四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川13民终400号 上诉人（原审被告）：四川康元房地产开发有限公司，住所地南充市顺庆区西华路二段133号二幢1-3号。 法定代表人：段永虹。 委托诉讼代理人：曾果，四川由真律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林鹏，男，1976年4月2日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 上诉人四川康元房地产开发有限公司因与被上诉人林鹏商品房预售合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初6473号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 四川康元房地产开发有限公司上诉请求：l．撤销一审判决，改判上诉人不承担逾期办证违约责任，驳回被上诉人的诉讼请求；2．由被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：一、上诉人在另案中已赔偿被上诉人逾期交房违约金，一审判决上诉人再赔偿被上诉人逾期办证违约金属于重复处罚。根据双方签订的《商品房买卖合同》，上诉人与被上诉人应当在商品房交付使用之日起540日内办理转移登记。“商品房交付使用之日”应当理解为商品房实际交付使用之日。一审判决以约定交付使用之日（2018年5月1日）后540天即2019年11月1日起算逾期办证违约金没有考虑到逾期办证实际为逾期交房的延续，没有考虑到上诉人已经赔偿被上诉人15,323元逾期交房违约金的事实，属于对上诉人逾期交房行为的重复处罚。二、上诉人及房管部门因新冠疫情影响停摆3个月，上诉人办证时间依法应当顺延3个月。三、上诉人与被上诉人已另行达成和解协议，对办证时间已明确作了变更。上诉人与被上诉人以邮寄的方式异地签署了《和解协议》，上诉人于2020年8月20日收到该《和解协议》，次日立即转款履行了《和解协议》合同义务。一审认定2020年8月12日双方合同成立属于适用法律错误。综上，请贵院查明案情，依法改判。 林鹏书面辩称：1．上诉人逾期交房违约，导致我到交房时无房可住，我和家人只能在外住酒店和租房过度。上诉人逾期办证违约导致我无法把房子变卖或者用房产证抵押贷款，解决我和孩子的生存问题，请求中级人民法院依据合同约定全额支持每日万分之三的逾期办证违约金到实际取得不动产证书之日止。2．上诉人提出的办证时间依法应当顺延3个月于法无据。3．上诉人提出其与我已另行达成和解协议，对办证时间已明确做了变更。我坚决否定。另外，假设上诉人和我同事刘君协商后达成的《和解协议》成立，我同事刘君于2020年8月12日在上诉人邮寄的已签章的《和解协议》上签字并寄回上诉人，且当日将已签字的《和解协议》图片及快递回单拍照给曾果律师。8月17日，刘君将已签字的《和解协议》图片及快递回单再次发给上诉人的工作人员，上诉人于2020年8月21日方履行和解协议约定的付款义务，故上诉人和被上诉人同事于2020年8月12日签订的和解协议中关于逾期办证时间变更的条款解除条件已成就，《和解协议》自动作废。 林鹏向一审法院起诉请求：1．请求法院依法判令四川康元房地产开发有限公司承担自2019年11月1日至实际取得不动产证书之日止的违约金；2．本案诉讼费由四川康元房地产开发有限公司承担。 一审法院认定事实：2017年7月17日，林鹏、四川康元房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定林鹏购买四川康元房地产开发有限公司开发的位于南充市顺庆区××路××号××幢××单元××楼××号商品房××，套内面积71.23平方米，总价464331元。合同第十一条约定交付条件：出卖人应当在2018年5月1日前向买受人交付该商品房；该商品房在交付时已取得建设工程竣工验收备案证明文件。第二十条约定：商品房交付使用后，双方同意按共同申请的方式向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。 四川康元房地产开发有限公司于2019年5月23日取得案涉房屋所在楼盘《竣工验收备案书》，截止庭审辩论终结，未取得初始登记。 同时查明，2020年8月12日，林鹏作为甲方、四川康元房地产开发有限公司作为乙方签订《和解协议》一份，约定：1．乙方于和解协议签字生效后3日内向甲方支付逾期交房违约金，具体金额以顺庆法院民事裁定书确定的金额的权益为准，甲方指定收款账号：林鹏建行账户：户名：林鹏，开户行：中国建设银行成都锦江大道支行，账户：6214××××4428。2．甲方在收款后3日内负责撤回对乙方的逾期办证之诉，并同意将《商品房买卖合同》约定的办证时间变更为甲方接房之日起720个工作日内办理，如在上述时间乙方未给甲方办证，甲方有权起诉。3．本和解协议自双方签字盖章生效，协议一式二份，具同等法律效力。4．如果乙方在签字生效3日内未支付或未全额支付逾期交房违约金，则此和解协议自动作废。该协议尾部有林鹏字样签名及四川康元房地产开发有限公司签字。四川康元房地产开发有限公司于2020年8月21日履行了该协议约定的付款义务。 庭审中，四川康元房地产开发有限公司陈述《和解协议》系林鹏、四川康元房地产开发有限公司协商后由四川康元房地产开发有限公司拟制邮寄给林鹏，由林鹏签字后寄回四川康元房地产开发有限公司。林鹏提供圆通速递寄件单、快递查询单及微信昵称为栓木的微信聊天记录，拟证实林鹏在2020年8月12日签署《和解协议》后当天即将协议快递寄出，2020年8月14日该邮件即到达四川康元房地产开发有限公司指定地址的邻里驿站，2020年8月16日该邮件由客户签收。同时出示手机证实栓木为林鹏委托处理履行《和解协议》的同事，微信昵称为栓木的微信聊天记录显示2020年8月17日栓木将已签字的《和解协议》图片发给四川康元房地产开发有限公司的工作人员。四川康元房地产开发有限公司陈述实际在2020年8月20日收到邮件，2020年8月21日转款并未违反约定。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，受法律保护。”第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”林鹏、四川康元房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，应为合法有效的合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。双方所签《商品房买卖合同》约定四川康元房地产开发有限公司应在商品房交付之日2018年5月1日起540日内办理转移登记，即在2019年11月1日前办理转移登记，截止庭审辩论终结，案涉房屋所在楼盘尚未办理初始登记，不具备办理转移登记条件，四川康元房地产开发有限公司逾期办理转移登记，已构成违约，依法应承担违约责任。对于四川康元房地产开发有限公司提出双方于2020年8月12日签订《和解协议》已对逾期办证时间重新作出约定的抗辩主张。一审法院认为，双方通过协商后达成《和解协议》，林鹏于2020年8月12日在四川康元房地产开发有限公司邮寄的已签章的合同书上签字并寄回四川康元房地产开发有限公司，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。”故林鹏、四川康元房地产开发有限公司于2020年8月12日签订的《和解协议》自2020年8月12日双方签章签字时生效，该《和解协议》约定如果四川康元房地产开发有限公司在签字生效后3日内未支付或未全额支付逾期交房违约金，则此和解协议自动作废，四川康元房地产开发有限公司于2020年8月21日方履行《和解协议》约定的付款义务，故林鹏、四川康元房地产开发有限公司于2020年8月12日签订的《和解协议》中关于逾期办证时间变更的约定条款生效条件未成就，一审法院对四川康元房地产开发有限公司的该抗辩主张不予支持。双方所签《商品房买卖合同》约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付，四川康元房地产开发有限公司逾期办理转移登记已构成违约，应按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定承担继续履行、赔偿损失等违约责任。林鹏主张按日万分之三计算违约金，四川康元房地产开发有限公司请求按日万分之0.5计算违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”从该条款可以看出，我国立法者对违约金的适用采用了补偿性为主、惩罚性为辅的原则，即违约金数额应以实际损失额为依据，在中国当前经济形势下，商品房的主要功能是居住，而不是用于炒作，故开发商逾期办理转移登记并不影响房屋的居住使用，且林鹏未提供其遭受损失的证据，一审法院酌定按林鹏已交房款的日万分之0.5计算违约金，违约金的起算日为2019年11月1日起，计算至2020年10月16日法庭辩论终结时止，计350天，合计为464,331元×万分之0.5×350天=8,125元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及上引法条之规定，判决：一、四川康元房地产开发有限公司于判决生效后十日内向林鹏支付逾期办理转移登记的违约金8,125元；二、驳回林鹏的其他诉讼请求。案件受理费388元（林鹏已预交），由四川康元房地产开发有限公司负担。 二审中，四川康元房地产开发有限公司提供了下列证据：1．《市自然资源和规划局、市房管局、市税务局关于做好新型冠状病毒肺炎疫情期间不动产交易登记业务办理事宜的通告》（网络打印件）等三份，拟证明在2020年1月底-2月初开发商是无法办理登记手续的，有3个月时间，即使法院认定其违约，也应该扣除这一期间；2．《和解协议》（复印件）一份，拟证明该《和解协议》的落款时间是2020年8月12日，但是真实的签订时间和四川康元房地产开发有限公司收到的时间不是8月12日；3．林鹏出具的收条（复印件）一份，拟证明该收条的落款时间是8月20日，林鹏预算了快递时间；4．四川康元房地产开发有限公司通过案外人给林鹏打款的回执（复印件）一份，拟证明四川康元房地产开发有限公司按照《和解协议》履行了义务。 林鹏未到庭发表质证意见。 二审查明的事实与一审一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本案二审围绕四川康元房地产开发有限公司的上诉请求进行审理。 在本案中，四川康元房地产开发有限公司与林鹏在双方签订的《商品房买卖合同》中分别约定了逾期交房违约责任和逾期办证违约责任，该两种项违约责任均系四川康元房地产开发有限公司向林鹏作出的合同承诺，且该两种项违约责任的性质不同、对林鹏造成的损害后果也不同。如果在同一个期间内四川康元房地产开发有限公司既存在逾期交房的违约行为，也存在逾期办证的违约行为，则四川康元房地产开发有限公司应当依照《商品房买卖合同》的约定分别承担违约责任。四川康元房地产开发有限公司与林鹏在《商品房买卖合同》中约定：“出卖人应当在2018年5月1日前向买受人交付该商品房……如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金……”据此，一审法院依照该合同的约定，从四川康元房地产开发有限公司应当向林鹏交付该商品房之日起540日后开始计算四川康元房地产开发有限公司应当承担的逾期办证违约金并无不当，与四川康元房地产开发有限公司已在另案中承担的逾期交房违约金并不冲突。 截止本案一审庭审辩论终结时（2020年10月16日），案涉楼盘仍未办理初始登记，不具备办理转移登记的条件。由此可见，四川康元房地产开发有限公司的逾期办证违约行为与新冠疫情并无必然联系，其请求顺延3个月办证时间的抗辩意见无事实依据，本院不予支持。 根据林鹏在一审中提供的证据，四川康元房地产开发有限公司向林鹏支付逾期交房违约金的时间超过了四川康元房地产开发有限公司拟定的《和解协议》所规定的期限，依照该《和解协议》的约定，双方关于逾期办证时间变更约定的条款的生效条件未成就，故四川康元房地产开发有限公司应向林鹏承担逾期办证违约责任的时间起点仍应为2019年11月1日。 综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费776元由上诉人四川康元房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 程 鹰 审判员 唐晓兰 审判员 苟 豪 二〇二一年三月二十六日 书记员 王海川