黑龙江省绥芬河市人民法院民 事 判 决 书（2021）黑1081民初189号原告：绥芬河市万事利物业管理有限责任公司，住所地黑龙江省牡丹江市绥芬河市XX路东XX街南。法定代表人：赵立东，经理。委托诉讼代理人：李天春，采购员。被告：孙德春，男，住黑龙江省绥芬河市。委托诉讼代理人：李秀英（系孙德春妻子），住黑龙江省绥芬河市。原告绥芬河市万事利物业管理有限责任公司与被告孙德春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案受理后，依法适用普通程序，分别于2021年3月1日、3月8日、3月12日公开开庭进行了审理。原告绥芬河市万事利物业管理有限责任公司的法定代表人赵立东及其委托诉讼代理人李天春，被告孙德春及其委托诉讼代理人李秀英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绥芬河市万事利物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告配合原告办理案涉房屋过户登记手续；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2002年6月30日签署了《房屋买卖协议》，协议书约定原告以31万元人民币购买了被告名下位于XX路××××街南，房权证绥私字第××号，建筑面积为379.39平方米的三层楼房一套。协议签订后，原告先后以两套住宅楼、一套车库折合人民币178964元，应收被告住宅楼及车库基金人民币2445元，车库停热费及物业费人民币2324元，合计抵账给被告人民币183733元，同时还以现金形式给付被告人民币140000元，为补偿未及时结算所欠余款，原告向被告多支付了人民币15522元。综上所述，原告向被告实际支付了人民币323733元，至此付清了全部购房款。房屋买卖协议书系原、被告双方协商一致自愿签署，协议书内容合法并已生效。原告为维护自身合法权益，诉讼至法院。孙德春辩称：一、原、被告之间名为房屋买卖合同关系，实为拆迁安置，即假买卖、真拆迁。其一，协议内容违背常理。当时绥芬河市楼房的买卖价格每平方米1800元，被告的三层楼房一共379平方米，交易价格是68万元，而协议书中的价格是33万元，是不符合常理的；其二，当时绥芬河市的楼房建设成本价是950元，三层楼379平方米就是36万元，而协议价格33万元，低于成本价，不符合常理；其三，被告家庭富裕，不急于用钱，以低于成本价出卖更不符合常理；其四，原告自认是拆迁。被告的证据能证明与绥芬河市万事利经贸有限公司是拆迁关系，不是买卖关系。原告向法院提交的2003年5月16日的收据，注明的是孙德春的“动迁费”，2003年3月14日的收据中注明的是孙德春用“动迁房款顶账”，原告2003年4月24日、2004年8月6日开具的收据注明是“顶动迁费”。二、即便买卖关系成立，也是无效的法律行为。其一，根据《城市房屋拆迁管理条例》第4条规定和被告申请法院调取的规划管理局、国土资源局、市政府批文等证实，案涉房屋所在区域拆迁人为绥芬河市万事利经贸有限责任公司；其二，不应当把法律规定强制拆除的房屋作为买卖标的物。该房屋所在区域2002年5月进入拆迁程序，依照2001年6月13日国务院《城市房屋拆迁管理条例》第9条第1款规定被列为被拆迁房屋应当“实施房屋拆迁”。第17条规定在规定的拆迁期限内未拆迁的，应当“强制拆除”或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆除，将应当拆除的房屋进行买卖，违反了《城市房屋拆迁管理条例》的“强制拆除房屋”强制性规定，根据《合同法》第52条规定“有下列情形之一的合同无效：（五）违反法律规定、行政法规的强制性规定”，该买卖行为无效。综上，应驳回原告的诉讼请求。绥芬河市万事利物业管理有限责任公司围绕其诉讼请求向法庭提交了房屋买卖协议书1份、收据4份、房产证复印件1份。欲证明：案涉房屋属于买卖。经质证，被告对上述证据的形式要件无异议，对证明的问题有异议。被告认为，房屋买卖协议是被告签字的，但是该房屋不是买卖，而是拆迁的；收据上的章是牡丹江建工集团有限公司万事利分公司的，不是原告的，对房产证没有异议。本院经审查认为，被告对上述证据的形式要件无异议，故本院对上述证据的形式要件予以确认并在卷佐证。孙德春围绕其答辩意见向法庭提交了以下证据：证据一、收据复印件3份。欲证明：1.2004年8月6日，交款单位李秀英（1单元302），收款方式顶动迁费1535元，用绥芬河市万事利经贸有限公司欠的动迁费抵顶物业维修基金，原告与被告不存在真正的买卖关系；2.2003年4月24日，交款单位孙德春，收款方式顶动迁费207元，收款单位原告，用绥芬河市万事利经贸有限公司所欠拆迁补偿款顶物业费；3.2003年4月24日，交款单位孙德春，收款方式动迁费64元，绥芬河市万事利经贸有限公司与被告系拆迁与被拆迁关系，案涉房屋不得买卖；4.2004年8月6日，交款单位李秀英，收款方式动迁款1535元，原、被告双方不是买卖关系，是拆迁与被拆迁关系。经质证，原告对上述证据的形式要件无异议。原告认为，2003年4月24日的207元是物业管理费，2003年4月24日64元也是物业管理费，2004年8月6日1535元是物业维修基金。本院经审查认为，原告对上述证据的形式要件无异议，故本院对上述证据的形式要件予以确认并在卷佐证。证据二、集资建房协议书复印件1份。欲证明：原告举示的2009年3月2日收据中的20000元是2002年5月30日被告与绥芬河市万事利经贸有限责任公司《集资建房协议书》项下退还的多收的集资款，与本案无关。经质证，原告对上述证据的形式要件没有异议，对所要证明的问题有异议。原告认为，上述协议是1单元302室的房屋，20000元与案涉房屋的款项没有关系。本院经审查认为，原告对上述证据的形式要件无异议，故本院对上述证据的形式要件予以确认并在卷佐证。证据三、规划许可证（编号XXXXX）复印件1份、房屋产权执照复印件1份、黑龙江省城市规划管理业务专业票据复印件2张、房屋产权复查换证登记表复印件1份、建筑安装业统一发票复印件1张。欲证明：案涉房屋在被拆迁范围内，属于应当被拆迁的房屋。经质证，原告对上述证据的形式要件没有异议，对所要证明的问题有异议，原告认为，上述证据只能证明1991年被告在房产局调取的，当时还没有更名。本院经审查认为，原告对上述证据的形式要件无异议，故本院对上述证据的形式要件予以确认并在卷佐证。证据四、绥芬河市拆迁安置协议书1份。欲证明：《规划许可证》（编号XXXXX）显示案涉房屋距离李某某（系孙德春岳父）房屋仅为0.5米，李某某的房屋已经拆除，案涉房屋应当被拆除。经质证，原告对上述证据的形式要件没有异议，对所要证明的问题有异议。原告认为上述证据只能证明建万事利供热站时拆迁，与本案案涉房屋无关。本院经审查认为，原告对上述证据的形式要件无异议，故本院对上述证据的形式要件予以确认并在卷佐证。证据五、绥芬河市基本建设用土地申请书2份、建设项目动迁通知单1份、动迁回执单1份、绥芬河市人民政府关于绥芬河市万事利公司建供热站用地的批复1份、关于建设万事利供热站协议书1份、建设用地规划许可证2份、建设工程规划许可证1份。欲证明：案涉房屋是在动迁范围内。经质证，原告对上述证据的形式要件没有异议，对所要证明的问题有异议。原告认为该组证据与本案无关。本院经审查认为，原告对上述证据的形式要件无异议，故本院对上述证据的形式要件予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述、举证、质证和经审查确认的证据，本院确认事实如下：1991年10月13日，孙德春取得案涉房屋的私房（）建规划许可证，编号XXXXX，建筑面积378平方米，建筑位置职高东侧，东边与李某某房屋相距0.5米（XX路以东，XX街以南）。1993年10月20日，孙德春取得案涉房屋产权证，产权证号：绥私房字（19XX）第XXXX号。2000年3月1日，孙德春在绥芬河市房地产管理局办理房屋产权复查换证，取得了案涉房屋产权证号为绥芬河房权证绥私字第××号的产权证，产权证记载房屋坐落XX街南，丘（地）号X-XX-1，幢号XX、房号X，结构混合，房屋总层数1-3，建筑面积379.39平方米，设计用途住宅。现案涉房屋的房产证原件在原告处。绥芬河市政府动迁办建设项目动迁通知单载明，建设单位市万事利公司，计划部门批准文号绥经计发[20XX]第XX号，动迁位置XX路东、XX路北，工程项目名称万事利供热站，动迁用地面积11500平方米，动迁期限2002年5月10日至2002年5月30日。绥芬河市城乡规划管理局于2002年5月9日在上述通知单盖“审批专用章”。2002年5月10日，绥芬河市城乡规划管理局作出编号为XXXXXX建设用地规划许可证，根据《中华人民共和国城市规划法》第三十一条规定，经审核，本用地项目符合城市规划要求，准予办理征用划拨土地手续。建设用地规划许可证载明用地单位绥芬河市万事利公司，用地项目名称万事利供热站，用地位置XX路东、XX路北，用地面积11500平方米。附图及附件名称处载明1.动迁通知单及动迁位置图。注明：该证只能办理动迁手续，不作为建设用地规划许可证，待动迁完毕后办理规划用地手续。庭审中，原告称案涉房屋在划拨土地区域内。绥芬河市人民政府动迁管理办公室于2002年6月3日出具动迁回执单，根据绥规第XXXXXXX号通知单的要求，经动迁办复查，规定的动迁区域已于2002年5月30日全部拆迁完毕，请有关部门给予办理相应手续“供热站”。2002年5月23日，李某某与绥芬河市万事利经贸有限责任公司签订拆迁安置协议书，绥芬河市万事利经贸有限责任公司在XX路××、XX街以南建供热站，需要拆迁。被拆迁人李某某现持有合法房照48号（性质住宅），砖木结构，建筑面积85.91平方米，因建设需要同意拆迁。被拆迁人必须于2002年5月23日前迁出。2002年6月30日，（甲方）孙德春与（乙方）绥芬河市万事利物业管理有限责任公司签订房屋买卖协议，约定：1.具体位置及建筑面积：XX路北、XX路东，建筑面积为379.79平方米，三层楼；2.房屋售价及交款方式：33.1万元人民币（含院落内的附属设施），乙方购房时一次付清；3.乙方购买的楼房，由乙方负责办理该房屋的产权手续。协议签订后，2003年3月14日牡丹江建工集团有限公司万事利分公司给孙德春出具收据，交款单位孙德春（1单元302），收款方式“用动迁房款顶账”，“人民币陆万柒仟壹佰柒拾贰元正”，收款事由“收X区1#楼”；2003年4月24日牡丹江建工集团有限公司万事利分公司给孙德春出具收据，交款单位孙德春，收款方式“用动迁房款顶账”，“人民币贰万伍仟伍佰陆拾元正”，收款事由“收X区3#楼9#车库”；2003年5月16日，孙德春委托牛某某代收100000元并出具收据，收据记载“上款系动迁款此款是付给孙德春的动迁款”。2009年3月2日，原告付给被告现金40000元。庭审中，孙德春自认原告用绥芬河市M某街道南某局住宅楼2单元702室99.47平方米×800元，合计79576元抵顶案涉房屋房款；2003年3月14日，原告应收某小区X区X号楼X单元XXX室住宅楼及某小区X区X号楼XX号车库维修基金抵账2445元；2003年3月14日，原告应收被告某小区X区X号楼XX号车库停热费、物业费2324元，上述合计317077元。庭审中，原告陈述牡丹江建工集团有限公司万事利分公司、绥芬河市万事利经贸有限责任公司、绥芬河市万事利物业管理有限责任公司均具有独立的法人资格和独立账户，但都属于万事利集团。绥芬河市万事利物业管理有限责任公司称牡丹江建工集团有限公司万事利分公司出具给孙德春收据可以视为原告的付款行为。2003年5月19日，绥芬河市人民政府作出绥政土发[XXXX]XX号建设用地审批文件，同意绥芬河市万事利经贸有限责任公司在XX路东侧、XX街南占用国有土地存量5178.0平方米建供热站。此地块以划拨方式供地。望接文后，严格按照批准的用地界线、面积、用途使用土地。本院认为，根据已查明的事实，案涉房屋产权证记载房屋坐落于绥芬河市××街南，该区域系绥芬河市万事利经贸有限责任公司在XX路东侧、XX街南建供热站需要拆迁地块，即案涉房屋坐落在被拆迁范围内。原告虽然主张双方系房屋买卖合同关系，但其提交的交付购房款收据上却载明“用动迁房款顶账”。由此可见，原、被告因案涉房屋形成拆迁与被拆迁的法律关系，被拆迁人即被告已将被拆迁的案涉房屋交付给拆迁人即绥芬河市万事利经贸有限责任公司，原告以房屋和现金给付被告拆迁款，并已实际履行，故双方就案涉房屋拆迁安置补偿事宜已履行完毕。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，原告未举示充分证据证明就案涉房屋与被告达成了房屋买卖合同。综上，原告的诉讼请求不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款的规定，判决如下：驳回绥芬河市万事利物业管理有限责任公司的诉讼请求。案件受理费6265元，由绥芬河市万事利物业管理有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 长  周长寿审 判 员  李知慧人民陪审员  赵长青二〇二一年三月二十四日书 记 员  王 爽