广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初12386号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司清远新亚山湖城分公司。住所地：广东省清远市。法定代表人：代涛，总经理。委托诉讼代理人：郑间英，公司员工。委托诉讼代理人：陈天华，公司员工。被告：吕凤君，女，1985年8月4日出生，香港居民，香港居民身份证号码。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司清远新亚山湖城分公司与被告吕凤君物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑间英、被告吕凤君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2019年3月计至2020年9月物业服务费2980.91元；2、判令被告向原告支付至被告支付全部拖欠物业服务费之日止的违约金（暂计至2020年9月7日的违约金为2259.70元）3、判令被告向原告支付自2017年7月计至2020年8月公共分摊费318.56元；4、被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告变更诉讼请求1为：判令被告向原告支付自2019年7月至2020年9月的物业服务费2353.35元。变更诉讼请求2为：判令被告向原告支付至被告支付全部拖欠物业服务费之日止的违约金（违约金按银行同业拆借贷款利率的四倍计付）。事实和理由：2012年5月25日，清远碧桂园新亚房地产开发有限公司与原告签订《清远碧桂园新亚山湖城前期物业服务合同》，约定选聘原告对清远碧桂园新亚山湖城提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告购买了清远碧桂园山湖城观澜一街1号2202号商品房（房屋最终测绘的建筑面积为87.16平方米，公摊面积20.14平方米）。根据《商品房买卖合同》附件四第十一条买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续，买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房；乙方如逾期办理交接房手续的，则视为甲方已按《商品房买卖合同》第十条约定的交付期限届满之日交房。该单位被告从2019年7月起，未能按约支付物业费、分摊费等费用，原告于2019年9月15日起以电话、微信、短信等方式告知被告，同时向被告发出《催缴物业服务费函》，要求被告缴交物业服务费，但是被告至今仍然未能缴交。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。被告长期拖欠物业费的行为不仅违反了原、被告双方的合同约定，还对整个碧桂园山湖城小区的正常物业管理造成严重的影响。为维护原告的合法权益，保障碧桂园山湖城小区物业管理服务工作的正常运行，原告特依据法律规定向法院起诉，恳请法院判如诉请。被告吕凤君答辩称，我认为原告是乱收费，我还没收楼为何要收取物业费？我在2017年7月1日才收到收楼通知，而且我去涉案房屋看到还有师傅在施工，并未能收楼，物业管家跟我说前期物业费可以减免。本院经审理认定事实如下，2016年11月8日，被告吕凤君（买受人）与清远碧桂园新亚房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：“由买受人向出卖人购买位于清远市清城区×××××××碧桂园新亚山湖城观澜一街一座2202×房屋，房屋建筑面积为87.16平方米。该商品房交付时应当符合下列条件：1、已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、已取得房屋测绘报告。出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房，该商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，视为出卖方已按期交付该商品房。”《商品房买卖合同（预售）》第九章第二十一条对前期物业管理进行了约定：“出卖人依法选聘的前期物业服务企业为原告碧桂园生活服务集团股份有限公司清远新亚山湖城分公司，物业收费计费方式为包干制，物业服务费为建筑面积每月每平方米1.8元（即每月156.89元）。该商品房前期物业服务合同、临时管理规约见附件九。”附件九《清远碧桂园新亚山湖城前期物业服务合同》约定：“本物业二次供水、电梯、消防、发电机、公共照明等公共设施设备运行、维修、维护费、安全检测等费用及因提供本合同第二条约定的物业服务内容所产生的水、电费，属于代收代交费用，均不计入物业服务费的支出，由本物业的全体业主或物业使用人按其所有（使用）的物业建筑面积分摊。物业服务费应按月交纳，业主或物业使用人在每月5日前交纳上月物业服务费，如未按时缴纳物业服务费，从逾期之日起按每日3‰交纳违约金。”另查明，涉案房屋已于2016年10月25日经清远市住房和城乡建设管理局竣工验收备案。庭审中，被告吕凤君述称其已于2017年7月1日收到验楼通知，并于当天前往涉案房屋验收，但因房屋出现质量问题导致一直未能收楼。原告为证明其已代缴公共分摊费，向本院提交了公摊费用发票、公示、欠费明细等证据，并以微信、电话的方式向被告吕凤君催收涉案费用。本院认为，被告吕凤君购买涉案房屋时与清远碧桂园新亚房地产开发有限公司就前期物业管理进行了约定，并选聘原告为前期物业服务企业，原、被告双方因此建立了物业服务合同法律关系，故本案为物业服务合同纠纷。涉案房屋达到合同约定的交付条件后，被告吕凤君已在2017年7月1日收到验楼通知，但被告却未如期办理收楼手续，亦未提供证据证明期间存在阻却收楼的合法合理事由，对此被告负有迟延履行合同的违约责任，根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，视为房屋已按期交付，即涉案房屋已于2017年7月1日交付给被告吕凤君。被告吕凤君作为碧桂园新亚山湖城观澜一街一座2202号房屋的业主，依法负有向原告支付物业服务费的义务，现原告主张被告支付2019年7月至2020年9月期间物业服务费2353.35元的诉讼请求，证据充分，本院予以支持。被告逾期交纳物业管理费已构成违约，应承担违约责任。对于违约金的计算，双方已约定违约金从逾期之日起按每日3‰计付，现原告主动调低违约金按银行贷款利率的四倍计付，不违反法律规定，本院予以支持。对于原告主张被告支付2017年7月至2020年8月期间公共分摊费318.56元的诉讼请求，原告提供了发票、欠费明细等证据佐证，本院予以采信，被告吕凤君应按合同约定向原告缴纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、被告吕凤君于本判决生效之日起七日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司清远新亚山湖城分公司支付2019年7月至2020年9月期间的物业服务费2353.35元及违约金（违约金以当月应交物业费156.89元为基数，从欠费次月的5日起按同期中国人民银行公布的贷款基准利率的四倍计付至2019年8月19日，从2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍分段计算至清偿之日止）；二、被告吕凤君于本判决生效之日起七日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司清远新亚山湖城分公司支付2017年7月至2020年8月期间的公共分摊费318.56元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告吕凤君负担。如不服本判决，原告碧桂园生活服务集团股份有限公司清远新亚山湖城分公司可在判决书送达之日起十五日内，被告吕凤君可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长 胡   容   容人民陪审员 欧   凤   玲人民陪审员 欧少群三月十二日书 记 员 刘      泳附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。