湖南省攸县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0223民初208号原告：谭冬开，男，1966年12月4日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。委托诉讼代理人：谢运生，株洲市法学会法律服务中心法律工作者。代理权限：特别授权。被告：蔡冬文，男，1969年11月18日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。委托诉讼代理人：谭祖顺，湖南顺杰律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告谭冬开与被告蔡冬文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月4日、2021年3月24日公开开庭进行了审理。原告谭冬开及其委托诉讼代理人谢运生、被告蔡冬文及其委托诉讼代理人谭祖顺均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭冬开向本院提出诉讼请求：判令被告蔡冬文向原告谭冬开支付购房款63.9万元。事实与理由：2013年，原告谭冬开承建了开发商向华在金街168项目的工程，向华尚欠原告谭冬开200多万元的工程款未付。被告蔡冬文于2013年在向华开发的金街168项目购买了房屋，尚欠63.9万元购房款未付。2020年9月28日，向华因无力偿还工程款，将被告蔡冬文所欠的购房款转让给原告谭冬开，并于2020年12月16日通知被告蔡冬文。但事后，被告蔡冬文未付分文。原告谭冬开为支持自己的诉讼主张，向本院提供了如下证据：1、身份证复印件1份，拟证明原告谭冬开的身份情况；2、《债权转让协议》复印件1份，拟证明向华将对被告蔡冬文享有的债权转让给原告谭冬开的事实；3、《告知书》1份、照片打印件1张，拟证明向华将债权转让给原告谭冬开的事宜书面通知了被告蔡冬文的事实；4、《金街168房屋买卖合同》复印件1份，拟证明被告蔡冬文购买诉争房屋的事实，以及诉争房屋的房价为130万元的事实；5、《房屋安全鉴定报告》复印件1份，拟证明诉争房屋质量合格的事实；6、《缴款告知书》复印件1份，拟证明被告蔡冬文只要付清下欠的购房款、缴纳相关税费即可办理不动产权证；7、《来访登记表》复印件2张，拟证明被告蔡冬文曾与金街168项目的其他业主一起到攸县集中化解房地产办证信访突出问题专项行动工作小组要求解决办理不动产权证的遗留问题；8、《现金交款单》复印件1份，拟被告蔡冬文购房的事实。被告蔡冬文辩称，1、向华与原告谭冬开之间的债权转让不合法。理由是：向华与被告蔡冬文之间签订的是《金街168房屋买卖合同》，而向华没有按照法律规定和合同约定履行义务，该债权不得转让。2、被告蔡冬文未支付下差购房款系向华违约所致。理由是：向华未能办理按揭，且至今没有为被告蔡冬文办理产权证。3、涉案房屋存在质量问题，没有通过验收，向华应当承担全部责任，被告蔡冬文保留对向华及原告谭冬开要求赔偿的权利。被告蔡冬文为支持其答辩主张，向本院提供了如下证据：1、《金街168房屋买卖合同》复印件1份，拟证明：（1）合同性质为商品买卖合同，不能进行债权转让；（2）合同约定了付款方式为银行按揭方式，向华没有为被告蔡冬文办理按揭贷款，构成违约；（3）合同约定向华应当向被告蔡冬文提供房屋验收合格证；（4）合同约定出卖人应当在房屋交付使用后12个月内办理好产权证，但到现在为止出卖人没有为被告蔡冬文办理好产权证；2、照片5张，拟证明诉争房屋没有经过验收，存在重大质量问题；3、（2017）湘0023民初3158号《湖南省攸县人民法院民事判决书》复印件1份，拟证明攸县人民法院判决确认阳凯与向华签订的《金街168项目的房屋买卖合同》无效。庭审中本院组织了各方当事人对证据进行了质证，各方当事人发表了如下质证意见：（一）原告谭冬开提供的8份证据，被告蔡冬文认为：（1）对证据1没有异议；（2）向华没有取得房产开发资质，没有取得商品房预售许可，证据2系无效合同；（3）对证据3的三性有异议，被告蔡冬文从未接到过该告知书，也未看到过该告知书；（4）对证据4的真实性无异议，但是该合同违反了法律的强制性规定，系无效合同；（5）对证据5的三性均有异议，理由是：鉴定的标的是向华的房屋，并不是被告蔡冬文的房屋；诉争房屋在2013年就建成了，而报告书上确定的建筑年代为2014年；该报告系复印件，没有原件与其核对；（6）证据6与本案缺乏关联性；（7）对证据7的真实性无异议，但与本案缺乏关联性，且达不到原告谭冬开的证明目的；（8）对证据8无异议。（二）被告蔡冬文提供的2份证据，原告谭冬开认为：（1）对证据1的真实性无异议，对其证明目的有异议，理由是：房屋买卖系双方当事人的真实意思表示，且被告蔡冬文购买后对该房屋进行了改造、装修，并且出租给了他人；（2）证据2达不到其证明目的，诉争房屋存在瑕疵，但不影响房屋的主体结构安全，不存在质量问题，且该房屋经过了有资质的鉴定机构的鉴定。本院对当事人提供的上述证据进行审查后，认定如下：对原告谭冬开提供的8份证据与被告蔡冬文提供的3份证据的真实性均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月26日，向华通过与廖江签订土地使用权转让协议书，取得了攸国用（2012）第30/B01136号国有土地使用权。尔后，向华即将该宗地块上的原有建筑物全部拆除，开发建房，并成立金街168项目部对外销售房屋，共16空门面，每空五层。2013年9月12日，向华与被告蔡冬文签订《金街168房屋买卖合同》，合同约定：“…第二条买受人所购商品房的基本情况。…该商品房的房屋编号为本小区第08号房。该商品房的用途为商业。该商品房[合同约定]建筑面积约284平方米。第三条计价方式与价款。1、该商品房按空计价，总金额人民币壹佰叁拾万整。…第四条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：…3.首期付款加银行按揭（贷款）付款：买受人于订立本合同时付清首付款人民币陆拾伍万元整，由出卖人为其代理按揭贷款。…第五条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按总房价的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金。第六条交付期限出卖人应当在2013年11月1日前，将本合同约定的商品房交付买受人使用。…第十条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后12个月内，办理好产权证。买受人应及时全面地提供办证所需资料。若因买受人资料不齐全，出卖人据时延期。…”合同签订后，向华将房屋交付给被告蔡冬文后，被告蔡冬文对房屋进行了改造、装修，并出租给了他人。因金街168项目部未经注册登记，所建房屋未取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》，从而金街168项目的房屋未办理商品房预售许可证，房屋建成后亦未经验收。2020年5月3日，攸县人民政府就金街168项目不动产登记发证方案进行会审，将该项目纳入不动产登记遗留问题解决范畴。2020年5月27日，攸县自然资源局为金街168项目补办建设工程规划许可证，并于同日补办建设工程规划审批。根据向华的委托，广东保顺检测鉴定有限公司对金街168项目的房屋进行鉴定后，于2020年6月10日出具了《房屋安全鉴定报告》。该报告载明：“…鉴定情况综述：1、经现场检查，该屋未发现有因地基变形等现象而导致上部构件或连接部位出现明显的变形及破损等异常现象。且由倾斜观测结果得知，该房屋所抽检竖向构件垂直度较小，未发现该房屋出现明显的倾斜异常现象。2、经现场检查，该局部室外地面与墙脚交接处存在开裂，但上部结构未见异常现象。3、经现场检查，未发现混凝土梁、梁及板构件存在明显的开裂损坏及受力变形等异常现象，发现围护结构承重构件个别墙体出现开裂现象。鉴定结论：依照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125－2016），评定湖南省株洲市攸县联星街道交通北路向华房屋的等级为B级：个别结构构件评定为危险构件，但不影响主体结构安全，基本能满足安全使用要求。…”2020年8月25日，攸县解决历史遗留开发项目不动产登记发证问题领导小组办公室向金街168项目的购房户下发《缴款告知书》，载明：“…按照我县不动产登记发证遗留问题处理的有关规定，购房户须结清购房款、缴齐了相关税费才能办理不动产权证。…”被告蔡冬文与向华签订合同后，陆续支付了共计68.1万元的购房款，其中包括2020年6月22日汇至攸县住房和城乡建设局开设的“攸县遗留问题处理资金监管账户”上的1万元，下差61.9万元购房款未付。2020年9月28日，向华与原告谭冬开签订《债权转让协议》。内容如下：“…债务人蔡冬文2013年9月12号在转让方向华处购买房屋，下拖欠转让款人民币陆拾叁万玖仟元整，受让人是该房屋的实际施工人。经转让人与受让人协商同意，转让人向华把蔡冬文拖欠的购房款转让给受让人谭冬开，双方就有关事项协议如下：一、转让方向拖欠受让人在金街168项目的工程款，经双方协商同意把蔡冬文拖欠购房款陆拾叁万玖仟元整人民币转让给受让谭冬开，用于支付该项目拖欠受让人的工程款。二、转让后积极配合受让方诉讼维权，判决后的金额作为转让方支付给受让方的拖欠工程款。三、转让方签订转让协议后，必须及时通知蔡冬文并下达告知书给蔡冬文，便于合法维权。…”协议签订后，向华于2020年12月16日将债权转让事宜通知了被告蔡冬文。被告蔡冬文未履行支付义务，故原告谭冬开诉至本院。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点是：（1）向华与被告蔡冬文之间的房屋买卖的效力；（2）被告蔡冬文对出卖人向华的抗辩理由在本案中能否成立。现作如下分析：（一）关于向华与被告蔡冬文之间的房屋买卖的效力问题。首先，被告蔡冬文向向华支付了部分购房款，并在向华实际交付房屋后，对诉争房屋进行改造、装修，并出租给他人，应当视为向华与被告蔡冬文之间进行房屋买卖的真实意思表示。其次，被告蔡冬文提供了本院作出的（2017）湘0223民初3158号民事判决书，主张其与向华之间于2013年9月12日签订的《金街168房屋买卖合同》无效。因该判决书系2018年5月31日作出，且确认合同无效的理由是向华开发建设的房屋项目未取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，建设施工未通过招、投标取得《建设工程施工许可证》，向华不具备房地产开发资质，未办理相关建房手续。而向华时至2020年5月份补办了相关手续，且政府部门将金街168项目纳入不动产登记遗留问题范畴，进行了妥善解决。2020年8月25日，攸县解决历史遗留开发项目不动产登记发证问题领导小组办公室向包括被告蔡冬文在内的金街168项目购房户下发了《缴款告知书》。再次，被告蔡冬文在2020年6月22日又支付了1万元购房款，系被告蔡冬文购房的意思表示。综上，向华与被告蔡冬文之间的房屋买卖合同，合法有效。被告蔡冬文应当履行购房款的支付义务。（二）关于被告蔡冬文对出卖人向华的抗辩理由在本案中能否成立。首先，被告蔡冬文提供的照片显示房屋的某部位存在裂缝，该现象与广东保顺检测鉴定有限公司在2020年6月10日出具的《房屋安全鉴定报告》中的描述一致，但该报告的鉴定结论为等级为B级，个别结构构件评定为危险构件，但不影响主体结构安全，基本能满足安全使用要求。因此，本院对被告蔡冬文认为诉争房屋存在质量问题的抗辩主张不予支持。其次，向华未按约定为被告蔡冬文办理产权证，被告蔡冬文未按约定全面履行其支付义务，且在攸县解决历史遗留开发项目不动产登记发证问题领导小组办公室于2020年8月25日下发《缴款告知书》后仍未缴齐购房款，双方均存在违约行为。再次，原告谭冬开提供的证据3能够证实债权人向华尽到了转让权利的通知义务。综上，根据查明的购房款的支付情况，被告蔡冬文应当向原告谭冬开支付下差购房款61.9万元。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第八十五条、第一百零七条之规定，判决如下：一、由被告蔡冬文在本判决生效后十日内向原告谭冬开支付购房款61.9万元；二、驳回原告谭冬开的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半后收取5095元，由原告谭冬开负担160元，由被告蔡冬文负担4935元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101××××0181。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  谢媚二〇二一年三月二十四日法官助理陈丽书记员李兰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第八十五条债务人转移义务的，新债务人可以主张原债务人对债权人的抗辩。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。