广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终29426号上诉人（原审被告、反诉原告）：张晋元，男，汉族，1957年7月8日出生，住所地：广东省深圳市福田区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市万科物业服务有限公司，住所地：广东省深圳市福田区梅林路**梅林万科中心第**，统一社会信用代码：91440300192204533K。法定代表人：余小原，系该公司总经理。上诉人深圳市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业）因与被上诉人张晋元物业服务合同纠纷一案，不服深圳市盐田区人民法院（2020）粤0308民初1611号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张晋元的上诉请求：1.撤销一审判决，判决万科物业赔偿张晋元两个月的租金计1万元；维修公共下水管道的费用339元，其中300元为工钱，39元为材料费；支付物业邓姓水电工介绍的工人260元；赔偿邓姓水工来张晋元家收取的80元工费；合计10679元。2.由万科物业承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决与万科物业的诉求不符。万科物业的请求是“水电费40.11元＂，一审判决却认定张晋元拖欠住宅水费26.70元，住宅排污费8.10元，住宅垃圾处理费5.31元。一审判决不可代替万科物业更改诉求。涉案房屋有两月无人居住，不应产生水费。二、从2018年后半年始公共部分下水管道的接口处因粘胶老化而渗漏，渗水导致电线跳闸。物业的水电工明知道是渗水导致线路受到浸泡而跳闸，不去处理漏水的问题，却故意只在电线上作检查，留下安全隐患，导致问题越来越严重。由于万科物业长期不解决问题，房子长期空置造成张晋元极大的损失，张晋元不得已只好在6月15日从外面请人来维修，仅花了339元就解决了问题。张晋元的损失是由于物业公司长时间不解决公共部分下水管漏水问题而产生，应由万科物业承担赔偿责任。万科物业未提交答辩意见。万科物业向一审法院起诉请求：1.张晋元支付拖欠XX花园物业服务中心X号楼X座XCD室的物业服务费1538.42元、日常收取住宅专项维修资金87.40元、水电费40.11元；2.本案诉讼费由张晋元承担。张晋元向一审法院反诉请求：1.万科物业承担张晋元的损失16000元（暂计至起诉之日，后续损失将按实际追加请求）；2.反诉费用由万科物业承担。张晋元当庭明确第一项反诉请求：万科物业承担张晋元的损失包括两个月的租金损失1万元、2019年1月28日检查线路费用40元、4月30日检查线路费用40元，张晋元请人维修花费的679元，合计10679元。一审法院认定事实：张晋元系盐田区XX山道XX花园X号楼X座XD和X座XC的业主，房屋建筑面积分别为85.29平方米、89.53平方米。2016年9月26日，深圳市盐田区XX花园业主委员会和万科物业签订物业服务合同，约定由万科物业对XX花园进行管理，物业服务期限自2016年11月1日起至2021年10月30日止。合同第二十五条约定万科物业接受业主委托为业主或业主专有部分提供户内维修等特约服务，收费标准由万科物业依据市场调节价确定并向全体业主公示，万科物业按总收入的10%提取金额后，其余部分全部纳入本物业的物业服务资金，服务成本列入本物业服务支出。物业管理费收费标准如下：小高层住宅2.94元/㎡/月、高层住宅4.40元/㎡/月。专项维修资金按政府收费标准即带电梯的物业每月每平方米建筑面积0.25元，不带电梯的物业每月每平方米建筑面积0.15元。万科物业为张晋元提供了物业服务，并在诉前进行了催收。2019年5月1日至2019年6月30日期间，张晋元拖欠物业服务费1538.42元、专项维修资金87.40元、住宅水费26.70元、住宅排污费8.10元、住宅垃圾处理费5.31元，合计1665.93元。另查明，万科物业公示的有偿服务收费标准显示，供电线路检查按40元/小时收费。万科物业提供的收款收据显示，2018年9月22日至2019年3月26日期间，因线路跳闸，万科物业安排上门检修4次，产生费用210元。再查明，张晋元将盐田区XX山道XX花园X号楼X座XD房屋出租给案外人刘建楠使用，租赁期限自2018年5月1日至2021年4月30日，租金每月5000元，押金1万元。因租赁房屋经常出现线路跳闸问题，刘建楠提前解除租赁合同，社区工作站的受理登记表显示，经2019年4月30日调处，张晋元和刘建楠即日起解除租赁关系，押金不予退还，租户负责结清产生的物业管理费、水电费、煤气费。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。万科物业与深圳市盐田区XX花园业主委员会签订物业服务合同，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，该约束力当然及于接受了物业服务的业主即本案张晋元。万科物业作为物业服务提供单位，已按合同约定提供了服务，张晋元应及时缴纳各项欠付费用，经万科物业催告，张晋元仍未支付，一审法院对万科物业的诉求予以支持。关于水费、排污费、垃圾处理费，万科物业提供了收费凭证，证实其已实际代缴了2019年5月、6月份的上述费用，故对万科物业该项诉求，一审法院予以支持。关于张晋元请求万科物业赔偿损失的问题。张晋元主张涉案房屋两个月的房租1万元，本案中租客提前退租的原因系房屋问题多、漏水、跳闸等，万科物业提供物业管理服务的行为与退租之间不具有必然的因果关系，租客同意不予退还押金即承担了提前解除租赁合同的违约责任，填补了张晋元的损失，故对张晋元该项损失，不予支持；线路检修80元，万科物业电工接受张晋元委托提供户内维修特约服务，按已公示的标准收取费用，符合物业服务合同的约定，故对张晋元该项损失，不予支持；2019年3月31日张晋元微信转账支付260元，该费用系张晋元向案外人转账支付的相关费用，张晋元可另寻法律途径解决；2019年6月15日张晋元微信转账支付的369元，张晋元主张该费用用于维修公共部分下水管渗漏问题，一审庭审中张晋元自认渗漏的水管在装修时被密封的事实，亦未举证万科物业存在不履行或不完全履行物业合同的管理义务，导致张晋元需自费修缮公共部分的水管，故对该项诉求，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张晋元应于判决生效之日起十日内向万科物业支付拖欠的物业服务费1538.42元、专项维修资金87.40元、住宅水费26.70元、住宅排污费8.10元、住宅垃圾处理费5.31元，合计1665.93元；二、驳回张晋元的全部反诉请求。本诉一审案件受理费25元，由张晋元负担，该费用已由万科物业预交，张晋元应于判决生效之日起十日内将应负担的案件受理费迳付万科物业。一审反诉案件受理费100元，由张晋元负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据张晋元上诉请求，二审争议焦点在于：一、张晋元是否应支付2018年5、6月份水费；二、万科物业是否应赔偿张晋元检修费及房租。关于2018年5、6月水费。万科物业所提交的抄表记录及缴费单据，可以初步证明相关水费的发生。张晋元虽主张该期间房屋无人租住，但其未能举证证明涉案房屋绝无人员出入，且其上诉状亦认可1-4月计数分别是12、18、25、32，5-6月读数是35，可见4月之后读数确有变化，也印证万科物业关于水费的主张。张晋元否认该期间产生水费，但未能举证反驳，本院不予采信。关于张晋元主张的检修费用。本案中，万科物业电工接受张晋元委托提供户内维修特约服务，按已公示的标准收取费用，符合物业服务合同的约定，并无不当。从查明事实看，万科物业接报故障后，已积极上门提供检修服务，但因涉案房产线路故障的原因较为隐蔽，且张晋元装修时对管道区域进行封闭处理，故经多次排查始确定故障原因亦属正常，现有证据并不足以证明万科物业怠于履行合同义务。而在确定故障原因后，万科物业及时提出解决方案，要求跟进维修，并未拒绝履行其物业服务职责。张晋元对其方案不置可否而另行委托他人检修，由此导致额外费用应由其自行承担。张晋元要求万科物业退还检修费用及赔偿其另行检修的费用，事实和法律依据不足，本院不予支持。关于租金损失。本院认为，涉案房屋租客提前退租系因房屋问题多，存在漏水、跳闸等情况，与万科物业提供物业服务的行为并无直接关联，且租客未退还的押金也已填补张晋元的空置损失，张晋元要求万科物业赔偿其2个月房租，于法于理无据，本院予以驳回。综上所述，张晋元的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费66.97元，由张晋元负担。本判决为终审判决。审判长 唐 毅审判员 蔡妍婷审判员 刘灵玲二〇二一年三月一日书记员 龙灵美附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。