山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁民终363号 上诉人（原审原告）：济南农村商业银行股份有限公司，住所地山东省济南市历下区转山西路1号（奥体金融中心A栋）。 法定代表人：董兴磊，董事长。 委托诉讼代理人：闫少奇，北京德恒（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫得玉，北京德恒（济南）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：席广华，女，1965年3月29日出生，汉族，住山东省济南市历下区。 被上诉人（原审被告）：山东大舜天成置业有限公司，住所地山东省济南市长清区五峰山镇政府院内。 法定代表人：刘中胜，总经理。 上诉人济南农村商业银行股份有限公司（以下简称济南农商行）因与被上诉人席广华、山东大舜天成置业有限公司（以下简称大舜天成公司）执行异议之诉一案，不服山东省济南市中级人民法院（2020）鲁01民初3466号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 济南农商行上诉请求：1.依法撤销济南市中级人民法院（2020）鲁01民初3466号民事判决；2.依法改判支持济南农商行的一审诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费用由席广华、大舜天成公司承担。事实与理由：一、济南农商行提交的新证据和一审中提交的证据，均能够证明济南农商行对涉案车位享有优先受偿权。一审法院就济南农商行对涉案车位享有的优先受偿权未予认定，属于认定事实错误。1.济南农商行提交的抵押登记档案中划红线的“房屋分户平面图”记载：“坐落：历下区山大路236号1号楼101（-）室，户室号：101（-），所在层次：地下车库（-1层）”，该平面图证明1号楼101（-）覆盖了整个地下车库（-1层）除公用建筑设施用房及102（-）室之外的全部区域面积，因此涉案“Ｂ-57”车位坐落于1号楼101（-）覆盖范围内，属于1号楼101（-）内的车位。并且，该平面图还记载，1号楼101（-）整个范围被不动产登记部门划“红线”圈定并标注“红线以内全部抵押”，足以证明101（-）区域全部抵押给了济南农商行，坐落于红线以内的“Ｂ-57”车位当然属于抵押财产范围，济南农商行当然对“Ｂ-57”车位享有优先受偿权。2.济南农商行在一审中提交的1号楼房产证、房屋分户图、他项权证、［鲁嘉和评2017第1756号］评估报告、鲁广泰评房鉴字2019第7××6号评估报告、建设工程规划许可证、房屋权属证明、（2018）鲁01民初609号民事判决书、（2020）鲁01执恢138号执行裁定书等证据，能够证明1号楼101（-）办理了独立产权登记，该房产实际用途为地下车库（位），整个1号楼101（-）占据了地下车库（-1层）除公用建筑设施用房及102（-）室之外的全部区域面积，覆盖了包含涉案“Ｂ-57”车位在内的1号楼全部车位；也能够证明济南农商行对1号楼101（-）整体享有抵押权，在济南市中级人民法院（2018）鲁01民初609号民事判决已经认定济南农商行对101（-）享有优先受偿权的情况下，可以认定该优先受偿权及于1号楼101（-）内的涉案“Ｂ-57”车位。二、席广华提交的证据，不足以证明其享有可以排除对涉案车位强制执行的权利。1.大舜天成物业管理处为席广华出具的《证明》，不符合有效证据的形式要件，且真实性无法确定。首先，大舜天成物业管理处并非在工商部门注册登记的合法主体，其出具的证明不能作为合法证据使用，该物业管理处也不是买卖合同的相对方，没有资格也没有能力证明涉案车位的买卖及使用情况。其次，大舜天成物业管理处出具的《证明》无该单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，不符合关于单位证明材料形式要件的规定，不应作为有效证据采信。一审法院未严格审查该《证明》的合法性，违反法律规定。最后，济南农商行在二审中补充提交的新证据也再次证明大舜天成物业管理处惯于出具虚假证明。2.席广华提供的证据不足以证明其已经购买并支付涉案车位购买价款。席广华在一审中提交的买卖合同（含车位使用权）、银行流水、房屋所有权证、付款明细等证据，均与涉案车位及车位价款无关联，不能作为证明席广华购买涉案车位并支付相应购买价款的有效证据使用。三、济南农商行对涉案车位依法享有对抗案外人的担保物权优先受偿权，即便席广华购买涉案车位使用权情况属实，其也不能排除济南农商行对涉案车位的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，济南农商行对涉案“Ｂ-57”车位享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，而席广华购买的是车位使用权，且涉案“Ｂ-57”车位不属于居住用房，故席广华不属于法律规定应予特殊保护的商品房消费者，并不享有优先于济南农商行优先受偿权的相关权利。即便席广华属于一般不动产买受人，在包含涉案“Ｂ-57”车位的1号楼101（-）已办理独立产权登记的情况下，席广华未与大舜天成公司签署合法有效的车位（产权）买卖合同而只购买涉案车位使用权，且亦未支付全部价款，系因其自身原因未办理车位产权登记，故其根本不享有排除普通债权人执行的权利，更不能排除享有优先受偿权的济南农商行的执行。一审法院未审查认定济南农商行对涉案车位的优先受偿权，仅依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条即认定席广华就涉案车位享有排除强制执行的民事权益，认定事实、适用法律错误。 席广华辩称，我们确实是拿钱买的车位，应维持原判。大舜天成公司违规贷款给业主造成损失，浪费时间和人力。 大舜天成公司未到庭未答辩。 济南农商行向一审法院起诉请求：1.撤销（2020）鲁01执异299号裁定书，恢复对济南市历下区××路××号××号楼××号车位的执行（合同约定车位价格20万元）；2.案件受理费由席广华、大舜天成公司承担。 一审法院认定事实： 济南农商行与山东雷泽经贸有限公司（以下简称雷泽公司）、大舜天成公司、刘中胜、刘新华、孙中美金融借款合同纠纷一案，一审法院于2018年8月22日作出（2018）鲁01民初609号民事判决，判决：一、雷泽公司于判决生效之日起10日内偿还济南农商行借款本金2005万元、利息500375.58元及赔偿济南农商行律师代理费损失86600元；二、雷泽公司于判决生效之日起ｌ0日内偿还济南农商行借款本金599.9万元、利息144679.36元及赔偿济南农商行律师代理费损失25872元；三、济南农商行对大舜天成公司提供的（济南农商行营业部）抵字（2017）年第02-007号《抵押合同》项下抵押房产［位于济南市历下区××路××号××号楼××（房产证号：济房权证历字第0××5号）］在判决第一项所确定的债权范围内享有优先受偿权；四、济南农商行对大舜天成公司提供的（济南农商行营业部）抵字（2017）年第02-008号《抵押合同》项下抵押房产［位于济南市历下区××路××号××号楼××（房产证号：济房权证历字第ｌ××9号）］在判决第二项所确定的债权范围内享有优先受偿权；五、大舜天成公司、刘中胜、刘新华、孙中美对判决第一、二项所确定的债务承担连带清偿责任。六、大舜天成公司、刘中胜、刘新华、孙中美在履行判决义务后，有权向雷泽公司追偿。 2018年4月19日，一审法院作出（2018）鲁01民初609号民事裁定，冻结雷泽公司、大舜天成公司、刘中胜、刘新华、孙中美、李海岭的银行存款2750万元或查封、扣押其相应价值的财产。2018年4月23日，一审法院作出（2018）鲁01民初609号协助执行通知，查封大舜天成公司名下证号为济房权证历字第0××5号证下历下区山大路236号1号楼ｌ01（-）、102（-）、1-2401、1-2704、2-2401房产；4号楼ｌ-101（-）、1-103（-）、ｌ-104（-）、1-105（-）、1-106（-）、1-107（-）、1-108（-）、1-109（-）、1-110（-）、1-111（-）、1-112（-）、1-113（-）、1-114（-）号房产。查封期限三年，自2018年4月23日至2021年4月22日。该案于2019年4月4日立案执行，案号为（2019）鲁01执450号。 2020年7月21日，一审法院作出（2020）鲁01执恢138号执行裁定书，载明：“本院在执行申请执行人济南农商行与雷泽公司、大舜天成公司、刘中胜、刘新华、孙中美金融借款合同纠纷一案中，责令被执行人依法履行本院作出的（2018）鲁01民初609号民事判决书确定的义务。但被执行人至今未履行生效法律文书确定的义务。本院以（2018）鲁01民初609号裁定书查封被执行人大舜天成公司名下位于济南市历下区××路××号××号楼××房产证号为济房权证历字第0××5号；4号楼ｌ-101（-）、1-103（-）、ｌ-104（-）、1-105（-）、1-106（-）、1-107（-）、1-108（-）、1-109（-）、1-110（-）、1-111（-）、1-112（-）、1-113（-）、1-114（-）号房产证号为济房权证历字第1××9号的房产。申请执行人申请拍卖以上部分财产清偿债务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条、第二百四十七条规定，裁定如下：拍卖被执行人大舜天成公司名下位于济南市历下区山大路236号1号楼1-2401、1-2704、2-2401房产证号为济房权证历字第0××5号的房产；1号楼、4号楼产权证书分别为济房权证历字第0××5号、第1××9号的地下车位及地下室。” 执行过程中，席广华向一审法院提出书面异议，请求解除对济南市历下区××路××号××号楼××号车位的查封。2020年9月16日，一审法院作出（2020）鲁01执异299号执行裁定书，裁定：中止对位于济南市历下区××路××号××号楼××号车位的执行。济南农商行对该裁定不服，提起本诉。 另查明，余武与大舜天成公司签订商品房买卖合同（含车位使用权），合同约定余武购买历下区××路××号××号楼××停车场××号车位（使用权），其中车位（使用权）价格为20万元。2007年7月10日至2008年1月8日期间，余武向大舜天成公司缴纳了房屋及涉案车位的全部价款。2011年3月29日，余武取得济南市历下区山大路236号1号楼2-1002的房屋所有权登记。2009年8月8日，余武与济南大舜天成物业管理有限公司签订车辆看管服务管理协议，约定看管位于1号楼Ｂ-57地下车位上的车辆，车辆看管服务费收费标准为100元／月•辆，看管服务收费日期自2010年1月1日开始。2016年2月20日，余武与席广华签订房屋买卖合同，约定余武将济南市历下区山大路236号1号楼2-1002的房屋及地下车位Ｂ-57号以500万元的价格转让给席广华，双方于2016年12月20日前进行交接。2019年12月19日，席广华取得济南市历下区山大路236号1号楼2-1002的房屋所有权登记。2020年9月1日，大舜天成物业管理处出具证明一份，证明席广华购买了小区1号楼楼下Ｂ-57车位，车位自购买之日起车位管理费一直正常缴纳，未拖欠。 一审法院认为，本案争议焦点系席广华对涉案车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。席广华系商品房及车位使用权的买受人，其主张涉案车位应排除执行，可以参照上述规定予以处理。本案中，涉案车位为大舜天成公司自行划定的与住宅配套使用的车位，车位使用权不能进行产权登记，系无独立产权的车位。余武曾系涉案车位所在小区的业主。余武早于法院查封之前与大舜天成公司签订了合法有效的商品房买卖合同（含车位使用权）并支付了全部价款，大舜天成公司已经向余武交付了涉案车位，并由余武占有使用至涉案车位转让前。后，席广华与余武于2016年2月20日签订了房屋买卖合同（含车位使用权），余武又将涉案车位交付给席广华，席广华作为涉案车位所在小区的业主至今仍占有使用涉案车位，其对涉案车位享有的合法的财产权益，足以排除强制执行。故，济南农商行主张继续执行涉案车位的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，济南农商行的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回济南农商行的诉讼请求。案件受理费4300元，由济南农商行负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。 济南农商行提交如下证据：证据1，历下区山大路236号1号楼4号楼地下车库《房屋分户平面图》（抵押登记版），证明：涉案车位坐落于历下区××路××号××号楼××号楼××之内，属于济南农商行享有优先受偿权的房产范围，济南农商行对涉案车位享有优先受偿权。证据2，大舜天成物业管理处证明、大舜天成公司情况说明各1份，证明：大舜天成物业管理处出具虚假证明材料，其在本案中出具的证明材料也不可信。证据3，历下区山大路236号1号楼和4号楼地下车库施工设计规划图纸（影印件），证明：涉案车位是经过规划许可进行建造的，并非一审法院认定的大舜天成公司自行划定的无产权车位。证据4，大舜天成公司向济南农商行提交的承诺书和车位租赁合同各1份，证明：涉案车位在2017年6月由大舜天成公司出租给了向永全，涉案车位并未出售给席广华。 席广华质证，对证据1的真实性和证明目的不予认可，与一审提交的证据形式上不一致，“红线以内全部抵押”这句话不知道是谁写的，也没有盖章确认，对于排除建筑物抵押权部分无法证明。对证据2的真实性和证明目的不予认可，济南农商行的主张不成立。对证据3的真实性不予认可，车位系无独立产权车位，无法办理产权登记是客观情况，并非席广华所致，至于该车位是否是大舜天成公司自行规划的，并不影响席广华享有排除强制执行的民事权益。对证据4，对于出租的事情我不知情，我是2016年2月购买的，买了一直没有入住，但是不能否定我已购买车位的事实，物业将车位出租没有经过我的同意，我不知道此事。 本院对济南农商行提交的证据1、证据3的真实性予以确认，但证据2系案外人郭长路的证明材料，与本案不具有关联性，故对证据2不予采信。对于证据4，因席广华提交充分证据证明案涉车位系由余武处购得，且支付了全部款项，故对证据4不予采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，第一，余武与大舜天成公司签订《商品房买卖合同》，同时约定由余武购买案涉B-57号停车位的使用权。2016年2月20日，余武与席广华签订《房屋买卖合同》一份，约定余武约定余武将济南市历下区山大路236号1号楼2-1002的房屋及案涉地下车位转让给席广华。2018年4月23日，一审法院查封案涉车位。席广华在人民法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同。第二，2007年7月10日至2008年1月8日期间，余武向大舜天成公司缴纳了房屋及涉案车位的全部价款。席广华按照《房屋买卖合同》的约定向余武支付了全部的购房款及车位款。第三，席广华于2016年2月购买了位于小区1号楼B-57号车位，并且正常使用至今，表明席广华已于人民法院查封前合法占有案涉车位。第四，本案没有证据显示系因席广华的过错导致未能办理登记手续。第五，济南农商行提交的鲁2017济南市不动产证明第0068444号不动产登记证明记载的房产抵押登记时间为2017年7月4日，晚于席广华购买案涉车位的时间。综合考量上述情形，席广华对案涉车位享有足以排除强制执行的民事权益。 济南市中级人民法院（2018）鲁01民初609号生效民事判决已确认济南农商行对位于济南市历下区××路××号××号楼××（房产证号：济房权证历字第0××5号）享有优先受偿权。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”据此，当事人对济南农商行依据生效判决享有的优先受偿权提出异议的，依法处理。 综上所述，济南农商行的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由济南农村商业银行股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  马 丽 审 判 员  陈东强 审 判 员  张 磊 二〇二一年三月五日 法官助理  王金雨 书 记 员  马抒祺