山东省德州市陵城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1403民初2064号 原告：郑宜杰，男，1996年11月生，汉族，住山东省德州市陵城区。 委托诉讼代理人：周安军，山东森辉律师事务所律师。 被告：河北绿洋房地产开发有限公司，住所地河北省邯郸市。 法定代表人：靳长江，执行董事。 委托诉讼代理人：王杰，德州陵城正阳法律服务所法律工作者。 被告：靳长江，男，1983年4月生，汉族，住河北省邯郸市曲周县。 原告郑宜杰与被告河北绿洋房地产开发有限公司(以下简称绿洋房地产公司）、靳长江房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周安军、被告绿洋房地产公司的委托诉讼代理人王杰到庭参加诉讼，被告靳长江经本院依法公告送达参加诉讼通知书、开庭传票等相关法律文书，公告期满后，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑宜杰向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令原、被告签订的房屋购买合同无效；2.请求依法判令被告返还原告郑宜杰购房款270,771元及利息；3.请求诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2019年9月25日，原、被告签定了分期付款协议及房屋购买合同，原告购买被告绿洋房地产公司开发的位于德州市陵城区房屋一套，房屋为4号楼2单元301室。郑宜杰于2019年9月4日交纳定金款5000元及购房款30,000元，2019年9月25日郑宜杰交纳首付款175,771元，2019年12月27日交纳购房款60,000元，共计270,771元。因被告公司开发的东城香槟小镇项目没有建设用地开发许可证等合法手续，属于违法开发和销售，原、被告签订的分期付款协议及房屋购买合同因违法而无效。根据合同法的规定，合同无效被告绿洋房地产公司应当返还原告郑宜杰的购房款及承担房款利息，但被告绿洋房地产公司至今拒绝返还，故提起诉讼。诉讼中，原告以被告绿洋房地产公司系一人有限责任公司为由，申请追加公司股东靳长江参加诉讼，并增加诉讼请求，请求依法判令被告靳长江对原告主张的本案购房款及利息承担连带责任。 被告绿洋房地产公司辩称，原、被告签订的房屋买卖合同有效；如法院认定合同无效，原告存在重大过错，被告不应返还原告的已付购房款；原告所诉购房款金额与实际支付金额不符，且原告在签订合同时领取了电视、电磁炉等购房福利，应当在购房款中扣除；原、被告双方在2019年9月25日针对涉案房产签订有借款协议，原告违反协议约定，应当承担协议约定中的违约责任；对原告主张的利息及被告靳长江承担连带责任的诉求无事实和法律依据。综上所述，法庭应依法驳回原告的诉讼请求。 被告靳长江未到庭参加诉讼，亦未提交答辩。 原告围绕诉讼请求提交了以下证据：证据一、曲周县行政审批局出具的内资企业登记基本情况表，证明绿洋房地产公司系自然人独资，被告靳长江系出资人，自然人独资股东靳长江违反公司法第六十二条及第六十三条，不能证明公司资产独立于股东资产的，应当对公司债务承担连带责任； 证据二、原告与被告绿洋房地产公司签订的东城香槟小镇认购协议书复印件，证明双方于2019年9月24日达成认购协议并交纳购房定金5000元； 证据三、原告与被告绿洋房地产公司签订的东城香槟小镇房屋买卖合同书、分期付款协议书，证明2019年9月25日，双方签订房屋买卖合同，约定总房款为360771元，购房款实行分期付款的方式，签订购房合同时付清房款50%的首付款，即180771元；2019年12月31日前付清17%，即60000元(团购3万抵6万)；2020年5月31日前付清17%，即60000元；尾款60000元于交房前付清； 证据四、被告绿洋房地产公司向原告出具的收款收据四份及相应原告银行刷卡交易凭条，证明原告依照购房合同的约定，通过刷卡的方式向被告绿洋房地产公司支付购房款5000元、175771元、60000元，向被告公司设置的东城香槟小镇接待中心支付团购购房款30000元，即被告绿洋房地产公司实际收到原告交纳的购房款270771元。 被告绿洋房地产公司对上述证据的质证意见为：证据一系复印件，并且被告公司在2020年10月已经由自然人独资有限公司变更为自然人投资有限公司.并且两股东出资均已到位，因此被告靳长江不应承担连带责任；对证据二协议的真实性无异议，因原、被告已于2019年9月军25日签订房屋买卖合同，故定金5000元不应予以返还；对证据三的真实性无异议，合同中第15条明确写明“若本项目后期政策允许，可以补办相关产权证明的，根据政府有管部门及甲方的办理要求，需缴纳的相关费用均由乙方承担，合同第17条合同文本条款阅读提示签署本合同及补充协议前出卖人已向买受人明示本合同涉及房屋的全部情况，买受人已阅悉和理解上述内容及重要提示且无异议，可以证实在双方签订合同前原告已知悉了所购房屋目前无法办理相关产权证明。原告知道是小产权房现在又以小产权为名确认无效，属于有明显的故意过错，并且该过错给被告造成严重的经济损失，现在房价与认购时房价有明显回路，并且原告未按照合同约定付款，应当承担违约责任。对证据三中的借款协议，原告未按协议内容履行，应当承担协议约定的逾期付款的违约责任，违约责任中第四条，逾期超过15日出卖人有权解除合同，出卖方有权没收买受人所缴纳的所有房款，因此原告违反协议约定，被告不应返还原告购房款；对证据四的付款单据真实性无异议，2019年9月24日缴纳的5000元定金，因原、被告已签订购房合同不应予以返还。对2019年9月24日缴纳的3万元团购服务费并非支付给被告，所盖章为团购服务专用章，与被告无关，系原告支付给中介机构，对其真实性被告不予认可。因此原告向被告实际支付的购房款金额应为235771元，因原告违反协议约定不应予返还。 诉讼中，被告绿洋房地产公司提交由中介结构出具的收据存根复印件及家电发放单，证明原告支付的3万元为团购服务费，与被告无关，并原告在签订购房合同前领取了电视、电磁炉各一台。 原告对被告提交的上述证据质证认为，对电磁炉和电视的发放单系复印件不予认可，签订的时间是2019年9月24日，双方尚未正式签订房屋购买合同，即使存在发放行为也是被告提供的一种免费宣传福利不应返还。对收据存根的真实性不予认可，该证据系复印件，也没有原、被告签章和签名，原告提交的证据四显示是被告售楼中心出具的3万元收据，与中介费无关，该3万元团购费与购房合同第四条第二款及分期付款合同第一条第一款相互对应，属于购房款。因为双方签订合同无效，不存在违约责任的承担。 对原告提交的证据一，虽然被告以系复印件为由提出异议，因该证据客观反映了被告绿洋房地产公司注册成立时的股东等基本信息，被告亦未提交相关证据推翻该证据，对该证据本院予以采信。对被告绿洋房地产公司提交的电磁炉和电视的发放单，虽系复印件，因原告认可领取了该两件物品，对该证据本院予以采信。对被告提交的中介机构出具的收据存根，虽系白条复印件，因该证据与原告提交的证据四中的2019年9月24日载明团购服务费三万元的收据一致，对该证据本院予以采信。对本案中原告提交的其他证据，因被告对其真实性认可无异议，本院均予采信，可以作为本案的定案依据。 根据原、被告的当庭陈述和经审查确认的上述证据，本院认定事实如下：被告绿洋房地产公司成立于2019年2月27日，系由被告靳长江注册成立的自然人独资企业。诉讼中，该公司股东于2020年10月由一人变更为两股东.2019年9月24日，原告郑宜杰与被告绿洋房地产公司签订东城.香槟小镇认购协议书，双方主要约定，原告认购被告绿洋房地产公司开发的位于德州市陵城区城.香槟小城的楼房一套，楼号为4号楼2单元301室，总房款为360771元；约定在本协议签订同时，原告郑宜杰向被告绿洋房地产公司交纳购房定金5000元，该定金在签订《房屋买卖合同》时转为购房房款。次日，原告郑宜杰与被告绿洋房地产公司签订东城.香槟小镇房屋买卖合同书、分期付款协议书各一份。双方主要约定总房款为360771元，购房款实行分期付款的方式，签订购房合同时付清房款50%的首付款，即180771元；2019年12月31日前付清17%，即60000元；2020年5月31日前付清17%，即60000元；尾款60000元于交房前付清。期间，原告按照上述协议及购房合同的约定，分别于2019年9月24日通过刷卡的方式向被告绿洋房地产公司支付购房款5000元、于2019年9月25日支付购房款175771元、于2019年12月27日支付购房款60000元，对此被告绿洋房地产公司分别给原告出具收据并载明该三笔款项为房款。原告另于2019年9月24日向东城香槟小镇接待中心支付团购服务费30000元。对此东城香槟小镇接待中心给原告出具收据一份.另原告在东城香槟小镇接待中心领取电视机、电磁炉各一台。 后原告经查询得知，被告绿洋房地产公司开发的东城香槟小镇项目没有办理《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等相关手续，属于违法开发和预售。为此双方发生争执，原告提起本案诉讼。诉讼中，经本院依法释明，被告至今亦未提交上述《商品房预售许可证》等相关楼房开发及预售手续。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，被告至今未能提交涉案楼房的《商品房预售许可证》等相关手续，双方签订的房屋买卖合同因违反法律强制性规定，属于无效合同。被告绿洋房地产公司应当返还原告郑宜杰交付的购房款240771元。因原、被告双方就涉案楼房发生交易时，被告绿洋房地产公司系自然人独资企业，自然人独资股东靳长江，不能证明公司资产独立于股东资产，应当对公司所涉本案债务承担连带责任。原告在签订该案购房合同时未尽到必要的审查义务，亦具有一定过错，对原告主张的利息部分，本院不予支持。原告主张的团购服务费30000元，因未交付给被告绿洋房地产公司，原告亦未能提交该团购服务费已抵为购楼款的相关证据，原告在本案中主张被告方返还，于法无据，本院不予支持。对原告主张的该笔款项及被告方主张的原告领取的电视机等物品，双方可另案主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、原告郑宜杰与被告河北绿洋房地产开发有限公司于2019年9月25日签订的房屋买卖合同无效； 二、被告河北绿洋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郑宜杰购楼款240771元； 三、被告靳长江对上述款项承担连带清偿责任； 四、驳回原告郑宜杰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5362元，财产保全费1920元，由被告河北绿洋房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。 审 判 长  孙德利 审 判 员  王焕强 人民陪审员  于学红 二〇二一年三月十二日 法官 助理  孙世龙 书 记 员  张 于