北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初39068号原告：北京椿萱茂投资管理有限公司，住所地北京市通州区东潞苑一区2号楼3层307。法定代表人：高洁，董事长。委托诉讼代理人：荣梅，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜国军，北京市中闻律师事务所律师。被告：北京国邦建筑装饰工程有限公司，住所地北京市房山区房山工业园区西区顾八路甲1号-A10。法定代表人：苏佃辉。原告北京椿萱茂投资管理有限公司（以下简称椿萱茂公司）与北京国邦建筑装饰工程有限公司（以下简称国邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，系（2018）京0106民初7104号民事案件发回重审案件，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告椿萱茂公司的委托诉讼代理人荣梅、姜国军到庭参加诉讼，被告国邦公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。椿萱茂公司向本院提出诉讼请求：判令对方，1、返还已付未到期租金232.8767万元；2、返还双倍保证金600万元；3、支付解除合同赔偿金850万元；4、开具金额1700万元的租金发票；5、支付施工违约损失赔偿金43.869万元；6、支付安保费损失赔偿金44.2万元；7、支付营业损失赔偿金177.859万元；8、承担本案诉讼费。事实与理由：双方于2015年4月30日签订《北京市丰台区小屯路双林苑18号房屋之租赁合同》，合同约定：国邦公司作为甲方，我方作为乙方，对方将位于北京市丰台区小屯路双林苑18号房屋（以下简称双林苑18号房屋）以及所占院落出租给我方，用于经营养老机构。双方对前述租赁物及用途、租期、交付、租金、基础设施设备及物业管理、保证金、权利及义务、合同的解除、违约责任等情况进行了具体约定。合同签订以后，我方积极履行了交付租金和保证金的义务，但对方从交付时起就存在多处违约行为，给我方的装修、开业及经营造成严重损失。首先，对方交付时滞留在地下二层的设备、电脑等物品占用了数间房屋，影响了我方对租赁物的装修及使用；其次，对方与前承租方爱瑞康医疗投资管理（北京）有限公司（以下简称爱瑞康公司）之间的纠纷导致爱瑞康公司的人员持续阻挠我方进行装修，造成我方施工违约、多次增加安保设施、延迟开业等损失；再次，对方迟迟无法协助开通燃气等原因导致我方无法如期开业经营，造成我方经营损失；最后，我方多次通过电话、短信方式与对方沟通，但对方始终没有给予解决，导致我方损失持续扩大。2015年9月28日、10月9日、10月21日，我方委托律师向对方三次发送《律师函》，督请对方依照《租赁合同》约定负责处理解决前述问题，但对方拒收《律师函》，并对本纠纷采取消极甚至放任的态度，导致我方的经济损失扩大，并最终导致我方因施工违约、多次增加安保设施、开业延迟等一系列损失。2015年11月17日我方委托律师向对方再次发送《律师函》，要求其停止违约行为、赔偿损失，但对方依然拒收并未予解决。2017年3月28日我方收到北京中旺振宇建筑工程有限公司（以下简称中旺公司）的《告知书》，函告我方“其作为出租人与对方已解除房屋租赁关系，我方作为次承租人已无权再占用租赁物业。”2017年3月31日我方委托律师向对方发送《律师函》，函告“其负有完整交付租赁物业、开具发票、协调开通燃气、保证租赁物业正常使用之义务，因对方的一系列违约行为，最终导致《租赁合同》无法继续履行，合同目的无法实现，双方于2015年4月30日签订的《租赁合同》于2017年3月22日解除，对方应妥善解决上述违约行为并向我方返还已付未到期租金、双倍保证金、开具发票及支付违约赔偿金等责任。”对方在收到上述《律师函》后并未与我方联系协商。对方未能按照合同约定履行出租人义务，多次严重违约，导致合同目的无法实现，严重损害我方合法权益，致使我方蒙受了巨大的经济损失。现根据相关法律规定，诉至法院，请求判决如请。国邦公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：双林苑l8号房屋为北京绿林公司房地产开发有限公司（以下简称绿林公司）为小屯新村C区开发建设之配套公建项目。绿林公司对该房屋拥有所有权，并将该房屋出租给中旺公司。租赁期限内，中旺公司对该房屋享有转租权。国邦公司与中旺公司于2013年10月11日签订《房屋租赁合同》。合同约定，国邦公司承租双林苑18号房屋，承租期限为2013年10月16日至2033年10月15日。经中旺公司同意，国邦公司将双林苑18号房屋转租予爱瑞康公司，转租期限为2014年1月15日至2033年10月15日。因爱瑞康公司违约，国邦公司己于2014年9月28日与其解除合同关系，后爱瑞康公司将承租房屋返还国邦公司。2015年4月30日，国邦公司（出租人、甲方）与北京远康安老投资管理有限公司（承租人、乙方，以下简称远康公司）签订租赁合同，将双林苑18号房屋及所占院落出租予乙方。合同约定，租赁物业总建筑面积约17411.87平米，所占院落占地面积约7500平米，计租面积约14272.22平米；甲方将租赁物业出租给乙方用于经营养老机构（含老年大学、老年公寓、老年日托中心及其配套功能等）；租赁期限自本合同生效之日始至2033年10月15日止。另外，合同还约定，5-1：考虑到租赁物业需较长的装修期，甲方同意，给予乙方装修免租期，即本合同生效之日起至2015年6月30日止，免租期内不计收租金，但乙方应承担租赁物业之水电等能源费用。免租期届满之次日为租金起始日。6-1：自租金起始日起算，第一个租赁年度的租金标准为人民币850万元整。乙方支付的租金前三年维持不变，自第四年起租金变更为人民币950万元整，以后每三年为一个递增周期，租金在上一周期基础上递增4%。第七条租金支付方式7-1：前三年（即自计租起始日起三年）的租金总额共计人民币2550万元，乙方分两次向甲方支付。其中，乙方应于本合同签订之日起十四日内向甲方支付人民币1700万元；于2015年9月30日前，乙方再向甲方支付人民币850万元。自第四年起，乙方应按季度向甲方交付租金，并于每个季度开始前十四日预交一个季度租金，以此类推。乙方逾期未支付的，每逾期一日，应按应付未付款的每日万分之五支付违约金。7-2：甲方应向乙方提供经乙方认可的合法发票。其中，前三年的租金发票甲方应按季度或年度提供。如按季度提供，则每一季度的租金发票甲方应不晚于当季度结束前向乙方提供；如按年度提供，则每一年的租金发票甲方应不晚于当年9月30日前向乙方提供。自第四年起，甲方应在乙方支付租金的3个工作日前向乙方提供税务部门认可的合法发票。每次提供的发票金额应与乙方本次到期应付的租金数额相同。若甲方未及时提供发票，乙方有权拒绝支付该笔款项且不承担任何违约责任。第八条8-1：免租期内，甲方有义务保证水、电等能源的正常供应。如因甲方、中旺公司、绿林公司或国元通的原因导致能源供应中断延误乙方的装修工程，乙方有权要求将免租期按照能源中断的天数予以顺延。甲方有义务协调小屯村、燃气公司等相关部门，确保租赁物业于2015年8月30日前开通燃气。8-2：租赁期限内，在乙方没有欠费或违规操作的前提下，如果水、电或燃气等能源供应发生中断，则甲方有义务协调产权人、小区业主、能源供应部门等相关单位，确保租赁物业恢复能源正常供应。如因甲方、中旺公司、绿林公司或国元通的原因导致能源供应中断，乙方有权拒缴能源中断期间的租金，同时甲方应在30日内予以纠正；若甲方在限期内仍未纠正且逾期超过30日，乙方有权单方面解除本合同，并按照本合同第26-3条约定向甲方追究违约责任。第九条保证金的数量和支付时间9-1：本合同签订后十四日内，乙方向甲方支付人民币300万元，作为乙方履行本合同的保证金；9-2：乙方未依约支付保证金，每逾期一日，须向甲方支付保证金的万分之五作为滞纳金，逾期达三十日甲方发催告函，逾期九十日甲方有权解除合同，乙方承担相应违约责任。第十条保证金的退还和没收10-1：在双方均按本合同约定履行义务的前提下，租赁物业符合约定的返回状态，甲方须于本合同期满终止后，在乙方按本合同约定将租赁物业返还甲方后的15日内，把保证金无息退还给乙方。10-2：甲方违反本合同约定，导致乙方按约定解除本合同的，甲方除了承担本合同约定的其他违约责任以外，还应在合同解除后15日内向乙方双倍返还保证金。10-3：乙方违反本合同约定，导致甲方按约定解除本合同的，乙方除了承担本台同约定的其他违约责任以外，甲方有权没收保证金不予返还。第二十二条甲方的义务22-2：甲方承诺其合法拥有租赁物业的转租权利，不存在任何与租赁物业有关的权属纠纷、诉讼、仲裁或行政处罚，租赁物业也未被任何司法机关或其他权力机构查封、扣押。本合同生效日之前已经发生、原已存在但未了结的与租赁物业有关的包括但不限于劳资纠纷、税务风险、合同纠纷、侵权纠纷，以及其他任何未列法律、经济纠纷及或有负债纠纷应由甲方负责处理解决，并承担因该等纠纷所需要承担的赔偿责任。若因发生前述纠纷而给乙方造成的损失，甲方应给予乙方足额赔偿。如因该原因导致本合同无法履行，或将给乙方造成重大法律经济责任后果的，乙方有权单方解除本合同并按照本合同第26-3条约定追究甲方违约责任。第二十三条23-1：乙方根据本合同向甲方要求或收取违约金并不损害及影响乙方行使任何本合同赋予的其他权利和补救措施。乙方有权从应付而未付的租金中直接扣除甲方所应承担的违约金及各项赔偿。第二十六条甲方的违约责任26-1：发生下列情形之一，视为甲方违约，乙方有权终止本合同，甲方应在合同终止后15日内向乙方双倍返还保证金，己付未到期租金及其他费用（如有），并按照本合同第26-3条约定承担违约责任：……（4）甲方提供给乙方的相关证明文件为虚假文件或已失效；……26-2：在本合同规定的租赁期内若因甲方未履行约定义务或发生其他过错导致乙方无法正常营业时，乙方应及时通知甲方，甲、乙双方应共同确认停业或无法正营业的情况及范围，在此前提下，甲方应免除乙方营业停止或无法正常营业期间相应范围内的租金支付义务，同时甲方应在30日内予以纠正；若甲方在限期内仍未纠正且逾期超过30日，乙方有权单方面解除本合同。26-3：租赁物业的产权人或中旺公司因甲方的过错（包括但不限于甲方欠付租金或发生其他违约行为）而要求解约、提前收回租赁物业的，乙方有权解除本合同。本合同因前述原因或甲方发生其他违约行为而提前终止的，甲方应在合同终止后15日内向乙方双倍返还保证金和已付未到期租金，并对乙方剩余租期内的己形成附合的装饰装修改造及设备设施按第三方评估机构的评估价值予以补偿。同时，甲方还应向乙方支付赔偿金以弥补乙方的营业损失，赔偿金数额相当于合同终止当年整年的租金。如前述约定赔偿不足以弥补乙方的实际损失，甲方还应赔偿乙方的实际损失。第二十九条通知：按照本合同向一方送达的任何文件或通告，应以挂号邮件、特快专递的方式寄往—方下列地址或该方以挂号邮件、特快专递方式通知对方更改的地址，在寄出三个工作日后，将被视为已送达收件人；如一方以面交方式送达该等文件或通告，于收件人或其授权人、继承人、雇员、代理人签字接收之日视为已送达收件人。于对方接到一方发出的变更其地址的通知之前，该方地址仍以先前地址为准。2015年5月14日，远康公司支付给国邦公司履约保证金300万元及租金1700万元。同年9月17日，远康公司名称变更为椿萱茂公司。同年8月29日及2017年2月21日，中旺公司分别向椿萱茂公司发送建议暂缓、停止向国邦公司支付租金告知函，主要内容为国邦公司拖欠租金，欲解除与国邦公司之间的租赁合同。2017年3月22日，中旺公司向国邦公司发送“解除《房屋租赁合同》并限期腾退通知书”，并抄送并要求椿萱茂公司限期腾退所租赁的双林苑18号房屋及场地。当日，中旺公司与国邦公司签订“同意解除《房屋租赁合同》协议书”。同年3月28日，中旺公司向椿萱茂公司发送告知书，主要内容为，“因国邦公司严重违反了房屋租赁合同的约定拖欠租金，经多次催要至今未能给付，已于2017年3月22日解除了上述合同，……因此椿萱茂公司已无权在占有使用上述租赁房屋及场地。如椿萱茂公司还需继续使用租赁房屋，应及时与中旺公司接洽，协商并签订合同。如双方不能达成协议，则椿萱茂公司应及时腾退租赁房屋并支付相应占有使用费。否则中旺公司将采用相应措施收回租赁房屋及场地，并追究相应责任”。告知书后附有中旺公司与国邦公司签订的同意解除《房屋租赁合同》协议书、解除《房屋租赁合同》并限期腾退通知书。另查，2017年4月9日，国邦公司向椿萱茂公司发送解除合同通知函。同年9月12日，国邦公司提起诉讼，要求确认中旺公司发出的《解除房屋租赁合同通知书》无效，并确认双方签订的《同意解除房屋租赁合同协议书》无效，该案件经（2017）京0106民初25928号民事判决书判决，驳回国邦公司的诉讼请求。庭审中，椿萱茂公司除提交租赁合同及备忘录、整体转租申请、银行明细对账单、告知函、解除合同通知函等证明前述事实外，还提交以下主要证据：1、律师函、快递单、公证书、出警记录、照片等材料，证明租赁合同履行期间国邦公司与之前的承租人存在纠纷，造成椿萱茂公司施工违约，及国邦公司存在未能开具发票、协调开通燃气等违约情节，要求国邦公司承担违约责任。根据公证书及快递单显示，相应材料邮寄地点为合同约定的邮寄地点。2、施工总承包合同、索赔函、发票、证明，证明因国邦公司的前承租人在出租场地与装修人员发生纠纷，造成椿萱茂公司产生装修损失及安保费。3、自行制作的成本对比表，证明因国邦公司违约，造成椿萱茂公司营业损失情况。经询问，椿萱茂公司称：涉案租赁房屋系由其子公司北京椿萱茂青塔投资管理有限公司（以下简称椿萱茂青塔公司）实际使用，用于养老公寓。相应装修及安保费用系椿萱茂青塔公司支付，该公司出具证明材料表示相应权利由椿萱茂公司主张；涉案房屋虽有租赁合同纠纷产生，但实际上一直正常使用，并未发生养老公寓人员迁出的情况；在与国邦公司所签订的合同解除后，由椿萱茂公司的子公司椿萱茂青塔公司与中旺公司协商涉案房屋的租赁事宜，涉案房屋在椿萱茂公司与国邦公司解除租赁合同后并未进行房屋交接工作，一直由椿萱茂公司的子公司椿萱茂青塔公司使用，椿萱茂青塔公司与中旺公司签订租赁合同，合同中约定中旺公司免除椿萱茂青塔公司在国邦公司解除合同后的占有使用费。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案国邦公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为其自动放弃了答辩和举证质证的权利。椿萱茂公司与国邦公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违背法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应依约履行。在租赁合同履行过程中，国邦公司与涉案房屋的出租方中旺公司达成合意，解除了租赁合同，后国邦公司提起诉讼，要求确认此解除行为无效，但其请求未能得到支持。中旺公司解除租赁合同后，国邦公司致函椿萱茂公司，以椿萱茂公司拖欠租金为由要求解除合同，椿萱茂公司认可收到了解除合同通知函，但主张根据合同约定，国邦公司应按月提供租赁费发票给椿萱茂公司，在未提供的情况下椿萱茂公司有权拒付后续租金，因此椿萱茂公司未付后续租金并未构成违约。在国邦公司与中旺公司的租赁合同被解除后，其无权将涉案房屋继续出租给椿萱茂公司，国邦公司的行为已构成违约，应承担相应责任。椿萱茂公司关于要求国邦公司双倍返还保证金、开具租金发票的请求证据充分,于法有据，本院予以支持。椿萱茂公司要求国邦公司返还已付未到期租金的请求，鉴于双方合同已经解除，虽然，涉案租赁房屋一直由椿萱茂公司占有使用，椿萱茂公司表示与中旺公司签订新租赁协议，免除其子公司椿萱茂青塔公司的占有使用费，根据合同相对性，椿萱茂公司起诉要求国邦公司退还租赁合同解除之后已付未到期租金，有事实及法律依据，本院对此依法予以支持，至于具体金额，本院依法计算确定。关于施工违约损失、安保费，该费用的产生系合同履行中产生纠纷导致，在纠纷发生后椿萱茂公司曾按照合同约定的地址向国邦公司送达律师函主张相应权利，亦有票据及证明材料显示费用已经实际支付，费用虽由椿萱茂公司的子公司椿萱茂青塔公司支付，但该费用由椿萱茂公司主张亦属合理，故相应请求本院予以支持。关于营业损失赔偿金，椿萱茂公司主张因装修及燃气问题导致养老公寓开业延迟，造成相应损失，提供了自行制作的成本计算表等材料意在证明相应损失，但并未有证据证明养老公寓的正常开业时间，且计算损失依据的材料系椿萱茂公司自行制作，故其相应请求依据不足，本院不予支持。关于解除合同赔偿金，根据合同约定的赔偿金意在弥补违约造成的实际营业损失，椿萱茂公司与国邦公司在解除租赁合同后并未实际搬离租赁房屋，一直处于正常使用、正常经营状态，并未有证据证明椿萱茂公司因此造成经营损失，故其该项请求依据不足，本院不予支持。国邦公司经本院依法公告传唤，未到庭参加诉讼，不影响本院在查明事实的基础上依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、北京国邦建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起七日内返还北京椿萱茂投资管理有限公司租金1863014元；二、北京国邦建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起七日内双倍返还北京椿萱茂投资管理有限公司保证金6000000元；三、北京国邦建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起七日内向北京椿萱茂投资管理有限公司开具金额为15136986元的租金发票；四、北京国邦建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京椿萱茂投资管理有限公司施工违约损失赔偿金438690元；五、北京国邦建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京椿萱茂投资管理有限公司安保费损失赔偿金442000元；六、驳回北京椿萱茂投资管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费138728元，由北京椿萱茂投资管理有限公司负担76485元（已交纳），由北京国邦建筑装饰工程有限公司负担62243元（于本判决生效之日起七日内交纳）；公告费560元，由北京国邦建筑装饰工程有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  魏洪杰人民陪审员  董文妍人民陪审员  王淑兰二〇二一年三月十九日书 记 员  曾嘉溪