广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0403民初191号原告：上海中邦物业管理有限公司珠海分公司，住所地广东省珠海市斗门区××××××××××××××××××第一间，统一社会信用代码914×××××××××××564A。负责人：严雄波。委托诉讼代理人：曾洁敏，女，公司员工。委托诉讼代理人：严雪珍，女，公司员工。被告：王尚富，男，1989年2月2日出生，汉族，公民身份号码440××××××××××××411，住广东省珠海市香洲区×××××号1×××××。委托诉讼代理人：麦康杰，广东敬德律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗苑瑜，广东敬德律师事务所实习律师。原告上海中邦物业管理有限公司珠海分公司（以下简称中邦物业珠海分公司）诉被告王尚富物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中邦物业珠海分公司的委托诉讼代理人曾洁敏、严雪珍，被告王尚富的委托诉讼代理人麦康杰、罗苑瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中邦物业珠海分公司向本院提出诉讼请求如下：1.请求判决被告王尚富立即交纳所拖欠的物业费等费用合计63391.16元。2.请求判决被告王尚富承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年5月24日，被告王尚富向珠海中邦房地产开发有限公司购买了珠海市斗门区×××××××××××××××××××1×02×房。根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用………”以及《珠海中邦城市花园前期物业管理服务协议》第五条约定，被告王尚富按住宅建筑面积5元/平方米/月的标准，自入伙之日起至2015年12月31日止暂按3.5元/平方米/月的标准，于每月10日前向原告中邦物业珠海分公司交纳当月物业服务费，未按时缴纳物业管理费用的，按欠缴金额每日3‰的违约金。其中，被告王尚富拖欠自2017年1月1日至2020年10月31日期间的物业服务费：拖欠物业费等费用合计63391.16元。其中：本金46847.78元、违约金16543.38元。综上，为了维护原告中邦物业珠海分公司的合法权益，特诉至法院，请法院依法判准诉请。被告王尚富辩称，前期物业管理服务协议为无效合同。首先该服务协议并没有甲方珠海中邦艺术酒店有限公司的盖章确认。其次珠海中邦艺术酒店有限公司并不具备物业服务企业资质，依法不能从事物业服务活动，综上该合同依法为无效合同。被告王尚富无需向原告中邦物业珠海分公司支付物业服务费，根据开发商与原告中邦物业珠海分公司签订的前期物业委托服务合同第八条规定，甲方未出售或已经出售，但未交付业主使用的空置房，乙方按3.5元每平方收取空置房物业管理服务费。本案中因房屋存在质量问题，漏水、墙体破裂等，开发商未与被告王尚富完成相应收楼手续，即案涉房屋系开发商尚未交付业主使用的空置房，按照合同应当由开发商向原告中邦物业珠海分公司支付物业服务费。违约金主张缺乏事实与法律依据，开发商与原告中邦物业珠海分公司签订的前期物业委托服务合同中，并没有约定违约金条款，原告中邦物业珠海分公司主张按照日万分之五支付违约金没有合同依据，且违约金主张已经超出实际损失的30%，缺乏法律依据。原告中邦物业珠海分公司围绕其诉讼请求依法提交的证据有：1.商品房买卖合同；2.珠海市商品房买卖合同附件；3.欠费明细（含违约金）；4.催函、律师函及其快递单；5.前期物业委托服务合同；6.房屋竣工验收备案表；7.工程遗留问题整改联系单；8.不动产权登记表。被告王尚富对其辩称没有向本院提交证据。原告中邦物业珠海分公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人提交的证据认定如下：原告中邦物业珠海分公司提交的证据1、2、4-8真实性、合法性和关联性予以确认，但证明内容以本院认定的为准；证据3是其单方制作，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月24日，珠海中邦房地产开发有限公司与被告王尚富签订《商品房买卖合同》，被告王尚富向珠海中邦房地产开发有限公司购买位于珠海市斗门区×××××××××××××××××××1×02××，建筑面积294.48平方米。该合同约定案涉房屋于2013年12月31日前交付，交付条件为该房屋经综合验收合格。《商品房买卖合同》附件五为《前期物业管理服务协议》，签订该协议的甲方为珠海中邦艺术酒店有限公司，乙方为被告王尚富。该协议约定甲方为乙方的上述房屋提供物业管理服务，合同期限自本小区入伙之日起至业主委员会成立并与物业管理企业签订物业管理合同生效时止，乙方从发展商通知的业主入伙日起，开始向甲方缴纳管理费，管理费按建筑面积每月每平方米5元，暂按3.5元收取，每月10日前缴清当月费用，业主未按时缴纳物业管理费用的，按欠缴金额每日3‰计收滞纳金。该协议的落款处，甲方没有任何签名盖章，乙方由被告王尚富签名捺印。2013年12月24日，珠海中邦房地产开发有限公司取得珠海中邦城市花园一期A区的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。2016年1月，被告王尚富办理了上述房屋的不动产权登记手续，该房屋登记在被告王尚富名下，登记的建筑面积为290.98平方米。2016年7月22日，珠海中邦房地产开发有限公司（甲方）与原告中邦物业珠海分公司（乙方）签订《前期物业委托服务合同》，合同约定甲方委托乙方对中邦城市花园商品房项目进行前期物业管理服务，委托管理服务期限自2016年7月23日起至业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时；在前期物业管理阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按月计收。乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费，高层住宅每月每平方米3元，商业每月每平方米为6元，会所每月每平方米6元；物业服务各项收费标准由物业管理企业与购房者签订《前期物业管理服务协议》来约定，由乙方向业主收取。甲方未出售或已经出售但未交付业主使用的空置房乙方按每平方米3.5元收取空置房管理服务费。原告中邦物业珠海分公司在庭审中称案涉小区物业服务费按每月每平方米3.5元计收。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：“……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外……”的规定，本案的民事纠纷是由民法典施行前的法律事实引起的，应当适用当时的法律、司法解释的规定。原告中邦物业珠海分公司于2016年7月22日与珠海中邦房地产开发有限公司签订《前期物业委托服务合同》，于2016年7月23日开始为案涉小区提供前期物业服务。根据《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，前期物业服务合同由建设单位与物业服务企业签订，原告中邦物业珠海分公司与珠海中邦房地产开发有限公司签订的《前期物业委托服务合同》，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告王尚富于2016年1月办理了案涉房屋的不动产权登记手续，已成为案涉房屋的权属人，是案涉小区房屋的业主，其实际享受了原告中邦物业珠海分公司提供的物业服务，根据《物业管理条例》第七条：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……”的规定，被告王尚富应当向原告中邦物业珠海分公司支付相应的物业服务费。原告中邦物业珠海分公司与珠海中邦房地产开发有限公司签订的《前期物业委托服务合同》没有对被告王尚富的房屋的物业服务费计费标准进行明确约定。原告中邦物业珠海分公司也未与被告王尚富单独签订物业服务合同，对物业服务费的计算标准进行约定。但是，根据原告中邦物业珠海分公司对案涉小区同类型房屋收取物业服务费的标准，原告中邦物业珠海分公司请求被告王尚富按每月每平方米3.5元的标准支付物业服务费，依法有据，本院予以支持。被告王尚富拖欠2017年1月1日至2020年10月31日期间的物业服务费。经本院核算，被告王尚富每月须缴纳的物业服务费为1018.43元（290.98平方米×3.5元），从2017年1月1日至2020年10月31日，被告王尚富应向原告中邦物业公司珠海分公司支付的物业服务费为46847.78元（290.98平方米×3.5元×46个月）。关于违约金的问题。被告王尚富欠缴物业服务费的行为，已构成违约，应当承担违约责任。但是，原告中邦物业珠海分公司与珠海中邦房地产开发有限公司签订的《前期物业委托服务合同》没有对逾期支付物业服务费的违约金的计算标准进行约定，也没有约定缴纳物业服务费的期限。本院认为，被告王尚富欠缴物业服务费的行为实际上给原告中邦物业珠海分公司造成了资金上的利息损失，故本院确定应由被告王尚富自欠缴物业服务费的次月1日起，以欠缴当月物业服务费1018.43元为本金，按中国人民银行贷款基准利率（2019年8月19日以前）、同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日以后）的标准向原告中邦物业珠海分公司支付至2020年10月31日止的逾期支付物业服务费的利息损失，经核算该期间的利息损失为3658.48元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、被告王尚富于本判决生效之日起七日内向原告上海中邦物业管理有限公司珠海分公司支付2017年1月1日至2020年10月31日的物业服务费为46847.78元；二、被告王尚富于本判决生效之日起七日内向原告上海中邦物业管理有限公司珠海分公司支付逾期支付上述物业服务费的利息损失3658.48元；三、驳回原告上海中邦物业管理有限公司珠海分公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费692元，由原告上海中邦物业管理有限公司珠海分公司负担141元，被告王尚富负担551元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  杨海勋二〇二一年三月三十一日书记员  梁泳媚附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。