北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0114民初167号原告（反诉被告）：黄铧，男，1983年8月2日出生，汉族，户籍地福建省闽清县。委托诉讼代理人：董志刚，北京董志刚律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京物美便利超市有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街30号院3号楼8层8276房间。法定代表人：董岗，经理。委托诉讼代理人：朱鸿彦，男，本单位法务经理。委托诉讼代理人：阴雯雯，女，本单位员工。原告（反诉被告）黄铧与被告（反诉原告）北京物美便利超市有限公司（以下简称物美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。黄铧及其委托诉讼代理人董志刚，物美公司的委托诉讼代理人朱鸿彦、阴雯雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄铧向本院提出本诉请求：1．请求依法判令被告支付原告违约金34196．98元；2．请求依法判令被告负担本案的案件受理费、公告费等诉讼费用。本案在审理过程中，黄铧变更诉讼请求为：1．判令被告支付原告三个月租金标准的违约金83398元；2．判令被告赔偿原告租金损失77080元；3．判令被告承担案件受理费。事实与理由：2017年9月14日，原被告双方签订房屋租赁合同，原告将坐落于北京市昌平区永安路x的房屋（建筑面积为130平方米）出租给被告使用，租期为五年即从2017年11月1日起至2022年10月31日止，第一年租金为308425元，第二年租金为320762元，第三年租金为333592元，第四年租金为346936元，第五年租金为360813元。租赁合同签订后，原告依约履行了合同义务。2020年7月28日，被告向原告发出《解约通知函》，通知原告本案房屋租赁合同于2020年7月31日解除，但直至2020年9月7日被告才将租赁房屋交还给原告。根据本案房屋租赁合同约定，如被告单方面解约，应向原告支付三个月租金的违约金。被告租金交纳至2020年10月31日，剩余租金抵作违约金。故原告特向贵院起诉，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。物美公司对黄铧本诉辩称，不同意黄铧的诉讼请求。合同是因不可抗力解除的，该不可抗力并不是因双方原因造成的，我公司不应承担责任。合同中有不可抗力相关条款，如果合同解除，双方不应承担相应责任，所以我公司有正当理由要求解除合同。黄铧要求违约金过高，我公司已向对方支付保证金5万元，根据合同法第114条，要求减免违约金。因疫情，相关部门均已出台过相关政策，不可抗力为重大公共卫生事件，我公司是北京市重点防控企业，担负疫情防控的重要责任，疫情期间无法正常经营，客流大幅减少，我公司和黄铧主动协商过租金减免事宜，但没有达成一致意见，不得已解除合同。物美公司提出反诉请求：1．因不可抗力因素导致合同解除，请求判决黄铧返还押金计50000元和已到期未使用租金49353元（2020年9月8日至10月31日）；2．本案诉讼费由黄铧承担。事实和理由：我公司承租位于北京市昌平区永安路x的（商业房屋）130平方米开设物美便利店使用，我公司缴纳了押金5万元。我公司正常履行合同从未违约，双方合作良好。2020年1月24日起至今，新型冠状病毒疫情在北京乃至全国爆发，北京启动最严格措施，根据相关防控要求，将实施“内防扩散、外防输出、严格管控”策略，具体来说，将停止聚集性活动，依法按程序审批后可实行区域交通管控。全面排查发热患者，及时收治和管理疑似病例、确诊病例和无症状感者，对密切接触者实行隔离医学观察。对发生社区传播或聚集性疫情的城市居民小区（农村自然村）的相关场所进行消毒，采取限制人员聚集、进出等管控措施。6月份，正逢北京市爆发二次疫情，出入时间还受到限制，所有人员出入登记，外车辆不准进入，外地人员要求隔离14天，我公司店铺因此不能正常营业，每日营业额平均不到200元，顾客流失严重，惨不忍睹，另外由于抗击疫情大量消杀费用的投入及疫情期间的需加倍支付人员薪资等，大大加重了我公司的运营成本，致亏损严重。新型冠状病毒疫情属于不可抗力因素，政府部门和最高院司法机关都先后出台政策已经认定，北京市政府都已出台了关于租金补贴政策，对租赁房产用于从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，免、减一定期限的租金。依据合同约定及有关政策，我公司就此已向黄铧提出减免租金的请求，双方多次沟通，黄铧坚持要我公司支付租金费用，加大了店铺经营的困难，双方矛盾分歧大无法弥合，我公司认为已不能实现合同目的，于2020年7月24日向黄铧发函解除合同。根据《房屋租赁合同》第八条4条，我公司正式向黄铧发出我公司自动终止合同履行的通知，双方互不承担违约责任，室内装修、乙方投资的设备、搬迁、误工费归乙方所有，2020年9月7日我公司已将该房屋腾空，钥匙交还给黄铧。依照合同及法律规定，诉求我公司缴纳的保证金50000元和已到期未使用租金49353元退还我公司。爆发新型冠状病毒疫情是法定不可抗因素（不能预见、不能避免、不能克服），北京最严管控政策致使昌平区封闭停滞，街边店铺全部关闭，路上无人。我公司根本无法正常经营，不得已解约合理合法，属于不可抗力和情势变更，符合最高院司法解释。黄铧起诉我公司诉求等不符合事实，也无法律依据，违反公平原则，黄铧只顾自己的行为严重损害了我公司的经济利益，违背公平原则，致使合同目的不能实现，请求法院查清事实，驳回黄铧的诉讼请求，以维护我公司的合法正当权益，黄铧对物美公司的反诉辩称，疫情期间已经将减免告知书发给对方工作人员，但相关材料我没有收到，对方不属于中小微企业，不在减免租金范围内。根据昌平政府签发的2020年4号文件中，在昌平纳税才能减免。我在4月给对方发过告知书，但是到7月物美公司提交腾退解除通知书时，也没有收到对方提交的材料。按北京市的减免租金规定，物美公司注册地址在石景山，不在昌平，不享受政策。要求按合同约定支付违约金。本院经审查认定事实如下：2017年9月14日，黄铧与物美公司签订一份《房屋租赁合同》，合同主要内容：甲方黄铧为出租方，乙方物美公司为承租方。甲方将其合法拥有的（或租用的）坐落在北京市昌平区永安路x一层建筑面积130㎡及其附属设施出租给乙方。甲方保证租赁物的所有权没有争议，租赁物产权属甲方所有（或租赁物产权人同意甲方向乙方转租）。租赁期限为5年，自计租日起计算，即自2017年11月1日至2022年10月31日止。免租期为47天，自租赁物交付之日起的次日起算，即自2017年9月15日至2017年10月31日止。租赁期内，租金每年递增4%，乙方向甲方交纳租金或管理费。第一年（2017年11月1日至2018年10月31日）为308425元整/年；第二年（2018年11月1日至2019年10月31日）为320762元整/年；第三年（2019年11月1日至2020年10月31日）为333592元整/年；第四年（2020年11月1日至2021年10月31日）为346936元整/年；第五年（2021年11月1日至2022年10月31日）为360813元整/年。租金或管理费按年度支付。乙方应在签约后10个工作日，向甲方支付人民币5万元整作为保证金，甲方收到该保证金后向乙方出具保证金收据，该保证金在合同期满、按现状交还租赁物并无拖欠费用后，甲方全额无息退还给乙方。甲方应于2017年9月15日将租赁物交付给乙方。若乙方在经营期间发生严重亏损，甲乙双方同意可商议解决办法。如商议无果按双方合同为准。乙方无正当理由，单方面终止合同履行的，甲方可以以书面通知的形式解除本合同，如甲方决定解除合同的，甲方有权要求乙方承担违约金，金额不超过该房屋的三个月租金，乙方的履约保证金不退还。如遇政府部门拆迁、征地等不可抗力因素，本合同自行终止，甲乙双方按以下约定分配有关部门给予的搬迁补偿；土地和建筑物及甲方投资的配套设施补偿费归甲方所有，室内装修、乙方投资的设备、搬迁、误工、营业损失的费用等归乙方所有。双方还约定了其他条款。《房屋租赁合同》签订后，黄铧交付了涉案房屋，物美公司支付了5万元保证金及截至2020年10月31日的房屋租金。2020年7月28日，物美公司向黄铧发送《解约通知函》，该通知函主要载明：自2020年初新冠疫情突如其来，我司门店积极响应政府号召，保民生、保供应、保安全，为首都的抗击疫情做出了重要贡献，为此也得到了各级政府和首都百姓的一致好评。但因疫情影响的投入加大和顾客流失严重等因素，导致门店经营情况持续恶化，亏损严重，截至目前贵我双方的上述合同履行已难以为继。故我司经过慎重考虑，决定于2020年7月31日解除与贵方的上述《房屋租赁合同》并关闭上述“物美便利店”。恳请贵方及时退还我司已交纳的租赁保证金及已预付但尚未实际产生的租金、物业管理费等费用，并对门店撤出商品和设备以必要配合。黄铧收到《解约通知函》后，回复“按合同履行就行，租期没履约，属于贵司违约，请贵司履行合同内违约责任”。2020年9月7日，黄铧与物美公司对涉案房屋进行交接。庭审中，双方均同意于该日解除合同。庭审中，黄铧提交了一份其与北京鑫鲜全时科技有限公司（以下简称鑫鲜公司）于2020年11月26日签订的《房屋租赁合同》，合同约定黄铧将涉案房屋出租给鑫鲜公司，租赁期限为自2020年12月1日至2023年10月31日止。2020年12月1日起至2021年11月30日租金28万元，2021年12月1日起至2022年11月30日租金28万元。庭审中，黄铧明确变更后的第2项诉讼请求。黄铧称，因其与物美公司合同届满为2022年10月31日，物美公司已支付租金至2020年10月31日，鑫鲜公司从2020年12月1日才开始交付其涉案房屋租金，为此，黄铧认为租金损失包括：一是2020年11月1日至2020年11月30日期间房屋租金；二是因黄铧与鑫鲜公司约定的租金少于其与物美公司约定的租金，故损失还包括2020年12月1日至2022年10月31日期间的租金差额。一、二项之和170763元，扣除诉讼请求第1项83398元违约金和5万元保证金，再加上47天免租期租金39715元，即为第2项诉讼请求数额77080元。另查，涉案房屋产权人为北京市昌平新世纪商城，该商城将涉案房屋出租给黄铧，并同意黄铧对外转租。本院认为，涉案房屋产权人同意黄铧对外转租，为此，黄铧与物美公司签订的《房屋租赁合同》符合法律规定，合同有效。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，黄铧与物美公司同意于2020年9月7日解除合同，本院对此不持异议。庭审中，物美公司辩称新型冠状病毒疫情属于不可抗力因素，其公司依据《房屋租赁合同》中“如遇政府部门拆迁、征地等不可抗力因素，本合同自行终止，……”条款可解除该合同。事实上，物美公司于2020年7月28日提出解除合同时，涉案房屋所在地并非疫情中高风险地区，且其公司亦未提供证据证明疫情对经营造成的影响，为此，对物美公司可依据上述条款解除合同的观点，本院不予采信。庭审中，诉争双方对履约保证金5万元的性质产生分歧。黄铧认为，该5万元属于保证金质押担保方式，退一步讲，即使不是保证金质押担保，也应属于非典型担保，另该履约保证金还有违约金的性质。物美公司认为，该履约保证金5万元是押金性质。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。诉争双方合同约定“乙方无正当理由，单方面终止合同履行的，甲方可以以书面通知的形式解除本合同，如甲方决定解除合同的，甲方有权要求乙方承担违约金，金额不超过该房屋的三个月租金，乙方的履约保证金不退还”，根据该表述，双方约定了在物美公司违约后，其应当承担一定数额的违约金，既包括不超过三个月的租金，也包括履约保证金5万元。为此，本院认定该5万元系违约金性质。黄铧的实际损失包括以下几个部分：一、免租期损失。诉争双方约定物美公司从2017年9月15日至2017年10月31日享有免租期47天的权利，但因物美公司原因未能履行至2022年10月31日合同届满日，为此，根据未实际履行期（784天）与全部履行期（1826天）的比例，物美公司应赔偿免租期租金损失。经核算，本院确定损失数额为17052元（308425元/年÷365天/年×47天×784天÷1826天）。二、2020年9月8日起至2020年11月30日租金损失。诉争双方于2020年9月7日解除合同，黄铧要求给付租金至当日，物美公司亦同意，本院不持异议。根据黄铧提交的证据可知，涉案房屋从2020年9月8日起至2020年11月30日止未出租，造成黄铧租金损失，物美公司应予赔偿。该期间包括：1．2020年9月8日至10月31日期间，黄铧该期间损失49353元（333592元/年÷365天/年×54天），物美公司应予赔偿；2．2020年11月1日起至2020年11月30日期间，经核算，该期间租金损失为28515元（346936元/年÷365天/年×30天），物美公司应予赔偿。综上，物美公司应赔偿黄铧租金损失94920元（17052元+49353元+28515元）。黄铧现主张从2020年12月1日至2022年10月31日租金差额损失，因黄铧与鑫鲜公司约定的房屋租金数额多少与物美公司无关，故黄铧要求赔偿租金差额损失的诉讼请求，本院不予支持。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。庭审中，物美公司主张约定的违约金过高。经查，双方约定的违约金数额为三个月租金83398元和履约保证金（违约金）5万元合计133398元，本院以黄铧的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，适当减少违约金数额，确定物美公司应支付黄铧违约金10万元。因诉争双方约定“乙方的履约保证金不退还”，故黄铧无须退还履约保证金5万元，物美公司最终应支付黄铧违约金5万元。本案中，物美公司提出反诉要求返还押金（履约保证金）5万元，无正当理由，故该项请求不予支持。物美公司要求返还已到期未使用租金49353元的请求，因该款项属于租金性质，为此，黄铧应予退还。黄铧、物美公司所称合理观点，本院予以采信；不合理观点，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京物美便利超市有限公司于本判决生效后十日内支付黄铧违约金50000元；二、黄铧于本判决生效后十日内返还北京物美便利超市有限公司2020年9月8日至2020年10月31日未使用租金49353元；三、驳回黄铧、北京物美便利超市有限公司其他诉讼请求。上述第一、二项相抵后，北京物美便利超市有限公司于本判决生效后十日内给付黄铧违约金647元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1755元，由黄铧负担1230元（已交纳），北京物美便利超市有限公司负担525元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费1142元，由北京物美便利超市有限公司负担625元（已交纳），黄铧负担517元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  郭建新二〇二一年三月二十四日书记员  盛 楠