吉林省通化市中级人民法院民事判决书（2020）吉05民终1415号上诉人（一审第三人）：房金波，男，1964年9月13日出生，满族，住通化县。委托诉讼代理人：迟泽东，吉林诚信律师事务所律师。上诉人（一审被告）：通化华晨房地产开发有限责任公司，住所地：通化县。法定代表人：李建军，董事长。被上诉人（一审原告）：都兴琴，女，1964年1月4日出生，汉族，住通化县。委托诉讼代理人：姜凤，吉林方维律师事务所律师。上诉人房金波、通化华晨房地产开发有限责任公司（以下简称华晨公司）因与被上诉人都兴琴房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服通化县人民法院（2019）吉0521民初910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月16日立案后依法组成合议庭，于同年12月30日公开审理了本案。上诉人房金波及其委托诉讼代理人迟泽东、上诉人华晨公司法定代表人李建军、被上诉人都兴琴及其委托诉讼代理人姜凤参加了诉讼，本案现已审理终结。房金波上诉请求：1、撤销吉林省通化县人民法院（2019）吉0521民初910号民事判决书第二项、第七项；2、依法改判位于通化县快大茂镇金帝大厦25、26号一、二层门市房归上诉人房金波所有；3、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：第一，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，认定诉争的金帝大厦一层25、26号门市房应当交付给被上诉人都兴琴，属适用法律错误。该条法律规定调整的是被拆迁人与买受人之间就同一房屋产生争议的处理方式，在此种情形下，被拆迁人的权益应当优先得到保障。而本案中，上诉人房金波和被上诉人都兴琴均为金帝大厦的被拆迁人，一审法院不应适用该条法律规定作为裁判依据，更不应依据该条法律规定支持被上诉人都兴琴的诉讼请求。第二，上诉人房金波提供的证据可以形成完整的证据链条，证明被上诉人华晨房地产已经将案涉的金帝大厦25、26号门市房作为上诉人房金波的补偿安置房屋予以回迁安置，并已经实际交付给上诉人房金波占有、使用。上诉人房金波提供的收据、收费明细、回迁终止证明、商品房买卖合同及商铺预售定位合同书，属于一套完整的证据，证据之间可以相互印证上诉人房金波主张的事实。一审法院将上述证据拆分论述，属于以偏概全。另外，虽然上诉人房金波提供的收据、收费明细、回迁终止证明的时间在被上诉人都兴琴立案之后，但上诉人房金波此时并不知道都兴琴与华晨房地产之间产生诉争的事实，也不存在与华晨房地产恶意串通的情形，一审法院以此作为驳回上诉人房金波诉讼请求的理由，不能成立。第三，即便法院认定案涉25、26号门市房当中，应当有属于被上诉人都兴琴的补偿安置房屋，按照其与华晨房地产签订的《产权调换协议》《补充协议》的约定，都兴琴也仅应当取得一户补偿安置房屋，而不应将25、26号两户门市房均判给都兴琴，致使上诉人房金波无法回迁安置，权益无法得到保障。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律不当。华晨公司上诉请求：1、撤销通化县人民法院（2019）吉0521民初910号民事判决书第二、三、四、五项；2、驳回被上诉人都兴琴要求上诉人交付房屋、赔偿车库损失和营业损失的诉讼请求；3、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由，首先，一审法院判决上诉人于十五日内将金帝大厦正面临街的商场一层25和26号门市房位置79.74平方米的门市房交付被上诉人，于法无据。理由如下：第一，《中华人民共和国建筑法》第六十一条：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”被上诉人现诉请交付的25和26号门市，截至目前尚未竣工验收。一审法院判决上诉人于十五日内交付上述房屋，违反了法律的强制性规定，亦等于要求上诉人违法交付。而且，涉案的25和26号门市目前尚未完全竣工，上诉人仍需对该两处门市的整体结构进行改动。一审法院判决上诉人交付该两处门市，将导致上诉人无法施工。第二，上诉人已将涉案的25和26号门市，做为一审第三人房金波的产权调换房屋予以回迁安置，房金波亦向我公司全额缴付了面积差价款及相关费用。因此，被上诉人诉请交付上述房屋的请求，已失去了事实基础，应予驳回。第三，虽然上诉人为被上诉人标注了回迁安置门市的具体位置，但现因房屋设计等原因，导致上诉人已无法实际为被上诉人在原确定的位置给予回迁安置。因此，上诉人同意以其它相应面积门市为被上诉人给予回迁安置，或以现金方式给予补偿。第四，即便上诉人应当为被上诉人在原位置给予回迁安置，但双方在回迁协议中确定的回迁安置房屋仅为21号门市。虽然上诉人在实际施工过程中改变了设计图纸，但无论如何改变，被上诉人的回迁安置房屋也仅能是25或26号门市的其中一户，而不应判决25和26号门市均为被上诉人的回迁安置房屋。至于被上诉人回迁安置房屋的具体位置、面积，因房屋目前尚未完全竣工，可待房屋竣工并经验收合格后，再行确定（如果面积不足，不足部分，上诉人同意按照协议约定承担违约责任）。其次，一审法院判决上诉人赔偿被上诉人车库损失和营业损失，亦缺乏事实和法律依据。理由如下：第一，虽然上诉人与被上诉人在补充协议中约定：交付被上诉人金帝大厦地下车库一个，使用年限40年。但该车库的使用权仅是上诉人作出的一个单方允诺，将车库赠与被上诉人免费使用40年。在设计图纸改变，未建造车库的情况下，上诉人无权要求被上诉人承担经济赔偿责任。第二，上诉人未按期交付被上诉人回迁安置房屋，与被上诉人的违约行为存在一定关系。双方在产权调换协议中约定：被上诉人需将拆迁房屋的产权证照交付上诉人。但被上诉人至今未向上诉人交付拆迁房屋的产权证照，导致上诉人无法正常办理相关手续。因此，未按期交付回迁安置房屋的原因系被上诉人的原因造成，被上诉人无权请求上诉人承担营业损失。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律不当。请求二审法院依法撤销原判，驳回被上诉人的部分告诉。被上诉人都兴琴辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。都兴琴向一审法院起诉请求：1.依法确认原、被告于2013年6月22日签订的房屋拆迁产权调换协议、补充协议、金帝购物广场商铺预售定位合同书以及商场一楼平面图确定的拆迁置换位置标注021号71.36平方米、022号8.38平方米合法有效；2．被告将位于金帝大厦正面临街的原商场一层021、022号、现标注25和26号房屋交付原告，并确认所有权为原告；3．交付上述房屋面积误差以实际测算为准，大于合同约定面积的误差比在3％以内的部分由原告按照合同约定的价格1.1万元补足，面积误差比超出3％的部分的房价款由被告承担；4．赔偿原告23平方米车库损失115000元（每平方米5000元×23平方米）；5．被告赔偿原告自2015年6月21日起至交付置换房屋日期间每月1万元的营业损失。一审法院认定事实：一、2013年6月22日，华晨公司与都兴琴签订《房屋拆迁产权调换协议》《补充协议》以及《金帝购物广场商铺预售定位合同书》和《金地大厦地下车库》（地下车库使用协议书），并由华晨公司法定代表人李建军在商场一层平面图（设计图纸）上对都兴琴的回迁房位置进行了标注，同时加盖了通化县华晨房地产开发有限公司合同专用章（标注为21、22号门市房，总面积79.74平方米）。双方在合同和协议约定中与本案诉争相关联的条款包括：1.都兴琴将坐落于通化县快大镇转盘西侧、建筑面积38.23平方米的商业用房交给华晨公司拆除；华晨公司补偿都兴琴250，000.00元（《房屋拆迁产权调换协议》）。2．华晨公司为都兴琴原地原位置置换一层楼商品门市房。回迁置换后的一楼商品门市房使用面积不小于79.74平方米；华晨公司到期未交房时华晨公司需另行赔付都兴琴营业额的损失，以每月1万元标准赔偿；华晨公司交房时间若违约，自逾期之日起按置换的门市房总价值为标准给付都兴琴银行同期贷款利息（《补充协议》）。3．华晨公司交房时间24个月（《金帝购物广场商铺预售定位合同书》）。4．面积差处理方式：少于协议面积，3平方米内每少1平方米（不足1平方米按1平方米计算），甲方双倍赔偿乙方；超出协议面积3％（含3％），乙方按每平方米11000元补超出面积价款；超出面积3％之外的房价款由甲方承担，乙方不负责，所有权归乙方所有。（补充协议）；5．金帝大厦地下车库一个，使用年限40年，进住后由金帝大厦物业管理处统管理（《金帝大厦地下车库》）；车库使用面积不低于23平方米，车库位置以车库定位为准。此车库办理使用证等的所有费用由甲方负担，乙方不承担任何费用（补充协议）。上述协议签订后，华晨公司给付都兴琴250，000.00元补偿费，并将都兴琴所有的门市房拆除建造金帝大厦。施工过程中，对施工图纸进行了多次改动，且未建造车库。现新建的金帝大厦已经开始交付，但华晨公司没有向都兴琴交付房屋。都兴琴于2018年2月27日向法院申请诉讼财产保全，该院依法查封了华晨公司位于通化县金帝大厦一层26号门市房，产籍号为00040061110001026面积为69.28平方米及登记为“宋智”的门市房16.39平方米（现标号为25、26号）。二、2013年5月22日，房金波与李克安签订《房屋买卖协议书》，双方约定：李克安将位于快大转盘西侧房证名为姜桂波的门市房以2，220，000.00元的价格出售给房金波，李克安和姜桂波在甲方处签字。2013年6月25日，李克安与华晨公司签订《房屋拆迁产权调换协议》和《金帝购物广场商铺预售定位合同书》，协议华晨公司以金帝大厦20号门市（约85平方米）和金帝大厦20号门市原址楼上期房（115平方米）作为产权调换房屋，置换其位于快大转盘西侧的房屋；2013年6月27日，房金波与李克安再次签订《房屋买卖补充协议》，重申“在动迁协议中，甲方（李克安）所增加面积115平方米，加原面积85平方米，共200平方米归乙方（房金波）所有”，李克安和姜桂波在甲方处签字。三、关于更改图纸后25号、26号门市房的归属认定：虽然华晨公司多次改变施工设计，导致竣工后门市房数量和标号发生较大变化，但通过对比由华晨公司法定代表人李建军对都兴琴的回迁房位置进行了标注并加盖了通化县华晨公司开发有限公司合同专用章的原设计商场一层平面图（设计图纸）、都兴琴与华晨公司签字确认的现在一层门市房平面图，原图纸21、22号门市房与现图纸25、26号门市房在平面结构特点上具有同一性，且华晨公司在原审庭审时承认“原本的21、22号门市房就是现在的25、26号门市房，由于原设计面积缩小，重新排列的房号”。因此原设计图纸中的21、22号门市房就是建成后的25、26号门市房。一审法院认为，一、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》第七条的规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。原告都兴琴的诉请符合上述法律规定，应予支持。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。都兴琴与华晨公司产签订的是房屋拆迁产权调换协议，都兴琴对房屋拆迁产权调换协议所指向的标的房屋有排他性权利，所以都兴琴请求确认回迁置换的通化县金帝大厦一层25、26号（原号21号）门市房79.74平方米归都兴琴所有的请求，应予以支持；二、房金波述称门市房已由华晨公司产实际交付给了自己，并提供“回迁终止证明”“金帝大厦门市收费明细”和“收据”予以证明，且得到华晨公司的认可。但房金波提供的上述证据以及商品房买卖合同的时间均为2018年1月26日，系本案立案之后。且“收据”体现的是回迁增加面积款，不能证明回迁的具体位置（是否为25、26号门市房），“金帝大厦门市收费明细”也不能证明费用已经实际缴纳（收取），故不予采信，房金波请求确认金帝大厦25、26号门市房，被告以作为其的回迁房归其所有的请求，无法支持；三、关于车库赔偿的认定：因华晨公司改变设计，没有建设地下车库，给都兴琴造成损失，应予赔偿。参照当地地下车库租金价格（每年租金3000.00元），都兴琴诉请115，000.00元符合客观实际，应予支持；四、关于延迟交房的营业损失：都兴琴与华晨公司在《金帝购物广场商铺预售定位合同书》及补充协议中约定，华晨公司交房时间24个月；华晨公司到期未交房时华晨公司需另行赔付都兴琴营业额的损失，以每月1万元标准赔偿；华晨公司交房时间若违约，自逾期之日起按置换的门市房总价值为标准给付都兴琴银行同期贷款利息。双方签订合同的时间为2013年6月22日，交房时间则应为2015年6月23日，延迟交房的营业损失的起算时间为2015年6月23日，至交付房屋时止，按约定的每月1万元标准赔偿都兴琴的营业损失。其要求利息不符合法律规定，不予支持。综上所述，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》第七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条规定，判决如下：一、原告都兴琴与被告通化华晨房地产开发有限责任公司于2013年6月22日签订的《房屋拆迁产权调换协议》《补充协议》《金帝购物广场商铺预售定位合同书》合法有效；二、被告通化华晨房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十五日内将位于金帝大厦正面临街的商场一层25和26号门市房位置79.74平方米的门市房交付原告都兴琴；三、交付上述房屋面积误差以实际测算为准，大于79.74平方米的误差比在3％以内的部分由原告按照合同约定的价格1.1万元补足，面积误差比超出3％的部分的房价款由被告承担；四、被告通化华晨房地产开发有限责任公司赔偿原告都兴琴车库损失115，000.00元；五、被告通化华晨房地产开发有限责任公司赔偿原告都兴琴自2015年6月23日起至交付置换房屋日期间每月1万元的营业损失。六、驳回都兴琴的其他诉讼请求。七、驳回第三人房金波的诉讼请求。案件受理费9150.00元，保全费3020.00元，合计12，170.00元。由被告通化华晨房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，双方当事人提供了照片，因该照片与待证事实缺乏关联性，本院不予评判。本院二审查明事实除一事实外，另查明，2018年1月26日，华晨公司与房金波签订协议书，约定将金帝大厦26号门市房一层约85平方米、二层门市房约115平方米回迁安置给房金波，并约定因26号一层门市中包含华晨公司为都兴琴回迁的38.23平方米，如都兴琴不同意安置其他位置，房金波退还该面积，华晨公司对房金波另行安置。同日，华晨公司出具回迁终止证明，载明“房金波代理李克安门市回迁（丝雨沙龙有李克安委托书为证，全权由房金波办理结束），所有补偿协议终止后回迁条款废除，特此证明。”2018年7月6日，一审法院及双方当事人到现场验证、确定华晨公司提供图纸的客观性，该图纸标注的25号门市房一层建筑面积为58.69平方米，26号门市房面积一层建筑面积为36.55平方米。该两户门市房面积目前尚未经相关部门测绘最终确定。另查明，高君因与华晨公司建设工程施工合同纠纷案胜诉后，因华晨公司到期未履行判决确定的义务，高君申请执行。执行中，都兴琴对案涉25号、26号门市房提出异议，华晨公司在该案中认为都兴琴系被拆迁人，应予解除对回迁房屋26号门市房的查封。2019年12月25日，本院作出（2019）吉05执异306号执行裁定书，查明华晨公司依约应为都兴琴回迁的门市房位置为25号（图纸设计房号为21号），面积为79.74平方米。并以此为由中止对25号门市房的执行，驳回都兴琴其他异议请求。2020年8月13日，一审法院解除了对案涉25、26号门市房的查封。本院认为，2013年6月22日，都兴琴与华晨公司之间签订的《房屋拆迁产权调换协议》《补充协议》《金帝购物广场商铺预售定位合同书》合法有效。根据上述合同约定及都兴琴提交的由华晨公司法定代表人李建军签字及该公司盖章的商场一层平面图显示，双方协议华晨公司为都兴琴安置的门市房为一层，面积为79.74平方米，位置是该平面图中的21、22号。根据查明的事实，该21号、22号的位置即是建成后的25号、26号位置。因此，华晨公司认为其承诺回迁给都兴琴的门市房仅为21号的理由不成立。同时，华晨公司在其与房金波2018年1月26日协议书中，明确载明26号门市房中包括为都兴琴回迁的38.23平方米。这说明在该公司明知应为都兴琴予以安置的情况下仍与房金波签订合同将26号门市房予以另行安置，其行为属故意违约，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。华晨公司一方面认可25号、26号门市房已安置给房金波，另一方又认为案涉工程目前尚未竣工验收，因而不能向都兴琴交付，其理由与行为相矛盾，本院对该上诉理由不予支持。关于车库损失和营业损失问题，因营业损失系双方合同的约定事项，交付车库作为双方在安置补偿过程中的意思表示是真实有效的。改变图纸设计、不能交付车库并非都兴琴的过错所致。该车库具有财产价值和期待利益，一审参照当地地下车库租金价格确定损失具有事实依据。对该项上诉请求本院不予支持。2013年5月22日，房金波与李克安签订《房屋买卖协议书》合法有效。房金波在购买李克安房屋后并没有办理过户手续，亦没有成为该房屋的所有权人。虽其回迁资格因受让取得，但是李克安与华晨公司协议回迁房屋为20号门市房，因都兴琴与华晨公司签订协议时间为2013年6月22日，李克安与华晨公司签订协议时间为2013年6月25日，该两份协议相差时间很短。在华晨公司未提交证据证明与该二人签订协议时所用图纸并非同一份的前提下，本院有理由认为华晨公司在与该二人签订回迁协议时所示图纸相同。因此，都兴琴与李克安二人回迁协议房号不同，并非同一房屋。2018年1月26日，房金波与华晨公司签订协议书时，已明知华晨公司为其安置的26号门市房包括都兴琴的回迁面积，且该协议约定26号门市房面积一层约85平方米也与其在诉讼中提交的图纸所示一层建筑面积36.55平方米明显不符。双方关于对26号门市房的处分并未得到都兴琴认可，因此双方的这一约定对都兴琴不生效。在法院查封25号门市房后，房金波并未对此提出异议，在都兴琴提出异议并经本院审查认为异议成立，并已经生效裁定认定25号门市房（图纸设计房号为21号）即是华晨公司回迁给都兴琴的房屋。因此，房金波认为25号、26号门市房已回迁给其或者都兴琴只能对其中一户回迁的理由不成立。房金波提供的证据不足以证明华晨公司系依约按照该公司与李克安协议的20号门市房为其进行的安置。因其对华晨公司享有相关权利，因此其与华晨公司之间的回迁问题可另行解决。综上，一审判决认定事实清楚、裁判结果正确。故对通化华晨房地产开发有限责任公司、房金波的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20846元，由上诉人房金波负担12571元、通化华晨房地产开发有限责任公司负担8275元。本判决为终审判决。审判长 刘 敏审判员 李尧川审判员 范立华二〇二一年三月十七日书记员 王 琳