江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初5274号原告：储超，男，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：马春林，女，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：朱健，江苏苍梧律师事务所律师。被告：连云港博大房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区郁洲路博纳花园城办公楼。法定代表人：李勇，董事长。委托诉讼代理人：颜荣，公司员工。原告储超与被告连云港博大房地产开发有限公司（以下简称博大公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告储超的委托诉讼代理人马春林、朱健，被告博大公司的委托诉讼代理人颜荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告储超向本院提起诉讼请求：1.请求判令被告为原告办理博纳花园第西沿街D803室房屋产权证；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年11月11日，原告和被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的海州区郁洲南路68号博纳花园第西沿街D803室房屋。原告已足额支付房屋价款，被告始终未为原告办理产权证，现原告得知该小区房屋产权证已可办理。虽经原告多次主张，被告均不予办理。鉴于此，特诉至贵院，请求依法维护原告合法权益。被告博大公司辩称，不同意办证，因为原告有房款未结清，不能办理。不承担本案诉讼费用。本案当事人围绕诉讼请求，原告提交了商品房买卖合同、收条、关于A902、D803交房所需的承诺书、个人公积金贷款情况表、博大新城上房交接单、13万元欠条、A902室房屋商品房买卖合同、收条、完税凭证、民事判决书、地下车位租赁协议、收条等证据，本院调取的（2019）苏0706民初9800号、（2019）苏0706民初10078号案件庭审笔录及判决书。本院依法组织双方当事人进行举证与质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：马春林（储超母亲）代理原告储超（乙方）与被告博大公司（甲方）签订博大新城签约意向协议书，协议约定的主要内容为：乙方预定博大新城D座803室，建筑面积145.51平方米，总价654795元，支付定金20万元，签订商品房买卖合同后，乙方支付的定金转为房价款，首付款454795元，贷款额20万元，于2011年11月15日前办理，物业维修基金、暖气初装费由乙方自理。2011年11月2日，原告储超交纳定金20万元。2011年11月10日再向被告博大公司交纳购房款224795元。2011年11月11日，原告储超（买受人）与被告博大公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定，买受人购买出卖人开发的位于×××路××＃××花园××××街×楼×单元×××室房屋，建筑面积145.51平方米，单价每平方米4500元，总金额654795元；买受人已付首付款454795元，余款200000元通过银行贷款支付。出卖人应当在2012年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之零点二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机构备案，如因出卖人的责任，导致不能在约定期限内办理的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.002%向买受人支付违约金等内容。上述商品房买卖合同签订当日，原告储超的母亲马春林向被告博大公司出具欠条，内容为：欠合同金额30000元，等2012年3月31日还款，D-803，夏闻同意。时任博大公司法定代表人夏闻在欠条上签名。2011年11月14日，原告储超向税务部门交纳契税19643元。2012年4月18日，被告博大公司向原告储超出具催款通知函，该函主要内容为：您购买博大新城D803室房产，至今仍有20万元欠款未缴。根据合同约定，您应于2011年11月15日前办理完毕按揭贷款20万元手续，因买受人原因，至今未配合办理，根据合同约定，截止2012年4月18日共逾期156天，应向我公司支付房款违约金3120元，共计203120元。现通知您于2012年4月23日前将上述欠款付清。另查明，2009年4月14日，原告储超的父亲储祝岗与被告博大公司签订《商品房买卖合同》，合同约定储祝岗购买被告开发的位于本市海州区×××路××＃××花园×××街×楼×××室房屋，建筑面积149.08平方米，房屋总价540036元；出卖人应当在2010年6月30日前，依照国家和地方人民政府有关文件规定，将具备该商品房取得商品住宅交付使用批准文件条件的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。该合同附件中载明涉案房屋的共有人为本案原告储超。上述合同签订后，2009年4月15日，储祝岗支付购房款345036元，2009年5月18日办理剩余20万元购房款的贷款，并交清全部购房款。该套房屋已办理了不动产权属证书。2013年元月25日，原告储超的母亲马春林向被告博大公司出具《关于A902、D803交房手续的承诺》，内容为：本人马春林，购买博大新城商品房两套，分别为A902储祝岗、D803储超。鉴于本人个人家庭原因，现申请办理交房手续，并对相关违约交房事宜达成如下协议及承诺。一、原欠房款20万元（公积金贷款20万元），现申请贷款10万元，本人承诺D803公积金贷款于2013年1月31日前办理完毕。二、交房费用合计40654元。A902储祝岗149.08平方米，公共物业维修基金11926元，暖气初装费8647元；D803储超145.51平方米，公共物业维修基金11641元，暖气初装费8440元；注：物业管理费交房时自己现金交付。三、所欠房款及以上交房费用，合计140654元，后期一并处理抵冲，同时本人承诺不再追究所购房屋的违约金事宜。时任被告博大公司的法定代表人夏闻在该承诺书上签字。2013年2月6日，原告储超办理10万元的住房公积金贷款手续。2013年2月22日，博大公司出具《博大新城上房交接单》，载明：连云港市民乐物业管理有限公司：储超购买博大新城D栋803号房屋，该房屋相关费用与我公司已核实缴纳结清。请物业公司予以办理后续手续（违约事宜与公司协商解决）。当日，马春林向博大公司出具欠条一张，载明：今欠博大公司人民币壹拾叁万元整，D-803。同日，马春林办理D803、A902室房屋的上房手续并接收房屋。上房后，在办理A902室房屋不动产权属证书时，储祝岗自己交纳了公共维修基金。因D803尚未办证，该房公共维修基金尚未交纳。2019年11月14日，储祝岗、储超共同向本院起诉博大公司要求博大公司支付A902室房屋2010年7月1日至2013年2月22日止的逾期交房违约金261349.16元，本院立案号为（2019）苏0706民初9800号。2019年11月26日，储超向本院起诉博大公司要求博大公司支付D803室房屋2012年4月1日至2013年2月22日止的逾期交房违约金4282.36元，本院立案号为（2019）苏0706民初10078号。2020年5月，本院对该两个案件分别作出民事判决书，均认为2013年1月25日马春林、夏闻签字的《关于A902、D803交房手续的承诺》对双方产生效力，该承诺约定所欠房款等费用后期一并处理抵充，不再追究所购房屋的违约金事宜，储祝岗、储超起诉索要逾期交房违约金，违反了该承诺，驳回了他们的诉讼请求。还查明，因博大公司逾期交房，高菲等购房户于2012年向原连云港市新浦区人民法院起诉索要逾期交房违约金，2013年2月，连云港市新浦区人民法院作出判决，判决博大公司按合同约定的日万分之五计算违约金，给付各购房户6万余元至42万余元不等的违约金。本院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行，但民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。本案法律行为发生在民法典生效之前，故本案应适用当时的法律以及司法解释的规定。本案争议焦点为：储超欠付的购房款是否与违约金冲抵完毕，储超是否还欠博大公司购房款？本院认为，原告储超与被告博大公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务。储超实际未交纳的D803号房屋购房款为首付款欠3万元，公积金贷款欠10万元，共计欠付13万元购房款。2013年1月25日原告母亲马春林、博大公司时任法定代表人夏闻出具《关于A902、D803交房手续的承诺》，该承诺约定所欠房款等费用后期一并处理抵充，不再追究所购房屋的违约金事宜。该约定能够认定储超所欠的购房款与博大公司欠付的违约金冲抵完毕，储超不再欠付购房款。理由如下：1、A902室房屋约定交房时间为2010年6月30日、D803室房屋约定交房时间为2012年3月30日前，但实际交房时间均为2013年2月22日，A902室房屋的违约金按合同约定计算即高达26万余元。在其他购房户已按合同约定的日万分之五向人民法院起诉主张违约金的情况下，被告博大公司时任法定代表人夏闻在《关于A902、D803交房手续的承诺》上签字，是对违约金冲抵房款及相关费用作出了明确的意思表示；2、违约金冲抵购房款及相关费用实际已经完成，储祝岗、储超起诉博大公司索要逾期交房违约金，均已被人民法院生效判决驳回；3、2013年2月22日博大公司出具的上房交接单已载明D803号房屋相关费用与博大公司已核实缴纳结清。4、《关于A902、D803交房手续的承诺》上约定欠付金额为140654元，其中房款10万元，公共物业维修金、暖气初装费共计40654元，但实际上公共维修基金由原告自己向房管部门交纳了，被告并未代原告交纳公共维修基金及暖气初装费。马春林虽然于交房当日出具欠条，载明欠13万元，但该13万元已用违约金进行了冲抵，原告辩解13万元欠条是应被告要求出具做账使用，符合情理。被告抗辩违约金未抵充房款，但被告对承诺中载明的抵充，是抵充何种款项又无法作出合理解释，故该抗辩，本院不予采纳。综上，储超所欠D803室房屋购房款13万元已与博大公司欠付的A902室、D802室违约金冲抵完毕，储超不再欠付D803室购房款，被告博大公司应协助原告储超办理D803室房屋的不动产权属证书。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：被告连云港博大房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内协助原告储超办理博纳花园城第西沿街D楼无单元803室房屋不动产权属证书。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元（原告已预交），由被告负担，于本判决发生法律效力后十日内给付原告。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请执行期限为二年。审 判 长 钱 永人民陪审员 贺 君人民陪审员 张刘霞二〇二一年三月五日书 记 员 张 冉法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。