北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初15141号原告：中贸基金管理有限公司，住所地平潭综合实验区。法定代表人：单力军，副总经理。委托诉讼代理人：梁卓卿，北京市京都律师事务所律师。委托诉讼代理人：任视宇，北京市京都律师事务所律师。被告：北京濠江房地产开发有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人：廖泽云，董事长。委托诉讼代理人：郑林涛，北京市环球律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢博文，北京市环球律师事务所律师。原告中贸基金管理有限公司与被告北京濠江房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告的《房屋租赁合同》于2020年6月1日已解除；2.判令被告返还原告自2020年2月1日至2020年2月29日租金34330.53元；3.判令被告减免原告自2020年3月1日至2020年4月19日租金56073.2元；4.确认原告无需向被告支付自2020年4月20日至2020年6月1日租金91548.08元；5.判令被告向原告返还租赁保证金237798.18元；6.判令被告赔偿原告装修费损失55972元。事实和理由：原、被告于2019年2月25日签订《房屋租赁合同》（以下简称涉诉合同），约定原告承租被告位于北京市东城区王府井东街×号×室房屋（以下简称涉诉房屋），租期自2019年3月1日至2021年2月28日。合同签订后，原告依约全面履行合同。2020年1月，因新冠疫情防控要求及被告限制原告工作人员进入写字楼的规定，原告自2020年2月3日起停止全部营业行为。因不可抗力原告，原告无法使用涉诉房屋，无营业收入，受损严重。原告多次向被告申请减免租金，遭到被告拒绝。2020年4月20日，被告将涉诉房屋封锁，并拒绝原告取回经营资料、办公用品等。因原告合同目的无法实现，原告于2020年6月1日向被告送达解除合同告知函。原告认为，被告封锁涉诉房屋构成违约，严重侵犯了原告的合法权益，给原告造成巨大经济损失，故原告诉至法院，望判如所请。被告辩称：1.原告未按合同约定支付租金，原告作为违约方不享有合同解除权。即使原告有权解除合同，原告应支付合同解除后至腾退房屋期间的房屋使用费，还应全额补交装修期租金；2.被告不是国有企业，没有减免租金的义务。原告在疫情期间可以正常经营并使用涉诉房屋，原告自行停业，无权要求减免租金；3.原告欠付租金已经构成违约，被告采取催收措施并无不当；4.原告欠付租金，无权要求足额退还租赁保证金；5.原告装修损失不明确，无权向被告主张赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月25日，原告（承租方）与被告（出租方）签订《房屋租赁合同》，即涉诉合同，约定原告承租涉诉房屋（建筑面积303平方米）用于办公。租赁期限为2年，起租日为2019年3月1日，租期自2019年3月1日至2021年2月28日止，被告给予原告装修免租期自2019年3月1日至2021年3月1日，免租期内出租方免除承租方租金，但仍需交纳水、电、物业费。月租金标准为68661.06元，租金按月支付；首期租金68661.06元及租赁保证金237798.18元（相当于3个月租金标准），由原告于合同签订之日起7日内或起租日前向被告支付；自第二期租金开始，租金按自然月缴纳，承租方应于每月最后5日前向出租方支付下一月之租金；承租方同意，无论因何原因致使本合同提前终止的，则承租方不享有装修免租期，承租方应向出租方全额补交装修期租金；物业费由承租方向第三方物业公司支付；租赁保证金冲抵合同约定的承租方承担的费用后，无息归还承租方；任何一方违反合同约定，应向对方承担违约责任；承租方逾期支付租金的，每逾期1日，承租方应向出租方支付相当于欠费金额的0.5%的延迟履行违约金；逾期超过20日，经出租方书面催告，承租方仍不缴纳的，出租方可以对涉诉房屋暂停部分或全部能源供应或管理服务，直至承租方履行义务为止；租赁期内，出租房擅自解除合同，提前收回房屋的，出租方需要向承租方双倍返还租赁保证金，不足部分予以赔偿；承租方擅自退租的，出租方可没收保证金，不足部分由承租方赔偿。合同订立后，原告向被告已支付租赁保证金237798.18元（相当于3个月租金金额）及截至2020年2月28日期间的租金。2020年4月20日，因原告未按期支付租金，被告将涉诉房屋上锁封闭，禁止原告工作人员进入涉诉房屋。被告认可收到原告《退租申请》（落款日期2020年4月20日），内容为因受新冠疫情及相关防控要求影响，原告停止经营、无营业收入，资金困难。在被告拒绝减免租金或延迟交付租金的情况下，鉴于被告已经于2020年4月20日将涉诉房屋上锁封闭，原告提出退租申请，请求被告同意于2020年3月1日进行退租。被告认可收到原告《关于请求贵司再次考虑协商免租的联络函》（落款日期2020年4月29日），内容为鉴于被告不同意原告《退租申请》，坚持要求原告全额支付租金，原告无法接受。原告申请减免2月份租金及3、4月个50%的租金，并希望被告将涉诉房屋门打开，将员工个人物品取走。被告认可收到原告《关于解除的告知函》（落款日期2020年6月1日），内容为自本函送达被告之日起解除涉诉合同，本函送达被告之日起3日内开锁涉诉房屋，保证原告收回运营资料及员工物品。被告认可收到原告《联络函》（落款日期2020年6月15日），内容为原告要求被告解除房屋封锁，允许原告收回运营资料及员工物品，并请被告允许原告腾空房屋。2020年6月30日，原告向被告提交申请，内容为申请被告打开涉诉房屋房门，允许原告取回公司及员工物品及资料（物品清单详见附件）。2020年7月1日，被告允许原告取回物品清单所列物品，办公桌椅及办公器材等未搬出。2020年7月27日，原告提起本次诉讼。经本院主持调解，原、被告于2021年2月2日交接涉诉房屋，原告将涉诉房屋内物品取回，被告收回涉诉房屋。本院认为：疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。根据审理查明的事实，原告应于每月最后5日前向被告支付下一月之租金，而原告逾期未支付被告2020年3月及4月租金，故应认定原告违约在先。现原告主张因不可抗力及被告封锁房屋导致合同目的无法实现为由解除合同，依据不足，本院均不予采信。2020年6月1日，原告向被告送达《关于解除的告知函》，明确表示解除涉诉合同；2020年7月1日，被告允许原告取回涉诉房屋内除办公桌椅及办公器材等物品。根据上述情况，本院据此判令原告与被告的《房屋租赁合同》于2020年7月1日解除，并认定原告根本违约。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。原告应向被告支付2020年3月1日至2020年7月1日期间的租金，具体金额应根据房屋的使用状况并结合疫情期间弹性办公等情况酌情确定。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。原告违约后，被告采取将涉诉房屋上锁封闭，禁止原告工作人员进入涉诉房屋的方式，明显不当，被告应自行承担合同解除后的房屋占用费损失。现原告主张的2、3、4、6项诉讼请求，依据不足，本院均不予支持。原告主张返还租赁保证金，应与原告应付租金、装修期租金及违约金等予以折抵，故对原告该项诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、确认原、被告于2019年2月25日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月1日解除；二、驳回原告中贸基金管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8436元，由原告负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  赵飞二〇二一年三月二十二日书记员  邵蕾