广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初14814号原告：陈东华，男，汉族，1991年1月20日出生，住广西钦州市钦南区。委托诉讼代理人：朱清源，广东青狮云岸律师事务所律师。委托诉讼代理人：穆迪升，广东青狮云岸律师事务所实习律师。被告：深圳市迈超商业运营有限责任公司，住所地广东省深圳市福田区。法定代表人：夏德海，该公司总经理。被告：深圳时尚商业地产集团股份有限公司，住所地广东省深圳市福田区。法定代表人：郭菁丽，该公司总经理。两被告共同委托诉讼代理人：廖海林，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告陈东华与被告深圳市迈超商业运营有限责任公司（下称迈超公司）、深圳时尚商业地产集团股份有限公司（下称时尚公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月2日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人朱清源、穆迪升，两被告的共同委托代理人廖海林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1、确认原告与被告迈超公司签订的《S商业广场租赁经营合同》已经于2019年8月26日解除；2、被告迈超公司向原告退还租赁履约保证金30000元；3、被告迈超公司赔偿原告违约金15000元；4、被告迈超公司赔偿原告装修损失40000元；5、被告时尚公司对上述款项承担补充连带责任；6、本案诉讼费由被告承担。庭审时。原告撤回诉讼请求第三项、第四项，增加请求被告迈超公司向原告赔偿损失42500元，并明确损失包含入场费（服务费）损失12500元、违约损失（参照两个月租金的损失30000元）。事实和理由如下：原告与被告迈超公司签订了《S商业广场租赁经营合同》，商铺号为XX，经营合同期限为2017年12月21日至2019年12月20日。2019年8月26日，原告收到商业广场业主深圳市D集团有限公司（以下简称D集团）发出的通知，称D集团与两被告就XX站地下空间商业项目所签订的租赁合同已经于2019年8月26日终止，要求原告立即停止装修和经营并在限定时间内迁离。两被告与D集团的租赁合同于2019年8月26日终止后已无权将商铺出租给原告。也无权收取租金费等费用。根据相关法律规定及租赁合同约定，原告已经于2019年10月12日委托律师向两被告发出律师函，明确从8月26日起解除与被告迈超公司的租赁合同并要求被告迈超公司退还押金，赔偿违约金等经济损失。被告迈超公司一直未退还并赔偿原告请求的款项，原告只得向本院起诉，请求维护原告的合法权益。另，由于被告时尚公司是被告迈超公司的控股股东且在合同的实际履行和财务状况中存在大量的混同情况，因此原告将两被告共同起诉。被告迈超公司口头答辩称，原告起诉被告迈超公司的起诉内容与客观事实明显不符，本案中不存在被告迈超公司要求解除合同的情形，原告在正常履行合同时系经营的情况下无权随意要求解除租赁合同，因而原告要求退还各种费用的诉讼请求没有事实及法律依据，依法应当全部驳回。具体有如下几点理由：第一，原告仅以D集团的一份公告为由，简单认定无法履行与被告之间的租赁合同，草率认定被告无权出租，原告的这个推论是极为荒谬和可怕的，其理由根本无法成立，D集团的公告文件合法与否，是否被撤回或撤销，最终情况如何现无法得知。D公司与被告时尚公司之间的纠纷现正在协商处理过程当中，在无生效裁判文书确定被告迈超公司无权出租涉案商铺的情况下，法律上根本不能简单以该份公告认定被告无权出租，作为案外人的D集团无权代表被告迈超公司作出意思表示。在原告起诉之前，被告迈超公司与D集团不存在合同关系，原告同样与D集团不存在合同关系，D集团的公告论述的是D集团与被告时尚公司之间的合同履行问题，被告迈超公司就涉案物业的出租权来源于时尚集团，被告迈超公司至今为止未收到时尚集团告知无法出租的明确说明，时尚集团也没有要求被告迈超公司返还租赁物业，根据合同相对性，D集团与时尚集团的合同关系、具体的权利义务等等应该由合同的双方当事人解决，与原告和被告迈超公司均无关，另据了解，D集团与时尚集团的租赁合同纠纷现正在XX仲裁院的审理过程当中，裁决结果无法确定，因该仲裁案涉案金额数亿元，项目也是运行多年，极有可能最终双方进行和解促使合同继续履行。因而在无裁判结果且生效裁判结果的情况下草率认定被告迈超公司无权出租显然是错误的。二、本案中，原告是一直使用商铺且拖欠租赁费用，在D集团发出公告文件之前原告已经拖欠租赁费用。陈东华的租金缴费截止时间是2019年的8月3号，在D集团发出公告文件之前，因D集团发出公告文件是19年的8月25日，原告自身的行为是根本性的违约行为，应当由两原告承担所有的法律责任。特别说明的是，XX仲裁案中案外人D集团也要求被告时尚公司支付物业租赁的费用至返还之日为止，即认为涉案商场是没有真正交还给D集团的，原告与被告迈超公司建立租赁关系后至今，仍然一直使用涉案商铺经营实现了合同目的，依法应当根据合同的约定交付租赁费用给被告，而原告在D集团发出公告文件之前一两个月已经存在欠费的行为，根据租赁合同的约定，原告单方解除合同的情况下履约保证金是不予退还的且无需承担经营利润及其他各项损失。三、原告诉状中提及的管理费、保证金、综合服务费等等该些费用，是由案外人收取，与本案的被告迈超公司无关。综上，被告迈超公司认为，原告仅以案外人D集团的一份普通公告即草率认定被告迈超公司无权出租的理由显然无法成立，被告迈超公司已经依约交付了适格的商铺给原告，履行了应当履行的义务，而原告且在公告文件发出之前拖欠租金，其自身的行为是严重的根本性违约行为，应由原告自身承担所有的法律后果，原告借此解除合同是有意转嫁法律风险。被告时尚公司口头答辩称，首先是赞同被告迈超公司答辩意见。同时认为，原告要求被告时尚公司承担连带责任的诉讼请求是没有事实及法律依据的，理由如下：一、原告与被告时尚公司未签订过任何协议，被告时尚公司也未收取过原告的任何款项，被告时尚公司不是租赁合同的相对人，不是租赁合同的履行主体，被告时尚公司与原告不存在合同关系，而原告与被告迈超公司之间的租赁关系与被告时尚公司无关。二、被告时尚公司与被告迈超公司都是相互独立的法人，不存在原告所谓的人格混同的问题，原告亦未提供证据证实存在混同，应承担举证不能的法律后果。三、人民法院在个案中否认公司人格的判决的既判力，仅仅约束该诉讼的各方当事人，不当然适用于涉及该公司的其他诉讼，不影响公司法人独立资格的程序，这个是有最高院审判会议纪要予以明确的。四、案外人D集团与被告时尚公司之间的租赁纠纷，如前所述是在仲裁过程当中，涉案物业所属商场至今是没有交还给案外人D集团，该仲裁案根本无法确认被告时尚公司在后续无承租权，该仲裁案目前未出台可借鉴的裁决结果。五、被告时尚公司与案外人D集团之间的租赁纠纷，与本案被告迈超公司和原告之间的租赁纠纷是隶属于不同的法律关系，与原告和被告迈超公司无关。经审理查明，2019年3月29日，原告（乙方、承租方）与被告迈超公司（甲方、出租方）签署《租赁经营合同》约定，乙方租赁甲方位于XX地铁X号线XX站入口处的XX号商铺（下称涉案商铺），租赁经营期限为24个月，即从2017年12月21日至2019年12月20日止，乙方经营餐饮，品牌为XX，以月租金单价乘以商铺建筑面积计算月租金，其中商铺面积为50平方米，2018年12月21日至2019年12月20日每平方米每月的租金300元。乙方签署合同时向甲方支付30000元履约保证金，租赁期限届满，乙方依约交还该商铺并缴清全部租金并向甲方提供该商铺证照已注销证明文件的前提下，如无售后投诉，保证金由甲方在三十日内退还给乙方。租金每2个月收取一次，签订合同时，需向甲方缴纳合同期内的前2个月的租金25000元，每满2个月，乙方需提前7个工作日向甲方预付2个月的租金（无论甲方是否催告）；乙方应按时缴纳租金及其他有偿服务费。乙方拖欠租金等费用的，每拖欠一日欠款总额5‰支付滞纳金，拖欠七日视为乙方根本违约，从第八日起，甲方有权解除合同，收回商铺，履约保证金不予退还，一切损失由乙方自负。合同期内，非因甲方的原因乙方单方面要求解除合同或乙方违约的，履约保证金不予返还。非乙方违约原因甲方要求解除合同的，应返还履约保证金，并承担一个月租金金额的违约金，不承担乙方经营利润及其他损失。2017年11月27日，案外人H企业管理有限公司向原告出具收款收据，载明收取服务费12500元。庭审时，原告称该服务费即诉请主张的入场费。上述合同签署后，原告足额支付租金至2019年8月3日。结合原告的庭审陈述及所提交的证据，原告称后续租金虽未支付，但可用以下几部分金额用于抵扣：1、被告迈超公司有开展2000元抵20000元活动还剩余可用于抵扣的额度5000元；2、抵扣券“盒子抵扣”，具体金额因由被告迈超公司统一结算原告无法提供。被告迈超公司对此不予认可，其称2019年8月3日后原告不存在该抵扣却未抵扣的费用。关于租金付款期限，原告称付款时间未按合同执行，被告迈超公司不予认可，称依约自2017年12月21日起每满2个月缴纳一期。2019年8月26日，案外人深圳市T商业管理有限公司向XX站地下空间商业项目各经营商户发出《公告》称，案外人D集团与被告时尚公司签订的租赁合同已于2019年8月25日终止，此后被告时尚公司不再拥有该租赁物业的承租权。2019年10月10日，原告委托广东青狮云岸律师事务所向两被告、深圳市X物业管理有限责任公司、H企业管理有限公司发出《律师函》称，2019年8月26日，原告收到案外人D集团发出的通知，通知称案外人D集团与各公司就XX站地下空间商业项目所签订的租赁合同已经于2019年8月26日终止，鉴于此，各公司无权将商铺出租给原告，也无权收取物业管理费、入场费等费用。原告有权解除合同，要求退还押金、赔偿违约金及装修费等经济损失。另查，被告时尚公司就其与深圳市D集团有限公司之间的房屋租赁合同纠纷向深圳国际仲裁院申请仲裁，案号为（2019）深圳仲受XXXX号，目前该案仍在审理中。庭审还查明以下情况：原告称因被告时尚集团有撤场的风险，原告认为继续经营风险太大无法实现租赁目的，于2019年8月20日已撤离涉案商铺。以上事实，有各方当事人提交的证据及庭审笔录为证。本院认为，原告与被告迈超公司签署的《租赁经营合同》是双方真实意思表示，合法有效。原告与被告迈超公司均应按合同约定履行相应的义务。涉案租赁合同约定原告需提前7个工作日向甲方预付2个月的租金，但原告迄今未支付或未足额支付2019年8月3日的租金，原告未按期足额支付租金已构成违约，且在案外人发出公告前原告自身因考虑风险提前离场，按合同约定原告要求两被告返还租赁保证金的条件未成就，对于原告该请求，本院不予支持。此外，现有证据不足以证明被告迈超公司在租赁合同履行中存在违约行为，其主张两被告承担违约损失缺乏依据，本院不予支持。原告主张的入场费损失系依据案外人H企业管理有限公司收款收据，但该证据不足以证明与本案两被告存在关联，其要求两被告返还入场费损失无事实及合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（法释〔2020〕15号）第一条、第二条之规定，判决如下：驳回原告陈东华的诉讼请求。案件受理费1925元（已由原告预交），由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 曾   鸣人民陪审员 孙 瑞 彩人民陪审员 黄 美 容二〇二一年三月四日书 记 员 李妍（代）