的时间是在10月8日前还是11月1日前的问题。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”第七十八条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”本案中，林玫玲与杨智勇在《商铺租赁协议》中明确约定，租金从2015年11月1日起产生，每年结算一次，付款方式采用预交结算法，在合同签订之日一次性付清，以后每年的租金亦在每年10月8日一次性付清。虽然双方在一审庭审时确认在协议实际履行过程中双方已口头约定改变了付款方式，由一年一次性变更为一年分两次支付，但对于第一期租金交纳的时间是在10月8日前还是11月1日前，双方各执一词，无法达成一致意见，应视为约定不明确。根据上述法律规定，双方对租金支付时间的变更约定不明的，应推定为没有变更，故杨智勇仍应按租赁协议约定自每年10月8日起交纳下一租赁年度的第一期租金，其主张第二年及以后的第一期租金应在每届满一年时支付，没有合同依据，本院不予支持。二、关于杨智勇能否以林玫玲拒绝扣除其垫付的物业服务费为由拒绝支付租金的问题。首先，根据本案查明的事实，合同签订当日，由杨智勇向物业管理公司办理了物业费的扣缴手续，每月从杨智勇账户扣划相应的物业管理费，扣费年限达一年之久，在此期间，杨智勇并未向林玫玲就物业管理费的负担问题提出异议，直至林玫玲催收租金时才就物业管理费提出异议，双方虽未在合同中对物业管理费的负担作出约定，但依据双方在合同实际履行中的行为，可以认定物业管理费由杨智勇负担，故杨智勇以林玫玲不抵扣物业管理费为由拒付租金没有事实依据。其次，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”可见，先履行抗辩权的产生是基于具有对价性的合同义务产生的。本案中，相对于承租人杨智勇按时足额交纳租金的义务而言，出租人林玫玲的主要合同义务是交付符合合同要求的租赁物。林玫玲交付租赁房屋的义务已履行完毕，故杨智勇应按合同约定履行交纳租金的义务。三、关于杨智勇是否构成违约以及林玫玲是否有权单方解除租赁合同的问题。对于租赁合同，出租人的主要义务是提供租赁物供承租人使用、收益，承租人的主要义务是按时足额交纳租金。如前所述，林玫玲交付租赁房屋的义务已履行完毕，杨智勇最迟应于每年10月8日前将下一租赁年度的第一期租金支付完毕，其怠于履行租金交纳义务的行为，已构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，林玫玲与杨智勇在《商铺租赁协议》约定，杨智勇未按合同约定的时间交纳租金超过十五日，林玫玲有权单方解除合同。该条款内容系双方当事人约定的林玫玲一方可以解除合同的条件。截至林玫玲于2016年11月6日发出解除租赁协议通知之日，杨智勇仍未交纳租金，拖欠时间已经超过合同约定的15天期限，故林玫玲有权单方解除涉案《商铺租赁协议》。四、关于杨智勇是否应向林玫玲赔偿违约损失的问题。根据双方在《商铺租赁协议》第八条第2款“如乙方未提前告知并征得甲方同意之下，未按合同约定的时间缴付租金超过十五日，乙方应承担违约责任；甲方将从风险抵押金里扣除该项资金且不予退还，同时甲方有权单方解除合同”的约定，杨智勇违约时，林玫玲有权没收风险抵押金10000元，对杨智勇是否还应承担其他违约责任双方并没有约定。从租赁合同的实际履行情况来看，杨智勇已支付2016年10月31日前的租金，林玫玲自2016年11月6日发出解除租赁协议通知之日即将涉案商铺大门封锁，杨智勇并无实际占有、使用租赁房屋，林玫玲没收风险抵押金10000元足以弥补其因房屋闲置造成的租金损失，故林玫玲要求杨智勇赔偿其六个月租金损失没有事实和法律依据。关于林玫玲提出的判令杨智勇担10000元律师费的再审请求，根据《最高人民法院关于适用审判监督程序若干问题的解释》第三十三条第一款“人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围。但涉及国家利益、社会公共利益，或者当事人在原审诉讼中已经依法要求增加、变更诉讼请求，原审未予审理且客观上不能形成其他诉讼的除外”的规定，该项再审请求已超出一审诉讼请求范围，不属于本案再审审理范围。综上所述，林玫玲的再审请求部分成立，本院予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省惠东县人民法院（2017）粤1323民初859号民事判决第一项；二、撤销本院（2018）粤13民终623号民事判决和广东省惠东县人民法院（2017）粤1323民初859号民事判决第二项、第三项；三、驳回再审申请人林玫玲的其他诉讼请求。本案一审案件受理费370元，由杨智勇负担；二审案件受理费370元由杨智勇负担。本判决为终审判决。审判长  李文贞审判员  龚 敏审判员  胡毅妹二〇二一年二月二十三日书记员  黄东曦