广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤13民终8311号上诉人（原审原告）：吴崇坤，男，汉族，1989年12月31日出生，住广东省深圳市龙华区××××深圳北站西广场A1物业2层208A，公民身份号码：362××××××××××××019。被上诉人（原审被告）：惠州大亚湾美泰汇房地产开发有限公司，住所地：惠州市大亚湾西区富康国际综合楼1601号，统一社会信用代码：914×××××××××××576L。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：王作辉，广东宽和律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚小叶子，广东宽和律师事务所律师。上诉人吴崇坤因与被上诉人惠州大亚湾美泰汇房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初2013号民事判决，向本案提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人吴崇坤上诉请求：1、判决被上诉人向上诉人支付装饰装修差价120000元（具体金额根据鉴定结果确定）；2、判决被上诉人因装饰装修未达标导致逾期交房，向上诉人支付可得利益28000元。(2018年12月31日至诉讼之日的租金损失，2000元／月）；3．判决本案一审，二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一审法院认定上诉人无证据证明被上诉人承诺装修标准按3000元／平方米标准进行装修不符合事实，相关证据未查明。一，上诉人和被上诉人签订购房合同后，被上诉人安排了微信名为“美泰天韵”唯一对接工作人员与业主对接，该工作人员在房屋交付前期与上诉人协商沟通多项重要事项，包括，交付房屋的设计变更，房屋装修进度通知，房屋交付时间及安排，与上诉人协商时收楼时间。在2018年11月14日上诉人收到该工作人员再次通知关于3000元每平米标准的豪装信息后，上诉人告知该工作人员，期待交付房每平米3000元的豪装，收房后上诉人将带专业的装修评测机构进行装修价值测评，如果没有达到3000元每平米，将提出差额赔偿，该工作人员回复可以。在一审期间被上诉人宣称未授权该工作人员宣传和承诺装修标准为3000元每平方米。但该工作人员是被上诉人指定的对接人，并且在房屋交付前期双方就房屋的交付内容进行多项约定和协商，既然双方履行了其他事项的约定，被上诉人也应当履行上诉人关于未达到3000元每平米装修差价赔偿的约定。二，上诉人与被上诉人美泰开发商销售人员彭文杰微信一直保持联系，在2018年12月7日彭文杰通过微信再次向上诉人发出3000元一平米的装修标准信息。2018年12月12日彭文杰和上诉人就装修进度及收房时间进行沟通了解情况，上诉人询问彭文杰“是否能够确保当初购房时候说的3000元每平米的装修品质吧，我当初可是冲着装修”彭文杰通过语音告知上诉人确实是按照该装修标准进行装修的，让上诉人放心。在一审中被上诉人宣称彭文杰并非是美泰员工,一审法院也并未对彭文杰身份进行核实。二审期间，本人希望对彭文杰身份进行了核实，并希望法院通知彭文杰本人当庭对质以确认与被上诉人的关系。上诉人与被上诉人两个关键的工作人员，关于3000元每平米装修的承诺事实，均是在房屋交付之前进行的再次核实，都给出了确定的答复。既然被上诉人无法交付购房时承诺的3000元每平米的装修标准，为何不及时改正，在此期间完全有机会在房屋交付前与上诉人沟通和解释。三，关于被上诉人称2017年1月9日上诉人签订的了《商品买卖合同》，合同中并未约定按3000元／平方米的装修标准交付，上诉人作为一名普通的职工不具备完全的法律知识且是首次购房，当时对于被上诉人口头承诺也是处于完全信任的情况下签下的合同，同时合同中的装修约定也仅材料名称，并未对房屋装修，材料价值，装修设汁工艺，软装设备等进行约定，实际交付的房屋与购房时展示的对标物样板房，在材料等级，装饰工艺，软装设备等都有较大差异。2017年惠州大亚湾房价均价仅9000元／平米左右，被上诉人向上诉人销售的房产价格达到13122元／平米，正因被上诉人向上诉人介绍房屋是以豪华装修的样板房作为对标物作为最终的房屋交付参考，同时承诺3000元／每平米装修品质，上诉人才愿意在被上诉人所销售房产价格远远高出市场均价的情况下购买该房产。一审法院认定在没有证据证明被告应该按照3000元每平米装修标准交付的前提下，原告诉请因被告装饰装修未达标导致逾期交房可得利益损失28000元，没有事实和法律依据，是错误的。上诉人诉请中关于装饰装修未达标导致逾期交房可得利益损失，不仅仅只是3000元每平米装修未达标，还应考虑上诉人首次验房时出现房屋质量问题在与被上诉人达成约定重新验收的情况下，被上诉人一直未再次通知上诉人进行验房，在2018年1月5日上诉人因房屋存在墙面渗水，房屋入户门、阳台、墙面装修质量等问题与被上诉人员工（副总经理杨俊）及被上诉人验房员进行协商后，杨俊承诺上诉人十天内对问题完成整改，十天内在通知上诉人再次验房，对于验房期间出现的突然性的渗水问题会给上诉人进行答复，即使被上诉人无法在日头协商的十天内完成整改，也应当按照购房合同中第四章商品房交付条件与交付手续第十一条（三）查验房屋，第2点出现屋面，墙面，地面渗漏由于出卖人按照有关工程和产品质量规范，标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再进行交付。上诉人在2019年3月1日询问“美泰天韵”微信对接人，整改情况和收房通知，该工作人员并未进行回复。2019年3月24日上诉人通过书面《催告函》方式要求尽快履行再次验房的约定，被上诉人回复称已经将房屋转交给了物业。被上诉人与上诉人在有重新进行房屋验收约定的情况下，未经上诉人允许私自将房屋转移给了物业，显然不合理。由于被上诉人的行为，导致美泰怡盛物业将上诉人告上法院，并要求上诉人从2019年1月1日就开始缴纳物业费，截止目前被上诉人依然未通知本人再次对房屋进行检验。一审中上诉人已经将微信沟通及相关的视频关键证据移交给了委托律师，但在一审中上诉人委托的律师并未提交关键视频证据，而是以截图复印件的方式提交给了办案法官，上诉人从委托律师得到的回复是代理律师认为视频证据和图片证据内容一样，证明目的一样，就没有必要重复提交。但上诉人认为视频证据更加能够反应的事情的真实性。证据未完整提供给承办法官，也是导致本案错误判决重要因素。被上诉人惠州大亚湾美泰汇房地产开发有限公司答辩称，一、被答辩人要求答辩人支付装饰装修差价的诉请没有事实和法律依据，不能成立，一审法院认定事实正确，应予维持。首先，答辩人从未授权其工作人员通过微信方式向购房者宣传涉案房屋装饰装修标准为3000元每平方米，从未授权其工作人员有权承诺涉案房屋装饰装修标准为3000元每平方米。在与被答辩人签订涉案商品房买卖合同之前、之时及之后，答辩人也从未向被答辩人承诺过涉案房屋装饰装修标准为3000元每平方米。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，即使假定被答辩人工作人员向答辩人微信发送的内容为商品房的销售广告，该广告中“市场价值3000元每平方米标准的豪装”的内容也属于泛泛宣传，其对装饰装修范围如何构成、市场价值如何确定等并没有具体确定。同时，没有任何证据证明该广告内容对涉案商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有任何影响。被答辩人在涉案商品房买卖合同早已经签订、涉案房屋即将交付时，在与答辩人工作人员微信沟通时声称当初购房是冲着3000元每平方米的装修而去的，仅凭其订立合同后的该等声称内容而没有其他证据佐证，显然不能证明装修标准是其购买涉案房屋的重要依据。因此，根据上述司法解释的规定，该广告也仅为要约邀请，而非要约，对答辩人没有约束力。再次，答辩人与被答辩人于2017年1月9日签订的《商品房买卖合同》中并未约定按3000元每平方米的装修标准交付，而被答辩人主张2018年11月14日答辩人的工作人员向其承诺装修标准，但此时双方已签订了《商品房买卖合同》，被答辩人无证据证明合同签订后，答辩人又另行承诺装修标准，被答辩人的主张违背常理，与事实不符。根据双方商品房买卖合同第十六条的约定，装饰装修不符合标准的，由答辩人承担及时更换、修理的责任。在被答辩人提出有关装饰装修质量瑕疵后，答辩人已及时进行了更换、修理，涉案房屋的装饰装修已经达到了双方合同约定的标准。二、被答辩人的可得利益诉请没有事实依据，一审法院认定正确，应予维持。在被答辩人起诉答辩人承担逾期交房违约责任一案【一审案号：（2019）粤1391民初1766号；二审案号：（2019）粤13民终8005号】中，该案生效判决认定答辩人在交楼期限内的交付行为有效，房屋存在的质量问题为装修瑕疵，该瑕疵可在房屋质量保修期内由开发商通过履行保修义务来解决；因装饰装修问题影响居住使用而造成的损失，被答辩人可待有充分的证据之后另行主张权利。据此，必须有证据证明该等装饰装修问题影响到了居住使用并造成了损失，必须有证据证明该损失的具体数额。本案中，涉案房屋虽然存在一定的装饰装修质量瑕疵，但该等瑕疵是否影响到被答辩人的居住使用，从而给被答辩人造成损失，被答辩人的举证并不能予以证明。其虽然按照2000元/月的租金标准来作为其损失计算依据，但并没有举证证明该租金标准的真实性、客观性，该租金标准完全是其的主观臆断。此外，答辩人在被答辩人提出涉案房屋的装修装饰质量瑕疵后，及时履行了修复义务，并多次告知被答辩人尽快办理交付手续；因被答辩人自身原因导致延迟入住的损失，显然不应由答辩人承担。因此，被答辩人主张可得利益损失缺乏事实依据，不应得到支持。综上，被答辩人的各项上诉请求没有依据，请法院依法驳回上诉，维持原判。原审原告吴崇坤向一审法院提出起诉请求：1.判决被告向原告支付装饰装修差价120000元（具体金额根据鉴定结果确定）；2.判决被告因装饰装修未达标导致逾期交房，向原告支付可得利益28000元。（2018年12月31日至诉讼之日的租金损失，2000元/月）；3.判决本案诉讼费用由被告承担。、一审法院审理查明：2017年1月9日，原告吴崇坤与被告美泰汇公司签订了《商品房买卖合同》，主要约定：一、物业情况，原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区龙山七路3号美泰天韵大厦1栋8层01号房，建筑面积107.24平方米，总价1406794元；二、付款方式及期限，原告于2017年1月9日前付清首期房款426794元，余款980000元向银行申请按揭贷款支付；三、合同第九条和第十条约定了交付条件，该商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件并已取得房屋测绘报告，被告还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，以及供水、排水、供电、供暖、供气等相关设施设备符合相关使用条件；四、合同第十一条交付期限，被告应当在2018年12月31日前向原告交付该商品房，并应当在交付日前届满前10日采取邮政快递、挂号信、报纸公告等任何一种形式在交付期届满前10日书面通知原告办理交付手续；五、合同第十二条约定逾期交房的违约责任，除不可抗力外，被告未按照第十一条约定的时间将该商品房交付原告的，双方同意按照下列方式处理：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金；（2）逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款，并自原告付款之日起，按照4.9%计算给付利息，同时，被告按照全部房价款的1%向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金；合同第十六条第（三）项及合同附件六约定了装饰装修及设备标准，该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准，不符合上述标准的，原告有权要求被告及时更换、修理。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。上述合同签订前，原告依约付清了全部房款。2018年12月17日，被告向原告发出《收楼通知书》，通知原告在2019年1月5-6日办理收楼手续。2019年1月5日，原告前往收楼处，签署了《房屋交付验房表》，认为入户门、电箱、插座、地砖等多处不符合约定标准而拒绝收楼，并于2019年1月7日向被告发出《收楼异议书》，于2019年3月29日向被告发出《催告通知书》。被告于2019年3月29日就原告提出的问题作出了书面的《复函》。原告认为被告所交付的房屋未达到其所承诺的3000元/平方的装修标准，遂诉至本院提出如上诉请求。另查明：被告开发的“美泰天韵大厦1、2栋、商业及地下室”项目已于2018年11月28日取得《惠州大亚湾房产测绘成果报告》，于2018年12月11日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。一审法院认为，原告吴崇坤与被告美泰汇公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。本案争议的焦点是：1.关于被告是否承诺按3000元/平方米标准进行装修的问题；2.被告是否构成装修未达标逾期交房的问题。关于被告是否承诺按3000元/平方米标准进行装修的问题。2017年1月9日原告签订了《商品房买卖合同》，合同并未约定按3000元/平方米的装修标准交付，而原告诉称2018年12月7日被告工作人员承诺装修按3000元/平方米标准进行装修，但此时双方已签订了《商品房买卖合同》，原告并无证据证明在签订合同后，被告又另行承诺装修标准按3000元/平方米标准进行装修，且违背常理，原告主张与事实不符，不予支持。在诉讼中，原告申请对涉案房屋的装修价值进行鉴定，因被告并无承诺按3000元/平方米标准进行装修的事实，无鉴定的必要性，请求鉴定，不予准许。关于是否构成装修未达标逾期交房的问题。原、被告在合同中约定于2018年12月31日前交付房屋，交付标准为：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件以及取得房屋测绘报告。本案中，上述条件达成的时间为2018年12月11日，涉案商品房具备了双方合同约定的交付条件。在符合合同约定的交房条件下，被告于2018年12月17日向原告发出《收楼通知书》，通知原告办理收楼手续，被告完成了交房义务。对装修标准问题，在没有证据证明被告应按3000元每平方米装修标准交付的前提下，原告诉请因被告装饰装修未达标导致逾期交房可得利益损失28000元，没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告吴崇坤的诉讼请求。案件受理费1630元，由原告吴崇坤负担。本院二审审理期间，上诉人吴崇坤提交了以下证据：1、上诉人与被上诉人员工微信沟通记录；2、上诉人与被上诉人销售人员微信沟通记录；3、上诉人与被上诉人关于验房问题协商视频；4、2017年惠州大亚湾房价走势；5、物业微信沟通记录；6、回复函；7、物业起诉书；8、收款收据及银行凭证；9、样板房照片。被上诉人惠州大亚湾美泰汇房地产开发有限公司提供了证据：（2020）粤13民终2098号民事判决书。本院组织了当事人质证。本院经审理查明：一审认定事实基本清楚，本院予以确认。本院经审理认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉及答辩意见，本案争议焦点是：1.被上诉人是否应当承担装修装饰差价；2.被上诉人是否存在装修未达标逾期交房的问题。关于被上诉人是否应当承担装修装饰差价的问题。根据双方签订的商品房买卖合同，合同并未约定按3000元/平方米的装修标准交付。而上诉人上诉称被上诉人的工作人员承诺装修按3000元/平方米标准进行装修，即便被上诉人的工作人员确有承诺，但该承诺并未纳入商品房买卖合同的内容，亦不构成要约。因此，上诉人诉请被上诉人承担装修装饰差价，无事实和法律依据，本院不予支持。关于被上诉人是否存在装修未达标逾期交房的问题。根据双方签订的涉案《商品房买卖合同》的约定，涉案房屋的交付条件为：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件以及取得房屋测绘报告，交付时间为2018年12月31日前。本案中，上述条件完成时间为2018年12月11日，涉案商品房具备了双方合同约定的交付条件。在符合合同约定的交房条件下，被上诉人于2018年12月17日向上诉人发出《收楼通知书》，通知上诉人办理收楼手续，被上诉人已履行完毕按期交房的合同义务。如前所述，在没有证据证明被上诉人应按3000元每平方米装修标准交付的前提下，上诉人诉请因装饰装修未达标导致逾期交房可得利益损失28000元，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3310元，由上诉人吴崇坤负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年三月二十四日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮