四川省乐山市市中区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川1102执异25号 案外人：白建英，女，1956年5月15日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：谢茜，四川沫若律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄秋玉，四川沫若律师事务所律师。 申请执行人：刘洪，男，1966年11月9日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：王大群，四川嘉州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈嘉鑫，四川嘉州律师事务所律师。 被执行人：王善德，男，1963年1月20日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 在本院执行申请执行人刘洪与被执行人王善德民间借贷纠纷一案中，案外人白建英于2021年3月8日对本院作出的（2020）川1102执1745号执行裁定中拍卖登记在被执行人王善德名下位于四川省乐山市市中区××路××号××层××号车位（合同编号：201612050067）不服，向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人白建英称，案涉车位的实际所有人为隆某某和白建英夫妻双方，现隆某某已于2020年9月2日去世。理由如下：1.隆某某在人民法院查封案涉车位之前已签订了合法有效的书面买卖合同并按约支付了购买车位价款。2018年7月13日，李某向王善德购买了备案登记在王善德名下位于四川省乐山市市中区××路××号××层××号××川省乐山市市中区凤洲路1998号-1层788号）车位，双方就案涉车位签订了《车位权益转让协议书》，约定案涉车位的总价款为8万元，付款方式为2018年7月13日支付定金1万元，余下款项7万元待领取公证当日再行支付。签订合同当日，李某就向王善德支付了定金1万元。2018年7月18日，双方按约在乐山市嘉州公证处就领证等事宜办理了公证，之后李某按约定支付了购买案涉车位的全部价款，王善德分别于2018年7月13日、2018年8月17日向李某出具了两张收条。2018年11月22日，隆某某向李某购买了案涉车位，双方签订了《凭据》，约定：案涉车位售价10万元，签订合同当日支付百分之八十的车位款8万元，余款2万元待下证、过户再支付。合同签订后，隆某某按约支付了8万元车位款。2.隆某某与李某签订《凭据》后即人民法院查封案涉车位之前，李某便按约将案涉车位交付给了隆某某占有使用。隆某某与李某签订了《凭据》后，隆某某按约支付了车位款，李某也依约将案涉车位交付给隆某某。2019年1月1日，为便于案涉车位的正常使用，隆某某与四川邦泰物业服务有限公司就案涉车位签订了《车位服务协议书》，并登记了车牌号为川Ｌ7××××的使用车辆，车主为隆某某，隆某某也按约定向邦泰物业公司缴纳了物业管理费。3.案涉车位未能过户至隆某某名下的原因并非隆某某所致。为尽快办理案涉车位相关权属证书，隆某某于2018年12月4日将产权登记费、权证代办费等费用支付给李某。后经调查了解到王善德在向开发商购买案涉车位后在本可以办理案涉车位的相关权属证书时却迟迟未缴纳相关契税而导致相关权属证书一直没有办理下来。也正因如此，案涉车位在隆某某购买后被查封前仍然备案登记在王善德名下，至今无法办理过户登记。故请求：中止乐山市市中区人民法院（2020）川1102执1745号之一执行裁定的执行，解除对位于四川省乐山市市中区××路××号××层××号车位的查封。审查中，案外人白建英变更异议请求为：中止乐山市市中区人民法院（2020）川1102执1745号执行裁定拍卖登记在被执行人王善德名下位于四川省乐山市市中区××路××号××层××号××川省乐山市市中区三苏路1258号-1层788号，房屋唯一号：475446）车位的执行，解除对该车位的查封。 申请执行人刘洪称，乐山市不动产登记中心查询的信息显示，购买案涉车位的合同于2016年12月15日备案登记在王善德名下，但产权尚未办理登记在王善德名下。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，李某即使与王善德签订书面买卖合同，但双方并未在乐山市不动产登记中心办理过户登记，李某并未取得案涉车位的物权。白建英在执行异议申请书中所述也表明其已知案涉车位产权存在瑕疵，但仍然与李某建立买卖关系，是非善意购买，且其是否实际支付购车款仍不能确定，应当承担不利的法律后果，白建英可以通过向李某主张返还购买车位款等多种途径进行权利的救济，但其不能通过执行异议来阻却案件的执行。本案中，王善德已经办理了案涉车位的备案登记，虽尚未登记在其名下，但其享有物权期待权，白建英不是本案的权利人。综上，请求驳回案外人白建英的异议请求。 被执行人王善德称，案涉车位系王善德从开发商四川邦泰置业有限公司处购买，王善德同时还从该公司购买了商品房。因自己资金紧张，为了还债，便将商品房和案涉车位一并转卖与李某。王善德与李某签订了《房屋权益转让协议书》和《车位权益转让协议书》，房屋和案涉车位约定的总价为80万元，其中，案涉车位约定的价款是8万元。李某总计支付王善德78万元，余款2万元待案涉车位过户后才向王善德支付。此后，李某将案涉车位转卖与隆某某，因案涉车位不能直接过户与李某，故李某叫王善德与隆某某签订了案涉车位转让协议，协议约定的隆某某支付王善德10万元但王善德并未收取，该款由隆某某支付与李某，至于隆某某是否已向李某支付王善德不清楚。因开发商的原因，案涉车位的产权证未能及时办理。白建英的异议请求成立。 本院查明：本院在执行申请执行人刘洪与被执行人王善德民间借贷纠纷一案中，申请执行人刘洪于2020年8月24日依据本院已经发生法律效力的（2019）川1102民初5477号民事调解书向本院申请执行，本院于同日立案，案号为（2020）川1102执1745号。根据该生效法律文书，被执行人王善德应支付申请执行人刘洪借款本金40万元及利息，被执行人王善德负担案件受理费4325元、执行费6565元。在该案执行过程中，本院于2020年9月1日作出（2020）川1102执1745号之一执行裁定，裁定：一、查封登记在被执行人王善德名下位于四川省乐山市市中区××路××号××层××号车位（业务件号：2016121500122）一间，二、查封登记在被执行人王善德名下车牌号为川ＬＰ××××的大切诺基牌汽车（车辆识别代码：935097）一辆，三、上述房产的查封期限为三年，车辆的查封期限为两年。2020年9月4日本院向乐山市不动产登记中心送达了（2020）川1102执1745号之一执行裁定书和（2020）川1102执1745号协助执行通知书。2020年9月7日，本院向乐山市公安局车辆管理所送达了（2020）川1102执1745号之一执行裁定书和（2020）川1102执1745号之一协助执行通知书。2020年9月25日，本院在案涉车位所在小区张贴（2020）川1102执1745号《查封公告》，载明本院依据（2020）川1102执1745号之一执行裁定书依法查封了被执行人王善德位于四川省乐山市市中区××路××号××楼××号地下车位（唯一号：163036号）。 2020年9月25日，本院作出（2020）川1102执1745号执行裁定，裁定拍卖登记在王善德名下位于四川省乐山市市中区××路××号××层××号车位（合同编号：201612050067）。2020年12月1日，本院作出（2020）川1102执1745号之二执行裁定，裁定终结该案的本次执行程序。案外人白建英以本院拍卖的登记在被执行人王善德名下位于四川省乐山市市中区××路××号××层××号车位（合同编号：201612050067）为其所有为由，向本院提出前述异议请求。 另查明：1.白建英与隆某某于1980年8月31日登记结婚。隆某某于2020年9月2日死亡。 2.据乐山市不动产登记中心的《房屋信息摘要》显示，坐落于四川省乐山市市中区××路××号××层××号的房屋登记权利人为四川邦泰置业有限公司，房屋唯一号为475446，规划用途为其它，结构为钢筋混凝土结构，登记原因是国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，建筑面积为27.25平方米，备注为已备案给王善德，权证号为川（2020）乐山市不动产权第0××9号。据乐山市不动产登记中心的《合同信息摘要》显示，坐落于四川省乐山市市中区××路××号××楼××号的房屋出卖人为四川邦泰置业有限公司，买受人为王善德，合同编号为2016120500067，房屋唯一号为475446号，规划用途为车位，结构为钢混，共同方式为单独所有，建筑面积为27.25平方米，备案时间为2016年12月15日。 3.2018年7月13日，王善德、徐永玲（甲方）与李某（乙方）签订《车位权益转让协议书》，主要约定：甲方将其位于四川省乐山市市中区邦泰国××社区（三期）26幢第Ｘ单元788号的车位出卖给乙方，案涉车位的总价款为80000元。约定的付款方式：乙方于2018年7月13日支付甲方定金10000元，再由甲方将该定金交付与代办方代为托管，待甲方将该车位商品房买卖原件交付与代办方时，代办方再将该定金交还与甲方；甲方协助乙方于2018年8月13日前到公证处办理产权相关的领证公证手续事宜，待领证公证当日乙方支付甲方车位款70000元，待乙方领取领证公证原件后三个工作日内，由甲方协助乙方到开发商及物管处办理变更手续事宜，等乙方领取该车位不动产原件后三个工作日内，乙方有义务第一时间通知甲方，待甲方接到通知后三个工作日内，由甲方无条件协助乙方办理该车位过户手续事宜。其他约定：该车位在交付前所产生的物管费及水电气费等相关费用由甲方自行承担，该车位在交付后所产生的物管费及水电气费等相关费用及后期过户所产生的税费由乙方自行承担，该车位前期所产生的契税、维修基金由甲方自行承担支付。车位交付时间：以开发商交付时间为准。徐永玲、王善德在“甲方”处签字捺印，李某在“乙方”处签字捺印。同日，王善德、徐永玲（甲方）与李某（乙方）还签订了《房屋权益转让协议书》，主要约定：甲方将其位于四川省乐山市市中区邦泰国××社区（三期）26幢第Ｘ单元12层5号的房屋出卖给乙方，房屋建筑面积为88.52㎡，总价款为720000元。约定的付款方式：乙方于2018年7月13日支付甲方购房定金20000元；甲方协助乙方于2018年8月13日前到公证处办理产权相关的领证公证手续事宜，待领证公证当日乙方支付甲方购房款650000元；剩余购房尾款50000元乙方于自行领取该房屋不动产原件后且以契税发票为准满两年后的三个工作日内，由乙方第一时间通知甲方，待甲方接到通知后三个工作日内，由甲方无条件协助乙方办理该房屋过户手续事宜，待过户当日，乙方再将该笔尾款交付于甲方。房屋交付时间为领证公证当日。徐永玲、王善德在“甲方”处签字捺印，李某在“乙方”处签字捺印。 2018年7月13日，李某向王善德、徐永玲支付购房定金30000元。同日，王善德、徐永玲向李某出具两张《收条》，分别载明：“今收到李某，身份证号：511102195511××××，交来位于邦泰国际社区26栋1单元12楼05号的购房定金人民币贰万元整（小写：￥20000元），合同号：2××3……”、“今收到李某，身份证号：511102195511××××，交来位于邦泰国际社区26栋1单元12楼05号的购房车位定金人民币壹万元整（小写：￥10000元），合同号：2××3……”。 2018年7月18日，李某通过银行转账方式向徐永玲支付180000元购房款，同日，徐永玲向李某出具《收条》载明：“今收到李某，身份证号：511102195511××××，交来位于邦泰国际社区26幢12层5号的购房房款人民币壹拾捌万元整（小写：￥180000元），房产证号：2××3……”。 2018年8月17日，李某通过银行转账方式向王善德之女王丹妮支付540000元购房款，同日，王丹妮向李某出具两张《收条》，分别载明：“今收到李某，身份证号：511102195511××××，交来位于邦泰国际社区26栋1单元1205车位788号的购房车位款人民币捌万元整（小写：￥80000元）……”、“今收到李某，身份证号：511102195511××××，交来位于邦泰国际社区26栋1单元1205的购房房款人民币肆拾陆万元整（小写：￥460000）……”。 2019年9月12日，李某向徐永玲支付10000元购房款，同日，徐永玲向李某出具《收条》，载明：“今收到李某，身份证号：511102195511××××，交来位于邦泰国际社区26栋1单元12楼5号的购房尾款人民币壹万元整（小写：￥10000元），房产证号：0××1……”。 2020年3月27日，李某向王善德支付20000元购房款，王善德在李某出具的《乐山市商业银行客户回单》上注明：“已收现金（购房款）贰万元整，王善德，2020.3.27”。 2018年7月18日，王善德作为委托人与李某作为受托人签订了《委托书》，约定：王善德单独所有的位于乐山市市中区三苏路1258号“邦泰国××社区××楼××号的房屋［商品房买卖合同编号：2016120500067，房屋具体坐落位置以《不动产权证》上载明的地址为准］。因王善德事务繁忙，无法亲自办理上述房屋的相关事宜，现委托李某为王善德的代理人，代王善德代为与房地产开商办理结算手续及相关事宜，办理并领取上述房屋的《不动产权证》，委托期限为2018年7月18日起至2020年7月17日止。2018年7月19日，该《委托书》在四川省乐山市嘉州公证处进行了公证。 4.2018年11月22日，隆某某通过银行转账方式向李某支付购买案涉车位款80000元。同日，李某向隆某某出具的《凭据》载明：李某有一车位位于邦泰国际社区26栋-1楼788号，自愿出售，隆某某自愿购买，双方协商售价100000（壹拾万元）。隆某某于2018年11月22日付现金80000元（捌万元）给李某，剩下20000元待下证过户后由隆某某再支付给李某。隆某某在“付款人”处签字捺印，李某在“收款人”处签字捺印。当日，王善德、徐永玲（甲方）与隆某某（乙方）签订《车位权益转让协议书》，主要约定：甲方将其位于四川省乐山市市中区邦泰国××社区（三期）26幢第1单元788号的车位（以不动产原件为准）出卖给乙方，案涉车位的总价款为100000元。约定的付款方式：乙方于2018年11月30日支付甲方购车位款80000元，待甲方自行领证该车位不动产原件后三个工作日内，甲方有义务第一时间通知乙方，待乙方接到通知后三个工作日内，甲乙双方有义务履行办理该车位过户手续事宜，待过户当日，乙方再将剩余购房尾款20000元交付与甲方。其它约定：该车位在交付之前所产生的物管费及水电气等相关费用由甲方承担支付，该车位在过户所产生的税费及后期交付之后所产生的物管费及水电气等相关费用由乙方自行承担。车位交付时间：办理完过户手续当日。徐永玲、王善德在“甲方”处签字捺印，隆某某在“乙方”处签字捺印。同日，王善德、徐永玲（甲方）与隆某某（乙方）、乐山恒居房地产营销策划有限公司（丙方）签订《代办服务协议》，主要约定：甲、乙双方于2018年11月22日自愿签订就位于邦泰国际社区（三期）26栋1单元788号车位的《车位权益转让协议》，丙方有义务协助甲、乙双方办理该车位变更／过户／公证等相关手续事宜，同时甲、乙双方承诺应积极配合丙方办理上述相关手续事宜。 2018年11月26日，李某以王善德的名义向四川邦泰物业服务有限公司乐山分公司缴纳案涉车位的车位服务费720元（2019年1月1日-2019年12月31日）、产权证登记费550元、权证代办费200元。2018年12月4日，隆某某向李某支付了案涉车位的产权证登记费550元，权证代办费200元，车位服务费（2019年1月1日至2019年12月31日）720元，共计1470元。此后，隆某某及其家人以李某的名义缴纳案涉车位物管费至今。 2019年1月1日，隆某某（甲方）与四川邦泰物业服务有限公司乐山分公司（乙方）签订《车位服务协议书》，主要约定：甲方已购位于邦泰国际社区地下车库0788号车位的物业服务费为人民币60元／月，甲方须按前期物业服务合同约定按期缴纳物业服务费，若甲方未按期缴纳车位物业服务费导致车辆无法进出地下车库的责任由甲方承担。甲方需向乙方提供所持车辆信息，并按相关规定有序出入、停放，乙方需在停车管理系统中对相应车辆进行授权（每车位限设一个权限），一车一位。甲方车辆车牌号为川Ｌ7××××，颜色为白色，车主姓名为隆某某，经常驾驶此车人士为隆某某。此后，隆某某及其家人占有使用案涉车位至今。 2021年3月15日，案外人白建英自愿将案涉车位余款2万元交付至乐山市市中区人民法院诉讼费及案款专户。 审查中，证人李某证实，李某通过乐山恒居房地产营销策划有限公司介绍，从王善德处购买了案涉车位和邦泰国际社区的住房。约定购买案涉车位和住房价款总计80万元，其中，案涉车位价款为8万元，住房价款为72万元。购买案涉车位时，案涉车位的产权证尚未办理下来。李某总计向王善德支付了包括案涉车位和住房的价款在内共计78万元购房款。因为案涉车位的产权证没有办下来，没有办理过户登记，故尚余2万元购房款一直没有支付给王善德。因王善德没有缴纳案涉车位的契税，所以未能办理案涉车位的产权证。李某向王善德购买案涉车位后，又把案涉车位转让给了隆某某，隆某某向李某支付了购买案涉车位价款80000元后，李某向隆某某出具了《凭据》，证明隆某某从李某处购买了案涉车位。因案涉车位的产权证尚未能办理，故隆某某未向李某支付案涉车位的剩余价款2万元。李某向王善德购买案涉车位时，案涉车位是期房，尚未交付。在李某把案涉车位转让给隆某某一个月左右，开发商才把案涉车位交付给王善德，当时李某与王善德协商由李某缴纳案涉车位的物管费，王善德去缴纳案涉车位的契税。李某缴纳了物管费，但是王善德没有去缴纳契税，导致案涉车位的产权证办不下来。案涉车位的车位服务费、产权证登记费、权证代办费是李某去缴纳的，后来李某把缴费的票据给了隆某某，隆某某向李某支付了前述费用。之后的物管费都是隆某某及其家人以李某的名义缴纳的。缴纳了物管费后，物管那里虽然登记的是李某的名字，但是案涉车位是由隆某某及其家人占有使用至今。隆某某的儿子隆冬曾催过其办理案涉车位的过户手续，但因为案涉车位的契税没有缴纳，办理不到产权证，也就办理不到过户登记。 案外人白建英陈述，隆某某曾催促过办理案涉车位的过户登记。隆某某去世后，白建英及其家人一直在催李某办理案涉车位的过户手续，李某最初说案涉车位的产权证一直没有下来，所以办理不到过户。后来说登记在王善德名下的案涉车位被查封了，办理不了过户手续。 被执行人王善德陈述，其没有缴纳过案涉车位的契税。李某尚欠王善德2万元购房余款，须待案涉车位的过户手续办理后，李某才会向王善德支付2万元的购房余款。李某从王善德处购买了案涉车位后，又把案涉车位转卖给了隆某某，当时案涉车位不能直接过户给李某，所以李某让王善德与隆某某签订了《车位权益转让协议书》，该协议书上载明的10万元王善德没有收过，是由隆某某支付给李某的。李某向王善德催过办理案涉车位的过户手续，但因为案涉车位的产权证一直没有办理下来，所以就没能办理过户手续。 上述事实，有案外人白建英提交的《居民死亡医学证明（推断）书》《结婚证》《房屋权益转让协议书》《车位权益转让协议书》《委托书》《公证书》《四川省农村信用社（农村商业银行）业务凭证（签单）》《乐山市商业银行客户回单》《收条》《凭据》《中国工商银行回单凭证》《车位服务协议书》《物业公司收费专用收据》《代办服务协议》《中国工商银行境内汇款电子回单》、隆某某的日记、《载入数据完毕》，申请执行人刘洪提交的乐山市不动产登记中心《合同信息摘要》，本院依职权调取的乐山市不动产登记中心《房屋信息摘要》、（2019）川1102民初5477号民事调解书、（2020）川1102执1745号受理执行案件通知书、（2020）川1102执1745号之一执行裁定书及协助执行通知书、送达回证、（2020）川1102执1745号执行裁定书、（2020）川1102执1745号之二执行裁定书、（2020）川1102执1745号案件卷宗材料以及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，即买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议且其权利能够排除执行须同时具备上述四个要件。 本案中，在本院查封案涉车位之前，王善德、徐永玲与李某签订了《车位权益转让协议书》和《房屋权益转让协议书》，李某将案涉车位转让与隆某某时，向隆某某出具了《凭据》，前述协议和《凭据》均是当事人的真实意思表示，且不违反法律效力性强制性规定，合法有效。李某按照协议约定向王善德支付了购买住房和案涉车位价款780000元，因案涉车位未能办理产权过户登记手续，尚余20000元未向王善德支付。李某将案涉车位转让与隆某某后，隆某某按约向李某支付了80000元购车位价款，也因未能办理案涉车位的产权过户手续，尚余20000元价款未向李某支付。本案审查中，证人李某证实隆某某应向其支付的20000元购车位余款，其收到后也会支付与王善德。为此，白建英自愿将购买案涉车位尚余的20000元价款交至本院交付执行。在案证据证实，在本院查封案涉车位前，隆某某已合法占有案涉车位。李某的证言结合白建英的陈述能证实隆某某及其家人曾多次催促办理案涉车位的过户登记手续，因王善德未缴纳案涉车位契税导致无法办理产权过户登记手续，故未能及时办理过户登记手续并非隆某某自身原因所致。可以认定隆某某在取得法定物权的行为中无过错，其对案涉车位享有的物权期待权具有排除执行的法定效力，足以阻止对案涉车位的执行。隆某某死亡后，白建英作为配偶对案涉车位享有实体权利。故刘洪有关案外人白建英非善意购买案涉车位，不是本案的权利人的主张，与本案审查查明的事实不符，本院不予支持。 综上，案外人白建英的执行异议符合《最高人民法院关于人民办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释﹝2015﹞10号）第二十八条规定的异议成立条件，案外人白建英提出中止对案涉车位执行的异议请求，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释﹝2015﹞10号）第二十八之规定，裁定如下： 中止本院（2020）川1102执1745号执行裁定的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 万 敏 审判员 王 涛 审判员 高兴伟 二〇二一年三月十九日 书记员 赵若晴