重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0241民初3251号 原告:刘俊,男,土家族,1973年10月20日出生,住重庆市秀山土家族苗族自治县。 委托诉讼代理人：黄修建，重庆博搏律师事务所律师。 被告：重庆市秀山新动力房地产开发有限责任公司，住所地重庆市秀山县中和街道建设路54号，统一社会信用代码91500241709408169Y。 法定代表人：李秀莲，该公司总经理。 被告：重庆市六顺房地产开发有限公司，住所地重庆市铜梁区平滩镇双龙街36号，统一社会信用代码915002247339857165。 法定代表人：陈东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：贺德政，该公司员工。 原告刘俊与被告重庆市秀山新动力房地产开发有限责任公司（以下简称新动力公司）、重庆市六顺房地产开发有限公司（以下简称六顺公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月22日受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告刘俊以及委托诉讼代理人黄修建，被告六顺公司公司委托诉讼代理人贺德政到庭参加诉讼，被告新动力公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告刘俊向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告新动力公司于2014年1月28日签订的《房屋订购书》为商品房买卖合同合法有效，合同效力及六顺公司；2、被告六顺公司在30日内为原告办理合同登记备案手续，并立即交付《房屋订购书》约定的房屋。若不能履行办理合同登记备案手续和交付房屋，请求判决解除合同，二被告连带退还原告已付房款160000元，连带赔偿原告损失507370元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2007年5月11日被告新动力公司取得秀山县X项目规划许可证。2009年5月23日原告向被告新动力公司支付了X栋X号房款160000元，由于被告新动力公司在长达56个月的时间一直未能将该房屋交付给原告，于是双方协商在同等价款的基础上换房，2014年双方签订了《房屋订购书》约定，楼层为X楼X号房屋（原X栋），建筑面积121.34平方米，单价每平方米1318.6元，总计价款为160000元于2009年5月23日支付，期间56个月不计息，不加价换房。 由于新动力公司在修建中资金链断裂，2014年12月15日新动力公司与六顺公司签订了《房地产合作开发协议书》及《补充协议》约定，双方合作开发该房地产项目，由六顺公司行使开发权。2016年4月18日六顺公司办理了预售许可变更登记，但二被告一直没有通知原告签订正式的《商品房买卖合同》。原告多次要求被告签订合同，被告都不予签订，现该房屋已经符合交房条件。 原告认为，原告与被告新动力公司签订的《房屋订购书》是双方真实意思表示，该订购书约定的条款完全具备商品房买卖合同的主要条款，应当认定为商品房买卖合同。二被告系合作关系，整体开发权由六顺公司行使，参照《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定：房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。因原告与被告新动力公司签订的《房屋订购书》的效力应当及于被告六顺公司，六顺公司有义务办理合同备案登记手续并交付房屋。如果被告不能履行合同义务，原告则有权解除合同，并要求二被告连带赔偿原告的损失。原告的损失以现在房屋价格与之前房屋价格的差价计算，现六顺公司以每平方米5600元价格对外销售，原告主张以每平方米5500元价格与原价1318.6元平方米计算。综上，原告特向法院起诉，恳请及时判决。 被告六顺公司辩称，六顺公司不是合同相对人，应驳回对六顺公司的诉讼。六顺公司与新动力公司的合作是新动力公司退出拆迁投资的协议，土地系六顺公司独家取得，后续投资和管理系六顺公司实施，新动力公司未投资，也未参加管理。六顺公司没有兼并新动力公司，根据两公司约定，六顺公司仅承担新动力公司的拆迁安置义务、工程款给付义务、返还投资款义务外，不承担新动力公司的其他债务。原告只与新动力公司签订了《认购书》，未签订《商品房买卖合同》，新动力公司从未取得房屋预售许可证，是无效合同。 被告新动力公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。 本院审理查明，2007年5月11日，新动力公司取得位于秀山县X项目规划许可证，2012年11月9日取得《建设用地批准书》，2014年1月28日刘俊与新动力公司签订《房屋订购书》，新动力公司将其开发的位于秀山县X楼X号建筑面积124.34平方米房屋，以总房屋价款160000元出售给原告刘俊，约定刘俊在2014年1月28日一次性付款支付160000元。合同第八条备注，刘俊于2009年5月23日付X号房款160000元，其承诺至今56个月不计算利息，公司同意不加价换房。订购方签订本订购书后，在规定时间指定地点签订《商品房买卖合同》。双方约定交房时间为开发方取得秀山建委签发本项目建设施工许可证之日起，按国家法定700个工作日交房。 新动力公司（乙方）在修建中因资金断链，于2014年12月15日与六顺公司（甲方）签订《房地产合作开发协议书》和《房地产合作开发补充协议》约定：1.本项目由甲方筹资开发。筹集的资金用于支付土地出让金、配套费用，办公费角，管理费用，工程进度款、退还乙方收取重庆市欣耀建设工程有限公司的工程保证金和停工损失等开发费用。2.在本项目中，乙方负责协助甲方办理项目前期的土地出让，土地用途交更、图纸设计，规划审批、施工许可、拆迁赔偿等相关手续，本项目的《国有土地使权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》等项目开发的一切相关手续，权证等均以甲方名义登记、注册或备案。本协议签订前以乙方名义办理的一切相关开发手续，由乙方协助甲方变更为甲方名义。3.由甲方负责管理本项目的建设与销售等所有开发事宜。......三、甲乙双方权利义务.....（6）甲方承认现有的拆迁户还房合同效力，并继续履行该合同；(7)对乙方此前签订的、合法有效的商品房预售合同，购卖方愿意继续履行合同的，经甲方确认其效力后可选择继缓覆行，购买方不愿意继续履行合同的，由乙方负责妥善处理。四、收益分配，收益分配等甲、乙双方另行约定。 2015年3月5日，新动力公司向国土局提交了《关于解决“X”项目事宜的说明》载明：我公司开发的X项目，由于缺乏资金等原因，现已无力继续开发。经向县政府汇报，县政府为了手续合法规范，对该地块进行了挂牌出让程序。现我公司已与重庆市六顺房地产开发有限公司达成协议，由重庆市六顺房地产开发有限公司负责开发此项目，并负责该项目原拆迁户安置事宜”。同日，六顺公司和新动力公司共同向国土局出具《承诺书》一份，载明：兹有重庆市秀山新动力房地产开发有限责任公司由于资金原因，已无力继续开发X项目。……我公司已与重庆市六顺房地产开发有限责任公司达成协议，由其负责继续开发此项目，现国土局已挂牌出让此项目地块，为了项目的顺利进行，我们申请由重庆市六顺房地产开发有限责任公司直接报名并取得项目的《国有土地使用权证》。2015年3月10日，六顺公司通过拍卖取得X土地使用权。2015年6月4日取得建设工程规划许可和建设用地规划许可。2015年11月16日取得施工许可证。2015年12月28日取得《土地使用权证》，2016年4月18日办理预售许可变更登记。2017年1月20日，六顺公司与新动力公司签订《房地产合作开发协议解除合同》，解除了《房地产合作开发协议书》、《房地产合作开发补充协议》，并对双方资金投入及占股比例等情况进行了明确。涉案商品房原房号为X，现房号为X，六顺公司已于2020年2月21日将该房屋以603870元的价格出售给案外人张建国、杨梅珍。 以上事实有原、被告当庭陈述，《房屋订购书》、（2020）渝04民终1601号民事判决书、《预售许可证》、重庆市秀山县规划与自然资源局档案查询结果《证明》、《房地产合作开发协议书》、《房地产合作开发补充协议》等证据在案佐证，足以认定。 本院认为，本案争议焦点一、刘俊与新动力公司间合同效力的认定问题；二、六顺公司应否与刘俊签订网签合同，并办理备案登记手续、应否向刘俊交付房屋。 现分别评述如下：焦点一、刘俊主张双方之间系商品房预售合同关系，举示了与新动力公司2013年签订的《房屋订购书》、新动力公司出具的收取购房款的收据予以证明。该订购书约定了房屋所在位置、面积、单价、合计购房款金额、购房款支付方式、交房期限等，该订购书约定内容具备了商品房买卖合同的基本内容，故刘俊与新动力公司间系商品房预售合同法律关系。该《房屋订购书》系在双方协商一致的基础上签订，是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制规定，未损害他人利益，应为有效合同，双方应当按照合同应当行使合同权利、履行合同义务； 焦点二、根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“本解释所称的的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”因此六顺公司与新动力公司签订的协议的性质是房地产合作开发合同还是名为房地产合作开发合同实为在建工程转让合同，其判断标准是六顺公司与新动力公司是否共同投资、共享利润、共担风险。（2020）渝04民终1601号生效民事判决书认定，2017年1月20日，六顺公司与新动力公司签订《房地产合作开发协议解除合同》，解除了《房地产合作开发协议书》、《房地产合作开发补充协议》，并对双方资金投入及占股比例等情况进行了明确。由此可以认定秀山县X项目是新动力公司与六顺公司共同投资开发的房地产项目。因此，六顺公司与新动力公司之间签订的是房地产合作开发合同并非在建工程转让合同。六顺公司提出其与新动力公司实质上形成的是合同的概括转让关系的理由，与合同约定不符，本院不予支持。虽然X项目的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《建筑工程施工许可证》等一切相关手续、权证等均以六顺公司名义登记、注册或备案。但秀山县X项目的房地产权证上载明的土地使用权的权利人虽然是六顺公司，但实际上为六顺公司与新动力公司履行合作开发协议的结果。同时，对于涉案房屋的建设与开发新动力公司与六顺公司均投入了资金。因此，X项目的土地、房屋并非六顺公司单独所有的财产，而是双方共同投资合作开发期间所取得的共同财产。在刘俊要求继续履行情况下，六顺公司应当继续履行。现该房屋已被六顺公司于2020年2月21日出售给案外第三人，实际无法履行房屋交付义务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”因此，基于原《房屋订购书》已无法实际履行，原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。被告六顺公司将涉案房屋出卖给第三人，其行为已经构成违约，应当退还原告已经支付的购房款160000元，并赔偿原告的损失。关于原告的损失主要为房屋价格上涨造成的差价，涉案房屋六顺公司以603870元的价格进行出售，可以认定该房屋的差价为443870元。关于原告主张的按房屋现在售价每平方米5500元的价格计算损失，其未提交证据予以佐证，本院不予支持。被告新动力公司与六顺公司系合作开发关系，其应当对上述债务承担连带偿还责任。综上，遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除刘俊与重庆市秀山新动力房地产开发有限责任公司于2014年1月28日签订的《房屋订购书》； 二、重庆市六顺房地产开发有限公司、重庆市秀山新动力房地产开发有限责任公司在判决生效后三十日内退还原告刘俊购房款160000元，并赔偿原告损失443870元； 三、驳回原告刘俊其他诉讼请求。 案件受理费5237元，减半收取计2618.5元，由重庆市秀山新动力房地产开发有限责任公司、重庆市六顺房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。 审判员  何晶 二〇二一年三月二十二日 书记员  张路