广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0107民初13595号 原告（反诉被告）：林国荣，男，1976年7月26日出生，汉族，住广东省廉江市。 委托诉讼代理人：韦智文、简琳静，广西桂三力律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广西恒铁房地产有限公司，住所地南宁市西乡塘区永和路**瀚林时代广场****。统一社会信用代码：914501005718040108。 法定代表人：余则钗。 委托诉讼代理人：蒋利娜，女，1991年2月1日出生，汉族，住广西全州县。 原告(反诉被告)林国荣与被告（反诉原告）广西恒铁房地产有限公司（以下简称“恒铁房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案受理后，依法适用普通程序，于2021年3月5日公开开庭进行了审理。原告林国荣及其委托诉讼代理人简琳静，被告恒铁房地产公司的委托诉讼代理人蒋利娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告林国荣(反诉被告)向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期申请办理不动产统一登记违约金21360元（违约金计算：每日20元，自2017年11 2 月30日至2020年11月2日，逾期1068日，违约金为21360元。以后的违约金按每日20元，计至被告向原告交付位于南宁市不动产权证书之日止）；2、判令被告自本案判决生效之日起30日内为原告申请办理位于南宁市的不动产统一登记，并在不动产权证书办结时即将该证书交付给原告；3、本案受理费由被告承担。 被告恒铁房地产公司（反诉原告）辩称：1、所购买的案涉商品房先前无法办理不动产证登记的主要原因就是未能通过南宁市规划局的规划验收，而未能通过规划验收的主要原因就是由于原告等商品房买受人在装修过程把被告赠送的阳台等空间进行封闭导致建筑面积增加。2、根据商品房买卖合同第六条、附件六补充协议15条约定，房屋具备办理不动产证条件后，在买受人付清面积差异款前，出卖人有权暂不予办理不动产权证，且不视为出卖人违约，房屋面积差异款系合同价款的一部分，支付该价款是买受人在房屋买卖合同的主要义务，原告拒绝支付房屋价款并提交办理必要的契税发票，被告有权拒绝也客观上不能为其办理不动产权登记。3、迟延办证，第一阶段系未能通过归还验收，原被告均有过错。在符合办证条件后，被告发通知，原告在知晓补交房屋差价款的情况下，拒绝支付，由其自行承担逾期办证的责任。4、合同约定违约金上限2%的约定系双方真实意思表示，符合法律规定。5、被告已经向规划局缴纳了罚款，排除了办证障碍，并已取得商品房现售备案证明。 被告（反诉原告）铁恒房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告（反诉被告）支付房屋面积差价款2614元；2、反诉费由原告（反诉被告）承担。 原告(反诉被告)林国荣答辩要点：1、被告的反诉与本案无关，本案反诉与本诉不具有牵连关系，因为涉案商品房买卖合同第十七条第三点第1小点的依据，只要超 3 过了期限没有办证的就形成违约，也不是基于逾期办证的事实。2、法院认为构成反诉，其主张支付房屋差价没有事实和法律依据，超过的部分是售房时被告承诺赠送的面积，原告就不应该补交房款及税收。被告依据涉案商品房买卖合同第六条附件六第15条约定属于格式条款，签订合同时被告没有向原告说明，也没有向原告提示，所以不能构成合同内容，被告自行委托测量的面积是单方测量，不具有依据。3、赠送的阳台没有下水道，被告在经营建设时所承诺赠送的面积不按阳台建造，而是按房屋结构进行施工建设符合其将此房作为房屋面积赠送的承诺，同时也证明不通过验收过错不在于原告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年10月30日，林国荣（买受人）与恒铁房地产公司（出卖人）签订《南宁市商品房买卖合同》，约定林国荣向恒铁房地产公司购买位于南宁市房，套内面积93.985平方米，单价8433.49元，房屋总价款为792579元。合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人”，“因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，出卖人按每迟延一日20元计算，向买受人支付违约金，违约金累计不超过总房款的2%”。林国荣已经按照合同约定向恒铁房地产公司足额支付购房款，在支付首付款的同时还向恒铁房地产公司支付了代办证的费用420元。恒铁房地产公司于2015年11月30日向林国荣交付案涉房屋。 另查明：2018年1月29日，南宁市西乡塘区城市管理综合行政执法局对恒铁房地产公司作出《行政处罚决定书》（西综执规监决字[2018]G003号），认为 4 恒铁房地产公司在建设瀚林时代广场项目时，未按照《建设工程规划许可证》及施工图纸的规定进行建设：其中“16号楼部分户型的阳台利用结构梁间的镂空处进行扩建；飘窗及飘窗侧面的空调板调整为室内空间；住宅楼首层的架空绿化未按已批施工图要求进行建设；住宅楼首层部分架空绿化改入户大堂；顶层与闷顶之间的楼板未按施工图建设，导致顶层建筑层高大于4.4米，且住户已按两层进行改造使用；顶层住户将造型使用的塔楼空间改造为使用空间；部分户型的观景阳台改为房间；房屋增设太阳能设施钢架，以上超建的建筑面积共计2488.65平方木。”……基于以上事实，决定处罚如下：罚款3985009.1元，未按已批施工图要求进行建设的问题等自行整改；涉及行政许可部分依法另行申报。恒铁房地产公司于2018年1月30日缴纳上述罚款3985009.1元。恒铁房地产公司于2018年4月8日取得了瀚林时代广场16号住宅楼的《南宁市建设工程规划竣工验收合格证》；于2018年9月29日取得了16号住宅楼的《商品房现售备案证明》。 林国荣在装修本案房屋时存在上述将部分空间改造、封闭导致建筑面积增加的行为。 再查明：涉案《南宁市商品房买卖合同》的第六条约定了面积差异处理的方式：面积差异，按合同约定的房屋单价据实结算，多退少补；实测计价套内建筑面积大于合同约定计价套内建筑面积时，面积差异比绝对值在1%以内（含1%）部分的房价款由买受人补足；超出1%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；实测计价套内建筑面积小于合同约定计价套内建筑面积时，面积误差的部分房价款由出卖人返还买受人。 还查明：经南宁市不动产登记中心备案涉案房屋实测，房屋套内建筑面积94.29平方米，比合同约定多0.31平方米。 本院认为，本案《南宁市商品房买卖合同》为双方当事人的真实意思表示且不 5 违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。 一、关于办理不动产权登记手续的问题。根据《南宁市商品房买卖合同》第十七条第3款第（1）项之约定，被告应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并向原告交付房屋所有权证书。本案中，恒铁房地产公司已于2015年11月30日向林国荣交付房屋，至迟应于2017年11月19日前向房屋登记机构申请办理涉案房屋房屋所有权转移登记。本院确定恒铁房地产公司应于本案判决生效后60日内为林国荣向不动产登记机构申请办理涉案房屋的不动产统一登记手续，并在相关机构依法办结不动产权证书时即时向林国荣交付。 二、关于逾期办理产权登记手续违约责任承担的问题。恒铁房地产公司在建设、销售房屋过程中没有协调好相关规划事项，承诺给原告部分赠送面积，致使原告产生错误判断，装修后通不过规划验收，应当承担逾期办证的主要责任。但是2016年前后，因为阳台、飘窗、入室花园、阳光房等赠送面积不符合规划要求而通不过规划验收，导致商品房无法办理产权证是我市普遍存在的问题，该问题已经成为产生群体性诉讼、影响社会稳定的重大社会问题。部分开发商对解决该问题采取的是积极的态度，而部分开发商采取的是消极的态度，对于上述两种态度，从解决群体性社会矛盾的角度，应当区别对待。在本案中，恒铁房地产公司已经积极与职能部门沟通，并缴纳了相应罚款，排除了该障碍，使得本案所涉小区已经具备办理房屋产权证的基本条件，对解决上述群体性问题采取的是积极的态度。而林国荣在装修时也确存在将部分空间、改造封闭导致建筑面积增加的行为，对房屋通过不规划验收应当承担部分责任。因此，本院认定《行政处罚决定书》所列的部分违反规划建设导致迟延取得《南宁市建设工程规划竣工验收合格证》，双方都应当承担相应责任。考虑到上述恒铁房地产公司对解决该问题采取积极态度并已经缴纳罚款排除该障碍，以及林国荣无需拆除 6 违规封闭空间客观上已经实际获益的情形，本院酌情认定林国荣与恒铁房地产公司应分别承担40%、60%的责任。依据《南宁市商品房买卖合同》第十七条第4款第（2）项之约定，违约金应自2017年11月20日起至不动产登记机构依法受理被告为原告办理涉案房屋的不动产统一登记申请之日止，此后耗费的时间由相关职能部门确定，被告对此不能控制，不应再支付违约金。因此，被告应向原告支付的违约金计算方式为：自2017年11月20日起至不动产登记机构依法受理被告为原告办理涉案房屋的不动产统一登记申请之日止，按每日20元计算，计算得出具体违约金数额后由被告负担其中的60%，被告负担的违约金上限额为（792579元×2%×60%）。 三、关于逾期办证违约金上限约定的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，对于违约金的约定明显低于或者高于损失的，法院可以依职权调整。双方约定的违约金上限为总房款的2%，本案自2017年11月20日至原告起诉之日，计算出的违约金与双方约定的违约金并无明显差距，无需调整。但如果恒铁房地产公司在法院要求的办证之日之后仍然拒绝给林国荣办理房产证，持续产生的损失将明显高于上述违约金上限的约定，应当予以调整。因此，本院认定在法院要求的办证之日之后恒铁房地产公司仍然未给林国荣办理房产证的，应当继续按照每日20元的约定标准向林国荣支付逾期办证违约金。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条违约赔偿数额不得超过“违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，本院酌情认定本案逾期办证违约金总额不能超过已付购房款总额的30%。 四、关于房屋面积差异款的问题。林国荣应向恒铁房地产公司支付的面积差异款为2614元，有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、 7 第一百一十三条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、自本案判决生效之日起60日内，被告（反诉原告）广西恒铁房地产有限公司为原告（反诉被告）林国荣申请办理位于南宁市房的不动产统一登记并在不动产权证书办结时即时将该证书向原告（反诉被告）林国荣交付； 二、自本案判决生效之日起10日内，被告（反诉原告）广西恒铁房地产有限公司向原告（反诉被告）林国荣支付违约金（计算方式：自2017年11月20日起至不动产登记机构依法受理被告为原告办理上述房产不动产统一登记申请之日止，按每日20元计算，计算得出具体违约金数额后由被告（反诉原告）广西恒铁房地产有限公司负担其中的60%，其负担的违约金上限额为9511元）； 三、若被告（反诉原告）广西恒铁房地产有限公司在本案生效判决之日起60日内仍然未为原告（反诉被告）林国荣申请办理上述房产不动产统一登记，则按照每逾期一日20元的标准向原告（反诉被告）林国荣继续支付违约金； 四、上述第二项、第三项计算出的违约金总额，不超过原告（反诉被告）林国荣已付房款总额的30%即237773.7元（792579元×30%）； 五、原告（反诉被告）林国荣向被告（反诉原告）广西恒铁房地产有限公司支付面积差异款2614元。 案件受理费334元（林国荣已预交），由广西恒铁房地产有限公司负担，反诉费25元（广西恒铁房地产有限公司已预交）由林国荣负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产 8 所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈 实 人民陪审员  贾祥麟 人民陪审员  程国荣 二〇二一年三月十日 法官 助理  黄家良 书 记 员  黄 方