天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终1007号上诉人（原审原告）：吴忍庄，男，1943年9月14日出生，汉族，住天津市河**。被上诉人（原审被告）：天津万华置业有限公司，住所地天津空港经济区环河南路****。法定代表人：白牧，董事长。委托诉讼代理人：刘春江，男，该公司员工。上诉人吴忍庄因与被上诉人天津万华置业有限公司（以下简称万华公司）商品房预约合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初14079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。吴忍庄上诉请求：1．赔偿因预定房屋涨价和万华公司隐瞒订立合同过程中的重大事项给其造成的经济损失180000元；2．万华公司承担本案诉讼受理费。事实和理由：双方签订了预定协议，吴忍庄分二次交了200元和10000元定金，并按约去往销售中心签订商品房买卖合同。后因中介公司撤离销售中心，吴迪离职，万华公司擅自将其预定房屋转卖他人，双方未能签订买卖合同，致使吴忍庄遭受经济损失。双方签订的商品房预定协议，完全符合最高法法释[2003]7号第五条规定的具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，而且还有装修标准及房屋平面布置图。且万华公司已经按预定协议中双方的约定收取了定金。定金在订立买卖合同时自动抵作购房款。法释[2003]7号第五条并没有规定定金不是购房款，更没有规定双方要约定交除定金外的购房款。应依法认定为商品房买卖合同。一审法院判定该预定协议不能认定为买卖合同与事实不符，是适用法律错误，有法不依。万华公司上述行为使其不能购买万通公寓作养老住房，不能实现以房养老，筹措养老资金。又由于近年房价大幅度上涨，房屋涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益。自2014年以来，万通公寓4号楼房价已涨价至每平方米10000元以上，因此万华公司应赔偿因预定房屋涨价给吴忍庄造成的经济损失，依照相关规定，实际损失金额最低额度不应低于房屋价格涨跌差价的50%，据此并考虑房价可能的波动，经济损失数额经计算为2000元/平方米×90平方米=180000元。万华公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。吴忍庄向一审法院起诉请求：1．判令万华公司双倍退还定金20400元；2．判令万华公司赔偿经济损失180000元；3．判令万华公司负担本案诉讼受理费。一审法院认定事实：吴忍庄与万华公司签订了《天津市商品房预定协议》，协议载明：吴忍庄预定万华公司开发建设的位于天津空港经济区××道××道××公寓××号楼××室，设计用途为酒店式公寓，建筑面积90.18平方米，单价每平方米6350元，房款总价572643元。预定人应按本协议的约定与出卖人签署《天津市商品房买卖合同》及相关文件并支付相应款项，否则出卖人有权直接解除本预定协议而不需要通过诉讼程序，并按预定协议第五条的约定进行处理。预定人签署本预定协议时已充分知悉由卖方提供的未来签署的《天津市商品房买卖合同》所有的相关条款、需确认的所有相关协议与文件、相关事项及细节，并在此予以认可。出卖人已在签订本协议时将转签《天津市商品房买卖合同》的具体时间、地点、所有、地点项、所需所有相关材料及注意事项告知预定人，出卖人不再就上述事项另行通知，买受人对此表示接受。该协议第五条约定在预定期间，出卖人不得将预定商品房出卖给他人，否则应双倍返还预定人定金，若在此预定期间，预定人不与出卖人签署《天津市商品房买卖合同》，预定人不得要求返还定金，出卖人有权将预定商品房另行出售给第三人，而出卖人无需就此事项预先通知预订人，同时本预订协议自动终止。本协议自双方签字盖章且预定人支付定金之日生效。协议的预定期间为2013年11月15日至2013年11月25日，该预定协议下方甲方有吴迪的签字，乙方有吴忍庄的签字。庭审中万华公司认可其收取了吴忍庄的定金10000元。2014年2月23日，万华公司给吴忍庄发送《签约通知》，该通知载明：“2013年11月15日您与我公司签订《商品房预定协议》，预定万通金府国际4号楼5门702室房屋，但时至今日，您仍未与我公司签署正式《商品房买卖合同》。考虑到贵我双方的良好关系，我公司可将签约期延长至2014年2月28日，如到期仍未签约，公司将正式解除《商品房预定协议》并按第五条的定金处理原则进行处理。”截至法庭辩论结束时，吴忍庄与万华公司未签订《天津市商品房买卖合同》。另查，2013年，吴迪（又名吴保玉）所在的创意盛行公司代理万华公司销售“万通金府国际”项目，2013年10月4日收取了吴忍庄方200元定金，并出具收款通知单，置业顾问栏有吴迪的签字。同时，万华公司自认销售“万通金府国际”项目过程中存在收取客户小额定金的情形。再查，吴忍庄已收到万华公司退还的10000元退款。一审法院认为，本案的争议焦点是：1．吴忍庄交纳的定金数额是10000元还是10200元？2．万华公司是否应承担双倍返还定金的责任？3．吴忍庄的经济损失是否应该得到支持？关于争议焦点1，本案中，吴忍庄与万华公司均认可存在吴忍庄给付万华公司10000元定金的事实，但对于吴忍庄是否另给付了200元定金的问题存在争议。吴忍庄证据二中2013年10月4日出具的收款通知单载明收款金额为200元，该收款通知单的格式与万华公司证据一中2013年11月15日出具的收款金额为10000元的收款通知单一致。200元的收款通知单置业顾问处有吴迪的签字，结合吴忍庄证据五中天津市人民检察院第三分院的询问笔录可知，2013年，吴迪（又名吴保玉）所在的创意盛行公司代理万华公司销售“万通金府国际”项目，2013年10月4日收取了吴忍庄方200元定金，并出具收款通知单，一审法院认定吴忍庄共向万华公司交付了10200元的定金。关于争议焦点2，吴忍庄与万华公司签订的《天津市商品房预定协议》，合法有效，双方应依约履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，吴忍庄虽也曾主张因万华公司未及时推出样板间，吴忍庄不能看样板间才未签订正式的商品房买卖合同，但综合全案来看，万华公司管理不完善，未能及时将吴忍庄方交付的200元定金入账，导致吴忍庄与万华公司双方对于200元定金交付与否的争议，才是商品房买卖合同未能订立的根本原因。因此，万华公司应当承担双倍返还定金20400元的违约责任，又因万华公司已退还吴忍庄10000元，故万华公司还应给付吴忍庄10400元。关于争议焦点3，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。庭审中，吴忍庄明确诉讼请求中的经济损失是房价上涨的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。根据吴忍庄提交的《天津市商品房预定协议》，涉诉房屋的房款总价为572643元，各项税费27658元。庭审中，吴忍庄自认除定金10200元以外，未向万华公司交付过其他款项。因吴忍庄并未向万华公司交纳购房款，不适用该条之规定，吴忍庄与万华公司所签署的《天津市商品房预定协议》不能被认定为商品房买卖合同。故此，本案不能适用《天津市高级人民法院关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案件的通知》第六条关于赔偿房屋涨价损失的规定，吴忍庄关于房屋涨价损失的请求无事实及法律依据，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、被告天津万华置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告吴忍庄10400元；二、驳回原告吴忍庄其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4306元，由原告吴忍庄负担4083元，由被告天津万华置业有限公司负担223元。”二审中，当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷，二审争议焦点为：吴忍庄请求万华公司赔偿其经济损失180000元是否应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中，双方签订的《天津市商品房预定协议》对于双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、单价、总房款进行了明确的约定，但双方对商品房的交付时间、办证时间、付款方式、付款时间等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在预定协议中没有明确约定，故该预定协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。另，吴忍庄自认其仅向万华公司支付定金10200元，未支付其他款项，不符合出卖人已经按照约定收受购房款的上述规定，故双方签署的《天津市商品房预定协议》不能被认定为商品房买卖合同，吴忍庄请求万华公司支付房屋涨价损失无事实及法律依据，一审不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，吴忍庄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由上诉人吴忍庄负担。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 何日升审判员 郭小峦二〇二一年三月二十五日法官助理王飞凡书记员翟畅附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……