贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔23民终1004号 上诉人（原审被告）：贵州华联房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市兴泰新区民航大道荣御天下贰栋壹层N-022号。 法定代表人：包永财，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：方世长，贵州黔青律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：何贵华，男，1983年5月16日生，汉族，住贵州省兴义市。 被上诉人（原审原告）：李先美，女，1983年12月2日生，汉族，住贵州省兴义市。 上诉人贵州华联房地产开发有限公司（以下简称“华联公司”）与被上诉人何贵华、李先美商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院(2020)黔2301民初3540号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人贵州华联房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销贵州省兴义市人民法院（2020）黔2301民初3540号民事判决书，发回原审人民法院重审或者改判扣除2020年疫情期间的违约金和判决对尚未发生的违约金的诉讼请求不予支持。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决存在认定事实错误。在一审判决第8页第二段原文有在“故华联房开应支付李先美、何贵华的逾期办证违约金从2017年12月31日起暂算至起诉之日（844天）为446586元×0.0001×844天×30%=11307.56元。此后的逾期交房违约金李先美、何贵华可待产生后另行主张。”在第9页第一段“......故华联房开应支付李先美、何贵华从2017年12月31日起至起诉之日（844天）的逾期办证违约金为446586元×0.0001×844天=37691.86元。此后的逾期办证违约金李先美、何贵华可待产生后另行主张。”对上述一审判决把被上诉人的诉讼请求分阶段处理的做法违反了我国民事诉讼法一事不再理的原则。若按一审判决的逻辑，将来被上诉人可另案提出起诉的逾期交房违约金和逾期办证违约金，但另案提出的诉讼请求期间显然是包括在本案中被上诉人已经提出的诉讼请求期间之内，所以，一审判决认定的“可另行主张”的做法违反我国民事诉讼法一事不再理原则，具体是违反了我国《民事诉讼法》第一百二十四条第（五）项规定“对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外”。二、一审判决存在程序违法。上述一审判决对被上诉人请求判决将来发生的逾期交房和逾期办证违约金认定“可另行主张”可以理解为没有处理或判决，这表述留有“余地”，必将给当事人带来不必要的诉累和纠纷。对当事人提出判决将来发生的逾期违约金正确的做法是不予支持，因为还没有发生。但一审判决没有明确判决，性质上属于漏判诉讼请求，望二审法院予以纠正错误。三、一审判决存在适用法律错误，上诉人的违约行为虽然发生2020年疫情之前，但一审判决计算违约金的期间包括了2020年的疫情期间，这段时间依法属于不可抗力期间，不应计算违约金，望二审法院纠正一审判决的适用法律错误。为了维护上诉人的合法权益，特提出上诉，望二审人民法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人李先美、何贵华答辩称一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。 何贵华、李先美向一审法院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令华联公司支付逾期交房违约金，违约金从2017年6月30日起按44.66元／日计算至华联公司向何贵华、李先美实际交付房屋之日止（截止至2020年4月22日，已产生的逾期交房违约金为45865.82元）；2.请求人民法院依法判令华联公司支付逾期办理房屋产权证书违约金，违约金从2017年12月31日起按44.66元／日计算至华联公司向何贵华、李先美交付房屋产权证书之日止（截止至2020年4月22日，已产生的逾期办理房屋产权证书违约金为37648.38元）;3.本案诉讼费用由华联公司承担。事实及理由:双方于2015年12月9日签订《商品房买卖合同》，合同约定:“何贵华、李先美购买华联公司开发的位于兴义市兴泰新区，房屋总价款为446586元。同时，对商品房基本状况、商品房的总价款、付款方式、付款时间、交房日期、交接手续、房屋质量、房屋登记等做了明确约定。其中合同第十一条约定:“出卖人应当在2017年6月30日前向买受人甲方该商品房。”第十三条第1款第（2）项规定逾期交房责任:“逾期超过90日（该日期应当与本条的第1（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部付款的5.00%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比例应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。”合同第二十二条对房屋登记事宜作出约定:“出卖人承诺在2017年12月31日前，取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:第（二）款第（2）项;买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。”合同签订后，何贵华、李先美按照合同约定交付了全部房款446586元，然而华联公司并未按照合同约定期限取得政府有关部门的竣工验收手续，未能在交付时间内向买受人提供《住宅质量保证书》以及《住宅使用说明书》，未能取得涉案楼盘的大产权，也未能在约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，已构成了违约。根据合同约定，逾期交房的违约金按已付房款446586元的万分之一（即44.66元）计算，应从2017年6月30日起计算至实际交房之日止。逾期办理房屋产权证书违约金按已付房款446586元的万分之一（即44.66元）计算从2017年12月31日起支付至实际交付之日。综上所述，华联公司未按照合同约定向何贵华、李先美交付商品房以及房屋产权证书，已构成违约，为维护自己的合法权益，现依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判如所诉。 华联房开辩称，2017年12月9日，双方签订的商品房买卖合同是属实的，合同约定在2017年6月30日前交付商品房，这里出现了明显的逻辑错误，应视为约定不明。从何贵华、李先美交纳费用的凭证看，最先交费是在2017年6月1日，在2017年9月16日何贵华、李先美已登记接房。有关建筑工程竣工备案手续在办理中，尚未取得竣工合格证明文件，有关产权证也在办理中。对何贵华、李先美的第1项诉讼请求因合同约定不明，对逾期交房违约金不应计算，若计算逾期交房违约金在何贵华、李先美接房后，已没有实际损失，对接房后的违约金也不应支持。对何贵华、李先美的第2项诉讼请求逾期办证违约金请求人民法院按合同约定依法判决。 一审法院经审理认定事实如下：2017年6月1日，华联房开分别向李先美出具了三份《贵州华联城房屋销售专用收据》，其中，编号为00004930的收据载明：收到客户李先美89586元，收款事由：定金5000元，首期84586元；编号为00004931的收据载明：收到客户李先美房屋所有权登记费80元；编号为00004932的收据载明：收到客户李先美维修基金8644元。2017年9月16日，李先美分别签署了一份《业主／住户信息登记表》、《贵州华联物业管理有限公司工作联系函》，办理接房手续。2017年11月22日，何贵华、李先美向兴义市地方税务局一分局缴纳了契税6698.79元。据何贵华、李先美提交的《商品房买卖合同》显示：2017年12月9日，何贵华、李先美作为买受人，华联房开作为出卖人，双方签订了一份《商品房买卖合同》，其中约定买受人购买出卖人开发的位于兴义市兴泰新区，建筑面积144.06平方米，套内建筑面积112.17平方米，按照套内建筑面积计算，每平方米单价3962.61元，房屋总价款为446586元；采取贷款方式付款，买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款89586元，余款357000元以银行按揭支付；第十一条约定出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房且需符合该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件；第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向出卖人支付全部已付款万分之一的违约金。合同第二十二条第三款约定，出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同还对其他购房事项进行了约定，在该合同第29页中，签订时间为打印的2017年12月9日。另在合同附件十二即《补充协议》中第四条第5项约定，出卖人在买受人支付全部购房款的前提下，应当在本合同约定的交房时间将商品房交付买受人使用。如买受人未全部支付购房款（包括逾期付款的违约金），出卖人有权拒绝将商品房交付买受人，且不承担逾期交房的违约责任。如买受人选择不解除合同的，则出卖人在买受人支付全部购房款（包括逾期付款的违约金）后30日将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该协议还对其他事项进行了约定，且在该协议最后一页签订时间为手写的2017年12月9日。2017年12月23日，何贵华与中国农业银行股份有限公司兴义市支行签订了一份《中国农业银行股份有限公司贵州省分行个人购房担保借款合同》，约定向中国农业银行股份有限公司兴义市支行贷款357000元，并授权中国农业银行股份有限公司兴义市支行将全部借款直接划入华联房开23×××25的银行账户。2018年5月28日，华联房开向李先美、何贵华出具了一份编号为00010448的《贵州华联城房屋销售专用收据》，载明：收到客户李先美、何贵华5250元，收款事由：水开户费1400元，天然气开户费3500元，有线电视开户费350元。庭审中，双方均认可从2017年12月31日起计算逾期交房和逾期办证违约金。 另查明，涉案楼盘至今未取得建筑工程竣工验收备案登记也未取得商品房大产权初始登记。 一审法院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。华联房开与李先美、何贵华签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方应按合同约定履行各自的义务，即李先美、何贵华应按约支付购房款，华联房开亦应履行按约交付房屋等义务。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》明确约定了“出卖人向买受人交付商品房且需符合该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件”，但华联房开至今未取得涉案楼盘的建筑工程竣工验收备案，不符合该房交付的约定和法定条件，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”的规定，预售商品房合格的法定证明文件即是《建筑工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，均构成逾期交房。故李先美、何贵华虽于2017年9月16日领取房屋钥匙后装修入住，但华联房开仍应向李先美、何贵华承担逾期交房的违约责任。现双方均认可从2017年12月31日起计算逾期交房违约金，不违反法律规定，予以确认，即华联房开应从2017年12月31起向李先美、何贵华支付逾期交房违约金。而根据违约金兼具惩罚性与弥补损失的性质，结合买受人的一般购房目的，在李先美、何贵华收房后，其损失相对降低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，故在交房后的逾期交房违约金一审法院酌情调减为按照合同约定的逾期交房违约金的30%予以计算。故华联房开应支付李先美、何贵华的逾期办证违约金从2017年12月31日起暂算至起诉之日（844天）为446586元×0.0001×844天×30%=11307.56元，此后的逾期交房违约金李先美、何贵华可待产生后另行主张。关于逾期办证违约金的问题,因双方签订的《商品房买卖合同》明确约定“出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金”，故华联房开应支付李先美、何贵华从2017年12月31日起至起诉之日（844天）的逾期办证违约金为446586元×0.0001×844天=37691.86元，此后的逾期办证违约金李先美、何贵华可待产生后另行主张。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下：一、限贵州华联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付李先美、何贵华从2017年12月31日起至2020年4月22日期间的逾期交房违约金11307.56元；二、限贵州华联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付李先美、何贵华从2017年12月31日起至2020年4月22日的逾期办证违约金37691.86元；三、驳回李先美、何贵华的其余诉讼请求。案件受理费1888元，减半收取944元，由李先美、何贵华负担400元，贵州华联房地产开发有限公司负担544元（该款由贵州华联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内直接支付李先美、何贵华）。 二审中，当事人没有提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：一、本案是否违反“一审不再理”原则；二、本案是否应当扣减（90天）疫情影响期间的违约金。 关于争议焦点一，“一事不再理”是指对已经发生法律效力的判决、裁定，除法律另有规定外，不得就同一事实再行起诉和受理。即同一当事人，就同一法律关系，不能再做同一的诉讼请求。本案中，华联房地产公司与李先美、何贵华签订的《商品房买卖合同》约定的违约金计算方式为按日计算，即华联房地产公司每日的违约行为均具有独立性，李先美、何贵华对华联房地产公司每日的违约行为均具有独立的债权请求权，每个债权请求权之间并非是“同一的诉讼请求”。一审针对华联房地产公司已经发生的逾期交房和逾期办证违约行为判决华联房地产公司承担违约责任，并明确李先美、何贵华对一审起诉之后的违约行为另行主张权利，并未违反“一审不再理”原则。 关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履后发生不可抗力的，不能免除责任”之规定，本案中，华联房地产公司的违约行为发生在疫情发生之前，而非疫情期间，华联房地产公司主张应当扣减疫情期间（90天）的违约金，于法无据，本院不予支持。 综上所述，华联房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1888元，由上诉人贵州华联房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 石 鑫 审判员 陈映桃 审判员 查必林 二〇二一年三月三十日 书记员 张 雪