北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初18584号原告：王毅，女，1953年8月27日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王利锋，北京德恒（西安）律师事务所律师。被告：王冰，女，1977年7月12日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：刘冬生，男，1970年12月17日出生，汉族，住北京市海淀区。以上二被告之共同委托诉讼代理人：柴铮，北京市浩天信和律师事务所律师。第三人：李晓洁，女，1979年6月30日出生，汉族，住北京市海淀区。原告王毅与被告王冰、被告刘冬生（以下称二被告）、第三人李晓洁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王毅及其委托诉讼代理人王利锋、被告王冰、二被告之共同委托诉讼代理人柴铮、第三人李晓洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王毅向本院提出诉讼请求：1.二被告共同向王毅支付违约金2906475元；2.诉讼费由二被告负担。事实和理由：李晓洁与二被告经北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间介绍，于2016年1月31日签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下称《房屋买卖合同》）及《补充协议》，约定二被告将其位于海淀区安宁庄西路X房屋（以下称案涉房屋）以715万元的总价出卖给李晓洁，其中，《房屋买卖合同》第9条第3款约定：出卖人应当在该房屋所有权转移之日起365日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续；如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款的5%的违约金；逾期15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。2016年3月27日，经李晓洁及二被告同意，以上合同主体购买方变更为我。合同签订后，我依约严格履行了自己的合同义务。2016年5月16日，案涉房屋转移登记至我名下。但刘冬生直至2019年5月14日才将其户口自案涉房屋迁出，远超房屋所有权转移登记之日起365日，故二被告应承担违约责任。王冰辩称，1.双方在签订《房屋买卖合同》时，我已向买受人告知目前户口无处安放，只能放在案涉房屋内，李晓洁对此口头表示同意；此后双方正常履行合同，王毅的户口也已迁入，直至2019年初，王毅从未就户口问题催促过我；2.我一直积极履行户口迁移义务，但刘冬生所购买的房屋因政策问题一直无法落户，直至2019年接到可以落户通知时，刘冬生未有任何迟延，第一时间办理了户口迁出手续，故二被告对户口迁出超出合同期限没有主观恶意；3.二被告逾期迁户并未给王毅造成任何损失，双方约定的违约金标准过高；4.我从事钢琴幼儿基础教育，疫情期间线下培训完全停止，基本没有收入，但我还需抚养孩子、赡养老人，生活负担十分沉重。综上，希望法院考虑王毅并未遭受实际损失、我已将户口自案涉房屋迁出等因素，酌减违约金数额。刘冬生辩称，我同意王冰的答辩意见，另补充：尽管我是《房屋买卖合同》中的出卖人之一，但因我与王冰离婚，案涉房屋属于王冰单独所有，故上述合同已于2016年3月27日变更合同主体，将原出卖人由二被告变更为王冰一人，同时将买受人由李晓洁变更为王毅，故我和李晓洁均已不是合同相对人，我不再是出卖人，请求法院判决驳回王毅对我提出的起诉。李晓洁述称，我同意王毅的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方无争议的事实可查明：2016年1月31日，二被告（出卖人及共有权利人，合同甲方）、李晓洁（买受人，合同乙方）、链家公司（合同丙方）分别签订《房屋买卖合同》《补充协议》《居间服务合同》《买卖定金协议书》，约定李晓洁以总价715万元购买案涉房屋。其中，《房屋买卖合同》第9条第3款约定：出卖人应当在该房屋所有权转移之日起365日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续；如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款的5%的违约金；逾期15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。《补充协议》第2条第6款约定：甲乙双方于2016年6月10日前共同办理案涉房屋所有权转移登记手续；第3条约定：甲方确认，案涉房屋在该合同签署之时为海淀区第二实验小学当代校区学校的学区房，且案涉房屋学区名额未被使用；第5条第2款约定：甲方承诺的学区情况、学区名额不属实，或甲方逾期迁出户口，致使乙方无法实现购买学区房之目的等情形，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。2016年2月2日，二被告离婚。2016年3月27日，王冰和李晓洁共同签写《北京链家房地产经纪有限公司合同变更申请单》（以下称《变更单》），变更原因为“产权人变更、购买人变更”，变更条款为“原条款内容：原产权人王冰、刘冬生，原购买人李晓洁”“现条款内容：现产权人王冰，现购买人王毅”。链家公司代表在该《变更单》中“经纪人意见”和“区经理意见”处签名。上述合同履行期间，李晓洁、后变更为王毅支付了全部购房款。2016年5月16日，案涉房屋变更登记至王毅名下。2016年7月29日，王毅、其外孙赵攸和（李晓洁之子）的户口迁入案涉房屋；2018年7月18日，王冰、其子刘奕成、其父王明雨、其母刘英敏的户口均迁出案涉房屋；2019年5月14日，刘冬生将户口迁出案涉房屋。本案中，王毅称由于二被告逾期迁户，导致就其外孙赵攸和无法至海淀区第二实验小学当代校区入学；后又解释称为孩子进行入学登记时，发现二被告在出售案涉房屋后将二被告自己的孩子登记入学，导致其无法为赵攸和登记入学，但对上述两种原因均未提交任何证据。另，王毅就二被告逾期迁户所致损失解释如下：由于赵攸和无法就近上学，导致产生了择校费用、增加了日常接送成本。对于上述意见，李晓洁均予以认可，并称由于案涉房屋无法办理入学，其次子赵攸喆的户口未迁入案涉房屋；二被告均不予认可，解释称李晓洁口头同意二被告的户口暂存于案涉房屋，故在《房屋买卖合同》中未约定户口迁出保证金；其子女就读于私立学校，没有使用案涉房屋的学位，且王毅与赵攸和的户口已于2016年7月29日迁入案涉房屋，根据当时入学政策，二被告逾期迁户不影响王毅之外孙入学，且王毅与其外孙之间没有抚养关系。李晓洁否认曾口头同意二被告逾期迁出户口。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人协商一致，可以变更合同。李晓洁与二被告签订的《房屋买卖合同》、王冰与李晓洁签订的《变更单》均系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，并作为确定双方权利义务的依据。尽管《变更单》上没有王毅和刘冬生的签名，但《房屋买卖合同》的权利义务主体已发生变更，出卖人变更为王冰，买受人变更为王毅。因此，在《房屋买卖合同》的后续履行过程中，刘冬生已不再是合同当事人，不享有合同权利，不负有合同义务。因此，王毅主张刘冬生承担违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。但是，《房屋买卖合同》中对案涉房屋原有户口迁出时限作出的约定，仍拘束王冰。尽管王冰辩称已征得李晓洁口头同意其延期迁出户口，但李晓洁对此不予认可，王冰亦未就此提交证据证明，故本院对其该项抗辩意见不予采信。即王冰负有将案涉房屋原有户口在约定时限内迁出的合同义务，否则，应承担违约责任。事实上，王冰本人、其子、其父、其母、刘冬生的户口迁出时间均晚于合同约定的户口迁出时限，对此，王冰应承担违约责任。具体至违约金数额，尽管王毅称因王冰等人逾期迁户导致其外孙无法就近入学，由此造成了相应的经济损失，但其未就逾期迁户与无法就近入学之间的因果关系提交证据，故本院对此无法采信。相应地，本院对王冰提出违约金过高的抗辩予以支持，并在综合考虑逾期迁户的时长等因素酌情予以调整。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、王冰于本判决生效后十五日内向王毅支付违约金8万元；二、驳回王毅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30052元（已由王毅垫付），由王毅负担28252元，已交纳；由王冰负担1800元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  佟 冰人民陪审员  袁淑丽人民陪审员  商凤鸣二〇二一年三月十八日书 记 员  王雪燕