广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初39900号原告成水根，男，汉族，1970年8月8日出生，户籍地址江西省九江市永修县。委托诉讼代理人钟沅岑，广东墨林律师事务所律师。被告深圳宜乐居实业发展有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区龙岗街道平南社区龙岗大道6038号五洲新天地3栋B区F401，统一社会信用代码：91440300MA5FMW867D。法定代表人陈光明。委托诉讼代理人陈松，男，布依族，1985年12月6日出生，户籍地址贵州省长顺县。原告成水根诉被告深圳宜乐居实业发展有限公司（以下简称“宜乐居公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告成水根及其委托诉讼代理人钟沅岑、被告宜乐居公司委托诉讼代理人陈松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2020年3月23日，原告成水根（乙方，下同）与被告宜乐居公司（甲方，下同）签订《租赁合同》，双方约定：甲方同意将位于深圳市龙岗区宜乐居建材家具广场（双龙店）三层F3036铺区域，面积86平方米用于销售乙方供应的商品；本合同履行期限为二年，即2020年5月1日起至2022年4月30日止；免租优惠期为四个月（收管理费）；乙方每月向甲方支付合作经营费用为每月租金35元/平方米，共3010元/月；综合管理费为28元/平方米共2408元/月；乙方在签订本合同时，应向甲方一次性交付两个月的租金及管理费作为合同履约保证金，并预交首月租金（含管理费）及合同履约保证金共计为16254元，其中合同履约保证金为10836元，首月租金、管理费为5418元；为保护消费者的合法权益，乙方在租赁期间，按以下标准向甲方交付商品质量保证金，并在进场前一次性交清，计租面积小于200平方米的交纳10000元，计租面积大于200平方米的交纳20000元；根据前述原则乙方应向甲方交纳商品质量保证金10000元；甲方保证对租赁铺位享有合法的出租权；除本合同有特别约定外，因乙方原因导致本合同提起解除或终止的，乙方应在合同解除或终止之日起5日内向甲方支付2个月租金的违约金；如甲、乙双方在合同履行过程中发生争议时，应由双方友好协商解决，协商不成的，甲乙双方均可向租赁铺位所在地人民法院提起诉讼。合同签订后，原告即开始装修入驻商铺，但在2020年7月30日，尚在合同约定的免租期内。深圳市林展物业租赁服务有限公司（以下简称“林展公司”）在商场发布告示称：林展公司为深圳市龙岗区五洲风情2#地块（龙岗大道6018号1-4F）房屋权益人（即房东）；因深圳市宜乐居实业发展有限公司（即承租方）一直拖欠林展公司800多万房屋租金，林展公司已解除与承租方之间的《租赁合同书》，林展公司从2020年7月31日正式回收此租赁物业；“宜乐居建材家具商场”全体商户与承租方未履行完毕的合同期限，请全体商户与承租方进行协商，各商户与承租方签订的合同与我司无关。自2020年8月1日，林展公司正式接手“宜乐居建材家具商场”被告搬离商场，只给各商户留下一封《声明书》便了无音讯，不出面处理与各商户之间签订的《租赁合同》，也不退还各商户交纳的合同履约保证金、商品质量保证金、首月租金等费用。现林展公司不承认各商户与被告所签的《租赁合同》，要求各商户要么搬离商场，要么与林展公司重新议定合同。综上，因被告的违约行为导致原、被告之间的《租赁合同》合同目的无法实现，为了保护原告的合法权益，特诉请依法判令：1、解除原告与被告之间的《租赁合同》；2、被告向原告返还合同履约保证金10836元，商品质量保证金10000元，首月租金3010元；3、被告向原告支付违约金6020元；4、本案的诉讼费由被告承担。庭审中，原告申请在第二项诉讼请求中增加被告向原告返还首月管理费2408元的诉求。被告辩称：1、被告无需向原告返还合同履约保证金10836元、商品质量保证金10000元、首月租金3010元及首月管理费2408元。首先，原告尚欠被告7月份电费322元未付。而且根据《租赁合同》第九章第七条“任何情况下如非因甲方单方提前解除本合同导致终止的，根据本合同约定甲方元给予乙方的所以免租期优惠政策，甲方有权予以收回，即本合同前述约定的免租期内甲方仍有权向乙方按约定标准收取租金及物业服务费等”的约定，被告有权收回免租期优惠，并要求原告向被告支付免租期间的租金，原告享受的免租期为2020年5月份、6月份、7月份，合计费用为9030元；被告方在签订合同后，有收到2408元的首月的管理费，但由于2020年7月31日林展公司强制驱赶我司工作人员，导致我方无法正常经营，该责任应由林展公司承担。综上，原告应向被告支付的费用合计为9352元。其次被告没有单方面提前解除合同，而是案外人林展公司于2020年7月31日强行收回了涉案租赁物，而且根据林展公司的《公示》可知，其是愿意继续为个商户提供经营场地的，也就是原告完全可以继续承租案涉租赁物。最后，林展公司一直未按约定交付全部租赁物，交付的租赁标的物空调、消防设施等不能正常使用，却一直违约拒不改正，还强行赶走被告，才导致被告不能正常经营、不能继续履行与原告签订的租赁合同，被告向商户收取的保证金也全部交给了林展公司，因此所有责任都应该由林展公司承担；2、原告要求被告支付违约金6020元没有任何事实与法律依据，因此被告无需向原告支付违约金6020元。经审理查明，2020年5月16日，原告（乙方，商户）成水根与被告（甲方，出租方）宜乐居公司签订一份《租赁合同》，约定主要内容包括：“……第一章合作方式：第一条租赁位置、面积：1、甲方同意将位于深圳市龙岗区宜乐居建材家具广场（双龙店）三层F3036铺区域，面积86平方米用于销售乙方供应的商品（该面积含40%的公共面积分摊，对此乙方不持异议），……第三条租赁期限：1、本合同履行期限为贰年：即2020年5月1日起至2022年4月30日止。2、免租优惠期为肆个月（收管理费）；……第二章租金及相关费用的缴付：第一条租金、管理费及支付方式：1、乙方每月向甲方支付合作经营费用为：（1）每月租金35元/平方米，共3010元/月；（2）综合管理费为28元/平方米，共2408元/月；以上租金不含税，……第二条履行保证金：乙方在签订本合同时，应向甲方一次性交付两个月的租金及管理费作为合同履约保证金，并预交首月租金（含管理费）及合同履约保证金共计￥16254元(大写：人民币壹万陆仟贰佰伍拾肆元整）。其中合同履约保证金为￥10836元(大写：人民币壹万零仟捌佰叁拾陆元整）。首月租金、管理费为￥5418元（大写：伍仟肆佰壹拾捌元整）。2、本合同终止时，如乙方已缴清全部租金、管理费及其它应缴之费用，则履约保证金在无针对乙方投诉及纠纷的前提下在乙方撤场后90天（节假日顺延），将乙方的履约保证金如数（免息）退还乙方。……4、在合作经营期间内，如果甲方给予乙方一定数量月份的免交租金优惠的，乙方无论何种原因，只要出现提前终止合约，撤离本商场时，甲方一律不予退还乙方所缴纳的保证金、质量保金等，同时，乙方还要按照甲方给予乙方一定数量月份的免租金所造成的损失部分另行给予赔偿。……第三条商品质量保证金：……2、根据前述原则乙方应向甲方交纳商品质量保证金￥10000元（大写：人民币壹万元整）。……4、自乙方在甲方商场内经营所签订的销售合同全部履行完毕之日起满13个月后，如所售商品未出现质量问题或发现有质量问题能及时妥善解决的，并且乙方与消费者或甲方无其它经济责任纠纷，甲方将商品质量保证金全额无息退还乙方；如乙方拖欠甲方租金、综合管理费等其它任何费用的，甲方有权直接将商品质量保证金冲抵乙方拖欠的相关费用。……第三章权证：第一条甲方保证对租赁铺位享有合法的出租权。……第四章甲方的权利与义务：第四条甲方应按前述约定将租赁铺位及时交付给乙方使用。……第七章其它约定事项：第三条如甲、乙双方在合同履行过程中发生争议时，应由双方友好协商解决。协商不成的，甲、乙双方均可向租赁铺位所在地人民法院提出诉讼。……第八章违约责任：……第二条甲方无故扣除乙方相关费用或拖欠返款的，应按扣除费用或拖欠款的千分之五向乙方支付违约金。……第七条除本合同有特别约定外，因甲方原因导致本合同提前解除或终止的，甲方办理相关手续后，应免息退还合同未履行完期间的预交租金费用。第八条除本合同有特别约定外，因乙方原因导致本合同提前解除或终止的，乙方已向甲方交纳的各项款项（含租金、物业服务费、履约保证金、商品质量保证金、工作人员服务保证金），甲方有权不予退还；给甲方造成的其它损失的，甲方有权向乙方追索；同时乙方应在合同解除或终止之日起5日内向甲方支付2个月租金的违约金，……第十一章合同生效及其它：第二条本合同双方因履行本合同发生争议时，应友好协商，协商不成或不愿协商的，任何一方均有权向该物业所在地仲裁委员会申请仲裁。……”原告成水根在该合同乙方落款处签名捺印，被告深圳宜乐居实业发展有限公司在甲方落款处加盖公章。2020年3月23日，被告深圳宜乐居实业发展有限公司出具三张《收款收据》，其中一张载明客户F3036商品质量保证金￥10000元。第二张载明客户F3036首月租金3010元，首月管理费2408元。第三张载明客户F3036履约保证金10836元。上述三张《收款收据》收款单位处均加盖深圳宜乐居实业发展有限公司收款专用章。2020年7月30日，案外人深圳市林展物业租赁服务有限公司发出一则《公示》，主要内容为：“致“宜乐居”全体商户：我司“深圳市林展物业租赁服务有限公司”（以下简称“我司”）为深圳市龙岗区五洲风情2#地块（龙岗大道6018号1-4F）房屋权益人（即“房东”），2019年5月20日，我公司与陈勇先生签订《租赁合同书》，同月23日与深圳宜乐居实业发展有限公司签订《租赁合同书》（以下统称承租方），将该房屋整体出租给承租方作为商业用途经营“宜乐居建材家居商场”，承租方与各商户签订了“分租协议”，入驻“宜乐居建材家居商场”，但承租方一直拖欠我司房屋租金，……2020年7月22日再次委托律师去函承租方，解除与承租方之间的《租赁合同书》，并要求承租方7日内迁离“宜乐居建材家居商场”……至此，“宜乐居建材家居商场”房屋权益，自2020年7月23日起由我公司收回。为维护全体商户及我司权益，特此告知：1、我司与承租方的租赁合同已解除，我司将于2020年7月31日正式收回此租赁物业；2、“宜乐居建材家居商场”全体商户与承租方未履行完毕的合同期限，请全体商户与承租方进行协商，……4、自2020年8月1日起，我司将正式接手此租赁物业，……”。2020年8月12日，被告发出一则《声明书》，内容为：“各位商户：我公司深圳宜乐居实业发展有限公司于2019年6月6日登记成立。一直以来我们都是兢兢业业努力工作，希望把深圳宜乐居实业发展有限公司经营成功，新冠疫情的爆发对公司的经营造成极大影响，我们仍顶着巨大的压力，尽力维持商场正常经营，并且一直都积极地与林展公司协调处理存在的各种问题，但是，2020年7月31日，林展公司突然地暴力驱赶我公司，导致事态发展至今天这种状态，我公司因此也遭受了巨大的经济损失，我公司已为经营双龙商城投入人民币上千万元，正是林展公司的上述侵权行为导致双龙商城无法正常运营，我公司和各位商户朋友一样都是遭受林展公司的受害者。我公司已向法院起诉要求林展公司承担责任，要求林展公司返还我公司所交保证金，恳请各位商户朋友给与我公司一些时间处理林展的问题，届时拿回的保证金我公司分文不留，全部用于处理各位商户朋友的诉求。……”被告提交的《宜乐居家居建材生活馆7月电费详单》，显示光明门纱窗7月份电费322元，主张原告欠缴电费322元未缴。本院认为，关于涉案《租赁合同》。原告与被告签订的《租赁合同》为双方真实意思表示，各方应按照约定履行各自的权利义务。该合同履行过程中，因涉案物业所有权人深圳市林展物业租赁服务有限公司主张被告未按时交纳租金，需提前解除与被告签订的《租赁合同书》收回涉案物业，遂向原告发出《公示》且收回了涉案租赁物，被告亦承认其与深圳市林展物业租赁服务有限公司之间存在租赁纠纷，深圳市林展物业租赁服务有限公司已收回包括涉案物业在内的租赁物。因此，原、被之间签订的涉案《租赁合同》已无法实际履行，且双方均认可涉案《租赁合同》于2020年7月31日解除，本院予以确认。关于被告应返还的金额。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，原告可以要求恢复原状并有权要求赔偿损失。原告为承租涉案租赁物，在与被告签订《租赁合同》时分别交纳了首月租金3010元、首月管理费2408元、商品质量保证金10000元、履约保证金10836元。第一，关于首月租金3010元及首月管理费2408元。涉案《租赁合同》第三条租赁期限约定合同履行期限为两年，即2020年5月1日起至2022年4月30日止，给予原告六个月免租优惠期（收管理费）。故原告的免租期应为自2020年5月1日起至2020年10月31日。案外人深圳市林展物业租赁服务有限公司于2020年7月31日正式收回包括涉案租赁物在内的物业，此时原告尚处于免租期内，无需向被告支付租金，现原告向被告支付的首月租金3010元，被告应予退还。首月管理费，因原、被告在《租赁合同》中约定免租优惠期需收管理费，故被告无需退还原告首月管理费。对于被告当庭辩称原告欠交2020年7月份电费322元，原告使用涉案租赁物所产生的电费被告为代收代缴，被告未举证证明其实际为原告代缴了2020年7月的电费，故对被告当庭辩称应抵扣原告未交纳的2020年7月电费，本院不予支持。第二，履约保证金10836元。涉案《租赁合同》第二条第2点约定了合同终止后履约保证金的退还标准，尽管该标准设定了退还的前提系原告履行完毕租赁支付义务及未出现投诉，但因涉案《租赁合同》解除系被告丧失履行租赁合同的能力，同时，被告亦未举证证明自案外人深圳市林展物业租赁服务有限公司接管涉案租赁物之日起至庭审之日，出现了需扣减原告履约保证金的情形，故原告可行使不安抗辩权，要求被告退还原告已交纳的履约保证金10836元。第三，质量保证金10000元。涉案《租赁合同》第三条第4点约定了质量保证金的退还标准，但因被告已未实际经营涉案租赁物所在的商场，即便出现上述该条约定的商品质量问题，被告已无法处理，因此，被告应退还原告交纳的质量保证金10000元。被告依据涉案《租赁合同》第二条第4点约定辩称不予退还履行保证金和质量保证金，从该条内容来看属于免除被告责任，加重对方责任的格式条款，依照《中华人民共和国合同法》第四十条规定，该条款无效。关于被告应支付的违约金。原告主张根据涉案《租赁合同》第八章第八条约定从公平原则出发，在被告违约的情况下应向原告支付违约金即两个月的租金共计6020元。涉案《租赁合同》第八章第二条、第八条分别约定了被告及原告支付违约金的情形，从该两条约定内容看，设置原告违约的情形范围大于被告，且原告违约需支付违约金的标准高于被告，有失公平。涉案《租赁合同》解除事由是被告客观无法继续与原告履行该合同，至于被告与案外人深圳市林展物业租赁服务有限公司之间租赁纠纷所涉及的双方责任，不属于本案的审理范围。但因被告确未妥善处理与涉案租赁物所有权人深圳市林展物业租赁服务有限公司之间的租赁纠纷，导致涉案《租赁合同》无法继续履行，且被告未及时向原告返还相关费用，符合《租赁合同》第八章第二条约定的违约情形，被告应向原告支付违约金，但因违约金支付标准明显低于原告违约应支付的违约金标准，原告诉请被告参照原告违约标准支付违约金，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款规定，判决如下：一、确认原告成水根与被告深圳宜乐居实业发展有限公司于2020年5月1日签订的《租赁合同》已于2020年7月31日解除；二、被告深圳宜乐居实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告成水根首月租金人民币3010元；三、被告深圳宜乐居实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告成水根履约保证金人民币10836元；四、被告深圳宜乐居实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告成水根商品质量保证金人民币10000元；五、被告深圳宜乐居实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告成水根违约金人民币6020元；六、驳回原告成水根的其他诉讼请求。如果被告深圳宜乐居实业发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币273元，由被告深圳宜乐居实业发展有限公司承担。本判决为终审判决。审判员  罗晓芳二〇二一年三月三十日书记员  肖 忠