湖南省祁阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1121民初133号原告（反诉被告）：邓建华，男，1971年4月2日出生，汉族，居民，住祁阳县。原告（反诉被告）：李红花，女，1971年8月30日出生，汉族，居民，邓建华之妻，住祁阳县。二原告（反诉被告）委托诉讼代理人（特别授权）：卢平生，祁阳县群联法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：永州广利来房地产有限公司，住所地永州市冷水滩区育才路朝阳小区。法定代表人：李良树，公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：杨艳龙，湖南君义律师事务所律师。原告邓建华、李红花与被告永州广利来房地产有限公司（以下简称广利来公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理，2021年1月18日，被告广利来公司提起反诉，本院决定合并审理。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）邓建华及委托诉讼代理人卢平生、被告（反诉原告）广利来公司委托诉讼代理人杨艳龙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。邓建华、李红花向本院提起诉讼请求：1、请求判令被告给付延迟交房违约金61191.98元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年2月27日，二原告与被告在祁阳县××镇××商品房买卖合同，成交房价468545元，座落于祁阳县××街道××路××栋××单元，合同对建设质量、建筑面积、售房单价、付款时间、交房条件、交付手续、违约责任等作了约定。原告按照合同规定切实履行了义务，但被告没有忠实合同第十二条（一）“出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房所约定的义务”。经原告查询，被告于2020年1月13日向相关部门申报验收报告，同年1月17日祁阳县自然资源局才批准综合验收。对此，被告已延迟交房747天，核减新冠疫情客观因素94天，被告实际延迟交房653天，依照合同十二条逾期交房责任（2）规定，被告应当支付原告违约金61191.98元。现申请人民法院判令支持原告的诉讼请求。邓建华、李红花为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据证实：证据1，《商品房买卖合同》复印件1份，拟证明买受人邓建华、李红花与出卖人广利来公司于2017年2月27日签订了《商品房买卖合同》，双方建立了商品房买卖关系，同时证明被告未按合同第九条、第十一条约定时间交付原告所买房屋，被告应按合同第十二条约定承担违约责任事实；证据2，被告《申请建设规划验收报告》复印件1份，拟证明被告于2020年1月13日完成原告买受的商品房的竣工，离合同约定交付房屋时间（2017年12月31日）延迟743天事实；证据3，《建设工程规划核实确认书》复印件1份，拟证明原告所购买的商品房至2020年9月11日由祁阳县自然资源局验收合格交付事实；证据4，《建设工程条件核实》复印件1份，拟证明被告所建商品房至2020年7月5日经祁阳县房产管理部门核实验收事实；证据5，《浯溪御园C5、C6栋建房竣工验收报告单》复印件1份，拟证明被告于2019年9月3日经祁阳县勘察测绘院进行勘察验收事实；证据6，《勘测成果表》复印件1份，拟证明被告所建商品房至2020年9月16日委托祁阳县房产局验收成果事实；证据7，邓建华、李红花交付被告房价款收据2张，拟证明原告于2016年10月16日支付房价款168545元，于2017年2月27日支付房价款253146元，合计付房价款421691元。2019年4月10日邓建华收据1份，拟证明邓建华于2019年4月10日交付燃气开户款2000元、燃气报警装置款380元、办不动产证款400元，合计2780元等事实；证据8，增值税发票1份，拟证明原告于2016年11月2日支付购房增值税8025.95元事实。广利来公司辩称暨反诉称：我公司没有违约行为，无须承担违约责任；原告所买我公司房屋后拖欠购房款，损害了我公司合法权益；由于原告拖欠我公司购房款，构成合同违约，现反诉要求反诉被告（原告）支付我公司购房款46854元，并支付逾期付房价款违约金10315元，承担反诉案件受理费。广利来公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据证实：证据1，《商品房买卖合同》、《合同补充协议》复印件各1份，拟证明原告应在交房前付余款46854元，并承担违约责任；原告逾期支付房价款，被告有权拒绝履行房屋交付义务；原告拖欠购房款，被告享有履行抗辩权等事实；证据2，《浯溪御园交房确认表》复印件1组，拟证明涉案房屋已于2018年5月开始陆续交付业主以及原告所购我公司于2019年4月10日确认收楼并已领取钥匙等事实；证据3，《物业服务费代付清单及收据》复印件1组，拟证明原告拖欠购房款情况下，被告仍将房屋交付原告，并代其补交2年的物业管理费和给付一定的现金补偿以及原告无权再向被告主张违约责任等事实。本院依照原告调取证据的请求，对原告所举证据2、证据3、证据4、证据5、证据6进行了核查，所核查的上述5个方面的证据内容相同；另外，核查了原、被告所争议的原告向被告出具欠条事宜，被告于2021年3月4日向本院出具了《关于浯溪御园CXX-2XX1邓建华欠房款情况说明》，拟证明原告购买了被告所建CXX栋XX号房，房屋建筑面积116.30平方米，总房价款468545元，被告公司配合相关部门对C5栋进行了验收，确定房屋实测面积为116.45元，最终房屋总价金额为469190元；邓建华于2016年10月付房价款168545元，2017年2月付房价款253146元，尚欠房价款合计47499元。2019年4月10日办理了交房手续，邓建华所声称其已写欠条（承诺书）交于财务室管理，经会计查找无该欠条（承诺书）等事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告所举证据1、证据7、证据8，被告对上述证据真实性无异议，本院采信为有效证据予以认定；对原告所举证据2、证据3、证据4、证据5、证据6，被告对上述证据三性均有异议，依据原告申请，对上述证据予以核实，所核查的上述证据与原告所举上述证据2、证据3、证据4、证据5、证据6内容相同，被告对本院所核查的上述证据真实性没有异议，原告所举证据2、证据3、证据4、证据5、证据6均应采信为有效证据予以认定；对被告所举证据1、证据2、证据3真实性均无异议，本院均采信为有效证据予以认定；对于本院所调取的被告出具的《关于浯溪御园CXX-2XX1邓建华欠房款情况说明》，原、被告双方均无异议，本院采信为有效证据予以认定。根据上述所采信的证据，结合庭审当事人的陈述，本院认定以下事实：2017年2月27日，原告邓建华、原告李红花作为买受人与被告广利来公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同第三条规定：原告购买被告所建座落于祁阳县××街道××路××商品房××栋××号房屋，预测建筑面积116.29平方米，其中套内建筑面积95.38平方米，分摊共有建筑面积20.92平方米。合同第六条规定该房单价每平方米4209.11元，总价款468545元。合同第七条付款方式及期限规定：按分期付款方式付款，买受人在2017年12月31日前分2期支付该房价款，首期房价款421691元，于2017年2月27日前支付，其余房价款约定交房前支付百分之十计46854元；合同第八条逾期付款责任规定：逾期60日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期60日后，出卖有权解除合同。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向当事人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同第九条商品房交付条件与交付手续作了规定：该商品房已取得建设峻工验收证明文件，已取得祁阳县房产局审核的房屋测绘成果报告，房地产开发项目经验收合格，取得祁阳县房产局的备案注明文件，房地产开发项目分期开发的，可分期验收。合同第十一条商品房交付时间和手续规定：出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；该商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件证明的通知书面送达买受人。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权绝对接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。查验房屋后，双方应当签署商品房交接单。合同第十二条对逾期交付责任作了规定：除不可抗力外，出卖人未按合同第十一条约定的时间将商品房交付买受人，逾期在60日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人全部房款，并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。另外，合同第十六条商品房质量作了规定：出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准；买受人不解除合同的，另行签订补充协议。同日，原、被告双方还签订了《合同补充协议》，进行了补充和完善。2016年10月26日，原告向被告广利来公司交付房价款（含原交定金80000元）168545元，2017年2月27日，原告向被告广利来公司交付房价款253146元。后经房屋管理部门测绘，原告所购被告广利来公司商品房建筑面积为116.45平方米，原告实际尚有47499元房价款未与被告广利来公司未予结清。2019年4月10日，被告广利来公司出具了《浯溪御园交房确认表》，原告邓建华在该交房确认表上签名捺手印，确认收楼并已领取钥匙以及验房、物业管理相关资料，确立了业主资格。2019年9月3日，祁阳县勘察测绘院对包括原告所购CXX-2XX1商品房进行了勘察测绘，2020年1月13日，被告广利来公司向祁阳县自然资源局申请包括原告所买浯溪御园XX栋XX房屋在内房屋进行建设工程规划验收，2020年9月11日，祁阳县自然资源局出具了祁规核字第XX号《祁阳县建设工程规划核实确认书》，核定该建设工程验收合格，颁布了确认书。2020年9月16日，祁阳县勘察测绘院出具了浯溪御园XX栋房屋《勘测成果表》。本院认为，原告邓建华、原告李红花与被告广利来公司在平等自愿的基础上，于2017年2月27日所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应依照合同规定全面履行各自的义务。第一，界定原、被告双方房屋买卖实际交房时间是双方争执的焦点问题。合同约定了被告广利来公司在2017年12月31日前向原告交付该商品房，并约定了房屋交付条件，但被告广利来公司在2017年12月31日前未向原告交付该商品房的事实客观存在，也未按照房屋交付条件进行办理交房事宜，只是在2019年4月10日由原、被告双方签订了《浯溪御园交房确认表》，确认了由原告收楼（房）及领取该商品房钥匙、领取物业相关资料，确定业主资格，依照《中华人民共和国民法典》第五条自愿原则规定，应视为被告广利来公司于该日交付了原告所买受的浯溪御园XX栋XX房屋及原告按照合同约定查验该房质量、该房业主资格的确认及该房管业等事实，也是符合我国当前房地产行业交房习惯，庭审中，双方对该表并无异议，2019年4月10日应当认定为被告广利来公司交付给原告该商品房的具体时间。至于被告广利来公司在2020年1月13日申请相关部门申报建设工程验收，相关部门确认被告广利来公司建设工程规划建设工程规划验收合格，并不否认原、被告双方于2019年4月10日所签订的《浯溪御园交房确认表》中所确定了房屋查验收质量合格的事实。原告所诉被告广利来公司在2020年1月13日申报建设工程规划验收确认及相关部门于2020年9月11日颁发该商品房质量验收合格的确认书来作为其所购商品房交付条件、交房时间的理由不当，本院不予采纳。第二，被告广利来公司未按合同规定在2017年12月31日前交付给原告该商品房是否构成违约也是本案双方争执的焦点问题。原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》明确规定了被告交付该商品房交付时间为2017年12月31日前，且规定了迟延交付房屋的违约责任，迟延交房期限届满后被告广利来公司支付违约金的计算方式和比率；庭审中，被告广利来公司未向本院提交因法定事由或不可抗力相关证据印证其迟延交房的诉讼主张，且原、被告双方均未要求解除合同，被告广利来公司在2019年4月10日才交房给原告，依照合同规定，被告广利来公司已构成了合同违法，应当承担违约的民事责任，应向原告支付因公司迟延交房的违约金。违约起止时间自2018年1月1日起至2019年4月10日止465天，违约金为43574.69元（468545×0.0002元/天×465天）。违约金约定过高，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，违约金应当以超过的损失30%为标准适当减少。依照《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定，当事人不履行合同义务的或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，约定的违约金过分高于造成损失的，人民法院或仲裁机构可以根据当事人的请求适当减少。鉴于被告延期交房给原告造成的损失，原告没有提供实际损失的相关证据予以证明，根据案件的具体情形，综合考虑业主的实际损失，被告的过错程度等因素，可酌情确定被告向原告支付违约金计币8714.94元。第三，案件中，反诉被告（原告）迟延交付房价款是否违约也是双方争执的焦点问题。根据合同规定，反诉被告（原告）买受反诉原告（被告）广利来公司所建浯溪御园XX栋XX房屋，按照建筑面积计价，单价每平方米4029.11元，房价总款为468545元，按分期付款方式，反诉被告应当在2017年12月31日前分2期支付该商品房价款，首其房价款421691元；合同还规定了逾期付款责任，约定出卖人（即反诉原告）不解除合同的，买受人（即反诉被告）按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；经庭审，反诉被告（原告）在2017年2月27日已实际交付房价款共计421691元，但应在交房前交付反诉原告广利来公司房价余款46854元而至今仍未交付的事实客观存在，按照合同规定，反诉被告没有履行其在交房前付清房价余款46854元的法定义务，也构成合同违约，应当承担因合同违约的民事责任，应向反诉原告支付房屋迟延付款余额46854元，并支付房屋迟延付款的违约金。违约起止时间自2019年4月10日起至2021年1月5日止共635天，即迟延交付房价款违约金为5950.46元（46854×0.0002元/天×635天）。违约金约定过高，根据《中华人民共和国民法典》第四条、第五百八十四条、第五百八十五条、《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，可酌情反诉被告向反诉原告支付违约金1190.09元。至于反诉案件中按实际建筑面积计算多出的房价款645元以及反诉原告代反诉被告补交2年的物业管理费，反诉原告在庭审中未申请增加诉求，反诉原、被告可另行协商解决。依照《中华人民共和国民法典》第四条、第五条、第五百零九条、第五百一十条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十四条、第五百八十五条、《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告永州广利来房地产有限公司给付原告邓建华、原告李红花迟延交付浯溪御园XX栋XX房屋的违约金8714.94元；二、反诉被告邓建华、反诉被告李红花给付反诉原告永州广利来房地产有限公司迟延交付浯溪御园XX栋XX房屋房价余款46854元；三、反诉被告邓建华、反诉被告李红花给付反诉原告永州广利来房地产有限公司迟延交付浯溪御园XX栋2XX1房价余款的违约金1190.09元；上述一、二、三项款相抵扣后，限反诉被告邓建华、反诉被告李红花在本判决发生法律效力后三日内给付反诉原告永州广利来房地产有限公司款39329.15元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1330元，减半收取665元，由原告邓建华、原告李红花负担500元，被告永州广利来房地产有限公司负担165元。反诉案件受理费1230元，减半收取615元，由原告邓建华、原告李红花负担500元，被告永州广利来房地产有限公司负担115元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者诉讼代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  蒋鹏飞二〇二一年三月二十九日书记员  周 璐附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第四条民事主体在民事活动中的法律地位一律平等。第五条民事主体从事民事活动,应当遵循自愿原则,按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中,应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百一十条合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同相关条款或者交易习惯确定。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息,或者不履行其他金钱债务的,对方可以请求其支付。第五百十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,造成对方损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益;但是,不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款……民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……