广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0902民初1694号 原告：欧媚幸，女，汉族，1991年8月5日出生，住广西北流市。 委托诉讼代理人：何振海，广东有净土律师事务所律师。 被告：玉林润嘉房地产开发有限公司，住所地：广西玉林市城西街道大北路493号，统一社会信用代码：9145090005953551X3。 法定代表人：顾松林，总经理。 委托诉讼代理人：陈海珍，女，汉族，1989年10月25日出生，住广西桂平，（公司员工） 原告欧媚幸与被告玉林润嘉房地产开发有限公司（简称：润嘉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告欧媚幸的委托诉讼代理人何振海，被告润嘉公司的委托诉讼代理人陈海珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：1、依法解除原被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、判令被告立即退还原告已支付的购房款本金人民币266659元；并向原告支付自2015年7月27日起至上述本金退清之日止的利息（基数为266659元，按6.25%年利率计算），现利息金额暂计算至2020年10月31日止共人民币87682.66元；3、判令被告应支付原告违约金共人民币10333.18元（按全部房价款516659元的2%计算）；4、本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：原告欧媚幸，基于被告玉林润嘉房地产开发有限公司的销售宣传，于2015年7月27日在被告经营场所与被告协商一致后，按被告的要求签订了由被告出具的格式合同《商品房买卖合同（预售)》等相关购房手续材料，并依约通过银行转账方式支付了首期房款人民币共266659元(总价款为516659元），购买了被告出售的润嘉商业广场4幢4层02号商铺。该《商品房买卖合同（预售)》内约定：“第十一条（一）出卖人应当在2015年I2月30日前向买受人交付该商品房;第十二条1.(2)逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人己付全部房款（含贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照6.25%年利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的2%支付违约金。”合同还就其他相关事项进行了约定。然而，在原告依约支付首期房款后，并多次催促下，被告并没有依法向有关部门办理房地产备案登记等相关手续，也没有通知原告办理后续相关购房手续，被告也更没有于2015年12月30日前的约定交房日期向原告交付该商铺。这几年来，虽然被告己经逾期未交房，但原告仍多次催促被告应尽快办理交房手续，被告却以各种理由推托，原告对被告逾期交房的严重违约行为深表不满。原告被迫在被告如此严重违约情形下，要求解除双方购房合同并全额退回原告己支付的购房款，但被告对原告的主张置之不理。原告无奈之下，于2020年3月19日通过邮寄方式向被告寄出书面《解除的通知》。被告收件后，并没有主动联系原告协商处理。2020年5月18日，原告委托律师到被告办公场所主动沟通协商解除双方合同并要求退款事宜，但被告在已收悉原告函件内容情况下，不仅仍然拒绝原告的解除合同并退款的主张，还不以为然的告知原告，该商铺目前水电未通还不符合交付条件。2020年5月22日，原告委托律师向玉林市住房和城乡建设局就有关情况进行反映以寻求帮助解决。同年6月10日，该局向原告出具了书面答复意见书《玉住建复[2020]87号》，该意见书进一步证明被告涉案房屋还未达到交付条件，以及尚未向有关部门备案登记。综上所述，原告认为，被告因其自身原因逾期不交房已构成严重违约，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。 被告辩称，1、不同意解除原被告的《商品房买卖合同》；2、原告主张要求被告退还购房款并支付利息没有事实及法律依据；①、在原被告签订买卖合同附件3第三条第3款：“买受人应当在5个人工作日内……”首先，根据这一条可以知道，双方签订合同合法有效并无法律规定无效的情形双方应当按照协议履行各自义务；②、润嘉公司在与原告签订合同之后，我司是在2016年才正式进入润嘉房地产，这个公司的原法定代表人为洪玉树，变更为顾松林后，我司通知原告变更买卖合同，原告并不配合我司办理按揭贷款、备案登记、换签合同手续，违约行为是原告在先。因此，原告并不享有合同解除权，此次根据房屋买卖第八条第二款的约定“在买受人付清房款前……”因此，原告主张的我司支付违约金及利息的理由及事实不成立。请求法院驳回原告的诉讼请求。 综合对原告证据分析认证及在庭审中的陈述，本院确认如下法律事实：2015年7月左右（合同未签写落款时间），原告欧媚幸与被告玉林润嘉房地产开发有限公司协商一致后，签订了《商品房买卖合同（预售）》等相关购房手续材料，约定原告向被告购买位于玉林市，建筑面积87.42㎡，套内建筑面积64.85㎡，分摊面积22.57㎡。商品房总价516659元，首付款266659元，占总价的50%，余款为向出卖人指定的银行申请按揭贷款。……“第十一条（一）出卖人应当在2015年Ｉ2月30日前向买受人交付该商品房；第十二条1.（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人己付全部房款（含贷款部分），并自买受人付款之日起，按照6.25%年利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的2%支付违约金。”合同还就其他相关事项进行了约定。 签订上述合同时，原告于2015年7月27日通过银行转账方式支付了首期房款人民币共266659元给被告。之后，被告没有依法向有关部门办理房地产备案登记等相关手续，没有通知原告办理后续相关购房手续，也没有于2015年12月30日前按约定交房日期向原告交付该商铺。原告经多次与被告沟通未果，于2020年3月19日通过邮寄方式向被告寄出书面《解除〈商品房买卖合同（预售)>的通知》2020年5月22日，原告委托律师向玉林市住房和城乡建设局就有关情况进行反映以寻求帮助解决。同年6月10日，该局向原告出具了书面答复意见书《玉住建复[2020]87号》，其中，一、……该楼栋已完成工程竣工验收工作，现在正在进行交房前收尾工作……。因原告要求与被告解除房屋预售合同并全额退还购房款未果，原告诉至本院。 另查明，本案双方签订的《商品房买卖合同》（预售）文本由被告润嘉公司提供。 还查明，被告润嘉公司原法定代表人是洪玉树，2016年6月14日变更为顾松林。被告润嘉公司变更法定代表人后，被告要求原告重新签订《商品房买卖合同》，原告不同意重新签订。 本院认为，原告与被告在协商一致的基础上达成的《商品房买卖合同》（预售），不违反法律规定，合法有效，受法律保护。现原告主张根据合同约定，被告应当于2015年12月30日交付合同约定的商品房，但至开庭时，被告未能将涉案商品房交付原告，也没有向有关部门办理涉案房屋的备案登记手续，被告的行为已构成根本违约，根据合同约定，被告逾期超过30天未交付的，原告有权解除合同，被告辩称，原签订的《商品房买卖合同》（预售）法定代表人是洪玉树，现法定代表人顾松林，其司是在2016年才正式进入润嘉房地产，之后多次要求原告重新签订《商品房买卖合同》（预售），但原告一直不予配合，是原告违约在先，原告不享有合同解除权，本院认为，原、被告双方在协商一致的基础上达成的《商品房买卖合同》（预售），合法有效，应受法律保护，双方均应按合同约定履行各自的权利义务；根据合同约定，被告应当于2015年12月30日前交付涉案的商品房给原告，但至本案开庭时，被告仍然未交付合同约定的商品房给原告使用，也未有证据证实已通知原告办理按揭贷款手续，原告主张被告已构成根本违约，要求解除合同，事实清楚，证据充分，依法予以支持。被告以公司法定代表人已变更，要求原告重新签订《商品房买卖合同》（预售），是原告未重新签订合同，责任在原告方，本院认为，原、被告于2015年中旬（未签写落款时间)达成的《商品房买卖合同》（预售），不违反法律规定，该合同文本系被告方提供，且合同签订后，被告并未申请撤销，仅以公司法定代表人变更而要求原告重新签订合同，不符合法律规定，法定代表人变更不是变更合同法定理由；而合同是否重新签订，需要双方在协商一致的基础上达成，不能由一方单方要求就可重新签订，因此，被告的抗辩理由不成立，依法不予采信。 原告要求被告按照合同约定，返还所有购房款266659元；并向原告支付自2015年7月27日起至上述本金退清之日止的利息及违约金10333.18元（按全部房价款516659元的2%计算），被告辩称，系原告违约有先，不同意支付，本院认为，根据合同约定逾期超过30天的，买受人有权解除合同，并按照合同约定“第十一条（一）出卖人应当在2015年I2月30日前向买受人交付该商品房；第十二条1.(2)逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照6.25%年利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的2%支付违约金。”本案合同文本为被告方自己提供的格式合同，合同内容不违反法律规定，现合同因被告违约已解除，被告应当按照合同约定退还购房款，并支付资金占用期间的资金占用费及支付全部房价款516659元的2%计算违约金给原告。被告辩称，系原告未前来重新签订合同，责任在原告方，该抗辩理由无事实有法律依据，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、第一百一十三条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告欧媚幸与被告玉林润嘉房地产开发有限公司于2015年签订的《商品房买卖合同》（预售）； 二、被告玉林润嘉房地产开发有限公司退还购房款266659元给原告欧媚幸； 三、被告玉林润嘉房地产开发有限公司支付资金占用利息给欧媚幸（占用利息的计算，以266659元为基数，从2015年7月28日起至实际清偿之日止，按照年利率6.25%计算）； 四、被告玉林润嘉房地产开发有限公司支付违约金10333.18元给原告欧媚幸。 上述债务，限义务人于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本案受理费6770元，减半收取3385元，由被告玉林润嘉房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 员  陈 斌 二〇二一年三月二十七日 法官助理  苏愉文 书 记 员  陈倩芳