吉林省四平市中级人民法院民事判决书（2021）吉03民终181号上诉人（原审被告、申请执行人）：吴英霞，女，1965年2月19日生，汉族，现住吉林省双辽市。委托诉讼代理人：于敏全（吴英霞丈夫），现住吉林省双辽市。被上诉人（原审原告、案外人）：四平市粮食和物资储备局。法定代表人：李蛟，该局局长。委托诉讼代理人：段瑞，该局科员。委托诉讼代理人：尹铁明，吉林英诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：四平市帝展房屋开发有限公司。法定代表人：孙士宽，该公司经理。上诉人吴英霞因与被上诉人四平市粮食和物资储备局（以下简称四平粮食局）、四平市帝展房屋开发有限公司（以下简称帝展公司）执行异议之诉一案，不服吉林省双辽市人民法院（2020）吉0382民初1516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴英霞上诉请求：1.依法撤销（2020）吉0382民初1516号民事判决书中第二项判决内容；2.依法改判驳回四平粮食局关于立即停止对四平市铁东区盛世华庭小区3号楼104室商网的执行并解除查封的诉讼请求，查清确认四平粮食局欠帝展公司案涉房屋的剩余差价款数余额。事实和理由：一、两份产权调换协议均没有盛世华庭小区3号楼104室的字样，不能以案涉房屋位置在产权调换协议约定的回迁位置范围之内，就认定案涉房屋是四平粮食局的回迁房屋。虽然四平粮食局在签订产权调换协议时无法确定具体门牌号，但是盛世华庭小区在2015年7月就已完工，可以办理入住手续了，四平粮食局理应补签协议确定回迁房屋的具体位置，四平粮食局对此存在过错。一审判决认定案涉房屋全部是四平粮食局的回迁房是错误的。二、四平市国有资产管理中心是国有资产管理部门，其职能是管理和监督国有资产的使用，不具有界定产权的职能。被拆迁房屋总价414800元，加上四平粮食局自认欠帝展公司案涉房屋的剩余价款1715080元，案涉房屋的总价款是2129880元。国有资产管理中心只能界定价值414800元的部分，无权界定剩余价款1715080元的部分。三、吴英霞原审提供的四平粮食局文件、（2019）吉0382民初1368号庭审笔录、（2020）吉03民终1000号庭审笔录以及本次庭审，四平粮食局都自认了其就案涉房屋尚欠帝展公司差价款1715080元的事实，四平粮食局也未实际入住案涉房屋。请求二审法院查清四平粮食局欠帝展公司的剩余差价款的准确数额。四、本案是执行异议之诉，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》《中华人民共和国物权法》等相关法律规定作出相应判决。案涉房屋与四平粮食局的回迁房无关，不是四平粮食局的回迁房。案涉房屋的价值是由四平市粮食局被拆迁房价值414800元和四平粮食局欠帝展公司的剩余差价款两部分组成，应为四平粮食局和帝展公司的共同财产。五、（2018）吉0382民初2813号之一执行异议案件、（2020）吉03民终1000号案件以及双辽市人民法院民事裁定书（扣押房源）明细中已经注明案涉房屋未办理入住手续，证明四平粮食局没有实际合法占有案涉房屋。六、一审驳回了案涉房屋归四平粮食局所有的诉讼请求，也就是对四平市国有资产管理中心出具的关于产权界定的批复内容的否定。案涉房屋不是四平粮食局持有，不属于国有资产，四平粮食局不享有足以排除强制执行的民事权益。四平粮食局辩称，四平粮食局与帝展公司分别于2009年11月12日、11月16日签订了两份产权调换协议书，约定四平粮食局将房屋交与帝展公司拆除，帝展公司将原拆迁位置的房屋作为产权调换房屋回迁给四平粮食局，产权调换协议书系当事人真实意思表示，合法有效。因为签订协议时属于拆迁阶段，工程尚未开工建设，回迁的房屋面积、具体位置无法在协议中确定，所以没有在协议书中将回迁房屋具体细化。案涉房屋位于双方在产权调换协议书中约定的回迁范围是不争的事实。四平粮食局提交的四平市信访工作联席会议办公室出具的《关于确认回迁房源的请示》的回复、四平市信访工作联席会议办公室驻盛世华庭小区工作组组长王征宇出具的说明、四平市国有资产管理中心关于产权界定的批复以及回迁位置平面图等证据，再加上两份产权调换协议，已经形成完整的证据链，足以证明案涉房屋应为四平粮食局的回迁房屋。至于房屋由谁使用，是否办理登记手续与产权归属没有关联性，不影响答辩人对房屋享有的产权。答辩人作为被拆迁人，对案涉房屋依法享有优先权，足以排除对案涉房屋的强制执行。另外，四平粮食局与帝展公司的差价款是基于产权调换协议所产生的债权债务，属于合同当事人之间的内部问题，与申请执行人无关，不影响本案回迁房的归属。帝展公司未到庭参与诉讼，亦未提交陈述意见。四平粮食局向一审法院起诉请求：1.停止对四平市铁东区盛世华庭小区3号楼104室，面积177.49平方米商网执行，并解除对该标的物查封。2.请求确认四平粮食局与帝展公司签订的《吉林省城市房屋拆迁安置协议一产权调换协议》《房屋拆迁产权调换协议》有效，并判决归四平粮食局所有。一审法院认定事实：2009年11月12日、11月16日，四平粮食局（现已更名为四平市粮食和物资储备局）与帝展公司签订了房屋拆迁产权调换协议书及吉林省城市房屋拆迁安置协议产权调换协议书，协议约定：因四平市棚户区改造8-13#地项目建设需要，四平粮食局将其所有的坐落于铁东区北市场街南一纬四五马路间的房屋（房屋所有权编号093273，建筑面积200平方米，房屋用途为商网）交给帝展公司拆除，帝展公司将位于8-13#拆迁地原拆迁位置的房屋作为产权调换房回迁给四平粮食局，产权调换面积为200平方米，多于200平方米面积按市场价结算，但不应超过原面积20％，回迁入住结算执行四平市棚改［2006］14号文件规定。帝展公司在开发建设四平市盛世华庭小区过程中，由于资金链断裂，致工程烂尾，该项目由四平市政府托管，成立四平市信访工作联席会议办公室驻盛世华庭小区工作组协调梳理善后工作。四平市信访工作联席会议办公室关于市粮食和物资储备局《关于确认回迁房源的请示》的回复中已明确案涉房屋为原市粮食局（原告）回迁房屋，且四平市国有资产管理中心亦认定案涉房屋为市粮食和物资储备局持有，属于国有资产，故一审法院认为案涉房屋即盛世华庭小区商网3号楼104室（面积177.49平方米）系四平粮食局回迁房屋。另查明，一审法院于2018年11月5日根据吴英霞的申请，作出（2018）吉0382民初2813号民事裁定书，查封了帝展公司在四平市铁东区盛世华庭小区的部分住宅及商网楼，其中包括案涉的3号楼104室，面积177.49平方米商网。四平粮食局认为（2018）吉0382民初2813号民事裁定书查封错误，侵害了其权益，向双辽市人民法院申请复议，请求解除对该房屋的查封。双辽市人民法院审查后于2019年4月18日作出（2018）吉0382民初2813号之一民事裁定书驳回了四平粮食局的复议（异议）申请。四平粮食局遂于2019年5月8日向一审法院提起案外人执行异议之诉。2019年4月17日双辽市人民法院受理吴英霞与四平市帝展房屋开发有限公司民间借贷纠纷执行一案。一审法院认为，本案争议房屋位置处于四平粮食局与帝展公司签订的房屋拆迁产权调换协议中约定的回迁位置范围之内，该房屋由帝展公司开发建设，至今未予办理任何产权登记，四平粮食局与帝展公司签订产权调换协议时，盛世华庭小区建设工程尚未竣工。因房屋面积、具体门牌号等无法确定，故不应要求被拆迁人在协议书中对调换安置的房屋进行特定化的约定。且根据下述法条的立法精神，即《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”，四平粮食局作为被拆迁人，人民法院应当优先保护按照所有权调换形式订立拆迁补偿协议的被拆迁人利益，且该房屋业已确认为四平粮食局的回迁房屋，故四平粮食局请求解除对该房屋的查封并停止对该房屋执行，法院应予支持。另，依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十一条“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料”之规定，不动产依法应当进行物权登记确立权属，基于本案查明的事实，因四平粮食局与帝展公司就案涉房屋回迁差价款达成合意，无法办理不动产登记，故现针对四平粮食局请求确定案涉房屋归其所有的请求法院不予支持。综上所述，四平粮食局与帝展公司签订的《吉林省城市房屋拆迁安置协议-产权调换协议书》《房屋拆迁产权调换协议》，内容无违法违规之处，该两份协议书合法有效；现案涉房屋确认属于四平粮食局的回迁房屋，并已由四平市国有资产管理中心界定为国有资产。因此，四平粮食局对该争议房屋享有足以排除强制执行的民事权益。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十一条之规定，经法院2020年第14次审判委员会讨论决定，判决：一、确认四平粮食局与帝展公司签订的《吉林省城市房屋拆迁安置协议-产权调换协议书》及《房屋拆迁产权调换协议》有效；二、在（2019）吉0382执645号执行案件中，不得执行位于四平市铁东区北市场街南一纬四五马路间的盛世华庭小区3号楼104室（面积177.49平方米）商网房屋，并解除对该房屋的查封。三、驳回四平粮食局其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，四平粮食局原有的坐落于四平市铁东区北市场街南一纬路北侧临街四、五马路间的房屋在四平市城市棚户区改造项目8-3#地块的拆迁范围内，四平粮食局与帝展公司于2009年11月16日签订了产权调换协议。后由于帝展公司在开发建设四平市盛世华庭小区过程中，资金链断裂，工程烂尾，该项目由四平市政府托管，并成立了四平市信访工作联席会议办公室驻盛世华庭小区工作组。在吴英霞申请查封案涉房屋之前，2016年经市公安局经侦支队确认，市信访工作联席会议办公室驻盛世华庭小区工作组讨论，将案涉房屋确定为四平粮食局的回迁房屋，且四平市国有资产管理中心已经认定案涉房屋为国有资产，据此，四平粮食局对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，一审法院判决不得执行案涉房屋并无不当。因四平粮食局与帝展公司之间系拆迁法律关系，而不是房屋买卖关系，故是否存在差价款的问题不属于执行异议之诉的审理范围，本院不作评判。综上所述，吴英霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由吴英霞负担。本判决为终审判决。审判长 贺庆华审判员 刘晓东审判员 杨 迪二〇二一年三月三十一日法官助理 殷晓慧书记员 邓堡杭