北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初13894号原告：王尊丰，男，1963年5月9日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：谷娟，北京兴展律师事务所律师。被告：刘占山，男，1971年9月4日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。被告：殷兰香（系刘占山配偶），女，1970年3月6日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。二被告共同委托诉讼代理人：邓璐，北京市双利律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：董弘毅，北京市双利律师事务所实习律师。第三人：刘娜，女，1969年12月9日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。原告王尊丰与被告刘占山、殷兰香、第三人刘娜房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告王尊丰的委托诉讼代理人谷娟、被告刘占山、殷兰香的委托诉讼代理人邓璐、董弘毅、第三人刘娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王尊丰向本院提出的诉讼请求：1、解除原告与刘占山于2013年8月1日签订的《房屋买卖协议书》；2、刘占山、殷兰香返还原告购房款160万元；3、刘占山、殷兰香给付原告经济损失190万元（房屋差价，因执行局拍卖房款为350万元，主张差价损失）；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年8月1日，原告与刘占山签订《房屋买卖协议书》，约定：刘占山将其位于北京市大兴区永华北里10-5-302号楼房，面积87.66平方米，房产证号X京房权证兴字第XXXX号商品房一套，以160万元的价格出售给原告，购房款一次性付清；双方约定于2013年11月1日前将房屋过户到原告名下，过户的一切费用由刘占山负担，如到期未能过户，刘占山按每日5000元向原告支付违约金，如履行协议过程中一方违约，相对方支付二倍违约金，即320万元。协议签订当日，原告通过平安银行网银转帐方式向案外人刘娜的工商银行帐户汇入160万元，刘占山、刘娜共同给原告出具收条，确认收到购房款。2013年11月，原告进入涉案房屋内居住，但一直未能办理过户手续。2016年7月26日，原告因房屋买卖合同将刘占山诉至法院，大兴区人民法院于2016年10月14日作出（2016）京0115民初12440号民事调解书，确认双方签订的房屋买卖协议有效。2017年8月4日，原告起诉二被告要求其协助办理过户登记手续并承担违约责任，该案审理过程中，查明，2014年2月18日，涉案房屋在招商银行的抵押注销登记，2014年2月21日，被告恶意将该房屋抵押给北京汇富小额贷款有限公司（以下简称汇富公司）、李威。此时刘占山早已将房屋出售给原告，已经收到全部购房款且已经过了双方约定过户期限，其应该积极履行过户手续，其恶意的抵押行为，侵害原告的合法权益。该案还查明，涉案房屋于2015年9月21日被大兴区人民法院依法查封，上述情况，原告完全不知情，均系刘占山恶意操作，导致涉案房屋无法过户，法院驳回了原告的诉讼请求，现涉案房屋已经进入司法拍卖的执行程序。综上所述，被告恶意违约行为导致合同履行不能，无法实现合同目的，严重侵害了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失。刘占山、殷兰香辩称，不同意原告的全部诉求，刘占山并不是房产的实际所有权人，原告应向该房产所有权人刘娜主张，房屋买卖协议也是原告和刘娜协商的，被告殷兰香对房产出售全部环节未参与，涉案房屋不属于夫妻共同财产，殷兰香与本案无关。原告在其他案件中的陈述，原告在购买本房产时，明知房屋上设有抵押，其自愿承担风险，故其主张的损失实际上应是其承担风险的一部分，所以无权向被告予以主张。第三人刘娜述称，刘占山是我弟弟，我购房时因北京的限购政策，我名下已有房，没有购房资格，就借用我弟弟的名义购买了涉案房屋。因我着急做一个工程，就把涉案房屋挂到网上卖，原告是通过熟人私下找的我来买房，我们私下就达成了买卖协议，没有通过中介。涉案房屋当时值200多万，因我着急用钱，我就以160万元的低价出售给原告，前提条件我也和原告说了，这个房子暂时过不了户，因为银行有贷款，当时都告知原告了，原告也是认可的。到我们签协议的时候，我才把刘占山叫过来，因为是他的名字，所以需要他亲自签。这个房款是原告打到我名下的，钱也是我实际使用，与刘占山无关。原告把房款打给我之后，我就把房屋腾空交给原告使用了。我因为做工程，工程款回款慢，导致涉案房屋一直未给原告过户。从2013年原告打款给我之后，一直到现在都是由原告实际居住的。对于原告的诉求，想解除合同退钱的话，因这个钱是我实际使用的，与刘占山无关，我愿意承担解除合同、退还房款的责任，但赔偿损失的责任不用这么多，当时我卖给原告也是低价出售的，这么多年原告也是一直使用的，我认为应适当的少赔一些。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年8月1日，王尊丰（买受人）与刘占山（出卖人）签订《房屋买卖协议书》，约定：“现有北京市大兴区永华北里10-5-302室（即涉案房屋），面积87.66㎡，房主刘占山（身份证号：×××），房产证号X京房权证兴字第XXXX号商品房一套，卖给王尊丰（身份证号：×××），房款160万元整，一次性付清。双方约定房屋产权于2013年11月1日前过户到王尊丰名下，过户中发生的一切费用都由原房主刘占山承担。如到期未能于2013年11月1日前过户到王尊丰名下，房主刘占山按每日5000元违约金支付给王尊丰。过户后房屋交给王尊丰。如中途双方有一方在协议执行中违约，向对方支付2倍违约金，即3200000元整。”协议签订当日，王尊丰向刘娜的工商银行账户汇入1600000元。刘占山与刘娜共同向王尊丰出具收条，载明：“今收到王尊丰交来购买坐落大兴区黄村镇永华北里10-5-302室（即涉案房屋）房屋款1600000元。因王尊丰向刘占山转卡失败，改为王尊丰向刘娜卡号×××（工行大兴支行）转入人民币1600000元整。”收条尾部有刘占山、刘娜的签字及捺印。2016年7月26日，王尊丰因房屋买卖合同纠纷将刘占山诉至本院，本院于2016年10月14日作出（2016）京0115民初12440号民事调解书，内容为：一、王尊丰与刘占山于2013年8月1日就涉案房屋签订的房屋买卖协议有效；二、案件受理费9600元由被告刘占山负担。2017年8月4日，王尊丰又将刘占山诉至本院，请求本院判决刘占山协助王尊丰办理涉案房屋的过户登记手续、承担全部税费，并赔偿违约金200000元。但因涉案房屋已被本院查封且存在抵押登记，房屋买卖协议存在继续履行的障碍，客观上暂无法办理产权过户手续，且王尊丰经本院依法释明仍未变更诉讼请求，故本院于2018年3月30日作出（2017）京0115民初15509号民事判决书，判决驳回王尊丰的诉讼请求。另查，2012年12月24日，招商银行股份有限公司北京分行（以下简称招行北京分行）作为抵押权人就涉案房屋设定最高额抵押权登记，该笔抵押于2014年2月18日办理注销登记，注销原因为贷款结清。2014年2月21日，汇富公司作为抵押权人就涉案房屋设定抵押权登记。汇富公司与刘占波、刘占山借款合同纠纷一案，本院于2016年7月15日作出（2016）京0115民初4501号民事判决书，判决：一、刘占波偿还汇富公司借款本金5000000元并支付借款利息；二、刘占波支付汇富公司律师代理费136600元；三、如刘占波未履行上述第一项、第二项义务，则汇富公司对刘占波名下位于北京市大兴区黄村镇清澄名苑南区2号楼10层4-1001号房屋拍卖、变卖所得价款在上述第一项和第二项范围内享有优先受偿权；如刘占波未履行上述第一项、第二项义务，则汇富公司对刘占山名下涉案房屋拍卖、变卖所得价款在上述第一项和第二项范围内享有优先受偿权。判决书生效后，刘占波、刘占山未如期履行判决书确定的义务，汇富公司向本院申请强制执行，本院于2016年8月25日立案执行，案号为（2016）京0115执5333号。执行过程中，本院于2016年11月1日查封涉案房屋。后杨秀英以其受让汇富公司就（2016）京0115民初4501号民事判决书享有的全部债权为由，申请变更为（2016）京0115执5333号执行一案的申请执行人，本院于2016年12月26日作出（2016）京0115执异90号执行裁定书，裁定变更杨秀英为（2016）京0115执5333号案件申请执行人。王尊丰就涉案房屋提出案外人异议，本院于2019年5月9日作出（2019）京0115执异69号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。杨秀英不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉，本院于2019年9月26日作出（2019）京0115民初13265号民事判决，判决：准许执行北京市大兴区黄村镇永华北里10号楼3层5-302房屋。王尊丰上诉后，北京市第二中级人民法院于2020年5月28日作出（2020）京02民终664号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。庭审中，针对第三人刘娜陈述涉案房屋系其用其弟弟刘占山的名义购买，购房款系其实际收取及使用，其愿意承担本案相关法律责任，王尊丰称：我方认为法律上不存在借名买房的事儿，我方是和刘娜联系，但房主为刘占山，后续多项判决主体均为刘占山，具体刘娜与刘占山之间对房屋的约定与我方无关，虽然第三人刘娜当庭认可是其原因导致没有过户，愿意承担各项责任，但本案中我方仍要求由刘占山、殷兰香承担责任，不要求由刘娜承担相关责任，其内部之间的关系由其内部自行解决。刘占山、殷兰香称：我方认为应由房屋实际权利人刘娜承担相应责任，借名买房的行为并不为法律所禁止。第三人刘娜称：原告当时知道我是用我弟弟的名义买的，他也没有异议，希望原告实事求是，我愿意承担本案的责任。本院认为，根据庭审查明的事实情况和相关证据及已生效判决，可以判定刘占山未按房屋买卖合同约定履行过户义务，导致无法实现合同目的，属于违约行为。关于刘娜与刘占山之间借名买房的问题，并不妨碍王尊丰行使其向房屋买卖合同相对方主张违约责任的权利。故，王尊丰要求解除双方签订的房屋买卖合同并要求刘占山退还房款160万元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。对于王尊丰要求刘占山赔偿经济损失190万元（房屋差价，因执行局拍卖房款为350万元，主张差价损失）的诉讼请求，因刘占山系违约方，应对王尊丰的合理实际损失予以赔偿，但对于具体赔偿数额，本院参考合同履行情况、当事人的过错程度、实际损失等因素综合考虑，酌情确定为由刘占山一次性赔偿王尊丰实际损失150万元。王尊丰要求殷兰香共同承担本案给付责任的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下:一、自本判决生效之日起解除王尊丰与刘占山于2013年8月1日签订的《房屋买卖协议书》；二、刘占山于本判决生效之日起十日内返还王尊丰房款1600000元；三、刘占山于本判决生效之日起十日内赔偿王尊丰经济损失1500000元；四、驳回王尊丰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34800元，由王尊丰负担3977元（已交纳），刘占山负担30823元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  时亚东二〇二一年三月十七日书记员  杨京爽