北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初45020号原告（反诉被告）：马威，男，1998年9月5日出生，汉族，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：郑青玉，北京市融泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：远大创展（北京）资产管理有限公司，住所地北京市海淀区，统一社会信用代码：91110108764204265Y。法定代表人：顾小锋，董事长。委托诉讼代理人：步巍，女，该公司员工。马威与远大创展（北京）资产管理有限公司（以下简称远大创展公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马威之委托诉讼代理人郑青玉，被告远大创展公司之委托诉讼代理人步巍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。马威向本院提出诉讼请求：1、确认双方之间签订的租赁合同及补充协议于2020年6月27日解除；2、判令远大创展公司向我方退还2020年1月28日至2020年7月27日期间的租金255162元；3、判令远大创展公司向我方退还租赁押金8万元；4、远大创展公司返还我方装修施工保证金9750元；5、远大创展公司向我方支付律师费8000元；6、诉讼费由远大创展公司承担。事实和理由：双方于2018年1月12日签订《房屋租赁合同》，远大创展公司将位于北京市海淀区广源闸5号光源大厦8305号房屋（以下简称8305号房屋）出租给我方，租期3年，自2018年1月28日至2021年1月27日。因疫情我方多次与其协商房屋租赁事宜，但均无果，故我方于2020年6月27日向其送达解除通知，通知对方解除该租赁合同。现诉至贵院。远大创展公司辩称，不同意其全部诉求。2020年6月27日，我方收到马威的解除合同通知，但是该通知上仅要求退还房屋租赁保证金，为了能够明确其本人要求解除之后所退还的相应款项，我方工作人员与马威联系，希望能够与马威就解除事宜面谈。2020年6月28日，马威到我方面谈过程中我方发现马威主张退还的款项除了保证金外还有其他项目，我方意见是如果书面要求解除需将保证金之外诉求一并写在书面解约函中，由我方在向单位上报后确定。2020年6月28日，其将所有要求退还的款项写在解约函上给我方，但是我方不同意且其解除主张没有相应依据，所以双方就其提出的解约没有协商一致。我方认为其没有合同解除权，因此合同不因其发出解约函而解除。之后我方无法与马威本人取得联系，无法沟通后续事项，租赁房屋一直是马威在使用，自2020年8月26日开始我方发现该房屋内经常有人使用，2020年11月2日，我方与来该房屋的人员进行联系，使用人员告知我方，是马威让其使用的，共使用两次，分别是2020年9月及2020年11月2日。马威支付租金至2020年7月27日。其应支付下一期租金，但其至今没有支付且占有使用房屋，我方认为其行为达到我方行使解除权的条件，因此我方以反诉方式提出解约，解约时间以法院送达反诉状时间为准。不同意退还其租金、押金。根据合同第10.5条约定，其违约解除，不符合退还的约定。装修改造保证金不同意退还，其对房屋进行了改造装修，消防喷淋不符合相关要求，因此不同意退还保证金。不同意支付律师费。远大创展公司提出反诉请求：1、确认双方的房屋租赁合同及补充协议于马威收到我方提交的反诉状的日期之日解除；2、马威向我方支付违约金255162元；3、马威按照7.17元/天/平方米的标准向我方支付2020年7月28日至合同解除之日的租金；4、马威向我方支付2018年1月13日至2018年1月28日的装修免租期的租金19012.5元；5、马威向我方支付合同解除之日至其腾退房屋之日的房屋占用费（标准7.17元/天/平方米）；6、诉讼费马威承担。事实与理由：2018年1月12日，双方签订《房屋租赁合同》，约定由马威承租涉案房屋，租赁用途为舞蹈培训，租赁期限为2018年1月28日至2021年1月27日。其中2018年1月13日至2018年1月27日为15天装修免租期。其房屋租金支付至2020年7月27日，马威应于2020年6月28日支付2020年7月28日至2021年1月27日期间的房屋租金255162元，但其至今未付。2020年9月初，案外人沈×与马威联系使用将其承租的8305房屋，马威将房屋密码告知沈×，沈×于2020年9月初和2020年11月2日使用过该房屋。除沈×外，马威多次将其承租的8305房屋交予他人使用，并收取相应费用。我方于2020年12月3日将房屋收回。为维护我方的合法权益，特提出反诉。马威对远大创展公司的反诉辩称，我方认为租赁合同及补充协议已经在6月解除。远大创展公司其他反诉请求没有事实和法律依据，因此不同意其全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对本案事实，本院认定如下：2018年1月12日，远大创展公司（甲方、出租人）与马威（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定远大创展公司将8305号房屋出租给马威用于舞蹈培训，租赁面积为建筑面积195平方米。甲乙双方同意，以本款规定的租赁面积为基数计算租金、物业管理费或其他根据面积计算的款项。租赁期限为：甲方同意给予乙方的装修免租期届满之次日起3年，即2018年1月28日至2021年1月27日。甲方同意给予乙方自2018年1月13日至2018年1月28日共计15天的装修免租期。乙方无须承担该装修兔租期内的租金。但在装修免租期内乙方应承担除上述两项费用外本合同约定的其他费用。若因乙方原因导致本合同提前终止的，则甲方有权要求乙方按照本合同约定的计算标准补交装修免租期内的全部租金。本合同之租赁保证金为8万元，乙方应于本合同签订之日向甲方支付。第一年租金2018年1月28日至2019年1月27日按照6.5元/天/平方米计算，以后每年较上一年增加5%。即：2019年1月28日至2020年1月27日按照6.83元/天/平方米计算；2020年1月28日至2021年1月27日按照7.17元/天/平方米计算。租金支付方式为半年付，具体支付时间如下：乙方应于本合同签订之日起3日内向甲方支付第一期租金231319元；2018年6月28日前，支付第二期租金231319元；2018年12月28日和2019年6月28日前，分别支付第三期和第四期的租金243063元；2019年12月28日和2020年6月28日前，分别支付第五期和第六期的租金255162元。若乙方需对租赁物进行装修或改建，需征得甲方或管理公司的同意，并按照甲方或管理公司的要求交纳装修押金，否则甲方有权终此止本合同。如甲方或管理公司因乙方装修租赁物而遭受损失，甲方和／或管理公司有权从装修押金中扣收以弥补由此产生的损失。乙方装修结束后应通知甲方和管理公司，经甲方和管理公司验收并确认合格后，甲方或管理公司应自验收合格之日起(30)日内将装修押金扣除乙方装修给甲方和／或管理公司造成的损失（如有）后一次性无息退还乙方。该合同第七条转租、转让和交换条款中7.1条约定：未征得甲方书面同意，乙方不得以任何形式转租、分租或放弃租赁物或其中任何部分，或以分租、借用、共用、联营或将业务承包他人等其他任何方式导致任何非本合同当事人在租赁期内取得使用或占用租赁物的全部或一部。第7.2条约定：未征得甲方书面同意，乙方不得将本合同项下的权利和义务转让给他人，也不得将标的房屋与他人承租的房屋进行交换。该合同第9.3条约定：乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同、收回租赁物，且无需承担任何补偿、赔偿责任：…(3)擅自转租、转让承租权或与他人交换各自承租的租赁物的；(4)逾期支付租金或其他任何应付款项超过十五天的；…第9.5条约定：任何一方依据本合同约定或法律规定解除本合同的，另一方如对解除有异议，应在收到通知后10日内向人民法院或仲裁机构请求确认合同解除效力。第十条违约责任中第10.3条约定：租赁物交付后，非本合同规定的情况，乙方擅自中途退租的，即构成乙方的严重违约，甲方有权要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔，甲方也可书面通知乙方解除本合同。第10.5条约定：租赁期间，因乙方违约而甲方行使解除本合同之权利的，乙方应按合同解除时所在租赁年度内6个月租金数额向甲方支付违约金，合同解除前乙方已支付的租金（无论租金对应的租赁期是否届满）均不予退还，同时，甲方有权没收乙方已支付的租赁保证金，并有权要求乙方支付本合同第2.2条规定的装修免租期内免去的租金。第10.7条约定：如乙方未按照本合同约定按时足额支付租金的，每逾期l日，乙方需按未足额支付租金的0.5%向乙方支付滞纳金。本条约定不妨碍甲方行使本合同第10.4条下的权利，滞纳金不抵扣违约金。第10.8条约定：租赁期内，乙方逾期支付物业管理费、供冷供暖费、水费、电费、煤气费等本合同约定应交纳的费用，每逾期1日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。逾期超过60日，甲方有权解除合同，并要求乙方比照10.4条至约定承担违约责任。关于租赁物的交还，第11.1条约定：乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还租赁物。第11.4条约定：乙方向甲方交还租赁物前，应自负费用将租赁物打扫清理干净，使租赁物处于完好和可出租状态。第11.5条约定：租赁关系终止后，甲方应在乙方满足下列全部条件后60日内凭收款收据将租赁保证金一次性无息退还给乙方：①乙方办妥以租赁物为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续；②结清全部应付租金、物业管理费及其他因承租产生的费用；??按照本合同约定向甲方交还租赁物。同日，（委托人、甲方）马威与（受托人、乙方）中物联物业集团有限公司第六分公司（以下简称中物联第六分公司）签订《物业管理服务协议》，该协议约定由马威将8305号房屋委托给中物联第六分公司管理，委托期限从2018年1月12日至2021年1月28日。该协议第四条物业管理服务事项中载明：甲方缴纳装修施工保证金9750元，装修管理费1775元。2018年7月25日，远大创展公司（甲方、出租方）与马威（乙方、承租方）就甲方协助乙方办理营业执照事宜签订了《合同编号为20180112-1L的之补充协议》（以下简称补充协议），该协议载明：租赁合同到期终止或提前解除的，乙方应办理上述房屋内营业执照注销或迁址手续。注销手续办理完毕，且同时满足租赁合同第11.5条约定条件后，甲方退还乙方已交纳的租赁保证金。经询问，马威并未在8305号房屋办理营业执照等注册手续。租赁合同及补充协议签订后，马威向远大创展公司支付了房租押金8万元及2020年1月28日至2020年7月27日期间的租金共计255162元。马威向中物联第六分公司支付装修施工保证金9750元。2020年6月26日，马威向远大创展公司出具《解除合同通知书》（以下简称解约书），载明：鉴于疫情影响，我方已无法继续履行与贵司就8305号房屋所签订的房屋租赁合同，现正式通知贵司解除该房屋租赁合同。请贵司在本通知书送达之日起2日内，就上述房屋与我方进行交接，同时返还我方租赁保证金。远大创展公司于次日收到该解约书。2020年6月28日，马威与远大创展公司张永杰沟通提前解约、退费及交房事宜，期间马威向张永杰表示希望当天可以办理交接。经沟通，马威于当日向远大创展公司再次提交《通知》，主要内容系其已于2020年6月27日送达了解约书，现再次向贵司明确以下要求：1、双方签订的《房屋租赁合同》已于2020年6月27日解除；2、我方不再支付2020年7月28日至2021年1月27日租金255162元；3、贵司返还我方2020年1月28日至2020年7月27日租金255162元；4、贵司返还我方房屋押金8万元；5、贵司返还我方装修施工保证金9750元。督请贵公司自接到本通知之日起5日内尽快与我方沟通协商。远大创展公司称8305号房屋一直由马威占有、使用中，对此其提交了沈×的书面说明及视频，其中沈×的书面说明主要内容系其与马威系朋友关系，其于2020年9月初和马威电话沟通说用一下教室，没有说明使用几次，马威当时在训练，太着急就电话告知了其密码。其分别在2020年9月初、2020年11月2日使用该房屋。马威对此不予认可，并提交了其与沈×的微信截图，主要内容系沈×表示该书面说明系在远大创展公司的要求下书写的，否则不让走，其与马威之间没有金钱关系，马威当时在训练也不知道这个情况。同时贾×到庭陈述其于2020年11月2日使用了8305号房屋，称其与马威之前曾为合作关系，该房屋密码一直没有变化，所以其在未经马威同意情况下输入密码进入该房屋使用。远大创展公司对沈×的微信聊天记录及贾×的证人证言不予认可，认为微信聊天截图没有原始载体，且马威与贾×之间存在合作关系，不符合证人证言的条件。2020年9月28日，马威的代理人与远大创展公司工作人员电话沟通，马威代理人表示马威已经与远大创展公司的张姓人员做了房屋交接，远大创展公司工作人员询问交接人员及交接内容，并表示现在还有人在使用该房屋，远大创展公司认为是马威在出租。马威代理人则表示已经解约，使用房屋的行为与马威无关，是远大创展公司的管理问题。远大创展公司称其于2020年12月3日收回案涉房屋。马威就律师费提交了委托代理合同及律师费发票，其中发票金额为8000元。另查，在本案中，马威于2020年11月24日签收了反诉状。本院认为，租赁合同及补充协议系当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，系合法、有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。租赁合同及补充协议履行过程中，虽然疫情防控措施对租赁合同及补充协议的履行造成了影响，但是尚未致使合同目的不能实现，马威据此于2020年6月向远大创展公司送达解约书，要求解除合同，没有依据，本院不予支持。远大创展公司以马威逾期支付租金为由行使合同解除权，于法有据，马威于2020年11月24日签收了反诉状，本院以该日作为双方租赁合同解除之日。马威虽在和远大创展公司协商解约过程中与远大创展公司工作人员提出过交房意愿，但在双方并未办理交房手续的情况下，马威提出已经于2020年6月交还案涉房屋的主张，没有依据，本院不予采信。远大创展公司称其于2020年12月3日收回房屋，本院据此确认马威腾退房屋的时间。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。根据租赁合同的约定，马威单方提前终止合同，除向远大创展公司支付已发生的租金，并应向远大创展公司支付违约金。2020年1月24日，北京市启动突发公共卫生事件一级响应机制，并发布一系列通知，采取了相应的疫情防控措施，对双方租赁合同及补充协议的履行造成了一定的影响，故本院对于租赁合同及补充协议解除之日前的租金及解除合同的违约金、租赁保证金的金额进行酌减。现马威要求远大创展公司返还其2020年1月28日至2020年7月27日期间的租金，本院予以支持，返还数额酌定为12万元。远大创展公司要求马威支付2020年7月28日至2020年11月24日期间的租金以及2020年11月25日至2020年12月3日期间的房屋占用使用费，于法有据，标准合理，本院予以支持，经核算，2020年7月28日至2020年11月24日期间的租金为167778元，2020年11月25日至2020年12月3日期间的房屋占有使用费为12583.35元。远大创展公司关于违约金的主张，本院予以支持，数额酌定为6万元。马威关于返还房租押金的主张，考虑到疫情防控措施对于租赁合同履行的影响，本院酌定由远大创展公司返还马威租赁保证金6万元。由于远大创展公司并非装修施工保证金的收取单位，马威关于返还装修施工保证金9750元的主张，没有依据，本院不予支持。马威关于律师费的主张，没有依据，本院不予支持。由于本院已经参照远大创展公司的实际损失支持了违约金并扣除了马威已支付的部分租赁保证金数额，故关于装修免租期的租金的主张，不再支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、远大创展（北京）资产管理有限公司与马威于2018年1月12日签订的《房屋租赁合同》及2018年7月25日签订的《合同编号为20180112-1L的之补充协议》于2020年11月24日解除；二、远大创展（北京）资产管理有限公司于本判决生效之日起7日内向马威返还2020年1月28日至2020年7月27日期间的租金12万元、租赁保证金（押金）6万元；三、马威于本判决生效之日起7日内向远大创展（北京）资产管理有限公司支付违约金6万元；四、马威于本判决生效之日起7日内向远大创展（北京）资产管理有限公司支付2020年7月28日至2020年11月24日期间的租金167778元；五、马威于本判决生效之日起7日内向远大创展（北京）资产管理有限公司支付2020年11月25日至2020年12月3日期间的房屋占有使用费为12583.35元；六、驳回马威的其他诉讼请求；七、驳回远大创展（北京）资产管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3297元（马威已预交），由马威负担1524元，已交纳；由远大创展（北京）资产管理有限公司负担1773元，于本判决书生效后7日内交纳。反诉案件受理费3954元[远大创展（北京）资产管理有限公司已预交]，由远大创展（北京）资产管理有限公司负担2444元，已交纳；由马威负担1510元，于本判决书生效后7日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 周 红二〇二一年三月十五日书记员 张慧聪