广西壮族自治区阳朔县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0321民初1152号 原告：闵检华，男，1955年12月10日生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。 委托诉讼代理人：刘庆才，广西诚瑞律师事务所律师。 被告：阳朔县旺鸿房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区阳朔县阳朔镇石马路26号金鑫小区C栋2-1号。统一社会信用代码：91450321756536948E。 破产管理人：广西嘉合律师事务所，住所地桂林市七星区漓江路19号财富名城1栋4层。 诉讼代表人：赵思军，广西嘉合律师事务所律师，系破产管理人的负责人。 委托诉讼代理人：仇辉，广西嘉合律师事务所律师 。 原告闵检华与被告阳朔县旺鸿房地产开发有限公司取回权纠纷一案，被告阳朔县旺鸿房地产开发有限公司不服本院（2020)桂0321民初274号民事判决，向桂林市中级人民法院提起上诉，2020年7月29日，桂林市中级人民法院作出(2020 -2- )桂03民终2579号民事裁定：一、撤销广西壮族自治区阳朔县人民法院（2020)桂0321民初274号民事判决；二、本案发回广西壮族自治区阳朔县人民法院重审。本院于2020年8月3日重新受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告闵检华及其委托诉讼代理人刘庆才、被告阳朔县旺鸿房地产开发有限公司的委托诉讼代理人仇辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告闵检华向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告签订的房屋买卖合同有效，确认阳朔县住宅的房屋产权属于原告所有，不属于破产财产;2.判决被告协助原告办理阳朔县房屋的不动产权属过户登记，将该房屋的产权登记到原告名下；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2005年12月原告交1000000元给被告作为承包阳朔金鑫小区二期工程定金，2006年原告为被告做了金鑫小区二期Ａｌ、Ｃｌ、Ｃ2、Ｅ共四栋基础后，由于被告原因而停工，期间被告未退工程定金也未支付基础工程款。2009年7月20日，被告要求原告继续做金鑫小区二期工程，并把1000000元工程定金及基础工程款结算为欠原告1700000元并写了还款承诺书。之后被告并未依承诺还款给原告，而是经原、被告协商后以房抵债，被告将开发的Ｄ栋7层3号住宅抵给原告，并签订预约排号单，由于当时被告公章由阳朔县供销社管理，故未加盖公章，但排号单上有法人及股东签字认可。请求法院判定此房为原告购买。审理过程中，原告提出法院在立案时以确认破产债权纠纷立案适用案由不当，原告诉请是依法判定阳朔金鑫小区Ｄ栋7层3号住 -3- 宅为原告购买而不是确认破产债权，本案案由应为物权确认纠纷，申请法院将本案案由变更为物权确认纠纷。 原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有： 1.原告身份证复印件，拟证明原告身份信息； 2.还款承诺书及收条、定金条，拟证明被告欠原告的款项，承诺了还款的期限 ； 3.预约排号单，拟证明原被告以预约排号形式签订以房抵款房； 4.合伙人曾志勋的预约排号单、异议回复函，拟证明被告欠曾志勋的欠款也是以房抵款，并且其排号单有公章； 5.房屋钥匙，拟证明被告已经将房屋交付给原告； 6.维修基金确认表，拟证明原告购买了房屋； 7.证人被告阳朔县旺鸿房地产开发有限公司办公室主任李某的证言证词，拟证明讼争房屋被告已经出售给原告闵检华。 被告阳朔县旺鸿房地产开发有限公司辩称，一、还款承诺书没有以房抵债的意思；二、预约排号单，因旺鸿公司原法定代表人李旺满不配合我们破产管理人的工作，无法核实李旺满的签名是其本人的签名，谁主张谁举证，原告应提供相应证据证明。 被告对其辩解在举证期限内未提供证据证实。 经原、被告申请，本院委托桂林市正诚司法鉴定中心对2019年9月5日，甲方为阳朔县旺鸿房地产开发有限公司，乙方为闵检华的《预约排号单》，其第二页面上审核处的“李旺满”签名字迹是否为李旺满书写进行鉴定，经桂林 -4- 正诚司鉴中心（2020）文鉴字第78号《司法鉴定意见书》鉴定意见为：该“李旺满”签名字迹为李旺满书写。原、被告对该鉴定结论均无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告的证据2、3、4、5、6有异议，认为：原告的证据2还款承诺书及收条、定金条真实性认可，但是不能证明被告具有以欠款抵充购房款的合意 ； 证据3闵检华的预约排号单真实性无法确认，无法核实李旺满的签名是其本人的签名；证据4与本案无关，曾志勋不是本案当事人 ； 证据5真实性认可，但是交钥匙不代表被告公司达成了与闵检华签订房屋买卖合同的合意；证据6维修基金确认表真实性无法核实，也没有盖章，不认可 。 本院认为，原告提供的证据及鉴定结论，证据来源合法，内容真实，证据之间相互关联，能证明本案的基本事实，本院予以认定，作为认定本案事实的依据。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：被告公司成立于2004年2月2日，原公司名称为阳朔县旺顺房地产开发有限公司，2009年11月4日更名为阳朔县旺鸿房地产开发有限公司。2005年12月2日，闵检华、唐连云与被告协商，承建被告开发的位于阳朔县项目，当日闵检华、唐连云向被告支付了押金100000元，被告时任法定代表人李旺满、股东黎继锡向闵检华、唐连云出具了收条，并在收条上加盖了阳朔县旺顺房地产开发有限公司公章。收条载明：“今收到闵检华、唐连云承建金鑫小区押金人民币壹拾万元（￥100000元），四天内不交完人民币玖拾万元（￥900000.00元）正，该押金不退，如阳朔旺顺房地产公司，李 -5- 旺满、黎继锡不将该工程给闵检华、唐连云做，则按上述人民币壹拾万元赔偿。”同年12月6日，闵检华、唐连云、尹建新三人向被告支付定金，被告时任法定代表人李旺满、股东黎继锡出具了定金条，并在定金条上签名及加盖了阳朔县旺顺房地产开发有限公司公章。定金条载明：“今收到闵检华、唐连云、尹建新三人承包阳朔金鑫小区工程定金人民币玖拾万元（￥900000.00元）正。”2009年7月20日，被告（甲方）与闵检华、曾志勋（乙方）签订还款承诺书，载明：“经双方共同协商就甲方欠乙方款项达成如下协议：一、甲方欠乙方人民币壹佰柒拾万元整。二、还款方式：（1）到2009年7月26日前还20万元给乙方。（2）金鑫小区项目开工40天内贷款出来后，还50万元给乙方。（3）金鑫小区项目能办理按揭后20天内一次性还清余款。三、该承诺签字生效后，原所有借款手续作废，原工程承包合同及协议作废。四、双方签字生效，具有法律效力。”该还款承诺书有甲方时任法定代表人李旺满、股东黎继锡签字，并加盖了阳朔县旺顺房地产开发有限公司公章，乙方闵检华、曾志勋签字并按手印。2011年9月5日，原告与被告签订预约排号单，约定：甲方（被告）依据桂林市阳朔县建规划字[2010-66]号文件，开发位于石马路26号的金鑫小区二期，乙方（原告）自愿购买住宅/门面/车库，双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订本定单。认购类型：住宅D栋7层3号，房型三房二厅，建筑面积约120㎡，认购价格：单价3000元/㎡，总价人民币叁拾陆万元整（￥360000元），付款方式：一次性付款。备注：如土地过户，按揭房款后，甲方不还清完欠款给乙方，则该房屋出售乙方。本预约单一式贰份，由乙方向甲方预付预约金后经双方签字盖章生效，甲、乙双方各执壹份，在双方签订的《商品房买卖合同》与本预约单 -6- 不符之处，以《商品房买卖合同》为准等内容。预约排号单经被告时任法定代表人李旺满、股东黎继锡签字，但未加盖公司公章。后因被告公司破产，原告向阳朔县旺鸿房地产开发有限公司的破产管理人申报债权，2019年12月31日，管理人回复原告，《预约排号单》未经债务人旺鸿公司盖章确认，申报人也未能提交其他证据证明双方达成以债抵房意思表示的相关证据，管理人无法核实自然人签字的真实性、有效性，也没有其他证据证实双方达成以债抵房的意思表示。据此，现有证据无法证实债务人已将D栋2单元7层3号房出售给申报人，即双方未建立有效的房屋买卖关系，申报债权不成立。故原告向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。 另查明：（一）被告公司股东为黎继锡、李旺满，二人分别持有该公司50%的股份；（二）涉案房屋现已交付原告占有使用；（三）2013年6月3日，被告因未能向案外人曾志勋支付工程款，与曾志勋签订了预约排号单，约定将G栋6层房屋抵押给曾志勋，该预约排号单约定内容除认购类型、建筑面积及认购总价款不一致外，其余内容与原、被告签订的预约排号单基本一致，被告公司时任法定代表人李旺满、股东黎继锡在排号单上签字，该排号单加盖了阳朔县旺顺房地产开发有限公司公章。后被告公司破产，曾志勋向该公司破产管理人申报债权，2019年12月30日，阳朔县旺鸿房地产开发有限公司破产管理人认定曾志勋与被告签订了商品房买卖合同，曾志勋履行了支付房款义务（被告以房抵债），曾志勋对交易房产享有消费性购房人物权期待权。 综合原告起诉及被告答辩，本院归纳本案的争议焦点为：原告的诉请是否有事实和法律依据？ -7- 本院认为，原告购置被告阳朔县住宅有还款承诺书及收条、定金条、预约排号单、维修基金确认表、李某的证言证词、桂林正诚司鉴中心（2020）文鉴字第78号《司法鉴定意见书》等证据证实。被告欠原告工程款未给付并向原告出具《还款承诺书》，被告在无法支付原告工程款的情况下，已用以房抵债的形式向原告抵付欠款。抵债的房产价值符合当时的市场价格，未有显失公平的行为，且并未违反法律规定，故本院认为被告出具的还款承诺书能代表双方达成以欠款抵扣购房款的合意。原告与被告签订的预约排号单，虽然名为预约排号单，但实际内容中对双方当事人的名称、房屋的基本状况、房屋的销售方式、房屋价款等做了明确约定。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。 本案原告与被告签订的预约排号单，实际已具备了《商品房销售管理办法》第十六条中关于商品房买卖合同规定的主要内容，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《 商品房销售管理办法 》第 十六条 规定的商 -8- 品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。被告已用以房抵债的形式向原告抵付了欠款，应视为原告已向被告支付了购房款，该预约排号单应当认定为商品房买卖合同。被告与原告签订的预约排号单虽未加盖公司公章，依据《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款规定，法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。《中华人民共和国合同法》第五十条规定，法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。本案原告承接被告工程，被告在未能支付工程款的情形下向原告提出以其价值相当的房屋进行抵债，原告为维护自己的合法权益再次遭受损害，出于善意接受了被告提出的方案。该预约排号单经被告时任法定代表人李旺满及公司股东黎继锡签字，二人各持有公司50%的股权，原告完全有理由相信其二人签字的行为代表公司行为而非个人行为。被告亦未提交证据证明其时任法定代表人李旺满与原告签订的预约排号单存在越权代理。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案原告与被告签订的预约排号单虽约定经签字盖章生效，但在预约排号单签订后，被告已实际向原告交付涉案房屋，交付至今 -9- 一直由原告占有、管理、使用，合同已实际履行，该约定盖章合同生效的条件，随着合同的履行，视为被告对其合同效力的追认，应认定合同依法成立并生效，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十三条规定，该买卖合同自成立时已经生效，讼争房屋自被告交付给原告时起已经属于原告所有，因此，该讼争房屋不属于被告阳朔县旺鸿房地产开发有限公司的破产财产。原告请求判令被告协助原告办理讼争房屋过户登记手续符合《商品房销售管理办法》第三十四条规定，被告应当协助原告办理讼争房屋过户登记手续。 综上所述，原告的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第五十条、第一百三十三条、《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款、《商品房销售管理办法》第十六条、第三十四条的规定，判决如下： 一、原告闵检华与被告阳朔县旺鸿房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同有效，阳朔县住宅的房屋产权属于原告闵检华所有，不属于被告阳朔县旺鸿房地产开发有限公司的破产财产； 二、被告阳朔县旺鸿房地产开发有限公司协助原告闵检华办理阳朔县房屋的不动产权属过户登记，将该房屋的产权登记到原告闵检华名下。 本案受理费6700元（原告已预交），由被告阳朔县旺鸿房地产开发有限公司负担。 -10- 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起15日内履行完毕，逾期不履行，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费6700元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  莫孟林 人民陪审员  彭富文 人民陪审员  蔡莲凤 二〇二一年三月二日 法官 助理  江彩斌 书 记 员  韦 苇