贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔04民终679号上诉人（原审原告）：深圳市公元物业管理有限公司，住所地：广东省深圳市福田区福田街道滨河大道与益田路交界东南皇都广场3号楼1101至1106。统一社会信用代码：9144030077030529XN。法定代表人：曹雷，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李楚君，广东正鑫律师事务所律师。代理权限：特别授权。被上诉人（原审被告）：贵州安顺建联房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区西街街道塔东路98号。统一社会信用代码：91520402709654423B。法定代表人：刘俊夫。被上诉人（原审被告）：安顺市西秀区城市之窗家居生活馆（个体工商户），住所地：贵州省安顺市西秀区马槽社区2组团A号地1号楼1层1-5；2层2-2号商铺。统一社会信用代码：92520402MA6EFN8814。经营者：管国玲，女，汉族，1970年9月22日生，住贵州省安顺市西秀区。上诉人深圳市公元物业管理有限公司（以下简称公元公司）因与被上诉人贵州安顺建联房地产开发有限公司（以下简称建联公司）、安顺市西秀区城市之窗家居生活馆（以下简称城市之窗生活馆）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初6292号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。上诉人公元公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.2015年新天地小区变成开放性小区，小区的人行道路、卫生保洁工作有市政环卫所负责打扫，小区商铺的卫生费也是由安顺市西秀区环境卫生管理处东关环卫所直接向商铺使用人收取，公共照明也因小区的开放移交给市政相关部门负责。因商铺违约建筑的首层，不存在电梯维护等相关物业服务。对于停车场的管理，上诉人系按照业主委员会的要求暂不对商铺业主和使用人开放，并非上诉人不积极履行合同义务。物业服务合同属于继续性合同，物业服务的内容庞杂，不可能将合同履行的每一时刻均予以记载。上诉人提交的供水、供电、清掏下水道等材料证明上诉人提供了物业管理服务。一审判决被上诉人按0.5元的标准支付物业管理费错误。且按该标准，打破了新天地小区的物业服务秩序，也对其他商铺的业主不公平。2.一审法院以上诉人未能证明被上诉人知晓物业服务合同为由，判决被上诉人按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向上诉人支付利息错误，被上诉人应按照《物业服务委托合同》的约定，按每日千分之三支付违约金。被上诉人建联公司二审辩称，1.一审认定事实清楚，适用法律准确；2.对于一审诉讼费的判决无异议，二审诉讼费系上诉人单方行为，由上诉人承担。被上诉人城市之窗生活馆二审未答辩。原审原告公元公司一审起诉请求：1.判令两被告向原告支付从2016年2月1日至2020年12月31日的物业管理费共计216548.29元及自起诉之日起以日千分之三的标准计算违约金直至付清为止；2.本案的诉讼费由被告承担。一审经审理查明：坐落于贵州省安顺市西秀区（建筑面积共计1574.42平方米）房屋所有权人为建联公司，城市之窗生活馆从2017年12月16日向建联公司租用上述房屋至今。2016年1月29日，西秀新天地业主委员会作为甲方与原告作为乙方签订《西秀新天地物业服务合同》约定：乙方资质等级：壹级，资质证号：建109032；根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物业法》、《贵州省物业管理条例》等有关法律、法规的规定和《新天地业主管理规约》的约定，甲方通过公开邀标方式选聘乙方，在自愿、平等、协商一致的基础上，就西秀新天地小区实施本物业区域的物业管理服务的相关事宜，订立本合同。第一章物业管理区域概况第一条物业基本情况，物业名称：西秀新天地小区，物业类型：商住，座落位置：西秀区马槽井，占地面积：0.5平方公里，建筑面积：43.3万平方米，28幢建筑物，绿化面积：2万平方米，建筑结构：框架结构，四至：东抵东关村，西抵龙青路，南抵马槽井居委会，北抵城东居委会，第二条委托管理的物业构成细目以接管验收为准。第二章委托服务事项第三条甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容为：1、业主共用部分的日常维修、养护和管理。物业共用部分具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置；2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：公用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、公用照明、天线、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯；3、市政公用设施（按权属属全体业主的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯；4、公用绿地、花木、景观小品等的养护与管理；5、附属配套建筑和设施，设备公共部分的维修、养护和管理。包括商业网点、文化体育娱乐场所、公厕；6、公共场所、房屋公用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运、排水管道、污水管道的疏通；7、交通秩序与车辆秩序停放的管理；8、协助做好物业管理区域内的安全防范工作，实行24小时巡逻；9、物业档案资料管理；10、物业项目使用专项维修资金的预算和计划及执行方案；11、装修管理服务；12、物业服务费、特约服务费和本合同约定的其他费用的收取；13、法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。第四条在物业管理区域内，本合同特别约定的物业管理事项为：1、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）；2、接受业主委托，满足业主需求的其它特约服务，（服务价格由双方另行商定）。第三章物业服务质量……。4、乙方提供的物业管理服务达到约定的质量标准。（详见附件）。第四章物业服务费用第六条甲乙双方应遵循合理、公平及服务费用与服务水平相适应的原则，提出质价相符的管理运行成本，并选择包干制方式收取物业服务费：物业服务费用由业主/使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.58元/月·平方米；高层住宅：1.25元/月·平方米；商业物业：1.5元/月·平方米；幼儿园：1.5元/月·平方米。乙方按照包干制收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量等级标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第七条本合同在执行过程中若遇国家和所在省、市政府相关收费政策的调整，该收费标准应参照执行，同时，如果国家在宏观经济政策作出较大调整，继续维持原有标准有失公平，乙方有权结合当时的实际情况向甲方提出调价申请，由甲乙双方先行商议，协商基本一致后，由甲乙双方共同主持召开业主大会或业主代表大会，以应到代表过半数通过甲乙双方提出的调价议案后，方可实施。第八条业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的从其约定。物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起书面告知乙方，未书面告知的，乙方视为无此约定。第九条双方约定物业服务费用按月收取，每月10日前业主履行交费义务；延期交费则按每日千分之三向乙方交纳滞纳金。……第五章双方的权利义务。第十四条甲方的权利义务……。第十五条乙方的权利义务：乙方享有的权利：1、按照国家和本市有关物业管理的技术标准、行业规范以及本服务合同进行管理，提供专业化的服务；……。乙方应履行的义务：1、履行合同、按本合同第三章规定的服务质量提供物业服务；2、及时向全体业主通告本区域内有关物业管理服务的重大事项，及时处理投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督；3、在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并做好书面记录和签认工作；4、在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供特约服务的收费项目和标准；5、每季度须向业主公示本区域物业经营状况；6、结合本物业管理区域的实际情况，编制物业管理方案，年度工作计划，维修保养计划；编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备等的大中修方案，经甲方审定后由乙方组织实施；7、按照法规规定，规范使用专项维修资金；8、制止本物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等面规章制度的行为，对违反法律法规规定的行为及时向有关行政管理部门报告；9、加大人财物投入，采取有力措施，实行24小时巡逻，做好本物业管理区域内的安全防范工作，制定可操作性强的安全事故应急处置预案，并及时妥善处理事故，有效预防安全事故的发生；发生安全事故时，在采取应急措施的同时，及时向有关行政管理部门报告，保护好现场、协助做好救助工作；秩序维护人员在维护本物业管理区域的公共秩序时，要履行职责，不得侵害公民的合法权益；10、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，应与其订立书面协议，告之装修中的禁止行为和注意事项，并负责监督；对业主和物业使用人违反装修管理规定的行为，特别是违法搭建要及时制止和纠正，对情节严重的，要及时报请相关部门处理；11、非经甲方和相关业主许可并办理有关手续，不得擅自改变物业管理区域内共用部分、共用设施设备的用途；对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能；12、未经甲方同意，不得擅自在物业管理区域内从事物业管理相关服务以外的经营活动；13、不得在处理物业管理事务的活动中侵犯业主的合法权益；14、每季度初为业委会提供办公经费壹万伍仟元，全年合计陆万元整。15、本合同终止时，应当将物业管理用房和物业管理相关资料及时如数地移交给甲方法律、法规规定的其他义务。第六章物业管理用房……。第七章物业服务合同期限及解除：第十八条本合同期限为四年，自2016年2月1日起至2020年1月31日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。……。合同还对其他事项进行了约定。2019年12月12日，西秀新天地业主委员会（作为甲方）又与原告（作为乙方）签订《西秀新天地项目物业服务委托合同》约定的内容与上述双方签订合同约定的内容基本相同，合同约定期限自2020年2月1日起至2023年1月31日止。另查明，涉案房屋属于临街商铺，是涉案小区内建筑的一部分，涉案商铺与所在楼的其他住宅共用楼房本体及供水、供电、排污等公共设施，与涉案小区其他非临街住宅是不可分割的统一整体。被告的涉案商铺处于原告与西秀新天地业主委员会签订的物业服务合同约定的提供物业服务范围内。一审庭审中，经一审法院询问，被告表示从未向任何物业管理机构交纳过物业管理费。原、被告均确认，涉案商铺的业主不能到小区内停车。被告表示消防通道的玻璃损坏以及房屋漏水后均是由自己负责修理，原告未提供相应服务，对此原告辩称系被告自用的设施，不属小区公共部分的设施。另，经一审法院询问，原告未能说明其在小区临街商铺范围进行了保洁或安全巡逻。一审法院认为，原告与西秀新天地业主委员会签订的《西秀新天地物业服务合同》、《西秀新天地项目物业服务委托合同》可以证明原告为涉案小区提供了物业服务。由于涉案商铺属于涉案小区的临街商铺，是涉案小区内建筑的一部分，涉案商铺与所在楼的其他住宅共用楼房本体及供水、供电、排污等公共设施，与涉案小区其他非临街住宅是不可分割的统一整体。因此，被告的涉案商铺处于原告提供物业服务的范围内。物业服务合同是双务合同。在双务合同中，一方当事人享有的权利即为对方所负担的义务，也就是说，一方的权利与另一方的义务之间具有相互依存、互为因果的关系。物业管理主要是对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。其服务宗旨是通过对社区的服务和管理为业主和使用人提供安全、整洁、方便、清洁的工作和居住环境。物业公司是否实施了管理和提供服务，是获得相关报酬的前提条件。物业公司作为提供物业管理服务义务的一方，对其是否履行合同义务负有举证责任，其不能举证证明自己按已按合同约定提供了相应的物业管理及服务，应视为其未提供物业管理服务。本案中，被告作为涉案商铺的业主实际享受了原告提供的对共用楼房本体及供水、供电、排污等公共设施的服务，应当支付相应的对价。在涉案商铺临街门前的卫生、公共照明、电梯以及车辆停放等均未能享受原告提供服务的范围的情况下，原告按照每月每平方米1.5元的收费标准向被告主张物业服务费，有违《中华人民共和国民法典》第六条规定的民事主体从事民事活动，应当遵循的公平原则，合理确定各方的权利和义务。鉴于被告所有的商铺属小区建筑物的一部分，被告实际上享受了原告提供的部分服务，依照公平、等价有偿的原则，结合原告实际为被告提供部分服务的情况，确定被告按照每月每平方米0.5元的标准向原告支付物业服务费。因城市之窗生活馆向建联公司租用房屋使用，城市之窗生活馆是物业服务的受益者，故原告要求城市之窗生活馆共同付款有理，予以支持。但城市之窗生活馆是从2017年12月16日才向建联公司租用涉案房屋，故城市之窗生活馆的支付责任应从此时开始计算。原告请求被告支付2016年2月1日起至2020年12月31日的物业服务费。被告对此辩称原告从未向其主张过物业服务费，自己亦未向原告支付过物业服务费，认为原告起诉前三年的部分主张已超过诉讼时效。因原告与西秀新天地业主委员会签订的《西秀新天地物业服务合同》中第九条双方约定物业服务费用按月收取，每月10日前业主履行交费义务。故被告的此辩称理由成立，被告建联公司应向原告支付2017年11月1日起至2017年12月15日的物业服务费为1180.82元（建筑面积1574.42平方米×0．5元×1．5个月）；二被告应向原告支付2017年12月16日起至2020年12月31日的物业服务费为28733.17元（建筑面积1574.42平方米×0．5元×36.5个月）。关于滞纳金的问题。由于原告未能证明被告知晓上述合同内容，故原告援引上述合同的约定要求被告按每日千分之三支付滞纳金，有违公平原则。但被告欠付物业费的行为确实给原告造成了一定的利息损失，被告应予以赔偿。故一审法院确定由被告从起诉之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付欠付物业服务费的利息。综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第二百七十八条，《物业管理条例》第二条、第六条、第七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告贵州安顺建联房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告深圳市公元物业管理有限公司2017年11月1日至2017年12月15日的物业服务费1180.82元；二、被告贵州安顺建联房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告深圳市公元物业管理有限公司欠缴上述物业服务费的滞纳金（以1180.82元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年11月4日起计算至付清为止）；三、被告贵州安顺建联房地产开发有限公司、安顺市西秀区城市之窗家居生活馆在本判决生效后十日内支付原告深圳市公元物业管理有限公司2017年12月16日至2020年12月31日的物业服务费28733.17元；四、被告贵州安顺建联房地产开发有限公司、安顺市西秀区城市之窗家居生活馆在本判决生效后十日内支付原告深圳市公元物业管理有限公司欠缴上述物业服务费的滞纳金（以28733.17元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年11月4日起计算至付清为止）。案件受理费4548元，减半收取2274元，由原告深圳市公元物业管理有限公司负担1990元，由被告贵州安顺建联房地产开发有限公司负担25元，由被告贵州安顺建联房地产开发有限公司、安顺市西秀区城市之窗家居生活馆共同负担259元。二审查明，二审随案移送卷宗中有《关于新天地小区地面停车管理的情况说明》一份，经询问，上诉人公元公司、被上诉人建联公司均表示二审无新证据提交，故对该《情况说明》本院不再组织质证。二审被上诉人提交收据、销售清单各壹份，拟证明房屋漏水是自己出钱维修，没有享受物业公司的物业服务。被上诉人建联公司无异议。上诉人公元公司对发票的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据未经上诉人确认，也不能证明被上诉人没有享受到物业服务，墙面漏水是房屋质量问题，应该有开发商或者其他侵权人承担漏水的责任，上诉人作为物管公司，积极履行了申请公共维修基金，用于修补漏水的问题，但因为有部分业主没有缴纳公共维修基金，有部分没有漏水的业主不同意动用公共维修基金，因此用于修补漏水问题的公共维修基金一直卡在住建局，上诉人已经履行了物业管理义务。对于销售清单的真实性、合法性、关联性不予认可，该证据未经上诉人确认，也不能证明上诉人没有履行物业管理服务。本院认为，被上诉人仅提交收据、销售清单，且内部房屋漏水不属于物业服务范围，达不到其证明目的，本院不予采信。二审确认一审查明的事实。本案争议焦点归纳为：1.一审认定物业服务费支付标准是否正确；2.一审认定违约金是否正确。本院认为，关于第一个争议焦点。物业服务合同属于双务有偿合同,双方当事人互享权利、互负义务,根据质价相符的原则,物业服务企业的服务标准应与服务收费的标准相适应。上诉人公元公司并未举证证明自己按已按合同约定提供了相应的物业管理及服务，应视为其并未按照约定全面、适当地履行物业服务义务,其提供的物业服务质量达不到合同约定的标准,其要求二被上诉人全额支付物业服务费的理据不足。一审法院根据本案具体情况,结合上诉人公元公司提供物业管理服务的瑕疵程度,酌情对物业管理费予以减免，即被上诉人按照每月每平方米0.5元的标准向上诉人公元公司支付物业服务费,处理并无不当,本院予以维持。关于第二个争议焦点。上诉人并不能证明其向被上诉人催收过物业服务费，被上诉人并非恶意拖欠物业服务费。且从合同约定的日利率3‰即月利率9%的违约金，明显超过法律保护的上限，上诉人也未举证证明其实际损失，一审认定被上诉人从起诉之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向上诉人支付欠付物业服务费的利息并无不当，上诉人关于违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费4548元，由上诉人深圳市公元物业管理有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  朱俊蓉审判员  董伟才审判员  谢 伟二〇二一年三月三十日法官助理杨韵书记员王杰附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。