北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初1481号原告(反诉被告)：李东旭，男，1985年7月18日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：邹雪梅，北京市名谦律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京蓝涂百姿科技有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇志远庄志西路4号。法定代表人：刘要梅，总经理。委托诉讼代理人：张鹏，宁夏宁和律师事务所律师。被告：赵越，女，1993年5月30日出生，汉族，北京未来空间城市美居有限公司员工，住北京市通州区。原告（反诉被告）李东旭与被告（反诉原告）北京蓝涂百姿科技有限公司（以下简称：蓝涂公司）、被告赵越租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李东旭的委托诉讼代理人邹雪梅，被告赵越、被告蓝涂公司的委托诉讼代理人张鹏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李东旭向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与蓝涂公司授权代表赵越之间2019年5月4日签订的房屋租赁合同无效；2、请求判令二被告退还原告租金18704元；3、请求判令二被告立即退还租金押金10000元；4、请求依法判令二被告赔偿原告各项损失60300元；5、诉讼费由二被告承担。事实理由：2019年5月4日，原告与蓝涂公司之授权代表赵越签订了房屋租赁合同，合同约定原告承租位于北京市大兴区黄村镇新风街甲一号联排房第六排，建筑面积为443平方米的租赁区域，租赁用途为办公，租赁期限共计12个月，自2019年5月4日起至2020年5月13日止，其中2019年5月4日至2019年5月13日期间为免租期。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了房屋租金35000元及10000元租金保证金。但自2019年8月6日起，租赁区域没有电，导致原告根本无法正常办公，此后原告多次与被告协商通电事宜，被告均未有效解决，鉴于租赁区域无法达到合同约定的使用目的，原告于2019年9月28日通知被告解除合同，合同解除给原告造成大量经济损失，维护原告起诉至法院，请求依法保护。蓝涂公司和租赁标的物的大房东之间签订了租赁合同，但租赁合同被大兴法院以及二中院判决无效，所以认为原被之间的租赁合同也无效，但给原告造成了大量损失，起诉二被告至法院。蓝涂公司辩称：不同意全部诉讼请求，原被告签订的合同由双方真实意思表示所签订，且所缴纳的租金至今已经完全使用完毕，并没有剩余，关于其退还租金的问题也并没有有剩余租金可退还，关于保证金根据合同约定应当按照违约金予以没收，其损失部分应由原告自行承担，其损失均是显示其装修、装饰、添赋物，与被告无关，请求驳回原告全部诉讼请求。即使合同被认定无效，但原告从签订合同起使用房屋至2019年12月上旬，该使用期间应支付相应房屋使用费。同时双方口头约定因为水费不计表按照规定600元每月由租户均摊，电费以1.2元每度计算，计表底数为680度，以实际用电数交纳，时至今日电表数值显示6691度，李东旭仍未交纳过水、电费用。我公司多次告知其支付拖欠的费用，但是对方却置之不理。反诉，要求1、请求判令反诉被告向反诉原告支付房屋使用费5055.56元（2019年11月4日至2019年11月29日共计26天）；2、请求判令反诉被告向反诉原告支付房屋租赁期间半年的水费1400元（前4个月每月200元，后两个月每月300元）；3、请求判令反诉被告向反诉原告支付房屋租赁期间实际使用电费7573.2元[（6991-680）*1.2]；4、本诉费和反诉费由反诉被告承担。以上共计14028.76元。李东旭针对蓝涂公司提出反诉的辩称：对反诉要求支付占用费不认可，我公司在2019年9月28日已经向蓝涂公司明确表示因为租赁区域没有电，无法大家使用目的要求解除合同并搬离，因为蓝涂公司的阻拦，我雇佣的搬家公司车辆已经达到租赁场所大门，蓝涂公司不开门，不配合，导致我无法将区域内所有办公用品腾退，损失应由蓝涂公司承担，蓝涂公司要求支付三倍占用费没有合同和法律依据，基于蓝涂公司要求支付水、电费的请求没有合法事实依据，按照合同约定水电费由我自行负担，是我向相关部门缴纳，不是向蓝涂公司缴纳，所以蓝涂公司无权要求我支付水电费，对于请求合同无效，不存在支付违约金的问题。蓝涂公司和大房东之间的纠纷，导致大房东在2019年11月29日给我打电话通知我将租赁区域内所有办公物品清退，我在11月29日已经将所有办公物品包括家具、电脑等搬走，不存在移交和恢复原状问题。另外，第一自2019年9月12日起蓝涂公司对于涉案租赁标的物没有合法出租权，也不是收取租金的适格权利人，其次自2019年8月5日起租赁标的物一直处于没有电的状态，不适租，无法正常使用，同时我也没有再使用。第三、自2019年9月28日我要求在租赁标的物中所有物品搬离，但是蓝涂公司阻止我搬离，直到2019年11月29日大兴法院执行局去租赁标的物强制执行，法院才通知我将物品搬走，我才把物品搬走。2019年9月28日到11月29日我对于租赁标的物没有占用也没有使用，不存在租金问题。8月5日到9月28日虽然标的物由我占用，但实际上租赁标的物不适租，也无法正常使用，没有达到合同约定的租赁用途，不应收取租金。9月12日之后因为蓝涂公司和大房东之间的租赁合同被认定为无效，二审判决生效之日，蓝涂公司和大房东之间的合同无效，蓝涂公司没有权利继续出租标的物，自9月12日之后，蓝涂公司不是收取租金的合法适格主体。所以不同意支付房屋占用费。同时当时签订合同时，赵越说免水费，不用支付水费；电费不认可，数额也不认可。被告赵越：同蓝涂公司本反诉意见，请求驳回原告全部诉讼请求。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认，对于双方当事人有争议的事实，本院进行认定。本院2019年6月20日作出（2018）京0115民初23497号民事判决书，该判决查明：2010年9月，北京市建兴新建材开发中心（以下简称：建兴新中心）获得了大兴区黄村镇通黄公路南侧土地面积为16626.402平方米的土地使用权，用途为工业，终止日期为2058年2月2日。2016年9月20日，建兴新中心（甲方）与蓝涂公司（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定涉案房屋坐落于北京市大兴区黄村镇通黄公路南侧，房屋34间，土地约5亩，房屋用途为工业。甲方允许乙方对该房屋进行装修、装饰或添置新物。租金为每年40万元。该房屋租金三年，自第2019年起，双方可协商对租金进行调整。有关调整事宜由双方另行约定，2019年后每3年递增租金5%。租金支付时间为：保证金10万元，租金半年一付，半年付租金20万元整，付租金时间为每年10月20日、4月20日两次。乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修部分，乙方放弃收回。租赁期间乙方如有改扩建需求征得甲方同意后方可进行，在合同期内改扩建部分损益乙方自负。合同签定后，建兴新中心将房屋及所涉土地交付给蓝涂公司。2016年12月11日，监察局向蓝涂公司出具责令停止建设通知书，责令蓝涂公司在北京市大兴区黄村镇新凤街甲1号院内的钢架结构房屋叁处停止建设，并接受进一步调查处理。双方当事人均认可根据合同约定，2018年4月20日应付20万元的租金对应的租赁期间为2018年4月20日至2018年10月20日，2018年10月20日应付20万元对应的租赁期间为2018年10月20日至2019年4月20日。对有争议的事实和证据，本院认定如下：建兴新中心主张其公司要求解除合同的理由为一是蓝涂公司没有按期支付租金；二是蓝涂公司私搭乱建被相关部门下达了通知；三是蓝涂公司擅自转租，没有经过其公司同意；四是蓝涂公司被列入失信人名单，故对该公司失去信任。一、至于租金是否延期支付。建兴新中心在主张蓝涂公司拖延支付租金方面陈述前后冲突。蓝涂公司则主张其公司于2017年1月交纳给建兴新中心的保证金20万元在2017年底经建兴新中心同意折抵了2018年4月20日应该交付的20万元租金，对于2018年10月20日应交纳的租金20万元，其公司于2018年11月8日支付了10万元的承兑汇票（该承兑汇票在2019年11月8日到期）、2018年12月7日转账支付5万元、2019年1月13日转账支付3.6万元，2019年5月9日转账支付1.4万元。二、至于改扩建及装饰装修。建兴新中心主张蓝涂公司并未经其公司同意对承租房屋进行了改扩建。建兴新中心则主张双方在签订合同之时就约定好了装饰装修和改扩建，且在2016年12月11日在收到监察局的停止建设通知书后就停止了建设恢复了原状。三、至于建兴新中心主张蓝涂公司转租及拖欠的水费、电费问题。蓝涂公司对此予以否认。对此，建兴新中心并未举证。该判决认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。建兴新中心虽获得了本案涉案土地的使用权证，但在该土地上的房屋并未获得相关建房的行政审批手续，故该公司将其获得的土地使用证上房屋出租给蓝涂公司，为此签订的北京市房屋租赁合同违反相关法律规定，应属无效，对建兴新中心要求解除租赁合同的请求，本院不予支持。建兴新中心要求蓝涂公司给付剩余租金的请求，因本案涉案合同经本院确认无效后，建兴新中心要求的租金实质应为使用费。因建兴新中心在庭审中陈述与起诉状陈述的拖欠费用的期间不一致，且蓝涂公司主张其公司并不拖欠2018年4月20日之前的租金，结合建兴新中心的诉求本院认定蓝涂公司拖欠2018年4月20日之后的费用，对蓝涂公司主张经建兴新中心同意善后保证金折抵租金事宜，因该公司并未举证，本院不予支持，结合蓝涂公司支付费用情况，本院核算蓝涂公司尚欠建兴新中心使用费为20万元（40万元－10万元－5万元－3.6万元-1.4万元）；对建兴新中主张蓝涂公司支付的10万元承兑汇票不能视为租金给付的请求，本院认为双方在合同中并未约定租金支付的形式，且建兴新中心已经接收了该承兑汇票，故对建兴新中心的上述主张，本院不予采信。对建兴新中心要求蓝涂公司支付利息的请求，无相关约定，本院不予支持；对建兴新中心要求蓝涂公司支付水费、电费的请求，证据不足，本院不予支持。对建兴新中心要求蓝涂公司恢复房屋场地原状的请求，无合同约定，本院不予支持。蓝涂公司主张其就装修损失保留诉权的意见，本院不持异议，其可就装饰装修物采取必要的证据保全措施。蓝涂公司主张其交付押金10万元，因租金已经付清，不同意折抵租金，要求退还的意见，其公司可以另行起诉。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、北京市建兴新建材开发中心与北京蓝涂百姿科技有限公司于2016年9月20日签订的《北京市房屋租赁合同》无效；二、北京蓝涂百姿科技有限公司自本判决生效之日起十日内支付北京市建兴新建材开发中心使用费200000元；三、北京蓝涂百姿科技有限公司自本判决生效之日起三十日内将本案涉案房屋及土地腾退给北京市建兴新建材开发中心；四、驳回北京市建兴新建材开发中心的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7390元，由北京市建兴新建材开发中心负担2880元（已交纳），由北京蓝涂百姿科技有限公司负担4510元（于本判决生效后七日内交纳）。蓝涂公司不服上述判决，上诉至北京市第二中级人民法院（以下简称：二中院），二中院作出（2019）京02民终11562号民事裁定书，裁定准许北京蓝涂百姿科技有限公司撤回上诉。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。2019年5月4日，赵越（出租方）与李东旭（承租方）签订房屋租赁合同，合同约定：租赁区域位置北京市大兴区黄村镇新风街甲一号联排房第六排，建筑结构为框架，建筑面积为443㎡。租赁区域内属于甲方的设施、设备、装修、装置及物品，经甲乙双方共同清点后签署租赁区域交接验收表，并经双方签字确认。乙方承租的租赁区域为办公，非经甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准，乙方不得私自改变租赁区域用途、租赁区域的内部结构及各种配套设施，并随时接受甲方的检查。租赁期限共计12个月，自2019年5月4日起至2020年5月14日止，免租期自2019年5月4日起至2019年5月13日止，自2019年5月14日开始计算租金。如乙方在租期届满后续租，需在租期结束前90日内向甲方提出书面申请，双方另行签订租赁合同；如在本合同期满前乙方未提出续租申请或双方不能就新的租赁合同达成一致，则本合同到期时将自行终止。该租赁合同的租金合计为70000元。上述租金不包括乙方在租赁区域期间发生的水、电、通讯等各种能源通讯费用及物业费、维修费；水、电、通讯等各种能源通讯费用及物业费、维修费自合同生效之日起乙方承担。租金支付方式为乙方应于本合同签订之日后5个工作日内，交付半年租金，金额为35000元，乙方向甲方交付款项以款项进入甲方结束账户之日为付款日。乙方应当在本惠特签订后五日内，向甲方交付保证金总计10000元。租赁区域的装修、改造，乙方如需对租赁区域进行改造、装修、安装设施设备的，改造及装修公司由乙方自行实施。乙方应在施工前将改造或装修设计方案及图纸提交甲方，在征得甲方同意且办理政府有关审批手续后方得按审定后的图纸施工。改造、装修工程所发生的一切费用由乙方自行承担，有关消防验收等手续由乙方自行申报，甲方提供协助。乙方的装修应采取文明施工，并遵守国内相应的法律、法规，服从甲方正常管理。乙方进行后期装修工程时不得影响和妨碍第三人的正常生产与经营活动。如因乙方过错导致第三人遭受损失而向甲方索赔，甲方应立即以书面的方式告知乙方，乙方应立即妥善处理并承担因此所产生的责任。乙方未征得甲方书面同意或者超出书面同意的范围，擅自装修租赁区域或者增设附属设施的，乙方经甲方通知后应尽快恢复原状，并承担由此造成的损失。本合同期满或提前解除时，乙方对租赁区域实施改造、装修及安装设备设施的。应在交还租赁区域之前进行拆除、恢复原状，如经甲方同意以现状交还的，甲方对装饰、装修部分无需支付对价；如乙方未按租赁物交付时的原状返还造成甲方拆除、恢复的，费用由乙方承担。甲方赵越签字，乙方李东旭签字。签订合同后，蓝涂公司将涉案房屋交付李东旭实际使用，李东旭交纳了租金35000元及押金10000元。本案在审理过程中，李东旭、赵越、蓝涂公司均认可李东旭承租的房屋，系蓝涂公司从建兴新中心承租来的。蓝涂公司认可赵越系蓝涂公司的员工，签订租赁合同系职务行为。李永旭提供以下证据：1、解除合同通知书，用以证明已经通知对方因为无法正常使用房屋解除双方签订的租赁合同；2、与赵越、付贵东、蓝涂公司员工赵姐的微信聊天记录、照片；3、2019年6月10日的收据1张、6月26日的收据一张、6月27日的收据1张及收条1张、6月28日收据1张及收条1张、微信支付截屏一张及2019年5月5日收据一张、2019年5月5日销售清单一份；微信支付截屏三张；2019年11月18日发票一张；北京市利民搬家公司派车单三份；11月29日大房东通知将所有物品搬走，花费搬家费3500元；微信支付截屏一张、2019年5月7日收据两张；2019年7月28日收据一张、2019年7月11日签署的工程竣工图；2019年5月10日的收据一张、5月10日收条一张；用以证明原告因为被告导致的装修损失；4、李东旭公司员工赵永丽与出租方代表付贵东之间关于搬家事宜的视频；4、租赁区域视频、光盘、录音文字整理资料，9月28日原告搬家，被告不开大门，不配合。原告雇佣搬家公司，搬家公司提供3辆货车，搬家当日因为被告不配合原告搬家，原告报警。6、大兴区人民法院公告，证明本案蓝涂公司被法院强行执行，腾退涉案租赁区。间接证明原告存在腾退搬家费用损失。7、物流有限公司的派车单、微信转帐截屏、发票，证明原告在11月29日腾退租赁区域搬家费损失。8、被告公司的付贵东经理的电费表，证明蓝涂公司在与建兴新中心租赁关系存续期间欠付电费明细，被告1在5月到8月全部电表数3436度，被告公司反诉原告在此期间的电表数6991度证明电表数没有事实依据也不符合常理。付贵东从大房东租赁的院落一共6排，其中第一排是门脸房，出租给原告的是第五排，第二排被告自行使用，第三排蓝涂公司付经理自用，第四排是赵越自用，第六排蓝涂公司喷漆使用。我们只使用租赁面积的六分之一，我方提供的电费表是整个租赁区域的。9、大兴区法院2018京0115民初23479号判决书、二中院1156号裁定书，蓝涂公司在和原告签订租赁合同时候就本案房屋已经与出租方产生了争议，被告在与原告签订合同时候隐瞒租赁标的物存在诉讼的重大事项，被告应当对原告的损失承担缔约过失责任。蓝涂公司、赵越质证意见：1、以核实为由，并未发表质证意见；2、真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可，该时间段一直由被告以发电机形式购买柴油，向李东旭输送电力。认可赵越是我公司员工，实际出租方是我公司。照片中的电表数字认可，其他不认可。3、收据、截屏、收条，不是合法有效票据，真实性、合法性、关联性均不认可，证明目的也不认可；4、真实性和合法性认可，是原告偷录的，证明目的不认可。该视频中付贵东不是我公司的代表，只是公司人员、员工，但不负责处理这个事件，没有进行过授权。5、真实性认可，证明目的不认可，不能证明反映出视频场所没有电，不具备办公条件；当时我们让报警的，搬家的不是李东旭本人，我让对方拿出李东旭授权搬东西的证据，但是对方没有提供。6、真实性合法性认可，关联性和证明目的不认可，本案发生原因在于原告的过错，从搬入涉案房屋到搬离没有交过水电费，是我公司垫付的，无法证明原告损失；7、只认可发票的真实性，其他三性和证明目的均不认可，结合微信截屏显示是朋友收钱，不是正常扫码支付，是朋友，是否产生搬家费用与被告无关，是正常开销。8、真实性合法性关联性均不认可，明显与我公司支付给建兴公司的记录不相符。9、真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，我公司和建兴新中心之间的纠纷是2019年6月21日，我公司收到判决书在6月21日之后，在租赁合同无效情况下我公司向建兴新中心支付了使用费，我公司在和原告签订租赁合同时候向原告提供了房产证和国有土地使用权证复印件，不存在缔约过失责任，判决书也证明无论合同是否有效，房屋占用费应支付，原告应向我公司支付房屋占用费。蓝涂公司提供以下证据：1、电表照片，6991度，证明原告搬走时该电表显示数字为6991，原告员工手写的公司电器记录，有原告公司名称，北京华同腾达公司的登记信息，法定代表人为原告李冬旭，证明原告在租赁期间使用的电表度数为6991，原告应向被告结清所使用的电费。2、房屋所有权证及国有土地使用权证复印件，用以证明出租的涉案房屋有合法建设手续。李东旭的质证意见:1、电表照片的真实性认可，证明目的不认可。原告并不是租赁区域的一直存在的承租方，在原告承租租赁区域之前，还有其他租户使用租赁标的物，不能证明原告在租赁期间使用的电表数。即便产生了电费，也不是向被告支付电费，关联性不认可。对北京华同腾达公司登记信息真实性、合法性、关联性均不认可，并没有原告公司盖章，也没有原告法定代表人的签字，被告所说的北京华同腾达公司，原告名下不止这一家公司，与本案没有关联。2、房屋所有权证及国有土地使用权证复印件，从来没有见过，所以不认可。赵越对蓝涂公司提供的证据认可。赵越向本院提供短信记录，用以证明没有阻止李东旭搬家，发送短信的人可能是李东旭公司的人，但不清楚是谁，我让来人提供李东旭授权的证明，但是没有提供。李东旭的质证意见：真实性回去核实，即便是真实的，重点不是出示授权书，而是搬家要缴纳水电费。能够证明在9月28日我方的确向被告表示我方要搬家，我方有报警。当时警察说属于民事纠纷，让起诉。蓝涂公司的质证意见：认可，结合李东旭代理人所说，李东旭一直并未向我公司支付任何水电费，办理任何结清手续，所以出现本案。2020年8月20日，本院组织李东旭、蓝涂公司、建兴新中心三方进行现场勘查，涉及本案的院落位于在建兴新中心这侧从西向东走，从南向北数第五排，前面是一个院子。李东旭称：这是一个小院，房屋是我装修的，我们装修的范围：东侧的卫生间及西侧的两门、厕所内的热水器、水池、马桶两套、镜子两个、架子两套、厨房门、打了一个隔断、楼上隔断、入户防盗门、院内的地面平整。蓝涂公司、赵越称：当时我公司想加高的，但是城管以高度不合法不许可，就在原来的房子内加了一个隔层，并将房屋改成人字屋顶，主体没动。同时认可李东旭说的装修、装饰，但是热水器、马桶、水池为可移送可拆的，外面的范围不是出租范围，院里是给李东旭使用，不在双方签订的租赁合同范围之内。建兴新中心称：1997年，建兴新中心来到这里，2010年买下来，所有的房屋都没有动过主体。我们买的房，土地上有房子，但是房产证不全，房产证上就没有这个房子。李东旭提出：2019年8月6日，涉案房屋因为停水、停电无法正常使用，虽然蓝涂公司有提供发电机的情况，但是该发电机不能正常使用，无法保证其正常经营，我9月28日就发出了解除合同通知书，并要求搬离自己的设施设备，但是对方一直予以阻拦，直至对方与建兴新中心案件法院执行才得以搬离。蓝涂公司、赵越认可开始时候没有电，但是后来买了发电机可以正常使用；对于搬离问题，因为对方的来搬家的人没有李东旭的委托所以没办成，不是我们阻拦。根据李东旭的申请，本院委托北京中恒正源评估有限责任公司（以下简称：中恒公司）对涉案房屋自行装修部分进行司法鉴定，中恒公司出具不予受理通知书，写明：因为被告无法提供装修图纸，原告无法提供装修合同。本机构决定不予受理，并退还相关鉴定评估材料。请与我单位联系办理退还鉴定评估材料等手续。本院又委托北京富川房地产土地资产评估有限公司（以下简称：富川公司）对涉案房屋自行装修部分进行鉴定评估。富川公司做出不予受理通知书，写明：因申请人逾期不缴纳鉴定评估费，本机构决定不予受理，并退还相关鉴定评估材料。本院认为：p://129.0HYPERLINK"D:tomcat7_ws-estrawebappsws-extra-servertempt"用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。NK"http://129.0.1.101/law?fn=chl580s845.txt&dbt=chl"t"_blank"民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用YPERLINK"http://129.0HYPERLINK"D:tomcat7_ws-estrawebappsws-extra-servertempt"D:tomcat7_ws-estrawebappsws-extra-servertempt的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案纠纷系民法典实施之前的法律事实引起的民事纠纷案件。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。2019年5月4日，赵越与李东旭签订的房屋租赁合同，蓝涂公司认可赵越系蓝涂公司的职工，其签订合同的行为为职务行为，故上述房屋租赁合同应视为蓝涂公司与李东旭签订，由蓝涂公司承担该合同的权利义务。涉案的房屋及院落系蓝涂公司与建兴新中心签订的北京市房屋租赁合同的范围之内，且经过（2018）京0115民初23497号民事判决书、（2019）京02民终11562号民事裁定书确认建兴新中心与蓝涂公司签订的北京市房屋租赁合同无效；同时，经过本院现场勘查确认蓝涂公司将涉案房屋改成人字型屋顶、建一个隔层，一层隔成两层；建兴新中心还提出涉案房屋并不在其房产证范围之内，故赵越代表蓝涂公司与李东旭签订的房屋租赁合同无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。同时，在李东旭与赵越签订租赁合同之时，建兴新中心与蓝涂公司签订的租赁合同已经在本院诉讼过程中，蓝涂公司明知自己与建兴新中心履行合同存在争议的情况与李东旭签订本案合同，虽然李东旭对合同无效疏于审查，存在一定的过错，但是蓝涂公司基于上述原因对合同无效应承担主要责任。合同无效，但是李东旭正常使用房屋的期间，仍参照合同约定的租金标准向蓝涂公司支付占用费，考虑到双方均认可涉案房屋曾存在停电情况，综合李东旭提出曾于9月28日要求搬离无法进入涉案房屋、后于建兴新中心与蓝涂公司案件执行过程中11月29日搬离等情况，考虑李东旭已经交纳了35000元的租金，对于李东旭要求退还原告租金18704元的诉讼请求，本院酌情确定蓝涂公司返还11667元为宜；同时对蓝涂公司要求支付房屋使用费5055.56元（2019年11月4日至2019年11月29日共计26天）的反诉请求，本院不予支持；对于李东旭要求退还租金押金10000元的诉讼请求，考虑造成合同无效的双方责任，本院酌情确定返还押金9500元；对于李东旭赔偿各项损失60300元的诉讼请求，其中搬家费损失，根据其提供的票据，考虑其已经实际搬离的实际情况，本院酌情确定2000元为宜；其余部分损失，证据不足，本院不予支持。同时因为赵越系职务行为，对于李东旭要求赵越一并承担上述诉讼请求，没有依据，本院不予支持。蓝涂公司要求支付房屋租赁期间半年的水费1400元（前4个月每月200元，后两个月每月300元）、实际使用电费7573.2元[（6991-680）*1.2]的反诉请求，因其并未提供充分的证据予以证明，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用一、确认李东旭与赵越代表北京蓝涂百姿科技有限公司2019年5月4日签订的房屋租赁合同无效；二、北京蓝涂百姿科技有限公司于本判决生效后十日内返还李东旭未使用的占有使用费11667元；三、北京蓝涂百姿科技有限公司于本判决生效后十日内返还李东旭押金9500元；四、北京蓝涂百姿科技有限公司于本判决生效后十日内给付李东旭搬家损失2000元；五、驳回李东旭的其他诉讼请求；六、驳回北京蓝涂百姿科技有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费用元（案件受理费元，反诉费元），由李东旭负担元（已交纳），由北京蓝涂百姿科技有限公司负担元（已交纳元，余款自本判决书生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  彭超二〇二一年三月三十一日书记员  刘丽