湖南省汨罗市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0681民初338号原告：郑腊根，男，汉族，1957年12月4日出生，住汨罗市。委托诉讼代理人：黄向前，男，汉族，法律工作者，特别授权。被告：毛卫明，男，汉族，1978年12月24日出生，住汨罗市。第三人：郑群辉，男，汉族，1966年11月28日出生，湖南省汨罗市人，住汨罗市。原告郑腊根与被告毛卫明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，本院依职权追加郑群辉为第三人参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑腊根及其诉讼代理人、被告毛卫明、第三人郑群辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑腊根诉称，被告毛卫明2015年购买了郑群辉开发的馨艺嘉楼盘604房，总价约25万元，未付全款，至2018年2月13日尚欠16万元，出具欠条，并承诺半年内付清，月息壹分伍厘。后郑群辉多次催讨欠款无果。因郑群辉开发楼盘从原告郑腊根处借款，将欠款债权抵押予原告郑腊根，后转让。2021年元月，郑群辉两次分别以信息和电话通知毛卫明，确认将其债权转让给本人。本人明知催讨无效，遂诉请判决毛卫明偿还购房欠款本金壹拾陆万整，偿还2018年3月12日至2021年1月12日按约定一分五厘计算的利息6.16万（冲减2019年1月4日收2万元），相关延期利息计算至清偿之日止，并由被告毛卫明承担本案诉讼费用。被告毛卫明没有提供书面答辩，口头辩称，我不认识郑腊根，欠条我是向郑群辉出具的，当时打了160,000元的欠条，后面支付了20,000元给郑群辉，我认为房子是违法违规的，做了八层，违背了（影响了）房子的主体结构，出现了质量问题。我也已经支付了165,000元给郑群辉的合伙人毛权良，都是付购房子的钱。现在不是钱的问题，主要是房子质量问题。第三人郑群辉称：如果房子由质量问题，我可以退钱给他们，如果不退房子就按条子付钱。原告郑腊根向本院提交了如下证据：1、郑群辉向郑腊根出具的借条“今借到郑腊根人民币三十五万元整，息0.015元，本人愿意以毛卫明、毛伟良所欠我本人的债务作为债权相抵押（前条作废），郑群辉，2018年4月5日”。2、毛卫明的欠条：“欠条今欠到郑群辉购房款16万元整（壹拾陆万元整），在半年内付清，利息0.015元，房号604，欠款人毛卫明，2018.2.13号”。3、郑群辉2021年1月9日手机短信打印件“毛卫明同志：你2018年2月13日具条欠我郑群辉的房款债务是我从郑腊根处借款承担支付给我的债权人的，我对郑腊根还本付息，因你超时违约不还，现将我对你的债权全部转移予他，特此通知”。对上述证据1，第三人郑群辉没有异议；对证据2的真实性、合法性、关联性毛卫明没有异议；对证据3，毛卫明表示当时手机烂了，信息没有收到，但郑群辉打了电话告诉我债权转让给了郑腊根。对证据3经当庭核实郑群辉短信原件，与打印件无异。本院对原告提供的三份证据予以确认并采信。被告毛卫明向本院提供了两份证据：1、收条一份“收条，今代郑群辉收到毛卫明购房款壹拾万元整（说明收款抵2014年借毛卫明现金壹拾万元整）￥100,000.00元，毛权良，2018年5月18号”，2、收条一份“收条，今代郑群辉收到毛卫明购房款陆万伍仟元整，￥65,000.00元，毛权良，2019年11月17号”，拟证明毛卫明购房欠款已偿还。第三人郑群辉对上述两份证据的真实性、合法性、关联性不予认可。本院经审理认定事实如下：郑群辉系汨罗市城郊乡（今归义镇）窑洲村十一组村民，毛卫明系汨罗市红花乡（现罗江镇）罗滨村14组村民。2015年，郑群辉购得本村集体性质土地一块，开发商品住宅，俗称开发小产权房，规划建设房四层，实际建设八层。2015年年底毛卫明与郑群辉达成买卖房屋意思表示，毛卫明对交易房屋属小产权房的事实知情。2016年，涉案房屋交付，面积为155.59平方米，平方单价1,600元，毛卫明支付部分购房款。2018年2月13日，双方就购房款进行结算，毛卫明尚欠房款160,000元，便向郑群辉出具欠条，欠条内容为：“欠条，今欠到郑群辉购房款16万元整（壹拾陆万元整），在半年内付清，利息0.015元，房号604，欠款人毛卫明，2018.2.13号”。2019年1月4日，毛卫明付款20,000元给郑群辉，之后再未还款。2015年，郑群辉建设馨艺嘉楼盘时，找郑腊根借款。2018年4月5日，双方经结算，郑群辉向郑腊根出具了借条，其内容为：今借到郑腊根人民币叁拾伍万元整，息0.015元，本人愿意以毛卫明、毛伟良所欠我本人的债务作为债权相抵押（前条作废），郑群辉条，2018年4月5日。郑群辉经催要毛卫明欠款无果，于2021年元月将毛卫明购房欠款本息转让给郑腊根，并以电话、短信方式通知了债务人毛卫明。本院认为，本案的争议焦点有六个，本院评判如下：一诉争房屋的买卖是否合法有效的问题。根据《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)第三百六十二条之规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地所有占有享用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其房屋设施。第三百六十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，农村集体所有的土地依法属于农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，其主体只能是本集体经济组织内的成员。由于房屋是土地的附着物，与土地有不可分离性，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，故农村村民转让宅基地使用权有一定限制。本案诉争房屋的土地为农村宅基地，毛卫明与郑群辉达成房屋买卖时并非该房屋所在地的窑洲村村民，该房屋买卖违反了国家政策和相关法律法规。《民法典》第一百五十三条规定，违反法律行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，故毛卫明与郑群辉的房屋买卖行为无效。诉争的房屋是否应予以返还的问题。《民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所造成的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，诉争房屋买卖的意思表示真实，且双方均已实际履行。毛卫明对房屋占有使用已近五年，对该房屋进行装修，较买卖时原状、价值发生了较大变化，已无法以房屋原状返还，且也没有证据表明发生了导致不宜居住的重大情况。故考虑到双方发生买卖时间较长，房屋修饰添附较多，房屋价值变化较大等因素，虽涉案房屋买卖无效，但依据现状，房屋不返还，更符合双方房屋买卖的意愿。若判决返还房屋，势必助长市场经济活动中不讲信誉，为追求自身利益而置他人利益于不顾的现象，不利于维护合同的契约精神和交易的诚信原则，亦损害了公序良俗和诚实信用的社会根基。故诉争房屋属于法律规定不能返还或者没有必要返还的财产。到目前为止，也没有发生有充分证据证明的损失事项，因此亦不存在折价补偿的问题。三、案外人毛权良收取毛卫明购房款的认定。毛卫明向法庭出示了毛权良两张收条（即毛卫明的举证），共计金额165,000元，主张抵销欠郑群辉的房款。其理由是毛卫明房屋所在馨艺嘉楼盘是毛权良与郑群辉合伙共同开发的，其购房也是毛权良介绍，且毛权良也表明是代郑群辉收取所欠房款。对此，郑群辉不予认可，理由是其与毛权良没有合伙关系，也没有委托过毛权良收取欠款。郑群辉和毛权良是否有合伙关系本案中不作评判。本院认为，毛卫明购房后所欠余款向郑群辉个人出具欠条，郑群辉即成为该债务当然的唯一的债权人，毛卫明应对郑群辉履行偿还债务的义务，而不是向其他人履行还债义务，也没有证据证明郑群辉委托过毛权良代其收取欠款。故毛卫明主张其支付给毛权良的165000元应折抵郑群辉欠款的理由不成立，不院不予认可。四、郑腊根向毛卫明主张债权的认定。《民法典》第五百四十五条规定，债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人；第五百四十六条规定，债权人转让债权，未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力。本案中，郑群辉、郑腊根形成了合法债务关系，且双方达成债权转让的合意，是双方真实意思表示，不违反法律法规规定，本院予以认可。郑群辉将对毛卫明主张的债权转让给郑腊根后，通知了债务人毛卫明，符合法律规定。故郑腊根作为郑群辉债权转让的第三人，依法享有向毛卫明主张债权的权利。五、欠款本金及利息的认定。2018年2月13日，毛卫明向郑群辉出具欠条，确认欠款金额为160,000元，利息0.015元。双方对本金160,000元没有异议，对利息约定0.015元的理解各执一词，郑群辉认为是按月利率1.5%计息，毛卫明认为是按年利率1.5%计息。从民间借贷约定俗成的交易习惯中，通常对利息约定0.015元的真实意思是月利率1.5%，也符合当时的法律规定，本案中应当认定利息的约定为1.5%。2019年1月4日，毛卫明偿还20,000元给郑群辉，毛卫明认为是偿还本金而不是偿还利息。毛卫明自2018年2月13日出具欠条之日起，按本金160,000元，月利率1.5%计算，至2019年1月4日，应支付利息25,680元（160,000*321/30*1.5%），根据还本付息的交易规则，应当先付息再还本，毛卫明偿还20,000元，仅是偿还欠债期间的部分利息，其主张20,000元是还本的意见，本院不予支持。2019年8月20日最高人民法院出台的司法解释，规定民间借贷受法律保护的利息上限为全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场利率的4倍，2021年3月20日，全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场利率为3.85%，该暗中，利息计算参照民间借贷利息计算办法，不能按月息1.5%即年息18%计算，而应按年息15.4%（3.85%*4）计算。六、诉争房屋的合法性及质量问题。被告毛卫明认为房子是未归的，并出现质量问题。本院认为馨艺嘉楼盘规划部门批准建设为四层，实际建设八层，属于行政规划建设部门的行政管理事务，其合法性及后果应由行政规划建设部门作出认定和处理，不属于本案审理的范围。毛卫明认为房屋有质量问题，但是没有提供科学权威的证据予以证明。如果毛卫明认为确有质量问题，可以另行通过合法途径予以解决。债权债务关系和房屋质量问题是两个不同的法律关系，不能以所谓的质量问题作为不偿还欠款的抗辩理由。诚实信用原则是我国民法的基本原则，是整个民法典的帝王条款，民事体在民事活动中应做到对他人诚信不欺，对自己的承诺信守不怠，法律不允许任何人因失信不诚而获得利益。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百四十五条之规定，判决如下：一、限被告毛卫明偿还原告郑腊根欠款160,000元及利息。利息以160,000元为基数，按年利率15.4%，从2018年3月12日起计算至欠款还清之日止，已偿还20,000元作利息抵减。二、驳回原告郑腊根其他诉讼请求。如被告没有按照本判决决定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4,624元，减半收取2,312元，由被告毛卫明承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本5份，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院，并在递交上诉状副本的七日内交纳上诉费至湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  陶洪明二〇二一年三月三十一日书记员  杨 喆