广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初26875号原告：童水良，女，1958年5月9日出生，汉族，住所地广州市越秀区，委托诉讼代理人：李国勇，广东格林律师事务所律师。被告：广州海珠万达广场商业管理有限公司，住所广州市海珠区广州大道南978号701铺。法定代表人：王志彬，总经理。委托诉讼代理人：雷任芬、唐玲霞，均是广东汇胜律师事务所律师。原告童水良与被告广州海珠万达广场商业管理有限公司（以下简称万达广场公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月31日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由独任审判员公开开庭进行了审理。原告童水良及委托诉讼代理人李国勇，被告万达广场公司的委托诉讼代理人雷任芬、唐玲霞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告童水良向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《广州海珠万达广场（筹备期）商铺租赁合同》《广州海珠万达广场步行街物业管理服务协议》及其所有附件于2020年2月12日解除；2.被告向原告退还履约保证金111480元、物业费保证金17167.92元、剩余租金82710.97元，剩余物业管理费12737.49元、质量保证金10000元、装修押金5000元、POS机押金1200元、POS机服务费3318.4元、电费5000元，共计248614.78元；3.被告赔偿原告搬运费损失9900元；4.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年9月28日原告与被告签订商铺租赁合同，约定原告承租被告建设中的室内步行街B1层B1050号商铺，用于经营老庙黄金品牌珠宝，建筑面积171.21平方米，套内建筑面积74.32平方米，租赁期限自2019年12月30日起至2022年9月29日止，起始租金为500元/平方米，每月37160元，逐年递增，被告提供物业管理服务，合同履约保证金111480元，物业服务保证金17167.92元，质量保证金10000元，首期租金113957.33元，每月物业服务费5722.64元，原告经营需要使用被告提供的专业POS机收银。同日双方签署了物业管理服务协议和云POS机租赁服务协议，除首期物业费外，原告按每三个月一个支付周期支付，原告使用被告推荐的第三方云POS服务，原告向被告支付了押金1200元并预缴了一年的使用费3620元。2019年10月30日被告依约将承租场地交付给原告，原告花费巨额资金按被告的要求进行装修，并于2019年12月30日正式开业。开业不到二十几天即发生新冠疫情，随着武汉封城，公众场所人流瞬间消失，原告的经营场地完全没有了客人。原告配合政府疫情防控需要于1月26日正式停业，之后随着疫情进一步发展，原告无法开门营业，亏损巨大，无力继续经营。2020年2月12日由何命召共同发出解约通知，原告于2020年2月16日再次向被告的招商负责人刘逸成发出解约通知书，刘逸成收到通知后向原告明确是否老庙黄金和金六福尚美一起撤场，得到肯定答复后表示撤场需要提前一个月申请。2月29日何命召收到刘逸成发出的终止协议书，被告表示也会向原告发送终止协议书，原告遂与何命召一起搬走了两店的货物。经双方多次磋商，2020年3月14日就退还两租赁合同保证金达成一致，被告负责人彭静云、马熠飞向原告出具了退还保证金承诺书。但此后被告拒不向原告发送终止协议书，也不退还原告的履约保证金，还于2020年3月21日发函给原告要求继续经营。经与被告现场负责人多次协商，双方达成一致，2020年4月30日原告正式将场地交还给被告，但被告又于2020年5月9日以原告拒不交租为由向原告发出《解约通知书》，声称没收原告的履约保证金。2020年4月27日被告的招商负责人刘逸成通知原告柜台搬走，并办理场地交接手续，但当原告与何命召聘请深圳市恩泽盛世建材有限公司于29日前往被告处搬离柜台时，被告拒绝，导致原告浪费了9900元的搬运费。原告因受疫情影响无法继续经营，并依法向被告发出解约申请，被告收到申请后双方已经协商于2020年2月29日正式解约，之后被告出尔反尔。万达广场公司辩称，原告与被告于2020年3月8日签订补充协议，对疫情期间的合同履行进行了变更，并约定其他条款仍按原租赁合同、物业合同履行，因此，双方签订的租赁合同、物业管理服务协议并没有于2020年2月29日解除。原告于2019年12月30日前支付的2020年1-3月的合同费用，根据补充协议减免1月25日至2月29日的租金和物业费约定，被告已充抵2020年4-5月相应天数的合同费用。原告2020年4月30日单方撤场、终止合同的行为构成违约。原告以疫情影响主张无法经营、单方解约，但原告没有举证证明，相反被告主动给予了商户租金、物业费减免优惠、申请延长、分期缴纳合同费用等扶持条件，多方保障合同继续履行。虽受疫情影响，但原、被告的合同本身是完全可以继续履行的，原告终止与被告的合同后，在其他场所仍开设、新设经营企业，说明原告的上述行为系自身的经营决策行为，原告以疫情为由将所有经营风险转嫁给被告。因原告单方撤场，拒不履行合同义务构成违约，被告于2020年5月9日向原告发出解约通知，双方合同于当日解除，根据租赁合同约定，因原告违约导致合同终止的，被告有权没收履约保证金。原告于2020年4月30日单方撤场，双方合同因原告违约于2020年5月9日解除，原告不存在所谓剩余的租金、物业费需要被告返还。原告可自行撤场搬运货物，对于搬运费是否产生、费用多少均与被告无关。原、被告在疫情期间达成补充协议，对原合同进行了变更，被告减免了原告部分债务，并约定原合同其他条款继续履行，被告应遵守合同约定，原告事后违反合同约定应承担违约责任。请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2019年9月原告（乙方，承租方）与被告（甲方，出租方）签订了《广州海珠万达广场（筹备期）商铺租赁合同》（以下简称《商铺租赁合同》）和《广州海珠万达广场步行街物业管理服务协议》。《商铺租赁合同》约定，甲方将广州海珠万达广场室内步行街B1层B1050号商铺出租给乙方使用，该商铺的建筑面积171.21平方米，套内建筑面积为74.32平方米；租赁期限为33个月，自计租日开始计算即2019年12月30日起至2022年9月29日止；乙方在该房屋内经营品牌为老庙黄金，合同签署当日乙方应当向甲方支付111480元（相当于3个月租金标准）作为履约保证金，同时向物业服务公司支付17167.92元（相当于3个月物业服务费）作为物业服务费保证金，乙方向物业服务公司支付10000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金；起始月租金标准为37160元，自2020年12月30日开始递增；本合同项下首期租金应于本合同签订当日支付，租金期间为2019年12月30日至2020年3月31日，应交租金为113957.33元；物业服务收费标准为，按该房屋的计租面积计算，计租日起每平方米每月77元，即每月物业服务费标准为5722.64元，首期物业服务费应于本合同签订当日支付，收费期间为2019年12月30日至2020年3月31日，应交物业服务费为17549.43元；乙方同意在租赁期限内通过使用甲方或物业服务公司指定的POS专用收银系统服务开展经营，乙方按附件三签署《云POS租用服务协议》，并保证按该协议履行相应义务，承担相应责任；不可抗力，该房屋因不可抗力遭到严重损坏，导致乙方无法继续经营的，甲乙双方应就是否继续履行本合同进行商议，如不可抗力事件发生后90日内，乙方既无法继续经营，双方也无法达成一致意见的，则任何一方均有权终止本合同，本合同因此而终止的，双方互不承担违约责任；本合同项下租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内乙方应当将该房屋交还甲方，该等期限为本合同项下该房屋之交还期；在甲乙双方协商达成书面一致后，乙方经提前九十天书面通知甲方，可提前解除本合同，除履约保证金不予返还外，无须承担本合同项下其他违约责任；等。同日原告与被告还签订了《云POS租用服务协议》，约定收费标准为台式或移动POS服务费用均为300元/月/台，保证金为移动POS1200元/台，等。合同签订后，原告向被告支付了共计283987.96元，其中2019年12月30日至2020年3月31日的租金113957.33元，租赁履约保证金111480元，物业管理费17549.43元及物业保证金17167.92元，质量保证金10000元，POS机押金1200元及首期使用费3620元（2019年12月30日至2020年12月31日），装修押金5000元，筹备期装修管理费1486.4元和装修垃圾清运费1486.4元，装修临时水费148.64元和电费891.84元。原告还另外向被告预缴了电费5000元。被告于2019年10月30日将商铺交付给原告，并要求原告确保该商铺在2019年12月30日按期开业。原告装修之后于2019年12月底开业经营。2020年1月23日广东省新型冠状病毒××防控工作领导小组决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日国务院办公厅发布《关于延长2020年春节假期的通知》，通知延长2020年春节假期至2月2日，2月3日起正常上班。2020年1月28日广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时等。受疫情影响，商场进出人员较少。2020年2月12日与原告一起承租商铺经营黄金饰品销售的何命召向被告的工作人员发微信表示，受疫情影响不能正常营业，员工已基本辞职等，拆店返货公司，希望被告返还所有押金、预交租金、未用完电费等款项。2020年2月16日原告通过微信向被告的工作人员发送了一份文件，表示要拆店退货公司，希望退还押金、剩余租金、未用完的费用等。2020年2月19日原告搬走了商铺内的贵重货品。原告与被告的工作人员进行了多次沟通协商。期间2020年2月29日被告的工作人员曾向何命召通过微信发送了电子版的“金六福终止协议”，该协议中记载租赁合同、物业合同等于2020年2月29日终止，合同终止且经甲方乙方确认乙方已妥善交还房屋、将工商税务登记地址从房屋迁出、完成向消费者退卡退费及妥善履行约定的全部义务后30天内将履约保证金、物业费保证金、剩余租金、剩余物业费、质量保证金、POS机押金、装修押金退还给丙方，丙方同时退还收据原件，等。原、被告并未正式签署该终止协议。2020年3月8日原告曾在被告提供的《补充协议》上签名并邮寄给了被告，但此后被告长期未将自己盖章的《补充协议》提供给原告。该《补充协议》中记载，被告给予原告2020年1月租金扶持优惠22296元和物业服务费扶持优惠3433.58元，2020年2月的租金扶持优惠23254.97元和物业服务费扶持优惠3581.27元，乙方已获得2020年1月25日至2月29日租金、物业服务费扶持优惠的，相应折减本协议优惠金额，其他租赁期限内租金、物业服务费等仍按租赁合同执行，等。原告一直没有返还商铺继续经营。2020年3月21日被告盖章向原告发送了一份“关于广州海珠万达广场老庙黄金退租申请的回函”，其中表示，第一根据双方签订的租赁合同约定，甲乙双方协商达成书面一致后，经乙方提前九十天书面通知甲方可提前解除合同，除履约保证金不予返还外，无须承担其他违约责任；第二公司作出相关扶持，免除2020年1月25日至2月29日的租金及物业管理服务费，可在万达商户服务平台进行2020年3-4月租金物业费分期缴纳申请等一系列优惠扶持措施，与商家共度难关，原告提出的解决事项及理由缺乏法律依据，不予认可等。被告的工作人员曾在微信中同意原告将商铺里的柜台等搬走。2020年4月29日原告前往商场准备搬走柜台，被告未予配合，原告没有成功搬走。原告主张其支付了搬迁费9900元。2020年4月30日原告将商铺卷闸钥匙交还给了被告的工作人员。2020年5月9日被告以原告没有在2020年3月20日前缴纳2020年4月1日至6月30日期间的物业费和租金共128647.92元，已逾期47天为由，向原告发出《解约通知书》，通知原告解除双方签订的《商铺租赁合同》，没收履约保证金等。被告表示，原告承租场地上的电表于2020年6月9日才注销，注销前产生电费共计3683.56元。原告主张，新冠疫情的发生对于合同的履行构成不可抗力，原告依法享有合同解除权。本院认为，被告是出租商铺场地给原告占有使用，新冠疫情的发生影响的是原告商铺的经营收入，并未影响原告占有使用被告出租的商铺，因此原告以新冠疫情的发生对案涉租赁合同的履行构成不可抗力为由主张自原告或者何命召通知被告之日起解除双方的《商铺租赁合同》，事实和法律依据不足，本院不予支持。关于原告与被告工作人员之间的沟通内容，由于相关沟通信息仍属于双方在协商过程当中，被告工作人员没有获得被告单位的确定授权，而且即使原告曾签署了《补充协议》，但并未继续履行返回商铺经营使用，因此，应当认定原、被告协商未果。根据本案的沟通过程以及当时新冠疫情对社会经济的影响并考虑到对小微企业经营发展的适当支持，本院依法酌定原、被告之间的《商铺租赁合同》（包括物业管理服务协议和云POS租用服务协议）于2020年4月30日终止，租金、物业费及电费、POS机使用费均计算至2020年4月30日，同时被告应向原告退还一半的租赁履约保证金55740元和一半的物业服务费保证金8583.96元。期间被告给予租户的租金、物业服务费扶持优惠原告仍然享有。经核算，截至2020年4月30日，原告应向被告支付的租金为105566.36元【37160元×4+37160元÷30×2-（22296元+23254.97元）】，扣减原告已经预缴的租金113957.33元，被告应向原告退还租金8390.97元；原告应向被告支付的物业服务费为16257.22元【5722.64元×4+5722.64元÷30×2-（3433.58元+3581.27元）】，扣减原告已经预缴的物业服务费17549.43元，被告应向原告退还物业服务费1292.21元；原告应向被告支付电费（按日平均计算）2779.62元（3683.56元÷163天×123天），扣减原告已经交纳的电费5000元，被告应向原告退还电费2220.38元；原告应向被告支付POS机使用费1220元（300元×4+300元÷30天×2），扣减原告已经交纳的使用费3620元，被告应向原告退还多余的2400元，同时原告应将POS机退还给被告。由于租赁合同已经终止履行，被告还应将装修押金5000元、质量保证金10000元以及POS机押金1200元退还给原告。关于原告主张的搬迁费，根据当时的协商过程，被告不允许原告搬走柜台确实属于交易诚信欠妥，本院依法酌定被告向原告赔偿搬迁费4500元（空车往来发生的）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告与被告签订的《广州海珠万达广场（筹备期）商铺租赁合同》《广州海珠万达广场步行街物业管理服务协议》及《云POS租用服务协议》于2020年4月30日解除；二、被告在本判决生效之日起10日内向原告退还租赁履约保证金55740元和物业费保证金8583.96元；三、被告在本判决生效之日起10日内向原告退还租金8390.97元、物业服务费1292.21元、电费2220.38元和POS使用费2400元；四、被告在本判决生效之日起10日内向原告退还装修押金5000元、质量保证金10000元和POS机押金1200元；五、被告在本判决生效之日起10日内向原告赔偿搬迁费4500元；六、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4983元，由原告负担3067元，被告负担1916元。上述受理费4983元已由原告预缴，原告同意由被告在履行本判决义务时将其应负担的受理费1916元直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  许丽群二〇二一年三月十五日书记员  程琛琦周彦丞