北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初24307号原告（反诉被告）：杭州行洲服饰有限公司，住所地浙江省杭州市萧山区萧山经济技术开发区桥南区块鸿达路358号。法定代表人：余建国，总经理。委托诉讼代理人：曾威，北京京驰律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司，住所地北京市西城区西直门外大街1号西环广场6层。法定代表人：朱文环，总经理。委托诉讼代理人：郝伟，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：舒秋月，北京市中伦文德律师事务所实习律师。原告（反诉被告）杭州行洲服饰有限公司（以下简称行洲服饰公司）与被告（反诉原告）北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司（以下简称凯德嘉茂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）行洲服饰公司之委托诉讼代理人曾威，被告（反诉原告）凯德嘉茂公司之委托诉讼代理人郝伟、舒秋月到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。行洲服饰公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的商场房屋租赁合同于2020年5月26日解除；2.被告退还原告租赁房屋所缴纳的场地保证金390233.70元、公用事业保证金5313元，退还原告2020年2月租金131000元；3.免除2020年1月25日至5月26日的租金、市场推广费和物业管理费；4.退还律师合同起草费1361.80元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月18日，原、被告签订《商场房屋租赁合同》及附属合同，约定原告自2018年8月31日至2020年8月30日租用被告场地XXX号经营服饰及人造珠宝配饰，面积107.60平方米，第一年含税月租金113483.60元，第二年含税租金118836.60元，场地保证金390233.70元，公共事业保证金5313元，另外原告每月还需要支付被告市场推广费1605.90元，律师合同起草费1361.80元。合同签订后，原告依约履行了合同义务，交付了相应钱款，并依规经营。2020年1月24日，疫情席卷全国，导致原告经营受到重大影响，原告自2020年1月27日至3月14日闭店无法经营，为尽量减少损失3月15日原告重新营业，至3月23日因没有客流不得已继续闭店，4月3日配合商场整体经营重新开业，还是业绩寥寥无几，疫情期间，被告单方调整营业时间，导致原告经营雪上加霜。2020年5月16日，原告不得已向被告发出闭店申请函，告知其一周内无答复即视为认可，至5月26日仍无答复，原告认为双方协议已经由于不可抗力解除，故诉至法院。凯德嘉茂公司辩称，第一，认可双方租赁合同解除，但不认可解除的理由和日期，双方租赁合同解除日期是2020年7月9日。原告诉请解除合同时，各行各业已经复工复产，疫情最严峻的时期已经过去，涉案房屋所在的商场客流量也在逐步恢复过程中，租赁合同有继续履行的基础。原告诉请2020年5月26日解除合同是没有任何依据的。同时，在涉案商场还有其他从事服装经营的商户，未解除合同的商户在疫情结束后经营业绩均有明显好转，故原告擅自解除合同，理由是不能成立的。这个合同是能够继续履行的。自2020年3月1日起，原告开始不予支付租金和各项费用，并于5月26日擅自停止营业。被告多方催促原告恢复经营，并且交纳费用，但均置之不理。2020年7月1日，被告向原告发出关于租赁合同解除事宜的回函，解除双方租赁合同，要求原告支付欠付租金及各项费用，并于2020年7月10日前将房屋恢复原状交还给被告。这个解约函原告于2020年7月9日签收，故合同解除日期应为2020年7月9日。第二，原告擅自停止经营、欠付费用，构成根本违约，按照合同第10.1条与12.2条的约定，无权要求退还租赁保证金、公共事业保证金及其他各项费用，同时还应当按照合同约定支付6个月租金、物业管理费、市场推广费之和作为违约金。第三，原告请求减免1月25日至5月26日的租金，无需支付从1月25日至5月26日的市场推广费和物业管理费，相当于减免4个月的租金和各项费用，这对被告来说是明显不公平的，属于将疫情导致的风险和损失全部转嫁给了被告。武汉地区疫情期间，减免租金都没有达到4个月之久，原告请求减免4个月，是有违公平原则的。第四，疫情期间，被告已经减免了原告的租金及各项费用。减免期间是2020年1月25日至2月9日，减免金额共计34870.72元，在2020年1月和2月的账单中有体现。需要说明的是，目前法律法规对减免租金并没有强制性的规定，政府发布的有关文件，也是在协商的基础上减免租金，具体如何减免及减免多少，那应当由双方协商确定。本案中。被告已经充分考虑了疫情因素，给予了原告一定费用的减免。第五，疫情期间，被告从未停止营业或进行人员裁减，自身负担巨额运营成本和损失，在众多租户拖欠数月租金和费用的情况下，被告每月仍需偿还银行贷款、支付商场管理费用、土地税费、发放员工工资，并按照防疫要求进行疫情防控和消杀工作，尽最大努力为广大租户提供服务。但是原告从2020年3月1日起开始，未支付过任何费用，这种行为已经明显构成违约。若全部商户均以疫情为由解除合同，并拒付费用，并且诉请减免长达4个月的租金，那这个风险被告是无法承受的。综上，原告解除合同的理由不能成立，其擅自停止营业并欠付各项费用的行为，构成严重违约，应当向被告支付各项费用及违约金。同时，已交纳的各项费用被告也有权不予返还。凯德嘉茂公司向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付拖欠的2020年3月1日至7月9日的租金486669.93元，物业管理费31703.46元，市场推广费5283.93元，POS机租金1487.23元，电费1774.41元，以上共计526918.96元；2.原告向被告支付逾期付款违约金98702.89元（自2020年3月2日起算，计算至实际支付之日止）；3.原告向被告支付合同解除违约金780467.40元；4.原告向被告支付房屋拆除费40381.34元；5.原告已经支付的租赁保证金390233.70元、公共事业保证金5353元、POS机保证金1392元，以上共计396978.70元不予退还；6.反诉费由原告承担。事实和理由：2018年5月18日，原、被告签署《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于北京市西城区西直门外大街1号西环广场凯德MALL西直门商场03层07号房屋，租赁期限自2018年8月31日至2020年8月30日。租赁合同生效后，被告按约定全面履行了合同义务。被告自2020年3月1日起，不再支付租金及各项费用，被告多次催缴，原告未按约定交纳各项费用。2020年5月26日，在疫情已经趋于稳定的情况下，未经书面同意擅自停止经营。被告虽多次告知原告恢复经营，但原告仍无开业意向。多次沟通无果后，被告无奈于2020年7月1日发函解除双方合同，要求原告支付欠付全部租金及各项费用，并将房屋恢复原状交还被告。2020年7月9日，原告将房屋清空交还我方。原告尚欠费用具体如下：2020年4月21日至5月20日的电费1473.53元；5月21日至6月20日电费300.88元，2020年3月1日至3月31日租金86979.40元、物业管理费7052.38元，市场推广费1175.40元，POS机租金452元；4月1日至6月30日的每月租金，物业管理费，市场推广费，POS机租金；7月1日至7月9日租金34500.95元，物业管理费2797.26元，市场推广费466.23元，POS机租金131.23元；原告共计欠费526918.96元。在疫情期间，被告根据公司政策，减免了原告2020年1月25日至2月9日的租金、物业管理费、市场推广费的50%，减免金额共计34870.72元，已反映在2020年1月和2月的账单中。由于原告始终拖欠租金及各项费用，故减免部分用于抵扣各项欠款。根据合同10.2条约定，每逾期一日，原告应按逾期款项的千分之一支付违约金，暂计算至2020年10月31日共计98702.89元。违约金具体计算以反诉状为准。根据合同约定，原告未经被告书面同意擅自停止营业并欠付租金及各项费用，被告有权解除合同并要求原告承担违约责任，原告应支付当年6个月租金、物业管理费、市场推广费之和780467.40元作为违约金。同时，原告已支付的租赁保证金、公共事业保证金，POS机保证金，共计396978.70元不予退还。根据租赁合同约定，原告应自合同解除之日将房屋恢复原状，交还被告，原告直至2020年7月9日才将房屋交还，且没有恢复原状，被告只能自行恢复，支出费用40381.34元。被告在疫情期间从未停止营业或人员裁减，自身也负担着巨额的运营成本和损失，被告作为房地产经营管理的商事主体，维持正常经营需要支付巨额成本，疫情同样给被告造成了巨大损失，疫情期间被告始终坚持商场正常营业，在众多租户均拖欠租金和各项费用的情况下，仍然按期偿还银行贷款，支付商场管理费用、税费、员工工资、按照防疫要求进行防控工作，尽最大努力为广大客户提供服务与支持。同时被告也积极响应政府要求，从未进行裁员减员，保持稳定的劳动用工关系，竭尽全力维持公司的正常运作，若在疫情已经基本结束的情况下，原告仍不予支付各项欠费，则被告的经营也将难以为继。综上所述，在疫情已经基本结束的情况下，原告仍然拖欠租金、物业管理费、合同推广费、电费的行为已构成严重违约，应当按照合同约定向被告支付各项欠费，并承担违约责任。为维护自身合法权益，故诉至法院。行洲服饰公司辩称，不同意被告的反诉请求，第一，被告的反诉请求违反了最高人民法院印发的关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见二的通知。第二，新冠疫情属于不可抗力，所以原告有权要求解除租赁合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月18日，凯德嘉茂公司（甲方、出租方）与行洲服饰公司（乙方、承租方）签订编号为TA-1820/100000391的《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定有以下内容：第一部分、通用条款。……第三条、合同价款。3.1乙方应向甲方支付：3.1.1合同价款，包括租金、物业管理费、市场推广费及本合同约定的其他费用。合同价款为含增值税的价格。……3.3乙方应按本合同21.1.1条约定的保底租金的标准向甲方预付每个月的租金（但该预付租金并不代表每个月的实际结算租金）。乙方应于合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准），向甲方预付该房屋第一个月的租金；其后各月预付的租金，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。……第四条、租赁保证金、物业管理费、市场推广费及其他费用。……4.2物业管理费及市场推广费。……4.2.1乙方应于租赁期内向甲方支付该房屋的物业管理费。……4.2.2乙方应于合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准）向甲方或管理公司预付该房屋第一个月的物业管理费；其后各月预付的物业管理费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。4.2.3乙方应于租赁期内向甲方或管理公司支付该房屋的市场推广费。乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准）向甲方预付该房屋第一个月的市场推广费；其后各月预付的市场推广费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。……第十条、乙方的违约责任。……10.2乙方逾期支付租金和/或本合同第四条约定的各项费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。……12.2甲乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。……12.2.4逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的；……13.1乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。……第二部分、专用条款。第十九条、出租房屋状况。19.1甲方出租给乙方的房屋坐落在北京市西城区西直门外大街1号西环广场6层被称为“凯德MALL·西直门-商场”X层XX号（以下简称涉案房屋）。房屋类型为商业。……19.2甲乙双方同意，该房屋用于计算租金、物业管理费、市场推广费及其他费用的租用面积为107.06平方米。19.3乙方承诺租赁该房屋作为经营“Oldcolour（欧珂）-服饰/人造珠宝配饰”之用途……19.4商场的营业时间为每年1月1日至12月31日期间内每日上午10:00至晚上10:00，甲方有权经提前书面通知乙方调整前述营业时间。19.5本合同的收银方式为：甲方POS机。第二十条、租赁期限和装修期。20.1该房屋的租赁期自甲方同意的装修期届满次日起2年的时间，即2018年8月31日至2020年8月30日。20.2甲方同意给予乙方自该房屋交付之日30天的装修期，即2018年8月1日至2018年8月30日。乙方无须承担该装修期内的租金、物业管理费及市场推广费……20.3双方暂约定该房屋交付日为2018年8月1日，甲方可以提前交付该房屋，甲方通知的交付日为该房屋的交付日期。……第二十一条、租金、物业管理费、市场推广费及其他费用。21.1自装修期期满后的次日起，该房屋的租金按照含税保底租金或含税提成租金每月以结算金额较高的方式实际收取。本合同签订时租金的适用增值税税率为5%。21.1.1保底租金：按租用面积计算。21.1.1.1自2018年8月31日至2019年8月30日的含税月保底租金额为每平方米1060元。含税月保底租金为113483.60元。2019年8月31日至2020年8月30日的含税月保底租金额为每平方米1110元。含税月保底租金为118836.60元。21.1.2提成租金。21.1.2.1自2018年8月31日至2020年8月30日的含税月提成租金为，按乙方该年度每个日历月营业额的20%计算的金额。21.2乙方应于本合同签订之前或房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方支付房屋租赁保证金390233.70元。21.3甲方目前对该房屋的含税物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月90元核算，即该房屋的每月含税物业管理费为9635.40元……21.6乙方应承担甲方委托律师起草本合同的律师费人民币1361.80元，乙方应于本合同签订的同时或之前将此费用支付给甲方。21.8若收银方式为租用甲方POS机的，则POS机的租用费自实际租用之日起计算，每个月租用费为464元/台，保证金为1392元/台。21.9甲方目前对该房屋的含税市场推广费暂按租用面积每平方米每月15元计算，即该房屋每月的含税市场推广费为1605.90元……。21.13乙方应于交付日或之前向甲方和/或管理公司支付公共事业保证金5353元。租赁合同签订后，凯德嘉茂公司向行洲服饰公司交付了涉案房屋。行洲服饰公司向凯德嘉茂公司交纳各项费用至2020年2月29日。由于新冠肺炎疫情的原因，行洲服饰公司未向凯德嘉茂公司交纳2020年3月1日之后的各项费用。双方就费用减免事宜进行了协商，凯德嘉茂公司给出的减免方案为：2020年1月25日至2月9日期间的租金、物业管理费、市场推广费减半收取。行洲服饰公司则希望减免疫情期间所要缴纳的店铺租金、物业管理费、商场推广费等相关费用。最终，双方未能协商一致。行洲服饰公司曾于2020年3月13日向凯德嘉茂公司发出《费用减免申请书》，表示随着疫情的爆发，商场闭店，商户无任何营业收入，高库存成本相应产生，企业不堪重负，特申请援助。恳请行洲服饰公司减免疫情期间店铺租金等相关费用。凯德嘉茂公司向行洲服饰公司发送催缴函，要求行洲服饰公司支付租金等费用，否则将采取停止能源供应或收回房屋等措施。2020年5月16日，行洲服饰公司向凯德嘉茂公司发送回函，表示从2020年3月15日开市到3月23日因商场没有客流导致几乎没有业绩所以再次闭店，直到4月3日为了配合商场的整体经营面貌重新开市至今，客流仍少之又少，导致产生的业绩极差……无法继续经营下去，特再次提出申请减免疫情期间的租赁费、物业费、市场推广费等相关费用，并申请关闭店铺并终止合同；如2020年5月25日前未收到凯德嘉茂公司书面回复，则视为同意上述所有申请；2020年5月26日将关闭店铺，闭店后产生的所有费用行洲服饰公司将不再承担。2020年7月1日，凯德嘉茂公司向行洲服饰公司发送回函，表示租赁合同已被行洲服饰公司违法单方解除，已支付的费用均不予退还，并要求行洲服饰公司于2020年7月7日前支付欠付的全部租金等费用，最迟于2020年7月10日搬离租赁房屋内一切设备设施，拆除装修，将房屋恢复原状交还，否则视为自弃。2020年7月9日，行洲服饰公司收到上述函件。2020年7月12日，行洲服饰公司向凯德嘉茂公司发送回函，表示对凯德嘉茂公司提到的行洲服饰公司系违法解除不予认可，凯德嘉茂公司无权扣押租金等相关费用，且行洲服饰公司不存在欠付费用。2020年11月，凯德嘉茂公司与案外人签订合同，将涉案房屋恢复原状，并支付拆除费40381.34元。以上事实，有当事人提交的租赁合同、收据、往来函件、发票、微信聊天记录、催缴函、关于租赁合同解除事宜的回函、邮件截图、回函、追认及知情函、账单、三方比价评估表、报价邀请函、施工合同及发票等证据及陈述意见在案为证。本院认为：凯德嘉茂公司与行洲服饰公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。行洲服饰公司主张租赁合同于2020年5月26日解除，凯德嘉茂公司不认可该解除时间，主张以行洲服饰公司收到其解约函件的2020年7月9日为合同解除时间。根据疫情发展情况，北京市政府已经于2020年4月30日起将突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，并相应调整防控策略，各项经营活动已逐渐恢复正常，因此疫情并未导致租赁合同的目的完全无法实现，原、被告双方可通过延长租期、减免租金等方式变更合同内容继续履行。在此情况下未经对方同意，任何单方行使的解除租赁合同的行为不具有合同解除的效力。但考虑到原、被告已交接涉案房屋，根据公平原则，结合实际情况，本院确认涉案租赁合同于2020年7月9日解除。对于行洲服饰公司是否应承担违约责任以及是否可以主张减免租金的问题，由于新冠肺炎疫情及国家针对疫情采取的相关管控措施，客观上对行洲服饰公司的经营造成了较大的冲击，导致客流量严重下降，本院结合疫情及管控措施的影响、本案的实际情况，酌情免除行洲服饰公司部分租金、物业费及市场推广费。行洲服饰公司未按照合同约定交纳各项费用系因疫情原因导致，其逾期付款行为不宜认定为违约。凯德嘉茂公司无须退还行洲服饰公司交纳的2020年2月份租金。双方无须向对方承担违约责任。对凯德嘉茂公司主张支付违约金的反诉请求，本院不予支持。综合考虑疫情实际影响、合同履行情况及双方损失情况等因素，本院确认免除行洲服饰公司依照租赁合同约定须向凯德嘉茂公司支付的2020年3月1日至5月15日期间的租金、物业管理费、市场推广费。对于凯德嘉茂公司主张的2020年3月1日至7月9日租金、物业管理费、市场推广费之反诉请求中合理部分，本院予以支持，即行洲服饰公司应支付2020年5月16日至2020年7月9日期间的租金、物业管理费、市场推广费。对于凯德嘉茂公司主张的电费1774.41元、POS机租金1487.23元，本院予以支持。对于行洲服饰主张退还律师合同起草费的诉讼请求，因缺乏明确合同依据，本院不予支持。租赁合同解除后，凯德嘉茂公司应退还行洲服饰公司支付的场地保证金、公用事业保证金，故对于行洲服饰公司主张的场地保证金390233.70元、公用事业保证金5313元，本院予以支持。关于凯德嘉茂公司主张的房屋拆除费，属于恢复原状费用，根据合同约定，行洲服饰公司应当在合同解除或终止后将涉案房屋恢复原状交还。现凯德嘉茂公司自行将房屋恢复原状，其合理支出应当由行洲服饰公司负担。故本院对于凯德嘉茂公司的该项反诉请求予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认被告（反诉原告）北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司与原告（反诉被告）杭州行洲服饰有限公司二〇一八年五月十八日签订的《房屋租赁合同》于二〇二〇年七月九日解除；二、免除被告（反诉原告）北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司与原告（反诉被告）杭州行洲服饰有限公司二〇一八年五月十八日签订的《房屋租赁合同》中二〇二〇年三月一日至二〇二〇年五月十五日期间原告（反诉被告）杭州行洲服饰有限公司应交纳的租金295174.78元、物业费23933.09元、市场推广费3988.85元；三、本判决生效之日起七日内，被告（反诉原告）北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司退还原告（反诉被告）杭州行洲服饰有限公司租赁保证金390233.70元、公共事业保证金5313元；四、本判决生效之日起七日内，原告（反诉被告）杭州行洲服饰有限公司支付被告（反诉原告）北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司租金214672.57元、物业管理费17405.88元、市场推广费2900.98元、POS机租金1487.23元、电费1774.41元；五、本判决生效之日起七日内，原告（反诉被告）杭州行洲服饰有限公司支付被告（反诉原告）北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司房屋拆除费40381.34元；六、驳回原告（反诉被告）杭州行洲服饰有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9079元，由原告（反诉被告）杭州行洲服饰有限公司负担2276元（已交纳），由被告（反诉原告）北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司负担6803元（本判决生效之日起七日内交纳）。反诉费8909元，由原告（反诉被告）杭州行洲服饰有限公司负担1716元（本判决生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司负担7193元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按撤回上诉处理。审 判 员 满建伟二〇二一年三月十一日法官助理 肖彦青书 记 员 苏晓明