四川省绵阳市游仙区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0704民初1020号 原告：绵阳高诚物业服务有限公司，住所地：四川省绵阳市游仙区驿亭路A栋3#1层，统一社会信用代码：91510704584241712K。 负责人：张建伟，执行董事。 委托诉讼代理人：张安维，四川众城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李静，公司员工。 被告：张泽荷，女，汉族，生于1970年9月7日，住四川省绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：杨文斌，男，汉族，生于1969年2月12日，与被告系夫妻关系。 原告绵阳高诚物业服务有限公司与被告张泽荷物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告绵阳高诚物业服务有限公司之委托诉讼代理人张安维、李静，被告张泽荷之委托诉讼代理人杨文斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告绵阳高诚物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付所欠物业费本金10884元（暂计算至2020年9月30日），生活垃圾清运处理费306元，违约金2721元，共计13911元。；2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2013年10月6日签订高诚·尚峰《前期物业服务协议》，协议明确约定物业服务费用收费标准按房屋建筑面积收取，其中高层住宅为1.3元/㎡/月，首次物业服务费用从绵阳高诚房地产开发有限公司正式通知交房之日起计算，首次预交12个月，之后物业服务费按年收取，即被告应当在每个收费年度的9月30日前缴纳，2019年9月30日绵阳市游仙区高诚尚峰物业业主委员会与绵阳高诚物业服务有限公司签订了《物业服务合同》，合同约定高诚·尚峰小区物业收费由高诚物业公司负责，物业费用由业主按建筑面积缴纳，标准为1.3元/㎡/月，如被告不缴纳相关费用，原告有权要求被告支付从逾期之日起每天应交纳但未缴纳费用千分之一的违约金，同时，物业服务公司按照每户6元/月的标准代收代缴生活垃圾清运处理费。原告履行了物业服务义务，被告所有房屋建筑面积为116.31平方米，应支付的费用为2014年10月1日-2020年9月30日期间物业费本金10884元（暂计算至2020年9月30日），2014年10月1日-2018年12月31日期间生活垃圾清运处理费306元（暂计算至2018年12月31日），迟延履行期间的违约金2721元（原告自愿将违约金的计算标准降低为被告所欠物业费本金的30%）合计总额为13911元，原告为维护自身合法权益，依法向贵院提请诉讼追偿，请求贵院依法判如所请。 被告张泽荷辩称：1.我是依据原告所出具的《绵阳高诚物业服务收费专用收据》明显约定“免费十年”（从2013年4月起计算），至今还在履行合同中，原告的理由不成立；2.购房时原告承诺老客户介绍新客户减免老客户物业管理费，本人买房后介绍了新客户，应减免物业管理费；3.原告向我出具的免去物业收费的凭据是原件；4.我方发现原告举证的《绵阳高诚物业服务收费专用收据》与我方的原始证据有以下不符事实：一、原告的收费编号的上下位置与我方提供的原件明显有区别，二、原告提供的原件2013年10月4日与我方原件2014年10月4日的“4”横笔高矮明显不符，三、原告“免费一年”的“一”与答辩人“免十年”的“十”与我方提供的原件不符，四、原告提供的收据大写“柒拾贰元”中的“柒”与我方收据的“柒”不同；5.根据小区大多数业主反映，原告不履行合同约定管理的义务，如小区内过道上任意牵绳晾晒衣被、物业管理公司擅自将业主共有的地面使用权提供给理发店使用、小区到处是垃圾、绿化带通电的电线裸露；6.原告的法定代表人也是该商品房出售方股东之一，出售房屋的开发商与物业管理公司应该是两个独立的经济实体主体，所以张建伟作为本案物业管理的法定代表人违背法律规定；7.原告至今未给我办理车库产权证；8.原告给我方办理的《不动产权证书》的使用年限与签订的《商品房买卖合同》年限不符，相差28年。 经本院审理后查明的事实如下：2012年6月24日，被告张泽荷购买了位于四川省绵阳市游仙区××路××号××栋××号房屋，房屋建筑面积为116.23平方米。 原告与被告于2013年10月4日签订高诚·尚峰《前期物业服务协议》，协议明确约定物业服务费用收费标准按房屋建筑面积收取，其中高层住宅为1.3元/㎡/月，首次物业服务费用从绵阳高诚房地产开发有限公司正式通知交房之日起计算，首次预交12个月，之后物业服务费按年收取，即被告应当在每个收费年度的9月30日前缴纳，2019年9月30日绵阳市游仙区高诚尚峰物业业主委员会与绵阳高诚物业服务有限公司签订了《物业服务合同》，合同约定高诚·尚峰小区物业收费由高诚物业公司负责，物业费用由业主按建筑面积缴纳，标准为1.3元/㎡/月，如被告不缴纳相关费用，原告有权要求被告支付从逾期之日起每天应缴纳但未缴纳费用千分之一的违约金，同时，物业服务公司按照每户6元/月的标准代收代缴生活垃圾清运处理费。 原告为支持其诉讼请求举出了如下证据：1、催收物业费的通知、短信催收截图、律师函，拟证明原告多次向被告进行书面催收未果。被告质证意见称收到过原告的催收短信和律师函，但是认为不应该缴纳，现在仍在免十年的物业费期限内；2、物业费收据，拟证明编号为8316的收据，原告免除被告缴纳物业费时间2013年10月-2014年9月，仅一年，该收据一式三联，提供白色财务第一联、存根黄色第三联，第二联在被告处。被告质证意见称怀疑原告提交的收据第一联和第三联是可以伪造的，因为第一联和第三联与第二联的部分笔迹不一致，比如编号排列及位置、时间10月4日的4横笔高矮不符，柒拾贰元的柒与被告手中的第二联的竖笔长短不一致。 庭审中，被告为抗辩原告的诉请举出了如下证据：1、编号为8316的收费收据红色第二联，拟证明原告承诺免十年物业费并非原告第一联上写的只是免一年，并当庭陈述当初购买案涉房屋时介绍了一户在开发商处购买房屋，当时开发商有免除物业费的活动，给了这张免十年的收据。原告质证意见对该组证据三性不予认可，原告立案时并未提交收据联，被告在答辩阶段便以收据第一联、三联与其提交的第二联存在差异进行答辩，该行为是其自认的形式篡改原告向其出具的专用收据的事实。原告举出三张收据，拟证明收据编号为8296业主张波免了一年物业费、收据编号8297业主何艳免一年物业费、收据编号8293业主蒲静免了一年物业费，当庭陈述当时开发商“老带新”购房活动的优惠只是免除物业费一年，物业公司的利润本就薄弱，十年计算下来有18000余元，不可能会有这样的力度；2、照片打印件三页，拟证明原告提供的物业服务有瑕疵，小区内存在到处拉绳凉棉被、违规占用共用绿地、垃圾不及时清运、私家车违法占用消费通道、共同设施不及时维修的问题；原告的质证意见对该组证据的真实性不予认可，被告并未提交照片的原始载体，另结合整改记录原告在与小区业委会协商一致的情况下为小区业主搭建了衣物晾晒区，并非被告陈述的到场拉绳凉被，小区内一业主购买商品经营理发店，经原告多次催告该业主开铁栅栏是自己使用并非公共使用，原告为了整治小区乱停放的情况在小区内进行了消防通道划线规划，张贴禁停告示、放置了禁停牌，施行社区联动，违规停放车辆交警抄罚牌。 庭审中，因原、被告均对编号为8316的《绵阳高诚物业服务收费专用收据》第一联、第二联、第三联的真实性均提出异议，法庭向原、被告明示是否需要对此进行鉴定，被告表示自己提供的第二联就是原件，不予申请鉴定。原告表示其提供的第一联和第三联系原件，被告提交的第二联有篡改痕迹，是否申请鉴定庭后三个工作日向法庭提交书面申请，现逾期未提交。 上述事实有营业执照、身份证复印件、《前期物业服务协议》、《物业服务合同》、物业服务收费专用收据、照片、物业费催收凭证、照片以及原、被告的陈述等证据在卷佐证，事实清楚，足以认定。 本院认为：本案争议焦点结合双方出示的证据分述如下： 一、编号为8316的《绵阳高诚物业服务收费专用收据》第一联、第二联、第三联的真实性如何认定？案涉房屋的物业费免除是一年还是十年？原告举出了第一联白色财务收据和第三联黄色存根收据，被告举出了第二联客户红色收据，经比对，该第二联和第三联均由第一联在复写纸上书写产生，因此第一联系原件，第二联、第三联均为复写纸复印件，该三联编号一致，具有整体性，第一联、第三联上载明的均为物业费“免一年”，而第二联为物业费“免十年”，因原、被告对此件的真实性均不予申请鉴定，本庭认为该第二联与第一联和第三联比对，其真实性存疑，其系复写纸复印件不排除有篡改可能，且结合原告举出其他业主“老带新”购房奖励制度均为免除物业服务费的一年的收据，更符合常理，且被告也未提交其他证据证明该第二联的真实性，据此，本院采信原告提交的编号为8316的《绵阳高诚物业服务收费专用收据》第一联为原件，据此，被告免除物业服务费的年限为一年，即2013年的10月至2014年的9月不予缴纳物业服务费。 二、关于被告提出小区内过道上任意牵绳晾晒衣被、物业管理公司擅自将业主共有的地面使用权提供给理发店使用、小区到处是垃圾、绿化带通电的电线裸露等抗辩理由，认为原告提供的物业服务存在瑕疵。本院认为，物业服务是个动态的服务过程，小区物业服务也是不断对新出现的问题予以及时处理解决的过程，不能仅凭个别突发事件等认定物业服务存在根本违约。业主若以通过不交纳物业服务费用的方式应对物业服务企业服务瑕疵，势必进一步导致物业服务质量降低，不仅损害自身利益而且影响全体业主的利益，因此对于被告该抗辩理由，本院不予支持。 三、关于被告提出开发商未办理车库产权证以及开发商办理的《不动产权证书》的使用年限与签订的《商品房买卖合同》年限不符，相差28年的抗辩理由。本院认为该抗辩理由与本案审理的事实无关，系另一法律关系，被告可另行主张权利。 综上，被告张泽荷接收其购买的××路××号高诚·尚峰2栋11-2号房屋并入住。原告与被告于2013年10月6日签订高诚·尚峰《前期物业服务协议》，2019年高诚尚峰物业业主委员会与绵阳高诚物业服务有限公司签订的《物业服务合同》，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，该合同对高诚·尚峰全体业主均具有约束力。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”以及第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”之规定，原告绵阳高诚物业服务有限公司的收费标准双方在物业服务合同中进行了约定，对原、被告双方具有约束力。现原告举证证实其通过书面方式向被告进行了催收，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催收，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，被告作为小区业主依法应按时交纳物业服务费。故对原告要求被告支付2014年10月1日至2020年9月30日期间物业费的诉讼请求，本院予以支持，关于房屋面积，商品房买卖合同摘要显示房屋面积为116.23平方米，原告主张116.31平方米未提交证据，本院支持房屋面积为116.23平方米，物业费计为10879.13元（116.23㎡×1.3元／平米×72月），本院予以支持。 关于垃圾清运费的收取，根据原告举出物业服务合同及缴费单的内容，可证实原告已经代被告缴纳了垃圾清运费，故对原告要求被告支付2014年10月1日至2018年12月31日期间生活垃圾清运处理费共计51个月的垃圾清运费的诉讼请求，本院予以支持，计为306元（6元/户/月×51月）。 关于违约金，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告未按照合同约定缴纳物业管理费及垃圾清运费的行为属于违约行为，但考虑到原告本身存在被告所陈述的一些服务不完全尽人意之处，据此，对原告主张的违约金不予支持。 综上，判决如下： 一、被告张泽荷于本判决生效后十日内向原告绵阳高诚物业服务有限公司支付2014年10月1日至2020年9月30日期间物业费本金10879.13元、2014年10月1日至2018年12月31日期间的生活垃圾清运处费306元，共计11185.13元。 二、驳回原告绵阳高诚物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半收取案件受理费74元，由原告绵阳高诚物业服务有限公司承担15元，由被告张泽荷承担59元（该费用原告已预交，被告在履行判决义务时一并向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  奂思宇 二〇二一年三月二十九日 书记员  龚 苓