北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初1771号原告：刘莉，女，1948年3月18日出生，汉族，无业。委托诉讼代理人：张杰，北京市一法律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭瑾，北京市一法律师事务所律师。被告：北京金福世纪酒店管理有限公司（统一社会信用代码91110106672839896F），住所地北京市丰台区宋家庄苇子坑149号北厂。法定代表人：栾世杰，总经理。委托诉讼代理人：马子迁，女，1990年7月24日出生，汉族，北京金福世纪酒店管理有限公司员工。原告刘莉与被告北京金福世纪酒店管理有限公司（以下简称金福世纪公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告刘莉及其委托诉讼代理人张杰、彭瑾，被告金福世纪公司的委托诉讼代理人马子迁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘莉向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告一次性返还房款370000元，并向原告支付资金占用期间的利息损失（自2016年7月22日起至被告实际足额全部返还完毕之日止，以370000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率/同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算）；2、判令被告赔偿原告因停电造成无法经营的损失352522．62元（自2018年1月至2020年11月，按照每年120865．31元、平均每月10072元计算），并要求被告实际支付损失至法院判决之日止；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告刘莉与刘人灿系夫妻关系，2016年7月22日，原告刘莉与被告签订《金福创业园入园合同书》，约定原告向被告一次性交纳一定额度办公或居住场所房屋“建设费”后，被告为原告提供北京大红门南路158号H1栋五层8506号房屋所有权。签订合同当日，原告依据合同约定向被告一次性支付房屋“建设费”37万元，因原被告签订合同期间，8506号房屋及整栋楼房尚未竣工，原告真正入住时间为2017年4月。2017年11月27日被告突然通知原告3天内（30之前）搬出，经原告了解被告此时已将同楼内和原告住房性质一样的其他业主安排到158号院被告自营的烤鸭店楼上，唯独留下原告不管不问。2017年12月11日被告以故障维修为由关停了电梯，2018年1月9日起停电。2017年11月至次年3月以及此后的供暖季都没有为原告供暖，原告多次找被告要求解决，被告均无合理解释，一意孤行，给原告的生活、身心造成极大损害。原告夫妻二人以组装电子元件维持生计，被告无故强行给原告停电，造成原告无法完成承接工作，切断了原告的经济来源，最终无奈停业。2020年9月，8506号房屋及整栋楼房被拆除，被告至今未与原告妥善解决房屋问题。综上所述，被告违反约定未能按照合同约定履行，在原告入住8506号房屋过程中又强行断电，给原告造成损失。根据相关法律规定，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院。被告金福世纪公司辩称：1、同意退还房款，但要扣减对方实际入住期间内的房款，按照370000/50年*实际入住年限计算，不同意赔偿利息损失，不同意赔偿加工电子元器件的经营损失；2、双方的合同实为房屋买卖合同，原告向被告交的37万元建设费实为购房款，其向被告购买房屋用于居住或办公，合同载明产权年限为50年，因该房屋无规划手续且已被拆除，故该买卖合同无效，我方可以退还购房款，但是因为原告也确实入住过一段时间，应该将该部分的房款扣除。另外，被告向原告出售的房屋位于丰台区大红门，建筑面积40平方米，单价尚不足10000元/平方米，被告也非正规房地产开发企业，原告对涉案房屋的性质应当是明知的，其购买涉案房屋也有一定的过错，根据民法典合同部分的相关规定，合同无效的，双方根据过错程度分担损失，且该损失仅为信赖利益损失，不包括履行利益损失，原告主张的因停电未能正常组装电子元器件而产生的经营利益损失，属于履行利益损失，无事实和法律依据。并且双方的合同载明了原告购买房屋仅用于办公或居住，原告称其在此加工电子元器件并以此主张损失无事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2016年7月22日，金福世纪公司（甲方）与刘莉（乙方）签订《金福创业园入园合同书》，约定：依照合同法及相关法律法规，甲方取得大红门南路158号土地所有权，依照合同法甲乙双方就乙方加入金福世纪产业园，成为产业园创业业主，达成协议；乙方成为创业园的创业者，在本园区内须有办公或居住场所，乙方一次性交纳完一定额度办公或居住场所房屋“建设费”后，甲方为乙方提供一套房子为居住或办公场所，乙方拥有该房屋50年的所有权，乙方拥有固定的居住或办公场所，在甲方创业园区内创业办公，享受甲方提供的物业管理服务、相关产业政府政策扶持、相关税费减免等服务；签订本合同时，乙方根据房屋面积的大小不同而缴纳的园区建设费额度不同，乙方房屋位于北京大红门南路158号H1栋五层8506号，房屋为现房，层高2．8米，供电、供水、供暖、污水管排放管道设施齐全，初装修，框架结构；房屋建筑面积为40平方米；拥有该房屋，乙方应缴纳的总入园建设费用为370000元；随即乙方的房屋所有权期限为50年，即2016年8月18日起至2066年8月18日止；乙方应在2016年8月18日之前将该房屋的总建设费付清；如甲方未按照本合同约定的期限将房屋交付乙方使用，按下列方式处理：（1）逾期在六十日之内，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付建设费万分之三额度违约金，合同继续履行；（2）逾期超过六十日后，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起十日内退还乙方全部已交建设费，并按乙方已交建设费的百分之三向乙方支付违约金。甲方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付建设费万分之三的违约金；该房屋已具备交付使用条件，甲方应在乙方交付全部建设使用费后三日内，将该房屋交付给乙方使用，乙方应在办理该房屋的交接手续时，同时办理该房屋入住相关手续（物业费、取暖费等相关费用）；甲方保证该创业园写字楼能够注册办公；乙方在写字楼内办公，甲方协助乙方办理需要注册的手续；在本合同履行过程中，如遇规划、政策调整或有关单位依法征、占该房屋及土地而导致本合同成为履行不能时，本合同自然终止；本合同在履行过程中，双方如就本合同的条款解释或履行发生争议时，双方应本着友好协商的原则解决，如协商不成，任何一方均有权向甲方所在地人民法院提起诉讼。同日，刘莉向金福世纪公司依约支付涉案房屋款370000元，其后，金福世纪公司向其交付房屋。另查，2016年4月17日，金福世纪公司（甲方）与刘莉（乙方）曾签订了一份《金福创业园入园合同书补充协议》，约定：在《金福创业园入园合同书》约定房屋所有权归属乙方的期限内，如遇甲方金福世纪公司及北京长城日用品工业有限公司变更、转让、抵押、质押公司股权或经营管理权，或将其所持有大红门南路158号土地及房屋所有权变更、抵押、质押、转让给第三方时，甲方应负责协调第三方继续履行《金福创业园入园合同书》，若甲方不能协调第三方继续履行或第三方拒绝履行合同造成乙方损失的，由甲方承担，乙方除《金福创业园入园合同书》约定的费用支付，不再另行支付任何其他费用。2017年12月6日，北京市丰台区城市管理综合行政执法监察局作出京丰城管限字[2017]190011号《限期拆除决定书》，载明：违法建设人：北京长城日用品工业有限公司（以下简称“长城日用品公司”）；地址：北京市丰台区大红门南路158号；你单位在北京市丰台区大红门南路158号院建设砖混结构房屋10处，建筑面积41851．66平方米，上述行为未经规划部门批准，违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第一款的规定，依据《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款的规定，本行政机关依法责令你单位于2017年12月21日12时前，自行拆除违法建设并接受复查。后原被告之间因房款返还及损失赔偿等问题未能协商一致，故原告诉至法院。审理中，经询问，双方当事人均认可签订的涉案入园合同实际上为房屋买卖合同。关于合同效力，原告表示经向北京市丰台区人民政府和义街道办事处申请信息公开，获得答复后得知158号院房屋建设用地因存在违建，没有审批规划手续，故本案中原告购买的涉案房屋可能是违法建筑，所以本案房屋买卖合同因违法法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。被告金福世纪公司对此予以认可。经询问，被告表示建设用地系国有转私有，是公司的工业用地，房屋在建和出售时都报批了，只是因为审批未完备就出售所以房屋被拆除。关于双方当事人对合同无效存在的过错问题，经询问，原告表示其曾要求看过涉案房屋土地产权证，但看的是一张很模糊的证件，具体产权人信息看不清楚，当时也要求要复印件、看原件，但是被告说原件在老板那里不能看，还说这是大产权，之后会给每个人办单独的产权证，还说可以注册经营，具体是否是违建当时不清楚。对于被告公司的资质，原告认为其年龄很大，从自己作为普通老百姓的认知里来看，有土地使用权证就踏实了，且双方合同约定了可以办理工商注册，工商局也规定有产权证才可以办理注册，被告当时也提供了长城日用品公司的营业执照，原告有理由认为被告是有合法产权同时也可以给原告办理产权证的，当时只是说是有经营的变动，没去核实长城日用品公司与被告公司之间的关系，且原告年纪较大，对这些事情没有辨识能力。经询问，被告表示金福世纪公司现系长城日用品公司的全资股东。审理中，原告刘莉提供了2017年8月24日涉案写字楼物业出具的《通知》照片、北京莱顿电器厂营业执照、北京莱顿电器厂出具的关于该工厂由刘莉个人经营的情况说明、2017年北京莱顿电器厂名下银行账户收支明细对账单、客户回单、收款凭证、2018年1月9日长城文化园出具的“写字楼因线路报警、检查线路故障需暂停供电维修”的通知等证据，欲证明原告在涉案房屋从事经营行为，被告对此知情，并表示因被告拖延交付涉案房屋，曾安排原告在其他公寓进行经营，但2017年4月左右入住写字楼之后就不让经营、且断电断水，因被告过错致其经营受损，违反了合同约定，应当赔偿其经营损失。被告金福世纪公司对此不予认可，其表示原告购买涉案房屋时双方就约定是用来居住与办公，并不是用来经营，其提交长城日用品公司于2017年11月27日出具的《通知》一份，载明：尊敬的业主您好，为了创造安全、舒适的办公环境，办公楼内禁止加工生产，禁止多合一……，并提供视频光盘一张，欲证明涉案土地的实际使用权人长城日用品公司曾下发通知，要求办公楼禁止多合一，但原告在涉案办公、居住场所内存在加工制造、经营等多合一的行为。原告对此不予认可，并表示不清楚长城日用品公司与涉案房屋、土地的真实关系。审理中，金福世纪公司提交《证明》一份及4张房屋照片欲证明为了进行涉案房屋的拆迁，被告已于2020年8月10日为原告另行安排了临时安置的房屋，原告领走了4间房屋的钥匙，建筑面积一共是80多平米，刘莉爱人刘人灿签的领用记录，其中房间号为130、132的两间系让原告临时使用。原告则表示这两套安置房实际可供使用的面积并没有多少，房屋存在严重质量问题，无法使用，其亦提交安置房屋的照片证明房屋从供暖季开始就漏水，天花板也漏下来了，但被告表示其已与原告协商可以帮助搬家换房或者过完年等工人去修补房屋，但原告并未选择方案与其沟通，且这些问题只是供暖后产生的，给原告之前并不是这样。原告对此不予认可。本院认为：本案中，刘莉与金福世纪公司签订的《金福创业园入园合同书》就涉案房屋的地理位置、使用年限、价格、交付、违约责任等均予以详细约定，符合房屋买卖的形式特征，双方亦认可该协议应属房屋买卖合同，并对关键性条款达成一致约定，本院对此不持异议。违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，金福世纪公司所售房屋因建设用地未获得规划许可，被责令强制性拆除，故其与刘莉订立的房屋买卖合同已违法行政法规的强制性规定，应认定为无效，双方当事人对此亦无异议，本院予以确认。金福世纪公司应当依法返还刘莉购房款370000元。关于合同无效所致损失问题，本院认为，首先，金福世纪公司明知未取得规划许可即建设并出售涉案房屋，系导致合同无效的主要过错方，应当对此承担主要责任，刘莉有权要求金福世纪公司赔偿其损失，金福世纪公司虽主张刘莉在订立房屋买卖合同时亦存在过错，但经审理，本院认为刘莉在购买涉案房屋时虽未进行充分谨慎考量，但在缔约过程中仅属轻微瑕疵，无需对其损失承担过错责任；其次，对于金福世纪公司要求在房款中扣除刘莉实际占有使用房屋的费用及应当对其自身过错承担一定责任的答辩意见，本院认为，房屋作为广泛意义上的安家居所，无论是在财产价值或家庭生活上对买受人均具有重大意义，房屋出卖人应当承担并履行更多保护买受人信赖利益的义务，确保买受人可享有房屋能够按照约定期限使用的权益，本案中，金福世纪公司在未经规划许可的用地上建设房屋并予以出卖，已经违反了法律、行政法规的强制性规定，在缔约之初即让买受人承担了巨大的交易风险，刘莉在此次缔约过程中虽未尽到充分的谨慎义务，但从房屋的原始权利状态来看，仅系轻微瑕疵，故金福世纪公司要求刘莉承担其实际占有使用房屋房款损失的答辩意见，因无事实与法律依据，本院不予采信。据此，考虑金福世纪公司的过错程度及双方的信赖利益，对于刘莉主张的资金占用期间的利息损失，理由正当，亦符合双方可预期的利益范围，本院支持其以37万元为基数，自2016年7月22日起至金福世纪公司实际返还房款之日起按照中国人民银行同期贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准分段计算的利息。关于刘莉主张的因金福世纪公司停电造成的经营损失，本院认为，刘莉在案件审理中的举证并未对金福世纪公司知情并允许其在涉案房屋内进行经营、以及经营所得明确具体的损失等相关事实形成完整的证据链，故本院认为该主张无事实与法律依据，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告北京金福世纪酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘莉房款370000元，并向原告刘莉支付利息损失（以370000元为基数，自二〇一六年七月二十二日起至二〇一九年八月十九日期间按照中国人民银行同期贷款利率计算；自二〇一九年八月二十日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；二、驳回原告刘莉的其他诉讼请求。案件受理费5513元，由原告刘莉负担2690元（已交纳），由被告北京金福世纪酒店管理有限公司负担2823元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 金 滢二〇二一年三月十五日书记员 胡星星