北京市高级人民法院执 行 裁 定 书（2021）京执异1号异议人（案外人）：解昕怡，女，1982年7月27日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：刘景省，北京国舜律师事务所律师。申请保全人：中国华融资产管理股份有限公司北京市分公司，营业场所地北京市西城区阜成门内大街293号。负责人：张健，总经理。委托诉讼代理人：关军，北京金诚同达律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝琼，北京金诚同达律师事务所律师。被申请保全人：北京嘉诚鼎盛房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇安富街6号。法定代表人：邹立伟。被申请保全人：北京二十一世纪奥亚德经贸有限公司，住所地北京市朝阳区鼎成路九号裙房三层1－6内3019。法定代表人：王子华。被申请保全人：北京紫乔房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇府前街36号。法定代表人：唐勇凡。被申请保全人：北京嘉禾远东置业有限公司，住所地北京市通州区马驹桥镇新海南里168号。法定代表人：王子华，董事长。委托诉讼代理人：徐长德，男，该公司员工。被申请保全人：王子华，男，1962年1月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。被申请保全人：熊伟，女，1977年12月28日出生，汉族，住北京市朝阳区。被申请保全人：北京京奥港集团有限公司，住所地北京市朝阳区鼎成路9号裙房。法定代表人：王子华。被申请保全人：北京京奥港置业有限公司，住所地北京市顺义区临空经济核心区机场东路2号。法定代表人：王子华。被申请保全人：南京京奥港房地产开发有限责任公司，住所地江苏省南京市秦淮区公园路42号805－807室。法定代表人：赵亮。被申请保全人：北京京奥港房地产开发有限责任公司，住所地北京市朝阳区鼎成路九号裙房1－6内3层3051。法定代表人：王子华。被申请保全人：王晗琪，女，1989年9月14日出生，汉族，住北京市朝阳区。被申请保全人：郭亚芳，男，1975年2月20日出生，汉族，住福建省莆田市。本院在执行中国华融资产管理股份有限公司北京市分公司（以下简称中国华融北京分公司）与北京嘉诚鼎盛房地产开发有限公司、北京二十一世纪奥亚德经贸有限公司、北京紫乔房地产开发有限公司、北京嘉禾远东置业有限公司（以下简称嘉禾公司）、王子华、熊伟、北京京奥港集团有限公司、北京京奥港置业有限公司、南京京奥港房地产开发有限责任公司、北京京奥港房地产开发有限责任公司、王晗琪、郭亚芳借款合同纠纷一案财产保全过程中，于2019年1月3日查封了被申请保全人嘉禾公司名下的位于北京市通州区新海南里230号楼（房屋所有权证号：X京房权证通字第XXXX号）103号房屋所有权（以下简称103号房屋所有权）。案外人解昕怡向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。解昕怡向本院提出异议称：2013年11月12日，我与嘉禾公司签订了编号为XF453841的《北京市商品房现房买卖合同》，购买103号商品房现房一套，总价款为540万元。合同签订后，我依照合同约定支付了全部540万元房款，并支付了公共维修基金、产权登记费、印花税、产权代办费等费用。嘉禾公司于2016年3月9日向我交付了103号房屋。因嘉禾公司未能依照合同约定办理103号房屋所有权过户登记手续，我于2019年9月23日诉至北京市通州区人民法院。在诉讼中发现103号房屋所有权于2019年1月4日被贵院查封。我在贵院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，合法占有103号房屋，并支付全部房款，未能办理103号房屋所有权过户登记非因我自身原因。故，我对103号房屋享有的权利能够排除执行。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求贵院解除对103号房屋所有权的查封。中国华融北京分公司辩称，贵院保全查封了嘉禾公司名下的103号房屋所有权，该房屋权属情况仅存在网签。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，解昕怡并未充分举证证明其已经支付完毕全部购房价款，亦不能证明“已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”；其所提供的证据也不能证明在人民法院查封103号房屋所有权之前已合法占有该不动产；就该房屋未能办理过户登记，解昕怡亦未证明系非因其自身原因所致。因此，我公司认为解昕怡的理由不能排除执行，请贵院依法驳回其异议申请。嘉禾公司称，同意解昕怡的意见。我公司与解昕怡于2013年11月12日签订了《北京市商品房现房买卖合同》，解昕怡购买了103号商品房现房一套，并付清540万元房款，双方办理了该房屋交接手续。后我公司资金紧张，无力将业主已支付的公共维修基金、契税等税费向政府相关部门缴纳，以及我公司开发资质过期未年检等原因，导致一直未办理103号房屋所有权转移登记。本院经审查查明，本院在审理中国华融北京分公司与北京嘉诚鼎盛房地产开发有限公司、北京二十一世纪奥亚德经贸有限公司、北京紫乔房地产开发有限公司、嘉禾公司、王子华、熊伟、北京京奥港集团有限公司、北京京奥港置业有限公司、南京京奥港房地产开发有限责任公司、北京京奥港房地产开发有限责任公司、王晗琪、郭亚芳借款合同纠纷一案过程中，依据申请保全人中国华融北京分公司提出的财产保全申请，于2018年11月26日作出（2018）京民初223号民事裁定，裁定冻结北京嘉诚鼎盛房地产开发有限公司、北京二十一世纪奥亚德经贸有限公司、北京紫乔房地产开发有限公司、嘉禾公司、王子华、熊伟、北京京奥港集团有限公司、北京京奥港置业有限公司、南京京奥港房地产开发有限责任公司、北京京奥港房地产开发有限责任公司、王晗琪、郭亚芳的银行存款或者查封、扣押其相应价值的财产，限额人民币1166576397元。2018年12月27日，本院向北京市通州区不动产登记事务中心送达（2018）京民初223号民事裁定书和（2018）京民初223号协助执行通知书，保全查封了嘉禾公司名下的103号房屋所有权。查封期限为三年，自2018年12月27日至2021年12月27日。该中心于2019年1月3日签收上述民事裁定书、协助执行通知书。另查，X京房权证通字第XXXX号房屋所有权证登记信息显示：房屋所有权人为嘉禾公司，房屋坐落于北京市通州区新海南里230号楼，登记时间为2011年1月27日，房屋性质为商品房，建筑面积为2132．83平方米，总层数为3（-1），有101、102、103、105、106、107、108、109、110号房屋。该不动产权注销抵押登记日期为2015年6月10日。其中，103号房屋建筑面积为236．74平方米。再查，解昕怡与嘉禾公司于2013年11月12日签订了《北京市商品房现房买卖合同》。该买卖合同约定：解昕怡购买嘉禾公司名下的103号房屋所有权；该房屋建筑面积为236．74平方米，购房总价款为540万元；解昕怡于2013年11月12日支付首期购房总价款的40%（合计216万元，含定金5万元），剩余房款324万元以商业贷款方式支付，并在签署现房合同当日向贷款银行提交相关材料办理按揭贷款事宜；嘉禾公司应当在2013年12月31日前向解昕怡交付103号房屋；解昕怡同意委托嘉禾公司或嘉禾公司指定的第三方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1000元；嘉禾公司未能在商品房交付之日起720天内取得房屋所有权证书的，应支付违约金。当日，解昕怡在北京市住房和城乡建设委员会办理了上述合同备案登记（备案的合同编号为453841）。解昕怡向嘉禾公司支付购房款540万元（含定金5万元），并向嘉禾公司支付了公共维修基金、产权登记费、印花税、产权代办费等费用。嘉禾公司于2013年11月6日出具了购房款发票一张，金额共计216万元；于2014年3月15日出具了购房款发票一张，金额共计324万元。解昕怡与嘉禾公司于2014年3月9日办理了103号房屋入住手续。解昕怡入住该房屋，并缴纳了物业费、水费、电费、燃气费等相关费用。异议审查期间，嘉禾公司确认其资金紧张，未向政府相关部门缴纳公共维修基金、契税等税费，且其开发资质过期等原因，导致一直未办理103号房屋权属转移登记。本院认为，根据相关司法解释的规定，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定实施过程中查封、扣押、冻结的财产，主张实体权利请求排除对该财产的保全执行的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查并作出裁定。财产保全案件执行中，买受人对登记在被申请保全人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。财产保全案件执行中，本院于2019年1月3日对嘉禾公司名下的103号房屋所有权采取查封措施，查封的效力及于103号房屋所有权相对应面积的土地使用权。本院查封103号房屋所有权之前，解昕怡已与嘉禾公司签订了购房合同，已实际占有使用该房屋，并全额交纳了购房款，未办理过户登记并非解昕怡自身原因。解昕怡对该房屋及相对应面积的土地享有的权利可以排除执行。故解昕怡所提异议理由，本院应予支持。中国华融北京分公司在本裁定送达之日起十五日内未提起执行异议之诉的，本院应当自期限届满之日起七日内解除对103号房屋所有权及相对应面积土地使用权的查封。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：解除本院根据（2018）京民初223号民事裁定及（2018）京民初223号协助执行通知对北京嘉禾远东置业有限公司名下的位于北京市通州区新海南里230号楼（房屋所有权证号：X京房权证通字第XXXX号）103号房屋所有权及相对应面积土地使用权的查封。如不服本裁定，案外人、申请保全人可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。本裁定送达后立即生效。审 判 长 齐立新审 判 员 禹明逸审 判 员 杨 林二〇二一年三月二十九日法官助理 吴铭奂书 记 员 闫 玥