广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初14973号原告：林霜红，女，1969年12月9日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：唐思平、罗东耀，广东金山石律师事务所律师、律师。被告：广州生活港百货有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：黄国栓，总经理。委托诉讼代理人：谢海傲、李双辉，广东广信君达律师事务所律师、实习人员。第三人：广州誉海生物科技有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：胡亚，总经理。委托诉讼代理人：谢小刚，广东瀛真律师事务所律师。原告林霜红与被告广州生活港百货有限公司（以下简称生活港公司）、第三人广州誉海生物科技有限公司（以下简称誉海科技公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐思平，被告生活港公司的委托诉讼代理人谢海傲，第三人誉海科技公司的委托诉讼代理人谢小刚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、被告向原告赔偿损失1019305元（含两铺装修现值损失973885元，委托价格评估的费用10000元，放射环保评估费用31000元，医疗废物集中处置费用1820元，手术室空气质量检测费用1100元，医疗废水排放许可检测费用1500元）；2、被告向原告退还多缴2019年3月至5月份的租金18635元；3、被告承担本案的受理费。事实与理由如下：2017年7月19日，原、被告签订两份《租赁合同》，约定被告将位于广州市白云区***路***街**号地下三层B3104、B3103自编11、13号铺出租给原告。其中13号铺《租赁合同》约定建筑面积236平方米，甲方保证在协议租赁期限内对租赁房屋依法享有合法完整的所有权；租期自2017年7月1日至2026年8月31日，2018年7月1日至2019年6月30日月租金为21063元，合同还对双方责任、违约条款进行了约定。同日，原、被告签订《补充协议》，对原告承租的商铺面积及租金予以更正，双方确认B3103号（即13号）铺面积为260㎡,2017年9月1日至2018年6月30日租金为22100元，2018年7月1日至2019年6月30日租金为23205元；B3104号（即11号）铺面积为86㎡,2017年9月1日至2018年6月30日租金为5310元，2018年7月1日至2019年6月30日租金为6310元。2018年5月5日，案外人广州誉海企业管理有限公司（以下简称誉海管理公司）与广州伟成房地产开发有限公司（以下简称伟成公司）签署了《广州市商品房买卖合同》，取得了涉案商铺的所有权。2018年6月12日，誉海管理公司、被告与伟成公司签署了《移交协议》，约定由誉海管理公司与被告继续履行《商铺租赁合同》。2019年3月1日，誉海管理公司与被告、誉海科技公司签订《协议书》，约定誉海管理公司与被告同意将《商铺租赁合同》转让给誉海科技公司，由誉海科技公司承租涉案商铺，并有权对外转租。2017年7月27日，原告向被告支付两商铺的保证金以及水电表保证金，合计92230元，被告依约将场地交予原告使用。2019年3月，被告、誉海科技公司与原告欲协商签订《三方协议》达成新的租赁合同，此时原告得知涉案13号铺为公共用地未取得房产证，属于违规出租，但由于原告已投入巨额资金希望继续经营，因此被告同意降低13号铺一半的月租金，以11、13号两铺每月19001.5元的租金由原告继续承租。之后，由于被告与誉海科技公司因物业交接发生纠纷，造成原告巨大损失。2020年3月30日，广州市中级人民法院作出了（2020）粤01民终2522号民事判决书，判决免除了原告在此期间租金。因此，原告仅需向被告缴纳涉案两商铺2019年3月至4月9日期间的租金。而原告在2019年5月13日向被告支付2019年3月至5月租金共57004.5元，被告应退还18635元（已付租金57004.5元－3月租金29515元－4月9天租金8854.5元）。2019年11月26日，原告向被告、誉海科技公司发出了《关于解除租赁合同及赔偿损失的正式通知函》，函告原告已将13号铺内物品全部搬离，并将场地移交给誉海科技公司。原告牙医门诊放射室建设在13号铺内，放射室的建设需要办理放射环保评估，所需费用为放射环保评估费31000元。另外，原告为处理医疗废物，需办理排污许可以及缴纳医疗废物的处理费，其中2019年12月至2020年7月的医疗废物集中处置费为1820元、手术室空气质量检测费1100元、医疗废水排放许可检测费用1500元。由于13号铺已无法继续租赁，造成原告整体无法经营，被告应承担上述费用的赔偿责任，合计35420元。综上所述，请求支持原告诉请。被告生活港公司辩称：被告与原告之间的合同有效，原告主动弃租造成的装修损失应当自行承担。实际接收场地和原告装修的主体是第三人，与被告无关。2019年3月1日，被告与第三人已签署《协议书》退出涉案场地经营。2019年11月1日，原、被告签署《三方协议》；同月8日，第三人收到原、被告已签署的《三方协议》并表示同意签署。但之后原告又拒不同意，不履行《三方协议》和《租赁合同》，故是原告弃租。原告已同意履约保证金的相关权利义务转移给第三人，与被告无关。第三人已同意按照《协议书》的约定由其收回被告开具给租户的押金凭据，换成第三人开具的等额押金收据。原告已签署《三方协议》同意相关权利义务转移，被告与第三人之间款项已结清，涉案商铺的实际出租经营者为第三人，原告应向第三人主张退还履约保证金。原告未按照合同约定标准向被告缴纳2019年3至5月租金，仅为约定标准的一半，其并未多缴纳租金，原告要求退还租金无事实和法律依据。请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人誉海科技公司陈述：第三人并未收取保证金，根据原告与被告签订的三方协议，如果保证金由第三人收取，则第三人将直接向次承租人出具押金收据。现原告并无证据显示第三人有向原告开具收据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据租赁合同、补充协议、查询汇款明细截图、民事判决书、房屋平面图、收据、评估报告书、评估项目分拆说明、发票、合同书、收据、放射卫生技术服务合同（线上版）、放射诊疗许可证、汇款记录、检测报告、医疗废物集中处置协议书、律师函、关于解除租赁合同及赔偿损失的正式通知函、回函、经营管理服务协议、山水庭院商铺平面图、银行流水、照片、场地租赁合同、协议书、移交协议、复函、价格鉴定报告，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：经审理查明，2017年7月19日，被告生活港公司（甲方、出租方）与原告林霜红（乙方、承租方）签订第一份《租赁合同》，约定甲方将位于广州市白云区**路***街地下三层B3104自编11号铺出租给乙方，建筑面积约110平方米；甲方保证，在本协议租赁期内对租赁房屋依法享有合法完整的所有权；租期自2017年7月1日至2026年8月31日，2017年9月1日至2018年6月30日月租金为22100元，2018年7月1日至2019年6月30日月租金为23205元；乙方在签署本合同时应向甲方缴纳履约保证金66300元；无论属租赁期届满或提前解除合同的情况下，甲方有权要求乙方把租赁场地恢复到原交付装修状态，但不得破坏场地的设施，且该场地内一切固定嵌装在房屋结构或者墙体内的设施和装修，包括但不限于电灯等照明系统及排气系统等，乙方承诺一律不得拆走，甲方不予补偿；租赁期间甲方依法拥有租赁场地除使用权以外的一切权利，甲方出售、抵押租赁场地在不影响本合同的继续履行时，甲方应提前通知乙方；乙方须于每月1日前将当月租金交付给甲方，未按约定支付，每逾期一天需按租期月租金额1%支付违约金；等等。同日，被告生活港公司（甲方、出租方）与原告林霜红（乙方、承租方）签订第二份《租赁合同》，约定甲方将位于广州市白云区***路**街地下三层B3103自编13号铺出租给乙方，建筑面积约236平方米；甲方保证，在本协议租赁期内对租赁房屋依法享有合法完整的所有权；租期自2017年7月1日至2026年8月31日，2017年9月1日至2018年6月30日月租金为20060元，2018年7月1日至2019年6月30日月租金为21063元；乙方在签署本合同时应向甲方缴纳履约保证金60180元；无论属租赁期届满或提前解除合同的情况下，甲方有权要求乙方把租赁场地恢复到原交付装修状态，但不得破坏场地的设施，且该场地内一切固定嵌装在房屋结构或者墙体内的设施和装修，包括但不限于电灯等照明系统及排气系统等，乙方承诺一律不得拆走，甲方不予补偿；租赁期间甲方依法拥有租赁场地除使用权以外的一切权利，甲方出售、抵押租赁场地在不影响本合同的继续履行时，甲方应提前通知乙方；乙方须于每月1日前将当月租金交付给甲方，未按约定支付，每逾期一天需按租期月租金额1%支付违约金；等等。同日，被告生活港公司（甲方、出租方）与原告林霜红（乙方、承租方）签订《补充协议》，约定自2017年7月1日起，乙方按优惠标准向甲方支付租金，其中2017年9月1日至2018年6月30日260㎡月租金为22100元、86㎡月租金为5310元，合计27410元；2018年7月1日至2019年6月30日260㎡月租金为23205元、86㎡月租金为6310元，合计29515元；2019年7月1日至2020年6月30日260㎡月租金为24365元、86㎡月租金为6800元，合计31165元；等等。同日，被告生活港公司（甲方、出租方）与原告林霜红（乙方、承租方）签订《经营管理服务协议》，约定B3104、B3103号铺的管理服务期限自2017年7月1日至2026年8月31日，建筑面积约346平方米，管理费每月3460元，乙方应向甲方缴付10000元作为物业管理及水电费保证金；等等。2019年5月8日，原告委托广东国智律师事务所向被告作出律师函，称2019年4月7日，双方协商同意将B3103铺的租金减免50%，但4月9日却被停电至今，造成原告严重经营损失，现提出自2019年3月起减半收取B3103房租金、管理费，取消租金递增，免除停电期间全部费用并赔偿该期间原告用工成本，另提供20平方米空置铺位等意见。被告确认收到该律师函，但对函中内容不予确认，称函中内容可知原告存在迟延缴纳租金的情况。2019年5月13日，原告向被告支付三笔款项，每笔均为19001.5元，分别备注为3月、4月及5月租金，按协商B3103减半交租。2019年12月2日，原告向被告及第三人作出《关于解除租赁合同及赔偿损失的正式通知函》，内容是正式通知解除B3103自编13号铺260㎡的《租赁合同》，原告将在通知发出之日起5天内撤出该B3103自编13号铺，请贵方在2019年12月4日下午15点派人接收场地，逾期不接受，视为实际移交；对于自编11号铺位（B3104其中一部分），原告将继续履行；并要求赔偿原告损失，且由于自编11号铺与自编13号铺为整体装修使用，解除13号铺的租赁合同后，本店无法继续正常经营，需要对11号铺重新装修及变更医疗机构各项相关手续，预计为3-6个月，该期间应免除租金和管理费；等等。原告出示EMS快递单记载将该函邮寄至刘生、谢生，均被他人代收。被告对该函不予确认，称无法确认有无收到。2019年12月13日，第三人向原告回函，记载2019年12月12日来函已收悉，已明确13号铺于2019年12月4日移交第三人，室内物品、设施已搬迁；鉴于原告在移交商铺前11号铺与13号铺一起租用，并统一设计装修为牙医馆使用，两铺之间并没有隔墙分离；并清理或拆除原13号铺内现有物品及装饰；望原告当天到现场处理分隔墙施工时可能对11号铺造成的影响，倘若未到场第三人砌分隔墙对11号铺的影响第三人将不承担任何责任。2020年3月30日，广州市中级人民法院做出（2020）粤01民终2522号民事判决书，记载该案一审原告为誉海科技公司、被告为生活港公司、林霜红，该案查明：补充协议中的260㎡为B3103号商铺，86㎡为B3104号商铺，B3104房登记在誉海管理公司名下。2019年3月1日，誉海科技公司将广州市白云区***路***号***街1号地下三层B3102、B3104、B3105、B3106、B3107五间商铺的租赁使用权转让给生活港公司并签订《协议书》，生活港公司与所有小租户签订三方协议或将无异议空铺移交给誉海科技公司。同日，生活港公司将其与林霜红签订的租赁合同、补充协议移交誉海科技公司签收。2019年11月1日，林霜红与生活港公司签署B3104号铺《三方协议》并于2019年11月8日移交给誉海科技公司。2019年3月至5月的租金减半，林霜红称该租金标准系经过城管投诉及停电事宜后与生活港公司协商后的租金标准，生活港公司对该租金标准不予认可。林霜红在该案中主张2019年4月9日商铺被停电。该案判决认为2019年4月9日停电属实，且停电责任在于誉海科技公司，并认定停电期间2019年4月9日至2019年10月25日期间应免除租金缴纳义务。2020年8月28日，广州市规划和自然资源局向本院复函，记载经查白云区***路***号***街1号地下三层B3103房查有产权记录。原告为证实其因涉案商铺存在损失，出示以下证据：1、评估报告，记载由广东信亚价格评估有限公司于2019年12月12日出具，评估出B3103自编13号铺、B3104自编11号铺在2019年11月19日的装修现值为973885元。2、发票，显示原告向广东信亚价格评估有限公司支出评估费10000元。3、装饰工程合同书及附件工程报价书，记载由原告（甲方）与案外人广东几何艺术装饰有限公司佛山分公司（乙方）签订，内容是对B3104房自编11号铺进行装修施工，工期自2017年8月10日至2017年12月31日，工程总额1210090元。4、收据，记载由广东几何艺术装饰有限公司佛山分公司分别于2017年7月至2018年6月出具，确认收到装修工程款共1210000元。5、放射卫生技术服务合同（线上版），记载由广州市白云区同和霜红口腔门诊部与案外人浙江建安检测研究院有限公司于2017年12月19日签订，项目是对B3104房自编11号铺进行口腔CT预评+控评+环评，费用为31000元。6、检测报告，记载由浙江建安检测研究院有限公司于2018年11月编制，对霜红口腔门诊部1个X射线机工作场所进行放射防护检测，结果符合标准，达到防护要求。6、转账截图，显示原告方分别于2017年12月25日微信转账5000元、2018年3月12日网银转账10500元、2019年2月22日网银转账15500元，均是向“建安反射财务”或浙江建安检测研究院有限公司支付。7、发票，记载由浙江建安检测研究院有限公司于2020年4月27日及5月8日向广州市白云区同和霜红口腔门诊部开具，金额共为31000元。8、检测报告，记载由广东同创伟业检测技术有限公司于2018年10月18日出具，检测了自编11号霜红口腔门诊部的废水、医疗废水。9、发票，记载广东同创伟业检测技术有限公司向霜红口腔门诊部开具，金额为1100元。10、协议书，记载由霜红口腔门诊部（甲方）与案外人广东生活环境无害化处理中心有限公司（乙方）签订，约定自2018年7月1日起由乙方运送医疗废物，费用为260元/月。11、缴费记录及发票，记载霜红口腔缴纳了2018年7月至2020年6月期间医疗废物处理费，共6240元。12、检测报告及收据，记载由广东准星检测有限公司于2020年1月9日出具，对霜红口腔门诊部的医疗废水进行送样检测，原告为此支付检测费1500元。被告对上述证据1、2称是原告单方委托，原告已将商铺移交给第三人，视为原告放弃装修价值；对证据3、4不予确认，收据并非法定付款凭证；对证据5-12，真实性予以确认，关联性不予确认。第三人对上述证据1-12均称无法核实真实性。原告为证实其存在装修损失，申请本院摇珠选定广州市安衡价格事务所有限公司对其装修损失进行评估。2020年12月16日，广州市安衡价格事务所有限公司作出穗安价鉴[2020]ZC060号价格鉴定报告，记载评估基准日为2019年12月17日，2020年9月9日前往涉案场地勘查，发现B3103自编13号铺与B3104自编11号铺之间被新建墙体隔断，B3103自编13号铺在评估基准日的装修残值为441961元，B3104自编11号铺在评估基准日的装修残值为215979元，合计657940元。原告为此支出评估费12000元。原告对鉴定报告无异议；被告对鉴定报告不予确认，对鉴定方法有异议；第三人对鉴定报告无异议。审理中，原告确认B3103号自编13号商铺的真正移交时间为2019年12月17日；另称放射环保评估费是开业时一次性支付，后续仅需每年2000余元进行续期，没有营业期间存在损失；医疗废物集中处置费、手术室空气质量检测费、医疗废水排放许可检测费均是主张停业期间的损失，但诉请的金额均是按照1年计算。本院认为，涉案房屋经报建领有不动产权证，原告与被告就B3103自编13号商铺签订的《租赁合同》及《补充协议》，该合同、协议内容均未违反法律的强制性规定，是双方真实意思表示，合法有效，原被告均应恪守履行。关于赔偿损失，（1）装修损失及评估费，根据本院委托的鉴定机构出具的鉴定报告显示，B3103自编13号铺装修残值为441961元，本院予以采纳。关于该装修损失应由何人承担。原告主张是因为停电以及店铺无合法产权导致原告无法经营，停电事实经（2020）粤01民终2522号民事判决书查明可知属实，但在该案审理过程中已于2019年10月25日恢复供电，之后可以继续正常使用，但因此时被告已将B3103自编13号铺的经营管理权转让给第三人，且根据原、被告签订的《租赁合同》的约定，被告有权在租赁期限内将房屋进行出售及转让，原告可与被告签订三方协议继续使用该商铺，但原告在此情况下选择于2019年12月2日制作解除租赁合同的通知函并自行搬离商铺，应属原告自行放弃使用，在此情况下，原告要求被告赔偿原告离场后的装修损失及评估费于法无据，本院不予支持，予以驳回。（2）放射环保评估费，原告确认其主张的31000元是初装费用，并非后续经营中产生的续期费用，而原告主张的停业期间损失应是指后续续期时所支付的费用，故原告要求被告赔偿该初装费用无事实及法律依据，本院不予支持，予以驳回。（3）医疗废物集中处置费，原告经营的是牙科诊所，因其经营性质而发生的相应医疗废物处置实属必然，原告出示缴费凭证主张已缴纳停业期间的处置费，本院予以采信；根据（2020）粤01民终2522号民事判决书的认定，2019年4月9日至2019年10月25日期间停电，故因停电无法使用商铺经营期间所支出的经营必需的费用应属原告的损失，而该损失的造成是因被告未能在停电期间提供适租条件的商铺所导致，故该期间的该些费用损失应由被告承担，经核算应为1733元（260元÷30天×200天）。（4）手术室空气质量检测费，原告出示票据1100元并称该系一年的费用，但结合该票据对应的检测报告是2018年10月18日出具的检测医疗废水，故该项费用实质也应是医疗废水检测费；因医疗废水检测按常理为一年一测，故该次检测费用在停电停业期间存在未使用的损失，经计算应为579元（1100元÷365天×192天）。（5）医疗废水排放许可检测费，原告出具的该检测费1500元是2020年1月进行的检测，并非停电停业期间，要求被告承担无事实及法律依据，本院不予支持，予以驳回。上述损失合计2312元（1733元+579元）。关于租金，2019年3月至5月期间，原告共缴纳租金57004.5元，本院予以确认。原告主张该期间与被告协商可减半支付B3103号铺租金，被告不予确认，原告亦未能提供证据证实该协议经过双方书面或口头确认，应由原告承担举证不能的不利法律后果，故本院对原告该租金减半主张不予采纳。经查明2019年4月9日商铺开始停电，故停电之后的租金不应由原告承担，经计算2019年3月1日至2019年4月9日期间的租金应为38369.5元（29515元+29515元÷30天×9天），故原告多支付的租金18635元（57004.5元-38369.5元）被告应予以退还。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，被告广州生活港百货有限公司向原告林霜红返还租金共18635元；二、自本判决生效之日起五日，被告广州生活港百货有限公司向原告林霜红赔偿经济损失共2312元；三、驳回原告林霜红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14141元，由原告林霜红负担13856元，由被告广州生活港百货有限公司负担285元。被告负担的受理费，应在本判决生效之日起五日内向原告直接支付。本案评估费12000元，由原告林霜红承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  林艾婧二〇二一年三月二十四日书记员  苏秋雅