河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0802民初4319号原告：河南省焦作市解放区上白作街道狮涧村村民委员会，住所地：河南省焦作市解放区上白作街道狮涧村。法定代表人：樊伟峰，该村村支部书记。委托诉讼代理人：成群星，河南星歌律师事务所律师。委托诉讼代理人：张如春，河南星歌律师事务所律师。原告：苏保喜，男，1958年10月7日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。委托诉讼代理人：成群星，河南星歌律师事务所律师。委托诉讼代理人：张如春，河南星歌律师事务所律师。被告：郭立齐，男，1973年12月10日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。原告河南省焦作市解放区上白作街道狮涧村村民委员会（以下简称狮涧村委会）、苏保喜与被告郭立齐确认合同无效纠纷一案，本院于2020年11月18日立案，并依法适用简易程序进行审理，后因案件审理需要，本院于2020年12月7日将本案转为普通程序，并依法组成合议庭，于2021年3月1日公开开庭审理了本案。原告狮涧村委会、苏保喜的委托诉讼代理人成群星、张如春到庭参加诉讼，被告郭立齐经本院依法公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告狮涧村委会、苏保喜向本院提出诉讼请求：1.确认河南新农村建设万泰豪园项目部与郭立齐签订的购买狮涧新村23号房屋的购房合同书无效；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年6月原告狮涧村委会同意将位于本村地震台以北约28亩土地联合开发万泰豪园城中村改造项目。最初由毋春明作为乙方负责该项目，毋春明刻制了一枚河南新农村建设万泰豪园项目部的印章。原告苏保喜当时是实际出资施工人。2011年年底，因开发手续不齐工地全部停工。2012年1月毋春明去世，2012年10月23日狮涧村原支书毋二狗带着被告郭立齐到工地上找工地负责人何胜星，说毋二狗的外甥急着买车借郭立齐的钱，让签两份购房合同和收款收据给郭立齐担保一下。因毋二狗是原村支书，何胜星就让林贵彬按照当时的价格随意填写了两份购房合同和收款收据。而实际上，郭立齐没有支付购房款，也没有购房的意思。因房子当时没有建成，购房合同上的房号、面积都是随意填写，并无实物对应。2012年年底，该项目转给苏保喜，苏保喜是该项目工程的实际出资人和实际负责人，并负责房屋销售。2014年毋二狗说钱已还过，借郭立齐款的借据已经拿走，忘了要两份虚假的购房合同了。二原告认为，2012年10月23日河南新农村建设万泰豪园项目部与郭立齐签订的购买狮涧新村23号房屋的购房合同，郭立齐根本没有付款，是虚伪民事行为。且建成后的所有房屋仍然是集体土地上的房屋。根据《中华人民共和国土地管理法》第八十二条“擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设”、及国务院办公厅在《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第二条“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”之规定，涉案合同应属无效合同。故原告起诉至法院，望判如所请。被告郭立齐经本院依法公告传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论、陈述等诉讼权利。原告狮涧村委会、苏保喜为支持自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：1.河南省高级人民法院（2018）豫民申7212号民事裁定书一份、河南省焦作市中级人民法院（2017）豫08民终3620号民事判决书一份,以证明（1）苏保喜系狮涧新农村建设万泰豪园项目部的实际出资人和实际施工人，并负责房屋的销售；（2）该案与本案案情具有一致性，参考该案件的判决，本案被告郭立齐并未实际交付购房款，购房合同依法应被认定为无效合同；2.郭立齐与狮涧新农村建设万泰豪园项目部签订的房号为23号的购房合同书一份,证明合同签订后，郭立齐并未按照合同约定将购房款实际支付；3.解放区人民法院（2018）豫0802民初1200号判决书一份,证明涉案合同在该案件中已被认定为无效合同。本院对当事人提交的证据分析认证如下：二原告提交的证据1，系人民法院生效裁判文书，本院直接作为本案证据予以使用；二原告提交的证据2，本院对其真实性予以采信；二原告提交的证据3，系本院作出的生效裁判文书，本院直接作为本案证据使用。本院对本案事实认定如下：2012年7月15日，苏保喜（乙方）与狮涧村委会（甲方）签订《城中村改造开发协议》，约定：甲方把位于狮涧村地震台以北土地约28亩出让给乙方开发建设。建成房屋后该房屋的所有权归乙方所有，乙方有权对外销售。2012年10月23日，郭立齐（乙方）与狮涧新农村建设万泰豪园项目部（甲方）签订《购房合同书》一份，约定：乙方自愿购买甲方位于焦作狮涧新村的住宅房，房号为：23号，户型2#，面积约241.55平方米，总价款为519332.50元。甲方保证上述房产产权清晰，协助乙方办理土地证（费用由乙方承担）。若发生与甲方有关的产权纠纷，概由甲方负责。甲方应按时交付房产，乙方应按时缴纳房款，不得延误，如有延误应各自承担相应的责任。合同落款处甲方加盖有“狮涧新农村建设万泰豪园项目部合同专用章”的印章，林贵彬作为销售代表签字。乙方落款处郭立齐签字。狮涧新农村建设万泰豪园项目部为郭立齐出具了收款收据。就姜立稳诉郭立齐民间借贷纠纷一案，本院于2016年7月28日作出（2016）豫0802民初704号民事判决。该判决生效后，姜立稳向本院申请强制执行，本院立为（2016）豫0802执1422号执行案件。因在该案执行过程中，本院作出执行裁定，裁定查封了位于焦作市解放区××白××街道办事处××焦作××、××号两套房屋。苏保喜作为案外人提起执行异议申请，认为两套房屋是其与狮涧村委会签订协议承建开发的房产，应属其所有，且无任何人将该房产出售给郭立齐，郭立齐无权将该房产抵押给他人，故申请解除对相应两套房屋的查封。本院经审查后，于2017年4月25日作出（2017）豫0802执异23号执行裁定，认为苏保喜对两套房屋并不享有足以排除执行的权利，其异议理由不能成立，故裁定驳回了苏保喜的异议请求。后苏保喜不服该执行裁定，向本院提起执行异议之诉，本院立为（2018）豫0802民初1200号民事案件，并经审理后，于2018年8月15日作出了（2018）豫0802民初1200号民事判决，认为涉案的《购房合同书》和收款收据上加盖了“狮涧新农村建设万泰豪园项目部合同专用章”的印章。但根据苏保喜与狮涧村委会签订的《城中村改造开发协议》来看，苏保喜应是狮涧新农村建设万泰豪园项目部的实际出资人和实际施工人并负责房屋的销售。苏保喜开发建设涉案房屋所使用的土地是狮涧村委会的集体用地，没有转化为商业用地。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”及国务院办公厅在《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第二条“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”之明确规定，涉案房屋建造于狮涧村委会集体土地之上，在房地合一的格局下，房屋买卖必然涉及宅基地及集体土地使用权的转移。而郭立齐并非狮涧村委会集体经济组织成员，故涉案的《购房合同书》违反了我国法律法规的强制性规定，应属无效。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，经依法登记，发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第三十条规定：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立物权或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。本案的狮涧新农村建设万泰豪园项目虽有建造房屋的事实行为，但未经相关部门许可建设，设立物权的行为尚未成就，涉案的房屋也未依法登记，该物权的设立未经登记不发生效力。苏保喜对本案的执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，因此苏保喜请求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。故判决：驳回苏保喜的诉讼请求。该判决已发生法律效力。本院认为，本案系确认合同无效纠纷。涉案房屋建造所使用的土地系狮涧村委会村民集体所有的土地，按照法律的规定，未经批准，相应土地不得用于非农业的商业开发；且郭立齐作为城镇居民，并非狮涧村村集体组织成员，没有购买农村村集体所有的土地上所建造的房屋的资格；同时，涉案房屋所在的狮涧新村（万泰豪园）未办理土地、建设、规划等手续，也未办理商品房预售许可证，该小区房屋如作为商品房对外公开销售，则相应房屋买卖合同因违反了法律强制性规定而无效。故涉案《购房合同书》因违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效合同。事实上，对于涉案《购房合同书》无效，本院就苏保喜与姜立稳、郭立齐执行异议之诉一案所作出的、已发生法律效力的（2018）豫0802民初1200号民事判决中，在本院认为部分作出了认定，只是由于该案系执行异议之诉，而未在判决主文中进行直接判决。需要说明的是，本案双方之间纠纷的相应法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，且所需适用的当时的法律的规定与民法典的相应规定原则一致，并不矛盾冲突，故按照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，本案判决仍适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。综上，原告狮涧村委会、苏保喜提出的涉案《购房合同书》无效的诉讼主张，于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国土地管理法第八十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：确认2012年10月23日狮涧新农村建设万泰豪园项目部与郭立齐就焦作狮涧新村（万泰豪园）23号房屋所签订的《购房合同书》无效。案件受理费100元，公告费560元，由被告郭立齐负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于焦作市中级人民法院。审 判 长 李 艳人民陪审员 赵 莉人民陪审员 郑喜红二〇二一年三月十二日书 记 员 赵方圆附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《中华人民共和国土地管理法》第八十二条擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。