贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终261号上诉人(一审被告):中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地：贵阳市南明区新华路102号。负责人：何斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：何大党，贵州宪张律师事务所律师。委托诉讼代理人：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：张儒琼，女，1976年11月4日出生，汉族，住贵州省凯里市。被上诉人（一审原告）：胡平，男，1972年9月24日出生，汉族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：刘海，贵州贵信律师事务所律师。一审第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里经济开发区香山别苑17栋2号。法定代表人：杨昌鑫，该公司总经理。上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称“华融贵州分公司”）因与被上诉人张儒琼、胡平，一审第三人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称“大地联创公司”）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初13719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。华融贵州分公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、上诉人抵押权未得到应有的尊重和保护。上诉人享有涉案房屋的抵押权，且已经过法院确认。本案被上诉人未证明其享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条中“但司法解释另有规定的除外”权利。二、一审判决适用法律错误。（一）被上诉人仅是一般买受人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定一般买受人的物权期待权，防止人民法院强制执行时侵害一般买受人的正当权利。但一般买受人的物权期待权不能对抗具有物上优先权的受偿权，不能排除法院执行优先债权。上诉人对涉案房屋享有抵押权。（二）被上诉人未证明其享有“商品房消费者权”。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，被上诉人于一审时未提供证据证明其符合商品房消费者的身份和具备商品房消费者权利，不符合以上规定，故一审判决适用法律错误。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审法院依法驳回被上诉人一审诉讼请求。被上诉人张儒琼、胡平庭审辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。应予维持。被上诉人与一审第三人所签的购房合同合法有效，购房款亦已付清，以及合法占有，使用涉案房屋。虽未办理过户登记，但错不在被上诉人。一审法院依据相关证据和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条规定所做的判决合理合法。张儒琼、胡平向一审法院起诉请求：判令停止执行贵州省凯里市永乐路28号永乐家园26层2610号房产。一审法院认定事实：2014年3月19日，原告分别与南充银行贵阳分行及农行贵阳南明支行签订《债权转让协议》，由原告及农行贵阳南明支行分别受让南充银行贵阳分行对大地建工债权，其中原告享有债权本金3000万元。原告亦与被告大地联创公司及大地建工签订《债权重组协议》及《抵押协议》，约定对其进行债务重组，并由大地联创公司用其所有的涉案的“永乐家园商住楼”在建工程提供抵押担保，并于同日依法办理了编号为“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。后因大地联创公司未能履行还款义务，原告于2017年5月18日诉至贵州省高级人民法院，同年7月17日，贵州省高级人民法院组织双方达成调解，并作出（2017）黔民初51号《民事调解书》，明确了大地联创公司与担保人的还款责任及华融贵州分公司所享有的抵押权。事后，因大地联创公司未能按（2017）黔民初51号《民事调解书》明确的内容履行还款义务，华融贵州分公司遂申请强制执行。2017年12月13日，一审法院以（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》，裁定查封了涉案房屋在内的抵押物。在案件的执行过程中，案外人张儒琼、胡平提出执行异议，一审法院在审查之后于2020年7月10日作出（2020）黔2601执异89号《执行裁定书》，裁定撤销（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》对位于贵州省房屋的查封。同时查明：2015年10月23日，二原告与大地联创公司签订一份《商品房买卖合同》，约定购买凯里市房屋，房屋总价款为254400元。合同签订后，原告当日支付首付款为72755元，尚欠购房尾款为181645元。2016年2月24日，原告办理交房手续并装修入住至今。案件诉讼中，经一审法院释明后二原告于2020年10月26日向一审法院指定帐户支付涉案的剩余购房尾款181645元。一审法院认为，公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。本案争议焦点在于张儒琼、胡平对华融贵州分公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，张儒琼、胡平在庭审中已提交了涉案房屋的书面《商品房买卖合同》、《购房收据票》《物业服务合同》、《物业费的收款收据》等，足以证明张儒琼、胡平与大地联创之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，予以确认。基于庭审查明涉案房屋的合同签订日、房屋交付占有日发生在2016年度前，且由张儒琼、胡平家居住至今，已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）、（二）项规定的法定情形。虽然原告张儒琼、胡平之前仅支付了72755元的首付款，但是在一审法院释明之后，原告张儒琼、胡平已经按照法院的要求将剩余购房款181645元交付执行，故也满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（三）项，即“已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定。涉案房屋截止目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因系大地联创房产公司所致，亦满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”之法定情形。因此，张儒琼、胡平对华融公司申请执行的涉案房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。关于华融贵州分公司以其就涉案房屋设置的抵押权而享有优先排他权利，有违《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，亦不予采纳。关于原告变更前关于确认房屋归属的请求，因不属于案外人异议之诉的审理范围，故对一审法院按该项请求所收取的案件受理费予以退回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定判决不得执行中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行张儒琼、胡平所购的位于凯里市房屋。案件受理费5116元，退回张儒琼、胡平5056元后，由中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担60元。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，本案二审的主要争议焦点：被上诉人对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，经过综合审查，本案被上诉人已于涉案在建工程抵押担保和法院查封涉案房屋之前就与一审被告大地联创公司签订有合法有效的《商品房买卖合同》，支付了全部购房款。并合法占有涉案房屋，至于未能办理过户登记问题，系因大地联创公司所致，故过户不成之责不在被上诉人。被上诉人所处情形符合以上第二十八条规定的四项情形，其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  郑华品二〇二一年三月五日法官助理梁红云书记员汪玲