贵州省瓮安县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔2725民初117号 原告：瓮安县创业园科技孵化服务有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州瓮安县开发区创业园，统一社会信用代码9152272509967627X9。 法定代表人：左刚，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：饶承佳，系贵州恩邦律师事务所律师，执业证号15227201210885428，代理权限为特别授权。 被告：贵州健宝儿童用品有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州瓮安县经济开发区，统一社会信用代码9152272508565183XQ。 法定代表人：秦勇，系该公司执行董事兼总经理。 原告瓮安县创业园科技孵化服务有限公司与被告贵州健宝儿童用品有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案受理，依法适用简易程序，由审判员雷睿于2021年2月22日公开开庭进行了第一次审理。庭审中，因原告陈述被告租用厂房的面积发生过变更，但被告未到庭，不能与原告就实际租用面积进行确认，且原告需要补充提交证据予以证实租用面积发生变更的情况，故为了查清案件事实，本院决定延期审理本案。2021年3月15日，本院对本案进行了第二次公开开庭审理。原告委托诉讼代理人饶承佳与被告法定代表人秦勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告瓮安县创业园科技孵化服务有限公司的诉讼请求：1、依法判决被告立即支付原告截止2020年11月30日的租金189039.51元，并按年利率6%计算延迟履行金从差欠之日起至实际清偿之日止；2、依法判决被告立即支付原告截止2020年11月30日的物业管理费351556.94元；3、判决本案的诉讼费用全部由被告承担。事实及理由：被告于2014年3月10日开始租用原告的标准化厂房，原、被告于2015年4月6日补签订《瓮安县经济开发区标准化厂房租赁协议》，协议中约定，被告租赁原告位于瓮安县经济开发区，建筑总面积为11161.63平方米，租赁时间为2014年3月10日起至2019年3月9日止，期满后双方未签订新的合同仍然按原合同执行，被告租赁原告厂房面积变更为3818.98平方米，厂房租金按《返乡农民工创业园标准化厂房管理暂行办法（试行）》的租金标准执行，并约定违约赔偿责任。协议签订后，被告一直在使用租赁厂房，截止2020年11月30日被告尚差欠原告租金189039.51元、物业管理费351556.94元。经原告多次催要，但被告总是找各种理由拖延支付，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，被告应立即向原告支付差欠的租金和物业管理费并承担违约责任。为此，原告为维护自身的合法权益，诉至本院，请求判决支持前述诉讼请求。 被告贵州健宝儿童用品有限公司的答辩意见：1、对租金计算时间有争议。根据我公司与瓮安人民政府签订的《投资协议》第二条2，1小条规定，甲方于2014年3月10日前提供乙方标准厂房10000平方米，全面完成厂房装修及水电安装，其材料费及安装费用由甲方负责，保障乙方用水，用电及通讯等基本要求。当时的实际情况是工厂到2014年10月底，工厂装修才基本就绪，（证据有陈大林的供货单135张和园区出具的供电证明为证），所以工厂正式运作时间应该从2014年11月算起。按照《投资协议》第二条2，3小条，前五年按零租金执行，即2014年11月1日起至2019年11月1日止这五年为免租期。该租期满后，公司使用面积更改为3504平方米，有厂房平面图为证（不是原告说的3818.98平方米）正确的租金计算应该是从2019年11月1日起至2020年11月30日止，共13个月，租金应为：3504×13×3=136656元，（而不是原告说的189039.51元）。2、关于物业管理费的争议。原告起诉我公司应交物业管理费351556.94元。这是违背协议的。根据《投资协议》第二条2.2小条规定，甲方在行政事业性收费方面对乙方予以优惠。除法定必须收取和上缴国家省和州的费用外，全部予以免收。但五年零租金后物管费我公司认可，即从2019年11月1日起至2020年11月30日止，共13个月，这期间的物管费我公司负责。 原、被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对双方均无异议的签订时间为2013年11月15日的《投资协议》、贵州瓮安经济开发区管理委员会出台的［2014］12号、［2019］1号和［2019］44号三份文件，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，分析认证如下： 原告为证明诉讼主张举示如下证据： 1、《瓮安县经济开发区标准化厂房租赁协议》一份，拟证明原、被告双方对租赁厂房事宜权利义务的约定； 2、《费用催收通知书》及催收现场照片复印件4页，证明被告下欠租金、物业管理费及原告催收的事实； 3、不动产测量报告表一份，证明报告表中第八页的2栋1楼层1号、2号、4号、5号的建筑面积之和是变更后的面积3818.98平方米。 被告的质证意见：对证据1有异议，该份协议是我公司2015年4月6日补签的，因为原告那个时候才开始正规化，所以要求我们补签；对证据2真实性无异议，既然原告方要求物管费，为何原告方在我们免租期间没有对我们进行催收；对证据3有异议，我不清楚原告方所指的2栋1楼层1号、2号、4号、5号是否是我们公司租用的场地。 原告在庭后补充提交了黔南府办函［2020］4号文件和贵兴瓮司总议［2020］14号会议纪要，拟证明原告已按照政府的文件要求免除了3.5个月的厂房租金，该组证据被告在庭审中明确表示放弃质证，由法院依法进行认定。本院经审查后认为，该组证据来源合法、内容客观真实、与本案直接相关，文件中载明免收2020年2至3月份房租、减半收取4至6月份房租，原告诉请的金额已将上述期间的租金折抵后计算为免收3.5个月，与证据内容相符，该组证据能达到原告的证明目的，对其证明力，本院依法予以确认。 被告为证明抗辩主张举示如下证据： 1、送货单136页（供货清单原件全部在瓮安县工业投资开发有限公司财务部，并且每一份原件都有左刚总经理的签名，这份原件之所以放在投资公司处，是因为这些建设都是工厂没有完善的建设），拟证明2014年10月30日前这段时间是因为厂房没有建好，未能完全交给我方使用，不能算租金的起始点，所以租金的起算点应该是2014年11月1日； 2、2014年4月2日瓮安工业园区管理委员会出具的证明1张，证明在此期间，工厂无电到位，补充说明我公司要求开始免租时间为2014年11月1日； 3、房屋建筑面积平面图1张，证明我公司的使用面积3504平方米，3504平方米是我们使用的厂房长度是73米、宽度是24米，这样的两个车间，其余部分全部为公共部分。 原告的质证意见：证据1与本案无关联性，这一系列的收货清单均是被告公司收取各项装修物品的单据，这些收货单据均说明是被告公司在进行装修，对此足以说明，在此期间被告公司已经实际入驻了，再结合原告举证的两份租赁协议，免租期从2014年3月10日开始计算没有任何错误。对证据2真实性无异议，但是达不到被告的证明目的，同时该份证明也说明了被告公司在2013年12月已经入驻。对证据3我们认为达不到被告的举证目的，该份证据本层的面积是4246.28平方米，被告所称的3504平方米与实际的不吻合，而且图纸上没有标明3504平方米。 根据庭审质证和本院审查，本院对双方举示的有争议的证据作如下分析认证：1、关于原告提交的《瓮安县经济开发区标准化厂房租赁协议》，该协议中双方签章及签名均属实，虽然被告称该协议为补签，协议签订时间亦的确晚于协议中约定的租房起算时间，但该协议已经原、被告双方法定代表人签名并加盖公司公章确认，证明双方已对前期租赁厂房的事实进行了认可，故对该证据的证明力，本院依法予以确认；2、关于原告提交的《费用催收通知书》及催收现场照片，被告认可该组证据的真实性，但称催收记录未显示原告在免租期间对其公司进行催收，该组证据中包含2015年5月12日至2016年3月30日的四张催款单，该组催款单的时间在免租期内，故对该组证据的证明力，本院亦予以确认；3、关于原告提交的《不动产测量报告表》，该报告表为原告留存的一份，同在不动产登记部门备案的报告表一致，来源合法、内容客观真实、与本案直接相关，本院依法予以确认，至于被告称该报告表不能体现其公司实际租用的厂房就是2栋1楼层1号、2号、4号、5号，因该报告表中已经明确体现2栋1楼层只有1号、2号、4号、5号四个房号的厂房，且被告在庭审中已经承认被告公司租用的厂房为2栋1楼的整层，故被告的意见与实际不符，本院不予采纳；4、关于被告提交的136页送货单，送货单中的收货单位均为被告公司，购买的货物也是被告公司开展正常运营所需要的相关设施或配件，不能达到被告的证明目的，对该证据的证明力，本院不予确认；5、关于被告提交的2014年4月2日瓮安工业园区管理委员会出具的证明，该证明来源合法，内容客观真实，与本案直接相关联，证明内容中已经证实被告公司的入驻时间为2013年12月，故该证据不能达到被告的证明目的，本院不予确认；6、关于被告提交的房屋建筑面积平面图，从该平面图无法确认被告变更后的租用面积为3504平方米，且被告未提供任何证据证明该平面图与不动产登记部门备案的图纸及测绘面积相一致，同时被告已承认公司变更后租用的厂房为2栋1楼1整层，该意见的认定在原告提交的《不动产测量报告表》证据中已经论述，故该证据不能达到其证明目的，且与实际不相符，本院亦不予确认。 结合原、被告的法庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月25日，秦勇作为乙方代表与甲方瓮安县人民政府就乙方在瓮安县经济开发区投资儿童用品及童车制造项目签订《投资协议》。协议约定由乙方投资5.3亿元在瓮安经济开发区投建儿童用品及童车制造项目，项目选址首先入驻贵州瓮安经济开发区标准化厂房，3年内在贵州瓮安经济开发区亩地自建厂房；项目分两期进行，第一期进驻甲方标准化厂房，总投资3000万，年产50万台童车，于2014年3月10日前将乙方3条生产线搬迁进驻贵州瓮安经济开发区标准化厂房并开始投产，需标准化厂房1万平方米，第二年解决就业200人，第三年需增加标准化厂房1万平方米；甲方于2014年3月10日前提供乙方所需标准厂房10000平方米，全面完成厂房装修及水电安装，并签订租房协议；甲方在行政事业性收费方面对乙方予以优惠，除法定必须收取和需上缴国家、省和州的费用外，全部予以免收；甲方在厂房租金方面，自项目入驻之日起，前5年按零租金执行，5年之后，若乙方已自建厂房，则搬迁入自建厂房，反之，以五年为一个周期延租，延租的租金按照2012年8月瓮安县人民政府关于返乡农民工创业园厂房租金调整会议纪要执行，并根据乙方项目对瓮安经济社会作出的共享先交后返还；乙方必须2013年12月5日前在瓮安注册独立法人公司，取得法人营业执照和税务登记等相关证照，依法缴税、自主经营、自负盈亏，协议中还对双方的其他权利义务进行了具体约定。2013年12月5日，贵州健宝儿童用品有限公司注册成立，注册资本为200万元人民币，公司性质为有限责任公司（自然人投资或控股），秦勇为该公司法定代表人并担任公司执行董事兼总经理。贵州健宝儿童用品有限公司于2013年12月入驻瓮安县经济开发区并开始投资装修厂房。2014年5月15日，国有控股的贵州兴瓮实业有限责任公司作为唯一的非自然人股东、持股比例占100%投资成立了瓮安县创业园科技孵化有限公司，注册资本为50000万人民币，公司性质为有限责任公司。2015年4月6日，瓮安县创业园科技孵化有限公司（甲方）与贵州健宝儿童用品有限公司（乙方）补签《瓮安县经济开发区标准化厂房租赁协议》。协议约定租赁时间为伍年，从2014年1月1日起至2018年12月31日止；乙方租赁楼层为3＃厂房整栋，在租赁期内，租赁费用严格按照3元／平方米／月收费标准执行，全年共计510516元；物业管理费4150元，全年共计49800元；厂房租金、物业管理费原则上每年缴纳一次，履约保证金须一次性交纳，首次费用采取先签订协议并交齐各项费用再交厂房的流程进行，以后每年厂房租金、物业等费用在上一年费用到期前15日内交清；关于违约责任，协议一方未按本协议约定及时完全履行其义务，给乙方造成损失的，对方有权要求违约方赔偿相应的损失，乙方违约的，甲方可对乙方放置在租赁屋内的物品行使留置权，但该留置物品需在公证机构的参与下进行，协议中还对其他权利义务及事项进行了约定，甲方时任法定代表人陈大兴与乙方法定代表人秦勇在该协议上签名并加盖了公司公章。 另查明：2014年9月17日，贵州瓮安经济开发区管理委员会出台瓮经管委发［2014］12号文件。文件中明确入驻瓮安经济开发区管理委员会返乡农民工创业园的企业与瓮安县创业园科技孵化服务有限工地签订入驻创业园《协议书》，双方按照协议享有权利并履行合同义务，孵化公司代表开发区管委会作为标准化厂房的所有者和管理单位，对标准化厂房的使用和租金收缴具有管理和支配权，物业管理费暂按0.5元/平方米/月（均未建筑面积）的标准执行。2019年9月3日，贵州瓮安经济开发区产业发展部发布瓮经产通［2019］1号文件，明确入驻创业园企业的物业管理费按企业使用面积按年收取，每年按照每平方米2元收取（暂定），每半年缴纳一次，每年一次性交清的按照每平方米1.5元收取。同年9月16日，贵州瓮安经济开发区管理委员会出台瓮经管委发［2019］44号文件，将物业管理费的标准恢复至按0.5元/平方米/月（均为建筑面积）的标准执行。前述三份文件中对租金的收取标准未作任何变更。自2014年3月10日至2020年11月30日期间，被告均在使用创业园标准化厂房，但未向原告给付过租金等任何费用，原告分别于2015年5月12日、2015年10月10日、2015年12月8日、2016年3月30日向被告发放催款单进行催收，2020年11月20日在被告工厂大门外张贴催款函并将张贴照片发送给法定代表人秦勇进行欠付款项的催收。被告租用厂房期间从2014年3月10日至2019年3月9日为5年免租期，免租期内被告实际租用厂房面积为10000平方米，原告主张的11161.63平方米未提供有力证据证明，本院不予确认，免租期过后被告租用厂房的面积变更为3818.98平方米。 又查明：贵州兴瓮实业有限责任公司于2020年12月4日组织召开总经理办公（扩大）会议并形成贵兴瓮司总议［2020］14号会议纪要。该纪要中第十七条是关于研究孵化公司《关于减免创业元标准化厂房入驻企业在新冠肺炎疫情期间租金的请示》，会议研究后决定：根据黔南州人民政府办公室《关于印发黔南州疫情法空期间支持中小企业平稳发展的若干措施的通知》（黔南府办函［2020］4号）文件精神，同意孵化公司按《新冠肺炎疫情期间租金减免方案》对创业园标准化厂房入驻企业免收2020年2至3月份房租、减半收取4至6月份房租，累计减免金额637410.69元。由孵化公司按程序完善相关手续。 综上所述，被告自2014年3月10日至2019年3月9日期间为免租期60个月（0租金），2019年3月10日至2020年11月30日租期为20个月，租金3818.98㎡×3元/月/㎡×20个月=229138.8元，扣减按政府要求免租3.5个月的租金（3818.98㎡×3元/月/㎡×3.5个月=40099.29元），故被告自2014年3月10日至2020年11月30日期间应付租金229138.8元-40099.29元=189039.51元。 关于物业服务费的收费标准，虽然经过两次调整后最终又恢复初始标准，但是原告在2019年9月1日至2020年11月30日期间按调整后的最低价格即2元/年/㎡计算了前述期间的物业服务费，系对其权利的合法处分，本院予以确认。所以被告应付的物业服务费自2014年3月10日至2019年8月31日按0.5元/月/㎡计算65.5个月，2019年9月1日至2020年11月30日按2元/年/㎡计算15个月，面积自2019年3月10日起由10000平方米变更为3818.98平方米。自2014年3月10日至2020年11月30日期间被告应付物业服务费（10000㎡×0.5元/月/㎡×60个月+3818.98㎡×0.5元/月/㎡×5.5个月=310502.2元）+（3818.98㎡×2元/年/㎡×15个月=9547.45元）=320049.65元，对于原告诉请超出部分，本院不予确认。 本院认为，原告与被告签订的《标准化厂房租赁协议》，系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立有效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案仍应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”之规定，《标准化厂房租赁协议》对原、被告双方均具有法律约束力，双方均应切实履行合同义务。现被告未按约定支付尚欠租金189039.51元，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”和第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”之规定，原告的诉请，符合双方的约定及法律规定，本院依法予以支持。 关于迟延履行金的问题。原告要求被告支付迟延履行金实为要求被告就欠付租金承担违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，因被告未按时支付厂房租金已构成违约，原告要求被告支付违约金符合法律规定，本院依法予以支持。关于违约金的计算标准，因原、被告双方签订的租赁协议中仅明确了违约责任但未对违约金的计算方法和标准明确约定，原告主张按照年利率6%计算的标准过高，本院参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012年3月31日最高人民法院审判委员会通过）第二十四条第四款之规定，酌情支持从2020年11月30日起，以189039.51元为计算基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场一年期报价利率3.85%计算至清偿完毕时止，原告计算超出部分，本院依法不予支持。 关于物业服务费的问题。被告主张在免租期内的物业服务费应当予以免收，其依据是该公司与瓮安县人民政府签订的《投资协议》第二条“甲方在行政事业性收费方面对乙方予以优惠。除法定必须收取和上缴国家省和州的费用外，全部予以免收”的规定，但该协议未对免收的行政事业性收费进行列明，同时该协议的签订时间早于原、被告双方的《标准化厂房租赁协议》，《标准化厂房租赁协议》中已经对被告在协议期限内应交的物业服务费进行了明确约定（即全年49800元），该约定为双方针对物业服务费进行的重新约定，且后期贵州瓮安经济开发区管理委员会针对入驻园区内所有企业的租金及物业服务费的收取和管理亦出台了相应文件进行明确和调整，故被告的抗辩意见与事实不符，且未提供有力证据证明，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，被告应承担举证不能的不利后果。原告按照租赁协议及后期政府文件计算收取物业服务费，有事实根据和法律依据，但变更前的面积应按10000平方米计算，原告计算超出部分，本院不予支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限贵州健宝儿童用品有限公司于本判决生效之日起二十日内给付瓮安县创业园科技孵化服务有限公司厂房租金十八万九千零三十九元五角一分及相应违约金（自2020年11月30起，以189039.51元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场一年期报价利率3.85%计算至清偿完毕时止，利随本清）； 二、限贵州健宝儿童用品有限公司于本判决生效之日起二十日内给付瓮安县创业园科技孵化服务有限公司物业服务费三十二万零四十九元六角五分（320049.65元）； 三、驳回瓮安县创业园科技孵化服务有限公司的其余诉讼请求。 若义务人未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，另行支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取4603元，由贵州健宝儿童用品有限公司负担4446元，由瓮安县创业园科技孵化服务有限公司负担157元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院，并在上诉期满后的七日内通过本院向黔南布依族苗族自治州中级人民法院预缴上诉费（按不服判决部分的金额计算交纳）。逾期，本判决则发生法律效力。 如义务人未按本判决指定的期限履行义务，权利人可在履行期限届满后两年内向法院申请执行。 审判员  雷睿 二〇二一年三月三十日 书记员  王芸