吉林省抚松县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0621民初137号 原告：抚松县百兴物业有限公司，住所地抚松县抚松镇。 法定代表人：刘长和，系经理。 被告：王衍菊，女，1973年10月20日生，汉族，无职业，住抚松县抚松镇。 原告抚松县百兴物业有限公司（以下简称百兴物业）与被告王衍菊物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告百兴物业的法定代表人刘长和、被告王衍菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 百兴物业向本院提出诉讼请求：1.依法判决王衍菊交付物业管理费1,348.56元；2.诉讼费由王衍菊承担。事实和理由：百兴物业于2017年7月1日进入乐民小区物业管理，王衍菊是百兴物业管理的乐民小区的业主。王衍菊在乐民小区X楼X单元601室居住，面积93.65平方米，是高层楼房，物业管理费每平方米1.20元。从2019年7月1日至2020年7月1日，物业管理费1,348.56元王衍菊一直未交，原告多次催要未果，请求依法判决被告交付物业费1,348.56元。 王衍菊辩称：小区不是封闭小区。没有安全保障，没有门卫，没有保安，这几年就没有监控，2020年10月份才安装上监控。小区21号楼楼下成了小客站点，影响出行安全，喇叭噪音影响日常生活休息。卫生条件不好，脏乱差。从2020年5月份开始至10月化粪池冒粪，每年冬天都不扫雪。电梯经常停，2019年停了两个月，2020年电梯又停了三个多月。门栋没有门铃，来人走动不方便。没有尽到物业应尽的义务，不应该缴纳物业费。不仅我个人不满意，整栋楼56户业主签字都不满意，要求更换物业公司。 本院经审理认定事实如下：2017年7月1日，乐民小区业主委员会（甲方）与百兴物业（乙方）签订《物业管理合同》。合同约定，乐民小区物业类型为多层、高层。委托管理事项为，物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、配电房、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场等）的维修、养护和管理；本物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理；公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通、车辆行驶及停泊；配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保巡工作（但不含人身、生命、安全和财产保管责任)。物业及物业管理档案、资料。甲方的权利和义务，对乙方的管理实施监督检查，每年全面进行一次考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，经物业管理主管部门认定，有权终止合同；委托乙方对违反物业管理法规及业主公约的行为进行处理，包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金。乙方的权利和义务，遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度，测算物业管理服务收费标准，并向甲方提供测算依据，严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务；接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方和业主的监督；至少每3个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支帐目；建立物业管理档案，并负责及时记载有关变更情况；不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务(另有专门合同规定除外)。管理目标，乙方承诺本合同生效后，在管理期内达到优秀小区标准。违约责任，如因甲方原因，造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿；乙方有权要求甲方限期整改，并有权终止合同；如因乙方原因，造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同等内容。合同签订后，百兴物业进驻乐民小区开始物业管理。其为三级物业收费标准。共计服务20栋多层、2栋高层楼，共1064户居民。公司有经理1人、物业管理、技术等专业人员5人、会计出纳各1人、收费员2人、保结人员4人、门卫2人、保安1人、维修2人。王衍菊是该小区的业主，居住在高层X楼X单元601室，建筑面积93.65平方米，每平方米1.20元，一年物业管理费1,348.56元。2019年7月1日前的物业费，王衍菊按双方协商的数额已支付。2017年7月1日，百兴物业进驻乐民小区时小区内无监控设施，2020年10月百兴物业自行安装了监控设施。小区至今，百兴物业未建立物业管理档案，未向全体业主定期公布管理费用收支账目等事项。王衍菊居住的21楼门铃从居住至今无法使用，2019年因供热管道漏水致电梯损坏维修停用十多天，2020年电梯停用了2个多月。2019年7月1日至2020年7月1日的物业费1,348.56元，经百兴物业多次催要，王衍菊至今未给付。 认定上述事实的证据有：《物业管理合同》、证人许金梅证实及双方当事人庭审陈述等证据证实，本院予以确认。 本院认为，乐民小区业主委员会与百兴物业签订的《物业管理合同》合法有效，王衍菊与百兴物业应按合同的约定全面履行自己的义务。百兴物业称，从接手小区时没有监控设施，门铃不好使；监控应该开发商安装，一直等开发商安装，没必要多花钱安装；2020年10月19日后安装监控。门铃线埋在墙里，无法修缮和更换。2019年因供热管道漏水，电梯维修停用了十多天，不是两个多月。2020年电梯停过两个多月。本院认为，监控设施是小区公共安全防范系统中的重要组成部分。百兴物业对小区的公共设施，业主的日常出行、活动等安全的管理和服务，离不开监控设施，尤其是针对1064户的居民，更离不开监控设施。虽然百兴物业2017年7月1日进驻小区时没有监控设施，但按“百兴物业应配合和协助当地公安机关进行安全监控、巡视等保巡工作”的合同约定，百兴物业应及时安装监控设施，履行监控、巡视等保巡工作的服务义务，但百兴物业于2020年10月19日三年后才安装上监控设施。王衍菊所住高层楼从2017年居住至今门铃无法使用，严重影响了其日常生活。无论是业主还是百兴物业出钱安装监控设施，或更换（维修）门铃，从进驻小区时百兴物业就有义务与物业委员会协商解决，或协调物业维修基金管理部门启动维修基金，及时安装监控设施，更换（维修）门铃。而不能以“一直等开发商安装，没必要多花钱安装”为理由和借口不予安装监控设施。另外，可以走“明线”更换（或维修）门铃，而不能以“门铃线埋在墙里，无法修缮和更换”为理由和借口至今未更换（或维修）门铃。再者，百兴物业从进驻该小区至今，未按合同的约定建立物业管理档案，未向全体业主定期公布管理费用收支账目等事项。其管理1064户居民，物业管理、技术等专业人员才5人，因其物业收费标准为三级，按照《物业服务企业资质管理办法》第五条第三项的规定，物业管理、技术等专业人员不得少于10人。综上，本院认为，百兴物业没有完全尽到物业管理及服务合同的义务，同时考虑2019年电梯停用十多天严重影响王衍菊的出行等综合因素，故可酌情减少支付百兴物业一定数额的物业费，王衍菊可支付2019年7月1日至2020年7月1日期间的物业费1,348.56元的70%计944.00元。关于王衍菊提出的卫生条件不好，脏乱差，每年冬天都不扫雪等抗辩意见，因其未提供足够证据予以证实，故依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，其应承担不利的后果。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下： 一、被告王衍菊于判决生效之日给付原告抚松县百兴物业有限公司物业管理费944.00元； 二、驳回原告抚松县百兴物业有限公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，减半收取计25.00元，由被告王衍菊承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。 审判员  刘金军 二〇二一年三月二日 书记员  于晓悦