江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0682民初89号原告(反诉被告)：徐梅，女，1967年2月1日生，汉族，住如皋市。委托诉讼代理人：杨建，如皋市白蒲法律服务所法律工作者，特别授权。被告（反诉原告）：李晓敏，男，1987年9月30日生，汉族，住如皋市。原告（反诉被告）徐梅与被告（反诉原告）李晓敏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员汤美珠独任审判并公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨建，被告李晓敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2020年8月18日至2021年8月17日期间的租金26000元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年6月17日，被告向原告租赁坐落于如皋市.87平方米），用于教育培训经营使用，并签订《商铺租赁合同》。根据合同约定，第3年度2020年8月18日至2021年8月17日的租金26000元，应于2020年6月25日前支付。但时至今日，被告未能支付，原告多次索要未果，故诉至法院，请求判如所请。被告李晓敏辩称：第一、原、被告的租赁关系真实，所租用的四间房屋系整体使用，原告及其他三位出租人对此也是知情的。鉴于此，一间房屋的损坏会造成全部租赁房屋的无法使用。第二、案涉房屋于2020年7月28日凌晨发生损坏，因如皋市新城吾悦广场停车楼施工，实际施工单位常州市景图装饰工程有限公司将2007室徐梅的房屋屋顶砸穿破损，建筑材料脱落，屋内人员安全无法得到保证，租赁房屋无法按照合同约定的教育培训用途使用，且2004至2006三间房屋均有建筑材料脱落。在这种情况下租赁合同无法继续实施，处于中止状态，只有待维修完毕符合使用条件方可恢复使用。第三、无论是合同约定还是民法典第713条的规定，被告均没有维修义务，原告拒不履行维修义务，不仅无权主张房屋损坏期间的租金，而且还应当承担违约责任。第四、出租人蒋陈刚、刘晖及徐梅已到现场查看过房屋情况，出租人张兴安也知道该情况，对此四位出租人都没有进行维修。反诉原告（本诉被告）李晓敏提出反诉请求：1、判令解除反诉原、被告签订的《商铺租赁合同》；2、反诉被告支付违约金23400元；3、反诉被告返还租赁保证金2000元；4、反诉被告赔偿反诉原告装修损失15450元，后反诉原告在审理中明确表示装修损失不向反诉被告主张，并放弃申请评估鉴定和该项反诉请求；5、反诉被告承担本案诉讼费。事实与理由：反诉原告为经营教育培训，需要在如皋市新城吾悦广场租赁房屋约350-400平方米。在如皋新城吾悦商业管理公司的居间活动下，反诉被告徐梅以及张兴安、蒋陈刚、刘晖四位房东共同出租相邻接的四间店铺给反诉原告，并分别签订了《房屋租赁合同》。合同约定租赁期五年，由反诉被告负责房屋和设备的维修，后反诉原告一直按约支付房租，无任何违约行为。2020年7月28日，常州市景图装饰工程有限公司对租赁房屋上方的停车场进行施工过程中将案涉房屋屋顶砸穿，造成屋顶破损，建筑材料脱落，屋内人员安全根本无法保证，租赁房屋彻底无法按照租赁用途教育培训使用。反诉原告多次要求反诉被告修复房屋，反诉被告均不予理睬。无奈之下，反诉原告只好停止教育培训经营，对学生进行退款处理。反诉被告疏于履行自己的合同义务，致使合同无法履行，并给反诉原告造成巨大损失，存在违约行为，故我方诉至法院，请求判如所请。反诉被告（本诉原告）徐梅对该反诉答辩称：反诉原告提出解除合同没有事实和法律依据。根据双方合同约定与法律规定，若出租人没有维修，可由承租人自行维修，产生的费用可向出租人主张。因此不同意解除合同以及其他反诉请求。另外，反诉原告还拖欠物业费。本院经审理认定事实如下：2018年6月17日，原告徐梅作为甲方（出租方）与被告李晓敏作为乙方（承租方）签订《商铺租赁合同》一份，约定将如皋市如城街道解放新村新城吾悦广场2幢2007室（以下简称“案涉2007室”）商铺出租给乙方用于教育培训，租赁期限共5年，自2018年8月18日起至2023年8月17日止，前三年租金为26000元/年，分别于2018年6月25日、2019年6月25日、2020年6月25日支付，第4、5年度租金“随行就市”，每12个月为一个交租期。乙方应在本合同签署7日内支付第一个交租期租金，即第一个交租期租金26000元。甲方于2018年6月18日前将该商铺交付给乙方使用，给予60天的免租装修期（自2018年6月17日起至2018年8月18日止）。租赁保证金为2000元。其中，合同第六条“装修和改建”第6.1条约定“乙方可根据实际需要对该商铺进行装潢装饰、修葺改造及安装必要的设施设备等，相关费用由乙方承担”；第6.4条约定“除乙方使用不当造成的商铺损害外，甲方负责乙方承租商铺及设施设备的维修”；第8.1条约定“甲方逾期履行本合同约定的维修义务，每逾期一天，甲方按租金总额0.1%向乙方支付违约金，且乙方有权自行维修，因维修产生的费用，乙方有权从应付租金中扣除”。被告按约缴纳保证金及当年租金，原告依约将案涉2007室商铺交由被告李晓敏使用。2018年6月17日至20日，经如皋新城吾悦广场管理公司的介绍，被告李晓敏另外分别与蒋陈刚、张兴安及刘晖就其他三间商铺（2幢2004室、2005室、2006室）各自签订《商铺租赁合同》，并将其承租的上述四间房屋装修后用于其成立的如皋市林凡书画艺术研究有限公司如皋绘智私立美术学习中心经营使用，租金缴纳至2020年8月17日。2020年7月28日凌晨，因案涉房屋所在的如皋新城吾悦广场停车楼施工，实际施工方常州市景图装饰工程有限公司在进行施工过程中将徐梅所有的2007室屋顶砸穿，造成屋顶小部分破损（后经现场勘验及双方确认，该破损处呈最长处12㎝-15㎝，最宽处8㎝-10㎝不规则长方形），建筑材料脱落。被告李晓敏得知后，于2020年8月5日至8日陆续联系蒋陈刚、张兴安、刘晖及徐梅四出租人，告知案涉房屋受损的情况，并曾共同与如皋新城吾悦广场管理人员沟通协商租赁房屋的维修以及赔偿损失事宜。被告李晓敏主张要求赔偿损失50万元，各方未能达成调解。2020年9月底，施工方常州市景图装饰工程有限公司对案涉2007室屋顶破损处上方所在的如皋吾悦广场三楼停车场地面进行填补修复，于2020年10月1日将停车楼工程施工完毕交付如皋吾悦广场使用。2021年1月5日，原告诉至本院，要求被告李晓敏支付2020年-2021年度的房屋租金。审理中，被告李晓敏确认自2020年7月28日房屋受损至原告起诉前的数月时间内，其未依法采取有效方式向侵权人主张维权，亦未自行维修房屋。同时，被告李晓敏明确由其自行向实际侵权人主张因侵权造成的损失。针对本案租赁合同的处理，可能会对被告李晓敏后续向侵权人主张侵权责任进行装修损失评估造成影响的问题，本院向被告李晓敏进行法律释明，并给予一定期限，便于其依法维权，否则后果由其自行承担，被告李晓敏未在本院指定的期限内依法主张权利。本院于2021年3月9日组织双方到案涉租赁房屋进行现场勘验并形成勘验笔录，同时向如皋吾悦广场物业公司负责人及商业管理公司工程部负责人进行谈话了解情况。经勘验及调查，案涉2007室与被告从其他三名出租人处承租的2006室、2005室、2004室东西相邻，其中2006室、2007室相对独立，仅在隔墙处开设有两扇门供通行，分隔成四间独立教室使用。2004室、2005室北侧已经打通，用作该培训机构的服务台和接待处，南侧仍保留墙体，设置相对独立的教室和办公区。案涉2007室屋顶破损处已进行固定、支撑填充及修复。四间房屋8个区域内吊顶格栅的风管机内机由被告李晓敏自行拆除。以上事实，有原告所举不动产权证书、租赁合同，被告所举照片、维修聊天记录及原、被告的陈述，本院制作的现场勘验笔录及谈话笔录等予以佐证，可以认定。本院认为，一、原告徐梅要求被告李晓敏给付租金的诉讼请求及被告李晓敏的抗辩事由如何处理？依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，原、被告签订租赁合同，将案涉房屋租赁交付给被告使用，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，租赁合同有效。根据原、被告租赁合同的约定，被告李晓敏应当于2020年6月25日支付2020年8月18日至2021年8月17日期间内的房屋租金26000元，故本院对原告徐梅要求被告李晓敏支付租金诉讼请求依法予以支持。此外，法律规定，出租人应当履行租赁物的维修义务。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。对于被告李晓敏抗辩的案涉租赁房屋因案外人侵权造成损害导致无法使用，应当由原告承担维修义务的主张，本院认为，鉴于原告徐梅未尽维修义务，宜采用减少租金的方式予以处理，具体理由如下：第一，根据原、被告双方合同的约定以及法律的规定，原告作为出租人负有维修义务。案涉2007室房屋于2020年7月28日因常州市景图装饰工程有限公司施工造成屋顶凿穿部分破损，需要进行维修，原告在被告催告后未能及时维修，存在过错。第二，案涉受损2007室房屋已由常州市景图装饰工程有限公司于2020年9月底填补、修复，相应的影响被告作为承租人使用房屋的情形已经消失，双方应当继续履行合同。被告李晓敏关于房屋维修后仍存在安全隐患的主张，未能提供证据予以证明，不能成立。第三、被告李晓敏作为承租人，在出租人未履行维修义务时，其可自行维修，但其在房屋损坏发生以及通知出租人后长达五个月的时间内闲置房屋，在本院释明后至今也未依法采取有效方式向侵权人主张维权，放任损失的扩大，亦存在过错。结合原、被告双方的过错程度以及房屋实际受损、修复的时间，本院酌情认定在原告主张的一年租金内扣除房屋受损发生至实际修理完毕（即2020年7月28日起至2020年9月底）64天的租金，参照年租金26000元，扣减的金额为（26000元/年÷365天×64天）4558.9元。故本院认定由被告李晓敏实际向原告支付该年度租金21441.1元（26000元-4558.9元）。对于被告李晓敏抗辩原告徐梅因不履行维修义务而应当承担违约责任的主张，同其在反诉中的主张一致，故在反诉中予以处理。二、关于反诉原告要求解除租赁合同、要求反诉被告支付违约金23400元、返还租赁保证金2000元的主张如何处理？本院支持由反诉被告徐梅支付反诉原告逾期维修房屋的违约金1456元，其余请求不予支持。具体理由如下：第一，根据原、被告双方房屋租赁合同的约定，反诉被告徐梅作为出租人逾期履行维修义务时，应当向承租人即反诉原告支付违约金，而没有约定解除房屋租赁合同。第二，案涉租赁房屋虽然受到案外人的侵害造成损坏，但根据原、被告出示的受损照片以及陈述，租赁房屋在经维修后可以继续使用，并不存在租赁物灭失或严重损坏导致无法修复和使用的情形，且实际已由常州市景图装饰工程有限公司于2020年9月底填补、修复完毕，可以继续使用。反诉原告李晓敏关于房屋维修后仍存在安全隐患的主张，未能提供证据予以证明，不能成立，其以租赁合同目的无法实现为由要求解除租赁合同的主张亦不能成立。第三，被告李晓敏已明确表示其要向实际侵权人主张案涉房屋受损造成的相关损失，而不向本案原告主张，但基于对被告权益保护的考虑，解除房屋租赁合同势必产生及时返还租赁房屋的后果，将不利于日后被告依法维权，特别是装修损失的证据固定问题，本案以继续履行合同为宜。第四，如前所述，案涉租赁房屋维修后可以继续使用，租赁合同可以继续履行的情况下，反诉原告主张返还租赁保证金的诉讼请求本院亦不予支持。第五，关于反诉原告主张的支付违约金问题，双方在租赁合同中对因出租人逾期履行维修义务违约金的计算方式表述为“甲方逾期履行本合同约定的维修义务，每逾期一天，甲方按租金总额0.1%向乙方支付违约金”，对此，反诉原告主张按照5年期租金总额予以计算，反诉被告不予认可。对此，本院认为双方约定的计算标准并不明确，且双方不能达成一致意见，结合双方合同中5年租期中仅前3年有明确的年租金约定，后2年租金约定为“随行就市”以及按照5年期租金总额测算的违约金计算标准明显过高等因素，该违约金每日计算标准应当认定为年租金的0.1%，即26元/天为宜。自反诉原告通知要求反诉被告进行维修的2020年8月5日起至2020年9月底案涉房屋实际维修为止，反诉被告徐梅应当承担期间56天逾期履行维修义务的违约金，故本院支持由反诉被告支付反诉原告逾期维修房屋的违约金为1456元（26000元×0.1%×56天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，判决如下：一、被告李晓敏向原告徐梅支付2020年8月18日至2021年8月17日房屋租金21441.1元。二、原告徐梅支付被告李晓敏逾期维修房屋的违约金1456元。以上一、二项相抵，由被告李晓敏支付原告徐梅19985.1元，于本判决生效后立即履行。三、驳回原告徐梅其他诉讼请求。四、驳回反诉原告李晓敏的其他反诉请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费225元，由原告徐梅负担55元，由被告李晓敏负担170元（此款原告已缴纳，被告于本判决生效后一并给付原告）。反诉案件受理费218元，由反诉原告李晓敏负担190元，由反诉被告徐梅负担28元（此款反诉原告李晓敏预交，反诉被告徐梅于本判决生效后一并给付反诉原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员  汤美珠二〇二一年三月十七日书记员  薛晓萍