北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初63656号原告：赵诚，男，1962年3月5日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：尹舵，北京格理律师事务所律师。被告：北京山海蓝图商业有限公司，住所地北京市朝阳区方药居北里10号1幢1层101号。法定代表人：蔡月圆，执行董事。委托诉代理人：王永梅，北京市华一律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘梦琦，北京市华一律师事务所实习律师。原告赵诚（以下简称原告）与被告北京山海蓝图商业有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，在审理过程中，依法转为普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人尹舵、被告之委托诉讼代理人王永梅、刘梦琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付违约金366666．66元。事实和理由：2019年10月9日，原、被告签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定原告（出租方，甲方）将自己所有的位于北京市朝阳区东三环南路XXX号楼X层XXXX房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告（承租方，乙方）作为其商业经营的场所，物业计费面积154．14平方米。租期自2019年2月1日至2023年1月31日，租金押二付六，提前十日支付下一次半年的租金，房屋押金为两个月的租金183333．3元。租期内共计应支付租金八次，每次支付六个月的租金，具体为：①2019年2月1日-2019年7月31日期间的租金为55000元；②2019年8月1日-2020年1月31日期间的租金为550000元；③2020年2月1日-2020年7月31日期间的租金为594000元；以此类推。租赁合同第八条第2款约定，任何一方违约，违约方向守约方支付半年房屋租金作为违约金。租赁合同签订后，原告交付了涉案房屋，被告最近一期租金支付至2020年7月31日。2020年6月19日，原告突然接到被告发来的《解约通知》，表示单方解约，通知原告合同于2020年7月31日解除，原告回函表示强烈不满其不诚信行为并明确表示不同意被告单方解约，要求其继续履约。后原告又数次与被告沟通，表明如果被告提前解约会给原告造成重大经济损失，但被告对此不予理会，执意强迫与原告方解约。2020年6月30日，被告再次发来《解约通知》，通知原告租赁合同于2020年6月30日解除，同时声明放弃租赁合同约定的押金以及未到期租金。后，被告撤店退出经营，以实际退租行为单方解除了案涉合同。被告的单方解约行为，给原告造成了重大经济损失，给原告造成了三百余万元的巨额的可得利益损失，在疫情防控情形下很难再出租，也致使原告的店铺产生较长空置期租金损失。原告要求被告按照合同约定支付违约金（实际上违约金的赔偿远远不能弥补原告的重大的实际损失，但是原告为尽快解决问题，已作出巨大的让步），但是被告明确表示不同意，双方就违约赔偿等事宜未能达成一致意见。被告没有法定解除依据，亦无合同约定的解除依据，单方解约、提前退租，明显属于违约行为，应当依据案涉合同第八条第二款的约定支付违约金。租赁合同约定的违约金是550000元，为表明原告尽快解决问题的善意，原告主动作出让步，同意被告已支付的押金18333．33元可冲抵违约金，即要求被告再支付违约金366666．66元。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告辩称，首先向原告表示歉意，被告方确实在合同到期前提前解约。第一，被告是在2020年6月30日发文希望终止租赁合同，被告支付了两个月房租数额的押金，租金也已实际支付到了2020年7月31日。被告退租时相当于有三个月的租金在原告手里，被告亦未要求退还。第二，涉案房屋在2020年9月27日注册了新公司，说明涉案房屋的空置期仅为2020年7月1日-9月27日，也就是三个月的时间，原告并没有过多的实际损失。第三，被告解除合同的行为不是针对原告一家租赁合同，而是因受到疫情影响，多家门店都不得不采取解约关门、退出市场，被告不是主观违约，是经营上遇到了不可抗力。基于上述理由，请求法院调整违约金的金额，以原告的实际损失为准，判决被告无需再支付其他金额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋登记在原告名下，性质系商品房。2019年10月9日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订租赁合同，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，用于商业经营，物业计费面积154．14平方米，租期自2019年2月1日起至2023年1月31日止，租金支付方式为押二付六，提前十日支付下一次半年的租金，房屋押金为两个月租金183333．3元。租金具体为：①2019年2月1日-2019年7月31日期间的租金为550000元；②2019年8月1日-2020年1月31日期间的租金为550000元；③2020年2月1日-2020年7月31日期间的租金为594000元；④2020年8月1日-2021年1月31日期间的租金为594000元；⑤2021年2月1日-2021年7月31日期间的租金为594000元；⑥2021年8月1日-2022年1月31日期间的租金为594000元；⑦2022年2月1日-2022年7月31日期间的租金为641520元；⑧2022年8月1日-2023年1月31日期间的租金为641520元。租赁合同第七条约定，遇不可抗力事件使租赁合同无法履行，双方互不承担责任，双方协商同意时，可提前解除租赁合同。租赁合同第八条第二款约定，任何一方违约，在违约责任确定后的10日内，违约方向守约方支付半年租金作为违约金。被告称，2019年2月1日，其通过与案外人北京XXX连锁便利店有限公司签订三方协议接手涉案房屋。原、被告均确认被告将租金付至2020年7月31日、原告收到过被告支付的押金183333．33元。2020年6月19日，被告向原告发出《解约通知》，告知原告租赁关系于2020年7月31日解除，被告将于2020年7月31日前将该地址内的营业执照予以注销。经询，被告称因受新冠疫情影响，公司经营不善，不得不整体撤出相关市场，故其单方向原告提出解约。原告认可收到上述《解约通知》，并于2020年6月22日向被告回复《关于的回函》，告知被告不同意解除租赁合同，被告单方提出解约的行为不符合约定，有关事宜双方应继续协商处理。被告不认可《关于的回函》的真实性，称因公司人员大量离职，未找到该材料。2020年6月30日，被告再次向原告发函《解约通知》，告知原告因受新冠疫情影响，租赁合同依据的基础已不存在，被告决定解除租赁合同，被告已缴纳的押金183333．33元原告无需退还，被告已支付但未到期的租金95700元也无需退还，租赁合同于2020年6月30日解除。原告认可收到过上述《解约通知》，并称迫于无奈与原告办理了交接手续。2020年7月2日，被告将涉案房屋交还给原告，原、被告均确认租赁合同于当日解除。被告称其分别于2020年5月9日、2020年5月28日、2020年6月1日注销了涉案房屋上其曾注册的烟草经营许可证、食品经营许可证、营业执照，不影响被告再次出租涉案房屋。原告称涉案房屋于2020年9月下旬再次出租。经询，被告称租赁合同约定的违约金标准过高，请求酌情降低违约金的标准，并同意将其已支付但未实际履行的租金、押金折抵违约金。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应认定为有效，双方均应按照约定履行各自的义务。原、被告均确认租赁合同于2020年7月2日解除，被告租金付至2020年7月31日，被告向原告缴纳过押金183333．33元。被告在合同履行期内单方向原告提出解约，其所主张的因受到新冠疫情影响经营不善，并非构成因不可抗力致使不能履行合同的情形，本案不具备法定解除条件，故被告应当按照租赁合同的约定向原告支付违约金。但原告主张的违约金数额过高，本院将综合考虑租赁合同解除时间、租金标准、空置期、原告预期利益损失、被告主观过错程度等因素酌情予以确定。被告同意将其已支付但未实际履行的2020年7月3日至7月31日期间的租金92612．9元、押金183333．33元折抵违约金，本院对此不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、九十七条、一百零八条、一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告北京山海蓝图商业有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告赵诚违约金120000元（被告北京山海蓝图商业有限公司所交的已缴纳但未实际履行的租金92612．9元、押金183333．33元已折抵相应违约金）；二、驳回原告赵诚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6800元，由原告赵诚负担4100元（已交纳），由被告北京山海蓝图商业有限公司负担2700元（于本判决生效之日起七日内交纳）。保全费2353元，由被告北京山海蓝图商业有限公司负担（于本判决生效之日起七日内支付给原告赵诚）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  吴玲二〇二一年三月二十四日书记员  于洋