重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝05民终1708号上诉人（原审被告）：重庆橙臻科技发展有限公司，住所地重庆市九龙坡区兴堰路10号14幢8-10，统一社会信用代码91500107MA6043FL5M。法定代表人：李秀荣，总经理。委托诉讼代理人：黄中南，男，1972年12月24日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：赖利亚，女，1985年3月24日出生，汉族。上诉人重庆橙臻科技发展有限公司（以下简称橙臻公司）因与被上诉人赖利亚房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2020)渝0107民初12327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人橙臻公司的委托诉讼代理人黄中南，被上诉人赖利亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。橙臻公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、本案的上诉费用由赖利亚负担。事实和理由：1、一审事实不清，适用法律错误。橙臻公司自2020年4月1日起已将案涉房屋空置，橙臻公司的工作人员已经通过电话、短信、微信等方式告知了赖利亚，随时可以收回房屋。赖利亚对房屋空置情况是明知的，损失的扩大是由于赖利亚的个人行为造成的，应当自行承担责任。2、本案不应适用违约金条款。新冠疫情对橙臻公司所经营的酒店公寓租赁行业带来了极为严重的影响，橙臻公司不构成根本性违约。3、本案不应支付律师费。律师费并不是赖利亚的必要支出，而且约定律师费由败诉方承担，赖利亚的诉讼请求并未全部得到法院支持，橙臻公司不应承担律师费。赖利亚辩称，橙臻公司在2020年4月1日过后将案涉房屋对外出租并一直占有使用，一审对于租金的计算正确。橙臻公司未按约支付房屋租金构成违约，应当支付相应的违约金。根据合同约定，律师费应由橙臻公司承担。赖利亚向一审法院起诉请求：1判令解除重庆市九龙坡区兴堰路10号蚂蚁公馆14栋30层3002室的《房屋租赁合同》；2、判令橙臻公司立即向赖利亚支付房屋租金5118元（从2020年4月1日起暂计至2020年6月30日，实际至房屋退还为止）；3、判令1706元押金归赖利亚所有；4、判令橙臻公司向赖利亚支付违约金30000元及律师费6000元；5、本案诉讼费由橙臻公司承担。一审法院认定的事实：赖利亚系九龙坡区兴堰路10号14幢30-2号房屋的业主，房屋建筑面积37.1平方米。2018年12月7日，赖利亚（甲方）与重庆橙臻科技发展有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方将位于九龙坡区兴堰路10号蚂蚁公馆14栋第30层3002室的房屋出租给乙方作酒店、公寓租赁、商业及办公使用，建筑面积37.1平方米；租赁期限为72个月，从2019年4月1日至2025年3月31日止；租赁期间内租金递增，从2019年4月1日至2021年3月31日，租金为46元/平米/月；租金为每3个月支付一次；乙方必须提前7日缴纳下期租金，如拖欠1个月视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金，乙方承担违约责任；该物业2019年4月1日至2020年3月32日的租金合计人民币20479元，甲方已于2018年12月7日一次性收取，乙方不再另行支付；甲方于交房时收到乙方支付的押金1706元，若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还；甲方全权委托乙方为代理方，代理甲方全权办理上述房屋的装修验收、收房手续及相关事宜；乙方须依约提前7日缴纳下期租金，如拖欠1个月视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金，乙方承担违约责任；违约金的解释：双方任一方违约，违约方须支付守约方违约金30000元；双方为诉讼而实际支付的费用（包括但不限于诉讼费和律师费）由败诉方承担。合同签订后，赖利亚依约将案涉房屋交付橙臻公司，橙臻公司结清截至2020年3月31日的租金后，未按合同约定的时间及金额支付2020年4月1日起的租金，但于2020年6月1日、2020年7月8日自行降低租金标准为1100元/月向赖利亚转账支付了2020年4月、2020年5月、2020年6月的租金共3300元。对此，赖利亚认为橙臻公司擅自降低租金标准，并且未按照合同约定的时间支付租金，该行为构成违约，不认可上述转账系支付租金，但同意在本案中抵扣该转账。2020年2月28日，橙臻公司向赖利亚发送告知函，内容要求与赖利亚协商合同解除相关事宜，若未收到回复，则视为双方签订的租赁合同自本函件到达之日起解除。对此，赖利亚不予认同。另，赖利亚为本次诉讼产生律师费6000元。一审法院认为，赖利亚与橙臻公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力，合同双方理应严格按照约定全面履行各自义务。关于解除房屋租赁合同及腾退房屋的问题。本案中，橙臻公司承租赖利亚的房屋后再对外出租，现橙臻公司称其经营受疫情影响严重致使合同目的不能实现，但对此并未提供相应的证据，故橙臻公司于2020年2月28日向赖利亚发出解除合同告知函的行为并不符合法定解除合同的情形。一审审理中，赖利亚陈述因橙臻公司要求终止合同且拖欠房屋租金致使合同目的无法实现故而主张解除合同，橙臻公司当庭表示同意解除合同，对此，予以尊重和支持。关于合同解除时间，双方未能达成一致，赖利亚直接以提起诉讼方式依法主张解除合同，亦确认支持赖利亚主张解除合同的诉请，合同解除时间认定为橙臻公司收到赖利亚的起诉状副本即2020年7月3日为宜。合同已解除，赖利亚要求橙臻公司腾空并返还房屋，并无不当，予以支持。关于支付租金及房屋占用损失费的问题。出租人出租租赁物的目的是收取租金，其将租赁物交付承租人使用后，根据合同相对性原则和权利与义务相一致原则，承租人应当按照租赁合同约定的数额、期限和方式向出租人支付租金。橙臻公司未举示证据证明其向出租人足额履行了房屋租金支付义务，故赖利亚关于要求橙臻公司支付租金的主张，理由正当，应予支持。对欠付租金标准，橙臻公司擅自降低租金标准并未就受到疫情影响举示有关证据材料，且双方均明确橙臻公司自2020年4月1日开始欠付租金，故橙臻公司应按照合同约定的标准支付2020年4月1日至2020年7月3日期间的租金5347.66元，即（46元/平方米/月×37.1平方米/30天=56.89元/天，56.89元/天×94天=5347.66元），此前橙臻公司已支付3300元，故橙臻公司还应向赖利亚支付2047.66元。合同解除后，承租人所享有占有、使用租赁物的权利也因此终止。此时，承租人已无合法占有、使用租赁物的合法依据，应当及时将租赁物返还出租人，不得继续占有、使用租赁物而侵害出租人的权利。本案中，尽管橙臻公司称其在本案立案之日已腾空房屋并电话通知赖利亚收回房屋，但一审庭审过程中并未举示相应的证据加以佐证，另外，根据赖利亚举示的与橙臻公司公司工作人员聊天记录、案外人的租赁合同，橙臻公司将案涉房屋再次出租给案外人截止到2020年11月28日，在第一次庭审中橙臻公司对该出租情况予以认可，且案涉租赁房屋现仍处于橙臻公司控制之下，故对于2020年7月4日起产生的房屋占用使用费，应参照租赁合同约定的租金标准计算至租赁物返还之日止。故综合双方合同履行情况、合同约定的租金标准等因素，酌情确定2020年7月4日起产生的房屋占用使用费，参照56.89元/天（46元/平方米/月×37.1平方米/30天）的租金标准，计算至案涉租赁房屋返还赖利亚之日止。关于押金及违约金的问题。根据合同约定，现橙臻公司拖欠租金超过1个月以上，赖利亚有权不予退还押金。橙臻公司未按合同约定的标准及时间向赖利亚支付租金，已构成违约应当承担违约责任。综合考虑合同履行情况、当事人过错程度以及合同履行后逾期利益等因素，并结合赖利亚已通过本案诉讼主张租金损失，故赖利亚主张违约金金额过高，酌定橙臻公司按三个月租金的标准向赖利亚支付违约金5119.8元，即46元/平方米/月×37.1平方米×3个月。关于律师服务费，因双方合同中明确约定该费用由败诉方承担，且赖利亚提交了委托合同以及发票金额6000元，故赖利亚的该项诉讼该请求，于法有据，予以支持。赖利亚自愿撤销要求橙臻公司移交房屋装修资料的诉讼请求，予以尊重和明确。据此，判决：“一、原告亚赖利亚与被告重庆橙臻科技发展有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年7月3日解除；二、被告重庆橙臻科技发展有限公司自本判决书生效之日起十日内将位于九龙坡区兴堰路10号蚂蚁公馆14栋第30层3002室的房屋腾空并返还给原告赖利亚；三、被告重庆橙臻科技发展有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告赖利亚支付2020年4月1日至2020年7月3日期间的房屋租金2047.66元；2020年7月4日起产生的房屋占用使用费（按56.89元/天的租金标准，从2020年7月4日开始计算至橙臻公司重庆橙臻科技发展有限公司将上述房屋返还赖利亚赖利亚之日止）；四、被告重庆橙臻科技发展有限公司已支付原告赖利亚的押金1706元不予退还；五、被告重庆橙臻科技发展有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告赖利亚支付违约金5119.8元；六、被告重庆橙臻科技发展有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告赖利亚支付律师费6000元；七、驳回原告赖利亚其他的诉讼请求。案件受理费435元，由被告重庆橙臻科技发展有限公司负担。”本院二审审理过程中，被上诉人赖利亚举示了告知函一份，拟证明橙臻公司渝2020年12月14日才通知赖利亚接房。橙臻公司认可该证据的真实性，但认为此前房屋即处于空置的状态。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。橙臻公司上诉主张其已于2020年4月将案涉房屋腾空并通知了赖利亚接房，但就橙臻公司的该项主张并未举示相应的证据予以证明。相反，赖利亚在本案一审审理过程中所举示的证据可以证明橙臻公司于2020年4月将案涉房屋出租至2020年11月的事宜，并在本院二审审理过程中举示通知证明橙臻公司系于2020年12月才通知赖利亚返还房屋，赖利亚在接到通知后及时收回了案涉房屋，并不存在故意不采取适当措施致使房屋空置损失扩大的情形，橙臻公司主张赖利亚自行承担损失扩大的责任的上诉理由不能成立。众所周知，自2020年3月10日起重庆市已将突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，各行业均已有序复工复产，橙臻公司作为酒店、公寓租赁行业的从业公司，公司经营虽然经受了新冠疫情一定程度上的冲击，但新冠疫情的爆发与持续期间相对于橙臻公司与赖利亚所签订的房屋租赁合同的租期较为短暂，双方可通过适当降租，延缓支付租金等方式攻克难关，橙臻公司在未与赖利亚有效协商的情况下即擅自降低租金标准，亦未按照合同约定按时向赖利亚支付租金构成违约，一审支持赖利亚关于违约金的请求正确。因橙臻公司在履行合同过程中存在违约行为导致双方合同解除，赖利亚基于双方之间的租赁合同纠纷而提起诉讼所产生的律师费根据双方合同约定应由橙臻公司承担。综上所述，橙臻公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费870元，由上诉人重庆橙臻科技发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  芦明玉审判员  夏兴芸审判员  倪洪杰二〇二一年三月十六日（院印）书记员  王丽丽