广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初12940号原告（反诉被告，下称原告）：东莞市大岭山镇大塘股份经济联合社，住所地广东省东莞市××××××××××××，统一社会信用代码为N244××××××××××157W。法定代表人：黎家汝，该单位理事长。委托诉讼代理人：刘国锋，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫晓婷，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。被告（反诉第三人，下称被告）：陈汉春，男，1973年8月20日出生，汉族，住广东省惠来县×××××××××××××××××××之3，公民身份号码为440××××××××××××910。被告（反诉原告，下称被告）：叶祥兴，男，1973年9月4日出生，汉族，住广东省东莞市大岭山镇矮岭冚一区一队6号，公民身份号码为441××××××××××××559。委托诉讼代理人：刘莉敏，广东佑德律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雪桢，广东佑德律师事务所实习律师。原告东莞市大岭山镇大塘股份经济联合社（下简称大塘股合社）诉被告陈汉春、叶祥兴租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案受理。被告叶祥兴提起反诉，本院于2020年11月23日予以受理后，与本诉合并审理。诉讼过程中，本院依原告大塘股合社的申请作出（2020）粤1972民初12940号民事裁定书，裁定保全被告陈汉春、叶祥兴价值73049.06元的财产，并予以执行。后本院依被告叶祥兴的申请作出（2020）粤1972民初12940号之二民事裁定书，裁定变更保全叶祥兴的财产。本案于2021年3月2日适用普通程序公开开庭进行了审理，原告大塘股合社的委托诉讼代理人莫晓婷，被告叶祥兴的委托诉讼代理人刘莉敏、陈雪桢到庭参加了诉讼。被告陈汉春经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大塘股合社向本院提出诉讼请求，请求法院判令：1.两被告立即向原告支付拖欠的2017年7-10月的租金共计32657.4元；2.两被告向原告支付拖欠租金的利息（以32657.4元为本金，按承诺的违约利息以法定最高额为限计算，从2017年10月1日开始至全部本息付清之日止，暂计至起诉日为29391.66元）；3.两被告承担原告合法维权发生的律师费10000元、担保费1000元；4.两被告共同承担本案所有诉讼费用（含诉讼费、保全费）。事实与理由：原告与两被告于2017年11月13日签订《土地租赁合同》，约定甲方将大岭山镇大塘村厚大路边一处闲置土地出租给两被告，租赁期自2017年7月1日起至2020年6月30日止。期间，两被告一直拖欠2017年7月至10月产生的租金32657.40元。经原告催收，被告在2018年7月2日出具一份《承诺书》，承诺在2018年11月10日前分期还清，如有违约每日按欠款总额的千分之八另付利息，直至全部清偿之日止，并承担债权方为实现权利而发生的诉讼费、律师费、保全和担保费等合理支出。但被告再次违约，至今分文未付，原告多次催收无果，为维护集体资产的合法权益，故提起本案诉讼。被告陈汉春未到庭参加诉讼，亦未在举证期限内提交书面答辩意见及任何证据。被告叶祥兴答辩称：一、原告的诉请没有事实及法律依据。陈汉春是案涉土地原承租人（2017年11月之前）。2017年11月，陈汉春与原告终止案涉土地的租赁（非案涉租赁合同），叶祥兴欲承租，但原告表示内部有相关规定，除非招投标，土地一旦出租不得转租，故建议叶祥兴与其签订新的《土地租赁合同》，同时让陈汉春在合同承租方上签名，这样其方便上报，故叶祥兴即于2017年11月13日与原告签订了案涉的《土地租赁合同》，2017年11月14日向原告交付定金，同日原告向叶祥兴交付案涉租赁土地，即叶祥兴是自2017年11月13日起向原告承租土地的，原告主张的2017年7月至10月期间的租金与叶祥兴无关。《土地租赁合同》第二条约定租赁期为3年，第十一条约定合同自双方签字盖章后生效，该合同是于2017年11月13日签订的，即于2017年11月13日生效，原告主张的2017年7月至10月期间的租金与叶祥兴无关。综上，叶祥兴不存在违约行为，故无需向原告支付利息、律师费、担保费。二、原告从未向叶祥兴主张或提及过2017年7月至10月期间的租金，实际上该期间的租金是陈汉春所拖欠，与叶祥兴无关。陈汉春是2017年11月之前（土地未出租给叶祥兴之前）的原来案涉土地的承租人，原告在向叶祥兴出租土地时未向原告提出过2017年7月至10月期间的租金，于每月收取叶祥兴租金时亦未提出过，于通知叶祥兴搬迁时也没有提出过，原告从始至终均未向叶祥兴提及过2017年7月至10月期间的租金。而仅仅于2018年7月2日，在叶祥兴不知情的情况下让陈汉春签订《承诺书》，该《承诺书》是叶汉春的欠款确认及还款承诺，与叶祥兴无关。从《承诺书》及《搬迁通知》来看，实际上原告内部是知情的，对于陈汉春及叶祥兴是有所区别的，在《承诺书》上写的是陈汉春是欠款人，而在《搬迁通知》的抬头上写叶祥兴而未写陈汉春，而叶祥兴在签回《收件回执》时实际上没有陈汉春的签名，是原告找陈汉春后补的。综上，请求驳回原告对叶祥兴的全部诉讼请求。被告叶祥兴提出反诉请求，请求法院判令：1.原告向被告叶祥兴退回定金17770元；2.原告支付被告叶祥兴因本案产生的律师费7000元；3.本案诉讼费由原告承担。事实与理由：2017年底，叶祥兴了解到大塘股合社有一处土地可出租，即与大塘股合社洽谈相关承租事宜。大塘股合社表示，该地其时由陈汉春承租，租赁合同未到期，土地属于村集体资产，内部规定不能转租，故提议由叶祥兴、陈汉春共同与大塘股合社签订租赁合同，但实际上是叶祥兴承租，与陈汉春无关。陈汉春由于经营遇到困难，也无意再续租，故三方于2017年11月13日签订了案涉《土地租赁合同》，约定大塘股合社将其位于厚大路边闲置的土地出租给叶祥兴，同时约定租赁期三年，合同自双方签字盖章后生效，即合同终止期为2020年11月12日。由于该合同是大塘股合社提前打印的，故合同上的租期“从2017年7月1日至2020年6月30日”是笔误。叶祥兴于2017年11月14日向大塘股合社缴交了定金17770元，大塘股合社将案涉土地交付给叶祥兴。2020年4月13日，叶祥兴收到大塘股合社的《搬迁通知》，大塘股合社要求叶祥兴提前搬迁，即于2020年6月30日前搬迁。叶祥兴当即表示，大塘股合社的提前终止合同的行为，违反了合同约定。但大塘股合社表示，如不配合搬迁，将强制拆迁。无奈，叶祥兴只能按照大塘股合社的要求搬迁，但大塘股合社至今没有退还定金给叶祥兴。叶祥兴认为，租赁期内叶祥兴依约承租，按时支付租金，而大塘股合社以其强势地位随意解约，已构成违约，故提起反诉。原告大塘股合社答辩称：一、原告不存在违约行为，请法院驳回叶祥兴的反诉请求。租赁合同中已经明确约定租赁期及计租期，合同效力自签署之日即溯及至合同约定的租赁期内。原告提前通知叶祥兴应在合同期届满日前归还租赁场地，是在履行告知义务。租赁场地一直由被告使用至租赁期届满，故原告不存在违约行为。二、两被告均是租赁合同的相对人，案涉土地由其二人共同承租，两被告间不是转租关系，合同义务应由两人共同承担。两被告逾期支付租金，已构成违约，原告有权依照合同约定没收租金，并要求其支付因本案产生的维权费用。综上，原告不存在违约行为，而是两被告无理拖欠租金，原告无需退还定金及支付其产生的律师费，请求法院驳回叶祥兴的全部反诉请求。本院查明：2017年11月13日，出租方（甲方）大塘股合社与承租方（乙方）陈汉春、叶祥兴签订了《土地租赁合同》一份，约定：第一条第1款约定，甲方将位于厚大路边的一块闲置地（下简称案涉土地）出租给乙方使用，闲置地面积1777平方米；第二条约定，租赁期3年即从2017年7月1日至2020年6月30日止，计租期从2017年7月1日至2020年6月30日止；第三条第1款约定，租金每月8885元；第三条第3款约定，乙方于本合同签订之日需一次性向甲方缴交相当于两个月租金的定金17770元和预缴第一个月租金8885元；第三条第5款约定，合同期满，在乙方付清租金等经营费用后，甲方将定金无息退还给乙方；第七条第5款约定，守约方为实现本合同债权而发生的维权费用由违约方承担（包括但不限于诉讼费、保全费及律师费等）；第八条第1款约定，本合同项下租赁物不提供用地使用证、产权证等其他相关证明文件，双方承诺不因本合同项下租赁物没有产权证明和用地手续等证明文件，而向相对方提出提前终止本合同和主张合同无效的要求，双方确认并承诺本条款为不可撤销条款；第十一条约定，本合同自双方签字盖章后生效。《土地租赁合同》的附件《农村集体经济组织股东代表会议表决情况记录表》显示，表决日期为2017年11月3日，租赁物为厚大路边的闲置地（原陈汉春用地），租期3年由2017年7月1日至2020年6月30日止。2017年11月14日，叶祥兴向大塘股合社支付了“土地租赁合同定金”17770元。2018年7月2日，陈汉春出具了《承诺书》一份，其上载明：本人陈汉春尚有2017年7月-10月租金32657.4元未支付，本人以家庭财产提供连带保证，承诺在2018年11月10日前全部结清，如有逾期，愿每日按该总额千分之八另付利息，直至全部清偿之日止，并承担债权方为实现权利而发生的诉讼费、律师费、保全和担保费、差旅费等合理支出。2020年4月13日，叶祥兴在大塘股合社出具的《搬迁通知》上签名，该《搬迁通知》的抬头称呼仅有“叶祥兴先生”，没有陈汉春，但该《搬迁通知》亦有陈汉春的签名。该《搬迁通知》提醒叶祥兴2020年6月30日租赁期满需要注意事项。庭审中，叶祥兴称其于2020年4月中下旬已搬迁。原告提交的客户业务回单显示，叶祥兴于2020年7月8日缴交了1-4月的租金35540元。原告提交了民事案件委托代理合同、律师费发票、担保费发票，拟证明其支付了律师费10000元、担保费1000元。叶祥兴亦提交了民事委托代理合同及律师费发票，拟证明其支付了律师费7000元。另查明，大塘股合社称案涉租赁土地有约三分之二为村镇/城镇建设用地，其余的为一般农地区。叶祥兴称其承租案涉土地用于生产经营。以上事实，有原告大塘股合社提交的《土地租赁合同》《承诺书》、民事案件委托代理合同、律师费发票、担保费发票、客户业务回单，被告叶祥兴提交的定金收据、《土地租赁合同》（含照片）、《搬迁通知》、民事委托代理合同、律师费发票，及当事人的陈述等附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典施行前的法律、司法解释。陈汉春经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩及质证的权利。对本案的争议处理如下：首先，《中华人民共和国土地管理法》（2019修正）第六十三条第一款规定：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。”本案中，大塘股合社未举证证明案涉租赁土地是“经依法登记的集体经营性建设用地”，而从《土地租赁合同》第八条第1款“本合同项下租赁物不提供用地使用证、产权证等其他相关证明文件，双方承诺不因本合同项下租赁物没有产权证明和用地手续等证明文件，而向相对方提出提前终止本合同和主张合同无效的要求”的约定来看，案涉租赁土地未取得不动产权证等相关证照，且大塘股合社自认案涉租赁土地包括农用地，而叶祥兴也承认其承租案涉土地用于生产经营即非农建设，故根据《中华人民共和国土地管理法》（2019修正）第四条的规定，案涉《土地租赁合同》无效。其次，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”据此，本院对原告关于“合同效力自签署之日即溯及至合同约定的租赁期内”的主张不予采纳，叶祥兴无需对其签订合同之前即2017年11月13日前的租金承担责任，亦无需对与之相关的拖欠租金的利息、因维权产生的律师费及担保费承担责任。再次，《承诺书》显示陈汉春承诺支付2017年7月-10月的“租金”32657.4元，案涉《土地租赁合同》无效，不存在租金问题，但陈汉春在案涉《土地租赁合同》2017年11月13日签订前实际使用案涉土地，故应向大塘股合社支付该段期间的案涉租赁土地的占用使用费32657.4元。至于利息、律师费及担保费，由于合同无效，相关的约定亦无效，故本院对大塘股合社的相关诉请不予支持。最后，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，原告收取叶祥兴缴纳的定金17770元应返还给叶祥兴。至于律师费，同理不应予以支持。综上所述，依据前述援引法律条文之规定，及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告陈汉春于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告东莞市大岭山镇大塘股份经济联合社2017年7月-10月案涉土地的占有使用费32657.4元；二、限原告东莞市大岭山镇大塘股份经济联合社于本判决发生法律效力之日起三日内退还被告叶祥兴定金17770元；三、驳回原告东莞市大岭山镇大塘股份经济联合社其他的诉讼请求；四、驳回被告叶祥兴其他的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1626.23元、保全费750.49元，合计2376.72元，由被告陈汉春负担1062.54元，原告东莞市大岭山镇大塘股份经济联合社自行承担1314.18元。反诉费209.63元，由原告东莞市大岭山镇大塘股份经济联合社承担150.39元，被告叶祥兴自行承担59.24元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  林雄东人民陪审员  陈中斌人民陪审员  叶慧如二〇二一年三月三十一日书 记 员  陈颖仪强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。