广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0606民初2135号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司大良分公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道苏岗新村碧桂园钻石湾会所负一层物业用房，统一社会信用代码914406063148995499。法定代表人：王延超；职务：总经理。委托诉讼代理人:何键怡，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人:黄锦云，女，该公司工作人员。被告：孔谌银，男，1978年3月25日出生，汉族，住河南省罗山县×××××××××××××，公民身份号码413××××××××××××514。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司大良分公司与被告孔谌银物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年3月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄锦云、被告孔谌银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司大良分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费，暂计至2020年08月的物业服务费共计人民币3451.29元；2.判令被告以当月所欠物业费为计算基数，按照0.5%标准计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止，暂计至2020年08月20日的违约金数额为4387.54元；3.判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：佛山市顺德区伦教碧桂园房地产开发有限公司与原告签订《伦教碧桂园前期物业管理委托合同》，约定选聘原告对伦教碧桂园提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2018年9月21日购买伦教碧桂园珑湾苑6座xxx，属于原告管理的物业服务区域范围，根据合同第三十条约定，被告应当从合同约定交楼期次月1日开始每月30日前向原告支付物业服务费357.03元，逾期未支付的从逾期之日起每日千分之五追缴逾期付款向原告支付违约金。被告于2019年07月30日开始拖欠原告物业服务费，至2020年08月拖欠的款项已经达4387.54元。被告孔谌银辩称，被告于2020年5月中旬收楼，物管费从4月20日开始缴纳，被告没有拖欠原告的物业费。原告围绕诉讼请求依法提交了原告营业执照副本复印件、被告身份证复印件、物业服务费催缴函复印件、微信聊天记录截图打印件、挂号信回执复印件、《商品房买卖合同（预售）》复印件、《前期物业管理委托合同》复印件，被告提交了被告与开发商公司员工钟宇的微信聊天记录、被告与开发商工程师郭工的微信聊天记录、被告与原告公司员工蔡淑华的完整微信聊天记录、收楼照片打印件、物业缴费截图打印件。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对经双方质证对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对被告提交开发商公司员工钟宇的微信聊天记录及被告与开发商工程师郭工的微信聊天记录，虽原告不予确认，被告提供手机载体的原始聊天记录供核对，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月19日，原告（乙方，物业服务企业）与佛山市顺德区伦教碧桂园房地产开发有限公司（甲方，房地产开发企业，以下简称伦教碧桂园公司）签订一份《顺德区前期物业服务合同》，约定：1.甲方选聘乙方对伦教碧桂园珑湾苑提供物业管理服务，乙方按《顺德区物业服务收费管理办法》和《顺德区住宅物业服务收费参考标准》的有关规定和本合同的约定，对甲方、业主或物业使用人提供物业管理服务，收取物业管理费用；2.本物业在未竣工验收交付业主使用前，乙方负责本物业的前期物业管理筹备工作；在本物业交付使用后，乙方参照《顺德区物业服务收费管理办法》和《顺德区住宅物业服务收费参考标准》规定的收费等级标准提供物业管理分级服务；4.甲方应协助乙方向业主于合同约定的交楼期次月1日起收取物业服务费；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳。2018年9月21日，伦教碧桂园公司（出卖人）与被告（买受人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：1.出卖人将伦教街道办事处常教社区居民委员会南苑西路16号伦教碧桂园珑湾苑6座xxx号房（以下简称珑湾苑6座xxx号房）出售给买受人，房屋预测建筑面积共137.21平方米；2.出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房；该商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人；买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；3.查验房屋：办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件；买受人查验的该商品房存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日期90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付；4.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：若买受人未按约定办理交付手续，本合同约定的最后交付时间或出卖人书面通知的最后交付时间届满（以日期较前者为准）即视为交付；自交付之日起开始计算保修期限，买受人同时应承担该商品房的一切费用（包括物业管理费等）及政府征收的各项税费。伦教碧桂园公司按合同约定的交付日期通知被告收楼，被告到场对珑湾苑6座xxx号房进行查验时发现房屋存在墙壁起皮、地板起鼓、渗漏、油漆收口收边等问题拒绝收楼，要求伦教碧桂园公司对上述房屋进行整改修复。伦教碧桂园公司对珑湾苑6座xxx号房进行整改修复后，被告于2020年5月6日到原告处办理了收楼手续并领取了房屋钥匙。原告与被告一致确认，被告与2020年4月20日开始缴纳物业费。原告提起本案主张的是2019年6月30日至2020年4月19日的物业费。本院认为，本案案由为物业服务合同纠纷，根据《顺德区前期物业服务合同》的约定，被告应于合同约定的交楼期次月1日起承担物业服务费，因碧桂园房地产原因未能按时交给被告的物业，其物业服务费由碧桂园房地产全额交纳，故本案的争议焦点为案涉房屋的交付时间。对此，本院作如下分析：依据《商品房买卖合同（预售）》的约定，伦教碧桂园公司应在2019年6月30日前向被告交付该房屋，如果因为被告的原因导致房屋未能按期交付，则合同约定的最后交付时间（即2019年6月30日）届满即视为交付，该条适用的前提条件是因被告原因导致房屋未能按期交付。但同时，合同亦约定在办理房屋交付手续前，被告作为买受人有权对该房屋进行查验，本案中被告在对房屋进行查验时发现房屋存在质量问题而拒绝收楼，出卖人碧桂园房地产依合同约定需对上述质量问题负责修复，修复后再进行交付，被告于2020年5月6日办理了收楼手续，因此珑湾苑6座xxx号房屋未在2019年6月30日交付的原因在于房屋存在质量问题，而非因被告的原因导致，因此案涉房屋的交付时间应认定为2020年5月6日。依照《顺德区前期物业服务合同》的约定，被告应自交付之日次月1日即2020年6月1日开始需要向原告交纳物业服务费，而被告自2020年4月20日起就开始交纳涉案房屋的物业服务费，不仅未拖欠原告物业服务费，反而多交了一个多月的物业服务费，故原告提起本案诉讼主张2019年6月30日至2020年4月19日之间的物业服务费及违约金无事实及法律依据，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司大良分公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取为25元（原告已预交），由原告碧桂园生活服务集团股份有限公司大良分公司负担。本判决为终审判决。审判员  方璟华二〇二一年三月二十五日书记员  廖炜城