成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0108民初6012号 原告：成都市成华区二仙桥罗兰小镇第三届业主委员会，住所地成都市成华区二仙桥东路15号附66号。 负责人：黄锦程，主任委员。 委托诉讼代理人：陈长泽，男，汉族。 委托诉讼代理人：李波，成都市成华区和达法律服务所法律工作者。 被告：成都市新锦江旧城改造开发有限公司，住所地成都市锦江区静安路16号。 法定代表人：童民伟，董事长。 原告成都市成华区二仙桥罗兰小镇第三届业主委员会（以下简称罗兰小镇第三届业委会）与被告成都市新锦江旧城改造开发有限公司（以下简称新锦江公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月28日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗兰小镇第三届业委会的委托诉讼代理人李波、陈长泽到庭参加了诉讼。被告新锦江公司无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 罗兰小镇第三届业委会的诉讼请求：1、判令新锦江公司立即补缴罗兰小镇小区房屋维修资金7190760元（大写：柒佰壹拾玖万零柒佰陆拾元整）；2、判令原告对新锦江公司在罗兰小镇的房产享有优先于承包人建设工程款的优先受偿权。事实和理由：新锦江公司作为罗兰小镇小区的开发建设单位，该建设项目由中国建筑西南设计研究院设计，建筑规划许可证号为：成规建筑(2006)第125号和第333号，规划总建筑面积186773.46m²，分别由核工业西南建筑工程总公司和四川省建筑机械化工程公司承建。2006年4月28日开工建设，并于2006年9月在取得成房预售字第4849号商品房预售许可证后向社会预售，按照售房合同约定应于2008年6月30日交房，2009年6月30日办理产权证。但在项目的开发建设过程中，由于新锦江公司经营管理不善、资金链断裂，导致并联验收未完成，维修资金及各种税费无法缴纳，导致新锦江公司在业主接房四年之久的时间里未能给小区业主办理“产权证”和“国土证”(现小区共有居住户业主1310户，商铺业主140户，共计业主1450户)，给全体业主造成了极大的伤害和损失。后在全体业主的艰苦努力下，成都市政府和成华区政府根据2012年5月10日刘仆副市长、段成柱秘书长和市建委黄平主任关于解决罗兰小镇有关问题报告的批示精神：“罗兰小镇参照遗留问题产权办理的程序处理”以及2004年4月1日成都市人民政府第103号令-《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》之规定，新锦江公司应缴纳维修资金7190760元(总规划面积186773.46平方米×成本价1100元/平方米×维修基金缴存标准3.5%=7190760元)。但因新锦江公司当时无力缴纳该维修资金，故在2012年10月10日向全体业主出具《缓缴房屋维修资金承诺书》，请求缓缴房屋维修资金，并请相关部门先为全体业主先行办理“产权证”和“国土证”。新锦江公司同时郑重承诺，一旦资金回笼立即补缴此项维修资金：7190760元，在商品房使用过程中业主亦有权随时要求新锦江公司补缴所欠房屋维修资金。但时至今日，新锦江公司仍未履行其房屋维修资金之支付义务，导致小区业主的合法权益受到重大损失。综上，为维护小区全体业主的合法权益，依据我国《民事诉讼法》及相关法律之规定，特诉至贵院，望贵院依法查明案件事实并判如所请。 新锦江公司未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。 经审理查明，新锦江公司系罗兰小镇项目开发商。2012年10月10日，新锦江公司向罗兰小镇全体业主发出《缓缴房屋维修资金承诺书》，载明：由本公司开发建设的罗兰小镇坐落于成华区二仙桥东路15号附66号，该项目由中国建设西南设计研究院设计，建筑规划许可证号：成规建筑（2006）第125号和第333号，规划总建筑面积186773.46平方米，共有居住户业主1310户，商铺业主141户，共计业主1451户，分别由核工业西南建设工程总公司和四川省建筑机械化工程公司承建。2006年4月28日开工建设，并于2006年9月在取得成房预售字第4849号商品房预售许可证后向社会预售。按照售房合同约定应于2008年6月30日交房。在本项目的开发建设过程中，由于本公司经营不善、资金链断裂，导致并联验收未完成，维修资金及各种税费无法缴纳，95%以上业主从2009年6月起至今形成事实接房，4年多来本公司至今未能给全体业主办理“产权证”和“国土证”，由此给全体业主造成了极大的伤害和损失。本公司表示深深的歉意！在全体业主的艰苦努力和强烈要求之下，成都市政府和成华区政府根据2012年5月10日刘仆副市长、段成柱秘书长和市建委黄平主任关于解决罗兰小镇有关问题报告的批示精神：“罗兰小镇参照遗留问题产权办理的程序处理”。按照2004年4月1日成都市人民政府第103号令-《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》之规定，我公司应缴纳维修资金7190760元(总规划面积186773.46平方米×成本价1100元/平方米×维修资金缴存标准3.5%=7190760元)。因目前本公司无力缴纳该维修资金，现特请求缓缴专项维修资金7190760元，请相关部门先为全体业主先行办理产权证和国土证。本公司在此郑重承诺：1、一旦资金回笼立即补缴此项维修资金：7190760元；2、在商品房使用过程中业主有权随时要求本公司补缴所欠房屋维修资金。......”。 另查明，2017年12与8日，成都市人民政府发布《成都市住宅专项维修资金管理办法》第八条（交存标准）规定：“新建住宅首期专项维修资金，由开发建设单位和业主在开发建设单位申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记前，按照下列规定交存：（一）开发建设单位对配备电梯的房屋，应当按照每平方米建筑面积计算成本价的3.5%交存；对未配备电梯的房屋，应当按照每平方米建筑面积计算成本价的3%交存。所交存的专项维修资金，进入当期销售费用，归建筑区划内全体业主所有，分摊计入按房屋户门号设立的业主分户账。......”依据该规定，经本院向成都市成华区住房建设和交通运输局核实，新锦江公司尚欠罗兰小镇项目专项维修资金为5795115.76元。 2012年11月7日，四川省成都市中级人民法院作出（2011）成民初字第42号生效民事判决书，判决：一、成都市新锦江旧城改造开发有限公司在本判决生效后30日内向四川省建筑机械化工程公司支付工程款34696624.97元；二、四川省建筑机械化工程公司对案涉工程款享有优先受偿权。2019年6月29日，成都市成华区人民法院将新锦江公司名下位于成都市成华区××路××号××镇××号楼××商业房进行司法变卖，变卖价款11197704元用于支付四川省建筑机械化工程公司上述工程款。 2019年12月24日，罗兰小镇第三届业委会依法成立，任期自2019年12月24日至2022年12月24日，为期3年。罗兰小镇第三届业委会向本院提交罗兰小镇业主大会于2019年12月1日通过的《业主大会议事规则》第七条：“业主大会议事内容：......（十六）决定本物业管理区域内全体业主诉讼事宜（特别约定：本建筑区划内涉及全体业主所有诉讼事宜授权业主大会执行机构业主委员会，代表全体业主进行决定、组织、实施，不再单独召开业主大会进行决定和授权）；......” 上述事实，有原、被告的身份信息、（2011）成民初字第42号民事判决书、《成都市业主大会设立事项备案记录》、《业主大会议事规则》、《缓缴房屋维修资金承诺书》、建筑区划基本信息、罗兰小镇项目维修基金缴存明细截图以及当事人当庭陈述在案证实，本院予以确认。 本院认为，业委会是业主大会的执行机构，是业主依法选举的实行自治管理的民间组织，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动。罗兰小镇第三届业委会提交的《业主大会议事规则》及《成都市业主大会设立事项备案记录》，其在任职期限内代表全体业主起诉已获得全体业主授权，故罗兰小镇第三届业委会作为本案原告主体资格适格。 根据《中华人民共和国民法典》第二百八十一条：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。......”及《物业管理条例》（2018修正）第五十三条：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部分、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。”的规定，缴存专项维修资金是为特定范围内的公共利益，即为建筑物的全体业主共同利益而特别设立的一项法定义务，其在购房款、税费、物业费之外单独筹集，实行专户储存、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。本案中罗兰小镇第三届业委会依法成立，能够代表罗兰小镇全体业主向新锦江公司主张补缴专项维修资金的权利。又根据成都市人民政府于2017年12与8日发布的《成都市住宅专项维修资金管理办法》第八条（交存标准）之规定，新锦江公司作为罗兰小镇项目开发商应按照上述标准缴纳其应承担的专项维修资金部分5795115.76元，故对于罗兰小镇第三届业委会诉请新锦江公司补缴案涉小区住宅专项维修资金5795115.76元的诉讼请求，本院予以支持。 关于罗兰小镇第三届业委会诉请对新锦江公司在罗兰小镇项目的房产享有优先于承包人建设工程款的优先受偿权问题。四川省成都市中级人民法院作出的（2011）成民初字第42号民事判决书已确认新锦江公司欠付建设工程承包人四川省建筑机械化工程公司工程款，且四川省建筑机械化工程公司对案涉工程款享有优先受偿权。现罗兰小镇第三届业委会依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”之规定，主张业主享有的住宅专项维修资金债权应优先于承包人建设工程款的优先受偿权。本院认为，业主即商品房消费者对于开发商欠缴住宅专项维修资金所享有的权利不同于上述批复中规定的商品房购房款，不涉及购房业主的生存利益，不适用上述规定，该类权利不包含在商品房优先权范围内。因此，业主所主张的住宅专项维修资金权利不能对抗建设工程承包人对于工程价款的优先受偿权，故对罗兰小镇第三届业委会诉请对新锦江公司在罗兰小镇的房产享有优先于承包人建设工程款优先受偿权的主张，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第二百八十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、成都市新锦江旧城改造开发有限公司于本判决生效之日起十日内向房产行政管理部门缴纳罗兰小镇项目住宅专项维修资金5795115.76元； 二、驳回成都市成华区二仙桥罗兰小镇第三届业主委员会的其他诉讼请求。 如果成都市新锦江旧城改造开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费62135元，减半收取31067.50元，公告费600元，由成都市新锦江旧城改造开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  吕凌飞 二〇二一年三月四日 书记员  李 琦