河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀02民终667号 上诉人（原审被告）：阚新凤，女，1957年6月20日生，汉族，居民，现住唐山市路**。 上诉人（原审被告）：习瑞光，男，1956年6月18日生，汉族，居民，现住唐山市路**。 委托诉讼代理人：张微，河北红蔷薇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：殷绍玲，女，1979年10月11日生，汉族，居民，现住唐山市路**。 委托诉讼代理人：罗博扬，河北唐仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：剧小湘，河北唐仁律师事务所律师。 上诉人阚新凤、习瑞光因与被上诉人殷绍玲房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省唐山市路北区人民法院（2020）冀0203民初1899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人阚新凤、习瑞光上诉请求：一、撤销唐山市路北区人民法院(2020)冀0203民初1899号民事判决；二、依法改判确认房屋买卖合同无效，驳回被上诉人的全部诉讼请求；三、判令由被上诉人承担本案一审和二审全部诉讼费用。主要事实与理由：一、一审法院在没有对《房屋买卖合同》是否有效作出判断的情况下，径行判决上诉人配合办理过户，明显错误。被上诉人与上诉人阚新凤签订《房屋买卖合同》的本意并非是为了房屋，而是为了其他目的。案涉房屋属于二上诉人的夫妻共同财产，单方无权处分。如真是为了买卖而签约，被上诉人应当与二上诉人共同签订，并且将房款直接支付给上诉人本人。被上诉人提供的支付房款的流水和他人开具的收据等证据，并不足以证明双方之间存在真实的交易关系。被上诉人入住房屋是基于其与上诉人之子习凯的同居关系，分手后是基于暴力强占，根本不是一审法院认定的基于买卖合同关系。被上诉人在一审中提出确认合同有效并进而确认房屋所有权归属，最后才要求上诉人配合过户。但一审法院对合同效力问题根本没有确认。二、一审法院以执行异议之诉裁判文书确定案涉房屋所有权，进而确认合同效力无需处理，属于事实不清和适用法律错误。被上诉人一审向法院提交的生效裁判文书，核心争议是“被上诉人对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益”，而且两审法院对核心争议存在截然相反的不同意见。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，对执行标的权属的判断，是采取形式审查为主，实质审查为辅的原则。就本案来讲，原执行异议之诉判决并未对案涉房屋最初取得、登记情况以及权属情况进行详细实质审查，更没有对《房屋买卖合同》是否真实和合法有效、是否真实履行等进行实质审查。二审庭审中上诉人补充上诉理由如下：一、一审判决遗漏了被上诉人的第一项诉讼请求，请求二审法院裁定发回重审。一审中被上诉人的第一项诉讼请求是确认双方签订的《房屋买卖合同》有效，但一审判决对被上诉人的第一项诉讼请求未予处理，程序违法。二、阚新凤与殷绍玲签订的《房屋买卖合同》并非阚新凤的真实意思表示，且该房屋买卖合同并未履行，一审法院认定事实错误。第一、双方签订的《房屋买卖合同》未履行，合同约定的1万元定金被上诉人并未支付。合同约定的总房款55万元未履行给付。被上诉人主张的有三个矛盾之处：1、合同约定的总房款55万元明显低于市场价格30%，显失公平。2、依据《房屋买卖合同》第2条的约定，被上诉人殷绍玲主张的房屋购买总价款与其主张的折抵房屋款相矛盾。殷绍玲在买卖合同中约定了将丰润区韩城镇楼房折抵25万元，并未按照约定过户履行，其又主张给付50万元与其主张房屋折抵相矛盾。3、合同约定暂押10万元尾款，待过户完毕一次性支付，但实际并未扣押10万元尾款，也没有尾款。三、习瑞光系案涉房屋的共同共有人，案涉房屋系夫妻共同财产，习瑞光不同意案涉房屋买卖。第一、购房款由习瑞光支付。2010年11月28日习瑞光转账支付20元给唐山嘉元房地产开发有限公司购买案涉房屋，2013年6月8日给付案涉房款208664元，以上共计408664元，证明习瑞光享有案涉房产的共同共有权利，习瑞光不同意转让买卖房屋，且习瑞光已经交纳全部房屋税费。第二，被上诉人阚新凤与习瑞光系夫妻，案涉房产是夫妻共同财产，房屋不动产权属证书登记在二人名下。第三，案涉房屋买卖合同虽写有房产共有人同意，但实际是习瑞光并未同意，也没有签字。四、殷绍玲主张的钱款50万元不是购房款，实际转账给习凯的41.5万元是进货款，也不是50万。习凯和殷绍玲系恋爱关系，在同居期间共同经营烟酒店，殷绍玲给习凯陆续转账共计41.5万元的款项是进货款，不是购房款。 被上诉人殷绍玲主要答辩称，一、房屋买卖合同已经成立并且生效，且不存在法律规定的无效情形。第一，合同系双方在平等自愿的基础上达成。《物权法》第15条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中2014年9月18日，殷绍玲、阚新凤在千家房产经纪公司签订房屋买卖合同。，合同的签订、殷绍玲支付房款、阚新凤之子习凯收到房款、殷绍玲已于2014年实际入住、占有使用案涉房产的事实有区、市、省三级法院和省检的法律文书予以确认。被上诉人在签订合同时尽到了审慎的注意义务，结合书证效力高于其他证据效力，且二上诉人未就“该房屋是为了帮助殷绍玲、习凯创业而订立的假合同，是被欺骗才签合同”提供证据，双方签订意思表示真实，合同合法有效。第二，阚新凤对案涉房产胡所有权、处分权。阚新凤作为具有完全民事行为能力的自然人，在签订房屋买卖合同时向被上诉人出具了房屋拆迁协议、调解书，说明其非常明确对自己“出卖房屋”的行为的认识，其应承担相应的法律后果。第三，习瑞光称不知案涉房产已经出卖的主张不能成立。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”二上诉人不能仅以习瑞光不知情而主张合同无效，且并未提供相关证据。第四，证人出庭接受法庭询问，证实了房屋买卖合同签订时的情况，被上诉人尽到了审慎的注意义务。二、殷绍玲已经按市场价格支付了房款。根据案涉房屋系回迁房，位置较偏，结合当时我市房地产市场价格，被上诉人已经支付了合理的对价。在房屋买卖合同履行过程中，买受人已经支付房款。在殷绍玲提起的执行异议之诉中，唐山中院、省高院、省检察院的三份法律文书均认定了“殷绍玲对案涉房产享有足以排除执行的民事权益。”因此可以认为司法机关认可的事实有：1、房屋买卖合同有效；2、殷绍玲合法占有该房产；3、殷绍玲已经支付价款；4、非殷绍玲的原因未办理过户登记，也是本次诉讼的起因。三、现案涉房产已经具备过户条件，上诉人应当配合办理过户手续。针对二审庭审中上诉人阚新凤、习瑞光补充的上理理由，被上诉人殷绍玲补充答辩意见如下：1、一审判决并未遗漏审判的判项，一审判决第8页的判决如下部分“判决被告阚新凤、习瑞光配合原告殷绍玲办理过户手续，……购房款5万元”，该判决的判项已对合同的效力以及双方权利义务作出了明确的判决结果，上诉人所主张的本院认为或者事实审查部分，不属于判决书的判项内容。另外，合同效力属于法院依职权审查的范围，所以一审判决合法有效。2、山市路北区人民法院民事调解书（2013）北民初字第1063号调解书中确认“2009年7月20是原告阚新凤、被告阚建立的母亲……6楼2门501号两套房屋”（详见该调解书内容，略），调解书中明确写明了该两套房屋归上诉人原告阚新凤所有，那么该文书中所确认的该两套房屋是一种债权，而本案签订买卖合同时该房屋并不具备登记条件，在这种情况下，上诉人于2014年和2017年将调解书中所确定的两套房分别出售，2014年涉案房屋出售给被上诉人殷绍玲，2017年将另一套房出售给他人。上诉人阚新凤将其所有的两套房分别出售的这一事实证明了夫妻二人出售所置换房产的售房意图是明确的，不存在双方没有协商或者没有处分权的情况。综上，被上诉人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当驳回上诉人的上诉请求。 被上诉人殷绍玲向一审法院起诉请求：1、请法院判决房屋买卖合同有效；2、请法院判决被告配合原告办理过户手续，并依据千家房地产买卖合同约定给付税费及相关费用；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院审理查明，2014年9月18日，原告与被告阚新凤、居间方千家房地产龙富南道店签订《房屋买卖合同》，约定被告阚新凤自愿将坐落在唐山市路北区的房屋出售给原告，该房产现有房屋拆迁补偿安置协议书，取得方式为拆迁，实际成交价格为五十五万元，该房屋产权过户费的相关费用由被告阚新凤负担；双方约定于该房屋房本土地证全部下发之日起两个月内将房屋相关手续过户到原告或原告指定人名下，原告已于2014年9月18日向被告阚新凤交付购房定金人民币1万元，此定金在原告交付购房款时冲抵；付款方式为一次性：由原告在2014年9月22日之前将全部购房款一次性支付给被告阚新凤；本合同签订成立后及居间成功，由双方各支付居间方本次成交价格1%的居间费并在合同签订当日付清；被告阚新凤承诺于2014年9月22日前腾空该房屋，并将房屋钥匙交给原告；其他约定：1、该房屋产权及其共有人同意出售此房屋；2、原告殷绍玲将坐落于丰润区韩城镇楼105楼2门302室建筑面积81.2平方米出售给被告阚新凤，双方达成一致为25万元整；3、原告暂押被告阚新凤10万元尾款；4、此买卖合同成立之日起，原告有权出售此房屋，被告阚新凤无条件配合；5、被告阚新凤保证该房屋没有做抵押等债权债务，该房产如产生赠与、继承等费用由被告阚新凤承担。合同尾部的居间方加盖有唐山市路北龙富南道千家房地产经纪服务所印章，经手人为刘某。原告提交了唐山市路北龙富南道千家房地产经纪服务所收款收据一份，客户名称为原告殷绍玲，收款事由为居间服务费，金额已经模糊不清。原告提交了署名为被告阚新凤的收条一张，内容为“今收到殷绍玲交来唐山市路北区六合轩府小区106楼1单元1204房款50万元。”证人刘某出庭证实原告与被告阚新凤、被告阚新凤的儿子习凯签订《房屋买卖合同》的过程，他也核实了被告阚新凤提供的回迁协议等手续，被告阚新凤说房子是继承来的，她自己有处分权，当时收取了原告的中介费，涉案房产的交易价格与房屋的价格匹配。涉案房屋于2019年11月27日登记在被告阚新凤、习瑞光名下。另查明，涉案房产因被告阚新凤未履行与案外人阚建立达成的调解协议被唐山市中级人民法院查封。原告于2018年3月15日对执行标的物即涉案房屋提出案外人执行异议，本院作出（2017）冀02执字第15376执行异议裁定书，裁定驳回原告的执行异议。原告于2018年4月24日提出案外人执行异议之诉，本院于2018年8月13日作出（2018）冀0203民初1775号民事判决，驳回原告的诉讼请求，原告上诉至唐山市中级人民法院。唐山市中级人民法院于2018年11月29日做出（2018）冀02民终8443号民事判决，判决撤销（2018）冀0203民初1755号民事判决，但对该判决查明的事实予以认定，即“原告殷绍玲与被告阚新凤之子习凯于2014年初相识并恋爱。2014年9月18日，原告殷绍玲与被告阚新凤在千家房地产中介签定涉案房屋《房屋买卖合同》。2014年9、10月，原告殷绍玲以多笔转账及现金方式给付习凯50万元。2014年10月29日，被告阚新凤之子习凯出具《收条》：今收到殷绍玲交来唐山市路北区楼1单元1204号房款50万元。在此过程中原告殷绍玲与习凯共同开办唐山高新技术产业园区玲隆酒类经销处，经营者殷绍玲，该经销处于2016年3月29日注销”。该院认为：殷绍玲、阚新凤对殷绍玲系基于购买该房产而实际入住、占有使用该房产的事实应明知，且原告殷绍玲有证据证明其已支付对价，习凯亦认可收到殷绍玲支付的购房款，本院对殷绍玲购买后占有、使用该房产的事实予以认定。阚新凤虽主张其未收到该款，但鉴于其与习凯之间的母子关系，本院对其陈述的真实性不予采信，殷绍玲支付了购房款，阚新凤就其未收到款项的后果可向习凯就房款问题主张权利。综上，殷绍玲就涉案房产享有足以排除执行的民事权益。该判决生效后，被告阚新凤申请河北省高级人民法院再审，河北省高级人民法院认为：原审被告阚建立申请对涉案房屋执行中，被申请人殷绍玲提出执行异议。殷绍玲提供了与阚新凤签订的房屋买卖合同，阚新凤儿子习凯出具的收到房款50万元的收条，殷绍玲亦居住在案涉房屋中，阚新凤认可未办理房屋产权过户登记是因房产自身原因，因此殷绍玲及涉案房产享有足以排除执行的民事权益。故河北省高级人民法院于2019年5月28日裁定驳回被告阚新凤的再审申请。被告阚新凤申请唐山市人民检察院对（2018）冀02民终8443号案件进行监督，唐山市人民检察院提请河北省人民检察院抗诉，河北省人民检察院于2020年2月28日作出冀检民（行）监［2019］13000000465号不支持监督申请决定书，认定：终审法院认定殷绍玲及案涉房产享有足以排除执行的民事权益并无不当。首先，《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第三十三条：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”本案中，2013年5月22日阚新凤与阚建立继承纠纷案调解生效，调解书确认了案涉争议房屋归阚新凤所有。2014年9月18日，殷绍玲与阚新凤在房地产中介公司签订了案涉《房屋买卖合同》。为证明自己的主张在庭审中殷绍玲提供了相关转账记录证明已支付全部对价，申请人之子习某亦认可收到殷绍玲支付的购房款。阚新凤虽主张其未收到该款，并提供其子习某此后出具的陈述书，但鉴于其与习某之间的母子关系，依据证据优势原则，习某出具的书面陈述书的证据效力远低于习某在询问笔录中陈述的效力。其次，房产签订房屋买卖合同后，殷绍玲实际入住、占有使用了该房产，对此阚新凤应当是明知，其主张殷绍玲系租住在案涉房产处，由于不能提交其与殷绍玲之间存在租赁关系的协议及殷绍玲向其支付租金的证据，终审法院对阚新凤的主张不予采信并无不当……终审法院依据上述法律规定，综合认定了殷绍玲对案涉执行标的唐山市路北区房屋享有所有权，殷绍玲及案涉房产享有足以排除执行的民事权益并无不当，本院决定不支持阚新凤的监督申请。 一审法院认为，关于原告要求确认其与被告阚新凤签订的《房屋买卖合同》有效的诉讼请求，因原告殷绍玲在被告阚新凤与案外人阚建立案外人执行异议之诉案件中主张其与被告阚新凤签订的《房屋买卖合同》有效，并要求确认涉案房屋归其所有，各法院对《房屋买卖合同》的效力问题已经进行了综合评判，且判令不得执行涉案房产，另河北省高级人民检察院在冀检民（行）监【2019】13000000465号不支持监督申请决定书中明确表述终审法院已经综合认定了原告殷绍玲对案涉唐山市路北区房屋享有所有权，故原告在本案中要求确认合同效力问题本案不作处理，二被告要求确认合同无效理据不足，本院不予采信。根据《房屋买卖合同》约定，双方应于涉案房屋房本土地证全部下发之日起两个月内将房屋相关手续过户到原告或原告指定人名下，因涉案房屋已经于2019年11月27日登记至二被告名下，故原告要求二被告配合办理涉案房屋的过户手续理据充分，本院予以支持。因原告殷绍玲尚欠被告阚新凤房款5万元未给付，故原告殷绍玲应在办理房屋过户手续的同时向二被告支付购房款5万元。原告要求被告给付税费及相关费用（以实际发生为准），因原告并未明确具体金额，本案不予处理，原告可待费用发生后另行主张。遂判决：一、被告阚新凤、习瑞光自本判决生效之日起三十日内配合原告殷绍玲办理唐山市路北区房屋的过户登记手续，同时原告殷绍玲向被告阚新凤、习瑞光支付购房款5万元；二、驳回原告殷绍玲的其他诉讼请求。案件受理费13800元、保全费5000元，由被告阚新凤、习瑞光共同负担。 二审庭审中上诉人阚新凤、习瑞光提交如下证据：1.习瑞光的中国农业银行个人账户明细、资金往来（自助渠道）信息结果表，证明2010年11月28日，习瑞光账号62×××10中国农业银行股份有限公司唐山胜利路支行转账给唐山嘉元房地产开发有限公司（的庞雪丽），购买坐落在机场路××楼××号购房款共计2万元，18万元，共计20万元，2013年6月8日给付案涉房款187834元、20821元，共计208664元，以上共计408664元。证明习瑞光是涉案房产的出资人，也是涉案房产的共同共有的权利，习瑞光不同意转让买卖房屋。阚新凤在无权处分的过程中殷绍玲是在买卖合同第六条明确知道共有人没有签字确认的情况下，因此并非符合善意取得的条款，也没有损害其第三人的任何利益，因此该房屋买卖合同就不生效。2、习凯中国农业银行个人账户，证明殷绍玲给习凯的41.5万元是进货款，不是购房款，现提供证据证明习凯将进货款已转付给供货商41.5万元的资金流向情况。 被上诉人殷绍玲质证称，对于上诉人当庭提交的这三组证据真实性、合法性、关联性均不认可。1、对于第一组证据，被上诉人认为有路北区法院的民事判决书，有千家房地产经理的证明，被上诉人在一审庭审中均已经提交过了，均能证明阚新凤对该房有处分权，因此上诉人提交的第一组证据与本案不具有关联性，不能达到其证明目的。2、对其提交的第二组证据，被上诉人声明在2014年9月18日殷绍玲分三笔共9万通过转账支付给习凯，2014年9月19日向习凯转账11.4万元，2014年9月30日转账21.5万元，同时在2014年9月份现金支付给习凯8.1万元，该时间正好与习凯转出钱款的时间，既上诉人提交的证据均为2014年9月19日以后该账户付出的钱款相联系，能够印证殷绍玲实际支付了房款。第二，上诉人主张习凯是向经销商支付的货款，因为钱款没有进行备注，其转账的性质无法确认，因此被上诉人认为与本案没有关联性。 二审法院查明的事实与一审法院认定的事实相一致。 本院认为，上诉人阚新凤与被上诉人殷绍玲于2014年9月18日在房地产中介公司签订了《房屋买卖合同》后，殷绍玲支付了50万元购房款并实际入住案涉房屋至今，有人民法院生效的民事判决予以确认并确认殷绍玲对案涉房屋享有所有权，事实清楚。上诉人阚新凤、习瑞光主张被上诉人殷绍玲没有支付购房款，理据不足，本院不予支持。被上诉人殷绍玲基于与阚新凤签订的《房屋买卖合同》实际入住案涉房屋至今，双方签订案涉《房屋买卖合同》时，上诉人阚新凤出具了案涉房屋原始取得的凭证即（河北省唐山市路北区人民法院（2013）北民初字第1063号民事调解书）、拆迁安置补偿协议，且在双方签订的《房屋买卖合同》中明确约定“甲方（阚新凤）保证所提供的房屋资料齐全、真实且权无任何纠纷。同时承诺拥有该房屋产权的其他共有人或其他共有人的委托人、第三人（其他权利人）同意出售该房屋的证明，对该房屋享有完全支配处理的权利……”，上述事实说明阚新凤在与殷绍玲签订《房屋买卖合同》时尽到了审慎的注意义务，出售案涉房屋应系其真实的意思表示。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释［2012］8号第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解释合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”据此，上诉人阚新凤、习瑞光主张在出售案涉房屋时习瑞光不知情，也不同意出售，案涉合同应为无效，理据不足，本院不予支持。一审中被上诉人殷绍玲第一项诉讼请求为请求确认房屋买卖合同有效，结合殷绍玲诉阚建立、阚新凤执行异议之诉生效判决所认定的事实及河北省人民检察院冀检民（行）监［2019］13000000465号不支持监督申请决定书中“终审法院已经综合认定了殷绍玲对案涉执行标的唐山市路北区房屋享有所有权”的表述，一审法院以生效判决已经对合同效力进行综合评判，本案不作处理，并无不当。上诉人主张在殷绍玲诉阚建立、阚新凤执行异议之诉案件中核心争议是“被上诉人对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益”，并未对案涉房屋最初取得、登记情况以及权属情况进行详细实质审理，更没有对《房屋买卖合同》是否真实合法有效、是否真实履行等进行实质审查，理据不足，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13800元，由上诉人阚新凤、习瑞光负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘群勇 审判员  徐万启 审判员  高贺莉 二〇二一年三月二十二日 书记员  赵亚征