北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0117民初4918号原告：王璞，男，1982年1月22日出生，汉族，北京市平谷区村民。被告：杨占义，男，1971年1月30日出生，汉族，北京市平谷区夏各庄镇纪太务村农民。委托诉讼代理人：杨佳齐（杨占义之子），1993年10月22日出生，汉族，北京市平谷区夏各庄镇纪太务村农民。委托诉讼代理人：刘明生，北京博陆律师事务所律师。原告王璞与被告杨占义土地承包经营权转让合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王璞，被告杨占义以及委托诉讼代理人杨佳齐、刘明生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王璞向本院提出诉讼请求：要求被告承担违约责任，返还转让金32万元。事实和理由：2011年8月9日,原告与被告签订养殖小区协议，交纳合同转让费32万元。2018年，养殖小区房屋被认定为违法建筑，依据养殖小区协议第三条约定，甲方必须确保养殖小区建筑为合法性私产。第五条约定，甲方必须保证养殖小区内自建房的产权清楚，如遇一切法律纠纷由甲方单独承担民事责任。因被告房屋系违法建筑，根据合同第六条约定，由被告承担违约责任，故诉至法院。被告杨占义辩称，不同意原告的诉讼请求。1.双方的法律关系为转让土地承包经营权，本案的案由应变更为土地承包经营权转让纠纷。2.签订的养殖小区协议系双方真实意思表示，协议内容以及程序均符合法律规定，该协议合法有效且已履行完毕。协议的权利义务已经终止，原告再主张要求被告返还转让费32万元没有法律依据。3.就双方签订的协议内容来看，被告也不违反协议约定，其主张承担违约责任返还32万元的转让费没有事实和法律依据。协议第3条约定甲方必须保证此养殖小区建筑归自己的合法私产，没有抵押债权债务纠纷，没有违法乱纪等。协议第3、5条均规定养殖小区房屋与他人没有纠纷，此房屋没有其他纠纷。所谓合法性私产，指的是养殖小区建筑与他人没有纠纷，原告的建筑之所以被拆除，完全是因为其擅自在养殖小区内建设大量彩钢房屋所致，与被告没有关系，后果应当由其自行承担。从政府下发的文件看，只是确定原告建设的彩钢砖混房屋属于违法建设项目，并没有确定被告转让的房屋是违法建筑。综上，原告应向村委会主张权利而不是被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告曾在2002年与北京市平谷区夏各庄镇纪太务村民委员会（以下简称纪太务村委会）签订养殖小区协议书。2011年8月9日，被告给原告出具收据，载明：今收养殖小区购房房款订金贰万元整。8月18日，被告（甲方）与原告、朱长征（乙方）签订《购养殖小区协议》，载明：一、甲、乙双方经协议达成：甲方将位于平谷区夏各庄镇纪太务村内养殖小区一处，含建筑面积东西约为15米，南北约为5米，一次性售予乙方，售房总价为叁拾贰万元整。经甲方同意将养殖小区内地上建筑物、配套设施及土地承租权益转给乙方所有。二、乙方于2011年8月9日交给甲方购房定金贰万元整，预计2011年8月20日前乙方交清余下房款（定金抵做房款）叁拾万元整。甲方收款后需要后续无偿协助乙方办理养殖小区涉及到的相关政策性和手续问题，不得以任何理由推脱。三、甲方必须确保此养殖小区建筑为自己合法性私产，没有抵押、债权、债务等纠纷，没有违法乱纪等恶性事件的发生。四、室内附属设施电灯、太阳能等属乙方所有，在此协议之前发生的水费、电费、地租费等各项费用由甲方全部承担付清。五、甲方必须保证养殖小区内自建房的产权清楚，如遇一切法律纠纷由甲方单独承担民事责任。甲方收到购置房款后需把钥匙、电卡、水卡等交与乙方使用。六、定金交付后如甲方违约，五倍赔偿乙方定金。如乙方违约定金不退。同时无论在任何情况下，双方都不得违约，永不反悔。如遇有一方违约，违约方须向不违约方支付违约金按现行房价的十倍价格进行赔偿。关于朱长征的合同主体，原告称，因与被告签订合同时资金短缺，向朱长征借款用于购买养殖小区，朱长征虽在该合同上签字，但其并不参与养殖小区的经营，该合同也与朱长征无关。原告与朱长征之间存在债权债务关系，后原告已将上述欠款还清。经核实,朱长征认可。8月18日，被告给原告出具了收据，载明：今收到养殖小区购房余款叁拾万元整，房款已付清。8月20日，被告将协议涉及的土地及房屋等交付原告占有经营。11月16日，夏各庄镇纪太务村委会（甲方）与原告（乙方）签订《养殖小区协议书》，载明：经村民代表会、支部大会讨论通过，决定把村东原鸡场南规划为养殖小区，由村委会统一规划，公开竞标，承包户自己建筑，甲乙双方协议如下：一、经营范围：养殖业。二、租赁面积：东西长42米，南北长15米，合0.94亩。三、租赁期限：二十一年，自2011年11月16日至2032年4月14日止。四、租金及交纳期限：乙方在租赁期间每年向甲方交纳租金94元，上交款，分每5年交款一次，即2012年4月14日；2017年4月14日；2022年4月14日，2027年4月14日。过期不交款，协议自行解除，甲方有权另行出租。为确保本协议正常履行，乙方向甲方交纳合同保证金200元，合同期满退回，中途违约保证金不退。五、其他事宜1、承包方自己负责水、电、设施，自装水表、电表，费用自负，水、电费按月交清。2、小区不允许超标准建筑，如违反规定后果自负。3、因国家政策性调整，国家征用土地集体规划，双方自行解除协议，乙方无条件服从规划，甲方不给予经济补偿。4、租赁期满，甲方无偿收回土地使用权，在限期内乙方无条件恢复地貌，负责甲方有权处置。六、其他未尽事宜双方协商解决。七、本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，报镇政府主管部门备案一份。同日，纪太务村委会出具《土地流转证明》，载明：（原承包户）杨占义自愿将座落在村东原鸡场南养殖小区0.94亩，经村委会流转给平谷区南辛街86号（现承包户）王璞，承包期为21年。同日，原告向纪太务村委会交纳转让费18800元。庭审中，被告称，在2002年与村委会签订承包协议书后，自行建设了正房5间，面积为70多平方米，长27米、宽5米的猪圈，料房4间以及配套设施，当时政策是鼓励的，政府及村委会未反对。在与原告签订协议时，除了上述建筑和配套设施以外，还包括土地承包经营权。原告认可签订协议时存在上述建筑物，后自己又在2012年3月新建了面积约560平方米的鸡舍1栋，约70平方米的粪便储藏间。2018年5月5日，北京市平谷区夏各庄镇人民政府（以下简称夏各庄镇政府）作出京平夏政文〔2018〕123号《北京市平谷区夏各庄镇关于纪太务村王璞违法占地违法建设情况的说明》，载明：夏各庄镇纪太务村王璞违法占地建设房屋，位于夏各庄镇纪太务村东，总占地面积约为1亩，建筑面积约200平方米，主要用于居住及养殖。经初步核查，此地的用地主体为王璞，于2001年建设的彩钢及砖混结构房屋，该项目属于违法占地违法建设项目，没有任何农业部门及相关其他部门的审批手续，现恳请区规划国土委给予认定。特此请示。5月8日，北京市规土委回函，主要内容为：位于夏各庄镇纪太务村王璞的京平夏政文〔2018〕123号所示内容，未依法取得乡村建设规划许可证。5月21日，夏各庄镇政府作出限期拆除通知书、催告通知书，并于当日作出强制拆除决定，决定于2018年5月28日后对涉案建筑组织强制拆除，6月10日，涉案建筑被拆除。6月4日，原告因不服夏各庄镇政府作出的强制拆除决定书，以夏各庄镇政府为被告，向本院提起行政诉讼，要求撤销夏各庄镇政府作出的强制拆除决定书。本院于2018年9月21日作出（2018）京0117行初302号行政判决书，认为，原告并未提供证据证明涉案建筑具有规划许可手续，夏各庄镇政府依据北京市规划和国土资源管理委员会出具的规划情况审批函认定涉案建筑未取得乡村建设规划许可证，系违法建筑，并无不当。但是行政机关作出行政行为应当符合正当程序原则。夏各庄镇政府在作出强拆决定前虽然调取了涉案建筑规划审批情况的函，但现有证据证实，夏各庄镇政府在作出被诉强拆决定之前，并未比照正当程序原则在原告的参与下进行现场勘验，未对原告进行调查，未告知其依法享有陈述、申辩的权利，夏各庄镇政府的执法程序违法。判决：确认夏各庄镇政府于2018年5月21日对原告作出的强制拆除决定书违法。9月20日，原告再次以夏各庄镇政府为被告向本院提起行政诉讼，要求确认夏各庄镇政府强制拆除原告养殖小区的行为违法。本院于2018年11月21日作出（2018）京0117行初457号行政判决书，认为，夏各庄镇政府未经法定程序强制拆除原告所建建筑物，判决：确认夏各庄镇政府强制拆除位于纪太务村东原告所建养殖小区建筑的行为违法。本案中，关于被拆除的建筑物，原告主张涉案土地上的建筑物全部被拆除，包括原告新建以及被告原建的建筑。被告认可，但主张行政机关作出的京平夏政文〔2018〕123号《北京市平谷区夏各庄镇关于纪太务村王璞违法占地违法建设情况的说明》中，只涉及原告新建的建筑，不包括被告所建的建筑。2019年4月2日，原告起诉纪太务村委会农村土地承包合同纠纷，要求纪太务村委会赔偿经济损失53.38万元，包括土地流转补偿金32万元（原土地所建建筑含北正房4间、东厢房3间、西厢房3间、猪圈8间）；合同转让费1.88万元；合同履行可获取的养殖收益每年8万元；翻建改建养殖设施115000元。原告提供了2011年2月23日,纪太务村委会出具的《证明》，载明：杨占义在纪太务村东原鸡厂南养殖小区一处，此地归杨占义所有，合法建筑。在该案庭审中，纪太务村委会对该《证明》的真实性无异议，但认为对于建筑物是否合法，村委会无权作出认定，原告与杨占义签订流转合同时应该查询建筑物的情况，是合法建筑不是村委会的真实意思。在本案庭审中，被告不认可该《证明》的真实性，主张该《证明》不是被告给原告出具的，且《证明》上的时间与原告签订协议的时间不一致。2019年8月26日，本院于作出（2019）京0117民初5169号民事判决书，认为，本市行政区域全部为规划区，依法实行规划许可制度，各项建设用地以及新建、改建、扩建、翻建各类建筑物、构筑物以及城乡市政和交通工程均应当符合城乡规划，依法取得规划许可证。农村建设项目应当按照乡村建设规划许可证或者临时乡村建设规划许可证的许可内容进行建设。纪太务村委会与王璞签订的养殖小区协议书虽有经村民代表会、支部大会讨论通过，决定把村东原鸡场南规划为养殖小区，由村委会统一规划等内容，但不能改变王璞作为涉案建筑物的权利人所应承担的依法申请并报规划主管部门批准的义务。王璞并未提供证据证明涉案建筑具有规划许可手续，夏各庄镇政府依据北京市规划和国土资源管理委员会出具的规划情况审批函认定涉案建筑未取得乡村建设规划许可证，系违法建设，从而导致涉案建筑被拆除。王璞要求纪太务村委会赔偿经济损失的诉讼请求，事实与法律依据均不充分，本院不予支持。判决驳回原告的诉讼请求。2019年7月4日，原告提起行政赔偿诉讼，要求夏各庄镇政府赔偿因违法强制拆除行为给原告造成的财产经济损失共计143380元。9月30日，本院作出（2019）京0117行赔初27号行政赔偿判决书，认为，《国家赔偿法》第二条第一款规定，国家机关和国家机关工作人员行使职权，有本法规定的侵犯公民、法人和其他组织合法权益的情形，造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。据此，公民取得国家赔偿，应以其合法权益受到国家机关和国家机关工作人员职权行为的侵害为前提条件。虽然夏各庄镇政府强制拆除位于北京市平谷区夏各庄镇纪太务村东原告所建养殖小区建筑的行为被本院（2018）京0117行初457号行政判决书确认违法，但该生效判决亦查明涉案房屋未取得乡村建设规划许可证，被拆除房屋并不属于合法财产。原告赔偿请求中的砖、窗户、彩钢瓦、石棉瓦、大红瓦、U型钢梁大梁、镀锌管、水池子、大铁门、卷帘门、电线、开关等属于安装于涉案房屋的不可分割的组成部分及相关附属设施，亦不属于法律保护的合法权益，故对于原告的主张，本院不予支持。但是，夏各庄镇政府在强制拆除涉案房屋后，应当负有通知原告自行处理拆除后建筑材料的义务，夏各庄镇政府未举证证明其履行该义务，原告对涉案房屋被拆后的残值具有请求赔偿的权利，在双方均不能证明残值损失的情况下，综合涉案建筑的面积、建筑材料、建设时间以及强制拆除等情况，对夏各庄镇政府应承担的建筑残值赔偿金额予以酌定。同时，行政机关作出行政行为应当遵循法定程序。夏各庄镇政府未能提供证据证明在作出强制拆除行为前，履行依法通知原告到场、依法制作建筑内存放物品清单等证据固定义务，存在过错。原告提供照片和视频证明了涉案建筑拆除前的情况，结合该视频及涉案建筑物的用途和生活常识，对树木7棵、沙发1套、排风扇6组、太阳能1个、桌子1个、照明灯管30组等合法财产的损失进行酌定，并确定由夏各庄镇政府承担赔偿责任。判决：一、夏各庄镇政府赔偿原告经济损失共计5175元；二、驳回原告的其他赔偿请求。2019年7月24日，原告诉纪太务村委会土地承包经营权纠纷，要求确认原告对北京市平谷区夏各庄镇纪太务村东头承包地享有土地承包经营权。本院于12月27日作出（2019）京0117民初9711号民事判决书，在审理查明部分载明：涉案土地规划为养殖小区，杨占义从纪太务村委会承包了该土地，共两块，各0.94亩，其在上面建有正房、东西厢房和牛舍。2011年，杨占义将涉案土地承包经营权及地上物以32万元一并转让给原告。转让过程中，纪太务村委会出具证明，内容为杨占义转让的地上物是合法建筑。同时纪太务村委会收取了原告更名费，与原告重新签订了两份养殖小区协议书。该协议甲方为纪太务村委会，乙方为原告，内容均为，经村民代表大会、支部大会讨论通过，决定把村东原鸡场村南规划为养殖小区，由村委会统一规划，公开竞标，承包户自己建筑，面积0.94亩，期限自2011年11月16日至2032年4月14日止。其中一份租金为每年95.88元，一份租金为每年94元，均是5年交一次租金。签订协议后，原告在养殖小区内又建了鸡舍。2018年，夏各庄镇政府以原告养殖小区内建筑未取得乡村建设规划许可证为由将其自建及原杨占义所建建筑全部强制拆除。2019年4月，纪太务村委会召开会议，原告参加，会上村委会提出将涉案土地流转给平原造林项目种树，如果同意流转就给其发放流转费，如果不同意流转村委会就解除与他的土地承包合同，原告不同意。2019年7月24日，纪太务村委会召开了村民代表大会，以原告在养殖小区违法建设房屋为由，决议解除与原告的养殖小区协议，并于7月底通知原告，此后，在原告不知情的情况下，平原造林项目在涉案土地上种植了树木。另查，涉案土地性质为一般农用地，非基本农田。承包费原告已经交纳到2022年4月。本院认为部分载明：原告从杨占义处转让涉案土地经营权并与纪太务村委会重新签订协议，经过纪太务村民代表大会决议通过，程序合法，用途为养殖业亦符合法律规定，故转让协议有效，原告取得涉案土地的经营权。此外，涉案土地非基本农田，原告在此搞养殖建圈舍仍为农业用途，并非进行了非农建设，未违反双方约定。原告建鸡舍是否取得乡村规划许可证，只是涉及到城乡规划管理内容，并非给土地造成严重损害或者严重破坏土地生态环境，亦不符合法定解除双方合同的条件。双方为合同纠纷，纪太务村民代表大会决议对原告没有约束力。但考虑到涉案土地已经被纪太务村委会流转给平谷区平原造林项目，并在上面种了树木，双方继续履行养殖小区协议在事实上已经不可能，即便强行履行，履行承包亦过高，故不宜继续履行，实质上已经产生了解除养殖小区协议的法律效果，本院不宜再支持原告的诉讼请求。判决驳回原告的诉讼请求。2020年10月15日,原告起诉夏各庄镇政府,要求夏各庄镇政府按区域占地补偿标准赔偿占地补偿款80万元,后原告申请撤诉,本院在12月10日作出（2020）京0117行初169号行政裁定书,准予原告撤回起诉。2021年1月7日，原告起诉纪太务村委会，案号为（2021）京0117民初388号，要求1.判决纪太务村委会与夏各庄镇政府签订的北京市生态林用地合同无效；2.赔偿合同履行后可以获得的利益（2019.1-2031.4）13年4月14天511376元；3.判决被告返还合同保证金800元、剩余租金601元、合同转让费18800元，共计20201元；判决被告返还土地承包经营权流转收益41579元。该案尚在审理过程中。庭审中原告表示，上述两起案件，均与本案无关。本院认为，原、被告签订的《购养殖小区协议》，名义上为养殖小区的买卖协议，实质为涉案土地承包经营权含地上物的转让协议。根据查明的事实，原告与被告签订转让合同后又与纪太务村委会重新签订协议，程序合法，用途为养殖业亦符合法律规定，故转让协议有效，原告取得涉案土地的经营权以及地上物的使用权。但被告在知道其建设的房屋及其他建筑物未取得乡村建设规划许可证系违法建设的情况下，向原告提供了无权认定建筑物合法的纪太务村委会的证明，与原告签订协议，并在协议中写明养殖小区的建筑为其合法性私产，构成违约。而原告在与被告签订协议时，未审慎查明被告建设的房屋及其他建筑物是否合法，在与被告签订协议后，原告又在未取得乡村规划许可证时进行建设。原告作为被告原建设的房屋及其他建筑物和自己在与被告签订协议后建筑物的权利人，应承担依法申请并报规划主管部门批准的义务，后涉案土地上的建筑被行政机关认定为违法建设，被全部强制拆除，故双方对涉案建筑被强制拆除均负有一定的责任。关于违约金数额，原告要求被告返还转让金32万元，本院结合原、被告转让协议的履行情况，原告已经营的期限，涉案建筑已被全部拆除，涉案建筑与经营权益的不能区分及双方违约情况等因素，酌情确定被告承担违约责任的数额。综上。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第一百零七条、第一百二十条的规定，判决如下：被告杨占义于本判决生效后七日内，赔偿因违约导致原告王璞的损失127461元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6100元，由原告王璞负担4391元（已交纳），由被告杨占义负担1709元（于本判决生效后七日内交纳）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  李朝文人民陪审员  金凤书人民陪审员  王 超二〇二一年三月四日法官 助理  贾曾翔书 记 员  张 坤