北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初4937号原告：郑树军，男，1975年5月6日出生，汉族，自由职业，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：于明，北京市地平线律师事务所律师。被告：北京京西景荣置业有限公司，住所地北京市石景山区古城南街**院**楼**303。法定代表人：徐群，董事长。委托诉讼代理人：张依伦，北京市大嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶姗姗，北京市大嘉律师事务所律师。原告郑树军诉被告北京京西景荣置业有限公司（以下简称京西景荣公司）房屋买卖合同纠纷一案，由北京市石景山区人民法院受理后，因原告郑树军系该院法官近亲属，经北京市第一中级人民法院指定管辖，本院于2020年12月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑树军及其委托诉讼代理人于明、被告京西景荣公司之委托诉讼代理人张依伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑树军向本院提出诉讼请求：1．依法解除原、被告签订的《绿地环球文化金融城定购协议》；2．判令被告退还原告已交纳的全部购房款2590115元，并支付相应利益损失（以70000元为基数，自2016年5月26日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率4．75%计算；以970115元为基数，自2016年5月28日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率4．75%计算；以1300000元为基数，自2016年8月1日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率4．75%计算；以250000元为基数，自2016年8月18日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率4．75%计算；以2590115元为基数，自2019年8月20日至实际付清之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3．本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年5月26日，原、被告签订《绿地环球文化金融城定购协议》（以下简称定购协议），原告购买被告开发的石景山区京西景园项目S4-113商铺，建筑面积157．73平方米，总房款5180115元。后原告按照双方约定分别于2016年5月26日、5月28日、8月1日和8月18日分4次向被告交纳购房款共计2590115元。原告支付上述费用后，被告未能及时与原告签订《商品房买卖合同》并进行网签，直至2017年3月26日，由于购房政策变化，导致定购协议无法继续履行。2018年6月20日至今原告多次与被告销售人员协商退款和赔偿事宜，但被告一直推诿，由于被告的过错导致合同不能继续履行，被告应赔偿原告的经济损失，故诉至法院。被告京西景荣公司辩称，第一，原被告之间未签订预售合同，只是定金合同，不同意解除合同，合同现在仍然可以继续履行；第二，即便是合同无法履行，在2017年3月限购政策出台之后一年内原告都没有提出解除合同，已经超过时限；第三，定购协议解除的原因系政府政策所致，被告方并没有任何过错，不存在违约行为；第四，利息应从解除合同之日起计算，不应按原告的诉求，双方合同解除的时间应为最终判决的时间。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对没有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年5月26日，甲方京西景荣公司与乙方郑树军签订《绿地环球文化金融城定购协议》，约定乙方认购S4楼13室（以下简称：涉案房屋），房屋总价款5180115元，其中特别约定部分并未对签订《北京市商品房预售合同》的时间进行明确。定购协议空白处有手写字：“会员费贰拾万于2016年6月25日前付齐，叁万定金2016．5．27补齐，房款20%=1040115，于2016年5月28日前付齐；房款10%=51万，于2016年6月25日前付齐；房款20%=104万，于2016年7月25日前付齐。此房不退不换不更名，在通知网签时7个工作日签合同。”协议后有甲方京西景荣公司签章、乙方郑树军签名、销售员柴志营签名。郑树军分别于2016年5月26日支付7万元、5月28日支付970115元、8月1日支付130万元、8月18日支付25万元，共计支付了购房款2590115元。京西景荣公司出具收据并盖章。2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等五部门发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（以下简称：3??26房屋新政），该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。另，郑树军、京西景荣公司双方未就涉案房屋买卖进行网签备案，3??26房屋新政出台后，郑树军不具备在北京市购买商业、办公类项目的购房资格。2020年12月2日，原告向本院申请财产保全，请求保全被告名下银行存款2590115元或查封扣押被告相当于2590115元的其他财产，2020年12月3日，本院作出（2020）京0109民初4937号民事裁定书，裁定：冻结北京京西景荣置业有限公司名下银行存款2590115元或查封、扣押其名下价值2590115元的其他财产。2020年12月8日，（2020）京0109民初执保575号反馈：冻结北京京西景荣置业有限公司名下中国银行存款119252．96元。因未足额冻结保全标的，2020年12月14日，原告再次申请查封被告名下坐落在北京市石景山区XXX街XX号院XXX号楼113号房屋，冻结被告名下中国建设银行及中信银行的银行存款。2020年12月14日，本院作出（2020）京0109民初4937号之一民事裁定书，裁定：一、冻结北京京西景荣置业有限公司名下中国建设银行及中信银行的银行存款2590115元；二、如采取上述措施未足额冻结保全标的，则查封北京京西景荣置业有限公司名下坐落在北京市石景山区XXX街XX号院XXX号楼113号房屋。2020年12月16日，（2020）京0109民初执保623号反馈：冻结北京京西景荣置业有限公司名下中国建设银行存款7198．8元，冻结北京京西景荣置业有限公司名下中信银行存款56884．06元。2020年12月17日，本院查封北京京西景荣置业有限公司名下位于北京市石景山区XXX街XX号院XXX号楼113号（不动产权证号：京（2019）石不动产第XXXX号）房屋一套。本案于2021年1月20日将起诉材料和保全裁定书送达被告。双方争议的证据和事实：关于合同解除及时间原告郑树军主张，第一，原被告签订定购协议后，由于被告隐瞒其没有取得预售许可证的事实，导致在3??26房屋新政出台前，仍无法签订正式预售合同并办理网签，被告存在缔约过失行为，现由于政策原因，合同无法继续履行，被告应承担赔偿责任。第二，原告于2018年6月20日提交了《绿地集团客户退房申请表》并与被告公司销售人员淳于瑶达成了解除合同的一致意思表示，是约定解除，不适用法定解除权的除斥期间，合同解除时间应为2018年6月20日。为证明其主张，原告提交了：1、2018年6月20日签名的《绿地集团客户退房申请表》，该表载明了涉案房屋座落和已付款情况，经办销售员淳于瑶，应退款金额处为空白；2、2018年5月8日与淳于瑶的微信聊天记录，其中郑树军发送信息“我给盛总打电话说，家里不同意弄商铺了，赔钱吧”“他说太多，我说让他往上报。”被告京西景荣公司主张，双方签订定购协议时对预售许可证的情况是明知的，被告不存在缔约过失行为，不同意解除合同。《绿地集团客户退房申请表》虽为公司的制式表格，但没有收到郑树军一方签字的退房申请表，且只是一个申请，不能证明原被告对退房达成一致意见，亦不认可微信记录的真实性。经询问，京西景荣公司表示涉案房屋一直未取得预售许可证，2019年7月份取得了现房销售许可，取得销售许可后未通知原告签订合同或交房，认可淳于瑶、盛总为其公司员工，负责销售相关事宜。对于双方争议的证据和事实，本院认定如下：关于合同解除及时间：郑树军与京西景荣公司签署的定购协议并未约定解除条款，现虽被告不同意解除合同，但在2017年3月26日购房限制政策出台后，合同已无法继续履行，致使不能实现合同目的。郑树军提交的2018年6月20日的退房申请表，表中没有京西景荣公司的盖章或工作人员的签字确认，京西景荣公司对此亦不认可，因此郑树军不能以此证明向京西景荣公司主张了解除合同。结合庭审查明的事实，解除合同的时间应为郑树军向本院提起诉讼后，起诉状送达京西景荣公司时合同解除。本院认为：2016年5月26日郑树军与京西景荣公司签订定购协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，郑树军因北京市“商业、办公类项目”购房限制政策无法购买涉案房屋，合同事实上不能履行，现原告请求解除合同，返还已付房款的诉讼请求，理由正当，本院应予以支持。根据查明的事实，解除合同的时间为2021年1月20日。京西景荣公司应当于合同解除后退还郑树军已付款项及孳息，因双方对合同无法履行均无过错，对于利息损失，本院在调整计算方式后予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、第十一条、第五百八十条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、2016年5月26日郑树军与北京京西景荣置业有限公司签订的《绿地环球文化金融城定购协议》于2021年1月20日解除；二、北京京西景荣置业有限公司于本判决生效后七日内返还郑树军购房款2590115元并赔偿郑树军利息损失（以70000元为基数，按中国人民银行同期存款利率标准，自2016年5月27日起计算至实际履行还款之日止；以970115元为基数，按中国人民银行同期存款利率标准，自2016年5月29日起计算至实际履行还款之日止；以1300000元为基数，按中国人民银行同期存款利率标准，自2016年8月2日起计算至实际履行还款之日止；以250000元为基数，按中国人民银行同期存款利率标准，自2016年8月19日起计算至实际履行还款之日止）；三、驳回郑树军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费两万七千五百二十一元，由北京京西景荣置业有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。保全费五千元，由北京京西景荣置业有限公司负担。于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  梁朝宝二〇二一年三月三十日书记员  吕春燕