山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0811民初283号原告：济宁翔天置业集团有限公司，住所地济宁市任城区翠都国际A座27层，统一社会信用代码91370811689484737X。法定代表人：张涛，董事长。委托诉讼代理人：董晓彬，男，1988年10月21日出生，汉族，该公司职工，住济宁市兖州区。委托诉讼代理人：孔凡盛，山东恒正律师事务所律师。被告：楚冬锋，男，1979年1月9日出生，汉族，住山东省嘉祥县。委托诉讼代理人：林传亮，山东公明政和律师事务所律师。委托诉讼代理人：狄航，山东公明政和律师事务所律师。原告济宁翔天置业集团有限公司与被告楚冬锋商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告济宁翔天置业集团有限公司的委托诉讼代理人董晓彬和孔凡盛、被告楚冬锋的委托诉讼代理人狄航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。济宁翔天置业集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告于2013年11月22日签订的四份《商品房买卖合同》，收回翠都国际商务中心酒店以及商业裙楼01单元24层01-2405、2406、2407、2408号四套商品房，被告楚冬锋配合撤销备案；2.要求被告楚冬锋向原告支付违约金15,580元；3.本案全部诉讼费、保全费和保险费由被告楚冬锋承担。事实和理由：2013年11月22日楚冬锋与济宁翔天置业集团有限公司签订《商品房买卖合同》，约定，楚冬锋购买原告开发建设的翠都国际商务中心酒店及商业裙01单元24层01-2405号、2406号、2407号和2408号共四套商品房，四套商品房总价款1,558,025元。楚冬锋签订合同时交纳首付款781,025元，余款777,000元办理银行按揭贷款30日内付至申请人帐户。楚冬锋因个人原因未能取得银行贷款，原告亦未向楚冬锋交付房屋。经原告多次催促，楚冬锋未再交纳余款，故诉至法院，请依法判决。楚冬锋辩称，同意双方解除合同，原告应该向楚冬锋返还已支付的首付款781,025元，另外，原告在合同履行中也存在过错，楚冬锋不应该承担违约金，诉讼费、保全费和保险费应该由原告承担。本院经审理认定事实如下：2013年4月19日和8月31被告先后出具交款人为楚冬锋的收据两份，分别记载收现金2000元和18000元。2013年11月22日，被告又出具交款人为楚冬锋的收据一份，记载收款方式刷卡，金额为761025元。三张收据均载明收款事由为A，均加盖济宁翔天置业有限公司财务专用章，金额合计781025元。2013年11月22日，济宁翔天置业集团有限公司作为出卖人与买受人楚冬锋签订四份《商品房买卖合同》（合同编号分别为20131122063、20131122070、20131122074、20131122076），内容主要约定，楚冬锋购买济宁翔天置业集团有限公司开发建设的位于济宁市任城区翠都国际商务中心酒店及商业裙01单元24层01-2405号、2406号、2407号、2408号共四套商用商品房，单价为每平方米7726元，金额分别为414963元、414963元、399280元和328819元，每份合同均约定付款方式为按揭贷款，合同签订时预付部分，剩余款项在合同签订后30日内到银行办理完毕按揭手续，并放款至出卖人账户。如贷款未按期到账，逾期30日内按合同第七条执行，逾期30日后，买受人按银行同期贷款利率向出卖人支付违约金。合同第七条约定：1、买受人如未按本合同规定的时间付款，按照下列第（1）种方式处理：(1)按逾期时间，分别处理(不作累加)a、逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金，合同继续履行；b、逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.2(该比率应不小于第a项中的比率)的违约金。(2)由于买受人原因需要解除合同的，必须征得出卖人同意，并支付总房款的百分之二十的违约金。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格的商品房交付买受人使用。合同签订后，上述四份商品房买卖合同在济宁市房屋管理部门进行了备案登记。2021年1月5日，原告诉至本院，以被告没有按照合同约定支付房屋购买价款，请求解除合同，主张案涉四套房屋未实际交付给被告使用，并申请查封涉案四套房产。被告对原告的陈述予以认可，承认向原告按照约定支付了首付款，后续因为被告个人信用原因导致没有申请到贷款，没有向原告及时支付后续款项，同意解除合同，称2015年原告向被告交付四套房屋钥匙，被告未实际使用该房屋，2017年原告收回钥匙。案件审理过程中，双方当事人均不同意调解，要求本院判决解除商品房买卖合同。另查明，因楚冬锋涉及纠纷，案涉四套房产于2014年3月7日，被本院保全查封（（2014）济任商初字第207号），向济宁市不动产登记中心送达协助执行通知书。2015年3月4日，因楚冬锋另一纠纷案件，该房产被本院诉讼保全查封（（2015）任民初字第1653号）。2016年3月1日，楚冬锋作为被执行人，本院对该四套房屋进行了续查封（（2015）任执字第3418号），2019年2月28日又再次续查封，查封期限至2022年2月28日。上述事实，由原告提供的济宁市商品房买卖合同、收据，当事人陈述、本院庭审笔录和调查材料等证明，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，合同内容未违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应依据合同约定履行各自义务。该合同第七条约定，买受人付款逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，但合同未明确约定解除期限。原告应当催告被告在合理期限履行合同，但被告仍未履行合同，原告有权解除合同。合同解除权的行使应当符合法律规定。原、被告双方未提供证据证明被告催告原告在合理期限内行使解除权，原告作为解除权人，应当积极主张自己的权利，自知道或应当知道解除事由之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。现距离合同约定买受人的付款期限已经超过七年之久，被告没有按时支付房款，原告对被告迟延履行合同、解除事由已出现的事实应明知，也就是说合同解除条件成就时，原告未在法律规定的期限内行使解除权，应视为双方同意接受继续履行合同，出卖人即原告的合同解除权消灭。故原告不得再要求解除商品房买卖合同。另外，经本院查实，该四套房屋已办理商品房预售合同登记备案手续，且已经被法院查封，法院的查封系预查封，其效力等同于正式查封，预查封的对象是房屋交付请求权和所有权转移登记请求权，旨在使被执行人保有该债权，取得房屋所有权，从而预查封转化为正式查封，得以执行。现原告主张与被告协议解除合同，即双方协商自行处分被查封财产，但作为被执行人的楚冬锋在明知房屋被预查封、没有提供证据证明经查封法院准许监督、申请保全人同意的情况下，其权利应受到限制，不能与原告协议解除商品房买卖合同。故，原告要求与被告解除商品房买卖合同的请求，理由不当，证据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第七条、第五百六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十七条、第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告济宁翔天置业集团有限公司的诉讼请求。案件受理费190元，减半收取计95元，财产保全费5000元，由原告济宁翔天置业集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 郝 芳二〇二一年三月二十五日书记员 张丹丹