山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0481民初446号原告：赵怀美，女，1975年7月5日出生，汉族，居民，住滕州市。委托诉讼代理人：邓凯伦，山东科圣律师事务所律师。被告：山东中万置业有限公司，住所地滕州市安乐街104号，统一社会信用代码91370481581917545L。法定代表人：陈进弟，执行董事。委托诉讼代理人：林琳，山东滕国律师事务所律师。原告赵怀美与被告山东中万置业有限公司（以下简称中万公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵怀美及其委托诉讼代理人邓凯伦到庭参加了诉讼，被告中万公司的委托诉讼代理人林琳亦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵怀美向本院提出诉讼请求：1.确认与被告中万公司于2020年8月26日签订的2份商品房买卖合同无效；2.判令被告中万公司返还购房款46454元，并自2020年8月26日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付利息；3.判令被告中万公司支付赔偿金46454元。事实和理由：原告于2020年8月26日与被告中万公司签订2份商品房买卖合同，约定原告以97358元的价格购买被告中万公司开发的位于滕州市荆河中路的滕州中万国际广场负一层编号为1362、1412的商铺2套，面积均为6.06㎡，预售许可证为（滕）房预售字2018第003号。原告当日依合同约定向被告中万公司支付了购房款46454元，后原告向不动产登记机关问询，得知被告中万公司并未取得该房的预售许可证，亦不能办理不动产登记。为此，诉至法院。被告中万公司辩称，与原告赵怀美于2020年8月26日签订的2份商品房买卖合同合法有效，不具有法定的无效情形，应继续履行，请求法院驳回原告赵怀美的诉求。经审理查明：2020年8月26日，原告赵怀美（买受人）与被告中万公司（出卖人）签订商品房买卖合同2份，约定：买受人买受出卖人开发建设的坐落于滕州市荆河中路的中万国际广场6#F1（-1层）1362号、1412号商品房，建筑面积均为6.06㎡，价款均为48679元。该商品房的预售许可证为（滕）房预售字2018第003号。付款方式为签订合同时支付首期房款23227元，2020年12月25日前支付剩余房款25452元。出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预（售）合同登记备案手续，并将该情况告知买受人。在该合同的附件三补充协议十中出卖人承诺该商铺有独立的不动产证。同时，原告赵怀美分别向被告中万公司交纳了首付款23227元、23227元。同日，原告赵怀美（委托方）又与山东福泰融物业管理有限公司（受托方）签订了上述2套商铺的委托经营管理合同，并向其交纳了经营管理费32452元。后原告赵怀美向滕州市房地产开发管理办公室问询，案涉2份合同并未办理商品房预（销）售合同登记备案手续。为此，原告赵怀美以该商品房未办理预售许可证、案涉2份合同应为无效合同为由诉至本院。庭审中，原告赵怀美与被告中万公司各执己见，调解不成。另查：被告中万公司庭审中提交的滕州市住房和城乡建设局于2018年3月12日颁发的（滕）房预售证第2018-003号商品房预售许可证载明“项目名称山东中万国际广场，房屋用途性质商业，预售总建筑面积（非住宅）66261㎡，共1938套”；被告中万公司提交的该局于2019年3月4日颁发的（滕）房预售证第2019-008号商品房预售许可证载明“项目名称山东中万国际广场（地下商业），房屋用途性质商业，预售总建筑面积（非住宅建筑面积）17868㎡，共1套”；用以证明其与原告赵怀美签订商品房买卖合同时已取得商品房预售许可证，案涉2份合同应为有效合同之主张。原告赵怀美质证后抗辩上述第2018-003号商品房预售许可证载明的是山东中万国际广场地上的1938套商业用房；第2019-008号商品房预售许可证载明的虽是山东中万国际广场地下商业项目，但仅为1套；因而被告中万公司对案涉商品房并未取得商品房预售许可证且提供了虚假的第2018-003号商品房预售许可证，属于明显的欺诈行为，应当按已付购房款46454元的一倍支付惩罚性赔偿金。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、收据、商品房预售许可证等证据在卷为凭。本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，包括商品房预售合同和商品房现售合同。商品房买卖合同的标的物为正在建设和已竣工的房屋，其中正在建设的房屋就是通常所说的期房、楼花，包括经依法获准尚未建造或者正在建造中的房屋；已竣工的房屋是已建成的房屋，包括经有关部门验收合格的房屋和尚未验收合格的房屋。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条之规定，房地产开发企业预售商品房的，应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。就本案而言，被告中万公司对案涉2套商品房是否已取得预售许可证是本案的焦点问题。原告赵怀美与被告中万公司于2020年8月26日签订的2份商品房买卖合同中均载明预售许可证为（滕）房预售字2018第003号，而滕州市住房和城乡建设局于2018年3月12日给被告颁发的该证载明的是“山东中万国际广场商业用房为1938套，预售非住宅建筑面积为66261㎡”，显然并不包括原告赵怀美买受的案涉2套负一层商品房。被告中万公司于2019年3月4日取得的（滕）房预售证第2019-008号商品房预售许可证，载明的是“山东中万国际广场（地下商业）预售非住宅建筑面积17868㎡共1套，商业用途”，显然并不是原告赵怀美买受的案涉2套负一层商品房。因此，应当认定案涉2套商品房并未取得商品房预售许可证明。故被告中万公司抗辩与原告赵怀美签订商品房买卖合同时已取得商品房预售许可证，无事实依据，本院不予采信。本案被告中万公司作为具有房地产开发资质的房地产开发企业与原告赵怀美于2020年8月26日签订的2份商品房买卖合同，虽然双方出于自愿，意思表示真实，但因被告中万公司在原告赵怀美于2021年1月11日向本院提起诉讼之日尚未取得案涉2套商品房的预售许可证，因而违反了法律、行政法规的强制性规定，系无效合同，自始没有法律约束力。故原告赵怀美诉求确认与被告中万公司签订的案涉2份商品房买卖合同无效，事实清楚，证据充分，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，原告赵怀美与被告中万公司签订的2份商品房买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，被告中万公司应当返还原告赵怀美已付购房款46454元。因2份商品房买卖合同无效系被告中万公司违法拆分原规划商铺未取得商品房预售许可证所致，对此被告中万公司存有过错责任，而原告赵怀美出于善意并无过错，故被告中万公司应按照中国人民银行同期同类贷款利率计算向原告赵怀美支付赔偿金。由于中国人民银行已于2019年8月20日取消了贷款基准利率并授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），故贷款利息的基本标准应调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。因而，原告赵怀美诉求被告中万公司以已付购房款46454元为基数，自2020年8月26日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付赔偿金，于法有据，本院予以支持。虽然原告赵怀美以被告中万公司未取得案涉2套商品房的预售许可证且提供虚假的预售许可证构成欺诈行为为由，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”之规定诉求被告中万公司支付已付购房款一倍的赔偿金46454元，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2021.1.1）第二十四条“本解释自2003年6月1日起施行。城市房地产管理法施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释”之规定，本案应适用后者的解释规定，因而，原告赵怀美的该项诉求无法律依据，本院不予支持。综上所述，原告赵怀美诉求确认与被告中万公司于2020年8月26日签订的2份商品房买卖合同无效、判令被告中万公司返还已付购房款46454元并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付赔偿金，事实清楚，证据充分，于法有据，与理相符，本院予以支持。被告中万公司抗辩与原告赵怀美签订商品房买卖合同时已取得商品房预售许可证、与原告赵怀美签订的2份商品房买卖合同合法有效，与事实不符。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，应承担对其不利的诉讼后果。因而，对该抗辩本院不予采信。原告赵怀美的其他诉求，不符合法律规定，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2021.1.1）第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告赵怀美与被告山东中万置业有限公司于2020年8月26日签订的2份商品房买卖合同（合同编号F11362、-1-1412）为无效合同；二、被告山东中万置业有限公司于本判决生效后10日内返还原告赵怀美已付购房款46454元，并自2020年8月26日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算向原告赵怀美支付赔偿金；三、驳回原告赵怀美的其他诉求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2234元，减半收取计1117元，由原告赵怀美负担480元，由被告山东中万置业有限公司负担637元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  侯成文二〇二一年三月十九日书记员  杨 利