广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0403民初154号原告：珠海市中港城物业管理有限公司，住所广东省珠海市斗门区××××××××××××××××××××，统一社会信用代码9144×××××665034052。法定代表人：黄泽松，董事长。委托诉讼代理人：何建华，员工。被告：连晓霞，女，1991年6月28日出生，汉族，公民身份号码440××××××××××××941，住广东省深圳市宝安区×××××××××××××。原告珠海市中港城物业管理有限公司（以下简称原告）与被告连晓霞（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月1日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月1日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何建华到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2016年1月至2020年8月共56个月的物业管理费6975.36元；2.判令被告支付违约金5945.59元（暂计至2020年9月，并请求支付违约金至被告付清之日止）；3.判令被告支付自2015年4月至2020年7月的公摊电费717.36元；4.判令被告支付自2015年4月至2016年5月的水费377.5元及垃圾处理费112元；5.判令被告支付电梯有偿维修分摊费16.5元；6.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告自2007年9月10日起为海逸豪庭小区提供物业管理服务，其后与珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司（以下简称绿庭雅苑公司）签订《物业管理合同》，约定“原告为海逸豪庭小区提供物业管理服务，电梯住宅每月每平米建筑面积1.5元，楼梯住宅每月每平米建筑面积1元。若业主逾期交纳物业管理费，从逾期之日起按每日千分之一计算违约金”。被告是海逸豪庭小区的业主，拖欠物业管理费，经原告多次催告后至今未付。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求法院判如所请。被告缺席，未向本院提交书面答辩意见。原告围绕其诉讼请求依法提交如下证据：1.珠海市斗门区白蕉镇人民政府证明；2.珠海市斗门区白蕉镇白蕉社区×民委员会证明；3.物业管理合同；4.物业管理费、水电费催缴函照片；5.物业管理费、水电费等欠费明细。被告未向本院提交证据。本院向珠海市×××××××调取了案涉房屋不动产权登记表。经审查，原告提交的证据1-4及本院调取的证据来源合法、内容真实，与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证；原告提交的证据5是原告单方制作，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告自2007年9月10日起为海逸豪庭小区业主提供物业管理服务。2016年5月7日，原告与绿庭雅苑公司签订《物业管理合同》，约定由原告对珠海市斗门区×××××××××××期、二期、三期共18栋住宅及1-106号商铺提供物业管理服务；合同期限从2009年1月1日至业主委员会成立时止；自业主收楼后每月15日前支付上个月的物业管理费，业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之一计算违约金。被告于2014年向绿庭雅苑公司购买位于珠海市斗门区××××××××××××××××××××。2015年4月17日，被告申请办理案涉房屋的不动产权证，并于同年4月28日领取了权利证书（不动产权证号0300086659号），房屋的建筑面积为83.12平方米，占有份额为100%，用途为成套住宅，房屋总层数为25层，权证状态未变更。本院认为，绿庭雅苑公司与原告签订《物业管理合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案被告作为案涉小区的业主，该《物业管理合同》对其具有约束力。原告在合同期限内持续地为被告提供物业管理服务，被告应当按约支付物业管理费。对于物业管理费的支付情况，被告负有举证责任，但被告缺席，未向本院提交任何证据，视为放弃抗辩的权利，原告主张被告尚欠2016年1月至2020年8月的物业管理费，本院对此予以确认，被告应当予以支付。经本院核算，被告应当向原告支付2016年1月至2020年8月的物业管理费为6982.08元（1.5元/㎡×83.12㎡×56个月），现原告要求被告支付2016年1月至2020年8月的物业管理费为6975.36元，减少了被告的支付义务，是原告对自己权利的自由处分，本院予以准许。关于违约金。依照案涉《物业管理合同》约定，业主（房屋产权人）收楼后每月15日前支付上个月物业管理费，逾期缴纳物业管理费，从逾期之日起按每日1‰计算违约金。被告未按约定向原告支付物业管理费，已构成违约，应当承担违约责任，故原告诉讼请求被告支付违约金，于法有据，本院予以支持。但原告从拖欠费用次月1日起计算违约金，不符合合同约定，应当从次月16日起计算。故自2016年2月16日至实际清偿之日的违约金，以每月物业管理费124.68元为基数，从欠付物业管理费当月的次月16日起，按每日1‰计算。因原告在被告欠付物业管理费后，未及时起诉追索物业管理费或采取其他适当措施防止损失扩大，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，本院确定欠缴当月物业管理费的违约金累计金额应以不超过欠缴当月物业管理费的本金为限，原告主张超过部分不予支持。关于公摊电费、水费、垃圾处理费和电梯有偿维修分摊费。原告没有提交证据证明上述费用的实际发生情况，且原被告对上述费用也没有约定交纳标准及分摊方式，原告主张上述费用，证据不足，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院予以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告连晓霞于本判决生效之日起七日内向原告珠海市中港城物业管理有限公司支付2016年1月至2020年8月期间的物业管理费共计6975.36元；二、被告连晓霞于本判决生效之日起七日内向原告珠海市中港城物业管理有限公司支付2016年1月至2020年8月期间拖欠物业管理费的违约金（每月以124.68元为基数，从次月16日起至付清物业管理费之日止，按照日千分之一的标准计算，且每月违约金数额以不超过当月本金124.68元为限）；三、驳回原告珠海市中港城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费77元，由原告珠海市中港城物业管理有限公司负担13元，由被告连晓霞负担64元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审判员  杨海勋二〇二一年三月十八日书记员  梁泳媚附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。