云南省建水县人民法院民 事 判 决 书(2021)云2524民初654号原告（反诉被告）：张发青，男，1977年11月21日生，汉族，住云南省建水县。现住云南省建水县。委托诉讼代理人：顾刚，云南勤展律师事务所律师。被告（反诉原告）：解玉林，女，1959年9月17日生，汉族，住云南省建水县。委托诉讼代理人：吕莉，云南华垣律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈昱彤。第三人：红河川宏房地产经纪有限公司。住所：云南省红河州建水县临安镇清远路延长线“裕顺奥城”二期6号商铺。法定代表人：杨康成，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李跃祥，男。第三人：关卜铭，男，1987年7月16日生，汉族，住云南省建水县。原告张发青与被告解玉林、第三人红河川宏房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案，于2021年3月16日依法受理被告解玉林提起的反诉后，依法追加关卜铭作为第三人参加诉讼，依法适用简易程序公开对本诉、反诉进行了合并审理。原告（反诉被告）张发青及其委托诉讼代理人顾刚，被告（反诉原告）解玉林及其委托诉讼代理人吕莉、陈昱彤，第三人红河川宏房地产经纪有限公司（以下简称“川宏公司”）的委托诉讼代理人李跃祥，第三人关卜铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张发青向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2019年10月23日签订的《云南省二手房买卖合同》；2.由被告返还已付购房款300000元，并承担逾期返还购房款的利息损失15361.50元（按本金300000元、LPR3.85%，自2019年10月23日起计算至2021年2月23日止）；3.由被告支付违约金141500元（300000元×0.05%×30日+685000元×20%）；4.由被告及第三人川宏公司连带退还原告已支付的中介佣金8800元。事实和理由：2019年10月23日，原、被告签订《云南省二手房买卖合同》及《补充协议》，合同约定：被告作为房屋所有权人出售新农机公司集资房A幢1单元501号房给原告，建筑面积137平方米，成交价款685000元。第三人川宏公司是中介机构，就上述房屋的购买事宜原告与川宏公司于同日签订了《房产购买委托协议书》，原告实际向川宏公司支付中介佣金8800元。购房合同还约定：被告保证对房屋享有合法的处置权，不会一房多卖，因被告原因造成房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的由其自行承担；房屋定于付足贷款以外房款金额当天正式交付；逾期交房属于出卖人责任的，按日计算支付房价款万分之五的违约金，逾期30天后买受人有权解除合同，出卖人应退还已付房款并自买受人付款之日起按银行利率给付利息、按全部房价款的20%支付违约金；因违约导致合同解除，或经纪机构无过错，违约方代守约方支付中介佣金；卖方应无条件配合买方签订一手房合同至买方指定人员名下。2019年10月10日，原告支付了购房定金20000元，同年10月23日原告按约定支付购房款280000元，总计支付300000元。2019年12月2日，原告因在他处购买了其他房屋，而经由川宏公司中介，将上述房屋出售给林增好、鄂静。房屋出售过程中，川宏公司并多次组织被告与林增好、鄂静协调购房事宜。2021年1月5日，被告将案涉房屋办理登记到关卜铭名下，因不能继续交付房屋，林增好、鄂静将原告告上法院。原告认为，原告已按合同约定向被告支付了房款，被告擅自将房屋处分并拒绝退还原告已付房款的行为，构成根本违约，应按合同约定承担相应违约责任。被告解玉林辩称：被告同意解除与原告签订的《云南省二手房买卖合同》，但请求驳回原告的其他诉讼请求。被告对原告主张的双方签订买卖合同及原告已支付300000元购房款的事实没有异议。但认为根据合同约定，正式交付房屋的前提条件是购房款全部付清，而签订一手房合同应当是全部房款支付完毕，时间以卖方通知为准。“如原告逾期付款，第一买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。逾期超过30日仍未支付的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，自出卖人解除合同通知书到达之日起7日内，买受人按照全部房款的20%向出卖人支付违约金，同时，买受人已付全部房款不予退还。”合同签订后，原告迟迟不支付剩余尾款385000元，直至2020年9月26日农机公司召开全体股东大会后，被告将会议所涉相关事项告知原告及第三人川宏公司，并明确将全部尾款付清可以签订一手房买卖合同，但农机公司职工住房系代建工程，开发商不与银行办理相关贷款手续。川宏公司于2020年10月19日通知被告，被告才得知原告在未告知被告的情形下通过川宏公司已将房屋转售给林增好，川宏公司通知被告就是要商谈支付尾款的事宜。此后，川宏公司又再次组织双方协商，期间被告也电话催促原告尽快支付，但均无果。后林增好将原告诉至法院，经判决解除合同。但农机公司房屋手续不能再拖延，故2021年3月8日，被告只能将该房屋登记于侄儿关卜铭名下，并与建水县临安镇房地产开发经营有限责任公司签订了《商品房买卖合同（现售）》。被告认为原告不支付房屋买卖尾款是导致原、被告买卖合同不能继续履行的原因，构成了根本性违约，原告诉请被告承担违约责任无事实和法律依据。依据法律规定及双方签订的合同约定，被告反诉请求：1.由原告（反诉被告）承担违约金169725元（385000元×0.0005×170天+685000×20%，暂自2020年9月26日起至2021年3月15日止）；2.由原告（反诉被告）支付逾期应付款万分之五的违约金自2021年3月15日至本合同解除之日止。原告张发青对被告解玉林的反诉答辩称，合同不能履行是因为被告擅自变更合同约定的付款方式，且将房屋另行处置，拒绝出售房屋，致使合同目的不能实现，根本违约行为在于被告，原告不应承担违约责任。请求驳回被告的反诉诉讼请求。第三人川宏公司对由其中介，与原告、被告签订《云南省二手房买卖合同》并实际收到原告支付的佣金8800元，以及被告经其中介将房屋另售他人的事实无异议。但川宏公司认为已促成了双方订立买卖合同，且案涉房屋事实上又再另行出售，已履行完毕中介义务，故已收取的佣金不应退还。第三人关卜铭陈述，被告是关卜铭的亲姨妈。案涉房屋现已由关卜铭与开发商签订了一手商品房买卖合同，房款已全额付清，不动产证尚未办理。关卜铭对本案的处理意见同被告一致。本院经审理认定事实如下：被告解玉林的妹妹（第三人关卜铭母亲，已死亡）生前系建水县农机公司职工，故被告认购得位于建水县房屋一套。2019年10月10日，原告张发青与第三人川宏公司签订《房产购房委托协议书》，委托川宏公司办理购买该套房屋的相关购房手续，佣金8800元，并对其他委托事项、各方责任等作了相应约定。2019年10月23日，川宏公司作为经纪机构与原、被告签订了《云南省二手房买卖合同》，被告将坐落于新农机公司集资房Ａ栋1单元501号房屋（建筑面积137平方米）以685000元出售给原告，付款方式为：2019年10月10日付定金20000元，2019年10月23日付280000元，余款385000元待开发商处交房时被告确认此房能贷款的金额后（贷款额度以开发商为准）以尾款385000元为基准多退少补；交房时间为：付足贷款以外房款金额当天；违约责任为：被告作为出卖人保证对房屋享有合法的处置权，且不会一房多卖，因被告原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，原告有权解除合同，被告必须全额赔付已付房款及相应税费、中介费等相关费用，并赔偿原告总房款20%赔偿金。原告作为买受人未按照约定时间付款，按日计算向被告支付逾期应付款万分之五的违约金。逾期超过30日仍未支付的，被告有权解除合同，自解除通知书到达之日起7日内，原告按照全部房价款的20%支付违约金，已付的全部房价款（含定金）不予退还；第三人川宏公司的经纪服务为：为买卖双方提供房屋交易与房屋（不动产）登记相关政策、税费、市场行情咨询，促成买卖双方签订买卖合同并尽告知义务，佣金为8800元；被告应无条件配合买方签订一手房合同至原告指定人员名下等。2019年10月23日，被告向原告出具收条，载明：被告于2019年10月10日收到原告购房定金20000元，于2019年10月23日收到原告购房款280000元，余款待开发商处交房时确认房屋贷款额度后以尾款385000元为基准多退少补。合同签订后，原告因在幸福花园小区另行购得房屋，于2019年11月6日，经川宏公司中介将案涉房屋以739000元的价款出售给林增好、鄂静，并签订了买卖合同。案涉房屋的转售事实川宏公司未告知被告。2020年9月26日，建水县农机公司召开股东大会，要求购房人于2020年10月10日前交清房款、提供要办理产权证人员的身份材料复印件等。同日，被告领取了案涉房屋钥匙。被告向原告告知了案涉房屋不能贷款，房款需全额付清。川宏公司为尾款支付事宜组织原、被告及转售买房人林增好、鄂静协商，但无果。2021年3月8日，第三人关卜铭与建水县临安镇房地产开发经营有限责任公司签订了案涉房屋的一手商品房买卖合同（现售），价款为473410元，付款方式为一次性付款，交房时间为2021年4月1日前。现案涉房屋尚未办理不动产权证登记。2021年1月7日，林增好、鄂静以向原告所购房屋不能按约定贷款，原告违约且拒绝退还已付购房款为由向本院起诉。本院于2021年2月7日作出（2021）云2524民初152号民事判决书，判决解除双方签订的二手房买卖合同，由原告于判决生效后十日内返还林增好、鄂静已付购房款354000元并赔偿违约金5000元，由川宏公司退还佣金7000元。该判决已于2021年3月24日生效。现生效判决确定的案款各方已自动履行完毕。本院认为，第三人川宏公司为经纪人与原、被告于2019年10月23日签订的《云南省二手房买卖合同》及附件合法、有效。但现原、被告均同意解除该合同，并不违反法律规定，应予准许。且案涉房屋的权利人现已由被告转为第三人关卜铭，实际上亦不能按原合同约定继续履行。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”故原告已向被告支付的购房款300000元（含定金20000元）被告应当予以退还。从签订的《云南省二手房买卖合同》条款及被告开具的收条内容看，买卖双方对付款方式采取部份付现、部份贷款是明知且有约定的。而在合同具体履行过程中，被告要求原告全额付款，改变了约定的支付价款方式，系对买卖合同主要条款的单方变更，且在双方发生争议尚未解决前，又擅自将案涉房屋权利转给第三人关卜铭，其行为构成违约致使合同无法继续履行。但原告在签订合同、尚未支付完毕购房款、未取得房屋相应权利前，未向被告告知即将房屋转售他人，导致因不能交付房屋而与转售购买人发生争议被判解除转售合同并退还相应款项，其亦未能按约定向被告履行支付价款义务，其行为亦构成违约。故虽原、被告在《云南省二手房买卖合同》中对违约责任有约定，但因双方均存在违约行为，客观上导致了合同不能继续履行，双方要求双方按合同约定赔偿利息、支付违约金等本诉、反诉诉讼请求，本院不予支持。第三人川宏公司作为案涉房屋交易经纪公司，未能完成协助交易双方办理完成房屋交易过户、贷款及房屋交付等义务，未能达到合同目的，故川宏公司已向原告收取的佣金8800元应予退还。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百九十二条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）张发青、被告（反诉原告）解玉林、第三人红河川宏房地产经纪有限公司于2019年10月23日签订的《云南省二手房买卖合同》；二、由被告（反诉原告）解玉林于判决生效后十日内返还原告（反诉被告）张发青已付购房款300000元（含购房定金20000元）；三、由第三人红河川宏房地产经纪有限公司于判决生效后十日内返还原告张发青已支付的佣金8800元；四、驳回原告（反诉被告）张发青其他本诉诉讼请求；驳回被告（反诉原告）解玉林的反诉诉讼请求；五、第三人关卜铭在本案中不承担民事责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8280元，减半收取4140元，由原告（反诉被告）张发青负担1242元，由被告（反诉原告）解玉林负担2898元。反诉案件受理费1850元，减半收取925元，由被告（反诉原告）解玉林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  郭锦清二〇二一年三月三十日书记员  杨 露