北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初35534号原告：刘宝驹，男，1960年3月31日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：金翔，北京市京剑律师事务所律师。被告：刘宝利，男，1958年12月23日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：薛晗，北京市东卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晶晶，北京市东卫律师事务所律师。原告刘宝驹与被告刘宝利确认合同无效纠纷一案，本院于2020年12月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘宝驹及其委托诉讼代理人金翔，被告刘宝利及其委托诉讼代理人薛晗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘宝驹向本院提出诉讼请求：1．请求法院判决被告刘宝利2017年12月7日与母亲田炳兰所签订的《存量房屋买卖合同》无效；2．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告系亲兄弟，二人之父亲刘恩兴于2000年6月27日病故，二人之母亲田炳兰于2020年2月18日病故。二人之父刘恩兴曾在生前（即1999年12月6日）与所在单位签订过《预购房协议书》，购买北京市西城区月坛西街xx号房屋一处，该房屋建筑面积为53．5平方米，因房屋买卖的后续手续没有办完父亲就去世了，后来母亲田炳兰继续办理房产的相关手续，并于2000年10月13日与父亲单位签订了《北京市西城区环境卫生管理局1999年出售公有住宅楼房协议书》，随后母亲取得了房产证。购买该房产，用的是父母双方的工龄，产权是父亲单位的，房款用的也是父母夫妻的共同财产，故该房屋家庭成员之间一直认可是父母的夫妻共同财产。由于父亲去世后，母亲继续在前述房屋居住，考虑到母亲还在，故原被告当时均没有主张继承父亲的遗产。2020年2月18日母亲去世且后事办完后，被告曾跟原告说将前述的房屋出租，租金哥俩一人一半。但在2020年6月3日，哥俩说起房子的事的时候，被告说，房子已过户到自己名下了，原告索要房产证复印件，被告也提供了房产证的复印件，但房产证的复印件上显示2017年房产已经过户到了被告名下。原告问被告是怎么过户的，被告说是赠与。2020年6月8日，原告又到西城区不动产登记事务中心调查，被告知是以买卖形式过户的。2020年8月21日，原告律师持法院调查令进行调查，房产部门提供了所有的房产档案资料，其中有被告于2017年12月7日与母亲田炳兰所签订的《存量房屋买卖合同》，依据该合同，母亲田炳兰将前述房屋过户到了被告名下。原告认为，前述房屋是父母的夫妻共同财产，父亲有50%的份额，父亲去世后原告依法是有继承权的，前述房屋的所有权是三人共有的，并不是母亲的个人财产。母亲没有权利单方将前述房屋卖给被告，被告与母亲签订的《存量房屋买卖合同》理应是无效的。母亲与被告的行为已经侵犯了原告的继承权。刘宝利辩称，不同意原告的诉讼请求，母亲田炳兰系诉争房屋原合法且唯一权利人，有权利自行处置其财产。具体理由如下：第一，母亲与被告签订的存量房屋买卖合同合法有效。诉争房屋原属于西城区环卫局，2000年10月13日，母亲与北京市西城区环卫局签订出售公有住房楼房协议书，并且支付了购房款，此时父亲已去世，通过该协议母亲获得了诉争房屋的产权并于2001年3月5日取得房产证。父亲虽签署过预购房协议书，但预购协议仅是表明双方有参加房改的意愿，对于房屋的情况房款的支付等合同重要内容并未予以约定，性质上只是双方为了保障将来签订正式房屋买卖合同而签订的独立的预约合同，不能作为取得房屋产权的依据。无论是购房合同的签订，还是购房款的缴纳，以及房产证的取得都是在父亲去世之后，因此诉争房屋系母亲的个人财产，母亲有权利处置该房屋。第二，诉争房屋购房款系被告支付，并非是用父母的夫妻共同财产支付，且购房款系父亲去世之后支付，不能以此来认定房屋系父母的夫妻共同财产。购买时虽然使用了父亲工龄，但法律上没有关于工龄对应的财产价值属于夫妻共同财产的规定，仅凭使用父亲工龄不能作为认定房屋系夫妻共同财产的依据。第三，本案合同不存在无效情形。诉争房屋是母亲的个人财产，母亲有权利自行处置自己的财产，被告与母亲签订的存量房屋买卖合同是母亲处理自己财产的意思，未违反法律法规的强制性规定，也不存在合同无效的情形。本院经审理认定事实如下：刘恩兴与田炳兰系夫妻关系，二人育有刘宝利、刘宝驹。北京市西城区月坛西街xx号房屋（以下简称涉案房屋）原系刘恩兴承租的公房。1999年12月6日，刘恩兴向北京市西城区环境卫生管理局（以下简称西城环卫局）提交《购买单位自管公有住宅楼申请书》，申请以成本价购买涉案房屋。同日，西城环卫局（甲方）与刘恩兴（乙方）签订《预购房协议书》，内容有为贯彻落实北京市《关于深化城镇住房制度改革决定》的通知，并结合我局的实际情况，购房职工需签订预购房协议书，方可办理购房手续。内容为甲方同意将涉案房屋以成本价出售给乙方，乙方必须是甲方现公有住房的承租人，其他身份人员无权购买甲方单位公有住房，乙方自愿购买甲方单位公有住房的，应按甲方规定交纳办理购房手续预付金……2000年6月27日，刘恩兴去世。2000年10月13日，西城环卫局（卖方、甲方）与田炳兰（买方、乙方）签订《北京市西城区环境卫生管理局1999年出售公有住宅楼房协议书》，内容有根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》和西城区房改办公室《关于〈西城区环境卫生管理局售房请示〉的批复》精神，甲方将涉案房屋以成本价出售给乙方，房屋建筑面积53．5平方米，每建筑平方米1485元，根据1999年房改售房价格计算，房价款为25580．19元，公共维修基金为1391元，合计应付款26971．19元……2000年10月30日，西城环卫局收到田炳兰实付16971．19元（应付房款25580．19元、公共维修基金1391元，已预付10000元）。2001年3月5日，涉案房屋登记在田炳兰名下。2017年12月7日，田炳兰（出卖人）与刘宝利（买受人）签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（合同编号：CW402463），约定田炳兰将涉案房屋出售给刘宝利，房屋交易价格为1元。2017年12月13日，涉案房屋登记在刘宝利名下。2020年2月18日，田炳兰去世。庭审中，刘宝驹主张涉案房屋系刘恩兴与田炳兰的夫妻共同财产，田炳兰无权处分，刘宝利作为家庭成员，明知涉案房屋具有其他家庭成员权利的情况下，未经其同意，私自与田炳兰签订房屋买卖合同办理过户，属于恶意串通，损害了其合法权益，房屋买卖合同应属无效。刘宝利认为涉案房屋属于田炳兰的个人财产，田炳兰有权进行处分，双方签订的房屋买卖合同实为赠与，应属有效。经询，刘宝利表示刘恩兴去世后未进行析产继承，田炳兰处分涉案房屋时未告知刘宝驹。本院认为，本案争议焦点在于涉案房屋是否为刘恩兴与田炳兰的夫妻共同财产。根据双方当事人陈述结合在案证据，涉案房屋原系刘恩兴承租的单位公房，刘恩兴在世时参加房改并与相关单位签订《预购房协议书》，后在刘恩兴去世后不久，田炳兰与相关单位签订售房合同、支付购房款并取得所有权。考虑到涉案房屋源于福利分房，而公有住房的承租、房改制度具有极强的福利属性，不同于一般市场化租赁合同及房屋买卖关系，同时结合刘宝利未提供证据证明购房款系由其或田炳兰个人财产中支出的情况下，本院认为涉案房屋应认定为刘恩兴与田炳兰的夫妻共同财产。刘恩兴于2000年去世，田炳兰与刘宝驹、刘宝利未对涉案房屋进行析产、继承分割，故涉案房屋应为田炳兰与刘宝驹、刘宝利共同共有。田炳兰将涉案房屋以买卖形式赠与给刘宝利，并依据该合同办理了过户登记，双方实为赠与关系。田炳兰与刘宝利在未告知刘宝驹并征询其意见的情况下签订上述合同，现刘宝驹主张田炳兰与刘宝利存在恶意串通侵害了其合法权益，要求确认上述合同无效，有事实及法律依据，应予支持。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。因此，本案适用《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》的相关规定进行裁判。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，判决如下：确认田炳兰与刘宝利于二〇一七年十二月七日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（合同编号：CW402463）无效。案件受理费35元，由被告刘宝利负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按照撤回上诉处理。审 判 员 田晓昕二〇二一年三月十日法官助理 任旋旋书 记 员 胡玉亚