湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终228号上诉人（原审被告）：湖南裕湘投资置业有限公司。法定代表人：欧小明，该公司总经理。委托诉讼代理人：张璇嶷，湖南锐鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李云发，男，汉族。被上诉人（原审原告）：邱淑霞，女，汉族。共同委托诉讼代理人：唐鹏，湖南又一村律师事务所律师。上诉人湖南裕湘投资置业有限公司（以下简称裕湘置业公司）因与被上诉人李云发、邱淑霞商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初4817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。裕湘置业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李云发、邱淑霞的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由李云发、邱淑霞负担。事实与理由：一、李云发、邱淑霞已通过实际履行收房手续并接受裕湘置业公司及物业公司物业费减免的形式，与裕湘置业公司达成了变更原《商品房买卖合同》中部分内容的合意，按合同法的规定构成了对原合同约定的交房条件的变更。从维护交易安全与稳定的角度而言，截至李云发、邱淑霞起诉前，其从未对收房相关问题提出过异议，而是与裕湘置业公司按照变更后的合同条款履行了一年多，这也反映出李云发、邱淑霞对《合同补充协议（二）》的内容是知晓且接受的，只是现在出于对更大利益的投机心理才出尔反尔。二、李云发、邱淑霞接受物业费减免政策的行为应视为对原合同约定的逾期交房违约责任承担方式的变更。作为享受了更大减免优惠的已收房的业主，按照公平合理的原则，不应将李云发、邱淑霞与那些签署了《合同补充协议（二）》的已收房业主区别对待。李云发、邱淑霞在已享受了多重利益的情况下却违背诚实信用原则欲再次追究裕湘置业公司的违约责任，其诉请不应得到法院的支持。综上，请求支持上诉请求。李云发、邱淑霞辩称，一审法院认定事实基本符合事实，当时物业费打折是基于一次性交了三年物业费为条件才打折的，对于该补充协议，被上诉人均不知情。裕湘置业公司交房的时候应该按照法律的规定，向业主交付通过验收合格的房屋，保证房屋不存在安全隐患，即使李云发、邱淑霞收房了，但收房的时候房屋并没有通过验收。所以双方的交房并没有达到合同约定的交房条件，其收房是无效的，补充协议也应该是无效的，何况李云发、邱淑霞并没有与裕湘置业公司签订补充协议。综上，请求驳回上诉，维持原判。李云发、邱淑霞向一审法院起诉请求：一、判决裕湘置业公司继续履行合同约定交房标准的交房义务；二、判决裕湘置业公司逾期交房而向李云发、邱淑霞支付违约金145576元，以后的违约金计算至实际交房之日止；三、判决裕湘置业公司承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：一、2017年5月23日，李云发（买受人）、邱淑霞（共有人）与裕湘置业公司（出卖人）签订《郴州市商品房买卖合同》。该合同第三条、第四条约定:买受人购买出卖人开发的位于郴州市裕湘路裕湘面业住宅小区的第3栋6层603号房，购房总金额469600元。合同第五条付款方式及期限：买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）计99600元，余款370000元向银行申请贷款。合同第九条交付期限及条件:出卖人应当在2017年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将经质监部门验收合格符合合同附件三所约定的装饰、设备标准并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。合同第十条房屋交接及违约处理方式约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）……；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人有权解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同应继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。此后，李云发、邱淑霞按合同约定交清了涉案购房款469600元，且与裕湘置业公司于2019年5月17日办理了涉案房屋的交房手续。截止本案庭审之日，涉案房屋所在栋尚未办理不动产首次登记手续。二、2019年5月17日，李云发与裕湘置业公司签订《入伙手续书》，其中裕湘置业公司财务经理欧阳维荣在《入伙手续书》第一栏中载明：“经协商，该户物管费按现行优惠办理，另按全款8折计收，其他按已签户合同补充协议（二）执行，经办人：欧阳维荣，2019年5月7日”，且裕湘置业公司在此栏加盖了其公章；而李云发在《入伙手续书》第二栏中签名并签写时间“2019年5月17日”，物业公司在《入伙手续书》第三栏中载明“物业管理费（29个月）”。由经办人邓燕在此栏签名和签写时间“2019年5月17日”。尔后李云发于同日交纳了2018年1月1日至2020年12月31日的物业管理费5071元，其系按照上述《入伙手续书》载明的物业费收取标准即在原物业费的基础上打8折交纳。双方对交纳物业管理费的情况无异议，但对《入伙手续书》签订情况各执己见：李云发称其在签订《入伙手续书》时，第一栏系空白，是后来欧阳维荣添加了上述内容，而欧阳维荣称其写好了第一栏上述内容后，李云发才签字。三、庭审中，裕湘置业公司提交了业主谭立平与裕湘置业公司及郴州市同新物业服务有限责任公司于2018年1月27日签订的《合同补充协议（二）》和裕湘置业公司和郴州欣康物业有限责任公司于2018年6月1日共同出具的《致裕湘公馆小区2-3栋业主的公开信》。该《合同补充协议（二）》主要内容为：“一、经买受人与出卖人充分协商一致同意出卖人在2018年6月30日之前完成水、电、弱电、绿化工程的施工。二、出卖人自愿为买受人承担部分物业管理费及部分水电费用，作为对买受人的相应补偿。具体约定如下：1、出卖人自愿为买受人承担（自2018年1月1日起至2018年3月31日止）3个月的物业管理费，此物业管理费由出卖人与物业服务企业另行协商解决。2.出卖人自愿为买受人承担（自2018年1月1日起至水电工程施工完成）期间产生的水、电费用。3.买受人2019年起的物业管理费，每年按10个月进行缴纳，其他应缴纳部分，由出卖人与物业服务企业另行协商解决；缴纳期限至业主与现有物业服务企业服务合同终止之日；4.......。5......。6.本协议仅适用于裕湘公馆小区2栋、3栋所有业主，QQ复式公寓及商铺业主不适用于本协议。三、2栋、3栋业主应在阅读并接受此协议后15个工作日内，完成房屋的验收及收房手续。四、买受人承诺在接受本补充协议后不对水、电、弱电、绿化等因天气及不可抗力以及水电部门施工进度等原因造成的工期延误进行任何追诉，并保证不对房屋主体结构、房屋构架、墙体等进行任何形式的改造、拆除及增建，保证不影响建筑外观结构，若买受人违反本条约定造成房屋面积无法测绘、测绘不准确及造成房屋验收不合格等后果的，一切后果和责任均由买受人全部承担。五、补充协议约定与主合同约定不一致的，以本补充协议约定为准，本补充协议未约定的，继续依主合同之约定履行。本补充协议自出卖人与买受人签字（盖章）后生效，与主合同具有同等法律效力”；《致裕湘公馆小区2-3栋业主的公开信》主要内容：“1、裕湘公馆小区2、3栋物业费每年按10个月进行收取，减免的2个月物业费作为对前期水、电、弱电、绿化等的因天气及不可抗力以及水电、消防部门施工进度等原因造成的工期延误进行的补偿；2、业主在接受物业费减免的同时，视为已同意合同补充协议（二）相关内容。《具体内容参照合同补充协议（二）》；此公开信我司将在小区公共区域进行公示，不在逐户进行通知”。而李云发称从未见过《合同补充协议（二）》和《致裕湘公馆小区2-3栋业主的公开信》，也不清楚其内容，而裕湘置业公司称已告知李云发该二份内容，并提供照片予以证实其与物业公司将《致裕湘公馆小区2-3栋业主的公开信》进行了公示。对此，双方产生分歧。四、关于涉案房屋何时达到交付条件问题：裕湘置业公司就涉案房屋何时具备交付条件问题向本院提交了《建筑施工现场安全质量标准化阶段性评定表》、《工程竣工报告》、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《建设工程质量评价报告》、《裕湘小区2#栋安全合格工程证书》及《建筑施工安全检查评分汇总表》等资料，证明涉案裕湘面业住宅小区项目中的第2栋房屋于2018年1月28日符合单体验收标准并在质监部门进行了备案，在房屋质量方面已经具备了交房条件，并不影响业主的装修和使用。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。李云发、邱淑霞与裕湘置业公司签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。一、涉案商品房何时具备交房条件：根据上述《郴州市商品房买卖合同》第九条约定，裕湘置业公司应于2017年12月31日前交付房屋。而根据一审法院和湖南省郴州市中级人民法院已经发生法律效力的民事判决书中所确认的事实可认定，涉案商品房于2019年9月12日才具备合同约定的交付条件。二、裕湘置业公司是否应承担逾期交房违约责任：虽然李云发根据《入伙手续书》中欧阳维荣载明的内容及《合同补充协议（二）》约定和《致裕湘公馆小区2-3栋业主的公开信》相关条款交纳了2018年至2020年的物业费，但鉴于裕湘置业公司并未与李云发、邱淑霞签订《合同补充协议（二）》，故上述《合同补充协议（二）》约定和《致裕湘公馆小区2-3栋业主的公开信》条款对李云发、邱淑霞不具有约束力。另因双方对《入伙手续书》的签订情况意见不一，裕湘置业公司也无其他证据证实李云发、邱淑霞同意按《合同补充协议（二）》和《致裕湘公馆小区2-3栋业主的公开信》执行相关规定，因此，李云发、邱淑霞按欧阳维荣在《入伙手续书》中载明的内容享受了8折缴纳物业费的优惠，系另一种法律关系，李云发、邱淑霞、裕湘置业公司及郴州欣康物业有限责任公司三方可另行协商解决，本案不予处理。如前所述，李云发、邱淑霞于2019年5月17日收房，而根据合同约定，被告应于2017年12月31日前交付房屋，故被告逾期交房自2018年1月1日至2019年5月16日共计501天，应承担逾期交房的违约责任。三、裕湘置业公司应如何承担违约责任：根据双方当事人在上述《郴州市商品房买卖合同》中约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，逾期交房违约金按已交付购房款日万分之五支付违约金。现根据公平原则，并结合本案的综合因素考量，酌情认定涉案的逾期交房违约金约定过高，应当予以调减为每日万分之二点五为宜，即违约金为58817.4元（469600元×0.00025元/天×501天）。另因裕湘置业公司已实际履行交房义务，故对李云发、邱淑霞第一项诉讼请求，应予驳回。另对李云发、邱淑霞诉请的违约金超额部分，不予支持。而对裕湘置业公司提出的“涉案房屋于2018年1月28日具备了交房条件及李云发、邱淑霞已按《合同补充协议（二）》和《致裕湘公馆小区2-3栋业主的公开信》享受优惠，并同意放弃追究工期延误的违约责任”的辩解，因证据不足，理由不充分，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决：“一、限被告湖南裕湘投资置业有限公司在本判决生效后十日内支付给原告李云发、原告邱淑霞逾期交房违约金58817.4元；二、驳回原告李云发、原告邱淑霞的其他诉讼请求。如被告湖南裕湘投资置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1606元，由被告湖南裕湘投资置业有限公司负担971元，原告李云发、原告邱淑霞负担635元。”二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，二审争议焦点为：裕湘置业公司应否向李云发、邱淑霞支付逾期交房违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，双方签订的《郴州市商品房买卖合同》约定了逾期交房的违约责任。虽然李云发在《入伙手续书》中签字后按相关优惠条款交纳了2018年至2020年的物业费，但鉴于《入伙手续书》三栏相对独立，在《入伙手续书》第一栏中仅有经办人欧阳维荣签字和裕湘置业公司的公章，并无李云发的签字，由于双方当事人对《入伙手续书》的签订意见不一，且裕湘置业公司并未与李云发、邱淑霞签订《合同补充协议（二）》，在裕湘置业公司无其他证据证实李云发、邱淑霞同意按《合同补充协议（二）》和《致裕湘公馆小区2-3栋业主的公开信》执行相关规定的情况下，对于裕湘置业公司上诉称双方已达成新的合意变更了商品房买卖合同中关于逾期交房应当支付逾期交房违约金的约定的主张，本院不予支持。李云发、邱淑霞于2019年5月17日收房，而根据合同约定，裕湘置业公司应于2017年12月31日前交付房屋，故裕湘置业公司逾期交房自2018年1月1日至2019年5月16日共计501天，应承担逾期交房的违约责任。综上所述，裕湘置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3212元，由上诉人湖南裕湘投资置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 谢末钢审 判 员 廖 军审 判 员 雷金梅二〇二一年三月二十五日法官助理 许 晶书 记 员 聂莎莉附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。