广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂06民终290号 上诉人（原审被告）：广西富乐华房地产开发有限公司。住所：广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处。统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘运平，广西万益（防城港）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨秀秦，广西万益（防城港）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：朱向丽，女，1975年9月17日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。 委托诉讼代理人：曾月英，广西精一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李昆林，广西精一律师事务所律师。 上诉人广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）因与被上诉人朱向丽商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区防城港市防城区人民法院（2020）桂0603民初1980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 富乐华公司上诉请求：1．改判一审判决第一项为“上诉人广西富乐华房地产开发有限公司向被上诉人朱向丽支付逾期交房违约金（违约金以415,166元为基 -2- 数，按日万分之一从2018年7月2日起暂计至案涉房屋达到交付条件之日止）”；2．本案诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、合同具体明确地约定逾期交房违约金按已付房款每日万分之一计算，一审法院却调整为资金占用期间的利息损失并主动调整至1.3倍，没有事实依据。首先，本案《商品房买卖合同》并未解除，被上诉人仍然享有涉案房屋的相关权利，上诉人收取被上诉人的购房款合情合法，涉案判决也未涉及返还购房款的情形，既然上诉人未占用被上诉人的资金，被上诉人哪来的资金被占用的利息损失，特别是一审法院还将违约金调整至1.3倍，显然是错上加错。其次，双方明确约定了逾期交房违约金按每日万分之一计算，是双方真实意思表示，该违约金也并未过低。二、不可抗力因素也是造成上诉人逾期交房的原因之一，按合同约定属于免责事由，一审法院未采纳上诉人关于不可抗力免责的意见，导致判决不当。因新冠病毒疫情的原因，广西持续至2020年4月13日企业才能陆续复工，上诉人全面停工停产了70天，这70天为不可抗力影响期间，属于免责事由。另外，防城港属于沿海亚热带地区，每年台风、大风、中雨以上降雨频繁，加上高考等不可抗力因素，从双方签订《商品房买卖合同》至今，至少有110天属于不可抗力免责天数，再加上冠状病毒疫情停工停产70天，上诉人一共有180天的合理天数应当不承担逾期交房违约责任。扣除上述180天后，违约金应当从2018年7月2日起算。 朱向丽辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。一、上诉人主张应当按已付房款每日万分之一计算逾期交房违约金没有事实和法律依据。双方签订的《商品买卖合同（预售）》第八条、第十二条第1项中已经明确约定了当出卖人期交房超过360日，买受人要求继续履行合同的，违约金的比例应当不低于第八条中约定的买受人逾期付款时的万分之二每日的比例；并且从合同双方权利义务对等的角度来看，出卖人逾期交房和买受人逾期付款的违约程度类似，应 -3- 承担的违约金比例也应大致对等，因此一审法院据此认定逾期交付房屋超过360日合同继续履行的违约金应当为每日万分之二，并无不当，将违约金调低至利息损失的1.3倍亦于法有据。二、上诉人未就因不可抗力及天气原因造成的工期延误应当扣除相应的延期天数提供任何证据，应当承担举证不能的后果，且可扣除的延期天数发生事由应当发生在合同签订后至约定交房日期前。2020年新冠疫情暴发在约定交房日期之后，不可因该原因延长交房日期，故上诉人主张应当从《商品房买卖合同（预售）》签订之日至今扣除相应的可延期天数后再计算违约金，于法无据。三、涉案房屋至今未能达到约定的交付条件，已经给被上诉人造成巨大的损失，被上诉人有权依据约定要求上诉人赔偿逾期交房违约金。涉案房屋于2017年购买，至今已逾三年，被上诉人期间多次往返居住地和防城港，不断与开发商进行沟通、协商以求能尽快接收合格的房屋，但该房至今未能完成建设且尚不知具体何时能够交付，其违约行为已经给被上诉人造成了巨大的损失。 朱向丽向一审法院起诉请求：1．富乐华公司向朱向丽交付广西防城港市中心区港口区江山大道62号北部湾财经中心9号楼4层406号商品房；2．富乐华公司向朱向丽支付逾期交房违约金79,047.61元（违约金计算式：以415,166元为基数，按万分之二每日从2018年1月2日暂计至2020年8月10日为79,047.61元，以后产生计至实际交房之日止）；3．本案的诉讼费用由富乐华公司承担。 一审法院认定事实：2017年11月13日，富乐华公司（出卖人）与朱向丽（买受人）签订一份《商品房买卖合同》（预售），约定朱向丽向富乐华公司购买位于防城港市中心区，房屋预测建筑面积为71.44平方米，单价为每平方米5811.4元，房屋总 -4- 价款为415,166元。合同第七条付款方式及期限约定：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金5万元，该定金于商品房价款；（三）买受人应当于2017年11月13日前支付首付款216,166元，占全部房价款的52%，余款199,000元向贷款机构申请贷款支付。合同第八条逾期付款责任第1项（1）约定：逾期在60日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同第九条商品房交付条件约定：该商品房交付是应当符合下列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条交付时间和手续第（一）款约定：出卖人应当在2018年1月1日前向买受人交付该商品房。合同第十二条逾期交付责任第1项约定：（1）逾期在360日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过360日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之×（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。 另查，2017年11月13日，富乐华公司向朱向丽出具《收款收据》（编号：0000186），表示收到朱向丽交来北部湾财经中心9幢406号房首付款216,166元。2017年12月4日，朱向丽向防城港市防城区农村信用合作联社营业部申请按揭贷款予以支付余款199,000元支付给富乐华公司。朱向丽已依约向富乐华公司支付了首付款并通过银行贷款支付剩余房款。截至本案一审庭审辩论终结前，富乐华公司未能依约将案涉房屋交付给朱向丽使用。 -5- 一审法院认为，朱向丽与富乐华公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。合同签订后，朱向丽已依约支付房款。而富乐华公司未能按照合同约定的时间交付房屋，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。 关于朱向丽请求富乐华公司交付涉案房屋的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”。《商品房买卖合同》中约定出卖人交付该商品房时，应出示满足以下条件1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告。因涉案房屋尚未具备合同约定的交付条件，故合同约定交付房屋的条件并未成就，现客观上富乐华公司暂无履行的可能，依据上述法律规定，故对此项请求本案中暂不予处理，待交房条件成就后，朱向丽可依据出现的情况行使相应的救济权利。 关于朱向丽请求富乐华公司支付逾期交付违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及合同第十二条逾期交付责任的规定，应按全部房价款日万分之二计算违约金。富乐华公司对此提出违约金过高要求予以调整，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”因朱向丽未提交相关证据证明其因此受到的经济损失，一审法院认定朱向丽因富乐华公 -6- 司逾期交付房屋造成的经济损失为资金占用期间的利息损失，故朱向丽主张的违约金应当调整至利息损失的1.3倍。违约金以房屋总价款415,166元为基数，从2018年1月2日至2019年8月19日期间以中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算；2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计至案涉房屋达到交付条件且富乐华公司通知朱向丽收房之日止。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项之规定，判决：一、富乐华公司向朱向丽支付逾期交房违约金（违约金以415,166元为基数，从2018年1月2日至2019年8月19日期间以中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算；2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计至案涉房屋达到交付条件且富乐华公司通知朱向丽收房之日止）；二、驳回朱向丽的其他诉讼请求。案件受理费1,776.2元，减半收取888.1元，由富乐华公司负担。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交建设工程质量竣工验收意见书复印件一份，拟证明涉案房屋已经取得五方验收的合格证明，具备交房条件，涉案违约金应计算到2021年1月21日。经质证，被上诉人认为，该证据没有原件核对，合法性、真实性由法院认定，但可证明涉案房屋仅由上诉人自行组织五方验收、未经备案，尚不具备交付条件。本院认为，该证据无法证明涉案房屋已具备交房条件，不能证明上诉人的证明目的，不予采纳。 双方当事人对一审判决查明事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审判决对该合 -7- 同的效力认定正确，予以确认。根据合同约定，涉案商品房交付时应当符合下列所列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。上诉人至今未取得建设工程竣工验收备案证明，故本院认定涉案房屋尚未具备约定的交付条件。 关于本案逾期交房违约金如何确定的问题，上诉人逾期未交付涉案房屋，应向被上诉人承担违约责任直至涉案房屋达到交付条件且上诉人通知收房之日止。上诉人主张违约金应以总房款为基数，按日万分之一计算，被上诉人认为一审法院认定的计算方式合理，本院认为，根据《商品房买卖合同（预售）》第八条、第十二条第1项约定可知，买受人支付价款逾期在60日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金。而出卖人交付房屋逾期在360日内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的违约金比率应当不低于上述比率，亦应当为万分之贰。逾期交付房屋超过360日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款应当不低于逾期在360日内约定的违约金，亦应当为万分之贰。一审法院结合《商品房买卖合同（预售）》中关于逾期条款的约定，从权利义务对等、公平原则合理角度，认定本案约定的逾期交房超过360日买受人要求继续履行合同的违约金为每日万分之贰，并无不当，本院予以确认。因上诉人主张按违约金过高要求进行调整，被上诉人亦未提交证据证明其因此受到的具体经济损失，一审法院综合本案逾期交房天数、双方关于买受人逾期付款、出卖人逾期交房违约责任的约定、上诉人的过错程度及被上诉人的诉请等因素，从诚实信用的角度，将本案违约金酌情确定为被上诉人资金占用期间利息损失的1.3倍，尚属合理，本院予以确认。合同约定的交付时间为2018年1月1日，新冠肺炎疫情属不可抗力，但发生于上诉人逾期交房后，故对上诉人关于新冠肺炎疫情防控期间应当在逾期交房 -8- 期限内予以扣除的主张，不予采纳。再因上诉人未举证证实因天气因素造成的具体停工日期，本院对其要求扣除天气因素影响天数的主张，亦不予采纳。 综上所述，富乐华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费602.65元，由上诉人广西富乐华房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮审判员刘帅武审判员栾彩云 -9- 二〇二一年三月十九日 法官助理 邹 采 伶 书  记  员 钟 璐 聪