山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终164号上诉人（原审被告、反诉原告）：山西千禧德众物业管理有限公司。法定代表人：杨某。委托诉讼代理人：张某1，山西冠航律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋某，山西冠航律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：山西千禧清风物业管理有限公司。法定代表人：张某2。委托诉讼代理人：毛某，山西瑞茨律师事务所律师。上诉人山西千禧德众物业管理有限公司（以下简称“德众物业”）因与被上诉人山西千禧清风物业管理有限公司（以下简称“清风物业”）供用热力合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初2504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人德众物业的委托诉讼代理人张某1，被上诉人清风物业的委托诉讼代理人毛某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德众物业上诉请求：1、请求撤销（2020）晋0105民初2504号判决第一、二、四、五项；2、请求驳回被上诉人的诉讼请求、支持上诉人的反诉请求或将案件发回重审；3、一审诉讼费、反诉费、二审的上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院对于2014年-2015年度供热合同的实际履行人认定不清，上诉人虽并非是2014-2015年度采暖合同的签字方，但却是实际履行方，有权要求返还超付的采暖费。1、杨某于2008年-2014年期间承包经营山西亲贤千禧物业管理有限公司（合同签署方），并担任该公司法定代表人；并约定在此期间，山西亲贤千禧物业管理有限公司由杨某个人自主经营，权利义务由其个人承担，即在此期间山西亲贤千禧物业管理有限公司所签署的一切合同，最终都是由杨某个人实际履行并承担责任。2、杨某已于2013年设立了德众物业，并同时担任德众物业的法定代表人。德众物业于2013年8月与本案所涉三个小区文兴苑、锦绣苑及学府苑的开发商宝瑞达公司签署《前期物业服务合同》，即德众物业实际上已在2013年8月成为本案所涉三个小区的实际物业服务提供方。3、本案所涉三个小区2014-2015年度采暖合同签署时，仍处于杨某承包山西亲贤千禧物业管理有限公司期间，同时，杨某还担任德众物业的股东及法定代表人，即杨某同时控制该两个公司。且当时山西亲贤千禧物业管理有限公司与清风物业同属一个股东，先前的供暖合同也均系由山西亲贤千禧物业管理有限公司与清风物业签署，故虽然物业服务提供方已变为德众物业，但该供暖合同仍由山西亲贤千禧物业管理有限公司签署。4、在2014-2015年度采暖合同履行时，实际物业提供方已变为德众物业，故在实际履行过程中，是由德众物业从业主处收取采暖费（有德众物业提供的业主采暖费收取和退还凭证），再交给清风物业。而清风物业也实际收取了德众物业缴纳的采暖费用，有部分是德众物业直接以公户转账的形式缴纳，部分由清风物业直接向德众物业开具了收据（在德众物业提供的清风物业出具的四张收据上），并注明收取了德众物业2014-2015年度采暖费，即清风物业对采暖费实际上是由德众物业从业主处收取并缴纳的事实，也是知情的。到2015年承包期限届满杨某不再承包经营山西亲贤千禧物业管理有限公司，之后的采暖合同才由德众物业直接与清风物业签署，而清风物业开具的收据与之前的收据名称也没有任何变化。根据上述情况，完全能够确认上诉人为2014年-2015年度供热合同的实际履行方，根据最高人民法院判例中的说理部分（（2018）最高法民申6026号）：人民法院对民事合同主体的审查，不能仅仅依据载明的签字人，特别是签字人具有多重身份时，还要结合合同内容及履行情况来判断。根据上述解释，当合同的签字一方与实际履行不一致的时候，人民法院应当依据合同内容和履行情况来进行判断，确定实际履行人。一审法院在确认了2014年度供热费用高于物价部门的定价应予以返还的前提下，却囿于上诉人并非2014-2015年度三份《供用热合同书》的签署方而驳回反诉请求是明显错误的。综上，原审法院认定事实错误，请求贵院查明案件事实，支持上诉人的上诉请求。清风物业辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。一、上诉人不是2014年至2015年供暖合同的签约主体，反诉主体不适格。上诉人反诉依据的是2014年至2015年的供暖合同，该合同的签约主体是山西亲贤千禧物业管理有限公司与答辩人公司，非德众物业公司，其反诉请求不成立。二、上诉人认为2014年至2015年的供暖合同主体实际变更为德众物业，于法无据。即使2014年至2015年德众物业缴纳过答辩人公司部分采暖费，也无法推定合同主体已经实际变更为德众物业。综上，上诉人的上诉请求缺乏法律和事实依据，依法驳回全部上诉请求，维持一审判决。清风物业向一审法院起诉请求：1、判令德众物业支付清风物业2016年11月1日至2017年3月30日期间欠付的采暖费2508558元；2、判令德众物业支付清风物业逾期滞纳金1429878元（2016年11月16日至2019年12月31日）及直至付清全部欠付采暖费为止应付的滞纳金；3、本案诉讼费用由德众物业承担。德众物业提起反诉称：1、请求判令清风物业返还德众物业超付的采暖费48897元；2、请求判令清风物业支付供热站2017年4月至10月使用的水费69198元；3、本案的反诉费由被反诉人承担。一审法院认定事实：2016年10月19日，清风物业为甲方与德众物业为乙方就千禧-锦绣苑、千禧-学府苑用热项目分别签订两份《供用热合同书》，约定：千禧-锦绣苑的用热的建筑面积为354792平方米，其中公用建筑为31804平方米，住宅面积为322988平方米，根据甲乙双方核定的供热面积，乙方每采暖季按规定标准缴纳用热费7006434元（其中公用面积1192650元，住宅5813784元）。千禧-学府苑用热的建筑面积为240000平方米，其中公用建筑为9000平方米，住宅面积为231000平方米，根据甲乙双方核定的供热面积，乙方每采暖季按规定标准缴纳用热费4495500元（其中公用面积337500元，住宅4158000元）。两份合同均约定：供暖期限为当年十一月一日至次年四月一日；2016年至2017年度定为公建按建筑面积收费7.5元/月平方米，住宅按使用面积收取4.8元/月平方米，居民住宅的使用面积统一按建筑面积的75%进行折算；热费需在十一月一日前向甲方交付50%，十一月十五日前全部交清，逾期一日加收万分之五的滞纳金；如与政府调整热价，按调价政策执行。清风物业提供的明细表显示，2016年12月一2017年6月德众物业共支付清风物业2016-2017年度采暖费8993376元。前述采暖费中包括案外人中国民生银行股份有限公司、中国工商银行股份有限公司山西省分行、上海浦东发展银行股份有限公司太原分行、太原市公安局小店分局、晋商银行龙城直属行、兴业证券股份有限公司山西分公司、山西千禧建材销售有限公司直接向清风物业支付的采暖费530098元，2016-2017年供暖期间锅炉房应付千禧物业水电费1824846元、2016年4月至2017年3月西百万水费122061元。德众物业认为就2016-2017年度采暖费，工行银行另直接向清风物业支付2137.5元、锦绣社区另直接向清风物业支付2862.5元，该两笔费用应计入德众物业支付的采暖费中，清风物业予以认可。另查明，2014年，清风物业为甲方与山西亲贤千禧物业管理有限公司为乙方就千禧-学府苑、千禧-锦绣苑、千禧-文兴苑用热项目签订《供用热合同书》，约定：千禧-学府苑用热的建筑面积为240000平方米，其中公用建筑为9000平方米，住宅面积为231000平方米，根据甲乙双方核定的供热面积，乙方每采暖季按规定标准缴纳用热费5366750元（其中公用面积337500元，住宅5024250元）；千禧-锦绣苑用热的建筑面积为354792平方米，其中公用建筑为31804平方米，住宅面积为322988平方米，根据甲乙双方核定的供热面积，乙方每采暖季按规定标准缴纳用热费8217639元（其中公用面积1192650元，住宅7024989元）；千禧-文兴苑用热的建筑面积为133000平方米，其中公用建筑为5000平方米，住宅面积为128000平方米，根据甲乙双方核定的供热面积，乙方每采暖季按规定标准缴纳用热费2971500元（其中公用面积187500元，住宅2784000元）。三份合同均约定：供暖期限为当年十一月一日至次年四月一日；2014年至2015年度定为公建按建筑面积收费7.5元/月平方米，住宅按使用面积收取5.8元/月平方米，居民住宅的使用面积统一按建筑面积的75%进行折算；热费需在十一月五日前向甲方交付50%，十二月十五日前缴纳30%，2015年春节前交清余款，逾期一日加收万分之五的滞纳金；如与政府调整热价，按调价政策执行。2015年，清风物业为甲方与德众物业为乙方就千禧-锦绣苑、千禧-学府苑用热项目分别签订两份《供用热合同书》，约定：千禧-锦绣苑的用热的建筑面积为354792平方米，其中公用建筑为31804平方米，住宅面积为322988平方米，根据甲乙双方核定的供热面积，乙方每采暖季按规定标准缴纳用热费6847414元（其中公用面积1033630元，住宅5813784元）；千禧-学府苑用热的建筑面积为240000平方米，其中公用建筑为9000平方米，住宅面积为231000平方米，根据甲乙双方核定的供热面积，乙方每采暖季按规定标准缴纳用热费4450500元（其中公用面积292500元，住宅4158000元）。两份合同均约定：供暖期限为当年十一月一日至次年四月一日；2016年至2017年度定为公建按建筑面积收费7.5元/月平方米，住宅按使用面积收取4.8元/月平方米，居民住宅的使用面积统一按建筑面积的75%进行折算；热费需在十一月五日前向甲方交付50%，十二月十五日前缴纳30%，2016年春节前交清余款，逾期一日加收万分之五的滞纳金；如与政府调整热价，按调价政策执行。德众物业提供的收据及付款凭证显示，2014年11月13日至2015年12月16日支付清风物业采暖费15868479元，其中通过杨某银行账户向清风物业转账支付850万元、通过德众物业银行账户向清风物业转账支付200万元、通过山西亲贤千禧物业管理有限公司银行账户向清风物业转账支付100万元。清风物业于2014年11月18日、2014年12月4日、2014年12月16日、2014年12月23日、2015年1月16日、2015年1月30日、2015年2月13日、2015年3月17日、2015年4月20日、2015年6月10日开具的收据中交款单位为“千禧物业”，收款事由为“2014年冬采暖费”。清风物业于2015年10月26日开具的两张收据交款单位为“山西千禧德众物业管理有限公司（原千禧物业）”，金额均为50万元，收款事由均为“2014年11月一2015年3月采暖费”，款项均由杨某向清风物业转账支付；于2015年11月25日开具的收据交款单位为“千禧德众物业管理有限公司”，金额为100万元，收款事由为“2014年冬采暖费”，款项由德众物业向清风物业转账支付；于2015年12月2日开具的收据交款单位为“山西千禧德众物业管理有限公司”，金额为100万元，收款事由为“2014年冬采暖费”，款项由德众物业向清风物业转账支付；于2015年12月17日开具的收据交款单位为“山西千禧德众物业管理有限公司”，金额为100万元，收款事由为“2014年冬采暖费”，款项由杨某向清风物业转账支付。2016年1月4日至2016年12月1日，德众物业向清风物业支付采暖费共计12318255元。清风物业于2016年1月4日至2016年10月31日开具的收据交款单位为“千禧物业”或“千禧物业（锦绣苑）”，收款事由为“2015年冬采暖费”。2016年12月1日，清风物业向德众物业出具两张收据，收款单位显示为千禧物业（锦绣苑），分别为德众物业向清风物业支付1000000元，事由为“2015年冬采暖费657069元，2016年采暖费342931元”；德众物业向清风物业支付l200000元，事由为“2015年冬采暖费”。庭审中，德众物业称与清风物业就2014-2015年度的采暖费标准调整为4.8元/每平米已达成一致，并提交了2016年3月30日德众物业向亲贤社区锅炉房发送的《关于申请区域供热小区2014-2015年度采暖季收费标准的请示报告》。该报告的内容为：“我公司管理的锦绣苑、学府苑和文兴苑小区，由于未接入市政集中供热系统，采用区域供热方式，由亲贤社区负责供热。现将2014年-2015年度采暖季实际存在的问题整理如下：1、此期间市场煤价已大幅下调；2、供热期间，供热效果极不稳定，其中以锦绣苑和文兴苑最为严重，业主投诉多；3、物业收费压力加大，主要矛盾集中在业主反映收费高于市政定价4.8元/每平米、以及供热效果极差。鉴于以上问题，我公司建议将2014-2015年度采暖季费用调整为4.8元/每平米（太原市燃煤锅炉供热收费标准）……”。2016年11月，锦绣苑部分业主按照建筑面积3.6元/月/平方米的标准向德众物业补交了2014-2015年度的采暖费，德众物业亦于2016年11月按照建筑面积3.6元/月/平方米的收费标准向锦绣苑部分业主退还了2014年-2015年度的采暖费。德众物业提供的《西四百万水台账》显示，2017年4月至2017年10月西百万的水费为69198元，该台账表底部加盖亲贤社区D区服务中心印章并由杨威签字。清风物业称仅有部门负责人签字而无法定代表人签字无法下账。再查明，2007年12月31日，山西千禧投资集团有限公司为甲方与杨某为乙方签订《承包协议书》，约定：山西亲贤千禧管理有限公司是甲方独资设立的物业管理公司，但由于该公司至今没有业务经营，目前尚未开始运营；现甲方自愿将千禧物业承包给乙方，由乙方自负盈亏，独立经营；承包经营期限从2008年1月1日起至2014年12月31日止。2007年1月1日、2009年10月1日、2010年7月1日，太原市宝瑞达房地产开发有限公司为甲方与山西亲贤千禧物业管理有限公司为乙方分别签订《千禧·文兴苑前期物业服务合同》《千禧·锦绣苑前期物业服务合同》《千禧·学府苑前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对千禧文兴苑、千禧锦绣苑、千禧学府苑提供前期物业管理服务。其中，《千禧·锦绣苑前期物业服务合同》《千禧·学府苑前期物业服务合同》乙方落款法定代表人处由杨某签字。2013年8月1日，太原市宝瑞达房地产开发有限公司为甲方与德众物业为乙方签订三份《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对千禧文兴苑、千禧锦绣苑、千禧学府苑提供前期物业管理服务。庭审中，清风物业陈述，因杨某与山西千禧投资集团有限公司签订的《承包协议书》的承包经营期限于2014年12月31日届满，签订2014年度《供热合同书》时承包期尚未届满，且此前均是由山西亲贤千禧物业管理有限公司与清风物业签订供热合同，因此，2014年度的供热合同仍由西亲贤千禧物业管理有限公司与清风物业签订，但合同的实际履行方为德众物业。山西亲贤千禧物业管理有限公司与清风物业的法定代表人均为史永征。2017年4月18日，清风物业由山西清风物业管理有限公司变更为现名称。2009年11月25日，山西省物价局印发晋价商字[2009]281号《关于调整太原市城市居民供热价格的通知》，第一条内容为：“太原市城市集中供热居民热价按建筑面积由每月每平方米2.7元调整为3.6元（按使用面积由每月每平方米3.6元调整为4.8元），非居民热价不做调整。区域（燃煤锅炉）供热与集中供热实行同价。”一审法院认为，关于清风物业主张的2016-2017年度采暖费。2016年10月19日清风物业与德众物业就千禧-锦绣苑、千禧-学府苑用热项目分别签订的两份《供用热合同书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效。根据两份《供用热合同书》的约定，2016-2017年度千禧-锦绣苑和千禧-学府苑的采暖费共计11501934元。就2016-2017年度采暖费，德众物业已交纳的费用（包括德众物业向清风物业支付的费用、第三方直接支付清风物业的费用及抵顶的水电费）共计8998376元。因此，德众物业还应当向清风物业支付的2016-2017年度采暖费金额为2503558元。关于清风物业主张的滞纳金。因当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。《供用热合同书》约定德众物业应于2016年11月15日前付清全部用热费用，清风物业提起本案诉讼时间为2020年1月7日，其未采取适当措施积极主张权利，故一审法院酌定德众物业最后一次付款之日起即2017年6月27日向清风物业支付滞纳金，自2017年6月27日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于德众物业主张的超付的采暖费。双方的主要争议为2014-2015年度采暖费的收费标准。根据2009年11月25日山西省物价局印发的晋价商字[2009]281号《关于调整太原市城市居民供热价格的通知》，太原市城市集中供热居民热价按使用面积调整为每月每平方米4.8元，区域（燃煤锅炉）供热与集中供热实行同价。2014年，与清风物业就千禧-学府苑、千禧-锦绣苑、千禧-文兴苑用热项目签订的《供用热合同书》约定的供热价格为住宅按使用面积收取5.8元/月平方米，高于物价部门定价，超出部分应予退还。但是，2014年，与清风物业就千禧-学府苑、千禧-锦绣苑、千禧-文兴苑用热项目签订《供用热合同书》的主体为山西亲贤千禧物业管理有限公司。虽德众物业提交的证据显示千禧-学府苑、千禧-锦绣苑、千禧-文兴苑的物业管理公司原为山西亲贤千禧物业管理有限公司，后于2013年8月1日变更为德众物业；对于2014-2015年度采暖费的缴纳，德众物业向清风物业转账支付了200万元，清风物业亦分别于2015年10月26日、2015年11月25日、2015年12月2日、2015年12月17日共开具了五张收据交款单位为“山西千禧德众物业管理有限公司”、收款事由为“2014年冬采暖费”的收据，因2014-2015年度供热合同的履行涉及案外人山西亲贤千禧物业管理有限公司，上述证据尚不足以证明德众物业为2014-2015年度供热合同的实际履行人。现德众物业突破合同的相对性，以其作为2014-2015年度三份《供用热合同书》的实际履行人向清风物业主张权利，要求退还超付的采暖费，依据不足，一审法院不予支持，超付的采暖费应由合同当事人或其他权利人进行主张。关于德众物业主张的水费。德众物业提交的《西百万水台账》显示，2017年4月至2017年10月西百万的水费为69198元。因清风物业与德众物业之前的往来中亦有以西百万水费抵顶采暖费的情形，故清风物业以无法定代表人签字无法下账为由不予支付该部分水费，理由不足，清风物业应向德众物业支付水费69198元。判决：一、被告（反诉原告）山西千禧德众物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）山西千禧清风物业管理有限公司2016年11月1日至2017年3月31日的采暖费2503558元。二、被告（反诉原告）山西千禧德众物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）山西千禧清风物业管理有限公司以2503558元为基数自2017年6月27日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的滞纳金。三、原告（反诉被告）山西千禧清风物业管理有限公司物业管理有限公司水费69198元。四、驳回原告（反诉被告）山西千禧清风物业管理有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）山西千禧德众物业管理有限公司的其他反诉请求。二审审理查明的事实与一审法院认定一致，予以确认。本院认为，被上诉人清风物业起诉请求所依据的系2016年10月19日清风物业与德众物业签订的《供用热合同书》，而上诉人德众物业以2014-2015年签订的《供用热合同书》进行抗辩。首先，2014-2015年签订的《供用热合同书》合同签订方为山西亲贤千禧物业管理有限公司，本案上诉人德众物业并非该合同当事人，且该合同在履行过程中所产生的债权债务应由合同当事人或其他权利人进行主张，故上诉人德众物业要求以该合同所产生的债权抵顶本案被上诉人清风物业的诉讼请求本院不予支持。其次，虽然山西亲贤千禧物业管理有限公司与上诉人德众物业在2014年至2015年期间法定代表人均为杨某，但两公司属不同的法人主体，上诉人德众物业也未提供证据证明两公司存在财务混同、人员混同的情形，故上诉人以2014-2015年《供用热合同书》的实际履行方系德众物业抗辩证据不足，不予支持。综上所述，山西千禧德众物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。二审案件受理费26828元，由上诉人山西千禧德众物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 武涛审判员 吕斌审判员 李清二O二一年三月二十五日法官助理 尹娟书记员 惠曈