贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终889号 上诉人（原审原告）：王章辉，男，布依族，1981年10月13日生，住贵州省都匀市。 上诉人（原审原告）：郭丹，女，汉族，1982年1月19日生，住贵州省都匀市。 二上诉人共同委托诉讼代理人：夏鑫，贵州贵达（都匀）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市火车站路182号A栋，统一社会信用代码91522701795286742A。 法定代表人：刘国平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑春阳，女，该公司职工，住贵州省贵阳市南明区。 委托诉讼代理人：廖明飞，男，该公司职工，住贵州省都匀市。 被上诉人（原审原告）：贵阳黔城红富房地产营销策划有限责任公司，住所地贵阳市南明区花果园项目R-2区第一栋（1）1单元33层12号房[花果园社区]，统一社会信用代码91520102MA6EG1YL9R。 法定代表人：皮光会，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郭静欣，贵州听和律师事务所律师。 上诉人王章辉、郭丹、贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司（以下简称黔南蓝海湾公司）与被上诉人贵阳黔城红富房地产营销策划有限责任公司（以下简称贵阳黔城营销公司）商品房销售合同纠纷一案，贵州省都匀市人民法院于2020年12月10日作出（2020）黔2701民初4487号民事判决后，王章辉、郭丹、黔南蓝海湾公司均不服，向本院提起上诉。本院于2020年2月23日立案受理后，依法组成了合议庭进行了审理，现已审理终结。 王章辉、郭丹的上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判支持上诉人一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：40000元认购款由被上诉人贵阳黔城营销公司收取并开具收据，现案涉《商品房买卖合同》已解除，该笔认购款应由被上诉人贵阳黔城营销公司返还给王章辉、郭丹。若被上诉人贵阳黔城营销公司有证据证明该笔款项已支付给黔南蓝海湾公司，或该笔款项应为黔南蓝海湾公司支付被上诉人贵阳黔城营销公司的委托销售费用，该笔认购款即应由黔南蓝海湾公司返还给王章辉、郭丹。基于案涉合同已解除以及认购款抵房款的事实，无论谁承担认购款返还的责任，该笔款项都应在本案中一并解决。 黔南蓝海湾公司的上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判返还被上诉人王章辉、郭丹购房款104839元；2.撤销一审判决第三项，改判驳回王章辉、郭丹该项诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.黔南蓝海湾公司同意退还款房款，但不应计算利息。首先，黔南蓝海湾公司未办理按揭，是因银行收缩商铺贷款政策导致，并非黔南蓝海湾公司原因。其次，一审判决未明确利息起算时间，即使需支付利息，根据《商品房买卖合同》第五条约定“买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内，将买受人已付房款及利息退还买受人”。在王章辉、郭丹向法院提起诉讼之前，从未向黔南蓝海湾公司发出过任何退房的书面通知。因此，利息计算的起算日期，应从王章辉、郭丹提起诉讼时往后推30日为准。2.王章辉、郭丹主张赔偿一赔购房损失无事实及法律依据。首先，在建工程抵押属于工程的抵押，并非《商品房买卖合同》规定的已购房屋的抵押，不能适用《商品房买卖合同司法解释》第九条。其次，在建工程抵押不会导致合同无效、被解除。《商品房买卖合同司法解释》第九条不超过一倍赔偿的条件是导致合同无效、被解除、撤销。但本案解除合同的原因并非再建工程抵押情况，而是因银行原因无法办理按揭。黔南蓝海湾公司虽设立在建工程抵押，但房屋一直正常销售，只需将《商品房买卖合同》交给银行备案即可解押，不会导致合同无效、被解除。再次，在建工程抵押在房地产行业中普遍存在，几乎房开的工程项目均会设立在建工程抵押，因此，不宜将《商品房买卖合同司法解释》第九条规定的“所售房屋”范围随意扩大。 贵阳黔城营销公司二审未答辩。 王章辉、郭丹向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告黔南蓝海湾公司签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告黔南蓝海湾公司返还原告购房款104839元，并以104839元为基数，自2018年6月26日起，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的标准向原告支付利息至全部款项退还之日止；3.判令被告黔南蓝海湾公司赔偿原告购房款损失房款104839元；4.请求法院判令二被告返还原告认购款40000元及利息，并以40000元为基数，自2018年6月17日起，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的标准向原告支付利息至全部款项退还之日止；5.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年6月17日，原告向被告贵阳黔城营销公司交纳40000元，被告贵阳黔城营销公司出具了收据，收据载明“今收到郭丹交来财富中心认购房款（ＰＯＳ）人民币肆万元整”。2018年6月26日，原告与被告贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司开发建设的位于都匀市，套内面积12.38平方米，总价款为204839元；付款方式：原告于合同签订当日交付首期房款104839元，余款100000元以银行按揭支付。当日，原告通过银行转账方式向被告黔南蓝海湾公司于当日支付商铺首付款104839元，被告黔南蓝海湾公司出具了收据。另查明，案涉房屋已经设立抵押，抵押权人为贵阳银行股份有限公司黔南分行，抵押期限为2015年6月18日至2018年6月17日。2019年9月26日，黔南州中级人民法院对案涉房屋进行查封，查封期限为2019年9月11日至2022年9月10日。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，原告王章辉、郭丹与被告贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。关于解除《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》的当事人为原告王章辉、郭丹与被告黔南蓝海湾公司，原告王章辉、郭丹主张解除合同，被告黔南蓝海湾公司同意且无异议，属协议解除，合法有效，对原告该项诉讼请求予以支持。关于返还购房款及利息和赔偿已付购房款一倍的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”本案中，被告黔南蓝海湾公司故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致《商品房买卖合同》解除的，原告可以请求返还已付购房款104839元及利息，并可以请求被告黔南蓝海湾公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，故对原告该项诉讼请求予以支持。关于二被告是否应当连带返还原告认购款40000元及利息。首先，原告向被告贵阳黔城营销公司交纳40000元，被告贵阳黔城营销公司出具的收据加盖其公章；其次，本案合同价款应为204839元，《商品房买卖合同》第三条和第七条约定该商品房套内建筑面积12.38平方米，按套内面积计算，每平方米16545.96元，总价款204839元，该认购款40000元不属于合同价款；最后，原告主张被告贵阳黔城营销公司系受被告黔南蓝海湾公司委托收款，但未能提供证据证明，不能证明二被告之间是委托销售或委托策划或委托收款，且原告在举证期限内未向一审法院申请调查取证，亦未向一审法院申请责令保管证据的对方当事人提交证据，故对原告该主张不予采纳。综上，原告请求判令被告黔南蓝海湾公司返还认购款40000元及利息，无事实和法律依据，被告黔南蓝海湾公司并未收取该款项，故不予支持，原告请求判令被告贵阳黔城营销公司返还认购款40000元及利息，因该认购款40000元不属于合同价款，原告非基于商品房买卖合同关系向被告贵阳黔城营销公司交纳40000元，不属于本案审理范围，不予支持，原告可基于其他法律关系另行提起诉讼。综上所述，原告王章辉、郭丹要求判令解除《商品房买卖合同》及返还购房款及利息和赔偿已付购房款一倍的损失的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决：一、解除原告王章辉、郭丹与被告贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司于判决生效后三十日内返还原告王章辉、郭丹已付购房款104839元及利息（按中国人民银行2020年发布的一年期贷款年利率4.35%计算至该款付清时止）；三、被告贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司于判决生效后三十日内赔偿原告王章辉、郭丹已付购房款一倍的损失104839元；四、驳回原告王章辉、郭丹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2634元，由被告贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司负担。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。二审另查明：2018年3月5日，上诉人贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司委托被上诉人贵阳黔城红富房地产营销策划有限责任公司代理销售都匀市尚城·财富中心项目的房产，并签订《尚城财富中心销售代理合同》。 本院认为：关于上诉人郭丹、王章辉所支付的4万元认购款应否在本案中予以处理的问题。经查，该认购款系上诉人郭丹、王章辉为购买案涉房产时向被上诉人贵阳黔城营销公司交付的款项，与本案有关联，应当在本案中处理。而该款是被上诉人贵阳黔城营销公司以其名义向上诉人郭丹、王章辉收取的，并未交付给上诉人黔南蓝海湾公司，现在双方当事人同意解除《商品房买卖合同》的情况下，该认购款应当由被上诉人贵阳黔城营销公司退还上诉人郭丹、王章辉。至于该认购款利息是否支持的问题，因案涉《商品房买卖合同》的解除系上诉人黔南蓝海湾公司违约造成的，被上诉人贵阳黔城营销公司并无过错，故该认购款的利息不应当支持。 关于本案购房款利息及购房损失应否支持的问题。因案涉房屋抵押给银行并被人民法院查封，导致案涉《商品房买卖合同》无法履行并解除，对此，上诉人黔南蓝海湾公司存在过错，其应当承担本案违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”上诉人郭丹、王章辉主张的购房款利息及购房损失应当予以支持。对于购房利息，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故上诉人郭丹、王章辉主张的购房款利息应当分段计算，即：利息以购房款104839元为基数，自2018年6月26日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至购房款实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于购房款损失，虽然上诉人黔南蓝海湾公司存在违约行为，但一审法院判决支付一倍购房款的损失金额确实过高，考虑到案涉合同的解除对于上诉人郭丹、王章辉仅是重新购买其他房产后所产生的差价损失，故其购房损失应当为购房款的50%比较符合本案实际情况，即：购房损失应为52419.50元=104839元×50%。 据此，上诉人王章辉、郭丹、黔南蓝海湾公司的上诉理由部分成立，对三上诉人的上诉请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持贵州省都匀市人民法院（2020）黔2701民初4487号民事判决第一项； 二、撤销贵州省都匀市人民法院（2020）黔2701民初4487号民事判决第二项、第三项、第四项； 三、上诉人贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还上诉人郭丹、王章辉购房款104839元及利息，利息的计算方式为：以购房款104839元为基数，自2018年6月26日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至购房款实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算； 四、上诉人贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人郭丹、王章辉购房损失52419.50元； 五、被上诉人贵阳黔城红富房地产营销策划有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还上诉人郭丹、王章辉认购款40000元； 六、驳回上诉人贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司的其他上诉请求； 七、驳回上诉人郭丹、王章辉的其他诉讼请求和其他上诉请求。 如义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理2634元，由上诉人贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司负担1659元，上诉人郭丹、王章辉负担553元，被上诉人贵阳黔城红富房地产营销策划有限责任公司负担422元；二审案件受理费3197元，由上诉人贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司负担1198.50元，上诉人郭丹、王章辉负担1198.50元，被上诉人贵阳黔城红富房地产营销策划有限责任公司负担800元。 本判决为终审判决。 审判长  唐新春 审判员  蔡云飞 审判员  郑 晔 二〇二一年三月二十九日 法官助理兰丽辽 书记员肖文洁