河南省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）豫民申8116号 再审申请人(一审被告、二审上诉人)：光山德厚昌业房地产有限公司。住所地：光山县城商务中心区秀水蓝湾小区1号楼。 法定代表人：李恒斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周健，河南季布律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：李保凯,男，汉族，1968年9月3日出生，住河南省光山县。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张芝叶，女，汉族，1967年8月20日出生，住河南省光山县。 以上二被申请人共同委托诉讼代理人：刘希旺、李伟，河南问通律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：裴广利，男，汉族，1966年9月9日出生，住河南省光山县。 一审被告：光山县城镇建设开发公司。住所地：光山县官渡河产业集聚区航空路。 法定代表人：程军，该公司经理。 再审申请人光山德厚昌业房地产有限公司（以下简称德厚公司）因与被申请人李保凯、张芝叶、裴广利、一审被告光山县城镇建设开发公司（以下简称城建公司）房屋置换协议纠纷一案，不服河南省信阳市中级人民法院（2019）豫15民终5337号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 德厚公司申请再审称，请求依法撤销一、二审判决，进行再审，改判驳回李保凯、张芝叶、裴广利的诉讼请求，或发回重审，本案所有诉讼费用由李保凯、张芝叶、裴广利承担。事实与理由：一、原审认定事实错误。李保凯、张芝叶与案外人甘从高、李国锋签订的《房屋拆迁补偿协议》和与城建公司签订的《商品房定购合同》，违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定，房屋征收补偿是县级以上人民政府实施的具体行政行为，城建公司没有取得土地、规划、建设许可等房地产开发手续，不具备销售商品房的资格，原审法院认定上述协议合法有效错误。原审法院认定德厚公司是城建公司秀水蓝湾项目的继承者，有义务履行上述无效协议缺乏事实和法律依据。德厚公司与前期秀水蓝湾项目开发主体即城建公司无关，二者既不存在股东相同或交叉，也不存在管理或控股关系，原审法院认定事实错误，判决错误。二、原审适用法律错误。案涉补偿协议签订时，《城市房屋拆迁管理条例》已经废止。德厚公司与李保凯、张芝叶、裴广利没有签订任何协议，案涉合同不仅无效，且与德厚公司无关。城建公司没有取得商品房开发建设手续而与明知该情况的李保凯、张芝叶、裴广利签订案涉合同，两方均有过错。本案应当适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》进行审理。三、原审程序违法，法律关系混乱，遗漏当事人。本案中甘从高、李国锋挂靠城建公司进行房地产开发，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条的规定，甘从高、李国锋是本案的利害关系人，必须参加本案诉讼，一审法院未追加他们为本案被告，属于程序违法。李保凯、张芝叶起诉时的案由为房屋置换协议纠纷，而追加裴广利参加诉讼的案由应为商品房买卖合同纠纷，双方的诉讼标的既不同一，也非同一种类，原审合并审理没有法律依据。且德厚公司没有与裴广利签订商品房买卖合同。四、本案应当查明以下事实：德厚公司是否与李保凯、张芝叶、裴广利签订了案涉合同以及是否有义务履行案涉合同；案涉合同是否无效及其法律后果；李保凯、张芝叶、裴广利交纳购房款项相关细节；未经授权个人是否可以征收拆迁他人房屋；法律规定的国有土地上房屋征收安置主体是谁。 李保凯、张芝叶辩称，一、案涉补偿协议与购房合同系双方真实意思表示，不违反法律规定。德厚公司曾向光山县人民政府（以下简称县政府）出具《承诺》表明项目土地上涉及的拆迁安置、债权债务纠纷等一切由德厚公司解决，一切责任和后果都由德厚公司承担，与县政府无关。县政府在河南省信阳市中级人民法院（2016）豫15行初字第1584号一案《答辩状》中承认德厚公司承诺内容，且德厚公司、城建公司在该案中均对县政府答辩内容予以认可。德厚公司在该案中也承认收取了县政府退还的土地出让金3525.79万元，退还财政票据载明包含付房屋拆迁安置补偿费、返还土地出让金、付基础设施配套费等。故该项目事实上是企业自主、自愿与被安置人达成补偿安置协议，建安置房对被安置人予以安置，并不违反法律规定。二、德厚公司与李保凯、张芝叶存在法律关系，原审认定德厚公司是城建公司的承继者有事实和法律依据。德厚公司原发起人甘从高在德厚公司设立前用城建公司名义从事秀水蓝湾项目前期开发，秀水蓝湾项目印章由德厚公司持有、控制，欠李保凯、张芝叶的拆迁补偿款100万经与甘从高协商转为借款，借条盖有秀水蓝湾项目部印章，光山县人民法院（2020）豫1522民初53号判决认定了上述事实。本案已执行完毕，李保凯、张芝叶已装修和使用房屋，德厚公司委托的前期物业公司也向李保凯、张芝叶收取了物业费。三、原审程序合法，未遗漏当事人。甘从高与李保凯、张芝叶签订《商品房定购合同》并加盖秀水蓝湾项目部印章，用于履行《房屋拆迁补偿协议》。多份判决均已查明德厚公司继续承担原发起人签字行为后果，继续承担原发起人用秀水蓝湾项目部印章盖章后果的事实。根据《中华人民共和国公司法》相关规定，对于公司发起人的行为，在公司设立后，合同相对方请求公司承担责任的，应予以支持。李保凯、张芝叶将一套安置房转让给裴广利，甘从高安排用秀水蓝湾项目部印章盖章，将《房屋定购合同》更名给裴广利，此后德厚公司也通知过裴广利收房。因德厚公司与城建公司在秀水蓝湾项目上存在承继关系，故裴广利加入诉讼正确。 本院经审查认为，原审认定德厚公司应当在本案中承担合同责任，德厚公司对此持有异议，其申请再审称其并非案涉合同的相对方，相应责任不应由其承担。经查，在2012年5月2日，甘从高、李国锋作为甲方，李保凯、张芝叶作为乙方，签订《房屋拆迁补偿协议》，该协议约定，乙方的三间门面房由甲方拆除后，甲方补偿乙方现金3860000元、住房四套、停车库两个。因甘从高和李杨无相应开发资质，其以甘忠强的名义挂靠城建公司，并以城建公司为主体开发秀水蓝湾一期项目。2013年1月18日，城建公司秀水蓝湾项目部作为出卖人，李保凯作为买受人，签订《商品房定购合同》两份。由此可知，李保凯、张芝叶的合同相对方并非是德厚公司。根据相关法律规定，合同责任应当由合同当事人承担，对于合同当事人以外的第三人并无约束力。相对性是合同债权的基础，债是特定当事人之间的法律关系，债权人只能向特定的债务人请求给付，债务人只对特定的债权人负有给付义务。一般来讲，如果合同责任转移至第三人承担，则应由债权人、债务人、第三人就此达成一致的意思表示。根据原审查明的事实，德厚公司原名上海德厚昌业房地产有限公司，该公司于2013年11月1日成立，其开发的项目为秀水蓝湾二期6号楼等项目。可见，德厚公司成立于案涉《房屋拆迁补偿协议》、《商品房定购合同》签订之后，其开发项目范围与城建公司并不一致。德厚公司与城建公司彼此独立。虽然甘从高曾系德厚公司的股东，但是根据工商登记资料显示，该公司股东并非甘从高一人，且该公司成立后股东亦发生多次变更。在本案诉讼中，德厚公司不认可其与城建公司秀水蓝湾项目部存在关联关系，亦不认可其同意承担案涉《房屋拆迁补偿协议》、《商品房定购合同》所约定的合同责任。结合本案实际情况来看，并无充分有效证据证实德厚公司与案涉《房屋拆迁补偿协议》、《商品房定购合同》当事人就合同责任的承担达成过一致意见，德厚公司承担该合同责任尚缺乏相应直接证据予以证明。在上述情况下，应当对德厚公司与案涉《房屋拆迁补偿协议》、《商品房定购合同》当事人之间是否实际存在债权债务转让协议等相关事实进一步调查核实，并在此基础上对德厚公司应否履行案涉合同所约定的义务据实作出认定。综上，本案存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定情形，应当再审。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条、第二百零四条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第一款的规定，裁定如下： 一、指令河南省信阳市中级人民法院再审本案； 二、再审期间，中止原判决的执行。 审判长  林秀敏 审判员  孙 明 审判员  邹新哲 二〇二一年三月三日 书记员  龚梦圆