广东省河源市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤16民终162号上诉人(原审被告)：河源市广润投资有限公司，住所地河源市源城区××××××。法定代表人：曾某1。委托诉讼代理人：侯涛，男，公民身份号码500××××××××××××334，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：悦斯莱特灯饰照明(河源)有限公司，住所地河源市高新技术开发区×××××××。法定代表人：余某1。委托诉讼代理人：阮惠华，广东硕粤律师事务所律师。上诉人河源市广润投资有限公司因与被上诉人悦斯莱特灯饰照明(河源)有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省河源市源城区人民法院（2020）粤1602民初2204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。河源市广润投资有限公司上诉请求：该判决事实认定不清，判决结果有误，请求依法改判。一、被上诉人尚未足额支付购房款。虽然上诉人与被上诉人签署了商品房买卖合同，合同约定上诉人需在涉案房产交付之日起300日内过户给被上诉人，但涉案房产系上诉人抵房给案外人深圳市×××林绿化工程有限公司(简称卓庭公司)的房产，被上诉人向卓庭公司支付购房款后上诉人方可将房产过户给被上诉人，而被上诉人声称其中138410元是以现金形式支付，仅提交了加盖卓庭公司财务章的收据，该证据并不能证明其已向卓庭公司缴纳该笔购房款，在卓庭公司未确认足额收到该笔购房款之前，被上诉人要求上诉人将涉案房产过户给被上诉人的条件并不具备，原审判决认定被上诉人已足额缴纳购房款明显依据不足，事实认定不清。二、上诉人无需承担违约金。如第一条所述，若被上诉人要求过户的条件本身并不具备，原审判决上诉人自2018年11月1日起以2188410元为基数按每日利率0.01%支付违约金即没有法律依据，退一万步讲即使卓庭公司认可了被上诉人已向其足额缴纳购房款，但被上诉人也一直未通知上诉人并提供相应支付凭证，上诉人还是通过一审诉讼被上诉人提交的证据材料才了解到被上诉人的付款情况。由于上诉人与卓庭公司存在其他诉讼，上诉人也不可能通过卓庭公司了解到被上诉人的缴款情况，因不可归责于上诉人的原因导致没有按时过户的责任应当由被上诉人自行承担，如过户条件已具备，请求贵院将违约金的计算方式调整为自被上诉人起诉之日起至本判决生效之日止按每日利率0.01%计算。悦斯莱特灯饰照明(河源)有限公司辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。理由：一、被上诉人已按约定付清购房款。依据体现在商品房买卖合同约定。被上诉人在付清房款之后才缴纳契税维修基金。被上诉人在2017年11月7日将房屋契税维修基金支付给上诉人的对公账号，契税基金是78073元。同时上诉人在一审庭审也承认在2017年12月30日前向被上诉人交付房屋，而根据商品房买卖合同附件十二补充协议的约定，上诉人向被上诉人交付房屋的前提条件有两个，一是房屋符合合同第十条约定的交付条件；二是被上诉人已付清全部房款。由此可证实被上诉人按照合同约定已付清房款。二、上诉人知道被上诉人付清购房款的情况。根据商品房买卖合同附件十二补充协议第三条约定，上诉人是在符合房屋办证条件后，通知被上诉人缴费契税维修基金，被上诉人也在2017年11月7日将税费基金支付给上诉人。同时上诉人的整个楼盘的办证业务是委托第三方律师事务所办理的，当时上诉人是将符合办证条件的资料交给上诉人委托的第三方律师事务所，这个事实也可以证实在2017年12月31日前知晓房屋办证条件。但是上诉人并未按合同约定自交付房产之日起300日内办理房产所有权转移登记手续，为此被上诉人曾向市政府投诉热线电话投诉，上诉人回复是因为跟前股东就营业税承担问题有争议，并没有提及没有付清房款的情况，一审有提交证据为证。悦斯莱特灯饰照明(河源)有限公司向一审法院起诉请求：1、被告在判决生效之日起十五日内为原告办理房产登记手续；2、被告向原告支付违约金(根据《商品房买卖合同》第六章第十七条约定，以2188410元为基数自2018年11月1日起按每日利率0.01%计算至房产登记手续办理完毕之日止)；3、本案全部诉讼费、保全费由被告负担。事实和理由：2017年9月6日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于河源市源城区×××××××1×龙源温泉度假城水晶山B77栋01房。该房产是工程房，是抵给深圳市×××林绿化工程有限公司(以下统一简称为“深圳卓庭公司”)作为支付结算工程的。原告按照约定于2017年6月12日向深圳卓庭公司预付定金5万元，于2017年9月6日向深圳卓庭公司交付购房款200万元，余款138410元以现金形式交付。2017年11月7日，原告向被告缴纳税费和维修基金。被告也按约定交付了涉案房产，但被告却迟迟未给原告办理房产登记手续。经过多次协商未果，原告将情况反映给12345政府公共服务热线，该热线于2019年6月3日回复称涉案房产系原告的前股东深圳祥祺集团有限公司(以下统一简称为“深圳祥祺公司”)与深圳卓庭公司签订的抵偿工程款房。但是事实上，《以房产抵偿工程协议书》是被告与深圳卓庭公司签订的，因为深圳祥祺公司没有缴纳房产营业税，所以被告不为原告办理房产登记手续。原告认为，深圳祥祺公司在2015年将其名下的“河源市广润投资有限公司”100%股权转让给了被告，而原告是在2017年向被告购买的涉案房产，且购房所需缴纳的所有费用都已经缴纳完毕。现在被告因为前股东的内部问题不为原告办理房产登记手续是没有法律依据的。一审法院认定：2012年1月17日，被告与深圳卓庭公司签订了《以房产抵偿工程款协议书》，其中约定深圳卓庭公司为被告承建了多个建筑施工项目，现双方同意用被告所开发的房产(包含原案涉案房产)作为抵偿支付被告所拖欠深圳卓庭公司的21646610元工程款，并约定用于抵偿工程款的房产由被告与购房者签订购房合同，并由被告协助深圳卓庭公司办理相关房产过户手续，相关税费由深圳卓庭公司自行承担，如抵偿工程款的房产出售后，因被告原因导致不能兑现涉案房产的则属于被告违约，被告应按《商品房买卖合同》的约定承担违约责任。2017年6月12日，原告通过银行转账方式向深圳卓庭公司支付5万元，并备注用途是“预付B77别墅定金”；2017年9月6日，原告通过银行转账方式向深圳卓庭公司支付50万元与150万元，并均有备注用途是“付B77别墅房款”；2017年9月6日，深圳卓庭公司向原告出具《收款收据》一张，该收据言明深圳卓庭公司收到原告交来的河源龙源温泉度假城B77-01别墅房款138410元；2017年11月7日，原告通过银行转账方式向深圳卓庭公司支付78073元，并备注用途是“支付水晶山B77-01契税等费用”。上述款项共计2266483元。2017年9月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同(现售)》，其中约定：1、原告向被告购买位于河源市源城区×××××××1×龙源温泉度假城水晶山E区B77栋01层01号房，购房款为2188410元，原告在2017年9月6日前一次性支付该房相关购房款；2、被告在2017年12月31日前向原告交付该房产；3、因被告原因，导致原告未能在该房产交付之日起300日内取得房产所有权证书的，双方同意从合同约定的取得房产所有权证书的期限届满之日起至实际取得房产所有权证书之日止，被告每日按总房价款的万分之一向原告支付违约金。另查明：庭审时原告、被告确认了下列事实：原告、被告、深圳卓庭公司三方口头约定原告将购房款支付给深圳卓庭公司，涉案房产已竣工并经验收合格。被告在《商品房买卖合同》约定交付房产期限届满之前已将涉案房产交付给原告使用了。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同(现售)》，是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应按合同的约定行使权利、履行义务。原告依照约定支付了购房款2188410元以及应缴纳的相关税费78073元，被告亦应按合同约定在交付房产之日起300日内办理房产所有权转移登记。现被告逾期仍未为原告办理涉案房产的产权变更登记，已构成违约，应承担相应违约责任。据此，原告请求被告为原告办理涉案房产不动产所有权登记手续并自2018年11月1日起以2188410元为基数按合同约定的每日按利率0.01%计算向原告支付逾期办理不动产权证的违约金至本判决生效之日止，符合合同约定与法律规定，原审法院予以支持。之后产生的逾期办理不动产权证的违约金，原告另循他径解决。一审判决：一、被告河源市广润投资有限公司应在本判决生效之日起十五日内为原告悦斯莱特灯饰照明(河源)有限公司办理《商品房买卖合同》(合同编号为2017090567号)涉及房产的不动产权证；二、被告河源市广润投资有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告悦斯莱特灯饰照明(河源)有限公司支付逾期办理不动产权证的违约金(违约金以2188410元为基数自2018年11月1日起每日按利率0.01%计算至本判决生效之日止)。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原案受理费75元，由被告河源市广润投资有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实予确认。另查明，双方签订的《商品房买卖合同(现售)》附件十二补充协议第二条约定，买受人选择一次性付款或分期付款的，需付清全部房款及相关费用后，方可要求出卖人按合同约定的交付条件和交付时间交付商品房、办理合同登记备案及房屋登记。被上诉人在一审提供的证据6河源市12345政府热线对被上诉人投诉的回复显示：因上诉人的原股东“祥祺公司”未如期缴纳房产营业税，导致办证流程一拖再拖。本院认为，本案当事人二审的争议焦点是上诉人应否向被上诉人支付违约金，涉及被上诉人有无付清购房款、上诉人是否清楚被上诉人已经付清购房款的事实。从案件事实来看，本案双方当事人是在被上诉人向案外人深圳卓庭公司支付大部分购房款后，才于2017年9月6日签订商品房买卖合同，而且该合同约定于该日前一次性支付该房相关购房款，即在签订合同的当日就应付清购房款，因此，结合深圳卓庭公司向被上诉人出具收到购房款138410元（尾款）的收款收据、双方商品房买卖合同附件十二补充协议第二条约定、被上诉人于2017年11月7日向上诉人支付税费基金、上诉人于2017年12月31日前向被上诉人交付房屋以及上诉人对市政府投诉热线电话的回复等，可知上诉人知道或者应当知道被上诉人于2017年12月31日已经付清了购房款。上诉人称不知道被上诉人有无付清购房款，理由牵强，难以采信。况且双方合同约定自交付房产之日起300日内办理房产所有权转移登记手续，上诉人违反了该约定，也应当承担相应的违约责任。综上所述,上诉人的上诉请求不成立，原判正确，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3068元，由上诉人河源市广润投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张运生审 判 员 高 宇审 判 员 高晓鸣二〇二一年三月十五日法官助理 刘惠雯书 记 员 黄秋君