北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初2225号原告：李欢，女，1987年9月9日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：岳中乐，北京智勇律师事务所律师。被告：张二玲，女，1961年4月9日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：曹健，张二玲之子。原告李欢与被告张二玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李欢及其委托诉讼代理人岳中乐、被告张二玲及其委托诉讼代理人曹健通过电子诉讼平台参加诉讼，本案现已审理终结。原告李欢向本院提出诉讼请求：1.判令被告张二玲向原告支付逾期迁出户口违约金（从2016年3月27日开始计算至2018年4月30日的违约金为20万元；以123万元为基数，按照日万分之五的标准，自2018年5月1日起计算至被告迁出户口之日止）；2.判令本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月27日，原被告双方通过北京联众恒业房地产经纪有限公司签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定被告将北京市丰台区马家堡西里56号楼2层1门202号房屋（以下简称涉案房屋）出售给原告，房屋总价款123万元。同时签订《补充协议》约定被告应当在房屋所有权转移之日起两年内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有叁人（被告、被告之夫、被告之子）户口迁出手续，原告从房屋总价中留存人民币伍万元整作为被告迁出户口的保证金；如因被告原因未如期迁出，逾期在30日内，每逾期一日被告按日计算向原告支付房屋总价款万分之五（即每日615元人民币）的违约金；逾期超过30日的，被告应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%（即24.6万元人民币）向原告支付违约金。原告已按照合同约定履行全部义务、支付剩余房款，2016年5月18日涉案房屋登记在原告名下，涉案房屋所有权转移。因为有案外人户口在内，势必导致房屋再次交易价格折损，甚至无法出售，也会存在房屋拆迁、影响孩子读书以及新增人员等潜在风险，因此原告在买房过程中特别关注房屋能不能落户、有没有第三人户口的问题，签订合同过程中原告就和被告、中介特别强调必须迁出原叁人户口，为了能让被告顺利迁出户口，原告在合同中给出了两年的时间让被告迁出户口（一般合同约定是90天），被告在购房前、购房过程中以及过户后都一再承诺会迁出户口，中介告知合同里有专门的条款约定户口迁出的问题，让原告不用担心。2019年，因原告的弟弟身患重病，急需用钱，原告准备出售涉案房屋，但因被告等三人的户口仍然登记在涉案房屋下未迁出，导致原告无法顺利出售涉案房屋。为此，原告多次与被告联系要求尽快将原有叁人户口迁出，被告非但不全面履行合同，现在已经不再接听原告电话。目前原告在出售涉案房屋过程中，购房者得知有其他户口无法迁出，无法满足其购房目的而放弃了购买，直接导致原告出售该房屋价格一降再降，严重损害原告的权益，被告的违约行为给原告造成了巨额的经济损失。故原告诉至法院，希望法院依法裁判。被告张二玲辩称，不同意原告的诉讼请求。我方的户口确实没有迁出。补充协议中，没有约定逾期未迁出户口承担违约金，约定的是原告押着我方5万元户口保证金。我方及亲属名下都没有房产，只有公租房，派出所称我们户口无法迁出，且现在国家政策不允许迁到公共户。我方卖房时与原告商量过，户口迁出时间不确定，我方不是恶意不迁出，一直在积极解决这个问题，我方已申请共有产权房，已交完首付款了，等共有产权房下来户口可以迁走。本院经审理认定事实如下：2016年3月27日，出卖人张二玲和买受人李欢签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定张二玲将位于北京市丰台区马家堡西里56号楼1单元202号房屋出售给李欢，该房屋成交价格为123万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价14万元，总计为137万元。合同第九条第三款约定，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起730日，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付贰万元的违约金；逾期超过10日未迁出的，自逾期超过10日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。另，张二玲（甲方，出卖方）与李欢（乙方，买受方）签订补充协议，约定甲乙双方应当在过户之前自行办理物业交割手续并于收到全部房款叁日内交房给乙方。丙方陪同。因甲方在该房屋上的三个人的户口暂时无法迁出，经甲乙双方协商后一致同意，甲方在签署本协议之日起两年内将叁人的户口迁出该房屋，乙方从本协议约定的第一笔首付款中留存伍万元（??50000元）作为迁出户口的保证金；该保证金应于甲方迁出户口当日，由乙方支付给甲方。双方于2016年5月18日办理了房屋所有权转移登记手续。庭审中，双方一致认可，李欢留存张二玲5万元的户口保证金。李欢认为5万元户口保证金应与张二玲向其支付的违约金予以折抵，但张二玲不同意，坚持要求户口迁出后另行处理。李欢称多次催促被告将涉案房屋内的户口迁出，但是被告一直以各种理由未将户口迁出。张二玲认可其本人、曹奎元、曹健、曹默轩的户口在涉案房屋内未迁出，但称曹默轩的户口于2019年落户至涉案房屋内系由于国家政策不允许合法出生的孩子无户口且曹默轩之父曹健的户口在涉案房屋上。另，张二玲表示目前没有能力履行户口迁出义务，只能等待其共有产权房收房后才能迁出户口。上述事实有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、房产证复印件及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实发生在民法典施行前，故适用当时的法律、司法解释的规定。原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。根据合同约定，张二玲应在房屋所有权转移之日起730日内将涉案房屋内相关户口迁出。双方实际于2016年5月18日完成房屋所有权转移登记手续，截至本案开庭之日，张二玲及其家人仍未按期将涉案房屋内的户口全部迁出，违反合同中关于迁出户口的义务，应承担相应违约责任。关于违约金的金额，原告虽称因涉案房屋内有户口导致其无法按市场价格出售涉案房屋，但房屋的成交价格与市场行情、买卖双方的心理预期等多种因素有关，同时鉴于被告抗辩违约金的标准过高，本院将以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、被告逾期迁出户口的时间、房屋过户后增加落户的情况、当事人的过错程度、户口与原告的关联程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，依法酌情确定截至2021年2月7日的违约金为6万元。关于户口保证金5万元，因合同未明确约定可折抵逾期迁出户口违约金且双方未达成一致意见，故本案中不予处理，双方可另行处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、张二玲于本判决生效之日起七日内向李欢支付截至二〇二一年二月七日的逾期迁出户口违约金60000元；二、驳回李欢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150元，由原告李欢负担1505元，由被告张二玲负担645元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 郭翠翠二〇二一年三月十日法官助理 邬佩怡书 记 员 魏亚杰