四川省自贡市大安区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0304民初33号 原告：周莉，女，1981年7月4日出生，汉族，住四川省自贡市贡井区。 委托诉讼代理人：杨小英，四川宏宗律师事务所律师。 原告：万超，男，1982年9月21日出生，汉族，住四川省自贡市贡井区。 委托诉讼代理人：杨小英，四川宏宗律师事务所律师。 被告：自贡鑫茂置业有限公司，住所地四川省自贡市大安区凤凰乡济公居委会3组。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：郭珊，四川瀚毅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘萍，四川瀚毅律师事务所律师。 被告：恒大地产集团有限公司，住所地广东省深圳市南山区海德三道126号卓越后海金融中心2801号房。 法定代表人：柯鹏，总经理。 委托诉讼代理人：郭珊，四川瀚毅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘萍，四川瀚毅律师事务所律师。 第三人：中国建设银行股份有限公司自贡分行，住所地为四川省自贡市自流井区檀木林街144号。 负责人：李华，行长。 委托诉讼代理人：赖彦，女，1970年10月18日出生，系该行员工。 委托诉讼代理人：吕娇，女，1979年12月20日出生，系该行员工。 原告周莉、万超与被告自贡鑫茂置业有限公司（下文简称鑫茂公司）、恒大地产集团有限公司（下文简称恒大地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案受理后，原告申请追加中国建设银行股份有限公司自贡分行（下文简称建行自贡分行）为第三人，本院依法予以准许。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周莉、万超及其委托诉讼代理人杨小英、二被告的委托诉讼代理人刘萍、第三人的委托诉讼代理人赖彦、吕娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告周莉、万超向本院提出诉讼请求：1.判决原告与被告鑫茂公司签订的《四川省商品房买卖合同》于2020年7月15日解除；2.判决二被告连带退还原告购房款740992元以及利息8104.76元（计算方式为2020年8月至2020年12月支付的银行利息）、维修基金4747.6元、转移登记费90元；3.诉讼费由被告负担。诉讼过程中，原告周莉、万超将诉讼请求第二项中利息明确为“以740992元为基数，按全国银行间同业拆借中心的贷款市场报价利率计算，自2020年8月15日起至退还购房款之日止”。事实和理由：2018年8月26日，原告与被告鑫茂公司签订了《四川省商品房买卖合同》，约定原告购买坐落于自贡市大安区凤凰坝马吃水片区E2-15-1地块的、房屋预售许可证第18145号下第20幢1单元12层1-12-45号的房屋，房屋套内面积为86.32平方米，单价为每平方米10652.56元，总价为740992元，付款方式为按揭。签订合同当日，原告与被告签订了《无理由退房协议书》，约定原告在履行购房合同的过程中不存在任何违约行为的，则自签署购房合同及退房协议书之日起到办理入住手续前的任何时间内，原告享有无理由退房的权利。2018年8月26日，被告恒大地产公司与原告签订了《无理由退房协议书》。原告依约履行了付款义务。2020年7月15日，原告与被告签了《四川公司自贡恒大未来城项目无理由退房审批表》，但至今被告没有将购房款退还原告。 被告鑫茂公司、恒大地产公司辩称，根据无理由退房协议书的约定，需双方办理完有关手续（原告配合被告注销备案登记）后，被告才履行退款手续，原告现不具备起诉条件；原告主张的合同解除时间无证据，合同应在完清手续、结清银行贷款六个月后解除，即2021年1月26日解除；请求退还的房款金额错误，应扣除佣金，原告退房存在违约，根据合同约定需扣除银行违约金3399元；资金占用利息没有事实基础，不应支持；请求驳回原告的起诉。 第三人建行自贡分行称，原告向第三人借款46万元，期限为25年，第三人发放了贷款；第三人对原、被告的退房协议不知情，要求原、被告继续履行相关义务，归还贷款。 本院经审理认定事实如下：2018年8月26日，二原告与被告鑫茂公司签订了《四川省商品房买卖合同》《自贡恒大未来城商品房买卖合同补充协议》，约定二原告向鑫茂公司购买该公司预售的恒大未来城第20幢1单元12层1-12-45号房屋，总价款为740992元，付款方式为按揭，即首付280992元，按揭460000元。同日，恒大地产公司向二原告出具了加盖印章的《无理由退房承诺书》（下文简称退房承诺书），承诺内容如下：“您所购买的恒大属下公司开发的自贡恒大未来城楼盘20幢1单元12-45房，若你已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。” 当日，二原告向鑫茂公司交纳了购房首付款280992元、转移登记费用90元。2018年8月27日，二原告向鑫茂公司交纳了专项维修资金4747.6元。同日，该套房屋办理了商品房买卖合同网上备案。 2018年8月28日，二原告与被告鑫茂公司签订了《无理由退房协议书》，约定在符合上述退房承诺书的情况下，原告享有无理由退房的权利，同时约定，无理由退房的，鑫茂公司只负责退还本金，及应扣除鑫茂公司已支付的兼职销售员佣金及老业主物业管理费奖励金。 2018年8月30日，二原告在第三人建行自贡分行处办理了按揭贷款460000元，指定鑫茂公司的银行账户为收款账户。第三人建行自贡分行于2018年9月4日向被告鑫茂公司银行账户发放了该笔贷款。 2020年7月26日，二原告要求行使无理由退房权利，并在鑫茂公司制作的《四川公司自贡恒大未来城项目无理由退房审批表》（下文简称退房审批表）上签名，其中该审批表上载明了原告交纳了上述款项以及“客户成交方式为自然到访，开盘当天无置业顾问现金奖励，代理公司佣金4816.45元从代理公司佣金中追回”等内容。 以上事实有记录本案审理过程的庭审笔录以及当事人提供的以下证据加以证明：二原告提供的四川省商品房买卖合同、商品房买卖合同网上备案表、无理由退房承诺书、无理由退房协议书、首付款收据、维修资金收据、转移登记费收据、无理由退房审批表，被告鑫茂公司提供的无理由退房协议书、无理由退房审批表，第三人提供的个人住房（商业用房）借款合同。当事人提供的以上证据经双方质证无异议，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》（下文简称《合同法》）第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。根据该法条的规定，被告鑫茂公司附条件地承诺无理由退房，则二原告在不违反无理由退房条件的情况下，享有随时解除合同的权利。由于本案并无证据显示二原告违反了无理由退房条件，且二原告签署了被告鑫茂公司制作的退房审批表，故二原告诉请确认解除二原告与被告鑫茂公司签订的《四川省商品房买卖合同》，本院予以支持。对于二原告与被告鑫茂公司之间合同解除的时间，被告辩称合同应在完清手续、结清银行贷款六个月后解除，根据《合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除，由于二原告最早于2020年7月26日在被告鑫茂公司制作的退房审批表上签名即属于通知了被告鑫茂公司，故合同解除的时间为2020年7月26日。 被告辩称其在二原告配合完善注销备案登记等手续后才退款，二原告现不具备起诉资格，应驳回起诉，本院认为办理注销备案登记等相关手续和退款均为双方合同解除后应当履行的法定义务，该义务并不存在法定的先后顺序，且双方的无理由退房协议书中并未约定需双方办理完相关手续后被告才退款，在双方确认解除合同后，二原告可以向被告主张被告退款，二原告在本案中具有诉权，因此被告的该项反驳意见本院不予采信。 在合同解除后，根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告鑫茂公司应当在合理的期限内与二原告协商退款方式。关于退还房款的金额，被告认为应当在退款中扣除兼职佣金，因《无理由退房审批表》中明确了二原告未自然到访，因此不存在佣金，故对被告的该项辩称本院不予支持。被告辩称应扣除银行违约金，对于贷款合同是否存在违约，是否应支付违约金应由贷款方即本案第三人来进行主张，被告现主张扣除不符合法律规定，本院不予支持。对于二原告要求被告鑫茂公司返还维修基金4747.6元、转移登记费90元的诉求，由于该费用鑫茂公司在《无理由退房审批表》上认可已代收且在诉讼中认可退还，本院予以支持。故被告鑫茂公司应退还原告的款项金额为：房款740992元、维修基金4747.6元、转移登记费90元。 双方对于退款的期限未进行约定，本院酌情考虑为1个月。因双方于2020年7月26日签订的无理由退房审批表，因此本院认定被告鑫茂公司应在2020年8月26日前完成退款。而至二原告提起诉讼时被告鑫茂公司既不返还购房款也迟迟不作处理的行为存在过错，应就该行为对二原告造成的损失承担赔偿责任，故被告鑫茂公司应赔偿超出合理期限未返还购房款给二原告造成的损失。二原告主张按全国银行间同业拆借中心的贷款市场报价利率计算购房款的资金占用利息符合法律规定，本院予以支持，被告应支付自2020年8月27日起至购房款实际还清之日止以未退还的购房款为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算的资金占用利息。对二原告主张的2020年8月15日至2020年8月26日的利息请求，本院不予支持。 对于二原告要求被告恒大地产公司承担责任的诉求，由于该公司不是涉案合同的主体，故本院不予支持。 因第三人建行自贡分行在本案中不主张权利，故本院对涉及第三人建行自贡分行的权利在本案中不予处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告周莉、万超与被告自贡鑫茂置业有限公司签订的《四川省商品房买卖合同》于2020年7月26日解除； 二、被告自贡鑫茂置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告周莉、万超退还购房款740992元，并支付资金占用利息，计算方式为：以未退还的购房款为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，自2020年8月27日起计算至购房款实际还清之日； 三、被告自贡鑫茂置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告周莉、万超退还维修基金4747.6元、转移登记费90元； 四、驳回原告周莉、万超提出的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11340元减半收到计5670元，由被告自贡鑫茂置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审 判 员 黄剑波 二〇二一年三月十二日 法官助理 陈 阳 书 记 员 游雪婷