北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初3909号原告：王拓，男，1989年2月7日出生。委托诉讼代理人：王铮，北京市檀州律师事务所律师。被告：中金信泰（北京）投资顾问有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：陈华，总经理。委托诉讼代理人：郎子君，北京市佳法律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭彰，北京市佳法律师事务所律师。原告王拓与被告中金信泰（北京）投资顾问有限公司（以下简称中金信泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王拓及其委托诉讼代理人王铮，被告中金信泰公司的委托诉讼代理人郎子君、彭彰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王拓向本院提出诉讼请求：1.判令中金信泰公司返还房屋租赁押金70384.2元；2.判令中金信泰公司返还房屋租金91217.8元；3.判令中金信泰公司支付违约金136826.82元；4.判令中金信泰公司赔偿另行寻找替代房屋周转期间损失224920.8元；5.本案诉讼费用由中金信泰公司负担。事实和理由：2012年10月30日，王拓与中金信泰公司签订《房屋出租合同》约定，中金信泰公司将位于北京市丰台区六里桥北里莲宝中路莲怡苑二区1号楼底商X号房屋出租给王拓，房屋面积178平方米，租赁期限为5年，五年后如中金信泰公司有权再出租的，在前五年的基础上按合同规定内容，再续租给乙方三年。合同还就违约条款及权利义务等进行了约定。合同签订后，王拓依约履行合同支付押金及租金，并设立公司在租赁房屋中经营餐饮。至2017年10月30日，中金信泰公司继续将房屋出租给王拓，王拓也继续缴纳租金至2018年4月14日。2018年1月底，中信金泰公司当时的股东和法定代表人刘金华突然通知王拓收回房屋，于2018年2月1日将王拓强行清退。王拓认为双方合同于2017年10月30日到期后，中金信泰公司仍将房屋出租给王拓，租赁截止期应延长三年。现中金信泰公司违反合同约定，强行收回房屋，应将已收取的押金及租金予以返还并承担违约责任，同时赔偿王拓另行寻找代替周转房屋期间的损失。中金信泰公司辩称，王拓的诉讼请求与事实不符，请求依法驳回。中金信泰公司与出租方华润超级市场有限公司房屋租赁合同的租赁期间为2012年7月16日至2018年2月20日。2017年10月31日中金信泰公司与王拓的合同到期后，中金信泰公司同意继续让王拓承租。王拓知道中金信泰公司与出租方华润超级市场有限公司的租赁合同于2018年2月20日到期，如果中金信泰公司与出租方华润超级市场有限公司不续签租赁合同需要提前腾退，多退少补。2018年1月26日中金信泰公司书面通知王拓腾退房屋，但王拓拒绝腾退。截止到2018年2月1日，王拓拖欠水电费共计23286元。2018年2月1日，王拓将配电室门撬开，破坏配电设施，对中金信泰公司造成巨大损失和影响，直接导致中金信泰公司的出租方华润超级市场有限公司在合同终止至今都没有退还中金信泰公司租赁押金150000元。因为王拓先违约，给中金信泰公司造成经济损失，所以押金70384.2元和剩余租金依据合同约定未退还给王拓。王拓主张的违约金也没有事实和法律依据。2017年12月19日，王拓支付租金152030元。2017年12月15日至2018年2月1日止，实际发生租金为60800元，加上王拓所欠水、电费23286元，共计84086元，扣除上述实际产生的费用后为67944元，不是王拓主张的91217.8元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月30日，中金信泰公司（出租方、甲方）与王拓（承租方、乙方）签订《房屋出租合同》约定：甲方出租给乙方的房屋位于北京市丰台区六里桥北里莲宝中路莲怡苑二区1号楼底商——X号房屋（以下简称涉案房屋），租赁期共5年，自2012年11月1日起至2017年10月31日止；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为开办餐饮使用；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；2012年11月1日起至2012年12月14日止为装修免租期，计租期自2012年12月15日始至2017年10月31日止；该房屋2012年12月15日至2014年12月15日每天每平米租金为6.50元/平米日，年租金总额为422305元（大写：肆拾贰万贰仟叁佰零伍元整）；2014年12月15日至2017年10月31日递增后的租金为7.02元/平米日，年租金456089.4元（大写：肆拾伍万陆仟零捌拾玖元肆角整）；首期两个月押金70384.2元，甲方于合同履行期满且乙方无违约行为，并在乙方退出租赁房屋、交清各项费用后，七日内将租赁保证金无息退还乙方；租赁期满合同自然终止；甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照剩余租赁年限合同总租金的10%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任；五年后如甲方有权再出租的，在前五年的基础上按前期合同规定内容，再续租给乙方三年。2012年10月30日，中信金泰公司出具收据1张，载明：“今收到老家肉饼王拓交来押金人民币柒万零叁佰捌拾肆元贰角整，70384.2元，交款人王拓”。中金信泰公司认可已收取王拓押金70384.2元，主张因王拓违约未予退还。上述《房屋出租合同》约定期限届满后，王拓继续承租涉案房屋并按照上述《房屋出租合同》约定租金标准继续支付租金，但未签订书面合同。2017年8月16日，王拓向中金信泰公司转账152030元，转账附言为“8月14至12月14房租152030”。2017年12月18日，王拓向中金信泰公司转账176919元，转账附言为“17年12月14号-18年4月14号，和17年11月至12月”。关于2017年12月18日的转账，王拓主张系2017年12月14日至2018年4月14日期间租金及水、电费；中金信泰公司主张房屋租金已交至2018年4月13日，对于剩余金额为水、电费不予认可。2018年1月26日，中金信泰公司以该公司与华润超级市场有限公司房屋租赁合同期于2018年2月20日到期为由，向王拓发出合同解除通知。2018年2月1日，王拓腾退涉案房屋。庭审中，中金信泰公司主张王拓拖欠水、电费共计23286元，存在违约行为，但未提交相关证据予以证明。中金信泰公司提交收据1张，证明王拓于2018年2月1日破坏配电设施造成的经济损失，王拓对此不予认可。中金信泰公司提交收据3张、收条1张，证明因王拓破坏配电设备的行为导致华润超级市场有限公司未向其退还押金，王拓对此不予认可。中金信泰公司主张其与华润超级市场有限公司租赁合同于2018年2月20日到期，王拓对此不予认可，但表示亦不清楚中金信泰公司与华润超级市场有限公司租赁合同的到期日。本院认为，王拓与中金信泰公司签订的《房屋出租合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行自己的义务。合同到期后，王拓继续承租涉案房屋并向中金信泰公司支付租金，中金信泰公司未提出异议，原租赁合同继续有效，双方形成不定期租赁关系。现王拓主张依据双方《房屋出租合同》第十六条“五年后如甲方有权再出租的，在前五年的基础上按前期合同规定内容，再续租给乙方三年”的约定，双方之间续租三年，中金信泰公司对此不予认可。对此本院认为，王拓与中金信泰公司之间的租赁合同届满时，虽然处于中金信泰公司与华润超级市场有限公司租赁合同的有效期内，但中金信泰公司仅有权在其与华润超级市场有限公司租赁合同剩余期限内出租涉案房屋，超出该期限的部分无效，故王拓与中金信泰公司之间未形成续租三年的合同关系，本院对王拓该项主张不予采信。不定期租赁，双方可随时解除合同，但出租人解除合同的应当在合理期限之前通知承租人。中金信泰公司于2018年1月26日向王拓发出解除通知，王拓于2018年2月1日腾退房屋，本院确认双方合同于2018年2月1日解除。合同解除后，中金信泰公司应当返还王拓押金及未履行部分租金。关于已支付租金期间，根据双方租赁期间、转账记录及交易习惯，本院认定王拓已支付租金至2018年4月14日。中金信泰公司抗辩称王拓拖欠水、电费23286元，破坏配电设施导致其经济损失，存在违约行为，不应退还押金，且应将水、电费予以扣除，但未提交相关证据予以证明，对于该抗辩意见，本院不予采信。王拓认可其未交纳2018年1月5日至2月1日期间的水电费，但主张尚未到交费时间，亦不清楚欠费金额，根据双方交易习惯，水电费应当在产生后交纳，王拓认可未交纳的该部分费用应于合同解除时或者解除后交纳，故王拓未交纳该部分水电费用不构成违约，现中金信泰公司未提交证据证明该部分水电费用的具体金额，本院难以进行扣除，中金信泰公司可另行解决。王拓主张中金信泰公司存在违约，因双方系不定期租赁合同，中金信泰公司提前向王拓发出合同解除通知，给予王拓合理期限予以腾退，中金信泰公司并不存在违约情形，故对于王拓要求中金信泰公司支付违约金及寻找替代房屋周转期间的租金损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决如下：一、中金信泰（北京）投资顾问有限公司于本判决生效之日起七日内退还王拓房屋租金91217.8元；二、中金信泰（北京）投资顾问有限公司于本判决生效之日起七日内退还王拓房屋押金70384.2元；三、驳回王拓其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4517元，由王拓负担3122元（已交纳），中金信泰（北京）投资顾问有限公司负担1395元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 刘亚男二〇二一年三月十七日法官助理 卢文婷书 记 员 王跃佳