贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔05民终510号上诉人（一审被告）：威宁奥园房地产开发有限公司，住所地：威宁自治县新行政中心B区333。统一社会信用代码：91520526MA6ECH0882。法定代表人：尹立鹏，公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：郭伟钊，广东信德盛律师事务所律师。执业证号：14401201810018229。委托诉讼代理人（特别授权）：吴琼，广东信德盛律师事务所律师。执业证号：14401202010175711。被上诉人（一审原告）：高道贤，男，汉族，1987年6月17日出生，住赫章县。委托诉讼代理人（特别授权）：张振华，贵州久同律师事务所律师，执业证号：15201201110735978。委托诉讼代理人（特别授权）：刘江娇，贵州久同律师事务所律师，执业证号：15201201911116273。上诉人威宁奥园房地产开发有限公司（以下简称：奥园公司）因与被上诉人高道贤合同纠纷一案，不服贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2020）黔0526民初5040号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。上诉人奥园公司上诉请求：撤销原判第二项，改判被上诉人向上诉人支付逾期付款违约金人民币11276.06元；本案上诉费用由被上诉人高道贤承担。事实和理由：1.高道贤拒绝与奥园公司签署网签商品房买卖合同并拒绝向奥园公司付讫全额购房款，过错与责任均应归属于高道贤本人，应以未付讫剩余购房款1127606元为基数计算本案违约金。涉案《商品房买卖合同》第七条约定了涉案房屋总价款为1253006元；第八条第2项对首期分期付款约定明确，即高道贤应于2018年12月28日付清总房款10%即125400元，并于2019年12月28日前付齐首期分期房价款50%即633006元，同时签订网签商品房买卖合同。该约定的含义为高道贤应与奥园公司签署网签合同，并应依约继续向奥园公司付讫余下全部购房款。即与奥园公司签署网签商品房买卖合同并付讫余下全部购房款系涉案购房合同一方当事人高道贤应履行的合同义务。高道贤于2018年12月30日支付完购房款125400元后，拒绝在2019年12月28日前向奥园公司付齐购房款633006元，并拒绝与奥园公司签署网签商品房买卖合同，以达到拒绝向奥园公司支付剩余全部购房款的目的。高道贤违约拒不支付购房款的总金额应认定为1127606元，系严重违约，应以此为基数计算逾期付款违约金。原审以剩余款项没有明确约定付款时间而不以1127606元为基数计算违约金错误。即使认为剩余50%购房款的支付时间没有明确约定，根据我国《合同法》第六十二条之规定，上诉人有权随时主张，但被上诉人至今仍未付1127606元，也应以1127606元为基数计算违约金。2.退一步讲，按既有未付购房款计算的违约金应为6330.06元，而非原审判决的5076元。原审认为涉案未支付的第二期购房款633006元包含了第一期购房款125400元，显然违背合同本义。在签署网合同时被上诉人应向奥园公司付讫合计758406元（包括首期第一期房价款125400元及首期第二期房价款633006元）。高道贤未支付首期第二期房价款633006元，应以该款项为基数计算相应的违约金为6330.06元。3.原审法院在原审原、被告均未提出奥园公司应向高道贤退还120324元购房款的前提下，超出原审诉讼请求范围判决奥园公司应向高道贤退还120324元购房款，违反处分原则。被上诉人高道贤未作答辩。原审原告奥园公司起诉请求：1.确认原告与被告2018年12月30日签署的《商品房买卖合同》已经解除；2.被告向原告支付逾期付款违约金人民币11,276.06元；三、本案全部诉讼费用由被告承担。一审认定事实：2018年12月30日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的威宁奥园广场项目××号房屋，总价款1253006元，建筑面积170.83平方米，合同第八条约定付款方式及期限：被告应当在2018年12月28日付清总房款的10%，即125400元（该款被告已履行），2019年12月28日付齐购房款的50%，金额为633006元，并同时办理网签商品买卖合同的手续。逾期超过90日出卖人有权解除合同，出卖人提出解除合同应当书面提出，买受人应当自收到解除合同通知后15日内，按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。双方合同没有对另50%的尾款的付款期限进行明确有效的约定。合同签订后，因被告未按约于2019年12月28日前支付完毕50%的购房款，也未办理网签商品买卖合同的手续。原告于2020年5月16日按照被告提供的地址以及联系方式，向被告邮寄解除《商品房买卖合同》的函，该函于2020年5月17日由他人代收，代收后于2020年5月20日退回，2020年5月21日退回原告手中。另查明，原告提交的《商品房预售许可证》载明建设房屋包含Ｂ19栋，也就是被告购买房屋。一审认为，原告奥园公司与被告高道贤所签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实的意思表示，内容不违反法律规定，该合同合法有效，对原被告双方均具有约束力。若一方不按合同履行，则应根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，承担违约责任。合同约定被告高道贤应当于2019年12月28日前支付购房款的50%即633006元，但被告于该日之前仅支付了125400元，被告高道贤未按约履行，已构成根本违约。《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”，第九十四条第二款：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”规定了解除权行使条件，原告解除合同的主张符合双方所签合同的约定，也不违反上述法律规定，予以支持。至于合同应当认定于何日解除，对双方合同解除后的权利义务并无实际影响及改变，没有实际意义。但根据双方在庭审中对此存在的争议，作如下认定：原告按照合同约定向被告多次邮寄了解除合同的书面通知函，且通知函上也按高道贤提供信息列有被告高道贤的联系方式及相应的地址，同时，在原告提交邮件查询平台上查询记录也显示寄送解除合同通知函件的邮件由他人签收、代收等内容，因此，原告方已尽到向被告通知解除合同的义务，至于被告高道贤是否具体收到解除合同通知并知晓内容，责任不在原告。因此认定2020年5月17日查询平台上记录的他人签收、代收时间，即为解除通知函送达被告高道贤的时间，双方的合同于2020年5月17日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定。本案涉案合同解除后，原告收取的购房款应当予以返还被告，但返还款中应该扣除根据约定被告应承担的违约金。而被告应该承担的违约金。原、被告双方所签订的合同并没有明确约定被告应支付剩余50%购房款的时间，在没有明确约定的情况下，原告径直按照被告没有按约支付该部分款项而主张由被告支付该部分款项未支付产生的违约金，缺乏法律及事实依据，不予采纳。违约金应当按照有明确约定被告应付而未付的购房款金额计算，计算为：（633006元-125400元）×1%=5076元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、九十三条、第九十四条第二款、第九十七条、第一百零七条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、原告威宁奥园房地产开发有限公司与被告高道贤于2018年12月30日签订的《商品房买卖合同》于2020年5月17日解除；二、由原告威宁奥园房地产开发有限公司返还被告高道贤已付购房款125400元，扣减被告应承担的违约金5076元后，还应返还被告高道贤120324元。定于判决生效十日内履行。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费41元由被告高道贤承担。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。另查明：上诉人提交的落款日期为2020年5月13日的《关于解除的函》载明：《商品房买卖合同》约定，涉案房屋总房款1253006元，采取分期房款的方式，2018年12月28日前支付125400元，2019年12月28日前支付633006元，剩余房款的支付时间为2020年6月30日，因被上诉人在上诉人多次通知后仍未按照约定支付第二期房款633006元，上诉人根据合同通知被上诉人解除涉案商品房买卖合同。本院认为，关于涉案违约金的计算基数，首先，双方约定了于2018年12月28日前支付125400元，于2019年12月28日前支付首付分期房价款50%，总金额为633006元，即633006元是2019年12月28日前应付价款的总额，上诉人认为2019年12月28日前支付的633006元不包含第一次支付的125400元的上诉理由不能成立。其次，涉案房款共计1253006元，双方在涉案《商品房买卖合同》中对633006元以外的620000元并未约定付款期限。上诉人提交的涉案《关于解除的函》中载明余款支付期限为2020年6月30日，且上诉人2020年5月13日通知被上诉人解除涉案《商品房买卖合同》的原因是被上诉人未按照合同约定支付第二期首付款，故余款620000元不应作为违约金计算基数。被上诉人已付125400元，一审以407606元作为逾期付款违约金计算基数并无不当，上诉人主张以所有未付款1127606元作为违约金计算基数的上诉理由也不能成立。另外，被上诉人虽然未提起反诉，但其在答辩时主张如判决解除合同，则应当由奥园公司返还其支付的125400元款项，即被上诉人已提出在解除合同的情况下，由上诉人返还其已付款项的请求。为了减少当事人诉累，尽可能一次性解决纠纷，一审在判决确认涉案《商品房买卖合同》于2020年5月17日已解除的同时，判决上诉人返还被上诉人已付款125400元并无不当。综上，上诉人的上诉理由均不成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实存在瑕疵，但判决结果正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费82元，由上诉人威宁奥园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二一年三月一日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印