江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏05民终77号上诉人（原审被告）：昆山港龙建材有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇339省道北侧。法定代表人：周陈香，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐董兵，北京市隆安（苏州）律师事务所律师委托诉讼代理人：潘芬，北京市隆安（苏州）律师事务所律师被上诉人（原审原告）：李娟芳，女，1970年3月17日出生，汉族，住江苏省太仓市。上诉人昆山港龙建材有限公司（下称港龙公司）因与被上诉人李娟芳商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2020）苏0583民初9132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案受理后，依法由审判员郑雄独任进行了审理。本案现已审理终结。港龙公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：由于商管公司已在2016年7月15日办理了房屋交接手续，且明知该房屋未进行竣工验收备案登记的情形下，仍表示同意交房并实际占有了房屋。另外，上诉人除了与商管公司办理交接手续之外，也通知了被上诉人交房，只是被上诉人因其已经委托授权商管公司办理相关交接手续及其他自身原因，而未按时前往上诉人处签字确认，应视为上诉人已对房屋进行交付使用，故上诉人不应当承担2016年7月15日之后的逾期交房责任。根据被上诉人和商管公司签订的《委托经营管理协议》，双方之间的合同从2016年6月30日起算15年，未能按时开业的，委托期仍以本合同约定的日期为准。故即使上诉人的交房手续存在瑕疵，在不影响被上诉人利益的情况下，也应当视为已实际交付。而在本案中，在被上诉人毫无损失的情况下，双方之间的违约金过高，应当予以调整。最后，根据《商品房购销合同》约定，如出现重大不利天气、停水停电等影响施工连续三天以上导致延期交房的，上诉人可以据实延期，不承担逾期责任。而上诉人因天气以及政府要求停工日期达103天，故合同约定的交房时间应当为2016年10月12日。本案业主最迟应在2017年6月1日就知晓港龙公司逾期交房，但其从未向港龙公司主张过逾期交房的权利，故李娟芳诉讼已过诉讼时效。李娟芳在二审诉讼中未作答辩。李娟芳向一审法院起诉请求：1.判令港龙公司支付李娟芳逾期交房的违约金33075元（以490000元为基数，自2016年6月30日起至2017年2月10日止，按每日万分之三计算）；2.判令港龙公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年2月26日，双方签订《商品房购销合同》，约定李娟芳购买港龙公司位于昆山市，总金额为490000元。双方约定的付款方式为其他方式：买受人在本合同签订的同时付清全部房款。出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（该房屋取得昆山市建设局核发的交付备案证书），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、县级以上规划、文物、环保、土地及政府相关部门根据法律法规采取某项行政措施或开发商不能控制的原因，不能解决的重大技术难题而导致开发期延长的，因政府规划设计变更造成工期顺延；3、因政府配套设施延期交付使用、重大不利天气、停水停电等影响施工连续三天以上导致延期交房等，出卖人据实延期，不承担逾期责任。双方在合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：出卖人逾期交房的，自本合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金，合同继续履行。合同签订后，李娟芳如约支付了房款，涉案房屋于2016年12月5日取得交付备案证书。另查明，双方签订购房合同的同时，李娟芳（甲方）与案外人昆山港龙城市商业广场经营管理有限公司（乙方，以下简称商管公司）签订委托经营管理协议，约定将其购买的港龙商业广场1008号商铺委托商管公司经营管理。双方在该协议中约定：“一、委托方式1、甲方将该商铺在委托期限内的所有收益权、出租权及其它经营权利唯一特别授权委托给乙方，并同意出具该商铺的授权委托书等相关文件协助乙方和承租人（包括甲方或者任何第三方）办理商铺的招商租赁、经营手续及工商营业执照等相关证件。2、甲方对乙方的委托授权包括但不限于：在授权委托期限内由乙方全权负责对该商铺进行统一经营业态规划及负责根据商场情况进行调整规划，由乙方全权负责制定该商铺的租金标准和相关租赁政策，由乙方全权负责以乙方自己的名义对该商铺进行统一招商和统一管理，由乙方全权负责以乙方自己的名义与最终租户订立、变更和终止租赁合同，由乙方全权负责收取该商铺的租金收益和按本协议约定与甲方进行分配。二、委托经营管理期限1、委托经营管理期限：委托期限从2016年6月30日起算15年整。乙方承诺在2016年6月30日前该房屋所在商场正式开业（若商场提前开业，委托期以实际举办开业仪式之日起算；若届时未能开业，委托期仍以本合同约定该日期为准）。2、甲方委托和协助乙方按照交房标准办理商铺交接手续，在办理商铺交接手续时，乙方代表甲方签收相关房屋交接手续（本合同可视为特别授权的委托书，但不等同于甲方已经与房屋出卖人办理完毕交房和房产证手续）。若甲方未在开发商指定的商铺交接之日前签署完毕产权登记的相关手续，并付清剩余房款、维修基金、税费的，则甲方对乙方的委托管理期限（包括三个月的免租装修期）的起算日期也相应后延，至前述款项付清、手续办理完毕…….”。再查明，2016年7月15日，港龙公司（甲方）与商管公司（乙方）签订昆山港龙城物业交接确认书及昆山港龙城工程交接书，港龙公司将涉案商铺交付给商管公司。双方就项目物业交接事宜，进行以下确认：一、甲乙双方已于2016年7月15日办理完毕该物业的交接。二、商铺交接范围详见《昆山港龙城商铺交接清单》，工程交接详见《昆山港龙城工程交接书》。三、自2016年7月15日起，乙方即可自主开展该项目公共区域的装饰工作，并对购房人所购商铺在授权范围内进行统一的业态规划、品牌落位及装修改造。昆山市周市镇司法所出具情况说明一份，载明：“自昆山市港龙城市商业广场包租返租矛盾纠纷爆发以来，周市镇司法所分别于2019年7月31日、2020年8月11日参与处置业主群体性维权活动。同时，处置接待业主个人或小规模维权若干次”。一审法院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，李娟芳与港龙公司之间签订的商品房购销合同系双方当事人真实意思表示，形成的买卖合同依法成立有效，双方当事人均应依照合同约定履行各自义务。关于港龙公司诉讼时效的抗辩，一审法院认为，包含李娟芳在内的多名业主在购买港龙城商铺后，因交付房屋、支付租金等权益已通过多种途径和渠道向港龙公司主张权利，诉讼时效因此中断，故港龙公司该抗辩，本院不予采信针对李娟芳要求港龙公司支付违约金的诉请，一审法院根据双方当事人提供的证据及庭审陈述，认定如下：首先，双方明确约定了交房时间为2016年6月30日，并对违约责任进行了约定，上述约定对双方当事人均具有约束力；其次，鉴于李娟芳购买的是商铺，且又与商管公司签订了委托经营管理协议，根据该协议，商管公司有代业主接受商铺的权利。2016年7月15日，港龙公司将所有业主的商铺交付给了商管公司，商管公司已经可以对商铺进行业态规划、品牌落位及装修改造，故港龙公司与商管公司的交接可视为港龙公司与李娟芳之间的房屋交接，但由于此时涉案商铺尚未取得交付备案证书，与合同约定不符，港龙公司该交付房屋的行为存有瑕疵，一直到交付备案证书取得之日即2016年12月5日合同约定的交付条件才成就。综上，港龙公司未按合同约定交付房屋，构成违约，依法应当承担违约责任，根据双方当事人的陈述及提供的证据，一审法院确认满足合同约定的交房条件的时间为2016年12月5日。关于违约金的计算标准，一审法院以发票载明金额49000元作为计算基数，港龙公司无证据证明其在2016年7月15日前有交付房屋的行为，该期间按照合同约定的日万分之三标准计算，一审法院予以确认；2016年7月15日后，商管公司已实际接收商铺并进行统一招商、装修等，该行为有利于商场的尽早开业经营，也有利于业主尽早可以拿到租金，该行为虽有瑕疵，但其造成的损失要小于未实质交付房屋所造成的损失，两者之间有差异，故一审法院将2016年7月16日至2016年12月5日期间的违约金计算标准调整为日万分之二。港龙公司的抗辩意见无事实和法律依据，一审法院依法不予采纳。遂判决：被告昆山港龙建材有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李娟芳逾期交房违约金（以:49000元为基数，自2016年7月1日起按日万分之三标准计算至2016年7月15日止；自2016年7月16日起按日万分之二标准计算至2016年12月5日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费626元，减半收取313元，由被告昆山港龙建材有限公司负担。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，港龙公司与李娟芳签订的《商品房购销合同》合法有效。根据合同约定，港龙公司应当在2016年6月30日前将取得昆山市建设局核发的交付备案证书的商品房交付给李娟芳。同时商管公司受李娟芳委托按照交房标准办理商铺交接手续。2016年7月15日，港龙公司将案涉房屋交付给商管公司，并据此认为不应当承担此后的逾期交房违约责任。对此法院认为，港龙公司向商管公司交付的房屋未取得交付备案证书，不符合合同约定，不能认定为港龙公司已经履行了合同约定的按期交房的义务，港龙公司该上诉理由不能成立。考虑到商管公司接收房屋后，已经开始进行统一招商工作，客观上减少了李娟芳的损失，故一审法院将2016年7月16日之后的逾期交房违约金标准调整为每日万分之二并无不当。港龙公司上诉还提出因天气及政府要求停工，合同约定的交房时间应为2016年10月12日，但港龙公司就此未能提供充分证据予以证明，该上诉理由也不予支持。根据当地司法所出具的情况说明等证据显示，包含李娟芳在内的多名业主在购买港龙城商铺后，因交付房屋、支付租金等权益已通过多种途径和渠道向港龙公司主张权利。一审法院认为据此认定本案所涉诉讼时效因此中断符合法律规定，对港龙公司提出的诉讼时效的抗辩，本院不予支持。综上所述，港龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费626元，由上诉人昆山港龙建材有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 郑 雄二〇二一年三月二十三日书记员 杨颖颖