广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1971民初21483号原告伍彩凤，女，汉族，1983年1月17日出生，住广东省和平县××××××××××××××，公民身份号码为441×××××××********。委托代理人肖建凤，系广东艾文律师事务所律师。委托代理人万理，系广东艾文律师事务所律师助理。被告余行兵，男，汉族，1979年11月5日出生，住湖北省房县××××××1×，公民身份号码为420×××××××********。委托代理人谢靖怡，系广东憬恒律师事务所律师。被告叶福有，女，汉族，1964年9月12日出生，住广东省东莞市×××××××××2×，公民身份号码为442×××××××********。委托代理人陈思敏，系广东星旭律师事务所律师。委托代理人张振迪，系广东星旭律师事务所实习律师。被告刘刚，男，汉族，1975年7月18日出生，住安徽省阜南县××××××××××，公民身份号码为342×××××××********。委托代理人陈思敏，系广东星旭律师事务所律师。委托代理人张振迪，系广东星旭律师事务所实习律师。被告东莞市×××地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市×××××××××××××××××××××××××，统一社会信用代码:91441900MA4UNBRL0P。法定代表人刘某1。委托代理人伍韵凝，系广东佑德律师事务所律师。委托代理人黎广豪，系广东佑德律师事务所律师。被告刘某1，男，汉族，1984年10月29日出生，住江西省九江市都昌县××××××××××××，公民身份号码为360×××××××********。委托代理人伍韵凝，系广东佑德律师事务所律师。委托代理人黎广豪，系广东佑德律师事务所律师。第三人众安家（广东）房地产经纪有限公司，住所地:广东省东莞市×××××××××××××××，统一社会信用代码:91441900MA52N8PUXD。法定代表人胡某1。委托代理人罗志威，系该公司业务经理。原告伍彩凤诉被告余行兵、叶福有、刘刚、东莞市×××地产经纪有限公司、刘某1,第三人众安家（广东）房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人肖建凤、万理，被告余行兵及其委托代理人谢靖怡，被告刘刚本人以及被告刘刚、叶福有的共同委托代理人陈思敏、张振迪，被告东莞市×××地产经纪有限公司、刘某1的共同委托代理人伍韵凝、黎广豪，第三人的委托代理人罗志威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告余行兵向原告赔偿损失813000元（损失参照案涉交易成交价4065000元的20%计算）；2、判令被告余行兵向原告支付担保费20325元和律师费20000元；3、判令被告叶福有、刘刚、刘某1、东莞市×××地产经纪有限公司和第三人众安家（广东）房地产经纪有限公司就第一、二项诉请承担连带责任；4、判令五被告承担本案诉讼费、保全费。事实及理由：2019年12月22日，原告与被告余行兵就位于东莞市南城区×××××××金众·葛兰溪谷31栋1902房产达成转让协议并签订了房屋买卖合同，合同中双方就房屋基本情况、权属情况、成交价格、房款付款方式、权属转移登记、税费负担、违约责任等达成详细的约定。签订合同当天原告依约向被告支付定金款100000元，被告余行兵出具收款收据。被告余行兵称其系案涉房产的所有权人，被告叶福有、刘刚系代持人，且案涉房产一直由被告余行兵居住。合同签订后原告催促被告配合办理房产按揭贷款及过户相关手续，但被告余行兵以被告叶福有、刘刚感情存在问题及不在东莞为由一直拖延办理手续。2020年1月17日，原告与被告余行兵签订补充协议，被告余行兵承诺于2020年3月13日内双方共同办理房屋权属转移登记手续，并确认余行兵系案涉房产实际拥有人及控制人，叶福有、刘刚系代持房产人。补充协议签订后，仍多次催促被告办理过户的相关手续，被告仍以各种理由继续拖延办理。后来原告发现被告叶福有、刘刚并未授权余行兵代为出售案涉房产,余行兵只是案涉房屋的承租人,故余行兵在案涉交易过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实,提供虚假情况。而且案涉交易实际是被告东莞市×××地产经纪有限公司、刘某1和第三人两家房产经纪公司提供的居间服务，案涉房屋100000元定金最初也是由刘某1代收的。综上所述，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，望支持原告的全部诉讼请求。被告余行兵辩称，众安家公司为达到赚取居间服务费的目的,在明知被告余行兵并非涉案房屋所有权人且没有相关授权的情况下,仍然将被告余行兵作为房屋出售的代理人，强制推动涉案合同的签订，其行为明显不符合一般房产经纪人的做法，有违诚信。在本案现有的证据上可知,原告伍彩凤在事前是知道也应当知道被告余行兵是涉案房屋的无处分权人和无代理权人,其系在明知该笔交易存在极大的风险且合同目的根本无法实现的情况下仍然签署涉案合同的。被告余行兵基于个人法律意识薄弱，虽在众安家公司的多番诱导下签订了涉案合同，但其从未收取过原告伍彩凤的购房定金，也并未在本案中有过任何的获益。涉案合同既未生效也未实际履行，现因涉案房屋市场价值大幅上涨，原告伍彩凤继而要求被告余行兵继续承担违约责任，完全没有任何的事实和法律依据。应该作为此类大宗交易的买受人应该比一般交易更为谨慎，且更加注意交易的安全性，且原告除了签署案涉合同以外，并无任何的其他实际经济损失。众安家公司及优居公司、刘某1等人作为专业的房地产经济公司，在提供房源信息时，并没有按照行业服务规范的要求履行审查交易相对方买卖的资格，也没有告知交易方签订买卖合同所存在的风险以及法律法规等相关义务，在明知案涉房屋登记人不是被告余行兵，且未经得权属登记人书面的同意以及授权情况下，擅自让被告余行兵作为房屋的无权代理人签署案涉的合同以强行推动合同的履行，赚取高额的居间费，其对本案有一定的过错。且中介公司在收取原告定金的时候并没有告知被告余行兵，导致被告余行兵由始至终不知道合同的履行。原告在本案中并没有任何的损失，其已经确认定金由第三人众安家公司予以退还，因此其主张没有任何的事实以及法律依据。退一步而言，若法院判定被告余行兵需对本案承担赔偿责任，也应当依据民法典第171条规定相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任，所以本案无论是原告还是众安家公司、优居公司、刘某1等对本案都具有一定的过错，应当对本案承担相应的责任，恳请法院根据案件情况划分各方的过错。被告叶福有、刘刚辩称，被告叶福有、刘刚是涉案房屋的实际所有权人，被告叶福有、刘刚与余行兵之间并不存在代持房产关系,原告主张被告叶福有、刘刚仅是涉案房产的代持人毫无事实根据。被告叶福有、刘刚从未与原告就涉案房屋进行过任何交易，亦未授权过余行兵代为出售涉案房屋，被告叶福有、刘刚与原告之间不存在房屋买卖合同关系。被告叶福有、刘刚没有与原告签订过涉案《房屋买卖合同》以及《补充协议》，亦未收取过原告任何款项，双方之间不存在房屋买卖合同关系,原告主张被告叶福有、刘刚承担违约责任没有事实和法律依据。本案中的第三人作为房产中介，对原告与余行兵的交易负有谨慎审查的义务，对于余行兵未出示相关房产产权证书、未提供刘刚、叶福有的授权委托书等资料就积极促成原告与余行兵签订房屋买卖合同，使被告叶福有、刘刚无故涉诉，并造成损失的，应追究第三人的责任。被告叶福有、刘刚与本案无任何法律关系，因某些人的冒名签名，使被告叶福有、刘刚无故牵涉其中，所有的房产也被原告申请法院查封。原告主张被告叶福有、刘刚承担赔偿责任，没有事实和法律依据。案涉合同对被告叶福有、刘刚不发生法律效力，案涉合同所产生的法律后果，应当由行为人各自承担。被告东莞市×××地产经纪有限公司、刘某1辩称，由于案涉《房屋买卖合同》是由余行兵以叶福有、刘刚名义与原告伍彩凤签订，余行兵在合同中地位为代理人，而叶福有、刘刚均否认曾经授权给余行兵代为处理出售房屋，余行兵只是案涉房屋的承租人，故余行兵系无权代理。原告伍彩凤作为买受人一方，在面对房屋大宗交易时，留意合同相对方是否为房屋所有权人的问题，应当比一般普通交易具有更高程度的注意，本案中原告伍彩凤在没有看到授权委托书的情况下就愿意签订《房屋买卖合同》，与常理不符。如果原告伍彩凤知道余行兵系无权代理，依据《民法典》对无权代理的规定，原告伍彩凤应当按照过错承担相应责任。2018年左右，余行兵找到优居地产公司法定代表人刘某1，说要出售案涉房屋，声称现在房屋登记在其亲戚叶福有、刘刚名下，他可以让亲戚过来签名或委托签名，刘某1基于对朋友的信任，且只是最初步的房源信息，优居公司仅作出转达可交易的相对意思表示，实体资格审查应由实际操作的中介方进行。而且，优居公司在“贝壳找房”二手房源平台分享的二手房源信息上，亦明确注明是“其亲戚持有”的字眼。余行兵隐瞒了自己是案涉房屋的承租人的真实情况，第三人众安家公司、优居地产公司都是基于余行兵声称自己是实际控制人，是真正房屋所有权人的描述，因而提供居间中介服务，无权代理的行为系余行兵一人所为,应当由行为人余行兵承担赔偿责任，与居间方无关。众安家公司与优居公司之间属于客源、房源资源共享关系，优居公司仅仅是提供房源信息，众安家公司才是直接参与整个完整交易过程的中介方，并作为合同主体签订《房屋买卖合同》等协议。众安家公司在收取原告伍彩凤房屋定金100000元后，其员工罗志威就将该笔定金转给刘某1代管，实际上众安家公司罗志威与刘某1是房屋交易资金的共同监管方。后在得知交易已无法顺利完成时，刘某1也主动将该笔定金退还给罗志威，亦没有收取任何佣金费用。故罗志威将该笔定金转给刘某1代管的操作，是中介行业常用的操作，罗志威和刘某1均是属于房产交易中三方约定《资金监管协议》中的交易资金实际共同监管方。这表明优居地产公司、刘某1并不是直接的中介方，只是协助众安家公司完成居间行为、促成交易。优居地产公司、刘某1均不是余行兵的代理人，原告起诉要求被告优居地产公司、刘某1承担赔偿责任所依据的事实和理由严重违背客观事实。第三人对原告的起诉述称，第三人在案涉交易居间服务过程中已尽到了专业房产经纪公司应尽的合理审慎义务，在整个交易过程中不存在任何故意隐瞒、诱使的行为，亦未从中获取任何利益。案涉房屋买卖合同签订之前，原告作为买方一直是与第三人联系,被告余行兵作为卖方与刘某1、东莞市×××地产经纪有限公司联系。案涉房屋房源信息是第三人通过刘某1获悉，刘某1在交易前明确案涉房屋实际所有人系被告余行兵，只是产权登记在余行兵亲戚的名下，并表示余行兵已经在沟通邮寄产权资料，前期可以先签署线下合同，由余行兵签字即可。因第三人与刘某1同为专业房产经纪服务人员，第三人对于刘某1提供的房源信息以及余行兵是产权的实际所有人深信不疑，才极力促成案涉房屋交易。案涉交易因被告余行兵一直借故拖延无法提交产权资料，无法按照双方约定的时间办理产权过户手续，导致交易目的至今无法实现。第三人作为专业的房产经纪人，本着诚信负责的原则，在原告交付购房定金时，要求将定金款项监管，防止原告受损。因案涉交易未能实现，第三人将前期收取原告的居间服务费亦退还给原告。本院经审理并确认如下事实：根据不动产登记信息查询结果显示东莞市南城区×××××××××××××××××××××登记在刘刚、叶福有名下。被告刘某1向众安家（广东）房地产经纪有限公司提供了案涉房屋的房源，根据刘某1与被告余行兵2019年12月6日微信聊天内容显示，这次买家这块，我们不要犯上次的失误，一、刘刚和那个女人，想办法弄下他们的身份证复印件（刘刚身份证复印件、户口本，那女的至少要个身份证复印件），尽量不要原件拍照，打出来很多银行不认的，尽量不让他们和银行碰面，最多让刘刚开个东莞农商行的卡，提前给银行审批（他们俩在东莞待2-3个工作全部办好）；二、房产证（两本）原件、契税发票、维修基金收据，看下有无办法弄好，减少买家的顾虑，争取一次过。众安家（广东）房地产经纪有限公司将案涉房源推荐给原告。众安家（广东）房地产经纪有限公司内部推荐资料登记案涉产权登记在其亲戚名下。2019年12月22日，原告作为买受方(乙方)与被告余行兵、众安家（广东）房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》，合同抬头处注明：出售方（甲方）叶福有、共有权方刘刚、代理方余行兵、居间方众安家（广东）房地产经纪有限公司，合同约定，甲方所售房屋坐落于东莞市南城区×××××××××××××××××××××，成交价格为4065000元；该房屋未设定抵押，甲方对该房屋享有完全的处分权，甲方须于签署本合同后30日内将房地产证或不动产权证原件交予丙方保管，直至办理权属转移登记。甲方承诺其已如实告知房屋的权属状况，并保证对交易房屋拥有完全处分权，无产权纠纷且符合上市交易条件。任何一方不按照合同履行义务，应向守约方承担违约责任，逾期超过十个工作日的，守约方若为乙方，乙方有权单方解除合同，并要求甲方双倍返还定金或按本合同约定的房屋成交价格的百分之二十支付违约金。余行兵在合同落款处的委托代理人处签名捺印。原告与众安家（广东）房地产经纪有限公司签订了资金托管协议，将定金100000元交由众安家（广东）房地产经纪有限公司托管，被告余行兵出具了收据确认定金100000元。2020年1月17日，原告与被告余行兵、众安家（广东）房地产经纪有限公司签订补充协议，明确双方同意2020年3月13日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；被告余行兵系上述房屋实际房产拥有人及控制人，卖方叶福有、刘刚系代持房产人；买方应在规定的时间积极配合经纪方办理房屋权属转移登记手续，在规定的期限内提供相关交易资料。签订上述合同及补充协议后，在原告及众安家（广东）房地产经纪有限公司的催促下，被告余行兵一直未对案涉房产交易开展实质性工作。众安家（广东）房地产经纪有限公司在2020年6月28日向原告退还了定金100000元以及全额中介费。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，适用当时的法律、司法解释的规定。根据查明的事实可知，余行兵并非是案涉房屋的登记产权人，而现在案涉房屋的登记产权人刘刚和刘福有表示不清楚案涉合同，且不同意进行案涉交易。因此原告、余行兵、众安家（广东）房地产经纪有限公司签订案涉《房屋买卖合同》是三方所签订的，三方应受合同权利义务的约束，现余行兵因未取得案涉房屋处分权而导致案涉房屋所有权不能转移，因此原告诉请解除案涉合同及要求余行兵承担违约责任，本院依法予以支持。至于违约金的金额问题。被告余行兵在交易前以及在交易过程中故意没有披露其所主张的与案涉房屋产权登记人之间存在租赁关系，而一直以其是实际产权人的身份与原告签订案涉房屋买卖合同，其行为存在明显恶意，且亦因其未取得房屋处分权导致合同根本无法履行，作为签订案涉合同的行为人，违反了合同中关于“甲方承诺其已如实告知房屋的权属状况，并保证对交易房屋拥有完全处分权”的约定，故原告主张根据合同约定要求被告余行兵赔偿损失813000元，本院依法予以支持。原告的其他赔偿诉请，没有合同依据，本院不予支持。本案是房屋买卖合同纠纷，被告刘刚、被告叶福有、被告刘某1、被告东莞市×××地产经纪有限公司与原告之间并没有房屋买卖合同关系，且原告亦没有证据证明上述被告与被告余行兵之间存在恶意串通的行为，故原告诉请被告刘刚、被告叶福有、被告刘某1、被告东莞市×××地产经纪有限公司在房屋买卖合同纠纷关系中承担赔偿责任，本院不予支持。原告申请对录音证据进行司法鉴定，不符合法律规定，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告伍彩凤与被告余行兵，第三人众安家（广东）房地产经纪有限公司所签订的《房屋买卖合同》已经解除；二、限被告余行兵于本判决发生法律效力之日起五日内向原告伍彩凤赔偿813000元；三、驳回原告伍彩凤的其他诉讼请求。如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费39866.99元，保全费5000元，合计44866.99元（原告伍彩凤已预交），由被告余行兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  柯 颖人民陪审员  蔡幸光人民陪审员  李慧琼二〇二一年三月十五日法官 助理  胡翠芬书 记 员  方雄俊