江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0602民初7388号原告：夏彩云，女，1983年8月28日生，汉族，住南通市崇川区。被告：南通邦豪购物中心管理有限公司，住所地南通市崇川区濠北路529号、531号。法定代表人：雍国所，总经理。委托诉讼代理人：钱伟，男，汉族，公司员工。被告：南通邦豪置业有限公司，住所地南通市濠北路531号邦豪服饰商厦B座3017室。法定代表人：张志余，总经理。委托诉讼代理人：陆从斌，男，汉族，公司员工。原告夏彩云与南通邦豪购物中心管理有限公司（以下简称邦豪管理公司）、南通邦豪置业有限公司（以下简称邦豪置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏彩云、被告邦豪置业公司的委托诉讼代理人陆从斌到庭参加诉讼，被告邦豪管理公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏彩云向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令邦豪管理公司立即给付原告“邦豪服饰商厦”529栋-1层D723号房屋2018年12月1日至2020年5月31日“委托收益”22762.95元，扣除“端木峰”账户汇款1089.4元后共21673.55元。2.邦豪管理公司给付原告自应付委托收益之日起至实际给付之日止的逾期付款违约金：以日万分之五计算的逾期付款违约金（自2019年6月7日起算至起诉日暂计约7648.35元）。3.邦豪置业公司对邦豪管理公司的给付义务承担连带担保责任。4.两被告承担全部案件诉讼费。事实与理由：2017年11月28日原告与邦豪管理公司签订《商铺委托经营管理合同》，约定将原告所有的“邦豪服饰商厦”529栋-1层D723号房屋(建筑面积约1304平方米)的全部经营管理权、收益权委托给邦豪管理公司，委托期限10年，自2017年12月1日至2027年11月30日。在协议第四条“甲方(原告)委托收益及支付的4、5分别约定：甲方第二年的委托收益为(228200×7%)、第三年上半年的委托收益为(228200×7%×0.5)，该委托收益邦豪管理公司应分别于2019年6月第一周、2019年12月第一周、2020年6月第一周支付。逾期支付的，每逾期一日邦豪管理公司应按应支付金额的万分之五向原告支付违约金。合同签订后，原告依约于2017年11月28日将房屋交付邦豪管理公司，邦豪管理公司依约付了前一年租金，但未依约支付第二年、第三年租金(即2019年6月7起的租金至今未付)。多次催要未果。催要过程中，邦豪置业公司承诺对原告的委托收益及违约金承担连带担保责任。据此，特向贵院起诉，恳请依法判决。被告邦豪置业公司辩称，其认可原告诉请第一项关于托管收益的金额和计算方式，起止时间也认可。关于违约金，邦豪管理公司认为违约金过高，希望予以减免。邦豪置业公司是否承担支付责任由法院裁定。诉讼费和保全费按合同约定处置。提请法庭对新冠疫情期间邦豪管理公司应该支付的租金和违约金给予适当减免。关于合同约定托管收益租金原告的个人所得税部分由法庭裁定是由原告个人交还是由邦豪管理公司代扣。被告邦豪管理公司未应诉答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人无争议的证据：原告提交的《商品房买卖合同》、《商品房委托经营管理协议》、补充合同、不动产权证书、个人活期账户交易明细、南通市中级人民法院（2020）苏06民终2884号民事判决书，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月28日，被告邦豪置业公司（出卖人）与原告夏彩云签订《商品房买卖合同》一份，就购买南通邦豪服饰商厦第529幢-1层D723号房屋达成一致，商品房总金额为228200元。后原告作为委托方（甲方），被告邦豪管理公司作为经营管理方（乙方），双方签订《商品房委托经营管理协议》一份。双方约定，甲方就其拥有的前述房屋的占有权、使用权、收益权全部委托给乙方行使，由乙方在物业管理和法律规定的范围内进行合法经营，通过全面展开专业有效的经营，提升委托标的的行业地位、品牌地位以及租金水平，并由乙方支付给甲方委托收益。委托期限自2017年12月1日始至2027年11月30日止，委托期限共计为10年。甲方委托收益及支付：年委托收益前五年保底，后五年为保底加分成方式。前五年保底，即年委托收益=商品房买卖合同金额*7%；后五年保底加分成，即乙方每年该商铺实际租金收入超出7%（不含7%），超出部分扣除10%的运营管理费后，其余90%回报给甲方。年委托收益将于2017年12月1日起算，每半年（6个月）为一个付款周期（即2018年6月及后期每年6月、12月第一周支付）。托管收益中涉及甲方（个人）应交税金由乙方代扣代交，并去税局代为开具增值税专用发票（目前个人租金收入相关综合税率为5%，若今后税率发生变化，以国家相关规定为准）。委托期内无论乙方的经营盈亏与否，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取委托收益。乙方逾期向甲方支付租金收益的，每逾期一日乙方按应支付金额的万分之五向甲方支付违约金，逾期6个月以上的，甲方有权单方解除合同，并视为乙方违约，乙方应补足逾期期间应付租金，另外向甲方支付逾期应付租金的20%作为违约金。合同签订后，被告邦豪管理公司向原告支付了2018年11月30日前的收益，此后的收益未按约支付。后邦豪部分业主代表与邦豪管理公司签订《关于南通邦豪购物中心管理有限公司房屋委托收益延迟支付事项的补充合同》（简称“补充合同”），约定：1.邦豪管理公司承诺在2019年10月31日前支付拖欠托管业主的2019年4、5、6月份的委托收益，并按原合同支付违约金。2.在2019年12月31日前付清今年的所有欠款，如未能及时付清，则严格按照约定支付违约金。3.如邦豪管理公司再次违约，则按约定赔偿业主所有损失。被告邦豪置业公司参与了协调过程，并在该《补充合同》上盖章。被告邦豪管理公司曾委托端木峰通过其账户支付原告租金收益1089.4元，此后一直未向原告支付剩余委托收益，原告遂提起本案之诉。本院认为，原告与被告邦豪管理公司签订的《商品房委托经营管理协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。该协议约定无论被告邦豪管理公司的经营状况如何，均要定期向原告支付固定收益，根据权利义务的具体内容，双方之间实为房屋租赁关系。原告将案涉商铺交被告邦豪管理公司经营管理，邦豪管理公司应按约支付租金，对于原告要求被告邦豪管理公司支付欠付的2018年12月1日至2020年5月31日租金，在扣除合同约定的5%税金后为22762.95元，于法有据。两被告提出因疫情影响希望酌减租金的意见，本院酌情扣减2020年上半年租金中两个月的租金228200×7%÷12×2×（1-5%）=2529.22元。此外，原告自认被告邦豪管理公司曾委托端木峰向原告支付租金收益1089.4元。综上，经计算，被告邦豪管理公司尚欠租金19144.33元（22762.95-2529.22-1089.4）。原告诉请的租金中已扣除5%的税金，因此邦豪管理公司向原告支付上述租金后，协议中约定由被告邦豪管理公司代扣的税费仍应由被告邦豪管理公司缴纳。对于违约金，因被告邦豪管理公司未按约支付租金收益，构成违约，应自逾期之日起向原告支付违约金。原告按应付金额的日万分之五主张，被告辩称违约金过高要求调整，本院综合原告损失及被告违约等情况，分不同期间酌情将违约金标准调整为中国人民银行贷款基准利率、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍。对于原告要求邦豪置业公司承担连带责任，本院认为，首先邦豪置业公司、邦豪管理公司作为两个主体分别与原告订立购房合同及委托管理合同，但从邦豪置业公司在售房过程中对商铺收益所作的宣传广告看，邦豪置业公司自身的行为足以使商铺业主对两家公司产生一体性认知并由此具有合理信赖利益。其次，为处理和解决被告邦豪管理公司拖欠业主租金问题，两被告与邦豪业主代表订立补充合同，作为一个商事主体，公司公章必然不会随意加盖，而且是在一份具有明确给付义务内容的合同上加盖，究其盖章行为的本意，结合本案案情及现有证据，应当认定邦豪置业公司具有为邦豪管理公司相关债务承担担保责任的真实意思。因此，被告邦豪置业公司应对被告邦豪管理公司的案涉债务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、被告南通邦豪购物中心管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告夏彩云支付2018年12月1日至2020年5月31日期间的租金19144.33元；二、被告南通邦豪购物中心管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告夏彩云支付违约金（自2019年6月3日起至2019年8月19日止以7587.65元为基数，按中国人民银行贷款基准利率的1.3倍计算；自2019年8月20日起至2019年12月1日止以7587.65元为基数，2019年12月2日至2020年6月7日止以15175.3元为基数，自2020年6月8日起至实际给付之日止以19144.33元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）；三、被告南通邦豪置业有限公司对被告南通邦豪购物中心管理有限公司的上述第一、二项判决义务承担连带责任；四、驳回原告夏彩云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费266.5元（已减半）、保全费313.2元，合计579.7元，由原告夏彩云负担120.7元，被告南通邦豪购物中心管理有限公司、南通邦豪置业有限公司共同负担459元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费533元。审 判 员 余雪松二〇二一年三月二十六日法官助理 王曙曙书 记 员 韩云香