山东省枣庄市山亭区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0406民初521号原告（反诉被告）：枣庄市乾言房地产营销策划有限公司，住所地：枣庄市山亭区邾国路566号金洲商业广场5区001室，统一社会信用代码：91370406MA3M9PBK33。法定代表人：崔万玲，总经理。委托诉讼代理人：闫绍付，山东富善律师事务所律师。被告（反诉原告）：蔡可存，男，1967年11月5日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人：郭玮炜，山东齐鲁（枣庄）律师事务所律师。第三人：山东金洲置业有限公司，住所地：枣庄市山亭区府前路11号，统一社会信用代码：91370400576610231E。法定代表人：陆勇军，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：冯烨，山东齐鲁（枣庄）律师事务所律师。原告（反诉被告）枣庄市乾言房地产营销策划有限公司（以下简称乾言策划公司）与被告（反诉原告）蔡可存、第三人山东金洲置业有限公司（以下简称金洲置业）商品房委托销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）乾言策划公司的法定代表人崔万玲及其委托诉讼代理人闫绍付，被告（反诉原告）蔡可存的委托诉讼代理人郭玮玮，第三人金洲置业的委托诉讼代理人冯烨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）乾言策划公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告乾言策划公司与被告蔡可存签订的《房产销售转让协议》于2019年7月25日解除；2、判令被告蔡可存返还收取原告的保证金200万元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年5月29日，原告乾言策划公司与被告蔡可存、第三人金洲置业签订《房产销售转让协议》一份，约定原告代为销售被告的房产，销售方式为原告自行策划、销售房屋，销售后按约定支付一套房款，被告转让、交付一套房屋给原告。全部销售总价不低于2090万元，原告签订协议后一周内向被告缴纳200万保证金，并约定了付款方式、期限、房屋交付、三方责任、产权登记第三方配合义务、违约责任等其他内容。协议签订后，原告依约向被告缴纳200万元保证金。并着手准备销售的各项准备工作，花去营销费用数十万元。原告在销售房屋过程中得知，由于被告的房屋没有进行产权登记，无法办理房屋登记手续，因此无法继续履行合同，原告因此于2019年7月24日向被告发出解除合同通知书一份，通知被告解除双方签订的《房产销售转让协议》。综上，由于原告与被告签订的《房产销售转让协议》无法继续履行，且原告已经通知被告解除合同，被告应当将收取的原告的200万元保证金退还，原告根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的规定向贵院提起诉讼，请依法判决。被告（反诉原告）蔡可存辩称，一、原告（反诉被告）所述并非事实，原告（反诉被告）存在履行合同不符合约定的严重违约行为，对其要求返还200万元保证金的请求，依法不应予以支持。本案实际情况是，2014年7月，山东枣庄长城建筑集团有限公司因建设工程施工合同纠纷将本案第三人金洲置业诉至法院。2016年7月11日，山东省高级人民法院作出（2016）鲁民终903号民事判决书，判决金洲置业给付长城建筑公司工程款1500余万元及相应利息。案件进入执行程序后，2016年10月10日，山东省枣庄市中级人民法院作出（2016）鲁04执274号之二裁定书，对包括本案案涉20套房产在内的房产裁定进行评估、拍卖。申请执行人长城建筑公司于2017年6月12日与被告（反诉原告）蔡可存签订债权转让合同，将享有的金洲置业的债权转让给蔡可存所有，蔡可存因此依法被变更为申请执行人。后期执行过程中，案涉房产历经两次流拍，2017年7月24日，山东省枣庄市中级人民法院作出（2016）鲁04执274号之四民事裁定书，裁定包含本案案涉20套房屋在内的房屋全部归蔡可存所有。2018年9月11日，金洲置业与被告（反诉原告）蔡可存签订《房屋处置合作协议》一份，约定由金洲置业完成蔡可存持有房屋的销售工作。案涉20套房屋销售总价不低于2090万元，蔡可存授权金洲置业处置销售房屋的期限为180天，如到期未能全部销售完毕，金洲置业同意按照约定的房屋销售总价全部收购甲方剩余未处置的房产，一方违约的话，违约方需向守约方赔偿违约金300万元。房屋销售期限届至后，金洲置业未能完成销售任务。之后金洲置业为减少违约赔偿并且争取房屋销售溢价款，多次找蔡可存协商解决，同时承诺引入保底购买方继续完成销售。2019年5月29日，被告（反诉原告）蔡可存与原告（反诉被告）乾言策划公司以及金洲置业三方又签订了《房产销售转让协议》，约定乾言策划公司购买案涉案涉20套房产，并由其自行进行全案策划、销售房屋，根据协议约定全部房屋销售总价不低于2090万元。乾言策划公司保证在2019年7月2日之前由其组织转让收到的房款全部支付至蔡可存指定账户，并于2019年9月10日之前足额交纳约定的全部房款。第三人金洲置业则保证无条件配合对销售的房屋办理网签、房屋权属登记等手续。为保证合同履行，乾言策划公司向蔡可存交纳200万元保证金，约定如乾言策划公司未按约履行合同，该笔保证金全部收归蔡可存所有。合同签订后，乾言策划公司依约向蔡可存支付了200万元保证金，蔡可存配合将房屋全部交付给乾言策划公司进行销售。房屋销售期间，乾言策划公司未经蔡可存同意私自将案涉房屋以租代售，并私自收取租赁、售房等相关款项，且始终未按照约定将房屋销售款转入蔡可存指定账户。根据案涉《房屋销售转让协议》第四条之约定，乾言策划公司向蔡可存支付的200万元作为履约保证金，如乾言策划公司未按约履行协议，该笔保证金由蔡可存扣除。合同约定房屋销售款付款期限届满直至今日，乾言策划公司仍未向蔡可存支付任何房屋销售价款，其行为已严重违反了合同约定。按照协议约定，该保证金理应归蔡可存所有，乾言策划公司要求返还保证金的请求不能成立。二、原告（反诉被告）乾言策划公司要求解除案涉《房屋销售转让协议》的请求，没有事实和法律依据，依法不能成立。首先，本案并不存在原告（反诉被告）乾言策划公司所述《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项无法实现合同目的的情形。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产规定》第二十九条之规定：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产拍卖成交或者抵债后，该不动产自拍卖成交或抵债裁定送达买受人或承受人时起转移。”被告（反诉原告）蔡可存已通过枣庄中院作出（2016）鲁04执274号之四民事裁定书取得了案涉房屋的所有权，产权清晰、明确，不存在任何权利瑕疵。而且，依据蔡可存、乾言策划公司及第三人金洲置业签署的《房屋销售转让协议》第四条之约定：“蔡可存收到相应的房屋销售款后，无条件配合乾言策划公司按照现状交付房屋，乾言策划公司、金洲置业负责向购房客户完成上房、使用工作。”以及合同第六条之约定：“因金洲置业暂时未办理正式上房、办理房产证的工作。购房人购买房屋后，金洲置业同意待办理房产证条件满足时，无条件配合购房人办理各项房产登记。”乾言策划公司在签署案涉《房屋销售转让协议》当时对房屋暂不具备办理房屋产权登记条件的情况是明知的，双方明确约定以房屋“现状”交付，并不存在重大误解和欺诈的情况，更不可能存在“原告在销售房屋过程中得知”的情形，而且案涉合同标的达两千余万，不算乾言策划公司交纳的200万元保证金，光违约责任就约定了300万元，对可以通过公开渠道获知的房屋是否具备权属登记的信息，乾言策划公司理应尽到合理注意义务，其却声称是在“销售过程中得知“的情况也明显与常理不符。再者，房产地销售程序中，先上房，待房屋满足条件后再办理房屋产权证书，是行业惯例，法律并不要求商品房必须满足办证条件后才能对外销售，并且为购房者办理上房、权属登记等手续按约定皆是乾言策划公司和第三人金洲置业的主要义务，蔡可存只有后期配合变更房屋权属登记的合同附随义务。故乾言策划公司声称的因蔡可存违约，导致其不能实现合同目的的情况明显不能成立。其次，本案也并不符合通过通知解除合同的条件，根据《九民会议纪要》第46条【通知解除的条件】之规定，审判实践中，部分人民法院对合同法司法解释（二）第24条的理解存在偏差，认为不论发出解除通知的一方有无解除权，只要另一方未在异议期内以起诉的方式提出异议，就判令解除合同，这并不符合合同法关于合同解除权行使的有关规定。乾言策划公司因无法在约定的时间内完成合同义务，存在违约行为，在没有任何事实和法律依据的情形下，为逃避违约责任才以律师函的形式妄想行使单方解除权，事实上其行为并不能起到解除合同的效果。综上，案涉《房产销售协议》系各方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，各方当事人应严格按照合同约定履行各自的合同义务。乾言策划公司违约后又起诉要求解除合同的理由并不符合约定解除的情形，亦不属于合同法第九十四条可行使法定解除权的条件，至于其要求返还履约保证金的请求更是没有事实和法律依据，故，蔡可存请求法庭依法驳回乾言策划公司的诉讼请求。第三人金洲置业没有意见。被告（反诉原告）蔡可存反诉请求：一、请求依法判令反诉被告枣庄市乾言房地产营销策划有限公司向反诉原告支付违约金300万元；二、本案诉讼及保全费用由反诉被告承担。事实和理由：2019年5月29日，反诉原告与反诉被告及金洲置业签订了一份《房产销售转让协议》，约定反诉被告乾言策划公司购买反诉原告于2017年7月24日通过枣庄市中级人民法院（2016）鲁04执274号执行裁定书取得的金洲置业开发的位于枣庄市山亭区东侧金州商业广场的多套门市及住房，并由其自行进行全案策划、销售。并约定房屋全部销售总价不低于2090万元，反诉被告乾言策划公司保证在2019年7月2日前由其组织转让房屋收到的房款全部支付至反诉原告指定账户，并于2019年9月10日之前足额缴纳约定的全部房款。如反诉被告不支付购房款时，反诉原告有权收回全部房屋并自行销售，金洲置业则保证无条件配合反诉原告办理网签、房产证等房屋权属登记手续，为保证合同顺利履行，各方约定合同履行违约金为300万元。协议签订后，反诉原告按照合同约定履行了义务，但反诉被告乾言策划公司却未经反诉原告授权私自将案涉房屋出租他人，并私自收取租赁、售房相关款项，且未按照约定将收取款项转入指定账户，严重违反了合同约定。反诉原告多次要求反诉被告停止违约行为，切实履行合同义务，反诉被告乾言策划公司均拒不承认，且于2019年7月24日向反诉原告发出《解除合同通知书》一份，以反诉原告房屋产权存在瑕疵为由要求解除《房屋销售转让协议》。后反诉原告多次就此事与反诉被告及金洲置业进行协商，始终未能达成协议，故现无奈向法院提起反诉。综上，案涉《房屋销售转让协议》系各方当事人真实意思表示，内容未违反相关法律法规强制性规定，应属合法有效，反诉被告理应按照合同约定履行义务，如今反诉被告违反约定，不光严重侵害了反诉人的合法权益，如今又向法院以反诉原告为被告提起诉讼。故此，反诉原告依据民事诉讼法有关规定，向人民法院依法提起反诉，请贵院判如所请。原告（反诉被告）辩称，反诉原告所诉为确认之诉，该诉与本案的合同纠纷之诉，是两个不同的法律关系，不能在本案中提起反诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年5月29日，蔡可存作为甲方、乾言策划公司作为乙方、金洲置业作为丙方签订了《房产销售转让协议》，约定甲方同意于2017年7月24日通过枣庄市中级人民法院的（2016）鲁04执字274号执行裁定书取得的金洲置业开发的位于枣庄市山亭区商业房及别墅由乙方购买，乙方自行进行全案策划、销售房屋，乙方按照约定支付一套房款，甲方转让、交付一套房屋给乙方。乙方未付清房款前，甲方保留房屋所有权。甲、乙双方商定全部销售总价不低于2090万元，甲方承担税金100万元，乙方再行转让过程中超出约定价格的部分归乙方享有，甲方不得干涉。乙方销售房屋时，乙方以丙方的名义与购房客户签订新的房屋买卖协议，便于办理房屋备案、登记。乙方为保证合同充分履行，自愿在签订本协议后一周内向甲方交纳200万元，该笔资金作为乙方履行合同的保证金，如乙方顺利履行合同该笔资金转为甲方房款收入，如乙方今后未按约定履行合同，保证金由甲方扣除，与房款无关。乙方保证在2019年7月2日前，乙方自行组织转让房屋时收到全部涉及甲方的房款，全部支付至甲方指定账户。2019年8月5号前再次向甲方支付房款不低于300万元。余款于2019年9月30日前全部付清。乙方在销售期间如缺少销售费用，可以从甲方处借支销售费用，但借支费用不得超过100万元。甲方收到相应的房屋销售款后，无条件配合乙方按照现状交付房屋。乙方、丙方负责向购房客户完成上房、使用工作。三方责任1、甲方保证上述房屋的产权属清晰（产权无争议：未被判决、裁定限制出售，也未设置抵押等），若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务纠纷等，概由甲方负责由此产生的相关责任及费用。2、甲方积极配合乙方的工作，保证乙方的销售房源不会一房二卖。因丙方暂时为办理正式上房、办理房产证的工作。购房人购买房屋后，丙方同意待办理房产证条件满足时，无条件配合购房人办理各项房产登记，登记费用由乙方、丙方及各购房客户各自按照法律规定承担。甲、乙双方应当认真遵守本协议，如一方违约，违约方需向守约方赔偿违约金300万元。同时，乙方不支付购房款时，甲方有权收回全部房屋。三方对其他权利和义务也进行了约定。合同签订后，乾言策划公司交付蔡可存履约保证金200万元，2019年7月24日乾言策划公司委托山东富善律师事务所向蔡可存发出《解除合同通知》，称案涉房屋产权存在瑕疵，蔡可存已构成违约，不能实现合同目的，继续履行合同已无必要，蔡可存接到本通知时即发生解除合同的法律效力，希望蔡可存接到本通知后6日内退还已收取的保证金200万元。本院认为，2019年5月29日，乾言策划公司与蔡可存、金洲置业签订《房产销售转让协议》是当事人的真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，合法有效。该合同明为房产销售转让实际应为委托销售合同。蔡可存依据枣庄市中级人民法院的（2016）鲁04执字274号执行裁定书取得的金洲置业开发的位于枣庄市山亭区商业房及别墅的所有权。乾言策划公司及金洲置业对案涉房产的现状及是否存在瑕疵是明知的，乾言策划公司没有按照约定完成委托销售的义务，构成违约，应当承担违约责任。2019年7月24日，乾言策划公司向蔡可存发出《解除合同通知》，7月25日蔡可存复函不同意解除，虽因《房屋销售转让协议》条款中对合同解除没有约定且无法定的解除权，但因市场经济形式的变化，导致乾言策划公司对合同事实上不能履行，为了平衡当事人之间的利益关系，案涉合同应予解除，合同虽然解除但不影响乾言策划公司承担违约责任，案涉合同约定了履约保证金200万元，违约金300万元。合同解除适用的违约金应是不履行违约金（履约保证金200万元），该约定履约保证金200万元过高，违背了公平原则并导致了利益严重失衡，应予调整为150万元为宜。综上所述，乾言策划公司诉讼请求部分有事实和法律依据，本院部分予以支持，蔡可存的反诉请求，无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条第一款、第六十条、第一百一十条第一项之规定，判决如下：一、解除2019年5月29日原告（反诉被告）枣庄市乾言房地产营销策划有限公司与被告（反诉原告）蔡可存签订的《房产销售转让协议》。二、被告（反诉原告）蔡可存于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）枣庄市乾言房地产营销策划有限公司履约保证金500000元。三、驳回原告（反诉被告）枣庄市乾言房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）蔡可存的反诉请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元，减半收取11400元，保全费5000元，由原告（反诉被告）枣庄市乾言房地产营销策划有限公司负担12900元，被告（反诉原告）蔡可存负担3500元，反诉费7700元由被告（反诉原告）蔡可存负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  丛晓新二〇二一年三月八日书记员  潘姿宇