广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤03民终888号上诉人(原审原告，反诉被告)：干涛，男，汉族，1969年11月6日出生，住所地广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：杨格清，广东广和律师事务所律师。上诉人(原审被告，反诉原告)：毛坤珊，女，汉族，1976年10月5日出生，住所地湖北省随州市。委托诉讼代理人：宁凌波，广东晟典律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈妙纯，广东晟典律师事务所律师。上诉人干涛因与上诉人毛坤珊房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2020）粤0305民初8285号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。干涛上诉请求判令：1.在一审判决第二项的基础上，判决毛坤珊按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，支付欠付租金的资金占用利息至实际履行完毕之日止（暂计至上诉至日2020年9月3日为12827.63元）；2.撤销一审判决第三项，改判毛坤珊向干涛支付2020年4月24日至2020年6月6日期间房屋占有使用费372666.67元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，支付房屋占有使用费的资金占用利息至实际履行完毕之日止（从2020年6月7日起计算，暂计至上诉至日2020年9月3日为3507.21元）；3.撤销一审判决第五项，改判毛坤珊向干涛支付物业服务费、水电费、维修基金等费用21262.06元；4.撤销一审判决第六项，改判毛坤珊向干涛支付公证费用3200元；5.毛坤珊承担本案一审、二审全部诉讼费用。毛坤珊上诉请求：1.撤销原审民事判决第一项至第五项、撤销第七项；2.依法改判驳回干涛一审全部诉讼请求；3.依法改判毛坤珊与干涛2017年9月1日签订的《房地产租赁合同》自2019年12月28日起解除；4.依法改判毛坤珊无须向干涛支付2019年12月16日至2020年4月23日的租金554666.67元；5.依法改判毛坤珊无须向干涛支付2020年4月24日至2020年6月6日期间房屋占有使用费93795.7元；6.依法改判毛坤珊无须向干涛支付违约金390000元；7.请求改判干涛退还毛坤珊所交的租赁押金160856元；8.由干涛承担本案一、二审的诉讼费用。针对干涛的上诉，毛坤珊答辩称：干涛要求支付租金占有使用费的利息以及2019年12月28日之后的物业服务费、水电费、维修基金没有事实和法律依据。1.毛坤珊于2019年12月28日通知干涛解除房地产租赁合同，干涛在一审中承认收到解除通知，干涛同意2019年12月28日解除房地产租赁合同。一审法院认定毛坤珊与干涛签订的房地产租赁合同在2020年4月23日解除，属于认定事实错误。2.公证费与毛坤珊无关，相反可以证明既然干涛可以聘请公证员公证照片，为什么不聘请公证员清空涉案租赁房屋或者配合搬离，可以证明干涛是恶意阻止毛坤珊搬离，企图收取巨额占用费的非法目的。干涛违反诚实信用的原则，干涛作为一个资深的律师，应该知道可以委托他人代办交接，而且在2019年12月30日干涛又委托本案的代理人到现场，2月13日去拍照，2月14日委托代理人起诉，之后又委托公证员去公证，所以干涛在一审起诉前一直以其不在国内为由无法办理交接的理由是不能成立的。毛坤珊向干涛工作所在地即广和律师事务所的办公地址国际创新中心十楼邮寄了涉案商铺的钥匙，干涛称其不在该地址办公，工作人员不认识他，无法接收，这是不诚信的，因为在一审法院的送达确认书中的送达地址是写国际创新中心十楼。干涛作为涉案房屋的业主，应该受涉案物业公司业主公约的约束。针对毛坤珊的上诉，干涛答辩称：1.干涛认可一审判决关于《租赁合同》终止时间的认定，《租赁合同》于2020年4月23日解除。毛坤珊主张《租赁合同》于2019年12月28日解除，没有合同及法律依据。2.引起本案纠纷的根本原因是毛坤珊违约提出提前终止合同、拒付租金；另外，租赁保证金早已抵扣租金，且根据《租赁合同》第十六条之约定，干涛有权没收其租赁保证金。《租赁合同》约定租期至2020年9月15日止，毛坤珊在2019年12月28日提出提前终止合同，且拒付2019年12月租金（应于2019年12月10日前支付），其构成根本违约这一事实清楚。况且，毛坤珊提出的解约事由没有任何证据加以证明，应当承担举证不能的不利后果。3.毛坤珊在上诉状中捏造事实，污蔑阻拦其搬离涉案商铺，然而，导致涉案商铺迟至2020年6月6日才交还给干涛的唯一、直接责任人是毛坤珊。毛坤珊将物资搬离涉案商铺不需要“放行条”，结合本案证据可见其未能搬走商铺内物资是因其自身的“跑路”及欠费行为所致。干涛未收到快递，且在合同未约定送达地址的情况下，不能认为有邮寄的行为即视为送达。毛坤珊明知干涛在国外，心中清楚干涛根本不可能收到解约通知及涉案商铺钥匙，其采用邮寄本身不是妥善的交接钥匙的方式，意在为其单方违约行为转嫁责任，将1月6日之后的责任全部切割给干涛承担。邮寄涉案商铺钥匙不等于履行完毕交还涉案商铺的义务。毛坤珊污蔑干涛不配合其搬离涉案商铺，而事实情况正相反，干涛一直催促毛坤珊尽快移交商铺以减少各方损失。4.物业管理处对本案相关问题的态度与做法已有书证证明，不应将毛坤珊偷拍偷录所得的其与物业管理处曾经理个人的谈话视频作为物业管理处的意见。综上，毛坤珊在上诉状中歪曲事实、曲解合同、逃避责任，其严重缺乏诚信的行为给干涛造成了经济损失并带来了其他负担。对于毛坤珊的上诉请求应予全部驳回，以维护干涛作为守约方的合法权益。干涛向一审法院起诉请求：1.判令毛坤珊立即向干涛支付深圳市南山区X裙楼X商铺（以下简称涉案商铺）2019年12月16日至2020年1月15日的租金13万元及资金占用利息1430元（资金占用利息按照年利率6%的标准应计至付清之日止，从2019年12月11日起暂计至2020年2月14日）；2.判令毛坤珊立即清空涉案商铺场地、迁离涉案商铺，并判令毛坤珊按照26万元/月的标准向干涛支付自2020年1月21日起至毛坤珊迁离涉案商铺之日止的场地占用费，场地占用费暂计至起诉之日（2020年2月14日）为216666.67元；3.判令毛坤珊立即向干涛赔偿损失39万元及资金占用利息（资金占用利息自起诉之日（2020年2月14日）起按照年利率6%的标准计算至付清之日止）；4.判令毛坤珊立即向干涛支付2019年7月至2020年1月水电费、维修基金、物业服务费65241.97元，并判令毛坤珊在迁离商铺之前按月支付水电费、维修基金、物业服务费；5.判令毛坤珊承担本案全部诉讼费用。一审庭审中，干涛变更起诉状第四项诉讼请求为判令毛坤珊立即向干涛支付2020年1月至2020年4月23日水电费、维修基金、物业服务费14978.56元，并判令毛坤珊支付水电费、维修基金、物业服务费至实际搬离之日止；同时增加诉讼请求，判令毛坤珊承担公证费用3200元。毛坤珊向一审法院提出反诉请求：1.请求依法判决确认毛坤珊与干涛之间所签订的《租赁合同》已于2020年1月6日解除；2.请求依法判决干涛退还毛坤珊所交的租赁押金160856元；3.请求依法判决干涛承担本案的诉讼费用。一审庭审中，毛坤珊变更反诉请求第一项解除合同的时间为2019年12月28日。一审法院认定事实：《不动产信息查询结果单》显示，X小区一期X-X号217、218、219、220、221、222、224、225、226、227、228、229、230、241等十四套房产为干涛所有，建筑面积共计502.68平方米。2017年9月1日，干涛（出租人、甲方）与毛坤珊（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于深圳市南山区X涉案商铺出租给乙方使用，商铺权利人干涛，建筑面积502.68平方米。乙方应于每月10日前向甲方交付租金。租赁期限自2017年9月16日起至2020年9月15日止，租金支付标准为2017年9月16日至2019年9月15日每月租金12万元，2019年9月16日至2020年9月15日每月租金13万元；2020年9月16日以后如乙方续租，租金标准随行就市，双方另行协商；商铺用途美容会所。租赁期间，甲方负责支付商铺的土地使用费，乙方负责按时支付商铺的水电费、卫生费、房屋（大厦）管理费及因租赁（租金）所产生的一切税费。甲方确保交付的商铺及附属设施能实现租赁目的，并保证其安全性符合法律法规或规章的规定。乙方在使用商铺过程中，如非因乙方过错，商铺或其附属设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，乙方应及时通知甲方并采取有效措施防止缺陷的进一步扩大，甲方应在接到乙方通知后十五日内进行维修或径直委托乙方代为维修，乙方无法通知甲方或甲方接到通知后不在上述约定的时间内履行维修义务的，乙方可代为维修；发生特别紧急情况必须立即进行维修的，乙方应代为维修并及时将有关情况通知甲方；上述两款规定情况下发生的维修费用（包括乙方代为维修及因防止缺陷扩大而支出的合理费用）由甲方承担，乙方未尽上述两款规定义务，未能及时通知或采取可能之有效措施，导致损失扩大的，该（扩大）部分维修费用由乙方自行承担。出现以下情形之一的，甲方可就因此造成的损失，不予退还租赁保证金：1.乙方拖欠租金达10天以上；2.乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达12万元以上；3.乙方利用商铺进行非法活动，损害公共利益或他人利益的；4.乙方擅自改变商铺结构或者用途的；5.乙方违反本合同第十一条规定，不承担维修责任或支付维修费用，致使房地产或设备严重损坏的；6.未经甲方同意的及有关部门批准，乙方擅自将商铺进行维修；7.乙方擅自将商铺转第三人的；除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方还可依据上述情形解除合同或向乙方提出变更合同条款。出现以下情形之一的，乙方可就因此造成的损失没要求甲方支付违约金120000元：1.甲方延迟交付商铺10天以上；2.甲方违反本合同第八条规定，使乙方无法实现承租目的的；3.甲方违反本合同第十条规定，不承担维修责任或支付维修费用的；4.未经乙方同意或有关部门批准，甲方将商铺进行改建、扩建或装修；除追究甲方损坏赔偿责任或违约责任，乙方还可依据上述情形解除合同（乙方在获得赔偿后书面通知甲方并交回商铺）或向甲方提出变更合同条款；乙方自甲方收到通知至乙方获得赔偿期间，不需向甲方交付租金。本合同终止后，乙方应于五日内迁离并交回商铺，并保证商铺及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续；乙方逾期不迁离或者不返回商铺的，甲方有权收回商铺，并就逾期部分向甲方收取双倍租金。本合同约定之租赁期届满，乙方须继续租用商铺的，应于租赁期届满之日前2个月内向甲方提出续租要求，在同等条件下，乙方对商铺有优先承租权；甲乙双方就续租达成协议的，应重新订立合同；如乙方要求提前解约，要求提前解约的乙方应向对方赔偿相当于三个月租金金额的损失即39万元。《深圳市版权协会电子证据固化报告》（第F0502号）干涛和毛坤珊的微信聊天记录显示，2019年12月28日，毛坤珊向干涛提出，涉案商铺存在水管漏水几个月无法正常使用，一用就漏水，水管老化破裂，电线老化，电梯故障一年有余等情况导致其无法继续经营，干涛对此表示漏水如果是本体问题应该是物业和业主共同解决，但如果是后期装修问题，应该由毛坤珊解决；漏水问题则会通知助理查看。其他相关问题应当由物业负责。如果需要商谈继续合作、给予装修免租期和调整租金等问题，等其回国后再决定。毛坤珊后表示其从今天开始解约，干涛表示不同意毛坤珊单方提前解约，毛坤珊应当支付应付租金。2019年12月29日，干涛表示如果毛坤珊拖延支付租金至2020年1月20日，其将通知助理提起诉讼。2020年1月8日，干涛表示其不同意毛坤珊单方解约，毛坤珊表示其已于2020年1月5日补寄了解除租赁合同通知书和门钥匙给干涛。2019年12月31日，干涛派人查看涉案商铺漏水事宜，商铺有一处地板掀开，露出管道。涉案商铺大门上了两把锁，门口贴有温馨提示，内容主要为“尊敬的会员朋友，X店因水管老化破裂，需要歇业重新改造水电布局，在此期间需要做护理的客户可以前往其他分店。2019年12月28日维多利雅全体员工敬上”等。干涛表示其为安全考虑，在查看涉案商铺时已让物业停水。毛坤珊认为干涛查看商铺时故意停水，其实漏水情况十分严重。毛坤珊为证明其已于2020年1月5日已向干涛寄送《解除通知书》和钥匙，提供了《解除通知书》、三份EMS邮政快递单和干涛工作单位、单位地址（来源：深圳律协官网）予以证明。干涛对除《解除通知书》外的其他证据真实性认可，但其认为其确未收到《解除通知书》，也未收到三封邮件和钥匙；干涛认为其确为广东广和律师事务所执业律师，但这与本案无关，干涛实际工作地点为深圳X楼，X广场是广和所的旧址，其从未在此处办公，2016年方转所至广和所，因每年一半时间在国外，在广和所没有办公室，广和所的大部分人也不认识干涛；X是干涛的身份证地址，干涛已于几年前将该住宅出租给案外人；租赁合同只是列明身份证地址，没有列收寄件地址。毛坤珊寄给干涛的三封EMS邮政快递单EMS邮单状态查询结果显示，102407703XXXX号邮件状态“邮件运输中”，102407703XXXX号邮件2020年1月8日状态为“退回妥投”，102407703XXXX号邮件2020年1月8日状态为“退回妥投”。2020年1月8日，毛坤珊与干涛的电话录音记录显示，毛坤珊表示其已将钥匙和退租通知寄送给了干涛，干涛表示不同意毛坤珊终止合同。2020年2月13日，干涛再次查看涉案商铺，大门已上两把锁，门内堆放了毛坤珊的物品。2020年3月26日，干涛向毛坤珊发送短信，建议早移交铺面，双方减少损失，毛坤珊表示钥匙和退租通知书已经快递给干涛，其1月4日下午搬东西物业说是干涛不让搬。干涛表示其在国外没收到快递，毛坤珊应当支付欠付的物业管理费和水电费。4月8日，干涛建议双方移交场地，毛坤珊表示愿意配合，但之前是干涛不同意，自己之前一直在催促干涛。4月10日，干涛表示毛坤珊应当先交物业管理费，否则管理处不会开门。5月11日，干涛表示其已做现场公证，管理处门锁已不在，请毛坤珊尽快开锁并搬离物品。毛坤珊表示干涛未开放行条，管理处是不会放行的。干涛表示这是管理处和毛坤珊之间的费用问题，物业的门锁已经不在了，毛坤珊应尽早搬离。毛坤珊表示物业要有放行条才会放行。《深圳市版权协会电子证据固化报告》（第F0XXX号）毛坤珊与物业曾经理的聊天记录显示，2020年4月23日，毛坤珊向曾经理提出干涛说是管理处不让其搬离，曾经理表示业主同意搬就可以。毛坤珊向曾经理询问是否可以明天来搬东西，曾经理询问干涛，干涛回复“你让她交了余款”。毛坤珊表示2020年1月至4月其已未使用涉案商铺，不应交纳管理费。（2020）深南证字第XXXX号《公证书》记载，2020年5月11日10时12分，公证员和公证人员随申请人（干涛）来到深圳市南山区X号挂有“维多丽雅美容连锁机构”广告牌的商业区域，乘坐向上的扶手电梯至二楼，对标识为“维多丽雅经典美容会所”的商铺进行现场查看，商铺大门锁闭，并于玻璃门上张贴有“温馨提示”，通过玻璃门可见房屋内存有家私、仪器以及其他物品。2020年5月31日，干涛提交的照片显示其查看的涉案商铺现场状况与2020年5月11日公证的现场状况一致。毛坤珊为证明涉案商铺扶手电梯停用的情况，提供了涉案商铺2020年1月4日的现场视频予以证明，干涛对此不予认可，因为资料中没有直接反映出手扶梯停用的情况；况且扶手电梯存在故障暂时停运或检修亦属正常现象，毛坤珊称“损坏一年多”，应当举证证明。毛坤珊为证明涉案商铺租金远高于市场标准，干涛拒绝移交涉案商铺并要求管理处不让毛坤珊搬，为商铺交接人为设置障碍，商铺存在严重漏水问题和安全隐患等情况，提供了涉案商铺2020年1月4日的现场视频和2020年4月24日、5月4日毛坤珊与物业管理处曾经理谈话录音视频。干涛认为，首先，该些证据属于视听资料，是毛坤珊偷拍录像所得，侵害他人合法权益，不得作为证据使用；其次，根据2020年1月4日的现场视频，毛坤珊当日尝试搬走商铺内的物件被物业管理处阻拦，可见正是因为其拖欠水电费管理费，物业管理处为防止其跑路而采取措施阻拦，与干涛无关；再次，曾经理与本案存在利害关系冲突，若要以曾经理的说法作为本案认定事实的依据，则应当令其作为证人出庭接受质证；最后，曾经理的意见是个人观点，不等同于物业管理处的意见，物业管理处的意见应以书证为准。在《通知》中，管理处通知称“请你铺及时交清欠款，管理处按程序办理放行手续”，由此可见管理处在商铺大门上锁的唯一原因是毛坤珊欠缴水电物管等费用。此外，从内容来看，毛坤珊以诱导性提问，把责任推到干涛身上，谈话中存在对其的人身攻击，此类谈话不应作为证据。为证明毛坤珊自2019年7月至2020年2月已拖欠七个月的物业费、本体维修资金、水电费等共计65241.97元，干涛提供了《关于水电、管理费用的催缴函》。该函由长城物业集团股份有限公司X管理处于2020年2月10日向深圳市维多利亚投资有限公司出具，记载内容为管理处多次致电该司催缴管理费、本体维修资金、水电费及滞纳金未缴纳，合计65241.97元，请求该司在收到本函5日内于2020年2月16日之前将费用缴清；每月10日前到X中心缴纳相关费用，逾期未缴纳造成停水停电，将由该司自行负责。毛坤珊对此函件不予认可，认为毛坤珊交至管理处的相关费用交到了2019年12月。为证明毛坤珊直到2020年4月10日才向X管理处交纳2019年7月至2019年12月物业和水电等相关费用，且截至2020年4月23日毛坤珊仍欠付水电费、维修基金、物业服务费合计14978.56元，干涛提供了X管理处出具的《长城物业集团股份有限公司收据》《通知》《费用通知单》为证。《通知》记载“尊敬的商铺SZ25-6-8-202,截止至2020年4月23日你铺尚有物业服务费，维修基金，水电费合计14978.56元待缴。请你铺及时交情欠款，管理处按程序办理放行手续。”毛坤珊对此证据的真实性予以认可，但认为该通知抬头写的是公司而非毛坤珊，且该份通知是干涛逼迫管理处所写的。为证明干涛2011年7月22日收取涉案商铺押金160856元，毛坤珊提供了《收条》，记载了“今收到毛坤珊女士交来租房押金人民币160856元。此据。收款人：干涛（备注：原押金冲抵作废）”。干涛确认收条真实性，但认为双方维持租赁合同关系多年，多次将租赁保证金冲抵每一合同期的尾款、同时约定新的租赁保证金。现时隔多年，除非毛坤珊提供收条原件，否则根据交易习惯，所谓租赁保证金已经抵扣租金，干涛不予认可。该收据的日期为2011年7月22日，本案争议的合同签订时期为2017年9月1日，根据双方的惯例，前后续签了3次合同，每次押金都冲抵租金，前面合同都已经结清，这份2011年的收条事实上早已冲抵结清，只是干涛忘记向毛坤珊索回，此证据与本案没有关系。干涛为证明其于2019年12月19日出发前往加拿大，2020年3月24日返回中国，提供了机票购买记录和《出入境记录查询结果》《入境人员解除集中医学观察通知书》。毛坤珊对此不予认可，认为即便干涛身在国外，仍可以配合进行房屋交接。一审庭审前，因双方要求进行房屋交接，一审法院于2020年4月23日询问双方是否确认不再履行合同，双方表示确认。一审法院要求双方及时采取措施阻止损失扩大，否则应就扩大的损失自行承担不利后果，双方表示同意。一审庭审中，双方确认毛坤珊租金交至2019年12月15日。一审庭审后，双方确认于2020年6月6日对涉案商铺进行了交接。一审法院认为，干涛和毛坤珊签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行合同义务。关于《租赁合同》终止的时间。第一，毛坤珊主张合同已于2019年12月28日其向干涛提出解除时终止，因无论根据合同约定或是法律规定，涉案商铺漏水且存在安全隐患，导致毛坤珊无法使用涉案商铺，干涛怠于履行出租人的义务，合同目的落空，一审法院认为，就合同的法定解除权，虽然干涛承认涉案商铺存在漏水情况，但毛坤珊未提供充分的证据证明涉案商铺漏水致使涉案商铺达到了无法经营的地步，且毛坤珊此前曾对漏水情况进行多次维修，亦可侧面证明类似的漏水情况难以导致合同目的落空，故毛坤珊不享有法定解除权。就合同的约定解除权，根据《租赁合同》第十七条的约定，出租人出现违反本合同第八条规定，使乙方无法实现承租目的的或违反本合同第十条规定，不承担维修责任或支付维修费用的，承租方可依据解除合同。毛坤珊主张干涛存在违反第八条和第十条的情形，同样应达到无法实现承租目的的程度；毛坤珊就其主张的涉案商铺存在的无论漏水或是电梯无法使用等情形亦未提供充分的证据证明涉案商铺无法经营无法实现承租目的的程度，对此一审法院不予采信。毛坤珊主张干涛不承担维修责任或支付维修费用，在干涛未对漏水问题作出明确表示时毛坤珊即于12月28日直接提出解除合同，故一审法院对该主张同样不予采信。至于毛坤珊主张《租赁合同》第十九条第二款的约定“如一方要求提前解约，要求提前解约的一方应向对方赔偿相当于三个月租金金额的损失即39万元”应理解为合同赋予了单方任意解除权，故毛坤珊只要赔偿39万元即可解约，一审法院认为，根据合同的体系解释，合同约定可以适用单方解除权的情形已在前述第十五至第十七条中有全面约定，第十九条第二款承接表述的是合同终止后的情形，应理解为与合同终止原因相关的违约金约定，故一审法院对此主张不予采纳。第二，干涛主张合同终止时间为2020年1月15日，因其在诉状中请求合同租金支付至2020年1月15日，且在庭审中认可合同已于2020年1月15日终止，一审法院认为，因毛坤珊未交纳12月份租金，干涛享有单方解除权，但应自解除通知到达毛坤珊之日起合同解除。因干涛并未举证证明其曾明确向毛坤珊主张解除合同事宜，更未举证解除通知何时到达毛坤珊，故一审法院对此亦不予采信。第三，因2020年4月23日经一审法院释明双方确认不再履行合同，一审法院据此认定2020年4月23日双方签订的《租赁合同》已经解除。关于合同租金，因一审法院认定合同于2020年4月23日解除，毛坤珊亦确认其租金交纳至2019年12月15日，故毛坤珊应当支付2019年12月16日至2020年4月23日期间涉案商铺的租金。按照合同约定的每月130000元计算，毛坤珊共计应当支付554666.67元。关于合同解除后的房屋占有使用费的问题，一审法院认为，《租赁合同》已约定合同终止后承租方有搬离义务，且结清相关费用，办理交接手续，合同终止后毛坤珊未及时搬离，应当支付房屋占有使用费。毛坤珊主张干涛要求管理处阻止其搬离，但其提供的录音录像证据属单方制作，结合微信聊天记录的内容亦无法直接证明毛坤珊未能搬离的原因，毛坤珊亦未能提供其他证据予以证明，应当对此承担不利后果。自2019年12月28日起毛坤珊已多次明确表明其认为合同已终止，将不再继续租用涉案商铺，根据合同约定干涛亦有权收回涉案商铺。干涛未采取措施阻止损失进一步扩大，应当承担相应的责任。经2020年4月23日一审法院释明双方均未就此采取积极有效的措施，因此，一审法院酌定自2020年4月24日至6月6日就涉案商铺的房屋占有使用费，双方应当各自承担一半的占有使用费。干涛主张按照合同约定交纳双倍租金的占有使用费，一审法院认为，《租赁合同》约定的支付双倍租金占有使用费的情形不适用于本案发生的情形，故一审法院对此不予采纳。综上，毛坤珊应向干涛支付2020年4月24日至6月6日期间一半的房屋占有使用费，参照双方合同约定的每月租金130000元标准计算，毛坤珊应当支付93795.7元。干涛主张要求支付房屋占有使用费的利息，没有依据，一审法院不予支持。关于违约金，鉴于上述关于毛坤珊不享有单方解除权的认定，毛坤珊单方提出解除合同属违约行为，干涛主张按合同约定要求毛坤珊支付3个月租金即39万元的违约金，不违反法律规定，一审法院予以支持。干涛主张要求违约金的利息，缺乏理据，一审法院不予支持。关于干涛要求毛坤珊承担公证费用3200元，一审法院认为缺乏合同和法律依据，故一审法院不予支持。关于涉案商铺尚未交纳的管理费、水电费等费用，一审法院认为，鉴于上述《租赁合同》已于4月23日解除的认定，根据合同约定，承租期内相关费用应由承租方交纳，故一审法院对干涛要求毛坤珊支付截至2020年4月23日等管理费、水电费等相关费用共计14978.56元予以支持。至于2020年4月23日至6月6日发生的管理费、水电费等费用，因毛坤珊并未继续经营，对此干涛亦承担一定的责任，且干涛未提供证据证明水电费等其他费用发生情况，故毛坤珊应当承担2020年4月24日至2020年6月6日期间一半的管理费和本体维修基金，分别参照之前每月3016元和125.67元的标准计算，应当支付4603.38元。综上，毛坤珊应当支付管理费、水电费等相关费用19581.94元。关于租赁保证金，毛坤珊主张双方签订租赁合同十余年，干涛最后一次收取押金是2011年7月22日，应予以退还，一审法院认为，毛坤珊和干涛均认可双方自2011年至2017年租赁关系一直持续，毛坤珊提供的《收条》已初步证明干涛就该房屋租赁收取了租赁保证金，且《租赁合同》未另行约定租赁保证金，而干涛虽主张相关押金已在之前租赁合同中冲抵，但未提供证据予以证明，故一审法院此予以采信。但根据双方《租赁合同》的约定，承租方存在拖欠租金达10天以上或各项费用达12万元以上的，出租人可不予退还保证金，干涛主张其有权没收该项租赁保证金，一审法院予以采信，故一审法院对于毛坤珊的该项诉讼请求不予支持。关于干涛请求毛坤珊按年利率6%的标准欠付租金的利息，一审法院认为，鉴于一审法院已认定干涛可以收取违约金和没收租赁保证金，这足以弥补干涛的相关损失，故一审法院对于该项诉请不予支持。综上，干涛的主张部分成立，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十三条、九十六条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、确认干涛和毛坤珊2017年9月1日签订的《房地产租赁合同》自2020年4月23日起解除；二、毛坤珊于判决生效之日起十日内向干涛支付2019年12月16日至2020年4月23日的租金554666.67元；三、毛坤珊于判决生效之日起十日内向干涛支付2020年4月24日至2020年6月6日期间房屋占有使用费93795.7元；四、毛坤珊于判决生效之日起十日内向干涛支付违约金390000元；五、毛坤珊于判决生效之日起十日内向干涛支付管理费、水电费等费用19581.94元；六、驳回干涛的其他诉讼请求；七、驳回毛坤珊的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5650.38元，干涛已预交5916.69元，由干涛负担1243.08元，毛坤珊负担4407.3元；反诉案件受理费1758.56元，毛坤珊已预交1758.56元，由毛坤珊负担。本院认为，经审理查明，一审查明事实基本清楚，对于清楚部分，本院予以确认。二审另查明，2020年1月6日，干涛将民事起诉状微信发送至毛坤珊，干涛并未主张2020年1月6日的起诉状与递交至法院的起诉状存在不同。本院认为，本案是租赁合同纠纷，本案争议的焦点为：一、《租赁合同》解除的时间；二、毛坤珊应当支付的租金数额；三、合同解除后的占有使用费金额；四、毛坤珊应当支付的管理费、水电费金额；五、干涛能否没收租赁保证金。对于无争议事项，本院予以确认。关于焦点一，毛坤珊主张，涉案合同第十九条的约定，赋予了双方任意解除权，毛坤珊于2019年12月28日，明确通知了干涛解除合同，因此，合同解除的时间为2019年12月28日。干涛同意一审认定的合同解除时间。本院认为，关于涉案合同十九条是否赋予了双方任意解除权的问题，任意解除权是指不以相对方的违约为条件的一种解除权，该种解除权一般由法律进行了明确的规定，如《中华人民共和国合同法》第一百九十五条赠与人享有单方解除合同的权利，第二百三十二条不定期租赁合同双方有解除权，第二百六十八条承揽合同的定作人可以单方解除合同，第三百零八条货运合同的托运人有单方解除权，第三百三十七条标的已公开的技术开发合同双方都有解除权，第四百一十条委托合同的双方都有解除合同的权利等。上述任意解除权，不存在支付违约金的问题，仅有赔偿损失的可能。在普通的租赁合同中，如果既约定了合同履行的期限，又约定任意解除权，则明显存在矛盾。并且涉案合同第十九条明显约定了违约金，因此，该条款实际上是对提前解除合同的违约金的约定，并非赋予双方任意解除权。因此，对毛坤珊主张其享有合同约定的任意解除权的主张，本院不予采信。关于合同解除的时间，毛坤珊提交的证据无法证明涉案商铺漏水导致合同履行不能，其不享有法定的解除权。而其提前解除合同的行为已经构成违约，干涛享有法定解除权，其在一审时明确主张是2020年1月15日解除合同，而且在2020年1月6日，其将起诉状发送至毛坤珊，应当视为对毛坤珊进行了通知，因此，涉案租赁合同解除的时间为2020年1月15日。一审认定有误，本院予以纠正。关于焦点二，毛坤珊主张租金应当计算至2020年12月28日。干涛主张，毛坤珊应当支付欠付租金占用期间的利息至实际履行完毕之日。本院认为，如前所述，涉案合同的解除时间为2020年1月15日，因此，毛坤珊应当支付租金至2020年1月15日。因双方已经确认涉案商铺租金交纳至2019年1月15日，毛坤珊仍需支付2019年12月16日至2020年1月15日的租金，即130000元。一审认定有误，本院予以纠正。因毛坤珊未及时缴纳租金，势必给干涛带来利息损失，其应当支付相应的利息，利息以130000元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年12月10日计至实际支付之日止。关于焦点三，毛坤珊主张，在其明确表示解除合同之后，将涉案商铺的钥匙寄回，且要搬离商铺，但经多次沟通，干涛不予出具放行条，因此，导致的损失扩大应当由干涛承担。干涛主张，一审已经认定合同解除的时间为2020年4月23日，毛坤珊实际搬离的日期系2020年6月6日，因此依照合同约定，毛坤珊应当按照双倍租金的标准，支付房屋占有使用费并支付占有使用费的资金占用利息至实际履行之日。本院认为，毛坤珊作为承租人，明确表示解除合同，而且在双方的微信聊天记录中，也清楚表示实体经济差，难以承担租金和维修成本，另外还主动寄还商铺钥匙，其主观上并无继续占有涉案商铺的故意，客观上也尽其所能的止损。另外，毛坤珊在2010年1月4日、1月8日、3月26日、4月10日的微信聊天记录中，均多次说明是由于干涛不同意解除合同以及不同意放行，导致管理处不同意其搬离。并且还明确，只要干涛确定时间，其尽力配合。从毛坤珊提交的视频证据中，也能证明系干涛不同意管理处放行。反观干涛，在2020年4月23日之前，均未予以正面答复，在本案已经起诉，双方对各项费用有争议的情况下，坚持要按照其要求结清各项费用。虽然2020年3月干涛向法院申请进行场地交接，其后也有向毛坤珊要求办理交接，但未有证据证明其同意管理处放行或者与毛坤珊确定交接时间。即使考虑干涛不在国内的客观情况，其能够委托代理人进行诉讼，则亦可委托代理人处理涉案房屋的交接事宜，特别是在其解除合同之后，更应当积极防止损失的扩大。因此，本院认为，对于合同解除后损失的扩大，干涛应当承担主要责任，毛坤珊无需支付合同解除后的占有使用费。一审认定有误，本院予以纠正。关于焦点四，毛坤珊主张，因合同于2019年12月28日解除，管理费、水电费等仅需支付到该日。干涛主张，上述费用，应当支付到2020年6月6日。本院认为，如前所述，涉案合同于2020年1月15日解除，合同解除前的费用应当由毛坤珊支付，合同解除后的费用，毛坤珊不承担责任。双方对于一审查明的管理费、本体维修金的标准无异议。因此，毛坤珊需缴纳物业管理费1508元、本体维修金63元。关于水电费，虽然双方认可在上述期间都未进行经营，但根据X管理处出具的《通知》显示的数字，涉案商铺仍旧存在水电费，结合涉案商铺营业期间的水电支出，本院酌定水电费为500元。关于焦点四，毛坤珊主张，干涛应当退还租赁保证金。本院认为，根据双方合同的约定，承租人拖欠租金达10天以上或各项费用达12万元以上的，出租人可以不予退还保证金。毛坤珊的租金仅支付至2019年12月15日，存在拖欠行为，干涛有权没收租金保证金。综上，干涛的上诉请求、理由不成立，本院不予支持。毛坤珊的上诉请求、理由部分成立，对于成立部分本院予以支持。一审判决认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市南山区人民法院（2020）粤0305民初8285号民事判决第四项；二、撤销广东省深圳市南山区人民法院（2020）粤0305民初8285号民事判决第三项、第六项、第七项；三、变更广东省深圳市南山区人民法院（2020）粤0305民初8285号民事判决第一项为：确认上诉人干涛和上诉人毛坤珊2017年9月1日签订的《房地产租赁合同》于2020年1月15日解除；四、变更广东省深圳市南山区人民法院（2020）粤0305民初8285号民事判决第二项为：上诉人毛坤珊于本判决生效之日起十日内向上诉人干涛支付2019年12月16日至2020年1月15日的租金130000元及利息（利息以130000元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年12月10日计至实际支付之日止）；五、变更广东省深圳市南山区人民法院（2020）粤0305民初8285号民事判决第五项为：上诉人毛坤珊于本判决生效之日起十日内向上诉人干涛支付管理费、本体维修金、水电费等共计2071元；六、驳回上诉人干涛的其他诉讼请求；七、驳回上诉人毛坤珊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5650.38元，干涛已预交5916.69元，由干涛负担1751.62元，毛坤珊负担3898.76元；反诉案件受理费1758.56元，毛坤珊已预交1758.56元，由毛坤珊负担。毛坤珊应自本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳3898.76元，逾期未缴纳由一审法院依法强制执行。干涛多预交的4165.07元，由一审法院退回。二审案件受理费23095.81元，干涛已预交7501.95元，毛坤珊已预交15593.86元，由干涛负担14285.28元，由毛坤珊负担8810.53元。干涛应自本判决生效之日起七日内向本院缴纳6783.33元，逾期未缴纳的本院依法强制执行。毛坤珊多预交的6783.33元，由本院退回。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 许  莹  姣审判员 黄  玮  娜二〇二一年三月三十日书记员 付红萍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。