中华人民共和国北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初20190号原告：北京市三和物业管理有限公司第一分公司，营业场所北京市朝阳区建华南路十九号（成远大厦）。负责人：李战新。委托诉讼代理人：范金燕，女，汉族，1967年2月25日出生，北京市三和物业管理有限公司第一分公司员工，住址北京市东城区。被告：王霞，女，汉族，1980年6月30日出生，住址山西省大同市城区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：孙家辉，天津津瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：石亚鑫，天津津瑞律师事务所律师。被告：ADRIANLUNGAN（安德·朗根），男，1955年2月8日出生，澳大利亚联邦国籍。北京市三和物业管理有限公司第一分公司（以下简称三和公司）与王霞、ADRIANLUNGAN（安德??朗根，以下以安德相称，与王霞合称二被告）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员孙琪独任审理，公开开庭进行了审理。三和公司委托诉讼代理人范金燕、王霞委托诉讼代理人孙家辉到庭参加了诉讼。安德经合法传唤，未到庭参加庭审。本案现已审理终结。三和公司向本院提出诉讼请求：要求二被告支付物业管理费42748.15元。事实与理由：2006年3月10日，三和公司与北京成远房地产开发有限公司（以下简称成远公司）签订《御东花园住宅楼物业管理委托合同》，约定由三和公司向成远公司开发的小区提供物业管理服务，合同期限至该小区业主与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效止。合同约定，三和公司提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积5.98元/平方米向三和公司支付物业管理费用，缴费时间为每年的5月，逾期缴费的从逾期之日起按每天应交费用的万分之五缴纳滞纳金。二被告系北京市朝阳区xx里xx号楼x层x单元201号房屋（以下简称201号房屋）业主，房屋面积198.57平方米，二被告于2006年6月12日与成远公司签订了《商品房买卖合同》，购得201号房屋。二被告应按约定向三和公司缴纳自2017年5月31日至2020年5月30日的物业管理费42748.15元，但其一直拒绝缴纳。三和公司按照合同约定向二被告小区提供了优质高效的物业服务，但二被告却拒不履行自己的缴费义务，经多次催缴均无果。因此，三和公司诉至本院以维护自身合法权益。王霞辩称：1、三和公司与王霞之间的物业服务关系自2017年之前已终止。2006年3月10日，三和公司与成远公司签订的《御东花园住宅楼物业管理委托合同》约定的管理期已届满，王霞不应支付合同届满后的物业费用，三和公司并无充分证据证明其在合同到期后继续进行物业服务。2、三和公司与成远公司关系密切，归属于成远公司控制，实际收取物业管理费用的主体系成远公司，鉴于成远公司尚欠王霞违约金17万元尚未支付，要求与王霞欠缴的物业费进行抵扣。3、三和公司主张的物业费用计算标准有误。安德与成远公司签订的《商品房买卖合同》约定房屋建筑面积估算为191平方米，物业费用为5.5元/平方米/月。4、三和公司提供的物业服务并不到位，远远无法达到合同约定标准，因此不同意支付欠付的物业费用。其服务问题包括有：管理失职，小区环境脏乱，破损的公共建筑、公用器具、私人储藏室、无法及时维修或更换，私自占用业主购买的车位，地下车库具有安全隐患；物业不作为，对于小区外商业楼私自在小区内建筑隔断墙，破坏小区环境，损害业主权益不予处理；物业公司未经业主同意，利用部分公摊面积进行经营活动，出租广告位，独自收取所得收入，该部分收入应属于全体业主。王霞于2019年至2020年期间在小区内拍摄大量照片或视频，物业公司的服务并不到位，远远无法达到约定的标准，王霞所花费的物业费用并未实际用于小区环境优化，物业公司履行职责不达标，不认可其收取物业费用。因此，王霞无须向三和公司支付物业管理费用，请求法院驳回三和公司全部诉讼请求。安德未到庭参加庭审，亦未提交书面答辩状。三和公司围绕诉讼请求依法提交了两份《御东花园住宅楼物业管理委托合同》、《商品房买卖合同》、王霞2015至2017年的物业管理费交费发票和刷卡小票、王霞和物业经理沟通的聊天记录等证据。王霞除了对聊天记录及第二份《御东花园住宅楼物业管理委托合同》不认可之外，对其他证据真实性予以认可。同时，王霞提交小区周边环境录像和照片、成远公司与安德签订的补充协议、两份判决书、三和公司工商登记信息。三和公司认可照片系小区照片，不认可证明目的，对其他证据不认可。安德未到庭答辩与质证，视为其放弃答辩与质证权利。经本院审查，对双方提交证据的真实性均予以认定，并据此查明事实如下：2006年6月12日，安德与成远公司签订《商品房买卖合同》，约定安德购买201号房屋，小区由成远公司依法选聘的物业管理企业提供前期物业管理服务，前期物业管理期间，物业服务收费价格为5.5元/月平方米（建筑面积），由物业管理企业按季收取，价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、电梯维护费、电梯检测及检验费；安德同意由成远公司依法选聘物业管理企业提供前期物业服务，同意按照上述约定的价格和方式交纳物业服务费用。2011年12月7日，安德与王霞登记结婚。2013年4月28日，201号房屋登记至成远公司名下。2014年7月24日，201号房屋登记至安德名下，房屋建筑面积198.57平方米。同年10月27日，201号房屋转移登记至王霞名下。2014年7月21日及2014年8月18日，安德、王霞与成远公司签订两份补充协议，就成远公司逾期办理201号房屋的所有权证的违约责任进行了约定，包括支付违约金、退还房屋面积差价、免除2015年5月31日之前的物业管理费、支付安德与王霞购买储藏室的费用等。庭审中，王霞表示上述两份补充协议未履行完毕，物业费应予以抵扣成远公司应支付的违约金，三和公司表示两份补充协议与其无关。另查，2006年3月10日，成远公司与三和公司签订《御东花园住宅楼物业管理委托合同》，约定由三和公司向北京市朝阳区xx小区提供物业管理服务，物业费标准5.98元/月/㎡，委托管理期限为十年，自2006年3月10日至2016年3月9日。2016年11月1日，成远公司与三和公司再次签订《御东花园住宅楼物业管理委托合同》，委托管理期限为五年，自2016年11月1日至2021年10月31日，其他合同内容不变。王霞向三和公司支付了2015年6月1日至2017年5月31日的物业管理费28498.76元，三和公司向其出具了相应的发票。经询，小区至今未成立业主委员会。庭审中，王霞提交小区环境照片录像，证明三和公司提供的物业服务存在瑕疵。三和公司表示除一张非小区内部照片外对其他均认可为小区环境，但不认可证明目的。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，成远公司与三和公司签订两份《御东花园住宅楼物业管理委托合同》，约定由三和公司为二被告所在小区提供物业服务至2021年10月31日，二被告接受了三和公司提供的物业服务，应当依据上述合同约定向三和公司支付物业服务费。关于三和物业是否提供服务以及物业费标准的问题，虽然《商品房买卖合同》中约定了物业费标准为5.5元/月平方米（建筑面积）且该约定晚于《御东花园住宅楼物业管理委托合同》，但从后续王霞向三和公司支付物业费及支付物业费的金额来看，王霞均按照5.98元/月平方米的标准履行给付义务，可以证明三和公司提供了物业服务，且应视为双方选择适用5.98元/月平方米的标准支付物业费，本院对此标准不持异议并据此核算2017年5月31日至2020年5月30日期间王霞应支付的物业费。关于王霞主张的物业服务有瑕疵的问题，王霞提交照片录像主张三和公司在提供的物业管理服务有瑕疵，三和公司虽不认可其主张，但认可照片录像的地点确为御东花园小区，照片可见环境存在脏乱等情况，三和公司提供的物业服务有轻微瑕疵，本院对二被告应交纳的物业费适当予以酌减。关于王霞主张的成远公司欠付二被告违约金要求折抵物业费的答辩意见，二被告与成远公司之间系另一法律关系，与本案的物业服务合同关系无关，在三和公司不同意折抵的情况下，可另行起诉解决。安德经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告王霞与ADRIANLUNGAN于本判决生效之日起十日内支付原告北京市三和物业管理有限公司第一分公司二〇一七年五月三十一日至二〇二〇年五月三十日的物业管理费四万零六百一十元七角四分。二、驳回原告北京市三和物业管理有限公司第一分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费869元，由原告北京市三和物业管理有限公司第一分公司负担86元（已交纳），被告王霞与ADRIANLUNGAN负担783元（原告北京市三和物业管理有限公司第一分公司已预交，被告王霞与ADRIANLUNGAN随上述物业管理费一并支付原告北京市三和物业管理有限公司第一分公司）。公告费3050元，由被告ADRIANLUNGAN负担（原告北京市三和物业管理有限公司第一分公司已支付人民法院报社，被告ADRIANLUNGAN随上述第一项款项一并支付原告北京市三和物业管理有限公司第一分公司）。如不服本判决，原告北京市三和物业管理有限公司及被告王霞可在判决书送达之日起十五日内，被告ADRIANLUNGAN可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  孙 琪二〇二一年三月二十四日法官助理  毛文蝶书 记 员  赵冬兰