山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁01民终2988号上诉人（原审被告）：济南绿萝公寓管理有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：王占超，执行董事兼经理。被上诉人（原审原告）：陈秀军，男，1970年4月20日出生，汉族，住济南市。原审第三人：李达，男，1995年12月16日出生，汉族，住济南市。上诉人济南绿萝公寓管理有限公司（以下简称绿萝公寓公司）因与被上诉人陈秀军及原审第三人李达房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初13853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。绿萝公寓公司上诉请求：1.对（2020）鲁0102民初13853号民事判决书第一项、第二项判决内容予以撤销；2.改判陈秀军违反双方合同约定，终止合同履行导致双方合同解除；3.对陈秀军主张的免租期租金不予支持；4.本案诉讼费用由陈秀军承担。事实和理由：2019年9月25日，绿萝公寓公司与陈秀军签订《济南市房屋出租委托代理合同》，首先，合同中第九条约定，“未按约定划付租金达5日以上，可单方解除合同。”合同履行中3月26日为划付租金日，绿萝公寓公司未达到迟付租金5日，陈秀军就于26日当日到合同中的房屋清走租客，28号直接更换锁芯，是严重违约阻止合同履行表现，并且陈秀军未按合同约定履行按装空调义务。陈秀军多种迟延、阻止合同的正常履行是终止合同的主要原因。一审中不能以绿萝公寓公司的拆修空调与热水器的行为认定是终止合同的原因。其次，双方合同中第三条中约定：“本合同约定的房屋代理期中第一年45天为免租期，乙方免费使用，无需向甲方支付租金。”本约定是双方当事人的真实意思表示，也是合同履行中给予绿萝公寓公司对所代理房屋空置及消毒整理等期间的宽展期间，对于该免租期不应于支持。综上所述，并鉴于今年上半年新冠疫情所造成的经济停止发展等原因，实事求是的对该案依法改判。陈秀军辩称，绿萝公寓公司上诉理由不成立，陈秀军是该案件的实际受害者，案件整整一年的时间，跑了无数次的法院、派出所，对方一直不积极见面解决问题，都是对方的房客免费住，什么时候走陈秀军什么时候去接收。一审判决关于空调问题不正确，对方不提供钥匙，我方无法安装。虽然不到五天，但当天对方明确不租了，而且表示租金不交了，我方联系不到绿萝公寓公司，他们的房客也联系不到他们，派出所人来了，绿萝公寓公司也没来。因绿萝公寓公司不提供钥匙，所以我方无法安装空调，绿萝公寓公司故意割了屋内水管，且不提供钥匙，我们无法维修，所以我方更换了锁芯。李达未做陈述。陈秀军向一审法院起诉请求：1.判令解除陈秀军、绿萝公寓公司签订的《济南市房屋出租委托代理合同》；2.判令绿萝公寓公司恢复房屋结构原状和整体墙面、顶棚统一颜色；3.判令绿萝公寓公司支付陈秀军合同第三条《出租代理权限及期限》第一年45天免租期房租5.判令绿萝公寓公司支付陈秀军房屋空置损失；6.判令绿萝公寓公司搬离存放在房间的物品；7.判令绿萝公寓公司按月租金的200%支付违约金；8.判令绿萝公寓公司赔偿相关物品损失；9.本案诉讼费用由绿萝公寓公司承担。一审法院认定的事实：2019年9月25日，陈秀军（委托方、甲方）与绿萝公寓公司（租赁代理机构、乙方）签订编号为201900377《济南市房屋出租委托代理合同》，主要约定，“……该房屋坐落于济南市历下区姜家花园8-4-601，建筑面积80平方米，……出租代理期限自2019年9月26日至2024年9月25日，本合同约定的房屋代理期中第一年45天为免租期，乙方免费使用，无需向甲方支付租金……租金标准为每月2200元，第一次交付租金为2019年9月26日，第二次为2019年12月26日，第三次为2020年3月26日，……甲方同意乙方对其房屋进行适当的装修，装饰及配置设施，所产生的费用由乙方承担，代理期内所产生的房租差价归乙方所有……乙方未按规定划付租金达5日以上、擅自改变房屋主体结构，甲方有权单方解除合同……出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的应提前通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方需提前终止合同的还应赔偿乙方相关损失……乙方有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金……”合同另约定了双方的维修项目范围等事项，合同附带附件一份，载明了甲方向乙方支付的费用标准、计算方式及装修、家具电器等有关费用。另查明，案涉租赁济南市历下区姜家花园8-4-601房屋系本案陈秀军于2016年12月28日通过安置购买取得。庭审中，陈秀军、济南绿萝公司均认可案涉合同前两次租金已经结清，绿萝公寓公司未于2020年3月26日支付第三笔租金，陈秀军于2020年3月26日19时14分向历下区公安分局智远派出所报警，陈秀军于2020年3月28日将案涉租赁房屋换锁。一审法院认为，陈秀军与绿萝公寓公司签订的《济南市房屋出租委托代理合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约定履行各自义务。关于案涉《济南市房屋出租委托代理合同》的解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定:当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。案涉出租委托代理合同中约定，绿萝公寓公司未按约定划付租金达5日以上即于2020年3月26日后迟延5日以上支付租金，则陈秀军有权单方解除合同，陈秀军主张绿萝公寓公司未交付租金后已明确表示不再租赁，但未提交有效证据证实绿萝公寓公司不再继续租赁，其于2020年3月28日将案涉租赁房屋换锁；综合合同实际履行情况，在绿萝公寓公司未按时支付房租当日，陈秀军同绿萝公寓公司、案涉租赁房屋租客进行协商并报警咨询，绿萝公寓公司知晓后于2020年3月27日拆除了空调和热水器，鉴于绿萝公寓公司、陈秀军针对案涉租赁房屋在2020年3月26日至2020年3月28日所采取的一系列行为，均是阻断案涉合同的继续履行，均系终止案涉合同权利义务行为，故一审法院足以认定，对于合同的履行双方业已以实际行动达成新的合意即不再继续履行合同，故一审法院认定双方签订的《济南市房屋出租委托代理合同》于2020年3月28日解除。关于陈秀军主张恢复房屋结构原状、恢复整体墙面与顶棚一致颜色的诉求，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，陈秀军与绿萝公寓公司均认可绿萝公寓公司在案涉租赁房屋内做了隔断，并改变了墙面颜色，绿萝公寓公司抗辩合同已明确载明陈秀军同意绿萝公寓公司对房屋进行适当的装修、装饰及配置设施，考虑案涉合同实际履行情况及案涉租赁房屋已实际出租的实际情况，一审法院对于陈秀军此项诉求不予支持。关于陈秀军主张的免租期租金问题。案涉合同约定了第一年中45天为免租期，案涉租赁合同约定的出租代理期限为五年，现案涉合同第一年未履行完毕业已解除，故一审法院酌定绿萝公寓公司支付陈秀军租金2640元（原约定免租期内36日的租金）。关于陈秀军主张的房屋空置损失，一审法院在合同解除时业已阐明，在绿萝公寓公司迟延交付租金不足5日内，陈秀军、绿萝公寓公司已以实际行为合意解除合同，故陈秀军主张房屋空置损失无事实根据，一审法院不予支持。关于陈秀军主张绿萝公寓公司搬离存放在房间的两张床、一个桌子、一台洗衣机，因合同业已经解除，故一审法院予以支持。关于陈秀军主张的违约金及相关物品损失，因绿萝公寓公司未存在欠付租金超过5日或合同约定的其他违约事项，故陈秀军的违约金诉求一审法院难以支持；相关物品损失陈秀军亦未提交有效证据证明，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:一、陈秀军与绿萝公寓公司签订的《济南市房屋出租委托代理合同》于2020年3月28日解除；二、绿萝公寓公司于一审判决生效之日起十日内支付陈秀军租金2640元；三、绿萝公寓公司于一审判决生效之日起十日内搬离滞留在济南市历下区姜家花园8-4-601房屋内的两张床、一个桌子、一台洗衣机；四、驳回陈秀军的其他诉讼请求。二审中，当事人未提交新的证据。经审理，一审认定的事实符合法律规定，本院予以确认。本院认为，绿萝公寓公司应在2019年3月26日交纳租金而未交纳租金，陈秀军于当日与房客进行协商，于3月28日换锁；而绿萝公寓公司在知晓后也进行了空调和热水器的拆除。一审法院认定双方通过采取一系列的行为终止合同的继续履行，双方签订的《济南市房屋出租委托代理合同》于2020年3月28日解除，并无不当。陈秀军让渡了45天为免交租金期间，一审法院认定该免租期系基于五年租期的收益而认定。现五年租期合同仅履行第一年即终结，应按比例酌情扣减免租期，一审法院酌定绿萝公寓公司支付陈秀军原约定免租期内36日租金并未超出自由裁量范围，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费128元，由上诉人济南绿萝公寓管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  赵雯二〇二一年三月二十九日书记员  韩雪