河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0102民初289号原告：许莉，女，汉族，1988年9月17日出生，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：李欣刚，河南瑾轩召律师事务所律师。被告：符晨培，男，汉族，1993年11月2日出生，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：张灿灿，河南国基律师事务所律师。原告许莉诉被告符晨培租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人李欣刚，被告及其委托诉讼代理人张灿灿到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令原、被告之间签订的《租赁合同》于2020年8月9日解除。2、请求判令被告向原告返还由于疫情没有正常交付使用两个月租金38080元；返还房租正常交付期内因被房屋所有人锁门不能正常使用期间租金9520元；退还租赁保证金19040元、物业费7560元、电表押金2000元；返还原告垫付的电费2283元；以上共计78483元。3、请求判令被告向原告赔偿损失134427元（科目保护造成损失10000元；造成无法正常营业损失80000元；员工工资损失44427元）。4、请求依法判令本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年12月13日，原、被告双方签订了《租赁合同》一份，约定被告将坐落于郑州市中原区领创华庭项目冉屯东路10号楼的商业（附1.2.3）物业二层西户租赁给原告，租赁面积为280平方米，租金为68元/平方米，租赁期限为5年，自2019年12月12日起至2024年12月11日止，租赁保证金为19040元，租赁用途为培训。2019年12月15日双方签订了《翰阳教育培训管理协议约定》，被告有义务对于原告机构进行提供招生服务等各项服务，并对所开设的课程进行保护，同一种课程只有一家机构。在2020年1月被告又招租一所与原告开设同科目的培训机构，使原告受到损失。原告在2019年12月19日向被告支付了租赁保证金以及2019年12月15日至3月15日三个月的房租共76160元。2019年12月27日原告向房东交电表押金2000元。2019年12月30日原告向被告交2019年12月15日-2020年6月15日物业费共7560元。疫情期间，由于被告没有正常交付使用公共区域，导致原告无法正常使用房屋，被告口头答应免租两个月。2020年6月10日被告以没有交房租为由，对房屋进行锁门，原告无法使用房屋，被告要求交房租才开门。原告于2020年6月9日-6月10日交付三月房租共57120元，被告答应交完房租后解决统一管理及公共区域问题，至今依然没有兑现。2020年7月31日，原告接到租赁房屋所有权人张倩的通知，因被告未向其和物业公司缴纳该租赁房屋的租金、物业管理费和电费，遂通知物业公司将原告租赁房屋的大门锁闭，为此原告又再次向物业公司支付了2020年4月1日至7月31日期间的物业费5040元以及被告欠缴的电费2283元。2020年8月3日，房屋所有权人张倩以被告未按期缴纳租金为由解除了与被告之间的租赁合同，原告自此便彻底无法再继续使用租赁房屋。由于被告的违约行为，致使原、被告之间的《租赁合同》之合同目的无法实现，导致原告的培训学校无法经营和招生，由此给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特诉至贵院，恳请依法裁判。被告辩称，答辩人与被答辩人之间的租赁合同无法继续履行并非由于答辩人违约造成，而是由于被答辩人拖欠租金所致，因此答辩人不应当承担违约赔偿责任。2019年12月15日，答辩人作为甲方，被答辩人作为乙方，签订《租赁合同》一份。合同约定：涉案房屋租赁期限自2019年12月12日至2024年12月11日，租金每3个月为一个费用缴纳周期，乙方应在每个费用缴纳周期起始日的15日前，提前向甲方缴纳当期租金，首期租金在协议签订后的5个工作日内予以支付。同时合同第九条第2款规定：房租每逾期一日，乙方须按欠缴金额的千分之三向甲方支付违约金。根据上述约定，首期3个月房租应当于2019年12月21日之前缴纳；第二期3个月的房租应当在2020年2月27日前缴纳；第三期3个月的房租应当在2020年6月28日前缴纳。但合同签订后被答辩人仅首期三个月房租及租赁保证金共计76160元于2019年12月19日缴纳，第二期、第三期房租均未按约定期限缴纳。后经答辩人多次催要，被答辩人于2020年6月10日、6月11日才缴纳第二期3个月房租57120元。至此，第二期房租57120元共逾期104天，被答辩人应当支付逾期违约金17821元。被答辩人严重拖欠房租构成违约，导致答辩人无法按期向业主方张倩支付房租，张倩于2020年8月3日通知解除与答辩人之间的租赁合同，从而导致答辩人与被答辩人之间的租赁合同无法继续履行。因此，答辩人与被答辩人之间的《租赁合同》应当于2020年8月3日解除，在此过程中答辩人不存在过错，也没有事实和证据证明答辩人违约，答辩人也是这个事情的受害人。关于租金，被答辩人共缴纳6个月房租，而其实际承租房屋时间为2019年12月12日-2020年8月3日，共计7个月23天，因此其欠缴1个月23天房租共计33637元。其要求返还两个月租金38080元没有依据。关于租赁保证金，《租赁合同》第三条第4款明确约定退还条件为：本合同的租赁保证金为19040元，由乙方在合同签订当日支付给甲方。在合同履行期满且乙方完全履行合同约定义务、没有违约行为的情况下，甲方在合同终止后将租赁保证金无息退还。若乙方违反合同约定事项给甲方造成的实际损失，甲方有权从租赁保证金、预交租金中先行扣除。本案中乙方即被答辩人的主要合同义务即按时足额缴纳房租，然而其严重拖欠房租最终导致合同无法继续履行，构成严重违约，因此其租赁保证金不应退还，应根据合同约定冲抵因被答辩人违约造成的答辩人的损失及其他相关费用。答辩人的损失包括但不限于:1.因出租涉案房屋投入的装修费用156985元；2.为出租涉案房屋配置的空调、电视、监控设备、沙发椅、吧台等设施设备费用至少10392元，根据合同第八条第9款约定，在租赁关系终止时，乙方应将标的房屋及设备交还给甲方，或折价赔偿，甲方可在乙方保证金中予以扣除。其他应抵扣的相关费用包括但不限于：1.欠缴房租：其欠缴1个月23天房租共计33637元；2.逾期缴纳房租违约金：第二期房租57120元共逾期104天，被答辩人应当支付逾期违约金17821元。3.垫付装修押金、预交电费：答辩人于2019年12月27日代被答辩人向物业公司垫付装修押金8000元、预交电费2000元。综上，租赁保证金冲抵相关费用后，不足部分209795元，应由被答辩人支付给答辩人。关于物业费、电费：首先，该两项费用缴纳时间为2020年8月24日，当时答辩人与被答辩人之间租赁合同已经终止，被答辩人直接与业主方张倩续租了涉案房屋。因此，其缴纳物业费7560元及电费2283元应为新的合同期间应缴费用，与答辩人无关。其次，根据物业费、水电费谁使用谁负担的原则及《租赁合同》第八条第6款之约定，即使涉案房屋有欠付费用，亦应当由实际使用人承担。关于电表押金：该2000元费用并未交于答辩人，据答辩人了解，该费用系被答辩人通过案外人刘明阳转交给物业公司，物业公司向被答辩人开具了相应收据，因此其应当根据合同约定向物业公司主张相关费用。目前其续租案涉房屋，根据交易习惯相应押金应当继续由物业公司留存。关于诉讼请求第3项所列损失:首先，根据《租赁合同》第八条第9款：乙方在租赁期内所投入的资金、人员管理、员工工资、工伤、保险及福利和经营中所发生的一切成本费用等经营事宜均由乙方负责，自负盈亏，与甲方无关。其次，双方租赁合同无法继续履行系因被答辩人违约造成，答辩意见第一条已详细论述。被答辩人主张由答辩人承担违约赔偿责任，没有事实和法律依据。事实上，被答辩人在业主方张倩通知与答辩人解除合同后直接与张倩协商续租了涉案房屋，因此其实际上继续在涉案房屋正常营业，并没有产生实际损失。关于其提交的员工工资表，系其单方制作，没有相应工资流水及支付凭证，不具备真实性、客观性。退一步来说，即使该费用真实存在，员工工资属于其正常经营成本，不能认定为损失。其营业情况好坏取决于市场环境和自身经营情况，因其违约与答辩人终止租赁关系后，相应经营成本和市场风险与答辩人没有法律上的因果关系，没有客观证据证明其因答辩人造成了实际的损失，因此该项诉请不应支持。综上所述，因被答辩人违约最终导致双方租赁合同无法继续履行，答辩人不应当承担违约责任，被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，请求贵院依法驳回。同时，因被答辩人违约对答辩人造成的损失及应当由被答辩人承担的其他责任，答辩人保留反诉追责的权利。当事人围绕诉讼请求依法提供证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，确认事实如下：张倩与被告于2019年11月25日签订《租赁合同》，约定：张倩将涉案房屋租赁给被告使用，租赁期限自2019年11月25日至2024年11月24日。原告（乙方）与被告（甲方）于2019年12月13日签订《租赁合同》一份，载明：甲方将坐落于郑州市中原区领创华庭项目冉屯东路10号楼的商业（附1.2.3）物业二层西户租赁给乙方，租赁面积为280平方米，租金为68元/平方米/月，租赁期限为5年，自2019年12月12日起至2024年12月11日止，租赁用途为培训；月租金金额：2020年2月10日至2021年2月9日为19040元；租赁保证金为19040元，由乙方在合同签订当日支付给甲方，在合同履行期满且乙方完全履行合同约定义务、没有违约行为的情况下，甲方在合同终止后将租赁保证金无息退还。若乙方违反合同约定事项给甲方造成的实际损失，甲方有权从租赁保证金、预交租金中先行扣除；租金每3个月为一个费用缴纳周期，乙方应在每个费用缴纳周期起始日的15日前，提前向甲方缴纳当期租金，首期租金在协议签订后的5个工作日内予以支付；甲方接收租金转账账户信息为刘瑜；乙方应按时交纳租金，每逾期一日，乙方须按欠缴金额的千分之三向甲方支付违约金。原告（乙方）与被告（甲方）于2019年12月15日签订《翰阳教育培训管理协议（试行）》一份，载明：2019年12月15日双方签订了《翰阳教育培训管理协议约定》，被告向原告提供翰阳教育七统一服务，翰阳教育综合体（领创校区）同一种课程只有一家机构。后原告向相关人员多次催促培训机构校区装修事宜未果，因疫情原因，原告与相关人员多次协商租金减免事宜未果。2019年12月19日，原告向刘瑜转账76160元。2020年6月10日，原告向刘瑜转账19040元；2020年6月11日，原告向刘瑜转账38080元。2019年12月30日，原告向刘明阳转账7560元（物业费）。2019年12月27日，原告向刘明阳转账电费2000元。2020年8月3日，张倩以被告拖欠租金，向被告发出《解除合同通知书》。2020年8月10日，原告与张倩签订《租赁合同》一份，约定：原告租赁郑州市中原区领创华庭项目冉屯东路10号楼的商业（附1.2.3）和（附4部分面积和附8部分面积）物业，租金为50元/平方米/月，2020年8月10日至2022年8月9日月租金21912元。2020年8月24日，原告向河南领创物业房屋有限公司交纳2020年4月1日至7月31日物业费5040元。2020年8月24日，河南领创物业房屋有限公司收取2020年1月至7月天誉华庭商铺10-附1电费1448.86元、10-附3电费939.66元；同日，河南领创物业房屋有限公司收取2020年1月至7月天誉华庭商铺10-附4电费3.16元、10-附8电费2279.94元。原告与被告因租赁费用发生纠纷，为此，原告诉至本院。庭审中，原告提供：1、2020年6月2日复工至2020年8月24日之间的经营账本一份；证明：因被告违约导致房东锁门原告损失的事实。2、原告于2020年8月份支付的员工工资单一份；证明：原告在房东锁门期间无法正常经营，但仍支出工资的事实，原告以此要求被告赔偿相应的损失134427元。被告经质证后认为，经营账本和员工工资单均是原告单方制作和保存，不具备客观真实性也没有相应的工资和学生学费支付凭证，其经营状况的好坏取决于市场环境和自身经营政策，自2020年8月3日起，原被告租赁关系已经终止，原告正常经营成本及开支与被告无关，且从证据来看2020年8月原告继续有招生收入，其所述损失与实际不符。上述事实有当事人陈述、证据材料予以证实。本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》系双方自愿订立，且协议内容不违反法律、法规强制性规定，应为有效合同。由于租赁费的缴纳问题，张倩与被告解除《租赁合同》，原告与张倩于2020年8月10日签订《租赁合同》，故原告与被告之间的《租赁合同》于2020年8月9日已实际解除。根据合同约定，原告于2019年12月19日向刘瑜转账支付2020年2月10日至5月9日三个月租金57120元、租赁保证金19040元，共计76160元；原告应于2020年4月24日前支付2020年5月10日至8月9日租金57120元，由于受疫情影响，双方对于疫情期间的租赁费的减免产生争议，原告未按期支付租金，被告亦未按期向张倩支付租金，导致张倩与被告解除《租赁合同》，对此本院认为，因受疫情或者疫情防控措施直接影响，郑州市相关职能部门通知自2020年5月18日起，校外培训机构可陆续恢复线下培训；因此，自2020年2月10日至2020年5月18日租金62197.66元（19040元/月÷30日×98日）属因不可抗力造成的损失，根据公平原则，上述损失应由原告与被告各分担33954.85元，故原告于2020年6月10日、6月11日，原告向刘瑜转账共计57120元，符合相关法律规定，不属违约行为；对于被告未向张倩支付租金的行为，本院认为，被告应积极与张倩进行协商或通过正当途径，保障其与原告的《租赁合同》的正常履行，但被告未采取相关措施，致使张倩与其解除双方签订的《租赁合同》，被告应承担相应的违约责任。对于原告请求判令被告向原告返还由于疫情没有正常交付使用两个月租金38080元、退还租赁保证金19040元的诉讼请求，本院认为，原告于2019年12月19日向刘瑜转账支付2020年2月10日至5月9日三个月租金57120元、原告于2020年6月10日、6月11日共计原告向刘瑜转账57120元，根据前述，原告与被告各分担33954.85元，故被告应退还原告由于疫情没有正常使用房屋的租金33954.85元；原告不存在违约行为，被告应退还收取的租赁保证金19040元。对于原告请求判令被告返还房租正常交付期内因被房屋所有人锁门不能正常使用期间租金9520元（2020年8月1日-2020年8月10日，因被告违约，致房东锁门，原告不能使用房屋；2020年2月10日-2020年2月15日，因被告少算5天装修期，共计15天，计9520元）的诉讼请求，对于原告上述诉讼请求，被告不予认可，本院认为，就房东锁门，原告不能使用房屋，原告仅提供相关照片，上述证据不能证明因何种情况，原告无法使用房屋及相关时间；对于原告陈述的少算2020年2月10日至2020年2月15日装修期租金的问题，本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》已明确载明租金收取期限，原告的上述请求，本院不应支持；综上，原告的该项诉讼请求，因无事实与法律依据，本院不予支持。对于原告要求判令被告退还物业费7560元、电表押金2000元、原告垫付的电费2283元的诉讼请求，本院认为，原告基于其与被告于2019年12月15日签订《翰阳教育培训管理协议（试行）》，其后，原告基于此向刘明阳转账物业费7560元、预收电费2000元，相关微信聊天记录亦显示翰阳教育培训、沟通内容，原告有理由相信上述费用系被告基于《翰阳教育培训管理协议（试行）》收取，本院对此予以确认；原告提供的证据证明其已向被告支付2019年12月15日至2020年6月15日物业费7560元，其后，房屋的物业管理部门河南领创物业房屋有限公司又收取原告2020年4月1日至7月31日物业费5040元，故被告应当退还原告2020年4月1日至6月15日的物业费3150元；原告提供证据证明其已支付预收电费2000元，其后，原告又缴纳租赁房屋2020年1至7月天誉华庭商铺10-附1电费1448.86元、10-附3电费939.66元，故被告应退还原告已预交电费2000元；原告与被告签订《租赁合同》10号楼1、2、3号电费由原告支付，故原告垫付的作为公共区域电费10号楼附4、8号公共区域电费是否应由被告负担，双方并未明确约定，故原告要求被告返还其支付的公共区域电费的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。对于原告请求判令被告向原告赔偿损失134427元（科目保护造成损失10000元；造成无法正常营业损失80000元；员工工资损失44427元）的诉讼请求，原告的上述请求，被告不予认可，本院认为，对于原告的上述损失，其仅提供相关账目，本院无法就其提供的账目核实其损失，且原告与张倩签订《租赁合同》，租金由原68元/月/平方降至50元/月，故原告的上述诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二条之规定，判决如下：一、原告许莉诉被告符晨培签订的《租赁合同》于2020年8月9日解除；二、被告符晨培于本判决书生效之日起十日内退还原告许莉租金33954.85元、租赁保证金19040元；三、被告符晨培于本判决书生效之日起十日内退还原告许莉物业费3150元、预交电费2000元；四、驳回原告许莉其他及过高部分诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取3256元，原负担2629元，被告负担627元。如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  王斌二〇二一年三月一日书记员  丁冬