北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0111民初1585号原告：王海静，女，1977年9月5日出生，汉族，住北京市房山区。原告兼原告王海静的委托诉讼代理人：张毅，男，1978年3月3日出生，汉族，住北京市房山区，系王海静之夫。被告：北京首开荣泰置业有限公司，住所地北京市东城区东花市北里东区1号楼三段五层。法定代表人：赵明华，执行董事。委托诉讼代理人：孙宏博，北京市建诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丽，北京市建诚律师事务所律师。原告张毅、王海静与被告北京首开荣泰置业有限公司（以下简称首开荣泰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兼原告王海静的委托诉讼代理人张毅、被告首开荣泰公司的委托诉讼代理人孙宏博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张毅、王海静向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付逾期办理不动产权登记证书违约金10564.19元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2015年11月13日与被告签署了编号为XF587634的《北京市商品房现房买卖合同》，购买了北京市房山区怡和北路xxx号院xxx号楼xxx层xxx的房屋一套，并支付了购房款3521396元。原告于2015年12月14日递交全部资料、缴纳全部费用，并办理了入住手续。被告于2017年12月13日办理完毕不动产权证书。根据双方签署的合同约定，买受人未能在商品房交付之日起且买受人交齐办理房屋权属登记所需的全部资料、文件并缴纳清全部相关费用后720日内取得房屋所有权证书，被告应当承担相应的违约责任，违约金应自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。根据上述条款，被告应向原告支付违约金。被告首开荣泰公司辩称，不同意原告的诉讼请求，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。第一，依据双方买卖合同约定，原告在2015年12月29日签订代办协议缴纳费用，720日届满期届满日为2017年12月18日，产权实际取得日为12月13日，不违约。第二，开发商在2016年3月31日将所有费用交清并取得大产权证，已经具备办理小产权证的条件，故原告未如期取得产权证并非出卖人原因导致。第三，原告与委托代办机构签订协议委托代办机构代办产权，由于2016年税务改革制度导致批量办理延迟，产权代办机构已经退还全部产权代办费用，办理迟延是政府原因，与我公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月13日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称现房买卖合同），约定原告购买被告开发的位于北京市房山区怡和北路xxx号院xxx号楼xxx层xxx号房屋，其实测建筑面积共141.4平方米，总价款为3521396元，付款方式为首付款加商业贷款。被告应当在被告收到原告支付的合同约定全部房款之日起30日内向原告交付该商品房。预售合同第十八条权属转移登记约定商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用800元。买受人未能在商品房交付之日起且买受人交齐办理房屋权属登记所需的全部资料、文件并缴纳清全部相关费用后720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理，即如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。如因买受人的责任，按补充协议相关约定执行。该现房买卖合同附件十二补充协议约定，买受人在该房屋交付使用前须按政府相关规定缴纳专项维修资金，由出卖人或出卖人指定的代理机构代为收缴，否则，出卖人有权拒绝交付该房屋。产权代办机构在办理产权过程中，最终以国家相关政府部门规定数据为准，相关税费采用多退少补的原则，如果政府政策调整，导致代办机构无法按照买受人的委托代买受人交纳相关税费的，不视为出卖人违约，出卖人无需承担违约责任。如遇交纳标准上调，则买受人负责补足税费的不足部分，否则由此导致的不利后果由买受人自行承担。以贷款方式支付购房款的买受人应于办理房屋交付手续时向出卖人出具不可撤销的委托出卖人或出卖人指定第三方办理该房屋权属转移登记的《授权委托书》，并预留相关证件复印件等转移登记手续所需资料，及时按照房屋权属转移登记机关的要求签署有关文件，并按照现房买卖合同的约定于办理房屋交付手续时缴纳契税、专项维修资金、产权登记费、委托代办费等相关税费。若买受人未能按照前述约定提交、签署相关文件资料并预交相关税费的，则出卖人有权拒绝交付房屋。现房买卖合同第十八条第二款所述办理转移登记的出卖人责任包括（1）因出卖人原因导致办理房屋权属转移登记时应由出卖人提供的证照不齐全或不符合政府规定的；（2）出卖人未能按时缴付政府主管部门规定的办理权属转移登记所需缴付的费用的。除上述两种情况外，因其他原因导致买受人未能在合同约定的期限内取得房屋所有权证书的，均不属于现房买卖合同第十八条第二款约定的出卖人的责任。该现房买卖合同对双方其他权利义务同时进行了约定。现房买卖合同签订后，原告按照约定向被告支付了全部购房款3521396元。2015年12月14日，被告向原告交付了房屋。交房当日，原告交纳了代缴契税105641.88元、专项维修资金28280元、物业费4309.87元、公共电费60元、生活垃圾清运费30元、有线电视初装费360元。2015年12月29日，原告（甲方）与北京圣泽宏房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司，乙方）签订代办房屋所有权转移登记协议，约定甲方委托乙方办理涉案房屋的所有权转移登记手续，委托期限自本协议生效之日起至本协议项下委托事项完成之日止，房屋所有权证载明的填发日期视为本协议项下委托事项完成之日。甲方按照每套800元支付代理费，按照每套80元（每增加一人加10元）支付登记费，在签订本协议当日以现金方式一次性支付给乙方；甲方应保证其为本协议项下房屋之权利人，对本协议项下房屋享有所有权之期待权；甲方应于本协议签订当日提供办理本协议项下房屋所有权转移登记所需之全部资料，并保证其所提供资料的真实性、完整性和准确性；甲方应于办理入住手续当日，将协议项下房屋之契税、商品房住宅专项维修资金、交予出卖人制定的物业公司，以上费用为代收代缴费用，由乙方代甲方交至相关政府部门，并取得政府部门开具的票据，多退少补；甲方应在乙方履行本协议项下义务时，积极配合乙方工作；乙方应自甲方完成本协议项下房屋入住手续领取房屋钥匙后一年内完成委托事项，完成日期以房屋所有权证载明的登记日期为准；甲方未按本协议约定提供办理房屋所有权转移登记所需之资料的，甲方应自乙方通知之日起30日内予以补齐并交付乙方，期间乙方的办理时限相应顺延。因非甲方的原因，导致乙方未在本协议约定的期限内完成本协议之委托事项的，每逾期一个工作日，甲方有权要求从已支付的委托费用中扣除万分之五，直至委托费用全部扣除为止，同时，乙方负有继续为甲方办理房屋所有权转移登记手续之义务。该协议对双方其他权利义务同时进行了约定。同日，原告向经纪公司交纳了上述合同约定的代理费800元和登记费90元。2016年3月31日，涉案房屋所在楼栋取得不动产权属证明。2017年12月13日，涉案房屋进行了不动产权属转移登记，该房屋不动产权转移至原告名下。因经纪公司代为办证存在逾期，经纪公司于2018年1月30日向原告退还了代理费800元。诉讼中，双方对于原告提交办理房屋所有权转移登记所需资料的时间存在争议，原告表示其于办理房屋交接手续当日向被告提交了办理房屋所有权转移登记所需资料，并以现房买卖合同、入住通知书等佐证；被告表示原告于签订代办房屋所有权转移登记协议当日提交的办理房屋所有权转移登记所需资料，并以代办房屋所有权转移登记协议、经纪公司情况说明等佐证。本院认为，原告与被告在自愿基础上签订的现房买卖合同是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。本案现房买卖合同约定买受人未能在商品房交付之日起且买受人交齐办理房屋权属登记所需的全部资料、文件并缴纳清全部相关费用后720日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。根据案件的实际情况，本案判断被告是否应当承担逾期办理房屋所有权转移登记违约责任的关键在于原告交齐办理房屋权属登记所需的全部资料、文件并缴纳清全部相关费用的时间。现房屋交付时间为2015年12月14日，交房当日原告交纳了办理房屋权属登记相关的代缴契税和专项维修资金，原告于2015年12月29日与经纪公司签订了代办房屋所有权转移登记协议并交纳了办理房屋权属登记相关的代理费和登记费。对于原告提交办理房屋权属登记所需的全部资料、文件的时间，双方存在争议，现原告提供的证据不足以证明其提交办理房屋权属登记所需的全部资料、文件的时间，本院综合考虑双方所签的代办房屋所有权转移登记协议、原告交纳办理房屋权属登记相关代理费和登记费的时间、经纪公司的情况说明等认定原告提交办理房屋权属登记所需的全部资料、文件的时间为2015年12月29日。鉴于此，原告交齐办理房屋权属登记所需的全部资料、文件并缴纳清全部相关费用的时间应为2015年12月29日。根据现房买卖合同对于被告应当承担逾期办理房屋所有权转移登记违约责任的约定，经计算被告应当承担逾期办理房屋所有权转移登记违约责任的起算日期应为2017年12月19日，而涉案房屋不动产权实际于2017年12月13日转移至原告名下，被告不存在逾期办理不动产权转移登记的违约行为，故无需承担违约责任。现原告要求被告支付逾期办理不动产权登记证书违约金的请求，理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回张毅、王海静的诉讼请求。案件受理费65元，由张毅、王海静负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  肖金良人民陪审员  任开宏人民陪审员  吴宝宝二〇二一年三月十五日书 记 员  孔博浩