北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0111民初3047号原告（反诉被告）：魏景堂，男，1973年10月15日出生，汉族，住河南省郑州市中原区。委托诉讼代理人：徐凤明，北京徐凤明律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京燕山华美石材有限公司，住所地北京市房山区燕山东流水工业区11号。法定代表人：王彬，经理。委托诉讼代理人：魏伟，山东智祥（北京）律师事务所律师。原告（反诉被告）魏景堂与被告（反诉原告）北京燕山华美石材有限公司（以下简称华美石材公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏景堂的委托诉讼代理人徐凤明，被告华美石材公司的委托诉讼代理人魏伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。魏景堂向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告退还原告已付办公用房租金20000元；2.判令被告给付原告，因被告违约给原告造成的2017年4月1日至2018年3月31日期间损失的水、暖、电、卫生费共计2400元整；3.诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告自愿撤回第2项诉讼请求。事实和理由：我与被告于2017年3月25日签订了《房屋租赁合同书》（合同编号WHF2017-2），合同约定：被告将位于北京市房山区某某区某某号后院西侧，配电室东边两门车间库房，用于洗涤机房及办公用房（8间），租赁期限5年，即从2017年4月1日起至2022年3月31日止。房屋租赁费用每年300000元。合同签订后，我如约履行了合同，依约支付了洗涤房租赁费300000元及办公房预付款20000元。虽然约定了8间办公房屋，但我实际只用了4间房屋，2017年3月30日被告将4间房屋交付给我。因原来口头协议是8间房，8间房子租金共计50000元，我便先预付了20000元房租。被告与我约定，在我们开工招工人后再交付剩余的房租。由于被告的义务没有履行，无法实现租赁厂房的目的，而且由于未开工。我也未招用工人。截止至2017年7月初，我全部撤出，已无人居住。并告知了被告，前后也只有3个多月的时间。因为我租住办公用房是附属于租赁厂房开洗涤厂用，因被告未尽到相关合同义务致使我无法实现合同目的。据此上述费用，被告应退还给我。为此，我于2017年7月7日，将被告起诉至法院，经法院（2018）京0111民初2556号判决书认定，致使合同无法履行而解除由被告北京燕山华美石材有限公司应承担主要责任，并判决于2019年3月27日解除我与被告的《房屋租赁合同》，并判决被告退还我租金210000元及赔偿我经济损失125727.66元。该判决书中认定其中租赁办公用房的问题，系双方另行达成的口头协议，与该案不是同一法律关系，要求我们另诉解决。据此，特诉至法院，请法院依法裁判。华美石材公司辩称，不同意魏景堂的诉讼请求，(2018)京0111民初2556号判决确认的合同解除时间为2019年3月27日。双方口头约定，魏景堂租赁我方办公用房8间，每年50000元，后又租赁2间宿舍，这样每年的租金是60000余元，他还欠我们不少租金。华美石材公司提出反诉请求：1.请求判令魏景堂支付我公司2017年3月25日至2019年3月27日期间剩余租金37980元；2.判令魏景堂承担本案全部费用。事实与理由：我公司与魏景堂于2017年3月25日签订了《房屋租赁合同书》并口头约定魏景堂租赁我方办公用房8间，每年50000元。后魏景堂又以同样标准租赁我公司两间办公室，并约定了水、暖、电、卫生费用。自签订合同之日起至双方协商解除合同之日止，华美石材公司共欠租赁费126600元未支付，我们要求魏景堂承担30%，即37980元。魏景堂针对华美石材公司提出反诉辩称，不同意华美石材公司的反诉请求。我们租办公用房是为了配合生产，现合同无法履行，过错在对方，相应损失应该由对方承担。本院经审理认定事实如下：2017年3月25日，魏景堂与华美石材公司签订了《房屋租赁合同书》（合同编号WHF2017-2），合同约定：被告将位于北京市房山区某某区某某号后院西侧，配电室东边两门车间库房，用于洗涤机房及办公用房（8间），租赁期限5年，即从2017年4月1日起至2022年3月31日止。房屋租赁费用每年300000元。合同签订当日，魏景堂付清第一年的租金300000元。在双方签订《房屋租赁合同书》同时，魏景堂主张与华美石材公司达成口头协议：租赁华美石材公司办公用房8间，租金每年50000元，后魏景堂先期交纳20000元房租。华美石材公司主张魏景堂租赁办公室为10间，租金每年为62500元，认可魏景堂先期交纳20000元房租。《房屋租赁合同书》履行过程中，因接通汽需要安装阀门表，对于安装阀门表的费用问题，魏景堂与华美石材公司产生争议，造成未能接通汽。此后魏景堂将洗衣设备拉走。后魏景堂于2018年1月29日将华美石材公司诉至我院，要求解除《房屋租赁合同书》，华美石材公司退还租金300000元，办公用房租金20000元，水、暖、电、卫生费2400元并赔偿损失。我院于2019年4月19日作出（2018）京0111民初2556号民事判决书，认为：“魏景堂与华美石材公司签订的《房屋租赁合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行。经本院查明，造成双方合同难以继续履行的主要原因是接通气问题。双方在合同中约定华美石材公司提供的厂房，须保障水、电、气的正常使用，但对于接通气的细节问题，双方没有考虑周全，没有做出明确具体的约定，致使接通气问题发生争议后，合同难以继续履行，对此，双方均有责任。鉴于华美石材公司为当地企业，对于接通水电气相关事宜，应有相应预见，且合同约定华美石材公司保障水、电、气的正常使用，故华美石材公司应承担主要责任。现双方均同意解除合同，本院不持异议。对于魏景堂已经交纳的租金及投入的施工费等费用，应根据双方责任及本案实际情况，予以退还和赔偿。华美石材公司不同意退还租金及赔偿损失的意见，本院不予采纳。原告所诉的另租赁办公用房问题，系双方另行达成的口头协议，与本案不是同一法律关系，应另行解决。”并判决确认双方《房屋租赁合同书》于2019年3月27日解除；华美石材公司退还魏景堂租金210000元并赔偿魏景堂经济损失125727.66元。现该判决已生效。对于办公用房的腾退时间，魏景堂主张2017年7月初已腾退，华美石材公司主张与魏景堂将洗衣设备从厂房拉走时间相同。以上事实有双方当事人的陈述，本院（2018）京0111民初2556号民事判决书、《房屋租赁合同书》、收据等证据在案佐证。本院认为,魏景堂与华美石材公司达成的租赁办公用房的口头协议，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案中，魏景堂与华美石材公司签订的书面《房屋租赁合同书》的合同目的系开办洗涤企业，双方达成的租赁办公用房的口头协议亦服务于该合同目的，故双方达成的口头协议应属于《房屋租赁合同书》的附属合同。双方对租赁办公用房的间数存在争议，但魏景堂提供的收据上载明租赁办公用房8间，故本院认定口头协议租赁标的为办公用房8间。对于办公用房的腾退时间，因双方未办理交接手续，故本院认定与洗涤厂房的腾退时间相同。本院生效判决已认定双方《房屋租赁合同书》无法继续履行的主要责任应由华美石材公司承担，并判决确认双方解除合同并由华美石材公司退还相应租金及赔偿损失，则双方租赁办公用房的口头协议亦应随之解除并由华美石材公司按本院（2018）京0111民初2556号民事判决书确定的责任比例退还相应的租金。故,魏景堂诉讼请求合理部分，本院予以支持。基于同样的原因，在生效判决要求华美石材公司退还《房屋租赁合同书》已收租金的情况下，华美石材公司反诉要求魏景堂支付剩余租期办公用房租金的诉讼请求，没有依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、北京燕山华美石材有限公司于本判决生效之日起七日内退还魏景堂已付办公用房租金14000元；二、驳回魏景堂的其他诉讼请求；三、驳回北京燕山华美石材有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由魏景堂负担75元（已交纳），由北京燕山华美石材有限公司负担75元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费375元，由北京燕山华美石材有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  王俊伟二〇二一年三月二十九日书记员  罗新娅