北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初14234号原告(反诉被告)：吴建辉，女，1969年9月19日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：兰天（吴建辉之女），女，1994年6月6日出生，汉族，住北京市昌平区。被告(反诉原告)：殷艳红，女，1980年8月20日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：李二双（殷艳红之夫），男，1980年7月10日出生，汉族，住北京市昌平区。原告(反诉被告)吴建辉与被告(反诉原告)殷艳红房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)吴建辉及其委托诉讼代理人兰天，被告(反诉原告)殷艳红的委托诉讼代理人李二双到庭参加诉讼，本案现已审理终结。吴建辉向本院提出诉讼请求：1．双方之间的房屋租赁合同已于2020年12月10日解除；2．殷艳红支付2020年7月11日至2020年12月10日的租金79165元；3．殷艳红支付三个月的违约金47499元；4．殷艳红支付水电费78．94元、5个月物业费3497．74元；5．本案诉讼费由殷艳红承担。事实与理由：我与殷艳红于2017年7月11日签订《房屋租赁合同书》，约定我将自己所有的位于北京市昌平区房屋出租给殷艳红，租金每年19万元，租金每年支付一次，每年租期到期前一个月支付下一年度租金。合同同时约定，若殷艳红迟缴房租，逾期一个月以上不超过两个月的，我有权收取日租金的20%乘以迟缴天数作为滞纳金。根据合同约定，殷艳红应于2020年5月11日交纳2020年7月11日至2021年7月10日期间的租金19万元，但经我多次催要，殷艳红一直未支付。故请求法院支持我的诉讼请求。殷艳红辩称，不同意吴建辉的诉讼请求。1．我方承租房屋是开办培训机构，交纳房租也是公司的微信和公司账户，公司名称为北京科搭玛国际科技有限公司（以下简称科搭玛公司），承租房屋是公司行为，我方认为本案被告应为科搭玛公司。2．我方已于2020年9月腾退房屋，并通知了吴建辉，但吴建辉一直未接收钥匙，所以我方认为这部分损失不应由我方承担。3．由于疫情，我方经营受到严重影响，不是我方的原因违约，不应支付违约金。殷艳红提出反诉请求：1．殷艳红与吴建辉签订的《房屋租赁合同书》于2020年9月1日解除；2．吴建辉退还殷艳红房租押金3万元；3．吴建辉减免殷艳红已支付的2020年2月1日至2020年9月1日期间的房屋租金的30%共计33419．18元；4．吴建辉承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年7月，我与吴建辉签订了房屋租赁合同，合同期为5年，2017年7月11日起至2022年7月10日，押金3万元，房屋用于开办教育机构。2019年7月12日至2020年7月11日期间的房屋租金，我方分别于2019年7月初、2020年1月初分两次支付给吴建辉。2020年2月1日起，受新冠肺炎疫情影响，我方作为线下教育机构，按照国家抗击疫情的有关规定停业待工。2020年2月开始，我方多次同吴建辉沟通房租减免及付款方式调整问题，未能达成一致意见。吴建辉2月份表示了同意减免房租的意向，故我方认为有房东的支持，压力相对减轻，可以再想想办法坚持下去熬过疫情，于是同房东进一步沟通协调免租金及调整付款方式问题。吴建辉坚持一次性付清未来一年房租，截止2020年8月底，协商未果，我方于2020年9月1日向吴建辉递交了退租告知书，并提出交还房屋钥匙，吴建辉均未予以回应，钥匙也无法交还。2020年9月24日，昌平法院组织庭前调解，我方试图归还钥匙，吴建辉拒绝收回。2020年9月30日，我方腾空房屋并通过顺丰快递将钥匙邮寄给吴建辉，2020年10月1日，吴建辉签收了快递，打开以后发现是钥匙，又退回我方。2020年2月1日至2020年8月我方所租赁的房屋一直未能实际使用。2020年8月底，我方因资金链断裂，无法交纳房租，直接面临运营困难，校区现已停止运营。员工已解除劳动合同、学员正在安排转课，为尽量减少吴建辉的损失，我方采用微信邀约、当面送还、快递邮寄等多种方式试图退回钥匙，吴建辉均予以拒绝，吴建辉未能及时止损造成的损失，与我方无关。我方已于2020年9月1日发送退租通知书给对方，按照合同约定符合合同解除条款约定，因此我方与吴建辉之间的《房屋租赁合同书》于2020年9月2日解除。因不可抗力造成的合同无法履行，我方无违约责任，故吴建辉应当返还我方房租押金3万元。根据相关政策规定，吴建辉应当减免我方已支付的2020年2月1日至2020年9月2日期间房屋租金的30%共计33419．18元。针对反诉，吴建辉辩称，不同意殷艳红的反诉请求。我认为租赁合同于2020年12月10日解除，不同意支付租金，殷艳红违约不同意返还。殷艳红依据非典时期的政府文件要求减免租金，与本案无关，不同意减免租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：位于北京市昌平区的房屋（以下简称涉案房屋）登记在吴建辉名下，房屋性质为商品房，规划用途为商业用房，建筑面积为227．92平方米。2017年7月11日，吴建辉（出租方，甲方）与殷艳红（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方将位于北京市昌平区房屋出租给乙方，租赁期限自2017年7月11日至2022年7月10日，租金标准为每年19万元，租金五年内不变。租金需每年支付一次，一次付清19万元。每年租期到期前一个月支付下一年度租金，第一年房租半年交付一次，从第二年起至合同截止日须年付。若乙方迟缴房租，甲方有权收取日租金的10%乘以迟缴天数作为滞纳金归甲方所有，逾期一个月以上，不超过两个月的，甲方有权收取日租金的20%乘以迟缴天数作为滞纳金归甲方所有，逾期超过两个月的，甲方有权采用协商或法律手段追回乙方所欠甲方各项费用（含滞纳金），其所发生的一切有关费用及由此给甲方造成的一切损失均由乙方承担。甲乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为3万元。租赁关系终止时，在一方没有违反本合同及其合同附属文件各项条款的基础上于合同期满之日起5个工作日内向甲方退还乙方全部租赁保证金。乙方在任何情况下欠交租金时，甲方有权直接抵扣租房保证金冲抵租金，不足部分甲方有权继续追索。租赁期间，该房屋所发生的物业费和暖气费由甲方承担。水费、电费、煤气费、网络费、电视费、设备费等因乙方使用产生的费用均需乙方自行承担。甲乙双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方应向另一方按月租金的两倍支付违约金，给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（四）乙方逾期不支付租金累计超过30天的。合同还约定了其他内容。合同签订后，吴建辉即将涉案房屋交付给了殷艳红，殷艳红亦按约支付了2017年7月11日至2020年7月10日的租金以及保证金30000元。殷艳红承租涉案房屋后，作为股东之一，以涉案房屋为地址注册成立了科搭玛公司，并在涉案房屋内经营儿童乐高机器人培训。殷艳红向吴建辉支付的租金中，有部分是通过其个人银行账户转账支付，亦有部分系通过科搭玛公司客服微信号以及科搭玛公司股东账户转账支付。2020年7月初，吴建辉向殷艳红催要2020年7月11日至2021年7月10日期间的租金，但殷艳红以受疫情影响无法营业为由，称暂时无法支付。殷艳红主张其已于2020年9月1日将涉案房屋腾空并通过微信向吴建辉发送了《退租告知书》，但吴建辉不同意接收涉案房屋，故其又于2020年9月30日将涉案房屋的钥匙快递给了吴建辉，但吴建辉签收后又退回了。为证明其主张，殷艳红提交《退租告知书》和顺丰快递查询明细，其中《退租告知书》载明：“尊敬的吴建辉女士：本人自2017年7月11日租用北京市昌平区的房屋，因2020年初开始全国新型冠状病毒传播，为遵守抗击疫情的相关规定，我方2020年2月1日起按照政府规定一直无法营业，此次疫情给我方带来了巨大损失，员工工资及租金难以支付。我方于6月28日特向您提出申请协商减免租金，但未能协商成。如果继续按照合同履行，负担过重，压力过大，我方无力继续经营下去。经过认真研究，决定自2020年9月1日起不再租用此房屋。请贵方根据目前的经济环境以及我方的经营实际困难，提前解约此合同，在此表示万分感谢！承租人：殷艳红。”顺丰快递查询明细载明快递寄出时间为2020年9月30日，寄件人为刘*，收件人为吴**。吴建辉认可收到了快递，但不认识刘*，也不知道快递里的钥匙是什么钥匙，因此又将钥匙退还回去了。本案庭审中，吴建辉提交了其与殷艳红之间的微信聊天记录，主要内容有：“2020年9月1日。殷艳红：‘姐，电话虽然没有沟通好，但是还是希望您考虑一下，能不能有别的解决办法。我们确实是因疫情影响，负担过重，无法承受接下来的房租压力。所以想跟您退租，您房子可以随时收回去，您看一下截止到目前为止，需要赔偿您多少钱。我们尽全力来偿还’。2020年10月22日。殷艳红：‘姐！上次学校那边把房子钥匙给您寄过去了，您又给退回来了。学校那边也是因为疫情原因实在没有办法才干不下去的，现在学员也都转走了，老师也都辞退了，学校肯定是不可能搞下去了。您趁年前赶紧把房子租出去吧，您把房子租出去一是能尽快收到租金，还能拿到违约金，这样何尝不好呢。房子这样空着实在是太浪费了，我们再给您寄一次钥匙您收一下好吗’？2020年10月23日。吴建辉：‘房屋钥匙肯定是要等事情解决完我才会收。我希望你清楚毕竟是我们两个人之间签订的合同，你和我才是这件事情的当事人，就算你准备委托别人处理这件事，也希望你们内部可以沟通达成一致解决方案。我也想尽快解决这样对你我都好。’殷艳红：‘我们内部没问题的，尽快解决的话您想怎么解决呢，我来跟他们说。吴建辉：‘现在不是我想怎么解决而是你想怎么解决！！！别跟我说你所谓的他们，我还是希望你清楚，我是跟你签的合同。白纸黑字签的是你的名字。解决方案你们出。你老问我解决方案什么意思啊。你都没有解决态度，你要有解决问题的态度你早就拿出解决方案了。也不至于闹到现在。’殷艳红：‘是这样，合同是我跟您签的，但是租来确实不是我个人用的，学校那边有几个股东，我得跟她们商量，不是我一个人能做主的，我是想问一下您的想法我好跟她们商定一个结果。您看一下要不然约个时间，大家在一起当面谈一下这个事情行吗？’吴建辉：‘你要清楚你跟我看房甚至签合同的时候说的都是你自己做乐高机器人教育机构用，并没有说你替公司租房。如果我要知道你是给公司租用的，我怎么可能给你那么低的租金并且一下跟你签五年合同（租用期间承诺五年不涨房租）你现在不用跟我说那么多，我只认签合同的人。你被你公司利用了。那是你自己的问题，不管到哪儿，白纸黑字都是签的你的名字。你告诉我，我不找你我找谁。你跟你公司的事你自己解决，与我无关。现在不应该是你问我的想法，而是你应该去问问你所谓的公司，你所谓的股东，你所谓的学校，愿意怎么解决？所以你们先达成一致。这才是解决问题的根本。’”另查一，吴建辉提交涉案房屋的物业公司出具的《欠费明细》，载明涉案房屋2020年8月至11月欠付水电费共计78．94元。殷艳红认可《欠费明细》的真实性，但主张并未使用涉案房屋，不知道为什么会产生水电费，故不同意支付该笔费用。另查二，2020年12月10日，殷艳红的委托诉讼代理人正式将涉案房屋及钥匙交还给吴建辉。另查三，本案审理过程中，殷艳红称在其租赁使用涉案房屋时，该房屋中就有违章建筑，后相关部门已要求其限期拆除，为证明其主张，殷艳红提交北京市昌平区城北街道办事处《限期拆除决定书》一份，殷艳红称该决定书系2020年9月有关部门张贴在涉案房屋门上的，《限期拆除决定书》载明：“当事人：此建筑的所有权人、建设人或管理人。案由：违法建设。2019年3月27日，执法人员根据群众举报线索在检查中发现，北京市昌平区城北街道西环路29-36号顶层有违法建设行为，遂予以立案调查。经查：位于北京市昌平区城北街道西环路**顶层加建的建筑物，具体为：砖混彩钢结构，建筑面积约52平方米，现用于商用。根据你实施建设行为时有效的《北京市城乡规划条例》第二十九条第一款规定，搭建上述建筑物应依法向规划部门申请办理建设工程规划许可证。经向规划自然资源部门协查认定，该建筑物未取得规划许可证，且该建筑物持续至今违反城乡规划的事实始终存在，属于违法建设。……你搭建违法建设的行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十九条第一款规定，影响了本市城市规划管理秩序，依据《北京市城乡规划条例》第七十五条第一款规定，本行政机关决定：限你收到本决定15日内拆除上述违法建设，并接受复查，逾期未拆除的，本行政机关将报请昌平区人民政府责成有关部门依法强制拆除。……如不服本决定，可自接到本决定书之日起六十日内，向北京市昌平区人民政府申请行政复议，也可自接到本决定书之日起六个月内向北京市昌平区人民法院提起行政诉讼。2020年9月24日。”吴建辉主张其是将涉案房屋西侧的露台封闭后隔成两间房屋和一个卫生间，没有办理过审批手续，搭建部分与原有房屋可以区分开。本院工作人员经现场勘验，房屋现状与吴建辉主张的相符。上述事实，有《房屋租赁合同书》、微信聊天记录、《退租告知书》、顺丰快递查询明细、《限期拆除决定书》以及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：涉案房屋中的加建部分没有取得规划审批手续，并且可以与房本面积内的房屋区分开，在吴建辉与殷艳红签订《房屋租赁合同书》时，未约定租赁房屋的面积，且加建部分已经存在，并可作为房屋使用，故《房屋租赁合同书》中超出房本面积的加建部分的租赁应属无效，未超出房本面积的房屋租赁应属有效。应当指出的是，由于殷艳红实际使用了全部房屋含加建部分，且加建部分并非涉案房屋的主要部分，故对于涉案房屋的租金（含使用费），本院参照双方约定的租金标准仍确定为每年190000元。关于殷艳红主张本案承租方为科搭玛公司故而被告亦应为科搭玛公司一节，由于《房屋租赁合同书》的签订人为殷艳红个人，且殷艳红亦以其个人名义向吴建辉发送了《退租告知书》，故吴建辉坚持以殷艳红为被告并要求殷艳红承担责任，合法有据，本院予以支持。关于《房屋租赁合同书》有效部分的解除时间一节，吴建辉主张系殷艳红向其交还涉案房屋和钥匙的时间即2020年12月10日，殷艳红主张系其微信通知吴建辉收回房屋解除合同的时间即2020年9月1日，对此，本院认为，由于科搭玛公司自2020年2月以后未再正常营业，根据吴建辉与殷艳红的微信聊天记录、殷艳红向吴建辉发送的《退租告知书》等，可以看出殷艳红已单方搬离涉案房屋并通知吴建辉收回房屋，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，受疫情影响，殷艳红在疫情期间履行租赁合同出现困难，但北京市于2020年6月6日疫情防控等级已调整为三级，殷艳红于2020年9月单方搬离涉案房屋的行为并非合法行使合同解除权，考虑到殷艳红已搬离涉案房屋，现租赁合同目的确已无法实现，故本院确认双方的《房屋租赁合同书》已解除，解除时间本院根据案件具体情况以及双方的过错程度确定为吴建辉收回房屋的时间即2020年12月10日。关于吴建辉请求殷艳红支付其2020年7月11日至2020年12月10日期间的租金79165元一节，由于北京市于2020年6月6日疫情防控等级调整为三级，对殷艳红经营使用房屋不构成影响，故殷艳红应当支付吴建辉该期间租金（含使用费）79165元。关于吴建辉要求殷艳红支付解除合同违约金47499元一节，根据双方约定，殷艳红中途擅自退租的，应按提前退租天数租金的两倍向吴建辉支付违约金，故吴建辉有权要求殷艳红支付解除合同违约金，殷艳红主张违约金过高并要求调低，本院根据本案的事实和证据情况，综合双方的过错程度，酌定为30000元。对于吴建辉的过高请求，本院不予支持。关于吴建辉要求殷艳红支付水电费和物业费一节，根据双方合同约定，物业费应由吴建辉负担，故其无权向殷艳红主张。对于水电费，由于确系在殷艳红占用房屋期间发生，故该笔费用应由殷艳红承担，对于吴建辉的该项请求本院予以支持。关于殷艳红要求吴建辉退还保证金30000元一节，吴建辉主张根据双方约定，保证金应用于抵扣租金和违约金，对此本院亦不持异议，并将该笔费用与殷艳红应付租金予以抵扣。关于殷艳红要求吴建辉减免已支付的2020年2月1日至2020年9月1日期间房屋租金的30%一节，由于涉案房屋系经营性房屋，疫情期间对殷艳红的营业收益确实产生了影响，故本院依据公平原则，对北京市一级、二级疫情防控期间的租金（含使用费）予以减免，结合殷艳红的请求，本院酌定减免2020年2月1日至2020年6月6日期间的租金（含使用费）的30%，共计19833元（127天*190000元/365天*30%）。对于殷艳红的过高请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、吴建辉与殷艳红于二○一七年七月十一日签订的《房屋租赁合同书》中涉及超出房本面积的加建部分的租赁关系无效；二、吴建辉与殷艳红于二○一七年七月十一日签订的《房屋租赁合同书》中未超出房本面积的房屋租赁关系于二○二○年十二月十日解除；三、殷艳红于本判决生效后支付吴建辉租金（含使用费）、违约金和水电费等各项费用共计59410．94元；四、驳回吴建辉的其他诉讼请求；五、驳回殷艳红的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2905元，由吴建辉负担，已交纳；反诉案件受理费693元，由殷艳红负担，已交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 李 笑二〇二一年三月十日书记员 扈艳杰