北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初27511号原告（反诉被告）：长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市朝阳区望京新兴产业区3号地望京科技发展大厦12层A1201。负责人:张永谦。委托诉讼代理人:张乐乐，北京晴海律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈铮，男，1958年1月23日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：常韦，北京市天拓律师事务所律师。原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城物业公司）与被告陈铮物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长城物业公司委托诉讼代理人张乐乐，被告陈铮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。长城物业公司公司向本院提出诉讼请求1.判令陈铮向我方支付拖欠的物业费52666.7元；2.判令陈铮向我方支付拖欠的物业费违约金2000元；3.诉讼费由陈铮承担。事实与理由：陈铮系北京市海淀区北洼西里×号院北×号楼×室（以下简称×室）业主，该房屋建筑面积185.97平方米。我方为该小区提供物业服务。但陈铮拖欠2013年2月26日至2020年5月25日物业费未交纳，我方多次催要未果。我方现诉至法院，请求依法判决。陈铮辩称，不同意长城物业公司的诉讼请求，我方没有与长城物业公司签合同。2017年我家卫生间管道漏水，属主管道漏水，当时修了，但因为漏水造成卫生间橱柜木地板等损坏，一直没有修，他们就是因为这个一直没有找我们要物业费。去年起诉过，当时我们一说这个原因长城物业就撤诉了。我方认为其没有尽到物业服务的义务，已经违约，不同意支付欠的物业费，根据合同约定违约责任，合同24条约定对方违约我方有权拒付物业费。我方现提出反诉，反诉请求为：1.判令长城物业公司赔偿我方由于卫生间雨水管道漏水造成的财产损失139694元及鉴定费5000元；2.长城物业公司承担本案诉讼费用。长城物业公司对陈铮的反诉辩称，不同意陈铮全部反诉请求，针对鉴定报告清单“木地板2”86.69平方米损失95706元不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方无争议的事实可查明，陈铮系×室业主，该房屋建筑面积185.97平方米。2013年7月，长城物业公司（乙方）与北京市海淀区中海雅园项目业主委员会（以下简称业委会，甲方）签订《中海雅园物业服务合同》（以下简称物业合同），后双方于2016年7月续签物业合同，约定：长城物业公司为中海雅园小区提供物业服务，期限自2016年7月11日至2019年7月10日；乙方提供服务的主要内容包括负责维护公告秩序和协助做好安全防范工作，乙方须按甲方要求聘请专业安保公司和车辆管理专业服务公司进行秩序管理服务和车辆管理服务；住宅物业费标准2.95元/平方米/月；乙方负责本物业管理区域内供用部位的日常维修、养护和管理，负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护运行和管理；业主违反本合同未能按时足额缴纳物业服务费超过六个月的，应当自欠缴之日起，除缴纳所欠费用之外，还需按应缴纳费用额的每日千分之三的标准向业主大会支付违约滞纳金，由乙方代收。上述合同签订后，长城物业公司为中海雅园小区提供物业服务至今。陈铮未交纳2013年2月26日至2020年5月25日物业费。陈铮陈述×室雨水管主管道自2013年开始漏水，2017年，×室因雨水管道漏水导致卫生间受损严重，长城物业公司认可发生漏水。双方确认2018年管道已经维修。在本案审理过程中，陈铮申请对×室因雨水管漏水导致卫生间及过道因漏水及浸泡造成的损失进行鉴定，损失指向为：卫生间地面石材、卫生间外过道地板（泰国进口柚木，大概五六平方米）、卫生间橱柜、卫生间洁具、马桶发霉、卫生间镜前灯因泡水短路、卫生间梳妆镜两侧墙面损坏。本院委托北京晟明资产评估有限公司对陈铮主张的上述损失进行评估，评估结果为：卫生间地砖损失3551元，卫生间外过道地板5.48平方米损失6050元，卫生间洗漱台损失6720元，卫生间镜前灯损失1584元，卫生间洗漱池洁具损失1440元，卫生间淋浴房洁具损失4064元，卫生间马桶损失1056元，卫生间墙面砖（含墙面防水）损失15540元，卫生间吊顶损失1440元，卫生间门垭口损失2543元。评估报告明细中另载明除过道外其他木地板86.69平方米损失95706元。陈铮支付鉴定费5000元。就上述86.69平方米地板损失，陈铮主张因更换卫生间外过道漏水受损地板需将除此之外的地板一并更换，长城物业公司对此不予认可，称为陈铮在鉴定时单方主张，鉴定机构将此作为单列项。本院认为，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。本案中，长城物业公司与业委会签订的物业合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。该合同对全体业主具有约束力，双方均应按合同约定履行各自义务。长城物业公司已经依约提供了物业服务，陈铮理应交纳相应的物业费，因此，长城物业公司主张的物业费，于法有据，本院予以支持，具体数额，本院根据物业合同计算。关于长城物业公司主张的滞纳金，因陈铮未交纳物业管理费系因长城物业公司在物业服务过程中存在违约行为，对共用设施未能及时维修，导致陈铮家因漏水受损，非恶意拖欠，故本院对于长城物业公司的该项诉讼请求不予支持。长城物业公司对于物业管理区域内的共用设施由日常维修和养护的义务，但在长城物业提供物业服务过程中，陈铮家卫生间因共用雨水管道漏水受损，系长城物业公司未能充分履行合同义务所致，长城物业公司构成违约，应当承担相应的违约责任。因此，陈铮要求长城物业公司赔偿漏水损失的反诉请求，于法有据，本院予以支持。关于损失的具体数额，本院参照鉴定结论予以判定。关于双方有争议的鉴定结论中载明的漏水受损范围以外的木地板86.69平方米的损失，因庭审中陈铮确认漏水损失为卫生间外过道地板大概五六平方米，且该86.69平方米地板并非因漏水造成直接损失，因此陈铮主张该部分损失，缺乏相应的事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、陈铮于本判决生效后七日内向长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司交纳物业费52666.7元；二、长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司于本判决生效后七日内赔偿陈铮漏水损失43988元；三、驳回长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司的其他诉讼请求；四、驳回陈铮的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费5000元（陈铮已预交），由长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司负担，于本判决生效后七日内交纳。案件受理费1117元（长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司已预交），由陈铮负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费3194元，陈铮已预交，由陈铮负担1006元，已交纳；由长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司负担2188元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  孟昕伟二〇二一年三月十九日书记员  杨萧菁