安徽省砀山县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1321民初714号原告(反诉被告)：卢苗，男，1984年5月2日出生，汉族，住安徽省砀山县。原告（反诉被告）：单桂荣，女，1984年6月10日出生，汉族，住安徽省砀山县。委托诉讼代理人：杜正立，安徽梨苑律师事务所律师。被告（反诉原告）：安徽山楼房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市砀山县砀城镇梨花路世纪名城小区**楼**，统一社会信用代码91341322336767950Q。法定代表人：楼江雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：王淳，上海市协力（徐州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宣健，上海市协力（徐州）律师事务所律师。原告(反诉被告)卢苗、单桂荣与被告（反诉原告）安徽山楼房地产开发有限公司（以下简称山楼公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)卢苗及卢苗、单桂荣共同委托诉讼代理人杜正立，被告（反诉原告）山楼公司委托诉讼代理人王淳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢苗、单桂荣向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付原告逾期交房违约金（违约金自2019年7月31日起至2020年6月8日止以508888元为基数按日万分之一点五计算）计23892.3元；2、被告立即支付原告房屋逾期办证违约金（违约金自2020年4页14日起至2020年7月9日止以508888元为基数按日万分之一计算）计4376.4元。事实与理由：卢苗、单桂荣系夫妻关系，山楼公司系砀山县香格里拉·珑悦小区开发商。2018年3月13日，卢苗、单桂荣与山楼公司签订商品房买卖合同，合同约定：卢苗、单桂荣购买山楼公司开发的砀山县香格里拉·珑悦小区D7幢2单元1408室，房屋建筑面积123.39平方米，总价款508888元；房屋交付日期为2019年6月30日前，同时约定了出卖人逾期交房及逾期办理产权登记应承担的违约责任。卢苗、单桂荣依照约定履行了价款给付义务，而山楼公司建造的房屋墙面空鼓、二次构造柱及主卧、卫生间窗户均不合格，无法达到交房条件。2020年6月8日山楼公司才将房屋维修完成，2020年7月9日为卢苗、单桂荣办理了产权登记。山楼公司逾期交房313天，逾期办证86天。山楼公司辩称：卢苗、单桂荣起诉逾期交房不符合事实，根据双方签订的商品房买卖合同第九条约定，涉案房屋在2019年6月30日前，已经具备了所有交付条件和手续，且被告在2019年6月底已经书面通知卢苗、单桂荣前来办理收房手续，卢苗、单桂荣应该在2019年6月29日或者30日收到通知，应当视为山楼公司已履行了交付义务。卢苗、单桂荣陈述的相关房屋瑕疵问题不构成拒绝收房的理由，应当属于山楼公司的维修义务，相反卢苗、单桂荣逾期收房行为违反了合同约定；山楼公司于2019年10月11日报送不动产登记机关，根据双方签订的补充协议第5条约定，山楼公司已经在90日内提交了办理产权登记的相关手续，应当视为山楼公司的办证义务履行完毕。产权证书办理延迟的主要原因系7号楼全体业主的办证时间延误，加之2020年1月底出现的新冠××疫情因素，不动产登记部门近两个月没有上班，该情形属于不可抗力因素，疫情缓和后，经不动产登记机关向有关部门请示后才将七号楼住宅业主的产权登记办理完毕。被告不承担相关责任，请法院驳回卢苗、单桂荣诉求。山楼公司向本院提出反诉请求：1、判令卢苗、单桂荣向山楼公司支付房屋保管费10178元（从2019年7月1日计算至2020年1月14日）；2、本案反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：山楼公司与卢苗、单桂荣签订商品房买卖合同，合同约定房屋交付日期为2019年6月30日前，2019年6月28日山楼公司向卢苗、单桂荣寄发了《交房通知书》，通知其在2019年7月前办理上房手续。但卢苗、单桂荣收到交房通知后无正当理由一直到2020年1月14日才办理交付手续。根据合同第十一条第三款规定，如买受人逾期办理收房手续的，出卖人有权按总房款日1?的标准收取房屋保管费。卢苗、单桂荣辩称：卢苗、单桂荣房屋多处出现质量问题，主要表现为室内脱沙及二次构造柱脱裂需维修，房屋不符合交付条件，并且山楼公司也没有向卢苗、单桂荣出示房屋符合交付条件的证明文件，能够证明房屋不符合交付条件的事实存在，卢苗、单桂荣有权拒绝收房，卢苗、单桂荣从未接到交房通知，山楼公司反诉不能成立。本院经审理认定事实如下：2018年3月13日，卢苗、单桂荣与山楼公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：1、商品房位于砀山县香格里拉·珑悦小区D7幢2单元1408室；2、房屋总价款为508888元；合同第九条商品房交付条件约定，该商品房交付时应当已经取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。第十一条约定，出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理……（三）查验房屋……2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面、地面渗漏或开裂等）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用……查验该商品房后，双方签署商品房交接单。由于买受人的原因导致该商品房未能按期交付的……如买受人接到交房通知后逾期30天内未办理交房手续的，从逾期之日起，出卖人按日收取总房款万分之一的房屋保管费。第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款1.5?的违约金。合同补充协议第三条约定，在本合同第十一条约定的交付期限前，出卖人可采取挂号信和登报公告通知，向买房人发出交房通知，7天后视为买受人收到交付通知。……合同第十一条约定，房地产开发项目施工过程中，因遇到不可抗力买受方接收房屋交付期限随之顺延。2019年7月30日取得了该七号楼竣工验收备案表，2019年6月28日取得了不动产测量报告。卢苗、单桂荣2020年1月14日接收房屋，2020年7月9日取得涉案房屋不动产权证，房屋总价款为503650元。另查明，新冠××疫情出现在2020年1月底，2020年春节期间砀山县开始对新冠××疫情进行管控，2020年2月21日，宿州市住房和城乡建设局发出关于进一步做好宿州市建筑工地有序复工的通知，要求全市所有工地从即日起全面开始复工准备工作。本院认为，卢苗、单桂荣与山楼公司签订的《商品房买卖合同》（预售）及合同补充协议，皆系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。山楼公司2019年6月28日取得不动产测量报告，2019年7月30日取得竣工验收备案，至此已符合合同约定的案涉商品房的交付条件，卢苗、单桂荣于2020年1月14日接收房屋。依照合同约定山楼公司应向卢苗、单桂荣支付自2019年7月1日至30日的逾期交房违约金1510.95元（503650元×1?/天×30天），卢苗、单桂荣向山楼公司支付自2019年7月31日至2020年1月13的房屋保管费8410.96元（503650元×1?/天×167天）；案涉商品房于2020年1月14日交付后，根据双方约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”，案涉商品房不动产权证书于2020年7月9日办理登记在卢苗、单桂荣名下，山楼公司并无证据证明逾期办证系卢苗、单桂荣的原因所致，根据合同约定，山楼公司应向卢苗、单桂荣支付自2020年4月14日起计算至2020年7月9日逾期办证违约金4381.76元（503650元×1?/天×87天）；对卢苗、单桂荣的其他诉求，因无有效证据佐证，本院不予支持。山楼公司的其他反诉请求，因与事实不符，本院不予支持。关于山楼公司辩称案涉房屋的登记手续已经于2019年10月11日报送不动产登记机关，因办证部门程序性原因和新冠疫情爆发导致产权证书办理延迟应予免责的意见，审理认为，山楼公司提供的砀山县不动产登记中心于2021年2月8日出具的调查笔录，该笔录仅记载曾提出登记申请，但没有载明其向登记备案机关提供的资料明细，无法证明其申请资料符合登记规定，不属于免责事由；且“新冠”疫情蔓延于2020年初，该情形发生于山楼公司迟延履行后。综上，本院对山楼公司应予免责的抗辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、安徽山楼房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向卢苗、单桂荣支付逾期交房违约金1510.95元、逾期办证违约金4381.76元，合计5892.71元；二、卢苗、单桂荣于本判决生效后十日内向安徽山楼房地产开发有限公司支付房屋保管费8410.96元；三、驳回卢苗、单桂荣的其他诉讼请求；四、驳回安徽山楼房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费254元，由卢苗、单桂荣共同承担201元，安徽山楼房地产开发有限公司承担53元；反诉案件受理费27元，由安徽山楼房地产开发有限公司承担4元，卢苗、单桂荣共同承担23元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  李美艳二〇二一年三月二十二日书记员  胡露露附：法律法规条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律实施引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律实施引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。