广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初3282号原告：珠海市维杰投资有限公司，住所广东省珠海市斗门区斗门镇政府内一栋一单元202号房，统一社会信用代码914××××××××××580XD。法定代表人：林厚兴，董事长。委托诉讼代理人：吴文仪，广东嘉骏律师事务所律师。被告：邓军伟，男，1975年11月9日出生，汉族，公民身份号码441××××××××××××073，住广东省龙川县×××××××××××××。原告珠海市维杰投资有限公司（以下简称原告）诉被告邓军伟（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序审理，后因被告下落不明转为普通程序，于2021年3月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴文仪到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求如下：1.判令被告腾退位于珠海市斗门区×××××××××××××××第一层的左侧的商铺（面积1288.72平方米），并将房屋交还给原告；2.判令被告向原告支付2019年11月起至2020年9月止的租金385000元；3.判令被告向原告支付逾期缴纳租金的违约金（以租金385000元为本金，按年利率24%计，自每期租金逾期之日起至被告实际付清每一期租金之日止，暂计至2020年9月15日为35141.92元）；4.判令被告向原告支付自2020年10月起至其实际腾退并将案涉房屋交还原告之日止的房屋占用费及利息（按每月房屋占用费35000元计算，暂计至2020年10月止为35000元；逾期支付利息自2020年10月起分别以每月应支付房屋占用费35000元为本金，自次月首日起至实际腾退并返还案涉房屋之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算）；5.判令被告支付原告代为垫付的水电费7605元；6.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年6月25日，原告与被告签订《珠海市斗门镇文化广场租赁合同》，约定：被告承租位于珠海市斗门区×××××××××××××××第一层的左侧的商铺（面积1288.72平方米），2019年6月25日至2025年3月23日月租金为35000元整，每月5日前缴纳当月租金，如有拖欠，每天按该月租金的1%计算滞纳金收取，被告未按约定期限交付租金，超过30天以上的，原告有权解除合同。租赁合同签订后，原告如约交付租赁房屋。但自2019年11月5日起，被告拖延支付租金，经原告多次催告商谈，被告均拖延支付租金，现已拖欠自2019年11月起至今11个月租金。2020年9月15日，原告委托律师向被告发送《律师函》，催促其支付拖欠租金及告知其解除租赁合同，但被告至今仍未支付拖欠租金，也拒绝腾退房屋。2020年9月16日，被告签收该《律师函》。综上所述，被告违约行为给原告造成严重损失，故，原告根据《中华人民共和国合同法》之相关规定提起诉讼，恳请法院判如所请，以维护原告的合法权益。被告缺席，未向本院提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求向本院提交的证据有：1.珠海市斗门镇文化广场租赁合同；2.律师函；3.EMS快递单；4.EMS投递记录；5.情况说明；6.斗门镇文化广场合作兴建补充协议二。被告未向本院提交任何证据。原告提交的证据，经当庭出示，本院对当事人提交的证据认定如下：原告提交的全部证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联，并能起到证明案件事实的作用，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年9月22日，原告与斗门镇人民政府签订《斗门镇文化广场合作兴建补充协议二》，约定双方合作兴建的斗门镇文化广场中第一栋一、二、三层共计7149平方米分配给原告。2019年6月25日，原告与被告签订《珠海市斗门镇文化广场租赁合同》，约定：原告将位于珠海市斗门区××××××××××××××××××第一层的左侧面积为1288.72平方米的商铺出租给被告用于经营餐饮；租赁期限自2019年3月25日至2025年3月23日止；2019年3月25日至2019年6月24日为免租期；2019年6月25日至2025年3月23日，每月租金为35000元；被告于每月5日前向原告缴纳当月租金，被告缴纳租金如有拖欠，原告每天按该月租金的1%计算滞纳金收取，逾期20天以上，原告有权停止供水供电乃至单方终止合同，不退回履约保证金；被告自用电、用水，按文化广场物业部门规定参照市场价格供水供电，被告按月缴付；在本合同签订时，被告应向原告缴纳70000元的履约保证金，合同期届满后或被告要求提前终止合同的，原告于被告退场后30天内无息向被告退还履约保证金70000元；被告未按约定期限交付租金，超过30天以上的，原告有权解除合同并不退还被告交付的履约保证金。原告于2019年3月25日将租赁物交付给被告经营使用，被告向原告缴纳了押金70000元。2020年9月15日，原告委托广东嘉骏律师事务所向被告发出律师函，因原、被告签订《珠海市斗门镇文化广场租赁合同》，被告自2019年11月5日起开始拖欠租金，截止2020年9月5日已拖欠租金共计385000元，违约金534450元，根据合同法第九十三条的规定向被告提出如下要求：1.在被告收悉本律师函之日起，原、被告之间解除租赁合同；2.被告尚欠原告2019年11月至2020年9月期间租金385000元，另被告在租赁期间的物业费、水电等相关费用仍拖欠7605元，应予结清；3.根据租赁合同约定原告扣除被告履约保证金；4.原告给予被告合理腾房宽限期，宽限期截止2020年9月23日，被告应提前三日告知原告交房日期，以便原告积极协助双方的交房手续。若被告超过腾房宽限期仍未腾房的，或未按原告要求履行相应义务的，原告将通过法律途径解决。被告于2020年9月16日签收了该律师函。2020年10月20日，珠海市斗门区恒丰裕物业代理有限公司出具情况说明，内容为：我公司负责珠海市斗门区斗门镇文化广场的物业管理工作，被告自2019年3月起租赁珠海市斗门区××××××××××××××××××第一层左侧商铺经营客家菜馆，一直拖欠2020年1月至3月份的水电费7605元；2020年4月1日，我公司向被告发出水电费通知单，但被告至今未付；整个文化广场的水电费均由原告预先垫付，再向各商户收取，现原告已为被告垫付其欠付的水电费7605元。庭审中，原告陈述案涉商铺处于停业状态，由被告上锁，商铺内物品未搬移。本院认为，案涉《珠海市斗门镇文化广场租赁合同》是双方在平等、自愿的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的规定，是合法有效的，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。根据租赁合同约定，原告将案涉商铺交付给被告占有使用，被告应当按合同约定向原告支付租金。被告自2019年11月起未向原告支付租金，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。根据合同第十二条约定，被告未按约定期限交付租金超过30天以上的，原告有权解除合同并不退还被告交付的履约保证金，原告据此于2020年9月15日向被告发出律师函，明确要求解除租赁合同，并于2020年9月16日送达到被告。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”以及第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，案涉租赁合同于2020年9月16日已解除。合同解除后，被告应当将案涉商铺退还给原告。综上，原告诉讼请求被告腾退商铺，及支付拖欠的租金，于法有据，本院予以支持。关于租金数额问题。根据《珠海市斗门镇文化广场租赁合同》约定，案涉商铺每月租金为35000元，如前所述《珠海市斗门镇文化广场租赁合同》于2020年9月16日解除，故自2019年11月1日至2020年9月16日的租金为368666.67元（35000元/月×10个月+35000元/月÷30天×16天）。对于租金的支付情况，被告负有举证责任，但现被告缺席，未向本院提交任何证据，视为放弃抗辩的权利。因此，依现有证据，本院确认被告拖欠原告的租金为368666.67元。关于逾期缴纳租金的违约金问题。《珠海市斗门镇文化广场租赁合同》第四条第3点约定被告于每月5日前交纳当月租金，被告如有拖欠租金，原告每天按该月租金的1%计算滞纳金，该条款为双方对逾期缴纳租金的违约责任约定，现原告要求按年利率24%的标准计算逾期缴纳租金违约金，相对合同约定，减少了被告的支付义务，是原告对自己权利的自由处分，符合合同约定且未违反相关法律规定，本院予以准许。故原告诉讼请求被告支付逾期缴纳租金违约金，有事实和法律依据，本院予以支持，但起算时间有误，当月拖欠的租金应以当月6日起计算。关于占有使用费及利息问题。如前所述，案涉《珠海市斗门镇文化广场租赁合同》已于2020年9月16日解除，解除后被告应当退还商铺，但被告没有退还，一直占有使用，故被告应当参照租赁合同约定的每月租金标准向原告支付自2020年9月17日起至实际腾退之日止的占有使用费。被告未支付占有使用费的行为确实给原告造成了资金占用期间的利息损失，虽然合同已解除，但该合同也反映了双方的交易习惯，占有使用费应当按月支付，占有使用后才产生占有使用费，故本院酌定占有使用费利息以每月拖欠的占有使用费为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准自次月1日起计至实际付清之日止。关于原告垫付的水电费问题。被告租赁案涉商铺用于经营餐厅，必然产生相应的水电费，根据合同约定，案涉商铺的水电费由被告按月缴付。对于水电费的支付情况，被告负有举证责任，现被告缺席，未提交相应证据，视为被告放弃抗辩的权利。根据案涉商铺所在文化广场的物业公司情况说明，文化广场的全部水电费均由原告代为垫付后再向各商户收取，被告拖欠了2020年1月至3月水电费共计7605元，故对原告诉讼请求被告支付其代垫的水电费，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃抗辩权利，本院依法进行缺席判决。本案纠纷所涉租赁法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，且当时的《中华人民共和国合同法》和相关司法解释对本案纠纷的处理有规定，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案仍适用《中华人民共和国合同法》和相关司法解释的规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告邓军伟应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市维杰投资有限公司腾退返还位于广东省珠海市斗门区××××××××××××××××××第一层的左侧建筑面积为1288.72平方米的商铺；二、被告邓军伟应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市维杰投资有限公司支付租金368666.67元；三、被告邓军伟应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市维杰投资有限公司支付逾期缴纳租金的违约金（2019年11月至2020年8月违约金以每月租金35000元为基数，2020年9月违约金以18666.67元为基数，按年利率24%的标准，从当月6日起分段计至实际付清之日止）；四、被告邓军伟应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市维杰投资有限公司支付占有使用费（每月占用费按35000元的标准，从2020年9月17日起计至被告邓军伟实际腾退商铺之日止）；五、被告邓军伟应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市维杰投资有限公司支付占有使用费的利息（以每月拖欠的占有使用费为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准自次月1日起计至实际付清之日止）；六、被告邓军伟应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市维杰投资有限公司支付代垫水电费7605元。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8242元，由被告邓军伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审 判 长  杨海勋人民陪审员  杨枚燥人民陪审员  杨秋风二〇二一年三月十八日书 记 员  梁泳媚附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当于因违约所造成的损失，包括合同履行可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。