河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1502民初76号原告信阳市浉河区锦绣小区业主委员会负责人张君利，该业委会成员。委托代理人李**，河南豫龙律师事务所律师。被告信阳市金巢物业服务有限公司，住所地：信阳市羊山新区新五路政和花园C区。法定代表人侯保意，该公司执行董事兼总经理。委托代理人李明华，河南同信律师事务所律师，特别授权。委托代理人雷剑，该公司员工，特别授权。原告信阳市浉河区锦绣小区业主委员会（以下简称锦绣业主委员会）与被告信阳市金巢物业服务有限公司（以下简称金巢物业公司）物业服务合同纠纷一案，经信阳市中级人民法院指定本院审理，本院依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告锦绣业主委员会的委托代理人李**、被告金巢物业公司的委托代理人李明华、雷剑到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告锦绣业主委员会诉称，2018年12月19日，原告与被告签订《河南省物业服务合同》，约定委托被告对信阳市浉河区锦绣小区物业进行管理、服务，约定服务期限为5年，自2019年1月1日起至2024年12月31日止，前提是次年业主大会对被告的考评满意度达到85%以上可继续服务；二次加压水费每吨5元；第十条约定公共收益的分配方案：业主委员会占35%，物业占65%；业主装饰装修房屋应当与被告签订装饰装修管理服务协议，内容包括工程内容和期限、废弃物的清运和处置以及相关费用等。合同签订后，被告仅在本小区服务一年便单方发函公告撤出服务，且未按照合同约定提前30日通知原告，未给原告充足时间选任新的物业公司，未与原告及新的物业公司进行必要的交接与结算，给原告及全体业主造成了重大损失，应承担违约责任。同时，公共收益分配按照合同原告应占35%即5390元，被告未退回；业主预先在被告处购买水费101159.9元，尚余35305.55元未使用，被告未予退回；部分装修业主在被告撤出小区服务时仍未施工完毕，被告收取的装修押金、电梯使用费及垃圾清运费亦未退回；同时被告与第三方签订的合同未向我方提供，其撤出服务后也未提供其与第三方解除合同相关文件。上述问题导致后期接手服务的物业公司无法管理，为此，原告多次发函要求被告退回多收的水费、电梯使用费、垃圾清运费和应属于原告的公共收益，被告置之不理。为维护业主的合法权益，诉至法院，请求判令：一、被告支付违约金2万元；二、被告立即退回业主充值水费余额35305.55元；三、被告立即退回本小区物业公共收益中原告所占份额5390元；四、被告立即退回其终止服务后仍未装修完毕的业主交纳的装修押金、电梯使用费及垃圾清理费。五、被告立即提供其与第三方签订的合同及解除合同的原件。六、本案诉讼费由被告承担。被告金巢物业公司辩称，一、因被答辩人严重违约行为，答辩人享有合同履行抗辩权。答辩人有充分的证据证明，被告业委会违反了双方签订的《物业服务合同》第五条第（七）、（八）、（九）、（十）项，第七条第（三）、（六）、（十）项，第九条第（一）项及第十四条第（一）项关于物业服务交接等义务。主要表现在：业委会未按照合同约定提供物业服务所需要相关文件和资料，特别是消防、水电等基本设施资料；特别是小区的消防设施等硬件设施处于瘫痪状态，被答辩人业委会一直未制定专项维修基金的筹集、使用方案或方法措施。被答辩人业委会未履行业委会职责，未协助收取物业服务费用，在金巢公司通知合同解除时仍拖欠154221元巨额物业费，导致金巢物业公司无法持续垫资和提供物业服务。根据双方在合同中第十五条规定，答辩人金巢公司解除合同的行为不承担违约责任，同时，根据合同法第66条或者民法典第525条规定，双方当事人没有先后的履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求。所以无论是从事实上还是法律上，答辩人的行为均不构成违约行为。二、答辩人业委会有协助履行缴纳物业费的合同义务，被答辩人拖欠答辩人巨额物业服务费的行为，明显属于严重违约。2019年1月1日至2019年12月31日期间，浉河区锦绣小区109户业主共拖欠金巢公司物业费154221元。截止2020年3月18日浉河区锦绣小区尚有70户业主共拖欠金巢公司物业费101910元、被答辩人业主委员会未履行合同约定的基本义务，应属于严重违约。金巢公司竭力为该小区提供和改善服务，在原告业委会既不能筹集维修资金又不能组织业主筹措资金的情况下，金巢公司已经投入或承担的债务已达到16万元以上，依法应当由浉河区锦绣小区业主及业委会承担、答辩人金巢公司保留依法另案起诉的权利。三、答辩人因被答辩人严重违约，在及时解除合同后直至被答辩人聘用其他物业公司期间并未撤离。答辩人在交接被答辩人移交的全部物品后离开的行为不属于违约行为。2019年12月28日下午14点25分，答辩人金巢公司在全体业委会成员成立的微信群中，以协议书的形式通知被答辩人业委会解除物业服务合同，业委会明显及时收到。2019年12月31日，被答辩人业委会另外聘用的物业公司负责人黄运哲与金巢公司就全部物品进行交接并签字确认。期间，金巢公司并未撤离锦绣小区。至被答辩人业委会2020年6月15日起诉之前，金巢公司解除物业服务合同在到达业委会5个多月的时间的合理期间内，原告业委会未提出任何异议。依法应认定双方的物业服务合同解除。而且双方已没有履行合同的可能。但不影响金巢公司另案向锦绣小区业委会等责任主体主张违约责任和返还财产的权利。原告诉讼请求的水费、装修押金、垃圾清理、电梯使用费等被告公司都是需要结算的，都与终端业主进行了结算，也公告过了，我公司没有欠任何一家的费用。关于诉讼请求的第五项，我公司对保安公司、负责消防、垃圾清运的第三方公司付了16万元以上的费用，原告不承担合同义务，也不付钱，还要合同原件明显是不合理的。综上，请法院查明事实，依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。经审理查明，信阳浉河锦绣小区业主委员会（第一届）的任期为2018年5月16日至2023年5月16日，业主委员会成员为张君利等七人。2018年12月19日锦绣业主委员会（甲方）与被告金巢物业公司（乙方）签订物业服务合同一份，约定：一、委托物业项目的基本情况：物业类型为高层住宅；坐落位置信阳市浉河区锦绣小区；物业管理区域中高层住宅40722平方米。二、合同期限为伍年，自2019年1月1日起至2024年12月31日终止。但前提条件是一年以后，既（即）2020年，有业主对现有服务不满意，且不拖欠物业费的业主，且主张人数占常住人口的20%提议召开业主会议，并经入住人员双过半（以下简称双过半业主）就物业服务进行双过半投票表决，因开发商工程质量及遗留问题，以及衍生其他相关问题，与物业公司无关，不能列入考评范围之内，满意度在85%以上则可继续服务。低于此标准可提前解除合同。……，五、甲方的权利和义务：（一）依法选聘、解聘物业服务企业，审定物业服务合同内容；（二）有权要求乙方按照本合同约定提供物业服务，对乙方提供的物业服务有监督、建议权利；（十）当事人约定的其他权利义务；1、协助乙方收取物业服务及各项费用；2、根据《河南省住宅共用部位设施设备维修资金管理办法》规定，本物业共用部位共用设施设备保修期满后大中修，更新，改造的费用由维修资金中列支。资金使用由甲方提出年度使用计划，经60%以上业主签字同意后，到信阳市物业维修资金管理中心审核后划拨。维修资金不足时，经业主大会决定，按乙方占有的房屋面积比例续筹。上述条款若有变化按政府相关文件执行。六、乙方的权利和义务：（一）根据法律、法规和管理规约制定物业服务方案和管理制度，负责编制物业服务年度计划；（二）按照本合同约定的服务事项和标准提供物业服务；（三）业主于每月10日前向乙方支付物业费……。七、物业服务费……（六）业主应当按照本合同约定按时足额支付物业服务费，逾期不支付服务费的，业主委员会或者业主大会应当督促其限期支付。……十、公共收益的分配方案：1、业委会占35%比例，物业占65%比例；……十四、物业项目服务交接：（一）自本合同生效之日内，甲方应向乙方移交下列资料、场所和设施设备；1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、共用设施设备安装、使用、维护和保养技术资料；3、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；4、物业质量保修文件……（二）自本合同终止之日起10日内，乙方应向甲方办理下列移交事项：1、预收的物业服务费、委托经营场地及利用物业共用部位、共用设施所得的收益余额；十五、关于违约责任，双方约定，甲乙任何一方无正当理由提前解除合同的，应当向对方支付2万元违约金；给对方造成损失的超过违约金的，还应当给予赔偿。上述合同签订后，被告金巢公司于2019年1月1日进驻该小区提供物业服务。2019年4月26日，被告公司向原告发函要求业委会按照双方合同第五条（十）1的约定，要求在6月10日前解决消防、物业费问题，不然在6月10日后将撤出服务。2019年6月，信阳市浉河区住房和城乡建设局均向被告公司发出责令限期整改通知。2019年7月，又因消防被责令限期整改。2019年8月1日，被告公司就消防和电梯对讲警报系统问题致函原告。2019年12月13日，被告金巢公司发出全体业主告知书，将于2020年1月1日起撤出小区，望业委会早做好交接准备工作，业委会收到并作了回复。2019年12月28日，被告金巢公司在全体业委会成员成立的微信群中以协议书的形式通知业委会解除《物业服务合同》。2019年12月31日，被告金巢公司与新进驻小区的其他物业公司办理了交接手续并撤出锦绣小区。2020年6月原告遂诉至本院，2020年10月9日，本院作出（2020）豫1502民初3790号民事裁定书，驳回原告信阳浉河区锦绣小区业主委员会的起诉。宣判后，原告业委会不服，上诉至信阳市中级人民法院，2020年12月11日，信阳市中级人民法院作出（2020）豫15民终5130号民事裁定书，裁定：一、撤销河南省信阳市浉河区人民法院（2020）豫1502民初3790号民事裁定；二、本案指令河南省信阳市浉河区人民法院审理。另查明，金巢公司在提供服务期间支付水电维修、检测费用5160元；垃圾清理费用25800元，但原告认为该费用没有经过业委会成员签字；代交水费69310.8元；至今有70余户未缴纳物业费。本案审理过程中，原告明确表示不再要求第五项即被告立即提供其与第三方签订的合同及解除合同的原件的诉讼请求。上述事实，有原、被告双方签订《物业服务合同》、交接手续及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，当事人对自己的诉讼请求应当提供证据予以证明，没有证据或证据不足以证明其主张的，应承担举证不能的法律后果。本案中，原、被告双方在协商一致的基础上签订的物业服务合同是双方真实的意思表示，双方均应按合同约定履行各自的权利和义务。本案中，原、被告双方在签订合同后，被告金巢公司进入小区提供了服务，在服务期间，也因消防事项被两次责令限期整改。被告就交接事项及消防等事宜也与原告沟通，要求尽快完善，但该问题未得到解决。2019年12月13日被告又发出告全体业主书，要撤出小区服务，业委会也给予了回复，且至今尚有70余户业主的物业费未交纳。原告也未提供证据证明其履行了合同中约定的督促业主限期交纳物业费等协助收取物业费的义务。因此被告提前解除合同是基于一定的理由，原告要支付违约金不符合合同约定的支付违约金的情形，故原告要求被告支付违约金2万元本院不予支持。原告依据物业服务合同的约定要求被告支付公共部位的收益5390元，但原告未提供该收益所依据的相应证据，本院无法认定。可在证据补强后另行主张权利。原告要求退还的水费、装修押金、电梯使用费及垃圾清理费，这些权利应是业主个人的权利，业委会不是主张该费用的适格主体，故对原告主张的第二、四项诉讼请求，不能在本案中处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：驳回原告信阳锦绣小区业主委员会的诉讼请求。本案受理费650.99元，由原告信阳锦绣小区业主委员会承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长 程 艳审判员 张金强审判员 卢 静二〇二一年三月十五日书记员 王卫华