北京市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）京02执异90号案外人：燕达国际健康城投资管理有限公司，住所地河北省三河市燕郊开发区思菩兰路西侧、京秦铁路南侧综合楼。法定代表人：李怀，总经理。委托诉讼代理人：王莹，女，该公司职员。委托诉讼代理人：田国忠，河北天枢律师事务所律师。申请执行人：国开（北京）新型城镇化发展基金（有限合伙），主要经营场所北京市顺义区临空经济核心区机场东路2号二层2025室。执行事务合伙人：国开投资发展基金管理（北京）有限责任公司（委派左坤为代表）。委托代理人：明兆娟，北京市兰台律师事务所律师。委托代理人：牛未默，北京市兰台律师事务所律师。被执行人：北京杰宝房地产开发有限责任公司，住所地北京市东城区安定门外蒋宅口杰宝公寓F座5层。法定代表人：朱明，经理。被执行人：王旭东，男，1967年11月30日出生，汉族。被执行人：盛德基业控股股份有限公司，住所地北京市丰台区南三环东路23号1楼5层西段办公502。法定代表人：张云香，经理。本院在执行国开（北京）新型城镇化发展基金（有限合伙）（以下简称国开基金）申请执行北京杰宝房地产开发有限责任公司（以下简称杰宝公司）、王旭东、盛德基业控股股份有限公司（以下简称盛德公司）公证债权文书一案[执行案号：（2019）京02执588号]过程中，案外人燕达国际健康城投资管理有限公司（以下简称燕达国际公司）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人燕达国际公司称，请求中止对位于北京市东城区蒋宅口3#地区杰宝购物中心7层×××号房屋（下称案涉房屋）的执行，并解除查封。事实与理由：2017年4月1日，燕达国际公司作为河北三河燕达实业集团有限公司（以下简称燕达实业公司）的指定购房人与杰宝公司签订了《北京市商品房预售合同》并办理了网签手续，该合同约定燕达国际公司购买案涉房屋，现房款已全部付清且案涉房屋已实际交付燕达国际公司使用。按照合同约定，杰宝公司应于2019年9月30日前取得权属证明并为燕达国际公司办理权属转移登记，但杰宝公司却迟迟未为燕达国际公司办理权属转移手续，后燕达国际公司发现贵院已对案涉房屋予以查封。故依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定提出异议，申请立即停止对案涉房屋的执行，并解除查封，切实维护燕达国际公司的合法权益。申请执行人国开基金称，案外人燕达国际公司的异议请求均不成立，应依法裁定驳回。事实与理由：第一，国开基金依法享有案涉房屋及土地使用权的抵押权，足以对抗案外人。平安信托有限责任公司（以下简称平安信托公司）与杰宝公司分别签署《平安财富·聚信19号单一资金信托之信托贷款合同》及相关补充协议，平安信托公司作为贷款人按照约定分两期向杰宝公司发放人民币800000000元项目贷款。杰宝公司以合法所有的编号为京东国用（2014出）第×××号国有土地使用证项下的土地使用权及在建工程（库房及其他-3～3层、车位-1～-3层、商业1～3层，建筑面积33029.51平方米，分摊土地面积3005.09平方米）以第一顺位抵押给平安信托公司，项下的土地使用权及在建工程（公寓4～20层，建筑面积36049.53平方米，分摊土地面积3279.85平方米）以第二顺位抵押给平安信托公司，并于2016年1月11日取得不动产抵押登记证明。案涉房屋均在抵押范围内。贷款合同履行期间，国开基金与平安信托公司签订《债权转让协议》，平安信托公司将信托贷款合同及补充协议项下对杰宝公司的债权及相关的其他权利全部转让给国开基金。国开基金已取得相关债权成为了新的债权人，债权转让通知已依据合同约定的送达地址通知了杰宝公司、盛德公司及王旭东。国开基金因上述债权转让，已一并成为案涉房屋的抵押权人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，除非法律、司法解释另有规定，国开基金对案涉房屋享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的执行异议不予支持。第二，案涉房屋是杰宝公司抵偿燕达实业公司，此种方式不能形成优先于抵押权的利益，不能排除执行。案涉房屋涉及杰宝公司与燕达实业公司之间的以物抵债关系，双方约定以借款冲抵房款。燕达国际公司是燕达实业公司的全资子公司，与燕达实业公司存在关联关系。燕达实业公司指定燕达国际公司与杰宝公司签订《北京市商品房预售合同》，实质是为了履行以房抵债的行为。并且相关借款并未进入杰宝公司，而是直接流向了实际控制人的其他关联企业，杰宝公司签订借款协议或后续与案外人签订购房协议，也仅是杰宝公司履行抵债行为。以房抵债是履行债务的变通方式，应区别于一般的房屋买卖行为。案外人燕达国际公司受燕达实业公司安排接受抵债，是商业性行为并非消费者购房的情形，不适用也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。案外人燕达国际公司是在抵押后才接受以房抵债，忽视了抵押权的优先受偿顺位，导致了过户障碍，对不能办理房产过户存在过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情况。因此，抵押后的以房抵债行为并不能形成优先于抵押权的清偿利益，否则将破坏抵押权的优先受偿原则，损害了抵押权人的合法权益。本院查明，国开基金与杰宝公司、王旭东、盛德公司公证债权文书纠纷一案，北京市中信公证处于2018年10月29日作出的（2018）京中信执01556号执行证书已发生法律效力。国开基金向本院申请强制执行，本院于2019年05月10日以（2019）京02执588号立案执行。执行过程中，本院作出（2019）京02执588号协助执行通知书，查封案涉房屋。查封期限三年，自2019年7月24日起至2022年7月23日止，目前案涉房屋仍在查封期间内。另查明，京（2016）东城区不动产证明第×××号不动产登记证明载明：证明权利或事项为抵押权，权利人为平安信托公司，义务人为杰宝公司，坐落为北京市东城区蒋宅口3#地区，权利顺序为第三，土地证号为京东国用（2014出）第×××号，详细抵押部位为库房及其他-3～3层、车位-1～-3层、公寓4～20层、商业1～3层。再查明，2018年10月29日，北京市中信公证处出具本案（2018）京中信执字01556号执行证书，载明国开基金与平安信托公司签订《债权转让协议》，平安信托公司将案涉信托贷款合同及补充协议项下对杰宝公司、王旭东、盛德公司享有的债权及其相关的其他权利全部转让给国开基金。本院审查过程中，案外人提交如下证据以证明其主张：证据一、《北京市商品房预售合同》，证明杰宝公司与燕达国际公司存在房屋买卖关系，燕达国际公司是案涉房屋的实际所有权人。证据二、案涉房屋房款发票三张，金额分别为9000000元、5290850元、9000000元。证据三、杰宝公司向燕达国际公司出具的包括案涉房屋在内的四套房屋的房款收据。证据二、三证明燕达国际公司已实际缴纳案涉房屋的购房款，燕达国际公司已经支付了案涉房屋的对价。证据四、2018年案涉房屋物业费、供暖费收据。证明燕达国际公司已经实际占有并使用案涉房屋。证据五、案涉房屋网签查询截图，网签时间为2017年3月27日。证明案涉房屋的《北京市商品房预售合同》已经办理网签，案涉房屋所有权人已经指向燕达国际公司。证据六、燕达实业公司与杰宝公司签订的备忘录及相关补充协议。申请执行人对案外人所提交的证据一、二、五的真实性认可，证明目的不予认可；对证据三、四、六的证明目的不予认可。本院审查过程中，申请执行人提交如下证据：证据一、（2019）京02执588号执行裁定，证明依据已发生法律效力的北京市中信公证处（2018）京中信执字01556号执行证书，本院执行杰宝公司并依法查封已抵押国开基金的案涉房产。证据二、（2018）京中信执字01556号执行证书部分内容。证据三、京（2016）东城区不动产登记证明第×××号不动产登记证明及清单。两份证据共同证明国开基金为案涉房屋的抵押权人，对案涉房屋享有法定优先受偿权。案涉房屋于2016年1月11日取得抵押登记，案外人与杰宝公司的抵债行为发生于抵押之后，不享有优先于抵押权的权利。证据四、借款协议。证明燕达实业公司于2016年11月16日与杰宝公司签订借款合同，用相关房产抵押，但未办理抵押登记。证据五、打印日期为2016年11月16日的工商银行网上银行电子回单2份，证明2016年11月16日燕达实业公司向盛德世纪置业股份有限公司转账两笔，共转款1亿元，款项性质为借款。证据六、打印日期为2016年12月23日的中国工商银行网上银行电子回单（补打），证明2016年12月22日燕达实业公司向盛德世纪置业股份有限公司转款5000万元为借款。证据七、燕达国际公司的工商信息报告，证明燕达国际公司与燕达实业公司之间存在关联关系。证据八、（2020）京02民初508号民事判决书，证明相同情况的另外一套房产，法院已认定不能排除执行，且已查明燕达国际公司受以物抵债。案外人对申请执行人提交的证据的真实性均认可，证明目的均不认可。综合全案事实及各方当事人提交的证据，本院认定如下事实：2016年11月16日，燕达实业公司（甲方）与杰宝公司（乙方）签订《借款合同》，约定由燕达实业公司向杰宝公司提供10000万元人民币（大写：壹亿元整）的借款。燕达国际公司提供两张日期为2016年11月16日中国工商银行网上银行电子回单，显示燕达实业公司分两次向盛德世纪置业股份有限公司转款共计1亿元整。2016年12月22日，燕达实业公司（甲方）与杰宝公司（乙方）签订《备忘录》一份，载明：鉴于1.甲乙双方已于2016年11月16日签署了一份《借款合同》，乙方向甲方借款人民币1亿元，期限6个月。2.甲乙双方经协商一致，甲方购买乙方开发的位于北京市东城区蒋宅口的盛德大厦项目的6套公寓及6个停车位“购买房屋”，并将签署相关认购和买卖合同（具体购买人由甲方自行确定）。双方就上述协议及合同的相关事宜于2016年12月22日签署本备忘录以兹补充。1.双方同意，购买房屋的房号及面积明细见附件清单，房屋单价为人民币75000.00元/平方米，停车位单价为50.00万元/个，总价为人民币13604.10万元。2.购买房屋的价款支付：（1）甲方于本备忘录签署当天向乙方指定账户支付人民币5000万元作为购房定金，乙方为甲方出具购房定金收款收据并于2016年12月31日前在房屋所属不动产登记部门办理预告登记手续。（2）双方同意，剩余房款即人民币8604.1万元在乙方房屋具备网签条件时双方办理全部房屋网签手续后，以借款合同中甲方向乙方提供的借款冲抵，不再另行支付。或因乙方原因至借款合同到期仍不具备全部房屋的网签条件，双方需进行另行协商借款续期相关事宜。3.原借款合同应作以下变更：（1）原借款合同项下的借款金额及利息约定随双方全部房屋购房网签手续完成时间确定，具体约定如下：第一，2017年3月31日前双方办理完毕全部房屋购房网签手续，双方办理原借款合同中借款转购房款手续（即：除定金外的剩余房款8601.1万元），甲方同意免除原借款合同中约定的自2016年12月22日以后的借款利息，乙方应按原借款合同约定的到期日如期偿还剩余借款本息人民币1501.68万元。第二，2017年3月31日前双方未办理完毕全部房屋购房网签手续，乙方同意按原借款合同约定向甲方支付利息。第三，如因乙方原因致使双方购房交易未能达成事实，双方除履行原借款合同约定的借款金额及利息外，乙方同意将甲方于2016年12月22日支付给乙方的购房定金5000万元一并作为借款本金履行借款本息偿还义务（即：借款本金总额1.5亿元、借款期限和利息按原借款合同约定执行）；如因甲方原因致使双方购房交易未能达成事实且乙方按双方另行签署的销售协议约定退还甲方购房定金的，甲方同意执行双方另行签署的销售协议约定。（2）原借款合同第七条“抵押物及抵押价值明细”修改为：本备忘录后附“销售房屋清单”内容。4.购买房屋的相关协议及销售备案等具体事宜以双方另行签署的销售协议为准。该《备忘录》所附销售房屋清单中列明：单元：2，房号：602，702，802；单元：3，房号：601，701，802，停车位6个，总房价：136041000元……。同日，燕达实业公司向盛德世纪置业股份有限公司转账5000万元，摘要为借款。2017年4月1日，杰宝公司与燕达国际公司签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》，约定燕达国际公司购买案涉房屋，房屋用途为公寓，房屋总价款23290850元。该合同载明案涉房屋在建工程已经设定抵押，抵押权人为中国工商银行股份有限公司廊坊曙光支行，抵押登记日期为2014年12月2日。2017年3月27日，该合同办理网上签约联机备案。2018年4月20日，杰宝公司分别为燕达国际公司出具三张房款发票，金额分别为9000000元、9000000元、5290850元。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，燕达国际公司其所提交的证据不足以证明其已支付案涉房屋的全部价款。故案外人对案涉房屋所享有的权利不足以排除申请执行人对案涉房屋的执行。综上，案外人燕达国际公司所提异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回案外人燕达国际健康城投资管理有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为执行依据错误的，依照其他法律途径救济；与执行依据无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  张 浩审 判 员  曾小华审 判 员  姜高华二〇二一年三月十七日法官助理  朱 涛书 记 员  王 姗