河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀07民终370号 上诉人（原审被告、申请执行人）：刘瑞婷，女，1976年10月5日出生，汉族，住河北省张家口市张北县。 上诉人（原审被告、申请执行人）：康素峰，女，1966年3月8日出生，汉族，住河北省唐山市路南区。 被上诉人（原审原告、案外人）：宋玉山，男，1967年10月14日出生，汉族，住河北省张家口市张北县。 原审被告（被执行人）：张英，男，1961年10月12日出生，汉族，住河北省张家口市张北县。 委托诉讼代理人：李金龙，男，1962年7月23日出生，汉族，住河北省张家口市张北县。 上诉人刘瑞婷、康素峰因与被上诉人宋玉山、原审被告张英案外人执行异议之诉一案，不服河北省张北县人民法院（2020）冀0722民初1632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘瑞婷、被上诉人张英委托诉讼代理人李金龙到庭参加诉讼。上诉人康素峰、被上诉人宋玉山经本院依法传唤，未到庭。本案现已审理终结。 刘瑞婷、康素峰上诉请求：1.撤销张北县人民法院作出的（2020）冀0722民初1632号民事判决书，并依法改判不允许停止对燕赐福地新建小区1号楼3单元301室楼房的执行。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：首先，1.张英挂靠单位张北县万正房地产开发公司（以下简称万正房开）必须具有国家颁发商品房销售许可的条件下才可以签订有效的商品房购房合同，支付全部价款，按照财务规定规则将相关购房款项存入张英挂靠单位万正房开并由公司开出实时的真实的进入财务账务系统的相关票据，具体可对张英挂靠万正公司进行查账，进行财务审计立案经侦，现金转账原始凭证开付收据进行笔迹司法鉴定。张英挂靠万正房开，张英或其他个人不能私自售楼，私自收款、私自开无公章的收据，作为万正房开的法人倪振锦以个人名义私自收款也是不合规合法的！同时以张英或其他个人私自签订的草书协议也是无效不合法的。2.关于最高人民法院《关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。条款中指出，需要办理过户登记的财产出卖给第三人，案涉房屋作为需要办理过户登记的财产必须具有国家颁发商品房销售许可的条件下签订的商品房购房有效合同下的房屋，案涉房屋根本就不是需要办理过户登记的合法财产，疑断章取义。3.宋玉山认为其已足额依约支付了购房款，且由于因张英与张向红、李志启之间的纠纷，法院将案涉土地使用权及商品房预售资金账户查封，致使宋玉山购买的楼房不能办理确权登记手续，不仅缺乏充分的证据证明，而且也明显的不符合常理。据了解，张英与张向红、李志启之间的纠纷与案涉房产毫无关系。宋玉山未尽到注意义务，该商品房买卖合同无效系宋玉山无法就相应房产进行过户的原因之一，宋玉山具有一定的过错，导致案涉房产直到被法院查封前仍未能办理过户手续，存在一定过错，具有充分的事实依据。因此宋玉山除因不可抗力的原因未办理过户登记手续之外，宋玉山是有过错的。其次，就一审法院认为，1.民事诉讼“高度盖然性”标准，有如下特点及注意事项：（1）运用时不能违背法定的证据规则。（2）反对法官的主观臆断。（3）运用高度盖然性证明标准定案的依据必须达到确信的程度。（4）依据高度盖然性证明标准认定案件，不允许仅凭微弱的证据优势认定案件事实。（5）高度盖然性原理证明标准仍然要求最终认定的证据能够相互印证，形成一条完整的证据链，得出唯一的证明结论。上述证明材料无法能够证明在本院查封前其已购买了案涉房屋并支付了全部购房款，如果支付了全部购房款就能够办理房屋网签手续，与张向红、李志启之间的纠纷毫无关系。且购房票据真实性存疑待查，对张英挂靠单位万正房开开出实时的真实的进入财务账务系统的相关票据进行财务审计。全款购房盖然性低，现有证据不能证明未办理过户登记不是宋玉山自身原因所致。2.张英挂靠单位万正房开，支付全部价款按照财务规定规则将相关购房款项存入张英挂靠单位万正房开并由公司开出实时的真实的进入财务账务系统的相关票据，具体可对张英挂靠万正房开进行查账，进行财务审计立案经侦，现金转账原始凭证开付收据进行笔迹司法鉴定。张英挂靠万正房开，张英个人不能私自售楼，私自收款、私自开无公章的收据，同时以张英个人私自签订的没有预售许可的草书协议也是无效不合法的。3.关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”条款（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。该案涉房屋在人民法院查封之前没有签订合法有效的书面买卖合同。具体什么是合法有效的书面买卖合同，相信一审法院法官是比我们更清楚的。4.条款（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产，宋玉山就案涉房屋在人民法院查封之前没有合法占有该不动产。该案涉房屋售楼合同书(草本）、张英为其出具的收据、万正房开出具的购房款收据、地下室收据、契税维修基金，太阳能费收据、取暖费收据，水卡及电卡等部分可疑不具有真实性，可让相关部门或人员对张英挂靠单位万正房开账目进行审计核实，必要时可进行笔迹鉴定。5.条款（四）非因买受人自身原因未办理过户登记，该案涉房屋因宋玉山作为买受人因自身原因未办理过户登记。宋玉山认为其已足额依约支付了购房款，且由于因张英与张向红、李志启之间的纠纷，法院将案涉土地使用权及商品房预售资金账户查封，致使宋玉山购买的楼房不能办理确权登记手续，不仅缺乏充分的证据证明，而且也明显的不符合常理。据了解，张英与张向红、李志启之间的纠纷与案涉房产毫无关系。宋玉山未尽到注意义务，就未获得预售许可的商品房签订商品房买卖合同，该商品房买卖合同无效系宋玉山无法就相应房产进行过户的原因之一，宋玉山具有一定的过错，导致案涉房产直到被法院查封前仍未能办理过户手续，存在一定过错，具有充分的事实依据。因此宋玉山除因不可抗力的原因未办理过户登记手续之外，宋玉山是有过错的。6.宋玉山要求撤销（2019）冀0722财保153号民事裁定书及解除对案涉房屋的保全并要求承担解除保全费用的主张，于法无据，那么停止对燕赐福地新建小区1号楼3单元301室楼房的执行也是于法无据的，前后不合常理自相矛盾。 宋玉山答辩称，刘瑞婷、康素峰的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 张英未答辩。 宋玉山向一审法院起诉请求：1、撤销张北县人民法院2019年8月14日作出的（2019）冀0722财保153号民事裁定书，判令立即停止对宋玉山所有的坐落于张家口市张北县的执行措施，并解除对该房屋的保全；2、由康素峰、刘瑞婷承担本案诉讼费用及其他如解除保全的费用。 一审法院认定事实：坐落于张北县系王建国挂靠万正房开开发。2018年11月25日，甲方（万正开发）与乙方（宋玉山）签订售楼合同书（草本），约定甲方自愿将自己开发的住宅楼（燕赐福地新建小区1号楼3单元301室）出售给乙方，房屋购买价为318138.00元。甲方签字处加盖万正房开公章并有王建国签字，乙方签字处有宋玉山签字。2018年11月26日，宋玉山向万正房开交纳楼房款227222元、地下室款22778元，交纳契税、维修基金、登记费共计11762元，交纳太阳能款3200元，以上款项通过中国工商银行张北支行向账户为倪振锦（万正房开法人代表）的用户名转账，共计264962元。2018年11月27日，王建国也为宋玉山出具了房款收条一份。宋玉山与张北县供水公司办理了用水协议书并交纳了水费，亦办理了购电卡、张北华盈热力有限公司供热缴费卡。刘瑞婷、康素峰作为申请人于2019年8月14日向该院申请诉前财产保全，请求查封张英开发的燕赐福地1号楼和2号楼共8套楼房，该院于2019年8月14日作出（2019）冀0722财保153号民事裁定书，裁定查封了包括案涉房屋在内的共8套房屋。该院于2019年8月16日受理了刘瑞婷、康素峰诉张英民间借贷纠纷一案，于2019年10月16日作出（2019）冀0722民初2231号民事调解书，双方达成调解协议。因张英未按协议期限履行给付义务，刘瑞婷、康素峰向该院申请强制执行。2020年5月11日，宋玉山向该院提出执行异议，该院于2020年6月18日作出（2020）冀0722执异14号执行裁定书，裁定驳回宋玉山的异议请求，并于2020年7月24日将该裁定书送达给宋玉山，宋玉山于2020年8月7日向该院提起案外人执行异议之诉。 一审法院认为，宋玉山提供的证据已经达到民事诉讼“高度盖然性”标准，能够证明在该院查封前其已购买了案涉房屋并支付了全部购房款，且已合法占有该房屋，现有证据不能证明未办理过户登记系宋玉山自身原因所致，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故宋玉山的权利能够排除执行，其请求停止对案涉房屋执行的主张，予以支持。刘瑞婷、康素峰提供的证据不足以证明其抗辩理由，亦不能推翻宋玉山提供的证据，故不予采信。宋玉山要求撤销（2019）冀0722财保153号民事裁定书及解除对案涉房屋的保全并要求被告承担解除保全费用的主张，于法无据，不予支持。判决：不得执行宋玉山购买的位于张北县房屋。 二审期间，刘瑞婷提交张北县预售资金监管协议，证明售房款应入监管账户，不能私人收取。宋玉山因未到庭，未质证。张英认可该证据的真实性。本院对该证据的真实性、合法性予以认可。本院查明其他事实与一审法院一致。 本院认为，本案争议焦点系宋玉山对案涉房屋所主张的权利能否阻却法院执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据本案查明事实，张英挂靠万正房开对案涉房屋进行开发，案涉房屋可以万正房开名义对外进行销售，宋玉山与万正房开、王建国签订售楼合同书，系双方真实意思表示，合法有效。对于购房款问题，宋玉山已经将购房款支付给了王建国和万正房开法定代表人倪振锦，万正房开开具了契税、维修基金、购房款、地下室款、太阳能款等收据，可以认定宋玉山于法院查封之前已经支付了全部购房款并占有了该房屋。对于未办理过户问题，张英挂靠开发的燕赐福地小区1、2号楼均未能办理过户登记手续，故可以认定系非宋玉山自身原因未办理过户登记。综合以上几点，宋玉山提出停止对案涉房屋执行的诉求，应予支持。综上所述，刘瑞婷、康素峰的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由刘瑞婷、康素峰共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  王艳龙 审判员  范新宇 审判员  李志平 二〇二一年三月三十日 书记员  李 琦