北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0114民初252号原告：刘占云，女，1954年1月27日出生，汉族，住北京市密云区。被告：王凯，男，1979年4月4日出生，汉族，住北京市朝阳区。第三人：孙苏云，女，1964年8月22日出生，住北京市朝阳区。原告刘占云与被告王凯、第三人孙苏云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘占云，被告王凯，第三人孙苏云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘占云向本院提出诉讼请求：1.判令第三人继续履行与被告的合同，将昌平区天通苑北二区x房屋产权过户登记至原告刘占云名下；2.判令第三人承担本案全部诉讼费用。事实及理由：第三人通过拆迁所得购买北京经适房指标，于2005年12月29日与顺天通房地产开发集团有限公司签订了昌平区天通苑北二区第x号的经济适用住房《商品房买卖合同》（XJ030997）。后因未筹到资金购买，交于开发商的定金无法退回。请求当时具有《北京市购买经济适用房审批表》的被告王凯购买此房产，并不要求增加任何费用。被告向开发商以刷卡和现金的方式支付了房款334085.5元，从第三人手中购买了该房产。并交纳了办理入住所需的全部费用（公共维修基金、土地出让金、物业、供暖等）后，于2006年1月16日与第三人在地产开发商物业办理收房手续。2006年1月30日被告王凯与第三人孙苏云签定《房产转让合同》。见证人为夫妻关系的刘占全，并在此合同上签字。根据约定：签定《房产转让合同》后，第三人把该房屋的《商品房买卖合同》（XJ030997）、购房发票等原件交给被告王凯后。双方认可房款已经付清。该房屋由被告王凯支配使用。被告王凯有权将上述房屋买卖及过户到他人名下。待该房屋产权证办妥后，到北京市产权登记处办理房屋产权登记手续的日期由王凯决定，第三方孙苏云需无条件的配合乙方办理相关产权登记转移手续。该房屋于2006年3月4日取得房产证，并由被告王凯使用，以证明被告的权益。此房屋从2006年1月16日收房至今为被告王凯及母亲交纳物业供暖费并使用。2011年1月16日满5年符和过户条件时。原告和被告多次要求第三人配合办理过户手续。经原告、被告与第三人协商后，被告愿意将与第三人签订的《房产转让合同》中所有权利转让给原告所有。（原告与被告系母子关系。由于被告在2006年购买上述房产时资金困难，所有房款均为被告的母亲原告出资。且原告名下无房，早在2007年被告也口头通知过第三人将房屋过户给原告）。后经多次协商约定于2011年12月9日将房屋产权过户到原告名下避免不必要的税费损失。当日第三人同原告一起去建委中介机构办理过户手续。网签事项办理完毕后，按照流程，下一步第三人还需配合原告去办理缴纳税款等手续。第三人看到网签生成2011最低指导价格为456500元，高于在2006年与被告签定《房产转让合同》334085.5元为由，拒绝配合原告办理过户手续，提出增加费用。但在2006年被告与第三人签署合同时双方认可房款已经付清。原告和被告与第三人多次协商，均以各种理由不予配合。致上述房产至今无法登记在原告名下。恳请昌平区人民法院判决第三人继续履行合同，将本案房屋产权登记转移手续直至原告名下。王凯辩称，同意过户给原告，我希望第三人配合履行。孙苏云辩称：不同意原告诉讼请求。原告刘占云与本人孙苏云之间从未签署过任何关于北京市昌平区天通北苑二区x房屋的买卖、产权转让等任何协议或合同，也从未与原告（刘占云）和被告（王凯）三方共同协商、签署过任何关于天通北苑二区x房屋的买卖、产权及转让等协议或合同。本人与原告之间不存在任何约定、任何协议和任何经济利益关系。因此本人与原告之间不存在违约、合同纠纷等任何关系。原告与被告（王凯）签署的任何协议与本人孙苏云无关。本人孙苏云是该房屋合法产权人。事实与理由：我于2005年12月28日认购的天通北苑二区x房屋，系在国家政策允许下购买的经济适用房，是政府为百姓改善居住条件给予的最后一次机会。本人认购该房屋之后因家中资金紧张，仅够缴纳20％首付，无法一次性交齐全额334085.50元房款。我在办理住房公积金贷款事宜期间，刘占全（当时爱人）提出向王凯（刘占全外甥）借款，我没有拒绝，因亲戚关系之间互相帮助是很正常的事情。所以，我本人现有80000元，向王凯借款258505.50元，并于2006年1月9日和2006年1月16日分二次将房款交齐。我之后拿出我老房的拆迁协议免除该房屋的契税5500元，于2006年3月14日取得房屋产权证。2006年1月30日（大年初二），我们一家去王凯家中拜年。中午在其家中喝酒吃饭之后，王凯跟我提出还借款之事，若还不起，就在合同上签字。我当时喝酒之后，在意识不清的状态下他们胁迫我签了名字，王凯也没有给我原件资料。我曾多次找王凯还款，均遭到拒绝，一直至今。刘占云起诉本人的目的是要抢占我的房，我与王凯签订的“房屋转让合同”是无效合同。关于网签，是原告（刘占云）和被告（王凯）采用不正当手段合谋策划的。与相关经办人违规操作办网签，我毫无知情。后来王凯通知我去办网签签字，才知道王凯和原告刘占云已经违规操作已办理网签完毕，就等我签字了。我了解到网签之事后，没有在网签上签字就走了。然后我找到“我爱我家”房地产中介负责人，要求撤销该网签，并有撤销网签申请表为证。2020年11月到昌平建委查看该网签还处于注销状态中。2020年4月12日我和朋友找北二区物业管理人员（先核实房屋产权合法人和我身份证相符后）物业派人给我开锁，进屋居住。4月20日王凯在我出去下楼遛弯时带着一群人撬门闯进屋内并报了警，警察在门外对双方进行调解。之后王凯又报警，告我私闯民宅，派出所事件处理结果是我们双方都有权居住。警官让王凯尽快起诉，由法院裁决，相信法院能做出公正的裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2005年12月29日，孙苏云（买受人）与顺天通房地产开发集团有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定由孙苏云购买位于北京市昌平区天通北苑二区x房屋，建筑面积共126.07平方米，总价款334085.5元。该合同附件五约定付款方式为：买受人与2005年12月29日前交付房款74085.5元，于2006年1月5日前支付房款260000元。该合同签订后，买受人支付购房款334085.5元，迟延付款违约金528元，2006年1月16日，顺天通房地产开发集团有限公司出具涉案房屋购房款发票和违约金发票。王凯主张全部房款均系其以孙苏云名义支付，其中刷卡18万元，其余款项系其以现金方式支付。刘占云对其陈述予以确认，上述款项的发票和刷卡单均由刘占云保存，刘占云提交刷卡单据一份，刷卡时间2006年1月13日，支付金额180000元，收款人顺天通房地产。孙苏云主张购房款中8万元是自己支付的，其中2006年1月13日取国债交纳4万元，银行取现交纳4万元。2006年1月30日，孙苏云（甲方，卖方）与王凯（乙方、买方）签订《房产转让合同》一份，约定甲方将其位于北京市昌平区天通苑北二区x房屋卖给乙方，该房屋建筑面积126.07平方米。现自愿将该房产卖给乙方，售价为334085.5元。该合同第三条约定，甲乙双方在签署本合同时，乙方当即将房产全部的价款及入住所需费用款（契税、公共维修基金、综合地价款、物业费装修押金等）交给甲方。甲方在收到该房产价款后，将上述房产和商品房买卖合同，购房发票及有关资料交给乙方，房屋产权即归乙方所有。第四条约定，由于《北京市关于已购经济适用房上市出售有关问题的通知》及相关政策的约束下，未在本合同签署后立即办理房产过户手续。在房屋产权未在房地产权登记机构办理房产转让手续期间，房屋产权及使用权归乙方所有。乙方有权将上述房产出租，买卖及过户到他人名下。待该房屋产权证书办妥后，到北京市房地产权登记处办理房屋产权转移登记手续的日期由乙方决定，甲方需无条件的配合乙方办理相关手续。刘占全作为见证人在合同上签字。2006年3月14日，涉案房屋取得不动产所有权证，所有权证号：京房权证昌私移字第XXXX号（经济适用房），房屋坐落于北京市昌平区东小口镇天通北苑二区x，所有权人：孙苏云，该证书由刘占云保管。2011年11月20日，王凯（甲方，出让方）与刘占云（乙方，受让方）签订《房产转让协议》，约定甲方自愿将与孙苏云签订的《房产转让合同》中的所有权转让给乙方，即甲方签订本协议之日起标的房产归乙方所有，乙方有权享有甲方在《房产转让合同》中所有的权利，包括但不限于要求孙苏云共同前往办理标的房产的过户手续等。本房产转让协议内容由甲方负责通知出卖人孙苏云，在标的的房产符合办理过户手续的政策规定时，乙方应直接与孙苏云前往办理网签等相关过户手续。2011年10月，王凯主张其曾与孙苏云协商共同前往不动产登记机构办理案涉房屋过户手续，但办理过程中孙孙苏云反悔，后未予办理。孙苏云当庭陈述双方曾协商办理网签，当时我去了，但当时不知道网签是什么，后来看到网签合同后不予认可，没有签字。双方对案涉房屋过户问题一直未达成一致，且就涉案房屋的占有使用问题多次发生争执，故刘占云诉至法院。庭审中，刘占云向法庭提交刘占全签字的《证明》一份，内容为“……本人妻子孙苏云2005年12月购买天通院北二区x房屋。因当时无力购买，找到当时具有经济适用房购房资格的王凯协商购买此房并在2006年1月30日签订了房产转让合同，签定合同前王凯以孙苏云的名誉付清了所有房款及相关费用，约定政策允许无条件配合过户手续。我作此合同见证人，证明以上都是事实，特此证明，以上房产以达到上市交易条件，本人同意配合王凯办理过户手续。刘占全，2012年1月22日”，王凯认可该证明，孙苏云不予认可。另查，案涉房屋办理交房后，一直由王凯与刘占云占有使用至今，期间物业、供暖等各项费用均由王凯与刘占云支付。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。关于王凯与孙苏云之间的房产转让合同关系问题，刘占云和王凯主张王凯与孙苏云之间是成立房产转让合同关系，孙苏云主张不存在房屋买卖关系，其只是向王凯借款。本院认为王凯与孙苏云签订的《房产转让合同》是双方的真实意思表示，内容亦不违反当时施行的国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方应当按照约定全面履行各自的义务。依据王凯与孙苏云签订的《房产转让合同》合同第三条约定，双方在签署本合同时，王凯当即将房产全部的价款及入住所需费用款交给孙苏云。孙苏云在收到该房产价款后，将上述房产和商品房买卖合同，购房发票及有关资料交给王凯。综合王凯付款时间、付款数额、购房发票及有关资料保管情况以及房屋交付后占有使用的事实等因素，本院认为王凯已履行了付款义务，根据案涉房屋性质和双方签订的《房产转让合同》的约定，案涉房屋满足上市交易和过户条件时，出卖人孙苏云应履行协助过户的义务。孙苏云辩称证据不足，本院不予采信。关于刘占云与王凯房屋转让合同关系问题，经庭审调查，刘占云与王凯签订的《房产转让协议》是双方的真实意思表示，内容亦不违反当时施行的国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方应当按照约定全面履行各自的义务。刘占云依据《房产转让协议》主张将房屋所有权转移登记至其名下，且王凯与孙苏云签订的《房产转让合同》中约定王凯有权将涉案房产出租，买卖及过户到他人名下，故刘占云有权行使王凯与孙苏云房产转让协议项下买受人的权利，现案涉房屋已具备过户条件，且刘占云具备购房资格，故对于刘占云要求办理案涉房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。但根据我国不动产交易税收征管的规定，案涉房屋过户手续需分为两步进行，即先由孙苏云过户至王凯名下，再由王凯过户至刘占云名下。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第一百三十五条之规定和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、孙苏云于本判决生效后7日内协助王凯将坐落于北京市昌平区东小口镇天通北苑二区x房屋所有权转移登记至王凯名下；二、王凯于本判决第一项履行完毕后7日内协助刘占云将北京市昌平区东小口镇天通北苑二区x房屋所有权转移登记至刘占云名下。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3156元，由孙苏云负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 李戍环二〇二一年三月十六日法官助理 赵财华书 记 员 徐 萌