重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0113民初264号原告：韩春晓，女，汉族，1982年11月11日出生，住河南省汝州市。被告：重庆恒大鑫南置业有限公司，住所地重庆市巴南区巴南大道9号附12号4层，统一社会信用代码91500113MA5U9TF31R。法定代表人：彭善荣，总经理。委托诉讼代理人：杨明迪，男，重庆恒大鑫南置业有限公司工作人员，住重庆市江北区。原告韩春晓与被告重庆恒大鑫南置业有限公司（以下简称恒大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，同年1月25日公开开庭进行了审理。原告韩春晓与被告恒大公司委托诉讼代理人杨明迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩春晓向本院提出诉讼请求：判令被告恒大公司支付逾期交房违约金9721.64元。事实及理由：原、被告于2018年3月28日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告恒大公司开发建设位于重庆市巴南区××道××号（恒大新城）XX号楼X单元X-X房，2020年6月30日前交房。被告恒大公司实际通知交房时间为2020年8月10日，且原告于该日接房时发现房屋存在质量问题不符合交房条件，要求被告恒大公司整改，被告恒大公司整改后再次通知原告于2020年9月19日接房。被告恒大公司逾期交房已违约，应承担2020年7月1日至2020年9月19日期间逾期交房的违约金9721.64元，故诉请如上。被告恒大公司辩称，1、涉案合同履行期间正值新冠疫情暴发属不可抗力，结合疫情防控实际情况，2020年3月24日重庆市调整为重大突发公共卫生事件三级响应时，基本可视为疫情风险较低，鉴于复工复产通常还需进行准备、审批等工作，不代表被告可以立即进入复工复产状态。不应认定为逾期交房，应部分或全部免除被告责任；2、被告于2020年6月30日前取得涉案房竣工验收备案登记及两书一证，已达到约定交房条件。原告未在合同约定的交房期限前往销售中心办理接房手续，也未向被告发出交房催告，据补充协议第四条第7款，不论乙方是否接到书面通知，都应当按照合同约定的交付时间办理房屋交付手续。涉案房屋未于2020年6月30日交付之后果不应由被告承担责任；3、根据合同约定除房屋地基基础和主体结构存在质量问题，以及他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由，拒绝接收房屋，涉案房屋未存在质量问题，原告未具备拒绝接房手续的正当理由。本院经审理认定事实如下：2018年3月28日，被告恒大公司（甲方）与原告韩春晓（乙方）与签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：“乙方购买位于重庆市巴南区××道××号（恒大新城）XX号楼X单元X-X房、此房为装修房、建筑面积118.62平方米、总价1215205元、2018年3月28日前支付首期房款365205元，余款85万元以银行按揭贷款方式支付；第七条交房期限及交付条件，甲方应当在2020年6月30日前，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。（2）本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定（具体详见附件四）；第八条交房手续的办理：1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方办理交付手续的准备；如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付；第九条甲方逾期交房的违约责任：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、逾期在180日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违金，合同继续履行”。此合同附件五补充协议约定“四、双方同意将买卖合同第八条交房手续的办理条款补充如下：1、乙方可以拒绝办理交房手续之“正当理由”是指：（1）、不可抗力导致乙方无法按期与甲方办理交接手续的；（2）、该商品房不符合买卖合同第七条第（二）款约定的交付条件；（3）、甲方拒绝出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》或出示不齐全的，除前述正当理由外，乙方以其它任何理由和／或原因未按期履行接房义务的，自买卖合同或甲方书面通知（以最早的时间为准）确定的交付期限届满之日起视为已经交付，甲方不承担逾期交房的责任。3、乙方在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为拒绝接收房屋，否则，从甲方书面通知乙方办理房屋交接手续之日起，视为甲方已经交付房屋，但乙方接收到房屋的，不视为甲方所应当承担的保修义务予以免除，甲方仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修；5、如商品房在合同约定交房日期前具备交房使用条件的，甲方提前书面通知乙方办理收楼手续，双方同意以甲方书面通知的收楼日为交房日期；若乙方未按通知的日期办理该房的验收手续，自甲方通知的交房日期起，则视为乙方同意该商品房符合交房条件，并已实际交付乙方；7、甲乙双方同意，对于买卖合同第八条约定的房屋交付书面通知，包括但不限于挂号信、特快专递、手机短信、报纸公告、录音电话等形式，乙方应当提供真实有效的地址、联系方式确保甲方能送达相关手续，挂号信、特快专递寄出三日（本市）或七日后（外省）视为送达。不论乙方是否接到书面通知，乙方都应按照合同约定的交付时间办理房屋交付手续。乙方如果购买的是现房，则应在合同约定的交付期限内自行向甲方领取房屋、交付通知。”合同签订后，原告韩春晓已按约定履行付款义务。2020年3月19日，被告恒大公司取得涉案房屋的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2020年8月6日，被告恒大公司向原告韩春晓邮寄重庆恒大新城收（验）楼通知书中载明“于2020年8月10日交楼，地点：恒大新城物业服务中心（一期地块13#楼一楼）办理收（验）手续”，同年8月7日，原告韩春晓签收此通知书。同年9月19日，原告韩春晓签订前期物业服务协议。另查明：自2020年1月下旬起，我国爆发新冠疫情，受疫情影响，重庆市人民政府于2020年1月24日启动全市重大突发公共卫生事件一级响应，同年3月10日下调为二级响应，同年3月24日下调为三级响应。以上事实，有原、被告当庭陈述及双方举示的《重庆市商品房买卖合同》、原告韩春晓举示的《前期物业服务协议》、被告恒大公司举示的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》、《收（验）楼通知书》、邮寄面单、快递跟踪单等证据在卷为凭，并经庭审质证，本院予以采信。本院认为，原告韩春晓与被告恒大公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。被告恒大公司未于2020年6月30日前将涉案房屋交付原告韩春晓，是否应承担逾期交房的违约责任，原、被告各执一词。1、关于交房时间，补充协议第四条第7款约定“不论乙方是否接到书面通知，乙方都应按照合同约定的交付时间办理房屋交付手续”系对被告恒大公司发出的房屋交付书面通知“包括但不限于挂号信、特快专递、手机短信、报纸公告、录音电话等”形式后的免责约定，并非对《重庆市商品房买卖合同》第八条约定被告恒大公司“应于确定交房日的七日前书面通知乙方办理交付手续的准备”之通知义务免除，被告恒大公司在合同约定的交房日期2020年6月30日前未履行通知义务，不能视为2020年6月30日房屋已经交付。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。庭审中，原告韩春晓举示手写清单系复印件，被告恒大公司对其有异议，该证据无其他证据印证，本院无法确认其真实性、关联性，不予以采信。且该清单中罗列的踢脚线松动、插座边缘有缝隙、洗手池下水管漏水等问题，属于表面瑕疵而非功能性质量瑕疵，不属于严重影响正常居住使用的房屋质量问题。被告恒大公司2020年8月6日通知原告韩春晓2020年8月10日交房时，已取得涉案合同约定交房条件，原告韩春晓未举示其具备拒绝办理交房手续之正当理由及涉案房存在不得交付的严重影响正常居住使用的房屋质量问题的相关证据，应承担举证不能的后果。原告韩春晓拒绝于2020年8月10日接房的理由不成立，根据《重庆市商品房买卖合同》约定，本院确认涉案房于2020年8月10日起视为已交付。被告恒大公司逾期交房期间为2020年7月1日-2020年8月9日，共计40天；2、关于违约责任，《重庆市商品房买卖合同》约定于2020年6月30日前交房，在此之前即涉案房屋工期内发生了新冠疫情突发性公共卫生事件，全国各地在疫情防控期间采取了不同程度的限制人员流通、聚集措施。重庆市政府自2020年1月24日起启动全市重大突发公共卫生事件一级响应，至2020年3月24日起调整为三级响应。至此，疫情风险逐渐降低，但影响并未完全消除，客观上对企业的复工复产仍有一定影响，不代表被告恒大公司可立即进入复工复产。涉案房为装修房，其施工人员及装修工人流通、聚集受疫情影响较大，应当考虑不可抗力对被告履行交房义务的影响。参照最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》及重庆市政府应对疫情出台的稳定和促进就业实施意见等相关文件精神，鉴于被告恒大公司逾期交房40日并未超过重庆市重大突发公共卫生事件一级响应疫情期间46天，按照公平原则，本院依法对被告恒大公司逾期交房40日的违约责任予以免除，对原告韩春晓的诉请，本院不予支持。除上文所列证据外的其他证据，不足以证明本案的待证事实或与本案不具有关联性，本院不予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告韩春晓的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告韩春晓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  潘雪松二〇二一年三月二十二日书记员  彭雨涵