北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初15340号原告：王彩艳，女，1995年9月11日出生，户籍地：山东省莱州市，住北京市朝阳区。被告：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1466。法定代表人：熊林，总经理。委托诉讼代理人：于静，女，1997年1月15日出生，该公司法务。被告：北京自如信息科技有限公司，住所地北京市京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1375。法定代表人：熊林，总经理。委托诉讼代理人：于静，女，1997年1月15日出生，汉族，该公司法务。原告王彩艳与被告北京自如生活企业管理有限公司（以下简称自如公司）、被告北京自如信息科技有限公司（以下简称自如科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法由本院审判员肖海珅独任审判，公开开庭进行了审理。原告王彩艳及二被告委托诉讼代理人于静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王彩艳向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告返还原告提前缴纳的2020年11月20日至2021年1月24日的房租3148．2元、2020年11月16日至2021年1月24日的服务费332．1元及押金1590元，合计5070．3元。2、判令被告按照合同条款中甲方违约法律责任向原告支付2个月房租作为违约金3180元，判令被告承担原告由于自如单方面实质性违约行为产生的开锁费300元，酒店费244元，亲戚朋友家借住产生的打车费86．14元，共630．14元。判令被告承担原告11月的误工费（请假7天，月工资到手4569．8元，到手207．72一天）1454．03元、因为被锁在门外出门接开锁师傅被冻感冒的医药费200元，共1654．03元。判令被告承担原告提起诉讼产生的打印文印费80元，打车费79．01元及地铁公交费61元，共220．01元。判令被告承担原告由于被告单方面违约导致的两次搬家费损失193元、被褥行李脏损洗涤费230元，共423元。判令被告承担原告开庭当日的路费（打车费92元、地铁费7元），共99元，以上合计6206．18元。3、判令被告承担原告二次提交变更起诉书中房屋服务费押金5070．3元在银行同期存款的利息，判令被告自行承担被告公司管家所谓的搬家费用打包费及保管费等。判令被告照原告行李物品原价赔偿原告因被告未经允许闯入租住地并私自盗窃导致的原告行李物品丢失损坏所造成的所有经济损失，书籍保管资料损坏费用酌情赔偿。4、诉讼费由被告负担。事实与理由：2020年7月25日，原告通过自如APP租住了房山区首创紫悦台×号楼×单元×层×室的×主卧，租赁期限自2020年7月25日至2021年7月24日。原告按照约定如期交付了各项费用。原告租住期间因琐事与自如管家及经理就客户看房、节约水电、划分使用区域、刷漆、出租隔断房、与其他租户之间的纠纷、冻结密码锁等等发生过分歧及争吵。原告认为被告违反了约定，并违反了相关合同法规定，被告的行为给原告精神造成压力，对原告财物造成损失，故诉至法院。被告自如公司辩称，被告所居住的房屋为我方管理的房屋，原告在2020年期间多次出现扰民、打扰邻居、虚假报警等行为，按照双方签订的合同约定原告已经违反了合同中的第六条合同解除及终止的第五项，我方有权单方解除合同收回房屋，因为原告扰民等原因，干扰影响他人的正常生活，导致房屋周边邻居，居委会书面投诉，或者收到派出所出警协调的，我方可以单方解除合同并收回房屋。我们提交了与原告共同居住在房屋内的其他两名租户的投诉书，证明原告在居住期间多次存在扰民的情况，并且多次报警因为邻里的纠纷，所以给我们出具了投诉书，我们有义务对房屋的使用情况进行管理。针对原告的第二项诉讼请求，我方不予认可，因为我方不存在违约行为，因此我方不应该向原告支付房屋租金，并且本案为租赁合同纠纷，原告所说的误工费、打车费、医药费、搬家费等与本案无关，我们不认可。我方管家于11月5日向原告短信告知了合同解除事由原因及时间，希望原告能在约定时间内搬离房屋，因此不存在原告所说的我方是擅自将她赶出的行为，我方已经提前告知了原告，并且后期多次与原告进行电话沟通，希望原告能主动搬离房屋，但是原告在我方的沟通后仍然拒不搬离房屋，已经对我方管理的房屋造成了实际的困扰。原告说的我方强行扣押行李的事情，根据合同约定，我方有权要求原告清空自有物品，可以对房屋内的物品进行处置。被告自如科技公司辩称，我方不是适格主体，合同是与自如公司签订的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年7月25日，王彩艳（乙方、房屋资产承租人）与自如公司（甲方、房屋资产管理人，受房屋资产出租人委托）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方管理房屋资产出租人位于房山区首创紫悦台×号楼×单元×层×，租赁期限自2020年7月25日至2021年7月24日。房屋交付日期为2020年7月25日。2020年7月25日至2021年7月24日租金总计15900元，付款方式为押一付三。押金1590元。2020年10月25日至2021年1月24日应缴服务费426．99元。第6．5．5条约定：乙方因扰民、卫生状况、邻里关系、分摊生活费用、过度占用公共区域拒绝改善等原因干扰影响他人或其他相邻权人正常生活，导致房屋周边邻里、居委会书面投诉或受到派出所出警协调的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。第6．6条和第6．7条约定：合同解除后，乙方应将房屋返还给甲方。若乙方拒不返还的，甲方有权在以短信、邮件或其他方式通知乙方后将房屋及附属物品、设备设施收回，并要求乙方清空自有物品。若在租赁期满或解除、终止时仍有属于乙方的物品、固定附着物或装置遗留或弃置在房屋内，均视为乙方自动放弃留存物品的所有权，甲方有权在以短信、邮件或其他方式通知乙方后将房屋及设施收回，进行处置。甲方无需就该处置或任何其它处理方法造成的任何损失或损毁向乙方或任何其他人士负责，且乙方须向甲方赔偿任何因乙方违反本款约定而需甲方清除前述留存物品的开支及费用；乙方在起租日后有合同约定的违约情形，甲方要求解除合同，乙方应按租赁期限第一年对应月租金的100%向甲方支付违约金；起租日前甲方要求解除合同或资产出租人强制收回房屋的，甲方应支付乙方当月一个月租金为违约金。合同还约定了其他权利义务。王彩艳交纳了第一期和第二期租金和服务费，租金和服务费支付至2021年1月24日，另交纳押金1590元。在租赁期间，王彩艳与合租租户就案涉房屋设施、设备使用等事宜曾发生纠纷，自如管家曾以短信形式告知王彩艳：因承租人王女士干扰影响相邻权人正常生活、导致邻居书面投诉，告知解除合同、冻结密码锁、限期搬出房屋并办理合同解除事宜等内容。自如公司于2020年11月20日将涉案房屋内原告物品进行清理并清运至他处。诉讼中自如公司认可涉案出租房屋内有隔断房。本院认为，王彩艳与自如公司签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行自己的义务。本案中，自如公司依据涉案合同第6．5．5条认为原告违约，自如公司因此享有合同解除权，对此本院认为：首先，涉案房屋为隔断房屋出租，居住人员人数较多且互不相识，共同租住期间势必增加因琐事发生纠纷的几率，而投诉、报警是解决纠纷的正当途径，此时自如公司作为甲方应了解相关情况，并采取必要的措施尽可能的解决纠纷，如卫生间钥匙每人一把、制定相关公共区域使用制度等，以保障合同顺利履行。其次，适用该条行使解除权的前提条件应为承租方实施了足以影响他人正常生活的行为，本案中自如公司提供的证据不足以证明王彩艳存在实施了影响他人正常生活并达到解除合同条件的行为。综上，本案中自如公司不享有解除权，其提前收回房屋的行为缺乏依据，该行为构成违约，应承担违约责任。根据查明的事实，本院认定涉案合同已于2020年11月20日终止履行，自如公司应退回原告2020年11月20日至2021年1月24日的房租3148．2元、服务费313．1元及押金1590元。因自如公司提前收回房屋，给原告造成相应损失，根据原告在本案中的实际损失情况及合同约定，本院确定自如公司应给付原告违约金1590元，对原告主张的过高部分不予支持。原告要求被告自行承担搬家费、打包费及保管费的请求，因双方均未提供相关证据存在上述费用，故本院对原告该项请求不予支持。需要说明的是，如果存在上述费用应由被告自行承担。原告起诉要求自如科技公司承担责任缺乏依据，对此本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效之日起7内退还王彩艳剩余租金3148．2元、服务费313．1元、押金1590元。二、北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效之日起7内给付王彩艳违约金1590元。三、驳回王彩艳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41元，由王彩艳负担16元（已交纳），由北京自如生活企业管理有限公司负担25元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  肖海珅二〇二一年三月十二日书记员  刘欣然