北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初7393号原告：刘鹏飞，男，1981年8月29日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：肖建英（原告之母），1958年9月6日出生，汉族，住北京市西城区。被告：马佳，女，1987年12月27日出生，汉族，户籍地北京市丰台区。原告刘鹏飞诉被告马佳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，于2021年3月1日依法适用普通程序，由审判员周韬独任审理，公开开庭进行了审理。原告刘鹏飞到庭参加诉讼，被告马佳经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘鹏飞向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原、被告之间的租赁合同于2019年11月19日解除；2.判令被告支付自2019年6月8日至2019年11月19日的未支付租金16643元；3.判令被告向原告支付自2019年3月8日至2019年11月19日尚未结清的水费525元、电费206.23元，共计731.23元；4.判令被告赔付原告违约金5300元；5.要求被告赔偿家电、家具损失24800元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实理由：原告与被告建立房屋租赁关系，租赁期限共计12个月，即2019年3月8日至2020年3月7日止。原、被告双方通过合同约定租金、佣金及交付方式，但被告在合同约定的第二个付租金日（2019年5月28日）起，即未按约定如期支付租金或未支付足额租金。在原告的一再催促下，被告于7月15日支付1800元租金，7月18日支付10000元租金，之后未再支付任何租金。2019年8月28日，被告停机失联。原告认为，被告未依照合同和补充协议的约定履行其义务，应承担违约责任以及违约金（1个月租金5300元），同时需要结清房租，水电费用等。同时，被告还将原告租赁房屋室内家电、家具搬离，至今不知去向。被告的这种行为不仅浪费了原告巨大的精力和时间，同时严重损害了原告的经济利益，也对原告造成了严重的精神伤害，故提起诉讼，请人民法院依法判决，维护原告的合法权益。被告马佳未到庭参加诉讼，未作答辩。原告刘鹏飞围绕诉讼请求向本院提交以下证据予以证明：证据1.《北京市房屋租赁合同》、房屋交接清单（2019年3月7日）、家具、家电照片7张，证明房屋出租时的水电费数据及合同条款约定，证明出租时的家具、家电情况；证据2.《北京市房屋租赁合同》、房屋交接清单（2019年11月20日）、自来水缴费通知单（2019年11月20日），证明与新租客签订合同的时间及家具、水电费等交接情况；证据3.微信聊天截图，证明原告多次催促被告缴纳房租，但被告一直没有缴纳；证据4.录像光盘1张，证明2019年10月1日原告进入租赁房屋时的现场情况。被告马佳未向本院提交证据。经庭审质证，本院对原告刘鹏飞提交证据的合法相、真实性、关联性据予以确认并在案佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2019年3月7日，原告（甲方、出租人）、被告（乙方、承租人）、北京麦田房产经纪有限公司（丙方、居间方）签署《北京市房屋租赁合同》，约定：租房房屋坐落于北京市西城区（原宣武区）XXX室；租赁用途为居住；租赁期限2019年3月8日至2020年3月7日，甲方应于2019年3月7日办理房屋交付手续，甲方应按合同约定的条件将房屋交付乙方，《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及电卡视为交付完成；租金标准5300元/月，押一付三，于2019年3月7日支付首期租金及押金，以后每期租金乙方应于期限届满前提前10日支付，支付日期分别为2019年3月7日、2019年5月28日、2019年8月28日、2019年11月28日；押金5300元，租赁合同期满或解除后，押金除抵扣应由乙方承担的租金、费用及违约赔偿责任外，剩余部分无息返还给乙方；租赁期内乙方承担水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费；乙方有不按约定支付租金达10日、欠缴费用达500元等情形之一的，甲方有权单方解除合同，且乙方应按月租金的100%向甲方支付违约金；甲方发现屋内原有固定装修、设备设施损坏或遗失，有权要求乙方修复或赔偿损失，并可从押金中扣除。附件一《房屋交割清单》记载：家具家电有电视机1、双人床1、梳妆台及梳妆凳1套、衣柜1、床头柜1、电视柜1、书桌1、沙发1、茶几1及其他物品，未记载有过道边柜；相关费用中，2019年3月7日厕所自来水表89m??，厨房自来水表405m??，电费剩余208.93元及其他，备注有以上费用未结清，原、被告签字确认符合房屋交验条件，费用确认无误同意接收。二、被告于2019年3月8日支付首期租金及押金19200元。合同约定的第二期租金支付日期为2019年5月28日，被告未按期支付，经原、被告多次沟通，被告于2019年7月15日支付1800元，于7月22日支付10000元。此后，被告未再支付租金，原告称自2019年9月11日始，再无法与被告取得联系。原告称，2019年10月1日，其报警并联系北京麦田房产经纪有限公司工作人员窦XX，使用备用钥匙进入租赁房屋后发现室内物品被搬走。后原告对房屋现场情况拍摄、录像留证并按照北京麦田房产经纪有限公司的建议联系了原告的姥姥。原告姥姥在电话中表示无法联系上原告，为了降低房主损失，允许房主把室内东西清空并重新出租。根据原告提交的视频和照片显示，原告进入房屋时，室内存在一蓝色沙发、一组立柜、几张简易椅。另原告提交若干照片证明房屋出租给被告时室内的电视、沙发等家具家电的样式，主张室内原电视机原价9500元、电视柜原价2000元、双人床及床垫原价5000元、梳妆台与梳妆凳原价2500元、床头柜与花架原价1000元、双门大衣柜原价4000元、阳台定制电脑桌和挂柜定作价1000元、L型沙发原价3000元、茶几原价1500元、过道边柜1500元。以上照片未显示拍摄时间，亦未经被告确认。原告称，家具家电大概在2008年购买，未保存相关票据，无其他证据证明家具家电的价值。三、2019年11月16日，原告（甲方、出租人）与案外人裘XX（乙方、承租人）以及北京麦田房产经纪有限公司（丙方、居间人）签署《北京市房屋租赁合同》，约定：租房房屋坐落于北京市西城区（原宣武区）XXX室；租赁用途为居住；租赁期限2019年11月20日至2021年11月19日，甲方应于2019年11月20日办理房屋交付手续，甲方应按合同约定的条件将房屋交付乙方，《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及门禁卡视为交付完成；租金标准5000元/月，押一付三，于2019年11月20日支付首期租金及押金，以后每期租金乙方应于期限届满前提前10日支付；租赁期内乙方承担水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费。附件一《房屋交割清单》记载：相关费用中，2019年11月20日厨房自来水表409m??，厕所自来水表290m??，电费2.7元及其他，备注水费、电费租期到后多退少补，原、被告签字确认符合房屋交验条件，费用确认无误同意接收。四、原告与案外人裘XX于2019年11月20日签署的《房屋交割清单》与原、被告于2019年3月7日签署的《房屋交割清单》记载的与本案相关的费用差额如下：厨房水表409m??-405m??=4m??，厕所水表：290m??-89m??=201m??，电费余额208.93元-2.7元=206.23元。原告提交《自来水缴费通知单》证明水费的相关情况，根据该条显示，至2019年11月20日，厨房水表数为409m??，卫生间水表数为190m??。本院通过电话联系该通知单中载明的自来水公司营销员询问，对方对《自来水缴费通知单》的数值予以确认，并告知水费为5元每立方米。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务或者当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案中，原告依照合同约定将房屋交由被告使用，但被告未按合同约定给付租金，经原告多次催促，被告仍未足额缴纳租金且在其后失去联系。被告的行为已构成根本违约，原告有权解除双方之间的租赁合同并要求被告承担相应的责任。一、关于合同解除日期及被告尚欠的租金，本院认为，原告陈述其于2019年10月1日使用备用钥匙进入租赁房屋并联系了原告的姥姥，原告的姥姥同意原告将室内物品清空用以重新出租，故自2019年10月1日起原告已经可以收回房屋，本院以此确认原、被告之间租赁合同的解除日期为2019年10月1日。另，被告已按约交纳了2019年3月8日至2019年6月7日期间的首期租金及押金。根据合同约定计算，被告2019年6月8日至2019年9月30日期间的租金共计为25263元（5300元*4个月+5300元÷30天*23天），减去被告已交纳的该期间租金11800元，并折抵租赁押金5300元，被告尚需给付原告租金8163元。二、关于违约金。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据合同约定，因被告违约致使合同解除的，被告应按月租金的100%向原告支付违约金，原告要求被告支付违约金5300元的诉讼请求有合同及法律依据，本院予以支持。三、关于家具家电损失。根据合同约定，原告发现屋内原有固定装修、设备设施损坏或遗失，有权要求被告赔偿损失，合同的附件中，简单罗列了屋内设施设备的名称但无具体信息，原告提交的照片未能显示系在与被告签署合同时拍摄，不足以证明照片中的设施设备即为合同附件中所列设施设备，亦不能证明屋内设施设备的价值，且原告收回房屋时屋内尚有部分椅子、立柜、沙发等家具。在此情况下，本院结合附件所列清单、原告庭审陈述以及原告收回房屋时的情况，经综合考虑酌定被告应当赔偿原告家电、家具损失5000元。四、关于水电费。关于水费，2019年11月20日的《房屋交割清单》中卫生间水表数为290m??，与《自来水缴费通知单》中的数值190m??不符，原告在诉讼请求中亦以190m??-89m??予以主张，故本院认定2019年11月20日《房屋交割清单》中卫生间水表数系笔误，应以实际数值进行计算。本院认定2019年3月7日至2019年11月20日期间水费共计105m??*5=525元。关于电费，两份《房屋交割清单》之间的差额为206.23元。结合本院对原、被告之间租赁合同于2019年10月1日解除的认定，本院酌情确定被告须向原告支付租赁期间的水电费共计700元。五、被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视为其放弃质证及答辩的权利，依法缺席判决。另，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告刘鹏飞与被告马佳2019年3月7日签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年10月1日解除；二、自本判决生效之日起七日内，被告马佳给付原告刘鹏飞房屋租金8163元；三、自本判决生效之日起七日内，被告马佳给付原告刘鹏飞违约金5300元；四、自本判决生效之日起七日内，被告马佳给付原告刘鹏飞家具家电损失5000元；五、自本判决生效之日起七日内，被告马佳给付原告刘鹏飞租赁期间水电费共计700元；六、驳回原告刘鹏飞的其他诉讼请求。案件受理费976元、公告费（以实际发生为准），由被告马佳负担（自本判决生效后七日内交纳）。如果被告马佳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 周韬二〇二一年三月二十二日法官助理 姚岚书 记 员 林彤