四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初13842号 原告：曾瀛，男，1988年11月2日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：金湘红，四川蜀正律师事务所律师。 被告：成都唐宴壹号餐饮有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区吉庆四路******附**。 法定代表人：魏晓波，总经理。 委托诉讼代理人：冯刚，男，该公司员工。 原告曾瀛诉被告成都唐宴壹号餐饮有限公司（以下简称唐宴公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月25日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理。原告曾瀛的委托诉讼代理人金湘红到庭参加诉讼，被告唐宴公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。 曾瀛向本院提出诉讼请求：1.判令唐宴公司向曾瀛支付拖欠的租金共计323600元；2.判令唐宴公司向曾瀛支付欠缴的物业费、电费共计82940.11元；3.判令唐宴公司向曾瀛支付违约金（按合同租赁金额20%计算即81308.02元）；4.判令解除曾瀛与唐宴公司签订的《商铺租赁合同》，唐宴公司立即腾退房屋并交还给曾瀛。事实与理由：曾瀛与唐宴公司于2019年3月20日签订《商铺租赁合同》，曾瀛将位于成都市高新区吉庆四路340号2栋3层附55号商铺出租给唐宴公司作为商业用途使用。曾瀛签约后按约交付房屋，但唐宴公司在承租该商铺后一直未按约履行支付租金及物业费、电费等义务，至今已拖欠应付租金共计323600元，拖欠物业费、电费共计82940.11元，且唐宴公司在之前已多次拖欠迟延支付租金及物业费等相关费用。曾瀛多次催收未果，为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。 唐宴公司向本院提交书面答辩状辩称，唐宴公司与曾瀛于2019年3月签订合同后一直积极履行合同支付租金，但从2019年底至今因疫情致使合同履行出现了困难。唐宴公司主动与曾瀛沟通，口头达成了从2020年10月开始由原季度支付房租改为按月支付，唐宴公司也尽力履行，但因第二波疫情开始，生意严重受挫，损失惨重，以致未能按月支付租金。2021年1月初，唐宴公司已电话告知租赁合同截止到2021年1月底予以解除，故对此前所欠租金予以认可。唐宴公司是因疫情这一不可抗力原因致使无力继续履行合同，法律上不属于违约，不应承担违约责任。 本院经审理认定事实如下：2019年3月20日，曾瀛（甲方）与唐宴公司（乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定乙方自愿租用甲方位于成都市高新区吉庆四路340号2栋3层附55号商铺作为商业用途使用，建筑面积约723.37平方米，租用期限10年，租期从2019年4月1日至2029年3月31日止，2019年4月1日至2021年3月31日期间月租金为68720元，2021年4月1日至2025年3月31日期间月租金每年递增5%，2025年4月1日至2029年3月31日期间月租金每年递增2.5%；在本合同签订之日，乙方向甲方支付70000元作为履约保证金；2019年4月1日至2019年5月31日作为乙方装修时间，甲方免收租金；租金按季度支付，乙方须在每季度结束前15日内缴清下一季度租金（2019年12月31日前按月支付）；在租赁期间，租赁房屋的水、电、物业费、有线电视使用费、租赁产生的税费、维修费用等因租赁关系产生的、使用租赁房屋产生的全部费用及其他自营费用（本协议特殊约定除外）由乙方承担。合同第六条约定，甲方收到首期租金当日将该商铺交付乙方使用；合同期满或解除合同时，乙方须在当日退还房屋，同时经甲乙双方书面签字验收该商铺无设备损坏、无欠缴水、电、气、物业管理费及其他费用，叁日内，返还乙方所交的保证金；若乙方拒不支付本条前述费用，则甲方有权以保证金冲抵乙方未支付、未承担部分，若保证金不足以冲抵，则乙方应双倍支付冲抵后余下乙方未支付、承担的费用；乙方应于每季度结束前15日按时足额交纳租金。合同第八条约定，甲方如不遵守本合同第六条第一款第一项的规定，超过三十天仍无法将该商铺交付使用，则乙方有权解除合同，甲方需无条件退还乙方已缴纳租金及履约保证金；乙方有下列情形之一，甲方有权单方面解除合同并按合同租赁金额20%追究乙方违约金，同时履约保证金不予退还：乙方拖欠租金、未补足履约保证金、拖欠水电气光纤费及拖欠其他相关费用。 合同签订后，曾瀛向唐宴公司交付了商铺，唐宴公司按照合同约定向曾瀛支付了前期租金及履约保证金70000元。自2020年8月起，唐宴公司未按合同约定足额支付租金。 2020年12月18日，曾瀛向唐宴公司发函称，按照合同约定唐宴公司应在2020年9月15日前支付下一季度（2020.10.1-2020.12.31）的租金，截止2020年12月18日，尚欠租金117440元，应在2020年12月15日前支付下一季度（2021.1.1-2021.3.31）的租金206160元，应支付曾瀛一半的撤诉费用3500元，多次催收均拒绝支付，曾瀛将依据合同规定，追究唐宴公司违约责任。 另查明，唐宴公司自2019年12月1日起至2020年12月31日尚欠商业物业服务费75230.48元，自2020年9月30日起至2020年12月23日尚欠商业电费7709.63元。 再查明，唐宴公司于2021年1月25日收到本院邮寄送达的起诉状副本。 上述事实，有《商铺租赁合同》、往来函件、网上银行电子回单、付费通知书、明细分类账等证据材料及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，曾瀛与唐宴公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。合同签订后，曾瀛按照合同约定向唐宴公司交付了商铺，唐宴公司亦应当按照合同约定向曾瀛支付房屋租金，但唐宴公司未按合同约定向曾瀛足额支付房屋租金，亦未按照合同约定交纳物业费及电费等相关费用，唐宴公司已违反合同约定，构成违约。现曾瀛主张解除合同，符合合同约定和法律规定，本院对此予以支持，合同自通知到达对方时解除，唐宴公司于2021年1月25日收到本院邮寄送达的起诉状副本，故本院确定曾瀛与唐宴公司签订的《商铺租赁合同》于2021年1月25日解除。合同解除后，唐宴公司应当将案涉商铺返还给曾瀛。 关于租金。唐宴公司对其所欠租金予以认可，结合曾瀛提交的证据，本院确认唐宴公司尚欠曾瀛2020年10月1日至2020年12月31日期间的租金共计117440元。而案涉合同已于2021年1月25日解除，故唐宴公司还应支付2021年1月1日至2021年1月25日期间的房屋租金共计57266.67元。关于合同解除后的房屋占用费，曾瀛可另行主张相关权利。 关于物业费及电费。根据物业服务中心出具的《付费通知书》，唐宴公司尚欠2019年12月1日至2020年12月31日的商业物业服务费75230.48元，2020年9月30日至2020年12月23日的商业电费7709.63元。本院认为，上述期间均在合同履行期内，且合同中已约定，在租赁期间，租赁房屋的水、电、物业费等费用由唐宴公司承担，现唐宴公司欠付上述费用，曾瀛向本院主张上述费用符合合同约定和法律规定，本院对此予以支持，唐宴公司应向曾瀛支付物业费75230.48元及电费7709.63元。 关于违约金。唐宴公司主张其因疫情的不可抗力导致无力继续履行合同，不应当承担违约责任。本院认为，2020年3月以后，各行各业均已陆续复工复产，而唐宴公司系自2020年8月起未足额支付并拖欠租金，且其未向本院提交相关证据证明其因疫情原因导致无法继续履行合同，故本院对其抗辩理由不予支持。对于违约金金额，违约金应以弥补损失为主，兼具惩罚性质，双方签订的《商铺租赁合同》中虽约定了违约金，但违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，曾瀛未举证证明其损失的大小，故本院兼顾合同履行情况、各方的过错程度及预期利益等综合因素，酌情予以调减，确定违约金为68720元。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款、第二款、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告曾瀛与被告成都唐宴壹号餐饮有限公司签订的《商铺租赁合同》于2021年1月25日解除； 二、被告成都唐宴壹号餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向原告曾瀛腾退并返还位于成都市高新区吉庆四路340号2栋3层附55号商铺； 三、被告成都唐宴壹号餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曾瀛租金174706.67元、物业费75230.48元、电费7709.63元； 四、被告成都唐宴壹号餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曾瀛违约金68720元； 五、驳回原告曾瀛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6909元，由被告成都唐宴壹号餐饮有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  姚雪莉 二〇二一年三月三日 书记员  周文莉