北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初12922号原告：杜贵琴，女，1968年12月19日出生，汉族，无业，住河北省廊坊市香河县。委托诉讼代理人：李雪，北京晴海律师事务所律师。被告：胡建彬，男，1977年3月2日出生，汉族，职业不详，住北京市大兴区。原告杜贵琴与被告胡建彬物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜贵琴的委托诉讼代理人李雪到庭参加诉讼。被告胡建彬经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜贵琴向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付拖欠的物业费，共计3071.86元；2.判决被告向原告支付拖欠物业费违约金1000元；3.判决本案的相关诉讼费用由被告承担。事实和理由：长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城公司）自2011年7月16日至2016年3月20日为北京市大兴区采育镇恒盛波尔多小区的物业服务提供单位，被告为恒盛波尔多小区12-1-602（旧房间号N8-1-602）业主，建筑面积89.64m2，拖欠2014年6月30日至2016年3月20日期间物业费3071.86元。长城公司多次通过不同方式催要欠缴物业费，被告均以种种理由不交纳。2020年1月3日，长城公司与原告签署《债权转让合同》，约定长城公司将其享有的北京市大兴区采育镇恒盛波尔多小区的物业费及其他相关费用的债权转让给原告，原告受让。至起诉前，被告仍未交纳物业费，故我诉至法院，请求维护原告合法权益。胡建彬未参加本案庭审，亦未提交书面答辩状。杜贵琴围绕诉讼请求，依法向本院提交了前期物业服务合同、物业交接协议、园艺服务合同补充协议、保洁服务合同补充协议、垃圾清运承包合同、化粪池清掏服务合同补充协议、秩序服务合同、秩序服务合同补充协议、永大电梯日常维护保养合同、物业费催收技术服务协议、催告函、债权转让合同、债权转让通知书等证据。胡建彬未向本院提交证据。因胡建彬经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了质证和辩论的权利。本院对杜贵琴提交的证据的真实性、合法性、关联性予以确认。本院根据上述认证查明：2008年7月，北京合天和信房地产开发有限公司（开发建设单位、甲方）与深圳市长城物业服务股份有限公司（物业服务企业、乙方）签订了《阳光波尔多前期物业服务合同》，《阳光波尔多前期物业服务合同》载明本物业项目名称暂定为阳光波尔多，双方另对物业服务内容、物业服务标准、物业服务期限等内容进行了约定。2009年7月，深圳市长城物业管理股份有限公司北京分公司经工商部门核准后将名称变更为长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司。之后，长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（甲方）与乐生活（北京）智慧社区投资发展股份有限公司（乙方）签订了《育镇街31、32号院物业交接协议》，《育镇街31、32号院物业交接协议》载明本项目交接时间为2016年3月20日，双方另对能源费用交接、资料交接、财务交接等内容进行了约定。2013年3月，长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（甲方）与北京泰业源园林绿化工程科技有限公司（乙方）签订了《园艺服务合同补充协议》，《园艺服务合同补充协议》载明甲方将恒盛波尔多的园艺服务委托乙方负责，本合同有效期自2013年3月1日起至2014年2月28日止，分包期为1年，双方另对园艺工人数、标准及单价等内容进行了约定。2014年5月，长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（甲方）与北京泰业源园林绿化工程科技有限公司（乙方）签订了《园艺服务合同补充协议》，《园艺服务合同补充协议》载明甲方将恒盛波尔多（南区）的园艺服务委托乙方负责，本合同有效期自2014年3月1日起至2014年2月28日止，分包期为1年，双方另对园艺工人数、标准及单价等内容进行了约定。2014年7月，长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（甲方）与北京泰业源园林绿化工程科技有限公司（乙方）签订了《园艺服务合同补充协议》，《园艺服务合同补充协议》载明甲方将恒盛波尔多（北区）的园艺服务委托乙方负责，本合同有效期自2014年5月1日起至2015年4月30日止，分包期为1年，双方另对园艺工人数、标准及单价等内容进行了约定。2015年5月，长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（甲方）与北京泰业源园林绿化工程科技有限公司（乙方）签订了《园艺服务合同补充协议》，《园艺服务合同补充协议》载明甲方将恒盛波尔多（南区）的园艺服务委托乙方负责，本合同有效期自2015年3月1日起至2015年6月30日止，分包期为4个月，双方另对园艺工人数、标准及单价等内容进行了约定。长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（甲方）与北京泰业源园林绿化工程科技有限公司（乙方）签订了《园艺服务合同补充协议》，《园艺服务合同补充协议》载明甲方将恒盛波尔多（北区）的园艺服务委托乙方负责，本合同有效期自2015年5月1日起至2015年6月30日止，分包期为2个月，双方另对园艺工人数、标准及单价等内容进行了约定。2013年4月，长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（甲方）与北京伊力特保洁有限公司（乙方）签订了《保洁服务合同补充协议》，《保洁服务合同补充协议》载明甲方将恒盛波尔多管理处的南北区保洁服务委托乙方负责，本合同有效期自2013年4月1日起至2013年6月30日止，双方另对保洁员人数、标注及单价等内容进行了约定。长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（甲方）与北京伊力特保洁有限公司（乙方）签订了《保洁服务合同补充协议》，《保洁服务合同补充协议》载明甲方将恒盛波尔多管理处的南北区保洁服务委托乙方负责，本合同有效期自2014年7月1日起至2015年6月30日止，双方另对保洁员人数、标注及单价等内容进行了约定。2013年6月，长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（甲方）与北京美欣舒怡保洁服务有限公司（乙方）签订了《垃圾清运承包合同》，《垃圾清运承包合同》载明乙方承包甲方物业所管理的恒盛波尔多小镇（一、二期）小区内装修垃圾、生活垃圾清运工作，自2013年6月1日至2015年5月31日止，双方另对清运方式及承包费用等内容进行了约定。2013年12月，长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（甲方）与北京阳光丰硕环境科技有限公司（乙方）签订了《化粪池清掏服务合同补充协议》，《化粪池清掏服务合同补充协议》载明甲方将恒盛波尔多管理处的北区（31号院）化粪池清掏服务委托乙方负责，本合同有效期自2013年6月1日起至2014年5月31日止，分包期为1年，双方另对化粪池型号、数量、年单价等内容进行了约定。长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（甲方）与北京阳光丰硕环境科技有限公司（乙方）签订了《化粪池清掏服务合同补充协议》，《化粪池清掏服务合同补充协议》载明甲方将恒盛波尔多管理处的北区（31号院）化粪池清掏服务委托乙方负责，本合同有效期自2014年6月1日起至2015年5月31日止，分包期为1年，双方另对化粪池型号、数量、年单价等内容进行了约定。长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（甲方）与北京阳光丰硕环境科技有限公司（乙方）签订了《化粪池清掏服务合同补充协议》，《化粪池清掏服务合同补充协议》载明甲方将恒盛波尔多管理处的南区（32号院）化粪池清掏服务委托乙方负责，本合同有效期自2015年3月1日起至2015年6月30日止，分包期为4个月，双方另对化粪池型号、数量、年单价等内容进行了约定。2013年6月，长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（甲方）与北京兴泰伟业安全防范技术有限公司（乙方）签订了《秩序服务合同补充协议》，《秩序服务合同补充协议》载明甲方将恒盛波尔多管理处的南区及北区秩序维护服务委托乙方负责，本合同有效期自2013年4月1日起至2013年12月31日止，双方另对秩序维护员人数、标准及单价等内容进行了约定。2014年1月，长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（甲方）与北京华泰永安保安服务有限公司（乙方）签订了《秩序服务合同补充协议》，《秩序服务合同补充协议》载明甲方将恒盛波尔多管理处的南区及北区秩序维护服务委托乙方负责，本合同有效期自2014年1月1日起至2014年12月31日止，双方另对秩序维护员人数、标准及单价等内容进行了约定。2014年8月，长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（甲方）与北京华泰永安保安服务有限公司（乙方）签订了《秩序服务合同补充协议》，《秩序服务合同补充协议》载明甲方将恒盛波尔多管理处的南区及北区秩序维护服务委托乙方负责，本合同有效期自2014年7月1日起至2014年12月31日止，双方另对秩序维护员人数、标准及单价等内容进行了约定。长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（甲方）与北京华泰永安保安服务有限公司（乙方）签订了《恒盛波尔多项目秩序服务合同》，《恒盛波尔多项目秩序服务合同》载明本合同有效期自2015年1月1日起至2015年12月31日止，双方另对服务内容、服务方式、服务标准等内容进行了约定。长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（使用单位、甲方）与江苏润东机电科技有限公司（维保单位、乙方）签订了《永大电梯日常维护保养合同》，《永大电梯日常维护保养合同》载明本合同期限为壹年，自2015年5月21日起至2015年6月30日止，双方另对日常维护保养内容、日常维护保养标准、日常维护保养费等内容进行了约定。2018年10月，长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（甲方）与南京汇法正信信息科技有限公司（乙方）签订了《物业费催收技术服务协议》，《物业费催收技术服务协议》载明本合同有效期到2019年11月1日截止，自甲、乙双方签字并盖章之日起生效，双方另对合作模式、工作期限和结案、服务费用等内容进行了约定。2020年1月3日，长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（甲方、出让方）与杜贵琴（乙方、受让方）签订了《债权转让合同》，《债权转让合同》载明甲方是北京市大兴区育镇街31号院恒盛波尔多北区、北京市大兴区育镇街32号院恒盛波尔多南区、北京市怀柔区府前街9号院府前官邸小区的物业服务单位，自小区建成为小区业主提供物业服务。甲方同意向乙方转让债权为恒盛波尔多（含南北区住宅及商业）、府前官邸小区全部业主欠付的全部物业服务费用及其他相关费用，乙方同意受让约定债权。除非另有约定，自本协议签订之日起，甲方基于转让债权所享有的标的债权及其附属的一切权利、利益均转让给乙方。该等权利、利益包括但不限于：（一）标的债权的全部所有权（现时的和未来的、现实的和或有的）和相关权益（包括但不限于担保权益以及其他权利或利益）；（二）从属于标的债权的抵押权、质押权等从权利；（三）标的债权相关的滞纳金、违约金及延期补偿金等的请求权；（四）获得标的债权被转让、被出售、被拍卖、被变卖或者被以其他方式处置所获得的全部款项的权利；（五）以诉讼或其他形式请求、收回、接受与标的债权相关的全部应偿付款项的权利；（六）转让债权清单以及其他债权文件项下甲方享有的除标的债权及上述各项权利以外的其他一切权利和利益。二、标的债权转让之日为本协议生效之日，即甲乙双方盖章后，即视为标的债权已转让完成。2020年4月10日，长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（债权转让人）与杜贵琴（债权受让人）共同向小区业主发出《债权转让通知书》，《债权转让通知书》载明鉴于长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司自2011年7月16日至2016年3月20日是北京市大兴区采育镇恒盛波尔多小区的物业服务提供单位，享有收取物业费及其他相关费用的权利。2020年1月3日，长城物业公司与杜贵琴女士达成的债权转让协议，将其享有的北京市大兴区采育镇恒盛波尔多小区的物业费及其他相关费用的债权转让给杜贵琴，与此转让债权相关的其他权利也一并转让。……请各待交费业主向杜贵琴女士履行全部义务……本债权转让通知未经债权受让人书面同意不得撤销。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案中胡建彬经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。杜贵琴与长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司签订的《债权转让合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，引起民事纠纷的法律事实发生于民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，杜贵琴提交的证据显示长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司已经为胡建彬提供了物业服务，故胡建彬应及时履行付费义务。现长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司自愿将相关债权转让给杜贵琴，且长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司与杜贵琴也履行了通知胡建彬的义务，故前述债权转让行为应对胡建彬已经发生法律效力，故胡建彬应及时向杜贵琴清偿前述债务。依据相应物业服务合同中的付费标准，杜贵琴自愿将债权金额确定为3071.86元，本院对此不持异议。同时，根据该小区其他业主关于物业服务合同纠纷业已生效的裁判文书，本院认定长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司为胡建彬提供的物业服务存在一定瑕疵，故应当就长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司应得的物业费（含垃圾清运费）予以酌减，因该债权已经转让给杜贵琴，故对本案中杜贵琴主张的物业费（含垃圾清运费），本院亦予以酌减。胡建彬至今仍拖欠物业费未付，故对于杜贵琴请求判令胡建彬支付所拖欠物业费的诉讼请求，本院予以支持。杜贵琴提交的证据中并未显示长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司与胡建彬就物业费一事约定了违约金，亦未显示杜贵琴与胡建彬就物业费一事约定了违约金，故对于杜贵琴请求判令胡建彬支付违约金的诉讼请求，缺少事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、胡建彬于本判决生效后十日内给付杜贵琴物业费2450元；二、驳回杜贵琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元及公告费560元，由杜贵琴负担5元（已交纳），由胡建彬负担580元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 张凤华二〇二一年三月十六日法官助理 李利冉书 记 员 梁 婷