河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀07民终526号 上诉人（原审被告、申请执行人）：刘瑞婷，女，1976年10月5日出生，汉族，住河北省张北县。 上诉人（原审被告、申请执行人）：康素峰，女，1966年3月8日出生，汉族，住河北省唐山市路南区。 被上诉人（原审原告、案外人）：胡学良，男，1990年11月26日出生，汉族，住河北省张北县。 原审被告（被执行人）：张英，男，1961年10月12日出生，汉族，住河北省张北县。 委托诉讼代理人：李金龙，男，1962年7月23日出生，汉族，住河北省张北县。 上诉人刘瑞婷、康素峰因与被上诉人胡学良、原审被告张英案外人执行异议之诉一案，不服河北省张北县人民法院（2020）冀0722民初1628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘瑞婷、原审被告张英委托诉讼代理人李金龙到庭参加诉讼。上诉人康素峰、被上诉人胡学良经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。 刘瑞婷、康素峰上诉请求：1.撤销张北县人民法院作出的（2020）冀0722民初1628号民事判决书，并依法改判：不允许解除对燕赐福地新建小区2号楼5单元202室楼房的查封：不允许停止对燕赐福地新建小区2号楼5单元202室楼房的执行。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.张英挂靠单位张北县万正房地产开发公司必须具有国家颁发商品房销售许可的条件下才可以签订有效的商品房购房合同，支付价款按照财务规定规则将相关购房款项存入张英挂靠单位张北县万正房地产开发公司并由公司开出实时的真实的进入财务系统的相关票据，可对张北万正房地产开发公司进行查账，进行财务审计立案经侦，现金转账原始凭证开付收据进行笔迹司法鉴定。张英挂靠单位张北县万正房地产开发公司，张英个人不能私自售楼，私自收款、私自开无公章的收据，同时以张英个人私自签订的没有预售许可的草书协议也是无效不合法的。2.最高人民法院《关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人己经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。条款中指出，需要办理过户登记的财产出卖给第三人，案涉房屋作为需要办理过户登记的财产必须具有国家颁发商品房销售许可的条件下签订的商品房购房有效合同下的房屋，案涉房屋根本就不是需要办理过户登记的合法财产，疑断章取义。3.同时上述条款指出，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。被上诉人胡学良认为其已足额依约支付了购房款，由于张英与张向红、李志启之间的纠纷，法院将案涉土地使用权及商品房预售资金账户查封，致使被上诉人购买的楼房不能办理确权登记手续，不仅缺乏充分的证据证明，而且明显不符合常理。据了解，张英与张向红、李志启之间的纠纷与本案涉房产毫无关系。被上诉人未尽到注意义务，就未获得预售许可的商品房签订商品房买卖合同，该商品房买卖合同无效系被上诉人无法就相应房产进行过户的原因之一，被上诉人具有一定的过错，导致案涉房产直到被法院查封前仍未能办理过户手续，存在一定过错，具有充分的事实依据。因此被上诉人除因不可抗力的原因未办理过户登记手续之外，是有过错的。3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案涉房屋在人民法院查封前没有签订合法有效的书面买卖合同，被上诉人在人民法院查封前没有合法占有案涉房屋，案涉房屋售楼合同书(草本)、张英为其出具的收据、张北县万正地产开发有限公司出具的购房款收据、地下室收据、契税维修基，太阳能费收据、取暖费收据，水卡及电卡等部分可疑，不具有真实性，可让相关部门或人员对张英挂靠单位张北县万正房地产开发公司账目进行核实，必要时可进行笔迹鉴定。案涉房屋因被上诉人作为买受人自身原因未办理过户登记。综上所述，一审法院判决明显有违公平公正，请求二审法院在查清事实的基础上依法予以改判，维护上诉人的合法权益、维护社会公平正义。 胡学良答辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，适用法律正确，实体判决公正，上诉人的上诉理由无事实和法律依据，均不能成立。恳请二审法院查明事实，驳回上诉，维持原判。 张英未答辩。 胡学良向一审法院起诉请求：1.撤销张北县人民法院2019年8月14日作出的（2019）冀0722财保153号民事裁定书，判令立即停止对原告所有的坐落于张家口市张北县的执行措施，并解除对该房屋的保全；2.由被告承担本案的诉讼费用及其他如解除保全的费用。 一审法院认定事实：坐落于张北县张北镇燕赐福地二期2号楼5单元202室楼房系张英挂靠张北县万正房地产开发有限公司开发，2019年5月25日，甲方（张北县万正房地产开发有限公司张英）与乙方（胡学良）签订售楼合同书（草本），约定：“甲方自愿将自己开发的住宅楼（燕赐福地新建小区2号楼5单元202室），经双方认可，确认按照市场行情公平交易原则，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规等，双方达成如下条款，并予以执行。一、房屋购买价450000元双方认可，面积以房管局确权面积为准，多退少补。97.81㎡×4500.00=440145元。二、甲方将房屋交与乙方时，甲方做到三通：通电、通水、通暖，符合有关国家规定。如有不完善之处，由甲方负责维护、更换、维修（人为损坏不含其中）。三、房屋正式签订合同后，甲方负责给乙方办理确权手续，乙方配合，所需费用（不动产税由甲方负担，契税、维修基金由乙方自行承担）。四、……。”甲方签字处加盖张北县万正房地产开发有限公司公章并有张英签字，乙方签字处有胡学良签字。胡学良将购房款全部付清后，张北县万正房地产开发有限公司于2019年6月1日为其出具收据，2019年6月15日，胡学良交纳地下室款11410元，并交纳契税、维修基金、登记费共计13720元，同时交纳太阳能款3200元。申请人刘瑞婷、康素峰于2019年8月14日向本院申请诉前财产保全，请求查封被申请人张英开发的燕赐福地1号楼和2号楼共8套，本院于2019年8月14日作出（2019）冀0722财保153号民事裁定书，查封了包括案涉房屋在内的共8套房屋。本院于2019年8月16日受理的刘瑞婷、康素峰诉张英民间借贷纠纷一案，于2019年10月16日作出（2019）冀0722民初2231号民事调解书，双方达成的调解协议为：“一、张英于2019年12月30日归还刘瑞婷借款本息共计1400000元，若张英未能按时给付则利息以1029200元为本金，按月利率2%从2014年4月4日起计算至实际给付之日扣除376000元。二、张英于2019年12月30日归还康素峰借款本息共计800000元，若张英未能按时给付则利息以620000元为本金，按月利率2%从2013年3月10日起计算至实际给付之日扣除300000元。”张英未按上述期限履行给付义务，刘瑞婷、康素峰向本院申请强制执行。2020年5月12日，胡学良向本院提出执行异议，本院于2020年6月18日作出（2020）冀0722执异16号执行裁定书，裁定驳回胡学良的异议请求，于2020年7月24日将该裁定书送达给胡学良，胡学良于2020年8月7日向本院提起案外人执行异议之诉。 一审法院认为，胡学良提供的证据已经达到民事诉讼“高度盖然性”标准，能够证明其在本院查封前已购买了案涉房屋，并已支付全部购房款，且已合法占有该房屋，现有证据不能证明未办理过户登记系胡学良自身原因所致，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形即（第二十八条内容），胡学良的权利能够排除执行，胡学良请求停止对案涉房屋执行的主张，本院予以支持。刘瑞婷、康素峰提供的证据不足以证明其抗辩理由，亦不能推翻胡学良提供的证据，故本院不予采信。胡学良要求撤销本院（2019）冀0722财保153号民事裁定书及解除对案涉房屋的保全并要求被告承担解除保全费用的主张，于法无据，本院不予支持。判决：不得执行胡学良购买的位于张北县房屋。 二审期间，刘瑞婷提交张北县预售资金监管协议，证明售房款应入监管账户，不能私人收取。张英认可该证据的真实性，合法性、关联性予以认可。 本院查明其他事实与一审法院一致。 本院认为，本案争议焦点系胡学良对案涉房屋所主张的权利能否阻却法院执行。《最高人民法院关于人民法院办理被执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据本案查明事实，胡学良与张英、张北县万正房地产开发有限公司于2019年5月25日即法院查封之前已签订了售楼合同书，约定房款为440145元，系双方真实意思表示，2019年5月30日，胡学良向张北县万正房地产开发有限公司转账400000元，剩余房款胡学良主张现金交付，2019年6月1日，张北县万正房地产开发有限公司开具了购房款的全款收据。2019年6月15日，张北县万正房地产开发有限公司开具了地下室款、契税、维修资金、登记费、太阳能款收据，而且张北县万正房地产开发有限公司、张北县尚居物业有限公司出具证明证明胡学良于2019年6月15日办理相关入住手续，故可以认定胡学良于法院查封之前已经支付了全部购房款并占有了涉案房屋。对于未办理过户问题，张英挂靠开发的燕赐福地小区1、2号楼均未能办理过户登记手续，可以认定系非胡学良自身原因未办理过户登记。综合以上几点，胡学良提出停止对案涉房屋执行的诉求，应予支持。综上所述，刘瑞婷、康素峰的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理被执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由刘瑞婷、康素峰共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  王艳龙 审判员  李志平 审判员  范新宇 二〇二一年三月二十五日 书记员  李 琦