北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初30291号原告：冯淑军，女，1966年9月5日出生，汉族，无职业，住北京市海淀区。原告：刘永明，男，1971年4月7日出生，汉族，无职业，住北京市朝阳区。二原告共同委托诉讼代理人：陈伟，北京市东卫律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：李素莉，北京市东卫律师事务所律师。被告：天狼飞行航空集团有限公司（曾用名北京天狼飞行航空科技有限公司），住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地环科中路******102-Y508。法定代表人：苏振东，董事长。委托诉讼代理人：常战营，男，1975年3月28日出生，汉族，天狼飞行航空集团有限公司职员，住北京市通州区。第三人：北京广亚聚财房地产经纪有限公司，住所地，住所地北京市通州区东潞苑****楼**303iv>法定代表人：张广全，经理。原告冯淑军、刘永明与被告天狼飞行航空集团有限公司（以下简称天狼公司）、第三人北京广亚聚财房地产经纪有限公司（以下简称广亚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯淑军、刘永明的共同委托诉讼代理人陈伟、李素莉，被告天狼公司的委托诉讼代理人常战营到庭参加诉讼，第三人广亚公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本案现已审理终结。原告冯淑军、刘永明向本院提出诉讼请求：1．请求法院确认双方于2019年6月27日签订的《北京市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）于2020年9月14日已解除；2．判令天狼公司向冯淑军、刘永明支付2019年12月28日至2020年6月27日的租金240010元，并以73335元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍，支付自2019年12月28日至实际给付之日止的逾期违约金；3．判令天狼公司向冯淑军、刘永明支付2020年7月3日至2020年9月14日的租金189650．28元，并以79201．8元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍，支付自2020年6月28日至实际给付之日止的逾期违约金；4．判令天狼公司向冯淑军、刘永明支付2020年9月15日至2020年9月23日的房屋占用费46870．02元；5．判令天狼公司向冯淑军、刘永明支付16天免租期的租金39540．6元；6．判令天狼公司向冯淑军、刘永明支付违约金264006元；7．判令天狼公司向冯淑军、刘永明支付未提前通知退租违约金264006元；8．判令天狼公司承担全部诉讼费用（含保全费用）。事实与理由：2019年6月27日，冯淑军、刘永明与天狼公司签订《租赁合同》，合同约定：租赁期限自2019年6月28日至2021年7月27日，共2年10天；首年年租金为880020元，月租金为73335元，第二年租金在第一年基础上递增8%；租金支付方式为每6个月支付一次，每期届满前10日内支付下期租金。2019年12月27日前，天狼公司应支付第二期租金440010元，虽经冯淑军、刘永明多次催促付款，但天狼公司不予支付。2020年1月8日，冯淑军、刘永明向天狼公司发送《房租催款及违约通知》，但天狼公司仍不支付。虽天狼公司于2020年3月20日支付5万元、4月23日支付15万元，但依旧继续拖欠房租。2020年6月27日前，天狼公司应支付第三期租金475210．8元，但其仍以各种理由拒不支付。2020年8月28日，冯淑军、刘永明再次向天狼公司发送《房租催款及违约通知》，但其仍不予支付。2020年9月14日，冯淑军、刘永明向天狼公司发送《解约通知》，要求其搬离房屋。2020年9月23日，天狼公司实际搬离房屋，但欠付租金均未支付。冯淑军、刘永明每月需偿还大额房屋贷款，天狼公司的违约行为给冯淑军、刘永明造成巨大损失。为维护自身合法权益，特诉至法院，望法院判如所请。被告天狼公司辩称：同意确认《租赁合同》于2020年9月14日已解除；同意支付欠付租金，但冯淑军、刘永明所主张的违约金高于法律规定，不同意支付，请求法院予以调整；合同中没有明确约定房屋占用费，当时冯淑军、刘永明只和我方说给我方几天时间搬离，并未说明让我方给钱，故不同意支付房屋占用费；合同约定给一个月免租期，实际上我方装修就耗费一个半月时间，按照合同约定免租期不应该收取租金，故不同意支付免租期的租金；我方认为冯淑军、刘永明所主张的违约金过高，不符合法律规定，请求法院予以调整。另外，合同中明确约定车位费应由冯淑军、刘永明交，但事实上是由我方缴纳。在冯淑军、刘永明第二次催缴租金后，我方积极协助冯淑军、刘永明和中介看房，后来其限定时间让我方搬离，我们也比较仓促，没有资金交房租。且根据合同约定，天狼公司支付的押金146670元，在合同解除后应当抵扣相应数额的欠付租金。并且在第二期租赁期间，突发新冠肺炎疫情公共卫生事件，天狼公司的正常经营因此受到严重影响，新冠疫情肺炎期间租金按合同标准支付对天狼公司显失公平，故请法院另行酌情减少抵扣押金后天狼公司应支付的租金数额。冯淑军、刘永明要求天狼公司支付未提前通知退租违约金264006元不符合合同约定，天狼公司不应支付。另要求天狼公司支付逾期违约金、解除合同违约金，共计282896．52元，支付违约金数额远远超过冯淑军、刘永明因天狼公司欠付房屋租金造成损失，应当根据公平和公序良俗原则，将违约金数额以不超过损失造成损失30%为标准给予减少调整。根据合同约定，天狼公司亦无需向冯淑军、刘永明支付免租期的租金。第三人广亚公司未发表陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年冯淑军、刘永明作为买受人，北京绿地京驰置业有限公司作为出卖人签订《北京市商品房预售合同》，冯淑军、刘永明购买通州区运河核心区Ⅳ-07地块F3其他类多功能用地1#、商务型公寓，商业楼19层1单元-x室的房屋（以下简称涉案房屋）。2019年6月27日，冯淑军、刘永明作为出租人（甲方），北京天狼航空科技有限公司（现天狼公司）作为承租人（乙方），广亚公司作为居间人（丙方）就涉案房屋签订《租赁合同》。《租赁合同》第三条租赁期限第一款约定：（一）房屋租赁期自2019年6月28日至2021年7月27日，共计贰年10天；第二款约定：（二）免租期为自2019年6月28日至2019年7月8日。第二年2020年6月28日至2020年7月2日为免租期。免租期内乙方不承担租金但应承担本合同第五条应由乙方承担的费用。第四条租金、支付方式、递增、付款账户及押金第一款约定：（一）租金标准为该房屋年租金人民币880020元，月租金人民币73335元，日租金人民币4．38元/平米；第二款约定：（二）支付方式为该房屋租金每六个月支付一次，乙方应于本合同生效后3个工作日向甲方交付第一期租金人民币440010元，乙方最晚应于每期届满前10日内支付下期租金，逾期支付租金的，每逾期一日，乙方应按月租金的5%向甲方支付违约金；第三款约定：（三）递增方式为首年租金不变，第二年递增上一年度租金的8%……（五）乙方应于本合同生效当日支付甲方押金146670元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应在结算后2个工作日内（不计利息）如数返还乙方。第十条合同解除第一款约定：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；第四款第一项约定：（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1．不按照约定支付租金达7日的，欠缴其他各项费用达7日的。第十一条违约责任第一款约定：（一）乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按年租金的30%向甲方支付违约金，甲方可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。合同签订后，天狼公司向冯淑军、刘永明支付了首期租金440010元并交纳房屋押金146670元，冯淑军、刘永明将涉案房屋交付天狼公司使用。2019年7月26日，北京天狼航空科技有限公司更名为天狼公司。因天狼公司未按合同约定如期交纳涉案房屋第二期租金，2020年1月8日，冯淑军向天狼公司法定代表人苏振东发出《房租催款及违约通知》，要求天狼公司支付涉案房屋2019年12月27日至2020年6月28日期间的租金440010元及截止至2020年1月9日按照《租赁合同》第四条第二款规定计算的滞纳金73335元，共计513345元。后天狼公司于2020年3月20日向冯淑军转账5万元，于2020年4月23日向冯淑军转账15万元，剩余款项未再支付。2020年8月28日，冯淑军再次向天狼公司法定代表人苏振东发出《房租催款及违约通知》，要求天狼公司支付涉案房屋2019年12月27日至2020年6月28日期间的租金440010元、2020年6月27日至2020年8月28日期间的租金146670元、截止至2020年8月28日按照《租赁合同》第四条第二款规定计算的滞纳金80301元及违约金264006元，扣除天狼公司于2020年3月20日及2020年4月23日分别支付的5万元和15万元，房租及相关滞纳金共计730987元。2020年9月9日，冯淑军再次向天狼公司法定代表人苏振东发出《房租催款及违约通知》，要求天狼公司支付涉案房屋的房租及相关滞纳金共计730987元，并告知天狼公司于2020年9月12日17:00前付清房款及相关滞纳金，逾期将按照《租赁合同》约定解除合同并追究法律及违约责任。2020年9月14日，冯淑军通过微信向天狼公司法定代表人苏振东发送《解约通知》，通知天狼公司解除双方签订的《租赁合同》，要求天狼公司支付涉案房屋2019年12月27日至2020年6月28日期间的租金440010元、2020年6月27日至2020年9月14日期间的租金190671元、截止至2020年9月14日按照《租赁合同》第四条第二款规定计算的逾期违约金982689元及根据《租赁合同》第十一条第一款计算的违约金264006元，扣除天狼公司于2020年3月20日支付的50000元、2020年4月23日支付的150000元及《租赁合同》签订后支付的押金146670元，截止至2020年9月14日，天狼公司尚欠租金及违约金合计1530706元，并责令天狼公司于2020年9月16日18:00前将私有财产和物品搬离涉案房屋。2020年9月23日，天狼公司搬离涉案房屋，双方就涉案房屋签署了《退房交接确认单》。在本案审理过程中，天狼公司表示该公司主要从事飞行培训业务，北京为公司总部及理论知识培训地点，实际操作培训地点位于甘肃。因公司前期项目融资没有到位，故产生欠付租金的情况，后期因受到新冠肺炎疫情影响，疫情期间无法正常营业开展业务培训，故导致租金一直未能按照约定支付。天狼公司表示同意支付欠付的全部租金，但冯淑军、刘永明主张的违约金过高，申请法院下调违约金标准。冯淑军、刘永明表示天狼公司的违约行为发生于新冠肺炎疫情之前，故应按照合同给付违约金，不同意下调违约金的计算标准。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，广亚公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，故视为其放弃了答辩和质证的权利。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，冯淑军、刘永明与天狼公司、广亚公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。合同签订后，天狼公司未按照《租赁合同》的约定如期支付租金，在冯淑军、刘永明多次催促后，亦未能补齐租金，已经构成违约，冯淑军、刘永明按照《租赁合同》的约定，享有解除《租赁合同》的权利。2020年9月14日，冯淑军发出的《解约通知》天狼公司已确定收到，冯淑军、刘永明要求确认《租赁合同》于2020年9月14日解除，天狼公司亦认可，本院依法予以支持。在合同履行的过程中，天狼公司未按合同约定如期足额向冯淑军、刘永明支付应付租金，现天狼公司同意支付合同履行期间尚欠付的租金，冯淑军、刘永明主张的金额不超过本院核定的金额，本院依法予以支持。对于冯淑军、刘永明要求天狼公司支付2020年9月15日至2020年9月23日房屋占用费的诉讼请求，本院认为，冯淑军、刘永明向天狼公司发出《解约通知》后，天狼公司积极进行腾退并配合办理退房交接事宜，且双方于9月23日签署了《退房交接确认单》，在这一过程中，天狼公司无任何拖延或不当之处，冯淑军、刘永明亦应给天狼公司合理期限办理腾退事宜，故对冯淑军、刘永明主张该期间房屋占用费的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。对于冯淑军、刘永明要求天狼公司支付免租期租金的诉讼请求，《租赁合同》第三条第二款明确约定“免租期内乙方不承担租金”，且无任何关于合同提前解除天狼公司应当补交免租期租金的约定，故冯淑军、刘永明的该项诉讼请求没有事实和法律依据，本院依法不予支持。关于冯淑军、刘永明要求天狼公司按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算逾期支付租金的违约金、按照《租赁合同》第十一条第一款支付违约金、按照《租赁合同》第十一条第二款支付未提前通知退租的违约金的诉讼请求，天狼公司未按照《租赁合同》的约定按时支付租金，确已构成违约，应当承担违约责任。但冯淑军、刘永明主张天狼公司共计欠付租金的金额为429660．28元，与此相比，冯淑军、刘永明多次重复主张违约金，明显标准过高，本院依法予以调整，同时相应疫情防控措施事实上会对天狼公司开展的培训业务造成一定程度影响，综合考虑上述因素，根据公平原则，本院酌定天狼公司给付冯淑军、刘永明违约金20万元。同时签订《租赁合同》后，天狼公司支付押金146670元，《租赁合同》亦明确约定“租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应在结算后2个工作日内（不计利息）如数返还乙方。”在《解约通知》中冯淑军、刘永明亦表示“扣除天狼公司于2020年3月20日支付的50000元、2020年4月23日支付的150000元及《租赁合同》签订后支付的押金146670元”，因此本院在违约金中对押金146670元部分予以扣除，天狼公司再给付冯淑军、刘永明违约金53330元，对于冯淑军、刘永明该项诉讼请求中过高的部分，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、依法确认原告冯淑军、刘永明作为出租人（甲方）、被告天狼飞行航空集团有限公司作为承租人（乙方）、第三人北京广亚聚财房地产经纪有限公司作为居间方（丙方）二〇一九年六月二十七日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇二〇年九月十四日解除；二、被告天狼飞行航空集团有限公司给付原告冯淑军、刘永明房屋租金429660．28元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告天狼飞行航空集团有限公司给付原告冯淑军、刘永明违约金53330元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告冯淑军、刘永明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元，由被告天狼飞行航空集团有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。案件受理费14196元，由原告冯淑军、刘永明负担5651元（已交纳），由被告天狼飞行航空集团有限公司负担8545元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  刘丹丹人民陪审员  路昊彤人民陪审员  蒋馥蔚二〇二一年三月三十日法官 助理  于广英书 记 员  闫 晗