广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初33984号原告：苏丽贞，女，1962年3月13日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：刘英莲、彭海燕，系广东纬国律师事务所律师。被告：广州市美林基业物业管理有限公司海岸分公司，住所地广东省广州市天河区员村四横路椰林路2号，统一社会信用代码914401066832649521。法定代表人：姚捍芬。被告：广州市美林基业物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区花城大道667号2503室（仅限办公），统一社会信用代码914401067329743889。法定代表人：姚捍芬。两被告共同委托诉讼代理人：郭婉莹，系广东永通律师事务所律师。原告苏丽贞诉被告广州市美林基业物业管理有限公司海岸分公司（以下简称“美林海岸分公司”）、广州市美林基业物业管理有限公司（以下简称“美林公司”）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苏丽贞及其委托诉讼代理人刘英莲、彭海燕、被告美林海岸分公司、美林公司的共同委托诉讼代理人郭婉莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苏丽贞向本院提出诉讼请求：1.两被告赔偿原告的财产及装修损失67500元（详见事故财产损失清单）；2.两被告赔偿原告因涉案房屋损害无法居住租房费4000元（20天）；3.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告系天河区员村四横路棕林街34号205房业主，被告系涉案房屋小区物业管理公司。原、被告于2005年起建立物业服务关系至今。2019年12月10日下午4点左右，原告发现室内厕所有少量污水溢出。原告及时通知被告，被告当天即聘请专业人员到现场疏通管道。当晚原告一家外出。2019年12月11日上午9时，原告返回家中发现室内厕所大量粪便污物溢出浸泡地板及家具，清理后发现木地板凸起、变形、家具损坏。原告认为公共排污管道维修养护、运行和管理由被告负责，原告家中由于公共排污管堵塞导致反水是因为被告没有尽到物业管理服务，被告应承担赔偿原告因此遭受的损失。被告美林海岸分公司、美林公司共同答辩如下：1.根据被告提交的装修申请表，原告于2019年11月11日申请对涉案房屋进行装修，其中包含了卫生间的工程，在原告未对房屋进行装修之前，涉案房屋管道从未发生了污水返涌的现象，请法院查明原因，且涉案房屋从返水开始至今1年的时间内没有再发生过一样的情况，因此原告虽然主张房屋因为厕所返水产生了财产损失，被告认为有可能是因其装修而导致的。2.涉案房屋返水事件发生之时，同栋住户没有这种情况，由此可见公共管道并没有问题，是原告或楼上住户使用不当，导致原告厕所管道堵塞，原告的厕所管道属于其专有部分区域，该专有部分区域的维护义务在于所有权人即原告，而非两被告，因此原告厕所返水的原因并非两被告没有做好公共排污管道维修、养护工作，而是原告没有做好自身专有部分区域的维护工作。3.在原告通知两被告厕所出现返水现象的时候，两被告已经第一时间帮助其找到疏通人员进行管道疏通，但原告在没有对疏通人员的工程进行验收之时，就认为工程已经结束，最后发生二次返水，因此疏通公司的工作人员没有完成疏通工程以及原告没有验收就通过是导致其产生财产损失的原因。4.原告主张的赔偿金额没有事实依据，原告虽然确实有为了购买新物品而产生了一定的支出，但该购物行为与被告没有因果关系，该购买家具行为是否出于自身需要而购买，原告没有举证，被告认为赔偿金额没有依据。经审理查明：苏丽贞与案外人陈梓兴系天河区员村四横路棕林街34号205房（以下简称“涉案房屋”）的登记产权人，房屋建筑面积96.7729平方米。双方当事人均确认涉案房屋所在小区为美林海岸花园，楼龄15年左右，涉案房屋为电梯房，苏丽贞于2004年购买一手新房，2005年6月交楼，其于2006年1月入住。2005年6月11日，陈梓兴（乙方）与美林公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：本物业名称为美林海岸花园；乙方所购房屋为住宅，坐落位置9区2座205单元，建筑面积99.93平方米；甲方的权利义务包括对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理……委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务……物业管理服务内容包括：一、房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等，二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、人工湖等，三、环境卫生……四、保安……五、交通秩序及车辆停放……六、房屋装饰装修管理……等。双方均确认涉案房屋的物业管理方为美林海岸分公司，苏丽贞表示其要求两被告共同承责的依据为美林海岸分公司作为美林公司的分公司，美林公司应对美林海岸分公司的行为承担责任。美林海岸分公司及美林公司表示美林海岸分公司作为美林公司的分支机构，美林公司将涉案房屋所在小区的物业服务交给美林海岸分公司负责。关于涉案房屋发生污水浸泡事件的情况，苏丽贞表示涉案房屋为三房一厅，仅有一个厕所，在2019年12月10日上午10时左右，当时苏丽贞正在进行简单装修，原有座厕已拆除，新的尚未安装，其发现待安装马桶位置的管道内有少量的污水溢出，于是通知物业管理人员，物业管理人员带了专业的人员上门查看，但没有处理就离开，后来污水持续溢出，苏丽贞再次联系物业部门，物业部门就聘请人员进行疏通，污水就停止往上溢出，由于污水溢出导致房屋恶臭，所以其将管道临时封闭，避免再有污物溢出，且于2019年12月10日晚上外出居住；后苏丽贞于2019年12月11日9时左右回到涉案房屋，发现房屋已经被粪便污物浸泡，管道内外溢的污水呈喷射状，其马上与物业人员联系，物业人员调来了专业机械进行疏通，在2019年12月12日上午物业人员才完成疏通工作，后续清理工作是苏丽贞以及装修工人及物业管家共同完成，其因此一直在外租房至2019年12月底，当时清理工作基本完成，且在返水之前原本申请的装修工程也已基本完工，苏丽贞返回涉案房屋居住；污水事件发生后，苏丽贞开始着手更换被污水浸泡而无法使用的家私及地板等，因为遇上疫情爆发，苏丽贞大概在2020年4月才正式更换家私，地板更换是由装修工人在农历新年前就完成了，其他的家私因为是定制，所以陆陆续续一直到2020年8月才完成。美林海岸分公司及美林公司表示其员工在2019年12月10日接到苏丽贞反映的返水情况后就前往现场，发现洗手间正在装修施工，地上有大量建筑垃圾材料，原接往马桶的排污管口外露，在了解事情经过后，由其员工带领苏丽贞一起到附近商铺询问管道疏通业务，且之后协商疏通的费用由苏丽贞自行支付；其他污水浸泡事件的情况与苏丽贞上述陈述一致，对于苏丽贞外出租房及更换家私地板的情况，则不清楚。另，苏丽贞就污水浸泡事件发生时房屋内状况提交照片及视频予以证明，上述证据显示卫生间内排污管道口有污物向外溢出，尚未安装厕具，房屋内木质地板部分被污水浸泡、部分家具（如衣柜等）下缘被污水浸泡。经质证，美林海岸分公司及美林公司对相关证据的真实性予以确认，但认为排污管道口系外露状态，涉案房屋住户使用的支管道是横管，因主排污管道接通到涉案房屋内的支管的排污管道发生堵塞，导致污水、垃圾反涌至屋内而无法排至公共管道。苏丽贞则表示发生堵塞的应为整栋楼共用的主排污管道（位于楼房墙体内部，外部不可见）。本案审理过程中，苏丽贞为证明其主张，向本院提交如下证据：1.微信账单截图（显示该微信账户于2019年12月16日至2020年1月1日期间存在多笔扫二维码付款支出）；2.苏丽贞与微信备注名为“红苹果蔡先生”的微信聊天记录、订货单（显示客户名称为苏小姐，送货日期为2020年4月23日，交货地址为涉案房屋，商品名称为床及皮凳，实收金额总额2980元）、转账截图（显示于2020年3月21日向“红苹果蔡先生”支付500元、于2020年3月22日向“穗港欧陆家私”支付990元、于2020年4月20日向“穗港欧陆家私”支付1490元）；3.显示由苏丽贞与案外人广州新居网家居科技有限公司于2019年12月22日签订的《定制家具订货意向协议书》（约定参加尚品宅配年终大促活动……初次方案原价约45000元，折后约31000元，修改方案后多退少补等）、显示由苏丽贞（甲方）与广州新居网家居科技有限公司（乙方）于2020年4月16日签订的《产品订货合同》（约定甲方向乙方订购柜类产品多套，产品总价格15955元，送货日期为2020年5月16日，送货地址为涉案房屋等）及显示由广州新居网家居科技有限公司开具的《广东增值税电子普通发票》（显示购买方为苏小姐，地址为涉案房屋，货物或应税劳务、服务名称为*家具*组合家具，价税合计15955元）；4.显示由案外人佛山市南海区丹灶明登家居用品厂于2020年4月10日出具的订单（显示客户地址为涉案房屋，产品包括主人房衣柜、床头、床、小孩房衣柜、电视柜，金额合计11000元）、该公司于2020年9月8日出具的《证明》（内容为佛山明登家居用品厂已委托公司员工以微信方式收取涉案房屋室内家具货款11000元等）、微信转账截图、及显示由该公司出具的《收据》（载明收到涉案房屋订金1000元、进度款5000元及家具订制尾款5000元）；5.百安居2019年12月期间销售订单叁份（显示客户为陈生，地址为涉案房屋，商品为抛光砖及瓷片，金额分别为7000元、1661.8元、1661.8元，订单中亦载明搬运上楼另收取费用75元、18元、18元）、支付凭证（显示2019年12月14日在“广州百安居装饰建材有”消费7135元、2019年12月15日向广州百安居装饰建材有限公司跨行消费1679.8元、2019年12月23日向广州百安居装饰建材有限公司跨行消费1679.8元）；6.显示由苏丽贞（甲方）与案外人广州诚辰装饰工程有限公司（乙方）于2019年12月15日签订的《装修工程施工合同》（约定工程地点为涉案房屋，工程范围为旧宅装修，总承包价31000元，工期为2019年12月15日至2020年1月20日，乙方指定收款账号户名为黄伟国等）及中国工商银行境内汇款电子回单（显示苏丽贞于2019年12月17日向黄伟国支付30000元、于2020年1月22日支付20000元）。经质证，美林海岸分公司及美林公司对上述证据的真实性无异议，但无法证明苏丽贞所主张损失与其之间的因果关系。美林海岸分公司及美林公司为证明其相关辩称，向本院提交涉案房屋装修申请表，显示拟动工日期为2019年11月11日，拟竣工日期为2020年1月31日，项目包括露台、全屋刷乳胶漆、卫生间（更换座厕）、阳台、客厅。经质证，苏丽贞对上述证据的真实性无异议，表示其仅更换了卫生间的座厕，并未对管道进行改造。关于财产及装修损失的具体构成，苏丽贞提交自制《事故财产损失清单》，载明：1.实木地板，30平方米，损失金额12000元；2.安装费，30平方米，损失金额1500元；3.底板底架，30平方米，损失金额9000元；4.实木门三扇，损失金额6000元；5.固装定制到顶夹板4门房间间断柜（高2.7*2），损失金额7000元；6.固装定制到顶夹板2门衣柜装饰柜（高2.7*2），损失金额6500元；7.品牌酒柜，损失金额6000元；8.固装定制夹板装饰柜间断（高1.8*1.5），损失金额5000元；9.红苹果气垫大床，损失金额4000元；10.定制1.2单人床，损失金额1000元；11.定制床边柜（1.9*50*40），损失金额1000元；12.定制书柜（2.1*1.5），损失金额5000元；13.书房与走道间断，损失金额2000元；14.定制鞋柜，损失金额1500元；上述损失金额合计67500元。苏丽贞表示上述款项系估算得出，后实际发生的费用与其提交的相关证据一致，实际支出共计67943元，其于本案中主张67500元。另关于苏丽贞主张存在受损情况的家私的购买情况，其表示因时间久远，故无法提供证据予以证明，且其在本案中不申请进行鉴定及评估，由法院根据现有证据进行裁判。本院认为：双方均确认美林海岸分公司系涉案房屋的物业管理方，其与苏丽贞就涉案房屋成立物业服务合同关系，另美林公司系《前期物业管理服务协议》的签订方，故苏丽贞以物业服务合同纠纷为案由提起本案诉讼并无不当。至于根据《前期物业管理服务协议》的约定并综合本案案情，美林海岸分公司及美林公司是否应对因污水倒灌事件给苏丽贞造成的损害承担赔偿责任的问题，本院认定如下：一、根据《前期物业管理服务协议》的约定，涉案房屋所在小区内共用的上下水管道的维修、养护、运行和管理属于美林公司的管理事项，相应沟渠、池等的维修、养护和管理也应由美林公司进行，而美林海岸分公司实际为涉案房屋所在小区提供物业管理服务，根据双方陈述，对涉案房屋的管道进行的疏通工作发生于污水倒灌事件发生后，而涉案房屋房龄超过15年，其所铺设的排污管道应符合建设时的使用要求，经过长达十五年的使用后，不可避免在一定程度上出现了老化的情况，且管道设置是否符合现阶段使用要求亦无法确认，美林海岸分公司及美林公司作为物业管理方应结合物业的实际情况对其管理范围内的部位尽到充分的管理和注意义务，现因涉案房屋所在楼栋的整栋楼房共用的卫生间主排污管发生堵塞，苏丽贞主张美林海岸分公司及美林公司未对主排污管尽到妥善管理的义务并无不妥。另根据日常生活经验，如房屋外部的楼栋主排污管发生堵塞会导致高层房屋的污水无法通过主排污管排入沙井或化粪池，而是积于主排污管的堵塞部位上方，并通过离堵塞部位距离较近的房屋内部的排污管道上涌甚至倒灌。美林海岸分公司及美林公司虽主张系主排污管道通往涉案房屋的支管发生堵塞而导致涉案污水倒灌事件，但如系该部位发生堵塞，将会导致涉案房屋内所产生污水无法排放至主排污管道，而根据查明事实可知，污水倒灌事件发生时，涉案房屋内排污管道口尚未安装厕具，亦不可能有污水产生，故美林海岸分公司及美林公司上述主张理据不足，本院不予采信。故美林海岸分公司及美林公司作为发生堵塞的主排污管的管理方应对上述污水倒灌事件给苏丽贞造成的损害承担一定责任。至于美林海岸分公司及美林公司的其他抗辩事由，美林海岸分公司及美林公司称苏丽贞在对涉案房屋进行的装修包含了卫生间工程，但其提交的装修申请表显示卫生间的装修项目仅为更换座厕，其亦未提交证据证明苏丽贞存在对涉案房屋内卫生间管道进行改动的行为，且根据日常生活经验，如仅为涉案房屋内部铺设的排污管道出现弯曲等改动不必然导致污水倒灌事件的发生，故对美林海岸分公司及美林公司上述抗辩不予采信。关于美林海岸分公司及美林公司所称是苏丽贞或楼上住户使用不当，导致涉案房屋厕所管道堵塞，但上述因素的存在并不影响美林海岸分公司及美林公司作为涉案房屋所在小区的物业管理方应对其管理范围内的部位尽到充分的管理和注意义务，故上述抗辩不能作为美林海岸分公司及美林公司无需承担污水倒灌事件给涉案房屋造成损失的损害赔偿责任的理由，但在对损失数额确定时应结合实际情况予以适当考量。三、在苏丽贞就污水倒灌事件联系美林海岸分公司及美林公司后，美林海岸分公司及美林公司及时进行疏通工作及后续清理工作，其上述行为在一定程度上避免了苏丽贞因污水倒灌事件遭受的损失进一步扩大，应在对污水倒灌事件给苏丽贞造成的损失的分担比例确定时予以适当考量。至于污水倒灌事件给苏丽贞造成的损失数额问题，苏丽贞提交相关合同及支付凭证就涉案房屋因受损重新装修所支出费用进行证明，同时就受损物品价格的情况进行说明，并表示于本案中不就受损数额申请鉴定与评估。美林海岸分公司及美林公司则认为苏丽贞主张存在的损失与其无关。就此本院认为，涉案房屋因污水倒灌导致装修及家具物品等产生损失，苏丽贞重新使用涉案房屋需另行修复，而根据苏丽贞自述其原本申请的装修工程已于污水倒灌时间发生前基本完工，其于2019年12月底基本完成清理工作后返回涉案房屋居住，综合考量本案案情，本院酌情确定由美林海岸分公司及美林公司赔偿苏丽贞涉案房屋装修修复费用18000元和家具物品损失10000元，对于苏丽贞超出上述部分的诉讼请求本院不予支持。关于苏丽贞主张的因涉案房屋发生污水倒灌事件导致其另行租房居住所支出的费用，苏丽贞并未提交充分证据对其该主张予以证明，故本院对其该项诉请不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告广州市美林基业物业管理有限公司海岸分公司、广州市美林基业物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告苏丽贞赔偿装修修复费用18000元和家具物品损失10000元；驳回原告苏丽贞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1588元，由原告苏丽贞负担968元，被告广州市美林基业物业管理有限公司海岸分公司、广州市美林基业物业管理有限公司负担620元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  伍建红人民陪审员  粟丽萍二〇二一年三月一日书 记 员  谢丽军