北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初21976号原告：北京物美便利超市有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街30号院3号楼8层8276房间。法定代表人：董岗，总经理。委托诉讼代理人：姜文夫，男，北京邻鲜连锁便利店有限公司员工。委托诉讼代理人：黄会溪，男，北京邻鲜连锁便利店有限公司员工。被告：李梅，女，1982年4月3日出生，汉族，北京以德物业管理有限公司经理，住河北省石家庄市赵县。原告北京物美便利超市有限公司(以下简称：物美公司）与被告李梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告物美公司的委托诉讼代理人姜文夫、被告李梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。物美公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告返还原告预先支付但未使用的租金102465元及押金30000元共132465元，并向乙方开具实际占用天的38368.34元（2020年6月18日--2020年8月29日）房屋租赁增值税发票；2、请求被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告于2018年5月18日就坐落于北京市大兴区龙河路97-131（单号）、109-1号1至3层113，建筑面积130平方米的房屋签订了《房屋租赁合同》（以下简称：原合同），租赁期为五年，租赁期限为2018年6月18日至2023年6月17日。合同签订后原告一直在积极履行自身义务从未懈怠，但因2020年1月起全国新冠疫情的肆虐，导致人员流动受限制，便利店行业经营严重受损。为抗击疫情原告积极响应政府号召依照防疫规定坚持营业努力做到不裁员，少裁员。故原被告双方就疫情原因曾在2020年6月1日签署过《补充协议》，“协议”约定被告减免原告，2020年2月1日至2020年2月29日整月的租金29166.66元及调整剩余租期内的年租金由“原合同”的350000元/年调整至340000元/年。《补充协议》签订后，原告依约向被告支付了2020年6月18日至2020年12月17日的租金140833.34元。但因新冠疫情持续期间北京市在2020年6月13日又发生疫情二期爆发的情况，导致原本有所好转的人员流动情况又受到了限制。介于2020年的新冠疫情的爆发及持续时间之久确实属于不能预见、不能避免也无法克服的法定不可抗力，原告也实在无法继续维持门店的正常经营，故原告为了避免原被告双方的损失再度扩大，于2020年7月底向被告发出解约通知并于2020年8月29日完成了租赁场地的交还工作。租赁房屋交还后，原被告双方就剩余110天的租金（2020年8月30日-2020年12月17日）102465元（931.5元/天*110天）及押金30000元合计132465元的返还事宜进行了多次协商均未果。为维护原告的合法权益，特向贵院提出申请，望判如所请。李梅辩称，我同意退还剩余的房屋租金和押金。按照合同第八条，原告单方面违约，应当承担60000元的违约金，因此押金中应当扣除违约金60000元。并且剩余租金的数额不对，认可原告已经缴纳2020年6月18日至2020年12月17日的租金共计140833.34元。合同中约定的租金为每年340000元，原告自2020年6月18日开始使用至2020年8月29日，共计使用72天，使用期间的租金应为：34万/365天*72天=67068元。因此剩余的租金应为：140833.34-67068=73765.34元。剩余租金加上30000元保证金减去60000元的违约金，最终我们应该退还43765.34元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。李梅（出租方）与物美公司（承租方）就北京市大兴区龙河路97-131（单号）、109-1号1至3层113签订《房屋租赁合同》，约定房屋租赁期5年，自2018年6月18日起至2023年6月17日止，免租期为30天，自租赁物交付之日起的次日计算。租赁期内，乙方向甲方交纳租金或管理费350000元整/年，两年后递增5%，合同期内递增一次。第一年为350000元整/年。第二年为350000元整/年。租金或管理费按年度支付。另支付人民币叁万元作为保证金。甲方应于2018年5月16日将租赁物交付给乙方。甲方向乙方出具税务部门认可的正式发票。双方在合同中约定违约金为60000元。2020年6月1日，李梅（甲方）与物美公司（乙方）就涉案房屋签订《补充协议》，约定：1、自2020年2月1日至2020年2月29日期间，租金合计金额为29166.66元，甲方同意施行全部减免。涉及租金从下期缴纳租金中自动减免（2020年6月18日至2020年12月17日）；2、自2020年6月18日至2023年6月17日剩余合同期间原租赁合同中租金递增条款作废；3、自2020年6月18日至2023年6月17日剩余合同期间租金为每年340000元。乙方已支付人民币30000元作为保证金。涉案房屋产权人系董凤宝，2018年5月11日李梅与董凤宝就涉案房屋签署租赁合同，约定租赁期间为2018年5月16日起至2023年6月30日止，该房屋性质为商业用房。双方均认可物美公司缴纳2020年6月18日至2020年12月17的租金共计140833.34元，缴纳押金30000元。物美公司称，140833.34元是扣除了2020年6月1日双方签订的《补充协议》中约定的减免29166.66元租金的；李梅称减免是以双方能够继续履行合同为基础进行的，现合同已经没有办法继续履行，减免协议不成立。物美公司称其受到疫情影响，北京市进行了大规模的限流，使其丧失客源。其于2020年6月1日签署补充协议时认为疫情已经结束，但是2020年6月18日新发地疫情爆发。双方均认可涉案房屋于2020年8月29日腾退，租赁合同自2020年8月29日解除。本院认为，物美公司与李梅签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定的内容履行合同的义务。现双方均同意2020年8月29日解除合同，本院不持异议，合同解除时间为2020年8月29日。双方争议的《补充协议》中对2020年2月1日至2020年2月29日期间减免租金的约定应属有效，双方在补充协议中并未约定减免该月租金是以双方继续履行合同为条件，因此该协议中条款并非附条件条款，且受疫情影响，政府部门采取了相应的疫情防控措施，对本案而言属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力，对于合同解除前疫情期间的房屋租金，可以根据不可抗力的影响部分或者全部免除。因此关于李梅以现合同已经没有办法继续履行，减免协议不成立为由进行抗辩，本院不予采信。因减免的租金物美公司已经支付，双方约定在2020年6月18日至2020年12月17日阶段已经进行扣除，物美公司实际支付2020年6月18日至2020年12月17日期间的租金应为170000元，从而计算物美公司应支付李梅2020年6月18日至2020年8月29日的租金为68000元；关于违约责任，物美公司提前解除合同系违约，应当承担违约责任，其押金应当折抵违约金，因此对其主张退还押金的诉讼请求，本院不予支持，双方约定违约金为6万元，本院综合疫情对本案的影响，对违约金的数额予以调整，酌定违约金数额为45000元。扣除违约金及应支付的租金后，李梅仍需退还物美公司房屋租金87000元；关于要求李梅开具实际占用天的388368.34元的增值税发票，经本院核算，该数额为38833.34元，对超出部分本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、李梅于本判决生效后十日内退还北京物美便利超市有限公司预先支付但未使用的租金87000元并向北京物美便利超市有限公司开具实际占用天的38833.34元房屋租赁增值税发票；二、驳回北京物美便利超市有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1465元，由北京物美便利超市有限公司负担477元（已交纳），由李梅负担988元（于本判决书生效后七日内交纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 青二〇二一年三月三十一日法官助理  刘天怡书 记 员  陈禄源