广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终870号上诉人（原审被告）：惠州市富森房地产有限公司，住所地惠东县×××××××××××××××××××之2-3层。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：李文革、姚佩丽，广东仁康律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审原告）：游晓聪，男，1991年4月8日出生，汉族，户籍地广东省惠东县×××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××338。被上诉人（原审原告）：范秀欢，女，1970年9月12日出生，汉族，户籍地广东省惠东县×××××××××××××，公民身份号码442××××××××××××328。委托诉讼代理人：李泽洨，广东指针律师事务所律师。上诉人惠州市富森房地产有限公司与被上诉人游晓聪、范秀欢与因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2020）粤1323民初3064号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人惠州市富森房地产有限公司上诉请求：一、撤销惠东县人民法院作出的（2020）粤1323民初3064号民事判决；二、驳回被上诉人的全部诉讼请求；三、本案的一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：本案审理的是上诉人与被上诉人于2017年7月28日签订的《商品房买卖合同》纠纷。上诉人已在2017年8月5日前，交付了质量合格的房产给被上诉人居住，并在合理期限内为其办理房产证，被上诉人合同目的完全可以实现。被上诉人没有依照合同目的和诚实信用原则，接收房产，不配合办证，不能认定上诉人违约和承担违约责任。一、一审法院对合同的条款理解错误。双方签订的《商品房买卖合同》，上诉人的第一个合同义务，就是在约定的期限内，交付质量合格的房产给被上诉人用于居住，那么上诉人是否履行了合同约定的该项义务？依照《商品房买卖合同》第十一条以及《补充协议》（附件十一）第四、第二十三条规定，上诉人交付房商品房的时间是2017年3月31日。延期90天，不视为违约，即可以宽限至2017年6月30日。2017年7月开始有用户申请装修居住，2017年7月至12月共有138户申请装修居住。被上诉人于2017年7月28日与上诉人签订《商品房买卖合同》。2017年8月5日，就在装修申请表上签名申请装修。这说明上诉人最迟于2017年8月5日，已向被上诉人交付了商品房。现在争议的焦点是，上诉人交付的商品房是否符合合同约定的条件。交付的条件在合同的第九、第十条约定：1、按照合同第十条约定，交付房产之时，应具备供水、排水、供电、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络等设施；以及完成小区绿化、非市政道路、规划的车位车库、物业管理等配套设施。经过一审法院调查确认，上诉人最迟于2017年7月交付商品房之时，完成了上述设施的建设，双方对此均无异议。2、双方争议的焦点是，上诉人交付的房产，是否符合合同第九条约定的交付条件。合同第九条约定:商品房交付时应当符合两个条件:①该商品房已取得建设工程竣工验收备案的说明文件；②该商品房已取得房屋测绘报告。上诉人建设的商品房，主体工程于2015年6月完工，于2015年6月29日办理了《房产面积测绘成果报告书》。因此第②项交付条件已具备。现在争议的是第①项交付条件（即经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位五个单位联合验收的工程质量合格文件），是否具备？在2017年7月，上诉人交付房产之时。确实没有这个文件（上述五个单位的验收文件于2019年5月30日才完成）。那么是否认定上诉人违约，该条款真实的意思是什么呢？依照《合同法》第125条之规定，合同条款的理解有争议的，应当依照合同使用的词句，合同的有关条款，合同的目，交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。被上诉人签订本合同的目的，是要取得质量合格的商品房用于居住，并取得该房产的权属证明。双方并不是买卖什么验收文件。该条款的真实意思，是约定上诉人交付给被上诉人居住的房产，应该是工程质量合格的房产。即具备竣工验收备案条件的房产。2017年7月上诉人交付的房产，经事后验收（2019年5月20日经验收质量合格），工程质量合格。即使当时没有及时验收，并不影响被上诉人实现可以“接收质量合格房产”这一合同目的。因而应认定，上诉人在合同约定在期限内，履行了交付质量合格房产的义务。其交付的房产符合合同第九条的约定。一审法院认定，上诉人违反合同第九条约定，没有在合同约定的期限内，交付质量合格的房产，并承担相应的违约责任是错误的。取得工程质量验收文件，该条款的本意是约定交付房产，应达到工程质量合格的标准。是否取得验收文件，不是合同目的。房产质量是否合格，才是合同目的。双方订立合同并非买卖竣工验收文件。2017年8月，上诉人具备交付条件的商品房，工程质量是否合格是客观存在的。对该工程质量的检测，无论是在交付前完成，还是交付后完成，都不能改变上诉人交付的房产工程质量。即使是交付后才验收合格，也应确认上诉人当时交付的商品房质量是合格的这一客观事实。交付工程质量合格的房产，才是条款约定交付条件的真实意思表示。就像一个人买了一批家私，即使这批家私的合格证是在交付10天后才提供，或者是在交付后才检测合格，都应认定其当时交付的是合格的家私。不能说这批家私交付之时是不合格的，在10天以后收到合格证才是合格的。综上，上诉人按照合同约定的时间、交付条件向被上诉人交付了质量合格的商品房，不存在违约。二、一审法院对法律理解错误。一审判决第11页第1-8行：最高院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条，合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，参照最高院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第2款规定处理，并据此判令上诉人没有依期为被上诉人办理房产证，应承担以购房款为基数，按年利率6％的标准计算违约金。这是对该司法解释的错误理解。这个司法解释是指整个《商品房买卖合同》违约，双方对违约责任没有约定或约定不明的处理方式。如购房人不能实现合同目的，就认定出卖方占用了购房人的购房资金，并依照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第2款的规定，按年利率6％计算违约金。第二十九条第2款规定的意思非常明确，就是借贷双方没有约定利息的，按借款方占用贷款方资金处理，即按年利率6％计付利息。只有整个合同违约，才会出现开发商占用购房者购房资金的情形。按照一审法院的理解，商品房买卖合同，一个违约行为，就罚年息6％的违约金。那么如果开发商有多个违约行为，如没有交房罚6％；没有竣工验收罚6％；没有供水供电罚6％；没用消防罚6％；没有小区绿化罚6％；没有物业管理罚6％；没有办证罚6％…整个合同如有十项违约，每年要承担60％的违约金。不用两年，开发商就要破产了。该司法解释肯定不是这个意思，而是指整个合同违约，认定开发商占用购房者的购房资金，总共要承担年息6％的违约金。事实上，双方在《商品房买卖合同》（该合同是由住建部和国家工商局提供的格式合同）第十二条第1项规定:卖方违约导致合同解除，其承担的最大责任也是:退购房款并承担年利率5.5％的利息，及1％的违约金。这个约定与上述的司法解释是相吻合的。即该司法解释是指整个合同违约，要承担年利率6％的违约金。而不是一项违约，要承担年利率6％的违约金。一审法院以上诉人没有依期办证一个违约行为，就判令承担年息6％的违约金，是对该司法解释的错误理解。关于延期办证的违约责任，在双方签订的《商品房买卖合同》第二十条以及《补充协议》第二十三条中约定；在房产交付后360天内办理，不能办理的双方另行协商。这种情况，实际是对该项违约责任约定不明。依照《合同法》第113条的规定。只能依照被上诉人的实际损失计算上诉人的赔偿责任。在一审中，被上诉人并没有举证证明，其未依期办理房产证的原因，是上诉人造成的。更没有举证证明，其未依期办理房产证，造成的损害数额，因而其该项诉讼请求是无法支持的。事实上，上诉人开发的房产，90％的业主均已办理了房产证。被上诉人未办理的原因是因其不配合导致的。另外，房产证的作用，主要是证明房产的权属和用于商业融资。由于被上诉人的房产已用于抵押贷款，不能再进行商业融资。因而，延期办证，并没有造成其实际损失，其该项诉讼请求应予驳回。三、被上诉人主张的并非合法权益，而是不当得利，法庭不能支持其非法诉求。任何一个公民，在民事法律行为中，因对方的违法导致合法权益受到损害的，均可主张违约损害赔偿。但无权追求非法利益。本案中，被上诉人完全可以在合同约定的期限接受房产（该房产经验收质量合格）用于居住，即使延期办证，也没有导致其利益损害。其合同目的完全可以全面实现。在本合同的履行中，其合法权益没有受到损害。如果其认为在这次交易中，利益受到损害，那么最公平的办法就是取消这次交易，即解除本合同。上诉人愿意按合同第十二条处理，即退回购房款，并按年利率5.5％计息，承担1％的违约金。这是对双方合法权益最公平的保护。但是被上诉人明确拒绝了这个公平的处理方式。这说明其并非出于保护自己的合法权利，而是想利用所谓的合同瑕疵谋求非法利益。特别是，被上诉人在这次交易中，由于房价上涨而取得了巨额的额外利益。其诉讼并非源于其在合同履行中的利益受损，而是为了谋求非法利益，违反了民事行为的诚实信用原则，一审法院支持其诉求，显然造成了被上诉人的不当得利。请求二审法院查明以上事实，依法驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人游晓聪、范秀欢答辩称：一、被答辩人逾期交房的违约事实。被答辩人直到2019年5月30日才办理了竣工验收备案，离合同约定的应于2017年3月31日前交付达到上述条件的房屋迟延了２年多的时间，该逾期交房行为显属违约，且一审庭审时，被答辩人已明确表示竣工验收前还是竣工验收后均未通知过上诉人收房，即被答辩人违反合同第十一条第一款第二项约定的书面通知义务。因此，一审对被答辩人存在逾期交房的违约事实的认定是正确的，请二审院对该认定予以维持。至于被答辩人述称根据合同补充协议延期90天不视为违约于法无据，因该条款为格式条款，不合理地减轻了被答辩人的责任而无效，一审未予以采纳是正确的。二、被答辩人逾期办证的违约事实。首先，答辩人已在交纳首期购房款的同时段向被答辩人缴交了办证费委托被答辩人办理房屋证件，现被答辩人办证不能显属违约；其二，（2018）粤13民终3515号及一审庭审已查明系因被答辩人自身原因（或欠付工程款或验收不能）才导致办证不能，实际上，被答辩人直到2019年9月4日才取得了办证必须的《房产面积测绘成果（实测）报告书》，因此答辩人至今仍未取得不动产证件的损失应当由被答辩人承担，实际上，作为建设单位的被答辩人，案涉房屋实测报告书的未取得显属被答辩人的原因导致，即被答辩人的违约行为导致办证不能。对被答辩人抗辩因第三人原因造成，民法典第593条明确规定当事人向对方承担违约责任后可向第三人追偿。其三，因合同条款第二十条及补充协议第二十三条为格式条款，在该条款设定减免被答辩人责任而无效的情况下，最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十四条第二款已明确“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”、广东省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引第三十四条、第三十八条亦有相关规定，可见，无须答辩人举证，被答辩人的违约责任已有法律的明确规定，被答辩人依据合同条款第二十条及补充协议第二十三条约定认为对该项违约责任约定不明，并以答辩人需举证证明未办理房产证的原因及损失为由上诉要求撤销一审判决不应得到支持，因此，一审认定被答辩人存在违约行为，按年利率6%的标准计算违约金是正确的，请二审院对一审院的上述认定予以维持。综上，被答辩人存在逾期交房和逾期办证这两个违约事实有已生效的类案判决认定和一审证据印证，其诉称不存在上述两个违约事实，无须承担违约责任而要求撤销一审判决不应得到支持。请二审院明察后予以驳回。游晓聪、范秀欢向一审法院起诉请求:1.判令被告向原告支付逾期交付房屋违约金（以总房价980537元按日万分之二计从2017年7月28日起至2018年1月1日止，至起诉日已达30788元）。2.判令被告向原告赔偿逾期办理房屋证件违约金（以总房价980537元按年利率6%计从2018年4月1日起到办妥房屋证件日止，至起诉日已达4万元）。3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告富森公司成立于2005年4月6日的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围：房地产开发、物业管理。2015年6月29日，惠东县平山黄排井下山地段富森花园6栋取得房产面积测绘成果（预算）报告书。2017年7月28日，原告游晓聪、范秀欢（买受人）与被告富森公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（编号为x）及附件，约定：原告购买被告位于惠东县平山黄排井下山地段富森花园x房的房产一套，预测建筑面积为179.44平方米，单价为每平方米5464.43元，总房款为980537元。合同第九条约定：该商品房在交付时应当符合下列两项条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量证书》。合同第十一条约定：（一）出卖人应当在2017年3月31日前将商品房交付买受人使用。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。合同第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】。（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.5%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。第二十条约定：双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意在补充协议中另行协商。2017年8月23日，上述《商品房买卖合同》在惠东县房产交易所办理了房屋预售登记备案。合同附件十一的《补充协议》第四条约定：出卖人交付商品房的日期为2017年3月31日，除出卖人推迟交房日期外，届时出卖人无须另行通知买受人收楼。买受人应于上述交房日期内主动前往惠东县平山黄排井下山地段富森花园与出卖人办理该商品房的交付手续。由于买受人的原因未能在上述日期内办理交付手续的，视作为出卖人已按时交付。……第二十三条约定：对本合同第十一条的交付期限中第4种交付条件。由于交楼可能会受到一些不确定的因素影响，买受人同意当出卖人延迟交付商品房不超过90天的，不视为出卖人违约。第二十四条约定：如因出卖人责任，不能在该商品房交付使用后360日内为买受人办妥房地产权证的，买受人与出卖人双方协商。合同签订后，原告游晓聪、范秀欢依约向被告富森公司付清了购房款，并支付了契税、维修基金及办证费。2017年8月6日，原告游晓聪签署《（临时）管理规约》。庭审中，原被告确认2018年1月1日，原告游晓聪、范秀欢开始使用涉案房屋。2019年5月20日，涉案工程经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收。2019年5月30日，惠东县住房和城乡规划建设局备案意见：位于惠东县平山黄排井下山地段惠东县××壹号1-14栋及地下室工程的竣工验收备案文件齐全，对照该工程质量监督机构提出《工程质量监督报告》，根据《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》，经核查，予以竣工验收备案。2019年9月4日，惠东县平山黄排井下山地段富森花园6栋取得房屋面积测绘报告。2020年5月13日，原告向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。庭审中，被告称延期交房的主要原因是原被告签订合同时未考虑到政府要求企业在交楼前应当把市政工程建设先做好，2017年之前只要项目经过规划验收就可交楼，之后边办证、边装修、边搞市政；被告自认未通知原告收房。另查，被告富森公司与案外人张尚志、陈凤妮商品房预售合同纠纷一案，惠州市中级人民法院于2018年9月13日作出的（2018）粤13民终3515号民事判决书中查明：“2018年3月23日，惠东县住房和城乡规划建设局在惠东县人民政府网络问政中答复：1、该项目已完成了基础、主体部分工程的分部验收，但仍未组织建筑节能分部验收；2、建设单位正在组织办理规划、消防、人防等专项验收手续；3、我局暂未发现该项目有质量、违规问题。由于该项目未完善相关验收手续，所以不具备竣工验收备案条件。我局将继续催促开发商组织竣工验收，并积极跟进验收进展情况”。一审法院认为,被告富森公司具备房地产开发资质，取得房屋预售许可证明，原告游晓聪、范秀欢与被告富森公司签订的《商品房买卖合同》及其附件，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认，双方均应依约履行。《商品房买卖合同（预售）》签订后，原告依约向被告支付全部购房款，被告未按合同约定的时间于2017年3月31日前将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格的商品房交付原告使用，构成违约。被告辩称根据补充协议第二十三条“……买受人同意当出卖人延迟交付不超过90天的，不视为出卖人违约”的约定，原告给予被告90天的交房宽限期，交房时间应调整为2017年6月29日。对此本院认为，从该约定的文意可知，出卖人延迟交付超过90天，视为违约，被告延迟交付已远超90天，应承担违约责任，被告的该项辩称无法律依据，本院不予采信。被告辩称逾期交楼的主要原因是原、被告签订合同时没有考虑到政府要求企业在交楼前应当把市政工程建设做好，2017年1月1日前市政基础建设是交楼以后逐步完善的。对此本院认为，首先，被告未提交证据证明政策的变更，应承担举证不能的法律后果；其次，被告未提交证据证明除市政基础设施建设未完工外，涉案房屋在2017年4月1日前已经符合交楼条件，事实上根据（2018）粤13民终3515号民事判决书中查明的事实，被告的该项抗辩无事实依据，本院不予采信。关于逾期交房违约金的问题。《房屋买卖合同（预售）》签订日期晚于合同约定的交房日期，原告于2018年1月1日开始使用涉案房屋，原告诉请逾期交房违约金从合同签订日期即2017年7月28日起计至实际使用之日即2018年1月1日止，理由充分，本院予以支持。被告逾期交房157天，依据合同第十二条，逾期交房责任为按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，被告应向原告支付逾期交房违约金计算为980537元×0.01%×157天＝15394元。被告辩称原告于2017年8月6日前收楼，未提供证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，对被告该辩称，本院不予采信。关于逾期办证违约金的问题。附件十一《补充协议》第二十四条约定被告富森公司应在涉案商品房交付使用后360天内办妥房地产权证，原告主张应自约定的商品房交付时间2017年3月31日起算360日，即2018年3月31日前办妥房地产权证，被告则辩称其无逾期办证，因涉案房屋未经整体验收及房屋主管部门的测绘，房屋登记部门不接受登记申请，原告至今也未提出登记申请。对此本院认为，涉案商品房于2018年1月1日交付原告使用，被告在此日往后计算360天内即2018年12月27日前未提交办证材料至房屋登记机构，已构成违约，应当承担违约责任。《房屋买卖合同（预售）》及附件未约定违约责任的计算方式，根据最高人民法院于2016年11月21日下发了《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》，该纪要第18条规定：“合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。”由于双方均未举证证明开发商的违约造成买受人的实际损失，参照有关规定，以原告已购房款为基数，按年利率6%的标准计算违约金。故逾期办证的违约金以980537元为基数，按年利率6%从2018年12月28日计至被告提交办证材料至房屋登记机构。综上，当事人的诉辩意见，有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告惠州市富森房地产有限公司于本判决生效之日起10日内向原告游晓聪、范秀欢支付逾期交房违约金15394元。二、被告惠州市富森房地产有限公司于本判决生效之日起10日内向原告游晓聪、范秀欢支付逾期办证违约金（以980537元为基数，按年利率6%从2018年12月28日计至被告提交办证材料至房屋登记机构）。三、驳回原告游晓聪、范秀欢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1570元（原告游晓聪、范秀欢已预交），由原告游晓聪、范秀欢共同负担570元，被告惠州市富森房地产有限公司负担1000元。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：逾期交房和逾期办证的违约金计算问题。对此分析如下：第一，关于逾期交房的问题，本案中，双方签订《商品房买卖合同》的时间为2017年7月28日，而合同约定的交房时间为2017年3月31日，合同约定的交付时间早于合同签订时间，在合同签订后，事实上是无法按合同约定时间交付房屋的。另外，《商品房买卖合同》第九条约定，涉案房屋的交付需达到取得工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，而事实上，涉案房屋竣工验收备案时间及取得测绘报告时间均在2019年，故上诉人存在逾期交房的行为，一审判令逾期交房的起止时间分别为签订合同之日即2017年7月28日和房屋实际交付使用之日即2018年1月1日并无不当，本院予以维持。上诉人认为涉案房屋在2015年6月即具备交付条件，没有事实和法律依据，本院不予支持。第二、对于逾期办证的违约金问题，商品房交付与办理权属登记证书是相继的关系，故应以认定涉案房屋的交付时间点为基准来计算出卖人协助办理涉案房屋权属登记证书的期限乃至逾期办证的违约金，因双方签订的《商品房买卖合同》未对逾期办证违约金计算方式做出明确约定，一审法院按年利率6%计算适当，本院予以确认。综上，上诉人惠州市富森房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用1570元，由上诉人惠州市富森房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年三月十日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧