甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初3418号原告（反诉被告）：陈传林，女，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：王先举（原告丈夫），男，汉族，1975年3月19日出生，住重庆市大足县。被告（反诉原告）：杨有文，男，汉族，住甘肃省兰州市安宁区。委托诉讼代理人：王力，甘肃王力律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雪利，甘肃王力律师事务所律师。原告陈传林（反诉被告）诉被告杨有文（反诉原告）房屋租赁合同一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。于2019年9月12日作出(2019)甘0102民初2903号民事判决书。宣判后被告杨有文不服提起上诉，甘肃省中级人民法院于2020年3月3日作出（2019）甘01民终4369号民事判决书，以原审判决认定事实不清、证据不足为由撤销原判、发回重审。本院于2020年4月29日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告陈传林及其委托诉讼代理人王先举，被告杨有文的委托诉讼代理人杨雪利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈传林向本院提出如下诉讼请求：1、判令撤销原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告退回原告租赁保证金80000元；3、判令被告赔付原告损失50000元；4、本案诉讼费用由被告承担。原告陈传林在庭审中将第一项诉讼请求变更为判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》。事实与理由：原、被告于2018年3月21日签订了《房屋租赁协议书》，协议约定：1、被告将位于兰州市城关区段××路××号房屋租赁给原告，并配合原告办理各类所需营业证件。2、被告所出租的房屋及房屋内部水电暖等相关设施归被告所有。合同签订后，原告花费40万元对承租铺面进行装修，又花费近60万元进货用于铺面超市经营。2018年3月27日原告在办理相关营业执照是得知该房屋系段家滩西社区所有，被告本无权转让、转租。得知此事后原告与被告联系解决此事，但被告不予理睬，导致原告无法办理营业执照不能正常经营，致使原告出现经营损失。被告还以要求原告缴纳房租为由，多次到原告经营铺面闹事，将原告苹果6手机一部及华为一部砸坏，强行拉掉正在经营铺面的电闸，使原告无法正常经营，无奈原告向110报案。鉴于被告隐瞒事实，不得出租、转租该房屋，故原告要求解除原被告签订的《房屋租赁协议书》，退回该房屋租赁保证金80000元并赔偿原告所受损失50000元（暂定）。为维护正常交易秩序，原告特具状诉至法院，请人民法院依法判如所请。被告杨有文辩称：1、原告要求解除《房屋租赁协议书》于法无据，协议书系双方真实意思表示，协议合法有效，不存在解除事由，被告不同意解除，请原告赔偿其损失；2、由于协议合法有效，被告不应退还原告保证金；3、原告要求赔偿损失50000元于法无据，应予驳回。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告杨有文向本院提出反诉称：1、判令反诉被告支付反诉原告房租租金155833.67元；2、判令反诉被告支付反诉原告代缴的水电费25490元（2018年3月至2018年12月）；3、请求依法判令反诉被告支付反诉原告违约金46750元；4、本案诉讼费用、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2018年3月12日，反诉原告（以下简称原告）与反诉被告（以下简称被告）签订《房屋租赁协议书》（以下简称协议书），约定原告将自己位于兰州市城关区段××路××号房屋（原中凯润达生活超市）租赁给被告经营，租赁期限为2018年3月18日到2020年12月31日，2018年3月18日至2018年12月31日的房租为155833元（2018年3月18日至2018年9月18日房租已交清，2018年9月18日至2018年12月31日房租64167元应于合同签订之日起一个月内一次性付清），2019年1月1日至2019年12月31日被告向原告支付第二年房租22万元，交房租时间为2018年12月1日。原、被同时在协议书中约定，如若被告未在合同约定提前一个月缴纳租金、水电及物业费，原告有权按照每天1000元的违约金在原告缴纳的保证金中扣除。协议书签订后被告除支付过80000元保证金外（由上一位租客代缴），未支付原告任何房租，按照合同约定2018年9月18日至2019年5月30日的房租累计155833.67元。违约金从2018年4月1日起算至2019年4月30日，共374天，每天1000元，374＊1000＝374000元，减去保证金80000元，还剩294000元，鉴于违约金过高，本次诉讼主张违约金46750元，请求贵院酌情支持。原告陈传林针对被告杨有文的反诉辩称：1、反诉原告对涉案房屋没有出租权；2、在双方签订的协议书中，有反诉原告协助反诉被告办理营业执照，反诉原告并未协议履行义务，影响了反诉被告商铺的正常经营。因此不承担违约金。且双方协商中，对方口头承诺在办理营业执照之前可以不缴房租；3、水电费我用的我愿意交，但被告没有提供水表和电表参数。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月21日，以杨有文为出租方（甲方），陈传林为租赁方（乙方）签订了《房屋租赁协议书》一份，协议约定：“甲方将坐落于兰州市城关区段××路××号房屋（原中凯润达生活超市）租赁给乙方经营，房屋租赁面积为460平方米；租赁期限从2018年3月18日起至2020年12月31日止，合同期限为叁年；租金及相关费用缴纳为：2018年3月18日止2018年12月31日，乙方向甲方骄傲第一年租金为155833元／年（注：2018年3月18日至2018年9月18日房租已交清，2018年9月18日至2018年12月31日第一年剩余房租64167元应于合同签订之日起一个月内一次性给甲方缴清），2019年1月1日至2019年12月31日，乙方向甲方缴纳第二年租金为22万／年，缴纳时间为2018年12月1日，如乙方没有按照合同约定时间提前一个月缴纳租金、水电暖及物业管理费，甲方按照每天1000元的违约金从乙方保证金中扣除；乙方如果未按时缴纳租金、水电暖及物业管理费，甲方有权停水停电，由此造成的一切后果，甲方不予承担，甲乙双方在签订合同之日，乙方向甲方一次性缴纳租赁保证金8万元，租赁保证金与第一年房租同时缴纳；乙方权利义务：乙方自行配合办理各类所需营业证件，甲方有义务配合乙方；合同还约定了其他事项。”协议签订后，杨有文将涉案房屋交由陈传林使用，陈传林按协议约定向杨有文支付租赁保证金8万元，杨有文收到保证金后，向陈传林出具《收条一份》。另查明，涉案房屋由兰州市城关区拱星墩街道段家滩村社区居委会所有，2015年段家滩社区将涉案房屋出租给和文唐，和文唐后将该房屋转租给杨有文，杨有文2016年7月13日以该房屋为经营场所，注册办理了个体工商户，用于经营超市。杨有文后又将该涉案房屋转租给案外人，该案外人又将该房屋转租给陈传林。现因陈传林经营过程中，杨有文无法提供房屋产权证书，致使陈传林无法办理营业执照，双方协商未果，酿成纠纷，2018年11月25日，陈传林以书面形式向杨有文发出《解除合同通知书》，通知杨有文解除合同。再查明，该房屋已由兰州市城关区拱星墩街道段家滩村社区居委会收回。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，当事人应当按照合同履行义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质，目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，杨有文应当按照协议约定，配合陈传林办理相关营业执照，但其未能按约定提供涉案房屋所有权证书，致使陈传林无法办理超市营业执照，导致陈传林无法实现合同目的。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的……”。因此，陈传林有权解除涉案合同。其以书面形式通知杨有文解除合同，发生了解除合同的效力，故对解除合同的诉讼请求，本院予以支持。对于陈传林要求杨有文返还80000元保证金的诉讼请求。因杨有文的违约行为致使双方《房屋租赁协议书》解除，其应当向陈传林返还房屋租赁保证金。关于陈传林的要求杨有文赔偿50000元损失的诉讼请求。因陈传林缺乏证据证明其损失，故对该项诉讼请求，本院不予支持。关于杨有文诉陈传林支付房屋租金155833.67元，本院认为，2018年12月25日，双方《房屋租赁协议》予以解除，故陈传林应当承担2018年3月18日至2018年11月25日的房屋租金。因2018年3月18日至2018年9月18日房屋租金已交清，其应当承担2018年9月18日至2018年11月25日房屋租金41955元（64167元/104天*68天）。关于杨有文要求陈传林缴纳其代缴水电暖及物业费的诉讼请求，本院认为其提供的证据，不能证明相关费用，且其未提供证明证明相关费用的收费标准，故杨有文的该项诉讼请求，缺乏证据支持，本院不予以支持。关于杨有文要求陈传林支付违约金的诉讼请求。本院认为，因杨有文的违约行为导致合同解除，故其该项诉讼请求无法律依据，本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决如下：一、依法解除原告陈传林与被告杨有文签订的《房屋租赁协议书》；二、被告杨有文于本判决生效后十日内向原告陈传林退还房屋租赁保证金80000元；三、原告陈传林于本判决生效后十日内向被告杨有文支付房屋租金41955元；四、驳回原告陈传林的其他诉讼请求；五、驳回被告杨有文的其他反诉请求。上述款项经折抵，被告杨有文于本判决生效后十日内给付原告陈传林人民币38045元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费2900元，由原告陈传林负担1115元，被告杨有文负担1785元，反诉费1886元，由原告陈传林负担346元，被告杨有文负担1540元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并案对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  程 娟审 判 员  马忠贤人民陪审员  李洪亮二〇二一年三月二日书 记 员  杜文晖