河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀02民终148号 上诉人（原审原告）：北海金伦房地产开发有限公司，住所地北海市北京路川南商厦小区公寓BC幢三单元302号。 法定代表人：全国春，该公司执行董事。 委托代理人：蒋文奇，该公司股东。 委托代理人：李超彬，河北顺业律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘力广，男，1984年7月16日生，汉族，住迁西县。 原审第三人：高庆辉，男，1980年8月25日生，汉族，住迁西县。 上诉人北海金伦房地产开发有限公司（以下简称北海金伦公司）因与被上诉人刘立广、原审第三人高庆辉执行异议之诉纠纷一案，不服河北省迁西县人民法院（以下简称一审法院）（2019）冀0227民初3215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。现已审理终结。 上诉人北海金伦公司的上诉请求：1.撤销一审法院（2019）冀0227民初3215号民事判决，改判景忠花园小区××单元××号房产为北海金伦公司所有，判令不得执行该房产。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：景忠花园小区××单元××号房产系上诉人所有。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中上诉人提交了国有土地使用权证、规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，完全可以证明上诉人系该房地产项目的产权人，虽然上诉人将涉案房屋卖给了第三人高庆辉，但该房产至今也未办理产权登记，被查封房产的所有权仍在上诉人名下，仍为上诉人所有。2008年10月2日，上诉人与高庆辉签订商品房买卖合同，双方形成了房屋买卖合同债权债务关系，依据《中华人民共和国物权法》的规定，在涉案房产转移前该房产的产权仍归上诉人所有，只有在高庆辉将购房款全部交付给上诉人后，上诉人才有义务为其办理产权登记，将涉案房产登记到高庆辉名下。一审判决将房产交付时作为不动产产权转移的时间节点是完全错误的，高庆辉至今未取得涉案房产所有权，上诉人与高庆辉之间存在的是房屋买卖债权债务关系。一审判决认定“该协议第六条虽然约定原告有权自行出售或收回涉案房屋，但原告并未在约定时限向第三人主张权利，应视为原告放弃了该项权利”错误，上诉人放弃合同权利，必须有明确的放弃该权利的意思表示，默示放弃必须有法律的明确规定才能成立。合同约定上诉人将涉案房产出售给高庆辉，销售房产的总价款为45万元，合同签订后高庆辉支付购房首付款20万元，但至今尚有剩余购房款25万元未付，上诉人有权依据买卖房屋还款协议书约定收回涉案房产。 被上诉人刘力广辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。2008年10月2日，上诉人与高庆辉签订的房屋买卖协议书第五条属于无效条款。双方约定高庆辉应在2009年10月2日前付清全部购房款，但上诉人并未在约定时间向高庆辉主张权利，应视为上诉人放弃权利，上诉人的权利是普通权利，且上诉人与高庆辉约定还款日期为2009年10月2日，至今已有十余年之久，但上诉人至今未将涉案房屋归自己所有，第三人一直居住在涉案房屋，答辩人有理由相信涉案房屋属于高庆辉所有。 原审第三人高庆辉经本院合法传唤未到庭，亦未出具陈述意见。 北海金伦公司向一审法院起诉请求：1.判令景忠花园小区××单元××号为北海金伦公司所有，判令不得执行该房产。2.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2008年10月2日，北海金伦公司与高庆辉签订商品房买卖合同，约定北海金伦公司将其开发的景忠花园小区××单元××号商品房（包括住宅建筑面积131.47平方米，车库建筑面积30.16平方米）出售给高庆辉，总价款45万元，高庆辉于当日支付购房首付款20万元，并自2008年起在涉案房屋居住至今。同日，北海金伦公司（甲方）与高庆辉（乙方）签订买卖房屋还款协议书，协议书约定：“……三、余下房款25万元（贰拾伍万元），乙方承诺于2009年10月2日之前全部付清，欠款期间乙方自2008年10月2日起按同期银行贷款利率支付利息，直至全部房款清偿完毕。四、为保证到期清偿债务，乙方提供刘铁军为连带责任担保人，担保人居住地为景忠花园二期住宅Ｃ楼一单元402室。五、甲、乙双方约定，在乙方未将所欠房款全部付清之前，本协议所指楼房的所有权仍属甲方所有，于房款付清后，该房所有权开始转移至乙方。六、双方约定，在规定的还款日期超过后，如乙方超过一周不能将房款付清，甲方有权将乙方所购的房屋自行出售或收归甲方所有，在扣除乙方壹年的壹万元使用房屋费用后，将乙方已经支付的余下拾玖万元返还给乙方所有……”。2019年11月28日,高庆辉在北海金伦公司出具的解除合同通知书上签名同意，该通知书中北海金伦公司通知高庆辉解除双方签订的商品房买卖合同，要求高庆辉将涉案房屋返还北海金伦公司。经查，刘力广与高庆辉追偿权纠纷一案，一审法院于2016年3月30日作出（2016）冀0227民初171号民事判决书，判决：“高庆辉于本判决生效后十日内给付刘力广人民币221538.05元”。判决生效后，高庆辉未在判决指定的履行期限内履行给付义务，刘立广向本院申请强制执行。2019年9月24日，本院作出（2019）冀02执恢1766号执行裁定书，裁定：“将被执行人高庆辉所有的在景忠花园小区××单元××号房产（建筑面积131.47平方米，车库建筑面积30.16平方米）予以查封，期限三年……”。北海金伦公司对该执行裁定提出异议，一审法院于2019年11月22日作出（2019）冀0227执异55号执行裁定书，裁定驳回北海金伦公司的异议请求，北海金伦公司不服，向一审法院提起执行异议之诉。 一审法院认为，金伦房地产公司与高庆辉于2008年10月2日签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。高庆辉购买了北海金伦公司开发的涉案商品房，于签订合同当日向北海金伦公司支付购房首付款20万元，并自2008年起实际占有使用该案涉房屋至今，事实清楚，证据充分。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条：“买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持”的规定，所有权保留的买卖不适用于不动产交易，因此，北海金伦公司与高庆辉于2008年10月2日签订的买卖房屋还款协议书第五条对房产所有权保留的约定违反法律规定，属于无效条款。该协议书第六条虽然约定北海金伦公司有权自行出售或收回涉案房屋，但北海金伦公司并未在约定的时限向高庆辉主张权利，应视为北海金伦公司放弃了此项权利，双方就拖欠购房款形成了债权债务关系，北海金伦公司就高庆辉拖欠的购房款享有的债权系普通债权，该权利并不优先于刘立广作为申请执行人所享有的普通债权；双方约定第三人付清购房款之前，涉案房产所有权归北海金伦公司，属于北海金伦公司与高庆辉之间的约定，不能对抗案外第三人。而北海金伦公司提交的由高庆辉签名同意的解除合同通知书日期为2019年11月28日，签订时间在本院作出（2019）冀02执恢1766号执行裁定书查封涉案房产之后，不能对抗申请执行人刘立广。因此，北海金伦公司称涉案房产归其所有理据不足；北海金伦公司对涉案商品房不享有足以排除强制执行的民事权益。因此，北海金伦公司提出的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条，第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款之规定，判决驳回北海金伦公司的诉讼请求。案件受理费8050元，由北海金伦公司负担。 本院二审期间，上诉人北海金伦公司围绕上诉请求依法提交了涉案房产所位于的其所开发项目涉土地及房产的不动产权证书，证号为冀（2020）迁西县不动产权第0001150号，证据显示登记权利人为北海金伦公司单独所有，坐落：迁西县景忠西街南侧；不动产单元号：130227、018021、GB00000、F00000001；权利性质：出让/市场化商品房；用途：城镇住宅用地/车库/车位，成套住宅；面积：宗地面积：8060.1800平方米，房屋建筑面积13191.4600平方米；权利其他状况：宗地为全体业主共同共有…。针对涉案房产，尚未办理独立的产权证书，房产依然登记于北海金伦公司名下。 高庆辉于购买涉案房产后即在该房产内居住至今，2019年11月28日，北海金伦公司与高庆辉签订解除合同通知书后，北海金伦公司未要求高庆辉搬离涉案房产，亦就商品房买卖合同、买卖房屋还款协议书及解除合同通知书未向人民法院主张权利。 本院其他事实同一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案系北海金伦公司就涉案房产提起的案外人执行异议之诉纠纷，本案的争议焦点为北海金伦公司对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决驳回北海金伦的诉讼请求是否正确。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，北海金伦公司为本案的举证责任人，对举证不能或居住不足的责任承担不利后果。 本案中，涉案房产虽然登记在北海金伦公司名下，但该房产系其开发后出售，在北海金伦公司与高庆辉签订商品房买卖合同未被确认无效或未被撤销、未予以依法解除的情况下及在买受人对购房款未全部付清前，北海金伦公司仅对买受人高庆辉享有债权，而对所出售后的商品房不能同时享有物权权利。2019年11月28日，北海金伦公司与高庆辉虽然就涉案房产又签订了解除合同通知书，但该通知书签订后北海金伦公司未向高庆辉返还已收到的首付款20万元，高庆辉仍在该房产内一直居住、北海金伦公司未要求高庆辉腾退、返还房产的事实，亦证明双方并未实际履行解除合同通知书约定的内容，该证据不足以证明北海金伦公司的主张。而且，该时涉案房产已被法院查封，因此，高庆辉以及北海金伦公司对该房产权利的处分，违反法律规定。北海金伦公司于二审审理过程中提交的不动产权证书，亦不足以证明其出售对涉案房产后对其享有物权。综上，北海金伦公司对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决驳回北海金伦公司的诉讼请求正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8050元，由上诉人北海金伦房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘玉秋 审判员  周 欣 审判员  孙 丰 二〇二一年三月十二日 书记员  刘奕宏