贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔04民终99号上诉人（原审被告）：张登荣，男，1965年11月25日生，仡佬族，贵州省关岭县人，住贵州省安顺市西秀区。被上诉人（原审原告）：安顺市西秀区利信物业管理有限责任公司。住所地：贵州省安顺市西秀区外环飞虹路中段（黔跃集团内）。统一社会信用代码：91520402ＭＡ6ＧＴＰＪ773。法定代表人：鲍优东，董事长。委托诉讼代理人：罗爽，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：任丹，代理权限为特别授权。上诉人张登荣因与被上诉人安顺市西秀区利信物业管理有限责任公司（以下简称：“利信物业”）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初4187号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张登荣上诉请求：撤销一审判决，依法改判；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审判决认定被上诉人在管理服务过程中虽存在服务质量瑕疵，却对被上诉人的诉讼请求全部支持，前后矛盾。2.微信群众按.4元缴纳物业费的业主并非国电职工，不享受单位承担部分，一审认定事实错误。被上诉人二审未答辩。原审原告利信物业一审起诉请求：1.请求判令被告支付2019年1月至12月物业管理费人民币875元。2.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中原告要求将第一条诉讼请求变更为：请求判令被告支付2019年1月10日至2020年10月31日的物业费，共计人民币1786.82元。一审经审理查明：原告利信物业为依法成立的物业管理企业法人，被告居住的电力城小区系国家安顺发电有限公司职工家属区。2018年8月30日，安顺市西秀区国有资产管理局为确保西秀区“三供一业”职工家属区物业管理分离移交工作顺利开展，安顺市西秀区国有资产管理局授权委托国有独资的物业公司即原告利信物业与国电安顺发电有限公司开展职工家属区物业管理分离移交工作，国电安顺发电有限公司（甲方）、原告利信物业（乙方）与安顺市西秀区国有资产管理局（丙方）三方签订《国电安顺发电有限公司职工家属区“三供一业”物业管理职能分离移交正式协议》，约定：由国电安顺发电有限公司将电力城小区物业管理职能移交给原告利信物业，并约定物业管理职能移交的时间节点为：2018年12月31日24时。2018年12月28日，国电安顺发电有限公司（甲方）、原告利信物业（乙方）与安顺市西秀区国有资产管理局（丙方）三方签订《国电安顺发电有限公司职工家属区“三供一业”物业分离移交补充协议》，约定：为了乙方在接管电力城小区物业管理职能后可持续经营，根据小区实际情况，由国电安顺发电有限公司按2019年补助物业费0.4元/平方米.月、2020年补助物业费0.3元/平方米.月、2021年补助物业费0.2元/平方米.月的方式进行补贴。2019年1月10日，电力城小区业主委员会（甲方）与原告利信物业（乙方）签订《电力城小区物业服务合同》一份，双方约定：甲方就电力城小区委托乙方实施物业管理（物业类型：步梯楼住宅，座落位置：黄果树大街158号，龙青路3号，龙青路35号），并对委托的管理事项、物业管理服务标准、物业管理服务费用、双方权利和义务、专项维修资金的管理和使用、服务合同期限及解除、违约责任等进行约定。其中合同第四章第8条约定：选择包干制方式收取物业费，小区住宅房屋（含车库、煤棚等）物业服务费由业主或使用人按其拥有物业的建筑面积按住宅：0.8元/月/平方米、商业物业：1.5元/月/平方米、车辆占地费：150元/月/车交纳。第四章第9条约定：双方约定物业管理服务费用，业主可按月或按年交纳。第七章第16条约定：委托管理期限为三年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止，合同期满前三个月内，双方协商，作出续聘或改聘的决定，在甲方与续聘或改聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止且乙方撤场。2019年1月1日，原告利信物业（发包单位、甲方）与安顺利发物业管理有限公司（承包单位、乙方）签订《劳务外包合同》一份，合同约定：甲方向乙方支付劳务费用，由乙方负责组织人员向甲方提供国电小区保安服务、保洁服务以及水电工维修维护服务，并约定工作要求、费用及支付方式、双方的权利义务、费用的结算及支付、违约责任、合同期限等。上述合同签订后，原告依约从2019年1月1日起开始为该小区提供物业管理服务。被告系该小区B区19栋3单元1-2号房屋业主，其房屋建筑面积为158.81平方米、车库面积为23.55平方米，合计面积为182.36平方米。自原告进驻以来，被告未交纳物业费，现原告以被告未交纳2019年1月1日至2020年10月31日的物业费为由，诉至法院，提出如前所请。一审庭审中查明，原告确认小区物业费收取按先用后交的方式收取，一年一交。原、被告双方确认该小区共有682户（不含企业拥有的2栋单身职工公寓56户）,原告利信物业陈述2019年实际缴费率为78.6%。同时，经一审法院实地查看，电力城小区各区域小区绿化、保洁、门禁尚可，小区内存在树木死亡现象。一审法院认为，原告利信物业与电力城小区业主管理委员会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法应当合法有效，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，电力城小区业主管理委员会与原告签订的物业服务合同，对小区全体业主具有约束力。原告入驻电力城小区后，依约对该小区提供了物业服务，被告同时也享受到该物业公司的相关服务，双方之间存在事实上的物业管理关系，被告应及时支付相应的物业管理费。现被告未按合同约定支付物业管理费，应承担相应的民事责任。被告对原告管理小区及业委会与原告签订的物业合同持异议。一审法院认为，原告与业委会签订物业服务合同,作为合同相对方的原告利信物业有理由相信业委会系代表全体业主签订该物业服务合同，系合同双方真实意思表示,且原告自2019年1月1日起就入驻该小区从事物业管理服务工作,已存在事实上的物业服务合同关系，故案涉物业服务合同对小区所有业主均有约束力。对小区有无召开业主大会决议选聘原告,系小区内部管理事务,若被告对此有异议可向社区主管部门反映,但不能以此否定物业服务合同的效力和原告的劳动付出。同时，依照《贵州省物业管理条例》第四十一条：“业主大会、业主委员会作出的有关物业管理的决定，对全体业主具有约束力。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府或者县级房屋行政主管部门，应当责令改正或者撤销，并通告全体业主。业主认为业主大会、业主委员会作出的决定侵害其合法权益的，可以请求人民法院予以撤销。但在人民法院作出生效判决之前，不影响业主大会、业主委员会决定的约束力。”的规定，即便存在业主委员会与物业公司签订的《物业服务管理合同》有侵害业主合法权益的情形，未被依法撤销或改正前仍对全体业主具有约束力。因此，被告辩称案涉物业服务管理合同无效的理由不能成立，不予支持。被告抗辩原告提供物业服务存在服务不到位情形,并对此事实提供了照片等证据材料。对被告提出的部分绿化维护不及时、树木死亡问题，经一审法院查看虽存在有树木死亡现象，但树木死亡原因和死亡时间不明，如被告认为树木死亡系原告服务期间管理不善造成，可另行主张要求原告赔偿。对被告抗辩的车辆停放、垃圾不及时处理、岗亭无人值守等问题，因物业服务是一个持续性过程，不能以一个时间点或一个时间段判定其未履行物业义务。原告在提供管理服务的过程中虽存在服务质量瑕疵,但根据经一审法院抽查核实，小区大多数业主已交纳物业费的实际,表明其物业服务质量尚能为多数业主接受。在原告已经提供物业服务的情况下,被告若认为服务中存在瑕疵,可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或通过业委会行使更换物业公司的权利,被告以此为由拒交物业服务费的做法不予支持。同时,物业管理费是维持小区正常运转必要的资金来源,也是物业公司赖以生存的物质来源,业主未交纳物业管理费的行为将影响小区公共秩序和物业公司的正常运转,也对其他按时交纳物业管理费的业主造成了不公平的后果，损害其合法权益。被告所提交的照片虽反映小区的物业服务存在一定的不足,但并不能证明原告方提供的物业服务存在持续不间断的质量问题。故对被告抗辩不交纳物业管理费的理由,不予采纳,对原告要求被告支付物业服务费的请求,符合法律规定,予以支持。经查明，原告自进驻该小区以来，被告未缴纳过物业服务费，原告诉请要求被告缴纳2019年1月1日至2020年10月31日的物业服务费，因原告确认小区物业费按先用后交、一年一交的方式进行交纳，至一审辩论终结前原告尚未结束2020年的服务，现处于撤场阶段，因此原告诉请要求被告支付2020年期间的物业费，原告可待条件成就时另行起诉。因此，2019年期间为12个月被告未予支付，按合同约定为0.8元／平方米/月标准计算，其中由国电安顺发电有限公司每月补贴0.4元，即被告每月应按0.4元／平方米/月交纳物业费给原告，即被告应支付：12个月×0．4元×182.36=875.33元，予以支持原告的诉讼请求。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《诉讼费用交纳办法》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、被告张登荣于本判决生效之日起五日内支付2019年1月1日至2019年12月31日的物业服务费人民币875.33元给原告安顺市西秀区利信物业管理有限责任公司；二、驳回原告安顺市西秀区利信物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。本案受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告张登荣负担。二审举证期限届满后，上诉人提交其自行制作的《关于对利信物业2019年-2021年10月31日在电力城小区服务质量的调查问卷》、光盘、打印照片4张，拟证明未交费业主数量及业主对物业公司服务不满意，被上诉人也未修树的不是专业人员。被上诉人认为上述证据是上诉人单方制作，达不到上诉人的证明目的，与本案无关不予质证。本院认为，上诉人制作的《关于对利信物业2019年-2021年10月31日在电力城小区服务质量的调查问卷》中其他业主关于物业服务质量的表述实为证人证言，但上诉人未申请证人出庭接受对方当事人的询问，不能单独作为证据；关于物业服务费缴费率，一审上诉人对于被上诉人提交的收费率统计表不持异议，能够证明2019年案涉小区业主物业服务费缴费情况。对于照片与本案无关，综上，对上诉人二审逾期提交的证据不予采信。二审确认一审查明的事实。本案争议焦点归纳为：被上诉人主张的物业费能否得到支持。本院认为，关于案涉《物业服务管理合同》效力问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“……业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”及《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业。……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”的规定，本案中，《物业服务管理合同》签订时，利信物业虽未查验有关选聘物业服务企业的业主大会记录，但利信物业提交的案涉小区2019年业主物管费收取表显示超过三分之二的业主均已缴纳物业费，可以证实案涉小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主追认同意业委会签订物业管理合同，故案涉《物业服务管理合同》对上诉人具有约束力。上诉人认为被上诉人物业服务过程中存在不足之处、提供的物业服务存在瑕疵，但是这些属于被上诉人需改进和完善工作的方面，不能作为上诉人少交或拒交物业服务费的理由。另，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其主张违约责任，在物业公司已经提供物业服务的情况下，对于服务中存在的瑕疵，业主可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或通过业委会行使更换物业公司的权利，但法律未规定此请求权可以作为对抗交付物业管理费的抗辩权。上诉人主张被上诉人服务存在瑕疵主要体现在小区内树木管理、维护方面，但作为物业公司，被上诉人履行了合同主要义务的情况下，上诉人不能以此作为拒缴物业服务费的理由。至于物业费收费标准的问题，一审按照补贴后0.4元/月/平方米计算物业费并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚,适用法律及处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费50元，由上诉人张登荣负担。本判决为终审判决。审判长 宋 颂审判员 朱俊蓉审判员 董伟才二〇二一年三月八日法官助理杨韵书记员王杰附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。