广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）桂0122执异1号 异议人（案外人）广西宏湖房地产开发有限责任公司，住所地：南宁市青秀区厢竹大道30号，统一社会信用代码：914500007689106341。 法定代表人：卓振涛。 申请执行人南宁武鸣漓江村镇银行有限责任公司，住所地南宁市武鸣区城厢镇兴武大道187号祥福公寓1-8号门面。统一社会信用代码91450122051004976E。 法定代表人：黄文佳，董事长。 被执行人赵武业，男，1967年9月11日出生，壮族，住广西天等县。 被执行人苏青娇，女，1976年5月25日出生，壮族，住广西天等县。 被执行人赵善，男，1980年1月21日出生，壮族，住广西天等县。 被执行人赵春丽，女，1984年4月17日出生，壮族，住广西天等县。 本院在执行申请执行人南宁武鸣漓江村镇银行有限责任公司与被执行人赵武业、苏青娇、赵善、赵春丽金融借款合同纠纷一案过程中，异议人（案外人）广西宏湖房地产开发有限责任公司（下称“宏湖公司”）对本院查封、拍卖被执行人赵武业名下位于广西-东盟经济技术开发区房产（下称“案涉房屋”）执行行为不服，于2021年2月23日向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭对异议人提出的异议请求进行了审查，现已审查终结。 异议人宏湖公司称：一、案涉房屋的物权属于异议人。被执行人赵武业因没有按时归还案涉房屋的银行货款,导致异议人在案涉房屋贷款银行的担保资金被扣划,承担连带担保责任。经催告后,被执行人赵武业没有在约定的合理时间内归还异议人的代偿款,异议人依据双方合同约定于2020年7月17日已向南宁市仲裁委员会提起仲裁申请[(2020)南仲受字902号],要求解除双方之间的房屋买卖关系。拍卖/查封标的为预售商品房,被执行人赵武业至今没有取得产权。异议人要求解除合同的案件已准备开庭,如案件审理裁决双方签订的合同解除时,案涉房屋的合同备案登记及预售预告套记将被注销,产权仍属于异议人。二、根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款的规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外”。本案异议标的为房屋,系不动产,依据上述法律规定,被执行人赵武业所购房的涉案房屋需经不动产登记机关依法登记方能产生物权变动的效力,而被执行人赵武业至今尚未取得案涉房屋的不动产权证书,案涉房屋也未实际使用(仍拖欠物业费),异议人与被执行人赵武业之间的房屋买卖交易尚未发生物权效力,故被执行人赵武业对该案涉房屋尚未取得所有权。三、根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条的规定:“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的,预告登记失效”。异议人为被执行人赵武业办理了《商品房买卖合同登记备案证明》以及《房屋预告叠记证明》,该2份证明即为保牌将来实现物权所作的预告登记,依据上述法律规定,预告登记后还需办理不动产登记,故该2份证明并非不动产登记,不能直接据此产生物权变动的效力。武鸣法院为执行生效判决,对案涉房屋采取的登记查封、预查封以及拍卖等措施,也充分考虑到被执行人赵武业未取得案涉房屋产权的事实。综上所述,被执行人赵武业并未取得案涉房屋的产权,案涉房屋的产权仍为异议人所有。因被执行人赵武业的违约行为,异议人已依法提起仲裁,目前等待仲裁委的裁决,如裁决合同解除的,案涉房屋的产权将清晰保持属于异议人所有,对此,该案涉房屋已不能作为被执行人赵武业的财产继续拍卖或查封。因此,异议人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定提出异议。 异议人宏湖公司提交了以下证据：1.仲裁申请受理通知书；2.南宁仲裁委员会开庭传票；3.商品房买卖合同登记备案证明；4.《房屋预告登记证明》；5.不动产档案查询告知单。以上材料证明：1.异议人于2020年7月14日已提起仲裁且南宁仲裁委员会已受理立案；2.案件于2021年4月2日开庭；3.《商品房买卖合同登记备案证明》的登记人为被执行人赵武业，合同备案登记并非不动产登记,不能直接据此产生物权变动的力；4.《房屋预告登记证明》的登记人为被执行人赵武业，房屋预告登记并非不动产登记,不能直接据此产生物权变动的效力；5.截止2021年2月7日,案涉房屋仍然是登记在宏湖公司名下,被执行人赵武业仅为预告权利人。 本院经审查查明：申请执行人南宁武鸣漓江村镇银行有限责任公司与被执行人赵武业、苏青娇、赵善、赵春丽金融借款合同纠纷一案，本院根据申请执行人财产保全的申请，于2019年5月6日以（2019）桂0122民初943号民事裁定书查封了被执行人赵武业名下位于广西-东盟经济技术开发区房产。2020年8月17日，本院依据已经发生法律效力的（2019）桂0122民初943号民事判决书，依法立案执行申请执行人南宁武鸣漓江村镇银行有限责任公司与被执行人赵武业、苏青娇、赵善、赵春丽金融借款合同纠纷一案。因被执行人未履行生效判决确定的义务,本院于2020年11月17日作出（2020）桂0122执1882号之一执行裁定书，裁定拍卖案涉房屋，并拟于2021年3月5日至2021年3月6日在淘宝司法网络拍卖平台上对案涉房屋进行首次拍卖，宏湖公司于2021年2月23日向本院提出书面异议，请求终止对案涉房屋的查封、拍卖。 又查明：异议人宏湖公司向本院提供了南宁仲裁委（2020）南仲受字902号仲裁申请受理通知书及开庭通知书，并提交了《商品房买卖合同登记备案证明》、《房屋预告登记证明》，显示被执行人赵武业与宏湖公司于2015年9月25日签订了商品房买卖合同并为案涉房屋的买受人，获取了武房预字第××号房屋预告登记证明。 本院认为：首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”本案被执行人赵武业与宏湖公司签订《商品房买卖合同》，并已按照合同约定支付了全部购房款，双方主要的合同权利义务已经履行完毕，异议人的合同目的已经实现，双方也据此向登记部门办理了《商品房买卖合同登记备案证明》、《房屋预告登记证明》，故宏湖公司对案涉房屋已不享占有、使用、收益及处分等权利。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。本案中，本院依法对预告登记在被执行人名下的房屋予以查封符合法律规定，并无不当。其次，本院查封涉案房屋在先而异议人诉诸解除合同在后，且(2020)南仲字902号案件并未开庭审理，即在涉案房屋的解除合同纠纷并未经过法定程序予以确认的情况下，此预解除合同行为在执行程序中不足以作为认定合同已然合法解除的依据。至于宏湖公司因被执行人赵武业逾期偿还贷款而遭受损失事宜，系其他法律关系，可以另行诉讼解决。最后，本院于2019年5月6日按照申请执行人的保全申请而查封了案涉房屋，而(2020)南仲受字902号案件至今未开庭，其审理结果必定在本院查封之后作出。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条之规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。故宏湖公司请求排除案涉房屋的强制执行，不能成立。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第、第二十五条、第二十六条之规定，裁定如下： 驳回广西宏湖房地产开发有限责任公司的异议请求。 当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。 审判长  林志丹 审判员  韦耿明 审判员  杨 庆 二〇二一年三月一日 书记员  莫淑丽