河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀02民终614号 上诉人（替代原审原告）：东方前海宣凯投资管理（杭州）合伙企业（有限合伙），住所地杭州市上城区元帅庙88号101室-24。 执行事务合伙人：东方前海知岳资产管理（杭州）有限公司。 执行事务合伙人委派代表：侯囡囡。 委托代理人：崔树娟，河北冀航律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郭鸿源，男，1998年10月25日生，汉族，住滦南县。 委托代理人：葛怀灵，河北新滦律师事务所律师。 原审第三人：唐山京东房地产开发有限公司，住所地滦南县倴城镇中大街38号。 法定代表人：徐耀东，该公司总经理。 委托代理人：裴祥日，该公司员工。 原上诉人中国农业银行股份有限公司滦南县支行（以下简称农行滦南支行）与被上诉人郭鸿源、原审第三人唐山京东房地产开发有限公司（以下简称京东房地产公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服河北省滦南县人民法院（以下简称一审法院）（2020）冀0224民初32号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭。东方前海宣凯投资管理（杭州）合伙企业（有限合伙）（以下简称东方前海）向本院提出变更当事人申请。本院于2021年3月9日作出（2021）冀02民初614号民事裁定书，准许东方前海替代农行滦南支行作为本案上诉人参加诉讼，农行滦南支行退出诉讼。本案于2021年3月22日开庭进行了审理，东方前海委托代理人崔树娟、郭鸿源委托代理人葛怀灵、京东房地产公司委托代理人裴祥日到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人东方前海的上诉请求：撤销一审法院（2020）冀0224民初32号民事判决，改判郭鸿源不享有对滦南县门市排除强制执行的民事权益，并恢复对涉案房产的执行。事实与理由：一、被上诉人郭鸿源不属于消费者购房人，对涉案房产享有的民事权益不能优先于作为抵押权人对该房产的抵押权。一审判决在查明上诉人系涉案房产的所有权人、且涉案房产属于商业门市楼，非用于居住，郭鸿源不属于消费者购房人的情况下，仍以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件为审查依据，认定符合了该四个要件，被上诉人郭鸿源就涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，属适用法律错误。1.上诉人系涉案房产的抵押权人，且该抵押权已经一审法院生效判决所确认；2.涉案房产登记在京东房地产公司名下，上诉人办理抵押权登记时不知道也不应当知道有在先备案《商品房买卖合同》，即便现在查明签订《商品房买卖合同》在先，抵押在后，根据《物权法》善意取得的规定，上诉人亦能够取得对涉案房产的抵押权；3.在上诉人对涉案房产享有抵押权，且涉案房产登记在开发商名下，判断是否能够优先上诉人阻却在先，应该适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条规定；4.九民会议纪要明确规定，无论抵押权设定在销售之前还是销售之后，只有消费者购房人，基于生存利益之上的考虑，才能优先于抵押权人。二、从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件审核，被上诉人郭鸿源也不符合该四个要件的要求，一审判决的认定亦属认定事实不清，证据不足。 被上诉人郭鸿源辩称，1、在执行机构作出（2020）冀02执异579号裁定后，农行滦南支行对本案已无上诉权限，该上诉状应不发生法律效力，一审判决应依法生效。2、涉案房产答辩人购买在先，抵押登记及法院查封在后，答辩人全额支付了购房款，并签订商品房买卖合同，该买卖合同备案于滦南住房和城乡建设局房产市场服务中心，京东房地产将涉案房产交付给答辩人后，答辩人从物业处领取钥匙并交纳电费，垃圾清运费，物业管理费，并对该涉案房产进行了装修，一直实际占有涉案房产至今，一审法院对本案认定事实清楚，适用法律正确，请法院驳回上诉，维持原判。3.针对第一项陈述，农行滦南支行提出上诉时间2020年11月18日，这个时间农行已经不具备上诉人的主体资格，该民事上诉状属于无效的上诉状，本案一审判决已经发生法律效力。 原审第三人京东房地产述称，被上诉人先占有房屋并对外经营，农行滦南支行并未到现场查看房屋实际情况，一审法院对本案认定事实清楚，适用法律正确，请法院驳回上诉，维持原判。 农行滦南支行向一审法院提出诉讼请求：1、恢复对滦南县的执行，撤销一审法院作出的（2019）冀0224执异57号执行裁定书；2、由郭鸿源承担诉讼费用。 一审法院查明，农行滦南支行与京东房地产公司借款合同纠纷一案，一审法院于2017年12月15日作出（2017）冀0224民初2241号民事判决书，判决：“一、被告唐山冀东南方药业有限公司偿还原告农行滦县支行借款本息20543794.92元，并自2017年5月20日起以20543794.92元为基数按年利率6.525%上浮50%支付至履行之日的利息（判决生效即履行）；二、原告农行滦南支行有权以被告京东房地产公司名下已为本案债权提供抵押的财产［房产证号：Ｓ2××91，土地使用权证号：冀倴国用（2013）第0260号；房产证号：Ｓ2××77,土地使用权证号：冀倴国用（2013）第0262号；房产证号：Ｓ2××92,土地使用权证号：冀倴国用（2013）第0273号；房产证号：Ｓ2××90，土地使用权证号：冀倴国用（2013）第0264号；房产证号：Ｓ2××89，土地使用权证号：冀倴国用（2013）第0266号；房产证号：Ｓ2××83,土地使用权证号：冀倴国用（2013）第0265号；房产证号：Ｓ2××93,土地使用权证号：冀倴国用（2013）第0261号；房产证号：Ｓ2××85，土地使用权证号：冀倴国用（2013）第0263号］折价或拍卖、变卖的价款在2220万元的债权额度范围内优先受偿本判决第一项所确定的债权；三、原告农行滦南支行有权以被告徐耀东名下已为本案债权提供抵押的财产［房产证号：Ｓ2××81,土地使用权证号：冀倴国用（2013）第0201号］折价或拍卖、变卖的价款在2220万元的债权额度范围内优先受偿本判决第一项所确定的债权；四、被告唐山惠康医药商场连锁有限公司、邢广亮、张淑艳在2200万元的债权额度范围内对本判决第一项内容承担连带清偿责任；五、驳回原告农行滦南支行的其他诉讼请求。”因唐山冀东南方药业有限公司、京东房地产公司、唐山惠康医药商场连锁有限公司、徐耀东、邢广亮、张淑艳未履行生效法律文书确定的义务，农行滦南支行申请强制执行，本院于2018年2月8日作出（2018）冀02执2001号之三执行裁定，裁定将第三人（追加）京东房地产公司所有的土地证号为冀倴国用（2013）第0266号、冀倴国用（2013）第0264号、冀倴国用（2013）第0260号、冀倴国用（2013）第0273号、冀倴国用（2013）第0262号、冀倴国用（2013）第0265号、冀倴国用（2013）第0263号、冀倴国用（2013）第0261号土地予以查封。2018年6月26日，本院作出（2018）冀02执2001号之四执行裁定书，裁定评估第三人（追加）京东房地产公司所有的位于滦南县园商业楼7号［房产证号：滦南房权证倴私字第××，土地使用权证号：冀倴国用（2013）第0260号］、9号［房产证号：滦南房权证倴私字第××，土地使用权证号：冀倴国用（2013）第0262号］、8号［房产证号：滦南房权证倴私字第××，土地使用权证号：冀倴国用（2013）第0273号］、4号［房产证号：滦南房权证倴私字第××，土地使用权证号：冀倴国用（2013）第0264号］、3号［房产证号：滦南房权证倴私字第××，土地使用权证号：冀倴国用（2013）第0266号］、10号［房产证号：滦南房权证倴私字第××，土地使用权证号：冀倴国用（2013）第0265号］、19号［房产证号：滦南房权证倴私字第××，土地使用权证号：冀倴国用（2013）第0261号］、18号［房产证号：滦南房权证倴私字第××，土地使用权证号：冀倴国用（2013）第0263号］。2018年6月26日，本院作出（2018）冀02执2001号之六执行裁定，裁定拍卖京东房地产公司所有的位于滦南县，被执行人徐耀东名下位于滦南县（和平路东侧）面积为625.87㎡的商业楼。郭鸿源主张涉案房屋滦南县系自己所有，并向一审法院提出案外人执行异议申请，一审法院于2019年12月20日作出（2019）冀0224执异57号执行裁定书，裁定中止对滦南县的执行。农行滦南支行对该执行裁定书不服，遂形成此次诉讼。 一审法院另查明，郭鸿源与京东房地产公司于2013年5月23日签订了（合同编号：唐滦南[2012]丽墅庄园字第96号）商品房买卖合同，且郭鸿源于2011年12月22日向京东房地产公司指定收款账户（开户人徐静茹）转入购房款，京东房地产公司于2011年7月30日为郭鸿源出具购房收据。交房后，郭鸿源于2013年6月1日向滦南县伟诚物业有限公司缴纳了电费押金、垃圾清运费、物业管理费，并与滦南县伟诚物业有限公司签订了《室内装饰装修合同》。郭鸿源实际占有该房屋后，郭鸿源母亲靳建英与王铁勇签订了房屋租赁合同。 一审法院再查明，一审法院调取的《房屋状况调查表》证实：2013年9月5日，涉案房屋已发放房屋所有权证，并登记在京东房地产公司名下。郭鸿源提交的原件存放于滦南县人民法院（2019）冀0224执异56号卷宗中的《商品房买卖合同》复印件上标有：“同意撤销此合同郭鸿源”，时间为2015年1月4日。在2019年12月16日，一审法院对郭鸿源作调查笔录，郭鸿源表示该签字及捺印非其本人所写，京东房地产公司亦出具证明证实在滦南县地产市场服务中心备案的《商品房买卖合同》上标有“同意撤销此合同郭鸿源”系其单方提交，郭鸿源的签字捺印是否其本人所写及捺印核实不清。 一审法院认为，执行异议之诉系案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体权利，请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方式。郭鸿源应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据三方当事人的陈述以及庭审中提交的证据，可以认定涉案房屋系郭鸿源从京东房地产公司处购买，双方签订《商品房买卖合同》并全额支付房屋价款，且该行为发生在法院查封涉案房屋之前。涉案房屋一直未办理过户登记，系因京东房地产公司原因导致，并非郭鸿源怠于行使权利。交房后，郭鸿源即向该小区的物业管理公司滦南县伟诚物业服务有限公司（现更名为唐山伟诚物业服务有限公司）交纳了电费、物业管理费、垃圾清运费，并与该公司签订了《室内装饰装修合同》，至此，郭鸿源合法占有了该涉案房屋。综上，郭鸿源就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决驳回农行滦县支行的诉讼请求。 本院查明，2011年12月22日，王兴川通过其名下银行账户向徐静茹账户转账140万元，郭鸿源主张，该款系王兴川向京东房地产公司购买涉案房产的购房款，因王兴川与郭鸿源之间系义父义子关系，故王兴川购买涉案房产赠与郭鸿源。但郭鸿源于一审法院提交的涉案房产购房收据时间载明为2011年7月30日，金额为144万元。2013年5月23日，郭鸿源与京东房地产公司之间就涉案房产签订了一份《商品房买卖合同》，约定郭鸿源购买京东房地产公司开发的滦南丽墅庄园住宅小区10#门市，该门市建筑面积205.88平方米，总金额100万元。对于多支付的40万元购房款，郭鸿源主张，因王兴川系京东房地产公司钢筋供应商，故该40万元未另行退付，王兴川与京东房地产公司之间以业务款的方式予以处理。 因郭鸿源于执行异议案件审查过程中提交的《商品房买卖合同》复印件中注有“同意撤销此合同郭鸿源2015年1月4日”，京东房地产公司证实，该原件于滦南县地产市场服务中心备案，系京东房地产公司单方提供，基于为何在合同备案后撤销合同，京东房地产公司不能做出说明。郭鸿源否认“同意撤销此合同郭鸿源2015年1月4日”系其本人所写。 涉案房产取得房屋所有权证（滦南房权证倴私字第××号）的时间是2013年9月3日，所有权人为京东房地产公司。2015年3月17日，京东房地产公司与农行滦南支行就涉案房产办理了抵押权，该抵押权已被一审法院（2017）冀0224民初2241号民事判决予以确认并判决农行滦南支行有权以该房产折价或拍卖、变卖的价款在2220万元范围内优先受偿。 郭鸿源于一审法院提交了其于2013年6月1日京东房地产公司开具的收到郭鸿源支付的垃圾清运费、物业管理费、电费等收据，欲证实其已于该日实际占有使用涉案房产。 另查明，本院执行机构在执行农行滦南支行与京东房地产公司等金融借款纠纷一案中，于2020年8月11日作出（2020）冀02执异579号执行裁定书，裁定“变更东方前海为（2017）冀0224民初2241号民事判决书执行案件的申请执行人，即（2018）冀02执2001号执行案件中的申请执行人”，该裁定已发生法律效力。东方前海向本院提出申请变更当事人，本院于2021年3月9日作出（2021）冀02民终614号民事裁定书，准许东方前海替代农行滦县支行作为本案上诉人参加诉讼，农行滦南支行退出诉讼。 本院认为，本案的争议焦点为郭鸿源对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院（2017）冀0224民初2241号民事判决书判令唐山冀东南方药业有限公司偿还农行滦县支行借款本息20543794.92元及其他相应利息，农行滦南支行有权以京东房地产公司名下已为本案债权提供抵押的财产包括本案涉案房产作为抵押物折价或拍卖、变卖所得价款在2220万元的债权额度范围内优先受偿。本案中，郭鸿源异议理由系其签订购房合同、支付价款及占有涉案房产在房产被抵押之前，进而主张排除对涉案房产的强制执行，其并未否认农行滦南支行对涉案房产享有的抵押权，也未请求纠正一审法院（2017）冀0224民初2241号民事判决，实际上其请求解决的是基于房屋买卖对涉案房产享有的权益与农行滦南支行对涉案房产所享有的抵押权之间的权利顺位问题，这属于“与原判决、裁定无关”的情形，属于执行异议之诉审理的内容。 因本案房产的性质为商业门市，而非郭鸿源的消费性住房，故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行审查，即：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应于支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。以上四种情形需同时满足，缺一不可。 关于双方签订的《商品房买卖合同》：该合同亦为备案合同，因合同的备案以及备案合同的撤销，均需经国家行政主管单位对此依法审查，现无证据证明滦南县地产市场服务中心依法审查后予以撤销合同备案登记的行政行为无效，故郭鸿源与京东房地产公司之间不存在合法有效的书面买卖合同；关于郭鸿源是否全额支付了购房款：京东房地产公司出具收款收据的时间是2011年7月30日，金额144万元，即使徐静茹系京东房地产公司的指定收款人、王兴川与郭鸿源之间存在赠与行为，但王兴川向徐静茹打款的时间为2011年12月22日，金额140万元，郭鸿源与京东房地产公司之间约定的购房款数额为100万元，因此，先出具收据后打款，收据数额与打款数额、购房款数额均不一致，本院不予确认支付购房款的真实性。同时在打款后一年半左右的时间后，双方才就涉案房产签订买卖合同，明显不符合交易常理。关于郭鸿源自身是否存在过错：房产于2013年即已满足办理产权证的条件，且京东房地产公司已将权证于2013年9月登记到其自身名下，郭鸿源至2019年底向一审法院提出执行异议，在签订《商品房买卖合同》后长达六年余的时间，就过户登记一直未主张权利，导致该房产被办理抵押权并被本院查封，郭鸿源自身具有过错。综上，无论郭鸿源是否在本院查封之前合法占有涉案房产，均不享有排除强制执行的民事权益。 关于东方前海是否享有本案上诉权利以及农行滦南支行退出本案诉讼后一审判决是否已经生效：农行滦南支行退出诉讼，不是其放弃上诉权利，而是其将对本案的权利以及对债权、担保权及申请执行的权利等转让给东方前海。本院基于执行机构作出的变更申请执行人的裁定，在东方前海向本院提出变更申请后依法作出（2021）冀02民终614号民事裁定书，东方前海依法替代农行滦南支行参加诉讼，变更为本案上诉人，东方前海具有本案上诉人的主体资格，不能依据农行滦南支行退出本案诉讼即认定一审判决已发生法律效力。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十四条第二款规定，对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。因此，一审法院作出的（2019）冀0224执异57号执行裁定自本判决生效之日起自动失效，无需另行撤销。 综上所述，一审判决认定事实错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销河北省滦南县人民法院（2020）冀0224民初32号民事判决； 二、准许执行唐山京东房地产开发有限公司名下丽墅庄园小区10＃门市（证号：滦南房权证倴私字第××号）。 一审案件受理费15600元、二审案件受理费15600元，共计31200元，由郭鸿源、唐山京东房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘玉秋 审判员  周 欣 审判员  孙 丰 二〇二一年三月二十五日 书记员  刘奕宏