广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终9593号上诉人（原审原告）：惠东县×××××××××民小组，住所地xx县××××××。负责人：姚某明,村民小组组长。委托诉讼代理人：汤锦龙，广东安国律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姚福荣，男，1963年12月18日出生，汉族，广东省惠东县人，户籍地xx县×××××××××××侧，公民身份号码442××××××××××××515。委托诉讼代理人：何广辉，广东定稳顺律师事务所律师。原审被告：姚福雄，男，1961年3月15日出生，汉族，广东省惠东县人，户籍地xx县××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××054。委托诉讼代理人：何广辉，广东定稳顺律师事务所律师。原审第三人：姚火明，男，1968年12月5日出生，汉族，广东省惠东县人，户籍地xx县××××××××××，现住惠东县吉隆镇凤凰城20栋，公民身份号码442××××××××××××018。上诉人惠东县×××××××××民小组因与被上诉人姚福荣、原审被告姚福雄、原审第三人姚火明土地租赁纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院(2020)粤l323民初2323号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告惠东县×××××××××民小组不服一审判决，上诉请求：依法撤销广东省惠东县人民法院(2020)粤l323民初2323号民事判决并依法发回重审或依法改判；2、一、二审诉讼费等由被上诉人承担。一、一审法院审判程序违法。根据一审判决书第10页倒数第六行“惠东县××××××民委员会于2019年1月15出具《证明》，该证明内容为:兹有我辖区村民黄丽梅，女性，身份证号码:441××××××××××××043，在惠东县×××××××××××××××××，面积约240平方米，该厂可作经营场所使用，特此证明”，该份《证明》一审法院从未要求上诉人就该份证明发表过任何质证意见，上诉人至始至终都未曾见到过该份《证明》，但一审法院却将该《证明》作为定案依据。对于该份《证明》的来源是否合法？是否经过合法程序取得？是被上诉人作为证据予以提交还是一审法院自行向惠东县××××××民委员会调取？上诉人都全然不知。一审法院审判程序违法导致上诉人无法正常就该份证据发表质证意见，已严重损害了上诉人合法权益，因此，一审法院将未经上诉人质证的证据直接作为定案依据，已经严重违反审判程序，二审法院应裁定撤销原判决予并依法发回重审。二、一审法院对事实认定错误。第一、被上诉人未经上诉人同意，擅自将涉案土地非法转租给其他第三人，已经构成违约，而一审法院在没有任何实质性证据下直接推定上诉人对被上诉人的非法转租行为是知悉的，判决不予支持上诉人提出解除《租地合同书》的诉求，属于对事实的认定错误。根据上诉人与被上诉人于2006年8月1日签订的《租地合同书》第九条明确约定:乙方承租的地方，未经甲方同意，不得转移使用权人。本案涉案土地尚若被上诉人需要转租给其他第三人，应当征得上诉人村集体代表的同意，且如果上诉人同意被上诉人有权转租，属变更原合同内容上诉人应当召开村民代表会议且经三分之二代表同意才可以变更合同内容。但被上诉人从未将相关情况如实告知上诉人以及在未取得上诉人的同意下，就擅自将涉案土地非法转租给第三人，被上诉人非法转租的行为已构成严重违约。此外，关于xx村民小组于2013年7月15日出具的《证明》，约定的土地面积为200平方米，而姚火明与姚福雄签订的《房屋租赁合同》时间为2014年5月1日，约定的土地面积为2952平方米，可以看出该《证明》与本案没有任何关联性，且该《证明》涉及的土地并非在上诉人租赁给被上诉人的土地范围内。涉案土地被上诉人非法转租给案外人黄丽梅（惠东县吉隆xx鞋加工厂，注册地址:惠东县×××××××××××）。一审法院就被上诉人违法转租给黄丽梅相关事实并未作出认定，对黄丽梅所经营的工厂的土地来源从未作出任何认定，明显损坏了上诉人的合法权益。就黄丽梅工厂的《证明》，证明单位虽为吉隆镇xx村民委员会，但涉案土地的权属人是xx村民委员会xx村民小组并非吉隆镇xx村民委员会，因此吉隆镇xx村民委员会无权就黄丽梅使用的涉案土地作任何证明。对于被上诉人非法转租的行为，上诉人已于2018年4月7日向沙案土地的实际使用人发出了《催告函》，上诉人已在《催告函》中要求涉案土地的实际使用人在收到《告函》之日起十五日内，将涉案土地以及相关建筑和工厂所有设施清场并退还给上诉人。对于被上诉人的非法转租行为，上诉人早已要求涉案土地的实际使用人将涉案土地退还给上诉人，而一审法院却认定上诉人所发出的《催告函》，函件主体并非被上诉人姚福荣或原审被告姚福雄以及函件内无催告解除《租地合同书》的内容，该《催告函》对被上诉人不产生拘束力，驳回上诉人的诉求，属于对事实的认定错误，二审法院应当予以改判或发回重审。因此，上诉人依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转的，出租人可以解除合同”，要求解除《租地合同书》的诉求，事实清楚，法律依据充分，而一审法院认为上诉人不符合上述法律规定条款的情形，属于对事实认定错误。为维护上诉人合法利益，二审法院应当给予改判或发回重审。第二、被上诉人未按照合同约定向上诉人支付租金，被上诉人不仅拖欠上诉人土地租金长达三年，还存在多次拖延支付租金的情形。被上诉人逾期支付租金的行为，构成严重违约，一审法院亦在判决书中认定被上诉人未按约定期限向上诉人支付租金，应当承担违约责任。一审法院理应根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，判决解除双方签订的《租地合同书》，但一审法院却将被上诉人在诉讼期间补交租金（上诉人并未对该补交行为予以认可）的行为，认为被上诉人违约情形已不复存在，而被上诉人逾期支付租金的违约事实并不能因被上诉人补交租金而消灭，一审法院就判决驳回上诉人的诉求，属于对事实的认定错误，且该份判决书明显相互矛盾，二审法院应当予以改判。第三、被上诉人未按照合同约定在承租的土地上投入固定资产150万元，已构成严重违约。根据双方签订的《租地合同书》第十一条明确约定:乙方承租时间三年内应投入固定资产壹佰伍拾万元以上，但被上诉人自租赁涉案土地至今，对涉案土地的投资款远远低于合同约定。上诉人已在庭审中就该问题多次予以说明，要求被上诉人承担违约责任，而被上诉人在未提供任何证据的情形下，辩称其已向承租的土地投入超过150万元。一审法院在庭审中就被上诉人是否已向承租土地投入固定资产150万的审查，一审法院陈述需要结合实际情况，选定一方向相关鉴定机构申请鉴定，但一审法院在庭审过后不仅未就该问题要求上诉人或被上诉人向相关鉴定机构申请鉴定，且未对该问题如何解决作出任何答复，就直接忽略该问题判决驳回上诉人的诉求。一审法院对被上诉人违约的情形置之不理，直接判决驳回上诉人的诉求，属实对事实的认定错误，二审法院应当给予改判。另外，根据上诉人多方调查，上诉人出租给被上诉人的涉案土地高达39.15亩，总租金仅有7830元，而被上诉人非法转租给姚火明的土地虽仅有2952平方米，但年租金高达13万元。可看出，被上诉人不但未按约定向涉案土地足额投资，构成严重违约，且被上诉人利用租赁的涉案土地获取了巨大的不当利益，已给上诉人造成重大经济损失。被上诉人的违约行为事实清楚、法律依据充分，而一审法院在判决书并未对该违约情况予以说明，就直接驳回了上诉人的诉求，已严重损害了上诉人的合法利益。第四、根据被上诉人提交的2013年7月15日的《证明》，该证明为无效证明，一审法院在未将该证据的三性予以确认的情况下，直接作为定案依据，属于对事实的认定错误。首先，被上诉人无法向上诉人出示该《证明》的原件，仅仅是提交一份复印件且已经被被上诉人肆意修改过，对于该份《证明》的真实性无法予以确认。其次，该份《证明》的出具未经过上诉人负责人签字确认，从该《证明》的内容来看是变更了上诉人与被上诉人在2006年8月1日签订的《租地合同书》，尚若涉及到变更双方合同内容，上诉人作为村集体，应当对该变更内容召开村民代表大会，并经村民代表三分之二同意的情况下才能予以变更，但该《证明》并未经过任何合法程序，因此对于该《证明》的合法性无法予以确认。最后，该《证明》的时间是2013年7月15日，约定的土地面积为200平方米，而姚火明与福雄签订的《房屋租赁合同》时间为2014年5月1日，约定土地面积为2952平方米，且该《证明》涉及的土地并非上诉人租赁给被上诉人的土地范围内，因此，该份《证明》从签订的时间以及内容上，均与本案没有任何关联性。而一审法院并未就该《证明》的三性予以认可或作出充分说明的情况下，直接作为定案依据，明显属于对事实的认定错误，二审法院应当裁定撤销原判决予以改判或发回重审。综上所述，一审法院严重违反法律程序，对本案事实认定不清，上诉人为了维护自身合法权益，特依法提出上诉，请求贵院在查清事实下，支持上诉人的上诉请求。被上诉人姚福荣辩称，一、一审法院审判程序合法。惠东县××××××民委员会（以下简称xx村委会）于2019年1月15日出具的关于同意黄丽梅在该辖区经营鞋厂的《证明》，是答辩人向惠东县××监督局查询复印所得，并加盖了惠东县××监督局的查询证明专用章，其真实性、合法性、关联性均能予以证明，依法能作为定案的依据。反观被答辩人故意隐瞒xx村委会出具同意黄丽梅经营鞋厂的《证明》这一事实的行为，违背诚实信用原则，严重妨害诉讼，企图误导审判人员对本案事实的认定。而且被答辩人未提交证据证明一审法院审判程序严重违法，依法不应撤销一审判决或发回重审。二、一审判决认定事实正确。姚福雄出租厂房给姚火明的行为已得到xx村委会、被答辩人的同意。首先，姚火明作为2008年至2011年期间xx村民小组负责人，姚火明是在知道姚福雄与答辩人的关系以及答辩人同意姚福雄出租的情况下才与姚福雄签订《房屋租赁合同》。姚福雄与姚火明于2014年5月1日签订《房屋租赁合同》，实际上姚火明在2012年已向姚福雄承租涉案土地、厂房等用于经营鞋厂。正因如此，xx村委会、被答辩人才出具同意姚火明开办鞋底厂的《证明》给姚火明登记注册成立惠东县吉隆xx鞋底厂，被答辩人却称“在2018年4月以前均不认识姚福雄”【法庭审理笔录（第一次）第7页】，明显是歪曲事实。其次，答辩人不是xx村民小组成员，不参与xx村委会、被答辩人的日常事务，xx村委会、被答辩人均在《证明》上盖章，是xx村委会、被答辩人真实、有效的意思表示，答辩人基于此才同意姚福雄将涉案土地、厂房出租给姚火明，被答辩人是否经村民代表大会决议并不影响《证明》对外的效力。第三，从2012年姚福雄将土地、厂房等建筑出租给姚火明至2018年姚火明拒缴租金中间长达6年的时间里，一直是由姚火明向被答辩人代缴纳租金，而被答辩人从未提出过异议，并且向答辩人出具《收据》等确认收到答辩人的租金，现在被答辩人又以无村集体代表同意主张该《证明》无效，明显违背公平正义。此外，姚福雄与宗亲姚延军、黄丽梅在xx村合伙开办鞋加工厂也是经过xx村委会同意（有xx村委会出具的《证明》为证），而被答辩人作为xx村委会下设立的小组，xx村委会有权对被答辩人辖区内的情况作出证明，况且被答辩人直至本案起诉之前从未对xx村委会同意黄丽梅开办鞋加工厂提出过异议。综上，一审法院认定答辩人转租厂房等给姚火明的行为是经被答辩人同意的事实是正确的。（二）被答辩人从未催促答辩人、姚福雄缴纳租金，答辩人没有违约。承租涉案土地后，答辩人一直有向被答辩人缴纳租金，其中2006年至2009年由答辩人缴纳，2010年至2011年由姚福雄缴纳，2012年起由姚火明代缴纳。被答辩人是与答辩人签订的《租地合同书》，更重要的是，被答辩人在2013年向姚火明出具的《证明》中明知姚福雄与姚火明之间的租赁情况，被答辩人在姚火明未缴纳租金的情况下偏偏没有联系答辩人、姚福雄，反而直接向姚火明发送《催告函》，且《催告函》的内容违背客观事实，被答辩人的做法不符合常理。因此，被答辩人向姚火明发送关于不得继续生产的《催告函》对答辩人、姚福雄不产生拘束力。现答辩人已将2018年至2019年、2019年至2020年、2020年至2021年三年的租金共23490元提存到法院的账户，并愿意、有能力继续履行《租地合同书》。因此，一审法院以事出有因、违约情形已消失，驳回被答辩人解除合同的诉讼请求的判决是正确的（三）答辩人已依约投入150万元以上。答辩人与被答辩人签订《租地合同书》后的三年内，就起建了厂房两栋、办公楼一栋，还有宿舍、厨房、食堂等，实际投入200万元以上。在第一次庭审过程中，审判人员已向被答辩人明确如被答辩人需要对答辩人投入的资产进行评估应当在庭后三个工作日内申请【法庭庭审笔录（第一次）第13页】，被答辩人未在规定时间内主动向法院申请评估视为其放弃，现又以法院就评估问题未予以回复为由主张改判，明显是恶人先告状。此外，答辩人向被答辩人承租的39.15亩地，实际用地约20亩。而姚福雄出租给姚火明的土地共6832.5平方米（约10亩地），该10亩地上的不动产就是厂房、办公楼、宿舍等，被答辩人自始都是知道这个情况，对出租行为、租金等并无异议。（四）xx村委会、被答辩人出具的同意姚火明承租姚福雄厂房的《证明》是合法有效的。为查明事实，答辩人在一审诉讼过程中委托姚福雄向惠东县××监督管理局吉隆市场监督管理所查询复印，由xx村委会、被答辩人共同盖章出具的同意姚火明承租姚福雄厂房的《证明》材料，因该所工作人员要求答辩人提供人民法院出具的调查函件才予以盖章确认，故答辩人在提交该《证明》复印件后即申请法院向该所调取相关证明材料。上文已明晰《证明》的合法性，在此不再赘述。至于关联性，姚火明实际自2012年开始承租厂房等，当时向工商注册鞋厂时仅使用部分厂房用作登记，故被答辩人向姚火明出具的《证明》写的是200平方米。此外，根据在惠东县××监督局查询，姚火明在xx村有且仅有一处鞋厂，结合答辩人出租厂房等给姚火明的情况，可知《证明》所指的土地、厂房与答辩人出租给姚火明的土地、厂房是一致的，一审法院综合所有证据，多方调查分析，作出的一审判决合法合理。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，判决正确。请求人民法院依法驳回被答辩人的全部上诉请求，维护答辩人的合法权益。原审被告姚福雄辩称，一、被上诉人姚福荣的转租行为系有效的。（一）答辩人与姚火明签订的《房屋租赁合同》系合法有效的。答辩人、姚火明均为完全民事行为能力人，《房屋租赁合同》的签订是双方真实意思表示，合同内容真实、合法、有效。被上诉人姚福荣系答辩人的弟弟，答辩人将土地、厂房等出租给姚火明一事是经过姚福荣同意的，姚火明也是在知道姚福荣与答辩人的关系以及姚福荣同意答辩人出租的情况下才与答辩人签订《房屋租赁合同》。（二）答辩人与姚火明签订的《房屋租赁合同》并无欺诈、胁迫、恶意串通等，不存在损害被答辩人集体利益的情形，被答辩人在2018年1月4日仍向姚福荣出具收取租金的收据，说明答辩人每年都严格按照《租地合同书》的规定向被答辩人缴交租金，正因如此，自2014年5月1日答辩人、姚火明签订《房屋租赁合同》起至姚火明开始拒付租金止的3年多时间，被答辩人从未对姚福荣、答辩人的转租行为提出过异议。（三）被答辩人同意姚福荣将涉案土地、房屋转租给姚火明。答辩人与姚火明于2014年5月1日签订《房屋租赁合同》，实际上姚火明在2012年已向答辩人承租涉案土地、房屋用于经营鞋厂，被答辩人知道姚火明实际占有使用涉案土地、房屋，因此xx村委会、被答辩人在2013年才会出具同意姚火明承租答辩人厂房的《证明》，而姚火明在2013年8月27日登记注册成立惠东县吉隆xx鞋底厂、该鞋底厂的厂址位于惠东县××××××××恰恰证明答辩人所陈述的事实。二、姚福荣、答辩人已按照要求投入150万元以上。在被上诉人姚福荣与被答辩人xx村民小组签订《租地合同书》后的三年内，答辩人就按照要求起建了厂房两栋、办公楼一栋，还有宿舍、厨房、食堂等，实际投入200万元以上。被答辩人在一审诉讼过程中，在法院明确告知的情况下，怠于申请对涉案房产的评估鉴定，应视为被答辩人对答辩人一方投入150万元以上的事实予以认可。三、姚福荣、答辩人已按时足额缴纳租金，合同应当继续履行承租涉案土地后，答辩人一直有向被答辩人缴纳租金，甚至2018年1月，被答辩人仍有向被上诉人姚福荣出具收据。此后被答辩人在未联系姚福荣、答辩人的情况下，直接向姚火明发送严重违背事实的《催告函》并企图以此说明姚福荣、答辩人逾期支付租金，显然是不符合逻辑和常理的。现姚福荣已将2018年至2019年、2019年至2020年、2020年至2021年三年的租金共23490元提存到法院的账户。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确、证据确实充分，判决正确，请求人民法院依法驳回被答辩人的全部上诉请求。原审第三人姚火明未提交答辩意见。原审原告惠东县×××××××××民小组向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告签订的《租地合同书》；2.被告将《租地合同书》项下承租的全部租地（含地上建筑物）无偿返还移交给原告；3.被告向原告支付未交租金暂计15660元（2018年、2019年两年租金未交）；4.本案所有诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2006年8月1日，原告xx村民小组（出租方、甲方）与被告姚福荣（承租方、乙方）签订一份《租地合同书》，主要内容为：“经甲、乙双方协商，对租地事宜达成如下合同：一、承租时间：二00六年七月一日至二0二六年六月三十日止，共贰拾年。二、租用地方：本村xx山坡地（亦称北爷庙旱地）约三十亩。（以实量为准【实际面积】）。三、租地金额：每年每亩二佰元（￥200元），二0二一年至二0二六年六月三十日按近处当时租地价按年计算付给甲方。四、租地四至范围：东至田沿下水沟；西至砖厂路下；南至牛麒埔塘边；北至龙起水村地界。（具体范围以双方确立的附图为准）。五、付款时间：立合同后，交清第一年租金，尔后从第二年三月一日起以次按时缴交当年租金。六、甲方提供的土地如有争议，由甲方负责与有关部门协调，否则由此造成乙方的一切损失由甲方赔偿。七、合同期间，土地如国家用地征收，双方应服从。土地征收款归甲方。地上建筑物赔偿按二十年平均计算，乙方已用时间应补回甲方。政府部门征用土地，需经村民同意，在同等的条件下，乙方有优先征用权。八、甲方对乙方的合法经营承办厂因尽量提供方便，不得干扰。乙方应做好环保工作，避免污水、废料污染水源，避免污水、废料污染水源危害农作物及村民身体健康，否则，政府部门追究由乙方负责。九、乙方承租的地方，未经甲方同意，不得转移使用权。十、本合同生效后，双方不得反悔，否则赔偿对方一切损失。十一、乙方承租时间三年内应投入固定资产150万元以上。十二、土地租用期满，不动产（是地上建筑物）无偿归甲方所有，其他归乙方在半年内搬走……。”该合同甲方签字一栏由时任村民小组成员姚国清等5人签名并加盖xx村民小组印章，乙方签字一栏由被告姚福荣签名，群众一栏由姚吴有等11人签名。该《租地合同书》附：测绘图一份（1页）。2012年5月1日，被告姚福雄（甲方）与第三人姚火明（乙方）签订一份《租赁协议》，主要内容：“经甲乙双方友好协商，甲乙双方房屋租赁事宜达成以下协议：一、租赁期限：从二0一二年五月一日至二0一六年四月三十日止，共5年。二、租赁方式：1、该厂房位于惠东县××××××背山坡地（亦称被爷庙旱地）甲方承租xx村的地皮内；2、甲方厂房二栋约2000平方米；办公楼一栋约392平方米；宿舍房11间约500平方米；厨房、食堂约60平方米；3、甲方2014年5月1日至2018年4月30日每年以人民币12万元租给乙方，每年该地地租7800元由乙方支付；4、本协议签订生效之日，乙方应将第一年租金人民币12万元及保证金贰万元支付给甲方，尔后从第二年五月五日前依次支付当年租金，逾期缴纳当年租金，按年租总额3%滞纳金赔偿给甲方，逾期3个月交当年租金，甲方有权收回厂房。三、双方权利及义务：1、甲方应在本协议签订后，乙方进场前，甲方负责将厂房维修好；2、甲方承租xx村的地皮内与村民的纠纷甲方负责协调处理；3、乙方因合法经营，甲方对乙方的合法经营承办厂因尽量提供方便，不得干扰。乙方已经做好防火安全、环保工作，避免污水、废料污染水源危害当地农作物及村民身体健康，否则乙方承担经济法律责任；4、在租赁期间，乙方负责甲方厂房按现状使用期间的日常维修及相关的一切费用，并购买相应的厂房财产保险；乙方经常经营所产生的水费、工人工资、工伤福利待遇及所需缴纳的税收的由乙方承担。5、乙方租赁期间应维护甲方的财产，如有损坏要维修好或按价赔偿，中途需改建或其他用途，必须经甲方同意，方可实行。6、租赁期满，乙方支付清甲方资金、水电费、工人工资、工伤福利待遇及税收等相关费用，经甲方验收厂房及水电后，甲方应退还保证金贰万元给乙方，如乙方未结清相关费用，则保证金扣除。乙方付清相关费用后，甲方不得干涉乙方拆除乙方带来的机器设备等。四、本协议生效后，双方均不得反悔，否则应赔偿对方一切损失……。”2014年5月1日，被告姚福雄（甲方）与第三人姚火明（乙方）再次签订一份《房屋租赁合同》，主要内容：“经甲乙双方友好协商，甲乙双方房屋租赁事宜达成以下协议：一、租赁期限：从2014年5月1日至2021年4月30日止，共7年。二、租赁方式：1、该厂房位于惠东县××××××背山坡地（亦称被爷庙旱地）甲方承租xx村的地皮内；2、甲方厂房二栋约2000平方米；办公楼一栋约392平方米；宿舍房11间约500平方米；厨房、食堂约60平方米；3、甲方2014年5月1日至2018年4月30日每年以人民币壹拾贰万元租给乙方，甲方每年的地租费用由乙方承担支付壹万元整；四、本协议签订生效之日，乙方应将第一年租金人民币壹拾贰万元及保证金贰万元支付给甲方，尔后从第二年5月1日前依次支付当年租金，逾期缴纳当年租金，按年租总额每天3%滞纳金赔偿给甲方，逾期壹个月交当年租金，甲方有权收回厂房。三、双方权利及义务：1、甲方应在本协议签订后，乙方进场前，甲方给乙方提供协助方便；2、甲方承租xx村的地皮内与村民的纠纷甲方负责协调处理；3、乙方应合法经营，甲方对乙方的合法经营承办厂因尽量提供方便，不得干扰。乙方已经做好防火安全、环保工作，避免污水、废料污染水源危害当地农作物及村民身体健康，否则乙方承担经济法律责任；4、在租赁期间，乙方负责甲方厂房按现状使用期间的日常维修及相关的一切费用，并购买相应的厂房财产保险；乙方经常经营所产生的水费、工人工资、工伤福利待遇及所需缴纳的税收的由乙方承担。5、乙方租赁期间应维护甲方的财产，如有损坏要维修好或按价赔偿，中途需改建或其他用途，必须经甲方同意，方可实行。6、租赁期满，乙方支付清甲方租金、水电费、工人工资、工伤福利待遇及税收等相关费用，经甲方验收厂房及水电后，甲方应退还保证金2万元给乙方，如乙方未结清相关费用，则保证金扣除。乙方付清相关费用后，甲方不得干涉乙方拆除乙方带来的机器设备等。四、本协议生效后，双方均不得反悔，否则应赔偿对方一切损失……。”同日，被告姚福雄在该份《房屋租赁合同》尾页下方空白处备注:“收到保证金贰万元。姚福雄。2014.5.1。”2018年4月7日，原告xx村民小组向惠东县长生PU鞋底厂经营者潘运红发出《催告函》：“长生鞋底厂潘老板：阁下现使用的位于惠东县××××××背山坡地（亦称北爷庙旱地）即xx村的地皮内（厂房二栋、办公楼一栋、宿舍二栋、食堂一间共约2600平方米）一事，经本村小组调查落实，现查清阁下与姚福雄签订的《房屋租赁合同》为无效合同，本村小组没有授权姚福雄以及任何第三方与阁下签订任何关于上述地段土地及相关建筑的租赁合同，阁下与姚富雄签订的合同，经过本村小组确认，即为无效合同。届于阁下无权使用上述土地以及相关建筑，已经严重损害本村小组以及集体村民利益。现本村小组正式向阁下催告如下：阁下在收到本催告函之日起十五日内将上述地段使用的土地以及相关建筑和工厂所有设施清场并退还本村小组。如阁下在限期内没有按照本催告函将上述地段使用土地以及相关建筑工厂设施清场并退还本村小组，本村小组有权将争议提交惠东县人民法院解决，届时产生的诉讼费、保全费、律师费全部由阁下承担。催告人：惠东县××××××民小组姚坤明”，上述两份《催告函》催告人一栏加盖原告xx村民小组印章，姚某明、姚某基等3人签名证实。2018年4月17日,原告xx村民小组向第三人姚火明发出《催告函》,除抬头为“姚火明”外，该份《催告函》内容与2018年4月7日发出的《催告函》一致。2019年10月10日，被告姚福雄以原告身份列第三人姚火明为被告向本院提起诉讼，诉请：1、解除与被告于2014年5月1日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即支付：（1）自2019年5月1日至被告返还租赁物时止的房租和利息，暂计至2019年10月份租金6万元，按每月2%计付滞纳金……（4）从2017年直至交还房屋日止的地租，每月按10000元计，暂计至2019年为30000元，从2017年5月1日起按每月2%计付滞纳金；3、本案诉讼费由被告承担。本院于2019年10月11日立案受理该案（案号：【2019】粤1323民初6164号），该案审理期间，本院追加姚福荣、原告xx村民小组作第三人参加诉讼，目前该案尚未审结。2020年1月1日，原告xx村民小组召开村民小组农户代表会议，形成《惠东县×××××××××民小组会议决议》，主要内容为：“……村民共有农户代表152户，今到会112户。于2020年1月1日召开户代表会议，决议如下：1、通过法律途径，向惠东县人民法院提起诉讼，要求解除我村小组与姚福荣签订的《租地合同书》并赔偿经济损失。2……4、委托广东安国律师事务所……处理上述我村小组与姚福荣的合同纠纷。5、委托广东安国律师事务所……作为（2019）粤1323民初6164号我村小组第三人委托代理人出庭应诉……。该决议附:各户代表签名按捺指模(共2页)。诉讼期间，原告xx村民小组提交收据（4份），证明于2014年10月3日、2015年12月1日、2016年12月1日、2018年1月4日出具收据，收取被告姚福荣交付的涉案地皮租金39.16亩按年20元计款7830元、7830元、7830元、7830元（此笔款为2017年7月1日至2018年6月30日租金）。经核，2005年至2008年期间，姚石和担任原告xx村民小组村民小组长（负责人）；2008年至2011年，姚火明（第三人）担任原告xx村民小组村民小组长（负责人）；2011年至2014年，姚斗梅担任原告xx村民小组村民小组长（负责人）；2014年至2020年，姚坤明担任原告xx村民小组村民小组长（负责人）。被告姚福荣与被告姚福雄系兄弟，两者存在合作合伙经营关系，被告姚福荣对被告姚福雄与第三人姚火明（乙方）签订一份《房屋租赁合同》的行为，予以认可。第三人姚火明确认与被告姚福雄于2014年5月1日签订《房屋租赁合同》之后，与潘运红合伙（未提交合同或协议），以合伙人潘运红名义申办惠东县长生PU鞋底厂的工商登记，以个人名义支付租金，其中于2017年8月3日从个名下账户（账号622×××××××××××××412）转账支付租金50000元至被告姚福雄妻子观秀凤账户（账号622×××××××××××××078）；于2018年2月13日从个名下账户（账号622×××××××××××××412）转账支付租金50000元至被告姚福雄账户（账号622×××××××××××××213）；确认原告xx村民小组向合伙人潘运红（惠东县长生PU鞋底厂经营者）发《催告函》，阻拦生产，要求搬迁，被告姚福雄得知后前往原告处协商，未果；2018年9月，台风将承租厂房房顶掀掉，出租方不愿意维修，产生纠纷。另查，原告xx村民小组于2013年7月15日出具《证明》给第三人姚火明办理惠东县吉隆xx鞋底厂（经营者：姚火明）工商登记，该《证明》内容为：“兹有我xx村委xx村民小组村民姚火明承租姚福雄在本村地名背三坡（亦称北爷庙旱地）房屋二间约200平方米做鞋底厂使用，使用租期四年。特此证明。”惠东县××××××民委员会备注：“情况属实，xx村委会”、加盖村民委员会印章。此外，在被告姚福荣承租土地经营的投资人黄丽梅（第三人姚火明承租厂房正门左侧，约300平方米），于2019年1月24日办理个人投资企业惠东县xx鞋加工厂工商登记手续时，惠东县××××××民委员会于2019年1月15日出具《证明》，该《证明》内容为：“兹有我辖区村民黄丽梅，女性，身份证号码：441××××××××××××043，在惠东县×××××××××××××××××，面积约240平方米，该厂可作经营场所使用。特此证明。”诉讼期间，被告姚福荣提交视频光盘一张，证明委托被告姚福雄于2020年7月9日补交2018年—2019年度及2019年—2020年度租金时，原告xx村民小组拒绝收取。经告知，原告xx村民小组仍不愿意收取，被告姚福荣授权被告姚福雄于2020年8月5日汇款23490元（三年租金）至本院执行账户，以作提存。一审法院认为，原告xx村民小组与被告姚福荣于2006年8月1日签订的《租地合同书》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，且双方当事人对该合同书的效力不持异议，故一审法院对该《租地合同书》的效力予以确认。合同签订后，被告姚福荣依约投资，投入固定资产，期间，被告姚福荣授权被告姚福雄，由被告姚福雄与第三人姚火明于2012年5月1日、2014年5月1日签订《房屋租赁合同》，将承租的涉案土地投入的固定资产（厂房二栋约2000平方米、办公楼一栋约392平方米、宿舍房11间约500平方米、厨房、食堂约60平方米）出租（转租）给第三人姚火明，结合出租（转租）土地固定资产的所处位置、第三人姚火明办理工商登记时原告xx村民小组出具的《证明》内容、以及第三人姚火明曾担任原告xx村民小组组长（负责人）等情况，应推定原告xx村民小组对被告姚福荣承租期间的出租（转租）行为是知悉的，原告xx村民小组对此明知而未提出异议，视为对被告姚福荣的出租（转租）行为的同意，原告xx村民小组提起本案诉讼,提出被告姚福荣承租期间的出租（转租）行为未经同意转租而无效，并以该项主张为由提出解除《租地合同书》的诉请，不符合《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转的，出租人可以解除合同。”的情形，对原告xx村民小组提出的该项主张，不予采纳，以该项主张为由而提出解除《租地合同书》的诉请，不予支持。原告xx村民小组向惠东县长生xx鞋底厂经营者潘某红、第三人姚火明发出《催告函》，函件主体并非被告姚福荣或被告姚福雄，函件无催告解除《租地合同书》的内容，据此，该《催告函》对被告姚福荣不产生拘束力。此后，被告姚福雄代表被告姚福荣前往原告xx村民小组处协商未果，被告姚福荣未按约定期限支付租金，属违约，应承担违约责任，因事出有因，应承担补交租金的义务。诉讼期间，被告姚福荣委托被告姚福雄补交2018年—2019年度及2019年—2020年度租金，原告xx村民小组不愿意收取，被告姚福荣授权被告姚福雄将租金23490元（三年）汇至一审法院执行账户，以作提存，该违约情形已消失，已不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定可以解除合同的情形，原告xx村民小组以此为由诉请解除《租地合同书》，依据不足，理由不充分，不予支持；诉请被告姚福荣将《租地合同书》项下承租的全部租地（含地上建筑物）无偿返还，无事实依据，不予支持；诉请被告姚福荣支付2018年—2019年度及2019年—2020年度租金15660元，予以支持和照准。综上，原告xx村民小组与被告姚福荣、姚福雄的诉请及辩解，有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第五十一条、第五十五条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告姚福荣于本判决生效之日起5日内支付原告惠东县×××××××××民小组租金15660元；二、驳回原告惠东县×××××××××民小组的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1366元（按合同未收取租金元计收，原告仅预交191元），由原告惠东县×××××××××民小组负担1175元，被告姚福荣负担191元。二审中，当事人没有提交新证据。本院认定如下：一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系土地租赁纠纷。结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：上诉人以被上诉人未经同意转租第三人姚火明诉请解除案涉租赁合同应否获得支持。具体评析如下：关于被上诉人是否未经同意转租第三人姚火明的问题。上诉人与被上诉人2006年8月1日签订的《租地合同书》显示，上诉人出租给被上诉人的租赁地点位于“本村xx山坡地（亦称xx庙旱地）”；被上诉人授权原审被告姚福雄与第三人姚火明签订的2012年5月1日《租赁协议》、2014年5月1日《房屋租赁合同》显示，第三人姚火明承租的租赁地点位于“xx村背山坡地（亦称被xx旱地）甲方承租xx村的地皮内”；上诉人出具给第三人姚火明办理惠东县吉隆xx鞋底厂工商登记的《证明》显示，第三人姚火明承租的租赁地点位于“本村地名xx坡（亦称xx庙旱地）”。综上，上诉人主张其出具给第三人姚火明办理惠东县吉隆xx鞋底厂工商登记的《证明》并非在上诉人租赁给被上诉人的土地范围内，上诉人未提供证据予以佐证，本院不予采信。一审结合转租土地固定资产的所处位置、第三人姚火明办理工商登记时原告xx村民小组出具的《证明》内容、以及第三人姚火明曾担任原告xx村民小组组长（负责人）等情况，认定上诉人对被上诉人承租期间转租明知而未提出异议并无不当，本院予以维持。上诉人以此为由诉请解除双方之间签订的《租地合同书》，本院不予支持。至于上诉人主张被上诉人非法转租案外人黄丽梅的问题，由于上诉人并未提交证据证明其主张，被上诉人亦认可其与案外人黄丽梅的法律关系为合伙关系，故上诉人主张被上诉人非法转租于法无据，本院不予采信。关于被上诉人未按约定期限支付租金的问题。在上诉人与被上诉人履行案涉租赁合同过程中，被上诉人作为承租人未按约定期限支付租金虽然是一种违约行为，但是依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，对于被上诉人迟延支付租金的行为，上诉人未向合同相对方被上诉人针对未按约定期限支付租金进行催告，上诉人据此诉请解除案涉租赁合同，本院不予支持。结合上诉人向潘运红、第三人姚火明发出《催告函》、原审被告姚福雄代表被上诉人前往上诉人处协商未果及被上诉人提存2018-2019年度及2019-2020年度租金至一审法院执行账户的前因后果来看，一审以事出有因、违约情形已消失，驳回上诉人以此为由要求解除《租地合同书》的诉请并无不当，本院予以维持。关于上诉人主张被上诉人未按照合同约定在承租的土地上投入固定资产150万元，构成严重违约的问题。从被上诉人授权原审被告姚福雄与第三人姚火明签订的《租赁协议》、《房屋租赁合同》及上诉人向潘运红、第三人姚火明发出《催告函》的内容来看，案涉土地建有厂房二栋、办公楼一栋、宿舍二栋、食堂一间，上诉人并未提交任何证据予以推翻案涉土地上的固定资产价值未达150万元，故对上诉人该项主张本院不予支持。综上所述，上诉人惠东县×××××××××民小组的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费1366元，由上诉人惠东县×××××××××民小组负担。本判决为终审判决。审 判 长  寇 倩审 判 员  蓝惠兰审 判 员  卫书平二〇二一年三月四日法官助理  叶碧莲书 记 员  黄春婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。