江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0102民初1298号原告：尹松明，男，1970年12月16日生，汉族，住江苏省盐城市响水县。委托诉讼代理人：陆永春，江苏衡鼎律师事务所律师。被告：贺永进，女，1987年7月9日生，汉族，住山西省吕梁市临县。委托诉讼代理人：叶松，江苏首开律师事务所律师。被告：董震，男，1975年10月12日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：叶松、张先庆，江苏首开律师事务所律师。第三人：章臣富，男，1957年9月29日生，汉族，住南京市溧水区。原告尹松明与被告贺永进、被告董震、第三人章臣富房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告尹松明及其委托诉讼代理人陈永春、被告贺永进及董震的共同委托诉讼代理人叶松到庭参加诉讼，第三人章臣富经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹松明向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告支付房屋租金433541元。事实与理由：2015年1月5日，章臣富将位于南京市玄武区珠江路××的房屋租赁给原告经营，原告接手后于2015年6月12日将房屋三楼整层转租给董震和贺永进经营宾馆。约定年租金35万元，每两年递增5%。此后，为了被告方便接待，又将一楼约70平米的门面和二楼约40平米的接待室租给被告，口头约定年租金10万元。由于案涉房屋面临拆迁，两被告未经原告，直接与章臣富达成拆迁补偿协议后，于2019年11月12日不辞而别，尚欠原告租金433541元没有支付，具体为2016年6月12日至2019年11月11日的一、二楼房租341666元及2019年8月12日至2019年11月11日的三楼房租91875元。现诉至法院，要求判若所请。被告贺永进、董震辩称：1、一楼的门头、二楼的走廊等是经营宾馆所必须组成的部分，故原、被告签订的租赁合同所对应的房租包括三楼的全部和一、二楼的部分。原告不得再另行主张一、二楼房租。2、根据三方协议约定，被告应将房租直接支付章臣富、不得直接向原告支付。该协议系原告权利的转让，其无诉权要求被告向其支付房租。3、被告实际使用房屋至2019年10月底，其相应费用亦向章臣富交纳至2019年10月底，并不存在拖欠房租的情况。故申请驳回原告的诉讼请求。第三人章臣富未应诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了合同、支付凭证、报警记录等证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院结合其他证据予以综合认定。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定如下事实：章臣富等人系原南京市××房屋的不动产所有权人。2014年12月15日，章臣富（甲方）与原告尹松明（乙方）签订租赁合同，约定甲方将珠江路××号出租给乙方使用，具体为第1-3层全部面积（含门前广告位）。租赁期十年，自2015年1月5日至2025年1月4日。订金10万元，订合同当日付清，合同生效后转为保证金。该房前五年年租金为220万元，满五年递增5%。半年预付一次，先付后用，第一年半年租金110万元在订立合同三日内全部支付。乙方租赁期内，须事先征得甲方的书面同意，方可将承租的房屋部分或全部转租给他人；转租合同的终止日期不得超过本合同的终止日；转租期内，乙方除可享有并承担转租合同规定的权利和义务外，还应继续履行本合同规定的义务；转租期间，本合同发生变更、解除或终止时，转租合同也应随之相应变更、解除或终止。变更或解除的条件为当双方协商并达成一致或者未经甲方书面同意、乙方转租转借承租房屋的或者逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用、给甲方造成损害的或者拖欠房租累计15日以上的等情况。如遇政府或其他因素拆迁，乙方无条件服从；补偿的搬迁费、装潢费归甲方所有，且补偿事项由甲方全权负责谈判等。该合同除章臣富、尹松明分别在甲方、乙方处签字外，马中艮亦在合同落款处的乙方担保人处签字。2015年6月12日，马中艮（甲方）与被告董震、贺永进（乙方）签订租赁合同，约定甲方将珠江路××号的部分房屋出租给乙方使用，乙方承租为室内面积，外墙与乙方无关；三楼整层，公共通道不在其中。该房租赁期8年，自2015年6月12日至2023年6月11日。定金5万元于订立合同当日付清，合同生效后转为租房保证金。该房前两年（2015年6月12日至2017年6月11日）租金为每年35万元，半年支付一次，先付后用；以后每两年递增5%，2017年6月12日至2019年6月11日租金为每年367500元、2019年6月12日至2021年6月11日租金为每年385875元、2021年6月12日至2023年6月11日租金为每年405170元，房租半年支付一次，先付后用，需提前一个月支付。乙方在租赁期内，须事先征得甲方的书面同意，方可将承租的房屋部分或全部转租给他人；转租期内，乙方除可享有并承担转租合同规定的权利和义务外，还应继续履行本合同对应的义务。如遇政府或其他因素拆迁，甲方所得归甲方所有，乙方所得归乙方所有等内容。2016年6月，贺永进（甲方）与姚洪波（乙方）签订租房协议，约定甲方将珠江路××号1楼部分（约20平米左右）转租给乙方，租期自2016年6月至2023年6月。乙方第一年支付5万元，以后每年递增4000元，半年一付，需提前一个月支付下期房租等。2016年7月15日，马中艮与尹松明共同出具证明，载明珠江路××号所租赁的房屋一切债权债务有尹松明负责承担，租赁合同一切与马中艮无关，并且尹松明与章臣富已签订租房合同，民事一切法律责任由尹松明负责承担，现在珠江路××号房屋所有事务与马中艮无关。2016年7月25日，章臣富（甲方）与尹松明（乙方）签订协议，约定双方根据2014年12月12日签订的租赁合同和实际情况，协商达成如下协议：1、尹松明在章静处借款70万元，并根据尹松明的要求，章静将其中50万元直接汇给章臣富，该款作为珠江路××租金的预交租金处理，在租赁合同履行结束时双方对账，在不欠甲方租金及其他费用的情况下，甲方将收取的预交租金返还乙方。2、现乙方将第三层宾馆租给了董震、贺永进，第一层的西边租给了易事达文具，第一层的东面及第二层、小三层全部租给了王强；乙方所有转租所产生的租金根据乙方与各租赁户签字的合同由甲方直接收取，乙方无条件配合，双方每半年对账一次，确定为每年的7月1日和12月31日为对账日，甲方所收的租金如超出乙方应付租金，其超出部分由甲方付给乙方，如不足，不足部分暂由双方作记录，在下次对账时再做结算。3、1-3层所租赁的房屋由乙方统一管理，如水电费的协调等。4、其他方面甲乙双方仍严格执行租赁合同。2016年7月30日，章臣富（甲方）、尹松明（乙方）及董震、贺永进（丙方）又签订协议，明确甲方将位于南京市××出租给马中艮，后马中艮将租赁权转让给乙方，乙方（原为马中艮）又将该房屋分别转租给丙方，现三方经协议就房屋支付一事达成协议：一、乙方同意丙方按照转租协议确定的租金、支付时间将租金直接支付给甲方，如丙方将租金支付给乙方或其他人即为丙方违约，违约责任包括承担给甲方造成的经济损失、违约金20万元、甲方有权让丙方退出租赁物。甲方实际收取租金后，与乙方按照2016年7月25日的协议执行。乙方如在丙方收取租金，甲方除将租金如数追回外，并有权收回租赁房屋，停止执行本协议及2016年7月24日的协议。其他事项丙方仍执行与乙方（原为马中艮）所签订的转租协议。此前或将来乙方与丙方的任何经济纠纷与甲方无关。2018年8月12日，章臣富（甲方）与董震（乙方）签订协议，明确截止2018年7月4日，尹松明共欠甲方租金36.16万元，根据2014年12月15日甲方与尹松明签订的租赁合同规定，甲方已行使约定解除权，解除甲方与尹松明之间珠江路××号房屋的租赁关系。根据城市房屋租赁管理办法规定，甲方与尹松明租赁关系解除，尹松明与乙方转租的法律关系随之解除。现双方协商约定如下：1、自2018年7月5日起，由乙方使用原承租的房产，并按时向甲方交纳水电费、房屋使用费，其他因经营产生的电视费、网络费等由乙方自理。其中房屋使用费乙方按如下标准提前一个月向甲方预交，2018年12月2日至2019年6月11日支付18.375万元、2019年6月12日至2019年12月11日支付19.29375万元、2019年12月12日至2020年6月11日支付19.29375万元等。乙方如不按时交纳房屋使用费、水电费，则为乙方违约，甲方可单方面要求乙方限期办理清空，因办理清空所产生的费用由乙方承担。2、如遇拆迁，则本协议自动终止，乙方在一个月内搬离物品、交还房屋，逾期搬离，视为空置房处理。如该房屋在乙方正常使用期间征收，则属于乙方投入的装饰装修补偿费归乙方，其他与乙方无关。3、乙方在尹松明处交纳的保证金5万及尹松明交纳的电缆维修费1万元，由乙方自行向尹松明讨要，与甲方无关。原告对该协议质证认为，该协议签订时，章臣富和尹松明之间的租赁关系并未解除，对于被告和章臣富之间私下签订的该协议及对应结算不认可。2018年11月20日下午，原告尹松明电话联系董震，要求董震提供交房租的流水，董震表示人在外地。2020年3月11日下午，尹松明电话联系董震，尹松明要求董震归还营业执照和公章，董震表示营业执照给房东章臣富了，并表示无法要回。尹松明还要求董震提供交租金的流水，董震亦表示没法找，章臣富认可交过了就行。2019年2月17日，尹松明向董震、贺永进出具解除房屋租赁合同函，载明根据合同约定未经甲方书面同意乙方不得对房屋转租，你方将房屋对外出租，已实际存在违约，根据条款约定，现解除与你方租赁关系。请你方在收到本通知函发起三日内搬离，腾空珠江路××房屋，如有物品未搬或遗漏，视你方自动放弃。被告认为未收到该函件，原告亦无权单方解除合同。2019年11月6日，尹松明报警称当事人两年多房租未付，还想把空调拆走，并与当事人有转让纠纷。当事人否认。民警现场调解未果。2020年3月16日，江东警务站接尹松明报警，称董震欠其房租不给，董震现在不承认。民警现场调解未果。另查明：一、董震向尹松明汇款情况：2015年5月26日汇款99900元、6月13日汇款1295000元、7月13日汇款80000元、8月2日汇款8020元、8月23日汇款16000元、9月11日汇款9283元、10月12日汇款4694元、11月13日汇款4992元、2015年11月19日汇款99999元、12月7日汇款60000元、12月11日汇款8212元、12月15日汇款15000元、2016年1月15日汇款12962元、2月21日汇款16665元、3月12日汇款8604元、3月21日汇款20000元、5月13日汇款8326元。被告主张，上述款项中127万元是转让费、5万元是押金、65093元是水电费、2万元是原告向被告的借款，还有36万多元是第一年租金。之所以不是合同约定的35万元是因为相较于租赁协议，被告提前使用了几天。被告认为，该部分款项往来证明双方间并无关于一楼10万元租金的约定。原告对上述款项的支付没有异议，并认可上述款项中127万元系转让费、5万系押金、65093元系水电费，原告对被告陈述的2万元借款不予认可；原告还认为上述款项中2015年11月19日的汇款99999元即对应一、二楼的房租，而且该部分房租的收款权利并未转移给章臣富。二、董震向章臣富汇款情况：2016年5月15日汇款175000元、12月1日汇款112400元及50000元。董震向章静汇款情况：2016年12月10日汇款14617元、2017年4月9日汇款31008元、6月6日汇款12591元、6月9日汇款15万元、6月13日汇款33750元、8月15日汇款21392元、10月13日汇款13961元、11月18日汇款183750元、12月18日汇款14901.85元、2018年2月26日汇款26335元、4月15日汇款22673元、6月12日汇款12727元、6月15日汇款183750元、8月7日汇款23917元、10月17日汇款18506元、12月16日汇款15317元、12月18日汇款100000元、12月19日汇款83750元、2019年2月20日汇款37883元、4月22日汇款20576元、6月11日汇款11576元、6月20日汇款30000元、7月22日汇款30000元、8月12日汇款19352元、8月19日汇款30000元、10月22日汇款15846元。被告主张，按照2016年7月30日三方协议的约定，案涉租金改由向章臣富支付，实际在协议签订前其已开始向章臣富支付租金。上述收款人中章静系章臣富的女儿。上述的款项中，包括2016年5月15日至2019年10月31日搬出期间的租金共计126.87万元、剩余为水电费。原告质证认为，上述款项中，除2016年5月15日的汇款175000元、2017年6月9日及13日的汇款183750元、11月4日的汇款183750元、2018年6月15日的汇款183750元、12月18日的汇款183750元系支付房租外，其余的均为水电费。三、被告搬离房屋时间原告主张，被告系于2015年6月12日开始使用房屋、于2019年11月12日搬离房屋。被告认为其系于2019年11月4日搬离，房租支付至2019年10月底。四、本院生效的（2020）苏0102民初2793号民事判决书。该案系原告王强起诉被告刘孝青、第三人章臣富房屋租赁合同纠纷，判决认定：章臣富虽然于2018年7月函告尹松明，要求解除双方间租赁合同，并于2018年9月提起诉讼，要求确认双方间租赁合同已解除。但章臣富之后撤回起诉，并实际继续履行双方间租赁合同。因此，现有证据不能证明章臣富享有合同解除权，也不能证明章臣富与尹松明间的租赁合同解除，并因该租赁合同解除致尹松明与王强、王强与刘孝青间的租赁合同不具备履行条件而无法继续履行。刘孝青虽然于2018年8月11日应章臣富要求，与章臣富签订房屋租赁合同，但由于章臣富与尹松明间的租赁合同仍在继续履行，因此，刘孝青签订该租赁合同并不导致刘孝青与王强间租赁合同解除或被取代。本案的争议焦点：一、原告是否有权向被告主张房租；二、被告是否应就其使用的一、二楼部分向原告支付房租；三、被告是否存在拖欠房租的情形及具体数额。本院认为，马中艮与被告董震、贺永进于2015年6月12日签订的租赁合同是各方当事人真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。对于本案争议焦点一：原告尹松明是否有权向被告董震、贺永进主张房租。本院认为，马中艮签订案涉租赁合同后又将该房所涉的全部权利义务转让给本案原告尹松明，2016年7月30日由章臣富、尹松明、董震、贺永进签订了三方协议，能证明被告董震、贺永进对尹松明承继马中艮的合同全部权利义务已知晓并无异议，故案涉租房合同的当事人双方应为原告尹松明及被告董震、贺永进，若被告董震、贺永进未能按照合同约定支付房租，原告尹松明有权要求被告董震、贺永进履行支付房租等义务。对于被告董震、贺永进辩称的三方协议已约定原告尹松明权利转让给章臣富的意见，本院认为，该协议仅明确将租金支付给章臣富，其他事项仍执行原租赁合同约定。根据三方协议约定，章臣富从被告处收取租金数额如超出尹松明应付租金时，有义务将多收租金退还给尹松明，如收取租金不足时，并不免除尹松明补缴租金的义务。故案涉合同并未发生合同权利义务的转让，三方协议仅是变更原租赁合同中对租金给付方式约定。现案涉房屋已拆除，尹松明与章臣富间租赁合同，以及原、被告间租赁合同无继续履行可能，上述租赁合同终止履行后，合同当事人应对合同进行结算并补足欠付租金。故原告尹松明有权依照租赁合同约定要求被告董震、贺永进给付欠付租金。对于被告董震、贺永进辩称的章臣富与董震于2018年8月12日签订协议，明确章臣富与尹松明之间的租赁合同已解除、尹松明与董震、贺永进之间的转租合同亦解除的意见，本院认为，被告董震、贺永进并未提供证据证明章臣富享有合同解除权，也未提供证据证明章臣富与尹松明之间的租赁合同已解除，并因该租赁合同解除致使尹松明与董震、贺永进之间的租赁合同不具备履行条件而无法继续履行；而且，董震虽然于2018年8月12日与章臣富签订了租赁合同，但由于章臣富与尹松明间的租赁合同仍在继续履行，因此，董震签订该合同并不会导致董震、贺永进与尹松明间的租赁合同解除或被取代，故对被告董震、贺永进的该项辩解意见本院亦不予采信。本案中，原告尹松明提供了2019年2月17日向被告董震、贺永进出具的解除房屋租赁合同函，但未提供证据证明该函已向被告董震、贺永进送达，审理中，被告董震、贺永进亦否认收到该函，故该解除函亦未发生合同解除的效力。综上，原告尹松明有权依据其与被告董震、贺永进之间的房屋租赁合同，向被告董震、贺永进主张房租。对于本案争议焦点二：被告董震、贺永进是否应就其使用的一、二楼部分向原告尹松明支付房租。本院认为，原告尹松明主张就一、二楼的房租其曾与被告董震、贺永进存在口头约定，但未能提供证据证明。对于原告尹松明诉称的2015年11月19日的汇款99999元即为一、二楼房租的意见，本院认为，被告董震向原告尹松明的汇款记录证明，房租的支付并非半年一次性支付，而系小额、多次支付，故无法从付款记录中直接得出该99999元系一、二楼房租的结论。但自2015年5月26日至2016年5月13日期间，被告董震共向原告尹松明支付了1767657元，扣除掉双方均认可的转让款127万元、押金5万元、水电费65093元外，尚余382564元未明确对应款项。按照被告主张，该部分对应的为一年房租35万元、尹松明的借款2万元、剩余的为12564元系提前租赁所对应的租金。按照原告主张，该部分为11个月的房租32万余元，剩余的为一、二楼的房租。本院认为，即便按照原告主张的11个月房租，剩余款项为62564元亦无法得出一、二楼需另行支付年租金10万元的结论。而被告董震、贺永进辩称，虽然被告确实使用了一楼、二楼的部分面积，但是因为租赁房屋系经营宾馆使用，在一楼设立必要的门厅接待、二楼留予必要的通道确系经营宾馆所必须，所以其解释一、二楼的使用部门已涵括在租房合同中，较为符合常理。而且，在代收房租的三方协议中，亦未对一、二楼的房租予以提及，更说明原、被告间并未对一、二楼的房租予以约定。故对原告董震、贺永进的该项辩解意见，本院予以采信。对于原告尹松明主张，被告将一楼部分出租给他人经营理发店获得年租金5万元的收益应归原告所有的意见，因现有证据不能证明被告对案涉房屋一楼的使用需另行支付租金，故原告的该项诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，原告尹松明并无证据证明其与被告董震、贺永进之间曾就一、二楼房租存在约定，故对原告主张一、二楼的房租，本院不予支持。对于本案争议焦点三：被告董震、贺永进是否存在拖欠房租的情形及具体数额。首先，对于被告的进场时间，被告主张其先于合同约定时间进场，原告对此并未认可，故本院认为，被告系按照合同约定的租赁期间2015年6月12日进场。对于被告的离场时间，原告主张被告于2019年11月12日搬离房屋，被告认为其于2019年11月4日搬离，双方均无证据提供。但结合原告提供的2019年11月6日的报警记录，证明被告当天可能存在拆除空调的行为，故本院认为，被告的离场时间为2019年11月6日。所以，按照合同约定，被告应支付自2015年6月12日进场至2019年11月6日的房租1591464元。而对于被告董震的付款，其中向原告尹松明的付款1767657元，涉及转让款127万元、押金5万元、水电费65093元，剩余的382564元无明确对应的项目。对于被告董震向章臣富及章静支付的款项1495578.85元，原告质证认为其中91万元系房租，其余均为水电费。对此，本院认为，根据三方协议约定，被告应付原告的租金由章臣富代收，之后由原告与章臣富进行结算，多退少补。因此，被告向章臣富支付的款项，应抵冲被告需负担的租金。现原告对被告给付章臣富款项的性质提出异议，有义务提供证据予以证明。但本案中，原告并未举证证明被告租赁房屋所产生的具体水电费，且结合前期2015年5月26日2016年5月13日期间的水电费65093元，在2016年5月14日至2019年10月底左右所产生的水电费亦不可能突增到五十余万元。故对原告认为其中只有91万元系房租的意见，本院不予采信。根据现有证据，能证明被告董震的汇款中共计1878142.85元无明确对应的项目。扣除掉被告应支付的房租1591464元后，剩余款项为286678.85元。结合前期2015年5月26日2016年5月13日期间的水电费65093元，该款项中可能有部分金额为房屋使用期间的水电费用，但因原告未能提供证据，因此，现有证据尚不能证明被告存在欠付房租的事实。故对原告要求被告给付租金的诉请，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告尹松明的全部诉讼请求。本案案件受理费7803元，由原告尹松明负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  王剑锋人民陪审员  朱佩佩人民陪审员  张 虹二〇二一年三月二十三日法官 助理  朱 丹书 记 员  栾昕然