广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2021)粤01执复45号复议申请人（异议人）：赵梦然，女，1990年2月12日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：李欣怡，广东伯方律师事务所律师。申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广州市越秀区东风东路828-836号东峻广场A、B座12、32、33楼C座12楼。负责人：陈明。被执行人：广州市大壮化工建材有限公司，住所地广州市黄埔区夏园工业中路4号416房。法定代表人：余均怀。被执行人：广州市玄德玄通商务咨询有限公司，住所地广州市白云区广园中路216号三层西3006房。法定代表人：邓锦富。被执行人：广州市金字塔化工建材有限公司，住所地广州市花都区雅瑶镇云腾路15号之一。法定代表人：温珊伶。被执行人：余均怀，男，1964年1月5日出生，汉族，住湖南省双峰县。被执行人：温珊伶，女，1985年8月12日出生，汉族，住湖南省新邵县。被执行人：贺寿放，女，1965年10月12日出生，汉族，住湖南省双峰县。被执行人：孙先进，男，1981年9月30日出生，汉族，住湖南省新邵县。复议申请人赵梦然不服广州市天河区人民法院（以下简称天河法院）作出（2020）粤0106执异851号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。天河法院查明：中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称长城资产广东省分公司）申请执行广州市大壮化工建材有限公司（以下简称大壮公司）、广州市玄德玄通商务咨询有限公司（以下简称玄德玄通公司）、广州市金字塔化工建材有限公司（以下简称金字塔公司、）余均怀、温珊伶、贺寿放、孙先进借款合同纠纷一案，天河法院作出的（2016)粤0106民初14204号民事判决已发生法律效力。根据该判决，一、大壮公司向东莞银行股份有限公司广州分行偿还借款本金24649494.93元及其利息；二、大壮公司向东莞银行股份有限公司广州分行赔付律师费214081.18元；三、东莞银行股份有限公司广州分行对玄德玄通公司提供抵押的涉案房屋享有抵押权，对以折价或以拍卖、变卖所得的价款在2500万元限额内优先受偿。玄德玄通公司承担抵押担保责任后，有权向大壮公司追偿；四、东莞银行股份有限公司广州分行对金字塔公司提供抵押的八个车位房产（位于广州天河区华夏路28号地下三层83、84、85、86、87、88、89、90车位）享有抵押权，对以折价或以拍卖、变卖所得的价款在2500万元限额内优先受偿。金字塔公司承担抵押担保责任后，有权向大壮公司追偿；五、玄德玄通公司、金字塔公司各自在2500万元限额对大壮公司上述第一、二项债务向东莞银行股份有限公司广州分行承担连带清偿责任。玄德玄通公司、金字塔公司各自承担保证责任后，各自就其承担部分有权向大壮公司追偿；六、余均怀、贺寿放在2500万元限额内对大壮公司上述第一、二项债务向东莞银行股份有限公司广州分行承担连带清偿责任。余均怀、贺寿放承担保证责任后，有权向大壮公司追偿；七、温珊伶、孙先进在2500万元限额内对大壮公司上述第一、二项债务向东莞银行股份有限公司广州分行承担连带清偿责任。温珊伶、孙先进承担保证责任后，有权向大壮公司追偿。案件受理费176670元、保全费5000元，均由大壮公司负担，并由玄德玄通公司、金字塔公司、余均怀、温珊伶、贺寿放、孙先进负连带负担责任。其承责后，有权就各自负担部分向大壮公司追偿。东莞银行股份有限公司广州分行与长城资产广东省分公司于2017年6月14日签订《资产转让协议》，因上述被执行人没有履行上述判决确定的义务，长城资产广东省分公司向天河法院申请执行。天河法院于2020年2月13日以（2020）粤0106执恢24号案立案执行。2016年9月6日，天河法院以（2016）粤0106民初14204号民事裁定书及协助执行通知书查封了涉案房屋。2019年9月6日以（2018）粤0106执8616号执行裁定及协助执行通知书继续查封涉案房屋。2020年2月5日，天河法院作出（2020）粤0106执恢24号执行裁定，裁定拍卖涉案房屋。异议人因此提出异议。赵梦然提供了以下证据：1、落款时间为2015年8月11日的《房屋租赁合同》。出租人（甲方）：玄德玄通公司，承租人（乙方）：赵梦然。约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限自2015年8月11日至2035年10月31日，房屋每月租金为5000元，20年租金一次性通过银行转账到玄德玄通公司中国建设银行广州黄埔支行（账号：44×××19）。2、银行交易明细，账户名称：赵梦然（账号：62×××13），对方户名：玄德玄通公司（中国建设银行广州黄埔大道中路支行账号：44×××19），时间2015年8月28日，转账金额分别为480000元和720000元。另查，2015年1月9日，东莞银行股份有限公司广州分行与玄德玄通公司对涉案房屋办理抵押登记备案手续，东莞银行股份有限公司广州分行为涉案房屋的抵押权人。玄德玄通公司出租涉案房屋未经申请执行人同意。天河法院认为：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》三十一条第二款的规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”首先，异议人称与被执行人玄德玄通公司签订了涉案房屋的租赁合同，但租赁合同约定的起租时间是在申请执行人设定抵押权之后，且未经抵押权人同意，依法不能够对抗抵押权人。生效判决也认定申请执行人对涉案房屋享有优先受偿权。其次，租期长达20年，租金一次性付清，该租赁权继续存在于拍卖房屋上，对在先的担保物权的实现有影响的，故申请执行人要求除去异议人的租赁权有理。异议人要求继续保护其租赁权，在租赁期内阻止向受让人移交占有涉案房屋没有法律依据，天河法院不予支持。综上，天河法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第五条的规定，于2020年9月10日作出（2020）粤0106执异851号执行裁定书，裁定驳回异议人赵梦然的异议请求。赵梦然不服上述执行裁定向本院申请复议，请求:1.依撤销天河法院做出的（2020）粤0106执异851号执行裁定书；2.在（2020）粤0106执恢24号案对广州市天河区帝景东街13号1302房的拍卖、变卖过程中依法确认异议人赵梦然的租赁权并将异议人赵梦然的租赁关系进行公示。事实与理由：一、（2020）粤0106执异851号执行裁定书适用法律错误，应当依法予以纠正。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条和《广东省高级人民法院关于审查处理执行裁决类纠纷案件若干重点问题的解答》第二十五点的规定，被执行人的不动产的承租人在法院查封该不动产前就签订了合法有效的书面租赁合同并且实际占有使用该不动产的，人民法院应对其的合法租赁权进行保护。复议申请人提交的公证书、银行流水足以证明复议申请人是在涉案物业被法院查封之前就签订了合法有效的租赁合同并依约缴纳了物业租金。同时复议申请人于案件庭询后补充提交了复议申请人将涉案物业转租给案外人珍宝明珠公司的租赁合同、付租流水以及复议申请人支付物业管理费和水电费的缴费凭证。以上证据表明，复议申请人在与案件被执行人就涉案物业签订租赁合同后，实际行使了租赁权，将涉案物业用于转租并获取收益。二、（2020）粤0106执异851号执行裁定书认定事实错误。一审法院认定复议申请人的租赁合同租期及租金方式不合理属于事实认定错误。在租赁市场中，租金标准和租赁期限一般是随着供求关系的变化和承租人承租目的变化而产生变动。对于出租人而言，在能够将物业长期稳定地出租并获取稳定的租金回报的基础上，适当降低租金标准是合理的；而对于承租人而言，如能够以较低的成本承租物业，无论是自用或转租获取收益都是符合市场规律的经营策略，属于正常的经营行为。因此一审法院仅凭租赁期限和租金标准就认定复议申请人与案件被执行人就涉案物业签订的租赁合同不合理是事实认定错误，应当予以纠正。对天河法院查明的事实，本院经审查后予以确认。本院认为：首先，关于天河法院异议裁定适用法律的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》三十一条第二款的规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，涉案房屋不仅于2016年9月6日被天河法院查封，还于2015年1月9日办理了抵押登记，即涉案房屋不仅有查封，还存在抵押权，因此天河法院依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》三十一条第二款的规定，对复议申请人赵梦然主张的承租权与涉案房屋的抵押权的关系进行审查，认定赵梦然的租赁合同不能对抗抵押权人，法律适用正确，处理得当。赵梦然复议认为天河法院异议裁定适用法律错误，理由不能成立，本院不予支持。其次，关于天河法院异议裁定认定事实的问题。复议申请人赵梦然复议认为天河法院异议裁定认定其租赁合同租期及租金方式不合理，属于事实认定错误。经查，天河法院异议裁定并未对赵梦然的租赁合同的效力及租期、租金方式等合同内容是否合理进行评判，赵梦然的此项复议理由没有事实依据，本院不予支持。综上所述，复议申请人赵梦然提出的复议理由不成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回赵梦然的复议申请，维持广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106执异851号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长 黄 征审判员 胡伟东审判员 叶洁靖二〇二一年三月二十二日书记员 陈洁雅