北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0101民初349号原告：北京新东安有限公司，住所地北京市东城区王府井大街138号。法定代表人：陈锦辉，董事长。原告：北京新骏商业管理有限公司，住所地北京市东城区王府井大街138号办公楼2座7层第719B号。法定代表人：余国安，董事长。二原告委托诉讼代理人：彭松岩，北京市庆成律师事务所律师。被告：北京星怡会餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路78号楼8层9A10室005号。法定代表人：王蔚飞，经理。委托诉讼代理人：侯晓凯，男，1989年11月27日出生，该公司职员。第三人：广州市启胜物业管理有限公司北京分公司，住所地北京市东城区王府井大街138号T2写字楼7层719A室。负责人：朱启明。委托诉讼代理人：唐田，男，1973年10月9日出生，该公司物业经理。原告北京新东安有限公司（以下简称新东安公司）、北京新骏商业管理有限公司（以下简称新骏公司）诉被告北京星怡会餐饮管理有限公司（以下简称星怡会公司）、第三人广州市启胜物业管理有限公司北京分公司（以下简称启胜物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新东安公司、新骏公司的委托诉讼代理人彭松岩、被告星怡会公司的委托诉讼代理人侯晓凯、第三人启胜物业公司的委托诉讼代理人唐田到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新东安公司、新骏公司向本院提出诉讼请求：1、判令星怡会公司向新东安公司支付2020年2月1日至2020年2月29日期间的租金56536元；2、判令星怡会公司向新骏公司支付2020年3月1日至2020年6月10日期间的租金324415.99元、推广费5920元、POS机维护使用费用1833.34元、公证费用4000元、恢复店铺原状费用147071.52元，并确认星怡会公司已付押金348096元不再退还，用于折抵星怡会公司应付解约违约金；3、判令星怡会公司向启胜物业公司支付2020年3月1日至2020年6月10日的物业管理费106560元、电费49428.75元、水费及水资源处理费4972.72元、排污及垃圾分类服务费12826.67元。事实与理由：2016年4月7日，新东安公司与星怡会公司订立《新东安广场租赁合同（店铺）》（编号：01531/L619#，以下简称《租赁合同》），约定新东安公司将位于北京市东城区王府井大街138号新东安广场六层××××号店铺（以下简称涉案店铺），面积约296平方米，租与星怡会公司以“星怡会”为店名，经营该品牌餐厅。2016年5月1日，新东安公司将涉案店铺交付星怡会公司。2018年12月，新东安公司与星怡会公司及启胜物业公司订立《北京新东安广场租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定星怡会公司向启胜物业公司支付物业管理费、电费、水费及物业管理相关费用。2020年1月，新东安公司、新骏公司与星怡会公司签署《北京新东安广场租赁合同变更协议》，约定2020年3月1日起，出租人变更为新骏公司。2020年2月起，星怡会公司开始拖欠租金等费用，并拒绝缴纳物业管理费用等费用。经二原告多次催告，被告仍未支付。2020年5月26日，新骏公司向星怡会公司送达了《租赁合同解除通知》，确定双方租赁合同于2020年6月10日终止，并要求星怡会公司按照租赁合同约定标准交还涉案店铺。但星怡会公司至今未支付拖欠款项，亦未将涉案店铺恢复原状后交还新骏公司。2020年7月10日，原告为证据保全聘请公证处对涉案店铺进行公证。2020年9月，为避免损失进一步扩大，新骏公司委托装饰装修公司对涉案店铺恢复原状，支付施工费用147071.52元。新东安公司、新骏公司认为，星怡会公司怠于履行合同义务，给二原告造成较大经济损失，故新东安公司、新骏公司提起本案诉讼，诉如所请。被告星怡会公司辩称：星怡会公司租金已经付至2020年1月31日、推广费和POS系统维护使用费亦付至2020年2月底。2020年年初爆发新冠肺炎疫情，星怡会公司的营业收入大幅减少且持续时间较长，二原告要求星怡会公司按照合同约定支付租金，有违公平原则，请求法院确认免除星怡会公司支付2020年2、3、4月份的租金的义务。星怡会公司同意支付2020年5、6月份的租金154709.33元。新骏公司主张的2020年3月1日至6月10日期间的推广费、POS系统维护使用费用以及店铺恢复原状的费用，星怡会公司均同意支付。因星怡会公司已付租赁押金348096元，请求将5、6月份租金和2020年3月1日至6月10日期间的推广费、POS系统维护使用费用以及店铺恢复原状的费用在押金中抵扣，抵扣后押金尚剩余38561.81元。星怡会公司认为疫情属于不可抗力，星怡会公司并非恶意违约，星怡会公司曾与出租人协商租金减免问题，但双方未能协商一致。星怡会公司因不可抗力因素导致无力继续履行租赁合同，应免除星怡会公司的违约责任，故不同意支付违约金，且租赁合同已经履行了四年一个月，新骏公司主张的违约金明显过高。星怡会公司认可二原告主张向启胜物业公司支付的物业管理费、电费等费用的金额，要求与启胜物业公司收取的物业押金进行折抵，但鉴于启胜物业公司并未主张，星怡会公司在本案中不同意支付。第三人启胜物业公司陈述称：同意新东安公司、新骏公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月7日，新东安公司与星怡会公司签订了《新东安广场租赁合同（店铺）》，约定新东安公司将位于北京市东城区王府井大街138号新东安广场六层××××号店铺，面积约296平方米出租给星怡会公司用于经营餐饮。租赁期自2016年4月30日至2021年4月29日。租赁期起90天为装修期，装修内免交附件，但需依照本合同规定缴纳物业管理费用的一半及其他费用。自2016年7月29日或承租人开始营业之日两者较早者启付租金。每月租金为基本租金和每月毛计营业额11%中取高者计收，第一年基本租金每月103600元，第二年基本租金每月106856元、第三年基本租金每月109816元，第四年基本租金每月113072元，第五年基本租金每月116032元。第一个月基本租金应于合同签署之日交纳，其他月份基本租金于每个日历月第一天缴纳当月租金，并在该日历月完结后五日内将该月的毛计营业额报出租人。如毛计营业额之提成比例高于基本租金，应交纳高出的差额部分。物业管理费每月28712元，于每个日历月第一天缴纳当月物业管理费。推广费每月1776元，应于每个日历月的第一天缴纳。押金总额相当于三个月基本租金和物业管理费之和。承租人不得将合同押金转让或抵押，亦不得将合同押金用于抵销其应缴付的租金或其他款项。租赁期间，出租人发生变更，承租人所交押金或出租人根据本合同行使扣除权后剩余押金所涉权利和义务全部由新的出租人继受。承租人需于2016年3月10日前交纳押金434232元，质保金10000元、首期租金103600元和首期物业管理费28712元以及首月推广费1776元。承租人逾期交纳租金、物业管理费和其他应付款项，应按照逾期签署向出租人交纳滞纳金，滞纳金每日以应交纳款额之千分之一计。如果逾期十五天仍未支付，出租人有权中断出租商铺之水、电、天然气供应及其他服务，直至承租人纠正上述违约行为并付清因此引起的费用；出租人亦有权终止本合同并收回店铺，有权向承租人发出提前终止合同通知，自书面通知发出15日后，合同自行终止。必要时，双方同意由出租人出面委托公证处以及公证收房的形式收回店铺。出租人保留对承租人违反合同的追索权。如承租人违约导致出租人提前终止本合同，则承租人所缴付的押金及预付租金作为违约金，不予退还。承租人在租赁合同提前终止时，应在终止当日或按出租人规定的期限将店铺恢复至毛坯状态，且出租店铺内设施完好无破损，由此发生的费用由承租人支付。若出现承租人拖欠租金等无力履行租赁合同而此时出租店铺内尚留有承租人物品，则双方同意，出租人有权单方面聘请独立于双方之外的第三方到出租店铺内现场监督进行清点店内物品的工作，有关费用由承租人承担。合同中“不可抗力”条款约定遇有不可抗力的一方，应在事故发生后三日内以书面方式通知对方，并在十五日内提供由事故发生地公证机构出具的有关事故详情的证明文件。按对履行合同影响的程度，由双方协商解决是否解除合同或部分免除履行合同的责任或延期履行合同。《租赁合同》附件约定星怡会公司使用新东安公司提供的POS系统设备运作及自动上传数据，每月支付设备维护费等共计550元。2016年5月1日，新东安公司向星怡会公司移交涉案店铺。后新东安公司与星怡会公司、启胜物业公司订立《北京新东安广场租赁合同补充协议》，鉴于新东安公司与启胜物业公司于2018年12月订立《北京新东安广场物业管理服务协议》，约定自2019年1月1日起由启胜物业公司为新东安公司提供物业管理服务，三方就物业管理费、电费、水费等相关问题订立该协议，自2019年1月1日始，星怡会公司需向启胜物业公司支付物业管理费、电费、水费及物业管理相关费用。2020年3月31日，新东安公司、新骏公司与星怡会公司签订《北京新东安广场租赁合同变更协议》，约定新骏公司取代新东安公司成为《新东安广场租赁合同（店铺）》新的出租人，租赁中出租人享有的权利和义务由新骏公司继受。自本协议签订之日至2020年2月29日止，星怡会公司向新东安公司预付归属于2020年3月及以后期间的各项费用，于2020年3月新东安公司与新骏公司双方自行结算。星怡会公司未付2020年2月29日前的费用，星怡会公司应按租赁合同约定向新东安公司支付。自2020年3月1日，星怡会公司需向新骏公司支付租金、推广费等租赁合同约定的相关费用。自2020年3月1日起，租金押金348096元和质量保证金10000元，由新东安公司转交新骏公司。物业费管理费押金90576元，由新东安公司转交启胜物业公司。庭审中，新骏公司同意将1万元质保金与星怡会公司应负担费用折抵。星怡会公司因2020年年初疫情影响导致其经营困难，星怡会公司向新骏公司申请减免租金，双方未能就租金减免金额协商一致。2020年3月，星怡会公司提出因经营困难要提前解约。2020年5月29日，新骏公司向星怡会公司邮寄了《有关：北京新东安广场L619号店铺（星怡会）租赁合同解除通知》，通知星怡会公司因其欠付租金、物业管理费等费用，2020年6月10日租赁合同及补充协议自行终止，并要求星怡会公司将涉案店铺恢复至毛坯状态。2020年5月31日，星怡会收到上述解约通知。2020年5月31日，星怡会公司停止经营，人员撤场。后星怡会公司告知新骏公司无力承担涉案店铺恢复原状的拆除费用，请求新骏公司自行安排拆除工作，相关费用在押金中扣除。2020年7月10日，新骏公司委托北京市国泰公证处对涉案店铺进行公证收场，公证费用4000元。公证人员对涉案店铺进行勘察，并清点了室内物品，当日涉案店铺内存放了厨具、桌椅等物品。后新东安公司自行委托案外公司对涉案店铺恢复原状。本院认为：根据查明情况，新东安公司与星怡会公司订立的《租赁合同》以及新东安公司、新骏公司与星怡会公司签署变更协议等均系双方真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。自2020年1月新冠肺炎疫情发生以来，为防止疫情的扩散、保护公众健康，全国、特别是北京市行政辖区均采取了较为严格的疫情防控措施，但疫情是否必然构成合同解除的事由以及合同解除后法律责任如何承担，则应结合案件情况具体分析，区分不同地区、不同行业，综合合同的剩余履行期限、内容、疫情与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，以及是否导致合同目的无法实现等因素予以综合考量。在不可抗力规则适用问题上，既要依法使用，又要避免规则滥用，应积极鼓励交易，最大限度减少对正常经济秩序的冲击，将疫情对市场秩序影响减到最低，有效助力和推动复工复产。本案中，星怡会公司承租涉案商铺用于经营餐饮，疫情确对其经营产生一定影响，但该影响的时限与合同期限相比，并未导致合同目的无法实现。星怡会公司可以通过与新骏公司协商或通过向人民法院起诉的方式请求对合同履行方式+予以适当变更、调整，以减轻因疫情所受到的影响。星怡会公司在双方就减免租金未能协商一致情况下，单方提出解除合同并撤店，构成违约。新骏公司有权解除合同，新骏公司于2020年5月29日向星怡会公司寄送了解约通知，根据双方合同约定双方之间的租赁合同关系应于2020年6月13日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据新东安公司、新骏公司与星怡会公司签订《北京新东安广场租赁合同变更协议》，租赁中出租人享有的权利和义务由新骏公司继受，星怡会公司未付2020年2月29日前的费用，星怡会公司应按租赁合同约定向新东安公司支付。自2020年3月1日，星怡会公司需向新骏公司支付租金、推广费等租赁合同约定的相关费用。新东安公司要求星怡会公司支付2020年2月1日至2020年2月29日的租金以及新骏公司要求星怡会公司支付2020年3月1日至2020年6月10日的租金，理由正当，考虑到疫情对星怡会公司影响，租赁合同双方应根据公平原则分担疫情期间的租金损失，故本院将对星怡会公司应负担租金予以酌减。新骏公司主张的推广费、POS机维护费，星怡会公司同意支付，本院对此不迟异议。星怡会公司擅自撤店系单方违约，新骏公司公证收回涉案商铺并对涉案商铺恢复原状，符合双方合同约定，故新骏公司要求星怡会公司支付公证费和恢复原状的费用，于法有据，该项诉讼请求本院予以支持。星怡会公司违约导致出租人提前终止本合同，依据双方合同约定所缴付的押金作为违约金，不予退还。但考虑到疫情因素及星怡会公司的违约程度，本院对违约金数额予以调整，押金先扣除星怡会公司应支付的违约金后，余额进行折抵星怡会公司应负担租金等费用。新骏公司同意1万元质量保证金与星怡会公司应负担费用相互抵消，符合法律规定，本院予以支持。鉴于新东安公司、星怡会公司和启胜物业公司订立的《补充协议》，系将物业服务的权利义务由新东安公司概括转移给启胜物业公司，根据合同相对性原则，启胜物业公司与星怡会公司成立另外法律关系，二原告在本案中要求星怡会公司向启胜物业公司履行支付义务，本院不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告北京星怡会餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内向原告北京新东安有限公司支付2020年2月1日至2020年2月29日期间的租金56536元；二、被告北京星怡会餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内向原告北京新骏商业管理有限公司支付195848.86元（被告北京星怡会餐饮管理有限公司向原告北京新骏商业管理有限公司支付2020年3月1日至2020年6月10日期间的租金279088元、推广费5920元、POS系统维护使用费用1833.34元、公证费4000元、恢复原状费用147071.52元，合计437912.86元；被告北京星怡会餐饮管理有限公司已付租赁押金348096元中116032元作为北京星怡会餐饮管理有限公司违约金，剩余租赁押金232064元与上述北京星怡会餐饮管理有限公司应付款项进行抵销；再抵销原告北京新骏商业管理有限公司应退还的1万元质量保证金）；三、驳回原告北京新东安有限公司、北京新骏商业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7585元，由原告北京新骏商业管理有限公司负担3562元（已交纳），由被告北京星怡会餐饮管理有限公司负担4023元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 亮二〇二一年三月二十六日法官助理  刘倩茹书 记 员  杨 闻