河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1502民初4768号原告：余涛，男，汉族，1978年12月4日生，住信阳市浉河区。委托代理人：余正保，男，汉族，1953年4月12日生，系原告父亲，代理权限为特别授权。委托代理人：曾涛，河南开景律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：信阳市看守所。负责人：张敦成。委托代理人：仝泽勤，女，汉族，1979年12月16日生，系该所民警，代理权限为特别授权。委托代理人：潘莹莹，女，汉族，1993年7月1日生，系该所民警，代理权限为特别授权。原告余涛与被告信阳市看守所合同纠纷一案，本院于2020年1月13日作出（2019）豫1502民初4130号民事判决书，因原告方余涛不服提起上诉，信阳市中级人民法院作出（2020）豫15民终1435号民事裁定书发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告余涛的委托代理人曾涛、余正保到庭参加了诉讼，被告信阳市看守所未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告余涛诉称:2011年4月20日原、被告签订《出售协议》。协议约定：被告将位于贤山原信阳市第一看守所旧址上所有附属物出售给原告，由原告一次性支付被告5万元；原告在没有得到被告通知下不得随意损坏和拆毁任何建筑。原告足额支付价款后，被告向原告出具财产归属证明。同日，双方还签订《租赁协议》，约定原看守所内外部杨树范围至院墙内所有场地租赁给原告。协议租期5年（自2011年4月20日起至2016年4月19日），租赁费6000元/年。后在租赁合同履行期间，河南省信阳高级中学以取得涉案土地使用权为由修筑围墙，不允许原告转移所购财产。原告以侵权为由提起诉讼。但是在诉讼过程中，原告才知晓被告于河南省信阳高级中学签订有《信阳高中征地扩建项目涉及公共土地移交备忘录》，将已出售给原告的附属物全部移交。另外，被告作为国家机关无权私自处置国有资产，双方签订协议效力待定。为维护原告自身的合法权益，故诉至本，请求依法判令：1、判令确认原、被告于2011年4月20日签订《出售协议》、《租赁协议》的效力，若协议有效，请求判令依法予以解除。2、判令被告退还原告购买地上附着物价款5万元、场地租赁费3万元及利息损失。3、判令被告赔偿原告未实现租期内应分担的费用损失34146元。4、判令被告承担本案诉讼费及其他费用。被告信阳市看守所辩称：一、2011年4月20日双方签订《出售协议》，原信阳市第一看守所随即将原告购买的标的物交付给原告，且原告也已经实际占有控制原信阳市第一看守所旧址场地及其附属物并使用；2015年信阳高中进行征地拆迁时，原告将拆除掉的门窗、铁防护等物品及场地上生长的树木运走处置，已经实现了合同目的，答辩人已经履行合同义务，且无过错，因此原告请求退还购买附着物价款5万元及其利息是没有事实依据的不合理的。原信阳市第一看守所旧址位于河区××大道西侧××高级中学，占地面积22.67亩，分关押在押人员监区、民警办公区、驻守看守所武警办公住宿区、武警训练场、看守所养猪场等几大场地区域，共有办公房96间，监房26间。2011年4月20日答辩人与原告签订《出售协议》，将原信阳市第一看守所地面附属设施及树木等出售给原告。协议签订后答辩人随即将该所场地及附属设施等交付给原告，原告将原信阳市第一看守所旧址上的房屋及其场地进行出租，租户有开设驾校的、开厂的、做绿化的、卖酒做仓储的等，一直收益至2015年年底信高征地拆迁时止。此事实有驾校校长徐群明出具的证人证言、信阳高级中学出具情况说明、国有信阳市南湾林场出具情况说明等证据为证。原告在起诉书上说“河南省信阳高级中学以取得涉案土地使用权为由修筑围墙，不允许原告转移所购财产”是谎话。事实是原告在原信阳市第一看守所旧址被拆迁过程中，已经将拆迁下来的物品及其树木全部运走处置。2015年10月至12月份，信阳高中对原信阳市第一看守所旧址进行拆迁时，原告向信阳高级中学主张看守所地面上的东西他和看守所有协议，要求处置物品及其附属物（树木），信阳高级中学充分尊重其诉求和意愿，于是原告就将所有原信阳市第一看守所旧址拆迁下来凡是其愿意要的门窗、钢筋等物品全部拉走处置。2015年12月份，由信阳高级中学申请办理“林木采伐许可证”后，原告将原信阳市第一看守所旧址场地上生长的柳树、水杉、杨树、栎类等树木共计88株，蓄积46.43立方米全部砍伐运走处置。此事实有信阳高级中学提供的林木采伐公示、林木采伐许可证、信阳高级中学出具情况说明、国有信阳市南湾林场出具情况说明、陈金海证言等证据为证。截止2015年12月底，原信阳市第一看守所旧址附属物已拆迁完毕，此事实有“信阳高级中学竣工资料--竣工验收报告”为证。2016年2月3日信阳市看守所与信阳高级中学签订《信高征地扩建项目涉及公共土地移交备忘录》，将平整后的国有土地移交给了信阳高级中学。二、《租赁协议》签订后，答辩人随即交付场地，履行了合同义务，原告也已经出租使用并收益了原信阳市第一看守所旧址场地，又要求退还租金3万元及其利息是没有事实依据的不合理的。2011年4月20日双方签订《租赁协议》，租期5年(自2011年4月20日起至2016年4月19日)，租赁费6千元/每年。但原告仅支付了三年租金18000元，便不再向答辩人支付租金，截止目前原告仍然拖欠答辩人两年租赁费共计12000元。协议签订后，答辩人随即将原信阳市第一看守所旧址场地交付给原告，原告将该场地进行使用并转租，收益非常丰厚，租户有开设驾校的、开厂的、做绿化的、卖酒做仓储的等，一直收益至2015年年底信高征地拆迁时止。转租户中成信驾校校长徐群明租用了武警训练场地开设驾校，一年就向原告缴纳了5万元租金。此事实有成信驾校校长徐群明出具的证人证言、信阳高级中学出具情况说明、国有信阳市南湾林场出具情况说明等证据为证。综上，请求贵院查明事实，驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年4月20日，原告余涛与原信阳市第一看守所签订了《出售协议》并约定，将贤山原信阳市第一看守所的院墙、墙内房屋（含武警中队）、门窗、围墙、防护铁件、树木等附属设施及院外猪圈房屋、杨树等所有不动产以50000元的价格出售给原告，原告需一次性付款。且协议约定，在没有得到通知的情况下原告不得随意损坏和拆毁任何建筑，且在后期拆迁过程中发生任何安全事故，被告方概不负责。原信阳市第一看守所还给原告出具了证明，其单位所有的房屋设施、土地附着物出售给余涛，所有权都归余涛。签订上述协议当日，信阳市第一看守所（甲方）又与余涛（乙方）签订《租赁协议》一份，约定将位于贤山新信高后原信阳市第一看守所场地租赁给乙方，租赁期限自2011年4月20日起至2016年4月19日止共5年，租赁费每年6000元整，每年租赁起始日七日内乙方一次性付清壹年租赁费。租赁期内，如有土地使用权发生变更，由乙方与土地所有方协商解决，甲方不承担乙方任何经济损失。上述协议签订后，原信阳市第一看守所将上述场地和物资交付给原告，原告支付了5万元价款。租赁费支付至2013年，此后的租赁费没有交纳。另查明，2013年信阳市政府【2013】7号常务会议纪要显示，同意将原信阳市第一看守所及警戒区内的50亩土地划拨给信阳高级中学扩大规模。2015年1月16日，被告信阳市看守所给原告送达了搬离通知，该通知载明，因双签订的租赁合同已到期且未续签，请通知场内转租户7日内全部搬离。2015年3月19日，信阳高级中学与信阳南湾实验林场及其委托方信阳天原建筑工程公司签订了《工程承包合同》，在信阳市高级中学新校区与信阳市南湾实验林场交界处（包含原告购买范围）进行了围墙砌筑，并于当年12月拆除了全部的办公房及监房。2016年2月3日，信阳市看守所、湖东办事处、南湾实验林场与信阳市高级中学在教体局的监督下签订了《信阳高中征地扩建项目涉及公共土地移交备忘录》，完成了土地移交。还查明，2018年原告方以侵权为由起诉信阳市高级中学，本院作出了（2018）豫1502民初1913号民事判决书，认为信高在进行拆迁时并未对原告作出任何补偿，侵犯了原告的合法权益，故判决信阳市高级中学赔偿原告购买时支付的价款50000元及五个月租赁费2500元。后信高不服上诉，信阳市中级人民法院认为信高新校区征地承包围墙的施工方委托人为南湾实验林场，实际拆迁工作不是信高完成，故以事实不清、遗漏当事人为由发回重审。发回后，原告方又将南湾林场、看守所、天原建筑公司均追加为第三人参与诉讼，本院又作出了（2018）豫1502民初6192号民事裁定书，以法律关系错误、遗漏被告为由裁定驳回。2019年原告又以合同纠纷起诉了信阳市看守所，本院作出了（2019）豫1502民初4130号判决，认定双方签订的《出售协议》无效，因合同取得的财产应当返还，但因房屋等地上附着物已经被拆除，原告无法将房屋返还给被告，故以被告单方返还5万元有失公允为由驳回了原告的诉请。因原告不服上诉，信阳市中级人民法院以事实不清、证据不足发回本院重审。本案重审时，信阳市高级中学于2020年7月25日给被告方出具了证言，证明在拆除原看守所房屋及附着物时，原告在拆除过程中已将其觉得有用的物品拉走，包括100余间房屋拆下的铝合金门窗、钢筋等物品。且被告方提交了信高向林业局申请的采伐证，意在证明余涛父亲雇人将警戒区的树木全部砍伐运走。另天原公司负责该项目拆迁的施工队队长陈金海也出具了一份证言，证明其拆迁时关押犯人的铁门和窗户都已被拆除，其他房屋的门窗及拆掉的钢筋等，信高领导交代堆到一边，至于怎么处理其不管。但原告方在质证时并不认可上述证言，表示在建好围墙后其并未拉走任何物品也未得到任何补偿，且原告认为信阳市高级中学在先后庭审中对于拆迁主体中说法不一致，之前否认自己是拆迁主体导致案件发回，现在又主张其是拆迁主体，故对于信高的证言不应当采信，且仅靠两份证言没有证明效力。以上事实，有《出售协议》、《出租协议》、证人证言、《工程承包合同》、林木采伐许可证及双方当事人的陈述在卷佐证。本院认为，原告和原信阳市第一看守所签订《出售协议》，出售的地上附着物（包含房屋、门窗、树木等）属于国有资产，被告没有提交其已履行审批手续的相关证据，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的相关规定，双方签订的出售协议应为无效合同。合同无效的法律后果即因合同而取得的财产应当返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方由此受到的损失，都有过错的，应当各自承担相应责任。本案重审认为，原、被告双方在协议中已对后期拆迁中的安全事故进行了约定，表明双方在签订出售协议时均已预见后续可能会发生拆迁及合同无效或解除等问题，故原、被告双方在缔约中均存在一定的责任和过错。且关于附着物的返还问题，土地使用权转移属于情势变更的情形，在信高取得划拨土地后，因土地与地上附着物无法分割的属性，原告客观上也无法再继续占有并控制出售协议约定的附着物，故原审仅依据原告无法返还房屋而认定双方无需互相返还也存在不妥之处。另针对被告提出的原告已拉走并处置了相关废旧物资的抗辩主张，仅根据庭审中被告提交的两份证言，现仍无法查清和认定原告是否实际处置了相关物资及产生的具体收益数额，被告方可在证据补强后另行主张权利。综上本院认为，结合双方的过错程度，被告应当酌情返还原告20000元为宜。关于双方签订的《租赁协议》，系原告和原信阳市第一看守所双方真实意思的表示，且不违反法律法规的规定，应合法有效。但自2011年原告租赁后仅缴纳租赁费至2013年，此后的租赁费并未缴纳，而上述场地拆迁后，该租赁协议在事实上已经终止，故原告要求被告返还场地租赁费3万元及利息以及未实现租期内的损失34146元没有事实及法律依据，本院不予支持。综上依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院专业法官会议及审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告信阳市看守所应于本判决生效后十日内返还原告余涛20000元；二、驳回原告余涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，由原告余涛负担1000元，被告信阳市看守所负担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长  任桂萍审判员  杨丽华审判员  万 欣二〇二一年三月五日书记员  余启娜