北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初983号原告：杨良珊，女，1971年12月31日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：齐乐，北京市通商律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡剑，北京市通商律师事务实习律师。被告：刘思远，男，1994年6月14日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：杨北川，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘瑞堂，北京市京师律师事务所实习律师。第三人：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼****。法定代表人：李峰岩，总经理。委托诉讼代理人：高佳琪，女，1994年7月10日出生，汉族，北京链家置地房地产经纪有限公司员工。原告杨良珊与被告刘思远、第三人北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨良珊及其委托诉讼代理人齐乐、胡剑，被告刘思远及其委托诉讼代理人杨北川、刘瑞堂，第三人链家公司的委托诉讼代理人高佳琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨良珊向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2020年11月10日解除；2、请求判令被告给付原告违约金977760元；3、请求判令被告给付原告三个月租金损失24102元、违约金损失53277．59元、律师费10万元；4、案件受理费由被告承担。事实与理由：一、被告根本违约，原告有权解除合同。原、被告通过链家公司于2020年9月6日签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》）及《补充协议》，约定，被告购买原告所有的。位于北京市通州区八里桥南街房屋（以下简称涉案房屋），成交价为488．88万元。买卖合同第六条规定，原告完成自如解约清退手续后，于2020年10月15日将该房屋交付给被告。原告根据合同约定与北京自如生活企业管理有限公司（以下简称自如公司）于2020年9月7日完成了解约退房，并于9月17日通知被告完成与自如公司解约并清退涉案房屋可以提前交房，但被告在支付购房定金10万元后表示，因无法筹集资金，不能在合同约定的2020年10月15日受领房屋，并且至今未支付租金。之后，被告在自身违约的情况下，又于2020年11月1日向原告发出通知书，单方面主张解除买卖合同，该解除行为无合同和法律上的依据，不具有法律效力。鉴于原告已依约清退涉案房屋通知并准备按时向被告交房而被告因自身资金紧张不能付款且无理通知解除买卖合同，其已明确表示不履行支付房款购买房屋的主要债务，构成根本违约，根据《补充协议》第四条第三款第二项，被告拒绝购买该房屋的，原告有权解除合同。二、原告有权要求被告支付成交总价款20%的违约金。《补充协议》第四条第三款约定，被告拒绝购买该房屋的，属于根本违约，被告应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款20%向原告支付违约金。因此，原告有权要求被告支付成交总价款20%的违约金，即977760元。三、被告应赔偿原告的资产收益损失及违约金损失。原告为履行涉案合同与自如公司解除了《资产管理服务合同》，按照该合同第2．1条的规定，原告现可每月收益8034元，且自如亦实际每月支付资产收益8034元。现合同因被告根本违约解除，被告应当赔偿原告《资产管理服务合同》解除之日至涉案房屋另行出租之日期间的资产收益，暂计至案件受理之日为24102元。此外，原告为履行向被告交付涉案房屋的合同义务，与自如公司提前解除《资产管理服务合同》，为此向自如公司支付了违约金53277．59元，属原告因被告违约产生的损失，被告在签订涉案合同时知道原告将涉案房屋委托自如公司，进行资产管理，收取收益，因此该等损失属于被告订立合同时预见到的，因违反合同可能造成的损失，被告应当予以赔偿。原告为维护自己的合法权益，支付了律师费、诉讼费，应当由被告承担。被告刘思远辩称，同意解除合同，我方认为合同于2020年11月3日解除，因为当时我方通过中介给原告发送了合同解除通知。原告未按合同约定时间交付房屋，构成违约，我方不存在违约行为，不同意支付违约金，不同意赔偿租金损失、违约金损失和律师费。即便我方构成违约，原告要求的违约金也过高，要求法院依法予以调整。第三人链家公司述称，同意原告的第一项诉讼请求，其他诉讼请求与我方无关，不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月6日，原告（甲方）与自如公司（乙方）就涉案房屋出租签订《资产管理服务合同》。第1．3条约定：管理期间自2019年4月26日起至2022年7月19日。第2．1条约定：双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情预期合理收益为7800元/月，从第二个管理周期起每个管理周期预期收益递增3%。2020年9月6日，原告（出卖人）、被告（买受人）经链家公司居间就涉案房屋买卖签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：第一条房屋基本情况：出卖人所售房屋坐落为通州区八里桥南街，建筑面积142．63平方米。第二条房屋权属情况及使用情况：出卖人已将该房屋出租，租赁期限自2019年7月20日至2022年7月19日；出卖人承诺交房前解除租赁合同，并按期交房，由此产生的费用由出卖人自行承担。第六条房屋的交付：出卖人完成自如解约清退手续后，于2020年10月15日将该房屋交付给买受人。第七条违约责任：逾期交房超过15日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款（含已付贷款部分），并按照成交总价款的20%向买受人支付违约金。第九条不动产登记：出卖人和买受人同意自本合同签订之日起150日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。2020年9月6日，原告（甲方）、被告（乙方）与链家公司（丙方签订）《补充协议》，约定：第一条：成交总价款为4888800元。第二条：乙方于产权转移登记前三个工作日将第一笔首付款3918800元（不包含前期支付全部定金）支付甲方；甲乙双方应于2020年12月31日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续，应于房屋贷款批复后5个工作日共同前往税务部门办理缴税登记，应于缴税预审通过后5个工作日，共同办理房屋不动产转移登记手续；甲、乙双方应当在出卖人完成自如解约清退手续后，于2020年10月15日自行办理物业交割手续。第四条：2、甲方逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起15日内以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用，不予退还，由甲方直接赔付乙方。3、乙方逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日或拒绝购买房屋的，乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，乙方应在违约行为发生之日起15日内以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。其他约定：甲方在把房屋交付乙方后，自2020年10月15日开始计算租金，乙方按每月7000元的租金支付给甲方，直至房屋过户给乙方为止。《北京市存量房屋买卖合同》及《补偿协议》签订后，被告向原告支付定金10万元，向链家公司支付居间服务费127108．8元。2020年9月7日，原告（甲方）与自如公司（乙方）签订《资产管理服务合同》解约协议，约定“甲方向乙方支付违约金、装修折旧费等费用共计53277．58元”。同日，原告向自如公司支付上述款项。2020年9月17日，涉案房屋原有租户搬离。同日，原告将其已经与自如公司完成解约并清退房屋的情况通过微信通知被告父亲（微信名：清一色），内容为：租户搬完了，我今天去办交接，您去吗？房子可以提前一个月给您。被告父亲不同意提前收房。2020年10月13日，原告将涉案房屋中家具和空调搬出，同日再次通过微信通知被告父亲收房，被告父亲没有回复。2020年10月14日，原告微信通知链家公司工作人员（微信名：Sandy）收房，链家公司工作人员表示被告卖房没有卖出去，约双方于2020年10月17日面谈。2020年10月17日至2020年10月25日，原、被告就延期支付首付款问题进行多次协商，未达成一致意见。2020年11月1日，被告委托链家公司经贸国际公寓店经理王某在微信群向原告发送《通知书》，表示原告未按合同约定按时交房，构成根本违约，故通知原告解除合同。2020年11月3日，王某将上述《通知书》纸质版送交原告。2020年11月9日，被告向原告发送律师函，载明“阁下没有如约交付房屋的行为已严重违约，现再次确认委托人与阁下签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》业已解除”等内容。庭审中，原告主张被告购买涉案房屋的款项来源是出售被告父亲的房屋，因其父亲的房屋出售出现困难，难以依约支付涉案房屋剩余购房款，为此其提供与被告父亲的微信聊天记录以及申请证人王某（链家公司经贸国际公寓店经理）出庭予以佐证。被告对原告上述主张不予认可，表示其具备履约能力，为此其提交其父亲刘宪清的房产证予以佐证。庭审中，关于合同解除事由，被告主张合同因原告未如期交房构成根本违约而解除，原告主张合同因被告拒绝购买、受领涉案房屋构成根本违约而解除。庭审中，关于房屋交付问题，原告称被告因无法筹集资金，不能在合同约定的2020年10月15日受领房屋，被告对此不予认可，表示其在约定交房日期前后，积极准备收房装修，原告增加提高租金、尾款按年息8%支付等条件拒绝交付房屋。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国民法典》第五百二十七条规定，应当先履行合同的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。《中华人民共和国民法典》第五百二十八条规定，中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力且未提供适当担保的，视为以自己的行为表明不履行主要债务，中止履行的一方可以解除合同并可以请求对方承担违约责任。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第二项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第五百八十八条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按约定履行各自义务。被告支付原告10万元定金后，至今双方的合同没有再继续往下履行。原告主张解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，被告及链家公司亦同意解除合同，本院对此不持异议。本案争议焦点是合同解除的事由。根据《北京市存量房屋买卖合同》第六条“出卖人完成自如解约清退手续后，于2020年10月15日将该房屋交付给买受人”的约定，原告应于2020年10月15日向被告交付涉案房屋。根据《北京市存量房屋买卖合同》第九条“出卖人和买受人同意自本合同签订之日起150日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续”以及《补充协议》第二条“乙方于产权转移登记前三个工作日将第一笔首付款3918800元（不包含前期支付全部定金）支付甲方”的约定，被告应于2021年1月31日之前向原告支付首付款。由此可见，原告交付房屋的合同义务在先，被告支付首付款的合同义务在后。本案中，原、被告未按合同约定日期交接房屋，责任在原告还是在被告，双方对此各执一词。原告主张被告因卖自己的房屋筹措买房款没有进展、极有可能不能够如期支付涉案房屋首付款，因而故意不接收房屋。被告主张交房日期前后一直积极联系入住、装修事宜，未能接收房屋系因原告增加各种不合理条件故意不交付房屋所致。对此，本院分析如下：双方之间的房屋买卖合同于2020年9月6日签订后，原告作为履行义务在先的一方，积极为按时履行交付房屋的合同义务做准备工作，签约第二天即与自如公司解除租赁关系，付出53277．58元的解约代价，2020年9月17日原租户搬离，原告于当日通知被告可以提前交房，被告表示不予接收，要求按照合同约定日期交付房屋。2020年10月13日，距离合同约定的交房时间还有两天，原告搬出涉案房屋的家具和空调，再次通知被告收房，被告不置可否。被告购买涉案房屋的首付款来源是卖掉被告父亲位于方庄的房产，合同约定的交房日期前后，距离涉案房屋买卖合同签署已达一个多月时间，被告出售父亲房产筹款的事项尚未成就。结合以上分析，可以较为明显的判断出，原告作为应当先履行合同一方，因被告先行不按期接收所购买的涉案房屋构成在先违约的情况下，原告在预判被告存在可能丧失如期支付首付款能力的情形而后续中止了履行交房义务，系行使不安抗辩权，不构成违约，被告作为违约方无权据此解除合同。故被告于2020年11月1日向原告发出的解除合同通知，非但不产生合同解除的效果，反而应视为在履行期限届满前，以自己的行为表明不履行主要债务，原告有权据此解除合同，因此，合同系因被告预期违约而解除。关于合同解除的时间，因原告没有向被告发出过解除合同的通知，故法院向被告送达起诉书副本的时间为合同解除的时间，本案的起诉书副本于2021年1月22日送达被告，故合同解除的时间应为2021年1月22日。对于原告要求被告赔偿三个月租金损失24102元以及与自如公司提前解约所支付的违约金损失53277．59元的诉讼请求，结合原告与自如公司之间《资产管理服务合同》约定的租金标准、原告与自如公司解除租赁合同时间、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》解除时间以及银行转账记录，本院认为原告上述两项主张事实清楚，证据充分，于法有据，并无不当，故予以支持。对于原告要求被告赔偿其律师费10万元的诉讼请求，结合原告提交的律师费收费5万元的发票及银行转账记录，本院确认并支持其要求被告赔偿5万元律师费的诉讼请求，对于其请求的赔偿律师费损失超过5万元的部分，因证据不足，于法无据，本院不予支持。综上，被告应赔偿原告三个月租金损失24102元、与自如公司提前解除房屋租约所支付的违约金损失53277．59元以及支出的律师费损失50000元。据此，原告的实际损失为上述三项之和共计127379．59元。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院结合双方请求、合同约定、履约进度、双方过错程度、原告的实际损失、本院支持原告租金损失、与自如公司提前解约的违约金损失以及律师费损失的情况等因素，根据公平原则，酌予调整确定被告赔付原告违约金的具体数额为40000元。另，被告已交付原告的10万元的合同定金，为节约司法资源，降低诉讼成本，本院亦在本案中一并予以冲抵扣减。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百二十七条、第五百二十八条、第五百六十三条第二项、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款、第五百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告杨良珊、被告刘思远签订的《北京市存量房屋买卖合同》及原告杨良珊、被告刘思远与第三人北京链家置地房地产经纪有限公司三方签订的《补充协议》于2021年1月22日解除；二、被告刘思远赔偿原告杨良珊房屋租金损失、与北京自如生活企业管理有限公司提前解除房屋租约的违约金损失及律师费损失共计127379．59元；三、被告刘思远支付给原告杨良珊违约金40000元；以上二、三项合计，被告刘思远应给付原告杨良珊人民币共计167379．59元，与被告刘思远已交付给原告杨良珊的10万元合同定金冲抵扣减后，被告刘思远需再给付原告杨良珊人民币计67379．59元，于本判决生效之日起七日内执行清。四、驳回原告杨良珊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7598元，由原告杨良珊负担5774元（已交纳），由被告刘思远负担1824元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 曹正中二〇二一年三月十八日法官助理 杨月兰书 记 员 周 洲