河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫15民终509号上诉人（原审原告）：张梦醒，女，1987年12月29日生，汉族，住信阳市平桥区。被上诉人（原审被告）：信阳冠景房地产开发有限公司。法定代表人：孙玲，系公司总经理。委托诉讼代理人：游俊峰，河南天坤律师事务所律师。上诉人张梦醒因与被上诉人信阳冠景房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省信阳市平桥区人民法院（2020）豫1503民初3460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张梦醒，被上诉人信阳冠景房地产开发有限公司的委托诉讼代理人游俊峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张梦醒上诉请求：1．请求信阳中级人民法院依法撤销信阳市平桥区人民法院（2020）豫1503民初3460号民事判决书，改判支持上诉人一审全部的诉讼请求；2．一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实错误，驳回上诉人诉讼请求是错误的，上诉人的诉讼请求正当、理由充分，应当依法予以支持。一、原审判决没有查清本案争议焦点，即被上诉人冠景公司是否按照《商品房买卖合同》的约定，在交付房屋后60日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案。从上诉人提供的证据显示，被上诉人冠景公司是在2019年1月14日才通知上诉人办理房产证手续，可见冠景公司至少在2019年1月14日前没有将相应的资料包括应当办理的手续在产权登记机关完备。冠景公司提供的证据虽然显示冠景瑞园在2017年12月7日在信阳市不动产登记中心网上公示落宗，但是该项证据既不能证明冠景公司在2017年6月30日前已将相关资料报送产权登记机关备案，也不能证明2017年12月7日公布落宗就符合办理房产证的条件。从上诉人和被上诉人双方提交的证据明显可以看出，被上诉人冠景公司违约，没有在合同约定的时间为上诉人办理产权登记提供必要的材料和手续，导致上诉人在迟延了562天之后才办理相关证照，给上诉人造成损失。对于这一非常明显的事实，原审判决采取了回避的态度，对双方的证据是否认定都不予以明确，也不在判决书中对被上诉人冠景公司是否违约予以确定，导致本案的争议焦点没有查清。二、原审判决错误的理解了《商品房买卖合同》第15条的本意，导致对责任的承担方的错误认定。原审判决在“本院认为”部分提出，“本案中，合同第十五条约定已经明确约定了出卖人在逾期将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书时出卖人不承担责任”。实际上第15条第3项的约定是“房地产权属证书由买受人自行办理，出卖人已在上述规定时间内将办理权属登记需由出卖人提供的全部资料报登记机关备案的，出卖人不承担买受人未取得房地产权属证书的任何责任，经双方约定房屋转移登记所产生的费用由买受人承担，若进行房屋预告登记双方共同申请”。可以看出原审判决的认定和合同的约定完全是相反的，出卖人不承担责任的前提是在交房后60日内将资料报送产权登记机关，而不是出卖人逾期报送资料后其不承担责任。如果出卖人逾期还不承担责任，那么任何一家房产公司都会毫无顾忌地做着违约的事情，因为它不会承担任何责任，这是说不通的，也是违反公平正义原则的。三、原审判决认为上诉人没有提供证据证明因被上诉人逾期导致不能办理权属证书而造成损失以及损失的具体数额是错误的。首先，由于被上诉人逾期导致上诉人迟延562天办理产权登记证书造成了损失是明确的，这里既包括了上诉人可以在使用该产权证书出售房屋或者办理相关抵押手续的机会损失，也包括了上诉人为办理产权证书多次协调奔波的时间、精力和金钱的损失，这种损失是显而易见的。其次，上诉人也没有证明自己损失的证明义务，因为被上诉人在本案中承担的是逾期办理证照的违约责任，并不需要上诉人证明其损失的义务，原审判决以此为理由，完全是错误的分配了举证责任。最后，上诉人要求51783.35元的违约金是有明确的法律依据的，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。上诉人按照该计算方式计算出违约金为51783.35元并无不当。综上所述，原审判决对本案事实认定错误，对上诉人合法权益未进行保护，驳回上诉人的起诉，这对上诉人是不公平不公正的。故此，请求贵院查明案件事实，依法改判，维护上诉人合法权益。信阳冠景房地产开发有限公司辩称，一、本案所涉房屋项目五证齐全，是合法合规的项目，上诉人起诉前已经办理房屋权属证书，因此，其提起诉讼纯属无事生非。二、被上诉人在2016年7月份（涉诉房屋交付前）已陆续向房地产管理部门、不动产登记部门提交办理房屋权属证书所需材料，但办理房屋权属证书所需材料繁杂，需多个政府部门协作，具体提交时间也不是被上诉人能决定的，办理权属证书具体时间由不动产登记部门确定，也不是被上诉人决定的，因此，被上诉人不存在违约行为，无需承担违约责任。三、退一步讲，被上诉人并未向上诉人承诺房屋权属证书办理期限，上诉人认为被上诉人违约系主观臆断，没有法律依据。四、违约金应当以实际损失为准，本案上诉人的房屋权属证书已于2019年办结，即其没有遭受损失，因此其诉请违约金没有事实依据。五、上诉人诉请按照最高法院管理审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条规定计算违约金系对该规定的误读。适用该条规定的前提是就房屋权属证书的办理双方未进行特别约定，而本案双方对房屋权属证书的办理已经在合同第十五条第一款第3项进行了特别约定，因此本案并不适用第十八条规定。综上，一审证据充分，事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。张梦醒向一审法院起诉请求：1、请依法判令被告赔偿原告延迟办理房屋权属证书的违约金51783.35元（大写伍万壹仟柒佰捌拾元叁角伍分整）；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年7月21日原告张梦醒与被告信阳冠景房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，双方约定：被告将位于信阳市羊山新区××与××大街交叉口西北冠景瑞园5号楼2单元703号房屋出售给原告，房屋价款为773139元，其中合同第八条约定，出卖人应当于2017年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格的房屋交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，……3、因政府政策调整。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理，即房地产权属证书由买受人自行办理，出卖人已在上述规定时间内将办理权属登记需由出卖人提供的全部资料报登记机关备案的，出卖人不承担买受人未取得房地产权属证书的任何责任，经双方约定房屋转移登记所产生的费用由买受人承担，若进行房屋预售登记双方共同申请。合同签订后，原告按照约定履行了付款义务，2017年4月30日，被告通知原告收房，并于当日将物业移交给了原告，原告对交房予以认可并接收了该房屋，原告房屋于2019年1月16日办理了不动产权证书。一审法院认为，原告张梦醒与被告信阳冠景房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合相关法律规定，合法有效，双方均应依约履行各自的权利义务。现原告已按合同约定支付了房款，被告作为商品房出卖已按照合同约定的期限将房屋交付给原告。本案中，原告张梦醒与被告信阳冠景房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定已经明确约定了出卖人在逾期将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书时出卖人不承担责任，而且原告也于2017年4月30日收房，对房屋享有占有、使用、收益的权利，同时原告在本案审理过程中也未举证证明其因被告违反该条约定导致不能办理权属证书而造成何种损失以及损失的具体数额，因此原告请求判令被告赔偿原告延迟办理房屋权属证书违约金51783.35元没有充分的事实和法律依据，法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决：驳回原告张梦醒的诉讼请求。本案受理费1094元，由原告张梦醒负担。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，根据本案查明事实，上诉人张梦醒和被上诉人信阳冠景房地产开发有限公司于2016年7月21日签订《房屋买卖合同》。合同签订后，张梦醒按照合同约定履行了付款义务，信阳冠景房地产开发有限公司于2017年4月30日向张梦醒交付了房屋，并于2019年1月14日开始可以办理房屋登记手续。本案中，张梦醒向一审法院起诉要求信阳冠景房地产开发有限公司支付违约金，一审法院也针对张梦醒的诉讼请求进行了审理，因此张梦醒关于一审没有查清争议焦点的上诉理由没有事实依据，本院不予采纳。根据张梦醒与信阳冠景房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.房地产权属证书由买受人自行办理，出卖人已在上述规定时间内将办理权属登记需由出卖人提供的全部资料报登记机关备案的，出卖人不承担买受人未取得房地产权属证书的任何责任，经双方约定房屋转移登记所产生的费用由买受人承担，若进行房屋预告登记双方共同申请”。由于该条并未约定违约后对造成的损失如何担责，相反该条又明确约定了出卖人不承担买受人未取得房地产权属证书的任何责任，同时，张梦醒也一、二审中均没有提供任何损失的证据，张梦醒也入住房屋且已经办理房屋产权证书，因此一审驳回张梦醒的诉讼请求正确。张梦醒关于原审判决错误理解合同约定以及认为上诉人没有提交证据证明损失数额错误的上诉理由本院不予采纳。综上所述，原审认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1994元，由张梦醒负担。本判决为终审判决。审判长  朱峰审判员  马勇审判员  姚涛二〇二一年三月十七日法官助理魏静书记员李鸿杰