北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0107民初9057号原告（反诉被告）:赵玉娟，女，1970年3月20日出生，住吉林省通化市。委托诉讼代理人：张新宇，北京张铁雁律师事务所律师。委托诉讼代理人：张祥宇，男，1989年10月21日出生，北京张铁雁律师事务所实习律师，住北京市海淀区。被告（反诉原告）:孙艳梅，女，1992年1月20日出生，住北京市海淀区。第三人：北京晟居家房地产经纪有限公司，住所地：北京市石景山区。法定代表人：李金生，总经理。原告（反诉被告）赵玉娟与被告（反诉原告）孙艳梅、第三人北京晟居家房地产经纪有限公司（下简称“晟居家房地产”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵玉娟之委托诉讼代理人张新宇、张祥宇，被告孙艳梅、第三人晟居家房地产之法定代表人李金生到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。赵玉娟向本院提出诉讼请求称：1、请求判令被告按照合同约定每月1万元标准向原告支付尚未支付的自2019年12月10日至2020年10月29日的租金；2、请求被告支付水费902.5元、支付采暖费4364.22元、物业服务费1928.84元；3、请求被告支付违约金2万元；4、请求法院判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告于2019年7月31日签订了《房屋租赁合同》，该合同约定由被告承租原告所有的坐落于北京市石景山区古盛路36号院2号楼1至2层108号房屋。租赁期限自2019年8月1日至2022年9月16日。签订合同当日，由被告向原告支付房租30000元及押金20000元。此后，被告应于2019年12月10日前支付房租30000元，2020年3月10日前支付房租30000元，2020年10月5日前支付30000元，被告于合同签订当日通过银行转账及微信形式向原告支付了房租30000元及押金20000元，原告亦于同日向被告交付了房屋。但在之后，被告始终未按合同约定向原告支付剩余房租。原告曾多次尝试通过电话、快递等方式与被告联系，但被告始终拒绝就房屋租赁事宜与原告进行任何沟通。目前，涉案房屋已由被告转租他人并被用于注册公司，被告亦从未通知原告解除合同原告认为，被告未按期支付房屋租金的行为严重侵害了原告的利益，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院提起诉讼。被告孙艳梅辩称，本人于2019年7月31日与业主签署房屋租赁合同。在租赁合同签订时和后续见面都明确告知业主我与段成刚属合作关系，暂时未能确定房屋租赁的责任人，责任人由最终营业执照所落的法人为准，告知时本人、业主和中介三方同时在场，所以对于后期房屋的责任人有可能由段成刚来承担业主是知晓并同意的，同时三方在一起时业主也明确告知中介等我们确定好责任人之后协助该责任人去办理营业执照等相关后续手续。所以业主起诉状中提出的房屋被段成刚注册而她不知情的观点是不成立的。最后因我与段成刚想法未达成一致，所以最终决定房屋租赁的责任人和后期经营由段成刚全权负责，并且我与段成刚之间签署了租赁合同来明确房屋租赁及经营的责任人。因后期的房屋使用和经营全权由段成刚来负责，所以之后发生的很多事实我不是非常了解。据我了解的情况是2019年12月初需交纳下一季度租金时，段成刚与业主联系告知业主因经营困难想要转租，而且段成刚与业主在该房屋内当面进行了商讨转租事宜，并取得了业主的同意。之后段成刚为了能减少业主的损失积极地开始转租寻找承租人，但最终未能找到，所以于28日提出解除合同，并腾空房屋想与业主进行房屋交接。后因业主觉得自己受到了损失，希望段成刚除交纳违约金之外另需要预交一年的各项费用，不同意段成刚哪天退租费用结清到哪天，最终因费用问题未达成一致，业主坚持如段成刚不预交一年各项费用就不同意退租并要求段成刚继续承租该房屋。因协商未果，委托中介出面调解，就各项费用问题进行清算并记录，清算之后实则费用应有结余，但业主仍然坚持各项费用应预交一年，业主认为段成刚不交满一年所有的费用就是欠费，所以不同意退租且强行要求必须继续承租该房屋，并拒收电卡燃气卡钥匙等，所以最终在中介的调解下也未能达成一致。为了能尽最大努力减少业主的损失，段成刚通过邮寄的方式把电卡燃气卡钥匙等物品以及一份书面的退租告知书一同寄给物业并委托物业转交。最终业主不同意协商解约，通知到我与段成刚要通过法律途经来解决此事，之后就等待至今。双方合同在2019年12月底就解除了，费用应当计算至2019年12月底。综上所述，恳请法庭能够查明事实，依事实驳回原告的全部诉讼请求。孙艳梅向本院提出反诉请求称：要求确认合同在2019年12月31日解除。事实和理由：本人与段成刚以及中介三方多次明确向原告提出无法继续承租该房屋，所以原告提出未按时支付房屋租金的观点不成立。其次本人与段成刚以及中介三方曾多次积极与原告沟通解约事宜，所以原告提出多次与我们联系但我方始终就房屋租赁事宜不与原告进行任何沟通的观点是不成立的，然后在签订房屋租赁合同初期本人和中介方也曾多次明确告知原告房屋租赁责任人暂时未确定，责任人是本人或是段成刚以最终营业执照法人为准，当时三方同时在场，业主是明确知晓此事并同意的，所以原告在起诉状中提出该房屋由段成刚进行公司注册并且成为房屋租赁的责任人她并不知情的的观点是不成立的。最后本人与段成刚向原告提出解约时就于当日腾空房屋，并就各项费用进行清算，但因原告不同意除赔偿违约金外不在额外支付一年其它的各项费用，故原告不同意解约。所以原告起诉状中提出的因该房屋无法继续出租他人而不同意解约的观点并非事实。双方合同在2019年12月底就解除了，费用应当计算至2019年12月底。被告赵玉娟针对孙艳梅的反诉答辩称,要求驳回孙艳梅的诉讼请求，双方合同并没有解除，要求孙艳梅支付我方租金、费用等。第三人针对本诉及反诉辩称，同意依法裁判，对合同解除时间无异议，何时解除都同意。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月31日，赵玉娟（甲方、出租方）与孙艳梅（乙方，承租方）、北京晟居房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：房屋座落于北京市石景山区古盛路36号院2号楼1至2层108，建筑面积103.91平方米。租赁用途为商业。租期自2019年8月1日至2022年9月16日，其中含一个半月的免租期。甲方应于2019年8月1日前，将涉案房屋按约定条件交付给乙方。租金标准：10000元/月，按季支付，支付方式：押二付三。各期租金支付日期为：签订合同当日支付房租30000元及押金20000元，共计50000元，于2019年12月10日前支付房租30000元，2020年3月10日前支付30000元。押金：人民币贰万元整。租赁期内的水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费用都由乙方承担。合同解除项约定：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）甲方有下列情形之一的，乙方有权要求甲方按照约定支付违约金并单方解除合同“1、延迟交付房屋达10日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权要求乙方按照约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋：1、不按约定支付租金达15日的；2、欠缴各项费用达10000元的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6、转租未经同意的；7、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。”甲方有上述违约情形的，按照月租金的200%向乙方支付违约金。孙艳梅主张，其与段成刚系合作关系，本案中的实际承租人为段成刚，提交2019年8月1日《房屋租赁合同》一份，载明：甲方（出租方）孙艳梅、乙方（承租方）段成刚、丙方（居间方）北京晟居家房地产经纪有限公司，孙艳梅将涉案房产租赁给段成刚，租赁期限为2019年8月1日至2022年9月16日其中含一个半月免租期。其他条款与前述房屋租赁合同一致。合同签订后，原告于2019年7月31日将涉案房屋交付被告，被告向原告交付了3万元租金及2万元押金，后被告对房屋进行了装修，并将公司注册地址登记于涉案房屋上。按照合同约定，被告应于2019年12月10日交付第二笔房租3万元，但其并未按时交纳上述房租。2019年12月28日，中介公司告知赵玉娟被告孙艳梅明确表示不再租赁房屋，后双方就解除租赁合同一事未达成一致意见。孙艳梅主张被告方于2020年1月4日将电卡、燃气卡、钥匙等物品及退租告知书寄给原告，但其提交的快递单载明的收件人并非赵玉娟，孙艳梅称收件人系物业人员，赵玉娟否认其收到上述钥匙等物品。孙艳梅主张双方合同于2019年12月31日解除，原告对此不予认可。2019年底至2020年初，被告方搬离涉案房屋，但并未注销登记在涉案房屋上的公司，被告亦未提交充分证据证明其与原告办理了房屋交接手续。被告于2020年8月18日庭审中明确提出要求解除双方的租赁合同，原告方同意判决解除双方之间的租赁合同。原告主张被告支付2019年12月10日至2020年10月29日的租金，经询问，原告主张若本院认定合同解除时间早于2020年10月29日，则其主张自2019年12月10日至合同解除之日的租金及合同解除次日至2020年10月29日的房屋占有使用费。原告主张水费902.5元、支付采暖费4364.22元、物业服务费1928.84元，提交《北京中海物业客户缴费通知单》一份，载明物业服务费1928.84元，费用区间2020.7-24-2020.9.30，采暖费4364.22元，费用区间2019.11.15-2020.3.15，水费902.5元。被告认为双方之间的租赁合同于2019年12月31日解除，不同意支付期间外的相关费用。赵玉娟主张违约金2万元，孙艳梅对此无异议，双方均同意以押金抵扣。上述事实，有房屋租赁合同、房产证复印件、银行转账凭证、工商登记信息、赵玉娟与段成刚的租赁合同、工商登记信息、微信截图、短信截图、交费单据、快递截图、《北京中海物业客户缴费通知单》及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力，应为合法有效。被告孙艳梅主张本案房屋承租人为段成刚，但孙艳梅提交的其与段成刚的《房屋租赁合同》等证据仅能证明其将房屋转租给段成刚，不足以证明段成刚与赵玉娟成立房屋租赁合同的法律关系，故对赵玉娟的该项主张，本院不予采信。本案中，赵玉娟作为出租人已依约向孙艳梅交付房屋，孙艳梅应当按照合同约定支付租金。现被告未按期交纳租金属于违约行为。孙艳梅主张其于2019年12月31日向原告主张解除合同故双方合同应于2019年12月31日解除，原告对此不予认可，本院认为，孙艳梅作为违约方，虽自行搬离案涉房屋，但双方并未就《房屋租赁合同》的解除达成一致意见，孙艳梅亦未完成向赵玉娟归还房屋的交接手续，故双方合同仍未解除。孙艳梅于2020年8月18日庭审中明确提出要求解除双方的租赁合同，原告方同意判决解除双方之间的租赁合同，第三人对此无异议，故本院认定原、被告、第三人之间签订的《房屋租赁合同》于2020年8月18日解除。原告方要求被告支付2019年12月10日至2020年10月29日的租金，本院依法支持2019年12月10日至2020年8月18日的租金83000元。合同解除后，被告应腾退涉案房屋，现被告虽主张其已搬离涉案房屋，但未提交充分证据证实其已与原告完成了交接手续、实际向原告交还了房屋，故原告主张被告给付2020年8月18日至2020年10月29日止的房屋使用费，有事实和法律依据，被告应当支付相应的使用费。对于使用费的标准，本院参照双方约定的租金标准，对此予以酌定。原告要求被告支付水费902.5元、采暖费4364.22元，该费用系在租期内发生，本院依法予以支持。原告要求被告给付其物业服务费1928.84元，该费用发生在被告租期及被告占有房屋的期间内，对此本院依法予以支持。原告赵玉娟主张违约金2万元，被告孙艳梅对此不持异议，且有事实和法律依据，本院对此予以支持。庭审中双方均同意以押金2万元抵扣违约金，本院对此不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用二、孙艳梅于本判决书生效之日起七日内给付赵玉娟2019年12月10日至2020年8月18日房屋租金83000元；三、孙艳梅于本判决书生效之日起七日内给付赵玉娟2020年8月19日至2020年10月29日房屋占有使用费23548.39元；四、孙艳梅于本判决书生效之日起七日内给付赵玉娟违约金20000元（已以押金抵扣完毕）；五、孙艳梅于本判决书生效之日起七日内给付赵玉娟水费902.5元、采暖费4364.22元、物业服务费1928.84元；六、驳回赵玉娟的其他诉讼请求；七、驳回孙艳梅的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费用1450元，由孙艳梅负担1450元（于本判决生效之日起七日内交纳)。反诉案件受理费800元，由孙艳梅负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审判员 赵 莹二〇二一年三月二十九日书记员 刘佳欣