海南省定安县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）琼9021民初363号 原告：唐丹，女，1980年11月12日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区，公民身份号码XXX。 委托诉讼代理人：杜南羲，湖南南羲律师事务所律师。 被告：海南定安玉安房地产开发有限公司，住所地海南省定安县塔岭新区塔南路南侧，统一社会信用代码914690256931604792。 法定代表人：黄宝权，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈亚，海南大兴天泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈俊鹏，海南大兴天泰律师事务所律师。 原告唐丹与被告海南定安玉安房地产开发有限公司（以下简称“玉安公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐丹的委托诉讼代理人杜南羲、被告玉安公司的委托诉讼代理人陈亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐丹向本院提出诉讼请求：1.被告立即办理交房手续核算各项代收费用（多退少补）并立即交付房屋给原告；2.被告立即赔偿逾期交房违约金15070.37元（自2015年4月10日起按已付房价款281900元的0.00003计算至实际交房时止，暂计算至2020年2月25日）；3.被告退还原告3000元办理贷款手续费；4.本案的诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2015年4月9日，经朋友介绍，原告至被告处购买了椰风水漾人家15幢304号房屋，该房屋为现房，房价款281900元，原告首付91900元，剩余房款190000元可由被告代为办理申请银行贷款，要原告交纳3000元办理银行贷款手续费即可办理成功，原告同意上述方案后双方签订商品房买卖合同，原告交纳首付款91900元，并交纳了3000元办理贷款手续费且至银行办理了相关贷款于续、交纳了契税、维修基金等各项费用。后被告告知原告无法为原告办理贷款要原告按原价退房，并邮寄了被告盖章的协议书，应被告承诺能办理好贷款手续，故原告不同意退房，双方经过一段时间协商，后被告提出要求原告一次性支付剩余购房款，原告同意并将剩余房款190000元支付给被告，被告收款后一直未联系原告办理交房事宜，后原告联系被告销售人员交房事宜。该人员回复已经不在公司，至2019年9月底，原告好友告知原告去海南，遂委托原告好友打听交房事宜，后原告好友到被告处，询问不通知原告交房的原因，被告答复为遗忘了，同时被告告知要求原告好友代原告先交物业管理费才能交房，原告不同意，要求先验房，收房后再交纳相应物业管理费并要求退还3000元办理贷款费用，原、被告协商无果，为了维护原告合法权益，故诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告玉安公司辩称，一、原告因自身原因导致银行贷款未获批准，又未按涉案商品房买卖合同的约定一次性付清全部房款，已构成根本性违约，被告有权收回房屋，涉案商品房买卖合同的权利义务关系已经终止，原告无权再依据涉案商品房买卖合同主张任何权利，原告主张被告将涉案房屋交付给其以及赔付逾期交房违约金没有事实及法律依据。 2015年4月9日，被告与原告签订了《定安县商品房买卖合同》，合同及附件7约定，涉案房款总额为281900元，房款支付方式为银行按揭贷款，首付款为91900元，余款190000元为银行按揭贷款。若原告按揭贷款申请不被批准，须一次性付完全部房款，若原告逾期付款，视为原告违约，被告有权另行处置房屋而无需通知原告。因原告购买的是现房，申请银行贷款需要提前办理出房产证，为协助原告办理银行贷款手续，2015年4月9日，被告代收原告2819元契税、4251元住宅专项维修基金、80元住房登记费、126元房地产交易手续费和300元委托代办房产证费后，陆续代原告缴纳了上述款项，并委托代办机构于2015年6月25日成功为原告和其配偶办理了涉案房产证，被告提供的证据5至证据9可予以证实，其中代收300元委托代办房产证费的依据是涉案商品房买卖合同附件7第二条第3点的约定。在申办贷款过程中，因原告征信报告中显示有400000元大额贷款，一套住房贷款，且其配偶名下也有3笔消费贷款，银行认为已超过其偿还能力，故拒绝了原告的贷款申请。根据涉案商品房买卖合同附件七第一条第2点的约定，原告需一次性付清全部房款，否则构成违约，但经被告多次催促未果，被告决定收回房屋，原告也同意以二手房交易过户的形式退房，因此，涉案商品房买卖合同的权利义务关系已经终止。后双方形成书面《协议书》即原告提供的证据5，被告于2016年8月7日将该协议盖章后邮寄给原告，但原告迟迟未按该协议书约定完成协助过户登记的义务。直至2017年，海南房价飞涨，一房难求，2017年7月31日，原告在未经被告的同意下自行将涉案房屋尾款190000元转账至被告账户，被告要求原告前来处理退房和退款事宜，但原告未予理会。 被告认为，原告因自身原因导致银行贷款未获批准，又未按涉案商品房买卖合同的约定一次性付清全部房款，已构成根本性违约，被告有权收回房屋，涉案商品房买卖合同的权利义务关系已经终止，而原告仍需履行协助被告办理过户登记的后合同义务，并承担上述房屋过户登记的所有费用，包含契税、房屋交易手续费、房屋产权登记费等。此外，原告也无权再依据涉案商品房买卖合同主张任何权利，因此原告主张被告将涉案房屋交付给其以及赔付逾期交房违约金没有事实及法律依据。 二、退一万步来讲，假设原告有权依据涉案商品房买卖合同主张权利，其主张自2015年4月10日至实际交房之日的逾期交房违约金不能成立，理由如下：1.原告主张计算逾期交房违约金的起算点为2015年4月10日，没有事实及法律依据。据上所述，2015年，原告因自身原因导致银行贷款未获批准，且一直未予支付房屋尾款190000元。直至2017年7月31日，原告在未经被告的同意下自行将涉案房屋尾款190000元转账至被告账户，退一万步来讲，假设涉案商品房买卖合同继续履行，被告应履行交房义务的时间应在原告履行完毕付款义务即2017年7月31日之后，且应给予被告合理期间准备房屋交接事宜，依据涉案商品房买卖合同附件3和附件7第九条约定，“买受人为银行贷款购房时，如购买毛坯房，交房时间则为银行放款后一月内”，那么至少应给予被告一个月的合理期间，逾期交房违约金则应从2017年9月1日开始计算。 2.即使从2015年4月10日起开始计算逾期交房违约金，原告主张的部分逾期交房违约金已过诉讼时效。 根据原告提供的证据6《民事裁定书》证明，原告于2020年3月2日第一次起诉至法院，故2015年4月10日至2017年3月2日期间的逾期交房违约金已过诉讼时效，不应得到支持。 3.若按照原告诉状中所陈述的事实，原告主张计算逾期交房违约金的截止点为实际交房日，没有事实及法律依据。 按照原告在民事起诉状中所称，2019年9月底，被告有告知原告交房，是原告自己因物业管理费和3000元办理贷款费用问题拒绝收房。首先，根据涉案商品房买卖合同附件7第四条约定，原告以案外人物业管理公司收取的物业管理费为由拒绝收房不符合合同约定，也没有法律依据。其次，原告无证据证明3000元办理贷款费用系被告收取，双方也并无贷款办理不成功应由被告退还该费用的约定。被告在涉案《协议书》中同意退还3000元办理贷款费用的前提是原告先履行协助被告办理过户登记的义务，且该退还款项在该协议书中是属于补偿的性质，并不属于贷款办理不成功应退还的约定范畴，原告以退还该费用为由拒绝收房和诉请被告退还该费用，没有事实及法律依据。因此，若按照原告诉状中所陈述的事实，2019年9月底，被告有履行通知交房义务，系原告自身原因导致房屋未能交付，故计算逾期交房违约金的截止点应在被告通知交房日即2019年9月30日。 综上所述，原告的诉讼请求没有事实基础及法律依据，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告唐丹提交6组证据：1.原告身份证，拟证明原告主体资格； 2.被告工商登记信息，拟证明被告主体资格； 3.商品房买卖合同，4.不动产销售发票、收据及转账记录，拟共同证明原告购买被告开发房屋合同约定的事项及原告已经支付全部房款281900元、契税2819元、维修基金4251元及代办费等费用的事实； 5.协议书，拟证明被告收取原告3000元办理贷款手续费的事实； 6.民事裁定书，拟证明原告诉被告案件曾于2020年4月因疫情原因按自动撤诉处理。 被告玉安公司质证意见：对证据1-2、6的真实性、合法性、关联性（以下简称“三性”）及证明内容无异议； 对证据3-4的三性无异议，对证明内容有异议。原告提供的商品房买卖合同并不完整，未体现附件内容，原告未依约支付房屋尾款190000元，按照合同约定，原告已构成违约； 对证据5的三性无异议，对证明内容有异议。该份协议书不能证明被告收取原告的办理贷款手续费用3000元，被告同意退还3000元前提是原告先协助被告办理房屋过户登记，退还款项属于补偿的性质，不属于贷款办理不成功应退还的约定范畴。同时该份证据能证实贷款未获批准的原因在于原告自身，根据商品房买卖合同附件七第一条第2点的约定，原告构成违约，被告决定收回房屋，原告同意以二手房交易过户的形式退房，涉案商品房买卖合同的权利义务关系已经终止。 被告玉安公司提交9组证据：1.定安县商品房买卖合同，拟证明2015年4月9日，原被告双方签订了定安县商品房买卖合同，合同及附件7约定，涉案房价总额为281900元，房款支付方式为银行按揭贷款，首付款为91900元，余款190000元为银行按揭贷款。若原告按揭贷款申请不被批准，须一次性付完全部房款，若原告逾期付款，视为原告违约，被告有权另行处置房屋； 2.建行单位客户专用回单，拟证明2015年3月31日，原告向被告转账支付219000元房款，案外人曹利刚代原告向被告支付了70000元房款，合计房屋首付款91900元已支付完毕； 3.购房款发票及建行单位客户专用回单，拟证明（1）2015年6月5日，被告为协助原告办理银行按揭贷款，提前出具了190000元房屋尾款发票；（2）2017年7月31日，原告才向被告转账支付190000元房屋尾款； 4.竣工验收备案证，拟证明涉案房屋2013年9月30日取得竣工验收备案证书，已符合合同约定的房屋交付条件； 5.住宅专项维修资金专用收据，拟证明2015年5月4日，被告代原告缴纳了住宅专项维修资金4251元； 6.税收完税证明，拟证明2015年6月8日，被告代原告缴纳了契税2819元； 7.住房登记费缴款书，拟证明2015年6月25日，被告为原告代办房屋所有权证书时缴纳了80元住房登记费； 8.房地产交易手续费发票，拟证明2015年6月25日，为办理房屋所有权证书，被告代原告支付了126元房地产交易手续费； 9.房屋所有权证书，拟证明2015年6月25日，被告为原告办理了涉案房屋所有权证书。 原告唐丹质证意见：对证据1的真实性、合法性无异议，对证明内容部分有异议。合同约定被告承诺为原告办理好银行贷款，同时收取银行代办费，后告知无法办理银行贷款，需要原告一次性缴纳款项，否则退房。原告已支付全部购款款，证明原告已履行完全部义务； 对证据2的真实性、合法性无法核实，对证明内容无异议；对证据3的真实性、合法性由法庭核实，证明内容第一项仅证明被告为原告办理房产证出具的相应票据；对第二项无异议； 对证据4的真实性、合法性及证明内容由法庭核实； 对证据5-9的三性无异议，能证明被告已履行合同大部分义务，应当将房屋向原告交付。 本院认证如下：原告唐丹提交的6组证据分别是身份证、工商登记信息、商品房买卖合同、不动产销售发票、收据及转账记录，被告向原告发送的协议书文本，裁定书，来源真实，与本案具有关联性，予以确认。 被告玉安公司提交的证据1买卖合同与原告提交的证据3相同，不再重复认证；证据2、3是转账凭证、发票，证据4-8是验收备案证明、完税、缴费凭证等，证据9是房权证，来源真实，与本案具有关联性，均予以确认。 本院认定事实如下：2015年4月9日，原告唐丹与被告玉安公司签订《定安县商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的椰风水漾人家15幢304号房屋，房价款281900元，首付款91900元，剩余房款190000元由被告指定银行为原告提供按揭贷款；被告在该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收并取得建筑工程竣工验收备案证明文件，符合合同约定时交付；被告未按约定期限交房，按逾期时间分别处理，不做累加，逾期在60日之内，每逾期1天，原告有权要求被告每日按已付房价款的万分之0.3支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权单方面解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之0.3的违约金；合同附件七第一条第2项约定，原告向银行申请按揭贷款不被批准的，须转换为一次性付款，合同价款不变，原告须在接到未获批准贷款通知之日起10日内向被告付清全部房款，若逾期超过5日不付款，即视为原告违约，被告有权另行处置该房，而无需通知买受人。合同中还有其他约定。同日，原告向被告缴交首付款91900元。同年6月25日，被告将上述房屋协助登记至原告名下。 2016年8月7日，被告制作《协议书》后邮寄给原告，内容为：“乙方(原告）购买甲方（被告）开发椰风水漾人家15幢304号房产一套，金额为281900元，付款21900元，向曹利刚借款70000元，并申请银行贷款190000元，甲方于2015年6月25日为乙方办理房屋所有权证；因乙方个人原因导致其信用报告产生400000元大额贷款，其名下已有一套住房贷款，其爱人名下也有三笔消费贷款，银行认为已经超过原告偿还能力，所以拒绝乙方贷款申请；根据合同附件七第二小条，乙方向银行申请按揭贷款不被批准的，需转换为一次性付款，甲方多次督促乙方付清尾款未果，现经双方协商决定，同意乙方将房产做二手房过户给甲方，各种费用由甲方承担。乙方购房时所缴交的契税、维修基金等各项办证费用由乙方承担，待乙方将房产过户给甲方后，甲方退还乙方房款21900元，同时将乙方办理贷款时缴纳的3000元费用一并退还。”协议书落款甲方处加盖被告公章，乙方处空白。 2017年7月31日，原告向被告转账支付购房款190000元。 本院认为，根据民法典第四百六十五条规定，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，原告唐丹与被告玉安公司签订《定安县商品房买卖合同》，约定原告唐丹购买被告玉安公司开发建设的房屋，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且合同签订、收付款、房屋交付使用等均发生在2018年1月，为有效合同，受法律保护，当事人应诚信履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告已付清全部购房款，履行了合同约定义务，被告作为房屋出卖人，为原告办理房权证，但尚未将房屋交付给原告，其行为已构成违约，应依法履行交付房屋义务，退还办理贷款手续费，并按照合同约定按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之0.3的违约金。对于被告提出违约金部分超出诉讼时效的抗辩，根据民法典第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。故原告起诉时主张3年以外的部分违约金已超出诉讼时效，被告应承担违约金为9260.41元（281900元×365×3×0.00003）；对于被告提出贷款手续费3000元是退房补偿费不应退还的抗辩，从买卖合同约定看，由被告指定银行为原告提供按揭贷款，且案涉房权证一直在被告处，可知按揭贷款是由被告协助办理；从被告单方制作的《协议书》内容看，被告同意将原告办理贷款缴纳的3000元费用退还，应视为自认收取该费用；在按揭贷款申请未获批准后，原告已按合同约定一次性付清购房款，被告未提供证据证明办理贷款支出多少费用，应退还全部费用。 依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告海南定安玉安房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告唐丹交付位于海南省定安县定城镇塔岭新区塔南路南侧椰风水漾人家15号楼304号房屋（房权证号：定城镇字第XXXX号）； 二、被告海南定安玉安房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告唐丹支付逾期交房违约金9260.41元； 三、被告海南定安玉安房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告唐丹退还办理贷款手续费3000元； 四、驳回原告唐丹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费125.88元（原告唐丹已预交），由被告海南定安玉安房地产开发有限公司负担，限在本判决生效之日起十五日内向本院缴交。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判员  王德飞 二〇二一年三月三十一日 书记员  卢裕倩 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用 法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。