广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初8924号原告：中国农业银行股份有限公司清远城南支行，住所地：清远市新城东八区15号D楼首层。负责人：方漫梨，该行行长。委托诉讼代理人：潘凤娟，广东平信律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛力韬，广东平信律师事务所律师。被告：黄勇，男，1967年1月1日出生，汉族，住广东省广州市越秀区××××××之十三2601房，身份证号码：441××××××××××××211。被告：清远市益民房地产有限公司，住所地：清远市清城区×××××××××。法定代表人：张某1。原告中国农业银行股份有限公司清远城南支行（以下简称农行城南支行）与被告黄勇、清远市益民房地产有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告农行城南支行的委托诉讼代理人潘凤娟到庭参加诉讼。被告黄勇、清远市益民房地产有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与两被告于2003年12月3日签订的编号为清二字2003年第774号的《个人购房担保借款合同》；2、判令被告黄勇立即归还借款本金32783.17元及利息597.91元（上述利息包括利息、复息、罚息，暂计至2020年6月16日，之后的利息、复息、罚息按合同约定的计算标准计付至本息还清为止）；3、确认原告对被告黄勇提供抵押担保的位于清远市××××××××益民大厦13层C号[清押备字第20032930号]房屋的拍卖价款在第二项范围内享有优先受偿权；4、判令被告清远市益民房地产有限公司对原告的第二项承担连带清偿责任；5、判令本案的诉讼、保全等一切相关费用由被告承担。事实和理由：被告黄勇以购买位于清远市××××××××益民大厦13层C号房屋为由向农业银行清远第二支行申请贷款，原告与两被告于2003年12月3日签订的编号为清二字2003年第774号的《个人购房担保借款合同》，约定借款金额为114000元；贷款月利率为4.2‰；借款期限自2003年12月至2023年12月止（实际借款期限及具体起止时间以借款凭证记载为准）；逾期还款的从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率（即合同所执行贷款利率水平上上浮50%）计收罚息，不能按时支付的利息，按逾期借款利率计收复利；还款方式为等额本息还款方法；被告清远市益民房地产有限公司自借款之曰起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续（原告取得《房地产他项权证》）之日止，对本借款合同项下的借款本金、利息、逾期利息及原告为实现债权而支付的一切费用承担连带保证责任，保证期限为借款到期之日起或贷款人确定的债务提前到期之日起两年；合同约定进行诉讼的由贷款人住所地人民法院管辖，合同还就其他条款内容包括违约事项和违约责任作了明确约定。签订上述合同后，原告于2003年12月3日向被告黄勇发放了贷款本金114000元，但被告黄勇自2020年1月20日起开始拖欠还款，截止2020年6月16日拖欠到期的本金共3025.46元、利息（利息、罚息、复利）共597.91元。合同第五条约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，即构成本合同项下的违约，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布借款立即到期，提前收回借款，提前行驶担保权，上述约定合法有效，被告黄勇不按约定归还借款本息，已构成违约，被告清远市益民房地产有限公司至今未办妥抵押登记手续，根据合同第九条的约定，被告清远市益民房地产有限公司应对本案主合同项下的全部借款本息、罚息、复利等一切债务及贷款人为实现债权而支出的一切相关费用承担连带责任担保。贷款人己经取得了抵押房屋的抵押权预告登记证书，根据物权法及担保法等相关法律规定，贷款人有权对被告黄勇提供抵押担保的位于清远市××××××××益民大厦13层C号清押备字第20032930号房屋的拍卖价款在借款合同下的全部债权债务范围内享有优先受偿权。合同第十一条第四款明确，贷款人有权将本合同项下的权益转让给他人；根据中国农业银行清远分行于2017年7月28日作出的《清远分行关于调整市区直管网点隶属关系的通知》，农业银行清远第二支行由原告负责管理，因此，原告有权行使农业银行清远第二支行的一切合同权利，各被告应向原告承担借款合同下的全部债务及义务。为此，请依法支持原告的诉讼请求。被告黄勇、清远市益民房地产有限公司无答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未对原告提交的证据进行质证反驳，因此，本院采信原告提交的证据并确认原告主张的事实。本院认为，原告与被告黄勇、清远市益民房地产有限公司于2003年12月3日签订的《个人购房担保借款合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面严格履行各自义务。原告已按照约定向被告黄勇发放借款，被告黄勇应依约每月按期足额还本付息。但被告黄勇自2020年1月20日起开始逾期未足额偿还借款，其行为已构成违约，合同约定的合同解除及原告提前收回借款的条件已成就，原告有权依照约定请求解除《个人购房担保借款合同》并要求被告黄勇立即偿还全部借款本金32783.17元及利息、罚息、复利（计至2020年6月16日的利息、罚息、复利为597.91元，此后的利息、罚息、复利按照合同约定计付）。原告提出的第1、2项诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。对于第3项诉讼请求，虽然被告黄勇就该借款以其所购房屋向原告提供了抵押担保并办理了抵押权的预告登记，但是抵押权预告登记并非现实的抵押权。因此，原告主张其对仅办理了抵押权预告登记的抵押房屋享有优先受偿权，依据不足，本院不予支持。对于原告提出的第4项诉讼请求，被告清远市益民房地产有限公司在《个人购房担保借款合同》中保证人一栏中盖章确认，同意为被告黄勇在该《个人购房担保借款合同》项下借款债务承担阶段性保证担保（连带保证），在抵押房屋尚未办妥房地产权证书以及抵押登记手续未办理的情况下，原告请求被告清远市益民房地产有限公司对被告黄勇的前述借款债务承担连带保证责任，依据充足，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司清远城南支行与被告黄勇、清远市益民房地产有限公司于2003年12月3日签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告黄勇于本判决生效之日起10日内向原告中国农业银行股份有限公司清远城南支行偿还借款本金32783.17元及利息、罚息、复利（截至2020年6月16日的利息、罚息、复利为597.91元，此后的利息、罚息、复利按照合同约定计付）；三、被告清远市益民房地产有限公司对本判决第二项应由被告黄勇负担的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费635元，由被告黄勇、清远市益民房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  林振鹏人民陪审员  欧凤玲人民陪审员  杨艳芬二〇二一年二月八日书 记 员  李小曼附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。