安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0111民初13194号 原告：上海红星美凯龙品牌管理有限公司合肥滨湖分公司，住所地安徽省合肥市包河区庐州大道**新地城市广场****D8038铺位，统一社会信用代码91340100MA2MQQEA4G。 负责人：黄一哲，总经理。 委托诉讼代理人：林晓静，安徽卓泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许蛟，安徽卓泰律师事务所律师。 被告：陈许军，男，1984年2月7日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司合肥滨湖分公司（以下简称红星美凯龙滨湖分公司）诉被告陈许军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告红星美凯龙滨湖分公司的委托诉讼代理人林晓静到庭参加诉讼。被告陈许军经本院公告送达出庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告红星美凯龙滨湖分公司诉称：2019年7月，原告与被告签订了《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，合同约定：被告承租红星美凯龙合肥滨湖商场编号10222-AF02-T8-136928的展位用于经营“维意”品牌产品，租金56元/平方米/月，管理费17元/平方米/月，空调费7.8元/平方米/月(按商场空调开启天数收费)，计租面积184.35平方米，租期和服务期自2019年7月20日起至2020年9月27日止。同时约定租金、管理费付款周期为三个月；如承租方逾期付款，按照未付款金额日千分三支付违约金，经美凯龙催告后仍未缴纳的，美凯龙有权解除合同，同时要求承租方支付与保证金相等的违约金；承租方在租期内要求提前解除合同的，需提前两个月通知美凯龙，并额外支付两个月的租金和管理费作为违约金。合同签订后，原告依约将该展位交付给被告经营，但被告从2019年12月起一直拖欠原告该租金、管理费和空调费。原告多次发函催交，被告所欠费用和违约金至今未交纳。原告认为，被告逾期付款的行为已经构成违约。请求解除原告与被告之间签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》及《补充协议》；判令被告支付原告展位租金72265元、管理费共计21938元、空调费12467元，以上合计106667元；判令被告支付原告逾期付款违约金12800元(违约金以106667元为基数，按照年利息24%计算，自2019年12月1日起算，暂计算至起诉之日，此后继续计算至被告款项付清之日止)；判令被告支付原告因诉讼而支出的律师费用4390元；判令被告承担本案的全部诉讼费用。 被告陈许军未作答辩，也未提交证据。 经审理查明：2018年9月28日，安徽金大地商业管理有限公司合肥第二分公司（出租方）与红星美凯龙滨湖分公司（管理方）、陈许军（承租方）签订一份《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，约定陈许军租赁合肥滨湖商场综合馆三楼C8008、8009、8010三个展位，租赁面积为378.23平方米，合同期限自2018年9月28日至2019年9月27日。合同签订后，双方按约履行。陈许军已经付清租期至2019年7月的租金及管理费，尚欠空调费7976元。2019年7月20日，安徽金大地商业管理有限公司合肥第二分公司（出租方）与红星美凯龙滨湖分公司（管理方）、陈许军（承租方）重新签订一份《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，约定：出租方将合肥滨湖商场综合馆二楼B8005展位出租给陈许军用于经营“维意”品牌建材商品，计租面积184.35㎡，租赁期限自2019年7月20日起至2020年9月27日止，陈许军应于每一付款周期向甲方支付租金，并向红星美凯龙滨湖分公司支付管理费，租金56元/㎡/月，管理费17元/㎡/月，出租方授权红星美凯龙滨湖分公司代为收取租金，陈许军应于本合同签订当日支付首期租金、管理费，此后应于每一付款周期之前支付下一期租金和管理费，租金、管理费的付款周期为三个月；陈许军应向出租方支付电费，出租方可以根据实际经营需要向陈许军提供空调服务，陈许军应在出租方提供空调服务的期间向出租方支付空调费，电费和空调费由出租方自行收取；若陈许军未按本合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、管理费、违约金等），陈许军应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金。专用条款第21.6条约定：承租方未按时交纳本合同项下任何费用（包括但不限于租金、管理费、违约金等），经红星美凯龙滨湖分公司书面催告仍未交纳，红星美凯龙滨湖分公司有权解除合同，同时要求承租方支付与保证金相等的违约金并另行赔偿红星美凯龙滨湖分公司因此发生的全部损失（包括但不限于诉讼费、律师费等）；第21.10条约定：因承租方违反本合同导致红星美凯龙滨湖分公司提前解除合同，或承租方提前解除合同撤场的，承租方已享有的优惠条件（包括但不限于免租期、租金、管理费折扣等）均自始无效，承租方应当补足差额。同日，安徽金大地商业管理有限公司合肥第二分公司（出租方）与陈许军（承租方）又签订一份《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同补充条款》，约定：出租方委托红星美凯龙（管理方）代为收取承租方按照主合同约定应当向出租方交付的各项款项。 合同签订后，安徽金大地商业管理有限公司合肥第二分公司将案涉展位交予陈许军使用。承租期间，陈许军向红星美凯龙滨湖分公司交纳租金及管理费至2019年11月30日，自2019年12月1日起被告开始拖欠原告租金、管理费等。2020年3月份红星美凯龙滨湖分公司发布公告，宣称：红星美凯龙合肥滨湖会展中心商场免租一个月。 2020年4月6日，安徽金大地商业管理有限公司合肥第二分公司出具授权确认书，委托红星美凯龙滨湖分公司代其向陈许军等商户催要租金、管理费、空调费等。2020年4月25日、4月28日、4月30日，红星美凯龙滨湖分公司分三次向陈许军送达催缴租金、管理费、空调费通知，要求陈许军支付截止2020年6月30日的租金72265.2元、管理费21937.65元、空调费12466.96元。但被告一直未支付租金、管理费、空调费。2020年5月27日，红星美凯龙滨湖分公司在市场星报上刊登公告，通知陈许军“我司与贵方之间在2019年7月20日签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》及《补充协议》自本公告登报之日起解除”。2020年6月30日之后被告实际未再经营，离开了租赁场地。2020年8月7日，红星美凯龙滨湖分公司向本院提起诉讼 另查明：红星美凯龙滨湖分公司为索要债权，于2020年6月5日，与安徽卓泰律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所律师代理本案诉讼，支付律师代理费4390元。 上述事实，除原告当庭陈述外，还有原告提供的企业登记信息、《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》及补充条款、授权确认书、催缴租金通知、报纸公告、《委托代理合同》、发票等在卷佐证。 本院认为：红星美凯龙滨湖分公司与陈许军签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》及《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同补充条款》，系双方真实意思表示，合法、有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。庭审查明，自2019年12月1日起至2020年6月30日，陈许军欠付红星美凯龙滨湖分公司租金72265.2元及管理费21937.65元。《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》合同约定“承租方未按时交纳合同项下任何费用，经书面催告仍未交纳，红星美凯龙有权解除合同”。陈许军未按约支付租金，已经构成根本违约。2020年5月27日，红星美凯龙滨湖分公司在报纸上刊登公告，通知陈许军解除《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》及《补充协议》，而陈许军自2020年6月30日起未再经营，离开了租赁场地。因此，原、被告之间的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》及《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同补充条款》已于2020年6月30日实际解除。 2020年1月底，新冠肺炎疫情爆发，红星美凯龙滨湖分公司对外发布公告，宣称免租一个月，故应减少陈许军一个月租金10323.6元。红星美凯龙滨湖分公司诉称，依据租赁及管理服务合同“因承租方违反本合同导致提前解除合同，承租方已享有的优惠条件（包括但不限于免租期、租金、管理费折扣等）均自始无效，承租方应当补足差额”的约定，陈许军不应享受优惠条件。租赁及管理服务合同于2019年7月20日签订，而新冠肺炎疫情爆发属不能预见、不能避免、不能克服的客观事实，同时自2020年2月份开始，因疫情防控需要，陈许军未能营业，无法产生收益，红星美凯龙滨湖分公司宣称免租一个月，符合实际情况，依据公平原则，应予认定。因此，陈许军应付租金为61941.6元（56元×184.35×6个月）、管理费为18803.7元（17元×184.35×6个月）。 关于红星美凯龙滨湖分公司主张的空调费。租赁及管理服务合同约定“承租方应在出租方提供空调服务的期间支付空调费”，红星美凯龙滨湖分公司陈述陈许军自2018年9月28日至2020年6月30日期间共产生空调使用费12466.96元。庭审中，红星美凯龙滨湖分公司未能提供空调开启时间、结束时间、费用计算的证据，故根据诚信及公平原则，本院酌定陈许军应向红星美凯龙滨湖分公司支付空调使用费6200元。 关于红星美凯龙滨湖分公司主张的律师费用及逾期付款违约金问题，根据合同法及其司法解释规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。本案中，租赁及管理服务合同约定“承租方未按本合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、管理费、违约金等），承租方应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金”、“承租方支付与保证金相等的违约金并另行赔偿乙方因此发生的全部损失（包括但不限于诉讼费、律师费等）”，现红星美凯龙滨湖分公司主张以欠付费用为基数，按照年利率24%计算违约金，显然过高，本院确定被告自原告起诉之日即2020年8月7日起按年利率12%支付逾期付款违约金。关于律师代理费系红星美凯龙滨湖分公司为主张债权实际发生的费用，该费用属红星美凯龙滨湖分公司的实际损失，依据合同约定应由陈许军承担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司合肥滨湖分公司与被告陈许军于2019年7月20日签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》及《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同补充条款》于2020年6月30日解除； 二、被告陈许军于本判决生效后十日内支付原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司合肥滨湖分公司租金61941.6元、管理费18803.7元、空调使用费6200元，合计86945.3元; 三、被告陈许军于本判决生效后十日内支付原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司合肥滨湖分公司逾期付款违约金(以86945.3元为基数，自2020年8月7日起按年利率12%计算至款清之日止)； 四、被告陈许军于本判决生效后十日内支付原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司合肥滨湖分公司律师代理费4390元； 五、驳回原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司合肥滨湖分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2777元，减半收取1388.5元，公告费800元，合计2188.5元，由原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司合肥滨湖分公司负担575.5元，被告陈许军负担1613元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  方业泉 二〇二一年三月四日 书记员  何佩佩 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。