呼和浩特市新城区人民法院   民事判决书   （2021）内0102民初2695号   原告：内蒙古金石物业服务有限责任公司，住址呼和浩特市回民区光明西街咱家小区**办公楼****。   法定代表人：张建英。   委托诉讼代理人：李春玉，公司职工。   被告：姚宪恒，男，汉族，1943年09月03日出生，住内蒙古呼，住内蒙古呼和浩特市>   委托诉讼代理人：姚延青，汉族，住址同上。，住址同上恒系父子关系。   原告内蒙古金石物业服务有限责任公司与被告姚宪恒物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行审理。原告诉讼代理人到庭参加诉讼，被告姚宪恒到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告内蒙古金石物业服务有限责任公司向本院提出以下诉讼请求：1.请求依法判令被告支付拖欠的2013年1月1日至2020年12月31日物业服务费总计11032元；2.请求依法判令被告支付违约金3754元（实际金额计算值2020年12月31日）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告因购买了内蒙古呼和浩特市新城区青城雅居大将座小区5号1单元2层西户，在办理入住手续时，被告与开发商内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司签订了《业主临时管理规约》，约定被告入住后按1.8元每平方米每月的标准，以每一年度物业服务费到期前10日向内蒙古金石物业服务有限责任公司缴纳一年度物业服务费。被告入住后，委托原告在此小区成立业主委员会前临时为此小区提供物业服务，原告在被告入住时即进行此小区提供服务。被告现拒绝缴纳2013年1月1日至2020年12月31日的物业服务费，总计11032元，为此，原告工作人对此催缴，被告至今未缴纳所欠费用。   被告姚宪恒答辩，1.物业要回收楼房，我们单元就没装修，没给贴瓷砖，其他单元都装修了（卖给物业的都装修了）；2.我承认物业，但他们物业费太高。3.物业服务不到位，同等条件下，卫生不如卖给物业的单元。   本院经审理认定事实如下：2012年7月1日、原告内蒙古金石物业服务有限责任公司与内蒙古金石蒙荣房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同示范文本》，约定由原告为坐落于呼和浩特新城区青城雅居大将作小区提供物业服务，建筑面积77955平方米，服务期限自201年7月1日至业主委员会成立之日，收费标准为住宅每月每平米2.4元。被告系内蒙古呼和浩特市新城区青城雅居大将座小区5号1单元2层西户的业主，房屋面积63.83平方米。被告与开发商内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司签订了《业主临时管理规约》，约定被告入住后按1.8元每平方米每月的标准，以每一年度物业服务费到期前10日向内蒙古金石物业服务有限责任公司缴纳一年度物业服务费。拖欠自2013年1月1日至2020年12月31日期间的物业费11032元至今未缴纳。   以上事实有《前期物业服务合同示范文本》、《业主临时管理规约》及当事人陈述在卷佐证，本院予以采信。   本院认为，原告与内蒙古金石蒙荣房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同示范文本》系双方真实意思表示,合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合同有效且对业主具有约束力。鉴于物业公司所提供的物业服务具有一定的公共服务的性质,关系到小区内全体业主的公共利益,单个业主是否可以以物业服务不到位为由拒或少交物业服务费,应当在对全体业主与个别业主的利益进行衡量的基础上综合予以判断。若因物业服务的个别方面存在瑕疵,即认定单个业主可以以此为由拒交或少交物业服务费,将会造成物业服务企业运营经费不足,无法维持正常物业服务水平，导致服务质量进一步下降，形成恶性循环,最终损害到包括已正常交纳物业服务费的其他业主在内的全体业主的共同利益。因此对物业服务企业提供服务中存在的瑕疵,业主有权要求物业服务企业进行改正,达到物业服务合同和法律规定的水平,但不能依此拒付或少付物业服务费。且物业公司确已提供了保洁、保安、清扫、绿化、养护等相应的物业服务,不存在根本违约的问题，故原告的诉讼请求本院予以支持。被告抗辩原告服务不到位，卫生清扫不到位，由于原告公司存在物业服务瑕疵，本院酌情被告以90%支付物业费，即被告姚宪恒应向原告支付物业服务费9928.8元。被告抗辩，《临时管理规约》是被告先签字，开发商后填入内容，但被告没有提供证据证明，应承担举证不能的责任，抗辩理由不成立。对于原告要求被告支付违约金3754元,原告与内蒙古金石蒙荣房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同示范文本》中关于违约金的约定不能直接对被告产生效力。因为违约责任是以特定法律关系为基础的民事责任,这个特定的法律关系即是双方当事人之间的合同关系,违约行为只在特定的当事人之间发生,合同关系以外的人不负违约责任。因此对于原告要求被告支付违约金3754元的诉讼请求,无法律依据,本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，国务院《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《最高人民法院关于适用时间效力若干问题的规定》第二条之规定,判决如下:   一、被告姚宪恒于本判决生效后五日内向原告内蒙古金石物业服务有限责任公司支付物业费9928.8元；（欠付时间2013年1月1日至2020年12月31日）   二、驳回原告内蒙古金石物业服务有限责任公司其他诉讼请求。   如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费收取25元，由被告姚宪恒负担。   本判决为终审判决。   审判员 武玉亮      二〇二一年三月二十九日   书记员 王雪清   附相关法条：   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务，应当支付迟延履行金。   《物业管理条例》   第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。   第六条经书面崔交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。   《最高人民法院关于适用时间效力若干问题的规定》   第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。