广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初35399号原告：广州市天河区五山润照诚商行，住所地广东省广州市天河区粤垦路1号201房自编2号，统一社会信用代码92440101MA59NKGP0Y。经营者：黄惠秋，总经理。委托代理人：胡少波,系广东三环汇华律师事务所律师。被告：盖天佐，男，1972年4月1日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告广州市天河区五山润照诚商行与被告盖天佐租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市天河区五山润照诚商行的委托代理人胡少波及被告盖天佐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市天河区五山润照诚商行向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告自2020年7月1日至2020年9月30日止被告拖欠原告的房屋租金、水电费、污水处理费及管理费（即《2020年八正道欠费金额明细清单》第27-40项的金额）；2.被告向原告支付逾期付款的违约金（以当月欠付的租金、水电费、管理费为本金，自当月6日起计至清偿之日止，按每日2%的标准计算）；3、被告支付原告本案律师费10000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年7月31日签订《广州市房屋租赁合同》，原告同意将坐落广州市天河区粵垦路1号104房的房产出租给被告经营。双方约定2019年8月1日至2019年9月10日为装修免租期，不支付租金；从2019年9月11日起，开始计算租金。租金按月结算，由被告在每个月的第5日前交付给原告。水电杂费、物业管理费由被告承担，另行支付给原告。租期是从2019年8月1日至2027年7月31日。被告向原告交纳租赁保证金13000元，水电保证金20000元。原告应在租赁期满或解除合同之日，在被告未违约、已清所有费用及清沽场地后，无息退回被告。非因原告原因，被告在租赁期内单方提出解约的，上述各类款项不予退还。合同履行过程中，被告拖欠原告租金、水电费等。为解决纠纷，原告委托广东三环汇华律师事务所代理本案，支付律师费10000元。之后，原告在2020年8月24日向被告发出《函告》，但经协商，双方无法达成一致。原告认为被告拒不履行合同义务，理应承担民事责任。依据合同第七条第一款、第十一条约定的内容，原告提起本案诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告盖天佐辩称：不同意原告诉讼请求。原告严重侵犯我方的权利，存在强迫交易、商业欺诈、欺行霸市的行为。租赁前原、被告协商的内容与承租后的实际情况不一致，原告单方提出很多无理的缴费，如水电费、管理费等要求我方直接交付给原告，而不是交付给物业公司。此前双方就此已多次沟通，后我方于2020年3月再次与原告沟通时提出为何我方交付的水电费是正常标准的50倍，并且水电费只能给原告，不可以给物业公司。而且商铺的租赁面积不超过200平方米，但管理费却按数百平方米计算。从原告提供的缴费通知单可以看出原告多年来的乱收费。从双方的微信聊天记录可以看出如果我方不按原告的要求交费，原告就停水停电。2020年3月我方再次提出用电不合理，原告就推脱给物业公司，要求我方与物业公司谈。由于原告存在商业欺诈、强迫收费、欺行霸市等情况，我方不能再承受这种涉恶行为带来的严重负担，被迫停止经营。与原告多次协商无果后，我方无法在这么强大的压力下经营。对原告的强迫交易、商业欺诈、欺行霸市的行为，我方保留另案起诉的权利。我方确认《2020年八正道欠费金额明细清单》中第27-40项的项目没有交费，但不确认欠付的金额，因为原告存在乱收费的情况。经审理查明：2019年7月31日，原、被告签订《广州市房屋租赁合同》，约定原告将广州市天河区粤垦路1号104房自编2号、自编3号的房产（下称涉案商铺）出租给被告；建筑（或使用）面积175平方米（按实际测量面积计算）；租赁期限2019年8月1日至2027年7月31日；其中2019年8月1日至2019年9月10日为装修免租期，2019年9月11日至2019年9月30日月租金43333元，2019年10月1日至2020年7月31日的月租金为65000元，2020年8月1日至2021年7月31日的月租金为68250元；租金按月结算，被告在每月第5日前支付；（第七条第一款）被告依时交纳租金和水电费管理费等，逾期交付租金的，每逾期一日，被告按当月租金额的2%支付违约金……如果水电费、管理费等逾期超过10日仍未缴清，原告有权对租赁位置作出停电、停水处理，直到被告缴清费用为止，物业或原告延迟下发水电费通知单的情况除外，如逾期超1个月，原告可随时解除本合同……（第十一条）合同履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，依法向广州市天河区人民法院起诉，所聘请的律师费用（限定于20000元以内）和诉讼费用全部由败诉方承担等。同日，原、被告签订《附加协议》，约定原告保证向物业管理处申请60千瓦的增容电量，被告负责支付全部增容费用及施工等。原告为证明被告欠费情况，提交了《2020年八正道欠费金额明细清单》，其中第27-40项内容如下：2020年6月电费（增容）8385.74元、水费964.51元、污水处理费390.26元，2020年7月管理费2152元、租金65000元；2020年7月电费（增容）15394.1元、水费709.42元、污水处理费287.04元，2020年8月管理费2152元、租金60000元；2020年8月电费（增容）8831.35元、水费527.68元、污水处理费213.51元，2020年9月管理费2152元、租金60000元；上述金额合计227159.61元。原告为证明其主张的欠费金额，提交了数张粤垦路1号B-103、104、201单元的《缴款通知单》（侨英花园管理处出具，显示涉案商铺每月管理费为1163.28元、水电费及污水处理费则无区分三个单位各自金额）。原告为证明其为本案纠纷支付律师费10000元，提交了《委托合同》【显示案外人广州鼎醴贸易有限公司（下称鼎醴公司）、原告就原告与被告之间房屋租赁纠纷一案委托广东三环汇华律师事务所代理，代理费10000元】及律师费发票（显示购买方为鼎醴公司）。被告为证明缴费情况，提交了数张原告出具的《缴费通知书》【显示涉案商铺每月管理费为2152元，2020年7月的电费（增容）、水费、污水处理费金额与前述《2020年八正道欠费金额明细清单》一致】。被告为证明原告以停水停电威胁其交租，提交了两份《函告》（第一份落款时间为2020年6月30日，内容为要求被告遵守承诺在7月3日前交付租金，否则业主有权依合同约定停水、停电等；第二份落款时间为2020年8月31日，内容除了要求被告支付欠费，还称要求被告对漏水处维修并对卷闸门进行恢复等）。被告为证明双方协商过程，提交了双方人员的微信聊天记录（显示双方分别在2020年3月、5月曾就电费倍率50倍、物业费计算面积进行沟通，原告方人员在2020年6月29日催缴相关费用时，被告方人员回复“费用都冇问题”，此后未见双方就电费、物业管理费进行沟通；2020年8月27日原告方人员催缴费用并称没收到欠费的话当天开始停电，被告方人员回复当天不行，后天29号可以，原告方人员又回复29号再收不到钱就不好意思了；2020年8月29日原告方人员要求被告签署退场确认书，被告方人员表示没时间、明天可以；2020年8月30日原告发出退场确认函电子版，被告方人员表示中止条件有问题、不会签，但明天会全部撤场地；2020年8月31日原告方人员发出前述第二份《航函告》电子版并要求按时交款交钥匙，被告方人员称下午搬东西并询问原告是否同意其在不签订退场协议情况下搬东西，原告方人员回复按合同条款执行；2020年9月2日被告方人员向原告方人员发送一段视频，并称涉案商铺钥匙“已经交给你们五粮液商铺的前台了”）。关于涉案商铺及前述103、201单元的水电费、污水处理费的分摊问题。原告称每户都有独立的水电表，是按水电表的实际读数分摊的，并于庭后提交了涉案商铺的水表、电表照片。被告则称每次都是原告说多少钱被告就支付多少钱，因为如果被告不交费，原告就停水停电。关于被告交还涉案商铺给原告的时间。原告称其在2020年11月17日对涉案商铺进行清场并收回。被告称其在2020年8月31日撤场。另，庭审中被告确认未付涉案商铺2020年7月1日之后的租金、管理费、水电费。庭后原告表示因考虑到新冠疫情原因，2020年8、9月租金其仅主张60000元/月。本院认为：《广州市房屋租赁合同》为原、被告真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。关于被告交还场地时间。原告主张其在2020年11月17日自行收回场地，被告主张其在2020年8月31日撤场，但均未能充分举证证明，本院均不予认可。从双方微信聊天记录可知，原、被告双方在2020年8月29日至8月31日一直就退场问题进行协商，被告已明确表示要撤场，原告对于被告要撤场亦是同意，但双方因退场协议书的条款内容而未能就撤场问题达成一致意见，后被告于2020年9月2日告知原告已交还钥匙。据此，本院认为原告已知悉被告在2020年9月2日撤场，而原告作为出租人在双方租赁合同无法继续履行的情况下，负有及时止损的义务，理应及时收回涉案商铺以避免损失扩大，故本院认定被告交还涉案商铺的时间为2020年9月2日。关于管理费金额。从双方证据看来，在发生本案纠纷前被告是按2152元/月的标准向原告支付管理费，其虽曾在2020年3月提出异议，但之后未见继续提出异议，本院对该金额予以认可。关于水电费金额。《缴款通知单》虽未对包含涉案商铺在内的三个单元金额进行区分，但原告陈述是按照各户水电表度数进行分摊并提交了涉案商铺水表、电表照片为证，且被告确认合同履行过程中是根据原告通知的金额向其缴纳水电费，其虽不认可原告主张的水电费金额但未能提供反驳证据，故本院对原告主张的被告欠付电费（增容）、水费、污水处理费金额予以认可。被告作为承租人，理应向原告支付拖欠的租金、管理费及水电费等。从已查明事实及本院上述认定内容看来，被告应向原告支付欠付款项如下：1.2020年7月1日至2020年9月2日的租金129000元（65000+60000+60000÷30×2）及管理费4447.47元（2152×2+2152÷30×2）；2.2020年6月电费（增容）8385.74元、水费964.51元、污水处理费390.26元，2020年7月电费（增容）15394.1元、水费709.42元、污水处理费287.04元，2020年8月电费（增容）8831.35元、水费527.68元、污水处理费213.51元，合计35703.61元。被告逾期支付租金，构成违约，原告依据合同约定主张逾期付款违约金，合理有据，但合同约定的违约金标准过高，本院基于公平原则调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮50%的标准，以本金为限。对于原告主张的管理费、水电费的逾期付款违约金，因缺乏合同依据，本院不予支持。综上，被告应向原告支付逾期支付租金的违约金（以当月欠付的租金为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮50%的标准，自当月6日起计至清偿之日止，以本金为限）。关于原告要求被告支付律师费10000元的诉请，因原告已提交相应证据且在本案诉讼中有委托律师作为代理人，其该项诉请有事实和合同依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告盖天佐于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市天河区五山润照诚商行支付2020年7月1日至2020年7月31日的租金65000元、2020年8月1日至2020年8月31日的租金60000元、2020年9月1日至2020年9月2日的租金4000元，合计129000元；被告盖天佐于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市天河区五山润照诚商行支付逾期支付上述租金的违约金（以当月欠付的租金为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮50%的标准，自当月6日起计至清偿之日止，以本金为限）；被告盖天佐于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市天河区五山润照诚商行支付2020年7月1日至2020年9月2日的管理费4447.47元；被告盖天佐于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市天河区五山润照诚商行支付2020年6月电费（增容）8385.74元、水费964.51元、污水处理费390.26元，2020年7月电费（增容）15394.1元、水费709.42元、污水处理费287.04元，2020年8月电费（增容）8831.35元、水费527.68元、污水处理费213.51元，合计35703.61元；被告盖天佐于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市天河区五山润照诚商行支付律师费10000元；六、驳回原告广州市天河区五山润照诚商行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6006元，由原告广州市天河区五山润照诚商行负担2560元，被告盖天佐负担3446元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张 杳人民陪审员  刘国旗人民陪审员  伍建红二〇二一年三月十五日书 记 员  梁怡筠梁昭仪