湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘02民终544号上诉人（原审被告）：刘斌，男，1978年11月28日生，汉族，住湖南省醴陵市。上诉人（原审被告）：谭国云，女，1982年6月23日生，汉族，住湖南省醴陵市。被上诉人（原审原告）：醴陵市心贴心物业管理有限公司，住所地：醴陵市瓷城大道**。法定代表人：黄小军，执行董事。委托诉讼代理人：郑丽仙，湖南怀治律师事务所律师，上诉人刘斌、谭国云因与被上诉人醴陵市心贴心物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服湖南省醴陵市人民法院（2021）湘0281民初187号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘斌、谭国云上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判。事实和理由：上诉人已提供大量证据，如公共设施未维修、安保人员缺失，绿化不维护等，证明被上诉人未履行服务合同义务，给上诉人及小区其他业主造成重大损失。上诉人有权拒缴物业费。被上诉人醴陵市心贴心物业管理有限公司答辩称：上诉人反映的消防、电梯问题，在一审时已进行了解释。上诉人已按合同履行了义务，上诉人应当按期缴纳物业费。原审原告醴陵市心贴心物业管理有限公司向一审法院起诉：1.请求判令被告支付物业管理费4746元、违约金474元，合计5220元；2.请求判令被告承担本案诉讼费。原判认定事实：被告刘斌、谭国云系醴陵市凯旋城小区26栋3单元305号房屋业主，房屋建筑面积为134.82㎡。2016年11月15日，醴陵市凯旋城小区业主委员会作为甲方，原告作为乙方，双方签订《醴陵市凯旋城物业服务合同》，合同约定：甲方将位于醴泉路车顿桥的醴陵××范围内的物业选聘乙方提供物业服务；乙方提供物业服务的主要内容为：物业共用部位及共用设施设备（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙和基础等部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机修）的管理和维护，公共绿化的维护，公共区域环境卫生的维护，公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务，物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务，物业维修、更新、改造费用的账务管理等；物业服务支出包括：管理服务人员的工资、社会保险和按规范支出的福利费用，物业共用部分，共用设施设备的日常运行、维护费用，物业管理区域清洁卫生费用，物业管理区域绿化养护费用，物业管理区域秩序维护费用，办公费用，物业管理企业自身固定资产折旧，物业共用部位、设施设备及公众责任保险费用，法定税费，物业管理企业的利润；乙方服务期限为三年，自2016年11月3日起至2019年11月2日止；物业收费标准：板房住宅0.65元／㎡／月，高层电梯房1.2元／㎡／月，普通电梯房1.1元／㎡／月，商业2元／㎡／月，其他楼层房屋租赁作商业用途的按2元／㎡／月收取，按照建筑面积收费；住宅物业费提前一个季度、半年或一年一次收取，商业物业收费按季度收，乙方收取物业费至2019年11月2日止;甲方应督促开发商将小区内消防、监控设施完善到位，使上述设施在签订本协议之日起30日内能够投入正常运行，确保小区的安全，在消防、监控设施未完善好之前，如因此发生安全事故，乙方不承担法律责任;经双方协商一致，可对本合同条款进行修订更改或补充，以书面合同为准，补充协议具有和本合同同等的法律效力。合同还对双方其他权利义务、违约责任等进行了约定。同日，醴陵市凯旋城小区业主委员会作为甲方，原告作为乙方，双方签订《补充协议》，协议约定：双方于2016年元月31日签订的《醴陵凯旋城物业服务合同》因甲方提出终止合同，乙方已于2016年7月31日退出该小区的物业服务，至2016年11月12日双方再次签订《醴陵市凯旋城物业服务合同》，在2016年9月1日至2016年11月2日期间的物业服务费乙方不予收取，同时，在此期间因物业服务发生的一切费用均由甲方负责处理；乙方原已收取业主的物业服务费自动转为以后（2016年11月3日起）的物业服务费，乙方提供物业服务期间（含2016年2月1日至2016年7月31日）有权向业主收取物业服务费。该协议的附件《2016凯旋城小区真空期费用（8-10月份）》中载明：“真空期三个月物业公司未服务，受业委会委托物业公司收取一个月物业费抵扣真空期费用”。合同到期后，因醴陵市凯旋城小区业主委员会换届尚未完成，经醴陵市物业管理办公室、醴陵市来龙门街道办事处、醴陵市来龙门街道办事处五里牌社区居民委员会等部门协商，确定原告在醴陵市凯旋城小区延续服务半年，即自2019年11月15日起至2020年5月15日止。2020年7月26日，醴陵市物业服务中心、醴陵市来龙门街道办事处、醴陵市来龙门街道办事处五里牌社区居民委员会再次对醴陵市凯旋城小区全体业主发出公告，确定原告暂时留用继续从事物业服务工作，物业服务期限为2020年5月16日至凯旋城小区选出新的业主委员会成员并经登记备案之日止。原告进驻醴陵市凯旋城小区服务期间，被告未按时交纳自2018年3月30日起至2020年11月30日止的物业费。原告多次催收未果，故诉至法院要求处理。原判认为，本案系物业服务合同纠纷。本案审理的焦点为：原告要求被告支付物业费4746元及违约金474元的理由是否成立？原告系醴陵市凯旋城小区物业服务企业，被告系该小区26栋3单元305号房屋业主，原告与醴陵市凯旋城小区业主委员会签订的《醴陵市凯旋城物业服务合同》、《补充协议》，合法有效，对被告具有法律约束力。原告在提供了物业管理服务后，被告应依约履行向原告支付物业费的义务。合同明确约定普通电梯房物业收费标准为1.1元/㎡/月，被告拖欠自2018年3月30日起至2020年11月30日止的物业费4745.66元，故对原告主张要求被告支付物业费4746元的诉讼请求，超出部分，一审法院不予支持。关于被告提出原告未按约履行合同、原告提供的事实服务不成立等问题，被告未就其抗辩主张提交充分证据证实，且该抗辩主张不构成被告拒交物业费的正当理由，故对被告的该抗辩主张，一审法院不予支持。关于原告主张要求被告支付违约金的问题，因案涉合同中并未约定逾期支付物业费的违约责任，故原告主张要求被告支付违约金，缺乏事实依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：被告刘斌、谭国云于本判决生效后五日内支付原告醴陵市心贴心物业管理有限公司自2018年3月30日起至2020年11月30日止的物业费4745.66元；驳回原告醴陵市心贴心物业管理有限公司的其他诉讼请求。如义务人未按判决履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定由义务人加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘斌、谭国云负担。二审中，上诉人提供一段手机拍摄的视频，拟证明门卫值班人员在工作时间睡觉。被上诉人心贴心物业公司质证认为，该视频拍摄于2021年3月5日，没有具体时间点，不能证明物业未履职，也不能达到上诉人拒交物业费的证明目的。本院经审查认为被上诉人的质证意见成立，本院对该证据不予采信。经本院审理查明的事实与一审判决认定的一致，本院对此予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。二审争议焦点为：上诉人是否应向被上诉人交纳物业服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”被上诉人心贴心物业公司在提供相应物业服务的同时依法享有收取物业服务费的权利。上诉人虽主张物业服务存在瑕疵，但其未能提供确实充分的证据予以证明。即使存在部分瑕疵，也不构成被上诉人根本违约，被上诉人已经履行了合同的主要义务，上诉人应当承担支付物业服务费的义务，但上诉人可以依物业管理委托合同约定，通过要求物业服务公司限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理公司等方式维护自己的合法权益。上诉人以拒付物业费对抗物业服务瑕疵行为于法无据，一审判决上诉人交纳物业费并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元,由上诉人刘斌、谭国云负担。本判决为终审判决。审判长  黄胤彪审判员  唐俊平审判员  胡 芸二〇二一年三月二十九日法官助理齐志龙书记员唐江