北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初143号原告：林占斌，男，1961年4月3日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：罗素华（林占斌之妻），1964年4月6日出生，汉族，退休。被告：褚月娥，女，1965年6月21日出生，汉族，无业，住浙江省常山县。被告：褚尚虎，男，1967年12月12日出生，汉族，无业，住浙江省临海市。原告林占斌与被告褚月娥、褚尚虎房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，由审判员周海平独任审理，公开开庭进行了审理。原告林占斌及其委托诉讼代理人罗素华，被告褚月娥、褚尚虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林占斌向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付租金27500元（即2018年12月1日至12月31日3500元、2020年7月1日至12月31日24000元）、逾期付款违约金11520元（按照合同约定年租金48000元×24%计付）、合同解除违约金20000元，赔偿承租房装修费15198元，以上共计74218元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年11月27日和2018年12月11日，二被告（系同胞姐弟关系）与原告签订《补充协议》和《房屋租赁合同》约定承租原告房屋用于居住，承租期限从2017年12月1日至2018年11月30日，月租金3500元；从2019年1月1日至2020年12月31日，月租金4000元，每半年支付一次租金，提前一个月支付下半年租金，到期不支付的，按年租金24%计付逾期付款违约金；承租期内提前解除合同一方支付违约金贰万元、改变承租房用途甲方不退押金、造成房屋损坏由承租人赔偿损失。合同签订后，被告擅自改变该承租房屋用途，由居住改变为生产加工销售运动服场地，造成该承租房墙体脱落、墙面上被涂画各种图案、卫生间下水道堵塞等损坏。2020年8月3日，二被告在欠付2018年12月1日至12月31日和2020年7月1日至12月31日的租金的情况下，突然单方面搬离该承租房屋，并锁住承租房房门、拿走承租房钥匙，至今下落不明。造成该合同无法继续履行，该承租房屋无法使用，被迫装修、换门锁。褚月娥辩称，一、事实是答辩人在签订合同时就告诉被答辩人租赁房屋的用途，一家人就居住于此，有一台缝纫机用于接点活计给别人缝纫衣服。并不是被答辩人所说的改变承租房用途。如果说真的改变房屋用途，在第一次租期到期后，被答辩人就应该提出来，而不是接着续租给答辩人。而且墙体脱落、下水道堵塞是其本身的房屋质量有问题，装修不好，房屋回潮等问题造成的，与答辩人无关。二、2020年6月份答辩人与被答辩人商量要求和其他人一样免除两个月租金，被答辩人不同意，双方发生争执。由于疫情原因，答辩人没有生意，向被答辩人提出解除合同，被答辩人同意解除合同，并要求答辩人于8月份搬离房屋。答辩人按约定搬离房屋，把钥匙放在厨房窗台处并告知被答辩人。被答辩人的陈述与客观事实不符。三、被答辩人称：“2018年12月份没有支付租金”与事实不符，租金是每半年付一次的，不存在有一个月没付的情形，并且根据答辩人提供的证据，第一次付租金的时候，半年租金是21000元，答辩人支付了24500元，多支付了一个月租金。2020年答辩人只愿意支付2020年7月1日至2020年8月2日一个月的租金。根据政策规定：因疫情影响可适当减免租金。所以前后抵扣，答辩人认为租金已经全部付清。四、被答辩人要求答辩人支付逾期付款违约金、合同解除违约金及房屋装修费不符合法律规定。根据《合同法》的规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：1.因不可抗力致使不能实现合同目的。答辩人认为全球疫情爆发导致经济的衰退，答辩人深受其影响，这种不可抗力直接导致答辩人的经济受影响，致使合同不能继续履行。而且答辩人也提前一个月告知被答辩人不租房屋，要求解除合同。被答辩人也同意解除，并于2020年8月份重新装修租于他人。故解除租赁合同是双方认可的事情，不存在答辩人违约的情形，是符合法律规定的。至于房屋的装修费用这是被答辩人重新承租他人的投资，和答辩人无关。五、褚尚虎与本案无关，房屋租赁合同是答辩人与被答辩人签订的，居住也是答辩人夫妻、儿子、儿媳和两小孩居住，褚尚虎家住浙江临海，并不居住在租赁房屋内，被答辩人诉褚尚虎属于主体错误。褚尚虎辩称，褚月娥承租房屋，租期一年，承租这个房屋和我没有关系，他们补充协议上也没有我的签字。褚月娥与原告之间商量的事情我也没有参与。本院经审理认定事实如下：2017年11月26日，林占斌与褚月娥签订《北京市房屋租赁合同》，约定：出租人林占斌，承租人褚月娥，居住人褚尚虎、徐文龙、陈静娟及子女。出租人（甲方）林占斌，承租人（乙方）褚月娥、褚尚虎、徐文龙、陈静娟。房屋坐落于北京市丰台区东大街6号院平房43号（以下简称43号），建筑面积40平方米。租赁用途居住，居住人数为5，最多不超过6人。房屋租赁期自2017年12月1日至2018年11月30日。租金标准及支付方式：3500元/月，租金总计：21000元，支付方式银行汇款，押一付六，各期租金支付日期：2017.5.1。押金：3500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态。对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的30日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。第九条，合同解除。（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达7日的。2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达7日的。3.擅自改变房屋用途的。4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。第十条，违约责任。（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。林占斌在出租人处签字，褚月娥在承租人处签字。2017年11月27日，林占斌与褚月娥签订补充协议，约定：甲方：林占斌，乙方：褚月娥，褚尚虎，徐文龙，陈静娟。甲、乙双方明确该租赁房屋用途为6人居住，不得从事生产、加工、储存易燃易爆物品、赌博等违法活动。否则，由此产生的一切后果，由承租人承担（包括赔偿损失、承担违约责任、甲方不退押金）。甲、乙双方现场拍照确认该租赁房屋门、墙体、厨具、卫生间、热水器，均为新物件，承租期内，若乙方对上述物品造成损毁、损坏，应承担赔偿责任。正常折旧磨损除外。林占斌在甲方处签字，褚月娥在乙方处签字。2018年12月11日，林占斌与褚月娥签订《房屋租赁合同》，约定：出租人（甲方）林占斌，承租人（乙方）褚月娥。房屋租赁期限，自2019年1月1日至2020年12月31日。租金及支付方式，租金每年50000元（含水费），每一个月租金4000元，每半年支付一次。通过银行汇款或网银转账方式，提前一个月支付租金。到期不支付的，按年租金24%计付逾期付款违约金。甲方双方在租赁房屋现场全面检查确认该房屋是新装修的，其房屋建筑结构安全可靠，门窗完好，门墙全新，上下水通畅，供电正常。经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。因不可抗力（天灾、部队回收）导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金20000元。若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金20000元。林占斌在甲方处签字，褚月娥在乙方处签字。2017年11月，褚月娥通过转账支付林占斌24500元。在承租43号房屋期间，褚月娥在房屋内使用缝纫机缝纫衣服。2020年8月2日，褚月娥等人搬离43号房屋。林占斌称褚月娥等擅自改变房屋用途，致使房屋损坏，并就此提交了录像、照片等证据，上述证据显示，43号房屋内的部分墙体表面存在划痕，墙体靠近地面的部分出现明显墙皮脱落等情况，褚月娥等认可墙面的划痕系其租住期间，家里小孩所图画，但认为墙皮脱落系房屋正常磨损。林占斌称其2020年8月3日发现褚月娥搬离43号房屋，8月12日开始对43号房屋进行装修，共计支出15198元，林占斌就此提交了装饰装修施工协议书、收据、银行交易明细。本院认为，在林占斌与褚月娥签订的房屋租赁合同中，褚尚虎被列为居住人、承租人，但褚尚虎未在房屋租赁合同上签字，结合双方租赁合同中约定的居住人数以及褚尚虎实际居住情况，难以认定褚尚虎系涉案合同的承租人，故应认定系林占斌与褚月娥二人签订的房屋租赁合同。林占斌与褚月娥签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应遵照合同约定履行。租赁期间，褚月娥单方面提前搬离房屋，导致租赁合同无法继续履行，故对林占斌要求解除双方租赁合同的诉讼请求，本院应予支持。双方租赁合同履行期间，发生新冠肺炎疫情，但43号房屋的租赁用途为居住，在新冠肺炎疫情期间，43号房屋可以正常居住使用，双方的租赁合同未直接受到新冠肺炎疫情影响，褚月娥不应以此要求提前解除合同，故褚月娥提前搬离房屋已经构成违约，应承担相应的违约责任。综合考虑褚月娥单方面提前搬离房屋，林占斌接收43号房屋的时间及对房屋的利用，双方租赁合同剩余的租期等情况，本院依法确定褚月娥支付林占斌违约金10000元。双方在2017年11月签订的合同中，约定的租金支付方式为押一付六，褚月娥于2017年11月支付24500元，其中包含3500元押金。双方在该合同到期后，该押金未予处理，根据该合同的约定，押金宜折抵2018年12月1日至12月31日的房屋租金。褚月娥搬离43号房屋后，林占斌第二天即发现褚月娥搬离的情况，故褚月娥应支付2020年7月1日至8月3日的房屋租金。林占斌要求支付2020年8月4日之后的房屋租金，缺乏依据，本院不予支持。褚月娥逾期支付房屋租金已经构成违约，但考虑新冠肺炎疫情对褚月娥实际履约能力的影响，对林占斌要求支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。双方约定的租赁房屋用途为居住，褚月娥居住在43号房屋内，使用缝纫机缝纫衣服，林占斌称褚月娥擅自改变房屋用途，考虑到日常家庭生活中使用缝纫机的情形以及林占斌明知褚月娥使用缝纫机仍与之续签租赁合同的事实，不应认定褚月娥存在擅自改变房屋用途的情形。褚月娥方的人员在43号房屋的墙面上图画，致使墙面受损，褚月娥应承担违约责任。林占斌提供的证据难以证明43号房屋墙面下部的墙皮脱落系褚月娥不当使用房屋所致，褚月娥无需对此承担责任。因43号房屋墙面受损等原因，林占斌对房屋重新进行装修，褚月娥应赔偿相应的装修费损失，具体数额由本院依法确定为10000元。因褚尚虎并非租赁合同的承租人，故对林占斌针对褚尚虎的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除林占斌与褚月娥签订的《房屋租赁合同》；二、褚月娥于本判决生效后10日内支付林占斌2020年7月1日至2020年8月3日期间的租金4400元；三、褚月娥于本判决生效后10日内支付林占斌违约金10000元；四、褚月娥于本判决生效后10日内赔偿林占斌房屋装修费10000元；五、驳回林占斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1656元，减半收取计828元，由林占斌负担556元（已交纳），由褚月娥负担272元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 周海平二〇二一年三月八日法官助理 全敏敏书 记 员 刘姝辰