贵州省贵定县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔2723民初108号 原告：史泽勋，女，1984年2月28日生，仡佬族，贵州省石阡县人，初中文化，个体工商户，住贵州省贵定县。 委托诉讼代理人：潘兴艳，贵州云初律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗传丽，贵州云初律师事务所律师。 被告：贵定县永耀房地产开发有限公司，住所：贵州省贵定县。 统一社会信用代码：915227230827549487。 法定代表人：赵耀君，公司总经理。 委托诉讼代理人：莫雪，贵州仁义律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗开柳，贵州仁义律师事务所实习律师。 第三人：中国工商银行股份有限公司贵定支行，住所：贵州省贵定县。 统一社会信用代码：91522723MA6DKXH31R。 法定代表人：陈贵光，行长。 委托诉讼代理人：王洪辉，该行职工。 原告史泽勋诉与被告贵定县永耀房地产开发有限公司（以下简称永耀房开公司）、第三人中国工商银行股份有限公司贵定支行（以下简称贵定工行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月8日受理后，依法适用简易程序于2021年2月2日公开开庭进行了审理，原告史泽勋及其委托诉讼代理人潘兴艳、罗传丽，被告永耀房开公司的委托诉讼代理人莫雪、罗开柳，第三人贵定工行的委托诉讼代理人王洪辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告史泽勋向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；二、判令解除原告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》；三、判令被告立即退还原告首期购房款230000元及资金占用费（以230000元为基数，按LPR四倍利率标准计算，自2018年8月2日起计算至被告实际返还全部款项之日止，暂计至起诉之日为22795.87元）；四、判令被告立即支付原告专项维修资金890元及资金占用费（以890元为基数，按LPR四倍利率标准计算，自2018年9月17日起计算至被告实际返还全部款项之日止，暂计至起诉之日为83.6元）；五、判令被告立即支付原告已归还的按揭贷款本金及利息62314.02元（从2018年12月30日起暂计至2020年12月30日），同时向原告支付自2020年12月30日至判决生效之日止原告已向第三人归还的贷款本金及利息；六、判令被告立即向第三人偿还原告尚欠第三人的购房贷款本金、利息及提前还款产生的违约金；七、本案诉讼费、保全费由被告承担。 事实及理由：2018年8月2日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），合同约定，原告购买被告开发建设的位于贵定县永耀商贸城棚户区，房屋建筑面积29.65平方米，套内面积21.39平方米，房屋总价款460000元。《买卖合同》对付款方式及期限、商品房交付时间和条件、初始登记期限均约定。《买卖合同》约定：“出卖人负责在商品房交付之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”，并在该条第三项转移登记中约定：“出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：......2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行活期存款利率支付利息。《商品房买卖合同》由原告签名捺印、被告盖章确认。合同签订后，原告已如约交付购房款，但2018年12月29日被告才向原告交房，且至今因自身原因一直未能办理案涉房屋的所有权初始登记，导致原告不能办理转移登记。2018年11月，原告与第三人签订了一份《个人购房借款／担保合同》，向第三人借款230000元用于购买上述房屋；合同签订后，第三人将该笔借款支付给被告，之后原告按约向第三人归还本金及支付利息，截止2020年12月29日原告已经归还第三人本金及利息共计62314.02元。现原告已按约履行了支付购房款的义务，被告却因自身原因一直未能办理案涉房屋的所有权初始登记，已构成根本违约，依法应承担相应的违约责任，故提出如前诉讼请求。 被告永耀房开公司辩称：1、原告所购买的门面已经交付给原告使用，整个项目专项验收已经合格，办理产权证完全是可以的，只是时间问题，合同主要义务已经履行，原告方不能以办理产权证时间长就解除合同。2、原告的诉请及理由也是自相矛盾的，其在诉状上称，如果退房，按同期存款利息给付，现要求按LPR四倍利率标准计算没有依据，况且原告方签订合同后，被告已将房屋交予原告使用，直到今天原告方也还在使用，并没有给原告造成任何损失，相反还给原告带来盈利。3、本案审理商品房销售合同纠纷，原告第二项诉请，是解除贷款合同，而贷款合同是另一个法律关系，与本案无关，原告要求被告归还贷款，即便被告愿意归还，银行也不一定同意，贷款是原告方与银行签订，不能把合同责任转嫁给被告。综上所述，被告认为合同主要义务已经履行，办证条件已成就，只是时间问题，原告诉请不符合事实，要求驳回原告诉请。 第三人贵定工行辩称：借款合同只是原告与第三人签订，属借贷关系，不应该在此案中审理。 本院经审理认定事实如下：2018年8月2日，原告史泽勋与被告永耀房开公司签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于贵定县（商铺）出售给原告，该商品房套内面积为21.39㎡，总价款为46万元。双方约定：“出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：......2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行活期存款利率支付利息。”原告于签订合同当日付清首付款23万元，2018年9月17日，原告缴纳住宅专项维修基金890元。后原告与第三人贵定工行签订《个人购房借款／担保合同》，以该商品房作为抵押物，被告作为阶段性连带责任保证的保证人，向第三人贷款23万元，该笔贷款第三人已于2018年11月30日向被告支付。2018年12月起，原告开始向第三人偿还贷款本息。2018年12月29日，被告向原告交付房屋，至今未通知原告办理不动产权证。2020年12月31日，原告正式向被告提出退房请求，因自行协商未果，原告遂于2021年1月8日向本院提起诉讼，同月14日，被告收到本院送达的相关诉讼材料。 另查明：原告从2018年12月起，每月30日前以等额本息方式归还第三人工行贵定支行贷款本息2596.42元，至2021年2月5日，原告已归还本金38259.90元，利息29218.30元。本案诉讼过程中，原告依法申请财产保全，并缴纳申请费2100元。 上述事实，有当事人陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、《商品房预售合同登记备案表》、收据、《个人购房借款/担保合同》、原告在第三人处的账户明细、录音及短信息记录，被告提交的《补充协议》，第三人提交的原告还款明细及情况证明，经庭审质证和本院审查，依法予以确认。被告提交的供电设备的《竣工验收报告》、《建设工程消防复查验收意见书》虽真实、客观，无法证实诉争房屋已满足办理产权登记条件，对被告证明目的依法不予采信。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，对双方具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行各自权利义务。 关于是否解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》的问题。根据双方购房合同的约定，被告应于2017年12月30日前取得涉案房屋的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文件交付给原告，但双方签订合同时间系2018年8月2日，晚于合同约定时间，视为双方未有约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，第十五条规定“商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。故本院依法认定涉案房屋办理不动产登记的期限为2018年12月29日（房屋交付时间）起90日，即2019年3月29日。现期限届满已超过一年，被告仍未能办理该房的不动产权证，其行为已经构成违约，原告起诉要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，依法应予准予。根据原告提交的短信及通话录音，原告于2020年12月31日向被告明确提出解除合同的要求，故原告解除合同通知到达时间依法认定为2020年12月31日，通知到达时，合同解除。 关于原告要求解除原告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》及要求被告立即向第三人偿还原告尚欠第三人的购房贷款本金、利息及提前还款产生的违约金的诉讼请求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。现第三人贵定工行未提出诉讼请求且未提出诉讼，本院依法仅处理原、被告之间的商品房买卖合同纠纷。 关于退还购房款时间、应退金额及利息问题。依双方合同约定，被告自收到退房通知之日起60日内，即2021年3月1日前应退还买受人已付款，并按同期银行活期存款利率支付利息。2021年3月1日，被告仍未能通知原告办理房屋转移登记，被告应退还原告已付购房款。涉案商铺的按揭贷款部分虽是由第三人直接向被告支付，但系受原告指示，视为被告全额接受原告付款，应将所有购房款全部退还给原告。现原告要求按LPR四倍利率标准计付利息，与双方约定不符，对超出约定的请求，本院依法不予支持，计息期间从原告全额付清房款时开始计算，即2018年11月30日起计付至本息实际清偿之日止。原告要求被告退还其已付贷款利息，于法无据，本院依法不予支持。 关于原告请求被告永耀房开支付专项维修基金的请求，因该笔费用系被告永耀房开违约，造成原告实际损失，本院依法予以支持，但对其要求支付资金占用费的请求于法无据，本院依法不予支持。 依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第二十一条规定，判决如下： 一、被告贵定县永耀房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内退还原告史泽勋购房款人民币四十六万元（￥460000.00），并从2018年11月30日起，按中国人民银行同期活期存款利率计付利息至全部款项付清之日止； 二、被告贵定县永耀房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内退还原告史泽勋住宅专项维修基金八百九十元（￥890.00）； 三、驳回原告其余诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6042元，适用简易程序审理减半收取3021元，申请费2100元，由被告贵定县永耀房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如义务人未按判决规定的期间履行义务，权利人可在判决确定的履行期间最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审 判 员 庭容舫 二〇二一年三月二十四日 法官助理 凌 娜 书 记 员 杨 琳