北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初15960号原告：杨其翠，女，1986年11月6日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：王国龙，北京京云律师事务所律师。委托诉讼代理人：王霓婷，北京京云（上海）律师事务所律师。被告：北京中海兴良房地产开发有限公司，住所地北京市房山区良乡地区太平庄东里42号楼一层102号。法定代表人：欧阳国欣，董事长。委托诉讼代理人：翟雪明，北京市安理律师事务所律师。委托诉讼代理人：王紫辰，北京市安理律师事务所律师。原告杨其翠与被告北京中海兴良房地产开发有限公司（以下简称“中海兴良公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨其翠的委托诉讼代理人王国龙、王霓婷，被告中海兴良公司的委托诉讼代理人翟雪明、王紫辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨其翠向本院提出诉讼请求：1．判令被告以全部已付房款为基数，按照每日万分之二的标准向原告支付自2020年3月31日至达到合同约定的交房标准之日止的违约金（暂时计算至2020年9月30日，违约金金额为114445．53元）；2．判令被告向原告支付房屋质量问题的赔偿金共101000元（计算方法：入户门两侧承重墙均倾斜并门歪100000元，客厅空调孔多用空调管和工时1000元）；3．被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年7月27日，原被告签订《北京市商品房预售合同》及附件，约定原告购买被告公司开发的位于北京市房山区苏庄苏锦佳苑小区×号房屋，房屋总价3126927元，付款方式采用贷款方式支付，交房时间为2020年3月31日之前，如逾期交房及存在其他违约行为，被告应按照已付房款每日万分之二的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告严格履行了合同约定的付款责任，但交房期限届满后，被告未能按照约定期限向原告交付房屋。且原告到房屋内查验时发现，入户门两侧承重墙均倾斜门歪，厨房水管突出地面，多次维修未解决，客厅空调孔多用空调管和工时，楼门外多处设施出现塌陷沉降，严重影响居住安全，给附近住户的身体健康造成严重安全隐患。房屋至今仍在使用临时供电，存在重大安全隐患。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院。中海兴良公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1．案涉房屋已在2020年7月具备了交付条件，中海兴良公司于2020年7月8日向所有的业主寄送了入住通知书，入住通知书载明的房屋交接手续办理时间是2020年7月14日至16日。杨其翠在收到上述通知后，无正当理由未按通知的时间办理接收手续。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2020]17号）第八条、第九条、第十条及北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要第十三条的规定，再结合本案合同补充协议第19条、第20条、第35条的相关约定，在不存在房屋地基基础或主体结构问题，亦不属于足以严重影响买受人居住使用的功能性质量问题情况下，杨其翠未在收房通知载明的时间接收房屋，无权要求中海兴良公司承担违约责任。2．本案《预售合同》中确实约定案涉房屋的交付时间为2020年3月31日，但是中海兴良公司具备据实延期交付的免责事由。一方面，自开工以来，因天气、环保治理、大型会议、国庆假期等客观原因及政府要求，案涉项目停工共计102天，依据《预售合同》补充协议第21条第三项、第五项、第六项、第七项的约定，受非疫情因素影响，中海兴良公司的交房期限应当顺延102天。另一方面，在项目建设的关键阶段，爆发了新冠肺炎疫情，疫情对案涉项目的建设周期产生了巨大影响。按照《预售合同》补充协议的约定，不仅被迫停工的63天应当予以顺延，且后续的工程建设进度受到疫情及防疫措施的严重阻碍，亦应对交付期限予以适当顺延，而应当顺延的时间已经超过了项目实际完成交付的时点。3．对于原告要求的质量赔偿，都是属于中海兴良公司承担保修责任的范畴，中海兴良公司也已经按照合同的约定实际承担了保修责任。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2020]17号）第十条和《预售合同》补充协议第29条的规定，杨其翠对于发现的质量问题，必须首先要求中海兴良公司履行保修责任，在中海兴良公司未拒绝维修的情况下，杨其翠不得自行维修并主张维修费用，更不能直接主张房屋价值减损而要求损害赔偿。4．在中海兴良公司的项目建设红线范围内，与正式供电相关的基础设施已经施工完毕，至今使用临电是由于上级开闭站未开通。并且，在《预售合同》第十条对于临电的使用也有明确的约定，杨其翠无权以此为由拒收房屋、要求补偿或主张逾期交房责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月27日，中海兴良公司（出卖人）与杨其翠（买受人）签订《预售合同》，约定杨其翠向中海兴良公司购买×号房屋，房屋预测建筑面积75．52平方米，其中套内面积63．06平方米，房屋总价款312万元。《预售合同》第九条“商品房交付条件”条款约定：该商品房交付时应当已取得规划核验验收合格文件、建设工程竣工验收合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》、满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件。《预售合同》第十条“商品房相关设施设备交付条件”条款约定：房屋交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；纳入城市供电网络并正式供电；供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；电话通信、有线电视、宽带网络敷设到户；如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件的，双方同意由出卖人采取其他方式（如临时用电等）满足买受人正常生活使用，使用过程中产生的直接能源消耗费用由买受人承担，出卖人承诺此费用不高出国家及北京市规定的标准，除上述补救措施外，买受人不得以基础设施供应未满足约定要求为由拒绝接收商品房或向出卖人提出其他补偿要求，出卖人亦不承担逾期交付责任。《预售合同》第十一条“交付时间和手续”条款约定：出卖人应当于2020年3月31日前向买受人交付该商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应于交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点以及应当携带材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；买受人查验的商品房存在除地基基础和主体结构外的其他不符合国家和北京市强制性规范标准的质量问题的，包括屋面、墙面、地面渗漏，管道堵塞，门窗翘裂、五金件损坏，灯具、电器等电气设备不能正常使用，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复并承担修复费用，修复后再行交付；商品房查验合格后，双方应当签署商品房交接单；如买受人未在该商品房交房通知书告知的期限和地点办理该商品房交接手续的，则自商品房交房通知书告知的期限届满之次日起，即视为出卖人已按期向买受人交付该商品房，自该商品房交付或视为交付之日（以较早的时间为准）起，与该商品房有关的风险、责任全部转移给买受人。《预售合同》附件十二补充协议“四、商品房的交付”第20条约定：买受人同意收房时发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，先行接收房屋，再由出卖人对买受人提出的问题进行维修，出卖人无需另行交付，且不视为出卖人逾期交付，该房屋的交付时间为入住通知书上约定的交付期限。第21条约定：出现下列情况时，出卖人可据实予以延期交付，且不承担逾期交付的违约责任：（1）发生自然灾害等不可抗力；（2）预售合同签署后需执行新颁布的法律、法规；（3）基于政府部门、机构的政策、要求或行为；（4）项目所在行政区域流行法定传染病或其他重大流行性传染病的；（5）市政配套批准与安装的延误；（6）施工过程中发现复杂地质状况、发现文物古迹等；（7）政府行为（如戒严、雾霾预警与治理、发布停工通知等）、群众集会或重大活动（如重大国际国内会议、国家庆典、体育盛会等）期间实行管制措施……《预售合同》第十二条“逾期交付责任”条款约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；逾期超过30日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金；买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。《预售合同》还对双方的其他权利义务进行了约定。《预售合同》签订后，杨其翠依约向中海兴良公司履行了付款义务，总额为3126927元。案涉×号楼于2018年5月31日开工，2020年6月29日完成竣工验收，于2020年7月8日办理竣工验收备案，于2020年7月9日取得《房屋面积测算技术报告书》。2020年7月7日，中海兴良公司向杨其翠邮寄《入住通知书》，告知将从2020年7月14日至2020年7月16日在项目现场办理入住手续。此时，×号房屋尚未纳入城市供电网络并正式供电，未接通燃气。杨其翠于2020年11月13日与中海兴良公司办理了房屋交接手续。至本案法庭辩论终结时，×号房屋已接通燃气，但仍使用临时用电。临电使用期间，杨其翠未支付过电费。本案房屋位于×号为一梯四户的户型。另查明，为应对新型冠状病毒感染肺炎疫情，北京市政府于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月29日，北京市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）下发京建发[2020]13号《关于施工现场新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》提出全市房屋建筑和市政基础设施项目不早于2月9日（正月十六）24时复工或新开工。疫情防控期间，不准使用到京前14日内离开湖北地区或者有过湖北地区人员接触史的劳务人员等要求。中海兴良公司开发的案涉楼盘项目停止施工。2020年2月7日，北京市房山区住房和城乡建设委员会（以下简称房山住建委）下发《关于印发〈施工现场疫情防控期间复工工作方案〉的通知》。中海兴良公司的上级单位中国海外发展有限公司、北京中海地产有限公司先后作出了有关做好节后疫情防控和开（复）工工作的通知。2020年2月14日，北京新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组办公室发布通告，要求“从即日起，所有返京人员到京后均应居家或集中观察14天。”2020年3月3日，中海兴良公司取得《临时建设工程规划许可证》。2020年3月5日，案涉项目总承包单位向房山住建委提交恢复施工申请。《房山区建设工程疫情防控期间恢复施工联合审核表》显示，2020年3月9日案涉项目符合复工条件。北京市房山区疾病预防控制中心2020年3月10日《复产复工指导记录》显示，案涉项目已返岗人数4人，预计返岗人数80人，复工时间待定。其后，工人开始逐步入场施工。为配合返京工人的集中防疫管理，中海兴良公司还采取了租赁、购买集成箱房，租用酒店，办公室改宿舍等措施。其中，2020年3月28日至5月29日，案涉项目总承包单位租用酒店客房供工人隔离和生活住宿使用。案涉项目的各施工单位和供应商均因疫情防控措施而受到不同程度的影响。2020年2月17日，中海兴良公司向业主发出《关于新型冠状病毒肺炎疫情不可抗力事件导致延期交付的告知函》，表示因受到新型冠状病毒肺炎疫情的影响，项目原约定的交付时间被迫顺延，公司将在疫情得到有效控制的前提下，采取多项积极措施，最大限度地降低疫情给本项目房屋交付造成的影响，力争早日交付，具体交付日期以另行发出的交房通知书为准。在诉讼中，中海兴良公司还主张因天气、环保治理、大型会议、国庆假期、大型考试等客观原因导致项目停工共计102天，交房期限应顺延。本院认为，杨其翠与中海兴良公司在自愿基础上签订的《预售合同》，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，并结合相关证据和事实，本案主要争议焦点为：一、中海兴良公司是否具备延期交房的免责事由；二、《入住通知书》载明的办理收房手续时间之后，杨其翠能否以供电、燃气不符合交付条件为由主张延期交房违约金。第一，中海兴良公司是否具备延期交房免责事由的问题。《预售合同》约定，中海兴良公司应于2020年3月31日前向杨其翠交付房屋。依据查明的事实，中海兴良公司通知杨其翠的房屋交付时间为2020年7月14日至2020年7月16日。中海兴良公司履行房屋交付义务的时间晚于合同约定，中海兴良公司认为其受新冠肺炎疫情影响应予免责。对此，本院作如下分析：首先，在合同履行过程中，新冠肺炎疫情暴发。此次新冠肺炎疫情作为突发公共卫生事件，全国各地都采取了严格的防控措施。目前尚无专门针对新冠肺炎的有效治疗药物和确切的治疗方法，也无法从客观上完全阻断其传播范围，无法准确判断疫情的延续、结束时间，新冠肺炎已被列为“乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施”。对于履行合同的当事人来说，此次新冠肺炎疫情及其防控措施，属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力。其次，从新冠肺炎疫情对中海兴良公司履行合同义务造成的阻碍及其程度来看。自2020年1月24日北京市启动重大突发公共卫生事件一级响应机制至3月9日中海兴良公司的复工审批通过，中海兴良公司处于完全停工的状态。在接到复工通知后，工程总承包单位于2020年3月5日提交恢复施工申请书。考虑到复工需要拟定复工方案、准备相关防疫措施以及改造现有设施以符合防疫要求等因素，复工申请的提出时间在合理期间内。在复工复产后，由于疫情防控措施有控制施工人数、分批次返京等限制，难以按照正常规模施工，且项目建设相关的供应商及承包商受到疫情的影响难以及时复工复产，客观上对于施工进度产生影响。新冠肺炎疫情对中海兴良履行房屋交付义务造成了实质性的阻碍，且中海兴良公司主张的受阻碍时间在合理范围内。最后，从中海兴良公司为减少疫情影响采取的措施来看。疫情发生后，中海兴良公司采取了为工人搭建临时宿舍、租赁酒店等方式满足疫情防控要求的隔离和住宿条件，存在积极履行合同、降低疫情影响的主观愿望和客观行为。在出现不可抗力事由后，也将因疫情发生导致的延期交付的相关情况告知了买受人，以便让买受人做好应对，避免损失扩大。综上所述，中海兴良公司因新冠肺炎疫情及其防控措施的影响，未能按照合同约定时间交付房屋，该疫情的发生构成不可抗力，并对合同履行造成实质性阻碍，中海兴良公司亦已采取积极措施降低疫情影响并已履行相关通知义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。综合考虑中海兴良公司的履行行为、受疫情影响的程度，通知业主交房时间与约定交房时间迟延的天数，本院对中海兴良公司基于新冠肺炎疫情影响导致延期而不应承担2020年3月31日至2020年7月14日期间的逾期交房违约责任的抗辩意见予以采信。对杨其翠的相应诉讼请求不予支持。第二，《入住通知书》载明的办理收房手续时间之后，杨其翠能否以供电、燃气不符合交付条件为由主张延期交房违约金。杨其翠主张供电、燃气未满足预售合同约定的交付条件，故中海兴良公司应根据预售合同第十二条的约定承担延期交房违约金直至提供正式市政供电且把房屋质量问题处理完毕为止。依据预售合同的约定，房屋交付条件中要求供电在交付时纳入城市供电网络并正式供电，燃气交付时完成室内燃气管道的敷设并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，如果在约定期限内未达到交付条件，双方同意由出卖人采取其他方式（如临时用电等）满足买受人之正常生活使用，除上述补救措施外，买受人不得以基础设施供应未满足约定要求为由拒绝接收商品房或向出卖人提出其他的补偿要求，出卖人亦不承担逾期交付责任。本案中，中海兴良公司通知买受人收房时，虽然供电、燃气不符合合同约定的交付条件，但案涉房屋已具备法定的强制性的交付标准，且中海兴良公司采用了提供临时用电等其他方式以满足杨其翠的日常使用，燃气开通前为装修期间，此时燃气未开通对房屋的使用影响较小。根据预售合同的前述约定，中海兴良公司不应承担逾期交付责任。杨其翠提及的房屋外部分设施的质量问题并不属于地基基础或房屋主体结构质量问题，亦不属于严重影响正常居住使用的功能性质量瑕疵，买受人以此为由拒绝接收房屋的理由不能成立。当然，买受人接收房屋不影响出卖人对房屋的质量瑕疵承担保修义务。综上所述，杨其翠依据预售合同第十二条逾期交付责任违约金条款要求中海兴良公司给付迟延交房违约金的诉讼请求，缺乏合同依据，本院不予支持。另外，对杨其翠在本案中提出的入户门两侧承重墙倾斜、门歪且磨损，楼门外多处设施出现塌陷沉降，存在安全隐患，客厅空调孔多用空调管和工时等问题，均不是房屋地基基础、主体结构或其他严重影响房屋居住和使用安全的问题，属房屋表面瑕疵。基于《预售合同》的约定，对于买受人在查验房屋时发现的表面瑕疵，中海兴良公司负有及时维修的义务，但买受人无权以此为由主张逾期交房违约责任或要求赔偿。故对杨其翠要求赔偿的诉求，因证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：驳回杨其翠的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2266元，由杨其翠负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 刘洪刚二〇二一年三月三十一日法官助理 魏晓阳书 记 员 祁海营