北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初31092号原告：杨柳，女，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨崇学，北京市英岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘诗金，北京市英岛律师事务所实习律师。被告：安华圆通投资有限公司，住所地北京市丰台区石榴园北里42号楼6层1单元604。法定代表人：王立平，执行董事。委托诉讼代理人：王茜，北京市中翔律师事务所律师。原告杨柳与被告安华圆通投资有限公司（以下简称安华圆通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨柳及委托诉讼代理人杨崇学、刘诗金，被告安华圆通公司的委托诉讼代理人王茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨柳向本院提出诉讼请求：1．判令双方签订的《迎福园养老社区入住合同》无效；2．判令被告向原告返还购房款50万元及利息（以已付购房款50万元为基数，自合同签订之日2017年10月24日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），并由被告承担原告已付购房款一倍即50万元的赔偿责任；3．诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月20日，在国投财富中心迎福园项目售楼处，销售员马玉向原告推荐迎福园养老项目。因有照顾老人的现实需要，及对被告股东中国安华集团有限公司的信任，原告决定购买该项目房屋，标的额2584080元。当时，被告销售人员称付满50万元后方可签合同，所以原告当天在售楼处通过POS机向被告支付预约居住费首付款20万元。10月24日，原告通过银行转账方式向被告支付第二笔预约居住费30万元。后，原告与被告签订《迎福园养老社区入住合同》。然而，被告并未履行合同义务，也未能证明其有合法的房屋销售资质。原告多次向被告追讨购房款，被告拒不返还。因此，原告请求法院依法判令该合同无效，返还已付购房款及利息，并依据《消费者权益保护法》第五十五条第一款规定，判令被告就其欺诈行为向原告支付已付购买商品价款一倍的赔偿款。安华圆通公司辩称，不同意原告全部诉讼请求。一、本案基本事实。2016年6月21日，被告与北京西曼国际服饰有限公司（以下简称西曼公司，法定代表人高金奎）签订收购协议，收购了西曼产业园区。收购后，被告经人介绍，认识了丰台区建委拆迁队孙自行，双方合意将西曼产业园改造为迎福园医养结合养老院项目。孙自行为项目全权负责人，并提供两家公司，分别与被告签订合同。2017年4月12日，被告与北京乾元坤达工程管理咨询有限公司（以下简称乾元坤达公司）签订《工程项目管理费拨付协议》，由该公司负责项目的装修改造工程。2017年8月21日，被告北京双合盛置业有限公司（以下简称双合盛公司）签订《迎福园渠道合作协议》，双方约定合作代销代售迎福园养老社区房屋。合作期限2017年8月21日至2017年11月21日。双合盛公司的法定代表人系孙磊，孙磊是孙自行的亲哥哥。该公司出具授权委托书，授权马玉作为委托代理人，代表双合盛公司进行迎福园养老社区营销代理工作，进行磋商、签署文件和处理营销代理相关事务。马玉代表双合盛公司从被告领取《迎福园养老社区定金协议》、三联收据等。后被告和孙自行产生矛盾。进而，网络出现一些虚假不实报道。二、原告与被告不存在真实的房屋买卖关系。原告提交的《迎福园养老社区入住合同》内容系伪造的，原告打入被告账户的款项是借款而非购房款，且该笔款项已打入孙自行管控的银行账户。本案合同编号和收据号0063857是马玉自被告处领取的加盖公司财务专用章的收据及加盖公司公章的合同。合作期间，整个洽谈及签订合同的过程均是双合盛公司委托代理人马玉净收，被告并未参与签订合同的过程，不确定原告是否与其存在真实合同关系。项目改造和销售过程中，被告与孙自行均有对外借款筹资的行为，借款均打入被告银行账户。2017年10月24日原告确实向被告账户打入30万元，财务备注信息为支付借款。打款的时间，被告账户由马玉代表双合盛公司管控，该款项于同日又汇入乾元坤达公司账户，用途为支付借款。双方合同并未对分期付款或一次性付款方式及时间进行约定，明显不符合常理，亦不符合订立合同的基本要素。按销售流程，合同一方用持有预约入住合同、补充协议、收据、银行进账单，缺少上述任一文件均为无效。而原告未能出示补充协议，无法证明其与被告之间存在真实的合同关系。三、原告主张合同无效没有事实根据及法律依据。退一步讲，假设双方存在真实的合同关系，原告出具的合同附件已经明确告知建设养老项目的土地原为工业用地。根据《北京市规划国土发（2018）88号文件》，北京市大兴、亦庄等新城，鼓励各类用地调整为养老设施，即在工业用地上建设迎福园养老社区项目符合政策规定。迎福园养老社区符合北京市政策规定的鼓励社会力量参与建设的项目。《民政部办公厅关于贯彻落实国务院常务会议精神做好取消养老机构设立许可有关衔接工作的通知》取消养老机构设立许可。民政部关于贯彻落实新修改的《老年人权益保障法》的通知规定，自新修改的《老年人权益保障法》发布之日起，各级民政部门不再受理养老机构设立许可申请。综上，工业用地调整为养老设施符合政策规定，且民政部已取消养老机构设立许可。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月24日，安华圆通公司（甲方）与杨柳（乙方）签订《迎福园养老社区入住合同》约定：迎福园居家养老社区位于北京市大兴区亦庄经济开发区博兴五路与凉水河一街交汇处X6M1地块，甲方经评估乙方健康状态，安排适合乙方的生活区域相应的居室户型。乙方入住迎福园养老社区需缴纳居住费。居住费的金额与乙方选定的居室绑定。乙方入住居室为迎福园社区xx号楼x单元xxx室；单价：36000元/㎡，面积约为71．78㎡，总价为人民币2584080元。乙方入住后，房屋面积双方约定按实测面积计价为准，多退少补，该款项在办理共有产权网签时，可按预约自动转为房款。乙方缴纳居住费后即可获得迎福园养老社区的入住权，乙方选择获得迎福园养老社区共有产权物业的预约购买权的，按本合同预约单价和面积转为共有权房产。乙方于2017年10月24日前交齐首付款500000元，剩余人民币2084080元由甲方指定银行进行按揭贷款，乙方需提前准备好各项审核资料，因乙方自身原因不能进行按揭贷款的，乙方同意按甲方规定的分期或一次性付款方式支付剩余居住费。乙方缴纳的居住费，支付至指定银行账户：户名：安华圆通公司，账号：×××，开户行：中国民生银行股份有限公司北京广安门支行。因乙方末按约定时间交清居住费的，双方同意按下列方式处理：逾期在三十日内，乙方按日计算向甲方支付全部居住费万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过三十日的，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方需按已缴纳居住费百分之五的违约金支付给甲方，甲乙双方合同终止。甲方保障乙方入住时间为2018年8月30日前，为乙方办理共有产权网签时间为2018年8月30日前，为乙方办理共有房产的不动产权的时间为2020年12月30日前，其中共有产权甲方占5%，乙方占95%，乙方取得的共有产权可办理不动产权证，可出租、可转让、可继承。甲乙双方约定在办理网签时，经乙方书面指定，可以更名一次，其余乙方不得随意变更、增减买受人姓名，否则视为乙方违约。乙方如更改通信地址、联系电话等联系方式的，须立即书面通知甲方，以方便联系，否则，由此造成的责任由乙方承担。本合同中乙方入住后认购的共有产权物业的交付条件和手续、质量保修责任、合同备案和不动产登记等事项，在办理共有产权网签后，根据网签合同的统一约定及国家法律政策规定执行。除不可抗力外，甲方未按照约定的时间办理入住及共有产权网签的，双方同意按下列方式处理：逾期超出九十日的，甲方按日计算向乙方支付全部价款万分之五的违约金。2017年10月24日，杨柳向安华圆通公司支付300000元，转账附言为预约居住费。杨柳另主张于2017年10月20日向安华圆通公司转账200000元，并提交POS机支付凭证、银行流水明细清单、收据佐证，安华圆通公司不认可收到上述200000元。另查，迎福园养老社区所在土地的使用权人为西曼公司，用途为工业用地，使用权类型为出让。涉案房屋的建设工程规划许可及施工许可为工业厂房。庭审中，安华圆通公司提交股东会决议、委托协议、工程项目管理费拨付协议等证据，意在证明西曼公司将公司股权和资产整体转让给王立平或王立平指定公司名下，王立平指定安华圆通公司承接西曼公司资产，安华圆通公司委托乾元坤达公司将原工业用地所建厂房装修改造为医养结合项目。杨柳对此不予认可，主张王立平系个人，不能代表安华圆通公司。安华圆通公司亦提交合作协议、销售计划、领条、领票等证据，意在证明孙自行以双合盛公司名义与安华圆通公司签订迎福园养老社区项目的合作协议，双合盛公司委托代理人马玉从安华圆通公司领取数份加盖公章的《迎福园养老社区入住合同》、安华圆通公司法定代表人私章、加盖财务专用章的收据等材料。本案入住合同及收据即为其中一份。杨柳对此不予认可，认为与本案没有关联。本院认为：安华圆通公司与杨柳签订的迎福园养老社区入住合同对于房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式、房屋交付、办理产权手续等内容进行了明确约定，因此该协议应为房屋买卖合同。根据该合同的内容，安华圆通公司系将涉案房屋作为共有产权房出售给杨柳，但涉案房屋所在土地性质为工业用地，实为工业用地上所建厂房，且未有证据显示已经有权机关审批改变了土地及房屋性质，安华圆通公司亦未提供销售涉案房屋的手续材料，故安华圆通公司与杨柳签订的迎福园养老社区入住合同违反法律强制性规定，应属无效。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。安华圆通公司与双合盛公司之间签订的合作协议，系双方内部约定，对合同以外的第三方不具有约束力。杨柳通过POS机支出20万元，安华圆通公司出具收据予以确认；且该笔交易发生之时，双方尚未签订合同就付款方式予以约定。故对杨柳向安华圆通公司给付50万元的主张，本院予以认定。现杨柳请求返还已付购房款及利息，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于赔偿金，杨柳作为合同主体，在签订合同时，对安华圆通公司是否具有预售许可资格负有审慎审查义务，而杨柳未审慎审查相关资格，故本院认定对于合同无效的法律后果，杨柳亦存在一定过错。鉴于本院已判令安华圆通公司承担利息损失，对杨柳要求安华圆通公司承担已付购房款一倍赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、杨柳与安华圆通投资有限公司于2017年10月24日签订的《迎福园养老社区入住合同》无效；二、安华圆通投资有限公司于本判决生效之日起七日内返还杨柳购房款500000元及利息（以500000元为本金，自2017年10月24日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回杨柳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13736元，由安华圆通投资有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 齐婵娟二〇二一年三月二十六日法官助理 李津楠书 记 员 孙梦晨