广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2072民初2216号原告：中山市灯都时代广场灯饰有限公司，住所地广东省中山市×××××××××。法定代表人：区庚权，执行董事。委托诉讼代理人：洪池池，广东中元（中山）律师事务所律师。被告：罗利华，女，1985年6月7日出生，汉族，住广西平南县××××××××××。原告中山市灯都时代广场灯饰有限公司(以下简称灯都时代公司)与被告罗利华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告灯都时代公司的委托诉讼代理人洪池池，被告罗利华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。灯都时代公司向本院提出诉讼请求,判令：1.确认灯都时代公司与罗利华于2019年12月27日签订的合同号为SD192的《商铺租赁合同书》于2020年12月14日解除；2.罗利华向灯都时代公司支付尚欠租金261686.67元；3.罗利华向灯都时代公司支付尚欠电费9350.40元;4.罗利华向灯都时代公司支付尚欠空调费3932.25元；5.灯都时代公司没收罗利华支付的押金60000元；6.罗利华向灯都时代公司支付违约金84000元；7.罗利华向灯都时代公司支付律师费22358元；8.罗利华承担本案的诉讼费、诉讼保全费、诉讼保全担保费。庭审中，灯都时代公司撤回诉讼保全费、诉讼保全担保费。事实和理由：2019年12月27日，灯都时代公司与罗利华签订合同号为SD192的《商铺租赁合同书》，约定罗利华向灯都时代公司承租位于中山市×××××××××灯都时代广场第二层11卡商铺，租赁期限为2020年1月1日起至2021年12月31日止，免租期为2020年1月1日起至2020年3月31日，每月租金为28000元，每三个月作为一个租金缴付期，每期租金交付为一次性支付三个月的租金84000元，罗利华应提前十五日缴付当期应付租金，先交租金后使用。罗利华使用租赁物产生的电费、空调费由其自行缴纳。罗利华签订上述租赁合同后，未依约支付租金等费用。经灯都时代公司数次催款后，罗利华仍未缴清拖欠的租金、电费、空调费等费用。根据合同约定，因罗利华违约导致租赁合同提前解除的，灯都时代公司有权取消给予罗利华免租期的优惠，罗利华应向灯都时代公司补缴免租期的租金。因罗利华拖欠租金等费用的行为已构成根本违约，灯都时代公司已按照合同约定行使单方解约权，于2020年12月9日委托律师事务所向罗利华发出《解约及处置商铺遗留物品的通知》，通知罗利华自解约函发出之日起第六日即为双方租赁关系解除日，因此双方租赁关系已于2020年12月14日解除。根据租赁合同第12.2条、第12.8条、第22.2条约定，罗利华逾期交租超过15日的构成根本违约，灯都时代公司解除租赁合同后，罗利华除应向灯都时代公司支付拖欠的租金等费用外，灯都时代公司有权没收押金，罗利华还应向灯都时代公司支付相当于三个月租金额的违约金，且罗利华应承担灯都时代公司为实现债权所支出的诉讼费、律师费等所有费用。罗利华辩称，罗利华于2020年9月28日与灯都时代公司协商解除合同。灯都时代公司同意解除合同，故罗利华在2020年9月30日前搬走物品。罗利华确认尚欠2020年7月、8月、9月的租金及电费、空调费。2020年1月1日至2020年3月31日是免租期。2020年6月的租金，灯都时代公司承诺只要罗利华一次性交2020年4月、5月的租金就免除2020年6月的租金，罗利华已经按照要求一次性支付2020年4月、5月的租金，故灯都时代公司应免除2020年6月的租金。其余租金，因罗利华已搬走，不予确认。电费、空调费，罗利华予以确认。因疫情影响，无法进行外贸生意，罗利华不同意没收押金，支付违约金及律师费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉物业坐落于中山市××××××××××，产权人为灯都时代公司。2019年12月27日，灯都时代公司（甲方）与罗利华（乙方）签订《商铺租赁合同书》（合同号：SD192），约定乙方向甲方承租位于中山市×××××××××灯都时代广场第二层11卡商铺；租赁期限为2020年1月1日起至2021年12月31日止，免租装修期间2020年1月1日起至2020年3月31日，租金起算时间为2020年4月1日；第一年每月租金为28000元，每三个月作为一个租金缴付期，每期租金交付为一次性支付三个月的租金84000元，乙方应提前十五日缴付当期应付租金，先交租金后使用；乙方使用租赁物产生的电费、空调费由乙方自行缴纳；乙方在本租赁合同签订之日支付60000元作为押金，乙方未缴付或未足额缴付押金的，甲方保留并有权向乙方追缴或甲方提前解约；乙方逾期未缴纳租金超过15日的，甲方有权单方解除合同并没收押金、追究违约责任；乙方逾期交租的，每逾期一日以应交租金额按银行同期贷款利率的四倍向甲方支付滞纳金，逾期交租超过15天构成根本违约，甲方有权单方解除合同，没收押金，乙方须按本合同约定的三个月租金额向甲方支付违约金；合同期内,未经甲方书面同意乙方不得提前解除合同撤场，否则甲方有权没收乙方押金、追索拖欠的租金等费用，同时甲方有权要求乙方按三个月租金额向己方支付提前解约违约金；因乙方原因导致本合同被提前解除的，甲方有权取消原给予乙方的任何免租期及租金等任何优惠，并要求乙方在三日内一次性补缴原享受上述优惠而减免的全部租金等应缴费用；因乙方原因导致甲方提起诉讼的，就甲方所产生的律师费、诉讼费等费用，由乙方全部承担；罗利华的通讯地址为广东省中山市古镇镇冈南晋兴楼6栋C区2楼，本合同涉及的有关通知，以书面形式，由专人交付、电话短信、传真、微信或特快专递方式发出，以特快专递方式发出的，应按上述约定地址或工商登记地址发送，若被通知人拒绝签收或无法签收，在快递邮件发出之日起第三日视为送达。该合同还约定了其他内容。同日，灯都时代公司与罗利华签署《租赁物交接确认书》确认自2020年1月1日起出租方正式将案涉物业交付给罗利华使用。2020年11月5日，灯都时代公司向罗利华合同约定的通讯地址即广东省中山市古镇镇冈南晋兴楼6栋C区2楼以特快专递方式发出《督促缴纳租金等费用的函》，告知罗利华尚欠2020年1月1日至2020年3月31日租金84000元，2020年6月1日至2020年6月30日租金24620元,2020年7月1日至2020年12月3日租金168000元等，要求罗利华于该函发出之日起五个工作日内按规定缴付上述应付的租金等费用或与灯都时代公司协商达成一致处理意见。次日，该函件由罗利华签收。2020年12月9日，灯都时代公司委托广东中元（中山）律师事务所，以特快专递方式发出向罗利华上述地址发出《解约及处置商铺遗留物品的通知》，告知罗利华因其拖欠租金、电费等费用，灯都时代公司行使单方解除权，自本函发出之后第六日为双方租赁关系解除日。该通知于2020年12月10日由罗利华签收。2021年1月5日，灯都时代公司委托广东中元（中山）律师事务所指派律师担任诉讼代理人处理本案，并支付律师费22358元。庭审中，双方确认罗利华已支付押金60000元。关于租金，灯都时代公司称起诉的租金期间为2020年1月1日至2020年3月31日及2020年6月1日至2020年12月14日，其中2020年6月尚欠的租金为24620元。罗利华只确认尚欠2020年7月至同年9月的租金，不确认其余租金，其于2020年9月30日已搬离涉案商铺，但提供的聊天录音仅能反映双方协商租金事宜，未涉及解除租赁合同的事宜。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。灯都时代公司与罗利华签订的《商铺租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，具有法律效力，双方均应恪守履行。合同履行过程中，因罗利华逾期未支付租金，经催收后仍未履行，导致灯都时代公司的合同目的不能实现，灯都时代公司因此享有解除合同的权利。灯都时代公司已于2020年12月9日向罗利华发出《解约及处置商铺遗留物品的通知》，其解约行为符合涉案租赁合同的约定，且罗利华已签收该通知，故依据《解约及处置商铺遗留物品的通知》，《商铺租赁合同书》于2020年12月14日解除。对罗利华认为于2020年9月28日与灯都时代公司解除涉案租赁合同及免除2020年6月租金的辩解意见，因灯都时代公司不确认，且罗利华提供的证据不足以证明，故本院对其辩解意见不予采信。对灯都时代公司主张确认《商铺租赁合同书》于2020年12月14日解除的诉讼请求，本院予以支持。经核算，2020年6月1日起至2020年12月14日的租金为177265.16元（28000元/月×5个月+24620元+28000元÷31日×14天），故灯都时代公司诉求罗利华支付租金177265.16元，于法有据，本院予以支持。超出部分，本院不予支持。关于电费、空调费，罗利华予以确认，故对灯都时代公司诉请罗利华支付电费9350.40元及空调费3932.25元的诉讼请求，本院予以支持。关于灯都时代公司主张的免租期租金优惠、违约金、没收押金的诉讼请求。本院认为，《商铺租赁合同书》约定因乙方（罗利华）原因导致本合同被提前解除的，甲方（灯都时代公司）有权取消原给予乙方的任何免租期及租金等任何优惠，并要求乙方在三日内一次性补缴原享受上述优惠而减免的全部租金等应缴费用，根据该约定可知，灯都时代公司主张的免租期内的租金优惠具有违约金的性质。《商铺租赁合同书》约定未经甲方书面同意乙方提前解除合同撤场的，甲方有权没收乙方押金、同时有权要求乙方按三个月租金额向己方支付提前解约违约金,故押金亦具有违约金的性质。即，针对因罗利华违约（即提前解除合同撤场）而导致合同被提前终止的，双方约定了上述免租期租金优惠、没收押金及三个月租金额的违约金三项违约金条款。本案中，罗利华逾期未支付租金导致合同解除，给灯都时代公司造成的主要是再次寻找租户期间的租金损失，灯都时代公司未提交证据证实其损失，上述三项违约金条款的约定明显过分高于因违约产生的实际损失，应当予以调整。结合本案合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情调整为罗利华支付的押金60000元，由灯都时代公司作为违约金予以没收，对其主张的其他违约金（免租期的租金优惠和另行支付违约金）的诉讼请求，本院均不予支持。关于律师费，虽然灯都时代公司已举证证明本案实际产生了律师费22358元且依照双方约定应由罗利华负担，但双方仅笼统约定违约方承担守约方支出的律师费，未约定具体金额或计算方式,违约方亦未参与律师费确定过程，且灯都时代公司起诉的部分金额本院不予支持，如一律将全额律师费由违约方罗利华负担有违公平原则，故律师费由本院行使自由裁量权酌情确定。本院综合考虑广东本地关于律师费收费的指导价以及本案的争议金额、案件难易程度、律师工作量等因素，酌情确定罗利华负担律师费15000元，超出部分由灯都时代公司自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告中山市灯都时代广场灯饰有限公司与被告罗利华于2019年12月27日签订的《商铺租赁合同书》（合同号：SD192）于2020年12月14日解除；二、被告罗利华于本判决生效之日起七日内向原告中山市灯都时代广场灯饰有限公司支付租金177265.16元；三、被告罗利华于本判决生效之日起七日内向原告中山市灯都时代广场灯饰有限公司支付电费9350.40元、空调费3932.25元；四、原告中山市灯都时代广场灯饰有限公司没收被告罗利华支付的押金60000元；五、被告罗利华于本判决生效之日起七日内向原告中山市灯都时代广场灯饰有限公司支付律师费15000元；六、驳回原告中山市灯都时代广场灯饰有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7920元，减半收取计3960元（原告中山市灯都时代广场灯饰有限公司已预交），由原告中山市灯都时代广场灯饰有限公司负担1577元，被告罗利华负担2383元，于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市灯都时代广场灯饰有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  黄好娇二〇二一年三月二十九日书记员  苏洁萍