黑龙江省绥芬河市人民法院民 事 判 决 书（2021）黑1081民初210号原告（申请执行人）：寇亚杰，女，住黑龙江省绥芬河市。委托诉讼代理人：井春杰，黑龙江鑫鼎律师事务所律师。被告（案外人）：张瑞萍，女，住黑龙江省绥芬河市。委托诉讼代理人：朱海涛，黑龙江晨光律师事务所律师。被告（被执行人）：房海霞，女，住黑龙江省绥芬河市。被告（被执行人）：费义成，男，住黑龙江省绥芬河市。第三人：黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司，住所地黑龙江省绥芬河市中天幸福家园二期10号楼5号门市。法定代表人：杜某某，经理。原告寇亚杰与被告张瑞萍、房海霞、费义成，第三人黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司（以下简称中天恒基公司）执行异议之诉一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用普通程序于2021年2月24日公开开庭进行了审理。原告寇亚杰及其委托诉讼代理人井春杰，被告张瑞萍的委托诉讼代理人朱海涛到庭参加诉讼。被告房海霞、费义成，第三人中天恒基公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。寇亚杰向本院提出诉讼请求：1.要求撤销（2021）黑1081执异1号执行裁定；2.要求准许执行位于绥芬河市××家园××期院内地下车库XXX幢-X层XX号车库（价值156700元）；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：位于绥芬河市××家园××期院内地下车库XXX幢-X层XX的房产原为被告房海霞、费义成购买的房产，因房海霞、费义成向寇亚杰借款不想偿还而将此部分房产转移到了费义成的母亲王某某名下。而且2019年11月29日绥芬河市人民法院作出的（2019）黑1081民初1916民事判决，已判决“准许执行（2019）黑1081执恢44号执行裁定预查封的位于绥芬河市××家园××期院内地下车库215幢-1层19号、20号、26号、55号、72号、75号、77号、80号车库”。同时，该判决事实认定部分，认定“案涉八个车库，第三人（黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司）已于2013年交付给费义成使用”。（2019）黑1081民初1916号民事判决已经于2019年12月30日发生法律效力，因此此车库的所有权人是费义成，而实际上被告张瑞萍与第三人黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司之间没有真实交易。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条之规定，原告对案涉车库享有足以强制执行的民事权益。因此，原告诉至法院请求支持其诉讼请求。张瑞萍辩称：绥芬河市人民法院（2021）黑1081执异1号执行裁定认定事实清楚、适用法律准确，请求驳回原告的诉请。1.2010年9月26日，张瑞萍与中天恒基公司签订《绥芬河市拆迁安置补偿协议书》，约定中天恒基公司因拆迁张瑞萍118平方米二层小楼，中天恒基公司置换给张瑞萍一处108.12平方米的住宅，二处车库，车库为308#楼9号26.98平方米，二区独立体12号25平方米，车库每平方米单价5000元，车库价款为259900元。经核算，中天恒基公司因少补偿张瑞萍9.88平方米，核款17833.40元（9.88平方米×1805元，按拆迁房屋评估价格），附属设施补偿17480元，搬迁费800元，临时安置补助费14160元，总计50273.40元。核算后，张瑞萍应给付中天恒基公司209626元，张瑞萍当天即给付中天恒基公司209626元，中天恒基公司出具了交款收据。2014年10月28日，中天恒基公司在向张瑞萍实际交付车库时，将12号车库变更为二区负一层20号车库，该车库31.34平方米，较12号车库大6.34平方米，按5000元/平方米计算，张瑞萍为此补差价31700元，当天一并办理入住手续，给付物业公司装修保证金2000元、物业费376元、电费300元、垃圾清运费300元、声控灯费50元。至此，张瑞萍在2014年10月28日付清二区负一层20号车库全部款项，并合法占有使用该车库；2.案涉车库因中天恒基公司原因至今不具备办理登记的条件，原因在中天恒基公司而非张瑞萍。综上，案涉房屋于2019年9月11日被法院查封，在此之前已签订合法有效的书面拆迁安置补偿协议书，已支付全部价款，已合法占有该不动产，非因买受人自身原因未办理过户登记。张瑞萍对案涉房屋的权利足以排除执行。费义成、房海霞、中天恒基公司未作答辩。本案争议焦点：寇亚杰主张准许执行案涉车库（绥芬河市××家园××期院内地下车库XXX幢-X层XX号车库）是否符合法律规定。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。寇亚杰提交两组证据：第一组证据，（2021）黑1081执异1号执行裁定书、（2019）黑1081民初1916号民事判决书、信息表各1份。意在证明：1.根据（2021）黑1081执异1号执行裁定原告提起诉讼，（2019）黑1081民初1916号民事判决书中，中天恒基公司并没有说本案案涉房屋是拆迁的，也没有表示卖给他人，只是按照费义成的要求备案在王某某名下，房款是费义成出的，所以被告存在虚假诉讼；2.房产备案登记表与本案被告无关，原始产权所有人是第三人中天恒基公司，后备案在费义成名下，注销后又备案在王某某名下，人民法院在作出（2019）黑1081执恢44号执行裁定，是王某某提出的执行异议，送达都是贴在门上的，说明张瑞萍在当时没有占有或使用诉争房屋，因此没有提出执行异议。在（2019）黑1081民初1916号案件中，中天恒基公司向王某某索要物业费，说明张瑞萍在（2019）黑1081民初1916号案件之前没有任何材料证据证明其是所有权人或占有使用，所以没有主张权利，也说明张瑞萍存在虚假诉讼，在规避此房屋执行。第二组证据，（2019）黑1081民初1916号庭审笔录1份。意在证明：第三人在（2019）黑1081民初1916号案件中从未说诉争房屋是拆迁补偿的，更没有说过将该房屋卖给他人，且对本案原告所举证据均无异议，对王某某所出示的证据也没有异议，说明本案诉争房屋在（2019）黑1081民初1916号案件之前张瑞萍没有其准备所举的证据，说明其在庭上出示的证据是虚假的，特别在11-12页中天恒基公司向王某某索要物业费也说明中天恒基公司备案入住的是费义成，7-12页也能证明此问题。张瑞萍对证据一、二的形式要件无异议，对证明问题有异议。张瑞萍认为：1.判决书与张瑞萍没有直接关联，张瑞萍作为案涉房屋所有权人有权依法提出案涉房屋的执行异议，本案由此发生，其他人均无权对该房屋提出权益，并且从原告提交的判决书中能认定的事实是王某某、费义成、房海霞与中天恒基公司均无真实的房屋买卖行为，备案在费义成名下后来变更到王某某名下的房屋均是因费义成、房海霞与中天恒基公司民间借贷基础法律关系而进行的备案，没有物权性，不对张瑞萍关于车库的所有权产生影响，无论该判决是否正确，效力均不涉及张瑞萍，且张瑞萍通过合法渠道得知费义成为此向法院提出再审、申诉请求，张瑞萍的权益足以排除法院的强制执行。从原告提交的信息表中更能看出备案登记在王某某名下的房产与中天恒基公司没有直接的法律关系，王某某、费义成与原告的法律争议与张瑞萍和案涉房屋无关；2.关于原告提交的裁定书的真实性没有异议，认定事实清楚、适用法律正确，该裁定书确认案涉车库为张瑞萍所有；3.在庭审笔录第5页中，中天恒基公司明确中天恒基公司与费义成之间是借贷关系，备案到王某某名下是按照费义成要求进行备案的，中天恒基公司与王某某、费义成、房海霞没有房屋交易行为；4.王某某主张的权利一共是8个车库，张瑞萍仅对其中的20号车库享有物权，因为物权是绝对权利，无论谁对该案涉车库均无权做出主张、处分、争抢，并且从该笔录中可以明确看到费义成、房海霞、王某某对20号车库并不享有物权，与中天恒基公司只是普通债权关系，与张瑞萍的物权不发生冲突。张瑞萍提交三组证据：第一组证据，绥芬河市拆迁安置补偿协议书、收据（2010年9月26日）各1份。意在证明：2010年9月26日，张瑞萍与中天恒基公司签订拆迁安置补偿协议，约定拆迁张瑞萍有照二层小楼118平方米，中天恒基公司同意置换给张瑞萍一处108.2平方米住宅和两套车库，分别为308号楼9号车库（面积26.98平方米）和二区独立体12号车库（面积25平方米），车库每平方米5000元，车库价款为259900元。双方核算中天恒基公司因拆迁少补偿有照面积9.88平方米，该面积按照拆迁房屋的评估价格价值17833.40元，附属设施补偿17480元，搬迁费800元，临时安置补助14160元，总计中天恒基公司应当补偿给张瑞萍50273.40元，最后结算张瑞萍应当给付中天恒基公司209626元，并于当日给付，中天恒基公司给张瑞萍出具收据一份。该拆迁协议在2010年签订，原告应知被告至今尚住在因本拆迁安置补偿协议书安置的房屋内，拆迁安置的事实毋庸置疑。票据真实无误均是在签署协议当天出具的，真实客观。法律文书中标注的车库是不是指的张瑞萍案涉的车库，张瑞萍不清楚，张瑞萍只清楚自己的20号车库被人民法院查封。第二组证据，2014年10月28日收据6张。意在证明：2014年10月28日，中天恒基公司在向张瑞萍实际交付12号车库时将12号车库变更为案涉的二区-1层20号车库，因为二区-1层20号车库比12号车库大，所以补交差价款31700元，当天一并办理了入住手续。交付物业公司装修保证金2000元、物业费376元、电费300元、垃圾清运费300元、声控灯费50元，至此张瑞萍在2014年10月28日付清了二区-1层20号车库的全部款项，并合法使用该车库。张瑞萍所缴纳的款项都是应中天恒基公司的要求在2014年10月28日缴纳完毕，客观真实。原告说的电费、装修保证金等都是中天恒基公司表示的交付房屋的条件，交付行为真实客观。第三组证据，申请动迁入户结算单、收据各1份。意在证明：2016年10日18日，张瑞萍与中天恒基公司进行结算，因2010年9月双方签订动迁协议后按照协议约定中天恒基公司应交付张瑞萍1套住宅和2个车库，12号车库由25平方米变更为20号车库面积多了6.34平方米，已经交付使用，另一车库为三区308栋9号车库（面积为26.98平方米），到现在都没有盖，为此绥芬河市政府在2015年组织动迁户抽签重新分配车库，张瑞萍抽到13号楼22号车库，面积为42.46平方米，比原来的26.98平方米大了近15平方米，张瑞萍没有能力支付差价，经与杜某某协商以中天恒基公司逾期交房的补偿款抵顶再免除一部分后杜某某同意张瑞萍再交付20000元，中天恒基公司与张瑞萍之间债权债务全部结清。杜某某签字确认，之后2016年10月29日张瑞萍交付结余款20000元，双方因动迁发生的所有债务全部结清。寇亚杰对张瑞萍提交的三组证据的形式要件及所要证明的问题均有异议。寇亚杰认为：1.该补偿协议第一页的日期被改动，协议第二页所说的车库是二区独立体12号车库不是案涉20号车库，且二区独立体12号车库与实际位置不符合。本案诉争房屋面积是35.34平方米，所以拆迁协议不是案涉房屋；2.收据没有银行流水佐证不能证明真实的交付此款项，中天恒基公司没有入账记录单，所以拆迁协议是虚假的。被告无法证明拆迁人身份，更无法证明被告是被拆迁人；3.在（2019）黑1081民初1916号案件中中天恒基公司并没有陈述存在张瑞萍的权益，所谓的差价款31700元，没有银行流水佐证。车库不需要装修所以不应当存在装修保证金的问题，物业公司没有权利收取电费，所以可以认定是为了本案制作的证据。所有的证据只有2014年度的费用没有后续的，所以该组证据真实性存疑。如果有备案也是在（2019）黑1081民初1916号案件后备案的，因为在（2019）黑1081民初1916号案件中没有关于备案的陈述。2014年5月30日就已经将房屋备案在王某某名下，任何人无权越过王某某签订合同。2014年至今没有电费、水费等第三方客观证据，说明案涉房屋没有实际交付，且位置和名称与实际不符；4.不能看出是否是杜某某本人签字，且签字没有按手印，如果是公司行为应当盖公章，所以可以认为是人为制造的证据；5.所有的证据都是为本案设计的，如果案涉房屋在2014年已经交付，2016年的票据就不用再重复了，张瑞萍60岁，却要2个车库，也不符合常理；6.中天恒基公司收到的20000元没有银行流水，也没有中天恒基公司的进账单。本院认为，房海霞、费义成、中天恒基公司经依法传唤，无正当理由未出庭质证，视为其放弃了质证权利。张瑞萍对寇亚杰所举证据的形式要件无异议，故本院对形式要件予以采信。张瑞萍所举的申请动迁入户结算单、收据均是由中天恒基公司出具，绥芬河市拆迁安置补偿协议书与本院调取的一致，符合民事诉讼证据客观性认定的要求，故本院张瑞萍所出示的证据的形式要件予以采信。房海霞、费义成、中天恒基公司未提交证据。根据当事人的举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：本院于2014年6月11日立案受理了寇亚杰与费义成、房海霞民间借贷纠纷一案，经调解双方当事人达成和解，本院于2014年6月25日作出（2014）绥商初字第260号民事调解书，对双方达成的调解协议予以确认。2014年7月22日，寇亚杰向本院申请执行。2011年12月2日，中天恒基公司取得案涉车库预售许可。2011年12月15日，为担保向费义成借款，中天恒基公司、费义成将案涉车库备案至费义成名下。2014年5月30日，中天恒基公司、费义成注销原备案，又将案涉车库备案至费义成的母亲王某某名下至今。现案涉车库尚未办理所有权初始登记。2019年9月10日，本院作出（2019）黑1081执恢44号执行裁定，预查封了备案在王某某名下的位于绥芬河市××家园××期院内地下车库XXX幢-X层XX号车库。王某某于2019年9月17日提出执行异议，本院于2019年9月25日作出（2019）黑1081执异63号执行裁定，裁定“中止对位于黑龙江省绥芬河市××家园××期院内地下车库215幢-1层19号、20号、26号、55号、72号、75号、77号、80号车库的执行”。寇亚杰不服，提起申请执行人执行异议之诉，本院于2019年11月29日作出（2019）黑1081民初1916号民事判决，准许执行本院（2019）黑1081执恢44号执行裁定预查封的包括案涉车库在内的八个车库。2020年6月26日，张瑞萍向本院提出执行异议，本院于2020年7月14日作出（2020）黑1081执异57号执行裁定，驳回张瑞萍的异议申请。张瑞萍不服，向黑龙江省牡丹江市中级人民法院申请复议。黑龙江省牡丹江市中级人民法院于2020年11月4日作出（2020）黑10执复29号执行裁定，撤销本院（2020）黑1081执异57号执行裁定，发回本院重新审查。本院重新审查后，于2021年1月12日作出（2021）黑1081执异1号执行裁定，裁定“中止对绥芬河市××家园××期院内地下车库XXX幢-X层XX号车库的执行”。寇亚杰不服，提起本案申请执行人执行异议之诉。另查明，2010年9月26日，张瑞萍与中天恒基公司签订房屋拆迁安置补偿协议，中天恒基公司拆迁张瑞萍XXXX-XXXX号（建筑面积60㎡）、XXXX-XXXX号（建筑面积58㎡）二处房屋及附属设施，双方约定的产权调换房屋为某小区（三区）203＃楼2单元803室住宅（建筑面积108.12㎡）。张瑞萍另以单价5000元/㎡的价格购买308＃楼9号（建筑面积26.98㎡）、二区独立体车库12号（建筑面积25㎡）。结算面积差价和中天恒基公司应付附属设施补偿款、搬迁费、临时安置补助费后，张瑞萍当日交付给中天恒基公司差价款209626元。2014年10月28日，中天恒基公司将案涉车库交付给张瑞萍，双方将拆迁安置补偿协议书约定的“独立体车库12号”更改为“独立体车库20号”。张瑞萍补交了案涉车库面积差价款31700元（超协议约定面积6.34㎡）、装修保证金2000元、物业费376元（31.34㎡）、电费300元、垃圾清运费300元、声控灯费50元。在中天恒基公司为张瑞萍出具的收款收据的收款单位或收款事由栏内均注明“二区负一层20号车库”。张瑞萍接收案涉车库后进行了装修，一直使用至今。2016年10月18日，张瑞萍与中天恒基公司经理杜某某协商，同意张瑞萍再交20000元回迁房税款及差价款全部结清。本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定：一、关于案涉房屋是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。案涉车库买卖约定在张瑞萍与中天恒基公司签订的房屋拆迁安置补偿协议书中。根据房屋拆迁补偿安置协议的约定及张瑞萍与中天恒基公司对拆迁安置附属设施补偿款、搬迁费、临时安置补助费、少补偿面积差价款和购房差价款的结算可以得出，张瑞萍与中天恒基公司就案涉房屋达成了买卖合同关系，且买卖合同有效。二、关于案涉房屋是否在人民法院查封之前已合法占有。张瑞萍与中天恒基公司约定购买的车库为“308＃楼9号车库和二区独立体12号车库”，2014年10月28日，中天恒基公司向张瑞萍实际交付的车库为“二区负一层20号车库”，张瑞萍交纳了二区负一层20号车库的相关费用，双方将拆迁安置补偿协议约定的“独立体车库12号”变更为“独立体车库20号”。虽然双方未将变更后的车库位置更正为“二区负一层20号车库”，但从实际交房情况看，双方对于中天恒基公司以二区负一层20号车库替代交付原协议约定的“二区独立体12号车库”无异议。双方以实际履行行为变更了房屋买卖合同的标的物。至此，案涉房屋张瑞萍在本院查封前已合法占有。三、关于案涉房屋是否已支付全部价款。中天恒基公司对张瑞萍原有被拆迁房屋进行产权调换后，双方结算中天恒基公司少补偿张瑞萍安置房屋面积9.88㎡，核款17833.40元（9.88㎡×1805元/㎡，被拆迁房屋评估价格），张瑞萍另以单价5000元/㎡的价格购买中天恒基公司的308＃楼9号车库和二区独立体12号车库，扣除中天恒基公司应付附属设施补偿款（其中张瑞萍原有无照房27㎡，按每平方米500元进行补偿，核款13500元）、搬迁费、临时安置补助费和少补偿面积差价款后，张瑞萍另支付中天恒基公司购房差价款209626元。至此，案涉房屋张瑞萍已支付全部价款。四、关于案涉房屋是否非因买受人自身原因未办理过户登记。经查，案涉车库至今不具备办理产权登记的条件，未办理过户登记并非张瑞萍自身的原因。五、关于张瑞萍对案涉车库所享有的权利是否足以排除强制执行。案涉车库虽然自2011年12月15日起即备案登记在费义成名下，且早于张瑞萍与中天恒基公司变更拆迁安置补偿协议的2014年10月28日，但费义成与中天恒基公司之间并无真实的房屋买卖关系，且双方亦未办理案涉车库的抵押权设立登记，故费义成对案涉车库不享有物权。费义成对案涉车库所享有的权利，仅为当中天恒基公司不履行偿还借款义务时，以案涉车库拍卖、变卖款受偿的权利，该权利不具有优先性、排他性。寇亚杰对案涉车库享有权利，是基于其认为案涉车库系费义成的“可供执行财产”，当费义成不履行还款义务时，其有权申请法院拍卖、变卖案涉车库，并以拍卖、变卖款受偿。该项权利自本院在办理（2019）黑1081执恢44号执行案件预查封案涉车库时取得，亦属于普通债权。寇亚杰并未举示充分证据证明其主张，张瑞萍对案涉车库所享有的要求中天恒基公司协助其办理产权登记的权利优先于寇亚杰以案涉车库拍卖、变卖款受偿的权利，张瑞萍的权益足以排除本院的执行。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十三条第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回寇亚杰的诉讼请求。案件受理费3434元，由寇亚杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审判长  李书文审判员  周长寿审判员  单国勇二〇二一年三月十九日书记员  姜学林