湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初244号原告：上海永升物业管理有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市雨花区圭塘街道劳动东路222号旭辉国际广场R3栋架空层。法定代表人：黄涛。委托诉讼代理人：文芳，湖南清枫律师事务所律师。被告：王哲，女，1989年11月6日出生，汉族，住湖北省武汉市硚口区。委托诉讼代理人：张媛芬，湖北谦牧律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘小军，湖北谦牧律师事务所律师。被告：蒋凡凡，男，1990年9月16日出生，汉族，住湖南省邵阳县。原告上海永升物业管理有限公司长沙分公司（以下简称原告）与被告王哲、蒋凡凡物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人文芳，被告王哲的委托诉讼代理人张媛芬及被告蒋凡凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认《物业服务协议》及《物业服务协议补充协议（一）》已于2020年6月30日解除;2.判令两被告立即支付拖欠的2020年2月1日至2020年6月30日的物业服务费10705元及逾期付款滞纳金1374.51元（按日万分之五，暂计算至2020年6月30日，实际计算至清偿之日止）;3.判令两被告向原告支付违约金6423元;4.判令两被告承担本案诉讼费用。事实与理由:基于被告蒋凡凡承租了位于长沙市雨花区××广场××号房屋，原告于2017年11月2日与被告蒋凡凡签订《物业服务协议》，约定:1.物业费为2141元／月;2.每2个月为一周期支付物业费，每个支付周期20日前支付下一期物业费;3.如拖欠物业费，应缴纳所欠物业费金额每日5‰的利息;4.如《租赁合同》终止时，本物业协议自动终止。协议签订后，原告按照协议约定为被告蒋凡凡提供物业服务。2019年11月4日，原告与被告王哲、蒋凡凡签订《物业服务补充协议（一）》，约定:被告蒋凡凡将合同权利义务全部转让给被告王哲，被告蒋凡凡为被告王哲履行合同义务仍承担连带保证责任。合同履行至2020年1月，被告王哲开始欠付物业费。为此，原告多次催讨，被告王哲均未支付。因被告王哲欠付租金及物业费，出租人于2020年6月30日解除与被告王哲的租赁合同。截止至租赁合同解除，被告王哲仍欠付原告物业服务费10705元。原告认为，被告王哲拖欠物业费的行为，已经违反了双方约定及法律规定，构成根本违约，严重侵犯了原告的合法权益，原告有权解除合同并追究其违约责任，被告蒋凡凡为被告王哲的合同债务承担连带清偿责任。被告王哲辩称，1.受新冠疫情影响未及时缴纳物业服务费，属双方在签订合同时不可预见的事由，原告单方任意解除合同，为合同违约方，无权要求支付物业服务费的逾期滞纳金及违约金；2.原告主张滞纳金同时又主张违约金，违反法律公平原则的规定；3.原告要求被告王哲按照原合同按时足额支付物业服务费，违反了相关法律法规及政策要求，应依法驳回其诉讼请求。被告蒋凡凡辩称，2017年11月25日，被告蒋凡凡承租涉案商铺经营“喜乐库”服装店，合同期限自2017年11月25日至2021年12月31日。后经协商沟通确定涉案店铺由喜乐库品牌方推荐人员即被告王哲承租。被告蒋凡凡于2019年10月向原告提出主体变更申请，经原告审核后，三方于2019年11月4日签订主体变更协议，确认自2019年11月1日起案涉租赁合同的所有权利、义务责任转至被告王哲。被告蒋凡凡已将合同的权利义务转让给被告王哲，被告蒋凡凡不是物业的实际使用人，不应承担连带清偿责任。原告与被告王哲发生纠纷时，被告蒋凡凡未收到原告的任何通知。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月2日，被告蒋凡凡（承租方）与长沙旭美商业管理有限公司（以下简称旭美公司）（出租方）签订《房屋租赁合同》，约定旭美公司将位于长沙市××路××号旭辉国际项目Ｃ4区（期）2号楼第2层的编号为224（2168）的商铺出租给被告蒋凡凡用于经营“喜乐库”服装；租赁面积按61.17平方米计算，物业管理费用按约定的租赁面积计算；租赁期限自2017年11月25日至2021年12月31日。2017年11月2日，原告（甲方、物业服务方）与被告蒋凡凡（乙方、承租方）签订《物业服务协议》，约定：1.鉴于旭美公司与乙方签署了《租赁合同》，乙方承租坐落于长沙市雨花区的旭辉国际广场项目2层编号为224（2168）室的房屋，租赁面积为61.17平方米。同时乙方委托甲方对本项目进行物业服务；2.除本协议另有规定外，该物业服务期限与前述《租赁合同》及其补充协议规定的租赁期限一致，随前述《租赁合同》及其补充协议的续约而续约，随前述《租赁合同》及其补充协议的终止（含提前终止）而终止；3.本协议项下的物业费起算日为装修期届满之次日；4.物业服务费按该房屋租赁面积计算每月每平方米35元的标准收取，共计2142（实为2141）元/月。乙方按照“先付后用”原则支付，应于签订本协议之日起7个工作日内一次性向甲方支付首年2个月物业服务费和相当于乙方首年2个月物业服务费的物业服务保证金。之后，每2个月为一期支付物业服务费，在每个支付周期最后1个日历月20日前向甲方预付下一期的物业服务费；5.任何情况下终止本协议，乙方应依约交还该房屋，且双方就租赁该房屋而产生的一切权利和义务清理完毕，物业服务费保证金抵充乙方应承担的协议项下款项，包括但不限于物业服务费、各项费用、违约金、赔偿金后，并在甲方确认乙方对其不再构成任何可能的经济责任后30个工作日内，甲方向乙方退还剩余部分物业服务费保证金，退还物业服务费保证金不计付利息，物业服务费保证金不足以抵充乙方应承担的上述协议项下款项的，乙方应全额付清余款；6.乙方未按本协议规定交纳本协议项下的任何应付费用的，应向甲方支付所欠款项及延迟履行违约金（即所欠款项金额按每天千分之五计算，包括到期日）；乙方未按时缴纳本协议项下任何一项费用，逾期达10天以上，乙方应向甲方支付违约金，违约金金额相当于本协议约定的月物业服务费金额的三倍，同时甲方有权单方解除本协议；7.本协议未尽事宜，可按照前述《租赁合同》有关规定执行，或由甲乙双方协商一致并订立补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力；本协议自甲乙双方盖章之日生效，于前述《租赁合同》终止时，本协议自动终止，但如相关费用尚未结清，则有关费用结算、违约责任以及争议解决的条款继续有效。上述合同及协议签订后，旭美公司于2017年11月6日向被告蒋凡凡交付了涉案商铺。被告蒋凡凡向原告支付了物业服务保证金4282元，原告开始为被告蒋凡凡提供物业服务。2019年11月4日，原告（甲方）与被告蒋凡凡（乙方）、王哲（丙方）就物业协议主体变更及相关事宜签订《物业服务协议补充协议（一）》，主要约定：1.自2019年11月1日起，物业协议的物业服务委托方由乙方蒋凡凡430523199009160717变更为丙方王哲420104198911062049。乙方将其在物业协议项下的所有权利、义务全部转让给丙方，丙方全部承接乙方在物业协议项下的权利与义务，并继续履行物业协议。物业服务委托方主体变更后，乙方对丙方作为承租方在物业协议及相关补充协议中应履行的义务仍承担不可撤销的连带担保责任，保证期间自甲方要求丙方履行相关义务期限届满之日起两年内；2.乙方已支付给甲方或租赁合同出租方的物业保证金4282元转为丙方应交付甲方或租赁合同出租方的物业保证金，该款项由乙、丙双方自行结算，因该款项结算发生的任何争议均与甲方无关。物业协议和租赁合同到期或提前解除后，如丙方不存在任何违约行为，甲方或租赁合同出租方有权按物业协议或租赁合同约定向丙方返还物业保证金；3.至主体变更之日，乙方已结清应付物业服务费，后续物业服务费按物业协议的约定由丙方向甲方支付。丙方承诺将严格按照物业协议及相关补充协议的约定履行义务，按期缴纳物业服务费、水费、电费等物业协议约定应付的款项，丙方如违反合同约定的，需承担相应的违约责任；4.本补充协议作为物业协议的补充约定，物业协议中除本补充协议有规定的条款之外，其他条款均保持不变。被告王哲缴纳涉案商铺的物业服务费至2020年1月31日，2020年2月之后的物业服务费未再向原告缴纳。2020年4月2日，原告委托旭美公司向被告王哲邮寄送达《催款通知函》，函告：被告王哲自本函件发出之日起3日内向原告支付：2020年2月1日-2020年2月29日物业管理费2141元；2020年3月1日-2020年3月31日物业管理费2141元；2020年4月1日-2020年4月30日物业管理费2141元；2020年5月1日-2020年5月31日物业管理费2141元，合计8564元。如原告未能于上述期限届满前收到被告王哲欠付的上述款项的，被告王哲除需向原告支付上述款项外，仍需按《物业服务协议》约定向原告支付逾期付款违约金(自拖欠之日起算)直至原告收到上述款项之日止。同时，原告保留依据法律法规及租赁合同的约定追究违约责任的权利(包括但不限于要求被告王哲支付违约金、提前解除《物业服务协议》等)。被告于2020年4月3日收到上述通知书后未向原告支付拖欠的物业管理费。2020年6月28日，旭美公司向被告王哲邮寄送达《解除通知函》，函告：截至2020年6月30日，被告王哲已拖欠租金39725元、物业管理费10705元，合计50430元。自2020年6月30日起，解除双方签署的租赁合同；请被告王哲在2020年6月30日前，将上述欠付费用全额支付至租赁合同约定的指定收款账户；被告王哲根据租赁合同相关约定已向旭美公司缴纳的租赁保证金作为被告王哲的违约金予以没收；请被告王哲在2020年7月7日前，将租赁房屋恢复至租赁合同附件二约定的旭美公司交付时的原状后返还旭美公司，并申请办理以租赁房屋为注册地址的工商及公共账户的证照注销或变更手续且将相关证明文件提交旭美公司存档，如被告王哲逾期完成房屋返还及证照注销义务的，应承担相应违约责任，如违约金不足以弥补旭美公司损失的，还应赔偿给旭美公司造成的损失；同时，旭美公司保留依据租赁合同约定及采取法律途径追究被告王哲违约责任的权利。被告王哲于2020年6月29日收到上述通知书后未向原告支付拖欠的物业服务费。原告于2021年1月5日起诉至本院，请求依法裁判。在本案审理过程中，1.原告主张其按合同约定履行了物业服务义务，提交照片予以证明。被告称照片显示的内容取材为疫情期间，无法证明照片中是原告的工作人员，也无法证明是在履行双方物业合同期间的物业服务内容。被告蒋凡凡称承租主体变更之后合同权利义务已经转让给被告王哲，与被告蒋凡凡已经没有关系，被告蒋凡凡不知情；2.被告王哲辩称原告无视相关文件的要求，强行要求被告按照涉案合同及补充协议约定支付物业管理费，不符合公平原则的倡导要求，要求减免一半的物业管理费，提交长沙旭辉MALL、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》及《省人民政府办公厅关于印发应对新型冠状病毒肺炎疫情支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》予以证明。原告称上述文件只涉及到租金没有提到物业费应当减免，没有减免的依据，且原告作为物业提供方，在疫情期间所花费物业成本比往日有所增加。被告蒋凡凡称承租主体变更之后是被告王哲与原告之间存在合同关系，与被告蒋凡凡无关。另查明，2021年1月5日，旭美公司以王哲、蒋凡凡为被告向本院提起房屋租赁合同纠纷诉讼【案号：（2021）湘0111民初259号】。本院于2021年3月30日作出（2021）湘0111民初259号民事判决，确认原告长沙旭美商业管理有限公司与被告王哲之间的《租赁合同》及其补充协议于2020年6月30日解除。本院认为，原告与被告蒋凡凡签订的《物业服务协议》、原告与被告蒋凡凡、王哲签订的《物业服务协议补充协议（一）》，均系当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。经三方协商变更物业服务委托方后，涉案《物业服务协议》对原告及被告王哲具有法律约束力，当事人均应严格依约履行各自的权利义务。一、关于合同解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，被告王哲拖欠租金，旭美公司已于2020年6月29日向被告送达了《解除通知函》，本院另案已确认旭美公司与被告王哲的租赁关系于2020年6月30日解除。根据《物业服务协议》的约定，物业服务期限与《租赁合同》及其补充协议规定的租赁期限一致，随《租赁合同》及其补充协议的终止（含提前终止）而终止。现《租赁合同》已解除，原告与被告王哲之间的《物业服务协议》及《物业服务协议补充协议（一）》已无履行基础，故原告请求确认涉案《物业服务协议》及《物业服务协议补充协议（一）》已于2020年6月30日解除，本院予以支持。二、关于物业服务费。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告王哲对2020年2月1日后未支付物业服务费的事实无异议。涉案《物业服务协议》及《物业服务协议补充协议（一）》已于2020年6月30日解除，被告王哲应支付原告2020年2月1日至2020年6月30日的物业服务费为10705元（2141元/月×5个月）。根据《物业服务协议》约定，物业服务费保证金抵充被告王哲应承担的协议项下物业服务费等后应予向被告王哲退还。故抵扣被告王哲缴纳的物业服务费保证金4282元后，被告王哲应支付原告物业服务费为6423元（10705元-4282元）。故原告主张被告王哲支付拖欠的物业服务6423元，本院予以支持，超出部分不予支持。三、关于滞纳金及违约金。根据《物业服务协议》的约定，被告王哲未按协议规定交纳本协议项下的任何应付费用的，应向原告支付所欠款项及延迟履行违约金（即所欠款项金额按每天千分之五计算，包括到期日）；被告王哲未按时缴纳本协议项下任何一项费用，逾期达10天以上，被告王哲应向原告支付违约金，违约金金额相当于本协议约定的月物业费金额的三倍。本案中，涉案合同重复约定违约金，原告主张滞纳金与违约金系违约责任的重复主张，鉴于被告王哲未能及时支付物业费给原告造成资金占用利息损失，且原告在疫情期间所花费的物业成本会比往日有所增加，故本院酌情支持被告王哲向原告支付违约金1200元。对于原告超出部分违约金的主张及滞纳金主张，本院不予支持。四、关于被告蒋凡凡应否承担连带清偿责任。根据《物业服务协议补充协议（一）》的约定，物业服务委托方主体变更后，被告蒋凡凡对被告王哲作为承租方在物业协议及相关补充协议中应履行的义务仍承担不可撤销的连带担保责任.保证期间自原告要求被告王哲履行相关义务期限届满之日起两年内。本案中，因《物业服务协议补充协议（一）》中明确约定被告蒋凡凡对被告王哲履约提供连带且不可撤销之担保，且原告向被告蒋凡凡主张权利亦未超过原告要求被告王哲履行付款义务期限届满之日起两年的保证期间，故原告请求被告蒋凡凡为被告王哲的债务承担连带清偿责任，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海永升物业管理有限公司长沙分公司与被告王哲之间的《物业服务协议》及《物业服务协议补充协议（一）》于2020年6月30日解除；二、被告王哲、蒋凡凡于本判决生效之日起十日内连带向原告上海永升物业管理有限公司长沙分公司支付物业管理费6423元及违约金1200元；三、驳回原告上海永升物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费262元，因适用简易程序减半收取131元，由被告王哲、蒋凡凡负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  孙满平二〇二一年三月三十一日书记员  和 阳附：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。