广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初13687号原告：姚伟，男，汉族，1957年5月20日出生，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：黄宜平，广东正融瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小萍，广东正融瀚律师事务所律师。被告：深圳市黄氏兄弟企业管理咨询有限公司，住所地深圳市福田区。法定代表人：林维尔。委托诉讼代理人：汪红丽，广东益道律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉莲，广东益道律师事务所实习律师。原告姚伟诉被告深圳市黄氏兄弟企业管理咨询有限公司租赁合同纠纷一案，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年4月23日公开开庭进行审理，原告本人及其委托诉讼代理人黄宜平，被告法定代表人林维尔及其委托诉讼代理人汪红丽、李玉莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1、确认原、被告之间签订的《深圳市房屋租赁合同书》已于2019年9月18日解除；2、被告立即返还案涉房屋并办理注销租赁合同备案登记；3、被告向原告支付所欠租金58160.1元(自2019年8月26日起计至2019年9月18日共23天）；4、被告向原告支付相当于双倍租金的赔偿金60688.8元（自2019年9月19日计至案涉房屋完成注销租赁合同备案登记之日止，暂计至2019年9月30日共12天）；5、被告向原告支付XX室的恢复工程费用209310.8元(现按供应商报价主张，同意以人民法院委托鉴定结论为准）；6、被告向原告支付拖欠的电费4515.83元（暂从2019年8月26日计至2019年9月30日，应计至实际全部停止用电之日止）；7、被告向原告支付拖欠的税费1620元（暂从2019年1月1日计至2019年9月30日，应计至被告返还案涉房屋并完成注销租赁合同备案登记之日止）；8、本案诉讼费、财产保全费、鉴定费等均由被告承担。以上费用暂合计：334295.53元。庭审时，原告明确其诉讼请求第二项为注销被告与次承租人Y公司和X公司之间的关于XX、XX合同备案登记。事实和理由：2017年6月26日，原告与被告签订《深圳市房屋租赁合同书》及补充协议，约定被告拖欠租金七日以上，原告有权单方解除合同，且解除通知自邮件寄出起二日内视为送达，因被告原因导致合同终止的，原告有权向被告收取恢复工程的费用，同时逾期返还房屋支付相当于双倍租金的赔偿金。合同还约定了包括补充协议效力优先等其它内容。现被告不但拖欠租金超过了七天，而且未经原告同意擅自将承租房屋的一部分违反约定的“办公”用途改建为棋牌室用于赌博，被辖区XX派出所处以行政处罚。原告于2019年9月16日寄出解除合同通知书，并依法依约主张包括诉讼请求内容在内的权利，被告置之不理。解除合同后，原告单方去XX房管所办理注销租赁合同备案登记，被告知必须出租人和承租人双方到场才能办理。因被告拒不返还房屋和办理注销手续，使原告无法顺利出租给他人。多次协调无果后，原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告辩称，一、原被告之间的《深圳市房屋租赁合同书》已于2019年8月30日解除。2019年8月30日，原告与被告已经协商解除二者之间的房屋租赁合同。被告2019年11月3日出具的情况说明中，被告明确表示：“2019年8月30日黄氏兄弟企业管理咨询有限公司以无能力继续履行合同为由提出退租，我方同意他退租”。此外，原告在2019年8月31日已经将房屋交付给被告。其中XXA、XXD已经在2019年9月1日前搬离；2019年9月开始，未搬离的XXB、XXC、XXE室已经不再向原告支付租金。所以，原告仅欠被告2019年8月25日至2019年8月30日的租金。二、被告因原告未完成注销租赁合同备案登记，主张相当于双倍租金的赔偿金无事实与法律依据。注销租赁合同备案登记仅为原告的附随义务，不影响被告占有使用涉案房。XXB室的租户原告与被告解除租赁合同后，该租户仍承租涉案物业，所以被告并未因原告未完成注销租赁合同备案登记行为遭受损失。因经营需要XXB室租户需要租赁合同备案登记，为方便该租户的正常经营，所以原告未去办理注销登记手续。后因原告不清楚XXB室租户何时搬离，所以原告未办理租赁合同注销手续。被告收到原告的起诉材料后，已经向XX区房屋租赁管理局申请注销涉案房屋的租赁合同备案登记。三、原告主张涉案房屋XXD室的恢复费用无事实依据。原告主张被告将涉案房屋恢复原状，但原告并未举证证明该涉案房屋的原始状态。原告主张恢复工程费用报价清单是原告单方委托的第三方出具的，报价标准不具有客观性。四、原告主张的电费及税费无事实依据。原告仅应支付8月30日之前欠付的有权机关出具的缴费单据所记载的电费金额。原告与被告的房屋租赁合同在2019年8月30日已经解除，被告已经向原告交还房屋。原告主张被告支付至实际全部停止用电之日拖欠的电费，没有事实依据。被告无需向原告支付税费。租赁合同第九条就保证金的返还约定，其中一个条件是结清所租物业租期内的水电费、管理费、租赁税费（如发生）等费用。现原告并未举证证明其实际支付了税费，原告要求被告支付所拖欠的税费没有事实依据。综上所述，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，请求法院在查明事实的基础上，驳回原告的相应诉讼请求。经审理查明，2017年6月26日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定甲方将深圳市福田区XX大厦XX座XX室（以下简称涉案房屋）租赁给乙方，出租面积为621.79平方米，租金按房屋出租面积每平方米每月115元计算，月租金为71506元，乙方应于26日前向甲方交付租金。租赁期间自2017年8月26日至2023年8月25日止，租赁房屋用途为办公。甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取租赁保证金143012元，第十条约定，租赁期间，租赁房屋的水电费、卫生费、房屋（大厦）物业管理费等因使用租赁房屋所产生的一切费用均由乙方缴纳。第十二条约定，乙方应合理使用租赁房屋及其附属设施，并不得利用租赁房屋从事违法行为；第十四条约定，乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期届满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权向乙方收取恢复工程实际发生的费用。第十五条约定，租赁期间，乙方可将租赁房屋全部或部分转租予他人，并到房屋租赁主管机关办理登记（备案）手续，但转租期限不得超过本合同约定之租赁期限；第十八条约定，乙方拖欠租金达七天的，甲方可就因此造成的损失要求乙方恢复房屋原状，除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权依据上述情形向乙方提出除合同，解除合同通知一经合法送达，甲方有权申请单方解除合同登记（备案）。第二十条约定，本合同终止后，乙方应于当日内迁离并返还租赁房屋，并保证赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各费用并办理有关移交手续。乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金。第二十五条约定，甲乙双方约定以乙方送达地址深圳市福田区XX栋XX层XX，送达地址未经书面变更通知，一直有效。一方给另一方的通知或文件按送达邮寄视为送达。如按上述地址邮寄文件被邮政部门退回的，退回之日视为送达之日。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同补充协议》就前述租赁合同部分条款作出补充，如补充的内容与主合同不一致的，以本补充协议为准，其中约定：合同中的月租金为甲方实收租金，在租赁期间以每年3%的幅度递增月租金，2018年8月26日至2019年8月25日为73651元/每月、2019年8月26日至2020年8月25日为75861元/每月；租赁期内因租赁产生的全部租赁税费、租赁管理费、物业管理费、电费等相关费用由乙方交纳。租期内乙方应准时足额向甲方支付租金，乙方所交租赁保证金不能当作租金、物业管理费其他费用抵扣；超过7天未支付租金给甲方，甲方有权单方面终止本租赁合同（甲方解除合同以书面邮寄或登报的方式通知乙方，邮寄地址以租赁合同地址为准，自邮件寄出起二日内或报纸公告刊登之日视为送达），通知送达后甲方有权收回该物业，甲方有权单方注销合同登记（备案）及另行出租房屋，由此造成的一切损失和后果由乙方承担。双方解除主合同或主合同自然终止的，乙方应在合同解除两日内将其物品搬离该物业并向甲方交还该物业。同日，被告向原告支付租赁保证金143012元。合同履行过程中，因被告迟延支付租金，原告向被告催缴，双方并就解除合同进行了协商，根据双方提交的原告与被告法定代表人林维尔之间的微信聊天记录显示，2019年8月30日，被告法定代表人林维尔告知原告房租要迟交并称没有能力全额付租金，原告回复“那你就退给我算了”，随后林维尔询问“你需要我清场退给你吗？”，原告回复“不需要”并称“林小姐：因为你们出租XX大厦XX座XX困难，不能按合同要求交付租金，在8月30日，经你我双方协商一致决定：你方退还物业，由我方自己出租，故要求你方在9月2办理交接手续”。2019年9月1日原告向被告法定代表人林维尔再次发送信息“明天上午10:30在XX大厦XX办理交接手续如何？”关于双方交接情况。庭审时原被告双方确认未办理交接手续，原告称截至庭审之日未收回涉案物业，被告称于2019年8月31日通过不清场方式归还涉案物业。2019年9月9日，原告进入涉案房屋对其中的XXD对现状拍摄视频进行取证。2019年9月16日，原告向被告指定合同收件地址即涉案房屋所在地址发出《解除房屋租赁合同通知书》解除双方租赁合同，该邮件于2019年9月18日退回，退回理由注明为“迁移新址不明”。关于电费，原告提交的付款记录显示，原告于2019年9月17日支出4515.83元电费。关于租金及电费的缴纳情况。庭审时，双方确认租金已缴纳至2019年8月25日；对于电费，原告称电费自2019年7月25日后未缴纳，被告称已缴纳至2019年8月25日。根据原告提交的招商银行账户历史交易明细表显示，被告最后一期付款为2019年7月25日由案外人黄某支付73651元，备注为付租金。另查，涉案房屋由被告承租后分为五个单元（XXA、XXB、XXC、XXD、XXE）向案外人进行转租。根据被告提供的租赁合同及庭审陈述：XXA转租给案外人郑某，其于2019年8月31日前已经搬离该房屋；XXB转租给案外人B有限公司，该租客于2019年11月2日搬离，2019年9月及此后的租金交给原告；XXC转租给案外人R有限公司深圳分公司，该租客截至庭审之日止一直在经营；XXD转租给案外人宁某，该租客提前与被告解除租赁关系，并于2019年8月30日之前已经搬离，该房屋由原告加锁；XXE出租给X有限公司，该租客于2019年9月30日以前已经搬离。原告于2020年4月24日向法庭提交《情况说明》，就上述五个单元情况进行说明：1、XXA于2019年10月18日与现次承租人签约，自2019年11月1日起租；2、XXB原次承租人于2019年11月2日搬离，截至2020年4月24日未出租，期间XXB原次承租人向原告缴纳两次占有使用费；3、XXC与原次承租人直接签约，自2019年9月1日起租；4、XXD于2019年9月9日时已处于空置，截至2020年4月24日未出租；5、XXE原次承租人于2019年9月30日搬离，新次承租人与原告于2019年10月31日签约，自2019年11月7日起租。再查，原告主张XXD被改造为棋牌室要求被告恢复原状，并提交了相应场地的照片及视频。庭审时，被告称不清楚XXD是否用于棋牌室经营，XXD系次承租人自行装修，被告对此并不知情。原告确认原被告之间签订租赁合同时未对租赁房屋当时现状交接，原告向法庭提交装修图纸一份，主张系被告入驻时向物业管理处备案的装修图纸，其要求被告恢复至该图纸现状，并进行结构性调整拆墙。被告不予认可该图纸的真实性，称无法确认该图纸为被告提供。此外，原告向法庭提供案外人深圳X建设工程有限公司出具的涉XXD装修预算单，包含拆除工程、地面工程、墙面工程、天花工程等，合计209310.8元。此外，2019年11月17日，原告向案外人深圳市XX区XX街道网格信息管理中心（以下简称XX网格中心）申请对涉案XXE注销房屋租赁合同登记（备案），根据原告向案外人XX网格中心提交的《情况说明》，原告称2019年8月30日被告以无能力继续履行合同为由提出退租，原告同意被告退租；被告从8月起拒绝向原告缴纳租金，已违反合同约定，原告可单方解除合同，原告分别于2019年9月3日、2019年9月16日书面通知被告解除涉案租赁合同，并办理停止XXB、XXE的备案合同，被告拒不配合。另，庭审时还查明以下情况：1、对于租赁保证金143012元，原告主张全部没收；2、原告称系根据合同第二十条主张赔偿金；3、原告主张如认定8月30日解除合同，则诉讼请求第四项中的赔偿金起算时间调整至2019年8月31日止。本院认为，原告与被告之间成立合法有效的房屋租赁合同关系，双方应依照约定履行各自义务。关于合同解除时间。从双方提供的微信聊天记录及原告向案外人XX网格中心提交的《情况说明》可知，2019年8月30日原被告双方就退租已达成合意，因此原、被告之间签订的《深圳市房屋租赁合同书》自2019年8月30日已解除。合同虽已解除，但解除前的租金被告仍应支付，故被告应支付2019年8月26日至2019年8月30日的租金为12235.65元（75861元/31天×5天），超出部分本院不予支持。而关于合同解除后原告收回涉案房屋的问题，庭审时原告虽称截至庭审之日未收回涉案房屋，但原告于2019年9月9日已能进入涉案房屋，原告提交的与次承租人的《情况说明》中原告也确认与XXC次承租人缔约时间为2019年9月1日及收取了XXB原次承租人占用使用费的事实，据此可知，原被告双方在合同解除后，原告已逐步接管涉案房屋，且至迟在2019年9月9日时原告已将涉案房屋置于其控制之下，而被告虽主张涉案房屋通过不清场方式归还，但在双方的聊天记录中原告明确要求需要办理交接手续，被告作为承租人未举证证明其履行了交还租赁物的义务，故本院对被告所称房屋以不清场方式归还的抗辩理由不予采纳。综上，本院认定原告于2019年9月9日已收回房屋。原告主张的赔偿金中实质包含了2019年8月31日至2019年9月9日期间房屋占有使用费，原告有权依约就该期间向被告收取赔偿金即以两倍租金标准计算的房屋占有使用费，即50410.86元【（75861元/31天×1天+75861元/30天×9）×2倍】；至于2019年9月9日之后的赔偿金，原告依据涉案租赁合同第二十条主张计至案涉房屋完成注销租赁合同备案登记之日止的赔偿金，但该条款适用的情形系承租人逾期不迁离或不返还租赁房屋的，注销租赁合同备案登记系租赁合同中的从属义务，备案登记仅是行政登记不等同于实质占用，在原告已收回涉案房屋后据此主张2019年9月9日之后的双倍赔偿金缺乏事实及法律依据。综上，对于原告主张的赔偿金超出部分，本院不予支持。关于注销被告与次承租人Y有限公司和X有限公司之间的关于XXB、XXE合同备案登记问题。原告主张被告办理工商注册地址的注销手续的问题,因涉及行政主管部门的管理,本院不予处理,原告应另循合法途径解决。关于恢复工程费用。原告主张被告应支付XXD恢复工程费用，对此分析如下：首先，原告未能提供证据证明双方房屋交付时的情况，交接原状是何种状况已不得而知，原告主张将XXD恢复至被告装修时的图纸现状，但未能提供原件，该图纸的真实性被告已予以了否认，即使为真，原告要求将涉案房屋XXD恢复至被告装修时的工程也缺乏依据；其次，原告提交证据不足以证明被告或次承租人实施了侵权行为导致涉案房屋的现状布局，也不足以证明给其造成了实际损失，装修预算单也不足以证明原告进行了实际支出，且原告没收的租赁保证金也足以弥补原告损失，综上，对于原告主张的恢复工程费用，本院不予支持。关于电费及税费。原告主张自2019年8月26日之后计算电费并提交证据证明其于2019年9月17日支付电费4515.83元，被告也确认自2019年8月25日之后未再交纳电费，鉴于原告已于2019年9月9日收回涉案房屋，根据合同履行情况及原告收回时间等因素，本院酌定被告应支付的电费为2945.1元；此外，原告未对税费的发生金额及实际支出进行举证，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告姚伟与被告深圳市黄氏兄弟企业管理咨询有限公司于2017年6月26日签订的《深圳市房屋租赁合同书》已于2019年8月30日解除；二、被告深圳市黄氏兄弟企业管理咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告姚伟支付2019年8月26日至2019年8月30日的租金为12235.65元；三、被告深圳市黄氏兄弟企业管理咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告姚伟支付赔偿金50410.86元；四、被告深圳市黄氏兄弟企业管理咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告姚伟支付电费2945.1元；五、驳回原告姚伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6314元（已由原告预交），由原告负担5075.14元，由被告负担1238.86元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 曾   鸣二〇二一年三月一日书记员 李妍（代）