四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终1741号 上诉人（原审被告）：谭宜兰，女，1950年3月15日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：杜秉昌，四川磐恒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨翠兰，女，1954年9月1日出生，汉族，住四川省旺苍县。 委托诉讼代理人：万顷，女，1980年7月1日出生，汉族，住四川省都江堰市。系杨翠兰之女。 被上诉人（原审被告）：秦涛，男，1948年9月22日出生，汉族，住四川省都江堰市。 上诉人谭宜兰因与被上诉人杨翠兰、秦涛房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2020）川0181民初1374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月17日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，于2021年3月4日依法适用第二审程序，由审判员公开开庭独任审理了本案。上诉人谭宜兰的委托诉讼代理人杜秉昌，被上诉人杨翠兰的委托诉讼代理人万顷，被上诉人秦涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 谭宜兰上诉请求：1.撤销四川省都江堰市人民法院（2020）川0181民初1374号民事判决，改判确认杨翠兰与秦涛之间于2007年9月10日签订的《房屋买卖协议》无效，判令杨翠兰立即腾空房屋并返还；2.判令杨翠兰、秦涛承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：一、一审事实认定不清。秦涛退休后，全家搬离都江堰，此后谭宜兰未回过都江堰，后旧房拆迁安置，秦涛称岷江林业机械厂只换了一套房屋。2020年1月17日，谭宜兰听到秦涛打电话称“两万块钱，过户”之类的话，故再三质问秦涛该房屋的情况，秦涛承认当初单位分的两套房子，自己瞒着家人私下卖了一套，就对家人说单位上只分了一套房子一直出租到现在。2020年4月23日法院通知谭宜兰与秦涛作为被告领取材料，后谭宜兰提出反诉诉请判令案涉《房屋买卖协议》无效，并要求杨翠兰腾空房屋后返还。二、一审未进行调解，却称是进行诉前调解未果的情况下所作的判决，说理部分称运用日常生活经验法则进行事实推论，明显违背法律职业伦理。谭宜兰于2020年才知晓秦涛隐瞒处置夫妻共同财产，与收到一审传票的时间相距较近，故谭宜兰一审中及时提出反诉，案涉房屋买卖协议因违法侵权而无效，且有人证物证支持该事实，故一审判决认定错误。三、谭宜兰于2020年1月17日知晓秦涛侵权的事实，秦涛骗取谭宜兰用于办理房屋登记的事实在此之前，故谭宜兰无法提出异议。谭宜兰在知晓事实后即与秦涛争吵，并且在一审中及时提出反诉，均表现为提出异议，并不构成事后的追认。四、杨翠兰签约时询问过为何谭宜兰不在场，其明知案涉房屋为夫妻共同财产，仅相信秦涛所称全权代表，并不构成善意第三人。且案涉房屋交易预先收取了10000元定金，在谭宜兰没有到场的情况下，可以坚持要求延期签约，且卖方违约适用定金法则足以有效维护买方的权益，不坚持要求谭宜兰在场的情况下签约，存在过错。秦涛称自己能够作为全权代表处置夫妻共同财产却未出示相关手续，不构成表见代理，杨翠兰与秦涛恶意串通损害谭宜兰合法权益。 杨翠兰辩称：一、一审法院认为谭宜兰和秦涛提起的反诉不符合法律规定，不予受理，在二审中秦涛不应当是反诉被告，谭宜兰之所以要将秦涛列为反诉被告是因为其与谭宜兰系夫妻关系，有共同利益，秦涛所陈述的内容都是为了配合谭宜兰，其陈述的内容不应当采信。二、一审法院的确进行了诉前调解，且在庭审中法官多次询问过是否愿意调解，但被谭宜兰和秦涛拒绝了。买卖合同的签订秦涛是构成表见代理，买卖合同是真实有效的，并无串通行为，且秦涛以前表示谁要是把房屋买了就给2000元的中介费，当时整个小区都知道秦涛要卖房，作为外单位的杨翠兰都知晓秦涛卖房的信息，其家人也应当知道。三、杨翠兰购买房屋的价格是合理的，秦涛家人心里的价格是150000元，杨翠兰是以180000元购买的房屋，且支付了相应的购房款。四、杨翠兰已经尽到了审查义务，签订合同时天气比较热，当时万顷询问了秦涛“阿姨怎么没有过来”，秦涛表示“她腿脚不便”，也表示谭宜兰过来很恼火，但是拨打了谭宜兰的电话，谭宜兰表示脚走路很痛，不方便过来签订合同，家里的大事由秦涛做主。但是签订合同时协议上只有秦涛一个人的名字，当时万顷想协议上只有秦涛一人的名字，且谭宜兰说了腿脚不便，杨翠兰也不想为难病人，在周围邻居都是熟人的情况下不会想到反悔的事情，虽然合同上只有秦涛一人签字，但当时的情况下足以让杨翠兰相信案涉房屋是秦涛、谭宜兰夫妻二人共同出售。五、在一审法院第三次开庭时中间人邓武章提到，秦涛夫妇到都江堰请邓武章和何开如及厂里的老职工吃饭致谢，据此可以看出谭宜兰回过都江堰。秦涛当时表示谭宜兰回都江堰都是到他朋友张有业家吃饭，其不可能不知道房屋未进行售卖。当时谭宜兰及秦涛的家人均知晓秦涛卖房的事实，之所以其提起反诉是因为2017年房价上涨，当时秦涛给杨翠兰打过电话表示房价上涨了，一直拖延不办理过户手续，谭宜兰上诉也仅是因为房价上涨，其进行恶意诉讼。 秦涛辩称：万顷陈述的内容与事实不符，其系虚假陈述，案涉房屋早就卖了，且杨翠兰也知道没有通过谭宜兰，秦涛多次到万顷家中要求过户，万顷拖延不过户。在2019年12月份万顷联系秦涛表示什么时候过户，从这个时候起秦涛从来没有与杨翠兰联系过，一直是与万顷联系的，在2019年12月份就将银行卡卡号发送给万顷，但万顷未支付20000元的尾款，在2020年2月份左右万顷到温江来了，表示要提起诉讼，但秦涛表示万顷如果将20000元支付给秦涛以后秦涛可以过户，但秦涛表示让法院判决。当时秦涛询问万顷为什么要提起诉讼，万顷表示她母亲杨翠兰限购了，当时万顷打电话过来表示先支付10000元，先把户过了。在2020年2月30日杨翠兰方以秦涛不过户提起了诉讼，但杨翠兰并没有证据证明秦涛拒绝过户，当时万顷知道案涉房屋是秦涛个人出售的，秦涛家人不清楚。 杨翠兰向一审法院起诉请求：1.判令确认《房屋买卖协议》合法有效；2.判令秦涛、谭宜兰将案涉房屋产权变更登记至其名下，并按照《房屋买卖协议》支付税费；3.本案诉讼费用由秦涛、谭宜兰承担。一审庭审中，杨翠兰明确第2项诉请中要求秦涛、谭宜兰支付税费3000元。 一审法院认定事实：2007年9月10日，秦涛（甲方）与杨翠兰（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定“关于原岷江林业机械厂新房9号楼一单元三楼8号房出售给乙方。（一）房屋面积70㎡（以房产证为准），总价180000元，包括水、电、天然气安装费、光纤开户费在内。（二）甲方在办到房产证后，甲乙双方应向房屋所在区（县）房地产交易所申请办理房屋买卖契约过户手续，并按有关规定申领房屋所有权证和国土使用权证。办理上述手续时产生的税费及相关费用，由双方依照国家有关规定和政策各自承担。甲方已收乙方房屋预付款10000元，在2007年9月10日至2007年9月20日，乙方再付给甲方购房款150000元。如乙方在规定的时间内未交付150000元，遇特殊情况，可延迟1-2天付款，乙方所交付甲方预付款10000元，乙方自动放弃。甲方在收到房款后，乙方拥有房屋所有权。（三）甲方在办理过户手续的同时，乙方将余款20000元结清。三次共付清房款180000元。（七）如甲方不能按协议和国家规定办理过户手续，视为甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起3个工作日内应将乙方所付房款返还给乙方，并支付违约金20000元，并承担乙方装修费用。”合同落款处有甲方秦涛及乙方杨翠兰签字捺印，甲方担保人何开如及乙方担保人邓武章签字捺印，其担保人均留有电话号码及身份证号。一审庭审中，杨翠兰陈述，签署上述合同时秦涛告知杨翠兰，谭宜兰不方便来，秦涛可以全权代表。合同签订后不久，秦涛为此宴请上述担保人何开如及邓武章等人，以示谢意将案涉房屋以180000元价格出售。 2007年9月9日，杨翠兰向秦涛预付购房款10000元，秦涛出具了收条。2007年9月16日，杨翠兰向秦涛支付购房款150000元，秦涛再次出具收条并载明“今收到杨翠兰购房预付款150000元，保证房产证两年内拿到，拿不到安（按）合同执行”。 一审庭审中，杨翠兰认可因未办理房屋产权过户手续，现尚欠秦涛20000元房屋尾款未支付的事实，同时表示待房屋产权过户后同意支付。 秦涛与杨翠兰签订《房屋买卖协议》后，随即向杨翠兰交付了案涉房屋，其后杨翠兰及其家人对案涉房屋进行装修后入住至今。2009年11月17日，杨翠兰以个人名义开通案涉房屋的天然气使用，在此期间，杨翠兰之女万顷相继以个人名义开通案涉房屋的电视收视业务以及网络宽带业务等。 2017年9月30日，秦涛取得了位于都江堰市××街××号××栋××单元××层××号房屋的不动产所有权，权证号为川（2017）都江堰市不动产权第0××8号，共同共有人为谭宜兰。一审庭审中，各方确认，此房屋即为案涉房屋。根据2020年2月27日查询的房屋信息查询记录，案涉房屋无限制、抵押登记信息。一审庭审中秦涛陈述，案涉房屋是因其旧房拆迁安置，从都江堰市华夏房地产综合开发有限公司处通过补差交换获得。 一审另查明，除案涉房屋外，还有一套位于都江堰市××街××房××号楼××楼××号房屋，该房屋由秦涛、谭宜兰及其家人占有使用。秦涛与谭宜兰于1970年1月13日登记结婚，二人夫妻关系存续至今，谭宜兰没有职业，系家庭妇女，秦涛、谭宜兰确认其家中一切经济大事由秦涛做主。 一审法院认为，《房屋买卖协议》合法有效，秦涛构成表见代理，该协议对秦涛、谭宜兰有法定约束力，评析如下： 其一、依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”之规定，本案中，秦涛、谭宜兰系夫妻关系，是案涉房屋登记的共有产权人，秦涛、谭宜兰亦确认其家中一切经济大事由秦涛做主，即秦涛有权处理属于夫妻共同所有的财产。按照前述法律规定，《房屋买卖协议》不得以无处分权为由认定为无效；其二、谭宜兰作为秦涛的配偶，在办理案涉房屋不动产权证时需要提供其身份证等私人证件，从一般生活经验判断，居民身份证系由公安机关发放给个人，应由个人保管。但在案涉合同签订后，秦涛能够取得谭宜兰的身份证并将案涉房屋顺利登记至二人名下，且谭宜兰也未提出其身份证被遗失、盗用的抗辩。故可以推定在办理案涉房屋产权证时，即2017年9月30日时谭宜兰应当知晓该房情况；其三、杨翠兰、秦涛确认，案涉房屋于该协议签署之后就交房，结合都江堰市集能燃气有限公司出具的气表明细，可以佐证案涉房屋以杨翠兰名义缴费的时间最迟为2009年11月11日，故对案涉房屋由杨翠兰实际占有使用至今长达十多年的事实足以认定。即便是在办理了案涉房屋产证之后，谭宜兰从未提出过任何异议，直至杨翠兰起诉要求秦涛、谭宜兰协助办理过户手续时才提出其不知情、秦涛无权处置、《房屋买卖协议》无效等抗辩理由，明显不符合常理，一审法院不予采纳；其四、依照《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”之规定，本案中，杨翠兰陈述其在签订《房屋买卖协议》时询问过谭宜兰未到场的原因，秦涛告知谭宜兰不方便，由其全权代表，基于一般生活常识，杨翠兰有理由相信秦涛具有代理的权利外观，结合杨翠兰已支付房款160000元的事实，故一审法院认为杨翠兰是善意第三人，秦涛构成表见代理，该代理行为及于谭宜兰。 如上所述，该合同效力应及于谭宜兰。根据该合同第（二）条之约定，秦涛应当在取得案涉房屋房产证后履行协助过户义务，作为案涉房屋共同所有权人的谭宜兰，应协助秦涛履行。故一审法院认为，杨翠兰要求将案涉房屋产权登记至杨翠兰名下有事实和法律依据，一审法院应予支持，秦涛、谭宜兰应协助杨翠兰办理案涉房屋的不动产权证书。根据合同约定，办理产权过户同时应当结清尾款，同时杨翠兰于庭审中陈述案涉房屋产权过户后同意支付20000元购房款尾款，系真实意思表示，一审法院予以确认。故杨翠兰应当向秦涛、谭宜兰支付购房款尾款20000元。 关于杨翠兰要求秦涛、谭宜兰支付税费3000元的问题。因杨翠兰未能提供证据证明买卖各方需缴纳税费及相关费用的具体金额，对此应承担举证不能的责任，故一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决：一、杨翠兰与秦涛于2007年9月10日签署的《房屋买卖协议》依法成立并有效；二、秦涛、谭宜兰于判决生效之日起三十日内协助杨翠兰办理位于四川省都江堰市××街××号××栋××单元××层××号房屋的不动产权证书；三、杨翠兰于判决生效之日起三十日内向秦涛、谭宜兰支付购房款尾款20000元；四、驳回杨翠兰的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间向杨翠兰履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1950元，由秦涛、谭宜兰负担。 二审中，各方当事人均无新证据提交。本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 二审另查明，一审法院审理过程中，谭宜兰向法庭提供了一份2003年7月4日签订的《旧房拆迁安置协议书》，该协议的甲方系都江堰市华夏房地产综合开发有限责任公司，乙方为秦涛，约定甲方以产权调换补差的方式对乙方所属房屋进行拆除，由甲方向乙方安置玉带桥街原林机厂家属区新建房xx号房屋一套。在该协议中，作为旧房共有人的谭宜兰亦未在协议上签名或盖章。 本院认为，房屋作为家庭中的大宗财产，在无充分证据证明夫妻一方存在故意隐瞒取得的情况下，应当认定夫妻双方知道该财产的存在。案涉房屋作为秦涛与谭宜兰夫妻关系存续期间以通过拆迁原旧房安置置换取得的，作为夫妻关系一方的谭宜兰曾在原旧房居住，应当知道旧房拆迁的事实，也应当知悉旧房被拆迁后并安置的事实。因此，谭宜兰认为在旧房已拆除十余年、已经安置十余年的情况下称自己不清楚安置了几套房屋明显不符合常理。2007年9月10日，秦涛个人与杨翠兰签订《房屋买卖协议》出售与谭宜兰共同安置的案涉房屋，合同订立后秦涛将案涉房屋交付给杨翠兰，虽然案涉合同仅有秦涛一人签名，但一审中谭宜兰向法庭提供的2003年7月4日与都江堰市华夏房地产综合开发有限责任公司签订的《旧房拆迁安置协议书》也是秦涛一人签名的事实，结合一、二审中秦涛、谭宜兰确认其家中一切经济大事由秦涛做主的事实，可以认定秦涛、谭宜兰夫妻双方在对夫妻共同财产的取得或处分时谭宜兰认可只需秦涛个人签名进行确认。因此，秦涛与杨翠兰签订的《房屋买卖协议》，其实质就是一并代表谭宜兰共同处理属于夫妻共同所有的财产，故案涉《房屋买卖协议》的效力及于谭宜兰。因《房屋买卖协议》内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对秦涛、谭宜兰具有法律约束力。因此，谭宜兰上诉主张不清楚案涉房屋、《房屋买卖协议》无效的理由不成立。 对于谭宜兰提出的杨翠兰是否规避限购的问题，因案涉合同签订于2007年9月，当时并无限购的政策，谭宜兰以现有政策不能对抗之前依法成立合同的履行。对于谭宜兰认为原审法院未进行调解的问题，经审查，一审法院在审理过程中已经征求了各方是否同意调解，因秦涛称“达到我的意见就同意（调解）”，而谭宜兰不同意调解，故一审法院未调解，一审法院审理程序并不违反法律的规定。 综上，谭宜兰的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》法释（2020）15号第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费3900元，由谭宜兰负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 李 俊 二〇二一年三月九日 书记员 杨珍梅