天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终28号上诉人（原审原告）：中冶置业集团物业服务有限公司天津分公司,住所地天津市河西区大沽南路与内江北路西南侧七贤北里配建2号楼-301。主要负责人：刘国宁,经理。委托诉讼代理人：于欣悦，北京一法（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩伟，北京一法（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津优适德贤体育健身有限公司，住所地天津市河西区黑牛城道与洪泽路交口和悦汇商街129号。法定代表人：赵爱丽，经理。上诉人中冶置业集团物业服务有限公司天津分公司（以下简称中冶物业公司）因与被上诉人天津优适德贤体育健身有限公司（以下简称翰墨公司）物业服务合同纠纷一案,不服天津市河西区人民法院（2020）津0103民初8954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。中冶物业公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持其原审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：国家及地方政府出台的减免政策仅针对租金，而未有任何法律法规或地方性政策规定疫情期间物业公司应对业主减免收取物业服务费用，物业公司基于物业服务合同向业主收取费用应遵循意思自治原则，双方应依照合同履约。在被上诉人与商街商铺产权人的房屋租赁合同纠纷案件中，一审法院已经根据《天津市人民政府办公厅关于印发天津市打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战进一步促进经济社会持续健康发展若干措施的通知》给予商户房租优惠，免收三个月房租、减半三个月房租。因新冠疫情给被上诉人造成的损失已得到极大弥补，在此基础上，一审法院又以风险共担为由对被上诉人物业费进行减免，中冶物业公司的损失又何从弥补？一审认定受疫情影响减免被上诉人物业服务费存在事实认定及法律适用错误，中冶物业公司无需因疫情另行给予被上诉人其他优惠。物业费的价值体现于物业公司提供的物业管理服务，疫情期间，中冶物业公司为打赢疫情防控阻击战一直坚持持续工作，未影响服务质量。一审判决日期、费用计算有误。一审判决认定被上诉人并非恶意拖欠不需要支付违约金存在事实认定及法律适用错误。被上诉人辩称，请求驳回上诉，维持原判。中冶物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业费415790元；2.判令被告向原告支付违约金74176.94元；3.被告承担本案一切诉讼费用。一审法院认定事实如下：被告天津优适德贤体育健身有限公司系天津市河西区黑牛城道与洪泽路交口和悦汇商街128、129、130、225号商铺承租人，商铺建筑面积合计为911.32平方米。原告系和悦汇商街物业服务公司，自该商街建成投入使用开始为该商街提供物业服务。2018年7月11日，天津优适体育健身有限公司与和悦汇商街项目开发商中冶名泰置业有限公司签订《天津和悦汇商铺租赁合同》，合同约定了涉案商铺的租赁事宜，租赁期限自2018年9月15日至2026年9月14日止；2019年4月30日双方又协议解除了该租赁合同。2019年5月1日，原告与被告签订《中冶·和悦汇商户物业合同》两份（因租赁面积较大拆分成两份合同，租赁商铺号位及建筑面积没有变化），约定物业服务期限与租赁合同期限一致即自2019年5月1日至2027年4月30日止，收费标准为按建筑面积1.5元/平方米/日，两份合同物业费合计41579元/月；合同签订前后被告总计交过六个月的物业费，其中三个月的费用按合同约定属于物业服务保证金，故实际应视为交纳了三个月的物业费。原告本案主张自2019年8月至2020年6月期间的物业费（原告诉请主张金额计算错误）。2020年新冠肺炎疫情发生后，被告属于室内运动健身行业，应有关行政主管部门的要求于2020年1月24日暂停营业，疫情缓解后按政府复工通知并经有关行政部门审核后于2020年6月底正式恢复营业；被告认为新冠肺炎疫情及商户二楼房屋存在渗水情况影响正常使用遂就物业费减免事宜向原告多次提出申请，原告未予明确答复。另，和悦汇商街项目开发商兼业主天津中冶名泰置业有限公司与原告签订《物业管理业务委托合同书》，约定由原告对中冶和悦汇商街进行物业管理服务。一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。本案中，争议焦点是原告主张的物业费能否得到法院支持？原告与中冶和悦汇项目商户即被告签订的《中冶·和悦汇商户物业合同》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，本院就其法律效力依法予以确认，被告作为涉案商铺使用人，该合同对其发生法律效力。现原告依约提供了物业服务，被告应按照合同约定履行相应的交费义务。合同履行过程中，全国爆发了新冠肺炎疫情，面对该不可抗力，双方当事人应当共担风险、共渡难关。考虑到原告物业服务费应当遵循合理、公开以及质价相符的原则，结合该商户受疫情影响停业5个多月的实际情况，本院适当酌减被告缴纳的物业服务费，对于原告主张的物业服务费酌情减免相当于2.5个月的金额，即被告应给付原告2019年8月至2020年6月期间物业费353421.5元。关于原告主张的违约金，因双方在缴费周期、疫情减免等事宜存在分歧，被告并非恶意拖欠，不予支持。庭审中被告其他方面的物业费减免主张，依据不足，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第三十七条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、自本判决生效之日起十日内，被告天津优适德贤体育健身有限公司给付原告中冶置业集团物业服务有限公司天津分公司2019年8月1日至2020年6月30日期间物业费353421.5元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8650元，适用简易程序减半后收取4325元，由原告中冶置业集团物业服务有限公司天津分公司负担1470元，被告天津优适德贤体育健身有限公司负担2855元。二审中，中冶物业公司提交如下证据：1、《天津市非居民住宅供用热合同》；2、《中冶和悦汇项目秩序维护服务外包合同》；3、《中冶和悦汇项目保洁服务外包合同》、发票；4、保洁日常清洁记录检查表、垃圾清运记录、商业街卫生间保洁巡查签到表；证据1至证据4证明中冶物业公司在疫情期间，物业服务运营包含的各项成本均已经正常支付，提供的物业服务合同内容也并没有减少。5、《中冶物业天津分公司防疫物资采购合同》、发票；证明中冶物业公司疫情期间物业运营的成本与往常有较大增加。6、消杀记录表、消杀药品领用表；7、体温测量登记表；8、中冶物业公司微信公众号发布的抗疫工作记录、照片；证据6至证据8证明中冶物业公司在疫情期间物业服务内容较往常有所增加，成本和人力投入也更多。被上诉人二审期间未提交证据。经质证，被上诉人对于中冶物业公司二审期间提交证据的真实性、合法性、关联性没有异议，新冠疫情爆发翰墨公司停业，并未完全享受物业服务，故对证明目的不予认可。本院经审查认为，被上诉人对于中冶物业公司二审期间提交证据的真实性、合法性、关联性没有异议，本院予以确认。除上述事实外，本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点：1、诉争物业费是否应予以酌减？2、中冶物业公司主张的违约金是否应予以支持。关于争议焦点1，本院认为，在合同履行过程中，突发新冠肺炎疫情，受疫情影响，被上诉人停业5个月有余。一审判决认为面对该不可抗力，双方应共担风险、共渡难关，适当酌减被上诉人缴纳的物业服务费并无不当。关于争议焦点2，本院认为，因缴费期间，暴发疫情，因双方就物业费减免发生争议，导致被上诉人没有如期缴纳并非恶意拖欠，故原审法院对于中冶物业公司主张的违约金不予支持并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8649.5元，由上诉人中冶置业集团物业服务有限公司天津分公司负担。本判决为终审判决。审判长 梁 辉审判员 刘 刚审判员 王 新二〇二一年三月二十九日书记员 康文娟