河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀04民终827号 上诉人（原审被告）：邯郸市永年区界河店乡北界河店村村民委员会，住所地邯郸市永年区界河店乡北界河店村。 法定代表人：吴刚，该村委会主任。 委托诉讼代理人：李震，河北众意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李建峰，河北众意律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：潘博，男，1984年8月22日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：郭志强，河北十力律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：徐志刚，男，1979年3月14日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 原审被告：任保忠，男，1970年6月21日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 上诉人邯郸市永年区界河店乡北界河店村村民委员会（以下简称北界河店村委会）因与被上诉人潘博、徐志刚、原审被告任保忠房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邯郸市永年区人民法院（2020）冀0408民初224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 北界河店村委会上诉请求：1、依法撤销邯郸市永年区人民法院（2020）冀0408民初224号民事判决，改判上诉人不承担本案的房款返还责任或将案件发还一审法院重新审理；2、案件一审和二审诉讼费判由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人尊重并服从一审法院对涉案《房屋买卖合同》无效的判决和认定。我国《合同法》第56条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”意即，涉案合同被确认无效后，法律事实依法应恢复到合同签订前的实际状态。二、根据我国《合同法》第58条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此法律规定，结合本案，一审判决存在如下方面的重大错误：1、根据2010年8月12日一审被告徐志刚与上诉人村委会签署的协议书，包括涉案争议房产在内的共计10744.19平方米的房产，是上诉人在新民居建设中为了改善群众居住条件，作为集体群众安置住房的。该新民居全部是由一审被告徐志刚出资予以建设和进行销售的（见一审判决第13页“被告徐志刚主张”），上诉人村委会并没有参与涉案房产的建设和销售。2、涉案房产既然是一审被告徐志刚建设和销售的，显然，与被上诉人潘博签订房屋买卖合同的、实施合同行为的和实际履行合同的以及将房屋销售给被上诉人的，是本案的一审被告徐志刚，并不是上诉人村委会。3、根据一审被告徐志刚的陈述，徐志刚是在向被上诉人潘博收取房款630266元后，按照每平方米300计算支付给上诉人村委会。可见，收取被上诉人房款和占有房款的是一审被告徐志刚，而非上诉人村委会。4、上诉人从一审被告徐志刚处取得的，是依据新民居建设《协议书》办理项目土地、规划、施工许可等手续的补偿款，并非上诉人直接向被上诉人收取的房款，即上诉人并没有依据涉案《房屋买卖合同》占有被上诉人的款项。5、退一步讲，即便将上诉人从一审被告徐志刚处取得的每平方米300元补偿费，视为涉案的合同款项，也仅应判决上诉人村委会在实际取得的款项范围之内承担返还责任，其余的合同款项则应由一审被告徐志刚向被上诉人潘博返还，而不应判决由上诉人村委会承担全部合同款项的返还责任。三、一审判决以“徐志刚虽为实际收款人，但其实际上是代北界河店村委会收取房款，以扣除自己的建筑款，并非房屋买卖合同的相对方”，认定一审被告徐志刚不承担本案的民事责任。该认定根本不符合本案客观事实。1、本案并不存在徐志刚代上诉人村委会收取房款之说。徐志刚与上诉人村委会之间有着明确的新民居建设《协议书》，明确约定徐志刚“垫资”负责上诉人的新民居建设，按照每平方米300元计算向上诉人村委会支付建设补偿费。“垫资”是徐志刚的合同义务，上诉人村委会收取的补偿费，也属于是徐志刚本人应当向上诉人村委会交纳的协议补偿款，协议根本没有明确约定或者授权、事实上也不存在徐志刚代上诉人村委会收取房款之说。徐志刚向包括被上诉人潘博在内等购房者收取房款，完全是其个人行为。2、如果将徐志刚向被上诉人等购房者收取房款的行为，均视为代上诉人村委会的收款行为，则等同于直接宣告徐志刚与上诉人村委会签署的新民居建设《协议书》无效，直接免除了与上诉人村委会新民居建设《协议书》所确定的徐志刚“垫资”义务，否定了新民居建设《协议书》中每平方米300元补偿结算条款的效力，将造成徐志刚销售和占有购房者的房款，而再由上诉人村委会向被上诉人潘博等购房者返还房款，既有违于《协议书》，也极其不公的结果。一审判决结果，实际等同于由上诉人村委会又间接和高价收购了徐志刚已经卖出去的房产。如此不公平的判决，是完全与新民居建设《协议书》的合同目的和内容相悖的，严重损害了上诉人农村群众集体的合法权益。综上所述，本案实施与被上诉人合同行为的、收取和占有被上诉人房款的均为一审被告徐志刚，在合同被依法确认无效后，应由实际占有被上诉人房款的一审被告徐志刚承担财产返还的民事责任。上诉人村委会收取和占有的，是与一审被告徐志刚新民居建设《协议书》约定的建设补偿费，与涉案房款无关，且至今上诉人村委会与一审被告徐志刚之间尚未对整体工程进行最终结算。一审判决认定事实错误，适用法律不当，二审法院依法应予撤销。 潘博答辩称，北界河店村委会上诉的内容实际是款项返还的主体问题，我方认为应当由北界河店村委会承担责任。理由是：购房合同的签署、收款收据的开具、房屋交接的洽谈和对接都是和上诉人对接和签署。潘博不认识徐志刚和任保忠，也没有任何往来，根据合同的相对性以及交易的实际情况，请求二审法院维持原判。 徐志刚答辩称，案涉房屋的实际拥有人及开发人就是北界河店村委会，我只是作为承建方、销售方，提取的是建筑成本和销售佣金。一审判决正确，请求维持原判。 任保忠述称，该案和我无关，北界河店村委会也认可。 潘博向一审法院起诉请求：1、判令原告与被告北界河店村委会间房屋、商铺买卖合同无效；2、判令被告北界河店村委会返还原告已付购房款224750元、购置车库款62600元，并自交款之日起至还清之日止以287350元为基数按中国人民银行同期贷款利率支付利息（截止起诉之日利息暂定119314.8元）；3、判令被告北界河店村委会返还原告已付购商铺款282416元、购置车库款60500元，并自交款之日起至还清之日止以342916元为基数按中国人民银行同期贷款利率支付利息（截止起诉之日利息暂定142387.2元）；4、本案诉讼费由被告北界河店村委会、徐志刚、任保忠承担。 一审法院认定事实：2010年8月12日，徐志刚与北界河店村委会于签订了协议书，内容为：甲方北界河店村委会乙方徐志刚为加快新农村的建设步伐，进一步改善农民居住环境，甲方根据本村的具体情况和经济实力，将该村的新民居建设交由乙方筹建及设计施工。现经甲乙双方经友好协商，本着诚信、公平、公正、双赢的原则，双方签订本协议。一、项目概况为加快北界河店村新民居的建设速度，给村民一个环境优美、生活舒适、交通便利的居住条件，甲方将村委会以北的地块交由乙方建设。二、双方的权利和义务甲方的权利和义务1、提供乙方可用建设用地，保证四至界限清晰，无任何权属争议，地面平整，适合建设条件，并确保乙方能正常工作。2、负责完成省、市、县三级统一实施新农村建设的意见文件，负责办理建设中各项土地、规划等一切手续。3、负责征地村民的补偿和安置，负责项目建设期间所有外围纠纷和事物的处理。……三、资金来源及利益分配1、该工程建设资金全部由乙方垫资。2、该项目共计10744.19平方米，每平方米会给甲方叁佰元（300元），共计叁佰贰拾贰万叁仟贰佰伍拾柒元整（3223257），所产生的一切税、费由甲方全部承担。……甲方签字处加盖有北界河店村委会印章，乙方签字处有徐志刚签名并按手印。 2011年5月25日，潘有生代表潘博与被告北界河店村委会签订房屋买卖合同二份。其中一份内容为：甲方（出卖人）永年县界河店乡北界河店社区法人代表：吴刚乙方潘博身份证：1304031984××××××××地址：河北省邯郸市丛台区联系电话139××××1258为了发展新民居建设，解决群众住房问题，甲方根据上级有关精神，按照《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就住宅楼房达成以下协议：第一条住宅楼建设依据及基本情况甲方以征占建设用地方式取得位于北界河店社区楼以北，永祥路以南的土地使用权。项目名称（暂定名）幸福苑•五公里，项目占地面积为空白，规划用途为住宅，住宅楼建筑面积共计空白。第二条乙方购买的住宅楼房的基本情况乙方购买的楼房为本合同第一条规定的项目中，2号楼1单元702号房，建筑面积108.68平方米。该房屋规划用途为住宅，属砖混结构，层高为2.8米，建筑层数为地上8层，另有地上储藏间。地上年限为国家规定使用年限70年，土地使用年限自2010年5月1日至2080年5月1日。该住宅楼房阳台是（封闭式）。第三条计价与交款方式1、最终面积以实测面积为准，多退少补。2、甲乙双方约定按房屋的建筑面积计算，该住宅房屋单价为每平米2068元，总金额贰拾贰万肆仟柒佰伍拾零元整。3、付款方式及期限（1）一次性付款224750.00元整。……第五条交付期限甲方应当2011年10月31日前，将建设完成，合格的住宅楼房交付乙方使用。……合同还约定的其他内容。甲方加盖有北界河店村委会印章乙方签有潘博、潘有生名字并加盖有手印。另一份合同内容与第一份合同内容基本一致，不同的内容为第二条乙方购买的楼房基本情况该房屋为第一条规定项目中的1幢2单元1层4号。用途为办公、商业；建筑面积共74.32平方米；层高为1层：3.3米，2-8层：2.8米。买受人购买的房屋所在土地用途为：商业，土地使用年限自2010年5月1日至2080年5月1日止。第三条计价与交款方式2、甲乙双方约定按房屋的建筑面积计算，该楼房单价为每平米3800元，总金额贰拾捌万贰仟肆佰壹拾陆元整。3、付款方式及期限（1）一次性付款282416.00元整。潘有生另代潘博购买了幸福城2号楼2单元3号车库和幸福城2号楼1单元1号车库两个车库，价款分别为60500元和62600元。合同签订后，潘有生通过自己中国银行股份有限公司邯郸市财富支行的银行卡将两套房屋及两个车库的总价款630266元转入徐志刚的账户。北界河店村委会于2011年5月25日给潘有生出具了加盖有北界河店村委会财务专用章收据四张。该四张收据上交款单位均为潘博，收款方式均为转账。期中编号为0314474的收据上显示交款金额为贰拾贰万肆仟柒佰伍拾元整224750.00收款事由幸福城2号楼1单元702室房款；编号为0314475的收据上显示交款金额为贰拾捌万贰仟肆佰壹拾陆元整282416.00收款事由幸福城2号楼2单元1层4号商铺；编号为0007021的收据上显示交款金额为陆万零伍佰元整60500收款事由幸福城2号楼2单元6号车库；编号为0007022的收据上显示交款金额为陆万贰仟陆佰元整62600收款事由幸福城2号楼1单元1号车库。2012年3月份被告北界河店村委会交付房屋。原告以多次要求被告北界河店村委会按合同约定办理产权证、安装电梯、解决基础设施不达标等问题无果为由，将被告诉至本院。 被告徐志刚主张，本案诉争的房屋由其垫资承建并负责销售。徐志刚称在销售房屋的过程中，由北界河店村委会向购房者出具购房合同和收据，每十套一结算，扣除徐志刚自己的成本后，剩余的款项按每平米300元以现金或转账方式支付给北界河店村委会。涉案房屋徐志刚收取房款630266元后按每平米300元通过银行账户转给了北界河店村委会。北界河店村委会主张该款为按照协议约定收取的管理费，而非原告的购房款。另查明，潘有生系原告潘博的父亲，于2012年7月4日因病去世。潘有生的第一顺序继承人为：父亲潘连贵、母亲许桂英、妻子秦红梅、儿子潘博。在原告起诉后，本院通知潘连贵、许桂英、秦红梅作为原告参加诉讼，三人均表示放弃本案所涉财产的继承，不再参加本案的诉讼。 一审法院认为，在潘有生其他第一顺序继承人表示放弃本案所涉财产的继承，不参加本案诉讼的情况下，原告具备本案的主体资格并享有本案的实体权利。新民居建设项目是为改善农村居民居住环境，提高农村集体土地利用率，改善农民生活条件，其性质上仍属于集体土地上的农村住宅，不能对本村村民之外的人销售。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”本案被告北界河店村委会至今未提交转用审批手续等材料，故双方签订的房屋、商铺买卖合同均违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，应属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告购买的房屋系北界店村委会的新民居工程，且是北界河店村委会与原告签订了购房合同并给原告出具了收款收据，北界河村委会作为合同的相对方及涉案房屋开发方，在合同无效的情况下，有义务向原告返还购房款，故原告要求北界河店村委会返还购房款630266元，本院予以支持。被告徐志刚虽为实际收款人，但其实际上是代北界河店村委会收取房款，以扣除自己的建筑款，并非房屋买卖合同的相对方，原告要求被告徐志刚承担连带责任没有依据，本院不予支持。涉案房屋已交付，故原告也应将涉案房屋返还给被告北界河店村委会。被告将涉案房屋交付给原告后，原告一直占有至今，故原告要求被告支付利息的请求，本院不予支持。被告任保忠与涉案房屋没有任何关系，原告要求其承担连带责任没有依据，故对其该项主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十三条、第七十四条之规定，判决：一、确认原告潘博与被告邯郸市永年区界河店乡北界河店村村民委员会签订的房屋、商铺买卖合同无效；二、被告邯郸市永年区界河店乡北界河店村村民委员会返还原告潘博购房款630266元；三、原告潘博将其购买的幸福苑.五公里1幢2单元1层4号商铺及6号车库和2号楼1单元702号房屋及1号车库返还给被告邯郸市永年区界河店乡北界河店村村民委员会；四、驳回原告潘博其他诉讼请求。以上判决第二、三项于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12720元，由被告邯郸市永年区界河店乡北界河店村村民委员会负担。 二审中，当事人未提交新证据。 二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，案涉房屋系北界河店村委会的新民居工程，购房合同系潘博与北界河店村委会签订，由北界河店村委会出具收款收据。购房合同因违反法律、行政法规的强制性规定被确认无效，北界河店村委会作为合同的相对方理应承担返还购房款的义务。北界河店村委会主张与潘博签订房屋买卖合同、实际履行合同的是徐志刚，与事实不符，本院不予采信；其辩称与徐志刚签订有新民居建设相关协议，据此不应承担返还购房款的责任，因该协议系其双方之间的约定，对外不具有法律约束力，故该辩称理由，本院不予支持。 综上所述，北界河店村委会的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10102元，由邯郸市永年区界河店乡北界河店村村民委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长  曹金荷 审判员  武运红 审判员  梁国华 二〇二一年三月二十三日 书记员  路雪雪