广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤12民终145号上诉人（原审原告）：肇庆市端州名门物业管理有限公司，住所地肇庆市端州区×××××××（名门花园）第2幢107卡商铺。法定代表人：王玉华，该公司经理。委托诉讼代理人：黎展雄，广东余黎张律师事务所律师。委托诉讼代理人：严令聪，广东余黎张律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：甘婉仪，女，1975年12月13日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区××××××××××××××××××。上诉人肇庆市端州名门物业管理有限公司（以下简称名门物业公司）因与被上诉人甘婉仪物业服务合同纠纷一案，不服广东省肇庆市端州区人民法院（2020）粤1202民初754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人名门物业公司的委托诉讼代理人黎展雄、严令聪到庭参加诉讼，被上诉人甘婉仪经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。名门物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持名门物业公司的一审全部诉讼请求；2.判令甘婉仪承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认为名门物业公司与甘婉仪之间签订的《前期物业管理服务协议》《商铺物业服务补充协议》和《业主(临时)管理规约》是实践性合同，并以此为依据认定名门物业公司没有提供实质证据证明为甘婉仪提供了物业管理服务是不符合事实的。甘婉仪的商铺是在名门小区的红线范围内，属于名门小区范围，换言之，甘婉仪即使是临街商铺，其也属于接受物业管理服务的范围。在日常中，甘婉仪客观上已享受到名门物业公司的物业管理服务，比如名门物业公司在商铺外、红线内的人行道进行治安巡逻、道路维修，对人行道内的自行车、摩托车排整停放，对人行道的树木提供管理、养护，为商铺提供监控视频服务，对商铺的排污物进行清理等管理服务。甘婉仪的商铺与所在楼的其他住宅共用楼房本体及供水、供电、排污、排水等公共设施，而不是独立区分的。名门物业公司针对小区公用部分提供维护和管理服务时，甘婉仪的商铺必然从中享受服务，从中得益。上述双方签订的协议，补充协议实质为诺成合同，合同合法有效，是双方真实的意思表示，双方一经签订都应该共同遵守履行。名门物业公司根据合同约定为甘婉仪提供服务，不存在违约行为，甘婉仪应按照约定承担交纳物业管理费的义务。二、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条第二款的规定，名门物业公司依协议书约定为小区提供物业管理服务，有收取物业管理费的权利。甘婉仪作为小区业主中的一份子，理应与其他大部分业主一样承担交纳物业管理费的义务。甘婉仪以商铺是由其自行组织和管理的而不交纳管理费，不应得到支持，同样甘婉仪主张商铺是由其自行管理也并没有事实根据。三、临街商铺属于小区的一部分，与小区建筑是一个整体，是不应被独立区分的。根据《中华人民共和国物权法》第七十二条的规定，既然甘婉仪作为共有人，享受到共有人占有、使用、收益、处分权利的同时，理应与其他小区业主一样承担交纳物业管理费的义务，否则有违公平原则。实际上，甘婉仪一直以来拒绝与名门物业公司签署物业管理服务合同，并以此为由拒绝交纳物业管理费，已客观上损害了名门物业公司及其他小区业主的合法权益。综上，请求二审法院支持名门物业公司的上诉请求。甘婉仪经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也无提交书面的答辩意见。名门物业公司向一审法院起诉请求：1.甘婉仪向名门物业公司支付自2016年2月1日起至2019年12月31日期间所拖欠的物业管理费25803元、监控及可视对讲系统维护费470元，详见附表明细表;2.甘婉仪向名门物业公司支付违约利息（暂定）9603.9元，但违约利息应连续计算至甘婉仪付清物业管理费、监控及可视对讲系统维护费之日止，计算方式详见附表明细表；3.甘婉仪承担本案的所有诉讼费。一审法院认定事实：名门物业公司是于2015年8月13日依法登记设立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为物业管理，房地产中介服务等等。肇庆市端州区××××××××××××××××及二层108号商铺的权属人为甘婉仪，该商铺建筑面积274.69㎡。2015年12月20日，肇庆市新黄河置业有限公司（甲方、委托方）与名门物业公司（乙方、受托方）签订《肇庆市端州区“名门花园”住宅小区前期物业管理服务委托协议书》，约定本协议期限自2016年1月1日起至本小区业主大会与其选聘的物业公司签订的物业管理服务合同生效时止。2016年10月28日，甘婉仪（乙方）与名门物业公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：第一条“双方的权利义务”。一、甲方的权利义务，1.对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2.根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《业主（临时）管理规约》并书面告知乙方；3.建立健全本物业的物业管理档案资料……；6.依据本协议向乙方收取物业管理费用……。第二条“物业管理服务内容”。一、房屋共用部位的维护和管理……；二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生；四、保安；五、交通秩序与车辆停放。第四条“物业管理服务费用”。一、乙方交纳费用时间：从交楼日起预交三个月的物业管理费，以后按每月交费；八、每次交纳费用时间：每月5日前。第五条“其他有偿服务费用”。三、智能化、监控及可视对讲系统维护费：10元/户/月。第十一条“违约责任”。四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5%交纳违约金。同日，甘婉仪与名门物业公司《业主（临时）管理规约》和《商铺物业服务补充协议》，补充协议主要约定：从2014年12月1日至2019年12月31日之前的物业管理费，按建筑面积的1.3元/㎡计费。另查明，案涉小区未成立业主委员会。名门物业公司认为其已依约为甘婉仪的案涉商铺提供了物业管理服务，同时认为甘婉仪从2016年2月1日至2019年12月31日期间没有向名门物业公司缴纳物业管理费、监控及可视对讲系统维护费。名门物业公司自述催收上述欠款未果，为此向本院提起诉讼。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。甘婉仪经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院依法作缺席审判。名门物业公司与甘婉仪签订的《前期物业管理服务协议》《商铺物业服务补充协议》和《业主（临时）管理规约》，是当事人的真实意思表示，主要内容没有违反法律强制性规定，合法有效，双方应按合同履行。本案中，名门物业公司虽然提供了物业服务合同，名门物业公司、甘婉仪双方签订的以上三份约定于实践性合同非诺成合同，需要名门物业公司真正履行并提供足够的事实证据佐证，但根据名门物业公司提供的补充证据中标识2018年摄制的一张图片及其它没有任何标识的数张图片也并不足以证明名门物业公司向甘婉仪提供了实质性的卫生、治安等管理服务。结合一审法院已查明并作出判决的涉案小区其它商铺的案件，可以认定该小区商铺的物业管理是基本是由业主自行组织、自行管理的，根据权利义务一致的原则，在名门物业公司的举证不足证明其已提供了实质性的基本物业服务的情形下，名门物业公司要求甘婉仪支付自2016年2月1日起至2019年12月31日期间所拖欠的物业管理费25803元、监控及可视对讲系统维护费470元的诉讼请求，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，名门物业公司的诉请理据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回名门物业公司的全部诉讼请求。本案案件受理费348元（名门物业公司已预交），由名门物业公司负担。二审期间，双方当事人均无向本院提交新的证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，名门物业公司与甘婉仪于2016年10月28日签订的《前期物业管理服务协议》中第四条第三点约定：非住宅按建筑面积每月每平方米1.8元（电梯电费、公共水电费由业主分摊）。根据名门物业公司一审时提供的数张图片，名门物业公司实际上履行了物业服务义务，如清理排污、在商铺前面进行治安巡逻，对人行道的树木提供管理、养护，为商铺提供监控视频服务等。一审庭审中，甘婉仪称其原是案涉商铺的业主，但案涉商铺已于2019年6月24日由案外人郁南县××信用合作联社以拍卖或以物抵债的方式取得。名门物业公司提供的《不动产登记资料查询结果证明》显示，截至2020年4月14日，案涉商铺的权属人仍登记为甘婉仪，产权登记时间为2016年1月13日。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，争议焦点是：甘婉仪应否向名门物业公司支付物业管理费、监控系统维护费及违约金。名门物业公司与甘婉仪签订的《前期物业管理服务协议》《商铺物业服务补充协议》及《业主临时管理规约》是双方的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。根据《前期物业管理服务协议》及《商铺物业服务补充协议》，名门物业公司有义务为案涉小区提供合同约定和法律规定的各项物业服务，并有权依照合同约定向业主收取物业管理费、小区智能系统维护费等费用。根据名门物业公司的举证，其实际上也为案涉小区整体提供了物业服务，一审法院认为名门物业公司的举证不足证明其已提供了实质性的基本物业服务不当，本院予以纠正。依照《物业管理条例》第四十一条第一款：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定，甘婉仪作为案涉小区的业主之一，应及时支付相应的物业管理服务费用。案涉商铺已于2016年1月13日办理产权登记，名门物业公司主张甘婉仪支付自2016年2月1日至2019年12月31日的物业管理费和监控系统系统维护费，理据充分，本院予以支持。《前期物业管理服务协议》中约定的物业管理费为：按建筑面积每月每平方米1.8元，而《商铺物业服务补充协议》中约定从2014年12月1日至2019年12月31日之前的物业管理费按建筑面积的1.3元/㎡计费，该两份协议对物业管理费的收费标准作出了不同的约定，由于《商铺物业服务补充协议》是双方当事人对《前期物业管理服务协议》进一步协商达成的一致意见，故案涉商铺的物业管理费应以《商铺物业服务补充协议》中约定的1.3元/㎡计算。名门物业公司主张按照2元/月/㎡的标准计算物业管理费，缺乏理据，本院不予采纳。据上，甘婉仪应向名门物业公司支付2016年2月1日至2019年12月31日期间的物业管理费16783.56元（1.3元/月/㎡×274.69㎡×47个月）及监控系统维护费470元（10元/月/户×47个月）。对于名门物业公司要求甘婉仪支付违约利息（暂定）9603.9元（违约利息应连续计算至甘婉仪付清物业管理费、监控系统维护费之日止）的请求。如前所述，甘婉仪拖欠物业管理费和监控系统维护费已构成违约，鉴于违约利息的目的以补偿为主，惩罚为辅，甘婉仪逾期交纳物业管理费和监控系统维护费导致名门物业公司的损失具体表现为名门物业公司资金使用上的损失，名门物业公司主张按欠款金额每日万分之五计算违约利息，显然过分高于名门物业公司的实际损失，故本院酌定每月的违约利息从次月的1日起计算，以每月欠缴的费用为基数，按中国人民银行公布一年期贷款基准利率计至实际支付之日止，超出上述部分的违约利息请求，本院不予支持。综上所述，名门物业公司的上诉请求，理据充足部分，本院予以支持。一审判决认定事实部分不清，致实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省肇庆市端州区人民法院（2020）粤1202民初754号民事判决；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，甘婉仪向肇庆市端州名门物业管理有限公司支付2016年2月1日至2019年12月31日期间的物业管理费16783.56元和监控系统维护费470元及迟延支付上述物业管理费和监控系统维护费的违约利息（每月的违约利息从次月的1日起计算，以每月欠缴的费用为基数，按中国人民银行公布一年期贷款基准利率计至实际支付之日止）；三、驳回肇庆市端州名门物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费348元，由肇庆市端州名门物业管理有限公司负担116.67元，甘婉仪负担231.33元；二审案件受理费697元，由甘婉仪负担。上述案件受理费应由给付义务人在履行给付义务时一并核算支付，法院不作收退。本判决为终审判决。审 判 长 陈俏颜审 判 员 李升文审 判 员 梁达明二〇二一年三月二日法官助理 苏翠华书 记 员 周伟航