安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖0705民初7号 原告（反诉被告）：铜陵市铜舟置业有限责任公司，住所地安徽省铜陵市世纪商城1号楼负一层23号网点，统一社会信用代码91340700740850887T。 法定代表人：刘少敏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：桂文涛,安徽克群律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吴俊兰，女，1955年1月14日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。 委托诉讼代理人：施鲍中,安徽文派律师事务所律师。 铜陵市铜舟置业有限责任公司（以下简称铜舟置业公司）诉吴俊兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，吴俊兰在答辩期内提出反诉，本院决定合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。铜舟置业公司的委托诉讼代理人桂文涛、吴俊兰及委托诉讼代理人施鲍中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 铜舟置业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付房屋租金111250元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年2月1日，铜舟置业公司与吴俊兰签订了《经营租赁协议》，协议约定：甲方将位于世纪商城六号楼负一层总面积约4700m的商铺租赁给乙方；年租金为叁拾万零壹仟伍佰元整，租赁期限为三年，按现原租赁场地面积大小和周边环境实行年度包干制。自2019年2月1日至2022年1月31日止；租金支付本着先交租金后使用的原则，按季度支付。如乙方拖欠租金一个月不交者，甲方可采取停电、停水或关门措施，同时甲方有权终止本协议，所造成的一切后果由乙方自行承担。租赁期限满后，若甲方继续对外租赁在同等情况下，乙方享有优先承租权。由于不可抗拒原因或自然灾害因素导致合同无法执行的，双方互不承担责任，同时乙方应对个人财物购买相应的保险。合同签订后，原告依约将商铺交付给被告使用，履行了合同义务，但被告一直未按约定期限支付租金，经原告多次催讨被告仅支付140000元，161500元至今未付，双方显已形成纠纷。请求法院依法判决。 吴俊兰辩称并反诉称：我系铜陵市铜官区春城家具店的经营者，多年来一直承租铜舟置业公司的房屋用于经营。2019年2月1日，我与铜舟置业公司签订《经营租赁协议（合同）》后，向铜舟置业公司先后交纳房屋租金180000元（含本案诉讼中交纳40000元）。新冠疫情发生后，经协商，铜舟置业公司在《经营租赁协议（合同）》中标注“年租金一次性交清为270000元整”、“因疫情减免两个月年租金为225000元整”。因此，目前尚欠租金45000元。 2020年7月6日，天下大雨，由于我承租经营的负一楼年久失修，下水管道长期堵塞排水不畅，又无防水设施等原因，造成整个负一楼大面积进水，导致我所承租的商铺中价值上百万元的货物被水浸泡受损。我多次联系铜舟置业公司反映受损失情况，请求其承担相应责任，但铜舟置业公司始终拖延不予处理。依据法律规定，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。但铜舟置业公司至今不履行出租人义务，现提起反诉，要求铜舟置业公司赔偿各项经济损失100000元，并负担本案诉讼费。 铜舟置业公司就反诉辩称：吴俊兰要求我方赔偿10万元无事实和法律依据。1、双方签订的租赁协议已约定了周期租金等事项，不存在吴俊兰所称的年租金按270000元计算的问题。270000元年租金的前提条件是一次性交清270000元，但吴俊兰至今仍拖欠租金，因此不享受该优惠政策。2、对于疫情减免2个月租金问题，在诉讼中我方已将该部分租金即2个月50000元予以扣除，没有计算在内。3、吴俊兰诉称房屋毁损部分严重不符事实，2020年7月6日天降大雨，案涉房屋在步行街沿线，黑沙河管网系统不能及时排水且案涉房屋地势较低等各方面原因，造成雨水漫进案涉房屋，当时我方组织工作人员及时采取过水措施，并在事后再次对地面进行了防水以及木地板更换等维修。吴俊兰所称下水道堵塞系黑沙河管网系统，系政府部门职能所在，与我方无关，我方没有疏通等义务，其次根据租赁协议约定，天灾系免责条款，因此我方不应当承担赔偿责任。请求驳回吴俊兰的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：铜舟置业公司与吴俊兰系多年的房屋租赁关系。2019年2月1日，铜舟置业公司（甲方）与吴俊兰（乙方）签订《经营租赁协议（合同）》一份，约定：甲方将位于世纪商城六号楼负一层总面积约4700平方米的房屋租赁给乙方；年租金为301500元；租赁期限为3年，自2019年2月1日至2022年1月31日止；租金支付，本着先交租金后使用的原则，按季度支付；由于不可抗拒原因或自然灾害因素导致合同无法执行的，双方互不承担责任，同时乙方应对个人财物购买相应的保险。双方还约定了其他条款。合同签订后,吴俊兰将承租的铜舟置业公司房屋用于家具经营，并于2020年4月至12月期间分别三次支付该合同项下的租赁费140000元。新冠疫情发生后，铜舟置业公司负责人在《经营租赁协议（合同）》的落款处手写注明：“年租金一次性交清为270000元整。因疫情减免两个月年租金为225000元”。2020年7月6月，因天降暴雨，雨水进入吴俊兰承租的房屋，导致屋内家具被水浸泡。 本案审理中，吴俊兰又向铜舟置业公司支付租金40000元，庭审中，铜舟置业公司将第一项诉讼请求变更为，要求吴俊兰支付租赁费70000元。 上述事实，有铜舟置业公司提供的当事人诉讼主体资格证明、《经营租赁协议（合同）》复印件、租金收据复印件、吴俊兰提供的微信聊天记录、申请停业报告、租金收据复印件、视频光盘及照片、接处警情况登记表复印件、货物清单等证据，经庭审质证，结合当事人陈述，予以认定。 本院认为，铜舟置业公司与吴俊兰签订的《经营租赁协议（合同）》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，属合法有效，双方应自觉履行。铜舟置业公司负责人在合同中约定的年租金270000元，系在一次性支付租金时所附的优惠条件，但吴俊兰分别四次支付租金仅180000元，并未按《经营租赁协议（合同）》约定一次性支付，所附条件并未成就，合同中约定的年租金301500元并未变更。铜舟置业公司约定的商情期间减免两个月租金是其真实意思表示，折算为50250元，应从吴俊兰所欠租金121500元中扣减。现铜舟置业公司主张要求吴俊兰支付租金70000元，不违反法律规定，本院予以支持。吴俊兰承租房屋中的家具被水浸泡受损，系不可抗力的自然灾害造成，吴俊兰未提供该损失与铜舟置业公司相关联的证据，也未提供其主张的100000元损害结果的证据，因此，对吴俊兰的反诉请求，本院不予支持。铜舟置业公司与吴俊兰签订合同的行为虽然发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，但本案的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用民法典的规定。故依据《中华人民共和国民法典》第一百五十八条、第五百零九条、第七百零三条、第七百二十一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、吴俊兰于本判决生效后十日内支付铜陵市铜舟置业有限责任公司房屋租赁费70000元； 二、驳回吴俊兰的反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2525元，减半收取1262.5元、反诉案件受理费1150元由吴俊兰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员  邢超 二〇二一年三月三十日 书记员  查雁 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民法典》 第一百五十八条民事法律行为可以附条件，但是根据其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。…… 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第三款民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。