四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川13民终715号 上诉人（原审被告）：刘华，男，汉族，生于1972年7月8日，住四川省南充市顺庆区。 被上诉人（原审原告）：唐久泉，男，汉族，生于1963年9月14日，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈建军，四川致远法律服务所法律工作者。 上诉人刘华因与被上诉人唐久泉房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初7869号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 上诉人刘华上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回唐久泉的诉讼请求；2．由唐久泉承担一、二审诉讼费用。事实及理由：1．唐久泉提供的房屋长期漏水，不具有安全适用性，给刘华造成了巨大损失，被上诉人应当减少租金。2018年3月4日案涉房屋开始漏水，直到2019年9月漏水问题才基本解决，房屋长达1年半无法使用。上诉人先后修复管道和通下水道几十次，上诉人于2020年6月19日向顺庆区人民法院起诉陶建兴仅解决维修费和物件损失费，并未提出解决房租损失，被上诉人未提供安全适用的房屋，期间的租金损失应当由被上诉人承担。因室内排污管道老化垮塌导致堵塞，被上诉人与陶建兴、雷仕蛋糕店三方一起在上诉人的承租房屋内更换排污管道，也说明了排污管道存在质量问题，因此产生的损失应由被上诉人承担。2．承租房屋周边道路改造和建筑风貌整治导致的损失，被上诉人应当减少租金。案涉房屋多次因交通管制和路面改造等无法经营，直接影响了房屋的用途，被上诉人应当减少这期间的租金。3．房屋租赁合同的解除将给上诉人造成20多万的损失，上诉人愿意继续租赁案涉房屋，一审判决解除房屋租赁合同违背了经济效能的原则。 被上诉人唐久泉答辩称，一审法院判决正确，案涉房屋漏水并非是被上诉人的原因，房屋交给上诉人是清水房，上诉人自己装修抬高了厕所地面，导致漏水，旁边漏水的问题已经另案处理。政府的风貌改造工程是公益性质，对上诉人的生意是否产生影响与被上诉人无关。 唐久泉一审起诉请求：1．判令解除刘华与唐久泉双方签订的《房屋租赁合同》；2．判令刘华依法承担逾期房租费用；3．本案诉讼费用由刘华承担。 一审法院经审理查明，2016年8月21日，唐久泉与案外人赵学均签订《房屋租赁合同》，约定由赵学均承租唐久泉所有的，位于顺庆区，面积50.91㎡的门面，租赁期限三年，从2016年8月21日至2019年8月21日止，租金5.5万元／年，每年按10%递增租金，即2017年收6万元，2018年6.5万元，2019年7万元。合同履行期内，唐久泉、刘华与赵学均协商，将该门面转租给刘华。2018年1月19日，唐久泉、刘华重新签订《房屋租赁合同》，约定将案涉门面出租给刘华，租期三年，时间从2018年8月21日至2021年8月21日止，年租金6万元，在每年的8月21日前付清下年房租款，如乙方（刘华）合同到期后，不再续约，门面内的卫生及废旧物品一概由乙方清理，保持室内整洁，否则甲方有权追收乙方垃圾清理费。嗣后，刘华装修了房屋，租金支付至2020年8月21日，2018年7月1日至2018年10月31日，顺庆区和平东路机动车道由西向东实行单向通行，2018年10月22日至2019年1月25日和平东路实施建筑风貌整治工程。因刘华2020年至2021年的房租6万元一直未付，唐久泉遂诉至法院，提出了如前诉请。 另查明，2020年5月7日，刘华向法院提起诉讼，请求判令陶建兴、胥彪共同赔偿刘华维修费及解决漏水遗留问题费用17600元并承担诉讼费、鉴定费。刘华自述于2018年1月19日起至今租赁唐久泉位于南充市顺庆区的门面经营服装，2018年3月发现门面的塘壁存在散水，并逐步侵蚀到门面，导致无法正常经营，刘华多次找到隔壁雷仕蛋糕店房东陶建兴和小区代收水费的胥彪，要求查明漏水原因并及时修复。陶建兴、胥彪均不能查明原因，唐久泉找到顺庆区环卫处工作人员进行排查，也未能查明原因，刘华被迫在门面靠墙位置先后修三个水池阻止渗水蔓延，为解决漏水问题，刘华根据胥彪建议先后通下水管道几十次，无法根本解决问题。在这个过程中，刘华多次找到西河派出所、和平东路居委会要求处理，其均建议走司法程序途径。2019年10月中旬，雷仕蛋糕店内水管突然爆裂，经排查发现，确认刘华店内长期漏水的原因是蛋糕店内墙体水管有裂缝所致，胥彪一直在收取门面的水电费，应承担用水管理责任，从2018年3月至2019年10月中旬，支出维修费13600元，后续解决遗留问题需要4000元，合计17600元应由陶建兴、胥彪共同承担。2020年6月19日，经法院主持调解，陶建兴自愿在2020年6月27日前向刘华支付赔偿款1.1万元，刘华放弃其他诉讼请求，并承诺不再因此次漏水事件向陶建兴、胥彪主张权利，案件受理费120元，由刘华承担。 一审法院认为，当事人订立、履行合同，应当按约履行义务。唐久泉、刘华于2018年1月19日签订的《房屋租赁合同》第一条约定房屋租期三年，时间从2018年8月21日至2021年8月21日止，在每年的8月21日前付清下年房租6万元，刘华在2020年8月未向唐久泉支付2021年的房屋租金引发诉讼，属违约行为。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，本案唐久泉、刘华签订的《房屋租赁合同》应确认解除。 一审诉讼中，刘华辩称房屋漏水影响其经营活动，但2020年5月刘华已向法院就房屋漏水问题提起诉讼，经法院主持调解，陶建兴自愿在2020年6月27日前向刘华支付赔偿款1.1万元，刘华放弃其他诉讼请求，并承诺不再因此次漏水事件向陶建兴、胥彪主张权利，故关于房屋漏水的抗辩，已由法院依法处理，刘华的抗辩理由，无法律依据，一审法院不予支持。一审庭审中，刘华辩称城市道路施工影响其经营活动，政府从2018年7月1日至2019年1月25日实施城市道路改造及建筑风貌整治工程，目的是为了市民的生活更美好，出行更顺畅，施工影响不可归责于唐久泉，双方当事人亦无法预见，故刘华要求唐久泉降低房租的抗辩理由，一审法院无法支持。诉讼中，刘华辩称合同解除后应当赔偿其房屋装修损失，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”之规定，本案因刘华的违约行为导致合同解除，故其要求唐久泉赔偿装修损失的抗辩，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，判决：一、解除唐久泉与刘华签订的《房屋租赁合同》；二、刘华应于判决生效之日起十日内以每月5,000元标准从2020年8月21日起至实际搬离房屋时止向唐久泉支付房屋租金；三、驳回唐久泉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息，或支付迟延履行金。本案一审案件受理费100元，由刘华于判决书生效后十日内向唐久泉直接支付。 二审查明其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，关于案涉房屋漏水，唐久泉是否应减少刘华的租金的问题。刘华主张案涉房屋存在旁边漏水和地下漏水的情况，因刘华与案外人对旁边漏水的维修费用已经另案处理，但另案中并未对房租损失进行处理，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”的规定，若因维修租赁物影响承租人使用的，出租人方可请求减少租金，但本案中，刘华并未提供证据证明其因房屋漏水维修对其使用房屋产生影响。此外，刘华主张房屋还存在地下漏水尚未处理，但其仅仅提供照片，不能证明是否是案涉房屋漏水，也不能证明房屋地下漏水的事实，故对刘华减少租金的主张，本院不予支持。 关于市政工程道路改造，是否应当减少租金的问题。因市政工程道路改造系政府部门因公益目的所作出的行政行为，该行为并非出租人唐久泉所为，也不受唐久泉所控，市政工程施工所产生的影响不可归责于唐久泉，故对刘华请求因市政施工产生影响降低租金的理由，本院不予支持。 刘华主张解除合同将对其产生较大的经济影响，但解除合同的原因系刘华的违约行为所致，所产生的不利后果理应由违约方承担，刘华虽表示愿意继续履行合同，但唐久泉不同意继续履行，故对刘华请求继续履行的上诉理由不予支持。 综上，刘华的上诉理由不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由刘华负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 朱 伟 审判员 罗晓翠 审判员 肖 逍 二〇二一年三月三十一日 书记员 李 俊