广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初30142号原告：深圳前海海港股权投资基金管理有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码：91440300MA5EKT8P2Y。法定代表人：王军甫，总经理。委托诉讼代理人：田宝才，广东信达律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩中评，广东信达律师事务所实习律师。被告：深圳市田生资产管理有限公司，住所地深圳市罗湖区红岭路京基金融中心A座4305，统一社会信用代码：91440300090138068H。法定代表人：陈铎升。原告深圳前海海港股权投资基金管理有限公司（以下简称“海港公司”）诉被告深圳市田生资产管理有限公司（以下简称“田生公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用于简易程序公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人田宝才到庭参加了诉讼，被告田生公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判决确认原、被告之间的《房屋租赁合同书》于2019年12月12日解除；二、判决被告立即向原告退还2019年11月25日-2019年11月30日期间的租金、管理费共计25975.77元；三、判决被告违法解除合同，被告应向原告双倍返还租赁保证金、管理保证金、水电费保证金500309.88元；四、判决被告向原告赔偿四个月租期的租金461261.3元；五、判决被告向原告赔偿装修费、搬家费、仓库使用费共计34859.57元；六、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2017年6月29日，原告与被告就租赁房屋事宜签订《房屋租赁合同书》，主要约定：被告将位于深圳市南山区中洲控股金融中心Ａ座16层06单元（下称“租赁房产”）租赁给原告办公使用，租赁期限自2017年7月1日起至2020年6月30日止，租期共计叁年。原告应于每月25日前支付次月租金及管理费（及空调费）、电费。合同签订二日内，原告应向被告支付租赁保证金、管理费保证金、水电费保证金合计250154.94元。如合同期内如被告提前解约，须提前一个月通知原告，向原告双倍返还前述保证金并赔偿相当于合同期内剩余租期的租金（超过四个月租期的按四个月的租金计算）的损失。合同就租金标准等进行了约定。合同签订后，原告对租赁房产进行了装修，并依约如期、足额向被告支付了相关保证金，且严格按合同约定履行了租金、管理费、电费等费用的支付义务。2019年5月15日，原告接被告通知该租赁房产自2019年5月起第三方委托深圳市海生丰业投资发展有限公司代收租金，故原告自2019年5月起径向被告指定的深圳市海生丰业投资发展有限公司银行账户按月支付租金、管理费。2019年11月21日，被告在未与原告协商的情况下，单方面通知原告搬离租赁房产，并表示拒不负担原告因搬离额外产生的装修装饰费用、搬运费等费用。2019年11月25日，原告拟按《房屋租赁合同书》之约定按时向被告支付次月租金和管理费时，被告却当日无故对原告实施断水断电行为。断水断电后，原告多次口头及书面要求被告恢复供电，但被告均置之不理。被告采取断水断电方式要求原告搬离租赁房产的行为，导致原告公司连续多日无法正常办公和经营。原告无奈于2019年12月11日向被告送达“关于被迫解除房屋租赁合同书的公司函”，要求被告双倍返还保证金、赔偿剩余租期的租金以及其他损失。被告接函后至今未进行任何回复。被告此种单方提前解除合同，无正常理由断水断电逼迫承租人搬离的方式，以及完全枉顾约定、肆意妄为、拒不承担违约责任的行为，严重侵害了原告的合法权利，给原告正常经营造成重大不利影响，导致原告重大经济损失。被告田生公司未作答辩。原告围绕诉讼请求提交了《房屋租赁合同书》、支付凭证、《委托授权书》、《代收房屋租金说明函》、微信聊天记录、《公司函》、视频录像及《装修合同》等作为证据，被告未举证、质证。根据当事人陈述和经查证确认的证据，本院认定事实如下：原告（乙方）与被告（甲方）于2017年6月29日签订《房屋租赁合同书》（以下称“涉案合同”），约定被告将位于深圳市南山区中洲控股金融中心Ａ座16层06单元（以下称“涉案房产”）租赁给原告办公使用，租赁期限自2017年7月1日起至2020年6月30日止，租期共计叁年。每月租金为104594.4元，管理费及空调费为13945.92元／月，月租金及管理费总额为118540.32元。从2018年7月1日至合同期满，租金标准在前年度租金标推基础上逐年递增5%，原告应于每月25日前支付次月租金及管理费（及空调费）、电费。原告应向被告支付租赁保证金209188.8元、管理费保证金27891.84元、水电费保证金13074.3元，合计250154.94元。合同期内如甲方提前解约，须提前一个月通知乙方，双倍返还乙方保证金并赔偿合同期内剩余租期的租金（超过四个月租期的按四个月的租金计算）。合同签订后，被告将涉案房产交付原告使用，原告依约向被告支付了相关保证金250154.94元，并对租赁房产进行了装修，按合同约定支付了租金、管理费、电费等费用。2019年5月15日，被告向原告发送《代收房屋租金说明函》通知涉案房产委托由深圳海生丰业投资发展有限公司代收租金，之后原告向被告指定的深圳海生丰业投资发展有限公司的银行账户按月支付租金、管理费等。原告于2019年10月25日支付了2019年11月的租金及管理费共计129878.85元。被告于2019年11月21日通知原告搬离涉案房产，让原告搬到17楼，后双方就搬迁事宜协商未果。被告于2019年11月25日对涉案房产采取断电措施，原告要求被告恢复供电，被告没有恢复。原告于2019年12月12日向被告送达《公司函》，原告于函件中称因被告要求原告搬离涉案房产及采取断电措施导致原告无法正常经营，原告要求解除双方之间的涉案租赁合同，要求被告双倍返还保证金500309.88元，赔偿违约金461261.32元及租金管理费22082.13元。本院认为，本案案由为租赁合同纠纷，被告未到庭应诉，亦未提交答辩状，视为其自愿放弃质证和抗辩的权利。涉案《房屋租赁合同书》基于原、被告双方真实有效的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方应遵守合同约定并履行各自的权利义务。对于原告的诉请，本院分析如下：一、关于合同解除问题。被告在租赁期间，采取断水断电措施迫使原告搬离所承租的涉案房产，在原告多次要求被告恢复供电情况下，被告拒绝恢复。被告的行为导致原告公司无法正常使用涉案房产构成违约，原告有权解除合同。原告于2019年12月12日向被告送达《公司函》要求解除涉案合同，双方所签订的租赁合同于被告在2019年12月12日收到原告的函件后即发生法律效力，对于原告诉请确认原、被告之间的《房屋租赁合同书》于2019年12月12日解除的请求，本院予以支持；二、关于返还剩余租金问题。原告于2019年11月向被告支付租金及管理费共计129878.85元，被告于2019年11月25日对涉案房产采取断电措施造成原告自2019年11月25日至2019年11月30日（共6天）无法正常使用涉案房产，原告要求被告退还该期间的租金管理费用25975.76元（6天÷30天×129878.85元/月）并无不当，本院予以支持；三、关于返还租赁、管理费、水电费保证金问题。原告已经向被告支付租赁保证金、管理费保证金、水电费保证金合计250154.94元。合同约定如被告在合同期内提前解约，需向原告双倍返还前述保证金。因被告违约，在合同租赁期限内采取断电方式迫使原告搬离，原告行使合同解除权后，原告根据合同约定诉请被告双倍返还前述保证金500309.88元（250154.94元×2）依法有据，本院予以支持；四、关于违约金问题。合同约定，如被告在合同期内提前解约，需赔偿相当于合同期内剩余租期的租金（超过四个月租期的按四个月的租金计算）的损失，涉案房产的租金自2019年7月后为每月115315.33元（104594.4元×1.05×1.05），涉案合同约定的租赁期限至2020年6月30日止，剩余租期超过四个月，原告主张被告赔偿四个月租金461261.32元（115315.33元×4）依法有据，本院予以支持；五、关于装修损失及搬家费用等问题。双方已经在合同中就提前解约方赔偿对方剩余租期的租金作为违约金，被告向原告赔偿四个月租金足以弥补原告的损失，故本院对于原告诉请被告赔偿装修损失及搬家费用的请求，本院不予支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳前海海港股权投资基金管理有限公司与被告深圳市田生资产管理有限公司之间的《房屋租赁合同书》于2019年12月12日解除；二、被告深圳市田生资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳前海海港股权投资基金管理有限公司退还2019年11月25日至2019年11月30日期间的租金、管理费共计25975.76元；三、被告深圳市田生资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳前海海港股权投资基金管理有限公司双倍退还保证金共计500309.88元；三、被告深圳市田生资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳前海海港股权投资基金管理有限公司支付违约金461261.3元；四、驳回原告深圳前海海港股权投资基金管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7000.83元，由原告负担161.1元，被告负担6839.73元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  梁世奎二〇二一年三月十七日书记员  李 微附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。