北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民初606号原告（案外人）：靳军锋，男，1980年11月6日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：靳书霞（靳军锋之母），1953年6月25日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘雪梅，北京融嘉律师事务所律师。被告（申请执行人）：北京康泰投资有限公司，住所地北京市朝阳区小武基村甲8号1号院。法定代表人：刘巨堂，执行董事。委托诉讼代理人：王春艳，北京琨腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：李淼，北京琨腾律师事务所律师。第三人（被执行人）：石克，男，1982年8月5日出生，住北京市海淀区。第三人（被执行人）：石鲁宁，男，1954年9月20日出生，住北京市海淀区。第三人（被执行人）：北京中天石房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼B1-4429室。法定代表人：帅建国，经理。上述第三人之共同委托诉讼代理人：贾媛，北京市康达律师事务所律师。原告靳军锋与被告北京康泰投资有限公司（以下简称康泰公司），第三人石克、石鲁宁、北京中天石房地产开发有限公司（以下简称中天石公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告靳军锋之委托诉讼代理人靳书霞、刘雪梅，被告康泰公司之委托诉讼代理人王春艳，第三人石克、石鲁宁、中天石公司之共同委托诉讼代理人贾媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。靳军锋向本院提出诉讼请求：1．确认靳军锋系北京市海淀区农大南路1号院5号楼4层×号房屋的所有权人；2．依法对北京市海淀区农大南路1号院5号楼4层×号房屋停止执行；3．由康泰公司、石克承担本案诉讼费和公告费。事实和理由：2017年3月14日，靳军锋与石克签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋成交价格397万元。靳军锋为购买该房屋向北京佳合兴业房地产经纪有限公司（以下简称佳合公司）支付佣金176660元。2017年3月14日、3月20日及4月11日，靳军锋共向石克支付了购房款392万元；3月20日，靳军锋缴纳了产权转移书据、权利许可证照等各项税费26235元；4月11日，靳军锋办理了不动产权属登记证书申请，并于当日办理了房屋入住手续且实际占有了该房屋，4月19日，靳军锋领取该房屋产权证时，被告知房屋已经被北京市朝阳区人民法院（以下简称朝阳区法院）查封。靳军锋于2017年6月7日向朝阳区法院提出异议申请，后因该案变更管辖，朝阳区法院要求靳军锋于2018年8月撤诉，向北京市第三中级人民法院提出异议申请，北京市第三中级人民法院于2020年8月28日作出（2020）京03执异488号执行裁定书驳回了靳军锋的执行异议申请。北京市海淀区农大南路1号院5号楼4层×号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人是靳军锋，而非石克。现靳军锋依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条之规定提出诉讼，请求法院支持靳军锋的诉讼请求。康泰公司辩称，不同意靳军锋的诉讼请求。第一，靳军锋尚未取得产权证书，不是涉案房屋所有权人，其第一项诉讼请求不成立，涉案房屋过户手续只完成了申请、受理，在审核过程中被查封，因此审核并未完成，基于此，涉案房屋并未完成登记，目前房屋所有权人仍是石克。第二，现有证据不能证明本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，不足以排除强制执行。靳军锋与石克签订的《北京市存量房屋买卖合同》系恶意串通逃避执行，合同价款397万明显低于市场价格，不符合常理。2017年3月是北京市房价最高的时候，目前涉案房屋所在的楼宇均价为6．3万/平米，而涉案房屋交易价格为3．6万/平米，显然低于市场价格。双方确认的交接时间为2017年4月12日，且根据房屋买卖合同第四条约定，靳军锋占有房屋的时间为4月12日，而非11日；另，不能依据办理物业交割的时间判断靳军锋是否实际占有涉案房屋。靳军锋未支付全部房屋价款，余款5万元亦未交付执行。石克、石鲁宁、中天石公司共同述称，同意靳军锋的第一项诉讼请求，石克是替华尊融资担保有限公司代持涉案房屋，所有关于房产的交易都由石克的代理人朱某明（华尊融资担保有限公司员工）完成，当时石克没有出面，与靳军锋的交易都是真实的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。根据质证情况并结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2016年12月7日，康泰公司就债权转让合同纠纷一案将石鲁宁、石克、中天石公司诉至朝阳区法院，后朝阳区法院作出（2017）京0105民初1114号民事裁定书，裁定本案移送北京市第三中级人民法院处理。本院于2018年2月5日立案受理后，依法作出（2018）京03民初373号民事判决书，判决：一、石鲁宁于本判决生效后十日内向北京康泰投资有限公司偿还借款本金43735400元；二、石克、中天石公司对本判决第一项所确定的债务承担连带清偿责任；三、石克、中天石公司在承担连带清偿责任后，有权向石鲁宁追偿；四、驳回北京康泰投资有限公司的其他诉讼请求。石鲁宁不服该判决，上诉至北京市高级人民法院，北京市高级人民法院于2019年4月22日立案受理后，依法作出（2019）京民终319号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。康泰公司即依据该生效判决向本院申请强制执行。本院受理该执行案件后，依法作出（2020）京03执1084号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人石鲁宁、石克、北京中天石房地产开发有限公司银行存款四千三百九十七万七千三百五十八元；二、冻结、划拨被执行人石鲁宁、石克、北京中天石房地产开发有限公司应支付的迟延履行期间的债务利息；三、冻结、划拨被执行人石鲁宁、石克、北京中天石房地产开发有限公司应负担的案件执行费十一万一千四百七十七元以及执行中实际支出的费用；四、采取上述措施后仍不足以履行生效法律文书确定的义务，则依法扣留、提取被执行人石鲁宁、石克、北京中天石房地产开发有限公司应当履行义务部分的收入或查封、扣押、拍卖、变卖其应当履行义务部分的其他财产。另，该执行裁定书载明：（2017）京0105民初1114号、（2018）京03民初373号案件中的保全措施依法转为本案执行措施。其中，（2017）京0105民初1114号案件在诉讼期间，朝阳区法院依据康泰公司申请，采取如下保全措施：一、查封石克名下位于……北京市海淀区农大南路1号院5号楼4层×号……房产；……。在该案的执行过程中，靳军锋向本院提出异议申请，以其为涉案房屋的实际所有人为由，请求终止对涉案房屋的执行。本院经审理后作出（2020）京03执异488号执行裁定书，裁定驳回案外人靳军锋的异议请求。靳军锋在法定期限内提起本诉。经查，靳军锋主张2017年3月14日，石克作为出卖人（甲方）、靳军锋作为买受人（乙方）与佳合公司作为居间方（丙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定靳军锋购买石克名下位于北京市海淀区农大南路1号院5号楼4层×房屋，房屋所有权证证号为X京房权证海字第XXXX号。该合同载明如下事项：第二条房屋权属情况…（四）该房屋的抵押情况为：2．该房屋已经设定抵押，抵押权人为：浦发银行，抵押登记日期为：2014年1月9日。（五）该房屋的租赁情况为：2．出卖人已将该房屋出租，承租人已放弃优先购买权。第三条成交价格、付款方式及资金划转方式（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币3970000元（小写），叁佰玖拾柒万元整（大写）。（二）具体付款方式及资金划转方式的约定见附件二。（三）关于全款和贷款的约定买受人采取下列第1种方式，1．买受人购买本房屋为全款现金购买，无须贷款。第五条居间服务（一）丙方作为甲乙双方交易的居间方，负责为甲乙双方提供下列第1、2、3、4、5项服务。1．提供与上述房屋相关的法律、法规、政策、市场行情咨询；2．协助并撮合甲乙双方议价交易；3．为甲乙双方代书签订房屋买卖合同；4．协助办理房产贷款、过户的相关手续，办理移交房屋、附属设备及家具设备；5．协助办理物业校验，协调甲乙双方在承租过程中的矛盾纠纷。出卖方和买受方通过房地产经纪机构居间介绍成交（房地产经纪机构名称：佳合公司，备案证明编号：京（2011）第6589号；房地产经纪执业人员姓名：陈勇刚，资格证书编号：bj0001804）；（二）具体居间服务佣金金额及支付日期和支付方式的约定见佣金确认书。第六条房屋的交付出卖人应当在房屋过户第二日起将该房屋交付给买受人。第十条权属转移登记（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。该合同另约定有其他事项。在合同尾部，出卖人处有石克签字，委托代理人处有朱某明签字；买受人处有靳军锋签字；居间方处有签字和佳合公司盖章。附件二资金划转协议。该协议载明如下事项：房屋成交总价人民币3970000元。二、经甲、乙双方协商一致，所有款项以自行划转的方式进行，所需支付款项如下：1．定金总额：乙方于2017年3月14日支付甲方购房定金人民币200000元，甲乙双方自行交接，以收据凭条或银行记录为准；2．首付款（不含定金）：乙方于2017年3月20日之前支付甲方购房首付款人民币1800000元，甲乙双方自行交接，以收据凭条或银行记录为准；3．尾款（不含定金）：乙方于2017年4月15日之前或过户当日支付，应支付给甲方房价款1970000元，甲乙双方自行交接，以收据凭条或银行记录为准。协议尾部出卖人处有石克签字，委托代理人处有朱某明签字，买受人处有靳军锋签字，签订时间为2017年3月14日。康泰公司不认可该合同的真实性，不认可存在真实交易。靳军锋提交《佣金确认书》、招商银行转账汇款电子回单和收据，证明其为购买涉案房屋于3月10日、3月14日和4月11日向佳合公司支付佣金共计176660元。靳军锋亦提交（2017）京长安内民证字第3792号公证书，证明石克委托朱某明出售石克名下涉案房屋。该委托书中载明，委托人为石克，受托人为朱某明，委托原因及事项：委托人石克名下有位于海淀区农大南路1号院5号楼4层×（房屋所有权证号：X京房权证海字第XXXX号）的房产一套现欲出售，因委托人工作繁忙，特委托朱某明作为代理人全权办理如下事宜：1．代为签订房屋买卖合同，代办网签手续及注销网签手续；…8．代收出售上述房产的房款并签署相关文件；…代理人在其权限范围内所签署的一切文件，委托人均予以承认并承担相应的法律责任。委托期限：至上述委托事项办理完毕为止。康泰公司不认可该证据的真实性，因为靳军锋未提交原件。对于涉案房屋购房款的支付情况，靳军锋提交招商银行转账汇款电子回单及朱某明签字的收条3张证明其已支付购房款共计392万元。根据上述证据，2017年3月14日靳军锋向朱某明中国工商银行账户转账20万元，备注为购房定金，同日，朱某明出具收条，载明今收到靳军锋交来涉案房屋订金20万元；2017年3月20日靳军锋向朱某明工商银行账户转账180万元，备注为买房汇款，同日，朱某明出具收条，载明今收到靳军锋交来涉案房屋首付款180万元；2017年4月11日靳军锋向朱某明工商银行账户转账192万元，备注为×购房款，同日，朱某明出具收条，载明今收到涉案房屋购房人靳军锋交来购房款192万元。此外，靳军锋在法庭上出示了其付给朱某明上述款项的网上银行电子回单情况。康泰公司、石克均认可三笔付款的真实性。靳军锋称已付房款比合同约定房款所少的5万元是保证金性质。石克亦称，在2017年4月11日，靳军锋与其代理人确实约定房屋尾款交付和产权变更在同一天进行。在本案审理过程中，靳军锋已将剩余未付的购房款5万元提交至本院账户。靳军锋另提交税收完税证明，载明靳军锋于2017年3月20日缴纳了契税、印花税共计26235元。另，靳军锋提交其与朱某明签订的《补充协议》，载明：经靳军锋、朱某明双方同意，关于涉案房屋约定如下：剩余伍万元整房款作为物业保证金，于2017年4月19日做完物业交割时结清。双方同意，于靳军锋取得房屋产权证明后2个工作日内退还朱某明该保证金。以补充协议作为该房屋买卖合同补充协议。该协议尾部首先签有“甲方：靳军锋”字样和日期“2017．4．11”，以及“乙方：朱某明”字样，后无日期；在上述落款之后，又有靳军锋和朱某明的签名，签署日期均为2017．4．28。靳军锋对此的解释是，4月11日签完该协议，上午交房，下午交割物业，4月19日是领房本的日子，本来要给5万元，但因为没领到证就没有给朱某明5万，4月28日双方又在原协议上加了“双方同意，于靳军锋取得房屋产权证明后2个工作日内退还朱某明该保证金”这句话，所以又签了字。靳军锋另提交其与石克签订的《补充协议书》，载明：石克、靳军锋双方同意交接以下房产的物业服务、租赁关系：涉案房屋交接时间：2017年4月12日。双方同意石克承担2017年4月12日（不含当天）以前该房产的日常使用费用，包括且不限于物业费、通讯费、取暖费等。双方同意靳军锋承担2017年4月12日（含当天）以后该房产的日常使用费用，包括且不限于物业费、通讯费、取暖费等。双方同意靳军锋于2017年4月12日（含当天）以后收取该房产租赁（合同编号：2016-×）产生的租金收入及押金，如因手续原因租赁方拒绝给付租金给靳军锋，则石克有义务代为收取房屋租金并转交给靳军锋。该协议尾部有靳军锋和石克代理人处的朱某明签字，日期为2017年4月28日。对于涉案房屋的占有情况，靳军锋主张其于2017年4月11日即实际占有涉案房屋并收取租金、于4月12日就开始交纳物业费，并提交《硅谷亮城临时管理规约》（内有靳书霞代靳军锋签字的承诺书，落款日期为2017年4月11日）、北京万佳鑫物业管理有限责任公司硅谷亮城物业项目出具并加盖公章的《证明》（载明硅谷亮城5#楼×室业主靳军锋于2017年4月11日来我物业项目办理入住手续）、《收费通知单》、发票、物业管理缴费凭证、《硅谷亮城租赁合同》、招商银行交易流水予以证明。康泰公司不认可《硅谷亮城临时管理规约》和《证明》的真实性和证明目的，称在执行异议案件中，承诺书没有业主的签字，但是本案中有签字，无法证明字是当天签的，并提交承诺书予以证明，在康泰公司提交的承诺书中，确实没有业主签字和落款日期，靳军锋称应以物业备案的文件为准；康泰公司认可《收费通知单》、发票、物业管理缴费凭证形式上的真实性，但认为不能确定物业交接时间；康泰公司不认可《硅谷亮城租赁合同》的真实性，认为该合同只能证明涉案房屋被案外人实际占有；康泰公司称无法核实招商银行交易流水的真实性，认为交易发生时间为2017年6月19日，不能证明靳军锋于4月11日实际占有涉案房屋。后，法院就物业交割时间问题前往北京万佳鑫物业管理有限责任公司进行调查，该公司客服部经理孙某平称：涉案房屋物业交割时间是2017年4月11日，承诺书、《证明》、《收费通知单》、物业管理费发票是该公司提供的，涉案房屋是在出租中。各方当事人对该调查笔录的真实性认可，康泰公司称，物业交接不代表对房屋的实际占有，且双方已经确定交接时间是4月12日，从物业费计算上也能看出不含4月11日，因此不能证明靳军锋在4月11日实际占有房屋。靳军锋另提供两份租赁合同，证明涉案房屋交付后一直由其对外出租。康泰公司向本院提交（2018）京0108民初13439号民事判决书和北京市第一中级人民法院（2019）京01民终1571号民事调解书，用以证明靳军锋与石克恶意串通逃避执行。靳军锋认可上述证据的真实性，不认可其证明目的和关联性，认为不能证明当时的房屋价格。石克、石鲁宁、中天石公司认可上述证据的真实性，不认可其证明目的。对于涉案房屋未能过户原因，靳军锋主张系因朝阳区法院查封导致，其办理产权证书在前，法院查封在后，并提交北京市不动产登记受理通知书、北京市海淀区住房和城乡建设委员会拍摄图片予以证明。不动产登记受理通知书载明，申请人（权利人）：靳军锋，申请人（义务人）：石克，代理人：朱某明，坐落：海淀区农大南路1号院5号楼4层×，权属证书（登记证明）号：X京房权证海字第XXXX号，受理时间：2017-04-11。上有靳军锋、朱某明和受理人的签字。根据拍摄图片显示，涉案房屋系于2017年4月11日被朝阳区法院查封；靳军锋于查封前提交了不动产登记申请。本院就该拍摄图片的真实性问题前往海淀区不动产登记事务中心进行调查，该中心工作人员答复称：真实性认可；靳书霞、靳军锋当时来办理过户，有受理和登记至登记簿这两个手续，在登记受理后待审核过程中，法院查封了涉案房屋，海淀区不动产登记事务中心受理后，法院的查封即时生效，后面就不能做了。各方当事人均认可该调查笔录的真实性。为证明涉案房屋的交易情况，靳军锋另申请证人颜某向出庭作证。颜某向称其原系佳合公司经纪人，购买涉案房屋其全程参与，4月11日上午把租约算好，转了租赁合同，当天下午一点半完成了过户，紧接着做了物业交割，建委通知等七天之后去拿房本，假如房屋过户时有问题，网签就不会通过，过税也不会通过。康泰公司对颜某向证人证言的真实性、证明目的均不予认可。石克、石鲁宁、中天石公司对颜某向证人证言的真实性予以认可。本院前往佳合公司进行调查取证，时任店长陈某龙接受了询问。其称，《佣金确认书》、收据是真实的，实际收到了三笔佣金，颜某向是当时的经办人，当时的房屋价格是三百多万，不算明显低价，低于均价百分之十很正常。各方当事人均认可该调查笔录的真实性，康泰公司称中介公司与颜某向和本案当事人有利害关系，不认可其对房屋价格的描述。另，对于当时涉案房屋的市场价格，靳军锋主张涉案房屋所在小区的房屋售价在3万元左右，并提交在土巴兔网站搜索“硅谷亮城”的询价单两张予以证明。康泰公司对此不予认可，亦提交其在我爱我家微信小程序查询的截屏，根据该截屏显示，硅谷亮城小区均价为63003元每平米。靳军锋称该价格无法确定是住宅还是商用房，也看不出时间。石克、石鲁宁、中天石公司认可康泰公司该证据形式上的真实性，不认可其证明目的，称无法看出房价时间与房屋性质。康泰公司于2021年1月15日提交价格鉴定申请书，申请对涉案房屋于2017年3月的市场价值进行评估，理由是涉案房屋合同价款397万，每平米3．6万元，明显低于2017年3月的市场价格，靳军锋和石克恶意串通逃避执行的特征非常明显。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、（2017）京长安内民证字第3792号公证书、《补充协议》、《补充协议书》、收条及银行付款凭证、完税证明、《硅谷亮城临时管理规约》、《证明》、北京市不动产登记受理通知书、查封登记信息、证人证言、当事人陈述、调查笔录等证据予以佐证。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”在本院向靳军锋送达了（2020）京03执异488号执行裁定书后，靳军锋在法定期限内提起本诉。本案的争议焦点为靳军锋主张其享有足以排除强制执行的民事权益且是涉案房屋的所有权人，是否有事实及法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。关于双方是否在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同一节。根据查明的事实，靳军锋与石克、佳合公司系于2017年3月14日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定靳军锋购买涉案房屋，该合同系各方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。康泰公司虽主张该合同系靳军锋与石克为了规避执行而恶意串通所签，但对此并未提供证据予以证明，且结合证人颜某向对于涉案房屋购买过程的描述以及本院对佳合公司陈某龙的调查取证，与靳军锋所述及其提供的证据情况相吻合，故本院对上述《北京市存量房屋买卖合同》的真实性予以确认，靳军锋与石克之间在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。关于靳军锋是否在法院查封之前已合法占有涉案房屋一节。靳军锋主张其于2017年4月11日即合法占有涉案房屋，并提交《硅谷亮城租赁合同》、《硅谷亮城临时管理规约》、《证明》、物业管理费用交费凭证及发票、涉案房屋租金支付凭证等证据予以证明。结合《补充协议》、《补充协议书》中对于涉案房屋交付情况的约定，后续靳军锋与案外人签订的租赁合同、支付涉案房屋物业管理费用等情况，及证人颜某向、北京万佳鑫物业管理有限责任公司客服部经理孙某平在本院的调查取证过程中对于涉案房屋交接事宜的表述，能够形成完整的证据链条，故本院对涉案房屋已交付靳军锋使用的事实予以确认。对于具体的交付时间，康泰公司主张《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《补充协议书》对于房屋交付时间的约定存在冲突且不能依据物业交接的时间来判断靳军锋实际占有房屋的时间，故其不认可靳军锋于4月11日已经实际占有涉案房屋。对此本院认为，根据《硅谷亮城临时管理规约》中靳书霞代靳军锋签字的承诺书、硅谷亮城物业项目出具并加盖公章的《证明》、颜某向的证人证言、本院对北京万佳鑫物业管理有限责任公司客服部经理孙某平的调查取证以及后续朱某明向靳军锋转账租金，可以相互印证，靳军锋与石克后续的交易事实已实际替代了书面约定，应认定靳军锋于2017年4月11日合法占有涉案房屋。关于价款交付一节。根据靳军锋提交的收条及银行付款凭证，靳军锋于2017年3月14日、2017年3月20日、2017年4月11日共计向朱某明账户转入款项392万元，康泰公司、石克均认可该三笔款项的真实性，结合《北京市存量房屋买卖合同》中约定的付款方式及时间，均与靳军锋转入朱某明账户的情况相吻合，故本院对靳军锋转入朱某明账户392万元款项系涉案房屋购房款的事实予以认可，靳军锋已按照合同约定支付绝大部分价款。此外，靳军锋与石克均认可后续双方就于产权变更当天结清5万元尾款达成新的合意，且在本案审理过程中，靳军锋已将剩余未付的购房款5万元提交至本院账户。故在价款交付一节，靳军锋已满足该项条件。关于涉案房屋未能过户是否系靳军锋自身原因所致。综合查明的事实及靳军锋提交的查封登记信息、税收完税证明、北京市不动产登记受理通知书等证据，靳军锋与石克已于2017年3月20日缴纳契税及印花税，于2017年4月11日前往不动产登记事务中心办理涉案房屋过户登记手续，且提交不动产登记申请的时间早于法院查封时间，在靳军锋拿到不动产登记事务中心出具的北京市不动产登记受理通知书后，涉案房屋的过户登记申请已经处于处理（待审核）过程中，后续因法院查封，不动产登记事务中心无法进行下一步的操作和过户登记，故基于此，涉案房屋未办理过户登记并非买受人靳军锋原因所致。且根据《北京市存量房屋买卖合同》的约定，“自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”，靳军锋主张的预约时间亦未晚于上述合同约定的办理产权登记手续的时间，故在此情形下，本院难以认定涉案房屋未办理过户登记系靳军锋自身原因所致。就靳军锋与石克达成的涉案房屋交易价款是否合理一节。康泰公司主张该价款远低于市场价格并申请鉴定，并提供了一张微信小程序查询结果的截屏，但该截屏并不能显示价格所对应的房屋性质和时间，不足以证明康泰公司的上述主张，其提出的鉴定申请缺乏事实和法律依据，本院不予准许。对于该问题，靳军锋提供了两张网页截屏，该截屏的内容能够显示出涉案房屋成交时所在小区房屋价格为3．3万元左右，结合涉案房屋的实际成交价以及本院对佳合公司陈某龙的调查取证，可以认定靳军锋与石克就涉案房屋达成的交易价款并未明显偏离合理价格，不能据此认定石克与靳军锋之间存在恶意串通情形。综上，靳军锋对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。就靳军锋请求确认其为涉案房屋所有权人一节。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款规定，案外人提起执行异议之诉，同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。靳军锋与石克签订的《北京市存量房屋买卖合同》是各方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同签订后，靳军锋已经按照合同约定支付了绝大部分房款，靳军锋和石克均认可应于过户当日结清剩余5万元房款，在本案审理过程中，靳军锋亦已将剩余未付的购房款5万元提交至本院账户，且靳军锋与石克完成了不动产交付，靳军锋已经实际合法占有涉案房屋，并与案外人签订租赁合同，在朝阳区法院查封之前，靳军锋已经向登记机关申请产权变更登记，未办理完房屋产权变更登记是因涉案房屋被朝阳区法院查封所致。另经审查，靳军锋对涉案房屋享有购房资格，未办理产权变更登记只是欠缺形式上的对抗要件，其实际上已经享有案涉房屋的物权，法院可以据此作出确权裁判，故应认定靳军锋为涉案房屋的所有权人。综上所述，靳军锋的诉讼请求成立，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、确认原告靳军锋为北京市海淀区农大南路1号院5号楼4层×号房屋的所有权人；二、停止对北京市海淀区农大南路1号院5号楼4层×号房屋的执行。公告费260元，由原告靳军锋负担（已交纳）。案件受理费38560元，由被告北京康泰投资有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交至北京市第三中级人民法院）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求金额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市高级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  孙 京审 判 员  付 辉审 判 员  周 易二〇二一年三月二十九日法官助理  张钰鑫法官助理  王玮玮书 记 员  何昕燏