江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0303民初6513号原告：徐州奥体中心经营管理有限公司，住所地徐州市云龙区汉源大道奥体中心综合馆三楼。法定代表人：郑大庆，该公司总工程师。委托诉讼代理人：柳佳，男，1982年2月21日生，汉族，徐州奥体中心市场部总监，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：魏国庆，江苏金合律师事务所律师。被告：徐州市成功生物科技有限公司，住所地徐州市云龙区奥体全民健身中心主体育场一层商业用房。法定代表人：祁晓亮，该公司经理。委托诉讼代理人：姚志洪，男，1960年11月17日生，汉族，该公司职工，户籍地海南省海口市龙华区，现住徐州市铜山新区。原告徐州奥体中心经营管理有限公司（以下简称“奥体中心”）与被告徐州市成功生物科技有限公司（以下简称“成功公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月30日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月6日公开开庭进行了审理。原告奥体中心的委托诉讼代理人柳佳、魏国庆，被告成功公司的委托诉讼代理人姚志洪到庭参加诉讼。后依法转为普通程序，于2021年3月9日公开开庭进行了审理，原告奥体中心的委托诉讼代理人魏国庆，被告成功公司的委托诉讼代理人姚志洪到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告奥体中心向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《徐州奥体中心商业用房租赁合同》。2、判令被告立即从徐州奥体中心主体育场东侧一层商用房中迁出。3、判令被告支付原告计算至2020年10月19日的房屋租赁费和物业费464000元、水电费240058元。4、判决被告按每日335元支付原告自2020年10月20日至被告迁出涉案房屋之日止房屋占有使用费。5、被告负担本案诉讼费用。事实和理由：2015年7月6日，原告与被告签订《徐州奥体中心商业用房租赁合同》。合同第一条约定，原告将其位于徐州奥体全民健身中心主体育场东侧一层商用房出租给被告作为门面房使用，面积1700平方米。租赁期限自房屋交付后满90日装修及开业筹备期起计15年，房屋租金价格按每五年一阶段定价，前五年租金分段计算，即第一年、第二年每年租金306000元，第三年至第五年免租金，第六年及以后每年租金根据当年周边市场价格波动由双方协商确定，被告有优先承租权。在签订本合同时被告需向原告交押金10000元，在本合同履行终止后，经审核确认被告不欠甲方水电费用及其他债务，原告在一个月内将押金全部退还。物业管理费每月1700元。合同签订后原告履行了合同义务。被告截至2020年10月19日共拖欠原告房屋租赁费和物业管理费计464000元，拖欠原告水电费240058元。原告于2020年8月19日向被告致函催讨欠款，告知被告如未在2020年10月19日前交清拖欠房租费用，原告与被告解除双方签订的租赁合同。为此，原告诉至本院，要求判如所请。被告成功公司辩称，因为我公司还有会员，解除合同迁出房屋将会造成更大的矛盾，暂不同意解除合同。对于租金、物业费、水电费等具体数额有待确认。疫情期间国家相关政策，和徐州本地政策是免租不低于3个月或3个月以上，对于疫情期间的租金希望能予以减免。我公司经营期间产生的停电和停水的现象，是长期的，停水原因可能是我们没有及时缴费，在诉讼期间热水和空调没有给我公司供应，这些都影响俱乐部的运营。我们希望因停电和停水的现象可以给予房租的减免。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月6日，原告奥体中心作为甲方与被告成功公司作为乙方签订了《徐州奥体中心商业用房租赁合同》一份，合同约定原告将其位于徐州奥体全民健身中心主体育场一层商业用房出租给被告作为门面房使用，面积1700平方米。租赁期限自房屋交付后满90日装修及开业筹备期起计15年。租赁用途为健身俱乐部经营管理、培训、体育用品研发与销售。房屋租金价格按每五年一阶段定价，前五年租金分段计算，即第一年、第二年每年租金306000元（按照15元/平米计算），第三年至第五年免租金，第六年及以后每年租金根据当年周边市场价格波动由双方协商确定，被告有优先承租权。租金支付方式为在签订本合同三个月内，一次性交清第一年度租金；在第一年度租期的最后一个月内，一次性交清第二年度租金；在第五年度租期的最后一个月内，一次性交清第六年度租金；在该年度租期的最后一个月内，交清下一年度租金。以后以此类推。在签订本合同时被告需向原告交押金10000元，在本合同履行终止后，经审核确认乙方不欠甲方水电费用及其他债务，甲方在一个月内将押金全部退还乙方，合同续签除外。物业管理费每月1700元（按1元/平米/月计算），支付方式为在签订本合同三个月内一次性交清第一年度物业管理费共计20400元；在第一年度租期的最后一个月内，一次性交清第二年度物业管理费；在第三年至第五年按照上述支付方式类推。后五年按照租金支付方式与租金同时支付。同时，合同约定有下列情形之一的，原告可以解除本合同，但需书面通知被告：（1）被告拖欠租金满三十日，经书面催告仍不履行合同义务的。（2）乙方利用租赁物进行非法活动的。合同签订后，被告使用该房屋作为健身俱乐部实际经营至今。2020年8月19日，原告向被告邮寄送达了《徐州奥体中心房租催缴通知函》，载明：徐州市成功生物科技有限公司：按照我公司与贵公司签订的《徐州奥体中心商业用房租赁合同》中相关约定，贵公司2020年8月应缴付2015年10月至2020年8月期间的房屋租金共计：612000元，物业费用共计：102000元，水电费用共计：316830元。贵公司之前已交付我司房租费用250000元，水、电费用50000元。根据我国《合同法》及双方签订的租赁合同相关规定，贵公司的行为已构成违约，并已严重侵害了我司的合法权益。据此，我司特致函敦促贵公司：1、请于2020年9月19日前交清拖欠房租费用共计：289600元、水电费用共计：266830元。合计556430元。2、于2020年10月19日前交清剩余拖欠房租费用共计：72400元。如贵公司未在上述期限内缴清拖欠之费用，我司将根据双方签订的合同条款，单方解除合同，并正式向法院提起诉讼，追究被告的所有违约责任。另查明，案涉房屋所在地徐州市新城区奥体中心产权方为徐州新田投资发展有限责任公司，于2015年2月委托原告徐州市奥体经营管理有限公司运营至今。庭审中原、被告均认可在租赁合同签订当日，原告将房屋交付被告，并自2015年10月6日开始计算租金。原告认可被告于2016年7月缴纳房屋租金和物业管理费20万元、2019年12月缴纳房屋租金和物业管理费5万元，共计25万元。于2020年8月缴纳水电费5万元。被告对此予以认可。原告主张被告未缴纳合同押金1万元，被告在第一次庭审中陈述“需要回公司查账”，第二次庭审中被告陈述“因会计离职，无从查起”。原告在庭审中另提供2015年7月至2020年10月徐州市奥体中心经营管理有限公司水表、指数明细表及徐州市奥体中心经营管理有限公司租赁客户电表指数明细表，其中成功建身房拖欠水电费共计290058元。原告并陈述：“因奥体中心的水电只有一个户，没法分户，但是被告有单独的水电表，我们之前是按季度根据被告的水电表计数要求被告向我们缴纳，后期是按月结算，我们缴纳的是整个奥体中心的水电费，以垫付形式先缴整体的费用，然后再根据向各商户的水电表指数收取水电费用。”对于原告主张的每日335元支付占有使用费是按照合同约定5年的总租金除以5年的天数计算，被告对此标准无异议。本院认为，原告奥体中心与被告成功公司之间签订《徐州奥体中心商业用房租赁合同》系双方真实意思表示,内容合法有效,本院对租赁合同的效力依法予以确认。双方当事人均应按照租赁合同的约定全面履行各自的义务。被告成功公司作为承租人，应当按照合同约定的时间及数额支付租赁及相关费用。关于本案租赁合同是否符合解除条件，首先，被告未按合同约定向原告支付租金,其行为已构成违约。其次，依据原被告双方签订的房屋租赁协议的约定：合同约定有下列情形之一的，原告可以解除本合同，但需书面通知被告：（1）被告拖欠租金满三十日，经书面催告仍不履行合同义务的。原告于2020年8月19日，向被告邮寄送达了《徐州奥体中心房租催缴通知函》，敦促被告在2020年10月19日前缴清拖欠房租费水电费，同时主张，如被告未在上述期限内缴清拖欠之费用，原告将根据双方签订的合同条款，单方解除合同，并正式向法院提起诉讼，追究被告的所有违约责任。被告于2020年8月21日签收该函。经查明，被告最后一次缴纳房屋租金的时间为2019年12月。通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除，故本案租赁合同自2020年10月20日解除。合同解除后，承租人应当返还租赁物。故对于原告要求解除合同并返还奥体中心主体育场东侧一层商用房的诉讼请求，本院予以支持。关于本案的租金、物业费、水电费，依据原被告双方签订的房屋租赁协议及原被告的庭审陈述，截至2020年10月19日，被告应缴房租总额为第一年、第二年共2年租金612000元（306000元*2），被告应缴物业管理费总额为自2015年10月6日计算至2020年10月6日，计60个月，按每月1700元计算为102000元（1700元*60）,扣除被告实际已缴付25万元，被告尚欠原告房屋租金和物业管理费464000元，对此被告无异议，本院予以确认。对于被告主张的疫情期间减免三个月房屋租金的主张，由于疫情期间按照合同约定正处于免租金期间，且原告主张的租金期间系2015年10月至2017年10月期间的租金，该期间段尚未发生疫情，即不存在依规定减免租金的前提，故本院不予支持。对于被告主张因承租期间发生停水、停电及原告方未提供热水和空调对其经营造成影响，要求减免部分租金的请求，因被告未提供证据佐证，故本院不予支持。依据原告提供的水、电表指数明细表均有被告工作人员签字认可，显示被告自2015年6月至2020年10月合计共支出水电费290058元，扣除被告已经缴付的5万元，尚欠240058元，本院予以支持。关于本案房屋占有使用费，本案租赁合同自2020年10月20日解除后，被告一直占有使用至今，原告主张自2020年10月20日按合同总租金除以5年的天数，以每天335元[612000元/（365天*5年）]的标准计算房屋占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告徐州奥体中心经营管理有限公司与被告徐州市成功生物科技有限公司签订的《徐州奥体中心商业用房租赁合同》，被告徐州市成功生物科技有限公司自本判决生效之日起十日内，腾空并迁出徐州奥体中心主体育场东侧一层商用房。二、被告徐州市成功生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内，给付原告徐州奥体中心经营管理有限公司房屋租金、物业管理费共计464000元、水电费240058元及房屋占有使用费（房屋占有使用费计算方式为：自2020年10月20日起，按每日335元，计算至被告徐州市成功生物科技有限公司实际迁出徐州奥体中心主体育场东侧一层商用房止）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12095元，由被告徐州市成功生物科技有限公司负担（因此款原告已预付，被告随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  席 莹人民陪审员  雷丽芬人民陪审员  姚方武二〇二一年三月二十二日书 记 员  张恰恰