四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1902民初812号 原告：杨科政，男，汉族，生于1963年9月25日，大专文化，户籍地:四川省巴中市巴州区，现住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈宗元，四川宏坤律师事务所律师。 被告：巴中小不点企业管理咨询服务有限公司，住所地：四川省巴中市巴州区江北大道中段****。统一社会信用代码：91511902MA69QUM344。 法定代表人：李明骏，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：田飞，四川天则律师事务所律师。 原告杨科政与被告巴中小不点企业管理咨询服务有限公司（以下简称“小不点咨询公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨科政之委托诉讼代理人陈宗元，被告小不点咨询公司之委托诉讼代理人田飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨科政向本院提出诉讼请求：1、判决原告杨科政与被告小不点咨询公司解除2020年10月15日签订的《综合楼房屋购买协议（分期付款）》；2、判决被告小不点公司支付违约金180万元；3、被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：2020年10月15日我与被告公司在巴中市巴州区签订了《综合楼房屋购买协议（分期付款）》，将我在巴中市秦川置业有限责任公司取得的位于巴中市巴州区××，龙腾苑翰墨轩综合楼一幢卖给被告，建筑面积约4650㎡，总价2800万元，按《综合楼房屋购买协议》第二条约定分四次付款，即2020年12月30日付款700万元，2021年12月30日付款700万元，2022年12月30日付款700万元，2023年12月30日付款700万元，但至今被告分文未付，已构成违约。双方约定因该楼购买后还需进行幼儿园的规划设计和施工，所以该综合楼部份未完工程应由被告进行施工，但至今被告都没有与我签订施工合同。经我发函催告被告公司履行购房协议或解除合同，但被告拒收邮件，公司登记住所也无人办公，导致无法送达。被告至今也不履行房屋购买协议，拒不支付购房款，为维护我的合法权益，特诉至人民法院，望人民法院及时裁判。 被告小不点咨询公司辩称：一、本案涉案合同是否生效有待审查。本案系商品房预售合同纠纷，需首先对合同效力进行审查。原告作为出卖人，其未向我方提供或出示任何房产信息证件、资料和证明。本案涉案标的状态不明、原告是否享有处置权、合同是否生效等情况不明。二、即使合同有效，原告的诉讼请求无法成立。1、原告请求解除合同，缺乏事实和法律依据，应当依法驳回。合同解除分为约定解除和法定解除，原告不享有约定解除权，也不符合法定解除权的情形。2、原告请求我方承担违约责任，无事实和法律依据，应当依法驳回。我方没有违约行为，拒付购房款的行为系履行先履行抗辩权，不应认定为违约。理由有三：第一，原、被告双方互负义务，原告主要义务为交付房屋和办理房屋产权过户登记，被告的主要义务为支付购房款；第二，合同第三条第一款和第二条第一款明确约定双方履行的顺序和时间，即原告应先行向被告履行交房义务，被告在收房后向原告付款；第三，合同履行过程中，原告未按约定先向被告履行交房义务，致使被告购买房屋的合同目的不能实现。故原告拒不履行合同主要义务和行为已构成违约，严重侵害了我方权益，我方有权根据《民事典》第五百二十七条之规定拒绝履行付款义务。原告是事实违约方，应当承担违约责任。原告主张违约金180万元，既未提交实际损失的证据，也未具体说明180万元违约金的构成。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明：2020年5月29日，原告杨科政购买了巴中秦川置业有限责任公司的位于学府龙腾苑翰墨轩幼儿园及地下车库，1层建筑面积1009.3平方米，2层建筑面积1469.66平方米，3层建筑面积722.96平方米，并进行了网签备案登记（备案号为：1楼631042、2楼631040、3楼631039）。 2020年10月15日，以原告杨科政为甲方，以被告小不点咨询公司为乙方，签订《综合楼房屋购买协议》，约定：甲方将上述房屋，自愿出售给乙方，出售总价为人民币2800万元；用途：乙方用于开办幼儿园；付款时间和付款方式：甲方同意在该综合楼交房后，乙方三年内分四次支付全部购房款，房屋交付时间为：甲方承诺于2020年12月30日之前交房。甲方的权利和义务：1、甲方在本协议签订后，应配合乙方做前期设计、规划施工等工作……乙方的权利和义务：1、本协议签订后，乙方有权进行该综合楼后期幼儿园的规划、设计，对此甲方应协助办理，由此产生的相关费用由乙方承担。2、乙方应如约履行付款义务，如有任何一期付款逾期或不能足额支付，即视为乙方违约。 合同签订后，被告小不点咨询公司于2020年12月28日一共向原告邮寄了两份函件，原告于2020年12月29日收到被告方邮寄的两份函件。一份时间为2020年11月10日落款，巴中小不点企业管理咨询服务有限公司致杨科政（先生）函：我公司于2020年10月15日与先生签署了：巴中市巴州区××·龙腾苑翰墨轩综合楼购买协议（分期付款），至今已有25历天，我公司已对该综合楼开办幼儿园作出了相应规划，并计划在2021年3月1日前实施招生登记工作，并对通过面试合格的学生在2021年5月1日入园试读。杨先生，现在该综合楼前期很多事情（属于杨先生自己的事情）一直拖着，使我单位装修工人进场10天之久无法正常工作，请杨先生尽力协调、尽快按排解决问题，为双方的友谊长存，我单位提出如下施工接点按排：1、2020年11月11日至11月12日完成一层楼层中的模板建渣清理。有部分门过梁与柱交接处钢筋外露需要切割。2、2020年11月13日至11月14日完成二层楼层中的模板建渣清理，有部分门过梁与柱交接处钢筋外露需要切割。3、2020年11月11日至11月16日完成三层女儿墙的构造柱和压顶模板安拆砼浇筑。女儿墙有部分凹槽砌砖是没有预留需要开槽。楼层中的模板建渣清理，有部分门过梁与柱交接处钢筋外露需要切割。4、同时请在2020年11月13日完成一楼窗户按装、2020年11月16日完成二楼窗户按装、2020年11月20日完成三楼窗户按装。5、请在2020年12月5日前完成外立面所有工程、主体结构未完成部分、其他不在我公司合同范围内的全部工程。6、在此为了后期的装修部分及我公司的开学计划，我公司定于2020年12月10日拆除塔机。 第二份函件载明：我公司于2020年10月15日与杨先生签署了：巴中市巴州区××龙腾苑翰墨轩综合楼购买协议（分期付款），至今已有70多历天，我公司已对该综合楼开办幼儿园后期工作作出了相应规划，计划在2021年3月1日前实施招生登记工作，并对通过面试合格的学生在2021年5月1日入园试读。杨先生，为了该园区顺利开展开园，现在该综合楼前期很多事情（属于杨先生自己解决的事情）一直拖着，使我单位装修工人进场60天之久无法正常工作，请杨先生尽力协调、尽快按排解决问题，如下：1、完善补充协议；2、请尽快完成外立面所有工程、主体结构未完成部分、其他不在我公司合同范围内的全部结构工程；3、编号631042.631040.631039规划盖章蓝图一套（即该楼栋主体规划图纸），以便我单位报请消防、教科体局等。请杨先生尽快予以回复，以便我单位完善合同条件。 原告在收到被告邮寄的两份函件后于2021年1月4日向被告邮寄了来函答复及解除合同的通知，该邮寄地址按照被告方在原、被告之间签订的协议中约定的地址邮寄，原告邮寄的来函答复及通知已经被退回。 原告向被告发出的来函答复及解除合同的通知内容：你公司2020年11月10日《致杨科政(先生)函》和2020年12月23日以企管[2020]05号《致杨科政(先生)函》，我于2020年12月29日收到，现将有关事项答复如下：一、依据2020年10月15日我与你公司签订的《综合楼房屋购买协议》(分期付款)，该综合楼部份未完工程应由你公司施工，但至今你公司都没有与我签订施工合同，没有对施工内容、工程价款、施工时间等进行协商约定，你公司不可能进场施工，更不可能进场装修，更无权利对施工节点做出安排。二、你公司2020年11月10日《致杨科政(先生)函》于2020年12月29日送达给我，函中所有的时间点均已逾期。三、由于你公司未交购房款，我不可能交付房屋，你公司未取得房屋的所有权、使用权，就不可能办理幼儿园的相关行政许可手续。而且至今你公司也未办理幼儿园开办的行政许可手续，更不能进行幼儿招生登记和幼儿入园事项的工作，你公司擅自进行幼儿招生登记和办理幼儿入园事项等工作，由此产生的经济损失和社会影响均应由你公司承担。四、按《综合楼房屋购买协议》第二条的约定，你公司应在2020年12月30日付款700万元，但至今分文未付，所以我不可能给你公司交付房屋；请你公司在收到本通知后三个工作日内按协议约定支付700万元到指定账户，收到全部款项后我立即办理房屋交接手续。五、如果你公司到期仍未支付，则我依法通知你公司自逾期之日起解除2020年10月15日我与你公司签订的《综合楼房屋购买协议（分期付款）》。六、由于你公司已经违约，依据《综合楼房屋购买协议》的约定你公司应承担违约金300万元（请在协议解除后的30日内支付到协议约定的指定账户）。七、如果你公司仍然置之不理，既不交购房款，也不来人签订施工合同，我将依法向巴中市巴州区人民法院提起诉讼由人民法院裁决。 通过原、被告签订合同及往来函件，原、被告双方对房屋外立面工程、主体结构未完成部分等的施工问题未达成一致意见，以致双方未继续履行合同，原告未向被告交付房屋，被告也未向原告交纳购房款，酿成本案纠纷。 庭审中，原告主张解除原、被告之间签订的合同，被告在庭审中当庭表示同意解除合同。 休庭后，原告自愿撤回了要求被告支付违约金的诉讼请求。 上述事实，有原告的陈述、被告的答辩、原、被告身份信息、《综合楼房屋购买协议》《商品房预售许可证》《商品房买卖合同摘要》、往来函件、庭审笔录等，在卷佐证，本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，合同双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的《综合楼房屋购买协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 现原告主张解除原、被告之间签订的合同，被告在庭审中当庭表示同意解除合同，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条之规定，当事人协商一致，可以解除合同。现原、被告双方一致同意解除合同，符合合同约定和法律规定，本院予以确认。 原告自愿撤回了对违约金的主张，是系对自身权利的合理处分，本院予以准许。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条之规定，判决如下： 确认解除原告杨科政与被告巴中小不点企业管理咨询服务有限公司于2020年10月15日签订的《综合楼房屋购买协议》。 案件受理费120000元，减半收取60000元，由原告杨科政、被告巴中小不点企业管理咨询服务有限公司各承担30000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 员 谢小蓉 二〇二一年三月二日 法官助理 宋秘杪 书 记 员 胡 瑞