湖南省慈利县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0821民初168号原告：张金华，女，1983年1月9日出生，土家族，户籍地湖南省慈利县，现住慈利县。原告：张锋，男，1982年8月12日出生，土家族，户籍地湖南省慈利县，现住慈利县。被告：张家界胜汉置业有限公司，地址：张家界市永定区北正街澧滨小区。法定代表人：章利娜，执行董事。委托诉讼代理人：毛焯，湖南政群律师事务所律师。原告张金华、张锋与被告张家界胜汉置业有限公司（以下简称“胜汉公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月13日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张金华、张锋、被告的委托诉讼代理人毛焯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张金华、张锋向本院提出如下诉讼请求：1.要求被告给原告支付逾期办证违约金（以367906元为基数，按2014年至2020年中国人民银行规定的基准年利率4.9%，自2014年11月3日起算起，至实际办妥登记日止）计108164.36元。2.要求被告给原告支付逾期交房违约金（以367906元为基数，按日0.05%，自2014年10月1日起算，至实际交付钥匙日期2015年8月29日止），计60704.49元。3.要求被告给原告支付应退代收费用：天然气上户费1850元、有线电视上户费480元，共计2330元。4.要求被告给原告支付附属设施（窗户）不符合建筑规范造成的损失12500元。以上诉求共计183698.85元。5.诉讼费用由被告承担。后原告以被告已支付了相关应退代收费用为由当庭放弃第三项诉讼请求。事实和理由：1.2013年5月20日，原告与被告订立了一份商品房买卖合同，由原告购买被告开发的双安金水湾住宅小区商品房一套，总价款为367906元，原告采用分期付款方式进行购房。在合同中双方约定，被告应于2013年12月31日以前将该套经验收合格的商品房交付给原告，逾期60日的则按每日万分之五的标准支付违约金；同时还约定，被告应于该商品房交付使用后90日内，完成该商品房的初始登记，初始登记后90日内办妥原告的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90日内办好土地使用权证，如果被告未能在约定期限内办理上述登记手续，应自本合同约定的期限的第二天起至实际办妥之日，按日向房屋买受人的原告支付已付房款0.1%的违约金。合同订立后，原告已严格按照合同约定，全部履行了自己交付房款的义务，但被告并没有如期为原告办理好相应的房屋权属登记和手续，直至2020年11月3日，被告一直未明确告知原告办理好相关手续，原告多次找被告交涉问询，要求其履行合同约定义务，并承担违约责任。被告办理好手续后进行结算时，拒绝按照合同承担违约责任，不支付违约金。2.合同第9条约定2013年12月31日交房，后延期至2014年3月18日交房，被告并未按照上述日期完成合同所承诺的项目。合同第10条规定了房屋交付和违约责任，出卖人逾期超过60天，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第10条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日至，被告按日向原告支付已付房款的万分之五的违约金，合同签订后，原告已严格按照合同约定，全部履行了自己交付房款的义务，但案涉商品房直至2018年12月18日才竣工，原告于2015年8月29日交付被告代收款项及装修押金并领取钥匙，视为提前入住交房，因未能达成被告最迟延迟60天免责延误期，所以提出上述违约金申请。3.依据发改运[2003]2116号《建筑安全玻璃管理规定》第六条规定，7层及7层以上建筑物外开窗需要以玻璃作为建筑材料的下部必须适用安全玻璃，《中华人民共和国建筑法》第五十四条规定，建设单位不得以任何理由，要求建筑设计单位或者建筑施工企业在工程设计或者施工作业中，违反法律、行政法规和建筑工程质量、安全标准，降低工程质量。被告合同附件三第六条约定窗外墙窗户未铝合金中空玻璃，栏杆为铸铁栏杆，合同中此条款，不符合法律法规，应视为无效条款。因窗户玻璃存在安全隐患，原告对房屋玻璃进行了更换，更换费用为12500元，原告此项损失应由被告承担。4.合同附件4，补充合同第九条第三款、第四款，被告计入房价的项目包括：天然气上户费用、有线电视上户费用，既然房价中已含上述费用，则不可重复进行收费，附件《办证费用计算单》变为代缴费用，此两项费用不应由用户支付，故应将其退还给原告。5.原告曾经通过12315和12345进行援助调解，原告曾电话联系被告，希望调解，但被告律师明确回复不接受调解，要求进行起诉处置，故要求被告承担本案诉讼费用。被告胜汉公司辩称，一、关于逾期办证违约金。仔细查阅案涉合同即可得知：该合同第十九条“关于产权登记的约定”逾期办理产权登记规定的违约责任是：“如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付0.1%的违约金。”首先，必须要是出卖人的责任逾期办证，出卖人才承担违约责任；其次，此处的0.1%违约金并没有计算基数。因为不动产登记从房屋所有权证和土地使用权证升级为不动产权证，系统改造期间无法办证，以及县不动产登记部门人员不够，一天只能办理20户左右，全县各开发商普遍存在不动产登记办证逾期的问题，县政府曾经会同法院专门协调过这一问题，明确办证逾期是由客观原因导致，故被告并未违约。2020年7月15日，被告通过邮寄挂号信和在小区内张贴告示的方式，通知原告提交相关材料办理不动产证，但原告拒不配合，此后逾期办证的责任，应由原告自行承担。从实际损失的角度来看，因慈利县近几年来房价一直在上涨，原告所购房屋已明显增值，其并未因办证逾期遭受任何实际损失，即使被告有违约行为，原告主张的逾期办证违约金也应以实际损失为基础予以调减。从时效上来看，合同约定的办证时间为2013年12月31日后推270天即2014年9月左右，至今早已超过三年的诉讼时效。二、关于逾期交房违约金。合同约定的交房日期为2013年12月31日，案涉房屋验收合格及通知原告收房的日期为2014年4月初，原告因为自身原因，直到2015年8月才收房。被告逾期交房的时间只有4个月左右，且从2013年12月31日至今，早已超过三年诉讼时效。三、关于应退代收费用。2021年1月25日及2021年2月5日，被告委托物业公司先后两次在小区业主群内通知各位业主退还代收的天然气和电视上户费，但原告在收到通知后，并未向被告登记信息领取退款，而是选择向人民法院提起诉讼。《中华人民共和国民法典》第五百九十一条规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。”原告因此项诉讼请求产生的诉讼费用，应由原告自行承担。四、关于更换玻璃支出。首先，原告对《建筑安全玻璃管理规定》的“7层及7层以上建筑物外开窗”可能存在误读，这一表述限定了两个条件，一是7层及7层以上，二是开窗的方式为外开窗而不是推拉窗或平开窗。而被答辩人所购房屋为3层334号房，其所购房屋并不存在外开窗，两个条件均不满足。其次，购房合同约定外墙窗户采用铝合金中空玻璃，中空玻璃与安全玻璃并不矛盾，原告所购买的房屋实际使用玻璃情况是否合格，可以从房屋已经政府住建部门验收合格来推定是合格的，原告如果有异议，应该提交由权威机构作出的鉴定结论来证明，但是原告并未提交相应证据。再次，购房合同签订于2013年5月20日，至今早已超过三年诉讼时效。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对于原、被告提供证据及当庭陈述，本院认定如下：一、原告提交的第一组证据购房合同复印件一份，拟证明：1.合同对延期交房进行了约定，应于2013年12月1日交房，第九条、第十条的第2项规定了逾期交房事项，第十九条约定了逾期办证事项；2.合同第七条可以定义违约金的基数。原告当庭陈述：2020年8月份原告向被告提交了相关资料，被告在2020年7月贴出公告说原告极不配合是不成立的，案涉商品房所有权证已由被告于2020年12月17日办好。关于逾期交房的问题，原告每年都有向被告询问，原告是在2015年8月29日得到房屋钥匙的。逾期交房违约金依据合同第十条约定计算，从逾期交房日至原告拿到钥匙为止，按照年利率4.9%进行核算的，因为按照日0.1%的话金额很高。2014年10月贷款下来后交付全部房款，首付款是2013年6月交付了110906元。对于逾期办证的问题，案涉商品房所有权证至2020年12月17日才办好，但应当办证的时间是2014年10月1日前（已除开270日），计算的标准是按照银行利率年利率4.9%计算了三年即从2017年11月计算至2020年10月底。被告对于该份证据的三性均予以认可，对于原告陈述的其没有不配合有异议，被告尽到了通知义务，是原告不配合办证。对于原告的逾期办证和逾期交付的陈述，被告认为：1.即使按照合同第十条的约定，违约金的基数应该是11万余元而不是30万余元。2.合同第十条约定了逾期交房的违约责任，第十二条也约定了因为买受人原因未按期交付的处理办法。被告实际已在2014年4月初已向原告发出交房通知，但原告自己没有收房。关于办证，是出卖人的原因致使买受人未在约定期限内办理的话才由出卖人承担责任，但是本案是因为不动产登记部门的原因造成的，因为当时不动产登记部门办不出证。本院认为，该组证据能够证实原、被告之间房屋买卖情况，与本案有关联性，予以采信，对于原告的当庭陈述及被告对于原告当庭陈述的质证意见，本院将结合原、被告提供的其他证据综合认定，并在本院认为中予以释明。二、原告提交的第二组证据购房收据复印件、代办证收据复印件、代办证结算单复印件各一份，拟证明：原告已按约定缴纳首付款及办证费用（其中天然气上户费、有线电视上户费共2330原被告已经退还给原告），但被告未按照约定及时履行办证义务。被告对该组证据三性没有异议，对证明目的也没有异议，本院对该组证据予以采信。三、原告提交的第三组证据物业费收据复印件及装修押金单复印件、装修预算表复印件、装修合同复印件各1份，拟证明：原告拿到房屋钥匙的时间及门窗（玻璃）不符合规定给原告造成了损失。说明：七层及以上的高层建筑应使用外开窗安全玻璃，那么附加合同3关于门窗玻璃的条款就无效。原告的房屋在第三层，但是原告认为其房屋也应该使用安全玻璃，这不涉及楼层高低问题。被告对于该组证据的真实性不予认可，因是原告与第三方签订的。对于关联性也不予认可。即使该组证据是真实的，也只能证明原告更换铝合金门、窗编制的预算，与被告交付的房屋窗户是否合格没有关联。本院认为原告该组证据只能证明原告曾更换了房屋窗户玻璃，并不能证明更换房屋玻璃是因为之前的房屋玻璃不合格，原告也未提供充足证据予以证明所造成的损失为12500元，故本院对于该组证据不予采信。四、原告提交的第四组证据贷款合同复印件1份，拟证明：付房屋全款是在贷款之日2014年10月8日。被告对该组证据三性及证明目的没有异议。本院认为该组证据能够证明原告支付全部房款的时间，本院予以采信。五、被告提供第一组证据：慈利县商品房买卖合同复印件1份，拟证明：按照合同第十九条“关于产权登记的约定”的约定，若因被告的责任，致使未能在约定期限内办理房屋产权登记手续，被告应按日向原告支付0.1%的违约责任，该处的违约责任并未明确约定计算基数，被告认为没有约定计算基数相当于没有约定违约金，即基数为零。原告认为应该按照房屋全款为违约金的计算基数。本院认为，虽然双方签订的《慈利县商品房买卖合同》第十九条并未规定办证违约金计算基数，但是综合整个合同内容及原告支付全部房款的时间，应认定办证违约金计算基数为合同价款，即原告购房全款，故本院对于被告该组证据证明目的不予采信，对原告质证意见予以采纳。六、被告提供第二组证据：单位（子单位）工程质量竣工验收记录（双安金水湾住宅小区）、双安金水湾房屋交房通知单（2015年8月，张锋）。拟证明：1、双安金水湾住宅小区房屋2014年4月初就已竣工验收合格；2、2015年8月，被告已将原告所购房屋交付给原告使用；3、原告现主张逾期交房违约金已超过诉讼时效。被告补充说明：2014年4月金水湾小区已经普遍交房，但原告当时没在慈利县，可能没接到通知，但2015年8月原告已经实际收房。原告认为消防、安全、建筑、规划验收齐全才算验收合格，对于被告的该组证据原告不认可。本院认为被告提供的交房通知单上并没有原告签字，故本院不予采信，但结合原告起诉状及庭审中陈述其在2015年8月29日得到案涉商品房钥匙的事实，本院认定实际交房时间为2015年8月29日。关于竣工验收记录，本院认为，（一）双方在签订的《慈利县商品房销售合同》第九条中列明了二种交房条件，其中第2条是该商品房经综合验收合格，原、被告双方选择了第1条该商品房经验收合格，从条款的表述上看，双方约定的交房条件并非综合验收。（二）《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用。从前述两条规定看来，商品房交付使用前的验收合格，只需建设单位组织相关单位进行的验收合格即可，无需消防、安全、建筑、规划验收齐全。综上，被告提供的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》能够证明安金水湾住宅小区房屋2014年4月初就已竣工验收合格的事实，本院予以采信，原告提出的消防、安全、建筑、规划验收齐全才算验收合格的质证意见本院不予采纳。七、被告提交的第三组证据：慈利县房地产项目销售统计表、慈利县2012年1月份-2019年6月份住宅、非住宅价格走势图各一份，拟证明：1.近几年来慈利县商品房价格一直在上涨，住宅均价从2012年的2452.71元每平方米已涨至2019年上半年的4452.94元每平方米，原告所购房屋已明显增值，就算被告存在违约情形，原告也未遭受任何实际损失。原告认为，房屋涨价和违约没有关系。本院认为，该组证据并非直接关联涉案房屋，不能达到证明原告因被告迟延办证的违约行为没有产生损失的目的，本院对被告提交的该组证据不予采信。八、被告提交的第四组证据：情况说明复印件1份，证明：因房屋未办证，为办理按揭贷款，被告提供了阶段性保证担保，在开立的保证金账户中存入的保证金至今仍不能动用，被告因此遭受了实实在在的损失。被告也希望能加快办证进度，并不存在故意拖延办证。原告提出办证是竣工验收合格后十五个工作日内去办证的质证意见。本院认为，被告迟延办证是否给被告造成损失及被告办证的主观态度并非本案需要查明的案件事实，对该组证据本院不予采信。九、被告提交的第五组证据《关于双安金水湾小区集中办理不动产证的最后通知》及其张贴照片三张、信封１份（收件人张锋），证明：2020年7月15日，被告通过邮寄挂号信和在小区内张贴告示的方式，通知原告提交相关材料办理不动产证。原告提出是否贴通知其不清楚，但是原告并未收到被告的信，2020年8月原告才从微信群看到相关消息，并于同月中旬专门从天津回来，在通知最后期限之前向被告提交了办理案涉商品房不动产权证的相关材料。本院认为该组证据能够证明被告曾通过张贴公告和邮寄通知原告办证，而原告在被告通知的最后期限之前按照被告要求向被告提交了相关办证手续，故本院对于被告该组证据予以采信。根据采信确认的证据，本院认定案件事实如下：原告张金华、张锋与被告胜汉公司于2013年5月20日签订《慈利县商品房买卖合同》，合同主要约定：原告购买被告出售的双安?金水湾住宅小区1幢3单元3层334号房，该房系住宅用房，面积119.97平方米，总价款367906元，首付款（含定金）110906元定于2013年5月20日支付，剩余房款采用银行按揭方式支付。房屋的交付期限及条件，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用。房屋交接及违约责任，出卖人如未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之五的违约金。关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后90日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付0.1%的违约金。《商品房买卖合同》还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告已于2013年6月交付了首付款110906元，2014年10月8日付清了剩余房款257000元2014年4月12日，住宅小区项目建设单位张家界胜汉置业有限公司双安?金水湾项目部组织施工单位、设计单位、监理单位等进行竣工验收后形成了《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，综合验收结论为合格。2015年8月29日，被告将房屋交付给原告。2020年11月20日，原告向被告支付了办证费用14165元，后被告将收取的上述办证费用中的天然气上户费1850元、有线电视上户费480元，共计2330元退还给了原告。2020年12月17日，被告办理好了案涉房屋的产权证。2021年1月13日，原告就其与被告商品房销售合同纠纷一案向本院提起诉讼。本院认为，本案的焦点问题有：被告是否逾期交房、逾期办证；若逾期交房、逾期办证是否已经超过了诉讼时效及数额；案涉的窗户、玻璃更换所造成的损失数额。一、关于被告是否逾期交房、逾期办证的问题。原、被告签订的商品房买卖合同第九条约定了被告应在2013年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将经验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准，且符合合同约定的商品房交付给买受人，但实际被告于2015年8月29日才将案涉商品房交付给原告，超出了合同约定的期限，应属逾期交房。原、被告签订的商品房买卖合同第十九条约定了在合同生效之日起30日内，原、被告双方向慈利县房产管理局办理合同备案和申请预告登记，被告应在案涉房屋交付使用后90日内完成案涉商品房的初始登记，初始登记后90日内办好案涉房屋的所有权证，办理好案涉房屋所有权证后90日内办好土地使用证，故按照合同约定，被告应在2014年9月28日前办理好案涉商品房的所有权证，而被告直至2020年12月17日才办理好案涉商品房的所有权证，超出了合同约定期限，应属于逾期办证。二、关于逾期交房、逾期办证是否已经超过了诉讼时效及数额的问题。对于逾期办证违约金诉讼时效及数额，最高人民法院民一庭在《民事审判指导与参考》（总第68辑）“民事审判信箱”中答复认为：“每日或每月计算的逾期办证违约金，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，对于自起诉之日倒推2年的违约金，一般应予以保护；自起诉之日回溯超过2年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间。”因此，被告的逾期办证违约金最多只能自原告起诉之日倒推两年起算。但考虑《民法总则》规定的诉讼时效为三年，逾期办证违约金应自原告起诉之日倒推三年起算，即2018年1月13日至2021年1月13日，同时因被告已于2020年12月17日为原告办理好了案涉商品房的所有权证，履行了办证义务，故逾期办证违约金应以原告支付给被告的房款367906元为基数，按照原告诉讼请求的年利率4.9%，自2018年1月13日计算至2020年12月17日。同理，对于逾期交房违约金诉讼时效也应自原告起诉之日倒退三年，但因被告已于2015年8月29日将案涉商品房实际交付原告使用，实际履行了原、被告签订的《慈利县商品房买卖合同》约定的交房义务，故原告诉讼请求的交房违约金已过诉讼时效，且被告在提交本院的答辩状上提出了诉讼时效的抗辩，故对于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求本院不予支持。三、关于案涉的窗户、玻璃更换所造成损失数额的问题。原告认为案涉商品房窗户、玻璃不符合相关规定，存在安全隐患，自行予以了更换，但原告提供的证据并不能证明案涉商品房窗户、玻璃存在安全隐患，也不能确实证明所造成的损失数额为12500元，故本院对于原告要求被告赔偿其窗户、玻璃更换费12500元的诉讼请求不予支持。待原告充足相关证据后另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《建设工程质量管理条例》第十六条之规定，判决如下：一、被告张家界胜汉置业有限公司在本判决生效后10日内向原告张金华、张锋支付逾期办证违约金52752.29元（以367906元为基数，按年利率4.9%，自2018年1月13日计算至2020年12月17日止）；二、驳回原告张金华、张锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。本案案件受理费3973.98元，由被告张家界胜汉置业有限公司负担1141.2元，原告张金华、张锋负担2832.78元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 长  沈宏杰人民陪审员  黎开金人民陪审员  蒋谋铣二〇二一年三月二十九日法官助理杨瑾锷书记员卓辉宇附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按照判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按照判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。