贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初9208号原告：贵阳云岩信地置业有限公司（以下简称云岩信地公司）,住所贵州省贵阳市云岩区友谊路21号1层。法定代表人:王易丁，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁刚平，贵州乾民律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：裴云，贵州乾民律师事务所律师，一般代理。被告：蒋海，男，1987年2月9日出生，住贵州省贵阳市花溪区。原告云岩信地公司与被告蒋海物业服务合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告云岩信地公司委托诉讼代理人裴云到庭参加了诉讼，被告蒋海经本院合法传唤后，未到庭参加诉讼。因受疫情影响，本院依法扣除相应审限。本案现已审理终结。原告云岩信地公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付2015年10月1日至2017年3月31日所欠物业服务费2708.64元、二次加压费144元；2.判决被告向原告支付违约金1540.43元；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年11月12日，原告与贵阳德天房地产开发有限责任公司签订了《小河·德天国际新城前期物业管理服务合同》，原告接受委托为小河·德天国际新城（大唐果）小区提供物业服务管理服务，上述合同签订后，原告已按照约定入驻案涉小区提供物业服务。被告于2012年11月4日从贵阳德天房地产开发有限责任公司购买了贵阳市花溪区盘江路71号大唐果小区3栋2-5-6房屋，出于原告物业服务的范围内，房屋建筑面积为94.05平方米，为此双方签订了《商品房买卖合同》，根据该合同附件《前期物业服务合同》《小河·德天国际新城业主临时管理规约》第九条第2款第1项、第九条第2款第2项、第十一条第3款、第二十六条的约定，被告负有向原告支付物业管理服务费用及违约金的义务，但被告均未支付。综上，原告为维护自身权益，遂诉至法院，诉请如前。被告蒋海辩称，未到庭参加诉讼。本院经审理认定事实如下：一、涉案房屋坐落:贵阳市花溪区盘江路71号大唐果小区3栋2-5-6房屋。建筑面积94.05平方米。二、被告系房屋所有权人，《商品房买卖合同》约定交付时间2014年9月30日，房屋坐落于小河·德天国际新城（大唐果）。三、原告自述于2013年起至2017年3月31日为上述小区提供物业服务。四、原告是否与被告签订过物业服务协议：2011年11月12日，云岩信地公司（乙方）与贵阳德天房地产开发有限公司（甲方）双方就贵阳德天国际新城的前期物业管理事宜签订《小河·德天国际新城前期物业管理服务合同》，主要约定：小区名称为小河·德天国际新城，物业类型为住宅、商业，合同期限为自德天国际新城工程全部竣工验收且交付使用之日起，乙方依据本合同提供前期物业管理服务，委托管理服务合同有效期至德天国际新城业主委员会与物业管理企业签订《物业管理服务合同》，本合同自行终止，委托管理事项包括前期入伙物业管理工作，房屋建筑本体共用部位的维修养护和管理等，高层住宅物业服务费标准为1.75元/月·㎡，该合同还对其他的相关权利义务进行了约定。2012年9月15日，被告蒋海与贵阳德天房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同第二十三条约定：出卖人依法选聘的物业服务企业为云岩信地公司，前期物业服务费价格为1.6/月·㎡（建筑面积），价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、设备能耗等，物业服务企业按照年收取，买受人应当在每年的1月10日前缴费；物业服务内容（前期物业服务合同、临时管理规约）见附件十；买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定。另，根据《小河·德天国际新城业主临时管理规约》其中：第三条约定物业公司为云岩信地公司；第十一条第3项约定水电分摊费是为小区的公告利益而发生的水费和电费，如公共照明、园林景观、绿化、消防、二次供水等用水用电所需的费用，逐月核算，实际发生的公摊费用由业主按户进行分摊交纳；第二十六条第一项约定业主、使用人未按照本业主临时管理规约或物业服务合同的约定交纳物业管理服务费及其他费用的，自逾期之日起，每日加收应当交纳费用的3‰的违约金。五、原告起诉要求被告缴纳物业费的期限为2015年10月1日至2017年3月31日；在此期限之前的物业费被告已交纳。六、原告主张其于2017年3月5日及2018年10月26日在涉案房屋单元门及电梯内上张贴催收单的方式及2020年3月通过邮寄律师函向被告催交物业费，据此提交了律师函、邮寄单、照片等。七、原告主张违约金依据为：上述载明《小河·德天国际新城业主临时管理规约》第二十六条第一项约定。八、原告自述二次加压费按照每户每月8元缴纳，同时表示其他户业主均按该标准缴纳，但并未提交收费标准的依据。以上事项中，被告蒋海未到庭，未对上述事实提出异议。本院认为，原告与贵阳德天房地产开发有限公司签订的《小河·德天国际新城前期物业管理服务合同》、被告与贵阳德天房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系各方真实意思表示，内容未违反法律规定，协议合法有效，对签约双方均具有约束力，当事人应遵照履行。原告按照合同约定提供了物业服务，被告作为小区的业主，应当依照协议约定内容享有权利、承担义务。根据上述合同约定，被告应在每年的1月10日前向原告支付物业服务费用，现被告未履行，从2015年10月1日至2017年3月31日案涉房屋的物业费用为2708.64元（94.05㎡×1.6元/月/㎡×18个月），原告主张的该费用，符合合同约定，本院予以支持。对于原告主张的二次加压费用，虽《小河·德天国际新城业主临时管理规约》中约定对于二次供水用水用电所需的费用约定：“逐月核算，实际发生的公摊费用由业主按户进行分摊交纳”，但原告并未提交证据证明该费用实际发生及其主张标准的依据，故该主张没有事实依据，本院不予支持。对于原告主张的违约金，被告虽然未按期向原告交纳物管费用，应承担违约责任，但原告云岩信地公司在被告拖欠物业管理费长达多年且已对案涉小区停止服务多年后，才提起诉讼，明显怠于行使自己的权利，故意扩大了被告的违约期限，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，考虑到被告的违约行为及违约时间、给原告造成的实际损失，从公平角度出发，本院酌情支持原告的违约金541.73元（2708.64元×20%）。被告蒋海经本院合法传唤未到庭，视为其放弃有关答辩、举证质证等诉讼权利，产生的相应法律后果由其自行承担，不影响本院根据已查明的案件事实依法裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告蒋海于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳云岩信地置业有限公司从2015年10月1日至2017年3月31日的物业服务费2708.64元及违约金541.73元;二、驳回原告贵阳云岩信地置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告蒋海承担。本判决为终审判决。审判员  魏丽二〇二一年三月四日法官助理成琳书记员龙剑涛