辽宁省大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初4667号原告（反诉被告）：郭巧梅，女，1963年1月14日生，汉族，住所辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：王东梅、邢宇，系辽宁论典律师事务所律师。被告（反诉原告）：王革，女，1967年6月28日生，汉族，住所辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：柏卫东、委莎莉，系辽宁郡东律师事务所律师。原告（反诉被告）郭巧梅【以下简称“原告（反诉被告）”】与被告王革【以下简称“被告（反诉原告）”】房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月23日第一次公开开庭进行了审理。庭审中，原、被告对于房屋租赁面积出现争议，故原告申请对房屋出租面积进行测绘。本院准许其鉴定申请后，大连市勘查测绘研究院有限公司接受委托，并出具技术报告。因鉴定程序及案情复杂，本案裁定变更适用普通程序，由审判员马雯菁担任审判长，与人民陪审员张晓青、姚波组成合议庭，并于2020年12月23日第二次开庭进行了审理。两次庭审，原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称，2017年3月31日，被告（反诉原告）因生产经营需要，承租了原告（反诉被告）名下位大连市甘井子区号房屋，双方于2017年4月4日签订了《房屋租赁合同》。合同约定：租赁房屋面积为320平方米，租期为十年。同时约定了租金标准；被告（反诉原告）应于每年6月1日前一次性交纳下一年度租金，拖延一个月原告（反诉被告）有权要求解除合同，所有损失由被告（反诉原告）承担。合同签订后，双方按照合同约定履行了各自义务，但2019年6月1日前，被告（反诉原告）未按照合同约定交纳2019年7月1日至2020年6月30日的房屋租金，经多次催要，其在逾期半年后才陆续支付了42000元，尚欠78821.9元。故根据合同约定及相关法律规定，原告（反诉被告）诉请判令：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，要求被告腾退房屋；2、被告（反诉原告）支付自2019年7月1日至实际腾退之日止的占有使用费用（按照年租金150000元标准，暂计至2020年4月20日为78821.9元）；3、被告（反诉原告）支付因其延迟支付租金造成的利息损失按同期银行贷款利率计算2800.15元。被告（反诉原告）辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，我方延期支付租金是由于原告（反诉被告）出租的房屋存在违章建筑和不可抗力共同造成，不应认定为违约，其以此为由主张解除合同不能成立。1、我方自2017年7月1日承租案涉房屋，尚不足一年，即于2018年6月11日收到大连市甘井子区城市管理行政执法局的调查通知书，要求提供案涉房屋扩建上下两层的审批手续。我方及时通知原告（反诉被告）要求其妥善处理。但原告（反诉被告）表示违建与我方无关，其自己去与执法部门联系说明情况，到时出现什么问题，由原告（反诉被告）承担。以上事实足以说明，原告（反诉被告）对于案涉房屋存在违法建筑的事实已经自认。但实际上，原告（反诉被告）并未积极与执法部门联系说明情况，直至2019年9月2日，违法建筑被执法部门强令拆除。在租赁合同签订时，原告（反诉被告）并未说明存在违建，我方在不知房屋存在违法建筑的情况下，对违法建筑部分进行了装修作为厨房（一层）和员工宿舍（二层）使用，现该部分被拆除，我方只能重新规划使用案涉房屋并进行再次装修，并因此停业近两个月。因重新装修、重新规划、被迫停业，给我方造成重大损失且未予赔偿的情况下，我方有权延期缴纳房租，该行为不属于故意拖欠，不构成违约。2、2020年至今，大连地区接连发生新冠疫情，给餐饮行业经营带来重大不利影响，受不可抗力影响，我方经营活动陷于困境，暂时无力承担房租，并非故意拖欠，不构成违约。第二、我方投入巨资对房屋进行了装修，从2017年7月1日开始经营至今，尚不足四年，如判决解除合同，我方会遭遇重大损失，该判决结果会引发不利的社会效果。我方愿与原告（反诉被告）积极协商，想方设法尽快筹集资金交付租金。被告（反诉原告）反诉称，2017年4月4日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定我方承租原告（反诉被告）位于（此处有笔误）面积为320平方米的房屋，租赁期为2017年7月1日至2027年6月30日。合同签订后，我方花费巨额资金对承租房屋进行了装修。2019年1月21日，我方收到大连市甘井子区城市管理行政执法局的《违章通知书》，通知我方承租房屋存在违章建筑并责令我方立即予以自行拆除，此时我方才知晓案涉房屋存在违章建筑。后违章建筑被拆除，在此期间，我方无法正常经营，给我方造成了重大损失。且违章建筑被拆除后，我方承租房屋的实际面积远远不足双方约定的320平方米，为此我方多次要求原告（反诉被告）减免部分租金并赔偿我方的损失，但双方未能就此事协商一致，故我方未能足额支付租金。现反诉请求判令：1、原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）因解除《房屋租赁合同》而遭受的装修损失暂计算为10000元（具体数额待评估后再确认）；2、原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）因解除《房屋租赁合同》而遭受的营业损失暂计算为10000元（具体数额待评估后再确定）；3、原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）因租赁房屋违建部分被拆除遭受的装修损失317585.43元；4、原告（反诉被告）返还房屋违建部分的租金暂计算为50000元；5、原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）因租赁房屋违建部分被拆除支出的改造费用60000元。第二次庭审中，被告（反诉原告）明确因不同意原告（反诉被告）解除合同的诉请，故暂时不主张第1、2项反诉请求。原告（反诉被告）于两次庭审中对反诉请求辩称，不同意被告（反诉原告）的全部反诉请求。第一，第1、2项反诉请求与被告（反诉原告）陈述不符，被告（反诉原告）不同意解除合同，但以解除合同为前提，反诉请求支付装修损失及营业损失，没有事实依据。根据合同约定，案涉合同解除系被告（反诉原告）迟延交付租金的违约行为造成，合同解除后的所有损失应由被告（反诉原告）自行承担。第二，关于第3、4、5项反诉请求，首先，被拆除的违建部分并不包含在出租房屋范围内，该部分房屋原为厂房锅炉房位置，也不包括在产权证及租赁范围内，我方在签订租赁合同时便向被告（反诉原告）出示房产证，被告（反诉原告）也持该证办理经营饭店的工商注册手续，故此被告（反诉原告）对于房屋产权及租赁范围系明知的，其在明知锅炉房不在产权范围及租赁范围内的情况，未经我方允许擅自将锅炉房拆除进行扩建，所有损失应由其自行承担。其次，被告（反诉原告）未经相关部门批准，也未按照合同第四条约定便自行对房屋进行扩建改造，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，被告（反诉原告）擅自扩建的行为应由其自行承担，我方保留要求其恢复原状或赔偿损失的权利，故其第3、5项反诉请求既不符合合同约定，也不符合法律规定。再次，被告（反诉原告）要求我方返还被拆除违建部分的租金，拆除的违建部分并未包含在租赁房屋范围内，我方也从未收取过该部分房租。被告（反诉原告）擅自对该部分房屋加以利用，其主张返还此部分租金毫无事实依据，同时我方保留向其主张此部分房屋的占有使用费用。被告（反诉原告）称2018年6月知悉是违章建筑，但其于2019年12月31日、2020年1月23日交付部分租金。在其明知擅自改造的房屋被确认为违章建筑之后仍按照合同约定的数额向我方交付部分租金，且并无相关证据向我方主张过要求减免租金，故其现以违章建筑为由要求减少租金或返还租金均没有事实依据。最后，被告（反诉原告）应交租金的租期2019年7月1日至2020年7月1日内均未出现疫情，我方也举证证明被告（反诉原告）正常经营且生意很好，至今被告（反诉原告）无偿使用房屋一年半时间，给我方造成了很大的经济损失。且被告（反诉原告）同意继续履行的条件完全违反了公平原则，我方不同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对案涉事实认定如下：1、原告（反诉被告）提交一份房地产权证，其上记载：原告（反诉被告）与三位案外人共有坐落于大连市甘井子区的私有房产、建筑面积为578.73平方米。附记中有“继承存量房郭巧梅占房产份额八分之五……”内容。房证中有房屋平面图。2、原、被告于2017年4月4日签订《房屋租赁合同》，原告（反诉被告）为甲方（出租方），被告（反诉原告）为乙方（承租方）。合同约定：租赁房屋坐落于砖混结构、建筑面积320平方米。房屋免租期为90天，自2017年3月31日至2017年6月30日。房屋使用期2017年7月1日至2027年6月30日（共计十年），在此期间乙方如提前终止合同，需提前二个月通知甲方，租金甲方按乙方实际履行期计算，同时剩余租金在30日内退还乙方。甲方确保该房主同意此房屋承租给乙方。甲方确保该房屋没有任何债务纠纷，甲方所有的债务纠纷及其他的事情均与乙方无关。租金标准及给付时间为：2017年7月1日至2018年6月30日租金为100000元；2018年7月1日至2022年6月30日年租金为150000元（每年6月1日前一次性交纳，拖延一个月甲方有权解除合同，所有损失由乙方承担）。2022年7月1日至2027年6月30日年租金为160000元。押金10000元，乙方如果提前终止合同，押金不予返还。乙方可以根据自己的经营的需要对承租的房屋进行装修和改造（改造方案须征得甲方同意，不能破坏主体结构）。合同签订后，被告（反诉原告）未按期交付2019年7月1日之后的租金，原告（反诉被告）称于2019年12月31日、2020年1月23日收取部分租金30000元、12000元；其亦提交原、被告间微信聊天记录拟证其多次催促并给予延期，但被告（反诉原告）仍未足额交纳租金。被告（反诉原告）于2017年9月11日在租赁房屋地址注册个体工商户从事餐饮业。3、被告（反诉原告）提交调查通知书（2018年6月11日）、违章通知书（2019年1月21日）、催告书（2019年9月2日）、公告（2019年9月2日），上述行政文书均系向被告（反诉原告）作出，因“位于甘井子区周家街院内因未取得建设规划许可证建设长9米宽3米（二楼）、长13米宽2.3米（一楼）、总面积66平方米、钢架玻璃结构的行为”而被限令将违法建筑拆除。原、被告均认可上述违法建筑业经行政机关拆除。原、被告对于上述违法建筑是否属于合同标的有争议。原告（反诉被告）提交房屋出租前的照片拟证明违法建筑改造、扩建前是锅炉房，不属于租赁标的；锅炉房与租赁房屋也是各自独立的，故其未将钥匙交付被告（反诉原告）；被告（反诉原告）自行拆除改造后原告（反诉被告）才知悉。被告（反诉原告）则辩称该违法建筑是否为锅炉房无法判断，但是原为两层，且与租赁房屋是一体的，属于不可分割的一部分，被告（反诉原告）在原有结构上进行装修改造。被告（反诉原告）亦提交原、被告间的微信聊天记录（2019年7月期间），记录显示被告（反诉原告）向原告告知违法建筑即将要被拆除，原告（反诉被告）则要求被告（反诉原告）先交付房租并称其为房屋登记所有人，让执法部门与其沟通。因被告（反诉原告）不认可其现使用的租赁房屋面积达到合同所约定的320平方米，原告（反诉被告）申请对被告（反诉原告）现使用租赁房屋面积进行测绘。后委托大连市勘察测绘研究院有限公司进行鉴定程序，并出具技术报告，确认：被告（反诉原告）租用部分2层建筑面积为328.6平方米（不含二层升降梯面积）。关于报告中一层示意图与房证中房屋平面图不一致的情形，鉴定人出庭接受质证表示测绘仅是对实际使用区域，与房证无关，没有衡量现使用面积是否属于产权登记范围内。鉴定费用11000元，由原告（反诉被告）支付。本院认为，关于原告（反诉被告）诉请解除双方签订的《房屋租赁合同》一节，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，本院不予支持。理由如下：第一，原告（反诉被告）享有解除权的前提首先应为守约方，而作为出租方，其义务应为提供符合法律规定及合同约定的租赁标的，但现其提供的租赁房屋存在违建，故不应视为原告（反诉被告）完全履行合同义务。关于原告（反诉被告）辩称原锅炉房并不属于租赁房屋范围且被告（反诉原告）现使用租赁面积也超过合同所约定的320平方米一节，本院认为，案涉租赁房屋并不是独立可区分的产权房屋，因原告（反诉被告）系与案外人共有整个房屋，并将房屋内进行间隔划分出原告（反诉被告）可处分、使用的面积，故此《房屋租赁合同》中所约定的租赁面积并不精确。这节无论从按照房证面积及原告（反诉被告）所占份额，还是经测绘被告（反诉原告）现使用的面积均可以推断出。故原告（反诉被告）仅以现使用面积超过合同约定面积即主张其按约履行并不符合实际，应以原告（反诉被告）实际交付租赁物的具体情况来判断。而原告（反诉被告）辩称其并未将锅炉房部分交付被告（反诉原告）使用，系被告（反诉原告）来擅自使用并进行扩建改造。关于此节，因原告（反诉被告）所述的锅炉房已经被告（反诉原告）改造、装修并业经拆除，故从照片中无法全面反映出房屋原貌及真实情况，但从照片中房屋的外观来看确系一个整体，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交付的租赁标的应是包括该锅炉房部分。且被告（反诉原告）承租房屋系经营餐饮行业，其在承租后也对房屋进行全面的装修及改造，而合同中也约定有“改造方案须征得甲方同意，不能破坏主体结构”内容。如原告（反诉被告）所称其亦向被告（反诉原告）提供房产证办理注册登记（2017年9月11日），那么其所辩被告（反诉原告）系擅自改造并不知情一节并非合理。现在案涉租赁房屋系共有且存在违建的情况下，原告（反诉被告）应举证证明其在签订合同或在交付房屋时已对房屋存在违建且违建不包括在租赁范围内进行过特别约定，而通过被告（反诉原告）所提交的微信聊天记录来看，在被告（反诉原告）改造后的违建即将被拆除时，双方在沟通时，原告（反诉被告）也未特别约定此节情况。故此，可以认定原告（反诉被告）交付的租赁标的物存在违建部分，故原告（反诉被告）并非完全的守约方。第二，被告（反诉原告）未按期交纳租金的行为不符合同约定，但在如上所述第一点的情况下，且行政机关于发出调查通知书及违章通知书系在被告（反诉原告）应履行交付租金期限前，被告（反诉原告）的行为可适用《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定。原告（反诉被告）虽辩称在向被告（反诉原告）催要租金时，其并未提出违建的抗辩意见。但被告（反诉原告）提供的微信记录中，原告（反诉被告）向其催要租金，被告（反诉原告）则提出违建被拆除无法经营的意见。故被告（反诉原告）未交纳租金存在原告（反诉被告）交付租赁房屋存在违建，且经过其改造后被通知拆除存在损失的前提，其行为在此情况下，对原告（反诉被告）并不视为构成违约。第三，案涉租赁合同的履行情况也是考虑是否应解除合同的因素，如被告（反诉原告）所辩及勘验现场所见，被告（反诉原告）在租赁期十年的基础上对租赁房屋进行装修跟改造，且原告（反诉被告）解除合同的基本事由为被告（反诉原告）未交付租金，而庭审中，被告（反诉原告）也多次表示希望继续履行合同。双方虽在房租减免及损失赔偿上存在争议，但如经法院裁决处理上述争议后原、被告继续履行合同对双方均是避免损失、有利于维护社会经济秩序的方式。综上三点，对于原告（反诉被告）诉请解除与被告（反诉原告）间的《房屋租赁合同》，本院不予支持。双方应继续履行该《房屋租赁合同》，关于合同中原约定的租金标准是否因违建部分被拆除需要调整及被告（反诉原告）所反诉请求返还违建部分的租金50000元一节，本院认为，合同中并未约定房屋标的的具体情况而仅约定建筑面积320平方米，故房屋约定面积应是双方租金标准确定的基础。经测绘，被告（反诉原告）现使用的租赁面积仍超过合同约定面积，故此对于《房屋租赁合同》的租金标准仍应以双方约定为主。关于被告（反诉原告）诉请返还违建部分租金，虽因双方未明确约定违建部分是否属于租赁标的而由原告（反诉被告）承担相应的不利责任，但原约定的租金标准系针对约定的建筑面积320平方米，被告（反诉原告）应承担举证责任证明其支付了该部分违建部分的租金，故对被告（反诉原告）此节反诉请求不予支持。根据合同约定，被告（反诉原告）应于2019年6月1日前支付2019年7月1日至2020年6月30日期间的租金150000元；于2020年6月1日前支付2020年7月1日至2021年6月30日期间的租金150000元。被告（反诉原告）仅支付42000元，故在本院判令合同继续履行的前提下，且原告（反诉被告）诉请解除合同已支付合同未履行期间租金标的案件受理费并诉请支付占有使用费，为避免原告诉累，本案中对被告（反诉原告）应给付租金进行裁判。故被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）支付2019年7月1日至2021年6月30日期间的欠付租金258000元。关于原告（反诉被告）诉请欠付租金利息损失，因房屋存在违建部分致使双方对租金给付出现争议，被告（反诉原告）未按期交纳租金不构成违约，故本院不予支持。关于被告（反诉被告）反诉请求原告（反诉被告）赔偿违建被拆除的装修损失317585.43元、改造损失60000元及提出因新冠肺炎租金减免的答辩意见。本院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，违建被拆除虽有原告（反诉被告）提供租赁标的原有违建的原因，但系经过被告（反诉原告）改造装修且未办理建设工程规划许可，故最终被拆除的违建所产生的损失，原、被告均有过错。其次，因违建已被拆除，故本案无法通过鉴定程序确定具体损失数额，而被告（反诉原告）所主张的损失也系其自行列表计算而得，故被告（反诉原告）诉请并无充分事实及证据支持。但本院考虑到，虽然被告（反诉原告）未能提交充分证据证明损失具体数额但被告（反诉原告）装修及改造的损失确实存在，原、被告均有过错，酌定原告（反诉被告）赔偿违建被拆除的损失25000元。第三，欠付租金租赁期间确存在疫情致餐饮行业无法正常经营的情形，被告（反诉原告）所答辩的减少租金符合情势变更及公平原则，故本院结合疫情期间及原、被告共同担责的原则，减少被告（反诉原告）四个月租期一半租金25000元的给付义务。故被告（反诉原告）支付的租金数额为233000元（258000元-25000元）。如上，本案中已对原、被告诉请进行判定，如经生效判决最终确定原、被告继续履行合同及相应的损失、租金减免标准，被告（反诉原告）应按照其答辩意见及时履行给付欠付租金的义务，如其仍未按期履行生效判决确定的给付义务，原告（反诉被告）可另行起诉解除合同。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第六十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）郭巧梅解除合同的诉讼请求，原、被告继续履行双方于2017年4月4日签订的《房屋租赁合同》。二、被告（反诉原告）王革于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告（反诉被告）郭巧梅2019年7月1日至2020年6月30日租期内的欠付租金233000元。三、原告（反诉被告）郭巧梅于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿被告（反诉原告）王革违建被拆除的全部损失25000元。如果原、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告（反诉被告）郭巧梅的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）王革的其他反诉请求。本诉案件受理费4795元（按照欠付租金233000元标的及普通程序计算），由被告（反诉原告）王革负担并给付原告；其余案件受理费3243元（被驳回的第一、三项本诉诉请），由原告（反诉被告）自行承担。反诉案件受理费213元（按照损失25000元标的及反诉减半计算），由原告（反诉被告）郭巧梅负担并给付被告；被告（反诉原告）撤回第1、2项反诉请求部分的案件受理费150元，本院予以退回。其余反诉部分的案件受理费3643元，由被告（反诉原告）自行承担。鉴定费11000元，根据鉴定结果及裁判结果由被告（反诉原告）承担并给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  马雯菁人民陪审员  姚 波人民陪审员  张晓青二〇二一年三月二十四日书 记 员  王 健本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。