河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀02民终1627号 上诉人（原审被告、案外人）：付兴，男，1990年1月1日出生，汉族，住唐山市路北区。 委托诉讼代理人：梁福明，河北得法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高川，河北得法律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、申请执行人）：中国民生银行股份有限公司唐山分行，住所地唐山市路北区翔云道601号。 负责人：王志强。 委托诉讼代理人：刘灏，该行职工。 委托诉讼代理人：张维秀，河北全景律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：冯海艳，男，1962年11月22日生，汉族，住唐山市丰润区。 原审第三人（被执行人）：张广军，男，1969年1月4日生，满族，住唐山市玉田县。 原审第三人（被执行人）：马秀荣，女，1970年6月5日生，汉族，住唐山市玉田县。 原审第三人（被执行人）：玉田县华联纺织有限公司，住所地：玉田县鸦鸿桥镇大冯庄。 法定代表人：张广军。 原审第三人（被执行人）：蒋菊香，女，1965年7月27日生，汉族，住唐山市玉田县。 原审第三人（被执行人）：刘德双，女，1978年12月19日生，汉族，住唐山市玉田县。 上诉人付兴因与被上诉人中国民生银行股份有限公司唐山分行（以下简称民生银行唐山分行）、第三人冯海艳、张广军、马秀荣、玉田县华联纺织有限公司、蒋菊香、刘德双执行异议之诉一案，不服河北省唐山市路北区人民法院（2020）冀0203民初2876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人付兴上诉请求：1、撤销唐山市路北区人民法院（2020）冀0203民初2876号民事判决书；2、改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。3、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定上诉人因自身原因未办理过户登记，认定事实错误。1、上诉人与第三人冯海艳及饶凤兰之间签订的房屋买卖合同合法有效。上诉人与第三人冯海艳及饶凤兰之间签订房屋买卖合同时，虽然该案涉房产没有取得不动产登记证，但是第三人冯海艳及饶凤兰已经与开发商之间签订了合法有效的购房合同，并且开发商已经交付了案涉房产，只是未办理产权登记手续，根据我国物权法第十五条的规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效：未办理物权登记的，不影响合同效力。”上诉人与第三人冯海艳及饶凤兰之间的房屋买卖合同，并未违反法律的强制性规定，且该买卖合同经房产中介介绍签订，系双方真实意思表示，双方或代理人均在该合同上签字确认，根据我国合同法第三十二条的规定，该合同依法成立，故该房屋买卖合同合法有效。2、上诉人为了及时、安全的办理过户登记手续，依法采取了相关措施维护自己的合法权益，属于非因自身原因未办理过户登记。首先，根据本案一审调查已经证实，在上诉人与第三人冯海艳及饶凤兰签订案涉房屋苏买卖合同时，该房屋并未取得不动产登记证，因此根据我国物权法的规定，交易双方在签订该案涉房产的买卖合同时，无法办理过户登记手续，因此本案并非上诉人故意不办理过户登记手续。其次，在暂时无法过户登记且无法确定何时办理过户登记的情况下，上诉人在与第三人冯海艳及饶凤兰签订房屋买卖合同时，特别对房屋过户问题进行了约定，同时约定过户保证金和购房尾款，这些约定足以证实，上诉人在无法办理过户登记的情况下，为了保证将来过户登记的顺利进行，采用合同约定的方式，维护自己的合法权益。故上诉人为了办理过户登记采取了必要的、积极的措施。第三、本案涉及的房屋买卖行为，属于平等民事主体之间的民事交易行为，根据我国合同法的规定，属于交易双方意思自治的范围，故无论交易双方基于何种目的约定合同内容，只要合同的内容未违反法律的效力性强制性规定，那么该合同就合法有效。第四、基于上诉人与第三人冯海艳及饶凤兰之间合法生效的房屋买卖合同，因此上诉人在该房屋买卖合同约定的期限届满后，及时办理过户登记手续，并不存在故意拖延的情况，只是因为新冠疫情的原因未能办理成功，在政府部门允许办理过户登记后，上诉人为了办理过户登记，进一步放弃了自己应享有的权利，即为冯海艳及饶凤兰垫付税款，并少收税款，因此上诉人对于过户登记采取的积极态度，力求促成过户登记。二、上诉人的对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，依法应中止对案涉房屋的执行，根据本案一审中，上诉人的提供购房合同、缴纳购房的证据以及上诉人支付物业费等的证据，足以证实上诉人与第三人冯海艳及饶凤兰之间存在合法的房屋买卖合同关系，且上诉人已经实际占有案涉房屋，并且支付了大部分购房款；而且由于案涉房屋在签订房屋买卖合时，无法办理过户登记手续，因此上诉人对案涉房屋的物权期待权，足以排除强制执行，因此应中止对案涉房屋的执行。综上所述，上诉人依法购买案涉房屋，并支付大部分购房款，实际占有案涉房屋，只是由于案涉房产当时没有不动产登记证无法办理过户登记，但是上诉人在能够办理过户登记时，积极办理过户登记手续，上诉人并不存在任何过错，为了维护交易安全，保证正常的交易秩序，请求贵院依法查明本案事实，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人中国民生银行唐山分行答辩称：一、案涉房屋不动产权证下发是2018年9月21日，至被执行法院查封已有近一年的时间。在此期间，被答辩人与冯海艳完全可以将房产过户，可被答辩人没有积极办理房屋过户手续，因而导致房屋没有办理过户手续。二、被答辩人对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，应继续对案涉房屋的执行。案涉房产登记被执行人冯海艳名下，被答辩人就案涉房产虽然签订了买卖合同，但其行为属于合同行为，只能约束合同双方，不能直接认定被答辩人享有涉案房屋的所有权，并不具有对抗答辩人的效力，不产生物权效力，就不能对抗答辩人所享有的强制执行债权。付兴的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 民生银行唐山分行向一审法院起诉请求：1.准许执行（2019）冀02执11617号执行裁定书中对坐落于唐山市路北区产的执行；2.诉讼费由各被告承担。 一审法院认定事实：民生银行唐山分行诉张广军、马秀荣、华联纺织公司、冯海艳、蒋菊香、刘德双金融借款合同纠纷一案，经审理后本院于2018年9月17日作出（2018）冀0203民初3378号民事判决书，判决：“一、被告张广军、马秀荣于本判决生效之日起十日内偿还原告中国民生银行股份有限公司唐山分行截止到2018年7月24日的借款本金2533693.62元，利息1755元，罚息1021283.22元，并自2018年7月25日起至欠款本息实际付清之日止，以拖欠借款本金2533693.62元为基数，按年利率11.7%计算支付逾期利息；二、被告刘德双、冯海艳、蒋菊香、玉田县华联纺织有限公司对上述第一项债务在最高额保证范围内承担连带保证责任，被告刘德双、冯海艳、蒋菊香、玉田县华联纺织有限公司承担连带责任后，有权向被告张广军、马秀荣追偿。”判决生效后民生银行唐山分行申请强制执行，在执行程序中，唐山市中级人民法院作出（2019）冀02执11617号执行裁定书和协助执行通知书，查封冯海艳名下唐山市路北区产，查封期限三年，自2019年7月2日至2022年7月1日止。后被告付兴作为案外人对执行上述房产提出书面异议，2020年7月27日本院作出（2020）冀0203执异72号执行裁定书，裁定中止（2019）冀02执11617号执行裁定书中对坐落于唐山市路北区产的执行。后原告民生银行唐山分行提起申请执行人执行异议之诉，要求准予对案涉房产的执行。诉讼中，被告付兴主张其对案涉房产享有足以排除民事强制执行的权利，当庭提交房屋买卖合同及补充协议，饶凤兰、冯海艳结婚证，授权委托书、收条、银行交易明细、微信支付交易明细证明，欲证明被告付兴与冯海艳、饶凤兰在案涉房产被查封之前已签订书面的买卖合同，已付清绝大部分房款；当庭提交验房单、物业费缴费收据、购房发票、热力费、公共维修基金、代办证费等收款票据，支付宝交易记录及案涉房产不动产权证书、契税票等，欲证明案涉房产已由被告付兴实际占有，不动产权证书已由被告领取，购房的相关票据已经交付给被告，被告为房屋实际权利人。另被告称与第三人冯海艳签订买卖合同约定案涉房产待取得房本或契税票满两年后十五个工作日内办理房屋过户手续，加之新冠疫情的影响，被告2020年6月办理房屋过户才发现房屋被查封，系非因被告自身原因未办理房屋过户登记手续。原告民生银行唐山分行对被告付兴的主张不予认可，称被告付兴提供的购房合同、收款票据等证据不能证明被告与第三人冯海艳之间存在真实的房屋买卖及支付购房款行为，亦不能证明被告已经实际合法占有涉案房屋。原告称自案涉房屋不动产权证书下发（2018年9月21日）至被执行法院查封已有近一年的时间，此期间被告没有积极办理房屋过户，而且实际查封房屋时没有爆发疫情，是被告怠于履行自己的权利。同时原告对第三人冯海艳享有担保债权的时间为2015年9月17日，第三人冯海艳在原告债权没有实现的情况下与被告签订房屋买卖合同本身不具有善意。被告自愿购买尚未颁发不动产权证书的房屋，应当对其自身可能产生的风险进行预判，相应风险被告应当自己承担。 经查，案涉房产不动产权证书颁发时间为2018年9月21日，现房屋产权登记在饶凤兰、冯海艳名下，该房屋契税缴纳日期为2018年2月7日。本案房屋买卖合同中关于房屋过户约定“甲乙双方共同约定于该房《房屋所有权证》《国有土地使用证》齐全且《房屋所有权证》或契税票满两年后十五个工作日将房地产及其相关手续过户到乙方或乙方指定人选名下”，合同其他事项约定“乙方（购房人）承担与甲方办理过户过程中产生的全部税费”，庭审中被告表示上述约定系为了过户时少缴纳相应税费。 一审法院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人的主张须同时符合以上四个条件，才享有排除执行的民事权益。本案中，通过原被告证据及当事人陈述可以判定案涉房产未及时办理房屋过户的原因系被告（买受人）为了少缴纳相应税费，案涉房产可以办理过户手续时亦未出现新冠疫情，因买受人消极不行使权利导致房屋在未办理过户手续时被查封，不属于非因买受人自身原因未办理过户登记。故被告对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，原告要求准许（2019）冀02执11617号执行裁定对坐落于唐山市路北区产执行的诉讼请求，本院予以支持。判决：准许（2019）冀02执11617号执行裁定对坐落于唐山市路北区产的执行。 二审另查明，郑晶系冯海艳和饶凤兰的儿媳儿；冯博文系冯海艳的儿子；付阳华系付兴的父亲。2016年4月14日，由郑晶代表冯海艳、饶凤兰作为售房人（售房人处同时签有郑晶、冯海艳、饶凤兰名字）与购房人付兴签订了房屋买卖合同，同日郑晶代冯海艳、饶凤兰出具20000元定金的收条。2016年4月18日冯博文出具收到付兴购房款79万元的收条。冯海艳、饶凤兰与付兴（付阳华代签）还签订了补充协议。2016年4月15日冯海艳、饶凤兰出具授权委托书，委托郑晶代办案涉房产的买卖事宜。2016年4月15日付兴出具授权委托书，委托付阳华代办案涉房产的买卖事宜。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于买卖合同的签订，案涉房产的房屋买卖合同及补充协议的签字均有一方系代签，而两份授权委托书为2016年4月15日出具，晚于签订房屋买卖合同的2016年4月14日，补充协议没有签订日期，且庭审中当事人也未能说明具体签订时间；关于两张收条，收款人均不是卖房人冯海艳、饶凤兰，而是事后得到授权的郑晶和没有授权的冯博文；关于过户的问题，双方在买卖合同中约定在取得房屋土地证和房产证齐全两年后十五日内过户，这些均不符合正常的交易习惯。案涉房产仍登记被执行人名下，上诉人付兴的主张不足以证明未过户系非因其自身原因造成的。综上所述，付兴的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人付兴负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  郭 柳 审 判 员  樊绫钰 审 判 员  周 欣 二〇二一年三月三十日 法官助理  程文瑶 书 记 员  刘奕宏