江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1003民初349号原告：张犇，女，1985年12月4日出生，汉族，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：李秋峰，江苏金星光律师事务所律师。委托诉讼代理人：王恬恬，江苏金星光律师事务所律师。被告：扬州昌建尊源置业有限公司，住所地扬州市邗江区昌建广场6号写字楼营销中心。法定代表人：崔新华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：俞云豹，江苏云豹律师事务所律师。委托诉讼代理人：卞冰冰，江苏云豹律师事务所律师。被告：扬州昌建尊源商业运营管理有限公司，住所地扬州市邗江区京华城路321号（和美第）47-102。法定代表人：孙文明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：俞云豹，江苏云豹律师事务所律师。原告张犇与被告扬州昌建尊源置业有限公司（以下简称昌建公司）、扬州昌建尊源商业运营管理有限公司（以下简称昌建管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张犇的委托诉讼代理人李秋峰，被告昌建公司、昌建管理公司的委托诉讼代理人俞云豹，被告昌建公司的委托诉讼代理人卞冰冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张犇向本院提出诉讼请求：1．两被告共同赔偿原告自2018年12月14日起至2020年6月29日期间的租金损失645176元；2．本案诉讼费用由两被告负担。事实和理由：2017年5月16日，原告与被告一签订两份《商品房买卖合同》，由原告购买被告一开发的昌建广场8幢X单元XX号、XX号两处商铺，价款合计2380万元。2017年7月8日，原告又与被告一签订《补充协议书》两份，约定了房款交付、房屋交付、备案时间等。其中以特别条款约定：由原告委托被告二与麦当劳接洽、沟通、协商房屋出租事宜。如被告与麦当劳签订了租赁合同，被告应将租赁合同提供给原告，被告向麦当劳收取的租金应转付给原告，被告为吸引麦当劳入驻而给予的补贴政策或优惠等费用由被告承担。2018年11月底，原告付清全部购房款并于2018年12月14日领取不动产权证。但实际上，早在2017年6月，被告二即与南京麦当劳餐饮食品有限公司司（以下简称麦当劳公司）签订了《租赁合同》，约定租期为15年，还对租金的计算标准、优先购买、违约责任等作了约定，可见，被告一在与原告签订《补充协议书》时隐瞒了案涉房屋已经出租给麦当劳公司的事实，原告对《租赁合同》内容不知情。直至2019年8月30日，原告向被告一发出《敦促函》，要求被告一将其与麦当劳公司签订的合同正本文件提供给原告，被告一才将上述《租赁合同》提供给原告。原告看到《租赁合同》的内容后发现，被告为了吸引麦当劳公司入驻而给予麦当劳公司许多优惠及租金的减免。2019年9月26日，原告发《异议函》给被告一，对被告二与麦当劳公司签订的《租赁合同》的效力不予认可，并要求被告一补偿原告的租金损失，两被告不予认可。2018年5月、6月，麦当劳公司以更名后的南京金拱门食品有限公司与被告二签订《补充协议》两份，对租金计算标准进行了变更，增加了免租条款以及其他优惠条款。麦当劳餐厅于2018年6月30日正式开业。被告一授权被告二与他人签订对原告明显不利的《租赁合同》，原告现根据市场同地段最低日租金标准4元/平方米计算536.63平方米在383天内的租金，扣减麦当劳公司已付租金259137.94元、税收费用246798元后，按此差额575319元向被告二主张因其签订的给予麦当劳公司优惠的协议而致原告产生的上述租金差额损失，被告一应对被告二的赔偿款给付义务承担连带清偿责任。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告昌建公司辩称，应驳回原告诉讼请求。根据原告与被告昌建公司之间的约定，如麦当劳未能承租案涉房屋则为被告违约，但麦当劳实际承租原告购买的案涉房屋，原告要求被告昌建公司赔偿其损失无合同和法律依据。被告昌建管理公司辩称，无违约行为，原告向被告昌建管理公司主张赔偿损失无合同和法律依据，原告的诉讼请求应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证相关事实，结合当事人的陈述，认定以下事实：1.2017年5月16日，张犇与昌建公司签订两份《商品房买卖合同》，张犇向昌建公司购买位于京华城路276号（昌建广场）8幢XX室、XX室房屋，其中XX室房屋的建筑面积445.03平方米，套内面积275.11平方米，B室房屋的建筑面积217.5平方米，套内面积144.54平方米。2.2017年5月20日，昌建公司致函麦当劳公司的《租赁同意书》载明：本公司同意并授权昌建管理公司将商场营销铺位号8-XX、XX为餐厅,10-XX号商铺为甜品站，出租给贵公司并履行租赁协议，出租条件以昌建管理公司与贵公司最终签约为准。我公司同意为昌建管理公司签署、履行与贵公司之间的租赁协议承担连带法律责任。本公司承诺拥有该租赁商场的合法土地使用权及房屋所有权。如该租赁商场发生产权人更替，则本承诺函所涉全部内容将由新产权人完全接受，且本公司承担连带法律责任。3.2017年6月，昌建管理公司与麦当劳公司签订《租赁合同》，约定：昌建管理公司同意出租，且麦当劳公司同意承租本合同附件一红线图中表明的场地，由麦当劳公司装修后用于经营麦当劳餐厅及甜品站；场地是餐厅X号楼一层XX号、二层XX号商铺，甜品站10号楼XX号商铺；场地的使用面积（详见红线图）餐厅至少315平方米，甜品站至少19平方米；如租金或其他费用以场地使用面积为计算依据，双方确认，在约定场地使用面积与实测面积差异在5%以内（含本数）且麦当劳公司认可该等差异时，租金或其他费用不做调整；场地的所有权人是昌建公司，其授权昌建管理公司出租场地，昌建管理公司在签订本合同前，已取得昌建公司的授权委托书并附于附件九；麦当劳公司应自餐厅正式开业之日（起租日）起向昌建管理公司支付租金，但如附件三的效果图中所示的所有招牌位置于该日仍未获有关的审批部门正式批准，则麦当劳公司无须支付租金直至上述招牌位置获得有关的审批部门正式批准并实际安装完毕为止；自起租日起，麦当劳公司按以下方式支付租金（含税价，且已包含所有物业服务费、招牌位置占用费、室外就餐区占用费和管理费、公共区域及公共通道的使用费等所有费用以下合称“租金”）；2.2.1麦当劳公司支付给昌建管理公司的提成租金应按照以下标准计算：餐厅年销售额（销售额定义：详见附件四）在600万元（含600万元）以下时，按营业额的6%抽成，餐厅年营业额在601万元到800万元（含800万元）时，按营业额的7%抽成……；昌建管理公司应于每月十日前根据麦当劳公司提供的餐厅上月销售额向麦当劳公司开具上月提成租金发票，麦当劳公司在收到昌建管理公司发票后十个工作日内向昌建管理公司支付上月提成租金；为了方便计算租金，本条中的“年”应指租赁年度，即自起租日起每满365天为一个租赁年度；本合同所订租期为十五年，自起租日开始计算，至十五年届满为止。4.2017年7月8日，张犇与昌建公司针对两份《商品房买卖合同》又分别签订两份《补充协议书》，昌建管理公司在该合同落款处加盖公章，约定：张犇委托昌建管理公司与麦当劳运营方接洽、沟通、协商房屋租赁事宜。由昌建管理公司与麦当劳签订租赁合同并收取租金后应全额返还（转付）张犇，昌建公司应于昌建管理公司同麦当劳租赁合同签订后，将租赁合同提供给张犇；麦当劳租赁合同签订后，因租赁合同所收取的租金为张犇所有，昌建公司或昌建管理公司为吸引麦当劳入驻而给予的贴补政策或优惠等费用等由昌建公司或昌建管理公司承担。5.昌建管理公司与南京金拱门食品有限公司（金拱门公司）签订《补充协议》载明双方对《租赁合同》条款于2018年5月达成以下协议：租赁合同第2.2.1条变更为：金拱门公司支付给昌建管理公司的提成租金应按照以下标准计算：餐厅年销售额在600万元（含600万元）以下时，金拱门公司免付租金，餐厅年销售额在600万元（不含600万元）到800万元（含800万元）时，按销售额的7%抽成……；第一和第二个租赁年度的租金应按年度支付，即第二和第三个租赁年度开始后的第一个月内，双方根据金拱门公司的上年度的餐厅销售额计算提成租金，昌建管理公司收到金拱门公司提供的上年度餐厅销售额数据后七个工作日内与金拱门确认上年度提成租金并向金拱门公司开具相应金额的上年度提成租金发票，金拱门在收到昌建管理公司租金发票后十个个工作日内向昌建管理公司支付上年度提成租金。昌建管理公司与南京金拱门食品有限公司（金拱门公司）签订《补充协议》载明双方对《租赁合同》条款于2018年6月达成以下协议：昌建管理公司理解金拱门公司的建设成本较大，其投资成本回收的期限较长，为了保证餐厅的健康运营及双方间长期租赁关系的维持，同时考虑到租赁合同签订后建筑物所在商圈的变化及为了提升商圈的知名度，昌建管理公司特此同意：第一个租赁年度内，如餐厅每一季度内的销售额（定义见租赁合同）未达到人民币壹佰伍拾万元（Yl，500,000)，昌建管理公司在下一季度的第一个月内向金拱门公司购买按如下方式计算的麦当劳餐券:人民币1,500,000元-该季度的餐厅销售额。如餐厅当季度的销售额达到人民币壹佰伍拾万元的,则昌建管理公司无需购买。第一个租赁年度期满后，如餐厅当年度的销售额仍未能达到人民币陆佰万元，则昌建管理公司应购买人民币陆佰万元与当年度实际销售额之间的差额等值的麦当劳餐券（扣除己购买的餐券金额），以确保金拱门公司第一个租赁年度的餐厅年销售额达到人民币陆佰万元。如昌建管理公司未能按本合同约定购买或足额购买麦当劳餐券，金拱门公司有权自当年度及以后各年度的应付租金和其他费用中自行扣除，直至扣完为止；金拱门公司也可选择提前终止本合同，若金拱门公司提前终止本合同的，昌建管理公司除应立即退还金拱门公司己支付但未实际发生的费用外，还应赔偿金拱门公司:由此遭受的所有损失（包括昌建管理公司按本协议应购买而未购买的餐券金额)。6.昌建管理公司（甲方）与金拱门公司（乙方）签订的《起租日确认函》载明：甲乙双方于2017年6月签署了一份《租赁合同》，由甲方将餐厅8号楼一层XX号、二层XX号商铺，甜品站10号楼XX号商铺，场地的使用面积餐厅至少315平方米，甜品站至少19平方米商铺出租给乙方使用。根据《租赁合同》约定，双方确认扬州昌建广场麦当劳餐厅及甜品站起租日为2018年6月30日。7.张犇于2018年12月6日付清案涉两处商铺购房款，另于2018年12月14日领取了不动产权证书。8.2018年12月14日至2019年6月29日期间（198天），金拱门公司麦当劳餐厅的税后产品销售额为3701970.62元，2019年6月30日至2020年6月29日期间的税后产品销售金额为7068756.80元。金拱门公司于2019年12月20日将2018年12月14日至2019年6月29日期间含税租金246798.04元支付给张犇。9.张犇和昌建公司、昌建管理公司均称案涉房屋物业费标准为42元/平方米/月，但尚未实际缴纳。本案争议焦点为原告是否存在租金损失？本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据上述法律规定，原告张犇应就其存在租金损失的诉讼请求提供证据予以证明。结合本案在卷证据，张犇在与昌建公司签订《商品房买卖合同》后又于2017年7月8日与昌建公司签订了商品房买卖合同的《补充协议书》，并在该协议中约定张犇委托昌建管理公司与麦当劳运营方接洽并签订租赁合同，而昌建公司实际在2017年5月20日已向麦当劳运营方发送《租赁同意书》并阐明昌建公司同意为昌建管理公司签署、履行租赁协议承担连带法律责任。从合同签订时间来看，昌建管理公司于2017年6月已与麦当劳运营方签订《租赁合同》，尽管《租赁合同》签订时间早于张犇委托昌建管理公司与麦当劳运营方缔结租赁合同的时间，但张犇在本案中并未对该《租赁合同》效力提出异议，《租赁合同》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，张犇亦从承租方处实际受领部分到期租金，故本院依法确认昌建管理公司与麦当劳公司于2017年6月签订的《租赁合同》合法有效，对缔约双方具有拘束力。张犇认为昌建管理公司与麦当劳运营方签订的《租赁合同》及其《补充协议》中有关租金的约定标准明显低于周边商铺租金标准，造成其租金利益受损，故向被告主张赔偿2018年12月14日至2020年6月29日期间租金损失。本院认为，根据金拱门公司提供的销售额统计，承租方按照《租赁合同》约定已支付给张犇的2018年12月14日至2019年6月29日期间租金及应支付的2019年6月30日至2020年6月29日期间租金，均为麦当劳餐厅销售额的7%，张犇主张《租赁合同》约定的租金标准过低，证据不足。退一步讲，即使本院以张犇主张的租赁房屋建筑面积536.63平方米及双方当事人各自提供的租赁房屋周边商铺租赁广告作为参考依据，张犇关于其2018年12月14日至2020年6月29日期间租金损失达到645176元的主张亦没有事实依据。对于张犇提出的租赁房屋物业费属于其租金损失范畴的主张，本院认为，案涉《商品房买卖合同》的《补充协议书》中约定：麦当劳租赁合同签订后，因租赁合同所收取的租金为张犇所有，昌建公司或昌建管理公司为吸引麦当劳入驻而给予的贴补政策或优惠等费用等由昌建公司或昌建管理公司承担。案涉《租赁合同》中另约定：麦当劳公司支付的租金（含税价，且已包含所有物业服务费……）；麦当劳公司应向昌建管理公司支付租金，昌建管理公司应向麦当劳公司开具提成租金发票。由此可见，在案涉房屋所有权人变更为张犇之前，昌建管理公司依约负有向麦当劳运营方开具租金发票的义务，而该租金中实际已含有物业服务费，鉴于合同约定昌建管理公司亦为租金收取人，则房屋产权人显然无需另付租赁房屋的物业费。因此，张犇依据《商品房买卖合同》的《补充协议书》、《租赁合同》的上述约定收取到的全部租金（含物业费）均应归属其个人所有，如物业费用由张犇承担，则实属对张犇租金收益的折损。本案中，因张犇实际未曾支付案涉房屋的物业费用，本院对其该项主张不予采信。综上所述，原告张犇的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告张犇的诉讼请求。案件受理费10252元，由原告张犇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  谷 丹人民陪审员  周明清人民陪审员  王立英二〇二一年三月十七日书 记 员  张才璐