四川省甘孜藏族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川33民终11号上诉人(原审原告)：仁真瓦吉，男，1965年4月21日出生，藏族，住四川省康定市。委托诉讼代理人：降央松姆（系仁真瓦吉儿媳），住四川省成都市青羊区。委托诉讼代理人：王婧，四川申狄律师事务所律师。上诉人(原审原告)：拥灯，男，1968年3月4日出生，藏族，住四川省康定市。委托诉讼代理人：王婧，四川申狄律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：康定跑马山旅游开发有限责任公司，住所地：四川省康定市。法定代表人：昂洛，系公司总经理。委托诉讼代理人：高金良，四川时代经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷勇，四川时代经纬律师事务所律师。上诉人仁真瓦吉、拥灯因与被上诉人康定跑马山旅游开发有限责任公司（以下简称跑马山公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省康定市人民法院（2020）川3301民初17号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。上诉人仁真瓦吉及其委托诉讼代理人降央松姆、上诉人仁真瓦吉、拥灯的共同委托诉讼代理人王婧、被上诉人跑马山公司的法定代表人昂洛及该公司的委托诉讼代理人雷勇均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。仁真瓦吉上诉请求：1.撤销原判，依法改判跑马山公司向仁真瓦吉、拥灯交付其二人购买的案涉两套房屋（位于四川省甘孜藏族自治州康定市炉城镇），并赔偿二人经济损失2,000,000元；2.本案一、二审诉讼费用由跑马山公司承担。事实及理由：1.一审判决认定事实错误。第一、本案双方当事人在订立案涉《房屋买卖合同》时就办理了商品房预售备案登记，即案涉房屋当时就已具备预售资格，一审判决以在案无证据证明交付条件已成就从而直接认定本案案涉房屋未达到交付条件属认定事实不清；第二，上诉人曾向一审法院申请调取跑马山公司已全额收取购房款的证据材料，但一审法院未予准许。对该房款问题，跑马山公司已在庭审中认可上诉人已全额支付完毕购房款的事实，但一审判决却枉顾事实并作出与该事实相反的认定；第三，跑马山公司未经上诉人允许擅自将案涉房屋以600,000元/年的价格对外出租，对该租金损失，一审判决以上诉人未提交证据证明未予支持，亦属认定事实不清。2.一审判决适用法律错误。因案涉《房屋买卖合同》中并未约定房屋交付时间，一审法院就此认定上诉人要求跑马山公司交付房屋的请求缺乏法律依据属适用法律明显错误。被上诉人跑马山公司辩称，本案实为借款合同纠纷，房屋买卖事实是为借款提供的担保，并非双方真实意思表示。即使一审中跑马山公司提交的证据不足以证明本案的法律关系，在一审判决认定案涉房屋买卖合同有效的情况下，一审判决关于案涉房屋是否具备交付条件以及跑马山公司是否应承担违约责任等事实的认定也清楚，请求依法维持原判。仁真瓦吉、拥灯向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令跑马山公司将位于四川省甘孜州康定市炉城镇向阳街康定印象1幢4-1、4-2的房屋立即交付给仁真瓦吉、拥灯；2.请求法院判令跑马山公司向仁真瓦吉、拥灯支付案涉房屋自2014年9月起至今的房屋租金2,000,000元；3.本案涉诉费均由跑马山公司承担。一审法院认定事实：2014年，仁真瓦吉、拥灯欲购买跑马山公司开发的康定印象项目的房屋，通过甘孜州康巴假日酒店于2014年2月25日向跑马山公司支付购房款2,000,000元、2014年2月27日向跑马山公司支付购房款1,990,000元。2014年9月21日，跑马山公司向仁真瓦吉、拥灯出具购房收款收据一张，载明收到二人交纳的购房款6,074,775元。2014年9月23日，仁真瓦吉、拥灯与跑马山公司补签了合同两份《商品房买卖合同》。合同约定，跑马山公司将其所有位于四川省甘孜藏族自治州康定市炉城镇向阳街36号康定印象1幢4层4-1号、4-2号两套房屋出售给仁真瓦吉，两套房屋的共有人均为拥灯，其用途为商业用房。该商品房单价为每平方米7,500元，合同房屋面积385.71平方米，合同的房屋面积424.26平方米，两套房屋总价款为6,074,775元，双方约定付款方式为一次性支付，对逾期付款责任、交房时间、逾期交房责任、产权登记等其他内容均无约定。签订合同当日，跑马山公司在康定市住房和城乡建设局对案涉房屋作了商品房预售备案登记。至今，两套案涉房屋未交付仁真瓦吉、拥灯，由案外人租赁使用。另查明，2012至2016年间，跑马山公司向仁真瓦吉、拥灯及案外人多仁、多智、土格多次借款并陆续偿还了部分借款。一审法院认为，本案的争议焦点：一、本案的法律关系是房屋买卖合同纠纷还是民间借贷纠纷？房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。民间借贷纠纷是指公民之间，公民与非金融机构企业之间的借贷行为产生的纠纷。从本案双方当事人提交的证据分析，双方在公平、自愿的基础上订立的《房屋买卖合同》，不违反法律的禁止性规定，应为合法有效的合同，双方均应按照合同的约定履行各自的义务，双方之间产生的法律关系应为房屋买卖合同关系。跑马山公司主张本案为民间借贷的法律关系，但提交的借贷证据涉及到多名案外人，且不具有排他性，同时无其他证据佐证双方之间签订房屋买卖合同是为其借贷提供让与担保，从而不能说明《房屋买卖合同》是双方虚假意思表示系无效合同，其主张按照民间借贷法律关系审理本案，理由不充分，证据不确实，不予支持。二、仁真瓦吉、拥灯主张的房屋交付是物权交付还是其他方式交付及交付的依据？第一，仁真瓦吉、拥灯变更后的诉讼请求中“判令跑马山公司将位于四川省甘孜州康定市炉城镇向阳街康定印象1幢4-1、4-2的房屋立即交付给二人”，其请求的房屋交付不是登记而是交付使用，其依据是双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第二款约定，该条款约定的交付条件是：（1）该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；（2）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告，本案中均未出现上述证据。一审法院认为该房屋交付是基于买卖合同的签订，合同当中约定的物为不动产，应为不动产物权的交付，其交付的依据是《中国人民共和国物权法》第六条的规定，即不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。仁真瓦吉、拥灯的该项请求无法律依据。第二，本案的房屋买卖过程是仁真瓦吉、拥灯先向跑马山公司支付了部分对价，跑马山公司再向仁真瓦吉、拥灯出具收款收据，然后补签《商品房买卖合同》，最后办理备案登记。此买卖过程与一般的房屋买卖过程具有较大差异，庭审过程中仁真瓦吉认可当时因为没有支付完房屋对价，从而未取得房屋占有使用权。且其仅出具了跑马山公司出具的收款收据，对支付了3,990,000元后剩余金额的支付无相应的证据予以佐证，无法认定仁真瓦吉、拥灯已向跑马山公司支付完毕了房屋对价，依据合同约定，仁真瓦吉、拥灯要求跑马山公司交付房屋的条件未成就。综合以上两点，对仁真瓦吉、拥灯要求跑马山公司交付所购房屋的诉讼请求不予支持。对仁真瓦吉、拥灯要求跑马山公司赔偿损失支付案涉房屋自2014年9月起至今的房屋租金2,000,000元，是以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项的规定为法律依据。一审法院认为，该项规定是指“标的物为已竣工房屋”，本案案涉房屋至今未进行竣工验收，未达到该法定条件，不适用该条款规定。仁真瓦吉、拥灯亦未提交因延迟交房给其造成实际损失的相关证据，其主张无事实依据及法律依据，由其承担举证不能的法律后果。对跑马山公司提出“双方签订《房屋买卖合同》是为借贷提供让与担保”的抗辩意见，无相应证据证明，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中国人民共和国物权法》第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款的规定，判决：一、驳回仁真瓦吉、拥灯要求跑马山公司将位于四川省甘孜州康定市炉城镇向阳街康定印象1幢4-1、4-2的房屋立即交付的诉讼请求；二、驳回仁真瓦吉、拥灯要求跑马山公司支付案涉房屋自2014年9月起至今的房屋租金2,000,000元的诉讼请求。本院二审期间，仁真瓦吉、拥灯向本院提交以下证据：第一组：跑马山公司收款收据及银行转账凭证3页，拟证明仁真瓦吉已付清全部购房款；第二组：《企业名称预先核准通知书》、《公证书》拟证明案涉两套房屋已具备交付条件，应予交付，且跑马山公司已将案涉房屋对外出租经营，为其造成损失。被上诉人跑马山公司质证认为，对前述证据的真实性均无异议，关联性均有异议。第一组收据及转款凭证与本案待证事实无关，收据摘要均为“康定印象大商业五楼房款”，且转账凭证载明的时间、金额与收据所记载的内容不一致，缴款人也不是本案当事人；第二组证据亦与本案待证事实无关。本院经审查认为，对第一组证据，因《收款收据》载明的户名为康巴假日酒店，缴款人分别为多仁和仁真瓦吉，而转账回单载明的转账人有石伟和仁真瓦吉，且该证据所涉款项缴纳时间均在案涉《商品房买卖合同》订立之前，该证据不能证明“康定印象大商业五楼房款”购买人确为仁真瓦吉、拥灯，亦不能证明本案所涉的购房款均由仁真瓦吉缴纳，故对该证据本院不予采信。对第二组证据能够证明案涉房屋的使用现状，但不能与在案其他证据形成证据链实现待证目的，故对该组证据本院亦不予采信。本院二审查明的事实与一审法院基本一致，本院依法予以确认。本院认为，关于本案基础法律关系的问题，虽本案双方当事人之间确实存在较长时间段内资金借贷往来的行为，且就案外其他房屋亦存在名为房屋买卖实为借贷让与担保的情形，但就本案而言，跑马山公司并未提交证据证明案涉《房屋买卖合同》的订立是为其借款而提供的让与担保，其对一审判决所查明本案属商品房买卖合同纠纷的事实亦无异议，故一审判决认定案涉《房屋买卖合同》系双方真实意思表示所订立，本案为商品房买卖合同纠纷并无不当。关于一审判决是否认定事实不清的问题。首先，就购房款是否已支付完毕的问题，在案《商品房买卖合同》中第六条约定买受人采用的为一次性付款方式。二审中，仁真瓦吉主张购房款并非一次性支付，而是陆续支付，除通过康巴假日酒店转账3,990,000元外，其本人及他人多次转账至跑马山公司指定的账户中，案涉6,074,775元购房款其已全部付清。对于有他人转账的原因，仁真瓦吉称是由于案涉房屋最初系其和多智、多仁、石伟、拥灯5人共同购买，后，其与多智、多仁、石伟等达成合意，由其和拥灯购买案涉房屋，同时仁真瓦吉分别就石伟等人前期支付的购房款进行了偿还，故最终案涉房屋买卖合同由其签署，房款最终的实际支付人也是仁真瓦吉和拥灯，但对于该项主张，仁真瓦吉、拥灯并未提交证据予以证明。因仁真瓦吉自认其和多仁等人与跑马山公司之间亦存在民间借贷关系，各方当事人之间亦存在大量资金往来，本院就购房款与借贷款项要求双方当事人进行区分并给予法庭回复，但双方当事人均未回复。现有证据不足以区分双方的购房款和借贷资金，且在一审中仁真瓦吉自认尚有部分购房款未支付，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，上诉人仁真瓦吉、拥灯应承担举证不力的法律后果。一审判决认定现有证据不足以认定仁真瓦吉、拥灯已支付完毕了房屋对价并无不当。其次，关于案涉房屋是否已符合交付条件即是否已竣工验收合格以及仁真瓦吉、拥灯就案涉合同所遭受的损失问题。因本案系商品房买卖合同纠纷，根据已查明的事实，仁真瓦吉、拥灯尚未支付完毕购房款，而案涉《商品房买卖合同》亦未对双方何时应交付房屋进行约定，故，仁真瓦吉、拥灯要求跑马山公司交付案涉房屋的条件尚未成就，在案亦无《商品房买卖合同》第十一条第二款约定的规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表等，故一审判决认定案涉房屋至今未竣工验收且对仁真瓦吉、拥灯所主张的延期交房违约损失不予支持并无不当。关于一审判决是否适用法律错误的问题，上诉人仁真瓦吉、拥灯一审的诉讼请求是将房屋交付使用而非办理房屋过户登记，虽双方订立《商品房买卖合同》的目的在于买受人支付相应对价从而获得不动产的物权，但是以何种方式交付、是否请求进行物权登记应出于当事人的意思自治。本案中上诉人仁真瓦吉、拥灯的请求并不违反法律法规的规定，但因在案证据尚不足以证明二人已支付完毕购房款，故缺乏请求权基础。一审判决依照《中华人民共和国物权法》第六条认定本案的交付应为物权交付而非物的交付，确属适用法律存在瑕疵，本院依法予以纠正。综上所述，上诉人仁真瓦吉、拥灯的上诉请求不成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律存在瑕疵，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22,800元，由仁真瓦吉、拥灯负担。本判决为终审判决。审判长  李松涛审判员  林杉杉审判员  段慧超二〇二一年三月三十一日书记员  斯 郎附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。