河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1002民初294号原告：张兰花，女，1963年6月7日出生，汉族，住河南省长葛市。委托诉讼代理人孙志强，河南华灿律师事务所律师。被告：河南正诚置业有限公司，住所地许昌市前进路阳光花墅23号楼东一单元二层。法定代表人：宋剑，任公司执行董事。委托诉讼代理人：黎亚菲，河南君志合律师事务所律师。原告张兰花与被告河南正诚置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张兰花的委托诉讼代理人孙志强、被告河南正诚置业有限公司的委托诉讼代理人黎亚菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张兰花向本院提出诉讼请求：1.被告退给原告房款差额86529.51元。2.被告赔偿原告损失共48258.99元,其中专项维修资金1319.34元,契税损失4291.78元,物业费损失390元,银行借款利息损失暂计42257.87元,以后损失另计。事实与理由:2011年5月28日原告购买被告房屋,签订《商品房买卖合同》,合同约定房屋面积237.61平方米,单价每平方米4328.64元,共计1028530.53元,双方并按照237.61平方米办理了房屋买卖手续,并办理了个人购房借款担保合同,2018年8月13日,经许昌奇升测绘有限公司测绘房屋面积为217.62平方米,2018年8月23日,被告为原告按照217.62平方米补开不动产营业税发票,实际面积与约定面积误差19.99平方米,现原告诉请法院退回差额房款,并支付损失,其中原告多缴纳专项维修资金1319.34元,在2018年8月1日至2019年10月31日多支出物业费390元,多缴纳契税4291.78元,因多计算面积,导致原告多贷款86529元,按照利率年利率5.635%计算,每月产生利息406元,截止2020年11月10日多产生利息42257.87元。河南正诚置业有限公司辩称，请求依法驳回原告诉讼请求。事实与理由:一、根据双方《商品房买卖合同》关于面积误差处理的约定,面积误差是指合同约定面积与产权登记面积之间的差异,案涉房产至今未办理产权登记,面积误差处理条件不成就,原告要求按照退还房款差额的主张不成立。1.合同约定的面积误差计算基础和处理前提是完成了产权登记。根据双方《商品房买卖合同》第五条关于面积误差及差异处理的约定记载,合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准,商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按“房管局实测为准，据实结算，多退少补”，也即面积误差存在的必要前提是产权登记,但本案案涉房产至今没有进行产权登记,故处理面积误差条件不成就。2.没有进行产权登记的过错在原告。因原告自身原因，案涉房屋在办理产权登记之前已被法院查封，无法进行产权登记。二、原告主张维修基金、契税、物业费、银行借款利息等损失均与被告无关，且没有依据，不应支持。1.被告不是维修基金、契税、物业费、银行借款利息的收费主体。维修基金的收费主体是房屋管理部门，被告只是代收;契税是由原告向税务部门缴纳，与被告无关;物业费是原告向物业服务企业缴纳，与被告无关;银行按揭贷款利息由银行收取，与被告无关。2.原告缴纳维修基金、契税、办理银行按揭的行为，均发生于案涉商品房实际面积确定之前。依据合同约定，面积误差是在产权登记之后才进行处理，在产权登记之前，不可能对面积误差未仆先知，所以对面积误差确认之前的损失,原告主张赔偿,违背双方合同约定,也没有道理。综上，原告的诉讼请求没有依据，依法应全部驳回。本院经审理查明：2011年5月28日，原告张兰花作为买受人与被告河南正诚置业有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号：201102488），合同约定：买受人购买出卖人开发的位于许昌市魏××、××路以北金色.阳光××小区××东××单元××层东房，该商品房合同约定建筑面积共237.61平方米，单价按建筑面积计算，每平方米4328.64元，总金额1028528元；合同第五条约定：根据当事人选择的计价方式，以建筑面积进行面积确认及面积差异处理，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积最终以房管局实测为准，据实结算，多退少补。2011年5月28日原告支付房屋首付款328528元，2012年2月10日原告通过中国工商银行股份有限公司许昌分行获得贷款700000元，2012年2月10日至2012年12月10日实际执行利率8.1075%，2013年1月10日至2014年12月10日实际执行利率7.5325%，2015年1月10日至2015年12月10日实际执行利率7.0725%，2016年1月10日至2020年11月10日实际执行利率5.635%。2012年2月10日原告向许昌市地税局契税税务分局交纳房屋契税51014.99元。2014年7月7日，原告向许昌市住房和城乡建设局住宅专项维修资金管理中心交纳房屋维修基金15682元。原告向河南怀大物业管理有限公司交纳2018年8月1日至2020年12月31日的物业费、生活垃圾费共计9125.88元。2018年8月13日许昌奇升测绘有限公司出具测绘成果，显示案涉房屋建筑面为217.62平方米。2018年8月23日，被告为原告出具不动产增值税发票，显示案涉房屋建筑面积为217.62平方米。上述事实有商品房买合同、个人购房借款/担保合同、许昌市房地产抵押合同、工商银行贷款利息表、专项维修资金票据、契税完税证、河南增值税普通发票、测绘成果及庭审笔录在卷予以佐证。本院认为，原告张兰花与被告河南正诚置业有限公司在平等自愿的基础上订立的商品房买卖合同,是双方真实意思表示,未违反相关法律及行政法规的强制性规定,亦未侵犯他人的合法权益,合法有效。被告应按照合同约定向原告交付商品房,现被告交付给原告的商品房建筑面积与合同约定面积存在较大差异,故原告要求被告退还房款差额86529元（已支付房款1028528元-实测面积房屋应支付房款941999元）的请求，本院予以支持。超出部分的请求，本院不予支持。因被告交付给原告的商品房建筑面积与合同约定面积存在误差致使原告增加了贷款额,必然多支付部分利息,故原告要求被告担负银行借款利息损失的诉讼请求合法有据,本院予以支持。原告请求的利息损失经本院计算为42664.21元（以86529元为基数自2012年2月10日至2020年11月10日按年利率5.635%计算），原告主张42257.87元，以原告主张为准。因涉案房屋登记建筑面积比双方合同约定建筑面积减少19.99平方米,相应地原告向许昌市地税局契税税务分局交纳的房屋契税,向许昌市住房和城乡建设局住宅专项维修资金管理中心交纳房屋维修基金,向河南怀大物业管理有限公司交纳物业费必然增加,但原告要求被告予以退还的诉讼请求,因被告不是上述款项的退还主体,本院不予支持。许昌奇升测绘有限公司的测绘成果及被告向原告出具的不动产增值税发票均显示案涉房屋建筑面积为217.62平方米,实际建筑面积已经确定,故河南正诚置业有限公司提出张兰花未取得房产证无法计算面积误差的抗辩意见,本院不予采信。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下:一、被告河南正诚置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告张兰花房款差额86529元;二、被告河南正诚置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告张兰花自2012年2月10日起至2020年11月10日止,因房产面积少于双方合同约定建筑面积致使张兰花多贷款部分的利息损失42257.87元;三、驳回原告张兰花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2996元，减半收取1498元，由原告张兰花负担60元，由被告河南正诚置业有限公司负担1438元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于许昌市中级人民法院。审判员  李慧杰二〇二一年三月十五日法官助理李丹丹书记员陈梦超