北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初8205号原告：顾青，男，1969年5月22日出生，汉族，住北京市西城区。原告：许向欣，女，1973年11月17日出生，汉族，住北京市西城区。被告：北京汇超房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区城南街道旧县村西（二层楼）。法定代表人：史奎晨，董事长。委托诉讼代理人：刘志刚，男，该公司副总经理。被告：北京市昌平保障房建设投资管理有限公司，住所地北京市昌平区科技园区超前路9号3栋2503室。法定代表人：段学勇，董事长。委托诉讼代理人：田旭东，北京市博缘律师事务所律师。原告顾青、许向欣与被告北京汇超房地产开发有限公司（以下简称汇超公司）、被告北京市昌平保障房建设投资管理有限公司（以下简称保障房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告顾青、许向欣，被告汇超公司的委托诉讼代理人刘志刚，被告保障房公司的委托诉讼代理人田旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顾青、许向欣向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告于2018年9月16日签订的《北京市共有产权住房预售合同》；2.被告退还原告购房款1409760元；3.被告按《北京市共有产权住房预售合同》的约定，按照全部房价款的3%向原告支付违约金；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告顾青、许向欣为夫妻关系，2018年原告购买被告汇超公司开发的位于昌平区某号房屋，建筑面积78.32平方米，套内建筑面积58.14平方米，总价为1409760元。原告按被告汇超公司要求，于2018年4月24日向被告保障房公司支付首付款709760元整。原告与两被告于2018年9月16日签订了《北京市共有产权住房预售合同》，约定被告汇超公司于2019年10月15日前向原告交付该房屋。原告于2019年5月9日与中国建设银行股份有限公司北京昌平支行签订了公积金贷款合同，向该行借款70万元，由该行于2019年5月9日转账给被告保障房公司支付了剩余购房款70万元。原告从2019年6月开始还月供至今。被告汇超公司从2019年10月起一再拖延交房日期，至今仍未将该房屋交付原告。为维护法律的尊严和原告合法利益，现请求人民法院依法判决。汇超公司辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院依法判决继续履行合同，办理交房手续，理由如下：一、《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律法规的其他情形。在本案中，被告一直在积极促进房屋交付条件的实现，且2020年6月30日起已经具备交付条件，开始办理交付手续，案涉房屋现已可以交付。二、合同第15页第十一条第（三）款第3项第（2）点约定：如遭遇不可抗力、突发事件、甲方无法克服的异常天气、疫情、法律法规或政策变化，或因政府与公共事业部门的政府禁令、政府管理管制措施等行为及其他非因甲方过错导致该共有产权交付及维修延迟的，甲方可以据实予以延期，且无须承担上述违约责任。被告逾期交房并非自身过错，而是主要有以下原因：1、政策不断调整，由两限房改为自住商品房，再改为共有产权房。2、2019年10月1日国庆大阅兵期间不能施工，政府管理管制措施。3、2019年3月两会期间不能施工。4.2020年1月下旬起受疫情影响不能施工。5、旧县村民因回迁房问题多次阻挠施工。三、合同第15页第十二条逾期给付责任，除不可抗力外，甲方未按照合同约定的时间将该共有产权住房交付乙方的，各方同意按照下列第2种方式处理：2、详见补充协议。《附件十四：补充协议》第112页第12条对合同第十二条的补充约定：27、逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，甲方应按照总房款的3%向买受人支付违约金。四、《合同法》第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《附件十四：补充协议》第119页第31条项下第37条约定，任何一方依据法律、合同及补充协议解除合同的，其解除权应自解除条件成就或接到对方书面通知/询问之日起30日内行使，逾期或未书面通知对方解除合同的，解除权消灭，视为继续履行合同。合同约定交房日期为2019年10月15日至2020年2月15日左右，被告逾期交房60工作日，解除条件成就，此时起原告有权要求解除合同，但根据双方约定，原告应当30日内书面通知被告，但原告直至今日仍未书面通知被告解除合同，此时原告合同解除权因超过约定解除期限而消灭，应视为原告应继续履行合同，原告在约定解除权消灭后再以同一理由诉讼要求解除合同缺乏法律依据，法院不应该支持。五、被告已通过电话、微信、在售楼处门口张贴通知等方式告知原告逾期交房的事实，原告在合理期限内并未要求解除合同，应视为愿意继续履行合同。被告曾两次向原告发出通知，告知被告因故延期交房，但原告在收到通知后30日内并未向被告发出书面通知要求解除合同。综上，被告认为逾期交房并非自身原因导致，且已经尽到了通知义务，原告在合同约定期限内并未向被告要求解除合同，应视为继续履行合同，且已经办理交房手续，原告应按合同约定与被告办理交房手续，请求法院驳回原告的诉讼请求。保障房公司辩称，不同意原告对保障房公司的诉讼请求。第一，本案有两个被告，根据合同保障房公司没有义务承担相应的责任。保障房公司没有产生违约的情况。第二，原告的房款根据其自述是有贷款的，即使退房也应当是解除与贷款银行的借款合同，相关的贷款应当返还给银行，也不应该返还给原告。是不是提前交房，在举证质证环节之后另行答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年，顾青、许向欣认购汇超公司开发的位于某号的房屋。2018年4月24日，顾青、许向欣向保障房公司支付了购房首付款709760元，保障房公司出具了《收据》予以确认。2018年9月16日，汇超公司（开发企业，甲方）、保障房公司（代持机构，丙方）与顾青、许向欣（购房人、乙方）签订《北京市共有产权住房预售合同（试行）》（以下简称预售合同），合同主要约定：乙方购买的房屋坐落于北京市某号，房屋预测建筑面积78.32平方米；汇超公司应当于2019年10月15日前向乙方交付该共有产权住房；除不可抗力外，甲方未按照约定的时间将该共有产权住房交付乙方的，各方同意按照补充协议处理。当日，三方签订《补充协议》，对预售合同进行补充，其中第12条约定：对合同第十二条补充约定“除本补充协议所约定的特殊原因外，汇超公司未按照合同第九、十一条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照以下约定处理：逾期在60日及以内，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，汇超公司每日按总房款的万分之零点三向买受人支付违约金，且于该房屋实际交付时向买受人支付，合同继续履行。逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，汇超公司应按照总房款的3%向买受人支付违约金。买受人同意继续履行合同的，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至该房屋实际交付之日止，汇超公司每日按总房款的万分之零点三向买受人支付违约金，且于该房屋实际交付时向买受人支付后，合同继续履行。”《补充协议》第31条约定：“任何一方依据法律、合同及补充协议解除合同的，其解除权应当自解除条件成就或接到对方书面通知或询问之日起30日内行使，逾期或未书面通知对方解除合同的，解除权消灭，视为继续履行合同”。合同签订后，顾青、许向欣按约定办理了房屋贷款手续，向中国建设银行贷款70万元支付了剩余房款。2019年10月10日，汇超公司向顾青、许向欣发送了一份《重要通知》，主要载明：其公司2019年10月15日不能完成房屋交付使用，房屋交付时间将延期至2019年11月30日。2019年11月28日，汇超公司再次向顾青、许向欣发送了一份《重要通知》，主要载明：房屋交付时间延期至2020年2月15日。2020年6月22日，汇超公司向顾青、许向欣发送入住通知书，告知某小区于2020年6月30日具备交付使用条件，并预约顾青、许向欣2020年7月4日办理房屋交付手续，但顾青、许向欣一直未与汇超公司办理房屋交接手续。现顾青、许向欣以汇超公司逾期交房为由诉至本院，主张解除其与被告签订的《北京市共有产权住房预售合同（试行）》、退还房款赔偿利息并支付违约金。经本院询问，顾青、许向欣在起诉前并未向汇超公司和保障房公司发出过解除合同的通知。上述事实，有《收据》《北京市共有产权住房预售合同（试行）》《补充协议》、住房公积金贷款借款合同、个人贷款支付凭证、《重要通知》、入住通知书、EMS快递单及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《北京市共有产权住房预售合同（试行）》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。本案中，根据双方合同及补充协议的约定，汇超公司逾期交付超过60日，顾青、许向欣有权解除合同，但解除权应当自解除条件成就之日起30日内行使，逾期或未书面通知对方解除合同的，解除权消灭，视为继续履行合同。汇超公司应于2019年10月15日交付房屋，至2019年12月15日汇超公司已逾期交房超过60日，故2019年12月15日顾青、许向欣的解除权条件即已成就，顾青、许向欣应自2019年12月15日起30日内行使解除权，超过30日未行使解除权的，解除权消灭。顾青、许向欣至提起本案诉讼之前并未向二被告发送过解除通知，其以诉讼方式行使解除权，已经超过了约定的解除权行使期限，其解除权已经消灭，故顾青、许向欣主张解除双方之间签订的《北京市共有产权住房预售合同（试行）》的诉讼请求，于法无据，本院无法支持。同时，顾青、许向欣基于合同解除要求二被告退还购房款赔偿利息及支付违约金的诉讼请求，亦没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十五条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：驳回顾青、许向欣的全部诉讼请求。案件受理费17488元，由顾青、许向欣负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张传京人民陪审员  付 勇人民陪审员  王万玲二〇二一年三月十七日书 记 员  杨 蕊