河南省许昌市建安区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1003民初25号原告：河南联力建材科技有限公司，住所地：许昌市建安区尚集产业集聚区博林企业公园A1-306号。法定代表人：王立新，任该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：徐源，系该公司员工。被告：郑州泰玛仕建筑材料有限公司，住所地：郑州市金水区经七路15号附4号院6号楼东1单元6层东户。法定代表人：范永光，任该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张希上，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦建辉，上海市浩信（郑州）律师事务所实习律师。被告：范永光，男，汉族，1973年3月5日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：张希上，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦建辉，上海市浩信（郑州）律师事务所实习律师。被告：张源，女，汉族，1979年12月5日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：张希上，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦建辉，上海市浩信（郑州）律师事务所实习律师。原告河南联力建材科技有限公司（以下简称联力建材公司）与被告郑州泰玛仕建筑材料有限公司（以下简称泰玛仕建筑公司）、范永光、张源租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告联力建材公司的委托诉讼代理人徐源，被告泰玛仕建筑公司、范永光、张源的共同委托诉讼代理人张希上到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告河南联力建材科技有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判决三被告支付原告房屋租赁费用、水电费等相关费用848701元（暂计算至2020年11月30日，后续部分据实核算）；2、依法判决本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2018年3月，鉴于合作关系，许昌普天建材有限公司将其位于许昌市建安区小召乡新元大道北侧、产权证号为豫（2018）许昌市建安区不动产权第0000159号国有建设用地及房屋提供给原告使用，用于建筑材料等项目的生产经营。2018年6月，二被告向原告提出承租该部分土地及房屋等合作意向，经原告同意，二被告承租该部分土地及房屋，双方约定所有费用由原告收取；2019年12月23日，二被告向原告出具《泰玛仕还款计划》，分期还款。截至今日，二被告仅向原告支付35万元，剩余租金、水电费及其他费用二被告至今仍未偿还。虽经原告多次催要，但二被告仍未偿还下欠款项。此外，因被告张源系被告范永光之妻，该债务系双方在夫妻关系存续期间共同经营产生，故被告张源应承担连带偿还责任。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告泰玛仕建筑公司、范永光、张源共同辩称，一、原告联力建材公司所主张的房屋租赁费用、水电费的欠款数额与实际欠款数额严重不符，应据实查明后予以认定。被告泰玛仕建筑公司自2018年8月起实际租赁原告联力建材公司所提供的场地进行生产经营，双方未签订书面的租赁合同，仅口头约定每平方米按照8元/每月的单价，按照实际使用面积计算租金数额，其他并未进行明确约定。后于2019年12月23日由泰玛仕建筑公司法定代表人范永光与原告联力建材公司代表进行对账核算确认，至2020年10月30日前共需支付租金总额为80万元，且同意以分期方式支付，但前期已支付部分未予以扣除。《泰玛仕还款计划》达成前后，泰玛仕建筑公司通过银行转账及转让承兑汇票的方式已经支付35万元，该部分款项应当从应付租金总额80万中予以扣除，故截至2020年10月30日欠付房屋租赁费数额应为45万元。同时约定，后续房租及水电费数额因未达成统一共识，待确定后于2020年12月30日前予以支付。泰玛仕建筑公司与原告联力建材公司达成还款计划时，仅是就租金计算方式和数额予以初步确认，而对水电费存在争议部分未予以明确。原告联力建材公司单方主张电费以2元/度进行计算，进而确定所主张的水电费费用总额，毫无依据可言，且显示公平。根据《中华人民共和国民法典》第五百一十一条之规定，双方对合同内容约定不明确，依次应当按照当地市场价格或政府定价及指导价标准予以确定。故对其主张的水电费数额部分不予认可，请贵院查明实际使用度数，按照《河南省电网销售价格表》确定的单价，依法确定水电费数额，予以认定。二、被告范永光、张源均非租赁合同相对方，不是本案适格被告主体。双方达成合意时均应知且明知，签订合同使用租赁场地进行生产经营的主体是法人主体，而非自然人，故根据合同相对性原则，仅应由泰玛仕建筑公司享受权利和承担义务。2019年12月23日出具的《泰玛仕还款计划书》，也能够明确表明还款义务人为法人主体泰玛仕建筑公司，而范永光作为泰玛仕建筑公司法定代表人履行工作职责对外所出具协议，也应当由法人主体承受，不应当认定为其个人债务。张源仅是泰玛仕建筑公司股东及法定代表人范永光的妻子，更与泰玛仕建筑公司和本案无关。首先，泰玛仕建筑公司对外负债，不能突破公司法的规定，直接穿透由股东及法定代表人范永光个人承担债务。其次，因不涉及个人债务问题，该债务更不可能符合夫妻共同债务的认定，所以张源本人更是与本案无关。若执意对范永光、张源个人名下财产进行财产保全，存在查封错误的巨大风险，若造成损失，我方依法保留追究其侵权赔偿责任的权利。三、原告联力建材公司所提交的《泰玛仕还款计划》中，范永光作出的单方承诺条款无效。首先，承诺条款中所涉及房产仅有购房合同，而未进行物权登记取得合法有效的不动产登记证明，故不符合现行法律对抵押物财产范围的认定，不可作为抵押物。其次，合同编号为2015000311的房产购买人系张源个人，在未取得张源本人同意或追认的情况下，范永光的处分属于无权处分，且对方不符合善意第三人的认定条件，故系无效处分。况且，该条款中债务未届清偿期，明确约定不能清偿债务时抵债物所有权归属于债权人，本质系以物抵债的流抵契约，违反物权法及民法典的规定，亦应当认定为无效条款。退一步讲，即便该担保条款合法有效，根据《中华人民共和国民法典》及有关担保制度解释之规定，在未对担保方式进行明确约定的情况下视为一般担保，该条款约定在债务人不能履行债务或无力偿还债务时才承担责任等类似内容的，应认定为具有债务人应当先承担责任的意思表示，亦应当将其认定为一般保证。故被告也应先就债务人泰玛仕建筑公司主张权利或申请强制执行，担保人仅对债务人财产依法强制执行后仍不能履行的部分承担保证责任。所以，在债务人泰玛仕建筑公司未丧失偿还能力的情况下，也不能直接向担保人主张权利。四、原告联力建材公司尚欠泰玛仕建筑公司部分石材加工款，符合法律规定抵销权的行使条件，故请求依法予以抵销。原告联力建材公司在租赁期内曾委托泰玛仕建筑公司代加工一批石料，加工费用金额为50余万元，但原告联力建材公司仅已支付27万，尚欠20余万的加工材料款项。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十八条“当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的到期债务抵销。”故被告泰玛仕建筑公司请求将联力公司未付的加工款款项与应付房屋租金及水电费款项抵销。五、原告联力建材公司在租赁期内以停电、限制出货等方式妨碍泰玛仕建筑公司正常生产经营，致使泰玛仕建筑公司向第三方承担违约责任，所造成的损失应由其承担，从应付款中予以扣除。在泰玛仕建筑公司租赁标的物进行生产经营期间，原告联力建材公司曾多次以不正当手段阻碍正常生产经营及限制出货，造成泰玛仕建筑公司未能全面履行合同，以致造成违约承担损失。其中，原告联力建材公司在2020年9月底至10月13日左右和2020年10月底至12月份中旬期间，指使员工通过停电、封锁厂区大门的方式，阻碍泰玛仕建筑公司生产经营及限制出货，并以微信信息通知的方式予以威胁，给泰玛仕建筑公司造成直接损失巨大，该部分损失数额应由被告承担，从应付租赁费用和水电费中予以扣除。六、因受疫情影响，泰玛仕建筑公司在租赁期内无法正常生产经营，亦向被告多次提出过减免主张，依据公平原则应对租金数额予以适当减免（三个月租金）。因受本次重大疫情影响，使各生产类企业遭受重创，泰玛仕建筑公司工厂、车间等生产经营场所疫情期间停产停工，作为承租人基于公平原则多次提出主张对停业期间租金予以减免。全国人大常委会法工委亦表示，对于因疫情防控不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。作为不可抗力事件，根据《中华人民共和国民法典》第六条之规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”，承租人有权主张减免相应的租金。故请求贵院考虑实际情况后对租金数额予以减免调整。综上所述，泰玛仕建筑公司认可租赁关系的存在，但原告联力建材公司所主张数额明显过高与实际情况严重不符，应将已支付、应当扣减、抵销部分的款项予以折减，而范永光、张源不应就本案承担任何法律责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了交换和质证。经质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有争议的证据，本院认为，原告提交的许昌普天建材有限公司（产权证号为豫（2018）许昌市建安区不动产权第0000159号）的产权证复印件内容真实，本院予以采纳；原告提交的承兑汇票打印件、转账回执（中原银行汇款单）打印件，内容真实，本院予以采纳；原告提交的《泰玛仕房租水电欠款汇总》系原告单方制作，对该汇总表中与承兑汇票、转账回执及其他有效证据相印证的部分，本院予以采纳。三被告提交的范永光与原告的厂长及总经理刘洋、陈学武的微信聊天记录截屏，因原告不认可与被告范永光微信聊天的人员是其公司经理和厂长，对该证据的真实性及与本案的关联性，本院不予采纳；原告提交的工程监理单位向被告公司出具的违约通知单三份及工作联系单，因被告没有提交证据证明该部分损失是由原告造成的，故该证据与本案不具有关联系，对该证据，本院不予采纳。依据上述有效证据，结合庭审查明的情况，本院认定以下案件事实：2018年3月25日，案外人许昌普天建材有限公司出具证明一份，主要内容为：鉴于合作关系，我公司将位于许昌市建安区小召乡新元大道北侧、产权证号为豫（2018）许昌市建安区不动产权第0000159号国有建设用地及房屋提供给联力建材公司使用，用于建筑材料等项目的生产经营，租金等费用有联力建材公司收取，具体收益分配比例双方另行协商确定。2019年12月23日，被告范永光为原告出具《泰玛仕还款计划》，承诺：“2020年元月18日前支付联力建材壹拾万元整，2020年5月1日前支付联力建材壹拾万元整，2020年6月20日前支付联力建材贰拾万元整，2020年10月30日前支付联力肆拾万元整，2020年12月30日前支付联力下余房租及水电费泰玛仕建筑材料有限公司范永光”。同日，原告在上述内容下面承诺：“如不能按时还款，联立建材有权出售该房产，房产位于鄢陵建业易城旅游地产开发有限公司陈花店镇合同编号2015000311.范永光”。另查明，2019年9月4日，被告张源向案外人宋校歌转账10万元，附言中注明：“许昌工厂厂房租金”。2020年1月23日，被告张源通过其在招商银行开立的张华向杨爱香的账号汇款10万元，附言中注明：“许昌工厂厂房租金”。2020年5月14日，被告张源通过其在招商银行开立的张华向杨爱香的账号汇款50万元，附言注明：“许昌厂房租金”。2020年10月12日，被告泰玛仕建筑公司将票据号码为13022100671120200903716568795（金额为5万元）和编号为1313491060011200924730908368（金额为5万元）的电子银行承兑汇票转让背书给原告。原被告在庭审中均认可双方口头约定，租金单价为每月每平方米8元。被告泰玛仕建筑公司在庭审中认可自2018年8月之后开始承租原告的厂院，截止2020年10月30日之前应付租金807040元。庭审前被告泰玛仕建筑公司一直在使用原告的厂房，厂房面积为3880平方米，每月租金为3880×8=31040（元）。另查明，被告范永光与被告于2007年11月15日登记结婚。合同编号为2015000311的商品房买卖合同（预售）系鄢陵建业易城旅游地产开发有限公司与张源签订，坐落于鄢陵县××花店镇××国道路北建业生态新城85#4单元1-3层101号。本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据，没有证据或者提出的证据不足以证明其事实主张的，有承担举证责任的当事人承担不利后果。根据庭审情况，本案的争议焦点有三个。第一，被告泰玛仕建筑公司现在是否尚欠原告租金及水电费848701元。根据原告提交的《泰玛仕还款计划》表和被告提交的付款凭证，被告泰玛仕公司在2020年10月30日之前应支付原告房租80万元，2020年12月30日前支付原告下余房租及水电费。故被告在2020年10月30日之前应付租金80万元，扣除被告泰玛仕建筑公司在出具上述还款计划之后支付的租金25万元，被告泰玛仕建筑公司尚欠原告2020年10月30日之前的租金为55万元、2020年11月1日至2020年11月30日之间的租金为3.1040万元，合计58.1040万元，之后的租金按每月3.1040万元计算。原告其他过高的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。原告要求被告支付水电费的请求，没有证据证明，本院不予支持。三被告辩称在《泰玛仕还款计》出具之前支付的10万元应当在该80万元中予以扣除的理由没有证据证明，本院不予支持。第二，被告泰玛仕建筑公司、范永光、张源辩称，石材加工款应当与本案抵销的意见，因本案原告不认可三被告主张的该笔债务，三被告也没有提交充分有效的证据证明该笔债权存在，故被告的该辩称理由，证据不足，本院不予支持。第三，被告范永光和张源是否应当承担还款责任的问题。1、被告范永光是否应当还款责任的问题。被告范永光是被告泰玛仕建筑公司的法定代表人。根据《泰玛仕还款计划》记载的内容可以看出，上述还款计划是被告范永光代表被告泰玛仕建筑公司出具的还款计划，故其出具还款计划的行为是职务行为，法律后果应当由被告泰玛仕建筑公司承担。但被告范永光在该还款计划中约定：如不能按时还款，联力建材有权出售编号为2015000311的商品房买卖合同（预售）中的房产，该约定的实质是以上述房产做抵押。编号为2015000311的商品房买卖合同（预售）以张源名义购买的房产，该房产是被告范永光和张源在夫妻关系存续期间购买的房产，为告范永光和张源夫妻共同财产，故被告范永光有权予以抵押，但抵押人和抵押权人未办理抵押登记，不得对抗善意第三人。故被告范永光应当在该房产价值的范围内承担还款责任；2、被告张源是否应承担还款责任的问题。因原告的厂院系被告泰玛仕建筑公司出租，原告要求被告张源承担还款责任没有依据。本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十八条、第七百二十一条之规定，判决如下：一、被告郑州泰玛仕建筑材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告河南联力建材科技有限公司租金58.1040万元；自2020年12月1日起至返还租赁物之日止的租金按照每月31040元的标准支付。二、被告范永光对被告郑州泰玛仕建筑材料有限公司的上述欠款在被告张源名下坐落于鄢陵县陈花店镇311国道路北建业生态新城85#4单元1-3层101号的房产价值范围内承担还款责任。三、驳回原告河南联力建材科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12287.01元，减半收取6143.51元，由被告郑州泰玛仕建筑材料有限公司负担4205.99元，原告河南联力建材科技有限公司负担1937.52元。保全费5000元,由被告郑州泰玛仕建筑材料有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于许昌市中级人民法院。审判员  董爱巧二〇二一年三月二十日书记员  李 娜履行告知书履行义务人：对于生效的法律文书，你方应当在生效法律文书规定的期限内自动履行义务，对于本案的执行款，你方可按以下方式履行：1、直接向当事人履行；2、将案件执行款转至许昌市建安区人民法院执行款专户，户名：许昌市建安区人民法院执行款专户，账户：100370418240010003003311，开户行：邮储银行许昌市建安区镜水路支行。注：履行义务人通过第二种方法履行义务时，应当注明当事人姓名、案件号、承办人、案由等详细内容，若履行义务人未注明上述信息，致使法院财务部门无法核实具体案件情况时，将依规退回款项，由于款项被退回造成的法律后果（迟延履行、强制执行）由履行义务人自行承担。许昌市建安区人民法院