河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0108民初7073号原告：李自阳，男，1989年3月8日生，汉族，住河南省汝州市。委托诉讼代理人：牛晓寒，河南良承律师事务所律师。被告：付智勇，男，1972年1月29日生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：毛磊、汪明敏（实习），河南澜清律师事务所律师。被告：郑州蜗居房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码：91410104MA460C4LXQ，住所地：郑州市管城回族区港湾路2号3号楼1-2层2号。法定代表人：郭亮亮。委托诉讼代理人：徐海兵，男，该公司工作人员。原告李自阳与被告付智勇、郑州蜗居房地产营销策划有限公司（以下简称“蜗居公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人牛晓寒、被告付智勇及其委托诉讼代理人毛磊、被告蜗居公司委托诉讼代理人徐海兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2020年4月24日签订的《郑州市存量房买卖合同》；2.被告返还原告购房款140.8万元及利息（以借款本金140万元为基数，按照贷款市场报价利率年利率3.85%计算至借款全部清偿之日止，其中5万元自2020年4月24日起计算，30万元自2020年5月8日起计算，105万元自2020年7月8日起计算，8000元自2020年7月8日起计算）；3.被告返还原告过户服务费、居间代理费35960元；4.被告承担违约金37.6万元；5.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2020年4月24日，原告与二被告签订《郑州市存量房买卖合同》，约定被告付智勇将其名下位于郑州市惠济区××楼××单元××号的房产出售给原告，房屋总价款为188万元，付款方式为全款，房屋成交总价的20%作为违约金等。合同签订当日，原告支付被告定金5万元及过户服务费、居间代理费33960元。2020年6月29日，原告支付被告2000元；2020年5月8日，原告支付被告购房款30万元；2020年7月8日，原告支付被告购房款105.8万元。合同履行过程中因卖方原因导致无法过户，合同无法继续履行，被告构成根本违约。为维护自身合法权益，原告现起诉来院。被告付智勇辩称：不同意解除房屋买卖合同，原告在明知房屋因购房政策原因不能过户的情况下坚持购买，现要求解除合同违反诚实信用原则，不应得到支持；本合同能够继续履行，付智勇愿意在具备过户条件时，原告将剩余购房款支付予付智勇，双方办理过户手续；原告以诉讼方式解除合同的行为属于明示预期违约行为，应当承担支付定金的违约责任，并继续履行合同；原告起诉要求利息不应支持，违约金与定金约定相冲突，应当以定金为准，本案真正违约的是原告。被告蜗居公司辩称：如果解除合同，其愿意退还中介服务费33960元，不承担其他责任。本院经审理认定事实如下：2020年4月24日，原告（买受人、乙方）与被告付智勇（出卖人、甲方）签订《郑州市存量房买卖合同》一份，主要约定：甲方所售房屋位于郑州市惠济区××楼××单元××号；产权证明所载建筑面积为131.55平方米；该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国银行，甲方应于2020年5月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2020年5月31日前办理完毕注销抵押登记手续，未经乙方同意，甲方不得在合同履行过程中将该房屋进行再次抵押，提前还款产生的利息和费用，由甲方自行承担，甲方解押所需资金的来源为乙方的第1和第2笔购房款，并于甲方还款前支付，不足部分甲方自筹；甲方未将该房屋出租；甲、乙双方通过被告蜗居公司居间介绍成交；甲方应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让；甲方应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，物业交割单所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给乙方，乙方对甲方出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋，甲方应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况；如当地存在购房限购政策，乙方承诺知晓当地的购房限购政策，并具备相应的购房资质，如因乙方无购房资质导致合同无法继续履行的，乙方构成根本违约；房屋成交价为188万元；乙方付款方式为全款，房屋总成交价=定金+购房款+户口迁出保证金+物业交割保证金；定金总额为5万元，乙方于上传核房单以银行资金存管方式向甲方支付第一笔定金5万元；乙方于以第三方审批通过为准（2020年5月15日前）将第一笔购房款30万元（不包含前期支付全部定金）以银行资金存管方式支付甲方；乙方于银行预约还款时间为准将第二笔购房款105万元以银行资金存管方式支付甲方；乙方于网签过户当日将第三笔购房款47万元以银行资金存管的方式支付甲方；甲方收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后7个工作日内将房屋交付予乙方；甲、乙双方协商一致，应当于银行解押注销后7个工作日（6月28日后）共同到交易房屋所在地的房管局办理网上签约手续；甲、乙双方应于网签后三日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理；甲方与乙方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；甲方提供的产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权，或该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权，或甲方逾期履行本合同约定的义务超过十五日，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求甲方双倍返还定金或要求甲方支付房屋总成交价20%的违约金，同时要求甲方退还乙方已支付的其他款项等。同日，原告（买受方、乙方）、被告付智勇（出卖方、甲方）与被告蜗居公司（居间方、丙方）签订《居间服务合同》一份，主要约定：鉴于甲、乙双方在丙方的居间服务下将坐落于郑州市惠济区××楼××单元××号房屋于2020年4月24日签订《郑州市存量房买卖合同》，甲、乙、丙三方在友好协商的基础上，订立居间服务合同；甲、乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括提供房屋买卖市场行情咨询、寻找、提供并发布房源、客源信息、引领乙方实地看房、协助查看房屋权属证明文件、协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容、促成交易双方签署合法有效的买卖合同；甲、乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费；甲、乙双方同意，应向丙方支付的居间代理费为31960元，由乙方承担；第三条权利义务部分约定，丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务，不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；在居间服务中，丙方因工作疏漏，遗失甲、乙双方相关文件及资料，丙方承担补办手续费并给予相应的经济补偿，违反第三条约定的，丙方应承担相应违约责任等。原告（买受人、乙方）、被告付智勇（出卖人、甲方）与蜗居公司（服务方、丙方）并就甲、乙双方委托丙方办理后续交易事宜签订《房屋交易保障服务合同》一份，主要约定：丙方提供的房屋交易代办服务包括协助甲、乙双方收集、整理、审核相关交易资料、临时保管与交易相关的房屋产权资料及其他重要材料的原件、协助甲、乙双方办理权属转移登记手续、协助甲、乙双方领取《不动产权证书》或其他产权证书、督促甲、乙双方按约定履行合同义务，协助发送履约催告函件或告知函件等；丙方的收费标准为固定收费，过户服务费为2000元，由乙方承担，应于签订本合同当日一次性向丙方足额支付等。2020年4月24日，原告支付被告付智勇购房定金5万元；原告支付被告蜗居公司过户服务费2000元、居间代理费31960元，共计33960元。2020年7月8日原告支付付智勇房贷利息8000元。2020年6月29日，原告支付蜗居公司2000元解押费用。2020年5月8日及7月8日，原告（乙方、出资方）与被告付智勇（甲方、借款方）签订《借款协议》各一份，主要约定：甲方以名下坐落于郑州市惠济区××楼××单元××号房屋作为担保，向乙方借款；借款金额分别为30万元、105万元；关于借款用途，30万元用于偿还甲方名下以此套房产为抵押物的私人之间欠款，105万元用于偿还甲方名下以此套房产为抵押物的银行欠款，使得该房产可以顺利过户到乙方名下；借款时间均为6个月，分别为2020年5月8日至2020年11月7日、2020年7月8日至2021年1月7日；借款担保为甲方须保证上述房产不存在任何瑕疵，未被依法查封、扣押、监管，不存在被禁止或限制转让和抵押等情况，甲方以该房产作为担保（必要时甲方应无条件配合乙方共同到房管局办理抵押登记），并同意在到期无法还款时乙方拥有对该房产完全处置权等。2020年5月8日及7月8日，付智勇向原告出具借款借据及收据各两份，分别载明收到原告借款30万元、105万元。另查明，2017年5月3日实施的郑州市人民政府办公厅郑政办[2017]58号文件规定：在郑州市行政区域内，2017年5月3日(含）之后购买的住房，自取得不动产权证书之日起不满3年的不得上市转让。2019年9月18日，被告付智勇取得涉案房屋的不动产权证书。郑州市不动产登记中心2021年1月6日出具的不动产登记资料查询结果证明载明：涉案房屋的产权人为被告付智勇；不动产权证号为豫（2019）郑州市不动产权第0333751号；预告信息为无；抵押信息为该房产于2020年8月25日由付智勇抵押给孙少远，抵押金额15万元。本院认为，原告与被告付智勇签订的《郑州市存量房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；但因涉案房屋取得不动产权证书未满3年，导致该合同无法履行，合同目的无法实现，原告要求解除该合同，符合法律规定，本院予以准许，确认涉案买卖合同于起诉状副本送达付智勇之日即2020年12月19日解除；行政机关限制房屋交易的规定于2017年5月3日已实施，原告及二被告对涉案合同的无法履行均存在过错。合同解除后，被告付智勇应返还原告支付的购房款及房贷利息共计140.8万元，并应支付原告资金占用期间的利息（以年利率3.85%为限，按照中国人民银行同期定期存款利率计算至判决确定的宽限期内的实际给付之日止；以5万元为基数，自2020年4月24日起计算，以30万元为基数，自2020年5月8日起计算，以105.8万元为基数，自2020年7月8日起计算）；被告蜗居公司未能为买卖双方提供专业性意见及给予正确指导，应返还原告支付的款项35960元。原告要求二被告支付违约金的诉讼请求，不符合合同约定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：确认原告李自阳与被告付智勇2020年4月24日签订的《郑州市存量房买卖合同》于2020年12月19日解除；被告付智勇于本判决生效之日起十日内返还原告李自阳款项140.8万元，并支付利息（以年利率3.85%为限，按照中国人民银行同期定期存款利率计算至判决确定的宽限期内的实际给付之日止；以5万元为基数，自2020年4月24日起计算，以30万元为基数，自2020年5月8日起计算，以105.8万元为基数，自2020年7月8日起计算）；被告郑州蜗居房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李自阳款项35960元；四、驳回原告李自阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10655元（已减半）、保全费5000元，由被告付智勇负担13554元，被告郑州蜗居房地产营销策划有限公司负担350元，原告李自阳负担1751元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审判员  崔国伟二〇二一年三月六日书记员  王真源