河南省禹州市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1081民初8158号原告：王群姝，女，生于1954年2月14日，回族，住许昌市魏都区。委托代理人：王锟、李宁（实习），河南万朋律师事务所律师。被告：张国杰，男，生于1968年7月22日，汉族，住禹州市。原告王群姝诉被告张国杰合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王群姝委托代理人王锟到庭参加诉讼、被告张国杰经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王群姝向本院提出诉讼请求：1、判决被告张国杰协助原告到禹州市不动产登记中心将其名下的位于禹州市××××组两处房产（不动产号为：11××08号和11××09号）产权过户至原告名下。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年3月23日，王群姝与张国杰签订《合作协议》、2015年7月8日王群姝与张国杰签订《合同》，被告张国杰将其开办的位于禹州市顺店镇顺南村的禹州市育卓学校（现更名为禹州山林学校顺店分校）以395万元转让给王群姝。《合同》第五条出卖资产范围约定“本合同出卖资产为交割时禹州市育卓学校校园内一切动产和不动产……以实际面积为准。学校校园范围内以交割时学校实际占用的全部土地范围为准”。显然，禹州市××××组两处房产（不动产证号为：11××08号和11××09号）系学校校园范围实际占用的全部土地范围内的房产。原告王群姝对禹州市育卓学校校园内全部动产和不动产已经实际占有、使用、收益，没有及时办理两处房产产权过户手续是因为被告张国杰故意隐瞒了两处房产（不动产证号为：11××08号和11××09号）办理产权登记的事实。依据合同约定王群姝支付了对应价款，并经禹州市教育主管部门、民政部门备案，合同合法有效。苏君慧在贵院申请执行被执行人张国州、马红、罗晓娜、张世伟、张国杰民间借贷一案，2019年3月11日禹州市人民法院作出（2014）豫1081执1128号执行裁定“评估、拍卖被执行人张国杰名下位于禹州市××组（不动产证号为：11××08号和11××09号）房产两处”，王群姝才知道该两处房产办理的有不动产登记。原告不服该执行裁定书提出执行异议，经禹州市人民法院（2019）豫1081执异54号执行裁定书裁定如下“一、案外人王群姝的异议成立，二、撤销（2014）豫1081执1128号执行裁定书”。被告故意隐瞒了房产办理产权登记的事实并拒不配合原告办理房屋产权过户交易手续的行为严重侵犯了原告的合法权益，故提起诉讼。被告张国杰缺席未答辩。原告王群姝围绕诉讼请求提交了《合作协议》、《合同》、《关于禹州市育卓学校成立登记的申请》、禹州市育卓学校民办非企业单位登记手续一套、禹州市育卓学校证件一套、禹州市教育体育局“禹教体字[2015]366号”《关于禹州市顺店育卓学校等5所民办教育机构更换法人或更名的批复》、禹州山林学校顺店分校民办非企业单位变更登记手续一套、禹州山林学校顺店分校《民办非企业单位章程核准表》、《禹州山林学校顺店分校章程》、《证明》、禹州山林学校顺店分校组织机构代码证、《退出说明》、禹州山林学校顺店分校（原禹州市育卓学校）校园现状图、禹州市社会办学管理办公室、中共禹州市顺店镇教育总支委员会《禹州山林学校顺店分校（原禹州市育卓学校）现状说明》、禹州市人民法院（2019）豫1081执异54号执行裁定书、中原银行股份有限公司许昌府前街支行通用凭证、《房屋买卖合同》两份、河南省农村信用社《电（信）汇凭证》、禹州市银信典当有限责任公司《收到条》两份、2016年1月15日张国杰《借条》一份、2015年5月8日周战朝《收到条》一份、河南省国家税务局通用机打发票两份、2019年5月25日《证明》一份、2016年1月28日陈彩芳《证明》一份，2016年1月5日张国杰《借条》一份，2015年8月17日张国杰《收条》一份、2016年3月1日张国杰《欠条》一份、2016年2月27日张国杰《收到条》一份、张国杰、周战朝、孙玉川《收到条》一份、2017年2月16日张国杰《借条》一份、2016年9月5日张国杰《收条》一份、2017年3月9日郝丽《收到条》一份、中国农业银行卡交易明细清单一份、2017年8月30日郝丽《收条》一份、中国农业银行卡交易明细清单一份、2018年3月14日郝丽《收据》一份、2018年9月10日郝丽《收条》一份、2018年10月9日郝丽《收条》一份、中原银行卡交易明细清单一份、2019年4月29日郝丽《收条》一份，被告张国杰缺席，未对原告王群姝提交的证据进行质证，本院审查后对上述证据予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述，并结合经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年，被告张国杰开办的禹州市育卓学校取得民办学校办学许可证，禹州市育卓学校民办非企业单位登记证书上登记的法人代表为周战朝。2015年3月23日，原告王群姝与被告张国杰签订《合作协议书》一份，内容为“甲方：张国杰乙方：王群姝甲、乙双方本着合法、公正、互惠互利的原则，在平等自愿的基础上，经过友好的协商，达成协议如下：一、协议期限，本协议合作期限自2015年春季开学起至2031年秋季开学期结束。二、合作方式1、甲方在本协议生效后将育卓学校交给乙方全权承办经营。同时将育卓学校的土地使用证、校内两栋建筑的房产证、所有育卓学校的证件及印章交给乙方。甲方负责将育卓学校的法定代表人变更登记为乙方。2、乙方在全部接管学校后向甲方支付租金人民币贰佰肆拾万圆（2400000元）。3、乙方在全部接管学校后向甲方提供借款人民币伍拾贰万肆仟圆（524000元），自借款之日起利息按同期央行发布贷款利率计算。如甲方在本协议期限届满时未将本次借款之本息还清，则本协议自动向后延续，以欠款本息未偿还部分冲抵租金，租金以每年人民币壹拾伍万圆（150000元）计算……三、甲方权利与义务……5、协议期限内甲方不得就其在校内所拥有的动产、不动产设立抵押。6、协议期限内在甲方之前之后在校外发生的一切债权、债务全部由甲方负责处理、乙方概不负责……甲方：张国杰、乙方：王群姝2015年3月23日”。2015年7月8日，原告王群姝与被告张国杰签订《合同》一份，主要内容为“甲方：张国杰乙方：刘宗照、王群姝……一、学校概况禹州市育卓学校系张国杰个人出资创立的民营学校。学校经营的范围是：幼儿小学初中教育……二、出卖出资权利的形式甲方自愿将其所享有的禹州市育卓学校的全部出资额所对应的权利义务整体出卖给乙方，乙方整体受让甲方的出资额后，由乙方替受甲方成为目标学校的完全出资者。学校的举办者变更为乙方。三、整体出卖目标学校出资额的价款：乙方向甲方支付人民币395万元整。由于甲、以双方已于2015年3月23日签订《合作协议书》，乙方基于《合作协议书》已向甲方支付过303.4万元，因此本合同剩余价款为395万元-303.4万元＝91.6万元。四、价款支付方式：乙方在出卖手续全部办理完成后分期向甲方支付剩余91.6万元价款。五、出卖资产范围本合同出卖资产为交割时禹州市育卓学校校园内一切动产和不动产，其中不动产包括3栋楼房，建筑面积分别为1740㎡、1080㎡、3680㎡，15间平房，建筑面积分别为75㎡、30㎡、90㎡，以实际面积为准。学校校园范围以交割时学校实际占用的全部土地范围为准。甲方保证在出卖时，学校范围拥有的全部资产均未设置抵押、担保。六、变更登记事宜甲方应按国家有关规定提供乙方签署相关变更登记所需的手续，负责在本合同生效后三个月内为乙方办理学校变更登记手续，最长不得超过半年。包括办学许可证、组织机构代码证、法人登记证、房屋产权证等所有与学校相关的证件变更事宜……七、权利义务的转移本合同生效之日起，甲方对禹州市育卓学校及其附带财产所享有的一切权利及承担的义务出卖给乙方，乙方依法正式对目标学校享有出资者的所有权利及承担义务……甲方：张国杰乙方：刘宗照，王群姝2015年7月8日”。自2015年3月23日起，原告王群姝通过向被告张国杰指定的收款人付款、代被告张国杰偿还借款、向被告张国杰提供借款、垫付工资等形式共计支付款项400万元。2015年11月16日，禹州市教育体育局作出禹教体字[2015]366号文件，内容显示“同意禹州市顺店育卓学校变更法人及校名，新法人代表王群姝，新校名为禹州山林学校顺店分校，学校原债权债务由举办人张国杰承担，自更换法人之日起，学校的债权债务由王群姝承担”。同年11月20日，禹州市育卓学校变更为禹州山林学校顺店分校，法定代表人由周战朝变更为原告王群姝。2019年3月8日，刘宗照退出禹州山林学校顺店分校经营。2019年8月19日，禹州市社会办学管理办公室、中共禹州市顺店镇教育总支委员会共同作出禹州山林学校顺店分校（原禹州市育卓学校）现状说明，内容显示“学校自创办时楼房四栋至今已18年……[0000008]系学校餐厅楼、教师办公楼1152.6㎡，共三层。[0000009]系女生宿舍楼、浴池、操作间346.48㎡，共两层”。在本院执行申请执行人苏君慧与被执行人张国州、马红、罗晓娜、张世伟、禹州市育卓学校民间借贷纠纷一案中。2015年5月22日被告张国杰自愿为被执行人提供担保，2016年11月21日本院查封被告张国杰名下位于禹州市××学校的两处房产（房产证号：11××08、11××09号）。2019年3月21日，本院评估、拍卖上述两处房产，原告王群姝于2019年4月18日向本院出执行异议，本院于2019年7月3日作出（2019）豫1081执异54号执行裁定书，裁定“一、案外人王群姝异议成立、二、撤销（2014）豫1081执1128号执行裁定书”。原告王群姝认为被告张国杰隐瞒了涉案两处房产办理房产登记的事实并拒不配合原告办理房产过户手续，为此起诉来院。另查明，不动产权证号为11××08的房产存在抵押情况，抵押权人为禹州市花石农村信用合作社，债权数额为500000元，债务履行结束日期为2003年10月16日。本院认为，原告王群姝与被告张国杰之间签订的《合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当受到法律保护，各方当事人均应按照约定全面履行合同义务。现原告王群姝已按约定向被告张国杰支付了全部合同价款，被告张国杰应当配合原告王群姝办理包括房屋产权证在内的学校相关证件的变更事宜，将涉案房产过户至原告王群姝名下，但被告张国杰至今并未履行上述合同约定的义务，已经违约，应当承担继续履行合同的责任。但经本院核实，不动产权证号为11××08的房产设定有抵押，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。本案中，原告王群姝并未提供证据证明被告张国杰在转让抵押财产时征得了抵押权人的同意，也无证据证明被告张国杰已经清偿了债务。因此在11××08号房产上设定的抵押权未注销的情况下，本院暂不宜准许被告张国杰协助办理该处房产的过户。关于11××09号房产，原告王群姝要求被告张国杰协助办理过户登记的诉请，符合法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张国杰于本判决生效后十日内，协助原告王群姝办理位于禹州市顺店镇顺南村13组的房产（不动产权证号：××号）的产权过户手续。二、驳回原告王群姝的其他诉讼请求。本案受理费减半收取100元，保全费4270元，共计4370元，由被告张国杰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  张贵云二〇二一年三月八日法官助理李瑞芳书记员李欢