苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0591民初5879号原告：蔡燕，女，1986年7月21日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：孙祖德,苏州市相城区陆慕法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：钱佳,苏州市相城区陆慕法律服务所法律服务工作者。被告：蔡亲友，男，1954年8月29日出生，汉族，住苏州。被告：刘小梅，女，1973年9月7日出生，汉族，住苏州市相城区。被告：赵健，男，1983年1月15日出生，汉族，住苏州工业园区东方。被告：高斌，女，1982年9月19日出生，汉族，住苏州工业园区东方。委托诉讼代理人:赵健,系被告高斌配偶。原告蔡燕诉被告蔡亲友、刘小梅、赵健、高斌确认合同无效纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，后因被告蔡亲友下落不明，本院依法向其公告送达起诉状等诉讼材料，并公开开庭进行了审理。原告蔡燕及其委托诉讼代理人孙祖德、钱佳，被告刘小梅、赵健、高斌的委托诉讼代理人赵健到庭参加诉讼，被告蔡亲友经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告蔡燕向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告刘小梅于2011年12月8日签订的《房屋买卖合同书》有效；2.判令被告蔡亲友与被告赵健、高斌于2020年3月7日签订的《存量房买卖合同》无效；3.判令被告赵健、高斌将坐落在苏州市工业园区新苏苑X幢X室房屋返还原告，并将上述房屋变更登记至被告蔡亲友名下；4.判令待上述房屋产权证变更至被告蔡亲友名下后，被告蔡亲友、刘小梅协助原告将上述房屋过户登记至原告名下；5.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告撤回上述第1、4项诉讼请求，并申请将本案案由变更为确认合同无效纠纷。事实和理由：被告蔡亲友拆迁获得定销坐落在苏州市工业园区新苏苑X幢X室的商品房(原为新苏苑新村、娄门路新苏苑、娄门路新苏苑二区)，建筑面积为45平方米。2010年10月8日，被告蔡亲友将上述房屋以价款37.5万元转让给被告刘小梅，双方签订了《房屋买卖合同书》，被告刘小梅支付了购房款27万元，房屋当日交付被告刘小梅，双方约定剩余购房款105000元过户时一次性付清。2011年12月8日，被告蔡亲友将上述房屋以价款37.5万元转让给原告，双方签订了《房屋买卖合同书》，原告按约支付被告刘小梅购房款及装修费、中介费合计人民币287000元，被告刘小梅当日将房屋交付给原告。嗣后，上述房屋一直由原告出租使用中。2020年4月24日，原告承租人电话告知原告退房，钥匙已经被被告蔡亲友拿取。原告知道后因无钥匙开门，故报警求助，在110在场的情况下换锁进入涉案房屋。4月25日原告母亲在房屋内打扫卫生时，被告赵健、高斌进门并告知原告母亲上述房屋已由其购买，并已转移登记至其名下，要求原告搬出。双方产生矛盾并报警。据查，被告蔡亲友于2020年3月7日未经原告同意擅自通过中介将上述房屋再次转让给被告赵健、高斌并办理过户登记。被告蔡亲友明知房屋已经转让的事实仍将不属于自身的房屋转让给他人，上述行为严重损害了原告的合法权益，被告赵健、高斌作为购房者也存在过失，其购买房屋时未尽合理的注意义务，涉案房屋已转让他人且存在租赁的情况下并未核实使用人及实际所有权人，故原告起诉至法院。被告刘小梅辩称，当时手续都是其丈夫办理，和被告没有关系。被告赵健、高斌辩称，被告已获得案涉房屋的不动产权证书以及相应的房屋买卖合同，并且有房屋买卖时案涉房屋权属的证据材料，即案涉房屋属于被告蔡亲友单独所有。不动产权证书具有法律效力，且被告买卖房屋合法有效，故被告已取得案涉房屋苏州市工业园区新苏苑X幢X室的产权，应受法律保护。被告购买房屋后进行装修，且为其父母居住使用，不认可原告的诉讼请求。被告蔡亲友未作答辩。经审理查明，被告蔡亲友与苏州工业园区娄葑建发房地产有限公司签订《定销商品房购销合同》，蔡亲友购买坐落在新苏苑新村××区××室定销商品房，建筑面积45平方米（面积以测绘中心测绘面积为准），单价2320元，金额104400元。2020年3月7日，被告蔡亲友（出卖方）、被告赵健、高斌（买受方）与苏州三好房产经纪有限公司（居间方）签订《苏州市存量房买卖合同》，约定出卖方将其所有的位于苏州工业园区新苏苑X幢X室转让给买受方，出卖人保证该房屋无其他共有权证、未设定抵押、未租赁给他人、没有落户于该房屋的相关户口，该房屋产权登记建筑面积57.46平方米，房屋价款1000000元，合同另约定了其他事项。当日，被告蔡亲友（出卖方）、被告赵健、高斌（买受方）又签订《补充协议》，约定买受人在2020年3月7日前支付首期款555000元，双方确认出卖人转让上述房屋价款为存量房买卖合同约定房屋成交价及房屋交易首期款的总和，两者在任何情况下均不可分离，合计1555000元，买受人向居间方支付佣金8000元。2020年4月2日，被告蔡亲友（出卖人）、被告赵健、高斌（买受人）与苏州家联房地产经纪有限公司（居间代理机构）签订《苏州市存量房买卖合同》，合同编号苏房存园区合同20XXX65。同日，双方签订了《存量房交易资金托管协议》。庭审中，被告赵健、高斌确认案涉房屋真实交易价格为1555000元。被告赵健、高斌提交银行交易流水，显示2020年3月7日，被告赵健向被告蔡亲友转账50000元，2020年4月2日，被告赵健向贝壳找房科技有限公司转账8000元、向苏州工业园区房产交易管理中心转账1000000元、向被告蔡亲友转账495000元，2020年4月12日，被告赵健向被告蔡亲友转账10896元。2020年4月3日，案涉房屋过户登记到被告赵健、高斌名下，不动产权证号苏（2020）苏州工业园区不动产权第0015440号。原告提交房屋买卖合同书二份，2010年10月8日，被告蔡亲友（出让方）与被告刘小梅（受让方）以及安家房产（居间方）签订《房屋买卖合同书》，约定蔡亲友自愿将坐落在苏州市娄门路新苏苑3层房屋，建筑面积45平方米，出售给刘小梅，房价37.5万元，支付方法为2010年10月7号付定金20000元，2010年10月8日付250000元，在办理过户时余款一次性付清（拾万零伍仟元），房屋交付时间2010年10月8日。2011年12月8日，被告刘小梅（出让方）与原告（蔡燕）签订《房屋买卖合同书》，约定刘小梅将苏州市娄门路新苏苑二区X幢X室出售给蔡燕，房价37.5万元。庭审中，原告蔡燕表示，其和蔡亲友系父女关系，案涉房屋系其父亲蔡亲友的唯一房产，原告不希望将其出售，原告希望再将其买回来，以使蔡亲友有房屋居住。被告刘小梅表示，当时原告说案涉房屋系其父亲的，原告有居住权，其向买回去，刘小梅购买房屋后进行了装修，并用于出租，但是一直有人闹，后了解到原告与蔡亲友的父女关系，被告不想麻烦了就同意出售房屋，刘小梅表示其向蔡亲友支付了房价款270000元，余款105000元由原告与蔡亲友结算，收到原告蔡燕287000元。刘小梅表示后续事情其未再参与。原告另提交房屋租赁合同书复印件二份，表示案涉房屋由原告母亲徐玉英出租。该房屋租赁合同书显示，徐玉英作为出租方，与案外人签订新苏苑X幢X室房屋租赁合同，其中一份租赁期自2014年9月1日至2015年8月31日，另一份租期自2018年9月4日至2019年9月3日。被告均表示无法确定其真实性，被告赵健陈述其与被告蔡亲友不认识，被告赵健、高斌为给老人居住买房，通过中介了解房屋信息，中介推荐了案涉房屋并实地看房，后完成了房屋买卖，整个过程都是通过中介完成，被告款项付完之后其与蔡亲友和中介一起至房屋进行了房屋交付。当时房屋是空的，且在2019年底看房时就无人居住，有简单的家具家电，无有人居住生活的痕迹。原告提交接处警工作登记表二份，显示2020年4月25日，报警人赵健称房子系其从蔡亲友处购买，蔡亲友的前妻徐玉英把房子出租了，出警民警经调解，告知徐玉英将房子归还报警人，其与前夫的纠纷另行协商。2020年4月26日，报警人蔡燕称原房主将房子一房二卖起纠纷。上述事实，有《定销商品房购销合同》、《苏州市存量房买卖合同》、《补充协议》、《存量房交易资金托管协议》、银行交易流水、《房屋买卖合同书》、房屋租赁合同书、接处警工作登记表等证据及庭审笔录予以证实，本院予以确认。本院认为，当事人针对自己的诉讼主张所依据的事实应当提供相关证据加以证明,否则应由负有举证责任的一方承担不利后果。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，被告蔡亲友、赵健、高斌关于苏州工业园区新苏苑X幢X室房屋签订的《苏州市存量房买卖合同》等为双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，均为有效，且案涉房屋已转移登记至赵健、高斌名下，因此赵健、高斌取得了涉案房屋的不动产权。原告未提交证据证明被告蔡亲友、赵健、高斌关于案涉房屋买卖合同存在法律规定的无效等情形，应当承担不利的法律后果。原告所提诉请缺乏事实和法律依据，本院碍难支持。被告蔡亲友经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃相应抗辩权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告蔡燕的全部诉讼请求。案件受理费6900元，由原告蔡燕承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  韦超二〇二一年三月十九日书记员  赵从