江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0412民初7056号原告：常州卓盛房地产发展有限公司，住所地常州市武进区南夏墅街道新雅路18号107室，统一社会信用代码91320000067680434B。法定代表人：毛锋，总经理。委托诉讼代理人:刘雅静，公司员工。委托诉讼代理人:徐正超，公司员工。被告：杜立天，男，1991年8月12日生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人:吴强音，江苏常强律师事务所律师。委托诉讼代理人:吴国鑫，江苏常强律师事务所实习律师。原告常州卓盛房地产发展有限公司与被告杜立天房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘雅静、被告的委托诉讼代理人吴强音、吴国鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告签订的商品房买卖合同已经解除；2、判令被告协助原告办理合同备案注销手续；3、判令被告返还房屋；4、判令被告向原告支付违约金265076.20元；5、案件的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告于2017年12月10日与原告签订《商品房买卖合同》1份，购买原告开发的位于常州市武进区××镇××花园××幢××号房屋（以下简称1904号房屋），总价款1325381元，合同约定被告以贷款方式支付购房款，后被告与上海银行股份有限公司（以下简称上海银行）常州分行就该房屋签订了《个人住房借款担保合同》，贷款金额800000元，2020年6月被告出现逾期还款，上海银行常州分行于2020年7月要求原告承担担保责任，原告已于2020年8月5日履行了阶段性担保责任，为被告代偿本息合计784247.10元。根据《商品房买卖合同》补充协议第四条第（三）款的约定“若买受人逾期还款或违反其他按揭贷款合同约定，导致银行要求出卖人承担担保责任或出卖人已实际承担全部或部分担保责任的，出卖人有权解除本合同并扣除其代买受人偿还的银行欠款本息及其他费用且买受人须向出卖人支付房屋总价款20%的违约金。如买受人未履行本协议约定或有效司法文书规定的相关责任的，出卖人有权在解除本合同后直接从应退房款中扣除前述款项。”现原告方已向被告方送达了《解除函》，通知解除合同，请求支持原告全部诉讼请求。被告辩称，1、原、被告于2017年12月10日签订《商品房买卖合同》1份，合同签订后被告向原告支付1904号房屋首付款，且余款被告通过按揭方式支付。2019年11月，原告向被告交付了案涉房屋，且开具了全额发票，双方的权利义务已依法履行完毕，不涉及合同的解除问题，且被告对接收的房屋进行了占有、使用。2、房屋的实际所有权人应为被告，被告已依法缴纳了契税，并于交房时就具备了房屋不动产权登记手续，只是由于原告不配合被告办理不动产登记手续，被告才未能领取不动产权证。原告虽为被告履行了阶段性担保责任，代偿本息784247.10元，其依法应向被告行使追偿权，而不是提起合同解除确认之诉。3、被告提交的证据可以证实房屋已被武进法院采取查封措施，根据江苏省高级人民法院苏高法[2018]86号《关于执行疑难问题的解答》及2019年2月的江苏省高级人民法院《执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》的相关规定，本案原告以提供了阶段性担保为由，提出解除合同请求的，不予支持。原告不得通过诉讼方式解除房屋买卖合同从而处分执行标的，避免法院因失去查封对象而落空，原告解除合同行为实为对抗法院的预查封、拍卖措施而为，其诉请不应得到确认。4、既然原告解除合同的请求不能成立，居于合同解除提出的违约金赔偿也不能被支持。被告因遭遇诈骗而负债累累，无力支付房屋贷款，并非恶意违约，原告主张的20%的违约金过高，严重侵害了被告其他债权人的利益，故违约金的请求也不应被支持。本院经审理认定如下事实：2017年12月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》1份，约定被告购买原告开发的房屋1套，面积116.88平方米，总价款1325608元,其中首付款405608元，余款800000元以贷款方式（以实际贷款为准）支付。同时约定该套房屋应于2019年12月31日前交付。在合同附件七补充协议第四条第（三）款约定，①若买受人逾期还款，导致银行要求出卖人承担担保责任的；②房屋被预查封、查封；③买受人迟延或拒绝办理产证或抵押权证；④擅自出售房屋等致使出卖人不能按照贷款担保合同约定及时解除担保责任的；出卖人均有权解除本合同并扣除其代买受人偿还的银行欠款本息及其他费用，且买受人须向出卖人支付房屋总价款20％的违约金。2018年1月11日，被告与上海银行常州分行签订了《个人住房借款担保合同》1份，贷款金额800000元，原告作为阶段性保证人对贷款予以担保。2019年11月29日，被告接收了房屋，实测面积为116.86平方米，房屋总价款为1325381元。2020年7月21日，上海银行常州分行向原告发出《关于承担阶段性保证责任请求函》，通知被告逾期偿还贷款本息，经催告后被告明确表示已丧失还款能力，要求原告承担担保责任。原告应上海银行常州分行的要求，于2020年8月5日履行了阶段性担保责任，为被告代偿贷款本息计784247.10元。原告于2020年8月19日按合同确认的送达地址向被告发出《解除函》，通知因被告违约而即日起单方解除《商品房买卖合同》，并于3日内至原告处办理合同备案注销、房屋返还等手续。被告收到《解除函》后未予以回应。因被告拒不支付原告的代偿款，原告起诉来院，要求判如所请。上述事实，由商品房买卖合同、个人住房借款担保合同、解除函、情况说明以及当事人的陈述等佐证在卷。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及合同附件，系双方真实意思的表示，应当认定合法有效。被告未能及时偿还银行的贷款本息导致原告承担保证责任而代偿贷款本息，又因被告其他债务导致房屋被预查封，合同约定的解除合同的条件已成就。虽然案涉房屋原告已经交付，但因被告结欠其他银行的贷款等原因而被预查封，导致未能及时办理不动产权登记，被告仅取得案涉房屋为标的的合同权益，尚未取得案涉房屋的物权，故原告要求解除合同符合合同约定且不违反法律规定，本院对原告的该项请求依法予以支持。同时，合同被解除后，并不免除其承担违约责任。鉴于被告认为不应承担违约金实际上包含申请调减的意思，本院考虑被告的违约情形及原告因被告违约造成的损失等因素，认为违约金减少至65000元是恰当的。为了减少当事人的诉累，原告在合同解除后，应当将被告已支付的价款扣除违约金65000元后的余款及时返还被告。本案因调解未成，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认常州卓盛房地产发展有限公司与杜立天于2017年12月10日签订的《商品房买卖合同》已解除；二、杜立天于本判决生效之日起三十日内协助常州卓盛房地产发展有限公司办理上述合同的备案注销手续；三、杜立天于本判决生效之日起三十日内将常州市武进区房屋腾空后返还给常州卓盛房地产发展有限公司；四、杜立天于本判决生效之日起三十日内支付常州卓盛房地产发展有限公司违约金65000元；五、驳回常州卓盛房地产发展有限公司的其余诉讼请求。案件受理费19117元，由杜立天负担18000元（该款于本判决生效之日起三十日内支付常州卓盛房地产发展有限公司），由常州卓盛房地产发展有限公司负担1117元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  何纪华人民陪审员  李 勇人民陪审员  蒋春仙二〇二一年三月三十日书 记 员  羊容萱