北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初4596号原告：王扬，男，1984年7月12日出生，汉族，北京市顺义区村民，住顺义区，公民身份号码×××。被告：谭建录，男，1962年9月3日出生，汉族，北京市顺义区村民，住顺义区，公民身份号码×××。委托代理人：谭金山（谭建录之子），男，1984年6月9日出生，北京市顺义区居民，住顺义区，公民身份号码×××。原告王扬与被告谭建录农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王扬、被告谭建录及其委托代理人谭金山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王扬向本院提出诉讼请求：1．请求贵院判令原被告之间的房屋买卖合同有效；2．请求贵院判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：原告与被告于2015年3月16日签订房屋买卖协议，约定将被告从案外人雒文举处购买的位于北京市顺义区《集体土地建设用地使用证》编号为顺-集建（证）字第×号宅院房屋出售给原告。原告于合同签订当日支付部分购房款，双方口头约定在全部房款付清前，房屋由被告负责打理并获取租金利益。现全部房款已付清，协议已全部履行完毕。原告认为虽法律规定宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让给集体经济组织成员以外的人，但原告王扬系北京市顺义区村民，双方签订的协议并未导致宅基地使用权流转给集体经济组织成员以外的人，不违反相关法律规定，故应为合法有效。此外，对于此类农村宅基地连环买卖合同，已有大量已生效判决认可合同有效性。综上，为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求依法判如所请。被告谭建录辩称：认可原告陈述的事实理由，同意原告的全部诉讼请求。经审理查明：涉诉宅院位于北京市顺义区，《集体土地建设用地使用证》编号为顺-集建（证）字第×号，登记土地使用权人为雒文举。2004年2月19日，雒文举与谭建录签订买卖房屋草契，将涉诉宅院内瓦房壹所柒间作价人民币三万五千元卖给谭建录。2004年3月20日，雒文举与谭建录再次签订协议，协议主要内容同买卖房屋草契。王扬提交其与谭建录签订的上载日期为2015年3月16日房屋买卖协议复印件一份，具体内容为“经甲、乙双方共同协商，甲方将坐落于×号，即顺义集建（证）字第×号集体土地建设用地使用证。院内的7间瓦房卖给乙方及房基地使用权。双方最后商议的房屋交易价格为陆拾万元人民币，保证在2019年12月10日前付清。乙方一次性付清甲方全部房款。”经查，王扬乃北京市顺义区村民。王扬主张确认其与谭建录签订的此房屋买卖协议有效，认为其乃顺义区杨镇一街村集体经济组织成员，有权购买本村集体土地上的房屋，且已经支付六十万元价款。谭建录对此予以认可。另查，本院（2019）京0113民初30283原告雒文举诉被告谭建录、王扬确认合同无效纠纷一案中，原告雒文举向本院提出诉讼请求：1．确认原告雒文举与被告谭建录于2004年3月20日就位于北京市顺义区《集体土地建设用地使用证》编号为顺-集建（证）字第×号宅院签订的《协议》无效；2．案件受理费由被告承担。事实与理由：雒文举系北京市顺义区村民，2003年左右雒文举与谭建录签订农村房屋买卖合同，约定谭建录以6万元价格购买雒文举名下位于北京市顺义区《集体土地建设用地使用证》编号为顺-集建（证）字第×号宅院（以下简称涉诉宅院）内北正房七间，当时宅院内还有东、西厢房各两间没有出售，只出售了北正房七间，谭建录可以在涉诉宅院居住。双方签订农村房屋买卖合同后，谭建录支付雒文举全部购房款，雒文举将涉诉宅院以及对应的《集体土地建设用地使用证》交付谭建录。涉诉宅院现由谭建录实际控制并居住使用，谭建录并未建造其他房屋。因雒文举和家人的户口现均在涉诉宅院，谭建录并非涉诉集体经济组织成员，依据法律规定其无权购买涉诉宅院内房屋，双方签订的农村房屋买卖合同违反法律强制性规定应属无效，故诉至法院。本院（2019）京0113民初30283一案中，被告谭建录辩称，我不同意雒文举的诉讼请求。我认可双方于2003年左右签订农村房屋买卖合同，涉诉宅院内北正房七间和宅院内附属建筑雒文举均出售给谭建录，谭建录给付了全部购房款6万元，雒文举也将整个宅院及使用证交付谭建录。雒文举所说的东、西厢房只是很小的棚子，所以没写在合同上。购买涉诉宅院房屋后谭建录就一直在涉诉宅院居住至2015年。2015年谭建录将涉诉宅院内房屋又以60万元的价格出售给村民王扬，宅院、使用证和之前的合同全都交给王扬了。现王扬已经和拆迁公司签订了拆迁协议，涉诉宅院已经被拆迁，涉诉宅院所占宅基地成为国有土地，雒文举的起诉无意义。我认为我和雒文举签订的合同是双方真实意思表示，是有效的。本院（2019）京0113民初30283一案中，被告王扬辩称，我不同意雒文举的诉讼请求。我于2015年3月26日从谭建录处购买涉诉宅院房屋，购房款60万元，在涉诉宅院签订的买卖合同，当时在场人有我和我妻子，谭建录和他儿子。2015年3月26日我支付谭建录40万元现金，然后2019年11月支付谭建录10万元现金，剩余10万元通过银行转账支付。谭建录于2015年签完合同后就将涉诉宅院及对应的《集体土地建设用地使用证》交给我。我是农业户口。我和谭建录、谭建录和雒文举签订的农村房屋买卖合同都是有效的，都是双方自愿签订的。我已经与拆迁公司签了拆迁协议。针对本院（2019）京0113民初30283一案所涉及的纠纷，经审理查明：涉诉宅院位于北京市顺义区，对应的《集体土地建设用地使用证》编号为顺-集建（证）字第×号，登记土地使用人为雒文举。庭审中，王扬提交落款日期为2004年3月20日《协议》，落款日期为2004年2月19日《买卖房屋草契》，其中《协议》内容为：“今有卖房人雒文举与买房人谭建录协商，自愿达成买卖房屋协议，将瓦房壹所计柒间现座落顺义区经中证人谭某、雒某说合，情愿卖与谭建录名下，卖价每间伍仟元共计人民币叁万伍仟元。特此证明雒文举谭建录雒文举2004年3月20日”，落款“谭建录”和“雒文举”名字处各有指纹一枚；《买卖房屋草契》主要内容与《协议》相同，落款处另有“北京市顺义区村民委员会”和“顺义县杨镇人民政府土地规划科”印章两枚。王扬陈述上述协议和草契系雒文举和谭建录本人所签，手印也系本人所按，用于证明雒文举将涉诉宅院房屋出售给谭建录，出售的房屋为北正房七间以及东、西厢房各两间。王扬另提交《中华人民共和国契税完税证》、契证、编号为顺-集建（证）字第×号《集体土地建设用地使用证》等予以佐证。雒文举对《买卖房屋草契》不认可，称草契上的签名和手印不是雒文举自己签、按的，该草契应该是一个人代签的，为了办理房屋过户手续用，对其他证据之真实性和证明目的予以认可。庭审中，王扬提交其与谭建录于2015年3月16日签订之《房屋买卖协议》，内容为：“甲方（卖方）：谭建录×××，乙方（买方）：王扬×××，经甲、乙双方共同协商，甲方将座落于×号，即顺义区集建（证）字第×号，集体土地建设用地使用证。院内的7间瓦房卖给乙方及房基地使用权。双方最后商议的房屋交易价格为陆拾万元人民币，保证在2019年12月10日前付清。乙方一次性付清甲方全部房款，空口无凭，立字为据。甲方（卖方）谭建录，乙方（买方）王扬，2015年3月16日”，王扬称原件已交给拆迁公司。王扬就购房款支付情况提交收条两张（落款日期分别为2015年3月16日和2019年11月26日）、2019年11月26日王扬之妻刘娟娟的银行转账凭证。王扬就其是涉诉宅院被拆迁人之主张提交落款日期为2019年11月20日《交房验收单》，主要内容为：“被拆迁人雒文举（买卖）王扬坐落在顺义区×号的房屋建筑面积157．38㎡，其中合法建筑面积157．38㎡，已于2019年11月20日搬家完毕…被拆迁人：王扬”。雒文举不认可上述《房屋买卖协议》和2015年收条，称协议和收条都是2019年王扬与谭建录签的，并申请对该协议及收条的形成时间进行鉴定。就该鉴定事项北京民生物证科学司法鉴定所出具《终止鉴定告知书》，载明鉴定要求不符合司法鉴定执业规则或者相关鉴定技术规范，决定终止此项鉴定工作。雒文举认可2019年收条和转账记录的真实性，但不认可证明目的，称涉诉宅院房屋没有买卖，不能证明有买卖房屋的事实。雒文举认可《交房验收单》真实性。谭建录对王扬提交之全部证据真实性和证明目的均予以认可。雒文举提交村民委员会出具的证明，称谭建录一直占有使用涉诉宅院，涉诉宅院房屋又出售给王扬不属实，不存在资金往来，王扬对涉诉宅院房屋也没有实际控制和占有使用，只是用王扬的名义与拆迁公司签订协议，在王扬之前谭建录还找过一个叫杨丹的，后来杨丹放弃给谭建录代签协议。谭建录就此陈述：村委会不清楚涉诉宅院的出售情况。我因当时后悔将涉诉宅院房屋卖与王扬，我找到杨丹想与王扬商议回购房屋，后来考虑到王扬的利益，取消了回购房屋的想法，就没有再找杨丹了。王扬就此陈述：村委会不清楚涉诉宅院的出售情况。2019年10月6、7日入户调查时我还在外地，谭建录在没有经过我允许下让杨丹替我与拆迁公司签协议，后来我知道此事就赶紧回来与拆迁公司签了协议。本院询问谭建录、王扬有无购房款从银行存取的凭证，谭建录称身体不好、记不清了，王扬称系向朋友借款30万元，因关系好没有打条，二人均未提交任何银行存取款凭证；本院询问谭建录、王扬为何2015年买卖房屋，房款直至2019年11月26日才付清，不符合交易常理，双方有何解释，谭建录、王扬称因为双方有一些亲戚关系，比较信任，就说王扬什么时候有钱就什么时候给。另查，谭建录户籍住址为顺义区×号（二街村），户别为农业家庭户；王扬户籍住址为顺义区×号，户别为农业家庭户。针对本院（2019）京0113民初30283一案所涉及的纠纷，本院认为，本案争议焦点之一为谭建录与王扬签订之《房屋买卖协议》是否真实。人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断。审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。本案中，虽然王扬与谭建录一致主张双方就涉诉宅院房屋存在买卖关系并提交相关证据，但雒文举对此予以否认，本院认为王扬和谭建录的陈述及证据疑点有三：首先，王扬称买房的第一笔购房款40万元是2015年现金支付，未提交任何银行取款凭证为据，而谭建录收取40万元这样的大额现金亦未提交任何银行存款凭证，以身体不好记不清了为理由不能明确陈述钱款去向，实难让人信服，此为疑点一；其次，王扬提交的与谭建录签订的《房屋买卖协议》载明“保证在2019年12月10日前付清。乙方一次性付清甲方全部房款”，这个约定与王扬陈述的实际履行情况不符，且2015年买房在四年多之后付清房款亦与日常生活经验不符，此为疑点二；最后，双方当事人均陈述存在杨丹的情况，谭建录和王扬的陈述不一致且略显牵强，本院实难信服，此为疑点三。综上，结合涉诉宅院拆迁背景和时间点，本院对王扬提交之《房屋买卖协议》及相关证据的真实性实难采信，对王扬和谭建录之涉诉宅院房屋由谭建录出售与王扬的主张因证据不足不予采纳。本案争议焦点之二为谭建录是否具备购置涉诉宅院的主体资格及雒文举与谭建录签订之《协议》的效力问题。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，本案中，谭建录户籍并非涉诉农村集体经济组织成员，其无权购买涉诉集体土地上的宅院及房屋，雒文举与谭建录就位于北京市顺义区×村《集体土地建设用地使用证》编号为顺-集建（证）字第×号宅院签订的《协议》违反法律及行政法规的强制性规定，应属无效，故本院对雒文举之诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：确认原告雒文举与被告谭建录就位于北京市顺义区×村《集体土地建设用地使用证》编号为顺-集建（证）字第×号宅院签订的《协议》无效。王扬、谭建录不服本院（2019）京0113民初30283判决，提起上诉，北京市第三中级人民法院经审理后，维持原判。本案中，本院再次询问双方签订房屋买卖协议的相关情况，双方共述，因谭建录着急用钱，且双方存在亲属关系，故签订了房屋买卖协议。谭某系王扬的姨父（谭某之妻与王扬母亲系亲姐妹关系），谭建录的一个孩子在谭某儿子名下的公司工作。谭建录表示，2013年，谭建录的两个儿子因购买两限房，向谭某及谭某名下北京市顺义建合灰膏销售部共计借款40万元；同年，谭建录生病用钱，此后一直未偿还；2015年，因北京市顺义建合灰膏销售部需现金发工资，故谭建录出售房屋偿还借款；涉诉房屋一直由谭建录家照看，2019年年底，因后悔将房屋出售，想获取拆迁利益，曾寻找杨丹签订房屋买卖协议，此后未真正签订协议。王扬表示，其购买房屋时，手头有10万元现金，另寻找张镇虫王庙村的张某借款30万，张某的借款也是现金给付；购房一事属于谭某家的表哥介绍并担保，故剩余20万元等王扬有钱后另行偿还。上述事实，有双方当事人陈述、集体土地建设用地使用证复印件、王扬户口簿复印件、2004年2月19日买卖房屋草契复印件、2004年3月20日协议复印件、2015年3月16日房屋买卖协议复印件、（2019）京0113民初30283号案件卷宗等在案佐证。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释（2020年修正）》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中王扬主张确认其与谭建录签订的2015年3月16日房屋买卖协议有效，谭建录对房屋买卖协议的真实性也予以认可，王扬主张其支付了共计六十万元房屋对价，2015年给付了40万元现金，余款20万元已于2019年12月份付清，其中十万元现金、十万元转账，但双方均未提交充分证据予以证明。本院（2019）京0113民初30283号生效判决书已对王扬与谭建录签订之房屋协议的真实性作出认定，（2019）京0113民初30283号生效判决书认定王扬及谭建录的陈述与证据有三处疑点，并对涉诉宅院房屋由谭建录出售与王扬的主张不予采纳。本案审理过程中所查明的双方所述签订房屋买卖协议的原因及过程，仍存在如下不合常理之处：1．谭某系谭建录之兄，因谭某两个儿子购买两限房，谭某随即借给二人四十万元，同时，谭建录的其中一个儿子在谭某儿子名下的公司工作，由此可见双方不仅是亲属关系，同时彼此之间的关系也极为亲近；2．谭建录与王扬虽共述，因谭建录着急用钱而出售房屋，但谭建录所述并未看出用钱的急迫之处，谭建录与谭某关系极为亲近，即使谭某名下销售部需要用钱，也未见急迫至需要谭建录采取卖房之举才能解决；3．王扬在房屋买卖合同中属于购房人，同时又是借款出借人谭某的亲戚；根据王扬的自述，谭某的儿子又扮演了担保人的角色；在王扬、谭建录、谭某三方之间，谭某及儿子扮演中重要的角色，更加无法印证谭建录着急用钱的陈述；4．王扬关于其出资的相关陈述，40万现金均为现金，与常理不符；5．谭建录自述，涉诉房屋一直由谭建录家照看，该种方式与一般人购买房屋用于居住的意图显然不符。王扬要求确认其与谭建录之间的房屋买卖协议有效，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释（2020年修正）》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王扬的全部诉讼请求。案件受理费三十五元，由原告王扬负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  宋万忠二〇二一年三月三十一日书记员  石 在