北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初30149号原告：苗克林，男，1948年8月26日出生，汉族，退休人员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：苗国辉（原告之子）。被告：北京中天置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区安定路33号化信大厦905房间。法定代表人：刘波，总经理。委托诉讼代理人：孟园园，女，该公司法务人员。原告苗克林与被告北京中天置地房地产经纪有限公司（以下简称中天置地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，使用电子诉讼平台公开开庭进行了审理。原告苗克林委托诉讼代理人苗国辉、被告中天置地公司委托诉讼代理人孟园园均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苗克林当庭将诉讼请求变更为：1.判令被告支付原告2020年1月21日至5月17日的房租28266元；2.请求判令被告支付违约金26000元；3.判令被告支付2年免租期减免的租金26000元；4、判令被告承担诉讼费。事实和理由：2019年1月16日，原被告签订《北京市房屋出租委托代理合同》（合同编号：194534），约定原告将其坐落于北京市丰台区城南嘉园-益嘉园2号楼5门601号房屋委托被告进行代理出租，出租代理期限为2019年1月22日至2021年1月21日，共2年；双方约定合同签订后60日为免租期；租金每月13000元，采用季付方式，第一次于2019年1月21日支付，第二次于2019年4月21日支付，依此类推由被告在每季度租金支付月的21日前支付到原告账户；同时双方对违约责任进行了约定。合同签订后，双方皆按照合同约定履行了各自义务。但被告自2020年1月21日起开始违约，逾期向原告支付租金，被告仅于3月4日向原告支付租金9000元，于4月3日支付租金13000元；2020年5月17日双方达成一致解除委托代理合同，但被告一直拒绝支付欠付租金款项。为维护自身合法权益，原告诉至法院。中天置地公司辩称，不同意原告全部的诉讼请求。我公司不拖欠租金，租金已支付至2020年5月22日，合同约定支付租金是1月22日，当时正值春节假期，根据合同第四条第一款约定，遇到法定节假日自动顺延，春节期间疫情严重，因此在年后复工之后支付的租金。合同中有两个月的免租期，疫情期间公司支付困难，经与原告沟通减免租金4000元，年后支付的租金一共是22000元。关于违约金，不同意支付，原告起诉状上载明2020年5月17日双方达成一致解除委托代理合同，根据合同第九条第1款，经协商一致可以终止合同，因此双方解除合同是有合同依据的，不存在违约的行为。第三，免租期已经实际履行完毕，合同中没有约定支付免租期租金的情形，原告要求支付免租期的租金没有合同及法律依据。因此不同意原告的全部诉讼请求。如果法院认定我方构成违约，违约金约定过高，要求法院予以酌减。苗克林围绕其诉讼请求提交了证据，本院当庭对证据进行了审核，对《北京市房屋出租委托代理合同》、房屋产权信息证明等予以确认，并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月16日，苗克林（甲方）与中天置地公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，合同载明，房屋坐落于北京市丰台区城南嘉园益嘉园2号楼5门601……租赁用途：居住……出租代理期自2019年1月22日至2021年1月21日,共计2年。出租代理期限可延长3月……本合同约定的房屋代理期中开始的前60天为免租期，乙方免费使用，无需向甲方支付租金……租金标准，每月房屋租金（含税价）为人民币13000元……乙方将各期租金划入甲方账户的日期：第一次2019.1.21，第二次4.21，第三次7.21，第四次10.21，2020年1.21、4月1、7月21、10月21……第九条合同的解除（一）经甲乙双方协商一致，可以终止本合同。（二）出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、延迟交付房屋达5天的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的。3、不承担约定的维修义务致使乙方无法出租房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、未按约定划付租金达3日以上的。2、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。3、利用房屋从事违法活动。4、放任承租方的上述行为的……第十条违约责任……（三）乙方有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。庭审中，原告称合同由其委托其儿媳王晓风代为签署，合同已实际履行一年，2020年1月20日前的租金已清结，其中2019年第一季度扣除60天免租期的租金，被告仅支付租金13000元。2020年1月21日至5月17日期间，被告分两次共向原告支付租金22000元。被告认可上述租金支付情况，称因疫情原因，房屋自2020年1月起一直空置，公司经营困难，故提出解除合同，并于2020年5月17日将房屋交还原告。双方均认可合同解除时间及房屋交还时间为2020年5月17日。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，苗克林与中天置地公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。双方均认可合同于2020年5月17日解除，关于合同解除原因，中天置地公司认为系双方协商一致解除，故其不构成违约，不支付违约金；苗克林主张系因中天置地公司拖欠租金，其依合同约定行使解除权。根据庭审中双方陈述可认定中天置地公司未按合同约定及时足额支付租金，故双方关于合同的解除可认定为因中天置地公司违约，苗克林依合同约定行使解除权，故苗克林主张中天置地公司支付欠付租金并支付违约金的诉讼请求本院在合理金额范围内予以支持。关于苗克林要求中天置地公司支付欠付租金及免租期60天租金的诉讼请求，双方在合同中约定了60天的免租期，虽合同未约定租期未满解除合同时应退还免租期租金，但中天置地公司在交还房屋时该合同原定两年履行期限刚满一年，且双方当庭均同意2020年1月21日至房屋交还之日期间的房租按照年总租金增加免租期租金后计算月租金的标准计算，本院对此不持异议。关于应支付的租金金额，双方均认可截至2020年1月20日的租金已付清，房屋于2020年5月17日交还给苗克林，故中天置地公司应向苗克林支付2020年1月21日至5月17日期间的租金，该部分租金按年总租金增加免租期租金后计算所得月平均租金予以计算，并扣除中天置地公司已支付的22000元。庭审中，中天置地公司称因疫情原因原告同意减免4000元租金，并要求在应付租金中扣除，但未提交证据予以证明，本院对此不予采信。关于苗克林要求中天置地公司支付违约金的诉讼请求。《北京市房屋出租委托代理合同》明确约定，乙方由未按约定划付租金情形的，应按月租金的200%支付违约金。现中天置地公司已构成违约，应当承担相应的违约责任。中天置地公司主张约定的违约金过高请求予以酌减，根据法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本院综合考虑合同履行期间北京地区的疫情情况及中天置地公司的过错程度、苗克林的实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金予以调整，酌定中天置地公司支付苗克林违约金13000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条、《最高人民法院关于时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付苗克林二〇二〇年一月二十一日至二〇二〇年五月十七日的房屋租金及免租期租金共计33310元；二、北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付苗克林违约金13000元；三、驳回苗克林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费903元，由苗克林负担388元（已交纳），北京中天置地房地产经纪有限公司负担515元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李婍婧二〇二一年三月二十二日法官助理 邱松宁书 记 员 赵家爽