云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云08民终31号上诉人（原审原告）：徐永城，男，1974年11月6日生，汉族，现住云南省普洱市澜沧县。委托诉讼代理人：李俊蓉，云南众志律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：沈艳芬，云南众志律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：顾老平，男，1977年12月4日生，拉祜族，现住云南省普洱市澜沧县。被上诉人（原审被告）：王大美，女，1990年9月16日生，汉族，现住云南省普洱市澜沧县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张艺钟，云南思润律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人徐永城因与被上诉人顾老平、王大美合同纠纷一案，不服云南省澜沧拉祜族自治县人民法院（2020）云0828民初1780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。徐永城上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决，并依法改判支持徐永城的诉请；2.本案一审、二审诉讼费用由顾老平、王大美承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，判决不当。本案本身是一个简单的纠纷，既然认定徐永城与顾老平、王大美签订的《协议书》是双方真实意思表示，尊重意思自治原则，予以确认合法有效。既然已发生了《协议书》附条件解除合同的事实，即“在合同期内出租房屋所有人通知收回房屋情形”，顾老平、王大美应全额返还徐永城全部转让款的条件成就，一审法院就应直接支持徐永城诉请，判决顾老平、王大美返还全部转让款给徐永城。但一审法院判决认定事实上就把案件弄得复杂化，自主的将转让费作了分摊、扣减，从而导致其判决认定事实不清，判决结果不当，无事实和法律依据支撑。第一，一审法院将协议书上写的2019年11月15日至2020年11月15日到期错误理解为徐永城与顾老平、王大美约定的转让期限，而综合徐永城与顾老平、王大美签订协议的前提条件，该期间是指顾老平、王大美保证房屋不会拆除的期间，也就是协议效力待定期间。因此，一审法院按月折算损失系认定事实错误；第二，一审法院将协议书上写的“拆房子”狭义的理解为“真正的拆砖卸瓦”，而忽略了约定保证期间的目的是为了能够保障徐永城切实的实现合同目的。在徐永城履行《通知》义务后，一审法院僵硬的认为涉案房屋现并未拆除，未达到退还全部转让费的条件，系认定事实错误。从租赁合同主体来讲，本身顾老平、王大美就不是出租人，其不具有出租房屋主体资格，其能否转租，依照其提供的租赁合同看均须澜沧一中同意。澜沧一中才是该涉案房屋的所有权人，其具有出租权，如今出租房屋所有人发出收回出租房屋通知，显然徐永城就不能正常使用房屋，其租赁房屋的合同目的就无法实现，就出现了解除协议条件成就。而一审法院将协议解除的风险和损失归于徐永城承担，显然有悖于协议约定的保障目的，对徐永城显失公平。其也不能自我地认为房屋未实际拆除，就未达到退换全部转让费的条件，是没有事实和法律基础的；第三，徐永城与顾老平、王大美签订的《协议书》，顾老平、王大美收取高额的转让费其实就没有合理依据，仅是双方意思自治，兼顾双方利益所认可的数额，全靠彼此共同信守承诺。一审判决适用合同法第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”，但其判决却未支持顾老平、王大美全部返还徐永城转让款。所以，一审法院认定、适用法律与判决结果矛盾，判决错误；第四，即使按照一审法院思维转让费应分摊至没有，但其计算方法也是不当的，重复多次扣减、分摊，明显对徐永城不公平。顾老平、王大美已经交纳的2019年8月15日至2019年12月31日期间的房租费依据一审法院计算标准共计17600元，按一审法院思维，应从顾老平、王大美应退还的转让费140000元中扣除，即顾老平、王大美应向徐永城退还转让费140000元－17600元＝122400元。剩余的再来分摊至每月，这才是正常思维。但一审法院经多次计算扣减后，计算的结果仅10604.5元是不当的，再说一审法院在顾老平、王大美并未提出反诉情况下，直接扣减徐永城未支付清的费用，也是超裁判范围的，违反法律规定的。还有，一审法院认定本案仅是转让商铺的转租权以及商铺内的设施与物品达成的意思一致，是认定事实不全的，还应包括空转费（法律未明文规定）。房租和转让的财物价值（仅使用多年的冰柜、桌子、锅碗等，价值不超过1万元）等，其实共计也没有14万多，这其中就包括了双方意思自治的空转费。徐永城当初愿意支付高额空转费当然是有条件的，所以解除协议条件成就时，顾老平、王大美应依约返还徐永城全部转让款。一审法院也就应当依据附条件解除时机成就时，支持顾老平、王大美全额返还转让费；第五，一审法院只认定徐永城支付了130000元，对徐永城于2020年5月20日办理完营业执照后在政务服务中心门口支付给顾老平、王大美的10000元现金不予认可，系认定事实错误。顾老平、王大美辩称，一、徐永城请求撤销一审判决无事实和法律依据，其与徐永城于2019年11月15日签订了《协议书》，将经营的饭店转让给了徐永城经营，并且徐永城已经先后分多次支付了转让费。徐永城接手经营到2020年9月才得到澜沧县一中通知，澜沧县一中所有出租房将终止收回房屋，但至今除徐永城以外其余经营者一直都在经营，只是徐永城一人停止经营。双方签订的协议不存在损害徐永城利益的情形，也没有违反法律及相关的法规，是双方当事人之间的真实意思表示，徐永城要求顾老平、王大美房屋转让费140000元无事实和法律依据，顾老平、王大美只是收到徐永城130000元的房屋转让费。二、双方签订房屋转让协议后，顾老平、王大美已经将房屋及房屋内的设施用品一并转让给了徐永城，徐永城经营期间，顾老平、王大美已经将房屋租金支付到2019年12月，房屋出租人澜沧县一中已经收取该部分租金，现一审法院判决顾老平、王大美支付徐永城10604.5元虽然没有依据，但顾老平、王大美没有意见。综上所述，顾老平、王大美请求二审法院依法查明案件事实，公平公正依法判决驳回徐永城的上诉请求，维持一审法院的判决。徐永城向一审法院起诉请求：1.请求判令顾老平、王大美返还徐永城转让费140000元；2.本案诉讼费用、律师费由顾老平、王大美承担。一审法院认定事实：顾老平与王大美系夫妻，2019年8月，徐永城与顾老平、王大美夫妇口头协商转让位于澜沧县的澜沧大众饭店，该饭店注册经营者为王大美。双方约定转让费为144600元，徐永城于2019年8月15日通过云南省农村信用社账户向顾老平转账80000元，通过张凌云向顾老平交付押金10000元，于2019年11月9日向王大美微信转账10000元，2020年4月30日向王大美转账20000元，2020年5月8日向王大美转账10000元，即徐永城共计支付顾老平、王大美转让费130000元。徐永城于2019年8月15日开始接手经营大众饭店，2019年11月15日，徐永城（乙方）与顾老平（甲方）补签《协议书》主要内容为：甲方现将大众饭店转让给乙方，2019年11月15日到2020年11月15日到期，如不到期拆房子，所有转让费退还徐永城，共计144600元，2019年8月15日以前水电费徐永城不承担费用，由顾老平承担，2020年4月底付清所有转让费。2020年5月20日澜沧大众饭店的经营者变更为徐永城。另查明，涉案出租房的出租人为澜沧一中，第一承租人为案外人张云惠，顾老平、王大美以张云惠的名义向澜沧一中交付2019年1月至12月的房租52800元，徐永城以张云惠的名义向澜沧一中交付2020年1月至12月的房租55200元。徐永城于2020年1月5日以张云惠的名义向澜沧一中补交2019年7月至2019年12月的水电费3777元。2020年7月13日，徐永城收到《澜沧拉祜族自治县第一中学关于收回校门口出租房的通知》，通知载明于2020年8月11日开始拆除出租房，要求租户于2020年8月10日前清空房屋，徐永城于2020年9月将房屋退回澜沧一中。徐永城认为现房子在约定期间内将被拆除，按照协议约定，顾老平、王大美应将所有转让费退还徐永城，故诉至人民法院。一审法院归纳本案争议焦点为：1.徐永城与顾老平、王大美之间是否存在买卖合同关系；2.顾老平、王大美实际收到徐永城的款项数额是多少。一审法院认为，徐永城与顾老平于2019年11月15日签订的《协议书》约定顾老平、王大美将大众饭店转让给徐永城，实质为商铺经营转让，是包括租赁权转让合同和买卖合同在内的民事法律行为，该转让行为涉及三方当事人，包括商铺所有权人即出租人（案外人澜沧一中），租赁使用商铺并对商铺内设施与物品享有所有权的转让人（顾老平、王大美二人），接受商铺转让并与出租人形成新的租赁合同关系的受让人（徐永城）。一审法院立案案由确定为买卖合同纠纷错误，现变更为合同纠纷。二是关于顾老平、王大美实际收到徐永城的款项数额是多少的问题。本案中，结合徐永城已经向澜沧一中交付2020年1月至2020年12月房租的事实，徐永城与澜沧县第一中学已建立新的租赁关系，结合王大美接受徐永城多次转款的事实，可推出王大美认可《协议书》，故该《协议书》不存在串通侵害第三人利益等情况，其内容亦不存在违反法律行政法规禁止性规定的情形，合法有效，双方均应全面、诚实、善意地履行各自义务。徐永城与顾老平、王大美所约定转让期限为2019年11月15日至2020年11月15日，涉案房屋现并未拆除，未达到徐永城主张的退还全部转让费的条件。结合本案实际情况，现涉案房屋虽未拆除，但澜沧一中所发《通知》已经明确要求在2020年8月10日前清空房屋，确实已影响徐永城2020年8月至协议到期日即2020年11月15日（即3.5月）期间的经营，对徐永城的合同利益造成一定影响，基于公平原则，顾老平、王大美应按月退还徐永城该期间的损失，计算如下：144600元÷12个月×3.5个月=42175元，故对徐永城主张退还转让费140000元的诉讼请求本院予以支持42175元。根据庭审查明情况，徐永城现能举证证明实际已支付顾老平、王大美的转让费为130000元，与双方约定的144600元尚差14600元，该部分应在顾老平、王大美应退徐永城部分中予以抵扣，即顾老平、王大美应向徐永城退还42175元-14600元=27575元。另顾老平、王大美认可徐永城交付2019年7月至12月（共6个月）的水电费3777元，根据双方约定，徐永城不承担2019年8月15日以前的水电费，故顾老平、王大美应将该期间的水电费支付徐永城，因徐永城并未能提供证据证明2019年7月至8月15日水电费的具体数额，一审法院酌情按月计算，顾老平、王大美支付原告代付一个月的水电费629.5元（计算方式为：3777元÷6个月×1个月=629.5元），故顾老平、王大美应向徐永城支付部分合计28204.5元（27575元+629.5元=28204.5元）。对顾老平、王大美要求徐永城承担其经营期间一年零一个月的房屋租金及水电费、房屋内饭店设施费用，所有费用应当从徐永城的房屋转让费中予以扣减的答辩主张。顾老平、王大美确已交付2019年1月至12月的房租52800元，每月计4400元（52800÷12个月=4400元/月），徐永城自2019年开始经营，其在该期间经营时间达4个月，房租计4400元/月×4个月=17600元，应在顾老平、王大美应支付徐永城部分中予以扣除，即现顾老平、王大美实际应向徐永城支付28204.5元-17600元=10604.5元。徐永城与顾老平、王大美之间实际达成的是转让协议，而非房屋转租合同或者物品买卖合同，转让人（顾老平、王大美）与受让人（徐永城）是就转让商铺的转租权以及商铺内的设施与物品达成意思一致，受让人（徐永城）接受转让的目的，不仅包括购买商铺之内经营设施与物品，更重要的是获得承租设施与物品所依附的商铺房屋的权利。故店铺内设施与物品应在徐永城与顾老平、王大美达成转让协议时归徐永城所有，对顾老平、王大美要求将店铺内设施与物品费用予以抵扣的答辩主张不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、顾老平、王大美于本判决生效后十五日内支付徐永城10604.5元；二、驳回徐永城的其他诉讼请求。案件受理费3100元，减半收取计1550元，由徐永城负担1433元，顾老平、王大美负担117元。二审中，当事人没有提交新证据。本案经二审审理，查明的案件事实与一审判决确认的事实一致，本院予以确认。本院认为，2019年11月15日徐永城与顾老平签订的《协议书》，系在2019年8月徐永城与顾老平、王大美经口头协商达成的澜沧大众饭店转让行为基础上的补充约定，《协议书》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于案涉《协议书》载明的内容：“2019年11月15日到2020年11月15日到期，如不到期拆房子，所有转让费退还徐永城，共计144600元，2019年8月15日以前水电费徐永城不承担费用，由顾老平承担，2020年4月底付清所有转让费。”根据双方当事人在庭审中的陈述，结合徐永城系2019年8月15日接手经营澜沧大众饭店及徐永城已向出租人澜沧一中交付2020年全年房屋租金的事实，本院认为《协议书》中载明的“2019年11月15日到2020年11月15日到期”并非转让期间，而是顾老平向徐永城作出的承诺，即如2020年11月15日前发生所转让饭店房屋的拆除行为，将退还徐永城所有转让费用。因徐永城于2020年7月13日收到出租人澜沧一中2020年8月11日开始拆除出租房，要求租户于2020年8月10日前清空房屋的通知，故本院认为双方在《协议书》中约定的退还转让费用的条件已发生，顾老平应按照协议约定退还徐永城已支付的130000元转让费用；因2019年房租52800元系顾老平、王大美交纳出租人澜沧一中，双方在一审庭审中均认可约定的转让费用144600元并未包含房租费，基于徐永城2019年8月15日开始接手经营饭店的事实，本院认为顾老平、王大美交纳的2019年8月15日至2019年12月31日的房租费应由徐永城自行承担并在返还的转让费用中进行扣减，按照顾老平、王大美交纳的2019年全年房租费52800元计算4.5个月，共计19800元（52800÷12个月×4.5=19800元）。因《协议书》约定了2019年8月15日前发生的水电费应由顾老平承担，徐永城支付了2019年7月至12月（共6个月）的水电费3777元，故本院认为顾老平应在该支付金额中承担1.5个月的水电费即944.25元（计算方式为：3777元÷6个月×1.5=944.25元）。综上，顾老平应支付徐永城的费用为111144.25元（130000+944.25-19800=111144.25元）；因案涉口头转让协议系徐永城与顾老平、王大美达成，顾老平其后与徐永城签订的《协议书》对王大美发生效力，王大美在本案中应与顾老平共同承担返还徐永城111144.25元转让费的责任。综上所述，徐永城的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销云南省澜沧拉祜族自治县人民法院（2020）云0828民初1780号民事判决；二、顾老平、王大美于本判决生效后十五日内支付徐永城111144.25元；三、驳回徐永城的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3100元，减半收取计1550元，由徐永城负担320元，顾老平、王大美负担1230元；二审案件受理费3100元，由徐永城负担640元，顾老平、王大美负担2460元。本判决为终审判决。审判长 张 坤审判员 田 田审判员 邱继娇二〇二一年三月十五日书记员 杨 芳