云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)云06民终318号上诉人（原审被告）：祝瑜蔚，女，出生于1969年9月17日，汉族，四川省资中县人，城镇居民，住四川省资中县人，初中文化，住四川省资中县，现住云南省镇雄县。被上诉人（原审原告）：云南省镇雄开元商业物业服务管理有限公司。地址：云南省镇雄县乌峰镇赤水源大道开元盛世。法定代表人：范泽波，董事长。上诉人祝瑜蔚与被上诉人云南省镇雄开元商业物业服务管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省镇雄县人民法院（2016）云0627民初1364号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭。本案现已审理终结。祝瑜蔚上诉请求：1、请求撤销云南省镇雄县人民法院（2016)云0627民初1364号民事判决书，依法驳回一审原告的全部诉请，2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决事实认定不清、法律适用错误。具体如下：1、一审法院未认真核实本案的诉讼主体。《房屋租赁合同意向协议》中甲乙双方主体为：镇雄县开发投资有限责任公司商业物业管理分公司及祝瑜蔚，其协议中仅有祝瑜蔚签字及手印，甲方签字盖章处却为：镇雄县开元盛世商业物业管理中心，该中心不具备主体资格。一审原告却无端成为云南省镇雄开元商业物业服务有限公司。2、一审判决认定租赁关系成立错误。《房屋租赁合同意向协议》效力未确认，仅仅以事实状态就草率认定租赁关系成立，侵害了租赁关系中各方当事人的合法。商铺的实际所有人出租房屋的期限为3年，在经得产权人许可可以转租，而《房屋租赁合同意向协议》约定的租期为5年，签订的转租协议违背出租人的意愿，既侵犯出租人的合法权益也侵害了次承租人的合法权益。3、一审判决未合理保护上诉人的抗辩权。因租赁房屋存在严重的漏水质量问题，以及“开元盛世”整体工程延期导致上诉人不能合理使用租赁物，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”被上诉人未责履职，交付的租赁物存在瑕疵和迟延，导致上诉人的经营受损。库存货物经济价值达人民币262840元，因此，上诉人要求被上诉人减少租金人民币262840元。4、一审判决不应当将上诉人交付定金予以折抵租金。《房屋租赁合同意向协议》中关于定金的约定是独立条款，被上诉人迟延交付租赁，已构成违约。被上诉人未按照《房屋租赁合同意向协议》第八条规定于2014年4月31日前将租赁房屋交付给上诉人装修，系合同甲方的违约行为，应该向上诉人赔付双倍定金，而不应予以折抵租金收取定金。5、一审认定收取租金的起算时间不合理。一审以开元商业物业服务有限公司正式开业时间作为收取租金的起算时间没有事实和法律依据，公司开业与租赁关系的没有必然的联系。租赁关系的基础是以正常使用租赁物为基础，承租人以经营租赁物而取得收益，交付租金应当以正常使用租赁物为起算时间被上诉人单方面的以开元商业物业服务有限公司正式开业时间作为收取租金的起算时间不合理，收取租金的起算时间请法庭依据被上诉人提交全部许可证记录的最后时间为节点。6、一审适用法律不当。一审判决依据《中华人民共和国合同法》第四、六、八条等原则性规定为依据，其适用法律不当。本案所涉法律关系为日常生活中常见的房屋租赁关系，应当依据合同法分则关于租赁合同的相关规定，充分保护承租人的合法权益。7、一审判决认定租期截止时间不应当为2016年12月，而应当为2016年8月。《房屋租赁合同意向协议》中转租人（云南省镇雄开元商业物业服务有限公司）故意隐瞒了重要事实，商铺的实际所有人出租房屋的期限为3年，而《房屋租赁合同意向协议》约定的租期为5年。根据云南省镇雄开元商业物业服务有限公司情况说明，本案转租人实际享有的出租期限应当至2016年8月，其后租期转租人为无权转租，无权收取房租费，转租人诉请收取房租费至2016年12月没有事实和法律根据。被上诉人未提出答辩意见。云南省镇雄开元商业物业服务管理有限公司向一审法院诉称，2014年1月28日我公司与被告祝瑜蔚签订《房屋租赁意向协议》，将“开元盛世”4栋A区三层共1500平方米的铺面租赁给被告祝瑜蔚使用，双方约定租期为五年。2014年5月14日，被告祝瑜蔚对该铺面进行了装修使用，被告祝瑜蔚使用该铺面后一直未缴纳租金和物管费，我公司多次与二被告协商未果，现诉求判令：1、被告立即支付原告租金527500元及物管费40000元；2、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年，吴波向原告云南省镇雄开元商业物业管理有限公司购买了14个商铺，购买后又将其返租给原告使用。2014年1月28日原告云南省镇雄开元商业物业服务管理有限公司与被告祝瑜蔚签订《房屋租赁意向协议》，原告将向吴波返租的位于乌峰镇赤水面积约1500平方米的铺面租赁给被告祝瑜蔚使用，租金按年支付，第一、二年租金为330000元，第三年租金为355000元，第四年租金为381000元，第五年租金为409000元，物管费每年按20000元收取。合同第九条载明：本协议为意向性协议，需报上级部门审批，根据审批情况以双方签订的正式租赁合同为准，正式合同签订后，意向协议自动失效。2014年1月8日被告祝瑜蔚租用铺面进行了装修并于同年5月投入使用经营家具。但一直未缴纳租金和物管费。2014年8月20日、2015年9月17日负责开元盛世营销策划的镇雄县居圣地产营销策划广告有限公司向原告镇雄开元商业物业服务管理有限公司请示拟定，原告经营的九天家私租金和物管费自2015年8月8日收取。租金第一、二年收取33万元第……租期为5年的免6个月租金，物管费不免。一审法院认为，原告云南省镇雄开元商业物业服务管理有限公司与被告祝瑜蔚签订《房屋租赁意向协议》后，开始对租用铺面进行装修，并用于经营家具。使用过程中，由于原告租用给被告祝瑜蔚的铺面存在房屋漏水、以及“开元盛世”整体工程延期，未签订正式合同等问题，致使被告一直未缴纳租金。后负责“开元盛世”营销策划的居圣房地产公司向原告云南省镇雄开元商业物业服务管理有限公司请示将被告房屋租金从2015年8月8日起免除租金6个月后开始收取即从2016年2月8日起开始计算租金，物管费从2015年8月8日起每年以20000元收取。故对原告诉求赔偿租金及物管费的请求本院予以支持。对祝瑜蔚辩称尚未签订正式合同，租期还未正式起算的主张，是对双方签订的租赁意向协议的歧解，故不予采纳。据此，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条之规定，判决：由被告祝瑜蔚向原告镇雄开元商业物业服务管理有限公司支付自2016年2月8日起至2016年12月8日止的租金人民币275000元，物管费人民币16666元，限判决生效后30日内付清；案件受理费人民币9475元，由原告云南省镇雄开元商业物业服务管理有限公司承担人民币4737.5元，被告祝瑜蔚承担人民币4737.5元。二审程序中，上诉人未提出新的证据，本院二审查明的事实与一审一致。对当事人争议的事实，本院评判如下：本案一审庭审中，审判长询问，双方当事人对对方出庭人员身份和资格是否无异议，上诉人祝瑜蔚答无异议。在上诉人一审的答辩中也没有针对房屋租赁意向协议中作为甲方的镇雄县开发投资有限责任公司商业物业管理分公司与作为一审诉讼原告的云南省镇雄开元商业物业服务有限公司主体适格提出异议，在双方无争议的情况下，一审法院未针对该问题进行审理并无不当。本案中，被上诉人云南省镇雄开元商业物业服务有限公司已向上诉人祝瑜蔚交付出租的房屋，上诉人接受出租房屋并进行装修并投入使用，《中华人民共和国合同法》第三十六条已规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”第三十七条也同样规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。在房屋租赁合同关系中，作为出租人的主要义务就是交付出租房屋给承租人。上诉人祝瑜蔚装修并投入使用的行为证明自己已经接受对方的履行，帮本案房屋租赁合同成立。本案的出租的房屋系吴波购买后返租，被上诉人云南省镇雄开元商业物业服务有限公司有占有、使用的用益物权，吴波与被上诉人合同签订的返租期与本案不是同一合同内关系，如被上诉人不能按合同约定的出租期保障上诉人使用的情况出现，上诉人祝瑜蔚可对此主张对方的违约责任，但不能以此抗辩合同成立与否及是否给付租金。关于定金的问题，上诉人祝瑜蔚给付的定金在本案中的作用性质是保证主合同的成立，在本案主合同成立的情况下，原判将抵扣租金并无不当。被上诉人交付房屋有瑕疵，没有充分保障上诉人使用，这一问题在本案中亦是双方没有争议的事实，被上诉人为此将计算租金的日期调整为2015年8月8日起免除租金6个月后开始收取即从2016年2月8日起开始计算租金，物管费从2015年8月8日起每年以20000元收取。此举本质上即是对出租物存在的瑕疵而向对方所作的补偿，上诉人主张自己因出租物存在瑕疵损失262840元，但不能就此损失数额相应的证据予以证明，应当承担举证不能的责任。综上所述，原判认定事实清楚，证据确实充分，上诉人的上诉理由不能成立。原判应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4737.5元，由上诉人祝瑜蔚负担。本判决为终审判决。审判长 周 裕审判员 周应彪审判员 李 韬二〇二一年三月二十六日书记员 肖 筱