四川省沐川县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1129民初111号 原告：四川鹏霖物业服务有限公司，住所乐山市市中区嘉定中路570号27楼1号。 法定代表人：周清才，公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：何英，女，汉族，1963年4月18日出生，住四川省乐山市沙湾区，系公司副总经理。 被告：彭明春，男，汉族，1977年2月18日出生，住四川省沐川县沐源路1333号水沐天城Ａ区。 被告：胡小芬，女，汉族，1975年8月15日出生，住四川省沐川县沐源路1333号水沐天城Ａ区。 原告四川鹏霖物业服务有限公司（以下简称鹏霖公司）与被告彭明春、胡小芬物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鹏霖公司委托诉讼代理人何英，被告彭明春、胡小芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鹏霖公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费4075元、违约金1714元，合计5815元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告居住在乐山市沐川县沐源路1333号水沐天城Ａ区××幢××单元××楼××号。该小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》约定：自2015年12月1日开始该小区物业服务委托原告进行管理，物业服务费按产权面积每平方米0.78元，当年交纳，小区业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的从逾期之日起按每户每天1元计付违约金。《物业服务合同》还对双方的其他相关事项进行了约定。合同签订后原告按合同约定对该小区进行管理。被告使用物业产权面积为88.57平方米，每月应交纳物业服务费为80.62元，自2015年12月1日起至2020年10月31日止计59个月4075元，违约金1714元，共计5815元拖欠未付，经原告催收无果，引起诉讼。 被告彭明春、胡小芬共同辩称：1、被告自2013年12月入住小区只与四川美佳物业服务有限公司签订物业服务协议，并未与原告签订任何形式的物业服务协议，并非合同相对方。目前被告所在小区物业服务合同的相对方是水沐天城A区业委会和鹏霖公司，而被告未委托、授权任何单位或个人代签合同，准确的说应是全体业主拖欠原告费用，而单个业主拖欠全部业主费用，所以原告起诉与合同毫不相关的被告无法律依据；2、按照法律规定应由业委会督促未交纳物业服务费的业主，而原告在没有履行业委会催交程序的前提下起诉被告缺乏法律依据；3、按照法律规定业委会应及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同，但原告现在绕开了业委会直接起诉被告，就是利用业主在举证方面处于弱势地位，企图回避服务质量的监管和验收而全额收取物业费；4、根据原告提交的合同约定，原告至今仍存在以下问题：⑴未公示小区所有共同部位、公共设施设备所得收益及分成。⑵未按合同约定添置室外兵乓球台、开辟羽毛球场地，履行栽植（含移植）园林花草树木并制定有效管护措施。⑶未向业主送达、公示、公开物业服务合同，致使被告并不知道合同义务。⑷原告收费并无明确收费标准。请原告提交每年业委会对其物业服务情况的验收报告，举证证明已完成服务内容（经被告了解并无相关报告）。虽然应由业主先交费，原告再提供服务，但每年是否完成服务内容需要一个评定结论，以便确定下一年度事宜。⑸原告毁坏小区绿化，未经被告允许占用公摊面积已长达6年。⑹原告提供的备用电源无法满足电梯运行，停电后应急通道的照明损坏。5、被告自2018年起，多次向原告提出交纳物业费，但原告拒绝收取，故不存在原告多次催收的情形；6、根据法律规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求，因原告未按合同约定履行义务，则被告有权拒绝履行；7、原告有黑社会性质。2016年原告一黄姓经理对被告及家人进行财产和人身安全威胁，其在威胁时自述“沐川翰林雅苑小区一业主未交纳物业费，已经组织社会闲杂人员对该业主车辆进行打砸，并通过该形式收取到物业费（当时有原告驻小区保安队长老赵在场）”，致使被告一家在长达几个月时间内精神恍惚，造成精神损害；8、被告自2013年从未收到正式发票。据业委会主任了解以及通过已交纳费用的业主提供票据显示，原告亦未向消费者提供正式发票。原告此行为严重涉嫌偷税漏税，其仅在收款收据上加盖发票专用章的行为不具有法律效力；9、原告侵犯小区业主知情权：⑴物业合同内容知情权。⑵原告未提供营业执照、管理人员持证上岗情况、职责分工、联系方式、物业服务内容、等级及服务标准、安全应急预案、公共区域的养护记录、收支明细、设施的年检手续、沐川供排水公司或业委会委托原告收取净水厂水费的委托书、收费依据、收费标准、人员配置、车库车位的划分处置使用情况、分年度业主满意度调查表或业委会出具的验收文件、公共设施准许使用的检查文件或报告。综上所述，被告延迟交纳物业费的原因是原告没有履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，故被告有权根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定暂时拒绝履行交纳物业费。原告直接起诉被告亦没有任何依据。结合以上原因被告有权拒绝交纳物业费，但鉴于原告已经履行部分内容，被告承诺在原告完成下列内容的基础上可按照相关内容及收费标准交纳物业费。1、原告在2021年2月1日0:00分前在小区公告栏公布经业主委员会和业主代表审查确认的物业费收支情况、车位租金、小区内广告位租金、净水厂收支及流向，以后每6个月公布一次。并同时完成业主权益分配；2、对所有入住业主入户进行满意度调查，针对业主问题进行合理解决；3、加强对电梯的检修维护，完成2015年12月1日原告与业委会签订的《水沐天城A区业主委员会物业管理公司签协议补充内容》约定事项；4、彻查原告是否存在偷税漏税行为并严肃处理，公开税收情况是否合法，2021年2月1日0:00分前补齐2015年至今的税务部分出具的正式发票（至少向业主委员会提交），保护纳税人合法权益；5、原告对被告公开道歉，赔偿被告精神损失费6000元并追究原告涉黑行为；6、2021年2月1日0:00分公示2015年12月1日至今业主知情权内的所有应知内容；7、取消违规收取滞纳金，由原告承担诉讼费用。 本院经审理认定事实如下：2015年12月1日，沐川县水沐天城A区业主委员会与乐山市鸿扬物业服务有限公司（以下简称鸿扬公司）签订《水沐天城A区物业服务合同》，约定由该公司接替原物业企业后向水沐天城A区提供日常物业服务，期限为2015年12月1日至2016年11月31日，物业服务费多层0.55元/月·平方米，电梯高层0.78元/月·平方米。鸿扬公司随后入场向水沐天城A区提供物业服务。此后的2016年11月28日、2017年12月1日水沐天城A区业主委员会与鸿扬公司签订了合同主要内容一致，期限为一年的《水沐天城A区物业服务合同》，2018年11月30日、2019年11月25日水沐天城A区业主委员会与由鸿扬公司更名后的鹏霖公司签订了合同主要内容一致，期限为一年的《水沐天城A区物业服务合同》。鹏霖公司（鸿扬公司）亦在此期间向水沐天城A区提供物业服务。被告彭明春、胡小芬居住在水沐天城A区9幢1单元12楼2号，建筑面积88.57㎡，属电梯高层，从原告2015年12月1日进驻小区后至2020年10月31日未向原告交纳物业费。 以上事实，有当事人庭审陈述及营业执照、企业名称变更核准通知书、《水沐天城A区物业服务合同》5份、《水沐天城A区业主委员会物业管理公司签协议补充内容》、《补充合同》等证据证实。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷，争议的焦点为：1、被告彭明春、胡小芬是否应按照原告鹏霖公司与业委会签订的《水沐天城A区物业服务合同》履行义务；2、原告是否能在业主委员会未督促业主交费的情形下直接起诉业主；3、被告是否能根据与小区开发商的约定不向原告交纳2018年前的物业服务费，而由小区开发商交纳该费用。 关于争议焦点1。第一，涉案小区成立了业委会，根据《物业管理条例》第十五条第二项“（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”之规定，业委会有权代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。第二，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，被告彭明春、胡小芬不能以未直接签订《水沐天城A区物业服务合同》为由拒不履行合同义务。第三，即使业委会与鹏霖公司签订《水沐天城A区物业服务合同》未获的业主大会授权，侵害了业主的合法利益，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使”之规定，被告彭明春、胡小芬应在知道业主大会或业主委员会作出决定之日起一年内向人民法院请求撤销，而不能以此作为不交纳物业费的抗辩理由。综上，被告彭明春、胡小芬以不是《水沐天城A区物业服务合同》相对方的抗辩意见本院不予支持，被告彭明春、胡小芬应按照原告鹏霖公司与业委会签订的《水沐天城A区物业服务合同》履行义务。 关于争议焦点2。《物业管理条例》第六十四条规定“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”。该条赋予了非物业合同相对方的业主委员会可向未按约交纳物业费的业主督促其交纳费用的权利，但并不限制物业服务企业基于物业服务合同的合同请求权，故业主委员会督促交纳物业费并非物业服务民事合同诉讼的前置程序，被告该抗辩意见本院不予支持。原告的起诉符合法律规定。 关于争议焦点3。第一，被告未提交证据证实其与小区开发商存在相关协议；第二，即使该协议存在亦只约束被告与小区开发商，对物业服务企业不发生效力。所以被告该抗辩意见本院不予支持，被告可另行向小区开发商主张权利。 被告彭明春、胡小芬还提出原告未按合同约定提供物业服务，及时公开公示相关信息；未提供正式发票涉嫌偷税漏税；威胁业主涉嫌黑恶势力等问题。针对上述问题，本院认为：1、从该小区业委会连续几年与原告签订《水沐天城A区物业服务合同》来看，在无证据证实的情形下，很难认定原告在物业服务合同中构成根本违约。如果业主对原告提供的物业服务不满意，可以通过正常途径与物业公司进行沟通、协商解决或者向业委会、主管部门反映，而不是采取不交物业费的方式进行维权，导致陷入“对服务不满”-“拒绝交费”-“服务下降”-“对服务不满”的恶性循环，与业主初衷相违背。2、物业公司应当按照法律规定向交费业主提供正式发票，交费业主亦应在交费时主动要求物业公司提供正式发票。本案被告现暂未交费，如在今后交费时发现原告据不提供正式发票，可据此向税务机关举报。3、被告认为原告系黑恶势力，并未提交证据证实，亦未向有关部门反映举报，本院对该意见不予采纳。如被告掌握原告涉黑涉恶线索可向有关机关举报，相信在当前“扫黑除恶”高压态势下，黑恶势力无所遁形。 综上所述，被告彭明春、胡小芬拒绝交纳物业服务费的抗辩意见无事实、法律依据，本院不予支持。被告彭明春、胡小芬应按照《水沐天城A区物业服务合同》的约定履行交费义务。原告主张被告支付2015年12月1日至2020年10月31日物业费4075元（0.78元/月·㎡×88.57㎡×59月）的请求，本院予以支持。 当然，被告彭明春、胡小芬作为业主有权围绕提升物业服务水平向物业企业反映问题、提出意见，对此物业企业应高度重视，对存在的问题虚心整改，有建设性的意见积极落实，与业主共同营造和谐美观的小区生活环境。因此，被告彭明春、胡小芬虽因未交纳物业费用构成违约，但目的为提升小区物业服务，并非恶意拖欠，而原告提供的物业服务亦存在部分瑕疵，故原告主张被告支付违约金的请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日通过）第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告彭明春、胡小芬于本判决生效之日起十日内支付原告四川鹏霖物业服务有限公司物业服务费4075元。 二、驳回原告四川鹏霖物业服务有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行金钱义务，则应当依据中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行金。 案件受理费25元（已减半），由原告四川鹏霖物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员 张 伟 二〇二一年三月十五日 书记员 张昀佳