北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0101民初345号原告：北京新东安有限公司，住所地北京市东城区王府井大街138号。法定代表人：陈锦辉，董事长。原告（反诉被告）：北京新骏商业管理有限公司，住所地北京市东城区王府井大街138号办公楼2座7层第719B号。法定代表人：余国安，董事长。二原告委托诉讼代理人：彭松岩，北京市庆成律师事务所律师。被告：北京洛瑜饮品有限公司，住所地北京市丰台区福宜街9号院5号楼2层201内207A15。法定代表人：张利峰，总经理。委托诉讼代理人：胡瑗苑，女，1980年4月14日出生，该公司经理。委托诉讼代理人：唐鹏，北京市华贸硅谷律师事务所律师。第三人：广州市启胜物业管理有限公司北京分公司，住所地北京市东城区王府井大街138号T2写字楼7层719A室。负责人：朱启明。委托诉讼代理人：唐田，男，1973年10月9日出生，该公司物业经理。原告北京新东安有限公司（以下简称新东安公司）、北京新骏商业管理有限公司（以下简称新骏公司）诉被告北京洛瑜饮品有限公司（以下简称洛瑜饮品公司）、第三人广州市启胜物业管理有限公司北京分公司（以下简称启胜物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新东安公司、新骏公司的委托诉讼代理人彭松岩、被告洛瑜饮品公司的委托诉讼代理人胡瑗苑、唐鹏和第三人启胜物业公司的委托诉讼代理人唐田到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新东安公司、新骏公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令洛瑜饮品公司向新东安公司支付2019年11月1日至2020年2月29日期间的租金141181.04元、推广费2310元；2、请求判令洛瑜饮品公司向新骏公司支付2020年3月1日至2020年5月8日期间的租金79698.97元、推广费2608.06元、公证费4000元、恢复店铺原状费用32704.36元、违约金139062元；3、判令洛瑜饮品公司向启胜物业公司支付2019年11月1日至2020年5月8日的物业管理费47884.06元、电费64.03元、电费管理费9.5元、水费及污水处理费71.33元。事实与理由：2019年1月3日，新东安公司与洛瑜饮品公司订立《新东安广场租赁合同（店铺）》（编号：01830/L426#，以下简称《租赁合同》），约定新东安公司将位于北京市东城区王府井大街138号新东安广场四层×××××号店铺（以下简称涉案店铺），面积约77平方米，租与洛瑜饮品公司以“無邪”为店名，经营该品牌餐厅。2019年10月，新东安公司与洛瑜饮品公司签署《补充协议书》，约定租赁期限变更为2019年11月1日至2021年10月31日。2019年11月1日，新东安公司依约向洛瑜饮品公司交付了涉案店铺。2019年11月，新东安公司与洛瑜饮品公司、北京洛瑜饮品有限公司第一分公司（以下简称洛瑜饮品第一分公司）签署《新东安广场L426A租赁合同之补充协议》，约定承租人变更为洛瑜饮品第一分公司，洛瑜饮品公司和洛瑜饮品第一分公司共同向新东安公司负偿还责任。2020年3月，新东安公司、新骏公司与洛瑜饮品第一分公司签署《北京新东安广场租赁合同变更协议》，约定2020年3月1日起，出租人变更为新骏公司，由新骏公司继受新东安公司权利义务。2019年11月开始，洛瑜饮品第一分公司开始拖欠租金、推广费等费用，并拒绝交纳物业管理费等费用。2020年4月23日，新骏公司向洛瑜饮品公司送达了《租赁合同解除通知》，确定租赁合同关系于2020年5月8日终止，并要求洛瑜饮品公司第一分公司如约交还涉案店铺。2020年5月8日，为保全证据，原告聘请公证处对涉案店铺进行公证。2020年8月，为避免损失进一步扩大，新骏公司委托装饰装修公司对涉案店铺恢复原状，支付施工费用32704.36元。新东安公司、新骏公司认为，洛瑜饮品公司怠于履行合同义务，给二原告造成较大经济损失，故新东安公司、新骏公司提起本案诉讼，诉如所请。被告洛瑜饮品公司辩称，洛瑜饮品第一分公司已于2020年11月27日注销。2019年1月3日，洛瑜饮品公司签订了《租赁合同》，但由于新东安公司原因，租期迟迟不能确定，造成洛瑜饮品公司无法正常利用涉案店铺进行经营。直至2019年11月1日双方才确定租期，新东安公司向洛瑜饮品公司交付涉案店铺，至2019年11月20日新东安公司才同意洛瑜饮品公司进场施工。此后不久，新冠疫情就爆发了，致使双方租赁合同无法正常履行。另，签署《租赁合同》时，新东安公司利用强势地位，拒绝与洛瑜饮品公司磋商合同条款，拒绝按照商业惯例给予承租人必要的装修免租期。疫情发生后，洛瑜饮品公司一直与二原告协商租金减免事宜，同时为表示洛瑜饮品公司愿意履约诚意，洛瑜饮品公司在极其困难情况下向原告支付了55000元租金、装修押金6000元、装修工人出入证押金640元、推广费1155元，合计62795元。二原告应充分考虑疫情的影响，给予洛瑜饮品公司一个月装修免租期并减免2020年1月、2月份租金，如此洛瑜饮品公司不拖欠二原告租金，故请求驳回向新东安公司支付租金的诉讼请求。2020年3月1日之后，出租人并更为新骏公司，洛瑜饮品公司不得不重新与新骏公司协商疫情期间租金减免问题，并请求新骏公司履行合同约定，同意洛瑜饮品公司拆除装修围挡，以便洛瑜饮品公司尽快开业经营，回笼资金。但新骏公司强行阻止洛瑜饮品公司进场使用涉案店铺，并拒绝与洛瑜饮品公司协商减免租金。致使洛瑜饮品公司合同目的无法实现，故新骏公司无权要求洛瑜饮品公司支付租金、推广费等费用。再，洛瑜饮品公司无法按期履行合同约定支付租金义务，系因疫情原因所致，并非洛瑜饮品公司恶意违约，不应该承担违约责任。综上，洛瑜饮品公司不同意二原告全部诉讼请求。第三人启胜物业公司陈述称：同意原告新东安公司、新骏公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月3日，新东安公司与洛瑜饮品公司签订了《新东安广场租赁合同（店铺）》，约定新东安公司将位于北京市东城区王府井大街138号新东安广场四层×××××号店铺，面积约77平方米出租给洛瑜饮品公司用于经营品牌餐饮。租赁期自2019年9月2日至2021年9月1日。自2019年9月2日开始收取租金，每月租金为基本租金和每月毛利营业额15%中取高者计收，2019年9月2日至2020年9月1日期间的基本租金标准为每月35295.26元；2020年9月2日至2021年9月1日基本租金标准为每月38500元。第一个月基本租金应于合同签署之日交纳，其他月份基本租金于每个日历月第一天缴纳当月租金，并在该日历月完结后五日内将该月的毛计营业额报出租人。如毛计营业额之提成比例高于基本租金，应交纳高出的差额部分。物业管理费2019年9月2日至2019年10月1日期间每月3927元，2019年10月2日至2021年9月1日为7854元，于每个日历月第一天缴纳当月物业管理费。推广费每月1155元，应于每个日历月的第一天缴纳。承租人签署合同时间，需向出租人交纳合同押金，作为忠实履行合同条款的保证金。押金总额139062元，相当于三个月基本租金和物业管理费之和。如果承租人违反本合同的任何条款，经敦促仍不履行的，出租人有权扣除全部或部分押金来赔偿出租人的损失。押金少于合同约定数额时，承租人须在接到出租人通知后立即补足。如承租人未按规定缴付合同押金，则出租人有权提前终止合同。本合同租赁期内第一个月的基本租金、物业管理费及推广费于本合同签署时缴付。承租人逾期交纳租金、物业管理费和其他应付款项，应按照逾期天数向出租人交纳滞纳金，滞纳金每日以应交纳款额之千分之一计。如果逾期十五天仍未支付，出租人有权中断出租商铺之水、电、天然气供应及其他服务，直至承租人纠正上述违约行为并付清因此引起的费用；出租人亦有权终止本合同并收回店铺，有权向承租人发出提前终止合同通知，自书面通知发出15日后，合同自行终止。必要时，双方同意由出租人出面委托公证处以及公证收房的形式收回店铺。出租人保留对承租人违反合同的追索权。如承租人违约导致出租人提前终止本合同，则承租人所缴付的押金及预付租金作为违约金，不予退还。承租人在租赁合同提前终止时，应在终止当日或按出租人规定的期限将店铺恢复至毛坯状态，且出租店铺内设施完好无破损，由此发生的费用由承租人支付。若出现承租人拖欠租金等无力履行租赁合同而此时出租店铺内尚留有承租人物品，则双方同意，出租人有权单方面聘请独立于双方之外的第三方到出租店铺内现场监督进行清点店内物品的工作，有关费用由承租人承担。合同中“不可抗力”条款约定遇有不可抗力的一方，应在事故发生后三日内以书面方式通知对方，并在十五日内提供由事故发生地公证机构出具的有关事故详情的证明文件。按对履行合同影响的程度，由双方协商解决是否解除合同或部分免除履行合同的责任或延期履行合同。合同另约定，承租人对出租店铺进行装修，应事先向出租人提交装修施工图纸及方案，经出租人书面同意并取得有关主管机关批准后方可进行施工。出租人有权就承租人对出租店铺的装修、分隔、修建、安装设备或改建等行为进行规范、管理，包括对承租人施工人员的进出、材料运输等事宜等的管理，以保证大厦全面的运作安全及顺畅。承租人应服从出租人的规范及管理。根据本合同需要发出全部通知均需采用书面形式，出租人的通知送至涉案店铺或本合同附件列明至地点或联络人，视为送达。《租赁合同》还约定承租人同意使用或通过与出租人指定银行联网的收银机收取或电脑联网收银系统向顾客收取营业额。合同期内，使用POS机产生的银行刷卡手续费及由POS机产生的第三方收取的费用均由承租人承担。后新东安公司与洛瑜饮品公司就《租赁合同》签署《补充协议书》，约定期限自2019年11月1日至2021年10月31日。租赁期限内每月租金按基本租金和每月毛计营业额15%较高者收取，2019年11月1日至2020年10月31日基本租金为每月35295.26元，2020年11月1日至2021年10月31日基本租金为每月38500元。物业费自2019年11月1日按月收取，2019年11月1日至2019年11月30日每月4158元，2019年12月1日至2021年10月31日每月8316元。推广费及其他费用自2019年11月1日按月收取。2019年11月19日，新东安公司与洛瑜饮品公司、洛瑜饮品第一分公司签署《关于新东安广场L426A租赁合同之补充协议书》，约定自2019年11月1日承租人变更为洛瑜饮品第一分公司。2019年11月1日之后，洛瑜饮品公司和洛瑜饮品第一分公司共同就履行租赁合同承担责任。2020年3月，新东安公司、新骏公司与洛瑜饮品第一分公司签订《北京新东安广场租赁合同变更协议》，约定新骏公司取代新东安公司成为《新东安广场租赁合同（店铺）》新的出租人，租赁中出租人享有的权利和义务由新骏公司继受。自本协议签订之日至2020年2月29日止，洛瑜饮品第一分公司向新东安公司预付归属于2020年3月及以后期间的各项费用，于2020年3月新东安公司与新骏公司双方自行结算。洛瑜饮品第一分公司未付2020年2月29日前的费用，洛瑜饮品第一分公司应按租赁合同约定向新东安公司支付。自2020年3月1日，洛瑜饮品第一分公司需向新骏公司支付租金、推广费等租赁合同约定的相关费用。2019年11月1日，新东安公司向洛瑜饮品公司交付涉案店铺。2019年11月20日，洛瑜饮品第一分公司向启胜物业公司支付了装修押金6000元，向新东安公司支付管理费1155元，但洛瑜饮品公司并未依约支付《租赁合同》及补充协议约定的押金和租金。庭审中，洛瑜饮品公司主张洛瑜饮品第一分公司虽然与新东安公司办理了涉案店铺交接手续，但新东安公司一直以装修设计不合格为由拒绝了洛瑜饮品公司进场施工，直至2019年11月20日，洛瑜饮品第一分公司才进场施工。新东安公司对阻扰洛瑜饮品第一分公司进场不予认可，洛瑜饮品公司对此亦未举证。洛瑜饮品公司关于未付款理由还主张，2020年1月16日，洛瑜饮品第一分公司已经完成对涉案店铺的装修，但新东安公司不同意洛瑜饮品第一分公司拆除装修围挡，后来双方协商同意等洛瑜饮品第一分公司支付了押金后再拆除围挡。之后新东安公司还对涉案店铺采取了封门措施，导致洛瑜饮品第一分公司不能正常开业。再之后，因为疫情发生，洛瑜饮品第一分公司又与新东安公司沟通付款事宜，所以押金等费用一直没有支付。新东安公司认可2020年1月21日曾对涉案店铺张贴了封条并上锁，目的是为了春节期间商场的安全考虑，春节后只要洛瑜饮品第一分公司申请就可以打开，但春节后洛瑜饮品第一分公司一直没有申请，所以直至新骏公司对涉案房屋采取公证措施收回涉案店铺时间才将门锁打开。另，洛瑜饮品公司主张因为承租人由洛瑜饮品公司变更为洛瑜饮品第一分公司，需要三方签署变更协议后洛瑜饮品第一分公司才具备支付押金、租金等费用的可能性。2019年12月2日，新东安公司才将承租人变更的《关于新东安广场L426A租赁合同之补充协议书》盖章确认后发送给洛瑜饮品公司。所以此时间之前，洛瑜饮品第一分公司未支付押金、租金等费用。2019年12月3日，新东安公司发函告知洛瑜饮品第一分公司因为业务重组需要，《租赁合同》的出租人将自2020年3月1日起由新东安公司变更为新骏公司。二原告同意洛瑜饮品第一分公司暂缓交纳租金等费用。因为出租人变更需要签署变更协议，但直到2020年3月份，洛瑜饮品第一分公司才收到出租人盖章确认的变更出租人协议。同时因为疫情原因，2020年3月洛瑜饮品第一分公司已经与新东安公司以及新骏公司协商租金减免问题，故洛瑜饮品公司依然没有支付押金以及之前租金等费用。洛瑜饮品公司就二原告同意因为出租人变更问题暂缓支付租金未举证。2020年2、3月份，新东安公司、新骏公司曾数次向洛瑜饮品第一分公司催要《租赁合同》约定的押金、租金等费用。洛瑜饮品第一分公司2020年3月12日承诺2020年3月份之前将所欠押金付清，新东安公司、新骏公司回函表示除了押金之外，其他欠费应履行双方签署的《租赁合同》。之后双方就疫情期间租金减免事宜未能协商一致。2020年3月31日，洛瑜饮品第一分公司支付新骏公司5.5万元，之后未再向新东安公司、新骏公司支付任何费用。之后，因洛瑜饮品第一分公司欠费，新骏公司未允许洛瑜饮品第一分公司拆除装修围挡。2020年4月24日，新骏公司向洛瑜饮品公司、洛瑜饮品第一分公司发出《有关：北京新东安广场L426A店铺（無邪）租赁合同解除的通知》，因洛瑜饮品第一分公司欠缴2019年11月至2020年4月的合同押金、租金、物业管理费用等多项费用，故通知2020年5月8日解除《租赁合同》及补充协议，要求洛瑜饮品第一分公司将涉案店铺恢复原状。2020年5月8日，新骏公司委托北京市国泰公证处对涉案店铺进行公证收场，公证费用4000元。公证人员对涉案店铺进行勘察，并清点了室内物品。公证书显示，涉案店铺用围挡布围着，店铺门上贴有北京新东安有限公司的封条，室内有椅子、厨具等物品。后新东安公司自行委托案外公司对涉案店铺恢复原状，支出费用32704.36元。另查，洛瑜饮品第一分公司已于2020年11月27日核定注销。本院认为：根据查明情况，新东安公司与洛瑜饮品公司订立的《租赁合同》及补充协议均系双当事人真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据《租赁合同》约定，承租人对涉案店铺进行装修，因事前就装修方案征得新东安公司同意。洛瑜饮品公司未能举证证明新东安公司违约阻扰其进场施工，故洛瑜饮品公司以未能及时进场施工而拒绝支付押金、租金等费用的答辩意见，本院不予采纳。虽因为承租人变更，新东安公司于2019年12月2日才盖章确认承租人变更协议，但不妨害洛瑜饮品公司按照合同约定支付押金、租金等费用，洛瑜饮品公司以此为由拒付租金、押金等费用的答辩意见，于法无据，本院不予采纳。至于2019年12月3日，新东安公司函告洛瑜饮品第一分公司出租人将于2020年3月1日变更一节，该函件明确了出租人变更的时间节点，即使洛瑜饮品第一分公司对此存有异议，但在各方签署出租人变更协议之前，洛瑜饮品第一分公司不能仅依据上述通知函件拒绝履行合同约定的押金、租金等费用的义务。退一步讲，即使该不安抗辩事由存在，在2020年3月，新东安公司、新骏公司与洛瑜饮品第一分公司签订《北京新东安广场租赁合同变更协议》明确新骏公司取代新东安公司成为《新东安广场租赁合同（店铺）》新的出租人后，洛瑜饮品第一分公司应及时补齐押金以及2019年11月、12月的租金等费用。自2020年1月新冠肺炎疫情发生以来，为防止疫情的扩散、保护公众健康，全国、特别是北京市行政辖区均采取了较为严格的疫情防控措施。本案中，洛瑜饮品第一分公司承租涉案店铺用于经营餐饮，疫情发生对洛瑜饮品第一分公司继续拆除围挡施工以及后续经营构成一定影响。洛瑜饮品第一分公司可以通过与新东安公司、新骏公司协商或通过向人民法院起诉的方式请求对合同履行予以适当变更、调整，以减轻因疫情所受到的影响。虽双方对于疫情期间租金减免问题未能协商一致，但洛瑜饮品第一分公司支付押金、2019年11月和12月份租金等费用的合同义务均产生于疫情之前，不能因为疫情期间租金减免问题未能协商一致免除洛瑜饮品第一分公司如约支付押金等合同义务。另，2020年1月21日，新东安公司对涉案店铺采取贴封条、锁门的措施，但考虑洛瑜饮品公司尚未拆除装修围挡，临近春节仍处于装修施工过程中，新东安公司作为商场管理方无论基于《租赁合同》约定还是商业惯例，在春节期间为保证涉案店铺以及商场安全采取必要措施，亦不违反善良管理人义务，且新东安公司认可春节后只要洛瑜饮品第一分公司提出申请即可开锁，故不能因此认定新东安公司行为构成违约。疫情发生后，新东安公司、新骏公司拒绝洛瑜饮品第一分公司拆除围挡，亦因为洛瑜饮品公司未能及时补交欠费，新东安公司、新骏公司行为符合《租赁合同》约定，亦不应认定为违约。2020年3月，新骏公司数次督促洛瑜饮品第一分公司补交押金以及2019年11月、12月份租金等费用，但洛瑜饮品第一分公司仅在2020年3月31日支付了5.5万元，后续未再支付其他款项，故洛瑜饮品第一分公司未依约支付租金、押金的行为构成违约，应承担违约责任，新骏公司有权解除合同。2020年4月24日，新骏公司寄送了解约通知，双方租赁合同依约于2020年5月8日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据新东安公司、新骏公司与洛瑜饮品第一分公司签订《北京新东安广场租赁合同变更协议》，租赁中出租人享有的权利和义务由新骏公司继受，洛瑜饮品第一分公司未付2020年2月29日前的费用，应按租赁合同约定向新东安公司支付。自2020年3月1日，洛瑜饮品第一分公司需向新骏公司支付租金、推广费等租赁合同约定的相关费用。根据新东安公司、洛瑜饮品公司、洛瑜饮品第一分公司签署的承租人变更协议，洛瑜饮品公司与洛瑜饮品第一分公司共同就履行租赁合同承担责任，同时考量洛瑜饮品第一分公司已经注销。故新东安公司要求洛瑜饮品公司支付2019年11月1日至2020年2月29日租金以及新骏公司要求洛瑜饮品公司支付2020年3月1日至5月8日的租金，理由正当。考虑到疫情对洛瑜饮品第一分公司的影响，应根据公平原则分担疫情期间的租金损失，故本院将对洛瑜饮品公司应负担租金予以酌定，洛瑜饮品第一分公司支付的5.5万元在洛瑜饮品公司应负担款项中进行折抵。二原告主张的推广费、同理处之。洛瑜饮品第一分公司、洛瑜饮品公司未依约支付租金、押金等费用，新骏公司在租赁合同解除后公证收回涉案店铺并对涉案店铺恢复原状，符合双方合同约定，故新骏公司要求洛瑜饮品公司支付公证费用和恢复原状的费用，于法有据，该项诉讼请求，本院予以支持。洛瑜饮品第一分公司违约导致出租人提前终止本合同，依据双方合同约定所缴付的押金作为违约金，不予退还。同时《租赁合同》约定出租人有权要求违约方补齐租金，本院考虑到疫情因素及洛瑜饮品第一分公司的违约程度，本院对违约金数额予以调整。另，《租赁合同》及补充协议均未约定物业管理费、电费、电费管理费、水费及污水处理费直接向启胜物业公司支付，故二原告要求洛瑜饮品公司向启胜物业公司支付上述费用的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告北京洛瑜饮品有限公司于本判决生效后七日内向原告北京新东安有限公司支付2019年11月1日至2020年2月29日期间的租金68533元、推广费2310元，合计70843元；二、被告北京洛瑜饮品有限公司于本判决生效后七日内向原告北京新骏商业管理有限公司支付2020年3月1日至2020年5月8日期间的租金62051元、推广费2031元，合计60020元；三、被告北京洛瑜饮品有限公司于本判决生效后七日内向原告北京新骏商业管理有限公司支付公证费4000元、恢复店铺原状费用32704.36元，合计36704.36元；四、被告北京洛瑜饮品有限公司于本判决生效后七日内向原告北京新骏商业管理有限公司支付违约金38500元；五、驳回原告北京新东安有限公司、北京新骏商业管理有限公司其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4060元，由原告北京新东安有限公司、北京新骏商业管理有限公司负担2219元（已经交纳）、被告北京洛瑜饮品有限公司负担1841元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 亮二〇二一年三月二十六日法官助理  刘倩茹书 记 员  杨 闻