江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终2964号上诉人（原审被告）：南通茂发房地产开发有限公司，住所地南通市永兴佳园83幢113室。法定代表人：严术新，总经理。委托诉讼代理人：顾海华，南通市崇川区中兴法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：刁福泉，男，1966年7月24日出生，住江苏省如东县。上诉人南通茂发房地产开发有限公司（以下简称茂发公司）因与被上诉人刁福泉房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院（2019）苏0611民初3183号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。茂发公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：1.关于交房的时间，我公司认为应当认定为2019年5月12日。一审法院直接认定交房日期为2019年11月8日不符合实际情况。2.关于违约金的计算，我公司认为一审认定和适用法律错误。双方签署的合同第十二条对逾期交付责任作出了约定。本案中，合同约定的交房时间为2018年3月28日，按照约定，被上诉人作为买受人在此情况下仅享有解除合同的权利。现被上诉人放弃解除合同的权利，其已经享有了房产增值部分再要求我公司承担违约金或赔偿损失显然违背了双方约定，我公司最多只应支付银行同期活期存款利息即可。3.关于180日内的违约金计算，我公司认为比例过高，应予调整。被上诉人主张的180日内违约金标准为日万分之五，该违约责任已超过银行同期贷款利率的数倍，显然过高，被上诉人亦未能提供证据证明其因逾期交房存在的损失。法院应当考虑到逾期交付房屋具有客观原因并非我公司能自行控制。加之我公司为了提高被上诉人的利用空间，将层高由原4.7米增加到4.9米，手续补办耗时较长，由此造成的延期交房责任不应由我公司承担。上述情况造成延迟交房也给我公司造成巨大经济损失，请求法院对违约金依法作出调整。被上诉人刁福泉二审中未到庭答辩。刁福泉向一审法院起诉请求：1.判令被告将位于南通市港闸区××大厦××幢××号（室）房屋交付给原告，并协助原告办理产权登记手续；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金105836元（以495719元基数，自2018年3月29日起至实际交房之日止，按日万分之五的标准计算）；3.判令被告支付原告为实现债权而产生的律师费7000元；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年5月10日，刁福泉为购买南通市港闸区××大厦××幢××号房屋向茂发公司支付了定金40000元。2017年5月18日，刁福泉（买受人）与茂发公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》一份，约定由刁福泉购买茂发公司开发的南通市港闸区××大厦××幢××号房屋（规划用途为办公，预测建筑面积79.11平方米），合同总价495719元；买受人应当在2017年5月22日前分2期支付该商品房全部价款，首期房价款245719元应当于2017年5月18日前支付；除不可抗力外，买受人逾期付款在20日之内，按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金；逾期超过180日后，出卖人不解除合同的，买受人按日向出卖人支付不低于万分之零点五的违约金；出卖人应当在2018年3月28日前向买受人交付该商品房，并于交付日期届满前（不少于十日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件资料的通知书面送达买受人；出卖人未按约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期不超过180日，自本合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同的通知到达之日180日内退还全部付款并按银行同期利率结算活期存款；双方按照国家有关规定，向相应部门缴纳因该商品房买卖发生的税费。同日，刁福泉支付了购房款225719元。2017年8月24日，刁福泉再次支付了购房款230000元。2019年4月26日，案涉房屋经茂发公司组织竣工验收合格，并于同月29日向相关单位申请备案。2019年5月11日，茂发公司向刁福泉发出了交房通知一份，通知刁福泉在接到通知后5日内进行交房结算。刁福泉于次日签收了该通知，并于当日下午与被告法定代表人严术新就逾期交房违约金的问题进行交涉，茂发公司提出逾期交房违约金等费用于交房时一并结算。因刁福泉不同意茂发公司提出的逾期交房补偿方案，遂未与茂发公司办理房屋交接手续。嗣后，原告向被告发函要求办理交房手续、支付逾期交房违约金等费用。2019年6月12日，南通市不动产登记中心向被告填发了案涉房屋的不动产权首次登记证明单。2019年11月8日，原、被告双方办理了房屋交接手续，被告为原告垫付了住宅专项维修资金4716元。原告为处理本起纠纷与北京市炜衡（南通）律师事务所签订了《委托代理合同》，向该所支付了律师费7000元。诉讼过程中，刁福泉就案涉房屋2018年9月至2019年11月期间同地段同类房屋租金标准向一审法院申请评估，一审法院委托江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司进行估价，该公司于2020年5月9日出具了（苏通）金土地（2020）（房估）字第0695号《房地产估价报告》，测算认为案涉房屋在2018年9月至2019年11月期间毛坯状态租金为22000-23000元，投入装修改造费用约120000元后的租金为52000-54000元。刁福泉为本次评估支付了评估费5500元。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.如何确定案涉房屋的交房时间？2.如何计算逾期交房180日内和超过180日外的违约金？3.原告应否承担逾期付款违约责任，是否可与被告的违约责任相抵算？关于争议焦点1，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。原告已支付购房款，被告亦应交付房屋，并配合原告办理产权登记手续。虽然案涉房屋已交付给了原告，且具备办理产权登记的条件，但现有证据无法证明被告已将办理产权登记所需资料（购房发票、不动产权首次登记证明单等）交付给了原告，故对原告要求被告配合办理产权登记手续的诉请予以支持。被告在诉讼过程中已将房屋交付给了原告，故原告要求交付房屋的诉讼请求应予驳回。关于交房时间的问题，被告曾在2019年5月11日通知原告在五日内办理交房手续，但原告在接到通知后因不同意被告的补偿方案而拒绝收房。判断原告拒收房屋是否合理的关键在于被告是否在合同约定之外附条件交房，一方面，被告自认在交房时因原告不同意其提出的补偿标准便拒绝收房，从原告提供的《补充协议》及2019年5月12日的交涉情况来看，被告要求逾期交房违约金在交房时一并结算；另一方面，原告在拒绝被告提出的上述交房条件后即向被告发函要求交房，作为卖方的被告完全可以先交付房屋再就逾期交房违约金的问题进行处理，但其此后并未向原告表达先交房的意愿，可视为附条件交房，故应认定被告的交房时间为2019年11月8日。关于争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，茂发公司本应按照合同约定在2018年3月28日前交付房屋，但迟迟未交房，已构成违约，应承担相应的违约责任。案涉合同约定逾期交付不超过180日的，自最后交付期限第二天起至实际交付之日止，茂发公司按日向刁福泉支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行，刁福泉要求茂发公司按已付房款万分之五/日的标准向其支付逾期交房180日内的违约金的诉请于法有据，应予支持。被告关于案涉合同约定的违约金标准过高，要求予以调减的抗辩意见，因被告系格式合同的提供方，且逾期交房180日内的损失赔偿额的计算方法在当事人的合理预期范围内，故对该抗辩意见不予采纳。对于合同继续履行情形下，逾期交房超过180日的违约金当如何计算的问题，原告主张按已付房款万分之五/日的标准计算；被告抗辩认为合同对此并未作出明确约定，原告无权要求按照上述标准计算违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”案涉《商品房买卖合同（预售）》对于合同继续履行的情形下逾期交房超过180日的违约金或损失赔偿额问题并未作出约定，应按有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。经评估机构测算案涉房屋在2018年9月至2019年11月期间毛坯状态租金为22000-23000元，即租金为1600元/月左右，投入装修改造费用约120000元后的租金为52000-54000元，即租金为3800元/月左右。原告虽未对案涉房屋投入装修，但其享有投入装修改造费用获取更高投资回报的选择权，一审法院结合《房地产估价报告》及本市租赁市场装修折旧一般行情，酌定被告按2500元/月的标准支付逾期交付超过180日的违约金。原告要求按日万分之五的标准计算违约金缺乏依据，且被告以案涉房屋在毛坯状态下无法出租，即便进行装修之后亦如此为由，要求调减违约金，故对原告主张的计算标准不予支持；被告关于评估报告中确定的租金标准明显偏高的抗辩意见缺乏证据证实，亦不予采纳。综上，被告应向原告支付违约金78781元（180×495719×0.0005+410÷30×2500）。至于律师费，既无合同依据，亦非必要费用，故不予支持。关于争议焦点3，《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。被告抗辩认为原告逾期付款构成违约，应向其支付逾期付款违约金，并要求在本案中抵扣。经查，根据合同约定，原告应于2017年5月18日前支付首期款245719元，于2017年5月22日前支付该商品房全部价款，但其至2017年8月24日才将尾款230000元付清，已构成违约，应承担逾期付款违约责任。至于逾期付款违约金数额的问题，合同仅就逾期付款二十日内的违约金计算方法做出了约定，对于逾期付款超过二十日的违约责任仅约定不低于二十日内的标准。因被告系格式合同的提供方，一审法院参照二十日内的违约金标准一并予以计算，即被告应向原告支付2017年5月22日至2017年8月23日期间的逾期付款违约金1081元（230000×94×0.00005）。为减少诉累，一审法院在本案中就原告应付的逾期付款违约金及住宅专项维修资金一并予以抵扣，即被告还需向原告支付逾期交房违约金72984元（78781-1081-4716）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，判决：一、南通茂发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助（提供购房发票、不动产权首次登记证明单等）刁福泉办理位于南通市港闸区××大厦××幢××号房屋的产权登记手续；二、南通茂发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向刁福泉支付逾期交房违约金72984元；三、驳回刁福泉的其他诉讼请求。案件受理费2556元，减半收取计1278元，保全费1120元，评估费5500元，合计7898元，由刁福泉负担2789元，南通茂发房地产开发有限公司负担5109元。二审中，双方当事人均未提供新证据。本院经审理，对一审法院采信的证据以及据此认定的案件事实予以确认。本院认为，根据法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被上诉人与茂发公司签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，根据合同约定被上诉人支付房屋价款后，茂发公司应当依约交付房屋。现茂发公司未能按时履行房屋交付义务，一审判决其向被上诉人承担逾期交房违约责任并无不当。具体分析如下：1.一审判决茂发公司支付逾期交房违约金至实际交房日即2019年11月8日于法有据。茂发公司认为2019年5月11日通知被上诉人交房后房屋未能交付的责任应由被上诉人承担的理由不能成立。茂发公司逾期交房后在合同之外另行设立交房条件，要求被上诉人在补充协议上签字同意交房时一并结算逾期交房损失。但被上诉人并不认可茂发公司提出的补偿标准，且在其已向茂发公司发函要求交房的情况下，茂发公司仍未依约履行交房义务，故2019年5月11日后房屋未能交付的责任在于茂发公司。2.关于违约金的认定。对于逾期交房180日内的违约金，茂发公司应根据案涉合同约定按日向被上诉人支付已交付房款万分之五的违约金。茂发公司认为该约定的违约金过高应予调整，但未能提供证据证明，且该合同条款是茂发公司提供的格式条款，其要求调整亦有违诚信，本院不予采纳。茂发公司认为其逾期交房超过180日，根据合同约定被上诉人仅享有解除合同的权利，在被上诉人放弃合同解除权的情形下，其至多只须支付银行同期活期存款利息。但该合同条款只是赋予被上诉人作为守约方解除合同的权利，并非限制其选择继续履行时向茂发公司主张违约责任的权利。茂发公司以此对抗违约责任的承担，本院不予支持。据此，茂发公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1624元，由上诉人南通茂发房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 盛审判员 季建波审判员 吕 敏二〇二一年三月一日书记员 汤婷婷