湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0702民初1016号原告：常德市百信物业服务有限公司，住所地湖南省常德市武陵区芙蓉街道办事处项家铺社区人民路**穗丰新园**101。法定代表人：陈小妹，该公司总经理。委托诉讼代理人：张雄，该公司员工，代理权限为特别授权。被告：王德山，男，1966年4月26日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。原告常德市百信物业服务有限公司（以下简称百信物业公司）与被告王德山物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月23日公开开庭进行了审理。原告百信物业公司委托诉讼代理人张雄、被告王德山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。百信物业公司请求本院判令：王德山支付拖欠的物业服务费3234元。王德山答辩要点：百信物业公司没有及时对小区的落水管进行维修和养护，本单元1、2楼因下水管道多次堵塞，就把下水管道改道了。百信物业公司没有及时通知其下水管道改道，导致2019年5月其住所发生下水道堵塞的情况，王德山房屋造成的损失都超过了应当交纳的物业费。因此，百信物业公司在承担赔偿责任后，王德山同意交纳物业费。经审理查明，本院确认下列案件事实：2014年11月25日，东城尚品小区业主委员会（甲方）与百信物业公司（乙方）签订《物业服务合同书》，约定：1.东城尚品小区业主委员会将东城尚品小区委托百信物业公司为实行物业管理，本合同期限为叁年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止；2.管理的事项：房屋建筑共用部位、共用设施、设备的管理、维修养护，道路、排水管道等公用设施的使用管理和维修养护，公用绿地、花木等的养护和管理等；3.住宅房屋（多层住宅）由百信物业公司按建筑面积0.6元/平方米·月向业主或物业使用人收取；4.业主和物业使用人逾期交纳的从逾期之日起每日应按费用的千分之三交纳滞纳金。合同到期后，2017年11月8日，东城尚品小区业主委员会与百信物业公司续签了《物业服务合同书》，合同期限为2018年1月1日至2020年12月31日，合同约定了住宅房屋（多层住宅）由百信物业公司按建筑面积0.8元/平方米·月向业主或物业使用人收取，其他内容与之前的合同内容一致。王德山为常德市武陵区城东东城尚品**楼**房屋的所有权人，房屋面积115.5平方米。百信物业公司自2014年对东城尚品小区物业服务开始，王德山一直居住至今。王德山所在的房屋一楼和二楼的住户，因下水管道狭窄，导致下水道反水，均将下水管道进行了改道。2019年5月左右，因王德山楼下的一楼、二楼住户均对下水管道进行了改造，公用管道水倒灌至王德山家中，造成王德山房屋和楼下住户房屋受损。另查，2018年2月1日至2020年12月31日期间未缴纳物业服务费，王德山累计欠付物业管理费共计3234元（115.5平方米×0.8元/平方米×35个月）。因王德山未按期缴纳物业费，百信物业公司为维护自身合法权益，特诉至本院，望判如所请。上述事实有《物业服务合同书》、《不动产权电子证书》、《物业费催缴通知书》、证人袁某的证言、照片若干等证据在卷佐证。本院认为，百信物业公司与东城尚品小区业主委员会签订的《物业服务合同书》，系合同双方当事人真实意思表示，其内容亦不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定，上述物业服务合同对业主王德山具有约束力。本案的争议焦点为：1、百信物业公司是否按约履行了全部合同义务？2、王德山以百信物业公司未及时疏通下水道、排污管道，而拒绝缴纳物业费的理由是否具有法律上的正当性？关于争议焦点一：根据《物业管理条例》第2条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选出物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”物业服务人在物业区域内实施物的管理和人的管理。物的管理系对建筑物和附属设施的维修养护、环境卫生的管理维护，包括物业共用部位的维护与管理、物业共用设施及其运行的维护和管理、环境卫生绿化管理服务等。另根据百信物业公司与东城尚品小区业主委员会签订的《物业服务合同书》约定：“管理的事项：房屋建筑共用部位、共用设施、设备的管理、维修养护，道路、排水管道等公用设施的使用管理和维修养护，公用绿地、花木等的养护和管理等。”故对于百信物业公司对于清运及公共雨、污水管道、沟井的疏通即负有法定义务又负有约定义务。百信物业公司作为东城尚品小区的物业服务人应当及时对室外上下水管道、雨水管道、污水管道进行疏通，因王德山的房屋一楼、二楼均出现下水道反水而改道的情况，王德山也向物业反映过要求改道的请求，故百信物业公司更应当定期对上述管道进行排查，定期清理，及时处理王德山对下水管道改道及疏通管道的要求，确保王德山房屋的正常使用。另由于物业服务事项，与其他主体的义务存在交叉，结合本案，王德山系房屋的使用人，王德山既然已经知道下水道的反水问题，尤其在知晓楼下住户均将下水道管道改道后，怠于解决问题，王德山自身存在一定的过错。故导致王德山的房屋返水的原因与百信物业公司的物业管理之间没有直接因果关系，百信物业公司虽未尽到合同项下的全部义务，但其仅应承担未及时管理的相应责任，而非全部责任。故对于百信物业公司要求王德山支付物业费的诉请，本院部分予以支持。关于争议焦点二：王德山拒绝缴纳物业费的理由是否具有法律上的正当性？根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费……”。物业费是业主对于物业服务人员按照合同约定提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务所支付的对价。王德山作为业主，享受了物业服务，应负有缴纳物业费的法定义务。王德山不能以百信物业公司存在服务瑕疵为由对抗合同约定的义务。故对王德山的辩称，本院不予采信。综上，因百信物业公司未尽到合同项下的全部义务，本院酌定对王德山应当缴纳的物业费予以减少，以王德山欠付物业费3234元为基数，按照80%的标准支付物业费（3234元×80%=2587元）。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十八条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、王德山于本判决生效之日起十日内向常德市百信物业服务有限公司支付物业管理费2587元；二、驳回常德市百信物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由王德山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  张黎二〇二一年三月二十九日法官助理白璐书记员刘文婷附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十八条物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。