德阳市旌阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0603民初383号 原告：德阳市佳和包装机械有限公司，住所地四川省德阳市珠江东路99号。统一社会信用代码91510600746909587P(1-1)。 诉讼代表人：德阳市佳和包装机械有限公司管理人,住所地四川省德阳市。 负责人：赵立鹏，四川山和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡淮，北京盈科（德阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张航，北京盈科（德阳）律师事务所律师。 被告：德阳市旌阳民福小额贷款有限公司，住所地四川省德阳市贺兰山路与渤海路交汇处东南角3栋。统一社会信用代码91510600582191141A（1-1）。 法定代表人：林忠清，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨圣军，四川汉卫律师事务所律师。 被告：四川金典会计师事务所有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都市高新区天府大道北段1700号7栋1单元9楼910号。统一社会信用代码91510000201855638K。 法定代表人：廖蓉，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：罗雪梅，四川雷蒙德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭涛，四川雷蒙德律师事务所律师。 被告：庄家，男，汉族，1961年2月22日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告德阳市佳和包装机械有限公司（以下简称佳和公司）与被告德阳市旌阳民福小额贷款有限公司（以下简称民福公司）、庄家、四川金典会计师事务所有限公司（以下简称金典事务所）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳和公司的委托诉讼代理人张航，被告民福公司的委托诉讼代理人杨圣军，被告金典事务所的委托诉讼代理人罗雪梅，被告庄家到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 佳和公司提出诉讼请求：1.判令佳和公司与民福公司、庄家于2017年8月10日所签订的《房屋租金抵账还款协议》已于2020年1月10日解除；2.判令金典事务所腾退位于成都市高新区天府大道北段1700号7栋一单元7层701、703号房屋，并支付占有使用费（自2020年1月11日起至实际腾房之日止，每月26715.6元）；3.判令民福公司将701、703号房恢复原状（庭审中明确为恢复两房之间的墙体）。事实与理由：2019年11月11日，德阳市中级人民法院作出（2019）川06破申16号《民事裁定书》，裁定受理佳和公司破产清算一案，并交由德阳市旌阳区人民法院审理。2019年12月31日，德阳市旌阳区人民法院作出（2019）川0603破14号《决定书》，指定四川山和律师事务所担任破产管理人。管理人履职中发现，佳和公司与民福公司于2017年8月10日签订了《房屋租金抵账还款协议》，约定：1.佳和公司将其名下位于成都市高新区天府大道北段1700号7栋一单元7层701、703号房屋出租给民福公司，租金用于抵偿欠付民福公司的债务；2.租赁期限:自2017年10月1日起至2027年11月13日止；3.房屋租金:单价为45元/月/平方米。该协议签订后，佳和公司于2017年8月24日将上述房屋交付民福公司。2018年9月13日，民福公司与金典事务所签订了《办公房租赁合同》，约定:1.民福公司将其承租的701、703号房屋转租给金典事务所;2.租赁期限:自2018年9月20日起至2023年9月19日止;3.租金按照单价60元/月/平方米的标准支付。案涉房屋出租后，民福公司将两间房屋拆墙连通，改变了房屋原有结构。2020年8月3日，管理人分别发函给民福公司、金典事务所，载明:1.告知民福公司，根据《企业破产法》第十八条规定，佳和公司与其签订的《房屋租金抵账还款协议》于2020年1月10解除，自该日期之后，民福公司无权转租案涉房屋;2.告知金典事务所腾退房屋，并支付占有使用费。民福公司、金典事务所收到函件后，均未配合。为维护全体债权人的合法权益，根据相关法律法规，特诉至法院，请求法院依法判决，支持佳和公司的诉讼请求。 民福公司公司辩称，民福公司与佳和公司于2017年8月10日签订的房屋租金抵账还款协议不应被解除，民福公司收取的租金属合法债权，已被法院裁定确认，租金债权优先于佳和公司破产债权，案涉协议不属于《企业破产法》第十八条规定的解除范围。佳和公司应返还民福公司装修房屋与水电等费用的资金投入。 金典事务所辩称，1.金典事务所与民福公司签订的《房屋租赁合同》合法有效。佳和公司有权解除与民福公司签订的《房屋租金抵账还款协议》，但无权解除《房屋租赁合同》，故金典事务所有权继续承租案涉房屋；2.金典事务所已向民福公司支付租金至2020年6月19日，只有2020年6月20日至今的房租没有支付，且已向佳和公司提出支付请求；3.佳和公司要求金典事务所按照每月26715.6元租金标准向其支付房屋占有使用费没有法律依据。综上，佳和公司要求金典事务所腾退房屋，要求按照每月26715.6元的标准支付2020年1月11日至2020年6月19日的房屋占有使用费的诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回对金典事务所的诉讼请求。 庄家辩称，《房屋租金抵账还款协议》真实有效，不应当解除。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院认定事实如下： 2017年8月10日，佳和公司（甲方）、庄家（乙方）与民福公司（丙方）签订《房屋租金抵账还款协议》，协议载明甲方将其名下位于成都市高新区天府大道北段1700号7栋1单元7楼701、703号、8栋1单元717号、719号、721号房屋租赁给丙方使用；租赁期限自2017年10月1日起至2027年11月13日止，租赁期共计10年零1个月零13天，房屋租金45元/月·平方米，租赁期间总共租金为5479761元；甲方拖欠的2017年7月之前的物业管理费55.37万元，空调费19.56万元，丙方支付2017年8月至9月底前该房屋产生的物业和空调费。本协议签订后，根据德阳市旌阳区人民法院（2016）川0603民初1922号民事判决书确定的乙方应当偿还丙方的借款本金450万元及律师代理费12万元、诉讼费6.46万元、执行费4.5万元、甲方拖欠的物业和空调费约75万元，合计547.96万元。全部用10年零1个月零13天的租金予以抵偿。后面2017年8、9二个月的物业及空调费用均由丙方承担（8月至9月的房租甲方不收取）。在租赁期间，丙方应合理使用所承租的房屋及其附属设施。如丙方因使用不当造成房屋及设施损坏的，丙方应负责修复或给予经济赔偿。丙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对房屋进行装修装饰。在本协议履行中，不管任何原因造成本协议终止或解除，丙方均不得以任何理由和方式向甲方主张租赁房屋装修、装饰费用赔偿，也不得提出其他补偿要求。 2018年7月14日，佳和公司（甲方）与民福公司（乙方）签订《授权委托书》，载明高新区天府大道北段1700号7栋1单元7层0701号、0703号，8栋1单元7层0717号、0719号、0721号房屋，乙方在2018年7月11日至2025年1月1日内有权转租该房屋租赁使用权，转租产生的任何收益归乙方所有。 2018年9月13日，民福公司（甲方）与金典事务所（乙方）签订《办公房租赁合同》，合同载明，甲方将成都市高新区天府大道北段1700号7栋1单元7层0701号、0703号房屋出租给金典事务所，租赁期限自2018年9月20日至2023年9月19日止，房屋租金为60元/平米/月，每月租金26715.6元；签订合同时，支付一个季度的租金，以后在下个季度前十日内支付租金，以此类推。2020年3月9日，金典事务所向民福公司支付2020年3月20日至2020年6月19日的房屋租金共80146.80元。 2019年11月11日，四川省德阳市中级人民法院作出（2019）川06破申16号民事裁定书，裁定受理杨尧等对佳和公司的破产清算申请，交由德阳市旌阳区人民法院审理。2020年8月4日佳和公司管理人向金典事务所送达告知函，载明佳和公司已被法院裁定受理破产清算，佳和公司与民福公司签订的《房屋租金抵账还款协议》于2020年1月10日解除，民福公司无权继续对外出租案涉房屋，金典事务所自2020年1月11日起的租金应当支付至佳和公司管理人处；金典事务所应尽快腾退案涉房屋。2020年8月4日，佳和公司管理人向民福公司送达告知函，载明佳和公司已被法院裁定受理破产清算，佳和公司与民福公司签订的《房屋租金抵账还款协议》，协议中两套房产（8-1-717、8-1-719号）已被高新区法院拍卖，剩余一套房产（8-1-721）闲置状态。协议于2020年1月10日解除，民福公司无权继续对外出租案涉房屋。 本院认为，《房屋租金抵账还款协议》属各方当事人真实意思表示，合法有效。合同于2017年8月10日签订，合同履行期限至2027年11月13日，2019年11月11日法院受理佳和公司破产清算，属于破产申请受理前成立而佳和公司、民福公司、庄家均未履行完毕的合同。佳和公司管理人在破产申请受理之日起二个月内未通知民福公司，应视为解除合同，合同解除之日为2020年1月11日。因民福公司已将案涉房屋转租给金典事务所，合同解除后，金典事务所应当腾退房屋并支付逾期腾房占有使用费。因佳和公司管理人于2020年8月4日通知金典事务所告知破产事宜，金典事务所已于2020年3月9日支付民福公司租金至2020年6月19日，故金典事务所应按照租金标准支付自2020年6月20日起至腾退之日止的占用费。对于佳和公司恢复原状的诉讼请求，未能明确恢复标准及要求，不属于具体的诉讼请求，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，判决如下： 一、原告德阳市佳和包装机械有限公司与被告德阳市旌阳民福小额贷款有限公司、庄家于2017年8月10日所签订的《房屋租金抵账还款协议》于2020年1月11日解除； 二、被告四川金典会计师事务所有限公司于本判决生效之日起三十日内腾退位于成都市高新区天府大道北段1700号7栋1单元7层701、703号房屋，并支付从2020年6月20日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，标准为26715.6元/月； 三、驳回原告德阳市佳和包装机械有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3054元，由被告德阳市旌阳民福小额贷款有限公司、庄家各负担1527元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审 判 员  刘 军 二〇二一年三月三十日 法官助理  王秀文 书 记 员  刘宇涵