北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初10275号原告：种某，女，1936年1月28日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李喆，北京德和衡律师事务所律师。被告：王某1，男，1965年8月4日出生，汉族，北京市祥龙出租公司司机，住北京市大兴区。被告：刘某，女，1970年3月4日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：王某2，男，1995年11月12日出生，汉族，北京圆心科技有限公司员工，住北京市大兴区。三被告共同委托诉讼代理人：刘驰，北京邦辰律师事务所律师。原告种某与被告王某1、被告刘某、被告王某2分家析产纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告种某及其委托诉讼代理人李喆，被告王某1、被告刘某、被告王某2及其共同委托诉讼代理人刘驰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。种某向本院提出诉讼请求：1.确认种某、王俊伯、王秀凤、王宝龙、王某15人于2017年5月11日签署的《协议书》，以及王某1、王俊伯、王秀凤、王宝龙于2017年5月16日签署《关于拆迁安置房屋的补充协议》《补充说明》等3份家庭协议合法有效；2.确认种某单独享有北京市大兴区瀛海镇北京城建·兴悦居小区4号楼4单元405号房屋（《望坛棚户区改造项目房屋征收补偿补充协议》（合同编号WTZ-2017-14-271）施工号）的征收利益；3.判令王某1、刘某、王某2继续履行上述3份家庭协议，包括配合种某接收405号房屋，王某2配合将该套房屋登记至种某名下；4.判令三被告连带赔偿原告的房屋使用和收益损失，自2019年1月1日起至本案判决生效之日止，参照同地段同类房屋市场租赁价格计算，暂计至2020年6月1日为57800元；5.本案诉讼费由三被告承担。事实及理由：原告种某与被告王某1系母子关系，被告刘某系王某1之妻，被告王某2系二人之子，与原告为祖孙关系。2016年，由原告承租，王某1、刘某和王某2共同居住的北京市东城区琉璃井南里40号平房（以下简称40号平房）被列入东城区望坛棚户区改造项目征收范围，原告列为被征收人。2017年5月11日，原告、被告王某1及原告另外3名子女王俊伯、王秀凤、王宝龙，在原告外甥韩藏申的见证下签订《协议书》，约定：外迁后的安置房2套，其中一套产权归种某所有，保证母亲有一处养老房，另一套产权归王某1所有，若分大小套，认可小套归母亲所有；所得拆迁补偿款，由母亲支配，其中周转费由王某1支配，若有营业执照产生的补偿由王某1支配；协议同时还对母亲养老问题及身后该小套安置房的继承做出安排（约定王某1占14%）。5月15日，原告与征收方签订《房屋征收补偿协议》，对补偿方式、评估价款、奖励房源类型及可以申请居住困难家庭奖励房源（即所谓的大小套安置房）等事宜作出约定。5月16日，王某1与王俊伯等姐弟3人又签订《关于拆迁安置房屋的补充协议》及《补充说明》，2份协议进一步明确，因母亲申请单居需由在册人员2人同时出现才能审批通过，但通过后此房仍由母亲所有，房屋交付后房屋所有人只署名母亲一人，户籍只落母亲一人，另外一人无任何所有权及处置权。2017年5月26日，原告由王某1领到拆迁办签署了《外迁奖励房源购买人更名声明书》，9月18日签署《指定居住困难家庭奖励房源共同购买人声明书》，并按要求分别作了公证。根据上述声明，原告将大房置换给王某1一家，并与被告王某2一起成为小房的共同购买人。2017年11月2日，原告（乙方）与征收方（甲方、丙方）签订《望坛棚户区改造项目房屋征收补偿补充协议》（合同编号WTZ-2017-14-271），明确：乙方选择货币补偿方式，应得补偿款合计人民币2416055.55元；乙方购买1套外迁奖励房源（大兴团河首创·美澜湾E1号楼1单元1603号，89.06㎡）以及1套居住困难家庭奖励房源即案涉405号房屋（53.42㎡），购房款从补偿款中抵扣。经抵扣结算后，最终给原告发放现金补偿款467024.55元，另有临时安置费76000元已由王某1取得。2018年1月10日，原告和王某2共同与北京城建兴业置地有限公司（以下简称兴业公司）签订《北京市定向安置房屋销售合同》，合同明确，案涉405号房屋将于2018年12月31日前交付。现金补偿款发放后，王某1屡次向原告索要，所得已远超家庭协议约定份额。后因遭到原告拒绝，三被告自2018年12月起中断与原告的联系，自此消失不见。因原告为文盲（只会写自己名字），拆迁过程中全靠王某1对外联络和办理相关法律手续，所有安置材料均扣在王某1手中，故三被告消失后老人对安置进展情况一无所知。一年来，原告多方打听无果，直至2019年底原告委托代理人查证方知，兴业公司早于2018年12月10日，即按照预留联系方式向被告王某2送达入住通知书，告知其应与被告一起于2018年12月20日办理入住手续。但三被告将该信息隐瞒至今，导致案涉405号房屋至今未能交付原告。根据前述3份家庭协议以及王某2与原告共同签订的《北京市定向安置房屋销售合同》，原告单独享有案涉房屋所有权的征收利益，三被告负有配合原告及时收房，并将该房登记至原告名下的义务。现三被告不仅向老人索要无度、长期不尽赡养义务，还强行扣留安置材料、故意隐瞒收房通知，企图通过拖延时间来达到最终侵占老人房产的目的，不仅违背诚实信用原则，更严重违反公序良俗，故诉至法院。王某1、刘某、王某2辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告种某变更为40号平房承租人违反北京市直管公房管理政策。40号平房为直管公房，根据《北京市公有住宅租赁合同》第七条：“租赁期限内，乙方外迁或死亡，乙方同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续”。《北京市国土资源和房屋管理局关于公有住宅租赁合同相关条款解释的复函》（京国土房管法函（2004）42号）：“2000年原北京市房屋土地管理局印制的《北京市公有住宅租赁合同》双方议定事项第七条中‘其他家庭成员’系指：与原承租人共同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的共居人”。40号平房承租人原为王炳群，其户口于1989年4月13日迁入至2010年4月10日去世，期间王炳群并未在该房屋居住，房屋由王某1、刘某、王某2实际使用至拆迁。种某户口于2010年5月7日王炳群去世后迁入，其不属于原承租人的共居人，无继续承租直管公房资格。本次拆迁中40号平房承租人变更为种某，实际上剥夺了三被告的权利。二、王某1在协议中的签字行为不构成表见代理。王某1、刘某、王某2三人居住40号平房近30年，王某1为出租司机，刘某无正式工作，王某2中专毕业后为企业一般员工，三人因收入有限无力购买商品房，拆迁是其一生改善居住条件的重大机遇。王某2并未授权王某1处置其应得拆迁利益，对种某、王俊伯、王秀凤、王宝龙、王某1等处置其应得财产的行为不知情，在诉讼中明确表示反对。王某1等签订的相关协议，主观上以侵占王某2财产权而获得自身收益为目的，客观上损害了王某2的财产权并剥夺其获得政府政策性住房的资格。依据我国民法的立法精神和立法原则，交易在主观上必须表现为善意以体现民法的公平、诚实信用原则、并表现为无过失，以更好地保护在这场交易中处于弱势的被代理人的合法权益。协议各方的行为恶意剥夺王某2权利，与表见代理的立法原意相悖，其对王某2应属无效。三、3份家庭协议处置王某2财产的内容无效。王某2作为具有完全民事行为能力的成年人，针对自身应得拆迁利益具有完全处置权。在无王某2授权且不知情的情况下，王某1等达成的处置王某2应得拆迁利益的协议应属无效。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：种某与王炳群（于2010年4月死亡）系夫妻关系，共生育长女王俊伯、次女王秀凤、长子王宝龙、次子王某1四个子女。王某1与刘某系夫妻关系，二人育有一子王某2。王炳群生前承租40号平房，由三被告实际居住，种某与王炳群居住在丰台区石榴园，2010年5月7日种某户口迁入40号平房。2017年北京市东城区人民政府作出批复，对东城区望坛棚户区改造项目进行旧城改建房屋征收工作，40号平房属此项目的征收范围。因种某及其子女对拆迁利益存在争议，2017年5月11日，种某与其四名子女在种某外甥韩藏申的见证下签订《协议书》，约定：“1.关于永外琉璃井南里40号平房的拆迁问题，根据拆迁的政策和自家情况，经协商达成此协议，2.选择外迁的安置方式，可得到安置房一套，还可以申请困难房一套，3.外迁后的安置房二套，其中一套产权归种某所有，保证母亲有一处养老房，另一套产权归王某1所有，若分大小套，认可小套归母亲所有，4.母亲种某名下房屋，由其自行安排，母亲生后房产的继承和分配，按房屋的33%归王俊伯（大姐）所有，按房屋的33%归王秀凤（二姐）、按房屋的20%归王宝龙所有，按房屋的14%归王某1所有，5.按政策所得的拆迁补偿款，由母亲种某支配，其中周转费由王某1支配，若有营业执照产生的所得补偿，由王某1支配，6.母亲种某的养老问题，按原订协议执行。”种某、王俊伯、王秀凤、王宝龙、王某1在协议后签名捺印。2017年5月15日，种某（乙方）与北京市东城区人民政府房屋征收办公室（甲方）、北京市东城区房屋征收事务中心（丙方）签订《望坛棚户区改造项目房屋征收补偿协议》，其中有如下内容：……乙方承租/所有的房屋坐落于40号平房，位于本项目的征收范围内，房屋建筑面积为19.1500平方米。乙方选择货币补偿方式，选择奖励房源类型为外迁奖励房源……2017年5月16日，王俊伯、王秀凤、王宝龙、王某1签订《关于拆迁安置房屋的补充协议》，约定：经过全家人协商达成如下补充协议：1.前一协议中，关于母亲所拥有的一套安置房屋，不论在任何情况下，房屋的所有权归母亲种某所有，他人没有任何权利，他人也没有共同拥有权；2.上述第一条件中的该套房屋，在母亲过世后，该房屋的所有权由其几个子女共同拥有，每人的所有权按之前协议书中第4条所分比例拥有；3.上述二条款是达成协议的基础和准则，任何人都需遵守；4.根据拆迁补偿的规定和程序以及分家情况，第一条的该套房屋，在拆迁补偿协议中该房屋补偿需署名：母亲和某人，在此注明其中的某人对该套房屋没有所有权和共同所有权；5.关于该套房屋权属遵循原则，该房屋拆迁交付后，房屋所有人只署名母亲种某一人（上述的某人撤签名），该套房屋的户籍只落母亲种某一人，在署名与落户时，若有规定和要求，可与他人署名或落户，其共同署名和落户的人，没有对该套房屋的任何权利，若共同署名和落户人系母亲之子女，其权利遵照第一、二条为准；6.关于拆迁款的使用与支取遵循原则：所有款项划入母亲账户中，所有款项支取只需除母亲和当事人以外的其他两个子女知晓，并同意即可支取，不拘于知晓方式，①款项支取按拆迁所列项目与数额支取，若余额少或不足，不得支取，②该套房屋或其他款项支取，按票据所列数额支取；7.此协议共五份，每人各执一份。并另签定《补充说明》一份，约定：由于母亲种某申请单居需要，在册人员两人同时出现才能审判通过，在通过后此房仍由母亲种某所有，另外一人无任何处置的权力，最后的分配方法按以前的条款执行。四人在上述两份协议下签名捺印；种某主张后两份协议其虽未签字，但在场，上述三协议有效；王某1认可系其签字，但任务处分了王某2的利益，三份协议应为无效。2017年5月24日，北京市东城区房屋土地经营管理二中心永外分中心出具《承租人变更单》，确认40号平房承租人由王炳群变更为种某。2017年5月26日，种某签署《外迁奖励房源购买人更名声明书》，确认将外迁奖励房源变更为王某1购买，征收款从拆迁补偿收益中扣除，并进行公证。2017年9月18日，种某与王某2共同签署《指定居住困难家庭奖励房源共同购买人声明书》及《居住困难家庭奖励房源共同购买人声明书》，确认种某与王某2共同作为居住困难家庭奖励房源的共同购买人，并进行公证。2017年11月2日，种某（乙方）与北京市东城区人民政府房屋征收办公室（甲方）、北京市东城区房屋征收事务中心（丙方）签订《望坛棚户区改造项目房屋征收补偿补充协议》，约定：被征收房屋最终评估款1346783元，其他费用（搬迁费766元、空调移机费400元、热水器移机费400元、有线电视安装费350元、数据终端安装费300元、固定电话移机费235元、煤改电专用电暖器800元、停产停业损失补偿费57450元、未登记房屋停产停业损失补偿费0元），住宅房屋相关补助（住宅综合困难补助303571.55元、住宅配套专项补助350000元、小面积住房困难补助0元、私房平房补助0元），其他奖励及生活补助（签约速度奖195000元、整体生效奖50000元、分指比例奖70000元、小组比例奖20000元、残疾人补助0元、低保补助0元、大病补助0元、军烈属补助0元、高龄补助1人20000元、省（直辖市）级以上劳模补助0元），合计2416055.55元，并选择确认外迁奖励房源选房结果：首创·美澜湾（大兴团河）E1号楼1单元1603房屋，房屋类型是首套奖励房源；北京城建·兴悦居（大兴瀛海）4号楼4单元0405房屋，房屋类型是居住困难家庭奖励房源；乙方确认最终发放金额中应扣减房改售房代扣款7755元、乙方选择的奖励房屋和居住困难家庭奖励房源实际支付房款总价1941276元，以上待扣款项合计1949031元；丙方向乙方支付的最终结算金额为467024.55元。2018年1月10日，种某、王某2与北京城建兴业置地有限公司签订《北京市定向安置房销售合同》，确认购买涉案房屋，合同第十条交付条件第一项中规定“出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该定向安置房”。庭审中，种某主张王某2不配合其进行涉案房屋接收，要求被告方支付相应租金，并提交咨询中国移动客服电话录音，中国移动通信集团北京有限公司收费收据，北京城建设兴业置地回复函予以证明，该回复函载明：经我公司内部资料查找与整理，关于大兴瀛海兴悦居小区4号楼4单元405号房（施工楼号）收房情况回复如下：1.我公司于2018年12月10日以邮政EMS形式向业主邮寄入住通知书，（1）邮寄地址为丰台区石榴园北里16号楼5门403，收件人种某、王某2……（2）入住通知书主要内容为告知业主办理入住时间为2018年12月20日，办理地点为北京市大兴区瀛海镇北京城建·兴悦居住宅楼北侧底商，办理入住手续时需携带的资料和相关费用清单，以及我公司项目售楼处、物业服务热线电话，业主对不解之处可致电咨询；2.《北京市定向安置房销售合同》中第二十条产权登记约定条款如下：“买受人同意委托产权代办机构或自行向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”，在业主办理完入住手续后，对选择自办房屋权属转移登记的业主，我们会向其提供办理产权的所需的相关资料。3.2018年1月10日，种某、王某2联名签署《北京市定向安置房销售合同》，买受人王某2已于2018年2月1日领取该购房合同原件，其购房合同主要信息详见附件。被告方不认可电话录音、收费收据真实性，主张回复函真实性无法确定；三被告认可2018年12月9日收到收房通知，需要其与种某共同办理，父亲王某1去找种某办理过户，种某未开门。种某提交律师函、邮件交寄单、物流详情手机截图、快递员的电话录音、快递送达后原告代理人联系王某1的通话记录截屏，证明种某律师向王某1、王某2送达《律师函》，告知其侵权行为及法律后果，两份函于2月15日送达，凭取件码由被告本人签收，《律师函》送达后，被告依旧不予任何回应；被告方称无法确认通话记录截屏的真实性，认可其他证据真实性，不认可证明目的。关于涉案房屋租金，种某提交58同城租房网租房价格截图，被告方不认可真实性，认为不能真实反映市场的正常价格；该截图反映瀛海镇城建兴悦居1居室每月租金2900元至3300元。关于律师费，种某提交律师代理费转账凭证，律所发票，证明支出律师费35000元，被告方认为无法确认真实性，无法定及约定理由应由被告方承担。另查，王某1名下拆迁安置房屋已经交付使用，由被告方三人居住，种某自认两处房屋最终结算现金补偿款为467024.55元汇入种某账户，另有2017年6月23日临时安置费76000元、2018年11月租金补助16000元单独发放，均在种某处，种某于2017年6月23日交付王某1临时安置费76000元，于2018年2月28日支付王某180000元（停产停业损失57450元、搬迁费、移机费共计3260元）。关于办理涉案房屋过户手续的材料，三被告认可均在其处。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，种某与王俊伯、王秀凤、王宝龙、王某1于2017年5月11日签订的《协议书》以及后四人于2017年5月16日签订的《关于拆迁安置房屋的补充协议》《补充说明》，系当事人针对40号平房拆迁补偿、安置房屋以及种某身后遗产处理问题，达成的一致意思表示；王某2作为与王某1、刘某共同居住生活的子女，对拆迁的重大家庭事件及王某1所签协议理应知晓，且王某1一家已实际在拆迁所得另一套房屋居住生活，可视为王某1、刘某、王某2认可《协议书》《关于拆迁安置房屋的补充协议》《补充说明》三份协议并已开始履行；该三份协议未违反法律、行政法规的强制性规定以及公共利益，均为合法有效，各方均应依约履行；后两份协议虽种某未签字但其在场并当庭认可，不影响协议效力，故原告主张《协议书》《关于拆迁安置房屋的补充协议》《补充说明》合法有效，并依据协议主张种某单独享有涉案405号房屋征收利益，于法有据，本院予以支持，王某2答辩称三份协议处分其财产，本院不予采信。种某为文盲且已年过八旬，三被告也应遵循社会主义核心价值观以及中华民族尊老爱幼的传统美德，帮助、配合种某完成相应的程序。让其晚年有房可住，不仅是身为子女们应尽的义务，更是协议中所规定的责任，故种某要求王某1、刘某、王某2继续履行上述三份家庭协议，并配合种某接收房屋并协助将涉案房屋登记至种某名下的请求，本院予以支持。王某1、刘某、王某2的抗辩意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。关于种某要求三被告赔偿因不履行家庭协议给其造成的房屋使用和收益损失，本案综合双方提交的证据，酌情确定立案之日2020年8月28日起三被告按照每月3000元支付房屋使用和收益损失直至种某实际接收涉案房屋止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：一、确认种某、王俊伯、王秀凤、王宝龙、王某1于2017年5月11日签署的《协议书》，王某1、王俊伯、王秀凤、王宝龙于2017年5月16日签署的《关于拆迁安置房屋的补充协议》《补充说明》有效。二、种某、王某2与北京城建兴业置地有限公司签订的《北京市定向安置房销售合同》（合同编号为：DX2074201）中的权利义务由种某享有。三、王某1、刘某、王某2继续履行上述三份协议，王某1、刘某、王某2于本判决生效后十五日内配合种某接收北京市大兴区瀛海镇北京城建·兴悦居小区4号楼4单元405号房屋（《望坛棚户区改造项目房屋征收补偿补充协议》（合同编号WTZ-2017-14-271）所涉房屋，具体房号以收房后办理的不动产权证书所示为准）；上述房屋具备办理不动产权证书条件十日内，王某1、刘某、王某2应配合将房屋登记至种某名下。四、于本判决生效后十日内，王某1、刘某、王某2共同赔偿种某2020年8月28日起至种某实际接收涉案房屋之日止房屋使用和收益损失，以每月3000元标准计算。五、驳回种某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12372元，由被告王某1、被告刘某、被告王某2共同负担（于本判决书生效后七日内提交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  赵 志二〇二一年三月二十九日法官助理  华 琳书 记 员  徐再奇