云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云08民终218号上诉人（原审被告）：普洱中梁瑞置业有限公司，住所地为云南省普洱市思茅区。法定代表人：唐永康，系该公司总经理。委托诉讼代理人：倪涛，女，系该公司法务。代理权限为一般授权代理。委托诉讼代理人：汤磊，男。代理权限为一般授权代理。被上诉人（原审原告）：王子萱，女，1996年11月4日生，现住云南省普洱市思茅区。委托诉讼代理人：肖某，云南乾广律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：张凌川，云南慧申律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人普洱中梁瑞置业有限公司（以下简称中梁瑞公司）因与被上诉人王子萱商品房预约合同纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2020）云0802民初2515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中梁瑞公司上诉请求：1.依法撤销（2020）云0802民初2515号民事判决，发回一审法院重审或改判为解除中梁瑞公司与王子萱于2020年6月14日签订的编号为0000050的《商品房认购书》，由中梁瑞公司返还王子萱车位款100000元，驳回王子萱的其余诉讼请求；2.判令本案一审、二审的诉讼费由王子萱承担。主要事实和理由：一、一审判决程序严重违法，应发回重审。本案中，双方当事人分别就普洱壹号院4幢4单元101号房（以下简称101号商品房）及普洱壹号院120号车位（以下简称120号车位）建立了两个买卖合同关系。根据民事诉讼一案一由的基本原则，两个合同应该分别进行立案受理。101号商品房买卖合同关系与120号车位买卖合同关系彼此独立生效，两个合同不存在主合同与从合同之说。一审法院将两个不同的纠纷进行合并立案受理的行为属于程序严重违法，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，本案应发回重审。二、一审判决事实认定不清，法律适用错误，应依法进行改判。（一）双方签订的编号为0000049的《商品房认购书》依法成立生效，对双方均具有法律约束力，任何一方不得随意解除该《商品房认购书》。（二）王子萱系违约方，不享有编号0000049《商品房认购书》的解除权。本案中，双方不能在2020年6月21日前完成《商品房买卖合同》及补充协议签订的原因系王子萱未按照《商品房认购书》第二条第二款约定在2020年6月21日前向中梁瑞公司缴清首期款（总物业款的20%，即450600元）。截止2020年6月21日，王子萱仅缴纳了230600元认购金，拖欠的首期款合计220000元整。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定及《商品房认购书》第二条第二款约定，在王子萱未向中梁瑞公司足额缴清认购住宅首期款之前，中梁瑞公司有权拒绝与王子萱签订《商品房买卖合同》及补充协议且不承担任何违约责任。故，本案中，王子萱不享有编号0000049的《商品房认购书》的合同解除权，无权单方解除《商品房认购书》。（三）现101号商品房买卖交易不存在任何障碍，王子萱及时缴清首付款后便能签订《商品房买卖合同》及补充协议。王子萱认购的住宅虽出现过被案外人查封的事实，但已于2020年10月22日完成了解封，解封第一时间，中梁瑞公司联系王子萱办理补齐首付款450600元及完成《商品房买卖合同》及补充协议的签订，但王子萱拒绝履行。《商品房认购书》是预约合同，双方并未签署书面的《商品房买卖合同》，即使法院认定签订《商品房买卖合同》因案外人申请保全查封房源出现了迟延履行的情形，该《商品房认购书》也并未达到解除的条件。（四）中梁瑞公司不应向王子萱赔偿车位款100000元。中梁瑞公司并非故意隐瞒120车位已售卖案外人的事实，而是置业顾问的工作失误，不符合故意隐瞒的特征，不应适用双倍赔偿的法律规定，且王子萱并未提交任何证据证明自己的实际损失已达到100000元。综上所述，一审判决程序违法，事实认定不清，适用法律错误，请依法撤销原判发回重审或改判。王子萱未提交书面答辩意见。王子萱向一审法院起诉请求：1.请求依法判决解除双方当事人于2020年6月14日签订的二份《商品房认购书》（编号0000049、0000050）；2.请求依法判决中梁瑞公司向王子萱双倍返还定金461200元；3.请求依法判决中梁瑞公司向王子萱返还普洱市思茅区中梁壹号院小区120号车位费100000元；4.请求依法判决中梁瑞公司支付律师费16000元；5.请求依法判决本案诉讼费、保全费、公告费及因诉讼产生的其他费用由中梁瑞公司承担。诉讼过程中，王子萱增加要求判令中梁瑞公司向其赔偿普洱市思茅区中梁壹号院小区120号车位费一倍的赔偿款100000元的诉讼请求。一审法院认定事实：2020年6月14日，王子萱（乙方）、中梁瑞公司（甲方）签订一份《商品房认购书》（编号：0000049），约定：乙方预购甲方开发的普洱市思茅区中梁壹号院4幢4单元101号房，付款方式为贷款付款，首期款不低于总物业款的20%，乙方应于2020年6月21日前支付；乙方应于本认购书签订之日交付购房定金230600元，乙方应自本认购书签订之日起7日内即2020年6月21日前持本认购书及定金收条与甲方签署《商品房买卖合同》以及相关文件，在上述期限内，如果签约时间变化，甲方将提前3日通知，以甲方另行通知的签约时间为准，甲方没有另行通知的，乙方应在上述期限内前来办理签约手续。同日，双方还签订一份《商品房认购书》（编号：0000050），约定：乙方预购甲方开发的普洱市思茅区中梁壹号院120号车位，物业款为100000元，乙方采取一次性付款方式支付。上述二份合同签订后，王子萱于当日向中梁瑞公司支付了房屋定金230600元和车位款100000元。后中梁瑞公司未在《商品房认购书》签订后7日内与王子萱签订《商品房买卖合同》。另查明，涉案房屋在2020年6月1日被云南省普洱市思茅区法院查封，于2020年10月21日才被解除查封。中梁瑞公司在与王子萱签订普洱市思茅区中梁壹号院120号车位认购书之前，就已经将该车位出卖给第三人王莉，并于2020年3月1日进行了备案登记。一审法院认为，关于中梁瑞公司辩称的房屋认购合同和车位认购合同系两个买卖合同，应分别立案进行审理，不应在同一个案件立案审理，本案存在程序违法的意见。经审理查明，本案双方当事人之间就房屋认购和车位认购分别签订了认购书，该二份认购书虽然系独立的合同，但王子萱购买车位是基于其向中梁瑞公司预购房屋这一事实才产生的，假如王子萱没有向中梁瑞公司购买房屋的意向，其也不会单独的向中梁瑞公司购买车位，该二份合同虽然不具有主从合同关系，但在事实上具有一定的从属依附性，即车位合同是依附房屋合同才形成的，且该二份认购书是在同一天签订的，可以视为一个整体的认购行为，由此，为了节约司法资源，一次性解决双方之间因该次认购行为产生的纠纷，在同一个案件中处理并不违反法律规定，中梁瑞公司的上述意见无事实和法律依据，不予采信。关于王子萱要求解除双方于2020年6月14日签订的《商品房认购书》（编号0000049）的诉讼请求问题。经审理查明，双方于2020年6月14日签订了一份《商品房认购书》，约定：王子萱向中梁瑞公司预购一套住房，于签订该认购书后7日内即2020年6月21日前签订《商品房买卖合同》。而双方并未在2020年6月21日前签订《商品房买卖合同》。王子萱主张没有签订《商品房买卖合同》的原因在于中梁瑞公司，是因为该套房屋在双方签订认购书之前就已经被法院查封，故在王子萱找到中梁瑞公司要求支付首付款并签订《商品房买卖合同》时，中梁瑞公司就一直拖延不跟王子萱签订《商品房买卖合同》。中梁瑞公司辩称，是因为王子萱未按期缴清首付款才没有与王子萱签订《商品房买卖合同》，是王子萱违约，王子萱无权要求解除合同。现该套房屋的查封已经解除，可以继续履行合同。一审法院认为，中梁瑞公司在与王子萱于2020年6月14日签订房屋认购书时，明知该套房屋已经于2020年6月1日被法院查封，即该套房屋在双方约定的签订《商品房买卖合同》的期限内是否能够解除查封，消除该房屋上的司法处分限制存在不确定性的情况下，中梁瑞公司作为出卖人，应遵守民事行为的诚实信用原则，如实告知王子萱涉案房屋存在被查封这一事实，而中梁瑞公司并未提交证据材料证明其在与王子萱签订认购书前已经告知该事实，故一审法院确认双方之间不能在约定的时间签订《商品房买卖合同》的责任在于中梁瑞公司。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”据此，王子萱的上述请求有事实和法律依据，予以支持。关于王子萱要求中梁瑞公司双倍返还定金461200元的诉讼请求问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”据此，本案是因中梁瑞公司的原因未能在认购书约定的期限内订立《商品房买卖合同》，王子萱的上述请求有事实和法律依据，予以支持。关于王子萱要求解除双方于2020年6月14日签订的《商品房认购书》（编号0000050），返还已付车位款100000元，并赔偿车位款一倍的赔偿款100000元的诉讼请求问题。经审理查明，上述商品房认购书是双方就车位购买达成的协议，王子萱已经按照认购书约定的支付义务履行了支付车位款的全部义务，而中梁瑞公司在此之前已经将该车位出售给了第三人，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第三项的规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”据此，王子萱的上述请求有事实和法律依据，予以支持。关于王子萱要求中梁瑞公司支付律师费16000元的诉讼请求问题。因双方未在认购书对该项费用的承担进行约定，故不予支持。综上所述，一审法院确认解除双方当事人于2020年6月14日签订的二份《商品房认购书》（编号0000049、0000050）；由中梁瑞公司向王子萱双倍返还定金461200元；由中梁瑞公司返还王子萱车位款100000元，并赔偿车位款100000元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除原告王子萱与被告普洱中梁瑞置业有限公司于2020年6月14日签订的二份《商品房认购书》（编号0000049、0000050）；二、由被告普洱中梁瑞置业有限公司于本判决书生效后十五日内双倍返还原告王子萱定金461200元；三、由被告普洱中梁瑞置业有限公司于本判决书生效后十五日内返还原告王子萱车位款100000元，并赔偿车位款100000元；四、驳回原告王子萱其余的诉讼请求。案件受理费11872元，减半收取5936元，由被告普洱中梁瑞置业有限公司负担5795元，原告王子萱负担141元。二审中，双方当事人均未提交新证据。经本院二审审理，查明的案件事实与一审判决认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议。商品房预约合同一般包括双方当事人基本情况、房屋基本状况、商品房总价款、签署正式商品房买卖合同的期限、定金条款等内容。本案中，双方当事人签订的两份《商品房认购书》内容符合商品房预约合同的特征，故本案案由应为商品房预约合同，一审对此认定不当，本院予以纠正。本案双方当事人虽签订了两份《商品房认购书》，但从购房人王子萱签订《商品房认购书》的本意来看，其签订车位《商品房认购书》是基于房屋《商品房认购书》的签订，故一审法院将王子萱的行为视为一个整体的认购行为，将两个合同在本案中一并立案审理并无不当。中梁瑞公司上诉称房屋《商品房认购书》及车位《商品房认购书》属于两个独立的合同关系，应该分别立案受理，一审法院程序错误的主张不能成立，本院不予支持。关于双方当事人于2020年6月14日签订的房屋《商品房认购书》是否应予解除及中梁瑞公司是否应双倍返还定金的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012年3月31日最高人民法院审判委员会第1545次会议通过）第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，双方当事人在《商品房认购书》（编号0000049）中约定：王子萱于2020年6月21日前持本认购书及定金收条与中梁瑞公司签署《商品房买卖合同》。依据《商品房认购书》约定，王子萱持有本认购书及定金收条便可与中梁瑞公司签订《商品房买卖合同》，至2020年6月21日，王子萱已经满足签订《商品房买卖合同》的条件，但涉案房屋当时处于被查封状态，故双方不能签订《商品房买卖合同》的根本原因为涉案房屋被查封这一事实，该事实系中梁瑞公司导致。因此，王子萱请求解除《商品房认购书》（编号0000049）的诉请有事实及法律依据，本院予以支持。另，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案因中梁瑞公司未在约定期限内与王子萱签订《商品房买卖合同》，故一审法院判决中梁瑞公司双倍返还王子萱定金（即461200元）并无不当，本院予以维持。关于中梁壹号院120号车位的问题，中梁瑞公司上诉称其不存在故意隐瞒且王子萱未提交证据证明自己的损失已达到100000元。本院认为，根据查明的案件事实，在王子萱与中梁瑞公司签订《商品房认购书》（编号0000050）时，该车位已经出售给案外人，且出售给案外人的合同已于2020年3月1日进行了备案，中梁瑞公司作为出卖方，在与购房者签订《商品房认购书》时应对出卖的标的物情况进行充分的了解掌握，其辩称置业顾问的失误并不足以证明其不存在故意隐瞒的情形。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：....（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”的规定，请求赔偿的买受人无需举证证明其损失大小，故一审法院判决解除《商品房认购合同》（编号0000050）及中梁瑞公司返还王子萱车位款100000元并赔偿车位款100000元并无不当，本院予以维持。综上所述，中梁瑞公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11872元，由上诉人普洱中梁瑞置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张  坤审判员 田  田审判员 邱 继 娇二〇二一年三月三十一日书记员 欧阳成愉