安徽省青阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1723民初185号 原告：陈永忠，男，1981年8月21日出生，汉族，驾驶员，住安徽省池州市青阳县。 委托诉讼代理人：张谷青，安徽修实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程瑶，安徽修实律师事务所实习律师。 被告：盛某某，男，1969年12月27日出生，汉族，驾驶员，户籍地安徽省池州市青阳县，经常居住地安徽省池州市青阳县。 原告陈永忠与被告盛某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月26日公开开庭进行了审理。原告陈永忠及其委托诉讼代理人张谷青，被告盛某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈永忠向本院提出诉讼请求：1.解除陈永忠与盛某某于2020年12月10日签订的《房屋买卖合同》，并判令盛某某支付违约金85000元；2.要求盛某某偿还陈永忠已支付的物业费3780元；3.要求盛某某承担本案律师代理费8000元及全部诉讼费用。诉讼过程中，陈永忠增加诉讼请求，要求返还定金20000元。事实和理由：2020年12月10日，陈永忠与盛某某及池州市某某房地产经纪有限公司青阳分公司(以下简称某某公司)签订《房屋买卖合同》，合同约定：盛某某将位于青阳县某某镇某某庭11幢某某室房屋（以下简称某某室房屋）出售给陈永忠，建筑面积118.7平方米，成交总价850000元，此价款为盛某某净得价；办理过户所产生的过户费用(税收等)、过户之前的物业费及某某公司的中介费全部由陈永忠承担。合同第四条约定：陈永忠于2020年12月10日合同签订之日支付定金20000元给盛某某；2020年12月22日支付首付款280000元，该款先放于某某公司；办理银行贷款审批手续后，由某某公司安排双方办理不动产过户时间，不动产过户完成之日，某某公司将首付款直接转入盛某某账户。剩余按揭房款550000元，陈永忠通过银行按揭方式由银行一次性将该贷款直接转入盛某某账户。合同第五条约定：盛某某承诺陈永忠，过户之日将该房屋交于陈永忠拥有和使用。合同第八条违约责任约定：合同签订后，双方需严格遵守并履行合同条款，如有违约，违约方须赔付房屋成交价10%的违约金。合同签订之后，陈永忠依约履行合同义务，签订合同当日支付定金20000元给盛某某，2020年12月15日提前支付首付款280000元到某某公司。某某公司依程序办理陈永忠的银行贷款审批手续，银行初步审核后，某某公司预约陈永忠、盛某某双方办理不动产过户手续，支付首付款给盛某某，盛某某说成交总价过低，要求加价100000元附赠一间储藏室，否则不再履约拒绝办理不动产过户。2020年12月22日，某某公司再次约陈永忠、盛某某双方从中协调，盛某某明确表示不愿意履行2020年12月10日签订的《房屋买卖合同》。在此之前，本应由盛某某承担的税费、物业费、中介费，陈永忠承诺也由陈永忠承担，并将过户所需费用35000元(税费等)与首付款280000元同时转账到某某公司，甚至盛某某拖欠的三年物业费也是由陈永忠交纳的，并且陈永忠另预交了一年的物业费。经协调无望，实出无奈，为维护陈永忠的合法权益，特具状法院，请求依法判如所请。 盛某某辩称，陈永忠所说的基本是事实。2020年12月10日是我老婆与陈永忠在某某公司先行协商好的，后我老婆打电话给我，说家里房屋卖掉了，我方净得房款850000元，让我到某某公司签字。我到某某公司时，我老婆因急着送钥匙回家与我擦身过，陈永忠因小孩放学也去接小孩了，我就在某某公司等陈永忠，某某公司的工作人员把房屋买卖合同等东西打印好了，陈永忠来了后我们在合同等上面签了字，陈永忠当时交了20000元定金，我拿回10000元，另10000元某某公司截留了。我签好字后回家，我老婆问我有没有签字，我说我签了字，并将合同、钱都交给我老婆，我老婆说她还没签字，我说那你回头去补签一下。大概是合同签订后第二天，某某公司的业务员去我家拿房产证原件，当时业务员也没有让我老婆签字，如那时业务员让我老婆在合同上签了字也就没有事了。之后，某某公司的业务员打电话并发短信给我，让我们12月17日去办理房屋过户手续，我请了假去了某某公司，我说我老婆不愿意卖，她说房价过低，当时陈永忠也在场。后来我就跟我老婆说了一个折中的方法，说我们送一个储藏室给陈永忠，让陈永忠再加100000元房款，并且当时我也私下跟某某公司的业务员说真不行的话就加80000元也可以。另我在家也劝我老婆，说毕竟我已经在合同上签字了，不履行合同是要承担法律责任的，但是我老婆就是不愿意卖。现在，对我收取陈永忠10000元定金我愿意退还，另外陈永忠交的物业费我也愿意退给他，违约金这块，从合同签订到2020年12月17日下午2020年12月17日我老婆不愿意卖房子，这期间耽误了陈永忠一个星期的时间，我们愿意作出相应的赔偿，但陈永忠主张的违约金过高，请求法院协调解决。 本院认为，盛某某承认陈永忠在本案中所主张的事实，故对陈永忠主张的事实予以确认。陈永忠与盛某某签订的《房屋买卖合同》是双方在自愿平等的基础上，经充分协商签订的，是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然盛某某辩解时称该合同其妻子没有签字，其认为是无效的，但根据双方庭审中陈述一致的内容，可以认定，案涉某某室房屋的买卖原是由盛某某妻子与陈永忠自愿协商，在双方达成一致意见的情况下，盛某某妻子打电话给盛某某，让其来某某公司签字，后盛某某妻子是因急着回家送钥匙离开某某公司而没有在合同上签字，且从盛某某在合同签订当日出具的承诺书中所载：“本人现承诺：已获得该房产有权人钱旭红同意，此承诺书与委托书具有同等法律效应。”的内容，也说明出售某某室房屋系盛某某夫妇真实意思表示，则盛某某的此项辩解与事实不符，也无法律依据，不予采信。且对陈永忠要求解除合同的主张，盛某某及案外人（合同签订经纪方）某某公司均无异议，故对陈永忠的此项主张，予以支持。因陈永忠向本院提起诉讼的时间为2021年1月20日，盛某某收到诉状副本的时间为2021年1月25日，则依照相关法律规定，本案合同于2021年1月25日解除；对于陈永忠要求盛某某返还已付定金20000元，虽然盛某某辩称其实际收取陈永忠定金10000元，另10000元由某某公司截留，因盛某某对陈永忠提供的盛某某出具的收条并无异议，则盛某某对其出具收条收到陈永忠购买某某室购房定金20000元，应予退还，至于其所辩称有10000元由某某公司截留，系其与某某公司之间的关系，不属本案审理范畴；对于陈永忠要求返还已付物业费的主张，因盛某某无异议，予以支持；对于陈永忠要求盛某某支付违约金85000元的主张，盛某某认为违约金过高，请求法院协调解决，对此，虽然案涉某某室房屋的买卖原本是由盛某某妻子参与协商后的结果，后盛某某妻子又以房价过低不愿意出卖某某室房屋，明显有违诚信原则，应依法承担相应的违约责任，但鉴于本案合同签订后，盛某某在一周时间内即向陈永忠表达了房屋价格过低不愿意出卖房屋或附赠一间储藏室，让陈永忠加点价再出卖房屋的意向，但双方经某某公司协调未能协商一致，且陈永忠也未向本院提供相关证据证明其具体损失情况，故综合本案具体案情,根据公平合理原则，本院对陈永忠主张的违约金酌定由盛某某支付70000元；对于陈永忠要求盛某某支付律师代理费8000元的主张，虽然双方在《房屋买卖合同》其他条款中约定“甲乙双方若发生争议，…主张权利而支出的诉讼费、公证费、律师费及其他合同费用由违约方承担。”但结合本案案情及本地律师收费的实际情况，对陈永忠的主张的律师费，本院酌情认定为4000元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百六十六条第一款、第二款、第五百七十七条、第五百八十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、盛某某与陈永忠于2020年12月10日签订的《房屋买卖合同》于2021年1月25日解除; 二、盛某某于本判决生效后十日内向陈永忠返还定金20000元、物业费3780元，计23780元； 三、盛某某于本判决生效后十日内向陈永忠支付违约金70000元; 四、盛某某于本判决生效后十日内支付陈永忠律师代理费4000元； 五、驳回陈永忠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2656元，减半收取计1328元，由盛某某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。 审判员  蒋桂荣 二〇二一年三月二十九日 书记员  汤新欢 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民法典》 第五百六十五条第二款当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。