北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初25688号原告：王淇冉，男，1989年3月4日出生，汉族，住河北省承德市双桥区。委托诉讼代理人：苏铁刚，河北汇林律师事务所律师。被告：北京信远时代房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区惠新东街甲2号北奥大厦7层17房间。法定代表人：林爱虹。原告王淇冉（以下称原告）与被告北京信远时代房地产开发有限公司（以下称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用普通程序独任制审判，公开开庭进行了审理，原告之委托诉讼代理人苏铁刚到庭参加了诉讼，被告经依法传唤未按时出庭应诉，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认位于北京市朝阳区芍药居西区综合楼X层X座X（北里X号X幢X座X）房屋的所有权归原告；2、判令被告为原告办理不动产产权证；3、由被告负担案件受理费。事实与理由：2008年4月21日，原告与被告签订了北京市商品房预售合同，原告购置了被告开发的房产北京市朝阳区芍药居西区综合楼X层X座X（北里X号X幢X座X）并于2008年3月28日支付了25000元、2008年4月7日支付了50万元、2008年5月23日支付了754095元、2009年6月3日支付了9094元，在2009年6月3日支付了契税77619元，产权代办费1660元。2009年6月4日被告向原告实际交付了房屋。2011年被告向北京市朝阳区人民法院起诉，企图通过编造谎言，利用法律解除合同，收回该房产。但是经法院查明，判决驳回其诉讼请求，确定了双方买卖合同的合法、有效性。被告不服，又提起了上诉，北京市第二中级人民法院经过核实后又作出了（2011）二中民终字12845号判决，驳回上诉，维持一审判决。自此被告服判，但其却一直推脱收取剩余房款，也不给原告办理房产证手续，原告多次与其联系，但其一直以房产局不能办理房产证等各种理由推脱，无奈，原告于2012年1月4日委托律师向其发送律师函，再次催促其接受剩余房款，但是仍然无结果。直至现在原告突然发现自己的楼房被查封拍卖。原告与被告的房屋买卖合同真实、合法、有效，并得到了两级法院的确认，故此原告该故诉至法院。被告未到庭亦未提交书面答辩状。为证明对涉案房屋的权利，原告提交如下证据，本院依法确认如下：被告作为出卖人，原告作为买受人签订的《北京市商品房预售合同》，载明房屋坐落为朝阳区芍药居西区综合楼（办公、商业、酒店）X层X座X，房屋总价款2558189元，出卖人应当在2008年12月31日前向买受人交付该商品房。附件五中对房款支付进行了约定，1、买受人签约当日向出卖人支付房款（含定金伍万），及人民币伍拾贰万伍仟元整（525000元整）。2、买受人应于2008年4月28日前支付房款柒拾伍万肆仟零玖拾伍元整（754095元整）。3、剩余房款人民币壹佰贰拾柒万玖仟零玖拾肆元整（1279094元整），应于2008年7月25日前付清。原告提交《物业服务协议书》，证明原告与案外公司XX国际中心物业管理处签订物业协议，原告实际入住房屋。原告提交房屋租赁合同，证明原告已经实际使用房屋。原告提交2009年6月3日农业银行转款凭证一份，证明原告实际向物业公司交纳物业费。原告提交2009年6月6日北京X有线电视网络股份有限公司朝阳分公司出具的发票一张，证明原告开通有线电视，实际入住。原告提交2009年6月3日购房款收据复印件两张，金额分别为29127元和9094元，产权代办费收据一张金额为1660元，契税收据一张金额为77619元。原告提交（2011）朝民初字第3922号民事判决书和（2011）二中民终字第12845号民事判决书。（2011）朝民初字第3922号号案件中，系本案被告起诉本案原告，要求因王淇冉未按时支付购房款解除合同并支付违约金。法院认为，根据查明的事实，在王淇冉违反付款义务后，信远时代公司并未及时提出异议，相反在2009年6月4日向王淇冉实际交付了房屋，于同日给付了延期交房补偿款，并接受了王淇冉支付的9094元购房款，信远时代公司的行为表明了其在王淇冉违约后仍然同意继续履行合同，而王淇冉在信远时代公司延期交房后仍然做出了办理收房手续、接受补偿款以及交付部分购房款的一系列行为，表明了其也是同意继续履行合同。因此，法院院认为双方在王淇冉的付款期限届满后已就继续履行合同达成了合意。鉴于此前双方约定的付款期限早已届满，而双方并未就剩余购房款的付款期限做出明确约定，故王淇冉可以随时履行，信远时代公司也可以随时要求履行。至于王淇冉提出的双方已经约定剩余购房款以银行贷款方式支付的主张，鉴于并无证据佐证，法院不予采信。现王淇冉已经支付了过半的购房款，并明确表示其同意并有能力一次性付清剩余购房款，而信远时代公司并无证据证明其曾经向王淇冉催要过剩余购房款，故王淇冉并未构成根本违约，信远时代公司要求解除合同，缺乏依据，法院不予支持。至于信远时代公司所主张的违约金，在双方并未就剩余购房款的付款期限做出明确约定的情况下，缺乏依据，本院亦不予支持。在（2011）二中民终字第12845号民事判决书中，法院认为，在合同履行中，王淇冉实际于2008年3月28日支付定金25000元，于同年4月7日支付50万元，于同年5月23日支付754095元，最后于2009年6月3日房屋交付时支付9094元。根据双方的陈述及法院向按揭贷款银行调查的结果，可以证实王淇冉曾向银行申请以按揭贷款的方式支付剩余款项，且信远时代公司对此亦知晓。此后，银行接到王淇冉及销售公司不再申请贷款通知后，终止了审批程序。截至2010年11月10日信远时代公司提起诉讼，王淇冉未能支付剩余款项。虽王淇冉对于申请及终止贷款的事实均不认可，但其陈述与按揭贷款银行的证言相悖。虽王淇冉对收到解除合同通知的事实亦不予认可，但根据特快专递详情单上的地址、电话及标注等情况，本院认定王淇冉已收到该函件。故王淇冉的上述抗辩意见本院均不予采信。虽信远时代公司否认双方间就变更付款方式达成过新的协议，但与本案查明事实相悖，其委托销售公司所进行的变更付款方式及就逾期交房达成协议等行为，应由其承担责任。根据以上事实，虽王淇冉与信远时代公司间并无变更付款方式的书面约定，但双方已达成对合同约定付款方式的变更，即从分期付款方式变更为首付款加按揭贷款方式。在双方确认不再以按揭贷款方式支付剩余款项后，应就付款方式再行协商。但双方并未提供证据证明曾就此进行协商并达成一致。在此情况下，信远时代公司径行要求解除合同，法院不能支持。同时，鉴于王淇冉已实际支付了过半房款，双方关于交房事宜已亦解决完毕，王淇冉明确表示同意一次性付清剩余购房款，故为维护稳定的交易秩序，避免新的讼累，双方间应以继续履行为宜，判决后，王淇冉应主动向信远时代公司支付剩余款项。原审法院处理结果正确，本院予以维持。原告提交2012年1月4日向被告发送的《律师函》及邮寄回单，证明要求履行付款义务，被告不予配合。原告提交（2019）京0105民初15865号民事判决书，本案原告起诉北京X投典当行有限公司、本案被告、林X虹执行异议之诉，该案中法院认为，王淇冉与信远时代公司签订的《北京市商品房预售合同》经生效判决确定合法有效，王淇冉已支付的价款超过约定总价款的百分之五十，且房屋已经实际交付王淇冉并由其占有、使用，故王淇冉对涉案房屋提出的异议符合法律及司法解释的规定，足以排除强制执行，故判决不得执行北京市朝阳区芍药居地区芍药居西区综合楼X层X座X号（北里X号X幢X座X）楼房。另，经本院向北京市朝阳区不动产登记事务中心查询，案涉房屋现登记在被告名下，为被告单独所有，不动产权证书号为X京房权证朝字第XXXX号，房屋规划用途为办公，房屋性质为商品房，司法查封案号为（2016）京0105执18526号，即（2019）京0105民初15865号民事判决书中排除强制执行的案件。本院认为，原告与被告签订的《北京市商品房预售合同》经生效判决确定合法有效，且法院指出为维护稳定的交易秩序，避免新的讼累，双方间应以继续履行为宜，判决后，王淇冉应主动向信远时代公司支付剩余款项，现原告已经提交证据证明要求支付剩余款项而被告未予答复，且原告在本案诉讼中表明愿意一次性支付剩余房款。虽双方对剩余房款支付时间未再重新达成一致，但根据双方签订的《北京市商品房预售合同》及通常的交易习惯，以原告先支付购房款，被告再履行办理过户手续为宜。关于原告主张的房屋所有权，在办理过户之前，即使买受人实际占有该房屋，该房屋的产权仍属出卖人，而不属于买受人，在性质上属于有权占用行为，是出卖人将商品房所有权的部分权能进行了事先交付，但这时买受人还不是商品房的产权人，在房屋产权登记尚未变更的情况下，本院难以支持。被告经本院合法传唤未到庭应诉，放弃了当庭答辩及质证的权利，不影响本案的审理，本院将依查明的事实，依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告王淇冉于本判决生效之日起十日内向被告北京信远时代房地产开发有限公司支付剩余购房款1270000元；二、被告北京信远时代房地产开发有限公司于原告王淇冉支付剩余购房款1270000元后十日内为王淇冉办理北京市朝阳区芍药居地区芍药居西区综合楼X层X座X号（北里X号X幢X座X）房屋产权过户手续；三、驳回原告王淇冉的其他诉讼请求。案件受理费70元，由被告北京信远时代房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；公告费560元，由被告北京信远时代房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起七日内给付原告王淇冉）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  付艳二〇二一年三月十日书记员  王岩