北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初8638号原告：北京市第三建筑工程有限公司，住所地北京市西城区车公庄大街北里**。法定代表人：柳沁，董事长。委托诉讼代理人：谭志旭，男，该公司法务专员。委托诉讼代理人：何帅，男，该公司法律事务部职员。被告：北京国良乐居房地产经纪有限公司，，住所地北京市朝阳区安苑东里******法定代表人：王希梅，总经理。被告：冯志明，男，1975年5月5日出生，汉族，户籍地河北省保定市高阳县。原告北京市第三建筑工程有限公司（以下简称三建公司）与被告北京国良乐居房地产经纪有限公司（以下简称乐居公司）、冯志明合同纠纷一案，本院于2020年2月11日立案后，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。三建公司委托诉讼代理人谭志旭、何帅，被告乐居公司法定代表人王希梅，被告冯志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三建公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除三建公司与乐居公司签订的《承包经营合同》；2.判令二被告返还三建公司房屋和土地（北京市海淀区志新路X号院内北京银色月光美食娱乐城的房屋和土地，合计760平方米）；3.判令二被告连带支付三建公司房屋、土地承包费及占用费合计321875元（计算至2019年8月31日）；4.判令二被告承担违约金115500元；5.判令二被告共同承担本案诉讼费。事实和理由：三建公司与乐居公司签订了《承包经营合同》一份，三建公司将北京市海淀区志新路X号院内北京银色月光美食娱乐城（建筑面积：760平方米）（对北京银色月光美食娱乐城以下简称美食城）以承包经营的方式交给乐居公司经营管理，美食城实际经营负责人为冯志明。承包期限自2018年6月1日至2019年5月31日，承包费为577500元。承包费的支付实行预付费的方式，即2018年6月1日前支付30万元，2018年12月31日前支付277500元。合同还对违约赔偿进行了约定。合同签订后，三建公司将美食城及大量设施交付二被告，但二被告均没有支付承包费。三建公司多次催讨，二被告以各种理由延迟支付承包费，时至今日只支付了部分费用。《承包经营合同》于2019年5月31日到期后，二被告拒绝将涉案房屋交还三建公司，并占用房屋至今。三建公司于2019年10月9日向二被告发函要求支付承包费，并告知其如怠于支付承包费，三建公司将基于合同约定追究违约责任（解除合同及支付违约金），但二被告继续怠于支付。故三建公司起诉至法院，望判如所请。被告乐居公司辩称，冯志明与乐居公司法定代表人王希梅是朋友关系，冯志明系借用乐居公司的名义来签订《承包经营合同》，乐居公司并非《承包经营合同》的承包方。整个合同的履行是在冯志明和三建公司之间，乐居公司没有参与。对三建公司的全部诉讼请求，乐居公司听从冯志明的意见，冯志明发表的意见可以代表乐居公司的意见。被告冯志明辩称，《承包经营合同》约定的承包期限是2018年6月1日至2019年5月31日。2018年9月1日起，三建公司单方在美食城院内修建三层停车场，院内建围挡，导致美食城的大门被堵死，致使冯志明无法经营。从2018年9月1日起至2019年5月31日，冯志明没有经营，美食城处于停业状态。2018年3月1日起，冯志明对美食城进行了重新装修，装修费用近500万元。2018年6月才装修完毕，实际冯志明从营业到停业总计才两个多月。因三建公司建设停车场导致美食城停业，冯志明要求三建公司补偿其经营损失或者顺延承包期限，或将己方所遭受的经营损失、装修费损失折抵其应向三建公司支付的承包费。虽然冯志明与三建公司之间不存在书面的承包经营合同，但是双方存在事实上的承包经营合同关系，冯志明是承包方。冯志明借用乐居公司的名义与三建公司签订书面的承包经营合同，因此冯志明同意该书面合同的全部条款都约束冯志明。冯志明不同意三建公司解除合同的诉讼请求，要求合同继续履行。冯志明也不同意返还三建公司房屋和土地，因为三建公司没有给冯志明提供正常的经营条件，并要求三建公司为其减免承包费及占用费。冯志明不构成违约，是三建公司违约，因此冯志明也不同意承担违约金和诉讼费。原、被告双方围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：三建公司（甲方，发包方）与乐居公司（乙方，承包方）签订《承包经营合同》，合同主要内容为：一.甲方将坐落于北京市海淀区志新路X号院内北京银色月光美食娱乐城（建筑面积：760平方米）以承包经营的方式交给乙方经营管理。乙方根据本合同享有经营管理权和承包收益权。二.乙方按本合同约定缴纳承包费。乙方本项经营项目的负责人为冯志明。三.承包期限自2018年6月1日至2019年5月31日。四.承包费为年度577500元。五.承包费的支付：实行预付费的方式，即2018年6月1日前支付30万元；2018年12月31日前支付277500元。七.2.（11）乙方在经营活动中需对承包经营的场地、设施进行改造时，必须征得甲方的同意方可进行，否则应承担由此造成的损失。八.1.本合同生效后，即具有法律约束，任何一方不得随意变更或解除，需要变更或解除时，应提前7日以书面形式通知对方，双方协商一致，达成书面协议。如单方违约，违约方将负责赔偿对方年承包费的20%。3.乙方不按期交纳承包费超过15天，甲方有权解除本合同。4.承包期满，合同终止。乙方在合同期满前7日内将甲方的设备设施等清单交给甲方，甲方会同乙方进行审核，审核无误后经双方签字，办理交接。5.承包期满，乙方应在保证设备设施完好无损的情况下交还甲方，否则乙方应赔偿损失。2019年10月11日，三建公司向冯志明直接送达《告知函》，载明：乐居公司（冯志明）：鉴于贵方与我司承包经营合同已于2019年5月31日到期，按照我司此前函件告知精神，我司再次告知贵方应结清原合同拖欠的承包费175000元，合同到期后的场地使用费192500元（以原合同承包费标准暂计至2019年9月30日），上述费用合计367500元。请贵方于2019年10月12日前将上述费用、承包场地及房屋、附属设备交还我司，否则我司将依法维护我司的合法权益并追究贵方的违约责任（按合同第八条相关规定）。三建公司提交证据5.围挡和通行照片，称第一张照片为2019年5月拍摄，其余三张为2020年9月拍摄，意在证实停车场开始施工的时间为2019年5月，停车场施工未影响被告营业。二被告对该证据的真实性、证明目的均不认可，称三建公司于2018年9月开始在美食城院内挖沟，2018年10月美食城内发生过打架事件，海淀区东升派出所有出警的记录，附近的片警、居民、美食城的客人都可以证明施工开始的时间。因原告出示了照片的原始载体，且照片拍摄的内容确与美食城有关，因此本院采信该证据的真实性和关联性，另本院确认第一张照片的拍摄时间为2019年5月8日。二被告称三建公司于2018年9月开始在美食城内挖沟修建停车场，但对此并未进行充分的举证，也未就此向本院申请调查取证，因此本院难以采信。三建公司提交证据6.停电封闭房屋照片，称照片拍摄于2020年11月，证实三建公司对美食城拉闸停电、封闭房屋的时间为2019年11月25日，房屋状态延续至今；自2019年11月25日封门开始二被告已经无法使用美食城的场地和房屋、设施。二被告表示对该证据的真实性不清楚，并称三建公司拉闸停电的时间早于2019年11月25日；2019年5月31日合同期满后二被告就未再使用美食城的场地和房屋、设施。三建公司不认可二被告所述的停止使用美食城场地和房屋、设施的时间，称二被告一直使用美食城场地和房屋设施到2019年11月25日，在此期间也正常向原告缴纳了水电费，只是未足额缴纳承包费。因二被告未提供充足的反证予以推翻，因此本院采信该证据的真实性和证明目的。三建公司提交证据7.三建公司与肥城市建筑安装工程总公司签订的《北京市建设工程施工合同》、三建公司与北京环铁兴业建筑安装有限责任公司签订的《北京市建设工程施工合同》、《建工三建志新路11号院停车改造方案协调会例会纪要》，意在证实三建公司自2019年5月开始在美食城院内修建停车场，停车场施工时，街道、派出所等很多第三方都参与了三建公司的例会，基础工程在先钢结构工程在后。二被告对该证据的真实性不认可，称2018年9月三建公司就在美食城院内开始挖沟，三建公司所述的施工开始时间不属实，系虚假陈述。因三建公司提供了证据原件，且二被告缺乏充分的反证予以推翻，因此本院采信该证据的真实性和证明目的。冯志明提交证据1.《关于三建公司与乐居公司美食城承包经营期限延展请示说明》（以下简称《延展请示》）及四张照片打印件，意在证实从2018年9月1日起三建公司就因停车场施工将美食城的大门挡住了，导致被告无法正常经营，产生了经营损失；该《延展请示》及照片冯志明于2019年10月11日签收三建公司送达的《告知函》时，当面交给了三建公司的双志强经理，照片可以清晰地体现出停车场施工遮挡了美食城大门。乐居公司对该证据的真实性、证明目的均予认可。三建公司认可该证据的真实性，称该证据证明二被告之间沟通良好，二被告是承包经营合同的相对方；《延展请示》落款日期为2019年9月3日，冯志明没有证据证实在此之前曾向三建公司主张过经营损失；照片没有显示拍摄时间，无法证实冯志明提出的2018年就存在堵门的情况；照片内容可以体现出停车场施工对被告的经营带来了一定影响，但是不会导致其完全无法经营；被告经营的美食城除了正门外还有后门，停车场施工对后门出入没有带来任何遮挡。冯志明称美食城停业开始于2019年2、3月份，至今没有恢复营业。美食城的后门是消防通道，只有突发事件才用，客人无法通过后门正常出入。经询《延展请示》中为何落款日期处存在涂改，冯志明称三建公司向冯志明送达《告知函》时，冯志明当面将本证据所涉《延展请示》及四张照片交给了三建公司的双志强经理，当时《延展请示》已经打印完毕，冯志明拟将打印的落款日期修改为2019年10月11日，但却写成了2019年10月1号，系笔误。冯志明围绕该证据所发表的意见足以证实《延展请示》系被告单方制作并签字、盖章的材料，其上所载2018年9月1日美食城门前进行停车场施工致使冯志明无法正常经营并由此产生经营损失的事实，并未获得三建公司的认可，冯志明也未能出示四张照片的原始载体，照片未显示出拍摄时间，因此本院采信该证据的真实性，但对该证据的证明目的不予采信。冯志明提交证据2.《承诺书》，意在证实冯志明借用乐居公司的资质与三建公司签订《承包经营合同》的事实。乐居公司对该证据的真实性、证明目的均予认可。三建公司称该证据真实性无法核实；基于冯志明向法院提交了此证据，三建公司才知道二被告存在挂靠关系；三建公司向二被告提出诉讼请求，是基于三建公司与乐居公司从《承包经营合同》的签订到后续的实际履行，都是与冯志明联系，三建公司有理由认为冯志明与乐居公司存在紧密联系；基于该项证据，三建公司认为向二被告主张诉讼请求完全合法。综合在案全部证据及原、被告双方的陈述意见，本院采信该证据的真实性和证明目的。冯志明提交证据3.《个人借用营业执照协议书》，意在证实冯志明是承包经营合同的经营人和受益人，而乐居公司不是。乐居公司对该证据的真实性、证明目的均予认可。三建公司称该证据真实性无法核实；基于冯志明向法院提交了此证据，三建公司才知道二被告存在挂靠关系；三建公司向二被告提出诉讼请求，是基于三建公司与乐居公司从《承包经营合同》的签订到后续的实际履行，都是与冯志明联系，三建公司有理由认为冯志明与乐居公司存在紧密联系；基于该项证据，三建公司认为向二被告主张诉讼请求完全合法。综合在案全部证据及原、被告双方的陈述意见，本院采信该证据的真实性。乐居公司是否为承包经营合同的承包方是本案的争议焦点，本院将在本院认为部分予以评判。冯志明提交证据4.“美食城的流水日记账”,意在证实2018年3月1日至2018年8月31日期间美食城的经营流水情况；账册有三列记载有金额，最左侧一列是收入，中间一列是支出，最右侧一列是余额；以2018年3月1日为例，当天的营业余额为11180元；账册所对应的经营时段为三建公司建设施工停车场以前；2018年3月总营业余额是403260元，4月总营业余额是487070元，5月总营业余额是524710元，6月总营业余额是530260元，7月总营业余额是564930元，8月总营业余额是564120元；该账册是美食城的会计王海燕制作的。乐居公司对该证据的真实性、证明目的均予认可。三建公司对该证据的真实性不认可，称该账册系冯志明单方制作，没有第三方的签字认可；账册中每天的营业收入和支出都没有原始发生凭证佐证；账册体现的都是现金日记账，但是一个美食城不可能每天的收支都用现金；从笔迹来看，账册涉及6个月的经营流水，应该是同一个人一气写下来的，三建公司对该账目形成的时间和方式存有合理的怀疑。因该账册所体现的全部金额均没有进一步的证据来支持其已经真实发生，因此本院对该证据的真实性及证明目的难以采信。冯志明提交证据5.《装修工程施工合同》、《香河家具买卖订货合同》、《采购安装工程合同》、收据五张，意在证实美食城与保定弘铸装饰公司于2018年1月1日签订《装修工程施工合同》，约定暂定工程造价金额为2976543.38元，合同约定工期4个月，实际装修时间为2018年1月1日至2018年5月1日，美食城已经付清了全部款项，但是冯志明丢失了一张收据。美食城与河北抟智电子科技有限公司于2018年2月25日签订《采购安装工程合同》，合同总金额为85万元，美食城也实际支付了85万元。美食城与香河某沙发厂于2018年2月26日签订《香河家具买卖订货合同》，合同总金额为356000元，美食城实际付款356000元，合同附件对此予以载明。乐居公司对该证据的真实性、证明目的均予认可。三建公司对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，称三建公司在企信网上未查询到保定弘铸装饰公司的工商注册信息，且从冯志明就该合同提供的两张收据来看，其编号分别为0054673、0054675，但开票日期却分别为2017年12月28日、2018年5月1日，即在5个月的时间内，该公司仅开出三张收据，不符合常理；二被告在承包期间并未进行过装修装饰。《装修工程施工合同》中约定承包范围涉及防水，属于明显的捏造事实，冯志明从未提及，而实际上房屋的防水应由三建公司进行，冯志明却违反常理将其写入《装修工程施工合同》中。《装修工程施工合同》承包范围涉及的给排水也属于明显的捏造事实，涉案房屋水表位于屋外，不需要给排水改造；三建公司认为《装修工程施工合同》及对应收据涉嫌伪造，不能证明冯志明存在装修费损失，亦不能证明三建公司应承担装修费损失。《采购安装工程合同》显示的签订日期为2018年2月25日，收据上显示的开具日期分别在2018年2月及3月，但三建公司通过企信网查询得知，河北抟智电子科技有限公司的成立日期为2019年8月28日，其根本不可能在2018年签订合同，更不可能在2018年开具收据，且冯志明就该合同提供的三张收据，基本为连号收据，该公司在一个月的时间内只开出四张收据，不合常理；三建公司认为《采购安装工程合同》及对应收据涉嫌伪造，不能证明冯志明存在装修费损失，亦不能证明三建公司应承担装修费损失。《香河家具买卖订货合同》首部供方公司名称为香河永顺沙发厂，但落款处供方加盖公章显示公司名称却为香河县淑阳镇永顺沙发厂，两者不符；三建公司在企信网并未查询到香河永顺沙发厂的工商注册信息；三建公司在查询工商信息过程中发现确曾存在香河县永顺沙发厂及香河县淑阳镇永顺沙发厂这两家公司，但这两家公司的经营期限均于2008年截止，在2018年时早已处于注销状态，均不可能在2018年时签订合同；本案涉案房屋建筑面积为760平方米，房间数不超过20间，而该合同中的供货范围为190个沙发和52个茶几，不合常理；三建公司认为《香河家具买卖订货合同》涉嫌伪造，不能证明冯志明存在装修费损失，亦不能证明三建公司应承担装修费损失。此外，三建公司认为以上三份合同及收据超出了本案《承包经营合同》所约定的承包期限，与本案没有关系。本案案由为承包经营合同纠纷，而冯志明依三份合同所提出的装修费损失属于侵权损失，没有合同依据，冯志明应该另行起诉而不能以反诉的方式在本案里主张。冯志明在三建公司发表上述质证意见，又称该证据项下的合同和收据，系其后来找到第三方让他们补充出具的。《采购安装工程合同》是本案诉讼发生后，冯志明让美食城总经理赵双联系河北抟智电子科技有限公司出具的合同和收据，冯志明不清楚哪家公司供应的设备。采购沙发当时是冯志明联系的，本案诉讼发生后，冯志明联系对方补充出具了合同，冯志明不清楚该公司已经注销。因《香河家具买卖订货合同》的首部供方公司名称与落款处供方签章的公司名称不一致，且三建公司称基于合同约定的沙发单价及购置金额计算出的采购沙发数190件与涉案房屋实际情况缺乏对应性的意见符合常理。三建公司称在企信网上未查询到《装修工程施工合同》中的乙方保定弘铸装饰公司的工商注册信息，就此冯志明也并未有进一步的举证，且该合同对应两张数据从出具时间和编号来看确实与常理不符。《采购安装工程合同》乙方河北抟智电子科技有限公司对外公示的成立时间（2019年8月28日）与合同载明的签订、履行时间存在矛盾。另，以上三份合同总金额高达418万余元，冯志明称在三份合同项下的付款均系现金支付，但就此并未给出合理说明，因此本院对该证据的真实性和证明目的难以采信。另查，二被告在本案审理过程中向本院提出了反诉请求：1.判令乐居公司、冯志明与三建公司之间的承包经营合同继续履行；2.判令三建公司赔偿乐居公司、冯志明经营损失450万元（以50万元/月营业额标准计算，自2018年9月1日至2019年5月31日止）、装修损失420万元；3.判令三建公司支付乐居公司、冯志明违约金115500元；4.反诉费由三建公司承担。后二被告于2020年12月14日主动撤回了全部的反诉请求，本院已准予二被告的撤诉申请并对该事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.承包经营合同的承包方如何确定；2.承包经营合同是否为格式合同；3.承包经营合同能否继续履行；4.承包经营合同如不能继续履行，应当解除还是终止；5.如承包经营合同终止，如何确定违约责任。结合当事人举证及庭审陈述意见，本院评判如下：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。依据上述规定确定的“法不溯及既往”原则，本案在实体法的适用上，应适用本案纠纷发生时法律及司法解释的相关规定。1.承包经营合同的承包方如何确定。乐居公司与冯志明对《承包经营合同》、《承诺书》及《个人借用营业执照协议书》的真实性均予认可。《承诺书》及《个人借用营业执照协议书》均载有乐居公司公章及冯志明的签名。《承诺书》亦载有冯志明借用乐居公司营业执照及附件以与三建公司签订美食城的《承包经营合同》。三建公司称虽然乐居公司系与三建公司签订《承包经营合同》的主体，但是三建公司均通过冯志明与乐居公司进行联系，并没有接触过乐居公司的其他人员。综合以上事实可以确认《承包经营合同》系冯志明借用乐居公司营业执照、公章与三建公司签订，乐居公司系承包经营合同的名义承包方，冯志明系承包经营合同的实际承包方。《承诺书》及《个人借用营业执照协议书》是乐居公司与冯志明双方之间关于风险、责任承担的文件，对三建公司没有法律约束力，乐居公司应自行承担出借公司营业执照、公章所产生的法律后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释（2020年修正）》第六十五条规定，借用业务介绍信、合同专用章、盖章的空白合同书或者银行账户的，出借单位和借用人为共同诉讼人。冯志明借用乐居公司营业执照及公章签订合同的行为与上述规定所体现的法律精神有同质性，因此三建公司起诉乐居公司、冯志明两方并无不当。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，据此《承包经营合同》已经因三建公司、乐居公司盖章而成立。冯志明同意该书面合同的全部条款都约束冯志明，且《承包经营合同》第二条载明乙方本项经营项目的负责人为冯志明。因此，自三建公司、乐居公司所签订《承包经营合同》成立时起，冯志明亦成为了承包经营合同事实上的承包方。除非《承包经营合同》被依法认定为无效，否则该合同的全部条款对原、被告双方均具有约束力。乐居公司与冯志明作为承包经营合同的承包方应共同向三建公司承担合同责任，三建公司作为发包方亦对乐居公司与冯志明双方负有合同责任。2.承包经营合同是否为格式合同。《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。因冯志明为承包经营合同事实上的承包方，且冯志明同意《承包经营合同》全部条款对自己具有约束力，因此冯志明主张承包经营合同为格式合同，对此其负有举证证明责任。冯志明虽然称在本案所涉《承包经营合同》签订前，其自2008年起就从三建公司处承包了美食城，之前曾以本人名义与三建公司签订《承包经营合同》，也曾以乐居公司和北京国良安居房地产经纪有限公司的名义与三建公司签订《承包经营合同》，但冯志明并未提供相应证据，也未能举证证实三建公司在订立合同时剥夺了冯志明的协商及自主订立合同的权利，因此冯志明并未完成其证明责任。对冯志明所称的承包经营合同系格式合同的意见，本院不予采纳。本院认定《承包经营合同》合法有效，对原、被告双方具有合同约束力，双方均应依约履行各自义务。3.承包经营合同能否继续履行。冯志明不同意解除承包经营合同，主张合同应当继续履行，主要基于如下理由：一是认为2018年9月三建公司开始在美食城院内施工修建停车场，导致美食城无法正常经营。从2018年9月1日起至2019年5月31日，美食城处于停业状态，故要求三建公司对承包期限予以顺延；二是认为自2018年3月1日起，冯志明对美食城进行了重新装修，2018年6月才装修完毕，冯志明装修完开始营业到2018年9月1日停业，总计才经营了两个多月，远不足约定的一年承包期限。三建公司对冯志明所称的停车场施工开始时间并不认可，其认可开始在美食城院内施工修建停车场的时间为2019年5月。冯志明对其提出的三建公司于2018年9月开始在美食城院内施工修建停车场的主张，未能提供充分的证据予以证实，因此冯志明以此为由要求继续履行合同，本院不予支持。冯志明针对美食城装修所提供的证据《装修工程施工合同》、《香河家具买卖订货合同》、《采购安装工程合同》、收据五张，其真实性并未得到本院的采信。退一步讲，即使冯志明主张的装修行为实际存在，其所称的装修期间也超出了本案所涉《承包经营合同》约定的承包期限。《承包经营合同》第七条第2款第（11）项明确约定承包方在经营活动中需对承包经营的场地、设施进行改造时必须应征得发包方三建公司的同意方可进行，否则自行承担由此造成的损失。因此冯志明应提交征得三建公司同意的证据，但冯志明并未对此予以举证。冯志明所称的自己没有改造，只是装修，其与三建公司合作多年，每三年就装修一次，三建公司从来没有提出过异议，该意见并未得到三建公司的认可，因此冯志明应自行承担装修损失，其无权以装修为由要求继续履行合同。4.承包经营合同如不能继续履行，应当解除还是终止。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。《承包经营合同》第八条第四款明确约定承包期满，合同终止。现合同约定的承包期限早已届满，且本院并未支持冯志明要求继续履行合同的主张，因此三建公司与乐居公司、冯志明之间的承包经营合同关系已于2019年5月31日终止。在合同已终止的情形下，本院无须再予解除。因此，本院对三建公司要求解除合同的诉讼请求不予支持。5.如承包经营合同终止，如何确定违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《承包经营合同》第一条约定了承包经营内容为美食城（建筑面积：760平方米），且冯志明认可其为实际承包方并主张合同应当继续履行，由此可以确认冯志明在三建公司2019年11月25日对美食城封门前，曾实际占有美食城房屋、土地，且至今未与三建公司办理交接手续。乐居公司作为名义承包方，亦应履行交接义务。因此，对三建公司要求二被告返还房屋和土地的诉讼请求，本院予以支持。《承包经营合同》载明美食城建筑面积为760平方米，三建公司的诉讼请求中要求返还的美食城房屋和土地合计面积为760平方米，在案其他证据不能证实美食城的房屋及土地的具体面积，因此本院对二被告需要返还的房屋和土地面积不予确认。经2021年3月2日现场勘验，美食城的房屋和土地已实际处于三建公司的控制下，因此二被告的返还义务重在手续交接，重在排除三建公司对美食城的房屋和土地合理利用的障碍，并依约保证在设备设施完好无损的情况下交还三建公司。《承包经营合同》第五条约定了承包费的支付时间及金额，三建公司认可被告已经支付了40万元，并主张二被告连带支付剩余承包费177500元，二被告对三建公司所称的已支付40万元承包费的事实并未提出异议，且二被告均系承包经营合同的承包方，因此三建公司要求二被告连带支付剩余承包费177500元符合合同约定，本院予以支持。在《承包经营合同》已终止的情形下，二被告未履行与三建公司交接美食城房屋、土地的义务，应当向三建公司继续支付占用费。冯志明虽称2019年5月31日后未再使用美食城的场地和房屋、设施，但三建公司对此并不认可，并要求二被告连带支付2019年6月1日至2019年8月31日期间美食城房屋、土地占用费144375元。三建公司主张的占用费数额系依据《承包经营合同》约定的年度承包费标准计算得出，本院不持异议。冯志明以三建公司在美食城院内施工修建停车场为由要求减免承包费及占用费。三建公司认可自2019年5月起在美食城院内施工修建停车场的事实，但无法明确开始施工的具体日期。据此，本院对2019年5月1日至2019年8月31日二被告应支付的承包费、占用费酌情予以减免。综合双方当事人对此发表的意见，本院酌定减免幅度为合同约定承包费标准的50%，经核定金额为96250元（577500元÷3×50%），由此计算出乐居公司、冯志明应向三建公司支付的承包费及占用费金额为225625元（177500元+144375元-96250元)。关于违约金的支付。二被告拒不支付剩余承包费、拒不与三建公司办理交接手续的行为已构成违约。二被告的违约行为既包括金钱给付义务，也包括行为义务。三建公司于承包期限届满前在美食城院内施工修建停车场的行为导致被告无法正常经营，亦构成违约。三建公司主张的违约金系依据《承包经营合同》第八条第一款计算得出。综观《承包经营合同》第八条第一款全部内容，可知违约方赔偿对方年承包费20%的条件为单方违约，且该违约责任适用于合同一方随意变更或解除合同的情形下，并未将适用条件延伸至承包方延迟付费的情形，因此三建公司以此款约定的违约金标准主张二被告承担违约责任，并不符合该款约定的本意。冯志明经本院释明提出了约定违约金标准过高并要求调整的意见。三建公司于2019年11月25日通过张贴封条封门、断电的方式将美食城土地、房屋及附属设施予以控制，该状态延续至今，由此已导致乐居公司、冯志明自2019年11月25日至今已无法占有使用美食城的房屋、土地及附属设施。《承包经营合同》并未约定占用费的支付，因此本院支持三建公司提出的占用费主张，系责令乐居公司、冯志明承担了违约责任。综合考量以上因素，本院认定《承包经营合同》并未明确约定二被告延迟办理交接手续、延迟支付承包费所需要承担的具体违约责任内容。三建公司对二被告违约给原告带来的实际损失内容也未能予以明确，因此本院酌情将三建公司主张的违约金金额由115500元调整为以二被告尚欠的承包期限内的承包费153437.50元【177500元-（577500÷12×50%）】为基数，自2019年1月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于三建公司超出部分的违约金主张，本院不予支持。在案其他证据不影响本院依据已经查明的事实作出裁判，本院不再逐一评判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第三十九条第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条第（七）项、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百七十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释（2012年3月31日最高人民法院审判委员会第1545次会议通过）》第二十四条第四款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释（2020年修正》第六十五条、第九十条、第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定（2019年修正》第三条、第四条之规定，判决如下：一、被告北京国良乐居房地产经纪有限公司、冯志明于本判决生效后七日内向北京市第三建筑工程有限公司返还北京市海淀区志新路X号院内北京银色月光美食娱乐城的房屋及土地。二、被告北京国良乐居房地产经纪有限公司、冯志明于本判决生效后七日内向北京市第三建筑工程有限公司连带支付承包费、占用费225625元。三、被告北京国良乐居房地产经纪有限公司、冯志明于本判决生效后七日内向北京市第三建筑工程有限公司连带支付违约金（以153437.50元为基数，自2019年1月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、驳回原告北京市第三建筑工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7886元，由原告北京市第三建筑工程有限公司负担1886元（已交纳），由被告北京国良乐居房地产经纪有限公司、冯志明共同负担6000元（已交纳25元，剩余5975元于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 员 杨晓龙二〇二一年三月四日法官助理 康燕婷书 记 员 张 杉