北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初21183号原告：刘冬来，男，1965年12月28日出生，汉族，无业，住东城区。委托诉讼代理人：刘冬嶺（刘冬来之兄），1962年12月27日出生，住朝阳区,60号。原告：刘颖，女，1964年8月5日出生，汉族，无业，住朝阳区,60号。二原告委托诉讼代理人：刘红艳，北京市嘉安律师事务所律师。被告：刘业伟，男，1965年10月31日出生，汉族，中国石油化纤总公司退休职工，住丰台区。委托诉讼代理人：李平，北京市中友律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊志强，北京市中友律师事务所律师。原告刘颖、刘冬来与被告刘业伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘冬来之委托诉讼代理人刘冬嶺，原告刘颖、刘冬来之共同委托诉讼代理人刘红艳，被告刘业伟及其委托诉讼代理人李平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘颖、刘冬来向本院提出诉讼请求：1、刘业伟返还2020年1月24日至2020年5月8日期间的租金551780.88元（计算标准：190万/365天*106天）；2、刘业伟减免下一年度（2020年5月8日至2021年5月7日）房屋租金2个月共计316700元；3、案件受理费由刘业伟负担。事实和理由：2008年6月28日，刘颖与刘业伟签订《房屋租赁合同》，约定刘业伟将位于北京市丰台区丰台科学城帝京路5号C座C-3、C-5、C-6号房屋（以下简称诉争房屋）出租给刘颖。2011年12月16日，刘颖、刘冬来与刘业伟重新签订《房屋租赁合同》，约定刘颖、刘冬来承租诉争房屋，租赁期限2008年5月8日至2023年5月7日。2019年7月12日，刘颖、刘冬来与刘业伟签订《房屋租赁合同补充协议》，约定延长租赁期限至2025年11月7日，并将原合同租金及支付期限进行调整。刘颖、刘冬来按照约定已经支付2019年度至2020年5月8日租金，并在受疫情严重影响的情况下于2020年6月5日支付下一年度租金600000元。由于新冠肺炎疫情的爆发，2020年1月24日至2020年4月22日期间无法经营，没有营业收入，2020年4月22日开业到2020年6月2日因疫情及疫情防控措施导致营业收入明显减少。2020年6月2日至6月5日期间刘业伟擅自断电，导致我无法经营，后新发地疫情爆发又影响正常经营，故诉至法院，望判如所请。刘业伟辩称：不同意刘颖、刘冬来的诉讼请求。刘颖、刘冬来并非诉争房屋的实际经营者而是二房东，实际经营者为夜猫子串局和芦月轩，案外人已经将房租交给刘颖、刘冬来，刘颖、刘冬来亦足额收取房租，没有租金损失。根据我与刘颖、刘冬来之间的合同，其应于2020年4月7日之前向我交纳房租，但其直至2020年5月8日尚未交纳，双方的租赁合同已经解除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年，刘业伟（甲方）与刘颖（乙方）签订合同，刘业伟将诉争房屋出租给刘颖。2009年5月20日，刘颖（甲方）与杨晔（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定杨晔承租丰台区科学城帝京路5号C座地下一层约1000平方米房屋，租赁期限为2009年5月25日至2023年5月6日，免租期为2009年5月25日至2009年7月5日。其中，2019年7月6日至2020年7月5日租金为530000元，2020年7与6日至2021年7月5日租金为550000元。2011年12月16日，刘业伟（甲方）与刘颖（乙方）、刘冬来（丙方）重新签订《房屋租赁合同》，刘颖、刘冬来承租诉争房屋，租期自2008年5月8日至2023年5月7日。2020年5月8日至2021年5月7日的租金标准为每年1080000元。2019年7月12日，刘业伟（甲方）、刘颖（乙方）、刘冬来（丙方）签订《补充协议》，第5条约定“（1）2019年5月8日至2020年5月7日已支付租金108万元（其中地下一层55万元，地上二层53万元）；（2）2019年11月8日至2020年5月7日地上二层调整后半年租金67.5万元，减除已交纳中使用租金六个月（地上二层年租金53万元），半年租金26.5万元，补交租金41万元。”2020年5月8日至2021年5月7日租金标准修改为1900000元。原告在履行与刘业伟租赁合同期间在诉争地址注册成立北京瑞丰鸿福祥酒楼（以下简称鸿福祥酒楼）。2019年7月12日，鸿福祥酒楼（甲方）与石某（乙方）签订《承包协议》，约定承包地点为丰台区科学城帝京路5号C座房屋，地上二层约1200平米，承包期限为2019年7月20日至2025年11月7日，装修免租期为2019年7月21日至2019年9月20日。第三条约定“1、2019年9月21日至2020年11月7日，年承包金204万元……本协议签订之日，由乙方向甲方付清204万元，每年9月8日前付清一周期年的承包金。”2019年10月，刘业伟基于同一合同将刘颖、刘冬来诉至法院【（2020）京0106民初1419号】。刘颖、刘冬来要求刘业伟返还2020年1月24日至2020年5月8日期间的租金，称由于新冠肺炎疫情的爆发，2020年1月24日至2020年4月22日期间无法经营，没有营业收入，2020年4月22日开业到2020年6月2日因疫情及疫情防控措施导致营业收入明显减少。刘业伟对其该项主张不予认可，称其并非实际经营者，而是将房屋分别转租给夜猫子串局、芦月轩收取租金，且案外人已经实际交纳诉争期间租金。刘颖、刘冬来主张免除2020年5月8日至2020年7月7日租金给付义务，理由有二：1.新发地疫情影响；2.刘业伟于2020年6月2日至6月5日期间恶意断电。刘业伟对其上述主张不予认可，称：1.刘颖、刘冬来不是诉争房屋的实际经营者，其将诉争房屋转租给案外人收取租金，且已经足额收取租金，未受疫情影响；2.认可停电期间，是维修线路导致停电。刘颖、刘冬来主张其与夜猫子串局法人石某之间系承包经营关系，且经过刘业伟同意，据此，向本院提交字条一份，其上载明“本人同意刘冬嶺与石某签订的承包协议以及装修方案并对主体结构进行适当打孔及调整，但不得有破坏性损失，否则承担一切法律责任。”落款为“刘业伟2019年7月”。刘业伟不认可该份证据的真实性，并申请对“检材中刘业伟签名是否为其本人所签”、“检材中正文部分与落款签名部分是否为同一人书写”进行鉴定。2021年2月4日，北京华夏物证鉴定中心向本院出具《终止鉴定告知书》，认为：1.本案委托事项“对检材中刘业伟签名是否为其本人所签进行鉴定”，现有样本“刘业伟”签名字迹书写特征不稳定，与检材“刘业伟”签名字迹书写特征既有符合点也有差异点，根据现有材料无法判断检材与样本“刘业伟”签名字迹是否为同一人书写；2.本案委托事项“对检材中正文部分与落款签名部分是否为同一人书写进行鉴定”，由于检材正文与落款签名可比对的相同字极少，比对条件不充分，故无法进行鉴定。故对本案的全部委托事项，我中心均予以终止鉴定。就《证明》，本院询问刘颖、刘冬来以下问题：1、另案于2020年10月29日第一次开庭，为何开庭时没有提交《证明》或主张刘业伟曾经出具《证明》的事实，而要待刘业伟提出解除理由后才提交《证明》。2、为何在签订《补充协议》当日又要求刘业伟另行出具《证明》。3、《证明》中提到的装修方案是何时形成。刘颖、刘冬来答复称：1、因为另案第一次开庭时没有找到《证明》，误认为提出主张必须有证据佐证，故当时并未提出主张、提交证据。2、《补充协议》是双方协商很久，提前打印好。签订《补充协议》时刘颖、刘冬来吸取之前纠纷的教训，要求刘业伟必须明确同意的内容，故形成《证明》。3、刘颖、刘冬来于2019年7月12日前已经收到石某承包诉争房屋的装修方案。刘业伟提交案外人石某签名的《声明》一份，载明“我是丰台区帝京路5号C座二层1104.96平米的商铺的实际经营人。该房屋产权人为刘业伟。2008年刘业伟将该房屋出租给刘颖、刘冬来。2019年7月，刘冬嶺（二房东）作为该房屋的实际经营人，将该房屋的使用权以承包形式转租给了我。我成了该房屋的三房东。我于当月支付给了刘冬嶺转租费（以设备使用费为名）130万元和2019年9月至2021年11月4日期间以每月15万元的标准租金一次性支付180万元，另有20万元的押金。2020年年初疫情期间，我虽然关了几天门，受到一些影响，但后期我的经营逐渐好转，且此期间的房租也都交给了刘冬嶺。刘冬嶺从未说要退给我疫情部分房租，我也从未向刘冬嶺主张退还给我疫情期间的部分房租。另，2020年6月2日至5日在经营期间，因检修停电3.5天而造成的损失赔偿，我也从未向刘冬嶺主张过……疫情期间我从未向刘颖（刘冬嶺）、刘冬来等任何人主张上述二项损失赔偿一事。我现在和将来也保证不会向刘颖（刘冬嶺）、刘冬来再主张上述损失权利。”庭审中，证人石某出庭作证，认可《声明》系其本人出具，称“我交给刘颖、刘冬来204万房租、20万押金、130万转让费，204万租金使用期间2019.9.8-2020.11.7，交给刘业伟占用费60万、20万，能用到什么时间没有协商好……停电损失、2020年整年的疫情租金损失，我保证不会向原告主张。”关于承包一事，石某称其进入诉争房屋后对外以北京串局餐饮管理有限公司名义经营，未使用刘颖、刘冬来工作人员，对方仅将鸿福祥酒楼的发票专用章交其使用。就此，刘颖、刘冬来认可未将财务章、公章交予石某，但称石某实际使用了其执照、设备、POS机。经询，刘颖、刘冬来称诉争房屋一部分转租给了芦月轩，其余部分和石某承包经营，诉争期间租金芦月轩已依合同标准向其交纳，石某的承包费也依合同标准收取，如果法院判决减免租金，其同意同比例减免芦月轩租金及石某的承包金。本院认为：《房屋租赁合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方当事人应遵约履行。本案中，刘颖、刘冬来以疫情或疫情防控措施影响经营为由，要求刘业伟返还2020年1月24日至2020年5月8日租金，免除2020年5月8日至2020年7月7日租金给付义务。经查，刘颖、刘冬来承租诉争房屋后，先后与杨晔就诉争房屋地下一层部分签订《房屋租赁合同》，与石某就诉争房屋地上二层部分签订《承包协议》。就地下一层部分，刘颖、刘冬来认可次承租人已经足额支付诉争期间租金，且并未向其主张租金减免，据此本院认定刘颖、刘冬来就地下一层部分房屋使用未受疫情或疫情防控措施影响，对其该部分租金减免主张不予支持。关于诉争房屋二层部分，刘颖、刘冬来主张其与石某成立承包经营关系，疫情期间出现无法经营或经营受影响情况。根据《承包协议》的约定，鸿福祥酒楼每年收取固定的承包金，且刘颖、刘冬来亦认可已经收到诉争期间的承包收益。庭审中，石某作为证人更是承诺不就疫情期间的停电损失和经营损失向刘颖、刘冬来主张权利。据此，刘颖、刘冬来以该部分房屋受疫情影响为由要求刘业伟返还、减免租金，依据不足，本院不予支持。同理，虽然刘业伟于2020年6月2日至6月5日停电，但停电并未对刘颖、刘冬来的使用房屋获得收益造成影响，故本院对其以停电为由减免租金，亦不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号）第二十六条之规定，判决如下：驳回刘颖、刘冬来的诉讼请求。受理费7319元，由刘颖、刘冬来负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  高 原人民陪审员  王淑兰人民陪审员  王新胜二〇二一年三月三十一日书 记 员  郭 融