北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初14493号原告：刘晓征，女，1970年12月3日出生，汉族，重庆八戒中社培杰工程技术咨询有限公司职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：郑颖，北京市德鸿律师事务所律师。被告：北京旭天恒置业有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇瓜乡路10号3号楼562室。法定代表人：孔鹏，总经理。委托诉讼代理人：王国鹏，北京泓聚律师事务所律师。原告刘晓征与被告北京旭天恒置业有限公司（以下简称：旭天恒公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘晓征的委托诉讼代理人郑颖，被告旭天恒公司的委托代理人王国鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘晓征向本院提出诉讼请求：1.判令旭天恒公司对位于坐落于大兴区庞各庄镇天恒旭辉7号院3号楼1-102室进行维修、整改；2.判令旭天恒公司将维修、整改完毕的大兴区庞各庄镇天恒旭辉7号院3号楼1-102室交付给我；3.判令旭天恒公司向我赔偿房屋不能使用期间损失，按相同地段租金标准每月17000元，自2019年1月1日起至房屋维修、整改完毕交给我之日止；4.本案诉讼费由旭天恒公司承担。事实和理由：2016年10月1日，我与旭天恒公司签署《北京市商品房预售合同》，约定：我购买旭天恒公司开发建设的坐落于大兴区庞各庄镇PGZ01-01、PGZ01-02地块（原庞各庄镇镇区改造项目1号地部分地块）6号商业办公1层102室（房屋现名称为天恒旭辉7号3号楼1-102，以下简称102室），合同总价格为448万元，其中一层商业品房价格447万元，地下仓储室1万元；房屋交付时间为2018年5月1日。同日，旭天恒公司要求我公司与河南京大建设工程有限公司北京通州分公司（以下简称：通州分公司）签订《创意空间优化改造施工合同》，由通州分公司对我购买的房屋进行室内改造施工，施工费用为零，施工完成时间为2018年12月31日。作为格式条款，该合同约定，我必须授权委托通州分公司在旭天恒公司通知交付涉案房屋时间，代表我根据双方签订的《北京市商品房预售合同》的约定与旭天恒公司办理房屋交付手续，且不得撤回授权，并在代为接收旭天恒公司交付房屋后进行改造工程。2018年4月23日，旭天恒公司向我邮寄入住通知书，通知房屋交付时间为2018年5月1日，在同一信封中，还有通州分公司的告知函，通知我其将进行房屋接收和进场改造。旭天恒公司的一系列操作，造成我实际未能亲自对房屋进行实质性查验和验收。实际上，至2018年12月底，旭天恒公司提供的房屋仍不符合本应在2018年5月1日完成的交付标准。存在问题有：下沉庭院未完工；入户庭院未完工；地下停车场未完工且存在质量问题；采暖费超出国家收费标准；小区绿化工程未完工；小区部分配套设施未完工，包括小区内路灯、监控设施未完成施工等。经小区业主代表多次向旭天恒公司和当地住建委反映，旭天恒公司同意进行工程完善工作，但也未见实质性进展，直至2019年6月，小区还是一片工地景象。2019年7月一场大雨，更是把小区楼房质量问题暴露无遗，楼内积水与膝盖持平，雨水从房屋墙缝隙如水柱般的倾泻而出。之后旭天恒公司又开始对包括我所购房屋在内的整个小区楼房进行大规模的拆除外墙的维修。维修期间，无论是小区还是具体到各家各户，均是碎石和施工材料遍地，且无任何防范安全措施。2019年12月31日，旭天恒公司因房屋所在小区整体工程建设质量行为方面和实体质量方面问题，被住建委处罚并要求整改。但至今没有人就涉案房屋进行维修和整改的结果向我说明情况，更没有维修验收合格报告。为了维护我的合法权益，故我诉至法院。旭天恒公司辩称：我公司不同意刘晓征的全部诉讼请求。理由如下：1.诉讼请求不具体，不符合受理条件，应当驳回其起诉。其诉讼请求第1项、第2项中房屋坐落不符合双方签订的《北京市商品房预售合同》的约定，也不符合北京市门楼牌编号证明信，存在指代不明的情况，且维修、整改的具体部位并未明确，维修、整改到何种程度、标准也未明确。2.涉案商品房符合双方约定的交付条件。双方签订的《北京市商品房预售合同》第十二条第二款约定了该商品房交付时应当符合的条件。涉案房屋已于2018年3月16日取得规划验收批准文件，于2018年3月23日取得建筑工程竣工验收备案表，并已取得有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。另外，根据该合同第十三条第一款和第二款的约定，即使刘晓征所称小区部分配套设施未完工属实，也不影响该商品房的交付。3.刘晓征已经委托案外人接收房屋并进行装修改造，其称未能亲自对房屋进行实质性查验和验收，该法律后果应由其自行承担。4.刘晓征要求维修、整改并重新交付缺乏依据。根据《北京市商品房预售合同》附件八《补充协议》第十条第二款、第四款的约定，鉴于双方已经完成商品房交接手续，刘晓征如果认为存在质量问题，应当向我公司报修，由我公司依法履行维修保养义务。但其未向我公司报修，我公司并不清楚需要维修的具体内容。除此之外，双方已经完成交接手续，即使需要维修、整改，我公司也不需要向其重新交付商品房。5.刘晓征主张租金损失缺乏依据。刘晓征所购买的的商品房不存在地基基础和主体结构质量问题，也不存在严重功能性质量问题并且影响正常居住，因此，其要求赔偿不能使用期间的租金损失缺乏依据。且刘晓征并未举证证明其租金损失，其主张的标准每月17000元明显高于同地段租金标准。本院经审理认定的事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2016年9月30日，刘晓征（买受人）与旭天恒公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》。该合同主要内容如下：该商品房坐落为大兴区庞各庄镇PGZ01-01、PGZ01-02地块（原庞各庄镇镇区改造项目1号地部分地块）6#商业办公1层102；建筑层数为6层，其中地上4层，地下2层；用途为商业，层高为5.10米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米37563.03元，总价款447万元；该合同第十二条交付条件规定：（一）出卖人应当在2018年5月1日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；同时，出卖人还应当提供《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。1.该商品房已取得规划验收批准文件和建设工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。第十三条市政基础设施和其他设施的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：1.市政基础设施（内容略）；2.其他设施：公共绿地、小区非市政道路、公共停车场于2018年5月1日达到使用条件；如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：因上述设施不影响买受人使用商品房，因此，若该等设施未在约定期限内完成，不构成出卖人违约（该条款已标注下划线）。第十四条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人总房款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。第十六条交接手续：（一）交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者前述物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。（二）查验该商品房时发现其质量或其他问题的，双方同意按照第（3）种方式处理：（3）见附件八补充协议约定。该合同附件八补充协议第五条第（一）款交付标准：买受人签署商品房确认单或完成领取钥匙，本合同项下房屋即交付于买受人。买受人必须自行到现场办理房屋交接手续，若确有需要委托他人办理的，应该出具经公证的委托书，若买受人为二人及以上时，出卖人向买受人中任何一人办理房屋交接手续的，即为出卖人已向买受人全体成员交付该房屋。（四）1.如果房屋存在主体结构工程以外的质量问题，认为房屋本身或者环境、设备存在不符合合同约定的情形，应在完成交付后按照法规和合同约定处理，经该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构鉴定，确属保修期内开发商依法应报修范围，并请出卖人复核确认的，出卖人应当按照本合同约定承担保修责任，买受人对于出卖人前述维修工作应承担必要的配合义务，但买受人不得以此为由拒绝或拖延办理房屋交付手续，否则视为已交付。因买受人原因逾期办理房屋交接手续的，买受人应按本合同约定承担逾期收房的违约责任。（最后一句话标注了下划线）。第十条2.如房屋设备标准达不到本合同约定的标准，首先由出卖人采取修复、整改等方式达到合同约定标准，如仍无法达到约定标准的，买受人有权要求出卖人按实际情况与约定标准差价1倍给予补偿。买受人不得以此为由拒绝或延迟办理交付手续，否则视为买受人逾期办理房屋交接手续。4.保修期内，该房屋保修项目发生质量问题的，出卖人应当履行保修义务，只有出卖人拒绝履行保修义务或同一部位修理三次以上未能修复的，买受人才有权自行委托出卖人及买受人双方共同指定的有资质的第三方修理，修理费用由出卖人承担，除此之外，买受人不得自行委托他人修理。（该条均标注了下划线）。同日，刘晓征与旭天恒公司就102室房屋的地下室部分签订《北京市商品房预售合同》（价格为1万元）。次日，刘晓征（甲方）与通州分公司（乙方）签订《创意空间优化改造施工合同》，约定甲方自愿将102室的改造工程发包给乙方进行改造施工；乙方承诺在2018年12月31日前完成改造施工并按照附件一约定的标准向甲方交还该商品房；为便于乙方施工管理，甲方授权委托乙方在出卖人通知交付该商品房及该储藏室后按出卖人要求的交房时间代表甲方，根据《北京市商品房预售合同》的约定与出卖人办理房屋交付手续，甲方在乙方代为办理房屋交付前不得撤回本授权。乙方代为接收出卖人交付房屋后开始进行本协议约定的改造工程。前述合同签订后，刘晓征向旭天恒公司支付了全部购房款。2018年4月23日，旭天恒公司发放入住通知书，告知刘晓征房屋交付时间为2018年5月1日。同日，通州分公司向刘晓征发送告知函，告知刘晓征其司将按照要求与开发商办理房屋接收手续，并进场改造施工。后通州分公司于2018年4月27日与旭天恒公司办理了涉案房屋的交付手续。2018年12月18日，通州分公司向刘晓征发送快递，告知刘晓征于2018年12月27日前来办理该工程的验收及交接手续。另查一，2018年3月23日，涉案房屋所在楼栋通过北京市规划和国土资源管理委员会规划竣工验收并取得工程竣工验收备案表。2018年4月，涉案房屋所在楼栋取得房屋面积测算技术报告书。另查二，因涉案房屋所在小区部分业主投诉，北京市住房和建设委员会于2019年3月8日作出答复：一、关于实际交房按仓储、且楼距小，下叠户常年见不着阳光，绿化设施不达标等问题，不属于区住建委监管范围，请依据合同约定与建设单位协商解决。二、关于公共设施不完善问题，该项目所有在区住建委办理手续的单位工程已按设计图纸施工完毕。三、关于大兴住建委等有关部门违法违规发放合格证问题，该项目属于商业办公性质，目前房屋竣工验收施行备案制，区住建委未发放合格证。如果您发现房屋存在质量问题，请及时向区住建委反映，积极督促建设单位履行保修义务，尽快妥善处理。关于绿化设施不达标等问题：“大兴区庞各庄旭辉7号院”项目已通过规划部门验收；关于房屋未达到交房条件情况下强迫业主办理入住手续问题：经大兴区住建委调查核实，“大兴区庞各庄旭辉7号院”项目已取得规划验收、消防验收、竣工备案等相关手续，已达到交房条件。同时住建委已对旭天恒公司进行约谈，要求开发企业在办理交房手续时，不得通过言语和行为强制业主收房。区住建委已多次组织协调会积极协助业主与建设单位按照购房合同约定协商解决问题纠纷。目前，建设单位在听取广大业主诉求后，已制定方案对小区公共区域和业主户内进行了一系列品质提升，绿化措施定于3月中旬开始，5月底前完工，大兴区住建委将积极督促品质提升工作的落实情况。后北京市住房和建设委员会对涉案房屋所涉商业办公用房项目作出处理，认定存在的主要问题有：一是质量行为方面：建设单位质量保修责任落实不到位；二是实体质量方面：地下车库地面起砂、空鼓、开裂、厚度不足，屋面、门窗渗漏，院墙景观装饰柱墩损坏、石材挂件锈蚀等。处理情况：要求建设单位对上述问题组织相关单位进行整改，针对建设单位在建设工程质量保修范围和保修期限内对所有权人存在拖延履行保修义务的行为，依据《北京市建设工程质量条例》，对建设单位处10万元罚款，对建设单位项目负责人处单位罚款数额5%，即0.5万元罚款。庭审中，旭天恒公司称本案有两个《北京市商品房预售合同》，不能在一个案件中审理。经本院向刘晓征释明，刘晓征选择处理地上房屋部分的《北京市商品房预售合同》，将关于地下部分对应的诉讼请求均撤回。除本案外，本院正在审理的还有其他四个关联案件，被告均为旭天恒公司，原告均为涉案房屋所在小区的其他业主，诉讼请求的依据均涉及房屋存在质量问题。经本院通知刘晓征去现场勘验，刘晓征表示不去现场。在其他关联案件现场勘验时本院发现涉案房屋所在小区的楼外墙已经修复，没有发现外墙保温层脱落。本院将现场勘验情况告知刘晓征，经询问，刘晓征表示旭天恒公司并没有将楼外墙保温层修好一事告知自己，外墙保温层以法官现场看到的为准，其要求维修、整改的具体事项为：涉案房屋存在漏水问题，旭天恒公司去年说修不知有没有修好，前后两个院的地坪没有修好，与其他邻居的栅栏没有做好维修，小区绿化不到位，最主要的问题是漏水。旭天恒公司表示现在不存在漏水问题。本院询问刘晓征是否对其主张的房屋质量问题申请过报修，刘晓征称因现在不具备入住条件，旭天恒公司一直在做维修，其没有收房。刘晓征提交视频、照片、微信截图，以证明涉案房屋在2019年4月仍未完工，在2020年仍在维修，不具备入住条件，涉案房屋在2019年7月漏水，存在重大质量问题；提交新闻报道，以证明涉案房屋涉及诸多质量问题；提交网络截图，以证明涉案房屋周边租赁市场同等房屋的租金标准。旭天恒公司对视频不认可，称即使存在漏水，也应由其公司承担维修义务；对照片不认可，称房屋已经完成交付，不存在不能入住的情形；对微信截图不认可，称未提交原始载体；对新闻报道不认可，称不能作为法院裁判的依据；不认可网络截图，称不能代表房租市场价。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。具体到本案，本案焦点问题有二：一是旭天恒公司是否已经交付房屋；二是涉案房屋现是否仍存在刘晓征所主张的质量问题。关于焦点一：刘晓征与旭天恒公司签订的《北京市商品房预售合同》及其附件系双方当事人的真实意思表示，不具备法律规定的无效情形，属合法有效；双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。前述合同第十二条、第十三条规定了涉案房屋交付的条件；其中十三条约定了其他设施（公共绿地、小区非市政道路、公共停车场）不影响买受人使用商品房，若该等设施未在约定期限内完成，不构成出卖人违约；根据本院调查的事实，涉案房屋所在楼栋已在2018年5月前通过北京市规划和国土资源管理委员会规划竣工验收取得工程竣工验收备案表，并取得房屋面积测算技术报告书；根据刘晓征与通州分公司签订的《创意空间优化改造施工合同》，刘晓征委托通州分公司代表自己与旭天恒公司办理涉案房屋的交付手续，通州分公司已按照前述合同约定与旭天恒公司办理了房屋交付手续。另外，根据《北京市商品房预售合同》附件八补充协议第五条第（四）项、第十条的规定，即使涉案房屋存在质量问题，根据刘晓征的表述，这些问题不属于主体结构工程质量问题，刘晓征不能以此为由拒绝或拖延办理房屋交付手续。综上，刘晓征称旭天恒公司未按约定向其交付房屋的主张，缺乏合同依据，本院不予采信，其要求旭天恒公司交付房屋的诉讼请求，亦缺乏依据，本院不予支持。关于焦点二：刘晓征提供视频、照片、微信截图，以证明涉案房屋曾存在质量问题，其中关于漏水的证据时间为2019年7月。旭天恒公司对前述证据真实性不予认可。刘晓征称去年旭天恒公司对房屋漏水进行了修复，故即使前述证据属实，亦不能证明现在涉案房屋仍存在漏水等质量问题。刘晓征要求旭天恒公司对涉案房屋进行维修、整改的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。根据双方所签订的《北京市商品房预售合同》的约定，涉案房屋存在的除主体结构之外的质量问题，为报修范围内的质量问题；经本院询问，刘晓征并未向旭天恒公司报修过相关质量问题，故其要求旭天恒公司赔偿房屋不能使用期间损失的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回刘晓征的全部诉讼请求。案件受理费5636元，由刘晓征负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 祁广燕二〇二一年三月三十日法官助理 章 平书 记 员 李 美