四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1703民初694号 原告：四川港联华茂物业服务有限责任公司，住所地成都市青羊区青羊大道99号29栋1单元10层1002号。 法定代表人：黄娟。 统一社会信用代码：91510105765093499Q。 委托诉讼代理人：谭中华，四川法尊律师事务所律师。 被告：黎华清（曾用名：黎超超），男，汉族，生于1988年10月26日，住四川省达州市通川区。 原告四川港联华茂物业服务有限责任公司（以下至判决主文前简称港联华茂公司）与被告黎华清物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月19日登记立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告港联华茂公司的委托诉讼代理人谭中华，被告黎华清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告港联华茂公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2011/01/01至2020/09/30期间的物业服务费、垃圾清运费6721.55元及违约金（以6721.55元为基数，按日1‰标准计，从起诉日起计算至清偿日止。）2.被告负担案件受理费。诉讼中，原告港联华茂公司将第一项诉讼请求中“6721.55元”变更为“6471.67元”。事实与理由：原告是中华花园小区物业服务单位。小区XXXX住宅，面积XXX㎡，业主为被告。2007/02/09签订的《前期物业服务协议》约定，多层住宅的物业费标准为0.45元/月·㎡，生活垃圾处理费标准为4元/户·月。2014/12/14签订的《物业服务合同》（合同期限为2014/12/01-2017/11/30）和2017/11/30签订的《物业服务合同》（合同期限为2017/12/01-2019/11/30）均约定：多层住宅的物业费标准为0.55元/月·㎡，生活垃圾处理费标准为4元/户·月；逾期未交物业相关费用，按日1‰标准支付违约金，至交清为止。2011/01/01至2020/09/30期间，被告欠物业费，垃圾清运费6721.55元（详见清单）。原告多次催收，被告拒绝支付。原告为维护自身合法权益，特起诉至人民法院。 被告黎华清辩称，1.原告所说的三份物业合同，只有第一份合同我签了的，后面两份我没有签字，对我没有约束力。而且第一份合同我是在2007年9月30日才签订的；2.物业公司之前叫华茂物业，他们经过了很多次经理的变更，原告提供的服务与协议不符。比如我搬重东西的时候，原告不允许进小区，月租车和年租车优先于临时停车，小区工作人员的言语很粗鲁等，总之原告提供的物业服务与合同约定不符；3.我家是住在多层第二层，这是个平台层，我家在2010年装修时，厨房的下水时不时就会冒上来，我多次向小区物业人员反映，他们说会处理，但是也不说我的清理费用如何承担。直到两年后，才把我下面的化粪池清理了，清理了后才没有怎么冒水了；4.2016年12月份，我楼下阀门厂的门市内墙渗水，楼下租户找到我时，我当时跟他协商说渗水不一定是我家的原因，后一起去找到华茂物业的经理，当时说的是我请人去找漏水点，然后把漏水这个问题解决了。当时我就有异议，如果渗水点不是在我的上下水位置，那么我维修的费用我不承担，物业经理说是对的。后面渗水点找到了，物业经理和华茂工程部的师傅也来看了。当时说的厕所维修的费用由他们来协商，但是后面就没有说这个问题了。原告第一次起诉后我找到何经理，他跟我说的是两个方案，一个是物业承诺减少一定的物业费，然后把所有欠费交了；二个是走房屋的大修基金，来承担我厕所维修和恢复的费用。我们当时说的走大修基金，2021年3月份来解决，但是现在还没有解决。第一个方案当时我没有同意；5.小区的消防设施存在很大的隐患。多层楼房的楼梯间入口处长期堆满杂物和私人物品，把小区单元楼入口堆满了，小区物业在楼道入口安了门禁，但是小区楼道的垃圾和堆放杂物的问题还是没有解决。物业服务没有达标，物业费相应的应有折扣。我是想达成一个协议，在合理的范围内考虑我的诉求。 本院经审理认定事实如下：港联华茂公司于2014年10月22日由达州市华茂物业服务有限责任公司变更名称而来。被告黎华清系XXXXX业主，房屋建筑面积100.39平方米。2007年2月9日，达州市侨兴房产开发有限公司（甲方）与达州市华茂物业管理有限责任公司（乙方）签订中华花园《前期物业服务合同》，约定多层住宅的物业管理服务费用为0.45元/月/平方米。2014年12月14日中华花园业主委员会（甲方）与达州市华茂物业管理有限责任公司（乙方）签订了《中华花园物业服务合同》，合同期限2014年12月1日至2017年11月30日。2017年11月30日，中华花园业主委员会（甲方）与港联华茂公司（乙方）签订了《中华花园物业服务合同》。物业服务合同对双方的权利义务、物业服务的内容和质量、物业服务费用、其他有偿服务费用、代收代缴收费服务、专项维修资金的管理和违约责任等内容进行了约定。其中约定收费标准：商品房多层住宅物业服务费按0.55元/月/平方米的标准收取，生活垃圾清运费按4元/月·户。违约责任：甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，乙方有权要求甲方补缴并从逾期次月起按每天千分之一的标准计收违约金。该物业服务合同于2019年11月30日到期。中华花园业主委员会与港联华茂公司未续签合同，但双方同意按以上合同继续履行物业服务，从2019年12月1日至今港联华茂公司仍是小区物业服务单位。 同时查明：一、被告黎华清自2011年1月1日起，未向原告港联华茂公司交纳物业服务费、垃圾清运费。截止2020年9月30日，黎华清下欠港联华茂公司2011年1月1日-2014年11月30日物业服务费2123.25元（100.39㎡×0.45/月/㎡×47个月）及2014年12月1日-2020年9月30日物业服务费3865.02元（100.39㎡×0.55/月/㎡×70个月）共计5988.27元（2123.25元+3865.02元），生活垃圾处置费468元。 本院认为，达州市侨兴房产开发有限公司与原达州市华茂物业服务有限责任公司签订的《前期物业服务合同》及中华花园业主委员会与港联华茂公司签订的《中华花园物业服务合同》，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对业主具有法律约束力。原告港联华茂公司依据合同约定为被告黎华清居住的小区提供物业服务，有权收取物业管理费，黎华清作为小区业主，应当根据合同约定支付物业管理费等相关费用，故港联华茂公司请求黎华清支付从2011年1月1日起至2020年9月30日物业服务费5988.27元的诉讼请求，本院予以支持。港联华茂公司主张生活垃圾处置费468元，系代环境卫生管理处收取，符合相关法律规定，本院予以支持。黎华清答辩时提出《前期物业服务合同》的签署时间应为2007年9月30日、物业公司未按承诺协调处理厕所修复费用、物业服务质量不达标、存在消防安全，但其提交的两张打印照片原告均不予认可，照片内容无法证明其答辩的事实，故本院对其答辩意见不予采信。 根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”。其立法本意旨在于以弥补损失为基准点。本案港联华茂没有举证证明黎华清逾期未交物业费给其造成的实际损失，故原告主张的该违约金，理由不成立，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、黎华清于本判决生效后十日内向四川港联华茂物业服务有限公司支付物业管理费5988.27元、垃圾处理费468元； 二、驳回四川港联华茂物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费25.00元，由黎华清负担。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员 何 琼 二〇二一年三月十二日 书记员 陈虹学