广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0783民初330号原告：谭东海，男，1988年2月13日出生，汉族，住广东省开平市***，公民身份号码：440××××××××××××614。被告：开平恒威房地产开发有限公司，住所地：广东省开平市***。法定代表人：邝某1。原告谭东海与被告开平恒威房地产开发有限公司（以下简称恒威房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，并于同年2月3日公开开庭审理了本案。原告谭东海到庭参加诉讼，被告恒威房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭东海向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告恒威房产公司支付延期交房违约金共计198328元（以552755元为基数，自2018年6月30日起至2020年12月14日止，按每天万分之四计算）及后续违约金（以552755元为基数，自起诉之日起至到实际交房之日止，按每天万分之四计算）；2、请求法院依法判决由被告恒威房产公司承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2016年11月8日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于水口镇石龙东路18绿苑山庄7区15幢1105房的房屋一套，房屋总价款为552755元。被告应于2018年6月30日交付房屋。原告已经依约交付了购房款，但被告直到原告起诉当天仍未交付房屋。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当承担延期交房违约金。违约金计算的法律依据为：本案具体房屋总价款为552755元，延期交房按照每日万分之四违约金赔偿，逾期天数共计897元（截止2020年12月14日）。因向被告催讨违约金未果，遂成诉讼。被告恒威房产公司未作答辩，在举证期内没有提交证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃质证的权利。对原告提供的如下证据：原告身份证复印件一份、被告企业信用信息公示复印件一份、商品房买卖合同（预售）原件一份、恒富广场认购书原件一份、发票原件一张，完税证明原件一张、延迟交房书面通知复印件（21页）、预付款票据复印件一份、个人贷款支付凭证原件一张、个人住房（商业用房）借款合同银行贷款合同原件一份，上述证据具有真实性、合法性，证据之间能相互印证，与本案有关联性，且被告无证据加以推翻，故本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落开平市×××××××××（国有土地使用权证号：开府国用（2010）第0***2号）土地的使用权人为恒威房产公司，土地使用面积为114195平方米。恒威房产公司于2016年在该土地上开发建设商品房，2016年9月30日取得开发项目名称为“水口***住宅楼”的商品房预售许可证（编号：开预许字第2016112号），许可证期限为2016年9月30日至2017年9月30日。原告与被告恒威房产公司于2016年11月8日签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：HY201611080037），合同约定购买被告恒威房产公司所开发的位于开平市××××××××××绿苑山庄7区15幢1105房，建筑面积为100.66平方米，总房款552755元。合同第九条关于商品房交付条件的约定为：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”第十一条关于交付时间和手续的约定为：“（一）出卖人应当自2018年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10天）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”第十二条关于逾期交付责任的约定为“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理。1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的30%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四的违约金。”签订合同后，原告向被告恒威房产公司支付292755元首付款，并在银行贷款支付260000元。房屋建设过程中，恒威房产公司因自身问题和受台风“天鸽”影响导致未能于2018年6月30日前将符合交付标准的商品房交付给原告使用。另查明，2017年8月23日开平市遭遇几十年一遇的十四级超强台风“天鸽”登陆，影响了恒威房产公司建筑工程建设进度。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。涉案商品房所在的建设项目已于2016年9月30日取得商品房预售许可证，谭东海与恒威房产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性效力性规定，应合法有效，双方应当全面、诚实地履行合同。庭审过程中，确认谭东海已全额交付购房款、恒威房产公司在2018年6月30日前未将验收合格的商品房交付给谭东海使用的事实。恒威房产公司逾期交付商品房的行为已明显违反《商品房买卖合同（预售）》的约定，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”，本案的法律事实发生在民法典施行前，故适用当时的法律、司法解释的规定。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告请求恒威房产公司承担逾期交房违约责任有理，本院予以支持。本案争议的焦点在于逾期交付商品房的违约金应如何确定。根据《合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”的规定，谭东海在诉讼过程中未能提交证据证明因恒威房产公司逾期交付房屋造成其实际损失的情况，综合涉案购房合同的履行情况、涉案房屋同地段同类房屋的租金价格等因素考虑，本院认为《商品房买卖合同（预售）》中约定的逾期交房违约金按已交付房价款每日万分之四计付的标准确属过高，应予调整，酌定按已交付房价款每日万分之二的标准计付较为合理。因暴雨、台风等不可抗力和春节等节假日因素，本院考虑2017年的台风“天鸽”的影响程度，酌情在逾期违约的时间中扣减20天，因此，应自2018年7月21日起计算违约金。故恒威房产公司应支付逾期交房违约金96953.23元（从2018年7月21日起至2020年12月14日止，以房款552755元为基数，按每日万分之二计付）及从2020年12月15日起至实际交付房屋日止的违约金（以房款552755元为基数，按每日万分之二计付）。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、被告开平恒威房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金96953.23元（从2018年7月1日起至2020年12月14日止，以房款552755元为基数，按每日万分之二计付）及从2020年12月15日起至实际交付房屋日止的违约金（以房款552755元为基数，按每日万分之二计付）给原告谭东海；二、驳回原告谭东海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4266.56元，适用简易程序减半收取计2133.28元（此款已由原告谭东海预交），由原告谭东海负担730.42元，被告开平恒威房地产开发有限公司负担1402.86元。原告谭东海多预交的案件受理费1402.86元，由本院予以退回；被告开平恒威房地产开发有限公司应向本院补缴案件受理费1402.86元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 李章平二〇二一年三月二十五日法官助理 潘振华书 记 员 黄超嫦