北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初559号原告（反诉被告）：赵铁军，男，1995年11月10日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张潇琼，北京普胜达律师事务所律师。被告（反诉原告）：亦运动（北京）体育文化发展有限公司，住所地北京市大兴区。法定代表人：连金海，董事长。委托诉讼代理人：杨宗霖，男，亦运动（北京）体育文化发展有限公司职员。原告（反诉被告）赵铁军与被告（反诉原告）亦运动（北京）体育文化发展有限公司（以下简称亦运动公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵铁军的委托诉讼代理人张潇琼，被告（反诉原告）亦运动公司的委托诉讼代理人杨宗霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵铁军向本院提出的诉讼请求：1.判令亦运动公司违约，并解除赵铁军与亦运动公司于2020年5月28日签订的《北京亦运动场地租赁合同》；2.判令亦运动公司退还赵铁军租金及押金43435元；3.判令亦运动公司承担因违约对赵铁军造成的装修损失20117.29元及水电费损失1292元；4.判令亦运动公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2020年5月28日，赵铁军与亦运动公司签订《北京亦运动场地租赁合同》（以下简称租赁合同），约定赵铁军向亦运动公司租赁位于北京市大兴区亦庄镇小羊坊东200米亦花园11栋11-1F-01-02号商铺用于经营饭店。亦运动公司承诺配合赵铁军办理餐饮营业执照，如因亦运动公司原因无法办理，则亦运动公司需退还赵铁军保证金、租金、装修费用。双方约定房租季付，每个季度租金为21717.5元，押一付一。租赁期限自2020年6月1日至2031年7月31日，2020年6月1日至2020午7月31日为免租期。赵铁军于当日向亦运动公司支付10000元定金，2020年6月1日支付了剩余租金及押金，共计43435元。现租赁标的物不具备办理餐饮类营业执照的条件，亦运动公司无法为赵铁军办理餐饮营业执照，赵铁军租赁该商铺的目的不能实现，应当判令解除。亦运动公司因不能履行合同义务，应当向赵铁军承担违约责任，退还租金及押金。因赵铁军已对租赁物装修完毕，无法拆除，亦运动公司应当向赵铁军赔偿装修损失20117.29元及水电费损失1292元。综上，为保障赵铁军的合法权益，特诉至法院。亦运动公司辩称，一、亦运动公司未违约，是赵铁军违约解除租赁合同，理由如下：首先，亦运动公司的义务只是配合赵铁军办理餐饮营业执照，而不是为赵铁军办理餐饮营业执照。亦运动公司与赵铁军于2020年5月28日签订租赁合同，约定亦运动公司将位于北京市大兴区亦庄镇小羊坊东200米亦花园11栋11-1F-01-02号商铺租赁给赵铁军使用，租赁期限自2020年6月1日至2031年7月31日，免租期为2020年6月1日至2020年8月1日，租金预付制，押一付一，三个月支付一次，每一期租金应在上一季第三个月的最后一日之前付清，为21717.5元。同时，租赁合同5.5条约定：“甲方（亦运动公司）配合乙方（赵铁军）办理餐饮营业执照，如无法办理，甲方有权放弃一层租赁权，双方另行签订新的合同。”其次，租赁商铺可以办理餐饮营业执照，办理不下来的原因是赵铁军不肯装修隔油池以及操作间。租赁合同签订后，亦运动公司配合赵铁军申请办理餐饮营业执照，但因办理餐饮营业执照需要有隔油池以及操作间，但是赵铁军不愿意装修隔油池以及操作间，故餐饮营业执照办理不下来。最后，亦运动公司并未违约，是赵铁军违约并要求解除合同。亦运动公司自合同签订以来，一直按约履行合同义务，但赵铁军签约后不肯装修隔油池以及操作间，导致其无法办理餐饮营业执照，赵铁军倒打一耙，通知亦运动公司其要解约，并要起诉亦运动公司违约未为其办理餐饮营业执照。综上，亦运动公司未违约，而是赵铁军违约并要解除合同。二、赵铁军要求亦运动公司退还租金及押金43435元，无事实和法律依据，应予以驳回，理由如下：关于租金，赵铁军单方违约解除合同且逾期支付租金，根据租赁合同2.2.4条约定：“若在本合同履行期间因乙方违约导致甲方解除合同，则乙方应当按照解除合同时的租金标准支付免租期租金”，赵铁军的实际租赁期间为2020年6月1日至2020年11月30日，赵铁军交付的租金不足其实际租赁期间的租金，赵铁军无权要求亦运动公司返还租金；关于押金，赵铁军单方违约解除合同且逾期支付租金，根据租赁合同9.2条约定：“出现本合同规定情形而甲方行使解除本合同之权利的，甲方解除本合同前乙方已支付履约保证金不予退还，同时，乙方还需按下述规定向甲方支付违约金：违约金为当年三个月的租金和物业费……”，因此，赵铁军无权要求亦运动公司返还押金。三、赵铁军要求亦运动公司承担装修损失20117.29元及水电损失1292元，无事实和法律依据，应予以驳回，理由如下：赵铁军单方违约解除合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”以及第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”，赵铁军无权要求亦运动公司承担装修损失。水电金额是赵铁军租赁期间所使用的费用，应由赵铁军自行承担。综上所述，赵铁军的诉讼请求与事实不符，亦运动公司恳请法院依法驳回赵铁军的全部诉讼请求。亦运动公司向本院提出的反诉请求：1.判令赵铁军立即向亦运动公司支付租金21217.5元（包括2020年6月1日至2020年8月1日期间的租金及2020年11月1日至2020年11月30日期间的租金）、制冷费2700元（2020年5月15日至9月15日）以及水电费701元；2.判令赵铁军向亦运动公司支付违约金（以21217.5元为基数，自2020年9月1日起至2020年10月1日止，按照逾期金额的0.02%计算）；3.判令赵铁军承担本案的诉讼费用。事实和理由：亦运动公司与赵铁军于2020年5月28日签订租赁合同，约定亦运动公司将位于北京市大兴区亦庄镇小羊坊东200米亦花园1栋11-1F-O1-02号商铺租赁给赵铁军使用，租赁期限自2020年6月1日至2031年7月31日，免租期为2020年6月1日至2020年8月1日，租金预付制，押一付一，三个月支付一次，每一期租金应在上一季第三个月的最后一日之前付清，租金为21717.5元。同时，租赁合同5.5条约定：“甲方（亦运动公司）配合乙方（赵铁军）办理餐饮营业执照，如无法办理，甲方有权放弃一层租赁权，双方另行签订新的合同”。租赁合同签订后，亦运动公司依约履行合同义务，配合赵铁军申请办理餐饮营业执照，但因办理餐饮营业执照需要有隔油池以及操作间，而赵铁军对此不愿意装修，故餐饮营业执照办理不下来。接着，赵铁军倒打一耙，于2020年9月通知亦运动公司其要解约，称系因亦运动公司末为其办理餐饮营业执照所致。之后，赵铁军未再支付租金。综上，赵铁军单方违约解除合同并逾期支付租金，亦运动公司有权要求赵铁军支付租金及违约金等相关费用。赵铁军针对亦运动公司的反诉辩称，不认可第一项反诉请求，因为亦运动公司不能依照合同约定为赵铁军办理营业执照，且现在已无法办理，亦运动公司已经构成根本违约，合同无法履行系亦运动公司原因。2020年9月16日，赵铁军通过微信方式向亦运动公司提出解除合同，赵铁军不存在违约情况，亦运动公司主张的租金没有事实和法律依据。制冷费及水电费是亦运动公司违约造成的损失，应由亦运动公司自行承担。不认可第二项反诉请求，赵铁军不同意支付违约金，是亦运动公司违约导致合同无法继续履行，赵铁军不同意承担违约责任。本院经审理认定事实如下：2020年5月28日，赵铁军（承租方，乙方）与亦运动公司（出租方，甲方）签订租赁合同，约定：1.1商铺的位置：位于北京市大兴区亦庄镇小羊坊东200米亦花园****，租赁面积（需测量双方都认可）出租给乙方经营使用，租赁范围红线图详见附件1。1.2商铺的租赁面积：甲乙双方同意，该房屋用于计算租金、物业管理费、供暖费、制冷费及其他费用的租赁面积为室内54平方米，室外76平方米，租赁面积由两部分组成：本条款约定的商铺租赁面积，系甲乙双方根据本合同约定共同确定，除非双方另有书面约定，本合同的面积不作调整，作为计算租金及物业管理费的唯一依据。1.4商铺租赁用途：乙方使用的商铺需合法经营，若乙方经营违法项目甲方有权解除合同。2.1合同期限自2020年6月1日至2031年7月31日止共计11年。2.2.1免租期自2020年6月1日至2020年8月1日止，共计2个月为免租期，乙方应在免租期内完成试营业等事项。2.2.2免租期内不收取租金、物业费。2.2.3计租日：2020年8月1日开始计租。2.2.4若在本合同履行期间因乙方违约导致甲方解除合同，则乙方应当按照解除合同时的租金标准支付免租期租金。3.1.1甲乙双方在签订本协议之后，于2020年6月1日之前，乙方一次性向甲方支付保证金10000元，作为乙方全面履行本合同和遵守甲方各项规定的保证（乙方已支付的意向金10000元自物业交付之日起转为保证金）。3.1.2租赁期间，保证金由甲方保存，不计利息。如乙方违反本合同条款或甲方有关规定，乙方需承担违约或赔偿责任时，乙方同意甲方从保证金中扣除乙方应承担的违约或赔付的款项，不足部分由乙方补齐。乙方无法承担违约或赔偿责任时，甲方有权终止本合同，乙方仍应承担相应责任。乙方若继续经营，需补足保证金。3.1.3乙方全面适当履行租赁条款，合同期满30天内，甲方将保证金退还乙方，若乙方对甲方尚有债务，甲方有权从保证金中扣除乙方所欠款项，余额退还乙方。3.1.4如乙方在合同期未满时撤场，则该保证金不予退还乙方。如因甲方原因导致乙方无法继续经营或撤场，甲方需返还乙方双倍保证金并赔偿乙方的一切损失。3.2.1室内面积54平米，2020年8月1日起至2031年7月31日止租赁，计租单价为3元／天/㎡，年租金为59130元／年。3.2.2室外平台面积76平米，2020年8月1日起至2031年7月31日止租赁，计租单价为1元／天/㎡，年租金为27740元／年。3.2.3室内室外年租金每三年递增8%。3.2.4室内取暖费42/平米／季，共计2268元；制冷费50/平米／季，共计2700元。以上价格含房租发票所涉及的增值税（不含发票）。3.2.5如乙方实际使用二层套内面积，甲方不在计取乙方室外平台面积76平米，则须按照实际使用套内面积和天数计算。3.4.1租金采用预付制，每三个月为一期。乙方应于本合同签订生效后支付第一期租金，第一笔租金为2020年8月1日至2020年10月31日之租金21717.5元，应于2020年6月1日前付清；第二期租金为2020年11月1日至2021年1月1日之租金21717.5元，应于2020年10月31日前付清；此后的每一季租金应在上一季第三个月的最后一日之前付清。乙方逾期三十日仍未全额支付租金，甲方有权解除本合同，甲方应以书面方式通知乙方，自甲方书面通知到达乙方之日起，本合同即解除并扣除乙方保证金不予退还。4.2商铺的其他相关费用收费标准如下：冷水10元／吨，电费1.4元度（包括制冷），供暖费42元／季／平，制冷费50元／季／平（如政府相关部门有调整，按照政府及相关单位制定的价格标准执行）。4.32020年11月15日至2021年3月15日供暖费2268元,应在2020年11月15日前一次性付清；2020年5月15日至2020年9月15日制冷费2700元应在2020年5月15日前一次性付清。4.4水费、电费乙方每月按表记数交纳甲方，每月按照甲方要求一次性或者由乙方采用预付卡方式提前支付。5.2乙方未经甲方书面同意，不得擅自或允许他人对房屋及其装修、附属设施及设备进行任何改建、增建或增设。5.5甲方配合乙方办理餐饮营业执照，如无法办理，甲方有权放弃一层租赁权，双方另行签订新的合同。8.1乙方因其单方原因需要解除合同的，需提前三十天以书面形式向甲方提出申请，经甲方书面同意后合同方可解除。8.2下述情况下，甲方有权解除本合同，保证金，甲方有权将该商铺另行签约。8.2.2乙方拖欠任何一项应付甲方的费用超过十日。8.4因甲方违约致使本合同解除的，甲方在扣除乙方应付的租金、物业管理费、能源费等费用后，无息退还乙方已交付的保证金，租金等其它费用的剩余部分，并双倍返还乙方缴纳的保证金并赔偿一切经济损失。8.5乙方因单方原因或甲乙双方协商提前解除合同的，乙方应将办理的会员卡（包括但不限于）剩余部分以现金（包括但不限于）形式退还顾客；甲方有权监督、了解乙方办理会员卡的情况。9.1乙方单方终止合同，则乙方无权要求返还保证金。9.3乙方逾期支付租金、物业管理费及其他相关费用，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.02%向甲方支付违约金。12.7乙方在签署本合同时，已经充分了解本合同项目租赁建筑的规划手续及竣工手续（复印件附后）的办理情况，经乙方考察符合乙方的经营需求，并自愿承担；如因本合同项目租赁建筑规划手续及竣工手续的办理，导致乙方无法继续经营或不能实现合同目的，甲方应退还乙方保证金、装修费用和未使用的租金、物业费等一切预付款项后，乙方承诺不因上述建筑规划手续等情况向甲方主张任何赔偿。13.6乙方使用场地后，申请设立公司或其他经济组织并在乙方使用的商铺内经营时，则乙方设立的公司或其他经营组织与乙方享有同等本合同的权利，连带承担本合同规定的义务【甲方需配合乙方办理一切公司营业所需手续（包含不限于营业执照等）】，如因甲方原因无法办理，甲方需退还保证金、租金、装修费用以及一切已预付费用。上述合同签订后，赵铁军于2020年5月28日向亦运动公司指定账户转账支付10000元，于2020年6月1日转账支付33435元，以上共计支付43435元。对此，赵铁军在庭审中明确转账的43435元包括一个季度的租金21717.5元和一个季度的押金21717.5元，双方约定的是押一付一。关于房屋的使用情况，赵铁军称因无法办理餐饮执照及许可证，无法正式营业加工正餐，其只能继续亦运动公司原有的经营范围，即制售冷饮、冷餐、简餐，并在亦运动公司的介绍下与隔壁商户合作销售一些烧烤，但烧烤不能自己制作，实际是赵铁军向消费者售卖合作方的烧烤食品，由合作方烤制好后送到赵铁军处供消费者食用，赵铁军抽取销售提成。赵铁军主张其在室内出售的产品为沙拉、饮品、咖啡等，这些是亦运动公司的经营范围；在室外与他人合作销售的产品为烧烤、啤酒、小食。赵铁军还称其从2020年6月8日至2020午9月6日试运营了一段时间。在2020年9月初时与亦运动公司沟通解除合同事宜，并于2020年9月16日向亦运动公司发送解除通知后离开涉案房屋。对此，亦运动公司称赵铁军在室内经营咖啡和简餐，在室外经营啤酒和烧烤，烧烤不用自己做，是在别的地方进货。亦运动公司还称2020年8月中旬，赵铁军私自将涉案房屋转租给了另外一家餐饮公司，该餐饮公司想要扩大经营，需办理正式的餐饮执照，但该餐饮公司需继续交纳房租，亦运动公司才能协助办理手续。后该餐饮公司与赵铁军提出解约，赵铁军就找到了亦运动公司，亦运动公司告知赵铁军可以办理营业执照，但要达到卫生局的相应标准才行。之后赵铁军没有与亦运动公司办理交接，自2020年9月初就不再经营了。2020年12月4日，亦运动公司向赵铁军发送解约通知，在此期间迫于会员的压力亦运动公司继续为会员制作咖啡。亦运动公司提交了建设工程规划许可证、集体土地使用权证、《亦庄镇小羊坊物流花园项目租赁协议》、《亦花园租赁合同》、产权所属证明、《证明》、北京市小规模食品生产经营许可证等证据，欲证明亦运动公司承租给赵铁军的商铺可以办理餐饮营业执照，在双方签订合同后，亦运动公司配合赵铁军申请办理餐饮营业执照，但因办理餐饮营业执照需要有隔油池以及操作间，而赵铁军不愿意装修隔油池及操作间，导致餐饮营业执照无法办理下来。其中，北京市大兴区城市规划管理局于2001年8月28日颁发的《建设工程规划许可证》载明：“建设单位：北京京南大羊坊路农副产品交易中心；建设项目名称：交易大厅1#/2#/3#等5项。”大兴区土地管理局于2001年8月29日颁发的《集体土地使用权》载明：“土地使用者：北京市大兴区亦庄镇小羊坊村农副产品交易中心；土地所有者：北京市大兴区亦庄镇小羊坊村村民委员会；坐落：北京市大兴区亦庄镇小羊坊村；用途：商服；终止日期：永久。”北京京南亦庄大羊坊路农副产品交易有限公司（出租方，甲方）与北京亦花园文化发展有限公司（承租方，乙方）签订的《亦庄镇小羊坊物流园项目租赁协议》约定：甲方依法享有坐落于北京市大兴区亦庄镇小羊坊物流园项目土地、土地附着房屋及相关附属设施的所有权及完全处置权，甲方同意将租赁物业出租给乙方；本合同租赁期限为2017年2月1日起至2037年1月31日止。合同签订日期为2017年1月21日。北京亦花园文化发展有限公司（出租方，甲方）与亦运动公司（承租方，乙方）签订的《亦花园租赁合同》约定：乙方承租的房屋位于北京市大兴区亦庄镇小羊坊东200米亦花园11号楼。本合同项下的房屋租赁期限12年7个月，自2018年12月1日起至2031年6月30日止。北京市大兴区市场监督管理局于2019年7月16日颁发的北京市小规模食品生产经营许可证中载明：“生产经营者名称：亦运动公司；主体业态：小餐饮；食品类别及名称：预包装食品销售：含冷藏冷冻食品；自制饮品制售，限（普通饮品）。”《产权所属证明》载明：“兹证明北京京南亦庄大羊坊路农副产品交易有限公司与北京市大兴区亦庄镇小羊坊村农副产品交易中心为同一产权，由于集体土地使用权证未作变更，导致北京市大兴区亦庄镇小羊坊村农副产品交易中心与北京京南亦庄大羊坊村农副产品交易有限公司名称不一致，实际以上两单位系同一单位，同一集体土地产权坐标位置为：北京市大兴区亦庄镇小羊坊村委会东200米。”盖章单位处有北京京南亦庄大羊坊村农副产品交易有限公司、北京亦花园文化发展有限公司、北京市大兴区亦庄镇人民政府的盖章。《证明》载明：“我公司亦运动公司，经营地位于：北京市大，经营地位于：北京市大兴区亦庄镇小羊坊村东200米亦花园****园文化发展有限公司房产，该房屋产权属于北京京南亦庄大羊坊路农副产品交易有限公司，按照集体土地使用证规定，可用于商服用途。”证明人处有亦运动公司、北京亦花园文化发展有限公司、北京京南亦庄大羊坊路农副产品交易有限公司盖章。赵铁军对上述证据的真实性予以认可，但称涉案房屋无法办理餐饮营业执照的原因是没有房本，而非亦运动公司所述的可以一址多办。赵铁军还称亦运动公司提交的证据仅能证明涉案房屋所坐落的土地性质为商服用地，不能证明涉案房屋可以办理餐饮营业执照，亦运动公司在出租涉案房屋时并未告知赵铁军房屋没有房产证，也没有告知赵铁军需要投入大量的资金加建排烟、排风、隔油池等附属设施，在双方签订合同后亦运动公司才告知赵铁军需要投入大量资金以满足审批条件，违背诚实信用原则。赵铁军认为亦运动公司提交的小规模食品生产经营许可证亦不能证明涉案房屋可以办理餐饮许可证，通过该证据的经营项目可知，只可以在涉案房屋处销售预包装食品及自制饮料，而无法制作餐饮、餐品。赵铁军提交了微信截图、通话录音等证据，欲证明亦运动公司要求赵铁军另外支付费用才能配合办理经营手续，且亦运动公司提供的房屋不能满足赵铁军设立饭店的需求，构成根本违约。其中，2020年9月7日，赵铁军的合伙人何青青与亦运动公司的负责人杨宗霖的通话录音显示，何青青向杨宗霖提出涉案房屋无法办理餐饮营业执照，杨宗霖回复：“我给他找那个不用花钱的，在他前面，就直接用那个营业执照，然后送餐的，你就让他上你那里取不就完了吗，不用他花钱。如果他真的要跟那办照，他把化油池都建了，自己改造，没个十万八万能下来吗，他有意义吗？你让他花钱，他花吗”，何青青称：“他就说这个整不了证，然后他就把东西都搬走了”……杨宗霖称：“你跟他说让他投啊，投完给他办啊。你不投钱又想省钱，我怎么给他办啊？给他找了个免费的，不用花钱了，这个事情，但凡想好好做，那在前面，你就骑手到那以后找不到打个电话，你告诉他再往里边开车骑100米能不能来这儿？是不是最省钱的方式？怎么做生意不是以省钱为主吗，怎么就为了办这个照，他就愿意多花钱，多投钱”，何青青回复：“他说那没法整”，杨宗霖称：“怎么没法整，有多少外面是在小区里面，在家里做的，在外面上个营业执照，人到那边以后发现没有，告诉去哪儿取，有什么不一样吗”……何青青称：“不是，办执照得有单独的房产证”，杨宗霖回复：“这是政府的项目，单独房产证有什么关系。前面所有的餐饮执照哪有单独的房本，老徐那儿，还有渝香园谁有单独房本，那不全办下来吗！这个场地能注册50个公司”……何青青称：“对，他的意思是我跟他之前说的什么都能办，执照能办”，杨宗霖回复：“他根本就没说执照的问题，执照我说现在可以给你办，他自己也知道能办。他说的是你们之间的问题，说你们每天谁也不操心，就他自己，每天卖点钱还得分，他说这活没法干，天天靠自己怎么办，人是这个意思，跟执照没什么关系。我说执照你们现在要办，我现在可以给你办，我说你投钱就行。他说这样我怎么投钱，投完以后对我有什么意义吗？人是这个意思。我想也是，投完以后你们仨还得再分钱，完了他自己投，换我我也不干呐”。随后，杨宗霖又称：“我给他两个方案，现在正好他要想省钱，我说找前面餐饮执照给他上，人家不上外卖给他上外卖，是不是相当于上外卖了。如果他们单独卖营业执照，你是不是要有自己的隔油池，是不是要自己的操作间，他投钱弄没问题，你提前跟我说了，我就带你去财务室那屋看了嘛，他可以弄啊”，何青青回复：“但是跟我一开始也违背了，我一开始来咱们说这块就能整，我要是如果当时说还要改造10多万，我肯定也不会租这地方，因为投入太大了”，杨宗霖回复：“我们这现在也叫代餐饮业执照，可以让你正常经营”，何青青称：“是能正常经营，但是他做不了餐。他只能是只有餐饮服务，他那些给他看那些东西了，他只能去销售饮品和成品，不能自己去做”……何青青又称：“现在问题是餐饮办不了了”，杨宗霖回复：“我可以给你办”，何青青称：“当时情况说了，咱就这一块能去经营，但是如果现在这么整的话，又投入10万8万的我们肯定没法去弄”，杨宗霖询问：“你现在就这一块我给你办营业执照，你掏钱办吗”，何青青回复：“办营业执照是小钱，但是改造厨房我肯定就不改了”，杨宗霖称：“跟改不改造厨房没有关系，你掏钱办营业执照肯定能办。但比如正常，我说我们办餐饮服务的花了5000块钱，这是最基本的餐饮服务了，你是外面所有人都一样，老徐他们花钱，你这最少花万八千块钱。你愿意掏这钱我就愿意给你办”。赵铁军与亦运动公司的法定代表人连金海于2020年9月15日的微信聊天记录显示，连金海向赵铁军发送微信：“能办小赵，明天你过来吧”，赵铁军回复：“食药监的已经都打听过了，怎么又能办了呢”，连金海回复：“你得要做排烟、排风、隔油池，后续很多，不怕麻烦吗？宗霖没和你说吗？不就因为上外卖吗”。赵铁军主张就涉案房屋能否注册餐饮公司一事，其于2020年12月9日通过电话询问北京市经济开发区工商登记部门的工作人员，工作人员告知其没有房本而只是政府盖章的办不了企业。亦运动公司对上述证据的真实性、证明目的均不认可，称赵铁军办理餐饮营业执照须符合装修要求，例如隔油池、排烟系统，满足餐饮营业执照的注册需求就可以办理营业执照。亦运动公司还称商服用地可以注册，赵铁军向工商登记人员询问的是整栋楼已经注册别的商户还能否再注册的问题，就涉案房屋所在楼栋亦运动公司只拿出一部分注册自己的公司，剩下的部分可以注册十个营业执照。亦运动公司的营业执照已经注册成功，并且其中带有餐饮，亦花园园区属于集体土地但里面有几十家公司都注册成功，并且有餐饮公司若干家。赵铁军提交了微信截图，欲证明其已书面通知亦运动公司解除合同，赵铁军不构成违约。赵铁军与杨宗霖的微信聊天记录显示，2020年9月16日，杨宗霖询问赵铁军方便语音吗，赵铁军回复：“在开会，不太方便。我已经跟连总说的很清楚了方案也有两个，解除合同按照合同上面的赔偿方式赔偿，或者我这边直接起诉亦运动”，赵铁军还称：“我现在已经说的很明白了，你们是根本违约压根履行不了我租这个地方的需求，一开始我就已经把名字核完了要办执照，那个时候你们说不好办照你们就已经知道这个地方办不了餐饮执照，然后还一直催着我们装修这就是骗我们在这干了，现在你还说追究我停业这几天的责任真是可笑，我已经问律师了我现在停业一点问题都没有，因为你们提供不了办理餐饮执照我不得不停业，合同上第13.6条写的很清楚，如因甲方原因无法办理，甲方需退还保证金、租金、装修费用以及一切已预付费用，你自己看一眼合同，合同上写的很清楚我凭什么要租出去然后只拿回来我们的押金，装修费用各种费用按照合同你们都是要赔付的。而且你那个地方也不要想着能租出去，我这个事情没解决你是不能往外租的，因为合同没有解除。而且那个地方办不了餐饮执照你租出去就是坑下一个人去接手，同样的人家回过味来一样是跟你走到这一步，那个地方就是纯粹的服务你们内部会员，凭什么要让我们花钱租下来”。2020年9月18日，赵铁军向杨宗霖发送微信：“两天不回复这件事是不是代表亦运动法人连金海也不积极协商无法体现合同的事。那我就走程序吧”。亦运动公司对上述证据的真实性予以认可，但不认可证明目的，其称该证据是杨宗霖与赵铁军之间的聊天记录，杨宗霖并不知道赵铁军是否已通知亦运动公司。亦运动公司还称其至今未收到餐饮营业区的钥匙，涉案房屋始终处于关闭状态。关于合同的解除，亦运动公司称因赵铁军逾期支付租金，其通过微信向赵铁军发送了合同解除通知（日期为2020年12月3日），以赵铁军未按约定支付租金为由提出解除租赁合同。庭审中，亦运动公司主张双方之间的合同解除时间为2020年12月3日。赵铁军认可双方之间的合同已经解除，但主张合同解除时间是2020年9月16日。关于房屋现状，赵铁军称现在涉案房屋由亦运动公司控制，其与亦运动公司之间没有办理正式的房屋交接手续，房门钥匙都是亦运动公司自己持有。赵铁军还称现在涉案房屋处于经营状态，但具体由谁在经营其并不清楚。亦运动公司称涉案房屋现在由其控制，其与赵铁军之间没有办理正式的房屋交接手续，在交房时亦运动公司将所有钥匙都给了赵铁军，赵铁军关门后，亦运动公司只能换锁进去，换锁时间是2020年11月初。亦运动公司还称现在没有人在涉案房屋处经营。对此，赵铁军提交了亦运动公司在涉案房屋处经营的照片，欲证明亦运动公司于2020年11月9日已经正常经营，亦运动公司主张钥匙没有退还无事实依据，向赵铁军主张11月的租金亦没有事实依据。亦运动公司对该证据的真实性予以认可，但称赵铁军在经营时给客人办理了储值卡，其关店后客人来投诉，因此亦运动公司在向赵铁军发出解除通知后，就开始安排人员给客人提供服务。亦运动公司还称虽其安排自己人员为客人提供服务，但并未再收费，是搭钱为客人提供服务。关于涉案房屋装修情况，赵铁军称亦运动公司之前在涉案房屋处卖冷饮，有小餐饮的营业执照，其接手房屋后为满足餐饮需求对房屋进行了简单装修，装修范围包括：室内装修为玻璃安装、灯具安装、管线铺设、安装抽烟机、设置烟道、玻璃贴纸、室内的室外广告牌；室外装修为定制墙草、定制广告牌、室外音响设备、室外定制围栏、楼梯、围栏门、彩灯、探照灯等。赵铁军还称由于室外是一片空的水泥平台，根据亦运动公司的要求，为了安全必须安装围栏，因此赵铁军定制了符合亦运动公司要求的围栏，此围栏对于亦运动公司而言无论是转租给他人或自用都是必须品。对此，亦运动公司称在将涉案房屋交付给赵铁军之前其已经将房屋装修好了，赵铁军只是进行了改动。亦运动公司还称对于赵铁军的装修其不同意利用，要求赵铁军恢复原样。赵铁军提交了转账记录、收据、损失计算表等证据，欲证明亦运动公司应当承担违约赔偿责任，向其支付损失赔偿共计21409.29元。赵铁军提交的损失计算表中列明2020年5月至2020年7月期间其所支付的装修费用及2020年6月至2020年8月期间的营销宣传费用，共计20117.29元，加上水电费1292元，以上共计21409.29元。赵铁军称就装修部分能够拆走的物品其已拆走，上述所列损失是不能拆走部分的损失。亦运动公司对上述证据不予认可，并认为其并未违约。庭审中，赵铁军与亦运动公司均表示不申请对装修残值进行鉴定。本院认为，赵铁军与亦运动公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。本案中，赵铁军主张因亦运动公司未能按照合同约定为其办理餐饮营业执照，导致合同目的无法实现，构成根本违约，故向亦运动公司提出解除租赁合同。而亦运动公司则主张因赵铁军逾期支付租金，构成违约，故向赵铁军发送合同解除通知，提出解除租赁合同。本案的主要争议焦点在于哪一方为租赁合同的违约方及违约责任应由哪一方承担。对此，本院结合查明的事实和在案证据，具体认定如下：一、租赁合同是否已经解除。赵铁军主张其与亦运动公司之间的租赁合同已于2020年9月16日解除，亦运动公司则主张双方之间的租赁合同已于2020年12月3日解除。对此，本院认为，就赵铁军提出解除合同一节，根据租赁合同约定，亦运动公司配合赵铁军办理餐饮营业执照，如无法办理，赵铁军有权放弃一层租赁权，双方另行签订新的合同。本案中，赵铁军虽主张亦运动公司无法为其办理餐饮营业执照，导致其合同目的无法实现，构成根本违约，但根据租赁合同的约定，办理餐饮营业执照的主体是赵铁军，亦运动公司仅具有配合赵铁军办理餐饮营业执照的义务，且赵铁军提交的现有证据不足以证明系由于亦运动公司没有配合才导致赵铁军未能办理餐饮营业执照，亦不足以证明涉案房屋根本不能办理餐饮营业执照，举证不能的法律后果应由赵铁军承担，故本院对其该项主张，不予采信。庭审中，赵铁军自认其于2020年9月16日搬离涉案房屋，系以自己的行为表明不再继续履行合同，在此情况下，亦运动公司并未向赵铁军提出解除合同，却于2020年11月初实际控制并使用涉案房屋进行经营，系以行为表明将房屋收回，此时双方之间的租赁合同事实上已不再履行。综上，由于赵铁军并不享有单方解除权，故对其要求解除租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。但根据查明的事实和在案证据可见，双方的行为已表明不再继续履行租赁合同，租赁合同事实上已经解除，本院对此不再处理。二、违约责任的承担。如上所述，赵铁军在未与亦运动公司达成一致的情况下退租，已构成违约，应承担违约责任。针对赵铁军与亦运动公司的各项请求，本院结合上述认定，具体分析如下：其一，赵铁军要求亦运动公司退还租金及押金共计43435元的诉讼请求。本院认为，根据租赁合同约定，赵铁军与亦运动公司在签订本协议之后，于2020年6月1日之前，赵铁军一次性向亦运动公司支付保证金10000元。第一笔租金为2020年8月1日至2020年10月31日之租金21717.5元，应于2020年6月1日前付清。同时租赁合同还约定，如赵铁军在合同期未满时撤场，则该保证金不予退还；赵铁军单方终止合同，则赵铁军无权要求返还保证金。如上所述，赵铁军在合同履行过程中单方终止合同并撤场，其无权要求亦运动公司退还合同约定的保证金10000元，但就另外的押金11717.5元，亦运动公司应当退还给赵铁军。就赵铁军支付的2020年8月1日至2020年10月31日期间的租金21717.5元，由于在该期间内租赁合同并未解除，赵铁军无权要求亦运动公司退还该笔租金。对赵铁军的该项主张，本院不予支持。其二，赵铁军要求亦运动公司承担因违约给其造成的装修损失20117.29元及水电费损失1292元的诉讼请求。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿……”本案中，因赵铁军原因导致租赁合同解除，根据上述法律规定，赵铁军无权要求亦运动公司赔偿装修损失。在亦运动公司不同意对赵铁军的装修予以利用，赵铁军亦未举证证明其实际损失的情况下，对赵铁军的该项请求，本院不予支持。其三，亦运动公司要求赵铁军支付2020年6月1日至2020年8月1日以及2020年11月1日至2020年11月30日期间的租金21217.5元、制冷费2700元及水电费701元的反诉请求。本院认为，首先，就2020年6月1日至2020年8月1日期间的租金，根据租赁合同的约定，免租期自2020年6月1日至2020年8月1日止，共计2个月为免租期……若在本合同履行期间因赵铁军违约导致亦运动公司解除合同，则赵铁军应当按照解除合同时的租金标准支付免租期租金。如上所述，本案的违约责任方为赵铁军，按照约定赵铁军应向亦运动公司支付2020年6月1日至2020年8月1日期间的租金；其次，就2020年11月1日至2020年11月30日期间的租金，根据查明的事实，亦运动公司自2020年11月初就收回了涉案房屋并开始经营，自此之后的租金不应再由赵铁军承担，故对亦运动公司主张的该期间的租金，本院不予支持；最后，就制冷费2700元及水电费701元，根据租赁合同约定，2020年5月15日至2020年9月15日制冷费2700元应在2020年5月15日前一次性付清，赵铁军并未按期支付该费用，现亦运动公司向其主张，有事实和法律依据，本院予以支持；而就水电费，亦运动公司并未提交充分证据证明该费用已实际产生，本院对此不予支持。综上，赵铁军应向亦运动公司支付2020年6月1日至2020年8月1日共两个月的租金14478元【（21717.5元÷3）×2】以及制冷费2700元。亦运动公司超出该范围的此项主张，本院不予支持。其四，亦运动公司要求赵铁军支付违约金（以21217.5元为基数，自2020年9月1日起至2020年10月1日止，按照0.02%的标准计算）的反诉诉求。本院认为，根据双方实际履行情况，赵铁军已向亦运动公司支付2020年8月1日至2020年10月31日期间的租金，在此期间，赵铁军并未违约，对亦运动公司的该项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、亦运动（北京）体育文化发展有限公司于本判决生效后十日内返还赵铁军押金11717.5元；二、赵铁军于本判决生效后十日内向亦运动（北京）体育文化发展有限公司支付租金14478元及制冷费2700元；三、驳回赵铁军的其他诉讼请求；四、驳回亦运动（北京）体育文化发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6678元，由赵铁军负担（已交纳）；反诉案件受理费208元，由赵铁军负担183元（于本判决生效后七日内交纳），由亦运动（北京）体育文化发展有限公司负担25元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 陈珊珊二〇二一年三月十八日法官助理 张 冉书 记 员 苏 舫