北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初5230号原告：石利廷，女，1982年1月29日出生，汉族，住河北省三河市。委托诉讼代理人：祝辉良，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京珠江投资开发有限公司，住所地北京市通州区通州工业开发区广通街xx号xx号楼xx层xx。法定代表人：岳红帅，执行董事。委托诉讼代理人：李传慧，男，北京珠江投资开发有限公司法律专业经理。第三人：珠海市珠江永益装饰有限公司，住所地珠海市横琴新区宝华路xx号xx室-xx（集中办公区）。法定代表人：张庆阳，总经理。委托诉讼代理人：崔建波，男，珠海市珠江永益装饰有限公司法务。原告石利廷与被告北京珠江投资开发有限公司（以下简称珠江公司）、第三人珠海市珠江永益装饰有限公司（以下简称装饰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月19日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告石利廷的委托诉讼代理人祝辉良，被告珠江公司的委托诉讼代理人李传慧，第三人装饰公司的委托诉讼代理人崔建波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石利廷向本院提出诉讼请求：1．依法确认原被告签订的《租赁协议》和《租赁协议之补充协议》无效；2．依法判令被告返还定金20000元、押金1091984元、租金189135元，共计1301119元及利息；3．本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告得知被告售卖位于通州区兴贸三街xx号院的珠江四季悦城项目的房屋，原告决定购买时，被告与原告签订《租赁协议》《租赁协议之补充协议》，被告称交租金的形式缴纳利息比银行贷款低，缴纳20年。原告缴纳共计1301119元。现原告得知被告以租赁名义进行销售的行为，是属于违法行为，已被政府处罚，原告向被告提出退还首付款及利息，但被告一直不予支付。原告无奈之下，诉至法院。珠江公司辩称，答辩人就被答辩人诉答辩人、珠海市珠江永益装饰有限公司（以下简称珠江永益）商品房销售合同纠纷一案，答辩如下答辩人与被答辩人所签租赁协议及补充协议，系双方真实意思表示，合法有效，被答辫人以前述协议涉嫌以租代售进而确认协议无效的诉请无任何依据。答辩人与被答辩人就案涉房屋签订《租赁协议》及《租赁协议之补充协议》，该协议及补充协议系双方真实意思表示，是双方协商致的结果，未违反法律及法规的规定，合法有效此外，答辩人仅是出租房屋，无以租赁名义进行房屋销售的行为。被答辩人所主张的政府对答辩人行政处罚的原因是项目违规“商改住”,而非被答辩人所谓的“以租赁名义进行销售”的行为为此，答辩人与被答辩人所签租赁协议及补充协议合法有效，被答辩人确认案涉租赁协议无效的诉请无任何依据被答辩人无权向答辩人诉请要求返还租金等租货费用及相关利息。1。被答辩人无权向答辩人诉请要求返还租金等租赁费用。答辩人与被答辩人就案涉房屋签订《租赁协议》及《租赁协议之补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，且前述协议已经实际履行，答辩人已按协议之约定将涉案房屋交付被答辩人使用，被答辩人也已经入住涉案房屋多年，其应按协议约定向答辩人支付自房交付之日起的租赁费用。2。被答辩人无权向答辩人诉请要求返还租金等费用所涉相关利息答辩人与被答辩人就案涉房屋签订《租赁协议》及《租赁协议之补充协议》合法有效，据该协议约定及协议的实际履行情况，承租人支付房屋租金是被答辩人的主要义务，其向答辩人主张租金的利息没有任何事实、合同及相关法律依据，其无权向答辩人诉请返还租金等费用所涉利息。若案涉租赁协议及补充协议被法院认定无效，法院判决答辩人返还被答辩人租金等费用时，应同时判决被答辩人将案涉房屋返还答辩人，并扣除相应的房屋占用使用费及支付房屋恢复原状的费用。若案涉房屋《租赁协议》《租赁协议之补充协议》被法院认定为无效，则根据合同法第58条之规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”法院若判决答辩人返还被答辩人租金等费用时，同时应判决被答辩人将房屋返还答辩人，并扣除房屋自交付之日起至返还之日止的房屋占用使用费，并将房屋恢复原状或支付恢复原状的费用。综上，被答辩人的诉讼请求既无事实根据，亦无法律依据，望贵院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。第三人述称，我方没有收取装修款，此案跟我方没有关系。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2016年9月9日，石利廷（作为乙方）与珠江公司（作为甲方）签订《租赁协议》及《租赁协议之补充协议》。因双方对于上述协议内容并无争议，本院对此不再赘述。合同签订后，石利廷共支付给珠江公司定金、租赁押金、租金，共计1301119元。2017年5月3日，北京市区两级住建、规土、工商、银监等部门联合约谈珠江公司，并依据《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》作出处理决定，对珠江公司开发资质进行降级并责令其限期整改，整改期间作出暂停网签、暂停拿地资格以及暂停银行授信的处理。本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。石利廷提交的《租赁协议之补充协议》第二条第2款载明，按照本协议的约定，甲方将涉诉房屋以套内建筑面积33392．91元/m??、总价为2223968元的价格出售给乙方。《租赁协议》《租赁协议之补充协议》约定高额租赁押金、较高的租金并约定待石利廷获得购房资格，珠江公司即可以与之签订商品房买卖合同等。珠江公司因涉诉房屋所在的珠江四季悦城项目违规“商改住”并变相销售而被有关部门作出处理。根据上述情况、综合本案案情可以判断，石利廷的实际目的是购买涉诉房屋、珠江公司的实际目的也是将该房屋出售给石利廷。由于石利廷不符合购房条件，故双方签订了《租赁协议》《租赁协议之补充协议》，有意规避购房政策达到“以租代售”的目的。双方的行为，扰乱了房地产市场秩序、损害了社会公共利益。因此双方签订的《租赁协议》《租赁协议之补充协议》应被认定为无效。《租赁协议》《租赁协议之补充协议》被认定为无效后，珠江公司以定金、租赁押金、租金等名义收取石利廷的款项应当予以返还。石利廷应将涉案房屋腾退给珠江公司。珠江公司作为专业的房地产开发公司，对房屋销售政策应当比较了解，其在明知涉诉房屋不能销售给石利廷的情况下，为规避政策而选择“以租代售”的方式变相销售，故其对《租赁协议》《租赁协议之补充协议》的无效存在过错。石利廷本意是购买涉诉房屋，然而其选择与珠江公司签订《租赁协议》《租赁协议之补充协议》，可见其对自己不符合购房条件是知情的，故其对《租赁协议》《租赁协议之补充协议》的无效亦存在过错。综合本案案情，根据双方当事人的过错程度，本院对石利廷主张的利息不予支持，与此相应，本院在本案中亦不再从石利廷交纳的租金中扣除部分费用作为涉诉房屋的占有使用费。珠江公司在本案中虽未提出反诉，但其主张就合同无效的后果在本案中一并处理，为切实减少当事人诉累，一次性解决纠纷，本院对于涉诉房屋返还在本案中亦予以处理。《租赁协议》《租赁协议之补充协议》被认定为无效后，石利廷应将涉诉房屋返还珠江公司。《租赁协议》中虽约定为毛坯交房，但实际交房均为统一已装修状态，规格、样式、室内物品品牌、款式、装修价格等石利廷并无选择机会，石利廷虽与装饰公司签订有装修改造协议，但石利廷并未实际缴纳装修费用，装饰公司亦未向其主张该费用，且装修改造协议所约定的装修价格明显严重偏离正常装修市场价格，据此可以认定石利廷与装饰公司达成的装修改造协议并非双方真实意思表示，合同并未成立，装修部分应属石利廷与珠江公司之间合同内容的组成部分。石利廷已实际使用涉诉房屋多时，并已不再由其支付占有使用费，对于返还房屋时装修部分恢复原状所需费用，应属珠江公司经济损失，本院依据双方过错程度，综合考虑装修市场价格、房屋面积、受损程度等酌情予以确定，并在珠江公司返还款项时予以扣除。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、原告石利廷与被告北京珠江投资开发有限公司于2016年9月9日签订的《租赁协议》《租赁协议之补充协议》无效；二、被告北京珠江投资开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告石利廷定金、租赁押金、租金等共计1301119元，扣除装修恢复原状费用18000元，再退还1283119元；三、原告石利廷于本判决生效之日起七日内将北京市通州区兴贸三街xx号院xx号楼xx层xx单元xx#房屋腾退给被告北京珠江投资开发有限公司；四、驳回原告石利廷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8255元，由原告石利廷负担81元（已交纳），由被告北京珠江投资开发有限公司负担8174元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 余 海二〇二一年三月二日书记员 许松婷