山东省济南市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁01执复110号复议申请人（异议人、利害关系人）：山东业邦物业管理有限公司，住所地山东省济南市历下区。法定代表人：王立宝，执行董事。委托诉讼代理人：赵岩，山东鲁祯律师事务所律师。委托诉讼代理人：张兴杰，山东鲁祯律师事务所律师。申请执行人：山东省鲁信小额贷款股份有限公司，住所地山东省济南市历下区。法定代表人：苏文强，董事长。委托诉讼代理人：潘园园，山东舜通律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱凤，山东舜通律师事务所律师。被执行人：济南龙浩酿造有限公司，住所地济南市长清区经济开发区。法定代表人：赵兴祥，总经理。复议申请人山东业邦物业管理有限公司（以下简称业邦物业公司）不服济南市历下区人民法院（以下简称历下法院）（2019）鲁0102执异213号执行裁定，向本院申请复议。本院审查后作出（2020）鲁01执复130号执行裁定，撤销该异议裁定，指令该院对业邦物业公司的异议进行审查。该院审查后作出（2020）鲁0102执异326号执行裁定。业邦物业公司仍不服，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。历下法院在执行××人济南市鲁信小额贷款股份有限公司（以下简称鲁信小额贷款公司）与被执行人山东华德液压工业有限公司（以下简称华德液压公司）、济南龙浩酿造有限公司（以下简称龙浩酿造公司）、济南吉多利经贸有限公司（以下简称吉多利经贸公司）、山东泰重机械有限公司（以下简称泰重机械公司）、赵兴祥、宋桂云、赵兴荣、陈宗文借款合同纠纷一案过程中，利害关系人业邦物业公司向该院提出书面异议，称：2016年12月1日，其与龙浩酿造公司签订了出租合同，龙浩酿造公司将位于济南市长清区经济开发区ｘ××路ｘ××路ｘ××号面积约17954平方米的房屋租赁给其使用，租赁期限为2016年12月1日至2034年12月1日，合同自双方签字盖章后生效，且租赁方已付清全部租金，其对房屋享有使用、收益等权利。2018年11月30日，法院作出的（2018）鲁0102民初1467号判决业已生效，嗣后鲁信小额贷款公司申请执行，法院作出（2019）鲁0102执4610号执行裁定，裁定：“拍卖被执行人济南龙浩酿造有限公司所有的济南市长清区经济开发区ｘ××路以北厂区用地内生产车间ｘ××（权证号：长ｘ**）、长清区经济开发区ｘ××路以北厂区用地内生产车间ｘ××（权证号ｘ**）、长清区经济开发区ｘ××路ｘ××路ｘ××号生产车间（权证号：济南ｘ**）的房产及位于长清区××大道南侧（权证号：长清国用（2007）第ｘ××号）、长清区经济开发区ｘ××路ｘ××路ｘ××号（权证号：长清国用（2012）第ｘ××号）的土地。”根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条第三款的规定，你院未就拍卖事宜告知业邦物业公司，也未提及业邦物业公司的优先购买权，侵害了业邦物业公司的正当合法权利，故提出异议。业邦物业公司为支持其主张，向该院提交以下证据：证据1.《出租合同》《补充协议》《转租证明》各1份，龙浩酿造公司宗地图、坐落济南市长清区经济开发区华德路219号2号生产车间房产分丘平面图各1张；证据2.中国民生银行凭证1张；证据3.借据及付款明细各1张、银行凭证28张；证据4.《房屋租赁合同》（与济南文德机械有限公司）;证据5.证明1份，工厂2018年房租明细、齐鲁银行电子回单11张、国内支付业务收款回单15张、收据16张；证据6.《房屋租赁合同》（与济南涌鑫环保科技有限公司）；证据7.中国银行国内支付业务收款回单7张、收据6张；证据8.《租赁厂房协议》《房租抵账协议》；证据9.收据3张、现金日记账8页、水电费发票及付款截图1宗；证据10.《告知书》1份（拍照打印件）。申请执行人鲁信小额贷款公司辩称，业邦物业公司并非涉案地上建筑物的共有权人也非涉案地上建筑物的承租人，对涉案地上建筑物不享有优先购买权。具体理由如下：一、涉案地上建筑物的所有权为龙浩酿造公司单独所有，业邦物业公司并非该房产的共有人。二、业邦物业公司与龙浩酿造公司之间并非租赁合同关系，业邦物业公司不是涉案地上建筑物的承租人。第一，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。而承租人缔约的目的是取得租赁物的使用权，出租人则是为了收取租金。而本案中，业邦物业公司提交的《出租合同》第八条第4项明确载明“本合同期满或该租赁房屋经政府有关部门批准拆除、动迁的补偿款一次性退还乙方（业邦物业公司）（合计人民币6300000元整，大写：陆佰叁拾万元整）及利息，利率按银行利息肆倍计算。”从上述约定内容亦能够看出，业邦物业公司与龙浩酿造公司签订的合同虽名为“出租合同”，但实际系龙浩酿造公司以其地上建筑物使用权向业邦物业公司提供的抵押担保，业邦物业公司与龙浩酿造公司之间为抵押担保合同关系而非房屋租赁合同关系，根据最高人民法院关于“以租赁形式抵偿债务，是否适用‘买卖不破租赁’原则”的回复，对名为租赁实为借贷担保等关系的，对租赁合同的真实性不予认可，亦不适用买卖不破租赁的原则。故业邦物业公司关于其与龙浩酿造公司系租赁合同关系的主张不成立。第二，从业邦物业公司提交的转账凭证所载内容来看，款项的付款人并非业邦物业公司，且付款用途均载明为“货款”而非借款或租金，款项的收款方也并非龙浩酿造公司，该转账凭证下方虽加盖了龙浩酿造公司印章，但均载明龙浩酿造公司为“担保方”，故业邦物业公司关于龙浩酿造公司向其借款并以借款抵付租金的主张亦不成立。综上，业邦物业公司不属于法律规定的对地上建筑物享有优先购买权的权利人，请求法院依法驳回业邦物业公司的异议请求。鲁信小额贷款公司为支持其主张，向该院提交以下证据：证据1.房屋权属状况信息表3份及建设用地使用权、宅基地使用权登记信息2份；证据2.（2018）鲁0102民初1461号、（2018）鲁0102民初1462号、（2018）鲁0102民初1464号、（2018）鲁0102民初1467号、（2018）鲁0102民初1468号民事判决书；证据3.（2019）鲁0102执异177号执行裁定书；证据4.济南市长清区劳动人事争议仲裁委员会作出的济长劳人仲案字（2018）第84号、第85号、第98号、第99号、第100号、第101号、第103号、第107号裁决书复印件8份及济南市社会保险事业中心出具的《证明》原件1份；证据5.照片光盘及照片打印件14张；证据6.龙浩酿造公司、华德液压公司及济南唯莫斯减震器系统工程有限公司的企业信用报告各1份及龙浩酿造公司与华德液压公司签订的《房产租赁合同》、华德液压公司与济南唯莫斯减震器系统工程有限公司签订的《租赁厂房协议》各1份；证据7.业邦物业公司的企业信用报告。历下法院查明，2018年11月30日，该院作出（2018）鲁0102民初1467号民事判决，判决：“确认原告济南市鲁信小额贷款股份有限公司对被告济南龙浩酿造有限公司提供抵押担保的下列不动产享有优先受偿权：1.位于济南市长清区××路××路××号的土地使用权[证号：长清国用（2012）第ｘ××号]；2.位于济南市长清区××大道南侧的土地使用权[证号：长清国用（2007）第ｘ××号]；3.位于济南市长清区××经济开发区××路以北厂区用地内办公楼ｘ××号[证号：济房权证长字第**]；4.位于济南市长清区××经济开发区××路以北厂区用地内生产车间ｘ××号[证号：济房房权证长字第**]5.位于济南市长清区××经济开发区××路××号××号生产车间[证号：鲁（2017）济南市不动产权第ｘ××号]。”后鲁信小额贷款公司向该院申请执行，该院作出（2019）鲁0102执4610号执行裁定，裁定：“拍卖被执行人济南龙浩酿造有限公司所有的位于长××区××经济开发区××路以北厂区用地内生产车间ｘ××（权证号：长ｘ**）、长清区济南经济开发区华德路以北厂区用地内生产车间ｘ××（权证号：长ｘ**）、长清区济南经济开发区ｘ××路ｘ××号生产车间（权证号：济南ｘ**）的房产及位于长清区××大道南侧（权证号：长清国用（2007）第ｘ××号）、长清区ｘ××路ｘ××路ｘ××号（权证号：长清国用（2012）第ｘ××号）的土地（以下简称待拍卖土地）。”2019年8月6日，该院在待拍卖土地所在地张贴《告知书》。2019年11月，利害关系人业邦物业公司向该院提出执行异议，称其与龙浩酿造公司于2016年12月1日签订了《出租合同》，租赁期限至2034年12月1日，月租金35万元，合计租金630万元，其中330万元由龙浩酿造公司向业邦物业公司的借款冲抵，其余300万元于合同签订后一个月内付清。业邦物业公司所称支付给龙浩酿造公司300万元租金的银行凭证显示付款人为济南皇庄电子商务有限公司，收款人为华德液压公司，龙浩酿造公司在担保方处盖章。业邦物业公司成立于2016年11月7日，其所称冲抵租金的330万元借款共分28次转账，银行凭证显示付款人分别为张勇、张国峰、济南鼎聚电子商务有限公司、济南皇庄电子商务有限公司，收款人分别为赵兴祥、郝兴飞、赵兴荣、孙燕，龙浩酿造公司亦在担保方处盖章，其中26次转账用途为货款或其他合法款项货款，部分转账时间发生于业邦物业公司成立之前。另查明，房产证号为长ｘ**的房产，抵押时间为2017年11月23日，查封时间为2018年3月16日。房房产证号为长ｘ**房产，抵押时间为2017年11月23日，查封时间为2018年3月16日。房产房产证号为济南ｘ**产，抵押时间为2017年11月23日，查封时间为2018年3月16日。不动产权证书号为长清国用（2007）字第ｘ××号的不动产，抵押时间为2017年11月24日，查封时间为2018年3月16日。不动产权证书号为长清国用（2012）字第ｘ××号的不动产，抵押时间为2017年11月22日，查封时间为2018年3月16日。历下法院认为，《最高人民关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，业邦物业公司主张法院未保障其优先购买权，但其未提供证据证明其于不动产查封前与龙浩酿造公司签订了合法有效的租赁合同并占有使用待拍卖土地，故其异议请求该院不予支持。该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，于2020年12月30日作出（2020）鲁0102执异326号执行裁定，驳回利害关系人业邦物业公司的异议申请。业邦物业公司不服，向本院提出复议称：请求撤销历下法院（2020）鲁0102执异326号执行裁定，依法支持复议申请人的异议申请。事实与理由：一、历下法院认定事实不清。2016年12月1日，龙浩酿造公司与业邦物业公司签订出租合同，约定龙浩酿造公司将位于济南市长清区经济开发区ｘ××路ｘ××路ｘ××号面积约17954平方米的房屋租赁给业邦物业公司使用，租赁期限为2016年12月1日至2034年12月1日，合同自双方签字盖章后生效，约定租金630万元，虽然该租金中包括以借款冲抵租金的情况，但也是双方的真实意思表示，承租方即已付清全部租金，就对房屋享有占有、使用、收益的权利。业邦公司将涉案土地上的房产分别转租给济南文德机械有限公司、济南涌鑫环保科技有限公司、济南唯莫斯减震器系统工程有限公司。其中：1、济南唯莫斯减震器系统工程有限公司承租部分为ｘ××路ｘ××号的厂房一处及其附属设施(房产证号：鲁20**济南市不动产权第ｘ××号)，租期自2017年1月1日至2027年12月31日，实际使用时间早于查封及冻结时间。2、济南文德机械有限公司承租位置为ｘ××路ｘ××号院内车间一个(房产房产证号：长字第**)公室(房产证房产证号：长字第**)自2018年6月1日至2023年5月31日。3、济南涌鑫环保科技有限公司承租位置为ｘ××路ｘ××号院内车间一个(房产证号房产证号：长字第**)层2间(房产证号：房产证号：长字第**)018年5月1日至2021年4月30日。以上事实均有出租合同、缴纳水、电费的单据等证据加以证实，结合鲁信小额贷款公司提交的房屋权属状况信息等证据可以证明复议申请人业邦物业公司在涉案房产查封之前已经实际占有使用涉案房产及土地。二、历下法院适用法律错误。复议申请人的异议请求是请求依法确认异议人业邦物业公司对济南市长清区经济开发区ｘ××路ｘ××路ｘ××号所有地上建筑物及所有物品依法享有优先购买权。而历下法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定裁定驳回复议申请人的异议申请，适用法律错误，不符合复议申请人的异议请求事项。涉案土地及房产尚未被拍卖，涉案房产尚不存在受让人，复议申请人是否享有优先购买权尚未被依法确定，谁能成为受让人尚未有定论，因此历下法院依据该条驳回异议申请，适用法律错误。本院查明，历下法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议。本案中，业邦物业公司提出异议主张其为涉案房地产的承租人，请求确认其享有优先购买权，但其提交的证据不能证明其向被执行人龙浩酿造公司支付了涉案房产的租金，亦不能证明其在法院查封前占有涉案房地产，其对涉案房地产不享有租赁权，不具有优先购买权资格，应裁定驳回其异议。历下法院（2020）鲁0102执异326号执行裁定虽驳回了业邦物业公司的异议申请，但实质上已对该异议依法进行了审查，故本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下：驳回复议申请人山东业邦物业管理有限公司的复议申请,维持济南市历下区人民法院（2020）鲁0102执异326号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长 周 宏审判员 王齐亮审判员 郑凤云二〇二一年三月三十日法官助理毛雪书记员马彬