安徽省砀山县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1321民初238号原告：砀山县七彩世界房地产开发有限公司，住所地砀山县砀城镇芒砀北路18号0201室，统一社会信用代码91341321093160133R法定代表人：肖毅，该公司董事长。委托诉讼代理人：许虎，该公司法务。被告：李令奇，男，1972年10月1日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。委托诉讼代理人：李夫永，安徽序力律师事务所律师。委托诉讼代理人：李奕衡，安徽序力律师事务所（实习）律师。原告砀山县七彩世界房地产开发有限公司（以下简称七彩世界房地产公司）与被告李令奇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告七彩世界房地产公司的委托诉讼代理人许虎、被告李令奇及其委托诉讼代理人李夫永、李奕衡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。七彩世界房地产公司诉称：2017年5月22日，七彩世界房地产公司与李令奇签订《商铺租赁合同》，约定由李令奇租赁七彩世界房地产公司所有的砀山县梨花路与旭日路11#104号、1204号商铺（产权证号：皖(2018)砀山县不动产权第0015152号）、11#105号、205号商铺（产权证号：皖(2018)砀山县不动产权第0015108号）用于经营饭店，租赁期限为2017年9月20日至2020年9月20日，年租金76947元，并约定了逾期支付租金应承担的违约责任以及商铺的返还等内容。合同签订后，李令奇仅向七彩世界房地产公司支付了第一年租金76947元，后续租金153894元至今未支付。合同到期后，七彩世界房地产公司要求李令奇将租赁商铺恢复原状后予以返还，但李令奇未履行返还义务，后七彩世界房地产公司安排第三方安徽石鼎建筑工程有限公司将租赁商铺中的11#104号商铺、11#105号商铺的二楼进行恢复原状，产生93161.44元费用。而租赁商铺中的11#105号商铺一楼，因李令奇允许他人占用，无法返还给七彩世界房地产公司，经七彩世界房地产公司多次协商无果后，特诉至法院。根据双方签订的《商铺租赁合同》第三条3.4约定，李令奇逾期应支付租金，逾期超过5日后，应按欠付金额每日千分之二的标准承担违约金；第十五条15.3约定，返还商铺时应腾空商铺内的物品或货物，拆除安装的设施设备，恢复商铺原状。现李令奇不仅拖欠租金，而且将租赁房屋交由第三方占用，导致七彩世界房地产公司无法收回租赁商铺，李令奇严重违反了合同约定，且给七彩世界房地产公司造成重大损失。现提起诉讼，请求：一、判令李令奇支付拖欠的租金153894元及违约金55291元(以76947元为基数按24%的年利率标准自2018年9月26日计算至2019年9月25日止，以153894元为基数按24%的年利率标准自2019年9月26日计算至给付之日止，暂计算至2020年9月25日)；二、判令李令奇返还租赁的砀山县政务新区梨花路与科技路交叉口西北角砀山七彩世界11#105号商铺房；三、判令李令奇支付租赁房屋恢复原状费用93161.44元；四、本案相关诉讼费用由李令奇承担。李令奇辩称：一、七彩世界房地产公司起诉要求支付租金数额与事实不符，鉴于疫情不可抗力应当减免租金。另，七彩世界房地产公司欠李令奇餐费13427元及工钱欠款39675元应折抵下欠的租金。案涉房屋的第二年租金76947元李令奇已支付，如不支付，按照合同约定七彩世界房地产公司必然会在逾期支付租金5日即解除合同，也不会让李令奇继续租赁。第三年的租金2020年1月起，由于新冠疫情的发展，安徽省于2020年1月24日启动重大公共卫生事件一级响应，此情形属于不可抗力，对涉案合同履行产生了重大影响。鉴于新冠病毒疫情确实影响了第三年度的生产经营活动，依据公平原则应当免除四个月以上租金。七彩世界房地产公司因其售楼部公务招待需要，在李令奇经营的餐馆用餐欠账13427元，七彩世界房地产公司下欠李令奇为其奥园广场电影院施工费用39675元，七彩世界房地产公司经协商同意折抵。二、七彩世界房地产公司主张的违约金55291元明显过高，不应支持。鉴于该公司因公务招待一直在李令奇经营的餐馆记账消费，存在持续拖欠饭钱（餐费）14000余元及拖欠工钱39675元的情况。对此，双方一直存在相互的债权债务关系，不存在李令奇违约的问题，故其要求逾期违约金55291元的请求不成立。另外，合同约定的违约金高达日千分之一，明显过高，即便存在违约，也应予以调减。三、七彩世界房地产公司诉称要求支付房屋恢复原状费用，与事实不符；七彩世界房地产公司收取李令奇的装修保证金10000元应返还或折抵租金。七彩世界房地产公司起诉要求恢复原状并没有原状交付的证据支持，其要求赔偿损失9万余元的证据不真实不合法，该项损失不应由李令奇赔偿；另外，即便七彩世界房地产公司接收房屋后存在需要粉刷等恢复原状的必要，也系其自身经营的需要，与李令奇无关，此项费用也不应由李令奇承担；对于其收取的李令奇的装修押金10000元，应予返还或者抵扣租金。经审理，本院查明如下案件事实：七彩世界房地产公司系依法登记设立的有限责任公司，从事房地产开发经营。2017年5月22日，七彩世界房地产公司（甲方）与李令奇（乙方）签订《商铺租赁合同》，将该公司位于砀山县梨花路与旭日路的商铺11#104号、11#105号、11#204号、11#205号商铺出租给李令奇用于经营饭店，约定：租赁期限为2017年9月20日至2020年9月20日；甲乙双方确定租金标准为一层35元/㎡/月、二层20元/㎡/月，以上租金标准不含税金，甲方不向乙方提供发票。合同期内免租金9个月，送三个月装修期，第一年免3个月，实际支付9个月，租金为76947元，第二年免3个月，实际支付9个月，租金为76947元，第三年免3个月，实际支付9个月，租金为76947元，租金按支付期支付，一年为一支付期，先支付租金后使用商铺，首期租金于本合同签订之日付清，后一付款周期起算日前15日内支付该期租金。乙方逾期支付租金及相关费用的，应按欠付金额每日千分之一的标准向甲方支付违约金，逾期超过5日后，应按欠付金额每日千分之二的标准向甲方支付违约金；乙方同意于签订合同时一次性向甲方现金支付租赁保证金10000元。对于下列费用或者款项（乙方欠付本合同项下租金及相关费用、乙方违反合同约定应支付甲方的违约金或者赔偿金等），乙方同意甲方直接扣划相应数额保证金予以支付或者抵付。乙方返还商铺时，如甲乙双方不存在未解决之纠纷或乙方不存在未解决之商品售后遗留问题的，凭租赁合同原件及收据原件，甲方一次性将保证金余额无息返还乙方；乙方如需对商铺进行装饰装修，应遵守建筑法规和消防安全法规，不得改变原建筑结构、不得损坏承重结构危害建筑安全。与装修相关的一切费用，乙方自行承担，合同解除或者终止时甲方不予任何补偿。乙方装修前应与甲方签订装修协议并支付装修保证金，装修结束后，经甲方确认不存在违规违约行为，保证金无息退还乙方。需要退租时恢复原状的装修，双方在装修协议中约定，并由乙方向甲方交纳恢复保证金；乙方如需将商铺房分租、转租或者调换使用的，应事先经甲方同意，并办理合同变更手续，不得擅自进行商铺分租、转租或者调换。乙方擅自分租、转租或者调换的，甲方有权解除本合同，收回商铺房，乙方应承担合同约定的一切违约责任，造成第三人损失的，由乙方负责赔偿；合同期满不再续租的，合同终止。合同终止之日按约定向甲方完成商铺房的返还并付清拖欠的租金等款项。经甲方确认，乙方返还商铺房符合约定的，双方办理交接手续，交接文件签署之日为商铺房返还之日。除非双方另行协商一致，返还商铺房时，乙方应腾空商铺内乙方的物品或者货物、拆除乙方安装的设施设备，恢复商铺房原状。乙方逾期返还商铺的，乙方应按照约定租金、经营管理服务费标准及物业管理服务费标准之和的双倍向甲方支付占用费至实际返还之日。乙方恢复商铺房时，不得损坏甲方原有设备、装置。保持商铺房设备及设备装置良好、清洁和处可租状态。如乙方违反本约定的，甲方可指定专业人员进行清洁、修理或更换，由此产生的费用由乙方负担；因乙方拖欠租金导致甲方向人民法院提起诉讼的，乙方需承担甲方支出的律师费、诉讼费等一切合理支出。合同签订后，李令奇于当日将第一年租金76947元交付给了七彩世界房地产公司，该公司亦将案涉商铺房交付给了李令奇。李令奇接收商铺房后，进行了部分装修，拆除了部分房屋隔间的夹山墙。涉案商铺房装修完毕之后，由李令奇进行了实际使用并按照约定经营饭店。租赁期间内，李令奇将其中11#105号一楼商铺房调换给他人使用。2020年9月20日租赁期限届满，双方未再续签订租赁合同，李令奇于租赁期满将前述租赁商铺房除11#105号一楼商铺房外，其余均腾空后交还给了七彩世界房地产公司，但未按照合同约定进行恢复原状。七彩世界房地产公司主张收回涉案商铺后委托第三方进行了恢复原状等施工。李令奇不认可七彩世界房地产公司主张的恢复原状支出费用93161元，七彩世界房地产公司未能提供税务发票等相关证据予以证明。诉讼过程中，李令奇主张其交纳了1万元租赁保证金以及第二年租金，七彩世界房地产公司否认，李令奇未能提供交款收据等相关有效证据予以佐证。诉讼过程中，李令奇主张七彩世界房地产公司下欠其餐费13427元和电影院施工费用39675元，以及七彩世界房地产公司同意进行抵扣，但七彩世界房地产公司予以否认，李令奇未向本院提交相关有效证据予以证明。另查明，2020年初，由于新型冠状××疫情影响，本地商铺等经营场所于疫情期间停止了营业。上述案件事实，有商铺租赁合同、当事人及其委托诉讼代理人的陈述等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为：涉案商铺房租赁合同系当事人真实意思表示，合同内容不违反相关法律法规的规定，合同成立并生效。当事人应当按照合同约定，享有权利并承担相应的合同义务。合同签订后，七彩世界房地产公司按照约定将案涉商铺房交付给了李令奇使用，履行了合同约定义务。李令奇应当按照合同约定履行支付租金的义务，并于合同租赁期限届满后按照约定将商铺房腾空后恢复原状交还给七彩世界房地产公司。故七彩世界要求李令奇支付下欠租金及违约金、返还11＃105商铺房的诉讼请求，应予支持。七彩世界房地产公司主张李令奇未交付第二年和第三年商铺房租金，李令奇虽否认下欠第二年租金，但未向本院提交相关有效证据予以证明，其应当承担举证不能的法律后果，应认定李令奇下欠七彩世界房地产公司第二年和第三年的商铺租金未给付。李令奇未按照合同约定给付租金的行为违约，应承担一定的违约责任，依照涉案合同约定应按欠付金额每日千分之一的标准向甲方支付违约金，逾期超过5日后按欠付金额每日千分之二的标准支付违约金。诉讼过程中，李令奇主张违约金过高，七彩世界房地产公司未向本院提交相关损失的证据，结合本案实际情况，该违约金以按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）自应付款之日起计算至付清款之日止为宜。商铺房租赁期间发生新型冠状××疫情，由于疫情管控等相关实际情况确实导致涉案商铺房停止营业，系不可抗力，根据公平原则及本案实际情况，对于案涉商铺房租金应当予以适当减免，以酌定减免2个月租金为宜。即：李令奇应给付租金136795元（76947元＋76947元－76947元÷9个月×2个月）及逾期付款违约金，其中第二年租金76947元自2018年9月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至付清款之日止、其中第三年租金59848元（76947元－76947元÷9个月×2个月）自2019年9月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至付清款之日止。七彩世界房地产公司主张涉案商铺房恢复原状支出93161元，李令奇不予认可，七彩世界房地产公司未能提供相应税收发票等相关证据予以证明，七彩世界房地产公司的该项主张缺乏相关有效证据，应不予支持。李令奇前述要求抵扣相关费用的主张，缺乏相关有效证据，本院不予采纳。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、李令奇于本判决生效后三日内给付砀山县七彩世界房地产开发有限公司商铺房租金136795元及逾期付款违约金（其中76947元自2018年9月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至付清款之日止、其中59848元自2019年9月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至付清款之日止）；二、李令奇于本判决生效后十五日内将涉案（位于砀山县梨花路与旭日路的）11＃105号商铺房腾空后原状返还给砀山县七彩世界房地产开发有限公司；三、驳回砀山县七彩世界房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2918元，由李令奇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  刘善宗二〇二一年三月二十八日书记员  张郅臻附：本案所适用的相关法律条款《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉的时间效力的若干规定》第一条：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。