安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖0705民初9号 原告（反诉被告）：铜陵市铜舟置业有限责任公司，住所地安徽省铜陵市世纪商城1号楼负一层23号网点，统一社会信用代码91340700740850887T。 法定代表人：刘少敏，总经理。 委托诉讼代理人：桂文涛,安徽克群律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：洪方来，男，1969年7月1日出生，汉族，住铜陵市义安区。 委托诉讼代理人：钟心，安徽众佳律师事务所执业律师。 原告（反诉被告）铜陵市铜舟置业有限责任公司与被告（反诉原告）洪方来房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）铜陵市铜舟置业有限责任公司的委托诉讼代理人桂文涛，被告（反诉原告）洪方来及其委托诉讼代理人钟心到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 铜陵市铜舟置业有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付房屋租金50000元（当庭变更为3万元，因起诉后被告支付了2万元）。2、诉讼费用由被告承担。事实及理由:2019年2月1原告铜陵市铜舟置业有限责任公司与被告洪方来签订了《经营租赁协议》,协议约定:甲方将位于世纪商城六号楼负一层总面积约4700m的商铺租赁给乙方;年租金为壹拾万零捌仟元整,租赁期限为叁年,按现原租赁场地面积大小和周边环境实行年度包干制。自2019年2月1日至2022年1月31日止;租金支付,本着先交租金后使用的原则,按季度支付。如乙方拖欠租金一个月不交者,甲方可采取停电、停水或关门措施,同时甲方有权终止本协议,所造成的一切后果由乙方自行承担。租赁期限满后,若甲方继续对外租赁在同等情况下,乙方享有优先承租权。由于不可抗拒原因或自然灾害因素导致合同无法执行的,双方互不承担责任,同时乙方应对个人财物购买相应的保险。等等。合同签订后,原告依约将商铺交付给被告使用,履行了合同义务,但被告一直未按约定期限支付租金,经原告多次催讨被告仅支付40000元租金,尚欠68000元至今未付,双方显已形成纠纷。综上所述,原告认为,原被告签订的《经营租赁协议》系双方真实的意思表示,合法有效,双方应共同遵守,积极履行各自义务。根据《民法典》第五百零九条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”被告洪方来应当按约履行相应的付款义务,现被告拒绝付款,实属违约。原告为了维护自身的合法权益,现依法诉至贵院,恳请判令所请为谢!事实与理由当庭补充：因疫情期间进行免租两个月，故扣除了两个月的房租18000元。 洪方来辩称,1、被告实际缴纳的租金已经超额支付3300元，根据双方口头协商，历年的交易习惯，事实上，已经变更了合同，其年租金应为97200元，减去已经支付的6万元，及疫情期间2个月免租期，三个月的装修期，实际超额支付了租金；2、被告并非不支付租金，而是原告违约在先，给被告造成巨大损失，双方一直在进行积极的协商、赔偿、减租事宜。 洪方来向本院提出反诉请求：一、判令被反诉人赔偿反诉人各项经济损失合计10万元；二、判令被反诉人承担本案全部反诉费用及证人出庭作证的相关费用。事实和理由：反诉人自2014年2月1日起在被反诉人处租赁场地经营家具生意。2019年2月1日，双方又续签订了一份《经营租赁协议（合同）》，约定反诉人承租被反诉人世纪商城6号楼负1层（面积约4700平米）室内场地，其中协议第4条第4项中还约定，同时甲方即被反诉人拿出一定费用作为家具城的广告费用。在合同履行的过程中，被反诉人首先违反合同，存在大量的不作为及其他违约行为，案涉场所负1楼的大量商户随后陆续退租搬离。被反诉人曾多次向反诉人等商户口头承诺会按历年的做法，在合同年租金的基础上减让10%，作为反诉人实际缴纳的今年年租金，最后仅有包括反诉人在内的两家商户留存该地继续经营。不久又遭遇新冠肺炎疫情的影响，根据政府的相关政策，双方通过协商达成了给予反诉人减让两个月租金的约定。2020年7月6日下午5时左右，大量的雨水从承租场所的楼顶和墙面两个方向上直接流入到反诉人的经营场所里，使场所里积水深达40至50公分，造成反诉人所陈列的全部家具被水浸泡，漂浮于水面之上。反诉人虽尽全力组织人员抢救，但进水浸泡后的家具，不同程度的出现了霉变、起泡、甚至是表皮脱落，无法再次销售，给反诉人造成了巨大的经济损失。之后，被反诉人对该场地进行重新装修、铺设地板直至2020年10月6日反诉人才重新开门营业，期间致使反诉人停业三个月。实际上早在2017年时，就已经在相同位置出现过严重的漏水情况，经反诉人多次反映，被反诉人仅进行简单处置、设置接水桶，但仍时常漏雨，一直未予彻底解决。数年来严重影响了反诉人的正常经营。对进水的损失，反诉人曾多次以各种方式向被反诉人公司的杨平、王春兰等负责人进行交涉和反映。结果被反诉人虽然一直口头承诺，一定会给予解决，进行赔偿或减免租金，但却一拖再拖，拿不出实际方案出来，以致毫无实质性的进展。根据《民法典》第712条出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外，第713条承租人在租赁物需要维修时，可以请求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，因为维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。被反诉人不但违反法律的规定，未尽维修之义务，还背信弃义、违反诚信，否认双方已达成了口头承诺及交易习惯，还在反诉人翘首以盼、积极协商的时候，悍然向法院提起了诉讼，反诉人不得不仓促应诉，并就所受之损失一并提起反诉。反诉人认为，其不但不拖欠租金、反而超额预付了下年度的租金，被反诉人的诉请缺乏事实依据，应予驳回。作为出租人的被反诉人有义务维修租赁物至其达到可正常使用的状态，而被反诉人对出租的经营场地，在长达数年的时间内，还有反诉人一直催促的情况下都未进行维修，系被反诉人违约在先。而造成反诉人的财产严重损失和店面场地使用的长久不便。据此，反诉人特向贵院提起反诉，望依法裁判。 铜陵市铜舟置业有限责任公司对洪方来的反诉辩称：反诉原告要求赔偿各项损失10万元无事实和法律依据：1/2019.2.1双方签订租赁协议一份，双方在协议中对租金做了明确约定，即年租金108000元，因此，租金金额是确定的，至于反诉原告所称租赁期间原告一直给予被告年租金10%的减免，对于是否减免、怎么样减免这是原告的权利，而不应当当成一项义务，必须给予被告一定的减免，因此，我们认为年租金的金额即108000元，双方并未变更协议的金额，反诉被告也未承诺每年给予减免，只是在一定条件下公司有优惠政策，但是就本案来讲，反诉原告未达到该项政策的要求，因此，不享有减免的优惠政策；2、对于疫情原因该诉讼时候我方已经给予反诉原告减免2个月租金，即18000元；3、反诉原告诉称，时常漏水等问题与事实不符，2020.7.6突降大雨，由于案涉房屋处于的地势较低，旁边即黑沙河，周边地区排水不畅等各种原因，造成外围雨水相对漫出，当时，反诉被告即组织工作人员采取各种措施，进行排水，并在事后对案涉房屋进行了重新装修包括做了防水以及木地板更换等工作，及时进行了维修义务，在反诉被告对场地进行维修期间，由于案涉房屋面积比较大，空地较多，反诉原告将家具等搬到其他安全地带，继续进行经营，并未停业三个月，因此，不存在停业损失，其次，根据租赁协议第五条的规定，该次事件系自然灾害，因此，根据本条规定，反诉被告也无需承担责任，综上，请求法院依法驳回反诉原告对反诉被告的诉请。 本院经审理认定事实如下：2019年2月1日，铜陵市铜舟置业有限责任公司（合同中甲方）与洪方来（合同中乙方）签订了《经营租赁协议》一份,协议约定:甲方将位于世纪商城六号楼负一层总面积约4700m的商铺租赁给乙方;年租金为壹拾万零捌仟元整,租赁期限为叁年,按现原租赁场地面积大小和周边环境实行年度包干制。自2019年2月1日至2022年1月31日止;租金支付,本着先交租金后使用的原则,按季度支付。如乙方拖欠租金一个月不交者,甲方有权终止本协议,所造成的一切后果由乙方自行承担。租赁期限满后,若甲方继续对外租赁在同等情况下,乙方享有优先承租权。由于不可抗拒原因或自然灾害因素导致合同无法执行的,双方互不承担责任,同时乙方应对个人财物购买相应的保险。合同签订后,铜陵市铜舟置业有限责任公司依约将商铺交付给洪方来使用，并因疫情期间免除了洪方来两个月的租金18000元。洪方来在支付6万元租金后，余款3万元未予支付。另查明，2020年7月6日，因雨水导致洪方来的经营场所进水，铜陵市铜舟置业有限责任公司对案涉房屋进行了重新维修。 上述事实，有庭审笔录，原告（反诉被告）提供的营业执照、《经营租赁协议》、收据，被告（反诉原告）提供的身份证复印件、照片、收据等证据在卷予以佐证，本院予以确认。 本院认为：铜陵市铜舟置业有限责任公司与洪方来签订的《经营租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，故该合同对双方均具有约束力。根据双方《经营租赁协议》约定,商铺租赁期限为叁年，自2019年2月1日至2022年1月31日，年租金为壹拾万零捌仟元整,按季度支付，2020年因疫情期间铜陵市铜舟置业有限责任公司免除了洪方来的租金18000元。洪方来在租赁期间支付租金6万元后，其余租金3万元未予支付。故原告（反诉被告）铜陵市铜舟置业有限责任公司要求被告（反诉原告）支付房屋租金3万元的诉请符合合同约定和法律规定，本院予以支持。对洪方来要求铜陵市铜舟置业有限责任公司赔偿各项经济损失合计10万元的诉请，因该损失系天气原因造成，且洪方来并未提供证据证明该损失与铜陵市铜舟置业有限责任公司有关，也未能提供该10万元损失的证据,故被告（反诉原告）洪方来的诉请无事实和法律依据,本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）洪方来于本判决生效之日起三日内支付原告（反诉被告）铜陵市铜舟置业有限责任公司房屋租金3万元。 二、驳回被告（反诉原告）洪方来的反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1050元，减半收取525元，反诉费575元，由被告（反诉原告）洪方来负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交上诉状副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员  王梦宁 二〇二一年三月二十四日 书记员  许 丽 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。…. 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。