河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀01民终1004号 上诉人（原审被告）：张某雷，男，汉族，住唐山市曹妃甸区。 委托诉讼代理人：王曼伊,河北天捷律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：河北百宸物业服务有限公司，住所地石家庄市桥西友谊南大街38号百度空间大厦1115室。 法定代表人：崔强,该公司董事长。 委托诉讼代理人：田白洁,北京德恒（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋某岭,女,汉族，住石家庄市桥西区，该公司员工。 上诉人张某雷因与被上诉人河北百宸物业服务有限公司（以下简称百宸物业）物业服务合同纠纷石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初5834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 张某雷上诉请求：1.撤销一审判决书“被告张某雷于本判决生效之日起十日内支付原告河北百宸物业服务有限公司物业服务费（含空调制冷、供暖费）7160.64元”，并驳回被上诉人的上诉请求。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定本案事实所依据的关键证据为虚假，该证据不能作为定案依据。本案中，上诉人与被上诉人之间的关系，亦与其他系列案件情况不同：上诉人与被上诉人、开发商之间至今未签订过物业服务协议。故，认定本案基本事实的关键证据就只有被上诉人单方提供的一份其与开发商之间签订《前期物业服务合同》。该合同虽然在本案之前，被上诉人在其他案件中亦向法院作为证据提交过，但是，经过本案庭审过程中，上诉人一方对该《前期物业服务合同》原件进行核对时发现：该合同的骑缝章缺失严重，公章明显不完整。在此情况下，上诉人当庭提出要求被上诉人提供完整的合同原件，被上诉人不予回应，回避该问题。一审法院也未对此问题进行查明。本案是物业服务合同纠纷，但最关键的物业服务合同却是不完整的，甚至是虚假的。一审法院依据一份不真实的合同，不可能将案件事实查清。因此，被上诉人提交的《前期物业服务合同》不能作为认定本案事实的依据，一审法院认定事实错误，应当予以纠正。二、一审法院不予准许上诉人申请鉴定关键证据的合同公章的真实性及形成时间，程序违法。如前所述，本案庭审过程中，在上诉人质证《前期物业服务合同》时，要求被上诉人提供完全原件未果的情况下，便当庭提出要求对《前期物业服务合同》的公章真实性、完整性及形成时间进行鉴定。《前期物业服务合同》的骑缝章是正常人肉眼可辨的缺少一半，该合同可以肯定是绝对不完整的；加之，该合同原件有多次拆装的痕迹，不能排除被上诉人故意隐瞒部分合同内容。在此情况下，一审法院即未对合同是否缺失对被上诉人进行询问；跟是以“已有效生效判决认定”为由，不予准许上诉人的鉴定申请。因此，一审法院的行为明显程序违法，应当予以纠正。三、上诉人与被上诉人之间从未达成过物业服务合同，且《前期物业服务合同》亦从未向上诉人明示。由于上诉人与被上诉人、开发商之间从未达成过物业服务合同，同时，上诉人也没有任何途径中知悉过《前期物业服务合同》的内容。被上诉人在索要物业费时，也从未向上诉人出示过《前期物业服务合同》。且，该合同中第二十条第5款明确约定：“由于甲方（海丰公司）在销售过程中违反对业主的承诺或违反原规划设计而导致业主拒付物业管理服务费用的，必须承担偿付责任。”在本案中，上诉人明确购买的是商务公寓，而海丰公司与被上诉人如何约定均是在上诉人等业主不知情的情况下形成的，导致本案纠纷发生的原因是海丰公司明显违约，被上诉人应当向海丰公司主张上诉人拒付部分的费用。上诉人在一审过程中提交过大量证据可以证明：上诉人购买的是公寓，公寓应当具备基本的居住使用条件。且上诉人的房屋中的交房设备等情况显示，案涉房屋是公寓，并非写字楼。在上诉人入住之初，该房产在夏冬季节可以提供24小时的制冷、供暖。但被上诉人在未作任何说明与协商的情况下，单方面的停止了该项物业服务，既没有法律依据，也未在物业费用进行相应减免，不仅给上诉人生活带来巨大不便，而且经上诉人多次沟通，均拒绝协商解决办法。在此情况下，上诉人拒绝支付部分物业费，是行使同时履行抗辩权的一种方式，符合法律规定。因此，被上诉人违反开发商的卖房承诺，以“是写字楼不是公寓”为由，不能按时供暖、制冷，导致房屋无法居住，上诉人拒付部分物业费，被上诉人应当向开发商主张损失。四、被上诉人为提供完全的物业服务，上诉人不应支付相应费用。本案中，案涉房产所在楼盘自交房至今仍未签订《物业服务务合同》，一份有着过渡性质的《前期物业服务务合同》委托期限长达十年，严重侵害了诸多业主的权利。即使在此情况下，被上诉人作为前期物业服务企业亦没有按照《石家庄物业管理条例》的规定履行义务，根据条例第二十一条、第三十六条之规定，被上诉人从未履行过法律规定的义务，亦严重损害上诉人的居住环境。更何况，至今上诉人没有任何渠道知悉被上诉人收费的项目及标准。综上所述，一审法院认定案件事实所依据的证据是虚假的，导致认定案件事实错误，程序违法，望贵院依法支持上诉人的上诉请求。 百宸物业答辩称，《前期物业服务合同》真实有效，答辩人与上诉人之间的物业服务合同关系与其他业主没有区别。答辩人与建设单位之间签订的《前期物业服务合同》在庭审时已经依法出示原件，合同原件并非上诉人所称“骑缝章缺失严重，公章明显不完整”，上诉人手持的是复印件，复印件上的公章不清晰，在一审时上诉人对《前期物业服务合同》的真实提出质疑，为此，答辩人在一审庭审时出示原件，由法院及上诉人当庭进行了核实。经核实，骑缝章清晰，事实上在答辩人与其他业主的物业纠纷案件中法院也进行过审核，合同真实有效，上诉人的陈述与事实不符。此外，答辩人已经为百度空间大厦提供物业服务近十年，上诉人称其与答辩人之间的关系区别于其他业主没有事实依据。二、一审法院并非不准许上诉人对合同公章进行鉴定，一审中未能鉴定的原因是因为上诉人未能提供鉴定所需要的检材，导致无法进行鉴定。在答辩人与部分业主的物业服务合同纠纷中，《前期物业服务合同》已作为证据使用，该证据已由法院生效判决确认过，其真实性毋庸置疑。合同原件有多次拆装的痕迹，是因为答辩人在复印该证据时为保护打印机才将书钉进行了拆卸，不能说合同有过拆装痕迹就否认合同的真实性。三、根据《物业管理条例》的规定，开发商与物业服务企业签订的前期物业服务合同约束全体业主，物业服务企业与开发商签订该合同后不需要再与每位业主签订合同。《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”事实情况是，答辩人已经为百度空间大厦服务近十年，上诉人此前一直按照《前期物业服务合同》的标准正常交纳物业服务费，显然其是认可《前期物业服务合同》的约定。自2019年10月起才开始拖欠物业服务费，上诉人之前交纳物业服务费的行为表明其知晓并且认可答辩人依据《前期物业服务合同》为大厦提供物业服务，现因其出现拖欠物业费的情形便声称其不知晓不认可《前期物业服务合同》，显然与其之前交费的行为自相矛盾，其理由不成立。答辩人只是提供物业服务，至于上诉人在买房时与开发商海丰地产是怎么约定的，买的公寓还是商业，跟本案无关，跟答辩人更无关。四、上诉人提出答辩人未提供完全的物业服务，并要求答辩人应当24小时制冷、供暖无依据。开发商与答辩人签订的《前期物业服务合同》中约定的供暖、制冷时间是早7点一晚7点，而并非24小时，该事实已经法院生效判决确认过，上诉人要求答辩人24小时提供冷暖，不符合《前期物业服务合同》的约定，答辩人无义务24小时提供冷暖。答辩人已依法提供物业服务，上诉人应当依法支付物业服务费。上诉人除对大厦空调运行时间提出异议外，并无证据证明答辩人未依法提供物业服务，事实是答辩人已经依法为大厦提供设备设施维护、保洁、保安等物业服务，绝大部分业主已经按期交纳物业服务费，上诉人提出的“被上诉人未提供完全的物业服务，上诉人不应支付相应费用”的主张不能成立。五、答辩人认为缴纳物业费是每个业主的义务，也是百度大厦正常运行的依托，如果大家都不交物业费，大厦必将处于瘫痪状态，届时无论是出售房产的价格还是出租房产的价格都会大幅度降低，最终受损失的业主自己。答辩人希望上诉人能够正确认识交物业的重要性，及时履行交费义务。综上，上诉人提出的上诉理由缺少事实和法律依据，请求二审法院依法驳回其上诉。 百宸物业向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业服务费共计8951元；2、判令被告向原告支付违约金32.22元；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2009年2月15日，被告张某雷（买受方）与河北海天房地产开发有限公司（出卖方）签订《百度空间公寓购房协议》，2011年1月12日，被告张某雷（买受人、乙方）与河北海天房地产开发有限公司百度空间项目部（出卖人、甲方）签订《百度空间公寓购房合同》，约定张某雷购买位于石家庄市（建筑面积74.59平方米）2010年12月20日，石家庄百福家物业服务有限公司（乙方）与石家庄海丰房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，主要约定：甲方将百度空间大厦委托乙方实行物业管理，物业类型：商务写字楼；本物业综合管理服务费，商务写字楼（5层-22层）暂定为9元／每月／每建筑面积平方米；商铺（1层-4层）暂定10元／每月／每建筑面积平方米，如石家庄中央空调商业物业收费标准调整或随社会发展各项成本增加，物业服务公司在征得超过1／2业主同意后可以调整相关收费标准。乙方权利义务包括负责大厦的夏季制冷和冬季供暖工作，夏季制冷时间从每年6月1日至8月31日，每日开启时间7：00-19：00关闭，冬季供暖时间从每年11月15日至次年3月15日，每日开启时间7：00至19：00关闭。违约责任业主逾期未缴纳物业服务费、车位服务费的，应当按照逾期每日千分之五的标准承担相应的滞纳金。被告对《前期物业服务合同》的真实性不认可，称其从未见过该份合同。2013年7月18日，石家庄百福家物业服务有限公司更名为河北百宸物业服务有限公司。被告于2018年10月11日缴纳2018年10月1日至2019年3月31日物业费3580元，于2019年8月9日缴纳2019年4月1日至2019年9月30日物业费3580元。后以原告不能24小时供暖制冷影响其居住为由未再缴纳后续费用。 一审法院认为，石家庄海丰房地产开发有限公司为百度空间大厦建设单位之一及原告为大厦提供物业服务的主体资格已有生效判决予以确认，故被告所主张原告所提供的《前期物业服务合同》涉嫌造假，原告方没有收取物业费的资格，不予采信。关于原告主张的收费标准，没有超过原告与开发建设单位签订的物业管理服务合同中约定的标准，业主应当按照此标准交费。上述事实已由（2016）冀0104民初6659号及（2017）冀01民终5688号民事判决书、（2018）冀0104民初333号及（2018）冀01民终8715号判决书予以确认，因此对被告的辩解意见不予采纳。合同中明确约定了夏季制冷和冬季供暖的时间，并未约定原告需24小时提供中央空调的制冷和供暖，故对被告该抗辩意见亦不予采纳。被告尚欠原告2019年10月1日至2020年9月30日期间的物业费为7160.64元（74.59平方米*8元*12个月）。后续费用尚未实际产生，不予支持。关于原告主张迟延缴纳物业服务费的违约金问题，因被告拒交物业费系因原、被告对涉案前期物业服务合同的效力问题存在不同认识所致，故对原告主张的违约金不予支持。综上，依照《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十一条的规定，一审判决：一、被告张某雷于本判决生效之日起十日内支付原告河北百宸物业服务有限公司物业服务费（含空调制冷、供暖费）7160.64元；二、驳回原告河北百宸物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张某雷负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审认定事实基本同一审。 本院认为，关于双方是否形成物业合同关系。上诉人张某雷主张《前期物业服务合同》涉嫌造假，因石家庄海丰房地产开发有限公司为百度空间大厦建设单位之一及百宸物业为大厦提供物业服务的主体资格已有生效判决予以确认，故其主张不成立。张某雷在上诉状称因对物业公司提供制冷服务不满意，拒绝支付部分物业费。张某雷支付部分物业费的行为说明其已经享受物业公司为其提供的物业服务。故一审对张某雷诉称百宸物业没有收取物业费的资格的主张不予采信，并无不当，双方已形成物业合同关系。关于张某雷称百宸物业未提供24小时中央空调的制冷和供暖，合同中明确约定了夏季制冷和冬季供暖的时间，并未约定百宸物业需24小时提供中央空调的制冷和供暖，故对张某雷的主张不予采信。百宸物业为张某雷提供物业服务，张某雷亦应按时交纳物业费。若张某雷认为百宸物业提供的物业服务不符合物业合同的约定，可另行向百宸物业主张其违约责任。 综上所述，张某雷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50.00元，由上诉人张某雷负担。 本判决为终审判决。 审判长  李荣水 审判员  孟志刚 审判员  王 婷 二〇二一年三月二十六日 书记员  彭文晗