河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀09民终654号 上诉人（原审被告）：沧州绿洲企业发展股份有限公司，住所地：任丘市燕山道阳光商城北侧。统一社会信用代码：91130900601292256U。 法定代表人：刘健，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王普权，河北华友律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨建华，女，汉族，1963年7月10日出生，现住。 被上诉人（原审被告）：任丘市新绿洲商品交易有限公司，住所地：任丘市渤海中路。统一社会信用代码：91130982694662585X。 法定代表人：边雪礼，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张哲，该公司员工。 上诉人沧州绿洲企业发展股份有限公司（以下简称沧州绿州公司）因与被上诉人杨建华、任丘市新绿洲商品交易有限公司（以下简称任丘新绿州公司）买卖合同纠纷一案，不服河北省任丘市人民法院（2020）冀0982民初2966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 沧州绿洲公司上诉请求：1、撤销一审判决第四项，依法改判（争议金额22712元）。2、上诉费由被上诉人承担。上诉理由：一审法院适用法律错误，依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》相关规定，依法应减免2020年的房屋租金收益，请求二审法院依法改判。上诉人与被上诉人签订了《委托经营管理合同》，约定由上诉人经营管理被上诉人购买的位于“新绿洲时代广场”的2层C12号商铺，由上诉人向被上诉人支付管理收益，该商铺由上诉人出租用于经营。因2020年1月发生新冠肺炎疫情，上诉人停业未取得营业收入，资金周转困难，且2020年1月至11月期间未向租户收取租金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》相关规定，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的,人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。一审法院判决上诉人向被上诉人支付2020年的房租收益及违约金，违反上述法律规定，且加重了上诉人企业负担，损害上诉人合法权益，特此上诉，请求二审法院依法改判。 杨建华答辩称，请驳回沧州绿洲公司上诉请求；维持一审法院判决。事实理由如下：沧州绿洲公司上诉请求改判争议金额22712元，与事实不符，缺乏依据。1、首先说明，任丘市人民法院（2020）冀0982民初2966民事判决第四项，争议金额22712元，此判决为上诉人减免了4个月零12天的托管经营费用，被上诉人承担了额外损失。争议金额22712元是2020年1月1日至2020年11月12日托管经营收入。涉案商铺在2020年4月初就正常营业，受疫情影响仅有两个月时间，一审法院对疫情影响作了充分的考虑，减免了4个月零12天的经营收入。被上诉人不但承担了疫情期间2个月的损失，另外一审判决免除了正常营业的两个月12天的经营收入，被上诉人只判得7个月的托管经营收入22712元，疫情期间的损失全部由被上诉人承担，被上诉人为此已经付出了额外的代价。2020年度托管经营收益应按合同约定的固定费用核算，应给付被上诉人11个月零12天即36718/365*347=34907.25元，一审判决上诉人给付22712元，致使被上诉人承担巨大的损失。此判决已经显失公平，但是被上诉人为了能够早日执行，对一审判决未提出异议。 2、上诉人提起上诉依据错误。沧州绿洲公司依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》减免2020年的房租收益，请求二审法院改判依据的法律、适用的法律关系错误。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）是适用出租人与承租人之间的租赁关系，而被上诉人与上诉人之间的是委托经营管理关系。被上诉人与上诉人从未签订过房屋租赁合同，不存在房屋租赁关系，上诉人依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）规范租赁关系的规定，处理托管经营关系适用法律错误。被上诉人请求驳回上诉请求，依法保护被上诉人的合法权利。 二、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原生效判决，驳回沧州绿洲公司的请求。 任丘新绿州公司答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉没有依据，请求驳回上诉，维持原判。 杨建华向一审法院起诉请求：一、请求解除原、被告双方于2011年7月15日签订的《“新绿洲时代广场”认购协议书》；二、请求被告向原告返还已收取的购房款458975元；三、请求被告按购房款50%比例赔偿原告损失费229487元；四、诉讼费由被告方承担。诉讼过程中，原告请求增加诉讼请求，1、请求判令在解除《“新绿洲时代广场”认购协议书》的前提下，解除原告与沧州绿洲企业发展股份有限公司签订的《委托经营管理合同》；2、请求判令被告沧州绿洲企业发展股份有限公司向原告补齐2019年1月1日至2019年12月31日托管收益36718元；逾期支付的违约金按合同第七条第3款执行，违约时间从2020年2月29日起至被告实际支付日止，按万分之五/日计算；3、判令被告支付2020年1月1日至合同解除日的托管经营收益，金额以委托经营管理约定的总房款为基数按年利率8%计取。 一审法院认定事实：2011年7月15日，原告杨建华与被告任丘新绿洲公司签订《“新绿洲时代广场”认购协议书》，协议约定，一、原告所认购的商铺位于河北省任丘市项目内，即2层Ｃ12号商铺。三、该套商铺总价款为422254元，签订协议时一次性付清总房款。五、待房管部门对“新绿洲时代广场”房产面积实地测量完毕，被告任丘新绿洲公司有义务协助原告提供办理产权证所需的相关手续，180个工作日内，双方共同办理完产权证。2011年8月10日，被告任丘新绿洲公司给原告出具收据，收到原告交来房款422254元。截至今日，被告任丘新绿洲公司未配合原告办理产权证。 2011年7月15日，原告与被告沧州绿洲公司签订《委托经营管理合同》，原告将购买的位于任丘市渤海路“新绿洲时代广场”2层C12号商铺的全部经营管理权委托给被告沧州绿洲公司，由被告沧州绿洲公司进行合法经营。原告从2013年1月1日起至2023年12月31日止向被告沧州绿洲公司收取托管收益36718元/年，具体支付时间为每一自然年届满后60个工作日内，由被告沧州绿洲公司向原告支付。从2023年12月31日后至协议期满，托管收益不再按本合同第四条第1点的标准执行，而是根据“新绿洲时代广场”实际经营收入情况确定。被告沧州绿洲公司无正当理由，逾期向原告交付托管收益，被告应按逾期每日依本年度应向原告支付托管收益的总额的0.5‰向原告支付违约金，且本合同继续履行。协议签订后，被告已向原告给付2013年至2018年度的托管收益，之后的托管收益未给付。 庭审后，经一审法院调解，2020年11月12日二被告同意解除与原告签订的《“新绿洲时代广场”认购协议书》及《委托经营管理合同》。 再查明，任丘市绿洲企业发展有限公司更名为沧州绿洲企业发展股份有限公司。 一审法院认为，原告与被告任丘新绿洲公司签订《“新绿洲时代广场”认购协议书》系双方真实意思表示，买卖合同关系依法成立，对原、被告双方具有约束力。原告主张解除《“新绿洲时代广场”认购协议书》，被告任丘新绿洲公司同意解除，《“新绿洲时代广场”认购协议书》应予解除。原告主张被告任丘新绿洲公司返还购房款458975元，原告申请证人王某1、董某、王某2出庭作证，证明实际购房款应为合同约定款项加上一年商铺托管收益的总和，但上述证人证言证明力不足以证实原告上述主张，购房款应以双方认购协议约定数额及原告实际交款数额422254元为准。双方解除合同，被告任丘新绿洲公司应向原告返还购房款422254元。原告主张被告按购房款50%比例赔偿损失没有事实和法律依据，不予支持。 原告与被告沧州绿洲公司签订《委托经营管理合同》系双方真实意思表示，依法成立，对原、被告双方具有约束力。被告沧州绿洲公司有义务按时向原告支付托管收益。原告主张解除《委托经营管理合同》，被告沧州绿洲公司同意解除，《委托经营管理合同》应予解除。原告要求被告沧州绿洲公司支付2019年度托管收益36718元，予以支持。原告与二被告于2020年11月12日就解除合同达成合意，被告未按期支付原告2019年度托管收益，当属违约，原告要求按万分之五/日计算逾期违约金，主张标准过高，一审法院酌定按照年利率5%（原告起诉时一年期贷款市场报价利率3.85%的1.3倍）计算，以2019年度托管收益36718元为基数计算2020年3月1日至2020年11月12日期间违约金，计1293元。考虑到2020年度受新冠肺炎疫情影响，被告经营收入减少，双方应共担风险，本院酌定支持2020年度托管收益为21419元（7个月）。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、解除原告杨建华与被告任丘市新绿洲商品交易有限公司2011年7月15日签订的《“新绿洲时代广场”认购协议书》。二、被告任丘市新绿洲商品交易有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨建华购房款422254元。三、解除原告杨建华与被告沧州绿洲企业发展股份有限公司2011年7月15日签订的《委托经营管理合同》。四、被告沧州绿洲企业发展股份有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告杨建华托管收益58137元、违约金1293元。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5526元，申请费3962元，由原告杨建华负担3185元，由被告任丘市新绿洲商品交易有限公司负担5850元，由被告沧州绿洲企业发展股份有限公司负担453元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审经审理查明的事实，与一审法院查明的事实一致。 本院认为，2011年7月15日，杨建华与沧州绿洲公司签订《委托经营管理合同》，杨建华将购买的位于任丘市渤海路“新绿洲时代广场”2层C12号商铺的全部经营管理权委托给沧州绿洲公司，由沧州绿洲公司进行合法经营。合同约定从2013年1月1日起至2023年12月31日杨建华向沧州绿洲公司收取托管收益36718元/年。协议签订后，沧州绿州公司已向杨建华支付2013年至2018年度的托管收益，之后的托管收益未给付，应属违约。一审法院根据双方签订的《委托经营管理合同》约定内容，酌定按照年利率5%计算违约金，并无不当。双方于2020年11月12日就解除合同达成合意，一审审理中，一审法院已考虑到2020年度受新冠肺炎疫情影响及沧州绿州公司经营收入减少的情况，酌定支持杨建华2020年度七个月的托管收益，符合客观实际，本院不再调整。 综上所述，沧州绿洲企业发展股份有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费368元，由上诉人沧州绿洲企业发展股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘晓莉 审判员  张友僧 审判员  穆庆伟 二〇二一年三月十五日 书记员  于雪纯