河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀07民终710号 上诉人（原审原告、案外人）：贾彦军，男，1955年12月7日出生，汉族，住河北省张家口经济开发区。 委托诉讼代理人：白露，河北隆业律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：李云，男，1978年5月29日出生，汉族，住河北省张家口市桥东区。 委托诉讼代理人：范秀芳，河北震河律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金琪，河北震河律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：唐山顺达房地产开发有限公司，住所地河北省唐山市玉田县城内。 法定代表人：孙福兴，该公司董事长。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：唐山顺达房地产开发有限公司张家口分公司，住所地张家口经济开发区张宣公路28号。 负责人：石志全，该分公司经理。 上诉人贾彦军因与被上诉人李云、唐山顺达房地产开发有限公司（以下简称顺达公司）、唐山顺达房地产开发有限公司张家口分公司（以下简称顺达张家口分公司）执行异议之诉一案，不服河北省张家口经济开发区人民法院（2020）冀0791民初988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人贾彦军委托诉讼代理人白露、被上诉人李云委托诉讼代理人范秀芳、金琪到庭参加诉讼。被上诉人顺达公司、顺达张家口分公司经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。 贾彦军上诉请求：1.依法撤销（2020）冀0791民初988号民事判决书，支持上诉人一审全部诉讼请求；2.判令被上诉人承担本案的一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、根据法律的规定，上诉人享有足以排除对涉案房屋执行的权利。根据本案事实，案涉房屋现仍登记在顺达张家口分公司名下，被上诉人李云基于与顺达张家口分公司之间的民间借贷关系，以顺达张家口分公司作为被执行人向法院申请强制执行。故，上诉人认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条规定内容，将被执行人的主体作出明确区分，虽不能完全排除适用第二十八条之一般性规定，但本案中被执行人系房地产开发企业，应直接适用专门针对房地产开发企业作为被执行人的特别性条款（即二十九条），并结合案件事实予以认定。结合法律规定，综合分析看来。首先，本案中，早在被上诉人李云申请查封涉案房屋之前，上诉人即已签订《抵顶协议》，该抵顶协议对当事人名称、商品房基本状况（位置、楼号、面积）、销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间以及面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等均作出明确约定，且购房款也以抵顶人工费的方式予以全额支付。因此，上诉人认为，双方订立的《抵顶协议》应当认定为合法有效的书面买卖合同，符合本法第二十八条及二十九条第（一）(三）款规定之情形。对于合法占有问题，在抵顶手续完成之后，上诉人贾彦军即当然的获得了对房屋的占有和支配权，上诉人认为，法律规定之占有不能单纯理解为对房屋的使用行为，而应包括对房屋支配权的享有，何况，在订立抵顶协议后，该房屋并不符合交付条件，未通水电，尚不具备居住的条件，这一点并非上诉人原因所致，但并不影响上诉人贾彦军对该房屋的实际支配权。而且在2019年房屋交付后，上诉人贾彦军即对房屋进行了装修并实际入住至今，且上诉人名下无其他用于居住的房屋。房屋未办理产权登记手续并非因上诉人贾彦军所致。在完成抵顶后，上诉人贾彦军多次找被上诉人顺达张家口分公司办理产权登记，但因房屋手续不全且亦被查封，迟迟不能办理，此原因不能归责于上诉人。综上，上诉人认为，结合案件事实及法律规定，上诉人贾彦军享有足以排除对涉案房屋执行的权利，应予支持。二、上诉人基于抵顶协议对涉案房屋享有的物权期待权优先于被上诉人李云对顺达张家口分公司的债权，根据物权优于债权的原则，上诉人对涉案房屋享有足以排除执行的权利。2013年，因被上诉人顺达张家口分公司拖欠张家口昊海混凝土制造有限公司（以下简称“昊海公司”）混凝土款未支付，双方协商订立抵房协议，顺达张家口分公司将涉案房屋抵顶给昊海公司，并履行抵顶手续。次日，昊海公司将涉案房屋抵顶给本公司员工即本案上诉人贾彦军，用于支付拖欠的工人工资，昊海公司与贾彦军亦签订抵顶协议，完成抵顶手续。因房屋一直在顺达公司张家口分公司名下，上诉人多次要求顺达张家口分公司办理房屋登记手续，但顺达张家口分公司均以各种理由推脱。2015年，被上诉人李云基于与顺达张家口分公司的民间借贷关系申请查封了涉案房屋。基于上述事实，上诉人认为，早在被上诉人李云申请查封涉案房屋之前，上诉人已经基于抵顶协议取得涉案房屋，支付了全部购房款，有要求顺达张家口分公司履行办理产权登记的权利，上诉人对涉案房屋享有足以排除执行的物权期待权。而被上诉人李云与顺达张家口分公司之间系民间借贷关系，属于债权，本身对涉案房屋不享有任何权利。根据物权优于债权的原则，上诉人对涉案房屋享有的物权期待权优先于被上诉人李云对顺达张家口分公司享有的债权。退一步讲，即便上诉人与被上诉人李云同为债权请求权，但上诉人的债权也应优先于被上诉人的债权。 李云答辩称，这套房屋物权没有发生过变动，仍然登记在顺达张家口分公司名下，还有本案上诉人不是当时房屋抵顶协议的当事人，主体不适格，被上诉人在2015年3月申请法院查封了该套房屋，也就是说上诉人跟昊海公司签订的协议是在被上诉人依法查封后，房屋查封后法院依法将裁定书送达了顺达张家口分公司，顺达公司和顺达张家口分公司无权在保全期间处分房屋，上诉人声称在2019年占有房屋，不是合法占有，昊海公司一直在提执行异议之诉，在庭审中提供的电费收据也是本案上诉人在本案中提供的票据，两方所用的证据是一样的，昊海公司提出的执行异议之诉在本院作出的2020冀07民终69号判决书中已经予以驳回。后昊海公司又以本案上诉人名义继续提起执行异议之诉。 顺达公司未到庭，未答辩。 顺达张家口分公司未到庭，未答辩。 贾彦军向一审法院起诉请求：撤销（2016）冀07执异10号执行裁定书，中止对位于张家口经济开发区房屋的执行。 一审法院认定事实：2015年3月20日，李云因与顺达公司及顺达张家口分公司房屋买卖合同纠纷一案，李云向原张家口市万全县人民法院申请财产保全，2015年3月23日，万全人民法院依据作出的（2015）万民初字第305-1民事裁定书，查封了顺达张家口分公司开发的盛景丽园小区的五套楼房，其中包括本案涉案房屋。后李云向张家口经济开发区人民法院提起诉讼，经一、二审法院审理，张家口经济开发区人法院作出(2015)张开商初字第479号民事判决书，张家口市中级人民法院作出(2016)冀07民终2004号民事判决书，最终判决唐山顺达房地产开发有限公司张家口分公司偿还李云借款本金人民币96万元，并以96万元为本金，按照月息2分承担从2015年2月4日起至实际给付借款本金之日止的利息损失；唐山顺达房地产开发有限公司对上述借款本金及利息的清偿承担连带责任。因顺达公司及顺达张家口分公司未按期履行还款义务，李云向张家口经济开发区人民法院申请强制执行，继续查封涉案房屋。又查，2013年3月20日，案外人张家口昊海混凝土制造有限公与顺达张家口分公司签订《抵房协议》，约定顺达张家口分公司将盛景丽园小区9号楼4单元704室房屋以单价4585元，总价496876元的价款抵售给昊海公司，抵顶顺达张家口分公司欠昊海公司的混凝土款，房屋面积最终以房产测绘面积为准，差价款互补。2013年3月21日，贾彦军与昊海公司签订了抵房协议，双方约定昊海公司将盛景丽园小区9号楼4单元704室房屋以单价4585元每平米，总价人民币肆拾玖万元抵售给贾彦军，在签订协议后，由贾彦军预付给昊海公司人民币10万元，余款由昊海公司欠贾彦军打路面人工费抵顶，差额部分不足抵顶，由贾彦军在年内以现金方式支付昊海公司，昊海公司协助办理房屋产权手续。2019年4-5月份。贾彦军占有了该套房屋，之后相关费用由贾彦军交纳。再查，在执行期间，案外人张家口昊海混凝土制造有限公司提出执行异议，要求停止对涉案房屋的执行，经审查，经开法院作出（2019）冀0791执异6号执行裁定书，裁定中止对诉争房屋的执行程序，李云不服，提起执行异议之诉，经一、二审法院审理，张家口中级人民法院于2020年4月20日作出（2020）冀07民终69号民事判决书，认为昊海公司虽与顺达张家口分公司签订了抵顶协议，但其享有的为债权请求权而非物权期待权，不能排除对涉案房屋的强制执行，故判决“准予执行张家口市张宣公路28号盛景丽园小区9号楼4单元704室房屋的执行”。 一审法院认为，本案的争议焦点为贾彦军对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。贾彦军只有同时具备上述四个法定条件，才能依据法律规定排除执行。综观本案，首先，贾彦军取得案涉房屋系基于案外人昊海公司欠其人工费，昊海公司以案涉房屋进行的抵顶，是用于消除其与昊海公司的债权债务，因此贾彦军并不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中所保护的消费者即购房人，其应属一般买受人；其次，贾彦军自述其占有房屋系在2019年4-5月，而万全法院查封案涉房屋系在2015年3月，其占有房屋系在法院查封之后，且其并无证据证实顺达张家口分公司将此房交付了昊海公司，昊海公司将此房屋交付贾彦军。故其并不满足“在人民法院查封前已合法占有该不动产”的条件。第三，案涉房屋现仍登记在顺达张家口分公司名下，该物权并未发生转移，贾彦军与昊海公司之间存在的仍是债权请求权而非物权期待权，不足以排除对案涉房屋的执行；第四，昊海公司就案涉房屋提起了诉讼，经终审判决其不享有对案涉房屋的物权期待权，故即使贾彦军从昊海公司处取得了该房屋，因昊海公司不享有物权，故贾彦军同样不享有物权期待权。综上，贾彦军对案涉房屋并不享有物权或物权期待权，其要求阻却对涉案房屋执行的诉讼请求不成立。判决：驳回贾彦军的诉讼请求 二审期间，当事人没有提交新证据，本院查明事实与一审法院一致。 本院认为，本案的争议焦点为贾彦军对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。贾彦军取得案涉房屋系基于案外人昊海公司欠其人工费，昊海公司以案涉房屋进行的抵顶，是用于消除其与昊海公司的债权债务，因此贾彦军并不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中所保护的消费者即购房人，其应属一般买受人。贾彦军在法院查封案涉房屋之后收房，并不属于已经合法占有使用案涉房屋，故贾彦军对案涉房屋在法院查封之前既未合法的占有使用，亦未完成过户登记，贾彦军对案涉房屋并不享有物权期待权。故，贾彦军对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，贾彦军的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人贾彦军负担。 本判决为终审判决。 审判长  范新宇 审判员  李志平 审判员  赵 亮 二〇二一年三月二十二日 书记员  李 琦