西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2021)陕0113民初3954号原告：西安金辉房地产开发有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：林茂祺，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙继民，北京市康达（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯倩，北京市康达（西安）律师事务所实习律师。被告：曹润飞，男，1968年9月14日出生，汉族，住陕西省神木县。委托诉讼代理人：王笑，北京市中兆（西安）律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司西安新城支行，住所地：西安市。负责人：雷劼，该支行行长。委托诉讼代理人：冯乐，陕西联强律师事务所律师。委托诉讼代理人：程贞，陕西联强律师事务所实习律师。原告西安金辉房地产开发有限公司（以下简称金辉地产公司）诉被告曹润飞、第三人中国建设银行股份有限公司西安新城支行（以下简称建行新城支行）追偿权纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金辉地产公司的委托诉讼代理人孙继民、冯倩、被告曹润飞的委托诉讼代理人王笑、第三人建行新城支行的委托诉讼代理人冯乐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金辉地产公司诉称，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y10127896），约定被告购买原告开发的融侨·曲江观邸第33幢2单元19层21904号房，建筑面积117.22平方米，总金额924779元，被告首付284779元，剩余620000元向银行申请贷款支付。《商品房买卖合同》附件六补充协议第二条第1款第2项约定：“在出卖人担保期间，若因买受人拖欠银行贷款本息、罚息及相关费用（以下统称代付款项）而导致出卖人代为偿还的，自出卖人发出通知之日起十日内，买受人应全额向出卖人返还代付款项，以及金额等于房屋总价款的百分之十的违约金；买受人超过上述期限未能向出卖人返还全部代付款项的，除前述违约金外，每日还应承担金额等于未返还的代付款项万分之四的滞纳金。”后被告银行签订了《借款合同》，原告为被告按揭贷款提供阶段性担保，被告停止向银行偿还本息（断供），且经银行催收不能按期偿还本息，导致原告代被告向第三人偿还按揭贷款本息等共计108750.2元，被告违约事实清楚，原告已经向被告通过EMS的方式寄送了《催款函》。被告逾期偿还房贷导致原告承担保证责任，故诉至法院，请求判令：1、被告支付原告因逾期偿还银行按揭贷款而履行担保责任支出的代付款项108750.2元（代付款项包括但不限于按揭本金、利息、诉讼费等，最终以实际金额为准）；2、被告向原告支付违约金92477.9元；3、被告向原告支付未返还的代付款的滞纳金15099.52元（滞纳金计算以代付款项为基数按照日万分之四标准自2018年12月19日起算至实际给付之日，截止到2020年9月2日为15099.52元）；4、诉讼费（包括案件受理费、公告费、邮寄费、律师费、保全费等）由被告承担。原告变更诉请第一项为：被告向原告支付因逾期偿还银行按揭贷款而履行担保责任支出的代付款项224250元（代付款项包括但不限于按揭本金、利息、诉讼费等，最终以实际金额为准）；第三项为：被告向原告支付未返还的代付款项的滞纳金115610.32元（滞纳金计算以代付款项为基数，按照日万分之四标准自2015年6月26日起算至实际给付之日，截止到2021年3月2日为115610.32元）。被告曹润飞辩称，原告诉请第一项主张的代偿款项224250元属实，但原告的代偿行为无合同约定，且没有经过被告同意，被告和第三人之间的金融借款合同债权债务金额并未确定，因此原告主张追偿无依据，原告主张的违约金过高，违约是被告与银行的金融借款合同的利息损失，利息损失应以银行和被告签订的金融借款合同来确认。滞纳金应当属于利息损失，且超过4倍LPR。律师费属于不必要支出。第三人建行新城支行辩称，曹润飞在其处办理关于西安市雁塔区融侨曲江观邸第33幢2单元19层21904号房产所涉的借款于2020年8月31日结清。经审理查明，2013年8月15日，“西安融侨房地产开发有限公司”将名称变更为“西安金辉房地产开发有限公司”。原告金辉地产公司（原名：西安融侨房地产开发有限公司）与被告曹润飞签订《商品房买卖合同》，约定曹润飞购买金辉地产公司开发的位于西安市曲江新区XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋；约定总房款玖拾贰万肆仟柒佰柒拾玖元，买受人于2010年12月6日前向出卖人支付总房款30.79%计贰拾捌万肆仟柒佰柒拾玖元整为首付款金额，余款陆拾肆万由买受人向银行办理银行抵押按揭，按揭所需全部费用由买受人自行承担。合同附件六第二条第（2）款约定鉴于出卖人为买受人办理银行按揭提供了阶段性的担保，买受人和出卖人一致同意：在出卖人担保期间，若因买受人拖欠银行贷款本息、罚息及相关费用（以下统称代付款项）而导致出卖人代为偿还的，自出卖人发出通知之日起十日内，买受人应全额向出卖人返还代付款项，以及金额等于房屋总价款的百分之十的违约金；买受人超过上述期限未能向出卖人返还全部代付款项的，除前述违约金外，每日还应承担金额等于未返还的代付款项万分之四的滞纳金，同时，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》及其附件和其他相关协议并将合同项下房屋再次出售，出售房屋的所得在抵偿出卖人承担的全部代付款和买受人应承担的违约金、滞纳金和相关费用（包括但不限于因解除合同产生的解除贷款合同、办理其他手续发生的登记费、变更费，进行诉讼产生的诉讼费、律师费、评估费等）后，余额将返还给买受人。如果房屋的再次出售的价格不足以偿还买受人所欠款项，则不足部分仍应由买受人承担。合同签订后，被告曹润飞自2015年开始逾期还贷。金辉地产公司代偿曹润飞贷款共计224250元，分别是2015年6月26日代偿20300元、2015年9月29日代偿13000元、2016年6月29日代偿100000元、2018年9月27日代偿3600元、2018年12月25日代偿17550元、2019年4月4日代偿11800元、2019年6月25日代偿12000元、2019年9月29日代偿11100元、2019年12月30日代偿11600元、2020年3月24日代偿11700元、2020年6月29日代偿11600元。被告曹润飞主张原告于2015年6月26日代偿20300元、2015年9月29日代偿13000元、2016年6月29日代偿100000元的款项已过诉讼时效。原告认为其主张未超过诉讼时效，被告逾期还款是持续性的。原告提交《委托合同书》、发票证明其支付律师费15000元。上述事实，有《商品房买卖合同》、《中国建设银行个人贷款对账单》、《代偿证明》、《委托合同书》、发票及庭审笔录等在卷佐证，可以认定。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》系各方真实意思表示，合法有效，各方应按合同约定履行己方义务。在该合同附件六第二条第（2）款约定了金辉地产公司为曹润飞办理银行按揭提供了阶段性的担保，曹润飞逾期偿还贷款后，原告金辉地产公司承担担保责任，共计向第三人建行新城支行代偿224250元。被告辩称，2015年6月26日代偿20300元、2015年9月29日代偿13000元、2016年6月29日代偿100000元的款项已过诉讼时效。因被告逾期还款系持续状态，原告承担了担保责任，且未超出保证期间，故对被告的该项辩称，本院不予采信。故根据《中华人民共和国民法典》第七百条之规定：“保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。”故被告曹润飞应向原告金辉地产公司支付代付款224250元。原告金辉地产公司主张的违约金92477.9元，未超出《商品房买卖合同》附件六第二条第（2）款的约定，本院依法予以支持。关于滞纳金，根据合同约定应属于违约金的属性，原告已经主张违约金，故对原告主张的滞纳金，本院依法不予支持。原告提交《委托合同书》、发票，能够证明其支付律师费15000元，根据《商品房买卖买卖合同》约定，被告应予承担。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第七百条之规定，判决如下：一、被告曹润飞于本判决生效之日起十日内向原告西安金辉房地产开发有限公司支付代偿款224250元。二、被告曹润飞于本判决生效之日起十日内向原告西安金辉房地产开发有限公司支付违约金92477.9元。三、被告曹润飞于本判决生效之日起十日内向原告西安金辉房地产开发有限公司支付律师费15000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告西安金辉房地产开发有限公司其余诉讼请求。本案案件受理费7785元，由被告承担。鉴于原告已预交，被告应在履行上述金钱义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员 王 丹二〇二一年三月二十四日书记员 冯晨阳打印：相丽华校对：孙曌琳2021年月日送达1