北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0108民初826号原告：北京理工大学，住所地北京市海淀区中关村南大街**，统一社会信用代码：12100000400009127B。法定代表人：张军，校长。委托诉讼代理人：周巍伟，北京市华城律师事务所律师。被告：北京楚天华宇科技有限公司，住所地北京市海淀区中关村南大街****理工科技大厦**，统一社会信用代码：9111010877258777XP。法定代表人：胡君华，总经理。北京理工大学（以下简称理工大学）与北京楚天华宇科技有限公司(以下简称楚天华宇公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。理工大学之委托诉讼代理人周巍伟与楚天华宇公司之法定代表人胡君华到庭应诉。本案现已审理终结。理工大学向本院提出诉讼请求：1、我方与楚天华宇公司于2020年6月10日签订的《理工科技大厦房屋租赁合同》于2020年7月29日解除；2、楚天华宇公司支付我方2020年2月10日至2020年9月10日期间因拖欠租金产生的滞纳金及逾期支付房屋占用使用费的损失共计128285.36元；3、楚天华宇公司向我方支付违约金29810元，已支付的押金13990元不予退还；4、诉讼费由楚天华宇公司承担。事实理由：我方与楚天华宇公司于2019年6月3日签署了《理工科技大厦房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），该租赁合同约定楚天华宇公司承租理工大学坐落于北京市海淀区中关村南大街5号二区683栋21层2103房屋（以下简称2103号房屋），建筑面积80平方米，同时合同约定了租期、租金标准、租金计算及支付方式、支付时间以及逾期付款的违约金。2020年6月10日，双方再次签署《理工科技大厦房屋租赁合同》（以下简称租赁合同二），该租赁合同约定楚天华宇公司承租的租赁房屋、租赁面积与租赁合同一致。同时合同约定了租期、租金标准、租金计算及支付方式、支付时间、押金及滞纳金、合同解除条款。2020年2月10日起，楚天华宇公司未依约缴纳租金，至2020年7月27日，楚天华宇公司已拖欠应缴未缴的租金92200元，另拖欠租赁合同二项下押金29810元。我方多次催缴未果。2020年7月27日，我方委托律师向其发送了律师函，解除了租赁合同，并要求其支付租金、滞纳金、腾退房屋及违约责任。其于2020年7月29日收到律师函，2020年9月9日腾退了案涉房屋。后其于2020年9月10日支付2020年2月10日至2020年9月9日的租金及占用使用费共计92200元。但其没有支付违约金及滞纳金。故提起本案诉讼。楚天华宇公司辩称，疫情期间理工大学要求涨房租，我方则申请减免租金导致我方搬离案涉房屋。我方是在其同意的情况下搬走的。我方是因为疫情原因拖延了交付租金。我方承租的房屋一直漏雨，故我方一直找理工大学解决此事，理工大学表示若我方不追究该房屋漏雨的问题，其便同意我方搬走。但是对于协商事宜我方确实没有证据。其所述的解除合同的时间与其当时不同意我方搬走的行为是相互矛盾的。我方认为合同已经解除，解除时间为我方搬离时间即2020年9月9日。我方不同意支付滞纳金及违约金。如果法院判令我方支付滞纳金或违约金，则我方申请理工大学减免疫情期间3个月的租金，我方是全额交付的租金，多交付的租金应折抵为违约金及滞纳金。我方在该合同履行过程中交付过押金。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年6月3日，理工大学（出租方）与楚天华宇公司（承租方）签订租赁合同，该合同约定：出租方将2103号房屋，建筑面积80平方米出租给承租方作办公使用。租赁期限共1年，从2019年6月10日至2020年6月9日。租金按年计收，年租金146000元。承租方在签署本合同的同时，应向出租方交付押金13990元，作为履约担保。该押金于本合同届满，且承租方按照本合同的约定全面地、正确地履行了自己的义务时，退还承租方，不计利息。承租方不履行本合同约定的义务或履行本合同不符合约定，致使合同解除，或商得出租方同意，提前退房的，无权要求返还押金。承租方必须按期足额缴纳房屋租金。关于违约责任，该合同约定：因解除合同给对方造成损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。承租方违反规定逾期交付租金的，应当支付违约金。每逾期一日的违约金接应付金额的百分之一计算。给出租方造成损失的，应当承担赔偿责任。2020年6月10日，理工大学（出租方）与楚天华宇公司（承租方）签订租赁合同二，该合同约定出租方将北京市海淀区中关村南大街5号二区683栋21层03室，建筑面积80平方米出租给承租方作办公使用。租赁期限自2020年6月10日至2021年7月31日。本合同生效后3个工作日内，乙方应向甲方缴纳押金43800元。押金作为履约保证金。若乙方已完全履行合同规定，并按要求在时限内完成迁出验房、工商登记信息变更等手续的，甲方在乙方办理完毕上述手续后向乙方退还押金。因乙方原因造成合同提前解除，押金作为违约金不予退还。年租金175200元，平均每天每平方米6元。乙方按每三个月为一期向甲方支付租金。首期租金为43800元，楚天华宇公司应于合同生效后3个工作日内交付，以后各期租金提前十天交付，交付时间为每年6月1日，9月1日，12月1日，3月1日交付下一期租金。乙方未按规定时间交付租金，甲方有权加收滞纳金。因乙方原因造成合同提前解除，押金作为违约金甲方不予退还，同时由此给甲方造成的损失，乙方需另行赔偿。乙方未按合同约定缴纳租金，拖欠租金超过30天，甲方有权单方面解除本合同，收回房屋；甲方通知乙方解除合同10日后，房屋内遗留物视为乙方放弃，甲方有权处置。签约后，租赁合同项下的押金13990元冲抵为租赁合同二项下的部分押金，楚天华宇公司再未支付剩余押金。2020年7月27日，理工大学向楚天华宇公司出具《关于解除及催缴租金等款项之律师函》（以下简称解约函），主要内容为：2020年2月10日起，楚天华宇公司未依约缴纳租金，至2020年7月27日，已拖欠应缴未缴的租金92200元。另，楚天华宇公司至今拖欠租赁合同二项下房屋押金29810元。据此，理工大学通知楚天华宇公司租赁合同二于该解约函送达之日解除并要求楚天华宇公司承担付款、腾退房屋、支付滞纳金等责任。李×于2020年7月29日签收该解约函。楚天华宇公司称李×签收之时已经离职，表示并未受到该解约函。2020年9月9日，楚天华宇公司腾退了案涉房屋，并认为租赁合同二于该日解除，其搬离是基于双方的协商，但对此并未提交相应证据。后楚天华宇公司于2020年9月10日足额支付2020年2月10日至2020年9月9日的租金/房屋占用使用费。经查，楚天华宇公司法定代表人胡君华系湖北籍，楚天华宇公司租金缴纳至2020年9月9日。新冠肺炎疫情期间，案涉房屋采取了相应的疫情防控措施。楚天华宇公司称其系数据库代理商且员工为湖北籍，主要工作内容系销售及培训，疫情期间受到疫情防控措施的影响一直处于停业状态，故申请对疫情防控期间的已支付的租金予以调减，将多支付的租金抵扣滞纳金或违约金。理工大学表示该公司并非小微企业，不符合理工大学减免租金的审核条件，不同意对其进行租金减免。本院认为，租赁合同及租赁合同二均系当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，系合法、有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。楚天华宇公司虽逾期支付租赁合同及租赁合同二的租金构成违约，但2020年1月24日，北京市启动突发公共卫生事件一级响应机制，并发布一系列通知，采取了相应的疫情防控措施，对合同的履行造成了一定的影响，楚天华宇公司承租案涉房屋用于商业经营，考虑到疫情或者疫情防控措施的影响，且其逾期支付租赁合同及租赁合同二的租金的时间发生在疫情期间，理工大学以楚天华宇公司没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同二，本院不予支持。但考虑到现楚天华宇公司已经于2020年9月9日自案涉房屋搬离，故本院以该日确认为本案租赁合同二的解除时间。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。楚天华宇公司延期支付租赁合同及租赁合同二的租金，构成违约。楚天华宇公司在租赁合同二履行期限届满前搬离案涉房屋，导致合同提前解除，依约应赔偿理工大学的损失。理工大学主张租赁合同及租赁合同二履行期间因楚天华宇公司逾期支付租金产生的违约金，于法有据，本院予以支持。但楚天华宇公司称其全额缴纳了疫情期间的租金，申请对该期间的租金予以减免，对此本院酌定对楚天华宇公司在北京一级、二级疫情防控期间缴纳的租金予以减免，减免款项可直接抵扣其应支付的违约金，据此楚天华宇公司无需再行向理工大学支付违约金。在楚天华宇公司已经就提前解约事宜向理工大学支付违约金的情况下，结合租赁合同二提前解除的原因以及理工大学的实际损失情况，理工大学关于滞纳金的主张，本院不予支持。根据租赁合同二的约定，押金于合同届满且承租方按照本合同的约定全面地、正确地履行了自己的义务时退还承租方。在本案中，租赁合同二因楚天华宇公司提前搬离房屋而解除，且其存在逾期支付租金行为，故押金退还条件未成就，故理工大学关于押金13990元不予退还的主张，本院予以确认。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、北京理工大学与北京楚天华宇科技有限公司于2020年6月10日签订的《理工科技大厦房屋租赁合同》于2020年9月9日解除；二、北京楚天华宇科技有限公司已支付的押金13990元不予退还；三、驳回北京理工大学其他诉讼请求。案件受理费1871元（北京理工大学已支付），由北京理工大学负担1821元；由北京楚天华宇科技有限公司负担50元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 周 红二〇二一年三月十七日书记员 张慧聪