四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0192民初387号 原告：成都戛纳湾商业经营管理有限公司，住所地四川省成都市天府新区华阳街道滨河路二段368号。 法定代表人：周子虎，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：熊珊珊，四川策耀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈婷婷，四川策耀律师事务所律师。 被告：成都戛纳星美影城管理有限公司，住所地四川省成都市天府新区华阳街道滨河路二段568号。 法定代表人：凌德碧，职务不详。 原告成都戛纳湾商业经营管理有限公司（以下简称戛纳湾公司）诉被告成都戛纳星美影城管理有限公司（以下简称星美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理。原告戛纳湾公司的委托诉讼代理人熊珊珊到庭参加诉讼，被告星美公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 戛纳湾公司向本院提出诉讼请求：1.确认戛纳湾公司与星美公司于2017年6月29日签订的《租赁合同》已于2018年9月23日解除；2.判令星美公司立即向戛纳湾公司支付2018年6月1日至2018年9月23日期间的欠付租金388986.7元；3.判令星美公司立即向戛纳湾公司支付2018年9月24日至2019年11月30日期间的房屋占用费1992958.6元（房屋占用费标准为4613.3元／日）；4.判令星美公司立即向戛纳湾公司支付自2018年8月1日起至2019年11月30日止的物业管理费221440元（物业管理费标准为13840元／月）；5.判令星美公司立即向戛纳湾公司支付自2018年6月1日起至2019年11月30日止的垃圾清运费14947.2元（垃圾清运费标准为830.4元／月）；6.判令星美公司立即向戛纳湾公司支付自2018年4月1日起至2019年11月30日止的商业水费2416.1元；7.判令星美公司立即向戛纳湾公司支付自2018年3月1日起至2019年11月30日止的商业电费212724.5元；8.判令星美公司立即向戛纳湾公司支付违约金830400元（按2018年度6个月租金之和计算）；9.判令星美公司立即向戛纳湾公司支付律师费98733元；10.判令星美公司立即将以“四川省成都市天府新区华阳街道滨河路二段568号”商铺为注册地址的“成都戛纳星美影城管理有限公司”营业执照注销或变更地址登记。事实与理由：2017年6月29日，戛纳湾公司与星美公司签订《戛纳湾印象之租赁合同》，约定星美公司承租位于成都市天府新区××栋××层房屋用于经营，面积2768平方米，租赁期限自2017年8月1日至2028年7月31日。合同签订后，戛纳湾公司依约向星美公司交付了房屋，但星美公司在合同履行过程中多次拖欠租金等各项费用，戛纳湾公司催要无果后于2018年9月21日向星美公司以邮寄方式发出解约函，并于2018年9月23日送达星美公司，故双方之间的租赁合同已于2018年9月23日解除。合同解除后星美公司仍未清偿欠费，也未向戛纳湾公司归还商铺。为减少因星美公司违约给戛纳湾公司造成的损失，戛纳湾公司自行将房屋腾退并于2019年11月30日将房屋另行租赁给第三方，但因星美公司一直未将营业执照注册地址变更或注销，其继续占用戛纳湾公司商铺作为工商注册地址导致新租户一直无法使用商铺正常经营。综上，星美公司的行为已构成严重违约，戛纳湾公司除有权解除合同并要求星美公司清偿全部拖欠费用外，还有权要求星美公司承担违约金及戛纳湾公司因本案发生的律师费。据此，戛纳湾公司依据民事诉讼法相关规定，特向贵院提起诉讼，恳请法院支持戛纳湾公司的全部诉讼请求。 星美公司未作答辩亦未提交任何证据。 本院经审理认定事实如下：2017年6月29日，戛纳湾公司（甲方）与星美公司（乙方）签订了《租赁合同》及《补充协议》，主要约定甲方将位于成都市天府新区××栋××层房屋（以下简称案涉房屋）出租给乙方用于商业经营，建筑面积为2768平方米。乙方租赁专用于经营影院。乙方在租赁房屋开始营业前必须已领取有关该房屋的营业执照、许可及批准并交甲方备案。在租赁期届满或本合同提前终止时，乙方须自行办理上述证照、批准证书或许可证的注销或变更地址手续。租赁期限从2017年8月1日起至2028年7月31日止。2017年8月1日至2022年7月31日期间租金单价为50元／平方米／月，月租金为138400元。乙方应按月为一时段支付一次租金，每一时段的租金应在上一时段届满前十五日一次性足额支付。自甲方交付该房屋时起，物业管理费、电费、水费、垃圾清运费等相关费用由乙方自行承担并向项目物业公司缴纳。租赁期间内乙方应缴水费、电费金额以甲方每次出具的缴费通知单所载金额为准，乙方同意按该金额按时足额缴纳且不持异议。乙方同意在签署本合同时，向甲方缴纳履约保证金221440元，用以担保乙方切实履行本合同项下之义务。若乙方违反本合同约定及有其他违约、侵权或违反法律、法规的行为，或未按期足额向甲方支付租金以及违约金（甲方亦有权接受租赁房屋物业公司之请求在保证金中扣除乙方拖欠的物业管理费、电费、水费、垃圾清运费等相关费用）的，则甲方有权按照拖欠金额从保证金中予以扣除，用于冲抵上述乙方之应付款项，不足部分，甲方有权继续向乙方追偿。本合同提前终止且系乙方原因，则履约保证金自动归甲方所有，乙方无权要求退还。在本合同有效期内，有下列情形之一的，甲方除有权按相当于当年度六个月租金收取乙方的违约金外，还有权以书面通知的方式立即单方解除本合同并收回租赁房屋：（1）乙方未按时足额缴纳租金等费用，逾期十五日（含）以上的仍未缴纳的。乙方应当于本合同终止之日次日起三十日内办理完毕以租赁房屋为注册地址或营业地址的工商、税务等所有证明的注销或变更手续以及将以乙方名义单独开立账户的公共服务供应欠费结清后转至甲方或予以注销。乙方逾期交还租赁房屋或交还的租赁房屋不符合本合同及其它约定的，除应当依照合同终止时的租金标准据实交付房屋占用费、物业服务费、水电等各项费用外，每日还应按照合同终止所载年度日租金的二倍向甲方支付违约金。本合同有效期内，若乙方未按时足额缴纳租金等费用，则每逾期一天应承担应缴金额万分之五的违约金，同时，甲方有权对该房屋暂停全部或部分水电气等供应或商业管理服务，直至乙方履行完毕相关付款义务为止。除本合同约定外，若乙方违反本合同所约定的有关义务或责任，违约期间每持续一天应按本合同总租金额的万分之二支付甲方违约金，违约超过三十天的，甲方除有权按相当于当年度六个月的租金收取乙方的违约金外，还有权单方书面通知解除本合同。凡系乙方违约导致本合同解除的，乙方所缴纳的履约保证金归甲方所有，乙方不持异议，且乙方还应按本合同约定向甲方支付违约金；如仍不足弥补甲方损失的，甲方还有权就该等未弥补的损失向乙方进行追偿，甲方因向乙方追偿损失而产生的全部费用由乙方承担。除本合同另有约定外，任何一方违约导致守约方通过诉讼方式主张权利的，守约方因此而发生的律师费由违约方承担（律师费不超过标的额的百分之八）。 2017年6月28日，星美公司作为乙方与作为甲方的戛纳湾公司就乙方承租的商铺接受成都同森物业管理有限公司提供的物业管理服务事宜签订《物业服务协议》。协议第四条约定，乙方按时向甲方支付物业服务费，计费面积按照乙方同期租赁房屋租赁或买受面积平方米，物业服务费单价为5元/平方米/月，即13840元/月；生活垃圾处理费，餐饮、娱乐业按0.3元/月/平方米收取（即830.4元/月）。物业服务费用按月预付的方式交纳，乙方应在每月五日前交纳该月费用。水、电费用由乙方依据甲方提供缴费通知之日起五个工作日按时向甲方（含甲方指定的第三方）缴纳，甲方（含甲方指定的第三方）提供等额收据给乙方，燃气费由乙方直接向燃气公司缴纳。水费、电费以租赁期间内乙方应缴水费、电费金额以甲方每次出具的缴费通知单所载金额为准，乙方同意按该等金额按时足额缴纳且不持异议。协议第八条约定，合同期限自2017年8月1日起至2028年7月31日止。 合同签订后，戛纳湾公司按合同约定向星美公司交付了房屋，星美公司亦按照约定向戛纳湾公司支付了相关费用。因星美公司拖欠租金，戛纳湾公司分别于2018年3月12日、2018年8月2日、2018年9月向星美公司发送《催告函》，载明星美公司拖欠自2018年6月1日起的租金、生活垃圾处理费，自2018年8月1日起的物业管理费，自2018年2月28日起的电费及自2018年3月31日起的水费，要求星美公司收到函件3日内交纳欠款。后因星美公司继续拖欠上述费用等，戛纳湾公司于2018年9月18日向星美公司发送《解约函》，正式书面通知星美公司解除合同，并要求星美公司在收到解约函后30日内向戛纳湾公司返还商铺并支付至实际返还商铺之日止拖欠的费用搬离物品并支付拖欠的费用。该解约函于2018年9月23日由门卫签收。2019年1月25日，戛纳湾公司于《新城快报》刊登撤场告知函，要求星美公司尽快撤场搬离。2019年2月1日，四川省成都市高新公证处出具（2019）川成高证经字第1270号《公证书》，载明2019年2月1日戛纳湾公司代理人前往案涉房屋影院大厅，将《撤场告知函》张贴于影院大厅门旁的墙上。该《撤场告知函》载明，戛纳湾公司要求星美公司在收到本函之日起5个工作日内，将商铺内的星美公司物品进行清空搬离，并将商铺以正常使用过后的清洁状态返还；逾期则戛纳湾公司将进行清场，所产生的费用由星美公司承担；另要求星美公司在收到本函之日起5个工作日内支付欠款、违约金、占用费等费用。 另查明，2021年1月8日，戛纳湾公司与四川策耀律师事务所签订《委托代理合同》，委托四川策耀律师事务所指派律师为其与星美公司房屋租赁合同项下纠纷的一审阶段代理人。律师代理费98733元。合同签订后，戛纳湾公司向四川策耀律师事务所银行转账98733元。四川策耀律师事务所为戛纳湾公司开具了价税金额为98733元的增值税专用发票。 庭审中，戛纳湾公司陈述，星美公司于2018年年底停止经营但一直未撤场，现场遗留部分物品。案涉房屋于2019年11月30日重新出租。 上述事实,有《租赁合同》、《补充协议》、《物业服务协议》、《催告函》、《解约函》、《新城快报》、公证书、《委托代理合同》、银行转账记录、增值税专用发票等证据材料及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，戛纳湾公司与星美公司签订的《租赁合同》、《补充协议》、《物业服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。 关于合同解除。合同签订后，戛纳湾公司向星美公司交付了房屋，星美公司应当按照合同约定的履行期限支付相关费用。根据《租赁合同》约定，若星美公司违反合同所约定的有关义务或责任，违约超过三十天的，戛纳湾公司有权单方书面通知解除本合同。现戛纳湾公司主张星美公司未按照合同约定按时足额支付相关费用，星美公司未作答辩亦未提交任何证据，本院予以确认。星美公司逾期付款的行为已违反合同约定，构成违约，且其违约已超过三十天，戛纳湾公司有权单方书面通知解除合同。戛纳湾公司于2018年9月18日向星美公司发送《解约函》，该解约函已于2018年9月23日由门卫签收，即戛纳湾公司主张解除合同的通知于2018年9月23日到达星美公司，故本院对戛纳湾公司要求确认戛纳湾公司与星美公司于2017年6月29日签订的《租赁合同》已于2018年9月23日解除的诉讼请求予以支持； 关于欠付租金。合同解除前，星美公司占有使用案涉房屋，应当按照合同约定支付房屋租金。现戛纳湾公司主张星美公司自2018年6月1日起至2018年9月23日期间欠付租金388986.7元，星美公司未作答辩亦未提交任何证据，本院予以确认。故戛纳湾公司要求星美公司向其支付欠付租金388986.7元的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。 关于房屋占用费。双方签订的合同已于2018年9月23日解除，但星美公司在合同解除后并未腾退返还房屋，应当支付占用期间的房屋占用费。戛纳湾公司要求按照房屋租金的标准自2018年9月24日起计算房屋占用费符合合同约定，本院予以支持。戛纳湾公司虽主张星美公司占用房屋至2019年11月30日，但并未提供证据予以证明。同时，星美公司违约后，戛纳湾公司应当采取适当措施防止损失的扩大。戛纳湾公司于2018年9月18日已向星美公司发送《解约函》要求解除合同且其亦自述星美公司已于2018年年底停止经营仅在现场遗留部分物品，故其应当及时采取适当措施要求星美公司腾退返还房屋而并非任由星美公司占有使用房屋，戛纳湾公司因此而扩大的损失，不应当由星美公司承担。故本院酌定，星美公司应当以月租金138400元为标准向戛纳湾公司支付自2018年9月24日起计算至2018年12月31日的房屋占用费447493.33元（138400元/月×3个月+138400元/月÷30天×7天）。 关于物业管理费、垃圾清运费、水费和电费。按照合同约定，星美公司应当缴纳占有使用期间案涉房屋的物业管理费、垃圾清运费、水费和电费。戛纳湾公司主张星美公司应向其支付欠付的自2018年8月1日起的物业管理费及自2018年6月1日起的垃圾清运费，星美公司未进行抗辩，本院予以支持。但其中损失扩大的部分亦不应由星美公司承担，故本院酌定星美公司应向戛纳湾公司支付自2018年8月1日起至2018年12月31日止的物业管理费69200元（13840元/月×5个月）及自2018年6月1日起至2018年12月31日止的垃圾清运费5812.8元（830.4元/月×7个月）。而对于水费及电费，戛纳湾公司提交的情况说明及缴费明细均系单方制作，本院不予采信，其亦未提交缴费通知单或代缴发票等证据予以证明水电费实际产生的金额，故无法核实星美公司应缴水费及电费，本院对该项诉讼请求不予支持。 关于违约金。本院认为，违约金应以弥补损失为主，兼具惩罚性质。戛纳湾公司主张的违约金虽符合双方签订的《租赁合同》的约定，但违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量。戛纳湾公司未举证证明其实际损失，本院兼顾合同履行情况、违约方的过错程度及预期利益等综合因素，酌情对违约金予以调减，确定违约金以月租金138400元计算3个月租金即415200元。 关于律师费。根据合同约定，任何一方违约导致守约方通过诉讼方式主张权利的，守约方因此而发生的律师费由违约方承担（律师费不超过标的额的百分之八）。现因星美公司违约导致本案诉讼，戛纳湾公司因此而产生的律师费应当由星美公司承担。戛纳湾公司主张星美公司向其支付律师费98733元符合合同约定，本院予以支持。 关于注销营业执照或变更地址登记。根据合同约定，在租赁期届满或本合同提前终止时，星美公司须自行办理营业执照的注销或变更地址手续。现租赁合同已解除，符合该合同约定条件，故本院对戛纳湾公司要求星美公司将以“四川省成都市天府新区华阳街道滨河路二段568号”商铺为注册地址的“成都戛纳星美影城管理有限公司”营业执照注销或变更地址登记的诉讼请求予以支持。 据此，依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告成都戛纳湾商业经营管理有限公司与被告成都戛纳星美影城管理有限公司于2017年6月29日签订的《租赁合同》已于2018年9月23日解除； 二、被告成都戛纳星美影城管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告成都戛纳湾商业经营管理有限公司2018年6月1日至2018年9月23日期间的欠付租金388986.7元； 三、被告成都戛纳星美影城管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告成都戛纳湾商业经营管理有限公司自2018年9月24日起计算至2018年12月31日的房屋占用费447493.33元； 四、被告成都戛纳星美影城管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告成都戛纳湾商业经营管理有限公司自2018年8月1日起至2018年12月31日止的物业管理费69200元； 五、被告成都戛纳星美影城管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告成都戛纳湾商业经营管理有限公司自2018年6月1日起至2018年12月31日止的垃圾清运费5812.8元； 六、被告成都戛纳星美影城管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告成都戛纳湾商业经营管理有限公司违约金415200元； 七、被告成都戛纳星美影城管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告成都戛纳湾商业经营管理有限公司律师费98733元； 八、被告成都戛纳星美影城管理有限公司于本判决生效之日起十日内将以“四川省成都市天府新区华阳街道滨河路二段568号”商铺为注册地址的“成都戛纳星美影城管理有限公司”营业执照注销或变更地址登记； 九、驳回原告成都戛纳湾商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18450元，由原告成都戛纳湾商业经营管理有限公司负担7380元，被告成都戛纳星美影城管理有限公司负担11070元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  姚雪莉 二〇二一年三月三十日 书记员  周文莉