广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0203民初447号 原告：吴戴仁，男，住广西壮族自治区柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：周超群，广西华尚（柳城）律师事务所律师。 被告：金碧物业有限公司柳州分公司，住所：广西壮族自治区柳州市水南路221号灯台花苑16栋2层1-2间，统一社会信用代码：91450200090724351P。 负责人：徐元，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨中一，女，该公司员工。 第三人：柳州恒大金碧置业有限公司，住所：广西壮族自治区柳州市东环大道168号，统一社会信用代码：91450200079083717M。 法定代表人：沈治国，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马云飞，男，该公司员工。 原告吴戴仁与被告金碧物业有限公司柳州分公司（以下简称 “金碧物业公司”）及第三人柳州恒大金碧置业有限公司（以下简称“恒大公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用小额诉讼程序，于同年2月7日公开开庭进行了审理。原告吴戴仁的委托诉讼代理人周超群，被告金碧物业公司的委托诉讼代理人杨中一，第三人恒大公司的委托诉讼代理人马云飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴戴仁向本院提出诉讼请求：1.被告向原告退还从2018年9月至2019年6月期间的物业费5561.7元（建筑面积102.94平方米×5.5元/月/平方米×10个月）；2.第三人对以上债务承担连带责任；3.被告变更涉案商品房二层的物业收费标准为每月每平方米2.2元；4.判令被告及第三人承担本案诉讼费用。 事实和理由：2016年3月21日，原告与第三人签订一份《商品房买卖合同》，约定：第三人将柳州市XXX房屋出售给原告，同时约定：该商品房的用途为商业，一二层均为商铺，建筑面积102.94平方米，售价为1751046元，原告依约履行了付款义务。2018年9月4日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，约定：原告所购房屋物业服务费按照商业物业标准收取，即每月每平方5.5元，原告从2018年9月开始依约交纳。但直至2019年6月14日该商品房才取得施工、勘察、设计、监理、建设五方单位验收合格，才能视为正式交付。根据《物业管理条例》中明确的“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳”的规定，2018年9月至2019年6月的物业 费应当由第三人承担。同时，涉案房屋的《不动产权证书》记载涉案房屋一层的规划用途为商业用房，二层为商业配套用房，与《商品房买卖合同》约定不符，在实际使用过程中，二层部分也享受不到商业物业的服务标准，而是与高层物业服务标准一致，所以，原告要求被告变更二层的物业收费标准为每月每平方2.2元。综上所述，原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求依法判决。 被告金碧物业公司辩称，1、自原告与第三人签订《商品房买卖合同》约定的交付之日起，被告已按照《前期物业服务协议》向原告提供物业管理服务，原告应当支付相应的物业服务费；2、被告与第三人之间不存在法律关系，原告享受被告提供的物业服务后又要求被告退还物业费没有法律依据也无合同约定；3、原告所购房屋用途为商铺，应当按照《前期物业服务协议》约定的商业物业每月每平方米5.5元缴纳物业费。 第三人恒大公司述称，同意被告的答辩意见，第三人与原告之间的商品房买卖合同纠纷已经过法院的相关审理，认定了相应的法律事实，第三人已经向原告承担了逾期交付房屋的违约责任，本案原告诉请第三人就相关债务承担连带责任既没有事实依据也没有法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告与第三人于2016年3月21日签订《商品房买卖合同》，约定：原告向第三人购买柳州市，该商品房用途为商业，层高为一层5米、二层5米，建筑面积共102.94平方米，总价款为1751046元；合同第八条还约定：第三人应于2018年8月31日前将符合本合同约定的商品房交付原告使用。上述合同签订后，原告依约向第三人付清了购房款。2018年9月4日，原告签署《收楼物品确认书》，领取了涉案房屋钥匙。同日，原告与被告签订《前期物业服务协议》一份，约定：由被告为“翡翠龙庭”小区提供物业服务，原告购买的房屋坐落于翡翠龙庭1栋1-7号房，建筑面积102.94平方米，房屋类型为商铺。物业服务费均按建筑面积计收，收费标准为：高层每月每平方米2.2元，商业物业每月每平方米5.5元，综合楼每月每平方米4.5元，空置物业的管理服务费按本物业区域同类物业标准全额交纳。物业服务费自收楼通知书载明的交楼之日开始计收。上述协议签订后，原告已按照每月每平方米5.5元的标准向被告交纳了2018年9月1日至2019年6月30日期间的物业服务费。 另查明，原告于2019年10月29日取得柳州市东环大道168号翡翠龙庭XXX商品房《不动产权证书》，该证书登记的用途为“商服用地”，附记记载“购买所得；规划用途：一层为商业用房，二层为商业配套用房”。 又查明，涉案房屋于2019年6月14日取得施工、勘察、设计、监理、建设五方单位验收合格。原告曾因第三人逾期交付商品房与第三人形成诉讼，经本院及柳州市中级人民法院审理已作出生效判决，判决第三人向原告支付逾期交房违约金。 本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》系双方 当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。该协议约定物业服务费自收楼通知书载明的交楼之日开始计收，即原告自领取涉案房屋钥匙之日起开始接受了被告提供的物业服务，应当向被告交纳物业服务费。本案中，根据被告提交的《收楼物品确认书》，原告于2018年9月4日领取房屋钥匙，应从该日开始交纳物业服务费，在此之前原告并未实际享受被告提供的物业服务，被告向原告收取2018年9月1日至2018年9月3日期间的物业服务费缺乏依据，应予以退还，故被告应向原告退还物业服务费57元（每月每平方米5.5元×102.94平方米÷30天×3天）。原告另主张被告退还超出该物业服务费的部分，本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，尚未交给物业买受人的物业，物业服务费系由建设单位交纳，但在本案中，第三人已于2018年9月4日将涉案商品房交付给原告使用，原告的主张与实际情况不符；且原告因第三人逾期交付商品房已通过主张逾期交房违约金的途径维护了自身的权益，故本院对原告超出部分的诉请不予支持。另外，根据合同的相对性原则，原告主张第三人承担连带责任的诉请，缺乏依据，本院亦不予支持。至于被告与第三人的关系如何处理，系双方之间的法律关系，可由双方自行处理或另案起诉。 根据双方签订的《前期物业服务协议》的约定，商业物业的收费标准为每月每平方米5.5元，同时结合本院查明的事实，原告所购买的案涉商品房《不动产权证书》上记载的用途为“商服用地”、规划用途为“一层为商业用房，二层为商业配套用房”，且本案庭审中双方均认可涉案商品房是一个不可分割的整体，无论是房屋的结构还是房屋面积，均无法将一、二层区分开来，因此被告按双方约定的每月每平方米5.5元收取物业服务费并无不当，原告仅以《不动产权证书》记载的规划用途“一层为商业用房，二层为商业配套用房”为由不足以否认案涉商品房为“商业物业”，故本院对原告要求将二层物业收费标准调整为每月每平方米2.2元的诉讼主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条及《中华人民共和国民法典》第九百四十四条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下： 一、被告金碧物业有限公司柳州分公司应于本判决生效之日起向原告吴戴仁退还2018年9月1日至2018年9月3日期间的物业服务费57元； 二、驳回原告吴戴仁的其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元，减半收取计25元（原告吴戴仁已向本院预交），由被告金碧物业有限公司柳州分公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  朱张燕 二〇二一年三月三十日 书记员  邱少涵 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《中华人民共和国民法典》 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。