北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0117民初7636号原告：刘文增，男，1974年7月14日出生。被告：张亚林，女，1986年11月14日出生。原告刘文增与被告张亚林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘文增，被告张亚林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。刘文增向本院提出诉讼请求：1．要求被告支付原告房款500000元。2．要求被告支付违约金305600元。事实与理由：2018年9月5日，原、被告签订《房屋买卖合同》双方约定原告将位于紫贵御园二期某栋某单元某号房屋出让给被告。2019年2月11日，双方签订《补充协议》，约定：剩余人民币五十万元整原告同意被告于2019年5月10日前一次性全部付清；本补充协议自双方签字（盖章）之日起生效，如被告违约，所交房款不退另追加房屋成交价的百分之二十作为违约赔偿金赔偿给原告。至今，被告尚未给付原告剩余房款500000元，故诉至法院。张亚林辩称，我不同意原告的诉讼请求，理由如下：1．双方签订合同属实，且我当时有能力全款购房，但因房屋尚不能办理网签手续，故未全额支付房屋购房款。此后，我朋友张瑞强表示需要借用一下购房款，并承诺房屋过户时偿还。2．张瑞强与原告合作，双方有钱款往来，张瑞强以尚欠房屋款500000元为由，要求我给原告签订补充协议。我签订补充协议，也做好了用贷款的方式偿还欠款的准备。原告承诺2个月就可以拿到房屋产权证，但直至2021年元旦前期房屋产权证才办理完毕。因涉案房屋存在诸多问题，才导致房屋产权证办理缓慢，故原告主张的违约金不成立，且双方约定的违约金过高。3．此后，我与张瑞强签订协议，将全部债务都转给张瑞强，由张瑞强负责偿还。张瑞强与原告一起以合作的名义让我签订一份担保，我在被迫的情况下签了字。4．我可以证实张瑞强先后给过原告300000元，用于偿还购房款。因此，现在尚欠购房款本金应该为200000元。本案经审理认定事实如下：1．2018年9月5日，原、被告签订《房屋买卖合同》双方约定原告将位于紫贵御园二期某栋某单元某号房屋出让给被告，房屋价格壹佰伍拾贰万捌仟元，付款方式为现金全款购房。被告在签订本合同的同时支付购房定金人民币贰万元整，并在2018年10月30日之前付给原告全部房款人民币壹佰伍拾万捌仟元整。原告保证在收到全款当天给被告办理该房屋的更名手续，如果原告未能给被告办理该房屋的更名手续，即视为原告违约，每逾期一日，按照购房总价的5‰向被告支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为原告不履行本合同，被告有权解除合同，退还被告所交的全部房款，并向被告支付该房屋成交价的百分之二十的违约金。如果因为被告责任改不了名，被告承担全部责任，原告不退还被告所交房款。2019年2月11日，双方签订《补充协议》，约定：2018年9月5日购买房屋成交价为人民币壹佰伍拾贰万捌仟元整，被告于2019年2月11日前已交付给原告人民币共计壹佰零贰万捌仟元整（以原告给被告所打收条为准），剩余人民币伍拾万元整原告同意被告于2019年5月10日前一次性全部付清给原告，如被告逾期未给，原告有权收回该房屋。本补充协议自双方签字（盖章）之日起生效，如被告违约，所交房款不退另追加房屋成交价的百分之二十作为违约赔偿金赔偿给原告。2020年12月28日，涉案房屋过户至被告名下，并办理了房屋产权登记手续。2．关于拖欠房款是否给付问题。被告认为拖欠的房款经被告朋友张瑞强已支付原告300000元。原告对此不予认可，并表示确实收取了张瑞强200000元，但该笔款项不是购房款而是张瑞强拖欠的模板款。为此，原告提供与张瑞强及被告签订的买卖协议。该协议约定：张瑞强购买原告模板，五十元一张，垫资三个月结货款百分之七十，尾款2020年1月1日结清，整个工程垫资不超过柒拾伍万元。如超出柒拾伍万元则现金结账。张瑞强如果违约，则以张亚林购买的涉案房屋抵押，超期后原告有权收回涉案房屋。同时，原告提供与张瑞强的微信聊天记录及转账记录，该记录显示张瑞强收到原告模板货物，张瑞强以利息名义转账两次共计20000元。2019年5月29日，张瑞强向原告转账200000元。原告就与被告及张瑞强之间的买卖合同纠纷已单独向本院提起诉讼，且并未涉及原告已收取的该笔200000元款项。另查，原告认可在双方签订补充协议后，被告自2019年2月11日，每月给付原告10000元作为利息，共计支付130000元。为此，被告申请张瑞强出庭作证，张瑞强证实：被告的购房款确实有部分被张瑞强挪用；张瑞强与原告签订有关模板买卖协议的时间是2019年3月9日，约定垫资结货款的时间是三个月，再结合2019年5月29日向原告付款200000元之事实，张瑞强表示付款时尚未到结算垫资款时间，故应理解该笔款项为购房款；张瑞强表示除此之外还给付原告135000元，其中35000元是向原告承诺的每月10000元利息，剩余100000元亦是给付的购房款。为此，证人向本院提供转账记录，其中2019年4月至2019年5月两张转账记录显示：2019年4月，原告向张瑞强转账140000元，同年5月张瑞强向原告转账165000元，证人表示多出来的25000元有10000元是应给付原告的盈利款，剩余15000元为利息；2020年2月12日，张瑞强向原告一次性转账100000元。原告对证人证言不予认可，并向本院提交与证人聊天记录，该记录显示：在张瑞强向原告转款100000元前一日，张瑞强向原告发送短信表示：“我给你转十万就到（当）利息吧”。证人认可该短信记录的真实性。同时，原告表示2019年4月至同年5月原告与张瑞强的转款记录与本案无关，系双方之间其他债权债务关系，且多余的25000元为盈利款而非利息。3．庭审中，原告明确表示在房屋买卖前不认识被告及张瑞强，且在房屋买卖过程中知悉被告与张瑞强系男女朋友关系。被告表示在购房前认识张瑞强并承认张瑞强与被告系朋友关系，此后才因购房事宜认识原告。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应确定为合法有效。现房屋已过户至被告名下，被告已给付了部分购房款，故原告已完成了合同约定的房屋交易义务。被告拖欠购房款问题属于未履行合同而产生的债务，被告表示将债务转移给案外人，但并未就此提供债权人知悉且同意的证据，结合被告在签订补充协议时，已明知尚欠购房款500000元，故被告应对该笔欠款承担还款义务。被告表示购房款仅欠200000元，但从原告及证人提供的证据看，证人给付原告335000元款项的性质双方存在争议，其中证人承认35000元为利息，其余款项为购房款，但在原告提供的短信聊天记录中显示给付100000元款项的前一天，证人已说明该笔款项为利息，并非购房款，结合双方签订的补充协议约定的违约金事实，该笔款项不应作为购房款予以计算。证人给付的200000元款项并未提及用途，从现有证据分析亦不能确定该笔款项之用途，原告现主张该笔款项为货款，且未在原告与张瑞强之间的买卖合同纠纷中予以主张，故本院认定该笔款项不属于房屋购房款，不应计算在被告已偿还购房款内。至于违约金问题，原告主张要求被告承担违约金，但从本案已查明的事实可知，在双方签订补充协议时，双方仅约定了违约金并未约定利息。而在此后原告已领取了证人自愿给付的利息费用，结合双方约定的违约金确属过高，故本院认定原告收取的利息费用130000元应视为违约金，且被告不用再单独支付违约金。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百五十一条、第五百八十五条、第六百二十六条之规定，判决如下：一、被告张亚林于本判决生效后十五日内给付原告刘文增购房款500000元；二、驳回原告刘文增的其他诉讼请求。保全费2274元，由原告刘文增负担864元（已交纳），由被告张亚林负担1410元（于本判决生效后十五日内交纳）。案件受理费11856元，减半收取计5928元，由原告刘文增负担2253元（已交纳），由被告张亚林负担3675元（于本判决生效后十五日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 朱政二〇二一年三月二十五日书记员代 晓玉