吉林省大安市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0882民初144号 原告（反诉被告）：大安市财政局，住所吉林省白城市大安市人民东路。 法定代表人：张春生，该局局长。 委托诉讼代理人：孙艳明，该局副局长。 委托诉讼代理人：李丽，吉林于晓辉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘成，男，1970年10月29日生，汉族，个体，住吉林省白城市。 原告大安市财政局与被告刘成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月27日公开开庭进行了审理。原告大安市财政局委托诉讼代理人孙艳明、李丽，被告刘成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大安市财政局向本院提出诉讼请求：1.判令刘成立即给付拖欠的租金46万元及利息，利息按照中国人民银行同期贷款利率计算。2.判令刘成承担诉讼费用。事实与理由：2006年12月30日，大安市财政局与刘成签订《大安市小汽车维修中心厂房租赁合同》一份，约定大安市财政局将小汽车维修中心厂房出租给刘成，租赁期限自2006年12月30日起至2018年12月30日止，租赁期限12年，年租金6万元。合同签订后，刘成只给付租金至2012年8月份，从2012年9月份至2020年4月份期间共计92个月的房屋租金未给付，每月按5000元计算，共拖欠租金46万元，虽经催要，刘成均以各种理由拒绝给付，无奈，起诉至人民法院，请求人民法院依法裁决。 刘成辩称，一、大安市财政局违约在先。按照双方间的租赁合同的约定，大安市政府采购中心在大安市境内指定的汽车修理业务定点单位不超过三家，如果超出三家，则乙方即答辩人有权拒付房屋租金的80%，直到租赁期满，实际上大安市政府采购中心指定的定点单位远远超过三家，我已取得了相应的证据，所以每年只能按照12,000元即每月1000元的标准支付租赁费。二、我已将租赁费支付到2012年8月5日，从2012年8月到2018年12月30日共欠房租72个月即72,000元。三、按合同约定租赁期间房屋维修归甲方承担，乙方共计支付维修费用125,000元此款项应由甲方承担。综上所述，请法院依法驳回大安市财政局的诉讼请求。 刘成向本院提出的反诉请求1、请求法院判令大安市财政局向我支付维修款12.5万元。2.请求法院判令大安市财政局向我支付建房款12.7万元。3.诉讼费由大安市财政局承担。事实与理由：2006年12月30日，我与大安市财政局签订《大安市小汽车维修中心厂房租赁合同》一份，约定大安市财政局将小汽车维修中心厂房出租给我，租赁期限自2006年12月30日起至2018年12月30日止，租赁期限12年，年租金6万元。并且特别约定1.大安市政府采购中心在大安市境内指定的汽车修理业务定点单位不超过三家，如果超出三家，则我有权拒付房屋租金的80%，直到租赁期满；2.财政局承担自然原因造成租赁房屋损坏的维修费用。事实上，大安市政府采购中心指定的定点单位远远超过三家，所以我每年只能按照12,000元即每月1000元的标准支付租赁费。并且在承租期限内因自然原因导致房屋出现损坏，大安市财政局承担维修义务。大安市财政局一直不肯履行维修义务，因此自行维修，共计支付维修费用125,000元。 大安市财政局辩称，关于维修款，在合同中有规定，自然原因造成房屋损坏由甲方负责维修，在6、7年前，有过刘成提出房屋损坏，要求维修，当时领导同意维修，要求刘成提交费用详情，当时刘成没有提交，关于是否维修我们有异议。关于建房款，合同约定允许刘成新建一千平米以上的维修车间，在2019年签订了补充合同，我们租赁期满后，原有建筑物对外公开拍卖，刘成新建房屋2000平，由公开拍卖的买受人与刘成协商解决。不再由我方接受，我方也不会按照评估价格向刘成支付价款。所以我们认为维修款和建房款都不能承担。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。二零零六年十二月三十日，以大安市财政局为甲方，刘成为乙方，签订大安市小汽车维修中心厂房租赁合同，合同约定：根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，为明确甲乙双方的权利和义务，经双方协商同意，签定本合同。一、出租标的：大安市小汽车维修中心厂房（附平面图）及院落。该厂位置在大安市大赉经济开发区城南（长白路南端路西）。二、租赁用途：开办汽车业务。三、租赁期限：从二零零六年十二月三十日到二零一八年十二月三十日（十二年）。四、租金标准：每年陆万元整、乙方每年末将租金交到大安市财政局。五、原大安市财政局开办的小汽车维修中心所形成的债权、债务由甲方处理，与乙方无关。六、乙方自己办理营业执照、税务登记、银行开户等相关手续。七、乙方在院落内可新建1000平方米以上维修车间。八、甲方将大安市政府采购中心的定点汽车修理业务授权全市最多不能超过三家，乙方必需是其中一家但不交抵押金或风险金，直到租赁期满，并对没有授权的企业维修进行清理，否则，乙方有权拒付房屋年租金的80%，直到租赁期满。九、租赁期满，如甲方仍然对外承租，乙方在同等条件下有优先承租权。如果乙方不在承租，或甲方不在对外出租，在租赁期内由乙方投资新增地面建筑由甲方全部接收，甲方按照大安市基建审查中心或其他中介机构对新增的建筑物的评估向乙方支付价款。十、违约责任。1.在租赁期内如果因为甲方原因使乙方不能完成经营期的，给乙方造成的一切损失由甲方赔偿。2.乙方不按时交纳租金甲方可以责令乙方停业，自然原因造成租赁房屋损坏的由甲方负责维修。十二、其他因素，与此协议有抵触的事宜均以此协议为准。 2013年8月6日，签订车辆顶账协议书，白城祺泰丰田汽车维修中心大安分厂用一辆奥迪车抵顶大安市财政局出租的大安市小汽车维修中心厂房及院落租金10万元，顶付2011年1月至2012年8月租金。 2019年8月2日，刘成与大安市财政局签订关于《大安市小汽车维修中心厂房租赁合同》的补充协议，协议约定：在2006年12月30日签订《大安市小汽车维修中心厂房租赁合同》，现合同到期，经双方协商，签订如下补充协议：租赁期满后大安市财政局不再对外出租，甲方原有建筑经过评估后，进行公开拍卖。经与刘成协商，双方同意，在租赁期内由乙方投资新增地面建筑2000平方米（附大致平面示意图），由公开拍卖的买受人与乙方协调解决，不再由甲方接收，甲方也不需要按照评估价格向乙方支付价款。原协议第九条作废，按照补充协议执行。本补充协议一式两份，甲乙双方各一份。补充协议自签字之日起生效。 2019年10月25日，大安市财政局向大安市大赉乡长白村村委会发出通知书，通知载明：我单位不再继续承租小汽修厂房土地，并放弃位于原小汽修院内大赉乡长白村五社土地购买权，特此说明。 刘成为证明其对维修房屋进行维修和翻建，提供了2009年5月8日高峰出具的建房12.7万元、2012.8.15日陆刚出具的外墙保温款37,920元、2013.9.10日高峰出具的做楼顶防水的工及料21,000元、2014.7.9日孟凡辉出具的57,080元防水工及料、2016.5.7日林阳出具的楼顶彩钢瓦9000元。证明对房屋进行维修和建房的费用。 认定上述事实的证据有当事人陈述、租赁合同、补充合同、收据等。 本院认为，关于租赁合同的效力问题。2006年12月30日大安市财政局与刘成签订的租赁合同是双方自愿签订的，但在法庭辩论终结前大安市财政局没有提供案涉房屋取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，该租赁合同是无效合同。关于房屋租金数额问题，因该租赁合同双方已经履行，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。”规定，大安市财政局要求刘成给付租金即房屋占有使用费符合法律规定。由于双方之间签订的房屋租赁合同对租金的约定是附条件的，在租赁合同第八条约定，政府采购定点维修业务授权全市不超过三家，否则刘成有权拒付房屋租金的80%，并且该条约定由政府采购办负责人签字确认。刘成按每年6万元给付租金的条件是政府定点采购维修企业全市不超过三家，而在案件审理期间，大安市财政局承认在实际操作上确定政府定点采购维修企业从刘成租赁房屋后至2019年期间每年均有十数家，超过三家。大安市财政局没有按照该合同约定将政府采购定点维修企业控制在三家之内，在一定程度上给刘成造成业务量的减少等相关影响。虽该条约定限制定点采购用户数量违背相关规定，但大安市财政局在签订合同时利用其主导地位向合同相对人作出的承诺对双方当事人具有约束力。刘成要求按照此条约定给付20%租金的主张不违反法律规定，本院予以支持。关于租金给付期限问题。2019年8月2日签订的补充协议虽约定租赁期满大安市财政局不再对外出租，但至2020年4月份前一直由刘成管理使用，大安市财政局要求刘成给付使用期间租赁费符合法律规定，因此刘成应给付租金时间应为2012年9月至2020年4月共计92个月的房屋租金即1000元/月*92月=92,000元。关于房屋维修和翻建费用。双方在租赁合同中约定自然原因造成租赁房屋损坏的由大安市财政局负责维修。刘成提出在租赁房屋期间因房屋漏水和保暖不好，向大安市财政局提出租赁房屋需要维修。在大安市财政局同意的情况下其对租赁房屋进行了维护维修，刘成对租赁房屋进行了屋顶防水和外墙保温进行了维护维修事实存在，因此其请求大安市财政局给付房屋维修费用符合约定和法律规定。关于刘成提出租赁的127.6平方米车库倒塌进行了翻修费用，财政局对此予以否认。在大安市财政局拍卖出租房屋时，对房屋进行评估的评估报告中，评估的房屋建造时间均为1992年，没有新翻建的记录。刘成提供的证据不能证明房屋倒塌及其对倒塌房屋进行翻建的事实，因此其要求大安市财政局给付建房费用12.7万元证据不足，这一主张本院不予支持。 综上所述，对大安市财政局诉讼请求合理部分本院予以支持。刘成的反诉请求合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条的规定，判决如下： 一、刘成于本判决生效后立即给付大安市财政局房屋租赁费9.2万元。 二、大安市财政局于本判决生效后立即给付刘成房屋维修费12.5万元。 三、驳回刘成、大安市财政局的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4100元，由刘成负担。反诉案件受理费1270元，由大安市财政局负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作需要的必要消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  张明兢 二〇二一年三月二十五日 书记员  陈思逊