吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2021）吉24民终99号上诉人（一审原告、案外人）：金某1，男，1964年4月1日生，朝鲜族，现住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：赵某，吉林檀君律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔某，吉林檀君律师事务所律师。被上诉人（一审被告、申请执行人）：吉林天池安装工程有限公司，住所地吉林省延吉市长白路361-1号。法定代表人：孙某，董事长。委托诉讼代理人：金某2，该公司会计。委托诉讼代理人：刘某，吉林衡丰律师事务所律师。被上诉人（一审被告、被执行人）：延边罗京实业集团有限公司，住所地吉林省延吉市公园路58号。法定代表人：罗某，董事长。上诉人金某1因与被上诉人吉林天池安装工程有限公司（以下简称天池公司）、延边罗京实业集团有限公司（罗京公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初4790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金某1上诉请求：一、请求法院撤销延吉市人民法院（2020）吉2401民初4790号民事判决第二项，改判支持上诉人的全部诉讼请求；二、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：（一）上诉人与罗京公司于2014年9月11日签订商品房买卖合同，2016年7月13日延吉市人民法院作出（2016）吉2401执1024号执行裁定查封涉案房屋。涉案商品房买卖合同已由一审法院确认合法有效，即在人民法院查封之前上诉人与罗京公司已签订合法有效的书面买卖合同；（二）上诉人于2015年7月30日拿到涉案房屋的钥匙，在法院查封之前实际占有房屋，并对房屋进行了装修入住；（三）上诉人虽然为延吉市东海冷暖设备安装有限公司法定代表人，但购买房屋时的身份为自然人商品房买受人。上诉人购买涉案房屋，房款由延吉市东海冷暖设备安装有限公司以其对罗京公司享有的工程款债权抵付，罗京公司于2014年9月11日、2015年12月22日、分别出具305,142元、25,384元的房款收据，确认上诉人已经支付了全部房款，除此之外上诉人还承担了所有房屋费用。所以，上诉人作为商品房买受人履行了支付全部房款的合同义务，与其支付方式无关。（四）涉案房屋因至今没有验收合格不能为住户办理产权登记，即未办理产权登记并非因上诉人自身原因造成。综上所述，上诉人认为本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的足以排除对涉案房屋执行的相关要件。一审法院适用法律错误，严重损害了上诉人的合法权益，请求二审法院依法撤销一审判决第二项，并改判支持上诉人的其他诉讼请求。补充上诉意见为：一、本案存在超标的额查封情形，应当解除对案涉房屋的保全。依据中院(2016)吉24民终355号民事判决书中确定的被上诉人天池公司对罗京公司的到期债权仅为186,137元及利息。截止2016年7月13日，延吉市法院第一次查封案涉房屋在内的16套房屋时，利息金额仅为593,317元，加上本金186137元，合计为779454元。从延吉市法院(2016)吉2401执1024-1号执行裁定书可以确定，延吉市法院查封了16套房屋，当时16套房屋价值将近540万元(按每6000/㎡元计算，总面积为约900㎡)，该查封措施是完全超标额的，上诉人认为本应在2016年解除对案涉房屋的查封。截止2019年7月8日，延吉市法院续封时天池公司的利息仅为72万元左右，加上本金，也不到100万元。从延吉市法院(2019)吉2401执恢147号之一裁定书可以确定，延吉市法院查封的9套房屋价值将近310万元（按每平6000元计算，总面积为约514平方米），续封时也是超额查封，所以请求贵院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》解除对案涉房屋的查封。二、依据《吉林省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答》第十九条规定，金钱债权执行中，以物抵债受让人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，其异议被驳回的可以提起执行异议之诉，如果满足下列条件，以物抵债受让人主张排除执行的，人民法院可以支持：（一）以物抵债受让人提供的证据足以证明该以物抵债行为客观存在，且达成以物抵债协议时原债务履行期限已届满；（二）在人民法院查封之前签订合法有效的以物抵债协议并合法占有该不动产；（三）以物抵债受让人提供的证据足以证明用以抵债的不动产价值与原债务数额合理对应，且经清算债务数额已确定；但存在高额利息的，视为其未支付全部价款；（四）非因受让人自身原因未能办理过户登记。从本案案件事实来看，上诉人与罗京公司于2014年9月11日签订了《商品房买卖合同》，罗京公司用案涉房产抵付了相应工程款，且上诉人于2015年7月30日取得了案涉房屋的钥匙，合法占有了案涉房产，而且一审法院已确认了案涉房屋的买卖合同的效力，足以证明以物抵债事实的客观存在，而且未能办理过户登记手续的责任确实不在上诉人。鉴于此，上诉人作为以物抵债受让人完全满足省高院解答的上述四项条件，认为足以排除对案涉房屋的执行。天池公司辩称，一、天池公司申请查封涉案房屋的时间早于金某1实际占有时间。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”其中关于第二项，要求在人民法院查封之前已合法占有该不动产，天池公司根据(2016)吉24民终355号民事判决书向延吉市法院申请强制执行，延吉市人民法院于2016年7月13日作出(2016)吉2401号执行裁定书，裁定查封罗京公司名下房产中即包括涉案房屋，查封期限为三年，即2016年7月13日至2019年7月12日。期满后天池公司申请续封，延吉市人民法院于2019年7月8日作出续封裁定。金某1诉状中已认可该续封时间，另被答辩人起诉称其于2017年办理入住，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条之规定：“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”因此金某1自认的实际占有涉案房屋时间晚于人民法院查封时间（2016年7月13日。），不符合第二十八条第二项，因此不能适用第二十八条的相关规定。二、金某1对涉案房屋不具有物权期待权。金某1的主要目的在于通过诉讼阻却人民法院对执行标的的强制执行，然而金某1对执行标的并不享有足以阻止执行标的的转让、交付的实体权利。首先，金某1主张的施工合同是以延吉市东海冷暖设备安装有限公司的名义与被执行人罗京公司签订的，以房抵债首先以消灭延吉市东海冷暖设备安装有限公司与罗京公司之间的金钱债务为目的，金某1是作为延吉市东海冷暖设备安装有限公司的法定代表人而非一般的住房消费者的目的签订的商品房买卖合同，金某1与罗京之间的商品房买卖合同，以房抵债的首要目的系担保债务履行或者了结金钱债务，而并非指向与自身居住相关的生存利益。房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。其次，天池公司对涉案房屋享有的权利是基于法院生效文书产生的强制性权利，优先于金某1的债权请求权。因此金某1不能根据以房抵债产生的债权关系阻却法院的强制执行。综上，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”【相关案例：(2017)最高法民申1769号】三、金某1没有进行房屋过户登记，没有物权凭证。有合意但未实际履行物权转移的，债务并未消灭，抵债的目的也未实现。《民事审判指导与参考·指导性案例》总第58辑（2014.2）规定，债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求。由此可以推导出，金某1与罗京公司之间仅有商品房买卖合同，没有办理过户登记，当然不具备涉事房屋的所有权。金某1提出执行异议申请的主张不应认可。综上，金某1起诉答辩人没有事实及法律依据，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的要求，故请求人民法院依法驳回其上诉请求，保护天池公司的合法权利。罗京公司未到庭、亦未提出答辩意见。金某1向一审法院起诉请求：1．立即停止对金某1购买的延吉市公园路66号罗京帝景、房屋编号为10-08-0026-12006、幢号为0026、房号为12006、房屋序号为365222、建筑面积为45.68平方米房屋的强制执行，并解除对上述房产的查封；2．确认金某1与罗京公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认上述房屋归金某1所有；3．罗京公司立即协助和配合金某1办理产权登记；4．诉讼费由天池公司、罗京公司承担。一审法院认定事实：2014年7月28日，金某1任法定代表人的延吉市东海冷暖设备安装有限公司与罗京公司签订高直连、地下室至六层设备管道分区改造工程协议书，工程地点为博士园，约定工程款支付方式为全部以房抵付工程款。2014年9月11日，罗京公司与金某1签订商品房买卖合同，将位于延吉市公园路南侧罗京帝景第A幢12单元06号，建筑面积45.68平方米的房屋以305,142元的价格抵偿拖欠金某1的博士园地下室改造工程款。合同约定2014年10月30日前，罗京公司将经验收合格的商品房交付使用；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定以测绘部门最终测绘面积为准，实行多退少补。签订合同当日，罗京公司向金某1出具305,142元房款收据，收款方式为抵顶工程款。2015年12月22日，罗京公司向金某1出具25,384元的收据，收款方式为抵顶工程款。2017年1月21日，罗京公司向金某1出具2000元的收据，收款方式为现金。另查，2016年6月30日，天池公司依据已经发生法律效力的延边朝鲜族自治州中级人民法院（2016）吉24民终355号民事判决书向法院申请强制执行被执行人罗京公司。因被执行人罗京公司拒不履行生效法律文书确定的义务，法院于2016年7月13日作出（2016）吉2401执1024-1号执行裁定，查封罗京公司名下的位于延吉市公园路66号罗京帝景包括本案12006号房屋在内的十六套房屋。2019年7月8日，天池公司申请继续查封，法院作出（2019）吉2401执恢147号之一执行裁定，查封罗京公司名下的位于延吉市公园路66号罗京帝景包括本案12006号房屋在内的九套房屋。2020年7月16日，金某1对本案诉争房屋的执行提出书面异议，法院于2020年7月30日作出（2020）吉2401执异111号执行裁定，驳回金某1的异议。2020年8月4日，金某1收到该执行裁定书，后于2020年8月13日，向法院提起案外人执行异议之诉。本案庭审中，金某1陈述诉争房屋已于2015年7月30日交付钥匙，2017年1月21日对涉案房屋装修，后居住、使用该房屋。金某1交纳2018年-2019年度及2019-2020年度的取暖费。涉案房屋至今未验收合格，现登记在罗京公司名下。一审法院认为，本案是案外人执行异议之诉，争议的焦点在于：案外人金某1就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，金某1与罗京公司系基于双方之间存在工程欠款而签订商品房买卖合同，其性质实质上属以物抵债协议，目的在于消灭双方之间的金钱债务，体现的是债务人偿还债务的一种变通履行方式。在完成不动产法定登记之前，该抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，仅能产生债法上的效力，不必然产生物权变动的效力，受让人只享有债权的请求权，而非物权，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权，故不能认定依据以房抵债协议阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。涉案房屋至今登记在罗京公司名下，故金某1要求立即停止对涉案房屋的强制执行并解除查封，确认房屋归金某1所有并办理产权登记的诉讼请求，法院不予支持。金某1与罗京公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条第二款第（二）项之规定，判决：一、确认原告金某1与被告延边罗京实业集团有限公司于2014年9月11日签订的商品房买卖合同有效；二、驳回原告金某1的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告金某1负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的相关事实依法予以确认。另查明，延吉市东海冷暖设备安装有限公司对罗京公司与金某1个人签订商品房买卖合同并以房抵付该公司工程款无异议。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。在本案中，金某1已举证证明在人民法院对案涉房屋查封之前，签订商品房买卖合同，并全款支付房款，且非因买受人自身原因未办理过户登记的事实。双方争议在于人民法院查封之前金某1是否已合法占有该不动产。上诉人金某1主张2015年7月30日罗京公司将案涉房屋交付给上诉人，早于人民法院首次查封时间2016年7月13日，而被上诉人天池公司则主张上诉人金某1在执行异议书以及本案起诉状中自认2017年1月21日办理入住，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明”之规定，人民法院查封在先，本院认为，金某1在起诉状中自认2017年1月21日办理房屋入住手续，后又以其工程顶账较多，弄混了交付时间为由予以否认，并提交了2015年7月30日《罗京帝景》项目房屋交付使用明细，以此证明房屋交付占有时间早于查封时间，经查，商品房买卖合同中约定的房屋交付时间是2014年10月30日前，罗京公司《罗京帝景》项目房屋交付使用、收费明细表显示房屋交付、领取房屋钥匙时间为2015年7月30日，2017年1月21日交纳的2000元是装修保证金，本院及一审法院审理的另案生效法律文书确定的该楼其他业主房屋交付时间也是2015年，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条“当事人应当就案件事实作真实、完整的陈述。当事人的陈述与此前陈述不一致的，人民法院应当责令其说明理由，并结合当事人的诉讼能力、证据和案件具体情况进行审查认定”之规定，可以认定房屋实际交付时间为2015年7月30日。被上诉人天池公司作为申请执行人的债权为一般债权，并不享有优先受偿权。金某1曾任法定代表人的延吉市东海冷暖设备安装有限公司的工程款亦属于一般债权，不享有优先受偿权。2014年7月28日，金某1曾任法定代表人的延吉市东海冷暖设备安装有限公司与罗京公司签订博士园高直连、地下室至六层设备管道分区改造工程协议书时，约定工程款支付方式为全部以房抵付工程款，并非现金支付，工期为2014年7月28日至2014年9月15日，工程费暂定45万元，以结算为准，据此，双方于2014年9月11日，签订商品房买卖合同，金某1以工程款抵作房款全额支付，罗京公司亦按照买卖合同约定交付房屋，合同双方按照商品房买卖合同各自履行合同约定义务。对此，罗京公司在一审中予以承认。故案涉房屋被查封之前，案外人与被执行人签订商品房买卖合同，支付全部价款，并占有案涉房屋，非因买受人自身原因不能办理过户登记。虽然该楼至今未经验收合格，没有达到法定交付条件，但并不影响该楼事实上已交付使用，由金某1对案涉房屋占有、支配和控制管理的事实。因此，金某1对案涉房屋提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益。关于上诉人金某1提出的判决案涉房屋归其所有、并办理过户手续的主张，因案涉房屋尚未验收合格、尚未办理初始登记，故对该请求本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律和处理结论不当，本院予以纠正。上诉人金某1的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第三项规定，判决如下：一、维持延吉市人民法院（2020）吉2401民初4790号民事判决第一项；二、撤销延吉市人民法院（2020）吉2401民初4790号民事判决第二项；三、停止对金某1购买的延吉市公园路66号罗京帝景、房屋编号为10-08-0026-12006、幢号为0026、房号为12006、房屋序号为365222、建筑面积为45.68平方米房屋的强制执行；四、驳回上诉人金某1的其他诉讼请求。一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，合计200元（上诉人金某1预交），由天池公司负担。本判决为终审判决。审判长 宋莲姬审判员 全智光审判员 张玉石二〇二一年三月十八日法官助理 李 娜书记员 王雅琦