黑龙江省牡丹江市东安区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黑1002民初80号 原告：陈锴，男，1972年7月出生，汉族，户籍地黑龙江省牡丹江市东安区，现住黑龙江省牡丹江市东安区。 委托诉讼代理人：刘福传，黑龙江同洲律师事务所律师。 被告：黑龙江世纪家园房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区江南开发区八面通街99号。 法定代表人：马金福，该公司经理。 第三人：牡丹江金街地下商城有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区太平路平安街至七星街地下。 法定代表人：纪海峰，该公司经理。 第三人：牡丹江市泓信典当有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市西安区长安街73号。 法定代表人：张福清，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：石保华，黑龙江信达律师事务所律师。 原告陈锴与被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司（以下简称世纪房地产公司）、第三人牡丹江金街地下商城有限公司（以下简称金街商城公司）、牡丹江市泓信典当有限公司（以下简称泓信典当公司）买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈锴及其委托诉讼代理人刘福传，被告世纪房地产公司法定代表人马金福，第三人金街商城公司法定代表人纪海峰，泓信典当公司委托诉讼代理人石保华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈锴向本院提出诉讼请求：1、要求确认陈锴与世纪房地产公司于2013年11月27日签订的“黑龙江世纪家园房地产开发有限公司牡丹江市地下金街商铺买卖合同”有效；2、要求世纪房地产公司协助办理位于牡丹江市地下金街商城的××区二处精品屋，产籍号为3××-4××-××/××-××-_00××，××区××号，建筑面积14.95平方米和产籍号××5-××0-××/××-××-_000××，××区××号，建筑面积16.5平方米的二处精品屋产权证照过户手续；3、要求世纪房地产公司返还租金169103.76元；4、要求世纪房地产公司承担违约金830000元。5、要求世纪房地产公司承担诉讼费用。诉讼过程中，陈锴当庭变更诉讼请求：1、要求确认陈锴与世纪房地产公司于2013年11月27日签订的《黑龙江世纪家园房地产开发有限公司牡丹江市地下金街商铺买卖合同》有效；2、要求金街商城公司协助办理位于牡丹江市地下金街商城的××区二处精品屋，产籍号为3××-4××-××/××-××-_00××、××区××号，建筑面积14.95平方米和产籍号3××-4××-××-/××--××--_00××，××区××号，建筑面积16.5平方米的二处精品屋产权证照过户手续；3、要求世纪房地产公司返还租金169103.76元；4、要求世纪房地产公司承担违约金830000元。5、要求世纪房地产公司承担诉讼费用。事实和理由：2013年11月27日世纪房地产公司将位于牡丹江地下金街商城的C区产籍号为3××-4××-××/××-××-_00××、××区××号，建筑面积14.95平方米和产籍号3××-4××-××-/××--××--_00××，C区9号，建筑面积16.5平方米的二处精品屋以总价款166万元卖给陈锴。并签订《黑龙江世纪家园房地产开发有限公司牡丹江市地下金街商铺买卖合同》，约定逾期办理产权证照违约金为总房款的50%。并承诺将当年已经收取的租金169103.76元返还陈锴。现陈锴已经使用此两处房屋至今，经多次找到世纪房地产公司办理房屋变更登记及索要租金时，世纪房地产公司均以种种理由拖延，后陈锴发现世纪房地产公司将陈锴所有的两处精品屋抵押给了泓信典当公司，故陈锴起诉到法院。 世纪房地产公司辩称,同意陈锴的诉讼请求，房子的确是陈锴购买的，世纪房地产公司也确实欠付陈锴租金，但是陈锴要求的违约金过高，世纪房地产公司不同意给付，诉讼费应当由陈锴承担。 金街商城公司述称，同意协助陈锴办理过户手续。 泓信典当公司述称，陈锴对泓信典当没有具体的诉讼请求，泓信典当与本案的审理结果也没有法律上的利害关系，故泓信典当不应作为本案的当事人参加诉讼。世纪房地产公司不是案涉房屋的不动产权人，对案涉房屋没有处分权。事实上，案涉房屋在2012年8月29日已办理房屋所有权证，房屋所有权人为金街商城公司。金街商城公司将案涉房屋依法抵押给泓信典当公司，并且在2016年1月15日进行了抵押登记，取得了房屋他项权证书，现仍然在抵押期间，泓信典当公司对案涉房屋享有抵押权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对泓信典当公司提交的原、被告均无异议的证据，房屋所有权证2份、牡丹江市房屋登记查询证明2份、牡丹江金街地下商城有限公司营业执照1份，能够证明案涉房屋的所有权人一直是金街地下公司，本院对以上证据能够证明的事实予以确认并留存其复印件在卷佐证。 对陈锴所举有争议的证据，本院认定如下： 1、证据一，黑龙江世纪家园房地产开发有限公司牡丹江市地下××合同一份、房屋产权证一份、收据一份、广发银行取款回单及存款回单各一份、中国银行客户回单一份、中国工商银行个人业务凭证两份。意在证明：2013年11月27日，陈锴与世纪房地产公司签订地下金街商铺买卖合同，约定陈锴购买本案案涉房屋，总金额1660000元，合同第四条约定世纪房地产公司应返还陈锴租赁费169103.76元，合同第六条约定若世纪房地产公司逾期为陈锴出具购商品房手续视同世纪房地产公司违约，违约金按总房款50%计算。如果世纪房地产公司不能按约定将房屋买卖合同和房屋买卖发票交付给陈锴用于办理正式房产手续，世纪房地产公司承担按房屋总售价50%计算的违约金。陈锴于2013年12月19日转款给世纪房地产公司法定代表人马金福560000元，其朋友孟春杨2013年11月28日转款给世纪房地产公司的会计伏欣550000元，其朋友栾景波2013年11月28日、2013年11月25日共转款给世纪房地产公司的会计伏欣550000元。本案案涉两处房屋，房屋所有权人是牡丹江金街地下商城有限公司。 世纪房地产公司质证认为，对该组证据无异议，但是房屋已经交付给陈锴使用，陈锴也一直使用占有该房屋，所以陈锴起诉要求的违约金过高，世纪房地产公司不同意支付。 金街商城公司质证认为，同意协助陈锴办理过户手续。 泓信典当公司质证认为，对买卖合同、房屋所有权证复印件、收据、广发银行存款、取款回单的形式要件无异议，对标记为孟春杨和栾景波的金融凭证与本案的关联性有异议。孟春杨和栾景波并不是本案的当事人，他们的转款与陈锴购买房屋不具有法律上的关联性。案涉不动产性质是商服，陈锴在签订买卖合同前明知案涉不动产产权人不是世纪房地产公司，却没有与实际不动产权人签订合同，也没有要求世纪房地产公司出示金街商城公司出具的处分不动产的授权书和金街公司处分不动产的股东会决议等法律手续。 本院认为，结合各方当事人陈述，该组证据能够证明2013年11月27日，陈锴与世纪房地产公司签订地下金街商铺买卖合同，约定陈锴购买本案案涉房屋，总金额1660000元，陈锴和其朋友通过转账方式将购房款支付给世纪房地产公司。金街商城公司对此房屋交易亦予以认可。在本案中对该组证据所能证明的事实问题予以确认。 2、证据二，牡丹江金街地下商城有限公司2017年2月23日收据12份、欠条1份、牡丹江市鑫胜物业管理有限公司出具收据6份。意在证明：2014年12月，金街商城公司将案涉两处房屋交付给陈锴，由陈锴缴纳物业费、取暖费，并对房屋进行装修，从交付日起，两处房屋一直由陈锴管理、占有、支配并使用，金街商城公司同意陈锴与世纪房地产公司签订的商品房买卖合同，2015年10月18日金街商城公司给陈锴出具欠条，同意陈锴用2015年、2016年应交的物业费及供热费19366.10元抵偿世纪房地产公司欠陈锴的租金，陈锴占有使用两处房屋的时间早于泓信典当公司抵押权登记的时间，陈锴对世纪房地产公司及金街商城公司隐瞒陈锴将案涉两处房屋抵押给泓信典当公司的情况并不知情。 世纪房地产公司、金街商城公司质证认为，对该组证据无意见，但该组证据证明金街公司已经用供热费和物业费抵顶了部分租金，因此现在世纪房地产公司欠原告的租金应当是149737.66元。 泓信典当公司质证认为，对该组证据中的标记为白琳的收据与本案的关联性有异议；对该组证据要证明问题有异议，该组证据不能证实陈锴向法庭陈述的全部待证事实。 本院认为，该组证据能够证明陈锴用租金抵顶2015年、2016年供热费、物业费合计19336.10元，对该组证据能够证明的事实本院予以采信。 对泓信典当公司所举有争议的证据，本院认定如下： 1、证据二，当票2份、房屋他项权证书2份。意在证明：2016年1月15日，金街商城公司用案涉房屋在泓信典当公司处典当借款400000元，被典当的房屋于2016年1月15日依法办理抵押登记，泓信典当公司依法取得抵押权。 陈锴质证认为，对该组证据的形式要件无异议，对要证明问题有异议，泓信典当公司与金街地下公司典当借款时间是2016年1月15日，抵押时间也是2016年1月15日，但金街地下公司在2014年12月份就将该两处房屋出售并交付给陈锴，并一直收取陈锴的物业费及取暖费，在陈锴不知情的情况下，金街地下公司与泓信典当公司对陈锴购买的两处房屋办理抵押登记，二人构成恶意串通，损害陈锴的合法利益，抵押合同应属无效合同，抵押登记不具有相应法律效应。 世纪房地产公司、金街地下公司质证认为，对该组证据无异议，泓信典当公司知道案涉房屋已经出售给陈锴。 本院认为，该组证据能够证明2016年1月15日，金街地下公司使用案涉房屋在泓信典当公司典当借款400000元，对该组证据能够证明的事实本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 坐落于东安区太平路3××-4××-××-/××--××--_00××，建筑面积为16.5平方米的牡房权证东安区字第101××××号精品屋和坐落于东安区太平路××-4××-××/××-××-_00××，建筑面积为14.95平方米的牡房权证东安区字第101××号精品屋的房屋所有权人均为金街商城公司。2013年11月27日，世纪房地产公司和陈锴签订《世纪房地产公司牡丹江市地下金街商铺买卖合同》，合同约定世纪房地产公司将案涉二处精品屋卖给陈锴，总价款为1660000元。世纪房地产公司于2013年11月25日、2013年11月28日、2013年12月19日共计收到购房款1660000元并于2013年12月19日给陈锴出具收据一份。签订合同时，二处精品屋出租给他人并处于抵押状态，抵押权于2015年12月31日到期，为此，双方在合同中约定签订合同后的租赁费169103.76元归买受人陈锴所有，同时约定世纪房地产公司于2015年12月31日前为陈锴提供房屋买卖合同和开具房屋买卖发票，提供陈锴自行办理房屋产权证照的所有完备手续。若世纪房地产公司逾期为陈锴出具购买商品房手续，视同违约，违约金按总房款50%计算。2014年12月7日，陈锴收到二处精品屋并一直使用至今。2015年10月18日，金街商城公司用租赁费抵顶物业费、供热费合计19336.10元，并给陈锴出具欠条一份，认可尚欠陈锴149737.66元租金。2016年1月15日，金街商城公司将二处精品屋典当给泓信典当公司，并办理了牡房他证东安区字第201××号、牡房他证东安区字第201××号房屋他项权证书，在二处精品屋上设立抵押权，抵押权人为泓信典当公司。 关于陈锴要求确认其与世纪房地产公司于2013年11月27日签订的《黑龙江世纪家园房地产开发有限公司牡丹江市地下金街商铺买卖合同》有效的诉讼请求，《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”第五百零二条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案中，尽管陈锴与世纪房地产公司签订的合同中约定买卖标的物的所有权人是金街商城公司，但2015年10月18日金街商城公司给陈锴出具的欠据对此合同中欠付陈锴的租金偿还问题进行了说明，且其在庭审中亦明确表示认可世纪房地产公司签订的商铺买卖合同，《黑龙江世纪家园房地产开发有限公司牡丹江市地下××××合同》是世纪房地产公司、陈锴、金街商城公司的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，故本院依法确认陈锴与世纪房地产公司于2013年11月27日签订的《黑龙江世纪家园房地产开发有限公司牡丹江市××××合同》有效。 关于陈锴要求金街商城公司协助办理位于牡丹江市地下金街××××处精品屋，产籍号为3××-4××-××/××-××-_00××、××区××号，建筑面积14.95平方米和产籍号3××-4××-××-/××--××--_00××，C区9号，建筑面积16.5平方米的二处精品屋产权证照过户手续的诉讼请求，《中华人民共和国民法典》第四百零六条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”第五百零九条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，尽管陈锴与世纪房地产公司在签订商铺买卖合同时，二处精品屋正处于抵押状态，但并不影响案涉精品屋的转让，金街商城公司亦同意协助陈锴办理二处精品屋过户手续，故对陈锴要求金街商城公司协助办理二处精品屋的产权证照过户手续的诉讼请求，本院予以支持。 关于陈锴要求世纪房地产公司返还租金169103.76元的诉讼请求。《中华人民共和国民法典》第五百六十八条规定：“当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的到期债务抵销；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”本案中，签订商铺买卖合同时，世纪房地产公司认可欠付陈锴租金169103.76元，但2015年10月18日，金街商城公司已经同意用租赁费抵顶物业费、供热费19336.10元，并再次给陈锴出具欠条一份，陈锴对此亦认可，故本院依法支持世纪房地产公司返还陈锴租金149737.66元。 关于陈锴要求世纪房地产公司承担违约金830000元的诉讼请求。《中华人民共和国民法典》第五百八十二条规定：“履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。”第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，世纪房地产公司在与陈锴签订商铺买卖合同时约定世纪房地产公司于2015年12月31日前为陈锴提供房屋买卖合同和开具房屋买卖发票，提供陈锴自行办理房屋产权证照的所有完备手续。若逾期出具购买商品房手续，视同违约，违约金按总房款50%计算。但世纪房地产公司和金街商城公司明知二处精品屋已经出售给陈锴，2015年12月31日就应当协助陈锴办理过户手续的情况下，在2016年1月15日又将该房屋典当给泓信典当公司，其违反诚实信用，致使陈锴无法按照合同取得房屋的所有权，应当按照合同约定承担违约责任。对世纪房地产公司违约金过高的辩解意见，因其未提供相应的证据证明，依法不予采信。故对陈锴要求世纪房地产公司承担违约金830000元的诉讼请求，本院依法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第四百零六条、第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百六十八条、第五百八十二条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、原告陈锴与被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司于2013年11月27日签订的《黑龙江世纪家园房地产开发有限公司牡丹江市地下××××合同》有效； 二、第三人牡丹江金街地下商城有限公司于本判决书生效后十日内协助原告陈锴办理坐落于东安区太平路3××-4××-××-/××--××--_00××，建筑面积为16.5平方米的牡房权证东安区字第1017924号精品屋和坐落于东安区太平路3××-4××-××/××-××-_00××，建筑面积为14.95平方米的牡房权证东安区字第10××号精品屋的产权证照过户手续； 三、被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内返还原告陈锴租金149737.66元； 四、被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内支付原告陈锴违约金830000元； 五、驳回原告陈锴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费28073.00元，减半收取14036.50元，由原告陈锴承担102.00元，由被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司承担13934.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审 判 员  聂 东 二〇二一年三月一日 法官助理  王鹏飞 书 记 员  孙婉晴