惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1391民初634号原告：姜腊芳，女，汉族，1985年12月14日出生，身份证号码431××××××××××××444，住所地湖南省宁远县×××××××××。被告：陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司，住所地惠州大亚湾澳头大涌路8号长安苑4栋108。负责人：王**。原告姜腊芳诉被告陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司（简称工银分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案受理，于2021年3月12日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告姜腊芳到庭参加了诉讼，被告工银分公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、请求被告赔偿原告逾期交房违约金76776元。（自2018年6月30日至2019年9月30日）；2、请求被告对房产证的年限按照之前承诺的办理土地使用年限延期并保证年限不低于65年或是被告按土地年限缩短17年使用年限造成房屋的价差金额赔偿原告146462元；3、请求被告赔偿原告逾期办证违约金，按合同约定自逾期之日开始到实际取得房屋产权证止，按房屋购买金额的万分之一赔偿原告5040元（90天×560000元×0.0001=5040元）；4、请求被告赔偿原告五年管理费11700元，以上共计239978元。5、请求判令被告承担本案的诉讼费，保全费，保全担保费。事实和理由：2017年1月11日，原告就购买位于惠州大亚湾澳头大涌路8号6栋12层3号房与被告签订了《商品房买卖合同》，约定：房屋总价560000元，交房时间2018年6月30日，合同签约后，原告履行了付款义务，而被告却未按合同约定的时间交付房屋，涉案房屋直到2019年9月5日才满足交房条件，被告通知2019年9月30日之前办理入伙通知手续。此外，合同约定被告应在房屋交付360日内为原告办理出房屋产权证，但是因被告原因导致原告于2020年12月6日才取的房屋产权证。2016年3月8日，被告向原告发出了免5年管理费的告知书，告知原告凭此单向涉案房屋小区物业管理处抵扣自收房之日起5年内的物业管理费。2020年11月物业管理处告知原告，被告不承认之前签发给原告的免收5年管理费的承诺告知书。2016年3月31日，被告向原告等准业主们发出承诺书，承诺会在房屋产权证办理出来前完成延长土地使用年限，保证使用年限不低于65年。原告在被告的承诺保证哄骗下购买了本案涉案房屋并于2017年1月11日签订了《商品房买卖合同》并如期完成的付款义务，根据合同第九、十一、十二条的约定，现原告为维护自身合法权益，特向贵院诉讼，请求判如所请。原告提供的证据：1、《商品房买卖合同》，拟证明涉案房屋约定交房时间为2018年6月30日；2、《发票》、《支付凭证》、《收据》，拟证明原告于2017年1月14日付清购房款；3、《入伙通知书》，拟证明被告实际的交房时间为2019年9月30日，被告已逾期交房；4、《房产证》，拟证明被告于2020年11月9日才办好房产证，超出了合同约定的办证时间；5、《延长土地使用年限承诺书》，拟证明被告承诺延长办理涉案房屋的土地使用年限，但实际上并未办理；6、《免5年管理费告知书》，拟证明被告曾经承诺免原告从入伙之日起5年的管理费；7、惠州大亚湾天拓物业管理公司《前期物业管理服务协议》，拟证明我方于2020年10月17日收楼。以上证据经与原件核对无异，被告既未到庭参加诉讼，也未提出书面答辩意见，视为其对上述证据没有异议。但证据3与证据7拟证明的内容冲突，根据《入伙通知书》内容告知：“……自本通告发出之日起，若未在上述时间内前来办理入伙手续的视为自动入伙”，可认定2019年9月30日为实际交楼时间，原告提供的《前期物业管理服务协议》，该协议无原告姜腊芳的签名，其内容也无法证明实际交楼时间，原告以此证明2020年10月17日为实际交楼时间，不予采信。审理查明：2017年1月11日，原告姜腊芳（买受人）与被告工银分公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》，约定：1、原告购买被告位于惠州大亚湾澳头大涌路8号长安苑6栋12层3号房。房屋建筑面积为77.85平方米，房屋总价款为560000元，买受人于2017年1月11日前支付首期款170000元，余款390000元向商业银行申请贷款支付。2、出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付商品房。3、逾期在120日内，自2018年6月30日的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；逾期超过120日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。4、因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告已按约向被告支付了购房款，但被告未按合同约定的期限内将房屋交付给原告。涉案房屋直到2019年9月1日被告才向原告发出《入伙通知书》。入伙通知书内容为：……请收楼业主于规定时间当日或于2019年9月11日至30日之间前来长安苑办理相关收楼手续，同时须在我司向房管局提交办证资料前，缴清维修资金、契税等所有相关费用。自本通告发出之日起，若未在上述时间内前来办理入伙手续的视为自动入伙。”2020年11月9日，被告为原告办理了粤（2020）惠州市不动产权第4084785号不动产权证。2017年3月31日，被告向原告发出了《关于大亚湾长安苑项目延长土地使用年限的承诺函》，告知原告其购买住宅剩余土地年限为48年。现已经向大亚湾国土资源局提交了延长土地使用年限申请，目前大亚湾国土资源局已委托中介进行地价评估。详情请看惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局在2016年12月9日出具的惠湾国土资函（2016）1917号《关于长安苑项目用地使用年限的复函》，并承诺在不动产权证办理下来之前完成土地使用年限延长办理手续，并确保土地使用年限不少于65年。2016年8月8日，被告向原告发出了《长安苑项目（海恋家）业主告知书》，告知原告自收房之日起，凭借此通知书即可在项目物业管理公司抵作该房号5年的物业管理费用，以表达被告心中的歉意。本院认为：原告姜腊芳与被告工银分公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同有效，应受法律保护，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。原告按照合同约定付清购房款，被告应当在2018年6月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。被告没有按照上述期限内向原告交付房屋，存在逾期交房的违约行为，应当承担违约责任。根据《入伙通知书》的内容，可认定原告于2019年9月30日收楼，被告逾期交楼457天。根据涉案商品房买卖合同第十一条第（一）款及第十二条第（2）项的约定，被告应当支付逾期交房违约金。违约金按支付全部房价款560000元为基数，按每日万分之三的标准计算，具体数额为76776元（560000元×0.03%×457天）。根据涉案商品房买卖合同第二十条第（二）款约定，被告应当在房屋交付原告使用之日起360日内办理房屋所有权证书。被告于2020年11月9日为原告办理了不动产权，超过合同约定交付时间之日46天。违约金按支付全部房价款560000元为基数，按每日万分之一的标准计算，具体数额为2576元（560000元×0.01%×46天）。2016年8月8日，被告一向原告承诺自收房之日起，凭《长安苑项目（海恋家）业主告知书》可免费5年物业管理费，原告于2019年9月30日收楼，故原告可向惠州大亚湾天拓物业管理公司主张2019年10月1日至2024年10月1日期间免收物业费的权利，鉴于被告一没有免物业管理费的权利，被告一应与惠州大亚湾天拓物业管理公司协商免收原告5年物业费。原告主张被告赔偿原告5年管理费11700元，既没有合同约定，原告也没有提交证据证明其已交付了5年的物业管理费造成了损失，因此，其该项主张没有事实依据，不予支持。被告一向业主发出了《关于大亚湾长安苑项目延长土地使用年限的承诺函》，承诺确保土地使用年限不少于65年。截止目前为止，被告一没有提交证据证明其已经向大亚湾国土资源局提交了延长土地使用年限申请，故原告请求判令被告申请延长土地使用年限不低于65年，符合合同约定，予以支持。但原告因此请求判令被告赔偿其土地缩短年限差价146462元，没有证据证明，不予支持。本案原告未申请财产保全，故原告诉请被告支付保全费、保全担保费，无事实依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司应在本判决生效之日起十日内向原告姜腊芳支付逾期交房违约金76776元。二、被告陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司应在本判决生效之日起十日内向原告姜腊芳支付逾期办证违约金2576元。三、责令被告陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司应在本判决生效之日起十日内向惠州市大亚湾国土资源局申请土地使用年限延期不低于65年。四、责令被告陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司应在本判决生效之日起十日内与惠州大亚湾天拓物业管理公司协商免收原告2019年10月1日至2024年10月1日期间的物业费。五、驳回原告姜腊芳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4899.68元,减半收取即2449.84元，由原告负担1639.84元，由被告负担810元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  卓建新二〇二一年三月二十六日书记员  陈仁兰