四川省雅安市雨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1802民初702号 原告：芦勇，男，1979年9月13日出生，汉族，住四川省荥经县。 原告：李笑梅，女，1990年7月15日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 二原告委托诉讼代理人：陈婷婷，四川策耀律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：王天澜，四川策耀律师事务所律师。 被告：雅安金凯房地产开发有限公司，住所地四川省雅安市雨城区胜利路8号花都丽景2幢1楼10号。 法定代表人：陈**平，总经理。 委托诉讼代理人：蔡泳曦，四川亚峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈皙，四川亚峰律师事务所律师。 原告芦勇、李笑梅与被告雅安金凯房地产开发有限公司（以下简称金凯公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告芦勇、李笑梅的共同委托诉讼代理人王天澜，被告金凯公司的委托诉讼代理人陈皙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 芦勇、李笑梅向本院提出诉讼请求：1.判令金凯公司立即对案涉房屋的质量问题（含裂缝、渗漏水）进行整改；2.判令金凯公司立即支付逾期交房违约金（以全部房款967,175元为基数自2019年7月2日起按日利率万分之二计算至交付符合合同约定及法定交房条件的商品房之日止，暂计算至2019年8月30日为11,413元）；3.判令金凯公司承担本案案件受理费。事实和理由：双方于2018年5月13日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），芦勇、李笑梅购买金凯公司开发的雅安市雨城区大兴大道128号“金科天宸·雅郡B区”10幢1单元8层802号商品房。合同约定金凯公司应于2019年7月1日前具备交付条件并交付该商品房。合同签订后，芦勇、李笑梅按约定付清了购房款，但金凯公司未在合同约定的交房日期具备交房条件并交房；该项目燃气管道无法满足燃气公司通气要求，且房屋存在空鼓、裂缝、渗漏水、墙线不平、阳台两端大小不一、门窗损坏及小区外墙不平、公区渗漏水、排水设施问题等质量问题，芦勇、李笑梅多次要求金凯公司整改，但金凯公司至今未整改完毕。综上，芦勇、李笑梅为维护自身的合法权利，根据民事诉讼法等相关规定，特提起诉讼。 金凯公司辩称，芦勇、李笑梅的第一项诉讼请求，缺乏事实依据，芦勇、李笑梅自行承担举证不能的后果， 本院认定事实如下： 2018年5月13日，出卖人金凯公司与买受人芦勇、李笑梅签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，对双方权利义务进行了约定，房屋总价款967,175元，付款方式银行按揭，首付517,175元，按揭贷款450,000元。芦勇、李笑梅按约支付了购房款。《商品房买卖合同》中涉及本案争议的主要约定有： 第十五条“商品房交付条件（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2、×，×项所列条件：1.该商品房已取得【×建设工程竣工验收备案证明文件】【√建设工程竣工验收合格证明】；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书；3.×；4.×。（二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅适用说明书》、《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收结果表》。” 第十八条“交付时间和手续房屋交付时间为2019年7月1日前向买受人交付该商品房。有下列原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人：1.不可抗力；2.×；3.×。” 第十九条“逾期交房责任（一）除不可抗力外，出卖人未按本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第一种方式处理：（1）逾期在90日以内，自本合同第十八条第一款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价万分之二的违约金。” 第二十条“商品房质量(一)地基基础和主体结构1.出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格,并符合国家及行业标准。2.买受人对该商品房地基基础和主体结构质量有异议的,可以【√自行】【x与出卖人共同】委托建设工程质量检测机构重新核验;买受人自行委托申请的,出卖人予以配合。经检测符合工程建设强制性标准的,检测费用由买受人承担;经检测不合格的,检测费用由出卖人承担,买受人有权解除合同。(1)买受人解除合同的,书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款(含已付贷款部分),并自买受人付款之日起,按照2.75%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息。给买受人造成损失的,由出卖人承担相应赔偿责任。(2)买受人不解除本合同的,出卖人负责进行修复。(二)其他质量问题1.该商品房质量符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。2.发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的,双方按照以下方式处理:(1)及时更换、修理;给买受人造成损失的,出卖人承担相应赔偿责任。详见补充协议。(2)经过更换、修理,仍然严重影响正常使用的,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款(含已付贷款部分),并自买受人付款之日起,按照2.75%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息。给买受人造成损失的,由出卖人承担相应赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。买受人不解除合同的,出卖人负责进行修复。” 2019年6月28日，金凯公司出具《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》，其中竣工验收日期栏中对填写的“2019年6月27日”画有删除线，另行填写“2019年8月26日”并加盖雅安市住房和城乡建设局工程竣工验收备案专用章；在备案部门意见处载明“同意备案”，日期为2019年8月30日，并加盖有雅安市住房和城乡建设局工程竣工验收备案专用章。 芦勇、李笑梅提交的照片，证明案涉房屋存在裂缝、渗漏、空鼓、门窗损坏等诸多质量问题。 四川省建筑科学研究院有限公司受金凯公司委托于2020年1月10日出具《建设工程技术咨询报告》，该报告中载明“因该工程3#-11#楼洋房局部外墙转角处填充墙体厚度和砌砖方式不满足设计要求，为解决上述问题是否对原房屋结构的安全性造成不利影响雅安金凯房地产开发有限公司委托我院对上述问题进行技术咨询”，报告中载明咨询依据、相关资料调查情况、情况分析、咨询结论及建议等内容。其中，施工情况（3.2条）中载明“经查阅委托方提供的相关资料证实，该工程3#-11#楼洋房局部外墙转角处填充墙体厚度（典型列举部位：……）不满足设计及规范要求”；咨询结论及建议：（5.1条）根据委托方提供的设计竣工图纸经综合分析判断，该工程3#-11#楼洋房上述外墙转角处填充墙体均为自承重围护构件（非主体结构构件），该工程上述外墙转角处填充墙体厚度及个别填充墙体纵横交接处未进行连接情况，不满足原设计要求，但不会对原住房主体结构的安全性造成不利影响；（5.2条）针对上述3.2条所述，该工程3#-11#楼洋房上述外墙转角处填充墙体厚度及和砌筑方式不满足设计要求的情况，建议会同相关责任主体单位对上述问题按照规范要求的酌情处理，例如对相关位置填充墙体拆除后重新砌筑等方式进行整改，方能满足自承重围护构件的安全性要求。 以上事实有经本院质证认证的原告身份证复印件、被告工商登记信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、售房款专用收据2张、银行交易单、（2020）川1802民初50号民事判决书、（2020）川18民终711号民事判决书、《建设工程技术咨询报告》、照片及双方当事人的庭审陈述予以佐证，本院予以认定。 本院认为，本案的合同签订、生效、履行、违约等事实均发生在《中华人民共和国民法典》施行前，系《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用《中华人民共和国侵权责任法》及相关司法解释的相关规定进行判决。 双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应依约全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。针对本案纠纷的主要争议焦点，析判如下： 一、关于对案涉房屋质量问题（含裂缝、渗漏水）进行整改问题。李笑梅、芦勇提交《建设工程技术咨询报告》、照片用以证明案涉房屋存在质量问题（含裂缝、漏水），要求进行整改。《建设工程技术咨询报告》系对案涉小区房屋整体外墙部分的鉴定，非李笑梅、芦勇所主张的案涉房屋质量问题的鉴定，结合其提交的照片，亦不能证明案涉房屋存在质量问题，根据谁主张谁举证的原则，芦勇、李笑梅应当对其主张提供相应的证据予以证明，故本院对李笑梅、芦勇要求金凯公司对案涉房屋质量问题（含裂缝、渗漏水）进行整改，不予支持； 二、关于逾期交房违约金。李笑梅、芦勇、金凯公司应当按照双方签订的合同行使权力、履行义务，根据合同约定，金凯公司应当于2019年7月1日前向出卖人交房，但是2019年8月30日才符合交房条件，故金凯公司应按照《商品房买卖合同》第十九条的约定承担违约责任。金凯公司迟延交付共计59日，按照合同约定金凯公司应支付迟延交付违约金11,413元（967,175元×0.02％×59天≈11,413元）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、雅安金凯房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内支付芦勇、李笑梅逾期交房违约金11,413元； 二、驳回芦勇、李笑梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费43元，由雅安金凯房地产开发有限公司负担，此款芦勇、李笑梅已向法院缴纳，雅安金凯房地产开发有限公司在本案执行时一并支付给芦勇、李笑梅。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审 判 长 谢建华 二〇二一年三月二十三日 法官助理 郭丽艳 书 记 员 陈露琳