北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初38057号原告（反诉被告）：上海启宠网络科技服务有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区晨晖路1000号229室。法定代表人：郭维学，执行董事。委托诉讼代理人：蒋琴，女，1987年10月18日出生，汉族，小佩网络科技（上海）有限公司员工，住中国（上海）自由贸易试验区。被告（反诉原告）：北京中原房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳外大街20号联合大厦10层。法定代表人：赖国强，执行董事。委托诉讼代理人：邢宇飞，女，1992年9月26日出生，汉族，北京中原房地产经纪有限公司员工，住北京市。原告（反诉被告）上海启宠网络科技服务有限公司（以下简称启宠公司）与被告（反诉原告）北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。启宠公司的委托诉讼代理人蒋琴、中原公司的委托诉讼代理人邢宇飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。启宠公司向本院提出诉讼请求：要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，中原公司返还租金232256.20元、押金88333.33元。事实和理由：2019年12月10日，我公司与中原公司签订《房屋租赁合同》，中原公司将北京市朝阳区百子湾XX路XX号院X号楼X层X单元XXX商铺租赁我公司。合同约定，2019年12月11日至2020年2月10日为免租期，租赁期限自2020年2月11日起至2021年2月19日止，年租金543250元，租金每半年支付一次，押金为88333.33元。合同签订后，我公司向中原公司支付房租及押金共计353333.33元。《房屋租赁合同》签订后，我公司为店铺开业准备，积极投入各类商业洽谈，签订了装修施工合同、采购合同等商业合同，支出了大笔前期费用。不料2020年1月突发“新冠肺炎”，受相关政策影响，我公司聘请的装修队迟迟无法进入该商铺进行施工，原定于2月完工的商铺装修工程开工之日遥遥无期，经营计划全面搁浅。基于疫情造成的现状及此后未知的情况，我公司认为租赁合同的目的已无法实现。2020年2月27日，我公司发函书面通知中原公司解除租赁合同，并要求返还尚未发生的租金。后中原公司未向我公司支付任何款项，故我公司诉至法院。中原公司答辩并反诉称：2020年3月4日，我公司收到启宠公司发出的解除合同通知书，但启宠公司一直未返还房屋，也未进行房屋交接，且未按合同约定缴纳相应的取暖费和物业费。按照合同约定，启宠公司单方面解除合同，需支付2个月的租金作为违约金，其也一直未支付。我公司同意解除房屋租赁合同。我公司于2020年4月24日收房，启宠公司应当支付2019年12月11日至2020年2月10日免租期的房租及2020年2月11日至2020年4月24日的房租。押金应折抵启宠公司支付的违约金。2020年2月，北京疫情防控措施得当，已经可以正常营业，疫情并未导致合同目的不能实现，启宠公司可以正常装修营业。我公司提出反诉，要求确认租赁合同于2020年4月24日解除、启宠公司支付违约金90541.67元、2019年12月11日至2020年4月24日的物业费3032元、2019年12月至2020年3月15日的供暖费7242.72元、2019年12月11日至2020年2月10日的免租期租金90541.66元。启宠公司就反诉答辩称：因疫情原因导致合同目的无法实现，我公司无需支付违约金。物业费、供暖费与租赁合同无关。合同约定免租期不应支付租金。本案是因疫情导致，若有损失应由双方共同承担，故中原公司应对租金进行减免。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月10日，启宠公司（承租方、乙方）与中原公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》。双方约定：甲方出租给乙方北京市朝阳区百子湾XX路48号院X号楼X层X单元XXX房屋（以下简称涉案房屋），租赁面积104.67平方米,免租期2019年12月11日至2020年2月10日，租期2020年2月11日至2021年2月19日，年租金543250元；租金每半年支付一次，各期租金需提前7日向甲方支付；乙方于2019年12月20日之前向甲方支付租金265000元；物业费、取暖费、电费由乙方承担；乙方于甲方向乙方实际交付房屋之日起3个工作日内，向甲方支付押金88333.33元，合同期满或合同解除后3个工作日内甲方应无息退还乙方全部押金；乙方有权根据经营的需要对该房屋进行装修改造；如乙方单方面解除合同，甲方有权单方解除合同，乙方应向甲方支付合同履行当期2个月的房屋租金作为违约金。合同签订后，中原公司于2019年12月11日向启宠公司交付涉案房屋；启宠公司向中原公司支付2020年2月11日至2020年8月10日的租金265000元、押金88333.33元。启宠公司主张租赁涉案房屋用于开设宠物店。2020年3月4日，中原公司收到启宠公司发出的《关于租赁合同解除通知书》，通知书包含如下内容：2020年1月新冠肺炎疫情席卷全国，受相关政策及措施影响，原计划1月进行的装修到目前为止仍未进入出租商铺进行施工，目前疫情解除时间未知，施工队何时能开工至今无法确定，我司经营计划严重受阻；我司自合同签订后至今已近3个月，未曾实际使用出租商铺，我司决定自贵方收到本函之日起解除出租商铺的《房屋租赁合同》，由于我司并未实际使用出租商铺，因此无需办理清空和搬离手续。启宠公司向本院提交其与装饰公司之间签订的《装修合同》，其中载明工期为2020年1月14日至2月26日。2020年4月24日，启宠公司向中原公司返还涉案房屋的钥匙。启宠公司主张承租涉案房屋后，其未实际使用房屋，其于2020年3月4日前后多次向中原公司协商办理房屋交接，但中原公司一直不愿意接收钥匙，直至2020年4月24日双方才办理交接手续。中原公司主张启宠公司虽于2020年3月4日之后与中原公司联系，但启宠公司一直未到现场办理房屋查验返还手续。中原公司主张启宠公司未支付物业费、供暖费，并提交交费金额为8086.64元的物业费发票、交费金额为4526.70元的供暖费发票、交费金额为2716.02元的冷气空调费发票。中原公司主张冷气空调费也是供暖费，但未向本院举证。本院认为：启宠公司与中原公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同有效。双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。启宠公司主张因新冠肺炎疫情原因致使其无法正常使用房屋，其于2020年3月4日向中原公司发出《关于租赁合同解除通知书》。疫情或疫情防控措施确会导致房屋暂时无法使用，但结合影响合同履行时间的考虑，双方合同目的并非根本无法实现，启宠公司不能据此主张解除合同，故启宠公司向中原公司发出的解除通知不发生法律效力。启宠公司与中原公司于2020年4月24日办理涉案房屋返还手续，故对中原公司要求确认租赁合同于当日解除的反诉请求，本院予以支持。启宠公司要求中原公司返还租金，其中2020年2月11日至4月24日的租金，考虑到疫情防控对启宠公司使用涉案租赁房屋造成影响，故对该期间的返还数额，由本院予以酌定；2020年4月25日至8月10日期间的租金，中原公司应予返还。启宠公司要求中原公司返还押金，符合合同约定，本院予以支持。中原公司要求启宠公司支付违约金，因启宠公司提前解除合同，导致租赁合同无法履行，故启宠公司应承担违约责任，但中原公司主张数额过高，本院考虑实际情况，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定启宠公司给付中原公司违约金45000元。中原公司要求启宠公司支付物业费、供暖费，符合合同约定，本院结合合同约定及中原公司提供的发票确定物业费、供暖费的数额。中原公司将冷气空调费计入供暖费，缺乏证据佐证，故对中原公司该项主张，本院不予支持。中原公司要求启宠公司给付免租期租金，鉴于合同因启宠公司违约提前解除，且考虑到免租期的设定系基于启宠公司按照租赁合同的约定履行全部租赁期限完毕后由出租方给予承租方租金的优惠措施，现启宠公司未能履行完全部租赁合同期限，故根据公平原则，本院将免租期根据承租人实际使用时间及租赁合同总期限按比例折算，再结合疫情防控对启宠公司使用涉案租赁房屋造成的影响，酌情确定启宠公司应给付的免租期租金数额。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）上海启宠网络科技服务有限公司与被告（反诉原告）北京中原房地产经纪有限公司之间签订的《房屋租赁合同》于2020年4月24日解除。二、被告（反诉原告）北京中原房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）上海启宠网络科技服务有限公司租金21万元。三、被告（反诉原告）北京中原房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）上海启宠网络科技服务有限公司押金88333.33元。四、原告（反诉被告）上海启宠网络科技服务有限公司于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）北京中原房地产经纪有限公司违约金45000元。五、原告（反诉被告）上海启宠网络科技服务有限公司于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）北京中原房地产经纪有限公司物业费3032元。六、原告（反诉被告）上海启宠网络科技服务有限公司于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）北京中原房地产经纪有限公司供暖费3546元。七、原告（反诉被告）上海启宠网络科技服务有限公司于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）北京中原房地产经纪有限公司免租期租金45000元。八、驳回原告（反诉被告）上海启宠网络科技服务有限公司其他诉讼请求。九、驳回被告（反诉原告）北京中原房地产经纪有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6109元，由原告（反诉被告）上海启宠网络科技服务有限公司负担334元（已交纳），由被告（反诉原告）北京中原房地产经纪有限公司负担5775元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费2063元，由原告（反诉被告）上海启宠网络科技服务有限公司负担1107元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）北京中原房地产经纪有限公司负担956元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  童雪霏二〇二一年三月四日书记员  毛珂歆