广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1323民初652号原告（反诉被告）：张学强。被告（反诉原告）：惠州富茂房地产开发有限公司。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：何翠珊，该公司员工。原告张学强与被告惠州富茂房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理后，被告惠州富茂房地产开发有限公司在诉讼过程中提出反诉，本院决定合并审理，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张学强、被告惠州富茂房地产开发有限公司的委托诉讼代理人何翠珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张学强向本院提出诉讼请求：1.判决原告与被告在2018年11月签订的《商品房买卖合同》解除；2.判决被告退还原告交付的购房首付款399716元，退还公共维修基金7394元，退还契税39891.48元，在此基础上原告支付《商品房买卖合同》合同金额的5%的违约金。事实与理由：1.按揭贷款无法办理，商品房购房合同不能完成。2017年11月27日，原告决定购买惠州富力湾(以下称该套房屋)后，交付了定金50000元，原告计划用按揭贷款方式购买这套房产，于是多次向被告咨询是否可以办理按揭贷款，被告告知需要查询银行征信，如果征信不符合按揭贷款可以退还定金，于是原告提供了贷款需要的相关证明资料。一个月后，被告告诉原告说是征信没问题，可以办理按揭贷款了，于是通知原告到惠东售房部交付房屋首付款349716元，并算出了需要按揭贷款的金额为93万元。在原告缴纳首付款后，被告替原告向中国农业银行申请房屋按揭贷款93万元，在10天后被告告诉原告说按揭贷款没有办下来，又换到向中国银行申请办理按揭贷款，等了两个月又未能办下按揭贷款，在原告征信没问题，提供的手续齐全下，由被告代替原告申请的按揭贷款，在原告交了首付款3个月都均未能办理成功;而在2018年4月原告由于其他债务问题，被列入限高消费人员，贷款的事就此搁置，原告再办理贷款的可能性为零。被告虽多次发函催促原告交齐购房尾款93万元，但由于金额巨大，且原告做小本生意确实无力支付这笔尾款，加上2020年疫情影响原告生意亏本，经营陷入困境，于是希望和被告解除双方签订的《商品房买卖合同》。2.原、被告双方均有责任，违约金应认定为5%，原告认为按揭贷款未能及时、按期办理，是导致该合同无法履行的根本原因。但贷款未能办理成功，被告和原告双方均有责任。被告在原告征信、材料都没问题情况下，未在约定的时间为原告申请银行按揭贷款，错过了原告可以贷款的最佳时机，这是被告的责任；原告由于其他债务问题导致自己成为限制高消费人员而无法申请贷款，这是原告的责任。基于这种情况原告愿意承担部分违约责任，即合同金额5%的违约金。在合同解除后被告房屋可以继续销售，不会造成被告有实质性的损失。3.原告购房行为没有完成，所以不存在公共维修基金的缴纳，原告和被告房屋买卖不成立所以不存在缴纳契税，所以要求退还公共维修基金和契税。所以恳请法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条之规定，在原告方已明确无法履行缴纳房款且同意支付合同违约金的情况下，尽快解除原被告双方《商品房买卖合同》，退还原告交付的购房首付款399716元，退还公共维修基金7394元;退还契税39891.48元，原告支付被告合同金额5%的违约金。被告惠州富茂房地产开发有限公司辩称，一、被答辩人仅支付了定金、首期款共399716元，未按时办理购房抵押借款，已构成违约。2018年1月5日，答辩人与被答辩人签订了《商品房买卖合同》，合同约定:商品房总价款1329716元，房价款按照附件四的约定支付。附件四中约定:(1)第一期楼款须于2018年1月5日前缴付399716元；(2)买受人须于2018年1月12日前，前往出卖人指定的银行或律师事务所签署《购房抵押借款合同》或《楼宇按揭合同》，办理购房抵押借款，以偿还买受人欠出卖人的成交价余款，成交价余款总额为930000元。如因买受人原因逾期未办妥者，原成交价余款总额须由买受人于2018年2月12日前一次性直接支付至预售款监控账户，否则买受人应按《商品房买卖合同》承担违约责任。办理银行按揭所涉及的有关按揭手续费和银行规定的律师费、公证费由买受人支付。合同签订后，被答辩人亦未按照合同约定办理购房抵押借款，亦未将余款一次性支付给答辩人，己构成违约。二、现被答辩人对答辩人提起诉讼，以实际行为表明其不会按时付款，被答辩人应当承担解除合同的违约责任。根据《商品房买卖合同》附件十一补充协议第一条:买受人应当按照合同约定及时支付房价款，如买受人未按约定支付房价款的(或未按约定办妥按揭手续的)，买受人应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过90天后，出卖人有权单方面解除合同。如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用，且出卖人有权没收购房定金并不予退还己交税费。因被答辩人未按照合同约定履行付款义务，现答辩人要求解除合同，并要求被答辩人承担解除合同违约金265943.2元。被告惠州富茂房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：一、判令解除反诉原告与反诉被告于2018年1月5日签订的《商品房买卖合同》及附件。二、判令反诉被告配合反诉原告办理涉案合同的注销手续。三、判令反诉被告承担解除合同违约金265943.2元。四、判令由反诉被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：一、反诉被告仅支付了定金、首款共399716元，未按时办理购房抵押借款，己构成违约。2018年1月5日，反诉原告与反诉被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定:商品房总价款1329716元，房价款按照附件四的约定支付。附件四中约定:(1)第一期楼款须于2018年1月5日前缴付399716元；(2)买受人须于2018年1月12日前，前往出卖人指定的银行或律师事务所签署《购房抵押借款合同》或《楼宇按揭合同》，办理购房抵押借款，以偿还买受人欠出卖人的成交价余款，成交价余款总额为93万元。如因买受人原因逾期未办妥者，原成交价余款总额须由买受人于2018年2月12日前一次性直接支付至预售款监控账户，否则买受人应按《商品房买卖合同》承担违约责任。办理银行按揭所涉及的有关按揭手续费和银行规定的律师费、公证费签由买受人支付。合同签订后，反诉被告亦未按照合同约定办理购房抵押借款，亦未将余款一次性支付给反诉原告，己构成违约。二、现反诉被告对反诉原告提起诉讼，以实际行为表明其不会按时付款，反诉被告应当承担解除合同的违约责任。根据《商品房买卖合同》附件十一补充协议第一条:买受人应当按照合同约定及时支付房价款，如买受人未按约定支付房价款的(或未按约定办妥按揭手续的)，买受人应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过90天后，出卖人有权单方面解除合同。如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用，且出卖人有权没收购房定金并不予退还己交税费。因反诉被告未按照合同约定履行付款义务，现反诉原告要求解除合同，并要求反诉被告承担解除合同违约金265943.2元，恳请贵院判如所请。原告张学强当庭口头答辩，同意解除合同，但不同意按购房总价款的20%支付违约金。本院经审理认定事实如下：2018年1月5日，原告张学强与被告惠州富茂房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》及相关附件，约定原告以1329716元的价格向被告购买惠东县稔山镇海滨城。其中，附件四第1条b项载“买受人选择[其他方式]的（1）第一期楼款：须于2018年1月5日按成交价的30%缴付，即399716元；（2）买受人须于2018年1月12日前，前往出卖人指定的银行或律师事务所签署《购房抵押借款合同》或《楼宇按揭合同》，办理购房抵押借款，以偿还买受人欠出卖人的成交价余款，成交价余款总额为93万元。如因买受人原因逾期未办妥者，原成交价余款总额须由买受人于2018年2月12日前一次性直接支付至预售款监控账户，否则买受人应按《商品房买卖合同》承担违约责任。办理银行按揭所涉及的有关按揭手续费和银行规定的律师费、公证费等由买受人支付。第3条若买受人签署《商品房买卖合同》后的银行按揭申请不为银行接受，又不改变付款方式。则出卖人有权对买受人作违约处理，出卖人可单方解除合同并有权没收购房定金，其他已交的税费不予退还。附件十一《补充协议》第一条载“《商品房买卖合同》第八条变更为：买受人应当按照合同约定及时支付房价款，如买受人未按约定支付房价款的（或未按约定办妥按揭手续的），买受人应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过90天后，出卖人有权单方面解除合同。如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用，且出卖人有权没收购房定金并不予退还已交税费。如买受人逾期付款的，出卖人有权在买受人支付的款项中首先收取违约金，余款才作为房款或其他的应收款项收取。买受人对所欠的款项应当继续按约定向出卖人缴付。”原告于2017年11月26日向被告支付50000元定金，2018年1月5日向被告支付首期购房款349716元，合共支付购房款399716元。原告于2018年1月5日向被告支付住房维修基金7394元，被告已将该住房维修基金代为向惠东县房地产管理部门缴纳。原告交纳首付款后对剩余购房款930000元向中国农业银行股份有限公司惠东县支行申请抵押贷款，被告主张是因原告个人问题贷款未获审批通过，提交该行于2018年9月13日出具的《退件证明》，载：“兹有惠州富茂房地产开发有限公司购房客户张学强购买位于惠东县稔山镇海滨城，并于我行申请住房贷款，因申请人流水与前妻来往密切，疑似假离婚，不符合我行审贷条件，我行予以退件处理。”。原告认为该退件证明是农业银行自行认定的事实，无法做出评判。庭审过程中，原告陈述被告农业银行退件后，被告又推荐原告到中国银行做按揭贷款，同样未被审查通过。另查明，惠东县不动产档案馆2021年3月9日出具的涉案房产权属登记显示，该房预购人为原告，目前为备案状态，没有被查封、抵押的情况。2018年1月5日原告向被告支付他项权登记费80元，预告登记费80元、转移登记费80元以及预抵押登记费80元。庭审时原告确认未交纳契税。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及相关附件，系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，已依法成立并生效，本院予以确认。双方均应按照上述合同约定行使权利和履行义务。关于合同解除，原告与被告均主张解除，符合合同约定，本院予以支持。关于配合办理注销合同登记备案手续，属于原告在合同解除后应当履行的附随义务，被告要求原告予以配合，本院予以支持。关于违约金，被告反诉请求原告按购房总价款的20%承担违约责任，原告主张按照购房总价款的5%承担违约责任。本院认为，原告申请银行按揭贷款未获通过是原告自身原因造成的，根据《商品房买卖合同（预售）》附件四第1条b项“如因买受人原因逾期未办妥者，原成交价余款总额须由买受人于2018年2月12日前一次性直接支付至预售款监控账户，否则买受人应按《商品房买卖合同》承担违约责任。”的约定，原告未按约定向被告支付剩余购房款，构成违约，被告主张原告承担违约责任，符合合同约定，本院予以支持。原告认为约定的违约金过分高于造成损失，请求调整为按照总房价款的5%承担违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，被告未能举证证明因解除涉案合同而造成的实际损失数额，本院认定被告诉请的违约金数额过高，根据公平原则，酌定将违约金调整为总房价款的10%，即132971.6元。被告已支付的购房款，扣除上述违约金后，余款266744.4元应由被告向原告返还。关于住房维修基金7394元的退还问题，该费用已经由被告代为向房产管理部门缴纳，待涉案《商品房买卖合同（预售）》解除预售备案登记后，原告可自行向房地产管理部门办理退缴手续，被告应给予配合。关于契税返还问题，原告自认没有缴纳契税，对该诉请，本院予以驳回。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。现依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告张学强与被告惠州富茂房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及相关附件；二、原告张学强应于本判决发生法律效力之日起15日内配合被告惠州富茂房地产开发有限公司办理涉案商品房买卖合同登记备案注销手续；三、原告张学强应于本判决发生法律效力之日起15日内一次性向被告惠州富茂房地产开发有限公司支付违约金132971.6元（该款从原告张学强向被告惠州富茂房地产开发有限公司支付的购房款中抵扣）；四、被告惠州富茂房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内一次性向原告张学强返还购房款266744.4元；五、驳回原告张学强的其他诉讼请求；六、驳回被告惠州富茂房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费8384元，由原告张学强负担；反诉受理费2645元，由原告张学强负担1322.5元，被告惠州富茂房地产开发有限公司负担1322.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 彭崇峰二〇二一年三月十八日法官助理 李慕晴书 记 员 蔡建华