广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）桂0703执异1号 异议人：钟景发，男，1983年9月13日出生，汉族，广东省湛江市人，户籍地：广东省湛江市霞山区。 申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司，住所地：南宁市青秀区天桃路**。 负责人：黄福加，副总经理。 被执行人：广西洋成商贸有限责任公司，，住所地：南宁市西乡塘区安园东路荣宝龙钢材物资批发市场** 法定代表人：苏泽庚，总经理。 被执行人：苏泽庚，男，1975年5月6日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区。 被执行人：涂相惠，女，1985年1月23日出生，汉族，住南宁市。 被执行人：许小红，女，1986年6月25日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区。 本院在执行中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（以下简称长城公司广西分公司）与广西洋成商贸有限责任公司（以下简称洋成公司）、苏泽庚、涂相惠、许小红金融借款合同纠纷一案中，异议人钟景发提出书面异议，本院于2021年1月5日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人钟景发称，1、请求撤销对异议人钟景发作出的（2020）桂0703执318号之四、五、七、八、九《腾房迁出公告》；2、撤销（2020）桂0703执318号之一、二、三、四、五《协助执行通知书》。事实和理由：一、异议人钟景发对奥林名城X栋涉案房屋具有合法的占有使用、租赁收益权，钦北区人民法院（2020）桂0703执318号之四、五、七、八、九《腾房迁出公告》责令限期十日内腾房迁出不符合法律规定。（一）在钦北区法院2019年8月23日查封奥林名城X栋涉案房屋之前异议人已经于2015年6月19日与房屋所有人洋成公司签订《租赁合同》，租期自2015年6月14日至2025年12月31日止，租期10年，签订合同后异议人钟景发支付了租金，房屋所有人洋成公司也将房屋交付给异议人占有使用包括转租给他人使用，明显属于“先租赁后查封”的情形，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定，异议人对涉案房屋享有10年租赁使用权，因此，异议人与房屋所有人洋成公司签订的《租赁合同》合法有效，（2020）桂0703执318号之四、五、七、八、九《腾房迁出公告》责令异议人及转承租人限期十日内腾房迁出不符合法律规定。（二）涉案房屋属写字楼，使用功能是办公，异议人在钦北区法院查封之前把奥林名城X栋涉案房屋分别转租给广西广电网络股份有限公司钦州分公司、钦州鹏盛达有限公司、广西信彰律师事务所、广西盛元华工程咨询有限公司、广西弘丰资源有限公司等多家单位用于办公，异议人与上述承租人签订书面的租赁合同均在租赁期限内，房屋所有人洋成公司和抵押权人均知情认可，异议人的转租行为没有违反国家法律性规定，同样合法有效，应受到国家法律的保护。二、钦北区人民法院作出（2020）桂0703执318号之一、二、三、四、五《协助执行通知书》责令广西盛元华工程造价咨询有限公司钦州分公司、广西弘丰资源有限公司、广西广电网络股份有限公司钦州分公司、钦州市鹏盛达投资有限公司、广西信彰律师事务所等转承租人把租金存入钦北区法院账号的执行行为不符合法律规定，损害了异议人钟景发的合法权益。（一）异议人向广西广电网络股份有限公司钦州分公司、钦州鹏盛达有限公司、广西信彰律师事务所、广西盛元华工程咨询有限公司、广西弘丰资源有限公司等多家单位转租奥林名城X栋涉案房屋的租赁合同在没有经法定程序被确认为无效合同或者依法解除前，异议人对转租房屋租赁收益具有合法的权利，（2020）桂0703执318号之一、二、三、四、五《协助执行通知书》把属于异议人的租金收入作为被执行人广西洋成商贸有限责任公司的收入交至法院，损害了异议人的租赁收益权。（二）异议人不属申请执行人中国长城资产管理股份公司广西分公司与被执行人广西洋成商贸有限责任公司、苏泽庚等合同纠纷执行一案的被执行人，没有被执行的责任和义务，现钦北区法院作出（2020）桂0703执318号之一、二、三、四、五《协助执行通知书》责令广西广电网络股份有限公司钦州分公司、钦州鹏盛达有限公司、广西信彰律师事务所、广西盛元华工程咨询有限公司、广西弘丰资源有限公司等承租人把租金存入钦北区人民法院属于执行异议人的合法财产，钦北区人民法院的上述执行行为不符合法律规定，损害了异议人钟景发的合法权益。（三）根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的规定，因异议人不属本案的被执行人，本案钦北区人民法院应向异议人钟景发作出《协助执行通知书》，责令异议人钟景发将与房屋所有人广西洋成商贸有限责任公司签订《租赁合同》约定的交付给被执行人广西洋成商贸有限责任公司的租金存入钦北法院的账号，不能再支付给被执行人广西洋成商贸有限责任公司，而不应责令广西广电网络股份有限公司钦州分公司等转承租人把租金存入钦北法院，因此，钦北区法院作出（2020）桂0703执318号之一、二、三、四、五《协助执行通知书》不符合法律规定，属于明显错误。综上所述，钦北区人民法院在执行申请执行人中国长城资产管理股份公司广西分公司与被执行人广西洋成商贸有限责任公司、苏泽庚等合同纠纷执行一案中所作出（2020）桂0703执318号之四、五、七、八、九《腾房迁出公告》及（2020）桂0703执318号之一、二、三、四、五《协助执行通知书》严重损害异议人的合法权益，请求法院予以采信，并依法处理。 异议人钟景发向本院提供如下证据： 1、《租赁合同》，证明异议人与洋成公司于2015年6月14日、6月19日、2016年1月1日、6月1日签订租赁合同，租赁奥林名城X栋涉案房屋，期限为十年，之后，钟景发将涉案房屋转租给广西广电网络股份有限公司钦州分公司、钦州鹏盛达有限公司、广西信彰律师事务所、广西盛元华工程咨询有限公司、广西弘丰资源有限公司等多家单位； 2、《收据》，证明异议人钟景发已向洋成公司支付了十年的租金。 申请执行人长城公司广西分公司称，一、异议人要求撤销《腾房迁出公告》的异议申请不成立。首先，根据《最高人民法院关于人民法院能否在执行程序中以被执行人擅自出租查封房产为由认定该租赁合同无效或解除该租赁合同的答复》（［2009］执他字第7号），被执行人擅自以出租的形式妨害查封效果的行为，人民法院可以裁定形式解除占有，洋成公司擅自将已被查封的案涉房屋出租给钟景发已经违反了上述规定。其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条，抵押人将抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。案涉房屋的抵押登记时间2013年9月17日，早于钟景发与洋成公司的租赁合同签订时间2015年6月19日，洋成公司将已办理抵押登记的财产出租给钟景发，钟景发与洋成公司的租赁关系不能对抗案涉房屋所设定的抵押权。再次，法院做出的要求钟景发腾房迁出的执行行为合法有效，不需要撤销或变更。对案涉房屋进行拍卖前，法院有权根据相关法律规定对案涉房屋上的占有进行去除，即要求占有案涉房屋的租户腾房迁出。二、法院要求案涉房屋承租人广西盛元华工程造价咨询有限公司钦州分公司、广西弘丰资源有限公司、广西广电网络股份有限公司钦州分公司、钦州鹏盛达投资有限公司、广西信彰律师事务所等将租金交付法院是合法的。洋成公司与钟景发签订的租赁合同无效，故钟景发与广西盛元华工程造价咨询有限公司钦州分公司、广西弘丰资源有限公司、广西广电网络股份有限公司钦州分公司、钦州鹏盛达投资有限公司、广西信彰律师事务所等转承租人签订的租赁合同也是无效的。案涉及房屋的所有权属于被执行人洋成公司，故钟景发无权根据无效的租赁合同从转承租人取得租金。转承租人实际占有、使用案涉房屋，有向房屋所有权人洋成公司支付房屋占用费（租金）的义务。洋成公司是本案的被执行人，人民法院要求转承租人将租金付至法院账户是符合法律规定的。综上，钟景发所提出的执行异议均不成立，应当驳回其执行异议。 被执行人洋成公司、苏泽庚、涂相惠、许小红未对异议人的异议提出意见。 本院查明，原告上海浦东发展银行股份有限公司南宁分行（以下简称浦发银行南宁分行）与被告洋成公司、苏泽庚、涂相惠、许小红金融借款合同纠纷一案经南宁市青秀区法院审理，于2016年12月28日作出（2016）桂0103民初1681号判决：一、被告广西洋成商贸有限责任公司向原告上海浦东发展银行股份有限公司南宁分行偿还借款本金10000000元；二、被告广西洋成商贸有限责任公司向原告上海浦东发展银行股份有限公司南宁分行支付借款利息、罚息（计算方法：截至2016年1月15日的利息936000元、罚息1199.9元，此后计至实际清偿之日止，以本金10000000元为基数，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率分段计付）；三、被告广西洋成商贸有限责任公司向原告上海浦东发展银行股份有限公司南宁分行赔偿律师代理费70000元；四、为实现上述债权，原告上海浦东发展银行股份有限公司南宁分行对被告广西洋成商贸有限责任公司提供的位于钦州市某房，有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；五、被告苏泽庚、涂相惠、许小红对被告广西洋成商贸有限责任公司的上述债务承担连带清偿责任，被告苏泽庚、涂相惠、许小红承担保证责任后，有权向被告广西洋成商贸有限责任公司追偿。且该案在审理过程中，青秀区人民法院作出（2016）桂0103民初1681号民事裁定书，依法查封了被执行人洋成公司名下上述位于钦州市奥林名城X号楼3XX房、4XX房等共一百四十四套房产。被告涂相惠不服一审判决，向南宁市中级人民法院提出上诉，南宁市中级人民法院于2018年11月15日作出（2018）桂01民终3354号判决：一、维持南宁市青秀区人民法院（2016）桂0103民初1681号民事判决第一、二、三、四项；二、变更南宁市青秀区人民法院（2016）桂0103民初1681号民事判决第五项为：苏泽庚、许小红对广西洋成商贸有限责任公司的上述债务承担连带清偿责任，苏泽庚、许小红承担保证责任后，有权向广西洋成商贸有限责任公司追偿；三、涂相惠对苏泽庚的上述债务在夫妻共同财产范围内承担共同清偿责任。该案审理期间，浦发银行南宁分行于2016年3月2日，与中国华融资产管理股份有限公司签订《上海浦东发展银行不良资产批量转让协议》，将该案所涉的全部债权转让给中国华融资产管理股份有限公司。2017年9月29日，中国华融资产管理股份有限公司与长城公司广西分公司签订《单户债权转让协议》，将该案所涉的全部债权转让给长城公司广西分公司。以上判决发生法律效力后，被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，长城公司广西分公司于2019年7月3日向青秀区人民法院申请强制执行。本案进入执行程序后，该院于同年8月6日作出（2019）桂0103执3459号之一《执行裁定书》，裁定继续查封被执行人广西洋成商贸有限责任公司名下上述位于钦州市奥林名城X号楼3XX房、4XX房等共一百四十四套房产。同年11月15日，广西壮族自治区高级人民法院作出（2019）桂执协50号《协调决定书》，将该案指定由本院执行。2020年8月10日，本院作出（2020）桂0703执318号之四、五、七、八、九《腾房迁出公告》，责令被执行人洋成公司、涂相惠、许小红、苏泽庚及房屋使用人于本公告张贴之日起十日内迁出、腾空房屋并将房屋钥匙交到本院。同月20日，本院作出（2020）桂0703执318号之一、二、三、四、五《协助执行通知书》，责令承租人广西盛元华工程造价咨询有限公司钦州市分公司、广西弘丰资源有限公司、广西广电网络股份有限公司钦州分公司、钦州市鹏盛达投资有限公司、广西信彰律师事务所按原合同的标准将租赁房屋的租金存入钦北区法院账户。2021年1月5日，异议人向本院提出书面异议。 另查明，2013年9月17日，洋成公司将涉案房屋抵押给上海浦东发展银行股份有限公司南宁分行，并办理了抵押登记。 本院认为，执行过程中，案外人对执行标的物主张所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以提出执行异议。异议人认为其享有涉案房屋租赁使用权，要求撤销腾房公告及协助执行通知书。一、根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”的规定，本案中，涉案房产设立抵押登记的时间为2013年9月17日，而异议人主张其与被执行人洋成公司签订的十年房屋租赁合同落款时间为2015年6月19日，该租赁合同约定租期长达十年且一次性现金支付十年全部租金共计643488元，明显有悖于商业习惯或商业常理。但无论该租赁合同是否合法存在，均对申请执行人长城公司广西分公司不具有约束力，不得对抗申请执行人长城公司广西分公司实现抵押权；本院拍卖涉案的抵押房产，属于实现抵押权的执行。异议人钟景发与洋成公司的租赁合同均在抵押期间签订，属于先抵押后租赁，因此，异议人与洋成公司签订的租赁合同不得对抗抵押权及约束竞买人，本院通知涉案房产承租人腾房合法合理；其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。涉案房屋系写字楼，现在主要收益是出租获利，而异议人主张对涉案房产享有十年的租赁权，将严重影响抵押权人抵押权的实现。因此，本院要求涉案房产承租人腾房对涉案房产进行拍卖，于法有据，本院予以支持。二、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第二款规定，抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。本案中，被执行人洋成公司明知涉案房产已抵押，仍与异议人签订长达十年的租赁合同，异议人若对抵押知情的，则其自行承担损失；异议人若对抵押毫不知情，则可依法要求被执行人洋成公司承担赔偿责任，可以另循法律途径救济。因此，本院对涉案房屋进行拍卖，为保护抵押权人的权益，在没有确定最终买受人之前，要求实际占有、使用涉案房屋者将租金交至本院，于法有据，并无不当。 综上，异议人的异议请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条的规定，裁定如下： 驳回异议人钟景发的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  梁卫兵 人民陪审员  林信杰 人民陪审员  林丽莉 二〇二一年三月十八日 书 记 员  章 艳