广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终1897号上诉人（原审被告）：王利军，男，1972年7月15日出生，汉族，住江西省上饶市广丰县×××××××××××××。被上诉人（原审原告）：崔业雪，女，1972年5月6日出生，汉族，住广东省中山市×××××××××××××。委托诉讼代理人：欧阳正确，广东永隆律师事务所律师。上诉人王利军因与被上诉人崔业雪房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初28319号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。崔业雪向一审法院提出诉讼请求：一、解除崔业雪与王利军租赁关系,王利军立即向崔业雪交还租赁物；二、王利军支付自2019年11月1日起至2020年8月31日的租赁费用35526.7元及滞纳金（自逾期之日起，按照每日千分之三计付）；三、王利军支付自2020年9月1日起至实际交还租赁物之日的租赁费用（租金计付标准为4820元，管理费为255元，税费为340元，合计为5415元/月）。一审诉讼过程中，崔业雪明确诉讼请求二中滞纳金从逾期之日计算至2020年8月31日，变更诉讼请求三中的租金计付标准为5496.6元。一审法院判决如下：一、王利军于一审判决发生法律效力之日起七日内向崔业雪返还案涉租赁物；二、王利军于一审判决发生法律效力之日起七日内向崔业雪支付从2020年6月7日起至实际交还租赁物之日止的占用使用费（按5415元/月的标准计算）；三、驳回崔业雪的其他诉讼请求。案件受理费944元，减半收取计472元，由崔业雪负担305元，王利军负担167元，并直接向崔业雪支付。王利军上诉请求:撤销一审判决第一、二项。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、涉案商铺是违章建筑，且是中山火炬工业联合有限公司（以下简称火炬工业联合公司）投资建筑的商铺，王利军应当向火炬工业联合公司交还涉案商铺、支付占有使用费。二、崔业雪违反了其与火炬工业联合公司签订的租赁合同，非法转租国有资产赚取非法高额收入，明显损害了国家利益，一审法院不应支持其诉求。三、涉案商铺是违章建筑，一审判决已认定双方签订的租赁合同无效，不应根据无效合同的租金标准计算占有使用费。且涉案商铺屋顶及门口等地方漏水严重，导致王利军不能正常使用承租商铺，造成了王利军的严重损失，崔业雪无权要求占用使用费租金或应降低占用费标准，按不超过2000元/月为宜。四、因2020年新冠肺炎疫情的影响，当地政府明确免收承租人2个月租金或占有使用费，涉案商铺属于国有资产，而事实上火炬工业联合公司也免除了崔业雪两个月的租金，一审判决只免除王利军一个月的租金明显不公，与当地政策相违背。二审庭审中，王利军增加上诉请求：一、判令崔业雪赔偿因涉案商铺漏水造成的财产损失28750元；二、判令崔业雪返还王利军于2014年5月1日至2020年4月30日期间已支付的租赁税费24780元。崔业雪辩称,王利军的上诉请求和事实理由没有事实和法律依据，请求二审法院依法予以驳回。具体事实理由如下：一、五星建材市场是火炬工业联合公司下辖的建材市场，火炬工业联合公司将该市场周边空地修建为商铺形成一个围绕市场的商业圈，崔业雪在获得火炬工业联合公司认可后对外进行招租。所有进驻该商业圈的商铺均可以办理登记，对外进行合法经营。由于涉案商铺为集体资产等特殊原因，故该商铺没有办理产权报建手续，但并不影响该商铺的实际使用。二、王利军承租涉案商铺后，已办理了合法的工商注册手续，在使用涉案商铺时也并未因商铺未报建导致其无法对外经营，故应该按照合同约定缴纳租赁费用。三、王利军提出涉案商铺漏水与事实不符。在该商铺出租使用过程中，一旦承租人反映房屋出现漏水或其他问题，崔业雪或者火炬工业联合公司会第一时间处理，但至本案起诉前，王利军并未向崔业雪提及涉案商铺漏水造成其经济损失。而王利军从2019年11月开始拖欠租金，在2020年上半年经崔业雪催缴后又继续缴纳了部分租金，如果王利军陈述属实，其继续缴纳租金不符合常理。四、王利军关于返还租赁税费的诉讼请求属于其他法律关系，其在一审中也未提及相关的诉求，请求二审法院对该部分诉讼请求予以驳回。五、涉案商铺在2020年3月已对外开放，春节期间本属于王利军经营项目淡季，一审法院给予王利军一个月免租，符合中山市2020年关于疫情期间减免租金的政策。二审期间，王利军向本院提交了以下证据：一、照片4张，证明涉案房屋严重漏水。二、通知一份，证明涉案房屋存在严重安全隐患。三、告示一份，证明涉案房屋是违章建筑，无法办理营业执照。四、民事起诉状一份，证明王利军每个月缴纳了税费340元。崔业雪未向本院提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。崔业雪质证称：对于证据一、二、三的真实性、合法性、关联性均不予确认，证据二上崔业雪的签名笔迹与其起诉状笔迹不一致，且不属于法律规定的新证据。即使证据二真实，王利军一直使用涉案商铺至今，不能以此为由拒绝缴纳租赁费用。对于证据四的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，该主张属于其他法律关系。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，本院对于当事人上诉没有提出的请求，不予审理。结合双方的诉辩陈述，分析如下：关于王利军是否应向崔业雪支付占有使用费的问题。一审法院已认定涉案租赁合同属无效合同，并作详细阐述，双方均无异议，本院不再赘述。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应予以返还；……”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，本案中，王利军基于涉案租赁合同取得涉案租赁物并持续占有使用，现合同被认定为无效合同，王利军应向崔业雪返还涉案租赁物并支付占有使用费。关于占有使用费金额的认定。首先，双方均确认王利军自2019年11月起未再支付租金，且持续占用涉案房屋至今。王利军辩称涉案商铺存在漏水问题，但其提交的证据不足以证明其主张，且未有证据显示王利军在租赁过程中有针对漏水问题提出过异议，崔业雪亦不予确认，故本院对于王利军主张涉案商铺存在漏水情形从而影响其正常使用的说法不予采信。王利军主张以2000元/月为标准计算缺乏理据，本院不予支持。王利军应按原合同标准5415元/月支付占有使用费。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”及《最高人民法院印发〈关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）〉的通知》第6条“……承租非国有房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”由于我国在2020年春节期间前后发生“新冠肺炎”疫情，而且当时大部分行业均响应政府部门防治“新冠肺炎”疫情的要求而停业也是公知的事实，“新冠肺炎”疫情是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，属不可抗力，不可抗力期间承租人没有经营收入。根据公平原则，对于新冠疫情造成的损失理应由双方共同分担，一审法院酌定减免王利军一个月的占有使用费合理，王利军主张减免2个月的租金缺乏理据，本院不予支持。此外，因崔业雪应向王利军返还保证金14000元，结合本院认定减免一个月的占有使用费，经核实，王利军应向崔业雪支付自2020年6月7日开始至实际交还租赁物之日止的占有使用费（按5415元/月的标准计算），一审法院对此认定正确，应予维持。另，王利军主张崔业雪赔偿损失及返还已支付的租赁税费的请求，属于其在二审程序新增加的独立的诉讼请求。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，鉴于双方当事人对上述请求事项无法达成调解意见，本院不作审理，王利军可另寻途径解决。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果正确，应予维持。王利军的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费334元，由王利军负担。本判决为终审判决。审 判 长 曾令生审 判 员 章文佳审 判 员 吴合波二〇二一年三月十九日法官助理 梁思齐书 记 员 赖 勇