北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初15214号原告：曾剑，男，1964年11月8日出生，汉族，住湖北省安陆市东城经济开发区。委托诉讼代理人：左丽，北京市仁人德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：王哲，北京市仁人德赛律师事务所律师。被告：张秀娟，女，1958年1月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：陈建新，男，1955年5月5日出生，汉族，住北京市朝阳区。二被告委托诉讼代理人：郎晨光，北京市康盛律师事务所律师。第三人：北京城市副中心投资建设集团有限公司，住所地：北京市通州区潞城镇武兴路**。法定代表人：李长利，董事长。委托诉讼代理人：吴姣娜，北京市兰台律师事务所律师。委托诉讼代理人：程浩，北京市兰台律师事务所律师。原告曾剑与被告张秀娟、陈建新、第三人北京城市副中心投资建设集团有限公司（以下简称为城市副中心投资集团公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告曾剑的委托诉讼代理人左丽、王哲，被告张秀娟、陈建新的委托诉讼代理人郎晨光，第三人城市副中心投资集团公司的委托诉讼代理人吴姣娜、程浩到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。曾剑向本院提出诉讼请求：1.确认原告与二被告之间就北京市昌平区天通西苑一区某房屋的借名买房合同关系有效；2.判令二被告将位于北京市昌平区天通西苑一区某房屋房屋过户至原告名下；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:原告与被告二系堂弟姨叔的亲戚关系。由于原告在北京市昌平区承包了天通苑小区项目的部分施工工程，为了方便公司管理，遂计划在北京市昌平区天通苑小区购买房屋用于办公和居住。但由于原告没有北京市昌平区的户口，无法直接以个人名义购房，遂与二被告商议后口头约定，原告以被告一名义购买经济适用房一套，该房屋涉及的全部费用由原告承担，房屋归原告所有。2002年5月，原告以被告名义购买涉案房屋，购买该房屋涉及的首付款、按揭货款、土地出让金、产权登记代办费、公共维修基金等全部费用均由原告实际支付。涉案房屋交房后，原告于2002年6月底，将房屋装修完毕，并于2003年年初入住至今。原告认为，借名买房约定的形式既可以为书面约定，也可以为口头约定，尽管原被告双方之间并没有书面约定，但涉案房屋的购房款等全部相关费用系由原告出资，涉案房屋一直由原告占有使用并进行了装修，购买涉案房屋的原始票据及产权证书由原告持有，即现有证据能够证明涉案房屋系原告实际购买并使用，故应依法认定原告与被告就涉案房屋之间存在借名买房法律关系。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将该房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同要求登记人办理房屋所有权转移登记的，应予支持。原告起诉有法律依据，请依法支持原告的诉讼请求。张秀娟、陈建新辩称，请求驳回被告的全部诉讼请求。第一，陈建新与本案涉案的法律关系没有任何关系，请求驳回对陈建新的起诉。首先，原告所诉的争议并非夫妻共同债务，其所主张的借名买房与陈建新无关，所主张的债务不是夫妻共同债务。其次，曾剑与陈建新之间没有合同关系，其诉求要求确认与陈建新和张秀娟之间存在借名买房的合同关系、共同履行房屋过户义务，既无事实更无法律依据。第二，曾剑与张秀娟之间不存在借名买房的合同关系。曾剑与二被告没有亲戚关系。2002年曾剑与二被告的亲戚合作工程期间，二被告的亲戚曾借用过张秀娟的身份证。曾剑在此期间擅自使用张秀娟的身份证购买涉案房屋。曾剑与张秀娟之间并未达成过借名购买经济适用房的协议。第三，借名购买经济适用房的协议应属无效合同。经济适用房是国家保障城市低收入住房困难家庭的政策性保障房，借名购买经济适用房的合同违反了国家设立经济适用房制度的目的，侵犯了保障对象购买和获得经济适用房的平等权利，非法占用了社会资源，损害了社会公共利益。该种合同违反了《合同法》第52条的规定，属于无效合同。第四，涉案房屋已被经济适用房管理单位回购，曾剑要求过户的诉讼请求无法实现。陈建新所在部队在2018年开展军队经济适用房分配工作中发现涉案的经济适用房登记在张秀娟名下，陈建新接到部队通知后与曾剑协商解决方案。当时曾剑表示要确保二被告分上房子，涉案的房屋能保住就保住，实在不能保住他无怨无悔。为了使二被告能够分到房子，同时使曾剑保住涉案的房屋，由曾剑起草情况说明向有关单位递交(曾剑虚构了和答辩人的堂弟姨叔关系)。但部队认为借名购买经济适用房的行为是违法行为，应当将房屋退回管理单位，勒令陈建新纠正错误行为、配合将涉案的房屋交还管理单位，并向北京市住房办适用监督处发函处理。现涉案房屋已被经济适用房管理单位回购，不具备过户条件。二被告在部队分配经济适用房之前没有自己的住房。一直居住在部队的公房中，陈建新作为军人必须要服从部队的命令。特别是部队发现张秀娟名下有房后二被告不但无法参与部队经济适用房的分配，而且还应将所居住的公房腾退给部队，被告一家将面临无房居住的困境。对于涉案房屋的处理，二被告完全依据部队的要求处理，并与曾剑充分沟通，在整个处理过程中没有任何获利。综上所述，曾剑主张的其与二被告之间的借名买房合同是不存在的，其主张的借名买房合同也侵害了社会公共利益，如果让其从此行为获益既无法律依据也无法理基础。涉案房屋被管理单位收回既是二被告服从所属部队的命令的行为，也是自我纠正错误的正当之举。因此，二被告认为曾剑的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回曾剑的全部诉讼请求。城市副中心投资集团公司述称，不同意原告的诉讼请求。第一，原被告之间不存在借名买房的法律关系。本案中，原告主张其与被告之间存在借名买房的法律关系，但未提供书面的借名买房协议，就双方之间是否存在借名买房的合意无直接证据予以证明。结合原告提供的证据材料，未提供涉案房屋的产权证书、购房合同等证据，也未就其持有相关证据原件予以证明。关于购房款、贷款及各项税费的实际支付情况，原告也未提供相关支付凭证，因此上述款项是否由原告实际支付无法直接证明。另外，关于涉案房屋实际由原告占有的事实情况，虽然提供了物业费、供暖费等票据，但实际支付方并非原告，不能证明其实际占有使用涉案房屋，并且物业费、供暖费的支付不能直接证明原被告双方存在借名买房的事实，也可能存在租货或借用等其他事实情况。第二，退一步讲，即便存在借名买房的事实情况，但原被告之间借名买房合同应属无效。本案涉案房屋系经济适用房，经济适用房是政府按国家住宅建设标准建设的以中低收入家庭住房困难户为供应对象的一种普通住宅，是指国家为保障中低收入城镇居民家庭住房困难提供的政策性住房借名购买该类房屋损害了广大符合购买该类房屋资格家庭的合法权益，认定借名购买经济适用房的合同无效是处理该类纠纷的基本原则。本案原告在不符合购买该类房屋情况下，借用被告购房资格购买涉案房屋，破坏了公共秩序，违反了强制性规定，应属无效。第三，依据不动产物权登记原则，第三人已合法取得涉案房屋所有权，原告无权就涉案房屋主张物权。第三人作为北京市两家政府指定的经济适用房回购平台之一，根据北京市住房保障办公室指令，负责对符合回购条件的经济适用房进行回购。具体到本案，第三人根据2019年4月26日北京市住房保障办公室印发的《关于实施回购杨日亮、张秀娟家庭限价商品住房、经济适用住房的通知》，收购了涉案房屋，并于2019年8月15日，依法办理了转移登记，依据《物权法》第九条确定的物权登记原则，第三人取得了涉案房屋所有权。即便曾剑主张的与张秀娟的借名买房的事实，其未办理不动产登记，并未取得房屋所有权，仅就争议房屋与张秀娟之间存在债权，且在涉案房屋已合法登记至第三人名下即房屋所有权人为第三人的情况，曾剑不能要求张秀娟依据借名买房合同配合办理过户手续，因此曾剑无法取到涉案房屋的所有权。根据物权具有优先效力，具体是指物权具有优先于债权的效力，同一标的物上既有物权，又有债权时，无论物权成立时间先后，均优先于债权。第四，原告至今无购买涉案房屋的资质，其要求办理过户登记的诉请无法实现，应驳回该项诉请；同时，借名购买经济适用房违反法律规定，原告无权要求办理过户，且涉案房屋已登记至第三人名下，原告亦无法要求被告办理过户。原告无权要求办理房屋所有权转移登记。原告至今未取得北京市户籍．未满足房屋过户条件，该项诉请无法实现；涉案房屋所有权已于2019年8月15日转移登记至第三人名下，被告已丧失对涉案房屋所有权，被告无权过户第三人房屋。综上所述，原被告之间不存在借名买房的事实，并且借名购买经济适用房违反强制性规定，应属无效。同时，原告无权主张涉案房屋物权，第三人已合法取得涉案房屋的所有权，原告要求被告办理过户亦无法实现，请求驳回原告全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：张秀娟与陈建新是夫妻关系。位于北京市昌平区东小口镇天通西苑某号房屋原登记权利人是张秀娟，房屋性质是经济适用住房。曾剑称涉案房屋是其借用张秀娟名义购买，其与二被告之间是借名买房关系。张秀娟和陈建新则称双方之间不存在借名买房关系，陈建新的亲戚与曾剑曾合伙做生意，陈建新的亲戚使用过张秀娟的身份证，使用身份证期间，曾剑使用张秀娟的身份证购买了涉案房屋，当时张秀娟并不知情。陈建新与张秀娟为了获得部队分房指标，将涉案房屋申请回购，现涉案房屋登记在城市副中心投资集团公司名下。涉案房屋原购房合同是2008年4月11日前签订。2002年5月24日，张秀娟与中国农业银行北京市西城区支行签订《个人住房按揭合同》，约定：张秀娟购买涉案房屋，向银行申请借款37万元。涉案房屋的购房款全部由曾剑支付，涉案房屋于2006年登记在张秀娟名下。曾剑收房后入住并装修。有关涉案房屋的房屋买卖合同、贷款合同、税费发票、购房款发票、登记权利人为张秀娟的房屋所有权证、装修票据原件均在曾剑处。2018年5月1日，陈建新出具《情况说明》，写明：2002年曾剑借我爱人张秀娟身份证购买天通苑经济适用房一事属实，但此影响陈建新不能按时领取和平村房屋钥匙，请组织帮我解决此事。2018年6月11日，陈建新出具《关于曾剑借用我爱人张秀娟身份证在北京购房的情况说明》，写明：2002年，陈建新家的亲戚曾剑（系姨表侄堂兄）当时参与北京昌平区天通苑小区部分施工项目，为了方便公司管理，曾剑想在天通苑小区购买房屋作为办公和生活用房，但由于当时曾剑一家人都没有北京市户口，无法直接使用他们自己的名义购买经济使用房，而当时部队对军人家属购房也没有什么规定要求；曾剑借用陈建新爱人张秀娟的身份证购买一套昌平区天通西苑一区某房屋房屋，他们一家人于2003年年初入住；该房屋从购买、装修、办理房产证件等费用及装修入住后的水电费、燃气费、物业费、租车位费等生活开支均是由曾剑及其家人承担并缴纳；今年4月，陈建新被部队告知由于该套住房系以张秀娟名义购买，影响陈建新领取和平村房屋钥匙，要求将该套住房腾退，但曾剑作为该套住房的实际购买人和使用人，腾退该套住房将给他及家人造成较大的经济损失，不腾退该套住房又影响到陈建新在军队分配经济适用房的合法权益；恳请上级组织本着实事求是的原则，核实事实真相并妥善问题，以维护公民正当、合法权益，并使本人能在部队分配到经济适用房，本人愿对提供情况的真实性负责。后张秀娟向北京市住房保障办公室提出申请，要求由有关部门对涉案房屋进行回购。2018年6月22日，中部战区空军参谋部直属工作处向北京市住房办适用监督处出具《关于陈建新爱人张秀娟购买经济适用房事》函件，写明：经到北京市不动产登记中心查询，我部退休干部陈建新同志其爱人张秀娟，购买1套经济适用房，地址为北京市昌平区东小口镇天通西苑某室，陈建新同志现已分配购买军队和平村经济适用房，目前已选定房号待领取新房钥匙，按照军队现行房清政策，购房人或配偶已购买过的军队、地方房改房，应退回原单位开具《腾退证明》后，方可办理和平村经济适用房领钥匙手续，请贵单位协调为盼。2019年4月26日，北京市住房保障办公室向城市副中心投资集团公司发出京住保发【2019】12号文，名称为《关于实施回购杨日亮、张秀娟家庭限价商品住房、经济适用住房的通知》，内容是北京市住房保障办公室接到张秀娟家庭关于政府回购住房的申请，同意回购，经研究决定授权城市副中心投资集团公司代为实施政府回购。城市副中心投资集团公司根据北京市住房保障办公室的决定，对涉案房屋进行回购。2019年7月26日，张秀娟与城市副中心投资集团公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定张秀娟将涉案房屋出售给城市副中心投资集团公司，房屋价款为631601元。2019年8月30日，城市副中心投资集团公司向张秀娟支付购房款631601元。2019年8月21日，涉案房屋交接验收合格，2019年9月3日，陈建新将房屋钥匙交付给城市副中心投资集团公司，双方签写《房屋钥匙交接说明》。2019年8月，涉案房屋登记在城市副中心投资集团公司名下。上述事实，有房屋所有权证书、不动产登记证书、《关于曾剑借用我爱人张秀娟身份证在北京购房的情况说明》、《情况说明》、《个人住房按揭合同》、《担保合同》、购房款发票、税费发票、装修管理手册、装修申请表、物业费票据、《关于实施回购杨日亮、张秀娟家庭限价商品住房、经济适用住房的通知》、《关于陈建新爱人张秀娟购买经济适用房事》、北京市存量房屋买卖合同、银行电子回单以及当事人当庭陈述在案作证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，曾剑要求确认其与二被告之间就涉案房屋的借名买房合同关系有效，首先，需要判断是否存在借名买房关系。涉案房屋由曾剑出资、装修并入住，所有合同、发票、原产权证书等有关材料原件均在曾剑处，且陈新建出具过《关于曾剑借用我爱人张秀娟身份证在北京购房的情况说明》、《情况说明》，故本院认定存在借名买房关系。其次，需要判断曾剑与谁存在借名买房关系。本院认定曾剑与张秀娟个人存在借名买房关系。各方之间并无书面合同，从证据表征看，均是张秀娟个人与曾剑存在合同关系，且陈新建出具的《关于曾剑借用我爱人张秀娟身份证在北京购房的情况说明》、《情况说明》，均体现是曾剑使用张秀娟个人名义购买涉案房屋。最后，需要判断双方之间的借名买房合同是否有效。本院认定双方之间的借名买房合同有效。原购房合同是2008年4月11日之前签订，双方之间没有导致合同无效的情形，故双方之间的借名买房合同有效。但是值得强调的是，合同有效与合同能否履行是两个不同的法律概念。曾剑要求将涉案房屋过户至原告名下，对于该主张，因涉案房屋现已经登记在城市副中心投资集团公司名下，故对于曾剑要求过户的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条以及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、曾剑与张秀娟之间就北京市昌平区东小口镇天通西苑某号房屋的借名买房合同有效；二、驳回曾剑的其他诉讼请求。案件受理费8407元，由张秀娟负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 陆 婧二〇二一年三月二十五日书记员 刘欣怡