北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初30066号原告：徐燕燕，女，1987年8月4日出生，汉族，住北京市丰台区1-2-306。委托诉讼代理人：孙吉振（原告之夫），1987年11月1日出生，住北京市丰台区1-2-306。被告：北京嘉业兴城投资管理有限公司，住所地北京市通州区嘉创路****楼****。法定代表人：王素龙，总经理。委托诉讼代理人：覃海娜，女，该公司员工。原告徐燕燕与被告北京嘉业兴城投资管理有限公司（以下简称嘉业兴城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐燕燕的委托诉讼代理人孙吉振，被告嘉业兴城公司的委托诉讼代理人覃海娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐燕燕向本院提出诉讼请求：要求被告支付违约金18110元。事实与理由：2017年11月23日，原告与被告就原告所有的位于北京市丰台区花乡四合庄丰台万达中心C座722室房屋租赁一事达成一致意见，签订房屋租赁合同，约定租期为三年，自2017年12月9日至2020年12月8日，租金按季度支付，每季度27165元。合同签订后，被告向原告支付了9055元作为保证金。2020年8月31日，被告单方面要求解除租赁合同，按照合同约定，应向原告支付违约金27165元。9月8日，房屋租赁期限届满，被告应当支付下一季度租金，但经原告多次催收，被告始终拒不支付租金，亦未按照合同约定方式解除合同并支付违约金。故原告诉至法院。嘉业兴城公司辩称：因原告多次上门催租导致租户搬离，租户搬离后我公司于2020年8月31日清空房屋并通知原告。我公司同意原告不再返还保证金，但不同意支付原告主张的租金和违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月23日，徐燕燕（出租人、甲方）与嘉业兴城公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同书》约定：甲方将位于北京市丰台区花乡四合庄丰台万达中心C座722室，面积为66.16平米的物业租赁于乙方使用。乙方承租该租赁物期限为三年，起租日为2017年12月9日，终止日为2020年12月8日。本租赁合同的租赁保证金为9055元。租金为第一至三年即2017年12月9日至2020年12月8日，租金为4.5元/天/平方米，租金为一季度收取一次，第一期租金应于2017年12月9日开始计收。第一期租金为27165元。乙方应于上一季度结束后7个工作日内向甲方支付第二期租金，该支付款项以收款之日为付款日。乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金的1‰。关于提前终止合同约定为，在租赁期限内，若遇乙方欠交租金超过一周，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由乙方全部承担。若遇乙方故意欠交租金超过一个月，甲方有权提前解除本合同。在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方之日起，本合同自动终止。甲方有权留置乙方租赁物内的财产直至乙方交清一切费用后归还乙方。未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同，在甲方正常履行合同的情况下，如乙方确需提前解约，须提前三个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：a.向甲方交回租赁物。b.交清承租期的租金及其它因本合同所产生的费用。c.应于本合同提前终止前向甲方支付相等于保证金三倍的款项作为赔偿。d.甲方在乙方履行完毕上述义务后五日内将乙方的租赁保证金无息退还乙方。上述合同签订后，原告将房屋交付给被告。被告向原告支付了保证金9055元及截至2020年9月8日的房屋租金。庭审中，原告提交其与被告工作人员的微信聊天记录以证明被告提前解约。该微信聊天记录显示，被告工作人员于2020年8月31日称“您好，我们要提前解约：1、今年疫情公司资金紧张。2、您之前上门几次催租影响到租户正常营业，要求提前退租，现在房子空置。您找个时间办理退租手续吧”；原告回复“还没到期呢？合同没到期，你方违约”；被告工作人员称“那就扣除押金吧，但是电卡里面还有367元”。被告认可上述微信聊天记录的真实性。被告提交该公司工作人员与租户微信聊天记录、该公司与租户于2020年8月31日签订的《写字楼租赁合同书之终止协议》、原告于2020年9月18日向该公司发送的《通知书》、该公司于2020年9月24日向原告发送的《解约回复函》以证明因原告多次找租户，租户提前解约，该公司提前解除合同。其中被告工作人员与租户的微信聊天记录显示，租户于2020年8月10日发微信称“我要提前解约，原因1.因为你们经常违约导致房东及他找的中介经常来骚扰我，影响到我正常营业了。原因2.当初签订合同时候就有义务告知我们，这房子是转租的及签订时间，我们也会重新考虑。3.假如房东不续租了，正是服务行业旺季，我们当下找房子，还会耽误正常营业和损失，谁家做生意都是要提前做准备的”；该公司工作人员回复称“提前解约是不退押金的，我们可以三方面谈，您可以直接和房东直签，我们退出来”；租户称“我不想租这个房子了，不跟他签了”。该公司与租户于2020年8月31日签订的《写字楼租赁合同书之终止协议》载明“鉴于：甲方与乙方于2019年2月22日签署了《写字楼租赁合同书》，约定乙方承租甲方自有的北京市丰台区万达广场C座722室的房屋相关事宜，租赁期限自2019年3月1日至2021年2月28日止。双方同意并确认，因乙方2020年8月14日要求提前解约，按合同规定甲方扣除房租押金作为赔偿，乙方将房屋注册地迁移，并退还门钥匙和电卡后于2020年8月31日终止原协议”。原告对于《通知书》及《解约回复函》的真实性予以认可；对于被告工作人员与租户微信聊天记录、被告与租户之间的《写字楼租赁合同书之终止协议》不认可，因被告未依约缴纳房屋租金，其仅于2020年4月8日前往涉诉房屋查看情况，并未直接要求租户支付租金。2020年9月24日，其收到被告发送的《解约回复函》后，前往涉诉房屋查看，发现涉诉房屋已空置，其使用备用钥匙进入涉诉房屋，其于2020年11月将房屋另行出租。在案件审理过程中，被告明确表示同意用保证金抵扣提前退租的违约金，不再要求原告返还保证金。本院认为，徐燕燕与嘉业兴城公司签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方当事人均应依约履行各自义务。依据《房屋租赁合同书》约定，未经原告书面同意乙方不得提前终止本合同，被告提前解约，需向原告支付相等于保证金三倍的款项作为赔偿，原告在被告履行完毕义务后五日内将被告的租赁保证金无息退还被告。合同履行期限内，被告提前退租，其行为构成违约，应承担违约责任。被告同意用保证金9055元抵扣提前退租违约金，本院对此不持异议。就原告要求被告另行支付违约金18110元的诉讼请求，被告在审理中对违约金的标准提出异议，认为该公司不再要求原告退还保证金9055元以抵扣提前退租违约金，足以弥补原告的损失，原告主张的违约金数额过高。为此，本院将结合本案的实际履行情况、租赁合同的剩余期限、被告的过错程度、原告的实际损失及其预期利益等因素，根据公平原则，酌情确定被告应向原告支付违约金的具体数额。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》之规定，判决如下：一、被告北京嘉业兴城投资管理有限公司于本判决生效后十日内向原告徐燕燕支付违约金5000元。二、驳回原告徐燕燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费126元，由原告徐燕燕负担63元（已交纳），由北京嘉业兴城投资管理有限公司负担63元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  梁 艳二〇二一年三月十九日法官助理  刘靖轩书 记 员  王 静