北京市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）京02执异91号案外人：燕达国际健康城投资管理有限公司，住所地河北省三河市燕郊开发区思菩兰路西侧、京秦铁路南侧综合楼。法定代表人：李怀，总经理。委托代理人：王莹，女，该公司职员。委托代理人：任成森，河北天枢律师事务所律师。申请执行人：国开（北京）新型城镇化发展基金（有限合伙），主要经营场所北京市顺义区临空经济核心区机场东路2号二层2025室。执行事务合伙人：国开投资发展基金管理（北京）有限责任公司（委派左坤为代表）。委托代理人：明兆娟，北京市兰台律师事务所律师。委托代理人：牛未默，北京市兰台律师事务所律师。被执行人：北京杰宝房地产开发有限责任公司，住所地北京市东城区安定门外蒋宅口杰宝公寓F座5层。法定代表人：朱明，经理。被执行人：王旭东，男，1967年11月30日出生，汉族。被执行人：盛德基业控股股份有限公司，住所地北京市丰台区南三环东路23号1楼5层西段办公502。法定代表人：张云香，经理。上述三被执行人共同委托代理人：杨刚，北京市阳光律师事务所律师。本院在执行国开（北京）新型城镇化发展基金（有限合伙）（以下简称国开基金）申请执行北京杰宝房地产开发有限责任公司（以下简称杰宝公司）、王旭东、盛德基业控股股份有限公司（以下简称盛德基业公司）公证债权文书一案[执行案号：（2019）京02执588号]过程中，案外人燕达国际健康城投资管理有限公司（以下简称燕达投资公司）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人燕达投资公司称，请求中止对位于北京市东城区蒋宅口×××地区杰宝购物中心×××层×××单元×××号房屋（以下简称涉案房屋）的执行，并解除查封。事实与理由：2017年4月1日，燕达投资公司作为河北三河燕达实业集团有限公司（以下简称燕达集团公司）的指定购房人与杰宝公司签订了《北京市商品房预售合同》并办理了网签手续，该合同约定燕达投资公司购买涉案房屋，现房款已全部付清且涉案房屋已实际交付燕达投资公司使用。按照合同约定，杰宝公司应于2019年9月30日前取得权属证明并为燕达投资公司办理权属转移登记，但杰宝公司却迟迟未为燕达投资公司办理权属转移手续，后燕达投资公司发现贵院已对涉案房屋予以查封。故依据相关法律规定，提出本案执行异议。申请执行人国开基金称，不同意案外人的异议请求。事实与理由：第一，国开基金依法享有涉案房屋及土地使用权的抵押权，足以对抗案外人。平安信托有限责任公司（以下简称平安信托公司）与杰宝公司分别签署《平安财富·聚信×××号单一资金信托之信托贷款合同》及相关补充协议，平安信托公司作为贷款人按照约定分两期向杰宝公司发放八亿元项目贷款。杰宝公司以合法所有的编号为京东国用（×××出）第×××号国有土地使用权证项下的土地使用权及在建工程（库房及其他×××～×××层、车位×××～×××层、商业×××～×××层，建筑面积33029.51平方米，分摊土地面积3005.09平方米）以第一顺位抵押给平安信托公司，项下的土地使用权及在建工程（公寓×××～×××层，建筑面积36049.53平方米，分摊土地面积3279.85平方米）以第二顺位抵押给平安信托公司，并于2016年1月11日取得不动产抵押登记证明。涉案房屋及土地使用权在抵押范围之内。贷款合同履行期间，国开基金与平安信托公司签订《债权转让协议》，平安信托公司将上述贷款合同及补充协议项下债权及其他权利全部转让给国开基金，并通知被执行人。国开基金成为涉案房屋及土地使用权的抵押权人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，除非法律、司法解释另有规定，国开基金对涉案房屋享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的执行异议不予支持。第二，涉案房屋是杰宝公司抵偿燕达集团公司，此种方式不能形成优先于抵押权的利益，不能排除执行。涉案房屋涉及杰宝公司与燕达集团公司之间的以物抵债关系，双方约定以借款冲抵房款。燕达投资公司是燕达集团公司的全资子公司，与燕达集团公司存在关联关系。燕达集团公司指定燕达投资公司与杰宝公司签订《北京市商品房预售合同》，实质是为了履行以房抵债的行为。并且相关借款并未进入杰宝公司，而是直接流向了实际控制人的其他关联企业即盛德世纪置业投资有限公司，杰宝公司签订借款协议或后续与案外人签订购房协议，也仅是杰宝公司履行抵债行为。燕达投资公司受燕达集团公司安排接受抵债，是商业性行为并非消费者购房的情形，不适用也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。燕达投资公司是在抵押后才接受以房抵债，忽视了抵押权的优先受偿顺位，导致了过户障碍，对不能办理房产过户存在过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情况。因此，抵押后的以房抵债行为并不能形成优先于抵押权的清偿利益，否则将破坏抵押权的优先受偿原则，损害了抵押权人的合法权益。被执行人杰宝公司、王旭东、盛德基业公司对案外人异议请求不发表意见，请法院依法裁决。本院查明，国开基金与杰宝公司、王旭东、盛德基业公司公证债权文书一案，本院以（2019）京02执588号立案执行。执行过程中，本院于2019年7月24日查封涉案房屋。另查明一，京（×××）东城区不动产证明第×××号不动产登记证明载明：证明权利或事项为抵押权，权利人为平安信托公司，义务人为杰宝公司，坐落为北京市东城区蒋宅口×××地区，权利顺序为第三，土地证号为京东国用（×××出）第×××号，详细抵押部位为库房及其他×××～×××层、车位×××～×××层、公寓×××～×××层、商业×××～×××层。另查明二，2018年10月29日，北京市中信公证处出具本案（2018）京中信执字01556号执行证书，载明国开基金与平安信托公司签订《债权转让协议》，平安信托公司将涉案信托贷款合同及补充协议项下对杰宝公司、王旭东、盛德基业公司享有的债权及其相关的其他权利全部转让给国开基金。另查明三，2016年11月16日，燕达集团公司与杰宝公司签订《借款合同》，约定由燕达集团公司向杰宝公司提供1亿元借款。2016年12月22日，燕达集团公司（甲方）与杰宝公司（乙方）签订《备忘录》一份，载明：鉴于1.甲乙双方已于2016年11月16日签署了一份《借款合同》，乙方向甲方借款人民币1亿元，期限6个月。2.甲乙双方经协商一致，甲方购买乙方开发的位于北京市东城区蒋宅口的盛德大厦项目的6套公寓及6个停车位“购买房屋”，并将签署相关认购和买卖合同（具体购买人由甲方自行确定）。双方就上述协议及合同的相关事宜于2016年12月22日签署本备忘录以兹补充。……2.购买房屋的价款支付：（1）甲方于本备忘录签署当天向乙方指定账户支付人民币5000万元作为购房定金，乙方为甲方出具购房定金收款收据并于2016年12月31日前在房屋所属不动产登记部门办理预告登记手续。（2）双方同意，剩余房款即人民币8604.1万元在乙方房屋具备网签条件时双方办理全部房屋网签手续后，以借款合同中甲方向乙方提供的借款冲抵，不再另行支付。或因乙方原因至借款合同到期仍不具备全部房屋的网签条件，双方需进行另行协商借款续期相关事宜。3.原借款合同应作以下变更：（1）原借款合同项下的借款金额及利息约定随双方全部房屋购房网签手续完成时间确定，具体约定如下：第一，2017年3月31日前双方办理完毕全部房屋购房网签手续，双方办理原借款合同中借款转购房款手续（即：除定金外的剩余房款8601.1万元），甲方同意免除原借款合同中约定的自2016年12月22日以后的借款利息，乙方应按原借款合同约定的到期日如期偿还剩余借款本息人民币1501.68万元。第二，2017年3月31日前双方未办理完毕全部房屋购房网签手续，乙方同意按原借款合同约定向甲方支付利息。第三，如因乙方原因致使双方购房交易未能达成事实，双方除履行原借款合同约定的借款金额及利息外，乙方同意将甲方于2016年12月22日支付给乙方的购房定金5000万元一并作为借款本金履行借款本息偿还义务（即：借款本金总额1.5亿元、借款期限和利息按原借款合同约定执行）；如因甲方原因致使双方购房交易未能达成事实且乙方按双方另行签署的销售协议约定退还甲方购房定金的，甲方同意执行双方另行签署的销售协议约定。（2）原借款合同第七条“抵押物及抵押价值明细”修改为：本备忘录后附“销售房屋清单”内容。4.购买房屋的相关协议及销售备案等具体事宜以双方另行签署的销售协议为准。该《备忘录》所附销售房屋清单载明：单元：×××，房号：×××，×××，×××；单元：×××，房号：×××，×××，×××，停车位6个，总房价：136041000元……。同日，燕达集团公司向盛德世纪置业股份有限公司转账5000万元，摘要为借款。2017年3月28日，杰宝公司与燕达投资公司签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》，约定燕达投资公司购买涉案房屋，房屋用途为公寓，房屋总价款23290850元。该合同载明涉案房屋在建工程已经设定抵押，抵押权人为中国工商银行股份有限公司廊坊曙光支行，抵押登记日期为2014年12月2日，另载明涉案房屋预售资金监管银行为工商银行，并载明监管专用账户名称及账号。同日，该合同办理网上签约联机备案。2018年4月20日，杰宝公司分别为燕达投资公司出具三张涉案房屋房款发票，金额分别为9000000元、9000000元及5290850元。本院审查过程中，案外人燕达投资公司另提交涉案房屋2018年物业费收据，用以证明案外人燕达投资公司合法占有使用涉案房屋。国开基金对该证据真实性予以认可，对证明目的不予认可。杰宝公司、王旭东、盛德基业公司对该证据真实性和证明目的均予以认可。燕达投资公司未提供涉案房屋现实际占有使用状态的相关证据。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。一般认为，上述第二十九条的规定是对消费者物权期待权的保护，属于第二十七条规定的但书条款范围。本案中，根据现已查明的事实，燕达投资公司系基于燕达集团公司与杰宝公司借贷关系而与杰宝公司签订涉案房屋商品房预售合同，且现并无证据证明燕达投资公司所提异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条消费者物权期待权的适用范围，因此本案不适用上述司法解释第二十九条的规定，而应适用第二十七条及第二十八条的规定进行审查。本案中，涉案房屋在申请执行人国开基金享有的抵押权范围之内，并且案外人燕达投资公司并未实际支付购房款项，燕达投资公司购买涉案房屋实质系杰宝公司以房抵债的行为，因此，案外人对涉案房屋所享有的权利不足以排除申请执行人对涉案房屋的执行。综上，案外人燕达投资公司所提异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条规定，裁定如下：驳回案外人燕达国际健康城投资管理有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为执行依据错误的，依照其他法律途径救济；与执行依据无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  连 强审 判 员  贾奕良审 判 员  侯成成二〇二一年三月十一日法官助理  张 楠书 记 员  宋宇婷