山东省邹城市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0883民初6835号原告：山东榴都房地产集团有限公司被告：秦性德被告：秦珩原告山东榴都房地产集团有限公司与被告秦珩、秦性德商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山东榴都房地产集团有限公司的委托诉讼代理人王玉坤，被告秦性德到庭参加诉讼。被告秦珩经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山东榴都房地产集团有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院确认原告和两被告之间于2016年3月14日签订的编号GF-2014-0171《商品房买卖合同(预售)》不成立；二、判令被告秦性德、秦珩立即向原告返还、腾退邹城市尚兰路1377号盛世公馆x幢x层xxx号房屋；三、案件受理费等诉讼费用由两被告承担。事实与理由：邹城市盛世公馆x幢x层xxx号房屋于2019年1月25曰经首次登记依法取得鲁(2019)邹城市不动产权第0001xxx号不动产权证书，房屋所有权人为山东榴都房地产集团有限公司(以下简称榴都公司)即本案原告。经原告调查了解，2016年3月14曰，原告榴都公司与被告秦性德、秦珩签订《商品房买卖合同(预售)》，约定：榴都公司将邹城市盛世公馆x幢x层xxx号房屋出卖给秦性德、秦珩，房屋预测建筑面积120.07平方米，房屋单价为每平方米4000元，总价款为480280元，签订合同前，买受人已经支付定金480280元，剩余房款于2016年3月14日前一次性支付，同时合同对房屋交付、违约责任、房屋备案登记等问题进行了约定。现原告榴都公司在公司合规审查中发现，上述合同存在伪造的嫌疑。合同落款处并未加盖原告公章或合同专用章，仅加盖“耿伟伟”人名章，且该人名章也不是原告榴都公司实际使用的法人人名章。涉案合同中出卖人不是原告榴都公司，出卖涉案房屋也没有原告榴都公司的意思表示，涉案合同缺乏合同成立要件而未成立，不能对原告榴都公司产生效力。涉案房屋购房款于合同签订前已经一次性支付给案外人，先付款后签订合同，如此大额交易与一般商品房买卖交易习惯不符，且上述购房款并未按照合同约定支付到原告榴都公司账户。综上，原告从未作出向被告销售案涉房屋的意思表示，双方未达成合意，更未成立房屋预售合同关系，案涉合同对原告不产生法律效力。被告秦性德、秦珩非法占有原告榴都公司房屋，给原告造成巨大经济损失，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告秦性德辩称，涉案房屋是我们花费金钱购买的，发票、购房合同都有，我们于2018年开始入住涉案房屋，已经入住了很多年，房屋的专项维修基金都交了，产权证尚未办理，涉案房屋房款已交清，2018年取得的涉案房屋的钥匙。不同意原告的诉讼请求，商品房买卖合同已办理登记。被告秦珩未发表质证意见。原告围绕诉讼请求向本院提交如下证据：证据一、邹城市自然资源和规划局出具的房地产权登记信息表原件一份。证明内容：邹城市盛世公馆x幢x层xxx号房屋于2019年1月25日经首次登记依法取得鲁(2019)邹城市不动产权第0001xxx号不动产权证书，房屋所有权人为本案原告。证据二、2016年3月14曰，以原告原法定代表人耿伟伟名义与被告秦性德、秦珩签订《商品房买卖合同(预售)》一份。证明内容：在原告和原法定代表人耿伟伟不知情的前提下，以原告原法定代表人耿伟伟(耿伟伟于2015年7月22曰-2018年6月19曰担任原告公司的法定代表人，变更法定代表人后耿伟伟离职)名义将邹城市尚兰路1377号盛世公馆x幢x层xxx号房屋出卖给秦性德、秦珩，该合同不成立，且证明被告为该案适格的诉讼主体。证据二系复印件，来源于原告公司与他人执行案件中法院从邹城市自然资源和规划局调取。证据三、原告向公安机关调取的经公安局备案的原告公章、财务章、法人章、合同章印鉴一份。证明内容：原告使用的公章，合同章、财务章和法人公章均经过了公安登记备案，商品房买卖合同(指不动产登记备案的合同和原告持有的)中加盖的公章和原告备案的公章不一致，真实性不予认可。该意思表示并非原告真实的意思表示，依法应当认定该证据无效。被告秦性德的质证意见是：对证据一，我们于2016年3月14曰网上联机办理了商品房买卖合同(预售)，对原告的证据不认可。对证据二，证据系复印件，我看不清楚，我不交钱，合同也提不出来，我们如果不交钱房管局也提不出来该合同。对证据三不认可，我有亲戚也是从原告处购买房屋，其购买的房屋的盖章和我购买的印章一致。被告向本院提交如下证据：证据1、商品房买卖合同原件一份，两被告与原告签订，上面加盖的是原告公司的合同专用章，上面有原告公司的耿伟伟的印章。我通过田黄的一个合作的开发商陈振介绍，在盛世公馆往西一点售楼处与原告签订合同，售楼处给了宣传图片，现在我还保留着。当时签订的合同上加盖了公章。当时我先交了5万或者10万的定金，账号是售楼处的提供的，交完定金后，签订合同，过了半年左右，我在售楼处拿着我的银行卡转账的购房款，原告公司给开具的发票。证据2、提交全部购房发票共计476000元、提交2017年3月30曰补充协议，退了4280元，签订合同后，通知拿钥匙时退的款。证据3、提交专项维修基金，该费用交到房管局。证据4、地下储藏室停车位买卖协议、65000元地下停车位收据，上面加盖原告售楼处专用章。证据5、装修管理协议，两被告与物业签订的装修协议。证据6、房屋预告证明，2016年3月，两被告在房管局办理，当时与合同一起网上联机备案。房屋产权证没有办理，现在盛世公馆的房产证可以办理。被告秦珩与我是父子关系，被告秦珩还在学校上学。自2018年2月份左右搬入涉案房屋，目前还居住在涉案房屋内。在此次诉讼前原告没有提出过让我们搬房的情况。以上证据均系原件，原件收回，庭后补交证据复印件。不认识耿伟伟。原告的质证意见是：对证据1真实性不认可，该合同与我方提交的证据2法院调取的备案合同不一致，且加盖的我公司的合同专用章、法人章与我方提交的证据3备案印鉴不一致，我方认为被告加盖的公章为私自刻制的，我们备案的合同中无被告手中的这份合同，我公司保管的合同中无被告手中的这份合同，法院调取的和被告持有的合同也不一致，法院调取的无原告公章，仅有耿伟伟的章。我公司的公章通常是谁保管代理人需要庭后7曰内核实，核实后向法院提交书面资料。我公司取得预售许可时间不清楚，法院调取的合同上登记了预售证号2015060，法院调取的合同上登记了预售证号与被告提交的合同预售登记号一致。我公司成立了售楼处，地址为盛世公馆附近。开发盛世公馆小区资金是原法人王玉平的自有资金，原告公司最初的原始法人为王玉平。盛世公馆的房屋较多，具体的出售方式代理人也不清楚。我们是通过执行的案子，才知道被告的房屋已经出售的事实，盛世公馆房屋还有无售楼处代理人不清楚，现在公司正在核查。被告秦性德申请证人于某出庭证明：被告在盛世公馆购买的房屋，我是盛世公馆的财务人员，我与原告方无关，涉案房屋是以原告名义开发的，实际开发人不清楚。盛世公馆人员向我发放工资，我工作的地方挂的牌子是原告的，于原告的负责人及法人不熟，仅听说过。我自2015年年初就在盛世公馆上班，工作到一直到2019年年底，我负责出纳，被告是购买的盛世公馆的房屋，被告当时是正常缴纳的房款，我们都是刷卡，我们一个POS机，业主将款项转至那个账户需要核实。房款476000元，上面有我的名字，至于具体的如何收款需要庭后核实。被告在盛世公馆购买房屋，我有印象，至于具体的情况记不清楚。被告秦性德申请证人冯某出庭证明：被告从盛世公馆购买的房屋，我在盛世公馆上班，自2015年建房时就在那上班，都是陈德宝向我们发放工资，一直到现在，有劳动合同，榴都开发的盛世公馆，我负责前期建楼的后勤工作，购买小的材料采购，一直到现在，我不在售楼处上班，被告在盛世公馆住，我给被告上的房，给被告的钥匙，后期家里的维修都是我负责的，被告的身份证与购房合同上的名字一致。我在盛世公馆上班，中泰建筑公司给我购买的保险，我于2015年到现在都在盛世公馆上班。我不知道被告付款、签订合同的情况，我不负责。验房是物业，被告交维修基金后物业给被告的钥匙。水电费是我收的被告的。原告对两位证人证言的质证意见是：第一位证人陈述是负责收款，但对于收款账户及程序陈述不详实，收款发票中载有该证人的名称，但其不清楚该发票的具体出具情况，原告认为发票具有伪造的嫌疑。第二位证人陈述与本案无关联性，其陈述不能作为认定案件事实的依据。被告对两位证人证言的质证意见是：这两位证人不清楚具体的详细的操作流程，其二人光知道我在盛世公馆购买的房子，陈振知道具体的情况。涉案房屋的开发有合作，至于怎么合作的陈振知道，我不清楚。庭后，被告秦性德补充提交两张向原告打款的pos单，共计310280元，剩余房款系现金支付，证明其已将涉案房屋购房款支付给原告。原告的质证意见是：两张pos单中收款人不是原告也不是原告分公司，收款人不能确定，且被告购买的房屋总价是476000元，车位和储藏室65000元，两张pos单共支付310280元，剩余价款未提交支付凭证，现有证明不能证明被告支付全部价款，被告应当承担举证不能的不利后果。庭审中，原告对被告秦性德提交的《商品房买卖合同（预售）》、《盛世公馆商品房补充协议》和《盛世公馆车位、储藏室认购协议》中“山东榴都房地产集团有限公司合同专用章”印章的真实性不予认可，并于庭后向我院申请对被告提交的上述三份证据上加盖的印章与原告在公安机关备案的印章是否一致进行鉴定。本院委托山东金剑司法鉴定中心进行鉴定，山东金剑司法鉴定中心于2021年2月26日作出鲁金司鉴【2021】文鉴字第87号鉴定意见书，鉴定意见为：送检的2016年3月14日《商品房买卖合同（预售）》、2017年3月30日《盛世公馆商品房补充协议》、2019年3月19日《盛世公馆车位、储藏室认购协议》上加盖的“山东榴都房地产集团有限公司合同专用章”印文与申请人在公安机关备案的“山东榴都房地产集团有限公司合同专用章”印文是同一枚印章盖印形成。原告对该鉴定意见书的质证意见是：法院委托的鉴定事项是：“2016年3月14日《商品房买卖合同（预售）》（检材1）、2017年3月30日《盛世公馆商品房补充协议》（检材2）、2019年3月19日《盛世公馆车位、储藏室认购协议》（检材3）上加盖的“申请人”印章与申请人在公安机关备案的印章（样本）是否一致进行鉴定，而山东金剑司法鉴定中心出具的鉴定意见书中仅对检材1中一枚印章和检材3中的印章于样本进行了比对，对检材1中另外一枚印章和检材2未与样本进行比对，鉴定中心遗漏重要鉴定事项，并未全部完成法院委托的鉴定事项，不能据此认定检材1和检材2加盖的印章于原告在公安机关备案的印章是一致的，该鉴定意见不能作为认定案件事实的依据。被告秦性德的质证意见是：对鉴定报告同意并认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月14日，被告秦性德、秦珩作为买受人与出卖人山东榴都房地产集团有限公司签订编号为GF-20xx-xxxx号《商品房买卖合同（预售）》，约定：被告购买邹城市尚兰路1377号盛世公馆x幢x层xxx号房屋，建筑面积120.070平方米，单价4000元每平方米，总价款480280元。山东榴都房地产集团有限公司在合同出卖人处加盖合同专用章及法定代表人耿伟伟个人印章。被告秦性德、秦珩在买受人处签字捺印。2016年3月30日，两被告在邹城市房管局对涉案房屋办理了房屋预告登记。2017年3月30日，被告秦性德、秦珩作为买受人与出卖人山东榴都房地产集团有限公司签订《盛世公馆商品房补充协议》，约定：现购买房屋实测建筑面积为119平方米，单价为4000元/平方米，房屋共计总价为476000元。山东榴都房地产集团有限公司在合同出卖人处加盖合同专用章。被告秦性德、秦珩在买受人处签字捺印。2019年3月19日，被告秦性德、秦珩作为乙方（认购方）与甲方（出卖方）山东榴都房地产集团有限公司签订《盛世公馆车位、储藏室认购协议》，约定被告购买车位号316号，车位价格65000元，山东榴都房地产集团有限公司在合同出卖人处加盖合同专用章。被告秦性德、秦珩在买受人处签字捺印。被告秦性德向山东榴都房地产集团有限公司分两次通过pos机共计转款310280元，剩余房款通过现金支付。2019年3月10日，山东榴都房地产集团有限公司向被告秦性德出具了476000元的购房发票。另查明，两被告现居住在涉案房屋内，房屋产权证尚未办理。本院认为，本案的争议焦点问题是：1、原被告双方是否成立了商品房买卖合同关系及合同的效力问题；2、原告请求二被告返还房屋、腾退房屋的请求有无事实及法律依据。关于第一个焦点问题，原告主张在其与原法定代表人耿伟伟不知情的前提下，以原告原法定代表人耿伟伟(耿伟伟于2015年7月22日-2018年6月19日担任原告公司的法定代表人，变更法定代表人后耿伟伟离职)名义将邹城市盛世公馆x幢x层xxx号房屋出卖给秦性德、秦珩，该合同不成立。而被告提交《商品房买卖合同（预售）》、《盛世公馆商品房补充协议》、《盛世公馆车位、储藏室认购协议》证明双方之间成立合法有效的商品房买卖合同。原告对被告提交的三份证据中“山东榴都房地产集团有限公司合同专用章”真实性不予认可，本院遂委托山东金剑司法鉴定中心进行鉴定，鉴定意见为：送检的2016年3月14日《商品房买卖合同（预售）》、2017年3月30日《盛世公馆商品房补充协议》、2019年3月19日《盛世公馆车位、储藏室认购协议》上加盖的“山东榴都房地产集团有限公司合同专用章”印文与申请人在公安机关备案的“山东榴都房地产集团有限公司合同专用章”印文是同一枚印章盖印形成。原告对鉴定意见书提出异议，认为鉴定中心未对检材1-2及检材2与样本进行比对，对该鉴定意见不予认可。本院认为，山东金剑司法鉴定中心于2021年2月26日作出的鲁金司鉴【2021】文鉴字第87号鉴定意见书在检验过程中明确载明：“将检材1、2、3中需检4枚印文进行相互比对检验，可见4枚需检印文反映了同一枚印章的盖印特征，系同一枚印章盖印形成……将检材1、2、3印文与样本中第1枚印文扫描，使用WBY-12C型文痕检比较显微镜（全自动型）、WBY图像处理系统进行等比例放大比对检验，通过特征比对、重合比对等方法检验，可见两者印文内容、布局、形状、大小尺寸等一般特征相符……重合比对检验，可见两者印文整体重合度好”以及分析说明、鉴定意见中均表述了对检材1、2、3与样本进行了比对，故原告该异议理由不成立，本院对该鉴定意见书予以采信。被告与原告之间签订的商品房、储藏室、车位买卖合同是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本院对原告主张确认其与二被告之间订立的《商品房买卖合同（预售）》不成立的请求不予支持。关于第二个焦点问题，基于对第一个焦点问题的分析，原告与二被告之间的商品房买卖合同关系合法有效，二被告亦履行了向原告支付购房款的义务并已入住，原告请求二被告返还房屋、腾退房屋的请求没有事实依据及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：驳回原告山东榴都房地产集团有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4252元，由原告山东榴都房地产集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  吕洁二〇二一年三月二十六日法官助理马娇书记员孟淑鑫