新疆维吾尔自治区阜康市人民法院民 事 判 决 书（2021）新2302民初463号 原告：乌鲁木齐亿峰弘业物业管理有限公司阜康分公司，住所地：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市阜新西路209号。法定代表人：余胤波，该公司经理。委托诉讼代理人：许成，男，系该公司业务经理。委托诉讼代理人：官蕊宁，系阜康市水磨沟乡法律服务所法律工作者。被告：唐建平，男，1988年9月5日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区。原告乌鲁木齐亿峰弘业物业管理有限公司阜康分公司与被告唐建平物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，于同年3月1日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乌鲁木齐亿峰弘业物业管理有限公司阜康分公司的委托诉讼代理人许成、官蕊宁及被告唐建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乌鲁木齐亿峰弘业物业管理有限公司阜康分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2016年3月16日至2019年12月31日物业管理费6417元；2.判令被告按同期最高贷款利率支付逾期付款的违约金，截至2019年12月31日应支付违约金为2363元；3.判令被告承担保全费112元，保险费300元。事实与理由：原告于2013年6月15日与新疆亿峰弘业房地产开发公司签订《前期物业管理委托协议》，全面委托原告对亿峰百合小区进行物业管理，委托管理期限2019年12月31日止。协议生效后原告依约为被告提供物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，自2016年3月16日至2019年12月31日，被告共欠物业费6417元，原告多次对其书面及上门催缴，均无效果。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了双方签署的《物业管理服务协议》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告将此事诉至法院，望人民法院公正裁决，维护原告的合法权益。唐建平辩称：2016年3月16日至2019年12月31日的物业费未缴纳属实，不同意缴纳物业费，因为原告物业服务不到位；既然没有服务就不应当缴纳物业费，就不产生违约金。不同意支付保全费、保险费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提交的《阜康市发展和改革委员会关于阜康市亿峰弘业小区前期物业收费备案的批复》、催收照片各一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提交的证据1.《百合小区前期物业服务合同》二份、《物业管理合同》一份，证明原告与新疆亿峰房地产开发有限公司及百合小区业主管理委员会签订了前期物业服务合同，约定内容、物业收费标准及违约责任承担等问题的事实。经质证，被告对该组证据的真实性不认可，没有见过这个合同。本院认为该合同是原告与房产公司、业主委员会签订的前期物业合同、物业管理合同，系原告履行职务行为的依据，故对该组证据的真实性予以确认。2.百合物业持证上岗情况、报告、消防维修协议各一份、工作联系单四张，证明原告已经履行了其义务的事实。经质证，被告对该组证据的真实性不认可，认为消防验收后才能交接，工作联系单上的问题向原告提过，原告未处理。本院认为，该组证据虽然是原告出具的，但是可以显示原告对于设备维修、巡检、消防等方面的履行职务行为，对该组证据的真实性予以确认。3.照片一组，证实原告根据物业服务合同要求进行小区绿化和小区卫生打扫的事实。经质证，被告对该组证据的真实性不认可，认为小区绿化未改善、卫生、积雪无人清扫。本院对该组证据的真实性予以确认。4.亿峰百合小区二次供水巡检记录表、阜康市亿峰百合小区建筑消防设施值班记录表、亿峰百合小区维修台账、清扫人员台账各一份，证实原告对小区消防、卫生等按照合同履行了义务。经质证，被告对该组证据的真实性不认可，认为灯泡坏了都是被告自己更换，供水巡检记录系伪造的。本院认为，该组证据可以显示原告对于设备维修、巡检、清扫、值班等方面的履行职务行为，本院对该组证据的真实性予以确认。二、被告提交的证据1.照片一组，证明原告未做到绿化、卫生、清扫积雪、消防等服务。经质证，原告对该组证据的真实性不认可，认为不能反映证实的内容，且被告拍摄的个体房屋不在原告服务范围内。本院对该组证据的真实性予以确认。2.施工合同一份、电梯移交表一份，证实原告没有征求业主意见就对维修基金动用，且原告没有对电梯进行维护的事实。经质证，原告对施工合同不认可，认为合同系复印件且合同系鼎盛物业与业主签订，与本案无关；对移交表的真实性认可，认为移交表所列的问题属于建设方责任，已经向建设方反映。本院认为，施工合同系百合小区业主管理委员会与河南省新天地防腐防水工程股份有限公司新疆分公司签订，系复印件，且签订时间不在原告提供物业服务期间，与本案无关，本院对施工合同不予采信，对电梯移交表的真实性予以确认。3.证人史金兰的证言，证明小区积雪无人清扫、消防瘫痪、绿化、卫生不到位的事实；证人孙红梅的证言，证明原告在小区绿化、卫生未提供服务，物业服务人员态度恶劣的事实；证人赵保明的证言，证实原告未提供绿化、打扫卫生的服务，未画消防通道、未定期维护消防设施，因不缴纳物业费就擅自拆除其水表的情况。经质证，原告对证人证言不认可，认为三位证人都属于拖欠物业费的业主，所陈述的不属实。被告对证人证言无异议。本院认为，证人均系未缴纳物业费的人员，与本案原告有利害关系，故本院对该组证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年，原告与开发商新疆亿峰房地产开发有限公司签订《百合小区前期物业服务合同》，合同主要内容：一、原告为百合小区提供前期物业管理服务；二、合同期限自2013年6月15日起至2016年6月15日止，但在本合同期限内，业主大会执行机构代表全体业主与物业管理人签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；三、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：多层住宅0.5元/月·平方米、高层住宅1.2元/月·平方米；四、业主（物业使用人）违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务费）的，按银行同期贷款的最高利率的标准向乙方支付违约金。2016年，原告与开发商新疆亿峰房地产开发有限公司签订《百合小区前期物业服务合同》，合同主要内容：一、原告为百合小区提供前期物业管理服务；二、合同期限自2016年6月15日起至2017年12月31日止，但在本合同期限内，业主大会执行机构代表全体业主与物业管理人签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；三、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：多层住宅0.5元/月·平方米、高层住宅1.2元/月·平方米；四、业主（物业使用人）违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务费）的，按银行同期贷款的最高利率的标准向乙方支付违约金。2017年12月22日，原告与新疆阜康市百合小区业主管理委员会签订《物业管理服务合同》，该合同的主要内容为：一、原告为百合小区业主委员会（业主管理委员会）提供物业服务；二、合同期限自2018年1月1日起至2019年12月31日止；三、按照政府规定的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积高层1.2元/平方米，多层0.5元/平方米；四、业主（物业使用人）违反本合同的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的按银行同期贷款的最高利率的标准向乙方支付违约金。期满后，原告退出百合小区物业。另查明，被告唐建平系阜康市百合小区4号楼1单元103室业主，房屋建筑面积117.63平方米。被告唐建平自2016年3月16日至2019年12月31日期间未交物业费6417元。2020年4月20日，原告前往被告唐建平家中催收，向被告的父亲送达了催费通知，要求被告于2020年5月15日之前支付2016年3月16日至2019年12月31日的物业费6417元。本院认为，原告与开发商新疆亿峰房地产开发有限公司签订的《百合小区前期物业服务合同》及原告与新疆阜康市百合小区业主管理委员会签订的《物业管理服务合同》，该协议形式要件符合法律规定，合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，应属真实有效，受法律保护，原、被告双方均应当按照协议内容履行。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告作为小区业主，亦受上述协议的约束，理应根据物业服务合同的约定支付物业服务费。关于被告的各项主张，即使有些事实客观存在，但消防设施瘫痪、房屋质量等问题应向房地产开发商主张；上述事由并不构成拒付物业服务费的正当理由。关于被告提供证据反映的绿化较差、清扫不及时、物业服务人员态度较差等情况仅能反映小区某一特定时间段的局部状况，而不能反映近几年来原告物业管理服务的全况，而且物业服务合同作为一种持续履行的合同关系，本身需要合同双方当事人在履行过程中不断提出质疑、不断改进，以达到更好履行合同的目的。如被告确实认为有足够证据证明原告长期未尽公共部位管理之责，其可向代表全体业主利益的业主大会提出，由业主大会征求全体小区业主的意见后，再与原告进行协商或采取相关法律途径予以解决，但不能作为被告等单个业主拒绝缴纳物业服务费的理由，故被告应及时足额交纳物业管理费。另外，需要指出，业主如果长期不缴纳物业管理费，会使物业服务质量下降，造成恶性循环，不管是对小区建设发展还是物业本身都是一种利益侵害。而物业公司作为服务机构，亦应提高服务质量，与业主相互理解。根据《百合小区前期物业服务合同》和《物业管理服务合同》，原告要求被告交纳2016年3月16日至2019年12月31日的物业管理费为6417元（117.63平方米×45个月×1.2元/平方米+117.63平方米×1.2元/平方米÷30天×14天）的依据和计算方法，符合法律规定，本院应予支持。关于违约金，本案中原告给被告的催费通知上要求被告于2020年5月15日前缴纳拖欠物业费6417元，被告未按时交纳物业服务费已构成违约，故对其要求被告支付违约金的请求，本院予以支持。原告要求的违约金实际为被告未按时交费而给原告造成的利息损失，违约金从2020年5月16日计算较为合适，其计算利息以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）3.85%计算为宜，被告应当支付的违约金为177元（6417元×3.85%÷12个月×8个月+6417元×3.85%÷12个月÷30天×18天，自2020年5月16日至2021年2月2日止）。对于原告要求被告承担保全费112元，保险费300元。因被告拒不缴纳物业服务费引起了本案诉讼，原告因此申请财产保全缴纳保全费系原告支出的合理必要费用，属于原告的损失部分，应当由违约方承担，故原告要求被告承担保全费112元的诉讼请求本院予以支持。原告为实现诉讼财产保全的目的，选择由保险公司出具保函的方式提供担保并支付了保险费用，但该费用支出不属于被告违约行为产生的必然损失，故不应由被告承担该费用的赔偿责任。对原告要求被告承担保险费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告唐建平在判决生效后十日内支付原告乌鲁木齐亿峰弘业物业管理有限公司阜康分公司2016年3月16日至2019年12月31日期间的物业管理费6417元及违约金177元；二、被告唐建平在判决生效后十日内支付原告乌鲁木齐亿峰弘业物业管理有限公司阜康分公司保全费112元；三、驳回原告乌鲁木齐亿峰弘业物业管理有限公司阜康分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告唐建平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审  判  员   运思静二 〇 二 一 年 三 月 二 十 五 日书  记  员   周 洁附本案相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。4．《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。