辽宁省庄河市人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0283民初847号原告：庄河市新世纪花园物业管理有限公司，住所地：辽宁省庄河市新世纪花园。统一社会信用代码：91210283740913315L。法定代表人：姜世勤，系该公司经理。委托诉讼代理人：金克发，系辽宁昌汉律师事务所律师。被告：李燕，女，1954年12月31日出生，汉族，住庄河市。委托诉讼代理人：孙波，男，1958年3月21日出生，汉族，住庄河市。原告庄河市新世纪花园物业管理有限公司与被告李燕物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庄河市新世纪花园物业管理有限公司的委托诉讼代理人金克发、被告李燕的委托诉讼代理人孙波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即给付2016年6月30日至2020年6月30日期间物业管理服务费1688.64元，并分别承担上述各年度物业费（422.16元）自次年1月1日起至判决确定给付之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的130%计算的滞纳金；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系庄河市金鹏家园小区的业主，原告系庄河市金鹏家园小区的物业公司。被告自2016年6月30日至2020年6月30日期间共计拖欠原告4年物业管理服务费1688.64元。被告的房屋面积为87.95平方米。原告多次催要，但是被告借故至今未交。故原告诉至法院，望依法裁判。被告李燕辩称：1.依法驳回原告诉讼请求；2.诉讼费由原告承担。事实与理由：庄河市金鹏家园小区从未依法召开过业主大会，从未依法“由业主共同决定”聘用过原告。而原告系本小区未经业主投票及表决程序的候选人，以业主委员会的名义擅自决定聘用并与之签订《大连市物业管理委托合同》，因约定事实与现存事实不符，原告并未履行《大连市物业管理委托合同》所约定规定的事实。一、原告未尽保洁责任。本案涉小区卫生极其脏乱差、垃圾随处可见，遇有风天，杂物乱飞，不堪入目且已成常态。而各楼的单元防盗门以及单元走廊内各层的公共窗户，自居民入住至今，原告从未保洁过，各单元内野广告随处可见，原告从未清理过。二、原告对本小区内各楼之间的所有原绿化景观草坪弃管，未尽养护管理责任。本小区各楼之间原有的景观绿化草坪，由于原告弃管野草丛生，早已面目全非，不复存在。居民无奈，多年来早已由部分热心居民自发、自愿、自费，义务分片自行管理至今。有的种花、有的栽树等，而草坪中原有的美化亮化用的景观灯，由于弃管，有的损坏、有的电线裸露、有的早已不复存在，多年来从未亮过一秒钟。三、原告未尽安保责任。1.本案涉小区唯一的正大门进出通道处，原有的自动门。由于原告多年来从未开启使用过，形同虚设，等待报废，而所谓的保安两人均为老年人，是两人轮班，每天一人班，经常离岗，晚间睡觉，等同无人看门，更不可能安保巡查。2.本案涉小区原为封闭式管理小区，由于原告乱作为，使原封闭围栏中原有的两个磁卡门禁通行门，私自更改为普通门，且常年开放，而全体住户用百元购买的磁卡通行证早已成为古董。因而，本小区早已形成开放式小区，造成不是本小区的外来闲杂人员随意进出无阻。3.本案涉小区监控设备形同虚设成为摆设品，监控显示屏长期不开。原封闭围栏通行门处用于安保的两个主摄像头年久失修，多年来从未使用过，已近报废成为摆设。4.本案涉小区是本市区盗窃，车辆损坏的高发区域，已给部分住户造成严重的经济损失，只能自认。小区院内秩序混乱，消防、应急通道时有车辆停放阻断，影响车辆出入，均由业主自行解决。四、原告对公共设备设施未尽维修维护责任。1.本案涉小区用于安保摄像头年久失修，公共草坪弃管，所有草坪中间用于亮化美化的景观灯，原告从未维修过。而原封闭围栏侧，后由政府亮化工程所安装的庭院照明灯，长期关闭不用，等待报废。2.各楼单元共用防盗门年久失修，没有几个门是好用的，大部分已关不上，单元对讲设备老化失修，形同摆设品，防盗门玻璃损坏从未及时主动维修过。3.小区内共用粪便沉淀池以及地下共用下水管道，原告从未清理维护过，污水倒灌、溢出时有发生。五、尤为重要的是本案涉合同约定事实不符。本案涉合同约定的事实与本案涉小区所存在的事实严重不符。例如，较为明显，且无可争议的事实是，本小区均为六层高结构住宅，均为步梯行走结构，均不存在电梯。二次加压水泵、水箱、停车场、邮箱等公共设备设施。因此，本案涉合同已表明所约定的事实与本小区所存在的事实不符，同时表明，原告并未能够履行本案涉合同约定的事实。综上所述，原告庄河市新世纪花园物业管理有限公司未履行本案涉《大连市物业管理委托合同》所约定的规定。基于本案涉小区所存在的事实，与本案涉合同所约定的事实不符。本案涉合同已表明且已形成不符合约定事实的合同。很显然，原告也并不具有能够履行一个不符合约定事实的合同能力。而作为并不是本案涉合同直接签字当事人的第三者被告，更不应当为一个不符合约定事实的合同承担义务或履行要求。依据《民法典》第二百二十五条规定，“一方在履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。故依法被告有权拒绝其履行本案涉合同所约定的义务要求。被告依法无需为本案涉合同承担义务或承担民事责任。以上所述均为事实，如有不实被告愿承担法律责任。恳请贵院能够依法支持被告的答辩请求。根据当事人提供的证据及庭审调查，本院认定事实如下：原告系经庄河市市场监督管理局注册登记的有限责任公司。经营范围为：物业管理等。被告李燕为庄河市金鹏家园小区xxx室业主，房屋建筑面积为87.95平方米。2012年5月11日，原告与庄河市金鹏家园小区业主委员会签订《大连市物业管理委托合同》约定：委托管理期限为5年。自2012年7月1日起至2017年6月30日止；2017年6月28日原告又与庄河市金鹏家园小区业主委员会签订《大连市物业管理委托合同》，约定由原告向该小区提供物业服务，委托管理期限为5年，自2017年6月30日起至2022年6月30日止。合同约定：1.住宅房屋，乙方按建筑面积每月每平方米0.40元向物业产权人、使用人收取；非住宅房屋乙方按建筑面积每月每平方米车库0.20元向物业产权人或物业使用人收取；门市房屋，乙方按建筑面积每月每平方米0.80元收取。2.收费时间为：2017年6月30日至2022年6月30日。3.合同有效期内，若物价部门批准调整收费标准，从批准执行之日起，乙方按调整标准向物业产权人、使用人收取。4.物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的百分之0.3按日交纳滞纳金。原告对案涉小区进行了物业服务，被告拖欠2016年6月30日至2020年6月30日期间的物业管理服务费1688.64元未付。现原告诉至本院，请求判如所请。另查明：本案原告曾起诉案涉小区其他业主物业服务合同纠纷，主张给付所欠物业费和滞纳金。庄河市人民法院曾作出（2016）辽0283民初611、（2019）辽0283民初1314、（2019）辽0283民初1730、（2019）辽0283民初1731、（2019）辽0283民初2002、（2019）辽0283民初2005、（2019）辽0283民初2007、（2019）辽0283民初2082、（2020）辽0283民初5399号民事判决书。大连市中级人民法院曾作出（2018）辽02民终10462、（2019）辽02民终5157、（2019）辽02民终5425、（2019）辽02民终6233、（2021）辽02民终636号民事判决书。本院认为，原告与庄河市金鹏家园小区业主委员会签订的《大连市物业管理委托合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告系经有权机关登记注册的物业管理公司，有权在经营范围内行使权利。原告已对被告居住的小区实施了物业管理服务，并履行了相应的义务，被告理应交纳物业管理服务费。关于被告提出的庄河市金鹏家园小区从未依法召开过业主大会，从未依法“由业主共同决定”聘用过原告，原告系该小区未经业主投票及表决程序的候选人，以业主委员会的名义擅自决定聘用并与之签订《大连市物业管理委托合同》。本院认为，目前该小区业主委员会尚未有生效判决认定为不合法组织，也未有生效判决认定案涉物业服务合同无效，并且被告对其辩解也没有提供相关证据予以证明，故对被告的该辩解本院不予采纳。关于被告提出的案涉《大连市物业管理委托合同》约定事实与现存事实不符，原告未履行该合同所约定规定的事实、未尽保洁责任、未尽养护管理责任、未尽安保责任、对公共设备设施未尽维修维护责任。本院认为，物业服务是一种持续性、长期性、综合性的服务，物业服务是否存在瑕疵以及其瑕疵程度，应根据物业合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等综合因素进行考量，而不能仅凭某一时间、地点的状态就全部否定物业服务企业提供的服务，现被告提供的证据不足以证明原告在物业服务过程中存在重大瑕疵并构成根本违约，不能免除被告的交纳物业费义务，被告仍应向原告交纳物业服务费。关于原告要求被告承担滞纳金的诉讼请求，为缓解原、被告双方的矛盾，促进原告重视物业服务质量，共同营造良好的小区环境，免去滞纳金为宜，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。针对物业公司在服务过程中出现的瑕疵，物业公司应加强物业管理，提高整体服务水平，服务应坚持常态长效，让业主享受到“质价相符”的服务。双方还应建立及时有效的沟通渠道，畅通投诉渠道，履行好各自义务，切实解决物业服务存在的实际问题，维护各方权利。综上，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第二百七十七条、第二百八十条、第九百三十九条、第九百四十四条之规定，判决如下：一、被告李燕于本判决发生法律效力后10日内给付原告庄河市新世纪花园物业管理有限公司2016年6月30日至2020年6月30日期间的物业管理服务费1688.64元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李燕负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  徐文彬二〇二一年三月二十九日书记员  于 歌