广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂03民终259号 上诉人（原审原告、反诉被告）：申晓辉，男，1973年9月11日生，汉族，住桂林市象山区。 委托代理人：黄翊，广西卓合律师事务所律师。 被上诉人(原审被告、反诉原告）：广西子珑投资管理集团有限公司，住所地：桂林市叠彩区中山北路35号办公楼六层，统一社会信用代码：91450300708771337W。 法定代表人：秦军，总经理。 被上诉人(原审被告、反诉原告）：桂林盘古度假新天地建设开发有限责任公司，住所地:灵川县灵川镇甘棠村委桥头村B块地“盘古主题小镇住宅小区”32栋1-3层32-2号房，统一社会信用代码：914503236670083268。 法定代表人：秦军。 二被上诉人的共同委托代理人：王雪昭，广西钧亚律师事务所律师。 二被上诉人的共同委托代理人：韦婷婷。 原审第三人（反诉第三人）：广西桂林地建建设有限公司，住所地：桂林市中山北路72—1号，统一社会信用代码：91450300708684559B。 法定代表人：赵干云，董事长。 委托代理人：程元，公司员工。 上诉人申晓辉因与被上诉人广西子珑投资管理集团有限公司（以下简称子珑公司）、桂林盘古度假新天地建设开发有限责任公司（以下简称盘古公司），原审第三人广西桂林地建建设有限公司（以下简称地建公司）合同纠纷一案，不服广西壮族自治区灵川县人民法院(2020)桂0323民初1502号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。 申晓辉的上诉请求：1、撤销广西壮族自治区灵川县人民法院(2020)桂0323民初1502号民事判决的第一项，并改判二被上诉人返还其交纳的履约保证金人民币200万元，支付资金占用损失103444.45元(按同期贷款利率，自2019年3月26日起，暂计至2020年4月21日，应计至实际给付之日止）；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人申晓辉出具所谓“声明”将转入被上诉人账户的人民币200万元履约保证金转为购房款是为了确保购房合同能够在监管部门备案登记，并非改变履约保证金的性质。如作为履约保证金保障的《商品房买卖合同》要在房地产管理部门登记备案的，名义上的“购房款”则须存入指定的监管商业银行，而上诉人汇入监管银行时，在汇款用途上注明的均是“XX押金”，上述汇款用途不符合《桂林市城市商品房预售资金监管办法》的规定。二、证据反映出《声明》的真实内涵。上诉人根据《建设工程承包意向合同》的约定将履约保证金200万元转账给被上诉人子珑公司，上诉人所做《声明》并非是备案登记后才更改“履约保证金”的性质，而是为了因应“备案登记”的需要。上诉人从始至终从未放弃要求被上诉人履行《建设工程施工承包意向书》，并多次催促被上诉人尽快开工，始终未提及将工程承包终止，将意向书中的履约保证金改为购房款。 子珑公司、盘古公司答辩称，一、双方签订的涉案合同尚未成立，不属于合同无效的情形。二、上诉人与被上诉人已经签订正式的商品房买卖合同、物业合同。上诉人也缴纳了房屋维修基金，合同金额已经由200万元变更成300万元，双方的意思表示已经变更，上诉人缴纳的200万元已经转化为真实性的购房款。造成双方意向合同无法生效的责任在上诉人，故上诉人的诉请不应得到支持。一审法院对本案的事实认定清楚，适用法律及实体处理是正确的，请求维持原判。 地建公司答辩称，该意向合同并未加盖我公司公章，我公司也未进行过追认，该项目应与我公司无关，不进行任何答辩。 申晓辉诉至一审法院，请求：1、原、被告双方于2019年3月12日签署的《建设工程施工承包意向合同》无效；2、二被告返还原告交纳的履约保证金人民币200万元，支付资金占用损失103444.45元(按同期贷款利率，自2019年3月26日起，暂计至2020年4月21日，应计至实际给付之日止）;3、本案诉讼费用及保全费用由二被告负担。子珑公司、盘古公司提起反诉，请求判令：一、反诉被告向反诉原告赔偿银行贷款利息178.23万元（自2019年3月13日至2020年7月17日止共计1188.25万元的15%为178.23万元）;二、反诉被告向反诉原告赔偿设计费损失33.18万元;三、反诉被告向反诉原告赔偿土地勘察费12万元；四、反诉被告承担本案本诉及反诉全部诉讼费用。 原审法院经审理查明：2019年3月12日，申晓辉以地建公司的名义与子珑公司订立《建设工程施工承包意向合同》，合同甲方为发包人子珑公司，乙方为承包人地建公司。合同约定“甲乙双方根据‘桂林市灵川镇盘古小镇住宅小区’开发的实际，结合工程的情况，甲乙双方就工程的相关事宜在尚未签订正式施工合同前，以双方认可的条件为依据实施发包与承包的意向。”“工程名称：桂林盘古度假新天地项目盘古小镇住宅区A地块别墅、公寓、洋房。”“工程内容：盘古度假新天地A地块别墅、公寓工程建筑面积共22000㎡，A4地块小高层工程建筑面积93000㎡，A2地块小高层建筑面积约80000㎡。”“本协议签订之日乙方向甲方缴纳履约保证金200万元，甲方以盘古小镇一期已完工的C户型别墅26-1户型给乙方作为履约保证金保障，并签订购房合同向有关部门登记备案。”“本合同经双方签字盖章并乙方缴纳履约保证金后生效。”此外合同还对其他相关事项进行了约定。李小科在甲方委托代表人处签字，子珑公司在合同甲方处盖章。申晓辉在乙方处签字，但地建公司未在合同上盖章。合同签订后，申晓辉分别于2019年3月13日、3月15日、3月22日、3月25日向子珑公司转账20万元（用途注明为合同押金）、80万元（用途注明为工程押金）、20万元（用途注明为项目押金）、80万元（用途注明为工程项目押金），共计200万元。2019年3月25日，申晓辉出具申明，将前述转入子珑公司的200万元转为购房款。2019年3月26日，申晓辉与子珑公司、盘古公司签订《商品房买卖合同》。合同约定，申晓辉购买子珑公司、盘古公司开发的灵川县灵川镇甘棠村委桥头村B地块“盘古主题小镇住宅小区”26栋1-3层26-1号房；商品房价款按套内建筑面积计算，每平方米14007.56元，总金额300万元；申晓辉于合同签订当日支付首付款10万元（含定金），于合同备案后10日内支付190万元，余款100万元于2019年12月31日前付清；子珑公司、盘古公司应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格的商品房交付给申晓辉。此外，合同还对其他事项进行了约定。2019年4月15日，申晓辉缴纳了住宅专项维修资金11077元。2019年5月8日，前述《商品房买卖合同》在房产管理部门办理了登记备案。此外，申晓辉还与桂林龙湖资产管理有限公司签订了《盘古前期物业管理服务协议》。 另查明，地建公司未授权申晓辉以地建公司名义与子珑公司签订《建设工程施工承包意向合同》，也未追认该合同。在《建设工程施工承包意向合同》签订后，申晓辉多次与子珑公司、盘古公司沟通签订正式合同及入场施工问题，子珑公司、盘古公司以施工图未过审备案等理由未予同意。 再查明，桂林盘古度假新天地项目由子珑公司、盘古公司共同开发。2011年11月22日，盘古公司与桂林银行股份有限公司（以下简称桂林银行）签订《股东资产借款合同》，合同约定，盘古公司向桂林银行借款180000000元用于桂林盘古度假新天地项目固定资产投资，借款期限从2011年11月23日至2016年11月22日。合同到期后，盘古公司未能依约归还借款，盘古公司与桂林银行灵川支行于2016年11月22日签订了《借款展期协议》，桂林银行灵川支行对前述借款未清偿的借款本金150000000元同意展期，展期后，借款到期日为2018年11月21日，展期期间贷款利率为4.9‰（月利率）。2015年3月，子珑公司与深圳市华村设计顾问有限公司签订了《建设工程设计合同》，约定子珑公司委托深圳市华村设计顾问有限公司承担桂林盘古度假新天地（一期）规划与建筑方案设计，子珑公司支付了设计费用257000元。2018年11月18日，子珑公司、盘古公司与桂林市建筑设计研究院签订《建设工程设计合同（一）》，约定子珑公司、盘古公司委托桂林市建筑设计研究院承担盘古小镇项目设计。子珑公司支付了设计费74800元。2018年1月16日，子珑公司与核工业桂林基础工程公司签订了《建设工程勘察合同》，约定由核工业桂林基础工程公司对盘古新天地29亩地块详细勘察。子珑公司支付了勘察费120000元。盘古主题小镇住宅小区4＃楼-29＃楼等共计26栋楼于2019年6月28日办理的建设工程规划许可证有效期至2019年12月28日止。 原审法院经审理认为：本案中《建设工程施工承包意向合同》中载明甲方为发包人子珑公司，乙方为承包人地建公司，该合同的合同当事人为子珑公司及地建公司，申晓辉未获得地建公司的授权，其在合同乙方处的签字不能代表地建公司，不具有使合同成立生效的法律条件。根据《建设工程施工承包意向合同》第十条的约定，合同“经双方签字盖章并乙方缴纳履约保证金后生效”，因合同无地建公司的签字盖章，《建设工程施工承包意向合同》未生效。申晓辉主张其为《建设工程施工承包意向合同》的合同当事人，主张合同无效，与查明的事实及认定的合同效力不符，不予支持。申晓辉向子珑公司支付了200万元履约保证金，但在2019年3月25日，申晓辉出具申明，将前述转入子珑公司的200万元转为购房款，并在其后与子珑公司、盘古公司签订了《商品房买卖合同》，还与桂林龙湖资产管理有限公司签订了《盘古前期物业管理服务协议》，可以认定申晓辉向子珑公司支付的200万元性质已变更为购房款。申晓辉提出出具申明将转入子珑公司的200万元转为购房款是为了办理备案登记的需要，并非其真实意思表示，该200万元的性质仍是履约保证金。申晓辉对其上述主张并未提供证据证明，依法应自行承担举证不能的不利后果，对其上述主张不予采信。因申晓辉向子珑公司支付的200万元的性质已转变为购房款，申晓辉在本案中诉请要求子珑公司、盘古公司将该款作为履约保证金予以返还并支付资金占用费，没有法律依据，不予支持。 关于反诉，子珑公司、盘古公司所主张利息损失所涉的银行贷款于本案所涉《建设工程施工承包意向合同》签订之日前已发生，且于意向合同签订之前已到期，该笔银行贷款利息的产生与《建设工程施工承包意向合同》是否生效不具有因果关系。子珑公司、盘古公司支付本案所涉设计费、土地勘察费所依据的合同也在意向合同签订之前，上述费用的支出与《建设工程施工承包意向合同》是否生效同样不具有因果关系。且子珑公司、盘古公司也未提供证据证明是因申晓辉的原因导致其遭受了损失。故对子珑公司、盘古公司要求申晓辉赔偿其银行贷款利息损失、设计费损失、土地勘察费损失的反诉请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条第一款、第二款的规定，判决：一、驳回本诉原告申晓辉的诉讼请求；二、驳回反诉原告广西子珑投资管理集团有限公司、桂林盘古度假新天地建设开发有限责任公司的反诉诉讼请求。本诉案件受理费11814元（已依法减半收取），财产保全费5000元，合计16814元，由本诉原告申晓辉负担；反诉案件受理费12336.40元（已依法减半收取），由反诉原告广西子珑投资管理集团有限公司、桂林盘古度假新天地建设开发有限责任公司负担。 各方对一审认定的事实无异议的部分，本院予以确认。 本院认为：《建设工程施工承包意向合同》系申晓辉为获得桂林市灵川镇盘古小镇住宅小区的承包开发权，而借用地建公司的名义与子珑公司签订，但申晓辉的签约行为事先未获得地建公司的授权，地建公司也未在《建设工程施工承包意向合同》上签字盖章，因而，《建设工程施工承包意向合同》因缺乏必须的形式要件，而没有生效。故申晓辉作为《建设工程施工承包意向合同》的合同一方，主张合同无效，与查明的事实不符，本院不予支持。 而申晓辉为了促成《建设工程施工承包意向合同》能够成为现实，确实向子珑公司交付了200万元履约保证金。但申晓辉在交付最后一笔履约保证金的2019年3月25日，又向子珑公司出具了一份“申明”，同意将前述交付的200万元转为购房款，并在其后又与子珑公司、盘古公司签订了登记备案的《商品房买卖合同》，还与桂林龙湖资产管理有限公司签订了《盘古前期物业管理服务协议》并缴纳了住宅专项维修资金。申晓辉的上述一系列行为已经超出了《建设工程施工承包意向合同》中关于“并签订购房合同向有关部门登记备案”的约定，可以认定申晓辉向子珑公司交付的200万元性质，因申晓辉的一系列行为已经发生改变，即已经变更为购房款。现申晓辉以其交付子珑公司的200万元履约保证金转为购房款是为了办理房屋买卖的备案登记的需要，并非其真实意思表示的抗辩理由不成立，本院不予采信。因申晓辉向子珑公司交付的200万元的性质已转变为购房款，现申晓辉要求子珑公司、盘古公司将该款作为履约保证金予以返还并支付资金占用费的主张，因没有法律依据，本院不予支持。 至于子珑公司、盘古公司反诉要求申晓辉赔偿的银行贷款利息损失、设计费损失和土地勘察费损失等，因这些费用均发生在《建设工程施工承包意向合同》签订之前，与申晓辉没有关联性，一审法院不予支持子珑公司、盘古公司的反诉请求是正确的。 综上，上诉人申晓辉的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院对本案的事实认定清楚，实体处理恰当，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审收诉讼费23628元，由申晓辉负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 鹏 审判员 徐 刚 审判员 唐国登 二〇二一年三月十六日 书记员 陆艳梅