四川省达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1702民初714号 原告：成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司，住所地：四川省达州市通川区复兴镇环城路匝道达州市秦巴电商谷2幢1-1-10。 负责人：肖秋华。 委托诉讼代理人:张礼波，男，1972年4月19日出生，汉族，住四川省康定县，系原告公司职工。 委托诉讼代理人：程翔禹，四川博立信律师事务所律师。 被告：覃亮，男，1988年4月17日出生，汉族，住四川省宣汉县。 委托诉讼代理人：卜文平，四川远创律师事务所律师。 原告成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司与被告覃亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司的委托诉讼代理人张礼波(一般代理)、程翔禹(一般代理)，被告覃亮及其委托诉讼代理人卜文平（一般代理）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原告与被告于2017年10月18日签订的《商品房买卖合同》；2.被告立即配合原告解除秦巴电商谷2-2-（14跃15）-6号房屋商品房的初始登记手续；3.依法判令被告向原告支付违约金81000元（405000元×20%），原告退还被告购房首付款175000元品迭后，原告退还被告购房首付款94000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年10月18日被告覃亮与原告成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司签订了《商品房买卖合同》，被告购买位于秦巴电商谷2-2-（14跃15）-6号商品房一套，房屋成交总价款405000元。被告覃亮于2017年10月9日付定金20000元，2017年10月18日交房款105000元，2018年5月31日交房款50000元，共计175000元，下差购房款230000元。由于被告申请银行贷款支付下差房款未批准，按照原告与被告签订《商品房买卖合同补充协议》第十一条约定，买受人因贷款申请未获得银行批准无法获得贷款的，出卖人通知买受人后，买受人于15日内一次性付清全部房款。原告多次通知被告交清下差购房款未果。2019年4月30日开始交房时，原告通知被告覃亮接房，并交清下差购房款，但被告未接房也未支付下差房款。2019年4月至2020年7月8日期间，原告多次通知原告交清下差房款，但被告至今未交清房款。根据《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》等相关约定，被告覃亮已单方面违约，侵犯原告的合法权益，原告诉请人民法院，望判如所请。 原告围绕诉讼请求提交证据如下： 1、原告营业执照复印件； 2、原告开户许可证复印件； 3、原告企业负责人证明书复印件； 4、原告负责人身份证明复印件； 5、被告身份证复印件。 1-5证据拟证明成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司系合格的民事诉讼主体；被告覃亮系完全民事行为能力人；原被告双方在本案诉讼主体资格适格。 6、《商品房买卖合同（预售）》复印件； 7、《商品房买卖合同》补充协议复印件； 8、收款收据复印件。 6-8号证据拟证明（1）2017年10月18日被告覃亮与原告成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司在真实意思表示下签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议。被告购买了位于秦巴电商谷2-2-（14跃15）-6号商品房一套，房屋成交总价款405000元。（2）被告总共交首付款共计175000元，下差购房款230000元。 9、手机短信复印件； 10、通话记录复印件。 9-10号证据拟证明原告多次通过通话或短信方式催促被告履行支付购房款的义务，但被告不予理睬，该行为已构成违约，原告有权单方面解除合同，并有权向被告收取购房总价款的20%作为违约金。 被告覃亮辩称，1、双方于2017年10月18日签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，被告已交付首付款，进行了预售登记。2、被告以贷款方式购买房屋与被告签订商品房买卖合同。被告提供了相关的贷款手续，不存在征信问题，贷款不能办下来不是被告的责任。过错责任不应当由被告承担，应当由原告承担。3、商品房买卖合同是格式合同，签订合同时原告并未告知被告购房合同相关的条款，其未告知的条款应当无效，损害了被告的利益，补充合同未与被告进行协商。请求依法驳回原告第三条违约责任的诉讼请求。 被告围绕抗辩理由提供以下证据： 1、《商品房买卖合同（预售）》复印件； 2、《商品房买卖合同》补充协议复印件。 1-2证据拟证明原告提供的重复性使用合同签订时没有与被告释明，加重了被告的责任，显失公平，损害了被告的利益，未释明的条款应当无效。 本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人无争议的事实，本院依法予以确认；对于有争议的事实，本院认定如下：被告覃亮欲购买房屋，于2017年10月18日与原告成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定：“商品房买卖合同备案表：商品房位于：通川区达州市秦巴电商谷2幢2-（14跃15）-6；幢号：2；房屋编号：2-（14跃15）-6；房屋用途：办公；建筑面积：139.43；总价：405000；甲乙双方约定的付款方式：贷款方式付款；第三章、商品房价款：第九条第二款第三项：贷款方式付款：商业贷款。买受人于2017年10月18日前支付首期房价款人民币205000元，占全部房价款的50.6%；余款人民币200000元向中国工商银行达州西外新区支行申请贷款支付。……”，同日，原被告双方签订《商品房买卖合同（补充协议）》第十一条第一款约定：“……4、买受人因贷款申请未获得银行批准而无法获得贷款，按如下第一种方式处理：（1）买受人同意将按揭付款方式变更为一次性付款方式：买受人收到出卖人更改付款方式的书面通知之日起15日内一次性付清全部购房款。……（3）因买受人原因无法获得贷款，双方解除合同，买受人向出卖人支付约定购房款总额20%的违约金。非买受人原因无法获得贷款，双方解除合同，出卖人自双方解除合同支付起90日内无息退还买受人已付购房款，房屋出卖人另行销售，双方互不承担违约责任。”合同签订后，被告支付了首付款175000元以及维修金8366元。原告当庭陈述，买受人覃亮没有获得贷款是因为银行答复原告对公寓房不办理贷款业务，未提供因买受人原因导致无法办理贷款的相关证据。后原告要求买受人一次性支付下差购房款230000元，被告表示无力给付至今未支付。 本院认为，原被告于2017年11月20日签订的《商品房买卖合同（预售）》以及《商品房买卖合同（补充协议）》系双方真实意思表示，且内容未违反法律规定，该合同有效。根据《商品房买卖合同（补充协议）》第十一条第一款第四项第三小项的约定，因买受人原因无法获得贷款，双方解除合同，买受人向出卖人支付约定购房款总额20%的违约金。非买受人的原因无法获得贷款，双方解除合同，出卖人无息退还买受人已付购房款的约定，原告主张解除《商品房买卖合同》以及被告协助原告解除案涉房屋的初始登记手续的诉讼请求，本院予以支持。原告未提供因被告的原因导致贷款无法获得的证据，亦未提供按照协议约定向买受人发出书面通知更改付款方式为15日内一次性付清全部购房款的证据，应承担举证不能的法律后果，因此原告主张20%的违约金81000元的诉讼请求，本院不予支持。关于被告辩解应返还购房款利息，因未提起反诉主张，本庭不宜审理。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下： 一、解除原告成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司与被告覃亮于2017年10月18日签订的《商品房买卖合同（预售）》； 二、被告覃亮于本判决生效后次日协助原告秦巴电商谷2-2-（14跃15）-6号房屋办理解除初始登记手续； 三、原告成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司于本判决生效后次日向被告覃亮返还购房款175000元及维修金8366元； 四、驳回原告成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，从本判决确定给付期限届满之日起加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1825元，减半收取912.5元，由原告成都新屹华房地产开发有限公司达州分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  李海燕 二〇二一年三月十七日 书记员  鲁晶晶