北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0111民初1275号原告：北京洪和生态农业专业合作社，住所地北京市房山区大石窝镇后石门村二区121号内1号。法定代表人：王智芳，负责人。委托诉讼代理人：宋伊萌，北京壹律律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文昌，北京壹律律师事务所实习律师。被告：王化优，男，1956年6月5日出生。委托诉讼代理人：王某1，男，系被告之子。委托诉讼代理人：王某2，男，系被告之子。第三人：北京市房山区大石窝镇后石门村经济合作社，住所地北京市房山区大石窝镇后石门村。法定代表人：王学权，社长。委托诉讼代理人：王凤越，男，系该村村委会工作人员。第三人：北京市房山区大石窝镇后石门村村民委员会，住所地北京市房山区大石窝镇后石门村。法定代表人：王文广，主任。委托诉讼代理人：王凤越，男，系该村村委会工作人员。第三人：徐新军，男，1972年12月12日出生。原告北京洪和生态农业专业合作社（以下简称洪和合作社）与被告王化优、第三人北京市房山区大石窝镇后石门村经济合作社（以下简称经合社）、第三人北京市房山区大石窝镇后石门村村民委员会（以下简称村委会）、第三人徐新军农业承包合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洪和合作社之法定代表人王智芳及其委托诉讼代理人宋伊萌和张文昌、被告王化优及其委托诉讼代理人王某1和王某2、第三人经合社及村委会之共同委托诉讼代理人王凤越、第三人徐新军均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告洪和合作社向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2016年6月18日签订的涉案《土地转租协议书》无效；2.要求被告向原告返还已交纳的2014年6月至2019年5月期间的涉案土地租金16.5万元；3.被告赔偿原告因拆除造成的地上物经济损失60万元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年6月开始，原告承租被告所称由村委会分给被告的、位于后石门村的涉案土地用于经营种植、养殖和深加工。双方约定每年租金为3万元。双方于2016年6月18日补签了《土地转租协议书》（以下简称《转租协议》），约定每年租金为3.5万元，同时约定了其他权利义务条款。2019年5月，原告从村委会和经合社处得知被告已于2002年丧失了涉案土地的承包经营权，故搬离涉案土地。被告长期向原告隐瞒该基本事实，并签订了上述《转租协议》。多年来，原告在该土地上进行了大量的经济投入，更倾尽心血。原告认为，被告隐瞒基本事实，基于欺诈手段、无权处分涉案土地的行为违反合同法第五十一条及第五十二条第一款的规定，侵害了村民集体土地的相关权益，故双方所签涉案合同应为无效。被告应返还原告交纳的土地租金，并赔偿原告基于此产生的一切损失以及长期以来的经济投入。原告为此多次与被告协商未果，故诉至法院。被告王化优答辩称：不同意原告的诉讼请求。涉案土地系荒山荒坡，由被告从村委会承包而来，期限为15年。被告与村委会所签承包合同于2002年到期后，被告继续承包经营该土地。在此期间，被告曾向村委会提出交纳承包费，但村委会并未收取，也未与其续签书面合同。被告又咨询镇政府相关部门，被告知双方之间的承包合同仍然有效。2014年，原告找到被告，协商涉案土地转租事宜。被告将上述情况告知原告。原告表示，原告系与被告签订合同，与村里并无牵扯。后被告将涉案土地转租给原告，并收取了租金。2018年6月，第三人徐新军因与原告负责人王洪玉合作，代原告交纳了土地租金3.5万元。2019年，镇里通知大队要拆除违建。原告得知此事后，就和大队签订了帮拆协议，拆除了地上物并搬离该土地。第三人村委会及经合社共同陈述意见称：被告与村委会于1988年签订土地承包合同。合同于2002年到期后，被告找到村里要续签合同。当时经村两委班子开会研究并经村民代表会议通过，所有在2002年12月到期的承包合同不再续签，所有承包人可以继续经营管理承包地，如遇集体或国家占地，使用人需无条件交回村集体。涉案土地为荒地荒坡，产生不了什么效益，且大队需要时就得无条件返还，故就不再签合同了。因此，2002年之后，被告未再交纳租金。被告曾表示要求交纳租金，但大队并未收取。大队对于双方当事人之间的转租合同不参与、不干涉。原告在涉案土地上所建建筑物被拆除的原因是没有通过行政审批手续，是违章建筑，故于2019年拆除。当时是镇政府下达的拆除通知，通知下达到村里，由大队书记和建设方进行协商，协商后建设方会和大队签订帮拆协议。第三人徐新军陈述意见称：其在2017年左右与原告负责人王洪玉等人进行合作。合作人中并不包含被告，其负责出资，王洪玉负责日常打理。2018年，由其出资经由王洪玉向被告交纳了涉案土地当年的租金3.5万元。几个月后，上述合作关系经各方协商一致终止。经清算，王洪玉向其出具了欠付8万元投资款的欠条。其与其他投资人于2018年10月撤走。此后，由王洪玉继续承租涉案土地。2019年5月，其来到北京，听王洪玉和被告说因为王洪玉交不上租金了，故双方的租赁协议终止了。同年7、8月份，其再次来到北京，当时涉案土地地上物已经拆除，故其与被告口头约定其出资雇佣被告给其干活，但其自2019年7月至今并未交过土地租金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：王化优系后石门村村民。1987年12月，王化优与该村村委会签订《果树承包合同》，承包了涉案土地及地上所种果树。合同同时约定：此合同15年不变，从1988年1月至2002年12月底止，15年后王化优有权继续承包，每年承包费为35.9元。合同签订后开始履行。2002年，上述《果树承包合同》到期后，村委会仍将涉案土地交由王化优继续承包经营，只是并未与其续签书面承包合同，也未向其收取承包费。2014年6月，王化优将涉案土地转租给洪和合作社经营。2016年6月18日，洪和合作社（承租方）与王化优（转租方）针对涉案土地签订《转租协议》。双方约定：经双方反复协商，均觉2014年双方口头谈妥的土地转租协议虽已履行两年多，但发现弊端较多；双方均同意终止原口头协议，重新签订书面协议，并达成本协议；转租土地的范围以原转租方与村组织签订的土地租赁合同确定的范围为准；用途为经营种植、养殖及深加工；租期为2016年6月1日至2021年5月31日；租金为每年3.5万元；第一年度在7月1日前一次性交清年租金3.5万元，自第二个年度起，承租方须在每年度6月1日前交清当年租金3.5万元；承租方应按时缴纳租金，但收款方须写收款条；承租期内，承租方独立核算，自负盈亏，守法经营，按种植、养殖和深加工使用土地；同时还约定了其他权利义务条款。王洪玉在承租方负责人处签名。洪和合作社承租涉案土地期间，交纳了2014年6月至2018年5月期间的土地租金，并在地上修建了建筑物。后徐新军因与洪和合作社负责人王洪玉进行合作，故于2018年7月25日以润石联社的名义与王化优就涉案土地签订《土地转租协议书》（以下简称《转租协议二》）。该协议除租期及租金交付时间外，其余条款与《转租协议》基本一致。同时，徐新军经由王洪玉向王化优交纳了2018年6月至2019年5月期间的涉案土地租金。但在此期间，各方均未明确表示要解除洪和合作社与王化优所签《转租协议》。涉案土地亦仍由洪和合作社继续使用。同年9月30日，徐新军与王洪玉签订协议，约定徐新军退出合伙关系，王洪玉向其退回投资款8万元，双方两清。2019年5月，洪和合作社在经合社协助下，自行拆除了涉案土地的地上物，此后未再继续使用该土地。后洪和合作社以王化优欺诈为由诉至法院。诉讼中，洪和合作社认可王洪玉在该社有出资，系该社主任，负责该社的日常经营管理。诉讼中，洪和合作社、王化优与徐新军均认可2019年5月之前，一直是该合作社使用涉案土地，即使徐新军与王化优签订了《转租协议二》，但涉案土地仍由该合作社继续经营使用。诉讼中，村委会和经合社均明确认可村委会与王化优所签涉案土地承包合同于2002年到期后，虽然村委会未再与王化优继续签订书面承包合同，但仍允许其继续承包经营涉案土地，只是不需要再交纳承包费而已，即王化优自2002年至今均对涉案土地享有承包经营权。诉讼中，经本院询问，北京市房山区大石窝镇人民政府（以下简称镇政府）回函告知：该单位并未就拆除涉案土地的地上建筑物发放过相关文书；涉案土地上的建筑物没有经过相关行政部门明确认定为违法建筑，建筑物拆除的原因是其没有建设手续，依据《北京市城乡规划条例》和《北京市禁止违法建设若干规定》应当予以拆除；涉案建筑物于2019年5月拆除，是建筑物所有人王洪玉首先自行拆除，同时在拆除过程中，王洪玉主动要求经合社帮助拆除涉案建筑物，与该经合社签有帮拆协议；建筑物拆除后没有补偿。另查明，润石联社并未实际成立。上述事实，有复函、《转租协议》、《转租协议二》、《果树承包合同》、收据、照片、当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，涉案《转租协议》履行期间，虽然徐新军基于其与洪和合作社负责人王洪玉的合作关系，与王化优签订了《转租协议二》并代交了当年土地租金，但王化优与该合作社并未明确约定解除上述《转租协议》，且根据查明的事实，在地上物拆除之前，一直是洪和合作社实际使用该土地。故涉案《转租协议》仍在实际履行中，作为该协议的一方当事人，洪和合作社提起本案诉讼并无不当。而洪和合作社系以土地转租方王化优在隐瞒其已丧失涉案土地承包经营权的情况下与该合作社签订《转租协议》、构成欺诈为由，提起本案诉讼。故本案的争议焦点在于王化优是否对涉案土地享有承包经营权。对此，本院认为，村委会作为所在村集体的村民自治组织，与该村集体经济组织成员王化优签订的涉案土地（含地上果树）承包合同于2002年到期后，虽然双方未再针对该土地续签书面承包合同，村委会也未再向王化优收取土地承包费，但根据查明的事实，王化优此后仍在实际承包经营该土地。而在诉讼中，村委会亦明确表示，之所以未再与王化优针对该土地签订书面合同，系因为该土地属于经济效益较低的荒地荒坡，故经村两委班子研究及村民代表会议表决决定，允许王化优继续经营管理该承包地，并在特定情况下由村集体无条件收回。对此应视为村委会系以可无条件收回为对价，将不宜采取家庭承包方式的涉案土地继续发包给王化优承包经营，双方之间已构成事实上的农村土地承包合同关系。据此，本院认为，王化优自2002年至今均对涉案土地享有承包经营权，其将该土地转租给洪和合作社用于种植、养殖及深加工，系其正常行使承包经营权的一种方式。既然王化优并未丧失对该土地的承包经营权，自然也谈不上隐瞒相关事实。涉案《转租协议》系双方当事人真实意思表示，内容也未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。洪和合作社以王化优存在欺诈为由要求确认上述协议无效并退还租金、赔偿损失，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国农村土地承包法》第三条、第九条、第四十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告北京洪和生态农业专业合作社的全部诉讼请求。案件受理费11450元，减半收取计5725元，由原告北京洪和生态农业专业合作社负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  孙静波二〇二一年三月三十一日书 记 员  晋 月法官助理  程雪景