四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0191民初1462号 原告：叶万强，男，1958年9月30日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：吴钰宁，四川秉鉴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林朝敏，四川秉鉴律师事务所律师。 被告：德车车创梦工场（成都）科技有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府五街200号4栋A区4楼。 法定代表人：TOMXIHOU，职务不详。 原告叶万强与被告德车车创梦工场（成都）科技有限公司（以下简称德车车创公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日受理后，依法适用简易程序。于2021年3月9日公开开庭进行了审理，原告叶万强的委托诉讼代理人吴钰宁、林朝敏到庭参加诉讼，被告德车车创公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 叶万强向本院提出诉讼请求：1.德车车创公司向叶万强支付自2020年4月18日起2020年10月17日欠付的租金109632元并支付资金占用利息（以109632元为本金，自2020年4月18日至今，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%计算）；2.德车车创公司向叶万强支付违约金36544元。事实及理由：2019年10月18日，叶万强与德车车创公司签订《租赁合同》，约定叶万强将位于成都市高新区××街××号××楼的房产出租给德车车创公司，面积为192.34平方米。租赁期限自2019年10月18日至2024年10月17日，共计五年，2019年10月18日至2019年12月17日为免租期。合同还对租金标准及支付方式进行了约定。双方签订合同之日起5日内，德车车创公司应向叶万强缴纳履约保证金18272元。若因德车车创公司非法装修或野蛮施工造成房屋损坏的，应当恢复原状以及承担赔偿责任。合同还约定，德车车创公司无故逾期支付租金，经叶万强书面催告后30个工作日内仍未支付的，叶万强有权提前终止本合同，并要求德车车创公司承担违约责任，叶万强交纳的履约保证金作为违约金不予退还。若德车车创公司违反本合同约定单方面解除合同的，应向叶万强支付本合同终止时月租金2倍的违约金。签订合同后，德车车创公司于2019年10月25日向叶万强转账91360元，该笔款项包含履约保证金18272元和2019年12月18日至2020年4月17日的租金。截止提起诉讼时，德车车创公司在未与叶万强协商的情况下，擅自搬离案涉房屋，已经以实际行为不履行合同义务，并从2020年4月18日起开始欠付租金至今，并且在租赁案涉房屋过程中，将案涉房屋的一整面墙敲掉，造成房屋严重损坏。为此，叶万强为维护自身的合法权益，特提起诉讼。 德车车创公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未提交书面答辩意见及证据材料。 经审理查明： 2019年10月18日，叶万强（出租人、甲方）与德车车创公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，合同中与双方争议有关的条款如下： 1.租赁标的：成都高新区芳沁街81号，面积192.34M2，租赁期限5年，从2019年10月18日起至2024年10月17日止，免租期2个月，从2019年10月18日至12月17日； 2.租金按95元/M2/月（不含税）收取，从第3年起租金按每年5%标准逐年递增，前两年（2019年10月18日至2021年10月17日），标准95元/M2/月，月租金合计18272元……； 3.租金半年支付，下一期房屋租金，德车车创公司应在付款周期到期前提前10天支付给叶万强； 4.履约保证金，合同签订之日起5个工作日内德车车创公司向叶万强支付履约保证金18272元，合同解除或终止后7个工作日内，由叶万强退还德车车创公司； 5.德车车创公司无故逾期支付租金，经叶万强书面催告后30个工作日内仍未支付的，叶万强有权解除本协议，但应该提前15个工作日书面通知德车车创公司，德车车创公司应及时迁离并交回房产，租金以实际使用天数计算，德车车创公司交纳的履约保证金作为违约金不予退还； 6.若德车车创公司违反本合同约定单方面解除合同的，应向叶万强支付本合同终止时月租金2倍的违约金。 合同签订后，叶万强向德车车创公司交付了案涉房屋，德车车创公司向叶万强交纳了租赁保证金18272元，以及2019年12月18日至2020年4月17日4个月租金73088元，其后租金未再支付。 叶万强陈述曾电话催收过租金，在其2020年10月29日向本院提起诉讼前，才发现德车车创公司已搬离案涉房屋，具体搬离时间不详。叶万强称于2020年10月下旬收回房屋。 以上事实有《租赁合同》、建设银行个人活期账户交易明细以及当事人在庭审中的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，双方签订《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，各方当事人应全面履行合同义务。本案争议焦点在于：1.本案的法律适用问题；2.《租赁合同》于何时解除；3.叶万强诉请的租金以及违约金是否能得到支持。 一、本案的法律适用 根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行，本案纠纷发生于民法典施行之前，故仍适用当时的法律、司法解释的规定。 二、《租赁合同》于何时解除 叶万强未在本案之中提出确认合同解除的诉请，但是请求法院在本院认为部分处理合同是否解除问题，其认为双方合同在其2020年10月29日向本院提交诉状之时已经解除，解除理由为德车车创公司拒交租金并搬离房屋，以实际行动违约解除合同。 对此，本院认为，德车车创公司经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交答辩状以及证据，现依据叶万强提供的银行明细显示德车车创公司仅交缴租金至2020年4月17日，之后的租金确实无证据显示已经交纳，因此，按现有证据显示德车车创公司为本合同之中的违约方，不具有合同约定和法律规定的解除权，其搬离案涉房屋并拒交租金的行为，应视为以实际行为不履行合同的方式解除合同，属于违约解除，并不产生解除合同的效力，但却因此，而使守约方叶万强依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项，即在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的当事人可以解除合同之规定而取得合同解除权。 关于合同解除时间，叶万强2020年10月29日向本院提交诉状，在其2021年1月28日变更诉请之前，2020年11月20日，在本案先调阶段，本院组织双方到院进行先行调解，德车车创公司知悉叶万强诉请后，双方未能达成一致。故叶万强解除合同意思表示在2020年11月20日送达德车车创公司，双方合同于2020年11月20日解除。 三、叶万强诉请的租金以及违约金是否能得到支持 因双方合同于2020年11月20日解除，叶万强称至10月下旬收回房屋，德车车创公司未举示证据证明早于上述时间交回房屋。因此，在合同履行期间之内，德车车创公司应该支付2020年4月18日至10月17日的租金，即109632元。 至于违约金，合同约定如德车车创公司单方面解除合同，应该向叶万强支付合同终止时月租金2倍的违约金，据此约定，叶万强认为德车车创公司属于违约单方解除合同，双方合同解除时对应月租金为18272元，故违约金为36544元。同时庭审中叶万强陈述依据合同约定德车车创公司未依约交租导致叶万强行使合同解除权，履约保证金不予以退还。对此，本院认为，叶万强主张的违约金与履约保证金对应的是德车车创公司不同违约事项而产生的合同解除权所对应的违约责任，叶万强诉请中选择的解除事由是德车车创公司单方解除合同，其对应的就是双倍月租金，同时，合同只有一份，只能解除一次，合同解除的违约责任亦应该择一而适用，而不能并行主张。同时德车车创公司交纳的履约保证金应该予以退还。因此，对于叶万强主张的36544元违约金予以支持，在与应退还的履约保证金进行抵扣的情况下，德车车创公司还应该向叶万强支付违约金18272元。 关于资金占用利息，合同之中没有约定，本院不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告德车车创梦工场（成都）科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告叶万强支付租金109632元； 二、被告德车车创梦工场（成都）科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告叶万强支付违约金18272元； 三、驳回原告叶万强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1634元，由被告德车车创梦工场（成都）科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  吴翔 二〇二一年三月十七日 书记员  廖真