辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终3283号上诉人（原审原告、申请执行人）：中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地辽宁省大连市中山区金城街25号1-4层。法定代表人:赖永革，该公司总经理。委托诉讼代理人:翟明珠，辽宁严维律师事务所律师。委托诉讼代理人:陈金，辽宁严维律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：刘杰，女，1963年12月27日出生，汉族，住址辽宁省本溪满族自治县。委托诉讼代理人:李游，辽宁平正律师事务所律师。原审第三人（被执行人）:辽宁实华（集团）房地产开发有限公司，住所地辽宁省本溪市平山区解放南路8栋。法定代表人:王晶，该公司董事长。委托诉讼代理人:徐长野，辽宁平正律师事务所律师。原审第三人（被执行人）:本溪吉鑫商贸有限公司，住所地本溪市明山区紫金北街31栋2。法定代表人:高任臣，该公司经理。委托诉讼代理人:徐长野，辽宁平正律师事务所律师。原审第三人（被执行人）:佟文新，男，1956年2月24日出生，满族，住址本溪市明山区。委托诉讼代理人:徐长野，辽宁平正律师事务所律师。原审第三人（被执行人）:边萍，女，1957年3月3日出生，汉族，住址本溪市明山区。委托诉讼代理人:徐长野，辽宁平正律师事务所律师。原审第三人（被执行人）:王艺桥，女，1982年3月30日出生，满族，住址本溪市平山区。委托诉讼代理人:徐长野，辽宁平正律师事务所律师。上诉人中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称东方资产辽宁分公司）因与被上诉人刘杰、原审第三人辽宁实华（集团）房地产开发有限公司（以下简称实华公司）、本溪吉鑫商贸有限公司（以下简称吉鑫公司）、佟文新、边萍、王艺桥申请执行人执行异议之诉一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初6248号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东方资产辽宁分公司上诉请求：一、请求贵院撤销沈阳市沈河区（2020）辽0103民初6248号民事判决，依法改判恢复对优先受偿的坐落于本溪市明山区抵押房产的执行或发回重审；二、请求贵院判令一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、原审认定事实错误，未办理过户登记的原因为被上诉人自身原因被上诉人刘杰与原审第三人实华公司于2007年1月18日签订的《商品房买卖合同》中，明确约定了房屋产权登记的时间及违约责任，表明被上诉人刘杰知道或应该知道所购房屋办理房屋产权登记的时间，但其并未要求实华公司办理房屋产权登记。在2013年房屋具备产权登记的情况下，被上诉人刘杰仍怠于办理房屋产权登记而未取得房屋产权证书，自签订合同至2017年6月房屋被查封的近10年的时间内，被上诉人刘杰不办理房屋产权登记，是由于其自身原因未办理产权登记或过户登记，存在主要过错责任。现原审法院认定非因被上诉人刘杰自身原因导致未办理过户登记的事实认定错误。二、原审适用法律错误，认定被上诉人刘杰享有足以排除强制执行的民事权益错误。《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形需同时具备，在被上诉人刘杰对未办理过户登记存在过错的情形下，适用该条规定来认定被上诉人刘杰享有足以排除强制执行的民事权益错误。综上，请求贵院撤销沈阳市沈河区（2020）辽0103民初6248号民事判决，依法改判恢复对优先受偿的坐落于本溪市明山区抵押房产的执行或发回重审，依法维护上诉人的合法权益。刘杰辩称，原审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。实华公司、吉鑫公司、佟文新、边萍、王艺桥述称，原审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。东方资产辽宁分公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院判令恢复对优先受偿的坐落于本溪市明山区抵押房产的执行；房产价值619680元。2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2006年11月22日，第三人实华公司与被告刘杰签订关于本溪市新兴佳园1层2号门市房（85平方米）的商品房销售内部认购书。2007年1月17日，第三人实华公司作为出卖人与被告刘杰作为买受人签订了《商品房买卖合同》一份，约定：实华公司将其开发的位于本溪市明山区商品方出让给刘杰。房屋总价款为609680元。首付款409680元，贷款200000元。被告刘杰缴纳了首付款409680元（现金形式），并在中国银行本溪北光路支行办理了贷款200000元。2007年1月18日，被告刘杰缴纳了上述房屋的契税、印花税共计24542.7元。后被告刘杰居住并使用该房屋至今，并缴纳了采暖费、电费、水费等。但第三人实华公司未为被告刘杰办理不动产登记。2015年1月20日，第三人实华公司在大连银行股份有限公司沈阳分行贷款2000万元，将位于本溪市明山区抵押给大连银行股份有限公司沈阳分行，并办理了抵押登记。2017年，因金融借款合同纠纷，大连银行股份银行有限公司沈阳分行将第三人实华公司、吉鑫公司、佟文新、边萍、王艺桥、胡宝琴、王晶诉至一审法院，并申请查封了实华公司名下位于本溪市明山区产。一审法院于2017年11月8日作出（2017）辽0103民初5809号民事判决，判决吉鑫公司给付大连银行股份有限公司沈阳分行借款本金2000万元及利息，并对抵押房产位于本溪市明山区屋享有有限受偿权。上述判决生效后，第三人实华公司、吉鑫公司、佟文新、边萍、王艺桥未履行给付义务，大连银行股份有限公司沈阳分行向一审法院申请强制执行。在执行过程中，一审法院于2019年8月21日，作出（2019）辽0103执异477号执行裁定，裁定变更东方资产辽宁分公司为该案申请执行人，刘杰作为案外人对查封的上述房产提出异议。2020年4月20日，一审法院作出（2020）辽0103执异83号执行裁定书，裁定中止对坐落于本溪市明山区产的执行。现原告就（2020）辽0103执异83号执行裁定书提出执行异议，原告诉至法院。一审法院认为，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在一审法院查封前，被告刘杰已同第三人实华公司签订商品房买卖合同，并交付全部购房款且对房产实际占有使用，符合上述法律对规定的排除执行的情形，被告刘杰享有足以排除强制执行的民事权益，被告刘杰的申请执行异议成立，原告的诉讼请求不予支持。综上，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司的诉讼请求。案件受理费9996元，由原告中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司负担。二审中上诉人提交涉案房屋产权登记证，证明涉案房屋性质为经济适用房，经济适用房应用于自用，不可用于收益，结合本案被上诉人刘杰与宁实华公司签订房屋买卖合同后，即出租给超市经营，其不具备购买经济适用房的主体资格，存在以欺诈订立合同，而损害国家利益的行为，房屋买卖合同应认定无效，故被上诉人刘杰不具备对抗我方抵押权的合法权益。刘杰质证意见：对真实性没有异议，对证明的事情有异议，在这份产权证中也明确写道是商业用房，因此刘杰购房此房屋用于经营，符合房屋用途，因此刘杰购买该房屋在抵押之前足以对抗上诉人的抵押权。原审第三人质证意见：同刘杰意见，另外上诉人所述的情形不是法律规定的合同无效的情形。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院还查明，2007年1月22日刘杰作为案涉房屋的抵押人，在本溪市房地产交易市场管理处在建工程（预购商品房）抵押登记。本院认为,根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案，上诉人主张应当继续执行案涉房产的主要理由为，被上诉人刘杰与实华公司就案涉房屋签订的购房合同无效及刘杰对于房屋未办理过户登记有过错。关于刘杰与实华公司就案涉房屋签订的合同效力问题。因刘杰购买案涉房屋部分房款支付方式为银行按揭贷款，并已经在房产登记机关办理抵押登记。即刘杰的购房行为是经房产登记部门确认。现上诉人主张购房合同无效无事实及法律依据，本院不予支持。关于案涉房屋未办理过户登记刘杰是否具有过错的问题。如上所述，案涉房屋刘杰已经作为抵押人办理了银行按揭贷款，刘杰作为购房人已经尽到了审慎的注意义务，在此情形下在房屋具备办证条件时，房屋未登记在刘杰名下，刘杰对此无过错。综上所述，上诉人东方资产辽宁分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9996元，由上诉人中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 金 鑫审判员 赵 钺审判员 王 虹二〇二一年三月十二日书记员 蔡博伦本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。