甘肃省兰州市西固区人民法院民 事 判 决 书（2021）甘0104民初27号原告：魏著义，男，1963年10月1日出生，汉族，甘肃省兰州市西固区福利东路325号201室,现住甘肃省兰州市西固区。委托诉讼代理人：廖珍太，甘肃雪云律师事务所律师。被告：甘肃盛大房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市西固区玉门街167号3单元3-1,2室。法定代表人：黄涛，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：卢继鹏，系该公司员工。原告魏著义与被告甘肃盛大房地产开发有限公司（以下简称盛大公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告魏著义及其委托诉讼代理人廖珍太、被告盛大公司委托诉讼代理人卢继鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏著义向本院提出诉讼请求：1.判令解除魏著义、盛大公司签订的商品房买卖合同；2.判令盛大公司返还魏著义购房款2337967元，并承担如下违约责任：（1）自2015年8月6日至实际付清购房款为止，以购房款总额1177967元为基础，支付相应的利息损失:自2015年8月6日至2019年8月20日，以中国人民银行公布的5年期贷款基准利率为标准，支付利息损失226597.28元；自2019年8月21日至2021年1月4日，以全国银行间同业拆借中心公布的5年期贷款市场报价利率为标准，支付利息损失76102.68元。（2）自2015年8月27日至实际付清购房款为止，以购房款总额1160000元为基础，支付相应的利息损失：自2015年8月27日至2019年8月20日，以中国人民银行公布的5年期贷款基准利率为标准，支付利息损失219804.11元；自2019年8月21日至2021年1月4日，以全国银行间同业拆借中心公布的5年期贷款市场报价利率为标准，支付利息损失74942.03元。（3）自2015年8月27日至实际付清购房款为止，以银行贷款本金1160000元为基础，以银行按揭贷款利率为标准，支付相应的按揭利息损失，至2021年1月4日为274891.96元。（4）判令盛大公司支付魏著义涉案房屋的装修费损失150000元。（5）判令盛大公司承担违约金8182.88元。以上合计3368487.94元。3.本案诉讼费用由盛大公司承担。审理中，魏著义要求盛大公司支付其银行按揭贷款利息损失280188.49元（计算至2021年2月27日）。事实与理由：2015年8月5日，魏著义、盛大公司签订了《商品房买卖合同》，约定魏著义购买盛大公司开发建设的位于兰州市西固区××路××广场××幢××层××号商铺，合同总价款2337967元。双方在合同还中约定，工程交付时应按照国家和地方人民政府的有关规定验收合格。但盛大公司因建设手续不全违规开发建设，无法委托政府相关质量监督部门对该工程进行质量监管，造成质量监管部门无法参加工程施工过程巡检、阶段验收和竣工验收等一系列监督管理工作。工程至今仍未备案，违反了住建部《房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理规定》等有关法规和合同第八条之约定，即涉案商铺应在2017年6月30日前交付使用，若交付使用3年后未能办妥所有权证书，魏著义有权退房。合同签订后，魏著义如约履行了合同义务，但盛大公司至今没有办理房屋所有权证书。另，合同签订时盛大公司承诺小区南面和西面为开放型广场，建成后将有大量客流，但该广场至今没有修好，整个小区处于封闭状态，致使原告购买、装修商铺的目的无法实现。魏著义遂诉至法院。盛大公司辩称，1.对于魏著义的第一项诉讼请求，按照双方签订的商品房买卖合同附件四第十一条第三款约定，合同解除的条件已经成就，盛大公司同意解除商品房买卖合同。2.对于魏著义的第二项诉讼请求，合同解除后盛大公司按照合同约定只承担每年0.1%的违约金。盛大公司承担的违约金应为自交房之日2017年6月30日起计算540个工作日后的2019年7月24日，计至2021年1月4日共589天3772.78元（2337967×0.1%÷365×589＝3772.78元）。违约金具有补偿性和惩罚性双重属性，在此期间魏著义一直占有并使用涉案房屋，魏著义要求盛大公司承担损失的诉讼请求不应支持。商品房买卖合同解除后，盛大公司给予魏著义的优惠款11017元应当从魏著义支付的总房款中扣除。即使盛大公司应承担损失，也应当依据合同法第一百一十三条规定承担责任，即承担魏著义因履行合同产生的必要性支出，首付款本金加利息、银行按揭款本金加利息。由于盛大公司给予魏著义首期款分期的优惠，魏著义实际支付首期款的最后时间为2018年5月3日。以魏著义实际支付的首付款1166950元为基础，2018年5月3日至2021年1月4日期间的利息为120258.19元（参照全国银行间同业拆借中心公布的一年期利率3.85%计算）。对于按揭贷款及利息部分，应当在个人购房借款/担保合同解除且魏著义承担全部银行本金及利息后，再向盛大公司主张。3.魏著义的第二、三项诉讼请求重复计算利息，第二项诉讼请求无事实依据和法律依据。4.魏著义主张的装修损失并非履行商品房买卖合同的必要性支，超出了双方签订合同时可预见的损失费用，请求驳回该项诉请。5.诉讼费双方共同承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。魏著义提交的商品房买卖合同、兰州市住房和城乡建设局《关于对西固恒大都市广场小区住宅质量问题网民留言核查办理情况的答复》、个人购房按揭/担保合同、个人商用房贷款明细表、价格评估报告书、评估费发票、照片，以及盛大公司提交的魏著义支付购房款明细表、交款核对单，双方对真实性均无异议，本院予以确认。魏著义提交销售不动产统一发票，以证明合同签订后魏著义如约支付总房款2337967元。盛大公司经质证后认为发票金额合计为2337967元，但魏著义实际支付购房款2326950元。经审查，盛大公司于2015年8月5日出具的两张发票时间及金额与魏著义实际的支付购房款的时间及金额不一致，对2015年8月5日两张发票的证明目的不予采信。通过对当事人提交的证据进行认定并结合庭审调查，本院查明如下案件事实：2015年8月5日，魏著义与盛大公司签订商品房买卖合同（合同编号：2015预25964），约定魏著义以2337967元购买兰州市西固区××广场××幢××层××号商铺,其中首期购房款1177967元，剩余购房款1160000元通过向银行申请按揭贷款方式付清。2015年6月30日至2018年5月3日期间，魏著义分多次共计向盛大公司支付首期购房款1166950元（其中2015年6月30日支付50000元、2015年8月5日支付262920元、2015年12月30日支付70139元、2016年6月30日支付70139元、2016年8月23日支付112767元、2017年5月30日支付115905元、2017年6月29日支付111005元、2018年5月1日支付311765元、2018年5月3日支付62310元），剩余11017元首期购房款盛大公司以优惠款的方式予以免除。双方约定的以按揭贷款方式支付的1160000元购房款魏著义在中国工商银行西固支行办理贷款手续后于2015年8月27日向盛大公司付清。商品房买卖合同还约定，盛大公司应当在2017年6月30日前向魏著义交付经验收合格的房屋；办理产权登记期限为涉案房屋交付使用后540个工作日，以2017年6月30日之次日作为该期限的起算日，如延期交房，则以实际交房之次日作为该期限的起算日；如盛大公司未能在房屋交付使用后3年内办妥房屋权属证书，魏著义有权退房。盛大公司于2017年6月30日向魏著义交付了房屋，但至今未向产权登记机关报备涉案房屋产权登记资料，未履行协助办证义务。截至2021年2月27日，魏著义共计向银行支付按揭贷款利息280188.49元。另查明，魏著义于2019年4月8日至2019年7月7日期间对涉案房屋进行了装修。诉讼中，魏著义申请对涉案房屋装修现存价值进行评估。本院委托的甘肃众城价格评估有限责任公司于2021年2月9日出具甘众城评（2021）109号价格评估报告书，结论为涉案房屋装修现存价值为113645元。本院认为，魏著义与盛大公司签订的商品房买卖合同依法成立并生效，对当事人具有拘束力，当事人应全面履行合同义务。魏著义与盛大公司签订商品房买卖合同后，向盛大公司支付2326950元购房款，履行了合同义务，盛大公司应依约履行交付房屋及协助办证义务。盛大公司因容积率变更导致规划调整，至今未能向魏著义履行协助办证义务，已超过双方约定的交房后540个工作日的期限，构成违约。双方在商品房买卖合同中约定，盛大公司未能在房屋交付使用后3年内办妥房屋权属证书，魏著义有权退房。上述约定应视为双方对商品房买卖合同解除事由的约定。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”的规定，魏著义解除商品房买卖合同的事由已经发生，对其解除与盛大公司签订的商品房买卖合同的诉请，本院予以支持。因魏著义未提供证据证明其在诉讼之前通知盛大公司解除合同，应认定其直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同，双方签订的商品房买卖合同自魏著义的起诉状送达盛大公司时即2021年1月11日解除。合同解除后，盛大公司应向魏著义退还实际支付的购房款2326950元。商品房买卖合同因盛大公司的违约行为而解除，魏著义有权请求盛大公司承担违约责任。违约金具有惩罚性和赔偿性双重性质，我国法律规定的违约金以补偿性为其首要的、基本的功能，主要在于补偿无过错一方当事人所受的损失。商品房买卖合同约定盛大公司未在约定时间内办妥房屋权属证书,每年按已付房款的0.1%向魏著义支付违约金。合同解除后,该约定不足以弥补魏著义的实际损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。魏著义诉请的违约金实质对双方约定的违约金进行了调整增加。对于魏著义调整增加后的违约金，分述如下：1.魏著义诉请以首付款1177967元为基础,自2015年8月6日至实际返还上述购房款之日为止，盛大公司向其支付相应的利息损失:自2015年8月6日至2019年8月20日，以中国人民银行公布的5年期贷款基准利率为标准，支付利息损失226597.28元；自2019年8月21日至2021年1月4日，以全国银行间同业拆借中心公布的5年期贷款市场报价利率为标准，支付利息损失76102.68元。魏著义自2015年6月30日至2018年5月3日期间分多次共计向盛大公司支付首期购房款1166950元后，盛大公司一直占用上述款项，合同解除后魏著义的实际损失应包括该款项被占用期间的利息损失。魏著义的利息损失应从每笔款项支付之日起，参照中国人民银行规定的金融机构人民币5年期贷款基准利率和全国银行间同业拆借中心公布的5年期市场报价利率（LPR）暂计算至2021年1月4日，应为213914.11元。2021年1月4日之后的违约金数额应以魏著义支付的首期购房款1166950元为基数，参照贷款市场报价利率（LPR）计算直至盛大公司实际返还上述款项之日止。2.魏著义诉请以银行按揭贷款总额1160000元为基础，自2015年8月27日至实际付清购房款之日止，盛大公司支付其相应的利息损失：自2015年8月27日至2019年8月20日，以中国人民银行公布的5年期贷款基准利率为标准，支付利息损失219804.11元；自2019年8月21日至2021年1月4日，以全国银行间同业拆借中心公布的5年期贷款市场报价利率为标准，支付利息损失74942.03元。对于魏著义主张的该项违约金，因1160000元购房款系魏著义通过银行按揭贷款方式支付，不是魏著义自有资金，且该按揭贷款的目的是为了支付购房款，而非将资金贷出后获取利息或赢得其他利润，任何人不能因为他人的过错而获得利益，故对魏著义诉请的上述违约金不予支持。3.魏著义诉请以银行按揭贷款1160000元为基础，支付自2015年8月27日至2021年1月4日的银行按揭贷款利息损失274891.96元及购房款实际付清之日止的利息。庭审中，魏著义请求盛大公司支付截至2021年2月27日的银行利息损失280188.49元。魏著义为购买合同约定的商品房向银行按揭贷款1160000元，截至2021年2月17日，魏著义向银行支付利息280188.49元。上述利息损失是魏著义因盛大公司的违约行为而遭受的实际损失，应当由盛大公司承担赔偿责任。2021年2月27日之后至1160000元贷款偿清之日止产生的利息，魏著义可待实际发生后另行主张。4.魏著义诉请盛大公司支付房屋装修损失费150000元。盛大公司将涉案房屋交付魏著义使用后，魏著义对其进行了装修。合同因盛大公司违约行为解除后，盛大公司应向魏著义赔偿房屋装修损失。经评估，涉案房屋装修的现存价值为113645元。盛大公司应向魏著义赔偿装修损失113645元。对魏著义的该项诉请，部分予以支持。因评估涉案房屋装修价值产生的评估费11000元，系魏著义的直接损失，也应由盛大该公司承担。5.魏著义诉请盛大公司支付违约金8182.88元。该项违约金系魏著义依据商品房买卖合同附件四补充协议第十条第三款的约定所主张，即盛大公司未在约定时间内办妥房屋权属证书,每年按已付房款的0.1%向魏著义支付违约金。如前所述，本院对魏著义调整增加的违约金部分予以支持，上述违约金已远远高于双方的约定，足以弥补魏著义的实际损失，对魏著义重复主张的上述违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十二条、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款、第二款，第五百七十七条、第五百八十五条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》第十二条之规定，判决如下：一、原告魏著义与被告甘肃盛大房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2015预25964）于2021年1月11日解除；二、被告甘肃盛大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告魏著义返还购房款2326950元；三、被告甘肃盛大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告魏著义支付违约金213914.11元（暂计算至2021年1月4日），之后的违约金以首期购房款1166950为基数，参照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率（LPR）计算至被告甘肃盛大房地产开发有限公司实际返还首期购房款之日止；四、被告甘肃盛大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告魏著义支付银行按揭贷款产生的利息损失280188.49元；五、被告甘肃盛大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告魏著义支付房屋装修损失113645元及评估费11000元；六、驳回原告魏著义的其他诉讼请求。如未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费16895元，由原告魏著义负担2144元，由被告甘肃盛大房地产开发有限公司负担14751元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  张小敏二〇二一年三月二十四日书记员  唐雪梅