山东省枣庄市薛城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0403民初125号 原告：枣庄广安物业管理有限公司，住所地：山东省枣庄市薛城区泰山南路西侧，统一社会信用代码：91370400797315471B。 法定代表人：白晶，执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：董越，山东舜天（枣庄）律师事务所律师。 被告：魏根成，男，1964年11月16日出生，汉族，住山东省枣庄市薛城区。 原告枣庄广安物业管理有限公司（以下简称广安物业公司）与被告魏根成物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广安物业公司委托诉讼代理人董越，被告魏根成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广安物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告物业服务费用6,348.7元；2、判令被告赔偿原告违约金8,710.43元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系天安裕景小区业主，原告向被告提供了物业管理服务，被告未按期足额缴纳物业管理费用，经原告多次催缴，被告拒不缴纳。 被告魏根成提出书面答辩状辩称，被告魏根成不应该对原告二次起诉的物业合同纠纷一案承担任何法律责任。原告以“被告不交物业费”为由，对被告进行起诉，要求被告上缴物业费，没有任何的合法凭证和法律依据。第一，原告广安物业公司在天安裕景小区的经营管理不合法。首先，本小区原建设单位力源集团置业公司与原告曾签订物业服务合同，规定原告服务日期为2016年4月1日-2016年7月1日(见附件)。而原告自称于2016年10月接管天安裕景小区的物业工作(见第一次起诉中原告提供的证据)，但未能提供与之相符的日期和名称证明，且至今未出具公司经营执照、经营资质。其次，原告未能提供自2016年7月1日至今的物业合同，天安裕景小区第一届合法业主委员会于2019年9月23日成立，根据第一届业主委员会口述，原告未与其签订过物业服务合同，也未进行相关物业服务合同的转接。由此可知，原告与天安裕景小区广大业主及业主委员会之间未发生合同关系，因此，原告提出的合同纠纷诉讼不成立。第二，原告未履行物业服务人的义务。根据2021年1月1日施行的《中华人民共和国民法典》第九百四十二条“物业服务人的义务”规定“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”原告由于没有物业服务合同的约束，自违法接管天安裕景小区之后，并未履行物业服务人的义务，天安裕景小区楼梯间内杂物堆积，单元大厅内电瓶车、僵尸车随意停放充电，存在极大的火灾隐患；摄像头年久失修，无法起到安全监控作用，以致业主贵重物品轻易丢失而无法追讨；保安未能按时巡逻，外来车辆随便出入，小广告频发。电梯多次出现升降过程中人员被困现象，对业主造成惊吓，以致引起乘梯恐慌；路面长期破损，多次绊倒老人与孩子为主的业主群体；地下车库返潮严重，业主车辆受到严重腐蚀；楼体墙皮脱落砸坏业主车辆，以上情况反映给原告后，原告不仅不作为，更有甚者态度恶劣，让业主自行解决，其中尸位素餐的情况令人发指。第三，原告未履行物业服务人的报告义务。根据2021年1月1日施行的《中华人民共和国民法典》第九百四十三条“物业服务人的报告义务”规定：“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。”原告由于没有物业服务合同的约束，自违法接管天安裕景小区物业工作之后，从未以合理的方式定期向业主公开服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等。以致业主对天安裕景小区内电梯广告位、快递投放柜、纯净水直饮水机等收益设施的资金收益一无所知，且对所缴物业费的对应项目、收费标准以及所用情况存疑。第四，原告在没有物业服务合同的前提下，向被告恶意催缴物业费。原告曾以恶意停水、停电的捆绑方式，对被告实施物业费催缴，并在节假日期间有针对性地损坏被告住房总水阀，导致了被告的经济损失。第五，原告枣庄广安物业公司曾在2020年6月对被告的第一次起诉中使用伪证(见附件)，这种藐视法律法规，践踏法律尊严、侮辱国家立法机关的行为，置党和人民合法权益于不顾，是破坏社会主义法治建设，破坏依法治国、破坏社会秩序、破坏国家权力秩序的行为，应该依法受到严厉惩处。第六，合同规定各种服务属原告的义务；交物业费是被告的义务；当这两个义务没有履行时，首先是原告服务没有到位，没有标准，违约在先；而被告没有与原告履行交费业务在后；那么这就是在法律称为：“同时履行抗辩权”。综上所述，被告魏根成与原告枣庄广安物业公司之间没有物业服务合同关系，不存在原告提出的“物业合同纠纷”问题，原告无法依托物业服务合同对业主的约束力对被告进行起诉，被告认为，原告的起诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。被告魏根成当庭补充辩称，原告陈述前期物业公司移交过来违约金按千分之三计算，收取的房屋面积的164.18平方数没有依据，按照1元/每平方/每月收取物业费的标准没有依据。违约金没有合同依据。原告没有物业资质，无权进行物业服务，在原告承接涉案小区物业公司之前本人及业主从未见过广安物业的物业合同和资质。原告提供了物业服务，但是没有物业服务合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院依法组织证据交换和质证，经审理查明，本院认定事实如下： 2011年8月23日，被告魏根成在《业主交房资料签收表》签名确认接受交房，房号为1号楼2单元1001号。2017年10月19日、2019年12月24日、2021年1月8日被告向原告交纳水费。被告魏根成提交的不动产权证书载明的涉案房屋建筑面积为164.18平方。 2016年10月1日，原告广安物业公司在天安裕景小区向全体业主张贴公示，载明于2016年10月10日开始接管小区物业服务，服务标准参照《枣庄市住宅物业等级服务标准》提供三星级服务，收费标准按照原物业公司收费标准执行，物业费：0.6元/平方/月，电梯费：0.4元/平方/月。2016年12月16日，枣庄豪杰物业管理有限公司（天安裕景小区前物业服务公司）发布通知：本公司于2016年10月底已撤出本小区物业管理，现移交给广安物业公司进行物业管理，且已将2016年11月至12月的预收物业费划转至广安物业公司。 2018年3月30日，枣庄天安房地产开发有限公司（甲方）与广安物业公司（乙方）签订《天安裕景物业管理服务协议》，约定：甲方委托乙方对天安裕景小区提供物业管理服务，协议自2018年4月1日起生效，2018年7月1日失效。协议执行期间物业服务企业与业主委员会协商签订服务协议，签订后本协议自动失效。本物业管理区域物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准按原物业费价格执行。 2019年12月22日，原告授权山东（舜天）律师事务所董岩律师向被告出具律师函，对被告拖欠物业费进行催收，被告亦认可确实收到该律师函。 本院认为，虽然原、被告之间未签订书面的物业服务合同，但依据原告提供的广安物业公司张贴的公示、枣庄豪杰物业管理有限公司发布的通知、《关于天安裕景业主上访问政山东事件的会议纪要》、《天安裕景物业管理服务协议》、被告签收的《业主交房资料签收表》、被告向原告交纳水费以及被告在当庭答辩中对原告提供物业服务认可的陈述可以认定原告系被告所在天安裕景小区自2016年10月10日以来的物业服务提供者，原、被告之间存在事实上的物业服务合同关系。依据原告向业主公示的物业服务收费标准以及其他与被告涉案房屋的同类房屋交纳物业费的数额判断，被告应向原告按照1元/平方米/月标准交纳164.18平方房屋的物业服务费，被告虽然主张原告提供的物业服务不符合质量标准，但未提交证据证明原告的物业服务存在重大瑕疵达到可拒交物业费的程度，且依据被告在庭审中陈述能够认定入住的住户中多数已经缴纳物业费，故对原告要求被告支付2016年10月10日至2019年12月31日期间物业费6,348.7元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求的违约金，本院认为原告未提交证据且该违约金计算标准过高，综合《关于天安裕景业主上访问政山东事件的会议纪要》中也载明有需要整改的一些问题，故兼顾公平原则，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 一、被告魏根成于本判决生效之日起十日内向原告枣庄广安物业管理有限公司支付物业费6,348.7元; 二、驳回原告枣庄广安物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费88元，由原告枣庄广安物业管理有限公司负担63元，由被告魏根成负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员  于秀洪 二〇二一年三月三日 书记员  赵亚青