海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2021）琼97民终453号   上诉人（原审原告、反诉被告）：王平江，男，1992年12月8日出生，黎族，住海南省白沙黎族自治县。   委托诉讼代理人：刘邵梅，女，1982年8月3日出生，黎族，住海南省白沙黎族自治县。   委托诉讼代理人：陈虹，女，1981年3月9日出生，汉族，住海南省白沙黎族自治县。   被上诉人（原审被告、反诉原告）：冯秀清，男，1960年1月14日出生，汉族，住海南省白沙黎族自治县。   委托诉讼代理人：王铭涛，广东华商（三亚）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李斌，广东华商（三亚）律师事务所实习律师。   上诉人王平江因与被上诉人冯秀清房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省白沙黎族自治县人民法院（2020）琼9025民初1109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   王平江上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持王平江一审诉讼请求，驳回冯秀清一审反诉请求；2.本案一审、二审本诉、反诉诉讼费用均由冯秀清承担。事实和理由：一、王平江的父亲王咸尧与冯秀清签订的《转让房屋协议书》所涉房屋为违法建筑，违反法律强制性规定，属于无效合同；二、冯秀清拖欠购房款，已构成单方违约，造成合同无法履行，责任完全在于冯秀清；三、该合同因冯秀清未支付余款，按照合同约定已经变为租赁合同，已支付款项应认定为租金；四、冯秀清在未获得土地使用权也未取得王平江同意，擅自在王平江土地上建房，属于侵权行为，冯秀清未获得土地使用权，其重建行为不可能获取物权上的合法性；五、一审认定《转让房屋协议书》是合法有效的，存在违反法律强制性规定；六、判决要求王平江将《国有土地使用权证》过户到冯秀清名下也是错误的，房屋的转让并不能导致国有土地使用权的转让。综上，一审判决认定事实错误，请求二审法院撤销一审判决，支持王平江的上诉请求。   冯秀清辩称，一、本案《转让房屋协议书》合法有效，根据物权法规定建筑物转让所占有的土地所有权可以一并转让，本案认定转让土地使用权符合法律规定；二、本案的转让款已经全部付清，没有办理产权证系王咸尧不想支付过户费用，且本案中国有土地使用权证的原件已经交付冯秀清，反证冯秀清已经付清了转让款。一审判决王平江将案涉土地过户至冯秀清名下是正确的，应予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。   王平江向一审法院起诉请求：1.判决解除王平江父亲王咸尧与冯秀清签订的《转让房屋协议书》，请求冯秀清将159.5平方米土地（四至范围为东至吴跃天、吴坤生住宅用地，南至道路，西至王咸民住宅用地，北至白沙县献芳农贸市场用地）归还给王平江；2.本案诉讼费用由冯秀清承担。   冯秀清向一审法院反诉请求：1.判令王平江协助将不动产权证号为琼（2020）白沙县不动产权第XXXX号（原国有土地使用权证号为白国用1993字第284号）面积为159.5平方米土地的产权过户登记到冯秀清名下；2.本案诉讼费用由王平江承担。   一审法院认定事实：王咸尧父亲为王和祥，王咸尧与符美玉婚后生育王丽芳、王平洪、王丽香、王平江四个孩子。王咸尧的母亲蔡美月于1964年过逝，符美玉于2008年6月过逝，王咸尧于2017年5月8日过逝。1993年8月15日，白沙县政府向王咸尧颁发白国用（1993）字第284号《国有土地使用权证》，该证记载，土地使用者为王咸尧、座落在牙叉镇、地号为[8]-17、图号为J317205、用途为住宅、使用权类型为出让、终止日期为2063年8月15日、使用权面积为159.5平方米、四至范围为东至吴跃天、吴坤生住宅用地，南至道路，西至王咸民住宅用，北至白沙县修造厂。2004年2月16日，王咸尧与冯秀清签订《转让房屋协议书》,协议书约定，王咸尧转让房屋的地址为桥南居民区，四至范围：东至吴跃天、吴坤生房地，南至道路，西至王咸民合中间墙，北至修造厂；转让房屋价格为25000元；冯秀清先交16000元作为定金，余下的9000元在2004年公历5月份付清；冯秀清交付完25000元，王咸尧配合办理过户证件，办理费用由王咸尧负责；冯秀清交给王咸尧16000元后，王咸尧在一个月后把房屋权利移交冯秀清。协议签订当日，冯秀清向王咸尧支付了购房定金16000元。同年6月，王咸尧将协议书所约定的两间约80平方米瓦房交付冯秀清。2012年冯秀清将两间瓦房的顶部拆除，再利用两间瓦房的墙面重新修建面积约160平方米的四间楼房。2020年6月18日，王和祥、王丽香、王平洪、王丽芳分别到白沙县公证处办理了（2020）琼白沙证字第164号、165号、166号、167号《公证书》。四人公证自愿放弃对王咸尧、符美玉遗产的继承权。2020年8月14日，经王平江申请，白沙县自然资源和规划局将白国用（1993）字第284号《国有土地作用权证》变更为琼（2020）白沙县不动产权第XXXX号《不动产权证书》，该证书记载：权利人为王平江、共有情况为单独所有、坐落在白沙县桥南路（第八区）、不动产单元号为469030100014GB05145W00000000、权利类型为国有建设用地使用权、权利性质为出让、用途为城镇住宅用地、面积为159.5平方米、使用期限至2063年8月16日止。该证书附记记载：“原国有土地使用证：白国用（1993）字第284号依照公证书（2020）琼白沙证字第178号，由王平江继承王咸尧的宗地，面积为159.5㎡”。   一审法院认为，本案一审的争议焦点为：一、王平江请求解除王咸尧与冯秀清于2004年2月16日签订的《转让房屋协议书》是否有事实根据和法律依据；二、冯秀清是否应当将涉案的159.5平方米的土地返还王平江；三、冯秀清请求将不动产权证号为琼（2020）白沙县不动产权第XXXX号《不动产权证书》过户登记到冯秀清名下的请求是否有事实根据和法律依据。   对于第一个焦点问题，一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，本案中，即使转让的房屋为违法建筑，亦不影响转让合同的效力。因此，王平江以转让房屋为违法建筑没有取得房屋所有权证而主张合同无效的主张，不予以采纳。对于王平江主张转让房屋未经所有权人王咸尧的妻子符美月同意的前提下，该转让行为无效的主张，一审法院认为，即使当初王咸尧将房屋转让给冯秀清时未征得符美月的同意，但是，王咸尧与冯秀清转让房屋的行为发生在2004年，而符美月于2008年去逝，在长达四年的时间里，符美月应当知道王咸尧将房屋转让给了冯秀清而不作任何表示，视为其已经默认了王咸尧转让房屋的行为。因此，对于王平江的以上主张，亦不予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”的规定，王咸尧与冯秀清于2004年2月16日签订的《转让房屋协议书》系双方当事人真实自愿的意思表示，内容不违反相关法律规定，依法确认，王咸尧与冯秀清于2004年2月16日签订的《转让房屋协议书》合法有效。   对于第二个焦点问题，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，在合同无效或被撤销后，方可产生因该合同取得财产的返还情形。本案中，一审法院已确认，王咸尧与冯秀清于2004年2月16日签订的《转让房屋协议书》合法有效。并且，该转让协议书不存在法定或约定的解除条件，因此，不存在因该合同取得财产的返还情形。对于王平江请求冯秀清返还涉案159.5平方米的土地的请求，不予支持。   对于第三个焦点问题，一审法院认为，虽然王咸尧与冯秀清于2004年2月16日签订的《转让房屋协议书》中没有明确约定王咸尧是否将出卖房屋所附属的土地一并出让。但是，从协议书约定的内容来看，协议书约定的出卖房屋的地址为桥南居民区，紧接着约定四至范围为：东至吴跃天、吴坤生房地，南至道路，西至王咸民合中间墙，北至修造厂。如果当时王咸尧只是出卖房屋，其只要在协议书中写明房屋的坐落方位、面积、间数等基本情况即可，而无需再说明四至范围，四至范围的表述一般只使用在确定土块的具体方位上。同时，协议书所约定的四至范围与王咸尧所持有的白国用（1993）字第284号《国有土地使用权证》所记载的四至范围：“东至吴跃天、吴坤生住宅用地，南至道路，西至王咸民住宅用，北至白沙县修造厂”吻合。并且，协议书中还约定“王咸尧配合办理过户证件，办理费用由王咸尧负责”，若双方当初签订转让房屋协议时只是单纯的转让房屋而不涉及土地转让的问题，则协议书中不可能存在办理过户证件的约定。同时，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的规定，一审法院依法确认，王咸尧在当时出卖房屋时已经将该房屋占用范围内的建设用地使用权一并出让，出让土地的四至范围为：东至吴跃天、吴坤生住宅用地，南至道路，西至王咸民住宅用，北至白沙县修造厂。2020年8月14日，经王平江申请，白沙县自然资源和规划局将白国用（1993）字第284号《国有土地作用权证》变更为琼（2020）白沙县不动产权第XXXX号《不动产权证书》，王平江成为涉案土地的权利人。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十五条：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记”的规定，王平江应当将涉案土地权利人变更为冯秀清。   一审法院依照《中华人民共和国合同法》四十四第一款、《中华人民共和国物权法》第一百四十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,判决:一、确认王咸尧与冯秀清于2004年2月16日签订的《转让房屋协议书》合法有效；二、驳回王平江的全部诉讼请求；三、限王平江于一审判决生效之日起三十日内配合冯秀清到白沙黎族自治县不动产登记中心将不动产权证号为琼（2020）白沙县不动产权第XXXX号《不动产权证书》过户登记到冯秀清名下。本案诉讼受理费425元，减半收取计212.50元，反诉受理费212.50元，共计425元，由王平江负担。   二审中，当事人没有提交新的证据。   二审查明的事实与一审相一致，本院予以确认。   本院认为，本案二审的争议焦点是：案涉《转让房屋协议书》的效力如何认定，王平江的上诉请求是否有事实及法律依据。   案涉的《转让房屋协议书》系王咸尧与冯秀清于2004年2月16日签订，该协议签订后，王咸尧举家搬离该房屋，将该房屋交付给冯秀清使用至今，并将该房屋所属《国有土地使用权证》原件一并交付给冯秀清。王咸尧的行为足以认定系其真实意思表示，且王咸尧的妻子作为家庭成员，不可能不知晓此事，此后多年间也并未提出异议。王平江以该转让行为未经其母亲同意为由，主张该转让协议无效，显然无事实依据，本院不予支持。王平江上诉主张该转让行为违反《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，合同无效。本案合同签订于2004年，应当适用1995年1月1日施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定。首先，案涉合同并未违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的禁止性规定；其次，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，转让该房屋时，仅有《国有土地使用权证》，没有办理房屋所有权证，并不影响转让合同的效力。故对王平江上诉主张合同无效，本院不予支持。本案中，合同虽名为转让房屋，但从合同内容看，是房屋所属土地一并转让，双方还约定了过户事宜，《国有土地使用权证》原件交给冯秀清，冯秀清也居住使用至今。王平江选择在其父母过世后，以继承人的身份主张已履行近二十年的合同无效，与诚实信用原则不符，有违社会主义核心价值观。   综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果正确，应予维持。王平江的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费425元，由王平江负担。   本判决为终审判决。   审判长 王天琳   审判员 管 娜   审判员 雷琼艳      二〇二一年三月二十四日   法官助理 柯光辉   书记员 林 赏   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。