北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初441号原告：李树旺，男，1971年9月6日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：城城不动产管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区东四环中路78号楼2层2-63.法定代表人：孙洁，职务不详。被告：城城不动产管理有限公司，住所地西安经济技术开发区未央路199号西安聚泽酒店有限公司809室。法定代表人：张智军，总经理。原告李树旺与被告城城不动产管理有限公司北京分公司（以下简称城城不动产北分公司）、被告城城不动产管理有限公司（以下简称城城不动产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李树旺到庭参加诉讼。被告城城不动产北分公司、被告城城不动产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李树旺向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令城城不动产北分公司和城城不动产公司支付李树旺租金及利息共计12000元；2.判令城城不动产北分公司和城城不动产公司支付李树旺违约金11000元；3.与城城不动产北分公司解除合同；4.诉讼费由城城不动产北分公司和城城不动产公司承担。事实和理由：2020年7月11日，李树旺与城城不动产北分公司签订了为期一年的定期租赁合同，房屋位于北京市大兴区黄村镇佟馨家园B区3号楼4单元601室，房租的支付方式是按月支付，每月支付3700元。双方约定了免租期，免租期为1个月。城城不动产北分公司和城城不动产公司未出庭应诉，但庭前向本院出具书面答辩状，辩称，一、因解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，因此城城不动产北分公司不同意解除涉案合同。城城不动产北分公司与李树旺签订合同后，与第三人签订了房屋租赁合同，将涉案房屋出租给了第三人实际使用，若解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，因此城城不动产北分公司不同意解除涉案合同。二、恳请贵院依据相关证据及案件事实确认答辩人欠付李树旺租金的具体数额。城城不动产北分公司与李树旺签订《房屋托管合同》后，城城不动产北分公司一直按照合同约定向李树旺支付租金及押金。2020年9月份，受疫情影响，城城不动产北分公司经营出现困难，无法按照合同约定日期向李树旺支付租金。根据双方签订的合同约定，在合同期限内，城城不动产北分公司每年享有一个月免租期，并且在第一年租期内便一次性享受合同期内所有的免租期。因此，在计算城城不动产北分公司欠付李树旺租金时应免除城城不动产北分公司所有免租期内租金，同时还应当将城城不动产北分公司支付李树旺押金折抵欠付李树旺的租金。在城城不动产北分公司未按合同约定日期支付租金的情况下，李树旺单方与实际使用涉案房屋的第三人协商，收回涉案房屋。因此，自李树旺收回涉案房屋之日起，城城不动产北分公司无需向李树旺支付租金。由于城城不动产北分公司经营异常无法核实李树旺单方收回涉案房屋的具体日期，恳请法院结合案件事实，合同约定及相关法律规定计算城城不动产北分公司欠付李树旺租金的具体数额。三、李树旺主张的违约金数额过高，应当依法予以调整。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求适当予以减少。李树旺主张的违约金远高于城城不动产北分公司违约给李树旺造成的损失，加之受疫情影响，城城不动产北分公司无力支付李树旺高额违约金，恳请贵院依法进行调整。综上，恳请贵院依据相关证据及案件事实确认城城不动产北分公司欠付李树旺租金的具体数额，并依法调整李树旺主张的违约金数额，恳请贵院结合案件事实，依法作出公正判决。本院经审理认定的事实如下：李树旺系位于北京市大兴区佟家场巷1号院3号楼6层4单元601房屋的所有权人。2020年7月11日，李树旺（甲方）与城城不动产北分公司（乙方）订立《房屋托管合同》，约定李树旺将坐落于北京市大兴区佟家场东巷1号院3号楼佟馨家园3栋4单元6层601室房屋委托给乙方经营。托管用途是用于长租房、短租房或配套项目。托管期合计12个月，自2020年7月14日至2021年7月13日，甲方实收租期11个月，管理费一个月。月租金标准为3700元，收款方式为月付。不押押金。第七条第四款约定：本合同起租日起，每年第一个月租金作为管理费不支付，甲方自次月起每个月最后一天收取租金。第十条第一款约定：甲方向乙方支付1元/天“房屋维修费”，该费用按年收取每年总计365元，由乙方从甲方每年收取的第一笔租金中扣除。第十二条第三款约定：乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。第十三条第四款约定：乙方由本合同第十二条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。合同订立后，李树旺如约将房屋交付城城不动产北分公司。2020年8月14日，李树旺收取租金3335元。城城不动产北分公司未支付2020年9月14日之后的租金。李树旺于2020年11月1日收回涉案房屋。本院认为：根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案城城不动产北分公司和城城不动产公司经本院合法传唤，未到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。公司可以设立分支机构，设立的分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具备法人资格，其民事责任由公司承担。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担。故城城不动产北分公司不具有法人资格，其民事责任由城城不动产公司承担。李树旺与城城不动产北分公司订立的《房屋托管合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。现该合同虽然名为托管合同，但根据合同条款内容分析，实则为房屋租赁合同。李树旺已经将涉案房屋交付城城不动产北分公司，但城城不动产北京分公司自2020年9月14日后，未再支付租金，根据合同约定，李树旺有权解除合同并由城城不动产北分公司支付拖欠的租金及违约金。结合因李树旺于2020年11月1日收回房屋，合同无法继续履行，故本院确认双方签订的《房屋托管合同》于2020年11月1日解除。李树旺要求城城不动产公司支付第一个月免租期的租金3700元，支付未使用期间的房屋维修费258元，支付2020年9月14日至2020年11月1日期间的租金6043元，本院予以支持。以上共计10001元。李树旺要求利息的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金。根据合同约定，乙方违约应支付3个月的租金作为违约金。城城不动产北京分公司辩称3倍的租金过高，本院予以采纳，对违约金予以酌减。城城不动产公司应支付李树旺违约金7400元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、李树旺与城城不动产管理有限公司北京分公司于2020年7月11日签订的《房屋托管合同》于2020年11月1日解除；二、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付李树旺租金、管理费共计10001元；三、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付李树旺违约金7400元；四、驳回李树旺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费188元，由李树旺负担46元（已交纳），由城城不动产管理有限公司负担142元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二一年三月三十一日法官助理 常欣月书 记 员 宋爱芹