广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初2546号原告：唐勇，男，1970年1月9日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区××××××××××××××××××，公民身份号码430××××××××××××532。原告：韩哲慧，女，1970年8月10日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区×××××××××××××××，公民身份号码432××××××××××××344。委托诉讼代理人：唐勇，男，系韩哲慧的丈夫，身份信息同上。被告：中山市真诚物业管理有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区×××香雪阁侧办公室，统一社会信用代码914×××××××××××690K。法定代表人：张运清，经理。委托诉讼代理人：童雪艳，女，公司员工。原告唐勇、韩哲慧与被告中山市真诚物业管理有限公司（以下简称真诚公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告唐勇（兼韩哲慧的委托诉讼代理人），被告真诚公司的委托诉讼代理人童雪艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐勇、韩哲慧向本院提出诉讼请求：真诚公司支付维修费用5733.4元。事实和理由：根据香晖园商住小区物业服务合同第二章第二条，真诚公司有责任处理好唐勇家楼顶渗水问题。根据中山市第一人民法院（2018）粤2071民初6447号民事判决书，真诚公司必须解决好唐勇家楼顶渗水问题。真诚公司从2016年开始一直拒绝维修，至今仍没有处理好唐勇家楼顶渗水问题，导致唐勇家漏水和漏电，严重影响家庭生活。真诚公司严重违背合同契约且未履行相关法律判决责任。诉讼中，唐勇、韩哲慧明确本案是基于合同关系主张本案诉求。唐勇、韩哲慧向本院提交的证据有：1.香晖园商住小区物业服务合同；2.（2018）粤2071民初6447号民事判决书；3.照片；4.房屋维修报价单。真诚公司辩称：一、唐勇、韩哲慧提出支付维修费用5733.40元的诉讼请求，缺乏事实依据，相关案件诉讼费用应由唐勇、韩哲慧支付。真诚公司与小区业委会签订的香晖园物业服务合同于2019年9月30日期满并解除双方合同关系，同时与小区业委会签订的香晖园小区物业管理移交说明中已说明从2019年10月1日起，小区的一切管理事务与真诚公司无关，而唐勇、韩哲慧作为该小区物业的业主，在真诚公司与小区业委会解除合同关系后，双方之间的相关权利与义务也随之而终止。唐勇、韩哲慧提供的由中山市恒锋净化工程有限公司（以下简称恒锋公司）于2020年1月15日出具的报价单和照片，没有事实依据。真诚公司认为其既然不再续管唐勇、韩哲慧的小区物业管理权，自然就没有义务再去承担小区业主之后发生的相关维修费用。二、1.因唐勇、韩哲慧拖欠2017年2月至2018年4月的物管等费用，真诚公司于2018年4月向中山市第一人民法院起诉，案号为（2018）粤2071民初6447号，唐勇、韩哲慧提出自1996年至今楼顶漏水尚未解决，而真诚公司则是2014年10月才接管小区，故本院判决唐勇、韩哲慧向真诚公司支付2017年2月至2018年4月的水电费476.04元；该判决书中并没有判决真诚公司必须承担唐勇、韩哲慧家渗水维修的相关费用，只是提出：“真诚公司可在解决好唐勇、韩哲慧唐勇反映的楼顶渗水问题后，再主张相关权利”。2.2019年9月11日，真诚公司第二次诉唐勇、韩哲慧拖欠2017年3月至2019年1月份的物管等费用及违约金，案号（2019）粤2071民初24257号。判决唐勇、韩哲慧支付物管费1806.61元。该案中唐勇、韩哲慧家楼顶渗水已确认属于公共部位，且本体保修期己过（保修期十年），属于小区专项维修资金维修的范围，经真诚公司公告本栋业主同意使用维修资金后，于2019年8月进行再次维修（唐勇、韩哲慧已有验收确认），法院也作出了判决认定，并以减免唐勇、韩哲慧违约金的方式进行了处理。3.2020年9月10日，真诚公司第三次诉唐勇、韩哲慧因拖欠2019年2月至2019年9月份的物管费640.54元，案号为(2020)粤2071民初27258号。该案中，法院不支持唐勇、韩哲慧提出要求由真诚公司应承担全部的维修义务及维修费的诉求，考虑合同的标的性质及真诚公司的物业服务的整体质量，认为真诚公司的确有存在违约行为，对此法院判决唐勇、韩哲慧按物业管理费60%的比例向真诚公司支付拖欠的物管费。从以上三份民事判决书中，唐勇、韩哲慧提出的渗水维修问题及维修费用，在文书中已有详细的阐述，法院对双方的责任义务也有界定，而双方已同意并按判决文书履行了义务，唐勇、韩哲慧的行为己视为同意法院对真诚公司违约行为作出了处理意见，而不应该继续重复提出诉讼请求。真诚公司向本院提交的证据有：1.（2018）粤2071民初6447号判决书；2.（2019）粤2071民初24257号判决书；3.（2020）粤2071民初27258号判决书；4.香晖园小区物业管理移交说明；5.香晖园商住小区物业服务合同；6.工程维修确认单；7.维修征求函。本院经审理认定事实如下：唐勇、韩哲慧是中山市火炬开发区×××××××××××××××（楼梯房）的业主。2016年10月，中山市香晖园小区业主委员会（甲方）与真诚公司（乙方）签订香晖园商住小区物业服务合同，主要约定：由真诚公司为中山火炬开发区同乐路香晖园小区提供物业服务，服务期限为2016年10月1日至2019年9月30日止；真诚公司负责的物业服务事项包括：房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构内部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）和对露天停车场等公共部位的维护、养护和管理等事项；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳；房屋建筑（本体）的共同部位及公用设施设备的维修养护与更新改造，由乙方提出方案，经业主大会通过后实施，所需费用按规定在房屋物业专项维修资金中支或由利益相关业主按建筑面积或比例分摊，小区专项物业维修资金的缴交标准按合同及业主协商的标准收取，甲方有义务督促业主缴交上述维修资金及合理使用；专项维修资金的用途及使用：小区公用部位、公共设施设备的维修、维护、更换及改造等符合使用专项维修资金的，根据小区物业专项维修资金使用管理办法，先由乙方提出计划，报业主委员会审议，经业主大会通过后，由乙方根据2018年4月10日，本院受理真诚公司诉唐勇物业服务合同纠纷一案，案号为（2018）粤2071民初6447号。真诚公司提出诉讼请求：唐勇支付2017年3月1日至2017年12月31日期间的物业管理费886.48元、水电费337.9元（2017年2月1日至2017年11月30日）、违约金200.81元（以欠款金额的日千分之一计算）。本院经审理后认为：真诚公司在提供物业服务过程中，确实存在诸多影响唐勇家庭生活的瑕疵，唐勇拖欠支付物业服务费事出有因，综合本案案情，根据公平原则，在楼顶渗水所致的漏电、漏水等问题严重影响到唐勇的家庭生活的情况下，唐勇有权在真诚公司解决楼顶渗水的问题前，拒绝支付物业服务费，故对真诚公司主张唐勇支付物业服务费及违约金，本院不予支持。真诚公司可在解决好唐勇反映的楼顶渗水的问题后，再向法院主张相关权利。由此，本院于2018年5月21日作出（2018）粤2071民初6447号民事判决：一、唐勇于本判决生效之日起三日内向真诚公司支付2017年2月至2018年4月的水电费476.04元；二、驳回真诚公司的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。2019年7月10日，真诚公司向香晖园香蜜阁4栋全体业主发出征求函，称发现本栋楼宇的天台、墙体、伸缩缝有渗漏水现象，且有影响到02单元的房屋使用，需对天台面进行修缮补漏修复，由于本栋房屋及建筑结构的房屋及相邻的天台、墙体等共用部位使用年限已久，原开发商交付使用时承诺的房屋质量保修及天台、墙体等共用部位的防漏保修期已过，现征集该栋业主的意见，是否同意启动专项维修资金，费用预算在1000元左右，由物业公司垫付维修费用后，并从业主每月缴交的维修资金返还给物业。该栋有10户业主（包括唐勇）签名表示同意。2019年8月1日，唐勇在香晖园香蜜阁4栋602房楼顶天台公共区域漏水的工程维修确认单上签名。2019年9月11日，本院受理真诚公司诉唐勇物业服务合同纠纷一案，案号为（2019）粤2071民初24257号。真诚公司提出诉讼请求：唐勇、韩哲慧支付2017年3月1日至2019年1月期间共23个月的物业管理费2150.7元及违约金200.81元（以欠款金额的日千分之二计算）。在该案审理过程中，真诚公司于2019年9月30日将香晖园小区的物业管理权移交给香晖园小区业委会接管。本院经审理后认为：真诚公司已对楼顶天台漏水处进行维修，且真诚公司现已不再为香晖园小区提供物业服务，唐勇、韩哲慧应当向真诚公司交纳拖欠的物业管理费。由于真诚公司对楼顶天台漏水处进行维修的时间在2019年8月，根据本院生效判决的认定，对真诚公司要求唐勇、韩哲慧支付违约金的诉求，本院不予支持。由此，本院于2019年12月5日作出（2019）粤2071民初24257号民事判决：一、唐勇、韩哲慧于本判决生效之日起七日内向真诚公司支付2017年3月至2019年1月期间的物业管理费1806.61元；二、驳回真诚公司的其他诉讼请求。2020年9月10日，本院受理真诚公司诉唐勇、韩哲慧物业服务合同纠纷一案，案号为（2020）粤2071民初27258号。真诚公司提出诉讼请求：唐勇、韩哲慧支付2019年2月1日至2019年9月30日物业管理费、水电费640.54元及违约金（以欠款金额的日千分之一计算）。本院经审理后认为：韩哲慧、唐勇未支付2019年2月1日至2019年9月30日期间的物业管理费，构成违约，应承担相应的违约责任。关于真诚公司物业服务质量问题，根据物业服务合同，楼顶漏水维护应在合同约定范围之内，真诚公司有义务做好维护，但根据韩哲慧、唐勇提供的照片及真诚公司自认，涉案房屋至今存在漏水问题，真诚公司虽有维护，但是并没有维护完毕，给韩哲慧、唐勇生活确实造成困扰，本院认定真诚公司物业服务质量没有完全达到合同约定标准。但真诚公司与中山市香晖园小区业主委员会已经解除合同关系，由真诚公司维修涉案房屋楼顶漏水问题已不现实，故本院认定韩哲慧、唐勇向真诚公司支付2019年2月1日至2019年9月30日期间部分的物业管理费372.32元（(0.7元/月/平方米×8个月×110.81平方米×60%）。对于真诚公司主张的超出部分、违约金及水电费部分，不予支持。由此，本院于2020年12月3日作出（2020）粤2071民初27258号民事判决：一、唐勇、韩哲慧于本判决生效之日起七日内向真诚公司支付2019年2月1日至2019年9月30日期间的物业管理费372.32元；二、驳回真诚公司的其他诉讼请求。唐勇、韩哲慧提供的报价单显示，该报价单为恒锋公司于2020年1月15日出具，工程名称为香晖园香蜜阁4栋602房，维修项目为电路拆除、厕所布电、厕所墙面铲除、防水处理等，含税工程总价为5733.4元。唐勇、韩哲慧称该维修费用未实际发生。诉讼中，唐勇、韩哲慧主张其于2002年入住涉案物业，涉案物业从2015年开始漏水。2015年春节期间，其向真诚公司反映，反映情况后，双方一起查看并确认漏水地方属于公共位置，与唐勇、韩哲慧的房子无关。直到2015年5月，真诚公司还没有进行维修，故唐勇、韩哲慧于2015年6、7月开始不缴纳物业管理费。2015年11月，真诚公司维修过一次漏水问题，故其补缴了之前拖欠的物业管理费。2016年2、3月又开始出现漏水情况，其向真诚公司反映后，直到2016年年底真诚公司都没有处理，故其从2017年7月开始不缴纳物业管理费，其后，真诚公司提起上述三次诉讼。唐勇、韩哲慧确认真诚公司在2019年8月有对漏水位置进行过维修，但主张现在还是漏水。真诚公司主张唐勇、韩哲慧于（2018）粤2071民初6447号案时抗辩涉案房屋漏水问题从1996年就开始，本次诉讼中则陈述从2015年开始，唐勇、韩哲慧提出的漏水时间前后不一致。其于2017年向唐勇、韩哲慧催收物业管理费时，唐勇、韩哲慧才反应存在漏水问题。其上去涉案物业楼顶查看时发现唐勇、韩哲慧在楼顶种了菜，铺了泥土，其要求唐勇、韩哲慧把天台清理干净后才能对漏水问题进行查看，但唐勇、韩哲慧一直没有处理。直到2018年（2018）粤2071民初6447号判决下来后，其派人帮唐勇、韩哲慧清理天台的菜和泥土后，查看漏水原因为公共区域漏水。由于保修期已过需要动用维修基金进行维修，当时小区的维修基金不够，其打电话咨询整幢业主关于动用维修基金一事，但除唐勇、韩哲慧同意外其他业主都不同意分摊维修基金，故没有形成书面材料。其后，真诚公司出了钱买了水泥帮唐勇、韩哲慧进行维修，维修完后唐勇、韩哲慧就把之前的物业管理费交了。2018年5、6月，唐勇、韩哲慧开始拖欠物业管理费，其去向唐勇、韩哲慧催缴物业费，但唐勇、韩哲慧当时没有反映漏水问题。2019年，其撤场前向唐勇、韩哲慧催缴剩余的物业费时，唐勇、韩哲慧称涉案房屋还存在漏水问题，故拖欠不缴纳2019年2月份之后的物业管理费。2019年7、8月份，其还有剩余的防水材料，故垫付了专项维修基金再次处理漏水问题。唐勇、韩哲慧主张其是在发现存在楼顶漏水问题后，由于真诚公司一直没有处理，故其用薄膜铺在上面，用泥土压住，在泥土上种菜。唐勇、韩哲慧确认真诚公司曾用水泥对漏水位置进行维修，但不确认其在该次维修前曾联系过业主关于动用维修基金一事。双方均确认漏水位置为公共部分，确认2019年2月之前的物业管理费唐勇、韩哲慧已经缴纳，其中2017年3月至2019年1月的物业管理费是通过法院强制执行程序缴纳，2019年2月至9月30日的物业管理费唐勇、韩哲慧未交纳。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。中山市香晖园小区业主委员会与真诚公司签订香晖园商住小区物业服务合同的内容没有违反相关法律法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行，唐勇、韩哲慧作为涉案小区的业主，也应恪守履行。本案中，双方均确认漏水位置为公共部位，根据上述合同约定，真诚公司对公共部位负有维护、养护和管理的义务。庭审中，双方虽对出现漏水的具体时间存在争议，但双方均确认真诚公司曾两次对漏水位置进行维修，其中2019年8月的维修工程通过启动专项维修基金进行。本院认为，真诚公司已基本履行上述合同中关于维护、养护和管理小区公共部位的义务。但即使按照真诚公司的陈述，唐勇、韩哲慧于2017年初开始反应漏水问题，其第一次维修于（2018）粤2071民初6447号民事判决作出后，即2018年5月21日后，真诚公司在唐勇、韩哲慧反应出现漏水问题接近1年半时间后才进行维修，其提供的物业服务确实存在瑕疵。鉴于本院于（2019）粤2071民初24257号民事判决书中已作出扣减违约金的认定，于（2020）粤2071民初27258号民事判决书中已作出扣减40%物业管理费本金及违约金的认定，真诚公司已承担其瑕疵履行的责任，且唐勇、韩哲慧主张的维修费用未实际产生，故本院对唐勇、韩哲慧的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第三十五条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告唐勇、韩哲慧的全部诉讼请求。案件受理费50元，减半收取为25元（原告唐勇、韩哲慧已预交），由原告唐勇、韩哲慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 麦 琳二〇二一年三月三日书记员 何浚欢黄晓玲