文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝03民终505号上诉人（原审原告）：陈光友，男，1973年5月15日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。上诉人（原审原告）：何昌学，女，1975年4月1日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。二上诉人共同委托诉讼代理人：王延，重庆祥永律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：石永豪，重庆祥永律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆申佳市场管理有限公司（原名重庆浙商市场经营管理有限公司），住所地重庆市南川区东城街道花山南路98号，统一社会信用代码9150011956993422XB。法定代表人：肖平夫，总经理。委托诉讼代理人：邱兴宇，男，1969年12月5日出生，汉族，该公司员工，住重庆市渝北区加州城市花园6号9-3。委托诉讼代理人：滕月，女，1993年6月5日出生，土家族，该公司员工，住重庆市沙坪坝区学智路1号17幢5-5。上诉人陈光友、何昌学因与被上诉人重庆申佳市场管理有限公司（以下简称申佳公司）委托合同纠纷一案，不服重庆市南川区人民法院（2020）渝0119民初3573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，经过阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。上诉人陈光友、何昌学的共同委托诉讼代理人王延、石永豪，被上诉人申佳公司的委托诉讼代理人邱兴宇、滕月参加了诉讼。本案现已审理终结。陈光友、何昌学上诉请求：撤销原判，发回重审或改判支持陈光友、何昌学的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实不清、证据不足，判决错误，依法应予以纠正。一审法院关于《委托经营管理合同》的法律性质认定错误。案涉《委托经营管理合同》名为委托管理合同，实为租赁合同。理由如下:(1)根据案涉《委托经营管理合同》(以下称“案涉合同”)第二条委托管理期限及收益、第三条权利义务、第五条违约责任约定，其中第二条约定了公司的租赁期限、租金价款的计算方式及支付租金的方式;该条第3项明确约定:“该商铺年租金收入的90%为甲方收年租金10%为乙方管理费用”，该条已经非常清楚表达双方系租赁关系。第三条从第一项至第11项，所有的款项的约定符合房屋租金关系的特征，尤其是该条第8项的约定，即在委托经营管理期限内，甲方(本案上诉人)不得干涉乙方(本案被上诉人)的经营活动，不得将委托的资产收回。本条第三项，委托经营管理期限内，乙方应承担与经营、管理相关的全部费用。第五条第三项约定致使乙方向第三方承担违约责任，为甲方的违约赔偿责任。由此可见，案涉合同的所涉及实质条款均为合同的租赁条款，不符合法律中对于委托合同的规定。故，案涉合同中的商铺由申佳公司实际占有、使用，申佳公司对该商铺享有完全的经营管理自主权。因此，案涉合同实为租赁合同，并由出租人允许承租人转租房屋的租赁合同。(2)根据合同法规定，租赁合同的租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年，而委托合同则无委托期限的规定。委托合同通常以完成某一事务为合同到期的标志，案涉合同中约定了委托经营期限到期后商铺的返还问题(委托期满不再保持委托经营管理关系的，申佳公司需将该资产交于陈光友、何昌学自行经营)，不符合委托合同的特征。如果案涉合同是委托合同，那么申佳公司只需以上诉人的名义将商铺租赁出去即可，本身是不存在返还房屋义务的。(3)根据合同法规定，委托合同的任何一方当事人可以随时解除委托合同，即当事人拥有对合同的任意解除权。案涉合同中约定，甲方(即本案上诉人)单方解除合同，或者提前收回委托经营的商铺的，将承担严苛、繁重的违约责任。案涉合同既不符合委托合同中双方当事人应当具备的合作信赖基础，也有违公平原则。因此，案涉合同不符合委托合同特征，实质为租赁合同。(4)从合同对价来看，委托合同以委托人给付受托人报酬为特征，租赁合同以承租人支付租金为特征。根据案涉合同的相关内容，被上诉人申佳公司并未向本案上诉人收取委托费用，而在合同中约定向上诉人陈光友、何昌学支付租赁回报，被上诉人申佳公司有权以联营、合作、自用、出租等方式自行决定涉案商铺的使用，这一约定更加符合租赁合同的特征。因此，一审法院认定上诉人与被上诉人之间的关系是委托合同关系而非租赁合同关系，事实认定错误，一审法院不但不结合上诉人提供的大量相关证据进行认定，反而以案涉商铺未产生实际租金收益而驳回了上诉人的诉讼请求，判决确有错误。二、上诉人向一审法院提出的诉讼请求于法有据，案涉《委托经营管理合同》系依托于上诉人与开发商重庆新申佳实业有限公司签订的《房屋商品房买卖合同》，上诉人与被上诉人之间形成的是返租关系。理由如下:(1)重庆新申佳实业有限公司在预售房前期宣传中，不管是从宣传资料和口头，所有购房业主和部分未购房人员均知道申佳公司售房的同时又将业主商铺返租，售租结合，进而达到公司所谓的统一打造、统一管理、统一招商等，正因系开发商的大力宣传和承诺才让购房业主安心、放心，无后顾之忧，从而开发商及本案申佳公司达到顺利售房之目的(有大量的宣传资料可证)。(2)凡是涉及到浙商(申佳)商铺的业主在和重庆新申佳实业有限公司签订商品房买卖合同时，由该房产公司的置业顾问提供以申佳公司为主体的管托经营合同一并进行签订，并由置业顾问计算房款预算表的同时扣除了公司返租3年的租金;结合《委托经营管理合同》第五条违约责任第一款约定甲方(上诉人)单方解除合同或提前收回经营商铺的，甲方购买商铺时承诺因同意委托经营而减少支付的购房款或购房优惠款，这一事实表明售房公司与签订托管经营的公司是共同行为，在认定时不能完全独立评价。(3)业主购置案涉商铺的对价除了支付购房款外，还必须将其购置的商铺委托给开发商指定的商管企业进行经营管理(本案开发商控股申佳公司51%的股份，且为同一法定代表人)。(4)为什么申佳公司在托管合同第二条约定前3年为甲方无偿提供商铺，非常明显，申佳公司是为了规避法律责任，事实上该3年租金已在计算购房款时予以扣除(置业预算表和托管合同可以明确这一事实)，因此本托管合同前三年不存在免租的问题。(5)本案所谓的托管合同属于格式合同，作为购房业主没有选择的余地，直接系由公司填写好，业主只需要在合同的最后一页甲方签名。其次，在本托管合同涉及租金支付方式的条款和其他条款解释有歧义时，根据《合同法》有关规定，应当作出不利于格式条款提供方的解释。实践中，售后返租和返本销售一直以来都是行政机关和金融主管部门明确禁止和查处的违规销售。最高人民法院甚至在2011年审理非法集资案件的司法解释中明确，返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式出售房产的，可以按照非法吸收公众存款罪定罪处罚。(6)根据部分业主A类签订的补充协议和申佳公司的实际兑付(商品房买卖合同借款5%计算)，根据市场价格本案上诉人可参照计算，该计算方法各业主均是同等条件同等价格，即不损害到上诉人也不损害到被上诉人利益。综上所述，一审法院忽略案件本身的有关背景情况，对本案基本事实认定不清，判决确有错误，上诉人在一审中的诉讼请求于法有据，应当得到支持。申佳公司辩称，1.一审法院认定事实清楚，案涉合同的性质为委托合同，上诉人的上诉理由不能成立。2.案涉商铺租金收益分配是附条件的行为，案涉商铺未实际产生租金收益，租金分配条件不成就。3.上诉人称案涉合同是返租合同，与事实不符也与法律不符。4.上诉人在涉案商铺无出租收益的情况下要求被上诉人给付租金无事实依据也显失公平。陈光友、何昌学向一审法院起诉请求：1、判决申佳公司立即支付商铺租金40552.25元（计算时间及方式：从2018年1月1日至2020年6月30日止，每年参照部分业主签订的补充协议房屋总价款5%计算租金）；2、判决申佳公司从2018年1月1日起，以40552.25元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付资金占用利息至租金付清时止。一审法院认定事实：2014年8月14日，陈光友、何昌学与案外人重庆新申佳实业有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，案外人重庆新申佳实业有限公司将其开发建设的位于南川区东城街道花山南路100号（浙商商贸城）11幢1-24号（建筑面积68.66平方米）商服用房出售给了陈光友、何昌学。当日，陈光友、何昌学（甲方）还与重庆浙商市场经营管理有限公司（乙方，已更名为重庆申佳市场管理有限公司）签订《浙商国际商贸博览城委托经营管理合同》，该合同第一条“委托标的物”约定：甲方自愿将重庆市南川区花山南路100号“浙商国际商贸博览城”拥有独立产权的11栋1、2层24号商铺，建筑面积68.66平方米委托给乙方经营、管理。范围为乙方或乙方允许的第三方合法取得的经营范围许可为准；第二条“委托管理期限及收益”约定：1、由于市场需要一个培育期，前期投入较大，为有利于招商，共同促进市场繁荣，甲方同意自2015年1月1日至2017年12月31日止，作为市场培育期免收乙方租金，并由乙方统一经营管理。2、委托期限为5年：自市场正式开业之日起开始计算委托管理起始时间，甲方将该商铺委托给乙方经营管理5年。上述经营及管理期内，乙方享有该商铺的经营权、管理权、和相应的收益权，以及在不损害甲方合法利益情况下的自主转租权。3、租金收益：委托管理期限内，市场培育期结束之日开始乙方将根据当时市场价格租赁该商铺并向租赁户收取相应租金。该商铺年租金收益的90%为甲方收入，年租金收入的10%为乙方管理费用。4、租金支付：该商铺租金由乙方统一收取，并于次年1月31日前把通过核算的前一年的年租金收益通过银行转账方式支付给甲方（第一次支付租金按当年实际租赁时间计算，并在当年12月30日前支付给甲方）……。第三条“权利和义务”约定：1、委托经营管理期限内，乙方有权根据需要以联营、合作、自用、出租等方式来经营管理该商铺。2、市场培育期内，乙方有权根据商家租赁情况合理调整免租政策，甲方无权干涉。3、委托经营管理期限内，乙方应承担保安、保洁、市场管理等相关费用。4、委托经营管理期限内，甲方负有在需要时或在乙方根据实际情况要求时，配合、协助乙方经营管理商铺的义务，应积极提供相关证件、资料、出具相关的法律手续和证明，否则按照违约责任处理。5、委托经营管理期限内，因甲方所购商品房发生产权纠纷导致乙方无法正常经营使用的，因此而产生的法律责任全部由甲方承担。6、委托经营管理期限内，在不损坏房屋整体结构的情况下，乙方或由乙方选定的第三方有权对委托经营的商铺进行装修、装饰、添加功能和设施，但在委托经营期限到期后，乙方或由乙方选定的第三方可撤去自己的货品、设施及饰品，但不能破坏装修，所进行的装修直接归甲方，甲方不必向乙方或由乙方选定的第三方支付有关费用。7、甲方有权对自己的资产情况进行了解和监督。8、委托经营管理期限内，甲方不得干涉乙方的经营活动，不得提前终止本合同下的委托或收回乙方的经营权。9、委托经营管理期限内，乙方有权决定并实施对商铺的经营范围、经营业态、经营品牌、经营品种进行变更及调整的权利。10、甲方在委托期限内若转让或抵押该资产时，应书面通知乙方，并如实告知受让人相关权利人该资产的状况。11、因第三方以受让或其它合法方式取得甲方委托经营的商铺所有权时，甲方应保证该第三方知晓并接受本合同全部条款内容，并无条件继承甲方在本合同中的权利与义务，否则由此造成乙方或第三方的一切经济损失，由甲方承担。该合同还约定了“委托经营期满后经营资产的处置方式”、“违约责任”、“合同的变更、解除和终止”等其他事宜。2016年6月25日，重庆新申佳实业有限公司通知陈光友、何昌学办理接房手续，2016年7月14日，重庆锦宏物业管理有限公司向陈光友、何昌学交付了案涉商铺的业主手册、新建商品房房屋使用说明书及质量保证书以及前期物业服务协议。陈光友、何昌学于2018年8月23日取得涉案房屋的产权证。庭审过程中，陈光友、何昌学还出示了其本人及王秀梅、贺孝英的按揭付款置业预算表，拟证明包括陈光友、何昌学在内的业主在购买商铺时在置业预算表中开发商明确按总房款的21%作为案涉商铺3年租金抵扣购房款；申佳公司及重庆新申佳实业有限公司的工商登记股东信息及股权架构图，拟证明申佳公司与案涉商铺的开发商系关联公司、案涉商铺的开发商与申佳公司的控股股东申佳（集团）公司系关联公司的事实；一审法院（2016）渝0119民初4836号民事判决书，拟证明与申佳公司签订与陈光友、何昌学相类似的租赁合同诉请法院解除委托经营管理合同未获法院支持，说明该合同不符合委托经营的实质特征；浙商报报刊001期部分内容及宣传海报，拟证明申佳公司原法定代表人陈孝伟在销售商铺宣传中回答记者，申佳公司采用返租业主商铺，即租售结合方式达到三统一，进而商家实现“终身托管”，从开发商的规划和宣传结合签订的合同证明陈光友、何昌学与申佳公司之间系返租关系而非文字上表述的委托经营管理关系；申佳公司与蔡正孝签订的《商铺租赁合同》，拟证明申佳公司以自己的名义将返租的李润梅、韦兰芳的商铺与蔡正孝签订租赁合同的事实，证明本案陈光友、何昌学与申佳公司双方不是委托经营关系，否则申佳公司也不会以自己的名义直接对外租赁，也证明申佳公司对外租赁的市场价为每平方27元；申佳公司作为乙方与王秀梅、鲜光会作为甲方签订的《浙商国际商贸博览城委托经营管理合同》及补充协议，拟证明陈光友、何昌学与申佳公司所签订的委托经营管理合同实为租赁合同，陈光友、何昌学参考类似房屋返租后的年租金按照房屋买卖合同总价款的5%进行计算，其诉求计算标准公平合理。申佳公司作为乙方与王秀梅、鲜光会作为甲方签订的《浙商国际商贸博览城委托经营管理合同》均载明：该合同第一条“委托管理期限”甲方选择的委托经营方式为A类自主品牌经营户，第二条“委托经营及收益”适用A类托管客户条款：1、为了市场统一经营、管理、招商和培育市场，甲方自愿将该商铺前3年无偿委托给乙方经营。2、委托管理期限内，甲方要自行经营的，经管理公司同意，另行与乙方签订《商铺租赁协议》。申佳公司作为乙方与王秀梅、鲜光会作为甲方签订的《浙商国际商贸博览城委托经营管理合同》补充协议载明：托管年收益率为5%（年收益计算办法为甲方商品房买卖合同总价*5%），支付时间为乙方于次年3月1日把甲方商品房买卖合同总价的5%收益通过银行转账的方式支付给甲方，在调整过后的委托期满后，乙方可选择结束受托管理或继续受托管理；余成芳的浙商国际商贸博览城入驻协议，拟证明陈光友、何昌学与申佳公司签订的《委托经营管理合同》为返租关系，否则陈光友、何昌学经营商铺只需解除委托即可，不必再从申佳公司处转租回来；收条及增值税发票，拟证明商铺面积补差价通过租金的形式支付，进一步证明被告与开发商之间财产混同。对此，申佳公司认为陈光友、何昌学举示的前述证据均不能证明涉案合同实为租赁合同、不能证明陈光友、何昌学向申佳公司交付了涉案合同约定的商铺，申佳公司与开发商均是独立的法人单位，陈光友、何昌学的证据不能证明申佳公司与开发商具有财产混同的事实。申佳公司出示了肖文明诉申佳公司一案、黄开勇、李柯林、李欢欢诉申佳公司一案和刘明亮诉申佳公司一案的庭审笔录，拟证明案涉委托经营管理合同属于委托管理性质的合同，陈光友、何昌学与申佳公司签订案涉委托经营管理合同时，陈光友、何昌学是知晓租金的支付方式和管理方式。其中，肖文明诉申佳公司一案，何昌学作为证人出庭作证，其当庭陈述签订委托经营管理合同时是说如果自愿拿回去3年后才能收回去，因为返租3年是固定的，如果不拿回去3年后交房租给自己，租金因为当时是预售房，说的是到时候按市场价算，申佳公司拿租金的10%，自己拿租金的90%，自己就没有拿回来，当时没有说租不出去的事，说的是都要租出去，根本不可能租不出去，租不出去的可能为0。对此，陈光友、何昌学认为前述证据不能达到申佳公司的证明目的，不管证人或当事人的表述并不影响案涉合同已构成租赁关系的事实。一审法院认为，案涉委托经营管理合同是陈光友、何昌学与申佳公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，系双方真实意思的表示，且不违反法律的强制性规定，应受法律保护，对双方当事人均具有约束力，双方都应该按照合同的约定全面履行自己的义务。本案争议焦点为陈光友、何昌学与申佳公司之间的合同关系是租赁合同关系还是委托合同关系。对此，一审法院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。委托合同是指委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。从案涉《浙商国际商贸博览城委托经营管理合同》的约定来看，陈光友、何昌学将案涉商铺委托给申佳公司经营、管理5年，并同意自2015年1月1日至2017年12月31日止，作为市场培育期免收申佳公司租金，并由申佳公司统一经营管理，市场培育期结束之日开始申佳公司将根据当时市场价格租赁该商铺并向租赁户收取相应租金，该商铺年租金收入的90%为陈光友、何昌学收入，年租金收入的10%为申佳公司管理费用，从前述委托经营方式的约定来看：一是陈光友、何昌学将涉案商铺委托给申佳公司统一经营、管理、招商和培育市场；二是在市场培育期结束之日开始产生租金收益后双方按照合同约定进行分配，申佳公司按照其实际收取的商铺租金收益的10%向陈光友、何昌学收取管理费，该约定符合委托合同的特征。且根据何昌学在肖文明诉申佳公司一案中出庭作证的陈述内容看，陈光友、何昌学与申佳公司双方签订涉案合同时协商的内容均为申佳公司将涉案商铺出租出去，而非申佳公司租赁该商铺。因此，陈光友、何昌学与申佳公司之间的合同关系应是委托合同关系并非租赁合同关系。现原告无证据证明涉案商铺已出租且产生收益，在此情况下，陈光友、何昌学要求申佳公司支付租金及利息的诉讼请求，于法无据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回陈光友、何昌学的诉讼请求。案件受理费减半收取410元（陈光友、何昌学已预交），由陈光友、何昌学负担。本院二审期间，陈光友、何昌学未举示证据。申佳公司举示的证据如下：1.陈少静与申佳公司签订的委托经营管理合同、合同解除协议；2.郑洋与申佳公司签订的委托经营管理合同、合同解除协议；3.李争荣、曾祥英与申佳公司签订的委托经营管理合同、合同解除协议。上述3组证据拟证明案涉委托经营合同属于委托管理性质的合同，陈光友、何昌学知晓案涉商铺租金收入的分配条件。陈光友、何昌学的质证意见是：对上述3组证据的真实性无异议，但对关联性有异议，解除协议当中双方约定支付条件不成就，故申佳公司不支付任何费用，这是申佳公司与其他的商户自愿达成的，不能代表陈光友、何昌学与申佳公司的合同就要参照处理。本院经审查认为，上述证据反映的是案外人与申佳公司的合同履行及处置情况，与本案不存在关联性，故本院不予采信。综合各方当事人在一、二审的陈述、答辩及其举示的相关证据，本院对一审认定的案件事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.案涉《委托经营管理合同》的性质究竟为租赁合同还是委托合同。2.申佳公司应否向陈光友、何昌学支付租金。关于案涉合同的性质。首先，案涉合同的名称为“委托经营管理合同”，并非租赁合同。其次，从合同内容来看，整个合同文本并不能反映出陈光友、何昌学将案涉商铺出租与申佳公司，申佳公司向其支付租金的意思表示。案涉合同的主要内容为陈光友、何昌学将案涉商铺委托给申佳公司进行经营管理，即由申佳公司出租与他人，前3年为无偿委托，从第4年到第10年，案涉商铺的年租金收入的90%归陈光友、何昌学所有，另10%作为管理费归申佳公司所有。综上，案涉《委托经营管理合同》名为委托合同，实际上其性质亦当属委托合同。关于申佳公司应否承担租金支付责任的问题。案涉《委托经营管理合同》约定了案涉商铺成功出租所产生的租金收入的分配方式，并未就案涉商铺未能出租以致未产生租金收入的情形下的申佳公司应否承担租金支付责任作出约定，同时现有证据不能反映申佳公司就案涉商铺未能成功出租存在过错。据此，陈光友、何昌学要求申佳公司向其支付租金的诉讼主张无合同依据亦无法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人陈光友的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费820元，由上诉人陈光友、何昌学负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄镝鸣审 判 员 项江陵审 判 员 郭玉梅二〇二一年三月二十五日法官助理 张 籍书 记 员 薛 姣