河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终850号上诉人（原审被告）：周法胜，男，汉族，1963年10月15日生，住桐柏县。委托诉讼代理人：杨红俊，南阳市桐柏县埠江镇法律服务所法律工作者。一般代理。上诉人（原审被告）：李玉敏，女，汉族，1963年10月25日生，住桐柏县，系周法胜之妻。被上诉人（原审原告）：闵敦明，男，汉族，1962年10月7日生，住桐柏县。上诉人周法胜、李玉敏因与被上诉人闵敦明房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省桐柏县人民法院（2020）豫1330民初3300号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周法胜及其委托诉讼代理人杨红俊，被上诉人闵敦明到庭参加了诉讼。上诉人李玉敏经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李玉敏、周法胜上诉请求：1、撤销原判，发回原法院重审或改判；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审程序错误。本案案情复杂，争议较大，涉及房屋质量鉴定专业性强，应适用普通程序审理。因上诉人房屋的确存在质量问题，一审法院法官也去上诉人房屋查看，只有申请房屋质量鉴定才能查明案件事实。二、一审适用法律错误。其一，2014年6月29日上诉人与被上诉人签订合同违反法律强制性规定，合同无效。按照合同无效，被上诉人应当返还上诉人购房款，并对因被上诉人过错造成合同无效承担赔偿上诉人经济损失。且被上诉人与上诉人签订合同前已经有多次隐瞒事实，存在欺诈。房屋质量问题在合理时间不修复，被上诉人对此主观有过错。其二，被上诉人为了商业开发从中赚取高额利润，不但违法占用耕地，还在建房时偷工减料，交付房屋的确存在质量问题。上诉人多次通知被上诉人修复或者折价补偿，被上诉人既不修理，也不同意用剩余房价折价补偿原告损失，一直拖延至今。因此，一审判决时适用（合同法）第58条认为不能返还或没有返还必要，应当折价补偿，但折价补偿情况并没有考虑合同过错方被上诉人的责任，也没有考虑房屋的确存在质量问题等案件事实，判决结果不合理。请求支持上诉人的上诉请求。闵敦明辩称，一审法院审理程序正确，适用法律正确。我没有隐瞒事实也没有欺诈。关于房屋质量问题，当时交房时是经过双方以及证人共同确认后才签订的合同，且明确说明合同签订后房屋质量保证由买方承担，当时周法胜在签合同时保证明天房子倒了也照样给付房子欠款。当时我不愿出售该房产，是周法胜托人找我买的，房子是他找人要买的。上诉人周法胜是内行建筑工，我一个外行如何欺瞒内行，说我隐瞒质量问题，不能成立。一审庭审笔录显示出现质量问题是在2017年之后，是由上诉人居住保管不当引起的。闵敦明向一审法院起诉请求：1、请求依法判决二被告立即支付拖欠原告房款65000元及逾期支付利息（利息自2017年元月1日起按月息一分支付至被告付清之日止）；2、诉讼费用由二被告负担。一审法院认定事实：2014年6月29日，原被告签订一份《购房合同》，合同的主要内容为：“售房人闵敦明（甲方）；购房人周法胜（乙方）；甲乙双方共同协商，甲方将闵庄新农村第壹排自东向西第拾叁套出售给乙方。第5条，房产证是否办理根据镇政府统一安排而定；第6条，总房价165000元；第7条，付款方式：首付50000元，2015年12月31日前交30000元，2016年12月31日前交35000元，2017年12月31日前付50000元……。”合同签订后，被告支付部分房款，下欠65000元未付。案涉房屋无相关的规划建设许可手续。被告周法胜、李玉敏于2014年8月入住涉案房屋，入住前对涉案房屋进行了装修。一审法院认为，原告在未取得相关规划建设许可手续的情况下，在农村集体土地上建设房屋，并将所建房屋出售给周法胜、李玉敏，原被告双方所签订的《购房合同》无效。关于合同无效后的财产处理问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，本案中，虽然双方所签订的《购房合同》依法应认定为无效合同，但涉案房屋已经交付，且被告在入住涉案房屋前已进行了装修，并在涉案房屋中已居住满六年，故本案对涉案房屋应按照“不能返还或者没有必要返还”的情形处理，折价补偿情况也应参照双方合同的约定处理，涉案房款为165000元，被告已支付购房款100000元，其仍应对原告承担65000元的补偿责任，即被告应当向原告支付房屋补偿款65000元。因原被告《购房合同》无效，故原告请求的逾期利息，法院不予支持。被告周法胜、李玉敏答辩时提出反诉，请求原告闵敦明赔偿其损失，因未在指定期间交纳反诉费用，故其反诉请求法院不予合并审理，周法胜、李玉敏可另行主张权利。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告周法胜、李玉敏于判决生效之日起十日内向原告闵敦明支付房屋补偿款65000元；二、驳回原告闵敦明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取712元，由被告周法胜、李玉敏负担。二审中双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，闵敦明建设本案所涉房屋所占用的土地是集体土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，本案讼争房屋建造于集体土地之上，在房地合一的格局下，房屋买卖必然涉及宅基地及集体土地使用权的转移，周法胜与李玉敏并非案涉房屋所占用土地的农村集体经济组织成员，故其与闵敦明签订的《购房合同》因违反了法律及相关土地政策的禁止性规定，应属无效。关于合同无效后的返还问题，一审判决适用《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，认定本案属于“不能返还或者没有必要返还”的情形，本院认为，案涉房屋建造在桐柏县月河镇闵庄村委会集体所有的土地上，而周法胜与李玉敏并非闵庄村村民，合同如继续履行可能损害闵庄村村民集体的利益，故一审判令继续履行合同不当，本院予以纠正。二审中，经本院释明，周法胜同意退房退款，故依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，周法胜与李玉敏应当将案涉房屋退还给闵敦明，闵敦明应当将100000元购房款退还给周法胜与李玉敏。关于损失问题，双方争议较大，可另行主张权利。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省桐柏县人民法院（2020）豫1330民初3300号民事判决；二、周法胜、李玉敏于本判决生效之日起三十日内将案涉房屋退还给闵敦明；三、闵敦明于本判决生效之日起三十日内将100000元购房款退还给周法胜、李玉敏；四、驳回闵敦明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取712元，由闵敦明负担356元，由周法胜与李玉敏负担356元；二审案件受理费1424元，由闵敦明负担712元，由周法胜与李玉敏负担712元。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇二一年三月十六日书记员  宁亚楠