四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1402民初844号 原告：四川庆林实业集团眉山市名园物业管理有限公司，住所地：眉山市东坡区红星东路玫瑰园八区会所。 法定代表人：陶毅，董事长。 委托诉讼代理人：顾永斌，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：林杰，男，系公司员工。 被告：余翠容，女，1963年1月14日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：喻开斌，男，系被告之子。 原告四川庆林实业集团眉山市名园物业管理有限公司（以下简称：名园物业）诉被告余翠容物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告名园物业的委托诉讼代理人顾永斌、林杰，被告余翠容及其委托诉讼代理人喻开斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告名园物业向本院提出诉讼请求：判决被告立即支付原告物业管理费8926.5元（2016年1月－2月131.29平方米*2个月*0.87元/平方米/月＝228.44元，2016年3月－2019年2月131.29平方米*36个月*1.1元/平方米/月＝5199.08元，2019年3月－2020年10月131.29平方米*20个月*1.2元/平方米/月＝3150.96元2016年1月至2020年10月的垃圾处置费58个月*6元/月＝348元）。事实和理由：原告系玫瑰园十五公寓的物业服务企业，被告系该小区1幢2单元902号业主。2016年，原告为进一步搞好小区基础设施建设，打造舒适、温馨的居住环境，更好服务业主，上调物业服务收费标准，自2016年3月1日起，多层按0.65元/平方米/月、电梯按1.10元/平方米/月的标准收取物业服务费，绝大多数业主理解与支持。2019年随着经济快速发展，物价大幅上涨，小区基础设施大部分已经陈旧，需要更新及重建，维修成本不断增加，导致原告经营困难，参加周边小区收费情况，自2019年3月1日起，物业服务费多层按0.75元/平方米/月的标准收取，电梯公寓按1.20元/平方米/月的标准收取，也得到了绝大多数业主的认可。以上调费均公示并告知全体业主。但被告自2016年1月起，以家中被盗，要求物业公司赔偿为理由拒绝交纳物业管理费，经原告多次催收仍拒绝交纳，给原告造成了经济损失，原告多次主张协商，被告均拒绝协调，原告为维护自己合法权益诉至法院。 被告余翠容辩称：从2016年1月至今没有交纳物业管理费，是因为车库被盗，被盗一箱五粮液；因家中小孩上学需要原告出具6个月的水票并加盖印章，找到原告处没人理，原告从未与我们协商过；原告对垃圾处理费按3个人标准收取，但实际家中并未住三个人；原告多次调价未得到大多数业主的支持和同意，物业服务合同上也没有物业服务收费标准，原告也没有涨价标准，都是说涨价就涨价，小区也一直没有业委会，原告在第一次将物业服务费涨价至0.87元时有召集业主开会，之后每一次涨价均未召集开会，而是将涨价通知贴在大门口门卫室；物业公司还私自将到9楼的电梯线扯了，导致电梯只有在我住的9楼不能停靠，我跑了大概半年时间自己将线接上才能到9楼，电梯外面的指示牌现在只有一个灯亮。 原告名园物业为证明自己主张，向法庭提交了如下证据：1.商品房买卖合同，证明被告是该小区的业主及房屋面积；2.2010年6月18日原、被告签订的物业服务协议，证明物业服务合同关系；3.玫瑰园15区人员配置名单打印件、工作职责打印件、物业服务工作标准打印件、维修记录复印件、巡逻登记记录复印件、交接班登记表复印件、被告周围环境照片、防汛照片、小区环境和维护照片，证明物业公司按维护要求配置了人员，并按服务内容提供了物业服务，公共卫生持续维护、设施设备的维护及维修等相关工作；4.眉山市东坡区发展和改革局《关于“玫瑰园第十五公寓”住宅小区物业管理服务收费试行标准的批复》、《关于普通住宅小区物业服务收费有关事项的通知》复印件，证明小区物业服务费收费的依据，上面有收费指导价，按四川省物业管理条例的规定来执行；5.2016年2月29日告全体业主通知书、照片和2019年2月26日公告、照片，证明从2016年3月开始涨价到1.1元每平方米，从2019年3月1日调整成1.2元每平方米，原告对物业服务费涨价情况在小区公示，张贴在门口，并向社区进行了报备；6.2016年起的收费登记表，证明被告未交纳物业费的时间；7.相邻业主交费记录照片6张，证明其他业主理解公司的经营状况及对交费金额、收费标准的认可；8.催缴费通知张贴照片打印件7张，证明原告按规定，合理合法向被告进行了催缴，履行了告知义务。被告对以上证据的质证意见如下：对证据1、2、6、8无异议；对证据3，2016年交接班登记表上面写的是正常，但当天被告被盗，原告控制电梯不能停靠9楼；对证据4，原告只涨价成0.87元喊业主开过会，之后涨价没有开过会，没有说过，直接发通知，贴在大门口门卫室，只能证实第一次涨价；对证据5，只看到小区大门口有张贴，对收费标准有意见，没有人协商、也没有人告知，小区没有成立业委会；对证据7，玫瑰园交2万元就可以终身免物业费，原告提交的业主就是那些免物管费的人，不能代表所有人，对标准不满意。 被告余翠容未向法庭提交证据。 本院经审理认定事实如下：原告系玫瑰园十五期的物业服务企业，2010年6月18日，被告购买此小区1栋2单元902号房屋，建筑面积131.29平方米，同日与原告签订《物业服务协议》，主要约定了双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服费、违约责任等，其中物业管理服务费按每户每月元标准收交，今后按物价部门审批价格执行。2012年1月5日，眉山市东坡区发展和改革局出具《关于“玫瑰园第十五公寓”住宅小区物业管理服务收费试行标准的批复，载明：收费标准为多层住宅0.60元/㎡·月、高层住宅0.95元/㎡·月（含电梯运行维护费），对高层住宅（电梯公寓）物业管理服务收费允许在10%范围内上下浮动；同年7月3日，该局又出具《关于普通住宅小区物业服务收费有关事项的通知》，载明：因新《四川省物业管理条例》出台，经研究决定，2012年6月30日前批准的住宅小区普通住宅物业服务费收费不再执行，各住宅小区从2012年7月1日起物业服务收费严格按照新出台的《四川省物业管理条例》执行。2014年底，经召开业主大会，协商确定物业服务费高层按0.87元元/㎡•月收取。2016年2月29日，原告发布公告上调物业服务费，从2016年3月1日起，电梯按1.10元/平方米/月的标准收取物业服务费至2019年2月。2019年2月26日，原告再次发布公告上调物业服务费，从2019年3月1日起，物业服务费电梯按1.20元/平方米/月的标准收取至今。被告从2016年1月至今未交纳物业服务费。 本院认为，原告名园物业作为眉山市东坡区玫瑰园第十五公寓的物业服务企业,与被告余翠容签订的《物业服务协议》，合法有效，内容不违反法律、行政法规规定，本院予以确认。但物业服务协议上未约定物业服务费，2014年召开业主大会协商确定单价为0.87元，本院依法予以确认，但后来两次上调，均系原告单方宣布上调物业服务费，因上调物业服务费系关系全体业主的重大事项，依法应当由业主共同决定或通过业主大会的形式决定，原告即便对上调的价格进行了公示，但上调物业服务费的程序不符合法律规定，因此本院认定物业服务费按0.87元的标准计算。原告为该小区提供物业服务至今，被告作为案涉房屋的业主，应缴纳物业服务费。被告辩称车库被盗原告应当承担责任的意见，被告对其被盗损失并未提交相关证据予以证实，可另案主张权利，而不能以此作为拒交物业费的理由；提出需要物业公司为其小孩上学出具盖章水票无人理睬等方面确实存在一些服务管理瑕疵，但从整体来看，上述问题不足以认定为可拒交物业服务费的重大瑕疵；提出原告控制电梯不能停靠在其所在楼层的问题，可向相关部门举报，若没有因服务管理瑕疵造成业主损失的，可由相关部门对责任人进行行政处罚，以规范物业服务企业或业主的行为；若因服务管理瑕疵造成业主损失的，也可由业主向物业服务企业或其他责任人主张权利。垃圾处置费因原告代收水费，一并代收垃圾处置费，按每户6元每月收取。故原告请求的物业服务费为6624.89元（0.87元/㎡•月×58月×131.29㎡），垃圾处置费为348元（6元/月×58月）。 依照《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下： 被告余翠容在本判决生效后3日内支付原告四川庆林实业集团眉山市名园物业管理有限公司2016年1月1日至2020年10月31日期间的物业服务费6624.89元及垃圾处置费348元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元，由被告余翠容负担。 本判决为终审判决。 审判员  张春燕 二〇二一年三月三十日 书记员  苏 茜