广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初15415号原告：陈东华，男，汉族，1991年1月20日出生，住址广西钦州市钦**。委托诉讼代理人：朱清源，广东青狮云岸律师事务所律师。委托诉讼代理人：穆迪升，广东青狮云岸律师事务所实习律师。被告：深圳市星越物业管理有限责任公司，住所地深圳市福田区福田街道金田南路大中华交易广场**2301，统一社会信用代码91440300MA5DDAK627。法定代表人：安洪双。被告：深圳时尚商业地产集团股份有限公司，住所地深圳市福田区深南大道与金田路交界西南深圳国际交易广场**2301，统一社会信用代码914403007798669156。法定代表人：郭菁丽。被告：深圳市迈超商业运营有限责任公司，住所深圳市福田区福田街道金田大中华交易广场**2301，统一社会信用代码91440300349969850R。法定代表人：夏德海。三被告共同委托诉讼代理人：廖海林，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告陈东华与深圳市星越物业管理有限责任公司（下称星越公司）、深圳时尚商业地产集团股份有限公司（下称时尚公司）、霍尔果斯弘源企业管理有限公司（下称霍尔果斯公司，原告已撤回对该公司的起诉）合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案后，依法追加深圳市迈超商业运营有限责任公司（下称迈超公司）作为共同被告。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本院依法适用普通程序独任审理，于2020年10月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人朱清源、被告的委托代理人廖海林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.确认原告与被告星越公司签订的《时尚ME.GO商业广场物业服务合同》已于2019年8月26日解除；2.被告星越公司向原告退还履约保证金7000元；3.被告星越公司赔偿原告违约金7000元；4.被告迈超公司退还咨询费（入场费）12500元；5.被告时尚公司对上述款项承担连带责任；6、本案诉讼费由被告承担。此后，原告撤回第4项诉讼请求。事实和理由：原告与被告星越公司签订《时尚ME.GO商业广场物业服务合同》（下称物业合同），商铺号为C028号，合同期限为2017年12月21日至2019年12月20日。2019年8月26日，原告收到商业广场业主深圳市地铁集团有限公司（下称地铁集团）发出的通知，称地铁集团与被告就华新站地下空间商业项目所签订的合同已经于2019年8月26日终止，要求原告立即停止经营并在限定时间内迁离。两被告与地铁集团的合同于2019年8月26日终止后，被告已无权将商铺出租给原告，也无权收取入场费等费用。根据相关法律规定及《物业合同》约定，上述原告已经于2019年10月9日委托律师向两被告发出律师函，宣布从8月26日起解除与被告的《物业合同》并要求被告退还履约保证金入场费，赔偿违约金等经济损失。被告一直未退还并赔偿上述款项，原告只得向法院起诉，请求法院维护原告的合法权益。被告迈超公司、霍尔果斯公司与被告星越公司在合同的实际履行、财务状况中存在大量的混同状况，因此原告将被告迈超公司列入共同被告。被告星越公司答辩称，原告所述的内容与客观事实明显不符，原告存在拖欠管理费的根本性违约情况下，起诉请求被告星越公司承担责任，实难让人理解。原告要求退还各种费用及承担违约金的诉讼请求根本没有事实及法律依据，依法应当全部驳回。具体理由如下：一、被告星越公司与原告双方的物业服务合同的履行与深圳地铁和时尚集团之间的租赁纠纷无关，原告在持续经营，正常享受服业服务的情况下，竟然以物业合同外其他人的租赁纠纷为由单方解除物业合同，其解除行为显然是非法的，应由原告自身承担所有法律责任。1.深圳地铁的文件提及的是深圳地铁与时尚集团的租赁关系问题，与本案中原告与被告星越公司之间的物业服务关系有着本质的区别，作为案外人的深圳地铁在无被告星越公司授权的情况下，根本无法代替被告星越公司作出意思表示。2.深圳地铁的公告文件合法性与否、是否被撤回或撤销，最终情况如何，相关的租赁纠纷正在深圳国际仲裁院审理过程中[案号为：（2019）深国仲受5109号]。3.涉案商铺所属商场至今仍未归还给深圳地铁，仲裁结果未出来之前，深圳地铁也无权直接强行收回。根据合同相对性，深圳地铁与时尚公司之间的合同关系、具体的权利义务内容、经济纠纷，由合同双方解决，在解决过程中可能撤回申请、提出新的要求、放弃权利、变更合同内容、和解等等，但该些内容与原告和被告星越公司均无关。4.被告星越公司与深圳地铁不存合同关系，原告同样与深圳地铁不存在合同关系。被告星越公司就涉案物业的物业服务权限来源于原告与被告星越公司之间的物业服务合同约定，被告星越公司与原告之间的物业服务也与深圳地铁、时尚公司均无关。即使原告与案外人另行建立合同关系，原告与案外人之间的合同关系也与被告星越公司无关，原告也不得基于此作为抗辩理由对抗星越公司。二、被告星越公司并未收取原告所述服务费（入场费），法院审理的其他与被告星越公司、迈超公司物业及租赁合同纠纷案，服务费（入场费）收取单位以及开票单位均不是被告星越公司及迈超公司，是由霍尔果斯公司收取。该费用的收取显然与被告星越公司无关。并且该案纠纷是物业服务合同纠纷，与原告主张的服务费（入场费）属不同的案由（居间服务），依法应由原告另寻途径解决，本案不应一并调处。三、原告自与被告星越公司建立物业服务关系后，一直在使用涉案商铺经营，享受了物业管理服务，实现了合同目的，依法应当根据物业合同的约定交付管理费用给被告星越公司，然而原告一直恶意拖欠物业管理费，原告的行为属根本性违约，应当由原告承担所有的法律责任。1.经核实，原告缴纳的管理费仅仅到2019年8月20日（同样据了解，原告本应交给商铺出租方迈超公司的租金同样仅仅交到2019年8月3日，此后也一直拖欠）。2.根据物业合同约定，原告本应在2019年7月前预付下两个月的管理费，但事实上至今未付，而原告的撤场时间在是2019年8月25日之后。3.深圳地铁的公告文件是2019年8月25发出，要求在9月26日退场（暂不论该公告合法与否，是否影响原被告之间的合同关系），即原告在深圳地铁的公告文件发出之前一个月即已经开始恶意拖欠管理费。经被告星越公司催缴，原告仍不理会。现原告借深圳地铁的公告文件反而自己提出解除合同，原告规避法律责任的目的显而易见。4.根据物业合同约定，合同期内，非因甲方（即星越公司）原因乙方（即原告）单方面要求解除合同或乙方违约的履约保证金不予返还。鉴于原告自身的恶意拖欠物业费用的违约行为，在确定解除物业关系的情况下，履约保证金不应退还，且原告仍需补足所欠的物业费用，被告星越公司保留追偿的权利。综上所述，本案中，原告在自身恶意拖欠物业管理费的情况下，借此后案外人深圳地铁一份普通的公告竟然反过来单方解除合同要求星越公司承担责任，其理由显然是无法成立的。被告星越公司已经依约为原告提供物业服务，履行了应当履行的义务；原告本正常经营，享受服务服务，却拖欠被告星越公司物业费用，是严重的违约行为，故最终应当由原告自己承担所有的法律责任，法院应当驳回原告的全部请求。被时尚公司答辩称，首先赞同被告星越公司的答辩意见。同时认为，原告要求时商集团承担连带责任的诉讼请求根本没有事实及法律依据，依法应当全部驳回。具体理由如下：1.原告与时尚公司未签订过任何协议，也未收取过原告的款项。时尚公司不是物业合同相对人，不是物业合同履约主体。时尚公司与原告不存在合同关系；原告与星越公司之间的物业合同关系与时尚公司无关。2.时尚公司与星越公司是相互独立的法人，不存在原告所谓的人格混同的问题，原告亦未提供任何证据证实存在混同，应承担举证不能的法律后果。3.人民法院在个案中否认公司人格的判决的既判力仅仅约束该诉讼的各方当事人，不当然适用于涉及该公司的其他诉讼，不影响公司独立法人资格的存续。4.深圳地铁与时尚公司之间的租赁合同纠纷正在深圳国际仲裁院审理过程中[案号为：（2019）深国仲受5109号]，涉案租赁物业所属商场至今仍未归还给深圳地铁。该仲裁案裁决结果现根本无法确定，并且目前正在协商和解过程中，极有可能最终确定租赁合同继续履行，从而最终维持数百家小商户的稳定。5.时尚公司与深圳地铁之间的租赁纠纷与本案由星越公司提供物业服务的物业合同纠纷无关。被告迈超公司答辩称，首先赞同被告星越公司的答辩意见，同时认为，原告要求被告迈超公司承担本案法律责任的诉求没有事实及法律依据，具体理由如下：第一、原告与被告迈超公司之间建立的是租赁合同关系，与本案物业服务合同纠纷无关，并且被告迈超公司与原告之间的租赁纠纷已经福田法院另案审理当中，案号是（2020）粤0304民初14814号；第二、本案的物业合同是由被告星越公司与原告签订，由被告星越公司为商场提供物业服务、收取原告的物业服务费，而被告迈超公司并不是物业合同的相对人，未收取过原告的物业服务费，不是物业服务合同的主体，原告与被告星越公司之间的物业合同纠纷，同被告迈超公司无关；第三、被告迈超公司与被告星越公司都是相互独立的法人，不存在原告所谓的人格混同的问题，原告并未提供证据证实存在混同的行为，单次代收款项并不足以认定财务混同，况且原告在此前就该代收行为从未提出任何异议，法院在审理被告迈超公司和被告星越公司租赁及物业纠纷的系列案中原告方提供的证据能够证实和被告星越公司各自收取租金各自收取管理费并且单独核算，开具各自的票据，因而原告应承担举证不能的法律后果；第四、深圳地铁与时尚公司之间的租赁合同纠纷正在深圳国际仲裁院审理过程中（案号为：（2019）深国仲受5109号），涉案租赁物业所属商场至今仍未归还给深圳地铁。该仲裁案裁决结果现根本无法确定，并且目前正在协商和解过程中，极有可能最终确定租赁合同继续履行，从而最终维持数百家小商户的稳定。在法律层面上涉案租赁物业所说的商场至今未归还给深圳地铁，深圳地铁是无权强行收回的；第五、时尚公司与深圳地铁之间的租赁纠纷与本案由被告星越公司提供的物业服务的物业合同纠纷是无关的，隶属于不同的案由，迈超公司并非时尚公司，被告迈超公司与深圳地铁不存在合同关系，也与深圳地铁不存在租赁纠纷，至于时尚公司与深圳地铁的租赁纠纷与被告迈超公司无关，因而本案原告以物业合同纠纷提起诉讼，申请追加被告迈超公司为共同被告，显然是诉讼主体错误，依法应驳回对于被告迈超公司的要求承担责任的诉求。经审理查明，2017年11月26日，原告（乙方）与被告星越公司（甲方）签署《物业管理服务合同》约定，甲方为被告承租的位于华强北地铁三号线华新站入口的商铺提供物业服务，合同期限从2017年12月21日至2019年12月20日，月管理费为3500元，2个月收取一次，乙方在进场装修日起即开始起算，乙方在签订本合同时，需向甲方缴纳合同期内前2个月的管理费7000元。每满2个月，乙方须提前7个工作日向甲方预付2个月的管理费。签订合同时乙方向甲方缴纳7000元作为合同的履约保证金，该保证金不作为商户管理费不足的抵扣款项，仅作为乙方履行合同的保证，但乙方违反相关规定时，甲方有权优先从中扣除。该履约保证金由甲方保管直到合同期满，乙方依约交还该商铺，并缴清全部管理等费用的前提下，30日内无息退还乙方，乙方违约情况下不予退还保证金。乙方拖欠支付物业管理七日视为乙方根本违约，从第八日起甲方有权解除合同，乙方已缴纳的履约保证金、物业服务费、水电费等公共事业费不予返还。次日，被告星越公司向原告开具收款收据，确认收到原告支付的履约保证金7000元。2019年7月12日，被告星越公司向原告开具《收款收据》，确认收到原告支付的2019年6月21日至8月20日期间的管理费7000元。2019年10月10日，原告委托广东青狮云岸律师事务所向三被告、霍尔果斯公司发出《律师函》称，2019年8月26日，原告收到深圳市地铁集团有限公司发出的通知，通知称地铁集团与各公司就华新站地下空间商业项目所签订的租赁合同已经于2019年8月26日终止，鉴于此，各公司无权将商铺出租给原告，也无权收取物业管理费、入场费等费用。原告有权解除合同，要求退还押金、赔偿违约金及装修费等经济损失。另查，时尚公司就其与深圳市地铁集团有限公司之间的房屋租赁合同纠纷向深圳国际仲裁院申请仲裁，案号为（2019）深圳仲受5109号，目前该案仍在审理中。再查，原告于2020年2月17日以租赁合同纠纷为由，将迈超公司、时尚公司列为共同被告诉至本案，案号为（2020）粤0304民初14814号，该案庭审时，原告称因被告时尚集团有撤场的风险，原告认为继续经营风险太大无法实现租赁目的，于2019年8月20日已撤离涉案商铺。庭审时，被告星越公司确认其提供物业服务至2019年9月26日。以上事实，有各方当事人提交的证据及两案庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告与被告星越公司签署的《物业管理服务合同》是双方真实意思表示，合法有效。原告与被告星越公司均应按合同约定履行相应的义务。原告陈述其已撤场，被告星越公司亦确认其提供物业服务至2019年9月26日，双方之间的物业服务合同已实际解除。合同约定原告每2个月提前7个工作日向被告星越公司支付物业服务费，但原告未支付2019年8月21日后的物业服务费，且其自述的撤场的时间2019年8月20日亦在地铁集团于2019年8月26日发函前，即原告以撤场的方式不履行涉案合同，原告要求被告星越公司返还履约保证金的条件未成就，本院不予支持。原告构成违约，其请求的违约金无事实依据，本院亦不予支持。依照《关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告陈东华与被告深圳市星越物业管理有限责任公司签订的《时尚ME.GO商业广场物业服务合同》已解除；二、驳回原告陈东华的诉讼请求。案件受理费150元（原告已预交463元），由原告负担50元，被告星越公司负担100元。原告变更诉讼请求多收的313元，本院依法退回原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  肖英二〇二一年三月十一日书记员  胡洁