广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初7381号原告：陈笑珍，女，1968年2月13日出生，香港特别行政区居民。住香港。被告：广州市国商大厦开发有限公司。住所地：广东省广州市荔湾区十三行路一号新中国大厦十三楼。法定代表人：潘维曦。原告陈笑珍诉被告广州市国商大厦开发有限公司（以下简称国商公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月10日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈笑珍到庭参加诉讼，被告国商公司经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期限及举证期限届满后没有到庭参加诉讼，依法作缺席开庭审理。本案现已审理终结。原告陈笑珍向本院起诉请求判令：1.被告向原告支付从2016年11月20日起至本案发生法律效力之日止的逾期办证违约金人民币56019.07元（违约金按已付款人民币330203.81元本金，按照银行逾期贷款利率即每年5.655%计算）；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告当庭明确诉讼请求为：1.被告向原告赔付逾期办理房产证的违约金（以已付购房金额人民币330203.81元为本金，从2016年11月20日起至2019年8月19日期间的违约金按中国人民银行同期贷款基准利率为准计算，从2019年8月20日起至2020年2月10日止按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准计算违约金），2020年2月11号之后的违约金暂不在本案中主张。事实和理由：原告于1997年8月8日与被告签订《房地产预售契约》，约定原告向被告购买位于广州市荔湾区人民南路新中国大厦负二层2019号，售价为港币344171.52元，折算为人民币为376867.81元。被告在该房地产实际交付使用后90天内协同原告办理房地产的产权过户和登记手续。合同签订后，原告已依约向被告支付了购房款，但被告至今尚未为原告办理房产证，被告的行为已构成违约，故诉请人民法院支持原告的全部诉讼请求。被告没有到庭答辩，亦没有向本院提供证据。经审理查明：1997年8月8日，原告与被告签订一份编号为穗房预契字第××号《房地产预售契约》，约定：“原告向被告预购位于广州市荔湾区人民南路的新中国大厦负二层2019号房地产，该房地产的建筑面积为10.24平方米，用途为商场，成交总价格为344171.52港元，折合人民币376867.81元；被告应于1998年10月31日前将该房地产建成并正式交付原告使用；原告在签署《认购书》时交付定金20000元，1997年8月8日前缴纳楼价的百分之十作为首期楼款（含临时订金）34417元；楼价的百分之二十分二期于六个月内支付，即每三个月为一期，每期付楼价百分之十，第二期于1997年11月8日前支付，余下一期须于每三个月之同日前支付；余款（楼价百分之七十）于交付最后一期同时向银行申请按揭。该房地产在实际交付使用后90天内，被告应协同原告办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续；本契约在履行中如发生纠纷协商不成时，可依法向仲裁机构申请仲裁，或向有管辖权的人民法院提起诉讼等。上述预售契约已在房屋管理部门办理了交易备案监证手续。根据原告出示的《广州市国商大厦开发有限公司售房预收款收据》显示，原告于1998年3月30日向被告支付购楼款港币115861元（按1港元兑人民币1.095元计，计算公式：港币115861元×1.095元=人民币126867.80元）。此外，原告向银行贷款人民币180000元向被告支付了购房款。原告另与被告签订了《借款供楼合同书》一份，在合同中双方确认原告购买涉案商铺成交价为人民币376867.81元，原告已向被告缴交楼款人民币126867.81元，办理银行按揭人民币180000元，尚欠被告楼款人民币70000元。双方约定原告借款金额为人民币70000元，借款期限为2年，从1998年10月起至2000年10月止，借款总期24期，每月归还本息金额为人民币2917元。《借款供楼合同书》签订后，原告向被告偿还了前八期的借款共计人民币23336元（2917元×8），尚欠被告人民币46664元未偿还。庭审中原告称因涉案商铺在1999年被查封，故原告未将剩余借款人民币46664元支付给被告。庭审中，原告确认按港币1元折算为人民币1.095元的汇率确定涉案金额；其主张以实际支付的购房款共计人民币330203.81元为基数计算逾期办证违约金。庭审中，原告称涉案房屋于1998年12月28日已交付给原告使用，但交付使用通知书和收楼确认书已找不到了，为证明涉案房屋已实际交付，原告向法庭提交原告与案外人广州市广福投资管理有限公司于2007年9月10日签订的《商铺租赁合同》。另查,据原告陈述，涉案商铺目前尚未通过规划验收，属于在建工程。本院认为：原告陈笑珍系香港特别行政区居民，本案为涉港房屋买卖合同纠纷，应参照涉外民商事案件处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”因案涉房屋坐落于广州市荔湾区人民南路，故本院确认中华人民共和国法律作为解决本案争议的准据法。依据原告与被告签订的《房地产预售契约》，被告作为涉案商铺的出卖人应依约及时协助原告办理涉案商铺的产权过户及房地产权的登记手续，根据原告提交的《商铺租赁合同》显示，案涉商铺于2007年9月10日前已向原告交付使用，但被告至今未能为原告办理涉案商铺的产权过户及登记手续显然构成违约，理应承担逾期办证的违约责任。虽然被告已无继续开发建设的能力，但其与原告之间的房屋买卖合同关系尚未终止，合同的权利义务仍应由被告承担，故原告主张被告支付从2016年11月20日起至2020年2月10日止的逾期办证违约金的诉求合法有理，本院对此予以支持。至于逾期办证违约金的计算问题。原告要求被告以已付购房金额人民币330203.81元为本金，从2016年11月20日起至2019年8月19日期间的违约金按中国人民银行同期贷款基准利率为准计算，从2019年8月20日起至2020年2月10日止按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准计算，原告上述主张中的计算标准符合法律规定，对此本院予以支持。至于原告已付购房款数额的问题，原告有票据证实已付的购房款及向银行贷款方式支付的购房款总额为人民币306867.81元（126867.81元+180000元）,剩余的购房款人民币70000元被告同意借款给原告,双方将该借款转化为购房款，应视为原告已经向被告支付了该购房款70000元,故本院认定原告已经全额支付购房款人民币376867.81元。现原告主张以330203.81元（已实际支付的306867.81元+《借款供楼合同书》项下原告向被告偿还的借款人民币23336元）为基数计算逾期办证违约金，系其对自身权利的处分，对此本院予以采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市国商大厦开发有限公司向原告陈笑珍支付从2016年11月20日起至2020年2月10日止的逾期办理广州市人民南路新中国大厦负二层2019号商铺房地产权证的违约金（逾期办证违约金以人民币330203.81元为基数，自2016年11月20日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款基准利率为标准计，自2019年8月20日起至2020年2月10日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1200元，由被告广州市国商大厦开发有限公司负担。如不服本判决，原告可在本判决书送达之日起三十日内，被告可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应自接到人民法院交纳诉讼费用通知次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求数额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  朱志亮人民陪审员  莫应操人民陪审员  蔡 蕾二〇二一年三月三十一日法官助理范水英书记员毕嘉燊