北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初3378号原告：北京奥和物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区城子东街**院****。法定代表人：黎军，总经理。委托诉讼代理人：刘静，北京市在线律师事务所律师。被告：李青春，男，1955年2月23日出生。委托诉讼代理人：李墨（李青春之子），1983年9月14日出生。委托诉讼代理人：单美华（李青春之妻），1956年12月6日出生。原告北京奥和物业管理有限公司（以下简称奥和物业公司）与被告李青春物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告奥和物业公司的委托诉讼代理人刘静、被告李青春的委托诉讼代理人李墨、单美华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奥和物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告李青春支付自2017年5月24日至2020年5月23日期间的物业管理服务费3146.1元、生活垃圾清运费90元、楼道公共照明费60元、违约金500元，共计3796.1元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月24日，被告与北京奥和汇润资产管理有限公司（以下简称奥和汇润公司）就位于丰台区丰西北里铁路新建小区（南）区×室房屋签订《前期物业服务合同》，该房屋建筑面积为87.39平方米，合同约定由奥和汇润公司提供前期物业管理服务，被告向奥和汇润公司缴纳各项物业管理费等，按照合同约定，每逾期一日被告应向奥和汇润公司支付逾期金额千分之二的违约金。2018年2月7日，原告与奥和汇润公司签订《债权转让协议》，约定由原告受让债权，原告自行向被告催收欠款，被告自2017年5月24日至2020年5月23日期间一直拖欠物业管理服务费，经原告多次催告被告仍拒绝履行，现提起起诉，望判如所请。被告李青春辩称，签合同时，物业说不签就不给钥匙，我方为了及时入住才签订合同。之后物业服务没有起色，小区没有大门，无门岗，装修房屋时我交了1000元押金，原告一直到我3月2日报警之后才将押金退还；我是与奥和汇润公司签的合同，之后对方改名了，更名为奥和物业公司，但是没有通知业主，认可2017年5月24日至2020年5月23日的物业费等费用没有交纳。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证；奥和物业公司向本院提交《前期物业服务合同》、《债权转让协议书》、《关于丰西北里新小区变更物业管理服务企业的公告》、《物业前期服务委托合同》、照片等证据材料，李青春认可《前期物业服务合同》的真实性，其他证据不认可；对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年5月24日，李青春与奥和汇润公司签订《前期物业服务合同》，约定位于丰台区丰西北里铁路新建小区南区×室房屋由奥和汇润公司提供物业服务，该房屋建筑面积为87.39平方米，其中，物业管理服务内容包含房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备的维护和管理、环境卫生、安全防范、交通秩序与车辆停放、消防管理等内容，物业收费标准为：1元/平方米/月，露天车位150元/月，代收代缴费用：生活垃圾清运费30元/年/户，楼道照明费20元/年/户；奥和汇润公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，李青春有权要求奥和汇润公司限期改正，逾期未改正且给李青春造成损失的，奥和汇润公司承担相应的法律责任；李青春违反协议，不按照约定缴纳物业管理服务费，奥和汇润公司可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求李青春每逾期一日加收应缴纳的滞纳金（不得超过千分之二）。奥和物业公司提交《债权转让协议书》载明：奥和汇润公司（转让方）与奥和物业公司（受让方）约定，奥和汇润公司不再进行物业管理服务，于2020年1月1日撤出北京丰台区丰西北里新小区1－6号楼物业管理，由奥和物业公司接管，并与北京铁路局丰台西住房建设项目指挥部签订前期物业管理协议；奥和汇润公司将2016年1月1日至2020年1月1日期间没有追缴完成的物业管理费、生活垃圾清运费及楼道照明费等一切债权全部转让给奥和物业公司，由奥和物业公司行使权利，向欠费方主张债权。另，提交其与北京铁路局丰台西住房建设项目指挥部（以下简称丰台项目指挥部）于2020年1月6日签订的《物业前期服务委托合同》，载明：丰台项目指挥部将丰西北里住宅小区的物业服务委托给奥和物业公司，服务期限为2年，自2019年12月7日至2021年12月6日，物业费具体计算公式：1元/平方米.月*入住住户的总建筑面积*服务周期月份；另提交《关于丰西北里新小区变更物业管理服务企业的公告》及照片称，已将《债权转让协议书》中的内容向业主进行公示，告知业主奥和物业公司受让债权并接管丰西北里新小区1-6号物业管理服务。李青春称《债权转让协议书》未经业主同意，不认可，未看到对方发出的公告，对《物业前期服务委托合同》不知情；另，李青春提交照片称，小区物业服务不达标，存在小区卫生清理不到位等问题，对方没有尽到物业服务义务。李青春庭审中确认未交纳2017年5月24日至2020年5月23日期间的物业管理服务费、生活垃圾清运费、楼道公共照明费。本院认为，奥和汇润公司与李青春签订《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。奥和汇润公司为李青春提供了物业服务，李青春应该交纳物业管理服务费、代收生活垃圾清运费及公共区域照明费。本案中，奥和物业公司受让奥和汇润公司的债权，债权人转让权利的，应当通知债务人。债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。奥和物业公司向业主进行公示后，业主应向奥和物业公司交纳相应的物业费用；根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，奥和物业公司与丰台项目指挥部签订《物业前期服务委托合同》约定由其提供物业服务，对业主具有约束力。故对于奥和物业公司要求李青春支付自2017年5月24日至2020年5月23日的物业管理服务费、生活垃圾清运费、楼道公共照明费的诉讼请求，本院予以支持。但本院尚需说明的是，奥和物业公司作为物业服务单位，应该在职责范围内及时协调解决业主反映的问题，并对环境卫生、安全防范方面进行维护，另因奥和物业公司存在物业服务瑕疵，故本院在物业费中予以酌情扣减。双方对物业服务一直存在争议，李青春据此未交纳物业费，并非故意违约，故对奥和物业公司要求违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第八十二条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条之规定，判决如下：一、被告李青春于本判决生效之日起十日内支付原告北京奥和物业管理有限公司2017年5月24日至2020年5月23日的物业管理服务费2831.44元、生活垃圾清运费90元、楼道公共照明费60元；二、驳回原告北京奥和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李青春负担（于本判决书生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 杨 静二〇二一年三月二十六日书记员 李京文