北京市大兴区人民法院执 行 裁 定 书(2021)京0115执异64号异议人（被执行人）：北京市益华机械电子技术研究所，住所地北京市大兴区黄村镇民营工业区新源大街11号。法定代表人：章颖。委托诉讼代理人：张玉满，男，该公司副总经理。申请执行人：曹存兵，男，1973年9月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。被执行人：程文波，男，1952年6月11日出生，汉族，住北京市大兴区。被执行人：北京太阳石油化工有限公司，住所地北京市大兴区黄良路西口。法定代表人：程文波。被执行人：太阳生态科技发展（磴口）有限公司，住所地内蒙古自治区巴彦淖尔市磴口县巴镇水建管区。法定代表人：刘玉峰。本院在执行曹存兵与北京市益华机械电子技术研究所（以下简称益华研究所）、程文波、北京太阳石油化工有限公司（以下简称太阳石油公司）、太阳生态科技发展（磴口）有限公司（以下简称太阳生态公司）公证债权文书纠纷案的过程中，被执行人益华研究所向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。益华研究所向本院提出异议请求：撤销2020年11月11日-12日举行的益华研究所名下位于北京市大兴区XXX幢及两宗土地使用权（以下简称涉案房屋与土地使用权）的司法拍卖。事实与理由：1.本次拍卖程序违法。2020年8月30日-31日，北京市大兴区人民法院（以下简称大兴法院）对涉案房屋与土地使用权进行了网络拍卖，山西振兴发展有限公司（以下简称振兴公司）以46104590元的最高价竞拍成功，京东网也公布了网络竞价成交确认书，拍卖已经完成。如果因竞买人没有付款而要撤销2020年8月30日-31日的司法拍卖，大兴法院应当书面通知益华研究所，同时说明原因。但是益华研究所并未收到任何书面通知，现在又重新拍卖，大兴法院的拍卖行为违法。2.益华研究所已经申请破产，执行中的拍卖应当中止。在该次拍卖之前，益华研究所已经向北京市第一中级人民法院（以下简称一中院）申请破产重整，案号为(2020)京Ol破申681号。依据《中华人民共和国企业破产法》第十九条规定，人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。大兴法院在破产重整过程中处置申请破产企业的重要资产，属于严重违法。3.拍卖中存在恶意串通、损害益华研究所权益的行为。在2020年8月30日-31日的拍卖中，参加竞拍的有六七个人，历经上百次出价，最高出价46104590元。但是大兴法院无故重新拍卖，这次只有三人参加竞拍，其中一个还早早退出竞争，简单几次出价后以40024590元成交，其中必有问题。大兴法院在拍卖中高价不算、低价重拍，益华研究所有充分理由怀疑，大兴法院是在故意压低拍卖价，强占豪夺益华研究所几十亩的工业用地，以最低价格交纳给指定人员，从而最终完成利益输送。4.评估方式不合理，评估价格过低，评估过程不透明。在实践中，对于房地产的价值评估主要有市场法和成本法。市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类似分析以估测资产价值。简单地说，市场法就是按照市场价值评估房地产，在实际操作时需要周边有成熟的房地产市场进行比较。而在本案中，XXX开发区早已经并入中关村生物医药产业基地，涉案房屋与土地使用权所在的新源大街XX号又处在中关村生物医药产业基地的核心位置，近几年来中关村生物医药产业基地快速扩张和发展，已经形成一个成熟的房地产市场，完全具备市场法评估的条件。成本法是最原始的一种评估方法，简单地说就是以重置成本扣减折旧计算地产价值，成本法主要用于国有划拨等不可常规上市交易的地产评估，体现的是账面价值而不是市场价值。在本案评估中，大兴法院为了人为的压低中标人的成本，枉顾新源大街11号周边已经形成了成熟的房地产市场、土地价格飞涨这一事实，采用成本法进行评估，评估价只有两千多万元，而周边地区一亩国有工业用地的市场价就达到上千万，涉案房屋与土地使用权的价值被严重低估。益华研究所有权协商选择评估机构，对评估结果不服的还可以申请异议，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第五条、第六条明确了被执行人的上述权利。但是，大兴法院却一直暗箱操作，所有评估过程益华研究所一无所知，严重损害了益华研究所的合法权益。5.大兴法院在本次拍卖中限制了正当竞争。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定，拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。2016年3月8日，大兴法院对益华研究所名下位于新源大街11号京兴国用（1999）出字第112号土地及部分房屋进行了超低价拍卖，拍卖时还人为设置了建筑物跨界等问题。在本次拍卖中，大兴法院又特别注明“土地跨界、新竞拍人需要和原竞标人协商才能办理过户”等限制条件，目的就是限制其他人竞拍，从而达到让第一次拍卖的中标人再次低价中标的目的。大兴法院将益华研究所的资产不合理拆分、分别拍卖，故意设置“新竞拍人需要和原竞标人协商才能办理过户”的障碍，目的就是限制竞争、指定原竞标人再次低价中标。综上，大兴法院的拍卖违法，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条之规定，请求撤销本次拍卖。曹存兵未到庭，但提交书面答辩意见称，不同意益华研究所的异议请求。理由如下：1.司法拍卖是2020年11月11日开始进行的，但益华研究所的撤销申请书落款时间是2020年11月10日，也就是说拍卖结果还未出来就已经提出撤销申请，显然不符合逻辑，或者说提前就有准备。2.法院根据不同债权人的申请，拍卖益华研究所的资产合法有效，益华研究所的目的是拖延时间，给债权人造成更大的损失。3.法院的拍卖程序没有问题，尊重法院的拍卖结果。程文波、太阳石油公司、太阳生态公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。本院查明，曹存兵与益华研究所、程文波、太阳石油公司、太阳生态公司公证债权文书纠纷一案，曹存兵于2015年6月4日向本院申请强制执行，要求益华研究所、程文波、太阳石油公司、太阳生态公司偿还本金100万元及利息、滞纳金等。2015年9月16日，本院查封涉案房屋与土地使用权，查封期限为三年。2018年6月13日，本院对涉案房屋与土地使用权予以续封，续封期限为三年。2019年8月14日，本院执行人员前往涉案房屋所在地张贴公告，公告载明：“本院决定对查封土地及房屋进行司法评估、拍卖，责令益华研究所及土地和房屋的占有使用人于2019年9月30日前迁出，到期不迁出的强制执行。”因申请执行人曹存兵不同意与益华研究所协商选择评估机构，2019年3月28日，本院从北京市高级人民法院确定的评估机构名册中，采取随机的方式，确定由北京银通安泰房地产评估有限公司（以下简称银通评估公司）进行评估。银通评估公司在分析掌握的资料并对临近地区类似房地产进行实地查勘后，根据涉案房屋与土地使用权的特点和实际情况，依照国家有关法律、法规及房地产估价规范，选择了成本法进行评估。2020年6月19日，银通评估公司出具房地产评估报告，确定涉案房屋与土地使用权的市场价值为2426.37万元。2020年8月30日10时，本院通过京东网对涉案房屋与土地使用权进行司法拍卖。拍卖公告载明特殊说明：“京兴国用（1999出）字第114号（以下简称114号）土地证载面积与实际测绘面积存在差异，本次评估价值依据《北京市测绘设计研究院司法鉴定检验报告书》载明的测绘面积，成交后买受人办理产权登记时，以产权测绘登记面积为准。114号地北侧京兴国用（1999出）字第112号（以下简称112号）土地及其地上建筑物已被本院另案拍卖成交，因房地不一致目前尚未办理产权证。112号土地上建筑物占用114号土地面积为2039.20平方米。本次拍卖成交后，办理产权证须自行解决房地不一致问题，土地、房屋产权证迟延办理的风险由买受人自行承担。112号土地与114土地的分界线由本院为测绘工作需要指定，非产权登记界线。本次拍卖房屋内存放有物品，成交后可能存在后续处理问题。竞买人请自行到园区主管部门咨询土地管理要求和产业投资政策，产业经营活动应符合园区产业投资定位并取得项目准入许可。竞买人竞买成功后因法律及政策规定影响实际经营使用的，自行承担责任。”参加此次司法拍卖并交纳保证金的竞买人分别是吴鹏、振兴公司、北京荣盛泰和商业管理有限公司、北京正阳科技有限公司、北京圣元合堂医疗器械有限公司、北京恒源丰泽投资有限公司（以下简称恒源公司）。最终振兴公司以46104590元成功竞得。本院出具网络竞价成交确认书后，振兴公司未在指定期间交纳余款及办理相应手续。2020年9月17日，本院作出（2020）京0115执恢604号执行裁定书，裁定：“一、重新拍卖被执行人益华研究所名下的涉案房屋与土地使用权；二、振兴公司交纳的保证金1500000元不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及拍卖财产相关的被执行人债务；三、重新拍卖时，振兴公司不得参加竞买。”2020年9月18日，振兴公司向本院提交申请书，书面承诺放弃此次竞买。2020年11月11日10时，本院通过京东网对涉案房屋与土地使用权重新进行司法拍卖，拍卖公告载明特殊说明：“京兴国用（1999出）字第114号（以下简称114号）土地证载面积与实际测绘面积存在差异，本次评估价值依据《北京市测绘设计研究院司法鉴定检验报告书》载明的测绘面积，成交后买受人办理产权登记时，以产权测绘登记面积为准。114号地北侧京兴国用（1999出）字第112号（以下简称112号）土地及其地上建筑物已被本院另案拍卖成交，因房地不一致目前尚未办理产权证。112号土地上建筑物占用114号土地面积为2039.20平方米。本次拍卖成交后，办理产权证须自行解决房地不一致问题，土地、房屋产权证迟延办理的风险由买受人自行承担。112号土地与114土地的分界线由本院为测绘工作需要指定，非产权登记界线。本次拍卖房屋内存放有物品，成交后可能存在后续处理问题。竞买人请自行到园区主管部门咨询土地管理要求和产业投资政策，产业经营活动应符合园区产业投资定位并取得项目准入许可。竞买人竞买成功后因法律及政策规定影响实际经营使用的，自行承担责任。”参加此次司法拍卖并交纳保证金的竞买人分别是恒源公司、布瑞琳科技（北京）有限公司、吴鹏。最终恒源公司以40024590元成功竞得。2020年12月2日，本院作出（2020）京0115执恢604号执行裁定书，裁定：“涉案房屋与土地使用权归买受人恒源公司所有，上述房屋及国有土地使用权自本裁定送达买受人恒源公司时起转移。”2020年12月4日，本院向恒源公司送达司法拍卖成交确认书、拍卖成交裁定书。同日，大兴区不动产登记中心将涉案房屋与土地使用权过户至买受人恒源公司名下。2020年11月26日，益华研究所向一中院申请破产重整，案号为（2020）京01破申681号。另查，审查过程中，益华研究所认可于2020年11月收到本院送达的司法专邮，得知2020年8月30日的网络司法拍卖被撤销，将于2020年11月11日重新拍卖，其认为虽然法院告知了相关事实，但告知不及时。本院认为，本案属于执行行为异议，重点审查执行行为是否违反法律、司法解释的明确规定。益华研究所主张撤销2020年11月11日-12日举行的涉案房屋与土地使用权的司法拍卖，针对其提出的事实及理由，本院审查分析如下：一、关于撤销司法拍卖后是否应书面通知的问题。因目前没有相关法律、司法解释规定撤销拍卖后，法院应当书面通知被执行人，故益华研究所主张的该项理由没有法律依据。且益华研究所收到本院司法专邮后，已知晓撤销拍卖的情况，故益华研究所主张的该项理由亦没有事实依据，本院不予支持。二、关于益华研究所已经申请破产重整，执行程序是否中止的问题。虽然益华研究所向一中院申请了破产重整，但申请破产重整的时间晚于本院网络司法拍卖的时间。且益华研究所没有提交证据证明一中院已经裁定受理破产重整，故本院并不是在破产重整过程中处置益华研究所的财产。网络司法拍卖完毕后，本院已将涉案房屋与土地使用权过户登记到买受人恒源公司名下。根据《最高人民法院关于执行案件移送破产审查若干问题的指导意见》第17条的规定，已通过拍卖程序处置且成交裁定已送达买受人的拍卖财产，因财产所有权已经发生变动，不属于被执行人财产。本案中，涉案房屋与土地使用权已完成权属转移登记，不再属于益华研究所的财产。故益华研究所主张中止执行程序的理由不成立，本院不予支持。三、关于拍卖中是否恶意串通的问题。在2020年8月30日的网络司法拍卖中，有6个交纳保证金的竞买人参加。振兴公司以最高价成功竞得后，未按指定时间交纳尾款及办理手续，故本院裁定重新拍卖。在2020年11月11日的网络司法拍卖中，有3个交纳保证金的竞买人参加，3个竞买人经过多次竞价，最终恒源公司以最高价竞得。两次拍卖均在京东网上公开举行，程序公正透明，益华研究所未提交证据证明有恶意串通的行为。故益华研究所主张的该项理由不成立，本院不予支持。四、关于评估程序是否违法的问题。本案中，因申请执行人曹存兵不同意与益华研究所协商选择评估机构，本院依法从评估机构名册中随机选取，确定由银通评估公司对涉案房屋与土地使用权进行评估。银通评估公司根据标的物实际状况，采取符合标的物现状特征的评估方式，依法出具房地产评估报告。评估报告仅是作为司法拍卖参考的依据，并不是标的物的实际价格，最终成交价由市场确定。本院的评估程序符合相关法律规定。故益华研究所主张的该项理由不成立，本院不予支持。五、关于拍卖中是否存在限制正当竞争的问题。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条的规定，实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告中发布当日通过网络司法拍卖平台，对拍卖财产已知瑕疵和权利负担予以特别提示。因涉案房屋与土地使用权存在房地不一的状况，且竞买后相关经营活动应符合园区产业投资定位并取得项目准入许可等要求，本院在上述两次拍卖公告中均进行了特别提示，目的是使竞买人充分了解标的物的情况，这属于法院正常披露拍卖标的物权属状况，不属于恶意限制竞争的行为。故益华研究所主张的该项理由没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，对于益华研究所主张撤销2020年11月11日-12日举行的涉案房屋与土地使用权司法拍卖的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条、最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条的规定，裁定如下：驳回北京市益华机械电子技术研究所的异议请求。如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十日内，向本院递交复议申请书及证据，并按照案件相对人的人数提交副本，向北京市第二中级人民法院申请复议。审 判 长  程 立人民陪审员  赵亚玲人民陪审员  刘学文二〇二一年三月十九日书 记 员  熊诗岚