广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初7013号原告：广州市花都雅宝物业管理有限公司，住所地广州市花都区新华镇平步大道中雅宝新城内。法定代表人：苏文耀，总经理。委托诉讼代理人：罗成通，广东艾森律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚颖，广东艾森律师事务所律师。被告：张辉，女，汉族，1974年9月1日出生，住址广州市。被告：王德全，男，汉族，1974年9月27日出生，住址广州市。原告广州市花都雅宝物业管理有限公司与被告张辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月22日受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，本院依原告广州市花都雅宝物业管理有限公司的申请，依法追加王德全作为本案的共同被告参与诉讼。原告的委托诉讼代理人罗成通、姚颖到庭参加诉讼；被告张辉、王德全经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期限及举证期限届满后没有到庭参加诉讼，本院依法作缺席开庭审理。本案现已审理终结。原告向本院起诉请求判令：1.两被告向原告支付2013年1月1日至2019年10月31日期间拖欠的物业管理费7675.2元；2.两被告向原告支付上述物业管理费的违约金7391.2元，违约金以每月应交物业管理费93.6元为本金，从逾期之日起每日按欠费总额的千分之二向原告支付违约金，计算至2019年10月31日止；3、两被告向原告支付2013年1月1日至2019年10月31日期间的水费35.7元、电费1409.9元及公摊电费238.2元；4.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告是具有资质的物业服务企业，两被告于2001年5月22日向广州市雅宝房地产开发有限公司签订《商品房预售契约》，并于2001年6月13日在公证处办理公证手续。同年6月22日，广州市花都区房地产交易所出具《商品房预售备案证明书》，载明“按规定办理预售商品房备案手续”。因此，两被告是广州市花都区秀全街平步大道中131号雅宝新城1区某栋某房的业主。2004年9月24日，被告张辉到原告处办理收楼手续，并在《收楼声明书》上同意从该日起每月向原告缴付全额管理费及水电费。原告依约提供了相应的物业服务，按照住宅物业管理服务费0.8元/月/平方米向业主收取物业管理费，两被告购买的房产建筑面积为117平方米，每月应交物业管理费为93.6元。两被告自2013年1月1日至2019年10月31日期间拖欠物业管理费共7675.2元,及上述物业管理费的违约金7391.2元，2013年1月1日至2019年10月31日期间的水费35.7元、电费1409.9元，公摊电费238.2元。原告自两被告欠费超过3个月起，每月会向两被告发送催缴短信及到住处张贴催缴单，原告采用短信、贴单、电话、上门通知等方式多次催告两被告缴费，于2018年12月25日发送《律师函》催告被告张辉，但两被告一直拒绝缴纳该单元物业服务费等费用，致使原告合法权益受损。为维护原告的合法权益，故诉请法院支持原告的全部诉讼请求。被告张辉、王德全没有到庭答辩，亦没有向本院提交证据。经审理查明：原告是享有物业管理服务资质的公司。2001年5月22日，被告王德全、张辉与广州市雅宝房地产开发有限公司签订《商品房预售契约）》，约定被告王德全、张辉向广州市雅宝房地产开发有限公司购买位于广州市花都区新华镇雅宝新城A某幢某层某号，朝向东南，房屋建筑面积为118.37平方米（其中实得建筑面积为106.93平方米，公共分摊面积为11.44平方米），该预售商品房按建筑面积计算，售价为每平方米2212元等。2001年6月13日，原广东省公证处出具（2001）粤公证内字第18410号公证书，证实两被告与广州市雅宝房地产开发有限公司签订上述《商品房预售契约》。2001年6月22日，广州市花都区房地产交易所出具编号为花房预登字（2001年）第20083-126号《商品房预售备案证明书》，证实出售单位为广州市雅宝房地产开发有限公司，购买人为被告王德全、张辉；房产座落广州市花都区新华镇城区雅宝新城A某幢某房，双方签订的《房地产预售契约》已按规定办理预售商品房备案手续等。2004年9月24日，被告张辉办理了涉案房屋的收楼手续。根据原告出示其与被告张辉签订的《雅宝新城收楼通知书》、《雅宝新城业主主收楼声明书》及《雅宝新城入伙缴费表》显示，被告张辉已于2004年9月24日验收并同意接收涉案单位，并声明同意从2004年9月24日起每月缴付全额管理费，签收资料包括《雅宝新城住户手册及管理公约》，另，原告在备注中特别提醒业主须按时缴交管理费和水电费，逾期未交将按每日2‰加收滞纳金及停止相应的服务，管理公司不再负责另行通知，公寓（无电梯）的管理费为0.8元/平方米/月。被告张辉在签订上述《雅宝新城入伙缴付表》当天向原告预交了三个月管理费284元。在庭审中，原告主张涉案物业的建筑面积为117平方米，按0.8元/平方米/月计算，涉案房屋每月管理费为93.6元。另，原告与被告张辉于2007年3月10日签订一份《委托银行代自动转账付款缴费协议书》，约定被告张辉自2007年3月10日起委托原告在银行账户上代扣应缴原告当月的管理费、水、电费、有偿服务费，被告张辉同意执行当月应缴费用，银行根据原告所提供的被告张辉每月应缴费用的有关单据或有关资料，在被告张辉工商银行活期账户上将当月应缴费用转账到原告的账户，被告张辉同意工行在缴费账户内按月自动扣费，自收到原告交费通知之日起五日内，必须将有关当月应缴款项存入银行账户，逾期未存入，原告将按雅宝新城《业主（住户）手册及管理公约》的规定执行，为保证自动转账缴费顺利执行，在双方同意终止本协议之前，被告张辉不得将缴费账户销户等。在诉讼过程中，本院为核查涉案房屋的产权登记信息，依法派员到广州市花都区房地产交易所调阅和复制涉案房屋的《房地产预售契约》及《备案证明书》，核实涉案房屋的购买人是被告王德全、张辉。原告为证实被告王德全、张辉自2013年1月1日起停止缴纳物业管理费及水费、电费和公摊电费，向本院出示《欠款明细表》、《违约金明细表》、《雅宝新城物业公司洋楼水电表统计表》以及《2013年至2016年雅宝物业公司代收代缴小区水费、电费、公摊电费的凭证》。其中《欠款明细表》显示被告王德全、张辉自2013年1月1日停止缴纳物业管理费。在庭审中，原告主张被告王德全、张辉自2013年1月1日起停止缴纳物业管理费、水费、电费及公摊电费，截止至2019年10月31日，共拖欠82个月，被告王德全、张辉拖欠涉案房屋的物业管理费为7675.2元。违约金则按逾期金额的每日2‰为标准计算，违约金以7675.2元为限，扣减被告张辉在办理入伙手续时预交费用284元后，被告王德全、张辉尚欠逾期付款违约金7391.2元。在庭审中，原告明确表示本案仅向两被告主张自2013年1月1日起至2019年10月31日止的逾期付款违约金。此外，原告向本院出具一份《情况说明》，认为涉案房屋所在小区于2001年竣工，当时虽然每户有独立电表，但没有联网到供电部门，故由原告安排电工每月抄表对数，核算每户每月的电费，而供电部门则按总表收取物业公司的电费，直至2017年开始，经由供电部门进行电表改造，改为一户一表，住户电费才直接由供电部门划扣；公摊电费则在电表改制前由原告抄总表再分摊给各户的方式收取，A某幢的公摊电费是按总表减去停车场用电之后再分摊给住户，2017年之后，公摊电费由供电部门直接向住户收取。至于水费目前还是由原告代收代缴等。故被告王德全、张辉尚欠2013年1月1日起至2019年10月31日期间的水费35.7元，电费1409.9元及公摊电费238.2元。原告为其意见亦出示了2013年至2016年代收代缴涉案小区水费、电费、公摊电费的结算发票。另查明，原告出示四张照片，照片内容分别是电表、水表及涉案房屋的大门外景。原告认为涉案房屋自2016年更换电表后，用电参数为18.14度，张贴在涉案房屋大门处的催收通知已被撕毁，故原告认为涉案房屋是有人回来使用，原告有权向两被告催收物业管理费、水费及电费等有关费用。再查明，原告曾委托广东艾森律师事务所的律师于2018年12月21日向被告张辉发出《律师函》，要求被告张辉清付自2013年1月1日起至2018年11月30日止的管理费、水费、公摊电费及滞纳金。在庭审中，原告认为被告王德全是涉案房屋的业主之一，也享受了原告提供的物业管理服务，被告王德全应对被告张辉拖欠的物业管理费、水费、电费及公摊电费承担共同清偿责任。本院认为：原告为证实其与被告王德全、张辉存在物业服务合同关系，出示了经公证证明的《商品房预售契约》、《商品房预售备案证明书》、《雅宝新城收楼通知书》、《雅宝新城业主主收楼声明书》、《雅宝新城入伙缴费表》等一系列证据，上述证据已构成相互印证的证据链，足以证实原告与被告王德全、张辉就涉案物业存在物业服务合同关系，上述收楼声明书及入伙缴费表是缔约双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，上述收楼声明书及入伙缴费表合法有效，并对原告与被告张辉产生约束力。原告负责对物业共用部位，共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，并依据协议向被告张辉收取物业管理费及其他费用；被告张辉理应向原告交纳物业管理费、水费、电费及公摊电费。此外，原告就被告张辉拖欠上述费用已向被告张辉发出《律师函》以及在涉案物业大门处张贴催缴物业管理费等费用的通知，但被告张辉仍没有将拖欠的物业管理费、水费、电费及公摊电费清付给原告构成违约。经本院对原告所举的《欠款明细表》、原告代收代缴小区水费、电费、公摊电费的凭证进行核算，核定原告主张被告张辉拖欠的物业管理费7675.2元、水费35.7元、电费1409.9元及公摊电费238.2元无误。两被告没有到庭答辩和提供反证否定原告出示的证据，视为两被告放弃答辩及质证的权利，故本院对原告主张的上述金额予以确认，被告张辉应将上述各项拖欠的费用清偿给原告。至于违约金的计付问题。收楼声明书订明被告张辉逾期支付管理费和水电费，原告有权按每日2‰的标准收取滞纳金。因被告张辉逾期付款的行为已损害了原告的合法债权，原告为弥补其经济损失，有权向被告张辉计收逾期付款违约金，违约金应以被告张辉拖欠的累计物业管理费、水费、电费及公摊电费为基数，按每日2‰为标准计收违约金，但违约金金额以不超过被告张辉拖欠的物业管理费7675.2元为限，且被告张辉预先交付的284元可从该项违约金中予以抵扣。本院对原告主张的违约金部分的诉讼请求予以适当调整。至于被告王德全是否需要对被告张辉的上述债务承担共同清偿责任问题。被告王德全是涉案物业的产权人之一，也享受了原告提供的物业管理服务，被告王德全理应对被告张辉的上述债务承担共同清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告王德全、张辉应于本判决发生法律效力之日起十日内，共同向原告广州市花都雅宝物业管理有限公司支付2013年1月1日至2019年10月31日期间的物业管理费7675.2元；二、被告王德全、张辉应于本判决发生法律效力之日起十日内，共同向原告广州市花都雅宝物业管理有限公司支付2013年1月1日至2019年10月31日期间的水费35.7元、电费1409.9元及公摊电费238.2元；三、被告王德全、张辉应于本判决发生法律效力之日起十日内，共同向原告广州市花都雅宝物业管理有限公司支付逾期付款违约金（自2013年1月1日起至2019年10月31日止，以每月欠缴的物业管理费为基数（含水费、电费、公摊电费），逐月累加，并以每日千分之二为标准计，违约金总额以不超过被告王德全、张辉拖欠的物业管理费7675.2元为限，被告张辉预先交付的284元可从该项违约金中予以抵扣）；四、驳回原告广州市花都雅宝物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费240元，由被告王德全、张辉共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费；逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈永华人民陪审员  黎湛芬人民陪审员  韩莦华二〇二一年三月十七日法官助理刘澜