天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终635号上诉人（原审被告）：万富松，男，1972年11月19日出生，汉族，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：许凯，北京颂辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宜垦双创（天津）科技孵化器有限公司，住所地天津市东丽区三经路**。法定代表人：陈中红，董事长。委托诉讼代理人:牟静，女，该公司员工。委托诉讼代理人:谢兵，女，该公司员工。上诉人万富松因与被上诉人宜垦双创（天津）科技孵化器有限公司（以下简称宜垦天津公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2020）津0110民初4639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。万富松上诉请求：1.同意一审判决第三、四项判决，撤销一审判决一、二、五、六项,依法改判双方继续履行合同。2.本案一审、二审的诉讼费用由宜垦天津公司承担。事实与理由：1.从交易安全及公平角度,在非恶意欠付租金的情况下,双方签署的租赁合同不应解除。万富松与宜垦天津公司于2018年11月28日签署了《房屋租赁合同》,合同签署后,万富松正常营业,未拖欠任何费用。2020年2月,由于疫情原因,万富松被迫停业。2020年4月万富松欲重新开业,但由于和宜垦天津公司关于疫情期间的租金减免事宜协商未果从而导致未支付后续租金,亦未经营。万富松为经营装修支付了大量成本,未支付租金也并非恶意拖欠,对于万富松愿意补足欠付租金的情况下,应继续双方合同的履行,否则对于万富松显然不公平。2.一审法院认定事实不清，双方签署租赁合同之时,万富松交付了16667元押金,该笔费用最终如何认定，一审法院没有查明。另双方的租赁合同中对于停车费的标准并没有约定,故不存在停车费的支付问题。一审法院对于涉案房屋是否属于宜垦天津公司的承租范围之内,即是否属于房屋产权证中的合法使用面积没有查明,尤其是阳光房西屋是否属于合法建筑没有查明。综上所述,一审法院在万富松没有恶意拖欠房租的情况下(疫情原因所致)解除双方签署的租赁合同显然有失公平,同时合同的解除会带来更大的财产损失。考虑到交易安全,资源的节约及合理利用,不应机械的判决解除双方签署的租赁合同。宜垦天津公司辩称，不同意万富松的上诉请求，请求维持原判。事实和理由：一审中宜垦天津公司提供了万富松每次缴纳房租的收据、双方签订的真实有效的租赁合同。万富松并没有按照租赁合同后附的租金给付时间节点给付租金，而且不止一次。宜垦天津公司系民营企业，国家没有强制性的规定让民营企业必须减免租金。出于人道性的帮扶，宜垦天津公司也给万富松提供了一定的租金减免。万富松一直在无故拖延房租，按照租赁合同的有效的条款，宜垦天津公司认为应当解除租赁合同，维持原判。宜垦天津公司向一审法院起诉请求：1.依法判令双方签订的《房屋租赁合同》解除；2.依法判令万富松将租赁房屋返还宜垦天津公司；3.依法判令万富松支付宜垦天津公司租金88082元、管理费8502元、水电费5619.83元、停车费8000元，共计110203.83元；4.依法判令万富松支付宜垦天津公司自2020年7月31日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费；5.依法判令万富松支付宜垦天津公司违约金50000元；6.本案诉讼费用由万富松承担。诉讼过程中，宜垦天津公司撤销要求万富松支付水电费5619.83元的诉讼请求。一审法院认定事实：2018年11月28日，宜垦天津公司与万富松签订《房屋租赁合同》，宜垦天津公司将其享有承租权的坐落于天津市东丽区××路××号建筑中的小平房1、2、3、4间＋阳光房西屋转租给万富松，面积150平方米，租金年20万元，租赁期限自2018年11月28日至2021年12月27日，免租期为一个月。每半年期结束前两个月的后10天内支付下半年的租金。合同签订三日内，万富松向宜垦天津公司支付保证金16667元，起租日后该保证金转为租赁押金。万富松自行承担水费、电费及取暖费、停车费、管理费（管理费）。如乙方（万富松）未支付或迟延支付租金管理费给甲方（宜垦天津公司），则应向甲方支付滞纳金；若逾期长达30天，并经甲方书面催告后15天仍未支付的，甲方有权提前终止合同，并要求乙方支付相当于三个月当期租金管理费及物业服务费的违约金。合同签订后，万富松占有使用涉案房屋并交纳了截至2019年12月27日的租金及管理费。2019年12月26日，万富松向宜垦天津公司支付了自2019年12月28日至2020年6月27日期间部分租金3万元。2020年7月14日，宜垦天津公司向万富松发出律师函催要租金。万富松收到后，未向宜垦天津公司支付欠缴的租金及水电费等费用。现万富松仍占有使用涉案房屋。一审庭审中，万富松不同意解除合同,并称疫情期间应减免租金。一审法院认为，宜垦天津公司与万富松签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，为有效合同。双方应按照合同的约定履行各自的义务。万富松未按照合同的约定给付宜垦天津公司租金,违反合同的约定,应承担违约责任。宜垦天津公司主张解除合同，符合法律规定，一审法院予以支持；宜垦天津公司主张合同解除时间为2020年7月30日，但其向万富松发出的律师函中并无解除合同的相关通知，故一审法院确定合同解除时间为万富松收到起诉状副本之日，即2020年8月18日。现宜垦天津公司要求万富松支付租金、占用使用费、管理费及停车费，符合法律规定及合同约定，应予支持，但鉴于疫情的原因，一审法院酌情确定宜垦天津公司减收万富松一个半月的租金25000元、管理费1800元、停车费1500元。宜垦天津公司主张违约金50000元符合合同约定,一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、宜垦双创（天津）科技孵化器有限公司与万富松于2018年11月28日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月18日解除；二、万富松于判决生效后十日内将坐落于天津市东丽区××路××号建筑中的小平房1、2、3、4间＋阳光房西屋腾空返还宜垦双创（天津）科技孵化器有限公司；三、万富松于判决生效后十日内给付宜垦双创（天津）科技孵化器有限公司自2019年12月28日至2020年8月18日的租金75555.56元，并支付自2020年8月19日至实际返还房屋之日的占有使用费（参照2018年11月28日双方签订的房屋租赁合同约定的月租金）；四、万富松于判决生效后十日内给付宜垦双创（天津）科技孵化器有限公司自2019年12月28日至2020年6月27日期间的管理费6702元、自2019年12月至2020年7月的停车费6500元；五、万富松于判决生效后十日内给付宜垦双创（天津）科技孵化器有限公司违约金50000元；六、驳回宜垦双创（天津）科技孵化器有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1752元，由万富松负担1530元，宜垦双创（天津）科技孵化器有限公司负担222元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，双方签订的房屋租赁合同中第六条约定，……退还租赁房屋及场地：乙方退租时需经甲方对租赁房屋进行验收，以甲方交房时《租赁房屋接收单》为标准，无任何房屋设备损坏的情况或是房屋设备设施有损坏照价赔偿后，到甲方物业管理处据实结清物业各项费用，办妥退房手续后，甲方退回租赁押金。第八条约定：……乙方有任何违约行为，甲方不退还全部押金保证金。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，本案的争议焦点为：1.双方于2018年11月28日签订的房屋租赁合同是否应当予以解除，具体的解除时间应该是何时；2.如果合同应当予以解除，万富松自宜垦天津公司处取得的房屋是否应当全部腾空返还；3.万富松是否存在违约，是否应当支付宜垦天津公司相应违约金。关于合同解除问题，涉案房屋租赁合同系双方真实意思表示，双方未证实合同存在无效情形，本院认定合同有效，对双方有约束力。按照双方约定，万富松存在未及时缴纳全部租金的行为，虽其主张应当减免部分租金，但现行法律及政策均对租金减免未有强制性规定，双方就此问题协商未果的情况下，万富松拒绝继续支付剩余租金构成违约。宜垦天津公司因万富松迟延支付租金，起诉要求解除合同，一审法院以起诉状副本送达万富松之日作为合同解除时间判令解除上述合同，并无不当。关于返还房屋问题，万富松基于双方签订的租赁合同，自宜垦天津公司处取得涉案房屋并使用，现上述租赁合同解除，万富松应当将合同中约定的房屋腾空返还宜垦天津公司。关于违约金问题，万富松存在延迟给付租金的行为，应当按照约定承担违约责任。而在涉案房屋租赁合同中，双方对于万富松一方违约，既约定了宜垦天津公司不退还押金保证金的条款，又约定万富松应支付相当于三个月租金管理费及物业服务费的条款。宜垦天津公司可以选择适用上述任一条款要求万富松承担违约责任。一审中宜垦天津公司主张万富松支付三个月租金50000元作为违约金，该主张有合同依据，不违反法律规定，一审法院对此予以支持并无不当。鉴于双方于合同第六条约定了退房后对押金的处理方式，而万富松尚未交还房屋，故关于押金问题可待退房后双方另行解决。综上所述，万富松的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3504元，由上诉人万富松负担。本判决为终审判决。审判长 王 晶审判员 阎 涛审判员 李兴明二〇二一年三月二十五日法官助理姜玉姝书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……