湖南省江永县人民法院民 事 判 决 书(2021)湘1125民初169号原告：永州华盛宏祥物业服务有限公司，住所地：湖南省江永县潇浦镇永明中路伟恒广场2幢2-2-2号房屋。法定代表人：许学华，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐秀珍，女，1991年11月13日出生，瑶族，住湖南省江永县，系该公司员工。一般授权代理。被告：何玲玲，女，1987年11月19日出生，瑶族，住江永县。委托诉讼代理人：陈忠，1983年1月1日出生，汉族，住址同上，系被告何玲玲的丈夫，特别授权代理。原告永州华盛宏祥物业服务有限公司与被告何玲玲物业服务合同纠纷一案，本院2021年1月21日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月18日公开开庭进行了审理。原告永州华盛宏祥物业服务有限公司法定代表人许学华及其委托诉讼代理人唐秀珍，被告何玲玲的委托诉讼代理人陈忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永州华盛宏祥物业服务有限公司向本院提出的诉讼请求：1、依法判令被告支付物业管理费2131元，并支付滞纳金2131元；2、本案的诉讼费用由被告承担；3、本案律师费用由被告承担。事实和理由：2017年12月31日永州市江永县荣盛房产有限公司通知被告入住瑶城鑫都。被告在《瑶城鑫都业主入伙通知书》上签字。按该通知被告应当自2018年2月1日起交物业管理费。被告收房当日在《物业管理手册》上签名认可了物业管理费交付的计算标准、付费期限。永州市江永县荣盛房产有限公司2018年的物业管理签约企业是永州市金鸿物业管理有限公司。2019年2月15日永州市江永县荣盛房产有限公司与原告永州华盛宏祥物业服务有限公司签订了一份《物业管理交按协议书》，被告所住小区物业由原告接管。自2020年2月1日，被告应交的物业管理费2131元，经原告多次催收，被告拒不交付，遂诉至法院。被告何玲玲辩称，1、2019年永州华盛宏祥服务有限公司接手永州市金鸿物业管理有限公司以来，物业占用F层大量公共面积，在业主们不同意的情况下违建仓库、经理室、麻将室、厨房等多个休息住房。违规建筑覆盖1栋2栋和3栋，导致F层面积变窄，业主活动范围缩小，空气不能对流，整个小区的空气受到严重污染，而且2栋的采光通风口也被堵，导致低楼层的采光和整个2栋的不通风，请求法院判令原告拆除F层的违章建筑，恢复交房时的原样；2、每家基本都有外墙渗水的情况，1栋2号房主卧飘窗，从4到19楼都有不同程度的漏水，物业也没有及时修复，比较严重，请求判令原告尽快修复受损的内外墙；3、客厅和厨房等都有墙体开裂，告知物业后一直未能解决，请判令原告尽快处理好开裂墙体，赔偿装修损失；4、一楼出入口等楼道环境不堪入目，出入口狭窄地面有油渍不干净，人行道被占用，经常有业主出入时滑倒，请求判令原告及时处理好小区出入口问题；5、空中花园的配套设施不完善，只有5棵树，与购房图纸不符，有待改进，请求判令原告尽到物业职责，尽快给业主一个真正的花园；6、消防安全需要拆除电梯刷卡、一楼安全消防楼道口摆放垃圾桶、楼层消防门不合格需要更换，请求判令原告及时整改垃圾桶的摆放、更换不合格的消防门及拆除电梯刷卡系统；7、物业配套设施不完善，服务质量及人员不符合国家规定，服务不到位，车辆管理方面没有提供场地和专人服务，违建房屋堵小区F层通风口等其他问题，严重影响了业主们的生活，服务与现收的物业费不对等，请求判令原告减免被告的物业费及原告承担本案相关费用。原、被告围绕诉讼请求依法提交了如下证据，原告提交的证据有：1、入伙通知书、房屋交接确认书、物业管理交接书、物业管理手册、前期物业服务委托合同各1份，拟证明原、被告之间存在物业管理关系，并明确了收费标准1元/㎡，滞纳金为3‰，被告有义务交物业费给原告，同时承受了前期物业公司交接的权利与义务；2、开发商防水补漏维修合同、电梯维保合同、有关电梯费用，瑶城鑫都小区维修记录表、业主反馈与投诉登记处理表、保安巡逻签到表及保安交接班记录表，消防设备巡检记录表，用工合同各一份，拟证明原告进行了全面、具体、合格的物业管理服务；3、物业服务收费申报审核表、催费通知单1份，拟证明对于在2019年2月1日至2021年1月30日期间没有交物业费2131元，我公司多次对业主进行了物业费催收义务；4、商品房买卖合同，拟证明被告认可物业管理费的收取；5、统计开发商整改问题明细和开发商已做防水补漏维修，拟证明原告已将业主反映的问题交给开发商，开发商也做了一些处理；6、图片（员工日常工作、卫生考核评比、消防演习、工作证及监控设备坐标），拟证明小区各项物业服务符合要求；7、工作人员日常工作照片，拟证明管理员平时上班工作内容。被告提交的证据有：1、照片九张，拟证明原告未尽到物业服务的事实；2、电梯卡，拟证明原告只给业主一个月的电梯刷卡权限，一个月到期后需要重新到物业公司更新，存在安全隐患。经质证，被告对入伙通知书、房屋交接确认书、物业管理手册、物业管理交接书、前期物业服务委托合同、电梯相关证据、物业服务收费申报审批表、消防设备巡检记录表、员工劳动合同书、催收相关证据、商品房买卖合同没有异议，原告说维修记录表是公共设施的维修，且维修事项并未公示，不知道物业公司维修了什么项目，被告报修的事项都没有记载，不能达到原告的证明目的；业主反馈与投诉登记表是事实，但是物业仅仅进行了登记，没有及时处理，并且处理不当；对保安巡逻签到表及交接班记录表没有异议，但是大门坏了处于维修期间并没有设置保安岗，被告认为原告的物业服务不到位，电梯口到过道的监控都被拆除了，不认可原告的物业服务；对工作人员日常工作照片认为与被告没有关系。原告认为被告提供的消防通道被商贩堵塞相片属实，但原告及时清理了，物业用房是否违建应由相关职权部门认定，是开发商建设的物业用房，是全体业主所有，属于公益性用房，符合原告与开发商签订的前期委托物业合同相关约定，照片中反映的房屋质量问题的主体责任不在原告；对电梯卡认为，如果业主按时交费，电梯是一年一刷的，因为被告没有按时交费，所以才一个月更新一次，但能保证业主能坐电梯，设置电梯卡也是为了保障小区安全，属于前期物业合同约定。经审查，本院对原、被告提交的证据真实性、合法性予以确认并在卷佐证，对于关联性，本院在说理部分一并进行阐述。根据当事人的陈述，结合庭审质证、认证的证据，本院认定如下案件事实:瑶城鑫都住宅小区由永州市江永县荣盛房产有限公司开发建设，从建设至交房期间，由永州市金鸿物业管理有限公司管理该小区前期物业，并办理通知住户交接房屋等事宜。被告何玲玲所购商品房为该小区2栋1106房。被告何玲玲瑶城鑫都2栋1106房权属证书登记面积为88.81㎡。被告于2017年12月3日收房，同日与永州市江永县荣盛房产有限公司、永州市金鸿物业管理有限公司签订《瑶城鑫都业主入伙通知书》，三方约定物业服务费从2018年2月1日起开始计算。同时被告何玲玲与永州市金鸿物业管理有限公司签订了《物业管理服务协议》，约定具体的物业服务费交费标准按建筑面积每月每平方米1元缴纳；逾期缴纳的，按日收取3‰的滞纳金。合同约定的物业管理服务内容为：公共卫生：负责小区内公共场所、公共绿地、公共楼道、主次干道的清扫和保洁,定时收集住户放置在制定地点的袋装生活垃圾，保持小区的整洁与干净；公共秩序：小区主出入口实行24小时专职保卫人员门卫值守，调节小区内的公共安全事务；绿化养护：对小区内的公共花草、树木进行养护、补植、修剪、施肥和灭虫等。2019年1月31日，永州市金鸿物业管理有限公司退出瑶城鑫都小区物业管理。2019年2月15日，江永县荣盛房产有限公司与原告永州华盛宏祥物业管理有限公司签订《前期物业服务委托合同》，该合同第六条约定“业主应于2019年2月1日交房之日起缴纳物业服务费用（未缴交2018年2月1日至2019年1月31日物业费的业主，须向乙方永州华盛宏祥物业服务有限公司补交）…”。至此，该小区物业管理由原告接管。自2018年2月1起被告共欠物业费2131元，原告于2020年6月向被告下达催费通知书。该小区至今未成立业主委员会。另查明，被告现聘用值守保安二人，轮流在保安岗值勤监视监控设备，备勤保安一人，小区共有六个电梯入口，二个消防通道入口。被告聘用的保安人数达不到合同约定的值班要求，公共卫生不能完全达到干净、整洁，业主电梯设置了缴费刷卡限制，未按时交纳物业费的业主被限制使用电梯。本院认为，永州市金鸿物业管理有限公司与被告何玲玲于2017年12月3日签订的《物业管理服务协议》,系双方真实意思表示,且不违反法律、法规的禁止性规定,对协议双方均具有约束力,被告何玲玲与永州市金鸿物业管理有限公司均应按照约定履行自己的义务。因该小区未成立业主大会，业主也未选聘物业管理企业，小区开发商江永县荣盛房产有限公司与原告永州华盛宏祥物业服务有限公司于2019年2月1日签订《前期物业服务委托合同》后,《物业管理服务协议》的权利义务由原告永州华盛宏祥物业服务有限公司继受，双方当事人成立物业服务合同关系，因此，原告具有收取物业管理费的资格。原、被告均对被告何玲玲自2019年2月1日起未缴纳物业费以及按建筑面积1元/㎡/月计算物业费标准的事实无异议，本院予以确认。关于被告辩称的外墙漏水和墙体开裂的问题，据原告永州华盛宏祥物业服务有限公司与案外人瑶城鑫都小区开发商江永县荣盛房地产有限公司签订的《瑶城鑫都前期物业服务委托合同》第二十条约定：“房屋质量、设备、设施的保养、保修期内，施工单位未能进行及时保养、维修及造成其它经济损失的，由永州华盛宏祥物业服务有限公司及时上报江永县荣盛房地产有限公司；由江永县荣盛房地产有限公司再次促使施工单位进行保养和维修；若施工单位还未对房屋、设备、设施进行修复时，由江永县荣盛房地产有限公司通知永州华盛宏祥物业服务有限公司处理，费用由江永县荣盛房地产有限公司从施工单位质保金中进行代扣除后交由永州华盛宏祥物业服务有限公司。”业主的房屋外墙漏水与墙体开裂属于房屋质量问题，原告永州华盛宏祥物业服务有限公司提供的业主反馈与投诉登记处理表证据印证了原告已将业主反馈的问题登记并向开发商江永县荣盛房地产有限公司反映，履行了物业公司的义务，其修缮义务应当由瑶城鑫都小区开发商江永县荣盛房地产有限公司及施工单位承担，不属于原告永州华盛宏祥物业服务有限公司的义务，故被告辩称要求原告对外墙漏水和墙体开裂进行修缮的主张，本院不予支持，被告可另行主张起诉。关于被告是否应当支付物业费的问题。被告何玲玲主张原告在提供物业服务过程中在设备更新、垃圾清理、绿化等方面存在瑕疵，被告认为物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主可以请求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任,而不能以此为由拒交物业费。对于被告提出原告占用小区公共场所建房的问题，经查，瑶城鑫都小区公共场所新建房屋是开发商江永县荣盛房地产有限公司所建，根据《物业管理条例》第五十条规定:“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。”以及第五十一条规定：“业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。”因此,如认为案外人江永县荣盛房地产有限公司对于全体业主共有部分进行了擅自处分并造成了全体业主利益受损,应当另行提起侵权之诉。物业服务合同作为一种持续性、服务性的合同,需要物业服务公司充分听取业主意见,持续性的改进服务质量,也需要业主配合物业公司及时缴纳物业费,共同促进小区物业的有效管理,实现对业主物业的良好维护。因物业费的收取主要是用于保障建筑物共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支,没有相应的物业费,客观上会影响物业服务公司的服务水平和质量。虽然原告物业公司的物业服务存在瑕疵，但综合考虑原告提供的物业服务，以及该物业管理费用标准较低，根据物业合同的约定，被告何玲玲应当缴纳的两年物业费为2131元（1元/㎡×88.81㎡×24），对原告要求被告何玲玲支付物业费2131元的诉请，本院予以支持，对被告何玲玲提出的减免物业费的抗辩，不予采信。关于被告是否应当支付滞纳金的问题。原告作为物业服务企业,应当为被告何玲玲等业主提供良好的物业管理和服务,经本院查明，永州华盛宏祥物业公司与瑶城鑫都部分业主物业服务合同纠纷系列案中，原告提供的物业管理服务确实存在一定瑕疵,被告并非恶意拖欠原告物业管理费,故本院对于原告要求何玲玲支付违约金的诉讼请求不予支持。关于被告是否应当承担律师费的问题。原告请求被告支付律师费的诉讼主张，因双方未在合同中约定，亦无相应的法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告何玲玲于本判决生效之日起十日内支付原告永州华盛宏祥物业管理有限公司2019年2月1日至2021年1月31日期间的物业费2131元;二、驳回原告永州华盛宏祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费50元，减半收取25元，由被告何玲玲负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  唐建沅二〇二一年三月二十九日法官助理欧阳佚安书记员何亚娟附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。