河北省唐山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀02民终2172号上诉人（原审被告）：于亚军，男，1986年7月20日出生，汉族，现住唐山市丰润区。上诉人（原审被告）：许婧，女，1986年12月6日出生，汉族，现住唐山市丰润区。二上诉人共同委托诉讼代理人：李小艳，河北嘉景律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐山中冶万城房地产开发有限公司，住所地：河北省唐山市丰润区浭阳乐郡底商C-15号。法定代表人：孔德权，总经理。委托诉讼代理人：潘晓雷，该公司员工。委托诉讼代理人：张久旺，天津曾美律师事务所律师。上诉人于亚军、许婧因与被上诉人唐山中冶万城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服河北省唐山市丰润区人民法院（2020）冀0208民初2773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人于亚军、上诉人许婧委托诉讼代理人李小艳、被上诉人唐山中冶万城房地产开发有限公司委托诉讼代理人张久旺、潘晓雷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人于亚军、许婧上诉请求：依法撤销（2020）冀0208民初2773号民事判决书，改判双方继续履行合同，驳回被上诉人一审的全部诉讼请求并承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应依法予以撤销，改判驳回被上诉人一审全部诉请。一、合同具有相对性，结合本案合同的相对方为上诉人和被上诉人，而整个案件，被上诉人所谓的解除合同通知书等手续均送达给了案外人，同时提交的相应证据以及证人证言均具有瑕疵，其中证人与被上诉人具有厉害关系，其证言不应予以采信。同时其证言也能证实，被上诉人一直未与上诉人进行沟通交流，被上诉人并未向上诉人履行相应义务。二、《商品房认购协议》签订后上诉人积极履行了相应义务，给付相应的购房款但银行贷款迟迟未能办理，并非上诉人的行为所致，而是被上诉人的原因导致，不能以被上诉人的单方诉说而予以认定是上诉人的原因，更何况被上诉人并未与上诉人就合同的履行事项进行沟通而是所谓的通知了案外人，明显于情于理说不通。三，双方签订商品房认购协议，是上诉人的真实的意思表示，是上诉人买卖涉案房屋的真实意愿，不可能有违约的意愿。现房价一直上涨，一平米上浮四五千元，上诉人也不可能解除合同，反而是被上诉人基于这个原因违约解除合同，严重侵害了上诉人的合法权益，被上诉人单方解除合同明显显示公平。四、一审判决根据被上诉人单方面提供的存在瑕疵同时依法不应采信的证据判决双方解除合同并让上诉人给付违约金，致使上诉人房、财两空，让被上诉人坐享房屋增值价值，让被上诉人长期无偿使用上诉人的大额资金，明显显失公平，认定事实不清，适用法律错误。五、1）《商品房认购协议》是被上诉人提供的格式合同，根据《合同法》及相应司法解释，对合同条款的理解出现分歧时，应该做出对被上诉人不利的解释，而不能成为被上诉人利用法律漏洞的工具。2）结合本案，合同签订后，上诉人积极履行了合同义务并交付首付款，即便被上诉人无理要求上调首付款数额，上诉人依然配合履行并补交了相应的房款，被上诉人说上诉人未提交办理银行贷款的首付凭证而予以解除合同明显与事实不符，何况首付款由被上诉人收取并由被上诉人出具收据，何来上诉人拒绝提供。3）合同签订后时隔数年，因房价上涨，被上诉人突然设计解除合同，严重违背诚实守信、公平正义。综上，一审判决违背案件事实，违背民事鼓励民事交易、促使合同成立的基本原则，违反合同具有相对性的基本准则违法裁决明显认定事实不清，适用法律错误，明显显示公平，应依法予以撤销，并改判驳回被上诉人一审所有诉请。当庭补充上诉意见为，第一，因本案贷款未能办理下来，并非是上诉人原因导致，上诉人已经全面配合被上诉人办理银行贷款。贷款未办理下来的原因是因为上诉人交纳的首付款并非是以上诉人的名字交纳的，而是以案外人宏升房地产公司账户转账的，贷款的银行要求必须是上诉人本人交纳首付款，为此上诉人与被上诉人协商要求被上诉人将首付款退还给上诉人，由上诉人再另行交纳给贷款银行。但被上诉人迟迟未退还首付款，因此原因贷款迟迟未能办理，这是被上诉人原因导致的，并不是上诉人违约。第二，被上诉人在原审所述的给上诉人邮寄解除认购通知书及退款通知，上诉人并未收到，所以不属于上诉人违约，上诉人不同意解除合同。上诉人要求继续履行合同，并且可以缴纳全款。唐山中冶万城房地产开发有限公司答辩称，一、上诉事实与理由，违背事实真相，缺乏证据支撑，不应采信。2017年3月22日和5月3日，另案当事人邵某（于亚军岳母、被答辩人许婧母亲）先后向答辩人认购丰润区浭阳华府118楼2单元301号、117楼3单元502号两套商品房，118楼2单元301号登记在自己名下，签订了《商品房买卖合同》，但因无法办理贷款，一审已判令解除合同，现在本院上诉中。117楼3单元502号登记在二被答辩人名下，至今未签订《商品房买卖合同》，也未办理贷款手续、未补足余款。两套房产首付款均是由案外人唐山市丰润区宏升房地产开发有限公司股东吕宏升交纳，因该房地产公司出现严重债务纠纷，涉及多起刑事、民事案件，吕宏升无力再支付剩余房款。为此答辩人及本案证人（也是两套房产的销售顾问张秋玲）多次通过电话、微信、致函形式与邵某、二被答辩人进行沟通，催促尽快签订《商品房买卖合同》、办理银行贷款手续或补足剩余房款，但邵某与二被答辩人总是置之不理，让找案外人宏升房地产老总吕宏升，此时吕宏升已经无力支付，答辩人及张秋玲将此情况反馈给邵某及二被答辩人后，仍然置之不理，至今上述三人对购买的两套房产未办理贷款手续也未补足余款，造成房屋闲置，资金无法回笼，无奈之下，答辩人才提起了诉讼。上述事实充分证明二被答辩人作为涉案房产的买受人，有按时签订合同、办理贷款、交纳首付款及剩余房款的义务，其实际行为已构成根本违约，达到了法定解除条件，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》之规定，应当解除认购协议并赔偿答辩人损失。上述事实有答辩人、被答辩人陈述、证人证言、商品房认购协议、告知函、解除认购协议通知书、ＥＭＳ快递单及回执等证据为证。二、一审判决认定事实清楚、适用法律正确，证据充分，程序合法，应当驳回上诉，维持原判。唐山中冶万城房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《商品房认购协议》。2、于亚军、许婧向唐山中冶万城房地产开发有限公司支付违约金人民币159155元元（1591552元X10%）。3、诉讼费用由于亚军、许婧承担。一审法院认定事实：2017年5月3日，中冶万城公司作为出卖人，于亚军、许婧作为认购人签订《商品房认购协议》双方约定于亚军、许婧认购唐山中冶万城房地产开发有限公司开发的位于唐山市丰润区，该商品房的用途为住宅，建筑面积共183.57平方米。该商品房按照建筑面积计价，单价为8670元／平方米，总房价款为1591552元。付款方式为协议签署的同时支付总房款的20%，即321552元，剩余80%，即127万元，以按揭贷款的形式支付。双方同时约定认购人以贷款方式购房的，应在签订认购协议之日起7日内去银行办理贷款手续，并向出卖人提供银行按揭贷款所需全部有效资料。若认购人在5日内不提供按揭贷款手续，或因认购人原因导致银行不同意办理按揭贷款而未支付购房余款的，视为认购人违约，出卖人有权单方解除认购协议，将认购人所购房屋另售，认购人需支付总房款10%作为违约金、由出卖人从其已付款中扣除。同日，于亚军、许婧依约向唐山中冶万城房地产开发有限公司支付购房款321552元。于亚军、许婧未按协议约定的时间办理银行贷款手续。2019年4月24日，于亚军、许婧向唐山中冶万城房地产开发有限公司支付购房款16万元。期间，唐山中冶万城房地产开发有限公司方多次催告于亚军、许婧办理贷款手续，但其一直未能办理。2020年5月10日，唐山中冶万城房地产开发有限公司向于亚军、许婧发出解除认购协议通知书，通知于亚军、许婧解除双方就唐山市丰润区签订的《商品房认购协议》该房屋将另行销售，并按合同约定追究于亚军、许婧的违约责任。于亚军、许婧至今未去贷款银行完成面签手续，亦未补交购房余款。上述事实。有双方陈述、证人证言、商品房认购协议、告知函、解除认购协议通知书、ＢＳ快递单及回执等证据予以证实。一审法院认为，中冶万城公司与于亚军、许婧2017年、5月3日签订的《商品房认期协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的理制性规定，合法有效，双方应按协议的约定履行自己的义务。根据协议约定，于亚军、许婧应在签订协议之日起7日内去银行办理贷款手结，并在5日内将按据贷款手续提供给唐山中冶万城房地产开发有限公司。于亚军、许婧至今未去贷款银行完成面签手续，亦未补交购房余款，已构成根本违约。唐山中冶万城房地产开发有限公司的诉讼请求事实清楚，证据充分，予以支持，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下一、解除唐山中冶万城房地产开发有限公司与于亚军、许婧2017年5月3日签订的《商品房认购协议》二、限于亚军、许婧于本判决生效之日起十日内支付唐山中冶万城房地产开发有限公司违约金159155元。本院二审期间，被上诉人提交的证据如下：证据一，（2020）冀0208民初2772号民事判决书，证明本案涉案房产均是另案当事人邵某为女儿、女婿购买，同时也给自己购买一套，该两套房产均是由案外人宏升地产老板吕宏升交纳，后期贷款手续及尾款均由本案当事人进行交纳完成，邵某及本案当事人因无法办理贷款手续，从而造成至今未进行银行面签，也未交纳尾款，导致邵某及本案当事人两套房产的商品房买卖合同及认购协议依法解除。证据二，中国银行唐山新城道支行证明一份，证明邵某不能提供该银行贷款条件，不符合贷款要求，拒绝此笔贷款。上诉人许婧质证称对证据一，真实性无异议，但对证明目的有异议，该份证据不能证明系二上诉人违约，不能证明因二上诉人原因导致不能办理贷款。该判决第二页正数第七行恰恰证明是被上诉人原因导致贷款未能办理下来。对证据二，质证意见同证据一，因为首付款二上诉人已经给了被上诉人，银行不准许以被上诉人名义交付首付款，需要被上诉人将首付款退还给二上诉人，由二上诉人交纳首付款，但被上诉人迟迟不退还首付款，导致贷款未能办理下来。本院对被上诉人提交的两份证据的真实性予以认定。其他二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，上诉人于亚军、许婧于2017年5月30日与被上诉人唐山中冶万城房地产开发有限公司签订的《商品房认购协议》系双方真实所签，合法有效，双方均应依法履行，对于协议未按期履行，上诉人并无证据证实是由被上诉人导致的且对于未能办理贷款按揭手续，也无证据归责于被上诉人，即使退一步按上诉人所言是被上诉人未及时退还首付款所致，但该问题也不能成为长达三年未履行合同的主要原因，且对于此主张上诉人并未提交充足证据证实，综上，本院认为一审法院判决解除双方签订的《商品房认购协议》并无不妥，因存在《商品房认购协议》解除事实，为减少当事人的诉累，被上诉人应在协议解除后返还上诉人首付款总计481552元。因上诉人于2019年4月24日向被上诉人支付了16万元的购房款，亦属在能力范围内积极履行，对此履行行为被上诉人亦接受，该行为应视为双方对合同约定尾款支付的变更，故此不应适用按揭支付购房尾款中涉及违约金的规定，故本院对上诉人支付违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，于亚军、许婧的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销唐山市丰润区人民法院（2020）冀0208民初2773号民事判决；二、限本判决生效之日起十日内解除唐山中冶万城房地产开发有限公司与于亚军、许婧2017年5月3日签订的《商品房认购协议》，并由唐山中冶万城房地产开发有限公司于协议解除后十日内向于亚军、许婧返还首付款总计481552元；三、驳回唐山中冶万城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费1742元，由于亚军、许婧负担；二审案件受理费3484元，由唐山中冶万城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 岩审判员 徐志辉审判员 杨鹏章二〇二一年三月三十日书记员 刘莎娜