湖南省桂阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1021民初381号 原告：桂阳宸鑫置业管理有限公司，住郴州市桂阳县鹿峰街道蔡伦中路38号。 法定代表人：王建军，该公司执行董事。 被告：刘芳群，男，1951年8月13日出生，汉族，住湖南省常宁市。 原告桂阳宸鑫置业管理有限公司（以下简称桂阳宸鑫公司）与被告刘芳群物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桂阳宸鑫公司法定代表人王建军到庭参加诉讼，被告刘芳群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂阳宸鑫公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告刘芳群向原告支付物业管理服务费2872元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年7月1日，桂阳宸鑫公司与桂阳县金鑫房地产开发有限公司签订前期物业服务委托合同《山韵翰庭小区前期物业管理服务协议》，为小区业主提供物业管理服务。协议约定物业管理服务费每月每平方1.2元。刘芳群系该小区业主，房屋面积120.96㎡，自2018年1月1日至2019年8月，尚欠物业费2872元。桂阳宸鑫公司多次催收，但刘芳群拒不交费，故诉至法院。 被告刘芳群辩称，本人一直有交纳物业费，后因桂阳宸鑫公司的物业管理不到位对本人造成了直接或间接损失，才停止交纳。该公司在物业管理方面存在以下问题：一、不执行国家的有关法律法规；二、安全上没有保障；三、根本不服务、不解决业主的具体问题，对业主所反映的问题不理不睬；四、乱收费或无理由收费，而且计费标准不准确；五、剥夺业主正当权利。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。原、被告提交的证据经庭审核实，均具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘芳群系山韵翰庭小区Ａ栋103号房业主，房屋建筑面积为120.96平方米。2015年7月1日，桂阳宸鑫公司（乙方）与桂阳县金鑫房地产开发有限公司（甲方）签订《山韵翰庭小区前期物业管理服务协议》，合同约定桂阳县金鑫房地产开发有限公司委托桂阳宸鑫公司对坐落于郴州市桂阳县××路××号××小区实行前期物业管理服务，合同期限自2016年1月1日至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业服务合同》之日终止。合同约定“第五条乙方权利义务（一）依照有关规定和本合同约定，制定物业管理服务制度，对物业及其环境、秩序进行管理；（二）依照本合同约定向甲方、业主收取物业管理服务费；（三）建立物业项目的管理档案；（四）对业主违反国家和本市有关法律、法规和规章及业主公约的行为，进行劝阻、制止，并向有关部门报告；（五）对造成物业共用部位、共用设施设备损失的，代表业主要求责任人停止侵害、恢复原状、赔偿损失…（七）负责小区范围内的监控设施安装；（八）提前将装饰装修房屋的规定书面告知业主，当业主装饰装修房屋时，与其签订房屋装饰装修管理协议，并负责监督，对不符合安全要求和影响公共利益的，进行劝阻制止，责令改正；（九）负责编制物业管理服务年度计划、财务预算及财务报告…第七条物业管理服务费用1.配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米1.2元由业主交纳，业主应在每月3日前交纳；2.未出售的空置房屋的物业管理费由甲方交纳…4.业主逾期交纳物业管理服务费用的，从逾期之日按每天应交物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金。”。2019年8月31日，桂阳宸鑫公司停止对山韵翰庭小区提供物业服务。刘芳群未支付物业费为19个月零15天2830元（12元／月／平方米×120.96平方米×19.5月）。 本院另查明，桂阳宸鑫公司在本院关于山韵翰庭小区的物业服务合同纠纷系列案中，因被诉业主大部分对桂阳宸鑫公司提供物业服务的事实予以认可，故本院对桂阳宸鑫公司就山韵翰庭小区提供物业服务一事予以认定。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷，本案争议焦点如下：一、山韵翰庭小区业主是否应受《山韵翰庭小区前期物业管理服务协议》约束；二、桂阳宸鑫公司是否履行了《山韵翰庭小区前期物业管理服务协议》中约定的义务；三、刘芳群应支付物业服务费的具体数额及计算问题。 关于焦点一，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，山韵翰庭小区的建设单位桂阳县金鑫房地产开发有限公司与桂阳宸鑫公司签订《山韵翰庭小区前期物业管理服务协议》，虽然非刘芳群签订，但依法对刘芳群具有约束力，双方均应按照合同约定履行自身的合同义务。 关于焦点二，本院虽认定桂阳宸鑫公司提供了物业服务，但在本院关于山韵翰庭小区的物业服务合同纠纷系列案中，山韵翰庭小区大部分业主并不认可桂阳宸鑫公司的物业服务质量。从桂阳宸鑫公司的举证看，仅有前期物业合同与收款收据，不足以说明其已按照合同约定全面履行了自身义务。 关于焦点三，前期物业服务合同中桂阳宸鑫公司的义务系针对整体小区业主进行的物业服务，并非只针对某一个专有部分的业主进行的专属服务，现刘芳群已收房，桂阳宸鑫公司已提供物业服务，刘芳群应当支付相应物业费。但考虑到桂阳宸鑫公司并未依据合同约定全面履行义务，本院酌情按照5%的比例扣减物业费，故刘芳群应支付欠缴的物业费2688.5元。 综上所述，本院对原告的部分诉讼请求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告刘芳群于本判决生效后十日内向原告桂阳宸鑫置业管理有限公司支付支付物业服务费2688.5元； 二、驳回原告桂阳宸鑫置业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘芳群负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员 欧阳思俊 二〇二一年三月二十九日 法官助理李沁 书记员李烁宇 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。