广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0105民初320号 原告：谈小红，女，1968年2月16日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：林树兰。 被告：广西四汇江源置业有限公司，住所地南宁市青秀区金湖路61号佳得鑫水晶城D座1103号房，统一社会信用代码91450103MA5LB2QH56。 法定代表人：陈书流，经理。 被告：南宁市江南区，住所地南宁市江南区定强路与齐贤路交汇处东北侧。 负责人：黎济盈。 原告谈小红与被告广西四汇江源置业有限公司（以下简称四汇江源公司）、南宁市江南区房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后,依法适用简易程序于2021年2月25日公开开庭进行了审理。原告谈小红及其委托诉讼代理人林树兰到庭参加诉讼；被告四汇江源公司、被告南宁市江南区经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 —2— 原告谈小红向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认原被告双方于2018年4月7日签订的盛世嘉园《合作建房合同》无效；2.请求判决两被告返还原告向其支付的合作建房款415867元（其中：定金20000元、首付款126777元、第二期房款97851元、第三期房款97851元、第四期房款73388元）及支付资金占用利息（以20000元为基数，按银行利率的24%计算，自付款之日起计至本案执行完毕之日止；以126777元为基数，按银行利率的24%计算，自付款之日起计至本案执行完毕之日止；以97851元为基数，按银行利率的24%计算，自付款之日起计至本案执行完毕之日止；以97851元为基数，按银行利率的24%计算，自付款之日起计至本案执行完毕之日止；以73388元为基数，按银行利率的24%计算，自付款之日起计至本案执行完毕之日止）；3.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2018年4月7日，原告与被告签订《合作建房合同》，合同编号为：ＳＳＪＹＥ070，该合作建房的房屋位于南宁市江南区的集体土地上（注：南宁市北侧），合同约定于2020年9月30日前交房，现已超过了交房期限，被告迟迟都未交房，实属违约，经原告调查得知：被告与原告所签订的名为《合作建房合同》实为商品房买卖的合同，该房屋至今未取得房屋预售许可证。被告的欺诈行为严重侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，现依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及其他相关法律的规定向贵院提起诉讼，望贵院在查清事实的情况下，支持原告的诉请。 被告四汇江源公司、被告南宁市江南区未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。 根据原告的起诉，本院归纳本案调查重点为：1.原被告双方签订的《合作建房合同》是什么性质的合同？该合同的效力应当如何认定？2.原告要求被告返还合作建房款以及支付资金占用费有何依据？3.两被告是否均应当承担责任？如何承担责 —3— 任？ 原告围绕诉讼请求依法提交了证据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩、举证及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案两被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩、举证和质证的权利。原告提交的证据来源合法，内容未违反法律规定，本院予以确认并作为定案的依据。 根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月7日，原告作为丙方，被告南宁市江南区作为甲方，被告四汇江源公司作为乙方，三方签订一份《合作建房合同》，乙方以征地拆迁安置国家划拨方式取得位于南宁市。地块的土地性质：集体土地住宅回建用地，项目位置位于南宁市北侧，项目名【盛世嘉园】，该幅地块土地面积9631.95平方米，房屋使用权年限为55年。原告出资合作建房的房屋位于“盛世嘉园”项目2号楼十四层13Ａ03号房，建筑面积为130.19平方米，其中套内建筑面积为105.04平方米，公共部位与公用房屋形成分摊建筑面积25.15平方米。该房屋按建筑面积130.19平方米计算合作建房款，按单价为3758元／㎡计算，总价款为489255元。原告于合同签订之时交付总价款的30%作为首付款，即146777元；在合作建设的房屋结构建至正负零时，接到被告四汇江源公司书面或者电话通知之日起七日内，交纳合作建房款的20%，即97851元；在房屋结构建至10层时，接到被告四汇江源公司书面或者电话通知之日起七日内，交纳合作建房款的20%，即97851元；在房屋结构建至封顶时，接到被告四汇江源公司书面或者电话通知之日起七日内，交纳合作建房款的15%，即73389元；在房屋达到交付标准时，接到被告四汇江源公司书面或电话通知之日起七日内，交纳合作建房款的15%，即73387元。原告对该房屋享有使用权为55年，从2017年7 —4— 月1日起至2072年6月30日止。交房期限在2020年9月30日前。 原告于2018年4月1日支付定金20000元，于2018年4月7日合同签订当天向被告四汇江源公司支付首付款126777元，于2018年10月11日交纳二期合作建房款97851元，于2019年4月1日支付三期合作建房款97851元，于2019年7月22日支付四期合作建房款73388元，原告共交纳房款415867元。被告四汇江源公司向原告出具《收据》五张。 原告提供的行政处罚详情查询显示，同乐二组（盛世嘉园）工程项目因未办理工程质量监督手续及施工许可证擅自开工建设被南宁市江南区城市管理综合行政执法局罚款处罚。 另查明：被告未举证证明涉案“盛世嘉园”项目已取得商品房预售许可证明。 本院认为：原告与两被告签订的《合作建房合同》，名为双方合作建房模式建设房屋，但合同中并未体现任何关于合伙经营、利益共享、风险共担的内容，反而对房屋基本状况、房屋价款、付款方式、交付使用条件及日期、违约责任等内容均作了约定。且从合同约定的合作建房单价、房屋总价款及付款方式来看，合同成立的目的系买卖。原告以出资形式最终目的是要得到一间房屋，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。故原告和两被告签订的合作建房合同，应当认定为房屋买卖合同的性质。至本案法庭辩论终结时，涉案项目尚未取得合法的房屋销售手续，故被告四汇江源公司销售农村集体三产建设用地上的房屋，违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与两被告签订的合作建房合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取 —5— 得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方签订的合作建房合同无效，被告四汇江源公司收取的合作建房款应当返还给原告。故原告要求判令被告四汇江源公司退还合作建房款415867元，依据充分，本院予以支持。本案被告四汇江源公司明知合作项目未取得合法建设手续，仍将房屋出卖给原告，对此被告四汇江源公司存在过错，因此应赔偿原告交付的建房款的资金占用利息。利息标准为：以所交的款项为基数，自交纳款项之次日起至2019年8月19日前按中国人民银行公布的同期贷款利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付至付清款项之日止。原告主张资金占用利息计付至被告四汇江源公司实际还清款之日止，并不违反法律规定，本院予以支持。因合同无效，原告要求资金占用利息按全国银行利率24%计算，缺乏依据，本院不予支持。 本案属房屋买卖合同纠纷，实际的房屋出卖人是被告四汇江源公司，收取原告款项的是被告四汇江源公司，应由被告四汇江源公司向原告承担责任。被告南宁市江南区并未收取原告款项，原告要求其承担责任，依据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告谈小红与被告广西四汇江源置业有限公司、南宁市江南区于2018年4月7日签订的《合作建房合同》无效； 二、被告广西四汇江源置业有限公司返还原告谈小红款项415867元； —6— 三、被告广西四汇江源置业有限公司支付原告谈小红资金占用利息（计算标准：以20000元为基数，自2018年4月2日至2019年8月19日，按中国人民银行公布的银行同期贷款利率计算；以126777元为基数，自2018年4月8日至2019年8月19日，按中国人民银行公布的银行同期贷款利率计算；以97851元为基数，自2018年10月12日至2019年8月19日，按中国人民银行公布的银行同期贷款利率计算；以97851元为基数，自2019年4月2日至2019年8月19日，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算；以73388元为基数，自2019年7月23日至2019年8月19日，按中国人民银行公布的银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起，以415867元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至被告广西四汇江源置业有限公司实际清偿完毕之日止）； 四、驳回原告谈小红的其他诉讼请求。 上述应付款项,义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费6426元，由被告广西四汇江源置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 —7—          审判员  周福升 二〇二一年三月一日 书记员  何 娜