广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0118民初1036号原告：樊英，女，1985年9月10日出生，汉族，住江西省上饶市余干县。被告：丁勇，男，1983年4月17日出生，汉族，住湖南省安乡县。被告：广州市金房房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇太平洋海鲜城大楼北侧1号铺。法定代表人：陈剑清。两被告共同委托诉讼代理人：刘桂平，广东达盛律师事务所律师。原告樊英诉被告丁勇、广州市金房房地产代理有限公司（以下简称金房公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告樊英，被告丁勇及金房公司的共同委托诉讼代理人刘桂平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告樊英向本院提出诉讼请求:一、被告丁勇退还商铺转让及预付款28000元。二、被告金房公司退还中介费2500元，并承担原告押金损失10000元。三、两被告负担诉讼产生的误工费、交通费及材料费共计1000元。审理中，原告增加诉讼请求：解除原告与被告丁勇签订的《房地产租赁合同》。事实和理由：原告与被告丁勇于2020年10月28日签订商铺租赁合约，承租位于增城新塘南埔海伦堡花园4幢102房商铺，原告同日分三次向被告微信转账38000元预付款，其中押金10000元，后因海伦堡社区物业要收“进场费”及装修问题造成原告无法继续承租被告上述房产用于开店经营，于2020年10月30日通知被告丁勇所遇到的实际困难并协商退租事宜，被告丁勇当即同意原告违约退租。被告金房公司在海伦堡花园从事多年物业中介服务，未在合同签订前如实告知原告海伦堡物业会针对小区内新开商铺收取所谓“进场费”“挂牌费”等诸多关键性因素，造成原告在不知上述情况下与被告丁勇签订《房地产租赁合同》并交纳了押金及相关费用，事实造成原告经济损失，故应当负有连带责任。原告基于对社区管理和市场的误判，造成合约无法继续，自愿承担违约责任并愿意根据合同约定赔付被告丁勇违约损失10000元，被告丁勇应当退回原告28000元，但被告丁勇表示只能退还15000元，对于超出合同约定的违约金无任何正当扣款理由，原告与被告多次协商无果。为此，诉至法院，望判如所请。被告丁勇辩称：不同意原告的诉讼请求。关于转让费，属于原告为了从被告丁勇处获得涉案商铺租赁权的机会而支付的租金以外的相应对价，合同签订原告即获得了商铺的租赁权，应当按照双方的约定支付转让费，该转让费不因原告是否中途退租而减少或免除。关于租金，商铺至目前为止仍属于原告租赁状态，在合同签订时被告丁勇即将钥匙交给原告，虽然在合同签订后原告要求解除合同，但由于双方未就解除条件达成一致意见，所以至今未解除，且该商铺的钥匙至今仍由原告持有，未交还给被告丁勇。从2020年10月28日签订合同至今已有近五个月，而原告仅在签订合同当日向被告丁勇支付了一个月的租金，所以原告要求被告丁勇退还租金没有依据。被告金房公司辩称：不同意原告的诉讼请求。被告金房公司已经如实将涉案商铺的客观情况报告给原告，被告金房公司不知道海伦堡物业有关于收取进场费、挂牌费的规定，虽然偶有听闻个别物业工作人员会向需要装修的商铺以对方装修为由收取费用，但这并没有形成统一的规定，海伦堡物业公司也未就此规定做明文公示，所以以上情况对于原告租赁商铺本身不构成实际影响。原告本身就是海伦堡的业主，常年居住在海伦堡，对于物业的管理要求比被告金房公司了解更多。综上，被告金房公司在促成合同签订过程中不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况的情形，且被告金房公司已客观上促成双方订立租赁合同，依法有权收取相应的报酬。经审理查明：2020年10月28日，原告（乙方）与被告丁勇（甲方）签订《房地产租赁合同》，载明：……一、甲方同意将座落在增城市新塘镇南埔村海伦堡大道2号4幢102房……出租给乙方使用。……二、甲乙双方议定上述房屋月租金为伍仟元整，租赁期自2020年11月13日起至2022年12月31日止。……三、乙方已向甲方缴纳壹万元整作为房屋租金押金，……七、违约责任：1、任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除契约，违约方应以等额于押金之数额作为违约金予以赔偿。如仍不足弥补因此而造成之直接经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准。2、在租赁期内，乙方逾期交付租金，除应补交租金外，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金。逾期超过5天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金（甲方同意继续租赁的除外）。……十四、双方约定的其他事项：1、2020年11月13日至2021年11月12日每月租金伍仟元整，2021年11月13日至2022年11月12日每月租金为伍仟伍佰元整。2、承租人每月支付管理费水电费等，……等内容。另查明，2021年2月7日广州市规划和自然资源局出具的《广州市不动产登记查册表》，载明：增城区新塘镇南埔村海伦堡大道2号4幢102房，权利人：贺海文、阮汝娜。审理中，一、原告另提供如下证据：1、原告与被告丁勇的微信聊天记录，载明：2020年10月28日，原告向被告丁勇通过微信转账23000元（4栋一楼房转让费）、10000元（店压金）、5000元（店租）。2020年10月30日，原告：我不租了，我也咨询律师说我们违约，那就按合同办吧。被告丁勇：好的。2020年11月1日，被告丁勇：我已收到你的退租要求。2、原告与被告金房公司的微信聊天记录，载明：2020年10月30日，被告金房公司：如果说这个招牌这方面的挂牌，这个费用如果沟通到1万块，然后你这边能不能接受，然后也只是相差5000块钱，因为这个还没有去沟通，也不知道1万块行不行。拟证明存在挂牌和进场费。二、被告丁勇提供与贺海文、阮汝娜签订的《房地产租赁合同》复印件，约定贺海文、阮汝娜向被告丁勇出租涉案房屋，租期为2020年9月8日至2026年9月7日，租赁期内承租人有权转租等内容。三、被告金房公司提供与原告的微信聊天记录，载明：2020年11月16日，被告金房公司：樊小姐，这边有个客户明天想看下房子，我现在过去你那里拿下钥匙，你看方不方便？如果能租出去也把你的损失降到最低。2020年11月18日，被告金房公司：客户看了回去商量一下，这会在不在家，我把钥匙送给你。原告：放在你那吧。2020年11月19日，被告金房公司：樊小姐，昨天带看了一个租客转让费我说2.5万，对方问能不能再便宜点，租金5000可以接受。原告：那就2万3。审理中，原、被告共同确认如下事实：2020年10月28日被告丁勇将涉案房屋的钥匙交付给原告。原告陈述如下内容：1、23000元的转让费就是被告丁勇转租给原告的转让费。2、在装修的时候，被告丁勇和装修的人说要原告交2万元的进场费、挂牌费，但原告决定不租了。被告陈述如下内容：1、虽然原告提出解除合同，但被告丁勇不同意原告的解除条件，双方未就解除条件达成一致意见。2、23000元的转让费是按照市场惯例收取的转让租赁权的费用。该费用并未在双方签订的租赁合同中约定，是签订租赁合同前双方确定下来的。2、不管是被告丁勇还是金房公司，都没有向原告表达过要收取进场费、挂牌费。原告是主张物业要收取这些费用，所以原告不租了。本院认为，原告与被告丁勇签订的《房地产租赁合同》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。原告与被告丁勇之间为租赁合同关系，与被告金房公司之间为中介合同法律关系。两者分属不同的法律关系，同时，原告所提供的证据不足以证明两被告之间存在恶意串通损害原告合法权利的事实。在此情况下，原告以租赁合同法律关系主张本案权利，本院只处理原告与被告丁勇之间因租赁合同产生的法律关系。至于原告与被告金房公司之间的中介合同法律关系，原告应另循途径解决。故本院对于原告第二项诉讼请求，不予处理。原告起诉自认其是违约方，并结合庭审查明，原告上述自认发生相应法律后果。故本院确认原告为涉案《房地产租赁合同》的违约方。原告的违约行为体现为在租赁期间内要求解除合同，不再履行。根据原告所提供的证据显示，原告与被告就合同解除以及合同解除后权利义务如何清结，未能达成一致意见。现原告起诉要求解除合同，根据租赁合同的性质，在原告已经明确不再履行的情况下，双方合同已经不适宜强制继续履行，同时，根据被告答辩意见可知，被告虽然表示不同意解除合同，但对于解除合同的法律后果，也并不持有反对意见。故本院综合考量，解除涉案《房地产租赁合同》。原告现要求被告丁勇返还预付款28000元能否支持的问题。原告明确上述28000元中23000元为房屋转让费、5000元是租金。那么现本院对此分析如下，首先，原告作为违约方，根据《房地产租赁合同》中约定“七、违约责任：1、任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除契约，违约方应以等额于押金之数额作为违约金予以赔偿。如仍不足弥补因此而造成之直接经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准。2、在租赁期内，乙方逾期交付租金，除应补交租金外，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金。逾期超过5天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金（甲方同意继续租赁的除外）。”的内容，原告所承担的违约责任为支付等额于押金数额的违约金，现原告已经同意被告无需返还押金，即原告以负担违约金为代价来解除合同。至于被告遭受的损失是否超过上述违约金数额，被告并未提起反诉，本院在此无需处理。关于上述23000元，被告认为原告是为了获得商铺租赁权的机会而在租金之外支付的对价。因此，上述费用实际应属于顶手费（转让费），虽然法律没有明确规定顶手费（转让费）的性质，但是上述款项的性质应是新的承租人对出租人或前一手承租人的补偿。是独立于租金之外对于获得租赁期限权利所支付的对价。现原告为违约方，其租赁期限无法履行是因自身原因所致，故原告本无权要求被告返还上述费用。但本院综合原告在签订合同后短期内即表示不再租赁，以及原告违约程度、实际租赁期限等内容，综合考量，被告返还15000元上述费用给予原告较为符合公平原则。至于原告起诉要求超过上述金额部分，本院不予支持。其次，原告要求返还租金5000元的请求能否支持的问题，根据双方合同约定，上述5000元租金是2020年11月13日起一个月的租金，根据原告与被告金房公司的微信通话记录显示，原告与被告金房公司在2020年11月19日还就涉案商铺转租给他人进行洽谈协商，虽然原告在2020年11月16日开始将上述房屋钥匙交还给被告金房公司，但综合上述微信内容可知，交还钥匙不能代表原告已将上述商铺返还给被告丁勇。因此，原告作为违约方，在未能解除合同返还商铺给被告丁勇的情况下，仍然需要支付涉案商铺的租金。即使被告丁勇有减损自身损失的义务，但被告丁勇作为守约方，不能苛以被告丁勇过重的义务。因此，综合双方就解除合同无法达成一致意见，原告在2021年1月14日提起诉讼的情况，本院综合考量，原告要求返还2020年11月13日开始的一个月租金，理据不足，本院不予支持。关于原告诉请要求两被告支付因诉讼产生的误工费、交通费及材料费共1000元，原告作为违约方主张上述费用，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百七十七条、第五百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告樊英与被告丁勇之间签订的《房地产租赁合同》；二、被告丁勇在本判决发生法律效力之日起十日内返还15000元款项给原告樊英；三、驳回原告樊英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费419元，由原告樊英负担268元，被告丁勇负担151元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  顾丽娟二〇二一年三月二十六日书记员  赖蓝婷