广东省佛山市顺德区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）粤0606执异143号 异议人（被执行人）：李志和，男，1972年1月22日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 委托诉讼代理人：刘宝仪（系李志和的妻子），住广东省佛山市顺德区。 异议人（被执行人）：刘宝仪，女，1971年9月10日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 申请执行人：广东盈腾融资担保有限公司，住所地广东省佛山市北滘镇北滘社区居民委员会人昌路5号北滘国际财富中心6号楼（天玑国际大厦）22楼2201-2203。 法定代表人：徐自文。 诉讼代表人：广东南天明律师事务所，该公司管理人。 委托诉讼代理人：岑景源，广东南天明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯可欣，广东南天明律师事务所律师。 本院在执行（2021）粤0606执恢39号申请执行人广东盈腾融资担保有限公司与被执行人佛山市紫明星家具有限公司、李志和、刘宝仪追偿权纠纷一案过程中，异议人李志和、刘宝仪向本院提出执行异议，本院于2021年3月3日受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 异议人李志和、刘宝仪称，1.顺德区法院在执行（2018）粤0606执7148号案件过程中，委托佛山市华鹍房地产与土地评估有限公司作出佛华鹍房字[2020]第B0301号《李志和、刘宝仪房地产估价项目房地产估价报告》，仅对佛山市顺德区**镇**路**段4-11地块46号的地上建筑物的评估价为22788800元，并未对租用土地权益进行评估。顺德区法院作出的《拟网络拍卖告知书》中错误地认定评估报告内容已包含了地上建筑物及租用土地权益，若法院对地上建筑物及租用土地权益一并拍卖，则评估价远不止22788800元。涉案位于佛山市顺德区**镇**路**段4-11地块46号土地由异议人李志和、刘宝仪向佛山市顺德区龙江镇坦西资产管理办公室租用，租赁期限至2044年12月30日，即涉案土地上的建筑物剩余23年的租赁期限，现建筑物投入建设良好，具有长期使用价值，超过建筑物的重置价值。2.两异议人涉及的11件执行案件，总欠债务33034016.01元，其中有10件执行案件已与被执行人达成和解协议，异议人均以涉案建筑物的租金收益分期偿还欠款，未出现不按期履行执行和解协议而被要求恢复执行的。因此，保留涉案建筑物以出租收益还债是大多数债权人的意思表示，亦符合利益最大化。3.异议人李志和身患重病，每月的医疗费用均用租金支付，且其父亲亦年老多病，也需要用租金支付相关费用，若法院拍卖涉案土地租用权益，则异议人无钱治病，生活更加困难，也违反了最高人民法院关于善意文明执行的理念。4.佛山市华鹍房地产与土地评估有限公司的评估报告中显示涉案建筑物的建筑面积与异议人提供的以顺德区龙江镇三旧改造建筑报价为参考的测绘图相差935.5平方米，佛山市华鹍房地产与土地评估有限公司曾作出回复表示该公司对标的物评估建筑面积由佛山顺德薪溢测绘有限公司所测绘的建筑面积进行核算和估价，但异议人从不知道有测绘公司对涉案建筑物进行测绘，也从未收到法院指定该公司进行测绘的法律文书以及测绘结果，因此该测绘结果是非法的，评估报告数据有误，不能作为拍卖依据。5.佛山市华鹍房地产与土地评估有限公司《关于评估价格有效期顺延情况的说明》仅关注到涉案建筑物的重置成本及折旧率，没有考虑建筑物的长期使用价值及未来收益价值，明显存在错误。若按照评估报告的评估价进行拍卖，起拍价仅为15900000元，折算23年租金仅每平方米2.09元，远低于周边租金，且报告作出的时间距今一年多，该评估价远低于目前市场价。请求法院立即停止拍卖涉案土地使用权益及地上建筑物权益。异议人向本院提交了（2021）粤0606执恢39号执行裁定书、（2021）粤0606执恢39号执行通知书、（2021）粤0606执恢39号拟网络拍卖告知书、《关于评估报告有效期顺延情况的说明》、龙江镇坦西工业区厂房测绘图及建筑物明细表、佛山市顺德区龙江镇坦西资产管理办公室复函、（2020）粤0606民初17002号民事判决书等证据复印件。 听证过程中，异议人变更其异议请求为：请求法院撤销（2021）粤0606执恢39号《拟网络拍卖告知书》。 申请执行人认为，法院的拍卖程序合法，应驳回异议人的异议请求。 本院查明，本院在执行（2018）粤0606执7148号申请执行人于新茂与被执行人李志和、刘宝仪建设工程合同纠纷一案过程中，依法出具评估核价委托书，委托佛山市华鹍房地产与土地评估有限公司对被执行人李志和、刘宝仪与佛山市顺德区龙江镇坦西资产管理办公室签订的租用佛山市顺德区**镇**工业园**段4-11地块46号土地使用权及地上建筑物进行评估。佛山市华鹍房地产与土地评估有限公司于2020年3月13日出具佛华鹍房字[2020]第B0301号《李志和、刘宝仪房地产估价项目房地产估价报告》，估价结果为待估（李志和、刘宝仪）位于佛山市顺德区龙江镇北华路坦西段4-11地块46号之地上建筑物于2020年3月10日的市场价值为2278.88万元。后该案因双方当事人达成和解协议并已履行完毕，本院于2020年7月17日作出执行完毕告知书。 本院在执行（2021）粤0606执恢39号申请执行人广东盈腾融资担保有限公司与被执行人李志和、刘宝仪、佛山市紫明星家具有限公司追偿权纠纷一案过程中，于2021年1月26日作出（2021）粤0606执恢39号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人李志和、刘宝仪与佛山市顺德区龙江镇坦西资产管理办公室签订的租用土地使用权权益及地上建筑物权益。2021年2月1日，佛山市华鹍房地产与土地评估有限公司出具《关于评估报告有效期顺延情况的说明》，该公司估价人员采用建筑成本法对涉案标的物市场价值重新估算，认为建筑物的目前评估价值基本不变，故房地产估价报告有效期可顺延一年即延至2022年3月12日止。2021年2月7日，本院作出（2021）粤0606执恢39号《拟网络拍卖告知书》，告知各方当事人，本院依法委托佛山市华鹍房地产与土地评估有限公司对被执行人李志和、刘宝仪与佛山市顺德区龙江镇坦西资产管理办公室签订的租用土地使用权权益及地上建筑物权益进行评估，评估价为22788800元[报告编号：佛华鹍房字[2020]第B0301号]，本院参照上述评估结论，确定被执行人李志和、刘宝仪与佛山市顺德区龙江镇坦西资产管理办公室签订的租用土地使用权权益及地上建筑物权益价格为22788800元，并依法在网络司法拍卖（变卖）平台上进行公开拍卖，起拍价为15960000元。异议人不服遂向本院提出书面异议，本院于2021年3月3日依法受理。 另查，异议人刘宝仪曾对佛山市华鹍房地产与土地评估有限公司出具的佛华鹍房字[2020]第B0301号评估报告提出异议，佛山市华鹍房地产与土地评估有限公司于2020年5月6日作出《关于异议人刘宝仪、异议人陈婉珊、陈婉玲对我公司【佛华鹍房字[2020]第B0301号】评估报告提出异议的回复说明》称，该公司根据委托方要求，对涉案标的物按现状评估，该建筑物的评估建筑面积由佛山顺德薪溢测绘有限公司测绘而得；对涉案标的物的建筑物的市场价值不存在低估的现象，因本次评估是对地上建筑物价值进行评估，该公司采用重置成本法对进行评估，是合乎市场价值的。佛山薪溢测绘有限公司于2020年5月19日出具《宗地图测量面积情况说明》，该公司按照宗地图测量规范在宗地图中的钢架棚，简易棚及临时性建筑不予计算。 以上事实，有评估核价委托书、佛华鹍房字[2020]第B0301号房地产估价报告、宗地图测量面积情况说明、关于异议人刘宝仪、异议人陈婉珊、陈婉玲对【佛华鹍房字[2020]第B0301号】评估报告提出异议的回复说明、关于评估报告有效期顺延情况的说明、（2018）粤0606执7148号执行完毕告知书、（2021）粤0606执恢39号之一执行裁定书、（2021）粤0606执恢39号拟网络拍卖告知书、听证笔录等证据材料佐证。 本院认为，首先，因异议人未履行生效法律文书确定的义务，本院依申请执行人的申请对异议人名下的财产进行评估、拍卖，并无不当。其次，本院作出的（2021）粤0606执恢39号之一执行裁定书，裁定事项为拍卖、变卖被执行人李志和、刘宝仪与佛山市顺德区龙江镇坦西资产管理办公室签订的租用土地使用权权益及地上建筑物权益，而非拍卖、变卖地上建筑物。而本院于2021年2月7日作出的《拟网络拍卖告知书》记载，本院参照佛山市华鹍房地产与土地评估有限公司作出的佛华鹍房字[2020]第B0301号评估报告，确定被执行人李志和、刘宝仪与佛山市顺德区龙江镇坦西资产管理办公室签订的租用土地使用权权益及地上建筑物权益价格为22788800元，并确定起拍价为15960000元将进行公开拍卖。从佛山市华鹍房地产与土地评估有限公司出具的佛华鹍房字[2020]第B0301号房地产估价报告以及《关于异议人刘宝仪，异议人陈婉珊、陈婉玲对我公司[佛华鹍房字[2020]第B0301号]评估报告提出异议的回复说明》可知，该评估报告涉及的标的物是“佛山市顺德区**镇**路**段4-11地块46号的地上建筑物”，估价结果亦是该地上建筑物于2020年3月10日的市场价值。因上述评估报告所涉及的标的“佛山市顺德区**镇**路**段4-11地块46号的地上建筑物”与本院拟拍卖的标的“被执行人李志和、刘宝仪与佛山市顺德区龙江镇坦西资产管理办公室签订的租用土地使用权权益及地上建筑物权益”不同，故《拟网络拍卖告知书》依据上述评估报告确定拟拍卖标的的价格不当，异议人以本院作出的《拟网络拍卖告知书》根据佛山市华鹍房地产与土地评估有限公司作出的评估报告确定本案拍卖标的的价值错误为由，请求撤销《拟网络拍卖告知书》，本院予以支持。 对于异议人认为评估报告中计算的建筑物面积与实际不符、评估报告的有效期不应顺延等事由，均不属于执行异议审查的范围，本案不作审查。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项之规定，裁定如下： 撤销本院于2021年2月7日作出的（2021）粤0606执恢39号《拟网络拍卖告知书》。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，并按对方当事人的人数提出副本，向广东省佛山市中级人民法院申请复议。 审判长  王福增 审判员  王晓娜 审判员  李洁锋 二〇二一年三月十六日 书记员  黎彩德