广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终9116号上诉人（原审被告）：黄治诚，男，土家族，1984年1月25日出生，住址：湖北省建始县××××××××××××，身份证号码：422××××××××××××518。委托诉讼代理人：毛杰，女，汉族，1988年11月5日出生，住址：河南省杞县×××××××××××××，身份证号码：410××××××××××××626，系上诉人的配偶。被上诉人（原审原告）：李凤招，女，汉族，1955年9月24日出生，住址：广东省惠州市惠阳区××××××委会惠通染整公司宿舍，身份证号码：442××××××××××××721。上诉人黄治诚因与被上诉人李凤招房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初5392号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审被告黄治诚不服一审判决，上诉请求：1、撤销广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初字第5392号民事判决，发回重审或依法改判。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审认定事实不清，适用法律错误，特提出上诉。（1）原告李凤招存在诈骗合同行为，当时签约租房合同时，原告李凤招口头承诺被告租下的店面手续齐全，可以办理营业执照和卫生许可证，当时有证人（黄光熊、黄光红）在现场，而后期原告李凤招拒绝提供任何关于营业执照和卫生许可证所需资料。（2）原告李凤招承诺租房合同签租金为6000元每月，实际只需缴纳4600元每月五年不变（可提供视频和录音为证）然而一审判决全部按6000每月计算，原告这种行为属于欺诈。（3）被告黄治诚自2019年10月份店面关门当天有电话告知原告李凤招，要求退还押金3200元和2019年6月1日原告以拖她儿子在政府上班的关系，可走后门办理营业执照为由收取的3000元费用（有证人毛杰在现场可提供转账记录），都被原告拒绝退还，原告有故意刁难拒绝终止合同行为。（4）正因为原告李凤招有合同欺诈行为，无法办理营业执照和卫生许可证，导致不能上美团只能选择关门倒闭，导致损失装修60000元左右，特申请法院依法判处原告李凤招赔偿。（5）一审判决赔偿金额不合理，店面倒闭时总共欠原告李凤招15300元房租，应退还押金3200元和办理营业执照所收取的3000元费用，应付原告李凤招9100元，倒闭之后店面没有营业，而且倒闭时也和原告有沟通，因为原告拒绝退还押金和办理营业执照费用导致发生矛盾，关门之后被告黄治诚不应当承担房租费用。据此，请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人李凤招辩称，答辩人认为上诉人所诉房屋租赁合同纠纷之理由纯属捏造的不实之词。答辩人不同意上诉人的要求。以下是答辩人的答辩理由和依据有五点：一、上诉人黄治诚在2019年1月1日经双方协商，看清看楚合同的前提下，自愿同被上诉人签定《租赁合同》，合同是双方自愿签订的，是合法具有法律效力的，而不是上诉人说的欺诈。上诉人从未向我提出要办理营业执照，被上诉人也没有拿上诉人的3000元，因为工商所办营业执照是不收取费用。同时，租赁合同注明，营业执照和税务一切证件和费用由乙方（即上诉人）自行负责解决。被上诉人是合理合法经营，自己管理，办理证件不用家人和别人插手。二、上诉人未经被上诉人同意，偷拍录像视频是属于违法行为，被上诉人有权追究上诉人责任。且视频内容证明，上诉人是做不下去了，转让给别人做房租每月6000元，合同约定房租每月6000元（有字据和相片为证）。三、上诉人说“他做不下去了，他有两年合同期，他有权转让本店（有相片为证），要给他舅舅做，房租每月6000元，一分不少，你放心”。四、上诉人没有装修。因为被上诉人的房屋已全部装修好出租的。上诉人看到房屋有装修才租的。五、上诉人没有交合同违约金（有字据为证），不存在有被上诉人退回3200元押金之说。按照《租赁合同》规定，上诉人还要补交合同违约金6000元和水电押金500元，并按每月6000元算房屋占用使用费，直至法院判至上诉人退回房屋、交回租赁合同和本房屋钥匙之日止。最后，答辩人认为一审判决合理合法，公平公正，请惠州市中级人民法院对合法的店铺租赁予以保护，对上诉人无理要求给予驳回，作出公正判决。原审原告李凤招向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令解除原被告于2019年1月1日签订的《租赁合同》，并判令被告立即搬离租原告惠阳淡水土湖金惠大道边的店铺。2、请求法院依法判令被告支付2019年7月、8月、9月、10月、11月的店铺租金、水电费、排污水、卫生费共￥35100元（叁万伍仟壹佰元），并继续向原告支付房屋占用使用费（按照《租赁合同》约定的￥6000元/月的租金标准计算）至实际搬离之日。3、请求法院依法判令被告向原告支付严重违约合同约定，按合同罚款被告每日￥100元（壹佰元整），罚至被告实际搬离之日。4、请求法院依法判令被告交回签订合同违约金、水电押金￥6500元（陆仟伍佰元）。5、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年1月1日，原告李凤招与被告黄治诚签订一份《租赁合同》。合同约定，原告将位于惠州市惠阳区淡水镇土湖工业区惠通染整公司金惠大道边一间店铺出租给被告，租赁期限自2019年1月1日起至2020年12月30日止。自2019年7月起，被告黄治诚未按照合同约定向原告支付租金及水电费，也未实际搬离租赁的店铺。2019年11月18日，原告李凤招以被告黄治诚拖欠房租为由向本院提起诉讼。一审法院认为，原告李凤招与被告黄治诚签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律规定，合法有效。合同签订后，原告按约定向被告交付了房屋，然而，被告黄治诚未按合同约定的时间向原告支付租金，其行为已构成违约，并符合了合同约定可解除合同的条件，故原告诉请解除双方签订的租赁合同，有事实和法律依据，予以支持。关于原告主张被告支付从2019年7月至2020年8月租金和水电费及房屋占用使用费的问题，原告与被告均确认被告从2019年7月起开始拖欠租金，被告辩称已提前通知原告不再租赁该店铺，但并未提交证据，也未实际搬离店铺，未向原告交还店铺钥匙，原告提交了被告欠条、房租水电费单及店铺照片佐证，庭审中被告对原告提交的水电费等票据均无异议，一审法院对原告关于租金及水电费的诉请予以认定。关于原告主张被告搬离所租赁的店铺并按6000元/月的租金标准支付房屋占有使用费的诉请，有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于原告主张被告支付违约金，按每日100元标准支付至搬离之日的诉请，因被告欠租的时间段部分是在“新冠病毒”疫情期间，且原、被告合同中约定的每日100元的违约金计算标准过高，一审法院予以调整按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告诉请被告交回签订合同违约金、水电押金6500元的问题，因原告与被告签订合同时约定被告需同时缴纳合同违约金6500元，该条约定名义上为合同违约金，实为租房押金，原告的诉请没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百一十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告李凤招与被告黄治诚签订的《租赁合同》。二、被告黄治诚应于本判决发生法律效力之日起10日内支付89100元（其中：2019年7月起至2019年11月的店铺租金、水电费、排污水、卫生费35100元，2019年12月起至2020年8月的租金54000元）给原告，并按每月6000元的标准向原告支付自2020年9月1日至实际搬离之日止的房屋占有使用费。三、被告黄治诚应于本判决发生法律效力之日起10日内支付合同违约金给原告。违约金的计算：以被告拖欠的租金及水电费共89100元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，从2020年9月1日计至该租金付清之日止。四、被告黄治诚应于本判决发生法律效力之日起10日内搬离租赁原告的房屋并将该房屋交还给原告。五、驳回原告的其他诉讼请求。受理费2190元，由被告黄治诚负担2027.5元，原告负担162.5元。本案二审期间，上诉人提交两份证据作为新证据，被上诉人对以上证据发表了质证意见。本院认定如下：一审认定事实基本属实，本院予以确认。另查，2021年1月21日，本院发函给惠州市惠阳区自然资源局，要求调查：你局2003年4月签发的建设工程规划许可证（临时报建）是否已失效，涉案房屋的现状如何认定。2021年1月25日惠州市惠阳区自然资源局复函如下：一、根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条和《广东省城乡规划条例》第四十八条规定：“临时建设工程规划许可证有效期不超过二年。使用期限届满确需延期的，应当在有效期届满三十日前向原核发机关申请办理延期手续，延续期限不超过一年。临时建设必须按照批准的用途使用，不得改变用途或者转让。临时建设应当在批准的使用期限届满前自行拆除，恢复土地原状。”二、来函所述临时建筑的工程规划许可未申请办理延期手续已失效；该临时建设应自行拆除，恢复土地原状。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：1、涉案租赁合同的效力问题；2、占用费如何计算的问题。具体评述如下：关于上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》效力问题。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”，案涉建设工程规划许可证颁发时间是2003年4月3日，《租赁合同》签订时间是2019年1月1日，按照惠州市惠阳区自然资源局的复函，临时建设工程规划许可证有效期不超过二年，且案涉临时建筑的工程规划许可未申请办理延期手续，故被上诉人与上诉人签订《租赁合同》时，临时建设工程规划许可证已失效，故被上诉人与上诉人签订的《租赁合同》应当认定为无效，一审认定《租赁合同》合法有效处理不当，应予纠正。关于占有使用费如何计算的问题。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，案涉租赁合同无效，原审原告李凤招诉请参照合同约定的租金标准从2019年7月起支付占有使用费，本院予以支持。被上诉人将临时建筑的工程规划许可已失效的店铺租赁给上诉人，在黄治诚无法办理营业执照要求退还房屋的情况下，被上诉人未采取适当措施防止损失扩大，自2019年11月18日被上诉人提起本案诉讼之日起，损失扩大部分应由被上诉人自行承担，故上诉人应向被上诉人支付2019年7月至2019年11月18日的占有使用费。关于占有使用费计算标准的问题。《租赁合同》明确约定租金标准为6000元/每月，且黄治诚2019年7月、8月出具给李凤招的欠条均显示租金标准为6000元/每月，上诉人主张双方约定实际租金标准为4600元/每月，本院不予采信。综上，上诉人应向被上诉人支付2019年7月至2019年11月18日的占有使用费26600元（6000元×4个月+6000元÷30天×18天－2019年8月黄治诚已付1000元）以及水电费、排污水、卫生费6100元，共计32700元。关于被上诉人诉请上诉人搬离案涉商铺的问题。上诉人一审、二审庭审中均明确已退还房屋，且明确答复涉案商铺是空的，对此，本院认为，上诉人明示放弃涉案商铺内可搬离的物品，对于案涉商铺，被上诉人可自行予以处置。关于上诉人主张抵扣押金3200元及办理营业执照收取的3000元费用的问题。对于押金3200元，上诉人并未提交证据证明被上诉人收取了其3200元押金，本院不予采信。对于办理营业执照收取的3000元费用，被上诉人确认收到3000元，辩称是上诉人2019年5、6月份缴纳的租金，上诉人未提交证据证明其主张，本院不予采信。综上所述，原审判决处理不当，依法应予纠正。上诉人的上诉，有理部分二审予以支持，无理部分予以驳回。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初5392号民事判决；二、黄治诚应在本判决生效之日起10日内支付占用费32700元给李凤招；三、驳回李凤招的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费2190元（李凤招已预交），由黄治诚负担1572.5元，由李凤招负担617.5元。二审受理费2190元（黄治诚已预交），由黄治诚负担1572.5元，由李凤招负担617.5元，黄治诚多缴纳的诉讼费617.5元，待执行时予以抵扣，本院不予退回。本判决为终审判决。审 判 长  寇 倩审 判 员  蓝惠兰审 判 员  卫书平二〇二一年二月七日法官助理  叶碧莲书 记 员  黄春婷附相关法律条文：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。