云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云04民终12号上诉人（原审原告）：刀荣贵，男，1978年4月28日生，傣族，住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：谢实龙，云南美合律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：张蓉，云南滇玉律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司玉溪红塔支行。住所地：云南省玉溪市红塔区东风中路2号。负责人：郑萍华，行长。委托诉讼代理人：佘玮，云南世博律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：童艳娇，云南世博律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：高金文，男，1974年11月9日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。被上诉人（原审被告）：张凤萍，女，1976年4月15日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：董珈利，北京盈科（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：华宁县成名房地产开发有限责任公司。住所地：云南省玉溪市华宁县宁州镇宁荣街。法定代表人：汪成名。上诉人刀荣贵因与被上诉人中国农业银行股份有限公司玉溪红塔支行（以下简称农行红塔支行）、高金文、张凤萍、华宁县成名房地产开发有限责任公司（以下简称成名公司）第三人撤销之诉一案，不服云南省玉溪市红塔区人民法院(2020)云0402民撤2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刀荣贵上诉请求：1.撤销原审判决，改判撤销玉溪市红塔区人民法院(2019)云0402民初3823号民事判决第三项，即撤销“如被告高金文、张凤萍逾期不还，则原告中国农业银行股份有限公司玉溪红塔支行有权对被告高金文、张凤萍用于抵押的坐落于钱山别院6幢1单元6-7号的房屋拍卖或变卖所得价款优先受偿”；2.一、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。主要事实和理由：1.商品房预售合同登记备案是房产管理部门为了对开发商的销售行为进行合法性审查而进行的，与商品房预售合同效力无关。商品房预售合同只要具备一般买卖合同的生效要件就可以发生法律效力，而且不需要经过登记，除非合同当事人之间有特别约定。原审认定刀荣贵与成名公司签订的两份协议成立未生效是错误的，没有法律依据；2.《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让、登记需经依法登记，高金文、张凤萍与成名公司确实签订了《商品房购销合同》，也进行了商品房预售合同备案登记，但享有的仅是债权，而非物权，备案登记不是物权登记行为；3.《物权法》规定，抵押权自登记时设立，农行红塔支行并未就涉案房屋办理抵押登记，抵押权未设立，没有优先受偿权；4.原审未对高金文、张凤萍与成名公司签订及履行合同的不正常现象进行审查。农行红塔支行辩称，请求驳回上诉，维持原判。高金文、张凤萍辩称，刀荣贵对涉案房屋不具有独立请求权，不能基于金融借款提起第三人撤销之诉。请求驳回上诉，维持原判。成名公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。刀荣贵向一审法院起诉请求：1．撤销玉溪市红塔区人民法院（2019）云0402民初3823号民事判决书第三项判决，即撤销“如被告高金文、张凤萍逾期不还，则原告中国农业银行股份有限公司玉溪红塔支行有权对被告高金文、张凤萍用于抵押的坐落于钱山别院6幢1单元6-7号的房屋拍卖或变卖所得价款优先受偿”的判决；2.判令案件受理费由农行红塔支行、高金文、张凤萍、成名公司承担。一审法院认定事实：“钱山别院”房地产项目位于玉溪市高新区钱瓜山，是由吕合春（案外人）挂靠（借用）成名公司的名义开发并销售，成名公司授权吕合春作为该项目的负责人，项目投资、经营、销售等均由吕合春自己负责。2015年9月17日，高金文与成名公司签订《商品房购销合同》，合同约定被告高金文以3896563元的价格购买钱山别院6-7号房，该房套内建筑面积340.80平方米，分摊面积17.90平方米。付款方式为：2015年9月18日前支付50.29%首期房款1959563元，余款49.71%即1937000元通过银行按揭贷款支付。交房时间为2014年12月12日前。合同还对逾期交房的违约责任等进行了约定。合同签订后在玉溪市房地产管理局进行了登记备案，登记号为：Y201500000000401号。2015年10月8日，成名公司为高金文开具了1566563元的首付款发票，2015年10月19日，成名公司又为高金文开具了393000元的首付款发票。首付款总额为1959563元，但合同和发票原件是由成名公司（吕合春）持有。2015年10月22日，高金文、张凤萍、成名公司与农行红塔支行签订《个人购房担保借款合同》，由高金文、张凤萍向农行红塔支行借款1937000元，用于购买“钱山别院”房号6幢1单元6-7号房屋，借款期限240个月，还款方式为等额本息法。抵押物为“钱山别院”房号6幢1单元6-7号房屋，保证人为成名公司。贷款后，从2015年11月至2018年10月的借款本息均由成名公司（吕合春）安排财务人员支付，自2018年11月以后的借款本息是由高金文、张凤萍支付给农行红塔支行。2017年10月18日，刀荣贵与成名公司签订《购房协议》（经办人为钱良琨），约定刀荣贵以230万元的价格向成名公司购买“钱山别院”6-7号房屋，建筑面积358.14平方米。付款方式为2017年10月18日支付100万元，尾款130万元为商业贷款。待成名公司撤销该套房屋合同与刀贵签订购房合同后，余款刀荣贵办理按揭贷款给成名公司。如因政策原因导致该套房屋合同撤销变更不了，成名公司负责将该套房屋产权变更至刀荣贵名下，尾款由刀荣贵办理抵押贷款支付给成名公司。刀荣贵向成名公司支付首付款购房款100万元后成名公司将房屋交付给刀荣贵，刀荣贵即可进行装修设计和整改。协议还对违约责任等进行了约定。2018年5月8日，刀荣贵与成名公司又签订了《购房补充协议》（经办人为期海云），约定：首付款为100万元，第二笔付款为70万元，尾款为60万元。首付款2017年10月18日支付，第二笔2018年5月8日前支付，尾款60万元待签订商品房购销合同后办理商业房贷支付。刀荣贵支付第一笔和第二笔共170万元后，成名公司开始办理该套房屋合同撤销备案变更手续，并承诺2018年8月8日前与刀荣贵签订商品房购销合同。成名公司从2018年5月8日起按年利率12%按月支付刀荣贵170万元的利息，直到成名公司与刀荣贵签订商品房购销合同或者将该房屋产权过户到刀荣贵名下。刀荣贵于2017年10月18日支付了成名公司100万元，2018年5月8日支付了成名公司70万元，成名公司向刀荣贵出具了收款收据。刀荣贵支付首付款后，成名公司即将房屋交付给刀荣贵，刀荣贵装修入住至今。另查，高金文作为证据提交的《商品房购销合同》、首付款发票和《个人购房担保借款合同》的复印件是高金文找农行红塔支行复印，都加盖了“复印件与原件相符，核对人雷自兵”的印章。“钱山别院”项目的房屋现在大部分还未取得不动产登记证书。2019年8月21日，因高金文、张凤萍、成名公司未按约履行还款义务，农行红塔支行遂向一审法院提起诉讼【案号：（2019）云0402民初3823号】，要求高金文、张凤萍、成名公司归还借款本息等。一审法院于2019年9月19日作出（2019）云0402民初3823号民事判决书，判决：“一、解除原告中国农业银行股份有限公司玉溪红塔支行与被告高金文、华宁县成名房地产开发有限责任公司于2015年10月22日签订的合同编号为53020120150076945的《个人购房担保借款合同》；二、由被告高金文、张凤萍于本判决生效之日起十日内赔还原告中国农业银行股份有限公司玉溪红塔支行借款本金1707731.47元，并支付利息8376.17元，2019年8月2日以后的逾期利息以借款本金1707731.47元为基数，按年利率7.35%计付，利随本清；三、如被告高金文、张凤萍逾期不还，则原告中国农业银行股份有限公司玉溪红塔支行有权对被告高金文、张凤萍用于抵押的坐落于钱山别院6幢1单元6-7号的房屋拍卖或变卖所得价款优先受偿；四、由被告华宁县成名房地产开发有限责任公司对上述款项承担连带赔还责任，被告华宁县成名房地产开发有限责任公司承担保证责任后，有权向被告高金文、张凤萍追偿。”刀贵荣认为（2019）云0402民初3823号民事判决书第三判项确认农行红塔支行对上述房屋的拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权无法律和事实依据，属于错误判决，依法应予撤销。一审中，根据刀荣贵的申请，一审法院作出（2020）云0402民撤2号民事裁定书，裁定查封高金文、张凤萍名下的位于玉溪市高新区钱山别院6幢1单元6-7号不动产。一审法院认为，高金文、张凤萍与成名公司于2015年9月17日签订的《商品房购销合同》，高金文、张凤萍按约履行了首付款交付合同义务，高金文、张凤萍与成名公司到房管部门对合同进行了备案登记，具有准物权效力。同时，在没有按照物权法规定开展预告登记的备案登记作为商品房预售阶段的唯一登记，应认定为准物权登记，具有排他性。因此，高金文、张凤萍与成名公司于2015年9月17日签订的《商品房购销合同》成立并生效。2017年10月18日刀荣贵与成名公司签订的《购房协议》及2018年5月8日刀荣贵与成名公司签订的《购房补充协议》，两份协议均未到房管部门对合同进行备案登记，且刀荣贵与成名公司明知涉案房屋已销售给他人的情况下还签订相关协议，故上述两份协议成立未生效。高金文、张凤萍购房后向农行红塔支行进行按揭贷款，并用涉案房屋进行担保，同时成名公司为该笔贷款进行阶段性担保，符合相关规定，合法有效。基于上述事实，玉溪市红塔区人民法院（2019）云0402民初3823号民事判决书中判决第三项即“如被告高金文、张凤萍逾期不还，则原告中国农业银行股份有限公司玉溪红塔支行有权对被告高金文、张凤萍用于抵押的坐落于钱山别院6幢1单元6-7号的房屋拍卖或变卖所得价款优先受偿”，符合法律规定，刀荣贵的诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。遂判决：“驳回原告刀荣贵的全部诉讼请求。”二审中，各方均未提交新证据。经审理，二审查明的案件事实与一审认定的案件事实相一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”第三百九十五条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；……”第四百零二条规定：“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”本案中，高金文、张凤萍、成名公司与农行红塔支行签订《个人购房担保借款合同》时，钱山别院6幢1单元6-7号房屋尚未取得房屋所有权证及土地使用权证，至本案二审时，涉案房屋仍未办理抵押登记，故农行红塔支行对涉案房屋的抵押权并未设立，不享有抵押权。玉溪市红塔区人民法院（2019）云0402民初3823号民事判决第三项即“如被告高金文、张凤萍逾期不还，则原告中国农业银行股份有限公司玉溪红塔支行有权对被告高金文、张凤萍用于抵押的坐落于钱山别院6幢1单元6-7号的房屋拍卖或变卖所得价款优先受偿”存在错误，且该错误判项将损害刀荣贵及相关债权人的民事权益，依法应予以撤销。一审对此认定不当，本院予以纠正。综上所述，刀荣贵的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款、第三百九十五条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省玉溪市红塔区人民法院(2020)云0402民撤2号民事判决；二、撤销云南省玉溪市红塔区人民法院（2019）云0402民初3823号民事判决第三项，即“如被告高金文、张凤萍逾期不还，则原告中国农业银行股份有限公司玉溪红塔支行有权对被告高金文、张凤萍用于抵押的坐落于钱山别院6幢1单元6-7号的房屋拍卖或变卖所得价款优先受偿”。一审案件受理费25200元，保全费5000元；二审案件受理费25200元，均由中国农业银行股份有限公司玉溪红塔支行负担。本判决为终审判决。审判长  严光辉审判员  荆 燕审判员  吴晓琳二〇二一年三月十七日法官助理李西洋书记员王珺