文书内容江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终9240号上诉人（原审被告、反诉原告）：李浩志。委托诉讼代理人：田慧，江苏凡创律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏州德中环保科技有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区七都镇桔园路南侧。法定代表人：涂志红，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈美美，浙江水乡人律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓昀，浙江水乡人律师事务所律师。上诉人李浩志因与被上诉人苏州德中环保科技有限公司（以下简称德中公司）租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2020)苏0509民初1719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李浩志上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回德中公司上诉请求，支持李浩志反诉请求。事实与理由：1.一审法院认定双方的租赁合同至2019年7月31日解除，未查明李浩志房屋租金的交付情况。李浩志自2017年承租该房屋后，陆续应德中公司要求支付各项房屋使用费用五百余万元，在涉案合同解除后，双方未对租赁期间的费用进行对账，一审法院按照被上诉人自行统计的数额进行认定不当。2.一审查明案涉租赁合同中5号车间、6-1号车间部分房屋无证，双方的房屋租赁合同部分无效，则该部分租赁合同内容无效，该两部分的相关约定不具有法律约束力，该部分租赁面积不应承担违约金。自承租期开始，李浩志均是按时支付款项，不存在违约行为，在部分合同无效、双方交易惯例的情况下按照合同的交款时间承担违约金于法无据。3.一审法院认定德中公司无法按合同提供房屋正常使用，但对德中公司违约造成的违约金和损失赔偿未予支持，有违法理。李浩志提供的证明关于房屋修缮问题，德中公司并没有及时按照合同约定予以解决。2018年10月30日至2019年4月10日期间存在断电情况，一审法院已经查明德中公司向李浩志提供的电力不够合同约定的550KVA，而是四家生产线共用，该事实也由德中公司认可，应当判决支持李浩志违约金诉请。2019年4月22日以后的长时间断电情况，导致李浩志近三个月过程中停电，造成损失，李浩志主张的也并非自4月22日以后全部的经济损失，而只是其中确实因德中公司原因无法正常生产的损失。德中公司辩称：1.李浩志对2019年已支付租金数额的异议不成立。李浩志在一审答辩状及反诉状中并未提起超额支付的租金款项的异议。李浩志仅提出德中公司支付违约金以及因违约造成经济损失的诉求，一审法院就该部分内容不予判决，同时也不在二审的审理范围内。2.一审庭审过程中我方已提交租期内双方往来金额明细至法院，就该明细涉及的金额和性质，一审已当庭核对。李浩志认为该明细不一致或有出入的地方，德中公司也单独出示过相应的证据予以证明。李浩志在一审中没有提出相应证据证明其观点，应承担举证不能的不利后果。3.李浩志应承担未按时足额支付租金、占有使用费的违约责任。虽然一审法院认为双方签订的房屋租赁合同中，关于5号车间、6-1号车间的租金部分约定无效，但是对该部分车间占有使用费予以支持。李浩志在租赁期间已实际使用该部分车间，拥有了该车间的使用收益权，房屋租金及占有使用费仍应按照合同约定的时间支付。李浩志未按时足额支付租金、占有使用费，被上诉人有权主张自2019年1月1日起计算的逾期付款违约金。4.被上诉人已积极履行合同义务。根据双方微信聊天记录，李浩志提出修缮要求时，德中公司负责人涂志红均未拒绝，积极回应并派人来修理。李浩志在一审中没有提出相应证据证明存在经书面提出后15日内仍不改正这一约定情形，应承担举证不能的不利后果。一审中李浩志未提交证据证明停电系被上诉人提供的用电设施不符合合同约定所导致，应承担举证不能的不利后果。根据双方提交的停产停业告知书可知，4月22日租赁厂区被责令停电并非德中公司所导致，且在4月22日后，德中公司通过外场借电方式向李浩志供电，李浩志在一审中提交的工资明细表也表明其并未全面停产。综上所述，一审判决认定事实证据充分，适用法律正确无误，李浩志提出的上诉理由与事实不符，于法无据。请二审法院依法驳回其上诉，维持原判。德中公司向一审法院起诉请求：1.李浩志支付拖欠的房租284550元，承担违约金336750元(违约金根据合同第9.3条，年租金673500元*0.003*365天=737482.5元，从2019年1月1日起计算至2019年12月31日，但德中公司考虑到疫情将违约金降低至336750元)，以上总计621300元；2.本案诉讼费由李浩志承担。李浩志向一审法院提起反诉请求：1.德中公司支付违约金202050元（根据合同第9.2条，按照年租金的日千分之三，自2019年4月22日计算至2019年7月31日）；2.德中公司赔偿因其提供的房屋无法正常使用导致的各项经济损失共计584955元；3.反诉费用由德中公司承担。李浩志在庭审时明确第二项反诉请求的损失具体为：1、自2018年10月30日起至2019年4月10日，不间断跳闸停电的相关金额，分别摊算到房租、人工工资按分钟进行计算，共计35087元；2、停工索赔自2019年4月22日起至2019年7月31日，总停电天数为84天，按照每日的损失6427元计算，共计539868元；3、其他损失10000元，该项单独针对证据中提到的房屋漏雨和其他无法正常使用的情形进行估算。一审法院经审理查明：2016年12月8日，德中公司（出租方，甲方）与李浩志（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将厂区（七都镇桔园路9号）内原有厂房5、6、6-1号车间租赁给乙方使用，合计房屋建筑面积为4490平方米，甲方保证产权清楚。该房屋用途为淋漆UV地板的生产线（包含开槽线）。租期为三年，从2017年1月1日至2019年12月31日止；房租每月每平方米12.5元，年租费计款4490㎡*150元/年，计租金673500元，乙方应提前一个月一次性支付下一年度的租金。乙方需交纳3-6万元的房屋租赁保证金，同首期租金一并交纳，甲方于合同期满时将保证金无利息退还乙方。租赁期间，甲方对房屋及其附属设施每隔半年检查一次，乙方应予积极配合，正常的房屋维修费由甲方承担，甲方保证通水、通电、通路等乙方正常生产经营所需。公共区域的绿化、卫生、综合治理及安全保卫，由甲方负责，按租房面积每月每平方米0.5元由甲方统一收取。乙方自办食堂，费用自理。在房屋租赁期间，甲方提供变压器容量为500KVA，水、电费按“黑白表”价格以实际使用的量由乙方自行前往水、电力部门按规定的月租金一并缴纳。如租赁期满或合同解除，乙方必须在租赁期满后3日内搬出所属乙方的全部物件，5天后房屋里仍有余物的，视乙方放弃所有权，由甲方处理。本协议的任何一方在合同有效期内未经另一方同意，单方解除本协议的，应向另一方支付相当于一年的租赁费的违约金。租赁期内，甲方不履行合同约定的房屋修缮义务及其他义务的，经乙方书面提出后，15日内仍不改正，应按本合同年租金的日千分之三作为违约金。乙方逾期支付房租的，每逾期一日，应向甲方承担年租金的日千分之三作为违约金。本合同收租房保证金50000元。德中公司提交的不动产权证载明，证号为苏（2016）吴江区不动产权第9011992号，权利人为德中公司，坐落为七都镇桔园路南侧，权利性质为出让/其他，用途为工业用地/工业，宗地面积为11999.7㎡，房屋建筑面积为6126.13㎡，有证房屋为幢号1至幢号5（其中幢号5的房屋建筑面积2329.46㎡）。对于3间租赁厂房，德中公司陈述，6号车间对应幢号5的房屋，面积约3000㎡（即产权证面积2329.46㎡加上公摊面积），出租的5号、6-1号车间无房产证，有土地证，都是钢结构的标准厂房。李浩志陈述，5号车间是开槽车间（面积900㎡左右），6号车间是油漆车间（面积2200㎡左右，推测是对应产权证上幢号5的房屋），6-1号车间是德中公司所搭建，李浩志用作仓库（面积100㎡左右），剩余租赁面积为空地、沿河地带等其他。此外，李浩志在开槽车间用彩板搭建办公室一间。关于德中公司与德克斯邦公司之间的关系，德中公司陈述，两公司的法定代表人均是涂志红，德中公司是土地、房屋的产权方，是不生产经营的，德克斯邦公司是专门生产木制品的经营公司，承租德中公司厂房的租户需要挂靠在德克斯邦公司的名下，否则他们是无证生产；挂靠没有签协议，均是口头约定，租户交纳的税费就是指挂靠费。李浩志对挂靠一事不予认可。另查明：2019年4月4日，苏州市吴江区七都镇人民政府向德克斯邦公司作出《停产停业告知书》一份，在存在问题列表中勾选：2、未依法办理消防行政审批手续，存在重大火灾隐患；3、未按照规定对工作场所职业病危害因素进行检测或检测不合格，工业粉尘、噪声、废气等对操作工人造成危害影响、不具备安全生产条件；4、无工商营业执照、有执照但未办理环保审批（备案），存有油漆、喷粉等生产工序以及产生金属污染物的，达不到安全生产条件，存在重大环境污染、安全隐患的；6、存在各种批建不符，粉尘、噪声等治理设施不到位，各种工业固废随意堆放、倾倒，不能自行解决的；7、存在各种批建不符，各类工业粉尘、“废水”、“废气”、“废渣”等固废与危废污染排放（治理设施）处理不达标或处置不规范；8、散落在规划工业区外，无基础管网，工业废水不能接管到污水厂集中处理。在存在问题列表中未勾选：1、在违法用地、无证建筑范围内的企业（个人）；5、原材料为各种废塑料、废丝和废布，有分拣、清洗、造粒等严重污染环节的废塑料废布造粒企业。并告知德克斯邦公司于2019年4月11日前停产停业并及时清理违建、解决安全隐患和污染等问题；对于未按要求停产停业、清理违建、解决隐患和污染等问题的违法违规行为，将依法采取断水断电措施，并追究相关法律责任。李浩志提交的《不达标企业综合整治排摸表》复印件载明，德克斯邦公司已于2019年4月22日断电。涂志红与李浩志于2019年7月7日的谈话录音显示，涂志红：“等下我叫老崔先把线接上。”李浩志：“是的呀，这剩下20来天我得做点，总之，这条线有可能的话我留给你，你自己用，或者有朋友用的。”涂志红：“我们来买也可以。”李浩志：“我要出去做加工了，这条线我就留给你。”涂志红：“我帮你问问看，我自己也不做生产。”李浩志：“关键是从4月22号停电到现在，我们都得反过头算算账了，我的都亏。”涂志红：“现在就是跟打游击一样的，他们来了就停，走了就接着干。”涂志红与李浩志的微信聊天记录显示，2019年8月30日，涂志红向李浩志发送截至2019年8月31日对账单（载明截止8月31日应收房租449000元，已收房租388950元，房租押金50000元，电费押金40000元，外厂电费30013元，19年1-7月承担税费140000元，19年1-8月物业费27650元，本厂电费50141元，应收余额217854元）、外厂电费明细（载明6月8日至6月20日用电8107元，6月20日至7月18日用电35049元，7月19日至8月18日用电22560元，办公室电费703元，已收电费35000元，应收金额30013元），李浩志回复：“涂哥，这是什么？你的财务咋乱算起来了？8月房租也往上算啊？我们当时入驻的时候1月1号开始算房租，3月份才交房给我们这个怎么算啊？我这边也有账单，我这两天找你去对。”“你这样算我们不认可。这样算的话，那从4月22号开始供电不正常，给我们造成的损失你那边有没有个核算？”“3号前我这边把对账单列好，找你对账，你那边把电表起止数字让他们列一下，我先对一下。”涂志红：“好的，我明天找对面老板沈明华要下电表的数字。”2019年9月10日，涂志红向李浩志发送截至2019年7月31日的对账单（载明截止7月31日应收房租392875元，已收房租388950元，房租押金50000元，电费押金40000元，外厂电费30013元，19年1-7月承担税费减免40000元后为100000元，19年1-7月物业费25250元，本厂电费50141元，应收余额119329元），李浩志向涂志红发送《6号车间与德克斯邦结算表》、《外接电费明细表》、《德克斯邦因各方原因造成6号车间无法正常生产经济损失明细表》、《时间价值估算明细》，并回复：“好的，涂哥，让会计核算一下，我们结一下，我的账号在对账单下面。”李浩志在庭审时陈述，其于2019年8月1日开始搬迁，于2019年8月8日全部搬离德中公司并交还钥匙。李浩志申请夏某,4、王某,4作为证人出庭作证。证人夏某,4陈述：其在上一任老板时就在油漆车间工作，2017年1月李浩志接手后，其继续在该生产线担任技术人员；有4家租户共用厂区的变压器，2018年，有几个月变压器负荷不了，跳闸断电频发；2019年4月22日，变压器上的红丝被拔掉了，全面断电后，李浩志的员工正常上班，有电就一起干活，没电就搞卫生，其是拿月薪的，工资均正常发放；2019年8月1日，李浩志开始搬离租赁厂房，搬了一个星期。证人王某,4陈述：其是夏某,4的妻子；自2017年年初在李浩志厂里工作，负责接板；有4家租户共用厂区的变压器，有频繁断电的情况，2019年4月22日，来了好多人把电停掉了；之后正常上班的，因为其是拿底薪加计件工资，所以有电开半条生产线时，一半人上班一半人打扫卫生；其在租赁的车间里上班到2019年8月1日搬家，搬家后继续为李浩志工作。一审再查明：涂志红与李浩志的微信聊天记录显示，2017年5月23日、2018年4月、2018年6月，李浩志曾向涂志红反映房屋漏雨、房顶梁间支撑大量脱焊的问题，要求涂志红及时派人修缮，涂志红回复“好的”。2018年10月30日至2019年4月10日期间，李浩志租赁车间跳闸停电，李浩志数次通过微信向涂志红发送相应视频。还查明：李浩志提交的既未备注用途、亦未在微信聊天记录中提及用途的汇款记录有：2019年3月21日130000元、301479.9元，2019年4月25日176000元，2019年5月5日73938元。德中公司确认，2019年3月21日的130000元系用于支付2018年物业费26940元、2018年厨房电费5583元、2018年厨房租金6667元、2018年水费1860元、2019年部分租金88950元，上述物业费和厨房租金与李浩志自认的金额一致；关于2019年3月21日的301479.9元、2019年4月25日的176000元、2019年5月5日的73938元，德中公司主张系德克斯邦公司与新蔡县盛美达木业（以下简称盛美达公司）之间的往来款，并提交德克斯邦公司向盛美达公司的付款凭证、盛美达公司向德克斯邦公司开具的发票，其中显示德克斯邦公司于2019年3月19日向盛美达公司支付301479.9元，于2019年4月23日支付176000元，于2019年4月25日支付102960元。2019年的已付租金除了上述2019年3月21日的88950元外，德中公司还自认：2019年1月15日，李浩志支付租金200000元；2019年4月7日，李浩志支付租金100000元；合计支付租金388950元，尚结欠284550元。对此李浩志陈述，根据德中公司制作的统计表，德中公司已经认可李浩志支付了2019年租金388950元，而德中公司的诉讼请求正是2019年的租金余额284550元，该部分租金实际就是2019年8月至12月这5个月的租金，而李浩志自2019年8月以后没有再使用过租赁房屋，故这部分租金事实上是不存在的。以上事实，由德中公司、李浩志分别提交的《房屋租赁合同》，德中公司提交的停产停业告知书、不动产权证及宗地图、汇款记录、发票，李浩志提交的不达标企业综合整治排摸表、微信聊天记录、谈话录音、缴费汇款凭证，以及双方当事人、证人的庭审陈述予以证实。一审法院认为，本案的主要争议焦点为：一、关于《房屋租赁合同》的效力问题。根据不动产权证记载以及双方当事人陈述，案涉租赁厂房的总建筑面积为4490㎡，其中有产证的6号车间房屋建筑面积为2329.46㎡，无产证的5号车间、6-1号车间房屋建筑面积应认定为2160.54㎡，德中公司主张6号车间建筑面积约为3000㎡，与不动产权证的记载不符，李浩志主张租赁标的包含空地、沿河地带等，与《房屋租赁合同》约定的房屋建筑面积4490㎡不符，故双方的上述主张均无事实依据。5号车间、6-1号车间的建造未取得建设工程规划许可证，属于违法建筑。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”本案中，德中公司出租的3间厂房各自独立，且《房屋租赁合同》约定按照房屋建筑面积计算租金，租赁标的具有可分性，故案涉《房屋租赁合同》属于部分有效部分无效合同，合同中的无效部分，即关于5号车间、6-1号车间的相关约定不具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”依照上述规定及《房屋租赁合同》约定，经计算，李浩志每年应付租金349419元，每年应付占有使用费324081元。二、《房屋租赁合同》的解除问题。一审法院认为，在2019年7月7日的谈话录音中，李浩志称“剩下20来天我得做点”；在2019年8月30日双方结算费用时，涂志红向李浩志发送的应付租金金额系计算至2019年8月31日，在李浩志对计算8月份租金提出异议后，涂志红又于2019年9月10日向李浩志发送了计算至2019年7月31日的租金及费用明细。结合上述证据可知，德中公司与李浩志已就租赁合同的解除达成一致，即《房屋租赁合同》的有效部分于2019年7月31日经协商解除，李浩志应支付截至2019年7月31日的租金和占有使用费。租赁合同解除后，李浩志自认其于2019年8月8日搬离完毕并向德中公司交还钥匙，故李浩志还应支付2019年8月1日至2019年8月8日的房屋占有使用费。德中公司要求李浩志支付2019年8月9日起的租金及占有使用费，无事实和法律依据，本院不予支持。经计算，李浩志应付截至2019年7月31日的租金202950.21元、占有使用费188233.35元。扣除李浩志已支付的租金及占有使用费388950元，李浩志还应支付截至2019年7月31日的租金1158.79元、占有使用费1074.77元，还应付2019年8月1日至2019年8月8日的房屋占有使用费14761.64元，合计16995.2元。李浩志未按时足额支付租金、占有使用费，德中公司有权主张自2019年1月1日起计算的逾期付款违约金。租金部分的逾期违约金由双方租赁合同约定，应予支持，但合同约定的每日千分之三的违约金计算标准过高，一审法院依法调整为按照年利率11.7%计算；占有使用费部分的逾期违约金约定无效，一审法院调整为按照银行同期同档贷款基准利率计算逾期付款利息。具体的分段计算基数为：                          租金金额              占有使用费金额                  2019年1月1日应付              349419元              324081元                  2019年1月15日支付200000元后应付              245656.86元              227843.14元                  2019年3月21日支付88950元后应付              199508.65元              185041.35元                  2019年4月7日支付100000元后应付              147627.58元              136922.42元                  自2019年8月1日起应付              1158.79元              15836.41元      三、关于李浩志提出的各项反诉请求。一审法院认为，其第一项反诉请求系基于德中公司不履行房屋修缮义务而主张，但根据双方微信聊天记录，李浩志提出修缮要求时，涂志红均未拒绝，并派人来修理，李浩志无证据证明存在“经书面提出后，15日内仍不改正”这一约定情形，故该项违约金的反诉请求无事实依据，一审法院不予支持。关于第二项反诉请求中的三项损失，1、自2018年10月30日起至2019年4月10日止，虽然确有数次跳闸停电，但李浩志未提交证据证明停电系德中公司提供的用电设施不符合合同约定所导致，不排除李浩志一方用电原因所造成，且因每次停电时间无证据证明，其分摊到房租、人工工资计算出的损失35087元亦无相应依据，一审法院不予支持。2、虽然自2019年4月22日起租赁厂区全面停电，但根据德中公司提交的《停产停业告知书》，苏州市吴江区七都镇人民政府并未勾选“在违法用地、无证建筑范围内的企业（个人）”这一项情形，现有证据不足以证明系德中公司的部分无证建筑原因导致租赁厂区被责令停电，德中公司不构成违约，亦无需承担李浩志的停电损失；且根据双方谈话录音、外厂电费明细可知，德中公司通过外厂借电方式向李浩志供电，李浩志一方并未全面停产，李浩志主张的停电损失计算方式亦无依据，一审法院不予支持。3、李浩志未提交证据证明租赁厂房存在漏雨和其他无法正常使用的情形造成其损失，故该项损失10000元的主张本院亦难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、李浩志于判决生效之日起十日内向苏州德中环保科技有限公司支付租金1158.79元、房屋占有使用费15836.41元，合计16995.2元。二、李浩志于判决生效之日起十日内向苏州德中环保科技有限公司支付违约金（自2019年1月1日起至2019年1月15日止以349419元为基数；自2019年1月16日起至2019年3月21日止以245656.86元为基数；自2019年3月22日起至2019年4月7日止以199508.65元为基数；自2019年4月8日起至2019年7月31日止以147627.58元为基数；自2019年8月1日起至实际给付之日止以1158.79元为基数，均按照年利率11.7%计算）、逾期付款利息（自2019年1月1日起至2019年1月15日止以324081元为基数；自2019年1月16日起至2019年3月21日止以227843.14元为基数；自2019年3月22日起至2019年4月7日止以185041.35元为基数；自2019年4月8日起至2019年7月31日止以136922.42元为基数；自2019年8月1日起至2019年8月19日止以15836.41元为基数，均按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，以15836.41元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回李浩志的反诉请求。本诉案件受理费10014元，诉讼保全费3627元，合计13641元，由苏州德中环保科技有限公司自行负担12541元，由李浩志负担1100元。反诉案件受理费减半收取5835元，由李浩志自行负担。二审中双方均未有新证据提交。二审经审理查明的事实与一审相一致。本院认为：首先，关于租赁合同效力问题。一审法院认定案涉租赁厂房的总建筑面积为4490㎡，其中有产证的6号车间房屋建筑面积为2329.46㎡，无产证的5号车间、6-1号车间房屋建筑面积应为2160.54㎡。由于德中公司出租的3间厂房各自独立，且《房屋租赁合同》约定按照房屋建筑面积计算租金，租赁标的具有可分性，故案涉《房屋租赁合同》属于部分有效、部分无效合同。以上一审法院的对于合同效力的认定方式有相应的理据。因此，案涉租赁厂房有效部分为：6号车间，房屋建筑面积为2329.46㎡；无效部分为：无产证的5号车间、6-1号车间，房屋建筑面积为2160.54㎡。其次，关于租赁合同解除问题。综合各方举证内容反映，案涉租赁合同项下的房屋不能继续使用的主要原因是不能正常供电。对于停电的原因本院分析如下：2019年4月4日，苏州市吴江区七都镇人民政府向德克斯邦公司向克斯邦公司作出《停产停业告知书》一份，其中列明的原因包括消防、不具备安全生产条件、存在重大污染安全隐患、工业固废及废水处理等问题，对未按要求停产停业、清理违建、解决隐患和污染等问题的违法违规行为，将依法采取断水断电措施。案涉房屋直至4月22日被断电。德中公司称《停产停业告知书》系李浩志油漆、地板产生的问题，本院认为不成立。一、政府部分发出的《停产停业告知书》对象是克斯邦公司，即出租人德中公司一方。二、从双方的沟通过程反映，德中公司并未提及系主要因李浩志的原因导致的厂区内停电。停电的范围是整个德中公司，如果系因李浩志的原因导致整个厂区停电，德中公司或德克斯邦公司此前就应该提出要求李浩志整改或者解除合同，反而德中公司积极从外面接电，供李浩志临时生产。三、整改要求中包括清理违建，案涉合同项下存在无证厂房，属于违建。因此，综合以上分析，再结合李浩志与涂志红沟通的内容，本院认定停电的主要责任在德中公司。由于双方部分合同有效、部分无效，无效部分不存在解除问题，至于有效部分的解除，从双方沟通的内容体现的意思表示，应当认定为，双方合意解除。第三，各方承担的责任。虽然双方是合意解除，但李浩志在解除时未明确表示不追究德中公司的违约责任，故李浩志可向德中公司主张违约责任。双方约定房屋用途为淋漆UV地板的生产线（包含开槽线），现合同未能继续履行，主要原因是合同标的物有重大瑕疵，导致合同解除，故德中公司应对合同解除后的损失承担主要责任。李浩志作为承租人对案涉合同存在重大瑕疵也是明知的，且李浩志也未举证《停产停业告知书》内容与其没有任何关联，故对合同解除的损失李浩志应承担次要责任。2019年4月22日停电以后，虽然德中公司从外部接电给李浩志临时使用，但未能全面恢复，因此在此期间李浩志实际未能按约定使用承租房屋，停电对于使用房屋造成障碍，故在此期间的租金、使用费标准应在合同约定标准基础上打折，本院酌定2019年4月22日至8月8日（实际搬离之日）期间的租金、使用费标准按照约定标准60%计算。第四，关于李浩志一审反诉请求。1.关于间断性停电导致的损失35807元。租赁合同约定德中公司提供变压器容量为500KVA，但李浩志称由于多家单位共用变压器，致使德中公司提供的变压器的电量达不到生产标准，导致厂房多次出现跳闸、断电的情况。2018年10月30日至2019年4月10日期间李浩志数次通过微信向德中公司发送车间跳闸停电的视频，再结合一审证人证言，可以认定在此期间确实存在停电跳闸的问题。李浩志主张的该部分损失为35807元，提供了损失明细，明细中记载有误工经济损失（误工时间、单位价值、误工损失）、设备损坏损失（设备名称、数量、单价、金额）、产品损坏损失（产品种类、规格、数量、单价、金额），但是对于损失明细表中对应的具体项目未提供证据加以证明，故李浩志主张损失金额为35807元无具体依据加以证明，本院鉴于因为间断性的停电对于李浩志使用房屋确实造成影响，酌定该部分损失金额为10000元。2.关于房屋漏水等问题导致的损失10000元。2017年5月23日、2018年4月、2018年6月，李浩志曾向涂志红反映房屋漏雨、房顶梁间支撑大量脱焊的问题，要求涂志红及时派人修缮，涂志红回复“好的”。根据租赁合同约定，房屋修缮义务履行的主体是德中公司，故在房屋出现漏水需要维修时，李浩志向德中公司提出后，德中公司应当及时履行维修义务。虽然微信聊天记录中涂志红回复了“好的”，但该回应并不能证明其已实际履行维修义务。从聊天记录反映，德中公司就漏水问题并未修缮完成，如在李浩志起初提出来需要维修时，德中公司即已维修完成，则后期李浩志也不会再向德中公司提出因漏水需要维修，故本院认为德中公司未能证明已经就维修义务及时履行完毕，故对于李浩志该部分诉请本院予以支持。3.关于李浩志主张的4月22日停电后的损失539868元。李浩志提供了损失明细表，表中包括开始日期、终止日期、天数、每日损失（元）、损失金额（元）、备注，但是未提供具体依据加以进一步证明。本院认为，如因为停电影响生产，李浩志可以选择提前解除租赁合同，但李浩志未提出解除，且在此期间虽然未能全面生产，德中公司也从外部接电供李浩志进行临时生产，故即使在此期间李浩志存在利润减少问题也属于扩大损失。李浩志在租赁案涉房屋过程中，对于案涉房屋的瑕疵明知的，前文已就在此期间李浩志应负担的租金、使用费进行打折计算，就此期间因不能正常使用的租金、使用费按照60%计算，且李浩志也未能就成本及利润充分举证，故李浩志主张的该部分损失本院不再支持。第五，双方款项的结算。2019年1月1日至2019年8月8日，如按约定的租金计算，李浩志应付的租金、占有使用费金额应为：230天÷365天×673500元=424397元。由于2019年4月22日至8月8日（实际搬离之日）期间的租金、使用费标准按照约定标准60%计算，故实际应为424397元-109天÷365天×673500元×40%=343946元。李浩志已支付2019年1月1日以后的租金及占有使用费金额为388950元，故德中公司还应退还李浩志租金、占用使用费388950元-343946元=45004元。综上，上诉人李浩志部分上诉理由成立，德中公司应向李浩志退还租金、占用使用费45004元、赔偿李浩志各项损失20000元。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一、二款的规定，判决如下：一、撤销苏州市吴江区人民法院(2020)苏0509民初1719号民事判决。二、苏州德中环保科技有限公司于本判决生效之日起十日内向李浩志退还租金、占用使用费45004元、赔偿李浩志各项损失20000元，合计65004元。三、驳回苏州德中环保科技有限公司诉讼请求。四、驳回李浩志其他反诉请求。一审本诉案件受理费10014元，诉讼保全费3627元，合计13641元，由苏州德中环保科技有限公司负担；一审反诉案件受理费5835元，由李浩志负担5353元，苏州德中环保科技有限公司负担482元。二审案件受理费6935元，由苏州德中环保科技有限公司负担1582元，李浩志负担5353元。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  卞干国二〇二一年三月二十四日书记员  徐馨岚法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。