江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0115民初5511号原告：戴月琴，女，1976年12月29日生，汉族。委托诉讼代理人：奚传江，江苏永衡昭辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：武子健，江苏永衡昭辉律师事务所律师。被告：南京中南花城房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320115MA1MFFRT0M，住所地在南京市江宁区麒麟街道袁家边路18号。法定代表人：徐小兵，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张杰。原告戴月琴诉被告南京中南花城房地产开发有限公司（以下简称中南公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员黄祝祯独任审判，于2020年7月1日公开开庭进行了审理。原告戴月琴委托诉讼代理人武子健，被告中南公司委托诉讼代理人张杰到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，由审判员黄祝祯独任审判，于2020年12月23日再次公开开庭进行了审理。原告戴月琴委托诉讼代理人武子健，被告中南公司委托诉讼代理人张杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴月琴向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿其因虚假宣传导致的损失15万元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月7日，其与被告签订《商品房预售合同》，约定其购买山锦花苑6幢111（含-1-2层）房屋（以下简称案涉房屋）。被告在房屋销售宣传及广告中明确承诺，案涉房屋采用欧式精装双大堂设计、配备银杏大道、樱花大道、外墙面一至三层采用石材设计、负一层配备排污排水管道、负一层具备卫生间功能等。但实际交付后，其发现案涉房屋不具备上述条件。2019年12月6日，被告因虚假宣传被江宁区市场监督管理局处罚。其认为被告在销售案涉房屋时对案涉小区及房屋的宣传及广告内容具体明确，且石材工艺、双大堂、绿化大道均为被告卖点，影响房价。因被告虚假宣传，交付的房屋与宣传严重不符，被告拒绝整改，应当承担赔偿责任。现诉至法院，望判如所请。被告中南公司辩称：其公司交付的房屋符合案涉《商品房预售合同》的约定，不存在违约行为；其公司售房时的宣传和广告不构成合同的内容，《商品房预售合同》约定交付标准以实际交付为准；江宁区市场监督管理局对其公司的行政处罚，是认定其公司宣传不够准确，从合同角度，其公司的宣传只是要约邀请，不构成合同内容。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求和答辩意见提交了证据，本院依法进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以采信，并在卷作证，对当事人有异议的证据，本院经认定如下：2017年8月7日，原、被告签订《商品房预售合同》一份，约定原告购买被告开发的案涉房屋，房屋总价3597779元等。该合同附件4约定，外墙为局部石材真石漆或涂料，外立面装修风格选材及色彩以实际交付为准等。同日，原告（乙方）与被告（甲方）又签订《甲乙双方的其他约定》一份，该约定在第一段以黑体字的方式作出特别提示，内容为“为确保乙方充分理解合同条款，甲方特提示乙方在签订前，详细阅读并充分理解主合同及相关补充条款、附件等合同全部条款及内容。若有解释或说明要求，请乙方在签约时向甲方提出，甲方将依法给予解释或说明。合同一经签订，即视为乙方已清楚了解所有合同条款的含义，且均无异议和不明确之处”。《甲乙双方的其他约定》第十四条约定“甲方关于本项目的广告、销售楼书、影视宣传片、样板房、工艺工法展示、沙盘、模型、销售人员说辞及其他关于本销售楼盘、销售房屋的宣传资料对本销售楼盘、销售房屋的宣传资料对本销售楼盘、销售房屋之环境、景观、绿化、建筑物形态以及室内装修、家具、家电、饰品所作的描述仅作为买方了解本销售楼盘、销售房屋的自行装修时参看之用，并非本销售楼盘、销售房屋的交付标准。最终交房标准以主合同附件4约定的标准为准。在销售过程中，无论开发商或销售人员做出的任何口头承诺，均需在签订商品房买卖合同时提出并加注，且需甲方与乙方双方签章确认，否则视为没有承诺，甲方不承担任何责任。双方在交易过程中口头表达的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束”。2019年12月6日，南京市江宁区市场监督管理局出具《行政处罚决定书》，认定：1、山锦花城户型图广告中标示地下一层一房间为卫生间，实际标为卫生间的房间在房屋建造过程中并没有设计、安装排水排污管道，但在房屋交付后被告可以协助业主通过增加提升泵实现排水排污功能，户型图宣传页表述不清楚、不准确；2、视频广告中宣传“外立面多采用石材或仿古石材，……相比别的楼盘的简约的风格造价更高”，实际只是在单元入户门使用了石材，外墙其他地方均未见石材，宣传的内容不清楚、不准确；3、宣传“住宅的每个单元均采用欧式精装双大堂设计”，实际面积较小，与大众对双大堂的普遍认知不符，描述不准确；4、举报人举报的“樱花大道、银杏大道比例缩减”、“低密度住宅”、“沙盘显示外墙有色彩配色”、“配电房大小”等问题，当事人均提供了相关证据或作出了合理解释，宣传的内容与事实情况相符，故不构成虚假宣传。责令被告停止发布户型图广告，并处罚款15万元等。审理中，原告主张《甲乙双方的其他约定》第十四条为格式条款，被告并未履行提示说明义务，该约定应属无效。被告陈述《甲乙双方的其他约定》第十四条在该约定第一段已用黑体字的“特别提示”向原告作了提示说明，如原告有解释或说明要求，应当在签约时向其公司提出。本院询问被告有无主动向原告就《甲乙双方的其他约定》第十四条进行提示说明，被告回答“没有，但该补充协议在售楼处是公示的，这也是房产局的要求，因此在签约前原告是有充足的时间去看的，其在签约时不需要额外的提示说明了。”审理中，原告陈述其主张的15万元损失，系其结合房屋的品质、需要整改的内容以及被告的过错，综合估算所得。本院询问被告宣传与实际不符对原告造成哪些损失？原告回答“房屋品质有影响，被告宣传时明确造价比其他小区高。产品丧失了相应的功能，对造价产生了一定的影响”。本院认为：原告戴月琴与被告中南公司之间签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据南京市江宁区市场监督管理局出具的《行政处罚决定书》，可以认定被告在山锦花城户型图广告中标示地下一层一房间为卫生间。该标示具体明确，且对房屋价格存在一定影响，故可以作为商品房买卖合同的要约。而案涉房屋地下一层在房屋建造过程中并没有设计、安装排水排污管道，实际不具备卫生间功能，故被告构成违约，应当承担相应的赔偿责任。被告辩称其与原告签订的《甲乙双方的其他约定》第十四条已明确约定其公司售房时的宣传和广告不构成商品房买卖合同的内容，但是该约定系格式条款，且被告未能履行提示和说明义务，故该约定无效，对被告的上述抗辩意见，本院不予采信。原告关于案涉房屋入户大厅未采用欧式精装双大堂设计、外墙面一至三层未采用石材设计，与宣传不一致，被告因此构成违约的主张，本院认为根据南京市江宁区市场监督管理局出具的《行政处罚决定书》的认定，上述宣传内容不明确，且案涉《商品房预售合同》明确约定外墙为局部石材真石漆或涂料，外立面装修风格选材及色彩以实际交付为准，而欧式精装双大堂并无明确标准，故上述宣传内容不应构成商品房买卖合同的要约，对原告该主张本院不予支持；原告关于案涉房屋银杏大道、樱花大道、配电房大小等与宣传不一致，被告因此构成违约的主张，没有事实依据，本院亦不予支持。综上，被告未能为案涉房屋地下一层设计排水排污功能，构成违约。综合考虑案涉房屋的品质及地下室不具备排水排污功能对原告造成的影响，本院酌定被告赔偿原告损失15000元，故对原告主张的15万元损失，本院予以部分支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告南京中南花城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告戴月琴损失15000元；二、驳回原告戴月琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由原告戴月琴负担2970元，由被告南京中南花城房地产开发有限公司负担330元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 黄祝祯二〇二一年三月三十一日法官助理 田也异书 记 员 李芳芳