北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初19041号原告（反诉被告）：北京雅洁经典家居用品有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡吕家营村家和家美红木家具市场内南区二层D-076。法定代表人：马学坤，总经理。委托诉讼代理人：郭娜，北京即明律师事务所律师。委托诉讼代理人：王军娜，北京即明律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：上海宝燕网络科技有限公司，住所地上海市闵行区金都路2998号801室。法定代表人：胡明宝，执行董事。委托诉讼代理人：杨丽，上海昱成律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙新莹，上海昱成律师事务所律师。原告（反诉被告）北京雅洁经典家居用品有限公司（以下简称雅洁经典公司）与被告（反诉原告）上海宝燕网络科技有限公司（以下简称上海宝燕公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。雅洁经典公司的委托诉讼代理人郭娜，上海宝燕公司的委托诉讼代理人杨丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雅洁经典公司向本院提出诉讼请求：1.确认《房屋租赁合同》于2020年1月24日解除；2.退还装修保证金10000元、租赁保证金及物业保证金38872.5元；3.支付装饰装修费57974.8元；4.本案诉讼费、律师费、鉴定费由被告承担。事实与理由：2019年9月23日，原告法定代表人委托孙占斌与被告签订《房屋租赁合同》，被告将位于北京市丰台区永外大红门西马场甲14号7号厅204室租赁给原告进行儿童商品零售经营，同时双方就租赁用途、租赁期限、租金支付等事项进行了约定。2019年12月，各方明确将承租主体变更为原告。期间，原告对店铺进行了整体装饰装修，于2019年11月中旬开始营业，并按约定履行合同义务至2020年2月。受新型冠状病毒肺炎疫情影响，自2020年1月20日始，租赁房屋所在的整个商场闭门歇业，以致原告大量商品无法销售，大部分食品临近保质期，给原告造成巨大经济损失，无力继续经营。基于此，原告多次向被告反映自身面临的经营困境，被告于2020年5月25日以书面形式向原告送达了解除合同通知书。原告认为，2020年1月商场因疫情影响闭门歇业致合同解除，此情形为双方不能预见和防范，故诉至法院，望判如所请。上海宝燕公司辩称，不同意雅洁经典公司的诉讼请求。1.《房屋租赁合同》解除的原因是对方违约，并非不可抗力。《房屋租赁合同》第4.3条约定，租赁期内，原告应在每次付款例月前一个月20日前向甲方支付下一个月的含税租金，物业费的支付方式与租金相同，即原告应在1月20日前支付下一月的租金及物业费，但原告至今未支付。2020年1月24日，北京市政府宣布启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，而原告逾期付款行为发生在此之前，属违约在先，根据合同法第一百一十七条“……当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”之规定，原告应当承担相应的违约责任。2.《房屋租赁合同》约定，原告逾期支付房屋租金或其他费用累计超过十五天的，被告有权不退还租赁保证金，故原告此项主张，没有事实和法律依据。3.原告要求赔偿装修损失，亦无事实和法律依据。《房屋租赁合同》第7.2条约定，原告归还租赁房屋时不得以任何理由要求被告收购或补偿原告自置的分隔、装修或任何设施；第10.5条约定，若原告逾期支付房屋租金或其他费用累计超过十五天的，被告可通知原告提前终止房屋租赁合同，要求原告将租赁房屋恢复原状或代为将租赁房屋恢复原状，且不对原告投入的装修装潢等做任何赔偿或补偿，也不对原告存放在房屋内的任何物品负有保管义务。根据上述约定，被告对原告投入的装修等不做任何赔偿。不论疫情防控的影响是否达到合同目的不能实现的程度，就以原告主张的所谓不可抗力导致合同解除而言，根据房屋租赁合同第11.1条“因地震、水灾、瘟疫、战争、台风等不可抗拒的自然灾害或非被告原因造成的火灾以及各种设施故障而引起的损害，被告免责，原被告双方自行承担由此造成的各自损失部分”之约定，原告亦无任何依据要求赔偿其装修损失。上海宝燕公司向本院提出反诉请求：1.确认《房屋租赁合同》于2020年5月28日解除；2.支付房屋租金及物业管理费43878元（2020年2月15日至2020年5月28日，每月租金9070.25元、物业管理费3887.25元）；3.支付房屋占有使用费4535.12元（自2020年5月29日起至6月12日止，按照租金标准计算）；4.支付逾期违约金658.17元（43878元为本金，日利率1‰，按15天计付）；5.支付免租期间的租金损失9070.25元；6.支付违约金38872.5元；7.支付律师费9774元；8.本案诉讼费由对方承担。事实与理由：2019年9月23日，我司与雅洁经典公司法定代表人马学坤签订《房屋租赁合同》约定，我司将位于北京市丰台区永外大红门西马场甲14号7号厅204室（以下简称租赁房屋）出租给雅洁经典公司，租赁期限从2019年10月15日起至2022年10月14日止（2019年10月15日至2019年11月14日为免付租金期间），其中2019年10月15日至2020年10月14日每月租金9070.25元、物业费3887.25元，每月20日前支付次月租金及物业费；未按时足额支付应付款项，按应付款项每日千分之一支付逾期违约金；逾期不支付租金或其他费用累计超过15天的，我司有权提前终止租赁合同，并要求对方将租赁房屋恢复原状或代为将租赁房屋恢复原状，所有费用由其承担，且不退还全部租赁保证金及预付租金，同时有权追索数额不低于三个月租金及三个月物业管理费之和总金额的违约金，以及追偿免付租金期间的租金损失、改变租赁房屋结构或损坏租赁房屋造成的维修费用，败诉方承担胜诉方为进行诉讼而已经或应当支出的合理费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等），且不得以该等费用的金额较高为由拒绝支付。之后，各方签订了《租赁合同主体变更协议》，约定自2019年10月15日起，马学坤将其在租赁合同项下的全部权利义务一并概括转让与雅洁经典公司，雅洁经典公司同意全部接受前述权利义务。2020年2月15日起，雅洁经典公司欠付租金，为此我司于2020年5月25日向其发出《解除合同通知书》，对方于2020年5月28日签收，故提起反诉，望支持所请。雅洁经典公司对反诉答辩称，同意解除合同，但反诉主张与事实不符，也无法律依据，我司不认可。本院经审理认定事实如下：2019年9月23日，上海宝燕公司（甲方、出租方）与马学坤（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，上载：一、房屋情况第1.1条：甲方出租给乙方的房屋位于北京市丰台区永外大红门西马场甲14号7号厅204室。第1.2条：该房屋建筑面积为85.2平方米；该房屋的租金、物业管理费、保证金、装修押金等其他费用均以该面积为计算依据。二、租赁用途第2.1条：乙方承诺承租该房屋仅用作儿童零售场地用途，用于经营德宝品牌，未事先获得甲方书面同意以及政府法定审批，乙方不改变该房屋使用用途及经营品牌。三、租赁期限和房屋交付第3.1条：该房屋租赁期限自2019年10月15日至2022年10月14日止，其中免付租金期限自2019年10月15日起至2019年11月14日止…。四、租金、物业管理费的支付方式、期限和发票第4.1条：该房屋物业费按照租用面积计算，目前物业费标准为每天每平方米1.5元，乙方应于租期内按合同要求，向甲方支付该房屋的物业费。本合同中租赁价格为含税价格，具体租金、物业管理费数额如下：（1）2019.10.15-2020.10.14，租金单价3.5元/平方米/天，租金9070.25元/月，物业费3887.25元/月，总费用12957.5元/月；（2）2020.10.15-2021.10.14，租金单价3.68元/平方米/天，租金9536.72元/月，物业费4094.57元/月，总费用13631.29元/月，递增比例5%；（3）2021.10.15-2022.10.14，租金单价3.86元/平方米/天，租金10003.19元/月，物业费4301.89元/月，总费用14305.08元/月，递增比例5%。注：租金计算方式：单价×面积×365/12=月租金。第4.3条：支付方式押一付三，采用先付后用的原则。在整个租赁期间，乙方应在每次付款例月前一个月20日前向甲方支付下一个月的含税租金；但首期租金应于本合同签订后5日支付。本条所述日期恰逢法定节假日的，则相应提前。如依据本合同，若因免租期导致首期不足一个月，按实际天数计算租金。五、租赁保证金、物业保证金和其他第5.1条：乙方应在本合同签订之日起5日内向甲方支付租赁保证金和物业保证金，租赁保证金27210.75元，物业保证金11661.75元。甲方收到保证金后开具收据。在本合同终止或提前中止，且乙方已按要求将该房屋返还原样交还甲方并结清所有款项，完成相关证照注销手续后，凭收据原件无息退还。第5.4条：如乙方违反合同约定，未按时足额支付任何应付款项（包括但不限于租金、各种违约金、赔偿金及其它费用等），甲方有权以租赁保证金优先抵付；同时乙方按应付款项千分之一／日的比例向甲方支付逾期违约金。逾期违约金自各项费用应付之日起算至前述费用的本金及逾期违约金结清之日止。七、房屋返还时状态第7.10条：如因合同提前解除（包括且不限于一方违约导致的合同提前解除、乙方擅自提前解除合同等）或租赁期限届满且未续租，乙方同意自合同解除之日或期限届满之日起，向甲方返还该房屋及附属设备和配套设施。乙方逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按解除合同当月的日租金标准的双倍支付该房屋逾期占用期间的使用费，乙方逾期仍未交还房屋的，则甲方可立即收回房屋，若乙方未能按照本合同规定向甲方返还该房屋，则甲、乙双方同意，甲方有权进入该房屋并对该房屋内的物品做如下处理后将该房屋重新租与其他租户：如该房屋内有乙方遗留下的任何装饰、家具、装备、物件、物料、设备或其他任何物品，均视为乙方放弃前述物品的所有权，甲方有权以任何方式处理前述物品，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿；同时甲方亦有权向乙方追讨因清除、清理、处理前物品所产生的一切费用，或从乙方缴付的租赁保证金内先行扣除该等费用，然后将余款退还给乙方，如乙方所缴付的租赁保证金不足以支付该等费用时，则甲方仍有权继续向乙方追讨不足部分的款项。十一、其他条款第11.1条：因地震、火灾、瘟疫、战争、台风等不可抗拒的自然灾害或非甲方原因造成的火灾以及各种设施故障而引起的损害，甲方免责，甲乙双方自行承担由此造成的各自损失部分。此后，上海宝燕公司（甲方、出租方）、马学坤（乙方、原承租人）与雅洁经典公司（丙方、新承租人）签订《租赁合同主体变更协议》约定：一、自2019年10月15日起，乙方将其在租赁合同项下的全部权利义务一并概括转让与丙方，丙方同意全部接受前述权利义务，即租赁合同的承租人由乙方变更为丙方，甲方对此予以同意。丙方确认在签署本协议之前已经清楚知悉承租人乙方在租赁合同中所负有的全部各项义务，丙方完全认可并同意按照乙方与甲方签订的租赁合同条款履行租赁合同。二、…截至本协议签订之日，乙方在租赁合同项下的费用支付情况如下：1.乙方已支付租金至2019年12月14日；2.乙方已支付物业管理费至2019年12月14日；3.乙方已支付水费电费等公共事业费1000元整。各方同意，本协议签订前租赁合同项下如仍有未付的租金、物业管理费、水费电费的，则在本协议签订后均由丙方支付，乙方对此承担连带责任。2019年10月，雅洁经典公司进场装修开始经营。其间，雅洁经典公司交纳装修保证金10000元及物业保证金和租赁保证金38872.5元，并给付截至2020年2月14日的租金、物业费。2020年1月24日至5月28日，案涉房屋所在商场因疫情闭店。2010年4月20日，雅洁经典公司撤离租赁场地。诉讼中，上海宝燕公司提出雅洁经典公司仅是撤走了临期食品，直至2020年10月其将租赁场地另行出租；雅洁经典公司不认可，上海宝燕公司也未提交相关证据。2020年5月25日，上海宝燕公司向雅洁经典公司发出《解除合同通知书》，大致意思为：双方于2019年10月签订《房屋租赁合同》后，贵司未按照合同约定支付2020年2月15日至2020年3月11日的租金9913.02元，经多次催收仍拒绝支付，已构成严重违约。鉴于贵司的上述事实，我司依法行使合同解除权。现依法通知贵司如下：一、自2020年03月12日起，双方签订的主合同正式解除。二、贵司应当自本通知书发出之日起7日内向我司支付欠缴款项及违约金38872.50元。三、鉴于主合同系因乙方违约原因解除，故乙方同意租赁保证金38872.5元甲方不再退还。四、贵司可以按现有房屋装修返还甲方，租赁房屋内的物品视为乙方放弃其所有权，甲方有权对其进行处理。由此产生的费用，我司保留向贵司追偿的权利。五、对于已经固定在租赁房屋上不能进行拆移、或拆移将对标的房屋造成破坏的添附物，贵司应同意放弃，并承诺不破坏其完好性，无偿交给我司…。六、我司保留向贵司主张违约责任的权利，同时保留继续向贵司主张剩余租金及拖欠水电费、物业费等各项费用的追偿等相关权利。附，违约明细清单：（1）2020年2月15日至2020年3月11日的租金9913.02元；（2）违约金38872.5元；（3）免租期租金一个月（2019.10.15-11.14）9070.25元；（4）合计57855.77元。2020年6月2月，雅洁经典公司与北京即明律师事务所签订《委托代理合同》，约定该律师所指派郭娜律师为本案代理人。雅洁经典公司支付律师费9000元。2020年7月31日，上海宝燕公司与上海昱成律师事务所签订《聘请律师合同》，约定该所律师指派杨丽律师、孙新莹律师为本案代理人。上海宝燕公司支付律师费9774元。本案审理中，根据雅洁经典公司申请，本院委托北京中威正平工程造价咨询有限公司对北京市丰台区永外大红门西马场甲14号7号厅204室装饰装修工程造价进行鉴定，该中心于2020年11月24日出具鉴定意见书，意见为：按施工图计算部分造价金额人民币47974.80元，按雅洁经典公司提供收据计算（消防改造）造价金额人民币10000元。双方未提异议；雅洁经典公司交纳鉴定费6000元。本院认为，雅洁经典公司与上海宝燕公司签订的《房屋租赁合同》《租赁合同主体变更协议》，系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同期间，受疫情影响，租赁房屋所在商场闭店，雅洁经典公司于4月20日撤离租赁房屋，应当视为以事实行为明确表示不再履行合同，合同目的确已无法实现，故合同关系自即日起解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，雅洁经典公司已将费用付至2020年2月14日，2020年1月24日北京市政府宣布启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，租赁房屋所在商场闭店，因此合同的解除应为不可归责于双方当事人的原因所致，故上海宝燕公司应当按照约定退还装修保证金10000元、租赁保证金及物业保证金38872.5元。另据合同“因地震、火灾、瘟疫、战争、台风等不可抗拒的自然灾害或非甲方原因造成的火灾以及各种设施故障而引起的损害，甲方免责，甲乙双方自行承担由此造成的各自损失部分”之约定，双方无需承担违约责任，对雅洁经典公司赔付装修费和律师费及鉴定费之请求，本院不予支持。2月15日至4月20日，租赁房屋为雅洁经典公司占用，本应按照合同约定的标准向上海宝燕公司支付租金和物业费，但考虑疫情影响结合公平原则，该项费用由双方均担。又依前述，对上海宝燕公司给付违约金、律师费以及2月15日至4月20日之外的其他费用之反诉请求，亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十七条及《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》规定，判决如下：一、北京雅洁经典家居用品有限公司与上海宝燕网络科技有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年4月20日解除；二、上海宝燕网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内退还北京雅洁经典家居用品有限公司装修保证金10000元、租赁保证金及物业保证金38872.5元；三、北京雅洁经典家居用品有限公司于本判决生效之日起十日内给付上海宝燕网络科技有限公司2020年2月15日至4月20日租金和物业费14253.2元；四、驳回北京雅洁经典家居用品有限公司的其他诉讼请求；五、驳回上海宝燕网络科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费6000元，由北京雅洁经典家居用品有限公司负担（已交纳）。案件受理费2437元、反诉案件受理费2436元，由北京雅洁经典家居用品有限公司负担1642元（已交纳）、上海宝燕网络科技有限公司负担3231元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 韩文川二〇二一年三月九日法官助理 曾 晶书 记 员 燕冰怡