广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1323民初348号原告：雷娜娜,女,1986年8月29日出生，汉族。委托诉讼代理人：李国振，广东诺万律师事务所律师。被告：惠东碧桂园房地产开发有限公司，住所地广东省惠东县稔山镇边马（镇政府大院三楼）。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：王骞，广东卓凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄永奇，广东卓凡（惠东）律师事务所律师。原告雷娜娜与被告惠东碧桂园房地产开发有限公司（以下简称惠东碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告雷娜娜的委托诉讼代理人李国振，被告惠东碧桂园公司的委托诉讼代理人黄永奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷娜娜向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2016年12月1日至2020年9月14日逾期办理房产证的违约金27660元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订了一份商品房买卖合同，其中约定原告购买被告开发的位于惠东县稔山镇亚婆角地段，房款总价为508297元。合同签订后，原告已依约交清了房屋总价款及相关的契税、维修基金等。双方签订的合同第15条及《补充协议书》的相关约定，买受人收楼之日起270天内，出卖人应当将权属登记资料提交给产权登记机关备案，逾期提供的，每逾期一天出卖人应当向买受人支付人民币贰拾元的违约金。本案中，被告于2016年3月6日将合同约定房产交付原告，但被告未在合同约定时间为原告办理房产证，已构成违约。因此，根据被告的实际逾期时间计算，被告应支付原告逾期办证的违约金为27660元。被告惠东碧桂园公司辩称，一、2016年6月28日惠东县启动统一不动产登记工作后，改办为《不动产权证》，对主管机关、登记规则、办事流程进行全面调整，造成的具体延误情况为：本项目的山林海的部分楼栋于2016年1、3月已经申请初始登记，但2016年6月28日前未完成初始登记工作，此后全部工作需从头开始，故初始登记的工作时间应从2016年6月28日起算；新政策施行后，需补充测绘数据，我方于2016年8月委托测量，于2016年11月份完成；由于需待国土系统建立相关测绘数据后才具备初始登记权籍调查的条件，以及由于该时期包含我方在内的惠东楼盘办证量大、专业人员不足的情况，导致我方部分楼栋最早才于2017年6月份完成初始登记，部分楼栋迟至2018年1月才完成初始登记；2016年6月30日前未办理转移登记的需重新办理，且因上述所述原因所造成的初始登记迟延完成，加之办理流程未最终确定，办证数量巨大需分批递交材料，协商原面签资料能否继续是否问题及惠东县不动产登记工作在该时期未能满足所在辖区办证需求等因素的影响下导致转移登记迟延。二、惠东县启动不动产统一登记工作之后的两到三年里形成的仅我方的到期办证需求超过惠东全县工作能力的重大变化，该情况对办证期限问题的影响，完全符合最高人民法院确定的因情势变更原因变更或解除合同的法定条件，以解除《委托办理权属登记协议书》的方式或者以情势变更不予执行该协议书和合同的原约定，自2016年6月28日不再要求我方承担办理产权证逾期的违约责任。三、本系列案也存在部分买受人原告自身的延误和不具备办证条件等原因的事由。造成办证申请期限和实际办理期限增加，以上责任属于买受人自身责任，不应由我方承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的证据和事实，本院认定如下：1.雷娜娜（买受人）与惠东碧桂园公司（出卖人）于2015年10月11日签订了商品房买卖合同，约定标的物为惠东县稔山镇亚婆角地段，房屋总价款为508297元，约定2016年6月15日交付房屋；第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后X日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、该商品房的《房地产权证》由买受人委托出卖人代为办理，该委托的具体事宜详见本合同附件四《合同补充协议》附录《委托办理权属登记协议书》。《委托办理权属登记协议书》第三条“买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的270天内，将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记资料分别送交房产部门，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门：1、买受人已向出卖人付清《商品房买卖合同》及其附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其它应付款等一切款项；2、按房产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的《房地产权证》所必须一切文件（如身份证、户口簿、计生证明等）；3、买受人对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件；出卖人未按前述第三条的约定向房地产权属登记机关或出卖人递交权属登记资料的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币贰拾元的违约金。四、出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房地产权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任……五、因办理本协议第一条约定的事项而由买受人承担的税费，买受人同意只是预付给出卖人，由出卖人向有关部门代缴，在本协议书约定的期限内的任何阶段如遇政府部门变更收费标准或增加新的收费项目的，买受人均应按政府部门的有关规定缴交，如买受人不按规定缴交而引起的任何后果均由买受人自行承担。六、本协议书第三条第2项约定的文件若在出卖人办理时政府部门有变更或要求增加新文件的，买受人均应按政府部门的有关规定履行，如买受人不履行而引起的任何后果均由买受人自行承担。”2.商品房买卖合同签订后，雷娜娜主张按合同约定向惠东碧桂园公司交付了楼款、契税等，提交了相关票据予以证明，惠东碧桂园公司对原告提交的证据没有异议，但认为原告交税时间晚；惠东碧桂园公司向雷娜娜交付了房屋，房屋交付系惠东碧桂园公司的义务，结合现有证据可知房屋实际交付时间应为2016年3月6日。3.本院就本案事实依法向惠东县自然资源局调查取证，惠东县自然资源局于2021年1月21日复函本院，内容为“一、根据《不动产登记操作规范》第1条第4点规定，申请不动产首次登记（确权）前，需办理权籍调查。申请不动产转移登记时，不动产界址未发生变化的，无需办理权籍调查，我局测绘部门利用早期完成的权籍调查出具相应的权籍成果即可。二、涉案房屋办理权籍调查、产权登记情况详见附表。”附表记载涉案房屋转移登记阶段批量申请出具权籍调查成果时间为2016年11月29日，转移登记阶段批量出具权籍调查成果完成时间为2017年9月21日，办理完毕初始登记时间为2016年3月14日，预收件时间为2020年7月1日，办理房屋转移登记时间为2020年8月7日，办理完毕房屋转移登记时间为2020年8月13日，并备注“1、不动产统一登记实施前已完成初始登记的，无受理相关信息；2、批量送件业务先预收材料，待材料齐全后办理。”4.惠东碧桂园公司主张在2016年6月28日启动不动产统一登记工作之前涉案房屋不具备办证障碍，提交了竣工验收备案表。5.惠东碧桂园公司主张政府在2016年6月28日启动不动产统一登记工作，且政府在启动工作后长期没有理顺相关登记工作，导致不动产登记工作长期处于停滞状态，无法正常受理及办理不动产登记工作，直到2017年9月28日之后才理顺相关登记工作，工作才进入正常轨道，提交了落款日期为2016年6月28日的惠东县人民政府关于启动不动产统一登记工作的通告、落款日期为2017年3月22日的关于县不动产统一登记工作2017年第一次联席会议的纪要、落款日期为2017年9月28日的关于县不动产统一登记工作协调会议的纪要、落款日期为2020年1月2日的关于政府信息公开答复予以证明。6.惠东碧桂园公司主张在不动产统一登记工作实施前已就部分楼栋向房管局申请初始登记并交纳办证费用，提交了：房屋实地查看表、国有土地范围内房屋所有权登记申请审批书、房屋登记询问表、收取办证服务费的回执；惠东碧桂园公司主张在不动产统一登记工作实施后重新就部分楼栋向国土资源局申请初始登记，因审批流程变更及需要重新提交不动产登记大表，提交了：不动产权籍调查表、不动产登记申请审批表、不动产实地查看表、不动产登记受理清单。7.2020年6月21日，惠州市税局出具涉案房产的完税证明，证明显示：2020年6月19日契税、印花税入（退）库。就缴税问题，2021年1月28日原告雷娜娜称未预支付税款给被告代为缴纳税款，因不清楚有缴税的事，所以没有交，涉案房产的契税是2020年6月19日缴纳。原告对惠东碧桂园公司提交的上述证据的真实性没有异议，对关联性不予认可。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方均应依约履行。被告主张惠东县人民政府自2016年6月30日起将原来的房地产权证变更为不动产权证后，商品房买卖合同约定的办证义务已经不适应新的工作任务，认为应根据情势变更原则不予执行商品房买卖合同及委托办理权属登记协议书关于办证的约定，原告对被告的主张不予认可。商品房买卖合同约定的房地产权证与目前的不动产权证确认存在不同名称，但两者实际上均是房屋权属证明，该名称变化并不导致惠东碧桂园公司无法履行其办理权属证明的义务，且惠东碧桂园公司已实际向产权登记中心提交相关办证材料，产权登记机关也将涉案房屋的不动产权证办理完毕，惠东碧桂园公司主张应另行协商办理期限没有事实和法律依据，本院不予支持，被告应当按商品房买卖合同及委托办理权属登记协议书的约定履行相关义务。根据本案查明：2015年10月11日原、被告签订涉案商品房买卖合同，2016年3月6日被告交付房屋，2016年11月29日至2017年9月21日办理转移登记权籍调查，2020年6月19日原告缴纳涉案房产契税，2020年7月1日房产管理部门预收资料，2020年8月7日办理不动产转移登记，2020年8月13日办理完毕不动产转移登记的情况及原告未委托被告代为缴税的陈述，涉案房产未能及时办理产权证是原告自身原因所致，故对原告诉请被告支付逾期办证违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告雷娜娜的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费246元，由原告雷娜娜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员  叶 璐二〇二一年一月二十七日法官助理  何钰营书 记 员  林晓晴