江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终4334号上诉人（原审被告）：徐爱萍，女，1964年6月6日生，住南通市崇川区。被上诉人（原审原告）：南京金鹰国际物业发展有限公司南通分公司，住所地南通市人民中路106号4层。负责人：陶甄，职务总经理。委托诉讼代理人：刘红建，男，南京金鹰国际物业发展有限公司南通分公司职员。上诉人徐爱萍因与被上诉人南京金鹰国际物业发展有限公司南通分公司（以下简称金鹰物业）物业服务合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2020）苏0602民初3322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐爱萍上诉请求：一、撤销一审法院判决第一项，依法改判为：物业费在3252.6元/年的基础上打7折；按照《前期物业管理服务协议》和《业主临时公约》相关规定，公共能源费纠纷不可通过诉讼程序解决；二、撤销一审判决第二项；三、撤销一审判决第三项相关内容，即徐爱萍负担案件受理费103元，改判为：上诉方不负担一、二审受理费用，全部由被上诉方承担。事实和理由：一、关于物业费和公共能源费。1.物业费，按照《前期物业管理服务协议》和《×××苑物业服务合同》相关服务质量规定：“环卫设施完好无损，道路畅通、路面平整、监控系统和火灾报警系统24小时监控、机动车辆出入登记、按章行驶、确保道路畅通、管理区域全方位保持清洁、无乱堆放杂物现象、无乱贴、乱挂、乱划现象、建立收费管理制度，责任落实到人，定期公布服务费收支情况”，但实际是金鹰物业服务大打折扣。很长时间以来，×××苑公共设施损毁严重，常年得不到维修，初入小区时的室外音乐、喷泉、儿童游乐、居民健身等配套设施均已荡然无存，小区监控系统及设施长期无法正常使用，很多单元入户门损坏，常年开启，疫情期间也是如此，非本楼业主随意进出，造成很大安全隐患。多次发生过广告张贴等外来人员与业主冲突事件，也曾经数次发生过入室盗窃等事件。为增加收入，金鹰物业擅自提高业主地下停车费，直接导致业主与物业发生矛盾和冲突，业主将车辆停到地面，同时物业默许非小区车辆停入，增加了小区的拥堵和混乱，曾多次发生纠纷并报110解决。金鹰物业为了增加收入，裁减物业管理人员和保安，无法保证正常巡查和值守。以上种种混乱情形，不一而足，大大降低了业主的居住体验，引起业主的强烈不满，要求换掉金鹰物业的呼声从未停止。作为业主，上诉人家中的对讲门铃入住后无法使用，多次申请修理，至今未果已经10多年。上诉人汽车停在小区被外来车辆碰撞受损，却因监控损坏，无法证明，而以上诉人赔偿外来车辆损失平息事件，找到金鹰物业一推了之。对这种存在严重瑕疵的物业服务，法院已有对物业费打折的判决案例。2.公共能源费。《业主临时公约》明确区分了物业费、公共能源费的不同性质和不同的纠纷解决途径，双方均必须遵守。业委会多次要求金鹰物业公布小区公共能源费收支使用明细账，金鹰物业长期没有做到。业委会2016年向业主明确“催要公共能源费的时候，业主可以要求他们公示入住九年来的公共能源费缴纳明细”，这是许多业主所谓欠缴公共能源费的根本原因。一审时，金鹰物业辩称业主可以随时到金鹰物业查阅公共能源费收支分摊情况，但实际上均拒绝查阅。根据上诉人向金鹰物业了解的情况，上诉人已交公共能源费大大超过当期应分摊的份额，违反物业合同，变相提高物业费。二、公共能源费滞纳金。公共能源费缴纳是历史遗留问题，金鹰公司巧立名目，收取公共能耗费本就于法无据，又不公示收支情况，导致业主无法正常履行交费义务。三、关于诉讼费，上诉人从没有主动不交小区费用，此次诉讼完全由金鹰物业管理混乱造成，理应由其负担一、二审全部审理费用。金鹰物业辩称，金鹰物业公司一直尽职履行与业主签订的物业服务合同，物业服务的质量得到绝大多数业主的认可。徐爱萍以×××苑小区某一时点、某一小段时间内存在的个别问题作出金鹰物业提供的物业服务不合格的结论是错误的。小区公共设施设备维修更新需要使用公共维修基金，按规定需报业委会审批、同意后方可实施。金鹰物业早已向业主委员会申请更新，业主委员会未同意，不能归咎于金鹰物业的责任。金鹰物业收取小区公共能耗费是代收代支、依约收取、单独核算，并经业主委员会审核公示。徐爱萍以种种理由要求物业服务费打折收取，拒缴公共能源费于法无据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。金鹰物业向一审法院起诉请求：1.判令徐爱萍支付×××苑××幢××室自2019年1月1日起至2020年12月31日止的物业服务费6505.2元及滞纳金（自2019年3月31日起至实际给付之日止，以每年度欠费金额为基数按日千分之三计算）；2.判令徐爱萍支付×××苑××幢××室自2014年1月1日起至2020年12月31日止的公共能源费9107.28元及相应滞纳金（自2019年3月31日起至实际给付之日止，以每年度欠费金额按日千分之三计算）；3.本案诉讼费由徐爱萍承担。一审法院认定事实：2006年12月29日，南京侨鸿国际集团物业发展有限公司南通分公司（金鹰物业曾用名）与徐爱萍签订《前期物业管理服务协议》，就双方权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务费用、违约责任及其他事项进行了约定。其中，关于物业服务费的收取双方约定：高层住宅1.5元/月•平方米，公共能源费0.6元/月•平方米预收。入住时缴纳六个月物业服务费，此后按每半年的缴费周期，提前十日缴纳后半年的物业服务费，如未按约定缴纳相关费用，自逾期之日按日万分之五的标准收取违约金。2017年12月17日，×××苑业主委员会与金鹰物业签订《×××苑物业服务合同》，就双方权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务费用、违约责任及其他事项进行了约定。其中，关于物业服务费的收取双方约定：高层住宅1.5元/月•平方米，公共能源费0.6元/月•平方米预收。当年物业服务费在当年3月31日前预交，如未按约定缴纳相关费用，自逾期之日按日千分之三的标准收取滞纳金。金鹰物业自2006年起为×××苑小区提供物业服务至今。另查明，徐爱萍系南通市崇川区×××苑××幢××室不动产所有权人，房屋建筑面积为180.70㎡。徐爱萍欠缴2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费及2014年1月1日至2020年12月31日期间公共能源费。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，金鹰物业、徐爱萍于2006年12月29日签订的《前期物业管理服务协议》、2017年12月17日×××苑业主委员会与金鹰物业签订的《×××苑物业服务合同》，均不违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效。双方应受合同约束，各自履行合同义务。关于金鹰物业的物业服务是否符合合同约定。一审法院（2019）苏0602民初6483号判决书中已认定金鹰物业提供的物业服务符合相关合同的约定，现该判决已生效，法院对该份判决中查明的相关事实予以确认。徐爱萍辩称金鹰物业的物业服务不合格并提供了微信聊天记录及照片予以证明，经查，聊天记录仅系文字陈述，不能完整反映小区物业服务的客观情况；照片所示内容属实，但不应认定为小区物业服务的常态。物业公司在从事物业服务过程中，不尽如业主之意处，可能存在，但不能仅凭一时的现象否定全部，徐爱萍所举证据不足以证明金鹰物业提供的物业服务不合格的待证事实，故对徐爱萍的抗辩意见，法院碍难采信。金鹰物业要求徐爱萍为其所有的×××苑××幢××室交纳自2019年1月1日至2020年12月31日期间，按每平方米1.5元的标准计算的物业服务费，合法有据，法院予以支持。经计算，2019年1月1日至2020年12月31日期间的徐爱萍应交纳的物业服务费为6505.2元（180.7*1.5*24）。关于公共能源费。该费用收费标准已在合同中作约定，且金鹰物业对该费用进行了结算并部分公示，徐爱萍对该费用不予认可并拒绝缴纳的抗辩意见并无依据，法院不予采信。金鹰物业要求徐爱萍交纳自2014年1月1日至2020年12月31日期间，按每平方米0.6元的标准计算的公共能源费符合合同约定，法院予以支持。经计算，2014年1月1日至2020年12月31日徐爱萍应缴纳的公共能源费为9107.28元（180.7*0.6*84），其中每年应缴纳1301.04元。关于滞纳金。徐爱萍同意交纳物业服务费，但金鹰物业以需一并交纳公共能源费为由拒绝收取。该逾期交纳情形的发生系因金鹰物业引起，其要求徐爱萍支付因欠交物业服务费引起的滞纳金的请求无事实依据，法院不予支持。徐爱萍拒绝交纳公共能源费，对此产生的滞纳金应由其负担。合同中约定滞纳金的收取标准为日千分之三，明显过高，法院酌情予以调整，以日万分之三为宜。徐爱萍应以7806.24元（2014年1月1日至2019年12月31日期间的公共能源费）为基数，自2019年4月1日起，按日万分之三的标准向金鹰物业支付滞纳金；以1301.04元（2020年度的公共能源费）为基数，自2020年4月1日起，按日万分之三的标准向金鹰物业支付滞纳金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，一审判决：一、徐爱萍于判决发生法律效力之日起十日内，一次性给付南京金鹰国际物业发展有限公司南通分公司关于南通市崇川区×××苑××幢××室2019年1月1日至2020年12月31日期间所欠物业服务费6505.20元；2014年1月1日至2020年12月31日期间所欠公共能源费9107.28元。二、徐爱萍于判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付南京金鹰国际物业发展有限公司南通分公司因迟延交纳公共能源费产生的滞纳金（分别以7806.24为基数，自2019年4月1日起；以1301.04元为基数，自2020年4月1日起，均以日万分之三的标准计算至实际给付之日止）。三、驳回南京金鹰国际物业发展有限公司南通分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费113元（已减半），由南京金鹰国际物业发展有限公司南通分公司负担10元，徐爱萍负担103元。二审中，徐爱萍提供小区业主群聊天记录、U盘视频，证明金鹰物业未履行物业服务合同约定的义务，服务质量严重不达标。金鹰物业质证认为，证据不能达到举证目的，聊天记录是个别业主的意见；停车问题是业主不听劝阻自己违规造成，卫生状况差是因在夜间拍摄，监控问题一直在向业委会报批。本院审查后认为，上述证据在一审判决后形成，金鹰物业对上述证据真实性未提异议，故本院对证据的形式真实性予以认可，证据效力结合本案其他证据综合认定。经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。本院认为，徐爱萍与金鹰物业签订的前期物业管理服务协议、×××苑业主委员会与金鹰物业签订的物业服务合同均合法有效，对双方具有约束力，金鹰物业应按物业服务合同的约定提供物业服务，徐爱萍作为业主应按物业服务合同的约定及时交纳相关费用。徐爱萍主张金鹰物业提供的服务质量严重不达标，其提供的业主群聊天记录、拍摄视频也确能反映一时一处的服务瑕疵，但对物业公司服务质量的评价应从小区整体着眼，在其整个合同期内综合考察方可体现公平。物业公司所需提供的服务方方面面，内容繁杂，一时一处存在瑕疵在所难免，但不能因存在瑕疵即否定其在整个合同期内对整个小区的服务质量。结合先前的生效判决对金鹰物业提供的物业服务符合合同约定的认定及其他业主的物业费用交纳情况，本院对徐爱萍的抗辩主张不予采纳。关于公共能源费，根据《江苏省物业服务收费管理办法》的规定，物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费和其他服务费。其中，物业公共服务费是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用，也即通常所谓的“物业费”。而公共能耗费是物业管理区域内，共用的电梯、水泵、中央空调、监控机房等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代办的费用，属于代办服务费。对该费用，物业服务企业应单独列账，按照物业服务合同约定的方式由全体业主分摊，并应定期公布实际费用和分摊情况。分摊费用已计入物业公共服务费成本的，不得重复收取。基于该费用的公共利益属性，在业主临时公约、物业服务合同中对此均有约定。金鹰物业是否按照要求公示公共能源费的收支情况是行政机关物业管理部门监管的范畴，徐爱萍等业主可通过向主管部门反映等途径督促金鹰物业提高物业服务质量和管理水平，但双方并未将此约定为业主拒交公共能源费的抗辩事由，故徐爱萍以金鹰物业未按要求公示为由拒交公共能源费不能成立，同时应负担由此产生的滞纳金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费226元，由上诉人徐爱萍负担。本判决为终审判决。审判长 卢 丽审判员 郭相领审判员 杜太光二〇二一年三月八日书记员 邱 晴