北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民再28号原告：北京财大汇金酒店管理有限公司，住所地北京市海淀区学院南路39号。法定代表人：吴勇，总经理。委托诉讼代理人：李坡，北京广进律师事务所律师。被告：北京弘晔创展国际教育科技有限公司，住所地北京市海淀区清河嘉园东区甲1号楼14层1437。法定代表人：张瑞清，经理。委托诉讼代理人：牛正龙，河南一得律师事务所律师。第三人：龙某某，男，1982年6月22日出生，汉族，住河北省邯郸市曲周县。被告北京弘晔创展国际教育科技有限公司（以下简称弘晔创展公司）因与原告北京财大汇金酒店管理有限公司（以下简称财大汇金公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2018）京0108民初15677号民事判决，向北京市第一中级人民法院申请再审。北京市第一中级人民法院于2019年7月30日作出（2020）京01民申403号民事裁定提审本案。北京市第一中级人民法院于2020年3月23日作出（2020）京01民再26号民事裁定，撤销本院（2018）京0108民初15677号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原告财大汇金公司委托诉讼代理人李坡，被告弘晔创展公司委托诉讼代理人牛正龙，第三人龙某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告财大汇金公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除我公司与弘晔创展公司于2011年9月1日签订的《租房协议》；2．判令弘晔创展公司立即将租赁房屋腾退交还我公司；3．判令弘晔创展公司按月租金4500元支付自2016年9月1日至2018年2月28日的拖欠房租81000元；4．判令弘晔创展公司按年利率6％支付拖欠租金的利息；5．诉讼费及公告费由弘晔创展公司承担。事实与理由：2011年9月1日，我公司与弘晔创展公司签订《租房协议》，弘晔创展公司租赁我酒店112号客房一间，租期1年。租期届满后，弘晔创展公司继续承租该房间，双方未另行签订书面协议，弘晔创展公司支付租金至2016年8月30日，此后，未再支付租金，也拒绝腾退客房。现诉至法院，请求法院支持我公司的请求。被告弘晔创展公司辩称，不同意财大汇金公司的诉讼请求，不同意支付房屋租金。事实与理由：1．弘晔创展公司从未与财大汇金公司签订涉案《租房协议》，该协议中租赁方即乙方龙某某，以及履行协议中交纳租金的杜某某，均非其公司员工，合同加盖之印章亦非公司备案印章；2．被告有自己的经营场所，不会租赁与其住所地相隔10公里之远的财大汇金公司的房屋；3．按照涉案《租房协议》约定，如果未能如期交纳房租，财大汇金公司应当解除合同，收回房屋，但财大汇金不仅未解除合同，而且时隔两年才起诉至法院，导致损失扩大。综上，被告认为损失应由财大汇金公司自负。第三人龙某某述称，我是弘晔创展公司员工，我代表公司对外办理多项业务。杜某某和张某某是朋友关系，我受张某某指示携带公司的印章与财大汇金公司签订《租房协议》，并在协议上加盖公司印章，事后已将公章返还张某某。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告财大汇金公司提交以下证据：1、名称变更通知，证明2014年12月30日，北京财鑫宾馆经工商部门核准更名为财大汇金公司。2、租房协议，证明财大汇金公司与弘晔创展公司存在房屋租赁合同关系。合同约定弘晔创展公司自2011年9月1日开始租赁财大汇金公司的112号房屋，每月租金3500元，每月提前10天预交下月房租。3、快递单，证明财大汇金公司向弘晔创展公司催交房租，但对方一直拖延交纳。4、被告弘晔创展公司杜某某的中国银联刷卡单8张，证明112号房屋租金自2014年9月1日由3500元变为4500元，杜某某支付租金至2016年8月30日。5、原告财大汇金公司经理金某与被告弘晔创展公司杜某某的短信聊天记录（11页），证明金某一直通过短信与杜某某催要112号房屋的租金，而杜某某表示因房间内有其物品，因此不会赖账。6、被告弘晔创展公司的工商登记档案（行政处罚决定书），证明弘晔创展公司于2016年8月26日被北京市工商行政管理局海淀分局吊销营业执照。7、证人金某的证言，证明金某作为财大汇金公司的经理负责酒店112号房屋出租事宜，《租房协议》系弘晔创展公司与财大汇金公司签订，房屋出租期间其多次通过短信、电话等方式向杜某某催收租金，杜某某通过酒店前台或银行转账方式交纳房屋租金。《租房协议》到期后，因为杜某某一直交纳租金，故双方口头协议续租，后杜某某失联，金某多次催收租金无果。弘晔创展公司对证据1、证据6的真实性、关联性、合法性均予以认可。针对证据2-4、证据5、证据7，弘晔创展公司认为，首先，该协议不是其签订，公司从未使用过该房屋，也未交纳过房租；其次，《租房协议》加盖的印章不是弘晔创展公司的印章；第三，即便是弘晔创展公司授权龙某某签订《租房协议》，根据协议内容，双方约定的租房期限早已到期，之后财大汇金公司应与房屋实际使用人确定租赁关系，超出该期限的租金应由房屋实际使用人杜某某支付；第四，根据协议内容，如果乙方未按约定支付租金，财大汇金公司有权收回房屋，从而避免损失扩大。但财大汇金公司并未及时收回房屋，因此应当由其承担由此产生的损失扩大后果。经法庭询问，弘晔创展公司就《租房协议》加盖的该公司印章不申请司法鉴定。第三人龙某某对财大汇金公司提交证据及证人证言的真实性、合法性及关联性均予以认可。被告弘晔创展公司提交以下证据：1、企业住所（经营场所）证明，证明2011年1月5日，弘晔创展公司的住所（经营场所）为北京市朝阳区朝外大街乙12号（昆泰国际中心0-1016），该住所距财大汇金公司10公里之远，因此弘晔创展公司不可能租赁财大汇金公司的房间。2、企业住所（经营场所）证明，证明2012年7月28日，弘晔创展公司的住所（经营场所）为北京市清河嘉园东区甲1号楼14层1437，弘晔创展公司有办公场所，因此不需要租赁财大汇金公司的房间。财大汇金公司认可证据1、证据2的真实性与合法性，但不认可其关联性。财大汇金公司认为公司有住所地与是否对外租赁房屋没有必然联系，现实中有很多公司除住所地外仍会租赁其他房屋或场地用于开展经营。第三人龙某某认可证据1、证据2的真实性与合法性，但不认可其关联性。龙某某称，首先，据其所知，弘晔创展公司未在朝阳的地址办公过，2011年公司应该是在铸成大厦办公；其次，其提醒过张某某如果与杜某某关系不熟，在协议上贸然加盖公司公章有风险，但张某某不听其劝阻，仍让其携带公司公章与财大汇金公司签订《租房协议》。第三人龙某某提交以下证据：1、《租房协议》以及北京财鑫宾馆长包房管理规定，证明《租房协议》系弘晔创展公司与财大汇金公司签订。2、弘晔创展公司印鉴留存卡三张，证明弘晔创展公司的公章、合同专用章、财务专用章在北京市公安局印章业社会信息采集系统进行过备案留存，及上述备案系自己作为弘晔创展公司员工经办。3、深圳发展银行股份有限公司北京亚奥支行开户许可证一张；4、深圳发展银行开立单位银行结算账户申请书及存款人、查询密码记录；5、北京弘晔创展国际教育科技有限公司与瑞安市震旦文化培训学校协议一份和培训协议各一份；6、深圳发展银行余额对账单一份；7、弘晔创展公司北京市自来水集团有限公司缴费通知单；8、弘晔创展公司购电发票联三张；9、信息咨询费发票一张、技术服务费发票一张、通信费发票二张；10、深圳发展银行购证卡二张；11、深圳发展银行进账单四张；12、北京市公安局刻制印章通知书一张；13、北京弘晔创展国际教育科技有限公司验资报告一份；14、弘晔创展公司与金弘阁会计公司签订的委托协议书二份；15、公司办理固定电话及宽带的表格九张；16、深圳发展银行业务凭证单6张和支票存根二张；17、通信费发票二张。证据3-17证明龙某某作为弘晔创展公司员工，负责办理了公司多项业务，对外代表公司签订合同并保管公司重要业务办理材料。财大汇金公司对龙某某提交证据的真实性、合法性及关联性均予以认可。弘晔创展公司不认可龙某某提交证据的真实性、合法性及关联性。认为：首先，龙某某证据来源不合法；其次，龙某某不是其公司员工；第三，即使龙某某确系弘晔创展公司员工，也不应以公司员工身份向法庭出示上述不利于公司的证据。故龙某某不是弘晔创展公司员工，其行为与公司无关。再审审理期间，本院通过银行查询杜某某电话并与其联系，经询问，杜某某称《租房协议》是弘晔创展公司与财大汇金公司签订，因其与弘晔创展公司有业务往来，故经常前往112号房屋，龙某某与其系朋友关系，因龙某某自称支付租金有困难，其应龙某某请求代付房屋租金，后龙某某以现金方式已归还上述代付租金。电话中，杜某某拒绝提供其联系地址，本院随后多次电话联系欲通知其参加庭审时，杜某某均拒绝接听电话。财大汇金公司认为杜某某所述能证明其诉讼请求。弘晔创展公司认为杜某某交纳租金和使用房屋的事实恰能证明其是房屋实际承租人，租房行为与弘晔创展公司无关。龙某某认为正因为杜某某和弘晔创展公司有业务往来，张某某才同意以弘晔创展公司名义签订《租房协议》，同时龙某某称其与杜某某不熟，也从未委托杜某某代交租金。结合各方当事人的举证质证意见，本院查明如下事实：2014年12月30日，北京财鑫宾馆经工商部门核准更名北京财大汇金酒店管理有限公司。弘晔创展公司系自然人独资有限责任公司，张某某系该公司股东及法定代表人，2016年8月26日弘晔创展公司被工商行政管理部门吊销营业执照，现该公司处于吊销状态。根据案件查明的事实，龙某某曾负责办理弘晔创展公司各项业务并对外签订合同，系该公司员工。2011年9月6日，北京财鑫宾馆（甲方）与弘晔创展公司（乙方）签订《租房协议》，协议约定“一、甲方向乙方出租112#客房壹间，租期自2011年9月1日至2012年8月31日止。二、乙方按叁仟伍佰元/月壹间支付房费。…四、在租期内，每月提前10天，乙方须主动支付当月房费，并结清当月在甲方消费的全部费用，如不按期交费，甲方有权收回房屋，并扣除保证金。五、乙方在使用期限满时可以续约，具体事项甲乙双方可在期满前根据实际情况协商解决，…”协议下方加盖北京财鑫宾馆公章和弘晔创展公司合同专用章，龙某某在乙方处签字。杜某某分别于2011年8月29日、2012年2月20日以现金方式支付财大汇金公司112号房间2011年9月1日至2012年8月31日期间的租金共计42000元。后杜某某分别于2012年7月30日、2013年3月6日、2013年7月28日、2014年2月28日、2014年9月4日、2015年3月16日、2015年10月16日、2016年4月17日、2016年8月19日通过现金、刷卡和汇款方式支付财大汇金酒店112号房间2012年9月1日至2016年8月31日期间的租金共计192000元。自2014年9月1日起，112号房屋的租金增至4500元/月。另查，原审案件生效后，财大汇金公司向本院申请执行，112号房间已于2019年4月15日腾退完毕。经询问，财大汇金公司称不再向弘晔创展公司主张2018年3月1日至2019年4月15日期间的房屋租金。上述事实，有《租房协议》、交费转账存根、发票、回单、短信聊天记录、工商名称变更通知、京工商海处字（2016）第D7721号行政处罚决定书、工商档案、询问笔录及当事人陈述、证人证言、（2019）京0108执2886号裁定书等证据在案佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第五条规定，民法典施行前已经终审的案件，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用民法典的规定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，财大汇金公司与弘晔创展公司就房屋租赁事宜签订《租房协议》，该协议系双方真实意思表示，且内容不违反法律规定，应属有效。双方在约定的租赁期限届满后未再书面续签合同或重新签订合同，但弘晔创展公司仍一直支付房租并使用租赁房屋，财大汇金公司未提出异议并收取租金，双方之间的租赁关系是不定期租赁。弘晔创展公司辩称《租房协议》与其无关，但对龙某某提交的证据均不能作出合理解释，且庭审过程中，就公司是否在《租房协议》加盖公章意见含混，前后不一，故本院对其辩解意见不予采信，《租房协议》应系弘晔创展公司与财大汇金公司签订。弘晔创展公司作为《租房协议》的承租方，自2016年8月起未再向财大汇金公司交纳租金，已构成违约，故财大汇金公司要求解除《租房协议》，腾退租赁房屋及支付租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于财大汇金公司主张的租金利息损失，根据本案查明的情况，弘晔创展公司未按约定履行其义务，财大汇金公司要求弘晔创展公司支付2016年9月1日至2018年2月28日拖欠的81000元租金对应的利息损失，于法有据，本院予以支持，具体标准由本院判定。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条之规定，判决如下：一、确认北京财大汇金酒店管理有限公司与北京弘晔创展国际教育科技有限公司于2011年9月6日签订的《租房协议》于2018年2月28日解除；二、北京弘晔创展国际教育科技有限公司于本判决生效后即时将原北京财鑫宾馆112号房间腾空，交还北京财大汇金酒店管理有限公司（已执行）；三、北京弘晔创展国际教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京财大汇金酒店管理有限公司2016年9月1日至2018年2月28日房屋租金81000元；四、北京弘晔创展国际教育科技有限公司应支付北京财大汇金酒店管理有限公司租金利息损失，以尚欠租金为基数，自2016年9月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算。如北京弘晔创展国际教育科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1826元（北京财大汇金酒店管理有限公司已付913元），由北京弘晔创展国际教育科技有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。公告费390元，由北京弘晔创展国际教育科技有限公司负担，于本判决生效后七日内给付北京财大汇金酒店管理有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  申 张人民陪审员  陈萍芳人民陪审员  马仲兰二〇二一年三月九日书 记 员  李 玲