四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终2751号 上诉人（原审被告）：成都凯德中邦汽车销售有限公司，住所地：成都市锦江区成龙路街道办事处棬子树村****。 法定代表人：晏大勇，总经理。 委托诉讼代理人：李潘杰，四川均鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川人从众商业管理有限公司，住，住所地：成都市锦江区成龙路棬子树社区****/div> 法定代表人：高荣祥，经理。 委托诉讼代理人：罗刚，四川天智律师事务所律师。 上诉人成都凯德中邦汽车销售有限公司（以下简称凯德中邦公司）因与被上诉人四川人从众商业管理有限公司（以下简称人从众公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初6624号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 凯德中邦公司上诉请求：一、撤销成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初6624号民事判决，改判凯德中邦公司支付租金210000元，驳回人从众公司的其他诉讼请求或将本案发回重审；二、本案一审、二审诉讼费由人从众公司承担。事实和理由：—审法院适用法律错误。凯德中邦公司与人从众公司结算时尚欠租金为250000元，且凯德中邦公司已经支付40000元租金,一审法院认定该租金应优先抵扣违约金缺乏法律依据，一审法院认定违约金为120000元缺乏法律与事实基础。双方已经解除了案涉租房协议，因此人从众公司仅存在资金占用的损失，而人从众公司也未举证说明其损失进一步扩大的证据。根据相关的法律规定，违约金的计算不应当超过造成的损失的30%。一审认定的违约金明显超过了该规定，因此请求二审法院重新认定。 人从众公司辩称：请求依法驳回凯德中邦公司的上诉，维持原判。1.凯德中邦公司作为完全民事行为能力人应当预见自己的民事行为所导致的法律后果，其签订欠条系真实意思表示，案涉欠条明确约定了本金及违约金的计算方法，而凯德中邦公司也承认了本金的数额，但却请求驳回本金之外的违约金或赔偿金，其上诉请求相互矛盾，其行为严重违反诚实信用原则。2.案涉《欠条》所约定的还款期限为2017年12月31日，且其对于违约的情形已有约定，而凯德中邦公司支付40000元的时间为2018年10月29日，其行为已经超过了履行债务的期限，构成违约，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十一条之规定，凯德中邦公司所支付的40000元应先抵扣双方之间的赔偿金或违约金。3.关于本案违约金的金额问题。首先，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定和《中华人民共和国民法典》第五百八十五条的规定，凯德中邦公司主张的“违约金的计算不应当超过所造成损失的百分之三十”完全没有法律依据；其次，凯德中邦公司自认欠付250000元本金的事实，但并未就欠付原因作具体陈述，真正情况是人从众公司于2016年11月14日向凯德中邦公司送达《违约告知函》，告知其已按照合同约定单方面解除合同且按合同约定凯德中邦公司应当支付商铺租金382837元，违约金76567元，总计495279元。后来人从众公司为尽快实现自身债权和凯德中邦公司协商，人从众公司才降低至250000元，但前提条件是若逾期不还，人从众公司有权按照欠款的50％主张赔偿金额。故该违约条款实则属于人从众公司损失的体现，凯德中邦公司考虑到人从众公司财产损失的情况下才签订案涉《欠条》，因案涉租金的降低本身也属于人从众公司的财产损失，故《欠条》所约定的违约金本身合理、合法；最后，人从众公司的损失除132837元的本金外还有资金占用利息的损失，一审法院认定的120000元违约金合法、合情、合理。综上所述，一审法院认定事实清楚，判决合法、合理。请求二审法院依法驳回凯德中邦公司上诉，维持原判。 人从众公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令凯德中邦公司向人从众公司支付商铺租金250000元；2.判令凯德中邦公司向人从众公司支付赔偿金85000元（一审庭审中阐明，赔偿金依据《欠条》中约定的50%主张，因凯德中邦公司支付了40000元，扣除后应支付85000元）；3.判令本案诉讼费由凯德中邦公司承担。 一审经审理查明，2016年11月14日，人从众公司向凯德中邦公司发出《违约告知函》，主要内容为就与凯德中邦公司于2015年3月签订的《商铺合作经营协议》的履行情况，因凯德中邦公司未按约定履行合同，根据合同约定，凯德中邦公司经营人从众公司位于成都市锦逸路73号商铺，商铺经营使用期五年（2020年3月止）。若凯德中邦公司延迟交纳费用逾期超过15日的，人从众公司有权单方解除合同，违约方应向守约方按本合同约定支付当年总费用的20%违约金。现人从众公司要求解除合同，并要求凯德中邦公司支付商铺使用费382837元及违约金76567元。 2017年7月13日，凯德中邦公司出具《欠条》，主要内容为凯德中邦公司欠人从众公司租金250000元，约定2017年12月31日还款。若逾期不还，将按欠款的50%赔偿。 2018年10月29日，梁旭凯向人从众公司转账40000元，附言“凯德中邦房租”。 一审庭审中，人从众公司陈述，双方于2015年3月签订的《商铺合作经营协议》原件已遗失。《欠条》系人从众公司原法定代表人刘潇宇与凯德中邦公司签订。 一审庭审后一审法院对人从众公司原法定代表人刘潇宇进行了询问，刘潇宇称，凯德中邦公司于2018年10月29日支付的40000元支付至刘潇宇个人账户。 一审法院认为，人从众公司未提交《商铺合作经营协议》，但根据《违约告知函》、《欠条》载明的内容，可以看出人从众公司就商铺租金向凯德中邦公司催要，随后凯德中邦公司就尚欠租金予以确认，本院确认双方形成了房屋租赁合同关系。关于凯德中邦公司于2018年10月29日支付的40000元性质，《欠条》中对违约情形已有约定，凯德中邦公司在约定期限届满后才支付的40000元，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十一条的规定，上述40000元应先行抵扣双方约定的赔偿金，凯德中邦公司关于该款项应用于抵扣租金的辩称，一审法院不予采信。故人从众公司主张凯德中邦公司支付尚欠租金250000元，一审法院予以支持。关于赔偿金，实际系双方就合同未按约定履行情形下约定的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，我国违约金的目的以补偿损失为主，惩罚为辅。考虑到人从众公司的实际损失主要为资金占用利息损失，凯德中邦公司自逾期之日，即2018年1月1日至本案审理终结已有两年八个月，结合双方约定及凯德中邦公司的逾期时间，一审法院酌定凯德中邦公司应支付违约金120000元。根据前述评析，扣除凯德中邦公司已支付的40000元，凯德中邦公司应向人从众公司支付违约金80000元，对人从众公司多主张的部分，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、凯德中邦公司应于判决发生法律效力之日起十日内向人从众公司支付尚欠租金250000元；二、凯德中邦公司应于判决发生法律效力之日起十日内向人从众公司支付违约金80000元；三、驳回人从众公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计3163元，由凯德中邦公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院审理查明的事实与一审一致。 本院认为，本案的主要争议焦点在于：一、梁旭凯于2018年10月29日支付的40000元是否应当优先抵充租金；二、一审判决的违约金是否恰当。本院分别认定如下： 一、关于梁旭凯于2018年10月29日支付的40000元是否应当优先抵充租金的问题，一审以《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（以下简称《解释二》)第二十一条的规定，认定该笔支付应当优先用于抵充赔偿金，本院认为，《解释二》第二十一条规定为“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务”，由此可见该条规制的是主债务与法定孳息及行权费用之间的抵充顺序，而本案双方约定的赔偿金不是利息，赔偿金并非主债务（租金）的法定孳息，故不能适用《解释（二）》第二十一条来确定租金与赔偿金之间的抵充顺序，一审适用法律不当，本院予以纠正。本案中，双方未就清偿抵充顺序作出约定，在此情形下，因清偿的给付行为由债务人为之，为体现私法自治之本义，可赋予债务人单方指定抵充顺序的权利，从梁旭凯在转账附言“凯德中邦房租”来看，债务人单方指定抵充的是房屋租金而非赔偿金；从法定抵充顺序来看，租金的支付期限在赔偿金的支付期限之前，根据《解释（二）》第二十条“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务”的规定，亦应优先抵充租金，故债务人单方指定抵充租金，亦不违反有关法律规定，故本院认为梁旭凯于2018年10月29日支付的40000元应当优先抵充租金。 二、关于一审判决的违约金是否恰当的问题，本院认为，一审已经对违约金进行了调整，人从众公司称在出具欠条时已经对凯德中邦公司欠付的租金予以了减少，从现有证据来看，人从众公司于2016年11月14日发出《违约告知函》称凯德中邦公司欠付租金为382837元，双方在2017年7月13日的欠条上确认欠款金额为250000元，而凯德中邦公司未举证证明其在《违约告知函》发出后至欠条出具前向人从众公司支付过租金，其法定代表人晏大勇在人从众公司微信称“至2016年8月份不算违约金都欠了我们38万多了，到2017年7月份我们按照成本算的租金都欠了25万”的内容未提出异议，由此可见人从众公司在结算租金时已经给予凯德中邦公司一定优惠。凯德中邦公司在人从众公司对租金权利已作出部分让渡的情形下，仍未按照合同约定支付租金，过错较大，且其欠付租金的期限已逾三年，在实际损失的基础上综合考虑合同履行情况、双方过错等因素，一审判决违约金120000元并无不当，本院予以维持。但因一审误将2018年10月29日支付的40000元用于抵充违约金，故本院在将该40000元用于抵充租金后，对一审判决主文的违约金予以调整。 综上，凯德中邦公司的上诉理由部分成立。一审认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初6624号民事判决第三项，即“驳回四川人从众商业管理有限公司的其他诉讼请求。 二、变更成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初6624号民事判决第一项“成都凯德中邦汽车销售有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向四川人从众商业管理有限公司支付尚欠租金250000元”为“成都凯德中邦汽车销售有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向四川人从众商业管理有限公司支付尚欠租金210000元”； 三、变更成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初6624号民事判决第二项“成都凯德中邦汽车销售有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向四川人从众商业管理有限公司支付违约金80000元”为“成都凯德中邦汽车销售有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向四川人从众商业管理有限公司支付违约金120000元”； 四、驳回四川人从众商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按原审确定的方式负担。二审案件受理费2700元，由成都凯德中邦汽车销售有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 王 果 审判员 何广智 审判员 赵 韬 二〇二一年三月二十五日 书记员 袁 敬