中华人民共和国北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初3170号原告：北京信卫物业管理有限公司，住所地北京市顺义区空港街道丽来花园3区108栋101-01室，统一社会信用代码91110113671701529T。法定代表人：徐建东，董事长。委托诉讼代理人：赵博，北京市博融律师事务所律师。委托诉讼代理人：马雪玲，女，1986年8月20日出生，汉族，北京信卫物业管理有限公司员工，公民身份号码×××。被告：陈伟刚（WeigangChen），男，1970年11月3日出生，美国籍，住北京市顺义区，工作单位北京汽车股份有限公司。委托诉讼代理人：沈臻荣（ZhenrongShen）（被告陈伟刚之妻），1973年4月4日出生，美国籍,工作单位北京市顺义区国际学校，住北京市顺义区。原告北京信卫物业管理有限公司与被告陈伟刚物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京信卫物业管理有限公司之委托诉讼代理人赵博、马雪玲，被告陈伟刚之委托诉讼代理人沈臻荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京信卫物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2017年5月1日至2020年6月30日的物业服务费115240元；2.判令被告向原告支付逾期交纳物业服务费的违约金（每逾期一日按每月应缴费用的万分之一计算，计算至实际履行之日，截止2020年1月31该违约金为4643.53元）；3.判令被告支付律师费2000元；4.判令诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系北京市顺义区天竺镇薛大人庄村丽来花园的物业管理公司，被告系北京市顺义区×××号房屋业主。被告与北京市顺义区×××开发商北京长乐房地产开发有限公司签订了《北京市商品房预售合同》（包含附件七《前期物业管理服务合同》）。原告依《前期物业管理服务合同》的约定，向被告提供了相应的物业服务，但被告一直没有交纳2017年5月1日起至2020年6月30日期间的物业管理服务费，共计115240元。期间，原告多次催要未果。根据《前期物业管理服务合同》第五章第九条第3款之约定，原告对业主逾期交纳物业管理服务费的收取违约金，违约金自逾期之日起满两个月之日起计，每逾期一日按每月应缴纳费用之万分之一计算，截止2020年1月31日，该违约金为4673.53元。被告的上述欠费行为严重违反了《前期物业管理服务合同》的约定，损害了原告的利益，也对×××小区正常的物业管理活动产生了极为不利的影响，为维护原告自身的合法权益×××小区全体业主的整体利益，现依法提起诉讼。被告陈伟刚辩称，认可被告系涉诉房屋业主，认可建筑面积383.88平方米，认可拖欠物业费，但原告提供的物业服务不到位，故不同意原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告系北京市顺义区×××所有权人，建筑面积383.88平方米。2013年7月7日，北京宝苑房地产开发有限公司（出卖人）与被告（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，双方约定如下：第二十四条前期物业服务，（一）出卖人依法选聘的物业服务企业为北京信卫物业管理有限公司；（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为人民币7.9元/月/平方米（建筑面积）。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费……（四）物业服务内容（前期物业服务合同、临时管理规约）见附件七。买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约。《北京市商品房预售合同》附件七《前期物业管理服务合同》（甲方为北京宝苑房地产开发有限公司、乙方为北京信卫物业管理有限公司）第二章第四条约定：物业管理服务期限为三年，自本物业第一位业主入住之日起算。委托期限届满而甲、乙双方尚未签订新合同的或业主大会未选聘新的物业管理服务企业的，本合同将继续履行。第五章第九条物业管理服务费约定：……2.在业主办理其专有单元交接手续当日，由乙方委托甲方向业主收取半年的首期物业管理服务费，并于以后每半个缴费年度（每年为一个缴费用年度）的第一天或之前向乙方预缴下一个半年的物业管理服务费。3.对业主逾期交纳物业管理服务费，按《规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起满两个月之日起计，每逾期一日按每月应缴费用之万分之一计算。4.本物业的物业服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费标准：人民币7.9元/平方米/月，按照该单元建筑面积计算，由信卫物业按年度向业主收取。《临时管理规约》第三章第五条第一款约定：任何业主若未能在缴费期限到期日起七日内支付本规约项下须支付之管理服务费或任何款项，物业服务企业有权采取任何下列行动追讨欠交的款项、滞纳金及违约金，并收取附加费用，附加费用包括但不限于追讨欠款之行政及法律费用（包括律师费用在内），违约金自逾期之日满两个月之日起计，每逾期一日按每月应缴费用之万分之一计算。2015年12月1日，被告签署了物业管理确认函，确认遵守《前期物业管理服务合同》和《临时管理规约》中的全部管理规则和管理制度。双方一致确认涉诉房屋交房日期为2015年10月26日；确认被告已经交纳了2015年10月26日至2017年4月30日期间的物业服务费，2017年5月1日之后的物业服务费未交纳。原告称其第一项诉讼请求2017年5月1日起至2020年6月30日期间的物业管理服务费115240元的计算方式为383.88平方米×7.9元/月/平方米×38个月=115240元；第二项诉讼请求的违约金是按照《前期物业管理服务合同》的约定，自逾期之日起满两个月之日起计，每逾期一日按每月应缴费用之万分之一计算；原告就其第三项诉讼请求的律师费2000元，提交《委托代理合同》、律师费发票，证明其已经实际支出2000元律师费。被告就其辩称意见，提交了微信聊天截图、照片、录音，证明被告并非恶意拖欠物业服务费，不同意支付违约金及律师费；证明原告推诿塞责、不积极主动解决被告上报的各项问题、态度冷硬、业务不精，被告照片显示公共车道顶棚长期漏水，被告称报修多次，原告均以会联系开发商维修为由至今未解决；被告照片显示涉诉房屋外墙皮脱落，被告称报修后，原告至今未解决且无任何能修或不能修的回复；被告照片显示小区存在违建，称此前系原告管理不到位导致2018年前违建严重，在政府部门介入后，原告才加强管理，但至今仍有违建；被告称其在已经提交申请单的情况下，2年的时间内自家车辆均无法直接在小区出入口自动抬杆进出，多次找物业各级人员反映均无人解决，直至2年后才予以解决处理。被告对于证据的真实性均认可，但不认可微信聊天截图的证明目的；认可公共车道顶棚漏水，但称房屋质量及公共区域漏水属于开发商的维保责任，原告已经多次找开发商维修，但开发商一直推脱；认可小区在2017年前违建较多，但已经陆续在拆除，现在小区内仍有此前遗留违建，无新增违建，称已经就违建问题提出民事诉讼，但因已经有行政机关介入，故民事诉讼被驳回，原告就此提交了民事裁定书，被告认可其真实性。上述事实，有原告提交的《北京市商品房预售合同》《前期物业管理服务合同》《临时管理规约》、房屋产权登记信息、物业管理确认函、律师函、委托代理合同、发票，被告提交的微信聊天截图、照片、录音及本院调取的不动产登记信息、质证笔录、庭审笔录等在案佐证。本院认为，被告作为×××小区的业主，原告为被告所在的小区提供了相应的物业服务，被告作为物业服务的受益人理应按照物业服务合同的约定及时履行向被告交纳物业服务费的义务。原告主张的物业服务费的计算方式及数额符合合同约定，但根据被告庭审陈述及所提交证据，可以认定原告在履行合同中存在瑕疵，故本院对原告主张的物业服务费的数额酌情予以扣减。关于原告主张的违约金及律师费，因被告并非单方恶意拖欠物业费，故对于原告主张的违约金及律师费，本院不予支持。应当指出的是，针对本案诉讼过程中所反映出相关物业服务问题，本院建议原告加大服务意识，增强公共区域及设备的维护力度，更多赢得业主对物业服务的理解与支持，让业主享受宜居有序的生活环境。同时，小区业主也应换位思考，按时交纳物业费用，使物业服务进入良性循环状态，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告陈伟刚于本判决生效之日起七日内给付原告北京信卫物业管理有限公司2017年5月1日至2020年6月30日的物业服务费107052.61元；二、驳回原告北京信卫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1369元（原告北京信卫物业管理有限公司已预交），由原告北京信卫物业管理有限公司负担148元；由被告陈伟刚负担1221元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  杨 娇二〇二一年三月十九日法官助理  倪晓铭书 记 员  苏丽媛