民事判决书（2020）甘0602民初10872号原告（反诉被告）：郑某，男，汉族，住甘肃省武威市。原告（反诉被告）：刘某，女，汉族，住甘肃省武威市。委托诉讼代理人：郑某，男，汉族，住甘肃省武威市。被告（反诉原告）：武威嘉祥房地产开发有限公司。住所地：甘肃省武威市凉州区和平街海子巷口。法定代表人：郭某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈某，男，1986年12月13日出生，汉族，住甘肃省武威市。委托诉讼代理人：索某，系甘肃致为律师事务所律师。原告郑某、刘某与被告武威嘉祥房地产开发有限公司（以下称嘉祥房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。郑某，嘉祥房地产公司委托诉讼代理人陈某、索某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑某、刘某向本院提出诉讼请求：1、请求贵院判令嘉祥房地产公司因逾期交房而向原告支付违约金38304元，并按照84元/日承担从起诉之日起至实际交付验收合格之日的违约金；2、请求贵院判令包含诉讼费在内的相关费用由嘉祥房地产公司承担。事实与理由：郑某、刘某于2018年8月15日与武嘉祥房地产公司签订合同，购买该公司所开发的位于武威市××区房一套，购房金额为84万元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第11条规定，嘉祥房地产公司应于2019年5月31日前按照国家和地方人民政府有关规定，将符合约定的商品房交付原告使用。同时，合同第12条规定，逾期超过30日后，买受人有权解除合同或者继续履行合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第12条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（逾期456天，每天84元，即38304元人民币）。请求贵院根据《合同法》第107天“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及当事人双方签订合同第11条、第12条约定，判令嘉祥房地产公司立即履行合同规定。嘉祥房地产公司辩称，一、2018年8月15日，郑某、刘某与我公司签订《商品房买卖合同》后，合同中明确约定二人应当在本合同签订之日起60个工作日内完成相关贷款手续，并完成银行房贷，但郑某、刘某签订合同后于2019年4月14日支付购房贷款50万元，2019年10月14日支付购房贷款5万元，已违反合同约定的付款责任，依据法律规定，在郑某、刘某未完全支付房款的情形下，我公司有权拒绝交房。二、我公司与郑某、刘某约定于2019年5月31日前交付房产属实，但因2019年5月天气异常，多次降大雨导致项目停工，导致工程未能如期完工，我公司实际已于2019年6月5日通过微信群通知包括郑某、刘某在内的共计57位买受人收房，实际交房时间为当年7月10日，且大多数买受人已经收房。在我公司通知郑某、刘某收房后，二人未前来验收房屋，依据合同第十一条规定，因买受人原因导致房屋未能按期交付的，由买受人承担期间产生的相关费用，郑某、刘某至今拒绝收房，应自行承担责任。嘉祥房地产公司提起反诉要求郑某、刘某支付逾期付款的违约金12942.74元。事实与理由：郑某、刘某于2018年8月15日与我公司签订《商品房买卖合同》，购买我公司开发的位于武威市××区房一套，购房金额为84万元，合同第七条付款方式及期限约定郑某、刘某的付款方式为贷款方式，郑某、刘某应于2018年8月6日前支付首期购房款29万元，余款申请贷款支付。合同附件四中明确约定二人应当在本合同签订之日起60个工作日内完成相关贷款手续，并完成银行房贷。合同签订后，郑某、刘某支付首付款29万元，但剩余贷款55万元一直未按合同约定付清，而是于2019年4月14日支付购房贷款50万元，2019年10月14日支付购房贷款5万元。依据法律规定，郑某、刘某应当承担违约付款责任，向我公司支付逾期付款期间的资金占用损失，现我公司要求郑某、刘某支付逾期付款违约金12942.74元（按中国人民银行同期贷款利率4.35％计算）。郑某辩称，嘉祥房地产公司所述迟延付款的情况属实，但我迟延付款时，嘉祥房地产公司并未提出异议，我不同意支付违约金。本院经审理认定事实如下：郑某、刘某于2018年8月15日与嘉祥房地产公司签订《商品房买卖合同》（预售），购买该公司所开发的位于武威市××区房一套，购房总价款为84万元，郑某、刘某支付首付款29万元，余款55万元双方约定申请贷款支付。该合同第八条约定”买受人未按照约定时间付款的，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之一的违约金。”;合同第九条约定“该商品方交付时应当符合下列第1.2.3向所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、买受人付清全部房款及银行按揭贷款申请获得银行批准并房款且已付清相关入住费用”；合同第十一条约定“出卖人应当在2019年5月31日前向买受人交付该商品房；商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及……的通知书面送达买受人。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”；合同第十二条第1（1）约定“逾期在30日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止。出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”；第十二条第1（2）约定“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起30日内退还买受人已付全部房款，同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付房价款万分之X（该违约金比率不低于本条第第1(1)项中的比率）的违约金。合同附件四约定“按揭贷款客户须在本合同签订之日起60个工作日内完成相关贷款手续，并完成银行放贷（由于出卖人责任造成放贷延误的除外），否则按照第三章第八条逾期付款责任执行”。合同签订后，郑某、刘某向嘉祥房地产公司支付了首期房款29万元，剩余房款55万元申请贷款支付，后郑某、刘某于2019年4月14日支付购房贷款50万元，于2019年10月14日支付最后一笔购房贷款5万元。合同约定的商品房交付期满后，嘉祥房地产公司未按约交付房屋。2019年6月5日，嘉祥房地产公司以微信群发方式向郑某、刘某发出延期交房致歉信，告知“由于五月份雨水较多，致使水榭花都项目一期外墙不能顺利施工，加之我公司相关部门对施工进度组织得不到位，导致水榭花都一期住宅工程的收尾工作未能如期完工，现将原定的2019年5月31日的交房日期延期至2019年7月10日之前”，现郑某、刘某认为水榭花都项目一期工程没有取得建设工程竣工验收备案证明文件，没有达到交付标准，遂一直未接受房屋，并起诉要求嘉祥房地产公司支付违约金。本院认为，郑某、刘某与嘉祥房地产公司签订的《商品房买卖合同》（预售），不违反法律规定，系有效合同。双方均应当按照合同约定，忠实履行各自义务。郑某、刘某要求嘉祥房地产公司支付违约金的诉讼请求，因嘉祥房地产公司未提交证据证明水榭花都一期工程取得建设工程竣工验收备案证明文件，嘉祥房地产公司开发的水榭花都一期工程的房屋未达到合同约定的交付条件，应当按合同约定向郑某、刘某支付违约金。而郑某、刘某于2019年10月14日才将购房款全部付清，故违约金应自2019年10月15日起算，逾期在30日内（2019年10月15日至2019年11月14日）的违约金为2520元（每天违约金为全部房款的万分之一即84元），郑某、刘某要求嘉祥房地产公司支付逾期超过30日后的违约金，因现在尚无法确定嘉祥房地产公司开发的水榭花都一期工程取得建设工程竣工验收备案证明文件的时间或者郑某、刘某实际接受房屋的时间，违约金金额无法确定，该请求不予支持，郑某、刘某可在嘉祥房地产公司开发的水榭花都一期工程实际取得建设工程竣工验收备案证明文件或者郑某、刘某实际接受房屋后另行起诉。嘉祥房地产公司反诉要求郑某、刘某支付逾期付款违约金12942.74元的诉讼请求，因郑某、刘某逾期付款时，嘉祥房地产公司并未提出异议，也未要求郑某、刘某承担逾期付款的违约责任，仍然按照合同约定给郑某、刘某通知向二人交付房屋，故嘉祥房地产公司现在反诉要求郑某、刘某支付逾期付款违约金12942.74元的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、武威嘉祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付郑某、刘某违约金2520元；二、驳回郑某、刘某的其他诉讼请求；三、驳回武威嘉祥房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费760元，减半收取计380元，由武威嘉祥房地产开发有限公司负担，反诉案件受理费62元，减半收取31元，由武威嘉祥房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审 判 员 杨子祥二○二一年三月二十六日书 记 员 段永丽