北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初10848号原告：谭畅，男，1979年1月12日出生，汉族，公民身份号码×××。原告：谭茂功，男，1953年8月1日出生，汉族，户籍地北京市海淀区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：谭畅（谭茂功之子），男，1979年1月12日出生。被告：北京超音波电器销售中心，住所地北京市朝阳区工人体育场北路4号87号楼13层1310室。法定代表人：韩庆远，总经理。委托诉讼代理人：孙利国，男，北京超音波电器销售中心法务。原告谭畅、谭茂功（以下分别称姓名，合称二原告）与被告北京超音波电器销售中心（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。谭畅、被告的委托诉讼代理人孙利国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2005年5月25日至2019年6月12日期间延期办理房产证的违约金100000元；2.判令被告返还违规收取的公共维修基金5763.5元；3.判令被告赔偿由被告导致的办理贷款律师费1000元。事实和理由：二原告于2003年6月14日从被告处购买了石景山区海特花园XXX室房屋一套，面积92.96平方米，购房款总计288176元，二原告已付首付款188176元，办理银行抵押贷款时支付律师费1000元，被告还代收了公共维修基金5763.5元。购买该房屋后，被告一直未按约定为二原告办理房产证，后经多次协商，双方于2005年3月8日签订补充协议，被告在补充协议中承诺于2005年5月25日前与二原告共同赴石景山区国土资源和房屋管理局办理房屋过户手续，如被告未在规定时间内配合办理过户，每延期一日按所交房款的万分之三补偿二原告。补充协议签订后，被告仍未依约配合办理房屋过户手续，直至2019年二原告向石景山区人民法院申请强制执行，才于2019年6月12日取得房产证。由于被告原因致使二原告长期未取得房产证，导致二原告无法将涉案房屋出售，在2007年至2008年期间两次被迫放弃单位内部优惠购房指标，直接导致二原告无法改善居住条件。此外，在办理房产证过程中得知涉案房屋属于二手房交易，不存在收取公共维修基金的问题。故诉至法院。被告辩称，我方与二原告确实签订过补充协议，但不能办证的原因与我方无关，签完补充协议后，原告没有找过我们，在此之前因为涉案房屋有抵押不能办理过户，2010年因为我方为超音波电器城提供担保，后担保的债务被债权人诉至法院，涉案房屋在该案中被查封，原告向二中院申请了执行异议，要求解除查封办理过户，两次撤回一次被驳回申请。2007年原告曾与其他购房人到石景山法院起诉，作出了调解，其他购房人已经办理过户，只有原告及另一个案外人没有办理过户，因为他和原告一样只交过一个首付款，按照中院的规定必须交完全款的才能办理过户。中院有个履行债权通知书，要求我方的债务人把钱款交给二中院，而不是我方，所以造成不能过户的原因是外部原因，非我方原因。在石景山案件中原告没有提到违约金的事情，已经超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，2003年6月14日，二原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《房屋买卖合同》，约定二原告从被告处购买北京市石景山区苹果园北路海特花园XXX号房屋（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积92.96平方米，每建筑平方米售价3100元，购房款合计288176元，合同第二条约定二原告可以以银行抵押贷款方式付清购房款。合同第三条约定了双方的责任，其中二原告的责任为：1.按期交付购房款；2.如二原告以银行抵押贷款方式购房，需交清首付款188176元，并在接到被告办理的产权手续后半个月内作银行抵押贷款手续，并于两个月内将贷款数额全部向被告付清，否则被告有权另行出售，并且不退还首付款，入住后二原告发生的所有费用自负，与被告无关，因被告原因不能拿办理贷款则二原告不承担责任，被告退还二原告首付款；3.如二原告签约后15日内提出退房，扣除房屋总价款的10%作为违约金；30日内提出退房，扣除房屋总价款的30%，超过30日不予退房；4.二原告应按规定向物业管理部门交纳物业管理费、暖气费，向水、电、天然气等部门交纳各项费用；5.二原告购房时应向被告一次性交纳房屋总价款2%的公共维修基金；6.二原告在办理房屋所有权证时，应按有关规定负责交纳契税、印花税、登记费等。合同第三条约定被告的责任为：1.被告出售的房屋应具有石景山区房地管理局统一颁发的房屋所有产权证，证号为：石国字第00711号；2.被告在二原告付清首付款后（此处为空白）日内交房屋，每延期一日，被告向二原告赔偿房屋总价款的万分之五；3.被告为二原告办理房屋所有权证手续，承担文件规定被告应付的相关费用；4.被告保证在交房时，上水没有跑、冒、滴、漏现象，下水畅通，门窗齐全。《房屋买卖合同》签订后，二原告支付了首付款188176元、公共维修基金5763.5元。2005年3月8日，二原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《补充协议》，约定：1.被告承诺在2005年5月25日前，与二原告共同到石景山国土资源和房屋管理局办理房屋产权证过户手续。被告未在规定时间内给二原告办理房屋产权证过户手续，每延迟一日按所交房款的万分之三补偿给二原告；2.办理房屋产权证过户手续后，二原告以按揭贷款形式购房的，应积极配合被告在2个月内办理银行贷款手续；3.被告承诺二原告所购房屋的面积以石景山政府测绘大队的测绘面积为准，多退少补。2007年4月23日，二原告以一般买卖合同纠纷案件将被告诉至石景山区人民法院，要求被告立即办理涉案房屋的产权证。2007年4月24日，石景山区人民法院出具（2007）石民初字第1976号民事调解书，双方达成如下协议：一、被告于调解书生效后十五日内与二原告持双方签订的房屋买卖合同及相关证件共同到北京市石景山区房地产交易管理部门办理涉案房屋买卖过户手续，并按有关规定申领房地产权属证件；二、诉讼费用二十五元，由被告负担；三、双方无其他争议。被告提交了（2007）石民初字第1976号案件的卷宗材料，其中的调解笔录显示除本案二原告外，案外人杨某某、段某、高某、李某、刘某某、卢某亦分别就其从被告处所购买的海特花园1号楼房屋提起了要求办理房屋产权证的诉讼。2010年12月13日，北京市第二中级人民法院就中国农业银行股份有限公司北京亚运村支行（以下简称农行亚运村支行）起诉北京超音波电器城有限公司（以下简称超音波电器城）和本案被告金融借款合同纠纷一案作出（2010）二中民初字第15887号民事判决书，该案中查明，2003年11月27日，农行亚运村支行作为抵押权人，超音波电器城作为债务人，本案被告作为抵押人共同签订一份《最高额抵押合同》，本案被告在该合同中为超音波电器城的债务提供担保，抵押物为北京市石景山区海特花园1号楼；2003年12月2日，农行亚运村支行就上述抵押物取得《中华人民共和国房屋他项权证》，证书记载权利种类为抵押，权利范围为海特花园1号楼除7、8、9、10层和102、301、502、601、602、606、1302、1502、1602、1606号房屋不在抵押登记范围之内，剩余面积全部抵押。上述判决书最终判令超音波电器城在不履行判决确定的债务时，农行亚运村支行对上述他项权证载明的抵押物进行折价或者拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。上述民事判决生效后，农行亚运村支行向北京市第二中级人民法院申请强制执行，北京市第二中级人民法院以（2012）二中执字第00292号执行案件立案执行，并在执行过程中查封了上述他项权证项下载明的抵押物。2015年初，本案二原告针对（2012）二中执字第00292号执行案件向北京市第二中级人民法院提出执行异议，主张该执行案件中查封了由二原告购买的涉案房屋，故申请对涉案房屋予以解封。2015年1月9日，本案二原告提交了撤回异议的申请，北京市第二中级人民法院于2015年1月19日作出（2015）二中执异字第00198号执行裁定书，裁定准许本案二原告撤回执行异议申请。2017年4月7日，北京市第二中级人民法院作出（2017）京02执异59号执行裁定书，裁定（2012）二中执字第00292号执行案件的申请执行人变更为中国华融资产管理股份有限公司北京市分公司。2019年4月16日，本案二原告第二次向北京市第二中级人民法院提出执行异议，请求解除对涉案房屋的查封。2019年4月25日，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02执异627号执行裁定书，以涉案房屋不在（2012）二中执字第00292号执行案件查封范围之内为由驳回了本案二原告的异议申请。2019年4月28日，二原告向石景山区人民法院申请强制执行上述调解书，石景山区人民法院于2019年5月7日作出（2019）京0107执4725号执行裁定书，裁定将涉案房屋过户至二原告名下。经询，二原告表示2019年4月28日之前未曾就上述调解书向石景山区人民法院申请强制执行，原因为二人听说涉案房屋被抵押，无法办理过户，直至2019年4月16日向北京市第二中级人民法院提出执行异议过程中时才得知涉案房屋不在抵押范围内，故二人于当年4月28日方才向石景山区人民法院申请强制执行上述调解书。2019年6月12日，二原告取得涉案房屋的不动产权证书，不动产权证书记载的房屋建筑面积为92.96平方米、房屋所在层为9层、房屋竣工时间为1995年1月1日。就补偿金的计算方式，二原告主张根据《补充协议》第1条的约定，以已付购房款188176元为基数，按日万分之三计算，但二原告同时表示其主张金额低于按照前述标准计算得出的金额。就公共维修基金问题，二原告主张因涉案房屋为二手房交易，其作为买受人无须向出卖人支付本款项，故主张被告予以返还。就律师费，二原告提交了一张开具日期为2003年6月30日、加盖“广盛律师事务所房地产法律意见书专用章”字样印章的律师费收据，并称该费用为《房屋买卖合同》签订后、中介公司带领二原告办理贷款时所缴纳。另，就涉案房屋买卖的类型，双方均认可涉案房屋为二手房交易。本院认为，二原告和被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》均为双方真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方应依约全面履行各自的合同义务。就二原告的第一项诉讼请求，二原告已经实际支付了首付款188176元，根据《房屋买卖合同》及《补充协议》约定的履行顺序，被告有义务在2005年5月25日前将房屋过户至二原告名下，二原告于2007年将被告诉至石景山区人民法院并达成调解协议的过程中并未放弃《补充协议》所约定的逾期过户违约金，故被告本应向二原告支付自2005年5月25日起至实际为二原告办理房产证之日止的违约金，但由于被告对二原告依据《补充协议》第1条所主张的违约金提出诉讼时效抗辩，故需要首先对原告本项诉讼请求是否超过诉讼时效进行审查。根据《补充协议》第1条约定的违约金计算方式，该违约金属于按日计付的继续性债权，其诉讼时效应以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效，由于二原告主张的违约金属于已发生的债权，且二原告递交本案起诉状的时间在2018年10月1日之后，故二原告本项诉讼请求的权利保护范围为二原告向本院递交起诉状之日起向前推算三年，即2016年11月21日，因二原告已于2019年6月12日实际取得涉案房屋房产证，故原告本项主张实际可受到法律保护的范围为2016年11月21日至2019年6月12日期间的违约金，按《补充协议》第1条约定之每日万分之三标准计算，2016年11月21日至2019年6月12日期间的违约金总额为52670元，被告应以该数额为限向二原告支付该违约金。被告虽主张涉案房屋不能过户是外部原因所致，但从本院查明的事实来看，涉案房屋不在（2010）二中民初字第15887号民事案件涉及的抵押权登记范围内，被告作为抵押人及涉案房屋的出卖人，其对此事实应属明知，故本院对被告的前述抗辩意见不予采信。就原告的第二项诉讼请求，双方认可涉案房屋买卖属于二手房交易，故应认定被告出售涉案房屋时该房屋的专项维修资金已经缴纳完毕，该专项维修资金虽为业主共有，但房屋出卖人在合同中与买受人就该已交纳的专项维修资金负担作出约定并不违反法律规定，故本院对原告的本项诉讼请求不予支持。原告的第三项诉讼请求缺乏充分事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告北京超音波电器销售中心于本判决生效后七日内支付原告谭畅、原告谭茂功违约金52670元；二、驳回原告谭畅、原告谭茂功的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2435元，由原告谭畅、原告谭茂功负担1234元（已交纳），由被告北京超音波电器销售中心负担1201元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 郝 卓二〇二一年三月十九日书记员 王兆博