广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初21083号原告：深圳市通力南方电梯销售有限公司，住所地广东省深圳市福田区福田街道滨河大道5022号联合广场A座706-707，统一社会信用代码91440300073391989B。法定代表人：吕仕敢。委托诉讼代理人：张敏，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖清漫，北京德恒（深圳）律师事务所实习律师。被告：深圳中港汇企业代理登记有限公司，住所地广东省深圳市福田区福田街道金田路与福华三路交叉路口卓越世纪中心1号楼55层，统一社会信用代码91440300083886256J。法定代表人：周利群。委托诉讼代理人：成媛，广东星辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：周婉怡，广东星辰律师事务所实习律师。被告：河北省人民政府驻深圳办事处，住所地广东省深圳市深南中路82号赤尾大厦6楼，统一社会信用代码12130000455765739X。负责人：王林。被告：靳友兰，女，汉族，1950年2月10日出生，住址广东省深圳市罗湖区。第三人：深圳中旅联合物业管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区福田街道福山社区滨河大道5022号联合广场A座1601A。法定代表人：陈德宁。委托诉讼代理人：陈淑蓉，万商天勤（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙乃毓，万商天勤（深圳）律师事务所实习律师。原告深圳市通力南方电梯销售有限公司（以下简称通力南方电梯公司）与被告深圳中港汇企业代理登记有限公司（以下简称中港汇代理公司）、第三人深圳中旅联合物业管理有限公司（以下简称中旅物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，经原告申请，本院依法追加河北省人民政府驻深圳办事处（以下简称河北省驻深办）、靳友兰为共同被告。本院依法组成合议庭，适用普通程序于2020年10月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张敏、赖清漫，被告中港汇代理公司委托诉讼代理人成媛、周婉怡，被告靳友兰，第三人中旅物业公司委托诉讼代理人陈淑蓉，证人陈某到庭参加诉讼。被告河北省驻深办经公告送达未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。期间经本院依法委托鉴定，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：一、判令被告赔偿原告房屋修复费用、购买家具和办公用品费36525.6元及利息669.48元；二、判令被告赔偿原告租金、管理费、维修基金、垃圾处理费、误工费16673.7元及利息298.35元；三、判令被告赔偿原告字画损失80000元及利息1466.33元（上述利息均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自损害发生之日起，暂计至2020年2月20日，实际计至其实际付清之日止）；四、判令被告承担本案所有诉讼费、保全费、鉴定费等。事实和理由：原告是深圳市福田区福田街道滨河大道5022号联合广场A座706-707室房屋租户，该房由原告的法定代表人吕仕敢所有。2019年9月15日，第三人在联合广场A座巡查时发现被告中港汇代理公司办公场所地面大量积水并向下渗漏导致楼下原告的总经理办公室天花板严重滴水。第三人通知原被告相关人员一同到被告位于806室的办公场所检查发现806室卫生间水管角阀坏了导致漏水，积水向下蔓延导致原告办公室墙壁、天花板、家具、办公用品、字画等受到不同程度毁损。原告为维修房屋停工40天，且需重新购买被毁损的家具与办公用品，被告中港汇代理公司未能妥善管理其办公场所设施的行为给原告造成了重大经济损失。原告认为被告中港汇代理公司系案涉房屋的承租方和实际使用人，被告河北省驻深办系案涉房屋的所有权人，被告靳友兰系案涉房屋的出租人，三被告应对本案承担连带赔偿责任。第三人为案涉房屋的物业管理公司，依法承担管理义务，与本案处理结果亦有利害关系。被告中港汇代理公司的答辩意见为：一、漏水事件系因业主和出租方提供的房产水管的角阀老化引起，被告中港汇代理公司无过错，且假期内（恰逢中秋节）的水闸管理非被告中港汇代理公司管理范围，被告中港汇代理公司不应承担赔偿责任。二、被告中港汇代理公司接到第三人中旅物业公司电话通知后即刻派员赶赴现场，已履行必要的管理责任，避免损失扩大。三、原告并无证据证明因漏水事件产生的实际损失，其诉讼请求应当驳回。1、维修停工40天以及房屋修复费用并无证据证明；2、原告未提供证据证明购置家具、文具以及办公用品与本案漏水事故有关；3、原告无证据证明房屋因漏水维修导致40天无法使用，A706室所有人系吕仕敢且其系原告的股东、执行董事及总经理，案涉房屋实际系由吕仕敢出借给原告，原告未举证证明与吕仕敢存在租赁关系或实际支付了租金，故原告并不存在租金损失；4、本案系漏水引发的财产损害赔偿纠纷，侵权人赔偿范围仅限于因漏水导致的直接、实际损失，原告主张的网络服务费、手机维修费、物业管理费、维修基金、垃圾处理费都非漏水产生的直接损失或实际损失，与本案无关；5、原告主张的字画数量、价值以及损失与本案的关联均缺乏证据支持；四、原告诉请的利息缺乏法律依据。本案是侵权法律关系，原告的举证只包含了损害事实部分，并未举证证明被告中港汇代理公司有侵权行为，且与原告的房屋租赁、房屋受损之间有因果关系。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告河北省驻深办未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。被告靳友兰同意被告中港汇代理公司的答辩意见，并补充以下意见：2018年10月，其出租806室交房时水电都有抄表和检查，租赁了七、八个月后才发生本次事故；事故发生时正值中秋放假无值班人员，其也没有806室的钥匙；各方曾在管理处商谈如何装修、鉴定，但是原告不同意，后自行装修；其去现场只看到有三、四幅画；案涉806房产是河北省工艺品公司所有，但是以河北省驻深办名义购买，后河北省工艺品公司被合并到了河北省医药集团总公司，故房产名义上还是河北省驻深办的；河北省医药集团给其个人出具委托函办理出租等相关事宜，收取租金后再回河北拿发票、合同与公司结算。第三人中旅物业公司的答辩意见为：一、漏水事故基本情况。2019年9月15日（星期天）上午，第三人中旅物业公司工作人员发现大厦（联合广场）大堂出现微小渗水，先行排查渗水区域及其上方露台。鉴于当日夜间下过大雨，初步判断雨后积水导致伸缩缝漏水。但工作人员仍继续排查，包括排查空调系统以及要求单元业户开门配合排查，经排查A4A单元业户天花上方也有漏水现象。工作人员立即逐层往上排查，A506、A606、A706、A806单元因周末均未有人办公，从门口查看未发现有积水现象，但A806单元水表有运转，工作人员凭经验怀疑A806室内发生漏水事故，因此立即关闭相关水阀并告知A806单元及漏水可能涉及单元的业户到场前来开门查看。各业户陆续到场开门查看，发现A806单位靠里办公室室内洗手间角阀破裂，当日该单位无人在场，因此未能及时发现异常。同时，当场发现该洗手间地漏被该单元业户人为密封，因此水流无法通过下水道排出。本次事故造成A座4-7楼相关单元遭受不同程度损失，第三人中旅物业公司工作人员当即联系清洁人员到各漏水单元进行紧急清理。事故原因确认后，第三人中旅物业公司积极协调各受损单位与A806单元业户(包括被告靳友兰、中港汇代理公司）协商。但A806单元业户出租人靳友兰与承租人中港汇代理公司因内部责任承担比例以及与A706单元业户就损失赔偿金额等未能达成一致意见至今尚未处理完结。二、第三人中旅物业公司作为物业管理服务企业，为案涉物业所在大厦提供物业管理服务，依照法律规定以及《物业服务合同》、《深圳市福田区联合广场管理规约》等约定，仅负有对大厦共有部分提供物业管理服务的义务。本案漏水事故引起原因以及影响范围均属于业主物业专有部分，第三人中旅物业公司对此不负有管理、维护义务，对漏水事故的发生无任何过错，无需承担任何责任。第三人中旅物业公司在事故发生后，及时有效采取了排查、通知、协调处理等措施，履行了应尽的服务义务。根据《深圳经济特区物业管理条例》第七十五条规定以及《物业服务合同》《深圳市福田区联合广场管理规约》，第三人中旅物业公司仅需负责大厦共有部分提供物业管理服务。案涉事故发生于物业专有部分范围，且漏水事故引起原因与第三人中旅物业公司无关。同时，第三人中旅物业公司对本次漏水事故及时发现、及时排查、及时处理、防治损失扩大化，及时通知相关单元业户到场处理并积极协调各业主间进行协商等，已尽责尽职履行物业管理服务义务，无需承担任何责任。三、漏水事故发生原因系因A806单元室内卫生间水阀未妥善维护保养且该卫生间地漏被该单元业务封闭造成，依照法律规定和《深圳市福田区联合广场管理规约》第三章（三）“业主及非业主使用人责任”第16条的规定,依法应由该单元业户承担相应损失赔偿责任。根据《深圳经济特区物业管理条例》第七十五条第二款的规定，业主负责物业专有部分安全检查和维护保养义务。根据《深圳市福田区联合广场管理规约》单元内业户等相关人士的行为造成漏水以致大厦及其他业主蒙受破坏和损失并导致管理者和其他业主将面对诉讼、索赔等情况时，承担一切责任及赔偿。A806室单元业户未尽到对该单元内部相关设施进行妥善维护保养义务，造成漏水事故，依法应由其承担相应的损失赔偿责任。四、原告未在合理时间内，通过合法程序进行证据保全，致使财产损害的范围及损害程度现难以确定，应承担相应的不利后果。漏水事故发生时间系在2019年9月15日，原告在合理时间内未依法采取证据保全措施对损失财产进行证据保全，也未通过其他途径进行封存、固化，直至2020年3月17日提起诉讼，距损失发生时间半年之久，至今更是时隔一年。受水浸泡而致损的财产具有特殊性，如未能在水浸发生后合理时间内及时采取相应保全措施，则受损财产现状无法固定下来，无法确定损害财产的范围及损害程度，失去财产评估的基础和依据。综上，本案漏水事故发生于物业专有部分且系A806单元业户原因造成，第三人中旅物业公司已尽物业管理服务职责，且因原告未及时采取证据保全措施，现难以确认原告损失数额，第三人中旅物业公司对原告的损失无需承担任何责任。双方围绕诉辩事实提交了相关证据，其中原告提交了不动产权证明，房屋授权使用说明;漏水情况说明;房屋受损照片;装修及购置家具的相关合同与发票;文具及办公用品购买订单与发票;宽带和手机维修费票据;物业管理费发票;维修基金收据;受损字画照片;房屋受损视频;联合广场A座房屋构造图;深圳市房屋租赁行业协会公布的2017年福田区房屋租赁指导租金表;Q房网、秒租网联合广场租赁价格截图;损失明细表;装修工人出具的情况说明;茶水柜等家具支付凭证等证据。被告中港汇代理公司提交了房屋租赁合同书、中港汇代理公司工商变更登记信息、中港汇代理公司缴纳水电费凭证;老化水管角阀的照片及视频（9月16日）;中港汇代理公司员工与管理处员工的微信记录;中港汇代理公司员工与管理处电话沟通视频及文字整理;原告工商登记信息等证据。被告靳友兰提交了（9月15日下午）视频。第三人中旅物业公司提交了漏水事故致损各单元门口情况照片;漏水事故发生当日被水浸单元现场照片及当日大雨天气预报;物业服务合同;深圳市福田区联合广场管理规约;第三人工作人员与A806单元业户的微信聊天记录截图及视频;A706装修许可及验收表等证据。另有本院委托的鉴定机构出具的《价格鉴证报告》证明有关事实。本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，原告通力南方电梯公司使用深圳市福田区福田街道滨河大道5022号联合广场A706-707室办公，该房所有权人为原告的法定代表人吕仕敢。楼上A806室登记所有权人为被告河北省驻深办，被告河北省驻深办于2000年7月10日签发《法人授权委托证明书》，授权被告靳友兰为其签订经济合同代理人，含A806房产出租、出售、转让和装修等事宜。2018年10月，由被告靳友兰将该A806室出租给被告中港汇代理公司使用。第三人中旅物业公司系联合广场的物业管理方。2019年9月15日，经第三人中旅物业公司工作人员检查发现A806室卫生间水管角阀老化断裂漏水、卫生间排水口被人为封挡，积水渗漏至楼下A706办公室，致室内墙壁、天花板、家具、办公用品、字画等受到不同程度毁损。2019年10月9日至10月22日期间，原告雇请陈某对Ａ706室进行石膏板吊顶更换、墙纸更换、地脚线更换等施工项目。另查，受本院委托，深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司于2020年11月10日出具《价格鉴证报告》（HN20-200132），经鉴定：案涉十三幅字画受损金额为32400元。原告预先支付了鉴定费5000元。本院认为，本案系财产损害赔偿纠纷，公民的财产权益依法受法律保护。根据民事诉讼“谁主张、谁举证”原则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告河北省驻深办经本院依法送达未到庭答辩，视为其放弃相应举证和抗辩的权利，不利法律后果应由其自行承担。根据庭审争议焦点，本院对本案综合评判如下：一、关于原告因本次事故造成的损失。根据法律规定及在案证据，本院对原告所主张因本案所产生的损失认定如下：（一）关于房屋修复费用、购买家具和办公用品费36525.6元及利息669.48元。《侵权责任法》第十九条规定：侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。经查，原告在用的A706室因本次渗水事故导致室内墙壁、天花板、家具、办公用品等不同程度受损，其中装修费16200元、空气治理费（去甲醛）1000元、地毯5200元，有证人证言及发票等证据予以证明，系本次事故导致的直接损失，上述共计22400元可予支持。原告新购置桌椅办公用品支出的12500元并不等同于其因本次事故造成的财产损失，其直接以新购置桌椅价格主张损失金额的理由不充分；亦未能充分证明每项文具、办公用品与本案事故的关联性，被告的相关抗辩理由成立。但本次事故造成办公桌椅及用品部分毁损属实，故本院酌定该部分损失共计8000元，超出部分不予支持。（二）原告租金、管理费、维修基金、垃圾处理费、误工费16673.7元及利息298.35元。其中，原告主张的误工费10000元并未提交证据证明其金额组成及确已实际发生，但其因本次事故造成装修无法正常办公亦合乎常理，故本院酌情按2020年度广东省城镇私营单位就业人员平均工资标准支持20天，计为3426元（62521元/年÷365×20天）。关于租金损失5333元，原告虽未举证其与吕仕敢之间的租赁关系，但造成案涉物业一定时期内无法正常使用亦客观存在，本院酌情支持2000元。至于管理费、维修基金、垃圾处理费等费用，原告支出的原因在于使用案涉房产的事实，而非本案渗漏所致之额外支出，亦无法证明系本案造成之直接损失，难以支持。（三）原告字画损失80000元及利息1466.33元。经查，本案渗水事故确已发生且视频显示原告字画遭受水渍损害，被告主张无法确认字画损失与本案事故关联性的意见，不予采纳。同时，视频亦可清晰显示原告受损房屋内有多卷字画，被告称仅有三、四幅字画的意见，亦与查明的事实不符，不予采信。为核实原告字画损失，本院依法定程序委托了鉴定机构进行鉴定，深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司出具《价格鉴证报告》（HN20-200132），经鉴定：案涉十三幅字画受损金额为32400元。本院认为该鉴定意见有事实基础、逻辑清晰、依据准确，可予采信。故此，原告字画损失应为32400元，超出部分不予支持。综上，本院确认，原告因本案产生的修缮费用16200元、空气治理费（去甲醛）1000元、地毯5200元、办公桌椅及文具用品8000元、误工费3426元、租金损失2000元、字画损失32400元，共计68226元。原告有事实和法律依据的诉请部分予以支持，超出部分不予支持。二、关于事故原因及责任负担。（一）本院认为，根据在案的《漏水情况说明》、事故现场照片及视频、当事人陈述等证据，可以证明本次渗水事故系因A806室洗手间水管角阀老化断裂所引起，此为本次事故的原因之一；A806室洗手间排水口被人为封挡，渗出积水无法自行排出进而向下渗漏，亦为本次事故的原因。《合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。出租人承担的瑕疵担保责任包括物的瑕疵担保责任和权利瑕疵担保责任。出租人的物之瑕疵担保为出租人应担保交付的租赁物能够为承租人依约正常使用收益,在租赁期间保证租赁物符合实现租赁目的状态，且租赁物无论是在交付前还是于交付后发生瑕疵的,出租人均负有瑕疵担保责任。详言之，出租人在物业租赁期间，负有对房屋及其附属设施负有管理、维护义务，定期对出租房屋的水、电、气有关设施安全进行检查的义务，对损害存在过错的，应承担赔偿责任。经查，A806室的产权人虽为被告河北省驻深办，但被告靳友兰早于2000年就已被授权负责出租、出售、装修等事宜，其虽非产权人，但实际长期管理支配A806室并实际进行出租，其对室内供水供电设施设备的安全负有管理和保障义务，然而其未尽相关义务并导致本案事故发生，应承担相应责任。《民法通则》第八十三条规定，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。房屋承租人应对租赁物负有合理使用的义务，未尽相关义务，对损害的发生存在过错的，亦应承担赔偿责任。被告中港汇代理公司作为A806室的实际使用人，负有合理使用和及时发现隐患、通知义务，其未合理使用排水设施，对洗手间排水口进行人为封挡，系本案渗漏的原因之一，故被告中港汇代理公司亦应对原告因渗漏导致的损失承担相应责任。(二)关于第三人中旅物业公司应否承担责任。《物业管理条例》第三十五条规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十六条规定：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本院认为，物业管理是物业服务企业按照物业服务合同约定，通过对房屋以及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、管理和维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动。第三人中旅物业公司作为物业服务企业应否对本案承担赔偿责任，应着重评判其是否在合理范围内履行了合同约定的维修、养护、管理等职责。经查，首先，案涉渗漏处位于原告及被告中港汇代理公司实际控制、支配的租赁物业内部专有区域，而非第三人中旅物业公司直接管领的公共区域。其次，第三人中旅物业公司在巡查中发现渗漏后，进行了排查等工作，找到渗漏原因后采取关闸等措施，并作为物管服务方及时通知、协调涉事方采取措施进行修复，在案证据并未能证明第三人中旅物业公司存在人为拖延等不作为致使原告所受损失扩大。综上，在案证据既未能证明第三人中旅物业公司的行为直接导致本案渗漏事故，亦未证明第三人中旅物业公司疏于物管义务与渗漏存在因果关联或导致原告的损失扩大，第三人中旅物业公司作为案涉物业管理方在渗漏发生后已要求涉事方采取措施防止侵害继续发生、扩大，在合理范围内履行了物管义务，第三人中旅物业公司就本案损失不应承担赔偿责任。《侵权责任法》第六条规定：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第十二条规定：二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。本院认为，被告靳友兰长期对A806室管理支配并出租，对室内供水设施未尽管理和保障义务；被告中港汇代理公司未合理使用设施设备，对洗手间排水口进行封挡，二被告对本案渗漏事故均存在过错。根据具体事实、过错程度、原因力,本院确定由二被告对本案各自承担50%的赔偿责任，即应各自赔偿原告损失34113元（68266元×50%）。原告有事实和法律依据的诉请部分，可予支持，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第六条、第十二条、第十九条，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条，《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条和第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告因本案造成的损失为68226元；二、被告深圳中港汇企业代理登记有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告深圳市通力南方电梯销售有限公司34113元；三、被告靳友兰应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告深圳市通力南方电梯销售有限公司34113元；四、驳回原告深圳中港汇企业代理登记有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3013元（已由原告预交3081元，退还原告68元），由原告深圳市通力南方电梯销售有限公司负担1497元，由被告深圳中港汇企业代理登记有限公司负担758元，由被告靳友兰负担758元。鉴定费5000元，由原告深圳市通力南方电梯销售有限公司负担2975元，由被告深圳中港汇企业代理登记有限公司负担1012.5元，由被告靳友兰负担1012.5元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内（涉外、涉港澳台当事人应在判决书送达之日起三十日内），向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知次日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡 超人民陪审员  曾小平人民陪审员  庄锦华二〇二一年三月八日书 记 员  孔玉艳