广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初14452号原告：广州市万科物业服务有限公司，住所地广州市白云区太和镇大源村黄庄南路38号3楼东。法定代表人：聂金伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：司坤华，该公司员工。委托诉讼代理人：江永强，该公司员工。被告：黄咏梅，女，1968年8月8日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：蔡乐，系被告黄咏梅的丈夫。委托诉讼代理人：蔡镕浚，系被告黄咏梅的儿子。原告广州市万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业公司”）诉被告黄咏梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告的委托诉讼代理人司坤华、被告黄咏梅的委托诉讼代理人蔡乐、蔡镕浚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2017年5月至2020年5月拖欠的物业服务费3266.95元及逾期付款违约金（物业服务费暂计至2020年5月；每期的逾期付款违约金从每期应交物业服务费之日的次日开始计算，以每期实际拖欠的物业服务费为基数，每日按千分之一的比例计至被告还清全部欠款之日止，暂计至2020年5月31日为1811.17元）；2.判令被告立即向原告支付2019年9月至2020年5月拖欠的各项公共用电分摊费295.56元；3.判令被告立即向原告支付2019年9月至2020年5月拖欠的住宅水费及水费公摊10.23元；以上共计5383.91元；4.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告购买了位于广州市黄埔区万科城市花园小区尚山美第C2栋3202房的房屋。原告与涉案房屋所在的开发商鹏利国际置业（广州）签订了《前期物业服务合同》，该合同约定由原告为该涉案房屋所在的小区提供物业服务，涉案房屋的物业服务费标准为2.58元/月·平方米。2016年在广州市黄埔区联合街金峰园社区居民委员会组织下召开业主大会，涉案房屋物业服务收费标准自2017年5月9日调整为3.28元/月·平方米。开发商依照《广州市商品房买卖合同》约定履行交付义务，被告办理了房屋收楼手续，原告也依约提供了物业服务，2016年召开业主大会调整物业服务收费标准方案也获得了占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主表决通告且表决结果已经公示60日以上，符合法律规定，被告应当按照调整后3.28元/月·平方米物业服务收费标准支付物业服务费，但自2017年5月9日起至今，被告一直按照2.58元/平方米标准缴纳物业服务费，无正当理由一直拖欠物业服务费及水电公摊费用、住宅水费，原告多次书面催缴无果。被告不履行合同约定和业主大会表决结果，不仅是一种违约行为，更是对法律法规的践踏。被告享受原告提供的物业服务，却不履行交纳物业服务费的义务，侵犯了原告及其他按时足额缴纳物业服务费的业主的合法权益。根据《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条规定，业主或物业使用人应当根据合同约定履行按时交纳物业服务费用的义务。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，被告应当按合同约定向原告支付拖欠的费用及其违约金。基于以上事实与理由，为维护原告及全体业主的合法权益，现原告依据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定向法院提起诉讼，请求判如所请。被告黄咏梅辩称，1.万科城花园物业管理处展示的工商行政管理局颁发的营业执照可见，该涉案房屋所在小区之物业服务的实际提供方是万科物业公司万科城花园物业服务中心，系万科物业公司的分公司，并不具备独立的法人资格。根据《物业管理条例》第三十二条第(一)款、《工商行政管理机关行政处罚案件违法所得认定办法》(国家工商行政管理局总局令第三十七号)第二条的规定，万科物业公司万科城花园物业服务中心在万科城花园从事物业管理活动、提供管理服务为违法行为及收取的物业服务资金(物业服务资金由物业服务支出和物业管理公司的酬金组成)为违法收入。2．黄咏梅与涉案房屋的开发商鹏利国际置业(广州)有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定该涉案房屋所在小区的前期物业管理单位为万科物业公司。涉案房屋所在小区之物业服务的实际提供者为万科物业公司万科城花园物业服务中心，经营发票也由万科物业公司万科城花园服务中心名称开具，其系万科物业公司分公司，不具备独立的法人资格，没有从事物业管理活动的资格，违反了《物业管理条例》第三十二条第(一)款的规定。万科物业公司在明知其分公司没有从事物业管理活动的资格的情况下，依然将该涉案房屋所在小区的全部物业管理一并向其委托。根据《合同法》第七条的规定，万科物业公司在按照《前期物业服务合同》提供物业服务时存在违法行为，不应该视作“合法依约提供了物业服务”。3.万科物业公司主张于2017年5月9日起执行新的收费标准即每平方米3.28元/月，但根据《前期物业服务合同》的附件五，物业管理部分第三条，物业服务支出应全部用于该服务合同中所约定的支出，即在提供物业管理服务中发生的成本，物业服务支出年度结算后不足部分，由全体业主在下年度第一季度按产权登记建筑面积分摊，不存在需要黄咏梅承担物业管理服务中发生的成本即物业服务支出年度结算后不足部分的情况，并且无论经营情况如何，物业服务中心都收取酬金，全无承担成本的风险。在万科物业公司明知其收取酬金后不需要承担物业管理服务中发生的成本即物业服务支出年度结算后不足部分的前提下，其仍向全体业主提议提高物业服务收费标准，其行为系恶意的不诚实手段导致业主重大误解，根据《合同法》第五十二条第一款，修正通过的《前期物业服务合同》是无效的。4.万科物业公司认为黄咏梅自2017年05月09日起至今一直按照2.58元/月·每平方米标准缴纳物业服务费，系无正当理由拖欠物业服务费。但根据黄咏梅提供的在缴纳物业服务费时万科物业公司万科城花园服务中心开具的发票、物业负责对口对外服务管家对业主提出质疑时的答复以及物业公司服务前台收费人员的陈述，物业服务费收费多少均由公司电脑设定按电脑显示打印收据以及开具发票并向黄咏梅收取款项，电脑系统数据经办人无法修改等方面可见，黄咏梅按旧标准缴纳物业管理费不存在欠费，黄咏梅自2017年05月09日起按照2.58元/月·每平方米的标准缴纳管理费用的行为是万科物业公司承认的；同时根据万科物业公司《前期物业服务合同》的附件五：物业管理部分之第三条第三点所规定公示的《2020年07月01目至2020年09月30日的物业服务财务收支情况表》第十二级次第78行“至本期止业主累计业务欠费0元”，说明至2020年9月30日不存在累计的业主业务欠费。5.万科物业公司主张黄咏梅拖欠水电公摊费用、住宅水费，是因为万科物业公司未向黄咏梅提供由供水、供电公司提供的记录相应的水电公摊设备耗量数据泳衣计算应分摊的水、电用量及住宅水费的水表用量，以及未向黄咏梅提供应由万科物业公司万科城花园服务中心开具的收取水电公摊费用、住宅水费发票；导致黄咏梅不清楚应该缴纳的费用而无法缴纳。6.万科物业公司主张其已经履行了书面催缴义务，但其2020年3月4日寄出的邮件被退回，其无证据证明其在被退回之后再次送达，导致黄咏梅一直没有收到任何催缴资料。7.黄咏梅没有拖欠水电费，万科物业公司没有向黄咏梅提供供水、供电部门具体的抄表记录，也没有向黄咏梅开具发表。万科物业公司在计算公摊水费上使用的是作废的文号，穗价函（2005）86号文第22条规定表明停止执行116号文，由供水、供电部门直接对业主收取公摊水电费，取消物业公司收取。根据广州市物业管理暂行办法第七十六条、广州市物业服务收费管理实施细则第而十二条、广东省物业管理条例第四十八条的规定，万科物业公司提供的收费依据是过时的法规，涉嫌欺骗，其没有向黄咏梅提供发票，黄咏梅不存在无正当理由拖欠水电费的情况。综上，黄咏梅不存在无正当理由拖欠物业服务费、水电公摊费用、住宅水费之行为，而万科物业公司违反了相关规定，不具备收取管理费用的资格，也没有履行书面催缴义务。请求人民法院驳回万科物业公司的全部诉讼请求。经审理查明：2006年10月29日，案外人鹏利国际置业（广州）有限公司（出卖人，以下简称“鹏利公司”）与黄咏梅（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：黄咏梅向鹏利公司购买房屋地址位于广州高新技术产业开发区万科城花园C2幢3单元202号房，该商品房的用途为住宅，建筑面积共127.6平方米。附件五物业管理部分第一条约定，前期物业管理单位为万科物业公司，管理期限自2006年10月1日起至万科城花园业主大会成立后与物业管理公司签订新的物业管理服务合同生效时终止。第二条约定，物业管理服务内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放服务；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。第三条约定，物业服务资金由业主按其拥有物业的产权登记建筑面积预先交纳，具体标准如下：小高层住宅（带电梯）为1.95元/平方米·月；情景洋房为2.58元/平方米·月；除小区物业服务中心办公室及生活用水用电及小区绿化养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭、喜庆活动、宣传、装饰、开展多种经营活动的用水用电外，其他公共水电费（共用部位和共用设施设备的运行、照明、清洁等水电费）不包含在以上物业服务资金中，由全体业主按政府规定另行分摊……物业服务支出应全部用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用；物业服务支出年度结算后不足部分，由全体业主在下年度第一季度按产权登记建筑面积分摊。业主应于本物业交付之日其交纳物业服务资金。物业服务资金按月或按季度交纳，业主或物业使用人应每月15日前或每季度中间月15日前向物业管理公司交纳当期的物业服务资金，在当月16日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之一作为违约金。双方均确认房产证上载明涉案房屋的面积为133.5867平方米。2007年7月1日，鹏利公司（甲方）与万科物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方聘选乙方为万科城花园提供前期物业服务事宜。第三十四条约定，本合同期限自甲乙双方签字盖章之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业另行签订的物业服务合同生效时止。双方均确认涉案小区未签订新的物业服务合同，亦无成立业主委员会。鹏利公司于2007年9月17日向黄咏梅出具《商品房交付使用通知书》，通知其于2007年9月27日办理交付手续。黄咏梅对此无异议。万科物业公司主张涉案房屋的物业管理费由2.58元/平方米·月变更为3.28元/平方米/月，并提交了《万科城物业服务中心致全体业主的一封信》《关于万科城花园物业服务费调整业主表决结果的公示》《关于开展万科城花园物业服务费上调表决工作的通知》《关于对“关于开展万科城花园物业服务费上调表决工作的通知”的补充说明》《关于万科城花园物业服务费调价表决工作延期进行的通知》《关于继续万科城花园物业服务费调价表决工作的通知》《关于召开万科城花园物业服务费标准调整表决开箱验票唱票计票专项会议的通知》《会议签到表》《万科物业公司万科城物业服务中心财务报告》《关于万科城花园按照新标准收取物业服务费的通知》《公证书》[（2016）粤广广州第243376号]。《公证书》载明万科物业公司向万科城花园小区全体业主申请调整物业管理费，该小区业主投票已于2016年10月31日结束，公证处对万科物业公司工作人员就该表决票的点票、唱票过程进行现场监督公正。附件《广州市万科城花园小区调整物业服务费标准唱票、计票汇总统计表》显示，住宅业主人数同意票合计439票，不同意合票合计47票，无效票合计16票；住宅的专有面积统计同意为80505.9478平方米，不同意为8065.104平方米，无效为2532.8453平方米。2016年11月26日，万科物业公司对万科城花园小区业主发出《业主大会对调整万科城花园小区物业服务费收费标准表决结果的公示》，载明调整物业服务收费标准事宜，获得占总票权数51.99%业主，占总人数51.10%的业主同意，已超过法定通过比例，自2017年1月1日起万科城花园小区的管理费收费标准调整费高层（带电梯）2.68元/平方米/月，多层洋房3.28元/平方米每月。万科物业公司于2017年5月2日出具的《关于万科城花园按照新标准收取物业服务费的通知》载明，万科城花园小区的物业服务收费标准自2017年5月9日起调整。万科物业公司主张涉案房屋的物业管理费自2017年5月9日起由2.58元/平方米/月调整至3.28元/平方米/月。黄咏梅对上述调价的公示材料均不予认可，认为调价无效，主张其物业管理费为2.58元/平方米/月。万科物业公司主张黄咏梅拖欠2019年9月至2020年5月期间公摊电费295.56元、公摊水费1.44元、住宅水费8.79元，提交了涉案房屋所在小区上述期间的电费总发票、水费总发票、《万科城花园公共水电费的具体分摊公式》及其自行制作的涉案房屋2019年9月至2020年5月期间的欠费清单。黄咏梅提交的发票及电子收据显示，其缴纳了涉案房屋2018年7月、2019年3月至5月、7月至12月的物业服务费344.66元/月（含税），2018年7月、2019年3月至5月的公摊电费，2018年7月、2019年5月、2020年6月的住宅及公摊水费；上述票据未显示黄咏梅缴纳了2019年9月至2020年5月期间的公摊电费、公摊水费及住宅水费。黄咏梅提交的微信聊天记录显示，2019年8月9日，万科城管理处的管家向黄咏梅的丈夫发送8月份的物业收费通知单，黄咏梅丈夫表示“数据有误吧”，管家回复“蔡先生，这是您家8月份的管理费459.98元”“133.58方×2.58元+11.27+24.05+80=459.98元”。同年8月11日，管家告知“344.66房屋管理费+80停车管理费，就是424.66元”。黄咏梅方询问怎样付款，对方回答“我们公司的收款的二维码跟您所交的金额对不上，因为您每次交的管理费是按我们旧物业管理费标准来交，所以麻烦您要过来我们服务中心办理，或者转账我们公司账户”，并告知万科物业公司万科城花园物业服务中心的银行账号。万科物业公司称该聊天记录中回答房屋管理费344.66元是其工作人员表述有误，实际应按物业收费通知单中438.18元的费用收取物业服务费。万科物业公司委托北京德恒（珠海）律师事务所于2020年3月4日向黄咏梅发出《律师函》，催收2017年5月9日至2020年1月31日期间的物业服务费2814.89元；2019年9月1日至2020年1月31日期间的公共用水分摊费0.72元、公共用电分摊费239.54元、水费5.86元。该邮件被退回。上述事实有《前期物业服务合同》《商品房买卖合同》《万科城花园公共水电费的具体分摊公式》、欠费清单、水电费发票、《律师函》、《万科城物业服务中心致全体业主的一封信》《关于万科城花园物业服务费调整业主表决结果的公示》《关于开展万科城花园物业服务费上调表决工作的通知》《关于对“关于开展万科城花园物业服务费上调表决工作的通知”的补充说明》《关于万科城花园物业服务费调价表决工作延期进行的通知》《关于继续万科城花园物业服务费调价表决工作的通知》《关于召开万科城花园物业服务费标准调整表决开箱验票唱票计票专项会议的通知》《会议签到表》《万科物业公司万科城物业服务中心财务报告》《关于万科城花园按照新标准收取物业服务费的通知》《公证书》、微信聊天记录及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，案外人鹏利公司与万科物业公司签订的《前期物业服务合同》、黄咏梅与鹏利公司签订的《商品房买卖合同》及附件均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”涉案房屋所在小区未成立业主委员会且并未与其他物业服务企业签订新的物业服务合同，万科物业公司向黄咏梅提供物业管理服务，黄咏梅应当遵守《前期物业服务合同》和《商品房买卖合同》中有关物业管理服务的约定。万科物业公司于2016年召开业主大会调整物业服务收费标准，根据万科物业公司提交的证据，调价方案取得了占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主表决通过，且结果经过公示，黄咏梅虽主张该方案存在造假应为无效，但未予证据予以证明，本院对其主张不予采纳。由此，本院采纳万科物业公司的主张，认定涉案房屋的物业管理服务费自2017年5月9日起变更为3.28元/平方米/月，即黄咏梅每月应缴纳的物业管理服务费应为438.18元。黄咏梅每月仍按2.58元/平方米的标准缴纳，缺乏依据。万科物业公司要求黄咏梅向其支付2017年5月9日至2020年5月31日的物业服务费差额3266.95元，本院予以支持。至于逾期支付物业管理费的违约金。黄咏梅提交的微信聊天记录显示，在黄咏梅的丈夫询问涉案房屋的管理费时，万科物业公司的工作人员仍按2.58元/平方米的标准告知黄咏梅，在黄咏梅欠交物业管理费一事中，万科物业公司亦存在过错，故万科物业公司要求黄咏梅向其支付逾期缴纳物业费的违约金，本院不予支持。关于公摊电费、公摊水费和住宅水费。首先，黄咏梅已实际收楼，理应承担涉案房屋实际发生的公摊电费、水费。其次，万科物业公司已提交了涉案房屋所在小区的水费、电费总发票证实其已代全体业主向供水部门缴纳了水费，上述金额均在合理范围内；黄咏梅未予证据证明其已缴纳2019年9月、2020年1月、2020年5月的住宅水费。故本院对万科物业公司本院对万科物业公司要求黄咏梅支付2019年9月至2020年5月期间的公摊电费295.56元、住宅水费8.79元，公摊水费1.44元予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告黄咏梅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付2017年5月9日至2020年5月31日的物业服务费差额3266.95元；二、被告黄咏梅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付2019年9月至2020年5月的公摊电费295.56元、公摊水费1.44元、住宅水费8.79元；三、驳回原告广州市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告广州市万科物业服务有限公司负担8元，由被告黄咏梅负担17元。广州市万科物业服务有限公司同意被告黄咏梅应承担的案件受理费由被告黄咏梅向其迳付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  毛丽娟二〇二一年三月二十二日书记员  钟思钰