北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初28727号原告：丁俊（反诉被告），男，1984年10月7日出生，汉族，自由职业，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：王新合，北京市大地律师事务所律师。被告：韩倩（反诉原告），女，1983年5月13日出生，汉族，北京京东健康有限公司职员，住北京市通州区。原告丁俊（反诉被告）诉被告韩倩（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁俊（反诉被告）委托诉讼代理人王新合，被告韩倩（反诉原告）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁俊向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签署的《北京市房屋租赁合同》，并判令被告向原告支付违约金2350元；2.被告向原告支付自2020年9月份至实际搬离租赁房屋止期间的房租每月4700元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年4月11日，原告与被告签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定原告将位于北京市通州区京贸国际城7-2-***租赁给被告及爱人居住，租期两年，租金每月4700元，押1付3。合同还就房屋维护及维修，合同解除，违约责任等事项进行了约定。合同签订后，被告按期入住租赁房屋。2020年8月被告因相邻住户噪声影响其休息为由拒付原告租金，经与被告协商未果，原告于2020年9月19日，依据租赁合同约定向被告邮寄解除合同通知书，并请求被告支付房租和搬离房屋，被告拒绝履行，故诉至法院，望判如所请。韩倩辩称，不认可原告的全部诉讼请求，不同意赔偿。签合同之前原告已经知道我怀孕，原告委托其妹妹与我签订合同，承诺房屋没有噪音，原告没有将房屋实际情况告知我，有欺诈嫌疑，该合同应属无效。原被告之间一直在协商解除合同原告的问题，并同意支付我一个月房租的违约金，房屋租金自2020年8月7日降至4300元每月并持续到我搬走为止。同意2021年4月30日前搬离房屋。韩倩向本院提出反诉：1.判令解除反诉人和被反诉人签订的《北京市房屋租赁合同》，被反诉人向反诉人赔偿中介费，搬家费，宽带移机费等共计9400元；2.判令被反诉人向反诉人支付违约金4700元；3.判令被反诉人向反诉人退还一个月房屋租赁押金4700元；4.判令被反诉人向反诉人赔偿医药费、精神损失费1万元；5.判令被反诉人承担律师费，反诉受理费。事实和理由：1.反诉人与被反诉人于2020年4月11日签订《北京市房屋租赁合同》，最终入住时间为4月22日。2020年9月1日，被反诉人以卫生间漏水等原由提出解除房屋租赁合同，并赔偿反诉人一个月房租，双方经电话沟通，初步达成一致意见，反诉人在做出重大让步的情况下将双方沟通内容形成解除房屋租赁合同补充协议，被反诉人拒绝签署，并提出通过法律诉讼解决纠纷，请求法院驳回被反诉人要求反诉人支付后续房租的诉讼请求；2.被反诉人以创建微信群等方式对反诉人进行人身攻击，造成反诉人身体不适，入院就诊花费4000多元医疗费，故请求判令被反诉人赔偿医药和精神损失费；3.反诉人与被反诉人就噪音问题通过电话和微信多次沟通，反诉人在签约时已怀有身孕，但入住第1天就开始受噪音困扰，后多次拨打110、市民热线、居委会及物业电话，收效甚微，被反诉人以欺诈手段签订合同，应判定合同无效并做出相应赔偿；4.双方已经达成临时赔偿协议，在反诉人搬离之前以月付方式每月支付房租4300元，且在修缮卫生间时反诉人及其家人牺牲个人休息和工作时间予以配合检修，反诉人和被反诉人就解除合同赔偿和交接安排进行了协商，之前达成临时补偿协议也无法继续执行；5.截至2020年10月27日，反诉人因被反诉人施压导致身体精神状况不佳，临时在外租酒店或借住，由此产生的费用应由反诉人承担。反诉人及其家人既要面临解除房屋租赁合同搬家带来的直接经济损失，又在精神身体方面遭受重大损失，故应当由被反诉人承担反诉人后续造成的一切损失。丁俊针对反诉辩称，1.同意解除合同，同意按照宽带公司票据支付宽带移机费，不同意支付中介费、搬家费；2.反诉被告不存在违约，不同意支付违约金；3.同意在反诉原告支付清房屋租金及将房屋完好腾退交还后返还押金4700元；4.不同意第四项诉讼请求，原告没有隐瞒房屋情况。原告已经尽到房东义务，多次向楼上及物业居委会协商降低噪音问题。反诉原告拒不支付房屋没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年4月11日，丁俊（原告，反诉被告，甲方，以下简称原告）和韩倩（被告，反诉原告，乙方，以下简称被告）签订“北京市房屋租赁合同”，约定原告将坐落于北京市通州区新华街道京贸国际城7-***房屋（以下简称***房屋）出租于被告，租赁期限自2020年5月1日至2022年4月30日，租金支付方式为季付14100元，押金4700元整。关于合同解除，合同第八条第三款约定“甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达10日的；2.交付房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全健康的；3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的”。该条第四款约定“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达10日的；2.欠缴各项费用达/元的；3.擅自改变房屋用途的；4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5.保管不当或不合理使用导致附属物品件设备设施损坏并局部赔偿的……”。关于违约责任，合同第九条约定“（一）甲方有第八条第三款约定情形之一的，应当按月租金50%向乙方支付违约金，乙方有第八条第四款约定情形之一的，应按照月租金50%向甲方支付违约金……（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，双方友好协商后，甲方应退还相应租金。合同还约定了其他权利义务。被告将***房屋租金支付至2020年8月。后双方因租赁问题协商不成，产生纠纷。至今被告仍在***房屋中居住。庭审中，原告出示快递单、签收单一组，证明原告于2020年9月19日向被告发出过解除合同的通知，被告于2020年9月20日签收了邮件，被告对此不予认可，称虽收到邮件但未实际拆开查看内容，并认为被告实际上于2020年9月23日才通过微信发图片的形式告知原告解除合同通知。被告出具聊天记录一组，用于证明2020年4月22日、28日，原告未告知被告房屋实际情况，且9月1日双方曾就合同解除问题进行协商，9月24日原告对被告进行了人身攻击，原告对此不予认可，认为双方一直在协商，且原告也承担了被告住宿宾馆的费用，原告不存在人身攻击的情况。被告出具诊断证明及医药费发票一组，用于证明其因受原告人身攻击而在医院的相应支出，原告对此不予认可，认为被告的相关支出与原告无关，原告没有伤害、辱骂行为。被告出具补充协议一份，用于证明双方曾进行协商，且原告拒绝签字，双方曾就租金事项口头达成4300元每月的协议，原告认为双方并未实际达成一致意见，且未在协议上面签字。经法庭询问，双方均同意解除合同，原告认为应当于2020年9月1日解除合同，被告认为应当于2020年9月30日解除合同。关于被告主张中的中介费，搬家费及宽带移机费，被告称尚未实际支出，关于律师费，被告称截至庭审并未实际产生。关于精神损失费，被告称应当为5610元，但未提交相关证据。原告同意被告于2021年4月30日前搬离***房屋。另查，***房屋的登记坐落地址为通州区芙蓉园285号楼22层2单元***。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。当事人对自己的主张有责任提供证据。本案中，原告和被告签订“北京市房屋租赁合同”，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应当依照约定履行各自义务。双方均主张解除合同，对此本院不持异议。关于合同解除的时间，原告认为应当为2020年9月1日，被告认为应当为2020年9月30日，根据合同约定，乙方不按照约定支付房租达10日时，甲方即有权解除合同，被告于2020年9月20日签收原告发出的邮件，根据原告和被告各自提供的证据显示，邮单上显示有“解除租赁合同通知书”字样，根据当时双方争执焦点和纷争内容来看，被告在签收该邮单后，应当明知系原告关于解除***房屋租赁关系的意思表示，被告称未实际打开邮件并不能当然地推定被告不知晓原告的邮件目的，故原告关于解除租赁的通知已实际到达被告处，根据法律规定和双方约定，双方租赁合同已经解除，本院根据查明的事实综合确定合同解除之日为2020年9月20日。关于被告辩称原告签订合同时存在欺诈嫌疑，合同应属无效的主张，被告未能提供相应证据，本院不予采信。因被告未按照合同约定及时向原告支付租金，故应当按照合同约定向原告按照月租金的50%支付违约金，即2350元整，原告的该项诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于被告称双方曾口头协商将租金调整为每月4300元，被告未提供相应证据，原告对此予以否认，并称双方虽然有过协商，但未能达成一致意见或签订任何协议，故本院对于被告的该项主张不予采信。因合同解除，被告应当搬离***房屋，本院结合原告的诉讼请求内容和双方意见，确定被告应当于2021年4月30日前搬离***房屋。又因合同解除，原告要求被告支付的2020年9月21日以后的房租实际应当为房屋占有使用的相关费用，关于占有使用费的具体数额，本院根据实际情况和双方约定等因素，考虑到双方当事人的合法权益，综合将被告自2021年9月21日以后实际居住使用***房屋期间的占有使用费确定为每月4700元。关于被告反诉原告要求原告赔偿中介费，搬家费，宽带移机费共9400元的诉讼请求，上述费用尚未实际发生，依据不足，本院不予支持。关于被告要求原告赔偿违约金4700元的诉讼请求，原告不予认可，且本院从被告提交的证据中难以推定原告曾承诺赔偿被告相应数额的违约金，被告的该项诉讼请求依据不足，本院不予支持；关于被告要求原告返还押金4700元的诉讼请求，于法有据，原告应当予以返还，结合本案实际情况，本院综合确定原告应当于被告实际搬离***房屋后7日内予以返还；关于被告主张原告赔偿医疗费4390元的诉讼请求，被告虽提供了相关诊断证明和医疗票据，但未有充分证据证明被告相应支出与原告的行为之间存在对应的因果关系，被告的该项诉讼请求依据不足，本院不予支持；关于被告要求原告赔偿精神损失费5610元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持；关于被告要求原告承担律师费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零二条、第五百六十二条、第五百六十六条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、丁俊与韩倩于2020年4月11日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年9月20日解除；二、韩倩向丁俊支付违约金人民币2350元整，于本判决生效之日起七日内给付；三、韩倩于2021年4月30日前搬离北京市通州区芙蓉园285号楼22层2单元***号房屋；四、韩倩向丁俊支付2020年9月1日至2020年9月20日的房屋租金人民币3133.33元，于本判决生效之日起七日内给付；五、韩倩向丁俊支付房屋占有使用费，以每月人民币4700元为标准计算，自2020年9月21日计算至实际搬离之日止，于本判决生效之日起七日内给付；六、丁俊返还韩倩房屋押金4700元，自韩倩搬离北京市通州区芙蓉园285号楼22层2单元***号房屋之日起七日内给付；七、驳回原告丁俊的其他诉讼请求；八、驳回反诉原告韩倩的其他诉讼请求。本诉案件受理费340元，由韩倩负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费260元，由丁俊负担30元，由韩倩负担230元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 员 杨冀承二〇二一年三月二十九日法官助理 齐 蕊书 记 员 杨小萌