北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0109民初1301号原告：北京新水源景科技股份有限公司，住所地北京市海淀区阜成路115号E座129室。法定代表人：张海燕，总经理。委托诉讼代理人：陈松雪，男，北京新水源景科技股份有限公司职工。委托诉讼代理人：王海，北京市中济律师事务所律师。被告：尚元满，男，1959年4月13日出生，汉族，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：郭秋杰，北京市门头沟区潭柘寺镇法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：周永刚，北京市门头沟区潭柘寺镇法律服务所法律工作者。被告：北京市门头沟区妙峰山镇人民政府，住所地北京市门头沟区妙峰山镇陇驾庄村。法定代表人：陈连军，镇长。委托诉讼代理人：杨练兵，北京市亚太律师事务所律师。原告北京新水源景科技股份有限公司（以下简称新水源景公司）与被告尚元满、北京市门头沟区妙峰山镇人民政府（以下简称妙峰山镇政府）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新水源景公司的委托诉讼代理人陈松雪、王海，被告尚元满及其委托诉讼代理人郭秋杰，被告妙峰山镇政府的委托诉讼代理人杨练兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新水源景公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令原告与被告尚元满签订的房屋及土地租赁合同书无效。2、请求判令被告尚元满向原告退还租金15万元（按2018年租金共35万元，按退还2018年9月10日之后的租金折算）。3、请求判令被告尚元满赔偿原告的自动灌溉设备测试台、装饰装修和其他等损失107.8912万元。4、请求判令被告尚元满承担次承租人张建武的装修损失费26万元。5、请求判令被告妙峰山镇政府在拆除违建补偿及奖励范围内对上述经济损失承担补充责任。事实和理由：尚元满在门头沟区妙峰山镇水峪嘴村西沙滩承包约100亩土地，并建造了3套带院落的房屋。所在土地性质是农村集体土地、一般农用地，尚元满所建房屋未取得建设工程规划许可。2016年9月，原告经人介绍与尚元满签订了房屋及土地租赁合同书，约定原告承租尚元满建造的3套房屋及院落，租赁期限12年，自2017年1月1日至2028年12月31日，年租金35万元。合同签订后，原告交付一年租金35万元，并对涉案院落进行了装修和建造自动灌溉设备测试台，共花费100万元，为房屋添置用品花费78912元。2018年2月1日，原告授权陈松雪以个人名义将一套院落转租给张建武使用并签订了房屋租赁合同，约定年租金为12万元，租期自2018年1月1日至2028年12月31日，张建武对房屋、院落进行了重新装修。因尚元满将新水源景公司所承租的一个院落交由其他公司使用，故新水源景公司对2018年1月1日至2018年12月31日期间的35万元租金仅交纳其中的了30万元，剩余5万元系尚元满同意扣除，算作新水源景公司已交纳2018年租金35万元。2018年8月1日，门头沟区政府发布公告，对永定河流域进行全面拆除违建，为配合工作，未经原告同意，尚元满为了从妙峰山镇政府领取补偿及奖励，于2018年9月中旬擅自对原告使用的两处院落进行拆除，于2019年3月对张建武使用的院落进行拆除。拆除时，新水源景公司自用的2个院落中的物品在新水源景公司不知情的情况下由尚元满搬到了尚元满自己的院落中（非本案3个涉案院落）。合同约定新水源景公司可以在院落外的土地中插播作物，但没有约定由新水源景公司租赁土地，新水源景公司发现合同里约定的土地无法使用，就没有使用。新水源景公司在所承租院落内设置了自动灌溉设备测试台。被告尚元满既不退还剩余的租金，也不对原告和张建武的各项损失进行补偿，故原告提出诉请。尚元满辩称，不同意原告的诉讼请求。2010年、2011年尚元满分别通过妙峰山镇政府和门头沟区农委审批了都市农业项目建设。用途是农业生态园。房屋有管理用房，配套设施。尚元满租给了原告，不允许转租。原告是做自来水管道的，在院子里做自来水管道加工的实验。新水源景公司所租赁的房屋没有进行过大的装修，仅进行过小的装修。原告自行转租给张建武的院落，由张建武进行了扩建，与尚元满无关。拆除之前，原告把他们使用的两个院子的设备都搬走了，没有损坏。尚元满租给原告的不止三个院子和一个大棚，还有70亩地，70亩地有几千棵树，原告没有管理，死了一部分。新水源景公司所租赁的3个院落及房屋全部拆除完毕。拆除并非因涉案房屋系违章建筑，而是因为新水源景公司改变了土地的用途。涉案房屋属农村郊区房屋，不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，涉案租赁合同不应归于无效。新水源景公司使用的两个院落是尚元满组织人员铲车拆的，如果让妙峰山镇政府拆除，妙峰山镇政府就不给尚元满奖励费了，张建武使用的院落是谁拆的记不清了。妙峰山镇政府辩称，妙峰山镇政府是和尚元满协商的拆除，是尚元满个人进行的拆除。妙峰山镇政府认为原告和尚元满的纠纷与妙峰山镇政府没有关系。妙峰山镇政府与尚元满协商的费用已经支付完毕。本院经审理认定事实如下：新水源景公司与尚元满签订《房屋及土地租赁合同书》，约定尚元满（甲方）将位于妙峰山镇水峪嘴村房屋及配套院落3套租给新水源景公司（乙方），租赁期限自2017年1月1日至2028年12月31日，年租金为35万元。租赁期间，针对大棚旁边的100余亩种植地，由尚元满保留现有种植面积，其他土地可由新水源景公司无偿使用，新水源景公司在不影响尚元满现种植作物的基础上，插种作物及修建生产道路，河道对岸12亩地，由尚元满交新水源景公司无偿使用；新水源景公司转租，涉及的租地合同条款不变。上述房屋所在土地性质为集体土地、一般农用地。上述房屋位于北京市门头沟区妙峰山镇水峪嘴村永定河左岸，在卫星图片中，自永定河下游向上游数第1、3、4个院落为新水源景公司所承租院落（第1个院落中有部分新水源景公司未承租）,第2、5个院落为尚元满使用，上述院落相邻。经本院现场勘查，现场仅剩余部分房屋残存后墙及凉亭，上述房屋遗迹位于永定河左岸，上述房屋遗迹后方可见输电塔、电线杆及电线杆两侧的树，永定河右岸可见山体。上述房屋所在土地(地址为西河滩)系由郝德录从水峪嘴村承包，并由郝德录以合作为名交给尚元满及案外人王丽使用。新水源景公司已支付尚元满2017年租金35万元。对于2018年租金，双方认可因尚元满将新水源景公司承租的房屋一部分出租，双方同意折抵2018年租金5万元。对2018年其余租金30万元是否给付，双方存在争议，本院另行论述。陈松雪与张海燕系夫妻，张海燕系新水源景公司法定代表人兼总经理。2018年3月，陈松雪与张建武签订《房屋租赁合同》，约定陈松雪将从尚元满处承租的3处院落中的一处出租给张建武，租期自2018年1月1日起共计10年，每年租金12万元，租金按年给付。张建武支付陈松雪2018年租金12万元。张建武对房屋及院落进行了装修。2018年8月1日，北京市门头沟区人民政府发布《关于开展2018年打击违法用地百日攻坚工作的通告》。2018年8月，妙峰山镇政府要求郝德录、尚元满于2018年8月15日前拆除在承包地内违反《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》建设的房屋，逾期不拆将强制拆除。尚元满于2018年8月29日签收《致承包（租）户的一封信》及《拆除告知书》。2018年，尚元满与妙峰山镇政府工作人员将新水源景公司使用的两个院落内房屋门锁打开（部分房间为撬锁），将其中物品转移至上述院落附近的另一处房屋，当时，妙峰山镇政府工作人员进行了录像（录像中人员着冬装，录像电子文档显示修改时间为2018年11月26日）。该次腾退后，尚元满与妙峰山镇政府工作人员到张建武承租的院落与张建武交涉腾退事宜，妙峰山镇政府工作人员进行了录像。录像中，张建武向妙峰山镇政府工作人员表示租期没到，尚元满表示张建武的合同关系与尚元满没关系、要求张建武配合妙峰山镇政府拆除。妙峰山镇政府人员询问张建武与陈松雪是否是合伙关系、陈松雪是否知道拆除，张建武表示陈松雪不知道，尚元满表示陈松雪知道、去过镇里。妙峰山镇政府人员询问张建武剩余几月到期，尚元满表示尚元满第一次找张建武时张建武承认转租了、后来不承认了、要求张建武配合妙峰山镇腾退。张建武表示腾退要走法律程序。尚元满表示如果张建武与陈松雪是合伙关系尚元满与张建武说不着。张建武表示尚元满之子昨天在妙峰山镇政府恐吓张建武，尚元满予以否认。张建武向妙峰山镇政府工作人员表示9月10日尚元满给张建武断电、电表清零、尚元满之子是警察、陈松雪昨天要向公安督查举报尚元满之子、尚元满个人无权腾空张建武物品。(期间尚元满离开谈话场所一段时间)后尚元满表示与张建武说不着、陈松雪所使用院落已被拆除、窗户都铲完了、现在搬也不是搬张建武的东西、是陈松雪的。（录像中人员着冬装，录像电子文档显示修改时间为2018年11月29日）。审理中，上述二段录像系尚元满提供，新水源景公司及妙峰山镇政府对此认可。2019年9月，张建武诉至法院要求陈松雪返还租金并赔偿装修损失（案号为（2019）京0109民初6511号）。在（2019）京0109民初6511号案件中，陈松雪陈述新水源景公司使用的院落于2018年11月初被拆除，张建武陈述其从陈松雪处所转租院落于2019年6月被拆除。在该案中，陈松雪提交新水源景公司出具的委托书，证明新水源景公司委托陈松雪将新水源景公司承租院落中的一处出租给张建武，经法院询问张建武是否要求新水源景公司承担责任，张建武表示仅要求陈松雪承担责任。2019年12月20日，本院作出（2019）京0109民初6511号民事判决，认为：“根据双方签订的租赁合同，租赁起始期为2018年1月1日且无免租期的约定，张建武应当自2018年1月1日起交纳涉案房屋的租金，张建武表示涉案房屋自2018年9月始因停电无法使用，陈松雪虽对张建武陈述的停电时间不予认可但亦表示另外两套院落的停电时间为2018年9月、10月左右，本院对张建武关于停电时间的陈述予以采信，鉴于涉案房屋于2018年9月始因停电无法继续使用，故本院确认张建武交纳租金的日期截止至2018年8月31日。综上，张建武要求陈松雪返还剩余租期租金的诉讼请求，本院根据双方合同约定的租赁期间及张建武实际占有使用涉案房屋的时间酌情确定为40000元。根据本院查明的事实，张建武对涉案房屋及院落进行装修已取得陈松雪的同意，张建武主张其装修花费496916元本院已予以确认，对张建武上述装修损失应由张建武、陈松雪根据双方各自导致合同无效的过错分担。陈松雪以未取得建设工程规划许可证的房屋向外出租并许可张建武进行大范围装修，其应当对张建武的损失承担主要责任。张建武在承租涉案房屋时未对房屋的合法性进行必要的审查，亦应当对其自己的损失承担部分责任，故张建武要求陈松雪赔偿其装修损失的诉讼请求，符合事实及法律规定，本院予以支持，具体赔偿数额由本院根据张建武的实际损失、双方的过错程度等酌情确定为300000元。”后陈松雪不服，提起上诉。2020年3月25日，北京市第一中级人民法院作出（2020）京01民终2246号民事调解书，在双方确认租赁合同无效的情况下，达成如下调解意见：陈松雪返还张建武4万元，陈松雪赔偿张建武装修损失26万元。本案审理中，新水源景公司表示该公司授权陈松雪将该公司承租的3套院落中的1套租给张建武。对张建武建设情况，尚元满在本案诉讼中表示：“新水源景公司转租给张建武，张建武弄成什么样子和我没有关系。张建武说镇里有人，愿意盖，我就没有管。”妙峰山镇政府（甲方）、妙峰山镇水峪嘴村村民委员会（乙方）与尚元满（丙方）与签订拆违协议书（未注明日期），约定丙方位于水峪嘴村的建筑物属于违法建设，丙方愿意在甲方规定的奖励期限内（2019年11月15日）拆除上述建筑物。甲方给予乙方配合奖励费：一类建筑1936.65平方米，奖励标准800元/平方米，计1549320元；二类建筑990.47平方米，奖励标准500元/平方米，计495235元，三类建筑24.43平方米，奖励标准200元/平方米，计4886元，共计2049441元。一类标准：有地基，结构完整，层高在2.2米以上，墙体和屋顶材质结构使用钢筋、混凝土、混合结构、砖瓦、砖（石）木等耐久性材质的坚固房屋；二类标准：不符合一类标准，房屋材质结构为非耐久性材料，如彩钢、石棉、木、竹、土坯等材质的完整建筑；三类标准；由顶棚、四周无墙或仅有简陋墙体的不完整建筑，如棚子、亭子、廊道等不完整建筑。相应拆建档案中的表格及图片标明了各间房屋的面积，其中，新水源景公司所用大院（自永定河下游向上游数的第1个院落）中的房屋、大棚、值班室面积共计958.31平方米，新水源景公司所使用小院（自永定河下游向上游数的第4个院落）房屋面积共400.84平方米，张建武使用院落中房屋面积共计578.92平方米。上述协议已履行。双方对以下证据和事实存在争议：一、关于拆除涉案房屋的主体，尚元满主张：“系妙峰山镇政府拆除。”妙峰山镇政府主张：“系尚元满自行拆除，否则不会给尚元满拆违奖励。”对此，尚元满提交了上述腾空新水源景公司使用院落物品及与张建武交涉的录像。妙峰山政府提交了上述妙峰山镇政府与尚元满签订的拆违协议书。经询问妙峰山镇政府、尚元满有无拆除房屋时的录像，妙峰山镇政府表示妙峰山镇政府去现场的时候有录像，但没有保存，现在镇政府关于拆除的录像都没有了。尚元满表示拆除房屋时妙峰山镇政府有录像，尚元满本人没有录像。新水源景公司表示拆除房屋时该公司不在现场。对此，本院认为，虽然转移新水源景公司使用院落中房间物品时有妙峰山镇政府人员参与，但妙峰山镇政府、妙峰山镇水峪嘴村村民委员会与尚元满签订拆违协议书，约定由尚元满在期限内拆除违法建设并给予尚元满配合奖励费，且已履行，故本院认定拆除上述房屋的行为为尚元满个人的行为，并非妙峰山镇政府组织的强制拆除。二、关于拆除房屋的时间，新水源景公司表示：“新水源景公司使用的两个院子是2018年9月中旬拆除，张建武使用的院落是2019年拆除，具体时间记不清了。”妙峰山镇政府表示：“尚元满提交的录像一段时间是2018年11月26日，另一段时间是2018年11月29日，三个院子不是同一时间拆除的，印象中拆了二次，有一次是录像完就拆了，当天拆了一部分，另一次拆的时候有录像，后来没有保存。”尚元满主张：“陈松雪的两个院子是2019年春天拆的，张建武的院子是最后拆的，大概是2019年七、八月份。”对此，尚元满提交了上述腾空新水源景公司使用院落物品及与张建武交涉的录像。新水源景公司及妙峰山镇政府未提供证据。对此，本院认为，根据尚元满提交的录像，2018年11月26日，尚元满与妙峰山镇政府人员将新水源景公司所使用院落中房屋内物品转移，2018年11月29日，尚元满与妙峰山镇政府人员与张建武就其使用院落的腾退问题交涉，当时尚元满表示新水源景公司所使用院落已拆除，结合妙峰山镇政府的陈述及（2019）京0109民初6511号案件中张建武陈述其使用的院落于2019年6月被拆除的情况，本院确认新水源景公司所使用两个院落于2018年11月26日被拆除，张建武所使用院落于2019年被拆除。三、关于拆除房屋前，尚元满有无告知新水源景公司，尚元满主张：“在腾空新水源景公司所使用院落之前的一周，妙峰山镇政府与新水新景公司陈松雪开过协调会，限新水源景公司三天内腾空，新水源景公司参加了协调会，对此知情。”新水源景公司主张：“2018年9月初，尚元满电话通知过我方，表示政府要拆除涉案房屋，我方向尚元满主张赔偿款，尚元满不同意，于是在2018年9月10日停电。尚元满在腾空我方所使用房屋之前没有告知我方腾房的时间，腾房时，我们的房子里没有人，尚元满撬锁进入。”妙峰山镇政府表示：“腾空和拆除之前通知过，但有没有每家每户都通知到就不清楚了，妙峰山镇的工作人员在2018年8月份到实际地点告诉在这的人，这块建筑被认定为违建，需要拆除，也贴过通知，但没有证据。关于协调会的情况不清楚。”双方对此均未提供证据。对此，本院认为，因尚元满对此未提供证据，本院确认尚元满在2018年11月26日拆除涉案房屋及院落前未告知新水源景公司具体腾退及拆除时间，仅于2018年9月初电话告知新水源景公司涉案房屋被妙峰山镇政府要求拆除。四、对2018年除抵扣的房租5万元外，其余30万元租金是否给付，新水源景公司主张已给付，尚元满不予认可。对此，新水源景公司提供了2018年2月5日陈松雪向尚元满银行账户转账10万元的转账记录以及2018年2月4日陈松雪向尚元满银行账户柜面存款20万元的影像资料。对上述柜面存款20万元，尚元满主张系陈松雪因资金周转不开，从尚元满处借款，后归还尚元满借款的款项，与本案无关，但未提供证据。另查，在上述尚元满提供的录像第2段第9分钟处，尚元满表示：“老陈(指陈松雪)一年给了我35万，后来一年给了30万，尚元满表示要退给老陈10万元解决此事。”对此，本院认为，根据新水源景公司所提供证据，结合尚元满在与妙峰山镇政府人员与张建武交涉过程中陈述的上述内容，本院确认，新水源景公司已给付尚元满2018年租金35万元（含折抵5万元）。对尚元满所主张事实，缺乏证据，本院不予采信。五、关于新水源景公司所受损失，新水源景公司主张其所受损失包括：1、自动灌溉设备测试台20万元，该设备无法拆走，在拆除房屋过程中被拆除，由尚元满堆在地上，该设备一经拆除即损坏，后新水源景公司于2018年底至2019年6月间分三次将上述设备卖废品；2、装饰装修款70万元；3、塑料大棚10万元，新水源景公司在塑料大棚处安装有卷帘机、塑料布、棉被、水肥一体机等，大棚拆下来的东西都没法用，我方把大棚等拆下来的设备卖破烂了，大棚拆下来的设备新水源景公司没有见到，大棚旁边有值班室一处，值班室安装了窗户、门，进行了墙面刷墙，打水泥地面，电路；4、添置房屋用品费用7.8912万元，因没有安置场所，将上述物品作为废品出卖。对此，尚元满不予认可，并主张：“我只是拆了房子，没有拆新水源景公司的设备，新水源景公司的设备已被其自行拆走。对于大棚，我仅把新水源景公司加的草帘子卷到一边了，大棚是我盖的，原告在其中种菜。”对此，新水源景公司提交：1、王统连的证言，证明新水源景公司使用的2个院落系王统连施工。王统连当庭陈述：“2016年10月份，朋友介绍去门头沟装了两个院子，2016年年底装了一个，2017年装了一个，我那里的原件都没有了。就是室内装修、水电改造、墙面吊顶、卫生间贴墙砖和地砖，第二个院子后面有墙砖，每个房间开了个窗户，我去的时候前面有窗户，后面没有。测试台装完了，陈松雪让我把测试台和设备组装，大棚上面做了保温。大棚花了10万多，测试台花了20万多。两个院子装修花了70多万。靠西头的大院子开了门洞、墙砖掉了补漆、以前有墙砖。大院子靠外面一圈种竹子，我把地刨了。我收到了100万元装修款，没有要零头。大院子里有三大套房子。原来墙面刮过腻子，卫生间原来有墙砖，地面下沉了，室外中间有个围墙，还有个小凉亭，房屋方位我不清楚。我进去之后没有动水，改电了，以前做的墙有不平的，我们就不要了，封墙，铲除原有的墙砖，贴了新的墙砖。原来的墙掉皮，腻子铲了，我们刮腻子刷漆。有四五间房子铺复合地板，打通了大院子里的走廊。装修了大院子的值班室，安装窗户、门、吊顶、墙面、电。另一个院子，2017年3月份装的。这个院子有8间或9间房子，以前的房子也有刮腻子，太潮了，脱落了，我们铲除了原有的土灰和腻子，重新抹灰，刮腻子刷漆，后墙开了个小窗户，后墙贴了1.2米的墙砖，原来有石膏板吊顶，但是损坏了，重新吊。房前的过道粉刷，原来也是刷过漆，但是掉皮了，其余没有什么了。大院的试验台是公司让我们弄的。大院的房屋的前脸除草，围着墙种竹子。大院的房屋以前贴的是瓷砖，有脱落的，我们维修。木地板是什么型号记不清了。木地板从哪里买的记不清了。木地板是发红的颜色。大院子里一个套房里有两个卫生间，一共是6个卫生间。大院子里一个大套房是一个厨房、两个卫生间，三间住的房子，有的房子是一个套房包括一个厨房、两个卫生间、四间住的房子，每个套房都有厅。三个套房是在一排，每个套房有好几间。关于大院卫生间，地砖是300*300，墙砖是300*450，吊顶是PVC板。贴了两个卫生间的墙砖，其他的都是补的。值班室没有铺地砖，但是砖拉到现场了，最后抹了水泥地面。当时是进去看完了，再确定怎么干。电路改造都是新水源景公司安排的，我负责电线、线管、开关、插座。我装修的时候没有动灯，新水源景公司好像自己换了几个灯。灯的线是用的原来的线，照明线路没有动。插座数量增加了，具体记不清了。测试台是测试什么水的距离，具体我不清楚。大棚我做了保温、架子、电动的启动装置。没有看到大棚原来有灌溉系统。管道是连接到测试台，没有连接到大棚。我和新水源景公司除了装修没有其他经济往来。”王统连当庭画有一幅现场图，图中显示有一条水沟，水沟左侧上方为一大院（注明2016年装修），中间为一院，下方为另一院(注明2017年装修)，水沟右侧为山。经质证，尚元满表示：“王统连表示是先说好装修内容再装修，但本案装修主要是修补，证人所述不属实。”2、马万江的证言，马万江当庭陈述：“陈松雪装修过两个院子，有一个院子没有装修。新水源景公司租房的时候需要收拾卫生和简单装修。对旁边100亩地的约定以合同为准，但是原告就用了大棚，别的没有用。对装修前后室内的情况不清楚。（辨认装修前后的装修情况照片，并标注是装修前还是装修后，有1张照片标注为‘装修前’，有1张照片标为‘装修后’，另有3张照片标为‘不清楚’，编号为1至3。）标注为‘装修后’的照片中的室外水泥地砖是原告铺的。记不清什么时候介绍张建武和陈松雪认识了，张建武刚装修完就要拆。‘装修后’的照片中，木制的廊子，地砖，田间的步道，钢管搭的葫芦架，贴着房屋盖的走廊是原告装的。原来有走廊，给拆了，后来搭建的。这个院子是中间那个院子。”经质证，新水源景公司表示：“认可证人证言。1号照片不是我方租的院子，2号照片也不是我方租的院子，3号照片是我方装修后的。照片显示的地砖是原有的，地砖之外我方还铺了地砖，廊子里换了地砖，房屋的门洞也做了处理。走廊里的电线也做了处理。对证人指认的‘装修前’照片显示的院子，是从下游往上数的第4个院子，这个院子的房屋顶子太潮了，刮了腻子，铲掉室内墙面，做了瓷砖贴面，吊顶，院子里做了地面硬化，厕所也做了简单处理。”尚元满表示：“对证人陈述认可，证人陈述‘装修后’的照片是张建武租的院子，廊子都是张建武封的，与新水源景公司无关。从下游往上数第4个院子新水源景公司当库房了，什么都没有动。”马万江标注有“装修后”的照片显示有房屋前的封闭的走廊、木质廊子、葫芦架等。该照片背景显示有输电塔、电线杆及电线杆两侧的两棵树，经将上述背景与本院现场勘查时的照片背景情况比对，该院落系从永定河下游向上游数的第3个院落，即张建武承租的院落。马万江标注的“装修前”的照片显示有一条半封闭的走廊及房屋，房屋前墙有墙砖，走廊有地砖、走廊上方有白色顶子及灯。马万江标注为“不清楚”的3张照片中的第3号照片显示有一排房屋及院落中的水泥地砖，该照片中显示有输电塔，经将上述背景与本院现场勘查时的照片背景情况比对，该院落系从永定河下游向上游数的第1个院落，即王统连所述大院。3、新水源景公司与王统连签订的《装修工程合同》，载明：新水源景公司将门头沟区妙峰山镇水峪嘴村西沙滩河边二处院落和房屋装修等施工工程交由王统连施工。承包范围：所有房屋内外墙壁、走廊、地板、卫生间、室内顶棚、门窗的装修、修补、更换，院落整理，大棚改造，建造自动灌溉设备测试台等。院落房屋约650平方米，大棚约40*6米，房屋装修和院落整理工程款74.75万元，改造大棚费用10.8万元，建造自动灌溉设备测试台20万元，合计105.55万元，王统连让价至100万元，落款日期为2016年10月25日。经质证，尚元满对上述合同真实性不认可，并申请对落款日期为2016年10月8日的《房屋及土地租赁合同》及落款日期为2016年10月25日的《装修工程合同》的形成时间是否一致以及形成时间的先后顺序进行鉴定。经本院咨询法大法庭科学技术鉴定研究所咨询，能否对两份文件是否是同一时间形成的及形成时间的先后顺序进行鉴定，该所表示因目前没有普适性的技术，无法进行此类鉴定。4、王统连银行账户明细，显示张海燕于2017年2月15日向王统连转账20万元、于2017年2月20日向王统连转账20万元，于2017年2月22日向王统连转账30万元，陈松雪于2017年5月19日向王统连转账10万元，于2017年8月19日向王统连转账15万元，于2018年1月31日向王统连转账5万元，上述共计100万元。经质证，尚元满表示上述款项不能证实系装修涉案院落。5、王统连出具的费用清单打印件，显示大棚改造花费108000元（包括可移动的各项设备（大棚支架和保湿棉被72800元、卷帘机7000元、大棚无滴膜3000元、绳子、卡子、卡簧1800元，共计84600元）及不可移动的施工内容（墙面防冻处理4800元、路基平整12000元、人工费6600元，共计23400元），测试台花费20万元（该设施均由可移动的控制柜、施肥机等部件组成，共计18万元，另有人工费2万元），1号院装修花费482410元，3号院装修花费246470元，1号院值班室装修花费18620元，合计1055500元。经质证，尚元满不予认可，并申请对上述文件所在电脑设备进行鉴定，以确定上述清单形成的时间。经询问，新水源景公司表示无法提供上述清单所在电脑，也无法提供王统连在施工期间购买材料、聘请工人的证据。6、小院采购明细单等，系新水源景公司自行制作，证明新水新景公司购置水缸、种子、马桶、洗手台、小便器等物品共支出78192元。经质证，尚元满不予认可。7、照片，证明装修前后的情况。照片显示新水源景公司承租院落在新水源景公司装修前已经有装修，包括地面、墙面、顶面、家具等；新水源景公司所装测试台系由管道、仪表等所组成的设备；有1张照片显示有工人进行装修工作。经质证，尚元满不予认可，并申请对照片形成时间进行鉴定。经询问，新水源景公司表示无法提供拍摄上述照片的原始载体。对上述争议，尚元满提交：1、微信照片，显示2014年5月时，自永定河下游向上游数第1个院落已有凉亭、绿地、院落的水泥地砖、房屋前的走廊、室内已有墙、顶、地装修及木质隔墙、家具等，证明尚元满自行进行过装修。经质证，新水源景公司表示，是这个院子的，但是这是2014年拍的，因维护不到位，2016年时已经很破了，内墙的墙皮已经潮湿了。2、爱玛裕家居购物广场销售专用票、收据，显示2013年购买500平方米地砖，支付2.5万元；2020年8月13日，案外人姜某出具收据证实2013年8月18日给尚元满往西河滩枣树地送透水砖500平方米。经质证，新水源景公司对真实性、合法性、关联性均不认可。3、郝德录、李明庆的证言，郝德录当庭陈述：“我和尚元满合作，我是第一承包人，种西河滩100亩里的70亩，地上原来有几个院子，是干养殖、库房、工棚用的，我退出之后，尚元满进行了改造，改造成库房和办公用房，装修是2013年之后尚元满装修的，我没有看见别人装修。”李明庆当庭陈述：“房屋是我装修的，我一直跟尚元满干，装修了前面的13间房子，还有另一个院子。我受尚元满雇佣。哪一年装修的记不清了。13间房有木质的隔断，木地板、月亮门、暖气、卫生间。另外一个院子大门口有亭子，断桥铝窗口、刮大白，有卫生间。”经质证，新水源景公司表示，郝德录流转给尚元满不合法，尚元满的房子本身就是违章建筑；李明庆与尚元满有利害关系，不应采信；不否认尚元满装修过，但是新水源景公司重新装修过了。4、2019年新水源景公司拉走物品的照片5张，显示陈松雪（当时身着夏装）及物品（家具等）装车情况，证明新水源景公司将其物品运走。经质证，新水源景公司表示：“对上述照片真实性认可，搬出来的东西我方都卖破烂了。”对以上证据，本院认为，新水源景公司提交的各证据，能够相互印证，没有相反证据推翻，本院对新水源景公司所提交证据予以确认，本院确认新水源景公司对其自行使用的2个院落进行过装修，并支付给王统连100万元，经核算，其中除可移动的设备之外的装修和人工费为749313.12元（包括大棚中墙面防冻、路基处理、人工费合计23400元、测试台中人工费2万元、1号院装修482410元、3号院装修246470元、1号院值班室装修18620元，合计790900元，按照实际支付额100万元与清单总额1055500元的比例折算）。尚元满提交的各证据均不能否认新水源景公司对其自行使用的2个院落重新进行过装修，本院对尚元满所提供各证据的关联性不予采信。本院认为，《中华人民共和国城乡规划法》第三条规定：“城市和镇应当依照本法制定城市规划和镇规划。城市、镇规划区内的建设活动应当符合规划要求。县级以上地方人民政府根据本地农村经济社会发展水平，按照因地制宜、切实可行的原则，确定应当制定乡规划、村庄规划的区域。在确定区域内的乡、村庄，应当依照本法制定规划，规划区内的乡、村庄建设应当符合规划要求。县级以上地方人民政府鼓励、指导前款规定以外的区域的乡、村庄制定和实施乡规划、村庄规划。”本案中，尚元满所建设房屋位于妙峰山镇，未取得规划审批手续，其与新水源景公司订立合同出租未取得规划审批手续的房屋违反法律的强制性规定，根据双方签订租赁合同时施行的《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，尚元满与新水源景公司签订的租赁合同违反法律强制性规定，应属无效。因涉案房屋已被拆除，尚元满应退还新水源景公司未使用房屋期间的相应房屋占有使用费，尚元满于2018年11月26日将新水源景公司所使用两个院落自行腾空、拆除，导致新水源景公司无法继续占用涉案房屋，故本院确认应以2018年11月26日的拆除时间作为扣除新水源景公司自用的两个院落房屋占有使用费的起始时间，对张建武所使用院落，张建武占有涉案房屋至2019年，并未腾退，该院落于2019年拆除，该院落部分的2018年占有使用费不应扣除，对各院落对应的占有使用费金额本院结合三个院落内房屋面积折算，经核算，本院确认尚元满应退还新水源景公司未使用房屋期间房屋占有使用费24208.93元，对新水源景公司主张过高部分本院不予支持。对新水源景公司装修其使用的两个院落的损失，因新水源景公司所提供证据不足以证实其装饰装修在房屋被拆除前的价值，且房屋现场已不存在，本院根据新水源景公司投入的装修款及正常使用时间确认新水源景公司使用的两个院落在拆除前剩余的除可移动的设备之外的装修和人工费现值为641559.63元，对新水源景公司主张装饰装修价值过高部分，本院不予确认。对新水源景公司主张的自动灌溉设备测试台损失中的设备款18万元，根据新水源景公司提供的照片、明细，该测试台系由可移动的管件等组成，并非不可移动，且在2018年9月份，新水源景公司即知道妙峰山镇政府要求拆除涉案房屋，当时新水源景公司即应将可移动的设备及时运离现场、避免损失，且新水源景公司在涉案房屋拆除后将上述设备自行处置，本院对其主张的该项损失不予确认。对新水源景公司主张的塑料大棚损失中可移动的卷帘机、塑料布、棉被、水肥一体机等，根据新水源景公司提供的证据，上述物品可移动，且在2018年9月份，新水源景公司即知道妙峰山镇政府要求拆除涉案房屋，当时新水源景公司即应将可移动的设备及时运离现场、避免损失，故本院对其主张的相应损失亦不予确认。对新水源景公司主张添置房屋用品损失7.8912万元，新水源景公司陈述上述物品已由其变卖，本院对该项损失不予确认。对新水源景公司在其所使用的2个院落中进行装修是否经过尚元满同意，因尚元满在新水源景公司承租的院落附近尚有其他院落，尚元满应当知道新水源景公司对其所使用的2个院落进行了装修，尚元满在其知晓新水源景公司进行装修的情况下未在合理期限内提出异议，视为其同意新水源景公司进行装修。根据上述理由及尚元满所述“张建武说镇里有人，愿意盖，我就没有管”的情况，本院确认尚元满对张建武的装修亦同意。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。尚元满将涉案房屋出租给新水源景公司，现租赁合同无效，双方应分担新水源景公司装饰装修的现值损失，尚元满将未经规划审批建设的房屋出租给新水源景公司，存在主要过错，新水源景公司在承租房屋时未对其规划审批手续进行审查，存在次要过错，根据双方过错程度，本院酌情确认尚元满应赔偿新水源景公司该公司自用的两个院落的装饰装修损失40万元，对新水源景公司主张过高部分，本院不予支持。对新水源景公司要求尚元满赔偿张建武进行装修所产生的损失，新水源景公司委托陈松雪将新水源景公司承租尚元满的三套院落中的一套转租给张建武，虽然在张建武与陈松雪的诉讼中，经法院释明，张建武仅要求陈松雪承担责任，但陈松雪赔偿给张建武的装修损失实际系新水源景公司因本案合同无效所受到的损失，应由新水源景公司与尚元满按照双方各自的过错程度分担，本院酌情确认尚元满应赔偿新水源景公司张建武所转租院落的装修损失16万元，对新水源景公司主张过高部分，本院不予支持。对新水源景公司要求妙峰山镇政府承担责任的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、尚元满与北京新水源景科技股份有限公司签订的《房屋及土地租赁合同书》无效；二、尚元满于本判决生效之日起七日内返还北京新水源景科技股份有限公司房屋占有使用费24208.93元；三、尚元满于本判决生效之日起七日内赔偿北京新水源景科技股份有限公司装饰装修损失及其他损失共计56万元；四、驳回北京新水源景科技股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费18201元，由北京新水源景科技股份有限公司负担11059元，由尚元满负担7142元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张 源人民陪审员  王应婵人民陪审员  王立芹二〇二一年三月三十日书 记 员  韩 梅