湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1202民初418号 原告：梁科态，女，1954年6月14日出生，汉族。 委托诉讼代理人：杨桥富，男，1950年9月6日出生，苗族。 原告：梁术龙，男，1956年1月11日出生，汉族。 原告：梁文姣，女，1958年2月2日出生，汉族。 原告：梁湘虎，男，1962年11月12日出生，汉族。 四原告共同委托诉讼代理人：艾海云，湖南天地人（怀化）律师事务所律师。 被告:怀化市电影发行放映公司。 法定代表人:王乃晔，总经理。 委托诉讼代理人：刘文吉（特别授权），湖南鹤洲律师事务所律师。 原告梁科态、梁术龙、梁文姣、梁湘虎与被告怀化市电影发行放映公司（以下简称：怀化市电影公司）委托合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁科态委托诉讼代理人杨桥富及四原告共同委托诉讼代理人艾海云，被告怀化市电影公司委托诉讼代理人刘文吉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告梁科态、梁术龙、梁文姣、梁湘虎向本院提出诉讼请求：1、解除四原告之母邓顺霞与被告订立的委托合同；2、判决被告向四原告退还邓顺霞购房款人民币80000元并支付利息（以80000元为本金基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2008年1月31日计算至2019年8月19日和按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起计算至实际清偿之日止，现暂计算至2020年11月27日，为59206.79元）；3、判决被告向四原告赔偿房屋溢价损失210000元（具体金额以根据鉴定意见进行计算的结果为准）；4、本案诉讼费、鉴定费、评估咨询费由被告承担。事实和理由:四原告之母邓顺霞系被告公司职工。2007年8月10日，被告就金鹰2号广场开发项目公开招标，怀化市兴业建设有限责任公司（以下简称兴业公司）中标。2007年底,被告组织职工团购金鹰2号广场的商品房，并向职工发出《关于商品房销售的公告》，载明：职工购房一楼1480元/㎡，每增加一层加10元/㎡；分三次付款：首付8万元，第二次在房子土建封顶后付总房款的80%，余款20%在房子两证到位交付使用后付清。2008年1月31日,邓顺霞向被告交纳购房首付款8万元。2008年10月，兴业公司与湖南都诚房地产开发有限公司（以下简称都诚公司）签订《联合开发协议》，约定兴业公司委托都诚公司负责金鹰2号楼的开发、销售等。电影公司与案外人翟刚生及都诚公司法定代表人邓少亚达成《联合开发金鹰2号楼意向书》，约定：电影公司出土地，房屋建好后，分得裙楼的二、三层，其余房产所有权归都诚公司所有；电影公司前期预售给职工的20套住宅，按成本价核算。2013年12月，都诚公司向被告发出《承诺书》，载明：电影公司有权以成本价购买君悦名居住房20套，都诚公司无条件根据电影公司提供的购买住房名单给予购买和办证。2015年5月12日，都诚公司向被告发出《电影公司20套优惠房购买方案》，载明都诚公司同意给电影公司在都诚君悦名居小区20套优惠商品房出售给电影公司20名职工，要求电影公司在2015年5月20日前到都诚公司办理有关手续并缴费，否则都诚公司有权对外销售该20套住房。该方案附件《电影公司20户认购情况》中载明邓顺霞房号是君悦名居411号房，面积110.31㎡，总房款299178元。但因被告未在2015年5月20日前到都诚公司办理有关手续并缴费，也未及时将上述《方案》发送给邓顺霞或将该《方案》内容告知邓顺霞，加之被告未将邓顺霞80000元购房首付款转交给都诚公司，导致都诚公司以电影公司及邓顺霞未按照上述《方案》规定时间办理有关手续并交纳购房款为由，将相关房屋出售给了他人，其中原定由邓顺霞购买的都诚君悦名居411号房在2016年出售给了案外人胡俊。2019年8月，邓顺霞向鹤城区人民法院起诉，要求判决都诚公司交付《电影公司20套优惠房购买方案》载明的房屋并办理不动产权证书。该院以“邓顺霞虽与团购组织者电影公司之间形成了委托关系（邓顺霞为委托人，电影公司为受托人），但未与都诚公司订立商品房预约认购协议，且邓顺霞未在2015年5月20日前到都诚公司办理购房手续及交纳房款，都诚公司有权将团购的房屋对外销售”为由，驳回了邓顺霞的诉讼请求。此后，邓顺霞多次与电影公司协商退还购房首付款及赔偿利息和房屋溢价损失问题，但双方未能达成一致意见。2019年9月，被告电影公司向鹤城区人民法院起诉，请求判决都诚公司按照《电影公司20套优惠房购买方案》约定价格将二十套住房出售给电影公司，并按20户名单签订商品房买卖合同、办理合同登记备案手续。鹤城法院认为电影公司作为组织团购者与20户购房者之间形成了委托关系（购房者是委托人、电影公司是受托人）；由于20户团购房户未在都诚公司规定时间办理购房手续并交纳购房款，故都诚公司有权对外出售涉案商品房，从而驳回了电影公司的诉讼请求。电影公司不服一审判决，上诉至怀化市中级人民法院，该院于2020年4月判决驳回电影公司的上诉，维持原判。至此，已确定邓顺霞无法购得君悦名居411号房。鉴于被告组织邓顺霞在内的20名购房者团购商品房，邓顺霞与被告之间形成了委托关系，电影公司作为受托人，接受邓顺霞的委托，处理邓顺霞购买都诚公司商品房的相关事务。由于被告的重大违约行为导致邓顺霞购房目的不能实现，根据《合同法》第94条、第410条规定，可以解除双方之间的委托合同。因团购房购买成功后房屋增值部分系委托合同履行后原告可以获得的利益，但是由于被告在履行委托合同时的故意以及重大过失而导致原告未能获得该利益，根据《合同法》第406条规定“无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。”《合同法》第113条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”被告应当向邓顺霞赔偿房屋价值增值即溢价的损失。现因邓顺霞已去世，四原告作为邓顺霞的遗产继承人，与被告就退还购房首付款及赔偿利息和房屋溢价损失问题协商未成，依法起诉维护自身合法权益，请求贵院依法判决。 被告怀化市电影公司辩称：一、被告同意与原告解除代团购房屋的委托关系，购房合同已经无法实际履行;二、被告同意退还原告的购房款8万元;三、原告诉请的资金占用期间的利息损失由人民法院酌情判决;四、原告称被告有重大过错，没有将购房方案内容告知原告，情况不属实。被告积极的履行了受托的义务，都诚公司将房屋出售给二十户购房户，原告全程参与了选购房屋的过程，对都诚公司要求2015年5月20日以前交清房款的要求原告是清楚知道的。只是因都诚公司项目已经停工几年，交清全款存在巨大的风险，所以原告才没有缴纳剩余的房款;五、原告要求赔偿房屋溢价损失的诉讼请求不能成立，损失是都诚公司不履行合同所造成的，而且法院生效判决也认定房屋买卖合同没有签订、没有成立;六、原告在都诚公司选购的411号住房，在2015年2月5日都诚公司就已经出售给他人并且办理了网签手续，2015年5月再次将其出售给原告，实际上是不可能履行合同的，且至今为止涉案房屋都还没竣工验收，也没有综合备案合格，而都诚公司已经破产清算了，证明被告没有积极组织购房户缴纳剩余房款，有效地避免了损失的扩大，没有过错责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证和质证。对原、被告双方提交的证据，双方无异议的，本院予以确认并在卷佐证。有异议的证据，本院认定如下：原告提交的怀化房产月报（8月份）复印件，与本案不具备关联性，本院不予采信；原告提交的土地使用权证书、土地登记卡、湖南省建设用地规划许可证、湖南省建设工程规划许可证、中华人民共和国建筑工程许可证、都诚君悦名居一号楼建筑红线定点坐标图、都诚君悦名居一号楼建筑红线定点坐标图、商品房预售许可证存根、都诚君悦名居二至十六层平面图、都诚君悦名居项目标准层平面图、都诚君悦名居房屋外观照片、都诚君悦名居项目模型图，被告对其真实性没异议，关联性有异议，本院认为该组证据与本案不具备关联性，本院不予采信。原告提交的手机通话录音，被告对证据三性均持异议。本院认为该录音无法确认通话人，通话内容也不能达到原告的证明目的，本院不予采认。被告提交的收据复印件、三期工程项目押金收据，原告持异议。该收据经本院与原件核对无异，客观真实，与本案相关联，本院予以确认。被告提交的2019年10月1日都诚公司的通知单复印件，原告对其真实性有异议,本院认为该证据符合证据三性的要求，但达不到被告的证明目的；被告提交的房管局网上签约信息查询单、（2016）湘1202民初1027号民事判决书复印件，符合证据的三性要求。被告提交的新闻报道以及烂尾楼项目名单打印件，原告对其关联性有异议，本院认为该证据与本案不具备关联性，不予采信；被告提交的公开信复印件，原告对其真实性有异议，本院认为该证据与本案不具备关联性，不予采信；被告提交的申报债权通知书、民事裁定书、决定书复印件，本院对该些证据的真实性予以采信；被告提交的电影公司20套优惠房购买方案、电影公司20户认购情况签字表复印件，本院认为该些证据能相互印证且符合证据三性的要求，本院予以确认。 根据当事人的陈述和审查采信的证据，本院认定案件的事实如下： 2007年8月10日，被告怀化市电影公司就金鹰2号广场开发项目公开招标，怀化市兴业建设有限责任公司中标。2007年底,被告怀化市电影公司向其职工发出《关于商品房销售的公告》，载明职工购房一楼1480元/㎡，每增加一层加10元/㎡，对外起价1580元/㎡，每增一层加20元/㎡；分三次付款，首付8万元，第二次在房子土建封顶后付总房款的80%，余款20%在房子两证到位交付使用后付清等内容。2008年1月31日,四原告之母亲邓顺霞作为被告怀化市电影公司职工向被告怀化市电影公司交纳购房款8万元。 2008年10月8日，被告怀化市电影公司与案外人翟刚生、都诚公司法定代表人邓少亚达成《联合开发金鹰2号楼意向书》，约定：怀化市电影公司出土地，房屋建好后，分得裙楼的二、三层，其余房产所有权归都诚公司所有；电影公司前期预售给职工的20套住宅，按成本价核算。 2008年11月28日，怀化市电影公司与都诚公司达成《怀化金鹰商贸广场2号楼合作开发合同》，该合同约定：怀化市电影公司分得裙楼的二、三层，其余房产归都诚公司所有，由都诚公司自行向社会销售等。 2012年12月5日，怀化市电影公司与都诚公司达成《金鹰2号楼补充协议》（暨都诚君悦名居），约定：双方就20户的问题在近期进行详谈，以便寻求解决遗留问题的方案。 2013年12月29日，都诚公司向怀化市电影公司发出《承诺书》，载明：“…由我公司对贵公司第三期（家属区）进行开发建设。…。如因各种原因导致双方不能进行第三期合作开发建设，我公司退出第三期开发建设。我公司前述所占用贵公司12000㎡建设面积，应给予贵公司补偿肆佰万元。我公司承诺：…。3、贵公司有权以成本价购买君悦名居住房20套，我公司无条件根据贵公司提供的购买住房名单给予购买和办证。” 2014年1月15日，都诚公司及被告怀化市电影公司组织包括邓顺霞在内的20名购房户到都诚公司选房，邓顺霞在“电影公司20户认购情况”表上签字确认选定君悦名居411号房，面积110.31平方米。2014年2月14日，都诚公司向怀化市电影公司出具收据，载明收到电影公司团购房款（君悦名居）20户定房款162万元。 2015年5月12日,都诚公司向怀化市电影公司发出《电影司20套优惠房购买方案》,载明:“我公司同意给贵公司在君悦名居小区20套优惠商品房(见附后名单),具体情况如下：1、此20套住房的首付款共计162万元全部由贵公司收取,2014年初贵公司同意第三期由我公司开发并收取押金400万元，其中162万元为20套住房首付款的抵扣款,如果第三期贵公司不让我公司开发,则此162万元住房款,贵公司必须按月息2分利息从收取职工的购房款之日起算给我公司赔偿。2、20套住房,面积在100平方米内按照2600元/㎡计算,超过100平方米的按照3800元/㎡计算，…;3、能够办理按揭贷款的则按按揭贷款程序进行,具体手续到售楼部办理,不能办理按揭贷款则按一次性付款方式支付。4、首付款凭原始交款凭证可以抵扣电影公司以前收取的购房款。5、请贵公司2015年5月20日前到我公司办理有关手续并缴费,否则,我公司有权对外销售该20套住房。…”附后名单：电影公司20户认购情况（含户名及房号、面积、总房款）。该通知发出时，涉案房屋主体尚未建设完成，涉诉项目工程处于停建状态。2015年2月至2016年3月期间，都诚公司将与电影公司合同约定的20套优惠商品房陆续网签登记至他人名下。 邓顺霞未在2015年5月20日前到都诚公司办理购房手续及交纳房款，也未与都诚公司签订商品房预售合同或商品房买卖合同。被告怀化市电影公司庭审中陈述其收到《电影公司20套优惠房购买方案》后通知了20名购房户，但由于当时涉诉项目处于停建状态，购房户担心支付了房款后工程会继续停工，所以购房户不愿意交钱，而原告陈述邓顺霞未收到关于该方案的任何通知。后邓顺霞去世，四原告均系邓顺霞的子女。 另查明，君悦名居411号房2016年1月13日网签至案外人胡俊名下，合同金额405941元。2011年12月2日，中共怀化市委常委办公会会议[（2011）第36号]做出决定：同意撤销市电影发行放映中心，组建市电影发行放映公司（国有企业），市电影发行放映中心全部资产划入市电影放映公司。2019年9月，怀化市电影公司向本院提起诉讼，要求都诚公司及邓少亚履行与怀化市电影公司达成的《电影公司20套优惠房购买方案》约定价格，将二十套住房出售给怀化市电影公司，并按20户名单签订商品买卖合同，办理合同登记备案手续，如无法履行优惠房购房方案，办理合同登记备案手续，则请求判决都诚公司及邓少亚承担违约责任并退回怀化市电影公司预付的购房款162万元等，本院于2019年11月17日作出了（2019）湘1202民初5523号民事判决，认为20户购房者是在怀化市电影公司的组织下进行的商品房团购，该20户购房者是委托人，怀化市电影公司是受托人，双方间系委托关系，都诚公司在向怀化市电影公司发出《电影公司20套优惠房购买方案》后，20户购房户委托方未在2015年5月20日前到都城公司办理购房手续并交纳房款，都诚公司有权对外出售该20套商品房，故判决驳回了怀化市电影公司的诉讼请求，怀化市电影公司不服提起上诉，怀化市中级人民法院于2020年4月15日作出了（2020）湘12民终293号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2020年6月2日，都诚公司以不能清偿到期债务并且资不抵债为由申请破产重整。2020年6月18日，怀化市中级人民法院作出了（2020）湘12破申7号民事裁定书，裁定受理都诚公司的重整申请。至今涉案房屋仍未竣工。 本院认为，被告怀化市电影公司作为受托人在邓顺霞等职工的委托下向都诚公司进行商品房团购，邓顺霞等人与被告怀化市电影公司之间形成委托合同关系。本院原以商品房委托代理销售合同纠纷立案的三级案由不当，应予纠正。后因邓顺霞去世，本案的合同权益由邓顺霞第一顺序继承人即四原告承受。四原告向本院起诉主张邓顺霞与电影公司之间的合同权益，主体适格。因被告对原告要求解除合同、退还购房款并支付资金占用利息的诉请没有异议，故本案争议的焦点为：被告应否赔偿原告房屋溢价损失的问题。 《中华人民共和国民法典》第九百二十九条规定：“有偿的委托合同，因受托人的过错造成委托人损失的，委托人可以请求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失造成委托人损失的，委托人可以请求赔偿损失。”本案中，被告电影公司组织邓顺霞等职工在都诚公司团购商品房，期间不仅未收取委托人的任何费用，并且还带有为职工谋取福利的性质，故双方之间应属无偿委托合同关系。原告以被告怀化市电影公司收到《电影公司20套优惠房购买方案》未通知购房户存在重大过失。因涉诉项目工程在都诚公司发出《电影公司20套优惠房购买方案》时处于停建状态，且2015年2月至2016年3月期间，都诚公司已将与电影公司合同约定的20套优惠商品房陆续网签登记至他人名下，基于都诚公司的违约行为和房屋建设现状，电影公司从保护单位职工利益不受损害的角度考虑，即使未按《电影公司20套优惠房购买方案》通知购房户缴费及办理手续，也不属存在故意或者重大过失的情形。故对原告要求被告赔偿房屋溢价损失的诉讼请求，本院不予支持。同理，原告申请对房屋溢价损失的鉴定事项证明的待证事实无意义，本院依法不予准许。 被告2008年1月31日收取原告购房款8万元，虽然都诚公司以收取第三期（家属区）项目工程押金的名义向电影公司出具了总收据，但购房户购房款实际由电影公司一直持有并受益，且电影公司第三期项目工程后期之后并未发包给都诚公司，故被告电影公司应对向原告支付资金占用利息损失。考虑到被告持有并受益原告交纳的购房款8万元长达十余年，原告并因此遭受损失，且本院不支持原告主张的房屋房屋溢价损失等因素，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”之规定，根据公平原则，对原告主张的资金占用利息标准本院支持为以购房款8万元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准自该款交纳之日即2008年1月31日起计算至购房款退还之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条第一款，第五百六十六条第一款，第五百八十四条、第九百一十九条、第九百二十五条、第九百三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除邓顺霞与被告怀化市电影发行放映公司订立的委托合同； 二、被告怀化市电影发行放映公司于本判决生效之日起10日内退还给原告梁科态、梁术龙、梁文姣、梁湘虎购房款80000元并支付相应利息（利息以购房款80000元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准，自2008年1月31日起计算至该款项全部付清时止）； 三、驳回原告梁科态、梁术龙、梁文姣、梁湘虎的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6538元，由原告梁科态、梁术龙、梁文姣、梁湘虎共同负担4450元，被告怀化市电影发行放映公司负担2088元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  向好英 人民陪审员  杨引朝 人民陪审员  杨松英 二〇二一年三月十七日 代理书记员  谭 惠