广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤12民终514号上诉人（原审被告）：孙丽荣，男，1980年6月21日出生，汉族，居民身份证住址广东省肇庆市端州区××××××××××××××××。被上诉人（原审原告）:肇庆市××××物业管理有限公司，住所地肇庆市×××××××××雅典区3-4栋首层。法定代表人：冯某1。委托诉讼代理人：季冠先，男，该公司员工。上诉人孙丽荣因与被上诉人肇庆市××××物业管理有限公司（以下简称星湖奥园公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省肇庆市端州区人民法院（2020）粤1202民初4292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人孙丽荣、被上诉人星湖奥园公司的委托诉讼代理人季冠先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙丽荣上诉请求：1.判令星湖奥园公司停止侵害孙丽荣的知情权、投票表决权和应该享有的小区共同利益权，停止侵占本小区属于全体业主的共同拥有管理权，确认其私下签定的《前期物业服务合同》为无效合同；2.判令电梯分摊电费重新核算；3.判令本案一切诉讼费用由星湖奥园公司承担；4.撤销一审判决，改判驳回星湖奥园公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、肇庆市星奥投资发展有限公司(以下简称星奥发展公司)指定星湖奥园公司为肇庆市西江北路星湖奥园小区的物业服务公司，双方签订的《前期物业协议》为无效合同。星奥发展公司作为星湖奥园的开发商，已经代业主与广东粤垦物业管理有限公司签订过一份《前期物业协议》，在小区交付使用十多年后，星奥发展公司无权再代表全体业主指定星湖奥园公司为本小区的物业服务公司。二、星奥发展公司选聘和解聘物业服务企业违反法定程序，侵害孙丽荣的知情权、投票表决权和应该享有的小区共同利益权。依据《物业管理条例》第十一条：“下列事项由业主共同决定：(四)选聘和解聘物业服务企业”的规定，本案没有依法召开业主大会选聘和解聘物业服务企业，也没有在会议召开15日前通知全体业主，孙丽荣作为业主并没有收到任何电话或书面的开会通知。三、星湖奥园公司提供的《关于星湖奥园变更物业服务企业意见征询结果的公示》（下称《公示》)是伪造的，星湖奥园公司属于非法进驻且侵害了本小区属于全体业主的共同拥有管理权。小区没有召开业主大会，孙丽荣及众多业主也没有收到开会通知，星湖奥园公司剥夺了全体业主的知情权、投票表决权，业主并没有进行表决。四、孙丽荣和星湖奥园公司没有签订物业服务合同，双方不存在合同关系。星湖奥园公司在无法出示合法的价格审批文件原件、政府物价部门审批的收费标准以及在没有得到住房和城乡建设局审批同意的情况下，依据星湖奥园公司和星奥发展公司私自签订的《前期物业协议》从2018年2月1日即擅自向孙丽荣强行收费。五、星奥发展公司欠孙丽荣延迟交楼赔偿款，签订了《物业抵扣协议》，明确赔偿款用于支付孙丽荣的物管费，现星奥发展公司不履行协议，并通过更改公司法定代表人及股东逃避债务。星湖奥园公司至今仍非法侵占及严重侵害星湖奥园广大业主的知情权、表决权及监督权和应该享有的小区共同利益及管理权。星奥发展公司在2017年11月13日开始签订物业抵扣协议，而星湖奥园公司在2018年1月1日就接手物业管理，间隔一个多月时间，由此可以推断星奥发展公司从一开始就存在与星湖奥园公司合伙欺骗广大业主的嫌疑。六、小区每个电梯有广告屏，每天都是来回滚动播放，所以孙丽荣对电梯分摊电费存在疑问。综上所述，请求二审法院支持孙丽荣的上诉请求。星湖奥园公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。一、星湖奥园小区至今没有成立业主委员会，根据《物业管理条例》第二十一条的规定，建设单位有权选聘物业公司，且星湖奥园公司与星奥发展公司签订的《前期物业服务协议》没有违反法律的强制性规定，故该协议合法有效。星湖奥园公司担任奥园小区的物业管理公司已经“双过半”的业主支持，且《前期物业服务协议》已经通过住建部门的备案，相关备案表已在小区公告栏进行公示，孙丽荣没有证据证实备案程序不合法，应承担举证不能的后果。二、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持，孙丽荣作为星湖奥园的业主，受《前期物业服务协议》的约束，且其已享受了物业服务，应当缴纳物业管理费及违约金。三、孙丽荣与星奥发展公司之间迟延交楼的问题，孙丽荣应根据《商品房买卖合同》向开发商追讨赔偿金，而不应将迟延交楼赔偿金与物业服务费混淆。孙丽荣的上诉请求没有事实和法律依据，请二审法院依法驳回其上诉请求，维持原判。星湖奥园公司向一审法院起诉请求：1.判令孙丽荣立即支付至2018年2月1日至2020年5月31日为止所欠物业服务费10267.04元，2018年2月1日至2020年5月31日公摊水电费591.32元，违约金4806.22元，共计15664.58元；2.相关诉讼费由孙丽荣承担。一审法院认定事实：星湖奥园公司于2004年7月21日依法登记成立的有限责任公司分公司（自然人投资或控股），经营范围为物业管理等。2018年1月23日，星奥发展公司与广东粤垦物业管理有限公司肇庆分公司共同出示《公告》内容如下：……因肇庆市星奥投资发展有限公司与广东粤垦物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》已于2017年12月31日期满，现经双方协商并达成共识，从2018年2月1日起，粤垦物业公司不再接管星湖奥园小区物业管理工作。为了保障小区安全有序的生活环境，在粤垦物业公司退出星湖奥园小区后，由肇庆市星奥投资发展有限公司委托肇庆市××××物业管理有限公司暂时接管星湖奥园小区物业管理服务工作，直到星湖奥园小区业主委员会成立并通过业主大会选聘新的物业服务企业为止。2018年2月1日，星湖奥园公司与星奥发展公司签订《前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对星湖奥园实施物业管理服务事宜；在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括……物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业公共部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放秩序管理，公共秩序维护、安全防范等事项的管理……。合同约定“物业管理费用”为包干制，收费标准如下：多层住宅：0.98元/月/平方米，高层住宅：2元/月/平方米（房屋的总层数在七层（含）以上），别墅：3元/月/平方米。关于物业管理区域内共用水电费分摊问题，按照《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》等法律法规，另行与业主约定。物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在每月10日前交纳。业主拒绝交纳物业服务费用的，乙方有权要求从逾期之日起每天1‰交纳违约金（滞纳金），乙方通过法律途径追收物业服务费而产生的邮寄费、诉讼费、公告费、律师费等均由业主承担……。星湖奥园公司为星湖奥园小区提供了基本物业管理服务。星湖奥园公司认为，其公司多次向孙丽荣催收相关费用未果，星湖奥园公司遂起诉至法院。另查明，根据不动产登记资料查询结果证明所示，肇庆市端州区××××××××××××××C3-306房的权利人为孙丽荣所有，房屋建筑面积183.24平方米。一审法院认为，星湖奥园公司是依法登记设立的物业服务企业。星湖奥园公司与星奥发展公司签订的《前期物业服务合同》是合同双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，内容合法有效，应当依法受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力…。”星奥发展公司与星湖奥园公司签订《前期物业服务合同》，对全体业主产生同等法律效力，星湖奥园公司向星湖奥园小区提供了基本物业服务，孙丽荣理应按该《前期物业服务合同》的约定，按建筑面积为每月2元/平方米向星湖奥园公司支付物业管理费等相关费用。因此，星湖奥园公司主张孙丽荣应支付2018年2月1日至2020年5月31日期间的物业服务费应为10261.44元（2元×183.24平方米×28个月=10261.44元），星湖奥园公司关于物业管理费的诉讼请求，其合理合法部分，一审法院予以支持。孙丽荣提出的答辩意见,理据不足，一审法院不予采纳。关于星湖奥园公司主张公摊水电费591.32元的请求。根据星湖奥园公司与星奥发展公司签订的《前期物业服务合同》的约定，星湖奥园公司已实际垫付小区日常维护所需的公共水、电费的费用，并向一审法院提交了公摊水电费发票及计算方式等相关造册资料，该部分费用业主或物业使用人已实际享用，故由星湖奥园公司垫付的费用理应由业主或物业使用人合理分摊，星湖奥园公司的该主张，于法有据，一审法院予以支持。关于违约金的计算。孙丽荣逾期缴交物业管理费的行为已构成违约，根据《前期物业管理服务协议》约定，孙丽荣不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，星湖奥园公司有权要求孙丽荣补交，并从逾期之日起，每天按应缴服务的相关费用的1%标准增收违约金。本案中，孙丽荣确实存在逾期交费的违约行为，应承担相应的违约责任。但星湖奥园公司所主张的违约金金额明显过高，一审法院予以适当调整，违约金按中国人民银行同期贷款年利率的1.2倍，分别以每月拖欠物业费用为基数，从每月11日起按中国人民银行同期贷款年利率的1.2倍计算至孙丽荣付清欠款之日止。由于自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率（LPR），因此自2019年8月20日之后违约金标准按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，但是对星湖奥园公司请求超出的金额部分不予确认。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决:一、孙丽荣应在一审判决发生法律效力之日起七日内向星湖奥园公司支付自2018年2月1日至2020年5月31日期间的物业管理服务费10261.44元；二、孙丽荣应在一审判决发生法律效力之日起七日内向星湖奥园公司支付自2018年2月1日至2020年5月31日期间的公摊水电费591.32元；三、孙丽荣于一审判决发生法律效力之日起十日内向星湖奥园公司支付迟延交纳物业管理费的违约金，违约金分别以每月拖欠物业服务费用为基数，从每月11日起按中国人民银行同期贷款年利率（自2019年8月20日起改为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的1.2倍计算至孙丽荣付清欠款之日止；四、驳回星湖奥园公司的其他诉讼请求。本案案件受理费95.81元（星湖奥园公司已预交），由星湖奥园公司负担29.39元，孙丽荣负担66.42元。孙丽荣在履行判决书确定的义务时迳付给星湖奥园公司，一审法院不另作收退。本院二审期间，孙丽荣提交证据如下：1.《声明》照片1张，拟证明星湖奥园公司征求小区业主同意管理小区的意见公示中签名是虚假的；2.视频1份，拟证明电梯公摊费用存在不合理。经质证，星湖奥园公司称，1.关于照片，星湖奥园公司不存在弄虚作假，小区没有成立业委会前，根据《物业管理条例》第二十一条的规定，建设单位可以选聘物业公司进入小区开展物业服务，所以星湖奥园公司按照该规定，可以不与小区业主签订《前期物业服务协议》，而星湖奥园公司为让业主有知情权、维护业主权益开展前期服务协议签订工作，故星湖奥园公司不存在弄虚作假。公示中的签名与星湖奥园公司在住建局备案材料是否相符，可进行笔迹鉴定。另，该协议的备案，通过住建局的审核，孙丽荣如有异议，可向住建局申请行政复议。2.视频证据为电梯轿厢内广告视频，该视频所使用电源为物业公司独立电源，不存在与公摊相冲突。一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，争议焦点为：奥园物业公司与星奥发展公司签订的《前期物业服务协议》是否合法有效，对孙丽荣是否具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。本案中，因星奥发展公司与广东粤垦物业管理有限公司肇庆分公司签订的《前期物业服务合同》于2017年12月31日期满，星奥发展公司与广东粤垦物业管理有限公司肇庆分公司于2018年1月23日共同向星湖奥园业主发布公告，告知各业主从2018年2月1日起广东粤垦物业管理有限公司肇庆分公司不再接管星湖奥园小区物业管理工作，此后由星奥发展公司委托奥园物业公司暂时接管星湖奥园小区物业管理服务工作，直到星湖奥园小区业主委员会成立并通过业主大会选聘新的物业服务企业为止。因星湖奥园小区至今尚未成立业主委员会，故星奥发展公司作为星湖奥园小区的开发商，与奥园物业公司签订《前期物业服务合同》符合法律规定。虽然星湖奥园小区的开发商星奥发展公司与奥园物业公司签订《前期物业服务合同》后，孙丽荣与奥园物业公司之间没有签订书面的物业服务合同，但根据上述法律规定，孙丽荣作为肇庆市端州区×××××侧“十字坜”星湖奥园的业主，星奥发展公司与奥园物业公司签订《前期物业服务合同》对其具有约束力，孙丽荣认为其与奥园物业公司不存在合同关系，《前期物业服务合同》对其没有约束力，其不应支付物业管理服务费的主张理据不足，本院不予采纳。自2018年2月1日起，奥园物业公司一直对孙丽荣居住的星湖奥园小区进行管理与服务，孙丽荣也接受了奥园物业公司的管理与服务，故其享受物业服务的同时负有交纳物业服务费的义务，因其未及时缴交物业管理服务费用，其应进行补缴并承担因迟延缴交物业管理服务费产生的违约责任。孙丽荣认为星湖奥园小区的开发商星奥发展公司以物业管理服务费抵偿延迟交楼违约金，其不应再向星湖奥园公司缴纳物业管理服务费。对此，本院认为，星湖奥园公司与开发商星奥发展公司是两个独立的法人主体，且星湖奥园公司并非商品房买卖合同的当事人，根据合同的相对性，孙丽荣可另行向开发商星奥发展公司主张权利，但延迟交楼非星湖奥园公司的责任，其无需对迟延交楼承担赔偿责任，故孙丽荣以该理由拒绝缴交物业管理服务费并无事实和法律依据，本院不予采纳。至于公摊水电费的问题。根据奥园物业公司与星奥发展公司签订的《前期物业服务合同》约定，高层住宅按2元/月/平方米计收物业管理服务费，物业管理区域内共用水电费分摊按照法律法规另行与业主约定。因此，星湖奥园公司收取的物业管理服务费并不包含物业管理区域内共用水电费分摊的部分，且根据星湖奥园公提供的证据可知，其已实际垫付小区日常维护所需的公共水、电费的费用，故孙丽荣要求对电梯分摊电费进行重新核算的理据不充分，本院不予采纳。一审法院认定孙丽荣应向奥园物业公司支付2018年2月1日至2020年5月31日拖欠的物业管理服务费、公摊水电费以及逾期违约金并无不当，本院依法予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，实体处理恰当，本院依法予以维持。上诉人孙丽荣的上诉请求理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费191.62元，由上诉人孙丽荣负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈俏颜审 判 员 李升文审 判 员 梁达明二〇二一年三月三十日法官助理 苏翠华书 记 员 周伟航