北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初8858号原告：王世杰，男，1967年8月18日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：徐娟，泰和泰（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏晓，泰和泰（北京）律师事务所实习律师。被告：赵鹏，男，1980年1月15日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：邢俊霞，北京市尚公律师事务所律师。原告王世杰与被告赵鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王世杰的委托诉讼代理人徐娟，被告赵鹏的委托诉讼代理人邢俊霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王世杰向本院提出诉讼请求：1.要求被告退还原告两个月房租177329元及押金177329元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年10月，原告与被告签订《顺和国际大厦商业租赁合同》约定，原告承租顺和大厦首层西侧05号店铺，租赁面积为265平方米，作为经营餐饮使用，租赁期限自2019年12月1日起至2024年11月30日止。自2019年12月1日之后2021年11月30日每年租金1063975元，从第3年开始每年递增5%，租金支付方式为每6个月支付一次，押金为177329元。合同签订后，原告依约支付了押金177329元及6个月租金531987.5元（2019年12月1日至2020年5月30日）。2020年1月中旬全国突发新冠肺炎疫情，根据北京市疫情防控的要求，自2020年1月26日起餐饮行业停止营业，至2020年5月底疫情方有缓解，但6月开始北京新冠疫情二次爆发，原告所租赁房屋正位于疫情二次爆发的重灾区卢沟桥乡，导致原告自2020年1月下旬起至2020年8月始终未能正常营业，虽被告同意减免房租一个月，但原告仍因疫情遭受重大经济损失（包括人员工资、房租、日常维护费用等），经济上无以为继，实无法继续履行租赁合同更无力继续经营。鉴于此，原告多次与被告协商解除租赁合同及减免、退还房租事宜，均未能达成一致。2020年8月7日原告腾空房屋并交付被告。原告认为，根据公平原则，以及法律、司法解释的相关规定，被告应为原告减免三月房租（扣除已减免的一个月房租，还应向原告退还两月房租177329元）并退还押金，因此诉至贵院，恳请贵院判如原告所请。被告赵鹏辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，原告无权单方解除合同；第二，原告要求被告退还2个月房屋租金没有事实及法律依据；第三，被告拖欠原告2020年6月1日至2020年8月31日的房屋租金，依据租赁协议约定，押金应当抵扣原告拖欠的房屋租金，故不同意退还押金。本院经审理认定事实如下：2019年10月22日，赵鹏（甲方）与王世杰（乙方）签订《定金协议》约定，乙方交付租赁西三环南路55号顺和国际财富中心首层西侧265平米的底商定金20000元。经双方友好协商就上述房屋的租赁事宜达成如下条款：1.面积：265平米；2.租金：11.5元/天/平米；3.递增方式：两年递增5%；4.付款方式：押二付六；5.租期：伍年；6.签约：双方需于2019年10月30日前签署正式租赁合同，上述定金将自动转为租赁保证金的一部分。若甲方于正式合同签署前将房屋租赁给第三方，则双倍返还定金给乙方，若乙方未能在预定时间内有效签约，则此定金不予退还，甲方有权将房屋租赁给第三方。2019年10月29日，赵鹏（出租方、甲方）与王世杰（承租方、乙方）签订《顺和国际大厦商业租赁合同》。第一条关于租赁位置及面积约定为，甲方出租给的房屋坐落于北京市丰台区西三环南路55号顺和大厦，乙方承租该项目的首层西侧05号店铺，租赁面积为265平方米。第二条关于租赁用途约定为，乙方承诺，租赁该出租店铺作为经营餐饮使用，未经甲方书面许可，乙方不得变更出租店铺的租赁用途。第三条关于租赁期限约定为，该出租店铺租赁期为5年，自起租日计算，即自2019年12月1日起至2024年11月30日止。第四条关于交付日期约定为，双方同意，房屋交付日定为合同签订日期。第五条关于租金及免租期约定为，租期标准每平米每天租金11元，租金为含税价格，租赁面积265平方米。自2019年12月1日至2021年11月30日每年租金为1063975元……。在租赁期内，因乙方原因造成合同终止，甲方不予退还未使用租金及押金。甲方给予乙方装修期为30天，即自2019年11月1日起至2019年11月30日止。装修期内免交租金，但所产生的相关费用包含但不限于水、电、供暖费、工程管理费用（工程期间的保安、清洁、垃圾处理）等将由乙方承担。合同履行期间，如因乙方原因造成合同终止无法履行时，乙方需向甲方补交此期间租金87450元。第六条关于押金及租金支付方式约定为：乙方自合同签订之日起3日内，向甲方支付相当于租赁期中第一年的2个月固定租金的金额：177329元作为合同履行期间押金。乙方自合同签订之日起3日内支付6个月租金531987.5元，每6个月支付一次租金，租金支付原则：先付租金后使用。当租赁期限届满，乙方履行完毕本合同约定的全部义务，付清所有租金、管理费、能源费及预付款、违约金、损失赔偿金等款项，在甲方认可的状态交还甲方，且不存在其它违约责任的前提下，甲方于乙方履行完毕前述所有义务之日起30个工作日内向乙方返还剩余押金（不计利息）。第十五条关于违约责任约定为，在租赁期内，乙方逾期支付租金、维修费、水费、电费、清洁费或其他任何费用或任何应付的违约金、赔偿金或逾期补交押金，每逾期1天，则乙方每日应按逾期支付款项的0.1%支付滞纳金。逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方有权停止有关供应或停止店铺经营。若此逾期支付超过30日，甲方有权直接收回房屋并解除合同，店铺内剩余装饰和物品视为乙方自动放弃所有权，甲方有权自行处置。因此解除合同的，乙方除须补足上述所欠费用外，还应当另按照本合同约定的条款向甲方支付滞纳金及违约金。在租赁期内，乙方未经甲方书面同意，无法定或约定的解约条件，中途擅自退租或单方解除合同的，乙方按照合同年租金的20%向甲方支付违约金，且甲方不退还押金和未到期房租以及其他任何费用，同时甲方有权无条件收回出租房屋并处理房屋内一切物品。上述合同签订后，原告向被告支付押金177329元及截至2020年5月31日的租金531987.5元，被告将商铺交付给原告使用。庭审中，原告称其承租商铺用于经营餐饮，经过30天装修期，其实际是2019年12月1日才开始营业，2020年1月新冠疫情爆发后就停止营业，2020年5月开门营业后，2020年6月丰台区再次爆发新冠疫情后又停止营业。之后，其与被告多次协商解除合同，但双方未能达成一致意见。被告于2020年7月张贴招租广告。其于2020年8月7日搬离并腾空涉诉商铺。因受疫情影响，依据公平原则及相关规定，被告应当减免三个月租金。之前被告已承诺减免一个月租金，故要求被告退还两个月租金并返还押金。被告对此不予认可，虽然原告于2020年8月7日搬离涉诉商铺但未办理交接手续，其于2020年9月才将商铺另行出租，故原告拖欠2020年6月1日至2020年8月31日的租金未支付，原告的押金已折抵上述期间的租金，故不同意退还；其上手出租人并未对其减免租金，为了鼓励租户持续经营，其曾与商户协商过一些优惠条件，但给予优惠的前提是租户持续经营，现原告提前退租，不再同意减免一个月租金，亦不同意退还两个月租金；房屋已另行出租，同意解除租赁合同。上述事实，有《定金协议》、《顺和国际大厦商业租赁合同》等证据在案佐证。本院认为，原告王世杰与被告赵鹏签订的《顺和国际大厦商业租赁合同》系双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方当事人均应依约履行各自义务。合同履行期限内，原告提前退租，现双方均同意解除合同，本院对此不持异议。就原告要求退还两个月租金的诉讼请求，本院认为，一方面，结合原告起租时间、租赁位置及租赁用途，疫情确实对其经营使用商铺产生一定影响；另一方面，原告提前退租，于2020年8月7日搬离并腾空涉诉商铺，原告未向被告支付2020年6月1日至2020年8月7日的租金。综上，原告要求退还两个月租金的诉讼请求，缺乏依据，本院难以支持。对于原告要求退还押金的诉讼请求，本院认为，依据双方签订的《顺和国际大厦商业租赁合同》约定，当租赁期限届满，原告履行完毕本合同约定的全部义务，付清所有租金、管理费、能源费及预付款、违约金、损失赔偿金等款项，在被告认可的状态交还被告，且不存在其它违约责任的前提下，被告于原告履行完毕前述所有义务之日起30个工作日内向原告返还剩余押金（不计利息）。现原告已搬离并腾空商铺，被告已将商铺另行出租，被告应将剩余押金返还给原告。对于返还押金的数额，本院结合本案的实际履行情况、租赁合同的起租期限及剩余期限、疫情对于租赁合同履行的影响、原告支付租金情况、原告搬离时间，原告的过错程度、被告的实际损失及其预期利益等因素酌情予以确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》之规定，判决如下：一、赵鹏于本判决生效后十日内向王世杰返还押金135000元。二、驳回王世杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3310元，由原告王世杰负担2050元（已交纳）；由被告赵鹏负担1260元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  梁 艳二〇二一年三月十二日法官助理  刘靖轩书 记 员  王 静