北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初7688号原告：程庆排，男，1968年12月16日出生，汉族，无业，住安徽省阜南县。委托诉讼代理人：杨国雷，天津坤鼎律师事务所律师。被告：北京黑弓商业投资管理顾问有限公司，住所地北京市平谷区中关村科技园区平谷园物流基地5号-124。法定代表人：张玉，总经理。委托诉讼代理人：李海，北京市中淇律师事务所律师。被告：北京礼记喜唐商业管理有限公司，住所地北京市朝阳区红松园北里18号院3号楼3层307。法定代表人：文凯，职务不详。原告程庆排与被告北京黑弓商业投资管理顾问有限公司（以下简称：黑弓公司）、被告北京礼记喜唐商业管理有限公司（以下简称：礼记喜唐公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程庆排及其委托诉讼代理人杨国雷、被告黑弓公司的委托诉讼代理人李海到庭参加诉讼，被告礼记喜唐公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。程庆排向本院提出诉讼请求：1.解除程庆排与黑弓公司之间的《商铺统一经营管理协议书》、《商铺委托经营管理协议书》；2.解除程庆排与礼记喜唐公司之间的《商铺委托经营管理协议书》；3.诉讼费用由黑弓公司、礼记喜唐公司承担。事实和理由：2016年10月23日，在世界之花假日广场售楼处，程庆排与北京金色凯盛投资管理有限公司(以下简称：金色凯盛公司)签订了《商铺经营使用权转让协议书》(编号XQ-00141)；应金色凯盛公司要求，在金色凯盛公司签订《商铺经营使用权转让协议书》的同时，同样在世界之花假日广场售楼处，程庆排与黑弓公司签订了《商铺统一经营管理协议书》(编号XQ-00141)和《商铺委托经营管理协议书》(编号X0-00141)，其中，《商铺委托经营管理协议书》(编号XQ00141)乙方签章处为礼记喜唐公司签章。《商铺委托经营管理协议书》第三条3.1款约定有“第四年至第六年即2020年1月1日至2022年12月30日止，预期租金在7元/平米/天；甲方(程庆排)向乙方(礼记喜唐公司)交纳相应管理费，租金超出7元/平米/天的，甲乙方按8:2进行利益分成，受益方承担相应税费”。上述协议签订后，程庆排将商铺即世界之花假日广场项目B3座爱情广场3层C161号商铺委托给黑弓公司、礼记喜唐公司经营管理。2019年10月19日，黑弓公司在世界之花招商中心向包括程庆排在内的广大业主发布了《关于B3座商业经营情况告知书》，就上述《商铺统一经营管理协议书》、《商铺委托经营管理协议书》的履行情况告知大家，其中有“经与开发商(金色凯盛公司)协商，一并由开发商对外统一进行租赁经营，经开发商与美博汇进行协商最终确定的租金为每平米2元；该租金标准未能达到您签订的《委托经营协议》时的预期标准。”等内容，并提出了相应解决方案。黑弓公司的上述行为构成了对《商铺统一经营管理协议书》、《商铺委托经营管理协议书》的根本违约。程庆排就根本违约一事多次尝试与黑弓公司、礼记喜唐公司沟通，但一直无法取得联系。鉴于黑弓公司、礼记喜唐公司不履行合同主要义务，2020年7月8日，程庆排向黑弓公司邮寄《解除合同通知书》，通知黑弓公司解除双方之间签订的《商铺统一经营管理协议书》和《商铺委托经营管理协议书》，投递记录显示退回；2020年7月7日，程庆排向礼记喜唐公司邮寄《解除合同通知书》，通知礼记喜唐公司解除双方之间签订的《商铺委托经营管理协议书》，投递记录显示退回。综上，程庆排为维护自己的合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》的相关规定向法院提起诉讼，请求法院依法支持程庆排的诉讼请求。黑弓公司辩称，程庆排的诉讼请求第一项和第二项是矛盾的，同一个商铺签订了两份《委托经营管理协议书》。黑弓公司认为商铺并没有实际交付于黑弓公司，而是由金色凯盛公司对外直接出租。礼记喜唐公司经本院合法传唤，未出庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2016年10月23日，程庆排（乙方、受让方）与金色凯盛公司（甲方、转让方）签订《商铺经营使用权转让协议书》，甲方向乙方转让位于世界之花假日广场B3座3层c161号商铺的（以下简称：c161号商铺）经营使用权，商铺预测建筑面积为78平方米。按预测建筑面积计算，合同商铺转让单价35192.05元，转让期内商铺总转让价款为2744980元，甲方给予乙方转让款（总）优惠额为341640元，乙方享受优惠后乙方最终应支付商铺总转让价款为2403340元。另金色凯盛公司（甲方，转让方）、程庆排（乙方，受让方）及黑弓公司（丙方，经营管理方）签订《世界之花假日广场B3商铺交付确认书》,甲乙双方已确认c161号商铺具备交付条件，甲方已于即日将该商铺的经营使用权交付乙方，乙方并交付给丙方经营管理。由于乙方已享受到c161号商铺2017年1月1日至2019年12月31日期间的收益回报，乙方确认自愿并同意该商铺自即日起至2019年12月31日之日止期间的经营使用权无任何条件交付给丙方，由丙方全权管理该商铺的装修运行管理，期间所得的一切收益均归丙方所有。2016年10月23日，程庆排（乙方，商铺经营使用权人）与黑弓公司（甲方）签订《商铺统一经营管理协议书》（编号：XQ-00141），约定：本协议所指商铺为c161号商铺(商铺的使用区域见协议附件1图示)，面积为78平方米，本协议所述面积均为建筑面积；全体经营者应当遵循合法经营、依法纳税、公平交易、平等竞争的经营原则，必须遵守和执行国家、地方相关法律法规及政策,并同意遵守甲方的各项经营管理规定，按照统一经营管理守则的相关内容管理经营者的员工并对其行为负责；本协议约定的经营管理服务的有效期至2056年12月30日止，如商铺经营使用权期限变更，则本协议期限随之变更；甲方有权收取管理费，自本协议约定的有效期开始之日起的三年内，如乙方履行与甲方及相关运营管理方签订的全部协议，甲方可免除乙方前三年的管理费。如乙方在三年期内发生违约行为的，需向甲方补交三年期全部管理费，并保留相关追责和索赔的权利；自第四年开始，甲方开始正式向乙方收取管理费，管理费等相关费用在商业正式开业前由管理公司根据当时的市场条件和实际的经营情况制定《商业管理制度》。甲乙双方同意完全按《商业管理制度》执行；支付期限:按年支付。自第四年开始，乙方须在每个缴费期的前十五日内向甲方交付当期管理费。同时乙方或该商铺的实际使用方应在进场装修前7天内向甲方交付相当于商铺总转让价款1％的履约保证金；支付方式:乙方可以现金、银行转帐支票或银行汇款等方式向甲方支付商铺管理费；乙方租赁商铺须通过甲方审批通过，如乙方将商铺租赁给第三方，则由甲方与第三方就管理费事宜另行签订相关协议，由第三方支付本协议约定的管理费及相关费用。如第三方逾期不予缴纳的，则由乙方承担；在本协议约定的经营管理服务的有效期内，如乙方有意转让该商铺的，经与甲方协商一致后，甲方可为乙方提供转让该商铺的代理服务，具体事宜由甲乙双方另行协商确定；乙方所经营业态必须符合本项目的商业业态整体定位。如基于本项目统一管理、营运或重整广场经营布局的需要，甲方可自行确定；甲方结合业态及品类规划决定其经营区域和经营面积，确保每家商户经营的稳定性，为今后本项目的持续稳场、旺场经营奠定良好基础，乙方不得违反本协议约定，擅自改变上述用途和经营范围，包括但不限于部分改变、变相改变等。如有违反，视为乙方违约，并应向甲方支付相当于该商铺总转让款的30％的违约金；乙方所经营的商品质量须符合《中华人民共和国产品质量法》和《消费者权益保护法》等法律法规，向甲方提供营业执照、税务登记证、商标注册证、经销授权书等证照复印件，并承诺不经营假冒伪劣、质次残缺商品，对所经营商品均须提供由国家相关部门机构认可的质量检验合格的相关质检报告，以证明其产地、品质、合法身份等情况。如因为乙方违反国家法律法规，导致甲方受到任何损失，乙方应赔偿甲方全部损失和费用；甲方有权于商铺实际使用方进场装修前，向商铺实际使用方收取履约保证金和质量保证金；乙方应遵守世界之花假日广场及甲方指定的物业管理公司所定的有关商铺经营、装修及改造等各项管理规定，包含《商户手册》、《管理规约》、《物业管理手册)、《装修手册》等；乙方非法侵占、破坏本项目场地、设施或其他财产的，甲方有权责令改正，否则甲方将代为清理并向违规者追缴相关费用以赔偿损失；自营商户均应当在甲方规定的开业时间内正式对外经营，否则，甲方有权每日向自营商户收取500元的违约金，从本商场实际开业日起至实付日次日止；乙方拖欠本协议约定的商铺使用管理费、能源费等各项费用，每日应按照拖欠费用的3％向甲方缴纳纳金，从应付日起至实付日止；送达方式为书面直接送达、张贴通知于乙方商铺处或以公告及挂号信函等方式。若采取邮寄方式，则以本协议首页双方预留的通讯地址邮寄给对方。2016年10月23日，程庆排（甲方，受让方）与礼记喜唐公司（乙方，经营管理方）签订《商铺委托经营管理协议书》（编号：XQ-00141），双方就甲方商铺有关委托经营服务事宜达成协议，约定：甲方愿意将c161号商铺委托乙方代为经营服务，甲方同意乙方以统一招商等形式代其完成该商铺的出租、运营等经营管理事宜。乙方愿意为甲方提供本协议约定的相关委托经营服务；甲方同意乙方将该商铺纳入本项目统一管理，遵守本项目的相关规定和管理措施，以保证本项目的整体形象；在委托服务期限内，甲方承诺将该商铺委托乙方经营管理，不干预该商铺经营管理及本项目整体商业规划、管理制度的制定实施等日常运营管理等行为；经营管理方有权根据经营需要对该商铺进行装修，并调整店铺布局、设备、设施、装修等，但不应违反本项目相关管理制度以及破坏整体结构、整体形象；委托经营管理服务的期限为十年:2017年1月1日至2026年12月30日止。因甲方已享受到该商铺自2017年1月1日起至2019年12月30日止三年的收益回报，所以前三年即自2017年1月1日起至2019年12月30日止，甲方将此商铺无任何条件免费交付给乙方进行经营管理，所得收益归乙方所有。第四年至第六年即2020年1月1日至2022年12月30日止，预期租金在7元/平米/天；甲方向乙方缴纳相应管理费，租金超出7元/平米/天的，甲乙方按8:2进行利益分成，受益方承担相应税费。第七年至第十年即2023年1月1日至2026年12月30日止，预期租金在12元/平米/天；甲方向乙方缴纳相应管理费，租金超出12元/平米/天，甲乙方按7:3进行利益分成，受益方承担相应税费。在甲方委托乙方经营期间，甲方不承担相关水电费。第四年起即2020年起每年的12月份，乙方进行核算，并于次年1月25日前双方进行利益分成；若甲方有意向自行经营，在符合自营条件下应于服务期限前三年届满之日的五个月前，向乙方提出申请。在原租商户到期的情况下，甲乙双方协商一致，甲方必须遵守统一运营管理约定保持统一业态的原则下方可自行处理该商铺有关租赁等事宜。管理费等相关费用在商业正式开业前由管理公司根据当时的市场条件和实际的经营情况制定《商业管理制度》。甲乙双方同意完全按《商业管理制度》执行；本协议期满或提前解除时，甲方给予乙方3个月的腾退及恢复期，腾退及恢复期内乙方不向甲方支付租金或占用费；乙方逾期3个月将商铺交还甲方，乙方应按本合同最后的租金标准向甲方支付占用费；为便于乙方统一经营管理，甲方办理该商铺交付手续后，甲方将直接把该商铺转交给乙方，并授权乙方直接领受该商铺并办理本协议约定的相关事项；甲方须在签订《商铺经营使用权转让协议》同时向乙方移交该商铺以便乙方实行统一招商及经营服务；甲方须按时缴纳该商铺委托租赁服务期间的各项费用(包括但不限于国家规定的甲方应缴纳的各项税费及管理费等)；甲方须及时向乙方提供办理有关该商铺出租及其他事项所需的文件证明；本协议期限内，甲方不得再将上述委托租赁服务事宜委托给第三方或自行经营；本协议期限内，甲方如将该商铺转让给新受让方，须向新受让方全面介绍本协议内容，确保新受让方全部知悉并认同甲方涉及商铺所签订的全部协议或文件，同时应保证新受让方继续履行本协议。如新受让方不认或不履行本协议，影响乙方履行本协议或给乙方及本项目造成经济损失(或不良影响的)，乙方有权向甲方和新受让方追究相关连带责任，甲方和新使用权人须足额赔付乙方相关损失；甲方持有商铺建筑面积50平米以上的有权在2019年12月30日以后根据自身能力及所租商铺的楼层和业态情况向统一经营管理方申请自行经营，在得到乙方批复后方可自行经营；本协议期限内，即2017年1月1日起至2026年12月30日止，甲方无条件同意乙方全权代表甲方与承租商户等签订该商铺之《商铺租赁合同》及相关规定和法律文件，并处理因相关法律文件而与承租商户发生的相关事宜；如甲方违反统一经营管理协议，致使乙方无法保障大多数租让方和租赁商户的利益，则乙方有权解除该协议，并追究违约者的全部责任和造成的经营损失；自2017年1月1日起至2019年12月30日止，除不可抗力外，任何一方提前解除或终止本协议、违反本协议约定，致使本协议无法继续履行或已无履行必要，即为违约，须向对方支付赔偿金和违约金，违约金为该商铺总转让价款的30％，如违约金不足以弥补守约方的实际损失，则守约方有权向违约方追偿损失；甲方和新受让方违背本协议第5.5条，将该商铺出租给他人的或没有正常申报经乙方批准而自行经营的，其签署的出租协议无效；给乙方及经营者造成损失的，甲方须全额赔偿损失并向乙方支付违约金，违约金为该商铺总转让价款的30％。后黑弓公司作出《关于B3座商业经营情况告知书》，内容为：“根据您签订的《委托经营协议》及《商铺统一经营管理协议书》的约定，您受让的北京世界之花假日广场商铺委托进行统一出租经营，并依据实际收益扣除实际管理费用后，将收益返还。现将有关情况告知，并说明如下:在签订《委托经营协议》及《商铺统一经营管理协议书》后，因受到北京商业市场，尤其是北京对部分批发型商业(包括大红门、木樨园、动物园等)的整体疏解等政策影响，南城地区定位调整等多重限制，以及商业地产价格趋势的下滑，对您所委托的商铺招租、经营、租金等均受到严重的影响。虽经开发商不懈努力，但就您委托的商铺目前无法达到预期租赁价格。所有商铺使用权人共委托统一经营的租赁面积为约4777.68平米，全栋楼总面积约3.8万平米。为能尽快出租，取得效益，在融合各方包括美博汇商业品牌及商业资源，包含您委托的部分，经与开发商协商，一并由开发商对外统一进行租赁经营，经开发商与美博汇进行协商最终确定的租金为每平米2元;该租金标准未能达到您签订《委托经营协议》时的预期标准。根据现在实际情况，就大家关心的问题在开发商的指导下，提出如下解决方案:一、如您同意开发商与美博汇签订的租金标准，在扣除税费及管理费、物业费、供暖费等费用后的全部所余部分，将按《委托经营协议》及《商铺统一经营管理协议书》约定时限进行支付。二、如您同意在开发商与美博汇签订的租金标准的基础上，与美博汇直接签订租赁合同，我司会同开发商将协助办理租赁主体变更手续。三、如您不同意开发商与美博汇签订的租金标准，我司愿尽快为您寻找第三方对您受让的商铺按您实际支付的转让价款进行平行转让。四、因美博汇承租B3座后，美博汇己向小商户进行了分租且业态难以统一，如您想收回自营，难以实现，在此还请您理解与支持。望大家，收到本告知函后迅速到招商中心与我司联系，以便完成后续手续工作，感谢您的配合。附:美博汇有关租金的情况说明。”2020年7月8日，程庆排向黑弓公司邮寄《解除合同通知书》，内容为：“2016年10月22日，本人程庆排与金色凯盛公司、贵司签署《世界之花假日广场B商铺交付确认书》，三方一致确认金色凯盛公司将c161号商铺交付给本人，本人与贵司按照《商铺一经营管理协议书》(编号XQ-00141)、《商铺委托经营管理协议书》(编号XQ-00141)约定将商铺委托给贵司经营管理。2016年10月23日，在世界之花假日广场售楼处，本人与金色凯盛公司签订了《商铺经营使用权转让协议书》(编号XQ-00141)；应金色凯盛公司要求，在与其签订《商铺经营使用权转让协议书》的同时，同样在世界之花假日广场售楼处，本人与贵司签订了《商铺统一经营管理协议书》(编号XQ-00141)、《商铺委托经营管理协议书》(编号XQ-00141)，其中，《商铺委托经营管理协议书》乙方签章处为礼记喜唐公司签章。《商铺委托经营管理协议书》第三条3.1款约定有‘第四年至第六年即2020年1月1日至2022年12月30日止，预期租金在7元/平米/天；甲方(本人)向乙方(贵司)缴纳相应管理费，租金超出7元/平米/天的甲乙方按8:2进行利益分成，受益方承担相应税费’。上述协议签订后，本人将商铺即c161号商铺委托给贵司和礼记喜唐公司经营管理。2019年10月19日，贵司在世界之花招商中心向包括本人在内的广大业主发布了《关于B座商业经营情况告知书》，就上述《商铺统一经营管理协议书》、《商铺委托经营管理协议书》的履行情况告知大家，其中有‘经与开发商(金色凯盛公司)协商，一并由开发商对外统进行租赁经营，经开发商与美博汇进行协商最终确定的租金为每平米2元;该租金标准未能达到您签订的《委托经营协议》时的预期标准’等内容，并提出了相应解决方案。基于此，本人郑重通知贵司:因贵司不能履行《商铺统一经营管理协议书》、《商铺委托经营管理协议书》约定的主要义务，现根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项之规定，解除双方签订的《商铺统一经营管理协议书》、《商铺委托经营管理协议书》，本人对贵司保有包括但不限于要求恢复原状、采取其他补救措施、要求赔偿损失等权利。”上述《解除合同通知书》未签收被退回。2020年7月7日，程庆排向礼记喜唐公司邮寄《解除合同通知书》，内容为：“2016年10月23日，在世界之花假日广场售楼处，本人程庆排与金色凯盛公司签订了《商铺经营使用权转让协议书》(编号XQ-00141)。应金色凯盛公司要求，在与其签订《商铺经营使用权转让协议书》的同时，同样在世界之花假日广场售楼处，本人与贵司签订了《商铺委托经营管理协议书》(编号XQ-00141)，约定本人将所购世界之花假日广场商铺交给贵司托管经营，贵司依约向本人支付收益等内容。协议签订后，本人将c161号商铺委托给贵司经营管理。但是，贵司从接手本人商铺后怠于履行合同义务，本人也一直跟贵司不能取得联系。基于此，本人郑重通知贵司:因贵司不能履行《商铺委托经营管理协议书》约定的主要义务，现根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项之规定，解除双方签订的《商铺委托经营管理协议书》，本人对贵司保有包括但不限于要求恢复原状、采取其他补措施、要求赔偿损失等权利。”上述《解除合同通知书》未签收被退回。黑弓公司主张涉案房屋所在的世界之花假日广场B3商业楼第1-4层已经由金色凯盛公司（出租方，甲方）与倪乐剑（承租方，乙方）2018年2月6日签订《房屋场地租赁合同》，出租给倪乐剑使用，后金色凯盛公司（出租方，甲方）与倪乐剑（原承租方,乙方）、北京金世佳商业管理有限公司（丙方，继受方，以下简称：金世佳公司）于2018年7月签订《世界之花商业项目商铺租赁合同》之补充协议，由金世佳公司受让及承租倪乐剑与金色凯盛公司签订的租赁合同项下的全部权利及义务，美博汇即由金世佳公司经营，现在的租金价格为2元/平方米/天。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，礼记喜唐公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃在庭审中的陈述、质证和辩论等诉讼权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。程庆排就c161号商铺与黑弓公司签订的《商铺统一经营管理协议书》、与礼记喜唐公司签订的《商铺委托经营管理协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务。程庆排与礼记喜唐公司签订的《商铺委托经营管理协议书》约定：因甲方已享受到该商铺自2017年1月1日起至2019年12月30日止三年的收益回报，所以前三年即自2017年1月1日起至2019年12月30日止甲方将此商铺无任何条件免费交付给乙方进行经营管理，所得收益归乙方所有。第四年至第六年即2020年1月1日至2022年12月30日止，预期租金在7元/平米/天；甲方向乙方缴纳相应管理费，租金超出7元/平米/天的，甲乙方按8:2进行利益分成，受益方承担相应税费。第七年至第十年即2023年1月1日至2026年12月30日止，预期租金在12元/平米/天；甲方向乙方缴纳相应管理费，租金超出12元/平米/天，甲乙方按7:3进行利益分成，受益方承担相应税费。后黑弓公司作出的《关于B3座商业经营情况告知书》告知，经与开发商协商，一并由开发商对外统一进行租赁经营，经开发商与美博汇进行协商最终确定的租金为每平米2元，该租金标准与上述《商铺委托经营管理协议书》约定的第四年至第六年即2020年1月1日至2022年12月30日止的预期租金为7元/平米/天的收益回报不符，且差距较大，此种情况下程庆排、黑弓公司、礼记喜唐公司亦未能就黑弓公司作出的《关于B3座商业经营情况告知书》中提出的解决方案协商一致，程庆排就c161号商铺与黑弓公司签订的《商铺统一经营管理协议书》、与礼记喜唐公司签订的《商铺委托经营管理协议书》合同目的难以实现，且黑弓公司亦认可包含程庆排委托的c161号商铺已由金色凯盛公司对外统一进行租赁经营，对程庆排提出的解除与黑弓公司签订的《商铺统一经营管理协议书》、与礼记喜唐公司签订的《商铺委托经营管理协议书》的诉讼请求，本院予以支持。因程庆排向黑弓公司、礼记喜唐公司邮寄的《解除合同通知书》未能签收退回，其在本案中直接以提起诉讼方式依法主张解除合同，本院于2020年9月15日依法向黑弓公司、礼记喜唐公司公告送达起诉书、证据等材料，故本院以上述日期为程庆排与黑弓公司签订的《商铺统一经营管理协议书》、与礼记喜唐公司签订的《商铺委托经营管理协议书》的解除日期。程庆排未能提交其与黑弓公司签订的《商铺委托经营管理协议书》，且其庭审时亦认可未与黑弓公司直接签订《商铺委托经营管理协议书》，故对程庆排要求解除与黑弓公司签订的《商铺委托经营管理协议书》的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认程庆排与北京黑弓商业投资管理顾问有限公司2016年10月23日签订的《商铺统一经营管理协议书》于2020年9月15日解除；二、确认程庆排与北京礼记喜唐商业管理有限公司2016年10月23日签订的《商铺委托经营管理协议书》于2020年9月15日解除；三、驳回程庆排的其他诉讼请求。案件受理费100元，公告费260元，均由北京黑弓商业投资管理顾问有限公司、北京礼记喜唐商业管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刘恩水二〇二一年三月三十日书记员  寇晓蒙