北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初3838号原告:李晓静，女，1979年5月30日出生，汉族，住北京市西城区。被告：城城不动产管理有限公司，住所地陕西省西安经济技术开发区未央路**西安聚泽酒店有限公司**。法定代表人：张智军，总经理。原告李晓静与被告城城不动产管理有限公司（以下简称城城不动产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，由审判员郭云燕独任审理，于2021年3月11日公开开庭进行了审理。原告李晓静到庭参加诉讼，被告城城不动产公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李晓静向本院提出诉讼请求：1．判令解除李晓静与城城不动产公司于2019年11月18日签订的《房屋托管合同》；2．判令城城不动产公司向李晓静支付欠付租金，以每月5800元为标准，自2020年8月21日起计算至合同解除之日止；3．判令城城不动产公司支付李晓静违约金17400元，判令李晓静收取的押金5800元不予退还；4．本案诉讼费由城城不动产公司负担。事实和理由：李晓静于2019年11月18日与城城不动产公司签署《房屋托管合同》，合同约定应于2020年9月30日支付2020年8月21日至2020年11月20日房屋租金17400元整，但至今仍未支付。城城不动产公司已经找不到人，已经打过50多个电话，只接通2-3次，北京分公司已被列入不良公司名单。同时拨打便民热线12345，问题都没能解决。李晓静于2020年11月4日试图通过快递给城城不动产公司法定代表人张智军邮寄《合同解除告知函》，但因为电话打不通及保安阻拦快递员不能成功投递，快递被退回给原告。因为城城不动产公司已把房子租给现住户王雷广至2021年2月3日。李晓静及家人曾与住户直接或通过房屋所在居委会协商要求其搬离房屋都没有成功，导致李晓静现在既收不到房租也收不回房屋的局面。因为城城不动产公司不履行《房屋托管合同》给李晓静造成极大困扰，原告又难以通过其他途径解决纠纷，为维护权益，诉至贵院，请求人民法院判如所请。城城不动产公司未出庭应诉，提交书面答辩状答辩称：一、因解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，因此答辩人不同意解除涉案合同。答辩人与被答辩人签订合同后，与第三人签订了房屋租赁合同，将涉案房屋出租给了第三人实际使用，若解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，因此答辩人不同意解除涉案合同；二、恳请贵院依据相关证据及案件事实确认答辩人欠付被答辩人租金的具体数额。答辩人与被答辩人签订《房屋托管合同》后，答辩人一直按照合同约定向被答辩人支付租金及押金。2020年9月份受疫情影响，答辩人经营出现困难，无法按照合同约定日期向被答辩人支付租金。根据双方签订的合同约定，在合同期限内答辩人每年享有一个月免租期，并且在第一年租期内便一次性享受合同期内所有的免租期，因此，在计算答辩人欠付被答辩人租金时应免除答辩人所有免租期内租金，同时还应当将答辩人支付被答辩人的押金折抵欠付被答辩人的租金。在答辩人未按合同约定日期支付租金的情况下，被答辩人单方实际使用涉案房屋的第三人协商，收回涉案房屋。因此，自被答辩人收回涉案房屋之日起，答辩人无需向被答辩人支付租金。由于答辩人经营异常无法核查被答辩人单方收回涉案房屋的具体日期，恳请贵院结合案件事实、合同约定及相关法律规定计算答辩人欠付被答辩人租金的具体数额；三、被答辩人主张的违约金数额过高，应当依法予以调整。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求适当予以减少。被答辩人主张的违约金远高于答辩人违约给被答辩人造成的损失，加之受疫情影响，答辩人无力支付被答辩人高额违约金，恳请贵院依法进行调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：位于北京市西城区**房屋（以下简称涉案房屋）于2010年12月9日登记在李晓静名下。2019年11月18日，李晓静（托管方，甲方）与城城不动产公司（受托方、乙方）签署《房屋托管合同》（以下简称涉案合同），双方约定的主要内容为：甲方将涉案房屋托管给乙方，房产证面积40．86平方米；该房屋用途为乙方经营长租、短租或配套项目，乙方应将租房合同作为本合同之附件一；托管期限内，甲方全权委托乙方或乙方指定的第三方负责房屋的经营管理，乙方向甲方提供房屋托管服务，并收取相应的托管服务费；合同期内甲方每年支付乙方一个月的托管服务费，此费用每年用合同起租月份租金冲抵，互不支付。托管期内，乙方自行决定与承租方的租金金额，空租风险或溢价收益与甲方无关，甲方不承担风险；本合同托管期限合计60个月，自2019年11月21日（以本合同起租日为准）至2024年11月20日止，甲方实收租期55个月，冲抵服务费五个月；本合同自甲乙双方签字盖章、甲方提供完整签约资料当日为本合同生效日（资料清单及要求详见附件三），本合同生效日起3日后为起租日；月租金5800元（含物业费、取暖费），付款方式季付；押金标准，本合同生效后三个工作日内乙方将甲方支付相当于押一个月房屋租金作为押金，押金数额为5800元，合同期最后1个月租金乙方将用此押金进行部分冲抵，仅支付剩余租金；租金支付时间及方式，本合同起租日期，甲方租金与乙方的托管服务费冲抵，次月起每个月最后一天乙方支付甲方房租，每年春节当月租金，统一在春节次月支付（春节次月一次支付两个月租金），每年合同起租月份租金与托管服务费冲抵，互不支付。乙方每个月最后一天支付租金，如遇法定节假日顺延；甲方收到租金的第一个月起计算，以第一个托管年度月租金为基数，每12个月固定递增5%；乙方在托管期内可将该房屋出租。转租给他人；第十四条第三款，乙方有下下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1．乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外），2．乙方原因导致乙方二次以上拖欠各项费用达10000元的；乙方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。上述合同签订后，李晓静将涉案房屋交付城城不动产公司使用。李晓静于2019年11月26日收到城城不动产公司支付的押金5800元，于2019年12月31日收到城城不动产公司支付的房租11600元，于2020年4月30日收到城城不动产公司支付的房租5800元，于2020年6月1日收到城城不动产公司支付的房租5800元，于2020年7月10日收到城城不动产公司支付的房租23200元，后城城不动产公司未再向李晓静支付租金。审理中，关于涉案房屋收回时间，李晓静提交其配偶与租户王xx微信聊天记录及租户王xx手写《说明》一份，证明其于2021年2月2日收回涉案房屋。本院对李晓静提交上述证据的效力予以认可，认定涉案房屋于2021年2月2日由李晓静收回。城城不动产公司未向法院提交证据。本院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告城城不动产公司经本院合法传唤，未到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。一、李晓静是否享有约定解除权及合同解除时间当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。依据涉案合同第十四条第三款及第十五条第四款的约定，城城不动产公司不支付或不按照约定支付租金达30日的，李晓静有权解除合同，城城不动产公司应按3个月租金标准向李晓静支付违约金，李晓静有权不予退还已收取的租金。根据已查明情况，城城不动产公司于2020年7月10日支付租金后，未再向李晓静支付租金，欠付租金已超过30日，城城不动产公司已构成根本违约，李晓静依据合同约定享有单方解除合同的权利。涉案房屋已被李晓静收回，不存在城城不动产公司所述解除合同影响第三人权益的情形。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除，本案中城城不动产公司于2021年2月23日签收本院向其送达的起诉状，故涉案合同应于2021年2月23日解除。二、城城不动产公司应支付欠付租金、违约金的数额首先，关于租金折抵服务费的问题，双方合同约定“合同期内李晓静每年支付城城不动产公司一个月的托管服务费，此费用每年用合同起租月份租金冲抵，互不支付”，李晓静在庭审中表示同意将第一个月租金折抵服务费，本院对此不持异议。其次，关于欠付租金数额问题，根据已查明情况，城城不动产公司共计向李晓静支付租金46400元及押金5800元，再结合上述首月租金折抵服务费的认定，城城不动产公司实际支付房租至2020年8月20日，因此李晓静主张城城不动产公司自2020年8月21日起开始欠付租金有事实依据。因李晓静已于2021年2月2日收回涉案房屋，城城不动产公司无须支付涉案房屋被收回后至涉案合同解除前期间的租金，即城城不动产公司应向李晓静支付2020年8月21日至2021年2月2日期间欠付的租金，故对李晓静该项诉讼请求中的合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。第三，关于违约金支付标准问题，李晓静主张涉案房屋自2021年2月2日收回后至法庭辩论终结日仍处于空置状态，收房时产生换锁支出。涉案合同约定因城城不动产公司违约导致李晓静主张解除合同的，城城不动产公司应按3个月租金标准的违约金支付给李晓静，李晓静收取押金不予退还。李晓静现依据上述约定主张城城不动产公司向其支付违约金17400元并不退还押金5800元，城城不动产公司答辩认为李晓静主张的违约金过高，请求法院酌减。关于违约金标准，涉案合同约定的3个月租金的违约金及押金不予退还均属于违约金性质，故本院对违约金及押金一并处理，本院已判决城城不动产公司向李晓静支付涉案房屋收回前拖欠的租金,考虑到李晓静另行出租的合理空置期、涉案合同实际履行情况、双方当事人过错程度，在确认李晓静不退还城城不动产公司押金的情况下，本院根据公平原则综合考量上述因素对违约金数额予以酌定。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、李晓静与城城不动产管理有限公司于二〇一九年十一月十八日签署的《房屋托管合同》于二〇二一年二月二十三日解除。二、于本判决书生效之日起七日内，城城不动产管理有限公司支付李晓静租金31513．33元。三、于本判决书生效之日起七日内，城城不动产管理有限公司支付李晓静违约金8700元。四、确认李晓静不退还城城不动产管理有限公司押金5800元。五、驳回李晓静其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费632元，由李晓静负担136元（已交纳），由城城不动产管理有限公司负担496元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按照撤回上诉处理。审判员  郭云燕二〇二一年三月十七日书记员  王志伟