太原市小店区人民法院民事判决书（2021）晋0105民初67号原告：郑伟，男，黑龙江省五常市人，现住太原市，公民身份号码：×××。委托代理人：宋云龙，山西树德律师事务所律师。被告：张晓东，男，太原市人，住太原市，公民身份号码：×××。被告：兰燕，太原市人，住太原市，公民身份号码：×××。二被告共同委托诉讼代理人：董瑞，山西中硕律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：王瑾，山西中硕律师事务所律师。原告郑伟与被告张晓东、兰燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑伟及其委托诉讼代理人宋云龙，被告张晓东、兰燕的共同委托诉讼代理董瑞、王瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑伟向本院提出诉讼请求：1、判令二被告继续履行合同，依法腾空并交付原告并州南路西一巷106号17幢1单元1层1号房屋（房屋价值650000元）；2、判令二被告继续履行合同，依法协助原告办理涉案房屋所有权登记手续取得房屋产权证；3、判令二被告承担违约责任，支付原告违约金100000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年9月1日，原、被告双方签订《房屋买卖协议》。双方约定二被告将晋（2018）太原市不动产权第XXXX号不动产权证载明的：权利人为被告张晓东单独所有的的位××路的涉案房屋出售给原告，总房款650000元。按照协议约定：原告应当在2020年9月1日支付房屋定金20000元，2020年9月1日支付房屋首付款130000元，2020年9月23日支付房款150000元，2020年11月9日支付房款200000元，剩余150000元在2021年1月8日双方到太原市不动产登记中心办理变更手续时支付；被告张晓东应当在2020年12月8日将涉案房屋交付原告使用，并结清之前所欠使用费用；在2021年1月8日被告张晓东将房屋权属转移登记于原告指定人名下；并对违约责任的承担进行了约定。被告兰燕作为被告张晓东的配偶也在出卖人处签字认可。至2020年11月9日，原告依约向被告张晓东支付了房款500000元。但被告张晓东并未依约在2020年12月8日将涉案房屋交付原告使用，对于到期协助原告办理房屋产权变更手续事宜也予以否认，且经多次协商未果。原告认为，《房屋买卖协议》系原、被告双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守。现被告不仅未依约履行房屋交付义务，而且存在不协助原告办理房屋所有权登记变更手续、有原告取得房屋产权证预期违约的可能性。综上，为维护原告的合法权益不受非法侵害，现依据相关法律规定特提起诉讼，请求判如所请。被告张晓东、兰燕辩称，原、被告订立《房屋买卖协议》的实质为被告向原告借款的担保，双方系“名为房屋买卖，实为借贷”的法律关系，该《房屋买卖协议》无效，应当依法驳回原告的起诉。被告张晓东因资金周转需要向原告借款，为担保借款的履行，双方签订《房屋买卖协议》。根据《民法典》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示事实的民事法律行为无效”、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理”及参照最高人民法院于2017年12月16日作出的（2016）最高法民再113号民事判决书，原、被告签订《房屋买卖协议》的真实目的是以案涉房屋担保借款本息的履行，《房屋买卖协议》本身作为伪装行为无效。故原、被告间并不存在房屋买卖合同关系，请求法院驳回原告起诉。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告提供一份落款时间为2020年9月1日的《房屋买卖协议》，甲方为被告张晓东，乙方为原告郑伟，合同约定：甲方所售房屋坐落于太原市××路，建筑面积77.8平方米；经甲、乙双方协商一致，该房屋成交总价格为人民币650000元；乙方于2020年9月1日向甲方支付定金20000元；在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信及其他交付房屋之前所欠费用由甲方承担，交付日以后（含当日）发生的费用由乙方承担；本次交易所涉及的税费由乙方承担；甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；甲方应于2020年12月8日将该房屋交付给乙方；补充条约：1、经甲乙双方协商于2020年9月1日，乙方支付甲方定金20000元；2、经甲乙双方协商于2020年9月1日，乙方支付甲方房屋第一笔首付款130000元；3、经甲乙双方协商于2020年9月23日，乙方支付甲方房屋第二笔首付款150000元；4、经甲乙双方协商于2020年11月9日，乙方支付甲方房屋第三笔首付款200000元；5、经甲乙双方协商，甲方于2020年12月8日将该房屋交付乙方使用，并结清之前所欠使用费用；6、经甲乙双方协商于2021年1月8日，甲方将该房屋权属转移登记与乙方指定人名下，在太原市不动产房产转移登记中心办理手续当日，乙方支付甲方剩余房款150000元。合同落款二被告在出卖人处签名捺印，原告在买受人处签名捺印。该合同补充条约的内容为手写。原告在上述合同约定的付款时间当天，按照约定的金额以银行转账的方式支付被告张晓东共计500000元（最后一笔150000元未支付）。被告向原告出具四张收条（均写于一张纸上），确认收到原告购买案涉房屋的定金、首付款共计500000元。后原告要求二被告交付房屋并办理房屋所有权变更登记手续未果，故诉至本院。另查明，原、被告均认可案涉《房屋买卖协议》实际签订的时间为2020年11月9日，原告称案涉《房屋买卖协议》是在之前两份买卖合同的基础上形成的。被告张晓东出具的收条也是形成于2020年11月9日。原告认可在支付被告第一笔或第二笔款之间收到被告交给的案涉房屋的不动产权证书，证件号晋（2018）太原市不动产权第XXXX号，该证载明房屋为张晓东单独所有，坐落于××路，套内建筑面积67.61平方米。庭审中，被告提供2020年12月8日、12月9日原告要求被告张晓东交房、办理过户手续期间的通话录音。2020年12月8日，被告张晓东在通话中称：“就是押的这儿，也不是说卖房子，就是押的一下，押的这儿。还不是给人家，利息也不高，2分的利……”，原告未予否认。2020年12月9日，原告在通话中称：“你是借钱，但是你还不上钱，咱就履行合同，对吧？……”。在通话中，原告多次强调，如被告将房屋过户，原告不会入住，被告该住还住，钱还上以后，立马将房屋过户回来。此外，原告认可收到被告支付的两次利息，每笔利息均为22500元。被告称，原告支付每笔款项的当日还曾支付原告砍头息，原告对此不予认可。本院确认的上述事实有原告提供的二被告结婚证、房产证明、不动产权证书、《房屋买卖协议》、收条、转账交易明细详情，被告提供的通话录音以及庭审笔录等在案佐证，并经庭审质证，本院予以采信。本院认为，本案争议的焦点是原告支付被告的款项是购房款还是出借的款项，即本案的法律关系是民间借贷关系还是房屋买卖关系。本案中，根据查明的事实，原告提供的《房屋买卖协议》、收条均形成于2020年11月9日，即原告支付被告四笔款项合计500000元；被告收到两笔款后即将案涉房屋的不动产证交予原告；被告曾支付原告两笔利息；双方合同约定的房屋价款低于市场价。上述原、被告之间的行为不符合房屋买卖的交易习惯，另结合原、被告之间的通话录音，可以证明原、被告签订《房屋买卖协议》的真实目的不是买卖房屋，而是通过签订《房屋买卖协议》为双方的借贷行为提供担保。本案的基础法律关系是民间借贷关系而非房屋买卖合同关系。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条的规定，“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理”。综上，原告与被告之间不存在真实的房屋买卖合同关系，原告要求被告腾空案涉房屋、办理房屋所有权变更登记手续并承担违约责任，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告郑伟的诉讼请求。案件受理费减半收取5750元（原告已预交），由原告郑伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 刘燕玲二〇二一年三月二十二日法官助理 武曌辉书记员 刘 婷