广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初4963号原告：何海明，男，1971年1月24日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。被告：王金文，男，1976年1月20日出生，汉族，身份证住址江西省上饶市余干县。原告何海明与被告王金文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月6日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何海明、被告王金文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何海明向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金及水电费等58,828元（其中，租金51,150元、水电费等23,678元、2018年前欠款14,000元，以上三项合计88,828元冲减押金12,000元及设备款18,000元后尚欠58,828元）；2、判令被告向原告支付逾期付款违约金223.39元（以58,828元为本金，从2020年10月1日起按全国银行间同业拆借市场2020年5月20日公布的1年期贷款基础利率即年利率3.85%计算，暂计至2020年11月5日，最终计至被告付清全部欠款之日）；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由如下：2018年3月28日，原告为甲方、被告为乙方，双方签订了一份《房屋（场地、设施）租赁合同书》，约定被告租用原告位于广州市白云区西苑路14号堡狮隆三栋一楼3106室（自编，面积约300平方米）经营服饰厂，为期三年，从2018年4月1日起至2021年3月31日止，每月租金9,300元，两年后递增10%（即10,230元/月）。被告在租赁使用原告房屋的过程中，被告以各种理由拖欠原告的租金、水电费及其他费用共计88,828元。鉴于被告因经营不善，无法支付租金、水电费等费用，原告出于对被告的理解和同情，才没有按被告违约处理，同意提前解除合同及退回被告的租赁押金12,000元。双方于2020年9月30日签订《解除合同协议书》，明确约定被告欠原告88,828元，冲减押金12,000元及被告设备款18,000元后，被告欠原告58,828元。由于被告拒不履行还款义务，原告遂提起本案诉讼。被告王金文辩称：被告因疫情影响导致经营不善。被告是在2020年9月1日前因欠租被工业区强制逐出，被迫停产，工厂设备被没收，故对9月份房租不予认可。对于原告主张的14,000元喝茶费，该费用属于不正当收费，被告之前已交纳13,000元。吴志浩以解除合同为由要被告签名方可解除，故被告对原告列出的租金数额有异议，不同意支付原告主张的欠款14,000元及9月份的租金和水电费。经审理查明：2018年4月1日，吴志浩（代原告，甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋（场地、设施）租赁合同书》，约定：甲方将座落西苑路14号堡狮隆三栋一楼3106室出租给乙方作厂房经营使用；出租期限3年，自2018年4月1日起至2021年3月31日止；租用房屋（含公摊）面积约为300平方米，乙方向甲方支付每月租金标准为9,300元，租金两年内不变，2020年4月1日起递增10%，即10,230元/月；乙方在签约时交给甲方18,600元作为房屋、水电费保证金，合同期满时乙方在付清水电费、租金和管理费等费用及没有违约的情况下保证金可无息退回；乙方在每月5号前向甲方缴交当月租金及水电费、管理费等所有费用，超过10天仍未按期交清的，则乙方同意甲方即时停水停电处理（造成任何损失与甲方无关），期间乙方必须缴完所欠的租金和水电费用才能开电；如经停水停电处理后2天仍拖欠费用的，甲方有权即时终止合同，收回房屋或场地再出租，其保证金不退回，一切后果由乙方承担，等等。合同签订后，原告将案涉房屋交付被告使用，被告支付租金至2020年4月，自2020年5月起开始欠付租金。2020年9月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《解除合同协议书》，约定乙方租赁甲方西苑路14号堡狮隆三××号房屋（甲方委托吴志浩代签），因为个人经营原因，无法继续经营生产下去，经双方协商后同意解除合同；乙方承诺在2020年10月1日前搬清厂房内属于乙方的私人物品（不包含任何机器设备），超出上述搬迁日期后继续占用厂房的，按合同租金的双倍计收占用费；办理退租相关手续涉及以下内容，被告承租涉案场地截至2020年9月30日欠原告租金、水电费及其他费用共88,828元（1.2018年以前欠14,000元；2.2020年5月租金、水电费等15,116元；3.2020年6月租金、水电费等14,979元；4.2020年7月租金、水电费等14,541元；5.2020年8月租金、水电费等14,731元；6.2020年9月租金、水电费等15,461元）；乙方承诺按以下方式还款，原本厂房有押金12,000元冲减欠款，机器设备抵押给甲方，抵押金额18,000元，还欠金额58,828元，等等。其中，协议书中乙方承诺具体还款期限一栏未填写内容。庭审中，原告陈述被告的租金实际支付至2020年4月，自2020年5月起开始拖欠租金；原告已就被告2020年2月和4月的租金各减免半个月租金；双方在9月30日签订协议书，被告可以搬走个人物品，但被告并无联系原告，且原告也没有对被告采取停水、停电和采取锁门措施。被告确认其自2020年5月起开始拖欠租金以及原告已减免2020年的2月和4月各半个月租金的事实，但抗辩认为其自2020年8月30日起已停止经营，工厂被工业区收回，工厂设备已抵押给原告，故不同意支付2020年9月份的租金。对于解除合同协议书中欠款明细所列“2018年以前欠14,000元”的款项内容，原告陈述该款项是以前合同剩下的结算款；被告抗辩认为该款项为“喝茶费”，其已支付13,000元，本案不同意支付该款项。经本院发函查询，广州市规划和自然资源局复函涉案厂房即本市西苑路14号堡狮隆三栋一楼3106室暂未查到《建设工程规划许可证》信息。另查，对于本案的诉讼，吴志浩出具书面声明，确认其与被告签订的《房屋（场地、设施）租赁合同书》中出租方的权利义务包括所有收益均归原告所有。庭审中，被告对原告为案涉合同实际出租方的权利义务主体身份无异议。以上事实，有房屋（场地、设施）租赁合同书、解除合同协议书、声明书、复函以及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告与被告就未取得建设工程规划许可证的物业签订的《房屋（场地、设施）租赁合同书》，违反法律法规强制性规定，应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。由于本案租赁合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，原告要求被告支付的租金应为房屋占有使用费。对于使用费的认定，原、被告于2020年9月30日签订了解除合同协议书，双方对合同解除及物业交接进行约定，对租赁合同解除后的款项进行结算，属于解决争议方法的条款，双方可遵照履行。根据解除合同协议书明确的双方就场地租赁关系的解除交接及被告欠付租金、水电费的期间和具体金额，故被告应按核对的月份和金额支付拖欠的使用费和水电费为74,828元（15116+14979+14541+14731+15461）。按双方约定的结算方式，即抵扣被告已支付的押金12,000元和机器设备抵押金18,000元，被告尚应支付44,828元。对于原告就欠付租金及水电费主张的违约金，由于双方合同无效，原告主张的违约金应为逾期付款利息，被告应支付的利息以44,828元为基数，自原告主张之日起（即2020年11月20日）起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止。对于原告根据解除合同协议书主张支付的“2018年以前欠14,000元”，由于原、被告之间的租赁关系自2018年4月起建立，原告既不能说明该费用的性质和内容，亦不能举证和说明该费用的发生与本案租赁关系之间的关联性。根据本案租赁法律关系的适用，在被告明确不同意支付该费用的情况下，本院对原告该部分诉讼请求本案不予调处。对于被告抗辩的2020年9月份租金，根据双方签订的解除合同协议书就租赁房屋的交接时间（2020年10月1日前）的约定，本院认定被告已于2019年9月30日腾空涉案租赁房屋。租赁场地交接需要租赁双方相互配合才能进行，结合解除合同协议书的签订以及双方的陈述意见，在被告未能就其抗辩事由予以合理举证的情况下，本院认定被告应当向原告支付至2020年9月30日的房屋占有使用费，故对被告该抗辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起十日内，王金文向何海明支付房屋占有使用费和水电费共44,828元以及利息（利息应以44,828元为基数，自2020年11月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际支付之日止）；二、驳回何海明的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费638元，由何海明负担154元（已交纳），王金文负担484元（于本判决生效之日起十日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  陶向军二〇二一年三月十日书记员  苏秋雅