贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终1067号上诉人（原审被告）：毕节万晟置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区德溪街道办万晟阳光城商住3号楼2楼，统一社会信用代码：91520502059064834E。法定代表人：余国晟，该公司总经理。委托诉讼代理人（一般授权）：罗舸真，该公司员工。被上诉人（原审原告）：徐艳梅，女，1984年12月27日出生，汉族，住所地贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）：张才富，男，1979年8月18日出生，汉族，住所地贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：吴发琴，贵州神兽律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）:王丽，贵州神兽律师事务所律师。上诉人毕节万晟置业有限公司（以下简称：万晟公司）因与被上诉人徐艳梅、张才富商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初15883号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人万晟公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：一、一审判决上诉人承担逾期办证违约责任事实不清。2015年起，因产权登记制度的调整，由原来分开办理、颁发的《房地产权证》《国有土地使用证》，改变为统一的《不动产权证书》。《毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告》载明：“自2016年9月30日起，毕节市七星关区、金海湖新区（贵州毕节经济开发区）实施不动产统一登记。”由于七星关区人民政府通知不再办理《房屋所有权证》，上诉人只能协助被上诉人按照《不动产权证书》办理的程序和要求，重新组织材料另行向政府相关部门申请办理。因此，双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。上诉人不能按照《商品房买卖合同》的约定为被上诉人办理房屋产权证书系政策原因所致，属不可抗力，不能归责于上诉人，上诉人不应承担责任。同时，因被上诉人未及时缴纳契税，导致上诉人不能为其办理不动产登记证系被上诉人过错，上诉人不应对此承担责任。违约金作为一种违约救济措施兼顾惩罚性和补偿性，应当从保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易出发。即使人民法院认定上诉人应当支付违约金，也应结合本案合同履行情况，综合考虑违约原因、违约时间、违约方过错程度及承受能力、非违约方可能造成的损失等各种因素，对违约金进行调减。二、《商品房买卖合同》第十二条约定的交付条件是“线路敷设到户或管道入户”等，而不是达到办理好开通手续，且注明了“以上第1、2、3、4、5、6、7项需买受人自行办理开通使用手续”，即需买受人自行交纳相关费用才能开通使用。《商品房买卖合同补充协议》第一条第二项约定：房价款不包括《房屋所有权证》《国有土地使用权证》办理的各项税、费，电话费开户费、网络接入开通费、有线电视接入开通费、天然气初装费、智能刷卡水表安装费，光纤开户及收视费等第三方收取的各类费用，后期如有变动根据相关部门规定收费标准由出卖人进行代收代缴。根据该约定，被上诉人请求退还的各项开通费用不包含在商品房价款之内，应由被上诉人自行负担,一审适用未施行的法规判决上诉人承担错误。被上诉人徐艳梅、张才富答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。徐艳梅、张才富向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告逾期办证违约金19993元，违约金以总房款398267元为基数从2017年12月31日起，按日万分之一计算至2019年5月16日止；2.判令被告退还原告燃气开户费2500元、电视开户费380元，水开户费200元，共计3080元；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年1月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市七星关区，房屋总价款为398267元的住宅出卖给原告。双方约定被告向原告交付涉案商品房的时间为2016年12月30日前，被告承诺于2017年12月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期起90日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告不退房，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。同日，原、被告还签订《商品房买卖合同补充协议》，约定房价款不包括《房屋所有权证》《国有土地使用证》办理的各项税、费，电话开户费、网络接入开通费、有线电视接入开通费、天然气初装费、智能刷卡水表安装费，光纤开户及收视费等由第三方收取的各类费用，后期如有变动根据相关部门规定收费标准由被告进行代收代缴。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，后因涉案房屋存在面积差，庭审中原告同意按购房发票金额395920元为基数计算相应违约金。之后，被告向原告收取燃气开户费2500元、有线电视开户费380元、水开户费200元。2017年4月28日，原告缴纳了维修基金，2018年6月7日，原告向税务机关缴纳了契税、印花税。2019年1月30日，被告取得毕节市七星关区德溪街道后河村万晟阳光城Ａ-26幢不动产权证书，2019年4月3日，被告向不动产登记机关提交相关材料申请转移登记，2019年5月16日，毕节市七星关区自然资源局向原告颁发了不动产权证书。一审法院认为，原、被告争议的焦点为：1.原告的诉请是否超过诉讼时效；2.被告是否存在违约行为，如被告违约，违约金应如何计算；3.被告应否返还原告燃气开户费、有线电视开户、水开户费。原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告按约定履行了付款义务，被告应按约定履行办理涉案商品房不动产权证书的义务，逾期则应向原告支付相应的违约金。被告承诺于2017年12月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，同时，双方还约定由被告代为办理涉案房屋转移登记。若被告具备转移登记的条件后，被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，被告将办理商品房转移登记的有关文书交到办证部门并通知原告，即视为被告履行了约定义务，因何时能办理完权属证书已不在被告的可控范围。被告于2019年1月30日取得初始登记，具备转移登记的条件，于2019年4月3日向不动产登记机关提交材料申请转移登记。被告虽无直接证据证实其通知原告已具备转移登记的条件，原告应提交相关资料办证，但不动产登记机关出具的《不动产登记申请表》能证实至少在2019年4月3日，原告已经知道被告具备转移登记的条件，并提供相关资料给被告申请转移登记。结合双方的约定，被告的该通知行为显然已经逾期，已构成违约，应根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，向原告支付违约金。关于诉讼时效问题，逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定。涉案合同约定被告应于2017年12月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告逾期交付，原告则应在2018年1月1日至2020年12月31日期间进行诉讼，原告于2020年9月17日提起诉讼，未超过诉讼时效。关于违约金应如何计算的问题，合同约定：约定日期起90日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告不退房，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金，故违约金起始时间应认定为2017年12月31日。前述被告是否构成违约的分析，已分析认定被告至少在2019年4月3日即履行了通知义务，故被告承担逾期办理不动产权证违约金截止时间应认定为2019年4月3日。本案中，原、被告双方约定按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，该约定符合法律规定，在计算相应违约金时应予适用。另外，原告按合同约定支付涉案商品房价款虽为398267元，但因为存在面积差，且原告当庭也表示同意按购房发票金额395920元为基数计算违约金，故本案的违约金18133.14元（395920×0.0001×458天=18133.14元）。关于被告应否返还原告燃气开户费、有线电视开户费、水开户费的问题，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中,《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”涉案《商品房买卖合同补充协议》虽载明“合同约定房价款不包括……有线电视接入开通费、天然气初装费……”，但该条款系被告提供的免除被告责任，加重原告责任的格式条款，根据前述法律规定，该格式条款的内容应认定为无效。故被告另行收取原告有线电视开户费、燃气开户费、水开户费无事实及法律依据，应予退还。因上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求予以返还，故对被告提出的诉讼时效抗辩，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，一审法院判决：一、被告毕节万晟置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告徐艳梅、张才富支付逾期办理涉案商品房不动产权证书的违约金18133.14元；二、被告毕节万晟置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告徐艳梅、张才富返还燃气开户费2500元、有线电视开户费380元、水开户费200元，该项合计3080元；三、驳回原告徐艳梅、张才富的其他诉讼请求。案件受理费295元，由原告徐艳梅、张才富负担130元，由被告毕节万晟置业有限公司负担165元。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为：本案二审的争议焦点是：1.上诉人是否应承担逾期办证违约责任，约定的违约金是否过高应予调减？2.上诉人代收的“开户费”应否退还？关于焦点1，案涉《商品房买卖合同》及补充协议于《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》施行后签订，双方签订合同前不动产登记已经实行“二证合一”的政策，上诉人主张不能按合同约定办理转移登记系不动产登记政策调整所致，属不可抗力，故其不应承担违约责任的理由不成立，不予采纳。双方签订的《商品房买卖合同》约定上诉人应于2017年12月31日前，取得案涉房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。上诉人未按约定期限取得案涉房屋初始登记，构成违约，上诉人应承担相应违约责任。同时，无证据证明被上诉人存在怠于缴纳契税导致办证迟延的情况，上诉人主张办证迟延系被上诉人未缴纳契税所致无事实依据，不予采纳。《商品房买卖合同》约定违约金以买受人已付购房款为基数，按日万分之一的标准计付。该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行。上诉人以其违约未给被上诉人造成损失为由主张调减违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。关于焦点2，双方签订的《商品房买卖合同》第十二条明确约定，交房时水、电应达到使用条件，燃气应达到管道入户，通信、电视、网络线路应敷设到户。根据本案查明的事实，上诉人向被上诉人收取的燃气入户费,实质为案涉商品房达到交付使用条件所需支出的基础设施建设安装费用，而非《商品房买卖合同补充协议》第一条第二项约定的费用。上诉人主张依据双方约定，其不应退还燃气入户费的理由不成立，不予采纳。同时，即使上述电视开户费、自来水开户费、燃气入户费不属于基础设施建设安装费用，上诉人亦未举证证明其已基于双方委托关系代被上诉人向相关部门缴纳，完成受托事项，被上诉人主张退回，系以实际行动表示终止委托关系，上诉人无须再从事委托事项，因此收取的相关费用应予退还。上诉人主张不予退还的上诉理由亦不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费590元，由上诉人毕节万晟置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二一年三月十一日书记员 高 进