江苏省如皋市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0682民初10398号 原告（反诉被告）：俞亚军，男，1986年7月21日生，汉族，户籍地如皋市，现住南通市崇川区。 委托诉讼代理人：王任佳，上海普世律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：肖国兴，上海普世律师事务所律师，特别授权。 被告（反诉原告）：南通佳城置业有限公司，住所地：如皋市海阳南路288号。 法定代表人：殷玉琴，系公司董事长。 委托诉讼代理人：冒月建，江苏敏政律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：范青，江苏敏政律师事务所律师，特别授权。 原告（反诉被告）俞亚军与被告（反诉原告）南通佳城置业有限公司（以下简称南通佳城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月28日立案受理后，依法先适用简易程序后转为普通程序，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告俞亚军及其特别授权委托诉讼代理人王任佳，被告南通佳城公司的特别授权委托诉讼代理人冒月建、范青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告俞亚军向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间签订的《佳弘·御龙湾商业用房租赁合同》；2、判令被告向原告返还租金及保证金共计282829.6元(其中租金262829.6元，保证金20000元)；3、判令被告赔偿原告损失共计2971450.10元[其中装修损失1614700元，经营损失1321750.1元（加盟费、保证金、仪器设备等818000元，员工工资503750.10元），其他损失35000元（物业费20000元、楼梯押金15000元）]。4、本案诉讼费、律师费等由被告承担。事实与理由：原告与被告于2018年4月16日签订《佳弘·御龙湾商业用房租赁合同》(以下简称“租赁合同”)，约定被告将其位于如皋市如城镇海阳南路佳城御龙湾项目14-1、2、3、4#号的商业用房租赁给原告经营高级美容会所。原告签订租赁合同后全面履行合同义务，依约支付租金262829.6元和保证金20000元。但在办理消防许可验收过程中，如皋市消防部门认为承租房屋的性质不符合要求，无法办理消防相关手续。由于承租房屋的实际使用用途与合同约定用途不一致，致使原告无法经营美容会所，合同目的已完全不能实现。为维护自身合法权益，原告依据《佳弘·御龙湾商业用房租赁合同》之约定，根据《合同法》第九十四条、第九十七条之规定，向法院提起诉讼，望予以支持。 被告南通佳城公司辩称：1、原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，双方均应当按照合同约定履行义务。2、案涉合同签订后，被告已经全面履行了合同义务。原告于2018年4月17日领取了名称为如皋市晟利美容会所的营业执照，且某某审批局于2019年10月11日也核准了原告申请的名称及经营范围的变更，说明相关部门已经核准案涉房屋可以用于开办美容院，并且原告至少在2019年10月11日前正常经营美容院。3、经被告了解，原告自2018年10月1日开业至今从未因消防问题导致无法经营，其在经营期间也从未向被告提出过不可以办理消防手续。实际上案涉房屋是可以办理消防证件的，在该美容院的周围已经经营了很多商铺，比如如皋市曼库健身会所已经领取了消防合格证书。原告未领取消防证书的原因在于其自身原因，未及时申请。4、案涉房屋的土地用途为其他商服用地，房屋用途是商务办公，也包含了商业用途，可以开办美容院，并且可以领取相关证书。5、对于原告主张的各项损失，我方不予认可。 反诉原告（本诉被告）南通佳城公司提出反诉请求：1、判令反诉被告立即给付租金390873元（从2019年7月17日起暂计算至2021年2月26日止），并应按照合同支付自2021年2月27日起至合同解除或期满且实际搬离之日止的租金（2021年2月27日至2021年6月1日租金每月20217.6元，2021年6月2日起每年租金252315元，2022年6月2日起租金每年262408元，2023年6月2日起租金每年272904元）；2、判令反诉被告立即支付以390873元为基数，自2019年7月16日至实际给付之日止按年息24%计算的利息。3、判令反诉被告将房屋的墙体外立面广告箱、灯管、门恢复原状。4、本案反诉费由被告承担。事实与理由：反诉原、被告双方签订房屋租赁合同，对租赁期限、租金标准、违约责任等进行了明确约定。我方在合同签订当日就将房屋交付给反诉被告使用，但反诉被告仅支付至2019年7月16日的房屋租金，此后经多次催要，至今未付。反诉被告在租赁房屋期间，因其经营需要在案涉房屋安装了广告灯箱、灯管等，反诉原告明确告知反诉被告该行为不合法、需取得城管局的批准，故反诉被告承诺积极配合拆除不符合规定的内容。现反诉被告主张解除合同，应当将上述广告灯箱、灯管等拆除并恢复原状，另大门也应当恢复原状。故诉至法院，请求判如所请。 反诉被告（本诉原告）俞亚军对该反诉答辩称：1、不同意支付租金，因为被告违反法律规定出租房屋，致使合同目的无法实现，因此在反诉原告主张租金的期间，反诉被告实际未享受任何租赁房屋的利益，同时反诉原告系自行在该期间放弃收取租金的权利，当时反诉原告的员工赵海霞就反诉被告无法办理消防审批一事与反诉被告进行协商，并向其所在公司领导汇报，故自反诉被告向反诉原告提出无法正常使用房屋之后，反诉原告从未以任何方式向反诉被告催要租金。2、不同意支付利息，因为该利息实为违约金性质，反诉被告没有违约，且年息24%的计算依据不符合现行的法律规定。3、不同意恢复原状，反诉被告设置该广告箱、灯管、门均获得反诉原告同意，反诉原告在自己的举证中出具了反诉被告向城管部门出具的承诺书，说明其在当时知悉这一事实，且根据合同约定，反诉被告设置上述设施需经反诉原告同意，所以反诉原告当时是知悉并同意的，且根据合同约定，反诉被告没有恢复原状的义务，反而根据合同条款，应当按现状向反诉原告进行移交。 结合原、被告双方提交的证据，本院认定本案事实如下：2018年3月13日，原告俞亚军与案外人海南美丽田园医疗健康产业有限公司订立《特许经营协议》一份，加盟“美丽田园”品牌，成立特许专营店，约定特许经营的有效期限为2018年9月13日（合同2018年3月13日签订之日起6个月届满之日开始计算）至2021年9月13日，原告俞亚军支付加盟费10万元，另支付培训费3.8万元、仪器设备预付款60万元及配货费等费用。 2018年4月16日，被告南通佳城公司作为出租方（甲方）与原告俞亚军作为承租方（乙方）签订《佳弘·御龙湾商业用房租赁合同》一份，约定“一、租赁内容第一条：甲方将其位于如皋市如城街道海阳南路佳城·御龙湾项目14-1、2、3、4#号的商业用房租赁给乙方作商业经营用途，经营项目为高级美容会所，经营范围以乙方营业执照为准。甲方对所出租的商业用房具有合法产权。第二条：甲方租赁给乙方的商业用房建筑面积为777.6平方米。甲方将该商业用房交付乙方使用时，其结构及配套设施为水电齐全…二、租赁期限第三条：一年起租，甲乙双方商定，租赁期限自2018年4月16日起至2024年4月16日止，共72个月…三、租金、保证金及其他费用第六条：甲乙双方商定。租赁期内该商业用房及其配套设施的年租金为人民币贰拾肆万贰仟陆佰壹拾壹元整（￥242611元）。另：租金从第四年开始每年按4%递增…第七条：租金按年度计算，每年收费。承租人先付租金后使用商业用房，本合同签定之日，乙方必须向甲方支付所租商业用房半年的租金￥121305.6元。乙方必须在下年度开始前20日内将下半年度租金（人民币）121305.6元以现金或转账方式一次交付到甲方，并且以此时间往后，每6个月交一次。第八条：乙方未如期交付租金时，每逾期一天，甲方有权按乙方实欠租金总额的1%加收滞纳金，每天累加。乙方累计拖欠租金超过30天的，甲方可按本合同第四条行使解除合同，收回商业用房及其配套设施，并有权继续向乙方追收所欠款项或没收乙方保证金以抵销欠款，直至足额抵偿乙方所欠全部款项为止。第九条：本合同订立后甲方将商业用房及其配套设施交付乙方使用前，乙方一次性向甲方交纳相当于1个月的租金总额共计人民币贰万元整(￥20000元)的保证金。合同期届满或双方解除合同之日，如乙方没有违约，甲方应将该保证金一次性退还给乙方，保证金不计息。…第十四条：乙方的权利义务…7、本合同租赁期满或者解除合同时，一切嵌装和贴装在房屋结构或者墙体、屋顶、地面内的设备和装修，乙方一律不得拆卸，其所有权无偿归于甲方。…六、违约及处理…第十八条：单方违约的，守约方有权提前解除合同，违约方必须在10天内向守约方赔付相当于本合同总租金30%的违约金。违约方给守约方造成经济损失的，还必须予赔偿…”。被告南通佳城公司在合同甲方签（章）处加盖公章，原告俞亚军在合同乙方签（章）处签名。另原告俞亚军作为承诺人出具书面《承诺书》一份作为上述租赁合同合同附件，内容载明“本人为14-1/2/3/4#号商铺的承租人，为更好地履行合同，使得甲乙双方能在合作中求得共赢，本人声明如下：1、装修前提交装修申请书及平面图；门头装修符合贵公司整体规划以及城市管理相关要求；3、室内装修符合安全施工规范及消防安全规定，并得到消防部门批准；4、租金及物业综合费按照合同约定及时缴纳；5、不限于以上部分，凡因装修造成的一切不良后果均由本人承担。承诺人：俞亚军2018年4月16日”。 合同签订当日，原告俞亚军通过案外人张爱兵的中国建设银行个人账户向被告南通佳城公司转账支付半年租金121305.6元及保证金20000元，合计141305.6元。后原告又于2019年4月24日及2019年7月1日两次共计支付租金141524元，被告开具发票两张。被告认可原告实际支付租金至2019年7月16日（扣除2018年4月16日至2018年6月16日的免租装修期），支付租金262829.6元及缴纳保证金20000元，合计282829.6元，之后的租金未支付。原、被告在庭审中对上述租金及保证金缴纳期限和金额均一致确认，并一致同意保证金20000元用于抵扣租金。 合同签订后，原告俞亚军即取得案涉租赁房屋，并对房屋进行装潢装修，至2018年10月份左右装修完毕。 2018年4月17日，原告俞亚军领取了名称为“如皋市晟利美容会所”的个体工商户营业执照，经营场所登记为案涉租赁房屋。同日，原告通过案外人张爱兵账户向王兆辉（物业公司工作人员）账户支付物业费20000元。 2018年8月1日，原告俞亚军将经营地址登记为案涉房屋的个体工商户名称由“如皋市晟利美容会所”变更为“如皋市晟利美容信息咨询服务部”，并将经营范围增加了“美容信息咨询服务”。 2018年11月份左右，原告俞亚军在案涉房屋装修完成后，进行“美丽田园”美容会所的试营业直至2019年9、10月份左右停止营业。 因案涉租赁房屋未能取得消防许可，原告俞亚军于2019年11月28日诉至本院，要求判如所请。原告与上海普世律师事务所律师订立《法律服务合同》，并支付律师费50000元。 经原告申请并提供诉讼保全担保，本院于2019年12月19日作出民事裁定书，裁定保全被告名下价值4534046.93元的银行存款或其他等额财产，并实际对被告南通佳城公司名下位于如皋市如城街道惠政路御龙湾第16幢904室、1103室房产进行查封。 审理中，关于原告俞亚军使用承租房屋开设的美容院是否能办理相关消防许可问题，本院于2020年1月10日至如皋市城乡建设规划局（以下简称住建局）安全管理科进行调查询问，该部门工作人员答复：俞亚军的美容会所曾于2019年8月份左右来申请办理过相关消防手续，当时答复他是申报资料不全，要求补充材料。关于具体的办理流程如下：1.先到有资质的消防设计单位设计消防图纸；2.设计好后在2019年7月1日前报消防大队审查，2019年7月1日后报审图中心（市政府便民服务大楼西门办事窗口）审查；3.审查好图纸之后由该部门出具备案凭证，即《建设工程消防设计审查意见书》；4.进行装潢施工；5.装潢施工完毕后到住建局安全管理科申报竣工消防验收。对于御龙湾二期14号楼整体工程已经完成了建设工程竣工验收，但俞亚军所经营的美容院因其已经在房屋租赁后进行了二次装修，所以应当对其美容院重新申领消防审查意见书，只要申请符合受理条件，材料齐全我们部门就会接受和办理。同日，本院至如皋市皋城建设工程施工审图中心（以下简称审图中心）进行调查询问，该部门工作人员答复：经营美容会所消防设计参照休闲娱乐场所标准，根据公安部《建设工程消防监督管理规定》的管理规定，美容院经营属于商业性质，应当办理《建设工程消防设计审查意见书》，该如皋市晟利美容会所此前并没有来我部门申请审核过。具体该美容院是否符合审图要求，需要看该美容院的具体材料是否符合，目前无法确定。按照一般的流程，申请人应当先找有消防设计资质的设计单位出具设计图纸，将该图纸提交我部门审核，审核通过后再进行装修施工。 2020年3月13日，在本院组织下，被告协助原告按照相关要求准备资料，共同向审图中心递交申请材料，但审图中心不受理原告的该申请，工作人员口头答复理由为：建设工程规划许可证原件上登记的用地性质为商务办公及居住，商务办公肯定不能用于开设美容院，而俞亚军该美容院的营业执照上登记的是一般生活美容服务，这应当属于商业大类，其装修后的使用性质与原建筑的使用性质不一致，故不予受理原告的申请；若房屋所在的南通佳城置业有限公司能够提供规划部门或者县级以上人民政府同意其变更使用性质、用途的规划许可证明文件，则审图中心可以受理。 2020年3月20日，本院就原、被告向审图中心上述申请遭拒问题向该审图中心进行调查咨询，该中心主任贾建明陈述：审图中心为住建局下属单位，案涉美容院会所办理消防验收手续的前提就是通过审图中心的图纸审查，审核通过之后发放《如皋市住房和城乡建设局建设工程消防设计审查意见书》（以下简称《消防设计审查意见书》），然后申请人凭该《消防设计审查意见书》审核通过的图纸进行施工，施工完成之后再找住建局进行消防验收审查，并答复拒绝2020年3月13日原、被告双方申请的根本原因是规划许可证上的性质为商务办公及居住，与美容院所属的商业大类不符，除性质不符之外，还有缺少几个材料。 后原告俞亚军申请对案涉房屋内的装修残值进行司法鉴定，本院就该鉴定组织双方进行听证并进行现场勘验。 2020年3月23日，被告南通佳城公司对如皋市住房和城乡建设局提起某诉讼，诉讼请求为：请求确认如皋市住房和城乡建设局不履行受理建设工程消防设计审查申请职责的行为违法以及请求责令受理消防设计审查申请并作出答复。2020年5月27日，南通市经济技术开发区人民法院受理该某诉讼案件，案号为（2020）苏0691行初449号。 2020年6月9日，原告俞亚军取得如皋市住房和城乡建设局皋建信答﹝2020﹞34号信访事项处理意见书，答复如下“经了解，关于信访人反映‘租用御龙湾小区一处门面房做美容院，在审批过程中被告知该处房屋是办公用房，不能用作营业，不能办理消防验收，导致不能营业’的问题。前期，信访人多次到我局相关科室咨询办理消防验收事项，我局工作人员已经明确告知，因实际用途与规划用途不一致，故无法办理消防验收”。 2020年7月12日，南通市经济技术开发区人民法院对于被告南通佳城公司起诉如皋市住房和城乡建设局的（2020）苏0691行初449号案件作出某裁定书，以其不具有某诉讼上的利害关系，不具有原告主体资格，不符合法定起诉条件为由，裁定驳回起诉。后被告南通佳城公司不服该裁定，上诉至南通市中级人民法院。南通市中级人民法院于2020年12月14日作出（2020）苏06行终550号裁定书，认定南通佳城公司并非申请消防设施审核的建设单位，无权就如皋住建局的不作为提起某诉讼，遂裁定驳回上诉，维持原裁定。 2020年10月23日，鉴定评估机构南通金利信资产评估有限公司向本院出具房屋装修残值资产评估结果讨论意见稿一份。针对该意见稿，本院向原、被告双方发送副本后组织双方进行听证，并将双方质证意见反馈给鉴定评估机构。2021年1月29日，南通金利信资产评估有限公司出具《资产评估报告》，按照残值率80%，认定案涉房屋在2019年11月28日的装修残值损失为1614700元，其中包含拆除工程、美甲店装修、房屋一层至三层装修、水电及设备系统、定制家具、外立面工程、消防工程、其他费用（含设计费、保洁费、材料搬运费、施工管理费、税金）。原告俞亚军为此支出鉴定评估费用20000元。 审理中，原、被告一致确认，原告以起诉的方式明确要求解除合同，被告对原告要求解除合同的诉求于2020年1月3日本院组织第一次听证时明确知悉。 另查明，2016年9月26日，如皋市某某局消防大队作出皋公消竣字（2016）第0030号《建设工程竣工验收消防备案检查意见书》，认定被告南通佳城公司申报的御龙湾二期8#-11#、13#、14#商务办公楼、地下室工程进行了竣工验收消防备案检查，明确综合评定工程竣工验收消防备案合格。关于案涉租赁房屋使用性质，2015年国土局发放的土地证记载地类（用途）为“城镇住宅用地、其他商服用地”；2014年4月29日住建局发放的《建设工程规划许可证》记载为“商务办公”；2010年3月31日住建局发放的《建设用地规划许可证》用地性质记载为“商业、居住”；2017年1月22日如皋市规划局《商品房销售备案证明书》记载的14号楼为“商住楼、商业楼”，向如皋市不动产登记中心调取的“不动产首次登记证明单”记载土地用途为“其他商服用地”、房屋用途为“商务办公”。 以上事实，有原告所提供的房屋租赁合同、转账记录、个人工商户营业执照、谈话笔录，被告提交的建设规划用地许可证、商品房销售备案证明书、商铺租赁合同等证据以及原、被告双方的当庭陈述经庭审质证在卷佐证。 本院认为，本诉部分的争议焦点为：一、案涉房屋租赁合同的效力如何？原告要求解除合同是否合法有据？本院认定，案涉房屋租赁合同合法有效，原告要求解除合同合法有据，具体理由如下：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。原、被告于2018年4月16日签订《佳弘·御龙湾商业用房租赁合同》一份，约定被告将其所有的商业用房租赁给原告作商业经营用途，明确经营项目为高级美容会所，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，故该租赁合同合法有效。 《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者由其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者某机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议；（三）租赁房屋具有违反法律、某法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。本案中，案涉租赁房屋所在的御龙湾二期14#楼用途为“商务办公”，虽然该整体建设工程已经进行了竣工验收消防备案检查并评定竣工验收消防备案合格，但原告俞亚军租赁房屋开设美容会所，还应当按照消防法的规定申请消防设计审查并通过相关消防验收后方可进行投入使用。现原告俞亚军在申请消防设计审查过程中被告知案涉租赁房屋实际用途与规划用途不一致，而无法办理消防验收，如皋市住房和城乡建设局出具皋建信答﹝2020﹞34号信访事项处理意见书予以佐证，其房屋租赁合同的目的无法实现，故其要求解除合同，本院予以准许。租赁合同解除后，原告俞亚军应当将案涉租赁房屋交还给被告南通佳城置业公司。 二、案涉房屋租赁合同解除的时间节点如何确定？《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十四条的规定主张依法解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告俞亚军并未提交充分证据证明其在起诉前已经向被告送达解除合同的通知，故本院以原告明确提出解除合同的起诉状副本送达被告并组织双方第一次到庭听证的时间，即2020年1月3日作为案涉租赁合同解除的时间节点。 三、原告主张由被告返还其租金及保证金共计282829.6元(其中租金262829.6元、保证金20000元)的诉讼请求是否能得到支持？本院对原告主张返还租金的诉求不予支持，但原告要求退还保证金的诉求应予支持，并可用于冲抵租金，具体理由如下：《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。原告作为承租人，应当按约定向被告缴纳房屋租金。原被告已一致确认原告已实际缴纳租金至2019年7月16日，并一致同意缴纳的保证金20000元用于冲抵租金。结合上述本院认定的原、被告双方租赁合同解除的时间节点为2020年1月3日，原告已实际使用案涉租赁房屋，故在租赁合同解除前应当按照合同约定给付租金。现按照此时点，原告应支付租金为112996.9元（242611元/年÷365天×170天=112996.9元），其所实际缴纳租金未能至上述期限，故原告主张的要求被告返还租金的主张，本院不予支持。原、被告双方在庭审中已一致确认保证金20000元，用于冲抵原告应缴纳的租金，且被告已反诉要求给付租金，故保证金的退还及计算应当在反诉部分一并处理为宜。 四、原告主张要求被告赔偿原告损失共计2971450.10元[其中装修损失1614700元，经营损失1321750.1元（加盟费、保证金、仪器设备等818000元，员工工资503750.10元），其他损失35000元（物业费20000元、楼梯押金15000元）]以及律师费50000元能否予以支持？本院支持由被告赔偿原告装修损失968820元、加盟费30000元，合计1025258.36元，其余部分不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。 （一）关于装修损失：首先，根据原、被告双方的租赁合同约定以及被告给予的免租装修期，可以认定原告对案涉房屋的装饰装修得到了出租人即被告的同意。其次，原、被告对于案涉房屋租赁合同的解除以及相应损失的产生均负有过错。被告作为出租人，在订立房屋租赁合同时，已经明确知晓原告的租赁用途为商业经营，具体经营项目为高级美容会所，其作为案涉房屋的产权所有人，应当对案涉房屋的使用性质、规划用途有明确清晰的认识，故对案涉房屋因实际用途与规划用途不一致，造成原告无法办理消防验收及正常开业经营而解除租赁合同的后果，应当承担主要的过错责任。被告抗辩的案涉房屋周边的健身会所等其他商铺已经办理了消防手续，据此推定无法办理消防验收手续的原因在于原告的主张不能成立。原告俞亚军作为承租人及实际使用人，系法定因建筑物的改建或装修需要依法申请消防设计审查的申请主体，且原告在订立房屋租赁合同时向被告出具承诺书，承诺室内装修符合安全施工规范及消防安全规定，并得到消防部门批准。原告应当在案涉房屋消防设计审查通过后，进行装饰装修，而实际上，原告俞亚军在尚未取得消防设计审查的情况下即进行装饰装修，对本案中装饰装修损失负有一定的过错，应当自行承担部分责任。综上，考虑到原被告双方的过错程度，本院酌情认定原、被告承担本次纠纷的过错责任比例为40%：60%。 残值损失是指在合同解除时，装饰装修的剩余价值。本案中，在合同解除时，应由原、被告双方根据各自的过错承担剩余租赁期内的装饰装修残值损失相应的责任。本院经原告俞亚军的申请对案涉房屋的装修残值进行了司法评估鉴定。鉴定评估机构结合原、被告双方的租赁期限及原告实际装修完工后使用年限认定案涉房屋的装修残值率为80%，评估认定案涉房屋的装修残值为1614700元。该评估系经本院组织双方经摇号等程序委托相关鉴定评估机构进行，且经过原、被告双方共同参与的现场勘验、讨论意见稿质证等环节后作出，本院对该鉴定评估结果予以采信。对被告抗辩的定制家具不应作为已形成附合的装饰装修列入评估范围，结合现场查看的情况以及附合物的认定，上述定制家具已与墙体等相连接固定，尺寸、风格等均按照案涉房屋进行设置，无法分离或分离后会极大降低价值，故本院对被告该抗辩主张不予采纳。对被告主张的双方租赁合同中载明“本合同租赁期满或者解除合同时，一切嵌装和贴装在房屋结构或者墙体、屋顶、地面内的设备和装修，乙方一律不得拆卸，其所有权无偿归于甲方”的约定，原告抗辩合同存在欺诈，不同意该条款的约定。本院认为该约定并未区分解除合同的情形，结合本案实际情况，被告在导致合同解除中负有过错，应当对原告的装饰装修损失承担部分赔偿责任。结合原、被告双方的过错责任，本院认定案涉房屋的装修残值1614700元中，由被告负担60%，即968820元，其余部分由原告自行承担。 （二）关于原告主张的经营损失1321750.1元，原告明确具体包含加盟费、保证金、仪器设备等合计818000元，员工工资503750.10元，如何处理？原告俞亚军为经营美容会所而加盟美丽田园品牌产生加盟费10万元，原约定加盟期限为3年（2018年9月13日至2021年9月13日），现因双方租赁合同解除，原告无法继续加盟使用，必然产生加盟费的损失，结合原告实际的经营使用时间（2018年9月13日至2020年1月3日，共477天），本院酌情支持由被告赔偿原告加盟费损失56438.36元【10万元÷1095天×（1095天-477天）】。至于原告主张的其余保证金、产品、仪器、经营管理费等费用以及雇佣员工所产生的费用，鉴于其在案涉房屋装修完毕后于2018年11月至2019年9、10月期间进行了试营业，产品、仪器已由原告实际使用，且其经营亦获得相关的收益，这些支出系原告为经营所产生的必要费用，同时这些费用也不是法律规定的解除合同应赔付的损失范围，故本院不予支持。 （三）关于原告主张的其他损失，原告明确具体包含物业费20000元及被告收取的楼梯押金15000元，如何处理？根据原告举证，物业费20000元系其于2018年4月17日向物业服务公司支付。原、被告在房屋租赁合同中明确约定，租赁期间的水、电、物业费等经营活动产生的费用由承租人负担。结合本案实际情况，自被告交付房屋后至合同解除前，原告实际占用房屋，产生的相关物业费应当由其自行负担，且该物业费原告并非向被告缴纳，应当由其向收取的物业服务公司结算，而非要求被告返还。原告为经营所需拆除案涉房屋中的楼梯，由被告收取恢复楼梯费用15000元，被告表示楼梯已实际被拆除，在原告将楼梯恢复的情况下方可返还。对此，本院认为，原、被告已就楼梯拆除这一事项达成明确的协议，现案涉房屋租赁合同已解除，本院对案涉房屋内的装饰装潢已经进行了处理，该楼梯已无单独进行恢复的必要，故对原告主张的返还该15000元的主张，本院不予支持。 （四）关于原告主张的律师费：原告主张由被告负担律师费50000元，如何处理？原、被告双方在合同中未有关于律师费负担的约定，该费用亦非原告主张权利的必要费用，故本院对原告的律师费主张不予支持。 综上，本院认定原、被告双方于2018年4月16日签订的《佳弘·御龙湾商业用房租赁合同》于2020年1月3日解除；原告俞亚军在本判决生效后立即将案涉房屋交还给被告南通佳城置业公司；被告南通佳城公司赔偿原告装修损失968820元、加盟费损失56438.36元，合计1025258.36元。 反诉部分争议焦点：一、对于反诉原告要求反诉被告给付租金390873元并应按照合同支付自2021年2月27日起至合同解除或期满且实际搬离之日止的租金的主张如何处理？本院支持由反诉被告支付反诉原告租金92996.9元，并支付自2020年1月4日起至反诉被告实际返还房屋之日止参照原租金标准计算的房屋占有使用费。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，根据原、被告双方租赁合同的约定，反诉被告俞亚军作为承租人应当缴纳租金，租金先交后用，每6个月缴纳一次，在下年度开始前20日内缴纳，每逾期一天，按照实欠租金总额的1%加收滞纳金，每天累加。现原、被告双方已确认租金实际缴纳至至2019年7月16日，并一致同意缴纳的保证金20000元用于冲抵租金，结合本院认定的租赁合同已于2020年1月3日解除，测算认定反诉被告应当向反诉原告支付租金为92996.9元（242611元/年÷365天×170天-20000元=92996.9元）。租赁合同解除后，反诉被告负有将租赁房屋返还给反诉原告的义务但反诉被告占用房屋至今，故对于反诉原告主张的房屋占有使用费用，本院酌情认定由反诉被告俞亚军参照原租金标准242611元/年计算自2020年1月4日起至反诉被告实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。 二、对于反诉原告主张要求反诉被告支付以390873元为基数，自2019年7月16日至实际给付之日止按年息24%计算的利息的主张如何处理？本院支持由反诉被告支付反诉原告以92996.9元为本金，按照LPR(贷款市场报价利率)的两倍计算自2019年10月16日起至反诉被告实际给付之日止的利息损失。根据原、被告双方的租赁合同约定，反诉被告逾期缴纳租金应当支付滞纳金，该滞纳金实质系逾期缴纳租金的违约金，现反诉原告认为滞纳金约定标准过高，主动调整要求按照欠付租金的年息24%计算，考虑到该滞纳金损失实际系资金占用期间的利息损失，本院酌情按照LPR的两倍予以支持。现根据反诉被告实际缴纳情况测算，其应当在2019年10月16日前20日内缴纳下半年度租金，结合本院认定的截止双方租赁合同解除前反诉被告应当缴纳的租金92996.9元，支持由反诉被告以92996.9元为本金，按照LPR的两倍计算自2019年10月16日起至反诉被告实际给付之日止的利息损失。 三、对于反诉原告要求反诉被告将房屋的墙体外立面广告箱、灯管、门恢复原状的主张，如何处理？本院对此均不予支持。根据原、被告双方签订的房屋租赁合同附件，即反诉被告俞亚军出具的《承诺书》第2条“门头装修符合贵公司整体规划以及城市管理相关要求”可以看出，反诉被告俞亚军设立在案涉房屋的上述墙体外立面广告箱、灯管、门得到反诉原告的许可，且反诉原告未能举证证明违反城市管理相关要求。另外，本诉中处理的装修损失中已经包含上述物品的评估价值以及拆除费用，双方也未有对上述装饰进行恢复原状的特别约定，故反诉原告主张要求反诉被告恢复原状的主张不能成立，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条、第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、原、被告双方于2018年4月16日签订的《佳弘·御龙湾商业用房租赁合同》于2020年1月3日解除，原告俞亚军在本判决生效后立即将案涉位于如皋市如城街道海阳南路佳城·御龙湾项目14-1、2、3、4#号的房屋交还给被告南通佳城置业公司。 二、被告南通佳城置业有限公司赔偿原告俞亚军装修损失968820元、加盟费损失56438.36元，合计1025258.36元，于本判决生效后立即履行。 三、反诉被告俞亚军于本判决生效后立即支付反诉原告南通佳城置业公司房屋租赁合同解除前的租金92996.9元，并支付以92996.9元为本金，按照LPR的两倍计算自2019年10月16日起至反诉被告实际给付之日止的利息损失。 四、反诉被告俞亚军支付反诉原告南通佳城置业公司参照原租金标准（242611元/年）计算自2020年1月4日起至反诉被告实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。 五、驳回原告俞亚军的其他诉讼请求。 六、驳回反诉原告南通佳城置业公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费32835元、保全费5000元、评估费20000元，合计57835元，由被告南通佳城置业有限公司负担25835元，由原告俞亚军负担32000元﹙此款原告已垫付，被告南通佳城置业有限公司履行本判决时一并给付原告﹚。 反诉案件受理费7165元，由反诉被告俞亚军负担2165元，由反诉原告南通佳城公司负担5000元﹙此款反诉原告已垫付，反诉被告俞亚军履行本判决时一并给付反诉原告﹚ 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  汤美珠 人民陪审员  周兴林 人民陪审员  李** 二〇二一年三月二十五日 书 记 员  薛晓萍