河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0104民初62号原告（反诉被告）：河南吉楷实业有限公司，住所地郑州经济技术开发区南三环与龙飞北街交叉口向北300米路西兰博尔6栋204。法定代表人：李军亮，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王战魁，河南良承律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔明珠，河南良承律师事务所律师。被告：郑州鼎名轩餐饮管理有限公司，住所地郑州经济技术开发区南三环与龙飞北街交叉口向北300米路西兰博尔公司9号楼西段一至二层。法定代表人：杨程林，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈卫星，河南胜威律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨程林，男，1991年2月1日出生。委托诉讼代理人：陈卫星，河南胜威律师事务所律师。被告：白雪，女，1988年1月12日出生。委托诉讼代理人：涂玉坤，河南鲲之鹏律师事务所律师。原告河南吉楷实业有限公司（以下简称吉楷公司）（反诉被告）与被告郑州鼎名轩餐饮管理有限公司（以下简称鼎铭轩公司）、被告（反诉原告）杨程林、被告白雪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河南吉楷实业有限公司的委托诉讼代理人王战魁，被告郑州鼎名轩餐饮管理有限公司、杨程林的共同委托诉讼代理人陈卫星，被告白雪的委托诉讼代理人涂玉坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吉楷公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的《吉楷实业宿舍租赁合同》于2020年9月20日解除；2.被告郑州鼎名轩餐饮管理有限公司支付租赁期间拖欠的水费、电费、物业费、中央空调使用费、中央空调水费、中央空调电费以及房屋租金总计：338001.44元；3.被告杨程林、白雪在未出资范围内对上述费用承担补充责任；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求，即请求判令：被告郑州鼎名轩餐饮管理有限公司向原告支付2019年度房屋租金1404345.6元、2020年房屋租金887468.4元、物业费66316.32元（1950.48平方米×2元/月×17个月）、空调使用费142800元、电费264996元、水费20462.1元、中央空调电费194073元、中央空调水费32927元，以上共计3013388.42元。事实与理由：2018年8月16日，被告鼎铭轩公司发起人杨程林以注册成立鼎铭轩公司并从事餐饮经营为目的，与原告吉楷公司签订《吉楷实业宿舍租赁合同》一份，约定被告承租原告位于兰博尔公司院内9号楼办公楼西段一至二楼（宿舍部分），租赁期限自2018年9月1日至2024年8月30日止。租赁房屋面积为1950.48㎡，租赁费第一年60元/月/㎡，第二年70元/月/㎡。租赁期间产生的水费、电费、物业费等均由被告支付，租赁用途为餐饮服务。合同签订后，被告于2018年12月17日以该房屋为住所地注册鼎铭轩公司，注册认缴资本为500万元，其中被告杨程林认缴255万元，被告白雪认缴245万元，认缴期限至2048年。至原告起诉之日，被告杨程林、白雪未履行出资缴纳义务，致使被告鼎铭轩公司不能持续经营，长期拖欠原告租金、水电费、物业费等。上述费用经原告多次催要无果后，原告于2020年9月18日向被告发出书面通知解除租赁合同并限期办理。为维护原告的合法权益，故诉至法院。鼎名轩公司辩称，《吉楷实业宿舍租赁合同》是2018年8月16日签署的，鼎铭轩公司于2018年12月份成立，鼎铭轩公司与原告之间未签订任何协议，双方之间不存在租赁关系，鼎铭轩公司没有向原告支付租金及其他费用的义务，请求驳回原告诉讼请求。杨程林辩称，1.原、被告双方签订的《吉楷实业宿舍租赁合同》因违反法律行政法规的强制性规定，依法应认定为无效，不存在解除的情形的。2.被告鼎铭轩公司与原告之间不存在房屋租赁关系，鼎铭轩没有向原告支付租金及其他费用的义务，故杨程林亦不需要承担补充责任。综上，请求驳回原告诉讼请求。白雪辩称，1.涉案租赁合同是原告与被告杨程林签订的，白雪不是该合同的主体，对于该合同的内容、权利义务均不知情。根据合同相对性原则，白雪不承担涉案租赁合同的相关法律责任。2.根据查询的鼎铭轩公司的公司章程及股东会决议显示，章程和股东会决议商白雪的签名系他人伪造，且未经白雪授权。白雪并非鼎铭轩公司的股东，白雪保留通过行政诉讼变更公司工商信息的权利。3.在工商登记信息变更前，白雪不应承担出资范围内的补充责任。鼎铭轩公司的《股东会决议》显示股东的出资时间在2048年12月31日前，因股东未到出资时间，不能直接认定该股东未履行出资义务或全面履行出资义务，股东的出资义务亦不会因原告提起诉讼而加速到期。综上，请求驳回原告的诉讼请求。杨程林向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉人与被反诉人双方2018年8月16日签署的《吉楷实业宿舍租赁合同》无效；2.判令被反诉人赔偿反诉人因《吉楷实业宿舍租赁合同》装修装饰损失共计人民币2145437元；3.判令被反诉人承担本案全部诉讼费。事实与理由：2018年8月，反诉人与被反诉人签订《吉楷实业宿舍租赁合同》一份，租赁被反诉人位于郑州市南三环与经开第二十五大街交汇处郑州兰博尔新能源科技有限公司院内9号楼西半部分1-2层房屋，约定用途为餐饮服务。合同签订后，反诉人开始对房屋进行装修。2019年11月，郑州经济技术开发区公安消防大队因涉案房屋未办理消防验收，将反诉人经营的酒店查封。后经了解涉案房屋未经竣工验收，根本不具备出租资格。因被反诉人始终未解决房屋的竣工验收问题，导致酒店因消防问题三天两头被迫关门。2020年8月30日，双方协商处理无果，被反诉人直接将酒店大门及二楼通道上锁，并要求反诉人三日内搬离。因涉案房屋未经竣工验收，不具备出租资格，被反诉人在签订涉案租赁合同时故意隐瞒该缺陷，给反诉人造成重大损失，根据法律规定涉案租赁合同应认定为无效。反诉人于2018年9月份对涉案房屋进行装修共计花费3064910元，因被反诉人故意隐瞒房屋未办理竣工验收的重要事项，导致反诉人对涉案房屋装修后无法实现合同目的，故被反诉人应当赔偿反诉人装修损失。吉楷公司针对杨程林的反诉辩称，1.涉案租赁合同并未违反效力性行政法规的强制性规定，依法应当认定有效。2.杨程林租赁涉案房屋就是酒店经营的筹建行为，其装修支出系其作为被告鼎铭轩公司的发起人而应当履行的义务和责任，杨程林作为商事主体经营人，应当对自身投资经营行为负责，与吉楷公司所诉房屋租赁关系无关。综上，请求驳回杨程林的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月14日，郑州兰博尔新能源科技有限公司（甲方）与吉楷公司（乙方）签订《办公楼宿舍租赁合同》一份，主要约定：甲方同意将位于本公司院内9号楼办公楼（宿舍部分）及办公楼部分房间租给乙方使用；租赁期自2018年6月1日至2028年5月31日止；未经甲方书面同意，乙方不得转租、转借承租房屋、场地等。2018年8月16日，吉楷公司（出租方、甲方）与杨程林（承租方、乙方）签订《吉楷实业宿舍租赁合同》一份，主要约定：1.甲方同意将位于兰博尔公司院内9号楼办公楼西段一至二楼（宿舍部分）租给乙方使用，面积总计1950.48㎡；2.租赁期自2018年9月1日至2024年8月30日止；3.乙方向甲方承诺，租赁该房屋、场地用于餐饮服务；4.租赁费采用阶梯价格，即：第一年第一年60元/月/㎡，第二年70元/月/㎡，第三年80元/月/㎡，第四年至第六年的租赁费用参照周边房屋租赁市场行情收取但不高于周边。乙方每3个月支付一次房屋服务费，需提前一个月预交（每月10日前）。装修期限为3个月，自2018年9月1日延续三个月为租金收取日；5.乙方应向甲方交付保证金50万元整；6.租赁期间，乙方应按照甲方物业管理规定认真执行，并按时交纳有关物业管理费，收费标准为2元/月/㎡，以实际建筑面积交纳物业费，付款方式同上；7.房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：逾期15日未缴纳约定应当由乙方交付的各项费用，已经给甲方造成严重损害的；拖欠租赁费累计一个月的等。合同签订后，被告杨程林向原告支付房屋保证金50万元、水费3万元。2020年9月19日，吉楷公司以邮寄的方式向鼎铭轩公司、杨程林发出《解除合同通知书》，载明：贵公司发起人杨程林2018年8月16日与我公司签订了《吉楷实业宿舍租赁合同》，并于当年9月1日开始使用租赁房产。自贵公司承租以来未支付租赁费及使用期间发生的其他费用，虽经多次催收仍未支付。鉴于贵司的行为已经严重违反租赁合同之约定，致使我方合同目的无法实现，为此通知如下：1.自贵方收到本通知之日，解除双方于2018年8月16日与我公司签订了《吉楷实业宿舍租赁合同》；2.限贵方在合同解除后七日内，搬离承租房屋内的全部设施。我司将以诉讼方式追究贵方的欠费和违约责任。另查明，郑州经济技术开发区公安消防救援大队于2019年11月20日查封涉案房屋，并于2019年12月11日向河南吉楷物业服务有限公司出具经开公（消）行罚决字﹝2019﹞0073号处罚，河南吉楷物业服务有限公司于2019年12月20日缴纳该罚款。本院认为，关于涉案合同效力问题。虽然涉案房屋系原告自案外人郑州兰博尔新能源科技有限公司处租赁而来，诉讼中原告亦提供了其与郑州兰博尔新能源科技有限公司之间签订的租赁合同，该合同中约定不得转租，但系案外人与原告之间的合同关系，原告占有及使用涉案房屋具有合法依据，该不得转租约定仅在原告与案外人之间具有合同约束力，不能由此否定涉案原、被告之间租赁合同的有效性。涉案房屋虽未通过竣工验收，即通过初次消防验收，但并非不能通过后续完善措施取得以上手续。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第四条规定：“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。”故被告称涉案房屋未经竣工验收，不能成为涉案合同无效的理由，原、被告双方签订的《吉楷实业宿舍租赁合同》为有效合同。关于原告主张原、被告双方签订的《吉楷实业宿舍租赁合同》于2020年9月20日解除的诉讼请求，因双方签订的租赁合同明确约定了解除条件，被告违约未向原告支付房租等相应约定的费用，原告于2020年9月19日以邮寄方式向被告送达《解除合同通知书》，被告并未提出异议，故本院认为涉案合同于2020年9月20日已经解除。关于原告主张被告支付房屋租金、物业费、水费、电费等及支付主体问题。被告承租并使用涉案房屋经营餐饮业务至2020年8月底，应当依约向原告支付房租及约定的水电费、物业费等费用。但涉案房屋在租赁过程中因消防问题被查封，按照封条及缴纳罚款时间计算2019年11月20日至2019年12月20日期间的房屋租金及物业费应于扣除，2020年疫情期间因被告既未经营亦未任何收益，根据相应的规定应免除两个月的房屋租金，故被告应支付原告2019年度房屋租金1287316.8元（60元/月/㎡×1950.48平方米×11个月）、2020年房屋租金319201.6元（70元/月/㎡×1950.48平方米×6个月–500000元保证金）、物业费62415.36元（1950.48平方米×2元/月×16个月）、电费264996元、水费20462.1元（已扣除被告交纳的3万元水费）、中央空调电费194073元、中央空调水费32927元，共计2181391.86元。关于空调使用费142800元，因原、被告双方并未明确约定该项费用，被告亦称双方从未约定该项费用，故该项费用本院不予支持。被告杨程林作为鼎铭轩公司的法定代表人与原告签订《吉楷实业宿舍租赁合同》，且鼎铭轩公司的注册地址亦为涉案房屋的地址，故鼎铭轩公司应当视为涉案房屋的承租方，鼎铭轩公司应当向原告支付上述费用。被告杨程林、白雪作为鼎铭公司的原始股东，约定的出资期限在2048年12月31日，不违反公司法的相关规定，现原告诉请被告杨程林、白雪在未出资范围内对被告已的承担补充责任的诉请，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于被告杨程林反诉原告赔偿装修损失的问题，虽然涉案房屋未经竣工验收及办理初次消防验收，但被告接收涉案房屋进行装修并开始营业长达15个月之久，期间消防大队因未办理消防验收对酒店进行查，被告对涉案房屋未经竣工验收及初次消防验收是清楚的，被告未及时止损亦存在过错，且对房屋进行装修系被告经营酒店的营业风险。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”故被告杨程林反诉原告赔偿其装饰装修损失，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第四条、第十一条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下:一、原告河南吉楷实业有限公司与被告杨程林签订的《吉楷实业宿舍租赁合同》于2020年9月20日解除；二、被告郑州鼎名轩餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告河南吉楷实业有限公司2019年度房屋租金1287316.8元、2020年房屋租金319201.6元、物业费62415.36元、电费264996元、水费20462.1元、中央空调电费194073元、中央空调水费32927元，共计2181391.86元；三、驳回原告河南吉楷实业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告杨程林的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费33840元，减半收取计16920元，由原告河南吉楷实业有限公司负担4795元，由被告郑州鼎名轩餐饮管理有限公司负担12125元；反诉案件受理费11982元，由被告（反诉原告）杨程林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出上诉状副本十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  庄巧利二〇二一年三月三十一日书记员  刘 力