辽宁省大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0293民初24号原告：谭傲松，男，1974年12月21日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：黄重庆，女，1955年12月24日出生，汉族，系大连市沙河口区黑石礁街道办事处凌水社区推荐，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：石长新，辽宁谨思律师事务所律师。被告：大连良运物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市中山区鲁迅路90号良运四季汇三楼，统一社会信用代码91210202726015922C。法定代表人：黄卫国，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭君璇，北京大成（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯佳明，北京大成（大连）律师事务所实习律师。原告谭傲松与被告大连良运物业管理有限公司（以下简称良运公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭傲松的委托诉讼代理人黄重庆、石长新，被告良运公司的委托诉讼代理人郭君璇、侯佳明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭傲松向本院提出诉讼请求：被告赔偿原告损失369024.1元。事实与理由：原告于2009年购买了位于大连市沙河口区黄浦路XXX号翰林观海小区X单元XX层XX号房屋，并于2010年9月对该房屋进行了装修。2011年，原告与妻子因工作调动全家搬至北京工作生活，并定居于北京。2012年9月25日，原告将案涉房屋出租给案外人王晓丽并签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2012年10月1日至2013年9月30日，年租金为50000元。合同到期后，恰值冬季供暖期，故原告将该套房屋的暖气停供，等来年春季开学前夕再将房屋出租给陪读家庭，停供的同时原告关闭了煤气、水电。由于翰林观海小区的供暖由被告负责实施，故原告于2013年10月至被告处办理了暖气停供手续，停供期间房屋无人居住。此后三年期间，被告分别于2014年2月末、2015年3月、2016年1月通知原告房屋漏水，导致原告家中及楼下住户不同程度被淹。漏水后经被告查看，其始终认为是停供期间暖气片水未放净，暖气片冻坏导致的漏水，故原告在被告要求下两次更换暖气片分别花费2400元、2600元。经过连续三年的漏水，导致原告自家厨房、厕所、卧室、餐厅、客厅墙、地板、沙发等全部浸湿、发霉、长毛、长斑，霉气味刺鼻，已无法实际居住。且漏水浸泡了14楼，又淹至13楼，给楼下住户造成严重损失。期间原告找来装修公司人员打算对房屋及楼下进行装修处理，但是装修人员告知原告房屋潮湿状态无法进行装修，需待屋内放干后方可进行装修。但是一直到2016年4月末，房屋内仍然潮湿，楼下也仍在滴水。无奈之下，装修工人建议将暖气里的水放干净，但是打开暖气管道，有绿豆粒大的水流一直在不停地流。于是才发现了漏水的根本原因，是供暖阀门在停供期间阀门没关紧造成的。于是装修工人告知原告赶快通知物业来关紧阀门（关阀门需要特殊专用工具才能开关，装修工人关不了），阀门关紧之后，房屋内不再漏水。关于室内漏水原因，原告多方咨询专业人士，给出的专业意见是，由于供暖阀在停供期间未关严，细小水流导致暖气管道内少量残留水在寒冬时冻裂暖气管道，每年年初天气变暖后，管道内的冰渐渐融化进而导致楼下被淹，并且由于供暖锅炉房有库存水的存在，即使过了供暖期，也会有源源不断的水流从未关严的供暖阀流入涉案房屋内，这也是4、5月份楼下住户的棚顶依然漏水的原因。关于房屋连续淹泡三年的损害及后续室内装修赔偿问题，原告多次找被告，被告至今未予解决。关于原告损失的数额，具体如下：1、自2014年至今将近7年时间，房屋因漏水问题未得到解决一直处于闲置状态，即使在2016年8月漏水停止之后，也因室内霉气太重无人愿意承租，给原告造成严重损失，故主张合理租金损失200000元；2、在处理漏水问题期间，原告应被告两次要求更换暖气片，给原告造成损失5000元；3、2016年5月，为防止室内残留水及发霉问题进一步造成扩大损失，原告找装修公司排除地板下的积水，对漏水严重的房间进行简单处理，共花费13170元；4、因漏水问题导致楼下住户部分棚顶、墙面、地板、壁柜被淹损坏，为此原告赔偿楼下住户损失9000元；5、室内重新装饰装修损失121854.1元；6、原告室内木质皮沙发，因潮湿问题不断发霉、长毛无法使用，主张合理损失20000元。综上，原告诉至法院，望判如所请。被告良运公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。理由：1、原告诉请属于物业服务合同纠纷，原告认为被告行为违反约定或者法律规定导致其遭受损失，需要提供证据证明。2、被告作为物业服务企业，依据《物业管理条例》及相关法律规定和物业服务合同履行职责，原告不能将其作为房屋所有权人应当对其房屋承担的看管、维修等义务等转嫁给物业，否则物业服务企业权利义务分配明显失衡，将无法运营继而对全体业主不利。3、至2019年5月24日，案涉小区供暖服务是由大连海森棵供暖技术有限公司提供，全体业主直接向该公司交纳取暖费并由该公司出具收款收据。依据《物业管理条例》第四十四条规定，业主系与该公司构成供暖服务合同关系，基于供暖服务产生的权利义务，不应该通过物业服务合同要求物业服务企业承担责任。4、原告作为案涉房屋业主，对案涉房屋内的暖气管道、暖气片等设施应当尽到相应的检查、维护责任以确保安全。原告自2013年10月起未在案涉房屋内居住，对自己的房屋和设施物品疏于管理看护。即使存在损失，原告理应自行承担。综上，原告的诉讼请求事实不清、证据不足且于法无据，请求法院依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，当事人提供的《翰林园物业服务合同》、专用收款收据、《房屋租赁合同》、房屋照片、自来水公司抄表查询单、用户用水信息表、民事判决书等证据，具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供了案外人出具的《维修情况说明》及周永治证人证言，拟证明由于被告疏于管理，在原告办理暖气停供手续后没有适当履行其应尽的将供暖阀彻底关严的义务，导致暖气片中一直有残留水流出，多年来损害持续发生。被告对该组证据及其待证事项均不予认可。经审查，该组证据均系案外人对于事情经过的陈述，属于言词证据、传来证据，缺乏现场照片等实物证据、原始证据予以佐证，不具有相应的证明力，本院不予采信。2.原告提供了案外人出具的维修明细及收条，拟证明其已实际支出的房屋修复损失及赔偿楼下住户损失。经审查，该组证据缺乏正规发票或银行转账记录等证据佐证，其真实性无法核实，本院不予采信。3.原告提供了短信记录及微信记录，拟证明被告一直声称全力配合解决原告家中漏水事宜，如果本案确实与被告没有一点关系，其不会一再同意全力配合解决。经审查，该组证据中并无被告自认其存在过错或违约行为的相关表述，不能通过其愿意配合解决问题的物业服务态度反推出其存在过错或违约行为的结论，故该组证据不具有相应的证明力，本院不予采信。4.原告提供了装饰工程预算书，拟证明案涉房屋维修费用。经审查，该笔费用尚未实际发生，其真实性、关联性无法核实且不具有相应的证明力，本院不予采信。根据经审查确认的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：原告系大连市沙河口区黄浦路XXX号翰林园小区X单元XX层X号房屋业主，被告系该小区的物业服务企业。原告自2011年起不在案涉房屋内居住，曾用于对外出租。租赁合同到期后，原告办理了案涉房屋2013年11月5日至2014年4月5日供暖期的暖气停供手续，案涉房屋自来水自2014年2月26日起亦处于准停状态。庭审中，原告陈述案涉房屋内暖气管道分别于2014年2月末、2015年3月、2016年1月发生漏水，导致案涉房屋及楼下房屋被淹，漏点已于2016年5月修复，此后未再发生漏水。另查，原告曾于2012年向被告交纳案涉房屋2012年11月5日至2013年4月5日供暖期的采暖费4378.4元。案涉小区供暖企业现为大连海森棵供暖技术服务有限公司，该公司成立于2016年8月30日。再查，案涉《翰林园物业服务合同》第五条约定，被告的委托管理事项包括房屋公用设备的维修、养护、运行和管理，包括：供暖系统等。第十九条约定：物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备及上、下水、暖气、电气部分的维修、养护，委托乙方维修时，乙方接受委托并合理收费。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。首先，原告主张案涉房屋系因被告未关紧供暖阀门导致漏水，其应提供证据加以证明。但原告提供的《维修情况说明》、证人证言均系案外人的单方陈述，缺乏有效证据佐证，其真实性无法核实，不能证明案涉房屋漏水系被告过错所致。案涉房屋漏水发生前采暖及自来水均处于停供状态，不能得出确系暖气管道漏水的结论。其次，即使案涉房屋漏水点系房屋内供暖管道，根据《大连市供热用热条例》第二十九条“供热用热设施的更新、改造、维修、养护，按照下列规定执行：（一）居民住宅用户，属于用热设施未分户的，由供热单位负责；属于用热设施已分户的，热源至锁闭阀或者热量表（包括锁闭阀或者热量表）部分，由供热单位负责，锁闭阀或者热量表后部分，作业由供热单位负责，材料由用户负责，其中使用地面辐射用热设施的，分水器和过滤网的养护由供热单位负责，更新、改造、维修和其他用热设施的养护，由用户负责”之规定，原告房屋内的用热设施（即供暖管道、暖气片）应由原告自行负责维修及养护，热源至锁闭阀（包括锁闭阀）部分由供热单位负责维修及养护，均与被告无关。再次，根据《物业管理条例》第五十一条第一款“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任”之规定及案涉物业服务合同的约定，被告作为案涉小区的物业服务企业，对处于非公共部位的供暖管道并不负有维修、养护、运行、管理的物业服务义务。原告称被告系案涉小区的供暖企业缺乏事实依据，原告据此主张被告构成违约亦于法无据。综上，在原告不能举证证明案涉房屋明确漏水原因的情况下，其依据案涉物业服务合同要求被告承担违约责任并赔偿原告各项损失的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第二条、第五十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告谭傲松的全部诉讼请求。案件受理费6835元、减半收取计3417.5元，由原告谭傲松负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  刘博二〇二一年三月三十日书记员  谷郁附法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《物业管理条例》第二条：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第五十一条第一款：供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。