北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初3903号原告：周丹。原告：方正浩。委托诉讼代理人：吴杨虎，北京市法大（呼和浩特）律师事务所律师。被告：北京大成昌润置业有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇蓬莱公寓办公楼四层东侧。法定代表人：李海波。委托诉讼代理人：侯西明。委托诉讼代理人：高焕章，北京市五环律师事务所律师。被告：北京金隅地产开发集团有限公司，住所地北京市西城区宣武门西大街甲127号（大成大厦22层）。法定代表人：张晓兵。委托诉讼代理人：高焕章，北京市五环律师事务所律师。原告周丹、方正浩与被告北京大成昌润置业有限公司（以下简称大成昌润公司）、北京金隅地产开发集团有限公司（以下简称金隅地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告周丹、方正浩及其委托诉讼代理人吴杨虎，被告大成昌润公司的委托诉讼代理人侯西明及被告大成昌润公司、金隅地产公司的共同委托诉讼代理人高焕章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周丹、方正浩向本院提出诉讼请求：1．判令两被告向原告支付修复坐落于北京市昌平区小汤山镇马坊村东南某房屋的费用损失4777．56元；2．判令两被告赔偿原告房屋空置损失人民币250100元；3．判令两被告承担诉讼费和鉴定费。事实和理由：一、原告购买了被告开发的坐落于北京市昌平区小汤山镇马坊村东南某房屋，并全额支付了购房款。2017年12月27日，原告与被告一正式签订《北京市商品房预售合同》，根据双方约定，原告购买被告一北京市昌平区小汤山镇马坊村东南某房屋，该房屋建筑面积共209．2平方米，套内建筑面积190．88平方米，该房屋按照套内建筑面积计价，单价每平方米人民币45381．73元，总金额人民币8662464元。合同约定金隅地产公司对涉案房屋承担连带责任。根据双方约定，原告于2017年11月20日向被告支付购房定金500000元。2018年12月27日，加上提前支付的购房定金500000元人民币，共计向被告支付购房款3472464元；另外剩余5190000元以银行贷款的方式支付，合计8662464元全款支付完毕。二、被告向原告交付的坐落于北京市昌平区小汤山镇马坊村东南某房屋，存在严重的质量问题，房屋整体漏水，致使原告无法对涉案房屋进行装修，无法按期入住，遭受严重损失。2018年3月6日，被告向原告交付了涉案房屋，原告交付物业费和公共维修基金。双方确认了房屋最终的总价为8667910元人民币。房屋交付的时候存在着数十处质量问题。同时，在2018年7月份，原告被物业工作人员告知：因为下雨，原告新收的房子有多处漏水。由于房子漏水，原定的装修计划，只能被迫取消。原告同时得知，被告开发的整个住宅项目中的房屋都存在漏水现象，于是原告和其他业主一起与被告沟通涉案房屋维修事宜，无奈被告不对房屋进行实质性的修复。时至今日，原告依旧无法对涉案房屋进行装修，无法按期入住。三、被告向原告交付严重漏水的房屋明显违约；被告应对涉案房屋进行修复，以使涉案房屋达到不漏水的效果。同时，由于被告的违约行为致使原告购买的房屋无法正常使用，使得涉案房屋长时间处于空置状态，被告应当赔偿原告涉案房屋的空置损失。综上所述，被告的违约行为严重损害了原告的合法权利。为维护自身合法权利，原告特向法院提起诉讼。大成昌润公司、金隅地产公司辩称，一、关于金隅地产公司是否为本案适格被告的问题。根据《北京市商品房预售合同》第十八条及附件九的约定，只有在两种情况下，金隅地产公司才承担质量责任：1．当出现大成昌润公司破产、解散等清算情况发生；2．大成昌润公司未履行合同第十六条、第十七条规定的维修责任。本案审理至今，大成昌润公司并不存在清算情况的发生，也没有怠于履行维修责任，因此不符合合同的约定，原告无权要求金隅地产公司承担责任。请求法院依法驳回原告对金隅地产公司的起诉。二、关于被告是否应当支付原告修复费用损失的问题。1．《北京市商品房预售合同》第十七条第五款约定，买受人要求维修的书面通知送达出卖人30个工作日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行修复，维修费及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，原告报修后，被告均积极安排物业、总包方等进行维修，并将维修过程、结果及时反馈给原告，原被告双方提供的微信聊天记录等证据均能够证明原告保修的质量问题处，被告均进行了维修。被告并不存在超过30个工作日不进行保修的情况发生。被告履行保修责任完全符合双方合同的约定。因此，原告主张委托他人自行维修，被告不认可，原告要求被告赔偿所谓修复费用，既没有实际发生，也没有合同和法律依据，不应当予以支持。2．《北京市商品房预售合同》补充协议第八条第1款约定，因买受人改动而损坏的设备设施，以及因买受人使用、保养、维护不当造成的设备设施损坏，出卖人不负有保修责任。该条第2款约定，《预售合同》约定的保修期限届满后，出卖人不再承担免费保修义务。买受人可委托相关人员进行维修、更换，相关费用由买受人承担。如原告执意自行维修，则被告在此郑重声明，由此造成的一切后果及费用均由被告自行承担。3．本案另一重要事实是，涉案房屋早已交付原告，房屋一旦出现质量问题，如果原告不按合同约定报修，则被告将无从得知，更谈不上维修。被告提供的证据七《维保通知单》、证据六微信记录以及原告提供的微信聊天记录，均能够证实。原告没有任何证据证明在2018年8月之后再向被告进行过任何报修。在原告已实际占有并使用房屋的情况下，原告不保修，被告自然无法维修，且因其不报修所引发的任何后果，均应当由原告自行承担责任。4．法院根据程序同意原告申请维修造价鉴定，这从程序上是合理的，但是从实体上是完全没有必要的。如前所述，保修责任是被告的义务，被告始终积极履行，并不存在懈怠，被告根据合同约定不同意原告自行修复。因此，原告的主张在实体上根本不能成立，否则就是单方变更合同条款，没有任何法律依据。三、关于原告主张的房屋空置费用问题。1．原告主张以租金为标准的空置损失，没有合同和法律依据。涉案房屋早在2018年3月6日就交付给了原告，原告何时装修并非被告所能主导，被告也没有权利和义务左右原告的装修意愿。反而是双方签订的《北京市商品房预售合同》附件十《前期物业服务合同》第十三条明确约定，物业装修前业主应当和被告或者物业公司签订书面委托装修协议，并将装修时间、地点等情况进行公示。原告收房以来，从未有迹象表明其急于装修。2．原告房屋空置，与房屋质量问题没有直接因果关系，被告对此不承担责任。原告主张的质量问题，经鉴定仍存在渗水问题的部位均在室内，均为卫生间及窗户，即使不由被告修复，原告自行装修过程中都不难解决。下面我们逐一进行说明：关于卫生间。（1）鉴定意见书第7-8页（照片4．2-7、4．2-16）现场照片显示，渗水现象并不严重。需要注意的是，这是在卫生间持续24小时蓄水20mm的检验下才发生的局部小规模渗水。（2）从常识上看，对毛坯房进行装修时，都会进行二次防水，完全能够解决这个问题，根本不可能这么长时间内影响到装修。关于窗户，其他存在渗水现象的是窗户扣件和连接缝问题，根据修复方案，只需要做一些密封措施即可以解决，不可能导致原告不能进行装修。3．如上所述，原告主张的质量问题并不必然导致其不能进行装修，如其真有必须居住的刚需，这些问题早已解决。事实情况是，原告根本就没有急于装修的意愿，因此才会没有装修的行为。不但没有装修的行为，还企图索取超出合同、法律范围之外的补偿。原告提供的所谓维权照片，就是最好的证据，怠于解决问题，寄希望于给被告施压获得不当利益，显然不会得到法律支持。4．被告在首次开庭时即明确告知原告，如诉讼期间还出现质量问题，请随时联系被告，被告将及时维修。但遗憾的是，原告自2018年8月之后，再没有让被告进入其房间开展维修工作，而是关起门来，保存漏水的“证据”。在本案诉讼过程中，法官也建议被告可以先进行维修，被告是同意的，但是原告却提出了超出合同约定范围的条件，导致被告履行保修责任受阻，这完全是原告的责任。因此，即使造成了原告损失，责任也不在被告。5．另一个显著的事实是，当时存在渗水问题的其他业主，绝大部分早已装修入住，其中不乏比原告情况显得严重的业主，在被告维修后，均正常装修入住。这才是正常的生活常识和逻辑。如果仅仅因为一点瑕疵，就恶意阻碍我们去保修，这种行为产生的苦果，只能由原告自己承担。6．原告在起诉状中声称因为房子漏水，装修计划被迫取消，但原告至今未提供任何证据证明其有过怎么样的装修计划，难以令人信服。7．资产评估报告对本案没有参考价值，也不客观。首先，涉案房屋在2018年3月6日才交付，原告不可能在交付当天就完成装修入住，以该时间节点就开始算所谓的空置，逻辑和事实均讲不通。其次，如前所述，原告是否装修与几个渗水点并没有必然的因果关系，其目的在于追求赔偿，而怠于装修，责任不在被告，有什么权利计算一年的空置损失？如果本案诉讼程序（包括二审）持续，难道原告还要一直空置下去，以此向被告索赔吗？最后，评估值只是租金理想状态下的预测，而没有考虑到项目周边现实情况，充其量只是有价无市。而原告的房屋只是毛坯，其如何装修、装修程度鉴定机构完全不可能预判，得出此类价值，有失公平、公允，被告对此坚决不予认可。8．《北京市商品房预售合同》第十六条第一款第2项“其他质量问题”（特指本条约定的地基基础和主体结构之外的问题，包括本案诉争的渗水问题）明确约定，出卖人的赔偿责任仅限于买受人因合同第十一条第三款所列的其他质量问题而遭受的直接经济损失。而第十一条第三款约定的是房屋查验过程中发现的质量问题的处理方式，在被告不维修且造成原告直接损失时，被告有赔偿责任。本案原告诉请的房屋空置费，不属于合同约定的赔偿范围。但合同并不是单方面免除了被告的责任，而是双方均同意采取维修的方式解决质量问题，在被告不履行维修义务时才有赔偿直接损失的责任，而空置费也不属于直接损失。四、关于报修问题的重申。被告再次重申，即使双方仍在诉讼过程中，尚未经人民法院判定责任，但是根据合同约定，被告有必要提示原告注意，如涉案房屋再出现质量问题，请通过合同约定的合法途径报修，并配合维修人员进场工作。如原告不按约定报修，或者擅自更改、破坏房屋结构，或有其他任何单方改变房屋正常状况的行为，由此带来的一切不利后果，被告均依法不承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月27日，出卖人大成昌润公司与买受人周丹、方正浩签订《北京市商品房预售合同》，约定周丹、方正浩向大成昌润公司购买涉案房屋，总价款为8662464元。该合同第十七条“保修责任”约定：“（一）商品房实行保修制度。出卖人应当在建设工程质量保修范围和保修期限内履行保修义务。该商品房为住宅的，出卖人应当自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《住宅质量保证书》中关于工程质量保修范围、保修期限、保修责任等应当符合国家有关法律法规规定及北京市地方标准《商品住宅工程质量保修规程》的规定……（五）在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人30个工作日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担……”该合同第十八条“质量担保”约定：“出卖人未按照第十六条、第十七条约定承担相关责任的，由北京金隅地产开发集团有限公司承担连带责任。关于质量担保的具体约定见附件九。”该合同附件九“关于质量担保的具体约定”约定：“企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体为：金隅地产公司。质量责任承担主体应当按照有关法律法规以及北京市地方标准《商品住宅工程质量保修规程》（DB11/641-2009）等明确的住宅质量保修范围、期限及要求，履行保修责任。”该合同附件八“关于保修范围、保修期限和保修责任的约定”主要约定：该商品房的保修期自房屋首次交付买受人之日起计算，关于保修期限的约定不应低于北京市地方标准《商品住宅工程质量保修规程》（DB11/641-2009）规定的最低保修期限，其中防水工程质量保修期限为5年，外窗与入户门质量保修期限为5年。2018年3月6日，出卖人大成昌润公司与买受人周丹、方正浩签订《补充协议》确定，合同原约定建筑面积为209．2平方米，套内建筑面积为190．88平方米；实测建筑面积为209．79平方米，套内建筑面积为191平方米，房屋最终总价为8667910元。合同签订后，周丹、方正浩向大成昌润公司支付了全部购房款，大成昌润公司于2018年3月6日将涉案房屋交付周丹、方正浩。2018年7月18日，周丹、方正浩发现涉案房屋相关部位存在渗漏水现象并报修。后大成昌润公司组织人员对渗漏水部位进行了维修。大成昌润公司述称此次漏水维修是在2018年8月15日完成的。周丹、方正浩述称，被告有维修，但是维修后仍一直漏水，到了19年还漏，由于一直漏水我们一直无法装修，导致我们无法入住。诉讼过程中，经周丹、方正浩申请，本院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心（以下简称建研院）对涉案房屋的屋顶、墙壁、门窗渗漏水的原因及修复方案进行了鉴定。建研院于2020年8月17日作出《司法鉴定意见书》及《（2020）建鉴字第62号鉴定建议修复方案》，鉴定结论如下：1．卫生间渗漏水的原因。二层卫生间、三层卫生间、四层卫生间防水层存在缺陷是导致涉案房屋106号房屋一层起居室顶板、二层卫生间顶板、二层更衣间顶板、三层卫生间顶板渗漏水的原因。2．窗户渗漏水的原因。（1）一层起居室窗户窗框与洞口墙体之间的安装缝隙密封处理存在缺陷及窗构件连接处缝隙密封处理存在缺陷是导致一层起居室窗户渗漏水的原因。（2）二层书房窗构件连接处缝隙密封处理存在缺陷是导致二层书房窗户渗漏水的原因。（3）三层主卧窗户窗框与洞口墙体之间的安装缝隙密封处理存在缺陷及窗构件连接处缝隙密封处理存在缺陷是导致三层连接处窗户渗漏水的原因。（4）四层卧室窗户窗构件连接处缝隙密封处理存在缺陷是导致四层卧室窗户渗漏水的原因。3．对三层北测露台进行24h蓄水试验，未发现对应下侧顶板有渗漏水现象。建研院同时出具《建议修复方案》：一、卫生间渗漏水的建议修复方案。在二层卫生间、三层卫生间、四层卫生间现有地面，按原设计要求重新施工防水层，防水层施工完毕后进行蓄水试验合格后方可进行下一步施工。二、窗户渗漏水的建议修复方案。对一层起居室窗户、二层书房窗户、三层主卧窗户、四层卧室窗户按相关规范要求对窗户窗框和洞口墙体之间、窗构件连接缝隙、开启扇与窗框之间增加防水密封措施。周丹、方正浩因此项鉴定支付鉴定费30000元。诉讼过程中，周丹、方正浩申请对涉案房屋的维修费用进行造价鉴定，经北京市高级人民法院摇号，本院委托北京国融兴华工程项目管理有限公司进行此项鉴定工作。2020年11月19日，该公司作出《鉴定意见书》，鉴定金额为4777．56元。经质证，周丹、方正浩对此项鉴定结论无异议；大成昌润公司、金隅地产公司对该项鉴定的真实性无异议，但认为鉴定没有必要，双方应按照合同约定履行保修的义务而非直接要求赔偿损失。周丹、方正浩因此项鉴定支付鉴定费9200元。诉讼过程中，周丹、方正浩申请对涉案房屋在2018年3月6日至2020年8月17日期间空置的损失进行评估，经北京市高级人民法院摇号，本院委托北京中必达资产评估有限责任公司进行此项评估工作。2021年1月11日，北京中必达资产评估有限责任公司作出《北京市昌平区人民法院委托对周丹、方正浩所属房屋空置损失评估报告》，评估结论为：周丹、方正浩所属房屋在2018年3月6日至2020年8月17日期间的空置损失为250100元。评估说明：评估人员对北京市房屋租赁市场进行调查，对委托评估房屋所在小区及周边同级别小区（例如北辰红橡墅、远洋傲北）的房屋租赁市场进行了走访调查，在2018年3月6日至2020年8月17日期间，面积约209平方米的、未装修的毛坯房屋月租价格在2018年约为8500元/月，2019年约为8800元/月，2020年约为8500元/月，房屋空置损失=房屋月租价格×月数=8500元/月×9个月+8800元/月×12个月+8500元/月×8个月=76500元+105600元+68000元=250100元。经质证，周丹、方正浩对此项评估结论无异议，认为在诉讼的过程中因反复鉴定花费了很长的时间但是我方在发现有漏水的问题后及时提起诉讼属于止损行为，空置损失是客观存在的；大成昌润公司、金隅地产公司则表示鉴定结论不够客观，只是参照了周围小区的参照价格，并不能反映涉案房屋的实际价格，空置损失不应由被告承担，是由于原告自身原因造成的。周丹、方正浩因此项鉴定支付评估费5000元。另查，金隅地产公司系大成昌润公司的股东。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，周丹、方正浩与大成昌润公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务。根据本案查明的事实，大成昌润公司在向周丹、方正浩交付房屋后，涉案房屋出现渗漏水现象，而根据建研院出具的鉴定结论，涉案房屋的相关卫生间、窗户发生渗漏水系因防水层存在缺陷及密封处理存在缺陷所致，对此，大成昌润公司应向周丹、方正浩承担相应的违约责任。渗漏水发生后，经周丹、方正浩报修，大成昌润公司组织人员进行了维修，但未能全部有效修复，在此情况下，周丹、方正浩主张由其自行维修，维修费用由大成昌润公司承担，理由正当。故此，周丹、方正浩诉请大成昌润公司赔偿维修费用，本院应予支持。维修费用的金额，由本院根据造价鉴定结论予以确定。大成昌润公司关于其已积极履行维修义务，在其不同意由周丹、方正浩自行维修的情况下，周丹、方正浩主张自行维修属单方变更合同条款的辩解理由不足，本院不予采信。关于房屋空置损失，因涉案房屋渗漏水，客观上造成周丹、方正浩不能及时装修并入住房屋，确实会给周丹、方正浩造成损失。该损失系因大成昌润公司交付的房屋存在缺陷所致，故大成昌润公司理应承担相应的赔偿责任。但周丹、方正浩在已知大成昌润公司未能有效修复渗漏水时，亦应及时采取有效措施以防止损失的扩大，其未能及时止损造成扩大的损失，应由其自行承担，故在房屋空置损失金额的认定上，本院综合考虑房屋缺陷的具体情况、大成昌润公司的维修期间以及修复渗漏水的合理期间，结合《北京市昌平区人民法院委托对周丹、方正浩所属房屋空置损失评估报告》的价值标准，对大成昌润公司应承担的赔偿金额酌情予以认定。大成昌润公司关于房屋空置损失与房屋存在的缺陷并无直接因果关系等，故不应赔偿房屋空置损失的辩解，法律依据不足，本院不予采信。关于金隅地产公司应否与大成昌润公司承担连带赔偿责任的问题，根据《北京市商品房预售合同》第十八条及附件九的约定，可以认定只有在大成昌润公司发生破产、解散等清算情况后，金隅地产公司才成为涉案房屋质量责任承担主体。故此，周丹、方正浩诉请金隅地产公司连带赔偿其维修费用及房屋空置损失，法律依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、北京大成昌润置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿周丹、方正浩维修费用4777．56元、房屋空置损失44000元，共计48777．56元；二、驳回周丹、方正浩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5123元，由周丹、方正浩负担4104元（已交纳）；由北京大成昌润置业有限公司负担1019元（于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费39200元，由北京大成昌润置业有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。评估费5000元，由周丹、方正浩负担3000元（已交纳）；由北京大成昌润置业有限公司负担2000元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 孙 颖二〇二一年三月二十六日书记员 李虹莹