北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初42031号原告（反诉被告）：高字飞，男，1985年10月18日出生，汉族，住河北省邢台市南和县。委托诉讼代理人：袁家宝，北京市京师律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑守宽，男，1963年8月18日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：唐宁，北京京宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：王娜，北京京宁律师事务所律师。原告（反诉被告）高字飞（以下简称姓名）与被告（反诉原告）郑守宽（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。高字飞的委托诉讼代理人袁家宝，郑守宽的委托诉讼代理人王娜到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）高字飞向本院提出诉讼请求：1．确认高字飞与郑守宽签订的《租赁合同》于2020年3月17日解除；2．判令郑守宽返还高字飞支付的履约保证金233371．88元及资金占用利息（以233371．88元为基数，自2020年3月17日起至实际返还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3．判令郑守宽返还高字飞已支付的剩余租金15370．51元（以15370．51元为基数，自2020年3月17日起至实际返还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4．判令郑守宽配合高字飞至物业处办理退还水电费1000元（水费是0元，电费是1000元）、燃气费2000元、工牌费300元；5．判令郑守宽赔偿高字飞律师费损失10000元。事实和理由：2018年6月15日，我与郑守宽签订《租赁合同》，约定我承租郑守宽出租的位于北京市朝阳区呼家楼好世界商业广场地下一层商铺（以下简称涉案房屋）用于经营餐厅。2020年1月14日至2020年4月13日期间的租金为233371．88元，履约保证金为233371．88元。店铺经营模式为快餐模式，消费群体以在京旅游团及周边写字楼的上班族为主。2018年6月14日，我指定合作伙伴岳X士通过银行转账支付郑守宽20万元，2018年6月15日支付郑守宽346743．76元，合计支付546743．76元，其中含履约保证金233371．88元。受疫情影响，2020年1月24日北京市人民政府启动重大突发公共卫生事件一级响应，北京市市场监督管理局与卫健委、商务局于2020年2月4日联合印发了《关于进一步加强疫情防控期间群体性聚餐管控的通知》，北京市相关部门发布了《关于进一步加强社区（村）疫情防控工作的通告》。我为了响应国家及涉案房屋所在商场的号召，在此次疫情期间店铺无法正常经营，营业额基本为零。2020年2月5日，我向郑守宽提出减免租金申请。2020年3月12日郑守宽通知我疫情期间减免15日的租金。但受疫情影响，即便减免租金我仍然入不敷出，因此我已无法继续履行与郑守宽签订的《租赁合同》，并于2020年3月15日向郑守宽发送《解除通知书》。2020年3月16日，郑守宽向我发出通知，同意减免一个月的租金。2020年3月17日，双方签署《房屋交割单》，我将涉案房屋交还给郑守宽，确认我放弃房屋内全部物品的所有权，同意郑守宽重新招租，并将涉案房屋的钥匙交还给郑守宽，双方共同确认涉案房屋已完全交割清楚，不再产生任何费用。但是至今郑守宽未退还我履约保证金、剩余租金、水电费等。因此我诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）郑守宽答辩称：高字飞自认合同履行至2020年3月17日，要求返还剩余租金及押金没有依据。按照合同约定高字飞应于2019年12月30日支付2020年1月14日至2020年4月13日期间的租金233371．88元，但原告仅在2020年1月17日支付了10万元。高字飞单方解除合同，产权方没有给我方减免租金，所以沟通的免除租金是不能生效的。如果法院判决是3月17日解除我认可，但双方没有协商一致解除合同，高字飞违约在先。针对高字飞第二、三项诉请都不同意。对高字飞的第四项诉讼请求，如果需要我方配合的话我方可以配合，但是钱都是交给物业公司的，与我方无关。不同意高字飞第五项诉请，没有法律依据和合同依据。被告（反诉原告）郑守宽提出如下反诉请求：1．判令高字飞向郑守宽支付2018年10月14日至2019年1月13日期间的租金17902．5元（应付233371．88元，实际支付215469．38元）；2．判令高字飞向郑守宽支付2020年1月14日至2020年3月17日期间的租金65811．25元（应付季度租金233371．88元，季度租金除以3个月除以30天，乘以64天，即付租金165811．25元，实际支付100000元）；3．判令高字飞向郑守宽支付自应付租金之日至实际支付之日期间的逾期违约金42167．87元；4．判令高字飞向郑守宽支付免租期租金46674．38元（高字飞实际租赁期限为合同约定租赁期限的五分之二，按比例计算，实际应免除租金为免租期租金的五分之二，原告还应支付五分之三的租金，以免租期租金77790．63元为基数，共计46674．38元）；5．判令原告向被告支付律师费1万元；6．判令高字飞向郑守宽支付因占有涉案房屋注册地址带来的损失15558．13元；7．判令高字飞向郑守宽支付为防止损失扩大而支出的费用38895．31元；8．判令高字飞向郑守宽支付为清除涉案房屋内物品及恢复原状的费用1400元。事实与理由：2018年6月15日，我与高字飞签订《租赁合同》，约定高字飞承租我提供的涉案房屋，房屋面积为341平方米，租赁期限自2018年6月14日至2022年8月31日。高字飞应于每个季度租期开始之前的15日前支付下个季度租金，第一和第二个租约年按（2018年7月14日至2020年7月13日）每季租金为233371．88元，第三个租约年起租金上调6%，高字飞逾期支付租金的，应按日千分之八的标准支付逾期付款违约金，高字飞应承担我追讨其欠款所产生的律师费等费用。合同生效后，高字飞如约履行了合同义务，但高字飞除第一个租约季度按期付款外，其他租期均存在逾期付款情形，且目前尚欠租金83713．75元。高字飞欠付租金、逾期支付租金的行为侵害了我的合法权益，因此我提出反诉，望判如所请。原告（反诉被告）高字飞对郑守宽的反诉答辩称：不同意被告（反诉原告）郑守宽的反诉请求。第一，我于2018年10月17日向郑守宽指定的账户支付了215469．38元的租金，此系2018年10月14日至2019年1月13日期间的租金，实际情况是因郑守宽一方的原因，我推迟开业了15天，经双方沟通确定郑守宽给予我方7天的免租期。在我支付该笔租金后，郑守宽从未向我主张过所谓剩余租金；第二，根据我提交的证据，可以证明因受疫情影响，郑守宽同意给予我一个月的免租期，我于2020年1月17日支付的10万元为39天的租金，因郑守宽同意给予我一个月的免租期，因此我需交纳2020年1月14日至2020年3月16日期间我只需要支付33天的租金，故我不存在拖欠2020年2月21日至2020年3月17日期间租金的情形，且郑守宽需要向我返还2020年1月22日至2020年1月27日的租金15370．51元；第三，我不存在拖欠租金的行为，对于已支付的各期租金，均是按照约定的时间支付。虽然在2018年6月15日签订的书面合同中约定我应提前15天支付租金，但在实际履行过程中，双方已通过口头协商、实际履行、交易习惯等方式实质性变更了租金支付的时间。2019年9月，因郑守宽提出资金紧张，要求我提前支付租金，且表示我支付租金时无需按照约定时间支付，可根据自身实际情况支付租金，因此我于2019年9月21日提前向郑守宽支付租金10万元。根据我出示的证据，微信沟通记录截图显示“现贵方交租日期为2020年1月15日”也可以证明在实际履行中，双方对支付租金的时间已进行了实质性变更，无需要求承租人提前15日支付，且我支付各期租金后，郑守宽从未向我主张过逾期支付租金，亦未要求我需提前15天支付租金。另外，郑守宽主张我赔偿逾期支付租金的利息亦无法律依据；第四，郑守宽主张我按比例返还免租期的租金，没有事实及法律依据。对于一个月的免租期，系我用于装修涉案房屋的期限，无论合同是否被提前解除，我已对涉案房屋装修完毕，郑守宽无权要求按比例返还免租期的租金。此外，为承租涉案房屋，我一次性支付了转让费8万元，如因租赁合同被提前解除需按笔录返还免租期的租金，违反了公平原则；第五，根据双方约定，租赁合同解除时，出租方应当在扣除应付款项后（如有）将履约保证金返还给出租方，如出租方认为承租方存在拖欠租金等行为，应扣除相应的金额后，向承租人直接返还，出租方无需产生该笔维权费用。郑守宽一方发生该笔律师费的原因是因其未依约退还我履约保证金，因此我提起诉讼所致。不同意郑守宽的其他反诉请求，均无事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月15日，郑守宽（甲方、出租方）与高字飞（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：出租房位置位于北京市朝阳区东三环北路38号院4号楼商业地下一层商铺（以下简称涉案房屋），甲方出租给乙方房屋的计租面积为341平方米，房屋仅作为乙方以恒彦外婆家商号名称经营品牌的中餐。租赁期限自2018年6月14日至2022年8月31日，包含装修免租期，装修期自2018年6月14日至2018年7月13日止，装修期到期次日为计收租金及物业管理费开始日。双方约定租金标准为每天每平方米7．5元，租金以三个月为一期，甲、乙双方约定的租金标准适用期为第一和第二个租约年，从第三个租约年起，每两年租金单价均在上一租约年租金标准基础上递增6%，租金按照“先交租金后使用”的原则，以三个月为一期，于该租期开始前15日前付清，2018年7月14日至2020年7月13日的每季度租金均为233371．88元。履约保证金为233371元，合同履行过程中，如乙方未按本合同约定的时间和金额支付租金，甲方有权用该保证金冲抵租金及滞纳金，冲抵后，不足部分租金乙方应于7日内付清，仍逾期则视为乙方违约，甲方有权解除合同。本合同终止或解除时，在乙方将所承租的房屋交还甲方后，经扣除乙方应付的损毁赔偿费及其他应付款项（如有），甲方应于乙方退还甲方的履约保证金收据后90日内将履约保证金或其余额无息退还乙方。在本合同终止或被解除时，乙方尚未或者完全承担赔偿责任或违约责任的，甲方有权在履约保证金内扣除甲方未得到补偿部分的损失或损害对应的金额，若履约保证金不足以支付前述金额的，甲方有权向乙方继续追偿不足的金额。本合同期满终止、双方协商一致提前终止或者本合同被依法解除的，如乙方在本合同终止（解除）后90日内没有将依附于该单元的营业执照、税务登记证、组织机构代码证等相关证照的注销登记或者迁址手续办理完毕的，逾期每日，乙方应当按照合同终止（解除）前的年租金的千分之八向甲方支付违约金，造成甲方其他损失的，乙方应当全额赔偿。不可抗力导致本合同的解除，倘若因不可抗力事件，使甲方房屋严重损毁，且使双方无法履行本合同条款长达60天以上，则任何一方均可通知另一方解除本合同，双方均无需承担任何违约责任或支付任何违约金或赔偿金，甲方仅需将乙方已付履约保证金或其余额及乙方预缴的未使用完毕的租金无息退还乙方。乙方拖欠租金或其他应付费用（包括但不限于物业管理费、水电费等）30天以上，甲方有权解除本合同，并委托物业方收回房屋。非因甲方过错，乙方单方解除合同应提前三个月提出书面申请，甲方同意，双方应签订解除合同协议书，并且甲方不退还乙方的履约保证金及其他费用。双方还对其他有关事项进行了约定。合同签订后，郑守宽向高字飞交付了涉案房屋。2018年6月14日，高字飞指示案外人岳X士向郑守宽转账支付20万元。2018年6月15日，高字飞指示他人向郑守宽转账支付346743．76元。2018年10月18日，高字飞指示案外人岳X士向郑守宽转账支付215469．8元。2019年1月16日至20日，高字飞指示案外人岳X士分四次共计向郑守宽转账支付20万元。2019年1月23日，高字飞指示案外人岳X士向郑守宽转账支付33371元。2019年4月15日，高字飞指示案外人岳X士向郑守宽转账支付233371．88元2019年7月16日，高字飞指示案外人岳X士向郑守宽转账支付233371元。2019年9月21日，高字飞指示案外人岳X士向郑守宽转账支付10万元。2019年10月26日，高字飞指示案外人岳X士向郑守宽转账支付133371元。2020年1月17日，高字飞指示案外人岳X士向郑守宽转账支付10万元，之后高字飞未继续支付租金。2020年3月15日，高字飞向郑守宽发送《租赁合同解除通知书》，载明：受疫情影响，双方之间的租赁合同因受不可抗力事件的影响无法继续履行，因此通知郑守宽一方解除合同。因合同已解除，因此郑守宽应退还履约保证金201128．88元及水电费暂计1000元。如未退还，自收到本通知之日起，每逾期一日应支付应返还金额千分之八的逾期利息。2020年3月17日，高字飞委托岳X士与郑守宽签署《房屋交割单》，载明：现高字飞的代表岳X士（乙方）代表高字飞（甲方）处理涉案房屋，现将涉案房屋被所有物品全部放弃所有权，并完全同意甲方郑守宽重新招租，并同意可以交回产权方。现在于2020年3月17日高字飞的代表岳X士将所有钥匙交给甲方郑守宽，即代表高字飞与郑守宽完全交割清楚，符合验收条件，自签订之日起不再产生任何费用。甲方配合乙方将水电、燃气费、工牌费到物业作退费处理。另查，2018年8月24日，高字飞一方在涉案房屋注册成立北京恒彦外婆家餐饮有限公司，法定代表人为岳X士。2020年10月28日该公司注销。庭审中，高字飞为证明其诉讼主张，向本院出示如下证据材料：1．关于减免房租的申请，拟证明因受疫情影响，2020年2月5日高字飞向郑守宽提出减免租金的申请，请求减免租金3个月。郑守宽认可该证据材料的真实性；2．微信聊天记录截图，拟证明郑守宽于2020年3月12日通知高字飞同意减免15日的租金，于3月16日通知高字飞同意减免15日的租金，共计减免30日的租金。郑守宽认可该证据材料的真实性，但不认可证明目的，认为同意减免租金的前提和基础是合同继续履行；3．微信聊天记录截图，拟证明高字飞承租涉案房屋主要用于经营旅游团，因疫情原因无法正常经营。郑守宽对该组证据材料不予认可；4．委托代理合同、补充协议、律师费发票，拟证明高字飞因本案诉讼发生了律师费损失，应由郑守宽负担。郑守宽称该组证据材料由法院依法认定。庭审中，郑守宽为证明其抗辩意见及反诉主张，向本院出示如下证据材料：1．委托代理合同及发票，拟证明郑守宽因本案诉讼发生了律师费损失1万元。高字飞对该组证据材料不予认可；2．北京恒彦外婆家餐饮服务有限公司工商查询信息，拟证明高字飞持续使用涉案房屋作为工商登记地址至2020年10月28日；3．租赁合同解除协议、物业管理服务合同解除协议、转账明细单、发票、微信转账记录截图，拟证明因高字飞违约给其造成了损失，包括清理涉案房屋的损失、对外重新招租的损失、大房东与其解除合同发生的损失等。高字飞对该组证据材料的关联性及证明目的均不予认可。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，高字飞与郑守宽签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，各方均应按约定履行自己的义务。关于合同解除的问题，双方于2020年3月17日签署《房屋交割单》，之后高字飞将涉案房屋返还郑守宽。合同法规定，当事人协商一致，可以解除合同。虽然该交割单并未对违约责任及费用退还等问题作出约定，但协商一致解除租赁合同的意思表示明确，故此日应系双方协商一致解除合同之日，故对高字飞诉请确认租赁合同于2020年3月17日解除的诉讼请求本院予以支持。关于高字飞要求郑守宽退还履约保证金并赔偿逾期利息、退还剩余租金的诉讼请求，以及郑守宽要求高字飞支付2020年1月14日至3月17日租金的反诉请求，均须先对合同未能继续的原因予以判断。具体到本案中，高字飞承租涉案房屋系用于经营餐饮，且主要消费群体系旅行团，其经营必然受到疫情的影响，因疫情这一不可抗力因素，使得高字飞未能正常承租并使用涉案房屋，合同目的未能实现，在此情况下高字飞未依约支付租金的行为并不构成根本违约，故对郑守宽要求高字飞支付2020年1月14日至3月17日租金的反诉请求本院不予支持。关于退还履约保证金及赔偿逾期退还的利息一项，疫情系不可抗力，双方亦就此问题进行了充分的沟通和协商，双方均无过错，对于因合同未能继续履行的损失双方应依据公平原则予以分担，故本院根据案情酌情确定应退还的履约保证金金额及剩余租金金额，利息部分不予支持。高字飞主张的配合退还相关费用的问题，上述费用并未交纳至郑守宽，高字飞可另行解决，但郑守宽同意予以配合，对此本院不持异议。郑守宽主张的2018年10月14日至2019年1月13日期间的租金17902．5元一项，郑守宽未就其在当时未主张作出合理解释，而高字飞就此作出了说明，故本院对高字飞的抗辩意见予以采纳。郑守宽主张的逾期支付租金的违约金一项，根据已查明的事实，在合同履行过程中双方并未按照约定的期限支付租金，郑守宽并未在当时提出异议，现其主张高字飞逾期支付构成违约，事实依据不足。郑守宽主张的免租期租金一项，无事实及法律依据，本院不予支持。郑守宽主张的逾期迁出工商注册地的损失一项，郑守宽未就此行为给其造成实际损失举证证明，但考虑到双方对此约定明确，且高字飞确实存在逾期迁出的行为，故本院酌情确定此项损失的金额。郑守宽主张的防止损失扩大一项，因双方系协商一致解除合同，郑守宽对解约后果应有所预见，其主张此项损失缺乏法律依据，本院不予支持。郑守宽主张的为清除涉案房屋内物品及恢复原状的费用一项，双方在交割涉案房屋时明确约定自交割之日不再产生任何费用，故此项本院不予支持。双方主张的律师费损失，无法律依据，本院均不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）高字飞与被告（反诉原告）郑守宽签订的《租赁合同》及附件于二〇二〇年三月十七日解除；二、被告（反诉原告）郑守宽于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）高字飞履约保证金及租金十二万元；三、原告（反诉被告）高字飞于本判决生效后七日内赔偿被告（反诉原告）郑守宽逾期迁出工商注册地址的违约金五千元；四、驳回原告（反诉被告）高字飞的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）郑守宽的其他反诉请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2615元，由原告（反诉被告）高字飞负担1417元，由被告（反诉原告）郑守宽负担1198元（高字飞应交部分于本判决生效之日起七日内缴纳，郑守宽于本判决生效后七日内给付高字飞1198元）。反诉案件受理费2438元，由被告（反诉原告）郑守宽负担2387元，由原告（反诉被告）高字飞负担51元（郑守宽应交部分于本判决生效之日起七日内缴纳，高字飞于本判决生效后七日内给付郑守宽51元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 蒙 镭二〇二一年三月二十五日书记员 纪太恒