和林格尔县人民法院   民事判决书   （2021）内0123民初97号   原告：杜二果，女，1955年6月25日出生，汉族，住内蒙古和林格尔县。   委托诉讼代理人：刘敏，呼和浩特市“148”协调指挥中心第一法律工作者。   委托诉讼代理人：王怀志，呼和浩特市“148”协调指挥中心第一法律工作者。   被告：内蒙古和东房地产开发有限责任公司（以下简称和东公司），住所地内蒙古自治区呼和浩特市和林格尔县盛乐镇公喇嘛村南。   法定代表人：赵学东，总经理。   委托诉讼代理人：刘瑞红，内蒙古慧灵律师事务所律师。   原告杜二果与被告和东公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜二果的委托诉讼代理人刘敏、王怀志，被告和东公司的委托诉讼代理人刘瑞红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   杜二果向本院提出诉讼请求：一、依法判令和东公司限期归还违规收取杜二果的住宅专项维修资金、契税、平台费、房本费共计12785元；二、依法判令和东公司承担违法占用资金期间的利息658元（从2014年9月22日至2020年10月22日止，以中国人民银行同期贷款年利率4.75%计算），以后直至本息付清为止，合计13443元；三、判决和东公司承担本案的案件受理费。事实与理由：杜二果同和东公司以真实意思表示于2014年9月22日签订了《商品房买卖合同》，合同编号为：GF-2000-0171，合同第三条约定：房屋坐落于××县西户，建筑面积91㎡,单价为1400元/㎡，总金额127400元。杜二果一次性付清了购房款，和东公司给出具了收据。和东公司在没有法律依据的情况下，向杜二果收取了住宅专项维修资金18元/㎡、平台费100元/㎡、契税，并且出具了收据载明收取维修基金、房本费、平台费共计12785元。实际和东公司开发的案涉住宅小区未办理《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》及《商品房预售许可证》，属于违规开发。根本不具备收取住宅专项维修基金的条件，也未开设住宅专项维修资金账户，按18元/㎡收取杜二果的专项维修资金、100元/㎡平台费，并且长期占有使用违反法律的规定，应当返还杜二果，和东公司借用房屋维修资金及平台费巧立名目乱收费是过错行为，应当承担退还收取的费用并支付利息的民事责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法总则》和《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》的相关规定，敬请依法支持杜二果的诉讼请求。   和东公司辩称，第一、和东公司正在积极为杜二果办理房屋产权登记手续；第二、住宅专项维修资金可以退还杜二果；第三、平台费无法退还，因收取的平台费在开庭之前已经交纳了杜二果购买的房屋所占用土地的土地出让金；第四、和东公司并非违规收取平台费，杜二果与和东公司签订的补充协议系双方真实意思表示，杜二果在购买和东公司所出售的房屋时，明知所出售房屋为集体所有土地，并非国有建设用地。杜二果也明知其购买房屋的价格未包含土地出让金，和东公司收取土地出让金的目的是为了在以后给杜二果办理房屋产权登记时补交土地出让金所用，和东公司已经按照约定，将收取的土地出让金交付了收储部门，因此，和东公司收取平台费并没有违反规定，更无过错。如要求和东公司退还杜二果土地出让金，对和东公司实属不公平；第五、关于资金占用期间的利息，对于平台费如上所述不存在过错，不予支付资金占用期间的利息，对于专项维修资金，和东公司在收取后，确实用于杜二果所居住的房屋修缮工作，因时间已久，和东公司没有留存相关证据，所以对于杜二果要求支付专项维修资金利息的诉请，和东公司不予支付；第六、对于杜二果请求退还工本费等费用，因和东公司正在积极为杜二果办理，故该费用和东公司不予退还。   杜二果出示以下证据：《商品房买卖合同》、平台费、契税、维修资金等票据，拟证明：1、杜二果与和东公司签订了《商品房买卖合同》、补充协议，约定该房为集体产权，房屋每平米100元的平台费，作为以后办理国有土地手续的费用；2、和东公司收取了杜二果的平台费、契税、维修资金、工本费共计12785元；3、和东公司的收费行为无法律依据，属违法行为，应当返还，违法占用资金应当承担利息。和东公司的质证意见：第一、对于杜二果提供的房屋买卖合同及平台费、维修资金、工本费等票据，和东公司只认可盖有和东公司财务专用章的票据或者和东公司章的票据，对于未加盖和东公司章或者财务章的收据和合同，和东公司不予认可。第二、和东公司收取的平台费并没有违法，而且已经交入政府的收储部门，作为杜二果所购买房屋占用土地的土地出让金，和东公司正在积极为杜二果办理房屋产权登记，收取杜二果的100元/㎡的费用是不足以交纳土地出让金的，所以和东公司不存在过错。维修资金的收取是因为杜二果所购买的房屋未达到办理专项维修资金账户的条件，因此，和东公司为了保证杜二果正常合理的使用房屋而收取了维修资金，在杜二果购买房屋的这几年中，和东公司也用收取的资金为杜二果的房屋进行各种修缮工作，但未保留相关证据，所以，和东公司可以退还维修资金，但不予支付资金占用期间的利息。第三、对于工本费、平台费，杜二果要求和东公司为其办理房屋产权登记，登记时候需要交纳平台费等，所以该费用和东公司不予退还，除非杜二果放弃要求和东公司办理房屋产权登记的诉讼请求。第四、对于杜二果提供的收费票据，非杜二果本人名字的票据不予认可。第五、没有提供原件的证据，和东公司不予认可。   和东公司未出示证据。   本院经审理认定事实如下：2014年9月22日，和东公司与杜二果签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定杜二果购买和东公司出售的的位××县西户商品房一套，建筑面积91平方米，按建筑面积计算价款，单价1400元/㎡，合计总价款127400元。杜二果已付清购房款，和东公司已交付房屋。   另查明，2019年9月6日，杜二果与陈换梅达成房屋买卖协议，陈换梅将位于××县西户商品房出卖于杜二果，合同总价款165000元，因该房屋没有房产证，仅有购房合同，所以将购房合同更名到杜二果名下，并将专项维修资金、契税、平台费、房本费等费用转移到杜二果名下。   另查明，和东公司所开发的案涉住宅小区未办理《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》及《商品房预销售许可证》。   本院认为，一、杜二果与和东公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，和东公司至今未取得商品房预销售许可证而出售房屋的行为违反了法律的强制性规定，案涉合同应认定为无效合同。因和东公司就案涉房屋未办理房产管理局就房屋所有权进行登记需要开发商提供的相关材料，现该案涉房屋不具备办理房屋所有权登记的条件，故杜二果要求办理房屋所有权证书的诉讼请求目前无法实现，杜二果可在客观障碍消除后与和东公司协商办理房屋所有权证书事宜或者另循法律途径主张权利。   二、关于杜二果诉请的住宅专项维修资金、契税、平台费、房本费，杜二果与和东公司签订的《商品房买卖合同》的时间是2014年9月22日，杜二果与陈换梅签订的房屋买卖《协议书》的时间是2019年9月6日，两份买卖合同的标的物是同一的，即盛乐和谐家园住××区西户，杜二果签订合同在先，根据杜二果出示的证据与其所要证明的问题不符合逻辑，无法核实其与陈换梅之间房屋买卖协议的真实性，杜二果请求和东公司退还住宅专项维修资金、契税、平台费、房本费是依据陈换梅交费的票据，因此，杜二果的诉讼请求本院不予支持。   综上所述，经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：   驳回杜二果的全部诉讼请求。   案件受理费136元，由内蒙古和东房地产开发有限责任公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院。   审判员 李金霞      二〇二一年三月二十七日   书记员 丁娟芳