西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初21411号原告：王保成，男，1957年7月18日出生，汉族，住西安市新城区。委托诉讼代理人：马云骋，北京市盈科（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘国军，北京市盈科（西安）律师事务所实习律师。被告：广东省韶关市第二建筑工程公司西安分公司，住所地：西安市雁塔区。负责人：徐文亮，该分公司总经理。被告：广东省韶关市第二建筑工程公司，住所地：广东省韶关市武江区。法定代表人：徐文亮，该公司总经理。共同委托诉讼代理人：党勇强，陕西秦鼎律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：任晓静，陕西秦鼎律师事务所实习律师。原告王保成诉被告广东省韶关市第二建筑工程公司西安分公司（以下简称韶关二建西安分公司）、广东省韶关市第二建筑工程公司（以下简称韶关二建公司）确认合同效力纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告王保成及其委托诉讼代理人马云骋、刘国军，被告韶关二建西安分公司、韶关二建公司的共同委托诉讼代理人党勇强参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王保成诉称：2012年2月25日，原告王保成与被告韶关二建西安分公司在西安市雁塔区XX路XX号签订《商铺认购合同》（合同编号：YT3-014），约定原告以分期付款的方式认购被告开发的位于雁塔区XX路XX号XX广场XX层XX区XX号商铺（下称案涉房屋），每平方米均价16500元，面积为10.5平方米。合同签订当日，原告依约定向被告支付138600元（即总铺款的80%）。XX广场XX城”，双方又于2013年4月5日就案涉房屋续签了《商铺认购协议》（合同编号：YT3X-014）。后原告发现，被告所售商铺未取得商品房预售许可证，依法不能预售，故诉至法院，请求判令：1、依法确认原、被告2013年4月5日签订的《商铺认购协议》无效；2、被告向原告退还购房款138600元；3、被告向原告支付购房款利息66352.63元（自2012年2月25日起按银行同期贷款利率计算利息，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计算至2020年9月2日，应计算至被告返还全部购房款、利息之日）；4、本案诉讼费用由被告承担。被告韶关二建西安分公司、韶关二建公司共同辩称：双方签订的《商铺认购合同》、《商铺认购协议》属实，均属预约合同，亦符合相关规定；原告要求确认两份预约合同无效无事实和法律依据；原告所付款项应当在双方签订的预约合同解除后予已返还，不应从其支付之日起计付利息。经审理查明，2012年2月25日，原告王保成与被告韶关二建西安分公司签订《商铺认购合同》（合同编号：YT3-014），约定原告以分期付款的方式认购被告韶关二建西安分公司开发的位于西安市雁塔区XX路XX号XX广场XX层XX区XX号商铺（下称案涉房屋），每平方米均价16500元，面积为10.5平方米。合同有效期自2012年2月25日至2013年2月25日。合同还对双方的权利义务及违约责任等进行了约定。合同签订当日，原告向被告韶关二建西安分公司支付138600元。被告韶关二建西安分公司以出具收款收据的方式确认收到原告缴纳房款138600元。2013年4月5日，原告王保成与被告韶关二建西安分公司就更名后的涉案项目（现名称为韶雨▪地铁城）重新签订了《商铺认购协议》（合同编号：YT3X-014）。庭审中，二被告确认涉案房屋至今未取得项目的“五证”并同意退还原告购房款。原、被告共同确认2012年2月25日双方所签《商铺认购合同》已经被后续签订的《商铺认购协议》替代，原告现仅要求本院确认2013年4月5日重新签订的《商铺认购协议》无效。上述事实，有《商铺认购合同》、《商铺认购协议》、《收款收据》等证据及庭审笔录等在卷佐证，足以证明。本院认为，《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及期限；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的办法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原告王保成与韶关二建西安分公司签订的《商铺认购协议》就原、被告名称和住所、商铺地址、建筑面积、价款、付款方式、违约责任等基本信息均作出了明确约定，符合《商品房销售管理办法》第十六条之规定，且被告已经按协议书约定收受原告购房款138600元，依据法律规定，原、被告签订的《商铺认购协议》应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，因涉案项目至今未取得商品房预售许可证，依据法律规定，双方签订的《商铺认购协议》应属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依据法律规定，被告韶关二建西安分公司应向原告退还缴纳的购房款。被告韶关二建公司自愿与被告韶关二建西安分公司共同向原告退还购房款，系其对自身权利义务的处分行为，于法不悖，本院依法予以确认。综上，对原告诉请主张两被告退还购房款138600元的诉请，本院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效的，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，因韶关二建西安分公司的过错行为导致原告产生资金占用利息损失，该损失属原告实际损失，被告韶关二建西安分公司应予赔偿。因《商铺认购协议》自始无效，原告主张被告韶关二建西安分公司赔偿自支付购房款之日起的资金占用利息的诉请，本院依法予以支持。被告韶关二建公司在被告韶关二建西安分公司不能清偿债务范围内承担补充清偿责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告王保成与被告广东省韶关市第二建筑工程公司西安分公司于2013年4月5日签订的《商铺认购协议》无效；二、被告广东省韶关市第二建筑工程公司西安分公司、被告广东省韶关市第二建筑工程公司应于本判决生效之日起十日内向原告王保成退还购房款138600元；三、被告广东省韶关市第二建筑工程公司西安分公司应于本判决生效之日起十日内向原告王保成赔偿资金占用利息损失（利息分段计算：以138600元为基数，自2012年2月25日至2019年8月19日，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；以138600元为基数，自2019年8月20日至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付），被告广东省韶关市第二建筑工程公司在被告广东省韶关市第二建筑工程公司西安分公司不能清偿债务范围内承担补充清偿责任；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4374元，由两被告负担。鉴于原告已预交，故两被告在履行上述付款义务时一并给付原告案件受理费4374元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 员 刘洁二〇二一年三月十九日法官助理 魏艳书 记 员 祁鑫打印：相丽华校对：魏艳2021年月日送达1