北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初16993号原告：邢艳梅，女，1979年11月24日出生，汉族，住北京市通州区。被告：北京龙源顺景房地产开发有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地环科中路甲3号。法定代表人：朱思昊，董事长。委托诉讼代理人：云亮，男，1988年9月4日出生，汉族，该公司法务。原告邢艳梅与被告北京龙源顺景房地产开发有限公司（以下简称龙源地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邢艳梅、被告龙源地产公司的委托诉讼代理人云亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邢艳梅向本院提出诉讼请求：1．判令被告退赔侵占面积所收取的费用17961元；2．判令被告赔偿原告所侵占面积费用的10年利息12940元（自2014年11月5日起计算）；3．判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证书违约金9739元；4．判令被告赔偿契税利息损失5172元；5．判令被告退赔侵占面积所产生的物业费和取暖费310元；6．被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原被告双方于2014年11月6日签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1660858），合同约定：原告向被告购买一套商品房，房屋坐落在北京市通州区马驹桥镇金桥科技产业基地x、x地块共建和住宅项目8#商业办公楼x层x；房款总金额973928元，建筑面积55．73平方米；原告已于2015年1月29日向被告支付房款491683元，后向银行按揭贷款480000元支付给被告，被告在原告收房前向原告收取了面积差价款2245元、房屋权属登记费550元、产权印花税5元、契税29217．84元；原告另向被告支付了产权代办服务费1000元、工程款83595元及195元；分摊的公共卫生间区预计20平方米，均分到每单元25户，每户均摊0．8平方米。但原告于2015年1月29日办收房手续后发现涉案房屋所在楼层并没有合同约定的公摊卫生间，涉案房屋用途为办公，缺少公共卫生间对于房屋使用造成重大影响，致使合同目的不能实现。2015年9月2日交付房屋后，原告应至迟于2017年9月2日取得房屋所有权证书，但因被告原因，直至2018年11月21日才办下来。原告先行向被告交纳了契税，但是被告未能如约办理办下房产证，故应支付原告自2015年9月2日收房起至2018年8月20日期间的利息损失，按照年利率5．9%的标准计算。被告的行为已构成违约，原告故诉至法院。被告龙源地产公司辩称，对于第一项诉讼请求，原告享有的公摊面积应该按照被告提交的测绘报告中记载的原告实际享有的公摊部分的面积计算退赔的费用，根据被告提交测绘报告记载的原告所在楼层公共卫生间的面积为11．59平方米，整层套内建筑面积1182．54平方米，以及原告提交的产权证记载的专有面积43．38平方米，计算得出原告享有公摊部分的房款为7413元；对于第二项诉讼请求，该利息并未实际发生，应按照被告实际退还房款时间计算；对于第三项诉讼请求，被告予以认可；对于第四项诉讼请求，原告要求被告代为办理契税并将契税款项交由被告占有用于办理契税，双方未约定被告于何时办理契税，被告已经按照双方约定按时缴纳了契税，并不违反双方之间的约定，在被告占有原告契税款项期间，产生的是存款利息，并非是贷款利息；对于第五项诉讼请求，该费用应该以原告实际支付的费用为准。本院经审理认定的事实如下：2014年11月6日，邢艳梅（买受人）与龙源地产公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，购买坐落于北京市通州区马驹桥镇金桥科技产业基地x、x地块公建和住宅项目8#商业办公楼x层x房屋；预测建筑面积55．73平方米，其中，套内建筑面积43．28平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积12．45平方米；按照套内面积计算，该商品房单价每平方米22451．09元，总价971683元。该合同第二十二条“产权登记”中约定：（二）转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照第2种处理方式处理：（2）买受人提出退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息；买受人不退房的，自逾期之日起，每满一年，出卖人向买受人支付已付房价款1%的违约金，此违约金不得与初始登记的违约金累加处理。后邢艳梅实际向龙源地产公司交纳房款973928元（含面积补差款），其中，于2015年1月29日交纳房款491683元，于2015年9月2日交纳房款2245元，于2016年3月31日按揭交纳房款480000元。龙源地产公司向邢艳梅开具了该部分款项的发票。龙源地产公司于2015年9月2日向邢艳梅交付涉诉房屋，邢艳梅于2018年11月2日取得《不动产权证书》。涉诉房屋的原8号楼现已变更为3号楼，涉诉房屋的实际建筑面积55．86平方米，套内建筑面积为43．38平方米。涉诉房屋所在楼层实测套内总面积共计1182．54平方米；卫生间及两条走道实测建筑面积共计24．56平方米。邢艳梅收房后发现，合同所约定的两个公共卫生间、卫生间西侧的走道均被占用，无法正常使用。据邢艳梅提交票据，截至目前，其已根据其涉诉房屋的建筑面积向有关单位支付了物业费10601．4元、供暖费10389．96元（按照平方米计算收取）。另查，邢艳梅于2015年9月2日向龙源地产公司缴纳契税29217．84元，龙源地产公司于2018年8月13日将该契税缴纳至税务机关。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己的主张，有责任提供证据。关于逾期办证违约金，龙源地产公司于2015年9月2日将涉诉房屋交付给邢艳梅，应当按照约定在2017年8月21日前办理完毕涉诉房屋所有权证书，但龙源地产公司直至2018年11月2日才办理，已经逾期437天，其应当按照合同约定承担违约责任。现邢艳梅主张龙源地产公司支付违约金9739元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于退赔面积费用及相应利息，根据本案双方当事人所签订的《北京市商品房预售合同》之约定，涉诉房屋所在楼层应当有两个公共卫生间、两条通往公共卫生间的走道。龙源地产公司实际上将涉诉房屋所在楼层的公共卫生间、通往公共卫生间的走道进行了封闭，然后将该部分封闭空间作为西边户的一部分。据此可见，龙源地产公司违反合同约定，将本应由业主公摊的卫生间和部分走道建成边户的一部分，对于邢艳梅来说其被占用的公摊面积应为0．9平方米（24．56平方米/1182．54平方米*43．38平方米≈0．9平方米），因此龙源地产公司应当将该部分所对应的房款退还给邢艳梅。虽然《北京市商品房预售合同》约定的系按照套内建筑面积计算房屋价款，但不能据此免除龙源地产公司退还房款的责任。结合涉诉房屋的总房款及建筑面积可以推断出邢艳梅被占用的0．9平方米对应房款为15691．64元（973928元/55．86平方米×0．9平方米≈15691．64元）。因龙源地产公司实际上多收了邢艳梅房款15691．64元，对于该金额应当予以退还。龙源地产公司多收取邢艳梅的房款，必然造成邢艳梅的利息损失，龙源地产公司应予以赔偿。利息计算期间应当在原告按揭款房款之日（2016年3月31日）起至龙源顺景公司实际退还上述房款之日，利息总额不超过原告主张的12940元。关于物业费、供暖费。因龙源地产公司将邢艳梅所应分摊的公共卫生间及走道作为西边户的一部分，而邢艳梅并未享受到相应的分摊面积却已交付了相应的物业费、供暖费，故龙源地产公司应当予以赔偿，其中应当赔偿邢艳梅已交物业费170．81元（10601．4元/55．86平方米*0．9平方米≈170．81元），赔偿供暖费167．4元（10389．96元/55．86平方米*0．9平方米=167．4元）,现邢艳梅主张的数额不高于本院核实的金额，本院对此不持异议。龙源地产公司在收取邢艳梅交纳的契税后，有义务将契税及时缴纳税务部门。龙源地产公司在2015年9月2日就已经收取了邢艳梅的契税款29217．84元，但直到2018年8月13日才将其交至税务部门入库，龙源地产公司实际占用邢艳梅支付的契税款确已给邢艳梅造成了相应的损失。本院对邢艳梅主张的利息损失按照中国人民银行同期贷款利率的标准在合理范围内予以支持,过高的部分不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内支付原告邢艳梅逾期办证违约金9739元；二、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内返还原告邢艳梅房款15691．64元，并赔偿相应利息（以15691．64元为基数，自2016年3月31日起至2019年8月19日期间，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，最高额不超出12940元）；三、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内支付原告邢艳梅物业费、供暖费310元；四、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内支付原告邢艳梅自2015年9月2日起至2018年8月13日的契税利息4105．51元；五、驳回原告邢艳梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费477元，由原告邢艳梅负担62元（已交纳），由被告北京龙源顺景房地产开发有限公司负担415元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  徐明祺二〇二一年三月三十一日书记员  黄勇花