吉林省长春市南关区人民法院民事判决书（2020）吉0102民初6744号原告（反诉被告）：郭某，男，1981年7月18日出生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。被告（反诉原告）：华润置地（长春）有限公司，住所地吉林省长春市南关区华远路2300号。法定代表人：冯伟，总经理。委托诉讼代理人：胡爽，该公司职员。委托诉讼代理人：侯佳烨，北京盈科（长春）律师事务所律师。原告郭某与被告华润置地（长春）有限公司（以下简称华润公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告郭某，被告华润公司的委托诉讼代理人胡爽、侯佳烨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭某向本院提出诉讼请求：1.撤销原、被告2020年3月18日签署第二份协议书；2.退还郭某支付房屋款项297,224元；3.退还郭某支付物业费、供暖费20%4,284.75元；4.被告补偿原告利息；5.判令本案诉讼费用被告承担。事实和理由：郭某于2019年3月20日购买华润公司置地公馆项目G3-408室。11月3日交房，郭某发现G3-408室套内使用面积存在误差，华润公司客户关系徐宏涛两次见面达成口头退房协议。2020年1月20日仲裁裁决书，郭某被列为被申请人，未写仲裁原因，仲裁费用华润公司承担。华润公司杨炀通知领取仲裁裁决书3月7日。3月18日在华润公司售处签署第二份协议书，华润公司客户关系徐宏涛2020年3月18日承诺一周之内办完所有手续。华润公司工作人员3月18日至5月8日未将首付款退还郭某，因首付款未退还时间52天时间之久，当初考虑个人利益郭某要求将所有款项退还到本人银行卡后，配合置地工作人员去房屋管理局撤销备案签字。后期协商未果。2020年8月4日郭某在建设银行打印活期账户交易明细，发现2019年3月20日建行卡交易明细与第二份协议款项不符。原告现诉至贵院，请求根据以上事实判令被告履行原告之诉讼请求。华润公司辩称，一、被答辩人请求撤销原、被双方于2020年3月18日签订的《协议书》没有法律依据。《协议书》是在被答辩人申请退房的前提下，双方经过友好协商，在平等、自愿、基于真实的意思表示的基础上所做出的对解除房屋买卖合同及补充协议具体操作流程所订立的协议，双方应共同遵守，不存在欺诈、胁迫、重大误解、显失公平等情况，不存在《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可撤销的情形。二、被答辩人请求答辩人退还房屋款项297,224元于事实上没有依据。按《协议书》约定，在被答辩人履行合同义务并无任何违约行为后，答辩人实际应退还金额为272,378.17元。《协议书》第三条约定答辩人应该退还的款项为：1.该房屋首付款263,764元；2.贷款本金260,000元；3.该房屋物维费用7,691元；4.被答辩人实际支付贷款利息12,435.59元；5.首付利息923.17元（截止至2020年3月19日止）。合计应为544,813.76元，扣除答辩人借给被答辩人的272,435.59元，在不发生任何违约的情况下，实际应该返还272,378.17元。被答辩人要求退还297,224元的诉讼请求于事实上没有依据。三、被答辩人要求答辩人退还物业费、供暖费4,284.75元没有事实依据。该笔物业费并不是交予答辩人处，而是交给了物业公司，答辩人并不是返还物业费的主体资格。且双方在3月18日签订的《协议书》中也并未对物业费、供暖费作出约定。四、被答辩人请求答辩人补偿利息的诉讼请求没有任何依据。双方已经在《协议书》第三条约定了首付款利息计算截止至2020年3月19日止，首付利息为923.17元。双方应严格按照《协议书》约定执行。并且答辩人在《协议书》履行过程中不存在任何违约情形，其要求答辩人补偿利息的诉讼请求于事实上及法律上都没有依据。五、《协议书》无法履行系被答辩人的原因导致，答辩人已经按照合同履行义务，被答辩人自身原因导致合同履行中断，其不利后果不应由答辩人承担。《协议书》第二条约定乙方郭某负责解除该房屋上的银行抵押、租赁等他项权利，并及时办理撤销《商品房买卖合同》的房产备手续；乙方郭某须按照合同约定的时间节点履行合同，否则须根据合同向甲方支付违约金。第四条约定了鉴于乙方郭某目前没有偿还剩余贷款的能力，故甲方同意借给乙方该款项，在乙方完成解抵押、解除预告登记并撤销该房屋备案的义务后，根据本协议第三条应由甲方退付给乙方的款项减除甲方已经借给乙方用于还贷的金额、甲方实际支付的费用、乙方违约金后，将剩余款项30日内支付给乙方。答辩人已经按照合同约定将被答辩人所借款项支付至乙方办理贷款及还贷专用银行卡中。在答辩人履行义务后，多次催告被答辩人办理解除《商品房买卖合同》的房产备案手续，被答辩人均拒绝配合，并要求答辩人先行将首付款退还后才配合解除房产备案手续。同时，《协议书》第二条明确约定了乙方郭某应在退房程序启动前将购房协议及发票等购房材料及该房屋门卡、钥匙等暂交甲方保管。至今为止，被答辩人仍未将房屋门卡、钥匙等交予甲方，已经构成了违约。综上所述，根据双方签订的《协议书》《中华人民共和国合同法》及相关法律义务，因被答辩人违约导致合同迟延履行，其不利后果不应由答辩人承担。被答辩人的诉讼请求在事实上及法律上没有依据，依法请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。华润公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告按照协议书约定支付迟延履行违约金，自2020年3月22日起算至实际履行之日止，暂计人民币36,915.02元；2.判令反诉被告补偿反诉原告因资金占用期间变长产生的利息，按照中国人民银行贷款报价利率，自3月22日起计算至实际撤销《商品房买卖合同》之日止，共计人民币7,787.55元；3.判令反诉被告向反诉原告支付房屋占有使用费，按照1,800元/月标准计算，自2020年3月19日起计算至实际返还占有房屋之日止；4.判令反诉被告履行合同义务，配合反诉原告解除预告登记手续及撤销商品房买卖合同备案，将房屋、门卡、钥匙交于反诉原告；5.判令反诉被告承担诉讼费用。事实与理由：2009年3月20日，反诉被告与反诉原告签订了《商品房买卖合同》，约定反诉被告购买反诉原告置地公馆项目（G3-408）房屋，交房后原告申请退房。2020年1月20日长春仲裁委员会作出长仲裁字（2020）第0085号裁决，解除双方的《商品房买卖合同》。2020年3月18日双方签订《协议书》，约定退房操作流程相关事项。协议第二条约定，反诉被告负责退房程序，启动前将购房材料及门卡、钥匙等暂交甲方保管，同时负责解除该房屋上的银行抵押、租赁等他项权利，并及时办理撤销《商品房买卖合同》的备案手续。协议第四条约定，鉴于反诉被告目前没有偿还剩余贷款的能力，协议约定由反诉原告将经确认的款项金额支付至乙方办理贷款及还贷专用银行卡中，待成功撤销房屋买卖合同的备案后，依据该协议的约定，退还反诉被告相应的金额。同时约定自银行解除该房屋抵押之日起，3日内，反诉被告应及时通知反诉原告共同办理解除预告登记的手续及撤销《商品房买卖合同》的备案手续。若因反诉被告原因未在上述时间内解除相关手续的，每延迟一日，应当按照反诉被告应当支付反诉原告的借款金的万分之五作为违约金，反诉原告可以从乙方的首付款中直接扣除，且有权中止支付任何应退款。2020年3月18日，反诉原告将垫付款打入反诉被告指定的银行卡中，3月19日银行出具贷款结清证明，后经反诉原告多次催告，要求反诉被告配合办理解除预告登记手续及撤销该房屋的《商品房买卖合同》备案手续，反诉被告一直拒绝配合履行合同义务，至今反诉被告没有履行将门卡、钥匙等交给反诉原告以及配合反诉原告办理解除预告登记手续及撤销该房屋的《商品房买卖合同》的备案手续的义务，为维护反诉原告的合法权益，特向贵院提起反诉，请依法判决如上反诉请求。郭某针对反诉辩称，我要求退房是因为房屋面积不够，我之前与被告商议过，所有的退房手续都由被告工作人员办理，我只负责签字。签署第二份协议时，我是不同意的，我认为有一些条款对我不利，但被告工作人员说这只是公司规定，不会骗我，微信聊天记录可以体现。被告工作人员收回购房合同和票据的时候，没有要求收回门卡，我安装指纹锁后，被告工作人员也没有向我要钥匙。反诉状中也显示了第二份协议内容对原告是显失公平的。关于贷款利息我也认为过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年3月20日，郭某与华润公司签订《商品房买卖合同》（合同编号0000000001300748），约定郭某购买华润公司开发建设的位于南关区东至丙七十四路、南至丙五十路、西至甲三路、北至乙三路华润金宇大路项目第G3幢0单元408号办公用房，房屋建筑面积61.53平方米，总价款523,764元，付款方式为买受人支付首期房款263,764元，剩余房款260,000元由买受人申请银行贷款，于合同签订之日起45日内全部到账，交房期限为2019年11月6日前。2020年1月20日，华润公司与郭某因房屋买卖合同纠纷，华润公司向长春仲裁委员会申请仲裁，长春仲裁委员会于当日根据华润公司与郭某达成的《和解协议》作出长仲裁字（2020）第0085号仲裁裁决书，裁决解除华润公司与郭某于2019年3月20日签订的编号为0000000001300748的《商品房买卖合同》。2020年3月18日，华润公司（甲方）与郭某（乙方）签订《协议书》一份，协议首部载明：2019年3月20日，乙方购买了甲方（置地公馆）项目（G3-408）房屋（下称该房屋），并签订了相关《商品房买卖合同》及补充协议。现因乙方原因申请退房，甲乙双方经协商一致，同意解除该买卖合同及补充协议，并就有关事宜达成如下协议，以资共同信守。协议第一条约定：双方一致同意，双方签署的《商品房买卖合同》及补充协议于本协议生效之日正式解除，甲方于本协议生效之日起收回该房屋的全部权利，甲方应按本协议之约定向乙方及乙方贷款银行退还相应款项（如有）。协议第二条乙方的义务约定：1.退房程序启动前乙方将购房协议及发票等购房材料及房门卡、钥匙等（如已交付）暂交由甲方保管；2.乙方负责解除该房屋上的银行抵押、租赁等他项权利，并及时办理撤销《商品房买卖合同》的房产备案手续，乙方须要按照合同约定时间节点履行合同义务，否则须根据本合同向甲方支付违约金；3.乙方确保该房屋不涉及任何银行按揭关系之外的债权债务纠纷，乙方不得采取任何方式另行处置该房屋，并应确保甲方能够于本协议生效之日起享有和行使该房屋的全部权利。协议第三条甲方的义务约定：在乙方完成上述义务后，甲方按本协议约定向乙方退还相应款项，应退款项如下，1.该房屋首付款263,764元；2.乙方贷款本金260,000元；3.该房屋物维费用7,691元；4.乙方实际支付的贷款利息12,435.59元（费用截止至2020年3月7日，以提前还款后银行出具明细为准。费用截止日至银行出具结清证明间差额，首付款利息付款时予以支付）；5.首付款利息923.17元（截至2020年3月19日止）。协议第四条具体操作及违约责任约定：1.由于乙方是贷款买房，该房屋已向银行抵押，故乙方应于本合同生效之日起15日内向银行办理提前还款及解除房屋抵押手续，如合同签订后15日内乙方仍未向贷款行申请还款，需要以本合同项下房屋总购房款的日千分之一的比例向甲方支付违约金，甲方有权从乙方的首付款中扣除该笔违约金；2.鉴于乙方目前没有偿还剩余贷款的能力，故甲方同意借给乙方该款项，具体金额以本协议签订时银行确认的尚未还款金额为准，我公司将经确认的款项金额支付至乙方办理贷款及还贷专用银行卡中，乙方须在款项到账后1个工作日内提起提前还款手续及解除抵押手续申请，此情况下，乙方无权未经甲方同意划转该款项至任何其他乙方本人或他人账户，此款项仅能用作提前归还该房屋贷款之用，如乙方挪用该款项，无论是否造成甲方实际损失，均须自挪用之日至实际归还银行办理还款之日止按照总房款日万分之二标准向甲方承担违约金，此违约金甲方可以自乙方首付款中扣除，乙方办理还款手续及解除抵押后，乙方应确保该房屋上无抵押等他项权利，银行及房产部门出具的还款凭证及解除房屋抵押回执等文件暂由甲方保管，以便完成撤销买房合同的备案手续，直至甲乙双方对本合同项下义务履行完毕，甲方可以将相关材料还给乙方，乙方在办理提前还贷手续前需提前5个工作日通知甲方，以便甲方做好准备向银行打款，用于支付相应款项；3.自银行解除该房屋抵押之日起3日内，乙方应及时通知甲方，并与甲方共同前往房产部门办理解除预告登记手续及撤销该房屋的《商品房买卖合同》备案手续，若由于乙方原因，未在上述时间内解除预告登记手续或撤销该房屋的备案手续，每延迟1日，乙方应支付甲方垫付贷款额（甲方借款给乙方的金额）的万分之五作为违约金，甲方可以从乙方首付款中直接扣除且有权中止支付任何应退款。同时，甲方有权向法院申请撤销该房屋的备案，将该房屋另行出售，并根据上述条款追究乙方违约责任，乙方违反本协议之其它约定，影响甲方对该房屋之权利的，甲方有权停止向乙方支付应退款项，直至乙方违约影响消除，甲方同时有权自应退款项中扣除甲方损失；4.在乙方完成解抵押、解除预告登记并撤销该房屋备案的义务（且成功撤销备案记录）后，根据本协议第三条应由甲方退付给乙方的款项减除甲方已经借给乙方用于还贷的金额、甲方实际支付的费用（如有）、乙方违约金（如有）后，将剩余款项于30日内支付给乙方，否则视为甲方违约，甲方按照同期人民银行定期存款利率向乙方支付延迟付款违约金。另双方还约定了保密条款、争议解决、协议生效条件等内容。2019年3月20日，郭某支付给华润公司首付房款263,764元（含之前已支付的定金10,000元）、物业维修基金7,691元，合计271,455元。另，2019年3月20日郭某于支付给华润置地物业服务有限公司长春分公司契税、印花税、登记费、代办费合计25,769.33元，2019年11月3日支付华润置地（沈阳）物业服务有限公司长春分公司采暖费4,284.75元。2020年3月18日，华润公司转款支付给郭某272,435.59元，转款用途为退房贷款本金及利息。现案涉房屋的信息查询结果证明载明为无抵押状态。本院认为，郭某与华润公司签订的《商品房买卖合同》经华润公司申请，长春仲裁委员会根据华润公司与郭某达成的《和解协议》裁决予以解除，但华润公司与郭某达成的《和解协议》对商品房买卖合同解除后的房屋及房款的返还等事项未进行约定，长春仲裁委员会对此亦未进行裁决。2020年3月18日，郭某与华润公司签订《协议书》，双方对商品房买卖合同解除后的房屋及房款的返还等事项进行了约定，该协议书系双方的真实意思表示，并不违反法律强制性规定，应认定为合法有效。双方均应恪守该协议书的约定履行各自义务。关于郭某主张撤销双方于2020年3月18日签订的《协议书》，郭某与华润公司工作人员的微信聊天记录可以体现出双方在签订该份协议书之前之后都在对解除商品房买卖合同后的相关事宜进行沟通和协商，也能够体现双方均是认可该份协议书，郭某也曾积极履行协议配合华润公司撤销合同备案，只是双方在履行协议过程中对撤销合同备案的时间过长产生争议，郭某不再配合华润公司，故不宜认定协议的任何一方存在违约。另该协议约定的应退还款项虽不包含郭某支付的契税、印花税、登记费、代办费25,769.33元和采暖费4,284.75元，但根据郭某提供的银行交易明细记载，该部分款项系由案外人物业公司收取，华润公司不负有退还义务。综上，郭某以协议书显失公平为由主张撤销双方签订的协议理由不能成立，本院不予支持。关于华润公司应退款项数额，按照双方于2020年3月18日签订的协议约定，郭某向华润公司支付的首付房款263,764元、房屋维修基金7,691元、贷款支付的房款260,000元以及郭某实际支付的贷款利息12,435.59元，上述合计543890.59元，扣除华润公司已支付给郭某的退房贷款本金及利息272,435.59元后，华润公司还应退还给郭某271,445元。关于郭某支付的契税、印花税、登记费、代办费合计25,769.33元和采暖费4,284.75元，因上述款项系物业公司收取，故华润公司无返还义务，郭某可另行主张。关于协议约定首付款的利息，协议约定截至2020年3月19日止为923.17元，由于华润公司至今未返还，故以此协议约定标准计付至给付之日，即以郭某已支付的首付房款、房屋维修基金共计271,445元为基数，自2019年3月20日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期活期存款利率计算。关于华润公司反诉主张的撤销《商品房买卖合同》备案和返还房屋问题，由于双方签订的《商品房买卖合同》已经解除，郭某应当配合华润公司办理案涉房屋的《商品房买卖合同》撤销登记手续，并将案涉房屋返还给华润公司，故对华润公司的该部分反诉请求予以支持。关于华润公司的其他反诉请求，郭某在履行协议过程中因对撤销合同备案的时间过长与华润公司产生争议，郭某不再配合华润公司，而并不是郭某自始就不配合华润公司，本案不宜认定任何一方存在违约，双方由此产生的损失应各自承担，故对华润公司的其他反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十六条之规定，判决如下：一、华润置地（长春）有限公司于本判决生效后立即返还给郭某271,445元及利息（以271,445元为基数，自2019年3月20日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期活期存款利率计算）；二、郭某于本判决生效后立即将位于南关区金宇大路华润金宇大路项目G3#楼408号房返还给华润置地（长春）有限公司，并配合华润置地（长春）有限公司办理该房屋的《商品房买卖合同》撤销备案登记手续；三、驳回郭某的其他诉讼请求；四、驳回华润置地（长春）有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,911元，由华润置地（长春）有限公司负担；反诉费661元，由郭某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员 张忠国二〇二一年三月三十日书记员 隋 汉