宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2021）宁0104民初2219号原告：陈敏金，男，1969年5月4日出生，汉族，宁夏诚敏房地产开发有限公司董事长，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：郭磊，宁夏综义律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚俊锋，宁夏综义律师事务所律师。被告：赵忠，男，1978年10月3日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：丁娜，宁夏知也律师事务所律师。原告陈敏金与被告赵忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈敏金的委托诉讼代理人郭磊、姚俊锋，被告赵忠及其委托诉讼代理人丁娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年1月9日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告支付租金369863元，采暖费、综合管理费、电梯年检费、电梯保养费共计97482元；3.判令被告向原告支付违约金38506元（以369863元为基数，按日万分之三计算）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年1月10日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定被告租赁原告位于银川市兴庆区某段3-4层，建筑面积3353.63平方米，房间数44间，用于经营鑫海宾馆；租赁期限自2017年1月10日至2027年11月10日；租金500000元/年。合同签订后，被告未能按时足额支付房租及其他各项费用。2020年12月3日，被告向原告递交《关于鑫海宾馆终止租赁合同申请书》，表明愿意解除合同，并以鑫海宾馆抵顶债务。2020年12月8日，被告又向原告递交《停止营业申请》，并将宾馆停止营业。鉴于上述情况，原告认为被告的行为表明继续履行合同已无必要。综上，被告的行为已构成违约，故原告诉至法院。被告辩称，同意解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，由于被告从事的是宾馆服务业，本次疫情对该行业的影响较大，应对房租等各项费用予以减免。原告为证明其主张，向法庭提交以下证据：证据一：《房屋租赁合同》一份，证明1.原、被告于2017年1月10日签订《房屋租赁合同》，被告租赁原告位于银川市兴庆区某段3-4层，建筑面积3353.63平米，房屋间数44间，租期自2017年1月10日至2027年11月10日，租金为每年500000元，押金为60000元，承租方须在当年10月10日前结清下一年度租金；2.《房屋租赁合同》中第五条规定，自房屋交付之日起的物业费、采暖费、电梯使用及维修费用等由乙方承担。第九条第三款规定，乙方逾期支付租金的，按拖欠数额每日万分之三承担违约金责任；3.《房屋租赁合同》中第八条第四款规定，承租人拖欠年度租金60天的，出租方有权解除或终止合同收回房屋。被告对该证据真实性、合法性、关联性认可，但是认为并未实际发生合同里所记载的物业费、电梯使用费等费用。证据二：《关于鑫海宾馆终止租赁合同申请》一份、《停止营业申请》一份，证明：2020年12月3日，被告向原告递交《关于鑫海宾馆终止租赁合同申请》，希望可以解除与原告之间的租赁合同。2020年12月18日，被告又向原告递交一份《停止营业申请》，并于2020年12月20日正式停止营业。表明被告现在已经无力继续履行租赁合同，已经构成单方违约。被告对《关于鑫海宾馆终止租赁合同申请》、《停止营业申请》表示认可，无异议。证据三：：《电梯保养合同书》一份、《宁夏增值税普通发票》五张、《电梯年检费催缴单》一张、《宁夏非税收人一般缴款书》一张、《收据》一张，证明：证明被告欠付原告2020年度电梯年检费550元，限速器检验费300元，以及2020年5月1日至2020年12月31日所欠电梯保养费3040元。被告对上述证据真实性、合法性、关联性无异议，对合同没有解除前的费用认可。证据四：《采暖费催缴单》二张、《综合管理费催缴单》一张、《收据》三张，证明：被告欠付2019年-2020年度采暖费65392元、2020年11月1日至2020年12月30日期间采暖费52316元。2020年1月10日至2020年11月30日综合管理费35884元，该费用已经由原告代为缴纳。被告对上述证据真实性、合法性、关联性无异议，对合同没有解除前的费用认可。被告围绕其辩称，向本院提交如下证据：证据一：《房屋租赁合同》一份，证明合同第十条第一款约定了不可抗力的免责条款，本案情形符合该合同的约定。原告对《房屋租赁合同》的真实性、合法性、关联系无异议，但认为该合同无法达到证明目的。证据二：《收据》一份，证明：2020年12月21日被告已经向原告交回了房屋钥匙。原告对该证据不予认可，《收据》并无原告签名。证据三：《鑫海宾馆盘点汇总表》一份，证明：被告为经营宾馆投入1123773元。原告对该证据不予认可，该份材料中所述投入的物品及价格无法查证，且根据双方签订的合同第九条第五款约定，因被告方原因导致合同提前解除的，遭受的损失由其自己承担。经过本院审查，被告对原告提交的证据一、二、三、四真实性、合法性、关联系均无异议，故本院予以确认。原告对被告提交的证据一无异议，故本院予以确认。对被告提交证据二，原告不予认可，且该《收据》并无原告本人签名，真实性无法核实，故本院不予确认；对被告提交证据三，因该证据系被告当方面制作，其性质在于对支撑其答辩意见，故该明细表不应认定为证据，本院不予确认。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2017年1月9日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于银川市兴庆区某段3-4层房屋，建筑面积3353.63平方米，房屋间数44间；租赁期限10年10个月，自2017年1月10日起至2027年11月10日止；租金500000元/年；2017年1月10日至2017年11月10日期间的房屋租金由合同所涉租赁房屋的前一承租人缴纳，被告于2017年10月10日前交付2017年11月10日至2018年11月10日期间的租金，后期资金须在当年10月10日前结清下一年度租金；租赁期间产生的水、电、物业、暖气等费用由被告承担；被告还应承担租赁期间内电梯使用及维修费用；被告在合同签订时，向原告缴纳保证金60000元，合同履行期满后，保证金全部一次性退还或抵顶最后一年年度租赁费；被告若拖欠年度房租超过60天，原告有权解除合同并收回房屋，且逾期支付租金的，被告除如数补交外，还应按拖欠租金数额每日万分之三承担违约责任；租赁房屋如因不可抗力的原因导致毁坏和损失的，双方互不承担责任。合同签订后，被告使用上述房屋经营鑫海宾馆，并交纳房租，但2019年度仅向原告交纳房租200000元，尚欠300000元，且未交纳2020年11月10日至2020年12月31日的房屋69863元（500000元÷365天×51天）。综上，被告尚欠原告租金369863元。另，被告在经营鑫海宾馆过程中，使用宁新世纪市场管理有限公司电梯一台。2020年3月26日，宁夏新世纪市场管理有限公司与宁夏众耀电梯有限公司签订《电梯保养合同》，由宁夏众耀电梯有限公为宁夏新世纪市场管理有限公司安装的5台日立电梯提供保养，保养费为380元/台/月。2020年5月1日至2020年12月31日，被告未缴纳电梯保养费3040元（380元/月×8个月），该费用由原告代被告向宁夏新世纪市场管理有限公司缴纳。2020年11月27日，宁夏新世纪市场管理有限公司向被告经营的鑫海宾馆发出《电梯年检费催缴单》，载明鑫海宾馆尚欠2020年11月1日至2021年11月1日电梯年检费550元，限速器年检费300元，共计850元，上述费用亦由原告代被告向宁夏新世纪市场管理有限公司缴纳。2020年4月1日、2021年1月1日，宁夏新世纪市场管理有限公司向鑫海宾馆催缴2019年11月1日至2020年3月31日采暖费65392元及2020年11月1日至2020年12月31日采暖费52316元，以上费用共计117708元，该费用均由原告代被告向宁夏新世纪市场管理有限公司缴纳。2021年1月1日，宁夏新世纪市场管理有限公司向鑫海宾馆催缴2020年1月10日至2020年11月30日的综合管理费35884元，但被告未缴纳，该款由原告代被告向宁夏新世纪市场管理有限公司缴纳。现原告以被告未支付上述款项为由，诉至法院。另查明，2020年12月3日，被告向原告递交《关于鑫海宾馆终止租赁合同申请》，载明因疫情影响，生意惨淡，加之电梯噪音及停车费、采暖费上涨等因素，导致宾馆无法正常经营，希望将宾馆整体移交原告，抵顶债务，解除租赁合同。2020年12月8日，被告又向原告递交《停止营业申请》，载明实在无力经营宾馆，将于2020年12月20日停止营业，愿以鑫海宾馆内价值1100000元设施抵顶所欠房租、采暖费、管理费等费用，希望原告可以接管宾馆。还查明，因全国爆发新冠肺炎疫情，宁夏回族自治区人民政府决定从2020年1月25日19时起，启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年5月12日，文化和旅游部市场管理司发布《娱乐场所恢复开放疫情防控措施指南》。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》均系双方真实意思的表示，内容不违反法律、法规的效力性强制规定，依法成立并生效。因本案涉及的事实较多，本院结合原告的诉讼请求逐一分析并裁判如下：一、关于解除合同。原告以被告未足额支付房租为由主张解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告亦表示同意，故对原告主张的解除合同的诉讼请求，本院予以支持。二、关于未付租金的金额。合同解除后，被告应当继续履行支付房租的义务。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》约定，租金标准为500000元/年，现被告已支付2019年11月10日至2020年11月9日房租200000元，剩余300000元未付；2020年11月10日至2020年12月31日（51天）期间房租69863元（500000元÷365天×51天）未支付，以上共计369863元。但因受疫情防控影响，在宁夏启动重大突发公共卫生事件一级、二级响应后，自2020年1月25日至2020年5月12日（109天）期间，被告无法正常使用涉案房屋，该事件为被告不能预见、不能避免且不能克服的。本院酌定被告按照年租金一半的标准支付2020年1月25日至2020年5月12日期间的房租74658（500000元÷2÷365天×109天），其余期间的费用被告应按照合同约定向原告支付，故被告应向原告支付租金295205元（369863元-74658元）。三、关于欠付采暖费等费用。根据原告提交的证据，可以证实原告已经代被告向宁夏新世纪物流管理有限公司缴纳了电梯年检费850元、电梯保养费3040元、综合管理费35884元、采暖费117708元，以上共计157482元，扣除被告已向原告支付的60000元保证金，剩余97482元未付。根据租赁合同第五条第2项约定，上述费用应由被告负担，故对原告要求被告支付采暖费、电梯年检及保养费、综合管理费97482元的诉讼请求，本院予以支持。四、关于原告主张的违约金。被告逾期支付房租的行为虽构成违约，但受疫情影响，被告确无法正常开展经营活动，故本院予以调整。原告主张按日万分之三主张违约金38506元过高，结合双方合同履行的具体情况，本院酌情按日万分之一将违约金调整为12835元。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决如下：一、解除原告陈敏金与被告赵忠于2017年1月9日签订的《房屋租赁合同》；二、被告赵忠于本判决生效之日起十日内向原告陈敏金支付房租295205元、采暖费（含电梯年检及保养费、综合管理费）97482元、违约金12835元，以上共计405522元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费8858元，减半收取4429元，由原告陈敏金负担1150元，由被告赵忠负担3279元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 鲁璐二〇二一年三月二十二日法官助理 金东书记员 王璐附：本案适用的相关法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。