北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0109民初18号原告：贾云鹏，男，1978年10月31日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路1号院264室。法定代表人：刘美玲，总经理。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩浪，北京市证信律师事务所律师。原告贾云鹏与被告北京天台山房地产开发有限公司（简称天台山公司）商品房预售合同纠纷一案，我院于2020年10月29日受理后，依法委托北京市门头沟区诉前人民调解委员会进行调解，双方无法达成一致意见，后本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾云鹏，被告天台山公司之委托诉讼代理人孙跃恒、韩浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾云鹏向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2．请求判令被告给付逾期办理房屋所有权证违约金至实际办理房屋所有权证之日止（违约金起算时间自2017年7月31日暂计算至到2021年1月13日，共计699106．02元）；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月11日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称预售合同），合同编号Y1535636，约定购买门头沟区滨河路23号院西园嘉园项目X号楼XXX号商品房。原告按照合同约定，支付了全部购房款5539612元，被告按照合同约定于2015年7月31日交付了房屋。按照合同第二十二条第（二）款的约定，被告应该在2015年7月31日后730日内为原告办理房屋所有权证书。原告多次向被告催告，被告以各种理由推脱责任，至今仍然没有办理，已经严重违约，应当以5539612元为基数，按照日万分之一的标准向原告支付违约金，被告至今拒不承担相应的违约责任，为维护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。被告天台山公司辩称，不同意原告的诉讼请求，具体理由如下：一、原告主张逾期办证违约金于法无据，根据门头沟法院此前审理本系列案件查明的事实，在签订商品房预售合同时，原告签订委托书一份，委托被告对房屋进行加建、改建，存在过错，造成未能如期办证，应自行承担责任；且根据预售合同第22条规定，如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书，由买受人承担责任；根据预售合同第16条约定，原告应当在办理入住手续时向被告缴纳契税、公共维修基金等费用，原告并未交齐上述费用，根据预售合同第14条第2款及附件十《补充协议》第12条第1款第1项和第2项的约定，办理房屋权属登记时间应予顺延；原告起诉已过诉讼时效，本案中原告根据民法典的规定诉讼时效应当是3年，按照原告起算时间计算至今天，原告都超过时效，超过时效部分不应该受法律保护。二、违约金计算有误，根据预售合同附件十《补充协议》第9条约定，买受人逾期不办理交接手续或由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日交付房屋，预售合同约定的取得房屋所有权证书的期限仍自买受人实际接收该商品房之日起算，根据预售合同附件五及附件十《补充协议》第2条第3款约定，原告应当在预售合同签订之日（2013年10月11日）起45日内将全部房款支付完毕，而原告付清房款的时间是2013年12月20日，现被告已经按照合同的约定书面通知原告收房，根据预售合同第14条第2款约定原告未按期履行收房义务，办证期限应自实际收房之日起算。而贾云鹏实际收房时间为2020年9月2日，截止至法庭辩论终结之日，办证期间尚未届满，故贾云鹏主张逾期办证违约金不成立。三、即便法院认为天台山公司应当承担适当责任，原告主张违约金亦过高，超过造成损失的30%，本案中，加建部分一直由原告使用，原告无偿获得利益未受有任何损失，如原告未就实际损失提交证据，应当认定无损失。四、自2020年1月23日新冠肺炎疫情暴发以来，受疫情影响，政府部门未能正常办公，涉案小区全部房屋现场测量等工作无法落实，造成房屋权属登记无法进行，自2020年1月23日后的违约金应当属于不可抗力，予以核减。五、原告对房屋加建存在过错，且无偿使用房屋面积，其过错行为导致未能如期办证，致使天台山公司产生巨大的罚款损失，现要求天台山公司支付巨额违约金，明显违背公平原则和诚实信用原则。六、就原告要求所有权证的诉讼请求，因为客观原因没有取得初始登记，所以原告现起诉要求我公司协助办理房屋所有权登记的诉讼请求不能实现，请求法庭予以驳回，原告可以在房屋取得初始登记之后再起诉。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方无争议的事实如下：2013年10月11日，天台山公司（出卖人）与贾云鹏（买受人）签订合同编号为Y1535636的预售合同，约定贾云鹏购买门头沟区新城城子地区21-218居住项目（A14）门头沟新城城子地区天台山居住项目X层XXX号房屋（双方一致认可即门头沟区滨河路23号院XX号楼XXX号，以下简称XXX号），房屋预测建筑面积183．06平方米，其中套内建筑面积153．72平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积29．34平方米，单价每平方米36037．03元，房屋总价5539612元。预售合同第十二条交付条件第一款约定，出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房；第二款约定，该商品房交付时应当符合下列条件：1．该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2．有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3．满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。预售合同第六条付款方式及期限约定：买受人采取下列第4种方式付款……4、其他方式，具体付款方式及期限的约定见附件五。预售合同第十四条逾期交房责任第2款约定：买受人未付清房价款及其他应付款项或未按合同约定履行其他相关义务的，本合同所约定的交付房屋以及房屋权属转移登记时间相应顺延，出卖人无须承担相关违约责任。预售合同第二十二条产权登记（二）转移登记约定：1．商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元。2．如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。预售合同附件五付款方式及期限约定：买受人采取下列第3种方式付款……3、按揭贷款，（1）买受人应于2013年9月28日前向出卖人支付1669612元（含定金50万元）作为该商品房首付房款；（2）该商品房其余房款3870000元由买受人采用向商业贷款银行申请按揭贷款的方式支付给出卖人；（3）买受人应按补充协议约定的期限与要求办理完按揭贷款。预售合同附件十《补充协议》第2条约定：若买受人采用按揭贷款方式支付房款的，适用本条之约定：1．买受人应自预售合同签订之日起7日内，向商业贷款银行申请贷款，并按商业贷款银行要求提交完整、正式的个人资信证明材料、前述相关文件、缴纳相关费用、办理完其他相关手续，否则视为买受人逾期支付除首付款以外的其余房款……3、自预售合同签订之日起45日内（该期限截止时若该商品房所在楼栋的工程进度不具备按揭房款条件的，该期限顺延至该商品房所在楼栋的工程进度具备按揭放款条件之日起7日内），买受人申请的商业贷款仍未到达出卖人在户的，则出卖人有权单方解除预售合同；出卖人解除预售合同的，出卖人于预售合同解除并办理完预售合同备案解除手续之日起30日内，将买受人已付房款无息返还给买受人……。预售合同附件十《补充协议》第9条第2款约定：买受人逾期不办理交接手续或由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日（若买受人未收到出卖人的书面交付通知的，以预售合同约定的交付期限届满之日为准）按预售合同约定条件向买受人交付该商品房……同时自视为交付之日届满60日起至买受人实际接收该商品房之日止，买受人每日应按该商品房总房款的万分之一向出卖人支付违约金，另外预售合同约定取得房屋所有权证书的期限仍自买受人实际接收该商品房之日起算……具有下列情形之一导致该商品房未交付的，视为由于买受人原因未能按期办理交接手续：（1）买受人未付清房价款……（6）买受人未按预售合同或本协议之约定履行其他相关义务。2013年12月20日，贾云鹏（借款人、抵押人）、天台山公司（保证人）与中国工商银行股份有限公司北京门头沟支行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定贷款金额为3870000元，用于购买202号房屋。贾云鹏向天台山公司共交纳购房款5539612元，其中首付款1669612元由贾云鹏支付给天台山公司，剩余3870000元房款，天台山公司于2013年12月20日收到中国工商银行支付贾云鹏的贷款。天台山公司分别于2013年10月16日向贾云鹏出具购房款发票，金额为1669612元，于2014年1月5日向贾云鹏出具购房款发票，金额为3870000元。贾云鹏于2020年9月2日向天台山公司交纳印花税、产权代办费、代收公共维修基金、产权证登记费及工本费。贾云鹏于2020年9月2日签署业主入住物品收领单（载领取内容主要为水卡、电卡、门禁卡、户门钥匙等）。截至2021年1月13日法庭辩论终结前，天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记。本案审理过程中，经询问，贾云鹏明确表示不要求退房。2014年11月4日，北京市规划委员会出具2014规（门）竣字0011号建设工程规划核验（验收）意见（以下简称规划验收意见），同意核发《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》。2015年6月5日，北京市住房和城乡建设委员会出具0412门竣2015（建）0010号北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表（以下简称竣工验收备案表），工程名称包括（A14）门头沟区新城城子地区居住项目等2项（门头沟新城城子地区天台山居住项目）等项目。2015年7月1日，北京泾渭冠宇测绘有限公司出具房屋面积测算技术报告书（以下简称面积测算报告书），项目坐落为门头沟区滨河路23号院，楼号为16号楼，测绘目的为产权登记测绘，202号房屋建筑面积为183．07平方米，其中套内面积为153．72平方米，阳台面积为9．21平方米，分摊的共有共用建筑面积为29．35平方米。2017年7月5日，北京市规划和国土资源管理委员会做出京规（门）行决字2017第0004号行政处罚决定书，载明受处罚单位：天台山公司。天台山公司在门头沟区龙泉镇城子村建设的门头沟新城城子地区天台山居住项目A7#、A8#、A9#住宅楼，未按照《建设工程规划许可证》许可内容建设，违法建设面积共计2163．46平方米。以上行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第三款之规定，依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条之规定，已构成违法建设。依据《北京市禁止违法建设若干规定》第二十七条之规定，属不能拆除的城镇违法建设。根据《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款和《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条第一款之规定，决定对你单位上述违法行为给予行政处罚，处没收违法收入的罚款，罚款额共计人民币24287002元。该决定书并告知天台山公司不服本决定，可申请复议。对复议决定不服的，可提起诉讼。也可以自收到本决定书之日起，直接向法院起诉。逾期不履行处罚决定，不申请复议，也不向法院起诉的。由行政机关依法申请人民法院强制执行。天台山公司表示已经缴纳上述罚款。庭审中，经询问，双方当事人均认可贾云鹏就本案诉争逾期办理房屋所有权证违约金第一次起诉的时间为2020年4月28日。贾云鹏自述，其担心天台山公司因办证事宜涉及多起诉讼，可能会导致断水断电等不符合正常居住条件的情形，故未及时收房，后于2020年9月2日收房。对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。另查，贾云鹏起诉前，滨河路23号院部分业主曾就未如期取得房屋权属证书，要求天台山公司支付违约金诉至本院，上述案件本院立案受理后已依法审理完毕并出具民事判决书，现民事判决书已生效。前述生效民事判决书认定事实如下：天台山公司自认系实测面积超出规划导致其不能办理诉争房屋的初始登记。买受人在签订预售合同时签订了委托书一份，其中受托单位处空白，委托内容系该商品房竣工后，对商品房中的开敞阳台进行统一封装，拆除开敞阳台与室内空间之间的门窗，并拆除开敞阳台原有的护栏。并进行商品房外墙外侧的结构洞口封装为阳台，并拆除前述阳台与室内空间之间的窗户、部分墙体及原有的窗户护栏等内容。天台山公司自认尚未出售的诉争项目房屋亦同样封闭了阳台和结构洞口，未能取得初始登记原因亦在于此。双方当事人对下列事实存在争议：贾云鹏以按揭贷款方式支付的部分房款，是否构成逾期付款。天台山公司主张，根据合同附件十《补充协议》第2条第1款约定，若买受人采用按揭贷款方式支付房款的，适用本条之约定，买受人应自预售合同签订之日起7日内，向商业贷款银行申请贷款，并于预售合同签订之日起45日内买受人申请的商业贷款到达出卖人账户，否则视为买受人逾期支付除首付款以外的其余房款，贾云鹏最后一笔房款3870000元于2013年12月20日到达天台山公司账户，晚于合同约定的付款时间，构成逾期付款。贾云鹏对合同附件十真实性及办理贷款时间无异议，但贾云鹏主张贷款银行是由天台山公司指定，手续均是由天台山公司办理，一直是按照天台山公司的程序要求缴纳房款、办理贷款，如果逾期办理贷款也是由于天台山公司造成的，且如果银行未按时放贷，也是因为工程进度不符合放贷标准导致，天台山公司亦应承担责任，贾云鹏未就其主张提交证据。天台山公司对贾云鹏主张的上述事实不予认可。本院认为，贾云鹏与天台山公司与2013年10月11日签订商品房预售合同，约定首付款外的剩余款项由贾云鹏按照商业贷款按揭形式支付天台山公司，后贾云鹏最后一笔按揭贷款到达天台山公司之日为2013年12月20日，时间晚于预售合同约定的办理贷款时间，贾云鹏虽主张贷款系天台山公司负责办理，逾期放款系天台山公司过错或工程进度不符合放款标准导致，但其提交证据不足以证明其主张，故本院对贾云鹏主张不予采信，认定贾云鹏办理商业贷款以及贷款到达天台山公司时间晚于合同约定，构成逾期付款。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。预售合同系本案双方当事人真实意思表示，当属有效。双方均应按照合同约定履行。本案中，根据合同约定，贾云鹏逾期办理商业贷款，天台山公司交付房屋及办理房屋权属转移登记的时间均可相应顺延且无须承担相关违约责任。贾云鹏另主张因担心天台山公司涉及多起诉讼可能会导致断水断电等不符合正常居住条件故而未及时收房，因天台山公司提交证据显示涉案房屋于2015年7月31日已具备合同约定的交付条件，贾云鹏所述的未按期收房理由较为主观且没有证据证实，天台山公司亦不认可上述理由，加之合同约定由于买受人原因未能按期办理交接手续的，取得房屋所有权证书的期限仍自买受人实际接收该商品房之日起算，在逾期付款导致办证顺延的时间与未按期收房导致办证顺延的时间存在重合且逾期收房行为持续性更长的情况下，本院对天台山公司主张贾云鹏办理房屋所有权证时间和起算违约金时间均按照实际收房时间顺延的答辩意见，予以采信。根据已查明的事实，贾云鹏于2020年9月2日实际收房，天台山公司应于实际收房之日起的730日内为贾云鹏办理房屋权属证书，截止至本案法庭辩论终结前，上述期限尚未届满，故对贾云鹏主张逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于贾云鹏要求天台山公司立即为其办理房屋所有权证书这一诉讼请求，不具备履行条件，本院不予支持，贾云鹏可待办理房屋所有权证书条件成就时，另行起诉。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回贾云鹏的全部诉讼请求。案件受理费5396元，由贾云鹏负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 周伟男二〇二一年三月二十四日法官助理 黄聪聪书 记 员 梁佳祎