江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0682民初7821号原告：周建勇，男，1959年6月12日生，汉族，住如皋市如城街道中山东路335号1幢503室，现住如皋市。原告：徐红英，女，1961年10月26日生，汉族，住如皋市如城街道中山东路335号1幢503室，现住如皋市。两原告共同委托诉讼代理人：缪一强，江苏如一律师事务所律师，特别授权。被告：田松辉，男，1962年3月29日生，汉族，户籍地：如皋市。被告：周洁兰，女，1965年5月8日生，汉族，住如皋市。两被告共同委托诉讼代理人：丁红丽，江苏奔月律师事务所律师，特别授权。原告周建勇、徐红英与被告田松辉、周洁兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案受理后，适用简易程序，于2020年10月27日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序审理，于2021年1月5日组成合议庭公开开庭进行了审理，两原告及其委托代理人缪一强、被告田松辉及两被告特别授权委托诉讼代理人丁红丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2011年3月14日签订的《房屋买卖协议》；2、判令两被告返还购房款458000元，赔偿至实际给付之日给原告造成的损失[暂计算至2020年8月13日为396050元，具体包括购房款利息损失247470元（438000元×年利率6%÷12个月×113个月）+购房增补款利息损失3000元（20000元×年利率6%÷12个月×30个月）+免除借款本金损失92000元（原借款本金530000元-抵算购房款438000元）+免除借款利息损失51980元（92000元×年利率6%÷12个月×113个月）+见证费1600元]。事实和理由：2011年3月14日，原、被告双方签订《房屋买卖协议》，被告将其位于如皋经济开发区山姆广场小区10号楼303室拆迁安置房及附属车库卖给原告。根据双方约定，原告将被告所欠借款本金47.9万元中的43.8万元用于冲抵房款。同时，原告还为其代偿石某,45.1万元，并免除其未还债务。被告田松辉出具收条和承诺书并将拆迁安置协议、结算表等全部资料原件交给原告。2017年8月18日，原告实际取得房屋。2018年2月12日，被告田松辉委托原告代其办理产权人为原告的相关手续，同日，原告向被告增付购房款2万元。此后，被告单方撤销委托，明确拒绝履行配合办理案涉房屋产权登记手续，导致原告至今无法办理产权登记，致使原告订立合同目的无法实现。为此，两原告向法院起诉，要求解除上述房屋买卖协议，请求判如所请。被告田松辉、周洁兰辩称：1、原告与被告田松辉之间于2011年3月14日签订《房屋买卖协议》是事实，但协议的标的为农村集体土地上的房屋，不可以对该集体成员以外的人员出售，所以该协议违反法律强制性规定，属于无效协议，而不是有效协议可以解除。另外，原告所称的协议并没有被告周洁兰的参与，也没有得到房屋其他共有人的签字确认。所以原告的第一项请求不恰当，应该确认房屋买卖协议无效。2、原告并没有向被告支付所谓的房款，故要求被告返还房款，并且要求赔偿相关的损失，没有事实依据。本案形式上是房屋买卖，实际基础法律关系应为民间借贷，且是非法金融套路贷，原告以少量的借款目的是为了套取被告的财产，所以本案应查明款项的交付，同时原告所列出的数额组成中多笔均与石某,4有关，石某,4作为借款人其已经否认与原被告之间存在三角债务以及存在抵算的事实，被告认为本案应将石某,4夫妇列为第三人，用于查明款项有无实际交付以及有无其他债务往来的事实。3、被告周洁兰不应承担任何法律责任。因原被告之间的借款往来并没有周洁兰的参与或者事后的认可，原告明知周洁兰是房屋共有人，在将民间借贷转变为所谓的房屋买卖时，原告没有让周洁兰参与，可见原告方的主观故意，所以被告周洁兰不应承担任何责任。4、关于原告主张的返还款项其实就是返还借款，因原告与被告田松辉双方均存在重大的过错，即使有损失应由双方共同承担，更何况原告主张的损失不具有合法性，因为套路贷不具有合法性。综上，请求法庭依法裁决。本院经审理认定事实如下：2010年，原告周建勇与被告田松辉之间存在借款往来，被告田松辉曾多次向原告周建勇借款，后因被告田松辉到期未能偿还原告借款，2011年3月13日，在案外人张某1见证下，原告周建勇与被告田松辉就双方之间的往来进行结算，形成书面材料一份，内容为：经双方协商，田松辉拆迁安置房转卖给周建勇，田松辉与石某,4没有任何往来。田松辉原来少石某,45万元由周建勇还清，原田松辉借款一部分没有还清的款，周建勇放弃，不再要求田松辉还款，原来借款原条一并交给田松辉。田松辉拆迁相关手续一并交给周建勇，由周建勇作为证据拿房子，田松辉、周建勇、石某,4三人去律师事务所见证，见证后有效。上述内容由原告周建勇书写在复印有被告田松辉及石某,4身份证的A4纸上，见证人张某1在内容右侧签字。同日，被告田松辉出具承诺书一份，载明：我的拆迁安置房出售给周建勇，房款周建勇与我田松辉全部结清，没有任何账目，交钥匙后本人积极配合周建勇办理产权手续。张某1作为见证人在承诺书下方签字。2011年3月14日，原告周建勇（乙方、买方）、被告田松辉（甲方、卖方）在江苏如一律师事务所的见证下，双方签订《房屋买卖协议》一份，约定甲方将位于如皋市开发区山姆广场小区10号楼303室建筑面积为124.3平方米，车库建筑面积为27.62平方米及其所附土地使用权转让给乙方所有。房屋转让价格为438000元，双方同时约定因甲方所出售房屋系拆迁安置房，在甲方领取该房屋产权证后，应无条件及时积极协助乙方办理该房屋产权变更手续，过户费用由乙方承担，甲方与拆迁安置部门的账目由甲方负责结清，该出售房屋所涉水、电、煤气等安装费及使用费由乙方承担。协议下方甲方由田松辉签字捺印，并代为签署被告周洁兰名字、捺印，乙方由周建勇签字捺印并代为签署徐红英名字、捺印。左下方在场证明人处有案外人石某,4签字。同日，被告田松辉出具收条一份，载明：今收到周建勇购房款计人民币438000元，见证人处有石某,4的签名捺印。周建勇支出见证费600元。同日，原告周建勇取得案涉房屋的拆迁货币安置补偿审批结算表、江苏省如皋经济开发区房屋拆迁安置协议、如皋市房屋拆迁补偿安置协议、房屋拆迁调查评估结果确认书、拆迁货币补偿计算表等资料原件。2017年8月18日，原告周建勇依据与被告签订的《房屋买卖协议》、拆迁货币安置补偿审批结算表、江苏省如皋经济开发区房屋拆迁安置协议、如皋市房屋拆迁补偿安置协议、房屋拆迁调查评估结果确认书、拆迁货币补偿计算表原件以及见证书受领了搬迁户为田松辉的位于如皋市经济开发区房屋（原山姆广场小区多层10号303室）以及S7储物间，并对上述安置房进行结算，领取房屋钥匙及分户验收合格证、交房手册等，并于2017年9月办理了户名为周建勇的水、电、燃气开户手续。2018年2月12日，在江苏如一律师事务所的见证下，被告田松辉出具授权委托书给原告周建勇，载明全权委托周建勇为其办理位于如皋市开发区房屋产权证领取的一切手续，具体委托权限如下：1、代我在办理房产证及转让过程中所有文件上签字。2、代我在如皋开发区财政就上述转让房屋进行结算并签字。3、在领取房产证时，将该房屋的户主名字确认为周建勇。4、其他在办理该房屋产权证时，委托人所需的一切签字。委托人处田松辉签字捺印，同时代为签署田蓉蓉名字代为捺印。两原告为此支出见证费1000元。同日，原告周建勇给付被告田松辉2万元，由田松辉出具收条一份，载明今收到周建勇购房征补款2万元整。案外人韩某,4作为见证人在上述收条上签字。另查，被告田松辉与被告周洁兰于1987年结婚，2015年4月2日双方登记离婚，离婚协议中约定：夫妻双方婚后购有坐落于如城镇皋北桥西602幢202室的楼房一幢，登记在男方名下，属夫妻共同财产，离婚后，该套房归女方所有，双方互相配合办理产权变更登记手续。夫妻双方婚后有坐落于开发区新北小区拆迁安置房10幢303室一套，离婚后，该套房屋归父亲田万和（如）和女儿田蓉蓉所有。婚后债权债务均由男方享有和承担。男方婚后住房自行安排，女方住如城镇皋北桥西602幢202室。又查，案涉位于如皋市经济开发区房屋（原山姆广场小区多层10号303室），2017年9月，因房屋权属问题，原告与被告兄弟发生争执，后双方报警处理。目前案涉房屋已经具备办理不动产登记条件，且由被告田松辉占有控制。审理中，两原告提供七份借条，其中六份为复印件，一份为原件，用以证明案涉《房屋买卖协议》签订前双方就借款进行结算的依据以及按照结算的书面协议，原告已代被告田松辉向石某,4老婆吴亚平偿还5万元及利息的事实。同时两原告为进一步证明案件事实，申请证人张某1、韩某,4、张某2到庭作证，证人韩某,4作证称：前年年底，因田松辉与周建勇买房的事情，成功后田松辉找张某1要求周建勇再给2万元，因为张某1在外地就委托我来办理这个事情，因为张某1与田松辉也是朋友关系，后来周建勇与田松辉协商成功由周建勇给2万元给田松辉，周建勇拿的他老婆的钱给的，当时田松辉说这个钱给了之后关于买房的一切事宜全部由周建勇处理。我们一起去如皋做公证的，我亲手将2万元交给田松辉的，办手续的也写了收条的，我是见证人。田松辉欠周建勇的钱，田松辉有安置的房子，就将安置的房子卖给周建勇，这些事情我都知道，但是没有参与，2万元的事情是张某1委托我办理的。原先是没有2万元的，但是在前年年底田松辉找到张某1说是否能再贴补点钱给他，所以张某1委托我办理这个事情的。如皋律师那边办理见证是我、田松辉以及周建勇一起去的，当时田松辉说他一个人能全权办理见证，见证后周建勇就去办理房子的手续的。证人张某1作证称：大约八九年前，田松辉跟周建勇因为拆迁安置房，田松辉将安置房卖给周建勇，周建勇全部给的钱，大约40多万元。后来田松辉又找我要求周建勇再给点钱，周建勇又给了2万多元，这个事情我是让韩某,4去和他们谈的。2011年3月13日书面材料上是见证人处是我签的字。内容是田松辉将房子卖给周建勇，田松辉得到钱，周建勇得到房子，有我、田松辉、周建勇在场，石某,4应该也在场，我签的是见证人，上面的内容是属实的，当时也有借条拿出来的，上面有数额，然后算了总额，借条也是给了田松辉，书面材料其他的内容是周建勇写的。律师事务所见证时我也去的，因为房子已经签字给了周建勇，所以借条都给了田松辉，关于房子拆迁手续什么时候给的，我记不清楚了。2011年3月13日田松辉出具的承诺书见证人也是我签的，上面田松辉的字是田松辉本人签的。被告田松辉为证明其主张，申请证人石某,4到庭作证，石某,4作证称：田松辉原先向周建勇借过钱的，我做过担保的，大约借了不超过3万元，借了第一次还了之后又借的，后来的钱有没有还我不清楚。我做的担保，因为田松辉与周建勇之间有经济往来，田松辉就将房子卖给周建勇，当时也说过将房子卖给我，但是我没有钱，周建勇说没有钱他可以借给我。有一份19万元的借条上的字是我写的，但是没有钱给我，房子也没有给我，我后来也要过条的，但是一直没有给我。除了19万元的借条以外其他都不是我写的，是伪造的。关于2011年3月13日原被告协商以房抵款的事情，我不清楚，关于为何有我的身份证，我以前做过担保的，可以被重复利用。另查，被告田松辉向本院提交如皋市城北街道新王庄社区居民委员会出具的证明两份，其中2020年6月14日的证明内容：兹有我社区居民田松辉，住，田松辉兄弟五人，田松辉为老二，父亲田万如退职由田松辉顶替至肉联厂，当时兄弟姐妹达成田万如退职回家后一切均由田松辉负责。2020年6月24日的证明内容：兹有我社区居民田松辉，住，身份证号码：。该户2011年搬迁。依据当时搬迁协议，认定人口为3+1（3人分别为田松辉，身份证号为；周洁兰，身份证号码；田蓉蓉，身份证号为。1人为田蓉蓉，搬迁政策享受大龄照顾，身份证号为）。被告田松辉另外提交如皋经济开发区建设局2020年6月22日出具的情况说明一份，载明：兹有我区城北新村二组团（原新王庄南多层）小区10号楼，2011年选房安置时为图纸安置，搬迁户田松辉所选安置房编号为303室，2017年该安置房建成竣工交房时编号调整为302，面积不变。两原告于2020年9月23日诉至本院，要求解除合同，退还购房款并赔偿利息损失，请求同前所述。本案审理过程中，两原告向本院申请诉讼保全，请求查封被告名下拆迁安置的位于如皋经济开发区山姆广场小区10号楼302室拆迁安置房及附属车库（保全价值45.8万元），限制办理不动产权登记及转让。本院依法作出裁定查封上述不动产，查封期限为三年，自2020年11月5日至2023年11月4日止。以上事实，有原、被告及委托诉讼代理人的当庭陈述、《房屋买卖协议》、见证书、承诺书、借条、（2020）苏0682民初4138号庭审笔录、证人证言等证据在卷佐证，可以认定。本院认为，本案的争议焦点有：一、案涉《房屋买卖协议》的效力问题；二、原告主张返还的数额是否合法有据；三、被告周洁兰是否承担责任。关于争议焦点一，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条规定，民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案系民法典实施前的法律事实引发的民事纠纷案件，应当适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百三十五条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。因此，在房屋买卖合同中，出卖人协助买受人办理房屋所有权变更登记手续系房屋买卖合同出卖人应当履行的义务。本案中，原告周建勇与被告田松辉在律师事务所见证下于2011年3月14日签订案涉《房屋买卖协议》，被告田松辉将其为被拆迁户的拆迁安置房屋即位于开发区山姆广场小区10号楼303室及附属车库出售给原告周建勇，并对面积、价款、水电煤气费用缴纳及领取产权登记等双方权利义务进行了明确约定，此后被告田松辉按照约定将上述房屋的拆迁安置协议等一系列材料交付原告，用于办理房屋受领手续，此后在房屋具备受领条件时，原告周建勇也实际取得了上述房屋，仅仅因为被告亲属阻挠未能实际占有控制上述房屋，综上原、被告双方签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，当事人应当遵循诚实信用原则履行合同义务。关于被告辩称的案涉房屋系农村集体土地上的房屋，不可以对该集体成员以外的人员出售，所以该协议违反法律强制性规定应为无效。经审理查明上述房屋已具备产权登记条件，被告辩称无事实依据，本院不予采纳。关于被告辩称的案涉协议未有周洁兰的签字也未得到其他共有人的同意应为无效的辩解，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故案涉房屋是否有共有人签字或得到共有人同意，并不是影响合同效力的因素，对被告辩称不予采纳。根据《房屋买卖协议》约定，被告田松辉应履行将房屋所有权变更登记至买受人名下的义务，但其拒不配合原告办理产权过户手续，且以案涉房屋涉及其他共有人利益为由进行抗辩，已然构成违约，原告据此请求法院解除房屋买卖协议，本院予以支持。关于解除时间，两原告未向被告发送解除合同通知书，而是直接向本院起诉要求解除，被告于2020年10月9日收到本院发送的诉状副本，本院认定上述协议的解除时间为2020年10月10日。关于被告辩称的本案形式上为房屋买卖实际应为非法金融套路贷，应审查民间借贷基础法律关系，本院认为“套路贷”是对以非法占有为目的，假借民间借贷之名，诱使或迫使被害人订立“借贷”或变相“借贷”等相关协议，通过虚增借贷金额、恶意制造违约、肆意认定违约、隐匿还款证据等方式形成虚假债权债务，并借助诉讼、仲裁、公证或者采用暴力、威胁以及其他手段非法占有被害人财务的相关违法犯罪活动。本案中原告周建勇与被告田松辉存在多笔借贷关系，原告提供借条予以佐证，后双方在2011年3月13日就被告向原告借款的债务及被告为案外人担保款项进行结算，被告用房屋抵款形式偿还原告款项并形成书面材料一份，后经过律师事务所见证双方签订《房屋买卖协议》，该协议系双方当事人真实意思表示，被告也按协议履行了大部分合同义务，协议形成的过程以及之后的增补的购房款2万元也有相关证人证言予以证实，故本案所涉及民间借贷中被告所欠款项经过结算已经转变为原告购房款，法律关系亦由民间借贷转为房屋买卖关系，2011年3月13日的书面结算材料对双方借条去向以及如何结算成购房款、如何签订房屋买卖协议均有明确约定，双方应按照签订的《房屋买卖协议》中的约定履行各自义务，虽案外人石某,4对上述借款事实以及协议的签订过程均不予认可，但原告举证已经形成证据锁链，具有高度盖然性，法院采信其证明力。被告主张原告涉嫌“套路贷”，并无相关证据证明,本院对被告的辩称理由不予支持。关于争议焦点二。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，两原告与被告田松辉签订的《房屋买卖协议》合法有效，被告田松辉应按协议履行转移房屋所有权的义务，因被告田松辉拒不配合办理产权转移登记手续，致使两原告无法实现合同目的，从而引发讼争，责任在被告。现两原告主张因被告违约造成的购房款利息损失，本院予以支持。对此分段计算，2011年3月14日双方签订《房屋买卖协议》约定被告以案涉房屋作价43.8万元抵算向原告周建勇的借款，其余借款原告予以放弃，同日被告田松辉出具收条载明收到原告购房款43.8万元，可以表明双方结算日期为2011年3月14日，故本院酌定自2011年3月15日起开始计算利息损失，因双方协议中未约定违约责任，原告主张以年利率6%计算不违反法律法规的强制性规定，本院支持按上述标准计算至2019年8月19日；自2019年8月20日开始，本院酌定按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款利率计算至被告实际给付之日止。2018年2月12日，两原告与被告田松辉又因《房屋买卖协议》履行发生争议，被告田松辉收取两原告2万元房屋增补款，现两原告主张该2万元的利息损失，本院酌定自2018年2月13日起至2019年8月19止，按照年利率6%计算利息损失，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款利率计算。关于原告主张的见证费损失1600元，双方对此并无合同约定，同时亦非两原告必然发生费用，本院不予支持。关于原告主张的其余损失，无事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点三。本院认为，被告周洁兰在本案中不应承担责任。第一，案涉《房屋买卖协议》签订时被告周洁兰并不在场，其并未在协议上签字，事后也未进行追认，而是被告田松辉代其在协议上书写名字、捺印，故其并非案涉协议的当事人，不应受协议的拘束力。第二，虽然《房屋买卖协议》中购房款的给付系被告田松辉就其与原告借款结算而来，原告主张被告向原告的借款均发生在两被告夫妻关系存续期间，但原告举证的借条中均未有被告周洁兰签字，原告也未能举证证明借条中的债务系被告夫妻共同债务，故两原告据此要求被告周洁兰承担共同偿还责任，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下：一、确认原告周建勇与被告田松辉于2011年3月14日签订的《房屋买卖协议》于2020年10月10日解除。二、被告田松辉返还原告周建勇、徐红英购房款45.8万元。三、被告田松辉赔偿原告周建勇、徐红英利息损失（以43.8万元为本金，自2011年3月15日起至2019年8月19止，按照年利率6%计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款利率计算。以2万元为本金，自2018年2月13日起至2019年8月19止，按照年利率6%计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款利率计算）。上述第二、三项给付义务，被告于本判决生效后立即履行。四、驳回原告周建勇、徐红英的其他诉讼请求。案件受理费12340元、保全费2810元，由原告周建勇、徐红英承担2660元，由被告田松辉承担12490元（此款原告已垫付，由被告田松辉履行判决书时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向该院预交上诉案件受理费12340元(户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行。原告周建勇上诉费汇至账号：62×××24，原告徐红英上诉费汇至账号：62×××32，被告田松辉上诉费汇至账号：62×××40，被告周洁兰上诉费汇至账号：62×××57)。审 判 长  常雪萍审 判 员  宗爱萍人民陪审员  马海飞二〇二一年三月十五日法官 助理  沈寿平书 记 员  杜晓星