广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初9980号 原告：中国工商银行股份有限公司南宁市兴宁支行，住所地广西壮族自治区南宁市民生路129号，统一社会信用代码：91450102708740581Y。 主要负责人：朱霞，该行行长。 委托诉讼代理人：黄潘羽，广西欣源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈冠宇，广西欣源律师事务所律师。 被告：邓霏，女，1976年7月9日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市江南区某号房。 被告：南宁市国凯实业有限责任公司，住所地广西壮族自治区南宁市金凯路13号，统一社会信用代码：9145010019832443XF。 法定代表人：张玉梅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：唐绍萍，女。 原告中国工商银行股份有限公司南宁市兴宁支行（以下简称工行南宁兴宁支行）与被告邓霏、南宁市国凯实业有限责任公司（以下简称国凯公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用简易程序。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2021年3月26日公开开庭审理了本案。原告工行南宁兴宁支行的诉讼代理人黄潘羽、陈冠宇，被告国凯公司的诉讼代理人唐绍萍到庭参加诉讼。被告邓霏经公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告工行南宁兴宁支行向本院提出诉讼请求：1、确认原告与两被告签订的编号为Ａ（按）字（邕）行（兴宁）支行（2004）年（11XX）号《个人购房借款合同》到期，被告邓霏向原告提前归还借款本金29616.86元；2、被告邓霏向原告支付利息、罚息、复利［计算方法：截至2020年7月13日的利息686.96元、罚息36.38元、复利8.5元，此后以本金29616.86元为基数，按上述《个人购房借款合同》的约定计至实际清偿完毕之日止］；3、被告邓霏赔偿原告律师代理费1517元；4、被告国凯公司对被告邓霏的以上债务承担连带保证责任；5、为实现上述债权，原告有权以被告邓霏提供抵押担保的位于南宁市江南区某号房折价、拍卖或者变卖所得价款优先受偿；6、案件受理费由两被告承担。事实和理由：原告根据与被告邓霏、国凯公司于2004年12月2日签订的《个人购房借款合同》的约定，于2004年12月7日向邓霏发放了贷款84000元。借款当时的年利率为5.31%，贷款到期日2024年12月7日，抵押物是邓霏名下位于南宁市江南区某号房，并已办理预抵押登记。借款发放后，邓霏未依约还款，截至2020年7月13日，已连续逾期7期，累计逾期167期，经多次催收未果，其行为已构成违约，已达合同约定的提前还贷条件，尚欠原告借款本金29616.86元、利息686.96元、罚息36.38元、复利8.5元，严重损害原告合法权益。 被告邓霏未作答辩。 被告国凯公司辩称：1、原告应当先就邓霏提供的案涉担保物实现债权，如处理案涉抵押物不足以实现原告的债权，由国凯公司向原告承担补充责任；2、截至2020年3月30日，原告从国凯公司账户扣划了共计9925.38元用于偿还邓霏所欠原告案涉借款本息，国凯公司已承担了部分保证责任。 经审理查明，2004年10月4日，邓霏为购置住房-南宁市江南区某号房（期房），填写《中国工商银行个人住房贷款申请审批表》，向原告工行南宁兴宁支行申请贷款84000元。2004年12月2日，工行南宁兴宁支行（贷款人）与邓霏（借款人、抵押人）及国凯公司（保证人）签订了一份合同编号为A（按）字（邕）行（兴宁）支行（2004）年（11XX）号《个人购房借款合同》，主要约定：工行南宁兴宁支行根据邓霏的申请向其发放个人住房贷款84000元用于购买上述住房，贷款期限为20年，实际放款日与到期日以借款借据为准;贷款月利率为4.425‰，如遇人民银行调整，按规定执行；贷款一次性发放至邓霏指定的售房者国凯公司账户，还款方式为按月等额本息还款；借款人如未按约定的时间归还贷款本息，贷款人将按国家规定对逾期贷款每日计收万分之二点一罚息。借款人不按期偿还贷款利息时，贷款人对借款人未支付的利息计收复利。借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同提前到期，要求借款人清偿全部贷款本息，并处分抵押物；借款人以其所购房产为该笔贷款作抵押，抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括复利）、罚息以及实现债权的费用。抵押人在本合同抵押设定并登记完毕之日，将该抵押物的他项权利证书及抵押登记证明交存于抵押权人保管；保证人自愿为借款人提供连带责任保证。保证责任范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括复利）、罚息以及实现债权的费用。保证人为售房人的，其保证期限自本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止。如贷款人依据本合同的约定提前收回贷款，则保证担保履行期限相应提前。 合同签订后，2004年12月7日，邓霏以其所购南宁市江南区某号房办理了《预购商品房贷款抵押登记证明》（编号：855XXａ），记载抵押权人为工行南宁兴宁支行。2004年12月7日，工行南宁兴宁支行向邓霏发放贷款84000元。 合同履行中，截至2020年7月13日，邓霏累计逾期167期，连续逾期7期，拖欠工行南宁兴宁支行逾期本金3146.52元、利息686.96元、罚息36.38元、复利8.5元。《个人购房借款合同》项下贷款本金余额为29616.86元。 工行南宁兴宁支行于2017年10月17日向邓霏发出个人逾期贷款催收通知书催收案涉逾期贷款本息，邓霏签收通知书后未按期还款。 2020年11月16日，工行南宁兴宁支行以邓霏、国凯公司未按借款合同约定归还本息构成违约为由向本院提起诉讼，向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求，形成本案诉讼。本院依法于2021年3月8日将原告起诉状副本公告送达给被告邓霏。 另查明，邓霏自2020年7月13日至2021年3月21日未向工行南宁兴宁支行还过款，截至2021年3月21日，邓霏已连续逾期还款15期，积欠本金合计6837.27元、积欠利息合计1662.4元，《个人购房借款合同》项下贷款本金余额为29616.86元。 截止至庭审之日，邓霏所购上述房屋尚未办理《房屋所有权证》、《房屋他项权证》。 还查明，《个人购房借款合同》的缔约各方在该合同中对邓霏以所购南宁市江南区某号房办理预购商品房贷款抵押登记给工行南宁兴宁支行作为偿还贷款担保的事宜没有约定；对邓霏所购该房屋取得《房屋所有权证》并办妥《房屋他项权证》前的国凯公司保证期间内，如出现该合同约定以外其他物的担保方式的，对其他物的担保方式与国凯公司所提供的保证担保在债权人实现债权时的位序关系，缔约各方在合同中也没有约定。 工行南宁兴宁支行为实现本案债权委托广西欣源律师事务所律师代理诉讼支出律师费1517元。 上述事实，有个人住房贷款申请审批表、《个人购房借款合同》、《预购商品房贷款抵押登记证明》、个人住房贷款凭证、借款详细信息页面、个人贷款借据余额信息、还款流水单、中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收通知书、《委托代理合同》、律师费发票和收据、中国工商银行凭证、当事人陈述等证据证实并在卷佐证。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。” 一、关于原告是否有权宣布涉案贷款提前到期并要求被告邓霏清偿全部贷款本息 原告工行南宁兴宁支行与被告邓霏、国凯公司签订的《个人购房借款合同》，系缔约各方真实的意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。工行南宁兴宁支行依约向邓霏发放贷款84000元，履行了合同约定的义务。邓霏在收取款项后未按期偿还，截至2020年7月13日已累计逾期167期，连续逾期7期，拖欠逾期本金3146.52元、利息686.96元、罚息36.38元、复利8.5元，经催款未果。工行南宁兴宁支行提起本案诉讼后，根据查明的事实，邓霏自2020年7月13日至2021年3月21日未向工行南宁兴宁支行还过款，其行为已构成违约，致使《个人购房借款合同》约定的贷款提前到期事由发生，工行南宁兴宁支行有权依据借款合同的约定宣布贷款全部提前到期。 贷款宣布提前到期后，所有未到期的贷款均视为已到期，即应当立即归还，如未归还，则自贷款提前到期日之次日起，以全部未还贷款本金为基数、按罚息利率计算逾期利息。本案中，原告工行南宁兴宁支行以起诉宣布贷款提前到期，以起诉状副本送达邓霏之日为贷款到期日。邓霏负有在提前到期日偿还全部未还借款本金及相应利息的义务。工行南宁兴宁支行主张邓霏偿还贷款本金29616.86元及相应利息、罚息、复利，符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。 二、关于律师代理费 《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，因邓霏存在违约，工行南宁兴宁支行为此聘请律师提供专业法律服务而支出的律师代理费，属于工行南宁兴宁支行为实现本案债权的合理支出项目，属于违约方违约给守约方造成的损失。工行南宁兴宁支行除委托代理合同、授权委托书外，也提交了证明本案律师费已实际发生的律师费发票和收据，且工行南宁兴宁支行主张的本案律师代理费金额亦符合广西律师服务收费标准，在《个人购房借款合同》已明确约定实现债权的费用由邓霏承担，实现债权的费用亦属于约定担保范围的情形下，工行南宁兴宁支行主张本案律师费由邓霏承担，国凯公司对律师费承担相应担保责任，本院依法予以支持。 三、关于原告请求依据预购商品房贷款抵押登记对抵押房屋行使抵押权的问题 在《个人购房借款合同》签订以后，邓霏以其尚未取得产权证的案涉房屋办理了预购商品房贷款抵押登记，该按揭担保方式符合非典型担保的特征。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十七条“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”的规定，可以认定此种担保方式的抵押权效力。据此，工行南宁兴宁支行对案涉房屋的抵押权自预购商品房贷款抵押登记时设立。工行南宁兴宁支行请求确认其就案涉《个人购房借款合同》项下的借款本息对已依法办理预购商品房贷款抵押登记的案涉抵押房产折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，有事实和法律依据，本院依法予以支持。 四、关于国凯公司应否承担原告诉请的连带保证责任问题 保证合同属于民事合同，基于意思自治及合同自由原则，只要不违背法律、行政法规的强制性规定，当事人对合同的效力可以自行约定附一定的条件，以作为控制意思表示效果发生与消灭手段的合同附款。本案中，国凯公司、工行南宁兴宁支行与邓霏在《个人购房借款合同》中自愿约定“保证人自愿为借款人提供连带责任保证。保证人为售房人的，其保证期限自本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止”，该“阶段性保证”的契约本意是保证人仅对现房抵押登记之前的借款承担保证责任，即国凯公司为工行南宁兴宁支行获得安全物保的等待过程提供保证，一旦邓霏已就取得房产证之抵押物设定了安全物保，国凯公司“阶段性保证”的任务即告完成。该约定本身充分显示了缔约各方在缔约时已考虑相互之间利益的平衡及贷款回收的安全，系缔约各方自愿协商的结果，并未损害国家及社会公共利益，故可认定“阶段性保证”担保的效力。该保证的“阶段性”并非对保证期间的约定，而是国凯公司保证责任解除期间，故“阶段性保证”实为附解除条件的保证合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”的规定，邓霏所购房屋未办理产权证及记载工行南宁兴宁支行为抵押权人的现房抵押形态的抵押登记，故保证合同所附解除条件没有成就，工行南宁兴宁支行有权要求国凯公司承担相应的保证责任。 在被告邓霏未能就取得房产证之抵押物设定安全物保以前，国凯公司阶段性保证的任务尚未完成。尽管邓霏在签订《个人购房借款合同》后又以案涉尚未取得产权证的房屋办理了预购商品房贷款抵押登记，从而使贷款银行对案涉房屋享有了抵押权，但该种按揭担保方式并非依据《个人购房借款合同》关于“抵押加阶段性保证”担保的约定而设立，此种按揭担保方式有别于《个人购房借款合同》里约定的取得房产证后办理的现房抵押。由此，在邓霏所购住房尚未办妥合同约定现房抵押登记之前，本案同一笔贷款既有国凯公司提供的阶段性连带责任保证又有邓霏提供的按揭担保这两种担保方式同时并存。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”根据该规定，本案在没有证据表明工行南宁兴宁支行就按揭物保与阶段性连带责任人保在实现债权时的位序关系已与两被告进行了明确约定的情况下，应当认定，在借款人邓霏自己提供了按揭物保的情况下，工行南宁兴宁支行作为担保物权人，没有选择优先行使人保的权利，而必须先行使物的担保。据此，本案处理应先就邓霏物的担保来满足工行南宁兴宁支行债权，如担保物权实现结果未能满足全部债权，不足部分则由国凯公司向工行南宁兴宁支行承担担保责任。国凯公司承担保证责任后，有权向邓霏追偿。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告中国工商银行股份有限公司南宁市兴宁支行与被告邓霏、南宁市国凯实业有限责任公司签订的A（按）字（邕）行（兴宁）支行（2004）年（11XX）号《个人购房借款合同》于2021年3月8日到期； 二、被告邓霏应归还原告中国工商银行股份有限公司南宁市兴宁支行借款本金29616.86元； 三、被告邓霏应支付原告中国工商银行股份有限公司南宁市兴宁支行利息、罚息、复利[计算方法：截至2020年7月13日止的利息686.96元、罚息36.38元、复利8.5元；自2020年7月14日起至2021年3月8日止，以借款本金29616.86元为基数，利息、罚息分别按A（按）字（邕）行（兴宁）支行（2004）年（11XX）号《个人购房借款合同》约定的贷款利率即月利率为4.425‰（遇中国人民银行调整利率执行新利率）、罚息利率即日万分之二点一计算。对不能按时支付的利息按日万分之二点一计收复利；自2021年3月9日起至实际清偿之日止，以借款本金29616.86元为基数，罚息按日万分之二点一计算，对不能按时支付的利息按日万分之二点一计收复利]； 四、被告邓霏应赔偿原告中国工商银行股份有限公司南宁市兴宁支行律师代理费1517元； 五、原告中国工商银行股份有限公司南宁市兴宁支行有权就第二项、第三项、第四项确定的其对被告邓霏所享有的债权，对被告邓霏抵押的南宁市江南区某号房［预购商品房贷款抵押登记证明（编号：855XXａ）］折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿； 六、在原告中国工商银行股份有限公司南宁市兴宁支行依据上述第五项判决处理抵押物所得价款不足以清偿上述第二项、第三项、第四项债务时，不足部分由被告南宁市国凯实业有限责任公司向原告中国工商银行股份有限公司南宁市兴宁支行清偿。被告南宁市国凯实业有限责任公司承担保证责任后，有权向被告邓霏追偿； 七、驳回原告中国工商银行股份有限公司南宁市兴宁支行的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费596元，由被告邓霏、南宁市国凯实业有限责任公司负担。南宁市国凯实业有限责任公司负担后，有权向被告邓霏追偿。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王 坚 人民陪审员  梁国华 人民陪审员  何四祥 二〇二一年三月二十六日 书 记 员  高文姬