北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初21956号原告：许会兰，女，1950年4月30日出生，汉族，住山西省太原市万柏林区。委托诉讼代理人：骆瑜，北京恒略律师事务所律师。被告：许文英，女，1958年11月6日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：郑必东，北京权知律师事务所律师。委托诉讼代理人：张寅，北京权知律师事务所律师。原告许会兰与被告许文英房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许会兰及其委托诉讼代理人骆瑜、被告许文英的委托诉讼代理人郑必东、张寅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许会兰向本院提出诉讼请求：1.许文英继续履行原被告双方房屋买卖协议，协助许会兰将北京市大兴区瀛海镇南海家园四里11号楼一单元1201号房屋过户至许会兰名下；2.诉讼费用由许文英承担。事实与理由：原被告双方系同胞姐妹，出生在北京市大兴区瀛海镇四合二村，母亲于1967年9月去世，父亲于2000年12月21日去世，因母亲去世较早，当时许文英只有9岁，许会兰作为兄妹中的老大，自然承担了较多的家庭职责，对许文英的成长和教育都给予了较大的帮助。2010年7月，许文英所在的北京市大兴区瀛海镇四合二村进行拆迁，在被告的房屋拆迁补偿安置事宜上，由许会兰代表许文英与拆迁有关部门进行沟通协商，经过多次的协商，2010年7月29日，许文英签订了拆迁安置协议，分得四套安置房屋。2010年11月，原被告双方签订书面协议，许会兰以当时7000元/平米的市场价格，购买50平米的拆迁安置房屋，并按照协议向许文英支付了首付款70000元，待办理房产证时交付剩余房款。2012年11月底，大兴区瀛海镇四合二村安置房交付，许文英将安置房大兴区瀛海镇南海家园四里11号楼一单元1201号房屋(面积49.5平米，以下简称：涉案房屋)的钥匙交予许会兰，许会兰对该房进行了装修，购置了家具家电并入住。2018年初，大兴区瀛海镇四合二村的安置房开始办理房产证。许会兰便多次催告许文英，要求许文英履行与许会兰的房屋买卖协议，协助许会兰办理大兴区瀛海镇南海家园四里11号楼一单元1201号房屋的房产证，都遭到了许文英的拒绝。许文英违背诚信，恶意违约而不履行合同，导致作为守约方的许会兰蒙受重大损失。综上所述，许会兰为维护自己的合法权益，根据我国法律的有关规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。许文英辩称，许文英与许会兰之间不存在房屋买卖合同，也不存在房屋赠与关系，而许会兰出示的《协议》非许文英的真实意思表示，许会兰诱骗许文英在协议书签字，许文英出于亲情，在许会兰的百般诱导之下未对协议内容阅读，故不认可该协议书内容。第一，2002年许文英向其所在四合二村申请新建宅基地，2003年经村委会批准，许文英在宅基地上新建住房，宅基地建筑面积237.74平方米，许文英和其女杜娟户口落在此处，该宅基地无其他户籍登记。2010年位于北京大兴区瀛海镇四合二村拆迁，许文英的房屋在拆迁范围之内，按照拆迁政策，许文英共被安置四套住房，被安置人为许文英和杜娟。第二，许会兰系许文英同胞姐姐，其定居落户在山西省太原市，在2000年父亲去世后，由许会兰的丈夫出面将父母的老宅分家析产，大哥许会明分得二间，二哥许会庆分得三间，三个女儿放弃继承。2010年许文英的房子拆迁，许会兰找到许文英说自己在北京没有落脚的地方，许文英答应许会兰回北京住许文英家，随后许会兰找许文英，怕杜娟有意见，便拿出一张纸，让许文英签字，许会兰当时表述如果杜娟有意见，可以拿这张纸给她看，这样许文英在不知道内容的情况下签了自己的名字，许文英本以为就是姐妹之间的亲情的表达，没有多想。第三，许会兰提交的协议，从事实认定和法律适用上，许文英认为:其一，该协议并非许文英的真实意思表示;其二，该协议如按照赠与合同内容理解，许文英没有表述将自己名下明确的哪一套房产赠与许会兰;其三，该协议如按照房屋买卖合同内容理解，合同内容中没有约定房屋具体的坐落位置;其四，该协议内容相互矛盾，从协议前半部分的表述看，许文英赠与许会兰房屋一套，而协议的后半部分表述看，许会兰购买许文英的房屋，每平米7000元，首付70000元，房价共计350000元。根据合同法和民法典的相关规定，赠与合同为单方无偿行为，并在赠与之前可以随时撤销，故该协议中的赠与关系不成立、不生效。房屋买卖合同为有偿双务合同，买方支付购房款，卖方交付房产并办理过户，本案中许文英没有表示将哪一套房产卖给许会兰，许会兰并未支付许文英任何购房款性质的款项，该协议中约定的每平米7000元、首付款70000元和购房款共计350000元内容没有经过合意，没有发生，也未履行，故该协议中的房屋买卖关系不成立，不生效。第四，根据北京市对于房屋买卖政策，许会兰非北京户籍，也未有北京社保年限的相关记录，其不符合北京购房人资格。综上，许文英在本案协议上的签字，并非对于协议内容的确认，内容表达也并非许文英的真实意思表示，而且内容相互矛盾，赠与关系不成立，房屋买卖关系不成立，许会兰无北京购房主体资格，请求法院依法驳回许会兰的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：许会兰与许文英系姐妹关系。2010年7月29日，因许文英位于北京市大兴区瀛海镇四合二村房屋拆迁，许文英与北京经济技术投资开发总公司签订《定向安置房买卖合同》，共购买四套定向安置房，包括涉案房屋（定向安置房买卖合同地址为X81地块21号楼1单元12层1201号，房屋建筑面积为49.5平方米），确定出卖人应当自2012年12月31日起40日内向买受人交付房屋。2010年11月，许会兰与许文英签订《协议》，内容为：“2010年村里拆迁，许文英同意增于（赠与）姐姐许会兰房一套，50平方米，按当时村民的平价7000元一平米，共计叁拾伍万元。当时已支付柒万元，房产证下来补齐，双方同意签字生效。”许会兰表示上述协议系房屋买卖合同，其已将首付款70000元交于许文英。许文英对此不予认可，表示因与许会兰系同胞姐妹，从小由许会兰带大，基于上述原因，答应许会兰回北京后到许文英家里居住，许会兰怕许文英女儿杜娟有意见，便拿出一张纸，让许文英签字，在许会兰的百般诱导之下许文英未对协议内容进行阅读，协议非许文英的真实意思表示。2012年年底，许文英将涉案房屋钥匙交于许会兰，房屋装修后，许会兰回北京后居住使用。2018年许会兰将许文英诉至本院，诉讼请求与本案相同，后撤诉。许文英在许会兰起诉后，于2018年8月将涉案房屋门锁更换，此后许会兰未再进入该房屋居住使用。许会兰提交妹妹许文霞的录像视频记文字材料，内容为：“我是许文霞，我是许会兰、许文英的小妹，自从2010年农村拆迁，二姐(被告许文英)答应给大姐(原告许会兰)一套房，2010年7月份，大姐向我借5万元，说是买二姐的房。我把钱送到二姐家，大姐二姐都在，我把5万元钱给到大姐手里，大姐转手给了二姐。之后我有事先走了，后来听大姐说是按周围市场价购买，先付7万，房本下来付余款。2012年底，房子下来给了钥匙，大姐委托我和二姐装修，我和二姐2013年开始找装修队。装修的费用和家电都是我出的钱。大姐回来的时候我把票据都交给了大姐。大姐安置了家当和所有的生活用品，每年不定期回来住。2018年8月份，二姐把门锁给换了。大姐回来进不去，至今门都锁着。大姐也没回来住了。”许文英提交2018年5月30日其（甲方）与女儿杜鹃（乙方）签订的《共有协议》及《房屋产权变更协议书》。载明：“甲乙双方共同购买坐落于北京经济技术开发区南海家园四里11号楼1单元1201室的房屋，上述房屋属甲乙双方共同所有”、“甲方依据其与出卖人北京亦庄投资控股有限公司签订的《定向安置房买卖合同》、补充协议及其办理入住确定房屋载明的内容，自愿将其《定向安置房买卖合同》项下及本人所载明的位于北京经济技术开发区南海家园四里11号楼1单元1201室的拆迁安置房屋产权证加上乙方的名字。双方约定，办理房屋产权证时，甲方无偿协助乙方办理房产变更登记。如因甲乙双方加名行为导致侵犯其他房产共有人权益，由甲乙双方承担相应法律责任。”许会兰与许文英庭审均认可目前涉案房屋的房屋产权证尚未办下来，许文英主张涉案房屋的房产登记的手续材料是以许文英与其女儿杜鹃的名义一起提交的。许会兰确认其非北京户籍，目前不符合北京市购房资格条件。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。许会兰主张其于2010年11月与许文英签订《协议》，该协议应为房屋买卖合同，上述协议签订发生在北京市住房限购政策实施之前，但该时间许文英尚未从北京经济技术投资开发总公司取得涉案房屋，直至2012年年底北京市住房限购政策实施之后北京经济技术投资开发总公司将涉案房屋钥匙交付许文英，之后许文英才将涉案房屋钥匙交于许会兰，且许会兰主张截至目前仅支付许文英房款70000元，余款未付。另许会兰确认其非北京户籍，目前不符合北京市购房资格条件，许会兰与许文英庭审均认可目前涉案房屋的房屋产权证尚未办下来，结合上述事实，对许会兰在本案中要求许文英履行房屋买卖协议，协助将涉案房屋过户至许会兰名下的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回许会兰的诉讼请求。案件受理费3275元，由许会兰负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刘恩水二〇二一年三月三十日书记员  寇晓蒙