江苏省如皋市人民法院执 行 裁 定 书(2021)苏0682执异47号异议人：冒章建，男，1966年9月10日生，汉族，住如皋市。申请执行人：江苏如皋农村商业银行股份有限公司，住所地如皋市。法定代表人：钱海标。被执行人：江苏国创建筑劳务有限公司，住所地如皋市。法定代表人：王新明。被执行人：南通市盛泰置业有限公司，住所地如皋市。法定代表人：杨小刚。被执行人：江苏通城仪表有限公司，住所地如皋市。法定代表人：杨小刚。被执行人：杨小刚，男，1971年12月5日生，汉族，住如皋市。被执行人：纪国云，女，1970年11月10日生，汉族，住如皋市。被执行人：杨小成，男，1968年11月2日生，汉族，住如皋市。被执行人：王新明，男，1964年1月16日生，汉族，住如皋市。被执行人：杨青霞，女，1966年2月12日生，汉族，住如皋市。被执行人：章海兵，男，1975年9月8日生，汉族，住如皋市。在本院执行江苏如皋农村商业银行股份有限公司（以下简称如皋农商行）与被告江苏国创建筑劳务有限公司(以下简称国创公司)、南通市盛泰置业有限公司（以下简称盛泰公司）、江苏通城仪表有限公司（以下通城公司）、杨小刚、纪国云、杨小成、王新明、杨青霞、章海兵金融借款合同纠纷一案中，案外人冒章建对执行如皋市如城街道学府雅居C幢903室不动产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。异议人冒章建针对上述执行标的提出异议，请求：中止对如皋市如城街道学府雅居C幢903室不动产的执行。事实和理由：异议人与盛泰公司法定代表人杨小刚于2017年6月2日签订《商品房买卖合同》，约定盛泰公司将案涉不动产出售给异议人，异议人向其先后支付房款20万元整，盛泰公司已将上述房屋的钥匙交付给异议人使用。异议人是案外人，法院对异议人的财产进行执行，明显错误。本院查明，原告如皋农商行与被告国创公司、盛泰公司、通城公司、杨小刚、纪国云、杨小成、王新明、杨青霞、章海兵金融借款合同纠纷一案，审理中，根据如皋农商行的保全申请，本院于2020年4月21日至如皋市不动产登记中心对案涉不动产采取了查封措施，查封期限至2023年4月20日。2020年6月30日，本院作出(2020)苏0682民初2602号民事判决：一、被告国创公司于本判决生效后十日内偿还原告如皋农商行借款本金1500万元、借款利息（以1500万元为基数，自2019年11月21日起至2020年6月17日止，按年利率4.35%计算）、逾期罚息（以1500万元为基数，自2020年6月18日起至实际给付之日止，按年利率6.525%计算）以及按借款合同约定计算的复利；二、被告盛泰公司、通城公司、杨小刚、纪国云、杨小成、王新明、杨青霞、章海兵对被告国创公司的上述债务承担连带偿还责任；三、原告如皋农商行有权就被告盛泰公司名下位于如皋市如城街道××室、××室、××室、××商业××室、××商业××室、××商业××室、××商业××室、××商业××室不动产【房屋他项权证号：苏（2018）如皋市不动产证明第0007291号】及被告杨小刚、纪国云名下位于如皋市××街道××城××室不动产【房屋他项权证号：苏（2018）如皋市不动产证明第0007277号】依法折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款（应先扣除第一顺位债权人所享有的优先受偿权数额）在抵押范围（详见编号为皋商银【2018】第0620065802号最高额抵押合同约定）内优先受偿。案件受理费56565元，保全申请费5000元，合计61565元，由九被告负担。上述判决生效后，如皋农商行向本院申请强制执行，本院于2020年9月15日以（2020）苏0682执3002号案件立案执行。另查，根据如皋市权属登记信息查询结果显示，如皋市如城街道学府雅居C幢903室不动产的登记权利人为盛泰公司，建筑面积98.32平方米，不动产权证号为皋房权证字第××号，第一顺位抵押权人为如皋农商行中山路支行，抵押开始日期为2016年7月26日，第二顺位抵押权人为如皋农商行，抵押开始日期为2018年6月20日。根据异议人提供的落款时间为2012年12月16日的《商品房买卖合同》显示，异议人冒章建（买受人）与盛泰公司签订了《商品房买卖合同》一份（未进行网签备案），约定冒章建向盛泰公司购买如城街道学府雅居C幢903室不动产，建筑面积为99.36平方米，总金额为600000元，付款方式及期限为“空白”，出卖人应当在2013年8月31日前将具备交付条件的商品房交付给买受人。2017年6月2日，盛泰公司向冒章建开具金额为10万元的《收据》一份，收款事由载明“购房C幢903室……”。2018年1月4日，盛泰公司向冒章建出具金额为10万元的《收款收据》一份，载明“C幢903室房款”。根据异议人冒章建提供的学府雅居C903的自来水费清单显示，户名为冒章建，自2015年2月起至2020年8月产生自来水费，自2018年3月28日开始缴费至2020年8月29日。2020年9月15日，如皋市自来水厂有限公司向冒章建开具江苏增值税电子普通发票共计3份，载明的购买方均为冒章建、地址为学府雅居C903。根据异议人冒章建提供的电费清单显示，自2018年5月至2020年9月产生电费，并进行收取，载明的用户号为8107711288、用户名称为冒章建。2020年9月15日，国网江苏省电力有限公司如皋市供电分公司向冒章建开具共计9份江苏省增值税电子普通发票，载明的购买方均为冒章建，地址为如皋市学府雅居C#楼903室。以上事实，有本院(2020)苏0682民初2602号民事判决书、（2020）苏0682执保213号之二执行裁定书及协助执行通知书、如皋市权属登记信息查询结果、商品房买卖合同、收款收据、收据、自来水费清单、江苏增值税电子普通发票、电费清单等证据予以佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……”。本案中，案涉不动产登记在被执行人盛泰公司名下，因盛泰公司未能履行生效法律文书确定的义务，本院依法对其名下的该不动产采取查封、拍卖措施，均于法有据，并无不当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述法律规定，唯有同时具备上述条款中的所有条件才能产生阻却法院执行的法律效力。结合本案，异议人冒章建以其与盛泰公司签订了商品房买卖合同并已实际占有使用案涉不动产为由，主张其对案涉不动产享有排除执行的实体权利，进而向本院提起执行异议请求排除执行。本院经审查认为，根据异议人冒章建自认商品房买卖合同签订于2017年6月2日的事实，该行为发生于盛泰公司将案涉不动产第一轮抵押登记给如皋农商行中山路支行（抵押时间为2016年7月26日）之后，即在2017年6月2日时，该不动产上已存在抵押权限制，办理过户登记必然存在障碍，异议人冒章建未尽到合理注意义务，应认定其在购房过程中存在过错，且本案申请执行人如皋农商行对案涉不动产享有的抵押优先受偿权已经生效法律文书所确认，故异议人冒章建对案涉不动产并不享有排除本案申请执行人如皋农商行执行的实体权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定，裁定如下：驳回异议人冒章建的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  吴剑平人民陪审员  张远燕人民陪审员  汪 平二〇二一年三月八日法官 助理  池 锋书 记 员  朱 琪