北京市高级人民法院执 行 裁 定 书（2021）京执异3号异议人（案外人）：吴**峰，男，1966年9月4日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。申请执行人：中国进出口银行，住所地北京市西城区复兴门内大街30号。法定代表人：胡晓炼，董事长。委托诉讼代理人：熊怀连，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雨晴，北京市炜衡律师事务所实习律师。被执行人：舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司，住所地浙江省舟山市普陀区沈家门街道北安路88号。法定代表人：黄海群。被执行人：舟山市融信置业有限公司，住所地浙江省舟山市定海区环城西路66号。法定代表人：张敏。被执行人：舟山市万润贸易有限公司，住所地浙江省舟山市定海区昌洲大道1007号405、407室。法定代表人：李萍。被执行人：乔伟海，男，1962年10月5日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区。被执行人：张敏，男，1961年4月5日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区。被执行人：刘昆伦，男，1966年12月28日出生，汉族，住浙江省宁波市奉化区。被执行人：毕成钢，男，1965年5月24日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区。被执行人：舟山市融信置业有限公司普陀分公司，营业场所地浙江省舟山市普陀区沈家门兴建路439号。负责人：张敏。委托诉讼代理人：吴平，男，舟山市融信置业有限公司员工。本院在执行中国进出口银行与舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司、舟山市融信置业有限公司（以下简称融信公司）、舟山市万润贸易有限公司、乔伟海、张敏、刘昆伦、毕成钢、舟山市融信置业有限公司普陀分公司（以下简称融信公司普陀分公司）保证合同纠纷一案财产保全[执行依据：（2018）京民初224号民事裁定；执保案号：（2018）京执保50号]过程中，查封了融信公司普陀分公司名下的位于舟山市普陀区沈家门街道食品厂南路21号滨港花园5幢706室房地产(房屋所有权证号：普房登字XXXX号)（以下简称706室房地产）。案外人吴**峰于2020年12月30日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。吴**峰向本院申请异议称：我于2011年10月17日从融信公司普陀分公司购买706室房地产，已付清了全部购房款437788．06元，并办理了合同备案登记。融信公司普陀分公司于2012年10月24日出具了售房发票（付款凭证，不是办证凭证）。我于2012年11月3日接收706室房屋，已入住并缴纳了房屋物业费、电费、水费等相关费用，但我至今没有收到土地初始登记证明。由于融信公司普陀分公司销售人员频繁离职无法对接，过户手续一直延期。2018年初，融信公司普陀分公司因涉及为其他企业担保，公司相关资产被法院查封，购房档案又保管不善，一直未能办理房地产权属转移登记。我为706室房地产的实际所有人，贵院保全查封措施侵犯了我的合法权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第三十条的规定，请求贵院中止对706室房地产的执行。中国进出口银行辩称，不同意吴**峰的异议请求。事实与理由是：一、吴**峰自述其于2011年10月17日与融信公司普陀分公司签订《浙江省商品房买卖合同》，并一次性付清全款购买706室房地产。但在长达八年的时间里，未办理房屋权属过户手续，无合理理由，应承担未及时办理房屋权属转移手续的法律后果。根据庭审情况以及《浙江省商品房买卖合同》的约定，706室房屋权属转移登记手续应由吴**峰自行办理。融信公司普陀分公司、吴**峰均认可，融信公司普陀分公司于2011年10月17日向其交付了商品房买卖合同，于2012年10月24日向其交付了销售不动产统一发票，于2012年11月3日向其发出交房通知单。根据通知单要求，吴**峰已缴纳物业费、专项维修资金、建筑垃圾清运费后拿到房屋钥匙，并且在庭审过程中，吴**峰自述于2018年10月取得706室房屋商品房初始登记证书，该房屋已经具备办理房屋权属转移登记的条件。在此情况下，吴**峰未及时办理房屋权属转移登记的法律后果，应由其自行承担。二、吴**峰的执行异议申请不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部条件，应依法予以驳回。综上，请求贵院依法驳回案外人吴**峰的异议申请。融信公司普陀分公司称，同意吴**峰的意见。吴**峰于2011年10月17日与我公司签订商品房买卖合同，购得706室房地产，于2012年10月24日付清全部购房款437788．06元。我公司出具购房发票，向吴**峰交付该房地产及该商品房初始登记证明。由于滨港花园项目房产已销售的比例只有20%到30%，为促销房产及同时满足前期预售客户的要求，我公司口头答应客户代为办理房产证。后我公司销售人员更换频繁，浙江欧华造船股份有限公司申请破产，我公司为其担保，相关资产被法院查封，购房档案保管不善等多种原因，代办房产证的材料至今未完全交付吴**峰（其中包括土地初始登记证明，购房发票的办证联）。至今为止，706室房地产仍登记在我公司名下，凭证号20121114-64-101为电脑系统临时分配号，土地登记权利人还是我公司。本院查明，本院在审理原告中国进出口银行诉被告舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司、融信公司、舟山市万润贸易有限公司、乔伟海、张敏、刘昆伦、毕成钢、融信公司普陀分公司保证合同纠纷一案中，依据申请保全人中国进出口银行提出的财产保全申请，于2018年12月3日作出（2018）京民初224号民事裁定，裁定冻结被申请保全人舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司、融信公司、舟山市万润贸易有限公司、乔伟海、张敏、刘昆伦、毕成钢、融信公司普陀分公司银行存款51077182．16美元（按2018年10月30日中国人民银行授权中国外汇交易中心公布的银行间外汇市场人民币汇率中间价为1美元对人民币6．9574元计，折算人民币355364387．16元）或查封、扣押其他等值财产。2018年12月11日，本院向舟山市自然资源和规划局不动产登记中心（原舟山市不动产登记中心）送达了（2018）京民初224号民事裁定书和（2018）京民初224号协助执行通知书，查封了706室房地产，查封期限为三年，自2018年12月11日至2021年12月10日止。舟山市自然资源和规划局不动产登记中心于当日签收上述民事裁定书、协助执行通知书。本院于2019年12月26日作出（2018）京民初224号民事判决。中国进出口银行、舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司不服该判决，向最高人民法院提出上诉。最高人民法院于2020年8月5日作出（2020）最高法民终889号民事裁定，裁定准许舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司、中国进出口银行撤回上诉。中国进出口银行向本院申请执行，本院于2020年10月30日作出（2020）京执54号执行裁定，裁定本院（2018）京民初224号民事判决由北京市第二中级人民法院（以下简称北京二中院）执行。北京二中院于2020年11月10日以（2020）京02执1188号案件立案执行，该案正在执行中。另查明，2011年10月17日，吴**峰与融信公司普陀分公司签订《浙江省商品房买卖合同》。该合同约定：吴**峰购买706室房地产，房屋建筑面积为37．93平方米，房屋总价款为437788．06元，于2011年10月17日以现金方式支付购房款357788．06元，于2011年11月30日前以现金方式付清购房款8万元；融信公司普陀分公司承诺于2012年10月15日前将该房地产交付吴**峰，于2013年1月15日前取得土地、房屋权属证书交付吴**峰，由吴**峰自行办理该房地产权属转移登记。吴**峰在舟山市普陀区住宅保障和房产管理局办理了该商品房预售合同备案登记（合同编号：2011预246253）。吴**峰依约以现金方式分次支付了全部购房款437788．06元，融信公司普陀分公司于2012年10月24日出具了销售不动产统一发票（自开）（付款方付款凭证）。吴**峰缴纳了专项维修资金等费用，并于2012年11月3日与融信公司普陀分公司签订了《房屋交接书》，接收了706室房屋，已入住该房屋并缴纳了部分物业费、电费、水费等相关费用。后吴**峰接收该房产初始登记证明，但一直未办理该房屋权属转移登记。异议审查期间，融信公司普陀分公司确认其为促销房产，口头答应代吴**峰办理706室房屋权属转移登记。因公司销售人员更换频繁、公司财产被查封、相关购房档案保管不善等原因，至今未能为吴**峰办理该房地产转移登记。吴**峰提交了舟山市自然资源和规划局不动产登记中心于2021年1月13日出具的不动产登记查询证明（编号：QG20210113-0000379）。706室房地产登记结果载明：房产权利人为融信公司普陀分公司；房屋所有权证号为普房登字XXXX号；房屋建筑面积为37．93平方米，房产有查封，无抵押。土地权利人为吴**峰；权证号为20121114-64-101；土地面积为3．11平方米；土地有查封，无抵押。2013年3月3日，舟山市普陀不动产登记中心致函本院说明，凭证号为20121114-64-101，登记于吴**峰名下，该凭证号系临时数据编号，不是土地使用权证证号。本院认为，根据相关司法解释的规定，诉讼中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记的四种情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。本案中，本院在诉讼保全期间对706室房地产的查封已转为北京二中院执行中的查封。根据查明的事实，法院在查封706室房地产之前，吴**峰与融信公司普陀分公司已签订该房地产买卖合同，已实际占有使用该房地产，支付了全部房款，未办理过户登记非吴**峰自身原因。吴**峰购房行为符合上述四个要件的规定，其对706室房地产享有的权利可以排除执行。故吴**峰所提异议理由，本院予以支持。中国进出口银行在本裁定送达之日起十五日内未提起执行异议之诉的，北京二中院应当自期限届满之日起七日内解除对706室房地产的查封。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止北京市第二中级人民法院在执行（2020）京02执1188号案件中对舟山市融信置业有限公司普陀分公司名下位于舟山市普陀区沈家门街道食品厂南路21号滨港花园5幢706室房地产（房屋所有权证号：普房登字XXXX号）的执行。如不服本裁定，案外人、申请执行人可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。本裁定送达后立即生效。审 判 长 齐立新审 判 员 禹明逸审 判 员 杨 林二〇二一年三月二十九日法官助理 吴铭奂书 记 员 闫 玥