广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1973民初4254号原告：彭革有，男，汉族，1978年2月15日出生，住址：湖南省涟源市××××××××，公民身份号码：432××××××××××××894。委托诉讼代理人：曾雪滔，惠州市惠阳区××法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：廖立华，惠州市惠阳区××法律服务所法律服务工作者。被告：东莞市樟山水美实业投资有限公司，住所地:广东省东莞市×××××××××××××。法定代表人：叶某1。委托诉讼代理人：李建芳，广东深亚太律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建平，广东深亚太律师事务所实习律师。原告彭革有诉被告东莞市樟山水美实业投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由审判员朱畅适用简易程序独任审判，于2021年3月26日公开开庭进行了审理。原告彭革有及其委托诉讼代理人廖立华，被告东莞市樟山水美实业投资有限公司的委托诉讼代理人李建芳、李建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭革有向本院提出诉讼请求：1、确认原告彭革有与被告东莞市樟山水美实业投资有限公司于2017年8月24日签订的《首信文化旅游创意步行街确认书》（编号：17000081）以及2017年9月30日签订的《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》、《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》无效；2、被告立即向原告返还730000元、律师见证费1000元（合计731000元）及利息（利息以731000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2018年4月10日起计至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起计至清偿之日止）；3、请求人民法院判决被告支付一倍的赔偿款730000元给原告；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2017年8月期间，原告从被告发出的相关广告中得知樟木头镇政府门前有一新开盘的步行街商铺出售，便前往该处了解相关情况。经现场销售人员的介绍了解到，该处商铺与樟木头镇政府相邻，由被告与政府合作以民生工程改造方式建设打造的一个文化旅游创意为主题的商业步行街，销售人员声称“步行街的全部商铺已得到政府的批准并有全套合法手续，建好后可以办理独立的产权证”。原告据此认为该处商铺具有投资的可靠性。因此，于2017年8月24日决定购买，并与被告签订了一份《首信文化旅游创意步行街确认书》（编号：17000081），确定购买由被告开发的位于樟木头镇首信文化旅游创意步行街客天堂中1003A号铺位，约定以返租方式，扣除前二年的返租款后以人民币730000元的价款购买该商辅，于2018年1月1日之前交付使用。2017年9月30日，原告与被告签订了一份《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》，双方约定的主要内容有：一、东莞市樟木头镇官仓河B段升级改造“首信文化旅游创意步行街”项目系东莞市樟木头镇人民政府根据《广东省人民政府关于南粤水更清行动计划（2013-2020年的批复）》（粤府函【2013】26号）（粤国土资规划改复【2016】153号）及《关于制订整治污染河通实施方案的函》（东水务函【2013】234号）的规定，并经东莞市樟木头镇人民代表大会立项通过的民生工程。二、甲方已取得“首信文化旅游创意步行街”项目的开发权，此项目主体及配套工程的开发建设已进入实际施工阶段，甲方同意将此项目中铺位建设工程与乙方合作兴建，乙方同意投资与甲方合作建设此项目中的一间或多间铺位，甲方同意在铺位建成后，将相应铺位50年的使用权给乙方作为投资回报。三、乙方对其投资建设之铺位拥有50年的使用权，使用权证书由甲方与东莞市樟木头镇人民政府农林水务局、东莞市樟木头镇石新股份经济联合社三方签署，并由律师事务所见证。四、甲方同意乙方投资兴建“首信文化旅游创意步行街”项目第客天常1003A铺位，建筑面积11.81㎡，套内面积945㎡，总投资款为730000元。五、约定乙方在签订本合同当天一次性向甲方付清该铺位全部投资款730000元，后更为乙方于2017年12月30日前支付尾款200000元，2018年3月30日前支付170000元。六、甲方保证乙方对其投资建设的铺位享有50年的使用权，以甲方提供的使用权证书日期为准。七、甲乙双方共同指定甲方作为本项目的独家经营管理机构。乙方在签订本合同或办理铺位交接手续时，应与双方指定的公司另行签订委托经营管理协议，以保障项目统一招商、管理等需要。八、乙方应服从甲方的统一招商规划，具体规划为自营、返租（双方另行签订租赁合同）。九、甲方应按约定的时间交付铺位，时间为2018年1月1日。十、如符合国家法律法规政策，甲方于2020年10月1日之前给予乙方办理有关房产登记手续。同时，基于返租，原告应被告的要求与其签订了一份《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》，主要约定如下：一、租赁期自2017年9月30日起至2022年9月29日止。二、第一、第二年租金已在双方签订《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》约定的投资款中扣除，甲方无需另行支付。三、第三年、第四年、第五年租金金额及支付方式：按铺位合同价总额的6%支付租金（含税价格）每年43800元。四、以上租金每年4个季度均分，于每季度第三个月10号前支付。五、第三年、第四年、第五年租金按每三个月（季度）支付一次。即每次支付租金10950元。从2029年9月30日前支付第一笔租金。两份合同签订后，原告于当天向被告支付了360000元首付款，并分别于2017年12月9日支付了200000元，于2018年4月10日支付了170000元，原告履行完全部款项的支付。2019年底，原告应被告的要求向其签署了一份交房单，示意交房，但原告并未曾到现场确认商铺的位置和状态，原告多次要求查看商铺，但被告的工作人员均以正在施工不安全为由而拒绝原告的请求。2019年12月，被告向原告支付了第一个季度租金，即2019年10月至12月的租金10950元，此后被告以受疫情影响为由再也未向原告支付租金。原告认为：被告以与政府合作改造樟木头镇官仓河B段升级建造“首信文化旅游创意步行街”之名为由引诱原告等消费者购买商铺，且在合同中约定，被告将项目中铺位建设工程与原告合作兴建，原告支付款项，被告向原告交付案涉商铺50年的使用权作为投资回报，同时还约定被告有给原告办理不动产证的义务，由此可见，被告实际是在进行商品房销售，原告与被告之间签订的应属于商品房合作关系，但经原告了解案涉的商铺并未取得建设工程规划许可证或产权证，案涉项目也未取得商品房预售许可证，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第（二）、（四）项规定：“商品房预售，应当符合下列条件：(二)持有建设工程规划许可证;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”因此，案涉《首信文化旅游创意步行街商铺合同书》应为无效合同。同理，原、被告签订的《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》亦无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，原告已向被告实际支付的730000元以及1000元见证费，被告应当返还给原告。另，因被告在向原告销售商铺时故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。”因此，被告应当向原告赔偿已付购房款一倍的赔偿款。综上所述，为维护原告的合法权益，特依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉请，以维护原告和广大消费者的合法权益。被告东莞市樟山水美实业投资有限公司辩称，1、涉案铺位所在项目尚未取得建设工程规划许可证，及相关报建手续，根据最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第21条指出对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理属于国家有关行政机关的职权范围，民事审判中不能对违法建筑权属做出确权，所以被告认为在行政机关对涉案铺位所在项目的合法性进行审查处理后方能确定本案的财产权益关系，现在原告也未提供政府主管部门已处理的证据，也就是说原告的诉请明确不属于人民法院受理民事的范围，依法予以驳回。2、退一步讲如果法院仍要审查原被告之间就涉案铺位形成的法律关系被告认为双方不是房屋买卖合同关系，而是合作建房的合作关系，根据原被告签订的合同原告就涉案铺位享有的是使用权而不所有权，原告要求被告支付利息以及赔偿一倍的赔偿款，没有法律依据。经审理查明，2017年8月24日，原、被告签订《首信文化旅游创意步行街确认书》，由原告向被告认定首信文化旅游创意步行街编号为客天堂中1003A铺位，总价730000元。2017年9月30日，原告与被告签订了一份《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》，合同主要约定：一、被告已取得“首信文化旅游创意步行街”项目的开发权，此项目主体及配套工程的开发建设已进入实际施工阶段，被告同意将此项目中铺位建设工程与原告合作兴建，原告同意投资与被告合作建设此项目中的一间或多间铺位，被告同意在铺位建成后，将相应铺位50年的使用权给原告作为投资回报。二、原告对其投资建设之铺位拥有50年的使用权，使用权证书由被告与东莞市樟木头镇人民政府农林水务局、东莞市樟木头镇石新股份经济联合社三方签署，并由律师事务所见证收取相应费用。三、被告同意原告投资兴建“首信文化旅游创意步行街”项目第客天堂中1003A铺位，建筑面积为11.81平方米（含公摊面积2.36平方米），套内面积9.45平方米，总投资款为730000元。四、签订本合同时原告向被告一次性付清投资款730000元。五、被告保证原告对其投资建设的铺位享有50年的使用权，以被告提供的使用权证书日期为准。六、双方共同指定被告作为本项目的独家物业管理公司；原告在签订本合同或办理铺位交接手续时，应与被告另行签订委托经营管理协议，以保障项目统一招商、管理等需要。七、被告应按约定的时间交付铺位，时间为2018年1月1日。同日，原告与被告签订了《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》，协议主要约定：原告将《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》中约定的商铺出租给被告整体经营管理，租赁期限自2017年9月30日起至2022年9月29日止；第一、第二年租金已在双方签订《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》约定的投资款中扣除，第三年、第四年、第五年租金按铺位合同价总额的6%支付租金，每年43800元；第三年、第四年、第五年租金按每三个月支付一次，即每次支付租金10950元；合约到期，双方另行协商经营模式。同日，被告向原告出具了专用收据，载明收取了原告合作资金360000元。另，原告于2017年12月9日向被告支付200000元，于2018年4月10日向被告转账支付了170000元。庭审中，原、被告一致确认案涉商铺仍在被告的管理和使用中。另查明，案涉项目没有在东莞市自然资源局办理建设工程规划许可证。庭审中，被告确认案涉项目没有取得建设工程规划许可；对于案涉《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》的性质，原告主张为商品房买卖合同，被告主张为合资建房合同。对于原告的损失。原告主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，被告应赔偿原告支付一倍赔偿款730000元。以上事实，有《首信文化旅游创意步行街确认书》、《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》、《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》、律师见证费收据、东莞市樟山水美实业投资有限公司专用收据以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，本案中，双方当事人签订的《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》涉及的是商铺的使用权，而非商铺的所有权，且原告不直接参与案涉项目的开发，故双方之间是房屋租赁合同关系而非商品房买卖合同关系或合作开发合同关系。本案的争议焦点为：原、被告签订的合同是否合法有效。关于本案焦点。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本案中，根据另案查明的事实，案涉项目未办理用地手续，无建设用地使用权、集体所有权确权登记，也没有在东莞市自然资源局办理建设工程规划许可证。被告亦确认案涉项目没有办理建设工程规划许可证。因此，本院确认原告与被告于2017年9月30日签订的《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》应属于无效合同。同理，原、被告签订的《首信文化旅游创意步行街确认书》、《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》亦无效。承上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”的规定，原告向被告实际支付了投资款730000元，被告应返还原告，故原告要求被告返还投资款730000元，本院予以支持。关于原告诉请的利息。本院认定案涉《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》无效，但被告实际占用资金，占用期间必然产生利息，该利息属于法定孳息，故原告要求被告支付资金占用费，合法有据，本院予以支持。原告诉请利息从最后一笔款项支付之日即2018年4月10日开始起算利息，本院予以支持，利息按照中国人民银行同期同类贷款利率从2018年4月10日起计至2019年8月19日止及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起计至清偿之日止。至于律师费，该部分费用并非被告收取，系律师事务所收取，原告主张被告返还，无事实依据，不予支持。关于原告主张的一倍赔偿。因案涉合同并非商品房买卖合同，原告主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》【法释（2003）7号】第九条的规定要求被告赔偿730000元损失，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下:一、确认原告彭革有与被告东莞市樟山水美实业投资有限公司于2017年8月24日签订的《首信文化旅游创意步行街确认书》、于2017年9月30日签订的《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》、《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》无效；二、被告东莞市樟山水美实业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告彭革有返还投资款730000元及支付利息（以730000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2018年4月10日起计至2019年8月19日止及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起计至清偿之日止）；三、驳回原告彭革有的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8975元（原告彭革有已预交），由原告彭革有负担4491元，由被告东莞市樟山水美实业投资有限公司负担4484元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 朱 畅二〇二一年三月二十六日书记员 张楚妍李小钏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。