广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初40585号原告（反诉被告）：李卯华，女。委托诉讼代理人：张方硕，广东广和律师事务所律师，执业证号14403200511131887。委托诉讼代理人：黄佳萍，广东广和律师事务所律师，执业证号14403202011282836。被告：王菊生，男。被告（反诉原告）：深圳市海达瑞轩商业管理有限公司，住所地深圳市龙岗区宝龙街道龙新社区龙升路51号鼎泰大厦506，统一社会信用代码91440300342917302X。法定代表人：徐爱珍，总经理。两被告共同委托诉讼代理人：王岚，广东天略律师事务所律师，执业证号14403200211315514。第三人：蒋问天，男。原告李卯华诉被告王菊生、深圳市海达瑞轩商业管理有限公司（以下简称“海达瑞轩公司”）、第三人蒋问天暨被告海达瑞轩公司反诉原告李卯华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》以及最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》的规定，依法适用普通程序，于2021年1月19日和2021年3月3日两次公开开庭进行了审理。原告李卯华及其委托诉讼代理人张方硕、黄佳萍，两被告的共同委托诉讼代理人王岚参加了第一次庭审；原告李卯华及其委托诉讼代理人张方硕、黄佳萍，两被告的共同委托诉讼代理人王岚，第三人蒋问天参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告李卯华向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告海达瑞轩公司就罗湖区人民北路越港商场中心负一楼签署的租赁合同于2017年10月解除；2.判令二被告连带向原告赔偿租赁期内装饰装修残值损失共计602830元；3.判令二被告连带支付前述第2项费用资金占用期间的利息，自应付之日以6%为标准计至实际支付之日，暂计至2020年7月24日为32205.99元；4.案件受理费、保全费等诉讼费用由二被告承担。事实和理由：被告王菊生系被告海达瑞轩公司的控股股东，对被告海达瑞轩公司持股60%。2015年7月16日被告王菊生向案外人朱汉瑞、陈钦元（系越港商业中心负一楼的第一手承租人）承租罗湖区人民北路越港商业中心负一楼（以下简称“商城”)，租期8年，自2015年8月1日至2023年7月30日。2015年8月1日，被告王菊生以海达瑞轩公司的名义将商城商铺出租给原告，经营小黑牛自助餐，合同约定租期自2016年5月19日至2023年7月30日。原告承租后，对租赁物业进行了装修。王菊生因长期拖欠朱汉瑞、陈钦元房租，于2017年10月离场放弃商城经营。2017年11月至2019年3月期间，原告向二房东陈钦元支付占用费用。2019年3月第三人蒋问天取代陈钦元成为越港商业中心地下一层物业新二房东。蒋问天进驻后要对商城实施拆除改造，要求包括原告在内的原有商户全部搬离。原告偕同其它商户经抗争无果最终搬离。原告认为，由于被告原因导致原被告之间的租赁合同被提前解除，原告无法在涉案承租物业上继续经营，由此导致原告发生巨额损失。被告应赔偿原告损失，包括但不限于装饰装修及设备残值损失，并支付资金占用期间的利息。原告认为，被告补充提供越港商业中心建设工程、建设工程竣工验收证书可以证明涉案租赁合同是合法有效。涉案租赁合同因被告无法履行而提前终止。被告应承担由此给原告造成的损失。现在被告以原告欠付租金为由主张原告承担合同解除的损失，不具有抗辩性。被告从未向原告主张过因欠付租金而要解除合同。而解除合同是被告根本违约的后果，应由被告承担责任。退一步讲，原告也并不欠付被告租金。应二房东的要求，对于剩余的未结付给被告的租金，原告在2017年10月份向陈钦元支付了44960元。根据民法典的相关规定，承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。故原告足额支付了租金。目前原告承认目前仍是在越港商业中心经营，但并非涉案租赁场地F08铺位而是3号铺位。因为第三人入场后要将商场重新规划和改造，要求商铺全部搬离拆除。原告为此从2019年4月一直与第三人交涉，最终原告按照第三人的要求重新承租了租赁场地按其指定的装修风格和进行了装修。现小黑牛店铺的装修与之前是完全不一样的。在原有店铺被拆除时，装修损失已经发生，原因在于被告经营不善提前离场。被告提供租金收据均无海达瑞轩公司的公章只有彭思情或徐小娟签字，故涉案租赁的实际经营者并非海达瑞轩公司，而是王菊生。退一步讲也构成了王菊生与海达瑞轩公司的财务混同，王菊生应当对公司债务承担责任。综上，望法院判如所请。被告王菊生、海达瑞轩公司辩称：一、王菊生不是适格的被告。2016年5月19日房屋租赁合同系原告于海达瑞轩所签。王菊生只是海达瑞轩的股东，其个人没有对该租赁合同承担履行担保责任。东门整体租赁项目是王菊生个人租赁，然后其吸纳十几个股东共同经营管理，主要招商各经营者经营餐饮业。东门项目的经营管理人是公司不是个人。责任承担者只能是公司，原告把王菊生作为被告没有法律依据。二、原告的起诉不成立。原告的租金缴纳是在每月5号之前，但其经常不按时交租。特别是2017年10月前，其存在连续拖欠一个月，两个月租金、水电费情况，我方已提出反诉。根据租赁合同第三条第四款约定，任何费用或租金交付超过一个月，我方有权利解除租赁合同，由于东门项目在运营当中，各租户拖欠租金严重，海达瑞轩公司贴在原告餐厅催促交付租金的通知都贴了无数次。海达瑞轩公司垫付几个月租金后，实在无力再垫付，亏损200多万，才无奈离场。离场之时，愿意继续经营者直接与第一手租赁人朱汉瑞等发生关系。原告违约在先，其索要所谓装修费损失没有理由，况且其装修费损失计算过高。原告并没有提供其进场时装修清单，不能确定其装修时间。单方面委托鉴定、鉴定咨询，是以装修重置来计算的高额装修费，不符合当时情况。且该鉴定意见连餐饮设备都放进装修里，是不合理的。被告海达瑞轩公司被迫离场正是因为包括小黑牛在内的各商户长期拖欠租金造成。被告被迫离场前原告不按时交租，而在事后将租金补交给第二手房东，存在恶意串通二手房东，合伙胁迫被告离场的可能。2019年4月第三人发通知后，经过街道办调解，小黑牛得以继续经营，并进行了门店升级改造，但一直还在原来的商场继续经营。被告海达瑞轩公司向本院提出反诉请求：判令原告给付拖欠的房租、水电费酌定10000元。事实和理由：2016年5月19日，我司与原告签署为期7年的商铺租赁合同，租赁东门商场F08号商铺。2017年8月31日，原告交付7月部分电费10000元以后，就没有再支付过房租等费用。我司多次向原告催要拖欠的房租、水电费，但其均以生意不好为由不予理会。因为当时还有其他商户拖欠房租严重，导致我司无法继续经营，于2017年10月被迫离场，离场之时，宣布解除与各商户的合同，商户继续经营的与第一手租赁者朱汉瑞、陈钦元联系。我公司当时因为生意比较繁忙，没有起诉各租户。现原告因装修事宜起诉我司，我司只能提起反诉，请求法院查明事实，维护我司的合法权益。原告对被告海达瑞轩公司的反诉答辩称：一、原告已经足额向被告支付租金水电等全部费用，被告反诉所述内容与事实不符。2017年8月31日后原告分别于2017年9月11日支付1.8万元，与2017年9月21日支付1万元，于2017年10月1日支付1万元，已经足额支付了所有费用并无拖欠，本案起诉前长达三年多被告也从未向原告主张过费用这一事实。二、被告离场是因为其欠付第一手承租人朱汉瑞、陈钦元租金，导致第一手承租人解除与被告的租赁合同，与原告无关，被告也从未以原告欠付水电费租金为由向原告发出过解除合同通知。被告在反诉状中称，其离场时宣布解除与各商铺的合同，与事实不符，也不符合合同法关于合同解除的形式要件和实质要件。三、被告离场导致原告无法继续使用承租房屋，给原告造成了损失，被告离场后原被告之间的租赁合同事实上无法履行，原告向第一手承租人支付场地占用费以继续使用租赁物业，但到了2019年第三人蒋问天成为新的第一手承租人后要整体改造商场，要求原告搬离，导致原告2019年9月之后无法再使用承租房屋，由此给原告造成的损失应该由被告承担。四、被告王菊生应该对原告的损失承担责任。涉案租赁场地是由王菊生个人承租，之后以其实际控制的海达瑞轩公司与原告签署合同，但实际经营者为王菊生，所有租赁相关事务均由王菊生一手操办。从王菊生的承诺书可知，最终是由于王菊生欠付第一手承租人租金导致原告无法继续使用承租场地。此外，原告支付租金的账户是王菊生指定的个人账户，海达瑞轩公司从未向原告收取过租金，也从未向原告提供过租金发票。由此证明，租赁为王菊生的个人行为，且王菊生与海达瑞轩公司构成财务混同，王菊生应对公司债务承担责任。第三人蒋问天对原告的起诉和被告海达瑞轩公司的反诉述称：2019年3月，本人承租越港商业中心地下一层物业，用于经营“彩虹7号美食街”项目，为此需要对商场重新规划并进行整体拆除改造，原有商户必须全部搬离。原被告之间的租赁纠纷与我没有关系，我只是承租了这个商场，按照自己的规划和商务条件去接纳新商户。对包括小黑牛、猪肚鸡以及郑海鲈鱼在内的原商户我们经过长达5个月的沟通和多方协调，小黑牛和猪肚鸡在商场重新装修，继续经营。本人要求原告搬离其承租场地，是行使本人在《租赁合同》中的合法权利，如原告因此发生损失，不应由本人承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：（一）被告海达瑞轩公司于2015年6月30日注册成立，股东为被告王菊生、罗昆，其中王菊生出资300万元，占海达瑞轩公司60%股份。（二）案涉商场位于深圳市罗湖区。越港商业中心宗地号Ｈ207-××6，系罗湖区旧城改造建设项目；建设单位为浙江省越港实业有限责任公司；施工单位为深圳市第三建筑工程公司；于1999年1月25日竣工；建筑面积20693平方米。1996年1月10日，深圳市旧村改造领导小组办公室出具《深圳市规划国土局规划设计要点》载明，地下室架空作设备用房及停车库，不计容积率面积为3726平方米。越港商业中心工程验收合格之前，浙江省越港实业有限责任公司深圳分公司于1999年1月7日，向深圳市规划国土局罗湖分局发文，主要内容关于越港商业中心地下室改变建筑物功能。深圳市规划国土局罗湖分局复函，要求浙江省越港实业有限责任公司深圳分公司向罗湖区旧城改造办补交地价后，再行办理补充协议手续。2002年1月11日，越港商业中心地下商场2782.84平方米部分办理了抵押登记，抵押人为浙江省越港实业有限责任公司深圳分公司，抵押权人为深圳市罗湖区建设局。越港商业中心地下一层商铺125-170号曾被杭州市上城区人民法院、深圳市中级人民法院及本院多次查封，查封被执行人为浙江省越港实业有限责任公司、浙江省越港实业有限责任公司深圳分公司。越港商业中心地下层中089、090、091、253、254、255、257、258、259号及地下室商场227.22平方米部分已裁定过户予案外人胡惠康，该部分不在查封之列。（三）2015年7月16日，被告王菊生向案外人朱汉瑞、陈钦元承租越港商业中心地下一层用于商业活动，租期8年，自2015年8月1日至2023年7月30日。（四）2016年5月19日，被告海达瑞轩公司作为甲方、原告与案外人曾月春作为乙方，共同签订了一份《商铺租赁合同书》，约定：被告海达瑞轩公司将位于深圳市罗湖区店铺提供给乙方经营，建筑面积528.8平方米，经营期限自2016年5月19日至2023年7月30日；乙方在合同经营期限内应按每月营业额进行扣点交纳租金，标准为：月营业额70万元以下按10％扣点，每月营业额达70万元按11％扣点，月营业额达80万元按12％扣点，月营业额达90万元按13％扣点，月营业额达100万元按14％扣点，月营业额达110万元按15％扣点（15万元封顶）；容量之内的电费2元／度（电费每月3万度以上，则每度优惠0.2元），水费6.8元／立方米；乙方于每月5号前交纳当月租金及上个月水费、电费，拖欠任何签署费用或租金超过一个月，原告有权单方解除合同收回商铺。2016年6月17日，案外人曾月春和秦超出具声明称退出东门越港美食城小黑牛东门店全部股份。（五）2017年10月14日，被告王菊生出具《承诺书》，确认其未能按合同准时交纳租金，并承诺于2017年10月20日前交齐全部费用，否则自动放弃该场地。2017年10月，被告海达瑞轩公司退出经营越港商场负一楼，与原告及其他商户解除合同但未进行账目清算。2019年3月28日，第三人蒋问天向案外人浙江省越港实业集团有限公司深圳分公司、深圳市第三建筑工程有限公司和胡惠康承租越港商业中心地下一层的铺位。2019年5月5日，当事人蒋问天向原告发出搬迁通知，要求收回原告承租的商铺。2019年9月，原告委托深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司对商铺的室内装饰装修及设施设备项目进行价值咨询。该公司出具《价值咨询报告书》，确认越港商业中心负一楼越港美食城F08号装饰装修及设施设备合计咨询价值为602830元。被告海达瑞轩公司提供的网络图片显示，直至2021年1月，原告仍在越港商业城负一楼经营。（六）诉讼中，被告确认原告已交清了2017年6月的租金水电费及2017年7月的部分电费。原告主张在此之后三次微信转账给彭思情用于支付租金水电费，其中于2017年9月11日支付的18000元为2017年8月的部分水电房租，于2017年9月21日支付的10000元为2017年8月的剩余水电房租，于2017年10月1日支付的10000元为2017年9月部分水电房租。被告确认原告于2017年9月11日至2017年10月1日的三笔转账支付的是2017年8月份的水电费，2017年7月起的租金一直未予支付。庭审中，本院要求原被告双方说明2016年5月至2017年9月的具体租金数额及计算依据，但原告称时间久远，未能提交。被告提交了部分租金收据存根，原告不予确认，并称其在2017年10月份向陈钦元支付了租金44960元。（七）庭审中，原告确认在被告海达瑞轩向原告交付租赁房产时，双方未就交付房屋的状态进行记录。现越港商业城负一层F08的装修已经全部拆除并于2019年10月迁至3号店铺经营，并重新装修。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《商铺租赁合同》是当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。《商铺租赁合同》签订后，原告开始入驻经营。从被告提交的原告交纳租金、水电费的收据存根看，2017年8月31日前原告存在迟延支付房租水电费的情形。原告未能提交其租赁期间的营业额以及其2017年9月11日前支付租金的记录，应承担举证不能的不利后果，故其主张已经按时足额支付租金，本院不予采信。原告与被告海达瑞轩公司在庭审中均确认被告海达瑞轩公司于2017年10月不再经营案涉商铺所在商场，双方合同已解除，原告的该项诉讼请求，本院予以确认。原告拖欠租金以致被告海达瑞轩公司离场并解除合同，过错在于原告。且原告要求被告赔偿装修残值，其提交的价格咨询报告是单方委托，未得到对方当事人确认，不足以作为其损失金额的依据。原告没有提交涉案房屋原状的证据材料，且涉案租赁房产也已经拆除装修，仅有公证图片，不具备对装修损失进行鉴定的条件，原告应承担举证不利的法律后果。故原告请求两被告赔偿装修损失及资金占用利息，既没有法律依据也没有事实依据，本院不予支持。关于被告海达瑞轩公司反诉请求原告支付2017年10月的租金1万元，因其提起反诉距知道权利被侵害的时间已经超过三年，但未能举证证明其间发生过诉讼时效终止、中断的事由，故对被告海达瑞轩公司的反诉请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告李卯华与被告深圳市海达瑞轩商业管理有限公司于2015年7月16日签订的《商铺租赁合同书》已于2017年10月解除；二、驳回原告李卯华的其他诉讼请求；三、驳回被告深圳市海达瑞轩商业管理有限公司的反诉请求。案件受理费10150.35元，由原告负担10050.35元，被告海达瑞轩公司负担100元；反诉受理费50元，由被告海达瑞轩公司负担。原告预交的案件受理费，本院退还100元。被告海达瑞轩公司应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费50元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  赵蔚琳二〇二一年三月八日书记员  郑嘉秀