广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初9102号原告：何燕华，女，1967年12月13日出生，汉族，住广州市花都区,委托诉讼代理人：骆国栋，广东诺标律师事务所律师。被告：广州福鸿投资管理有限公司，住所地广州市花都区迎宾大道******（空港花都），统一社会信用代码914401143043274247。法定代表人：庄玉芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘健欢，广东古谷律师事务所律师。被告：黄赞谦，男，1972年7月8日出生，汉族，住广州市白云区,原告何燕华与被告广州福鸿投资管理有限公司（以下简称福鸿公司）、黄赞谦合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年12月9日公开开庭进行了审理。原告何燕华的委托诉讼代理人骆国栋、被告福鸿公司的委托诉讼代理人潘健欢到庭参加诉讼，被告黄赞谦经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告何燕华向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2018年1月26日签订的《购房合同》；2.两被告向原告返还购房款500万元和逾期返还利息暂计10万元，利息以500万元为基数，自2018年1月26日起，按照月利率百分之二计算至付清全部款项之日止；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2018年1月26日，原、被告双方签订《购房合同》，由原告以每平方米4000元的价格，向被告购买位于广州市花都区花东镇山下安置区福鸿智慧城项目的住宅公寓，合计1250平方米物业，约12套。同时，合同约定被告以百花广场的首层价值2倍的商铺物业作为担保。2018年1月27日，原告通过银行向被告指定的银行账号汇入500万元。又查，2016年7月28日，被告福鸿公司与广州市山下置业有限公司签订《合作合同》，合作开发广州市花都区花东镇山下机场安置区工业区厂房，其中山下公司提供土地，被告福鸿公司提供全部建设资金并负责项目工程的建设。合同还约定建成的建筑物由双方分享使用权，其中建筑面积为31500平方米建筑物的使用权归山下公司，其余建筑物的使用权归被告福鸿公司。2018年1月7日，被告福鸿公司与被告黄赞谦以及案外人谭协枝签订《建筑工程合同》，被告福鸿公司把山下福鸿智慧城建设工程发包给被告黄赞谦以及案外人谭协枝。据原告所了解，现山下智慧城项目变成黄冈小学第二(花东)校区，被告无法按照合同向原告交付房产，致使合同目的无法实现，原告依法有权解除合同，同时，按照合同约定，原告有权主张每月3%的利息损失，原告调整利息损失为每月2%。为维护原告的合法权益，特起诉至贵院，请求人民法院依法判令。被告福鸿公司辩称：一、原告提供的《购房合同》虽然盖有“广州福鸿投资管理有限公司”的印章，但合同主体并非福鸿公司，理由如下：1.从《购房合同》的形式来看，首页抬头甲方处标示的主体是黄赞谦，及黄赞谦的“身份证号”，且合同内容的第一行“现甲方黄赞谦为花东镇山下安置区福鸿智慧城项目承包商（附建筑合同），承建条件为垫资建设……”可见，《购房合同》的甲方是黄赞谦个人，并非福鸿公司。2.从《购房合同》的内容来看，原告购买的是黄赞谦抵扣工程款所得的物业，即向黄赞谦个人购买物业。3.原告所支付的款项汇到黄赞谦的个人账户，福鸿公司并没有收到款项，也没有向原告出具收款收据。二、虽然《购房合同》有福鸿公司的印章，但如上所述，合同的主体是黄赞谦个人，且《购房合同》中也没有福鸿公司承责的相关条款，因此《购房合同》对福鸿公司没有法律约束力，福鸿公司对该合同不能履行也不存在过错责任，故福鸿公司不应向原告承担返还购房款的责任。三、黄赞谦利用山下村项目对外借款，为其个人私自使用，已涉及众多人员，目前已被公安机关以涉嫌诈骗罪刑事立案并采取了强制措施，目前案件正处于刑事侦查阶段。本案实质上也是黄赞谦个人实施的诈骗行为，按照先刑后民的原则，应当将本案件移送公安机关处理。综上，原告向福鸿公司主张权利没有事实依据，请驳回原告的诉讼请求。被告黄赞谦未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2016年7月28日，广州市山下置业有限公司（甲方）与福鸿公司（乙方）签订一份合作合同，约定：一、合作项目概况：1.本项目位于广州市花都区花东镇山下机场安置区工业区厂房上（如附件用地范围红线图）所示地块①、地块②共、地块②共75划建设包括酒店、员工公寓、学校、幼儿园等设施在内的商业项目（但不得建设小产权房），项目名称暂定为“福鸿山下商业教育项目”。项目用地面积约50333平方米。该项目规划用地性质为村自有自留发展用地（以土地规划红线土地使用性质为准），土地使用证项下土地使用权人为广州市花都区空港经济委员会（以下简称空港委），但实际使用权人为甲方，乙方声明对合作项目的土地使用性质及权属情况均已清楚明确。甲方提供土地与乙方进行合作建房，乙方提供所有建设投入的全部资金。三、合作方式：甲方提供开发土地，乙方提供合作项目的全部建设资金并负责项目工程的建设（乙方可与第三方联营或合资）。建设资金包括但不限于拆迁补偿、材料成本、劳务费用、工程设计费用等。甲方负责协助乙方办理报建手续，因报建而产生的费用由乙方承担。合作项目如需改变原用地规划或性质，乙方负责办理变更规划的相关手续并承担相关的费用，甲方在政策及法律允许的前提下必须无条件配合乙方办理。四、产权分配：1.合作项目建设工程竣工验收合格后，总建筑面积为31500平方米建筑物的使用权归甲方；其余建筑物的使用权归乙方（所述建筑物面积是指建筑物从正负零零以上开始计算的总面积）；本项目建筑物正负零零以下的物业全部为乙方所有，甲方不参与分配。……五、合作期限：甲乙双方的合作期限从“福鸿山下商业教育项目”建设工期届满的次月开始计算70年，70年合作期满后本项目所有建筑物及物业全部无偿归甲方所有。合同还对其他事项进行了约定。2018年1月17日，福鸿公司作为发包方、甲方，黄赞谦、谭协枝作为承包方、乙方签订一份广州山下.福鸿智慧城工程施工承包合同，约定甲方将位于广州市花都区三东大道山下安置区内的广州山下.福鸿智慧城（一期）发包给乙方施工。工程造价按闭口价结算，乙方全垫资工程。工程造价为219600000元，具体金额以实际验交面积结算。总工期为600天，由项目取得相关部门同意开工通知，甲方发出开工通知书之日起计。乙方需按合同约定的工期完成施工范围内的工程，且报发包人、监理、设计单位验收合格后为竣工日期。2018年1月26日，福鸿公司、黄赞谦作为甲方、何燕华作为乙方签订一份购房合同，约定：现甲方黄赞谦为花东镇山下安置区福鸿智慧城项目承包商（附建筑合同），承建条件为垫资建设，发展商以物业抵扣工程款，需大量资金推进。甲方为确保合作建设的花东镇山下安置区福鸿智慧城项目顺利推进，经甲乙双方友好协商，本着互利共赢，公平自愿的原则，达成如下协议：1.乙方以每平方米肆仟元的价格向甲方购买山下安置区福鸿智慧城项目的住宅公寓，合计壹仟贰佰伍拾平方米物业，约12套，房号未确定，在甲方抵扣的物业一起1、2、3、5号楼其中的6-10层，南北各半进行划扣。乙方一次性先期以转账形式支付伍佰万人民币给甲方。甲方收款账号为：建设银行花都时代美居支行，黄赞谦,6214663320166352,以实际银行到账流水为准。2.乙方的投资款甲方用百花广场的首层价值2倍的商铺物业作为担保，若甲方项目不顺利，在1年半内无法交割物业或退款给乙方时，（款项甲方最长使用时间为18个月）乙方有权处理该抵押物。该投资内抵扣物业划割完成或还本付利后，连本带利为875万给乙方后，抵押物乙方无条件退回甲方。如没能及时达成方案，甲方应以每月本金的3%为月息给乙方，直至付清本金为止。……甲方在交割完成抵扣物业或还款付利给乙方后自动失效。合同首行及尾部甲方落款处，均有黄赞谦的签名及加盖有福鸿公司的公章。合同签订次日，何燕华向购房合同指定的收款账号支付500万元。由于涉案土地并未按照合作合同约定进行开发建设，最终建成为黄冈中学广州双语校区，因此福鸿公司、黄赞谦无法向何燕华交付购房合同中约定的物业，何燕华遂起诉成讼。福鸿公司于2020年7月21日收到何燕华的起诉材料。本院于2020年9月2日向黄赞谦在另案中确定的送达地址送达何燕华的起诉材料，于2020年9月6日显示退回妥投。另查，黄赞谦原为福鸿公司的法定代表人，于2018年2月8日变更法定代表人为何慧。诉讼中，何燕华称由于购房合同中加盖有福鸿公司的公章，且有福鸿公司的法定代表人签名，当时也是基于合作合同而信任福鸿公司对项目享有权利才与之签订购房合同，因此认为购房合同的相对方仅为福鸿公司。并且其是根据购房合同约定的收款账户进行支付，虽然购房款500万元没有进入福鸿公司账户而是进入黄赞谦个人账户，也应当视为福鸿公司收取了该款项，因此福鸿公司应予退还。另外，由于购房合同中约定的担保物业并未办理产权证，属于村集体物业，并由案外人使用，且物业存在其他纠纷，因此并未设定抵押，所以黄赞谦应基于该无效担保行为与福鸿公司共同承担责任。福鸿公司称虽然购房合同加盖有其公章，但该公章与建筑工程合同中加盖的公章不一致。而且根据购房合同的内容，已经明确涉案物业是黄赞谦的个人物业，担保物也是黄赞谦个人的，款项也是支付至黄赞谦的个人账户中，并且福鸿公司也没有出具收款收据，因此购房合同的相对方是黄赞谦而非福鸿公司。另外，由于黄赞谦至今没有取得涉案物业的产权，该物业也无法实现，因此购房合同无效。本院认为，本案争议的焦点为：一、购房合同是否有效？二、何燕华主张的款项应由何方进行返还？关于第一个争议焦点，福鸿公司与何燕华签订的购房合同是双方的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方应恪守合同约定。福鸿公司抗辩认为黄赞谦至今没有取得涉案物业的产权，该物业也无法实现，故认为购房合同无效的依据不足，本院不予采纳。关于第二个争议焦点，购房合同由福鸿公司加盖公章并由时任法定代表人黄赞谦签字，且福鸿公司与山下置业公司签订合作合同从而取得涉案项目的处置权，何燕华就涉案项目开发的房产与福鸿公司签订转让协议，可以说明何燕华是基于对福鸿公司拥有合理的信赖才签订购房合同，因此，福鸿公司是合同主体之一。同时，根据购房合同主文第一行中“甲方黄赞谦”以及第2条中约定“甲方用百花广场的首层价值2倍的商铺物业作为担保”，而何燕华及福鸿公司均认为百花广场的物业为黄赞谦所有，可以说明黄赞谦既是作为福鸿公司的法定代表人又是作为购房合同的合同相对方签名，亦是合同主体之一，因此购房合同产生的相关法律后果应由福鸿公司和黄赞谦共同承担。购房合同约定，何燕华系购买住宅公寓，由于涉案项目最终并未开发，而是开发为教育项目，何燕华的合同目的已经无法实现，因此何燕华要求解除其与福鸿公司签订的购房合同合理有据，本院予以支持，解除合同的时间为起诉状送达给对方时。其中福鸿公司于2020年7月21日收到何燕华的起诉材料，而本院于2020年9月2日向黄赞谦在另案中确定的送达地址送达何燕华的起诉材料，显示于2020年9月6日退回妥投，视为2020年9月6日已经送达成功，因此购房合同已于2020年9月6日解除。根据购房合同的约定，如果福鸿公司、黄赞谦在一年半内无法将物业交付给何燕华，福鸿公司、黄赞谦应将款项退还给何燕华，因此福鸿公司、黄赞谦应向何燕华退还500万元，对福鸿公司的该项诉讼请求，本院予以支持。至于利息，虽然合同约定如双方没能及时达成方案，甲方应以每月本金的3%为月息给乙方，本案中何燕华也主动将利息标准调整为月利率2%，但是考虑到何燕华在合同签订和付款过程中亦未尽到审慎注意义务，何燕华对利息损失亦负有过错，因此结合本案案情及双方过错责任，酌情以500万元为本金，从2018年1月27日起至2019年8月19日期间的利息按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算；自2019年8月20日起至付清之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，超出部分，本院不予支持。福鸿公司抗辩返还款项及利息的责任应由黄赞谦个人承担，依据不足，本院不予采纳。被告黄赞谦经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告何燕华与被告广州福鸿投资管理有限公司、黄赞谦于2018年1月26日签订的购房合同于2020年9月6日解除；二、被告广州福鸿投资管理有限公司、黄赞谦于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何燕华返还购房款500万元；三、被告广州福鸿投资管理有限公司、黄赞谦于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何燕华支付500万元的利息，利息以500万元为本金，从2018年1月27日起至2019年8月19日期间的利息按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算；自2019年8月20日起至付清之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；四、驳回原告何燕华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47500元，由被告广州福鸿投资管理有限公司、黄赞谦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 何 丹二〇二一年三月四日书记员 曹国阳彭小容