河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1303民初141号原告：南阳市刘庄农贸市场开发有限公司，住所地为南阳市车站北路2号，统一社会信用代码9141130356370479XB。法定代表人:张玉来，任该公司董事长。委托诉讼代理人：唐娟，浙江京衡（郑州）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：李国秀，女，汉族，1978年10月16日生，住河南省方城县。委托诉讼代理人：韩梦霞，河南赫奕律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告南阳市刘庄农贸市场开发有限公司与被告李国秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告南阳市刘庄农贸市场开发有限公司的委托诉讼代理人唐娟、被告李国秀及其委托诉讼代理人韩梦霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告南阳市刘庄农贸市场开发有限公司向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告李国秀腾退原告所有的刘庄××茶叶区323商铺，搬走被告所属物品并向原告交付房屋；2、判决被告李国秀支付拖欠原告的商铺租金、管理费截止至2020年11月30日共计106417元（原合同标准)，并按照原合同标准自2020年11月30日继续支付商铺租金、管理费至房屋腾退之日止；3、判决被告支付违约金3000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系刘庄农贸市场的建设者和管理者，市场上的商铺所有权归原告所有。2016年6月20日，原、被告签订租赁合同一份，约定：被告李国秀租赁原告刘庄农贸市场茶叶区323号商铺用于经营，租赁期间为2016年5月15日至2017年5月14日，年租金21000元、管理费9000元，用房保证金10000元，缴纳租金方式为先交款后使用。合同签订后，被告李国秀占有使用了该商铺。2017年5月14日租赁合同到期后，被告李国秀迟迟不续签合同，也不缴纳租金，但持续占有使用该商铺。原告多次催要无果，诉至法院。被告李国秀辩称，原告诉称数额不属实，原告作为刘庄市场的业主，因其未履行对市场的管理，也未提供相应的物业服务，其所诉称的管理费和物业费无权收取。原、被告双方所签订的合同在2017年5月14日到期后，被告继续占用该房屋，原、被告双方形成不定期租赁关系。在合同到期后，原告不积极履行对房屋的管理职责，作为出租人既未要求与原告续签合同，也未要求原告支付租金，故原告对房屋的租金损失的扩大存在一定的过错，根据公平原则，原告应对未付租金部分承担一定的责任。原告方在与他人产生经济纠纷的情况下，在2017年春节前无端将原告两个共价值10.7万元的红木茶台拉走，至今未返还，两个茶台的价值远远高于原告应收取的租金，故该茶台足以抵偿被告所欠原告的租金，也是被告后期未支付租金的原因。综上，应驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年6月20日，原告南阳市刘庄农贸市场开发有限公司（出租方，甲方）与被告李国秀（承租方，乙方）签订了《南阳市刘庄农贸市场租赁合同》，约定：乙方租赁甲方南阳市刘庄农贸市场茶叶区323号商铺，共1套房屋；租赁期间自2016年5月15日至2017年5月14日止，共计12个月；该商铺年租金21000元，综合管理费9000元，用房保证金10000元（房屋无损坏保证金无息退还，如有损坏在保证金扣除），乙方应一次性交清本年度所有费用（先交款后使用），市场不因合同期未满而退还剩余商铺租金；乙方经营以茶叶、茶具为准，对商铺的装修、改造和使用必须按照《刘庄农贸市场管理规定》执行；租赁期满合同效力自行终止，甲方将收回商铺，不论乙方原装修费用多少，甲方不予做任何补偿，同时也不允许拆除，如有必要的局部拆除，需经甲方认可后方可局部拆除，但拆除后的局部必须恢复到原貌，否则用房保证金不予退还；若乙方有意续租，应提前30天向甲方书面申请，待甲方同意后，签订下一年度合同，未能达到同意的，不再发生协议关系；合同签订生效后，双方应遵守合同约定，若单方有任何一项违约行为的，应向守约方支付违约金3000元，并承担一切违约责任；补充条款物业服务费1440元/年/套。合同签订后，被告李国秀向原告南阳市刘庄农贸市场开发有限公司支付租金、综合管理费、物业服务费至2017年5月14日，并支付用房保证金10000元。租赁合同到期后，原、被告未续签合同，被告李国秀至今仍占有、使用该房屋。南阳市刘庄农贸市场开发有限公司以南阳市老家印象饭店、聂守涛为被告，以南阳市盛源农贸综合市场管理有限公司为第三人向本院提起诉讼，本院作出（2019）豫1303民初4222号民事判决，查明以下事实：南阳市刘庄农贸市场开发有限公司系承接南阳市锦利物资有限责任公司的合同权利，租赁刘庄社区的集体土地，租赁期限自2010年1月15日起至2020年1月15日止。经政府批准立项，由南阳市刘庄农贸市场开发有限公司进行商业开发，南阳市刘庄农贸市场开发有限公司在承租的土地上建商铺，并对外出租经营。南阳市老家印象饭店不服该判决，向南阳市中级人民法院提起上诉。南阳市中级人民法院于2020年5月25日作出（2020）豫13民终1714号民事判决，查明的事实与原审法院查明的事实一致。该民事判决书已发生法律效力。2021年1月17日，刘庄社区居民委员会刘东组（甲方）与原告南阳市刘庄农贸市场开发有限公司（乙方）签订合作协议，主要约定：占用场地面积及位置为刘庄社区车站北路路西及梅溪河河西、铁路东、高新区地界以南、物流院以北，面积以刘东组实际面积为准；合作模式为：该市场是由乙方出资建设并独立经营管理，乙方投资建设的市场全部资产归乙方所有，乙方按年度向甲方支付租金；合作年限为该土地使用期限为十年，自2020年1月18日至2030年1月18日。上述事实，由当事人陈述、书证等证据予以证实，在庭审中均向双方当事人进行了出示或宣读，并经双方当事人进行了质证，已记录在卷，本院予以确认。本院认为，原告南阳市刘庄农贸市场开发有限公司在承租的他人土地上建造的房屋，系经政府批准合法建造，根据物权法的规定，自建成之日起原告南阳市刘庄农贸市场开发有限公司即享有物权。原、被告签订的《南阳市刘庄农贸市场租赁合同》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应为有效的合同，当事人应按照约定全面履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原告南阳市刘庄农贸市场开发有限公司将房屋交付给被告李国秀使用，被告李国秀应按照合同约定及时足额支付租金、综合管理费。租赁期间届满后，原、被告并未续签合同，被告李国秀至今仍占有、使用租赁房屋，原告南阳市刘庄农贸市场开发有限公司没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。本案中，因被告李国秀在租赁合同期限届满后并未缴纳房屋租金，原告南阳市刘庄农贸市场开发有限公司亦未向被告李国秀催收租赁费用，且原告南阳市刘庄农贸市场开发有限公司起诉要求被告李国秀腾退房屋，可以证实原告南阳市刘庄农贸市场开发有限公司以自己的行为表明了不再继续履行原、被告之间关于涉案房屋租赁合同关系的意愿，也即表明了原告南阳市刘庄农贸市场开发有限公司要求解除与被告李国秀之间不定期租赁关系的主张，故原告南阳市刘庄农贸市场开发有限公司要求被告李国秀腾空房屋、交还原告的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。关于租金、综合管理费的问题，本院认为，被告李国秀应按照合同约定向原告南阳市刘庄农贸市场开发有限公司支付租金、综合管理费。租赁合同期限届满后，被告李国秀仍占有、使用该房屋，应继续按原合同标准支付租金、综合管理费。被告李国秀抗辩称原告南阳市刘庄农贸市场开发有限公司未履行对市场的管理，也未提供相应的物业服务，无权收取管理费和物业费，但未提供证据予以证明，故被告李国秀的该项抗辩理由不成立，本院对该抗辩理由不予采纳。原告南阳市刘庄农贸市场开发有限公司自愿放弃自2016年10月起至2018年9月的物业管理费。截止2020年11月30日，被告李国秀尚欠租金、综合管理费、物业服务费108644.17元，扣除用房保证金10000元，故被告李国秀应向原告南阳市刘庄农贸市场开发有限公司支付租金、综合管理费、物业服务费98644.17元，并自2020年12月1日起按原合同标准支付租金、综合管理费、物业服务费至实际腾房之日止。关于违约金的问题，本院认为，原、被告约定：被告李国秀应一次性交清本年度所有费用（先交款后使用）；若单方有任何一项违约行为的，应向守约方支付违约金3000元，并承担一切违约责任。被告李国秀并未按照合同约定按时缴纳租金、综合管理费、物业服务费，构成违约，故被告李国秀应向原告南阳市刘庄农贸市场开发有限公司支付违约金3000元。关于被告李国秀抗辩称原告南阳市刘庄农贸市场开发有限公司将其两个共价值107000元的红木茶台拉走至今未返还，该茶台足以抵偿其所欠租金的问题，本院认为，被告李国秀仅提供了证人证言，无其他证据证实其抗辩理由。并且，证人叶某,4陈述，其与其姑姑合伙开一店铺，李国秀将茶台放其店内代卖，因其姑无力偿还拖欠刘庄市场的债务，与刘庄市场协商后以店内物品（包含茶台）抵债。即便证人叶某,4陈述属实，与被告之间存在以物抵债约定的应为证人叶某,4的姑姑，而并非原告。故被告李国秀的该项抗辩理由不成立，本院对该抗辩理由不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限本判决生效后三十日内，被告李国秀将位于南阳市刘庄农贸市场茶叶区323号商铺腾空并交还给原告南阳市刘庄农贸市场开发有限公司；二、限本判决生效后十日内，被告李国秀应向原告南阳市刘庄农贸市场开发有限公司支付租金、综合管理费、物业服务费98644.17元及违约金3000元，并自2020年12月1日起起按原合同标准（租金21000元/年、综合管理费9000元/年、物业服务费1440元）支付租金、综合管理费、物业服务费至房屋实际交还之日止；三、驳回原告南阳市刘庄农贸市场开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1244元（已减半），原告南阳市刘庄农贸市场开发有限公司负担77元，被告李国秀负担1167元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  张丰景二〇二一年三月十五日书记员  仵嫄瑛