吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉08民终455号 上诉人（原审被告）：李波，男，1980年1月24日生，汉族，住吉林省白城市。 上诉人（原审被告）：徐东萍，女，1981年1月26日生，汉族，住吉林省白城市。 被上诉人（原审原告）：吉林省乐邦物业服务有限公司。 法定代表人：张丽会，系总经理。 委托诉讼代理人：邵娟，系经理。 上诉人李波、徐东萍因与被上诉人吉林省乐邦物业服务有限公司（以下简称乐邦物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省白城市洮北区人民法院（2021）吉0802民初258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 李波、徐东萍上诉请求：一、撤销白城市洮北区人民法院（2021）吉0802民初258号民事判决，查清事实，审核双方争议的合同是否有效或者将本案发回重审。二、涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担。三、将涉嫌非法多收的费用（装修垃圾清运费、公共能耗费、物业费等）退回。事实和理由：一、双方争议的物业合同自始至终系非法无效合同。2014年法定代表人张丽会用珠海物业公司（一级资质）拍得鹤城壹号的物业管理权，2015年1月5日李波、徐东萍回迁，与乐邦物业公司的珠海物业签订前期物业合同，乐邦物业公司明知回迁安置房的物业费最高不得超过0.5元/㎡，乐邦物业定1.35元/㎡故意隐瞒事实，以及不签物业合同不给钥匙威胁李波、徐东萍（回迁户）签字前期物业合同。根据《民法典》第三编第四百九十七条有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情况；（二）提供价格条款一方不合理地免除或者减轻其责任，回重对方责任。限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。第五百条当事人在订立合同过程中下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其它违背诚信原则的行为。乐邦物业公司把回迁安置房屋物业费定1.35元/㎡，李波、徐东萍曾去市场监督管理局也咨询过回迁安置楼的物业费最高不得超过0.5元/㎡。李波、徐东萍恳请法院到市场监督管理局取证。乐邦物业公司严重违反了《民法典》隐瞒事实真相，欺骗李波、徐东萍签订了前期物业合同，也违反了诚实信用原则，自始至终都是非法、无效合同，应予撤销。一审法院应依法对双方物业合同是否有效进行认定。二、乐邦物业公司张丽会总经理，以不知道珠海物业为由，2016年成立了乐邦物业（三级资质），与红绿蓝房地产又签了前期物业合同，并且降低了原珠海物业合同的服务标准，更改了原有的服务条款。三、小区业主委会与乐邦物业公司签订的物业合同是非法、无效合同。（一）业主委员会成员没有开业主大会进行选举。（二）业主委员会成员与乐邦物业公司签订的合同没有公示，也不让业主看合同，业主委员会与物业公司之间是否有不正当交易关系。四、审判决适用法律不当。一审判决中只提到李波、徐东萍答辩物业服务费贵，并未提及李波、徐东萍系回迁户，是回迁安置房，白城市市场监督管理局有规定，回迁安置房屋的物业费最高不得超过0.5元/㎡。一审法院认为上述答辩观点，不能对抗乐邦物业公司，偏面依据前期物业合同和业主委员会与乐邦物业签订的物业合同，判决李波、徐东萍支付乐邦物业公司物业费。五、车库在珠海前期物业合同中并未提及要交物业费，所以车库的物业费应予取消，法定代表人张丽会成立的吉林省乐邦物业委员会签的物业合同我也不知道（业主委员会并不是选举产生）。六、交付物业费需物业公司给予正式发票。法定代表人张丽会，乐邦物业合同鹤城壹号1号回迁楼，3单元302室、2号回迁楼3单元401室、1号楼北14车库、物业费从2017年1月1日到2020年12月31日物业费共计9459元，严重违背了《中华人民共和国民法典》的立法宗旨，属适用法律不当。 乐邦物业公司辩称，乐邦物业公司在2016年3月18日与2018年9月1日，前后分别与吉林省红绿蓝房地产开发有限公司，鹤城壹号业主委员会签订了前期物业服务合同和物业管理委托合同。两份合同均对双方的权利和义务进行了约定，并且在合同履行期间乐邦物业服务有限公司，已经按照合同约定进行了物业服务，有权向李波、徐东萍收取物业费，并且李波、徐东萍应该依照法律约定缴纳物业服务费用。 乐邦物业公司向一审法院起诉请求：1．请求判令李波、徐东萍交付乐邦物业公司1-3-302物业费3560元，违约金18元；2-3-401物业费4467元，违约金23元；车库物业费1384元，违约金7元，合计9459元。2.诉讼费用由李波、徐东萍承担。 一审法院认定事实：2016年3月18日，吉林红绿蓝房地产开发有限公司与白城市乐邦物业管理有限公司签订了鹤城壹号前期物业服务合同。物业服务合同第三章第三条第一款第一项双拼／联体住宅：按房屋建筑面积1.35元／月·平方米计收；第四章第六条第二项“停车位的管理服务由乙方负责，车位物业服务费由车位所有人按第三章约定向乙方交纳。”第六章第二十条“甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付物业服务费的5‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。”2018年9月1日，白城市鹤城壹号小区业主委员会与白城市乐邦物业管理有限公司签订物业管理委托合同一份，合同第一章第十三条第一项约定“物业管理服务费1.35元／平方米／月”，合同第六章第二十一条第一项：“本物业的管理服务费，住宅房屋和地上、地下车库由乙方按建筑面积每月每平方米1.35元向业主或物业使用人收取；商业由乙方按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取，每年物业费到期后业主有义务提前30天一次性缴纳下一年度物业服务费。”第四项“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之5交纳滞纳金”。2019年7月25日白城市乐邦物业管理有限公司更名为吉林省乐邦物业服务有限公司。李波、徐东萍的1-3-302房屋面积为54.95平方米，乐邦物业公司请求李波、徐东萍交纳2017年1月1日至2020年12月31日间的物业费，李波、徐东萍对未交纳该期间的物业费无异议；2-3-401房屋面积为78.98平方米，乐邦物业公司请求李波、徐东萍交纳2017年5月9日至2020年12月31日间的物业费，李波、徐东萍对未交纳该期间的物业费无异议；车库面积为21.35平方米，乐邦物业公司请求李波、徐东萍交纳2017年1月1日至2020年12月31日间的物业费。 一审法院认为，《物业管理条例》第六条：“房屋的所有权人为业主。”《白城市区物业管理办法》第十九条：“本办法所称业主，是指物业管理区域内的房屋所有权人。尚未办理房屋所有权登记，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等法律途径已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有业主的权利，并承担相应的义务。在物业管理区域内，一人拥有多处房屋所有权或者多人拥有一处房屋所有权的，视为一个业主。业主可以依法委托物业使用人行使业主权利，履行业主义务。业主身份的确定，以不动产登记簿或者其它能够证明其权属的合法有效文件为依据。”庭审中，李波陈述，其回迁的两户住宅、车库的合同主体均为李波。但两户住宅、车库为夫妻共同财产，故一审法院认定两户住宅、车库物业费的业主为李波、徐东萍，物业费交纳主体为李波、徐东萍。根据《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十五条：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”之规定，鹤城壹号小区业主委员会成立于2018年，而前期物业服务合同成立于2016年3月18日。故吉林红绿蓝房地产开发有限公司与白城市乐邦物业服务管理有限公司签订的前期物业服务合同对全体业主具有约束力。根据《物业管理条例》第十一条：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”和第三十四条：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”之规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中吉林红绿蓝房地产开发有限公司、业主委员会与乐邦物业公司签订物业服务合同，该合同不违反法律、行政法规的强制性质规定，该合同合法有效。对该小区全体业主均具有约束力。李波、徐东萍抗辩物业服务费过高，不能对抗前期物业合同及业主委员会与物业公司签订的物业合同。乐邦物业公司应当按照合同约定的服务内容和质量要求，为该小区业主提供物业服务；而李波、徐东萍作为该小区的业主，接受了乐邦物业公司提供的物业服务，亦应按照合同约定履行交费义务。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案系民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，故依据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”之规定，李波、徐东萍应向乐邦物业公司交纳1-3-302号住宅物业费（54.95㎡×1.35元／月×12个月×4年），乐邦物业公司请求李波、徐东萍交纳物业费3560元符合法律规定，应予支持；乐邦物业公司请求李波、徐东萍交纳2-3-401住宅物业费［（78.98㎡×1.35元／月×12个月×3年）＋（78.98㎡×1.35元／月×12个月）／365天×237天］，乐邦物业公司请求李波、徐东萍交纳物业费4467元符合法律规定，应予支持；乐邦物业公司应向李波、徐东萍交纳车库物业费1383.48（21.35㎡×1.35元／月×12个月×4年）。关于李波、徐东萍主张车库漏水，因上述事项不属于物业公司服务内容，其可依据相关法律规定另行主张权利。关于李波、徐东萍主张不交纳物业费的其它事由，不足以证明乐邦物业公司存在根本不履行或者不完全履行物业服务合同约定义务的情形，不足以相应减收或免收李波、徐东萍物业费。关于乐邦物业公司向李波、徐东萍主张滞纳金的请求，因李波、徐东萍应于2016年12月31日前、2017年12月31日前、2018年12月31日前、2019年12月31日前向乐邦物业公司交纳2017至2020年度物业费，其无正当理由拒不交纳构成违约。根据鹤城壹号前期物业合同第六章第二十条“甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付物业服务费的5‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。”根据白城市鹤城壹号小区业主委员会与白城市乐邦物业管理有限公司签订物业管理委托合同，合同第六章第二十一条第四项“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之5交纳滞纳金”。乐邦物业公司请求李波、徐东萍给付1-3-302住宅物业费的违约金18元符合法律规定；乐邦物业公司请求李波、徐东萍给付2-3-401住宅物业费的违约金23元符合法律规定；乐邦物业公司请求李波、徐东萍给付车库物业费的违约金7元符合法律规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法典》第九百四十四条，《物业管理条例》第六条、第十一条、第二十一条、第二十五条，《白城市区物业管理办法》第十九条之规定，判决如下：一、李波、徐东萍于判决生效之日起五日内向吉林省乐邦物业服务有限公司交纳1-3-302住宅物业费3560元（2017年1月1日至2020年12月31日），违约金18元（2017年1月1日至2020年12月31日）；2-3-401住宅物业费4467元（2017年5月9日至2020年12月31日），违约金23元（2017年5月9日至2020年12月31日）；车库物业费1383.48元（2017年1月1日至2020年12月31日），违约金7元（2017年1月1日至2020年12月31日）。二、驳回吉林省乐邦物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费25元，由李波、徐东萍负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为，关于物业服务合同效力的问题。本案中《鹤城壹号前期物业服务合同》系由建设单位吉林红绿蓝房地产开发有限公司与乐邦物业公司签订的，《物业管理委托合同》系由白城市鹤城壹号小区业主委员会与乐邦物业公司签订的，合同双方均加盖公章，上述合同真实合法有效，各方均应按照该合同约定行使权利，履行义务。李波、徐东萍主张乐邦物业公司存在故意隐瞒事实以及威胁的情况，但未能提交相关证据予以证明，故本院不予支持。李波、徐东萍主张小区业主委员会没有经过合法程序产生，所以其签订的合同是无效的。《物业管理条例》第十二条第五款：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《物业管理条例》第十条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”第十九条规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”依据上述法律规定，本案双方之间的《物业管理委托合同》在未经撤销或确认无效的情况下，双方当事人应依约履行合同义务。 关于李波、徐东萍上诉主张物业资质及收费标准问题。2018年3月19日修订的《物业管理条例》已经取消了国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，《物业管理条例》第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”另，按照《吉林省物价局关于印发＜吉林省定价目录（2015年版）＞的通知》中规定，物业服务费已放开，由物业服务企业与业主委员会协商确定价格，不存在行政审批行为，价格由双方合同中予以约定。乐邦物业公司与鹤城壹号业主委员会签订的《物业管理委托合同》未经撤销或确认无效，对小区全体业主具有约束力，《物业管理委托合同》约定的收费标准对业主具有约束力，李波、徐东萍应按照协议约定的标准向乐邦物业公司交纳物业费。 关于李波、徐东萍上诉主张不应支付车库物业费的问题。李波、徐东萍在2015年、2016年已经交纳了住宅及车库的物业服务费，从2017年起未交纳上述费用，现其提交与珠海物业鹤城壹号项目部签订的《物业管理托管合同》不能证明其上诉主张，并且李波、徐东萍作为该小区的业主已经享受了乐邦物业公司提供的物业服务，就应按其相应的建筑面积交纳物业服务费用，故李波、徐东萍的此项上诉主张本院不予支持。 综上所述，李波、徐东萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由李波、徐东萍负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  曹宝明 审判员  孙晓琦 审判员  李 瑞 二〇二一年三月二十九日 书记员  张 明