四平市铁东区人民法院民事判决书（2021）吉0303民初99号原告：田某，住四平市铁东区。被告:李某1，住四平市铁东区。被告：孙某，住四平市铁东区。二被告共同委托代理人：李某2（二被告婚生女），住四平市铁西区。原告田某诉被告李某1、孙某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2021年3月15日公开开庭进行了审理。原告田某，被告李某1、孙某的委托代理人李某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田某诉称：原、被告双方于2009年11月10日签订《楼房买卖协议》，约定二被告将其位于四平市铁东区9#地B区五号楼四单元一楼101室、5楼501室、6楼601室三套房屋转让给原告，原告向其支付房款34万元，并约定在可办理房屋过户手续时，被告协助原告办理房屋过户手续。合同签订当日，原告向被告付清房款，被告向原告交付了房屋相关手续。原告多次要求被告依约同原告去办理房屋产权过户变更登记手续，但被告拒绝。原告认为，上述《楼房买卖协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应实际、全面履行。被告拒不协助原告办理房屋产权过户变更登记手续损害了原告的合法权益，故此诉至贵院，请求：1、判令原、被告间签订的房屋买卖合同合法有效。2、判令二被告协助原告办理房屋产权过户变更登记手续。3、本案的诉讼费用由原告承担。李某1、孙某的委托代理人李某2辩称：我父亲李某1、母亲孙某与原告田某签订的《楼房买卖协议》真实有效，我父亲李某1确实将案涉的三处房屋出售给了田某。如果案涉房屋具备办理房屋产权变更登记手续的情况下，我们同意配合原告办理案涉三处房屋的产权更名过户手续。在开庭审理时，原告为证明自己的主张，向法庭提供证据材料如下：1、原告身份证复印件，证明原告身份。被告质证意见：无异议。2、《楼房买卖协议》复印件一份，载明甲方李某1，乙方田某，经甲、乙双方友好协商，就买卖面积一事达成如下协议：一、地址：铁东区9#地，面积为65平方米住宅三处。如果面积不足65平方米（三套）由甲方承担。二、买卖房屋价格合计为：叁拾肆万元。三、房屋情况：等待回迁。四、付款方式：一次性付清。五、甲方将房屋回迁一切手续交给乙方，甲方一切回迁补贴归乙方。六、待回迁时甲方协助乙方办理一切回迁手续。七、协议签订时所有的费用由乙方承担。本合同一式两份，双方各执一份，签字后生效。甲方李某1、孙某，乙方田某，中间人曹连廷在落款处签字并按手印确认。协议签订日期为2009年11月10日。证明2009年11月10日，原、被告之间签订《楼房买卖协议》，由于被告未按协议约定履行配合原告过户的义务，故原告诉至法院。被告质证意见：无异议，该房屋确实是我父母李某1与孙某卖给田某的，购房款34万元我父亲李某1已实际收到。3、吉林省城市房屋拆迁补偿安置协议产权调换协议书复印件一份，其中甲方拆迁人为四平昊华化工有限公司，委托拆迁单位为四平市隆泰房屋拆迁安置有限公司，乙方被拆迁人为李某1。载明乙方（李某1）服从城市建设需要，同意将坐落于北门街北桥委七组（建筑面积105.70平方米，用途为住宅），交给甲方拆除，甲方四平市万兴房地产开发有限公司、乙方李某1、委托拆迁单位四平市隆泰房屋拆迁安置有限公司在落款处盖章、签字确认。证明李某1同意将自有房屋回迁安置。被告质证意见：无异议。4、（昊华水泥）地棚户区改造安置房屋自行选择户型确认书复印件及棚户区（昊华水泥）地回迁安置费用结算清单各三份，其中姓名均系本案被告李某1，搬迁序号041，三处房屋建筑面积均系65.5平方米。证明2010年1月22日，被告李某1经与棚改办确认，确认回迁的三处楼房的面积及回迁房号。被告质证意见：无异议。5、四平市城市建设档案馆于2020年9月7日出具的产权证（作废）复印件一份及四平市建设局2001年前房屋建设情况认定书复印件三份，产权证号为铁东分局国用（20032）第XXXX号，土地使用权人（房屋所有人）李某1，坐落于四平市铁东区北门街北桥委十七组。用途为住宅，使用权面积469.9平方米。证明该房屋原系李某1所有，经与棚改办确认拆迁，后回迁为案涉三套房屋。被告质证意见：无异议。6、四平市棚户区改造项目靠近户型增加面积款专用收据复印件一份，其中被拆迁人为李某1，增加3.86平方米面积，总金额为2779元。正面李某1为案涉房屋缴纳增加面积费用。被告质证意见：无异议。7、专用收款收据存根复印件两份，载明交款人为李某1，收款金额分别为2100元、796元，收款事由为垃圾清运费和物业费，交款日期均为2010年1月25日。证明田某以李某1名义为回迁房屋交纳垃圾清运费及物业费。被告质证意见：无异议。李某1、孙某没有证据材料向法庭提供。经审理查明：被告李某1与被告孙某系夫妻关系。2009年11月10日原告与二被告签订一份《楼房买卖协议》，约定二被告自愿将其所有的坐落于四平市铁东区9#地B区5号楼4单元1层左门040110室、5层左门040510室、6层左门040610室三套房屋（三套房屋建筑面积均为65.5平方米）出售给原告所有，原告向二被告支付房款34万元，并约定在可办理房屋过户手续时，二被告协助原告办理房屋过户手续。合同签订当日，原告向二被告一次性付清房款34万元，二被告向原告交付了案涉房屋相关手续。现原告占有、使用案涉房屋已达10年之久，期间产生的水电及其他费用均由原告支付。原告居住案涉房屋期间,被告李某1、孙某及其亲属对该房屋均没有提出过异议。认定上述事实的证据有：原告提供的《楼房买卖协议》、吉林省城市房屋拆迁补偿安置协议产权调换协议书、（昊华水泥）地棚户区改造安置房屋自行选择户型确认书、棚户区（昊华水泥）地回迁安置费用结算清单、产权证（作废）、前房屋建设情况认定书、增加面积款专用收据、专用收款收据及原、被告在庭审笔录中的陈述在卷为凭。本案诉讼争议的焦点是：1、原告田某与被告李某1、孙某签订的《楼房买卖协议》是否有效？2、原告田某要求被告李某1、孙某协助办理案涉房屋产权过户变更登记手续，将该房屋产权更名登记至原告田某名下是否合法？根据原告陈述，被告答辩及原告举证、被告质证情况，结合卷中现有的证据材料，针对本案争议的焦点，本院综合评判如下：一、原告田某与被告李某1、孙某之间签订的《楼房买卖协议》有效。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效且受法律保护。原告与被告李某1、孙某之间签订的《楼房买卖协议》是在平等、自愿的基础上订立的，是双方真实意思表示，协议内容不违反法律及行政法规的强制性规定，且已实际履行，因此，该协议真实、有效。依据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时起生效。未办理物权登记的，不影响合同的效力。”就本案言，房屋买卖后的产权过户登记并不是合同生效的要求，而是物权变动的要求。是否办理房屋过户手续，影响的是房屋所有权是否依法转移，而对买卖合同及其效力没有影响，不能因为买卖双方之间还未办理产权过户手续，就认定当事人的买卖合同无效。本案庭审时，被告对与原告之间签订的《楼房买卖协议》内容的真实性表示无异议，并承认案涉房屋归原告所有。综上，本院确认原告田某与被告李某1、孙某之间签订的《楼房买卖协议》有效。二、原告要求二被告协助办理案涉房屋产权更名过户登记手续合法。本院认为：原告已向二被告交付了全部购房款，并实际占有、使用案涉房屋达10年之久，这期间的水、电、取暖等费用均由原告支付。因此，二被告应当遵循诚实信用的原则，切实履行与原告签订的《楼房买卖协议》，协助原告办理房屋过户手续，继续履行房屋买卖协议的随附义务。鉴于原告没有证据能够证明其在办理案涉房屋过户手续时被告存在过错，故办理案涉房屋过户手续时所产生的费用以及本案诉讼费用均由原告自行负担。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百一十五条、第四百六十五条、第五百零九条的规定，判决如下：一、原告田某与被告李某1、孙某之间于2009年11月10日签订的《楼房买卖协议》有效。二、被告李某1、孙某于本判决生效后5日内协助原告田某办理坐落于四平市铁东区9#地B区5号楼4单元1层左门040110室、5层左门040510室、6层左门040610室三套房屋（三套房屋建筑面积均为65.5平方米）产权更名过户登记手续，将该三套房屋产权更名过户登记至原告田某名下。案件受理费3200元，由原告田某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审判员 郑学文二〇二一年三月二十四日书记员 张芷毓