北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初16053号原告：杨小芳，女，1977年11月12日出生，汉族，无业，住四川省成都市金牛区。委托诉讼代理人：崔英洁，北京博善律师事务所律师。被告：北京佳诚物业管理有限公司，住所地北京市西城区牛街东配套商业2号房。法定代表人：闫晓春，总经理。委托诉讼代理人：王秀华，女，1960年10月8日出生，汉族，该单位职工。第三人：北京房开置业股份有限公司，住所地北京市西城区广内大街210号。法定代表人：梅国良，董事长。委托诉讼代理人：乔茜，女，1978年11月17日出生，汉族，该单位职员。委托诉讼代理人：闫欣，男，1979年9月1日出生，汉族，该单位职员。原告杨小芳与被告北京佳诚物业管理有限公司（以下简称佳诚公司）物权保护纠纷一案，本院于2019年9月25日作出（2018）京0102民初41444号民事判决书，北京市第二中级人民法院于2020年1月21日作出（2020）京02民终139号民事裁定书，裁定撤销本院判决，发回本院重审。本院于2020年5月7日立案受理后，追加北京房开置业股份有限公司（以下简称房开公司）为本案第三人，另行组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨小芳及其委托诉讼代理人崔英洁、被告佳诚公司委托诉讼代理人王秀华、第三人房开公司委托诉讼代理人闫欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨小芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾退位于北京市西城区平原里X号楼X房屋东北角毗邻的房屋一间。2.判令被告支付原告自2007年4月1日至实际返还房屋之日房屋占有使用费（暂计算至2020年6月30日，以月均868元计算159个月共计138012元）。3.判令被告退还原告供暖费共计4145.7元（自2007年11月15日至2020年3月15日，以每平米30元计算13个供暖周期）。4.判令被告退还原告物业费、垃圾费共计914.25元（自2007年4月1日至2020年6月30日计算13.25年）。5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年3月22日原告从案外人处买受了北京市宣武区平原里X号楼X号房屋，房屋建筑面积59.61平方米，使用面积44.44平方米。2007年3月30日原告获得房屋所有权证。之后原告长期将房屋对外出租，2018年原告有意出售房屋，并已经委托给链家房产中介。链家工作人员在核实房屋使用面积时发现，使用面积仅仅34.96平方米，并不足房屋所有权证上记载的44.44平方米。经人提醒，原告发现多年来与自己挨门、直接相连的一个小房间（大约10平方米）在法律上是属于自己的。在1998年6月16日绘制的《房地平面图》上也是能反映出该10平方米的小房间是属于原告产权面积之内的。经调查，该10平方米的小房间一直由被告占有、使用、收益。原被告就该10平方米的小房间腾退返还以及赔偿损失一事，无法协商一致。原告杨小芳向本院提交以下证据材料：1.房屋所有权证及附件；2.买卖房协议、房屋所有权转移登记申请书1张、专用税收缴款书1张、专用收据1张；3.微信记录；4.涉案房间的照片4张；5.租赁合同3份；6.用户单位职工供暖费明细表3张、供暖发票2张、物业费垃圾费发票2张、收据1张；7.原告在涉案房间与现住人交谈的录音；8.原告与被告工作人员交谈的录音。被告佳诚公司辩称，一、原告不具备本案诉讼主体资格，也不是涉案房屋的权利人，更不具备有法律上的利害关系，所以请求法官裁定驳回原告起诉。二、原告所诉争议房间事实上是“π接室”，产权是北京房开置业股份有限公司。三、案涉房屋产权之前登记在韩宇名下，相关行政机关制证过程中没有按规定到现场勘测、没有看《竣工平面图》、没有核对《购买房屋合同书》，没有上述过程，2003年12月误将实际“一居室建筑面积43.65平方米房屋”制成“二居室建筑面积59.61平方米的《房屋所有权证》”。该证的制证过程缺乏实际勘测依据，因此，该产权证与实际居住居室、建筑面积不符，作为该证书的制作过程、程序严重违背实际情况，该证书不应该受法律保护。而后，2007年3月，韩宇将不受法律保护的该房屋产权转移登记给原告。四、“π接室”自从1999年1月至今是产权方房开置业委托物业管理的，原告只是居住在“π接室”旁边，原告自购房至今居住的始终是一居室、且建筑面积为43.65平方米，这是不争的事实。五、《竣工平面图》作为该楼的实际建设结果呈现出来，是楼房建设完成后的实际情况，“π接室”作为该楼居民正式入住后的主要供电来源，起着重要作用。在2009年2月平原里小区南区由供电局实施供电改造，将临时电改为正式电，该“π接室”也完成了它的使命，因此“π接室”的存在是建楼的需要，这个房间不属于任何业主所有，它的产权方始终是开发商。此外，供暖费是供暖公司收的，不应该是被告退还。对于物业费，对于原告举证我方多收的，我方同意退还。我方不同意原告第一至三项诉讼请求。被告佳诚公司提供以下证据：1.准住证；2.购买房屋合同书；3.房屋竣工平面图；4.物业管理委托合同。第三人房开公司述称，我方同意被告答辩意见，原告起诉的房屋原始规划是π接室，供电使用。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下，1999年1月，房开公司出具准住证，内容为，平原里X号楼X门半地下X间数壹间，姓名范松楠，备注：拆迁购房……。1999年1月27日，甲方宣武区房地产经营开发公司（现更名为房开公司）与乙方韩宇签订购买房屋合同书，约定：一、甲方所售房屋位于平渊里危改区，新建楼房已于1998年7月21日前竣工交付乙方使用。二、房价按建筑面积计算，每平方米的成本价为1465元，乙方同意按甲方售房价购买新建平原里X号楼X门X号半地下层壹居室楼房壹套，建筑面积（暂定）43.65平方米，预付房价款60000元，在合同签订之日将购房款一次性付清。三、乙方所购房屋的实际建筑面积，以新楼建成后，填发的产权证书内所列面积为准，预付的购房款在结算后多退少补……。2004年案涉房屋的北京房屋产权登记申请书显示：坐落为宣武区平原里XXX，结构钢混、间数2居，59.61㎡，另有小院占地建13.02㎡，产权来源房改售房，现产权人韩宇。韩宇取得京房权证优宣私字第XXXX号房屋所有权证，该房屋为成本价出售住宅，该证载明：坐落为宣武区平原里X号楼X，结构钢混、间数2居，59.61㎡，另有小院占地建13.02㎡。2007年3月22日，卖方韩宇与买方杨小芳签订买卖房协议书，约定：一、买卖的标的和价款：北京市宣武区平原里X号楼X号，建筑面积59.61平方米，出售价款231300元。2007年3月23日，上述买卖双方办理了房屋所有权转移登记申请。2007年3月30日，杨小芳取得了平原里X号楼X房屋所有权证，证号为京房权证宣私字第XXXX号，证载建筑面积为59.61平方米，另有小院13.02㎡。产权证所附北京市房屋登记表显示：间数2居，有证房屋59.61平方米。对于原告主张的2007年11月15日至2020年3月15日暖气费损失一节，原告向本院提交了2014-2015年度、2016-2017年度用户单位职工供暖费明细表及发票，上述证据显示原告所有房屋2014-2015年度供暖费为1788.90元，原告交纳了上述费用，收款单位为北京宣房楼宇设备有限公司。对于原告主张2007年4月1日至2020年6月30日物业费、垃圾清运费一节，原、被告均认可原告已经按照每月每建筑平方米0.5元标准交纳了物业费，每年交纳垃圾清运费30元。本院（2018）京0102民初41444号案件审理过程中，本院至现场进行勘验，诉争房屋位于X号楼的东数第二个楼门地下一层直对楼梯的单间，该单间装有一扇防盗门，门朝南开，地面约3.3*2.1平方米，因窗下有墙垛子，故窗以上面积略大于地面。现原告控制的房屋与诉争房屋相互毗邻，户门朝东开，进入该区域后，首先进入门厅，门厅区域狭小，门厅靠西墙处安放洗衣机，门厅北墙的东半部分放有鞋架，门厅北墙的西半部分为厨房门洞。门厅南侧为居室，安装有多个上下铺。门厅北墙的东段为与诉争房屋相共用的墙体，该墙体下半部分为鞋架，上半部分未见有通往诉争房屋的门洞封堵的痕迹。北京市西城区平原里X号楼竣工图中所载在原告现占用房屋外东北角的一间房屋，双方均认为该房屋为本案争议房屋，被告、第三人称该房屋为π接室。本案审理中，原告所有房屋东北角毗邻的房屋，原告方认为系在其产权证面积内故归其所有，被告、第三人则认为系该楼π接室，属于房开公司所有。对于双方所争议房屋，本院致函北京市规划和自然资源委员会西城分局调查，该委为本院出具《北京市规划和自然资源委员会西城分局关于平原里X号楼X号房屋协助调查的复函》，复函中记载，一、韩宇所购房屋产权系一居室还是二居室问题，经核实登记档案，1999年韩宇与北京市宣武区房地产经营开发公司签订《购买房屋合同书》，约定购买平原里X号楼X门X号半地下X居室一套，因此韩宇所购房屋产权为一居室。二、韩宇名下产权是否包括竣工图中的π接室的问题，经与测绘部门沟通，测绘部门1998年出具有房产平面图与2003年出具的房屋登记表有误，经测绘部门核实，平原里X号楼X门X号房屋并不包括竣工图中π接室，并重新提交相应情况说明及房屋登记表，具体见附件。2020年12月8日房屋登记表载明西城区平原里X号楼X层X号房屋为1居室，建筑面积48.99平方米。附件中北京市西城区房地产测绘二所说明中记载，北京市西城区房地产测绘二所（原宣武区房管局测绘队）于1998年6月16日对坐落于西城区（原宣武区）平原里11号楼进行了房屋分层、分间平面图面积测绘。测绘当年产权单位提供的建筑平面图上位于X单元半地下室X号厨房东侧房间应未标注是设备间。其次外业测量时该房间里面不存在设备。原宣武区房管局测绘队出具的北京市房屋登记表上填表人、审查人两处应该都有从业员签字。房地平面图上测图人、检查人两处应有作业员签字，并应盖有公章。2003年12月30日该套房的北京市房屋登记表上审查人没有签字。北京市房屋登记表填表日期与房地平面图日期不一致。在上述北京市房屋登记表居室部位标注为两居，面积为59.61平方米。该套房再次交易时，当初没经过测绘。附件中2020年12月8日房屋登记表所载西城区平原里X号楼X层X号房屋建筑面积为48.99平方米。本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。对于本案争诉的房屋原告是否享有权利？三方对本案所争议的杨小芳使用房屋东北角房屋归属各持一辞，北京市规划和自然资源委员会西城分局出具的复函及附件中明确记载原告所购房屋为一居室，建筑面积为48.99平方米，上述面积与原告产权证面积不符，故原告所购房屋不包括竣工图中本案争议房屋即π接室，故原告对于上述房屋并不享有权利。对于原告要求被告返还争议房屋并支付房屋使用费的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告返还供暖费一节，根据原告提供的证据，供暖费并非系被告收取，对于原告要求被告返还供暖费的诉讼请求，本院不予支持。原告可另行主张权利。对于原告要求被告返还物业费一节，对于原告要求返还争议房屋的物业费，被告同意退还，本院不持异议。对于争议房屋的面积，本院认定为原告产权证面积扣除复函中房屋登记表中面积即建筑面积10.62平方米（59.61-48.99）。对于返还的具体数额，由本院核定。对于原告要求返还垃圾清运费一节，根据相关规定，垃圾清运费按户收取，并非按房屋建筑面积收取，对于原告该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第二百四十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告北京佳诚物业管理有限公司返还原告杨小芳2007年4月1日至2020年6月30日物业费844.29元；二、驳回原告杨小芳其他诉讼请求。如果被告北京佳诚物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3161元，由原告杨小芳负担3111元（已交纳）；由被告北京佳诚物业管理有限公司负担50元，自本判决书生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 长 田志鹏审 判 员 杨淑云审 判 员 马德天二〇二一年三月七日法官助理 李迎吉书 记 员 苏晓明