济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0102民初305号原告：李玉敏，女，1972年11月4日出生，汉族，住济南市。原告：周聪瑾，女，1999年11月11日出生，汉族，住济南市。原告：周同海，男，1941年11月3日出生，汉族，住山东省栖霞市原告：胡乃花，女，1938年12月21日出生，汉族，住山东省栖霞市以上原告共同委托诉讼代理人：高新阔，山东舜天律师事务所律师。被告：山东才高鑫源置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：张海，总经理。委托诉讼代理人：黄梁林、陶小利，北京德恒（济南）律师事务所律师。原告李玉敏、周聪瑾、周同海、胡乃花与被告山东才高鑫源置业有限公司（以下简称才高公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李玉敏、周聪瑾、周同海、胡乃花的共同委托诉讼代理人高新阔、被告才高公司的委托诉讼代理人陶小利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李玉敏、周聪瑾、周同海、胡乃花向本院提出诉讼请求：1.判令才高公司支付逾期办证违约金96246元(自2016年8月28日起至2019年8月31日止，以876561元为本金按日万分之一计算)；2.判令才高公司支付律师费6000元；3.诉讼费由才高公司承担。事实与理由：周庆利于2014年5月22日与才高公司签订商品房买卖合同，购买位于济南市房屋及地下室，购房金额为842155.8元，储藏室金额34405.2元，合计876561元。周庆利已按合同约定履行付款义务。才高公司于2014年8月28日在未取得《综合验收备案证明》的情况下将案涉房屋交付买受人。才高公司迟迟不能提供材料递交产权登记机关备案，导致周庆利不能办理产权过户登记，截止至2019年8月31日逾期达1098天。才高公司迟延履行协助办证义务违约事实明显，按照合同约定才高公司应支付周庆利违约金。基于以上事实，现诉至贵院，请求贵院查清事实依法支持周庆利诉讼请求。才高公司辩称，李玉敏、周聪瑾、周同海、胡乃花的诉讼请求毫无事实和法律依据，应当依法全部予以驳回。李玉敏、周聪瑾、周同海、胡乃花对本案所涉商品房买卖合同没有任何的权利义务关系，李玉敏、周聪瑾、周同海、胡乃花并不享有向才高公司主张权利的资格。李玉敏、周聪瑾、周同海、胡乃花因继承原因取得涉案房屋的所有权。但是，并未获得涉案合同项下的权利，特别是提起本案诉讼的权利。李玉敏、周聪瑾、周同海、胡乃花仅仅是继承了房屋所有权，并未继承涉案商品房买卖合同的权利。李玉敏、周聪瑾、周同海、胡乃花并非本案适格的原告，李玉敏、周聪瑾、周同海、胡乃花无权基于才高公司与周庆利之间的合同向才高公司主张任何的权利。故，李玉敏、周聪瑾、周同海、胡乃花的诉讼请求毫无事实和法律依据，应依法予以驳回。退一万步讲，即使基于才高公司与周庆利之间的买卖合同，李玉敏、周聪瑾、周同海、胡乃花亦无权主张相关的诉讼请求。具体如下：一、本案系才高公司与李玉敏、周聪瑾、周同海、胡乃花之间因单位内部集资建房而引起的房产纠纷，根据法律法规的相关规定，本案不属于人民法院的主管范围，应依法驳回原告之起诉。（一）本案系单位内部集资建房引起的纠纷，不属于人民法院主管范围。本案所涉争议房产系烟草系统内部集资建房所建，本案系因单位内部集资建房而引起的房地产纠纷。而根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（法发〔1992〕38号）“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉”之规定，本案不属于人民法院管辖范围，因此，请求贵院依法驳回原告之起诉。（二）退一步讲，李玉敏、周聪瑾、周同海、胡乃花要求支付支付逾期办证违约金的诉讼请求，毫无事实和法律依据，与理不符，应依法驳回原告诉讼请求。1.本案所涉争议房产系才高公司主要为解决单位驻济职工住房困难的初衷而建设，是当时环境条件下关爱职工生活的一项具体措施。本案所涉争议亦系单位内部的单位与职工之间内部事项。2.由于房地产政策变化等众多客观因素影响，致使出现了迟延办理备案的情形。但是，才高公司自始至终也在积极办理相关备案手续，李玉敏、周聪瑾、周同海、胡乃花作为该房屋建设项目的受益者，也应当对此理解。3.目前，李玉敏、周聪瑾、周同海、胡乃花已经办理完毕产权登记手续，若李玉敏、周聪瑾、周同海、胡乃花仍不能理解才高公司之初衷，继续采取诉讼等方式，则可能会影响广大购房者和全体业主的权利，也必将损害被答辩人的利益。二、根据双方签署的《济南市商品房买卖合同》及相关补充协议的约定，其并无逾期办证违约金的相关约定。该合同第十五条关于产权登记的约定，仅约定了才高公司应向产权登记机关提交办理权属登记需要的资料的时间。并约定了若才高公司未能在规定期限达到“具备了办理房产登记备案的条件”时，方可触动违约责任条款。据此可知，合同约定了应当在房屋交付（不包括视为交付）后方可计算730日的起始时间。2019年7月3日，才高公司已经取得涉案房产的综合验收证明，具备了办理房产登记备案的条件。退一步讲将，即使需要计算逾期违约金，也应当计算至2019年7月3日，并非李玉敏、周聪瑾、周同海、胡乃花所称的计算至2019年8月31日。且截至2019年8月5日，才高公司已经将全部产权登记材料交付不动产登记中心。故截至目前尚不具备合同约定的应当支付违约金的条件，李玉敏、周聪瑾、周同海、胡乃花的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法驳回。具体如下：1.李玉敏、周聪瑾、周同海、胡乃花并未按照《济南市商品房买卖合同》的约定在签署购房合同当日支付全部的购房款，已经构成违约。故无权主张违约金。2.根据《商品房买卖合同》的约定，出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形），并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税费后730个工作日内才高公司将相关资料报产权登记机关备案。但是，截至2019年8月5日，李玉敏、周聪瑾、周同海、胡乃花尚未履行完毕结清房款、交清办证全部资料及税费的义务。根据《中华人民共和国合同法》六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，李玉敏、周聪瑾、周同海、胡乃花系先履行义务一方，在其未履行时，答辩人由权拒绝履行。因此，李玉敏、周聪瑾、周同海、胡乃花要求支付违约金的诉讼请求毫无事实和法律依据。3.《济南市商品房买卖合同》第十五条，仅约定了才高公司在商品房交付后（不包括视为交付房屋的情形）并在李玉敏、周聪瑾、周同海、胡乃花履行完毕结清购房款、交清办证资料等全部资料及税费后730日内，将办理产权登记需由才高公司提供的资料报产权登记机关备案。根据《补充协议》的约定若才高公司未能在规定期限内具备办理房产登记备案的条件时，按照合同约定支付违约金。2019年7月3日，才高公司已经取得涉案房产的综合验收证明，具备了办理房产登记备案的条件。2019年8月5日，才高公司已经将全部产权登记材料交付不动产登记中心。故截止2019年8月31日，尚未具备计算违约金的条件。李玉敏、周聪瑾、周同海、胡乃花的诉讼请求毫无事实和法律依据。三、再退一步讲，李玉敏、周聪瑾、周同海、胡乃花主张按照日万分之一的标准支付违约金过高，应予调整。1.《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。2、截止目前，本案所涉房屋增值较大，李玉敏、周聪瑾、周同海、胡乃花并未迟延办证而受有损失。同时，李玉敏、周聪瑾、周同海、胡乃花亦无证据可以证明存在因迟延办证而致使其利益受损的情形。因此，李玉敏、周聪瑾、周同海、胡乃花应对逾期办证产生的具体损失数额予以举证，否则应当承担举证不能的法律责任。再退一步讲，李玉敏、周聪瑾、周同海、胡乃花主张按照日万分之一的标准支付违约金过高，应当予以调整。四、再进一万步讲，李玉敏、周聪瑾、周同海、胡乃花主张逾期办证违约责任的诉讼请求，没有任何的合同依据，且已经超过诉讼时效。（一）根据房屋买卖合同第十五条及补充协议第五条的约定，特别是关于“取得”的解释，该约定系具备备案条件的约定，即涉案房屋应当具备办理房产登记备案的条件，并不是指领取房产权属证书。况且，该合同并无办理产权登记证书的约定。目前，本案所涉房屋已经具备办证条件，符合买卖合同第十五条约定的具备办理房产登记备案的条件。2019年7月3日，本案所涉房屋已经办理完毕项目综合验收备案，即具备了合同要求的办理房产登记备案的条件。故自2019年7月3日，才高公司已经完成了买卖合同第十五条约定的义务，李玉敏、周聪瑾、周同海、胡乃花主张2019年7月3日之后的违约金，没有任何的事实和法律依据。（二）根据2016年12月11日印发的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条第1款规定:“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉论时效期间”。故该部分的诉讼请求已经超过法定诉讼时效，应当依法判决驳回原告的诉讼请求。综上所述，李玉敏、周聪瑾、周同海、胡乃花的诉讼请求无事实和法律依据，应当依法驳回，且已经超过诉讼时效。李玉敏、周聪瑾、周同海、胡乃花并无证据证明其利益受有损失，故应当支持才高公司不支付、或少支付违约金的诉求。另，法律之外，尚存人情。人，亦应当存有感恩之心。即使双方合同之中存在违约责任的相关约定，购房职工亦应本着友善、感恩、积极配合的态度处理该问题，避免出现矛盾。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月22日，周庆利（买受人）与才高公司（出卖人）签订商品房买卖合同及《补充协议》，约定周庆利购买位于济南市房屋及地下室，房屋价款为842156元，地下室价款为34405元。商品房买卖合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自逾期之日起至实际备案之日止，出卖人按日支付已交房价款万分之一的违约金。才高公司为周庆利出具收据二份，载明住宅842155.80元、地下室34405.20元。周庆利已交清全部房款。2014年8月28日，才高公司交付涉案房屋。2019年8月5日，才高公司向济南市不动产登记中心提交国有建设用地使用权及房屋所有权登记首次登记材料。《补充协议》第五条第三款约定，对于买卖合同第十五条“取得”的理解：此处的“取得”是指具备了办理房产登记备案的条件，并不是指买受人领取房产权属证书。关于合同履行过程中的争议解决，双方约定：若双方发生纠纷诉诸法院时，败诉方除向胜诉方承担责任外，还应承担胜诉方实现债权的费用，包括律师费用。另查明，李玉敏、周聪瑾、周同海、胡乃花因该案支出律师代理费6000元。又查明，周庆利于2020年10月21日死亡，其与配偶李玉敏婚后育有一女周聪瑾，再无其他子女。周庆利的父亲系周同海、母亲系胡乃花。本院认为，李玉敏、周聪瑾、周同海、胡乃花系周庆利的第一顺序法定继承人，依继承取得周庆利涉案合同项下的权利，对于才高公司关于李玉敏、周聪瑾、周同海、胡乃花没有诉讼权利的辩称，本院不予采信。周庆利与才高公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定以周庆利结清房款并交纳办证资料及税、费作为才高公司履行向产权登记机关提交备案资料义务的条件，明显加重了周庆利的责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十条规定，涉案《商品房买卖合同》系才高公司提供的格式合同，上述约定无效。才高公司应当在房屋交付后的730日内将权属登记资料提交登记机关备案，才高公司于2014年8月28日将涉案房屋交付周庆利，应在2016年8月29日之前将权属登记资料提交登记机关备案，才高公司直至2019年8月5日才提交相关材料。才高公司构成违约。因此，李玉敏、周聪瑾、周同海、胡乃花有权要求才高公司支付违约金。本院认为才高公司承担违约责任的截止日期为2019年8月5日。才高公司辩称李玉敏、周聪瑾、周同海、胡乃花所主张的违约金已超过诉讼时效，本院认为，当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，债权具有可分割性，每个个别的债权系独立存在的部分，故违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。李玉敏、周聪瑾、周同海、胡乃花于2020年12月19日向本院提交起诉状主张才高公司支付违约金，根据现行《中华人民共和国民法总则》、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的新规定，李玉敏、周聪瑾、周同海、胡乃花主张的2017年12月20日及此前的违约金要求，已经超过了三年诉讼时效，且李玉敏、周聪瑾、周同海、胡乃花未能提交证据证实诉讼时效存在中止或中断的情形，故李玉敏、周聪瑾、周同海、胡乃花主张的逾期办证违约金应自2017年12月20日起计算。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，李玉敏、周聪瑾、周同海、胡乃花有权根据合同约定要求才高公司按照日万分之一的标准支付逾期办证违约金，才高公司关于违约金过高的主张不能成立。李玉敏、周聪瑾、周同海、胡乃花主张律师费6000元，并提供委托代理合同，律师费发票予以佐证，本院认为本案事实清楚，双方权利义务关系明确，故根据公平原则和诚实信用原则，参照同类案件，本院酌情支持律师费5000元。综上，违约金数额，以876561元为基数，自2017年12月20日至2019年8月5日止，共计593天，按照日万分之一计算，违约金共计51980.07元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告山东才高鑫源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李玉敏、周聪瑾、周同海、胡乃花逾期办证违约金51980.07元；二、被告山东才高鑫源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李玉敏、周聪瑾、周同海、胡乃花律师费5000元；三、驳回原告李玉敏、周聪瑾、周同海、胡乃花超出部分的诉讼请求。如果未按本判决所指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2344元，减半收取1172元，由原告李玉敏、周聪瑾、周同海、胡乃花负担519元，被告山东才高鑫源置业有限公司负担653元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  张兴欣二〇二一年三月三十日书记员  罗文静