天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0116民初1265号原告：刘乐乐，女，1991年6月1日出生，汉族，户籍所在地天津市滨海新区，现住北京市昌平区。被告：苏帅斌，男，1997年8月21日出生，汉族，户籍所在地河北省邯郸市魏县。被告：天津市华斌物业管理有限公司，住所地天津滨海-中关村科技园金湖路610号。法定代表人：苏帅斌。原告刘乐乐与被告苏帅斌、天津市华斌物业管理有限公司（以下简称华斌公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月10日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月15日公开开庭进行了审理。原告刘乐乐到庭参加诉讼。被告苏帅斌和华斌公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。刘乐乐向本院提出诉讼请求：1.判令解除其与苏帅斌签订的租赁合同，苏帅斌将承租的房产立即腾出交还原告；2．判令华斌公司按现有合同价向其支付所欠租金（2020年10月25日至起诉之日2,000元）、物业费（2019年11月7日至起诉之日2,421.35元）、取暖费（2020-2021年度1,843元）、水费、电费、燃气费以及网费等费用以实际收房时抄表为准，拖欠房租滞纳金290元，合计6,554.35元；3．判令华斌公司支付其违约金20,000元；4．判令苏帅斌赔偿因中途索要租金来回的交通费，住宿费，误工费及中介费10,000元；5．判令诉讼费由苏帅斌承担；6．判令苏帅斌对上述付款义务承担连带清偿责任。庭审中，刘乐乐明确其诉讼请求为：1．判令解除其与苏帅斌和华斌公司签订的房屋租赁合同和补充协议，被告将承租的案涉房屋腾出交还原告；2．判令苏帅斌和华斌公司共同支付自2020年10月25日至法院确定的双方合同解除之日止的租金，并自合同解除之日次日至被告交还房屋之日止的房屋占有使用费，以月租金2,000元标准计算，支付2019年11月7日至2021年3月15日物业费3,036元，按照合同约定每日月租金的0.5%标准支付滞纳金；3．判令华斌公司支付违约金20,000元；4．判令苏帅斌赔偿因中途索要租金来回的交通费，住宿费，误工费及中介费10,000元；5．判令诉讼费由苏帅斌承担；6．判令苏帅斌和华斌公司对上述款项承担共同给付责任。事实与理由：2019年3月19日，经中介联系双方签订房屋租赁合同，刘乐乐将塘沽御水园2-1-2302房屋及地下车库021租给苏帅斌，租金每月2,000元，支付时间为每月25日。2019年12月份因迟延支付租金，其返津与苏帅斌沟通，后双方签订补充协议，但2020年10月25日又拖欠租金。被告逾期支付房租的违约行为给原告造成损失，原告依据合同约定要求被告承担相应的违约责任，故成讼。被告苏帅斌、华斌公司未发表答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对刘乐乐提交的不动产权证、房屋租赁合同及补充协议、欠缴物业费证明、租金支付记录等证据，在尚无相反证据推翻的前提下，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。依据原告的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：刘乐乐是滨海新区塘沽御水园2-1-2302房屋所有权人。2019年3月19日刘乐乐（出租方、甲方）与苏帅斌（承租方、乙方）在天津家之源房地产经营有限公司的撮合下签订了《房屋租赁合同》，约定苏帅斌承租案涉房屋，租赁期限为36个月，自2019年3月25日至2022年3月24日止；租金每月2,000元，租金按月支付，支付时间为每月25日；乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的0.5%支付滞纳金，拖欠租金超过半个月，甲方有权收回此出租房，乙方需按照实际居住日交纳租金并承担违约责任；乙方承担租赁期内电话费、水费、电费、物业管理费、采暖费、有线或数字电视费、宽带费等实际使用的费用；押金2,000元，合同期内乙方逾期交纳物业费等相关费用累计超过半个月租金时，甲方有权使用押金支付上述费用。每年一个月的空置期不给房租。上述合同签订后，刘乐乐依约将案涉房屋交付给苏帅斌使用；苏帅斌支付押金2,000元，后增加至4,000元，未支付2020年10月25日之后的租金。刘乐乐因签订上述合同支付天津家之源房地产经营有限公司中介费1,000元。合同履行期间，双方因支付租金发生争议，后签订《补充协议》，甲方为刘乐乐，乙方为华斌公司，约定乙方承诺甲方每季度25个除法定节假日，必须25日房租到账，如有逾期甲方有权立即收回房屋，乙方应积极配合；乙方向甲方保证到期日水电物业车位取暖费及时交清；如乙方未按照本协议执行，乙方需赔付甲方20,000元；协议有效期2019年3月25日至2022年3月24日止，2020年4月25日起房租季度支付。天津市泰都嘉合物业服务有限公司御水园项目部于2021年3月15日出具《御水园2-2302户欠缴物业费证明》载明，案涉房屋自2019年11月7日至2021年3月15日共欠缴物业费3,036元。同日，刘乐乐交纳物业费3,036元。另查，刘乐乐在起诉前未通知被告解除合同，载明其主张解除合同的起诉状副本于2021年1月28日送达被告。本院认为，刘乐乐与苏帅斌所签订的《房屋租赁合同》，以及与华斌公司签订的《补充协议》，均是双方真实意思表示，且内容亦不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。刘乐乐依约交付房屋，但苏帅斌和华斌公司未按照约定期限支付租金、交纳物业费，应承担违约责任。根据租赁合同和补充协议约定，刘乐乐有权解除合同、要求苏帅斌和华斌公司支付欠付费用，并承担逾期付款违约责任。关于合同的解除。根据民法典第五百六十二条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的事由，解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。本案中，租赁合同和补充协议中均有承租人逾期支付租金时，出租人有权收回房屋的约定，被告自2020年10月25日起开始欠付租金，约定条件已成就，刘乐乐可以解除合同。关于解除时间,根据民法典第五百六十五条第二款之规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本案中，刘乐乐直接以提起诉讼的方式主张解除合同，合同应于2021年1月28日解除。苏帅斌应支付自2020年10月25日至2021年1月28日的租金6,200元，并按照每月2,000元标准支付自2021年1月29日至实际腾交房屋之日止的房屋占有使用费。苏帅斌已支付的押金4,000元，为便于计算，在欠付的租金中予以扣除，扣除后2020年10月25日至2021年1月28日的租金为2,200元。关于物业费。根据合同约定，承租人承担物业费，现刘乐乐已补交，其有权向苏帅斌追偿，数额为3,036元。关于滞纳金、违约金及赔偿损失。本案中的滞纳金、违约金、赔偿损失均是针对被告逾期支付租金的违约行为进行主张的，且案涉合同约定的滞纳金其本质上仍属于违约金。由于违约金系合同当事人对违约损失的一种预定，且违约金的数额应当与守约方因违约行为导致的实际损失大致相当。因此基于违约金制度的设立目的，结合公平和诚实信用原则，对于当事人在合同中就同一违约行为，同时约定两项或者多项违约赔偿条款，每一项违约赔偿条款均足以弥补因违约行为造成的损失的，应视为当事人约定的违约金明显高于法律规定的违约责任。补充协议约定的违约金20,000元明显过高，应结合案件实际情况予以调整。考虑到双方履行合同的过程及原告因解决纠纷产生的损失，本院酌情确定违约金为年租金的20%（2,000元×11个月×20%=4,400元），对原告主张的滞纳金和赔偿损失的诉讼请求不再予以支持。关于华斌公司的责任。华斌公司与刘乐乐签订补充协议，应视为债的加入，刘乐乐要求其与苏帅斌共同承担责任，具有事实和法律依据，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告刘乐乐与被告苏帅斌签订的《房屋租赁合同》、原告刘乐乐与被告天津市华斌物业管理有限公司签订的《补充协议》于2021年1月28日解除；二、被告苏帅斌、天津市华斌物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘乐乐共同支付2020年10月25日至2021年1月28日的租金2200元，并按照每月2000元标准支付自2021年1月29日至实际腾交房屋之日止的房屋占有使用费；三、被告苏帅斌、天津市华斌物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘乐乐共同支付2019年11月7日至2021年3月15日的物业费3036元；四、被告苏帅斌、天津市华斌物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘乐乐共同支付违约金4400元；五、驳回原告刘乐乐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计357元，由双方各负担178.5元,被告于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  周彦权二〇二一年三月二十五日法官助理龙孟燕书记员姜金附相关法条：《中华人民共和国民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。