广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0785民初368号原告：中国工商银行股份有限公司恩平支行，负责人：邱小燕。委托诉讼代理人：冯松永，系该银行员工。委托诉讼代理人：刘永泉，系该银行员工。被告：余悦锟，男，汉族，。被告：余劲松，男，汉族，。被告：恩平市锦江明珠房地产有限公司，法定负责人：余浩然。三被告共同委托诉讼代理人：李淑芬，系广东科扬律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：林宇阳，系广东科扬律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司恩平支行诉被告余悦锟、余劲松、恩平市锦江明珠房地产有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司恩平支行的委托诉讼代理人冯松永、被告余悦锟、余劲松、恩平市锦江明珠房地产有限公司的委托诉讼代理人林宇阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司恩平支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告余悦锟签订的2014恩商房按字号《个人购房借款／担保合同》，被告余悦锟立即偿还贷款本金1068771.11元及相关利息4661.52元，合计1073432.63元（相关利息暂计至2020年10月21日，从2020年10月22日起至该笔贷款还清之日止的相关利息按上述借款合同约定利率计算）；2、请求法院判令被告余悦锟如不按期偿还上述债务，原告对拍卖、变卖座落于“”抵押物的处置所得享有优先受偿权；3、判令被告余劲松对余悦锟上述债务承担连带清偿责任；4、判令恩平市锦江明珠房地产有限公司对余悦锟上述债务承担连带清偿责任；5、判令三被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告余悦锟于2014年8月22日与原告签订合同为2014年恩商房按字号《个人购房借款/担保合同》一份，向原告申请个人商用房贷款229万元，贷款资金用于购买座落于恩城，期限自2014年8月22日至2024年8月22日，约定还款日期为每月10号。余悦锟同意将其购买的位于：“”为上述贷款提供抵押担保并己办妥预抵押登记手续（预抵押登记号：恩平市预售商品房抵押备案证明书No号）。上述合同签订后，原告依照合同约定于2014年8月22日向被告余悦锟发放了个人商用房贷款229万元，履行了借款合同约定的原告义务。被告余悦锟现因经济收入来源困难，还款出现逾期，现贷款己1个月（累计14次）未按合同约定依时偿还原告贷款本息。根据《个人购房借款/担保合同》第十四条的约定：违约及违约责任14.1发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：……；L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的……l4.2借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：(4)宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用等约定条款，被告余悦锟已经构成违约，原告宣布本合同项下贷款全部提前到期并向被告催收清偿上述贷款全部余额及相关利息，但被告余悦锟未能履行其义务。被告余劲松作为被告余悦锟的保证人，其在2014年恩商房按字388号《个人购房借款／担保合同》及《中国工商银行个人商用房贷款申请表》上亦签名确认对余悦锟上述债务承连带责任担保。被告恩平市锦江明珠房地产有限公司于2014年2月26日与原告签订编号为：2014年江门按揭协议第号《按揭贷款业务合作协议》，约定在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记）并将《房屋他项权证》交原告收押之前提供连带责任担保。综上所述，原告认为，原告与被告所签定的合同内容合法，形式有效，依法具有法律效力。被告现已构成严重违约，其依法应承担违约责任并立即偿还贷款本金1068771.11元及相关利息4661.52元，合计1073432.63元（相关利息暂计至2020年10月21日，从2020年10月22日起至该笔贷款还清之日止的相关利息按上述合同约定利率计算）。为防止国有银行资产损失，特向贵院提出诉讼，请法院依法判决。被告余悦锟、余劲松、恩平市锦江明珠房地产有限公司共同辩称：对于原告主张的诉讼请求1、3、4、5没有异议，但是不同意原告的第二项诉讼请求，被告方认为原告仅对涉案商品房登记了抵押登记手续，即原告所称的预告登记，根据民法典第221条规定，预告登记是为了保障将来实现物业属于保障性措施，预告登记并不产生设定房所有权抵押的效力，据此原告尚未取得该房屋的抵押权，故其要求对该房屋折价或拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿的主张于法无据，不应支持。本院经审理认定事实如下：2014年8月22日，原告与被告余悦锟、余劲松签订一份《个人购房借款/担保合同》（编号2014年恩商房按字号），主要约定如下：第一条：被告余悦锟向原告申请商用房贷款2290000元。第二条：贷款资金用于购买坐落于恩城锦安街90号明珠花园商铺1幢3、4号，担保方式为抵押+保证。第三条：贷款期限为10年，实际发放日与到期日以借款凭证为准。第四条：贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮20%确定。第六条还款：按月等额本息还款法（按月计息）每月10日为还款日；第十条保证担保：保证人全程连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。第十四条：违约及违约责任14.1发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：……L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；……14.2借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：……(4)宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；（5）解除本合同。第十八条抵押物：被告余悦锟提供抵押担保。第十九条抵押担保范围：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。原告与被告余悦锟、余劲松均在《个人购房借款/担保合同》盖章和签名。上述合同签订后，原告依照合同约定于2014年8月22日发放了商用房贷款2290000元给被告余悦锟。2014年8月25日原告与被告余悦锟、余劲松办理了的抵押备案手续（销售备案号：009440、抵押人余悦锟、抵押权人房地产权属人：中国工商银行股份有限公司恩平支行），原告取得涉案房屋的《恩平市预售商品房抵押备案证明书》。另查，2014年2月26日，中国工商银行股份有限公司江门分行（甲方）与被告恩平市锦江明珠房地产有限公司（乙方）签订了一份《按揭贷款业务合作协议》（编号：2014年江门按揭协议第号），主要约定如下：第一条：经双方协商，同意由甲方作为明珠花园项目的按揭贷款办理银行。第四条：在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房入）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证……。如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后10日内履行还款义务。如乙方未主动履行上述还款义务，即表示乙方授权甲方从其开立的账户中扣收。第五条：能够办理期房抵押预告登记的，乙方应积极协助甲方及借款人办理期房的抵押预告登记。该项目达到办理房屋所有权证的条件时，乙方应及时通知甲方，并负责协助甲方及借款人办理房产的正式抵押登记手续，并将《房屋他项权证》等交由甲方保管。被告余悦锟借款后，自2019年3月10日起多次未按合同约定依时偿还贷款本息。经原告催收，被告余悦锟仍没有足额偿还借款本金和利息给原告。至2020年10月21日止，被告余悦锟仍欠本金1068771.11元及相关利息4661.52元，合计1073432.63元。被告余劲松、恩平市锦江明珠房地产有限公司也没有履行担保义务。原告提起本案前，向本院申请诉前财产保全，本院于2020年12月14日作出（2020）粤0785财保88号《民事裁定书》，裁定查封、冻结被告余悦锟、余劲松、恩平市锦江明珠房地产有限公司名下价值1073432.63元的财产。原告预交保全申请费5000元。本院认为，本案属金融借款合同纠纷。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，三被告承认原告的第1、3、4、5诉讼请求，不违反法律规定。三被告的行为构成根本违约，原告请求解除《个人购房借款/担保合同》，被告余悦锟立即偿还贷款本金1068771.11元及相关利息4661.52元，合计1073432.63元（相关利息暂计至2020年10月21日，从2020年10月22日起至该笔贷款还清之日止的相关利息按上述借款合同约定利率计算）、被告余劲松、恩平市锦江明珠房地产有限公司对被告余悦锟上述债务承担连带清偿责任的依据和理由充分，本院予以支持。对于解除合同的日期。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”和第五百六十五条“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”的规定，原告于2021年1月5日提起本案诉讼，并同意诉前调解。本院于2021年1月11日通过电子送达的方式将原告的起诉状副本及证据材料送达给被告，即发生了合同解除的效力。因此，原告与被告余悦锟、余劲松签订的《个人购房借款/担保合同》于2021年1月11日解除。合同解除后，被告余悦锟、余劲松仍应承担违约责任，清偿借款本金和利息给原告。关于原告请求对抵押物的处置所得享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第二百二十一条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效”及第四百零二条：“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，预告登记之效力在于登记将来发生抵押权变动的请求权，使登记权利人取得可以对抗第三人的效力，以保障将来实现物权，而抵押权则应依法自办理抵押权设立登记时方为设立。本案中原告与被告余悦锟约定以房屋作为抵押，但仅办理了预售商品房抵押权预告登记，至今未办理抵押登记，抵押权没有依法有效设立，故原告对房屋并不享有抵押权和优先受偿权，原告请求抵押物的处置所得享有优先受偿权的理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百二十一条、第三百九十二条、第三百九十四条、第四百零二条、第四百一十条、第五百六十二条、第五百六十五条、第六百七十六条、第六百八十八条、第六百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告中国工商银行股份有限公司恩平支行与被告余悦锟、余劲松于2014年8月22日签订的《个人购房借款/担保合同》（编号2014年恩商房按字号）于2021年1月11日解除；二、被告余悦锟应在本判决生效之日起十日内偿还贷款本金1068771.11元及利息（截止至2020年10月21日的利息为4661.52元，从2020年10月22日起至该笔贷款还清之日止的相关利息按上述借款合同约定利率计算）给原告中国工商银行股份有限公司恩平市支行；三、被告余劲松对被告余悦锟上述第二项债务承担连带清偿责任；四、被告恩平市锦江明珠房地产有限公司对被告余悦锟上述第二项债务承担连带清偿责任；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司恩平支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务的利息。案件受理费7230.45元、诉前财产保全申请费5000元，合计12230.45元（原告中国工商银行股份有限公司恩平支行已预交），由被告余悦锟、余劲松、恩平市锦江明珠房地产有限公司共同负担。原告中国工商银行股份有限公司恩平支行预交的案件受理费7230.45元、诉前财产保全申请费5000元，合计12230.45元，本院予以退回；被告余悦锟、余劲松、恩平市锦江明珠房地产有限公司应共同向本院补缴案件受理费7230.45元、诉前财产保全申请费5000元，合计12230.45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 梁日稳二〇二一年三月十九日法官助理 冯艳权书 记 员 吴敏仪