广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初20053号原告：广州市住房和城乡建设局（原广州市住房和城乡建设委员会），住所地广州市越秀区府前路1号大院3号楼。负责人：王宏伟。委托诉讼代理人：钟声，女，该局职员，通讯地址。委托诉讼代理人：张邓敏，广东君厚律事务所律师。被告：广州光明房产建设有限公司，住所地广州市越秀区xx路xx号。法定代表人：杨利明。委托诉讼代理人：贺洪伟，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：广州市广协房地产开发有限公司（原广州市广协房地产开发公司），住所地广州市越秀区盘福路朱紫后街1号自编321房。法定代表人：李展鹏。委托诉讼代理人：曾巍嘉、黄伟，均为该司职员，通讯地址。第三人：中信银行国际（中国）有限公司（原中信嘉华银行〈中国〉有限公司），住所地深圳市罗湖区深南东路5001号华润大厦6楼xx-602单元及11楼1101-1103单元。法定代表人：毕明强。第三人：中信银行（国际）有限公司（原中信嘉华银行有限公司、中信银行国际有限公司），注册办事处地址香港中环德辅道中61-65号。授权代表：黄文健、曹伟强。两第三人的共同委托诉讼代理人：张愉庆、叶湘怡，北京市环球（深圳）律师事务所律师。原告广州市住房和城乡建设局诉被告广州光明房产建设有限公司（以下简称“光明公司”）、广州市广协房地产开发有限公司（以下简称“广协公司”）、第三人中信银行国际（中国）有限公司（以下简称“中信中国”）、中信银行（国际）有限公司（以下简称“中信国际”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张邓敏、钟声，被告光明公司的委托诉讼代理人贺洪伟，被告广协公司的委托诉讼代理人曾巍嘉，两第三人的共同委托诉讼代理人张愉庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决确认广州市越秀区xx路xx号xx-xx铺及xx铺归原告所有；2.判令被告光明公司继续履行征地拆迁补偿协议，立即办理广州市越秀区xx路xx号xx至xx铺及xx铺的涂销抵押登记手续，两第三人予以配合，并将房屋交付给原告；3.判令两被告按照拆迁补偿协议向原告支付迟延交房的违约金（自1998年7月1日起至实际交房之日止，按每日655.42元×7974日=5226319.08元）。事实和理由：广州市直管房的管理职责原属广州市房地产管理局，后广州市房地产管理局更名为广州市国土资源和房屋管理局。2015年，根据广州市人民政府办公厅穗府办【2015】52号文，广州市国土资源和房屋管理局的直管房管理等职责划入广州市住房和城乡建设委员会。2019年，广州市住房和城乡建设委员会更名为广州市住房和城乡建设局。原位于广州市xx路xx及骑楼的房屋建筑时间为战前，建筑面积为746.0332平方米，其中xx路xx#全幢、xx#二至四楼、xx#二至四楼房屋（共626.86平方米）是属原广州市房地产管理局直管房。1995年10月10日，原广州市房地产管理局（甲方）与广协公司（乙方）签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》（以下简称“拆迁补偿协议”）。协议约定：甲方同意将坐落在越秀区xx路xx#全幢、xx#二至四楼、xx#二至四楼房屋（共626.83平方米）交由乙方拆除，乙方同意将坐落在本征用范围复建的回迁楼X幢x楼（建筑面积98平方米）、X幢x楼（建筑面积557.42平方米）共655.42平方米的房屋补偿给甲方，产权属甲方所有。同时于《征拆直管房屋补偿协议书附表②》中记载“x楼商场部分见附图”、“x楼东北向办公写字楼”字样。协议还约定：乙方同意移交给甲方的补偿房屋，定于1998年6月移交完毕，如乙方不按上述规定的日期移交房屋给甲方的，乙方应向甲方偿付逾期违约金每平方米每天1元计算；乙方同意，从原住户迁出被拆的房屋之月起至补偿房屋移交给甲方接管之曰止，按原被拆房屋的原租金额，用托收无承付的方式，按月缴纳租金，金额为10203.82元，一直由广州市旅业有限公司代付。本项目复建开发过程中，被告广协公司征用的xx路以南、x街以东、x街以西、xx路以北地段土地面积共8303平方米，规划用于兴建高级住宅楼及商场；后被告广协公司将xx路开发地块变更用地单位为被告光明公司，由被告光明公司继续履行本案拆迁补偿协议；2001年，因保护水关遗址需要，根据广州市人民政府办公厅的市政府工作会议纪要【2000】128号《关于xx广场建设与水关遗址保护问题的会议纪要》的要求，市城市规划局批准被告光明公司将上述用地批文的使用性质由商住楼更改为商业广场，导致本案拆迁补偿协议中约定的回迁房屋无法满足《征拆直管房屋补偿协议书附表②》中“x楼商场部分见附图”、“x楼东北向办公写字楼”条件，导致拆迁补偿协议一直未得落实。2019年1月31曰，我单位属下具体负责直管房管理事务的广州市房屋安全管理所向广协公司发出《关于尽快完善直管房拆迁补偿手续的函》，要求其配合明确上述房屋拆迁后回迁、永迁安置房具体门牌单元及部位，并按照协议约定尽快办理拆迁补偿房屋的产权及使用权移交手续。2019年3月12曰，光明公司回复称：“目前该项目已由其接手并办理相关手续，合同项下相关的拆迁安置事项由其负责。由于xx广场在开发时发现国家级问题，被迫变更规划，导致无法按原拆迁案协议约定在原规划的X幢x楼及X幢x楼安排回迁，特规划与原协议同楼层的非住宅用房用于拆迁安置，具体位置为越秀××××号xx至xx铺及xx铺，面积合共658.74平方米。上述位置已确权，并可用于拆迁安置，我司可随时配合完善移交手续。”2019年3月19日，又收到广协公司回复称：“xx路开发地块用地单位已变更为光明公司，其与原拆迁单位或个人已签订的拆迁协议由光明公司仍需按原协议内容执行。”原告经对越秀××××号物业查册后发现，xx路xx号xx至xx铺及xx铺已被抵押给“中信嘉华银行有限公司”和“中信嘉华银行（中国）有限公司”。经查询国家企业信用信息公示系统，未发现有“中信嘉华银行有限公司”，而中信嘉华银行（中国）有限公司已更名为中信银行国际（中国）有限公司，据此原告推断抵押权人应为中信银行国际（中国）有限公司。原告认为，原告与广协公司之间成立的拆迁补偿协议合法有效，原告如约移交被拆迁房屋后，广协公司至今未履行协议移交补偿房屋给原告，严重违反了协议的约定，造成国有资产的流失。光明公司承接拆迁补偿协议的全部义务后，通过书面回复的形式，提出将与原协议同楼层的非住宅用房xx至xx铺及xx铺用于拆迁安置，替代因受规划调整的直接影响而无法交付的原约定补偿房屋，此举实质上是继续履行原拆迁补偿协议的行为。而且，原告基于拆迁安置补偿关系、通过产权调换取得的拆迁补偿房屋具有物权效力，应优于其他形式的债权（包括应优于中信银行中国公司的担保物权），且新的补偿房屋总面积658.74平方米与原计划补偿房屋总面积655.42平方米相当，原告并未因此获得额外的利益。因此，被告光明公司将越秀××××号xx至xx铺及xx铺补偿给原告，应依法得到确认，光明公司和两第三人应及时办理广州市越秀区xx路xx号xx至xx铺及xx铺的涂销抵押登记手续。而且，两被告因违反拆迁补偿协议，还应当承担未及时履行协议第二条所约定的违约责任。为保护国有资产的安全、维护原告的合法权益，现诉至贵院，望判如所请。被告光明公司辩称：1.同意原告诉请1-2向我方主张的诉求，我方虽不是案涉房屋拆迁协议的拆迁人，但却是案涉地块的实际使用人，因此我司愿意帮助拆迁人广协公司履行交铺的义务。2.不同意向原告支付迟延交房的违约金，首先我司不是房屋拆迁补偿协议的签约主体，合同约定的逾期交房条款对我司不产生约束力，其次案涉地块是因发现国家级文物而被迫发生规划变更，进而以致无法在约定时间内由广协公司交付房产，此为不可抗力，广协公司可以免责，再次原告从未向我司书面主张过违约金，其诉讼请求已经超过诉讼时效。被告广协公司辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.该项目于1995年由广州市城市规划局穗城规北片地复字（1995）第443号《关于同意更改用地单位的复函》同意更改用地单位，批准用地单位由广协公司变更为光明公司，原我司与原拆迁单位或个人已签订的拆迁协议由光明公司按原协议内容执行，故我方认为该项目的拆迁补偿安置责任应该由光明公司承担，与我司无关，另外对于原告的第一项请求，我方不是涉案房屋的产权人，故无法协助原告办理相关确权手续。对原告的诉请2，涉案房屋不是由我方实际使用及管理，故我方不能配合将房屋交付给原告，对诉请3我方认为已经过诉讼时效，应予驳回。两第三人共同述称：我方不同意原告第1、2项关于涂销抵押登记的诉请，请求法院驳回，理由如下：1.第三人的抵押权于2009年4月有效设立至今仍有效存续，属于在先抵押权，该抵押权担保被告光明公司申请的5笔贷款，分别为：第三人中信国际公司发放的额度1000万美元、1.26亿港元、8500万港元以及5200万港元的贷款和第三人中信中国发放的额度为1.2亿元人民币的贷款，目前第三人中信国际发放的上述三笔贷款尚未清偿完毕，光明公司于2009年3月提出以案涉商铺代替原回迁房屋的方案以对原协议作出实质性的变更，不能对抗设立在先的抵押权，而且光明公司提出以案涉商铺作为拆迁补充安置实质上是转让抵押物，抵押期间未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产，光明公司提出以案涉商铺作为回迁房屋并没有事先获得第三人的同意，或者通知第三人，之后也未有与第三人进行沟通，第三人是在收到本案传票后才得知光明公司有擅自对外作出处分抵押物的意图，光明公司转让抵押物或者涂销抵押登记，均应征得第三人的事先书面同意否则转让行为无效，涂销登记也无法办理，光明公司还应承担相应的违约责任。2.第三人的抵押权是基于善意取得，不受原被告之间的拆迁补充协议及其后续变更的影响，2009年4月办理抵押登记时，第三人是善意的，光明公司是xx广场的土地权利证书、建设用地批准书、房地产权属证明书登记唯一权属人，根据物权登记生效以及公示公信原则第三人对不动产权利登记簿记载的权利有善意信赖，抵押权设立之时，抵押物不包括原被告约定的回迁房屋，第三人不参与xx广场建设和回迁安置等工作，其无法预知光明公司在2019年会以安置商铺作为回迁房屋补充给原告，光明公司不是拆迁人，广协公司才是原协议的签约人，第三人无从得知回迁安置等工作的安排，抵押物所担保的5笔贷款，均已按约放款，即第三人就抵押物抵押支付合理对价，此外也办理了抵押登记，如果涂销第三人的抵押登记将导致第三人的贷款债权丧失有效的物权担保，增加债权风险，严重损害善意第三人的合法权益。3.关于原告主张的通过产权调换对案涉商铺的权利具有物权效力，优先于第三人的物权效力，第三人认为不能成立，首先光明公司2019年3月提出以案涉商铺为回迁房屋，与原拆迁补偿协议约定的补偿安置房屋在位置、用途、面积等方面均有较大差别，是对原拆迁补偿协议的实质性变更，而非对原协议的履行，因此原告对案涉商铺的权利于2019年3月光明公司提出变更方案且原告表示书面同意后才能视为明确，原告为行政机构，目前尚未有证据证明原告内部有权部门已对光明公司提出的变更方案表示同意，原告和光明公司也尚未就此签订补充协议，因此原告和光明公司尚未就变更补偿安置房屋达成合意，原告获得案涉商铺的条件尚未成就，退一步讲，即使该变更事项已经原告有权部门批准同意，但该权利的取得最早也是在2019年3月，不能对抗设立在先的抵押权，其次，现有证据不能证明原拆迁补偿协议和2019年3月回迁房屋变更事项已办理了相应的备案手续，不能对抗第三人在先抵押权。4.关于涂销判决的实际执行问题，即使法院判决因涂销案涉商铺的抵押登记，根据我们事先咨询广州市不动产登记中心无法办理抵押物范围变更登记，只能注销当前的全部抵押登记后再重新登记，而当前的部分抵押物已被法院查封，此后无法就该查封房屋重新办理抵押登记，也即当导致抵押物范围减少，第三人的债权无法得到足额抵押担保，将会损害第三人的合法权利，而且在原抵押注销到新抵押登记期间不排除光明公司其他债权人查封现有抵押物的可能，如果发生，那么新的抵押将无法办理，第三人的债权将遭受严重的风险。经审理查明：1995年6月19日，广州市国土局向广协公司、光明公司发出编号为穗国土建用函字〔1995〕第51号《关于同意土地使用权转为合作经营公司的函》，载明：广协公司原经我局穗国土（1993）征（拨）通字第109号文批准拆迁xx路以南、x街以东、x街以西、xx路以北地段土地8303平方米，兴建商住楼及安置光复路新建小学搬迁房工程，现你们提出转名为合作经营公司的申请，经研究，同意由光明公司使用上述土地，请抓紧办理有关手续，并抓紧进资按规划进行开发建设。1995年10月10日，原广州市国土局房地产管理局（甲方）与被告广协公司（乙方）签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，其中约定：甲方同意将坐落在越秀区xx路75#全幢、77#二至四楼、79#二至四楼房屋，建筑面积共626.86平方米，交由乙方拆除；乙方同意将坐落在（详见附表②《补偿给回房管部门房屋情况表》）建筑面积共655.42平方米的房屋，移交给甲方，产权属甲方所有，以作补偿；乙方同意移交给甲方的补偿房屋，定于98年6月移交完毕，移交房屋时，乙方应填写《房屋移交接管表》并附交房屋的报建审批资料，包括建筑四至图，建筑平面及规划部门审定的建筑竣工验收证书等；如乙方不按上述规定的日期移交房屋给甲方的，乙方应向甲方偿付逾期违约金每平方米每天1元计算；如乙方移交给甲方的房屋没有按附表②《补偿给回房管部门房屋情况表》所规定的内容执行而引起了甲方损失的，乙方应予赔偿；乙方移交房屋给甲方后，在一年内如发现房屋的质量，不符合设计和技术规范要求的，乙方应负责修理；需拆除房屋的原居住户的搬迁安置工作，统由乙方负责妥善解决，因房屋被拆除，原居住户迁出，甲方的租金收入减少，乙方为补偿甲方的这方面的损失，乙方同意从原住户迁出被拆的房屋之月起至补偿房屋移交给甲方接管之曰止，按原被拆房屋的原租金额，用托收无承付的方式，按月缴纳租金，金额为10203.82元；等。该协议后所附附表②《补偿给回房管部门房屋情况表》载明：本征用范围复建的回迁楼，X幢x楼，建筑面积为98平方米，X幢x楼，建筑面积为557.42平方米，x楼商场部分见附图、x楼东北向办公写字楼。同年，广州市城市规划局向光明公司发出编号为穗城规北片地复字〔1995〕第443号《关于同意更改用地单位的复函》，载明：你单位于95年9月15日报来申请办理更改用地单位的来文收悉，经查我局92年10月9日以穗城规地字141号《建设用地规划许可证》及于95年1月24日以穗城规北片地第（1994）第839号文同意广协公司征用xx路以南、x街以东、x街以西、xx路以北地段土地面积共8303平方米，兴建高级住宅楼及商场，经研究，同意将上述用地批文的征地单位改为光明公司。1996年10月4日，广州市国土局向光明公司核发编号为穗国土建用地〔1996〕第504号《建设用地批准书》，载明：用地地点为xx路以南、x街以东、x街以西、xx路以北，批准用地面积为8303平方米，用地单位光明公司，建设项目名称为商场、高级住宅楼。2001年3月7日，广州市城市规划局向光明公司发出编号为穗规地复字〔2001〕第249号《关于申请更改“xx广场”项目用地使用性质的复函》，载明：我局曾先后以相关批文同意你司征用越秀区xx路以南、x街以东、x街以西、xx路以北地段8303平方米用地兴建商场及高级住宅楼项目。现根据市人民政府办公厅的市政府工作会议纪要〔2000〕128号《关于xx广场建设与水关遗址保护问题的会议纪要》的要求，同意将上述用地批文的使用性质更改为商业广场。2009年4月28日，广州市国土资源和房屋管理局向光明公司核发《广州市房地产权属证明书》，载明：越秀××××号房屋，建筑面积为59093.35平方米，建基面积为6008.24平方米，房地产权属人为光明公司，共有情况为单独所有；他项权利摘要部分：权利人为中信嘉华银行有限公司；中信嘉华银行（中国）有限公司，权利种类为抵押，权利价值为人民币1000000000元，登记时间为2009年4月21日，他项案号为09登记01000140号，抵押部位包括xx路xx号负二层…第六层01-46铺、第七层01铺、第八层01铺等。2013年4月1日，广州市国土资源和房屋管理局向广州市房屋安全管理所发出编号为穗国房函〔2013〕729号《市国土房管局关于重新签订直管房管理授权委托书相关事项的批复》，载明：《关于重新签订直管房管理授权委托书的请示》收悉，经研究，现答复如下：……你所可直接办理现管直管房管理及全市其他直管房管理工作，无需再签订授权委托书。2019年1月31日，广州市房屋安全管理所向广协公司发出编号为穗房安函〔2019〕17号《广州市房屋安全管理所关于尽快完善直管房拆迁补偿手续的函》，其中载明：越秀区光塔路162号（旧门牌：××）、珠光路99号、xx路75号全幢、77号二至四楼、79号二至四楼是原市国土房管局委托我所管业的直管房，分别于1992年至1995年由你司拆迁，并签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，但你司至今未按协议约定将补偿房屋产权移交给我所接管，具体如下：三、xx路75号全幢、77号二至四楼、79号二至四楼拆迁面积共626.86平方米，房屋使用性质为非住宅，协议约定回迁安置复建回迁楼X幢x楼（商场）、x楼东北向（办公写字楼），回迁补偿面积共655.44平方米，但协议未明确x楼具体回迁部位。为防止国有资产流失，请你司配合我所明确上述直管房拆迁后的回迁、永迁安置房具体门牌单元及部位，并按《征地拆迁直管房屋补偿协议书》约定，尽快办理拆迁补偿房屋的产权及使用权移交手续。2019年3月12日，光明公司向广州市房屋安全管理所发出《关于尽快完善直管房拆迁补偿手续的回复》，主要内容为：我司收到广协公司转来贵所函件，经查，由于xx广场在开发时发现国家级问题，被迫变更规划，导致无法按原拆迁协议约定在原规划的X幢x楼及X幢x楼安排回迁，为保护文物而变更规划后，我司为尽力履行合同约定，特规划与原协议同楼层的非住宅用房用于拆迁安置，具体位置为越秀××××号xx至xx铺及xx铺，面积共658.74平方米，安置的位置及面积均满足并优于原拆迁协议。上述位置已确权，并可用于拆迁安置，我司可随时配合完善移交手续。2019年3月19日，广协公司向广州市房屋安全管理所发出编号为穗广协〔2019〕6号《关于尽快完成直管房拆迁补偿手续的函》，其中载明：〔2019〕17号已悉知，现回复如下：二、xx路开发地块于1995年经广州市城市规划局穗城规北片地复字〔1995〕第443号《关于同意更改用地单位的复函》批准而将用地单位由我司变更为光明公司。原我司与原拆迁单位或个人已签订的拆迁协议由光明公司仍需按原协议内容执行。我司已告知和督促光明公司等委派专人与贵所联系完善直管房的征用补偿房屋产权移交工作，同时，我司将协同尽快完善房屋的移交工作。另查明，2006年6月28日，光明公司（借款人）与原中国国际财务有限公司（深圳）（贷款行）签订《RMB120000000贷款额度协议》，其中约定：贷款行在此同意依据本协议条款向借款人提供总计本金额最高为人民币一亿二千万元整。同日，光明公司（抵押人）与中信嘉华银行有限公司、中国国际财务有限公司（深圳）（同为抵押权人）签订《抵押合同》，载明：抵押物合指载于国有土地使用证的总面积为7613.20平方米的xx广场用地的国有土地使用权及xx广场上正在建设的建筑物。2008年2月22日，中国银行监督管理委员会向中国国际财务有限公司（深圳）、中信嘉华银行有限公司发出《关于银监会关于批准由原告中国国际财务有限公司（深圳）以及中信嘉华银行有限公司原在内地分行改制的中信嘉华银行（中国）有限公司开业的函》，载明：批准由原中国国际财务有限公司（深圳）以及中信嘉华银行有限公司在内地分行改制的、由中信嘉华银行有限公司单独出资的外商独资银行中信嘉华银行（中国）有限公司开业，批复如下：该行可以承继原中国国际财务有限公司（深圳）以及中信嘉华银行有限公司原在内地或准经营的业务，该行承继原中信嘉华银行有限公司及中信嘉华银行有限公司原在内地分行的债权、债务及税务。原中国国际财务有限公司（深圳）应按有关规定办理注销等相关手续。2009年1月19日，光明公司（借款人）与第三人中信国际（贷款人）签订《有关US﹩10000000贷款的贷款补充协议》，其中约定：根据中国银行新加坡分行（以下简称“中行”）作为贷款人与借款人于1995年5月4日签订的《一千万美元贷款合同》、于1997年1月3日签订的额《贷款合同补充协议》、于1999年1月3日签订的《贷款合同补充协议》、于1999年10月28日签订的《一千万美元贷款合同第二号补充协议》及于2003年11月4日签订的《第三号贷款补充协议》（以下将上述合同统称为“中行贷款合同”），中行向借款人提供了金额为1000万美元的贷款额度。根据一份由中行与贷款人于2004年6月14日共同签订的转让书，中行已同意该转让书规定的条款将其于中行贷款合同项下的所有权益转让予贷款人，根据此项转让，贷款人已取代中行成为中行贷款合同项下的贷款人。于本协议日期，借款人与贷款协议项下所欠贷款人的本金总额为US﹩10120092。同日，光明公司（作为借款人）与第三人中信国际（作为贷款人）又签订了《有关HK﹩85000000贷款的贷款补充协议》《有关日期为2006年6月28日的RMB120000000贷款额度协议的补充协议》《52000000港元定期贷款安排的贷款协议》《抵押合同之补充合同》。2009年4月21日，广州市国土资源和房屋管理局向两第三人核发编号为粤房地他项权证穗字第××号的《房地产他项权证》，载明：房屋坐落于越秀××××号，房地产权属人为光明公司，房地产他项权利人为两第三人，他项权利种类为抵押，附记部分抵押部位包括xx路xx号负二层……第六层01-46铺等。之后，光明公司与中信国际又先后签订了多份贷款补充协议及抵押合同之补充协议。2019年6月13日，光明公司与中信国际又签订《抵押合同之补充合同》，其中载明：鉴于1995合同、2006合同及2004合同项下的各最后还款日将延期至2022年6月14日，抵押人与抵押权人特此签订本补充合同；抵押合同所设定的抵押物的抵押单元及详细资料载于本补充合同附件一。该附件一抵押物清单载明：名称为xx广场，权属人为光明公司，抵押单元包括xx路xx号负二层……第六层01-46铺等。根据广州市国土资源和规划委员会于2020年3月23日出具的《广州市不动产登记查册表》显示，越秀××××号，产权人为光明公司，查封情况为：本院于2018年4月17日以（2006）越法执字第3786-5号协助执行通知及民事裁定书续封该业xx广场全部房产（已预售、抵押的除外），查封时效为2018年5月5日至2021年5月4日；抵押情况为：他项权利人为两第三人，债权数额为人民币345819771.08，登记时间为2009年4月21日，抵押部位包括xx路xx号负二层……第六层01-46铺等。因本案纠纷，原告于2020年5月13日向本院提起诉讼。诉讼中，原告称：我方在2019年3月之前曾多次与两被告进行当面协商，要求落实回迁房屋的事宜，且两被告逾期交付回迁房屋的状态持续存在，属于基于物权所产生的违约责任，不应受诉讼时效限制，我方没有书面证据证明在提起本案诉讼之前有要求两被告支付逾期交房的违约金；光明公司提供给第三人的抵押物实际并非特定物，而是可以概括性的描述为光明公司产权的“xx广场用地及其地上建筑物”，光明公司作为拆迁人，需履行拆迁补偿协议，将一部分房屋产权交还给原告，这使得光明公司提供的抵押物清单始终处于动态调整中，而第三人对此是明知且认可的，现光明公司基于履行原拆迁补偿协议向原告明确并交还涉案房屋，第三人理应予以配合；考虑到我方诉请交付的xx路xx-xx铺及xx铺现有查封及抵押，我方无法实际正常使用管理，因此目前状态我方不能办理接管手续，请求法院处理本案中依法对光明公司将上述商铺作为拆迁补偿房屋的事实予以确认。被告光明公司称：我方愿意将涉案商铺变更登记至原告名下，但需先解决抵押及查封的问题，第三人的抵押权是合法存在的，但同时目前也存在抵押物的价值远超过剩余债权的数额的问题。两第三人称：本案的抵押物是固定的，否则不可能办理抵押登记，贷款的展期或抵押物范围的变更都应当取得抵押权人的同意。原告与被告光明公司一致确认：光明公司于2019年3月向原告作出回复后，双方没有签订新的协议，双方也没有就变更交付回迁房屋的时间签订新的协议。本院认为，原告与被告广协公司签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。上述协议约定“乙方同意移交给甲方的补偿房屋，定于98年6月移交完毕，如乙方不按约移交房屋给甲方的，乙方应按每平方米每天一元的标准向甲方偿付逾期违约金”，广协公司现尚未移交补偿房屋，已属违约，应承担相应的违约责任。原告诉请被告广协公司支付迟延移交房屋的违约金，理据充分，本院予以支持。关于迟延交房违约金的起算时间问题。鉴于涉案地块因发现文物遗址而变更规划，原告作为管理部门对此亦应知悉，且光明公司直至2009年4月28日才取得房管部门核发的涉案越秀××××号房屋的权属证明，原告现诉请要求自1998年7月1日起计违约金，有违公平原则，本院不予采纳。关于两被告主张原告的诉请超过诉讼时效的抗辩。原告现仅向本院提交了其委托广州市房屋安全管理所于2019年1月31日向广协公司发出的上述《关于尽快完善直管房拆迁补偿手续的函》，且该函仅载明广协公司尽快办理拆迁补偿房屋的产权及使用权移交手续，而并未向广协公司主张迟延交房的违约金，故上述函件不构成诉讼时效的中断，即原告诉请主张的2017年5月13日之前的迟延交房违约金已经超过诉讼时效，不予保护。上述协议后附表②仅载明“征用范围复建的回迁楼位于X幢x楼98平方米、X幢x楼557.42平方米”，虽然光明公司于2019年3月12日复函称可将xx路xx号xx至xx铺及xx铺回迁安置给原告，但上述房屋现未登记在原告名下，且xx广场亦存在查封及抵押登记，原告在未取得物权的前提下直接起诉要求确认上述xx-xx铺及xx铺归其所有，缺乏法律依据，本院不予支持。光明公司将含上述房屋在内的xx广场相关物业作为抵押担保向两第三人借款，并已于2009年4月21日办理抵押登记，两第三人的抵押权已依法设立且合法有效，且现两第三人明确表示不同意涂销上述xx-xx铺及xx铺的抵押登记，在此情况下，原告要求被告广协公司及两第三人协助办理涂销抵押登记的诉请，本院实难支持。另，原告当庭亦以上述房屋处于查封状态、其实际无法正常使用及管理为由，明确表示不能办理接管手续，故对其要求交付上述房屋的诉请，本院不再调处。综上所述，考虑到回迁房屋的实际移交时间尚未确定，故迟延交房的违约金应计至本案判决生效之日止为宜。关于本案的承责主体。被告光明公司经批准成为涉案拆迁地块的实际用地人，依照权利义务相一致原则，其应与被告广协公司共同承担上述合同中有关拆迁人项下的义务。因此，本案所涉责任应由两被告共同承担。鉴于本案纠纷是因两被告违约引致，故本案受理费全部由两被告负担。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日十日内，被告广州市广协房地产开发有限公司、广州光明房产建设有限公司向原告广州市住房和城乡建设局支付自2017年5月13日起计至本判决发生法律效力之日止的迟延交房违约金（按照655.42平方米×1元/日/平方米的标准计付）；二、驳回原告广州市住房和城乡建设局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51884元，由被告广州市广协房地产开发有限公司、广州光明房产建设有限公司共同负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求数额，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐 娟人民陪审员  胡翠琼人民陪审员  潘伟英二〇二一年三月五日书 记 员  刘 辉罗婧熙