山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0691民初719号原告：潘建中，男，1982年11月4日生，汉族，住烟台栖霞市。委托诉讼代理人：王树堃，山东平和（烟台开发区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟庆波，山东平和（烟台开发区）律师事务所律师。被告：烟台裕昌房地产开发有限公司，住所地烟台市开发区嘉隆江路95号。法定代表人：王学尧，董事长。委托诉讼代理人：何雨生，北京市尚公（青岛）律师事务所律师。原告潘建中与被告烟台裕昌房地产开发有限公司房屋预售合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘建中委托诉讼代理人王树堃、孟庆波及被告烟台裕昌房地产开发有限公司委托诉讼代理人何雨生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘建中向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金18847.08元(自2017年7月10日起以购房款334168.09元为基数，按照日万分之一的标准计算逾期办理房屋权属证书的违约金，直至2019年1月25日原告完成产权转移登记之日止)；2。本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年6月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买被告开发建设的烟台开发区××路×号×××××号楼第×层×××号房，建筑面积为79.26平方米，房屋按套计价，总价款为334168.09元。双方在《商品房买卖合同补充协议》第五条约定，买房(原告)不退房的，卖方(被告)按已付房价款的日万分之一向买方(原告)支付违约金，直至备案完毕。2018年1月22日，原告与被告签订《补充协议(一)》，该协议第8条约定，甲方(被告)于初始登记办理完毕后的三十日内通知乙方准备房屋转移登记的材料，在乙方(原告)向甲方(被告)提交完整的办理房屋转移登记资料(包括但不限于专项维修基金的单据、缴1/2纳税款的完税凭证等)后的三十日内协助乙方(原告)办理房屋转移登记的手续。按照上述约定，在被告完成产权初始登记的60日内，原告可以完成房屋产权的转移登记，否则被告应按双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第五条的约定承担逾期办理房屋权属证书的违约责任。2017年5月10日，被告完成房屋产权的初始登记，但被告并未及时通知原告准备房屋转移登记的材料，导致原告2019年1月25日才办理完成房屋的转移登记手续，原告认为被告应按双方的约定自2017年7月10日起(即被告完成房屋产权初始登记的60日后)以购房款334168.09元为基数，按照日万分之一的标准向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金。被告辩称，1.根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：“……将办理权属登记需由买方提供的资料报房管部门备案并办理房产权属登记手续”及补充协议第5条约定：“买方不退房的，卖方按已付房价款的日万分之一向买方支付违约金，直至备案完毕。”合同明确约定了被告的办理义务限于为涉案房屋办理初始登记。2.被告于2017年5月10日完成初始登记，其后，被告以物业工作人员电话联系和在小区公示栏张贴通知的形式向原告告知办理转移登记所需的手续和资料，并依合同和政府部门要求，向原告催收首期公共维修资金，但原告直至2018年1月22日方足额交纳了维修资金，原告交纳维修资金和办证资料后，被告依约向房管部门提交办理初始登记的申请，当时应房管部门要求，新建小区的转移登记手续以“摇号”形式办理，开发商每月可办证数量有限，且办证时间较长，加上小区办证人数较多，导致涉案房屋转移登记证书延迟办理，相关不利后果应由原告自行承担。3.原告主张的逾期办理房屋权属证书违约金部分已过诉讼时效。被告的办证义务仅限于办理初始登记，2017年5月10日，被告完成了初始登记，证明被告已按合同约定履行完毕办证义务。根据《中华人民共和国民法典》及第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要第十八条规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”，按3年诉讼时效计算，我方认为其起算点应自原告向人民法院提起诉讼之日倒推3年计算，终点应截止至涉案屋的初始登记之日，故原告主张逾期办证违约金的诉讼请求部分已超过了法定的诉讼时效，请求人民法院依法驳回。本院经审理认定事实如下：2011年6月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定，原告购买被告开发建设的位于烟台经济技术开发区×号×××××号楼×××号房，建筑面积79.26平方米，房款334168.09元，卖方于2013年6月1日将涉案房屋交付买方使用。合同第十五条产权登记约定：卖方应按相关规定在商品房交付使用后60日内，或买卖双方已履行了本合同和《商品房预销售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后，将办理权属登记需由卖方提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续。买方应按相关规定在卖方商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房产权属登记证书手续。如因买方的责任，导致不能在规定期限内办理权属登记手续的，由有关部门按相关规定予以处理；如因卖方的责任，买方不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1.买方退房，卖方在买方提出退房要求之日起（×）日内将买方已付房价款退还给买方，并按已付房价款的（×）%赔偿买方损失；2.买方不退房，卖方按已付房价款的（×）%向买方支付违约金。第二十一条约定待该商品房的产权登记面积确定后，双方应共同签署《商品房预销售补充协议》（附件一），重新确定该商品房最终总价款。同日，原被告签订上述合同的附件一《商品房买卖合同补充协议》，第五条关于本合同第十五条产权登记的补充条款约定：买方退房的，买方必须配合卖方办理撤销合同登记备案登记的手续……；买方不退房的，卖方按已付房价款的日万分之一向买方支付违约金，直至备案完毕。2013年6月1日，被告向原告交付了涉案房屋。2017年5月10日，被告取得了涉案房屋的初始登记。2018年1月22日，原告缴纳了涉案房屋公共维修基金及契税。2018年1月23日，原告向被告提交了办理产权转移登记所需的材料。2019年1月25日，原告取得涉案房屋所有权证书。2020年11月13日，原告向本院提起诉讼。2018年1月22日，原告、被告签订《补充协议》,第7条约定，协议签订后，被告应在原告提供完整的办证资料及缴纳相应的专项维修基金后三十日内将办理初始登记的手续提交房管部门。第8条约定，被告于初始登记办理完毕后的三十日内通知原告准备房屋转移登记的资料，在原告向被告提交完整的办理房屋转移登记资料（包括但不限于专项维修基金的单据、缴纳契税的完税凭证等）后的三十日内协助原告办理房屋转移登记的手续。被告主张其于2019年3月份向××××的业主张贴通知办证及事先明确办证存在人数较多情形，不能保证转移登记及时完成。被告为证明其主张提供了××××1、2、3号楼和2、6、8号楼的办证通知复印件一份。经质证，原告对真实性和证明内容均不认可，称，该证据并非原件，且即便是真实的，通知的时间是2019年3月1日，此时原告早已向被告提供完毕完整的办证所需的材料，因此对于被告应向原告支付逾期办证违约金没有影响。本院认为，该通知即便是真实的，也并非原告所购买的×号楼房屋，其载明日期为2019年3月，原告已于2019年1月25日取得了涉案房屋的转移登记，故该证据与本院无关联性，本院不予采信。本院认为，原、被告于2011年6月8日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记约定，被告应在2013年6月1日商品房交付原告使用后的60日内即2013年8月1日前将办理权属登记需由被告提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续。原告应按相关规定在卖方商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房产权属登记证书手续。同时，《城市房地产开发经营管理条例》规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”从合同约定及条例规定可以看出办理房屋所有权转移登记的主体是“商品房的购买人”即原告，“房地产开发企业”即被告是在已完成初始登记前提下向原告提供必要的证明文件，协助原告办理产权转移登记。2018年1月22日的《补充协议》第8条“被告于初始登记办理完毕后的三十日内通知原告准备房屋转移登记的资料，在原告向被告提交完整的办理房屋转移登记资料（包括但不限于专项维修基金的单据、缴纳契税的完税凭证等）后的三十日内协助原告办理房屋转移登记的手续”约定的亦是被告协助原告办理转移登记手续。故，无论是合同约定还是法律规定，在被告完成初始登记的情形下，办理房屋转移登记手续的义务人是原告而非被告。因涉案房屋于2013年6月1日交付后，迟迟未办理相关手续，直至2017年5月10日才办理完毕涉案房屋初始登记，一直处于迟延办证状态，业主无从确定其何时提交相关手续，因此作为迟延办理初始登记违约方的被告有必要对相关业主履行告知义务。该义务亦符合2018年1月22日《补充协议》第8条“被告应在完成初始登记后三十日内通知原告准备房屋转移登记的资料”之约定。被告已于2017年5月10日完成了初始登记，根据约定被告应在2017年6月10日前告知原告准备房屋转移登记的资料，但被告主张其履行告知义务的证据不足，本院不予采信。2018年1月23日，被告收取了原告提交的办理转移登记手续的资料，视为被告向原告履行了办证告知义务，故被告的违约期间为2017年6月10日至2018年1月22日。关于被告抗辩原告要求被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金已过诉讼时效拒绝支付。原告于2020年11月13日向本院提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条第一款规定“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩”之规定，法院只能保护原告自2020年11月13日提起诉讼之日起倒推3年即2017年11月13日起的违约金，2017年11月13日前的违约金已过诉讼时效，原告丧失胜诉权，本院不予以支持。综上，被告应依法向原告支付违约金的期间为2017年11月13日至2018年1月22日，违约金金额按照《商品房买卖合同补充协议》第五条关于产权登记的补充条款“买方不退房的，卖方按已付房价款的日万分之一向买方支付违约金”之约定，为2339元（334168.09元×70天×万分之一）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，判决如下：一、被告烟台裕昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告潘建中支付逾期办理不动产权证违约金2339元；二、驳回原告潘建中的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为136元，由原告潘建中负担111元，由被告烟台裕昌房地产开发有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  郭淑芝二〇二一年三月十日书记员  苏 林