惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1391民初144号原告：杨永琴，女，1971年7月14日出生，汉族，住址：广东省惠东县×××××××××××海云天5单元4层5号，身份证号码：510××××××××××××50X。委托代理人：方励文，广东普罗米修律师事务所律师。被告：惠州旭腾房地产有限公司，住所地：惠州大亚湾惠丰汽配五金城第18栋516号房，统一社会信用代码：91441300MA4X75TE5D。法定代表人：熊某1。原告杨文琴诉被告惠州旭腾房地产有限公司（以下简称旭腾房地产公司）中介合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月28日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人方励文到庭参加诉讼。被告旭腾房地产公司经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告惠州旭腾房地产有限公司向原告杨永琴赔偿损失50000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年7月2日，被告惠州旭腾房地产有限公司作为居间方，与原告和案外人罗金锦签署《房产买卖合同》（以下简称合同），约定原告将位于惠东县稔山镇亚湾角地段惠东碧桂园海云天X单元X层X号房出售给罗XX，转让房价为62万元，被告作为居间方提供房地产经纪服务，包括房地产交易咨询服务、签约指导及协助办理房地产交接等服务，被告具体负责该项房地产经纪事务的人员为余X，且余X为被告持股67%的大股东。合同签订后，经三方协商，将买方主体变更为案外人刘X，由刘X作为新的买方购买该房屋。在合同签订前、签订和履行中，被告作为房地产中介严重违反了作为经纪方的义务，致使原告在未收到任何房款的情况下在2019年8月29日将房屋过户给了刘X，且后续刘X也未按约支付任何房款给原告。使得原告不得不以诉讼方式解除本案合同，至2020年6月1日才收回房屋。期间原告不仅无法通过本案合同实现收取房款的目的，且在这期间房屋因在刘X名下，也无法再行出售，给原告带来了极大的经济损失和时间成本损失。被告的违约行为和违规行为表现在：首先，本案合同中的付款方式为买家无需支付首付款，卖家在过户后才能收到以银行贷款形式支付的房款，存在极大的交易风险，被告未予说明和告知。在本案中，合同第四条（B）2的约定：“买方以银行贷款的方式支付给卖方剩余的房款60万元”；合同第六条约定：“买卖双方需于2019年8月1日前或符合过户条件时7个工作日共同向房地产权登记机关申请办理产权登记手续。”；合同第十五条约定：“签订该合同当天卖家需配合居间方去做全权委托公证以便过户效率，卖家配合买家做高评高贷，收到贷款后将超出房款的金额返还给买家”。根据上述约定，买家无需支付首付款，卖家在过户后才能收到以银行贷款形式支付的房款，卖家需先做委托公证交出房屋处分的权利。所以卖家在本案的交易中存在极大的交易风险，存在转移房屋产权后收不到任何款的巨大风险，且这些风险又被高评高贷此类违规行为进行了放大。根据《房地产经纪管理办法》第二十一条的规定：“房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人书面告知房屋交易的一般程序及可能存在的风险。”被告促成卖家和买家按此对买家有巨大交易风险的方式形成合同，并未向卖家告知其中的巨大风险，存在严重的违约和违规。第二，更重要的是被告在本案交易中在贷款是否通过审批这一事项上，对原告进行了欺诈，导致原告被骗去办理了产权过户。因为本案房款的支付在过户之后，本身就存在巨大的交易风险，买家的贷款通过审批银行同意贷款，是办理产权过户的先决条件。但被告明知买家的贷款未通过审批，反而以欺骗的方式告知原告已经通过审批，并要求原告去办理产权过户登记。被告的行为已不仅仅是违规，而且是置原告作为委托方的利益于不顾，采取欺骗的方式侵害原告的合法权益。综上，被告的行为已经构成的重大违约和违规，并且实际上给原告造成了经济损失，根据其违约行为的性质和原告实际损失的情况，原告要求其赔偿50000元，符合法理和情理，应当予以支持。据此，请求贵院依法判决，支付原告的全部诉讼请求。庭审中补充：在本案中，被告为原告促成的房屋买卖合同对原告也具有非常大的交易风险，因为该合同的履行方式是买方只需要支付2万元定金，剩余全部房款根据合同的第4条，是全部由银行贷款来支付，而银行贷款是由被告按高评高贷来操作发放，在银行并未出具贷款同意函时，被告对原告使用了欺骗的手段，使得原告的房屋在未收到房款时就办理了过户，给原告造成了巨大的风险，后面因为原告及时进行了诉讼，及时对房屋的再转移采取了相应的措施才没有导致房屋产权的丢失，但被告的违约行为对原告在本案房屋买卖交易中产生了时间成本以及房屋可能被再转移而自己没有房款收入的风险，被告是存在巨大的责任的。被告旭腾房地产公司未提出答辩意见。原告提交以下证据：1、房产买卖合同（NO.0005872)及合同主体变更确认书。证明（1）2019年7月2日，被告惠州旭腾房地产有限公司作为居间方，与原告和案外人签署《房产买卖合同》，约定原告将位于惠东县稔山镇亚湾角地段惠东碧桂园海云天X单元X层X号房出售给罗金锦，转让房价为62万元，被告作为居间方提供房地产经纪服务，（2）2019年7月2日经三方协商，将买方主体变更为案外人刘X，由刘X作为新的买方购买该房屋，（3）被告为促成房产交易，让买家签署了存在巨大交易风险的合同，且从未向卖家告知其中的巨大风险，存在严重的违约和违规行为；2、微信聊天记录。证明原告与被告具体负责涉案房地产经纪事务的人员余X的微信聊天记录能够证明：被告明知买家的贷款未通过审批，反而以欺骗的方式告知原告已经通过审批，并要求原告去办理产权过户登记。被告的行为置原告作为委托方的利益于不顾，采取欺骗的方式侵害原告的合法权益；3、税款缴款书。证明2019年8月29日，原告在未收到任何房款的情况下将房屋过户给买方刘X；4、广东省惠东县人民法院(2019)粤1323民初7856号民事调解书及生效证明。证明原告在未收到任何房款的情况下将房屋过户给买方刘X，且后续刘X也未按约支付任何房款给原告，使得原告以诉讼方式解除涉案合同，并要求买方刘X协助办理过户手续；5、广东省惠东县人民法院(2020)粤1323执33号受理执行案件通知书及执行申请书。证明调解书生效后，买方刘X拒不履行生效的法律文书，原告为维护自己的合法权益向法院申请强制执行，要求刘X协助办案房屋过户手续。经审理查明：2019年7月2日，原告杨永琴通过中介方被告旭腾房地产公司与案外人罗XX签订一份《房产买卖合同》，约定原告（卖方）将位于惠东县稔山镇亚湾角地段惠东碧桂园海云天XX单元XX层XX号房转让给罗金锦（买方），转让成交价为620000元；罗XX同意在本合同生效之日起当日向原告支付定金人民币20000元；除定金外的房款人民币600000元约定由银行按揭贷款方式支付，房款按买卖双方自行交接方式处理；买卖双方需于2019年8月1日前或符合过户条件时7个工作日共同向房地产权登记机关申请办理产权登记手续，该物业的新《房地产权证》由居间方领取；原告应当于收到陆拾贰万全部房款3个工作日内将物业交付予罗金锦。2019年10月7日，原告与案外人罗XX、刘X签订一份《合同主体变更确认书》，约定杨永琴与罗XX于2019年7月2日经居间方惠州旭腾房地产开发有限公司就坐落于碧桂园海云天5单元4层05号房房产签署了《房产买卖合同》，现经三方协商一致，将买方的姓名更名为刘X，并以刘X的名义办理按揭贷款申请，由第三方刘X继续履行相关合同。后因原告在与刘X履行《房产买卖合同》的过程中产生了纠纷，原告将刘X起诉至广东省惠东县人民法院，并于2019年11月29日以调解结案。原告认为在与案外人刘X签订《房产买卖合同》的过程中，被告作为中介方存在过错对原告造成了经济损失，故将被告起诉至本院。本院认为，本案为中介合同纠纷，原、被告双方虽未订立专门的中介合同，但被告作为中介方与原告及案外人签订了《房产买卖合同》，并为原告提供了一定的中介服务，促成了合同的成立，故原、被告双方实际存在中介合同关系。本案中，原告是基于其真实意思表示与被告及案外人签订《房产买卖合同》的，合同对房屋价款的支付方式及过户条件等交易方式均有明确约定，并未产生歧义，原告应当对交易风险有基本的理解判断。另外因买方的银行按揭贷款审批未通过导致原告在没有收到全部购房款的情况下办理了过户登记最终无法实现合同目的，被告作为中介方对买方的银行按揭贷款审批情况应当向原告履行如实告知的义务，根据公平原则，被告理应对中介事务瑕疵承担相应责任，不得要求支付报酬，关于原告主张赔偿时间成本等损失50000元，因本案房屋交易无法实现系买方刘X自身原因造成银行贷款审批未通过所导致，中介方不存在故意隐瞒重要事实或提供虚假情况的情形，根据《中华人民共和国民法典》第九百二十六条的规定，中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。但原告并未提供证据证明中介方即被告存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况之情形，故原告要求被告承担损害赔偿责任的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告杨永琴的全部诉讼请求。案件受理费525元，由原告杨永琴负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 朱会东二〇二一年三月二十八日法官助理 朱美锦书 记 员 喻芸霓