江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏10民终113号上诉人（原审原告、案外人）：房广兵，男，1969年7月24日出生，汉族，住宝应县。上诉人（原审原告、案外人）：张文珍，女，1969年2月28日出生，汉族，住宝应县。共同委托诉讼代理人：生长红，江苏江扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：江苏宝应农村商业银行股份有限公司，住所地宝应县文津路1号。法定代表人：郑寿霞，该公司董事长。原审第三人（被执行人）：欧顺斌，男，1970年6月4日出生，汉族，住宝应县。原审第三人（被执行人）：吴鹤芬，女，1970年9月18日出生，汉族，住宝应县。上诉人房广兵、张文珍因与被上诉人江苏宝应农村商业银行股份有限公司（以下简称宝应农商行）、原审第三人欧顺斌、吴鹤芬执行异议之诉一案，不服江苏省宝应县人民法院（以下简称宝应法院）（2020）苏1023民初2342号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。房广兵、张文珍向本院上诉称，1、本案的执行依据是扬州仲裁委员会作出的（2018）扬仲裁字196号裁决书，根据仲裁裁决案件管辖规定，应当由贵院立案执行，宝应法院对案件无执行管辖权。2、原审认定事实、适用法律错误。上诉人与原审第三人签订房屋买卖协议，且按照约定支付了房款，房款虽然不是以汇款方式进行，而是以被执行人欧顺斌欠付工资和代为支付货款等方式给付。被执行人欧顺斌也出具了收条。上诉人购买了案涉房产后，于2013年起进行了装修入住，办理煤气、有线电视、宽带、物业费等手续，证明上诉人占有使用房屋至今。因被执行人欧顺斌小孩上学，双方约定5年以后办理过户登记，后因欧顺斌躲债无法联系，致使房屋未能过户。上诉人符合排除法院强制执行的法定条件，请求撤销一审判决，停止对宝应县产的执行。宝应法院查明，宝应农商行与欧顺洪、陆文怡、欧顺斌、吴鹤芬借款合同纠纷一案，已经扬州仲裁委员会作出（2018）扬仲裁字196号裁决书。宝应农商行依据该裁决书向宝应法院申请执行，宝应法院于2019年7月11日立案，案号为（2019）苏1023执1883号。在该案执行过程中，宝应法院于2019年9月3日作出（2019）苏1023执1883号之一执行裁定书，裁定：评估、拍卖被执行人欧顺斌、吴鹤芬所有的宝应县产（产权证号2013817530、2013817530-1）。2019年11月4日，宝应法院作出（2019）苏1023执1883号公告，限欧顺斌、吴鹤芬及其他实际占用人于公告之日起十五日内迁出并腾让宝应县产。案外人房广兵、张文珍提出执行异议后，宝应法院于2020年5月6日作出（2020）苏1023执异45号执行裁定书，驳回房广兵、张文珍的异议申请。原审原告房广兵、张文珍向宝应法院提出诉讼请求：1、请求法院确认原审原告房广兵、张文珍与原审第三人欧顺斌、吴鹤芬签订的房屋买卖协议有效，并对诉争房屋享有所有权；2、停止执行案涉宝应县产。事实和理由：2013年3月8日，原审第三人欧顺斌、吴鹤芬缺乏资金经营，将座落于宝应县鸿盛新城1幢1505室出售给原审原告房广兵、张文珍，并对该房进行了装修，居住至今，其燃气、水电、网络、物业均是原审原告安装和缴费，也登记在原审原告名下，并对该房举行了乔迁贺搬仪式。后因原审第三人欧顺斌长期在新疆未能及时办理过户手续。现法院要求原审原告限期腾让并对案涉房屋进行拍卖无事实和法律依据，故诉至法院，请求判如诉请。原审被告宝应农商行辩称：请求法庭驳回原审原告的诉讼请求。1、原审原告就涉案房屋曾以租赁权提起执行异议申请之诉，现在又主张房屋买卖合同关系，前后表述不一致，请求法庭予以核实。2、假设房屋买卖合同关系成立，也不满足相关法律规定的条件，不能排除强制执行程序。3、不动产物权实现登记生效主义，本案未办理过户手续，不能对抗外部当事人。原审第三人欧顺斌称，对原审原告的诉求无异议。宝应法院查明：2013年3月8日，原审原告房广兵、张文珍与原审第三人欧顺斌、吴鹤芬签订《房屋买卖协议》一份,约定：原审第三人欧顺斌、吴鹤芬将案涉宝应县产出售给原审原告房广兵、张文珍，价格为918000元；双方签订协议时，两原审原告向原审第三人缴50000元作为购房定金，在2013年3月18日付368000元，余款500000元在2013年4月16日付清，并交房给原审原告装修，原审第三人房产证满五年后配合原审原告办理过户手续。该协议书上又备注：经双方协商后，因原审第三人小孩上学需要房产证报名，小孩报名后，原审第三人无条件配合原审原告办理过户手续。后原审第三人欧顺斌出具三份收条，认可其分别收到原审原告房广兵的案涉房屋购房款50000元、368000元、500000元，收条日期分别为2013年3月8日、2013年3月18日、2013年4月16日。原审原告于2013年对案涉房屋进行了装修并入住至今。另查明，两原审原告与原审第三人又于2015年4月2日签订房屋租赁协议一份，载明：原审第三人已将案涉房产于2013年4月2日长期出租给原审原告居住，原审原告已出资进行装修（装修费用180000元左右），原定年租金21000元，租期两年，期满续租；续租20年，自2015年4月3日至2035年4月2日，年租金30000元，合计600000元，一次性支付。在宝应法院执行宝应农商行与欧顺洪、陆文怡、欧顺斌、吴鹤芬借款合同纠纷一案中，原审原告曾以对案涉房产享有承租居住权为由，向宝应法院提出书面异议，宝应法院经审查后，于2019年11月30日作出（2019）苏1023执异121号执行裁定书，裁定驳回两原审原告的异议请求。两原审原告对上述裁定不服，向宝应法院提出执行异议之诉，宝应法院于2019年12月9日本案，后原审原告又于2020年4月27日向宝应法院提出撤诉申请，宝应法院予以准许。宝应法院认为：民事诉讼法及相关司法解释规定，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。即使被执行人对案外人的权利主张表示承认，亦不能免除案外人的举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。现案涉房屋登记在本案原审第三人即被执行人名下，宝应法院于2019年9月3日作出评估、拍卖案涉房屋的裁定，原审原告提交了其与原审第三人于2013年3月8日签订的关于案涉房屋的买卖合同，并提供证据证明其在法院作出裁定前已入住案涉房屋多年。原审原告与原审第三人签订的房屋买卖合同中约定房款为918000元，并确定了房款的交付时间，原审第三人虽根据合同约定的付款时间出具了收条给原审原告，并认可收到原审原告的所有房款，但原审原告与原审第三人均无法提交其他能够证明存在支付房款事实的证据，原审原告房广兵提交的其银行账户交易明细中的取款记录，宝应法院无法确认取款是用于支付房款，且取款记录时间与收条时间不能吻合。原审原告房广兵在庭审中陈述其与原审第三人欧顺斌之间存在债权债务关系，欧顺斌遂用案涉房屋抵债，但其与欧顺斌签订的是房屋买卖合同而非以房抵债协议，亦无提供其他证据证明双方存在债权债务关系且到期债权与案涉房屋实际价值大抵相当。原审原告与原审第三人约定对案涉房屋所有权进行处置是在2013年，此时对案涉房屋进行过户并无客观上障碍，根据双方所签订的合同，原审原告同意对案涉房屋进行延期过户。综上，原审原告要求确认其对案涉房屋享有所有权，并停止案涉房屋的执行，无事实及法律依据，宝应法院不予支持。据此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回房广兵、张文珍的全部诉讼请求。本案受理费12980元，由房广兵、张文珍负担。本院查明的事实与原审一致，对原审事实予以确认。本院还查明，本院于2019年5月20日以（2019）苏10执397号执行裁定，将宝应农商行申请执行扬州仲裁委员会作出（2018）扬仲裁字196号裁决案，指定宝应法院执行。另查明，宝应农商行与欧顺斌、吴鹤芬签订最高额抵押合同一份，约定，欧顺斌、吴鹤芬以坐落在.1平方米的土地使用权及建筑面积127.33平方米的房屋所有权，抵押给宝应农商行作为上述债务的担保，双方已在宝应县国土资源局、宝应县房地产管理处办理了抵押登记手续，并领取他项权证书。扬州仲裁委员会（2018）扬仲裁字196号裁决书第二项裁决，欧顺洪如未能按期足额履行本裁决书第一项确定的还款义务，江苏宝应农村商业银行股份有限公司有权依法以宝房他证安宜字第××号房屋他项权证书、宝他项(2015)第583号土地他项权证书项下的抵押物折价或者变卖的价款在本裁决第一项确定的本金和利息范围内优先受偿。本案争议焦点是，案外人房广兵、张文珍对鸿盛新城1幢1505室是否享有排除法院执行的民事权益。本院认为，案外人房广兵、张文珍以其在抵押登记之前购买了案涉房产，应当享有优先于抵押权的民事权益为由提起本案执行异议之诉。本案争议焦点在于，基于房屋买卖形成的物权期待权能否对抗申请执行人宝应农商行对案涉房产享有的抵押物权。对此，本院认为，房广兵、张文珍的物权期待权不能对抗案涉房地产的抵押物权。1、参照《最高人民法院》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。2、房广兵、张文珍不具有案涉房屋所有权人的权利外观。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。由此可见，除法律另有规定的情形，设立不动产物权，只有在不动产登记薄上记载之后方能取得。案涉房产仍然登记在被执行人欧顺斌、吴鹤芬名下。3、案涉房产设定了抵押并办理了抵押登记，生效仲裁裁决也确认了申请执行人宝应农商行享有优先受偿权。商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，但案外人房广兵、张文珍并不符合向房地产开发企业购买商品房消费者的基本条件。根据物权优先于债权的基本原则，房广兵、张文珍即使符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，也不能对抗案涉房产设定的抵押物权，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。4、欧顺斌、吴鹤芬涉嫌隐瞒案涉房产可能存在买卖关系的事实，以此房屋办理了抵押登记，房广兵、张文珍由此造成的损失可以依法向其进行主张。5、宝应农商行申请执行扬州仲裁委员会作出（2018）扬仲裁字196号裁决案，是本院依法指定宝应法院执行，宝应法院对案件具有执行权。综上，原审判决认定案外人房广兵、张文珍不享有排除法院执行的民事权益符合法律规定，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三百零五条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费12980元，由房广兵、张文珍负担（已交）。本判决为终审判决。审判长 黄 祥审判员 高济宁审判员 方恒荣二〇二一年三月三十一日书记员 孙 妍