山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁08民终1443号上诉人（原审被告）：谭梅，1982年8月29日出生，住山东省济宁市任城区。被上诉人（原审原告）：保利物业发展股份有限公司济宁分公司，住所地：山东省济宁市任城区南苑街道南池春晓11#楼，统一社会信用代码：91370800MA3C7RTBX6。主要负责人：柳振中，该公司总经理。委托诉讼代理人：王海珍，山东中昊律师事务所律师。上诉人谭梅因与被上诉人保利物业发展股份有限公司济宁分公司（以下简称“保利物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服山东省济宁市任城区人民法院(2020)鲁0811民初7534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谭梅上诉请求：1、一审判决认定事实错误、前后互相矛盾，且与实际情况严重不符，请求二审法院依法撤销一审判决，对案件依法改判或者将本案发回重审；2、一审、二审诉讼费用全部由保利物业公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误、前后矛盾，与实际情况严重不符。1、一审判决书中认定事实为“对于被告谭梅辩称的因楼上房屋漏水导致墙面损毁问题，物业公司已实际配合处理”，而实际事实为：谭梅客厅墙体因渗水大面积脱落的问题截止到目前为止仍未给予解决。谭梅在一审的答辩状中明确指出发现家中卫生间房顶有楼上往下滴水，第一时间与物业公司联系，按照汇翠园小区内的物业服务四星级标准公示栏中综合管理服务项目中规定：24小时受理业主或物业使用人报修。急修20分钟内到现场处理，一般修理1天内完成。但物业公司却迟迟未有答复，一催再催，持续了将近一周才予以解决，导致被告家中客厅整面墙被泡，墙体大面积脱落。这里的“将近一周才予以解决”当时庭审时谭梅已经说明“予以解决”的意思是仅仅是指找出漏水点，但由于物业公司未按照公示栏中综合管理服务项目中规定进行及时处理，履行物业管理服务义务不合格，造成就因一滴水的渗水持续时间过长，最终使谭梅客厅墙体因渗水大面积脱落的问题截至一审庭审时仍然未解决，对于这一问题当时庭审中保利物业公司也认可。2、一审判决书中认定事实中“该漏水部分经实际查找不是共用部分的问题，不属于物业合同约定的服务内容”，而实际事实为：漏水部分经物业公司查找确实为楼上邻居卫生间墙内的共用下水管道，属于楼体的公共设施，按照判决书中保利物业公司提供的《汇翠园项目物业服务合同》第二章约定的“服务内容与质量”的第二条约定的物业管理服务内容，包括物业小区共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的管理等，因此该漏水部分是共用部分，且完全属于保利物业公司提供的物业合同约定的服务内容。3、一审判决书中认定事实中“被告在庭审中就物业服务期间、收费标准未提出异议”与“被告谭梅辩称，物业服务合同的签订时间、合同期限等各种问题不清楚，因未提交相应证据予以证实，难以采信”前后矛盾，且与实际事实不符，庭审中谭梅提交的证据中含对保利物业公司提供的收费标准的质疑；一审判决书中认定事实中“2019年5月18日至2021年5月17日，甲乙双方根据业主需求，协商确定汇翠园小区的物业服务标准星级，并按照物业服务标准星级所对应的收费标准交纳物业服务费”与“2019年5月18日至2019年12月31日期间的物业费，原告虽未提交书面物业合同明确收费标准，但鉴于原告实际提供了物业管理服务且被告在庭审中就物业服务期间、收费标准未提出异议，本院予以参照原收费标准计算”前后矛盾，表述不清，保利物业公司也未提供收费标准的依据以及继续以原收费标准收取物业费的相应依据。本案毋庸置疑的事实是：谭梅所居住的汇翠园小区的物业公司未按照汇翠园小区内的物业服务四星级标准公示栏中综合管理服务项目中的规定对谭梅所提出的漏水问题进行及时处理，物业公司履行物业管理服务义务不合格，给谭梅造成了严重损失，极大地损害了谭梅的合法权益，依合同法的规定：由于物业公司没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵，业主完全可以拒绝交纳物业费依法对物业服务企业进行抗辩，因此谭梅拒交物业费是行使自身合法的抗辩权。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。二、一审法院在判决书第4页本院认定事实如下的内容中”被告系济宁市任城区汇翠园A区2号楼2单元1404室业主”的表述让人无法理解。保利物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。保利物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令谭梅向保利物业公司支付物业费2291.1元及违约金；2.本案诉讼费用由谭梅承担。一审法院认定事实：保利物业公司成立于2016年3月22日，其经营范围为物业管理服务等。谭梅系济宁市任城区汇翠园A区1号楼3单元903室业主，房屋建筑面积为125.39平方米。2018年5月18日，汇翠园小区业主委员会与保利物业公司签订了“汇翠园项目物业服务合同”。合同第二章约定了“服务内容与质量”，其中第二条约定了物业管理服务内容，包括物业小区共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理等。第四条约定了物业管理服务的质量标准达到山东省物业服务规范中住宅物业三星级标准；第五条约定，“单个业主可委托乙方（保利物业）对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由业主与乙方另行签订书面协议约定。”第三章约定了服务费用，其中第六条约定“2018年5月18日至2019年5月17日，物业服务收费按1.1元/月/平方米缴纳。2019年5月18日至2021年5月17日，甲乙双方根据业主需求，协商确定汇翠园小区的物业服务标准星级，并按照物业服务标准星级所对应的收费标准交纳物业服务费。”第七条约定，“物业服务费用（物业服务资金）每半年交纳一次，业主或物业使用人应于每半年的第一个月内预交半年的物业服务费（物业服务资金）。”合同第八章约定了违约责任，其中第二十八条约定，“业主或者物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每拖延一日支付欠缴金额的千分之三的标准向乙方支付违约金。”合同还约定了双方的责任、权利、义务等。合同当事人双方均在合同上加盖了公章，代表人予以签字。合同履行过程中，保利物业公司对案涉小区进行了来人来访登记、车辆进出登记、电话访问记录、维护保养等工作。2020年5月份，保利物业公司在小区内张贴了“关于缴纳物业服务费的通知”，并在谭梅家门口进行了张贴。现保利物业公司诉至本院，请求判如所请。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，保利物业公司与汇翠园小区业主委员会签订的《汇翠园项目物业服务合同》，合法有效，对作为业主的谭梅具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。保利公司公司对谭梅所在的小区进行物业管理，谭梅作为小区业主，接受了保利物业公司的物业服务，理应支付相应的物业服务费用。对于2018年5月18日至2019年5月17日期间的物业服务费，谭梅应依照物业服务合同约定即按1.1元/月/平方米缴纳；2019年5月18日至2019年12月31日期间的物业服务费，保利物业公司虽未提交书面物业服务合同明确收费标准，但鉴于保利物业公司实际提供了物业管理服务且谭梅在庭审中就物业服务期间、收费标准未提出异议，一审法院予以参照原收费标准计算。谭梅辩称，物业服务合同的签订时间、合同期限等各种问题不清楚，因未提交相应证据予以证实，难以采信。对于谭梅辩称的因楼上房屋漏水导致墙面损毁问题，物业公司已实际配合处理，且该漏水部分经实际查找不是共用部分的问题，不属于物业合同约定的服务内容，谭梅以此为由拒交物业费亦不能成立一审法院认为谭梅系基于物业服务瑕疵的原因未交纳物业费，因此，保利物业公司主张支付违约金的诉求，一审法院不予支持。保利物业公司作为物业管理服务公司，如服务确存在瑕疵，应与业主加强沟通，予以改进和提供服务质量，以取得较好的服务效果，达到令业主满意的程度。同时，业主向公司反映情况、意见和建议，应采取合理、合法的方式，拒交费用的方式欠妥。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、谭梅于本判决书生效后五日内支付保利物业发展股份有限公司济宁分公司自2018年5月18日至2019年12月31日的物业费2291.1元；二、驳回保利物业发展股份有限公司济宁分公司其他的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由谭梅负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案在二审阶段的焦点问题是：谭梅应否向保利物业公司交纳案涉物业服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”保利物业公司与汇翠园小区业主委员会签订的《汇翠园项目物业服务合同》、是双方当事人真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，合同依法成立并生效，该合同对保利物业公司及汇翠园小区业主均具有约束力，双方当事人均应履行合同中所约定的义务，包括业主按照合同约定交纳物业费的义务。本案中，谭梅拒绝交纳物业服务费的理由主要是，楼上房屋漏水，保利物业公司未及时安排维修，对其墙皮造成破坏。本院认为，谭梅的主张涉及房屋质量、侵权等问题，与本案不是同一法律关系，应另行主张权利。且谭梅未举证证明漏水的位置在保利物业公司维修管理的范围之内及其产生的损失系保利物业公司未及时履行物业服务义务造成的，故其以此为由拒交物业服务费，理由不能成立，本院不予支持。谭梅还对2019年5月18日至2019年12月31日期间的物业服务费计算标准提出异议。本院认为，虽然保利物业公司与汇翠园小区业主委员会签订的物业服务合同第六条约定“2018年5月18日至2019年5月17日，物业服务收费按1.1元/月/平方米交纳。2019年5月18日至2021年5月17日，甲乙双方根据业主需求，协商确定汇翠园小区的物业服务标准星级，并按照物业服务标准星级所对应的收费标准交纳物业服务费”，保利物业公司亦未提交对2019年5月18日后收费标准予以明确的证据，但鉴于保利物业公司实际提供了物业管理服务，且谭梅亦未提供证据证明保利物业公司的服务标准低于原服务标准，故酌情参照原收费标准计算2019年5月18日至2019年12月31日期间的物业服务费，并无不当。综上，物业服务合同是复合型合同，物业服务管理的内容涉及面广，着重于对小区长期、整体的、综合的服务，物业服务费是物业服务企业提供物业服务的主要资金来源，业主若认为物业服务不符合约定标准，可以根据法律规定，通过业主大会或业主委员会监督物业公司按照合同约定提供服务，行使选聘或解聘物业公司的权利，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，如仅因物业服务存在瑕疵就拒绝交纳物业费，物业服务企业将更无能力改进物业服务，亦是对其他交纳物业服务费业主利益的损害。故谭梅以保利物业公司物业服务存在瑕疵为由拒绝交纳物业费的主张，本院不予支持。一审法院按照保利物业公司与汇翠园小区业主委员会签订的《汇翠园项目物业服务合同》约定，判决谭梅支付保利物业公司物业服务费，并无不当。综上所述，谭梅的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由谭梅负担。本判决为终审判决。审判长 扈 琳审判员 张思平审判员 史海洋二〇二一年三月十九日法官助理刘洪信书记员冯雪凤