四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川2002民初884号 原告：蒋丽，女，1962年9月9日出生，汉族，住内江市市中区。 委托诉讼代理人：蒋平，四川管仲律师事务所律师。 被告：陈力，男，1978年10月31日出生，汉族，住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：张俊林，四川川源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王杰，四川川源律师事务所律师。 原告蒋丽与被告陈力房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告蒋丽及其委托诉讼代理人蒋平、被告陈力及其委托诉讼代理人张俊林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋丽向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的房屋租赁协议，被告将承租的房产交还原告；2.判令被告按合同约定支付从2020年2月至归还房产之日拖欠租金（截止2021年1月欠租金33946×11＝373406元）；3.依法判决被告支付原告违约金33946元；4.判令被告结清所欠的水、电、气费，将封存的电梯口打开恢复原样，保证电梯的正常使用；5.判令诉讼费用由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求：要求被告恢复营业用房临街面原状。事实及理由：2017年7月23日，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定被告承租原告所有的位于资阳市雁江区××道××段××广场××栋××楼××号房屋，建筑面积969.91平方米，租赁期自2017年8月1日起至2026年7月31日止。按月支付租金33946元，每月25日前支付下一月的租金。合同约定租赁期间，乙方有以下行为之一的，甲方有权解除合同收回房屋：（1）未经甲方同意转租，转借，拆改变动房屋结构；（2）利用承租房屋存放危险物品或进行非法活动；（3）预期缴纳按约定应当由乙方交纳的各类费用；（4）下期房屋租金逾期10天未支付，原告有权提前终止合同。原告依照双方签订的《房屋租赁协议》第五条之约定，有权行使单方解约权，并告知被告，但被告在接到通知后，拒不搬出。时至今日，仍拒不将房产交还原告，租金自2020年2月起至今一直未缴纳。综上所述，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，原告现依据双方签订的《房屋租赁合同》第5条第4款规定和《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，请求贵院依法支持原告诉讼请求。 被告陈力辩称，原告的诉讼请求不应得到支持。2020年3月双方在疫情期间已经就租金减免、后续租金进行了协商，未达成一致意见，故原告提出收回房屋，被告也同意。此后，被告腾空隔断房屋，于2020年5月初通知原告接收房屋。被告认为双方已解除租赁关系，解除前的水、电费已结清。请求人民法院依法判决。 本院经审理查明如下案件事实：原告蒋丽自有位于资阳市雁江区××道××段××广场××栋××号，面积969.91平方米。2017年7月23日，原、被告签订《房屋租赁协议》，载明：“甲方蒋丽，乙方陈力，经双方协商，甲方同意将座落于资阳市雁江区车城大道二段天缘购物休闲广场二楼4-5号营业用房出租给乙方使用。……。一、面积、租金、租期，甲方出租给乙方的营业用房为二楼，面积969.91平方米，第一、二、三年每月每平方米租金人民币35元，合计每月人民币33946元。租期9年，第四年开始，以每一年为一期，租金逐期以3%递增。……二、租金支付方式为每月支付，每月在25日前支付下月租金……。三、租赁时间，甲方租赁给乙方的营业用房自2017年8月1日起租，至2026年7月31日止。……四、租赁期间乙方不能在该房屋内从事违法活动，自行承担该营业用房的所有物业管理费、水费、电费、卫生费等相关费用。……五、本协议一经签订，任何一方不得单方违约，如有违约，违约方承担该营业用房一个月租金的违约金，并赔偿对方的直接经济损失。租金逾期10天未付，甲方有权解除协议，保留追收逾期未付租金权。……”。被告陈力承租房屋后继续作为餐饮店“小城故事”的营业场所，房租费交至2020年2月。2020年3月原、被告及证人朱某就疫情期间房屋租赁及租金一事进行了协商无果。次月，被告陈力便将原告蒋丽所有的出租房隔出，但未留出通往电梯口的通道。2020年5月在缴清水、电费后双方对房屋进行交接，但就退房后的赔偿未达成一致意见。 另查明，原告蒋丽所有的969.91平方米的营业用房，于2011年出租给证人朱某作为餐饮店（小城故事）的营业场所，证人朱某未经房屋设计部门和建设主管部门同意而将临街面玻璃墙改为砖墙。 本院认为，2020年资阳受疫情影响，餐饮业阶段性停业，在此情况下，双方就免租期、降低租金事项协商无果，被告陈力将承租房退还原告蒋丽。符合《合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任……”。故原告蒋丽要求被告陈力承担一月租金33,946元违约金的诉讼请求依法应予以驳回。原告蒋丽在庭审中自称“2020年5月发现房屋已腾空，就赔偿没有协商好”，足以证明租赁合同已解除，房屋已退还交付，故原告蒋丽要求解除原、被告签订的《房屋租赁协议》并交付承租房屋的诉讼请求，依法应予以驳回。被告陈力提供证据证明承租房屋的水、电费已交至2020年5月，原告蒋丽要求被告陈力结清水、电费的诉讼请求，依法予以驳回。被告陈力前任承租人已将临街面玻璃幕墙改为砖墙。原告蒋丽多年未对其改善行为予以反对，视为其同意改善。《合同法》第二百二十三条“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。故原告蒋丽要求被告陈力将出租房临街面恢复原状的诉讼请求依法应予以驳回。原告蒋丽要求被告陈力按合同约定支付从2020年2月至归还房产之日拖欠租金，庭审中原、被告均认可租金交至2020年2月，本院审理认定于2020年5月解除合同交付房屋。本案需解决的是2020年3、4月的租金。被告陈力辩称受疫情不可抗力影响而停业，要求免责。资阳地区餐饮业从2020年2月开始停业，5月陆续恢复，其造成3、4月租金损失，对其损失的分担，考虑公平原则，参照《四川省高级人民法院关于涉新冠肺炎疫情相关民事案件审理的法官会议纪要》精神，原告蒋丽和被告陈力各承担一个月租金33,946元的损失。原告蒋丽要求被告陈力恢复出租房电梯口通道原状，被告陈力方在《代理词》中表示“封闭的电梯口被告同意随时恢复”，且该项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十七条、第二百二十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告陈力于本判决发生法律效力之日起十日内付给原告蒋丽一个月租金33,946元； 二、被告陈力于本判决发生法律效力之日起30日内恢复出租房至电梯口通道； 三、驳回原告蒋丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27,597元，原告蒋丽负担26,597元，被告陈力负担1000元。原告蒋丽已向本院缴纳，被告陈力于本判决发生法律效力之日起十日内向原告蒋丽给付诉讼费1000元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费，列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  徐光越 人民陪审员  王 英 人民陪审员  严 梅 二〇二一年三月十日 书 记 员  石雨颖