北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初1994号原告（反诉被告）：北京南海子投资管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区宏达北路10号1幢3层3103室。法定代表人：杜保卫，总经理。委托诉讼代理人：张雷，北京卓才律师事务所律师。委托诉讼代理人：武艳荣，北京卓才律师事务所律师。被告（反诉原告）：锦绣中原（北京）餐饮有限责任公司，住所地北京市大兴区。法定代表人：龚跃苏，经理。委托诉讼代理人：胡鑫，北京市炜衡律师事务所律师。原告（反诉被告）北京南海子投资管理有限公司（以下简称南海子公司）与被告（反诉原告）锦绣中原（北京）餐饮有限责任公司（以下简称锦绣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）南海子公司的委托诉讼代理人张雷、武艳荣，被告（反诉原告）锦绣公司的委托诉讼代理人胡鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南海子公司向本院提出诉讼请求：1.确认南海子公司与锦绣公司在2013年8月1日签订的《土地房屋租赁协议》无效；2.锦绣公司将位于北京市大兴区南海子郊野公园一期东门内“海户人家”景区的土地及15栋房屋（占地面积2980平方米，建筑面积5584平方米）腾退返还给南海子公司；3.锦绣公司支付南海子公司自2015年5月1日起至实际腾退返还土地房屋之日止的占有使用费，按1.3元/天/建筑平方米标准计算（每5年递增10%）；4.锦绣公司支付南海子公司迟延支付占有使用费的利息损失，以应付占有使用费为基数，按年利率6%的标准计算，自2015年5月1日起至实际给付之日止；5.锦绣公司支付南海子公司自2015年5月1日起至实际腾退返还土地房屋之日止的绿地认养费，计算标准依据租赁合同，每年135000元；6.本案诉讼费用由锦绣公司承担。事实和理由：2013年8月1日，南海子公司与锦绣公司签订《土地房屋租赁协议》，双方约定南海子公司将北京市大兴区南海子公园“海户人家”的土地房屋（占地面积2980平方米，建筑面积5584平方米）租赁给锦绣公司，锦绣公司同时认养地块面积15000平方米绿地；双方约定租赁期限为20年，自2014年7月1日至2034年6月30日；租金为每日每建筑平方米1.3元，年租金合计2649600元，租金每5年递增10%，于每年的10月1日前支付下一年度租金；绿地认养费为每年每平方米9元，认养费合计每年135000元；双方自签订协议之日起，锦绣公司向南海子公司支付定金1000000元。合同签订后，在2013年8月28日，锦绣公司向南海子公司支付定金1000000元。2014年4月22日，南海子公司、锦绣公司签订《关于〈北京大兴南海子公园房屋租赁协议〉的补充协议》，约定顺延相应租期，年度租金支付时间变更为2015年5月1日，之后的租金支付日期相应顺延。后续，锦绣公司未支付任何租金和绿地认养费。由于锦绣公司没有依照协议约定支付租金，已构成严重违约，双方所签订《土地房屋租赁协议》已没有继续履行的必要。2019年9月，南海子公司与锦绣公司就《土地房屋租赁协议》的解除事宜正式进行协商，因双方分歧较大，未能达成一致意见。锦绣公司迟迟不予解除《土地房屋租赁协议》，拒绝腾退返还土地及房屋。根据法律规定，因针对涉案租赁房屋未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，诉争《土地房屋租赁协议》应属无效合同。为维护自身合法权益，南海子公司诉至法院，请求判如所请。锦绣公司辩称，第一，对锦绣公司与南海子公司之间所签订《土地房屋租赁协议》中约定的租赁物，已获得相应建筑工程规划许可，合同合法有效，应当受到法律保护。首先，租赁物有相应的建筑工程规划许可；根据锦绣公司掌握的相关信息，在2010年8月11日，北京市规划委员会大兴分局出具《关于三海子郊野公园一期规划方案的审查意见》并附平面图1份；在该平面图中，可以看到K-06地块明确写明以下信息：“游客服务站（即海户人家，占地2800平方米）”；此证明针对租赁物已获得建筑工程规划许可，租赁房屋系合法建筑；再者，锦绣公司已在该地办理相应营业执照；为履行合同，锦绣公司曾在租赁物注册锦绣腾飞（北京）资产管理有限公司，营业执照载明住所为北京市大兴区南海子公园东门里海户人家6号院，成立日期为2014年11月25日，在办理营业执照的过程中，南海子公司曾向工商登记机关出具相关证明材料，证明该处房屋为合法建筑，通过上述事实，也能证明该建筑为合法建筑。第二，锦绣公司并没有实际占有租赁物，南海子公司关于占有使用费及相应利息的诉讼请求没有事实依据。首先，锦绣公司并没有占有租赁物，而是一直在组织看护；2015年3月，锦绣公司突然收到南海子公司的口头通知，告知应上级单位亦庄管委会及亦庄建设局要求，南海子公司已召开办公会，决定该处租赁物要引入世界知名企业入驻，要求锦绣公司立即停止装修工作，并做好退还租赁物的准备工作，同时要求锦绣公司退出该租赁合同，待后续评估后赔偿锦绣公司相应损失；锦绣公司在接到通知后，积极配合南海子公司的工作，停止相应的装修工作；并根据南海子公司的要求，配合亦庄建设局委托的评估公司，进行了近2个月的评估工作；在2015年7月，相关评估公司完成评估工作；但令锦绣公司欲哭无泪的是，此后，该租赁物退出及如何补偿事宜再无人负责；据了解，因后续招租工作一直没有完成，南海子公司便没有支付评估费用，后续工作一直搁置；锦绣公司多次上门，与南海子公司及其上级单位亦庄建设局沟通后续事宜，但迟迟得不到回复；在沟通过程中，亦庄建设局领导明确表示上级政府已不再关注此事；在进入2018年后，特别是在2019年10月1日前，南海子公司却又开始催要租金，但对如何赔偿一节只字不提，一味要求锦绣公司搬离此处，以完成领导交代任务；在整个过程中，锦绣公司一直在等待相应的退赔方案，在此过程中，为避免装修损失及相应的火灾风险，锦绣公司一直在对该租赁物进行看护，并不是所谓的占有使用，更谈不到开展经营活动；再者，锦绣公司也没有实际使用该租赁物；根据租赁合同的相关约定，该处租赁物的具体产业类型为酒店、餐饮、文化养生、娱乐；在装修被叫停后，上述合同目的已无法实现，锦绣公司也无法使用该租赁物，更不可能用来盈利。第三，南海子要求锦绣公司支付绿地认养费没有事实及法律依据；在签订租赁合同时，南海子公司利用其优势地位，要求所有的承租人都要对周边的绿地予以认养，其实是将原本属于自己对绿地的维护责任转嫁给锦绣公司；为获得该处租赁物，锦绣公司迫于无奈，予以接受；因租赁物装修被叫停，合同无法实际履行，而认养绿地的前提就是租赁合同继续履行，现租赁合同无法履行，故南海子公司关于绿地认养费的请求无事实和法律依据。第四，南海子公司单方擅自提前解除合同，导致合同无法履行，应承担违约责任，并对锦绣公司因此遭受的损失予以赔偿；租赁合同签订后，锦绣公司一直在积极履行合同，并在获得南海子公司的同意后，开始对租赁物进行装修及添附工作；南海子公司单方面要求锦绣公司立即停止装修工作，退出该租赁合同，待后续评估后赔偿锦绣公司相应损失；锦绣公司积极配合南海子公司的工作，停止相应的装修工作，并根据南海子公司的要求，配合亦庄建设局委托的评估公司进行了近两个月的评估工作；在2015年7月，相关评估公司完成评估工作，但后来该租赁物退出及如何补偿事宜再无人负责；南海子公司已明确表示不再履行租赁合同，单方面根本违约，锦绣公司为了履行合同，已对租赁物进行了相应的装修及添附工作，投入巨大，南海子公司的违约行为给锦绣公司带来巨大的损失。综上所述，南海子公司已明确表示不再履行合同，但对锦绣公司的损失不予赔偿，对合同约定的相关义务一直不予履行，恳请法院驳回其全部诉讼请求。锦绣公司向本院提出反诉请求：1.判令南海子公司与锦绣公司在2013年8月1日签订的《土地房屋租赁协议》和2014年4月22日签署的《补充协议》解除；2.南海子公司返还锦绣公司已支付定金1000000元；3.南海子公司给付锦绣公司实际损失合计41341180元（具体明细同锦绣公司提交的损失费用一览表）；4.本案诉讼费用由南海子公司承担。事实和理由：2013年8月1日，锦绣公司与南海子公司签订《北京大兴南海子公园土地房屋租赁协议》，合同主要内容为；第一，南海子公司将北京市大兴区南海子公园“海户人家”的土地房屋租赁给锦绣公司；第二，租赁期限为20年，租赁费自2014年10月1日起计算；第三，双方签订本协议之日，锦绣公司向南海子公司支付定金1000000元；第三，违约责任，如甲方（南海子公司）单方提前解除本协议或甲方责任导致乙方（锦绣公司）无法继续承租，造成本协议不能履行时，乙方有权要求甲方赔偿乙方的实际投资损失（或者装修装饰、新建、增建、改建的重置成新价，二者以金额高的为准）、6个月的经营损失、搬家费用等，并有权要求甲方给付当年度租金（100%）标准的违约金。合同签订后，在2013年8月28日，锦绣公司向南海子公司支付定金1000000元。在2014年4月24日，双方签署《关于北京大兴南海子公园房屋租赁协议的补充协议》，补充约定，甲方顺延相应的租期，年度租金支付时间变更为2015年5月1日，之后的租金支付日期相应顺延。租赁合同签订后，锦绣公司一直在积极履行合同，并在获得南海子公司的同意后，开始对租赁物进行装修及添附工作。2015年3月，锦绣公司突然收到南海子公司的口头通知，告知应上级单位亦庄管委会及亦庄建设局要求，南海子公司已召开办公会，决定该处租赁物要引入世界知名企业入驻，要求锦绣公司立即停止装修工作，并做好退还租赁物的准备工作，同时要求锦绣公司退出该租赁合同，待后续评估后赔偿锦绣公司相应损失；锦绣公司在接到通知后，积极配合南海子公司的工作，停止相应的装修工作，并根据南海子公司的要求，配合亦庄建设局委托的评估公司，进行了近2个月的评估工作；在2015年7月，相关评估公司完成评估工作；但令锦绣公司欲哭无泪的是，此后该租赁物退出及如何补偿事宜再无人负责；据了解，因后续招租工作一直没有完成，南海子公司便没有支付评估费用，后续工作一直搁置；锦绣公司多次上门，与南海子公司及其上级单位亦庄建设局沟通后续事宜，但迟迟得不到回复；在沟通过程中，亦庄建设局领导明确表示上级政府已不再关注此事；进入2018年后，特别是2019年10月1日前，南海子公司却开始催要租金，但对如何赔偿事宜只字不提，一味要求锦绣公司搬离此处，以完成领导交代任务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人一方可以解除合同；上述法律第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。鉴于诉争合同已因南海子公司的单方违约无法履行，故锦绣公司提出反诉，请求判如所请。南海子公司对锦绣公司的反诉辩称，不同意全部反诉请求；涉案房屋没有准建手续，在没有相关规划审批手续的前提下，签订的协议属于法定无效合同；相关的定金不应予以返还，应抵扣相关的占有使用费；锦绣公司对其所主张实际损失，应提供有利的证据，而且锦绣公司的损失系基于合同有效而提出，故应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2013年8月1日，南海子公司（出租方、甲方）与锦绣公司（承租方、乙方）签订《北京大兴南海子公园土地房屋租赁协议》；双方约定甲方作为北京大兴南海子郊野公园（以下简称南海子公园）的土地前期开发及地上建筑物经营建设单位，负责南海子公园规划范围内土地前期开发并负责招商引资和建筑物的租赁，就乙方承租土地房屋进行投资等事宜双方达成一致，订立该协议；双方约定，甲方将位于南海子公园“海户人家”的土地房屋（占地面积2980平方米，建筑面积5584平方米）租赁给锦绣公司，所使用地块包括绿地认养15000平方米，锦绣公司在经营项目时需要管理好认养范围；双方约定租赁期限为20年，租赁费自2014年10月1日起计算，租金为1.3元/天/建筑平方米，房屋建筑面积为5584平方米，合计租金为每年2649600元，自双方签订合同第1次交付租金起，每5年在上一个5年年租金基础上递增10%，所使用地块的绿地认养为9元/年/平方米，合计认养费为每年135000元，租金按照年度上付方式支付，乙方应在2014年10月1日之前支付当年度租金，双方签订该协议之日，乙方向甲方支付定金1000000元，于第1次交付租金时定金充抵租金；关于甲方权利义务，双方在合同第四条约定：“1.按时收取租金……3.负责协助乙方办理工商注册手续，并协助乙方办理注册地址变更及经营范围变更等事宜……6.保证租赁物没有其他的权利纠纷权，对租赁物有权进行出租……甲方如果违反上述义务，乙方有权解除合同，甲方按照本合同第八条第二款的约定承担违约责任，赔偿乙方的损失”；关于乙方权利义务，双方在合同书第五条约定：“1.有权取得本协议项目下的房屋等建筑物的使用权，并进行自主独立经营……4.负责该地块用地认养范围内的绿化、景观的管理维护费用……”；关于违约责任，双方在合同书第八条约定“……2.如果由于甲方的原因单方擅自提前解除本协议，或因甲方责任导致乙方无法继续承租，造成本协议不能履行时，乙方有权要求甲方赔偿：乙方的实际投资损失（或者装修装饰、新建、增建、改建的重置成新价，二者以金额高的为准），6个月的经营损失、搬家费用等。并有权要求甲方给付当年度租金（100%）标准的违约金。3.如果由于乙方的原因单方擅自提前解除本协议，造成本协议不能履行时，甲方有权要求乙方给付当年度租金（100%）标准的违约金，甲方对乙方在租赁地块及房屋范围内的新建、增建、改建建筑物和装饰装修等不予补偿，无偿归属甲方所有。4.如果由于乙方的原因，延期给付租金，每延期一天，加收应付租金万分之五的违约金，延期180天仍不给付的视为乙方违约，甲方有权解除本协议，并按本条第3款约定追究乙方的违约责任和处理所增建工程等”；双方还对协议变更和解除、争议解决等事项一并进行约定。该合同书同时附有“海户人家”平面图。上述合同签订后，在2013年8月28日，锦绣公司向南海子公司给付定金1000000元。2014年4月22日，南海子公司与锦绣公司签订《关于〈北京大兴南海子公园房屋租赁协议〉的补充协议》；双方约定：“一、根据租赁协议第四条第2款约定，‘保证于签订合同一个月内交付租赁物’，但因甲乙双方对房屋交用标准存在分歧至今未交付。经双方多次协商，甲方同意顺延相应的租期，年度租金的支付时间变更为2015年5月1日，之后的租金支付日期相应顺延。同时该出租房屋按现状移交，甲方再不承担任何费用。二、经甲乙双方协商，针对该房屋的实际情况（如房屋没有正式建筑手续和土地手续，但正在积极办理），甲方已履行告知义务，该房屋消防验收、环评报告、营业执照等相关手续由乙方自行独立完成申报审批工作，甲方应给予必要的协助配合。三、在经营许可范围内，乙方有权部分出租，需征得甲方书面同意。四、该房屋为公园配套服务用房，其经营内容必须是面向广大游客，为大众服务的，不能作为任何性质的私人领地或私人会所，不能用作办公房出租，不得阻碍或禁止游客进入院内的公共场所。五、除本协议中明确所作修改的条款之外，原协议的其余部分继续有效……”。涉案房屋交付后，锦绣公司开展装修工作，后被迫中止装修，未完成装修施工，现无证据证明锦绣公司利用租赁房屋院落开展了经营活动；在本案审理过程中，本院组织双方当事人对租赁房屋“海户人家”进行了现场勘验，并对房屋院落现状拍摄了照片。为证明所遭受装修损失，锦绣公司提交《北京市房屋维修与修缮工程施工合同》《工程承包合同》《中央空调工程施工合同》《北京市室内装修工程施工合同》《建设工程设计合同（一）》《北京市南海子公园海户人家项目全案策划广告服务合同》《游乐设备销售合同》等证据材料；南海子公司对上述证据材料不予认可。为证明针对涉案房屋已取得合法准建手续，诉争合同及补充协议属有效合同，锦绣公司提交《关于三海子郊野公园一期规划方案的审查意见》（由北京市规划委员会大兴分局在2010年8月11日出具）、《北京大兴南海子郊野公园控制性详细规划——公园管理与服务设施建设示意图》《附录4：公园管理与服务设施建设一览表》《附录5：分地块规划控制指标一览表》；其中《北京大兴南海子郊野公园控制性详细规划——公园管理与服务设施建设示意图》中地块编号为K06的配建设施包括“（游客服务站，即海户人家，占地2800平方米）”，对应涉案地块；在《关于三海子郊野公园一期规划方案的审查意见》中载明：“三海子郊野公园一期实施规划方案，已取得北京市园林绿化局的批复……2010年6月7日北京市规划委核发了《关于三海子郊野公园总体规划和一期实施规划的审查意见》……依据上述意见，分局只对园区内建筑物进行审批，园林方案由园林绿化主管部门确认。我分局原则同意该设计方案”；对该组证据材料，南海子公司不予认可，其陈述称，上述文件仅为南海子公园一期项目建设过程中的一个批复意见，并非正规的房屋建设规划审批材料，经南海子公司审慎核实，针对涉案房屋未取得建设工程规划许可证、不动产权证书或其他建设规划审批材料。经本院明确释明，锦绣公司主张涉案合同为有效合同，并坚持按有效合同主张反诉请求。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，诉争《北京大兴南海子公园土地房屋租赁协议》签订于2013年8月1日，相应补充协议签订于2014年4月22日，双方因合同履行事宜发生争议，之后南海子公司提起本案诉讼，上述时间均早于2021年1月1日民法典施行时间，故应适用当时的法律、司法解释的规定，即适用《中华人民共和国合同法》等法律规定。《关于三海子郊野公园一期规划方案的审查意见》（由北京市规划委员会大兴分局在2010年8月11日出具）、《北京大兴南海子郊野公园控制性详细规划——公园管理与服务设施建设示意图》等文件，并非建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、房屋所有权证、不动产权证书等合法准建手续或产权文件，亦并非主管部门所出具正式批准文件，仅系南海子公园一期项目建设过程中所形成的部分审核材料；需指出，上述文件所载明K-06地块的配套设施包括“海户人家”，占地2800平方米，但未明确所建设房屋的数量、层数、面积等基本信息，与诉争房屋租赁合同所载明“海户人家”院落占地2980平方米，建筑面积5584平方米不能建立起联系；据此，对锦绣公司依据上述文件证明针对诉争房屋已取得合法准建手续的意见，本院不予采纳。南海子公司与锦绣公司所签订《北京大兴南海子公园土地房屋租赁协议》及补充协议名为涉及绿地认养，实系对锦绣公司所要租用南海子公园内“海户人家”房屋院落的整院租赁事宜所签订房屋租赁合同，虽然该合同书系双方真实意思表示，但针对租赁房屋未取得建设工程规划许可证等准建手续，亦未经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（于2009年9月1日施行，以下简称租赁司法解释）第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故南海子公司与锦绣公司所签订房租赁合同，包括《北京大兴南海子公园土地房屋租赁协议》及《关于〈北京大兴南海子公园房屋租赁协议〉的补充协议》，均应属无效。据此，对南海子公司要求确认上述《北京大兴南海子公园土地房屋租赁协议》无效的诉讼请求，本院予以支持。经本院明确释明，锦绣公司不同意南海子公司要求确认上述合同为无效合同的诉讼请求，并坚持按照合同有效的请求权基础提出相应反诉请求，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条第一款：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人充分辩论的除外。”故对锦绣公司的各项反诉请求，本院均不予支持；锦绣公司可依据正确的民事行为效力另行解决。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因诉争房屋租赁合同为无效合同，故对南海子公司要求锦绣公司将位于北京市大兴区南海子郊野公园一期东门内“海户人家”景区的土地及15栋房屋（占地面积2980平方米，建筑面积5584平方米）腾退返还给南海子公司的诉讼请求，本院予以支持；为妥善化解纠纷，锦绣公司可在返还租赁房屋院落前通过公证等方式有效固定证据。就诉争合同无效所涉及当事人过错，本院认为，正如房屋租赁合同所指出，南海子公司作为南海子公园的土地前期开发及地上建筑物经营建设单位，负责南海子公园规划范围内土地前期开发并负责招商引资和建筑物的租赁，显然南海子公司对于租赁房屋是否有准建手续应明确知情，但仍将具有物权瑕疵的房屋对外租赁，对房屋租赁合同无效负有主要责任，即具有重大过错，而锦绣公司作为计划用租赁房屋开展经营活动的承租人，亦应关注租赁房屋是否取得准建手续，但其疏于审查，具有一定过错，应负次要责任；需指出，虽然上文措辞为主要责任、次要责任，但不能简单理解为三七开，具体至本案，出租人的过错程度明显大于承租人。虽然根据租赁司法解释第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”在适用上述条文时，一般系指虽然房屋租赁合同无效，但承租人有效占有使用租赁房屋，故应参照合同约定的标准确定房屋占有使用费；但具体至本案，根据已查明事实，对租赁物的装修工作被迫中断，尚未完成，承租人并未针对租赁房屋开展经营活动，并未因占有使用租赁房屋获取经营收益，在此种情况下如果还判决锦绣公司给付房屋占有使用费有悖公平公正，有悖诚实信用原则，背离社会主义核心价值观，故对南海子公园要求锦绣公司自2015年5月1日起给付房屋占有使用费的意见，本院不予采纳；但是需指出，为妥善化解矛盾，督促承租人积极腾退租赁房屋，如果完全不判决房屋占有使用费于解决争议无益，故本院酌情确定对于本案判决所确定腾退时间至实际腾退之日止的房屋占有使用费，锦绣公司应参照合同约定给付；按照合同约定，租金为1.3元/天/建筑平方米，房屋建筑面积为5584平方米，则每日租金为7259.20元；又因合同约定租金每5年在上一个5年租金基础上递增10%，起租日为2015年5月1日，故对日租金，应以7259.20乘以110%，金额为7985.12元。因本院未支持判决腾退返还前的房屋占有使用费，故对南海子公司要求锦绣公司给付迟延给付房屋占有使用费的利息损失，本院不予支持。因本院确认诉争合同为无效合同，故南海子公司要求锦绣公司给付绿地认养费无相应依据，本院不予支持。综上所述，对本诉请求中的合法部分，本院予以支持；对反诉请求，因对请求权基础（民事行为效力）主张有误，故本院不予支持，争议方可另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（于2009年9月1日施行）第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条第一款规定，判决如下：一、确认北京南海子投资管理有限公司与锦绣中原（北京）餐饮有限责任公司在二〇一三年八月一日签订的《北京大兴南海子公园土地房屋租赁协议》无效；二、锦绣中原（北京）餐饮有限责任公司于本判决生效后十日内将本判决第一项合同书所涉及租赁房屋院落，即北京市大兴区南海子郊野公园一期东门内“海户人家”景区的土地及15栋房屋（占地面积2980平方米，建筑面积5584平方米）腾退返还给北京南海子投资管理有限公司；三、如锦绣中原（北京）餐饮有限责任公司未按本判决第二项所确定时间履行腾退义务，则其应按照每日7985.12元的标准，在实际履行腾退义务之日起十日内给付北京南海子投资管理有限公司房屋占有使用费（自本判决第二项所确定腾退时间起算，至实际履行腾退义务之日止）；四、驳回北京南海子投资管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回锦绣中原（北京）餐饮有限责任公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费116060元，由北京南海子投资管理有限公司负担92848元（已交纳），由锦绣中原（北京）餐饮有限责任公司负担23212元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费126753元，由锦绣中原（北京）餐饮有限责任公司负担（已申请缓交，于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 振人民陪审员  梁跃海人民陪审员  丰永志二〇二一年三月三十一日法官 助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷