山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0911民初1677号原告:李某某，男，1962年10月13日出生，汉族，住泰安市。委托诉讼代理人：张延召、张常会，山东舜天律师事务所律师。被告：泰安某某公司，住所地泰安市泰山青春创业开发区。法定代表人：葛良，执行董事。委托诉讼代理人：杨**、戚祥祥，该公司员工。原告李某某与被告泰安某某公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用速裁程序，公开开庭进行了审理。上列原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理房屋所有权转移登记手续；2.判令被告支付原告逾期办证违约金48585.91元（以全部房款基数，按日万分之一暂计算至2020年10月1日）3.本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告购买被告位于天房美郡国际城14－1－501号房屋，总房款430297元。原告已经依约支付完毕该房屋全部购房款。被告应当2017年3月31日前交付房屋，在交房之日起365日内为原告办理该房屋所有权转移登记，因被告的原因导致该房屋未按照约定时间交付，亦未能在约定日期完成不动产权属变更登记，给原告造成巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告泰安某某公司辩称，一、原、被告签订《山东省新建商品房买卖合同》真实有效，双方应按照合同约定认定办理产权证的期限顺延至被告到产权机关报备之日。《山东省新建商品房买卖合同（预售）》第二十条第一款第三项明确约定“出卖人应当自商品房交付使用之日起365日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第3种方式处理：3、相应延期至出卖人提供资料、报产权机关备案，协助买受人积极办理。”因此应确定办理产权证的期限顺延至被告到产权机关报备之日。二、原告主张违约金过高，请求法院予以适当减少。综上所述，请求法院考虑答辩人本身并无过错、答辩人的合同履行情况以及原告并未受到任何实际损失等相关因素，依法驳回原告全部诉讼请求或者酌情减轻答辩人承担的违约金数额。本院经审理认定的事实如下：被告以出让方式取得位于青春创业开发区地块建设商品房，定名为天房美郡国际城，并取得预售许可。2016年4月7日，原告与被告签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的天房美郡国际城14－1－801号房，预测建筑面积86.94平方米，房屋总价款为430297元，付款方式为首付加贷款方式付款，原告应当于2016年4月7日前支付首期房款129457元，余款300000元向银行申请贷款支付。被告应在2017年3月31日前向原告交付该商品房。合同第十条约定出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房。第十一条除本合同第十条规定的特殊情况外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的，按照下列第2种方式处理：2、按照合同附件八《补充协议》第四条“关于出卖人逾期交房的违约责任的约定”及《补充协议》的其他相关约定执行。《补充协议》第四条关于出卖人逾期交房的违约责任的约定，1、逾期不超过90日，自买卖合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同第二十条约定，（一）出卖人应当在商品房交付使用后365日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第3种方式处理：3、相应延期至出卖人提供资料，报产权机关备案，协助买受人积极办理。合同签订后，原告向被告支付全部购房款430297元。2017年5月9日，被告将房屋交付给原告。截止到开庭之日，涉案房产仍不具备办理房屋所有权转移登记手续的条件。以上事实，由原、被告陈述，《山东省新建商品房买卖合同（预售）》、购房发票、房屋钥匙交付表等证据在案证实。本院认为，原、被告签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，形式要件完备，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应自觉履行。本案争议的焦点主要有以下两个方面：一、被告是否构成违约，应否协助原告办理涉案房产的产权转移登记手续。商品房买卖合同签订后，原告依约履行了支付房款义务，双方于2017年5月9日办理完毕涉案房产的交接手续。根据合同及《补充协议》的约定，被告应于2017年3月31日前交付该商品房。合同第二十条约定，（一）出卖人应当在商品房交付使用后365日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第3种方式处理：3、相应延期至出卖人提供资料，报产权机关备案，协助买受人积极办理。被告至今未完成涉案房产所在楼栋的初始登记，未在合同约定的上述期限内协助原告办理产权转移登记手续，未履行协助办证义务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。故系被告原因致使涉案不动产权属证未能及时办理，被告应承担相应的违约责任。因此，原告要求被告协助办理房屋所有权转移登记手续及要求被告赔偿逾期交房、逾期办理房地产权属证书违约金的诉讼请求本院予以支持。因涉案房产目前初始登记尚未完成，存在不能办理产权转移登记的客观事实，因此，被告应继续履行合同义务，积极办理初始登记，且在具备办理产权转移登记条件时协助原告办理不动产转移登记手续。二、关于违约金的计算问题。《补充协议》第四条关于出卖人逾期交房的违约责任的约定，1、逾期不超过90日，自买卖合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，故逾期交付违约金应自2017年4月1日起，以全部房款430297元为基数，按照日万分之一计算至2017年5月9日实际交房之日止，共计39天。原、被告签订的商品房买卖合同中未约定逾期办理房屋所有权登记违约金的计算方式，根据法律规定，应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、被告泰安某某公司在该房产具备办证条件时，协助原告李某某办理泰安市天房美郡国际城14－1－801号产权转移登记手续；二、被告泰安某某公司自本判决生效之日起十日内支付原告李某某逾期交房违约金1635.13元；三、被告泰安某某公司自本判决生效之日起十日内支付原告李某某逾期办理房地产权属证书违约金46950.78元（以430297元为基数，自2018年5月9日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率暂计算至2020年10月1日，之后按照该计算方式继续计算至实际办理不动产转移手续止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取487元、保全费489元，以上共计976元，由被告泰安某某公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  王慧二〇二一年三月十三日法官助理耿立斌书记员邵阳