北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初25959号原告（反诉被告）：高家俊，男，1952年7月28日出生，汉族，户籍地河北省石家庄市桥**。委托诉讼代理人：万翠英，北京市中闻律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁小松，男，1983年8月2日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：郑小英，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：高阳，北京市炜衡律师事务所实习律师。原告（反诉被告）高家俊诉被告（反诉原告）梁小松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高家俊及其委托诉讼代理人万翠英、被告梁小松委托诉讼代理人郑小英、高阳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）高家俊向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令2018年租赁合同于起诉状送达之日2020年7月20日解除；2、请求法院判令被告向原告支付开锁换锁费用1150元并将屋内物品搬离；3、被告支付2020年的2月15日至7月20日期间的租金按照每月23000元计算；4、要求被告支付2020年7月21日至搬离全部物品之日止的房屋占用费（占用费按照每月23000元计算）；5、判令被告向原告支付2017年合同对应的物业费3270元（时间自2019年1月1日至2019年8月15日）、2018年合同对应的物业费6337元（按照5281.3元每年计算，时间自2019年8月16日至2020年10月27日）、水费70元、燃气费313.84元；6、被告支付违约金46000元（按照月租金200%计算）；7、诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年5月12日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告作为房屋所有权人，将坐落于北京市宣武区广安门内大街XX房屋出租给被告使用，合同约定租期为2017年5月15日至2019年8月15日。上述合同到期前，被告表示要续租该房屋。原、被告双方于2018年8月16日签订了编号为0201801016的《房屋租赁合同》，约定租期为2019年8月16日至2021年8月15日。租金为23000元/月，支付方式为押一付三，每季度提前三天支付下一季度租金。租期内的水费、电费、电话费、电视费、供暖费、燃气费、物业费、房屋租赁税费、卫生费等各项费用均由被告承担；被告欠缴各项费用达2000元或不按约定支付租金达10日，原告有权解除合同。现被告逾期支付各项费用，截止2020年7月12日，已达131284元。被告（反诉原告）梁小松辩称，不同意原告诉讼请求。涉案房屋是商用房，我方是教育培训机构，2019年12月18日原告向我方提出解除合同，属于违约。我方同意解除，并在2020年1月签订新的租赁合同，搬出了房屋。疫情发生后原告反悔，不想解除合同。我方在交接的时候原告不出现。双方协商如果原告同意承担我方签订新合同的退房租金及免租期就可以续约。我方不同意原告的诉讼请求，我方认为合同已经于2020年2月8日协商解除，不同意支付开换锁的费用，对方违约在先，是在我方交房时原告不来拒绝交接造成的。确实屋内遗留了物品，但是在2月8号的时候，已经告知搬离，可以交接了，所以屋内物品可以由原告自行处理。李文煜和高家俊在2020年2月8日的通话录音可以证明双方对房屋交接问题达成一致。合同已经解除，不同意支付租金、占用费。对物业费有异议。我方在合同期间内拖欠的物业费，我方同意支付至2020年2月8日，共计5736元。对水费及燃气费，2020年2月8号之前如有拖欠同意支付。我方没有违约亦不同意支付违约金。被告（反诉原告）梁小松向本院提出反诉请求：1、原告退还被告租房押金23000元；2、被告给付原告违约金46000元；3、要求被告退还电表内余额514.65元；3、本诉、反诉诉讼费由原告负担。事实及理由同本诉答辩意见。原告（反诉被告）高家俊辩称：不同意被告的反诉请求。不同意退还押金，合同约定由于被告违约不退押金，而且他给我们造成了损失，该违约金不足以弥补原告损失的应当支付的租金等相关费用。对电表余额，不同意退还，我方不清楚具体金额。不同意支付违约金，我方未违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市西城区广安门内大街XX房屋，建筑面积211.42平方米，登记在原告高家俊名下。原、被告于2017年5月12日订《北京市房屋租赁合同》，约定原告将上述涉案房屋出租给被告使用，性质为办公，合同约定租期为2017年5月15日至2019年8月15日。被告承担租期内的水费、电费、电话费、电视费、供暖费、燃气费、物业费、房屋租赁税费、卫生费等各项费用。上述租赁合同尚未到期时，原、被告于2018年10月16日，提前续签了编号为0201801016的《北京市房屋租赁合同》，约定租期为2019年8月16日至2021年8月15日。租金为23000元/月，押金23000元，支付方式为押一付三，每季度提前三天支付下一季度租金。租期内的水费、电费、电话费、电视费、供暖费、燃气费、物业费、房屋租赁税费、卫生费等各项费用均由被告承担；被告欠缴各项费用达2000元或不按约定支付租金达10日，原告有权解除合同。被告违约的应按月租金200%支付违约金。原告提前收回房屋，应当提前30日向对方提出，并按月租金的200%支付违约金。2017年4月1日，高家俊向程凯出具《授权委托书》，授权程凯作为上述合同相关事宜的联系人。合同履行过程中，被告向原告支付了押金23000元，租金支付至2020年2月15日。期间，被告欠缴2019年1月1日之后的物业费。庭审中，原告主张被告欠缴租金、物业费等各项费用构成违约。被告认为，原告提前解除合同构成违约，同时，原告并未催交物业费等各项费用。就此争议焦点，本院查明事实如下：2020年1月13日，李文煜向原告发送短信：“高总，您好！广信嘉园XX的房租合同于2021年8月15日到期。您这边提出提前解约，已经知晓，目前公司正在研究。我保留继续履行合同至期满的权利，也请您知晓。”；“高总，您好。这是我们领导发给我的。我先原封不动转给您。他和您没有直接接触，但我和您很熟。我这边会积极配合您的要求，如有可能，咱们达到双赢。但您也知道，换房子不像个人租房，价格合适，拿起行李就走。我们涉及很多，作为公司主体，不可能短期就能找到合适的房子，也请您理解。望您到时候配合。”。该短信原告没有回复。2020年2月8日，李文煜向原告发送短信：“高总，您好，鉴于您这边提前终止合同租约，我们按照您提出的时间2020年2月12日办理房屋交接。因此2月12日后房租不再支付。根据合同约定，需要您支付双倍违约金及退押金，收到款项后我们方可腾房。如2月12日非我方原因，未能办理交接事宜，涉及的钱款及房租不由我方承担。您什么时候过来，我们配合您。如您无回复，视为默认。”。该短信原告亦没有回复。2020年2月8日，李文煜与原告通电话，记录显示：原告：“应该是2月12日就应该交房租了”；李文煜：“对对”；原告：“你最晚3月12日前就应该搬清楚了，押金一个月钱就不给了”；李文煜：“是这样子，现在我们就可以搬空了，现在就可以办交接了，没问题了”；原告：“你现在办交接不是还都没上班吗？整个我们这还都封着呢，不让出不让进。我的意思是这样，你什么时候搬清楚，我们按搬清楚截止”；李文煜：“那就按您说的，我们什么时候搬清楚就跟您（交接）”；“还有一个跟您说一下，押金还有双倍赔偿的事，上次小程也说了，到时候交接时您也跟我们一起交接一下”；原告：“双倍赔偿？”；“这个不存在，你现在开始可以按照我们租那个租到明年8月份再收，双倍赔偿不起这个作用”‘李文煜：“这是您跟我们说不租给我们啦，我们才租其他房子啦”；原告：“我们不可能给你双倍赔偿，这东西都是说在口头上，没在纸上，你现在到明年8月再腾也行啊”；李文煜：“那您之前为什么赶着我们那么着急，我们才去找的房子”；原告：“是，着急，那时跟你说了吗，这是，双倍赔偿我觉得不合适，我就不那么执行了嘛”；李文煜：“那您也没跟我们那么说啊，我们这着急忙活的，小程还说你们别到时候赖着，找不着房的事。还得让我们接着找。所以我们大过年的……”；原告：“大过年的，你这样”；李文煜：“是啊，我们把房子找了，还付着两个房子，三个月的房租”；原告：“不给你那什么，你就到8月份，我们不知道双倍赔偿，我们哪有钱啊，我们又不是企业，你还挣着钱了，我哪有钱啊”；李文煜：“不是，那您太不地道了吧，您这提前让我们走，那张总也是赶着我们的，得快点走，您现在又那什么，要不然我们那么找急忙慌的找房子，还跟人家签合同什么的”；原告：“北京人说话得大气客气，别说过了，说过了我不跟你说了。你是当教员的当老师的，你可以租到8月份”；李文煜：“那您那时候没提前跟我们说可以租到8月份，我们就不用找那个房子，租金都交了”。2020年2月12日，李文煜与原告微信沟通，记录显示：原告：“这是第一次接到你的信息，你信息里说的我看不明白，没那么复杂。房子不再租只是和你商量，你提出要我加倍付你违约金时，我说：‘我哪里有钱赔你，你接着租吧，明年8月份再说。这个时间变化也很大，我毕竟快70岁了，不去北京发展也有可能。房子你们先用吧’。你说的在明年8月合同期满再延续半年咱们可以商量。一切都好商量，毕竟咱们合作了5年。一切和颜悦色。”；李文煜：“高总，您好！关于广信嘉园XX的房屋事宜我方作出如下决定：首先，您和我们这边提出的要求我们尽快找房搬走，还有张总和我们说过要尽快搬走并过来量房。同意一下几点，我们也可以考虑续租事宜：1.合同为期两年。2.月租金23000元。3.未按合同期满提前违约，需要支付对方月租金的500%作为违约金。4.因我方与您续签新合同，要赔付已签约的房东，资金紧张，需要免租期3个月。以上两个方案，请您考虑后告知我们。我们这边时间紧张，如果续签最晚本周五就需要签好新合同，请您知晓！希望我们双方回归理性，达成最好的结果！”；李文煜：“我们领导下周和房东接洽搬家事宜，您要决定晚了，人家房东把家具拉走了，我们都不是赔人家钱那么简单，等于玩人家呢，所以您必须尽快，我好跟领导说下后续安排，再次感谢您的理解”。原告未回复微信。2020年2月16日，李文煜微信语音呼叫原告，未能接通。另查一，2020年1月20日，杨明与北京爱家营企业管理有限公司签订《房屋租赁合同》，约定杨明租赁北京爱家营企业管理有限公司管理的位于北京市西城区广安门内大街XX房屋，房屋性质可以办公使用。租期自2020年2月10日至2021年2月9日。月租金11500元，按季度支付。押金11500元。服务费9936元。2020年2月18日，杨明向北京爱家营企业管理有限公司转账付款34500元。经本院计算，该34500元等于三个月租金。另查二，2020年1月21日，穆启繁与闫磊签订《房屋租赁合同》，约定闫磊将位于北京市西城区广内大街XX号房屋出租给穆启繁使用，租期自2020年2月21日至2021年2月20日，月租金13000元，押一付三。2020年6月11日，穆启繁向闫磊支付房租36200元。被告方解释为房租下调为月租金12300元，36200元为三个月房租同时减去押金同样下调后退回的700元。另查三，被告陈述其承租房屋用于开办公司经营课后托管班，所设立公司名称为“北京明煜星辉教育咨询有限公司”。工商档案显示公司法定代表人为李文煜任执行董事，股东杨明任监事。社保信息显示穆启繁为公司员工。被告梁小松与杨明系夫妻关系。2020年10月27日，经法院主持下，原、被告共同前往涉案房屋完成房屋交接，双方自行制作交接清单备忘录，载明水表数字：1101、燃气表数字：1556、电表余额：514.65元；备忘录同时载明桌上遗留钥匙两把、空调遥控器3个。交接现场视频照片显示房屋内放置若干少儿用桌椅板凳。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。通话录音及微信、短信记录显示，涉案租赁合同的履行过程中的沟通是由原告与李文煜进行，原告对其沟通的相对方为李文煜未表示异议，在微信中亦有“毕竟咱们合作了5年”之表述，可以推知原告对于被告租赁涉案房屋用于经营公司且公司经营者为李文煜是知情的。结合工商登记及双方交接房屋的情形，本院确认被告承租涉案房屋用于经营少儿课后托管班业务。2月8日通话录音显示：2月8日前，原告向被告表达了单方提前解除合同的意思表示，针对原告提前解除合同的意思表示，被告作出同意解除的意思表示。至此，原、被告之间的房屋租赁合同因双方协商一致而提前解除。双方就合同提前解除后的违约赔偿问题未能达成一致，不影响合同解除的效力。原、被告双方的2月12日微信记录显示，双方就重新订立新的租赁合同进行了协商，被告向原告发出了订立新合同的要约，原告未予回复。鉴于被告与案外人租赁的房屋位于同一大厦内，按照常理分析，其可以自行搬家，且其搬家时间恰逢新冠疫情爆发，屋内遗留物品亦属正常现象，并且被告受疫情影响亦会产生推迟支付案外人房租的可能性。结合被告与案外人订立租赁合同的情况，被告虽于涉案的租赁合同解除前即与案外人订立的新的租赁合同并支付了中介费及押金，但其支付租金的时间为2020年2月18日，同时2月12日的微信记录中亦有“我们领导下周和房东接洽搬家事宜”的表述。本院确定，2月18日为被告方实际搬离涉案房屋的时间。本院同时认为，屋内遗留物品为被告遗弃物品，如原告清理该遗弃物品产生额外合理花费，可另行向被告主张。同时结合通话记录的内容及后续原告拒接被告电话的情形，本院认为，原告因拒绝承担提前解除合同的违约责任而反悔，故而拒绝接收涉案房屋。故原告迟延接收房屋的损失应由其自行承担。针对双方的其他诉讼请求，本院分析如下：对于开锁费用1150元，原告拒绝接收房屋存在过错，但被告交接房屋亦存在不当之处。故本院认为，被告应当负担一半的开锁费用575元。对于租金或占用费损失，本院认为，2020年2月18日之后的损失，应当由原告自行承担。被告给付原告的租金付至2020年2月15日，故被告应当给付原告2020年2月16日至2月18日期间的房屋占用费2299.99元。对于物业费，被告亦认可其自2019年1月1日后未支付物业费。故本院认为，被告应当向原告支付其使用房屋期间即2019年1月1日至2020年2月18日的物业费，按每年5281.3元计算，为5985.46元。对于水费、燃气费及电费，本院认为，自被告搬离房屋至原、被告双方交接涉案房屋期间，涉案房屋未被使用，各项能源表的计量数字均应与被告搬离时的数字无异，故本院认为，被告应当给付原告水费70元、燃气费313.84元；原告应当退还被告多余的电费514.65元。对于违约金，庭审中，原、被告双方均认为对方违约，并且均认为无需法院调整违约金标准。故本院对于违约金标准不予调整。本院认为，涉案房屋租赁合同的解除系因原告提前解除合同所导致，故原告为违约方，应当按照合同约定向被告支付违约金46000元。对于押金，合同解除后，原告继续保有被告所付的押金无事实及法律依据，应当返还。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、确认高家俊与梁小松于2018年10月16日签订的编号为0201801016的《房屋租赁合同》于2020年2月8日解除；二、自本判决生效之日起七日内，梁小松给付高家俊2020年2月16日至2020年2月18日期间的房屋占用费2299.99元；三、自本判决生效之日起七日内，梁小松给付高家俊2019年1月1日至2020年2月18日高家俊垫付的物业费5985.46元；四、自本判决生效之日起七日内，梁小松给付高家俊水费70元、燃气费313.84元；五、自本判决生效之日起七日内，梁小松给付高家俊开锁费用575元；六、自本判决生效之日起七日内，高家俊退还梁小松房屋押金23000元；七、自本判决生效之日起七日内，高家俊给付梁小松提前解除合同违约金46000元；八、自本判决生效之日起七日内，高家俊退还梁小松电费余额514.65元；五、驳回高家俊的其他诉讼请求。本诉案件受理费3819.5元，由原告（反诉被告）高家俊负担3618.9元（已交纳），由被告（反诉原告）梁小松负担200.6元（自本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费769元，由原告（反诉被告）高家俊负担（自本判决生效后七日内交纳）。如果原告（反诉被告）高家俊、被告（反诉原告）梁小松未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  韩 楠二〇二一年三月二十九日法官助理  苏 静书 记 员  胡玉亚书 记 员  高 雅