北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初2783号原告：王云辉，女，1980年6月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：城城不动产管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区东四环中路78号楼2层2-63。法定代表人：孙洁。被告：城城不动产管理有限公司，住所地西安经济技术开发区凤城二路6号秦丰大厦1712室。法定代表人：张智军。原告王云辉（以下称姓名）与被告城城不动产管理有限公司北京分公司（以下简称城城不动产公司北京分公司，与城城不动产管理有限公司并称时称二被告）、城城不动产管理有限公司（以下称城城不动产公司，与城城不动产公司北京分公司并称时称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王云辉到庭参加了诉讼。二被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王云辉向本院提出诉讼请求：1.要求判令王云辉与城城不动产公司北京分公司之间签订的《代理出租合同》于2020年11月1日解除。2.要求判令二被告退还租金41540元及押金6700元。3.要求判令二被告支付违约金6700元。事实和理由：我和城城不动产公司北京分公司于2020年7月8日签订《代理出租合同》，约定城城不动产公司北京分公司受产权方委托将坐落于北京市朝阳区世纪东方嘉园小区104号楼4单元9层904号房屋（以下简称涉案房屋）出租给我，租赁期限自2020年7月8日至2021年7月7日，月租金6700元，付款方式年付，押金6700元。后涉案房屋产权人告知我，因二被告未向产权人支付租金，构成违约，产权人于2020年11月1日收回房屋，故要求二被告退还剩余租金及押金，并支付违约金。二被告未出庭应诉，提交书面答辩状称：一、要求法院依据相关证据及案件事实确认我方应退还王云辉租金的具体金额。我方与王云辉签订《代理出租合同》后，我方按照合同约定向王云辉交付了租赁合同，王云辉亦实际租住在涉案房屋。受疫情影响，我方在2020年9月份经营出现异常，导致大量业主提前解除合同，并且要求租户搬离涉案房屋。因此，我方客观上可能存在未按涉案合同约定履行义务的情况。针对王云辉已经支付了租金但是未能实际租住的期限对应的租金及押金，我方同意解除涉案合同并且返还未实际租户的期限对应的租金及押金。但是由于我方经营异常无法核查王云辉实际租住日期及搬离涉案房屋的具体时间，要求法院依据相关证据及案件事实确认我方应退还王云辉租金的具体数额。二、王云辉主张的违约金数额过高，应当依法予以调整。根据《民法典》第585条第2款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求适当予以减少。王云辉主张的违约金远高于我方违约给王云辉造成的损失，加之受疫情影响，我方无力支付高额违约金，恳请法院依法进行调整。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年7月7日，城城不动产公司北京分公司作为甲方与王云辉作为乙方签订《代理出租合同》，合同约定：1.甲方受产权方委托将涉案房屋出租给乙方使用，租赁期限自2020年7月8日至2021年7月7日，月租金6700元，年付，押金6700元。甲方未按约定时间向乙方交付该房屋达7日的，乙方可终止合同，甲方应按原途径退还乙方租金及全部押金。在租赁期内，如甲方违反约定，发生乙方可根据合同约定单方终止合同情形或其他甲方应退还租金或押金情形时，甲方应按照原途径退还乙方剩余租期的所有房租及押金，另赔付相当于一个月房租的租金作为违约金。庭审中，王云辉提交电子账单，证明其已经向城城不动产公司北京分公司交纳押金6700元及租金60300元。经询，王云辉表示，《代理出租合同》约定租金支付方式为年付，且城城不动产公司北京分公司提供了交九个月租金送三个月租金的优惠活动，故王云辉在支付九个月的租金60300元后，城城不动产公司北京分公司向其开具了租赁期间为2020年11月4日至2021年8月14日的收据。庭审中，王云辉提交涉案房屋产权证，证明涉案房屋产权人为王桂秀。王桂秀向王云辉发送微信，称因城城不动产公司北京分公司逾期支付租金，王桂秀将于2020年10月31日收回涉案房屋。2020年10月31日，王云辉向城城不动产公司北京分公司的业务员发送微信，称业务下周一来收房，要求城城不动产公司北京分公司到场处理，否则与城城不动产公司北京分公司解除合同。后城城不动产公司北京分公司并未于2020年11月2日到场处理，故王桂秀与王云辉于2020年11月2日重新签订租赁合同，租期自2020年11月1日起计算。庭审中，王云辉主张因城城不动产公司北京分公司的违约行为导致《代理出租合同》无法继续履行，故要求确认《代理出租合同》于2020年11月1日解除，并要求城城不动产公司北京分公司退还2020年11月2日至2021年7月7日期间的租金44700元及押金6700元，并支付一个月的租金作为违约金。另，王云辉表示，按照其实际支付的租金60300元除以12个月计算，每月租金实为5025元，其自愿按照每月租金5025元标准主张城城不动产公司北京分公司应当退还的租金。另查，城城不动产公司北京分公司不是法人单位，其隶属于城城不动产公司。城城不动产公司具备法人资格。城城不动产公司特此说明：对下属单位城城北京分公司因经营需要，允许其经营范围超出总公司，由此引起的法律责任由本公司承担。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方均应按约定履行义务。本案中，城城不动产公司北京分公司未按时向涉案房屋产权人支付租金，导致产权人于2020年11月1日收回涉案房屋，构成违约，王云辉有权要求解除《代理出租合同》。关于合同解除时间，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。王云辉在微信中通知城城不动产公司北京分公司工作人员于2020年11月2日处理双方之间的纠纷，城城不动产公司北京分公司工作人员并未在该期限内履行义务，故《代理出租合同》应于2020年11月2日解除。关于应当退还的租金，王云辉之计算方法符合合同约定本旨，本院予以支持。现因城城不动产公司北京分公司的原因，导致《代理出租合同》无法继续履行，应当退还王云辉押金，并向王云辉支付违约金，王云辉要求按照月租金6700元标准计算违约金，本院不持异议。综上，王云辉要求城城不动产公司北京分公司退还2020年11月1日至2021年7月7日期间租金41540元、押金6700元，并支付违约金6700元的诉讼请求，本院予以支持。根据公司法的规定，公司可以设立分公司，但分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。本案中，城城不动产公司作为合同相对方的总公司对其分公司的债务应该承担责任。现王云辉起诉要求城城不动产公司退还上述租金、押金，并支付违约金的诉讼请求，合法有据，故法院予以支持。二被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和举证质证的权利，本案依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告王云辉与被告城城不动产管理有限公司北京分公司签订的《代理出租合同》于二〇二〇年十一月二日解除。二、被告城城不动产管理有限公司北京分公司于本判决生效之日起七日内返还原告王云辉租金四万一千五百四十元、押金六千七百元。二、被告城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告王云辉支付违约金六千七百元。三、被告城城不动产管理有限公司就前述第二项、第三项与被告城城不动产管理有限公司北京分公司承担连带责任。四、驳回原告王云辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费626元，由被告城城不动产管理有限公司、城城不动产管理有限公司北京分公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 张 怡二〇二一年三月三十一日书记员 张子茹