山东省东营市东营区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁0502民初122号 原告：东营市海翔数码置业有限公司，住所地东营市东营区太行山路金光大街39号，统一社会信用代码913705007953287977。 法定代表人：刘其方，执行董事。 委托诉讼代理人：王从栋，山东领先律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董征彪，山东领先律师事务所律师。 被告：向秋苓，女，1974年11月8日，汉族，住东营市东营区。 委托诉讼代理人：朱文博，山东胜东律师事务所律师。 原告东营市海翔数码置业有限公司（以下简称海翔数码公司）与被告向秋苓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海翔数码公司的委托诉讼代理人王从栋、董征彪，被告向秋苓及委托诉讼代理人朱文博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海翔数码公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令向秋苓支付海翔数码公司欠付租金及物业费379625元；2.依法判令向秋苓支付海翔数码公司违约金113887.5元；3.依法判令本案案件受理费等诉讼费用由向秋苓负担。庭审中，海翔数码公司将诉讼请求变更为：1.依法判令向秋苓支付海翔数码公司占有使用费及物业费379625元；2.依法判令本案案件受理费等诉讼费用由向秋苓负担。事实与理由：2018年9月3日，被告向秋苓与原告签订房屋租赁合同，租赁海翔数码公司海翔苑F楼5层写字间，租赁期间自2018年9月5日至2023年10月4日，年租金160000元/年，物业费54500元/年，海翔数码公司按照合同约定提供租赁房屋并交由向秋苓使用。向秋苓仅在合同签订之日支付租金67250元，但一直使用房屋至2020年11月4日。在此期间海翔数码公司不断催要欠付租金及物业费，但向秋苓一直拒不支付。其中在双方签订的房屋租赁合同中，明确约定由房屋所在地东营区人民法院管辖。 向秋苓辩称，海翔数码公司要求向秋苓支付租金和物业费，没有事实和法律依据。海翔数码公司并非涉案房屋的所有权人，其无权收取房屋租金、物业费；海翔苑F座的土地、建设手续、消防验收手续、竣工验收备案手续均在相关部门查询不到，该涉案房屋属于违法建筑。假如海翔数码公司为涉案房屋的合法权利人，其与向秋苓签订租赁合同时，向秋苓告知海翔数码公司租赁房屋的目的在于开展民办教育业务，并且要求海翔数码公司出具房屋权属证书及消防验收合格报告等材料，但海翔数码公司以其他座的写字楼正在施工建设过程中，相关证书及消防验收合格报告等材料一起办理，办理完毕后提供给向秋苓，用以审批相关办学资质，但海翔数码公司一直以正在办理过程中为由，拖延时间，给向秋苓造成巨大损失。海翔数码公司提供的房屋未经竣工验收备案，特别是消防验收，其存在重大的安全隐患，严重违反了双方合同的约定，海翔数码公司违约在先，其应当首先承担违约责任。涉案房屋存在重大安全隐患，而且也迟迟提供不了消防验收合格材料，消防部门多次查处，导致向秋苓未能正常使用涉案房屋；双方签订房屋租赁合同时，海翔数码公司称若购买涉案房屋，可以将缴纳的房屋租金、物业费计入房屋购买款或首付款，所以没有提供房租、物业管理费的收费标准，合同中也未对物业管理的服务项目及服务标准进行约定。事实上，海翔数码公司未提供任何物业服务，涉案房屋属于单层封闭式写字楼，从一楼直接进入涉案楼层，进入部分全部属于涉案合同的承租范围。在疫情期间，向秋苓无法正常使用涉案房屋进行教育培训。 当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了质证。本院经审理认定事实如下：2018年9月3日，海翔数码公司与向秋苓签订房屋租赁合同一份，约定向秋苓承租位于东营市东营区××路××太行山路以西，海翔数码苑Ｆ楼5层写字间。该房屋建筑面积约545平方米，装修状况为现状。该房屋设施、设备包括：具备供水、供电、网络、电话插口。该房屋用途为商业。乙方保证在租赁期限内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不得擅自改变该房屋的用途。该合同约定的租赁期限为：自2018年9月5日至2023年10月4日，共计5年。甲方装修30天，自2018年9月5日至2018年10月4日的装修期。年租金为壹拾陆万元／年（160000元），物业管理费54500元／年。租赁期三年租金不变，从第四年起租金开始递增5%，租房保证金10000元。租金按年支付，提前1个月支付下年度租金。甲方应于2018年9月5日将该房屋按合同约定条件交付给乙方。《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章及移交房门钥匙后视为交付完成。向秋苓于签订合同当日缴纳租金67250元，并缴纳了10000元保证金。向秋苓自认2019年3月开始装修，2019年4月入驻并从事教育培训，其办学名称为儒雅学院。2020年7月26日，东营市东营区教育局向儒雅学院下发责令停止办学通知书，该通知书载明：“经查，你处未经有关部门审批，擅自招生办学，属于无证违法办学，现责令即日起停止非法办学活动，并在十日内全部退还所收学费，妥善解决遗留问题。否则，将按照民办学校管理的有关法律法规进行行政处罚。”向秋苓主张虽然东营区教育局下发了上述通知，但未采取强制措施，其仍然在涉案房屋内从事教育培训工作。2020年10月20日，海翔数码公司开始停水停电。2020年11月4日，海翔数码公司私自更换门锁，向秋苓无法进入。因此，2020年11月4日，向秋苓将部分物品搬离涉案房屋，但仍有部分物品放置在涉案房屋内。涉案房屋未办理建设工程规划许可证，也未组织竣工验收。2021年3月12日，向秋苓将其放置在涉案房屋内的物品搬离，并将其安装的地板拆除。 以上事实，当事人均无异议，对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 双方争议的事实在于：1.海翔数码公司是否享有涉案房屋的管理使用权；2.海翔数码公司把涉案房屋交付向秋苓使用的时间；3.海翔数码公司是否为向秋苓提供物业服务；4.2020年10月海翔数码公司是否采取停水停电措施以及2020年11月初是否强行上锁造成向秋苓无法进入涉案房屋。 关于第1项争议事实： 海翔数码公司提供土地证、建设用地规划许可证、建设工程施工合同各1份，证明2010年2月24日海翔数码公司取得黄河路以北，港粤路以东商业用地的建设用地规划许可证，同年7月20日取得商业用地土地证。2013年5月22日，海翔数码公司与郓城县建筑公司签订建设工程施工合同。海翔数码公司有权要求向秋苓支付占有使用费。向秋苓质证认为，对上述证据的真实性不能确定，建设用地规划许可证与土地证中的土地是否为同一宗土地，请法院依法核实。 向秀苓提供大众网海报东营微信推送打印件一份，证明在微信推送中，东营市通懋置业有限公司负责涉案房屋的租赁事宜，与海翔数码公司的陈述相互矛盾。海翔数码公司质证认为，对证据的真实性有待查证，对证明目的不予认可，海翔数码公司有权对外出租。 关于第2、3项争议事实： 海翔数码公司申请证人杨某出庭作证，证明合同签订后，将涉案房屋交付给向秋苓占有、使用。证人杨某陈述其为东营市通懋置业有限公司职工，与海翔数码公司同属于海翔集团公司，向秋苓咨询及签订租赁合同时，其作为工作人员接待了向秋苓。2019年8月向秋苓到海翔数码公司商量租房事宜，向秋苓曾经说过租房用途为教育培训。2018年9月签订了租赁合同，当时已告知向秋苓涉案房屋为在建工程，手续不全，建设工程可以办理营业执照。没有承诺向秋苓多长时间内可以竣工验收。合同签订后向秋苓缴纳了保证金和部分租金，然后杨某交付向秋苓涉案房屋的钥匙，交接了水电气卡。向秋苓在2018年一直没有来装修，杨某打电话沟通，向秋苓声称家中有事，有可能不租了，杨某说可以把涉案房屋给她留着。2018年底曾告诉向秋苓，如果不承租了，请及时告知。2019年1月份杨某调到其他工作岗位，将其工作交接给了赵爱春，后来赵爱春又交接给了周媛媛。海翔数码公司委托了专门的物业公司从事物业服务，海翔数码公司向物业公司支付费用。 海翔数码公司质证认为，在双方签订房屋租赁合同时，海翔数码公司的工作人员已经告知房屋的真实情况，向秋苓仍然坚持租赁涉案房屋。2018年9月5日交付房屋后，向秋苓实际控制管理涉案房屋，海翔数码公司为其提供了物业服务，由此产生的费用应由向秋苓负担。 向秋苓质证认为，对向秋苓有利的陈述均予以认可，对不利的陈述不予认可。证人证言可以证实向秋苓租赁房屋的目的在于教育培训，而不是商业用途，证人陈述的交钥匙是相互矛盾的，海翔数码公司对于该房屋的交付应该有相关的记录或者费用的相关记录，海翔数码公司却不提供，应承担举证不能的法律后果。证人陈述向秋苓一直未进行装修并且告知证人不一定租了，对于该陈述海翔数码公司是知道的。证人陈述物业服务由专门的公司负责，而海翔数码公司则陈述由其提供物业服务，上述两种陈述存在矛盾，海翔数码公司未提供任何物业服务。涉案楼层为敞开式，在合同签订后随时可以进入装修，不需要提供钥匙，因得到了杨某和赵爱春可以办证的承诺才开始装修的，当时缴纳了10000元保证金和租金67250元。 海翔数码公司提供照片打印件5张、电梯维护费发票3张、工资表20张，证明涉案房屋未聘请物业公司，但海翔数码公司按照物业服务标准提供了物业服务，合同中虽约定为物业费，但实际为服务费，主要包含夏季中央空调制冷、冬季中央空调制热、公共区域保洁、电梯维护等费用。 向秋苓质证认为，对证据的真实性有异议，该证据不能证明与涉案物业管理费的关系，海翔数码公司无收取物业费的资质，且从未提供过物业管理和服务。 关于第4项争议事实： 向秋苓提供海翔数码公司工作人员周媛媛与向秋苓的微信聊天记录一份，证明向秋苓搬到涉案房屋的时间以及海翔数码公司自2020年10月20日左右开始停水停电的事实。海翔数码公司质证认为，从聊天内容看，向秋苓反复强调停水、停电的事实，但海翔数码公司的员工未认可该事实，无法达到向秋苓的证明目的。即使海翔数码公司对涉案房屋进行了停水停电，也是因为向秋苓长期不缴纳租金及物业费，多次交涉后无奈采取的措施。 根据当事人举证质证情况，本院分析认证如下： 海翔数码公司提供的土地证、建设用地规划许可证及建设工程施工合同等证据可以证实，涉案房屋为海翔数码公司建设，虽然其未取得建设工程规划许可证及涉案房屋的权属证明，但海翔数码公司作为涉案建筑的建设方，有权占有、使用涉案房屋。向秋苓提供的微信截图仅为宣传资料，不能证明东营市通懋置业有限公司享有涉案房屋的所有权和使用权，更不能反证海翔数码公司对外出租涉案房屋为无权处分。 证人杨某的证言可以证实,向秋苓曾告知海翔数码公司其承租涉案房屋的目的，但不足以证实海翔数码公司承诺很快具备办证条件的事实，亦不足以证实海翔数码公司已明确告知向秋苓涉案房屋不具备办证条件的事实。 海翔数码公司提供的照片打印件结合当事人陈述，可以证实涉案房屋安装了中央空调，中央空调由海翔数码公司负责维护。电梯维护费等证据可以证实海翔数码公司分别于2018年、2019年、2020年请专人对电梯进行维并支付费用的事实。海翔数码公司提供的工资表既未加盖印章，也无工资领取人签字捺印，不能证明海翔数码公司雇佣的人员以及该部分人员负责物业服务的事实。 向秋苓提供的微信可以证实海翔数码公司于2020年11月将涉案房屋上锁的事实。向秋苓主张2020年10月20日，海翔数码公司采取了停水停电的措施，海翔数码公司虽不予认可，但未提供证据证实在此期间正常供水、供电的事实，结合当事人庭审中的陈述以及向秋苓提供的证据，本院予以采信。 综上所述，本院依法确认以下事实： 2010年2月24日，海翔数码公司取得黄河路以北、港粤路以东21300.6平方米土地的建设用地规划许可证，用地性质为商业。2010年7月20日，海翔数码公司取得涉案土地的土地证。2013年5月22日，海翔数码公司与郓城县建筑公司签订建设工程施工合同，工程地点为东营商贸园港粤路以东、精益大街以南，工程名称为海翔苑。海翔数码公司为涉案工程的建设方。向秋苓与海翔数码公司签订租赁合同后，向秋伶可以随时进入进行装修。自2018年9月至2019年2月未进行装修，期间向秋苓明确表示可能不再租赁涉案房屋，海翔数码公司的工作人员承诺为向秋苓保留涉案房屋。向秋苓自2019年3月开始装修并入住。2020年10月20日后，海翔数码公司为了索要租金采取了停水停电的措施，向秋苓仍坚持在涉案房屋从事教学活动。2020年11月4日海翔数码公司将涉案房屋上锁。向秋苓不能继续在涉案房屋内进行教学活动。在向秋苓占有、使用涉案房屋期间，海翔数码公司为其提供了水电、空调及电梯等服务。 本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。虽然海翔数码公司与向秋苓签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，但由于涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，该合同应认定为无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。关于海翔数码公司主张的占有使用费。在签订租赁合同后，向秋苓可随时进行装修，但自2018年9月至2019年2月期间涉案房屋并未进行装修，而是处于闲置状态，结合海翔数码公司工作人员杨某陈述其承诺为向秋苓曾明确提出不一定租赁涉案房屋的事实以及杨某承诺为其保留涉案房屋的事实，对于海翔数码公司主张的2018年9月至2019年2月期间的占有使用费及物业费，本院不予支持。向秋苓自2019年3月至2020年10月20日前一直正常占有使用涉案房屋，本院依法参照双方合同约定的租金标准计算占有使用费。由于2020年2月至2020年5月受到疫情影响，教育辅导机构均无法正常营业，该期间占有使用费参照租金标准酌情调减；2020年10月20日至2020年11月3日，海翔数码公司采取了停水停电措施，但向秋苓仍占有使用涉案房屋，该期间的占有使用费酌情予以调减。综上，本院依法支持占有使用费266888.9元，扣除向秋苓已支付的租金67250元、保证金10000元，尚需支付189638.9元，超出部分不予支持。 关于海翔数码公司主张的物业费。物业费为物业公司按照政府制定的收费标准收取的费用，由于涉案工程并未验收合格，而且海翔数码公司亦非专门的物业公司，其不应按照物业公司收费标准收取物业费，但结合海翔数码公司对中央空调、电梯以及公共区域的维护、管理，确需支出必要费用的事实以及双方租赁合同中对物业费的约定，本院酌情支持物业服务费50000元，超出部分不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条，第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下： 被告向秋苓于本判决生效之日起十日内支付原告东营市海翔数码置业有限公司占有使用费189638.9元、物业服务费50000元，共计239638.9元； 二、驳回原告东营市海翔数码置业有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6994元，减半收取计3497元，由原告东营市海翔数码置业有限公司负担1198元，由被告向秋苓负担2299元；财产保全费2988元，由原告东营市海翔数码置业有限公司负担1477元，由被告向秋苓负担1511元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。 审 判 员 张立云 二〇二一年三月二十三日 法官助理 侯田田 书 记 员 杜 岩