新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院民 事 判 决 书（2021）新4002民初1215号 原告：覃仙碧，女，1979年1月19日生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。委托诉讼代理人：张江**，新疆怀泽律师事务所律师。被告：伊犁华瑞房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市英阿亚提街147号。法定代表人：李克定，该公司董事长。委托诉讼代理人：马万友，男，1953年8月25日生，回族，该公司客户部经理，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。被告：伊宁市自然资源局，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市新华西路665号。负责人：俞某，该局局长。委托诉讼代理人：王东涛，男，1977年3月3日生，汉族，该局不动产登记中心登记科科长，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。委托诉讼代理人：刘建文，新疆长信合律师事务所律师。原告覃仙碧与被告伊犁华瑞房地产开发有限责任公司（以下简称“华瑞公司”）、伊宁市自然资源局商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告覃仙碧及其委托诉讼代理人张江**，被告华瑞公司的委托诉讼代理人马万友、被告伊宁市自然资源局的委托诉讼代理人王东涛、刘建文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告覃仙碧向本院提出诉讼请求：1.判令两被告共同给付逾期办证的违约金42,000元；2.判令两被告共同给付自2020年1月1日至2021年3月1日期间逾期办证的违约金6961元（按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%年利率计算）；3.本案的诉讼费用、保全费、担保费由两被告承担。事实和理由：2010年3月22日，被告华瑞公司与我签订《商品房买卖合同》，约定将位于伊宁市××商贸城第×段一层D××-×-×商铺以155,000元出售给我，其中合同第十二条约定了因出卖人原因不能办证，由出卖人承担全部责任。2018年11月16日，被告华瑞公司承诺在2019年12月30日前给我办证，另给付逾期办证的违约金42,000元，如未能在2019年12月30日前给我办理不动产权证的，则以已付房款为基数，按银行同期贷款利率向我支付自2020年1月1日起的违约金。被告伊宁市自然资源局明知涉案商铺已在其处备案的情况下，仍为被告华瑞公司办理贷款抵押登记，导致涉案商铺一直未能办理产权证，存在过错，故两被告应当共同承担赔偿责任。被告华瑞公司辩称，原告陈述的事实属实，涉案商铺在2010年3月23日进行了备案，自备案起产权就转移到原告名下，应当受到产权登记部门保护。我方在办理贷款抵押的时候没有将涉案商铺从抵押房产名单中剔除，我方有过错，但是房产登记部门没有履行监管责任，工作存在失误，应当承担责任。原告主张的违约金过高，我方愿意给原告支付违约金10,000元。被告伊宁市自然资源局辩称，请求依法驳回原告对我方的起诉。第一，我局是行政登记机关，原告应当明确到底要求我局承担民事赔偿责任还是行政赔偿责任；第二，我局不是商品房买卖合同的相对方，也不是协议的相对方，原告和被告华瑞公司之间签订的《商品房买卖合同》及《协议》对我局没有约束力；第三，在办理抵押登记时，涉案商铺的产权手续登记在被告华瑞公司名下，被告华瑞公司作为产权人行使相关权利，我局作为行政机关是无法阻止的；第四，涉案商铺最初登记在被告华瑞公司名下，原告如需根据《商品房买卖合同》的约定取得产权登记的，则应当由原告及被告华瑞公司共同申请方可办理转移登记，但双方并未实施共同申请行为，无法办理转移登记的责任不在我局，而在被告华瑞公司。原告覃仙碧针对其诉讼请求向本院提供下列证据：一、《商品房买卖合同》1份、新疆维吾尔自治区行政事业单位收款收据1份、中华人民共和国契税完税证1份、销售不动产统一发票发票联1份、销售不动产统一发票办证联1份，欲证明原告从被告华瑞公司处购买涉案商铺，双方签订《商品房买卖合同》，同时涉案商铺在被告伊宁市自然资源局进行了备案的事实。经质证，被告华瑞公司对该组证据认可，被告伊宁市自然资源局对该组证据真实性、合法性、关联性没有异议，但认为该组证据与其无关，备案不能证明原告已经获得产权。二、《协议》1份，欲证明因逾期办证，被告华瑞公司在2018年11月26日承诺给付违约金的事实。经质证，被告华瑞公司对该份证据认可，但认为违约金过高，被告伊宁市自然资源局对证据真实性认可，但认为该份证据与其无关。三、新疆维吾尔自治区非税收入一般缴款书（收据）1份、（2020）新4002财保202号民事裁定书1份，欲证明原告因诉讼保全支出保全费620元。经质证，被告华瑞公司及伊宁市自然资源局对该组证据真实性、合法性认可，关联性不认可。四、不动产权证书2份，欲证明涉案商铺产权于2021年3月2日登记在原告名下。经质证，被告华瑞公司及伊宁市自然资源局对该组证据没有异议。被告华瑞公司未提交证据。被告伊宁市自然资源局为证明其反驳意见，向本院提供下列证据：一、房地产权登记信息（不动产单元号：××××××）1份，欲证明涉案商铺在2010年10月19日以普通补证的方式登记在被告华瑞公司名下。经质证，原告及被告华瑞公司对该份证据没有异议。二、房地产权登记信息（不动产单元号：××××××）1份、抵押权登记信息（不动产单元号：××××××）2份、抵押权登记信息（不动产单元号：××××××）2份，欲证明涉案商铺产权及抵押权登记信息。经质证，原告及被告华瑞公司对该组证据认可。本院对双方提交的证据认定如下：原告覃仙碧及被告伊宁市自然资源局提交的证据符合证据的客观性、合法性和关联性，能够证明本案事实，与待证事实相关联，来源和形式符合法律规定，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：（一）涉案商铺的交易情况2010年3月15日，覃仙碧向华瑞公司缴纳××商贸城第×段一层D××-×-×商铺的购房款155,000元。2010年3月22日，覃仙碧与华瑞公司签订《商品房买卖合同》，约定覃仙碧购买华瑞公司开发的××商贸城第×段一层D××-×-×商铺，房价155,000元，其中第十二条约定：“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。如出卖人的原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”。2010年3月23日，涉案商铺在伊宁市房地产管理局办理了网签备案。2011年1月13日，覃仙碧向伊宁市房地产管理局缴纳涉案商铺维修基金703.6元，并向伊宁市地方税务局缴纳契税4650元。（二）涉案商铺的产权登记及抵押权登记情况2010年10月19日，涉案商铺因普通补证原因在伊宁市自然资源局进行了登记，其所有权人为华瑞公司。2010年3月31日，华瑞公司将涉案商铺抵押给案外人伊宁市华融小额贷款有限责任公司并在伊宁市自然资源局办理了抵押登记。2010年10月14日，涉案商铺因抵押期限延期注销了抵押登记。2010年10月19日，华瑞公司再次将涉案商铺抵押给案外人伊宁市华融小额贷款有限责任公司并办理了抵押登记。2013年12月24日，涉案商铺因变更抵押物注销了抵押登记。2013年12月26日，华瑞公司将涉案商铺抵押给案外人新疆天山农村商业银行股份有限公司并办理了抵押登记。2016年9月1日，涉案商铺因贷款已结清注销了抵押登记。同日，华瑞公司又将涉案商铺再次抵押给案外人新疆天山农村商业银行股份有限公司并办理了抵押登记。2021年1月18日，涉案商铺办理了注销抵押登记。2021年3月1日，涉案商铺转移登记至覃仙碧名下。（三）其他无争议的事实2018年11月26日，华瑞公司与覃仙碧就涉案商铺未办理不动产证事宜签订《协议》，华瑞公司承诺于2019年12月30日前给覃仙碧办理不动产权证，并一次性给覃仙碧支付42,000元作为逾期办证的违约金，如未能在2019年12月30日前给覃仙碧办理不动产证的，自愿以已付房款为基数，按中国人民银行同期贷款利息承担违约赔偿。2020年7月6日，覃仙碧向本院申请诉前财产保全，本院作出（2020）新4002财保202号民事裁定，覃仙碧为此支出保全费620元。本院认为，覃仙碧与华瑞公司签订的《商品房买卖合同》及《协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务并享有合同权利。本案争议焦点一是双方在《协议》中约定的违约金是否过高，是否应该进行调整的问题。由于《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。从以上规定可以看出，我国对违约金采取以补偿性为主，惩罚性为辅的立法原则。但就本案而言，双方约定的违约金属惩罚性违约金，《协议》中约定的违约金仅是以华瑞公司迟延履行合同义务为前提约定的，是惩罚性的约定。同时，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。华瑞公司迟延履行为覃仙碧办理房屋产权证书的违约时间长达十余年，致使覃仙碧在十余年内对涉案商铺不能行使抵押、转让等所有权人依法享有的法定权利，而由这些权利所产生的收益本身就是以损失的角度来陈述其确因华瑞公司的违约行为受到了损失。高额的违约金不是违约金约定本身过高所致，而是华瑞公司违约时间超长所致。同时华瑞公司在履行合同过程中将已经出售给覃仙碧的商铺多次抵押给案外人，存在明显恶意，对华瑞公司请求人民法院调低违约金的请求，本院不予支持。且覃仙碧要求华瑞公司承担逾期办证违约金48,961元未超过中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，本院予以支持。本案争议焦点二是伊宁市自然资源局是否应当承担共同给付责任的问题。根据《城市商品房预售管理办法》第十条之规定，商品房预售合同网上签约及网上登记备案系商品房预售合同备案的重要方式，不具有创设权利的功能，其目的是为了方便行政机关的管理、监督和服务。作为一种程序性事实行为和行政法律制度，这种备案具有公示、确认和管理的功能，主要是房地产监管部门基于规范市场、保证交易安全和保护购房人利益的目的，对房地产开发商的约束，并不产生《中华人民共和国物权法》第二十条规定的商品房预售合同预告登记的法律效力。本案中，覃仙碧和华瑞公司仅为涉案商铺办理了网签备案，未办理预告登记，亦未办理不动产登记，故在华瑞公司办理抵押登记时，覃仙碧未取得商铺所有权，涉案商铺在伊宁市自然资源局登记的所有权人仍为华瑞公司，华瑞公司也未将涉案商铺已经出售给覃仙碧的事实告知伊宁市自然资源局，同时伊宁市自然资源局并非办理网签备案的部门，对于涉案商铺已经网签备案至覃仙碧名下并不知情，因此伊宁市自然资源局在为华瑞公司办理抵押登记时不存在过错，覃仙碧也未能提供证据证实其曾向伊宁市自然资源局申请过办理产权证，伊宁市自然资源局对于覃仙碧长达十余年才取得产权证，亦不存在过错，故不应承担共同给付责任。覃仙碧主张担保费，但未提供证据证实，且担保费并非诉讼必要的支出，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告伊犁华瑞房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告覃仙碧支付逾期办证的违约金48,961元；二、驳回原告覃仙碧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1024元，减半收取计512元，保全费620元，合计1132元，由原告覃仙碧负担110元，被告伊犁华瑞房地产开发有限责任公司负担1022元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审  判  员   陈思思二〇二一年三月六日书  记  员   江婧杰