江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终1315号上诉人（原审原告）：薛长军，男，1966年11月26日生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：张凤坤，北京市京师（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州东方大食代餐饮管理有限公司，住所地江苏省苏州高新区秦岭路226号。法定代表人：宋国祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋红波，江苏政纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡扬，江苏政纬律师事务所律师。上诉人薛长军因与被上诉人苏州东方大食代餐饮管理有限公司（以下简称大食代公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市虎丘区人民法院（2020）苏0505民初3945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案受理后，依法适用独任制进行审理。本案现已审理终结。薛长军上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判大食代公司退还薛长军2020年2月至2020年9月房租266664元，或发回重审。2.本案上诉费由大食代公司负担。事实和理由：一审认定事实有误。1.疫情导致餐厅无法经营属于不可抗力，故应认定租赁协议自动解除，一审认定租赁协议仍有效有误，薛长军有权要求退还租赁协议自动解除后的房租。2.薛长军按约配合物业管理应当在合理范围内，薛长军并无任何违规违法行为，因大食代公司物业管理导致车辆无法进入，薛长军合同目的无法实现，大食代公司应承担相应责任，退还2020年2月至2020年9月房租266664元。综上，请求二审法院支持薛长军的上诉请求。大食代公司辩称，1.薛长军于一审中认为大食代公司违约致其无法经营，并非基于解除合同提出诉请，现其二审中主张解除合同超过一审诉请范围，不应理涉。即便二审审查合同应否解除、是否解除，薛长军主张也不能成立。美食城商户因新冠疫情短暂停业，后于2020年3月中旬陆续开始营业，除薛长军以外商户全部正常营业。2.诉争美食城2019年11月完成整体装修后，薛长军经营了一段时间，因其内部合伙问题致2019年12月中旬开始歇业，直至本案起诉都未恢复营业。期间薛长军多次找到大食代公司希望将诉争商铺转租出去，但最终因薛长军未能找到合适承租人未果。因此，薛长军放弃档口经营并非美食城装修原因，也非新冠疫情所致，系其自行放弃故责任自负。另，薛长军认为大食代公司安装大门限制人员车辆进出致其无法经营不属实。薛长军向一审法院起诉请求：要求大食代公司立即退还薛长军2020年2月至9月期间的房租266664元、押金40000元，合计306664元。一审法院认定事实：2019年3月18日，薛长军（乙方）与大食代公司（甲方）签订《出租协议书》一份，其内容如上：“1.餐厅出租给乙方经营，其中包括原有的配套设施：餐厅、厨房、包厢和公共卫生设施设备等；甲方保证乙方租赁后即能利用原设施运营并照常营业，乙方在租赁后，要保证原有基础上的装修及装饰不允许改动。2.乙方经营范围：农家乐，盖浇饭；3.出租期限：该协议期限为一年，即2019年04月01日起至2020年03月31日止，协议到期后，乙方优先续约。4.租金及押金：该餐厅的租金为140000元/年（人民币大写壹拾肆万元整每年），乙方自合同签定起一年一付，如若协商不成，将无条件撤走。另甲乙双方在签订本协议时，乙方须向甲方交纳20000元（人民币大写贰万元整）押金，付款账户：户名：袁永健，账号：61×××41，中国银行苏州高新技术产业开发区支行。（合同签约3天内到账）合同解除时，甲乙双方各自协商。5.出租期间乙方经营的所有水电费按实际情况缴纳给甲方（水费4.8元/吨，电费1.2元/度）。6.在协议签订后，出租协议生效后该餐厅和其他各方发生的所有经济关系与债权债务关系与甲方无关，乙方自行负责。7.乙方负责合法经营，配合物业管理，若有违规违法的经营行为，其后果由乙方自负，甲方概不承担责任。8.出租期间及合同期满甲乙双方在没取得对方许可的情况下，不得将此餐厅及业务转让给其他任何方，若有违约，所造成的损失，由违约方承担，并双倍赔偿。9.此协议在遇到自然灾害、政府拆迁等不可抗力下无法经营，此协议自动解除，双方互不承担责任。10.租金一年一付，第二年及第三年租金递增，以协商为主。合同到期应提前一个月通知甲方是否续约或退租。11.此协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字生效，双方未尽事宜可另行协议，且和此协议有同等法律效力。12.乙方严格按食品安全经营，不得发生食物中毒事件，乙方不得与客人及其它租户等发生争吵、斗殴，如若发生，其后果由乙方自负，甲方概不承担责任。如乙方情节严重，甲方有权无条件终止合同。”同日，双方尚签订《堂吃餐厅整体出租协议书》一份，其内容为“现经甲乙双方友好协商，本着公平合理，平等互利的原则，就甲方位于二楼堂吃餐厅出租给乙方经营，就出租事项双方达成以下协议：1.面积平方米，餐厅整体出租给乙方经营，其中包括原有的配套设施：餐厅、厨房和公共卫生设施设备等；并且配备一个小仓库和一个办公室。甲方保证乙方租赁后即能利用原设施运营并照常营业，乙方在租赁后，要保证原有基础上的装修及装饰不允许改动。2.乙方经营范围：客饭、快餐；3.出租期限：该协议期限为一年，即2019年04月01日起至2020年03月31日止，协议到期后，乙方优先续约。营业时间：每天中午营业到12：30分，晚上营业到18：30分。4.租金及押金：该餐厅的租金为260000元/年，（大写贰拾陆万元整）乙方自合同签定起一年一付，如若协商不成，将无条件撤走。合同到期应提前一个月通知甲方是否续约或退租。另甲乙双方在签订本协议时，乙方须向甲方交纳20000元押金，（大写贰万元）合同解除时，甲乙双方各自协商。付款账号：户名：袁永健，账号：62×××41中国银行高新技术产业开发区支行（合同签约3天内到账）。5.乙方正常使用的水、电、厨房设备等，若出现故障，甲方应及时修好，修理费用由乙方承担；因场地面积的原因，水电费问题和工人工资由乙方承担。6.在协议签订后，出租协议生效后该餐厅和其他各方发生的所有经济关系与债权债务关系与甲方无关，乙方自行负责。7.乙方负责合法经营，配合物业管理，若有违规违法的经营行为，其后果由乙方自负，甲方概不承担责任。8.出租期间甲乙双方在没取得对方许可的情况下，不得将此餐厅及业务转让给其他任何方，若有违约，所造成的损失，由违约方承担，并双倍赔偿。9.此协议在遇到自然灾害、政府拆迁等不可抗强制力下无法经营，此协议自动解除，双方互不承担责任。10.出租期满时，乙方如果需要续约，则按实际情况进行递增。11.此协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字生效，双方未尽事宜可另行协议，且和此协议有同等法律效力。”上述两份合同签订后，薛长军即按约向大食代公司支付了房租金及押金，一审庭审中，大食代公司对薛长军支付之440000元（房租金400000元、押金40000元）予以认可。合同履行期间，因案涉物业（含大食代公司所租赁之商铺）装修，故大食代公司予以相关商户租赁期限之延期。2019年10月7日，大食代公司法定代表人向薛长军出具《说明》一份，确认“合同到期日为2020年5月1日，因装修原因延期至2020年10月1日”、并注明“5月1日-10月1日不产生房租”。其后，薛长军以大食代公司单方违约（薛长军、大食代公司签约时，大门无人看管、人与车辆可随时进出，现装修后有保安看管致车辆进出不方便，）、加之疫情严重（新型冠状病毒性××）、导致薛长军无法经营等为由诉讼法院。大食代公司则认为其并不存在违约行为、薛长军无法经营系另有他因，故要求驳回薛长军的诉讼请求。一审另查明，2019年3月11日，苏州科技城社会事业服务中心（出租方）与苏州美特灵餐饮管理有限公司（承租方）签订编号为ZL-KJC.GZ02-SH-2019-0026的《商铺租赁合同》一份，出租方将其所有之“租赁物业坐落于苏州高新区（项目地址）公租房-二期（项目名称），租赁资源具体如下：9号楼（商铺）-2-201；9号楼（商铺）-2-202；9号楼（商铺）-2-203；9号楼（商铺）-2-204；9号楼（商铺）-2-205；9号楼（商铺）-2-206；9号楼（商铺）-2-207；9号楼（商铺）-2-208”出租与承租方使用，租赁期限：自2018年09月01日至2021年08月31日。2019年3月18日，苏州科技城社会事业服务中心于出具《同意转租证明》一份，载明“本公司与苏州美特灵餐饮管理有限公司（简称美特灵于2019年3月11日签订了租赁合同，合同约定美特灵我公司所有的位于苏州市高新区。现在公司同意美特灵或其关联公司将部分商铺2-204和堂吃2-205两个商铺转租给薛长军使用。”此前，苏州美特灵餐饮管理有限公司于2019年3月11日出具《授权书》一份，确认其“授权苏州东方大食代餐饮管理有限公司以其自己的名义出租管理苏州高新区物业，相关责任与收益由苏州东方大食代餐饮管理有限公司承担。”案涉之商铺即上述编号为2-204、2-205两个商铺。一审法院认为，民事主体的财产权利受法律平等保护。民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。薛长军与大食代公司之间的房屋租赁合同依法成立，合法有效，应受法律保护，薛长军、大食代公司应当按照合同约定履行合同所确定的权利义务。合同履行期间，因案涉物业（含大食代公司所租赁之商铺）装修，大食代公司对包括薛长军在内的相关商户租赁期限予以延期，薛长军对大食代公司之延期予以接受，表明薛长军、大食代公司达成合意，对原合同所确定的租赁期限进行了变更。大食代公司质证时虽认为大食代公司法定代表人向薛长军出具说明时存在误解而多给予薛长军一个月时间的延期，但大食代公司对其所确认之“合同到期日为2020年5月1日，因装修原因延期至2020年10月1日”的事实未提异议，基于此可认为大食代公司对合同期限延期至2020年10月1日事实之认可。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，并应当及时提供证据。薛长军认为系因大食代公司单方违约致薛长军无法经营，但薛长军所提供之证据不足以支持其上述主张，而根据合同约定，“乙方负责合法经营，配合物业管理，若有违规违法的经营行为，其后果由乙方自负，甲方概不承担责任”，因此，薛长军要求大食代公司退还薛长军2020年2月至9月期间的房租266664元的诉讼请求，没有法律依据，一审法院不予支持。一审庭审中，大食代公司确认“所涉押金，在双方合同履行完毕后，大食代公司会按照约定处理”，而双方签订之合同中对于押金的退还未有明确约定，现薛长军已提出要求退还押金之诉请，大食代公司亦愿意处理押金，故为免讼累，本案对房屋租赁合同的押金一并处理，由大食代公司退还与薛长军。综上所述，薛长军要求大食代公司退还房租金的诉讼请求，没有法律依据，一审法院不予支持，但大食代公司应将其收取的押金退还薛长军。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十二条、第九十八条、第二百一十二条、第二百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条的规定，一审法院判决：一、苏州东方大食代餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内一次退还薛长军房屋租赁押金40000元。二、驳回薛长军的其他诉讼请求。案件受理费5900元，减半收取2950元，由薛长军负担2565元，苏州东方大食代餐饮管理有限公司负担385元。苏州东方大食代餐饮管理有限公司应负担的385元直接支付给薛长军。拒不交纳诉讼费的，一审法院将依法强制执行。二审中，当事人未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，薛长军、大食代公司于2019年3月18日分别签订《出租协议书》、《堂吃餐厅整体出租协议书》，上述租赁协议约定租赁期限均是2019年4月1日至2020年3月31日，后因诉争美食城装修原因，大食代公司确认租期延期至2020年10月1日且2020年5月1日至2020年10月1日不产生房租。本案二审争议焦点在于，诉争《出租协议书》、《堂吃餐厅整体出租协议书》应否解除。薛长军上诉认为，物业管理导致外来车辆无法进入，导致薛长军合同目的无法实现；疫情导致餐厅无法经营，属于不可抗力，故应认定上述租赁协议自动解除。对此本院认为，一方面，薛长军并未提供证据证明物业管理致外来车辆无法进入进而导致其合同目的无法实现，薛长军据此行使合同解除权依据不足，不能成立。另一方面，疫情虽导致薛长军餐厅经营受到一定影响，但尚不足以导致薛长军合同目的无法实现，大食代公司基于装修原因给予薛长军租期延期至2020年10月1日且明确2020年5月1日至2020年10月1日不产生房租，薛长军认为上述租赁协议因疫情原因自动解除，事实及法律依据不足。薛长军要求大食代公司退还其2020年2月至2020年9月的租金依据不足，一审未予支持，并无不当。综上，上诉人薛长军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5900元，由上诉人薛长军负担。本判决为终审判决。审判员  沈军芳二〇二一年三月二十九日书记员  张 倩法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。