湖南省溆浦县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1224民初168号原告：奠先春，男，1988年12月10日生，汉族，湖南省溆浦县人，公安干警，住湖南省溆浦县，现住湖南省溆浦县。原告：严婧，女，1993年8月5日生，汉族，湖南省溆浦县人，居民，住湖南省溆浦县，现住湖南省溆浦县。委托诉讼代理人：奠先春（系严婧丈夫），男，1988年12月10日生，汉族，湖南省溆浦县人，公安干警，住湖南省溆浦县，现住湖南省溆浦县。被告：玖联（新晃）置业有限公司，住所地：湖南省新晃县人民路**。法定代表人：吕圣楚，该公司董事长。委托诉讼代理人：瞿章斌，湖南高剑律师事务所律师。原告奠先春、严婧诉被告玖联（新晃）置业有限公司（以下简称玖联公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告奠先春、原告严婧委托诉讼代理人奠先春、被告玖联公司委托诉讼代理人瞿章斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。奠先春、严婧向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付位于溆浦县卢峰镇兴隆街园艺西路溆水外滩8栋701号房逾期交房违约金即已交付房款万分之一点五的违约金每天94.2117元，从2019年1月1日暂算至2020年4月1日（451日）其余算至实际取得交房资格之日止，为42960元；2.判令被告支付位于溆浦县卢峰镇兴隆街园艺西路溆水外滩公寓栋107号门面逾期交房违约金即已交付房款万分之零点五的违约金即每天23.35523元，从2020年6月1日暂算至2021年1月13日（227）其余算至实际交房之日止，为5301元；3.由被告承担本案受理费。事实和理由：2018年5月9日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。约定：原告购买被告开发的位于溆浦县××镇××街××路××小区××栋××号房，总金额628078元。原告按约向被告交付了房款，被告应当于2018年12月31日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的701号商品房交付给原告使用。交付时该商品房必须经竣工验收合格交在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。《商品房买卖合同》第九条约定逾期交房的违约责任为每逾期一天由被告向原告支付万分之一点五违约金（逾期超过90天的）。截止至今，被告仍不具备交房资格，未按约定向原告支付违约金，已构成违约，应按《商品房买卖合同》承担违约责任。2019年8月29日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。约定：原告购买被告开发的位于溆浦县××镇××街××路××小区公寓栋××号门面，总金额467105元。原告按约向被告交付了房款，被告应当于2020年5月31日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的107号门面交付给原告使用。交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。《商品房买卖合同》第九条约定逾期交房的违约责任为每逾期一天由被告向原告支付万分之一点五违约金（逾期超过90天的）。截止至今，被告仍不具备交房资格，未按约定向原告支付违约金，已构成违约，应按《商品房买卖合同》承担违约责任。玖联公司辩称：一、因自然灾害天气，答辩人应免除逾期交房的违约责任。自该项目开发以来，遭遇了罕见的阴雨、冻雨等恶劣的自然灾害天气，严重影响了该工程的施工进度。答辩人为了保证房屋的质量，在阴雨、冻雨等天气下施工不利于房屋的质量保证，秉着一切为被答辩人的权利着想，所以答辩人根据合同约定向被答辩人发函。二、答辩人已经履行通知义务，应当免责。答辩人因为天气的原因无法完工，所以按照合同的约定履行告知义务，答辩人通过电话、邮寄等方式向被答辩人表达了歉意，以及因自然灾害天气原因造成了工期的延误等一系列的行为。根据合同第八条的约定，在自然灾害发生之日起15天内通知买受人，答辩人可以据实顺延工期。被答辩人在收到延期交房函之后没有提出异议，视为对延期交房函的默许，所以答辩人可以据实予以延期，因此答辩人应当免责。三、答辩人已经作出补偿。答辩人与被答辩人在2019年4月9日交房时就已经同答辩人关于工期顺延的问题达成一致意见，被答辩人同意免除6个月的物业费作为工期顺延的补偿，进行验收交房。根据《购房合同》的约定，交房时就应该开始收取物业费，但是答辩人承诺从2019年10月1日起开始收取物业费，现在被答辩人出尔反尔于情于理都不符。四、第二项诉讼请求因疫情影响应当顺延工期。被答辩人所购买的公寓栋107号门面系答辩人最后一期建筑，因2020年疫情的影响，怀化市住房和城乡建设局发布（怀建发【2020】3号）文件精神，响应疫情防控迟开（复）工，因此被答辩人第二项请求违约天数应当顺延48天（即从2020年7月19日计算）并且双方签订的补充协议第六条规定违约金总额不超过房款总价2%。因此被答辩人主张的违约金过高。综上，造成答辩人延期交房并非答辩人本意，实属恶劣的自然灾害天气所造成，应当对答辩人进行免责，并且答辩人已经作出恶劣补偿。请求依法驳回被答辩人的第一项诉求。本院经审理认定事实如下：2018年5月9日，以被告为出卖人、原告为买受人，双方签订《商品房买卖合同》。该合同约定：原告购买被告开发的位于溆浦县××镇××路××幢××单元××号××房××，建筑总面积为169.48平方米，单价为3705.91元／平方米，总价款为628078元。原告应当在合同签订时支付房款228078元，剩余购房款向银行按揭贷款支付。该合同第七条约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人向出卖人支付逾期应付款万分之1.5（该比率应不小⑴项中比率的违约金）。本条中的逾期应付款依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”该合同第八条约定：“出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗拒的火灾、水灾、地、地震等自然灾害出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、出卖人在施工过程中遇到异常重大的技术问题不能及时解决，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的。”该合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期在90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之1的违约金，合同继续履行。⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金。”该合同第十一条约定：“商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人按合同约定交房时间起，向买受人收取房屋全额物业管理费。”另外，双方还就其他事项进行了约定。该合同落款处，被告加盖了行政公章和法定代表人印章，原告签名捺印。同时，双方还签订了《本合同补充协议（附件一）》和《本合同补充协议（附件二）》。其中《本合同补充协议（附件一）》第六条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，出卖人违约金支付总额，不超过买受人已交付价款的2%。”该合同及补充协议签订后，原告按照约定支付了购房首付款228078元，并于2018年6月份办理了银行按揭贷款。被告于2018年6月获得按揭贷款400000元。2019年3月6日，被告向原告发出《关于延期交房的函》。《关于延期交房的函》中，被告以2018年12月3日至2019年3月2日的冻雨及连续阴雨天气致使溆水外滩项目外墙砖的铺设及防水等部分工程无法施工，需延期至2019年3月底交房。2019年4月9日，被告向原告发出《入户通知书》和《溆水外滩物业相关资料、物品移交表》。《入户通知书》载明了“经确认该业主物业管理费从2019年10月1日开始收取”的内容。2019年8月29日，以被告为出卖人、原告为买受人，双方签订《商品房买卖合同》。该合同约定：原告购买被告开发的位于溆浦县××镇××路××号门面一间，建筑总面积为34.74平方米，单价为13445.75元／平方米，总价款为467105元。原告应当在合同签订时支付房款237105元，剩余购房款向银行按揭贷款支付。该合同第七条约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人向出卖人支付逾期应付款万分之0.5（该比率应不小⑴项中比率的违约金）。本条中的逾期应付款依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”该合同第八条约定：“出卖人应当在2020年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗拒的火灾、水灾、地、地震等自然灾害出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、出卖人在施工过程中遇到异常重大的技术问题不能及时解决，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的。”该合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期在90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金。”该合同第十一条约定：“商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人按合同约定交房时间起，向买受人收取房屋全额物业管理费。”另外，双方还就其他事项进行了约定。该合同落款处，被告加盖了行政公章和法定代表人印章，原告签名捺印。同时，双方还签订了《本合同补充协议（附件一）》和《本合同补充协议（附件二）》。其中《本合同补充协议（附件一）》第六条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，出卖人违约金支付总额，不超过买受人已交付价款的2%。”该合同及补充协议签订后，原告按照约定支付了购房首付款237105元，并于2019年9月份办理了银行按揭贷款。被告于2019年9月获得按揭贷款230000元。2019年12月30日，玖联公司取得溆水外滩住宅二期8#楼工程竣工验收备案表。结论为同意备案。而门面至今尚未交付。本院认为，本案属商品房销售合同纠纷。原、被告签订的两份《商品房买卖合同》及《本合同补充协议（附件一）》和《本合同补充协议（附件二）》均系双方当事人真实意思表示，未违背法律法规强制性规定，不损害国家和他人合法权益，合法有效，双方均应严格遵照执行。当事人订立补充协议的目的，就是对原合同内容进行变更和补充，故与原合同内容不同之处应以补充协议为准。关于被告是否存在逾期交房的违约行为及如何承担逾期交房违约责任的问题，根据双方签订的《商品房买卖合同》及《本合同补充协议（附件一）》和《本合同补充协议（附件二）》，被告应在2018年12月31日和2020年5月31日前分别向原告交付住宅和门面，而被告在2019年4月9日才向原告交付住宅，门面至今未交付。被告虽称系因连续阴雨天气影响了施工进度，构成合同约定的不可抗力并据此主张可延期交房并无需承担违约责任。但项目工程开发建设过程中遇到阴雨天气属正常现象，其可通过其他途径加快施工进度，阴雨天气也并不必然构成自然灾害。且合同中约定的不可抗拒的自然灾害指火灾、水灾、地、地震等被告的该辩解意见，理由不充分，本院不予采纳。被告存在逾期交房的违约行为，应当承担相应的违约责任。被告向原告交付住宅时，该住宅未经验收合格，且尚未取得竣工验收备案表。因此，被告所交付的住宅不符合合同约定的交付条件，不构成有效交付。而门面则至今未达到交付条件。根据《竣工验收备案表》及原、被告在庭审中确认的事实，本院认定被告履行完毕交付住宅义务的时间为取得竣工验收备案登记表的时间即2019年12月30日，且本案庭审之日仍未交付门面。原告要求被告按日万分之1.5和日万分之0.5支付逾期交房违约金，符合《商品房买卖合同》第九条的约定。但按照《本合同补充协议（附件一）》第六条约定，原告就住宅要求被告支付的逾期交房违约金不超过买受人已交付价款的2%，应为12561.56元。2020年全球发生的新冠疫情，应属不可抗力，结合溆浦县住和城乡建设局出具的《证明》，被告向原告交付门面的时间可推延48天。按日万分之0.5自2020年7月19日起算至2021年1月13日止，应为4157.23元。原告主张新冠疫情不属不可抗力，本院不予采信。综上所述，对原告的诉讼请求予以部分支持，对被告的辩解意见予以部分采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第一百三十八条之规定，判决如下：一、玖联（新晃）置业有限公司在本判决生效之日支付奠先春、严婧逾期交房违约金16718.79元，门面自2021年1月14日起至实际交付之日的逾期交付违约金按日万分之0.5另行计算并支付；二、驳回奠先春、严婧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1006元，减半收取503元，由奠先春、严婧负担394元，玖联（新晃）置业有限公司负担109元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审判员  文明杰二〇二一年三月二十六日法官助理李红玉书记员覃巩