北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初2415号原告：乔明明（与张静系夫妻关系，兼张静的委托诉讼代理人），男，1983年8月19日出生，汉族，住北京市通州区。原告：张静，女，1985年8月26日出生，汉族，住北京市通州区。被告：北京龙源顺景房地产开发有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地环科中路甲3号。法定代表人：张伟，董事长。委托诉讼代理人：杨天择，男，该公司员工。原告乔明明、张静与被告北京龙源顺景房地产开发有限公司（以下简称龙源地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乔明明、被告龙源地产公司的委托诉讼代理人杨天择到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乔明明、张静向本院提出诉讼请求：1.判令被告龙源地产公司退赔侵占面积所收取的费用21488.82元；2.判令被告龙源地产公司赔偿公共卫生间部分已缴纳供暖费、物业费674.42元3.判令被告龙源地产公司赔偿原告乔明明、张静被侵占面积所付款项的贷款利息10837.88元；4.被告龙源地产公司承担本案诉讼费用。事实和理由：双方于2014年1月7日签订的《北京市商品房预售合同》。双方合同当中约定，我方购买龙源地产公司开发的房屋，房屋建筑面积55.83平方米，总房款1194465元，其中本层分摊的公共卫生间及前室区域按照公式计算约为1.0044平方米。2014年10月31日收房后发现合同中约定涉案房屋在本楼层的公摊卫生间及卫生间前室没有，涉案房屋用途为办公，所以公共卫生间是必不可少的配套设施，龙源地产公司未告知我方缺少公共卫生间的事实，反而一直在占用我方购房时所付公摊面积的款项，应当赔付使用期间的利息。被告龙源地产公司辩称，对乔明明、张静诉请的退赔面积及金额不同意，应当按照我方提供的测绘报告当中记载的公共卫生间面积及该楼层的整层套内面积具体核算乔明明、张静所享有的公摊面积价款；我方不同意对方主张的贷款利率计算标准及期限，即便退赔，也应当按照同业拆借利率的标准计算及对方应当提交证据证明该段贷款时间的天数依据计算。本院经审理认定的事实如下：2014年1月7日，乔明明、张静（买受人）与龙源地产公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，购买坐落于通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目7#商业办公楼2层224房屋；预测建筑面积55.71平方米，其中，套内建筑面积43.28平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积12.43平方米；按照套内面积计算，该商品房单价每平方米27617.7元，总价1195294元。该合同第二十二条“产权登记”中约定：（二）转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照第2种处理方式处理：（2）买受人提出退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照中国人民银行同期存款利率付给利息；买受人不退房的，每满一年，出卖人向买受人支付已付房价款1%的违约金，此违约金不得与初始登记的违约金累加处理。后乔明明、张静于2014年11月22日交纳房款604465元，并通过按揭方式交纳房款590000元，以上共计1194465元。乔明明于2014年11月18日开始向贷款银行交纳相应贷款利息。龙源地产公司向乔明明、张静开具了该部分款项的发票。涉诉房屋的所在的原7号楼现已变更为6号楼，涉诉房屋的实际建筑面积55.83平方米，套内建筑面积为43.25平方米。涉诉房屋所在楼层实测套内总面积共计1176.61平方米；卫生间、两条走道实测建筑面积共计24.39平方米。乔明明、张静收房后发现，合同所约定的公共卫生间、卫生间西侧的走道均被占用，无法正常使用。另查，根据乔明明、张静提交票据，截至目前，其已根据其涉诉房屋的建筑面积向有关单位支付了物业费2116.8元、供暖费5698.85元（按照平方米计算收取）。在本案之前，乔明明、张静所在涉诉小区多名业主曾将龙源地产公司诉至本院，要求龙源地产公司恢复公厕。但在执行阶段，由于公共卫生间被他人占用、不具有执行条件，本院裁定“终结本次执行程序”。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己的主张，有责任提供证据。关于退赔面积费用及相应利息，根据本案双方当事人所签订的《北京市商品房预售合同》之约定，涉诉房屋所在楼层应当有公共卫生间、通往公共卫生间的走道。龙源地产公司实际上将涉诉房屋所在楼层的公共卫生间、通往公共卫生间的走道进行了封闭，然后将该部分封闭空间作为边户的一部分。据此可见，龙源地产公司违反合同约定，将本应由业主公摊的卫生间和部分走道建成边户的一部分，对于乔明明、张静来说其被占用的公摊面积应为0.9平方米（24.39平方米/1176.61平方米*43.25平方米≈0.9平方米），因此龙源地产公司应当将该部分所对应的房款退还给乔明明、张静。虽然《北京市商品房预售合同》约定的系按照套内建筑面积计算房屋价款，但不能据此免除龙源地产公司退还房款的责任。结合涉诉房屋的总房款及建筑面积可以推断出乔明明、张静被占用的0.9平方米对应房款为19255.2元（1194465元/55.83平方米×0.9平方米≈19255.2元）。因龙源地产公司实际上多收了乔明明、张静房款19255.2元，应当予以退赔。龙源地产公司多收取乔明明、张静的房款，必然造成乔明明、张静的利息损失，乔明明、张静主张自2014年11月18日起至2021年3月2日的利息，于法有据，本院予以支持，但需要明确的是按照中国人民银行同期贷款利率（自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的标准的计算，本院在合理范围内予以支持。关于物业费、供暖费。因龙源地产公司将乔明明、张静所应分摊的公共卫生间及走道作为西边户的一部分，而乔明明、张静并未享受到相应的分摊面积却已交付了相应的物业费、供暖费，故龙源地产公司应当予以赔偿，其中应当赔偿乔明明、张静已交物业费34元（2116.8元/55.83平方米*0.9平方米≈34元），赔偿供暖费92元（5698.85元/55.83平方米*0.9平方米≈92元）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内返还原告乔明明、张静房款19255.2元，并赔偿相应利息（以19255.2元为基数，自2014年11月18日起至2019年8月19日期间，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至2021年3月2日期间，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，总额最高不超出10837.88元）；二、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内支付原告乔明明、张静物业费、供暖费126元；三、驳回原告乔明明、张静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费313元，由原告乔明明、张静负担26元（已交纳），由被告北京龙源顺景房地产开发有限公司负担287元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 晋 怡二〇二一年三月二十九日书记员 戴萍萍