新疆维吾尔自治区布尔津县人民法院民 事 判 决 书（2020）新4321民初650号 原告：凌西明，男，1974年12月25日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区布尔津县。原告：姜玉红，女，1973年3月8日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区布尔津县。被告：阿勒泰凯源房地产开发有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区阿勒泰市阿勒泰路98号。法定代表人：张新民，阿勒泰凯源房地产开发有限公司董事长。委托诉讼代理人：马拥军，新疆新北律师事务所律师。委托诉讼代理人：李军，男，汉族，阿勒泰凯源房地产开发有限公司副经理。第三人：张国宏，男，1971年5月4日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。第三人：姜玉兰，女，1963年1月13日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区布尔津县。原告凌西明、姜玉红与被告阿勒泰凯源房地产开发有限公司（以下简称凯源公司）、第三人张国宏、姜玉兰商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月19日受理后，为查明案件事实，于2019年9月12日依职权追加姜玉兰作为本案第三人参加诉讼，同年11月3日，凯源公司以案件事实涉及张国宏为由，申请追加其作为本案第三人参加诉讼。经审理，本院裁定驳回凌西明、姜玉红的起诉，二原告不服，提起上诉，阿勒泰地区中级人民法院于2020年6月16日作出（2020）新43民终283号民事裁定书，依法撤销本院（2019）新4321民初218号民事裁定，指令本院审理，本院于2020年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告凌西明、姜玉红，被告凯源公司的委托诉讼代理人马拥军、李军到庭参加了诉讼，第三人姜玉兰、张国宏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。现已审理终结。凌西明、姜玉红向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令解除凌西明、姜玉红与凯源公司的买卖合同；2．请求判令凯源公司返还凌西明、姜玉红购房款1,333,333.33元并赔偿逾期交房损失300,000元（此项损失以鉴定意见为准）；3．请求依法判令凯源公司承担本案诉讼费。事实与理由：2006年9月4日，凌西明、姜玉红向凯源公司购买其位于布尔津县贾登峪餐饮广场3号楼第三层，凌西明、姜玉红先后于2006年9月4日、2007年8月2日、2018年1月18日、2018年1月22日向凯源公司支付房款1,333,333.33元，凯源公司出具了收条，但其至今未向凌西明、姜玉红交付房屋。双方虽未签订书面合同，但原告履行了买受人交付房款的主要法定义务，凯源公司接收并出具收据、注明了房屋位置，证明双方存在买卖合同关系。凯源公司至今未交付房屋属违约，凌西明、姜玉红有权解除合同，虽然双方未约定违约金或赔偿损失的计算方法，凌西明、姜玉红有权按逾期交付房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段、同类房屋租金标准主张逾期损失。凯源公司辩称：对凌西明、姜玉红的诉讼请求不认可，凌西明、姜玉红主体不适格。双方未签订过布尔津贾登峪餐饮广场3号楼第3层买卖合同，凌西明、姜玉红要求解除双方之间的买卖合同，无事实依据；要求凯源公司返还购房款的事实不存在。2006年9月，凯源公司与第三人姜玉兰、张国宏就凯源公司开发的贾登峪餐饮广场3号楼第3层进行了协商，并签署了购买意向，由姜玉兰、张国宏二人共同出资购买了第三层，因二人经营理念发生争执，二人分开，当时购买三层楼的款项为1,000,000元，根据双方约定，姜玉兰占633,333.33元，张国宏占366,666.66元，张国宏同时购买了一层、二层的部分商铺，后将其占有的366,666.66元转入其购买的一、二层的款项，姜玉兰支付的第三层款项由受凯源公司委托出售房产的新疆博恩置业投资有限公司布尔津分公司（以下简称博恩置业公司）开具收据，《商品房认购协议》也是姜玉兰与博恩置业公司签订的，根据《商品房认购协议》约定，因姜玉兰未在通知的期限内支付剩余房款，根据双方约定，对其已支付的部分作为姜玉兰使用经营期间的租赁费和违约金赔偿给凯源公司，凯源公司已将房屋收回，姜玉兰已签字同意，故涉案房屋与凌西明、姜玉红无关；凌西明、姜玉红向凯源公司支付的600,000元房款，系凌西明、姜玉红与张国宏之间购买的3号楼的1楼、2楼的部分商铺达成的转让协议，按照此协议，凯源公司收取了凌西明、姜玉红的600,000元，未收过其他费用。张国宏和凌西明、姜玉红至今都未支付一、二楼的余款2,024,501.33元，张国宏购买的一、二楼部分商铺也因此至今未办理产权登记，凌西明、姜玉红提出的逾期交房损失300,000元无法律依据。第三人姜玉兰、张国宏未到庭陈述。凌西明、姜玉红为支持其诉讼主张，向本院举证如下：第一组证据：1.2006年9月4日的收据1份，证明支付房款633,333.33元；2.2007年8月2日收据1份，证明支付房款100,000元，均加盖博恩置业公章；3．布尔津县农村信用合作联社2018年1月18日结算业务凭证1份，证明支付房款270,000元；4.2018年1月22日中国农业银行2018年1月22日转账回执1份，证明支付房款210,000元；5.2018年1月22日转账单1份，支付房款120,000元，以上证明凌西明、姜玉红向凯源公司支付购房款共计1,333,333.33元。第二组证据：姜玉兰于2019年9月8日出具的申明，证明2006年交纳的房款是受凌西明委托，其放弃三号楼买卖合同产生的权利；第三组证据：1．中国工商银行布尔津支行2007年10月18日业务凭证1份，证明支付给博恩置业公司法定代表人景伟100,000元；2.2010年11月9日收据1份，支付房款300,000元；3.票号5014881，支付房款50,000元、票号5014882证明支付房款1,266,666.67元；第四组证据：张国宏与凯源公司于2010年7月16日签订的《商品房买卖合同》1份，证明当时买卖合同共11份，凌西明、姜玉红只拿了10份，凌西明、姜玉红购买凯源公司贾登峪三号楼1、2楼共计缴纳房款1,716,666.67元，按照双方11本合同的面积及单价，凌西明、姜玉红已基本缴清1、2楼的购房款，凌西明、姜玉红支付的1,333,333.33元是第三层房款。第五组证据：申请法庭调取的11份《商品房买卖合同》合同，合同内容被涂改，包括姓名、身份证、付款方式及期限有刮擦痕迹，双方关于产权登记的约定、单价等与价款面积不符，有改动、刮痕、买受人签字处有刮痕，合同内容不真实。第六组证据：（2010）布民初字第458号民事裁定书1份，证明凌西明、姜玉红与第三层有直接利害关系。第七组证据：张国宏与姜玉红、凌西明、姜玉兰签订的房屋买卖合同，证明凌西明、姜玉红与第三层有直接关系。第八组证据：凯源公司于2010年6月7日给姜玉兰的《通知》1份、新疆新北律师事务所于2019年8月2日给张国宏的律师函1份，证明该房屋无五证二书一表。凯源公司对凌西明、姜玉红提供上述证据的质证意见：对第一组证据1、2的真实性认可，对关联性、证明目的有异议，认为购房人为姜玉兰，非凌西明、姜玉红；对证据3、4、5的支付凭证真实性认可，对关联性及证明目的不认可，认为凌西明、姜玉红支付凯源公司房款600,000元属实，凯源公司根据凌西明与第三人张国宏的协议收取的1、2楼款项，与本案争议的第三层无关联性。对第二组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为作为证人必须到庭，经双方质询后，其证言才能被采信，姜玉兰为本案争议贾登峪第三层的购买主体，其已追加为本案第三人，姜玉兰在上次庭审中的当庭陈述，与该声明不一致，该证据不具有证明效力。对第三组证据1，2007年11月18日户名为景伟的中国工商银行个人业务凭证的真实性、合法性、关联性及证明目的不认可，认为不能证明该款项的用途及付款人为凌西明、姜玉红，且凯源公司未收到此款；对证据2真实性认可，该收据记载为一楼、二楼的房款，与本案争议的三楼无关联；对证据3票号为5014881（50,000元）、5014882（1,266,666.67元）2份证据的真实性认可，系收取一楼、二楼款项的票据，与本案争议的第三层楼无关联性。对第四组证据《商品房买卖合同》的真实性认可，对关联性及证明目的不认可，认为该合同的购买主体是张国宏，合同不能证明凌西明、姜玉红与凯源公司有买卖关系，张国宏购买的3号楼的1、2层部分商铺，至今尚欠200余万元房款未付。对第五组证据，凌西明、姜玉红申请法庭调取的证据真实性认可，对关联性及证明目的不认可，合同双方为张国宏与凯源公司，与凌西明、姜玉红无关，对于合同存在涂改、刮擦等内容，异议人应是合同相对人，与凌西明、姜玉红无关，该组证据与本案争议的第三层纠纷无关联性。对第六组证据的真实性、合法性认可，对关联性及证明目的有异议，认为该裁定书未证明凌西明、姜玉红主张第三层楼房的事实。对第七组证据的真实性认可，对关联性和证明目的不认可，认为双方交易的是3号楼的1、2层的部分商铺，且3号楼有不止凌西明、姜玉红一家，还有其他家商铺。对第八组证据1的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可，认为凯源公司是给姜玉兰发的《通知》，有姜玉兰签字；对证据2律师函的真实性、合法性认可，对关联性提出异议，认为凯源公司是给张国宏发的催款函，要求其履行合同义务，缴纳欠付房款，与凌西明、姜玉红争议的第三层楼无关；本院对凌西明、姜玉红提供证据的认证意见：对第一组证据，凯源公司认可其真实性，对关联性及证明目的有异议，本院对其真实性予以确认，对其证明目的不予确认。对第二组证据，凯源公司对真实性、合法性、关联性不认可，第三人姜玉兰未到庭，且无其他证据相互印证，本院对其证明效力不予确认。对第三组证据1，凯源公司对真实性、合法性、关联性及证明目的提出异议，因无其他证据佐证，本院对其证明效力不予确认；对证据2、3，凯源公司自认2份票据数额的真实性，认为支付的是3号楼1楼、2楼的购房款，金额共计1616666、67元，本院对其真实性予以确认，对其证明目的不予确认。对第四组证据，凯源公司认可其真实性，对证明目的提出异议，本院对其真实性予以确认，对证明目的因无其他证据佐证不予确认。对第五组证据，系凌西明、姜玉红申请调取的证据，其对真实性提出异议，本院对其真实性不予确认。对第六组证据，为本院作出的生效法律文书，具有法律效力，但不能证明凌西明、姜玉红的证明目的，本院对其证明目的不予确认。对第七组证据，凯源公司对真实性认可，对关联性和证明目的不认可，本院对其真实性予以确认，对其关联性及证明目的不予确认。第八组证据1，凯源公司对其真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认；对证据2，凯源公司认可真实性、合法性，对证明目的不认可，本院对其真实性、合法性予以确认，对证明目的不予确认。凯源公司就其反驳主张向本院举证如下：第一组证据：1．博恩置业公司与姜玉兰于2007年8月2日签订的《商品房认购协议》，证明房屋为贾登峪餐饮广场的三号楼三层，此主体非凌西明、姜玉红；2.2009年11月6日关于喀纳斯文化广场购房手续办理及优惠事宜1份，证明该争议房屋为姜玉兰，有其亲笔签字；3.2010年6月7日《通知》1份，证明凌西明、姜玉红主体不适格，贾登峪餐饮广场购买人为姜玉兰，姜玉兰未在规定期限内全额缴纳购房款，根据凯源公与姜玉兰签订的协议，凯源公司有权收回房屋，现该房屋凯源公司于2010年已收回；4．通过企信宝大数据查询，2008年6月3日姜玉兰注册成立了布尔津县绿水山庄，字号是由其个人经营，证明争议的第三层购买人为姜玉兰。第二组证据：1．姜玉兰于2006年9月4日支付购房款6,333,333.33元；2．姜玉兰于2007年8月2日支付购房款100,000元；3.2017年9月15日银行业务回单金额为270,000元、2018年1月22日银行业务回单金额为210,000元、120,000元，同日，凯源公司出具的收据一份，证明收到姜玉红（凌西明）通过银行转账的三笔款项，共计600,000元，此款注明系一层105-109号房、二层201-206的房款；4.2009年6月6日，张国宏与姜玉兰、凌西明、姜玉红签订的《房屋买卖合同》1份，证明三层是姜玉兰支付的房款733,333.33元，凯源公司只收取了凌西明的600,000元，支付的是1、2楼的部分房款，收取依据是张国宏与姜玉兰、凌西明、姜玉红签订的《房屋买卖合同》，是张国宏将3号楼的1、2层转让给姜玉兰、凌西明、姜玉红，转让的金额一共是300多万，可以证明凯源公司收取凌西明、姜玉红600,000元与本案争议的第三层楼房款项无关。第三组证据：第三人张国宏向法庭提供的书面情况说明1份，可印证凯源公司的答辩及证据，争议的第三层与凌西明、姜玉红无关。凌西明、姜玉红对凯源公司提供上述证据的质证意见：对第一组证据1的真实性、合法性、关联性认可，认为虽是姜玉兰签订的认购协议，但实际购买人有姜玉兰、张国宏、凌西明，姜玉兰后将其股份处置给了凌西明，只是签合同时由姜玉兰出面签订；对证据2的真实性、合法性、关联性及证明目的不认可，认为是凯源公司单方做出，是对整个文化广场的购房优惠，未通知凌西明、姜玉红，不符合证据形式要件；对证据3的真实性、合法性、关联性不认可，认为虽有姜玉兰的签字，但凯源公司提供的认购协议是姜玉兰和博恩置业公司签订的，发出解除通知是凯源公司，二个为独立法人单位，凯源公司无权对博恩置业公司签订的认购协议进行解除，姜玉兰第三层的认购协议并未解除；对证据4的真实性、合法性、关联性不认可，认为绿水山庄是凌西明经营的，姜玉兰经营的是超市。对第二组证据1、2、3的真实性认可，对关联性及证明目的不认可，2018年1月22日凯源公司出具的收据，明确收到凌西明、姜玉红房款，凯源公司认可购买主体已经变为凌西明、姜玉红，凌西明支付的600,000元是第三层的款项，而非凯源公司注明的一层、二层，该收据无凌西明的签字确认，2007年10月13日工商银行打款100,000元是打给景伟个人账户的；对证据4的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可，认为该合同注明张国宏购买了贾登峪广场三号楼三层，并未注明只出售第一、二层，凯源公司陈述姜玉兰、张国宏购买了三号楼三层，故2009年6月6日，凌西明有主张三号楼的权利资格，且该合同在凯源公司进行备案，凯源公司的收据认可一、二楼的购买人为凌西明、姜玉红。对第三组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的不认可，认为张国宏的情况说明不属实。本院对凯源公司提供证据的认证意见：凌西明、姜玉红对第一组证据1的真实性、合法性、关联性认可，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认；凌西明、姜玉红对证据2、3、4的真实性、合法性、关联性不认可，证据3与凌西明、姜玉红提供的第八组证据1为同一个证据，其与庭审查明的事实能够相互佐证，本院对证据2、3、4的真实性、合法性、关联性予以确认。对第二组证据1、2与凌西明、姜玉红出示的第一组证据1、2为同一证据，结合票据中记载的事实内容，本院对其真实性予以确认；证据3能够证明姜玉红（凌西明）通过银行转账支付凯源公司房款600,000元的事实，本院对其真实性予以确认；证据4与凌西明、姜玉红出示的第七组证据为同一证据，本院对其真实性予以确认。对第三组证据，凌西明、姜玉红对其真实性、合法性、关联性及证明目的不认可，第三人张国宏未到庭，本院对其真实性、合法性、关联性及证明目的不予确认。本院经审理认定事实如下：2007年8月2日，受凯源公司委托出售房产的博恩置业公司（甲方）与姜玉兰（乙方）签订了商品房认购协议，主要内容为：“姜玉兰认购三号楼211-212及三层整层，面积为483.75㎡，房屋建筑面积单价为每平方米7,200元，房屋总价款为3,483,000元整，姜玉兰同意签订本协议时支付633,333.33元，剩余1,108,666.67元分两年付清。剩余50﹪银行按揭，乙方如未按上述约定支付余款，逾期一天按余额的1‰向甲方支付违约金，逾期30天视乙方自行放弃认购此商业用房，所交款项不予退还，甲方收回房屋另作销售……。”双方同时约定了付款细则。2006年9月4日，博恩置业公司出具收据1份，收据上载明的内容为“今收到姜玉兰缴纳购房款633,333.33元，房号：211-212及三层整层”。2007年8月2日，博恩置业公司出具收据1份，收据上载明的内容为“今收到姜玉兰缴纳购房款100,000元，房号：211-212及三层整层”。2009年11月6日，凯源公司下发的喀纳斯文化广场购房手续办理及优惠事宜文书中载明，姜玉兰认购确认的为3号楼207、208及三层整层，签字确认时间为2009年11月9日，张国宏认购确认的为2号楼二层整层、3号楼105、106、107、108、109及3号楼201、202、203、204、205、206。张国宏于2010年5月31日，支付凯源公司房款50,000元、于2010年7月16日支付凯源公司房款1,266,666.67元，凯源公司注明为收取一楼、二楼的款项。另查明，2009年6月6日，张国宏作为甲方与乙方姜玉兰、凌西明、姜玉红签订《房屋买卖合同》1份，合同主要内容约定：一、甲方将从博恩置业公司处购得的喀纳斯贾登峪餐饮广场3号楼转让给乙方，甲方已支付了该房产的101万元，尚有200余万元未付清。因乙方向甲方支付该房产转让资金101万元，剩余200余万元由乙方直接向房产公司支付。甲方负责协调博恩置业公司将该房产所有权办到乙方名下；二、付款时间：乙方分五年付清甲方已支付的101万元，每年于11月30日支付，首付款15万元，剩余款等第二年经济好转时补回；三、甲方和博恩置业公司所签订的购房合同作废，该博恩置业公司所有人应由甲方办到乙方名下。此房产权转让关系经过房屋所有博恩置业公司、房产局同意即日生效。2010年6月7日，因姜玉兰未按约履行余款，凯源公司向姜玉兰发出通知1份，内容为：“我公司于2010年5月10日发出通知，要求你于2010年6月1日前交清3号楼207、208房及3层整层所欠房款，并履行相关购房手续……请你最晚于2010年6月21日前交清所欠房款，办理相关手续，逾期不办理，视为自动放弃所有权益，我公司将收回房屋及全部设施，终止经营，由此造成的后果及损失由你完全承担。”姜玉兰签字确认。因姜玉兰未在限期内支付房款，同年，凯源公司收回涉案房屋。再查明，2010年9月，第三人张国宏向本院起诉姜玉兰、凌西明要求按房屋买卖合同约定履行房款，后张国宏以双方达成和解协议并履行为由申请撤诉。2010年11月9日，凯源公司出具收据1份，载明内容为：“收到张国宏（凌西明）交来文化广场3号楼105-109、201-206房款300,000元”，经手人签名为凌西明；2017年9月15日，银行业务回单载明凌西明向凯源公司支付房款270,000元；2018年1月22日，2份银行业务回单载明姜玉红向凯源公司分别支付房款210,000元、120,000元，凯源公司于2018年1月22日就2017年9月15日、2018年1月22日的三笔转款出具收据1份，载明内容为：“收到姜玉红（凌西明）交来文化广场3号楼壹层105-109号房、贰层201-206号房款600,000元”。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典实行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案商品房买卖合同纠纷发生在《中华人民共和国民法典》实施前，应当适用当时的法律、司法解释。关于双方争议焦点一：凌西明、姜玉红的主体是否适格问题。本案中凌西明、姜玉红主张与姜玉兰为合伙关系，在审理中出示了向凯源公司支付房款的收据，可证明其与本案有直接利害关系，故凌西明、姜玉红主体适格。争议焦点二：凌西明、姜玉红的诉讼请求有无事实和法律依据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。根据法庭审理查明的事实及结合本院确认的证据，凌西明、姜玉红与凯源公司之间就喀纳斯贾登峪餐饮广场3号三层房屋未签订商品房买卖合同，也无充分证据证明双方存在事实履行行为及口头约定。喀纳斯贾登峪餐饮广场3号楼三层房屋购买人为姜玉兰，姜玉兰向凯源公司支付购房款733,333.33元。2010年6月7日，因姜玉兰未按约履行余款，凯源公司向姜玉兰发出《通知》，双方就该楼层的商品房买卖合同关系解除进行了约定，凯源公司在行使合同解除权前向姜玉兰进行催告，并给予其支付到期价款的期限，催告通知到达合同相对人姜玉兰，其签字确认。凯源公司与姜玉兰就喀纳斯贾登峪餐饮广场3号三层房屋之间的商品房买卖合同关系已解除，凯源公司已将该房屋收回。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。凌西明、姜玉红虽然在本案中提供了其与凯源公司的购房款收据及打款凭证等证据，但现有证据无法证明系支付3号楼第三层的房款，凌西明、姜玉红也未提供其他有效证据佐证支持其诉讼请求，故凌西明、姜玉红的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：驳回原告凌西明、姜玉红的诉讼请求。案件受理费19,500元，由原告凌西明、姜玉红负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区阿勒泰地区中级人民法院。审  判  长   王丽审判员帕力亚·达肯什人民陪审员仲为艳二 〇 二 一 年 三 月 十 二 日书  记  员   马萌附相关法条：《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。