广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0191民初2838号原告：广州市轩景物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区花城大道87号601房之自编05单元。法定代表人：张伟。委托诉讼代理人：王永强、胡新范，广东佰卓律师事务所律师。被告：广州琰通信息科技有限公司，住所地广州市白云区永平街永泰永康南路12号410房。法定代表人：魏娟。原告广州市轩景物业管理有限公司与被告广州琰通信息科技有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案后依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用小额诉讼程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人王永强，被告法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.判令被告支付2020年2月1日至2020年4月27日的管理费29844.05元及逾期支付管理费违约金755元（以当月欠缴费用为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%标准分别自欠费当月6日起计至付清之日止，暂计至2020年6月5日；违约金计算以不超过本金为限。）；2.判令被告支付2020年12月10日至2020年4月27日的电费567.8元；3.判令被告支付律师费3000元。事实和理由：小高德（广州）置业有限公司（以下简称小高德公司）与被告签订《广州市房屋租赁合同》《租赁合同补充协议一》，将位于广州市天河区花城大道87号901房之自编04B单元出租给被告使用。后原告与被告签订《广州高德置地广场写字楼物业管理服务合同》（以下简称《物业服务合同》）约定：被告在每月5日前缴纳当月管理费10291.05元（311.85平方米×33元）、上月水电费及其他费用。未按合同约定缴纳的，自迟交之日起，每逾期一日按欠缴费用的万分之三支付违约金。被告自2020年2月起未向原告支付管理费等，故提起诉讼。被告辩称：《物业服务合同》中约定，若出现不可抗力情况，相关费用协商解决，由于疫情原因，合同无法正常履行，相关费用应根据实际情况相应变更。被告已于2020年3月10日向小高德公司及原告发函要求终止合同，并同意其将承租的房屋收回并另行出租，且发函前已经与对方工作人员取得联系转交相关材料。故相关费用应计算至2020年3月10日，2月1日至3月10日物业管理费为10291.05元。承租房屋时被告已支付两个月租金及管理费押金，管理费可从中予以扣减。电费可从水电费周转金中扣减。诉讼相关费用应各自承担一半。经审理查明：小高德公司（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同补充协议一》约定：涉案物业建筑面积为311.85平方米，该面积为物业租金、物业管理费及其他相关费用的计算依据；租赁期限自2019年9月11日至2021年9月30日；履约保证金（下称“保证金”）为相当于涉案物业2个月基本租金金额的租赁保证金104781.6元及2个月物业管理费的物业管理费金额的物业管理费保证金20582.1元；协议有效期内，保证金由甲方收取并保管，如乙方违反协议约定的任何条款，甲方可按约定分别扣除全部或部分保证金，以抵作违约金或抵偿由乙方违约行为造成甲方的损失；乙方应向甲方指定的物业管理公司支付物业管理费，物业管理费按建筑面积计算，每月每平方米33元，即涉案物业每月物业管理费9120.54元，乙方应于公历月每月五日前按月支付物业管理费；乙方需向甲方缴水电费周转金，按建筑面积每平方米23元计算，即水电费周转金共计7172.55元；水电费每月结算一次，由乙方在每月五日之前缴交上月的水电费；电费由乙方自行承担，乙方根据实际使用量，按政府用电价格加8%的线损及变损的收费标准，每月向甲方指定的物业管理公司交纳电费；协议提前终止或租期届满后，乙方须在租期届满或本协议终止之日当日内清缴所有相关的应付款项；如乙方单方要求提前解除或终止本合同，乙方已缴的保证金不予退回，且乙方应按本合同相关约定承担相应的违约责任；一方因不可抗力事件连续六个月或更长时间确实不能履行该方义务，另一方可立即终止本协议，双方互不承担违约责任；因乙方违约而致原合同及本协议解除的，乙方无权要求甲方返还保证金，同时向甲方支付相当于2个月租金同等金额的违约金。原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业服务合同》约定：物业管理期限同乙方与出租方签订的租赁合同及补充协议的实际租赁期限一致，租赁合同及补充协议提前终止的，本合同也相应终止；乙方未按合同缴交物业管理费、管理费保证金、水电费、有偿服务费、违约金等费用的，自迟交之日起，每逾期一日按所欠金额的万分之三向甲方支付迟延违约金；如乙方单方要求提前解除本合同，应提前一个月向甲方发出书面通知，保证金不予退回；乙方未按本协议向甲方及出租方缴交合同约定相关费用的，乙方应当承担甲方为实现债权而支付的所有费用，该费用包括但不限于诉讼费、律师费和所有其他应付的合理费用。关于物业管理费金额、管理费保证金金额、水电费周转金、水电费、费用支付方式、支付时间与《租赁合同补充协议一》约定一致。2019年9月11日，被告签署《租户进场确认书》，确认涉案物业已按合同约定标准交付。2020年4月24日，小高德公司向被告发出《关于解除合同的通知》：因被告逾期缴交租金、管理费等应缴费用超过30日，根据合同约定于2020年4月28日起解除与被告签订的《广州市房屋租赁合同》《租赁合同补充协议一》，没收被告已缴交的租赁保证金及管理费保证金等。该邮件于2020年4月27日退回妥投。原告另提交《民事诉讼委托合同》及律师费发票证明其因本案诉讼支付律师费3000元。被告提交函件及物流信息并表示：被告之前与原告及小高德公司协商解除合同事宜，原告以没有权限处理为由无形成书面文件。后被告于2020年3月10日向原告及小高德公司寄出邮件，告知由于疫情的不可抗力，已无能力继续履行合同并提前终止合同，其所缴纳的保证金等费用用作抵扣租金。由于处于疫情期间，并无办理交接手续，故将钥匙等相关用品放在前台，并微信告知。原告表示：确认收到被告发出提前解除合同的函件，但无收到钥匙。同时另提交其于2020年3月25日出具的《复函》不同意提前终止合同，该函件物流信息显示收件方拒收并于2020年4月27日退回妥投。小高德公司与被告因上述租赁合同产生纠纷诉至本院，2021年3月30日本院作出（2021）粤0191民初3364号判决，认定双方租赁合同自2020年4月12日解除。本院认为：原告与被告签订的《物业服务合同》，系各自真实意思表示，内容无违反法律法规强制性规定，合同合法有效。关于物业管理费。被告逾期缴纳管理费等，构成违约。本院（2021）粤0191民初3364号判决认定租赁合同于2020年4月12日解除，依据租赁合同约定《物业服务合同》同时解除，故原告主张被告支付的其中2020年2月1日至2020年4月12日的管理费24698.52元（10291.05元×2个月+10291.05元÷30天×12天），本院予以支持。关于违约金。被告逾期支付物业管理费构成违约，原告主张违约金以当月欠缴费用为基数，分别自欠费当月6日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%标准计至付清之日止，以不超过本金为限，系其对自身权利的处分，不违反法律规定，故本院予以确认。关于电费。原告主张被告支付2020年12月10日至2020年4月27日的电费567.8元没有证据证实，本院不予支持。关于律师费。根据《物业服务合同》约定，被告未按协议向原告缴交物业管理费等费用的，被告应当承担原告为实现债权而支付的律师费等费用，故原告关于律师费的诉请，本院予以支持。关于费用抵扣问题，鉴于相关费用并非原告收取，故对被告抵扣意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告广州琰通信息科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告广州市轩景物业管理有限公司2020年2月1日至2020年4月12日的管理费24698.52元及违约金（违约金具体计算标准：2019年2月、3月本金各10291.05元，4月本金4116.42元为基数，分别自欠费当月6日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%标准计至付清之日止，每月违约金以不超过本金为限）；二、被告广州琰通信息科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告广州市轩景物业管理有限公司律师费3000元；三、驳回原告广州市轩景物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费327元，由原告广州市轩景物业管理有限公司负担62元，被告广州琰通信息科技有限公司负担265元。本判决为终审判决。审判员  陈奕衡二〇二一年三月三十日书记员  黄桂欢