湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0503民初116号原告:胡桐轩，男，汉族，1938年2月24日出生，住所邵阳市大祥区。委托诉讼代理人：谭文军，湖南楚信律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺青兰，湖南楚信律师事务所律师。被告:邵阳市宝西建筑工程有限公司，住所邵阳市大祥区宝庆西路金家巷。法定代表人：邓志义，该公司经理。委托诉讼代理人：邹国华，湖南森力（邵阳）律师事务所律师。被告：邵阳市宝西房地产开发有限责任公司，住所邵阳市大祥区宝庆西路金家巷。法定代表人：石新华，该公司经理。被告：石新华，男，汉族，1961年4月15日出生，住所邵阳市大祥区。上述两被告的委托诉讼代理人：邓伟，湖南森力（邵阳）律师事务所律师。原告胡桐轩与被告邵阳市宝西建筑工程有限公司（以下简称宝西建筑公司）、邵阳市宝西房地产开发有限责任公司（以下简称宝西房地产开发公司）、石新华房屋拆迁安置补偿合同纠纷和房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡桐轩的委托诉讼代理人谭文军，被告宝西建筑公司的委托诉讼代理人邹国华，被告宝西房地产开发公司及被告石新华的委托诉讼代理人邓伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡桐轩向本院提出诉讼请求：1、依法确认位于大祥区xxxx小区的1105号房、1205号房归原告所有；2、依法判令被告邵阳市宝西建筑工程有限公司将以上两套房屋交付给原告并办理不动产权证；3、依法判令被告邵阳市宝西房地产开发有限公司将位于大祥区xxxx小区的1502号房交付给原告并办理不动产权证；4、依法判令被告邵阳市宝西房地产开发公司按照每月一千元的标准向原告支付自2020年12月16日至房屋交付之日起的损失；5、依法判令被告石新华对被告邵阳市宝西建筑工程有限公司及邵阳市宝西房地产开发有限公司应履行的义务承担连带责任；6、依法判令三被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2010年6月4日，受被告邵阳市宝西建筑工程有限公司委托，被告石新华代表被告宝西建筑公司与邵阳市科学技术局机关职工的代表（以下简称“科技局”）及邵阳市科学技术协会机关职工的代表（以下简称科协）签署了《联合建房协议书》，约定：1、科技局及科协同意拆除科技局家属楼第一栋住宅楼，与被告宝西建筑公司联合新建两栋住房；2、自协议签署之日起三个月内，宝西建筑公司应当完成拆迁任务；3、房屋自正式开工之日起至正式交付新房钥匙之日止，总建设工期为26个月整。此外，合同还对住房设计、建设标准，建房手续办理，付款方式，产权证办理等事项作出了约定。以上《联合建房协议书》签订后，为履行约定的义务，使新建住房符合规划要求，被告宝西建筑公司需征收并拆除原告名下的位于市科技局家属区院内的房屋，为此，双方于2012年2月13日签订了《房屋拆迁补偿协议书》，约定：1、宝西建筑公司同意原告在新建的两栋楼内就地安置；2、宝西建筑公司补偿给原告的新房面积为200平米；3、新房建成后，原告原已开通的水、电、气、电视、宽带、电话等由宝西建筑公司负责开通，费用由宝西建筑公司承担；4、原告所购新房补偿面积内办理不动产权证的一切费用由宝西建筑公司负责，超面积部分办理不动产权证的契税由原告负责，其他费用由宝西建筑公司负责。以上《协议》签订后，宝西建筑公司遂于2014年7月开始动工修建房屋。2014年11月17日，宝西建筑公司在取得原告同意后，确定将xxx小区C5户型11楼、12楼的两套房屋（即：1105房、1205房）作为拆迁安置房安置给原告。因该两套房屋已经超过了宝西建筑公司应安置的房屋面积，原告遂于同年12月7日向被告交纳了房屋拆迁面积差价补偿款148939元。2014年6月17日，原告作为市科技局的退休干部，根据建房职工代表与宝西建筑公司签订的《联合建房协议书》的约定，与宝西房地产开发公司签署了《联合建房补充协议书》并按照约定支付了15万元的购房款。2014年11月14日，经双方协商，原告选定了C2户型15楼的房屋（即：1502房）。被告在收取了原告支付的安置房面积价差款及原告的购房款后，迟迟不按照约定将房屋建成并交付给原告使用，虽经原告多次催促，但均遭致被告无理拒绝。至目前为止，原告应获得的安置房及购买的房屋尚未通过竣工验收。原告认为，根据自己与宝西建筑公司签订的《房屋拆迁补偿协议书》的约定，自己依法可获得约定的安置房屋，现被告迟迟不将安置房屋交付给原告的行为显然违背了协议约定及法律规定，依法应承担相应的责任。此外，在原告与被告宝西房开公司签订《联合建房补充协议》并依约交纳了购房款后，被告宝西房开公司则负有将约定的房屋交付给原告的义务，现被告拒绝交付房屋的行为亦损害了原告的合法权益。被告石新华作为项目的实际开发经营者及宝西房开公司的唯一股东，依法应对宝西建筑公司及宝西房开公司需履行的义务承担连带责任。为维护自己权益，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，特向贵院提起诉讼，请贵院在查明案件事实的基础上依法支持原告的诉讼请求。被告宝西建筑公司辩称：1、邵阳市科学技术局想集资建房，找到石新华，与被告宝西建筑公司签订联合建房协议书，但由于当时各方对国家集资建房的政策不了解，导致最后的协议并未实际履行；2、被告宝西建筑公司并没有参与案涉项目小区的开发与建设，原告诉请的1105号房、1205号房并未登记在被告宝西建筑公司名下，被告宝西建筑公司无法履行办理不动产权证的义务；3、被告宝西建筑公司只是涉案小区的承建商，原告集资款等费用也未交给被告宝西建筑公司。请求法院依法驳回对被告宝西建筑公司的诉讼请求。被告宝西房地产开发公司、石新华辩称，1、邵阳市科学技术局的领导找到石新华在机关院内建房，由宝西建筑公司进行承建，牵扯到几户要拆迁的问题，原告与被告石新华签了协议，办手续时这些协议不符合国家政策没有履行，后由被告宝西房地产开发公司通过公开拍卖的形式以900多万的价格得到土地开发权，地在科技局里，一些拆迁户想要得到更大的利益，宝西房地产开发公司以1:1.5的比例赔偿，原告有一套房屋，77.04个平方，现在没有拆，原告还住在里面，得到的安置房是一套及自己集资的房屋两套，共两百多平方。逾期交房的问题，要将所有的钱交齐后才能交房，所以不存在逾期交房的问题，现原告原来的房屋并没有拆除。请求驳回原告对宝西房地产开发公司及石新华的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1、2010年6月4日，被告宝西建筑公司与邵阳市科学技术局机关职工的代表（以下简称“科技局”）、邵阳市科学技术协会机关职工的代表（以下简称科协）签署了《联合建房协议书》，科技局及科协同意拆除科技局家属楼第一栋住宅楼，与被告宝西建筑公司联合新建两栋住房；新建的两栋住房科技局、科协各购买55套、40套，其余41套住房归宝西建筑公司自行安置；合同还对住房设计、建设标准、建房手续办理、付款方式，产权证办理等事项作出了约定。2、原告胡桐轩在科技局家属楼第一栋拥有一套面积77.4平方米住房，另有11.4平方米煤房。2012年2月13日，被告宝西建筑公司（甲方）与原告胡桐轩（乙方）签订《房屋拆迁补偿协议书》，该协议书的主要内容有：乙方同意将现有住房拆除，甲方同意在乙方新建的两栋住房内安置；甲方同意按实际面积按1：1.3补偿新房面积；甲方补偿乙方新房面积200平方米；协议生效后三个月内乙方搬出现住房；合同附件上双方认可胡桐轩“选择C5户型11楼、12楼面积：133.09平方米”房屋；另外双方还就价格结算、办证费用等做了约定。3、2013年4月27日，被告宝西房地产开发公司以9400000元出让价格获得科技局、科协内4673.19平方米土地的使用权，负责开发建设科技局、科协两栋住房，工程项目名称为邵阳市xxxx综合楼工程。4、2014年6月17日，原告胡桐轩（甲方）与被告宝西房地产开发公司科技苑项目部（乙方）签订《联合建房补充协议书》，约定的主要内容有：乙方承诺签订集资房客户，无论房价上涨幅度多大，集资户均价在2713元/平方米；在签订本协议时，甲方付乙方50000元定金；住房建到正负零甲方付乙方100000元，开盘时甲方付乙方房款余额的90%；合同附件上双方认同胡桐轩选择C2户型15楼142.17平方米房屋即1502号房。5、2015年5月18日，被告宝西房地产开发公司与被告宝西建筑公司签订邵阳市xxxx综合楼工程建设施工合同，约定由宝西建筑公司作为工程承包人承建邵阳市xxxx综合楼工程。现案涉房屋主体已竣工验收。6、宝西房地产开发公司科技苑项目部收取胡桐轩款项情况如下：2014年12月7日收取“房屋拆迁面积差价补偿款”148939元，2014年12月24日收取“预交地方各税”9952元，2014年7月3日收取“建房款”50000元，2015年3月24日收取“集资建房款C2-15”100000元。7、胡桐轩所有的在科技局家属楼第一栋面积77.4平方米住房至今仍未拆除，胡桐轩至今尚在居住使用。上述事实，有双方当事人的陈述、联合建房协议书、产权证、房屋拆迁补偿协议书、国有建设用地使用权出让合同、建设工程施工合同、收据等证据在卷，足以认定。本院认为：本案有两个法律关系，一个是拆迁安置补偿合同法律关系，另一个是房屋买卖合同法律关系。现根据本案事实及有关法律分别评判如下：一、关于拆迁安置补偿合同法律关系，本院从以下三个方面分别进行阐述：第一，宝西建筑公司与胡桐轩签订的房屋拆迁补偿协议书是否有效的问题。根据《城市房屋拆迁管理条例》第4条、第6条的规定，拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位，拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。因此取得房屋拆迁许可证是实施房屋拆迁前置条件，获得许可证后，拆迁申请人就成为合法的拆迁人，其拆迁行为受法律保护。一般来说没有取得拆迁许可证不能实施拆迁，也就不存在签订拆迁补偿安置协议。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。从上述规定来看，违法并不必然导致合同无效，只有违反法律、行政法规的强制性效力规范，才导致合同无效。《城市房屋拆迁管理条例》关于取得房屋拆迁许可证是实施房屋拆迁前置条件的规定，属于管理性规范，当事人违反的，行政机关有权进行行政处罚，但也并不会必然导致合同无效。《城市房屋拆迁管理条例》规定拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后方可实施拆迁。这样的规定是国家为了保护被拆迁人利益而设置的，是对拆迁房屋单位取得房屋拆迁资格的前置约束，是房屋拆迁管理部门对房屋拆迁市场的管理，而并未对房屋拆迁安置补偿协议的签订及其效力作出强制性规定。本案中，宝西建筑公司与胡桐轩签订的《房屋拆迁补偿协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。第二，宝西建筑公司与胡桐轩签订的《房屋拆迁补偿协议书》能否履行。从本案查明的事实来看，被告宝西房地产开发公司以9400000元出让价格获得科技局、科协内4673.19平方米土地的使用权，负责开发建设科技局、科协两栋住房，工程项目名称为邵阳市xxx综合楼工程。被告宝西房地产开发公司与被告宝西建筑公司签订邵阳市xxx综合楼工程建设施工合同，约定由宝西建筑公司作为工程承包人承建邵阳市xxxx综合楼工程。被告宝西建筑公司作为施工方而非开发方已经没有能力履行其与原告胡桐轩签订的《房屋拆迁补偿协议书》，原告也没有根据《房屋拆迁补偿协议书》将房屋交宝西建筑公司拆迁，而且一直占有、使用。对于宝西建筑公司的履行不能，合同双方可以根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，要求解除合同，并根据该法第九十七条的规定，主张自己的权利。第三，宝西房地产开发公司是否追认了宝西建筑公司与胡桐轩签订的《房屋拆迁补偿协议书》。宝西房地产开发公司承担了邵阳市众鑫科技苑综合楼工程开发权后，收取胡桐轩“房屋拆迁面积差价补偿款”148939元及“预交地方各税”9952元，是否意味着宝西房地产开发公司对宝西建筑公司与胡桐轩签订的《房屋拆迁补偿协议书》予以追认呢？对此，宝西房地产开发公司辩称与科技局、科协职工代表达成了口头协议即“拆迁房屋按1：1.5补偿，超出面积按开盘价格补差。”但原告胡桐轩对宝西房地产开发公司的这一辩论意见并未认可，宝西房地产开发公司也未提出足以采信的证据来证明自己的辩论观点。故本院既不能认定宝西房地产开发公司对宝西建筑公司与胡桐轩签订的《房屋拆迁补偿协议书》予以追认，也不能认定宝西房地产开发公司辩称的“1：1.5补偿，超出面积按开盘价格补差”的辩论观点。原告对于宝西房地产开发公司收取的“差价补偿费”、“预交地方各税”可另案主张自己的权利。综上，原告胡桐轩基于与被告宝西建筑公司签订的《房屋拆迁补偿协议书》提出的要求确认位于大祥区xxxx小区的1105号房、1205号房归原告所有及判令被告宝西建筑公司将以上两套房屋交付给原告并办理不动产权证的诉讼请求没有事实与法律依据，本院不予支持。二、关于房屋买卖合同法律关系。胡桐轩与宝西房地产开发公司科技苑项目部签订《联合建房补充协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。故对原告要求判令被告宝西房地产开发公司将位于大祥区xxxx小区的1502号房交付给原告并协助办理不动产权证的诉讼请求，本院予以支持。但是原告要求被告宝西房地产开发公司按照每月1000元的标准向原告支付自2020年12月16日至房屋交付之日起的损失的诉讼请求没有事实与法律依据，本院不予支持。另，被告石新华作为宝西房地产开发公司的法定代表人，没有直接与原告胡桐轩签订有关合同，故原告要求被告石新华承担本案责任无事实与法律依据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告邵阳市宝西房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内将位于邵阳市大祥区××路××号××小区的1502号房交付给原告胡桐轩。二、被告邵阳市宝西房地产开发有限责任公司在本判决生效后三十日内协助原告胡桐轩办理位于邵阳市大祥区××路××号××小区的1502号房的产权登记。三、驳回原告胡桐轩的其他诉讼请求。案件受理费减半收取4265元，由原告胡桐轩负担2000元，由被告邵阳市宝西房地产开发有限责任公司负担2265元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员 刘莲二〇二一年三月二十二日法官助理刘慧隆代书记员 陈路附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。