山东省青岛市李沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0213民初5499号 原告：张林樾，女，1983年9月27日出生，汉族，户籍地山东省招远市，现住青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：吕世萍，山东北极之星律师事务所律师。 被告：蔡瑜，女，1983年11月22日出生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：梁茂柱，山东嘉会嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张家铭，山东嘉会嘉律师事务所实习律师。 被告：周义鹏，男，1979年1月14日出生，汉族，住青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：梁茂柱，山东嘉会嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张家铭，山东嘉会嘉律师事务所实习律师。 第三人：青岛链家兴业房地产经纪有限公司，住所地青岛市市**龙城路**卓越世纪中心**楼,统一社会信用代码91370203065085498G。 法定代表人：赵阳，职务总经理。 委托诉讼代理人：张兆娣，女，该公司法务。 原告张林樾与被告蔡瑜、被告周义鹏、第三人青岛链家兴业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张林樾及其委托诉讼代理人吕世萍，两被告共同委托诉讼代理人梁茂柱、张家铭，第三人委托诉讼代理人张兆娣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 张林樾向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告2020年5月31日签订的《青岛市存量房屋买卖合同》；2.请求依法判令被告返还原告购房款2万元并赔偿原告居间代理费损失21630元及住宅专项维修资金损失11453.96元，共计53083.96元；3.请求依法判令被告支付原告违约金206000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告因孩子上学要购买房屋，通过第三人提供中介服务，与被告于2020年5月31日签订了《青岛市存量房屋买卖合同》，约定由原告购买被告位于青岛市李沧区房屋，房屋价款为1030000元，被告应当保证该房屋没有产权及债权债务纠纷、未被限制转让，如果违反该承诺导致房屋不能办理产权登记的，应当按照房屋成交总价款的20%赔偿原告损失。合同签订后，原告支付被告购房定金2万元及首付款28万元，并支付居间代理费21630元及住宅专项维修资金11453.96元，后在房屋过户时才得知被告房屋为限价商品房，未满五年无法办理过户手续。被告已经构成根本违约。 蔡瑜、周义鹏辩称，一、被告如实向第三人提供了案涉房屋情况，第三人在审核后将案涉房屋挂到网上出售，第三人应对案涉房屋无法交易的后果承担全部责任。被告向第三人工作人员姜雪婷说明了案涉房产属于限价商品房，并向其提供了房产证照片（房产证上写明权利性质：出让／限价商品房）。在被告与姜雪婷微信聊天交流中，姜雪婷明确表示只要契税发票满五年就符合交易条件，被告将契税发票发给姜雪婷，姜雪婷予以确认。且在签署房屋买卖合同的当日（5月31日），被告于第三人工作现场向原告、第三人提供了房产证原件、契税发票等所有与房屋有关的证明材料。由此可见，第三人作为专业的房地产经纪公司，被告有理由对其给出的案涉房屋符合交易条件的意见予以信赖。现在出现无法交易的后果，不但给原告造成经济损失，同样也给被告造成经济损失。第三人应对案涉房屋无法交易而给原告以及被告造成的损失承担全部责任。二、被告在房屋买卖合同中如实披露了房屋状况，原被告在第三人的误导下均存在过失，被告不应承担违约责任。被告在第三人提供的《青岛市存量房屋买卖合同》中，如实填写了案涉房屋的房屋状况，即：“第八条第一款第一项：契税票满五年、所有权证满两年”。被告对案涉房屋状况如实披露，无任何欺骗与隐瞒，原告对此完全知晓。虽然出现了因房产证办理不满五年无法交易的事实，但这并非被告主观意愿，被告也希望交易能够达成。在第三人误导下，原被告均产生了对售房政策的错误理解，从而导致合同无法继续履行的后果，对此双方均存在过失，因此并非被告单独违约，被告不应承担违约责任。三、被告一直积极履行合同，出现无法过户情况后又通过第三人或直接与原告沟通解决，并提出了继续履行合同的合理建议，不应由被告承担违约责任。原被告签订合同后，就积极履行合同。被告还清了银行贷款尾款，缴纳了公共维修基金，并协助原告办理了银行贷款手续。在最后过户时被告知不符合交易条件后，被告积极通过第三人或直接与原告沟通解决，并提出了继续履行合同，被告愿意将案涉房屋免费交予原告占有使用，原告可以分期付款，待符合过户条件时再行过户的合理建议，可是原告不同意采纳，导致合同无法履行。可见违约责任不在被告，被告不应承担违约责任。综上所述，案涉房屋无法过户，合同不能履行的根本原因系第三人对青岛市政策的错误理解，误导了原被告。被告自始至终积极履行合同，无任何违约行为。导致合同无法履行的责任在第三人，原被告均被第三人误导，因此原被告所遭受的全部损失均应由第三人承担，被告不应承担违约责任。 青岛链家兴业房地产经纪有限公司述称，1、第三人已协助原告对涉案房屋的权属证明、登记状况、出卖人身份情况、婚姻情况等重要事项信息进行调查核实，并向原告如实报告，第三人已尽合理审查义务。2、第三人已就交易房屋是限价商品房向房屋出卖人进行过房屋需要满5年的相关指示，已尽提示告知义务。3、房屋出卖人承诺房屋没有问题，可以正常交易，第三人多次提醒出卖人需前往不动产登记中心调档，但出卖人并未听从，第三人协助出卖人在网上进行了初步的产调核实，但产调并不显示房屋是否更过名或换过证，为防控交易风险，买卖合同第3条第1款约定出卖人应当保证房屋没有产权及债权债务纠纷，未被限制转让，即合同对此也进行了相关约定。房屋存在限制无法交易属于房屋出卖人与原告之间的权利义务关系，与第三人无关。4、依据居间合同只有第三人违反第5条第3款的约定才应承担违约责任，现第三人并未有故意提供虚假信息或隐瞒行为，并不满足居间合同约定的承担违约责任的构成要件。5、第三人发现交易房屋存在交易限制后及时组织双方撤网签，解约止损，已尽积极协助义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对以下证据真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证：原告提交的《房屋买卖业务签订文件合订本》、收款收据；被告提交的房产证、存量房屋买卖合同、补充协议、契税完税证、居间服务合同。 当事人有争议的证据和事实为： 被告提交与第三人工作人员姜雪婷的微信聊天记录2页，以证明双方核实了房产证的办证时间及契税发票的时间情况，第三人知道案涉房屋办理房产证不满五年、完税时间已满五年的事实，并告知被告案涉房屋符合出售条件。原告表示真实性无法确认，原告对被告与第三人之间关于房屋交税情况及是否具备交易条件所进行的沟通完全不知情，第三人也未将交易风险告知原告。第三人表示确曾有过一位名为姜雪婷的用工人员，但与第三人不存在劳动关系，属于第三方派遣人员，已离岗离职，且并非本次交易的经办人，因姜雪婷已离岗离职，聊天记录的真实性、完整性无从查证，即便证据真实，也无法证明第三人存在被告所述的恶意欺骗、误导买卖双方签约的情形。第三人对聊天记录的真实性不予认可，但未提供证据予以反驳，且其确认其确曾有过一位名为姜雪婷的用工人员，因此对该微信聊天记录的真实性本院予以确认。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下： 蔡瑜与周义鹏系夫妻关系，周义鹏系蔡瑜与张林樾房屋买卖交易的代理人。2020年5月31日，被告周义鹏代理蔡瑜与原告张林樾签订《青岛市存量房买卖合同》，约定由张林樾（买受人）购买蔡瑜（出卖人）所有的坐落于青岛市李沧区房屋，产权证明所载建筑面积共86.12平方米。房屋总转让价款为103万元，房款支付方式为买受人于本合同签订当日将第一笔定金2万元自行支付给出卖人，于买卖双方办理完毕贷款申请手续后5个工作日内将首付款28万元以银行资金存管方式支付出卖人，其他房款的付款方式为贷款。买卖双方应当于买受人获得银行贷款审批通过后且出卖人办理完毕抵押登记注销手续后5工作日内办理房屋权属转移登记手续。合同约定，出卖人应当保证该房屋没有产权及债权债务纠纷，未被限制转让。买受人知悉本市有关住房限购限贷政策的规定，承诺具备购房资质及贷款资质。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。出卖人确认上述房屋状况为契税票满五年，所有权证满两年。买卖双方就合同履行约定了违约责任，出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）出卖人提供的该房屋房地产权证或不动产权证书，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致买受人无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致买受人无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。出卖人出现上述根本违约情形之一的，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金；出卖人应向买受人退还买受人向其支付的全部款项；居间机构收取的买卖双方的所有费用不予退还，由违约方直接向守约方赔付。买受人出现下列情形之一的，买受人构成根本违约，且出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）购买资质承诺不实，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（3）拒绝购买该房屋的；（4）逾期履行本合同约定的义务超过十五日的。买受人出现上述根本违约情形之一的，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金；买受人向出卖人已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；居间方收取的买卖双方的所有费用不予退还，由违约方直接向守约方赔付。 同日，张林樾、蔡瑜与第三人青岛链家兴业房地产经纪有限公司签订了《居间服务合同》。合同约定，张林樾、蔡瑜共同委托第三人作为居间人，第三人提供的居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情咨询；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）协助查看买受人身份情况，引领买受人看房；（4）协助查看出卖人身份情况和房屋权属证书，实地查看房屋；（5）协助甲、乙双方协商、洽谈，确定成交意向；（6）协助甲、乙双方协商确定房屋买卖合同的相关条款内容。张林樾、蔡瑜同意由双方委托第三人办理以下事宜：（1）交易房屋的权属转移登记手续（“过户手续”）及相关事宜，具体委托事项包括但不限于收集办理相关手续应提交的材料、向房屋登记管理机关申请办理过户及协助办理与过户手续有关的全部事项；（2）交易房屋的购房贷款（商业贷款或公积金贷款）手续（“贷款手续”）及相关事宜，具体委托事项包括但不限于收集办理相关手续应提交的材料、向银行申请办理贷款及协助办理与贷款手续有关的全部事项。张林樾、蔡瑜签订《青岛市存量房买卖合同》时，居间行为完成，张林樾应于《居间服务合同》签订当日向第三人支付居间服务费21630元。张林樾、蔡瑜应积极配合第三人的居间活动，按照第三人的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照本合同的约定，及时足额向第三人支付居间服务费；张林樾、蔡瑜应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效。第三人应遵守相关法律规定，合法提供居间服务；第三人不得在交易中故意提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；在张林樾或蔡瑜的要求下，第三人可以就房屋的交易政策和流程提供咨询服务。第三人违反上述约定，应退还相应的居间服务费，张林樾或蔡瑜违反合同约定，导致第三人不能继续履行义务的，第三人不承担责任，且第三人有权收取本合同约定的居间服务费用，已收取则无需退还，如支付费用方为守约方，守约方可向违约方追偿该笔费用，若张林樾或蔡瑜向第三人提供虚假信息，给第三人造成损失的应当承担相应的赔偿责任。同日，张林樾、蔡瑜与第三人签订一份补充协议，协议约定，张林樾、蔡瑜一致同意，在过户后买方在核验税费环节中，若因限价商品房交易而产生的税款（差额税）超过400000元，则买卖双方可即刻在交易窗口退卷，撤销过户手续，三方和平解约，卖方需2个工作日内将买方自行支付的定金20000元，无息退还给买方，且卖方需将买方提前预交的公共维修基金11463.27元整于5个工作日内返还于买方。居间方收取的中介费5个工作日内全额退还买方。 2020年5月31日，原告向第三人支付居间代理费21630元。2020年6月17日，原告支付房屋定金2万元（已转为购房款）、首付款30万元及住宅专项维修资金11453.96元。 另查明，被告周义鹏与第三人原工作人员姜雪婷通过微信沟通，2019年11月6日，姜雪婷询问周义鹏“哥，你这个房子是继承的还是更名过？”周义鹏回复“我自己的首套。115不变，有人想买价格可谈，我装修也花了不少。”姜雪婷询问“哪个产证是咋回事？”周义鹏向姜雪婷发送语音消息，告知其11年和12年把绿皮本拿到之后一直懒得去换红皮的本，17年办的这个事儿。姜雪婷询问“是继承的还是更名过呀？”周义鹏向姜雪婷发送语音消息，告知涉案房屋一直在其名下，是其家属的名字，不是继承，也没有更名。2020年3月28日，姜雪婷询问周义鹏“哥，你那个房子更名是夫妻之间更过名还是啥原因呀？”周义鹏回复“就是办过绿皮本换红皮。其他啥都没弄过。”“没有任何纠纷，放心。”姜雪婷询问周义鹏“你契税发票能找到嘛？”周义鹏回复“有，应该能找到”。姜雪婷回复“这个得找到，要不然差不到你这房子满五”。周义鹏回复“有”，并把涉案房屋契税完税证照片发送给姜雪婷。 再查明，蔡瑜于2010年5月6日已缴纳涉案房屋全部税款，涉案房屋不动产登记证书办理时间为2017年3月7日，登记权利人为蔡瑜，权利性质为出让限价商品房。 本院认为，本案中,涉案房屋属于限价商品房，系由政府提供优惠,限定户型、面积,向本市中等收入住房困难家庭提供的具有保障性质的住房，出售对象具有特殊性。根据《青岛市限价商品住房管理办法》（青岛市人民政府令第219号）第二十二条规定,此类房屋自房地产登记之日起5年内，不得上市交易。5年后需要上市交易的，应当将购房时以限价商品住房价格购买的部分面积，按照成交价格与购买时限价商品住房价格差价的50%，向政府交纳土地收益等价款。蔡瑜于2017年3月7日取得涉案房屋所有权证书,而与原告签订《青岛市存量房买卖合同》的时间是2020年5月31日,尚在涉案房屋的限售期内,故双方买卖涉案限价商品房的行为违背社会保障性住房的设置初衷,损害社会公共利益,应认定为无效。故对原告要求解除合同的诉讼请求本院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此原告主张被告蔡瑜返还其购房款20000元、住宅专项维修资金11453.96元，符合上述法律规定，本院予以支持。本案中，第三人作为具有专业资质的房地产中介机构，在明知促成交易的房屋为限价商品房，在5年内依法不能直接上市交易的情况下仍为原被告提供中介服务，对合同无效具有过错，其因此获得的居间服务费应予返还原告。原、被告明知涉案房屋系限价商品房，且房屋状况为契税票满五年、所有权证满两年，仍签订《青岛市存量房买卖合同》，双方均存在过错，应各承担50%的责任。涉案合同无效，自始没有法律约束力，原告无权要求被告承担违约责任，对原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告蔡瑜于本判决生效之日起十日内返还原告张林樾购房款20000元、住宅专项维修资金11453.96元； 二、驳回原告张林樾的其他诉讼请求。 案件受理费14070元（原告已预交），减半收取7035元，由原、被告各负担3517.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 员  慕 雪 二〇二一年三月九日 法官助理  曹丽莎 书 记 员  孙淑飞 书 记 员  任佳怡