北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初24437号原告：北京京威房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区工体北路甲2号。法定代表人：陶红兵。委托诉讼代理人：李乃亮，北京天达共和律师事务所律师。委托诉讼代理人：李绍波，北京天达共和律师事务所律师。被告：优异精彩（北京）科技有限公司，住所地北京市朝阳区2号楼7层02-802。法定代表人：郁岗。原告北京京威房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告优异精彩（北京）科技有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人李乃亮到庭参加了诉讼。被告经本院合法传唤，未出庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年8月1日-2019年2月22日期间的租金544102.80元（按照每月租金80183.57元计算）及相应的逾期付款违约金（以80183.57元为基数，自逾期之日2018年8月1日至实际支付之日止；以80183.57元为基数，自逾期之日2018年9月1日至实际支付之日止；以80183.57元为基数，自逾期之日2018年10月1日至实际支付之日止；以80183.57元为基数，自逾期之日2018年11月1日至实际支付之日止；以80183.57元为基数，自逾期之日2018年12月1日至实际支付之日止；以80183.57元为基数，自逾期之日2019年1月1日至实际支付之日止；以63001.38元为基数，自逾期之日2019年2月1日至实际支付之日止；以上均按照每日0.l%计算）；2.判令被告向原告支付逾期支付2018年7月租金产生的剩余违约金561.29元（以80183.57元为基数，自逾期支付之日2018年7月1日至实际支付之日2018年8月7日共38天，按照每日0.1%计算减去已经支付违约金2485.69元）；3.判令被告向原告支付2018年8月1日-2019年2月22日期间的管理及空调费51316.77元（按照每月7562.47元计算）及相应逾期支付的违约金（以7562.47元为基数，自逾期之日2018年8月1日至实际支付之日止；以7562.47元为基数，自逾期之日2018年9月1日至实际支付之日止；以7562.47元为基数，自逾期之日2018年10月1日至实际支付之日止；以7562.47元为基数，自逾期之日2018年11月1日至实际支付之日止；以7562.47元为基数，自逾期之日2018年12月1日至实际支付之日止；以7562.47元为基数，自逾期之日2019年1月1日至实际支付之日止；以5941.95元为基数，自逾期之日2019年2月1日至实际支付之日止；以上均按照每日0.1%计算）；4.判令被告向原告支付逾期支付2018年7月管理及空调费产生的剩余违约金52.93元（以7562.47元为基数，自逾期支付之日2018年7月1日至实际支付之日2018年8月7日共38天，按照每日0.1%计算减去已经支付违约金234.44元）；5.判令被告向原告支付2018年11月1日-2019年3月14日期间的电费1437.75元（2018年11月的电费683.1元；2018年12月的电费454.95元；2019年1月的电费122.85元；2019年2月的电费93.15元；2019年3月的电费83.7元）及相应逾期支付违约金（以683.1元为基数，自逾期之日2019年1月1日至实际支付之日止；以454.95元为基数，自逾期之日2019年2月1日至实际支付之日止；以122.85元为基数，自逾期之日2019年3月1日至实际支付之日止；以93.15元为基数，自逾期之日2019年4月1日至实际支付之日止；以83.7元为基数，自逾期之日2019年5月1日至实际支付之日止；以上均按照每日0.l%计算）；6.判令被告向原告支付2017年6月1日-2017年7月31日装修期的租金160367.14元；7.判令被告向原告支付本案律师费8万元；8.判令被告向原告支付逾期支付部分押金的违约金83183.25元（以263238.14元为基数，自逾期之日2017年12月7日至实际支付之日2018年10月18日共316天，按照每日0.1%计算）；9.判令被告向原告支付自2019年2月23日至租出前一日2019年5月15日的房屋空置费216347.83元（按照每月租金80183.57元计算）；10.判令被告向原告支付给予下一任租户折扣期损失79373.64元；11.确认合同解除后原告无须向被告退还已支付的押金；12.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年5月24日，出租方原告与承租方被告签订《盈科中心办公楼租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：原告将位于北京市朝阳区某房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告，租期24个月，被告应于每月第一天前提前支付租金（租金为80183.57元/月）及管理及空调费（管理及空调费为6868.25元/月），电费、通讯费应在收到缴费通知后14天内缴纳。同时约定了违约责任。2017年12月1日，原告与被告、北京环**纪工场文化传媒股份有限公司（以下简称环**纪公司）三方签订《承租权转让合同》，约定环**纪公司将《租赁合同》项下的权利义务全部转让给被告，被告同意承担《租赁合同》项下的权利义务。《承租权转让合同》约定：租金单价为每月人民币346.5元每平方米建筑面积、管理及空调费单价为每月人民币32.68元每平方米建筑面积：被告同意于《承租权转让合同》签署之日起五个工作日内向原告支付六个月租金和六个月管理及空调费总和金额的押金，共计人民币526476.30元，如被告未在期限内完成支付，被告应承担《租赁合同》中规定的逾期付款的违约责任，包括但不限于原告有权单方面终止《承租权转让合同》及《租赁合同》。2018年10月18日，环**纪公司和被告向原告出具《押金转让函》，申请将环**纪公司在《租赁合同》项下已经支付的房屋押金和电费押金转为被告在《承租权转让合同》项下应支付押金的一部分，环**纪公司和被告同意原告无须向环**纪公司退还押金。上述《租赁合同》、《承租权转让合同》先后生效后，原告依约交付了租赁房屋，并积极履行了其他合同义务。但被告自2018年7月至今，逾期未足额支付租金、管理及空调费等各项费用已远远超过30天，已构成严重违约。原告于2019年2月20日通过EMS快递向被告送达《解除合同通知书》，被告于2019年2月21日签收，原被告之间的《租赁合同》、《承租权转让合同》己于2019年2月22日解除。2019年8月16日，原告与恒大音乐有限公司签订《盈科中心办公楼租赁合同》，约定租期3年，租金为80993.5元/月。综上，原告认为被告上述严重违约行为严重损害了原告的合法权益，故诉至法院。被告未予答辩。本院经审理认定事实如下：2017年5月24日，出租人原告与承租人环**纪公司签订《租赁合同》，约定：原告将涉案房屋出租给被告使用，只限于用作办公用途。租期24个月，自2017年6月1日起至2019年5月31日止（包括首尾两日）。租金单价每月346.5元每平方米建筑面积，按建筑面积231.41平方米计算，每月租金共计80183.57元。承租人应按月于每月的第一天前提前以人民币形式将每月的租金支付给出租人。管理及空调费每月29.68元/平方米建筑面积，签约之日，管理及空调费共计为每月6868.25元，按建筑面积231.41平方米计算，每月管理及空调费应按月于每月的第一天前提前以人民币形式支付给管理公司。承租人应于以下日期（本合同签订之日、或起租日、或该单元实际交付日、或装修期起始日，以较早者为准）之前，向出租人支付相当于三个月的租金和三个月管理及空调费的总和作为履行本合同的押金，共计人民币261155.44元；如租金、管理及空调费根据本合同条款进行调整，押金也应相应调整。出租人为承租人提供2个月的装修期：2017年6月1日（“装修期起始日”）至2017年7月31日（“装修期终止日”）。用以承租人进行内部装修。装修期内承租人不需支付租金，但应于该单元交付前或装修期开始之日前（以较早者为准）全额支付管理及空调费，并应全额支付其它费用。承租人须按该单元独立记录表所示，或按出租人向承租人提供的公共事业单位账单，在收到该簿记录表或账单后十四天内支付该单元的水费、电费和电话费用等。如承租人违约或不遵守或不履行本合同的时候，则出租人有权从押金中扣除承租人应支付的费用或违约金。出租人抵扣全部或部分押金的情况下，承租人应在收到出租人书面要求后的十四天内，把扣减之押金补足，本合同方能继续履行，否则，出租人有权立即终止本合同。因承租人违约或不遵守或不履行本合同的时候，承租人无权要求出租人返还押金，出租人有权按照本合同的约定终止本合同，并提前无偿收回该单元，并出租人有权要求承租人支付所拖欠的租金、管理及空调费等费用并承担违约责任及其他赔偿。出租人有权在承租人未能按照本合同规定，支付租金、管理及空调费、水电费、押金或违约金等其它费用，且逾期超过30天，仍未支付上述费用后的任何时间，终止合同，并收回该单元。本合同项下承租人预付的租金出租人不予退还，出租人并有权没收押金而不须对承租人作出任何赔偿，并有权根据本合同的约定要求承租人支付所拖欠的租金、管理及空调费等费用，且向承租人主张其他违约责任或损失赔偿。除没收押金罚则外，承租人逾期履行本合同之付款义务的情况下，自逾期之日起，承租人应向出租人每天支付应付款金额0.1%的逾期付款违约金，直至全部款项付清之日为止。出租人因向承租人催讨租金、管理及空调费或其它费用而发生的费用，或因承租人违约而引致其出租人造成的一切损失（包括但不限于律师费），也应当由承租人承担。其中，对于因承租人原因而导致本合同提前终止所造成的出租人的一切损失，包括但不限于：在下一任租户支付租金之前产生的空置费、在下一任租户所支付的租金低于本合同项下租金时的租金差额损失、中介费、给予下一任租户的装修期等，均应由承租人向出租人予以全额赔偿。另，甲方原告与乙方环**纪公司、丙方被告签订《承租权转让合同》，约定：甲方与乙方于2017年5月24目签订了《租赁合同》（原合同），甲方将涉案房屋出租给乙方，租期从2017年6月1日至2019年5月31日。现经乙方和丙方请求甲方同意，由乙方将其在原合同项下权利义务全部转让给丙方。自2017年12月1日（以下简称转让日）起，乙方将在原合同项下权利义务全部转让给丙方，包括但不限于该房屋之承租权、交纳租金（签约之日，租金单价为每月人民币346.50元每平方米建筑面积）、管理及空调费（签约之日，管理及空调费单价为每月人民币32.68每平方米建筑面积）的义务等，丙方同意承担原合同项下全部权利、义务，即自转让日起，乙方不再作为原合同主体，乙方在原合同项下权利、义务全部终止，丙方作为合同主体继续履行原合同项下义务，并享有相应权利。自转让日后，如丙方未履行其受让的原合同中的义务或责任构成违约的或因履行原合同给甲方造成损失的，与乙方无关，丙方须就此向甲方承担全部的责任。但转让之前乙方应承担的义务和责任由乙方继承承担，如乙方未履行或未及时履行则乙方应向甲方承担全部的责任。甲方和丙方同意，丙方应于本合同签署之日起五个工作日内，向甲方支付：相当于六个月的租金和六个月的管理及空调费的总和作为履行原合同及本合同的押金，共计526476.30元。如租金、管理及空调费根据原合同及本合同条款进行调整，则押金也随相应调整。电费押金共计人民币1481.02元。如丙方未在期限内完成支付，则丙方应承担原合同中规定的逾期付款的违约责任，包括但不限于甲方有权单方面终止本合同及原合同。鉴于在签署本合同前，乙方已按照原合网的规定向甲方支付了该房屋的押金261155.44元和电费押金人民币l481.02元，为此，各方同意，上述押金或余款如有）将在甲方收到乙方退还的押金收据原件并且收到丙方支付的上述全额押金（以后到者为准）后15个工作日内，无息退还给乙方。庭审中，原告还提交了以下证据：1.环**纪公司和被告向原告出具的押金转让函，证明2018年10月18日，环**纪公司和被告申请将环**纪公司在《租赁合同》项下已经支付的房屋押金和电费押金转为被告在《承租权转让合同》项下应支付押金的一部分，环**纪公司和被告同意原告无须向环**纪公司退还押金。2.解除合同通知书、快递详情单，证明2019年2月20日，因被告拖欠租金等款项已超过30天，累计停业超过7个工作日，原告依据合同约定向被告发出解除合同通知书，被告于2019年2月21日签收，合同于2019年2月22日解除。3.《盈科中心裙房租赁合同》，证明2019年8月16日，原告作为出租人与恒大音乐有限公司签订该合同，约定租期3年，租金为80993.5元/月。原告给予恒大音乐有限公司2个月的折扣期，折扣租金为租金金额的50%。4.2018年8月1日至2019年2月22日期间租金、管理及空调费的交款通知书，证明被告未支付相应费用，构成严重违约，原告有权向被告主张相应的费用及违约金。5.2018年11月1日至2019年3月14日期间电费缴款通知书及相应报表，证明自2018年11月起，被告未支付电费，原告有权向被告主张相应的费用及违约金。6.专项法律服务委托协议、发票及付款凭证，证明原告因本案一审程序支付律师费8万元。另查,涉案房屋所有权人为原告。经询，原告称:“环**纪公司将其交纳的押金转给被告，相当于被告交纳房屋押金240550.7元、管理及空调费押金22687.44元，但被告未支付剩余押金。2018年8月7日被告交纳了2018年7月租金，迟交1个月。2018年8月8日被告支付了7月房租及管理费滞纳金2720.13元。2018年8月起被告未支付租金及管理费。2019年3月14日，原告与被告办理了交接手续。”本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与环**纪公司签订《租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，无违反法律、行政法规强制性规定的情形，受法律保护。双方在合同履行期间，又和被告签订了《承租权转让合同》，原告同意环**纪公司将其合同权利义务概括转让给被告，故被告应依约承受环**纪公司在《租赁合同》中的全部权利义务。根据原告提供的证据及当庭陈述，被告自2018年8月1日起未支付房租、管理及空调费，并于2019年2月21日收到原告发出的解除合同通知书，该通知书注明双方之间的《租赁合同》、《承租权转让合同》于2019年2月22日解除，故本院确认双方之间的《承租权转让合同》于2019年2月22日解除。原告要求被告支付2018年8月1日至2019年2月22日期间的租金544102.80元、管理及空调费51316.76元的诉讼请求予以支持，超出部分不予支持。关于电费，在《租赁合同》中约定了支付方式及依据，故本院对原告要求被告支付2018年11月1日至2019年3月15日期间的电费1437.75元的诉讼请求予以支持。关于原告主张的逾期支付房租、管理及空调费、电费、押金的违约金，房屋空置费一节，因被告未依约支付租金、管理及空调费，已构成违约，按照合同约定应向原告支付违约金，但被告已向原告支付押金263238.14元并未退还，综合考虑违约金数额、被告过错程度及原告预期利益等因素，被告已支付的押金应抵扣其应支付的违约金，原告无需向被告退还押金。但原告要求被告另行支付房屋空置费，缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张的装修期租金、给予下一任租户折扣期损失，于法无据，本院不予支持。关于律师费，在《租赁合同》中进行了明确约定，该费用系原告为实现债权而支出的费用，原告已实际支付，且律师费标准未超过相关规定，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告优异精彩（北京）科技有限公司于本判决生效后七日内向原告北京京威房地产开发有限公司支付2018年8月1日至2019年2月22日期间的租金544102.80元；二、被告优异精彩（北京）科技有限公司于本判决生效后七日内向原告北京京威房地产开发有限公司支付2018年8月1日至2019年2月22日期间的管理及空调费51316.76元；三、被告优异精彩（北京）科技有限公司于本判决生效后七日内向原告北京京威房地产开发有限公司支付2018年11月1日至2019年3月14日期间的电费1437.75元；四、被告优异精彩（北京）科技有限公司于本判决生效后七日内向原告北京京威房地产开发有限公司支付律师费80000元；五、驳回原告北京京威房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费19671元，由原告北京京威房地产开发有限公司负担17835元（已交纳），被告优异精彩（北京）科技有限公司负担1836元（于本判决生效后七日内交至本院）。公告费560元，由被告优异精彩（北京）科技有限公司负担（原告北京京威房地产开发有限公司已交纳，被告优异精彩（北京）科技有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京京威房地产开发有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  赵娜二〇二一年三月四日书记员  李娜