广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0606民初2092号原告：周润彬，男，1975年5月22日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××671。委托诉讼代理人：梁俊宏，广东顺一律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈冠纯，广东顺一律师事务所实习律师。被告：何永亮，男，1990年8月13日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区×××××××××，公民身份号码：440××××××××××××651。原告周润彬诉被告何永亮因房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案受理后，依法由审判员张锦华适用小额诉讼程序独任审判，于2021年2月25日公开开庭进行审理，原告周润彬及其委托诉讼代理人梁俊宏、陈冠纯、被告何永亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2020年6月份逾期缴付租金的滞纳金人民币1840元（以8000元为基数，按每日1%的标准，自2020年6月6日计算至2020年6月29日）；2.判令被告向原告支付2020年7月份租金人民币4129元和滞纳金（以4129元为基数，按每日1%的标准，自2020年7月16日计算至被告清偿全部租金之日止）；3.判令被告向原告支付2020年7月份水费电费人民币2700元；4.判令原告没收被告合同押金人民币10000元；5.本案诉讼费用由被告承担。原告在诉讼中变更第3项诉讼请求为：判令被告向原告支付2020年6、7月水电费6511元。事实和理由：2018年9月10日，原告与被告签订《房屋租赁协议》，协议约定原告将位于佛山市顺德区北滘镇XXXX号的房屋出租给被告使用，租赁期限自2018年9月15日起至2020年9月14日，租金按月交付，其中2018年9月15日至2019年9月14日的每月租金为7500元，2019年9月15日至2020年9月14日的每月租金为8000元，被告负责每月缴交水电费用，若被告无故拖欠租金的，每逾期一天按租金1%加罚滞纳金；合同押金为10000元，若被告合同未满期退房的，原告收取的押金将不予退还。双方签订上述协议后，原告依约将房屋出租给被告使用。2020年6月，被告逾期支付当月租金，经原告多次催促后，被告在2020年6月29日向原告支付2020年6月份的租金。2020年7月，被告向原告提出在2020年7月16日退租，经双方结算，被告须向原告支付7月份的租金4129元和7月份的水费电费2700元。但被告一直拒绝履行支付上述款项的合同义务，经原告多次催促，被告仍以各种理由拒绝向原告支付上述拖欠的租金和水费电费。原告认为，《房屋租赁协议》约定的租赁期限届满之日为2020年9月14日，被告在2020年7月16日退租，即在租赁期限届满前单方解除租赁合同，其行为已构成违约，故原告有权根据《房屋租赁协议》第四条第三款的约定，不予退还合同押金10000元。被告逾期支付2020年6月和2020年7月租金，其行为已构成违约，严重损害原告的合法权益，因此原告有权根据《房屋租赁协议》第四条第二款的约定，向被告主张逾期缴付租金的滞纳金。原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼。被告辩称，对原告的诉讼请求不予认可，理由如下：1.在被告承租居住期间，对于出租房内的维修，原告作为出租人没有尽到维修责任。2.出租方就租金没有提供每月的租赁发票。3.原告未投保房屋保险，以保障租户的财产安全。4.原告停水停电影响租户的正常居住。被告确认拖欠2020年7月份的租金4000元、水电费1370元，但认为无需承担滞纳金及超出的水电费用。对于没收押金的请求，被告与原告签订的租赁合同中没有约定原告的违约责任，有关没收租金的约定对被告构成不成文规定。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：身份证、人口信息查询资料、承租合同、房屋所有权证复印件、房屋租赁协议、微信号截图、微信聊天记录、个人账户交易明细清单、租金及水电费确认表（原件2份、打印件1份）。被告提供证据：微信聊天记录。本院组织双方当事人进行了质证，双方当事人对上列证据的真实性均没有异议，本院对上述证据均予以确认并在卷佐证。根据有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：吴炽洪是位于佛山市顺德区北滘镇XXXX号的房屋的所有权人（房屋所有权证号码：粤房地权证佛字第XXXX号）。原告与吴炽洪于2018年8月25日签订《承租合同》，约定吴炽洪将上述房屋出租给原告，租赁期间为2018年9月1日至2023年8月30日。2018年9月10日，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定原告将位于佛山市顺德区北滘镇XXXX号的房屋的二、三、四楼12间房出租给被告使用，租赁期限自2018年9月15日起至2020年9月14日，其中2018年9月15日至2020年9月14日的租金为7500元/月，2019年9月15日至2020年9月14日的租金为8000元/月；租金按月交付，每月5号前被告向原告支付下个月租金，被告负责每月缴交水电费用；租赁押金为10000元，该押金用于保障房屋内的设备完好，如出现设备人为损坏的现象（自然老化除外），原告有权按照市场扣除相应的赔偿款，如合同期满，被告没有损害房屋内的设备，则原告应该在合同期满日如数退还；电费按1.2元/度计收，水费按7元/立方米计收；原告应保证房屋符合合同约定的使用用途，保证正常的水电供应，如出现漏水、墙面自然脱落、水电无法正常供应等对被告正常使用房屋具有影响的情形，原告应在接到被告通知的3天之内予以解决，其他如水龙头、电灯泡、门锁、电器设备等物件损坏或厕所封堵，由被告自行解决；若被告无故拖欠租金，每逾期一天按租的1%加罚滞纳金，逾期超过15天，原告有权强行清场处理；合同期未满退房，租金和押金一律不能退还，作违约金。原、被告签订上述协议后，被告依约向原告支付了押金10000元，原告依约交付房屋给被告使用。在履约过程中，原告一般在每月5号前将被告应付的上一个月水电费总额以微信方式通知被告，被告收到后将当月租金和上一个月水电费通过微信方式或转账方式支付给原告，被告通常交付租金迟于每月5日前。2020年6月2日，原告将2020年5月的水电费总额以微信方式告知被告，因被告未能于2020年6月5日前支付租金、水电费，原告曾于2020年6月27日对出租房屋采取停电停水措施，被告在庭审中称停电措施持续约7、8小时。被告于2020年6月29日向原告转账支付了2020年6月租金8000元及2020年5月的水电费3410元，合计11410元。2020年7月3日，原告将2020年6月的水电费总额3811元以微信方式告知被告。2020年7月15日晚上，被告微信告知原告：“明天16号正式退租，麻烦安排人员过来租屋交接工作。”2020年7月16日，原告的财务人员与被告书面确认截至2020年7月16日的租金为4129元、水电费为2700元，但被告在该确认书上对部分房间的水费有异议。庭审中，双方一致确认2020年7月租金为4129元，2020年6月、7月份的水电费分别为3811元、1337元。因原、被告未能就租金、水电费和退还押金达成一致协议，原告遂向本院提起诉讼。庭审中，被告认为拖欠租金的违约金不应计算，若需计算只能按月租金的10%计算。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案为民法典施行前的法律事实引起的房屋租赁合同纠纷案件，故应适用当时的法律、司法解释的规定，即本案适用《中华人民共和国合同法》规定。原、被告签订的《房屋租赁协议》为双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。双方在庭审中对2020年7月租金为4129元和2020年6月、7月份的水电费3811元、1337元没有异议，本院予以确认，被告应对上述款项共9277元向原告承担清偿责任。对于原告主张水电费超出部分，理由不充分，本院不予支持。关于合同约定的押金的处理问题。《房屋租赁协议》约定：“合同期未满退房，租金和押金一律不能退还，作违约金。”被告于2020年7月16日与原告终止租赁合同关系，即在合同期未满前退房，构成违约，故被告应向原告承担相应的违约责任。原告在履约过程中曾为催收租金、水电费而采取停电停水措施，但该措施仅持续7、8小时，原告的行为属履约瑕疵，但不构成根本违约；被告延迟支付租金、水电费及提前退房属于不履行租赁合同主要义务，故被告行为构成根本违约；因此原告瑕疵履约行为不足以作为被告免除其因根本违约承担违约责任的抗辩理由，本院对被告的该点抗辩意见不予采纳。原告主张没收押金10000元属违约金性质，被告有异议视为提出调整请求，本院综合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则确定该部分违约金为800元（参照未履行合同部分占租赁合同期限约8.3%确定），即被告已支付的押金10000元中的800元作为违约金归原告。原告主张超出部分，本院不予支持。关于拖欠租金的违约金计算问题。《房屋租赁协议》约定租金应于当月5号前交付，被告于2020年6月29日才向原告支付2020年6月租金，构成违约，原告主张被告应支付迟延支付租金的违约金（即滞纳金）有理，本院予以支持。被告认为双方口头达成在每月月末才支付租金的抗辩理由，未能提供证据证明，本院不予采纳。原告主张违约金参照合同约定按拖欠金额每日1%计算，被告认为不合理并主张调整为月租金的10%即800元，本院综合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，认为被告提出调整的意见合理，故确认被告迟延支付2020年6月租金的违约金应为800元。对于原告主张被告迟延支付2020年7月租金的违约金，依前述认定，因本院对原告主张没收全部押金的请求不予支持，即双方于2020年7月16日终止租赁合同关系时应对租金、水电费及押金返还一并进行处理，原告应退回的押金足以支付2020年7月的租金4129元，故不应视为被告迟延支付该部分租金，本院对原告主张被告迟延支付2020年7月租金的违约金不予支持。综上所述，被告应向原告支付租金、水电费、违约金合计10077元，原告收取的押金中的800元作为被告提前退房的违约金归原告所有，为免诉累，押金余款应抵减被告应支付的10077元，故被告尚应向原告支付877元（10077元-9200元）。另外，本案纠纷因被告违约行为引起，应由被告承担本案大部分诉讼费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告何永亮应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告周润彬支付877元；二、被告何永亮已向原告周润彬支付的押金800元作为违约金归原告周润彬所有；三、驳回原告周润彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为181元（原告周润彬已预交），由原告周润彬负担11元，被告何永亮负担170元。本判决为终审判决。审判员  张锦华二〇二一年三月八日书记员  李嘉濠林芷韵