河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫15民终871号上诉人（原审被告）：姜拥军，男，1971年1月15日出生，汉族，住信阳市浉河区。委托诉讼代理人：舒战峰，河南天宾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孔祥宝，男，1962年7月28日出生，汉族，住光山县。被上诉人（原审被告）：信阳双龙房地产开发有限公司。法定代表人：曾广霞，系公司经理。委托诉讼代理人：刘继有，系公司员工。委托诉讼代理人：杨国富，系公司员工。被上诉人（原审被告）：胡俊，男，1984年8月2日出生，汉族，住信阳市浉河区。被上诉人（原审被告）：肖军，男，1983年11月17日出生，汉族，住信阳市平桥区。上诉人姜拥军因与被上诉人孔祥宝、信阳双龙房地产开发有限公司、胡俊、肖军房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省信阳市浉河区人民法院（2020）豫1502民初5782号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人姜拥军的委托诉讼代理人舒战峰，被上诉人孔祥宝，被上诉人信阳双龙房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘继有、杨国富，被上诉人肖军到庭参加诉讼，被上诉人胡俊经本院传票传唤未在规定时间到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。姜拥军上诉请求：1、请求人民法院判决撤销（2020）豫1502民初5782号民事判决书，发回重新审理或改判上诉人不承担还款责任；2、本案诉讼费由被上诉人全部承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清、证据不足。1、一审认定孔祥宝按照约定支付购房款，姜拥军给孔祥宝出具收据，即判决姜拥军承担还款责任，是错误的。首先，一审判决应当查清买受人孔祥宝是否按照约定支付了购房款，因为姜拥军没有收到孔祥宝支付的购房款；其次，孔祥宝是否与胡俊之间发生相关的交易行为，且是否已经实际履行，目前也没有证据予以证明；最后，孔祥宝与胡俊、肖军之间涉嫌恶意串通，损害第三人姜拥军的利益。2、就本案的房屋买卖合同，姜拥军并非房屋买卖合同的当事人。孔祥宝先与胡俊、肖军签订房屋买卖合同，签订时间不明。2018年2月12日孔祥宝又与双龙公司签订认购协议，姜拥军也不是合同当事人。本案实际发生交易的是孔祥宝和胡俊、肖军，并非姜拥军。3、被上诉人孔祥宝没有证据证明，向姜拥军支付过购房款，即双方签订的认购协议并未实际履行。姜拥军出具了收款收据，是基于双龙公司需全款购房入账，并非是因为收到购房款的行为。被上诉人胡俊与孔祥宝之间发生交易，因胡俊欠孔祥宝的房款无力支付，便以姜拥军所有的双龙公司的房屋抵债。但是胡俊并未向姜拥军支付房款。根据胡俊提供的证据显示，胡俊与姜拥军之间经常有债务往来，但与本案没有关系。现有证据不能证明胡俊、肖军已经向姜拥军支付了全部的房款。4、一审认定姜拥军出售房屋的行为属于超越代理权的无效行为，是错误的。根据一审查明的事实和双龙公司提交的证据显示，姜拥军有权处分该房屋。一审判决以此为由，判决姜拥军承担责任，没有法律依据和事实依据。因此，一审判决认定事实不清，证据不足，上级人民法院应当予以纠正。二、一审判决适用法律错误，导致判决错误。1、本案并非单纯的房屋买卖合同纠纷，涉及到孔祥宝与胡俊、肖军的买卖合同纠纷，以物抵债的纠纷，并涉及到债权债务的转让行为。一审判决应当在查清本案多个法律关系的基础上，并根据履行的情况，才能作出正确判决。但是，一审仅凭姜拥军出具的一份收据，即认可其收到购房款，并判决其承担责任，是错误的。2、《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条规定的是合同无效及后果的问题。一审没有查明案件事实，认定合同无效，判决姜拥军返还收取的财产，是错误的，因为姜拥军没有收到购房款。根据胡俊的陈述，其有部分款项是转给石中星，在没有得到姜拥军认可的情况下，不能认定是转给姜拥军的购房款。综上，一审认定事实不清、证据不足，适用法律错误，导致判决错误，请求上级人民法院查明案件事实，纠正一审错误的判决。孔祥宝辩称，姜拥军的购房款是肖军、胡俊代付的，是在信阳双龙房地产开发有限公司售楼部一次性付清的，中间的转账记录、转款凭证肖军、胡俊已经提交给一审，我作为普通老百姓在售楼部买方很正常，双龙公司的会计给我们签订协议承诺一周内来换购房合同，后来我们去找，就以各种理由推脱不换了。去派出所报案时，派出所称双龙公司同意姜拥军卖房。我认为姜拥军在双龙公司售楼部收款，姜拥军和双龙公司应当承担退换房款的义务。信阳双龙房地产开发有限公司辩称，一、一审认定双龙家苑项目部与孔祥宝签订的《认购协议》无效是正确的。双龙家苑项目部只是临时机构，在没有授权的情形下无权对外签订《认购协议》出售拟建房屋，双龙家苑也尚未建设，未取得售房许可证，应当无效。二、信阳双龙房地产开发有限公司没有授权任何组织或个人对外销售拟建房屋。双龙家苑是棚户区改造工程，承建方是河南巨力建设工程有限公司，双方签订的《建设工程施工合同》明确约定工程不再进行转包及违法分包。除此之外，双龙公司未委托任何组织和个人进行施工，也未委托他人销售房屋。对于本案《认购协议》，双龙公司不予认可。三、双龙公司没有收取孔祥宝的购房款，也未向其出示任何收款凭证，孔祥宝诉请双龙公司退还746570元，事实不清，证据不足。肖军辩称，姜拥军的购房款是我们全款交的，一部分现金，一部分转账，一部分货物，包括酒水以及四十多万的红木家具，姜拥军先写了订房协议，注明全款已经付清，孔祥宝拿着订房协议办理了认购协议，随后姜拥军出具了全款收据。我认为这个交易是明白清楚的，姜拥军应当承担全部退款责任。胡俊经本院传票传唤，未在规定时间参与诉讼，也未向本院提交书面答辩状。孔祥宝向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告签订的《认购协议》无效；2、判令被告返还原告购房款746570元。一审法院认定事实：原告孔祥宝在平桥区××房，出卖给被告肖军、胡俊。后在被告肖军、胡俊介绍下，2018年2月12日，原告孔祥宝与被告信阳双龙房地产开发有限公司签订《认购协议》一份，约定原告孔祥宝购买被告信阳双龙房地产开发有限公司“双龙佳苑”项目3号楼1单元2302号房屋，面积135.74平方米，约定房屋按建筑面积计价销售，单价为5500元／平方米，房屋总价款为746570元。落款处，出卖方双龙家苑项目部盖章，买受方孔祥宝签名。被告姜拥军向原告孔祥宝出具收据一份，载明：收到孔祥宝房款746570元，“双龙家苑”项目3号楼1单元1701号房屋，面积135.74平方米，全款已付清。该收据加盖河南巨力建筑工程有限公司“双龙家苑”项目章和信阳鑫祥瑞实业有限公司章。后因被告未交付房屋，原告诉至法院。另查明，被告姜拥军与河南巨力公司系挂靠关系。被告姜拥军系信阳鑫祥瑞实业有限公司的法定代表人，占有该公司100％的股份。“双龙佳苑”棚户区改造项目2#、3#、6#、7#楼系被告信阳双龙房地产开发有限公司开发，被告河南巨力建筑工程有限公司承建。截至本案开庭时“双龙家苑”项目尚未取得商品房预售许可证。一审法院认为，公民、法人合法的民事权益应受法律保护。本案中的认购协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且买受人已经按照约定支付购房款，姜拥军也向原告出具收款收据，该认购协议应当认定为商品房买卖合同。但截至本案开庭时被告未取得商品房预售许可证，故该认购协议应属于无效合同。《认购协议》自始无效，因该合同取得的财产即购房款746570元，出卖方姜拥军应当返还。故原告请求确认《认购协议》无效及返还原告孔祥宝购房款746570元，法院应予以支持。在此次房屋买卖行为中，认购协议和收款收据均由被告姜拥军出具，并加盖“双龙家苑”项目部公章，但项目部作为临时性的派出机构，仅限于“双龙家苑”项目的建设活动，在没有得到被告信阳双龙房地产开发有限公司授权的情况下，被告姜拥军所进行的出售房屋的行为应为超越代理权限的行为。在公司没有追认的情况下应属无效行为，本案中被告双龙房地产开发有限公司不应承担该行为的法律后果，故被告姜拥军应对上述746570元购房款承担退还的责任。原告要求被告胡俊、肖军共同承担返还财产的诉讼请求，理由不充分，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、被告姜拥军应于判决生效后十日之内一次性退还原告孔祥宝购房款746570元；二、驳回原告孔祥宝的其他诉讼请求。本案受理费11265.70元，减半收取5632.85元，由被告姜拥军负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人姜拥军提交欠条一张，拟证明肖军欠姜拥军422512元易货公司积分，姜拥军可以在易货公司使用积分购买商品，肖军、胡俊并未支付房款给姜拥军；提交浉河区人民法院（2019）豫1502民初2723号卷宗材料一组，拟证明胡俊、肖军为支付房款给姜拥军，胡俊、肖军伪造证据材料，重复使用证据，虚假诉讼。被上诉人孔祥宝质证称，证据是合法的，款项是肖军、胡俊代付的，怎么付的我不清楚。被上诉人信阳双龙房地产开发有限公司质证称，对真实性没有异议，对其证明目的没有异议。肖军质证称，对真实性无异议，欠条是真的，姜拥军可以用积分购买东西，但是其称未支付房款是假的，姜拥军本人或他人多次拿过货物，均有签名记录；对卷宗材料的真实性无异议，在另案中用过这些证据。对上述证据，本院认定如下：1、对于欠条，真实性当事人没有异议，本院予以认定，该证据能够证明肖军和姜拥军存在其他债权债务关系，肖军欠付姜拥军积分且姜拥军可以凭借积分在肖军处购买货物的事实；对于浉河区人民法院（2019）豫1502民初2723号卷宗材料，真实性本院予以认定，经核实，另案转款金额和本案证据显示的转款金额一致，应当认定肖军、胡俊在本案一审中提交的银行转账凭证已经在另案中作为转款证据予以使用。二审庭审另查明，1、孔祥宝并未直接支付给姜拥军购房款；2、孔祥宝通过银行转账支付肖军、胡俊100000元，通过签订《房屋买卖协议》以房子抵付给肖军、胡俊60万元，另向胡俊出具8万元借条；3、肖军认可收到孔祥宝100000元款项以及和胡俊共同持有80000元借条的事实，但否认占有孔祥宝抵付的房屋；4、案涉收据由肖军、胡俊从姜拥军处取得后转交给孔祥宝持有；5、肖军认可和姜拥军就双方之间的债权债务并未结算。二审查明的其他事实与一审基本一致。本院认为，根据本案查明事实，案涉《认购协议》具备商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同，由于案涉房屋并未取得商品房预售许可证，《认购协议》上加盖的公章为“双龙家苑项目部”，而信阳双龙房地产开发有限公司并不认可姜拥军有权以“双龙家苑项目部”的名义出售案涉房屋，因此一审认定《认购协议》无效正确。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。由于《认购协议》无效，因此基于《认购协议》取得的财产应当予以返还。本案中，虽然姜拥军出具收据载明收到孔祥宝房款746570元，但由于姜拥军已经辩称该收据是基于入账而出具，实际并未收到孔祥宝购房款，因此应当由孔祥宝举证证明其已经向姜拥军支付全部购房款。由于二审庭审中，孔祥宝认可其并未向姜拥军支付过购房款，只是以通过向肖军和胡俊汇款、签订协议以房抵付以及出具借条之后由肖军、胡俊代付购房款，肖军、胡俊也辩称其已经将购房款支付给姜拥军，但由于姜拥军不认可收到肖军、胡俊代付的购房款，因此肖军、胡俊应当承担相应的举证证明责任。通过二审查明事实，由于肖军、胡俊在一审中提交的中国民生银行转账凭证已经在浉河区人民法院（2019）豫1502民初2723号房屋买卖合同纠纷案中由肖军、胡俊提交用于证明支付案外人秦永霞的购房款且被浉河区人民法院采信，因此该转账凭证所涉及的款项不能认定为本案肖军、胡俊代孔祥宝支付购房款；由于二审中姜拥军提交的《欠条》足以证明肖军欠其易货积分且姜拥军可以在肖军处使用积分购买货物，肖军对此也予以认可，因此肖军、胡俊在本案中提交的易货凭证所涉款项也不足以证明是用于支付孔祥宝的购房款。同时，肖军、胡俊提交的转账凭证所涉及款项的转账时间以及易货凭证的出具时间和本案《收据》的出具时间也不能对应，肖军也认可其和姜拥军之间的债权债务关系并未进行结算，因此肖军、胡俊在本案中提交的证据并不足以证明其已经向姜拥军代付了孔祥宝的购房款。综上，由于孔祥宝认可其并未向姜拥军支付购房款，肖军、胡俊提交的证据也不足以证明其向姜拥军代付了孔祥宝的购房款，肖军、胡俊也没有其他的证据证明已经向姜拥军支付本案所涉购房款，因此孔祥宝要求姜拥军退还购房款746570元没有充分的事实依据，依法不应支持。故姜拥军关于原审认定事实错误的上诉理由部分成立，一审因认定事实错误导致适用法律错误，判决结果不当，本院予以纠正。对于肖军、胡俊和姜拥军之间的债权债务关系，由于双方并未进行结算，故双方可以另行解决。虽然孔祥宝在本案中也要求肖军、胡俊退还购房款，但由于孔祥宝是基于《认购协议》提起诉讼并要求返还购房款，而肖军、胡俊并非该《认购协议》的一方当事人，因此肖军、胡俊在本案中不应承担责任。对于肖军、胡俊和孔祥宝之间基于100000元银行转账、房屋买卖合同以及80000元借条所产生的纠纷，孔祥宝可以另行主张权利。综上所述，姜拥军的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、撤销河南省信阳市浉河区（2020）豫1502民初5782号民事判决第一项；二、确认姜拥军以“双龙家苑项目部”名义和孔祥宝于2018年2月12日签订的《认购协议》无效；三、维持河南省信阳市浉河区（2020）豫1502民初5782号民事判决第二项，即：驳回孔祥宝的其他诉讼请求。一审案件受理费11265.7元，减半收取5632.85元，由孔祥宝负担2816.43元，姜拥军负担2816.42元。二审案件受理费11265.7元，由孔祥宝负担5632.85元，姜拥军负担5632.85元。二审案件受理费100元，由丁文斌负担。本判决为终审判决。审判长  朱峰审判员  马勇审判员  姚涛二〇二一年三月二十四日法官助理魏静书记员李鸿杰