江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0602民初5502号原告：南京棠悦酒店管理有限公司，住所地南京市江北新区葛塘街道葛关路818号2号楼。法定代表人：周志超，该公司总经理。委托诉讼代理人：窦霞飞，女，该公司职员。被告：南通一九一二文旅商业管理有限公司，住所地南通市崇川区深南路99号天安数码城6幢309室。法定代表人：刘晖，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吉达康，江苏大生律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡玲玲，江苏大生律师事务所律师。原告南京棠悦酒店管理有限公司(以下简称“棠悦公司”)与被告南通一九一二文旅商业管理有限公司(以下简称“一九一二商管公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人窦霞飞、被告委托诉讼代理人吉达康、胡玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南京棠悦公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告返还履约保证金1172562元；2.请求判令被告返还已支付未使用首期租金1283849元；3.请求判令被告返还已支付未使用首期物业费136620元；4.请求判令被告返还开街费47906元；5.请求判令被告支付违约金641924.78元；6.请求判令被告赔偿前期装修设计费49555元；7.请求判令被告赔偿亚朵酒店加盟费人民币788000元；8.请求判令被告承担本案的诉讼费。诉讼中，原告变更第7项诉讼请求为判令被告赔偿亚朵酒店加盟费120000元。事实与理由：2018年12月29日，原、被告双方签署了《南通1912文化商业街区店铺租赁经营合同》。与此同时，原告向被告支付了履约保证金49555元，并缴纳了首期租金1283849元、首期物业费人民币136620元、开街费47906元。为保证按照租赁合同要求入驻行业知名品牌亚朵酒店，也是为了满足《南通1912文化商业街区店铺租赁经营合同》附件二的要求，原告在合同签署后，即与亚朵酒店达成协议，签署了《亚朵特许合同协议》，并支付加盟费用788000元。同时，为保证能达到亚朵的门店装饰要求，并且能如期开业，原告与上海景泰建设股份有限公司签署了《亚朵酒店江苏南通1912项目特许店酒店室内设计服务书》，并支付了前期装修设计费49555元。2019年5月1日，被告并未如期将租赁房屋交付原告，且至今未交付，被告已经构成违约。原告于2019年7月19日向被告发出《关于尽快交付南通1912文化商业街区店铺的函》，但被告未履行。2020年7月4日，原告向被告发出《关于返还租赁保证金及其他已支付款项的函》，在该函中，原告与被告解除了《南通1912文化商业街区店铺租赁经营合同》，并要求被告支付各项费用共计人民币4120416.78元。被告一九一二商管公司辩称，原告所陈述的2018年12月29日由原、被告双方签订合同，并且由原告向被告支付履约保证金、首期租金、首期物业费、开街费是事实，双方合同已经得到部分履行，被告要求继续履行合同，不同意解除合同。如果判令解除合同，被告同意退还履约保证金、租金、物业费、开街费。对于原告主张的违约金、设计费、加盟费，被告认为违约金与损害赔偿不能同时适用。设计费和加盟费属于间接损失，超过了被告在签订合同时能够预见的范围。对于违约金建议以履约保证金为基础按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率报价的标准自判决解除之日计算至被告实际退还之日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人无异议的证据：原告举证的《南通1912文化商业街区店铺租赁经营合同》及附件、支付凭证、支付单据、《关于尽快交付南通1912文化商业街区店铺的函》及邮寄单、《关于返还租赁保证金及其他支付款项的函》及邮寄单、《亚朵特许合同协议》及加盟费支付凭证、终止合作协议书、《亚朵酒店江苏南通1912项目特许酒店室内设计服务书》及装修设计费支付凭证、酒店设计方案及图纸，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月27日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《南通1912文化商业街区店铺租赁经营合同》。合同约定，原告租赁被告位于南通房屋用于经营亚朵酒店。租赁期限自2019年5月1日至2029年4月30日。租赁费用、管理费用均自2019年5月1日起计算，首次支付时间为2018年12月25日前，支付方式为4个月/周期，其中第一期月租金为320962.39元，第一期月固定管理费为34155元。开街费47906元随首次租金一并缴纳。履约保证金1172562元，2018年12月25日前缴纳。店铺交付日为2019年5月1日。合同第22.3条约定，甲方有下列情形之一的，视为甲方单方面违约，乙方有权单方面以书面通知的形式解除合同：(1)甲方未按约定时间交付房屋达60日，经乙方书面催告后仍迟延交付的；……合同第23.2条约定，因甲方原因导致终止或解除合同的，甲方需以合同解除当月租金的2倍为标准向乙方支付违约金，赔偿乙方剩余租赁期对应装修损失，并无息全额退还乙方履约保证金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了首期租金1283849元、首期管理费136620元、履约保证金1172562元、开街费47906元。被告未按合同约定时间交付房屋。2019年7月23日，原告致函被告要求尽快交付租赁房屋。2020年7月5日，原告致函被告提出解约，并要求被告返还已支付的款项并赔偿损失、支付违约金。原告为了履行合同，委托上海景泰建设股份有限公司进行装修设计，支付设计费49555元。为加盟亚朵酒店，与上海亚朵商业管理(集团)股份有限公司签订商业特许经营合同、酒店管理合同并支付相关的加盟费788000元。诉讼中，原告与上海亚朵商业管理(集团)股份有限公司签订终止合作协议书，解除上述合同，上海亚朵商业管理(集团)股份有限公司退还原告668000元。本院认为，原告棠悦公司与被告一九一二商管公司签订的《南通1912文化商业街区店铺租赁经营合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应为有效。被告未能在合同约定的时间交付租赁房屋，在原告书面催告后仍未能履行该合同义务。根据合同22.3条第一项的约定，原告可以单方面进行解约。原告于2020年7月4日发通知解除合同，双方的合同自送达被告后解除。合同解除后，因租赁房屋未能交付，被告应当向原告返还履约保证金1172562元、未使用的首期租金1283849元、已支付未使用的首期管理费136620元、开街费47906元。对于被告违约应承担的违约责任，原告主张了违约金641924.78元、前期装修设计费49555元、加盟费120000元。对此本院认为，原、被告双方合同第23.2条的约定，因被告原因造成合同解除，被告应当按照解除时租金的两倍向原告支付违约金，同时赔偿乙方剩余租赁期对应装修损失。相较于损害赔偿，双方约定的违约金应优先适用，被告应向原告支付违约金641924.78元。因被告应支付的违约金足以弥补原告的装修设计费、加盟费等损失，对于原告要求被告赔偿该两项损失的诉讼请求，本院不予支持。此外，原告先行支付给被告的各项费用合计2640937元，该部分费用在被告返还前所产生的利息损失与上述损失之和，与双方约定的违约金相比较，违约金的约定并未过高，因此本院对违约金不予调整。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告南通一九一二文旅商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还原告南京棠悦酒店管理有限公司履约保证金1172562元。二、被告南通一九一二文旅商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还原告南京棠悦酒店管理有限公司未使用首期租金1283849元。三、被告南通一九一二文旅商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还原告南京棠悦酒店管理有限公司首期管理费136620元。四、被告南通一九一二文旅商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还原告南京棠悦酒店管理有限公司开街费47906元。五、被告南通一九一二文旅商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告南京棠悦酒店管理有限公司违约金641924.78元。六、驳回原告南京棠悦酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39763元，保全费5000元，合计44763元，由原告南京棠悦酒店管理有限公司负担6700元，被告南通一九一二文旅商业管理有限公司负担38063元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费39763元。审 判 长  邹 亚审 判 员  余雪松人民陪审员  顾 清二〇二一年三月八日法官 助理  王曙曙书 记 员  韩云香