北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0111民初3231号原告：王代宝，男，1978年10月8日出生。委托诉讼代理人：田春莹，北京昂坤律师事务所律师。被告：龙禹锟，男，1988年10月27日出生。委托诉讼代理人：禚伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王源，北京市盈科律师事务所律师。原告王代宝与被告龙禹锟租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郭倬独任审判，公开开庭进行了审理。原告王代宝的委托诉讼代理人田春莹、被告龙禹锟及其委托诉讼代理人禚伟、王源到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告王代宝向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告退还原告租金37471元、押金5000元；2.请求法院判令被告赔偿原告损失236950元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月6日原被告签订《独院租赁合同》，约定被告将其从大队承包的位于北京市房山区×镇×村×号院×整院出租给原告，租期1年，年租金9万元。2019年续签1年合同。2020年3月6日原被告再次续签，租期3年，年租金97000元，合同还对其他内容进行详细约定，详见合同。合同签订后，原告按约定支付租金，2020年9月30日，被告突然通知原告，原告承租的院落及房屋系违章建筑，要求原告在10月15日前搬走，现原被告就退还租金及赔偿损失一事无法达成一致意见，因此，诉至人民法院。被告龙禹锟辩称，一、不同意原告第一项诉讼请求。1.不同意退还租金。租金为97000元一年，原告实际使用院落至2020年10月15日。根据合同第五条第三、四、五款，乙方新建房屋应经过甲方同意且必须办理建房申请，租赁房屋应当合法使用，现乙方违反使用用途，擅自改造房屋导致被拆除，政府或地方强制关闭搬迁，损失应当自行承担，并且甲方有权不予退还剩余房租。2.扣除电费894元，主线费860元、门费1120元、灯费722元后，同意退还押金1266元。原告在未征得被告同意的情况下擅自改造装饰装修，拆卸被告门、灯、主线，并自行处理变卖，根据合同第六条第六款，原告给被告造成的损失，应予以赔偿，同时，原告居住至2020年10月15日，尚欠付电费未予支付。押金在扣除上述费用后同意退还。二、不同意原告第二项、第三项诉求。1.合同真实有效，被告将整院落出租给原告，租赁合同多次提及在独院租赁期间的相关约定。该合同为双方真实意思表示，合同条款清晰明确，双方应按照合同条款履行。2.原告在对院落进行改造和装饰装修前并未征得被告同意。擅自进行改造和装饰装修，从未征得被告的同意，擅自改变院落的使用性质和院落结构，并直接导致拆除。3.装饰装修后被告多次提出异议，要求赔偿损失，原告置之不理。原告装饰装修，私自处理被告的灯、门、拆除主线，给被告造成经济损失，被告多次提出异议，原告拒绝赔偿被告损失。4.根据双方签署的《独院租赁合同》第六条第三款、第五款，乙方不得破坏原告房屋结构，装修费用乙方自责，房屋装修无偿归甲方所有，乙方所建房屋无偿归甲方所有。现房屋已拆除，被告并未因原告的擅自改造装饰装修获取任何利益，反而因此被强制要求拆除房屋，原告的行为给被告也带来了损失。5.对原告提供的证据及主张的损失金额不予认可。原告未举证房屋改造和装修装饰之后的现状，且提供的装修损失证据系收据，无正式发票。对装饰装修并未作出价值评估，不可作为损失金额。简单的装饰装修物料使用多年，已无残值。原告证据涉及多名案外人，在案外人未到庭作证或以其他合法形式确认，原告提供证据亦无其他有效证据予以佐证。经审理查明：2018年3月6日，出租方（甲方）龙禹锟与承租方（乙方）王代宝签订《独院租赁合同》，一、出租独院情况：甲方租赁乙方独院坐落在：北京市房山区×里×号院×。租赁方式：整院落承租。二、房屋起付日期和租赁期限。1.独院租赁自2018年3月6日起，至2019年3月5日终止。租赁期为1年。2.租赁期满，乙方需继续承租的，应于租赁期满前3个月向甲方提出要求，并经甲方同意后重新签订租赁合同。3.乙方需支付租赁房屋押金5000元，合同签订日与房租一起付清。三、租金及支付：甲乙双方约定，该院租赁的壹年租金为人民币90000元（大写玖万元整）付款方式年付；提前一个月（每年2月5日）付清下一年租金。三年后，租金在此基础上递增10%。五、院落使用要求和维修责任：2.租赁期间，甲方保证该独院及其原有附属设施处于正常的可使用和安全的状态。甲方对该独院房屋进行检查、养护，应提前五日通知乙方。检查养护时，乙方予以配合。3.租赁期间，乙方要建新建厂房之类设施时，必须经过甲方同意才可继续。且乙方必须办理建房申请，需经甲方同意后才可建造。如乙方建造的房屋被列为违章建筑，所产生的损失由乙方承担。并且新建房屋的使用期限同合同一致。合同期满后，房屋一并归甲方所有。4.乙方租赁房租必须进行合法使用，如有违反国家法律，甲方有权立即收回房租租用权，并且产生法律一切责任由乙方承担。5.因乙方经营违反国家行情等事件，政府或者地方强制关闭搬迁的，甲方不予退还剩余房租。六、租赁期间其他有关约定......3、独院租赁期间，乙方经甲方同意可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原有房屋结构，如产生危险乙方全权负责。装修费用由乙方自责，合同期满后，乙方不得随意拆毁房屋装修，房屋装修无偿归甲方所有......七、其他条款：1.独院租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，需提前90天通知乙方，退还乙方未到期部分房租，并应该根据建造房屋时所产生的费用支付给乙方。乙方所造成的营业损失及搬家费用由甲方承担。租赁期间，如乙方提前退租而违约，乙方需提前90天通知甲方，乙方在所租用土地上的新建建筑无偿归甲方所有。2.乙方如有违反本合同的其他条约，构成违约，甲方所收租金不退，乙方所租用土地上的新建建筑无偿归甲方所有。3.租赁期间，如遇拆迁，甲方应及时通知乙方，甲方原有住房赔偿归还甲方，乙方在所租用土地上的新建建筑，甲方应该根据建造房屋时所产生的一半费用支付给乙方。乙方所产生的经济损失甲方不负责。国家给予所有房屋租赁赔偿的经营补偿归甲方所有......双方还约定了其他权利义务。最后由龙禹锟和王代宝签字确认。2019年3月6日，出租方（甲方）龙禹锟与承租方（乙方）王代宝签订《独院租赁合同》一份，一、出租独院情况：甲方租赁乙方独院坐落在：北京市房山区×村×号院×。租赁方式：整院落承租。二、房屋起付日期和租赁期限：1.独院租赁自2019年3月6日起，至2020年3月5日终止。租赁期为1年。2.租赁期满，乙方需继续承租的，应于租赁期满前3个月向甲方提出要求，并经甲方同意后重新签订租赁合同。3.乙方需支付租赁房屋押金5000元，合同签订日与房租一起付清。三、租金及支付：甲乙双方约定，该院租赁前两年，年租金为人民币90000元（大写玖万元整）付款方式年付；提前一个月（每年2月5日）付清下一年租金。三年后，租金在此基础上递增10%。五、院落使用要求和维修责任；2.租赁期间，甲方保证该独院及其原有附属设施处于正常的可使用和安全的状态。甲方对该独院房屋进行检查、养护，应提前五日通知乙方。检查养护时，乙方予以配合。3.租赁期间，乙方要建新建厂房之类设施时，必须经过甲方同意才可继续。且乙方必须办理建房申请，需经甲方同意后才可建造。如乙方建造的房屋被列为违章建筑，所产生的损失由乙方承担。并且新建房屋的使用期限同合同一致。合同期满后，房屋一并归甲方所有。4.乙方租赁房租必须进行合法使用，如有违反国家法律，甲方有权立即收回房租租用权，并且产生法律一切责任由乙方承担。5.因乙方经营违反国家行情等事件，政府或者地方强制关闭搬迁的，甲方不予退还剩余房租。六、租赁期间其他有关约定......3、独院租赁期间，乙方经甲方同意可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原有房屋结构，如产生危险乙方全权负责。装修费用由乙方自责，合同期满后，乙方不得随意拆毁房屋装修，房屋装修无偿归甲方所有......七、其他条款：1.独院租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，需提前90天通知乙方，退还乙方未到期部分房租，并应该根据建造房屋时所产生的费用支付给乙方。乙方所造成的营业损失及搬家费用由甲方承担。租赁期间，如乙方提前退租而违约，乙方需提前90天通知甲方，乙方在所租用土地上的新建建筑无偿归甲方所有。2.乙方如有违反本合同的其他条约，构成违约，甲方所收租金不退，乙方所租用土地上的新建建筑无偿归甲方所有。3.租赁期间，如遇拆迁，甲方应及时通知乙方，甲方原有住房赔偿归还甲方，乙方在所租用土地上的新建建筑，甲方应该根据建造房屋时所产生的一半费用支付给乙方。乙方所产生的经济损失甲方不负责。国家给予所有房屋租赁赔偿的经营补偿归甲方所有......双方还约定了其他权利义务。最后由龙禹锟和王代宝签字确认。2020年3月6日，出租方（甲方）龙禹锟与承租方（乙方）王代宝签订《独院租赁合同》一份，一、出租独院情况：甲方租赁乙方独院坐落在：北京市房山区×村×号院×。租赁方式整院落承租。二、房屋起付日期和租赁期限：1.独院租赁自2020年3月6日起，至2023年3月5日终止。租赁期为3年。2.租赁期满，乙方需继续承租的，应于租赁期满前3个月向甲方提出要求，并经甲方同意后重新签订租赁合同。3.乙方需支付租赁房屋押金5000元，合同签订日与房租一起付清。三、租金及支付：甲乙双方约定，该院租赁为两年，每年租金为人民币97000元（大写玖万柒仟元整）付款方式年付；提前一个月（每年2月5日）付清下一年租金。每两年，租金在此基础上递增10%。五、院落使用要求和维修责任：2.租赁期间，甲方保证该独院及其原有附属设施处于正常的可使用和安全的状态。甲方对该独院房屋进行检查、养护，应提前五日通知乙方。检查养护时，乙方予以配合。3.租赁期间，乙方要建新建厂房之类设施时，必须经过甲方同意才可继续。且乙方必须办理建房申请，需经甲方同意后才可建造。如乙方建造的房屋被列为违章建筑，所产生的损失由乙方承担。并且新建房屋的使用期限同合同一致。合同期满后，房屋一并归甲方所有。4.乙方租赁房租必须进行合法使用，如有违反国家法律，甲方有权立即收回房租租用权，并且产生法律一切责任由乙方承担。5.因乙方经营违反国家行情等事件，政府或者地方强制关闭搬迁的，甲方不予退还剩余房租。六、租赁期间其他有关约定......3、独院租赁期间，乙方经甲方同意可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原有房屋结构，如产生危险乙方全权负责。装修费用由乙方自责，合同期满后，乙方不得随意拆毁房屋装修，房屋装修无偿归甲方所有......七、其他条款：1.独院租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，需提前90天通知乙方，退还乙方未到期部分房租，并应该根据建造房屋时所产生的费用支付给乙方。乙方所造成的营业损失及搬家费用由甲方承担。租赁期间，如乙方提前退租而违约，乙方需提前90天通知甲方，乙方在所租用土地上的新建建筑无偿归甲方所有。2.乙方如有违反本合同的其他条约，构成违约，甲方所收租金不退，乙方所租用土地上的新建建筑无偿归甲方所有。3.租赁期间，如遇拆迁，甲方应及时通知乙方，甲方原有住房赔偿归还甲方，乙方在所租用土地上的新建建筑，甲方应该根据建造房屋时所产生的一半费用支付给乙方。乙方所产生的经济损失甲方不负责。国家给予所有房屋租赁赔偿的经营补偿归甲方所有......双方还约定了其他权利义务。最后由龙禹锟和王代宝签字确认。2020年2月5日，原告王代宝通过微信转账方式分两笔向被告龙禹锟交纳了97000元，龙禹锟对此予以确认。2018年5月4日，王代宝在涉案房屋中打隔断，由收款人张东出具收条一张，具体内容为：“隔断材料及人工费17000元。”2018年7月7日，张东出具收条一张，具体内容为：“收到伍仟陆佰元整。”2018年5月7日，王秀红出具收条一张，具体内容为：“今收到装修款12400元”。2018年7月7日，黄辉出具收条一张，收塑钢门1500元。王代宝装修花费共计36500元。后被告龙禹锟于2020年9月30日通知原告王代宝搬走，将于年底要对房屋进行拆除。原告王代宝于2020年10月15日搬走。搬家运输费用为1450元。2020年10月15日至2021年3月5日，原告王代宝未使用期间的租金为37471元，押金被告龙禹锟收取为5000元尚未退还。另查明，龙禹锟确认其独院所在土地系其向村委会租赁所得，所建建筑物并未取得建筑物规划许可证。上述事实，有双方当事人陈述、《独院租赁合同》、收条等证据，经庭审质证，可以作为认定事实的依据。本院认为：出租人就未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中被告龙禹锟出租的独院房屋并未取得建筑物规划许可证，故双方签订的《独院租赁合同》应属无效。本案中，原告王代宝与被告龙禹锟自2018年签订《独院租赁合同》，原告王代宝一直使用至2020年10月15日，期间王代宝按期缴纳相应的占有使用费用。双方于2020年续签合同，约定租赁时间为2020年3月6日起至2023年3月5日，因涉案房屋拆迁原因，被告龙禹锟要求原告王代宝提前搬离，原告王代宝于2020年10月15日搬离涉案租赁场地，故原告王代宝要求被告龙禹锟退还2020年10月15日至2023年3月5日提前支付的租金37471元，以及押金5000元，于法有据，本院予以支持。被告龙禹锟认为房屋的拆除原因系原告王代宝对房屋的改造而造成的违建，但其并未提供证据予以证明王代宝实施了改建或者新建，亦未提交行政部门关于违建的认定证明。且被告龙禹锟在庭审中认可因为村委会口头承诺对拆除房屋有一定的补偿，故其提前自行拆除房屋。故被告龙禹锟属于过错方，对于原告王代宝所述损失应当赔偿，针对装修部分，原告王代宝2018年对于房屋内容进行隔断粉刷等未改变房屋结构的简单装修花费共计36500元，故本院酌定由被告龙禹锟赔偿10000元。双方签订的《独院租赁合同》中约定被告龙禹锟提前终止合同而违约，给原告王代宝所造成的营业损失及搬家费用由被告龙禹锟承担。被告龙禹锟房屋未曾取得建筑物规划许可证致使双方签订的合同无效，且原告王代宝在租赁房屋时亦未尽到谨慎审查义务，双方均具有一定过错，故对于搬家费用1450元，本院酌定被告龙禹锟承担70%是1015元，原告王代宝自行承担435元。对于设备的搬家安装费是被告龙禹锟在签订合同时无法预见的，故对于设备搬家安装费的损失，原告王代宝要求被告龙禹锟承担，于法无据，本院不予支持。对于原告王代宝的营业损失，因原告王代宝提供的证据并不能证明因搬家其已经受到了实际损失，本院对此诉讼请求不予支持。被告龙禹锟认为原告王代宝更换了门倒卖了电线，要求从原告王代宝的押金中予以扣除，但是其并未提交证据予以证明，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告龙禹锟于本判决生效后十日内退还原告王代宝租金37471元、押金5000元；二、被告龙禹锟于本判决生效后十日内赔偿原告王代宝损失装修损失10000元，搬家费1015元；三、驳回原告王代宝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2746元，由原告王代宝负担569元（已交纳）、由被告龙禹锟负担2177元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  郭 倬二〇二一年三月十九日法官助理  刘婷婷书 记 员  董彤妍