宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2020）宁0402民初8290号原告（反诉被告）：赵玉科，男，1964年12月16日出生，汉族，个体户，住宁夏固原市原州区。委托诉讼代理人：范永发，宁夏则德律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：胡金堂，男，1972年10月5日出生，汉族，居民，住宁夏固原市原州区。委托诉讼代理人：吕强，宁夏萧关律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告赵玉科与被告胡金堂房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。被告胡金堂于2020年10月30日提起反诉，本院依法合并审理。原告赵玉科及其委托诉讼代理人范永发、被告胡金堂及其委托诉讼代理人吕强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵玉科向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付剩余购房款287160元及逾期付款利息(2018年11月6日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日至付清购房款之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告通过抵顶工程款的方式依法取得宁夏某某房地产开发有限责任公司开发的华城国际小区l号楼1201室、1202室、1203室、1204室、1205室公寓。2018年1月28日，原、被告签订《房屋买卖协议》，约定原告将上述5套公寓出卖给被告，总价款为887160元，一次性转账支付，待原告收到总房款后向被告交付房屋、办理入住等手续。双方在合同中手写注明2018年1月29日付款20万元。合同签订后次日，原告向被告交付了房屋钥匙、水卡、电卡，但被告于2018年2月2日才向原告支付了购房款20万元。2018年11月5日，原告协助被告在宁夏某某地产开发有限责任公司华城国际小区售楼部办理了上述5套房屋的购房合同、购房发票等全部手续。至此，原告作为房屋出卖方已经履行了《房屋买卖协议》约定的全部义务，但被告拖欠原告的剩余购房款687160元迟迟不予支付，原告多次催要无果。原、被告在处理房屋买卖合同事宜前，原告向被告曾借款20万元，《房屋买卖协议》签订后又向被告借款20万元，共计40万元。经双方协商，于2018年8月将该借款40万元顶抵被告所欠原告的购房款，并且经（2020）宁0402民初9872号生效法律文书确定。现原告起诉。胡金堂辩称，经被告计算，总房款应为754086元，减去已付购房款20万元、以借款抵顶的购房款40万元及2018年9月至2019年4月期间的利息96000元、被告自行更换入户门的费用5500元、原告承担的违约金44358元后，被告现欠原告购房款8228元，同意支付该8228元。因原、被告在合同中未约定购房款利息，故不同意向原告支付购房款利息。胡金堂向本院提出反诉请求：1.判令原告向被告支付违约金44358元；2.本案诉讼费由原告负担。事实和理由：2018年1月28日，原、被告签订《房屋买卖协议》，约定原告将华城国际的1号楼1201室、1202室、1203室、1204室、1205室公寓出卖给被告，合同价款为887160元，原告应当在2018年4月30日前办理正式购房合同，逾期的被告可以主张5％计算的违约金。在合同履行中，办理正式合同的时间为2018年11月12日，故依据双方签订的《房屋买卖协议》约定，原告应当承担以合同价款5％计算的违约金44358元。原、被告之间的房屋买卖合同合法有效，原告逾期办理正式购房合同的行为属违约行为，现提起反诉。赵玉科辩称，对被告反诉的违约金不予认可。虽然原告未按照《房屋买卖协议》约定的时间办理购房合同手续，但原告在合同签订的次日即向被告交付了房屋，办理购房合同仅系合同的附随义务，并未影响合同的实际履行及被告购买房屋的实际效力，且当时因被告未按期支付购房款才导致原告未按期办理手续，但原告最终于2018年11月2日办理了购房手续，已经履行了义务。同时，被告也未按照协议约定支付剩余购房款，亦存在严重的违约情形。因此，原告不存在违约行为，而被告存在违约行为。被告反诉称按照887160元总房款作为涉案房屋的购房款，该陈述系被告的自认，原告予以认可。当事人依法向本院提交了证据。本院对当事人提交的证据认定如下：原告提交的《房屋买卖协议》、证明各1份，来源合法，内容真实，能够证明原告将固原某某建设有限公司抵顶给原告的涉案房屋出卖给被告等事项，予以采信；原告提交的（2020）宁0402民初9872号法律文书来源合法，内容真实，能够证明经原、被告协商，以原告所欠被告借款40万元抵顶被告所欠原告购房款40万元等事项，予以采信；被告提交的华城国际顶账房屋受理通知单复印件1份、《商品房买卖合同》复印件5份、宁夏增值税普通发票5份来源合法，能够证明宁夏某某房地产开发有限责任公司与被告胡金堂就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，予以采信；被告提交的照片打印件2张、收据1张、发货单1张，原告不予认可，无其他证据印证，不能证明被告更换进户门的费用应当由原告承担，不予采信。本院经审理认定事实如下：2018年1月28日，原、被告签订《房屋买卖协议》（出卖方即甲方为赵玉科，买受人即乙方为胡金堂），约定：甲方将其顶账所得的位于华城国际小区1号楼1201、1202、1203、1204、1205室公寓出售给乙方；成交价为887160元；甲方对乙方承诺于2018年4月30日为乙方办理购房合同，如在承诺期限内未办理，则退还乙方全部购房款，并交付5%的违约金。原、被告在合同条文下手写注明：定于2018年1月29日交付20万，剩余一年内付清。原、被告均在合同上签字捺印。后被告胡金堂于2018年2月2日支付了20万元购房款。合同签订后，原告协助被告于2018年11月12日与宁夏某某房地产开发有限责任公司就涉案的5套房屋签订了五份《商品房买卖合同（预售）》。另查明，本院于2020年12月28日作出（2020）宁0402民初9872号民事法律文书，认定经原、被告协商，原州区人民法院认定原告所欠被告借款40万元抵顶了被告所欠原告购房款40万元，以双方之间的民间借贷关系因该抵顶行为而消灭为由驳回了被告的起诉。原告称双方于2018年8月协商进行了抵顶，该月之后不再产生借款利息，故对剩余购房款287160元及利息提起诉讼。被告称双方于2019年4月进行了抵顶，借款利息应支付至该月，从2018年9月至2019年4月，产生的借款利息共计96000元，该96000元应当在剩余购房款中予以扣减。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有法律约束力。本案中，原、被告签订《房屋买卖协议》，原告向被告交付了涉案房屋后，宁夏某某房地产开发有限公司与被告就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，宁夏某某房地产开发有限公司与被告并无进行涉案房屋买卖的合意，双方之间并不存在房屋买卖合同关系，故该《商品房买卖合同》的目的仅为办理涉案房屋产权登记手续而订立。原告已将涉案房屋交付被告，被告应当支付相应价款。被告支付了购房款20万元后，以原告赵玉科所欠被告胡金堂40万元借款顶抵被告所欠原告购房款40万元。该抵顶行为系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。原告要求被告支付购房款287160元，现查明被告尚欠原告购房款287160元，故原告该诉讼请求证据充分，于法有据，予以支持。合同约定被告于2019年1月28日付清剩余房款，被告未按照该约定向原告付清购房款给原告造成了利息损失，其应当向原告支付逾期购房款利息，酌情确定被告向原告支付2019年1月29日至本判决生效之日的利息，其中2019年1月29日至2019年8月19日的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日至本判决生效之日的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，对原告主张的超出部分的利息不予支持。被告反诉要求原告支付违约金44358元，因原告未按照合同约定时间为被告胡金堂办理购房合同，存在违约的情形，但考虑到双方之间的买卖合同并未解除，且被告未按照合同约定的时间支付购房款亦存在违约行为，同时，被告未提交证据证明其因原告的违约行为造成的损失为44358元，故本院酌情确定原告赵玉科向被告胡金堂支付违约金2万元。被告辩称涉案房屋购房款应当按照《商品房买卖合同》计算，因宁夏某某房地产开发有限公司与被告之间《商品房买卖合同》的目的仅为办理涉案房屋产权登记手续而订立，双方之间就涉案房屋并不存在房屋买卖合同法律关系，被告该辩称与查明的案件事实不相符，故不予采纳。被告辩称应当在剩余购房款中扣减原告向其借款2018年9月至2019年4月的利息96000元，因原告对该利息不予认可，且即使原告欠有被告借款利息96000元，该债务与被告欠原告购房款不属于同类型、同品质的债务，不属于法定抵销之债，故被告该辩称于法无据，不予采纳。被告辩称要求在剩余购房款扣减其更换进户门的费用5500元，因涉案房屋已交付给被告使用，被告提交的证据不能证明该进户门因原告的原因而更换，更换的费用应当由原告承担，被告该辩称意见因证据不足，理由不能成立，故不予采纳。被告辩称应当在剩余购房款中扣减原告应当支付的违约金44358元，因本案中被告已就违约金提出反诉请求，本院对违约金已作出处理，不应在剩余购房款中扣减违约金，被告该辩称于法无据，理由不能成立，故不予采纳。对于被告胡金堂认为购房款总价款应按照其与涉案房屋的开发商宁夏某某房地产开发有限责任公司所签订的五份《商品房买卖合同（预售）》为准计算的答辩意见，因其并未向该开发商支付购房款，故签订该《商品房买卖合同（预售）》的目的应视为为办理房屋产权登记手续而签订，不能作为计算本案原、被告的房屋买卖合同价款的依据，且被告计算其反诉请求中违约金的计算基数为原告主张的购房款总金额，故该行为系被告胡金堂对原告诉讼请求中购房款金额的自认行为，因此，对被告胡金堂的该答辩意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十四条、第五百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）胡金堂于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）赵玉科支付剩余购房款287160元及利息（2019年1月29日至2019年8月19日的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；2019年8月20日至判决生效之日的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告（反诉被告）赵玉科的其他诉讼请求；三、由原告（反诉被告）赵玉科于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）胡金堂支付违约金2万元；四、驳回被告（反诉原告）胡金堂的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5607元，由被告（反诉原告）胡金堂负担；案件反诉费150元，由原告（反诉被告）赵玉科负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判长 刘汉龙审判员 张万祥人民陪审员 杨 晓二〇二一年三月十九日书记员 余 红附：本案引用的法律条文一、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。