广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）粤01执异118号异议人（利害关系人）：保利里城有限公司，住所地广东省深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司）。法定代表人：付俊。委托诉讼代理人：杨蕾，中国航天技术国际控股有限公司职员。委托诉讼代理人：于伟业，中国航天技术国际控股有限公司职员。申请执行人：广州市社会保险基金管理中心，住所地广东省广州市小北路65号华宇大厦十二楼。负责人：唐子奇，职务：主任。委托诉讼代理人：陈林，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈非，广东红棉律师事务所律师。被执行人：广州冠华房地产开发有限公司，住所地广东省广州市花都区狮岭镇长岗岭。法定代表人：王新华。委托诉讼代理人：严阵容，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴童豪，广东南国德赛律师事务所律师。被执行人：广东冠城房地产开发有限公司，住所地广东省广州市越秀区明月路15号。法定代表人：潘冠华。委托诉讼代理人：余玉霞，广东佰德律师事务所律师。被执行人：广州冠益房地产开发有限公司，住所地广东省广州市越秀区明月路15号。法定代表人：潘冠华。被执行人：香港中冠有限公司，住所地香港北角英皇道367-373号上润中心6楼6A单位。法定代表人：潘冠华，职务：董事长。委托诉讼代理人：李辉。本院在执行申请执行人广州市社会保险基金管理中心（以下简称社保基金管理中心）与被执行人广东冠城房地产开发有限公司（以下简称冠城公司）、广州冠益房地产开发有限公司（以下简称冠益公司）、香港中冠有限公司（以下简称中冠公司）、广州冠华房地产开发有限公司（以下简称冠华公司）借款合同纠纷七案过程中【案号：（2019）粤01执恢294号、（2021）粤01执恢41-46号】。本院拟拍卖被执行人冠华公司名下位于广州市花都区狮岭镇长岗岭土地使用权（土地证号：00××56，地号：0116063）（以下简称案涉地块），保利里城有限公司向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。保利里城有限公司异议称：我司为冠华公司的债权人，冠华公司应清偿我司债权本金10.8亿元本金及相应利息。冠华公司因不能清偿到期债务被列入失信被执行人名单，其资产明显不足以清偿全部债务，已符合破产企业受理条件。为引入投资人盘活冠华公司享有的价值资产（位于广州市花都区狮岭镇长岗岭土地使用权）提高清偿率，冠华公司、我司以及其他主要债权人在2020年12月份分别向贵院提交了预重整申请。2020年12月31日，贵院依法作出（2020）粤01破申425号决定书，决定对冠华公司进行预重整。目前已在预重整程序中。但贵院却于2021年1月27日裁定拍卖冠华项目涉及地块的其中一宗土地使用权（土地证号：00××56，地号：0116063），该拍卖明显侵犯了本案全部债权人的整体利益，不但导致正在进行的预重整程序无法如期进行，而且也导致资产价值整体降低，不利于实现债权人的合法权益。根据《最高人民法院关于执行移送破产审查若干问题的指导意见》，冠华公司已符合移送破产案件条件，而且目前已进入预重整程序，我方作为债权人不同意贵院在预重整期间启动个案的执行及清场。预重整程序是贵院在司法领域的重要创新，而且是优化营商环境的重大举措，恳请贵院综合考虑冠华公司已进入预重整程序的情况，中止对冠华公司的强制执行并中止司法拍卖程序，继续推进冠华公司已在进行中的预重整程序，给予冠华公司一次盘活重整的机会。另外，我方认为：1.在冠华公司的“冠华新城项目”中，冠华公司存有多家债权人，其中保利里城有限公司、广州信达资产管理股份有限公司、广州市天马河房地产开发有限公司（以下简称天马河公司）等均是冠华公司的主要债权人，社保基金管理中心只是诸多债权人之一，基于前期的破产预重整的债权申报显示，社保基金管理中心的申报本金仅为5600万，而保利里城有限公司的债权本金涉及10.8亿，天马河公司本金涉及近2个亿，其他主要债权主体之所以未提出通过强制执行，不是由于他们怠于行使权利，而是各方一致认可，希望通过破产预重整的方式来推进“冠华新城项目”的进行，以实现各方利益最大化，使各相关方都能得到受偿。同时主要债权人的观点也得到了贵院的认可。贵院在2020年12月31日，出具了关于同意冠华公司进入预重整的决定书。其中在决定书中，贵院明确指出“依据广州市中级人民法院关于破产重整案件审理指引试行第21条、第22条规定，因广州冠华房地产开发有限公司名下有有效资产，具有重整价值，债权人和债务人均申请对冠华公司预重整，故作出以下决定，同意对冠华公司进行预重整”，该份司法决定书也表明贵院对于重整的事情予以支持。在预重整的工作推进过程中，如果允许社保基金管理中心对4块地当中的其中1块土地进行拍卖，则会直接导致项目的整体价值的减损，同时侵害了包括保利里城有限公司在内的其他主要债权人的合法权益，有违实质正义，所以建议贵院能给予各方债权人机会，在预重整过程中，社保基金管理中心也可参与相关程序，实现自己的权益主张；2.根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖的若干规定》，人民法院司法拍卖处置财产采取网络拍卖的，应该在最高人民法院建立的全国性网络服务提供者名单中选择。本案是通过广州公共资源交易公共服务平台进行拍卖，该操作明显违反了最高院关于对网络司法拍卖平台的限制。同时该平台具有明显的地域性，其提供的网络司法拍卖平台也不符合上述规定，以及对于全国性网络服务提供者的基本要求；3.贵院对于案涉地块的评估及拍卖的程序严重违法。广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司出具的业评地字【2020】第0111号《土地估价报告》显示案涉地块并没有规划，容积率不明确；4.社保基金管理中心从性质上来讲是广州市属的事业单位，而保利里城有限公司的最终实际控制人是中国保利集团，性质上属于国务院国资委直属的骨干型军工、央企，从主体上来讲，双方其实都是国家的国资机构，一个是中央企业，一个是广州的市属事业单位，在处理冠华公司争议案件当中也提请法院考虑，能够兼顾各方的一个利益。综上所述，请求法院中止对冠华公司名下位于广州市花都区狮岭镇长岗岭的土地使用权（土地证号：00××56，地号：0116063）的拍卖，并中止本案执行程序。申请执行人社保基金管理中心答辩称：关于预重整程序，并不产生中止执行程序的结果，本案不属于“执转破”程序的重整，法院无须中止对债务人财产的执行；关于法院评估的问题，我方认为关于冠华公司对评估报告有异议的问题，在评估报告与评估意见出来的时候，法院召开了庭询，但是冠华公司的意见是评估报告里面所定的容积率定高了，然后063号的价格过高。评估报告对地块的评估价过高，其实并没有损害其利益，且评估报告不能反映被拍卖土地的真实价值。另外被执行人冠华公司未清偿完生效法律文书确定的债权，答辩人申请强制执行维护自身的合法权益合情合理合法，法院应当继续推进强制执行。综上，请求法院驳回异议人的异议请求。被执行人冠城公司、冠益公司、中冠公司、冠华公司均同意保利里城有限公司的异议理由及请求。本院查明，关于广东华侨信托投资公司投资基金部与被执行人冠华公司委托投资合同纠纷三案，本院作出（1998）穗中法经初字第856、857、858民事判决，判令：一、在判决生效之日起十日内，冠华公司应返还5000万元并偿付利息给广东华侨信托投资公司投资基金部（计息：1995年7月4日至同年12月10日按本金2000万元、1995年12月11日至同月16日按本金3000万元、1995年12月17日至清偿止按本金5000万元，均按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算）；二、驳回广东华侨信托投资公司投资基金部的其他诉讼请求。关于广东华侨信托投资公司投资基金部与被执行人冠华公司借款合同纠纷三案，本院作出（1998）穗中法经初字第859号民事判决，判令：一、冠华公司在判决生效之日起十日内，返还借款本金500万元，并计付相应利息（从1995年9月21日至判决还款日，按同期银行贷款利率计算）给广东华侨信托投资公司投资基金部，逾期按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条规定处理；二、驳回广东华侨信托投资公司投资基金部的其他诉讼请求。本院作出（1998）穗中法经初字第860号民事判决，判令：一、冠华公司在判决生效之日起十日内，返还借款本金3500万元，并计付相应利息（从1996年1月9日至判决还款日，按同期银行贷款利率计算）给广东华侨信托投资公司投资基金部，逾期按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条规定处理；二、驳回广东华侨信托投资公司投资基金部的其他诉讼请求。本院作出（1998）穗中法经初字第861号民事判决，判令：一、冠华公司在判决生效之日起十日内，返还借款本金500万元，并计付相应利息（从1995年7月20日至判决还款日，按同期银行贷款利率计算）给广东华侨信托投资公司投资基金部，逾期按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条规定处理；二、驳回广东华侨信托投资公司投资基金部的其他诉讼请求。经查，上述六案借款均由广州市社会劳动保险公司委托广东华侨信托投资公司投资基金部向冠华公司发放。1997年7月2日，广州市社会劳动保险公司更名为广州市社会保险基金管理中心。社保基金管理中心与冠华公司、中冠公司借款合同纠纷一案达成调解，本院作出（2002）穗中法民三初字第434号《民事调解书》，各方达成以下协议：一、冠华公司在2002年12月31日前，向社保基金管理中心清偿5600万元本金及其利息（利息从每笔借款借出之日起计算至2002年12月31日止，其中1500万元本金从1995年9月13日起计息、1000万元本金从1995年9月28日起计息、1000万元本金从1995年11月7日起计息、1500万元本金从1995年12月7日起计息，100万元本金从1993年12月27日起计息，500万元本金从1994年7月15日起计息，并按中国人民银行规定的同期贷款利率计算）；二、中冠公司对上述债务承担连带责任；三、案件受理费438486元由冠华公司、中冠公司共同负担。上述法律文书生效后，因被执行人未全部履行义务，根据申请执行人社保基金管理中心的申请，本院分别以(2002)穗中法执字第1077-1079,1332-1334号、(2003)穗中法执字第786号案强制执行。2002年8月26日，根据申请执行人的申请，本院作出（2002）穗中法执字第1077-1079、1332-1334之一号民事裁定，依法追加冠城公司、冠益公司、中冠公司为上述执行案件的被执行人。2010年4月16日，冠华公司与社保基金管理中心、天马河公司、冠益公司、冠城公司、中冠公司签订《债务偿还协议书》，约定：天马河公司代为偿还冠华公司在社保基金管理中心的部分债务，作为社保基金管理中心同意解除对冠华公司名下位于广东省花都市狮岭镇长岗岭地段27栋商住楼和二宗地（地号为0116064，面积201851.01平方米；地号0116068，面积24070.5平方米，花国用（2004）第720051号《国有土地使用权证》，合计225921.51平方米，以下简称“冠华新城项目”）轮候查封的条件。第一条第2.1款约定：社保基金管理中心在法院确认收回借款本金9500万元后，先行解除对冠华公司名下“冠华新城项目”的轮候查封，所欠利息继续执行广东省广州市中级人民法院（2002）穗中法执字第1077-1079、1332-1334之1号《民事裁定书》，以冠华公司“冠华新城项目”以外的其他财产偿还，中冠公司、冠城公司以及冠益公司承担连带清偿责任。执行广东省广州市中级人民法院（2002）穗中法民三初字第434号《民事调解书》中借款本金5600万元及其利息，以冠华公司“冠华新城项目”以外的其他财产偿还，中冠公司承担连带清偿责任。第一条第2.2款约定：法院确定收到天马河公司替冠华公司偿还社保基金管理中心9500万元借款后，社保基金管理中心解除对冠华公司名下“冠华新城项目”的轮候查封，并放弃对该“冠华新城项目”的强制执行。天马河公司有权在9500万元内向冠华公司及其“冠华新城项目”追索，与社保基金管理中心无关。2010年6月18日，社保基金管理中心向本院提交《解除查封申请书》，称天马河公司已代为冠华公司偿还借款本金9500万元，请求法院解除对冠华公司名下位于广东省花都市狮岭镇长岗岭地段27栋商住楼和二宗地（地号为0116064，面积201851.01平方米；地号0116068，面积24070.5平方米，花国用（2004）第720051号《国有土地使用权证》，合计225921.51平方米）的轮候查封。2020年1月6日，本院委托广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称业勤公司）对包括被执行人冠华公司名下案涉土地在内的相关房产及土地进行评估。2020年4月13日，业勤公司对案涉土地（地号0116063）作出业评地字【2020】第0111号《土地估价报告》，宗地用途：城镇住宅用地，容积率2.2，估价土地面积：56168.92㎡，估价期日为2020年2月28日，案涉土地地面单价17160元/㎡,楼面单价7800元/㎡，总地价：963859000元。业勤公司在《土地估价报告》中对案涉土地容积率表述：“委托方未能提供待估宗地三块地规划情况，待估宗地三（指案涉土地-本院注）与待估宗地一、二位置相近，根据委托方提供的《关于提供花都区狮岭镇长岗岭地块规划情况的复函》（穗花规函【2011】69号），宗地一、二住宅用地的容积率为2.2，宗地三的证载用途为城镇住宅用地，故设定待估宗地三的容积率为2.2，其他符合当地相关部门的规划。”2020年5月20日，冠华公司就业勤公司出具的《土地估价报告》提出异议，对容积率的指标认为是假设、预估出来的数据，不予认同。另外对土地评估价认为远低于市场价格。2020年9月25日，业勤公司对冠华公司的异议出具回复函认为：1、宗地一、二按照提供资料设定容积率指标，宗地三未明确容积率指标。广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见，历史上已签署出让合同无规划资料，净容积率一般不超过1.8，由于宗地一、二、三为相邻的地块，宗地一、二规划住宅的容积率为2.2，故按照宗地统一开发的情况，设定宗地三的住宅容积率为2.2。如异议人能提供宗地三的详细规划指标，评估报告需按新提供的资料做相应调整。并备注：容积率在2.2的情况下的土地使用权价值比在1.8情况下的土地使用权价值高，评估师已充分考虑土地使用权人的权益状况。2、宗地使用权价格主要取决于宗地所在位置、用途、宗地的开发指标、周边房价等，宗地价格之间的比较主要是宗地的楼面单价去比较，异议人提出的单价内涵不详，地面单价是不能直接进行比较的。故认为本次评估结果清晰明确。2020年9月25日，本院在召集社保基金管理中心以及冠华公司等进行询问时，已将业勤公司的回复函的意见告知冠华公司。根据申请执行人的申请，本院对上述执行案件立案恢复执行。恢复案号为：(2019)粤01执恢294号、(2021)粤01执恢41-46号。执行过程中，本院于2021年1月27日作出(2019)粤01执恢294号、(2021)粤01执恢41-46号《执行裁定书》，裁定拍卖被执行人冠华公司名下位于广州市花都区狮岭镇长岗岭一宗土地使用权（土地证号：00××56，地号：0116063，面积：56168.92平方米），并于2021年1月29日向被执行人冠城公司、冠益公司、中冠公司及被执行人冠华公司临时管理人负责人梁伟荣（广东南国德赛律师事务所律师）送达拍卖裁定书。2021年2月1日，本院在《南方日报》、广州市公共资源交易中心网站刊登了拍卖公告。保利里城有限公司不服本院作出的拍卖裁定向本院提出本案异议。本院在《广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告》中明确案涉土地起拍价为963859000元。其中第（四）项专门列出风险及瑕疵披露提醒：（1）闲置土地情况：拍卖的该宗土地被广州市规划和自然资源局花都区分局认定为闲置土地，拍卖成交后，买受人需配合相关行政部门完成闲置土地的处置工作，费用全部由买受人承担。……（3）规划情况：根据广州市规划和自然资源局花都区分局出具的穗规划资源花函（2020）161号复函，本院披露穗花批字（2004）124号文审批意见已过有效期，买受人应服从规划部门重新的规划条件及相关的技术指标，因规划调整所产生的风险和责任由买受人承担。……（6）税费情况：因在拍卖前无法核定相关的税费金额，但该土地可能产生高额税费。并且列明可能产生税费的种类等以及拍卖过户产生的相关税费及其他一切相关费用均由买受人承担，提醒竞买人在拍卖前自行向税务部门或相关部门了解清楚，谨慎判断。（7）以上披露并未能涵盖该地块所有风险和瑕疵，在拍卖成交后，买受人对已知和未知的风险、瑕疵承担全部的责任。此外，该拍卖网上竞价时间为：2021年3月3日10时起。本次拍卖转让通过广州土地矿业权网上交易系统进行。交易机构为广州公共资源交易中心。另查，2020年12月31日，本院根据保利里城有限公司的申请作出（2020）粤01破申425号《决定书》，决定：对冠华公司进行预重整。同日，本院作出（2020）粤01破申425号《指定临时管理人决定书》，指定广东南国德赛律师事务所担任冠华公司临时管理人，负责人梁伟荣。对于该预重整的申请，保利里城有限公司并未征得社保基金管理中心的同意。本院认为，对于异议人提出本院已经作出预重整决定，应当中止执行的问题。本院评析如下，本院只是作出预重整决定，预重整是重整的预备阶段，尚未进入正式的重整及破产程序，与继续执行并不矛盾。如果预重整具备重整条件则进入正式重整程序，如不具备重整条件，则不支持其重整，预重整程序虽然是司法介入的重整程序的预备阶段，主要还是由当事人自己来处理相关债权债务，其效力实为庭外重整。本案并非执转破或本院依法将执行案件移送重整审查的情形，故并不适用中止执行的规定。且即使按照本院作出的（2020）粤01破申425号《指定临时管理人决定书》所引用的《广州市中级人民法院关于破产重整案件审理指引（试行）》第三十二条规定，临时管理人职责第（二）项：“执行案件移送重整审查的，及时通知所有已知执行人民法院中止对债务人财产的执行程序”。该条规定也是明确规定，符合执行案件移送重整审查条件的，临时管理人才可以通知已知人民法院中止对债务人财产的执行程序。本案并非执行案件移送重整审查的情形，不符合上述条件，且保利里城有限公司申请对冠华公司预重整并未征得社保基金管理中心同意，异议人以本院已作出预重整决定而要求中止对冠华公司案涉土地使用权的执行程序，没有法律依据，本院不予采纳。对于异议人要求中止拍卖案涉土地使用权的请求。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十条规定“执行异议审查和复议期间，不停止执行。被执行人、利害关系人提供充分、有效的担保请求停止相应处分措施的，人民法院可以准许；申请执行人提供充分、有效的担保请求继续执行的，应当继续执行。”故在异议人保利里城有限公司没有提供充分、有效担保的情况下，其主张中止执行没有事实及法律依据，本院不予采纳。对于异议人提出本院评估及拍卖程序违法的问题。本院认为，对于评估报告容积率的问题，根据评估报告中业勤公司使用广州市规划局花都分局（穗花规函【2011】69号）《关于提供花都区狮岭镇长岗岭地块规划情况的复函》中明确认定冠华公司名下宗地一、二住宅用地的容积率为2.2，业勤公司根据宗地三与上述土地相邻并且用途也为城镇住宅用地，故设定待估宗地三的容积率为2.2，符合同地段同用途容积率相同的认知常识，且业勤公司在回复函中也明确如异议人能提供宗地三的详细规划指标，评估报告需按新提供的资料做相应调整。并备注：容积率在2.2的情况下的土地使用权价值比在1.8情况下的土地使用权价值高，评估师已充分考虑土地使用权人的权益状况。表明业勤公司的评估报告已经充分考虑保障土地使用权人的权益，其认定的容积率也有相应的参考依据。但是异议人保利里城有限公司未提交充分证据推翻该容积率的认定。故对异议人该异议，本院不予采纳。对于异议人主张对案涉土地使用权在广州公共资源交易中心的网络服务平台拍卖不符合法律规定的问题。本院认为，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》中对于建立全国性网络服务提供者名单库的规定。属于倡导性规定，并非效力性规定，该规定并没有禁止人民法院通过网络司法拍卖的方式选择具备全面展示司法拍卖信息及符合相关拍卖技术及功能界面的平台进行司法拍卖。本院即根据《广东省土地使用权交易市场管理规定》（广东省人民政府令79号）第五条第一款规定：下列土地使用权交易，必须在土地交易机构公开进行：其中第（五）项：判决、裁定需要拍卖的土地使用权转让。广州公共资源交易中心是广州市政府设立的土地交易机构，承担广州市土地市场公开出让（转让）业务，交易中心组织实施的土地交易业务已实行全流程电子化网上交易，交易信息按照政策法规要求全程公开，接受社会监督。因此，本院委托广州公共资源交易中心通过该中心的网络拍卖平台系统以网络司法拍卖的形式对案涉土地使用权予以拍卖符合法律规定，并无不当。异议人的理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，异议人保利里城有限公司的异议理由及请求不能成立，本院不予采纳，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款第（一）项、第十六条第一款、第十七条第（一）项的规定，裁定如下：驳回保利里城有限公司的异议请求。当事人对裁定不服的，可以自本裁定送达之日起十日内向广东省高级人民法院申请复议。（此页无正文）审判长  胡伟东审判员  叶洁靖审判员  黄 征二〇二一年三月二日书记员  赖泽钊陈燕霞