北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初1594号原告：张宁，女，1979年9月11日出生，汉族，隆瑞三优新能源汽车科技有限公司充电服务管理人员，住北京市大兴区4-2-503。被告：城城不动产管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区东四环中路**楼**2-63。法定代表人：孙洁，职务不详。被告：城城不动产管理有限公司，，住所地西安经济技术开发区未央路**西安聚泽酒店有限公司**法定代表人：张智军，总经理。原告张宁与被告城城不动产管理有限公司北京分公司（以下简称城城不动产北分公司）、被告城城不动产管理有限公司（以下简称城城不动产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张宁到庭参加诉讼。被告城城不动产北分公司、被告城城不动产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张宁向本院提出诉讼请求：1.请求确认双方在2019年5月16日签订的《房屋托管协议》于2020年10月30日解除；2.判令城城不动产北分公司和城城不动产公司支付2020年8月19日至2020年11月18日的租金10500元；3.判令城城不动产北分公司和城城不动产公司按照合同约定支付违约金10500元。事实和理由：张宁有北京市大兴区康庄路50号院4栋2单元303室房屋一套。2019年5月16日，张宁与城城不动产北分公司达成303房屋托管协议，委托城城不动产北分公司出租经营。城城不动产北分公司应按季度向张宁支付租金。按照约定，城城不动产北分公司应于2020年9月30日向张宁支付第三笔租金10500元。此项金额10月10日仍未到账。届时，张宁主动联系城城不动产北分公司客服询问租金情况，客服回复由于受疫情影响，城城不动产北分公司提出将第三笔金额10500元分六个月依次支付，每月支付1750元，若张宁不同意，便与其解除此合同，需张宁上法院进行起诉。张宁考虑到疫情带来的大环境因素，最终同意选择第三笔租金按六个月分别支付，并与其客服代表签署补充协议。客服说明第一笔款1750元会在协议签署生效后一周内打到账上。但直到2020年10月17日，张宁发现第一笔钱仍未到账，联系客服管家，回复此签署的6笔费用从10月31日开始，一直延续到2021年3月。2020年11月2日张宁从APP端查询，仍见租金未到账，再联系客服管家，了解到前期办理手续的客服已被离职，现今APP端显示的客服管家电话关机。至今，张宁仍无法联系到城城不动产北分公司相关人员。同时，张宁与303房屋的租户了解到，其于10月17日补缴半年房租。如上种种情况，张宁感觉被骗，城城不动产北分公司存在欺诈行为。为通过法律武器捍卫自身应得的权益，特诉至贵院。现城城不动产北分公司已以实际行动拒绝履行合同主要义务，致使合同目的无法实现。故望贵院判令双方解除合同，并判令城城不动产北分公司支付拖欠租金并承担相应的违约责任。城城不动产北分公司和城城不动产公司未出庭应诉，但庭前向本院出具书面答辩状，辩称，一、因解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，因此城城不动产北分公司不同意解除涉案合同。城城不动产北分公司与张宁签订合同后，与第三人签订了房屋租赁合同，将涉案房屋出租给了第三人实际使用，若解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，因此城城不动产北分公司不同意解除涉案合同。二、恳请贵院依据相关证据及案件事实确认答辩人欠付张宁租金的具体数额。城城不动产北分公司与张宁签订《房屋托管合同》后，城城不动产北分公司一直按照合同约定向张宁支付租金及押金。2020年9月份，受疫情影响，城城不动产北分公司经营出现困难，无法按照合同约定日期向张宁支付租金。根据双方签订的合同约定，在合同期限内，城城不动产北分公司每年享有一个月免租期，并且在第一年租期内便一次性享受合同期内所有的免租期。因此，在计算城城不动产北分公司欠付张宁租金时应免除城城不动产北分公司所有免租期内租金，同时还应当将城城不动产北分公司支付张宁押金折抵欠付张宁的租金。在城城不动产北分公司未按合同约定日期支付租金的情况下，张宁单方与实际使用涉案房屋的第三人协商，收回涉案房屋。因此，自张宁收回涉案房屋之日起，城城不动产北分公司无需向张宁支付租金。由于城城不动产北分公司经营异常无法核实张宁单方收回涉案房屋的具体日期，恳请法院结合案件事实，合同约定及相关法律规定计算城城不动产北分公司欠付张宁租金的具体数额。三、张宁主张的违约金数额过高，应当依法予以调整。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求适当予以减少。张宁主张的违约金远高于城城不动产北分公司违约给张宁造成的损失，加之受疫情影响，城城不动产北分公司无力支付张宁高额违约金，恳请贵院依法进行调整。综上，恳请贵院依据相关证据及案件事实确认城城不动产北分公司欠付张宁租金的具体数额，并依法调整张宁主张的违约金数额，恳请贵院结合案件事实，依法作出公正判决。本院经审理认定的事实如下：张宁系位于北京市大兴区康庄路**院******房屋的所有权人。2020年5月16日，张宁（甲方）与城城不动产北分公司（乙方）订立《房屋托管合同》，约定张宁将坐落于北京市大兴区康庄路50号院4栋2单元303室房屋委托给乙方经营。托管用途是用于长租房、短租房或配套项目。托管期合计60个月，自2020年5月19日至2025年5月18日，甲方实收租期55个月，管理费五个月。月租金标准为3500元，收款方式为季付。押一个月房屋租金作为托管押金，押金数额为3500元。第七条第四款约定：本合同起租日起，每年第一个月租金作为管理费不支付，甲方自次月起每个月最后一天收取租金。第十条第一款约定：甲方向乙方支付1元/天“房屋维修费”，该费用按年收取每年总计365元，由乙方从甲方每年收取的第一笔租金中扣除。第十二条第三款约定：乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。第十三条第四款约定：乙方由本合同第十二条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。合同订立后，张宁如约将房屋交付城城不动产北分公司。2020年5月20日，张宁收取押金3500元。2020年6月30日，张宁收取租金6635元。城城不动产北分公司支付租金至2020年8月18日。之后，城城不动产北分公司未支付租金。张宁称至今其未收回涉案房屋。本院认为：根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案城城不动产北分公司和城城不动产公司经本院合法传唤，未到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。公司可以设立分支机构，设立的分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具备法人资格，其民事责任由公司承担。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担。故城城不动产北分公司不具有法人资格，其民事责任由城城不动产公司承担。张宁与城城不动产北分公司订立的《房屋托管合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。现该合同虽然名为托管合同，但根据合同条款内容分析，实则为房屋租赁合同。张宁已经将涉案房屋交付城城不动产北分公司，但城城不动产北京分公司自2020年8月18日后，未再支付租金，根据合同约定，张宁有权解除合同并由城城不动产北分公司支付拖欠的租金及违约金。结合本院向城城不动产北分公司和城城不动产公司送达起诉材料的时间，本院确认双方签订的《房屋托管合同》于2021年3月5日解除。张宁要求城城不动产公司支付2020年8月19日至2020年11月18日期间的租金10500元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金。根据合同约定，乙方违约应支付3个月的租金作为违约金。城城不动产北京分公司辩称3倍的租金过高，本院予以采纳，对违约金予以酌减。鉴于张宁已经收取押金，以押金抵做违约金，张宁可不予退还押金，城城不动产公司还应支付张宁违约金3500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、张宁与城城不动产管理有限公司北京分公司于2020年5月16日签订的《房屋托管合同》于2021年3月5日解除；二、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付张宁20**年8月19日至2020年11月18日期间的租金10500元；三、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付张宁违约金3500元；四、驳回张宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费163元，由张宁负担54元（已交纳），由城城不动产管理有限公司负担109元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二一年三月三十一日法官助理 赵宝维书 记 员 宋爱芹