贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终418号上诉人（一审本诉被告、反诉原告）：贵州佳鑫房地产开发有限公司，住所地：贵州省大方县顺德街道办事处（原大方镇）迎宾大道佳鑫国际商业广场办公楼，统一社会信用代码：91520521573315931B。法定代表人：刘志辉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：彭红亮，广东德重律师事务所律师。委托诉讼代理人：李曌，该公司员工。被上诉人（一审本诉原告、反诉被告）：肖远君，男，1971年10月10日出生，汉族，住贵州省大方县。上诉人贵州佳鑫房地产开发有限公司（以下简称：佳鑫房产）因与被上诉人肖远君商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省大方县人民法院（2020）黔0521民初6386号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了处理，现已审理终结。上诉人佳鑫房产上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人肖远君的全部诉讼请求；判令被上诉人肖远君支付购房余款195000元，并以195000元为基数自2014年5月18日起按每日万分之二的标准支付违约金至付清之日止；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：被上诉人提交贷款材料的时间为2014年4月11日签订合同后，而不是2018年才通知其提交贷款资料。被上诉人未取得贷款的原因系其自身征信问题，而非上诉人未书面通知被上诉人，且2018年是再次通知提交贷款资料，在此之前被上诉人已经知道贷款审核未通过。取得贷款以支付剩余房款系被上诉人义务，上诉人仅是协助义务，为取得贷款，被上诉人应当维持其自身良好信用，银行信用报告已明确说明未能取得贷款的原因在被上诉人，一审以上诉人未书面通知及迟延递交贷款资料为由认定上诉人具有过错无事实依据。被上诉人因自身原因未能取得银行贷款，未及时支付房款，构成违约，无权主张解除合同，且案涉合同已签订6年有余，明显超过行使解除权的合理期限。被上诉人肖远君二审答辩称：我已经提交了资料，未能办理贷款上诉人并未通知我。我主动找上诉人协调，也未能解决，才提起诉讼。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。原审原告肖远君一审诉讼请求：1.解除原告与被告所签订的《商品房买卖合同》，责令被告立即退还原告购房款202844.00元并支付违约金79568.80元；2.诉讼费由被告负担。原审被告佳鑫房产一审反诉请求：1.判令原告支付购房余款195000.00元及逾期付款违约金（违约金以195000.00元为基数，自2014年5月18日起按每日万分之二的标准支付至给付完毕之日止）；2.反诉案件受理费由原告负担。一审法院认定事实：2014年4月11日，肖远君作为买受人，与佳鑫房产签订《商品房买卖合同》，合同约定佳鑫房产将其开发的位于大方县出售给肖远君，商铺建筑面积为63.88平方米、套内面积为44平方米，房屋总价款为397844.00元，首付款为202844.00元，剩余195000.00元通过银行按揭贷款支付。合同就如何办理银行按揭贷款或未能办理贷款作出如下约定：“买受人在接到出卖人书面通知之日起三日内，将申请办理银行按揭贷款所需全部资料提交出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后三日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务的，按照合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得的贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起七日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任，逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后60日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（1）种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议；（2）买受人有权解除合同，合同解除后60日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。”合同约定的交房时间为2014年12月31日前。双方于同日签订《补充协议》，《补充协议》第3条第3款约定：“买受人采用按揭（公积金）贷款方式购房时，承诺并保证本次购房是非第三套按揭房和有良好的银行信用，如因买受人的原因在签订本《商品房买卖合同》之日起30日内仍不能办妥银行按揭（公积金）贷款时，买受人应在七日内以现金支付不足款项，逾期，出卖人有权解除本合同…。”合同签订后，肖远君根据约定向佳鑫房产提供了办理银行按揭贷款的相关材料，2018年，佳鑫房产以肖远君作为贷款客户向中国农业银行大方县支行申请一手商业用房贷款，该行经查肖远君2018年8月2日个人信用报告，肖远君有两笔贷款合计173494.00元，贷记卡使用额度48801.00元，最近6月平均使用额度41339.00元，对外担保22万元（担保贷款发放时间为2018年5月25日，贷款到期日为2019年5月24日），且2018年征信查询次数达10次，再查看其银行流水，肖远君收入不足以覆盖负债，中国农业银行大方县支行遂对肖远君的贷款申请作退件处理，未给予办理按揭贷款。中国农业银行大方县支行作退件处理后，佳鑫房产至今未将不能办理银行按揭贷款的情况书面通知肖远君，亦未向肖远君交付案涉商铺。本案诉讼前，案涉商铺曾由佳鑫房产对外出租，租金由佳鑫房产收取。2019年，肖远君与佳鑫房产协商退房事宜未果，肖远君于2020年9月22日提起诉讼。一审法院认为，肖远君作为买受人与佳鑫房产签订《商品房买卖合同》，该合同是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合同成立并生效，双方应当按照合同约定履行义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，案涉房屋首付款为202844.00元，剩余195000.00元通过银行按揭贷款方式支付，办理按揭贷款的方式是由肖远君提供相关资料，佳鑫房产将相关资料交给承办银行审核通过后，肖远君再到银行具体办理贷款手续。合同签订后，肖远君按照约定履行了支付首付款、向佳鑫房产提供办理按揭贷款的相关资料的义务。双方签订《商品房买卖合同》的时间为2014年4月11日，合同约定的交房时间为2014年12月31日前，合同签订后，佳鑫房产应根据合同的约定及时为肖远君申请办理商品房按揭贷款，如果未能办理，应书面通知肖远君。佳鑫房产辩称曾多次为肖远君申请办理银行按揭贷款，因肖远君的原因未能办理，但根据佳鑫房产提供的中国农业银行大方县支行出具的肖远君未能办理银行按揭贷款的情况说明，佳鑫房产在2018年才向该银行为肖远君申请办理按揭贷款，该银行通过审查肖远君2018年8月2日的信用报告以及肖远君存在2018年5月25日为他人贷款20万元提供担保后，以肖远君的收入不足以覆盖负债为由未给予肖远君办理按揭贷款，但佳鑫房产至今未将不能办理银行按揭贷款的情况书面通知肖远君。同时，佳鑫房产未提供证据证明合同签订后至2018年期间已为肖远君申请办理银行按揭贷款以及在该时间段内肖远君个人信用不符合办理按揭贷款的条件，故应当推定佳鑫房产在2018年之前未为肖远君申请办理银行按揭贷款。因此，肖远君和佳鑫房产对肖远君不能办理银行按揭贷款均存在过错。诉讼过程中，肖远君以现在没有能力支付剩余购房款，要求解除合同，退还购房款，其请求符合双方签订的《商品房买卖合同》第八条“因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人有权解除合同，合同解除后60日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息”的约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”和第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”以及第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，肖远君与佳鑫房产就肖远君未能办理银行按揭贷款均存在过错，故对肖远君要求佳鑫房产承担违约责任以及佳鑫房产反诉要求肖远君承担支付剩余购房款并承担违约责任的请求，均不予支持。佳鑫房产以肖远君解除合同的请求权应自2014年12月31日开始计算的主张没有事宜依据和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条以及第一百二十条的规定，一审判决：一、解除原告肖远君与被告贵州佳鑫房地产开发有限公司于2014年4月11日签订的《商品房买卖合同》；二、被告贵州佳鑫房地产开发有限公司于判决生效之日起60日内退还原告肖远君支付的购房款202844.00元；三、驳回原告肖远君的其他诉讼请求；四、驳回被告贵州佳鑫房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费2770元，反诉案件受理费2880元，共计5570元，由原告肖远君负担570元，被告贵州佳鑫房地产开发有限公司负担5000元。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，双方在《商品房买卖合同》外另行签订《补充协议》，在该协议第四条关于商品房交付的相关约定项下（3）约定：“买受人在约定交房时间前未付清房款（含采用银行、公积金贷款等形式）和其他应缴税、费的，交房时间延期至交清房款和费用后30天内移交房屋，出卖人不承担违约责任。”本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》真实合法，双方均应按照合同内容全部履行自身义务。根据双方所签订《商品房买卖合同》第八条约定：“买受人采取下列第3种方式付款。3、贷款方式付款，买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款202844元，余款195000元银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起三日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后三日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起七日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任，逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后60日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（1）种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。（2）买受人有权解除本合同，合同解除后60日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在七日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后60日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。”第十一条约定：“出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。”《补充协议》第四条关于商品房交付的相关约定项下（3）约定：“买受人在约定交房时间前未付清房款（含采用银行、公积金贷款等形式）和其他应缴税、费的，交房时间延期至交清房款和费用后30天内移交房屋，出卖人不承担违约责任。”根据双方上述约定，被上诉人以银行按揭的方式向上诉人支付房屋余款195000元，而在剩余房款未付清前上诉人可不向被上诉人交付案涉商品房，并不承担违约责任。根据双方陈述，被上诉人在签订《商品房买卖合同》后即向上诉人提交了办理银行按揭贷款的相关资料，即双方已形成由上诉人代被上诉人向银行办理按揭贷款的合意。余款的支付，涉及上诉人应获款项的获得，以及上诉人向被上诉人交付房屋期限及逾期违约责任的确定，上诉人应当及时履行。根据上诉人所提交证据，不能证明在2014年4月11日签订合同并收取被上诉人资料后按约定向相关银行提交了办理按揭贷款的申请，其主张此期间未能获得贷款系被上诉人征信原因所致无证据支撑。上诉人于2018年再次通知被上诉人提交资料办理按揭贷款，亦未将受其收入不足以覆盖负债影响，其不能获得按揭贷款的情况及时告知被上诉人。同时，上诉人至今未向被上诉人交付案涉房屋。足见，上诉人的迟延履行行为系被上诉人未能及时取得银行按揭贷款的原因之一，并影响了合同目的的实现。上诉人主张未能获得银行按揭贷款的原因均在被上诉人，系被上诉人违约，应当承担继续履行合同给付余款的义务，并支付违约金的上诉理由不成立，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11140元，由上诉人贵州佳鑫房地产开发有限公司负担。判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二一年三月三十一日书记员  秦 倩