吉林省汪清县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉2424民初29号 原告：谷权海，男，1977年6月7日出生，汉族，个体工商户，现住吉林省汪清县。 原告：赵录芹，女，1979年12月20日出生，汉族，个体工商户，现住吉林省汪清县。 二原告的委托诉讼代理人：王君鸿，吉林天友律师事务所律师。 被告：丁亚娟，女，1973年7月8日出生，汉族，无固定职业，现住吉林省延吉市。 委托诉讼代理人：金学权，吉林诚途律师事务所律师。 原告谷权海、赵录芹与被告丁亚娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谷权海、赵录芹及二原告的委托诉讼代理人王君鸿，被告丁亚娟及其委托诉讼代理人金学权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谷权海、赵录芹向本院提出诉讼请求：判令被告违约双倍返还定金160万元，律师代理费14.2万元，合计：174.2万元。事实和理由：原告为新建“汪清金海汽车销售维修中心”，以330万元的价款，购买被告坐落在汪清县汪清镇东振街的3406.58平方米房屋（3个房证）及场地，双方于2020年9月16日签订《房屋买卖合同》，原告向被告支付购房定金80万元。合同生效后，原告委托延边建筑工程设计单位对“汽修中心”进行了工程设计，并与汪清的施工单位签订了“建设工程承包合同”。2020年9月27日，原告按合同约定进入已购房屋的场地施工时，遭到被告原房屋租赁户的阻拦，导致无法进行施工。被告视合同如儿戏，在收取定金后，不按合同约定履行义务，不清退原房屋租赁户，不按时进行房屋交接，违背了双方签订的《房屋买卖合同》第四条第3项：“收取定金后保证7日内给乙方（原告）办理过户手续，同时将房屋及土地交给乙方使用建设，不得延误”的规定，已构成合同违约。虽经原告多次催促，被告一直拖到2020年11月9日才与原告进行房屋交接，拖到2020年11月30日才与原告办理房屋过户手续。因被告延期交房的违约行为，以致进入冬季无法施工，使原告不能如期完成新建“汽车销售维修中心”厂房工程施工任务，连带造成原告在汪清河北的“汽车销售维修中心”不能按期搬迁，造成原告将河北“汽修中心”厂房卖给他人而无法腾房，需赔偿他人延期腾房的损失。被告合同违约行为给原告造成严重的经济损失。根据《房屋买卖合同书》第五条第3项关于违约责任的约定“甲方（被告）收取定金后，不按约定期限内将房屋过户至乙方（原告）名下或未将房屋按时交于乙方（原告）使用，则视为甲方（被告）违约，届时甲方应当承担违约责任，甲方收取定金应当双倍返还给乙方（原告）”的规定，以及合同第五条第4项：“如甲、乙任意一方违约，则守约方向违约方维权产生的一切费用均由违约方承担，该费用包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、差旅费、因调查产生的必要费用等”的规定，对被告的违约行为，依据《合同法》第107条、115条、116条的规定，现对被告提起诉讼，以维护自己的合法权益。 被告丁亚娟辩称，1.原、被告之间房屋买卖合同系有效合同，不存在解除的可能性。被告在约定的时间内交付了西侧的房屋，原告将该房屋拆除，剩余房屋于11月9日交付，双方约定今后院内的一切事由均与被告无关，可以证明双方对房屋交付进行了变更。双方在签订房屋买卖合同后，被告一直要求原告过户，在原告却迟迟不予过户的情况下，被告于2020年10月18日以微信的方式通知原告办理过户手续，双方于11月18日到不动产管理中心办理了变更登记，被告已经履行完了合同的全部义务，不存在任何违约事由。2.原告主张返还双倍定金160万元，无事实和法律依据。首先，根据担保法司法解释120条规定，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。作为被告的出卖人，已经将房屋交付给原告使用，与原告办理了产权变更手续，已经全面履行了出卖人的义务，不涉及任何的违约事由。其次，房屋买卖合同第5条3款约定，双倍返还是基于解除合同为要求主张双方定金的前提，但本案原告的诉请中，不涉及解除合同之意。3.关于律师代理费的问题，原告的诉请中原告主张律师代理费14.2万元，超过吉林省律师行业收费办法规定标准，被告没有违约事由，不应承担该笔费用。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 原告谷权海、赵录芹为证实其主张，向法庭提供了以下证据： 1.身份证，证明原告诉讼主体身份； 2.房屋买卖合同，证明：原告与被告于2020年9月16日签订《房屋买卖合同书》，合同第五条第3项：“甲方收取定金后，不按约定期限将房屋过户至乙方名下或未将房屋按时交于乙方使用，则视为甲方违约，届时甲方应当承担违约责任，甲方收取定金应当双倍返还给乙方”，合同第五条第4项：“甲、乙任意一方违约，则守约方向违约方维权产生的一切费用均由违约方承担，该费用包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、差旅费、因调查产生的必要费用等”； 3.定金收条，证明原告依据《房屋买卖合同书》第三条第一项的约定，于2020年9月16日（签合同当天）向被告交付定金人民币80万元； 4.电汇凭证（延边农村商业银行），证明原告向被告交付定金80万元的电汇凭证； 5.房屋交接单，证明1.2020年11月9日，被告违背《合同》第四条第3项的规定，在逾期46天后，向原告交接房屋，已构成合同违约； 6.中华人民共和国税收完税证明（房屋过户），证明：（1）2020年11月30日，被告违背《合同》第四条第3项办理房屋过户手续期限的规定，逾期67天后才给原告办理房屋过户，已构成合同违约； 7.电子回单2张、账户对账单1张，证明原告按合同第三条第2项约定，办完房屋过户手续后，在合同约定的期限内，向被告支付购房款100万元； 8.建设工程设计合同，证明原告购买被告房屋后，按合同第四条第3项约定的，原告交付定金后可以使用房屋及场地的预期，为建筑施工与延边建筑设计研究有限责任公司签订的“建设工程设计合同”，对厂房车间及配套设施进行设计； 9.建设工程承包合同，证明按合同第四条第3项约定的，原告交付定金后可以使用房屋及场地的预期，原告与施工单位签订“建设工程承包合同”准备实施施工，因被告违约交房，施工单位不能进入场地施工，导致原告与施工单位签订的施工合同连带违约，致使原告遭受严重经济损失； 10.证明（证人张树清出具），内容是：2020年9月27日，在汪清镇东振化工厂西侧院内（原告购买的房屋及场地）施工时，原租房户以房屋未到期为由阻挠施工，致使施工无法进行，证明被告未清退原租房户，未按合同约定期限：“在收取定金7日内办理房屋过户并交接房屋”，已构成合同违约； 11.吉林增值税普通发票（律师代理费）、《吉林省律师法律服务收费行业指导标准》，证明根据双方合同第五条第4项的规定，被告应承担原告为维权支出的律师费14.2万元； 12.手机微信打印件2张，证明原告催促被告按合同约定办理房屋过户及交接。 经质证，被告丁亚娟对原告谷权海提供证据真实性没有异议，对证据2提出原告说的合同第五条内容不完整；对证据3、4称80万元已改成了购房款；对证据5、6的证明目的提出异议，称被告不存在违约的情形；对证据7称该证据体现原告在继续履行合同，无解除合同之意；对证据8、9称与本案无关联；对证据10称证人未到庭接受质询，且身份不明，不能采信；对证据11的证明目的有异议；对证据12的证明目的有异议。根据以上质证意见，对原告提供的证据1-7、11-12内容的真实性予以采信，原告提供的证据8、9的内容与本案没有关联，不予采纳；原告提供的证据10，因出证人（张树清）身份不明，且未到庭接受质询，不予采纳。 被告丁亚娟向法庭提供了以下证据： 1.房屋买卖合同书、中国邮政储蓄银行个人贷款结清证明，证明2020年9月16日原、被告达成房屋买卖合同后，原告于当日向被告支付80万元的购房款，被告也于签订合同的次日将所涉房屋的全部贷款偿还完毕，因此，本案原告所购房屋自2020年9月17日起不涉及任何的过户限制性问题； 2.房屋交接单及三套汪清县和兴佳苑的商品房买卖合同书，证明2020年11月9日，原、被告双方对被告所有的房屋进行交接，交接过程中双方均承认院内房屋已经全部交接完毕，今后院内一切事由均与被告无关，即被告交付房屋的义务已经全部履行完毕，且原告将汪清县和兴佳苑1栋1号门市房（126㎡）、2号门市房（119㎡）、3号门市房（99㎡）买卖合同书交付给被告，作为双方之间房屋买卖合同第3条第3款的履约抵押物，继而证明原告也在积极履行着双方之间房屋买卖合同，并无解除合同之意； 3.2020年10月16日录音通话记录、微信聊天记录、房屋产权注销证明、通话详单，证明原告在2020年10月16日才要求被告协助办理过户手续，双方于2020年11月18日在汪清县不动产登记中心将涉案房屋中原告拆除的房屋办理了注销手续，将没有拆除的房屋产权手续变更至二原告名下，充分说明被告在原告要求过户的情况下，积极配合过户，过户过程中不存在任何的违约事由的事实； 4.2020年9月27日、11月9日的录音光盘，证明2020年9月27日的录音中，原告承认在签订房屋买卖合同后，其不着急过户的事实，且还承认签订房屋买卖合同后，被告7日内将西侧的房屋交付给了原告，其他房屋的腾房时间其答应过延后1-2个月的事实，基于该事实双方于2020年11月9日办理了房屋交接手续，且在11月9日的房屋交接过程中的录音中，原告也承认此房屋双方之间再无任何争议，产生的其他纠纷与被告无关的内容，即被告在交付过程中也未产生过任何违约，且双方在2020年11月9日也将房屋交接完毕的事实； 5.原厂区视频及现厂区视频，证明被告将房屋交付给原告后，原告将西侧的房屋全部拆除，充分说明原、被告之间的房屋买卖合同中交房义务已经履行完毕，原告已经全部占有案涉房屋的事实。 经质证，原告谷权海对被告丁亚娟提供的以上证据的真实性没有异议，对证据1的证明目的提出异议，称被告没有如期交付房屋；对证据2提出，房屋交接单写的今后院里一切事务均与被告无关，是指从11月9日以后与被告无关，而非11月9日之前与被告无关，另原告无解除合同之意；对证据3提出的证明目的提出异议，称让被告18号去办理过户手续，并非变更双方合同约定的过户期限；对证据4的证明目的提出异议，称原告当时说的“以后有事，跟嫂子没有关系”这句话的意思是指房子交接后，没有搬走的租户与被告没有关系；对证据5的证明目的提出异议，称被告违约，致使原告无法施工。根据以上质证意见，对被告提供的以上证据内容的真实性予以采信。 根据以上采信的证据及双方当事人在庭审陈述中的认可，确认以下事实： 2020年9月16日，原告谷权海、赵录芹作为乙方与被告丁亚娟（甲方）签订了一份《房屋买卖合同书》，甲方购买了乙方坐落于汪清县汪清镇东振街的三处房屋（原房产证号3XXXX、3XXXX、3XXXX，面积分别为2823.94㎡、275.2㎡、307.44㎡），约定价款为330万元，合同签订之日乙方付购房定金80万元，待甲方为乙方办理完过户手续后，乙方到银行办理抵押贷款，将贷款100万元支付给甲方，期限以两个月为限，剩余购房款于2021年2月28日一次性付清；合同第四条第3项约定甲方的义务“甲方在收取乙方定金后保证在7日内给乙方办理过户手续；同时将房屋及土地交付给乙方使用，不得延误”；合同第五条第3项约定“甲方收取定金后，不按约定期限去偿还银行贷款并将房屋过户到乙方名下或未将房屋按时交付于乙方使用，则视为甲方违约，届时甲方应当承担违约责任，乙方有权解除本合同，甲方收取定金应当双倍返还给乙方，合同解除后双倍定金三日内到账”，第4项约定“如甲、乙任意一方违约，则守约方向违约方维权产生的一切费用均由违约方承担，该费用包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、差旅费、因调查产生的费用等。”合同签订当日，二原告即向被告交付80万元定金。9月26日或27日前，被告将原告于此前交付的案涉房屋中的房产证号为3XXXX号的房屋交付给原告，原告将该房屋拆除。9月27日，谷权海给丁亚娟发微信，称丁亚娟已经违约，谷权海在微信中提出要解除合同，当日，谷权海与丁亚娟因丁亚娟的租房户没有倒出房，影响谷权海施工，双方进行了交涉。2020年10月16日（周五），谷权海给丁亚娟打电话，通知丁亚娟下周一办理过户手续，但没有办成。2020年11月9日，谷权海与丁亚娟签订了一份《房屋交接（单）》，该交接单载明：甲方将东元房屋（案涉房屋中的两个房屋）于今日交于乙方，东侧房屋（房产证号30111）暂由关华使用，今后院内一切事由与甲方（丁亚娟）无关。11月18日，丁亚娟到汪清县房屋产权管理中心办理了房产证号为3XXXX号的房屋产权注销登记手续，30日，房产证号为3XXXX、3XXXX号的房屋的产权变更登记到谷权海、赵录芹名下。截止2021年2月27日，谷权海、赵录芹已按合同约定向丁亚娟付清了330万元购房款。 本院认为，原告谷权海、赵录芹与被告丁亚娟之间签订的《房屋买卖合同书》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。关于定金的数额，本案的合同标的额为330元，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金不得超过主合同标的额的20%，即66万元（330万元×20%），双方约定的数额为80万元，超出的14万元无效。本案双方当事人争议的焦点是：丁亚娟是否应当向谷权海、赵录芹双倍返还132万元的定金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款规定“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现的，可以适用定金罚则。但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案中，原、被告双方签订《房屋买卖合同书》后，尽管丁亚娟没有按照合同的约定期限向谷权海、赵录芹交付房屋，但谷权海、赵录芹并没有按照合同的约定行使解除权，双方已于2020年11月9日完成了房屋的全部交接，且已办理完了产权变更登记手续，谷权海、赵录芹也已经向丁亚娟付清了全部的购房款，双方的合同目的已经实现，已不存在适用定金罚则的情形，原告谷权海、赵录芹的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告谷权海、赵录芹的诉讼请求。 案件受理费10239元，财产保全费5000元，合计：15239元，由谷权海、赵录芹负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判员  邵金山 二〇二一年三月三十日 书记员  滕馨圜