黑龙江省农垦中级法院民 事 判 决 书（2021）黑81民终180号上诉人（原审被告）：鹤岗市双吉房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鹤岗市南山区1号楼201,202室。法定代表人：陈文波，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：宋忠敏，女，1958年9月16日出生，汉族，退休工人，住北京市朝阳区。上诉人鹤岗市双吉房地产开发有限公司（以下简称双吉公司）因与被上诉人宋忠敏房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省宝泉岭人民法院（2020）黑8101民初1224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行审理。因上诉人双吉公司未提出新的事实、证据，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。双吉公司上诉请求：1.撤销黑龙江省宝泉岭人民法院(2020)黑8101民初1224号民事判决，驳回宋忠敏的诉讼请求；2.诉讼费用由宋忠敏承担。事实和理由：一、一审法院认定车库买卖合同关系无效，缺乏事实根据和法律依据。双吉公司建设的车库（仓房）是住房的附属设施，在整个设计规划中已经予以涵盖。在销售时，宋忠敏对于没有供暖设施、缺乏煤气管道是明知的。双吉公司销售车库不是商品房，不需要房屋预售许可证或者销售许可证。宋忠敏在提起诉讼时，无视案件事实，套用国家对于商品房销售的管理规定适用于非商品房的销售，属于主张权利适用法律错误。一审判决根据不存在的事实，机械适用最高人民法院关于商品房销售的司法解释，得出销售合同法律关系无效的结论是错误的，应依法予以纠正；二、一审法院判令双吉公司承担全部利息缺乏事实根据和法律依据。双吉公司出售车库（仓房）时不存在隐瞒情形，主观上没有过错。宋忠敏购买车库是其真实意思表示，其现在明确表示拒绝履行合同义务，主张解除合同退还订金及利息，没有事实根据和法律依据。车库已经具备交付条件，宋忠敏拒绝履行合同义务，属于违约行为，无权要求支付利息。即使合同无效，宋忠敏也存在过错，不能主张利息。根据合同对等原则，宋忠敏仅支付10,000.00元订金，使双吉公司建设成本几万元的财产闲置无法实现价值，宋忠敏同样应当承担资金占用损失及利息。三、2019年7月7日，因宋忠敏放弃订金，双吉公司将收据原件收回，双方已解除车库买卖合同关系，一审判决以不符合交易惯例为由，推定宋忠敏意思表示不真实，缺乏法律依据，即使宋忠敏存在显失公平、重大误解等撤销民事行为的情形，应在一年内行使撤销权，超过一年除斥期间将丧失撤销权。宋忠敏辩称，一审法院认定车库买卖合同关系无效，有事实及法律依据。1.通过一审法院庭审调查，双吉公司建设的车库就是其所称的仓库或者其他附属设施。双吉公司销售车库时承诺是暖库、有电控门及产权。后经核实，双吉公司未经相关部门审批许可建设车库，明知没有审批手续，虚假承诺销售，骗取宋忠敏购房款，属于欺诈行为。应当对双吉公司进行惩罚性加倍赔偿并附带精神损害赔偿；2.双吉公司以不交纳车库全款就不提供住房及门市的购房发票，无法办理房产证为由，威胁、欺骗、诱导购房者放弃车库订金。双吉公司还存在违法收取装修保证金、欺诈、偷税、漏税、转移财产行为。请求驳回双吉公司上诉请求，维持一审判决。宋忠敏向一审法院起诉请求：1.确认与双吉公司签订的车库买卖合同无效；2.双吉公司返还购房款10,000.00元，支付利息及赔偿款8,000.00元；3.诉讼费用由双吉公司承担。一审法院认定事实：2009年双吉公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下，对其正在开发建设的双吉嘉园小区车库进行预售。2010年5月15日，宋忠敏与双吉公司售楼人员协商购买8号楼与9号楼之间第26号车库。宋忠敏交付10,000.00元购房款后，双吉公司出具一份收据,内容为：宋忠敏购双吉嘉园小区8号楼与9号楼之间第26号车库，订金款10,000.00元，车库58,000.00元/个，收据标明订金不退并加盖双吉公司现金收讫公章。2013年至2014年，小区车库陆续建成，宋忠敏与其他购房者以现房与预售时承诺不一致为由，找双吉公司进行交涉要求退还预付款，至今未办理车库入户手续。2019年7月7日因宋忠敏放弃订金，双吉公司将该收据原件收回。一审法院认为，宋忠敏虽放弃订金，将收据原件交给双吉公司，但其放弃订金的行为并非其本人的真实意思表示，且不符合正常交易习惯。宋忠敏持有的收据复印件，能证实其已给付10,000.00元购房款的事实。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。宋忠敏向双吉公司预付10,000.00元购房款，双吉公司向宋忠敏出具收据，且收据上标明购买车库位置及车库价格，故宋忠敏与双吉公司已形成房屋买卖合同关系。双吉公司出具车库购买收据，虽然是双方当事人平等自愿的基础上进行的约定，但法律规定双方当事人签订、履行合同应当遵守法律、行政法规的规定。虽然双方已形成房屋买卖合同关系，但在宋忠敏起诉前双吉公司未取得涉案土地审批手续及商品房预售许可，导致房屋买卖合同无效。故宋忠敏请求确认与双吉公司房屋买卖合同无效及返还10,000.00元购房款的诉讼请求符合法律规定。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同被确认无效后，合同当事人应采取适当措施避免损失扩大，属于合同当事人的不真正义务。虽然不真正义务并非对方当事人请求权指向的对象，违反不真正义务也无需承担违约责任，但由此发生的损失，应当由违反不真正义务的当事人自行负担。双吉公司在车库预售时，没有明确告知购房者未取得商品房预售许可，在车库建成后，购房者反映与预售时承诺不一致、拒绝给付剩余购房款时，应与广大购房者交涉解决纠纷，采取适当措施避免损失扩大，故双吉公司所预售的车库闲置至今的损失应由其自行承担。导致买卖合同无效的根本原因是双吉公司未取得土地审批手续及预售许可，故双吉公司应赔偿宋忠敏损失，即以本金10,000.00元为基数，从2010年5月15日始至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类银行贷款利率标准计算，从2019年8月20日起至判决确定给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算符合法律规定，超出部分的损失不予支持。判决：一、宋忠敏与双吉公司房屋买卖合同无效；二、双吉公司于判决生效之日起十日内返还宋忠敏房款10,000.00元并赔偿损失（以本金10,000.00元为基数，从2010年5月15日始至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类银行贷款利率标准计算，从2019年8月20日起至判决确定给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；三、驳回宋忠敏其他诉讼请求。如果双吉公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250.00元，减半收取125.00元，由双吉公司承担。双方当事人二审期间均未向本院提交新证据。二审查明的事实与前述一审判决认定的事实一致。本院认为,本案的焦点问题是案涉争议车库买卖合同关系是否有效。关于双吉公司主张宋忠敏放弃订金，解除买卖合同，无权要求返还订金问题。宋忠敏虽然仅提交双吉公司出具的2010年5月15日收据复印件，但仍能证实其向双吉公司交付10,000.00元购房款的事实，即双吉公司与宋忠敏关于案涉争议车库的买卖合同关系成立。双吉公司认可其出售的车库没有取得商品房预售许可证，亦无法办理不动产权证书，且在案涉车库建成至宋忠敏提起诉讼前，双吉公司尚未取得商品房预售许可证明，因此一审法院认定案涉争议车库买卖合同无效，符合《最高人民法院》第二条的规定。双吉公司称销售的车库不是商品房与事实不符，对于双吉公司所称一审法院认定案涉车库买卖合同无效错误的上诉理由，本院不予采纳。且合同解除是指消灭已经有效成立的合同，因案涉买卖合同属无效合同，因此宋忠敏放弃订金行为并不能实现解除买卖合同的效果,即无效合同无需解除。因双吉公司没有取得案涉车库商品房预售许可证明，导致合同无效，一审法院确定双吉公司应当返还宋忠敏已付款及利息，符合无效合同的处理原则。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。双吉公司上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费250.00元，由鹤岗市双吉房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李单丹审判员  周志强审判员  董力源二〇二一年三月十七日书记员  高 晗