贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终786号上诉人（原审被告）：黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司，统一社会信用代码915226005650106016，住所地贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市金山大道59号。法定代表人：郑红，系该公司总经理。委托诉讼代理人：顾汉业，男，1975年8月28日出生，汉族，住贵州省凯里市。被上诉人（原审原告）：蒲贞泥，女，1968年10月2日出生，苗族，住贵州省榕江县。上诉人黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司（以下简称“华诚伟业公司”）因与被上诉人蒲贞泥商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初13890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭，2021年2月2日上诉人华诚伟业公司的委托诉讼代理人顾汉业、被上诉人蒲贞泥到庭接受本院庭询。本案现已审理终结。华诚伟业公司上诉请求:1.撤销贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初13890号民事判决，改判免除上诉人的违约金；2.案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、按照《商品房买卖合同》的约定，上诉人的义务是将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，上诉人只为逾期交付担责，合同未约定上诉人逾期办理也需要担责。一审判决上诉人承担“逾期交付”的违约责任与被上诉人的“逾期办理”诉求不符。二、一审法院认定被上诉人委托上诉人办理房屋产权登记时双方所签《委托书》为约定不明与事实不符，应予纠正。授权委托书虽无时间限制，但授权办理事项具体，期限应视为办结产权登记时为止，应为有效授权。三、违约金是一种违约救济措施，兼顾惩罚性和补偿性。《商品房买卖合同》上约定的从交付使用房屋时间到登记时间，都是环环相扣的。案涉房屋约定的交房时间是2016年9月30日，上诉人2016年9月28日在《黔东南日报》刊登了《交房公告》，而被上诉人因为自身原因直到2016年12月23日才来办理接房手续，被上诉人先行存在违约，应当对未按时取得初始登记承担责任。四、被上诉人在未提供证据证明其具体损失的情况下，一审根据合同约定的每日万分之一的违约金进行计算，大大超出了被上诉人所受实际损失，加重了上诉人的负担。应综合考虑违约原因、违约事实、可能造成的损失等，根据公平原则对违约金予以免除。五、上诉人与被上诉人于2020年10月10日达成补偿协议，并在收到退赔款后由蒲贞泥签订一份《声明》，被上诉人自愿放弃追究上诉人涉及逾期移交房屋初始登记相关文书的权利。综上，请求法院改判免除上诉人的违约金。蒲贞泥答辩称，一、答辩人签订《声明》是在要求被答辩人退还“三通费”及其他开户费时作出，被答辩人同意退赔，但要求答辩人必须签署由其提供的具有固定格式的《声明》和《收条》，否则不予退还。二、被答辩人利用答辩人在法律知识上的弱势地位，将业主实际未声明放弃、也从未协商过的违约金赔付事项嵌入在《声明》和《收条》中，且被答辩人未采取任何方式提醒答辩人注意免除其违约金的责任，严重损害了答辩人的利益。三、根据法律规定，提供格式合同的乙方，应当采取合理方式提醒本人注意并对免除其责任的与本人有重大利害关系的条款进行说明，但华诚伟业公司既未提醒也未作出说明，因此，《声明》和《收条》中涉及逾期移交房屋初始登记相关文书违约金不应成为其中内容，恳请不予认可《声明》中“自愿放弃追究上诉人涉及逾期移交初始登记相关文书的诉讼权利”的内容。综上，请求驳回上诉，维持原判。蒲贞泥向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行《商品房买卖合同》，立即为原告办理商品房交付程序；2、判令被告支付逾期办理商品房产权转移登记有关文书违约金44219.60元（454000.00元×0.0001×974天，暂计至2020年8月31日）；3、本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2016年6月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号2016005445），约定原告购买被告开发位于凯里市房屋，建筑面积121.91平方米，总房价款456730.00元。合同约定：买受人采取贷款方式付款，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款91730.00元，余款365000.00元以银行按揭支付；出卖人应在2016年9月30日前向买受人交付房屋；出卖人承诺于2017年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起×日内退还买受人已付款，并按照×利率支付利息。②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。另查明，合同签订后，原告并未实际向被告交付首期房款。2016年6月16日，蒲贞泥向被告出具一份《借条》，内容为“本人蒲贞泥（身份证5226321968××××××××）于2016年6月16日购买华城·东方领域4栋2单元701室住宅一套。并向黔东南州华城伟业房地产开发有限公司申请垫付该套房屋首付款91730.00元，现本人需要持该套房屋首付款的收据原件到银行办理该套住房的银行按揭贷款手续。故此，向贵公司申请借用该套房屋首付款收据原件一份，并承诺在银行办理按揭贷款签字之日三日内归还该收据。”2016年10月27日，原、被告签订《补充协议书》，约定解除《商品房买卖合同》附件六（二）中精装修部分约定的条款，被告不再承担进行精装修义务，该商品房的装修事宜由原告自行进行，被告在本协议签订后3日内向原告返还该精装修部分购房款91730.00元。双方协商以被告垫付的首付款91730.00元冲抵返还原告精装修部分购房款91730.00元。再查明，2016年8月26日，原告向银行贷款365000.00元支付被告购房款。2015年8月22日，被告在黔东南日报刊登交房公告，通知1、2、7、8号楼业主办理交房。一审法院认为依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。一、关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2017年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告未按约定时间取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应承担相应违约责任。《商品房买卖合同》约定总房价款456730.00元，首期房款91730.00元，按揭贷款365000.00元，但双方在实际履行合同过程中，已通过精装修部分购房款冲抵首期房款方式变更了《商品房买卖合同》的约定，即被告实际交付给原告的房屋已由合同约定的精装房变更为毛坯房，原告实际向被告交付的购房款为365000.00元（银行贷款365000.00元）。暂计至2020年8月31日的违约金为35587.50元（362700.00元×0.01%×975），原告主张超出部分，本院不予支持。二、关于原告诉请被告继续履行《商品房买卖合同》，立即为原告办理商品房交付程序。经庭审查明，涉案房屋已经交付给原告，原告自认2016年12月23日接房，故原告的该项诉请已无实际意义，本院不予支持。三、关于被告的主要抗辩意见。首先，取得商品房所有权初始登记是办理商品房转移登记的前提和必备条件，被告未按约定取得商品房所有权初始登记，必然使原告不能按期办理转移登记，被告主张未交付初始登记证仅承担四分之一的违约金，缺乏事实和法律依据。其次，虽然原、被告签订《委托书》委托被告办理产权登记等相关手续，但该《委托书》中没有约定委托办理产权证取得的时间，视为约定不明，因此不能免除被告交付相关文书的义务。第三，被告要求减少或免除违约金，本院认为，合同约定的按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金并未超过同期人民银行贷款基准利率，不宜认定为过高，因此本院不予调整。第四，虽然2016年9月政策变动，由办理产权证、土地证转为统一办理不动产权证，但被告作为房开企业，其了解政策相对于购房户而言处于优势地位，在知晓对于办理转移登记的新政策后，未及时跟购房户协商，变更协议，重新约定办理产权登记的相关事宜，故被告仍应按照原合同承担交付文书违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告蒲贞泥2017年12月30日至2020年8月31日期间逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金35587.50元；二、驳回原告蒲贞泥的其他诉讼请求。二审期间，华诚伟业公司提交蒲贞泥签字的《收条》和《声明》一份，用以证明被上诉人蒲贞泥在收到华诚伟业公司支付一次性退赔款2400元后，蒲贞泥作出《声明》，自愿放弃追究华诚伟业公司涉及开户费及逾期移交初始登记相关文书的诉讼权利。经质证，蒲贞泥对证据的真实性和证明内容有异议。本院认为，蒲贞泥称华诚伟业公司采取将未与其协商的违约金事项嵌入《声明》之中，对《声明》内容未采取合理措施提醒其注意的情况下签订，损害其自身利益，但蒲贞泥并未提供相反证据推翻《声明》。从蒲贞泥对《声明》的质证过程看，在2021年2月2日庭询时否认《声明》中系其本人签字，后在2021年2月3日提交的《关于黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司利用格式条款损害本人权利的说明》中对《声明》中的签字予以认可，前后陈述矛盾，本院采纳其书面说明意见。因此，《声明》内容与《收条》内容印证，系蒲贞泥的真实意思表示，对该份证据本院予以采纳。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。另查明，2020年10月10日在蒲贞泥收到华诚伟业公司支付的逾期移交初始登记文书及水、电、燃气、测绘费等相关开户费一次性赔退款2400元时，蒲贞泥出具一份《收条》和《声明》，《声明》称蒲贞泥同意华诚伟业公司以2400元退赔款的方式一次性解决包括华诚伟业公司逾期移交初始登记相关文书违约金问题，其本人自愿放弃追究华诚伟业公司涉及以上问题的诉讼权利。本院认为，本案二审争议焦点：蒲贞泥2020年10月10日作出的《声明》是否有效，能否免除华诚伟业公司逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。蒲贞泥在其提交《关于黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司利用格式条款损害本人权利的说明》认可《声明》中的签字系其本人所签，足以确认《声明》的真实性。《声明》载明“本人自愿放弃追究黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司涉及包括逾期移交初始登记有关文书违约责任的诉讼权利。”从该内容可知，被上诉人已明确表示放弃追究华诚伟业公司的逾期移交初始登记有关文书的违约责任。在蒲贞泥未提供证据证明《声明》具有无效或可撤销的情形下，足以认定《声明》系蒲贞泥真实意思表示，具有法律效力。蒲贞泥称《声明》系华城伟业公司在未与其就逾期移交初始登记有关文书违约责任进行协商，采取嵌入方式将涉及逾期移交初始登记有关文书违约责任内容置于《声明》和《收条》之中，但蒲贞泥未对其主张事实提供证据证明，且主张《声明》系格式合同，不应认可《声明》的法律效力，不符合事实和法律规定，其辩解意见，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法典》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”蒲贞泥作出的《声明》中承诺放弃追究华诚伟业公司逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，其应恪守承诺，依诺履行，蒲贞泥继续要求华诚伟业公司承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任有违本人承诺和诚信原则，不应支持，一审判决华诚伟业公司承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任不当，本院予以纠正。综上所述，黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民法典》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初13890号民事判决；二、驳回蒲贞泥的诉讼请求。一审案件受理费453.00元，由蒲贞泥负担；二审案件受理费730.00元，由黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 龙集东审判员 罗 维二〇二一年三月二十四日法官助理张强书记员王凯