内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院   民事判决书   （2021）内06民终15号   上诉人（原审第三人）：鄂某，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市。   法定代表人：王某1。   委托诉讼代理人：王某2，内蒙古良科律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：刘某，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。   委托诉讼代理人：张某，内蒙古赫扬律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王某3，内蒙古赫扬律师事务所律师。   原审被告：东某，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。   委托诉讼代理人：那某，内蒙古蒙南律师事务所律师。   原审第三人：崔某，个体工商户，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。   上诉人鄂某（以下简称金山集团）因与被上诉人刘某、原审被告东某、原审第三人崔某房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区伊金霍洛旗人民法院（2020）内0627民初742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   鄂某上诉请求：撤销伊金霍洛旗人民法院（2020）内0627民初742号民事判决第二项，改判驳回被上诉人刘某的诉讼请求。事实和理由：一、被上诉人刘某不是本案的适格原告。根据《中华人民共和国合同法》关于债权债务概括转移的规定，被上诉人刘某将债权债务一并转让给崔某时，其已经退出买卖关系，故被上诉人刘某不是本案适格原告，原审判令上诉人金山集团为崔某办理案涉房屋不动产登记手续，不符合合同相对性原则，本案不是涉他合同，而是束己合同。二、东某与上诉人金山集团是否存在房屋买卖合同关系，争议焦点购房款是否交清，一审对此未查清。三、东某将案涉房屋转让给大成担保公司的行为是无效行为。东某在一审中未提供购房合同原件、交付房款的有力证据，其隐瞒事实，将房屋转让给大成担保公司，上诉人金山集团并未表示同意该转让行为，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，该转让行为无效。四、根据《九民纪要》第四十四条、四十五条关于以物抵债的规定，大成担保公司的以物抵债行为不能实现，应回到基础法律关系即民间借贷关系，则大成担保公司与被上诉人刘某、被上诉人刘某与崔某的转让行为为无效行为。五、案涉房屋最终受让人系崔某，其在未取得房屋所有权的情况下，可要求解除其与被上诉人刘某签订的房屋买卖合同，并主张赔偿责任。   刘某辩称，一、被上诉人刘某是本案适格原告。本案中上诉人金山集团与东某、东某与刘某、刘某与崔某是买卖关系，不存在《中华人民共和国合同法》第八十八条规定的概括转让的法律情形，上诉人金山集团协助办理房屋产权登记手续是房地产公司的法定附随义务，所以刘某具有本案适格主体资格。上诉人金山集团是本案中无独立请求权的第三人，崔某是有独立请求权的第三人，在一套房屋被连环买卖过程中，出现有独立请求权第三人和无独立请求权第三人是正常的，也是符合法律审判程序的；束已合同是指单方履行法律义务的赠与合同，而房屋买卖合同是典型的涉他合同。二、东某与上诉人金山集团的房屋买卖合同合法有效，其对该房屋有占有使用处分的权利，所以东某是否交清购房款不影响其向金山集团主张房屋买卖合同权利，其实东某已经将房屋价款全部交清，只是上诉人金山集团又将房屋价款以民间借贷的形式（以联信小额贷款公司的名义出借，是为了民间借贷合法）借贷给东某，视为东某全部交清房款。故东某与金山集团以及刘某均在房屋买卖法律关系中，符合《中华人民共和国合同法》相对性原则。三、刘某与崔某的房产转让行为是有效的，双方约定刘某在收取价款后应当协助崔某办理房屋登记手续，上诉人金山集团作为开发商，其出卖商品房后协助买受人办理房屋登记手续是其处分不动产的随附义务。所以，一审法院判决上诉人金山集团向崔某协助办理房屋登记手续，既有合同约定的基础法律关系，又有法律依据。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。   东某述称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，金山集团的上诉请求不能成立，应驳回其请求。理由为：本案是一起连环房屋买卖合同纠纷，由金山集团、东某、刘某、崔某分别形成房屋买卖合同关系，涉及的标的为同一房屋。在此过程中，不存在也不形成债权债务的概括转让，东某通过贷款形式付清房屋对价，履行完毕合同义务，从而取得对案涉房屋的处分权，其基于此权利将案涉房屋进行转让，是合法有效的，且上诉人金山集团对处分和转让行为是知悉并认可的，其物业公司出具便函和交付钥匙的行为证实其对转让行为的认可。崔某对案涉房屋实际占有使用十年之久，在此过程中上诉人金山集团从未提出异议。原审判令上诉人金山集团协助履行办理不动产登记手续义务是正确的，应予维持。   崔某述称，一、一审判决认定事实清楚，应予维持，上诉人金山集团应为崔某办理案涉房屋不动产转移登记手续。二、从一审开庭至今崔某继续居住在案涉房屋，拥有实际居住权，并连续交纳物业费、水电费、暖气费十年之久，说明该房屋的实际拥有者为崔某。   刘某向一审法院起诉请求：1.依法确认刘某与东某在2009年12月16日所签订的《房屋买卖协议》合法有效；2.判令东某、金山集团立即为崔某办理刘某所购买的的座落××旗（建筑面积为89.68平方米）住宅的不动产登记手续；3.本案的诉讼费用由东某承担。   一审法院认定事实：2008年夏天，东某因资金短缺，向金山集团下设的联信小额贷款公司借款，合同约定借款800万元，月利率为3.5％。合同签订后，联信小额贷款公司向东某支付现金300万元，另外500万元匹配了金山集团在伊旗开发的万豪国际小区八套住宅，其中包含案涉房屋（带有金山集团向物业公司出具的领取房屋及钥匙的便函），该房屋由东某出卖变现。因为东某尚欠大成担保公司的借款，2009年冬天，东某将案涉房屋在内的两套房屋以48万元的价格抵顶于大成担保公司。刘某的妻子高玉琴为大成担保公司的债权人，经刘某、大成担保公司及东某三方协商，大成担保公司将案涉房屋在内的两套房屋以48万元的价格抵顶于高玉琴，核减了高玉琴在大成担保公司享有的48万债权。2009年12月16日，高玉琴丈夫刘某与东某签订了案涉的《房屋买卖协议书》。协议约定东某将其自有的××旗以24万元的价格出售给刘某，协议还约定：“乙方如果把房屋转让给第三者时，上述条款同样适用于第三者，甲方应无条件给第三者办理有关手续”。协议签订后，东某将案涉房屋领取钥匙的手续交给了刘某，刘某将金山集团向东某出具的领取钥匙的手续拿到案涉房屋小区的物业公司领取了钥匙，该物业公司将案涉房屋交于刘某。2009年11月13日，刘某与鄂尔多斯市怡然物业管理有限责任公司（金山集团的前期物业）签订了万豪国际综合住××区602号房屋的物业管理服务协议及房屋装饰装修协议书。2010年2月4日，刘某将案涉房屋出卖于崔某，崔某对该房屋装修后，一直居住至今，居住该房屋产生的全部费用由崔某交纳，案涉房屋一直未办网签手续。   一审法院另查明，2011年1月1日，东某与联信小额贷款有限公司对以前的800万元借款本息结算，本息共计1400万元，由东某向联信小额贷款有限公司出具1400万元的借据一支。2016年12月30日，东某向联信小额贷款有限公司还款1134496元。   一审法院认为，金山集团下设的联信小额贷款有限公司向东某发放贷款，以贷款的形式匹配房屋，让东某将房屋变现进行周转，联信小额贷款有限公司从中收取利息、赚取利润，视为金山集团赋予东某对案涉房屋处分的权利。且在长达十年时间中，案涉房屋一直由崔某装修并占有使用，金山集团未对案涉房屋主张权利，因此，金山集团辩称东某无权处分案涉房屋的理由不能成立。既然东某对案涉房屋享有处分权，东某与刘某签订的《房屋买卖协议》应属有效协议。该协议约定，如果案涉房屋转让于第三者，东某应协助向第三者办理房屋登记手续。案涉房屋已向崔某出卖，刘某应依与东某签订的《房屋买卖协议》向东某主张权利，要求履行合同义务，故刘某的主体适格。金山集团作为开发商，通过放贷的形式赋予东某对案涉房屋处分的权利，应对案涉房屋履行登记备案的义务。根据本案的实际，东某仅对案涉房屋享有处分的权利，没有为案涉房屋办理登记备案手续的权利，故刘某要求东某为崔某办理案涉房屋的登记备案手续不予支持，要求金山集团为崔某办理刘某所购买的的座落××旗（建筑面积为89.68平方米）住宅的不动产登记手续的请求法院予以支持，金山集团履行该义务后，与东某的债权债务关系可依据借款合同另案主张。综上所述，为了保障交易安全，维护合同的稳定性，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、刘某与东某于2009年12月16日签订的《房屋买卖协议》有效；二、鄂某于本判决生效后十日内向崔某办理座落于××旗（建筑面积为89.68平方米）住宅的不动产登记手续；三、驳回刘某的其他诉讼请求。   本院二审期间，原审第三人崔某提供了票据4张，拟证明：后续居住房屋的费用。   针对原审第三人崔某二审提供的以上证据，上诉人鄂某质证称，对证据的真实性认可。   针对原审第三人崔某二审提供的以上证据，本院认证意见如下：因上诉人金山集团对该证据真实性认可，故本院对该票据的真实性认可。   二审期间，上诉人鄂某、被上诉人刘某、原审被告东某均未提供新的证据。   本院经审理查明事实与原审法院经审理查明的基本事实一致，本院予以确认。   本院认为，本案的争议焦点为上诉人金山集团应否向崔某办理案涉房屋不动产登记手续。本案中，崔某与上诉人金山集团之间就案涉房屋并未形成买卖合同关系，案涉《房屋买卖协议书》亦未有关于上诉人金山集团就办理该房屋不动产登记手续应负相关义务的约定内容，根据合同相对性原则，上诉人金山集团不负有为崔某办理案涉房屋不动产登记手续的当然义务；同时，本案为不动产交易，其交易过程按相关法律规定会产生相应的交易税费，根据被上诉人刘某的陈述，其与其前后手之间分别形成不动产交易关系，则其依据上述交易关系仅能要求其前手为其协助办理不动产登记手续，同理，崔某可主张该义务的相对方亦为其前手，即被上诉人刘某依据合同得主张之权利为向其履行而非向崔某履行。另，不动产也不适用指示交付方式交付。   综上所述，鄂某的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：   一、维持内蒙古自治区伊金霍洛旗人民法院（2020）内0627民初742号民事判决第一项；   二、撤销内蒙古自治区伊金霍洛旗人民法院（2020）内0627民初742号民事判决第二项、第三项；   三、驳回被上诉人刘某的其他诉讼请求。   一审案件受理费4900元，二审案件受理费4900元，总计9800元，由被上诉人刘某负担9600元，由原审被告东某负担200元。   本判决为终审判决。   审判长 乌 宁   审判员 李顺和   审判员 苏 晨   二〇二一年三月二十九日   法官助理 刘 敏   书记员 徐 洁   本案援引法条   《中华人民共和国合同法》   第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条【二审裁判】第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。