北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初8923号原告：李静，女，1983年2月4日出生，满族，住北京市通州区。原告：杨丽琴，女，1959年11月19日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：李静（原告杨丽琴之女），同原告李静。被告：北京龙源顺景房地产开发有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地环科中路甲3号。法定代表人：张伟，董事长。委托诉讼代理人：王伟娟，女，1994年3月28日出生，汉族，系该公司员工。原告李静、杨丽琴诉被告北京龙源顺景房地产开发有限公司（以下简称龙源地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员齐松独任审判，公开开庭进行了审理。原告李静并作为原告杨丽琴的委托诉讼代理人，被告龙源地产公司的委托诉讼代理人王伟娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李静、杨丽琴向本院提出诉讼请求：1．判令被告返还原告被侵占面积相应的房款15743．5元；2．判令被告支付原告利息（按照同期银行贷款利率计算从收取房款之日计算至实际支付之日止）；3．判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2014年11月9日签订了《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）（合同编号：Y1661829），合同约定，原告向被告购买一套商品房，房屋坐落在北京市通州区马驹桥镇xx地块公建和住宅项目xx，建筑面积58．5平方米。其中本层分摊的公共卫生间及通往公共卫生间的走道面积共计24．56平方米，均分到每层27户，原告分摊约为0．94平方米。2015年4月13日，原告收房后发现合同中约定的公摊卫生间及卫生间前室不存在，被告存在缩减公用分摊面积的违约行为。涉案房屋用途为办公，所以公共卫生间是必不可少的配套设施，缺少公共卫生间对于办公用房的使用造成重大影响。原告多次要求被告依据合同约定承担违约责任，截止起诉之日，均遭到被告拒绝。综上，为了维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，望法院判如所请。龙源地产公司辩称：一、答辩人未出卖公共卫生间，也未从中获利，故答辩人非适格的被告。从以往法院现场核实情况可以看出，边户型业主实际占用了卫生间。但是，在答辩人与边户型所签订的《北京市商品房预售合同》中，专有部分面积不含案涉公共卫生间的面积，也即答辩人未将公共卫生间出卖给边户型业主，没有从中获取利益。二、案涉楼栋交付业主后，由物业公司对小区进行管理，答辩人对公共卫生间的实际使用情况并不知情。涉案房屋实际由边户型业主占用，也非答辩人的授意。因此给被答辩人造成的损失应当由物业公司承担，而不应由身为开发商的答辩人承担。三、案涉房屋性质为商业住房，在合同首页也有“买受人购买此种房屋后，在产权、市政、税收、安全等方面都存在隐患，特别提示您，请勿购买”的相关风险提示，原告在明知会存在所提示风险的情况下，依然选择购买涉案房屋，其应当对相应风险有合理预期。综上，原告诉求没有事实和法律依据，法院应当依法驳回原告诉求。另补充计算公式：原告的套内面积除整个楼层的建筑面积得出来的比例乘两边公共卫生间合起来的面积，是原告公摊的公共卫生间的面积，在结合原告之后的房价款就可以得出公共卫生间相对应的价值。本院经审理认定的事实如下：2014年11月9日，李静、杨丽琴（买受人）与龙源地产公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《预售合同》）。《预售合同》第三条“基本情况”约定：“该商品房房屋坐落为：通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区xx地块公建和住宅项目xx……该房号为暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准，其房屋平面图及在整个楼栋中的位置图见附件一。该商品房的用途为办公……其预测面积为58．5平方米，其中套内建筑面积为45．43平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积13．07平方米。有关共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二。”第五条“计价方式与价款”约定：“出卖人与买受人约定按照下列第1种方式计算该商品房价款。……1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米21609．64元，总价981726元。……所称套内建筑面积，是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。”第六条“付款方式及期限”约定：“买受人采取商业贷款方式付款，买受人首期支付购房总价款的50．09%，其余价款可以向中国银行借款支付。”第九条“规划变更的约定”约定：“出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。”附件一“房屋平面图及在整个楼栋中的位置图（应标明方位）”显示，通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金桥科技产业基地xx地块公建和住宅项目xx（以下简称“涉诉房屋”）所在的楼层仅1个单元，在单元西侧有两个公共卫生间，每个公共卫生间西侧均留有一条通往该卫生间及最西侧户型房屋（以下简称“西边户”）的走道；“8#商业办公楼共有共用部分建筑面积分摊说明”载明，二至十七层办公本层分摊的共有部分为卫生间和走道。此外，双方还约定了其他内容。上述合同签订后，李静、杨丽琴于2015年4月12日（开票日期）向龙源地产公司支付房款489781元；李静、杨丽琴于2016年3月24日（开票日期）向龙源地产公司支付房款49万元。涉诉房屋所在原8号楼现已变更为3号楼。涉诉房屋的实际建筑面积为58．55平方米、专有建筑面积为45．34平方米。根据本院已生效判决查明的事实，5层办公分摊的共有共用面积包括卫生间11．66平方米、走道154．08平方米。涉诉房屋所在的楼层共有27套房屋，27套房屋实测套内建筑面积共计1176．61平方米，两个公共卫生间及两条通往公共卫生间及西边户的走道实测建筑面积共计24．39平方米。在本案之前，涉诉房屋所在小区“合生世界花园”的业主李纯、陶忠喜、董海霞等曾将龙源地产公司诉至本院，要求龙源地产公司恢复公厕。上述案件经本院审理后查明，龙源地产公司将公共卫生间售予了他人，本院判令龙源地产公司限期恢复公共卫生间，龙源地产公司对一审判决不服，提起上诉，二审维持原判，业主申请强制执行，但在执行阶段，由于公共卫生间被他人占用、不具有执行条件，本院裁定“终结本次执行程序”。本案审理过程中，龙源地产公司表示其对于被封闭的走道及公共卫生间不能予以恢复原状。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己的主张，有责任提供证据。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，李静、杨丽琴与龙源地产公司签订的《预售合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。龙源地产公司违反合同约定，将本应由业主公摊的卫生间和部分走道建成西边户的一部分，对于李静、杨丽琴来说其被占用的公摊面积应约为0．94平方米（24．39平方米/1176．61平方米×45．34平方米），因此龙源地产公司应当将该部分所对应的房款退还给李静、杨丽琴。虽然双方约定按照套内建筑面积计算房屋价款，但不能据此免除龙源地产公司退还房款的责任。结合涉诉房屋的总房款及建筑面积可以推断出李静、杨丽琴被占用的0．94平方米对应房款约为15730元（979781元/58．55平方米×0．94平方米）。因龙源地产公司实际上多收了李静、杨丽琴房款15730元并占用多年，并且李静、杨丽琴就涉诉房屋存在按揭贷款的情况，因此在该部分房款被退还之前，必然造成李静、杨丽琴相应的利息损失，龙源地产应予以赔偿；鉴于自2019年8月20日起中国人民银行已授权全国银行业同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故相应的利息损失，本院参照上述标准予以分段计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、北京龙源顺景房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还李静、杨丽琴房款15730元并赔偿李静、杨丽琴相应利息（利息计算方式：以15730元为基数，自2016年3月24日起计算至实际返还房款之日止，其中2016年3月24日至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际返还房款之日的利息按照全国银行业同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回李静、杨丽琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费97元，由被告北京龙源顺景房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 齐 松二〇二一年三月十二日书记员 于逸冰