湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书(2021)湘0103民初231号原告：上海红星欧丽洛雅品牌管理有限公司长沙芙蓉南路分公司，住所地湖南省长沙市天心区新电路**。负责人：张宇峰。委托诉讼代理人：胥力文，该公司员工。委托诉讼代理人：徐凯，该公司员工。被告：孔正国，男，1986年1月12日出生，汉族，住杭州市萧山区。原告上海红星欧丽洛雅品牌管理有限公司长沙芙蓉南路分公司（以下简称红星欧丽洛雅分公司）与被告孔正国租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年2月1日公开开庭进行了审理。原告红星欧丽洛雅分公司的委托诉讼代理人胥力文、徐凯，被告孔正国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告红星欧丽洛雅分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠费用50128.41元及违约金2767.23元，共计52895.64元；2.判令被告承担诉讼费用。事实及理由：原、被告及湖南长燃丽城置业发展有限公司于2018年12月15日签订《红星欧丽洛雅家居商场展位租赁及管理服务合同》，约定被告需向原告支付租金、管理费、市场推广费，标准为62元/平方米/月,起算日期为2018年12月15日。但截至2020年9月17日，被告仍拖欠2019年7月至2019年11月期间的租金共计50128.41元未交纳，且经原告多次催告仍拒不交纳。另根据合同约定，被告逾期向原告缴纳费用，需按未付款金额的每日3‰支付逾期付款违约金，共计2767.23元。被告孔正国辩称：第一，对原告主张的租赁事实及租金金额无异议；第二，被告系以独立店面入住原告商场，商场外立面应当是开发的。但直到2019年12月7日整个外立面均为封闭状态，导致被告经营状况不佳，故被告拒交租金。此外，原告主张的租金单价包含租金、管理费和推广费，商场外立面未开通体现出原告的管理和推广不到位，故租金单价应予减免。经审理查明：2018年12月14日，湖南长燃丽城置业发展有限公司（出租方，以下简称长燃公司）、原告（管理方）、被告（承租方）签订《红星欧丽洛雅家居商场展位租赁及管理服务合同》，其中第一部分“专用条款”主要约定：一、展位编号及位置为：20287-AF01-T8-98766，位于**馆F1A8006，经营品牌为CAV丽声，品类为建材-智能家居-影音系统；二、展位实测面积为175.362平方米，公摊系数为1.56，折合计租数量为273.56平方米；二、承租方应于每一付款周期向出租方支付租金和市场推广费，并向原告支付管理费（原告就其所收取的管理费提供的管理服务包括市场管理、商品质量监督、品牌及营销推广等，详见本合同通用条款）。租金单价为31元/平方米/月，市场推广费单价为18.6元/平方米/月，管理费单价为12.4元/平方米/月。上述费用的起始日期和截止日期均为2018年12月15日至2019年12月14日；三、出租方授权原告工作人员代为收取租金和市场推广费。根据出租方和原告此前签订的委托建设装饰和经营合同，原告有权向承租方直接收取一部分租金和市场推广费，作为出租方在委管合同下应支付的委托经营费，该部分租金和市场推广费付至原告账户；四、承租方应于本合同签订当日支付首期租金、市场推广费和管理费，此后应于每一付款周期之前支付下一期租金、市场推广费和管理费；五、租赁期和服务期限均自2018年12月15日至2019年12月14日止，出租方应于起租日将展位交付给承租方。租金、市场推广费、管理费的起算时间为2018年12月15日，付款周期均为三个月；六、承租方应于本合同签订当日向原告支付质量保证金30000元。本合同终止后，在承租方没有未结客诉且质量保证金尚有余额的情况下，原告自本合同终止之日起满三年后一次性返还质量保证金；七、若承租方未按本合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、市场推广费、管理费、租赁保证金、装修工程保证金、违约金等），承租方应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款保证金。第二部分“通用条款”主要约定：承租方于本合同签订前已向原告支付定金（意向金）的，已支付的定金自动转为质量保证金，扣除质量保证金后仍有余额的，按租金、市场推广费和管理费的比例转为该等费用。原告有权对承租方的经营行为实施承租方资质管理、商品检测管理、商品价格及标价签管理、销售行为管理、售后服务管理、商场日常管理等，主要包括：承租方应严格按照本合同约定的商品品牌、品类和系列名称以及承租方取得的授权范围开展经营，不得随意变更经营范围、增加经营门类；承租方应当遵守原告制定的关于商品价格、标价签及降价签的管理制度，并在商场内实施统一的“红星欧丽洛雅标价签”；原告有权对商场收银进行统一管理，承租方在商场内成交的全部交易，必须使用原告统一制定的定/销售货单并加盖原告售后服务章；原告有权统一组织各类促销活动，承租方应当积极参加；自租金起算日起至本合同终止之日止，承租方应当于全年每一个商场营业日的营业时间内开张营业，不得迟于营业时间开张或早于营业时间关闭，等等。上述合同履行期间，被告未能依约按期交纳租金。原告于2020年8月24日、8月31日先后向被告发出《租金预警通知》、《展位收回通知》，称被告截至2020年8月31日尚欠租金50128.41元，要求其予以支付、并腾空租赁场地。此后被告仍未交纳费用，遂酿成本案纠纷。原告于庭审中陈述，被告2018年12月15日至2019年12月14日期间共产生费用203528.64元，原告给予了被告67842.88元的审批优惠;被告已向原告实际给付定金50000元、装修押金10000元，并支付租金55557.35元。上述款项共计115557.35元，除30000元原告依照合同约定转为质量保证金外，剩余85557.35元已经冲抵费用。被告对上述租金计算标准及抵扣方式予以确认，但称:直到2019年12月7日，被告承租场地一侧的商场外立面仍处于装修施工状态，影响其正常经营,租金应适当减免。原告对上述事实无异议，称施工确实会对经营产生一定影响，但只是临街的入口没有开放，商场内部仍有通道可供顾客进入。此外，原告确认案涉商场于2018年11月18日统一开业，但当日实际达到开业条件、能够营业的商铺约为一半左右。该状况直至2020年7月后才有所好转，目前该商场出租率约为90%，开业率约为80%。基于该情况，原告给予了被告前述审批优惠。另查明，根据长燃公司出具的《情况说明》，案涉租赁场地所在地块系其自长沙电机厂有限责任公司（以下简称电机公司)处租赁，电机公司授权长燃公司对该地块所建红星欧丽洛雅环球博览中心商场进行运营管理，包括签订出租合同、收取费用等。长燃公司与原告签订了相关合作协议，授权其对被告商户进行租金收取及商场管理，并有权就被告拖欠租赁合同款项的行为提起诉讼。上述事实，有原告提交的《红星欧丽洛雅家居商场展位租赁及管理服务合同》、《租金预警通知》、《展位收回通知》、短信记录、欠费明细表，被告提交的光盘、微信聊天记录为证，并有庭审记录在卷佐证，足以认定。本院认为：原、被告双方及长燃公司签订的《红星欧丽洛雅家居商场展位租赁及管理服务合同》系各方真实意思表示，未违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行义务。原告系案涉租赁场地的管理人，且经权利人许可，有权向被告收取租金、并就拖欠租金的行为提起诉讼。被告逾期交纳租金等费用属实，应当向原告给付尚欠费用，并承担相应的违约责任。关于被告应付费用的认定。租赁合同约定，被告每月应付费用由租金、市场推广费和管理费三部分构成，合计为62元/平方米/月。被告依约除履行一般承租人的义务外，其日常经营活动亦在一定程度上受到原告约束。依照权利义务相一致的原则，原告在确保承租场地正常使用之外，还需履行相关的管理和推广义务，此系合同应有之义。而原告并未提交证据证明其实际履行了上述义务，且双方均确认案涉商场存在营业商铺不足、外立面施工等情况，给被告经营造成影响。因此，原告在履行合同的过程中存在瑕疵，结合案情，考虑到原告基于上述原因，已给予了被告审批优惠，本院依照公平原则，酌情对应付费用总额进行调整，违约金则不予支持。被告合同期间应交费用为203528.64元（62元/平方米/月×273.56平方米×12个月），在此基础上，本院调整为按80%计算，即162822.91元。扣除原告给予的优惠67842.88元、被告支付和原告扣取的款项85557.35元，被告还应给付费用为9422.68元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、限被告孔正国于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告上海红星欧丽洛雅品牌管理有限公司长沙芙蓉南路分公司支付费用9422.68元;二、驳回原告上海红星欧丽洛雅品牌管理有限公司长沙芙蓉南路分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1054元，减半收取527元，由被告孔正国承担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数递交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  史毅二〇二一年三月二十四日法官助理王悦书记员周青附相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。