重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初29424号原告：易林，男，1975年5月1日出生，汉族，住四川省武胜县。委托诉讼代理人：龚于，重庆金牧锦扬（九龙坡）律师事务所律师。被告:重庆南楼商业管理有限公司，住所地重庆市渝中区中山一路169号附2号。法定代表人:陈巧玲，总经理。委托诉讼代理人：刘章红，重庆金码律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓英，女，系该公司员工。原告易林与被告重庆南楼商业管理有限公司（以下简称南楼公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告易林委托诉讼代理人龚于，被告南楼公司委托诉讼代理人刘章红、陈晓英到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告易林向本院提出诉讼请求：1、请求被告减免并退还原告2020年1月31日至2020年3月15日期间45天的租金29795元；2、请求被告退还原告保证金30000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:原告作为承租人与被告签订《南楼商场商铺租赁合同》，承租南楼商场三楼3206号商铺，面积41.61平方米，租赁期自2019年8月1日至2022年7月31日，租金单价484元/平方米/月，年的租金总额241671元，保证金30000元。合同签订后双方按约履行合同。原告向被告缴纳了保证金30000元，并预缴了2019年8月1日至2020年7月31日整年的高额租金，但2020年春节突如其来的疫情，让所有人措手不及。为防控疫情，南楼商场从春节开始关闭了整个商场，停止对外营业，一直到2020年3月15日才开始恢复营业，但每日准予营业时间较正常情况都大幅减少。而且持续的疫情致使朝天门人流明显减少，原告在商场不能正常营业，疫情持续影响下，经营惨淡，严重亏损。期间，原告多次与被告协商，希望被告降低租金标准，变更租金支付方式或适当延迟租金支付等，但被告完全不顾及原告经营困局，要求原告支付租金。受疫情影响，原告暂无支付能力实属无奈，但被告却以原告未按时交租为由，强硬地通知被告2020年7月31日搬离商铺。原告认为，新冠肺炎疫情系不可抗力，原告一次性支付了一年高额的租金，却饱受疫情的冲击，被告基于公平原则应当减免一定的租金，何况被告还曾作出过减免租金的承诺。原告虽未交付次年租金，但确系受疫情影响无法继续经营，并非恶意违约，原、被告双方合同解除并非原告过错导致，被告应当退还原告保证金30000元。原告就减免租金和退还保证金多次与被告协商无果，为维护原告自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告南楼公司辩称，1、原告陈述的部分事实不属实，被告方并没有强迫原告离场。相反的，基于疫情和响应政府号召的原因给予了该租赁户减免租金、延期支付租金的优惠政策，但原告仍执意撤场离开。原告于8月15日离场，被告至今未收取其超用天数的租金；2、原告执意离场的行为已构成恶意违约，被告有权不退还保证金和租金；3、原告无权要求被告退还租金，原、被告双方在合同中的12.2条中对不可抗力和政府原因造成的损失，有明确约定，是由各方自行负责解决；4、原告应赔偿被告因其提前解除合同而遭受的各项损失。对因不可抗力的损失，双方在合同中已有明确约定应各自承担，故原告的诉讼请求无事实依据和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明事实如下，2019年4月25日，易林（承租方、乙方）与南楼公司（出租方、甲方）签订《南楼商场商铺租赁合同》，约定乙方租赁重庆市渝中区新华路43号南楼商场3楼3206号商铺，计租面积总计41.46平方米。租赁期限为3年，自2019年8月1日至2022年7月31日。乙方在签订本合同时需向甲方交付经营保证金30000元/铺，该经营保证金作为乙方正常履行合同，完清甲方相关费用、保证设施设备完好使用、合法依约经营的保证。合同期满且乙方结清全部费用的情况下，甲方应及时退还经营保证金（不计息）。第一年租金单价484元/平方米/月，第一年租金总金额为241671元/年。第二年租金单价同上……。乙方应在签约时将第一年度租金及保证金一次性全额支付给甲方；后二年租金支付时间分别为：2020年4月15日-2020年4月21日；2021年4月15日-2021年4月21日。违约责任：租赁期间，若甲方单方面无故解除或终止本合同的，甲方应一次性向乙方返还剩余租期的租金。同时，应向乙方承担最高不超过乙方缴纳经营保证数额的违约责任，不再另行赔偿；乙方违反本合同规定导致甲方解除合同，或者乙方单方面解除本合同的，甲方不退还乙方已缴纳的租金和经营保证金。2019年4月25日，易林向南楼公司缴纳了2019年8月1日至2020年7月31日的租金241671元。2019年4月28日，易林向南楼公司缴纳了保证金30000元。2020年3月14日，南楼公司发出《关于南楼商场恢复营业的通知》。2020年3月15日南楼商场恢复市场营业。2020年3月20日，南楼公司向南楼商场全体经营户发布《南楼商铺租金减免公告》，主要内容为南楼公司决定减免本商场1-7楼经营户2020年2月1日至2020年3月15日期间的商铺租金。具体减免方式：在2020-2021租赁周期交费时直接扣除（减免45天）。之后，易林未按期支付第二年度的租金。2020年7月15日，南楼公司向易林发送《关于解除租赁合同收回商铺的通知》，载明：易林，你方于2019年4月25日与我司签订了南楼商场商铺的租赁合同，商场3206号商铺。根据合同约定，你方应在2020年4月21日前完清租金，因疫情原因，我司已将缴租时间延期至2020年5月31日前缴纳2020年8月1日至2021年7月31日的租金。但经我司多次催收，你方至今未履行缴租义务。你方的行为已严重违反合同约定，构成违约，故本司有权依约解除合同，且同时不再退还你方缴纳的租赁保证金。现本司正式通知你方：请你方在2020年7月31日前缴清全部水电物管等费用，我司将在同日晚8点开始对该商铺采取停电措施，并依法对商铺进行清场处理并收回商铺。易林结在收到该解除通知后，结清了水、电、物管等费用后搬离了商铺。另查明，2016年9月28日，南楼公司与重庆饭店有限公司签订《房屋租赁合同》，由南楼公司承租坐落于渝中区新华路43号的重庆饭店有限公司南楼，房屋建筑面积8385㎡，租赁用途用于服装销售展示、销售等商铺出租（现存业态），租赁期限自2016年9月28日至2026年9月30日。上述事实，有《南楼商场商铺租赁合同》、收据、《关于南楼商场恢复营业的通知》、《南楼商铺租金减免公告》、《关于解除租赁合同收回商铺的通知》、《房屋租赁合同》及双方当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原、被告签订的房屋租赁合同系当事人的意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。原告作为租赁合同的承租人，应按约定及时支付房屋租金。原告在缴纳了第一年度租金之后，因受疫情及防控措施影响，2020年1月31日至2020年3月15日期间客观上存在无法使用商铺正常经营，根据公平原则，综合本案的实际情况，原告要求减免并退还该时段租金29795元的请求合理，本院予以支持。关于保证金的问题，根据租赁合同约定，原告应于2020年4月15日至2020年4月21日期间支付下一年度全年租金即2020年8月1日至2021年7月31日的租金，被告已做出租金减免的承诺并将缴纳租金时间延期，但原告一直并未缴纳，已经构成根本违约。后原告在结清水电费用后搬离了商铺，不愿意继续履行租赁合同，原、被告双方租赁合同由此解除，原告作为违约方要求退还保证金的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告重庆南楼商业管理有限公司在本判决生效后十日内返还原告易林2020年1月31日至2020年3月15日期间的房屋租金29795元；二、驳回原告易林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计647元，由原告易林负担375元，被告重庆南楼商业管理有限公司负担272元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 周绍月二〇二一年三月十日法官助理 刘 浩书 记 员 王华丽