北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初15488号原告：于会芹，女，1942年11月10日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：黄海洋，北京市国汉律师事务所律师。委托诉讼代理人：任新伟，北京市国汉律师事务所律师。原告：张威，男，1970年4月25日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：黄海洋，北京市国汉律师事务所律师。委托诉讼代理人：任新伟，北京市国汉律师事务所律师。被告:张黄卿，女，1957年8月29日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：吴昊，北京元都律师事务所律师。委托诉讼代理人：高岩，北京元都律师事务所律师。被告:杨耀明，男，1956年6月22日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：吴昊，北京元都律师事务所律师。委托诉讼代理人：高岩，北京元都律师事务所律师。原告于会芹、张威与被告张黄卿、被告杨耀明合伙协议纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。双方当事人或代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告于会芹、张威向本院提出诉讼请求：1．判决二被告给付原告款项合计662121．75元及利息损失(以662121．75元为基数，自2016年1月1日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)，明细如下:1．投资建房款:182500元，2．建房后租金收益:120400元,3．拆迁补偿收益:349221．75元。后原告将诉讼请求变更如下：判决二被告给付原告款项合计847767．95元及利息损失(以847767．95元为基数，自2018年1月1日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)，明细如下:1．投资建房款:182500元，2．建房后租金收益:152227．5元,3．拆迁补偿收益:513040．45元。事实和理由：二被告提供已租用的北京市大兴区黄村镇后新店村委会南旧场院，于会芹、张书兴负责筹款，双方在2009年3月8日签订了合作建房合同书，在2010年5月18日签订了补充合同。合同签订后，于会芹、张书兴先后为建房筹款45万元，在建好房屋出租使用及经营中，二被告依据合同约定用收取的房租租金先后支付给原告建房款26．75万元。由于政策原因，2017年7月大兴区黄村镇后辛庄村委会通知此处租用土地用于拆除腾退，并以张黄卿为拆迁安置人给予相应补偿。2018年10月31日张书兴去世，于会芹及子女和二被告多次协商解决补偿款及租金收益问题均未果。被告张黄卿、被告杨耀明辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，关于项投资建房款不同意支付，因为根据合作协议风险共担，建房款是成本，是双方应当共同承担的。建房款原告、被告均出资了，合同约定的是原告投资，收取的房租优先偿还投资建房款，但实际双方履行中，双方均有成本，包括土地、经营等成本，成本应当共同承担，实际上投资建房款被告也投入了37008元。第二，关于租金收益不同意支付，原告主张690800元租金是没有依据的，根据被告的证据，2014年之后的房屋租金张书兴已领取走了，2014年之前租金的张书兴也已经领取走了，2014年之前的房屋租金是多少我们证据不全了，2014年1月至2018年2月期间，原告领取了房屋租金258500元；2014年之前的租金收益已超过诉讼时效了，原告也没有提供租金收益具体金额，我们有票据的张书兴在领取了22000元，但当时是以现金存款的方式存入到其银行卡当中的，这部分证据我们需要调取。第三，拆迁的补偿收益不同意支付，按照拆迁款的认定，拆迁款的金额是618．65元乘以500元每平方米，对于分配就重新计算了。第四，原告的计算方式都是重复计算的，是错误的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据本院予以确认，对双方当事人存在异议涉及本案争议焦点的证据本院认定如下：1、原告提交了21张收据及2张租金明细，称收据金额是439000元，并据此主张案涉房屋产生的房屋租金共计754455元，杨耀明、张黄卿对上述证据不予认可，于会芹、张威未提交收据证据原件，租金明细系原告单方统计，上述证据不符合法定的证据形式要件，本院对上述证据的真实性不予确认。2、于会芹、张威提交了两份通话录音，分别是2020年5月16日、2020年5月31日，于会芹的子女与杨耀明的对话录音，录音内容系双方对于案涉房屋租金、拆迁款的核算等，杨耀明、张黄卿对上述证据的关联性、录音形式的合法性提出异议，但未对证据的真实性提出异议，经本远审查，上述对话录音与本案案件查明事实具有关联性，本院对上述证据的真实性、关联性予以认定。根据审查确认的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：于会芹、张书兴系夫妻关系，张书兴于2018年10月31日死亡，张燕为于会芹、张书兴之女、张威为于会芹、张书兴之子。2009年3月8日，于会芹、张书兴（乙方）与杨耀明、张黄卿（甲方）签署了《合作建房合同书》，合同约定主要合作内容如下：1、甲方提供已租用的土地（租房合同附后），保证建房用地，一方负责筹款，保证合作建房费用。2、建房施工承建单位由双方商定，鉴于承建施工单位没有施工资质证书和施工设计能力等法定资质，甲乙双方同意选择已建好的房屋作参考验收标准，并与承建施工方签订合同（合同附后），3、为保证施工进度、建房质量和严格控制建房费用，甲乙双方负责进料、工程监理及财务的管理和核算。4、建房工程竣工交工后，甲乙双方要共同管理好已建房屋的使用与经营，并从经营收入中先支付乙方的建房筹款，若遇到第三方用地拆迁房屋，应先从拆迁补偿款中支付未还清乙方建房筹款部分，当还清乙方建房筹款后甲乙双方各占比例：甲方占50%，乙方占50%，利益按比例分享，风险按比例承担。为管理好所建房屋的使用与经营，双方要定期召开会议研究相关问题，参加会议人员为双方签字利益有关者，平时遇到经营中的有关事项要相互通气……,协议尾部有甲方杨耀明、张黄卿，乙方张书兴、于会芹签字。2010年5月18日，于会芹、张书兴（乙方）杨耀明、张黄卿（甲方）签署了两份《补充合同》，第一份补充合同载明内容如下：未明确甲乙双方合作建房实际建筑面积及建房资金的实际支出，经甲乙双方共同确认，该合作实际建筑面积为618．65平方米，其中厂房面积232平方米，建筑面积386．65平方米。建房资金总支出487008元，每平方米787．21元，张老实际支出450000元，差额37008元，差额部分拟从房租租赁收益中补充，该合同为《合作建房合同书》之补充合同，与《合作建房合同书》具有同等法律效力。第二份补充合同载明内容如下：未明确甲乙双方合作建房实际建筑面积及建房资金的实际支出，经甲乙双方共同确认，该合作实际建筑面积为618．65平方米，其中厂房面积232平方米，建筑面积386．65平方米。建房资金总支出487008元，每平方米787．21元，甲方出资37008元，乙方出资450000元，差额部分拟从房租租赁收益中补充。该合同为《合作建房合同书》之补充合同，与《合作建房合同书》具有同等法律效力。上述两份《补充协议》均有乙方于会芹、张书兴签字，有甲方杨耀明、张黄卿签字，签订日期均为2010年5月18日。庭审中双方对于《补充合同》总约定的差额37008元是由于会芹、张书兴负担，还是由杨耀明、张黄卿负担存在争议。经本院询问，原告认为未从本金或收益中支付过37008元，被告主张从租金收益中支付了37008元。2009年10月至2010年4月期间，于会芹、张书兴向杨耀明、张黄卿共计支付了建房款450000元，杨耀明向张书兴出具了收据。案涉房屋建设的时间为2009、2010年左右。关于案涉房屋的租金收益总额问题，双方对于案涉房屋经营期间产生的租金收益总额存在争议。庭审中，双方均认可自2010年开始，案涉房屋开始对外租赁产生房屋租金收益，租赁期间至2018年2月房屋拆除腾退止。房租租赁过程中，原告、被告共同负责经营，双方均未提交房屋租赁的账目。原告主张房屋出租期间共计产生租金754455元，关于上述主张金额其未提交有效证据予以证明。杨耀明、张黄卿称租金收益金额为33．55万元，另外的收取的租金均支付了房屋经营过程中的租金、房屋修缮成本等，具体金额没有详细记录。就此争议，原告提交了一份张威、张燕与杨耀明、张黄卿的对话录音，对话时间为2020年5月16日，根据对话显示，张燕称“那咱们理一理哈，现在其实是四笔大数，咱先说，第一笔就是这个当期应收租金，刚才算了一下69万元，对吧，应收……不，实收租金是69万”然后张燕又称“然后呢给咱的钱是35万元多是吧，如果咱们去核实一下，就是刚才杨哥说的那三笔，还有那个张姐那一笔一万多，对吧？然后我们都核实完了以后，整体就是35万，对吧，这是第二个数”，上述张燕的询问，杨耀明均含糊回应“嗯”。张燕又称“第三个数据是期间这个投资合同的投资是45万元多，对吧？”杨耀明称“45万元，总共48万，我这是3万”，张燕称“48万，然后还有第四笔数，就是这个赔偿按照600多平的……一共三十万足有，对吧，我说的都是大叔，对吧，这四笔数，对吧？”杨耀明回复称“嗯嗯”，张燕问“我们今天就是来了以后，就是这个几笔大数，不是咱先理出来了嘛，然后就咱们怎么把这几笔数最后落实称最后的一个结果”，杨耀明回复“结果，这个就沿着你的话说，那不是赔偿是三十多万是吧？现在实际老爷子收走的那个是三十三万五千五”。张燕称“对，如果前提是你把那几笔都核实完了以后”，杨耀明称“45万元减去33．5万元，对不对，还差12万多，11万多，从这30万**边再给补上，这是合同要求的”，张燕问“这是您的方案是吧？”杨耀明称“这是当初咱们就是这么谈的，把这个钱给补上45万，首先保证本金，剩余的咱们两家一人一半……”。根据上述通话录音，张燕两次提及经核算实收租金金额69万元，被告均未提出异议。关于张书兴收取的租金，庭审中，原告认可已收取的房租租金金额为267500元，杨耀明、张黄卿主张原告已收取的房租金额为335500元。就此杨耀明、张黄卿提交了张书兴出具的8张收据以及张书兴民名下2张共计7万元的银行存款凭条，因银行存款凭条无法证明系张书兴取回的租金，本院对杨耀明、张黄卿的该项主张不予采纳；杨耀明、张黄卿提交的8张收据分别为：1、2019年4月29日，张书兴出具收据载明收杨耀明现金12000元，另2011年1月18日收10000元；2、2014年1月27日，张书兴出具收据载明：今收到李银齐1、2号房租2014年2月8日至2014年8月8日计24000元整；3、2014年4月3日，张书兴出具收据载明“6间房共计63166元，交出土地租金20000元，已建房防水7000元，余36166元，张书兴取走36000元”；4、2014年12月24日，张书兴出具收据载明“四间房每月1500元计360000元，其中需交土地租赁金21000元（2015．12底），还余13500元由张书兴取走（注第六间房11月无出租应去1500元）”5、2015年5月18日，张书兴出具收条载明“今收到李宝才二间房租2015．2．8至2015．8．8实收1万元整（应收18000元整），注另收2014欠收3000元整”，6、2015年5月3日，张书兴出具收条，载明“今收到房租10000元整2015剩余的收入”，7、2016年7月7日，张书兴出具收条载明“张黄卿交现金70000元”，8、2014年8月29日，张书兴出具收条，载明“今收到现金12000元整（资金来源是李宝才交西间房租24000元之中抽除2014年8月8日至2015年2月8日所计）”，另，该收条后边书写载明“前边写的金额数是2014年8月至2015年8月8日两间房每间1500元，两间3000元乘以6等于18000元，扣除14年8月8日张叔收取的6000元，是张叔应退6000元整……2014年8月29日下午对前面数字不对，所指的14年2月8日至8月8日半年应1500元按2000元”。经核算，上述收据载明的收款金额为200500元，另提交了一份2020年5月31日张燕、张威与杨耀明、张黄卿的对话录音，该录音中，张燕、张威认可张黄卿在张书兴的银行卡中现金存在10000元，但同时称杨耀明、张黄卿主张的其他现金存在没有查询到。综合上述事实，原告自认张书兴收取的租金金额为267500元，本院予以确认。关于案涉房屋拆除腾退补偿费金额，本案审理期间，本院向北京汇璟嘉实拆迁有限公司调取了案涉土地的拆除腾退档案资料，根据档案资料记载，在大兴新城西片区（芦城地区）集体经营性建设用地拆除腾退项目中，张黄卿名下坐落于黄村镇后辛庄村的房屋拆除腾退项目终审表中，载明的补偿款共计5492006元，房屋建筑面积共计2482．38元平发米，其中2006年前1222．97平方米，2006年至2009年期间24．27平方米，2009年至2016年期间1140．95平方米，2016年以后为94．19平方米，房屋经营面积为1100．67平方米，场地经营面积为310．61平方米，估补偿明细载明“06年房屋重置成新价1236360元，06-09年拆除费9983元，装修、设备及附属物补偿价962678元，苗木补助费62675元，设备评估价值及设备迁移费0元，房屋一次性停产停业综合补助费550335元，场地一次性停产停业综合补助费155305元，拆除腾退补助费1194095元，资源节约及垃圾减量补助费1194095元，拆迁补助费119410元，设备迁移补助费7070元。”双方对于案涉争议房屋包括在上述拆除腾退房屋范围内无异议。杨耀明、张黄卿称拆除腾退范围内，案涉房屋占用的土地面积为1亩，其余土地地上物与案涉争议无关，原告对案涉房屋占地面积为1亩不予认可，但其并未提交证据证明案涉房屋的占地面积问题，本院对杨耀明、张黄卿称拆除腾退范围内，案涉房屋占用的土地面积为1亩的主张予以采纳。另，杨耀明、张黄卿抗辩称向原告支付建房成本、收益前应扣除房屋成本，关于应收入应扣除的成本问题，杨耀明、张黄卿主张包含以下几项：1、杨耀明、张黄卿的建房出资3．7008万元，2、案涉房屋拆除腾退之后按照每平方米50万元的价格向后辛庄村村民委员会交付了地上物补偿款3．09325万元，3、案涉房屋占用1亩土地自2010年1月1日至2017年7月31日期间向后辛庄村村民委员会交纳的房屋租金共计12．025万元，4、向房屋租户退回的房屋租金5．25万元；5、案涉房屋2010年至2017年期间的卫生费共计2．304万元。就上述构成，案涉证据查明事实如下：1、根据本院调取的拆除腾退资料记载自2012年1月1日，张黄卿与后辛庄村股纷经济合作社签署的土地承包合同承租面积4．1亩（实际用地面积4．71亩），租金为每年每亩20000元，土地租赁合同于2017年7月31日解除，同时，杨耀明、张黄卿提交了案涉土地以北京航天伟业印刷公司与后辛庄村村民委员会签署的租赁土地协议书，载明自1999年起土地租金为每年每亩3000元，故案涉房屋占用土地应自双方签署合作合同即2009年3月8日至土地租赁合同终止即2017年7月31日期间的土地租赁费，经核算，2010年1月至2017年7月31日期间，杨耀明、张黄卿主张相应扣除房屋租金金额120250元，未超出土地租赁合同的约定，本院予以采纳；2、杨耀明、张黄卿向本院提交了一张收据，载明内容为杨耀明、张黄卿向后辛庄村股份经济合作社交纳“西片区拆除腾退地上物补偿费2010．39*50，100519．50元”，上述费用亦应在双方分配的拆除腾退补偿款中予以扣除；3、杨耀明、张黄卿向本院提交了一张收据，载明今收到印刷厂2-4季水卫费23004元，因该收据无法认定与本案的关联性，本院不予确认。上述事实有当事人提交的证据及本院庭审笔录在案佐证。本院认为：根据于会芹、张书兴与杨耀明、张黄卿签署的《合作建房合同书》及《合作合同》约定，双方之间系共同合作、共同出资、共同经营的合伙关系。原、被告之间合伙关系为各方真实意思表示，应为合法有效。根据《合作建房合同书》约定“建房工程竣工交工后，甲乙双方要共同管理好已建房屋的使用与经营，并从经营收入中先支付乙方的建房筹款，若遇到第三方用地拆迁房屋，应先从拆迁补偿款中支付未还清乙方建房筹款部分，当还清乙方建房筹款后甲乙双方各占比例：甲方占50%，乙方占50%，利益按比例分享，风险按比例承担。”，故房屋建成后的经营收入应先补偿给张书兴、于会芹直至弥补全部所投资费用为止，待后续收入扣除经营成本出现盈余后，对盈余进行利润分配。关于房屋租金金额，根据原告提交的与张黄卿的录音，张燕提出房租应收、实收69万元，张黄卿虽未明确认可，但亦未提出异议，张燕询问时亦未表示异议，应视为其认可收取的租金金额为69万元，并据此认定收取租金金额为69万元。关于利益分配方式，虽然实际履行过程中，张书兴曾于扣除部分经营成本后才实际收取租金，但合作双方并没有明确书面约定改变利益分配方式，故扣除张书兴已收取的租金267500元（抵扣本金），杨耀明、张黄卿应返还本院原告于会芹、张威的建房成本为182500元，故就于会芹、张威要求杨耀明、张黄卿返还建房成本182500元的诉讼请求，本院予以支持。就于会芹、张威主张的建房后租金收益152227．5元,按照双方约定的方式“当还清乙方建房筹款后甲乙双方各占比例：甲方占50%，乙方占50%，利益按比例分享，风险按比例承担。”双方约定的为利益分担各占50%，故应在实收69万元房租中扣除了双方的建房成本、经营成本后，所余利益双方各占50%。庭审中，杨耀明、张黄卿提出的房屋经营成本包括：1、杨耀明、张黄卿的建房出资3．7008万元，2、案涉房屋拆除腾退之后按照每平方米50万元的价格向后辛庄村村民委员会交付了地上物补偿款3．09325万元，3、案涉房屋占用1亩土地自2010年1月1日至2017年7月31日期间向后辛庄村村民委员会交纳的房屋租金共计12．025万元，4、向房屋租户退回的房屋租金5．25万元；5、案涉房屋2010年至2017年期间的卫生费共计2．304万元。就上述款项是否扣除问题，1．对于杨耀明、张黄卿的建房出资3．7008万元，经庭审询问及双方录音可以确认，该笔款项为杨耀明、张黄卿支出，理应在成本中予以扣除；2．对于向后辛庄村村民委员会交付了地上物补偿款3．09325万元应在案涉拆除腾退补偿款中予以扣除，不应在建房租金中扣除；3．对于向后辛庄村村民委员会交纳的房屋租金共计12．025万元，应予以扣除；4、对于杨耀明、张黄卿向房屋租户退回的房屋租金5．25万元，因双方在录音中核实实收房屋租金为69万元，不应再予以扣除；5、对于案涉房屋2010年至2017年期间的卫生费共计2．304万元，其提交的证据为印刷厂2-4季水卫费23004元，无法认定与本案的关联性，本院不予采纳，不予扣除。另，已查明在张书兴出具的收条当中已扣除的成本包括“土地租赁金21000元（2015．12底）”，上述款项中土地租赁金21000元不应在租金中重复扣除，“已建房防水7000元”，理应在查明成本中予以扣除。综上，69万元租金中应扣除建房成本45万元、建房成本3．7008万元、12．025万元、7000元，租金利润的计算方式为（69万元-45万元-3．7008万元-12．025万元-0．7万元），租金利润金额应为7．5742万元，故对于于会芹、张威主张的建房后租金收益152227．5元的诉讼请求，本院支持的金额为3．7871万元，超出部分本院不予支持。就于会芹、张威主张的拆迁补偿收益513040．45元的诉讼请求，张黄卿名下坐落于黄村镇后辛庄村的房屋拆除腾退项目终审表载明的补偿款共计5492006元系2482．38平米建筑物的补偿款，并非均为涉案建筑物的补偿款，根据双方协议记载涉案建筑物的建筑面积为618．65平方米，于会芹、张威主张拆除腾退补助费按照每平米500元补偿、资源节约及垃圾减量补助费按照每平米500元补偿、搬迁补助费按照每平米50元补偿，与项目终审表中载明的数据能够相符，本院予以采纳，另，张黄卿、杨耀明主张案涉房屋拆除腾退之后按照每平方米50万元的价格向后辛庄村村民委员会交付了地上物补偿款3．09325万元，其提交的收据中载明的计算方式为“2010．39*50，100519．50元”，与拆除腾退项目终审表中载明的总建筑面积2482．38平方米有差异，本院酌定扣除的金额为3万元，经核算，杨耀明、张黄卿应支付于会芹、张威309791．25元，超出部分本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第三十条、第三十一条、第三十二条之规定，判决如下：一、杨耀明、张黄卿于本判决生效后十日内支付于会芹、张威建房款本金182500元、租金利润37871元、拆除腾退补偿款309791．25元；二、驳回于会芹、张威的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12277元，由于会芹、张威负担3162元（已交纳），由杨耀明、张黄卿负担9115元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  成桂钦二〇二一年三月八日书记员  李玉洁