文书内容广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0309民初12625号原告：深圳市松园股份合作公司，住所地：深圳市龙华区民治街道大岭社区松仔园四区5号401（松仔园村办公室），统一社会信用代码：91440300767564899G。法定代表人：刘文辉，总经理。委托诉讼代理人：刘艳梅，广东普罗米修（前海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林之阳，广东普罗米修（前海）律师事务所实习律师。被告：深圳市欧澳亚进出口有限公司，住所地：深圳市宝安区民治街道人民南路上塘松仔园村D区8巷1号明善居二楼202，统一社会信用代码：91440300192394672J。法定代表人：刘少潮，总经理。委托诉讼代理人：雷雨，广东瑞丰律师事务所律师。原告深圳市松园股份合作公司诉被告深圳市欧澳亚进出口有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘艳梅、林之阳，被告委托诉讼代理人雷雨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告立即从涉案综合楼搬离并交回涉案综合楼（包含租赁期间加建部分，首层600平方米、二层300平方米除外）；3.被告向原告支付拖欠涉案综合楼租金人民币635376元并支付逾期滞纳金457470.74元（按年利率24%自实际拖欠之日暂计至2020年4月30日，实际计算至付清之日）。本案相关事实一、原被告合作建房及房屋租赁的相关约定原告曾用名为深圳市宝安区龙华镇上塘村松仔园村民小组。2003年5月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签署《项目合作开发合同书》，主要约定：1.项目合作概况：名称为松仔园村商住楼，地点为龙华镇上塘松仔园村，结构类型为框架七层，建筑面积为8800平方米。2.合作项目范围：甲方出一块符合手续约5000平方米地皮，乙方以包工、包料的大包干方式合作开发甲方一幢七层松仔园村商住楼的全部工程的所有资金，包括土建工程、排水工程、水电工程和消防工程至首层室外2米内。3.合同工期总日历天数：180天。4.甲乙双方分配及付款方式：甲方将综合楼后面一块约2500平方米经国土规划确认为住宅用地分给乙方所有，甲方协助乙方办理该住宅地有关手续；在工程完工后甲方将此建筑的一楼前面靠人民路由东向西600平方米面积的铺位、二楼实用300平方米由东向西分给乙方所有；通过以上几项分给乙方所有后，乙方负责将此项目建好；以上几项的分配及付款比例的计算方式：总建筑面积约8800平方米，每平方米造价为900元，乙方分得该综合楼一楼铺位实用600平方米，二楼办公面积300平方米以及综合楼后面住宅用地按180万元计算。按上述分得房产比例，甲方仍需支付约220万给乙方，此款项在工程完工后甲方将综合楼的租金90%支付给乙方，直到付清为止。5.甲方资金周转困难，乙方愿意在此项目开工前借资28万元给甲方，在工程完工后不计利息退回乙方，此借贷部分不按作工程款，甲方最迟在2004年4月前还清。2004年10月19日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：1.甲方将位于龙华镇人民南路松仔园综合楼第1至第7层（除乙方所有的房屋首层600平方米，二层300平方米外）出租给乙方，出租房屋面积为7564平方米。2.租期十五年，从该综合楼实际竣工验收起开始计算，甲方给乙方8个月免租作为装修期。3.均价为11元/平方米，月租金为83204元，每三年调整一次，每次调整每平方米递增一元，乙方每月10号前从租金提取25000元交给甲方，剩余租金与建房工程款相抵消，抵消完毕后，乙方须每月10号前按合同的租金交到甲方。4.乙方交纳2个月租金作为押金，押金在合同到期后不计利息退回乙方。5.甲方违反合同约定提前收回房屋，应赔偿乙方所有经济损失；租赁期内乙方逾期交纳约定的租金3个月以上时，甲方有权每天收取3%的滞纳金并终止合同，甲方有权不退还乙方押金。2006年5月10日，被告向原告提出《申请报告》，申请扩建变改及增加楼梯、电梯及天面工程等。原告批复同意。2007年2月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业租赁补充协议》，就双方2004年签署的租赁合同补充约定：1.乙方正在装修的酒店项目，需将酒店后面8米巷道扩建1.5米，甲方原则（不堵塞消防通道）上同意乙方加建，租金数不变。2.该工程的《项目竣工验收报告》从区发出的时间为2005年11月8日，于12月25日交给乙方，合同具体装修期从原来的调整为2006年1月起算，从2006年9月起开始计算租金。3.2004年租赁合同与本协议相冲突的，以本协议为准。2012年6月13日，原告（甲方）与被告（乙方）达成《补充协议书》，约定：2003年甲方向乙方借款28万元一事，双方约定2004年结清，由于甲方资金周转困难一直没还款，现双方同意该款按违约给予双倍定金的补偿处理，即甲方归还56万元给乙方。乙方欠甲方综合楼部分租金，乙方将此56万元交还甲方抵交综合楼租金。2.由于乙方已交上述租金56万，乙方仍欠甲方剩余部分租金，乙方在协议签订后三个月内交清，逾期不交的，甲方可向乙方按总款每月收取3‰滞纳金。2011年原告拟对松仔园村综合楼旁边的大楼拆除后重建开发松园商业大厦，因影响被告在综合楼的酒店经营，遂双方于2011年1月29日签署《协议书》，约定原告就综合楼重建工程施工对被告酒店作出以下补偿：免除租金递增，在签订本协议之日起至综合楼重建后投入使用期间每年免租一个月，同时综合楼开发松园商业大厦建设时间多长补偿租期顺延多长。二、松园商业大厦的建设情况因松园商业大厦的建设涉嫌违建，深圳市龙华新区规划土地监察局于2014年12月向原告发出《停止违法行为通知书》，因松仔园办公楼涉嫌未取得《建设工程规划许可证》，责令原告立即停止违法行为。被告提交的深圳市龙华新区规划土地监察局于2016年、2017年作出的《限期拆除通知书》，均是向案外人发出，且住址亦非涉案综合楼，该两份证据因缺乏关联性，本院不予采信。原告与案外人潮州市建筑安装总公司深圳分公司的合同纠纷，深圳仲裁委员会作出（2018）深仲裁字第1041号《裁决书》，查明潮州市建筑安装总公司深圳分公司与原告签订施工合同，承包松园商业大厦的施工。进场施工后，因土地报建手续不完备及土地监察机关勒令停工等原因，涉案工程未完工即停止施工。深圳市龙华新区规划土地监察局分别于2015年5月11日、2015年7月10日、2015年8月16日向原告出具相关决定书，要求原告对非法占用的土地自行回填，恢复土地原貌，以及扣押施工现场的混凝土搅拌车等。潮州市建筑安装总公司深圳分公司向原告主张2014年12月10日至2016年3月31日停工损失，并于2016年4月29日向原告发出《松园商业大厦（土方、基坑支护、桩基、地下室结构、防水、水电预埋工程）-施工部分结算书》及《松园商业大厦-第三次停工补偿部分结算书》。双方就涉案房屋2020年10月的周边现状均提交了照片为证，双方对对方提交的照片均予以认可，本院予以采信。照片显示涉案房屋旁边有一侧用围板圈起一片区域，该侧道路较为狭窄但不影响通行，外观也较为工整。该区域内为原告此前保留的建设状况，现场未进行施工。三、被告已付租金情况2014年7月2日，原被告进行对账，确认2006年12月至2014年6月，被告应交租金总金额7987584元，免除4个月租金362892元，被告已交租金7125632元，被告尚欠租金为499060元。该对账单明细还显示，租金标准原为83204元/月，自2009年12月起调整为90768元/月。2014年下半年，被告向原告支付共计952720元，抵扣此前拖欠的499060元后，相当于下半年支付约5个月租金[（952720-499060）÷90768]。之后的交租情况详见附表1。2016年11月原告向被告开具的收据显示，今收到被告272304元，为9-11月租金，12月减免。四、涉案房屋基本情况涉案房屋已取得《建设用地规划许可证》、《村镇住宅建筑许可证》、《兴建住宅用地批准通知书》。根据已生效的（2014）深中法房终字第806号《民事判决书》，认定该案当事人就深圳市龙华区民治上塘松仔园综合楼签订的《房屋租赁合同》系有效合同。上述事实，有《项目合作开发合同书》、《房屋租赁合同》、《物业租赁补充协议》、《协议书》、《停止违法行为通知书》、对账单、收款收据以及庭审笔录在卷予以证实。（裁决书是否需要罗列？）裁判理由及结果本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。参照已生效的民事判决，本院认定原被告之间的《房屋租赁合同书》合法有效，各方均应依约履行各自的义务。现就本案争议焦点评判如下：第一，原松园商业大厦是否已停工。原告主张松原商业大厦建设工程已于2014年12月被勒令停工，被告主张至至今未恢复原状。本院认为，根据（2018）深仲裁字第1041号《裁决书》认定的事实，深圳市龙华新区规划土地监察局分别于2015年5月11日、2015年7月10日、2015年8月16日就涉案工程向原告出具相关决定书，可见至2015年8月16日涉案工程现场仍有施工。该裁决书未对具体停工时间进行认定，鉴于龙华新区规划土地监察局已多次对涉案工程进行监管而此后未再向原告发出勒令停工的通知，被告关于原告施工行为影响至今的主张，本院不予采信。结合案外人潮州市建筑安装总公司深圳分公司向原告主张2014年12月10日至2016年3月31日停工损失，并在此后要求原告结算，而原告在2016年出具给被告的《收据》中也同意减免12月的租金，本院推定施工方于2016年3月31日之前撤场并对非法占用的土地恢复原貌。因此，原告建设时间为2011年1月至2016年3月。依约双方的租赁时间应相应顺延。原被告2004年签订的《房屋租赁合同》约定租期15年，2007年签订的《物业租赁补充协议》补充约定装修期从2006年1月起算。故原被告之间租赁合同本应至2020年12月31日到期。又因2011年《协议书》约定开发松园商业大厦建设时间多长补偿租期顺延多长，原被告之间的租赁期间相应顺延5年3个月，即顺延至2026年3月31日。第二，被告是否拖欠原告租金。原告主张截至2020年4月30日，被告拖欠租金635376元。被告主张根据每年免租一个月的约定，其并未拖欠原告租金。本院认为，首先，根据原被告2004年签订的《房屋租赁合同》，租金每三年调整一次。另根据双方2011年签署的《协议书》，原告同意免除租金递增，从签订协议之日起至综合楼重建后投入使用期间每年给被告免租一个月。实际履行中，2006年12月至2009年11月三年的租金均按每月83204元收取，自2009年12月调整为90768元，与租赁合同约定相符。自2011年确认免除租金递增后至今，被告一直按照90768元交纳租金，未有证据显示原告起诉前曾对此提出异议，可见双方自2011年签署《协议书》后一直按照约定的免除租金递增履行。其次，结合被告的交租情况，其在2014年至2019年，平均每年交纳11个月租金。原告在2016年出具的《收据》中亦确认减免12月租金。可见双方已按照《协议书》约定的免租一个月实际履行。庭审中原告主张其曾要求被告按原《房屋租赁合同》缴纳租金，但并未提交相关证据，其对此应承担举证不能的不利后果。鉴于原被告就松园商业大厦施工产生的补偿时期存在争议，被告一直按《协议书》约定履行，而原告未有证据证明其曾提出异议，视为原告默认被告继续按《协议书》约定履行。故截至原告主张的2020年4月，被告并未拖欠原告租金。本案起诉状及证据材料于2020年10月10日送达被告，涉案房屋仍在租赁期内，被告未拖欠原告租金，不构成违约，原告并不依法享有单方解除权，本案起诉状的送达不产生解除双方租赁合同的法律后果。但此时原告已明确向被告就租金问题提出异议，如上所述，双方之间已不具有按照《协议书》进行补偿的基础，故自该日后的租金应按原《房屋租赁合同》的约定计算。综上，原告诉请解除其与被告之间的《房屋租赁合同》以及要求被告搬离涉案房屋，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告深圳市松园股份合作公司的全部诉讼请求。案件受理费人民币14636元，由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长 朱 嘉 蹊二〇二一年三月五日书记员 黄 梦 蕾书记员 刘越(兼)附表一：2015年至2020年9月被告已付租金情况表            时间              金额              租金月数                  2015.3.24              181536              2                  2015.6.18              272304              3                  2015.8.25              272304              3                  2015.11.16              272304              3                  2015年合计              998448              11                  2016.3.8              181536              2                  2016.5.13              272304              3                  2016.8.24              272304              3                  2016.11.15              272304              3                  2016年合计              998448              11                  2017.3.15              272304              3                  2017.6.21              272304              3                  2017.8.16              181536              2                  2017.12.8              272304              3                  2017年合计              998448              11                  2018.3.12              181536              2                  2018.4.19              90768              1                  2018.5.15              90768              1                  2018.6.12              90768              1                  2018.7.17              90768              1                  2018.8.13              90768              1                  2018.8.23              90768              1                  2018.9.17              90768              1                  2018.10.15              90768              1                  2018.11.2              90768              1                  2018.12.12              90768              1                  2018年合计              1089216              12                  2019.2.20              90768              1                  2019.3.18              90768              1                  2019.4.22              90768              1                  2019.5.14              90768              1                  2019.6.26              90768              1                  2019.7.17              90768              1                  2019.8.13              90768              1                  2019.9.24              90768              1                  2019.10.18              90768              1                  2019.11.22              90768              1                  2019年合计              907680              10                  2020.1.13              90768              1                  2020.2.26              90768              1                  2020.4.17              90768              1                  2020.5.26              90768              1                  2020.6.22              90768              1                  2020.7.14              90768              1                  2020.8.18              90768              1                  2020.9.15              90768              1