山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终2344号上诉人（原审被告）：王金生，男，1952年6月15日出生，汉族，住山东省青岛市。委托诉讼代理人：王晓东，女，1955年3月31日出生，汉族，住山东省青岛市，系王金生之妻。被上诉人（原审原告）：张义五，男，1986年4月27日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：庞飞，山东地维律师事务所律师。上诉人王金生与被上诉人张义五房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初13831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，开庭进行了审理。本案现已审理终结。王金生上诉请求：1.请求撤销济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初13831号民事判决书第一项、第二项判决内容；2.一审、二审诉讼费用由张义五承担；3.请求判处张义五补偿王金生诉讼的额外损失（差旅食宿等费用）3000元。事实和理由：一、一审判决书第一项判定：“张义五与王金生于2020年4月24日签订的《房屋租赁合同》已经解除，解除日期为2020年5月17日”属认定事实不清，不符合合同约定，无事实根据，适用法律不当。1、合同甲乙双方签订《房屋租赁合同》后，张义五又在老家(历城区孙村)租赁了一处更合适的经营摊位，为此，张义五向王金生提出解除涉案《房屋租赁合同》。王金生因张义五的要求不符合双方合同中退租的约定，表示不同意解除合同【见证据一(房屋租赁合同)第六条】。2、王金生在得知张义五要退租的意向后，通过与张义五电话与短信往复，同意其可将租赁房屋转租出去，但张义五声称房屋转不出去。【见证据二(短信往复记录)】。这里需要说明的是：张义五所租房屋就是自己在网上从上一家商家转租来的。【见证据三、腾一―智盼盼之《房屋租赁合同》】。3、2020年5月11日张义五通过邮政快递向王金生邮寄解除《房屋租赁合同》通知书。王金生接到快递后，于2020年5月14日通过申通快递回复张义五《不同意解除合同书》【见证据四快递回执】【见证据五《不同意解除合同书》】。张义五又于2020年5月15日通过邮政快递向王金生邮寄钥匙。王金生得知快递内容后，拒收。以上事实证明：张义五通过邮政快递提出退租要求后，由于张义五的退租不符合双方签订合同约定的情形，王金生即回复不同意退租的意见。因此，张义五提出解除合同的要求没有征得王金生同意，合同解除条件不成立。4、根据《中华人民共和国合同法》第一章第三条规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”，第六条规定：“当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则”，第八条：“依法成立合同，对当事人有法律约束力。当事人应当按照约定膠行自己的义务，不得擅自改变或解除合同”。遵照上述法律规定，张义五应诚信经营，遵约守法。张义五没有权利将自己的意志强加于王金生，其欲单方解除合同违反了《合同法》规定，属违约行为。一审支持张义五的主张，并以其提供的日期为解除合同日没有事实根据，没有法律依据。5、一审判决中引用涉案《房屋租赁合同》第六条：“租赁期内，甲乙双方如遇特殊情况，欲收回租赁或退租，应提前一个月征求对方意见”；以此作为判决第一项的依据，对事实认定不清，判断有误。(1)、涉案合同第六条约定的首要条件是“如遇特殊情况”。事实证明：张义五无“特殊情况”，而是如法庭认定的：张义五“在老家找到了合适的经营摊位才要解除上述《房屋租赁合同》”(见一审判决书第三页第20――21行)。因此，张义五要求退租不能成立。(2)、合同约定：“如遇特殊情况，欲收回租赁或是退租，应提前一个月征求对方意见”。这里约定的是“征求对方意见”，即表示征得对方同意后才能成立。仅是通知一下对方，未经双方协商一致，解除合同的目的无法实现。本着“谁主张，谁举证”的原则，在张义五未经双方协商一致，而其提出退租要求又不符合约定情形，同时张义五也无证据证明王金生已同意解除合同的情况下，一审认定涉案合同己于2020年5月17日解除是认定事实不清，适用法律不当，违背了公平原则。二、一审判决第二项认定事实不清，在合同并未真正解除的情况下，判定王金生退还张义五房屋租金38634元，不符合本合同约定，没有法律依据。1、张义五与王金生签订合同后，按照合同约定缴纳了合同期内第一年租金后取得了房屋首期使用权。在房屋租赁期间，对房屋租赁期内的效益与房屋空置自负，与王金生无关。《房屋租赁合同》签订后的房租收益是王金生合法收入，受法律保护。张义五仅凭单方需要就要求王金生退回房租不符合合同约定。因此，张义五将单方意志强加于对方，不符合公平原则，没有法律依据。一审支持张义五的单方主张，判定王金生返还其己交的租金，认定事实有误，违背了公平法则。2、由于张义五的违约并恶意纠缠，给王金生造成了生活困扰与经济损失，也是对市场经济秩序的扰乱和对公序良俗的破坏。三、因张义五的违约，一审把由张义五违约造成的不良后果最终责成由王金生承担，没有法律依据，违背了公平原则。一审认定：“本案中，因张义五的原因致使合同解除，其应当赔偿给王金生造成的经济损失，实际损失应为合同解除后的房屋空置损失，但在张义五明确表明了不再履行房屋租赁合同的情况下，王金生应当积极采取措施，寻找其他承租人，防止自身损失的扩大，而王金生至本案开庭时，仍不同意解除房屋租赁合同，接受涉案房屋，导致了损失的扩大，对此王金生应当对损失扩大的后果承担全部责任”。王金生认为以上认定违背了社会常识与正常逻辑，没有合同约定，也没有法律依据。既然本案一审判决书前文确认“因张义五的原因致使合同解除，其应当赔偿给王金生造成的经济损失，实际损失应为合同解除后的房屋空置损失”。就应该对前因后果的逻辑关系进行一下认定：1、张义五在租赁期内单方提出解除合同，属违约行为。这一点是毫无异议。2、张义五提出退租要求后，王金生不同意。在当事人双方未经协商一致的情况下，其解除合同的条件不成立，只能属张义五退租未遂：合同仍在继续。3、张义五通过邮政快递向王金生邮寄解除合同通知书，因其退租要求不符合合同约定，王金生即通过申通快递给予不同意的书面回复。因此，无法判定合同已经解除。4、本案一审判定合同己于2020年5月17日解除没说明有什么事实根据或法律条文规定可供支持。王金生认为：在未经合同双方协商一致，而张义五退租也不符合合同约定的情况下，一审判决仅凭张义五的单方要求就判定合同已解除，违反了《合同法》规定。5、张义五在房屋租赁期内，在另租一处更合适的经营摊位后，未把先前所租房屋尽快转出去，又在提出解除合同未成的情况下造成房屋空置损失，纯属个人所为，应自行承担其全部责任。这与王金生无关。6、只有当合同期第一年完成(即到2021年4月23日)，第二年续交房租时，若张义五违约不交房屋租金，才会发生本判决书中所说的扩大损失的情形。而在此时，张义五就应为其违约行为而赔偿王金生第二年房屋空置的损失，并向对方缴纳违约金。根据上述事实与理由，一审判定王金生为张义五违约所造成的不良后果担责不符合合同约定。由于一审对双方当事人的责权相互关系以及时间节点认定不清，因此，适用法律不当，判断失误。另外，张义五既然签订合同了，就应守约，张义五如想终止合同也应双方协商，张义五的行为不符合合同中第6条的约定，张义五没有特殊情况。张义五提出终止合同的理由在一审判决中以明确体现，完全不符合合同约定情形。即没有双方协商同意，也不符合合同第6条约定，是张义五单方违约，应承担相应责任，一审判决也认定了这一点，但判决中没有让对方赔偿还让我方退回房租没有依据。由于张义五的违约，不但可能造成下一年房屋闲置，也给我们的经济造成巨大损失。我往返济南造成车票、住宿损失，我老伴身体也不好，也不方便孙子接送，造成很多困难。一审法院判决终止没有依据。综上，一审判决认定事实不清，判决事项适用法律不当，且有明显瑕疵，违背公平正义原则。为此，王金生请求撤销一审判决第一项、第二项，以事实为根据，以法律为准绳，彰显公平正义，判如所请，以维护王金生合法权益。张义五辩称，一审判决适用法律正确，认定事实清楚，一审判决张义五承担王金生的违约损失18300元，该违约金过高，但张义五愿意承担该违约损失，且因租赁合同约定的义务不具有强制的履行，签订租赁合同的目的无法实现张义五的经营需要，张义五以尽到提前通知解除，并邮寄钥匙，出租人怠于处理，就其扩大损失，应由王金生承担，同时张义五没有义务将涉案房屋转租。针对王金生的额外损失，该损失与本案没有关联性，不应由张义五承担。张义五向一审法院起诉请求：1.确认张义五与王金生签订的《房屋租赁合同》已于2020年5月17日解除；2.王金生立即返还张义五房屋租金56,934元及支付相应迟延付款利息（以56,934元为基数，自2020年5月18日起至全部款项付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.本案的诉讼费由王金生承担。一审法院认定事实：2020年4月24日，张义五（承租人、乙方）与王金生（出租人、甲方）签订《房屋租赁合同》，载明：因乙方经营需要，甲方将坐落于济南市历下区明湖小区19号楼私有房屋（店面、车库）出租给乙方使用，租赁期限自2020年4月24日至2022年4月24日，租期为两年，租金为每年61,000元，租金为每年付一次（先付后住），租赁期内，乙方只可将房屋用于正常经营，房屋不能转租或者转借他人使用，如需改变用途或者转租，须征得甲方同意。租赁期内，甲乙双方如遇特殊情况，欲收回租赁或退租，应提前一个月征求对方意见。张义五分别于2020年4月24日、25日向王金生微信转账5万元、11,000元，共计61,000元。后张义五在老家找到合适的经营摊位欲解除上述《房屋租赁合同》，并于2020年5月11日通过邮政快递EMS向王金生邮寄解除房屋租赁合同的通知书，于2020年5月12日收到。2020年5月15日张义五通过邮政快递EMS向王金生邮寄房屋钥匙，2020年5月16日，快递人员电话联系王金生，王金生要求自取。2020年5月21日改退批条记载：自取，超期未取，后拒收，退回。张义五已明确表示不再承租涉案房屋。一审法院认为，张义五与王金生签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张义五于签订合同后向王金生支付年租金61,000元，一审法院予以确认。2020年5月11日、15日张义五向王金生邮寄解除房屋租赁合同的通知书及房屋钥匙，要求解除合同，事实上双方已经解除了涉案租赁合同。因张义五自身的原因，致使合同无法继续履行，张义五违反双方合同约定，应当承担违约责任。因双方在房屋租赁合同中未约定违约金，应根据当事人的过错程度、公平原则和诚实信用原则予以衡量违约金，一审法院酌定违约金的数额为18,300元（61,000元×30%=18,300元）。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。因张义五的原因致使合同解除，其应当赔偿给王金生造成的损失，实际损失应为合同解除后的房屋空置损失，但在张义五明确表明了不再履行房屋租赁合同的情况下，王金生应当积极采取措施，寻找其他承租人，防止自身损失的扩大，而王金生至本案开庭时，仍不同意解除房屋租赁合同，接收涉案房屋，导致了损失的扩大，对此王金生应当对损失扩大的后果承担全部责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条规定，判决：一、张义五与王金生于2020年4月24日签订的《房屋租赁合同》已经解除，解除时间为2020年5月17日；二、王金生于判决生效之日起十日内向张义五退还房屋租金38,634元；三、驳回张义五的其他诉讼请求。案件受理费1224元，减半收取612元，由张义五负担。本院二审期间，王金生提交以下证据：王金生与张义五的短信、王金生与智盼盼的转租合同一份、快递公司回执一份、书面不同意张义五解除合同书一份，用以证明王金生不同意张义五解除合同，并让张义五将涉案房屋转租。张义五质证认为短信能够证实双方曾多次沟通合同签订目的无法实现，转租合同与本案不具有关联性，其他证据均不属于新证据，不予认可。经审查，一审认定的事实符合法律规定，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，张义五通过向王金生邮寄解除通知及房屋钥匙的方式，已明确表示其不再继续履行合同。且涉案合同中张义五所负债务的标的也不适于强制履行。而王金生在明知张义五违约的情况下，未采取措施防止损失扩大。因租赁合同中未约定违约金，一审法院综合双方过错等因素酌定的违约金数额未超出其自由裁量的范围，对此本院予以支持。对王金生主张的额外损失，因其在一审中未提出反诉，故本案对该诉求不予审理。综上所述，王金生的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1224元，由王金生负担。本判决为终审判决。审判长  赵雯二〇二一年三月二十三日书记员  韩雪