四川省大英县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0923民初355号 原告：唐曙光，男，1970年10月11日出生，汉族，住四川省大英县。 原告：胡红樱，女，1974年2月9日出生，汉族，住四川省大英县。 二原告的共同委托诉讼代理人：刘少君，遂宁市大英县蓬莱法律服务所法律工作者。 被告：钱洪素，女，1973年1月7日出生，汉族，住四川省大英县。 被告：张时国，男，1966年8月9日出生，汉族，住四川省大英县。 二被告的共同委托特别授权诉讼代理人：钱亮，四川川豪律师事务所律师。 原告唐曙光、胡红樱与被告钱洪素、张时国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡红樱以及原告唐曙光、胡红樱的共同委托诉讼代理人刘少君，被告钱洪素、张时国的共同委托特别授权诉讼代理人钱亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐曙光、胡红樱向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2012年10月19日签订的《房屋买卖协议》有效；2、判令被告配合原告办理房屋交接相关手续。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：二被告有位于大英县住房两通，在拆迁前自愿卖给原告。双方于2012年10月19日签订了《房屋买卖协议》，对权、责、义进行了约定。特别约定该房屋拆迁后二被告应享有的安置房的权利归二原告所有。二原告按协议约定全额付清了购房款。案涉房屋拆迁后二原告按协议约定领取了房屋拆迁补偿款6万余元。而政府安置房一期、二期修好后，交付房屋时，二被告拒不配合办理房屋交接手续。二原告申请二被告所在村委会组织调解，二被告要求二原告再支付8万元购房款才予以配合，因此调解未果。因二被告的无理要求导致二原告至今获得安置房。 被告钱洪素、张时国辩称，原、被告签订的《房屋买卖协议》无效。二被告与二原告并非同一集体经济组织成员，二被告所有的位于大英县住房，土地性质为集体，二被告向集体经济组织以外的人员转让，势必导致对应土地权益的转让，违反了农村集体经济组织成员权属性，故双方签订的《房屋买卖协议》因违反法律的强制性规定应属无效。 原告唐曙光、胡红樱为支持其诉讼主张，向本院提供下列证据： 1.二原告的身份证复印件，二被告的户籍信息打印件。证明原、被告主体适格。经质证，二被告无异议。 2.房屋买卖协议，证明二被告于2012年10月19日将其所有的位于大英县的拆迁房出卖给二原告；二被告将其安置户的所有权利出卖给二原告；二被告将该房屋拆迁后的残值出卖给二原告的事实。经质证，二被告认为对该协议的合法性不予认可，违反了国家对买卖农村房屋的强制性规定，相应的安置权利是附属权益，因买卖的基础主要标的无效而相应的无效。 3.农房拆迁补偿安置协议书，证明经大英县蓬莱镇人民政府核实，二被告有位于大英县某村5社房屋的事实；二被告享有拆迁补偿费、过渡安置房、搬迁费等权利。二被告能够享有统建还房安置的权利。经质证，二被告对该协议的三性认可，明确了二被告被安置的房屋所有人为钱洪素、张时国、张胜华，本案中原告主张的案涉权益的所有人除二被告外，还有第三人张胜华。 4.收条4张、转款凭条7张，证明二原告按协议约定向二被告支付价款40万元的事实。经质证，二被告对收条及转款凭证给付金额共计40万元的真实性无异议，但对合法性有异议，认为该价款作为购买案涉房屋的法律性质是违反国家法律强制性规定，该款项不能作为购房的对价款。 5.大英县房屋拆除补偿资金结算表、青龙坡村村委会证明、银行明细清单，证明拆迁安置补偿款及过度费均是由蓬莱镇财政所通过银行转给了二原告的事实。经质证，二被告认为对该组证据三性无异议，该证据说明了二原告违法领取二被告及第三人张胜华拆迁安置过度费的事实。 6.安置房分配人口公示、蓬莱镇人民政府的通知，证明大英县蓬莱镇人民政府通知青龙坡村4.5.6社拆迁安置户进行安置房分配。经质证，二被告认为对通知及公示的真实性、合法性无异议，对关联性不认可，说明了被拆迁安置对象是二被告及第三人张胜华。 二被告对其辩解意见未提供证据证实。 二原告提供的证据，本院经审查认为，证据1二被告无异议，本院予以确认；证据2对二被告将其所有的拆迁安置房（一楼一底二层房屋）、二被告及婚生女张某的安置房指标以40万元的价款卖与给二原告的事实，本院予以确认；证据3对二被告及婚生女张某系拆迁安置对象，应安置住房2套（住房面积100㎡、80㎡各一套）的事实，本院予以确认；证据4对二原告按照协议约定向二被告支付拆迁安置房及安置房指标价款40万元的事实，本院予以确认；证据5对被拆迁房屋拆除补偿资金67922.28元、二被告及婚生女张某的安置过渡费由二原告按照协议约定领取的事实，本院予以确认；证据6对拆迁安置房符合交房条件时，二被告不配合进行安置房选房登记的事实，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：被告钱洪素、张时国系夫妻关系，生育一女张某。2012年8月4日，被告钱洪素以产权代表人名义与拆迁人大英县金鑫市政建设工程有限责任公司签订了《农房拆迁补偿安置协议书》，该安置协议载明：拆迁人为大英县金鑫市政建设工程有限责任公司，被拆迁人为被告钱洪素，根据《大英县建设用地征地拆迁安置补偿实施办法》及相关规定达成拆迁安置协议，安置人口为被告钱洪素、张时国及婚生女张某共3人；自愿选择安置方式为统建还房安置，安置在蓬莱路××与规划××大道××公寓内，安置住房2套（住房面积为100㎡×1、80㎡×1），房屋总面积约为180㎡。2012年10月19日，二原告与二被告签订了《房屋买卖协议》，协议约定：出卖人（甲方）为钱洪素、张时国、张某，受买人（乙方）为胡红樱、唐曙光。甲方将位于大英县住房两通，面积约148平方米（赔付约6万元）及甲方三人的安置房分配权一并自愿卖给乙方，现对有关事项双方自愿达成以下协议条款：一、此房及安置权总卖价为人民币40万元，本协议生效之日由乙方一次性给甲方；二、甲方系被拆迁安置户，根据大英县房屋拆迁安置补偿实施细则规定，由甲方享有分得的安置的权利，此协议签订之日起甲方所享有的权利，全部归乙方所有，甲方自愿自动退出甲方不再享受任何安置；三、该协议生效后，甲方应与政府签订的相关手续，由乙方进行签订；四、若甲方违约，则赔偿乙方违约金8万元，并退还乙方本金40万元及按银行贷款计算的资金利息，若乙方违约则赔偿甲方违约金8万元（即甲方只退还乙方35万元）；五、以上协议系双方自愿达成，乃真实意思表示不得反悔，该协议双方签订后，即具有法律效力，对双方具有约束力，本协议一式四份，甲、乙双方各执一份，蓬莱镇拆迁办一份，青龙坡村村民委员会监证一份为凭。协议人甲方：钱洪素、张时国，协议人乙方：胡红樱、唐曙光，监证单位：大英县某村委会（加盖印章），中介人：杨某，在场证明人：胡某、杨某、李某。2012年10月20日至2012年11月6日期间二原告给付二被告购买房屋定金（现金）5万元、转账支付35万元，共计40万元。嗣后，二被告的被拆迁房屋拆除补偿资金67922.28元、二被告及婚生女张某的安置过度费由二原告领取，2018年11月大英县蓬莱镇人民政府发出安置房选房登记通知，二被告拒绝配合进行安置房选房登记，原、被告双方多次协商未果。 另查明，大英县某村民委员会于2021年3月9日作出证明，证实二被告将一家人的拆迁安置房指标及房屋（老房屋）残值卖与二原告，房屋拆迁后的过度费由蓬莱镇财政所通过银行转给了原告胡红樱。 本院认为， 一、关于原、被告双方签订的《房屋买卖协议》是否合法有效的问题。 从表面上看，原、被告双方签订的是《房屋买卖协议》，但实际上是二被告将其所有的拆迁房屋（老房屋）残值、二被告及婚生女张某的安置房指标卖与二原告的事实，案涉房屋系拆迁安置房，案涉房屋的农村集体农用地转为了建设用地，因拆迁房屋已被拆迁，二原告已按照协议约定领取了被拆迁房屋拆除补偿资金，被拆迁房屋买卖部分已履行完毕，因此本案实际是安置房指标转让是否合法有效的问题，首先，从转让的标的物来看，不违反法律法规的禁止性和强制性规定。二被告将其属于个人的安置房指标权利出售给二原告。根据相关法律规定，被安置人能够依法取得房屋产权证和国有土地使用证，可以依法转让。其次，从当事人的意思表示来看，意思表示真实有效。签订协议时，双方当事人均为完全民事行为能力人，其有权处分属于自己的财产或权利。出卖人将自己未来享有的拆迁安置房屋进行出售，买受人支付了合理的对价，交易公平合理,完全为自己的真实意思表示。再次，从履行拆迁义务来看，二原告已按照协议约定领取了被拆迁房屋拆除补偿资金，房屋拆迁后的过度费由蓬莱镇财政所通过银行转给了原告胡红樱，二被告给予了认可。最后，从处分的权利来看，当事人应为有权处分。张某虽未在《房屋买卖协议》上签字，但该买卖协议的出卖人栏标注有张某的名字，庭审查明，原、被告双方签订《房屋买卖协议》时，张某系在校学生，与二被告共同生活，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，二被告的质证意见亦得不到支持，二被告作为家庭户主及主要家庭主要成员，按农村有户主代理家人处理家事的习俗等因素综合判断，可以认定二原告有理由相信二被告出卖张某安置房指标实际已取得同意。签订协议至今有八九年时间了，二被告及其女张某在此期间内未提出书面异议，不可能不知情，应视为予以追认。二被告辩称其所有的房屋系农村住房，土地性质为集体，违反了集体经济组织成员权属性，买卖协议无效的理由不成立，不予采纳。综上，二原告与二被告于2012年10月19日签订的《房屋买卖协议》系其真实意思表示，不违反法律法规的禁止性和强制性规定，合法有效，应受到法律的保护。 二、关于二被告是否应配合二原告办理房屋交接相关手续的问题。 大英县蓬莱镇人民政府的通知载明：选房登记时间为2018年11月16日至2018年11月25日，逾期未登记的视为自愿放弃2号地块安置房选房资格，因二原告未提供证据证实尚有未登记、符合交房条件的安置房，二原告要求二被告配合办理房屋交接相关手续的诉讼请求，本院不予支持。 综上，二原告的诉讼请求，部分予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十五条以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下： 一、原告唐曙光、胡红樱与被告钱洪素、张时国于2012年10月19日签订的《房屋买卖协议》有效； 二、驳回原告唐曙光、胡红樱的其他诉讼请求。 案件受理费7300元，减半收取3650元，由被告钱洪素、张时国共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  罗启平 二〇二一年三月三十日 书记员  程 城