重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）渝0112民初3561号 原告：王谦，女，汉族，1975年10月12日出生，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：周琼，重庆锴隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵玲，重庆锴隆律师事务所律师。 被告：杨鱼庆，男，汉族，1982年4月9日出生，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：袁德华，重庆大兮律师事务所律师。 原告王谦与被告杨鱼庆房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法由审判员王婷婷独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王谦的委托诉讼代理人赵玲，被告杨鱼庆及委托诉讼代理人袁德华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王谦向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2020年9月10日至2020年12月9日的租金4.5万元，并以4.5万元为基数，按照月息1.5%的标准支付利息，自2020年12月10日算至付清之日止；2.被告因提前终止合同向原告补交免租期租金6万元；3.被告支付原告提前终止合同的违约金9万元；4.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年12月31日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的坐落于重庆市渝北区×街道×路×号附×号×小居×幢×-×房屋，租赁期限为2020年1月10日至2030年1月9日，租金每月1.5万元。其后被告拖欠租金，截止2020年12月10日，被告尚欠付原告租金10.5万元。2020年11月5日，被告以微信行使向原告单方提出提前终止合同。原告开始不同意被告提前终止合同，告知被告可以另行转租，否则需要向原告补交免租期租金并承担违约责任。被告行为已经构成违约，为维护原告合法权益，原告诉至法院。 被告杨鱼庆辩称，被告认可支付了4个月租金共计6万元，租金已经支付完毕，被告不欠付租金；合同约定免租期4个月（2020年1月10日至2020年5月9日），但由于原告不能办理消防合格证等证件，经过协商办证期间被告不支付租金，免租期已经延长至2020年8月10日；双方于2020年11月3日协商一致后被告将房屋退还给出租方，确定被告交的押金不退还，其他责任被告不承担；租赁合同对提前终止合同时免租期租金如何处理没有约定，原告要求免租期租金没有依据。综上，请求驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2019年12月31日，以原告、案外人谢全庆、案外人寇佳为甲方，以被告为乙方，形成《门面转让协议》，约定甲方将自己位于重庆市渝北区×街道×路×号附×号×小居×幢×-×、×-×、×-×的门面转让给乙方使用。被告陈述，原告、谢全庆、寇佳分别是三个门面的产权人。其中，原告系3-1房屋产权人。 2019年12月31日，以原告为出租方（甲方），以被告为承租方（乙方），形成《房屋租赁合约》，约定甲方同意将坐落于重庆市渝北区×街道×路×号附×号×小居×幢×-×（建筑面积341.18平方米）的物业出租给乙方，租赁期从2020年1月10日至2030年1月9日截止。第三条约定租金标准：每月租金15000元，第一期租金45000元，第二期租金乙方应于2020年8月1日前支付给甲方，租金以每三个月一期之方式交付给甲方。免租期4个月，即2020年1月10日至2020年5月9日为免租期。第一期租金应于签订本合同时支付，以后每期租金应在上期租金到期前10天交付甲方。租金每4年开始递增，每两年递增5%。2020年1月10日至2021年1月9日，月租金15000元，年租金120000元；2021年1月10日至2022年1月9日，月租金15000元，年租金180000元……。第四条约定，乙方须于签订合同时向甲方支付押金15000元，甲方应开具押金收据，乙方负责保管押金收据。租赁期满，乙方负责结清使用该物业应由乙方承担的相关费用且在该物业内相关设施无损坏情况下，押金由甲方如数退还给乙方（不计利息）。第五条第10款约定，租赁期间，甲方指定谢全庆为责任人，租赁相关的一切事宜由谢全庆全权负责。第七条第1款约定，如乙方逾期支付房屋租金未超过30日的，应及时全额补交当期未缴租金，超过期限应按500元/天收取滞纳金。第七条第2款约定，如乙方逾期支付房屋租金超过30日或以上，或欠交该物业租赁期内每月的物管费、水电费、及相关费用达两个月或以上视为乙方违约，甲方有权解除合同，自甲方书面解除通知到达乙方之日本合同终止，乙方应补交已使用天数的租金，押金不退还。 合同签订后，被告将案涉房屋用于经营渝北区爱丫宾馆。2020年5月20日，被告办理了案涉房屋办理了消防合格证。庭审中，双方认可被告支付4个月租金共60000元以及押金15000元。 2020年11月3日，谢全庆出具《说明》，载明渝北区爱丫宾馆因经营不善，经过双方友好协商，现将爱丫宾馆（渝北区）一楼、三楼退租，房子于2020年12月10日前交付，双方权利义务已经结清，已收押金不予退还。诉讼中，原告认为没有授权谢全庆负责处理案涉房屋的租赁事宜，谢全庆无权出具此说明。 诉讼中，关于2020年9月10日至2020年12月9日的租金支付问题，被告陈述，虽合同约定免租期4个月（2020年1月10日至2020年5月9日），但由于承租后发现原告提供的消防合格证不能使用，当时协商等消防证办下了再计算免租期，除去装修一个月，还应再算三个月免租期，但原告不同意，经过协商就只算两个月免租期，后消防证于2020年5月底办下了，就协商免租期延长至2020年8月10日，故被告支付的租金实际到2020年12月9日，也与双方协商2020年12月10日退房吻合，故不存在还需要支付租金的情形，双方的微信聊天记录能印证协商过程。 被告申请谢全庆出庭作证，谢全庆关于上述办理消防证及免租期的陈述与被告一致，并陈述，《说明》载明双方权利义务已经结清，意思是双方租赁所有事情都了清了，包括租金和违约金被告都不再承担。 另，庭审中原被告认可合同已经于2020年12月10日解除，被告并于当日搬离房屋。 本院认为，《房屋租赁合约》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。 关于原告要求被告支付2020年9月10日至2020年1月9日的租金4.5万元以及利息、免租期租金6万元、违约金9万元的诉讼请求，首先，根据谢全庆出具的《说明》，房子于2020年12月10日前交付，双方权利义务已经结清，已收押金不予退还。根据合同约定，租赁期间，甲方指定谢全庆为责任人，租赁相关的一切事宜由谢全庆全权负责。因此，谢全庆有权代表原告出具此说明，原告应承担相应的法律后果。原告主张谢全庆无权出具此说明与合同约定不符，本院不予采信。根据约定，除了押金不予退还外，原告无权再向被告主张任何款项。其次，合同约定免租期为2020年1月10日至2020年5月9日，但根据被告陈述和证人证言，双方均表示经过协商，原告同意免租期已经延长至2020年8月。原告虽对免租期已经延长至2020年8月不认可，但鉴于谢全庆系原告方全权负责房屋租赁事宜的代理人，原告未举证证明谢全庆与被告方具有利害关系，鉴于其所作证言与被告陈述亦相吻合，本院予以合理采信。据此，双方认可被告已经支付4个月租金，则自2020年8月起计算4个月，结合合同约定的起租日期，2020年12月10日之前的租金被告已经支付完毕，这与《说明》载明的双方权利义务已经结清亦能相互印证。合同于2020年12月10日解除，被告也于当日搬出房屋，原告无权要求被告支付2020年12月10日至2020年1月9日期间的租金，补足免租期租金及支付违约金亦没有合同约定。综上，本院驳回原告的所有诉讼请求。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告王谦的诉讼请求。 案件受理费4200元，减半收取2100元，由原告王谦负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  王婷婷 二〇二一年三月十七日 书记员  楚 仑