湖南省湘潭市雨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0302民初3787号 原告（反诉被告）：湖南科技大学，住所地湖南省湘潭市雨湖区石马头。 法定代表人：朱川曲，系该学校校长。 委托诉讼代理人：周通，湖南勤人坡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周思，湖南勤人坡律师事务所律师。 被告（反诉原告）：郭松桃，男，1956年3月24日出生，汉族，住湘潭市岳塘区。 被告（反诉原告）：童娴侠，女，1962年8月3日出生，汉族，住湘潭市岳塘区。 被告（反诉原告）：郭容，女，1986年5月16日出生，汉族，住湘潭市岳塘区。 三被告共同委托诉讼代理人：陈定祥，湖南湘晋律师事务所律师。 原告湖南科技大学与被告湘潭市金虹羽贸易有限公司（以下简称金虹羽公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖南科技大学的委托诉讼代理人周思及被告金虹羽公司的委托诉讼代理人陈定祥到庭参加诉讼。诉讼期间被告金虹羽公司于2020年12月8日注销，原告湖南科技大学于2021年1月5日向本院提交变更被告申请书，变更金虹羽公司股东郭松桃、童娴侠、郭容为被告，本院予以准许。被告郭松桃、童娴侠、郭容于2021年2月5日向本院提出反诉，本院依法受理并转换为普通程序继续进行了审理。原告湖南科技大学的委托诉讼代理人周通及被告郭松桃、三被告共同委托诉讼代理人陈定祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告湖南科技大学向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告租赁关系；2、判令被告腾空并交还所租赁门面；3、请求判令被告立即支付2020年1月1日至2020年8月31日的门面租金58666.67元（按年租金88000元/年的标准计算，并请求计算至被告实际履行完毕之日止）；4、判令被告支付原告违约金20000元；5、判令被告承担本院诉讼费用。事实与理由：2019年1月1日，原告与金虹羽公司签订了《湖南科技大学门面租赁合同》，约定原告将学校北教工食堂旁XX号门面租给被告用于经营“金虹羽超市”。租赁期限为1年，从2019年1月1日起至2019年12月31日止，合同约定租赁费为88000元/年。合同到期后因学校建设规划的需要，原告需要收回门面不再租赁，并多次发出限期退出门面的通知，但被告拒绝交还门面。原告认为，被告未按约定退还租赁门面，已严重损害了原告的合法权益，被告不仅应当履行立即腾空并归还所租赁门面的义务，还应当支付自2020年1月1日起至2020年8月31日期间的门面租金（请求计算至被告实际履行完毕之日止）。另外，原告与被告签订的两份《湖南科技大学门面租赁合同》均约定：乙方需向甲方交纳门面租赁履约保证金5000元，用于支付乙方在经营过程所发生的违约金，若保证金不足前述数额，乙方应予以补足。被告在合同到期后拒不腾空并归还门面的行为已经构成违约，应当支付原告违约金5000元。现原告为维护自身合法权益，只好诉诸法院。 被告郭松桃、童娴侠、郭容辩称：金虹羽公司与原告系合作关系，双方友好合作多年，在合作过程中被告对租赁物进行了改造装修，并且加建了33平米的办公室和仓库。另外，因疫情暴发，应当适当减免租金。 反诉原告郭松桃、童娴侠、郭容向本院提出如下反诉请求：1、判令湖南科技大学赔付添附物价值61240元；2、判令减免2020年门面租金。事实与理由：湖南科技大学2007年招商引资引进金虹羽公司在湖南科技大学原澡堂基础上改建成超市，股东郭松桃、童娴侠、郭容为此投入61240余元新建添附办公室、仓库，现已与门面形成了一个不可分割的整体。2020年年初因疫情原因，科大至8月份一直未开学，所有车辆及行人一律不许进校区，超市基本处于停业状态。7月份开始学校对超市停止供电，给超市造成了大量的货物损失。现湖南科技大学起诉要求解除租赁合同，对于反诉原告加建部分根据民法典应当赔付添附损失。因湖南科技大学的原因导致超市自2020年初就未能营业，因此应减免2020年门面租金，赔付搭建不可以分割的办公室、电脑房的投入61240元。 反诉被告湖南科技大学辩称：1、反诉原告提出的反诉请求未在辩论终结前提出，已过了相应的时效，反诉请求依法不应当支持；2、反诉原告提出的反诉请求没有法律依据，由于改建扩建没有取得反诉被告的同意，依据最高院关于城镇房屋租赁合同第43条的规定，应当由承租人自行承担费用，且根据2006年原、被告签订的合同装饰装修的费用已经明确约定由反诉原告自行负责。故反诉被告认为对方的反诉请求依法不应当得到支持。 当事人双方围绕诉讼请求依法提供了证据，对于双方无争议的证据本院予以认定并在卷佐证，对于有争议的证据本院认定如下：对于反诉原告提交的办公室施工合同、预算表、领据三张及证人郭森林证言，本院对其修建办公室事实予以认定，对于添附费用61241.11元，因缺乏其他证据佐证，本院不予认定。 本院根据认定的证据及当事人在庭审过程中的陈述认定本案事实如下：2006年7月18日，湖南科技大学与金虹羽公司签订《湖南科技大学北校区超市经营合同》，合同约定双方合作将湖南科技大学北校区原教工澡堂改造为超市，湖南科技大学提供经营场地并出资改造总体框架、超市外部装修、超市内部供电线路的安装、照明设施的安装、超市地面装修。金虹羽公司负责超市场内的二次装修、场内设施添置、流动资金和商品的投入。经营成果分配方式为：2007年1月1日以前，湖南科技大学从超市的总营业额中提取4.5%的管理费，2007年1月1日以后的合同期内每月提取5%的总营业额作为管理费。超市的其他利润及所有的经营成本由金虹羽公司享有和承担。合同期限自2006年9月1日至2011年8月31日。双方签订合同前金虹羽公司即对超市外进行扩建，建设了约30平米的仓库及办公室。合作期限届满后双方不再以合作形式经营管理超市，而是湖南科技大学作为出租方出租场地给承租方金虹羽公司经营超市。2019年5月1日，原告与被告签订了《湖南科技大学门面租赁合同》，约定将学校北教工食堂旁2号门面（原租赁场地）出租给金虹羽公司用于经营超市。租赁期限自2019年1月1日起至2019年12月31日止，合同约定门面场地租赁费为88000元/年。履约保证金20000元，用于支付金虹羽公司在经营过程所履行的违约金。湖南科技大学分别于2019年9月25日及12月25日向金虹羽公司发出通知，告知金虹羽公司租赁期满后不再续租。租赁期限届满后，湖南科技大学又于2020年4月13日、6月15日、7月3日向金虹羽公司发出通知，要求金虹羽公司限期腾空房屋。2020年7月份开始湖南科技大学开始停止向超市供电。 另查明，因新冠肺炎疫情影响自2020年初疫情暴发以来至2020年9月湖南科技大学方才开学。 再查明，被告金虹羽公司已于2020年12月8日办理了注销登记，但未依法清算，注销时金虹羽公司股东为三被告。 本院认为：《中华人民共和国民法典》第七百三十三条规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。本案中，湖南科技大学与金虹羽公司签订的份《湖南科技大学门面租赁合同》均系当事人真实意思表示，合同内容不违法法律的禁止性规定，依法有效，双方均应按约履行。在租赁期限内，原告湖南科技大学分别于2019年9月25日及12月25日向金虹羽公司发出通知，告知其租赁期满后不再续租。在租赁期限届满后，金虹羽公司理应将案涉租赁物返还。在诉讼过程中，金虹羽公司未经清算即办理注销登记，已经不是适格的诉讼主体，应当由金虹羽公司的股东即三被告在债权人主张的公司债务范围内，承担相应的责任。原告湖南科技大学请求判令解除双方租赁关系并由三被告腾空、归还案涉房屋符合法律规定，本院予以支持。关于支付占有使用费问题。承租人无合法根据持续占有使用案涉租赁物，其应当支付占有使用费，原告要求按原租金标准计付使用费，于理不悖，但考虑到新冠肺炎疫情影响，以及自2020年7月份开始未对超市供电，本院酌情认定自2020年1月1日至2021年3月31日占用费20000。被告辩称已支付给原告20000元履约保证金，但被告未提起反诉，要求退还履约保证金，故被告可以凭相应票据要求原告予以退还。 对于郭松桃、童娴侠、郭容主张的要求湖南科技大学赔付添附物价值61240元的反诉请求，根据《中华人民共和国民法典》三百二十二条规定，因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。本案中添附物建设于双方经营合同前，结合公平原则反诉被告湖南科技大学应当给予一定补偿，对于补偿金额本院酌情认定元20000元。 据此，依据《中华人民共和国民法典》第三百二十二条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百三十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十九条、第二十条的规定，判决如下： 一、解除原、被告于2019年5月1日签订的《湖南科技大学门面租赁合同》； 二、被告郭松桃、童娴侠、郭容于本判决生效之日起十五日内腾空并交还原告湖南科技大学北教工食堂旁XX号门面； 三、被告郭松桃、童娴侠、郭容于本判决生效之日起三十日内支付原告湖南科技大学自2020年1月1日至2021年3月31日的房屋占用费20000元； 四、反诉被告湖南科技大学于本判决生效之日起十日内补偿反诉原告郭松桃、童娴侠、郭容添附费用20000元； 五、驳回原告湖南科技大学的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告郭松桃、童娴侠、郭容的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1767元，由被告郭松桃、童娴侠、郭容负担。反诉费666元，由反诉原告郭松桃、童娴侠、郭容负担166元，由反诉被告湖南科技大学负担500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 长  李育君 人民陪审员  扶志平 人民陪审员  张双燕 二〇二一年三月三十一日 法官助理何婵娟 代理书记员  杨 韬 附法律条文如下： 《中华人民共和国民法典》 三百二十二条因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第七百三十三条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》 第十九条有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人在公司解散后，恶意处置公司财产给债权人造成损失，或者未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，债权人主张其对公司债务承担相应赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。 第二十条公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。