湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0103民初273号原告：湖南贝雷德物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区新建东路**阳光锦城会所**。法定代表人：刘新华。委托诉讼代理人：刘辉，女，汉族，1984年10月25日出生，住长沙市雨花区。被告：胡丽红，女，1982年8月22日出生，汉族，住长沙市天心区。原告湖南贝雷德物业管理有限公司（以下简称贝雷德公司）与被告胡丽红物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月7日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贝雷德公司的委托诉讼代理人刘辉、被告胡丽红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告贝雷德公司请求本院判令：1、被告向原告立即支付物业管理费3356.68元，违约金906.3元（暂计算至2020年4月30日），共计4262.98元（违约金实际支付金额计算至实际缴款日）；2、被告承担本案诉讼费、公告费等一切为追索债权须支付的费用。事实与理由：被告系原告所管理小区的业主，建筑面积126.18㎡，于2016年开始签订了《物业管理服务合同》，选聘原告对该住宅小区提供前期物业管理服务，被告按建筑面积0.7元/㎡的标准向原告交纳物业管理费，合同约定如业主未能按时足额交纳物业费的，应承担违约责任。原告依约为被告提供了完善的物业管理服务，但被告未依约向原告交纳物业管理费，2017年1月1日至2020年1月31日期间，被告共欠物业费3356.68元，并应支付违约金906.3元。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。在本案审理过程中，原告变更第一项诉讼请求中“物业管理费为3268.06元”，并放弃对被告违约金的主张。被告胡丽红辩称：一、被告从未与原告签订过物业管理协议，不是合同的当事人，原告与被告所在小区业委会签订的物业管理协议，不能约束被告，原告起诉被告毫无法律依据；二、根据《物业管理条例》规定“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”，业主委员会督促业主交纳物业费是物业服务企业起诉欠费业主的前置程序，原告在业主委员会没有催交物业费的情况下起诉被告，缺乏法律依据；三、原告绕过业主委员会的监督起诉业主，使业主在举证方面处于弱势地位，回避服务质量的监管和验收以获取全额物业费；四、原告物业管理不到位，存在诸多问题，小区车辆管理混乱、公共绿化及公共卫生差、安全隐患大；五、原告没有定期公布公共收益及预算决算报表；六、被告家中飘窗一直漏水，以及B3栋杂物间违规修建厕所被堵后，导致被告车库货物被淹，给被告造成损失，原告均未予处理。经审理查明：2016年11月25日，长沙市天心区柠檬丽都小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）就柠檬丽都小区物业签订《柠檬丽都小区物业服务合同》，该合同约定：一、本物业合同期限为3年，自2016年11月25日至2019年11月24日。二、本小区物业服务基本内容如下：1、负责本小区公共区域内房屋、附属建筑物、构筑物及公共部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务。2、根据法律法规的规定及甲方的委托，对本小区房屋专项使用维修资金进行账务和现场管理，做到运作规范，账目清晰。3、负责本小区公共区域秩序维护服务，对车辆（包括电动车）规范停放进行管理。乙方应制定本小区预防电梯事故、火灾、水灾等应急突发事件的预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容。4、负责本小区公共区域清洁卫生服务，小区公共区域绿化养护，景观养护并做到每日清除。5、协助做好本小区安全防范工作，发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，配合做好救助工作。6、本小区消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等。7、按照法律法规和有关约定对本小区内物业装饰装修提供服务并进行监督。8、公共区域卫生标准、照明标准、绿化标准、服务收费标准等必须向全体业主公示并报甲方备案。9、甲方有权根据年度计划进行不定期抽查，对于抽查发现问题，书面提出整改通知，未按要求整改，甲方有权告知全体业主并进行违约追究经济责任。10、乙方对小区所有委托外包需定期维护保养的项目（如电梯维护年检等），必须制定详细明细表，报甲方备案。甲方安排相关人员对其进行监督，乙方如未按要求实施定期维护保养情况，甲方有权责令乙方整改到位，如乙方未按要求整改到位，按附件《违约处罚细则》考核执行。11、乙方负责垫付多层未进户改造楼梯房的水费，再分户收取。12、其他服务事项，双方另行协商约定。三、物业服务收费：1、本小区物业服务收费方式为包干制，合同期内，乙方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目，本小区内住宅公共性物业服务收费按照法定产权面积计收，多层住宅楼每月0.7元/平方米·月，高层住宅楼每月1.5元/平方米·月，商铺、门面每月2元/平方米·月。2、物业服务费由乙方向业主或物业使用人收取，业主或物业使用人应当按季度交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每季度第一个月10号前。3、业主逾期未交纳物业服务费的，乙方有权下达催缴通知，并有权在下达缴费通知单之日起三个月后公示欠费名单。四、本小区内的道路、绿地，以及其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于全体业主共有，乙方利用道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房以及物业共用设施设备、共用部分进行经营，应当征得甲方同意，所得公共收益由乙方代收，乙方对公共收益需单独建账。单笔开支在2000元（含本数）以下的维修费用，应由乙方承担，不得申请从甲方公共收益中支出。单笔开支超过2000元（不含本数）的维修开支，应向甲方报审，再协商通过动用维修资金的方法、公共收益或由相关受益业主集资的方法完成维修。五、房屋的共用部位、共用设施设备、公共场地的维修、养护费用中，单词、单项中、小维修费用在2000元（含）以内的，由乙方在物业服务费中予以支付解决，超过2000元（不含）的中、大修，可依据本合同第十三条约定在公共收益中列支；中、大修如符合《长沙市物业专项维修资金管理办法》的申请条件，可由甲方授权乙方按有关规定申请维修资金。六、物业服务合同期限届满前，甲方根据程序确定后决定继续聘用乙方的，应当在期满3个月前书面通知乙方，乙方接到续约通知后5个工作日内回复甲方。双方同意续签的，应当在物业服务合同期限届满前10个工作日内签订新的物业服务合同。物业服务合同期限届满3个月前，双方应书面确定是否续约，未有书面文件的，按相关法律法规执行。另双方就其他权利义务进行了约定。2019年11月24日，该《物业服务合同》到期，长沙市天心区柠檬丽都小区业主委员会、被告均未与原告签订新的合同，但原告至今仍在为涉案小区提供物业服务。被告系涉案柠檬丽都小区B3栋502号房业主，其房屋产权面积为126.18㎡，物业费标准为0.7元/平方米·月，每月应交纳的物业费为88.33元。被告因原告未履行好管理服务职责等原因，欠缴2017年1月1日至2020年1月31日期间的物业费共计3268.06元，双方酿成纠纷，原告遂诉至本院。本院认为，原告系经依法批准成立的物业管理公司，有合法的物业管理资质。原告与长沙市天心区柠檬丽都小区业主委员会就涉案小区签订的《柠檬丽都小区物业服务合同》合法有效，对包括被告在内的全体业主具有约束力，双方应认真行使权利和履行义务，原告应当根据物业服务合同的约定提供好物业管理服务,被告则应支付相应的物业服务费。故本院对被告辩称其并非物业管理协议当事人，不受该合同约束的抗辩意见，本院不予采纳。被告辩称业主委员会督促业主交纳物业费是物业服务企业起诉欠费业主的前置程序，本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第二款规定“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁”，本案中，原告已在起诉前向被告发出催缴通知单，被告并未在合理期间内向原告交纳物业管理费，原告向法院提起诉讼符合相关法律规定，故对被告的该辩称意见，本院不予支持。被告辩称其飘窗漏水、车库被淹的损失、原告未定期公布公共收益等问题，与本案并非统一法律关系，被告可另行通过其他途径处理。若被告认为原告怠于履行合同义务致使自身遭受损失的，可以另行要求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自己的权益，而非拒绝交纳物业服务费。被告辩称原告物业服务不到位，本院认为物业服务包括小区内环境卫生管理、公共秩序管理、安全管理等多项服务内容，现原告已向被告提供了基本的物业服务，被告辩称其居住小区存在共用设备设施维护、公共区域管理、卫生保洁等方面的问题，不能证明原告在履行物业服务合同过程中存在根本违约或者严重瑕疵的情形，且即使上述事实存在，也并未造成涉案小区的生活秩序发生恶化而严重影响业主的正常生活，被告不能以原告在某些环节、个别区域服务不到位的情况作为不交纳相关费用的正当理由。但原告作为专业的物业管理公司，负有与业主沟通、协调等其他服务管理职能，针对业主的相关实际情况未能及时回复、处理，确有物业管理服务上的瑕疵。本院依照物业服务收费应当遵循费用与服务水平相适应的原则以及公平原则，对被告应交纳的物业服务费应予以酌情减少。被告欠付原告物业费的时间为2017年1月1日至2020年1月31日，本院确认被告应向原告交纳该期间的物业费为2614.45元（126.18㎡×0.7元/㎡/月×37个月=3268.06元×80%=2614.45元）。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《物业管理条例》第七条、第四十条之规定，判决如下：一、被告胡丽红于本判决生效之日起十日内支付原告湖南贝雷德物业管理有限公司2017年1月1日至2020年1月31日期间的物业费2614.45元；二、驳回原告湖南贝雷德物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告胡丽红承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  向利二〇二一年三月十二日法官助理聂士洋代理书记员  丁玲附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。