四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川13民终248号 上诉人(原审被告）：四川天翊房地产开发有限公司，住所地四川省营山县城望塔路288号。 法定代表人：陈万林，执行董事。 委托诉讼代理人：张宗强，四川智典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王玲，四川智典律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司南充分行，住所地四川省南充市顺庆区丝绸路86号。 负责人：刘天勇，行长。 委托诉讼代理人：黄真树，四川英特信（南充）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘青，四川英特信（南充）律师事务所律师。 原审被告：张刚，男，汉族，生于1977年9月2日，住四川省南充市顺庆区。 原审被告：万春秀，女，汉族，生于1978年1月2日，住四川省南充市高坪区。 上诉人四川天翊房地产开发有限公司（以下简称天翊房地产公司）因与被上诉人中国工商银行股份有限公司南充分行（以下简称工商银行南充分行）及原审被告张刚、万春秀金融借款合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初6063号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 天翊房地产公司上诉请求：1.撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初6063号民事判决，改判驳回工商银行南充分行关于天翊房地产公司的诉讼请求；2.诉讼费由工商银行南充分行负担。事实与理由：天翊房地产公司与工商银行南充分行签订的是阶段性担保责任，该担保期限有时间限制，即在张刚、万春秀办理房产证后，正式与工商银行南充分行签订抵押协议，天翊房地产公司的担保责任免除。本案工程项目已全部售出，购房者已普遍办理了产权。张刚、万春秀迟迟不办理产权，导致其无法与工商银行南充分行签订正式抵押合同，责任完全不在天翊房地产公司。在可以办证的情况下，工商银行南充分行一直未督促张刚、万春秀办理产权，尽快与工商银行南充分行签订正式抵押合同，其本身有过错。综上，请求二审法院支持天翊房地产公司的上诉请求。 工商银行南充分行答辩称：1.本案中即使案涉房屋具备办证条件，但张刚、万春秀不配合，也属于天翊房地产公司与张刚、万春秀购房合同履行的问题。2.在案涉房屋没有办理正式产权前，工商银行南充分行的抵押权未正式成立、生效。3.即使本案抵押权成立，根据案涉《个人购房借款/担保合同》，天翊房地产公司已放弃了对贷款人清偿顺序的抗辩权，工商银行南充分行有权选择就案涉抵押物实现债权或要求天翊房地产公司承担保证责任。综上，请求二审法院维持原判。 张刚、万春秀陈述称：张刚、万春秀没有接到天翊房地产公司办证的通知，张刚、万春秀一直在外打工，不清楚这些情况。 工商银行南充分行向一审法院提起诉讼请求：1.判令工商银行南充分行与张刚、万春秀、天翊房地产公司签订的《个人购房借款／担保合同》所涉未到期的贷款立即到期；2.判令张刚、万春秀立即向工商银行南充分行偿还全部贷款余额228447.24元及利息（含复息、罚息）2473.9元，共计230921.14元（截至2020年6月21日），并自2020年6月22日起至实际还清之日止按《个人购房借款／担保合同》约定的标准计算利息、罚息、复利、违约金、补偿金等；3.判令天翊房地产公司对第2条诉讼请求中张刚、万春秀的全部偿付义务承担连带清偿责任；4.判令工商银行南充分行对案涉抵押物，即张刚、万春秀位于南充市顺庆区房屋的拍卖、变卖或折价款享有优先受偿权；5.判令张刚、万春秀、天翊房地产公司全额承担工商银行南充分行为实现债权、担保权所产生的包括诉讼费、公告费、保全费、评估费、拍卖费及律师费等所有费用。 一审法院审理查明的事实:张刚、万春秀系夫妻关系，2014年6月9日，张刚、万春秀因购买南充市顺庆区房屋，向工商银行南充分行申请个人住房贷款26.6万元，期限为20年，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期档次贷款利率为基准利率，还款方式为按月等额本息还款法；借款人未按照合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在约定的利率基础上加收50%确定；张刚、万春秀以所购买的位于南充市顺庆区房屋为其借款提供抵押担保，并办理了预抵押登记；天翊房地产公司自愿为张刚、万春秀偿还全部贷款本息等费用，在张刚、万春秀未将所购买的涉案房屋为工商银行南充分行办理完毕正式抵押登记手续，且工商银行南充分行未收到涉案房屋的房屋他项权证书前提供阶段性连带责任保证。为此，工商银行南充分行与张刚、万春秀、天翊房地产公司签订了《个人购房借款／担保合同》。同时，工商银行南充分行与天翊房地产公司签订了《按揭贷款业务合作协议》，约定：天翊房地产公司为购买慢城·八岛的购房户提供单笔个人住房贷款最高限额为300万元，最高贷款成数70%，最长贷款期限为30年，贷款用途只能用于借款人购买该项目住房。 2015年9月8日，工商银行南充分行依约向张刚、万春秀发放了贷款26.6万元并划转给张刚、万春秀指定的天翊房地产公司。张刚、万春秀从2015年11月起便未按约偿还相应贷款及利息，后经工商银行南充分行多次催收后，张刚、万春秀仍置之不理，保证人天翊房地产公司亦未履行担保义务。截至2020年6月21日，张刚、万春秀尚欠工商银行南充分行借款本金228,447.24元、利息（含复息、罚息）2,473.90元，共计230,921.14元。 一审法院认为:张刚、万春秀与工商银行南充分行签订的《个人购房借款／担保合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效。工商银行南充分行向张刚、万春秀发放贷款后，张刚、万春秀应当按照合同约定及时归还贷款，现张刚、万春秀未按约向工商银行南充分行偿还借款构成违约，根据合同约定，工商银行南充分行有权据此宣布贷款提前到期，并要求立即偿还借款本息，截至2020年6月21日张刚、万春秀尚欠工商银行南充分行借款本金228447.24元、利息（含复息、罚息）2473.90元，共计230921.14元。张刚、万春秀对欠款事实及金额未提出异议，对工商银行南充分行的第一、二项诉讼请求予以支持。工商银行南充分行请求确认对案涉抵押物即位于南充市顺庆区房屋享有优先受偿权，但该房屋未办理正式抵押登记手续，依据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或其他不动产权的协议，为保障将来实现物权，可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”之规定，抵押预告登记并非已实现的抵押权，而是以将来发生抵押权登记的请求权，该请求权具有排他性，工商银行南充分行作为预告登记的权利人，在未办理房屋抵押登记前，享有抵押登记条件成就或约定期限届满对房屋抵押权登记的请求权，并可对抗他人针对抵押房屋的处分，但抵押预告登记并非对抵押房屋享有现实的抵押权。鉴于工商银行南充分行尚未对上述房屋获得抵押权，作为抵押权预告登记，自然不存在行使抵押权的问题。当本案张刚、万春秀、天翊房地产公司怠于履行归还剩余贷款的义务时，工商银行南充分行可拒绝办理上述房屋设定的抵押权预告登记涤除手续，以保障工商银行南充分行的债权得以实现，故对工商银行南充分行的上述请求，不予支持。对天翊房地产公司承担连带担保责任的问题，工商银行南充分行与张刚、万春秀、天翊房地产公司签订的《个人购房借款／担保合同》和工商银行南充分行与天翊房地产公司签订的《按揭贷款业务合作协议》中，对担保范围、金额、期限等均明确约定，张刚、万春秀在工商银行南充分行处的贷款均在合同和合作协议约定的范围内，天翊房地产公司应当对张刚、万春秀在工商银行南充分行处的贷款承担连带担保责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决:一、工商银行南充分行与张刚、万春秀、天翊房地产公司签订的《个人购房借款／担保合同》所涉未到期的贷款立即到期；二、张刚、万春秀于判决生效后三十日内偿还工商银行南充分行借款本金228447.24元、利息（含复息、罚息）2473.90元，共计230921.14元，并从2020年6月22日起至全部贷款清偿之日止按双方签订的《个人购房借款／担保合同》约定内容计算利息、罚息、复利；三、天翊房地产公司对上述第二项的判决内容承担连带责任；四、驳回工商银行南充分行的其他诉讼请求。本案案件受理费2382元（工商银行南充分行已预付），由张刚、万春秀、天翊房地产公司于判决生效之日起十日内向工商银行南充分行给付。 二审审理查明，2015年6月26日,张刚与天翊房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定张刚购买天翊房地产公司开发的位于南充市顺庆区房屋。 2015年8月26日,工商银行南充分行作为贷款人与借款人张刚、万春秀及保证人天翊房地产公司签订的《个人购房借款/担保合同》除一审查明的事实外，还载明，第四条贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮15%确定。第六条借款人按月等额本息还款法；借款人不享有宽限期。第九条借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按第四条约定的利率基础上加收50%确定。第十条保证人承担担保责任的范围按10.2种方式确定。10.2阶段性连带责任保证，保证人对本合同项目全部贷款本金、利息、罚息、复利等承担连带保证责任；但满足下列第A项条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。A、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。第二十条抵押登记20.1抵押人应及时到有关登记机关办理抵押登记手续，抵押登记证明在贷款全部还清之前由贷款人保管......。20.2抵押物尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30日或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30日或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务。在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管。如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。 二审审理过程中，2021年1月26日，天翊房地产公司为张刚、万春秀办理了案涉房屋不动产权利登记；同时办理了抵押权登记手续。南充市不动产登记中心抵押权登记信息载明，抵押权人为工商银行南充分行，抵押人为张刚、万春秀，不动产登记证明号为川（2021）南充市不动产证明第0007199号；南充市不动产登记中心预告登记信息载明，不动产坐落南充市顺庆区印象森林5号楼1单元，不动产单元号511302005001ＧＢ00035Ｆ00190234，权利人为工商银行南充分行，登记类型为预告登记，登记时间2015年9月8日，不动产登记证明号201525683，预告登记权利注销。 二审同时查明，二审中，工商银行南充分行提供的张刚、万春秀案涉房屋贷款账号即尾号为58312账户载明，截止2021年3月8日，张刚、万春秀欠贷款余额219,626.47元。 二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。 本院认为：根据当事人的上诉及答辩，本案二审争议焦点为天翊房地产公司在本案是否应承担责任。 本案中，张刚、万春秀签订合同时未取得房屋产权证，仅办理了预售登记备案与抵押权预告登记手续，张刚、万春秀在本案二审审理时，于2021年1月26日办理了不动产权利登记及抵押权登记手续。根据《个人购房借款/担保合同》第十条10.2约定，作为本案保证人天翊房地产公司对张刚、万春秀的债务不再承担保证责任。 综上，天翊房地产公司的上诉请求，本院予以支持；截止2021年3月8日，张刚、万春秀还欠借款本金219,626.47元，张刚、万春秀对此予以承担责任。本案因二审出现新证据，致使本案事实发生改变。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初6063号民事判决第一项、第四项，即“中国工商银行股份有限公司南充分行与张刚、万春秀、天翊房地产公司签订的《个人购房借款/担保合同》所涉未到期的贷款立即到期；驳回中国工商银行股份有限公司南充分行的其他诉讼请求”； 二、撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初6063号民事判决第二项、第三项，即“张刚、万春秀于判决生效后三十日内偿还中国工商银行股份有限公司南充分行借款本金228,447.24元、利息（含复息、罚息）2,473.9元，共计230,921.14元；并从2020年6月22日起至全部贷款清偿之日止按双方签订的《个人购房借款/担保合同》约定内容计算利息、罚息、复利；天翊房地产公司对上述第二项的判决内容承担连带责任”； 三、张刚、万春秀于本判决生效后三十日内偿还中国工商银行股份有限公司南充分行借款本金219,626.47元元；并从2021年3月9日起至全部贷款清偿之日止按双方签订的《个人购房借款/担保合同》约定内容计算利息、罚息、复利。 如果未按本判决确定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费4,764元，由四川天翊房地产开发有限公司负担；一审案件受理费2,382元，由张刚、万春秀负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  周朝阳 审判员  何顺红 审判员  刘 苗 二〇二一年三月十二日 书记员  黄嘉欣