河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0103民初237号原告（反诉被告）：河南建业泰宏置业有限公司，住所地郑州市二七区马寨镇东方路6号，统一社会信用代码：91410100558317058C。法定代表人：焦笑言，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨磊、郭艳丽，河南中亨律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁玉，女，1979年2月8日出生，汉族，身份证住址浙江省桐庐县。委托诉讼代理人：李帅将，河南良承律师事务所律师。原告河南建业泰宏置业有限公司（以下简称建业泰宏公司）与被告梁玉房屋买卖合同纠纷一案，及反诉原告梁玉与反诉被告建业泰宏公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，合并公开开庭进行了审理。原告建业泰宏公司的委托诉讼代理人郭艳丽和被告梁玉的委托诉讼代理人到李帅将庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建业泰宏公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告于2018年3月7日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：180××××0992）；2.判令被告将所有《商品房买卖合同》原件、发票、收据等全部购房手续退还原告，并于本案《商品房买卖合同》解除后15日内协助原告办理有关《商品房买卖合同》[坐落：二七区南云路南、四季路系6幢（座）2单元3层302号]注销预售商品房买卖预告登记、注销预售商品房抵押权预告登记、撤销合同备案信息等合同解除手续，无正当理由不予协助，每逾期一天应向原告支付本合同项下房款万分之五的违约金；3.判令在扣除原告代偿款项外，被告还应承担违约金及其他损失赔偿金暂计77474.20元（1.解约违约金2654.20元、2.以代偿金额1054111.28元为基数自2020年8月17日至案涉房屋《商品房买卖合同》被确认解除之日止按年利率15.4%计算代偿补偿金，暂计算至2020年12月10日为61820元；3.律师费损失13000元）；4.本案诉讼费用均由被告负担。事实和理由：原、被告于2018年3月7日日签订《商品房买卖合同》（合同编号：180××××0992）并完成合同网签，根据《商品房买卖合同》约定：被告自愿购买由原告开发并销售的位于二七区××、××西××幢（座）2单元3层302号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积118.82平方米，合同总金额1497370元，首付款449370元应于2018年3月7日日支付，剩余款项1048000元，被告通过商业贷款方式进行支付，约定付款时间为2018年4月21日。原告尚欠付首付款273000元。另因被告未按约支付涉案房屋的购房按揭贷款款项，中国农业银行股份有限公司郑州中原支行（以下简称农行中原支行）将梁玉、龚香民和建业泰宏公司作为被告提起金融借款合同纠纷诉讼，经郑州市中原区人民法院审理后做出（2020）豫0102民初2614号民事判决书，判决：1、被告梁玉、龚香民自判决书生效后十日内偿还农行中原支行借款本金987559.67元、利息18223.82元、罚息242.17元、复利268.70元（截止算至2020年1月6日），以上合计1006294.36元，伺候的利息、罚息及复利按照《个人购房担保借款合同》（合同编号：41020120180026068）约定计算至本息清偿完毕之日止；二、建业泰宏公司对梁玉、龚香民上述债务承担连带还款责任，承担责任后，有权向被告梁玉、龚香民追偿；三、驳回原告农行中原支行的其他诉讼请求。案件受理费6929元，由梁玉、龚香民、建业泰宏公司负担。判决生效后，梁玉、龚香民未按上述民事判决书确定的义务履行，原告于2020年8月17日（2020年8月14日支付，2020年8月17日农行中原支行核算结清）代梁玉结清涉案房屋贷款本息及诉讼费共计1054111.28元（其中贷款本金987559.67元、利息59622.61元，诉讼费6929元）。根据《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第四条第6款约定，自原告代被告偿还所有担保贷款本息之日起，被告构成根本违约，原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》及附件自动解除。另其欠付购房首付款行为亦构成合同解除条件。因被告违约造成合同解除，其应按照《商品房买卖合同》约定履行返还购房贷款本息、赔偿金、补偿金、违约金义务，及协助办理合同解除注销手续、返还合同、票据等附随义务。为维护合法权益，故原告依法提起诉讼，望判如所请。被告梁玉答辩：一、答辩人同意解除合同，但原告对合同无法继续履行具有重大过错，答辩人不应承担违约金、补偿金等费用。原告作为国内两家规模庞大的房地产开发企业建业和泰宏联合开发组建的公司，其地产项目在开盘销售的过程中存在涉嫌多项违法违规行为。1.单方承诺无购房资格的××能够办理房产过户登记。2.违法设立首付分期销售政策，煽动没有经验答辩人购房，这是导致答辩人后期无力同时凑齐首付和月供进而断供的主要原因。二、答辩人在农行中原支行诉建业泰宏公司、梁玉一案开庭当天及结案后，多次与原告协商解除合同事宜，但原告方拒不找工作人员对接此事。答辩人无奈委托律师在2020年8月2日邮寄告知函的方式通知原告解除合同，但原告均拒绝协商，并将邮件退回。故对农行金融借款之诉开庭后至今产生的扩大部分的损失，不应由购房人承担。代偿补偿金的计算标准过高，原告利用买卖合同及补充协议减轻或免除自身责任、加重购房人责任、排除购房人合法权利的条款无效。开发商也未就该条款进到提示、说明义务，对答辩人没有约束力。事实上，双方在订立《商品房买卖合同》后，原告以种种理由拒不将合同原件交给答辩人，也不让答辩人查看相关内容，答辩人自然也无法交回该合同。三、原告主张的律师费不应得到支持。理由是原告未提交委托代理合同、发票、付款凭证等证据证明已经实际支出了律师费，原告主张的律师费、违约金、补偿金等费用总额超过了年利率15.4%，不应支持。被告梁玉提起反诉，请求：判令解除原、被告双方的《商品房买卖合同》，并判令反诉被告返还反诉原告已缴纳的首付款176370元及已经支付的房贷本息148627.14元；2.判令反诉被告返还反诉原告订房款20000元、信息服务费20000元、购房资格服务费18000元、维修基金7723元；3.本案各项诉讼费等费用由反诉被告承担。事实与理由：2018年原、被告双方签订《商品房买卖合同》（反诉原告至今没有拿到该合同），约定反诉原告购买反诉被告位于二七区××路的泰宏建业国际城住宅一套。但实际上，反诉原告作为杭州人，根本没有购房资格。反诉被告没有合法依据地收取梁玉18000元费用为其违规操作购房资格，该行为实际上是违法的。同时，反诉被告以及反诉被告销售人员，大力宣传“特价房”“超低首付住大房”等宣传标语，违规采取首付分期的方式销售房屋。另外，反诉被告还收取原告订房款20000元、信息服务费20000元，这些费用实际上并无任何依据。后经协商，反诉被告同意退房，但提出的退房条件极为苛刻。反诉原告无奈之下，诉至法院。原告针对反诉，答辩：反诉原告是自愿购买涉案房屋，并签订商品房买卖合同，本案商品房买卖合同合法有效。反诉原告并没有任何证据证明建业泰宏公司违规或欺诈××，商品房买卖合同签订后，反诉原告存在严重违约，并不按期偿还银行贷款，导致建业泰宏公司进行代偿。根据商品房买卖合同的约定，建业泰宏公司有权解除合同，反诉原告作为违约方，无钱解除合同。反诉原告逾期偿还银行贷款的责任应由其自行承担，其要求建业泰宏公司返还房贷本息没有合同依据及法律依据，反诉原告诉请的订房款2万元、信息服务费18000元，均与建业泰宏公司无关，不是建业泰宏公司收取，故不该承担任何责任。房屋维修基金7723元是双方订立商品房买卖合同后，建业泰宏公司代房管部门收取的费用，合同解除后，反诉原告可以自行办理退费手续，并不是建业泰宏公司的义务。因此，反诉原告的反诉请求不成立，依法应当驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告建业泰宏公司曾将位于二七区××、××西××幢（座）2单元3层302号房屋出售给案外人沈美云。后因征信逾期次数太多，经沈美云和被告梁玉申请，原告同意，上诉涉案房屋××更名为被告梁玉。2018年3月7日，原告建业泰宏公司（出卖人）与被告梁玉（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：180××××0992）一份，约定的主要内容为：被告购买原告开发并销售的位于二七区××、××西××幢（座）2单元3层302号房屋，合同约定建筑面积共118.82平方米，总金额为1497370元；付款方式为：2018年3月7日现金支付449370元，剩余1048000元以商业贷款方式支付，约定付款时间为2018年4月21日。××逾期付款的违约责任：(1)逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行。(2)逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，××按累计应付款的0.2%向出卖人支付违约金。××愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。该商品房买卖合同还附有附件一、二、三、四等，其中附件四中约定：四6.如果出卖人为××提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：(1)××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，××应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至××实际向出卖人支付全部款项之日止，××应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。(2)××没有按本条第(1)小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代××向按揭银行支付的全部款项。(3)如××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则××除应按本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代××向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除，××应按照本合同的有关约定承担违约责任。九7.本合同履行过程中，无论何种原因导致合同解除的，××均应将所有合同原件、发票、收据等全部购房手续原件退还出卖人。××应积极配合出卖人办理向房地产主管部门申请解除、终止本合同的相关手续（包括但不限于撤销合同备案信息、注销预告登记证明等）。若××在接到出卖人通知之日起15日内无正当理由不提供配合协助的，导致出卖人无法另行销售该商品房的，每逾期一天应当向出卖人支付本合同项下房款万分之五的违约金。合同签订后办理了合同网签备案手续，案涉房产的登记坐落位置为：二七区南云路南、四季路西6号楼2单元3层302。2019年6月17日，办理了预售商品房买卖预告登记[豫（2019）郑州市不动产证明第0179923号，权利人：梁玉]。2019年7月25日办理预售商品房抵押权预告登记[豫（2019）郑州市不动产证明第0263640号，权利人：中国农业银行股份有限公司郑州中原支行，抵押金额：104.80万元]。2018年3月7日，原告（甲方）建业泰宏公司与被告（乙方）梁玉签订《补充协议》，主要约定：甲方同意乙方首付款采取以下方式支付：首付款中76370元于该合同签订当日支付；首付款中的149000元于2018年12月5日前支付；首付款中的224000元于2019年6月20日前支付；甲方同意乙方在首付款中的余款373000元未支付的情况下，向乙方开具该房屋首付款全额发票，在乙方首付款付清后，甲方将首付款全额发票交付给乙方。沈美云于2018年1月24日缴纳购房定金10000元，于2018年1月31日缴纳案涉房屋购房款66370元、维修基金7723元。被告梁玉于2018年12月29日缴纳购房款100000元，首期款逾期滞纳金2400元。2018年1月24日，沈美云另支付给郑州房讯网络技术有限公司信息服务费20000元。2018年3月13日，被告与农行中原支行签订《个人购房担保借款合同》，原告系该合同保证人。合同约定农行中原支行向被告提供上述住房的案件贷款1048000元，上述涉案房产为抵押物，原告自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止为借款人的债务承担连带保证责任。后农行中原支行向被告发放了上述贷款，并于2018年4月3日按合同约定直接将上述贷款汇入原告账户。因被告梁玉未按合同约定及时偿还贷款，农行中原支行遂将梁玉、龚香民（梁玉配偶）、建业泰宏公司诉至法院，河南省郑州市中原区人民法院经审理作出（2020）豫0102民初2614号民事判决书，判决：一、被告梁玉、龚香民自本判决生效之日起十日内偿还原告农行中原支行借款本金987559.67元、利息18223.82元、罚息242.17元、复利268.70（暂计算至2020年1月6日），以上合计1006294.36元，伺候的利息、罚息及复利依照《个人购房担保借款合同》（合同编号：41020120180026068）约定计算至本息清偿完毕之日止；二、建业泰宏公司对被告梁玉、龚香民上述债务承担连带还款责任，其承担还款责任后，有权向被告梁玉、龚香民追偿；三、驳回原告农行中原支行的其他诉讼请求。案件受理费减半收取6929元，由梁玉、建业泰宏公司负担。上述判决于2020年6月30日生效。因梁玉未按上述生效民事判决书确定的义务履行，原告于2020年8月14日向农行中原支行转账偿还上述款项。2020年9月15日，农行中原支行出具《结清情况说明》，证明建业泰宏公司于2020年8月17日代梁玉还款人民币1054111.28元（其中归还本金987559.67元、利息59622.61元、诉讼费6929元），梁玉在农行中原支行的贷款已结清。因上述农行中原支行起诉的金融借贷纠纷案件，原告实际支出4500元代理费。因本案诉讼，原告另支持4500元代理费。另查明：被告梁玉称另支付了18000元的购房资格费和1830元的按揭服务费。被告提交的证人证言及银行转账记录显示，2018年3月7日，被告梁玉通过他人分两次转账支付给二案外人9830元和10000元，共计19830元。本院认为，原告建业泰宏公司与被告梁玉签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。被告在合同履行期间，未能及时偿还案涉房产的按揭贷款，造成农行中原支行诉至法院要求提前全部偿还贷款，在法院判决生效后仍未履行还款义务，产生原告履行保证责任代偿欠款的后果，根据合同约定，原告有权要求解除本案《商品房买卖合同》，故对原告主张判令解除合同的请求本院予以支持，并确认合同于原告起诉之日即2021年1月5日予以解除。同时，根据合同约定，在合同解除后，被告有义务退还原告所有合同原件、收据等全部购房手续原件，并有义务在原告通知被告之日起15日内协助原告办理有关撤销合同网签信息、预售商品房买卖预告登记、预售商品房抵押权预告登记等相关手续，本案中，原告虽未提交专门的通知手续，但原告提起诉讼亦属于通知的范畴，被告如不履行协助义务，应当按合同约定承担相应责任，故对原告该部分请求本院予以支持，但为避免原告怠于行使权力而造成损失扩大，对原告要求被告支付未履行协助义务违约金的期间本院酌定限制为三个月内。因被告存在违约，被告应当支付违约金或违约损失。原告主张代偿款赔偿金按照年利率15.4%计算，不违反法律的禁止性规定和合同约定，本院予以支持。对原告主张的代偿补偿金，本院支持截止到合同解除之日即2021年1月5日的为62709.51元（1054111.28元×15.4%÷365天×141天），解约违约金为2108.22元（1054111.28元×0.2%）。原告要求过高部分，本院不予支持。原告主张的律师费，原告提交的证据显示实际支出为9000元，系原告的实际损失，本院亦予以支持。原告要求过高部分，无事实及法律依据，本院不予支持。被告反诉要求解除合同，但被告提交的证据不能证明原告在履行合同过程中存在违约行为，故其主张解除合同无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告要求返还的已缴纳首付款176370元和已经支付的房贷本息148627.14元，经查，根据被告提交的票据、转账记录显示，原告已缴纳首付款176370元、维修基金7723元和贷款本金66440.33元（1048000-987559.67）。因涉案商品房买卖合同已解除，故原告应将上述收取的款项和被告已经支付的贷款本金返还给被告。被告要求返还的贷款利息，本案商品房买卖合同的解除系因被告违约逾期支付按揭贷款导致，该部分费用应由违约方被告自行承担，故对其该部分主张，本院不予支持。关于被告要求返还的订房款20000元，其未提交有效证据证明支付过该笔款项及支付给了原告，故本院不予支持。关于被告要求返还的信息服务费20000元、购房资格服务费18000元，其提交的证据显示系交付给了案外人，而不是交付给了原告，故其要求原告返还的请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条第二款、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告河南建业泰宏置业有限公司与被告梁玉于2018年3月7日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：18003820992）于2021年1月5日予以解除；二、被告梁玉于本判决生效之日起十五日内将其所持有的所有《商品房买卖合同》原件、收据等全部购房手续原件退还原告河南建业泰宏置业有限公司，并协助原告办理有关《商品房买卖合同》撤销合同网签信息等合同解除手续，如被告未履行协助义务，自本判决生效之日起第十六日开始三个月内按每日748.69元（1497370元×0.5‰）向原告支付违约金；三、被告梁玉于本判决生效之日起十日内支付原告河南建业泰宏置业有限公司代偿补偿金62709.51元、解约违约金2108.22元、律师费9000元，共计73817.73元；四、原告河南建业泰宏置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告梁玉首付款176370元、维修基金7723元和贷款本金66440.33元，共计250523.33元；五、驳回原告河南建业泰宏置业有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告梁玉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取867.50元（由原告河南建业泰宏置业有限公司预付），由原告河南建业泰宏置业有限公司负担40.50元，由被告梁玉负担827元。反诉案件受理费减半收取3549元（由被告梁玉预付），由原告河南建业泰宏置业有限公司负担2276元，由被告梁玉负担1273元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  陈会阳二〇二一年三月十八日书记员  闫 其