河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀09民终1160号 上诉人（原审原告）：许春旺，男，1995年2月6日出生，汉族，住。 委托诉讼代理人：田立根，男，汉族，1983年12月3日生，住，系黄骅市新视角物业管理有限公司推荐。 被上诉人（原审被告）：曹廷军，男，汉族，1965年10月2日，河北省中捷高尔夫18号楼1单元301室。 上诉人许春旺因与被上诉人曹廷军房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省黄骅市人民法院（2020）冀0983民初5412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 许春旺上诉请求：一、撤销一审判决，查清事实，依法改判被上诉人返还上诉人定金10000元及违约金10000元，合计20000元。二、一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误及适用法律错误。本案系上诉人与被上诉人及其子曹琪共同签订的房屋买卖合同，该买卖合同上明确记载出卖人为曹廷军与曹琪两位。曹廷军作为曹琪的父亲，其双方关系特殊，曹廷军带着登记在曹琪名下的产权证的原件，与上诉人签订的房屋买卖合同，以上事实足以让上诉人认定，曹廷军是受曹琪的委托与上诉人共同签订的房屋买卖合同。同时足以让上诉人认定，曹廷军在该房屋买卖合同中是完全具有表见代理权的。有以上事实，足以让相对人（上诉人）有理由相信行为人（即被上诉人）具有代理权，上诉人作为相对人，主观上属于善意。综上，曹廷军的行为具有表见代理权，签订房屋买卖合同的主体系曹廷军与曹琪。 又有，双方签订合同即具有买卖合同合意，合同明确记载出卖人为曹廷军与曹琪二位，与上诉人签订的合同，故本合同经双方签字后即生效。之后，在经过上诉人与曹廷军共同协商后，上诉人支付给被上诉人10000元作为该房屋买卖合同的定金，双方达成协议后在同日签订的合同上注明该10000元为“房屋买卖定金”的性质，该定金为本合同的补充条款，该补充条款对双方同样具有法律约束力。在签订合同同日，双方是很明确该10000元为定金的性质的，又有这10000元的定金性质，也符合一般房屋买卖合同交易习惯。现提交新的证据，足以证明该合同系原告与被告及其子曹琪共同合意的事实，及被上诉人收取的10000元系定金性质的事实，以及被上诉人及曹琪共同违约的事实。 综上，从被上诉人与曹琪的父子特殊关系及被上诉人带着其子曹琪的房产证的原件，并在合同的出卖人处签订有曹廷军与曹琪的共同名字，又有作为上诉人作为善意购买方，足以认定被上诉人系受曹琪的委托，二人共同出卖该房屋的事实。10000元定金在被上诉收到该款项后，在合同上也有明确记载为定金，其性质也符合房屋买卖的交易习惯。合同依法签字成立后，现由于被上诉人与曹琪的共同违约，理应按照合同法承担违约责任，故被上诉人理应双倍返还定金即20000元。 综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请二审法院依法改判。 曹廷军答辩称，一、一审法院认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的主张不能成立。经过一审调查审理，本案事实已经明确。上诉人在上诉状中主张：“答辩人为曹琪父亲并带有房产证原件，即可认为答辩人系受曹琪委托与上诉人签订买卖合同”无法成立，理由如下：根据最高人民法院在审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见中指出：“13、合同法第四十九条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。14、人民法院在判断合同相对人主观上是否属于善意且无过失时，应当结合合同缔结与履行过程中的各种因素综合判断合同相对人是否尽到合理注意义务，此外还要考虑合同的缔结时间、以谁的名义签字等各种因素，作出综合分析判断。”在本案中，存在以下情况：1.上诉人知晓答辩人并非房屋所有权人。在房屋产权证书和上诉人单方留存的买卖合同中均已明确，房屋所有人为曹琪；2.上诉人在知晓房屋所有权人是曹琪的情况下并未与曹琪本人进行确认。房屋买卖交易习惯中，合同卖方应为房屋所有权人，且房屋是否买卖应得到房屋所有权人的确认，上诉人作为具有完全民事行为能力的自然人，在买卖房屋过程中在没有所有权人确认即签订合同，未尽到合理的注意义务。3.上诉人未见到授权委托等有权代理的客观形象要素。上诉人依据答辩人与曹琪为父子关系认为系有权代理，无事实与法律依据。上诉人甚至没有核实确认答辩人与曹琪之间是否为父子关系。4.一审中上诉人自认，答辩人当天不想签订合同，而是上诉人要求签订的。按照房屋买卖交易习惯，卖方为了保障交易顺利进行，不会拒绝签订合同，仅有一种可能即答辩人需要经过曹琪确认才能正式订立合同。基于上述情况，按照房屋买卖交易习惯及普通人的认知理解，上诉人不具备确信答辩人系受曹琪委托签订买卖合同的基础，并且上诉人未提供证据证明上述事项。同时，上诉人主张表见代理时，应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权，但上诉人未提供证据加以证明。本案中，上诉人拟购买房屋的价格远低于市场价，因此上诉人在主观方面也无法认定为善意。综上所述，上诉人的主张无法成立，且无事实与法律依据。 二、上诉人上诉状所述事实有误，与真实情况严重不符。首先，上诉人向答辩人表示想要买房时，答辩人已明确告知上诉人，该房屋为答辩人的儿子曹琪所有，房屋是否买卖、买卖价格等内容均需要曹琪的认可，曹琪本人不在无法建立买卖合同。但上诉人执意建立内容为“令2020年8月2日购买高尔夫中捷6-2-601楼，总价：拾玖万伍仟元(195000)，买方：许春旺、程柳，卖方：曹廷军，曹琪。”字样的文书。从文字记载内容可以印证，上诉人是知晓房屋实际所有权人为曹琪，签名处记载了曹琪的名字，但曹琪本人并未在姓名处按压指印。因此，上诉人起诉状与上诉状中所述已签订买卖合同与客观事实不符，上诉人所说的“买卖合同”也并未生效。其次，上述文书中记载的买卖价格远低于该房屋实际市场价，根据58同城公布的名人高尔夫小区的市场价为10919元/平米，而文书记载的金额仅为市场价的20%，属于显失公平的情形。综上，上诉人所述内容与现实严重不符，上诉人与答辩人之间的买卖合同关系尚未建立，房屋买卖价款远低于市场价，显失公平。 三、上诉人转给答辩人的壹万元费用非定金性质，上诉人主张内容无事实与法律依据。1.答辩人自始至终从未要求上诉人向答辩人支付定金，也未要求上诉人向答辩人支付任何费用。2.上诉人所持有的收据上记载“定金：壹万”的字样，并非答辩人所写，真实情况是上诉人自行转账10000元人民币，并自行记录“定金”字样。上诉人上述转账行为、转账金额、转账性质均未得到答辩人认可，答辩人与曹琪也未针对该内容按压手印确认。3.定金是具有特殊法律性质的表述，针对定金的支付与收取须以合同各方主体达成合意为前提，本案中上诉人所主张该笔资金性质为定金未经答辩人和曹琪确认，其主张无事实与法律依据。4.上诉人所提供的转账记录中也未记载上述壹万元为定金性质。因此，上诉人所主张的事项与事实严重不符，其关于定金的主张无事实与法律依据。 综上所述，上诉人主张与答辩人建立了房屋买卖合同关系与事实不符，上诉人转账壹万元的性质并非定金。上诉人主张答辩人返还定金加违约金贰万元无事实与法律依据，答辩人愿意退回上诉人转账的壹万元。答辩人基于客观事实与法律规定特提出上述意见，请法庭核实并予以采纳并驳回上诉人的上诉请求。 许春旺向一审法院起诉请求：1、要求被告返还定金10000元及违约金10000元，合计20000元；2、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：位于中捷产业园区黄赵公路南富民路西侧名人花园****楼房的所有权人为曹琪，被告曹廷军系曹琪之父。2020年8月2日原告与被告达成房屋买卖协议，将该房屋卖与原告，房屋价款195000元。协议内容为：今2020年8月2日购买高尔夫中捷6-2-601楼，总价19500元，买方许春旺、程柳，卖方曹廷军、曹琪。签字下面由原告书写“定金：壹万”字样。协议书中程柳系原告代签，曹琪系被告代签。协商房屋买卖合同时被告将房屋产权证交给原告查看，原告拍照留存。对曹琪是否同意委托被告出卖其房屋，原、被告双方说法各异。对于原告转账10000元被告不认可是定金，是原告自行添加上的，被告并未签字确认。被告认可在协议签字后，收到原告10000元转账，但称其并未要求原告支付定金或其他费用，是原告自行给被告转账10000元，而且在其儿子第二天回来后，即征求其儿子意见后，答复原告房屋不卖了。 上述事实有当事人陈述、协议书、照片、转账记录在案佐证。 一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。同时《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。第二款规定，出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中涉及的房屋买卖协议书，出卖人被告不具有房屋所有权和处分权，买受人知道出卖人没有处分权的，该协议处于效力待定状态。在签订的第二天被告即通知原告曹琪不同意出卖该房屋，协议未得到所有人追认，该合同不再履行。合同未履行，因合同得到的财产应予返还。被告出卖无权处分的标的物，且未得到处分权人的追认，其收取10000元款项应返还原告，被告也同意返还。关于违约问题，应根据缔结合同中是否存在过错承担违约责任。原告明知道该房屋的所有权人为曹琪，仍与被告签订合同，其本身有过错，被告无处分权而出卖房屋也有过错。原、被告双方对曹琪在缔约前是否同意出卖房屋各执一词，但均无证据证实其主张，一审法院对双方陈述均不予采信，故对原告主张被告承担违约责任，一审法院不予支持。关于买卖协议中定金的约定，从其书写位置看，“定金：壹万”在原、被告签名之后，系原告自行书写，被告不予认可，原告未能提供证据证实原告给被告转账的10000元系双方的定金约定，因此原告主张双倍返还定金的主张一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：被告曹廷军在本判决生效后三日内返还原告许春旺房屋买卖款项10000元。案件受理费减半收取150元，由原告许春旺承担125元，被告曹廷军承担25元（限判决生效之日交纳,到期将案件受理费交至黄骅市人民法院诉讼费专用账户，开户行：工商银行黄骅支行，账号：04×××23）。 本院二审期间，上诉人提交其与被上诉人的通话录音一份，从其通话录音中可充分认定在被上诉人签订房屋买卖合同时曹琪系明知的，是知道其父亲曹廷军与上诉人签订房屋买卖合同的，及被上诉人收取的1万元的钱款为该房屋定金性质。被上诉人质证意见：对真实性无异议，是我和上诉人的通话录音。合同是8月2日签的，录音是说不卖房以后的通话，房子是曹琪的，他不同意我没办法，上诉人说涨钱卖给他。 二审经审理查明的其他事实，与一审法院查明的事实一致。 本院认为，2020年8月2日双方签订房屋买卖协议，协议内容为：今2020年8月2日购买高尔夫中捷6-2-601楼，总价19500元，买方许春旺、程柳，卖方曹廷军、曹琪。最下面书写“定金：壹万”字样。协议书中程柳系上诉人代签，曹琪系被上诉人代签。从书写位置看，“定金：壹万”在双方签名之后，系上诉人自行书写，被上诉人对此不予认可，且上诉人转账给被上诉人10000元中未记载有“定金”字样。二审审理中，上诉人提供的录音资料，被上诉人认可系其与上诉人的通话录音，但该通话录音不足以证实转账给被上诉人的10000元系双方定金约定。因此，上诉人关于定金的主张，本院不予支持。 本案所涉房屋所有权人为曹琪，被上诉人曹廷军虽与曹琪系父子关系，但出卖案涉房屋未得到曹琪的明确授权，曹廷军不具有房屋所有权和处分权而出卖房屋具有过错。上诉人许春旺明知道该房屋的所有权人为曹琪，仍与被上诉人曹廷军签订合同，其本身也有过错。在双方均存在过错的情况下，上诉人主张被上诉人承担违约责任，本院不予支持。 综上所述，许春旺的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人许春旺负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘晓莉 审判员  穆庆伟 审判员  张友僧 二〇二一年三月二十九日 书记员  于雪纯