北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初26913号原告：杨子仪，女，1996年11月14日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：城城不动产管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区东四环中路78号楼2层2-63。法定代表人：孙洁。被告：城城不动产管理有限公司，住所地西安经济技术开发区凤城二路6号秦丰大厦1712室。法定代表人：张智军。第三人：杨建领，女，1972年2月4日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：翁涛，男，1971年11月20日出生，汉族，住北京市东城区。原告杨子仪（以下称姓名）与被告城城不动产管理有限公司北京分公司（以下简称城城不动产公司北京分公司，与城城不动产管理有限公司并称时称二被告）、城城不动产管理有限公司（以下称城城不动产公司，与城城不动产公司北京分公司并称时称二被告）、第三人杨建领（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。杨子仪、杨建领之委托诉讼代理人翁涛到庭参加了诉讼。二被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨子仪向本院提出诉讼请求：1.要求二被告退还2020年11月1日至2021年7月7日期间的租金40200元。2.要求二被告退还押金6700元。3.要求二被告支付违约金5025元。事实和理由：我和城城不动产公司北京分公司于2020年7月7日签订《代理出租合同》，约定城城不动产公司北京分公司受产权方委托将坐落于北京市朝阳区百子园路后现代城小区2栋B单元11层1106号房屋（以下简称涉案房屋）出租给我，租赁期限自2020年7月8日至2021年7月7日，月租金6700元，付款方式年付，押金6700元。后涉案房屋产权方杨建领告知我，二被告已经三个月未支付杨建领租金，构成违约，杨建领有权单方解除合同并收回房屋。2020年11月1月，杨建领与我就涉案房屋重新签订租赁合同，约定我向杨建领承租涉案房屋，每月租金6000元，租期自2020年11月1日起算。现因二被告的原因，导致《代理出租合同》无法继续履行，故要求二被告退还剩余租金并支付违约金。二被告未出庭应诉，提交书面答辩状称：一、要求法院依据相关证据及案件事实确认我方应退还杨子仪租金的具体金额。我方与杨子仪签订《代理出租合同》后，我方按照合同约定向杨子仪交付了租赁合同，杨子仪亦实际租住在涉案房屋。受疫情影响，我方在2020年9月份经营出现异常，导致大量业主提前解除合同，并且要求租户搬离涉案房屋。因此，我方客观上可能存在未按涉案合同约定履行义务的情况。针对杨子仪已经支付了租金但是未能实际租住的期限对应的租金及押金，我方同意解除涉案合同并且返还未实际租户的期限对应的租金及押金。但是由于我方经营异常无法核查杨子仪实际租住日期及搬离涉案房屋的具体时间，要求法院依据相关证据及案件事实确认我方应退还杨子仪租金的具体数额。二、二被告主张的违约金数额过高，应当依法予以调整。根据《民法典》第585条第2款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求适当予以减少。杨子仪主张的违约金远高于我方违约给杨子仪造成的损失，加之受疫情影响，我方无力支付高额违约金，恳请法院依法进行调整。杨建领述称：因城城不动产公司北京分公司未按照《房屋托管合同》向我支付租金，我于2020年11月1日与杨子仪就涉案房屋重新签订了租赁合同。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋登记在杨建领名下。2020年5月7日，杨建领作为甲方（托管方）与城城不动产公司北京分公司作为乙方（受托方）签订《房屋托管合同》，合同约定：甲方将涉案房屋托管给乙方，托管期内，甲方全权委托乙方或乙方指定的第三方负责房屋的经营管理，乙方向甲方提供房屋托管服务。托管期内，甲方委托乙方从房屋使用人收取租金，按本合同约定按时支付给甲方。托管期自2020年5月13日至2025年5月12日，月租金7500元。如城城不动产公司北京分公司不支付或不按约定支付租金达30日，甲方有权解除合同，收回该房屋。2020年7月7日，城城不动产公司北京分公司作为甲方与杨子仪作为乙方签订《代理出租合同》，合同约定：1.甲方受产权方委托将涉案房屋出租给乙方使用，租赁期限自2020年7月8日至2021年7月7日，月租金6700元，年付，押金6700元。甲方未按约定时间向乙方交付该房屋达7日的，乙方可终止合同，甲方应按原途径退还乙方租金及全部押金。在租赁期内，如甲方违反约定，发生乙方可根据合同约定单方终止合同情形或其他甲方应退还租金或押金情形时，甲方应按照原途径退还乙方剩余租期的所有房租及押金，另赔付相当于一个月房租的租金作为违约金。庭审中，杨子仪提交电子账单，证明其已经向城城不动产公司北京分公司交纳押金6700元及租金60300元。经询，杨子仪表示，《代理出租合同》约定租金支付方式为年付，且城城不动产公司北京分公司提供了交九个月租金送三个月租金的优惠活动，故杨子仪在支付九个月的租金60300元后，城城不动产公司北京分公司向其开具了租赁期间为2020年7月8日至2021年7月7日的收据。庭审中，杨子仪与杨建领均认可，因城城不动产公司北京分公司未按照《房屋托管合同》向杨建领支付租金，构成违约，杨建领要求收回涉案房屋。2020年11月1日，杨建领与杨子仪就涉案房屋重新签订租赁合同，约定杨建领将涉案房屋出租给杨子仪，每月租金6000元，租期自2020年11月1日起算。庭审中，杨子仪主张因城城不动产公司北京分公司的违约行为导致《代理出租合同》无法继续履行，故要求城城不动产公司北京分公司退还2020年11月1日至2021年7月7日期间的租金40200元、押金6700元，并支付一个月的租金作为违约金。另，杨子仪表示，按照其实际支付的租金60300元除以12个月计算，每月租金实为5025元，其自愿按照每月租金5025元标准主张城城不动产公司北京分公司应当给付的租金及违约金。另查，城城不动产公司北京分公司不是法人单位，其隶属于城城不动产公司。城城不动产公司具备法人资格。城城不动产公司特此说明：对下属单位城城北京分公司因经营需要，允许其经营范围超出总公司，由此引起的法律责任由本公司承担。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方均应按约定履行义务。本案中，城城不动产公司北京分公司未按时向杨建领支付租金，导致杨建领于2020年11月1日收回涉案房屋，故城城不动产公司北京分公司应当退还杨子仪剩余租期内租金及押金。关于应当退还的租金，杨子仪之计算方法符合合同约定本旨，本院予以支持。现因城城不动产公司北京分公司的原因，导致《代理出租合同》无法继续履行，应当向杨子仪支付违约金，杨子仪自愿按照5025元标准计算违约金，本院不持异议。综上，杨子仪要求城城不动产公司北京分公司退还2020年11月1日至2021年7月7日期间租金40200元、押金6700元，并支付违约金5025元的诉讼请求，本院予以支持。根据公司法的规定，公司可以设立分公司，但分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。本案中，城城不动产公司作为合同相对方的总公司对其分公司的债务应该承担责任。现杨子仪起诉要求城城不动产公司退还上述租金、押金，并支付违约金的诉讼请求，合法有据，故本院予以支持。二被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和举证质证的权利，本案依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告城城不动产管理有限公司北京分公司于本判决生效之日起七日内返还原告杨子仪租金四万零二百元、押金六千七百元。二、被告城城不动产管理有限公司北京分公司于本判决生效之日起七日内向原告杨子仪支付违约金五千零二十五元。三、被告城城不动产管理有限公司就前述第一项、第二项与被告城城不动产管理有限公司北京分公司承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费549元，由被告城城不动产管理有限公司北京分公司、城城不动产管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 张 怡二〇二一年三月三十一日书记员 张子茹