四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川16民终228号 上诉人（原审被告）：四川省广安嘉铭房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区。 法定代表人：蒋建华。 委托诉讼代理人：黄世猛，广安市前锋区法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：毛琴，女，1967年12月23日出生,汉族,住四川省广安市前锋区。 委托诉讼代理人：蔡国庆，四川法雨律师事务所律师。 上诉人四川省广安嘉铭房地产开发有限公司（以下简称广安嘉铭房地产公司）因与被上诉人毛琴商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初5520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 广安嘉铭房地产公司上诉请求：1.撤销（2020）川1602民初5520号民事判决第二项、第三项，改判驳回毛琴的诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费由毛琴承担。事实和理由：一审法院认定广安嘉铭房地产公司延期交房系事实错误，被上诉人未按合同约定付清购房款，上诉人有权按照法律规定行使先履行抗辩权。上诉人在被上诉人交齐购房款当天就交付房屋不违约，上诉人没有违约，不应承担违约责任。一审中上诉人提供了《竣工验收报告》、《四川省建设工程竣工验收备案书》，而一审认定至今案涉项目建设工程至今未取得案涉项目建设工程竣工验收备案书属于事实认定错误。一审判决延期办证违约金过高，应当予以调整。 毛琴辩称，商品销售合同约定的是分期付款，没有按照合同约定期数及时付款的原因：1.工程进度缓慢，被上诉人比较担心；2.被上诉人因家庭经济原因，与上诉人进行了协商，上诉人的同意在交付房屋的时候付清房款；3.一审判决按照已付房款来计算违约金的，被上诉人没有支付的房款就没有计算违约金，也属合理；4.逾期办证的违约金是已经调整的，不应当再次进行调整。 毛琴向一审法院起诉请求：1.判令广安嘉铭房地产公司立即为毛琴购买的房屋办理不动产权属证书；2.从2016年12月30日起至实际交房之日2017年10月24日止，要求广安嘉铭房地产公司按照毛琴支付房款507,629元的日万分之一的标准向毛琴支付逾期交房违约金15,127.3元；3.判令广安嘉铭房地产公司从2019年10月25日起至实际办理完毕该房屋权属证书之日止，按毛琴已付房款507,629元的0.8%/年的标准向毛琴支付逾期办证违约金；4、案件诉讼费由广安嘉铭房地产公司承担。 一审法院认定事实：广安嘉铭房地产公司以出让方式取得广安市广安区东南片区（Ｂ2－1）地块建设用地使用权，在该地块上开发了“南城印象”一期商住小区，并取得《商品房预售许可证》等。 2015年4月11日，毛琴（买受人）与广安嘉铭房地产公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同》(预售)，约定：买受人购买的商品房为“南城印象”一期7幢1－6－1号，建筑面积103.03平方米，总价款为507,629元；买受人采取贷款方式付款；合同第十五条约定的交付条件为：（一）该商品房交付时应当符合下列条件：1、已取得〖建设工程竣工验收备案证明文件〗、〖建设工程竣工验收合格证明〗；2、房屋面积实测报告书；第十八条交付时间约定为：出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付商品房；第十九条逾期交房的责任约定为：逾期在90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；第二十八条约定的所有权转移登记责任处理为：1、因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起730日取得该商品的所有权证书的，双方同意按照下列第(1)种方式处理：(1)买受人有权解除合同……。不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。签订合同当日毛琴向广安嘉铭房地产公司支付首付款207,629元，2017年10月24日支付剩余房款300,000元。同日，毛琴向广安嘉铭房地产公司支付了办理房屋权属证书的契税、大修基金、工本费等12,330元，广安嘉铭房地产公司于当日向毛琴交付了房屋。 一审法院另查明，“南城印象”一期商住小区于2016年10月竣工，但至今未取得案涉项目建筑工程竣工验收备案书。 一审诉讼中，广安嘉铭房地产公司未向该院提供该通知书已实际张贴及另以电话、短信等方式通知毛琴接房的相关依据。 一审法院认为，广安嘉铭房地产公司与毛琴签订的《商品房买卖合同》（预售）是双方的真实意思表示，且不违背法律、法规的禁止性规定，合法有效，故双方均应当按照合同约定履行各自的义务。毛琴已按合同约定向被告交付了部分购房款及相关税费，广安嘉铭房地产公司亦应当按照合同约定向毛琴交付房屋并为其所购房屋办理相关权属证书，该院根据实际情况酌情确定广安嘉铭房地产公司于该判决生效后九十日内为毛琴所购买的房屋办理权属证书。广安嘉铭房地产公司至今未取得案涉项目建筑工程竣工验收备案书、且逾期向毛琴交付房屋，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。对逾期交房的违约金，合同约定逾期在90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，合同约定广安嘉铭房地产公司应在2016年12月30日前交房，广安嘉铭房地产公司实际于2017年10月24日交房，逾期298天交房，广安嘉铭房地产公司称其已通知了毛琴接房，系毛琴自已的原因未能按时接房，其未向本院提供充分证据证实已通知了毛琴接房，故对广安嘉铭房地产公司的该辩称意见,该院未予采信。广安嘉铭房地产公司称因毛琴未按期缴纳全部房款，故广安嘉铭房地产公司行使了先履行抗辩权，《商品房买卖合同》附件八第四条第3项约定“乙方选择了分期付款的，其支付时间以甲方工作人员按实际工程进度通知乙方”，其未向法院提供充分证据证实已通知了毛琴接房，故对广安嘉铭房地产公司的该辩称意见该院未予采信。毛琴在逾期交房期间仅支付了首付款207,629元，故广安嘉铭房地产公司应向毛琴支付逾期交房的违约金6,187元(207,629元×0.01%×298天)。关于毛琴主张的逾期办证的违约金，根据双方签订的《商品房买卖合同》（预售）的约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日取得房屋所有权证书的，在买受人选择不解除合同的情况下，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，该约定的违约金的偏高，毛琴请求以已付房款507,629元的0.8%每年的标准计算至实际办证之日止，该院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、广安嘉铭房地产公司于该判决生效后九十日内，为毛琴办理广安市广安区东南片区（Ｂ2－1地块）“南城印象”一期7幢1－6-1号房屋的权属证书；二、广安嘉铭房地产公司于该判决生效后十日内向毛琴支付逾期交房的违约金6,187元；三、广安嘉铭房地产公司从2019年10月24日起至实际办理完毕广安市广安区东南片区（Ｂ2－1）“城南印象”一期7幢1-6-1号房屋权属证书之日止，按毛琴已付房款507,629元的0.8%/年(即507,629元×0.8％×逾期办证年数)的标准向毛琴支付违约金；四、驳回毛琴的其他诉讼请求。 如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费178元，减半收取计89元，由毛琴负担9元，广安嘉铭房地产公司负担80元 二审中，双方当事人均没有提交新证据。 二审审理查明:广安嘉铭房地产公司与被上诉人毛琴在《补充协议》第五条附件五中对分期付款时间节点及金额进行了约定；同时在附件八第四条第三款中约定：乙方选择分期付款的，其支付时间以甲方工作人员按实际工程进度通知乙方。 其余案件事实与一审认定一致，本院予以确认。 本院认为，被上诉人毛琴虽未按照合同约定的分期付款时间节点及金额支付剩余两期购房款，但是上诉人广安嘉铭房地产公司并不因此而享有延期交房的先履行抗辩权。其理由如下：双方签订的补充协议虽然对购房款分期支付的时间节点进行了明确约定，但协议后面又约定了“乙方选择分期付款的，其支付时间以甲方工作人员按实际工程进度通知乙方。”。该约定赋予了上诉人广安嘉铭房地产公司根据自身工程实际进度通知买房人的义务。广安嘉铭房地产公司未能举示其通知毛琴付款的相关证据，故其认为毛琴逾期付款而享有先履行抗辩权的理由不能成立，本院不予采信。根据合同约定，上诉人客观存在逾期交房行为，且未能举示具有不可归责于自身的原因导致逾期交房的后果，故一审法院判决其承担相应的违约责任并无不当。至于违约金标准，一审判决符合双方的合同约定，且上诉人并未举示证据证明该标准过高，其该项上诉理由亦不能成立，本院亦不予采信。 综上所述，广安嘉铭房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费178元，由广安嘉铭房地产公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。    审 判 长  陈 萱 审 判 员  罗乔军 审 判 员  王 敏   二〇二一年三月十五日  法官助理  赵 青 书 记 员  周甜甜