北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初46396号原告（反诉被告）：北京胜景房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区大钟寺13号院1号楼12层12B11-1。法定代表人：董瑞，经理。委托诉讼代理人：刘芳，北京嘉论律师事务所律师。被告（反诉原告）:北京逅时代信息科技有限公司，住所地北京市海淀区翠微中里14号楼三层A903。法定代表人：李语甜，总经理。委托诉讼代理人：李海凤，北京市大都律师事务所上海分所律师。原告（反诉被告）北京胜景房地产经纪有限公司（以下简称胜景公司）与被告（反诉原告）北京逅时代信息科技有限公司（以下简称逅时代公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胜景公司的法定代表人董瑞及委托诉讼代理人刘芳，被告（反诉原告）逅时代公司的法定代表人李语甜及委托诉讼代理人李海凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胜景公司向本院提出诉讼请求：1、确认我公司与逅时代公司的房屋租赁合同于2020年7月21日解除；2、判令逅时代公司支付2020年2月12日至2020年7月21日期间租金81577．2元；3、判令逅时代公司支付30天的租金16524元；4、判令逅时代公司支付开锁费120元；5、判令逅时代公司支付更换电表费1200元；6、判令逅时代公司按照年利率6%支付2-5项费用的利息。事实和理由：2019年8月12日，我公司与逅时代公司签订房屋租赁合同。在合同履行期间，逅时代公司经我公司多次催促，拒绝按照约定支付租金，故我公司诉至法院。逅时代公司辩称，双方签订的房屋租赁合同已经于2020年3月24日解除，我公司已经腾退了承租的房屋，但联系胜景公司收房时一直无法联系到胜景公司，我公司将钥匙及电卡一起交给了物业公司。胜景公司在长达四个月的时间里不接收钥匙，责任在其。胜景公司不及时收房产生的损失理应由其自行承担。至于胜景公司是否于2020年7月21日收房与我公司无关，我公司无法判断真实性。同时，我公司是小微企业，因疫情造成公司经营困难及资金周围困难，我公司也有合同解除权，且不应承担任何违约责任，我公司已经撤离了涉案房屋，房屋内的东西可由胜景公司自行处理。综上，我公司不同意胜景公司的诉讼请求。逅时代公司向本院提出反诉请求：1、确认我公司与胜景公司于2019年7月26日签订的房屋租赁合同于2020年3月24日解除；2、判令胜景公司退还押金16524元；3、判令胜景公司退还公司注册地址费用10000元；4、判令胜景公司开具2019年8月12日至2020年3月11日租赁费的增值税专用发票，发票金额为105144元。事实和理由：2019年7月26日，我公司与胜景公司签订房屋租赁合同。后我公司于2020年1月4日通过微信转账给胜景公司10000元，用于办理公司注册地址所需费用。但是胜景公司一直不能为我公司办理公司注册地的相关事宜。另外，胜景公司一直未给我公司出具租金发票，故我公司诉至法院。胜景公司针对逅时代公司的反诉辩称，逅时代公司不存在法定或约定解除权，其解除合同不具备合同解除的效力。我公司不同意退还押金，因双方在合同中明确约定逅时代公司违约，所交押金等同于违约金。我公司与逅时代公司达成口头合同，约定我公司将涉案房屋地址提供给逅时代公司使用，逅时代公司支付10000元费用。针对该合同，我公司已经履行了应尽的义务，该合同已经履行完毕，因此不应返还费用。逅时代公司要求我公司开具发票，不属于人民法院受理民事案件的范围，依法应予驳回。另外，双方在租赁合同中明确约定税费由逅时代公司承担，逅时代公司也明确知道租赁价格不含税费，而逅时代公司也未向我公司缴纳税费。综上，我公司不同意逅时代公司的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2019年7月26日，胜景公司（甲方）与逅时代公司（乙方）签订房屋租赁合同。该合同约定：房屋坐落于北京市海淀区x杰大厦x座x号房屋，房屋所有权人袁景武；租赁期自2019年8月12日至2021年8月11日，共计两年，每壹年递增百分之三；租金标准为每月16524元，支付方式为押壹付陆，首期租金及押金应于签订本合同3日内支付至甲方账户，乙方应于每期房租到期前7日内支付下期房租；押金为16524元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数无息返还给乙方；租赁期内供暖费、物业管理费由甲方承担，电费、电话费、房屋租赁税费、上网费、车位费由乙方承担；乙方不按照约定支付租金达7日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，甲方不予退还乙方所交押金作为违约金。合同签订后，胜景公司依约交付了房屋；逅时代公司于2019年7月21日支付10000元，于7月26日支付56096元，于9月4日支付49572元，上述款项为押金及6个月的租金；后逅时代公司于2020年2月12日支付租金1000元，于2月15日支付租金5000元。胜景公司主张，2020年7月21日，因逅时代公司未支付租金，其公司找开锁公司打开屋门，强行收回房屋，双方租赁合同解除，其公司未通知逅时代公司解除租赁合同。其公司收回房屋时，屋内有逅时代公司的桌椅及破损的笔记本电脑、零碎的生活用品。其公司从未收到过逅时代公司交付的房屋钥匙。鲍志国是其公司普通员工，鲍志国于2020年5月10日曾联系逅时代公司的法定代表人。其公司进入房屋时，没有发现电卡，故只能更换了电表。因逅时代公司违约，故其公司要求给予30日找新租户的时间，故要求逅时代公司支付30日的租金。另外，双方口头约定其公司将租赁标的作为逅时代公司的注册地址使用，逅时代公司向其公司支付10000元。其公司为逅时代公司迁址需要将房屋内的公司迁出，迁址材料也已经提供给逅时代公司。胜景公司为证明其主张，提供其公司法定代表人董瑞与逅时代公司法定代表人李语甜的微信聊天记录。该记录显示董瑞在2020年1月18日至3月16日期间一直催促李语甜支付租金。逅时代公司认可该证据的真实性，但表示微信记录不完整，证明目的不认可。胜景公司提供收据。该收据显示胜景公司于2020年7月21日支付开锁费120元。逅时代公司主张，其公司迟延支付租金是由于疫情造成公司经营困难。2020年3月24日，其公司通过微信与胜景公司协商一致解除合同。其公司于当日搬离涉案房屋，因无法联系胜景公司，故未办理房屋交接手续。其公司将1把钥匙留在房屋内，1把钥匙交给物业公司。后胜景公司鲍经理联系其公司，其公司到物业公司把留存的钥匙交给鲍经理。其公司搬离房屋时，屋内尚留有桌子、几把椅子，这些物品是其公司不要的。其公司将电卡留在屋内桌子上。另外，双方口头约定胜景公司将租赁标的给其公司作为注册地址使用，其公司支付费用10000元，但胜景公司未提供迁址所需的任何材料，其公司多次联系胜景公司未果。逅时代公司为证明其主张，提供其公司法定代表人李语甜与胜景公司法定代表人董瑞的微信聊天记录。该记录显示：李语甜在2019年12月27日至2020年1月2日期间催促董瑞办理公司迁址事宜；董瑞从2020年1月18日开始催促李语甜支付租金；李语甜于2020年3月24日提出几个解决方案“1．我不租了，咱们清算，您把房收回，我帮您找找下家；2．我找了个朋友，他可以和我合租，可以先让他交过来钱，我这边再努力一下，延后些交；3．您考虑让我按月交费，我这边就努力再拼搏一下”；董瑞回复“不用了，我已经向法院交了申请书了，我们按照合同来吧，一切有法院来解决吧。违约金我肯定会要的，这个根据法院来的。违约金和欠我的房租，你必须给我，你如果不租了，你也必须给。我找到下家。你不要回了，我们法院见吧。”；李语甜答复“那下家是什么时候搬进来”。胜景公司认可该证据的真实性。逅时代公司提供微信支付交易明细证明。该证明显示李春刚于2020年1月4日通过微信支付给董瑞10000元。胜景公司认可上述证据的真实性。逅时代公司提供通话录音，并表示该录音系李语甜与物业公司人员的通话录音。该录音中物业公司人员表示补办电卡费用为100元。胜景公司不认可该证据的真实性。逅时代公司提供证人刘某的证言。该证人证明：其是逅时代公司的客户；2020年3月24日，我帮助逅时代公司搬家，将物品从逅时代公司在双安附近的办公地点搬到华汇大厦。胜景公司不认可该证人证言。另查，胜景公司于2020年7月16日向本院递交起诉状，要求判令解除房屋租赁合同；本院于2020年9月4日送达了起诉状副本。本院认为，胜景公司与逅时代公司签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故应为有效合同。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。关于租赁合同解除问题。逅时代公司虽主张租赁合同于2020年3月24日经双方协商一致解除，但逅时代公司提供微信记录所显示的是逅时代公司于2020年3月24日提出3个解决方案，而胜景公司并未作出明确答复，也未明确表示同意解除租赁合同。加之，逅时代公司虽主张其于2020年3月24日搬离房屋，但其也确认其未与胜景公司办理房屋交接手续，且逅时代公司未能提供证据证明未办理房屋交接手续的责任在胜景公司。鉴于此，本院对于逅时代公司的上述主张，不予采信。进而，逅时代公司要求确认双方的租赁合同于2020年3月24日解除的诉讼请求，缺乏相应的事实依据，本院不予支持。胜景公司主张，因逅时代公司未支付租金，其公司于2020年7月21日找开锁公司打开屋门，强行收回房屋，双方租赁合同于当日解除。从本案查明情况看，逅时代公司确实存在拖欠租金的情况，且符合合同约定的合同解除条件，胜景公司确认其于2020年7月21日收回房屋，并提供了开锁费的收据佐证。由此可见，胜景公司依照合同约定以收回出租房屋的方式行使合同解除权，胜景公司的解除行为符合法律规定及合同约定，应为有效的解除行为。鉴于此，本院采信胜景公司的主张；进而，本院对于胜景公司要求确认房屋租赁合同于2020年7月21日解除的诉讼请求，予以支持。关于租金问题。基于上述认定，逅时代公司未依约足额支付2020年2月12日至2020年7月21日期间的租金，理应按照合同约定补足差额。但考虑到涉案房屋系经营性用房，在疫情期间必然影响其正常使用，故应酌情减少租金。至于减少租金的数额，本院将根据房屋的具体情况及逅时代公司的经营情况，酌情予以判定。关于胜景公司要求逅时代公司支付30天租金问题。从本案认定情况看，胜景公司在逅时代公司拖欠租金的情况下，自行收回房屋，致使租赁合同解除，并非逅时代公司提前解除租赁合同，故胜景公司在收回房屋时应当对于房屋的处理有了相应的准备，故胜景公司要求逅时代公司支付30天的租金，作为寻找新租户的时间的诉讼请求，缺乏相应的事实依据，故本院不予支持。关于开锁费、更换电表费问题。上述费用的支出均系逅时代公司违约行为所致，理应由逅时代公司承担。针对开锁费，胜景公司提供了相应的收据，本院予以采信。针对更换电表费，胜景公司未提供相应的证据证明，但由于逅时代公司未提供证据证明已经将电卡返还胜景公司，故逅时代公司理应承担相应的费用。鉴于逅时代公司提供录音证明补办电卡需费用100元，本院据此判定该费用。关于利息问题。胜景公司要求逅时代公司支付上述费用利息的诉讼请求，因双方在合同中并未明确约定，且胜景公司的上述请求，缺乏相应的事实依据，本院不予支持。关于退还押金问题。双方在租赁合同中明确约定，押金在抵扣租金等费用后，余额予以退还。经本院核算，现逅时代公司所拖欠的租金金额高于押金金额，故本院对于逅时代公司要求退还押金的反诉请求，不予支持。上述押金应当依照合同约定抵扣租金。关于退还注册地址费用问题。胜景公司与逅时代公司达成口头约定，逅时代公司使用涉案房屋作为公司的注册地址，逅时代公司向胜景公司支付费用10000元。上述协议达成后，逅时代公司支付了费用10000元，但胜景公司在庭审中并未提供相应的证据证明其已经履行了配合逅时代公司将注册地址迁入涉案房屋的义务。现双方的租赁合同已经解除，在此情况下，胜景公司理应返还上述费用，故本院对于逅时代公司要求胜景公司返还上述费用的反诉请求，予以支持。关于开具发票问题。胜景公司收取逅时代公司的租金后开具发票是胜景公司在租赁合同中的附随义务，故本院对于逅时代公司要求胜景公司开具发票的反诉请求，予以支持。但按照合同约定，开具发票所需负担的相应税费，应由逅时代公司负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，判决如下：一、确认北京胜景房地产经纪有限公司与北京逅时代信息科技有限公司于2019年7月26日签订的房屋租赁合同于2020年7月21日解除。二、北京逅时代信息科技有限公司支付北京胜景房地产经纪有限公司2020年2月12日至2020年7月21日期间租金50000元，抵扣押金16524元，余款33476元，于本判决生效后10日内支付。三、北京逅时代信息科技有限公司于本判决生效后10日内支付北京胜景房地产经纪有限公司开锁费120元。四、北京逅时代信息科技有限公司于本判决生效后10日内支付北京胜景房地产经纪有限公司更换电卡费100元。五、北京胜景房地产经纪有限公司于本判决生效后10日内退还北京逅时代信息科技有限公司注册地址费用10000元。六、北京胜景房地产经纪有限公司于本判决生效后10日内向北京逅时代信息科技有限公司开具租金105144元的增值税专用发票；相应的税费由北京逅时代信息科技有限公司负担。七、驳回北京胜景房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。八、驳回北京逅时代信息科技有限公司的其他反诉请求。如果北京胜景房地产经纪有限公司、北京逅时代信息科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2286元，减半收取计1143元（北京胜景房地产经纪有限公司已预交1456元），由北京逅时代信息科技有限公司负担，于本判决生效后7日内交纳。反诉费464元，减半收取232元，由北京逅时代信息科技有限公司负担145元，已交纳25元，余款120元，于本判决生效后7日内交纳，由北京胜景房地产经纪有限公司负担87元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  王喜二〇二一年三月三日书记员  林挚