湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0903民初875号原告：益阳市赫山区骏福酒店，住所地益阳市赫山区朝阳东路1号。投资人：吴赛中。委托诉讼代理人：方美端，益阳市赫山区梓山服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被告：叶虎，男，1989年4月2日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。委托诉讼代理人：何益辉，湖南九方律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告益阳市赫山区骏福酒店（以下简称原告）与被告叶虎（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的投资人吴赛中及委托诉讼代理人方美端，被告及其委托诉讼代理人何益辉到庭参加诉讼，本院依法进行审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、依法判决被告支付原告房屋租金、水电费、电梯使用费等224245元、违约金50000元，合计274245元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年3月18日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告将坐落在桃花仑东路（原市劳动局大厦第三层）出租给被告经营使用，使用面积约900㎡，租金按每月21.8元/㎡计算，并明确了双方权利义务。现被告未按约定期限交付房屋租金，截至2020年12月31日，被告尚欠原告房屋租金153833元。因被告欠租已超过30天以上，原告有权按照合同约定解除合同，并要求被告支付违约金100000元。为维护自身的合法权益，故原告诉至法院。在开庭审理中，原告申请撤回第一项诉讼请求。被告辩称，1、被告不存在违约行为，截至2021年1月31日，被告已经全部履行交纳租金的义务；2、被告承认尚欠部分水电费，如原告已代为交纳水电费，应提供交费依据，被告再交纳；3、电梯使用费应当减半，根据合同约定原告应提供两台电梯供被告使用，但原告仅提供了一台电梯供被告使用；4、原告未按约定向被告交付质量合格的房屋，应向被告承担违约责任。原告的房屋漏水给被告造成近200000元财产损失，被告多次要求原告赔偿未果，被告保留另行起诉的权利；5、原、被告签订合同的时间为2018年7月25日，而不是原告主张的2016年3月18日，房屋租金的实际起算时间为2018年9月25日，前两个月为装修免租期。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2016年3月18日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，双方主要约定内容如下：1、原告将坐落在桃花仑东路（原市劳动局大厦第三层）的房产出租给被告经营使用，使用面积约900㎡；2、租赁期限为2016年3月1日至2024年3月1日；3、房屋租金按每月21.8元/㎡计算，从2018年3月1日开始逐年递增5%；4、被告于合同签订之日向原告交纳履约保证金30000元；5、原告提供电梯两台供被告使用，其中一台已坏，待维修后使用，维修费按楼层分摊；6、水电费、卫生费、消防费、物业管理费以及其他应由被告承担的相关费用，由被告按时自行向有关部门交纳，如因被告未按时交纳相关费用产生的滞纳金或罚款，从被告向原告交纳的保证金中抵扣；7、如被告未按约定期限交付租金，超过30天以上的，原告有权解除合同；8、如发生合同约定的违约情形，非违约方有权解除合同，并要求违约方支付100000元违约金。合同签订后，被告陆续存在欠付房租及水电费、电梯使用费的情形。2020年11月31日，经双方结算，原告向被告出具租金明细一张，载明被告累计欠费156135元，其中含房屋租金144052元、水电费7083元、电梯使用费5000元（2020年9月1日至2021年8月31日），被告签字确认。双方结算后，被告分别于2020年12月11日、12日累计向原告投资人吴赛中微信转账支付20000元，之后未再支付其他款项。另查明，因新冠肺炎疫情的影响，原告自愿减免被告2020年3月1日至2021年2月28日的递增部分房租。上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、欠费明细单据、被告提供的微信转账记录及原、被告的当庭陈述在卷予以证实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。在本案中，原、被告基于双方真实意思表示签订了《房屋租赁合同》，该合同合法有效，双方均应诚实履行合同义务。根据双方于2020年11月31日的结算单据，被告尚欠原告租金等费用共计156135元，因被告已在单据上签字确认，故本院依法予以认定。被告辩称已交齐租金，但未提供相应证据证明，故本院不予支持。被告称对水电费、电梯使用费的收费标准有异议，因双方对该费用已在2020年11月31日原告出具的欠费单据中达成合意，应视为双方对《房屋租赁合同》的补充约定，故被告的该项辩称没有法律依据，本院不予支持。被告还辩称双方合同的实际签订时间为2018年7月25日，而非合同上的2016年3月18日，因被告未提出相反证据证明其主张，故本院亦不予支持。关于租金，按照双方合同约定，2017年3月1日至2018年2月28日的租金应为235440元（21.8元/㎡×900㎡×12个月），2018年3月1日房租开始逐年递增5%，故2018年3月1日至2019年2月28日的房租应为247212元（235440元×1.05），2019年3月1日至2020年2月29日的房租应为259572元（247212元×1.05）。因原告自愿为被告减免2020年3月1日至2021年2月28日期间的房租递增5%，故2020年3月1日至2021年2月28日的房租仍为259572元。鉴于双方对2020年11月31日之前的租金已作结算，故本院对被告尚欠租金部分从2020年12月1日开始计算，具体计算至2021年2月28日被告应付的租金为64893元（259572元÷12个月×3个月）。因此，至2021年2月28日，被告应付原告租金221028元（156135元＋64893元），扣除被告2020年12月支付的20000元，被告还应支付原告租金201028元。关于违约金，按照双方合同约定，如被告未按期交付租金，原告有权要求被告支付违约金100000元。原告主张被告支付违约金50000元，因双方在合同中对违约金约定过高，结合本案中被告有陆续补交房租及原告提供的房屋存在漏水和2020年经营遇到疫情的实际情况，本院依法将违约金调整至1000元。据此，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、被告叶虎于本判决生效之日起十日内支付原告益阳市赫山区骏福酒店房屋租金201028元（已计算至2021年2月28日）；二、被告叶虎于本判决生效之日起十日内支付原告益阳市赫山区骏福酒店逾期付款违约金1000元；三、驳回原告益阳市赫山区骏福酒店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5420元，减半收取2710元，原告益阳市赫山区骏福酒店承担700元，被告叶虎承担2010元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判员  唐湖洲二〇二一年三月十日法官助理谭王**书记员王礼花附：相关法律、法规《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。