北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初1508号原告：姚聪，男，1987年6月22日出生，汉族，住北京市丰台区。被告：李安庆，男，1965年11月3日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：赵东红，北京市清华源律师事务所律师。原告姚聪与被告李安庆房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告姚聪，被告李安庆及其委托诉讼代理人赵东红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告姚聪向本院提出诉讼请求：请求判令被告向原告支付违约金121400元并承担本案诉讼费。事实与理由：原告姚聪作为买受方，被告李安庆作为出卖方，于2015年9月5日通过北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间签订了《北京市存量房屋买卖合同》等文件。原告按照合同约定向被告支付了全部房款。按照双方签订《北京市存量房买卖合同》第九条第（三）款约定：“出卖人自房屋所有权转移之日起730日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”房屋所有权转移之日为2016年12月29日，2018年12月30日李安庆已构成事实违约。时至今日，李安庆未能迁出房屋相关户口，违约事实持续至今。姚聪于2019年3月27日出售涉案房屋至案外人李敏、刘曦尧，因房屋原户口（系本案被告李安庆之亲属）未能迁出问题，李敏、刘曦尧二人将姚聪起诉至丰台法院，要求各项赔偿金共计49.14万元（暂计至2020年9月18日）。经北京市丰台区人民法院审理并调解，姚聪与李敏、刘曦尧达成调解协议：姚聪支付李敏、刘曦尧逾期迁出户口违约金120000元，案件受理费1350元由姚聪承担，另有案件反诉费50元由姚聪承担，姚聪共计发生实际损失121400元（姚聪已于12月9日完成支付全部违约金至李敏、刘曦尧名下），该实际损失系本案被告李安庆未能履行本案原告、被告双方签订的购房合同约定之户口迁出义务导致。原告为维护自身合法权益，诉至丰台法院，要求赔偿姚聪实际损失121400元。被告李安庆辩称：不同意原告的诉讼请求。被告已履行应尽义务，不应承担违约责任。第一，被告基于继承取得涉案房屋，法院判决被告继承房屋，被告给付其他继承人折价款，为了向其他继承人支付折价款，被告将房屋出售。在强制执行过程中，被告转账支付案款时明确备注“户口迁出再支付”，但在其他继承人户口未迁出的情况下发放了案款。被告已尽到相应注意义务。第二，原告从被告处购买房屋的成交价为254万元，原告于2019年另行将房屋以360万元的价格出售。原告出售房屋后因户口问题与新买受人达成调解协议确定户口违约金金额为12万元，这是原告与新买受人之间协商确定的金额，原告基于此要求被告支付违约金，缺乏依据。第三，原告与被告之间关于户口的约定是违反法律规定的，户口迁出只能本人申请迁出，被告没有能力将他人户口迁出。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、房屋所有权证、常住人口信息查询打印表等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月15日，李俊英（案外人）以李安庆、李俊玲（案外人）、李十庆（案外人）为被告向北京市丰台区人民法院提起共有物分割纠纷民事诉讼，北京市丰台区人民法院于2016年5月23日作出（2016）京0106民初5325号民事判决书，该判决书判决坐落于北京市丰台区西罗园南里五号楼二层三门三○四号房屋归李安庆所有；李俊英、李十庆、李俊玲协助李安庆办理所有权变更登记手续；李安庆给付李俊英折价补偿款五十五万元；李安庆给付李俊玲折价补偿款五十五万元；李安庆给付李十庆折价补偿款五十五万元。该判决已于2016年1月18日发生法律效力。2016年9月1日，李安庆通过法院强制执行取得涉诉房屋的房屋所有权证书。2016年9月5日，姚聪（买受人）与李安庆（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定，李安庆将位于丰台区西罗园南里5号楼2层3门304号房屋出售给姚聪，该房屋成交价格120万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为134万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。上述合同第九条第（三）款约定，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起730日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日内未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。上述合同签订后，姚聪向李安庆支付了全部购房款，双方于2016年12月29日办理了房屋所有权转移登记手续。另查，2020年9月18日，李敏、刘曦尧（案外人）以姚聪为被告、链家公司为第三人向北京市丰台区人民法院提起房屋买卖合同纠纷民事诉讼，要求姚聪支付户口迁出保证金10万元（该户口迁出保证金留存在第三人理房通内），第三人予以协助配合；要求姚聪支付逾期迁出户口违约金（以房屋总价360万元的日万分之五为标准，自2019年12月20日起计算至实际完成户口迁出之日，暂计算至2020年9月18日违约金共计39.14万元）等。北京市丰台区人民法院于2020年12月4日作出（2020）京0106民初29062号民事调解书，在审理过程中，经法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：姚聪给付李敏、刘曦尧逾期迁出户口违约金120000元（具体支付方式：100000元由户口迁出保证金抵扣，姚聪、链家公司于本调解协议生效后七日内协助李敏、刘曦尧办理理房通账户内户口迁出保证金100000元的退回手续；余款20000元于2020年12月9日前给付李敏、刘曦尧）；案件受理费1350元，由姚聪负担（于2020年12月9日前给付李敏、刘曦尧）。上述民事调解书上记载，李敏、刘曦尧作为买受方，姚聪作为出卖方于2019年3月27日在链家公司居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《居间服务合同》等文件约定李敏、刘曦尧购买位于北京市丰台区西罗园南里5号楼2层3门304号房屋，李敏、刘曦尧支付了房屋全部价款360万元。按照《补充协议》约定，留存10万元作为户口迁出保证金，由李敏、刘曦尧以理房通支付的方式向姚聪支付，用于抵扣与户口相关的违约金。同时约定，姚聪应于办理涉案房屋不动产转移登记之日起248日内向房屋所在地的户籍管理机关办理完成涉案房屋所有户籍迁出手续。如姚聪未如期迁出户籍，姚聪应当按日向李敏、刘曦尧支付房屋总价款万分之五的违约金，且仍负有户籍迁出的义务。涉案房屋已于2019年4月16日完成不动产权转移登记，按照合同约定，姚聪应于2019年12月20日前完成涉案房屋原有全部户籍迁出手续。但姚聪至今未予办理。故李敏、刘曦尧诉至法院。经确认，涉案房屋内尚有李十庆、高峰、李俊英、高如彬的户籍未迁出。李敏、刘曦尧与姚聪对违约金的数额及支付方式达成一致意见。庭审中，姚聪称购买房屋时，李安庆表示房屋上有其他继承人的户口问题，需要一段时间才能迁出，故双方约定在房屋所有权转移之日起730日内办理原有户口迁出手续；其与李俊英联系过，李俊英表示需要与李安庆协商赔偿等问题；2019年，其将涉诉房屋出售，买房人要求预留户口保证金10万元并约定在房屋所有权转移之日起248日内办理原有户口迁出手续及逾期迁出户口的违约责任；因涉诉房屋上有户口至今未迁出，导致其出售房屋后向买受人支付了逾期迁出户口违约金12万元及案件受理费共计1400元；其与李安庆签订的房屋买卖合同中约定的违约金较高，现仅按照实际损失主张违约金。李安庆认可涉诉房屋上尚有李十庆、李俊英、高峰、高如彬的户口未迁出，李十庆系其哥哥，李俊英系其姐姐；涉诉房屋是父母的遗产，经法院判决由其继承，其向其他继承人支付折价款；为了向其他继承人支付折价款，其将房屋出售，其已尽到相应注意义务，向法院支付案款时明确备注“户口迁出再支付”，但在其他继承人户口未迁出的情况下发放了案款；其户口已从涉诉房屋上迁出，户口迁出只能本人申请，其无法将其他继承人户口直接迁出；原告明知涉诉房屋有户口未迁出仍将房屋出售，由此产生的损失不应由其承担。本院认为：原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。原告于2016年12月29日取得房屋所有权，被告应当根据合同约定在该房屋所有权转移之日起730日内将涉案房屋内户口迁出，但被告至今未依约履行户口迁出义务，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。被告主张其已尽到相应注意义务要求其他继承人迁出户口，其他继承人户口未迁出不应由其承担责任的答辩意见。本院认为，双方合同约定的“原有户口”应包括出售房屋时房屋上存在的所有户口在内。被告签约时应审慎审查合同内容，签约时双方明确约定了户口迁出相关条款及违约责任，作为出卖人理应履行合同义务。故对于原告要求被告支付逾期办理户口迁出手续违约金的诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：被告李安庆于本判决生效后十五日内给付原告姚聪逾期办理户口迁出手续违约金121400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1364元，由被告李安庆负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  梁 艳二〇二一年三月四日法官助理  刘靖轩书 记 员  王 静