贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终352号上诉人（原审原告）：贵阳深龙城物业管理有限公司，住所地贵州盛贵阳市云岩区中华北路金辉大厦。法定代表人：唐廷灿，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：王亚丁，男，1972年10月22日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人贵阳深龙城物业管理有限公司因与被上诉人王亚丁物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初12356号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。贵阳深龙城物业管理有限公司上诉请求：1、撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求；2、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、原判对关键事实认定错误，不但导致物业人合法利益未得到保护、加剧物管企业经营的困难，还将导致整个金辉大厦物业管理工作陷入混乱，甚至引发关乎其物业公司的社会问题。1.05元/㎡/月的标准已经脱离基本的市场规则，1.6元/㎡/月的收费标准已经执行多年，且目前仍远低于同等地段其他楼盘。被上诉人王亚丁知道并认可1.6元/㎡/月的收费标准。原判对本案的处理未考虑审判的社会影响，已经在物管行业内部形成较大规模的讨论，如得以维持，将滋生物管行业新的混乱点，守信的业主、物业人及政府主管部门均将成为受害者。二、原判认定上诉人提供的物业服务存在不足缺乏事实依据。金辉大厦的物业服务并非高端楼盘私人管家一对一服务，就目前的收费水平而言，绝大部分业主对物业公司的服务都较为满意。原判以此类偶发性事件、能得到绝大部分业主宽容的事件就认定物业服务存在不足，缺乏对物业人付出的尊重和理解。王亚丁辩称，从一审至今上诉人并未提交1.6元/㎡/月的收费依据，我方已经多次沟通要求对方履行物业公司职责，公示停车费收费情况以及电梯广告以及其他广告的收资情况。本人在金辉大厦入住20年，物业费上涨的同时，金辉大厦的物业管理人员不断减少，自对方入住以来一直未将收费依据、明细进行公示和回复，我方不同意缴纳。贵阳深龙城物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.请求判决被告向原告支付2019年7月1日至2020年5月30日期间的物业服务费2524.37元及逾期缴费违约金448元（违约金按照355元为基数，按照每日万分之五的标准从2019年7月1日起计算至清偿之日止，暂计算2020年5月30日为488元）并赔偿原告因诉讼产生的律师费损失800元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告贵阳深龙城物业管理有限公司是位于贵阳市云岩区物业服务企业，被告王亚丁是云岩区中华北路168号金辉大厦塔楼15层6号房屋（建筑面143.43平方米）的所有权人。被告向金辉大厦的建设方贵州亨特房地产开发有限公司购买了上述房屋，该房屋的初始登记时间为2012年10月22日。原、被告双方认可，金辉大厦自交房以来均是由原告提供物业服务，对于被告的房屋物业服务费的收费标准为1.05元／月／平方米。原告称因物价变动，2019年12月23日，原告作为乙方与作为甲方的小区建设单位贵州亨特房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，由甲方将所开发的金辉大厦委托于一方实行物业管理，委托管理期限为三年，自2020年1月1日至2022年12月31日，物业管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.60元向业主或物业使用人收取。该合同还对双方的权利义务、物业管理服务费、房屋共用部位、共用设施、设备、违约责任等进行了约定。原告另提供被告缴纳2019年4月至6月物业费的发票，显示金额为687元。被告从2019年7月1日至今未向原告交纳物业费。被告提供的照片等证据足以证明原告在物业管理服务上确实存在一定程度的不足。上述事实，有当事人陈述及其提供的相关证据在卷佐证，该院予以确认。一审法院认为，关于原告要求按照1.60元/月/平方米的标向被告主张物业服务费的诉请，由于建设单位仅在房屋出售前有权代表全体业主与物业服务企业签订前期物业服务合同，而本案中建设单位与原告签订的合同不属于此时间段，因此该合同对该小区业主没有拘束力。其次，原告提供的发票虽可以反推出被告在特定时间段按照其主张的标准缴纳过物业服务费，但是该发票中没有体现物业费单价，即不是明示的表意行为，所以不能推定被告的缴费行为就是认可了原告调整物业服务费收费标准的行为。现双方已认可原告作为乙方与作为甲方的小区建设单位贵州亨特房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》之前的物业费收费标准为1.05元/月/平方米，故被告应当按此标准缴纳物业服务费，现原告作为该小区的物业管理服务方并提供了物业服务，被告应当向原告交纳相应的物业费，原告主张2019年7月1日至2020年5月31日期间，被告共欠缴费11个月；被告房屋建筑面积143.43平方米，应缴纳物业管理服务费1656.62元（计算公式：143.43×1.05×11≈1656.62元）。对于原告主张被告支付违约金的诉请，因原告在物业管理服务上确实存在一定程度的不足和问题，致使双方在交纳物业费用上发生争议，被告并非无故拖欠物业服务费，故该院综合双方的过错程度，在兼顾公平原则的基础上对该诉请不予支持。关于律师费的诉请，因双方合同中未对此进行约定，故该院不予支持。该物业服务合同是集体约定、共同承受，具有公共性的合同，物业服务的质量标准应统一为全体业主共识的标准。但实际情况是，由于小区内的业主众多，各家各户因期待的质量标准均不一致，故不能因为某一特定业主的认同或不认同服务质量而认定物业公司的服务质量达到标准或未达标准。因此，本案被告作为整体已经接受了物业服务，就不能以其自己的标准认定物业服务质量未达标准，并以此为由拒付物业服务费。否则将出现对同一服务水准的物业服务，不同的业主对物业管理费可交可不交，可少交可多交，一方面会产生业主之间的权利义务不匹配、不公平，另一方面会导致部分业主恶意拖赖物业管理费，进而物业服务质量进一步下降的恶性循环，最终导致该小区无法实现应有的宜居环境与秩序。业主针对物业服务不到位的感受，除可以及时建议、监督物业公司履行管理职责，及时消除不利于小区公共秩序的问题，还应积极依法行使业主权利，通过业主大会、业主委员会等自治机制，形成小区业主集体意志，对物业服务形成相对具体的质量标准、解约条件等合同条款，甚至通过业主集体决议，依法更换物业服务企业或服务机构，方能实现良好的小区公共秩序。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其请求赔偿，但法律未规定此请求权作为对抗交付物业管理费的抗辩权。因双方合同义务并非同一性质，不是《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”规定的同时履行抗辩权、先履行抗辩权中的“互负债务”，不能适用法定抗辩权的规定。因此，物业服务方不完全履行物业服务合同义务时，业主不能以此作为，交付物业管理费请求权的抗辩。对于被告辩称原告在提供的物业服务中存在的其他问题，被告可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、被告王亚丁于本判决生效之日起十日内给付原告贵阳深龙城物业管理有限公司物业服务费1656.62元；二、驳回原告贵阳深龙城物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元由被告王亚丁承担。二审中，当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经二审审理查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，除非法律另有规定。物业服务合同具有特殊性，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。”即建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。上诉人主张被上诉人违反的《物业管理委托合同》并非前期物业服务合同，对被上诉人王亚丁不具有约束力。故上诉人据以主张物业服务费的请求未被一审判决全部支持并无不当，依法应予维持。综上所述，贵阳深龙城物业管理有限公司的上诉理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由被上诉人贵阳深龙城物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 刘 佳二〇二一年三月一十五日书记员 朱紫苇