河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫民终63号上诉人（一审原告、案外人）：常新风，女，1965年7月18日出生，汉族，住河南省修武县。委托诉讼代理人：芦艳萍，河南好谦律师事务所律师。被上诉人（一审被告、申请执行人）：焦作中旅银行股份有限公司。住所地：河南省焦作市山阳区迎宾路1号。法定代表人：郑江，该银行董事长。委托诉讼代理人：闫佳佳，河南苗硕律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：焦作万合置业有限公司。住所地：河南省修武县幸福路86号。法定代表人：陈岩，该公司总经理。原审第三人（被执行人）：张彬，女，汉族，1983年10月25日出生，住河南省焦作市解放区。原审第三人（被执行人）：赵闯，男，汉族，1984年6月28日出生，住河南省焦作市解放区。原审第三人：北京翠钰珠阁珠宝有限公司。住所地：北京市朝阳区望京园401号楼29层3309。法定代表人：陈斓，该公司总经理。委托诉讼代理人：崔玉珍，该公司工作人员。上诉人常新风因与被上诉人焦作中旅银行股份有限公司（以下简称焦作中旅银行）、原审第三人焦作万合置业有限公司（以下简称万合公司）、张彬、赵闯、北京翠钰珠阁珠宝有限公司（以下简称翠钰珠阁公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省焦作市中级人民法院（2020）豫08民初46号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人常新风的委托诉讼代理人芦艳萍、被上诉人焦作中旅银行的委托诉讼代理人闫佳佳、原审第三人翠钰珠阁公司的委托诉讼代理人崔玉珍到庭参加诉讼。原审第三人万合公司、张彬、赵闯经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。常新风上诉请求：撤销（2020)豫08民初46号民事判决,改判确认位于河南省修武县幸福路86号东方花园小区一幢一单元303房屋归常新风所有,并判令停止对该房屋的执行措施。事实与理由:一、一审判决认定事实错误，适用法律错误。常新风与王保平（原辉）签订的购心协议，不存在无效情节，且根据王保平与万合公司签订的《代建代销协议》王保平具有对外销售涉案房屋的权利，多份生效法律文书确认王保平实施了对外销售了案涉房屋。常新风作为普通购房人，支付给王保平购房款后，王保平交付房屋，常新风已享有了除未过户登记之外对案涉房屋的一切权利，常新风没有对王保平与万合公司的往来资金进行核算的义务。二、一审判决认定常新风怠于履行权利、有明显过错属于主观臆断。一审法院未通知常新风等人，执行行为违法，作出以物抵债裁定后未向中旅银行交付房屋，而是由翠钰珠阁公司获得案涉房屋多年后，在中旅银行的执行案件中要求腾房。常新风提出异议的时间是在执行案件未终结前提出，本院复议裁定认定常新风主张实体权利，不超过异议期间。三、本院（2020）豫民再403号民事判决确认王保平对案涉房屋享有对外销售的权利，销售所得作为王保平的建设投资回报，要求万合公司将案涉房屋及其他47套房屋返回王保平。翠钰珠阁公司仅是取得了房屋登记，而常新风是对案涉房屋享有所有物权的权利，从保护消费性购房者的居住权考虑，应排除执行并确认归常新风所有。四、翠钰珠阁公司不是善意第三人,其明知房屋已被他人实际占有使用多年，在购买房屋时也未要求交付，未告知实际房屋所有人，翠钰珠阁公司的实际控制人与万合公司同属一人，其不符合善意取得条件，其不能通过善意取得案涉房屋所有权。请求二审法院依法改判,支持常新风的上诉请求。焦作中旅银行答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，依法应予维持。一、常新风是否购买案涉房屋存疑。常新风与王保平的妻子签订购房协议，仅约定了案涉房屋的基本情况和价款，未按照《商品房销售管理办法》第十六条的规定签订房买卖合同。二、常新风在购买案涉房屋时具有过错，应自行承担不利后果。万合公司授权王保平而非原辉可以代销房屋，明确约定房款应由万合公司收取、出具收据，但常新风仍将款项支付给原辉，也没有催促原辉将购房款支付给万合公司并要求备案登记或者过户登记。即使占有使用案涉房屋，不代表取得房屋所有权，没有权利阻止执行。三、万合公司未承认案涉房屋已经出售，王保平承认案涉房屋因万合公司抵押给银行用于申请贷款导致无法销售，焦作中旅银行基于抵押权对案涉房屋享有优先受偿权。翠钰珠阁公司述称，同意焦作中旅银行的答辩意见。常新风一审诉讼请求：1、请求确认位于河南省××县××路××号××小区××幢××单元××房屋归常新风所有；2、请求撤销（2020）豫08执异125号以物抵债裁定和（2016）豫08执125号腾房公告，并判令停止对该房屋的执行措施。一审法院认定事实：2011年5月3日，乙方王保平和甲方万合公司签订《代建代销协议》，其中约定：……二、代销条款：1、甲方将位于××县××路××花园××号楼、××号楼委托乙方代销（代销不含1号楼地下室、一、二层商业门面房；1号楼地下室和1号楼一、二层商业门面房产权归甲方所有），代销面积约11404.48平方米，最终面积以房管局实测面积为准，该面积不含1号楼地下室及一、二层商业门面房及住宅面积。……3、东方花园小区1号楼三层以上（含三层）住宅、2号楼住宅由乙方代销，代销所得归乙方所有。乙方所代销房屋价款必须经甲方认可。……。三、合同价款及支付方式：……2、乙方代销的东方花园1号楼（三层以上含三层）、2号楼的代销款由甲方收取，统一出具收据，收取款项先存入甲方账户，……。《代建代销协议》合同签订后，王保平实际承担了××县××路××小区××、××号楼的建设（本案所涉房屋在××号楼）。××小区1、2号楼分别于2012年4月13日、2011年9月30日取得商品房预售许可证，约在2012年年底竣工，王保平实际销售该1、2号楼。2014年7月22日，万合公司为进行债务重组，向焦作中旅银行贷款1450万元，将1号楼尚未销售完毕的48套房屋抵押给银行。双方于2014年7月24日至25日办理了房屋他项权证。张彬、赵闯向焦作中旅银行出具自然人保证书，为上述借款提供连带责任保证。由于万合公司没有及时还款，焦作中旅银行于2015年4月7日向该院提起诉讼。该院审理后，于2015年11月21日做出（2015）焦民二金初字第00034号民事判决：一、万合公司在本判决生效后十日内向焦作中旅银行支付借款本金1450万元及利息、复利、罚息（自2014年8月21日起至本判决确定还款义务期限届满之日止，利息、复利及罚息计算标准按照双方借款合同约定执行）。二、张彬、赵闯对判决第一项承担连带清偿责任。三、焦作中旅银行对其与万合公司2014年7月22日签订的《抵押合同》中提供的抵押物折价或者拍卖、变卖该财产的价款享有优先受偿权。判决生效后，万合公司、张彬、赵闯未履行判决内容，焦作中旅银行向该院申请强制执行。该院于2016年8月8日做出（2016）豫08执125-1号执行裁定：查封（扣押、冻结）万合公司位于××县××路××小区××单元××单元××房产。该院于2016年10月31日-2016年11月1日，将案涉48套房屋在该院淘宝网司法拍卖网络平台上进行第一次公开拍卖。2016年11月24日-2016年11月25日进行第二次公开拍卖，于2016年12月23日-2016年12月24日进行第三次公开拍卖。2017年2月16日，该院做出（2016）豫08执125号之四执行裁定：一、将万合公司位于××县××路××号××小区××幢1单元-2单元共计48套房产，以第三次拍卖保留价707万元，交付焦作中旅银行抵偿所欠部分债务。2018年12月19日，焦作中旅银行与翠钰珠阁公司签订商品房买卖合同，焦作中旅银行将48套房产以780万元的价格卖给翠钰珠阁公司。2019年8月14日，修武县国土资源局为翠钰珠阁公司办理了不动产权证书，其中××号楼1单元××号房屋的产权证号为豫（2019）修武县不动产权第00××80号。另查明，2013年8月5日，王保平的妻子原辉和常新风签订购房协议，将××县××路××花园××号楼××单元××号房屋（包含在案涉48套房产之中）卖给常新风，总房款为28.6万元。2013年8月2日常新风通过修武县农村商业奶行给原辉转账20万元，余款8.6万元未付。2014年5月，常新风将房屋装修后入住。另外，常新风在修武县没有其他住房。一审法院认为，本案的争议焦点是：常新风就案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条能够排除执行的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，必须符合以下三个条件才能够排除执行：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，虽然常新风在案涉房产被查封前与王保平的妻子原辉签订了购房协议，但该购房协议并非常新风与作为房地产开发公司的万合公司签订的，也不是正式的《商品房买卖合同》，且常新风没有按照王保平与万合公司签订的《代建代销协议》第三条的约定，将购房款存入万合公司的账户，也没有让万合公司统一出具收据。另外，在2016年10月31日至2016年12月24日期间，一审法院将案涉48套房屋（包括××号楼1单元××号）在一审法院淘宝网司法拍卖网络平台上进行三次公开拍卖，并由一审法院在东方花园小区张贴拍卖公告，常新风均未提出执行异议，明显怠于行使自己的权利，具有明显过错，应承担对自己不利的后果。因此，常新风对案涉房产的权益不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除执行的情形。综上所述，常新风对案涉房产不享有排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决：驳回常新风的诉讼请求。一审案件受理费5590元，由常新风负担。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点：常新风就案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益，能否确认归其所有。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，被执行人万合公司系房地产开发企业，且被执行的不动产系其名下的商品房，同时符合上述规定的“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，上述两条司法解释的规定在适用上产生竞合，案外人常新风只需符合上述规定中任一条的全部条件即可排除强制执行，且上述四项或三项条件应全部具备，缺一不可，不具备上述四项或三项条件中的任一一项条件均不能排除法院的强制执行。首先，《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中，虽然常新风在案涉房产被查封前与王保平的妻子原辉签订了购房协议，但该购房协议并非常新风与作为房地产开发公司的万合公司签订，不具有上述商品房买卖合同应当明确的主要内容，不符合上述规定的商品房买卖合同的必要条件，并非正式的商品房买卖合同。且常新风没有按照王保平与万合公司签订的《代建代销协议》第三条的约定，将购房款存入万合公司的账户，也没有让万合公司出具收据。因此，不能认定常新风在案涉房屋被查封前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，常新风提交了20万元的转账记录，但仍有8.6万元未支付，该20万元也未按照《代建代销协议》第三条的约定向作为房地产开发企业的万合公司或万合公司指定人员支付。因此，常新风对案涉房屋的所提执行异议之诉不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或二十九规定的情形，其对案涉房屋并不享有足以排除执行的民事权益。综上，常新风的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5590元，由常新风负担。本判决为终审判决。审判长  张俊宇审判员  李建瑞审判员  刘海全二〇二一年三月二十四日书记员  李嘉慧