广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民初328号原告：江苏省建工集团有限公司，住所地：江苏省南京市鼓楼区江东北路289号1201号室，统一社会信用代码：913200001347521875。法定代表人：施建军，总经理。委托诉讼代理人：陈樟宜，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴上杰，广东时文律师事务所律师。被告：林瑞香，女，汉族，1972年5月28日出生，香港特别行政区居民。被告：深圳市名夏集团有限公司，住所地：深圳市罗湖区东门街道深南东路2118号港丰大厦五楼，统一社会信用代码：91440300279448928C。法定代表人：何哲，董事长。第三人（被执行人）：深圳市国融房地产开发有限公司，住所地：广东省深圳市南山区蛇口中心路致远大厦B座7楼701室，统一社会信用代码：91440300708441100M。法定代表人：胡雯婷，执行（常务）董事。委托诉讼代理人：黎泰君，广东诚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：方佳娜，广东诚公律师事务所实习律师。原告江苏省建工集团有限公司（以下简称江苏建工）诉被告林瑞香、深圳市名夏集团有限公司（以下简称名夏公司）及第三人深圳市国融房地产开发有限公司（以下简称国融公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年2月28日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江苏建工委托诉讼代理人陈樟宜，第三人国融公司委托诉讼代理人黎泰君、方佳娜到庭参加诉讼，被告名夏公司未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告江苏建工向本院提出诉讼请求：1.撤销（2019）粤03执异42号执行裁定，准许继续执行深圳市罗湖区深南东路2118号港丰大厦1栋25A05号房产；2.由林瑞香、名夏公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：江苏建工诉国融公司、名夏公司建设工程施工合同纠纷一案，深圳市中级人民法院于2017年5月18日作出（2013）深中法房初字第11号民事判决，广东省高级人民法院于2018年4月26日作出（2017）粤民终2467号民事判决。江苏建工依据（2013）深中法房初字第11号民事判决和（2017）粤民终2467号民事判决申请强制执行后，2019年1月，林瑞香对涉案执行房产提出书面异议。深圳市中级人民法院于2019年12月17日作出（2019）粤03执异42号执行裁定，中止对深圳市罗湖区产的执行。江苏建工认为（2019）粤03执异42号执行裁定认定事实错误，裁定错误，应予撤销，继续执行涉案执行房产。一、林瑞香在人民法院查封涉案执行房产之前未签订合法有效的书面买卖合同，不能排除涉案执行房产的执行。（一）林瑞香在执行异议听证中自认未签订书面买卖合同。林瑞香与国融公司签订的仅仅是《深圳市房地产认购书》，认购书仅为预购性质的文件，不是合法有效的书面买卖合同。（二）认购书等协议已经失效。根据认购书第五条第二款的约定，若买卖双方未在约定的时间内签订买卖合同，除非买卖双方书面同意本认购书时效延期，否则本认购书的效力即行终止，本房地产可另行出售。本案没有任何买卖双方关于书面同意认购书时效延期的证据，林瑞香亦已自认未签订正式房产买卖合同，认购书等协议均已失效，林瑞香不享有涉案房产的任何权利，不能排除涉案执行房产的执行。二、林瑞香在人民法院查封之前未合法占有涉案执行房产。涉案房屋在2013年6月19日被查封，但涉案执行房产在2013年8月22日前仍在原港丰公司装修过程中，未实际交付林瑞香；林瑞香与名夏公司、国融公司签订的《协议书》亦证明林瑞香于2013年9月25日申请提前入住，因此，林瑞香占有涉案执行房产的时间至少是在2013年9月25日之后，而该时间明显晚于涉案执行房产被查封时间，林瑞香无权排除涉案房产的查封和执行。原审裁定无视该事实，裁定错误。三、林瑞香至今没有支付全部购房款。林瑞香自认仅支付了首期款，其他款项至今未支付，未支付全部购房款。第三人国融公司不确认林瑞香已经支付购房款。林瑞香没有证据证明其已经支付全部购房款。四、林瑞香怠于行使权利，对涉案房屋未办理过户登记具有过错，无权排除涉案房屋的查封和执行。《深圳市房地产认购书》签订至今5年有余，但林瑞香既没有与国融公司签订正式商品房买卖合同，也没有向国融公司主张过任何权利，林瑞香对涉案房屋未办理过户登记具有过错，无权排除涉案房屋的查封和执行。五、涉案执行房产属政策限购范围，林瑞香未举证证明其具备购房资格，无权对涉案执行房产主张权利。综上，江苏建工认为林瑞香提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及第二十九条的规定，不能排除执行。（2019）粤03执异42号执行裁定无视以上事实，裁定中止涉案房产的执行，属认定事实错误，裁定错误。请求法院依法审理，查明事实，判决准许继续执行涉案房产。被告林瑞香辩称：一、林瑞香是涉案房产港丰大厦25Ａ05的实际所有权人。2013年3月10日，林瑞香与国融公司签订一份《深圳市房地产认购书》，旋即签订《深圳市房地产认购书》补充协议，合同约定林瑞香以1256670元的房屋总价款购买国融公司位于深圳市罗湖区（用途为公寓）。林瑞香签订认购书当日支付10万元定金。2013年3月14、15日，林瑞香分别转账30万元、242670元以及支付现金14000元给国融公司，林瑞香一共缴纳了购房款656670元。2013年4月27日，国融公司将涉案房产交付给林瑞香装修。此后林瑞香一直占有并使用涉案房产。二、林瑞香对案涉房产的购买、占有、使用情况完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的相关规定。（一）在人民法院查封前，林瑞香已经与国融公司达成购买案涉房产的合意并签订了书面认购协议。认购书虽约定7日内应续签买卖合同，如果未在约定时间内签订买卖合同，认购书的效力终止。但是林瑞香在签订认购书后陆续支付购房款，国融公司没有拒收这些房款，也没有提出过任何认购书失效、买卖合同关系终止的书面或口头函件，并于2013年8月25日与林瑞香签订《协议书》，同意林瑞香提前入住涉案房产，即双方以实际行为履行合同，房屋买卖合同关系合法有效。在国融公司提起的以返还原物为案由的系列诉讼案中，罗湖法院、深圳市中级人民法院的所有判决对于港丰大厦的小业主和开发商签订的认购书效力的问题，都认定为“双方是合法有效的房屋买卖合同关系。”（二）林瑞香所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。根据深圳市住房和建设局之深圳市房地产信息平台所公示的信息、林瑞香提供的深圳市不动产登记中心于2019年12月6日出具的不动产信息查询结果单，可以证明涉案房产的用途为具有居住功能的单身公寓，且林瑞香名下在深圳市无其他用于居住的房屋。（三）林瑞香支付的购房款共计656670元，已超过合同约定总价款的百分之五十。（四）2013年4月27日国融公司将涉案房产交付给林瑞香。此后,林瑞香一直实际合法占有并使用涉案房产。综上所述，案涉房产是林瑞香合法取得的财产，且为林瑞香持续合法占有、使用。原执行异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回江苏建工的所有诉讼请求。被告名夏公司未到庭，未发表答辩意见。第三人国融公司述称：一、案涉房产是国融公司的财产，林瑞香不是案涉房产的权利人。（一）《最高院关于执行异议若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……”。依据不动产登记查询结果，案涉房产登记的权利人为国融公司而非林瑞香，林瑞香不符合法定的权利人条件。（二）案涉房产现存在多轮查封，均认定案涉房产为国融公司财产。二、林瑞香对案涉房产主张的权利不具有真实性、合法性。（一）林瑞香主张的房屋买卖合同关系不成立或已终止。1.林瑞香提供的认购书无签订日期，也未提供相关银行流水佐证，国融公司认为该认购书系林瑞香与原股东恶意串通，在事后利用作废印章伪造，房屋买卖关系不真实不成立。2.双方并未签订预售合同，即便双方确实签订了认购书，同类小业主案件中（国融公司证据10-12），贵院已作出生效判决认定：（1）因双方未在认购书约定时间内签订正式房屋买卖合同，认购书效力终止；（2）案涉认购书并不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的合同应当具备的主要内容，因此不应认定为商品房买卖合同。与林瑞香类似情形的案件中，小业主要求确权的诉请已经生效判决驳回。（二）林瑞香未能举证证明支付了全部房款。林瑞香主张支付了部分房款（65余万）而不是全部房款，相应证据只有五张收款收据（加盖国融公司作废财务章），未提供银行流水予以佐证，在本案中提交的存折没有原件，也看不出收款人是谁，故无法证明林瑞香履行完毕合同义务。（三）案涉房产属于政策限购范围，林瑞香未举证证明其是否具备购房资格，即便其曾签订正式的房屋买卖合同，在未经审理的情况下，林瑞香无权主张房屋所有权。三、林瑞香对案涉房产的权利不符合法定的排除执行的条件。（一）林瑞香就案涉房产并未签订合法有效的书面买卖合同，亦未支付全部房款，案涉认购书中也未约定交付房屋的条款，林瑞香占有使用案涉房屋没有合同依据。其提交的居住证明、管道燃气供气合同、燃气缴费单证等证据可以反证其最早也是2013年9月份之后才占有案涉房屋，该占有的时间在案涉房屋被法院查封时间之后。故不符合《最高院关于执行异议若干问题的规定》第二十八规定的“无过错买受人物权期待权”。（二）如上所述，林瑞香就案涉房产并未签订合法有效的书面买卖合同，其虽答辩其名下无其他用于居住的房屋，但并未提供证据予以证明，且其提交的收款收据、POS单等证据也不能证明其已经实际支付房款，故其不符合《最高院关于执行异议若干问题的规定》第二十九条“消费者物权期待权”的法定要件。四、林瑞香明知其执行异议不能成立，仍多次滥用诉权、浪费司法资源，阻挠执行恶意明显。港丰大厦纠纷历来已久，若如林瑞香所述其实际占有案涉房产数年，对房产存在多轮查封、上百名小业主已起诉维权的情况不可能不知情。林瑞香此前从未主动维权，直到2018年底才在罗湖法院起诉，却在开庭前一天申请撤诉；后又在贵院另一执行案中提起执行异议，听证前一天再次撤回申请；而国融公司在两案中均已提交了答辩状和相关证据，林瑞香对其无法取得案涉房产所有权清楚知悉。其再次以同样理由提起本案异议，明显系恶意阻挠执行。综上，林瑞香不符合法定排除执行的条件，请求法院依法判决继续执行案涉房产。本院经审理查明：江苏建工与国融公司、名夏集团建设工程施工合同纠纷一案，广东省高级人民法院（2017）粤民终2467号民事判决已发生法律效力。江苏建工向本院申请强制执行，本院依法受理，执行案号为（2018）粤03执1182号。在诉讼过程中，本院曾作出（2013）深中法房初字第11号民事裁定书，于2013年6月19日查封港丰房地产开发（深圳）有限公司（以下简称港丰公司）名下的深圳市罗湖区产，并在执行程序中继续查封至今。2014年11月21日，港丰公司变更名称为国融公司。2019年林瑞香向本院提出执行异议，主张其在涉案房产被查封前即已与国融公司签署《深圳房地产认购书》及补充协议，约定林瑞香以1256670元购买涉案房产，并已实际支付房款合计656670元。2019年12月17日，本院作出（2019）粤03执异42号执行裁定，中止对涉案房产的执行。林瑞香与国融公司签订《深圳市房地产认购书》，第一条约定，买方（林瑞香）自愿认购卖方（国融公司）港丰大厦项目25层A05号房，建筑面积47.87；第二条约定，本房地产总价款为人民币1256670元；第四条约定，签订本认购书后，买方应向卖方支付定金10万元。签订正式的房地产买卖合同后，买方已支付的定金自动转为购房款的一部分；第五条约定，自签订本认购书之日起7日内，买卖双方应签订正式的买卖合同，买卖合同一旦签订，本认购书的效力即行终止。若买卖双方未在约定的时间内签订买卖合同，除非买卖双方书面同意本认购书时效延期，否则本认购书的效力即行终止，本房地产可另行出售。该认购书未填写签署时间。林瑞香与国融公司签订《深圳市房地产认购书》补充协议，第五条约定，卖方必须在认购书第五条第一款约定的期限内支付本房地产应付房款，并凭卖方开具的收款收据前往港丰大厦（推广名：港澳8号）公寓售楼处，与卖方签订正式的《深圳市房地产买卖合同（预售）》。该补充协议亦未填写签署时间。2013年3月15日，林瑞香签署《港丰大厦（推广名：港澳8号）置业确认单》，确认置业房号是港丰大厦25A05单位。并承诺签署《深圳市房地产认购书》之后不得退房、换房和更名，并保证7天内交付首期款。林瑞香未与国融公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》。2013年3月10日，林瑞香通过中国工商银行向国融公司转账10万元，同日，国融公司出具收款收据，注明收到林瑞香交来的国融大厦25A05房定金壹拾万元。2013年3月14日，林瑞香通过中国工商银行向国融公司转账30万元，2013年3月15日，林瑞香通过中国工商银行向国融公司转账242670元，2013年3月15日，国融公司出具收款收据，注明收到林瑞香交来的国融大厦25A05房首期款伍拾伍万陆仟陆佰柒拾元。此后未有付款记录和付款凭证。林瑞香提交《同意装修施工确认书》，写明本人是港丰大厦25层A05号房的房主。本人授权贵方将本人所购的上述房产直接交付给深圳市中深建装饰设计工程有限公司参照港丰大厦对应房型样板房28B05户型的装饰效果进行精装修施工，装修工期为三个月，自2013年4月7日起至2013年8月22日止。该确认书仅有林瑞香的签名。2013年4月27日，林瑞香与案外人深圳市中深建筑装饰设计工程有限公司签署《港丰大厦公寓室内装修项目更改明细表》，内容涉及装修更改项目、内容和费用。2013年9月25日，甲方国融公司、名厦公司与乙方林瑞香签订《协议书》，第一条约定，甲方同意乙方提前入住申请，在本协议签订后，乙方即可向港丰大厦物业管理单位办理入住手续。第二条约定，乙方办理入住手续后，如乙方之前提交的银行按揭资料过期，则乙方保证在接到甲方电话或者书面通知7日内，重新补齐银行所需的全部按揭资料，交由甲方提交按揭银行。如银行不能通过乙方的银行按揭申请，则乙方保证以一次性付款方式付清剩余购房款65万元。乙方应在甲方提出付款要求后7个工作日内将款项付至甲方指定账户。2013年9月30日，林瑞香与深圳棕榈物业管理有限公司签订《港丰大厦临时业主管理公约》。2013年10月6日，林瑞香与深圳市燃气集团股份有限公司签订《管道燃气供用气合同》并委托银行代收费。其还提供了多份燃气收费通知，但2015年6月之后，均是欠款催交单。2019年12月16日，深圳棕榈物业管理有限公司出具《证明》，写明港澳8号25A05房业主（林瑞香）在2013年9月份入伙，至2019年12月份都是业主本人自住。以上事实，有各方当事人提交的书面证据依据庭审笔录为证。本院认为，本案是申请执行人执行异议之诉，主要争议焦点为：林瑞香对涉案房产是否享有阻却执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”；第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，首先，林瑞香与国融公司签订的《深圳市房地产认购书》约定“自签订本认购书之日起7日内，买卖双方应签订正式的买卖合同”、补充协议约定“与卖方签订正式的《深圳市房地产买卖合同（预售）》”，且该认购书及补充协议的内容均不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故该认购书及补充协议应为预购性质的协议，并非正式的房屋买卖合同。其次，涉案房产2013年6月19日查封，林瑞香提交《同意装修施工确认书》是其单方意思表示，林瑞香与案外人深圳市中深建筑装饰设计工程有限公司签署《港丰大厦公寓室内装修项目更改明细表》无法确定真伪，亦无其他证据予以佐证，而林瑞香提交的协议书、业主临时公约、开通燃气证明以及物业管理公司出具的证明，仅能证明其2013年9月才占有涉案房产，此时涉案房产已经被查封。再次，林瑞香系香港居民，在本案的诉讼期间，因疫情原因一直在香港生活，虽然其在深圳仅有上述房产，但并不代表其仅有一套居住性住房，而且从2015年6月，其一直欠缴相关费用，也无证证明其一直居住在涉案房产内。因此，林瑞香的情况不符合上述司法解释第二十八条和第二十九条的规定，其对涉案房产所享有的权益不足以排除司法执行。综上，江苏建工的诉讼请求应予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条之规定，判决如下：准许执行深圳市罗湖区深南东路2118号港丰大厦1栋25A05号房产。案件受理费100元，已由江苏省建工集团有限公司预交，由林瑞香负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长 张 睿审判员 聂 效审判员 黄玮娜二〇二一年三月二十四日书记员 方玉娇附相关法条：《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。