山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁01民终1049号上诉人（原审被告）：刘杰先，男，1951年12月17日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：孙子鑫，山东金仑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马小川，男，1982年7月15日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：耿瑞娟，山东泉泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：高志康，山东泉泽律师事务所实习律师。上诉人刘杰先因与被上诉人马小川房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济南市槐荫区人民法院（2018）鲁0104民初5390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘杰先上诉请求：一、依法撤销槐荫区人民法院(2018)鲁0104民初5390号民事判决；二、依法改判马小川继续履行租赁合同，若马小川退租则应将涉案房屋恢复原状并支付改建费用3945576.16元；三、依法改判马小川将涉案房屋主体结构改建部分进行装修并加固，并赔偿刘杰先损失和违约金；四、依法驳回马小川的诉讼请求；五、本案一、二审费用由马小川承担。事实与理由：刘杰先认为原审法院认定事实不清，适用法律错误，主要事实以及理由如下：一、涉案房屋租赁合同系双方经过平等协商前提下签订的，并未违反法律的强制性规定，理应信守。一审法院认定涉案租赁合同无效的依据为《中华人民共和国城乡规划法》第40条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定。适用这两条规定的前提是涉案房屋所处的土地为城市以及镇规划区内。根据上诉人一审之中提交的槐荫区人民政府腊山街道办事处出具的《房屋概况证明》以及槐荫区人民政府段店镇周王办事处《证明》两份，可以证实涉案房屋所在地并非在城市，涉案房屋亦无法办理建设工程规划许可证，因此一审法院认定双方租赁合同无效适用法律错误，马小川应当继续履行该租赁合同。二、马小川违约在先，导致《房屋租赁合同》无法继续履行。2017年6月，刘杰先与马小川开始就马小川租用涉案房屋事宜进行协商，马小川对租赁事宜提出许多要求，刘杰先均一一满足。双方于2017年11月1日签订《房屋租赁合同》，对租赁期限、租金、支付方式等作出明确约定，2018年1月2日双方又签订《补充条款》一份，对装修施工等未尽事宜进行了补充约定。合同签订后，刘杰先积极准备腾空涉案房屋以交付马小川使用，但马小川并未按合同约定向刘杰先支付租金等费用，虽经刘杰先多次催促，马小川仍未履行。马小川的不诚信行为导致合同无法继续履行的同时给刘杰先造成巨大经济损失。三、马小川根本违约，依法应赔偿刘杰先的全部经济损失。1、马小川与刘杰先签订《房屋租赁合同补充合同》一份，将交付房屋的时间更改为2018年3月7日。两份合同将双方负责的装修施工等做了详细的约定，由刘杰先代马小川施工的部分，被马小川需向刘杰先支付施工费，此后刘杰先按照两份合同的约定完成了相关施工，并支出了大量的装修费用，此费用是按照马小川指示进行的装修，并且装修费用全部用于装修，刘杰先并未实际控制，假如该装修部分刘杰先不装修而是换做其他人装修的话，该笔装修费用同样支出。一审法院审理过程中，混淆了刘杰先已经支出的装修费与马小川恢复房屋原状的费用，错误的将本应支出的装修费作为了刘杰先的损失。2、剩余装修部分，马小川在装修施工时，在刘杰先不知情的情况下将南北承重墙墙体开凿了东西线槽，把构造柱进行了剔凿，严重损伤了墙体结构，对房屋安全造成了隐患，无奈刘杰先对上述破坏部分进行了加固，因此，马小川需要支付刘杰先恢复原状所支出的费用并赔偿损失和违约金。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查清事实，依法维护刘杰先合法权益。马小川辩称，原审判决事实清楚、适用法律正确。一、一审判决认定刘杰先与马小川签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》无效事实清楚、适用法律正确。1、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。2、刘杰先在一审法庭辩论终结前未提交涉案房屋没有建设工程规划许可证，亦未提交经主管部门批准建设的相关手续。故，一审判决认定《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》无效的事实清楚、适用法律正确。二、一审判决认定刘杰先返还马小川租赁费130万元事实清楚、适用法律正确。1、《合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。2、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》无效，刘杰先应返还马小川已支付的租赁费130万元。3、房屋未交付，马小川未实际使用涉案房屋，无需支付房屋占有使用费。三、刘杰先主张将涉案房屋恢复原状、支付改建费用并赔偿损失等上诉请求无事实依据。1、刘杰先将未取得建设工程规划许可证的房屋进行出租，导致涉案合同无效，存在过错，其应自行承担相应的损失。2、除涉案合同约定的由刘杰先装饰装修的部分外，马小川从未要求刘杰先进行其他改建等，不会产生刘杰先所谓的扩建费用。3、一审中，刘杰先主张马小川的行为对涉案房屋主体结构造成破坏，并要求鉴定。第一次委托鉴定因刘杰先拒不支付鉴定费用而导致退鉴，第二次委托鉴定因刘杰先拒不配合导致鉴定机构终止鉴定，刘杰先应承担举证不能的责任，马小川无需承担赔偿责任。且在一审判决中，法院已经明确马小川支付给刘杰先的装修费用，作为刘杰先房屋的恢复及赔偿费用。说明一审法院已经对刘杰先要求的恢复原状、赔偿损失等进行了考虑并让马小川承担了相应责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。马小川向一审法院起诉请求：1.确认马小川、刘杰先之间的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充合同》无效；2.判令刘杰先返还租金130万元及利息（以130万为基数，自支付之日起至实际履行完毕之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.判令刘杰先返还马小川向刘杰先支付的装修等费用365,668.5元（以365,668.5元为基数，自支付之日起至实际履行完毕之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；4.判令刘杰先赔偿装饰装修、改造等损失40.6万元；5.案件受理费、保全费等由刘杰先承担。刘杰先向一审法院反诉请求：1.判令马小川继续履行合同；若马小川找各种借口退租，必须按合同对其进行恢复原状，并支付对上述工程的改建费用3570021.72元；2.判令马小川将其装修时破坏刘杰先房屋主体结构的部分进行修复和加固，并赔偿损失和违约金（金额根据鉴定机构的鉴定结果确定）；3.相关费用均由马小川承担。一审法院认定事实：2007年元月5日，周王办事处（甲方）与刘杰先（乙方）签订《土地出让协议》。双方约定，乙方一次性买断原企业所使用的土地的长期使用权，在今后使用中进行变更，变更后的土地以及地上物归乙方所有。该土地位置为济兖路以南，门牌474号。2013年3月6日，槐荫区段店镇管理委员会出具《房屋概况证明》，载明济兖路474号的房屋所有权归刘杰先所有。楼房建于约1977年，砖混结构，共三层，建筑面积3220平方米，楼房长37米，宽约29米。因多年使用处于严重老化破旧状态，由于部分房屋已经坍塌，时间紧迫，产权人不知道拆除新建程序，紧急之下，已将该楼房拆除。2013年7月12日，槐荫区人民政府腊山街道办事处出具《证明》一份，载明济兖路474号院内原生产车间及办公用房，已属危房，同意刘杰先在原址上重建，面积可以根据实际情况进行适当调整。2017年11月1日，刘杰先（甲方）与马小川（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方坐落于济南市槐荫区济兖路474号院内，共计三栋楼房，包括六层南楼、三层东楼、五层中楼并包含院落的使用；租赁期限自2018年3月1日起至2033年3月1日止；该合同签订后，甲方给予乙方不超过四个月的装修改造期，自2017年至2018年3月1日止；此段装修期内不计算租金；该房屋用途为艺术学校经营办公和相关配套经营使用；租金支付方式：自签订合同起五个工作日内，乙方一次性交付第一年租金130万元整，第二年租金140万元整，双方约定如果乙方在2018年7月15日前一次性交付第二年度租金可优惠为130万元整；租金为每年的3月1日前一个月交付租金；租赁物交付：甲方应在乙方缴纳第一期租金后装修完毕当日（约2018年1月1日）向乙方缴纳租赁房屋，因乙方装修工程延误交付的，甲方不承担任何违约责任。合同还约定了双方的权利义务、违约责任等。2017年11月3日，由晓菲代马小川支付房屋租赁费130万元。2017年12月17日，刘杰先向马小川出具《收据》一张，载明收到马小川房屋租赁费130万。2018年1月2日，刘杰先（甲方）与马小川（乙方）签订《房屋租赁合同补充合同》一份，载明：由甲方负责三栋楼的装修施工，甲方负责工程结束后，甲方负责清空以上建筑内外所有物品及建筑垃圾；院落交付时间为2018年3月7日；上述增加的工程项目，经过甲乙双方商定，乙方另外支付43万元整；付款日期：甲方施工进行到50%（房间、卫生间砌墙完成，卫生间防水和贴墙砖完成），乙方再次支付给甲方“贰拾万元整”待甲方完成木地板、马桶和洗脸盆安装，乙方验收完成，再将剩余贰拾叁万元整汇款给甲方；因双方沟通不畅，具体交付时间更改为2018年3月7日。马小川将涉案房屋部分装修工程交由山东金恒装饰工程有限公司（以下简称金恒公司）进行装修，合同总价款为102万元。另查明，由晓菲代马小川支付刘杰先装修装饰费共计365,668.5元，向案外人金恒公司支付装修款10万元，由晓菲之父由强代马小川向案外人金恒公司支付装修款30.6万元。在审理过程中，刘杰先向一审法院提出鉴定申请，申请对房屋主体结构的损失进行鉴定。后因刘杰先未按时缴纳鉴定费用，山东省建筑工程质量检测中心将该鉴定申请退回。后刘杰先再次申请鉴定，并交纳了鉴定费用，鉴定程序继续进行。2020年3月20日，山东省建筑工程司法鉴定中心出具终止对于“济兖路474号院内南楼”司法鉴定的说明函，该说明载明在现场剔凿检测第一个测点时即发现墙体和构造柱上开凿线槽的位置、深度、填塞方法与当事人所述和主张差异较大，现场情况复杂，按照申请方的配合情况要查明事实的难度很大，故鉴定中心决定终止此鉴定。庭审当日，刘杰先再次就同一事项向一审法院申请鉴定。一审法院认为，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据刘杰先提交的2013年3月6日槐荫区段店镇管理委员会出具的《房屋概况证明》，济兖路474号的房屋所有权归刘杰先所有。楼房建于约1977年，砖混结构，共三层，建筑面积3220平方米，楼房长37米，宽约29米。后因该楼房年久失修，刘杰先对该院落内房屋进行改扩建至涉案合同中载明的东楼、中楼、南楼。但刘杰先的上述建设行为未取得建设工程规划许可证，故一审法院认定刘杰先就上述建筑物与马小川签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》无效。刘杰先主张合同有效，于法无据，不予支持。关于租赁费，一审法院认为，合同无效后，刘杰先应返还马小川租赁费130万元。马小川另主张租赁费130万元的利息，因本案系合同无效导致的返还租赁费，该主张不予支持。其主张的保全财产保险费损失2150元，属于个人必要损失，应予支持。关于双方的损失问题，双方签订合同后，马小川未实际使用涉案房屋，双方在装修过程中即发生争议。因双方对于签订无效合同均存在过错，故对损失情况应各自承担。在装修过程中，马小川对涉案房屋的承重墙体等房屋结构进行改造、装修，合同无效后，马小川应对涉案房屋结构进行还原，马小川已支付刘杰先的装修费用，作为对刘杰先房屋的恢复及赔偿费用，不予返还。马小川另主张的赔偿装饰装修、改造等损失40.6万元，属于个人损失部分，由个人承担。刘杰先要求对方支付对上述工程的改建费用3,570,021.72元，但没有具体明细，且法律禁止对无建筑工程施工许可证的房屋进行出租，故该部分损失应由其个人承担。其主张的其他损失和违约金，无具体数额，不予支持。关于鉴定问题，审理中，刘杰先要求对马小川装修时破坏申请人房屋主体结构的行为是否对房屋造成安全隐患进行鉴定，一审法院组织当事人进行了质证检材，并将案件移送技术室进行鉴定。因刘杰先在规定时间内未及时缴费，鉴定机构将案件退回。后刘杰先又申请继续鉴定，一审法院予以准许，刘杰先缴纳鉴定费用后，鉴定程序予以继续进行。后在鉴定过程中，山东建筑工程司法鉴定中心出具《终止鉴定说明函》一份，载明：在现场剔凿检测第一个测点时即发现墙体和构造柱上开凿线槽的位置、深度、填塞方法与当事人所述和主张差异较大，现场情况复杂，按照申请方的配合情况要查明事实的难度很大，故终止鉴定。根据鉴定机构的该项说明，一审法院认定刘杰先在鉴定过程中不配合鉴定机构工作，故导致鉴定失败，其应当承担不利后果。刘杰先再次向一审法院申请继续鉴定，一审法院不予准许。其主张依照鉴定结论而提出的其他损失和违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、马小川与刘杰先于2017年11月1日签订的《房屋租赁合同》以及双方于2018年1月2日签订的《房屋租赁合同补充合同》无效；二、刘杰先于判决生效之日起十日内返还马小川租赁费1,300,000元；三、刘杰先于判决生效之日起十日内支付马小川财产保全保险费2150元；四、驳回马小川的其他诉讼请求；五、驳回刘杰先的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23,373元，由刘杰先负担。反诉费32,720元，由刘杰先负担。保全费5000元，由刘杰先负担。二审中，双方均未提交新证据。经审理，一审认定符合法律规定，本院予以确认。本院认为，对认定涉案房屋租赁合同无效的理由，一审法院已进行了充分的论述，本院完全认同，在此不再赘述。刘杰先认可其房屋所在地属城镇范围，又主张该房屋不在城镇的规划范围之内，不需履行城镇规划手续，本院不予支持。根据合同法第五十八条规定，双方对合同无效均有过错的，损失自负。一审判决装修损失由刘杰先承担并无不当。对刘杰先要求的恢复原状部分的费用，未提交相应证据，从马小川支付刘杰先的装修费用中抵顶，马小川未对此上诉，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23373元，由上诉人刘杰先负担。本判决为终审判决。审判长  刘继英审判员  赵 雯审判员  明 霞二〇二一年三月二十八日书记员  韩 雪