辽宁省沈阳市苏家屯区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)辽0111民初7359号 原告：窦淑香。 委托诉讼代理人：刘景伟。 被告：王纯。 委托诉讼代理人：刘娇。 被告：辽宁益民房地产开发有限公司。 法定代表人：张岢。 第三人：窦俊亮。 委托诉讼代理人：李鸣。 原告窦淑香与被告王纯、辽宁益民房地产开发有限公司、第三人窦俊亮商品房销售合同纠纷一案，窦淑香不服本院于2019年3月12日作出的（2018）辽0111民初4242号民事判决，提出上诉。辽宁省沈阳市中级人民法院于2019年7月17日作出（2019）辽01民终9507号民事裁定，撤销（2018）辽0111民初4242号民事判决并发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告窦淑香及其委托诉讼代理人刘景伟，被告王纯的委托诉讼代理人刘娇，第三人窦俊亮及其委托诉讼代理人李鸣到庭参加诉讼。被告辽宁益民房地产开发有限公司经本院依法公告传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告窦淑香向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法解除双方达成的房屋买卖合同并判令被告返还原告购房款119548元，并赔偿原告该房款的另一倍损失119548元；2.第三人对诉中房屋不能交付承担连带责任；3.二被告承担本案的诉讼费。事实与理由：第三人是为二被告开发建筑的，位于苏家屯区大淑供销社院内（丽城佳园1号楼）工程的承包施工人，因其建设工程的垫付资金不足，向原告借款人民币520000元。由于其与二被告在工程承包合同中约定：工程竣工验收合格后按每平方米1350元整体割楼进行工程款抵房结算，第三人将其从二被告手中以工程款抵顶的五套商品房、抵还了其向原告的借款及利息。原告于2006年1月20日持其与第三人签订《以商品房顶债协议书》至被告处开据了该抵顶房的《丽城家园商品房销售凭证》，领取了五套房锁匙，并在此后将其中的四套转卖给他人，二被告亦依原告的出卖房收条给四位买房人办理了产权证。2007年初原告准备装修自己留用的那套4-2-3号住房时，发现该房已由第一被告将其转卖给他人，经原告多次与被告交涉，被告以各种理由拒绝，至今不给腾退也不返还原告的购房款。上述原告以借给第三人的现金购买了第三人以其工程款结算的抵顶房，并由被告为原告开具了商品房销售凭证，交付了该房锁匙的事实表明，原告已与被告形成了直接的房屋买卖关系。被告在将该房实际交付原告后又将该商品房转让他人的行为，显属一房二卖的违约、违法侵权之举。为此原告依据最高法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条二款向受案法院提出前述诉讼请求，呈请受案法院依法支持，并保护原告的合法权益。 被告王纯辩称，首先，原告与第三人是亲属关系，原告称与第三人之间有借款关系，应提供证据加以证明，根据法律相关规定，自然人的借贷关系，以资金实际交付作为生效的条件，原告并没有提供证据将52万元借给第三人，结合双方是亲属关系，所以我方有合理依据怀疑其二人并不存在借贷关系，实际二人相互勾结损害王纯利益；第二，要取得房到所有权，不但要签订合同且还要缴纳购房款，不管原告是直接向我方缴纳或是由第三人的工程款抵顶购房款都应提供证据加以证明，本案中原告并没有向我方缴纳房屋定金和购房款，第三人提供的证据并非原件，真实性无法考证，即使是真实的，其提供的割房协议上也没有我方签字或被告公司盖章，不足以证明本案诉争房屋是因托欠工程款割让第三人的事实，那么第三人与原告之间签定的协议就只对其二人有约束力，对我方及被告公司没有任何法律效利；第三，依据购房合同请求履行，属于债权请求权，并不是原告代理人所说的物权请求权，依据适用诉讼时效加以约束，原告的请求权应从2007年开始计算，2年内有效，于2009年之后丧失胜诉权；第四，原告提供的商品房销售凭证，签订的时间均在第三人签订的施工协议之前，足以证明房屋并不是抵顶关系，如果房屋是抵顶关系，双方签订的是抵债协议而不销售协议，并且该销售凭证并不是合法有效的商品房买卖合同，仅是做为预约销售之用，其功能类似于认购或定购协议，都需要原告在交付定金之后才产生法律效力，原告在2005年1月20日签订销售凭证后并没有缴纳定金，也没有支付购房款，所以王纯或被告公司有权将诉争房屋销售给其他人，并不存在违约或侵权，经过笔迹鉴定销售凭证上并非王纯本人签字，对王纯没有约束力，请法院驳回原告诉请。 第三人述称，第三人不承担返还购房款及赔偿责任。本案原告所诉，要求被告返还购房款及赔偿损失，第三人承担连带责任，是基于第三人与被告之间所签订的建筑施工合同及补充协议所产生。2005年，第三人与被告签订了工程承包合同及补充协议，规定：被告开发建设的工程由第三人全额垫付施工，被告按工程总造价立体砍块割楼，每平方米1350元加楼层差，产权归第三人所有，双方同意销售，被告出具售房手续。合同及补充协议签订后，第三人开始施工，工程施工完毕后，其工程结算款为537万元。按第三人与被告签订的补充协议规定，被告给付了第三人21套楼房，折抵所欠一部分工程款，并出具了商品房销售凭证。由于第三人尚欠原告款项，故第三人用被告给付的用于折抵工程款的21套房屋中的五套房屋给付原告，用于折抵所欠原告款项。原告在收到第三人给付的五套房屋后，用被告出具的商品房销售凭证，卖掉了其中的四套房屋（包括卖给被告王纯姐姐的一套）后，发现自己留用的一套房屋被被告王纯占有，所以才发生了本案。那么被告王纯是否有权将抵债的房屋进行处分是本案的关键，如果有权处分，则原告所提诉求无效；如果没权处分，则原告的诉求应当得到支持。从第三人与被告签订的施工合同及补充协议以及被告给付第三人21套房屋用于折抵部分工程款的事实来看，被告王纯无权处分已经折抵工程款的房屋。首先，第三人与被告所签的补充协议明确规定：被告按工程总造价立体砍块割楼给第三人，产权归第三人所有；其次，根据民法典第215条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。被告在以物抵债并将抵债物，也就是21套房屋交付后，如反悔，应当行使撤销权，以达到解除以物抵债的目的。如果没有行使撤销权，则不能解除以物抵债协议，对此，民法典第152条明确规定了撤销权的行使时间；最高人民法院在2014年最高人民法院公报中发布的案例---朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司再审一案中，认为：以房抵债是双方真实意思表示，依法有效，并不违反我国禁止流质、流抵的法律规定。从上述法典规定及案例来看，第三人与被告签订的合同合法有效，被告将房屋折抵工程款交给了第三人后，被告即失去了对抵债房屋的所有权及处分权。如果被告认为所签订的以房折抵工程款的补充协议无效的话，那么，被告应当按法律关于撤销权的规定来行使撤销权，撤销第三人与被告达成的以房抵债的补充协议。但事实上，被告没有行使法律规定的撤销权来撤销与第三人达成的补充协议。既然被告没有行使撤销权来撤销与第三人的补充协议，那么，被告在将21套房屋折抵部分工程款交给第三人后，被告无权再对这21套房屋进行处分。同样，第三人在与原告达成以房抵债协议书后，没有行使撤销权，该协议生效。按着该协议，原告取得房屋后即取得处分权，他人无权处分。由此可见，本案被告王纯在将21套房屋折抵工程款交给第三人及第三人又将其中的五套房屋抵给原告后，无论是被告还是第三人，均无权处分抵给原告的五套房屋中的任何一套。所以，本案被告应承担未经原告同意而私自处分已经抵债的房屋而给原告造成的损失。由于第三人已经用被告折抵工程款的21套房屋中的五套房屋，交给了原告，给原告造成损失的是被告而非第三人，所以，第三人不承担连带赔偿责任。 被告辽宁益民房地产开发有限公司未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，认定事实如下：原告与第三人系兄妹关系。被告王纯挂靠在被告辽宁益民房地产开发有限公司开发位于苏家屯区丽城佳园工程。第三人挂靠在中国对外南方建设工程（集团）有限公司，系该工程的实际承包人。原告提供的落款日期为2005年1月20日《丽城佳园商品房销售凭证》中约定：“丽城佳园一号楼4单元2层3号，建筑面积76平方米，1430元/平方米，楼层差10%，合计人民币119548元。丽城佳园由辽宁益民房地产开发有限公司开发，项目地址：苏家屯区大盛路42号。工程竣工后，凭此凭证办理商品房入住手续等。”该凭证上售房单位“负责人”处有“王纯”签字，但经鉴定，该凭证上“负责人”处“王纯”二字不是王纯本人所写。原告提供的落款日期为2005年3月21日甲方辽宁益民房地产开发有限公司与乙方中国对外南方建设工程集团有限公司沈阳北方分公司签订的工程承包协议书中约定：“双方就涉案工程约定每平方米造价600元，总造价约480万元，本工程垫付施工，按工程总造价立体砍块割楼，每平方米1350元给施工队，甲方出据卖房手续，办理售房合同三证，割给乙方的楼房乙方有权对外销售、抵押，甲方出据手续，在协议盖章签字生效等。”原告提供的落款日期为2005年5月30日甲方辽宁益民房地产开发有限公司与乙方中国对外南方建设工程集团有限公司签订补充协议中约定：“本工程由乙方全额垫付施工，甲方按工程总造价立体砍块割楼，每平方米1350元加楼层差，产权归乙方所有，双方同意销售，甲方出据售房手续等。”原告提供的落款日期为2006年1月20日与第三人签订的以商品房顶债协议书中约定：“甲方（窦俊亮）因欠乙方（窦淑香）款，县甲方物流偿还乙方欠款，现双方达成协议：甲方建商品房缺少资金，向乙方借款52万元，此款商品楼完工还此款。甲方商品楼完工未售出，即丽城佳园一号楼4单元1层2号、4单元2层3号、4单元3层3号、4单元5层3号、4单元6层3号，每平方米1350元。该楼房坐落在沈阳市苏家屯区城郊街道大盛路42号丽城佳园，在2006年1月20日交付乙方，产权归乙方所有。”第三人提供的2006年1月20日有中国对外南方建设工程（集团）有限公司辽宁分公司第二项目经理部盖章及窦俊亮签字的还款据记载：“客户名称窦淑香，4单3层3号、2层3号、1层2号、5层3号、6层3号，合计5户，顶工程款。” 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告提供《丽城佳园商品房销售凭证》，经鉴定，该凭证上售房单位“负责人”处“王纯”二字不是王纯本人所写，王纯对该《丽城佳园商品房销售凭证》亦不予追认，故不足以证明原、被告间就丽城佳园一号楼4单元2层3号房屋存在买卖合同关系，故对原告的诉讼请求本院不予支持。关于原告与第三人之间的债权债务关系以及第三人与二被告之间的债权债务关系，当事人可另行主张权利。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告窦淑香的诉讼请求。 案件受理费4886元，公告费560元，鉴定费3700元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  律启东 人民陪审员  安玉秋 人民陪审员  王 涛 二〇二一年三月十五日 书 记 员  郭 莹