四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0802民初143号 原告：四川天香奇居商业管理有限责任公司，住所地：四川省广元市利州区东坝办事处利州东路百货公司综合楼。 法定代表人：张晓智，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张联平，四川申狄律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张璐，四川申狄律师事务所律师。 被告：广元市鑫沛百货有限责任公司，住所地：四川省广元市利州区××路××号。 法定代表人：李炳森，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：康召泽，男，汉族，生于1953年12月16日，现住四川省广元市利州区，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑林，四川广府律师事务所律师。 原告四川天香奇居商业管理有限责任公司（以下简称天香奇居）与被告广元市鑫沛百货有限责任公司（以下简称鑫沛百货）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天香奇居法定代表人张晓智及委托诉讼代理人张联平、被告鑫沛百货的委托诉讼代理人康召泽、郑林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天香奇居向本院提出诉讼请求： 一、请求判令被告向原告交付《房屋租赁合同》中约定的物业【停车场场地（即55个车位）及附属场地（停车场通道及进口）】供原告使用和管理；并判令被告不再向原告收取2020年9月10日至实际向原告交付前述全部物业时止的停车场场地费； 二、请求判令被告向原告退还2020年3月10日至2020年9月9日向被告缴纳的停车场场地费人民币120000.00元； 三、请求判令被告向原告退还2020年3月10日至2020年9月9日向被告缴纳的物业管理费人民币80000.00元，并判令被告不再向原告收取从2020年9月10日至今的物业管理费； 四、请求判令被告向原告退还因违反法律超标准收取的电费人民币141114.85元； 五、请求判令被告向原告出具2020年1月至2020年8月9日的代收取的人民币139245.15元的电费发票； 六、请求判令被告从2020年8月10日起，按照国网四川省电力公司规定的110KW的电费标准（人民币0.5436元/度（千瓦时））向原告代收电费，并出具相应增值税发票； 七、请求判令被告向原告承担违约交付停车场和未提供为物业服务的违约金人民币250000.00元； 八、请求判令本案诉讼费等由被告承担。 事实与理由：2019年10月7日，原告作为乙方与被告作为甲方签订了《房屋租赁合同》，合同约定：“1、甲方自愿将广元市利州东路一段580号，鑫沛百货第二期工程修建的营业房地下一层、地上一层（除德克士已租部分）和夹层，共计约4000㎡及相关附属场地整体出租给乙方使用；2、租赁期六年，自2019年11月10日起至2025年11月9日止，免费三个月装修期；3、前两年年租金1060000.00元，其中：房租660000.00元、停车场场地费240000.00元、物业管理费160000.00元，按季度支付，乙方提前十日付下季度租赁。2019年12月6日，双方签订《补充协议》，约定：“乙方向甲方缴纳电费为1.08元／度，凭收款收据收费”。 协议签订后，原告按照合同约定向被告支付了每个月的房租、停车场场地费、物业管理费。但是，被告却违反合同约定，并未向原告提供停车场场地，也未提供任何物业服务。通过原告向国家电网公司了解，被告向原告收取的电费也远超过电网部门关于商业用电的电费标准，且未开具发票。违反《中华人民共和国电力法》第43条和44条“任何单位不得超越电价管理权限制定电价”和“任何单位和个人在电费中加收其他费用”的规定，被告超标准收取电费，违反国家法律的强制性规定。为此，原告曾要求被告依约提供停车场场地和物业管理服务，以及要求提供代收电价的发票和退还超标准的电费，但被告予以拒绝。现原告为维护自己的合法权益，遂向法院提起诉讼。 原告天香奇居为支持自己的主张，在本院确定的举证期限内提交了以下证据： 一、1.原告天香奇居的营业执照及法定代表人张晓智身份证复印件一份； 2.被告鑫沛百货的国家企业信用信息公示系统查询报告一份； 3.2019年10月7日，原告天香奇居作为承租方乙方与被告鑫沛百货作为出租方甲方签订的《房屋租赁合同》一份； 4.2019年12月6日，原告天香奇居作为乙方与被告鑫沛百货作为甲方签订的《补充协议》一份。 证明：1.2019年10月7日，原、被告签订案涉房屋租赁合同，约定被告将其位于广元百货公司地下一层、地上一层（除德克士已租部分）和夹层，共计约4000㎡及相关附属场地整体出租给原告；2.租赁期限为2019年11月10至2025年11月9日，免租期3个月；即免租期为2019年11月10至2020年2月9日；3.租金（包括房屋及场地租金）的收取期限及方式为：⑴前两年年租金为1060000.00元，其中：房租660000.00元，停车场场地费240000.00元，物业管理费160000.00元，按季度支付；⑵2021年11月10日至2023年11月9日期间，在（前两年）租金收取标准上涨4%，租金为1102400.00元，其中房租686400.00元，停车场场地费249600.00元，物业管理费166400.00元；⑶2023年11月10日至2025年11月9日期间，在（后两年）在1102400.00元租金上上涨7%，租金为1180000.00元，其中房租720000.00元，停车场场地费270000.00元，物业管理费180000.00元；4.上述第1-3条款证明，被告具有向原告交付整体停车场的义务和履行物业管理的义务。但至今为止，被告仍未向原告交付案涉物业区域的停车场场地及履行物业管理义务；5、合同第三条第五项约定了被告向原告收取的电费标准为1.20元/度，后双方通过2019年12月16日的补充协议，变更电费为1.08元/度。被告收取电费标准的约定均违反法律法规，《中华人民共和国电力法》第四十四条、四十三条：“禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用；但是，法律、行政法规另有规定的，按照规定执行”。按照《中华人民共和国电力法》的规定国网四川省电力公司公布的商业用电标准，110KW的用电标准为0.5364元/度。被告约定的标准超过国家规定标准0.5436元/度，违反法律规定而无效；6.合同第三条第6、7项约定了，原告应于合同签订后向被告支付押金200000.00及保证金100000.00元的事实；7.第四条第一项约定甲方签订合同并收取乙方租金保证金后，甲方必须在本合同约定时间内交付案涉物业，即广元百货公司地下一层、地上一层（除德克士已租部分）和夹层及相关附属整体场地，否则视为甲方即被告违约；8.合同第四条第2项及第五条第6项约定物业的消防及设施设备由甲方负责，必须符合消防要求，房屋质量无问题，若因此给乙方造成损失的由甲方即被告赔偿。被告在履行合同期间不仅没有提供案涉物业的物业管理服务，还存在房屋质量问题，给乙方即原告造成了损失。原告为此自行聘请消防公司维护并支付了费用；9.合同第七条第3项约定，若甲方违约导致合同不能正常履行的，须向乙方支付违约金500000.00元。 二、1.⑴2019年11月7日，被告鑫沛百货向原告天香奇居出具的收到押金200000.00元的No8419445号收据一份； ⑵2019年9月27日，原告天香奇居法定代表人张晓智通过其设立在广元市××镇银行股份有限公司的6230××××9993账户向被告鑫沛百货设立在中国工商银行股份有限公司广元分行营业部的2309××××9835账户转款100000.00元的个人转账业务凭证（回单）一份； ⑶2019年11月7日，原告天香奇居通过其设立在中国建设银行股份有限公司广元苴国路支行6232××××7372账户向被告鑫沛百货设立在中国工商银行股份有限公司广元分行营业部的2309××××9835账户转款100000.00元的中国建设银行单位客户专用回单一份。 证明：原告按合同约定，于2019年9月27日向被告支付了100000.00元协议定金、于2019年11月7日前向被告支付了100000.00元履行案涉合同的押金，合计人民币200000.00元，被告于2019年11月7日向原告出具了收据。 2.⑴2019年11月21日，原告天香奇居法定代表人张晓智原告天香奇居法定代表人张晓智通过其设立在广元市××镇银行股份有限公司的6230××××9993账户向被告鑫沛百货设立在中国工商银行股份有限公司广元分行营业部的2309××××9835账户转款50000.00元的个人转账业务凭证（回单）一份； ⑵2019年12月4日，原告天香奇居通过其设立在中国建设银行股份有限公司广元苴国路支行6232××××7372账户向被告鑫沛百货设立在中国工商银行股份有限公司广元分行营业部的2309××××9835账户转款50000.00元的中国建设银行单位客户专用回单一份； ⑶2020年3月1日，被告鑫沛百货作出的广鑫百〔2020〕1号《关于疫情期间免收部分租金的通知》一份； ⑷2020年3月3日，原告天香奇居通过其设立在中国建设银行股份有限公司广元苴国路支行6232××××7372账户向被告鑫沛百货设立在中国工商银行股份有限公司广元分行营业部的2309××××9835账户转款76666.00元的中国建设银行单位客户专用回单一份。 证明：1.原告于2019年11月21日、12月4日分别向被告支付了支付50000.00元、50000.00元的保证金，合计100000.00元，后转为案涉物业的房租租金、停车场场地费、物业管理费；2.被告的《疫情免收租金通知》证明被告因疫情免收2020年2月10日至3月9日的租金；3.原告于2020年3月3日向被告支付人民币76666.00元的房屋及停车场租金；4.原告共计向被告支付了2020年3月10日--5月10日的案涉物业的房租租金、停车场地费、物业管理费用合计为人民币176666.00元。（计算方式为：106万÷12个月*2个月=176666元）。 3.⑴2020年4月26日，原告天香奇居通过其设立在中国建设银行股份有限公司广元苴国路支行6232××××7372账户向被告鑫沛百货设立在中国工商银行股份有限公司广元分行营业部的2309××××9835账户转款50000.00元的中国建设银行单位客户专用回单一份； ⑵2020年6月8日，原告天香奇居通过其设立在中国建设银行股份有限公司广元苴国路支行6232××××7372账户向被告鑫沛百货设立在中国工商银行股份有限公司广元分行营业部的2309××××9835账户转款215000.00元的中国建设银行单位客户专用回单一份。 证明：1.原告于2020年4月26日，应被告要求提前向被告支付人民币50000.00元的房屋租金、停车场租金、物业管理费用；2.原告于2020年6月8日，向被告支付人民币215000.00元的房屋租金、停车场租金、物业管理费用；3.证明原告共计向被告支付了2020年5月11日--8月9日的案涉物业的房租租金、停车场地费、物业管理费用合计为人民币265000.00元。（计算方式为：106万÷12个月*3个月=265000元）。 4.⑴2020年8月12日，原告天香奇居法定代表人张晓智通过手机银行向李燕转款40000.00元的回单详情一份； ⑵2020年8月13日，原告天香奇居通过其设立在中国建设银行股份有限公司广元苴国路支行5105××××0537账户向被告鑫沛百货设立在中国工商银行股份有限公司广元分行营业部的2309××××9835账户转款48334.00元的中国建设银行单位客户专用回单一份。 证明：1.原告于2020年8月12日，向被告支付人民币40000.00元的房屋租金、停车场租金、物业管理费用；2.原告于2020年8月13日，向被告支付人民币48334.00元的房屋租金、停车场租金、物业管理费用；3.原告共计向被告支付了2020年8月11日--9月10日的案涉物业的房租租金、停车场地费、物业管理费用合计为人民币88334.00元。（计算方式为：106万÷12个月*1个月=88334元）。 三、1.⑴2020年8月13日，原告天香奇居向被告鑫沛百货出具的《关于按照合同约定履行合同义务的督促函》及中国邮政快递邮寄回单一份； 证明：原告要求被告按照合同的约定履行，交付停车场场地和提供物业管理服务的函告； ⑵2020年8月24日，被告鑫沛百货向原告天香奇居出具的《关于“天香奇居督促函”的回复》一份。 证明：被告拒不交付停车场和提供物业管理服务。 2.⑴案涉《房屋租赁合同》涉及的整体停车场现状照片6份； 证明：案涉停车场仍有案外人在管理，被告并未按照案涉合同的约定交付至原告使用和配套管理，但原告前述已举证证明支付了停车场场地费； ⑵案涉《房屋租赁合同》涉及的整体停车场照片2份； 证明：原告经过现场勘验，整体停车场有车位有55个，但被告并未按照合同约定交付原告使用和管理，而是由其他社会车辆占用； ⑶春秋国际大酒店停车场管理和收费标准照片1张。 证明：案涉《房屋租赁合同》约定的整体停车场，已经由被告交付至春秋国际大酒店使用和管理。原告的商业客户，根本无法通过原告的管理来使用该停车场，导致原告经营的商业的客户使用案涉《房屋租赁合同》约定的整体配套停车场车位困难。 3.⑴何联红、步兴林、孙桂琼、李均奇分别与原告天香奇居签订的《劳动合同》四份； 证明：原告为了维护案涉《房屋租赁合同》涉及房屋的商场物业，从2019年11月起，自行聘请了“物业管理”、“保安”、“保洁”、“水电工”等人员，负责案涉物业的物业管理，证明被告并未按照《房屋租赁合同》约定，聘请或者指派人员管理案涉物业，未履行合同约定的物业管理义务； ⑵2020年1月-9月，原告天香奇居通过中国建设银行账户向何联红、步兴林、孙桂琼、李均奇转款的交易明细9份； 证明：原告自行在履行物业管理事务，向相关人员支付了工资，被告并未履行，故，被告向原告收取的物业管理费用，应予退还。 ⑶2020年4月17日，原告天香奇居与四川凯博消防设备维修有限公司签订的《消防系统维护、保养合同》一份。 证明：原告自行在履行物业管理事务中的消防维护事宜，向相关单位支付了费用，被告也并未履行消防物业维护义务，故，被告向原告收取的物业管理费用，应予退还。 综上以上第三组的三份证据，能够充分证明本案的被告并没有履行交付案涉《房屋租赁合同》停车场的义务，也并没有履行向原告提供“物业管理服务”义务。故，本案被告应当向原告退还已经多支付的2020年3月10日至2020年9月9日的停车场场地费120000.00元（退还的计算方式为：合同约定的240000.00元÷12个月*6个月=120000.00元）；本案被告应向原告退还已经多支付的2020年3月10日至2020年9月9日的物业管理费80000.00元（退还的计算方式为：合同约定的160000.00÷12个月*6个月=80000.00元）。 综上，由于被告未交付案涉停车场，构成违约，造成原告经营商业困难，应承担违约交付的违约责任，承担支付250000.00元·的违约金（违约金计算方式为：合同第七条第3项约定，若甲方违约导致合同不能正常履行的，须向乙方支付违约金500000.00元。但原告认为未交付停车场和履行物业管理义务两项约定，应承担一半的违约金，即250000.00元违约金）。 四、1．⑴2020年1月7日，被告鑫沛百货向原告天香奇居出具的收到电费5011.00元、水费189.00元的No2066598号收据一份； ⑵2020年2月7日，被告鑫沛百货向原告天香奇居出具的收到电费40834.00元、水费1215.00元的No2067277号收据一份； ⑶2020年3月9日，被告鑫沛百货向原告天香奇居出具的收到电费27553.00元、水费1166.00元的No2067280号收据一份； ⑷2020年4月9日，被告鑫沛百货向原告天香奇居出具的收到电费33474.00元、水费1229.00元的No7230342号收据一份； ⑸2020年5月9日，被告鑫沛百货向原告天香奇居出具的收到电费33610.00元、水费1175.00元的No7230360号收据一份； ⑹2020年6月8日，被告鑫沛百货向原告天香奇居出具的收到电费42735.00元、水费1040.00元的No6727818号收据一份； ⑺2020年7月10日，被告鑫沛百货向原告天香奇居出具的收到电费45924.00元、水费1017.00元的No6728081号收据一份； ⑻2020年8月13日，被告鑫沛百货向原告天香奇居出具的收到电费51219.00元、水费1395.00元的No6727820号收据一份。 证明：2020年1月至2020年8月（起诉前的1个月），被告共计向原告收取案涉租赁房屋的电费合计280360.00元（用电度数为259592度）；被告收取电费的标准为1.08元/度。 2、四川省电力公司公布的商业用电标准表一份。 证明：被告合同约定的电费收取标准超过国家规定标准0.5436元/度，违反法律规定而无效。按照法律规定，原告本应交纳139245.15元；多收取的部分，应当予以退还原告。根据前述用电数目计算，被告应退还原告电费金额为141114.85元。 五、1.2020年9月7日，原告天香奇居通过其设立在中国建设银行股份有限公司广元苴国路支行5105××××0537账户向被告鑫沛百货设立在中国工商银行股份有限公司广元分行营业部的2309××××9835账户转款55000.00元用于支付2020年9月10日-2020年10月9日房租的中国建设银行单位客户专用回单一份； 2.2020年10月9日，原告天香奇居通过其设立在中国建设银行股份有限公司广元苴国路支行5105××××0537账户向被告鑫沛百货设立在中国工商银行股份有限公司广元分行营业部的2309××××9835账户转款55000.00元用于支付2020年10月10日-2020年11月9日房租的中国建设银行单位客户专用回单一份； 3.2020年11月4日，原告天香奇居通过其设立在中国建设银行股份有限公司广元苴国路支行5105××××0537账户向被告鑫沛百货设立在中国工商银行股份有限公司广元分行营业部的2309××××9835账户转款55000.00元用于支付2020年11月10日-2020年12月9日房租的中国建设银行单位客户专用回单一份； 4.2020年12月5日，原告天香奇居通过其设立在中国建设银行股份有限公司广元苴国路支行5105××××0537账户向被告鑫沛百货设立在中国工商银行股份有限公司广元分行营业部的2309××××9835账户转款55000.00元用于支付2020年12月10日-2021年1月9日房租的中国建设银行单位客户专用回单一份； 5.2021年1月5日，原告天香奇居通过其设立在中国建设银行股份有限公司广元苴国路支行5105××××0537账户向被告鑫沛百货设立在中国工商银行股份有限公司广元分行营业部的2309××××9835账户转款55000.00元用于支付2021年1月10日-2021年2月9日房租的中国建设银行单位客户专用回单一份。 证明：原告于2020年9月7日，向被告支付人民币55000.00元的房屋租金费用、于2020年10月9日，向被告支付人民币55000.00元的房屋租金费用、于2020年11月4日，向被告支付人民币55000.00元的房屋租金费用、于2020年12月5日，向被告支付人民币55000.00元的房屋租金费用、于2021年1月5日，向被告支付人民币55000.00元的房屋租金费用，即证明原告共计向被告支付了2020年9月11日--2021年2月10日的案涉物业的房租租金费用合计为人民币275000.00元（计算方式为：房租租金660000.00元÷12个月*5个月=275000.00元）。原告仍继续按照《房屋租赁合同》支付案涉房屋的租金部分。 六、1．合同签订时的案涉房屋现状照片三张； 证明：当时的房屋很破旧，层高之后2.7米，基于房屋的现状双方在房租的价格上进行了调整； 2.案涉房屋现有状态照片6张； 证明：现在的商业状态远远超出当时签订合同时的一个状态； 3.原告天香奇居单方编制的《粮贸购物中心商场装修等相关费用统计》一份。 证明：签订合同时，该部分价格与合同上约定的660000.00元的价格再除以相应的面积可以得到是正常的市场上的价格。 被告鑫沛百货辩称，针对原告的第一项诉讼请求，本案的被告已经根据合同约定向本案的原告提供了停车位和停车场，但合同中对具体的车位个数没有约定，本案的被告已经按照合同约定履行了提供停车场的义务。双方的合同是合法有效的，本案的原告无权对合同作出单方面的变更。对于原告的第二项诉讼请求，没有事实理由，本案的被告已经向原告提供了停车场位，本案的原告无权对合同作出单方面的变更要求退还停车的场地费用。对于原告的第三项诉讼请求，没有事实及法律依据，本案的被告向原告收取物业管理费用是合同的约定，本案的原告向被告缴纳物业费是合同约定，原告的诉讼请求不成立。对于原告的第四项诉讼请求，请求不能成立，本案的被告向原告收取电费的标准是双方在合同中的约定，本案的被告向原告收取电费的标准不违反法律的规定。对于原告的第五项诉讼请求，本案的原告的诉讼请求违反了双方的合同约定，因为收取电费之后应该向本案的原告出具收据是合同中的约定。对于原告的第六项诉讼请求，诉讼请求不能成立，在举证阶段中说明。合同中有明确约定收取的电费是开具收款收据而不是发票。对于原告的第七项诉讼请求，诉讼请求不能成立，本案的被告已经按照合同约定提供了停车场和物业服务，不存在违约的行为。综上所述，原告的事实及理由均不能成立也违反了双方的合同约定。原告的各项诉讼请求不能成立，请求法院在查明事实后，依法予以驳回。 一、原告起诉要求被告向原告交付《房屋租赁合同》中约定的停车场（含55个车位）供原告使用，并退还原告已交的停车场场地费120000.00元，同时要求判令被告退还原告已交的物业管理费80000.00元，并判令原告不再向被告交纳物业管理费。其起诉的理由是原告按照合同约定向被告支付了每月的房租、停车场地费、物业管理费，但被告违反合同约定，并未向原告提供停车场场地，也未提供任何物业服务。原告的该部分诉讼请求不能成立，向法院起诉的事实理由虚假。㈠根据双方《房屋租赁合同》的约定，原告前两年每年向被告交纳的租金为1060000.00元。现原告不是多交纳了租金，而是计算至2021年2月9日原告还下欠被告租金310000.00元，电费63062.33元，合计373062.33元。（被告正准备通过诉讼收回租金及费用）。原告租赁房屋，其义务就是交纳房屋租金。双方在《房屋租赁合同中》已经约定2019年11月10日（前三个月免房租）至2021年11月9日每年的房屋租金是1060000.00元。其后又写明“其中房租660000.00元、停车场场地费240000.00元、物业管理费160000.00元”。该部分内容是作为被告公司向税务机关缴纳税收的依据而写入合同，因为房屋租金、停车场的场地费、物业管理费的交税税率是不一样。也就是说对房屋租金、停车场的场地费、物业管理费具体在房屋租金中所占比例和数额与原告无关，原告前两年均应按每年1060000.00元向被告交纳房租即可。原告所租赁被告公司利州东路一段508号（春秋国际大酒店旁）地下一层和地上一层作营业方（开超市），地处广元市市人民政府旁的商业中心，租赁房屋面积约4000㎡，按年租金1060000.00元计算，每平方米月租金为22.08元【1060000.00元÷12月÷4000㎡＝22.08元】（含物业管理和提供部分停车场），房租价格已经非常低廉。如果按原告对合同断章取义的理解，租赁房屋面积约4000㎡，仅按年租金660000.00元计算，每平方米月租金即为13.75元【660000.00元÷12月÷4000㎡＝13.75元】，在该商业黄金地段以每平方米月租金13.75元租赁商用营业房，原告也是异想天开，痴人说梦，是根本不可能的，在该地段不可能有每平方米月租金13.75元的商业营业房出租。㈡原告诉称的营业房，在原告租赁前，被告是租赁给广元市德惠商贸有限公司开超市，房屋租金交纳方式在租赁合同中也是以相同方式签订；另外，被告将其产权房屋的另外部分（与原告租赁房屋相邻）出租给了案外人广元春秋国际旅行社有限公司，在房屋租赁合同中，对缴纳房屋租金的表述方式和与原告签订的租赁合同中缴纳房屋租金的表述方式基本相同。㈢关于被告向原告提供停车场场地的问题。双方在租赁合同中并未具体明确约定要提供多少停车位，多大的停车场，更没有约定要向原告提供66个车位的停车位（被告也没有66个车位的停车场）。双方在具体进行合同的商谈和履行过程中，原告向被告提出，日常要能够保证6个车辆的车位，并将需要免费停车的车辆车牌号告诉被告（川Ｈ5××××、川Ｈ8××××、川ＨＡＥ××××、川Ｈ9××××、川ＨＳ××××、川ＨＸ××××、川Ｈ7××××），被告也是专门划出了6个车位供原告停放车辆。另，为方便原告装卸货物，被告还专门为原告隔离、设置了货物装卸区域，供原告方装卸货物使用，被告履行了为原告提供停车场场地的合同义务。㈣关于原告诉称被告没有向其提供物业服务的问题，原告是在向法院作虚假的陈述。虽然双方在《房屋租赁合同》中并未明确约定被告提供物业服务的具体内容，但在原告租赁房屋期间，被告向包括原告在内的所有承租方提供了自动消防设施检修、消防水池维修、消防专用抽水泵房、高楼层储水箱维修等物业服务，并对原告提供了租赁停车场部分的保安服务、保洁、垃圾清运服务、对原告专用装卸停车场地、路面维修等物业服务。二、关于原告诉称被告向原告收取的电费超过物价主管部门关于商业用电的电费标准，要求判令被告退还原告已经多收的电费112273.8元的问题,该项诉求不应得到支持。㈠电费的收取标准，双方在《房屋租赁合同》第五条第5项中明确约定“电费每度1.20元按表计算”。被告是按合同约定收取电费，原告是按合同约定履行缴费义务，原告无权单方要求变更合同内容或降低电费收取标准，被告按双方合同的约定收取电费的行为符合合同约定、符合法律规定，并无不当。㈡被告与原告在合同中约定和协商的电费交纳标准，是参照了四川省发展和改革委员会《关于清理规范转供电环节收费有关事项的通知》（川发改价格【2018】395号）、以及《转供用户电价计算办法》的相关规定计算后商定，该电费的收取标准符合国家相关政策规定，双方也是在协商一致基础上签订的合同，原告无权单方要求被告降低电费。 综上，原告的各项诉讼请求不能成立，请求法院在查明事实后，依法予以驳回。 被告鑫沛百货为支持自己的主张，在本院确定的举证期限内提交了以下证据： 一、被告鑫沛百货的营业执照复印件一份。 证明：被告参与诉讼主体资格。 二、2019年10月7日，原告天香奇居作为承租方乙方与被告鑫沛百货作为出租方甲方签订的《房屋租赁合同》一份。 证明：1.原告与被告于2019年10月7日签订的房屋租赁合同合法有效，依法受到我国民事法律保护，原被告双方均应当按照合同的约定履行合同义务；2.被告是按照租赁合同的约定收取房屋租金和费用；3.原告无权单方面对缴纳的租金和费用作出变更、调整、或要求少交租金和费用；4.被告不但未多收取租金，相反，根据合同约定的租金、费用缴纳标准和缴费时间，截止2021年2月9日原告偿下欠被告房租310000.00元，电费63062.33元，合计373062.33元。 三、2006年8月10日，被告鑫沛百货作为租赁方与广元市德惠商贸有限责任公司作为承租方签订的《房屋租赁合同》一份。 证明：1.在被告与原告签订房屋租赁合同前，该出租房屋曾经出租给案外人广元市德惠商贸有限责任公司；2.被告在10多年前将该房屋出租给案外人广元市德惠商贸有限责任公司时，该房屋的出租价格就已经与现在出租给原告的出租价格基本相当；3.被告与广元市德惠商贸有限公司签订的房屋租赁合同中，对缴纳房屋租金的表述方式和与原告签订的租赁合同中缴纳房屋租金的表述方式基本相同。 四、2018年4月29日，被告鑫沛百货作为甲方与广元春秋国际旅行社有限公司作为乙方签订的《租赁协议》一份。 证明：1.被告将其产权房屋的另外部分（与原告租赁房屋相邻）出租给了案外人广元春秋国际旅行社有限公司；2.被告与案外人广元春秋国际旅行社有限公司签订的房屋租赁合同中，对缴纳房屋租金的表述方式和与原告签订的租赁合同中缴纳房屋租金的表述方式基本相同。 五、《粮贸购物中心免费停车名单》及2020年1月20日，广元市春秋国际旅行社有限公司大酒店出具的《证明》一份。 证明：1.被告对原告提出需要停放的车辆安排、提供了免费停车场地；2.被告履行了提供停车场地的合同义务。 六、被告向原告提供车位和专用装卸货物停车场地照片八张。 证明：1.被告向原告需要停放的车辆提供了免费停车场地；2.向被告装卸货物的车辆提供了专用装卸货物停车场地；3.被告履行了提供停车场地的合同义务。 七、1.被告编制的《从2019年11月10日交付起共对该房屋维修统计表》一份； 2.2019年11月29日-2020年12月，被告鑫沛百货购买相关维修器材的《四川增值税普通发票》、《销货清单》等票据。 证明：被告履行了进行物业管理的合同义务。 八、2018年8月13日，四川省发展和改革委会颁发的川发改价格【2018】395号《关于清理规范转供电环节收费有关事项的通知》（附《转供用户电价计算办法》）一份。 证明：1.被告作为转供用户，在与原告签订房屋租赁合同时计算和收取电费的参考依据；2.被告收取的电费标准，符合物价部门对转供用户电价计算收费规定。 九、2019年8月28日，被告鑫沛百货作为甲方与原告天香奇居作为乙方签订的《房屋租赁意向协议》一份。 证明：房屋租金就是1060000.00元，是为了税收的计算在正式合同中才签订了物业管理费和停车场的费用。 被告鑫沛百货对原告天香奇居提交证据的质证意见为： 一、1.原告天香奇居的营业执照及法定代表人张晓智身份证复印件；2.被告鑫沛百货的国家企业信用信息公示系统查询报告；3.2019年10月7日，原告天香奇居作为承租方乙方与被告鑫沛百货作为出租方甲方签订的《房屋租赁合同》；4.2019年12月6日，原告天香奇居作为乙方与被告鑫沛百货作为甲方签订的《补充协议》中，对于合同签订身份信息及房屋租赁合同及补充协议的真实性均无异议，但不能达到原告的证明目的，在合同中明确约定前两年租金为每年1060000.00元，签订房租和停车位费用是为了本案的被告在税收部门便于缴纳税费使用。合同中已经明确写了年租金1060000.00元其中停车费多少是这样来理解的。租金是每个月每平方米22.00元，如果按照原告的计算方式就是每个月每平方米13.00元，在广元的繁华地段不可能有这么便宜的价格。合同中并没具体说停车场地要给多少场地，物业管理需要哪些管理。 二、1.⑴2019年11月7日，被告鑫沛百货向原告天香奇居出具的收到押金200000.00元的No8419445号收据一份； ⑵2019年9月27日，原告天香奇居法定代表人张晓智通过其设立在广元市××镇银行股份有限公司的6230××××9993账户向被告鑫沛百货设立在中国工商银行股份有限公司广元分行营业部的2309××××9835账户转款100000.00元的个人转账业务凭证（回单）一份；⑶2019年11月7日，原告天香奇居通过其设立在中国建设银行股份有限公司广元苴国路支行6232××××7372账户向被告鑫沛百货设立在中国工商银行股份有限公司广元分行营业部的2309××××9835账户转款100000.00元的中国建设银行单位客户专用回单一份及2.⑴2019年11月21日，原告天香奇居法定代表人张晓智原告天香奇居法定代表人张晓智通过其设立在广元市××镇银行股份有限公司的6230××××9993账户向被告鑫沛百货设立在中国工商银行股份有限公司广元分行营业部的2309××××9835账户转款50000.00元的个人转账业务凭证（回单）一份；⑵2019年12月4日，原告天香奇居通过其设立在中国建设银行股份有限公司广元苴国路支行6232××××7372账户向被告鑫沛百货设立在中国工商银行股份有限公司广元分行营业部的2309××××9835账户转款50000.00元的中国建设银行单位客户专用回单一份；⑶2020年3月1日，被告鑫沛百货作出的广鑫百〔2020〕1号《关于疫情期间免收部分租金的通知》一份；⑷2020年3月3日，原告天香奇居通过其设立在中国建设银行股份有限公司广元苴国路支行6232××××7372账户向被告鑫沛百货设立在中国工商银行股份有限公司广元分行营业部的2309××××9835账户转款76666.00元的中国建设银行单位客户专用回单一份及3.⑴2020年4月26日，原告天香奇居通过其设立在中国建设银行股份有限公司广元苴国路支行6232××××7372账户向被告鑫沛百货设立在中国工商银行股份有限公司广元分行营业部的2309××××9835账户转款50000.00元的中国建设银行单位客户专用回单一份；⑵2020年6月8日，原告天香奇居通过其设立在中国建设银行股份有限公司广元苴国路支行6232××××7372账户向被告鑫沛百货设立在中国工商银行股份有限公司广元分行营业部的2309××××9835账户转款215000.00元的中国建设银行单位客户专用回单一份及4.⑴2020年8月12日，原告天香奇居法定代表人张晓智通过手机银行向李燕转款40000.00元的回单详情一份；⑵2020年8月13日，原告天香奇居通过其设立在中国建设银行股份有限公司广元苴国路支行5105××××0537账户向被告鑫沛百货设立在中国工商银行股份有限公司广元分行营业部的2309××××9835账户转款48334.00元的中国建设银行单位客户专用回单一份与2019年11月-2020年8月房屋租金及物业管理的支付情况，真实性无异议。 三、1.⑴2020年8月13日，原告天香奇居向被告鑫沛百货出具的《关于按照合同约定履行合同义务的督促函》及中国邮政快递邮寄回单一份；⑵2020年8月24日，被告鑫沛百货向原告天香奇居出具的《关于“天香奇居督促函”的回复》一份的真实性无异议，被告在收到十天内已经进行了回复，不能达到原告的证明目的。 2.⑴案涉《房屋租赁合同》涉及的整体停车场现状照片6份；⑵案涉《房屋租赁合同》涉及的整体停车场照片2份； ⑶春秋国际大酒店停车场管理和收费标准照片1张的真实性均予以认可，恰恰证明了被告向原告提供了部分停车场的位置和专门的卸货装货的场地。双方的合同中没有约定被告要给原告提供多少车位，我们将在举证中予以说明。 3.⑴何联红、步兴林、孙桂琼、李均奇分别与原告天香奇居签订的《劳动合同》四份；⑵2020年1月-9月，原告天香奇居通过中国建设银行账户向何联红、步兴林、孙桂琼、李均奇转款的交易明细9份；⑶2020年4月17日，原告天香奇居与四川凯博消防设备维修有限公司签订的《消防系统维护、保养合同》一份的真实性均无异议，但不能达到原告的证明目的。合同中没有约定本案的原告聘请人员对内部场所进行保洁要由被告承担费用。 四、1．⑴2020年1月7日，被告鑫沛百货向原告天香奇居出具的收到电费5011.00元、水费189.00元的No2066598号收据一份；⑵2020年2月7日，被告鑫沛百货向原告天香奇居出具的收到电费40834.00元、水费1215.00元的No2067277号收据一份；⑶2020年3月9日，被告鑫沛百货向原告天香奇居出具的收到电费27553.00元、水费1166.00元的No2067280号收据一份；⑷2020年4月9日，被告鑫沛百货向原告天香奇居出具的收到电费33474.00元、水费1229.00元的No7230342号收据一份；⑸2020年5月9日，被告鑫沛百货向原告天香奇居出具的收到电费33610.00元、水费1175.00元的No7230360号收据一份；⑹2020年6月8日，被告鑫沛百货向原告天香奇居出具的收到电费42735.00元、水费1040.00元的No6727818号收据一份；⑺2020年7月10日，被告鑫沛百货向原告天香奇居出具的收到电费45924.00元、水费1017.00元的No6728081号收据一份；⑻2020年8月13日，被告鑫沛百货向原告天香奇居出具的收到电费51219.00元、水费1395.00元的No6727820号收据一份的真实性均无异议。 2、四川省电力公司公布的商业用电标准表一份的真实性予以确认，但不能达到原告的证明目的。原告举证的费用标准是针对终端用户，而我们是属于转供电。 五、1.2020年9月7日，原告天香奇居通过其设立在中国建设银行股份有限公司广元苴国路支行5105××××0537账户向被告鑫沛百货设立在中国工商银行股份有限公司广元分行营业部的2309××××9835账户转款55000.00元用于支付2020年9月10日-2020年10月9日房租的中国建设银行单位客户专用回单一份；2.2020年10月9日，原告天香奇居通过其设立在中国建设银行股份有限公司广元苴国路支行5105××××0537账户向被告鑫沛百货设立在中国工商银行股份有限公司广元分行营业部的2309××××9835账户转款55000.00元用于支付2020年10月10日-2020年11月9日房租的中国建设银行单位客户专用回单一份；3.2020年11月4日，原告天香奇居通过其设立在中国建设银行股份有限公司广元苴国路支行5105××××0537账户向被告鑫沛百货设立在中国工商银行股份有限公司广元分行营业部的2309××××9835账户转款55000.00元用于支付2020年11月10日-2020年12月9日房租的中国建设银行单位客户专用回单一份；4.2020年12月5日，原告天香奇居通过其设立在中国建设银行股份有限公司广元苴国路支行5105××××0537账户向被告鑫沛百货设立在中国工商银行股份有限公司广元分行营业部的2309××××9835账户转款55000.00元用于支付2020年12月10日-2021年1月9日房租的中国建设银行单位客户专用回单一份；5.2021年1月5日，原告天香奇居通过其设立在中国建设银行股份有限公司广元苴国路支行5105××××0537账户向被告鑫沛百货设立在中国工商银行股份有限公司广元分行营业部的2309××××9835账户转款55000.00元用于支付2021年1月10日-2021年2月9日房租的中国建设银行单位客户专用回单一份的真实性均无异议，房屋交付的情况也没有异议。 六、1．合同签订时的案涉房屋现状照片三张；2.案涉房屋现有状态照片6张；3.原告天香奇居单方编制的《粮贸购物中心商场装修等相关费用统计》一份的真实性均认可，但不能达到证明目的。这个房屋在本案原告承租之前也是别人用作商场，只是别人搬走了，所以留下了一些。对于现在的商业状态与本案没有关联性。对于原告提供的清单，是原告单方面的统计，并不能作为证据使用，与本案无关。 原告天香奇居对被告鑫沛百货提交证据的质证意见为： 一、被告鑫沛百货的营业执照复印件的三性无异议。 二、2019年10月7日，原告天香奇居作为承租方乙方与被告鑫沛百货作为出租方甲方签订的《房屋租赁合同》的三性无异议，但我们认为其中的第四项因被告没有提起反诉所以对原告欠被告房屋租赁费不予认可。 三、2006年8月10日，被告鑫沛百货作为租赁方与广元市德惠商贸有限责任公司作为承租方签订的《房屋租赁合同》证明目的有异议，合同的签订时间是2006-2014年，这期间房租的单价随着市场价升高或者降低与本案没有关联性，无法达到被告的证明目的的。 四、2018年4月29日，被告鑫沛百货作为甲方与广元春秋国际旅行社有限公司作为乙方签订的《租赁协议》，该份合同的内容，将出租给原告的位置又出租给了别人，就是停车场场地的位置，这个场地是瓜分了几次再出租，原告缴纳了240000.00元，什么也没享受到。 五、《粮贸购物中心免费停车名单》及2020年1月20日，广元市春秋国际旅行社有限公司大酒店出具的《证明》一份，印证了原告的诉讼请求中提出的原告租赁的停车场被告租给了案外人广元市春秋国际旅行社有限公司大酒店。 六、被告向原告提供车位和专用装卸货物停车场地照片八张，被告所说给原告停的车位和装卸货物的区域，更加证实了原告的主张成立，同一块场地，广元市春秋国际旅行社有限公司交了600000.00租金，原告交了240000.00元租金，只给原告提供了六个车位。 七、1.被告编制的《从2019年11月10日交付起共对该房屋维修统计表》一份；2.2019年11月29日-2020年12月，被告鑫沛百货购买相关维修器材的《四川增值税普通发票》、《销货清单》等票据。被告提供的物业服务是包括了所有人的物业服务，而对于原告的物业服务没有看出来。 八、2018年8月13日，四川省发展和改革委会颁发的川发改价格【2018】395号《关于清理规范转供电环节收费有关事项的通知》（附《转供用户电价计算办法》），被告坚持认为发改委出的这个就是规范和约束被告收费的专用文件。没有相应的证据和法律支持，被告是需要在发票上单列表示，明显是被告为了偷税漏税。明显印证了被告收取电费和物业管理费是违反了法律规定。被告计算的电价丰谷季节没有写几个月，无法印证被告的说法也无法印证被告收取的电价是符合法律规定了，也不能证明被告收取电费不出发票是合法的。 九、2019年8月28日，被告鑫沛百货作为甲方与原告天香奇居作为乙方签订的《房屋租赁意向协议》，被告没有提交原件，无法进行核对。第一条第四项写的非常明显原告是要承租4200㎡，后来只要4000㎡，说明这仅仅是意向。被告所称的1060000.00元按照意向合同中是4200㎡1060000.00元。该意向协议内容并没有全部载入其后原被告签订的合同中。只有两点一致。综上所述，被告所举的这份证据无法达到被告的证明目的。 经审理查明，2016年6月14日，被告鑫沛百货在广元市利州区食品药品和工商局注册登记，经营范围为：针纺织品、文化体育用品、日用百货…房屋租赁、场地租赁、物业服务、仓储服务。 2019年8月28日，原告天香奇居作为乙方与被告鑫沛百货作为甲方签订了《房屋租赁意向协议》，主要约定：1、乙方承租甲方位于××路××号的物业，出租面积约为4200㎡，其中一层除现在德克士部分剩余全部，负一层全部，夹层全部。2、甲乙双方约定甲方将该物业租赁给乙方时间为6年，每年按物价上涨指数或确定一定比例增长，6年后如乙方续租再次签订租赁合同。3、甲方承诺该物业于2019年12月20日交付乙方使用，甲方给予乙方装修免租期三个月。4、签订本协议后乙方在7个工作日内向甲方交纳意向定金100000.00元，乙方需不晚于2019年12月1日与甲方签订正式合同，并缴纳合同履约金100000.00元，本协议定金转换合并为合同履约金合计200000.00元及100000.00元房租租金…正式租赁合同签订，本协议立即失效。 2019年9月27日，原告天香奇居法定代表人张晓智代表原告天香奇居向被告鑫沛百货转款100000.00元作为协议定金。 2019年10月7日，原告天香奇居作为承租方乙方与被告鑫沛百货作为出租方甲方签订了《房屋租赁合同》，主要约定：一、甲方自愿将广元市利州东路一段580号，鑫沛百货第二期工程修建的营业房地下一层、地上一层（除德克士已租部分）和夹层，共计约4000㎡及相关附属场地整体出租给乙方使用。二、1.租赁期六年，自2019年11月10日起至2025年11月9日止，免费三个月装修期。2.甲方保证该出租物业的产权属于甲方，乙方不得擅自将出租物业转让整租，可分租招商。三、1.前两年年租金为1060000.00元，其中房租660000.00元、停车场场地费240000.00元、物业管理费160000.00元，按季度支付，乙方提前十日付下季度租金。2.2021年11月10日至2023年11月9日期间，在（前两年）租金收取标准上上涨4%，租金为1102400.00元…4.乙方付款后，甲方应提供合法等额有效发票，否则乙方有权拒绝支付下季度租金且不承担任何违约责任，但甲方不得怠于或拒绝履行本合同项下义务。5.乙方水费按表计量，电费每度1.2元按表计算，垃圾清运费按政府有关文件是两年调整一次动态管理，头一年按月1000.00元收取，此三项以收款收据收取。6.合同签订后，乙方支付给甲方押金200000.00元，退租时押金不计利息退还至乙方，甲方如逾期退还的，每逾期一天按逾期退还金额的万分之五向乙方支付违约金…四、对于房屋及附属设施及设备及设备在租赁期间，由乙方进行管理维护维修，甲方不承担责任。五、1.乙方必须按合同约定的付款时间给甲方付清租金及其他费用，如果逾期，按逾期付款金额每天万分之五的标准向甲方支付违约金…4.若乙方违约导致本合同提前终止或不能正常履行的，需向甲方支付500000.00元的违约金。六、本合同的未尽事宜，一律按《中华人民共和国合同法》的有关规定并经合同双方共同协商作出补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。 上述合同签订后，被告鑫沛百货将案涉房屋交于原告天香奇居租赁使用且被告鑫沛百货根据租赁合同约定内容，向原告天香奇居提供了专用停车位六个和装卸货物区域，用于停放原告天香奇居所属相关车辆。 2019年11月7日，原告天香奇居向被告鑫沛百货交纳租赁押金100000.00元，被告鑫沛百货即向原告天香奇居出具了收到押金200000.00元（含前述协议定金100000.00元）的收据。 2019年11月21日，原告天香奇居法定代表人张晓智代表原告天香奇居向被告鑫沛百货转款50000.00元，作为租赁案涉房屋的保证金。 2019年12月4日，原告天香奇居向被告鑫沛百货又转款50000.00元，作为租赁案涉房屋的保证金。 2019年12月6日，原告天香奇居作为乙方与被告鑫沛百货作为甲方签订《补充协议》，约定：根据乙方租赁甲方坐落于××路××号××大楼××层××层（除德克士外）、夹层的主合同约定，现经双方协商补充以下条款：一、乙方向甲方缴纳电费为1.08元／度（凭收款收据收费）；二、乙方在合同期内如因经营或其他原因，可以整体向第三方转租，以上条款作为主合同的附加协议，具有与主合同相同的同等法律约束力。 2020年3月1日，鑫沛百货向各租户出具广鑫百［2020］1号《关于疫情期间免收部分租金的通知》，主要内容为：鑫沛百货根据广元市政府办印发的《有效应对新冠肺炎疫情缓解中小企业生产经营困难支持措施》的通知，决定对各租户减免一个月的租金。2020年3月3日-2021年1月5日，原告天香奇居向被告鑫沛百货交纳房租共计805000.00元。 2020年1月7日-2020年8月13日，原告天香奇居在承租案涉房屋期间，共计用电259592度，并根据与被告鑫沛百货签订的《补充协议》约定的电费单价，共计向被告鑫沛百货支付电费共计280360.00元（259592度×1.08元／度）。 2020年8月13日，原告天香奇居向被告鑫沛百货出具《关于按照合同约定履行合同义务的督促函》，主要内容为：要求被告鑫沛百货按照2019年11月10日所签订的《房屋租赁合同》中第三条所约定的租金1060000.00元／年，其中房租660000.00元，停车场场地费240000.00元，物业管理费160000.00元的内容，向原告天香奇居交付停车场场地和提供物业管理服务。 2020年8月24日，被告鑫沛百货向原告天香奇居出具《关于按照合同约定履行合同义务督促函的回复》，主要内容为：被告鑫沛百货向原告天香奇居提供了停车场场地和物业管理服务，双方合同已执行接近一年，双方均不存在异议，合同具有法律效应，要求原告天香奇居按合同有关条款继续履行。 同时查明，2019年11月29日-2020年9月11日，被告鑫沛百货对案涉房屋的消防水管、下水管、消防水带等进行了维修更换，并支付相关材料费及维修费。 另查明，2018年8月13日，四川省发展和改革委员会颁发川发改价格［2018］395号《关于清理规范转供电环节收费有关事项的通知》（附《转供用户电价计算办法》），主要内容为：为增强一般工商业电价执行的透明度，切实减轻广大用户的电费负担，进一步优化营商环境，根据《国家发展改革委办公厅关于清理规范电网和转供电环节收费有关事项的通知》（发改办价格［2018］787号）精神，经研究，现就我省清理规范转供电环节收费工作提出如下要求，请严格贯彻落实。一、转供电是指电网企业无法直接供电到终端用户，需由其他主体转供的行为。目前，我省商业综合体、产业园区、物业、写字楼等转供电环节存在不合理加价现象，发改办价格［2018］787号文明确要求采取有力措施清理规范转供电环节加收的其他费用，纠正转供电主体不合理加价、未执行价格主管部门电价政策的行为。二、商业综合体、产业园区、物业、写字楼等转供电经营者，应以转供用户每月电量和我委所公布的转供电用户电价计算办法（详见附件）据实计算收取电费…三、为简便透明，转供体的用户（租户）线损电价暂统一按6%计算，线损可计入物业管理费，也可随电费一并收取，且需在电费发票上单列表示…附件《转供用户电价计算办法》规定：一、转供电用户电价的计算（一）转供电用户电价计算公式①高峰时段电度电价=（目录销售电度电价-政府性基金及附件）×（1±丰枯浮动比例5%）×（1+高峰时段电价上浮比例50%）+政府性基金及附加②平时段电度电价=（目录销售电度电价-政府性基金及附加）×（1±丰枯浮动比例5%）+政府性基金及附件③低谷时段电度电价=（目录销售电度电价-政府性基金及附加）×（1±丰枯浮动比例5%）×（1-低谷时段电价下浮比例50%）+政府性基金及附件④平均目录销售电度电价=（高峰时段电度电价×日均执行高峰时段小时数+平时段电度电价×日段小时数+低谷时段电度电价×日均执行低谷时段小时数）÷日均用电小时数，上述政策为执行丰枯、峰谷浮动用户的电价计算公式，若电网企业对转供电经营者执行的电价没有执行浮动，则计算转供电用户电价时不应考虑丰枯、峰谷浮动。（二）丰枯峰谷电价政策1、丰枯季节枯水期：每年1-4月和12月平水期：每年5月和11月丰水期：每年6-10月份；2、峰谷时段：高峰时段：7-11点19-23点、平时段：11-19点、低谷时段：23-次日7点；3、浮动政策丰水期电度电价下浮5%，枯水期电度电价上浮5%，在丰枯浮动的基础上，高峰时段电度电价上浮50%，低谷时段电度电价下浮50%，政府性基金及附加不浮动。上述丰枯峰谷浮动政策为四川电网直供区政策，若丰枯峰谷电价浮动政策和直供区不一致的…省属电网、地方电网，按照当地丰枯峰谷电价政策做相应调整。 原告天香奇居认为根据与被告鑫沛百货签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》内容，被告鑫沛百货未向原告天香奇居提供停车场场地和物业管理服务，同时被告鑫沛百货代收取的电价费用远超相关法律规定的电费标准，要求被告鑫沛百货提供停车场场地并退还收取的停车场场地费、物业管理费及多收取的电费未果后，遂向本院提起诉讼。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”之规定，原告天香奇居与被告鑫沛百货于2019年10月7日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容又不违反法律法规强制性规定，合法有效，原、被告对合同义务均应恪守履行。 关于原告请求判令被告向原告交付《房屋租赁合同》中约定的物业【停车场场地（即55个车位）及附属场地（停车场通道及进口）】供原告使用和管理并请求判令被告鑫沛百货不再向原告收取2020年9月10日至实际向原告交付前述全部物业时止的停车场场地费。本院认为，根据原、被告签订的《房屋租赁合同》约定可知，双方在合同中约定2019年11月10日至2020年11月9日的年租金为1060000.00元，其中房租为660000.00元、停车场场地费240000.00元、物业管理费160000.00元，并未明确约定停车场场地的具体范围及数量，且被告鑫沛百货在合同履行过程中向原告天香奇居提供了六个专用停车位及卸货区域用于停放相关车辆，原告使用过程中均没有提出异议，故被告鑫沛百货履行了向原告天香奇居提供停车场场地的合同义务，原告天香奇居亦应按照合同约定向被告鑫沛百货支付停车场场地费用。现原告天香奇居以单方认为的停车场场地为55个停车位及停车场通道和进口，要求被告鑫沛百货交付55个停车位及停车场通道和进口并请求判令被告鑫沛百货不再向原告收取2020年9月10日至实际向原告交付前述全部物业时止的停车场场地费，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于原告请求判令被告退还2020年3月10日至2020年9月9日的停车场场地费120000.00元。原、被告在签订《房屋租赁合同》之后，被告鑫沛百货向原告天香奇居提供了停车场场地，原告天香奇居亦占用使用，原告理应按合同约定向被告支付停车场场地费，故该项请求本院不予支持。 关于原告请求被告退还2020年3月10日至2020年9月9日缴纳的物业管理费80000.00元，并判令被告不再收取从2020年9月10日起的物业管理费。本院认为，物业管理费每年160000.00元系双方一致协商，自愿达成涵盖在案涉房屋年租金1060000.00元中，原告天香奇居提交的证据并不足以证明被告鑫沛百货未履行物业管理职责。且原告天香奇居承租案涉房屋后，被告鑫沛百货于2019年11月29日-2020年9月11日期间对案涉房屋的消防水管、下水管、消防水带等部位进行了维修更换，并支付相关材料费及维修费、提供卸货区域。故原告天香奇居也理应按照合同约定支付物业管理费用，其提出的该项请求本院也不予支持。 关于原告请求被告退还因违反法律超标准收取的电费人民币141114.85元。原告天香奇居租赁案涉房屋进行经营期间，在2020年1月7日-2020年8月13日共计用电259592度，并根据与被告鑫沛百货签订的《补充协议》约定的电费单价1.08元／度，按月向被告鑫沛百货支付电费共计280360.00元（259592度×1.08元／度）。我国现行由供电企业直接向用户供电外，允许转供电情形的存在，转供电与直供电的区别在于电费总额中除了基本电费外，还包括铜铁损、功率因数调整费用、公共服务设施用电以及设施运行维护费用等必要费用。因原告用电属于转供电，其向被告缴纳的电费中除了基本电费外也应包括必要费用，该电费单价系双方自愿协商且原告在2020年1月至8月每月向被告支付电费的过程中均未提出异议。现原告按照约定履行义务后，又主张被告返还，有悖诚实信用原则，其请求本院不予支持。但若原告认为被告存在价格违法情形，可向行政主管部门反映处理。 关于原告请求被告出具2020年1月至2020年8月9日代收取的139245.15元的电费发票。因原告属于转供电而非直供电用户，加之原、被告签订的《补充协议》中约定：“原告向被告缴纳电费为1.08元／度（凭收款收据收费）”，双方在补充协议履行过程中，原告天香奇居从2020年1月7日-2020年8月13日，每月向被告鑫沛百货支付电费及水费，被告鑫沛百货亦向原告天香奇居出具了其缴纳电费水费对应金额的收款收据。由此，原告天香奇居该项请求本院不予支持。 关于原告请求被告从2020年8月10日起，按照国网四川省电力公司规定的110KW的电费标准（人民币0.5436元/度（千瓦时））向原告代收电费，并出具相应增值税发票。案涉房屋系商品营业房，使用的是商业用电，被告鑫沛百货向中国电网四川省电力公司广元供电公司缴纳电费单价并不固定。同时，又因原告用电属于转供电，其要求按基本电费价格向被告支付电费，必然会造成被告鑫沛百货受到损失。故原告的该项请求本院不予支持。 关于原告请求被告向原告承担违约交付停车场和未提供为物业服务的违约金人民币250000.00元。根据前述内容，本案被告鑫沛百货已向原告天香奇居提供了停车场场地和物业服务，并未违约，故原告的该项请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告四川天香奇居商业管理有限责任公司的诉讼请求。 本案诉讼费5984.00元，由原告四川天香奇居商业管理有限责任公司承担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长 邓 富 人民陪审员 廖 萍 人民陪审员 蒲顺萍 二0二一年三年十六日 书记员董雪昀