江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0412民初6075号原告：常州路劲商业管理有限公司，统一社会信用代码91320412564253716U，住所地江苏省常州市武进区湖塘镇花园街33号又一城（路劲大厦5楼）。法定代表人：符齐，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱双贤，江苏怀德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张金华，男，1979年12月14日生，汉族，户籍地江苏省常州市天宁区。被告：常州德聚仁合餐饮管理有限公司，统一社会信用代码91320412MA1UR43Q6T，住所地江苏省常州市武进区湖塘镇凯尔锋度花园9幢209号。法定代表人：李锐明，该公司经理。委托诉讼代理人：张**宇，江苏润凯律师事务所律师。原告常州路劲商业管理有限公司（以下简称“路劲公司”）诉被告常州德聚仁合餐饮管理有限公司（以下简称“德聚公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，分别于2020年11月2日、2021年2月5日公开开庭进行了审理。原告路劲公司的委托诉讼代理人朱双贤、张金华、被告德聚公司的委托诉讼代理人张**宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告的租赁合同；2.被告将商铺恢复原状并返还原告；3.被告支付原告租金326133元（暂算至2020年8月底，实际是到2020年6月底，因为疫情减免两个月租金），支付2020年9月至2021年1月租金436055元;4.被告支付物业管理费153600元（暂算至2020年8月底），2020年9月至2021年1月物业费153600元；5.被告支付原告违约金150000元（即履约保证金150000元不予退还），赔偿原告解除合同之后房屋空置期损失261633元（暂按解除合同时当年租赁年度三个月租金算，请求保护至被告将商铺恢复原状并返还原告时止，最高不超过解除合同时当年租赁年度十二个月租金）；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2019年10月18日与原告签订了464/AM906/1221/20190921的《路劲又一城商业广场商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”），品牌“潘多拉美食生活广场”，租赁面积2048平方米,租赁期限为五年(2019年12月31日至2024年12月30日)。根据租赁合同约定，被告应在办理进场日支付首期（2019年12月31日至2020年3月31日）租金264500元，除首期租金外，其他租金均按三个完整的自然月为一个交租期交纳，被告应当在每个交租期最后一个月的15日前向原告一次性足额支付下个交租期租金，同时约定，被告须在租赁合同生效后七日内向原告支付履约保证金150000元。合同生效且原告向被告交付该租赁物业后，被告于2019年12月12日缴纳了履约保证金150000元、2019年12月25日缴纳了物业服务费93170元，未按约支付首期租金。经原告多次催要，被告于2020年4月29日和2020年5月27日合计缴纳了部分租金200000元，随后不予缴纳任何费用。2020年春节前夕，因新冠肺炎疫情的发生，江苏省人民政府决定，自2020年1月24日24时起启动突发公共卫生事件一级响应，直至2020年2月24日24时起，将疫情防控应急响应级别由突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。鉴于此事，原告本着合作共存、互帮互助的原则，向集团总部申请对商户的扶持，并多次与被告沟通洽谈关于疫情期间对餐饮商户租金减免事宜。2020年5月18日被告与原告签订了编号为464/AM906/-1221.1的《路劲又一城商业广场商铺租赁合同》的“同路人计划”帮扶协议，协议约定了因疫情导致的情形给与被告12个月的租金减免，同时还延长被告的租金、物业费的缴纳期，并且还就被告的开业日重新作出了约定。在原告给与被告各项多种帮扶与支持下，被告仍然不缴纳各项费用，并且以各种理由来搪塞其招商进度缓慢、装修施工进度缓慢而无法按约开业的现状和事实，严重违反诚实信用原则，经过原告多次书面、口头催缴后仍然不予缴纳各项费用，使得原告的损失进一步的扩大，针对被告欠租且在原告给予部分租金免除的情况下仍然拒绝缴纳租金、物业管理费等行为已构成严重违约，故要求解除租赁合同。被告德聚公司辩称，1.不同意解除租赁合同，原告也无权解除，本案系租赁房屋需要通过消防验收，依据法律规定路劲公司需要协助我公司办理消防验收事宜，原告并未履行上述义务，我公司就消防验收事宜起诉至贵院，本案与前案存在关联性，如前案确认原告需要履行消防验收事宜，存在违约行为，原告就无权解除合同。原告恶意解除租赁合同有违法律规定。2.租赁商铺我公司为开业已经进行了装修，入住十多家小商铺也装修，现原告恶意解除合同必然扩大损失，将导致更多诉讼纠纷发生。3.被告不存在任何违约行为，租赁房屋约定交房日期为2019年12月，但双方并未交付，2020年1月起发生疫情，企业停工停产，商业综合体2020年5月才能经营，原被告交付也发生在五月，因此原告计算费用应该以2020年5月起开始算，计算之前的费用与事实不符，也与疫情不可抗力不符。我公司拒付后期费用符合合同法规定，原告在2020年5月、6月、7月在接到我公司书面或微信通知要求履行消防验收，未履行。综上，请求法庭驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：常州路劲又一城商业广场系常州宏智房地产开发有限公司所有，该公司委托本案原告将路劲又一城商业广场统一出租。原告于2019年10月18日与被告签订了编号为464/AM906/12211/20190921的《路劲又一城商业广场商铺租赁合同》，租赁-1B-18-1商铺，租赁面积2048平方米，租赁期限为五年（2019年12月10日至2024年12月30日)，用于经营“潘多拉美食生活广场”餐饮。租金为第一年1046528元、第二年1046528元、第三年1196032元、第四年1196032元、第五年1270784元。物业服务收费标准为：第一年至第三年每平方米每月15元，第四、第五年每平方米每月16.5元。违约责任：租赁期内，被告逾期支付租金、物业费等，经原告书面催告七日内仍未支付的，自催告届满之日起，每逾期一日，按逾期应付款项的千分之二支付违约金。超过15日，原告有权单方面解除合同，扣除履约保证金作为补偿。因一方存在本合同约定的违约情形导致其他方提前解除合同的，违约方在赔偿守约方因此所遭受的损失时，其赔偿的最低限额为合同解除时当年租赁年度三个月的租金，最高为十二个月租金（履约保证金不被计算在内）。被告完成对该物业的装修后3日内，应当按照政府相关主管部门的要求以及消防安全规定申请政府主管部门验收，原告予以配合。合同签订后，被告于2019年12月12日交纳履约保证金150000元、同月25日交纳物业费（2019年12月31日至2020年3月31日）93170元。2020年5月18日被告与原告签订编号为464/AM906/-1221.1的《路劲又一城商业广场商铺租赁合同》的“同路人计划”帮扶协议，协议约定：原告同意被告2019年12月31日至2020年9月30日的租金及物业费分四次缴纳，4月30日前缴纳租金50000元，5月25日前缴纳租金150000元，6月25日前缴纳租金151711元，物业费92160元，7月25日前缴纳租金261633元、物业费92160元。被告的美食广场需于2020年7月1日开业，开业率不低于75%。原告同意被告于2020年5月1日提前进场进行基础装修。被告于2020年4月29日支付租金50000元，5月27日支付租金150000元。因被告到期未足额支付约定租金，原告于2020年6月19日、7月10日向被告发出“缴费通知”，要求被告按照帮扶协议的约定缴纳租金等费用。因被告未按期足额缴纳租金，原告擅自拉电。2019年12月18日至2020年8月27日，原告陆续向被告提供了平面图、电力、排水、防火喷淋等图纸共十一份。2020年12月19日，原告收到被告提供的二次消防验收必需的水电通风等平面图纸复印件八张。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方当事人签订的租赁合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案争议焦点为：一、租赁标的物交付时间是原告陈述的2019年12月31日前还是被告陈述的2020年5月1日前？二、被告是否存在违约行为？关于争议焦点一，本院认为，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，查看原被告在2020年11月25日[（2020）苏0412民初4409号]的庭审笔录可知：1、被告于签订合同后的2019年12月12日交纳履约保证金150000元、同月25日交纳2019年12月31日至2020年3月31日的物业费93170元；2、被告自述租赁标的物于2020年5月1日前交付，但并未提交证据证明（P4-P5）。结合双方签订的合同和被告交纳物业费用的时间，可以认定租赁标的物的交付时间为2019年12月31日前，被告未按约支付租金的行为，构成违约。关于争议焦点二，本院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。原告虽然在签订合同后陆续向被告提供了平面图、电力、排水、防火喷淋等图纸，但原被告在租赁合同中并未明确约定二次消防需要的具体的图纸名称，原告庭审中亦无证据证明已提交了符合二次消防要求的图纸，直至2020年12月19日，在（2020）苏0412民初4409号案件承办法官的主持下，原被告才交接了符合二次消防要求的图纸（该案于2020年12月30日撤诉）。可以认定原告违反合同约定的“按照政府相关主管部门的要求以及消防安全规定申请政府主管部门验收，原告予以配合”的义务。另，租赁期间原告擅自拉电客观上影响了被告的装修进度，属于违约行为。综上，被告未如期足额支付租金的行为构成根本违约，原被告之间的租赁合同应予解除，被告将承租商铺恢复毛坯原状后返还原告，并承担租赁房屋期间的租金和物业管理费。鉴于原告亦有违反合同约定的行为，故原告要求被告承担违约金和空置期损失的请求，本院不予支持。原告当庭撤回对被告李锐明的诉讼，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十一条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、解除原告常州路劲商业管理有限公司与被告常州德聚仁合餐饮管理有限公司于2019年10月18日签订的《路劲又一城商业广场商铺租赁合同》，被告常州德聚仁合餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内将路劲又一城商业广场-1B-18-1商铺恢复毛坯原状后返还原告常州路劲商业管理有限公司。二、被告常州德聚仁合餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告常州路劲商业管理有限公司给付租金762188元、物业管理费307200元，合计1069388元。三、原告常州路劲商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告常州德聚仁合餐饮管理有限公司返还履约保证金150000元。四、驳回原告常州路劲商业管理有限公司的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18130元，保全费5000元，合计23130元，由原告常州路劲商业管理有限公司负担6476元，被告常州德聚仁合餐饮管理有限公司负担16654元。此款原告已预交，由被告于本判决生效后十日内迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  汪丽英人民陪审员  刘秀真人民陪审员  卢传艳二〇二一年三月五日书 记 员  朱 虹