大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0203民初1442号原告：中瑞置业（大连）有限公司，住所地大连市西岗区长江路588号305室。法定代表人：钱惠锋，该公司执行董事。委托诉讼代理人：于永亮，辽宁法大律师事务所律师。被告：董毅，男，1975年7月20日生，汉族，大连海关缉私局科长，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：陈茹馨，北京大成（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙璐璐（被告董毅妻子），1976年1月8日生，汉族，大连市戒毒所民警，住大连市甘井子区。原告中瑞置业（大连）有限公司与被告董毅商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中瑞置业（大连）有限公司的委托代理人于永亮，被告董毅及委托代理人陈茹馨、孙璐璐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期付款违约金47025元（1280000元为基数，自2017年12月5日起至2018年1月19日止，逾期45天，按照日万分之五计算，违约金为28800元；以810000元为基数，自2018年1月20日起至2018年3月6日止，逾期45天，按照日万分之五计算，违约金为18225元，合计47025元）。事实和理由：原、被告双方于2017年11月5日签订编号为GF-2000-0171号《商品房买卖合同》，被告在原告处购买了位于大连市西岗区房屋。《商品房买卖合同》第六条第3款约定：首付款550000元于2017年11月05日交齐，余款1280000元于2017年12月20日以银行按揭形式交齐，由于买受人原因造成银行按揭等借款行为的延误付款，由买受人按本合同补充协议承担违约责任。《补充协议》第二条第5款约定，若买受人在规定时间内因自身征信原因或政策变化等非出卖方原因导致无法取得全额贷款资格证明或无法取得按揭贷款或金融机构向买受人提供的按揭贷款条件不能满足买受人的要求，买受人应在合同签订之日起三十日内以自有款项支付该商品房剩余的全部房款。否则，自上述期限届满之日起，出卖人有权选择要求买受人按应付房款的日万分之五承担赔偿金，也有权通知解除合同并由买受人按总房款15%的标准赔偿出卖人的损失。买卖合同签订后，被告向原告支付首付款550000元，原告向被告交付了房屋，但余款分别于2018年1月19日、3月6日才到账。因被告并未按照《商品房买卖合同》的约定支付余款，已构成违约，故诉至贵院，恳请判如所请。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、被告不存在违约行为，贷款银行是原告指定的，银行没有按时放贷的后果不应由被告承担。被告分别于2017年11月28日、2017年12月1日与原告指定的贷款银行及公积金管理中心签订贷款合同，签订合同的时间远远早于合同约定的付款时间。贷款逾期发放的原因系因贷款银行年底贷款额度不够所致，并不符合《商品房买卖合同》第六条中由于买受人原因造成银行按揭等借款行为延误付款需要承担违约责任的条件。贷款银行是原告指定的，被告没有选择权利。二、原告诉请所依据的条款应属于无效的格式条款。贷款银行被告无权选择，贷款放款被告无法控制，将被告无选择权、无控制权产生的责任加注到被告身上，属于不合理加重责任情形，原告对《补充协议》第二条第5款未尽到提示或说明义务，应当被认定为无效的格式条款。三、在合同的实际履行中原告以实际行为同意贷款到账期限的变动。其一、贷款合同签署完毕后需要给付原告，原告对于贷款的发放时间非常清楚，未提任何异议；其二、原告是开发商，对于银行年底额度不够也是非常清楚的，对贷款逾期到账后果亦是有预期的；其三、依据合同第七条规定，若确是买受人逾期付款，则出卖人有权延期交付房屋。事实上，在被告诉原告逾期交房违约责任时，原告并没有提出逾期付款的抗辩，这也足以说明，贷款到账期限原告是明知及接受的，双方就合同贷款到账期限已经进行了事实上的变更。四、即便被告需支付违约金，逾期付款的违约金比例过高，应予调整为日万分之一。五、原告的诉请已过诉讼时效。根据《补充协议》第二条第5项的约定，自2017年12月6日起开始计算诉讼时效，截止到原告起诉时，诉讼时效期间已经经过。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年11月5日，原、被告签订编号为GF-2000-0171号《商品买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，约定被告向原告购买位于大连市西岗区房屋，房屋总价款为1830000元，首付款550000元于2017年11月5日交齐，余款1280000元于2017年12月20日以银行按揭形式交齐，出卖人应当在2018年6月30日前交付房屋。由于买受人原因造成银行按揭等借款行为的延误付款，由买受人按本合同补充协议承担违约责任，买受人逾期付款的，出卖人有权推迟房屋的交付期限。《商品房买卖合同》补充协议第二条第5款约定，若买受人在规定时间内因自身征信原因或政策变化等非出卖方原因导致无法取得全额贷款资格证明或无法取得按揭贷款或金融机构向买受人提供的按揭贷款条件不能满足买受人的要求，买受人应在合同签订之日起三十日内以自有款项支付该商品房剩余的全部房款。否则，自上述期限届满之日起，出卖人有权选择要求买受人按应付房款的日万分之五承担赔偿金，也有权通知解除合同并由买受人按总房款15%的标准赔偿出卖人的损失。该补充协议有关商品房银行抵押贷款（即按揭贷款，包括商业银行按揭贷款或公积金贷款）约定，买受人在签订《合同》之前，已确认自己符合相应的贷款条件。买受人应当在合同签订后5日内向出卖人推荐的金融机构提交办理按揭贷款所需全部资料等并办理完毕金融机构要求的全部贷款手续并取得金融机构的审核同意。买受人未取得全额按揭贷款资格证明的，买受人不得要求出卖人办理该合同备案登记手续。合同签订当日，案涉合同登记备案，被告按约向原告支付首付款550000元。2017年12月1日，被告与大连市住房公积金管理中心签订了《个人住房抵押借款合同》，大连市住房公积金管理中心于2018年1月19日将贷款470000元转账至原告账户。2017年11月8日，被告与中国银行股份有限公司大连西岗支行签订了《个人一手住房贷款合同》，该银行于2018年3月6日将贷款810000元转账至原告账户。另查明，2020年，董毅诉至法院，要求中瑞置业（大连）有限公司支付2018年6月30日至2018年10月31日期间逾期交房违约金22509元（1830000元×日万分之一×123天）。本院于2020年11月19日作出（2020）辽0203民初6698号民事判决，判令中瑞置业（大连）有限公司支付董毅逾期交房违约金22509元。本院所确认的上述事实，有原告提供的商品房买卖合同及补充协议、交通银行电子回单凭证2张、结算发票，被告提供的个人住房抵押借款合同、个人一手住房贷款合同、本院（2020）辽0203民初6698号民事判决书等书面材料及当事人陈述笔录在案为凭，这些证据材料来源及形式合法、内容客观真实、与本案待证事实存在关联性，本院予以采信。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，应为有效合同，双方均应按约定履行各自义务。关于被告是否存在逾期付款违约行为。根据双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，双方约定以按揭贷款方式付款，因按揭贷款的支付方系贷款银行，该贷款实际放款（到账）的时间并非本案合同双方当事人所能决定，因此，只要被告在合同约定的时间内将贷款所需的全部材料交给贷款银行且通过银行审核即可视为被告履行了涉案房屋付款义务。被告分别于2017年11月8日、12月1日与贷款银行和公积金管理中心签订了个人住房借款合同，说明被告提交的贷款所需材料已经贷款银行审核通过，被告符合贷款条件，另结合补充协议约定“买受人未取得全额按揭贷款资格证明的，买受人不得要求出卖人办理该合同备案登记手续”，而合同签订当日即已登记备案，说明被告的贷款申请已经银行审批通过，只等银行放款即可。原告亦无证据证明被告在与贷款银行签订借款合同后被告还存在不符合放款条件的情形，因此，不应将贷款银行的实际放款时间作为被告付款时间。案涉《商品房买卖合同》约定，“余款1280000元于2017年12月20日以银行按揭形式交齐”，补充协议约定，“若买受人在规定时间内因自身征信原因或政策变化等非出卖方原因导致无法取得全额贷款资格证明或无法取得按揭贷款或金融机构向买受人提供的按揭贷款条件不能满足买受人的要求，买受人应在合同签订之日起三十日内以自有款项支付该商品房剩余的全部房款”，即买受人应于2017年12月5日前付清全部房款。被告在案涉《商品房买卖合同》及补充协议约定期限内已经全面履行按揭付款的义务，不存在逾期付款的违约行为。原告主张被告逾期付款构成违约，依据不足，本院对原告要求被告支付逾期付款违约金的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告中瑞置业（大连）有限公司的诉讼请求。案件受理费488元（原告预交），由原告中瑞置业（大连）有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 蔡 麟二〇二一年三月十九日书记员 郞玉婉