北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初69709号原告：北京世奥森林公园开发经营有限公司，住所地北京市朝阳区科荟路33号。法定代表人：齐宝良，董事长。委托诉讼代理人：侯文静，北京市国振律师事务所律师。委托诉讼代理人：王洪秦，北京市国振律师事务所律师。被告：北京汉能光伏技术有限公司，住所地北京市怀柔区杨宋镇凤翔东大街5号。法定代表人：陈少武，经理。委托诉讼代理人：古章阳，女，1986年3月1日出生，汉族，北京汉能光伏技术有限公司法务经理，住北京市房山区。被告：金江水力发电集团有限公司，住所地北京市怀柔区汤河口镇汤河口大街680号105室。法定代表人：黄武球，经理。委托诉讼代理人：古章阳，身份同上。原告北京世奥森林公园开发经营有限公司（以下简称世奥公司）与被告北京汉能光伏技术有限公司（以下简称汉能公司）、被告金江水力发电集团有限公司（以下简称金江公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。世奥公司委托诉讼代理人侯文静、王洪秦，汉能公司及金江公司委托诉讼代理人古章阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。世奥公司向本院提出诉讼请求：1、确认我方与汉能公司于2017年2月1日签订的《分租协议》于2020年1月7日解除；2、判令汉能公司向我方支付2019年3月1日至2020年1月7日期间欠付的租金5717330.71元；3、判令汉能公司支付欠付租金违约金：以7206517.58元为基数按照日万分之四标准计算自2019年2月2日至实际付清之日；以7128185.86元为基数按照日万分之四标准计算自2019年8月2日至实际付清之日；4、判令汉能公司支付自2020年1月8日至实际腾退期间的房屋占有使用费：其中，6299.87平方米按照每天每平方米5.72元计算；1423平方米按照每天每平方米2.2元计算；5、判令金江公司对上述第2、3、4项诉讼请求承担连带责任；6、判令汉能公司、金江公司连带赔偿房屋设备设施损失82457.94元。事实和理由：2011年2月18日，我方与金江公司签订《租赁合同书》，约定金江公司承租北京市朝阳区奥林匹克森林公园北园A、B、C三栋建筑（以下分别简称A栋建筑、B栋建筑、C栋建筑），其中A栋建筑面积9696.87平方米，B栋建筑面积5902平方米，C栋建筑面积2486.38平方米，租期自2011年3月1日至2021年2月28日。2011年7月20日，我方与金江公司签订《租赁合同书之补充协议（一）》，对租赁合同中的租赁面积及租赁起始日进行了修改，修改后的租赁面积为：A栋建筑面积9696.87平方米，B栋建筑面积7609.61平方米，C栋建筑面积3825.19平方米。2017年2月1日，我方与金江公司、汉能公司签署《分租协议》，约定金江公司将《租赁合同书》及《租赁合同书之补充协议（一）》中权利义务转让给汉能公司，由汉能公司承租A栋建筑中的7722.87平方米（地上面积6299.87平方米，地下面积1423平方米），分租期限自2017年3月1日至2021年2月28日。根据《分租协议》约定，汉能公司应于2019年2月1日前支付2019年3月1日至2019年8月31日期间的租金7206517.58元，2019年8月1日前支付2019年9月1日至2020年2月29日期间的租金7128185.86元。《分租协议》同时约定金江公司对汉能公司按时支付租金、各项费用及违约责任承担连带责任。因汉能公司未能按约定足额支付租金，经我方多次催要，汉能公司均未支付，我方于2020年1月7日向汉能公司发送律师函，通知解除《分租协议》，要求汉能公司限期搬离A栋建筑，并支付租金和违约金，汉能公司已经签收律师函，但并未搬离，亦未支付租金。我方于2020年12月7日发送腾退函，双方于2020年12月24日办理交接手续，发生房屋设施设备损失。故诉至法院，望判如所请。汉能公司、金江公司辩称：认可世奥公司所述签约情况，汉能公司应于2019年2月1日支付半年租金，但没有支付，此后陆续支付部分租金。2020年1月7日，汉能公司收到世奥公司送达的解约函。汉能公司不同意解除合同，汉能公司因2019年经营困难导致没有付清租金，希望双方协商解决，继续履行合同并且可以续租。汉能公司应于2019年2月1日支付2019年3月1日至2019年8月31日期间的租金，实际上自2019年2月1日起，汉能公司就A栋建筑已付租金550万元，需要折抵2002290.45元，合计7502290.45元。2019年3月1日至2020年1月7日期间租金减去已付租金及抵扣部分，欠付租金4756622.6元。另，金江公司于2011年签约时支付装修押金5万元，世奥公司欠付光能补贴56957.1元，均应予以抵扣。汉能公司不同意支付违约金，且违约金标准过高，同样希望协商解决。自2020年3月1日起，汉能公司进出A栋建筑受到限制，车辆禁止进入，公司人员和访客进入需要提前一天预约，至今仍未提供供暖和空调，影响了正常工作，给汉能公司经营造成影响和损失，要求减免自2020年3月1日后的租金。世奥公司于2020年12月9日断水断电，A栋建筑已经不具备使用条件，此后不应计算房屋使用费。双方办理交接时，迫于世奥公司压力，我方才签署物品损失清单，否认无法取回新能源车，房屋设施设备损失由法院依法判定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年2月18日，世奥公司（甲方）与金江公司（曾用名汉能控股集团有限公司）（乙方）签订《租赁合同书》，约定乙方承租甲方房屋作为办公地址，乙方承租的租赁标的为三个单体建筑：A栋建筑为5层的整体单体建筑（含地下一层），建筑面积9696.87平方米，其中地上8273.87平方米，地下1423平方米；B栋建筑为3层的整体单体建筑（含地下一层），建筑面积5902平方米，其中地上4424平方米，地下1478平方米；C栋建筑为2层的整体单体建筑，建筑面积2486.38平方米，其中地上2315.54平方米，地下170.84平方米。A栋建筑已经取得建设工程规划许可证，暂时未取得房屋产权证。甲方承诺保证乙方在租赁期限内正常使用租赁标的不受影响。但由于B栋建筑、C栋建筑未取得建筑工程规划许可证等政府批准手续，乙方同意，如相关政府部门书面要求甲方拆除合同项下的租赁标的，不视为甲方违约。在此情况下，除合同另有约定外，甲方对因此给乙方造成的包括装修在内的全部损失不承担任何责任。A栋建筑租赁期限自2011年3月1日起至2021年2月28日止共计十年；B栋建筑、C栋建筑租赁期限自交付乙方之日起算，截止至2021年2月28日。租金每五年调整一次，为上一个五年租金标准的110%。租赁期限第一个五年内，全部租赁标的年租金30245908.96元。其中A栋建筑年租金16742595.26元，建筑面积9696.87平方米，其中地上面积8273.87平方米，每日每平米5.2元；地下面积1423平方米，每日每平米2元。B栋建筑年租金9152740元，建筑面积5902平方米，其中地上面积4424平方米，每日每平米5元；地下面积1478平方米，每日每平米2元。C栋建筑年租金4350573.7元，建筑面积2486.38平方米，其中地上面积2315.54平方米，每日每平米5元；地下面积170.84平方米，每日每平米2元。租金支付房屋为每半年支付一次租金，上付款。乙方逾期两个月未交租金及水、电费，并经甲方书面催讨后15日内仍未缴纳的，甲方有权解除合同，乙方已付全部租金不予退还，同时乙方赔偿因其违约行为给甲方造成的一切损失。甲方对乙方包括装修费用在内的所有费用，无义务给予乙方任何补偿或赔偿，乙方应在收到终止合同通知后30日内撤出涉租房屋。合同期满或合同提前终止的，乙方应在撤出之前结清所有合同下尚未清缴的款项，并在租赁期限届满之日三十日或本合同提前解除终止之日起三个月内撤出租赁标的，将租赁标的完好无损无偿交还甲方。如有缺失或损毁，乙方应照价赔偿或予以修复。除合同另有约定外，乙方添附的物品，在不影响涉租房屋结构和使用功能的情况向由乙方自行拆除，不可拆除或拆除将影响房屋结构或使用功能的，乙方不得拆除，无偿归甲方所有，乙方不向甲方要求任何补偿。乙方逾期支付租金及水电费的，每逾期一日，应向甲方支付当期应付款项万分之四的违约金。乙方逾期支付房租、水电费超过三十天，并经甲方书面催讨后仍未支付的，甲方有权采取相应措施。因甲方采取相应措施而给乙方造成的任何直接或间接损失，全部由乙方自行承担，甲方对此无须承担任何责任。甲方采取相应措施期间，乙方仍需支付租金。乙方逾期支付租金超过两个月的，甲方有权解除合同。在此情况下，乙方已付租金不予退还，同时乙方应向甲方支付相当于一年租金的违约金。因A栋建筑尚未取得房屋产权证，B栋建筑、C栋建筑未取得建设工程规划许可证等政府部门批准手续，双方承诺在任何情况下不以上述理由主张本合同无效。乙方承诺，如因B栋建筑、C栋建筑未取得建设工程规划许可证而导致本合同部分无效，乙方仍有义务按照合同约定的租金标准向甲方支付实际使用期间的租金。甲方应当退还乙方已预交但未实际使用期间的租金。乙方对B栋建筑、C栋建筑的装修未形成附合的，由乙方拆除，如因拆除造成房屋损毁，由乙方负责赔偿。对已形成附合的，无偿归甲方所有，乙方不向甲方主张任何补偿、赔偿。2011年7月21日，世奥公司（甲方）金江公司（乙方）签订《租赁合同书之补充协议（一）》，约定：1、租赁期限第一个五年内，全部租赁标的年租金35939719.16元。其中A栋建筑年租金16742595.26元，建筑面积9696.87平方米，其中地上面积8273.87平方米，每日每平米5.2元；地下面积1423平方米，每日每平米2元。B栋建筑年租金12403221.95元，建筑面积7609.61平方米，其中地上面积6254.07平方米，每日每平米5元；地下面积1355.54平方米，每日每平米2元。C栋建筑年租金6793901.95元，建筑面积3825.19平方米，其中地上面积3654.35平方米，每日每平米5元；地下面积170.84平方米，每日每平米2元。2、B栋建筑租赁起始日为2011年4月11日；B栋建筑地下及加层租赁起始日为2011年5月11日。C栋建筑（含地下及加层）租赁起始日为2011年5月19日。3、乙方应于2011年8月1日前，向甲方支付三栋建筑至2012年2月28日止的扣除免租期后的全部租金8741853.62元。4、原合同与补充合同不一致的，以补充合同为准，补充合同未涉及的，仍以原合同为准。5、合同一式四份，双方各执两份，具有同等法律效力。2017年2月1日，世奥公司（甲方）、金江公司（乙方）、汉能公司（丙方）签订《分租协议》：丙方为乙方关联公司，乙方、丙方共同向甲方申请由丙方分租A栋建筑2号楼的7722.87平方米场地作为丙方的办公场所，为此达成分租协议：甲方同意乙方于租赁期内将A栋建筑7722.87平方米（其中地上面积6299.87平方米，地下面积1423平方米）（以下简称分租区域）分租给丙方使用，分租期限自2017年3月1日起至2021年2月28日止。分租区域地上面积每日每平米5.72元，地下面积每日每平米2.2元。分租面积2017年3月1日至2019年2月28日年租金14295537.59元；2019年3月1日至2020年2月29日年租金14334703.44元；2020年3月1日至2021年2月28日年租金14295537.59元。分租区域租金、物业管理费及其他费用，由丙方直接向甲方支付，甲方后款后，直接向丙方开具发票。乙方同意对丙方支付上述费用的义务承担连带支付责任。……丙方应于2019年2月1日前向甲方支付2019年3月1日至2019年8月31日期间租金7206517.58元；于2019年8月1日前向甲方支付2019年9月1日至2020年2月29日期间租金7128185.86元。三方确认《租赁合同书》及附件的各项条款均继续有效，分租协议不免除乙方在《租赁合同书》项下的任何义务。本协议签订时，丙方已收到《租赁合同书》并清楚知晓全部内容，丙方完全同意遵守条款全部义务。乙方同意，如丙方违反租赁合同书中的任何约定，即等同于乙方违约，乙方须承担《租赁合同书》项下约定的所有违约责任，丙方对此承担连带责任。经查，A栋建筑于2009年3月取得建设工程规划许可证（编号2009规建字0044号），A栋建筑分为1号楼、2号楼（地上、地下）和消防水池（地上、地下）三部分建设项目。另查1，汉能公司未能依约于2019年2月1日支付自2019年3月1日至2019年8月31日期间的租金7206517.58元。后汉能公司于2019年4月10日支付100万元，于2019年4月23日支付50万元，于2019年4月29日支付50万元；于2019年6月21日支付100万元，于2019年9月6日支付50万元，于2020年4月30日支付50万元，于2020年5月29日支付50万元，于2020年6月22日支付100万元。2020年1月7日，世奥公司向汉能公司送达律师函，通知解除合同并于15日内腾退分租区域、支付欠付费用及违约金。另查2，2020年12月7日，世奥公司向汉能公司、金江公司发送腾退函，要求腾退并告知将于2020年12月9日停止公共服务。2020年12月9日，分租区域断水断电。2020年12月24日，世奥公司与汉能公司签署交接材料，确认房屋设施设备损失82457.94元。关于费用抵扣情况，三方均确认于汉能公司欠付租金中抵扣装修押金5万元及光伏补贴56957.1元。另，双方均确认世奥公司应退还汉能公司2018年4月至7月期间电费2002290.45元。对此，世奥公司表示1067695.2元冲抵圆石会所2处平房自2019年9月1日至租赁期满即2020年8月31日期间的房租，剩余934595.25元冲抵本案分租区域欠付租金，世奥公司就此曾于2020年3月10日向金江公司发送函件。金江公司及汉能公司表示圆石会所平房作为保安宿舍使用，没有规划许可证，房屋使用费收费标准存在争议，电费2002290.45应全部冲抵本案欠付租金。关于分租区域使用情况，汉能公司认可占有使用分租区域至断水断电前即2020年12月9日，表示世奥公司自2020年3月1日起禁止其车辆进入，人员及访客均需提前一天登记，分租区域没有供暖和空调，影响其正常办公，要求减免自2020年3月1日后的租金或使用费，并主张2020年12月9日断水断电后无法使用分租区域办公，不应支付使用费。对此，世奥公司表示双方另行签署的停车场租赁协议期满，汉能公司车辆无法进入指定停车场。因疫情防控措施要求对进出人员进行登记，并未限制进入。分租区域没有供暖，但水电可以正常使用，汉能公司办公没有受到影响，不同意减免2020年3月1日后的房屋使用费，亦不认可2020年12月9日后免交使用费。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行己方义务。当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，世奥公司与金江公司签署之《租赁合同书》、《租赁合同书之补充协议（一）》以及世奥公司、金江公司与汉能公司签署之《分租协议》，均系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。汉能公司未能依约于2019年2月1日支付当期租金，后续补交租金亦未足额付清，拖欠房租情形已达合同约定解除权行使条件。世奥公司于2020年1月7日向汉能公司送达解约函件具有法律效力，世奥公司要求确认《分租协议》于2020年1月7日解除于法有据，本院予以支持；合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。世奥公司要求汉能公司支付2019年3月1日至2020年1月7日期间欠付租金于法有据，现各方对于已付租金550万元及抵扣装修押金5万元、光伏补贴56957.1元均予确认，本院不持异议。关于电费扣抵争议，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，除明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期外，可以适用民法典的规定。民法典第五百六十条规定，债务人对同一债权人负担的数项债务种类相同，债务人的给付不足以清偿全部债务的，除当事人另有约定外，由债务人在清偿时指定其履行的债务。汉能公司欠付世奥公司多笔债务且不足以全部清偿，世奥公司虽以书面函件形式予以指定，但汉能公司未予回复，默示在无当事人约定及法律规定情形下不当然视为意思表示，不能据此认定双方对电费折抵达成合意。现汉能公司指定以电费2002290.45元全额清偿涉案债务理由正当，本院予以支持，核算后判处汉能公司支付租金4649665.5元。关于违约金，应参照违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。如果约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加；如果约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院予以适当减少。汉能公司认为世奥公司主张逾期付款违约金标准过高，要求酌减；世奥公司对于损失未能举证，本院酌情判处以欠付租金为本金按照日万分之二标准分段计算；就装修押金、光伏补贴及电费应于合同解除时予以结算，故本院酌情就上述费用自合同解除日欠付租金中予以扣抵，就汉能公司已付租金分别自支付当日欠付租金中扣抵，且以优先扣抵先到期债务为原则，分项如下：1、以7206517.58元为本金按日万分之二计算自2019年2月2日至2019年4月9日；2、以6206517.58元为本金按日万分之二计算自2019年4月10日至2019年4月22日；3、以5706517.58元为本金按日万分之二计算自2019年4月23日至2019年4月28日；4、以5206517.58元为本金按日万分之二计算自2019年4月29日至2019年6月20日；5、以4206517.58元为本金按日万分之二计算自2019年6月21日至2019年9月5日；6、以3706517.58元为本金按日万分之二计算自2019年9月6日至2020年1月6日；7、以1597270.03元为本金按日万分之二计算自2020年1月7日至2020年4月29日；8、以1097270.03元为本金按日万分之二计算自2020年4月30日至2020年5月28日；9、以597270.03元为本金按日万分之二计算自2020年5月29日至2020年6月21日；10、以5052395.47元为本金按日万分之二计算自2019年8月2日至2020年6月21日；10、以4649665.5元为本金按日万分之二计算自2020年6月22日至实际付款之日止。关于房屋占有使用费，汉能公司以分租区域使用受限为由主张减免2020年3月1日后的使用费，但其所述车辆禁入及人员登记对分租区域办公使用并不构成实质性障碍，世奥公司解释系因疫情防控措施要求符合当时环境及形势。世奥公司在汉能公司欠付租金且拒绝腾退情形下采取停暖等行为属履行抗辩权行为，且未影响汉能公司实际使用分租区域办公，汉能公司抗辩事由难以采信。根据京政办发（2020）7号和京政办发（2020）15号规定，汉能公司承租京内区属国有企业房产用于办公，给予三个月租金租金50%的减免。考虑到疫情防控措施确会对涉租房屋使用产生一定影响，本院参考该标准酌情减免相应期间的房屋使用费。结合查明事实可知，在世奥公司限期腾退要求下，双方于2020年12月24日完成分租区域交接手续，汉能公司完成腾退及交还义务，故房屋占有使用费应计算至2020年12月24日。本院考虑分租区域使用状况结合合同约定租金标准酌情判处上述期间的房屋占有使用费。关于房屋设施设备损失，世奥公司以双方签署物品损坏清单为据主张损失赔偿有事实及法律依据，本院予以支持。另，世奥公司要求金江公司对汉能公司欠付租金、房屋占有使用费、违约金及房屋设施设备损失承担连带责任符合合同约定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第一百四十条、第五百六十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第三条的规定，判决如下：一、原告北京世奥森林公园开发经营有限公司与被告金江水力发电集团有限公司、被告北京汉能光伏技术有限公司于二〇一七年二月一日签订的《分租协议》于二〇二〇年一月七日解除。二、被告北京汉能光伏技术有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京世奥森林公园开发经营有限公司二〇一九年三月一日至二〇二〇年一月七日期间欠付租金四百六十四万九千六百六十五元五角。三、被告北京汉能光伏技术有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京世奥森林公园开发经营有限公司欠付租金违约金：1、以七百二十万六千五百一十七元五角八分为本金按日万分之二标准计算自二〇一九年二月二日至二〇一九年四月九日；2、以六百二十万六千五百一十七元五角八分为本金按日万分之二标准计算自二〇一九年四月十日至二〇一九年四月二十二日；3、以五百七十万六千五百一十七元五角八分为本金按日万分之二标准计算自二〇一九年四月二十三日至二〇一九年四月二十八日；4、以五百二十万六千五百一十七元五角八分为本金按日万分之二标准计算自二〇一九年四月二十九日至二〇一九年六月二十日；5、以四百二十万六千五百一十七元五角八分为本金按日万分之二标准计算自二〇一九年六月二十一日至二〇一九年九月五日；6、以三百七十万六千五百一十七元五角八分为本金按日万分之二标准计算自二〇一九年九月六日至二〇二〇年一月六日；7、以一百五十九万七千二百七十元零三分为本金按日万分之二标准计算自二〇二〇年一月七日至二〇二〇年四月二十九日；8、以一百零九万七千二百七十元零三分为本金按日万分之二标准计算自二〇二〇年四月三十日至二〇二〇年五月二十八日；9、以五十九万七千二百七十元零三分为本金按日万分之二标准计算自二〇二〇年五月二十九日至二〇二〇年六月二十一日；10、以五百零五万二千三百九十五元四角七分为本金按日万分之二标准计算自二〇一九年八月二日至二〇二〇年六月二十一日；11、以四百六十四万九千六百六十五元五角为本金按日万分之二标准计算自二〇二〇年六月二十二日至实际付款之日止。四、被告北京汉能光伏技术有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京世奥森林公园开发经营有限公司房屋占有使用费一千二百零二万三千九百一十八元。五、被告北京汉能光伏技术有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告北京世奥森林公园开发经营有限公司房屋设施设备损失八万二千四百五十七元九角四分。六、被告金江水力发电集团有限公司对被告北京汉能光伏技术有限公司于上述第二项、第三项、第四项、第五项负担债务承担连带责任。七、驳回原告北京世奥森林公园开发经营有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费125360元，由被告北京汉能光伏技术有限公司负担（于本判决生效之日起七日内给付原告北京世奥森林公园开发经营有限公司62680元，剩余62680元于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日之内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 琪二〇二一年三月二十三日书记员 李剑奇