云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）云25执复22号复议申请人（被执行人）：马海江，男，1984年1月17日生，回族，住个旧市。复议申请人（被执行人）：王晓溪，女，1988年12月12日生，回族，住个旧市沙甸区。复议申请人（被执行人）：许凤文，女，1956年12月20日生，回族，住个旧市。委托诉讼代理人：陈波，云南李凌律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。申请执行人：个旧市农村信用合作联社鸡街信用社。负责人：马泽松，系该社主任。个旧市人民法院在执行申请执行人个旧市信用社与被执行人马海江、王晓溪、许凤文金融借款合同纠纷一案中，查封拍卖了个旧市【个旧市房权证镇（私）字第××号】非住宅房，马海江、王晓溪、许凤文对个旧市人民法院所采取的评估拍卖的执行措施不服，向个旧市人民法院提出书面异议，个旧市人民法院审查后以（2021）云2501执异11号执行裁定书裁定驳回了马海江、王晓溪、许凤文的异议请求。复议申请人马海江、王晓溪、许凤文对此不服，于2021年3月11日向本院申请复议，请求本院依法撤销个旧市人民法院（2021）云2501执异11号、（2020）云25执恢84号之四执行裁定书，并对许凤文所有且坐落于个旧市［个旧市房权证镇（私）字第××号］非住宅房屋一套重新评估后依法执行。本院于当日受理立案，并依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。个旧市人民法院审查查明，个旧市农村信用合作联社鸡街信用社与马海江、王晓溪、许凤文金融借款合同纠纷一案中，因三异议人拒不履行还款义务，个旧市人民法院对案涉抵押物个旧市非住宅房【个旧市房权证镇（私）字第××号】进行了评估拍卖，经评估，该房价值1510821元，2020年7月21日，个旧市人民法院向被执行人送达了评估报告，之后，被执行人未对评估对象及价格提出异议。2020年9月27日，个旧市人民法院将该房屋挂网拍卖，2020年10月28日，首次拍卖开拍，因无人报名流拍。2020年11月2日，个旧市人民法院二次挂网拍卖，2020年11月18日开拍，19日上午10：00，以1210000元成交。拍卖结束后，异议人马海江、王晓溪、许凤文以评估机构认定的房屋建筑面积与客观情况严重不符，未进行现场查勘，导致评估面积与实际面积存在误差，侵害其实体权利为由提出异议。个旧市人民法院审查认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第6条之规定，“当事人在收到评估报告后十日内可以以书面形式向人民法院提出异议。”本案中，异议人在异议期内未提出异议，而是在案涉标的物已经拍卖成交后才提出异议，超过了上述规定关于收到评估报告后十天内提出异议的期限。其次，评估机构以房产证登记面积171.86平方米进行评估，未违反法律规定，且不是评估机构未履行现场查勘义务导致评估面积与实际面积产生误差，而是本案中产权登记面积以外的部分，异议人不能提供合法的产权证明，不宜评估其价值。最后，异议人称因当时房屋登记政策要求，石棉瓦仓库及石棉瓦住房并未进行房产登记，相关证据表明，2016年6月24日，变更登记时，不动产登记证仍未对其进行登记，据此，现异议人请求评估未经登记的石棉瓦仓库及石棉瓦住房的价值无事实和法律根据。综上，对异议人马海江、王晓溪、许凤文的异议请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定：驳回异议人马海江、王晓溪、许凤文的异议请求。马海江、王晓溪、许凤文向本院申请复议称，复议申请人与个旧市农村信用合作联社鸡街信用社金融借款合同纠纷一案，个旧市人民法院（2019）云2501民初743号民事调解书现已发生法律效力。由于复议申请人马海江、王晓溪、许凤文未能按期履行调解书确定的付款义务，个旧市人民法院对许凤文位于个旧市［个旧市房权证镇（私）字第××号］非住宅房屋（以下简称“案涉房屋”）一套进行强制执行，并于2020年12月1日作出（2020）云2501执恢84号之四执行裁定书，裁定：案涉房屋所有权归买受人马龙所有。因复议申请人不服该裁定于2021年1月22日提起执行异议申请，2021年2月5日，个旧市人民法院作出（2021）云2501执异11号执行裁定书，裁定：驳回异议人马海江、王晓溪、许凤文的异议请求。复议申请人认为，其提出的异议申请有理有据，且个旧市人民法院的错误执行行为已严重侵害了复议申请人的合法权益。因此，特向贵院提出复议申请，请求贵院依法维护复议申请人的合法权益，具体理由如下：一、评估机构认定的房屋建筑面积、价值与客观情况严重不符复议申请人许凤文与马志华（已故）系夫妻关系。2003年4月16日马志华通过受让的方式取得案涉房屋《国有土地使用权证》，证号为个旧市国用（2003）字第0192号。该《国有土地使用权证》明确载明：土地使用者为马志华，坐落于个旧市，地号为01-（09）-143，用途为居住用地，使用权类型为出让，终止日期为2071年6月4日，使用权面积为234平方米。2004年5月17日，马志华取得编号为2004-11号《村镇规划选址意见书》。该《村镇规划选址意见书》载明：建设项目名称为住宅且底层为营业用房，建设单位（个人）名称为马志华，建筑规模为350平方米，用地面积为234平方米。同年，申请人许凤文与马志华在该土地建盖了钢混结构的商铺一层，面积为171.86平方米，并用石棉瓦将剩余空地建盖为仓库，面积约50平方米，建盖面积共计约221平方米。上述钢混结构的商铺与石棉瓦房仓库连成一体并对外出租。此外，为居住需要，两人还在二层建盖约35平方米石棉瓦简易住房一间。因此，许凤文、马志华在该土地上的实际使用土地面积约为221平方米，建盖面积一层约为221平方米，二层约为35平方米，房屋总面积约为260平方米，未超过《村镇规划选址意见书》许可的建筑规模350平方米。但因当时房屋登记政策要求，石棉瓦建盖的仓库以及二层石棉瓦建盖的简易住房并未进行房产登记。2015年12月1日马志华病故，2016年许凤文申请变更登记，并于2016年6月24日取得个旧市房权证镇（私）字第××号《房屋所有权证》，载明：房屋所有权人为许凤文，房租坐落于鸡××××街路旁，建筑面积为171.86平方米（非住宅）钢混，于2016年11月25日取得个旧市国用（2016）第6445号《国有土地使用证》，载明使用面积为220.85平方米。上述事实表明，一是案涉房屋建盖的时间为2004年，但评估报告错误认定为2016年；二是案涉房屋合法用地面积为220.85平方米，合法建盖面积为350平方米，实际建盖面积为255.85平方米，但是评估报告仅对房产证登记的面积171.86平方米进行评估，未对一层石棉瓦仓库48.99平方米以及二层石棉瓦住房约35平方米共计83.99平方米进行评估，若按照评估面积8791元/m2，房屋价值相差738356.09元。因此，评估机构认定的房屋建筑面积、价值与客观情况严重不符，导致申请人合法权益严重受损。二、评估机构未履行法定义务对拍卖房屋进行现场查勘导致面积及价值计算错误《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》4.0.5规定，估价人员必须到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。但从《评估报告书》可以看出，评估机构并未按上述要求尽到核实面积的义务，仅依据个旧市人民法院提供的房屋产权证明复印件载明的建筑面积171.86平方米进行评估，既未向有关部门或申请人调取该宗土地的权属证明及《村镇规划选址意见书》全面了解房屋及土地基本情况，在对拍卖标的物进行现场查勘时也未对拍卖房屋的面积进行现场测绘予以核实，由于申请人一层商铺与建盖的石棉瓦仓库部分合为一个整体，估价师误以为仓库部分面积已包含在一层商铺的171.86平方米，从而导致整个《评估报告书》均以171.86平方米为依据进行估值，评估面积与实际面积误差大到83.99平方米。三、个旧市人民法院的驳回裁定严重背离客观事实，导致许凤文合法权益严重受损复议申请人认为，个旧市人民法院在对案涉房屋强制执行过程中，因评估机构未依照法定程序对案涉房屋进行丈量评估及对相关证照进行查验等，导致评估面积与实际面积误差巨大，复议申请人的合法权益受到严重损害。在复议申请人提交相关证据的情况下，个旧市人民法院应本着有错必纠的原则依法纠正，但其不顾案件的客观事实和证据，并以“无事实和法律根据”直接予以驳回的裁定实在让人难以信服。退一步讲，即便许凤文搭建的石棉瓦筒易房未登记在房产证上，但也不能因此将石棉瓦简易房及用地全部免费归由买受人马龙所有。正如裁定书所言，评估机构评估的仅仅是房产证登记的171.86平方米，拍卖的也只是171.86平方米的房屋，未对约35平方米的石棉瓦简易房进行评估、拍卖。那么，个旧市人民法院为何要将约35平方米的石棉瓦简易房及用地一并交付给买受人马龙。复议申请人认为，既然个旧市人民法院评估、拍卖的仅仅是171.86平方米房屋，买受人马龙应该取得的也只能是该面积对应的房屋及土地，约35平方米的石棉瓦简易房及用地应当返回许凤文。此外，复议申请人已提交了个旧市不动产登记中心出具的《个旧市国用（2016）第6445号国有土地使用证登记信息》，上面明确载明用地面积为220.85平方米，而个旧市人民法院评估、拍卖的只是其中的171.86平方米房屋及用地，剩余的48.99平方米就是未进行评估、拍卖的石棉瓦简易房及用地。因此，复议申请人提交的证据充分，事实清楚，个旧市人民法院认为“本案中产权登记面积以外的部分，异议人不能提供合法产权证明，不易评估其价值”与客观证据及事实完全不符。复议申请人认为，其提交的证据足以证实48.99平方米的用地面积及石棉瓦筒易房不在评估、拍卖的范围，不能无偿归由买受人马龙所有。个旧法院应依法将该48.99平方米的用地面积及石棉瓦简易房归还许凤文，或者将案涉房屋整体重新评估后再行执行。《中华人民共和国民法典》第三百四十条明确规定，建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用、收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其他附属设施；第三百五十二条明确规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人。因此，许凤文作为建设用地使用权人依法对在该宗土地上建盖的仓库及住房等建筑物、构筑物及附属设施等依法享有所有权。个旧市人民法院强制执行行为已严重侵害了许凤文的合法权益，其作出的（2021）云2501执异11号执行裁定应依法予以撤销。因此，请求贵院依法支持复议申请人的请求事项。本院认为，个旧市人民法院（2021）云2501执异11号执行裁定事实不清。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（三）项之规定，裁定如下：一、撤销个旧市人民法院（2021）云2501执异11号执行裁定；二、发回个旧市人民法院重新审查。本裁定为终审裁定。审判长 陈 俊审判员 张万友审判员 杨俊武二〇二一年三月三十一日书记员 刘 鑫