贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初15331号原告：李友军，男，1970年1月28日出生，汉族，住贵州省织金县。委托诉讼代理人：刘佳，广东星辰（贵安新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海涛，广东星辰（贵安新区）律师事务所律师。被告：贵州天地房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市花溪区云上明珠大道16号。法定代表人：张德兴，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李享，贵州衡一律师事务所律师。委托诉讼代理人：王锡瑾，贵州衡一律师事务所实习律师。被告：贵州伟庭茂房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区延安东路18号5层。法定代表人：韩中志，系该公司执行董事兼总经理。原告李友军与被告贵州天地房地产开发有限责任公司（以下简称天地公司）、贵州伟庭茂房地产经纪有限公司（以下简称伟庭茂公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月23日立案后，依法适用普通程序，由审判员马显丽公开开庭进行了独任审理。原告李友军及其委托诉讼代理人刘佳、陈海涛，被告天地公司的委托诉讼代理人李享到庭参加诉讼，被告伟庭茂公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李友军向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2018年4月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ＧＦ-20000171）无效；2.判令被告天地公司返还原告已付购房款157317元，并支付原告从2018年4月7日起至退还全部已付购房款之日止的资金占用费，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算；3.判令被告天地公司承担已付购房款一倍的赔偿责任，向原告赔偿157317元；4.判令伟庭茂公司返还原告购房团购费40000元，并支付原告从2018年4月2日起至实际退还全部团购费之日止的资金占用费，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算；5.本案的诉讼费用、财产保全费等相关涉诉费用由二被告共同承担。事实及理由：原告为了购买被告天地公司出售的一套位于花溪区房屋，于2018年4月1日向被告伟庭茂公司缴纳了40000元团购费，2018年4月6日原告与被告天地公司签订了合同编号为ＧＦ-20000171的《商品房买卖合同》，原告采取按揭付款方式于2018年4月6日向被告天地公司支付购房款共计157317元。合同签订后，时至今日没有通知原告办理按揭，也没有按《商品房买卖合同》约定于2018年12月31日把案涉房屋交给原告方使用，同时被告天地公司仍未取得商品房预售许可证。原告认为，因被告天地公司未取得商品房预售许可证出售房屋，违反法律的强制性规定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效”之规定，被告天地公司与原告签订的《商品房买卖合同》应当认定无效。被告伟庭茂公司，明知被告天地公司不具备销售条件，还帮助其销售房屋，造成原告巨大损失，理应退还收取的团购费。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明......”之规定，被告天地公司隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实的行为导致合同无效，其行为存在过错，应当赔偿原告已付一倍房款即157317元的损失。原告多次找到被告协商退款及赔偿事宜未果，故提起诉讼，请求如前。被告天地公司辩称，涉案房屋因是棚户区改造项目，可以不经预售许可销售环节直接办理产权证。该房屋目前可以交付买受人，我方认为商品房买卖合同有效，且不同意退还购房款，也不存在原告所述的赔偿责任；关于团购费，既不是我司收取，也未实际纳入购房款中抵扣，所以不应由我方退还。被告伟庭茂公司未答辩。本院经审理查明事实如下：被告天地公司成立于2007年11月1日，类型为有限责任公司，注册资本12100万，营业期限至2057年10月31日，经营范围为房地产开发与经营。被告伟庭茂公司成立于2017年8月24日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，经营范围为房地产经济，房地产投资咨询，房地产营销策划。位于花溪区项目系被告天地公司建设开发。2018年4月9日，被告天地公司（甲方）与被告伟庭茂经纪公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定“甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪区区云上明珠大道16号的‘阳光花园’项目全案所属物业事宜。第一条合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的‘阳光花园’项目下列房屋：19栋住宅，面积：11014.3平方米，21栋一层商业，面积：774.5平方米，9-10栋一层商业，面积：947.27平方米，麒鑫建材家居城，面积：18042.92平方米。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。商业销售面积、销售底价、销售方案、销控表双方另行协商以补充协议方式另行签订。第二条合作期限1.本合同期限2018年1月1日至2019年12月31日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《“阳光花园”房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方60%，乙方40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2018年4月1日，原告李友军向伟庭茂公司交纳团购费40000元，伟庭茂公司出具收据，注明“兹收到李友军20栋1-13交来团购费肆万圆整”。2018年4月6日，原告李友军（买受人）与被告天地公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：2018-0333号），约定“出卖人以划拨方式取得位于花溪区云上明珠大道16号的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】湿地阳光花园，买受人购买第20幢一层13号房，建筑面积16.05平方米，商品房单价为每平方米19574.64元，总金额为314173元，买受人首付157173元，剩余房款157000元办理银行按揭贷款。出卖人应当在2019年12月31日前将商品房交付买受人使用”。当日，原告李友军向天地公司交纳购房款157173元，天地公司出具收据，注明“兹收到李友军交来20栋一层1-13号房款157173元”。另查明：1.案涉房屋销售时被告天地公司未取得商品房预售许可证。被告天地公司在本院审理的涉“阳光花园”系列案件中，提交了贵阳市人民政府《贵阳市棚户城中村改造工作联席会议第三次会议纪要》及贵阳市棚户区城中村改造办公室筑棚改（2012）148号文件，拟证明2012年8月31日，贵阳市人民政府同意将花溪区湿地阳光项目列入2012年贵阳市棚户区改造计划，故阳光花园项目在销售时无需预售许可证。一份坐落于花溪区云上棚户区改造项目（湿地阳光）10幢11层902号房屋的不动产权证，证明阳光花园部分购房人已经成功办理不动产权证。2.贵阳市花溪区住房和城乡建设局于2019年4月25日作出《关于阳光花园“麒鑫家具建材市场”购房人退房申请的答复通知》，2019年4月29日作出《关于解决“阳光花园”门面业主诉求的通知》，对阳光花园销售过程中的违规行为作出答复，要求天地公司无条件退房，向购房人退还购房款，伟庭茂公司向购房人退还团购费。3.在本院审理的涉“阳光花园”系列案件中，被告天地公司陈述并未在原告所购买的案涉房屋给予任何优惠。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证，被告营业执照、工商注册信息，商品房买卖合同，收据等证据在卷佐证。本院认为：结合各方陈述及举证、质证，归纳本案争议焦点为：一、《商品房买卖合同》是否有效。二、案涉团购费的性质如何认定，团购费是否应予退还及退还主体的认定。关于焦点一，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效”之规定，被告天地公司与原告签订《商品房买卖合同》时未取得商品房预售证明，至今天地公司仍未取得商品房预售许可证，故天地公司与原告签订的案涉《商品房买卖合同》应认定无效。关于天地公司辩称案涉房屋系安置房在未取得商品房预售许可证的情况下可以销售的意见，天地公司负有举证责任，但其提交的证据不足以证明该理由能够成立，故天地公司应承担举证不能的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定以及前述司法解释第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”之规定，被告天地公司隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实的行为导致合同无效，其行为存在过错，原告可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失。被告天地公司应当返还原告支付的购房款，故对原告要求被告天地公司返还已支付的购房款157173元，符合法律规定，本院予以支持。至于购房款占用利息应付的金额，原告于2018年4月6日支付购房款，故利息自2018年4月6日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。对原告请求被告天地公司承担已付购房款一倍的赔偿款，本院酌情按照已付房款的10%支付损失赔偿15717.3元。关于焦点二，案涉房屋由天地公司委托伟庭茂公司独家销售，伟庭茂公司为促销房屋销售收取原告团购费40000元，该费用的收取由伟庭茂公司出具收据收取，该团购费并未计入购房款项，其收取不符合法律规定。现无证据证实该款项进入天地公司账户及天地公司与伟庭茂公司对该款项实际进行分成，天地公司对该款项并未实际占有，根据合同相对性原则，天地公司无返还义务。该款项应由伟庭茂公司予以返还。综上所述，对原告要求被告伟庭茂公司40000元及支付从2018年4月2日起的资金占用费，符合法律规定，本院予以支持。至于资金占用费应付的金额，自2018年4月2日起至2019年8月19日止的资金占用费按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的资金占用费按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告李友军与被告贵州天地房地产开发有限责任公司于2018年4月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号2018-0333）无效；二、被告贵州天地房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告李友军购房款157173元及支付利息（自2018年4月6日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；三、被告贵州天地房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李友军经济损失人民币15717.3元。四、被告贵州伟庭茂房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告李友军团购费40000元及支付资金占用费（自2018年4月2日起至2019年8月19日止的资金占用费按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的资金占用费按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；五、驳回原告李友军的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6620元，原告李友军负担2646元，被告贵州天地房地产开发有限责任公司负担3227元，被告贵州伟庭茂房地产经纪有限公司负担747元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  马显丽二〇二一年三月二十三日法官助理石欣书记员吴梓钥