广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初10717号原告（反诉被告）：广州金澳防火材料科技有限公司，住所地广州市花都区迎宾大道95号交通局大楼4楼461室，统一社会信用代码91440101MA5D4GK19H。法定代表人：邓再和。委托诉讼代理人：吴琼芳，湖南信义律师事务所律师。被告（反诉原告）：邹伟海，男，1990年6月9日出生，汉族，住江西省吉安市峡江县，委托诉讼代理人：赖永明，广东格林律师事务所律师。原告广州金澳防火材料科技有限公司（以下简称金澳公司）与被告邹伟海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法由审判员李晓琳适用简易程序进行审理。诉讼中，邹伟海在法定期限内向本院提起反诉，本院经审查后予以受理，并于2020年8月17日公开开庭进行了审理，原告即反诉被告（以下简称原告）金澳公司的委托诉讼代理人吴琼芳，被告即反诉原告（以下简称被告）邹伟海的委托诉讼代理人赖永明到庭参加了诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序，并依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》由审判员李晓琳独任审理。本案现已审理终结。金澳公司向本院提出诉讼请求：1.邹伟海向金澳公司返还已经交付的押金187600元及租金217600元，合计405200元，并支付利息（分段计算如下：第一段以50000元为基数自2019年11月26日起，第二段以231400元为基数自2019年12月10日支起，第三段以93800元为基数自2020年3月25日起，第四段以30000元为基数自2020年4月26日起，以上均计至付清款日止，按照银行间市场同业拆借中心报价利率计算）；2.邹伟海向金澳公司赔偿无法正常使用厂房及重新寻找厂房而导致的预期经济利益损失562800元、租赁场地装修工程损失222790元、租赁期间给员工发放的工资损失173600元、租赁期间员工宿舍租赁损失14932.8元、山东公司现场度量场地产生的差旅费损失2390元，合计共976512.8元；3.邹伟海承担本案诉讼费。事实和理由：2019年11月26日，金澳公司的代理人袁娟香与被告签署《临时协议》，约定：邹伟海将其所有的广州市花都花东镇利农村原利农小学建设的租赁物出租给袁娟香使用，租金一个月为93800元，免租期到12月31日止，2020年1月1日起租，合同期限为五年。签约当天，袁娟香向邹伟海支付定金50000元。2019年12月4日，袁娟香与山东创新建材成套设备有限公司签署《订购设备合同书》，向山东公司订购自动化板材生产线一条，用于租赁厂房的生产经营，设备总价款为1630000元。2019年12月15日，金澳公司与广州市博林装饰有限公司签署《室内装饰工程施工合同》，委托博林装饰以工程价款大包干的方式对租赁厂房进行装修，工程总造价为393030元。金澳公司积极筹备在租赁厂房上的开业工作，但在2020年1月办理注册登记手续时，却被相关政府部门告知无法办理，原因是该地址上无法办理落户登记。这时候，邹伟海才如实告知，该厂房并非其所有，其为四房东，该厂房的所有人为村委会，村委会将厂房租赁给村民万先生，万先生将厂房租赁给周明鸿，周明鸿再将厂房租赁给邹伟海。金澳公司为减轻损失，当月就要求邹伟海协调解决该厂房的合法租赁问题，邹伟海多番承诺一定能解决，并协调其出租方周明鸿先生与金澳公司法定代表人邓再和签署《协议书》，并由周明鸿先生承诺无条件协助金澳公司办理各种合法的证件。金澳公司基于诚实信用的商业道德，给予邹伟海采取补救措施的机会，先另行寻找地址办理注册登记手续，并于2020年3月25日重新与邹伟海签署《厂房租赁合同书》，合同约定：甲方（邹伟海）将坐落于广州市花都花东镇利农村委会旁的租赁物出租给乙方（金澳公司）使用，每月租金为93800元。乙方使用出租厂房期限为10年，自2019年12月1日至2029年1月1日止。甲方应于2019年11月25日前将出租厂房交付给乙方装修使用，给予乙方免租期35天。合同第五条第四款约定，甲方确保租赁该厂房给乙方使用，已有消防合格，并提供办理环保证所需要的一切资料，如甲方未按要求提供办理生产所需要的相关证件，造成的一切损失，将由甲方负责赔偿。合同第六条约定，第一次租金支付为二按一租，两个月的租金及2020年1月份租金，共281400元，扣除已付50000元，应付231400元。乙方签约办理完相关手续后可进场装修。合同签署后，金澳公司多次通过当面、电话、微信等方式催促邹伟海解决厂房的合法使用问题，邹伟海也一直承诺说可以办成，没有问题。但截至2020年5月29日，场地的合法使用手续仍未能办理完成。为避免损失进一步扩大，金澳公司于2020年5月29日向邹伟海发出《合同解除通知》，解除双方签署的《厂房租赁合同书》，并要求邹伟海赔偿损失。2020年6月4日，金澳公司将厂房交还邹伟海，邹伟海才将真实情况如实告知，该租赁厂房未取得建设工程规划许可证。邹伟海再三欺瞒租赁厂房的真实状况，恶意诱使金澳公司与其签署《厂房租赁合同书》，其给金澳公司造成了巨大的经济损失，包括：无法正常使用厂房及重新寻找厂房而导致的预期经济利益损失562800元；租赁场地装修工程损失222790元；租赁期间给员工发放的工资损失173600元；租赁期间员工宿舍租赁损失14400元；山东公司现场度量场地产生的差旅费损失2390元。因金澳公司向山东公司订购的生产线是基于租赁场地的现场情况量身定做的，重新寻找新厂房需要对原订购设备进行变更或改造，故将会额外增加费用。现金澳公司仍未能寻找到新的租赁地址，故该损失待实际发生时另行向邹伟海起诉追偿。综上，金澳公司为维护合法权益根据《中华人民共和国民事诉讼法》第108条之规定提起本案诉讼，恳请法院依法判如所诉。另外因厂房变更导致设备供应商向金澳公司提出增加费用请求的，金澳公司在费用发生时另行起诉。邹伟海答辩并提起反诉称，一、涉案厂房为铁皮房，金澳公司作为承租方在承租时是清楚的。我方提供的场地是符合合同约定的，可以办理企业落户、环评备案以及消防备案。二、在双方建立合同关系后，我方一直与金澳公司保持良好沟通并积极配合，但是金澳公司在此期间一直拖欠租金，其中2月份的租金在3月支付，3月的租金是在4月份支付，且仍尚欠36800元，根据聊天记录显示是由于金澳公司经营困难以及疫情影响，与我方无关。未能及时办理登记是因为疫情的影响，实际上在疫情后可以办理相关登记，但是金澳公司由于自身原因在5月30日向我方发出解除合同通知书，其当时主张的是合同解除，而非合同无效。租赁协议是属于双方自愿所签订的，金澳公司因为自身经营问题以及疫情影响单方解约，属于违约，应承担相应责任，赔偿我方的损失，支付违约金等。金澳公司在2020年6月4日将租赁厂房交还我方，应支付期间的占有使用费，我方收回场地后，为了平整场地，恢复原状，支付了费用。现在金澳公司以合同无效为由恶意起诉我方，因此我方请求法院驳回金澳公司的全部诉请。另外，即使合同无效，在金澳公司撤场之前的占有使用费仍应向我方支付。据此，邹伟海提出反诉诉讼请求：1.金澳公司向邹伟海支付2020年3月份租金63800元、4月份租金93800元、5月份租金93800元；2.金澳公司向邹伟海支付2020年5月31日至6月4日的占用使用费15633元；3.金澳公司向邹伟海支付逾期支付租金的违约金(2020年3月份的租金逾期违约金以本金63800元为基数，按照银行间同业拆借中心市场报价利率从2020年3月15日计算至其实际支付完毕之日止，暂计算至2020年6月15日计算为693.8元；4月份的租金逾期违约金以本金93800元为基数，按照银行间同业拆借中心市场报价利率从2020年4月15日计算至其实际支付完毕之日止，暂计算至2020年6月15日计算为680元；5月份的租金逾期违约金以本金93800元为基数，按照银行间同业拆借中心市场报价利率从2020年5月15日计算至其实际支付完毕之日止，暂计算至2020年6月15日计算为340元）；4.邹伟海有权不予退还金澳公司租赁保证金187600元；5.金澳公司向邹伟海支付2019年11月25日至2020年1月1日期间的租金93800元；6.金澳公司向邹伟海支付其违约解除合同给邹伟海造成的损失187600元；7.金澳公司向邹伟海支付中介费90000元；8.金澳公司向邹伟海支付场地平整费74800元；9.金澳公司向邹伟海支付电费19532.61元；10.本案诉讼费用由金澳公司承担。金澳公司对邹伟海的反诉答辩称，一、邹伟海要求我方支付3月份租金63800元、4至5月份租金每月93800元，并无事实和法律依据。因案涉厂房未取得建设工程规划许可，属于违法建筑，案涉合同为无效合同。因租赁合同无效，我方无需向邹伟海支付租金。二、邹伟海要求我方支付2020年5月31日至6月4日期间的占有使用费15633元，缺乏事实和法律依据。我方已于2020年5月29日向邹伟海发出解除合同的通知，并告知邹伟海应于2020年5月31日前与我方办理租赁场地的交接手续，但邹伟海直至6月4日才与我方办理场地交接手续，因此，5月31日至6月4日期间的场地占有使用费不应由我方承担。三、邹伟海要求我方支付逾期支付租金的违约金，并无事实和法律依据。违约金是基于合同合法有效的情况下，违约方向守约方承担的违约责任。但因邹伟海的过错，导致我方与其签订的租赁合同无效，因此我方无需向其支付所谓的违约金。即使合同有效，我方未按期支付3至5月份租金的原因，也是基于邹伟海在合同签署后一直未能提供租赁房屋的相关合法证件，也未能向我方交付满足合同要求的合法租赁房屋，导致我方无法对房屋进行合法使用。我方基于行使先履行抗辩权的法定原因，才未向邹伟海支付相应的租金，我也无需支付违约金。四、邹伟海主张不予退还我方租赁保证金187600元，并无事实和法律依据。租赁保证金条款的约定以及支付都是基于合同合法有效的前提，因合同无效，邹伟海应将租赁保证金返还我方。五、邹伟海要求我方支付2019年11月25日至2020年1月1日期间的租金93800元，并无事实和法律依据。六、邹伟海要求我方支付违约解除合同造成的损失187600元，因合同无效，并无事实和法律依据。七、邹伟海要求我方支付中介费9万元，并无事实和法律依据。案涉房屋没有建设工程规划许可，不具备出租条件，邹伟海本就不应当委托中介对该租赁场地进行出租，其在明知房屋为违法建筑的情况下仍进行出租，其应自行承担中介费。八、邹伟海要求我方支付场地平整费74800元，并无事实和法律依据。在合同合法有效的情况下，我方会继续履行合同，本无需邹伟海支出费用进行场地平整，但因房屋存在不合法的问题，导致合同无效，从而我方需向其返还房屋，因此场地平整费应当由邹伟海自行承担。九、邹伟海要求我方支付电费，应当提供费用依据以及相关证据。合同履行期间，我方已依约支付水费221.8元，如需我方支付电费，邹伟海需提供电费清单。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、案涉厂房的基本情况。案涉厂房位于广州市花都花东镇利农村委会旁。邹伟海主张该厂房属花东镇利农村委会，未取得规划报建，系其从案外人周明鸿处承租再出租给金澳公司。金澳公司表示其对权属人、规划报建许可情况不清楚，系邹伟海出租时承诺该厂房没有问题。诉讼中，本院向广州市规划和自然资源局发函查询该址的地上建筑物的规划报建情况，该局函复称未查询到该厂房办理《建设工程规划许可证》的记录。二、案涉房屋租赁合同的签订、约定情况。金澳公司委托案外人袁娟香作为代理人为筹备设立公司办理厂房租赁、生产设备购买、员工聘任及工商登记等与公司成立相关的手续，及处理与邹伟海之间签订的《厂房租赁合同》相关事宜。2019年11月26日，袁娟香与邹伟海签订《临时协议》，约定邹伟海将案涉厂房出租给袁娟香使用，每月租金93800元，免租期至2019年12月31日止，租赁期自2020年1月1日起计算五年，先付定金5万元，12月10日前签订合同，最迟12月15日前结清余款。同日，袁娟香向邹伟海支付5万元。金澳公司与邹伟海签订合同前，双方就租赁事宜进行了协商和准备。2020年1月15日，金澳公司的法定代表人邓再和与周明鸿签订《协议书》，双方约定因村委会仅协助由周明鸿持股的公司办理证照的签字、盖章事宜，故双方约定邓再和拟设立的公司由周明鸿占1%虚拟股，周明鸿无条件协助公司各种合法证件和事后取消周明鸿股东登记的相关手续。2020年1月23日，金澳公司成立，登记的住所地为广州市花都区迎宾大道95号交通局大楼4楼461室。2020年3月25日，邹伟海（出租方、甲方）与金澳公司（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将案涉厂房出租给乙方用于生产，每月租金93800元，租赁期自2019年12月1日起至2029年1月1日止，为期十年。合同第四条“计租时间”约定，甲方应于2019年11月25日前将厂房交付乙方装修使用，给予乙方免租期35天，从2020年1月1日起计租金。第五条关于双方的权利义务条款中约定，3）租赁期内，乙方如要在厂房进行装修，其装修在不影响楼宇主体框架结构的情况下，甲方应同意乙方装修经营，租赁期满，乙方应将人为损坏部分复原甲方同意保留除外），清理干净，将厂房配套完好交还给甲方。4）甲方确保租赁该厂房给乙方使用，已有消防合格，并提供办理环保证所需要的一切资料，如甲方未按要求提供办理生产所需要的相关证件，造成的一切损失，将有甲方负责赔偿。第六条约定，乙方需预先支付5万元作为履约保证金，第一次租金支付为二按一租，两个月的租金及2020年1月份租金，共281400元，扣除已付的50000元，还应付231400元，于2019年12月31日前支付完毕。合同期满乙方付清所有应付费用及将完好厂房、宿舍交回给甲方，甲方将租房保证金无息退回给乙方。如乙方在订约期内中途违约，此款不退回乙方，作为赔偿甲方经济损失。第七条约定水电费由乙方自行支付。第八条约定，如乙方在合同期内提前退出租赁房屋，终止合约，亦应提前两个月书面通知甲方，付清所有费用，包括甲方给乙方的免租装修期租金（按合同每一个月租金标准计算），并将厂房清理好，维修复原交甲方验收，甲方不退乙方租房保证金（除发生了不可抗力的因素外）。合同对双方之间的其他权利义务进行了约定。三、案涉房屋租赁合同的履行情况。案涉合同签订前后，邹伟海收取了5万定金及合同约定的“二按一租”余款231400元，双方当事人均确认其中的187600元为合同约定的租房保证金，性质为履约保证金。金澳公司于2019年11月26日接收案涉厂房，并向邹伟海支付了2020年1、2月份的租金93800元及3月的部分租金3万元。2020年5月30日，金澳公司向邹伟海发出解除合同的通知，邹伟海确认合同于该日由金澳公司单方解除。关于合同解除的原因，当事人双方各执一词。金澳公司称，由于邹伟海提供的厂房不符合交付条件，无法办理工商登记手续，其多次与邹伟海沟通均无法解决，故行使先履行抗辩权迟延支付租金，后于该日向邹伟海提出解除合同。据金澳公司提交的袁娟香与邹伟海之间的微信聊天记录显示，袁娟香于2020年5月12日至13日向邹伟海陈述，因为周明鸿不配合办理工商登记事宜，金澳公司未能在2020年春节前办妥新公司的注册登记手续，影响公司办理出租屋登记备案，订的设备也无法进工厂，济南设备厂也于3月底到场讨论，5月8日更是发现周明鸿已设立的公司未迁走，因此还不能将新公司设立在该地址上。邹伟海称，其已提供具备交付条件的厂房，并且对金澳公司提出的各项要求均积极配合，案涉厂房是可以办理工商登记以及环评、消防等手续的，金澳公司解除合同是由于其自身经营问题并受疫情影响导致。邹伟海为证明其主张，提交了花东镇利农村委会出具的地址证明、上一手承租人广州鸿驰自行车有限公司的住所变更登记信息材料（2019年）、建设项目环境影响登记表（2007年）、花东镇利农村委会的建设工程竣工验收消防备案受理凭证（2011年）以及与袁娟香的微信聊天记录作为证据。金澳公司对此称，受疫情影响及经营困难只是为了避免损失扩大的说辞，并非真实原因。2020年6月4日，金澳公司将案涉厂房交还邹伟海。关于金澳公司占用案涉厂房期间的水电费情况。金澳公司直接向利农村村委会缴交了2019年12月至2020年2月期间的水费221.8元。2020年8月17日，邹伟海向周明鸿转账支付19532.61元并备注为“广州花都利农路4号2019年12月至2020年5月电费”，邹伟海主张该款系由金澳公司使用产生，由其代缴。金澳公司确认其未支付该期间的电费，但认为邹伟海仅提交向周明鸿的转账记录不足以证明电费的实际产生情况，也与合同约定的电费方式不符。四、关于双方当事人主张的损失的有关事实。金澳公司对各项损失的主张及相关举证情况为：（一）案外人山东创新建材成套设备有限公司到现场度量场地产生的差旅费损失2390元。据金澳公司提交的《订购设备合同》及定金转账记录和收款单、付款协议、机票订单、定额发票及微信聊天记录显示：金澳公司委托袁娟香于2019年12月4日与案外人山东创新建材成套设备有限公司签订《订购设备合同》，向该公司购买163万元的自动化板材生产线设备，双方约定货物应于2020年1月16日前运输到场地，该公司于2019年12月12日出具收据确认收到设备定金50万元，后于2020年8月19日与金澳公司达成付款协议。案外人孔凡胜于2020年3月乘机往返济南和广州两地，机票票面金额2250元、城市公共交通定额发票及客运发票金额50元，合计2300元。邹伟海对主张不予确认，认为仅凭合同和收据无法核实真实性，且差旅费也是金澳公司的生产经营成本，并非因本案纠纷导致的损失。（二）租赁场地装修工程损失222790元。据金澳公司提交的《室内装饰工程施工合同》、《已完工工程结算单》显示：金澳公司于2019年12月15日与案外人广州市博林装饰有限公司签订《室内装饰工程施工合同》，约定由该公司对案涉场地在2019年12月15日开始施工，在2020年2月28日或之前全部完工并通过验收，预算造价393030元。后，该公司出具《已完工工程结算单》，记载广州市博林装饰有限公司与金澳公司确认已完工项目包括装修工程项目80660元，挖9.5×5×1.5尺寸的原料池及砌墙项目57840元，挖5×3×2尺寸的污水池项目18950元，挖4.3×2.5×1.8尺寸的CXZB2-3000-12成品板码垛坑项目16550元，挖5.2×2.5×17尺寸的CXZB2-000-6码模基础坑挖坑项目18790元，挖9.5×4.5×3.6尺寸的CXLGS-9Y-0双工位接卸坑两个项目各15000元，合计222790元。（三）租赁期间发放员工工资173600元、支出员工宿舍租金及水电费和押金14932.8元。据金澳公司提交的《劳动合同》、工资表、《房屋租赁合同》、收据及清单显示：金澳公司于2020年1月23日分别与案外人辛晓奎、代立智、朱家林签订劳动合同，聘用该三人在广州等相关业务开展区域工作。该三人在金澳公司制作的2020年3、4、5月工资表上签字确认合计领取93000元工资。辛晓奎于2019年11月25日与锦成公寓侯慧雯签订两份《房屋租赁合同》租赁广州市花都花东镇两处房屋，押金合计1800元，2019年12月至2020年5月期间产生租金及水电费小计13132.8元，合计14932.8元。邹伟海对该主张不予确认，认为辛晓奎于2019年12月已在岗并签订租赁合同，但于2020年1月才签订劳动合同，并且工资支付、租金支出均无支付流水记录，不同房间的租金收据也均为连号，与常理不符。邹伟海认为，金澳公司于2020年1月23日在花都成立，注册地址也位于花都，因公司经营所产生的聘用或解聘均属于公司经营决策问题，与本案纠纷无关。（四）无法正常使用厂房及重新寻找厂房而导致的预期经济利益损失562800元。金澳公司主张该损失系按照约定租金标准计算六个月而得，金澳公司原可在2020年3月开始正常经营，但因案涉厂房不具备合法经营的条件，导致另行寻找场地产生时间利益和经济利益的损失。邹伟海对此不予认可，并认为该主张仅为间接损失，也无相关依据。邹伟海对各项损失的主张及相关举证情况为：（一）提前解除合同造成的损失187600元。邹伟海认为，按照合同第八条的约定，金澳公司应当提前两个月书面通知解除合同，现金澳公司未能提前两个月进行通知，故应当支付两个月的租金187600元作为补偿。（二）中介费90000元。据邹伟海提供的《咨询及中介服务费确认书》、转账记录、收款收据、村委会证明显示：邹伟海经广州市雷丰房地产代理有限公司独家提供介绍及中介服务，就广州市花都花东镇利农4号成功签订存量房买卖合同，邹伟海据此于2020年3月25日向该公司支付9万元并收取了该公司于同日出具的收据。村委会确认利农路4号即原利农村9号101。金澳公司对该组证据不予确认，并认为邹伟海明知案涉厂房不具备规划报建许可，不具备出租条件仍然委托中介出租，应自行承担相应损失。（三）场地平整费74800元。据邹伟海提供的《工程施工合同》、收据及微信聊天记录截图显示：2020年6月4日，邹伟海将案涉厂房内存在坑、淤泥的情况拍照发给金澳公司，后于2020年6月6日与广州市花都英诚装饰工程有限公司签订《工程施工合同》，约定由该公司对利农村4号进行厂房改造，结算金额按照工程预算报表单价根据现场实际产生数量结算。附表记载：1.地面工程160平方米，包工包料每平方米230元，合计3.68万元，包括地面回填10公分石渣粉、倒混泥土20公分厚，用料C30；2.地面回填砖渣10车，包运输费每车600元，合计5500元；3.清理淤泥5车，包运输费600元每车，合计3000元；4.挖机5台班，包人工每台班每天1200元，合计6000元；5.叉车8台班，包人工每台班每天1000元，合计8000元；6.厂房地面淤泥清洗两人清洗10天，包人工每天700元，合计7000元；7.大门维修，包工包料合计8500元，包括门头水泥柱、大门地下轨道、门口两边修复填水泥沙、门头加装不锈钢铁瓦。广州市花都英诚装饰工程有限公司于2020年6月20日开具收据确认收到厂房改做款74800元。2020年6月14日至8月5日期间，邹伟海通过微信转账合计向广州市花都英诚装饰工程有限公司支付30700元，并于2020年8月5日表示款项已结清。邹伟海主张另外44100元为现金支付。金澳公司对该组证据不予确认，并认为合同无效系邹伟海所造成，恢复原状的费用应由邹伟海承担。金澳公司称，其实施的施工项目是挖基础池项目，基础池的回填从逻辑上不可能存在邹伟海提供的清单所显示的挖机台班费、叉车台班费、大门维修费，至于地面清洗费，邹伟海将厂房交付金澳公司时，地面本身也是不洁净的，另一方面即便进行清洗也不可能达到两人清洗10天的工程量，其余工程量也无法核实真实性，况且现金支付也没有支付凭证。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，本院已依据案涉厂房的位置信息向有关部门查询案涉建筑物办理规划报建许可手续的情况，已查得案涉厂房未取得规划报建许可，因此邹伟海与金澳公司于2020年3月25日签订的《厂房租赁合同》无效。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”本案中，邹伟海出租未办理规划报建许可的厂房，对合同的无效具有过错；金澳公司在公司成立前与邹伟海协商房屋租赁事宜约两月有余，且在与邹伟海正式签订案涉房屋租赁合同之前，由法定代表人与案外人周明鸿签订《协议书》约定由周明鸿协助办理相关证照的手续，由此可见金澳公司对租赁案涉厂房的各项事宜是清楚并重视的，金澳公司在未核查案涉租赁建筑物的规划报建许可的情况下与邹伟海签订房屋租赁合同，未尽到审慎注意义务，其与邹伟海对合同的无效负有同等过错。关于金澳公司向邹伟海支付的405200元款项的处理。双方当事人均确认该款包括履约保证金187600元及租金217600元。金澳公司主张邹伟海全部予以返还，邹伟海不同意返还并主张没收履约保证金。本院认为，关于履约保证金，该款系合同履行的担保，因合同无效，邹伟海对此应予返还，邹伟海主张没收履约保证金187600元，理据不足，本院不予支持。关于已付租金，该款系支付2020年1月和2月期间的每月租金93800元及3月的部分租金30000元，是金澳公司因占有使用案涉厂房而向邹伟海支付的对价，金澳公司要求邹伟海予以返还，缺乏事实依据，本院不予支持。关于邹伟海是否应退还租金及金澳公司是否应支付占有使用费的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，金澳公司在2019年11月26日至2020年6月4日期间占有使用案涉厂房，仅按照合同约定的租金标准支付了2020年1月至2月的租金及3月的3万元，邹伟海要求金澳公司支付2019年11月25日至2020年1月1日期间、2020年4月至5月、5月31日至6月4日期间的租金、占有使用费及2020年3月剩余未付的63800元，本院认为，第一，金澳公司主张案涉厂房无法办理商事登记、消防手续及环评手续，未满足交付条件，故无需支付租金及占有使用费。因案涉合同仅约定租赁用途为生产，邹伟海亦提供审批材料证明该厂房地址可以办妥消防、环评手续以及商事登记手续，金澳公司的该项主张证据不足，本院不予采信，邹伟海有权要求金澳公司按照合同约定的租金标准支付占有使用费。第二，邹伟海所主张的2019年11月25日至2020年1月1日期间的租金。邹伟海按照合同第八条的约定要求金澳公司支付一个月的租金93800元作为该期间的租金，首先，因合同无效，本院对该条款不予直接适用。其次，该期间2020年1月1日的占有使用费已包含在2020年1月已付租金中，而2020年1月1日之前的占有使用费，双方已约定该期间为免租期并已实际履行，因此，本院对其主张不予支持。第三，邹伟海所主张的2020年3月剩余未付63800元及4月至6月4日期间的租金及占有使用费。结合本院查明的事实，金澳公司占有使用案涉场地至2020年6月4日止，邹伟海要求金澳公司支付该期间的占有使用费，合理合法，本院予以支持。金澳公司抗辩称其在2020年5月30日微信通知合同解除时已通知邹伟海尽快办理交接手续，系邹伟海一方的原因导致6月4日才办妥交接手续，故5月30日之后的占有使用费其不应负担。对此本院认为，因双方并未约定办理场地交接手续的时限，金澳公司交还案涉场地应当给对方必要的准备时间，故本院对金澳公司的抗辩主张不予采信。综上，经核算，金澳公司应向邹伟海所支付的占有使用费合计263906.67元【63800元+93800元/月×（2个月+4天/30天）】，邹伟海主张中超出的部分，本院不予支持。关于邹伟海主张的逾期支付2020年3月至5月租金的违约金问题。因案涉合同无效，邹伟海要求金澳公司支付逾期付款违约金，理据不足，本院不予支持。关于金澳公司与邹伟海主张的损失问题。首先，如前所述，金澳公司与邹伟海对案涉合同的无效具有同等过错，双方对合同无效造成的损失应自行负担，且双方主张的相关损失系在合同履行过程中的间接损失，因此，金澳公司主张存在的差旅费损失2390元、员工工资173600元、员工租赁费用损失14932.8元、装修工程损失222790元、预期经济利益损失562800元，以及邹伟海主张的提前解除合同造成的损失187600元、中介费90000元，均应自行负担，相关主张本院不予支持。其次，关于邹伟海主张的地面平整费用。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条的规定，金澳公司应将案涉厂房按原状交还给邹伟海。结合金澳公司提交的装修合同及清单和邹伟海当日向金澳公司发送的照片可知，金澳公司在接收案涉厂房后对地面进行了挖坑、挖池，但在交还厂房时并未将案涉厂房恢复原状，邹伟海现已对案涉厂房的地面进行了平整，其要求金澳公司赔偿厂房地面平整费用损失，本院予以支持，但该费用应以实际产生的合理费用为据。首先，据邹伟海提供的证据显示，其所支出的74800元还包含包括门头水泥柱、大门底下轨道、门口两边修复填水泥沙、门头加装不锈钢铁瓦合计8500元，该工程系对厂房外的门口环境以及门口的改造，不属于厂房内地面平整的内容，本院对该8500元不予支持。其次，虽邹伟海仅能提交40700元的支付凭证，但案外人广州市花都英诚装饰工程有限公司已出具收据并附对应的明细清单，考虑到金澳公司在未将淤泥清理的情况下挖池、坑及砌墙已花费222790元的情况，对池、坑进行平整及对墙面进行推平并将淤泥进行清理而花费66300元（74800元-8500元）较为合理，邹伟海要求金澳公司赔偿地面平整费用损失66300元，合理合法，本院予以支持。邹伟海主张中超出部分，本院不予支持。关于电费19532.61元。邹伟海主张金澳公司占有使用案涉厂房期间欠付电费19532.61元并提交了其向案外人周明鸿的转账记录作为证据，因邹伟海无法提供证据证明该电费的产生情况，且金澳公司对电费的金额亦不予确认，邹伟海对其主张应承担举证不能的法律后果，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告邹伟海于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州金澳防火材料科技有限公司退还履约保证金187600元；二、原告广州金澳防火材料科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告邹伟海支付占有使用费263906.67元；三、原告广州金澳防火材料科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告邹伟海支付场地平整费用66300元；四、驳回原告广州金澳防火材料科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告邹伟海的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17230元，由原告广州金澳防火材料科技有限公司负担14890元，被告邹伟海负担2340元；反诉案件受理费5550元，由原告广州金澳防火材料科技有限公司负担2495元，被告邹伟海负担3055元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李晓琳二〇二一年三月十七日书记员  陈晓敏高波