四川省成都市青白江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0113民初2714号 原告：晏俊，男，1992年11月20日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：赵亚渝，四川明之鉴律师事务所律师。 被告：颜家云，男，1970年8月20日出生，汉族，住四川省邻水县。 原告晏俊与被告颜家云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告晏俊的委托诉讼代理人赵亚渝到庭参加诉讼，被告颜家云经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告晏俊向本院提出诉讼请求：一、依法解除原、被告双方签订的《房屋买卖（置换）合同》；二、被告向原告返还购房首付款11万元，并从起诉之日起按照年利率6%计付利息，实际支付至履行完毕之日；三、被告赔偿原告装修损失45562元，并从起诉之日起按照年利率计付利息，实际支付至履行完毕之日；四、被告向原告支付违约金6万元；五、原告对位于青白江区安居路88号5栋2单元7楼13号房屋享有优先受偿权；六、本案的诉讼法由被告承担。事实和理由：2018年4月18日，原、被告签订了《房屋买卖（置换）合同》，约定：被告将其名下所有的位于青白江区安居路88号5栋2单元7楼13号房屋出售给原告，房屋总金额为30万元，于2018年4月19日由原告支付购房首付款11万元，被告于2018年4月30日之前将房屋交付原告，并应当在半年内即2018年10月20日前过户。合同签订后，原告按约向被告支付了首付款11万元，并在交房后对房屋进行了装修，产生装修费45562元。但在原告预约还贷期间，涉案房屋被法院另案查封并已进入执行程序，致使原、被告双方的买卖合同无法继续履行，被告已构成违约。原告为维护自己的合法权益，起诉来院。 被告颜家云未做答辩。 本案经本院审理认定事实如下：被告于2018年3月20日通过公证方式委托案外人贾龙代为办理案涉房屋的买卖事宜。同日，被告出具《委托收款确认书》，载明：“本人颜家云，身份证码：513031197008202977，本人将位于青白江区安居路88号5栋2单元7层13号房产，权2017090813Ｆ0061，现委托给贾龙，身份证号码：513030199205××××代为全权处理，并由其代为收取售房款，本人同意将该房屋的售房款转至受托人以下账户：户名：贾龙，开户行：中国工商银行（重庆南岸支行），账号：×××57。”原告于2018年4月19日向被告指定的收款人贾龙支付了首付款11万元。 2018年4月18日，原、被告签订了《房屋买卖（置换）合同》，约定：被告将其名下所有的位于青白江区安居路88号5栋2单元7楼13号房屋出售给原告；房屋总金额为30万元；原、被告在合同签订后，到公证处办理房屋买卖全权委托公证当日，原告支付被告购房首付款11万元，交房为毛坯房；被告须保证该房屋享有完整的所有权或已得到该房屋全部共有人的授权，能完全支配及处理该房屋，若发生与被告有关的房屋权属或债务纠纷，属被告违约，由被告负责解决并承担一切责任，导致交易无法进行的，被告违约须向原告支付成交价的20%作为违约金；被告应于本合同约定的期限和金额交付定金、房款等合同约定的应缴费用，逾期三天未付属乙方违约，所交定金不退，守约方有权终止合同并将该房屋另行处置，被告须向原告支付成交价的20%作为违约金；因被告房产处于按揭中，银行按揭余额由原告负责结清，金额以票据为准，在房价中予以扣除；被告于2018年4月30日之前将房屋交付原告，于2018年10月20日前过户，尾款过户完毕支付。 原告在交房后为对房屋进行装修，委托陈逵，以陈逵本人的名义与四川中荔智巢装饰工程有限公司签订《四川中荔智巢装饰装修工程施工合同》，合同约定工程造价33600元。2018年5月7日，杨子昌按原告的指示向四川中荔智巢装饰工程有限公司的法定代表人郭玲转账支付装修费用20160元；董琴按原告的指示，分别于2018年7月3日、7月11日、7月27日向四川中荔智巢装饰工程有限公司的法定代表人郭玲转账支付装修费用，合计金额25402元。由此，产生装修费45562元。 原告于2018年5月7日取得案涉房屋及国有建设用地最高额抵押权,最高债权数额50万元。案涉房屋于2018年6月19日因北京德维投资管理有限公司诉被告装饰装修合同合伙纠纷一案被青白江区人民法院查封。中国银行股份有限公司成都青白江支行于2018年10月15日起诉被告偿还住房贷款，对案涉房屋拍卖、变卖、折价的价款享有优先受偿权，青白江区人民法院于2018年6月30日做出（2018）川0113民初3103号民事判决，支持了中国银行股份有限公司成都青白江支行的诉讼请求。中国银行股份有限公司成都青白江支行申请执行（2018）川0113民初3103号民事判决确定的内容，现案涉房屋被青白江区人民法院司法拍卖，拍卖成交362728.40元。 以上事实，有双方身份信息、《房屋买卖（置换）合同》、《委托收款确认书》、成都市不动产登记信息、案号(2018)川0113民初1830号裁定书、（2018）川0113民初3103号民事判决书及当事人的陈述等证据在案予以佐证。 本院认为，原告与被告签订的《房屋买卖（置换）合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，本院予以确认。双方均应按照合同约定全面履行义务。原、被告签订《房屋买卖（置换）合同》后，原告按约定履行了支付购房首付款的义务，被告虽按合同约定将案涉房屋交付给原告，但因案涉房屋被司法查封，被告不能按照合同约定将案涉房屋的所有权转移登记在原告名下。被告的行为违反了双方合同“被告须保证该房屋享有完整的所有权或已得到该房屋全部共有人的授权，能完全支配及处理该房屋”之约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，原告主张解除与被告签订的《房屋买卖（置换）合同》，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。由此，原告请求被告返还购房款11万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告主张按合同约定“若发生与被告有关的房屋权属或债务纠纷，属被告违约，由被告负责解决并承担一切责任，导致交易无法进行的，被告违约须向原告支付成交价的20%作为违约金”，要求被告支付6万元违约金的诉讼请求，不违反法律规定，本院亦予以支持。合同约定案涉房屋的售价为30万元，现案涉房屋被人民法院司法拍卖，拍卖成交价为362728.40元；房屋交付后，原告装修房屋花了45562元。原、被告约定的违约金6万元不能弥补原告的损失，因此，原告主张被告支付装修损失45562元，本院亦予以支持。原告主张了违约金和装修损失，再主张利息，没有法律依据，因此，对原告主张的利息诉讼请求，本院不予支持。原告对案涉房屋进行了抵押登记，应当按照登记的先后顺序对案涉房屋拍卖的价款享有优先受偿权。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、第一百九十九条、第二百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告晏俊与被告颜家云于2018年4月18日签订的《房屋买卖（置换）合同》； 二、被告颜家云于本判决发生法律效力之日起十五日内返还原告晏俊购房首付款110000元、装修损失45562元、违约金60000元，共计215562元； 三、原告晏俊对青白江区安居路88号5栋2单元7层13号房屋享有抵押权，对该房屋拍卖的价款按抵押顺位优先受偿； 四、驳回原告晏俊的其他诉讼请求。 案件受理费2267元、保全费1598元，由被告颜家云负担。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  周海容 二〇二一年三月二日 书记员  龙小凤