吉林省辽源市龙山区人民法院民事判决书（2021）吉0402民初409号原告：辽源龙山榆银村镇银行股份有限公司。法定代表人：高照东，该公司董事长。委托代理人：孙丛楠，吉林钟言宇德律师事务所律师。委托代理人：许诺，吉林钟言宇德律师事务所律师。被告：辽源市繁荣房地产评估有限公司。法定代表人：赵淑梅，该公司总经理。委托代理人：孙惠，公司职员。委托代理人：董轶民，吉林恒太律师事务所律师。原告辽源龙山榆银村镇银行股份有限公司与被告辽源市繁荣房地产评估有限公司侵权责任纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理本案。原告辽源龙山榆银村镇银行股份有限公司委托代理人孙丛楠、许诺，被告辽源市繁荣房地产评估有限公司委托代理人孙惠、董轶民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辽源龙山榆银村镇银行股份有限公司向本院提出诉讼请求：事项一、请求人民法院依法判令被告赔偿原告损失￥1273203.53元。二、诉讼费、保全费、律师费等费用由被告承担。2014年6月27日，东辽县双惠牧业有限公司（以下简称“双惠牧业”）与原告签订《人民币额度借款合同》，申请抵押贷款￥270万元，双惠牧业以位于东辽县泉太镇六马小街的三处房屋及土地使用权提供抵押担保。被告接受双惠牧业的委托，就双惠牧业有限公司向原告申请270万元额度最高额抵押贷款中的抵押房屋出具评估报告，报告名称为辽繁荣评字［2014］第070号房地产估价报告。原告以该份评估报告为依据审批通过双惠牧业抵押贷款最高额度270万元，并与双惠牧业签订了《人民币额度借款合同》且发放贷款。借款到期后，因双惠牧业未按合同约定偿还本息，原告诉至法院，要求双惠物业偿还欠款并对抵押物享有抵押权。原告胜诉后，法院在执行过程中发现被告评估报告中三处抵押房第1页共2页屋评估面积与实际严重不符，具体如下：1．吉房权证东辽字第XXXX号，实际面积549.35平方米，评估报告中的面积为881.70平方米。2．吉房权证东辽字第XXXX号，实际面积483.63平方米，评估报告中的面积为550.70平方米。3．吉房权证东辽字第XXXX号，实际面积466.35平方米，评估报告中的面积为898.00平方米。以上累计多评出房屋面积达831.07平方米，按照被告出具的估价报告中单价计算，多评出房屋价值高达1334840.96元。因被告评估结果与实际情况存在重大差距，导致原告依据被告评估的错误的房屋价值放款后，在执行时，无法按照评估报告中的面积进行处置，造成委托人约200万元贷款本息、费用等尚未收回。根据《中华人民共和国资产评估法》、《房地产估价规范》等规定，被告在评估过程中，应在现场查勘时对估价对象的坐落、四至、面积等资料进行核实。而被告在评估过程中未独立、客观、公证地进行评估，未能严格履行估价程序，未核实估价对象（抵押物）的面积，导致评估报告结果严重错误，给原告造成巨大损失，应向原告承担赔偿责任。特向贵院提起诉讼，请求贵院依法维护原告的合法权益。原告向法庭提交了借款合同、评估报告、抵押合同及三房屋所有权证书、土地证书，本院民事判决书（2017）吉0402民初1580号，评估拍卖测绘鉴定申请、兴源（2019）第033号资产评估报告、本院吉0402执1201号执行裁定书、律师函证据材料。辽源市繁荣房地产评估有限公司辩称，一、答辩人作为被告主体不适格，不应列为本案的被告。本案被答辩人依据2014年6月27日与东辽县双惠牧业有限公司（以下简称双惠牧业）签订的《人民币额度贷款合同》将答辩人列为被告是错误的。根据我国《民法典》第四百六十五条：“依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。体现了合同相对性原则，合同之债属于债的一种类型，债具有相对性，故合同效力也具有相对性的特征。合同效力相对性意味着合同权利义务只能在合同当事人之间发生，除合同当事人外，任何人都不能享受和同权利，任何人也都不必负担合同义务。合同效力相对性具体体现在：1.合同主体的相对性，即合同关系只能在特定的主体之间，只有合同当事人一方才能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或者提起诉讼。而不能向第三人提起诉讼或请求。2.合同内容的相对性。合同所产生的权利义务，只有合同当事人才能享有和承担，任何当事人以外的第三人都不能主张合同的权利或承担合同义务。3.合同责任的相对性，合同责任的承担只能在合同关系的当事人之间发生，合同关系以外的人不能承担责任。结合本案，假设因评估报告多出831.07m，因而不当得利，答辩人是否有权利要求被答辩人不当得利返还的权利呢，答案是否定的，同理，答辩人也不应该承担因登记机关疏忽大意错误登记而造成的损失义务。因此，只有《人民币额度贷款合同》的合同相对方，即双惠公司才应该上述权利和义务。因此，《人民币额度贷款合同》的合同相对方是双惠公司和被答辩人，而答辩人不是《人民币额度贷款合同》的合同相对方，答辩人与被答辩人之间没有任何民事法律关系，答辩人作为被告主体不适格，不应列为本案的被告。二、被答辩人辽源龙山榆银村镇银行股份有限公司的损失1，273，203.53元与答辩人出具的《房地产抵押估价报告》以下简称《估价报告》）没有因果关系。1、《估价报告》第四部分房地产估价结果报告第十五条，估价报告应用的有效期为“本报告估价结果自估价报告提交日起壹年内有效（自2014年6月27日至2015年6月26日）”。2、双惠公司与被答辩人签订的《人民币额度借款合同》第015页吉林榆树农村商业银行流水号3868729号的贷款凭证，注明借款日期为2014年6月30日至2015年6月20日止，说明双惠公司该笔借款在2015年6月20日已经到期。根据《房地产抵押估价指导意见》第二十六条第二款规定：“超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担”，因为《估价报告》的有效截止日期为2015年6月26日，所以在2015年6月26日以后双惠公司与被答辩人之间的借款行为以及因此发生的损害结果与答辩人没有因果关系。三、答辩人依据与双惠公司签订的《房地产评估委托协议书》而做出的辽繁荣评字【2014】第070号《房地产抵押估价报告》真实、合法，不存在过错。1.第4页第二部分估价师声明8、“本报告估价结果仅为委托方抵押贷款提供参考依据，不得用做其他用途。”因此，《估价报告》评估价值仅供使用人参考，对被答辩人和双惠公司的贷款不具有决定性作用，答辩人对双惠公司与被答辩人签订的《人民币额度贷款合同》的具体贷款数额也不知情。2.《估价报告》有估价假设和限制条件，委托人、使用人应该知悉并遵守该条款。《估价报告》第4页第二部分估价师声明第2条、“本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。”；《估价报告》第5页第三部分估价的假设和限制条件二、评估价格及估价报告使用的限制条件“4、本次评估设定委托方提供的资料属实、完整，且无保留及隐瞒，并对其所提供情况和资料的真实性、合法性及完整性负责。6、本报告估价结果的计算是以估价对象在估价时点的状况和估价报告对估价对象的假设和限制条件为依据进行，如上述条件发生变化，估价结果应作相应调整。”双惠公司提供的房屋产权登记经答辩人核实是合法有效的。由于委托人双惠公司提供的房地产产权登记证书记载面积不准确，因此造成了评估报告价值估算不准，其过错在委托人双惠公司，与答辩人没有关系。3.《评估报告》12页十二、风险提示（3）载明“技术性指房地产信贷业务中因缺乏必要的审贷、监控、财务、法律、专业技术及资讯和技能的支持而形成的风险因素”。答辩人已经提示本《评估报告》的使用者应尽到专业审核义务。而恰恰由于被答辩人的过错没有依据《辽源龙山榆银村镇银行公司类贷款管理指导意见（试行）》进行审核。4.《评估报告》第5页5、“估价人员（王凯莲、李新颖）已于估价基准日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，但未使用专业检测仪器对其结构及设备进行检测。其建筑物及相关设备的质量情况最终应以有相关资质的机构鉴定结果为准。”该条款明确了答辩人已经声明在实地查勘中对建筑物未使用专业设备，如有需要应该以有相关资质的机构鉴定结果为准。5.第14页一、个别因素分析载明仅就结构部分、设备部分和房屋完损状况进行细部描述载明，供使用人参考的项目中不含房屋面积的实际测量的细部描述，原因如下：首先，答辩人没有房屋测量资质，明确了不具备专业测量能力。只有能力对委托人提供的产权登记证书的真实性核实，根据证书载明的面积结合其它影响房屋价值因素作出价值评估。其次，根据相关规定对房屋进行面积测量需要专业测量鉴定机构。因此，如需对面积要求鉴定，被答辩人和双惠公司应另行委托专业测绘鉴定机构（本答辩状第二条5款也有叙述）。四、被答辩人诉求答辩人赔偿人￥1273203元无事实和法律依据。1.被答辩人以本案相同的事实和理由起诉东辽县自然资源局、东辽县不动产登记中心、东辽县房屋产权管理中心（东辽县物业管理处），经辽源市中级人民法院（2020）吉行陪终2号判决书（以下简称2号判决书）做出终审判决，2号判决书审理查明如下事实：（1）案涉抵押房屋2011年5月16日由于登记错误造成比实际面积够出83107平方米。（2）登记错误是由于东辽县自然资源局未对案涉抵押房屋实地测绘和未对测绘报告进行审查造成的。（3）被答辩人对抵押权不能完全实现有过错，原因是被答辩人没有依据《辽源龙山榆银村镇银行公司类贷款管理指导意见（试行）》对抵押物进行仔细核对。（4）被答辩人的损失由被答辩人承担40%人民币454，911.15元，东辽县自然资源局承担60%人民币682，366.73元。五、因被答辩人依据本案同一事实和理由在辽源市龙山区人民法院起诉，经人民法院依法审理作出了（2017）吉0402民初1580号生效判决书，被答辩人依据同一事实和理由再次起诉答辩人，系重复诉讼。综上所述，被答辩人的诉讼请求毫无法律依据和事实依据，答辩人不存在任何过错行为，且答辩人作为被告主体不适格，不应列为本案的被告。恳请人民法院驳回被答辩人的所有诉讼请求，维护答辩人的合法权益。被告向法庭提交了本院民事判决书（2017）吉0402民初1580号、房地产抵押评估报告及第四部分第七项、房地产评估指导意见14条、28条、借款合同借款时间与评估报告使用有效期证据材料。经审理查明：2014年6月27日，东辽县双惠牧业有限公司（以下简称“双惠牧业”）与原告签订《人民币额度借款合同》，申请抵押贷款￥270万元，双惠牧业以位于东辽县泉太镇六马小街的三处房屋及土地使用权提供抵押担保。被告接受双惠牧业的委托，就双惠牧业有限公司向原告申请270万元额度最高额抵押贷款中的抵押房屋出具评估报告，报告名称为辽繁荣评字［2014］第070号房地产估价报告。原告以该份评估报告为依据审批通过双惠牧业抵押贷款最高额度270万元，并与双惠牧业签订了《人民币额度借款合同》且发放贷款。借款到期后，因双惠牧业未按合同约定偿还本息，原告诉至法院，要求双惠物业偿还欠款并对抵押物享有抵押权。原告胜诉后，法院在执行过程中发现被告评估报告中三处抵押房第1页共2页屋评估面积与实际严重不符，三处抵押房房屋面积经实际测量比评估面积多出831.07平方米。为此，原告来院诉讼，追要被告因评估错误给原告带来的财产损失以上事实有原告提交的借款合同、评估报告、抵押合同及三房屋所有权证书、土地证书，本院民事判决书（2017）吉0402民初1580号，评估拍卖测绘鉴定申请、兴源（2019）第033号资产评估报告、本院吉0402执1201号执行裁定书，被告提交的房地产抵押评估报告及第四部分第七项、房地产评估指导意见14条、28条、借款合同借款时间与评估报告使用有效期证据材料证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，原告榆银村镇银行与被告繁荣评估公司诉讼争议的焦点为:1、原告榆银村镇银行诉被告繁荣评估公司是否具备原告主体资格;2、评估公司评估房地产作业时是否必须“实际测绘房屋面积”;3、抵押物房屋价值“不足”、“缺亏”、“出借款收不回”、“损失”与评估报告结论是否有因果关系。本院认为，原告榆银村镇银行与双惠牧业有限公司系借款合同关系，三处房屋系双惠牧业有限公司借款用于抵押的房产。双惠牧业有限公司与繁荣评估公司系委托合同关系。本案中，委托合同双方为双惠牧业有限公司与繁荣评估公司，榆银村镇银行并非委托合同相对人，委托合同中双方是否履行了义务，与榆银村镇银行无关。关于榆银村镇银行所称的“繁荣评估公司的侵权行为造成其财产损失”的所称“繁荣评估公司在双惠牧业有限公司与繁荣评估公司委托合同履行中，因评估行为不当或错误，导致抵押物房屋价值‘不足’‘缺亏’‘出借款收不回’、‘损失’”如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8130.00元，由辽源龙山榆银村镇银行股份有限公司/辽源市繁荣房地产评估有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽源市中级人民法院。（审判人员）二〇二一年三月三十一日