苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0508民初6319号 原告：魏雪梅，女，1939年2月9日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 原告：朱涛，男，1969年10月31日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：陆伟光（代理上述二原告），江苏丰云律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐旭东（代理上述二原告），江苏丰云律师事务所实习律师。 被告：倪小萍，女，1952年2月28日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 被告：蒋广年，男，1956年1月30日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：杨正庆(代理上述二被告，系二被告女婿)，男，1974年11月8日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 原告魏雪梅、朱涛与被告倪小萍、蒋广年共有物分割纠纷一案，本院于2020年10月15日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2021年1月27日公开开庭进行了审理。原告魏雪梅、朱涛的委托诉讼代理人陆伟光，被告倪小萍、蒋广年的委托诉讼代理人杨正庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告魏雪梅、朱涛向本院提出诉讼请求：1、判令分割原、被告共有的苏州市姑苏区新桥巷X号中共计38.84平方米的房屋[不动产权证书为：苏(2018)苏州市不动产权第Y号,以下简称Y号不动产证所涉房屋]；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：两原告系母子关系，两被告系夫妻关系。苏州市姑苏区新桥巷X号内含有数间房屋。原、被告四人对苏州市姑苏区新桥巷X号内即Y号不动产证所涉房屋均享有25%的份额。双方自20世纪80年代进行分割老一辈遗留房产后，双方共有一直由两被告使用出租至今，而苏州市姑苏区新桥巷X号内两被告的另一处房屋[不动产权证书为：苏(2020)苏州市不动产权第Z号，以下简称Z号不动产证所涉房屋]则交由原告使用居住至今，双方曾达成相互产权置换的共识，但一直未办手续。现原告本想与被告协商立即办理置换手续，但被告既不同意置换，也对双方共有房屋无处置方案。故原告诉至法院，提出如上诉讼请求。 被告倪小萍、蒋广年辩称，由于历史原因，为了居住方便，双方互换了房屋使用权至今。我方不同意置换房屋，且双方从未达成置换房屋所有权的共识，对方应返还我方所有的房屋。我方同意分割涉案共有房屋，原、被告各一间，或者按照土地面积分割原、被告各一半，我方不同意卖房。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交不动产权证书、房产分丘平面图、律师函、快递单、（85）民字第180号民事判决书、房屋平面图、公证书、房屋所有权证等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 朱经成（已去世）、魏雪梅系夫妻关系，朱涛系二人之子。倪小萍、蒋广年系夫妻关系。2009年7月22日，Y号不动产证所涉房屋即苏州市新桥巷X号房屋中的38.48㎡，由朱经成与倪小萍按份共有，朱经成的产权份额为50%（与魏雪梅共同共有），倪小萍的产权份额为50%（与蒋广年共同共有）。2018年10月29日，该房屋登记至朱涛、魏雪梅、蒋广年、倪小萍四人名下，系按份共有，各占25%。苏州市新桥巷X号内实际有数间房屋，Y号不动产证所涉房屋由1幢的2.87㎡、2幢的0.82㎡、3幢的1.2㎡、6幢的9.21㎡、8幢的19.43㎡、9幢的4.95㎡组成，合计38.48㎡。倪小萍单独所有Z号不动产证所涉房屋，系苏州市新桥巷X号房屋中的22.77㎡。 蒋广年、倪小萍庭审中陈述，新桥巷X号房屋实际是一个院子，大概包含16间房屋，原、被告之前的长辈都是亲戚，朱涛的爷爷是倪小萍的舅舅。在1985年原沧浪区法院曾就新桥巷X号房屋做出（85）民字第180号民事判决书，该判决中的一项是金淑静、倪小萍继承新桥巷X号房屋内的编号1号、13号房即Y号不动产证所涉房屋，金淑静的份额后来给了朱涛的父亲朱经成，朱经成去世后，由朱涛继承，就是现在共有的状态。该房屋由我方装修，也一直由我方出租使用。苏州市新桥巷X号房屋中的10号房即Z号不动产证所涉房屋是倪小萍单独所有的，一直由原告方使用，我方将另案起诉要求原告方返还10号房。为此，两被告向本院提交了原沧浪区人民法院（85）民字第180号民事判决书及1986年实地丈量测绘的房屋平面图，该判决书查明苏州市新桥巷X号内大小十六自然间，计181.35㎡；1986年房屋平面图将新桥巷X号房屋分为16间房屋并编号，现最新修测的房产分丘平面图内的幢号编号已与1986年房屋平面图不再一致。 本案审理中，因当事人对Y号不动产证所涉房屋的价格协商不成，二原告向本院提出申请：对该房屋即苏州市新桥巷X号涉及的两处房屋即1号房和13号房的房屋及装修进行评估（分别评估，如无法评估则做整体评估）。本院依法委托苏州市天泰房地产土地评估测绘咨询有限公司评估，该公司于2020年12月20日出具房地产估价报告，估价总值为67.24万元（包含室内装修价格9800元）。二原告为此支付鉴定费8100元。对此，二原告无异议，其称两处房子在原来房产证上没有列明具体的面积，故实际也无法勘测具体面积，无法分别评估，该房屋确由二被告装修；二被告表示评估价格远远低于市场价格，装修9800元也偏低。 对于具体的分割意见，二原告要求共同出售Y号不动产证所涉房屋，不同意分割使用权；二被告不同意出售房屋，要求还一半面积给原告，或者共同出租，租金一人一半。 本院认为，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割。根据Y号不动产证显示的内容，魏雪梅、朱涛与倪小萍、蒋广年按份共有涉案房屋，双方并未约定不得分割涉案房屋，故按份共有人可以随时请求分割。对于共有物的分割方式，首先应当由所有共有人协商确定分割方式；无法达成一致意见，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因为分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。倪小萍、蒋广年要求一家一间房屋或平均分割房屋面积，涉案房屋虽然是不相连的两间，但根据不动产权证登记的信息，涉案房屋实际由四幢房屋的部分面积组合而成，难以分割，评估公司亦无法对该两间房的价值进行分别评估，故倪小萍、蒋广年主张实物分割，本院难以采纳。双方对涉案房屋的分割方式、折价价款、产权归属等均存在分歧。鉴于涉案房屋一直由倪小萍、蒋广年占有使用至今，且对涉案房屋进行了装修，本院确定涉案房屋所有权归倪小萍、蒋广年，二人各占50%份额，由倪小萍、蒋广年共同支付朱涛、魏雪梅房屋折价款各165650元[（672400元-9800元）/4],合计331300元。 依照《中华人民共和国民法典》第三百零三条、第三百零四条之规定，判决如下： 一、苏州市姑苏区新桥巷X号不动产[建筑面积38.48㎡，苏(2018)苏州市不动产权第Y号不动产权证所涉房屋]归被告倪小萍、蒋广年所有，分别占50%份额。 二、被告倪小萍、蒋广年于本判决生效之日起30日内共同支付原告魏雪梅、朱涛房屋折价款各165650元,合计331300元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 （上述款项如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行股份有限公司苏州大观名园支行，账号：62×××84，汇款时注明案号） 案件受理费10524元，减半收取5262元，由原告魏雪梅、朱涛负担2631元，被告倪小萍、蒋广年负担2631元。司法鉴定费8100元，由原告魏雪梅、朱涛负担4050元，被告倪小萍、蒋广年负担4050元。以上两项被告倪小萍、蒋广年合计支付原告魏雪梅、朱涛6681元，于本判决生效之日起10日内直接交付予原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员 任 彦 二〇二一年三月一日 书记员 陆心雅