广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1881民初273号原告：王星平，男，1962年11月20日出生，汉族，英德市人，住英德市×××××第一中学。身份证号码：440××××××××××××356。委托代理人：梁平，广东德众律师事务所律师。委托代理人：郭淑琳，广东德众律师事务所实习律师。被告：邓长庆，男，1674年11月13日出生，汉族，英德市人，住英德市××××新豪轩门窗店。身份证号码：441××××××××××××537。原告王星平诉被告邓长庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案受理，依法适用简易程序于2021年2月22日公开开庭进行了审理。原告王星平的委托代理人梁平、郭淑琳，被告邓长庆均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告王星平的诉讼请求：1、判令解除原告王星平与被告邓长庆于2017年7月1日签订的《楼房租赁合同》；2、被告邓长庆立即付清欠原告王星平从2020年8月1日起至解除合同日止按每月14300元计算的租金及违约金(暂计至2021年1月8日租金75313元、违约金7531.3元，实计至合同解除日止)；3、被告已付保证金13000元归原告所有；(2、3项合计95844.3元)；4、被告将腾空完好无损恢复原状的楼房交还原告，并从合同解除次日起至腾空房交付原告日止，按每月14300元支付解除合同后逾期腾房占用费；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告王星平与被告邓长庆于2017年7月1日签订一份《楼房租赁合同》，原告将位于英德市英城英州大道东教育路南小区××××××××出租给被告使用，合同约定：租赁期限从2017年7月1日起至2023年6月30日至；第一、二年租金从2017年7月1日至2019年6月30日每月租金13000元，第三、四年租金从2019年7月1日至2021年6月30日每月租金14300元，第五、六年租金从2021年7月1日至2023年6月30日每月租金15730元。所租楼房实行先交租后使用并按月一次性交租方式，被告必须在上一个月的25日前向原告一次性交清下一个月的租金，如有拖欠租金，甲方每天按当月租金的10%加收滞纳金。承租楼房保证金为13000元。合同签订后，被告支付了保证金13000元，原告依约履行合同，将涉案房屋交付被告使用。在疫情期间，原告体谅被告受疫情影响经营，还免去被告2020年4月份的租金14300元，但被告自2020年7月25日起开始拖欠租金，经原告多次向被告催收拖欠租金未果，至今被告拖欠2020年8月至2021年1月8日租金共计75313元。原告认为，双方签订的《楼房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。原告在疫情期间，体谅被告的难处，主动免去被告一个月的租金，亦仁至义尽，被告拒不支付租金的行为严重违反了合同约定及法律规定，已构成违约。根据合同第八条的约定，被告拖欠租金1个月以上，原告有权解除合同，收回出租楼房，被告不得要求退还其交纳的保证金。合同第四条约定，如拖欠租金，原告每天按当月租金的10%回收滞纳金。现被告已拖欠5个多月租金，已构成违约，原告请求解除合同，保证金不退还，要求被告腾房、付清拖欠租金75313元及违约金7513.3元(违约金按拖欠租金10%的计算)，依据充分。为维护原告的合法权益，特具状诉至贵院，请求判准本状之所求。被告邓长庆答辩称：2020年，受新冠疫情影响，造成大方位建设市场不景气，造成不交租的局面，是原告王星平造成的。1、2020年8月份我向王星平、邓巧萍两位业主提出，可以降租金吗？要是不降租金我维持不下去了，不做了。邓巧萍说可以商量，因为受疫情影响，造成大方位的经济不行。双方商量同舟共济，一起度过难关，与邓巧萍达成了将租金降至7200元一个月。9月份开始执行。8月11日我打电话给王星平，把和邓巧萍签合同以及交租金的事和王星平说了，他说没有空在出差。8月23日，在微信约王星平，要把租金定下来，定不下来，我们就终止合作。王星平说可以降，但降不到邓巧萍价位，我说，降不到就终止合作。并叫王星平可以过来砌墙，因为我与王星平、邓巧萍最初签订合同时，邓巧萍说有费用在王星平处，但王星平迟迟不安排工人来砌墙。到8月中旬至9月中旬，王星平在网上招租和带客户来看商铺，又久不久与我商量铺租的事。2、在约10月12日左右，王星平在电话上叫我过去，当天我在他茶庄把铺租确定下来，按7200元一个月。三楼交还给他。他提出不用换合同了，我说一定要换，我11月初过去签合同，他说11月之前的按14300元/月来计算。我的意思是，之前的租金与后续的租金都是按7200元计算的，我觉得他欺骗了我。面积相差不大的两商铺，铺租却差额这么大。事故造成如此局面，是王星平拖延时间造成的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月1日，原告王星平（甲方）与被告邓长庆（乙方）签订《楼房租赁合同》，其中部分约定如下：一、楼房地点与出租层数，甲方出租给乙方的楼房位于英德市英城英州大道东教育路南小区××××(产权证编号C4007209号)，出租一至三层。甲方必须保证所租楼房的权属清楚，不存在产权纠纷。二、租期与用途，租期6年(从2017年7月1日起至2023年6月30日止)。租赁期满，甲方有权收回出租楼房，乙方应如期交还。如甲方在楼房租期届满后仍要对外出租，而乙方又需要继续租赁，乙方应当在租赁期满2个月前书面通知甲方，在同等条件下，乙方享有优先承租权。乙方承租该楼房的一至三楼作为商铺。不得用于经营桑拿、按摩、沐足、发廊、医院等项目，以及其他违犯法律法规的经营项目。三、保证金，乙方向甲方交纳人民币壹万叁仟元(￥13000.00元)作为承租楼房保证金，签订合同时付清，上述保证金合同期满后经甲方验收楼房合格且乙方无其它违约行为及拖欠有关费用则退还乙方，否则甲方有权从保证金中扣抵或没收保证金。四、租金，租赁该楼房一至三层的租金实行每两年按上一年租金的10%递增一次的方式递增。第一、二年(2017年7月1日至2019年6月30日)每月租金人民币壹万叁仟(￥13000.00元)，第一年(2017年7月1日至2018年6月30日)甲方前两个月不收租金，让乙方进行装修，即第一年从2017年×月1日起至2018年6月30日止收取10个月的租金，但2017年×月的租金必须在签订合同时付清。第三、四年(2019年7月1日至2021年6月30日)每月租金人民币壹万肆仟叁佰元(￥14300.00元)。第五、六年(2021年7月1日至2023年6月30日)每月租金人民币壹万伍仟柒佰叁拾元(￥15730.00元)。所租楼房实行先交租后使用并按月一次性交付的租用方式交付，乙方必须在上一个月的25日前向甲方一次性交清下一个月的租金。如有拖欠租金，甲方每天按当月租金的10%加收滞约金。八、合同的解除与终止，1、楼房租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租楼房，乙方不得要求退还其交纳的保证金。(1)未经甲方书面同意，转借或转租其所租楼房；(2)未经甲方书面同意，拆改变动楼房结构；(3)损坏承租楼房，在甲方提出的合理期限内仍未修复；(4)未经甲方书面同意，改变本合同约定的楼房租赁用途；(5)利用承租楼房存放危险物品或进行违法活动；(6)逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，给甲方造成损害；(7)拖欠租金1个月以上。2、楼房租赁期满则合同止。租赁期满，乙方应如期交还所租楼房，若逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的滞纳金。乙方还应赔偿因逾期归还给甲方造成的一切损失。九、所租楼房的交付及收回的验收，1、甲方交付租赁的楼房本身及附属设施处于正常使用状态。2、乙方应于楼房租赁期满后，将承租楼房及附属设施交还甲方。3、乙方交还所租楼房应当保持楼房及设施的完好状态，并搞好楼房的清洁卫生；未经甲方同意不得留存物品。对未经甲方同意留存的物品，甲方有权处置，并由乙方承担搞清洁卫生和处置物品的一切费用。签订合同后原告将涉案房屋交给被告使用，被告按照合同约定支付保证金13000元给原告并依约支付租金至2020年7月30日，被告自2020年8月1日未再支付房屋租金给原告。庭审中原被告双方明确因新冠肺炎疫情影响原告对被告免除一个月的房屋租金。另查明，被告于2020年8月23日通过微信聊天向原告提出要求降铺租并表示如果协商不一致要求终止合作。2020年8月31日被告向原告表示其货物将在两天搬离，要求原告过来涉案房屋核实界至并表示原告可以对外招租。2020年9月15日原告向被告发送微信信息表示不同意被告要求房屋租金降至7200元/年，原告另外对外招租有第三人出价9000元/月，原告表示在原告出具恰当的租金价格的情况下会优先考虑被告，但如果被告明确只给7200元/月就只能合作至此并要求被告在本月18日前搬空涉案房屋。被告于当日回复“没问题呀，您招租吧！”被告表示要求原告给予时间搬空涉案房屋，原告向被告发送信息表示“上次你说搬的时候我已给时间你了，我已过去见你，并且双方看了界至”。2020年10月30日原告向被告发送微信信息：“温馨提示：七月份开始没收到你应付来的楼房租金。望你守信”。2020年11月3日，原告约被告第二天到原告茶庄办手续。2020年11月6日，原告向被告发送信息“星期二约好星期三上午的，但到了上午说下午，下午又说晚上，晚上不见人，现在已星期五晚上了，仍不见人。”被告回复“你可以打电话给我老婆，她这几天挺忙。”2020年12月8日，原告向被告表示被告现在未交租金近半年，老是找借口拖，既不交租金又不来办手续。被告回复说找其妻子沟通。2020年12月31日，原告向被告催收房租时被告要求原告过去涉案房屋沟通。2021年1月15日和16日，原被告双方约定协商沟通但未果。2021年1月31日，被告向原告发生信息“王老师：您好，您的铺位我已经空出来了，我们的合作到此为止，谢谢。”原告表示明天抽空过去看看。庭审中原告认为被告至今未清空涉案房屋但被告认为其在2021年1月1日已搬离涉案房屋。以上事实有原、原告提交的证据及本院庭审笔录予以证实，本院依法予以确认。本院认为，虽然原被告签订书面的房屋租赁合同，该房屋租赁合同是双方的真实意思表示且未违反法律法规的强制性规定，依法合法有效。原被告双方应当按照合同约定履行各自的权利义务。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告王星平已按照约定履行了交付涉案房屋给被告使用的义务，被告邓长庆应依照合同约定按时支付房租，但庭审中原被告明确被告至2020年8月1日开始未再支付租金，原被告双方通过微信聊天沟通协商降低租金但未达成一致意见且原告于2020年9月15日向被告表示在原告出具恰当的租金价格的情况下会优先考虑被告，但如果被告明确只给7200元/月就只能合作至此并要求被告在本月18日前搬空涉案房屋，被告邓长庆于当日回复“没问题呀，您招租吧！”，故原被告双方在2020年9月15日已双方达成终止房屋租赁合同的合意，故涉案的《楼房租赁合同》已由原被告双方合意解除，原告请求解除原被告双方于2017年7月1日签订的《楼房租赁合同》合理合法，本院依法予以支持，但被告于2021年1月31日已向原告发生信息表示其已搬离涉案房屋，原告已明确第二天过去验收，故涉案的楼房租赁合同已于2021年2月1日实际解除。另由于原被告双方对降低租金未达成合意，故被告仍应按照《楼房租赁合同》的约定依照14300元/月的标准向被告支付租金至被告将涉案房屋交付给原告为止。现原被告双方均明确被告自2020年8月开始未支付租金，但被告提供的微信聊天记录显示被告于2021年1月31日向原告发生信息表示涉案的房屋被告已经清空出来，原告表示第二天抽空过去看看。但截止至庭审辩论终结原告仍表示被告未清空涉案房屋但原告未提供证据予以证实，根据《楼房租赁合同》约定被告交还所租楼房应当保持楼房及设施的完好状态，并搞好楼房的清洁卫生；未经原告同意不得留存物品。对未经原告同意留存的物品，原告有权处置。被告与原告的微信聊天沟通一直明确其在合理的期限内会清空涉案房屋的物品但截止至2021年1月31日才通知原告过来验收房屋，故被告在2021年1月31日前仍一直在使用涉案房屋，被告应支付2020年8月1日至2021年1月31日期间的租金即85800元。但同时原告在收到被告通知验收房屋后但未举证证实其有验收房屋以及验收过程中发现被告有未清空房屋以及损坏房屋的情形，故原告应承担举证不能的法律责任，因原告怠于履行验收房屋的义务且原告依照合同约定在被告退还房屋时有权对被告留置的物品进行处理，故原告主张被告腾空并恢复完好的房屋交付给原告以及仍应承担2021年2月至被告实际交还房屋的租金依法无据，本院不予支持。对于原告请求的违约金问题，根据原被告双方签订的《楼房租赁合同》约定如有拖欠租金原告每天按当月租金的10%加收滞约金，该违约金的约定明显过高导致显失公平且违反《中华人民共和国民法典》对于违约金的规定，原告因被告逾期未交付租金的违约损失依法属于原告应收租金被占用期间的利息损失，现原告主张被告以实欠租金为基数按照合同约定的10%计算违约金至合同解除日止合理合法，本院依法予以支持。因被告最后使用涉案房屋的时间是2021年1月31日，被告实欠的租金为85800元，故被告应向原告支付的违约金为8580元。对于原告主张被告已支付的保证金归原告所有问题，因原被告双方签订的楼房租赁合同约定拖欠租金1个月以上出租方有权解除合同，承租方不得要求退还其交纳的保证金，故原告请求确认被告支付的保证金13000元归原告所有合理合法，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告王星平与被告邓长庆于2017年7月1日签订的《楼房租赁合同》于2021年2月1日解除。二、限被告邓长庆于本判决发生法律效力之日起十日向原告王星平支付租金85800元和违约金8580元。三、确认被告邓长庆已支付的保证金13000元归原告王星平所有。四、驳回原告王星平的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1098.06元（原告已预交），由被告邓长庆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  黄远梅二〇二一年三月二十六日书记员  陈斯燕附英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院开户行：中国银行清远英德和平中路支行账号：7133-5774-7345请在汇款单的备注一栏注明案件的案号，否则无法认定案号，无法入账。附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。