广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初50229号原告：中瑞创富投资（深圳）有限公司，住所深圳市福田区香蜜湖街道金民大厦1206室，统一社会信用代码91440300MA5D9G7PXL。法定代表人：钟发。原告：谢艳美，女，汉族，1990年1月20日出生，身份证住址江西省抚州市临川区。两原告共同委托诉讼代理人：杨晓云，广东瀚宇律师事务所律师。被告：深圳市中房世大恒业物业管理有限公司，住所地深圳市龙岗区龙岗街道碧新路2002号中肯大厦2层205，统一社会信用代码91440300MA5DCQKG2Y。法定代表人：王耀藤。原告中瑞创富投资（深圳）有限公司、谢艳美与被告深圳市中房世大恒业物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任审理，于2021年1月7日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本院现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的《生命保险大厦租赁合同》；2.被告返还租赁押金48万元，返还4月份租金22万元；3.被告赔偿损失6万元；4.被告承担诉讼费。庭审时，原告明确损失为律师费损失2万元及处理租赁事宜花费人力物力的费用。事实和理由：原告与被告于2019年12月12日签订的《生命保险大厦租赁合同》，合同第一条约定：被告（甲方）将位于深圳市福田区，房间编码为2019121318011595（以下简称该房屋）出租给原告（乙方）做办公使用，房屋门牌1801号。该房屋1801以总租金（含管理费）220000元／月。第二条：双方商定，本合同项下租赁期限为1年，即自2020年02月6日至2021年2月5日。第三条：1801区域的首期月租金为220000元，以月为一个缴租期。乙方按照先缴纳后使用的原则，本合同项下第一期租金于本合同签订后当日支付，该款项为实收，不含税票，若需开税票，需由乙方支付税票金额。甲方在收到该笔款项后方有义务支付该房屋，此后每期届满前的2日内（遇法定节假日提前）乙方向甲方一次性足额支付下个支付期租金。第五条：乙方同意甲方委派的物业管理公司进行物业管理，并与该物业管理公司签订物业服务协议。物业管理部门主要对租赁房屋外部的保安、卫生、绿化、秩序、消防、清洁及水电等供应进行管理，而租赁房屋内部上述事项由乙方自行负责。乙方须服从物业管理部门的管理，遵守物业管理部门制定的管理守则和各种管理规章，且依据规定交纳物业管理服务费、水电费、停车费等应缴费用，并承担相应分担费用。水费为620元／月。第六条：在本合同签署后当日内，乙方应当向甲方支付贰个月租金及管理费共计440000元,再支付电费保证金为20000元，合计保证金为460000元。甲方签订租赁合同当日，乙方再向甲方支付一个月的租金及管理费220000元，总计保证金、租金、管理费合计680000元。合同终止后30日内，如未发生合同14.2条规定情形的，乙方无违反管理守则或规章、无欠费（包含租金、物业费等一切费用）的情况下，租赁保证金、物业保证金及电费保证金余额（如有）无息退还。乙方应在每个月20日下午三点之前支付该单元下个月相关费用包括（但不限于租金、物业管理费、专项维修金、电费、违约金及／或其他应付费用）。乙方若未在约定的期限内按时缴纳相关费用，甲方有权釆取如下措施：（1）关闭出租房屋的大门；（2）暂停出租房屋的水或电的使用；（3）单方终止租赁合同，乙方遗留在出租房屋内的物品视为放弃所有权，甲方有权自行处置，且仍可向乙方追究相关损失。乙方在签订合同当日需支付本合同第六条6.1所提及到的所有费用，如未在当日收取本合同第六条6.1所涉及到的各项费用。甲方有权向乙方追偿未付款，并追偿所带来的一切损失。第十四条违约责任：14.1本合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方足额支付租赁保证金，则自乙方逾期支付第二个工作日起，甲方即有权以书而通知方式解除合同。甲方解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于相应保证金应付金额的违约赔偿金，并不退还乙方已缴付的首月租金。14.2双方确认，本合同因乙方违约而解除或终止的，则本合同项下之租赁保证金甲方不予退还，乙方应当在收到甲方通知后一个工作日内即补缴所欠租金、物管费、水电费等一切费用及相关违约金，同时若造成甲方损失的，甲方有权要求乙方承担。因甲方违约擅自提前解除合同，或因甲方违约导致乙方行使解除合同的权利，甲方应当无息返还本合同项下的保证金（租赁保证金、管理费保证金、水电费保证金）。甲方同意，在双方协商-致后，乙方经提前九十天书面通知甲方，可提前终止本合同，除保证金（租赁保证金、管理费保证金、水电费保证金）不予返还外，无须承担本合同项下其他违约责任。14.3乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额千分之五每天的延迟履行违约金。延迟超过三日，甲方有权单方解除合同。双方特别确认，在租赁期间，如乙方延迟缴纳租金或能源费用等累计超过二次（含本数），则甲方也有权单方解除合同。14.4除本条相关约定外，乙方违反本合同有关约定或违反其在本合同项下所作之任何其他承诺、保证、确认的，则甲方有权通知其改正，乙方应当改正。经甲方通知乙方仍不改正的，则自甲方发出第二次通知之日起，乙方每日应当向甲方支付相当于通知发出所在租约年月租金的5%每日的延迟履行违约金，直至乙方改正为止。在此种情况下，如乙方延迟履行超过三日，则甲方有权单方解除合同。14.5乙方延迟缴纳本合同项下租金、管理费、能源费用或其他应付费用超过三日，经过甲方书面催告，乙方仍不缴纳的，甲方或物业管理部门可以对该房屋暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，如停止门禁卡使用等，直至乙方履行相关付款义务为止。甲方或物业管理部门无需因此而向乙方或第三方承担任何责任。甲方或物业管理部门无需因此而向乙方或第三方承担任何责任。甲方或物业管理部门因此受到第三方索赔的，则甲方或物业管理部门有权向乙方追偿损失。双方确认，在乙方欠付租金、管理费等费用期间，未经甲方批准，乙方不得将放置于该房屋内的货物、财物转移出该房屋。14.6租赁期间，因甲方原因导致乙方无法继续享有或正常行使该房屋的使用权的，则甲方应当在乙方发出书面通知后三日内作出相应改正的积极有效举措，直至完全改正；若经甲方改正，仍无法使乙方继续享有或正常行使该房屋使用权，乙方有权单方面解除本协议。在乙方无法继续享有或正常行使该房屋使用权期间内，乙方无须向甲方缴纳租金及管理费。若因政府检查或消防因素导致的“暂停”停电或能源供应，乙方仍需继续支付租金。14.7双方确认，除非本合同中有特别明确的约定，否则，乙方不得以任何理由拒绝缴纳本合同项下的租金、管理费或水、电、燃气等能源费用或其他应当由乙方承担的费用。14.8如双方在合同履行中出现争议，则应当按照本合同项下争议解决办法予以处理。在按照争议解决办法处理期间，乙方仍应当继续履行本合同项下各项缴纳义务。该物业由被告从深圳市生命置地发展有限公司处整体租赁18层并签署《生命保险大厦租赁合同》，被告将所租物业转租给包括原告在内的其他单位。生命保险大厦由北京戴德梁行物业管理有限公司深圳分公司生命保险大厦物业服务中心（下称物业管理部门）负责物业管理。原被告订租赁合同后，被告在租赁期内按期支付租金和水、电、燃气、物业管理等费用，2020年3月17日，物业管理部门向被告发《关于停止服务的函》称，截止2020年3月17日，被告仍未交纳2019年11月一2020年3月份各相关费用，该行为已严重违反被告与业主方签署的《生命保险大厦租赁合同》相关条款约定。鉴此，现接深圳市生命置地发展有限公司通知，若被告2020年3月17日下班前仍未缴纳所欠的各项相关费用，物业服务中心将从2020年3月18日上午9时起，暂停被告租赁楼层能源供应，直至费用结清，该函件同时张贴于18层。由于被告没有交纳费用物业管理部门于3月18日停电，导致原告无法正常办公。2020年4月10日，业主发布向生命保险大厦18、19层各租户发布《告知函》：2017年6月7日，深圳市生命置地发展有限公司（以下简称“我司”）与深圳市中房世大恒业物业管理有限公司（以下简称“中房”）签署《生命保险大厦租赁合同》（以下简称《合同》），由中房承租我司所有的位于深圳市福田区的房屋，租赁期限为2017年7月20日至2025年7月19日。我司己于2020年3月27日与中房解除双方签署的上述《合同》，各租户周知。原告认为，被告通过低价承租深圳市生命置地发展有限公司房产，然后高价转租给包括原告在内的各单位，原告租金已支付至3月底，但被告自2019年11月起就拖欠深圳市生命置地发展有限公司与物业管理部门费用，引发物业暂停服务，给原告造成了重大损失，原告多次督促被告缴清深圳市生命置地发展有限公司与物业管理部门费用，不影响原告正常合用房产，但被告一直置之不理，并最终导致物业管理部门将18层停水停电，2020年3月27日深圳市生命置地发展有限公司解除了与被告签订的《生命保险大厦租赁合同》，这样被告已无权向原告方出租涉案房屋。综上所述，被告已构成根本性违约，严重损害原告合法权益。原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，请依法支持原告诉请。被告未答辩，开庭时缺席。经审理查明，原告起诉状中载明的合同内容、合同履行情况属实，本院予以确认。合同载明的承租人为两原告，原告谢艳美在合同尾部签字，原告中瑞创富投资（深圳）有限公司未在合同尾部加盖印章。另查，原告承租房屋后向被告支付了租金、管理费、电费保证金合计46万元，于2020年3月25日支付了2020年3月6日至5月5日的租金、管理费、专项维修基金476000元。被告向原告中瑞创富投资（深圳）有限公司开具了对应的收款收据。原告中瑞创富投资（深圳）有限公司与深圳市生命置地发展有限公司（下称生命置地公司）签署租赁合同约定，原告继续承租生命大厦18层的1802-2、1803、1804-1房屋，建筑面积为767.70平方米，租赁期限自2020年5月20日至2021年5月19日，月租金为161217元，第一期租金即2020年5月20日至2020年6月19日期间的租金161217元于合同生效后7日内支付。物业服务费为32元/平方米/月，计费面积为767.70平方米。原告另称，在与业主方生命置地公司交涉，未支付2020年4月6日至2020年5月20日的租金是生命置地公司给予原告的照顾，与被告无关。因此，被告应向原告退还上述期间的租金。另查，2020年6月，生命置地公司以房屋租赁合同纠纷为由，将本案被告（下称中房管理公司）、中房联合集团前海置业投资有限公司诉至本院，案号为（2020）粤0304民初47512号，生命置地公司诉称，被告中房管理公司向生命置地公司提供了一份《付款计划书》，承诺自2020年4月3日起开始分期支付拖欠的租金，但实际未付。2020年4月9日，生命置地公司向被中房管理公司发出《解除合同告知函》解除合同、协议并交还房屋。2020年4月10日，被告中房管理公司收到《解除合同告知函》。但中房管理公司支付任何欠款，也不履行交房义务。生命置地公司只好自行向次承租人发出通知函，要求次承租人交还房屋，虽经艰难工作，仍有部分次承租人继续占用房屋拒不交还。在与次承租人交涉的过程中，生命置地公司得知中房物业公司已经收取了各次承租人的租金，生命置地公司请求中房物业公司支付拖欠的租金、支付迟延腾退房屋期间的租金291683.14元（按日租金200%的标准自2020年4月10日暂计至2020年6月8日，实际应计至原告按照合同要求交还房屋之日）等，目前该案仍在审理过程中。上述事实，有原告提交的证据、当庭陈述在卷佐证。本院认为，合同约定的承租人为两原告，虽然原告中瑞创富投资（深圳）有限公司未在合同上加盖印章，但被告向原告中瑞创富投资（深圳）有限公司开具收款收据确认收到该公司支付的保证金、租金，涉案合同的承租人应为两原告。两原告与被告签署的《生命保险大厦租赁合同》是各方的真实意思表示，两原告与被告成立合法有效的房屋租赁合同关系。根据物业公司向被告发出的《关于停止服务的函》及证明、（2020）粤0304民初47512号案件的诉状记载的内容可知，被告拖欠业主方生命置地公司的租金等费用，生命置地公司行使合同解除权解除了其与被告的租赁合同，此时被告已无权向两原告出租涉案房屋，原告中瑞创富投资（深圳）有限公司与业主另行签署租赁合同，两原告与被告成立的租赁合同关系已实际解除。涉案合同因被告的原因导致无法履行，两原告有权要求被告退还保证金，合同约定的保证金的金额及原告实际向被告支付的保证金的金额为46万元，原告请求被告返还保证金48万元，无事实及合同依据，本院不予支持。两原告实际向被告支付租金至2020年5月5日，但原告与生命置地公司签署的合同约定的租赁期限自2020年5月20日开始，原告称生命置地公司给予其照顾未向其收取2020年4月6日至5月20日期间的租金，但其未提交证据证实，且从生命置地公司提起的（2020）粤0304民初47512号案件中要求本案被告支付自2020年4月10日至6月8日期间迟延腾退租赁房屋的租金的事实可知，生命置地公司并未放弃主张原告所述的上述期间租金，原告请求被告返还2020年4月份的租金依据不足，本院不予支持。关于损失，原告未提交证据证实其主张的损失已实际支付，且律师费并非原告主张权利所必须产生的费用，原告主张的损失无合同及法律依据，本院不予支持。综上，依照《关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十四条，判决如下：一、确认原告中瑞创富投资（深圳）有限公司、谢艳美与被告深圳市中房世大恒业物业管理有限公司间签订的《生命保险大厦租赁合同》已解除；二、被告深圳市中房世大恒业物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中瑞创富投资（深圳）有限公司、谢艳美返还保证金46万元；三、驳回原告中瑞创富投资（深圳）有限公司、谢艳美的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11400元（原告已预交），由两原告负担4500元，被告负担6900元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  肖英二〇二一年三月二日书记员  胡洁附法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延。