湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0602民初9222号 原告：周育，女，1989年7月5日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。 原告：黄祖幸，男，1989年2月12日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。 两原告共同委托诉讼代理人：何化，湖南金鹗律师事务所律师。 被告：岳阳保利置业有限公司，统一社会信用代码91430600758019362B，住所地湖南省岳阳市南湖新区龙山办事处畈中村孙王组。 法定代表人：颜亮，总经理。 委托诉讼代理人：张忠伟，湖南岳州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方奔龙，湖南湘杰律师事务所律师。 原告周育、黄祖幸与被告岳阳保利置业有限公司（以下简称“保利公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周育、黄祖幸及其委托诉讼代理人何化、被告保利公司的委托诉讼代理人方奔龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周育、黄祖幸向本院提出诉讼请求：1、请依法解除原、被告之间的《商品房买卖合同（预售）》，被告立即退还原告交付的全部购房款1220405元；2、请依法判决被告赔偿原告交纳的代办费产权登记费、房屋维修基金、房款利息损失等共计100000元（利息损失按年息5.635%暂算至2020年10月30日，此后的利息损失计算至全部清偿之日止）。事实与理由：2018年9月21日，原告与被告签订了合同编号为431414011Ｂ02［407等］的《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于岳阳市南湖风景区赶山路的“保利·中央公园”项目Ｂ区××幢××楼××房××楼××房××期房，房屋面积133.53平方米，总价款1220405元；首付房款490405元，银行按揭730000元；合同明确约定房屋层高不得小于3米（即层高≧3米）；合同还约定2020年7月30日交房等其他相关事项。合同签订后，原告交了首付款490405元后，通过长沙银行贷款730000元对房屋余款于2018年10月25日全部付清，同时，原告还缴纳了房屋维修基金14688元及代办费产权登记税680元。2020年7月底，被告通知原告收房，原告在收房时发现，507房屋层高不足2.6米（净高不足2.4米）。由于原告黄祖幸身高达1.85米，就是因为看到被告的宣传其房屋层高至少3米，合同也明确约定层高不得小于3米的情况下，原告才决定购买的，否则原告根本不会购买这样的房子。现被告交付房屋层高严重不符合约定，且其交房前亦没有告知原告层高的变更建造情况，被告已严重违约，致使原告的购房适居目的无法实现。原告据此拒不收房，对被告工作人员明确了态度，但被告至今拒不处理退房事宜，从而引起本案纠纷。综上，为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告保利公司答辩称：1、被答辩人主张层高不达标没有事实依据。依据《民用建筑设计通则》GB50352-2005第2.0.14条对层高的定义为“建筑物各层之间以楼、地面面层（完成面）计算的垂直距离”。在本案中，被答辩人主张“3栋507号房屋层高不足2.6米（净高不足2.4米）”，而事实上，因为507号房及上层房屋作为卫生间进行设计上的预留，在设计之初，就已进行了降板40-50厘米的处理，因此，507号实际层高待上层防水、洁具安装及回填等施工完毕后，满足规范规定的要求。同时，依据《住宅设计规范》GB50096-2011第5.5.2的规定：卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.4米，局部净高不应低于2.1米，且局部净高的室内面积不应大于室内使用面积的1/3。本案中，根据被答辩人提供的房屋净空高度数据507号房层高为2.6米，满足相关规范的要求。此外，被答辩人主张507号房屋层高影响其使用，但是这一主张是其凭个人感官作出的认定，并没有相关国家标准规定予以确认，因此，被答辩人的这一主张并没有法律及事实依据。2、答辩人交付的房屋符合相关国家标准。根据岳阳市建设工程质量安全监督站出具的《工程竣工验收备案表》，证明诉争房屋已经达到设计要求，也符合相关建筑标准规范，同时也证明了答辩人向被答辩人交付的房屋符合合同要求，被答辩人主张答辩人未按合同约定交付房屋没有事实依据。综上，答辩人向被答辩人交付了符合合同要求的房屋，被答辩人的主张不能成立，请求依法驳回其全部诉讼请求。 查明的事实 原告周育与原告黄祖幸为夫妻关系。2018年9月21日，两原告与被告保利公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号为431414011Ｂ02［407等］。主要内容为：1、两原告以1220405元的价格购买被告保利公司开发建设的位于岳阳市南湖新区龙山办事处畈中村孙王组“保利·中央公园”Ｂ区××幢××层××层××号房屋；2、该两层房屋预测建筑面积共计133.53平方米，其中套内建筑面积为111.65平方米，分摊共有建筑面积为21.88平方米。该商品房层高为≧3米，有≧2个阳台，≧2个阳台为非封闭式；3、付款方式为两原告于2018年9月21日前支付首期房款490405元，余款730000元向长沙银行申请贷款支付；4、商品房交付时间为2020年7月30日，交付条件为已取得建设工程竣工验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告；5、规划设计变更：（1）出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。合同签订后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同；（2）合同签订后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向可能影响买受人所购买商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同；6、商品房质量：（1）地基基础和主体结构。出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准。经检测不合格的，买受人有权解除合同。（2）其他质量问题。该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按以下方式处理：及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应的赔偿责任；经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。该合同签订后，原告周育、黄祖幸按约定向被告保利公司支付了全部购房款。2020年7月底，被告保利公司按约向两原告交付案涉房屋。原告周育、黄祖幸以被告保利公司所交付的507室房屋层高未达到合同约定的≧3米而拒绝收房，并要求解除合同，为此产生本案纠纷。 另查明：案涉“保利·中央公园”B区2幢407、507实为一户两层。根据岳阳市国土资源局南湖风景区分局档案馆备案登记的《保利中央公园项目建筑方案》中该项目B区跃层洋房的剖面图显示，案涉房屋每层外立面的设计层高为3米，故两原告所购买的案涉房屋407、507两户层高共计6米。在本案审理过程中，经现场勘查：案涉房屋室内实际挑高约6米，其中407室内局部位置建有一卫生间，该卫生间内地面下沉0.38米，总体层高达3.3米；卫生间旁设有楼梯，上楼梯后在407室上层建有一独立房间即为507室。经测量，507室自地面至室顶可测层高约为2.46米，室内实测面积约为5.31平方米；507室地面与室外楼梯地面处于同一水平面，至该户房顶可测层高约为2.8米。此外，B区2幢与407室、507室同户型的506室层高约为2.48米，室外从楼梯顶面至该户房顶层高约为2.83米。经现场查看“保利·中央公园”同类户型样板房，其室内装修设计方案为将一户两层通过混凝土现浇成整体的跃层房屋，其中与案涉房屋407室、507室相同布局的上下两层房间均设计为卫生间，楼上装修完毕后的卫生间层高经测量约为2.1米，室内空间并无使用上的明显障碍。另根据从岳阳市施工图审查中心调取的“保利·中央公园”B区2幢施工设计图显示，该户型中的407室设计为卫生间，室内地面有-0.45米的下沉设计，其楼上507室设计为储藏间，室内设计面积为6.24平方米，室内地面并无相应的下沉设计。其中507室的设计定位为“储藏”，与“保利·中央公园”售楼部对外宣传册中507室“储物间”的标注用途相吻合。 判决的理由与结果 本院认为，原告周育、黄祖幸与被告保利公司签订的案涉《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力。本案的争议焦点为被告保利公司向两原告交付的房屋是否符合合同约定的交付条件？案涉房屋买卖合同是否达到了法定或约定的解除条件？根据庭审查明的事实及双方当事人的当庭陈述，可知被告保利公司是将B区2幢407室、507室作为一户房屋整体对两原告进行销售。该套房屋作为跃层洋房，其设计有别于一般商品房，合同约定的一户两层预测建筑面积共计133.53平方米，其中套内建筑面积为111.65平方米，两原告如按样板房装修设计方案自行浇筑楼板后将房屋作为上下两层，其室内实际面积将远远大于合同约定的面积，这也是被告保利公司对外销售该小区房屋时对外所宣传的一项有利于购房者的特色条件。根据“保利·中央公园”售楼部调取的宣传册页、样板房展示情况，本院认定两原告作为购房者，对案涉房屋的上述设计特色及如何做有利于自己的装修设计有合理认知。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，合同的法定解除条件包括当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的。在本案中，被告保利公司向两原告交付的房屋中，虽然507室的房屋层高未能达到双方合同约定的≧3米，存在违约。但考虑到507室在设计时的定位为储藏间，且设计面积仅为6.24平方米，两原告在实际装修房屋后，不论是按照原始设计将该房作为储藏间，还是按照样板房展示方案将房间设计为卫生间，均不影响对案涉房屋的整体使用，即便考虑到原告黄祖幸的身高达1.85米，也不影响其对507室的正常使用。故此本院认为被告保利公司在507室层高上的违约行为并未达到致使两原告正常使用房屋的合同目的不能实现，案涉合同未达到法定解除的条件。此外，根据双方合同之约定，只有被告保利公司在施工过程中变更房屋规划、设计且未告知原告以及房屋地基基础和主体结构存在质量问题，经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人才享有合同解除权。而根据案涉房屋的施工设计图显示，407室作为卫生间在设计时即按照建筑行业规范对地面进行了下沉设计，且507室作为承接上下两户卫生间的中间房屋，并无相应的下沉设计，故无法认定被告保利公司在施工过程中变更了设计方案，故此本院认为案涉房屋买卖合同不存在约定解除条件。综上，本院认为被告保利公司虽然在507室房屋层高上存在一般违约行为，但不构成根本违约，且不存在双方当事人合同约定的解除条件，故对两原告主张解除双方《商品房买卖合同》、退还购房款1,220,405元以及赔偿相关损失及利息100,000元的诉讼请求，因无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告周育、黄祖幸的全部诉讼请求。 案件受理费16,684元，由原告周育、黄祖幸负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于岳阳市中级人民法院。 审 判 长  肖冰峰 人民陪审员  谭军觉 人民陪审员  何劲松 二〇二一年三月十二日 书 记 员  黄 莹