北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初34464号原告（反诉被告）：北京众远创资产管理有限公司，住所地北京市大兴区金星西路5号及5号院5号楼8层4单元904。法定代表人：潘晓磊，总经理。委托诉讼代理人：刘少彬，北京方嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李奕颖，北京方嘉律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京宜宝隆置业有限公司，住所地北京市朝阳区广渠路66号院8号楼1层105室。法定代表人：翟延克，总经理。委托诉讼代理人：张延柱，男，1982年1月30日出生，汉族，北京宜宝隆置业有限公司员工，住北京市丰台区。原告（反诉被告）北京众远创资产管理有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）北京宜宝隆置业有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人潘晓磊、委托诉讼代理人刘少彬，被告的委托诉讼代理人张延柱到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）北京众远创资产管理有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告退还原告押金390915元；2．判令被告返还原告已交纳的2019年12月15日至2020年1月31日未使用房屋的租金195457．5元。事实和理由：2018年3月17日，原告与被告签署租赁合同，约定被告向原告出租位于北京市朝阳区东三环北路38号的房屋，房屋毛坯交付，免租期为一个半月，租金自2018年5月1日起按季度支付。原告均按时足额支付租金至2020年2月1日。原告响应国家鼓励民间金融创新的号召，于2015年设立公司从事低息的民间借贷经营活动，因公司经营全部业务属于民间借贷的范围，2019年国家相关政策调整后，原告因出现不可抗力的因素停止全部业务，着手赔偿和遣散公司员工，并于2019年12月11日与被告协商根据合同相关约定解除合同，而被告方并未同意，还要求原告签署一份退租申请书。2020年1月疫情爆发，原告又多次以疫情和国家法规双重不可抗力因素造成原告无法实际继续经营为由，向被告主张退还已支付的租金及押金，被告仍不同意。原告已于2020年1月基本解散完毕并将房屋交还于被告。原告认为，根据双方的约定，因不可抗力因素和政府行为、国家政策等原因导致合同无法履行的，合同应自行解除，被告应返还全额的租金及剩余租金。综上，原告诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）北京宜宝隆置业有限公司答辩称：不同意原告的诉讼请求。原告退租之前与被告协商过要退租，被告当时没有同意，达成了一致意见是原告不退租继续交租金，被告同时寻找第三方租户，找到后再退还租金及押金。但是原告搬走后就没有继续履行交纳租金的义务，收到法院的起诉状后被告给原告送达了解除通知书。被告（反诉原告）北京宜宝隆置业有限公司向本院提出如下反诉请求：1．判令原告向被告支付2020年2月1日至2020年4月20日的租金342720元及滞纳金（以342720元为基数，按照每日千分之三的标志计算，自2020年1月17日至实际付清之日止）；2．判令原告赔偿被告违约金390915元；3．判令原告支付被告免租期租金192780元；4．判令原告赔偿被告支付中介费及业务员提成390915元。事实与理由：被告与原告于2018年3月17日签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于北京市朝阳区东三环北路38号房屋出租给原告，建筑面积为504平方米，2018年5月1日至2020年4月30日的租金为每天每平方米8．5元，租金按季度支付，原告应于下一个租期开始的15日前支付下一期租金，如延期支付，每日应承担应付款金额千分之三的滞纳金。如原告拖欠租金金额达到5000元的，被告有权单方解除合同，原告已经交纳的租金及押金不予退还，并应按照月租金的300%向被告赔偿违约金，返还被告免租期（2018年3月17日至2018年4月30日共计45日）免去的租金及各项费用，赔偿被告向中介机构支付的中介费及业务员提成（约三个月的租金）。2019年12月18日，原告向被告提出退租申请，要求与被告共同寻找新的租户，由新的租户与被告直接签订租赁合同，签订租赁合同时，双方的合同关系自动解除。然而截止至起诉之日，双方均未找到新的租户，房屋仍处于闲置状态。2020年1月17日，原告应向被告支付2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金，然而原告迟迟未支付。期间，被告多次向原告催款，但是原告仍不予理会。被告迫于无奈，于2020年4月20日向原告发送《解除房屋租赁合同通知函》，合同应于当日解除。综上，被告提出上述反诉请求，望判如所请。原告（反诉被告）北京众远创资产管理有限公司答辩称，不同意被告的全部反诉请求。第一，被告要求原告支付2020年2月1日至4月20日的租金，原告不予认可。原告在2019年12月18日向被告提出申请，提出因国家法律和政策的变化，原告已不能继续正常经营，提出要搬离，并愿意与被告共同寻找新的租户继续承租，在此之前，原告愿意承担租金。被告同意这种变更后的合同履行方式，为原告开具了出门条。原告于2020年1月11日搬离了房屋。但在之后的合同履行过程中，因疫情爆发，原告无法在短期内继续寻找新的租户。2020年4月20日，被告提出解除合同，原告表示同意，但因原告实际没有再承租房屋，且存在不可抗力因素，租金应当予以减免。第二，被告在其第一项反诉请求当中所主张的滞纳金及第二、三、四项反诉请求，均是主张违约责任。被告主张的迟延支付租金的滞纳金按照每日千分之三计算没有依据，第二项反诉请求主张违约金390915元过高，且违约金只能主张一种计算方式，第三、四项反诉请求也没有法律依据。根据相关法律规定，上述相关反诉请求均不应予以支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月17日，被告（出租人、甲方）与原告（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市朝阳区东三环北路38号房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方，租赁用途为办公使用，未经甲方书面同意，乙方不得改变该承租标的用途。房屋租赁期限自2018年3月17日至2022年4月30日，免租期自2018年3月17日至2018年4月30日。房屋租金为每天每平方米8．5元（含物业、空调费），租金每两年递增5%，具体如下：自2018年5月1日至2019年4月30日，租金为每天每平方米8．5元，自2019年5月1日至2020年4月30日，租金为每天每平方米8．5元，自2020年5月1日至2021年4月30日，租金为每天每平方米8．925元。租金支付方式押三付三，下期房屋租期开始15日前缴付下一期租金，延期支付的另行交滞纳金，标准为每日按应付租金的千分之五计算。本合同签订之日乙方须给付甲方押金390915元和首期房租390915元，共计781830元。押金作为乙方诚信履行本合同各条款以及合同期满时完善交还房屋的保障。合同期满前或者合同终止前，乙方不得以任何理由主张以此押金冲抵应交的租金、各种费用、违约金或者赔偿款等任何应由乙方承担的款项。押金用于：履行合同的保证，因乙方原因导致合同解除的，押金不退；乙方违反合同时，甲方自行抵扣违约金、滞纳金、赔偿金等相关款项，无需征得乙方同意，并不承担任何责任。抵扣后，乙方必须及时不足押金；抵扣损坏基础设施、设备的赔偿款；合同期满，抵扣乙方需补交的租金欠款等。因不可抗力、政府行为、国家政策等原因导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，双方相互不承担任何责任，甲方应无息返还乙方全额押金及剩余租金。乙方拖欠房租或拖欠应当交纳各项费用总额达到5000元的，甲方有权停水、停电、停空调等停止提供公共服务，直至单方解除本合同，无需征得乙方同意收回房屋，另行处置，并追究乙方的违约责任，解除权的行使之日以甲方将解除通知书送达乙方办公地址之日为准。任何一方有约定的违约情形的，应当向对方赔偿月租金300%的违约金，乙方违约的，除违约金外，已经交纳的租金及押金不予退还，乙方还应当返还甲方免租期所免去的租金及各项费用、甲方向中介机构支付的中介费及业务员提成（约三个月的租金）等，乙方装修残值不予补偿，甲方还可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。若乙方支付的违约金尚不足补偿甲方所受之直接损失的，甲方有权按法律规定进一步向乙方追索所有赔偿或补偿，并支付追索的所有费用（诉讼费、律师等）。双方还对其他有关事项进行了约定。2018年3月19日，原告向被告支付押金390915元及首期租金390915元，被告向原告出具《收据》。被告向原告交付涉案房屋后，原告正常支付租金至2020年1月31日，后双方发生争议并形成本案诉讼。2019年12月18日，原告向被告作出《申请书》，载明原告向被告提出退租申请，具体退租方案为：1．自双方确认该申请之日起，双方共同寻找第三方客户，由第三方客户与被告直接签订合同，签订新合同时原被告的房屋租赁合同自动解除；2．如原告找到第三方客户，第三方客户所需的免租期费用（30天以内，以合计签署免租期时间为准）、被告佣金费（一个月租金的40%）及代理费用由原告负责；3．原告委托被告寻找第三方客户，并全权代表原告与中介公司签订代理合同。如被告找到第三方客户，第三方所需的免租期费用（30天以内，以合计签署免租期时间为准）、被告佣金费及代理费用（1．6个月的租金）由原告负责；4．被告确认本申请且被告于第三方签订房屋租赁合同后，被告扣除上述第2条或第3条免租期费用后，将剩余押金及租金退还原告。上述第2条、第3条中所涉及的佣金、中介费等由原告直接支付给相关单位或人员，否则被告可不予退还原告所交押金；5．原告找到第三方客户必须与被告商谈认可，对于不符合要求的第三方，被告可以不接受。原告认可被告特别要求本房屋只限于办公使用（投资、金融等北京市限制类企业不接受）；6．双方租赁合同未解除前，原告全面履行合同义务，并按时足额缴纳租金及各项费用；7．被告确认本申请之日起，原告如需搬离租赁房屋内物品，请被告准许。在双方租赁合同解除之日未搬出的物品视为放弃该房屋内的物品所有权，由被告任意处置。2020年3月3日，被告向原告发送律师函，催促原告支付2020年2月1日至2020年4月30日的租金。2020年4月20日，被告向原告发送通知，告知原告因其逾期支付租金，构成严重违约，因此行使合同的单方解除权。庭审中，原告为证明其诉讼主张，向本院出示如下证据材料：1．原告经营内容的材料（车辆登记证、抵押登记信息、客户信息），拟证明原告经营的就是民间借贷业务。被告认为该证据材料与本案无关。2．产权证及工商信息，拟证明涉案房屋的产权人是国有企业，应该适用疫情期间的国有资产出租房屋租金减免政策。被告认可该证据材料的真实性，但不认可证明目的，称其还在申请租金减免，目前还没有批准，被告依然在正常交纳租金。3．微信聊天记录截图，拟证明2019年12月19日聊天记录是原告经理任X明与被告员工刘X的，拟证明涉案房屋实际面积夸大。2020年1月19日记录证明当天原告将钥匙交给被告员工刘X。2020年3月3日记录证明涉案房屋交给原告时是毛坯状态，原告出资装修，且面积有差异。被告认可该证据的真实性，但不认可证明目的，称涉案房屋是按照产权证的面积出租给原告的，不存在故意扩大面积的情形，原告承租房屋时约定面积不包括走廊的面积，但实际装修时原告将该部分也装修在其使用范围内，如果加上该部分面积就是约定的平米数。4．相关法律法规，拟证明相关法律法规和政策调整后原告无法经营只能转行。被告认为该证据材料与本案无关，认为其将涉案房屋出租给原告的时候是审核其营业执照的，且原告营业执照中的经营项目是很多的，可以正常经营。被告为证明其抗辩意见及反诉主张，向本院出示如下证据材料：1．微信聊天记录截图，拟证明被告曾多次向原告催促支付租金。原告认可该证据。2．银行转账记录截图，拟证明被告已向产权人支付了2020年第二季度的房屋租金。原告认可该证据的真实性，但不认可证明目的，称其承租的面积很小，但租金比例却占到被告交纳租金的44%，可见被告的利润很高，假定被告有损失的话被告的损失也很小，且也应该由双方分担。3．照片，拟证明涉案房屋仍处于空置状态。原告不认可证明目的，称其在7月初的时候到涉案房屋处，发现房屋已经出租出去了。另经当庭询问双方，原告称被告总共为其开具了两次出门条，否则无法将涉案房屋内的物品搬走，是与被告的经理联系的，12月底或1月初的时候开第一次出门条，第二次是1月11日，第二次彻底搬空东西了。2019年12月底的时候被告就已经知道门禁的密码，因为被告不同意退租所以没有书面的交接。被告称2020年1月11日原告向其申请搬走涉案房屋内的物品，是微信发给被告的办公室员工，被告给原告出具出门条，1月11日当天原告搬离了，门是密码锁，直到2020年3月份有人看房原告才告诉我们密码。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告之间的房租租赁合同关系是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。在双方合同履行的过程中，原告于2019年12月18日向被告作出申请，被告亦认可该申请，此行为可视为双方实际上变更了合同的履行内容及方式，即在原告或被告找到新的承租方，并与被告签订新的房屋租赁合同前，原告仍应按原合同的有关约定履行支付租金义务，但考虑到疫情的发生，必然会对原告继续履行合同及双方寻找新的承租人造成较大影响，且原告承租涉案房屋系用于经营，属于人员聚集型场所，原告未依约支付2020年2月1日以后租金并不构成根本违约，故对被告要求原告赔偿违约金390915元、支付被告免租期租金192780元及中介费及业务员提成390915元的反诉请求，本院均不予支持。关于原告要求被告退还已交纳的2019年12月15日至2020年1月31日的租金195457．5元的诉讼请求，原告主张因国家法律法规及政策调整致使其无法开展借贷业务，无法继续正常开展经营活动，构成不可抗力，但原告的营业执照上载明的经营范围项目较多，原告开展经营活动亦应对国家法律法规及政策的调整带来的风险有所预见，故原告的此项诉讼主张本院不予支持。关于原告要求被告退还押金390915元的诉讼请求，现双方的合同已无法继续履行，考虑到疫情对双方合同继续履行的影响，双方应对损失予以合理分担，故对被告应退还原告的押金金额本院根据案情酌情确定。关于被告要求原告支付2020年2月1日至2020年4月20日的租金342720元及滞纳金的反诉请求，因双方均认可被告于2020年1月11日向原告开具出门条，原告亦举证证明其于2020年1月19日向被告返还了涉案房屋的钥匙，双方已通过实际行为终止了房屋租赁合同关系，故被告的此项反诉请求本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京宜宝隆置业有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）北京众远创资产管理有限公司押金十五万元；二、驳回原告（反诉被告）北京众远创资产管理有限公司其他的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）北京宜宝隆置业有限公司的全部反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9664元，由原告负担7192元（已交纳），由被告负担2472元（于本判决生效之日起七日内给付原告）。反诉费16656元由被告负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  蒙 镭人民陪审员  刘中奎人民陪审员  马文多二〇二一年三月二十五日书 记 员  纪太恒