四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川13民终42号 上诉人（原审第三人）:杜碧英，女，1970年7月17日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：陈青青，曾用名陈梅花，女，1993年11月10日出生，汉族，住四川省南部县，系杜碧英之女。 委托诉讼代理人：吴洪伟，四川建春律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杜林遥，女，1979年5月5日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：李传勇，四川建春律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川天鹏房地产开发有限公司，住所地：成都市青羊区上池正街41号1栋2层1号。 法定代表人：杨东林。 委托诉讼代理人：何正荣，男，生于1969年11月29日，汉族，住四川省南部县，系公司员工。 上诉人杜碧英因与被上诉人杜林遥、四川天鹏房地产开发有限公司（以下简称天鹏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2020）川1321民初3689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杜碧英上诉请求：1.请求撤销四川省南部县人民法院（2020）川1321民初3689号民事判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费由杜林遥、天鹏公司承担。事实及理由:一、一审程序违法，应予改判。一审法院依职权调查证据超越范围，属程序违法，调查的证据不能作为裁判的依据；一审法院接收提后提交的证据且未组织质证，属程序违法；一审法院未通知证人到庭接受询问，属于程序违法，提供的证言不能作为裁判的依据。二、一审法院认定事实错误，应予纠正。一审法院采信单一证人证言未结合其他证据，导致曹强获得“授权”的事实认定错误；一审法院认定曹强是天鹏公司员工身份，其签订协议行为是职务行为的事实认定错误；一审法院就《授权委托书》中王鹏权的权限范围的事实认定错误；一审法院对案涉房屋认定为产权置换房屋的事实认定错误；一审法院对《拆迁补充协议》的效力认定错误；一审法院对《拆迁补充协议》的生效时间认定错误。三、一审法院适用法律错误，应予纠正。四、杜林遥未尽到合理注意义务，应当承担不利后果，一审法院由善意第三人杜碧英承担，明显不公，应予纠正。五、杜林遥未及时请求追认并办理网签，导致案涉商品房被出卖存在过错，应承担不利后果，一审判决由杜碧英承担明显不公，应予纠正。 杜林遥答辩称，一审程序合法，杜碧英要求改判不成立。本案调查曹强属于法院依职权调取证据范围，曹强不愿出庭作证，法院依法调查。杜林遥庭审后提供的情况说明不是主要证据，杜碧英认为程序违法不成立，杜林遥享有拆迁还房优先权。杜林遥申请曹强出庭作证，是其不愿到庭作证。曹强经王鹏权授权，其拆迁补偿签字有效，杜林遥与天鹏安置协议，加盖了合同专用章，有授权委托书，王鹏权是拆迁还房负责人，曹强是聘请的工作人员，王鹏权亦认可。授权委托书还注明是拆迁安置工作，故其有权签订合同。杜林遥与天鹏公司签订的协议包含了营业房和住房，称本案案涉合同是商品房买卖不成立。协议时间应当以落款时间2018年5月28日为准。网签只是行政规定，不是产权确权依据，拆迁还房是享有优先权的。 天鹏公司答辩称，愿意按0.7的比例向杜林遥补偿商业用房。 杜林遥向一审法院提出诉讼请求:1.确认天鹏公司与杜碧英签订的三千地景三号楼8层4号房屋的《商品房买卖合同》无效；2.确认天鹏公司、杜林遥签订的《拆迁安置补偿协议》及《拆迁安置补充协议》有效，并判令天鹏公司给杜林遥办理三千地景3号楼8层4号房屋的网签和预告登记手续以及向杜林遥支付违约金10,302元；3.由天鹏公司、杜碧英承担案件受理费。诉讼过程中，杜林遥增加诉讼请求“若《商品房买卖合同》有效，请求撤销天鹏公司与杜碧英的网签登记”。后杜林遥明确第二项诉讼请求中“判令天鹏公司给杜林遥办理三千地景3号楼8层4号房屋的网签和预告登记手续”，为“判令天鹏公司协助杜林遥办理三千地景3号楼8层4号房屋的网签和预告登记手续”，同时撤回要求天鹏公司支付违约金、协助杜林遥办理预告登记以及撤销天鹏公司及杜碧英网签登记的诉讼请求。 一审法院查明：2017年4月21日，天鹏公司向王鹏权出具《授权委托书》，载明：“兹委托王鹏权（身份证号码：51132119700716013X）为三千地景拆迁安置还房工作负责人，全权负责拆迁安置还房工作。在授权委托期间，王鹏权本人所办理的拆迁安置还房相关事宜，我公司均认可，并承担由此产生的经济及法律责任”。 2018年3月1日，杜林遥（乙方）与天鹏公司签订《拆迁安置补偿协议》，载明：“甲方：四川天鹏房地产开发有限公司（加盖公章）乙方：杜林遥杜青龙代……一、拆迁范围拆迁乙方的口面位于××道××段，临街口面一间，房产证编号南隆镇字第3××1号，建筑面积为37.59㎡，国有土地使用证编号南国用（2008）第3025号，土地使用面积为17.20㎡，上述面积均以“两证”上载明面积为准。土地性质：国有土地出让。二、拆迁还房比例及其经济补偿办法……1.拆迁换房比例为：口面房按1∶1的比例还房，还房面积不受公摊系数影响，甲方还口面房标准按本协议第四条约定办理。2.拆迁经济补偿：为回报乙方响应政府号召，将个人权属的临街商业用地纳入《三千地景》项目商业群楼修建范畴，给《三千地景》项目带来社会经济效益的作法，甲方再按乙方原口面房建筑面积0.7的比例在临街蜀北大道商业裙楼三楼补偿商用房一处，补偿房屋面积（即原口面房建筑面积37.59㎡＊0.7＝26.313㎡）不受公摊系数影响。乙方选择《三千地景》商住楼实现经济补偿，甲方提供《三千地景》一、二、三号商住楼八楼以上楼层101㎡的户型供乙方选择，商住房土地使用权为七十年。甲方按每平方米3400元的单价计算商住房售房款，【乙方取得商住房资金来源包括：①甲方应支付乙方的追加补偿款30000.00元，②乙方裙三楼商用房折款口面房面积37.59＊0.7＊73000.00＝192084.90元，③甲方应支付乙方的两年半（30个月）过渡补助费75000.00元，乙方向甲方缴纳的购房差价总额不得超过肆万元。但不包括商住楼层高价差款和超面积折款。……甲方在取得一三号商住楼预售许可证后，在十五天之内通知乙方优先选房，同时应及时与乙方完善选定房屋签约备案手续，每延后六个月视为违约一次，支付给乙方的违约金按第八条所列办法计算。……在履约期间，如任何一方违约，违约方需按所拆房屋市场价值的百分之三付给对方违约金……甲方（签章）：黄飞（加盖天鹏公司公章）委托代理人：王鹏权乙方：杜林遥杜青龙代选楼意向：××号楼××楼××号】”。 2018年5月28日，曹强（系王鹏权代表天鹏公司聘请的处理三千地景项目拆迁事宜的人员）代表天鹏公司与杜林遥签订《拆迁安置补充协议》，载明：“甲方：四川天鹏房地产开发有限公司法人：黄飞王鹏权乙方：杜林遥因原《拆迁安置补偿协议》中未确定所还住宅楼（商品房）的具体信息，特作如下补充：1.乙方选择住房的具体位置为南部县南隆镇蜀北大道中段“中央广场（原三千帝景）”3号楼3室2厅2卫住宅一套。2.该住宅位于蜀北大道与一环路内夹角的东北向靠中厅朝内的一套八楼住宅。4号房。3.面积计算和对外销售相同。……甲方：四川天鹏房地产开发有限公司《中央广场（原三千帝景）》项目（章）法人：（签字）乙方：（签字）：杜林遥2018年5月28日”，该协议上第2条中“八楼”原为“10楼”，该处修改以及在该句末添加“4号房”均为曹强修改、添加并捺印。杜林遥之父杜青龙代杜林遥在乙方签名处签名，曹强在该协议下部签具“因拆迁现初签订。曹强2018.5.28”。2019年6月14日，王鹏权在该协议下部签具“王鹏权2019.6.14”。 一审法院另查明，2018年7月21日，杜碧英参加四川宇丰房地产营销策划有限公司组织的团购服务活动，购买三千地景3幢8层8-4号房屋，并缴纳15,000元服务费。 2018年12月24日，天鹏公司与杜碧英签订合同编号为2018010495的《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定由杜碧英购买天鹏公司开发的位于南部县××镇××道××号××幢××层××号商品房，单价为3750元／平方米，面积111.31平方米，总价款417413元。第三人分别于2018年7月21日、2018年7月28日、2018年12月24日、2019年1月29日向天鹏公司支付购房款5000元、330000元、2413元、40000元，共计377413元。天鹏公司向杜碧英出具收款收据四份，均加盖天鹏公司财务专用章。天鹏公司及杜碧英为案涉房屋办理了商品房预售签约登记手续。 一审法院还查明，2019年10月30日，案涉房屋所在幢号的成套住宅、商业服务房屋取得《商品房预售许可证》。案涉房屋至今仍还在建设之中，尚不具备交付使用和办理权属证的条件。 一审法院认为，本案争议的焦点为：一是《拆迁安置补充协议》的效力问题；二是杜林遥对案涉房屋是否享有优先取得权。 关于争议焦点一。天鹏公司辩称《授权委托书》《拆迁安置补充协议》均无效。杜碧英述称，对《授权委托书》《拆迁安置补充协议》不予认可。一审法院认为，首先，根据《授权委托书》的内容，王鹏权系南部县蜀北大道338号三千地景项目拆迁安置还房工作负责人，全权负责拆迁安置还房工作，该委托书并未载明授权期限；其次，王鹏权在《拆迁安置补偿协议》委托代理人处签名，亦说明王鹏权有权处理拆迁还房事宜，而案涉《拆迁安置补充协议》亦系对被拆迁户还房事宜的处理；最后，根据庭审查明的事实以及证人证言，曹强系王鹏权代表天鹏公司聘请的处理三千地景项目拆迁事宜的人员，其代表天鹏公司与原告签订《拆迁安置补充协议》，王鹏权亦在该协议签字确认。故《拆迁安置补充协议》合法有效，曹强代表天鹏公司与杜林遥签订《拆迁安置补充协议》以及王鹏权签字确认的行为均系职务行为，其产生法律责任应由天鹏公司承担。 关于争议焦点二。杜林遥与天鹏公司于2018年3月1日签订的《拆迁安置补偿协议》、于2018年5月28日签订的《拆迁安置补充协议》以及天鹏公司与杜碧英2018年12月24日签订的《商品房买卖合同（预售）》，均系合同双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，故均合法有效。但《拆迁安置补充协议》与《商品房买卖合同（预售）》标的物均为同一户房屋，哪份合同具有实际履行的效力，要综合本案案情及相关证据来考虑。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”之规定，被拆迁人优先取得权的适用要件包括：一、拆迁人与被拆迁人以产权调换方式达成拆迁补偿安置协议；二、双方明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置；三、拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖第三人。本案中，首先，关于当事人是否以产权调换方式达成拆迁补偿安置协议。杜碧英辩称《拆迁安置补偿协议》第二条第二项约定系拆迁经济补偿，故原告选择的拆迁补偿方式系货币补偿，并非产权调换。一审法院认为，天鹏公司、杜林遥于2018年3月1日签订《拆迁安置补偿协议》，其中第二条第二项虽名为拆迁经济补偿，但内容上实为由杜林遥选择三千地景一、二、三号商住楼八楼以上楼层户型实现补偿，杜林遥以天鹏公司应支付的补偿款、商用房折款、过渡补助费折抵房屋购房款，其实质系杜林遥选择以产权调换的方式获得补偿。故天鹏公司、杜林遥系以产权调换方式达成拆迁补偿安置协议。其次，关于天鹏公司、杜林遥是否明确约定天鹏公司以位置、用途特定的房屋对杜林遥予以补偿安置。天鹏公司、杜林遥于2018年5月28日签订《拆迁安置补充协议》，该协议明确约定了杜林遥选择南部县××道××号××幢××层××号房屋作为还房，协议载明房屋的具体楼号、户型，应属天鹏公司、杜林遥明确约定天鹏公司以位置、用途特定的房屋对杜林遥予以补偿安置。最后，天鹏公司于2018年12月24日将案涉房屋出售给杜碧英。综上所述，杜林遥对案涉房屋享有优先取得权。案涉《拆迁安置补偿协议》明确约定杜林遥选房后，天鹏公司应及时与杜林遥完善选定房屋签约备案手续，现杜林遥要求天鹏公司协助办理网签手续，符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。至于天鹏公司无法履行与杜碧英合同而产生的法律后果，杜碧英可另辟途径进行救济。杜林遥撤回要求天鹏公司支付违约金、协助杜林遥办理预告登记以及撤销天鹏公司及杜碧英网签登记的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以准许。 综上所述，杜林遥的诉讼请求，一审法院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审判决：一、确认杜林遥与天鹏公司于2018年3月1日签订的《拆迁安置补偿协议》、于2018年5月28日签订的《拆迁安置补充协议》合法有效；二、天鹏公司在判决生效后十五日内协助杜林遥办理位于南部县××道××号××幢××层××号房屋的网签手续；三、驳回杜林遥的其他诉讼请求。案件受理费5050元，减半收取计2525元，由天鹏公司负担。 本院二审期间，各当事人未出示新的证据。 本院二审查明的事实与一审无异。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”之规定，本案二审围绕杜碧英的上诉请求进行审理。 杜林遥提供的《拆迁补充协议》上有曹强的签字，亦提供了曹强的询问笔录作为证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第三款“人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据”、第六十七条第二款“人民法院对有关单位和个人提出的证明文书，应当辨别真伪，审查确定其效力”之规定，一审法院针对上述证据有调查核实的权利，故一审法院对曹强等人的询问并不违反法律规定，杜碧英关于“一审法院依职权调查证据超越范围，属程序违法”的上诉理由与查明的事实不符，本院不予采纳。 根据一审法院核实的情况，结合本案其它相关证据，足以认定王鹏权得到天鹏公司授权处理拆迁安置补偿，曹强系王鹏权聘请的处理拆迁事宜人员。故一审法院认定杜林遥与天鹏公司、曹强、王鹏权签订的《拆迁安置补偿协议》和《拆迁补充协议》均合法有效并无不当。杜碧英关于“一审法院认定事实错误，应予纠正”的上诉理由与查明的事实不符，本院不予采纳。 依照法律规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。杜林遥与天鹏公司签订的拆迁补偿安置协议，实质是按照所有权调换形式签订，并在《拆迁补充协议》中明确约定了特定的房屋，故被拆迁人杜林遥请求优先取得补偿安置房屋，一审法院对此依法支持并无不当。杜碧英关于“一审法院适用法律错误，应予纠正”的上诉理由与查明的事实不符，本院不予采纳。 综上所述，杜碧英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5,050元，由杜碧英负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 周朝阳 审 判 员 何顺红 审 判 员 刘 苗 二〇二一年三月二十九日 法官助理 张孙昊 书 记 员 陈洋佳