广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初7310号 原告：陈**江，男，1981年5月3日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：覃有祺，广西法顺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡佳川，广西法顺律师事务所实习律师。 被告：广西大旺角投资管理有限公司，住所地南宁市那历路那历村一组三产综合楼大旺角时代广场一层，统一社会信用代码91450100MA5KD3R21Q。 法定代表人：魏广申。 原告陈**江与被告广西大旺角投资管理有限公司（以下简称“大旺角公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月9日公开开庭进行了审理。原告陈**江的委托诉讼代理人覃有祺、胡佳川到庭参加诉讼。被告大旺角公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告陈**江向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除原告、被告于2017年5月4日签订的《使用权转让合同》；2.被告返还原告支付的购房款108151元，支付利息19989.91元（利息自2017年5月4日起暂计算至2020年5月18日，以后的利息以被告尚欠原告款项为基数，按年利率6%另行计算至实际清偿完毕之日止）；3.被告向原告支付违约金5407.55元（按原告已支付投资款5%计算）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年5月4日，原告与被告签订《使用权转让合同》（金旺角时代广场项目），合同约定：被告将南宁市江南区那洪街道那铺号物业使用权转让给原告；转让期限自2017年11月1日起至2039年10月31日；商铺使用权转让费总金额为108151元，扣除1年返租租金后，转让费金额为97336元，原告于签订合同当日支付了转让费；被告应当于2017年10月31日前将商铺交付给原告；被告逾期交付商铺超过12个月的，原告有权解除合同，要求被告退还已收款项并按投资额5%支付违约金。同日，原告与被告另行签订一份《金旺角海鲜美食广场租赁合同》，约定原告将涉案商铺返租给被告，租期自2017年11月1日至2018年10月31日，租金10815元在商铺转让款内予以抵扣。之后，原告依约向被告付清转让费97336元，被告亦向原告出具两份《大旺角时代广场收款收据》，确认收到原告款项。原告认为，原告与被告签订的转让合同及租用合同没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。被告未按约定向原告交付涉案商铺已构成违约，原告有权要求解除合同，并要求被告向原告返还转让款并支付利息及违约金。综上所述，为维护原告的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，向人民法院提起诉讼，请法院判如所请。 被告大旺角公司未提交书面答辩意见，亦未提交证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十五条之规定，被告大旺角公司有抗辩、举证、质证的权利。被告大旺角公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩、举证、质证的权利，应当承担由此引起的不利后果。 经审理查明：2017年5月4日，原告与被告签订一份《使用权转让合同》，主要载明：1.被告将南宁市江南区那洪街道商铺的使用权转让给原告，使用权期限为22年，从2017年11月1日至2039年10月31日止。物业使用期满，经被告允许，原告可在补交出让金或税费后，可继续享用物业使用权益；2.案涉商铺使用权转让价款为108151元，原告于签订使用权转让合同当日一次性付清投资款108151元；3.被告拟在2017年10月31日前按合同约定的标准将案涉商铺交付给原告使用；4.若被告未将案涉商铺交付给原告使用，逾期十二个月以上的，原告有权按照下列选项处理：（一）要求被告按已支付投资款总额的3%补偿原告损失，同时继续履行；（二）解除合同，终止合同履行。被告十个工作日内退还原告已支付的全部投资款，并按已付款总额处以5%违约金补偿原告的损失。 同日，原告与被告另行签订一份《金旺角海鲜美食广场商铺租赁合同》，主要载明：1.原告将位于南宁市侧，金旺角商铺出租给被告，租赁期限自2017年11月1日起至2018年10月31日止；2.年租金按原告实际支付的案涉商铺使用权转让款108151元的10%，即10815元计算，该笔租金在案涉商铺使用权转让款内抵扣。 2017年5月4日，被告分别向原告出具两份《大旺角时代广场收款收据》，确认收到原告支付的案涉商铺定金10000元、租金87336元，两笔共计97336元。 另查明：建设位置为南宁市经开区那历路东侧、洪历路北侧的三产综合楼办理了《建设工程规划许可证》（建字第XXX）。 截至本案庭审之日，被告未举证证明其已将案涉商铺交付于原告，亦未举证证明案涉商铺已经实际经营。 本院认为,民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 关于原告与被告签订的《使用权转让合同》性质问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁期限届满后，承租人应当返还租赁物。本案中，《使用权转让合同》约定被告将案涉商铺使用权转让给原告，并约定使用权期限为22年，由原告支付相应的使用权转让价款，使用权转让期限届满，若原告补交出让金，仍可继续使用商铺。从合同内容分析，双方虽约定的是商铺使用权转让，但仍约定了一定的期限，原告须支付相应价款，在期限届满，续费后仍可继续使用，符合租赁合同的法律特征，故本院认定原告与被告签订的《使用权转让合同》为租赁合同。 关于《使用权转让合同》的效力问题。案涉项目虽办理了建设工程规划许可证，但原告与被告约定的租赁期限为22年，有违《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款之规定，故《使用权转让合同》约定的租赁期限不超过20年部分的租赁有效，超过部分无效。 关于原告诉请解除合同的问题。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，由《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，明文规定。本案中，原告已依约向被告支付了转让价款，被告应于2017年10月31日前将案涉商铺交付给原告，但截至本案庭审之日，被告未举证证明其已将案涉商铺交付于原告，亦未举证证明案涉商铺已经实际经营,故被告的行为已经构成违约。《使用权转让合同》约定，被告逾期十二个月以上交付案涉商铺的，原告有权解除合同，终止合同履行。现被告逾期交付案涉商铺已超过12个月，原告要求解除《使用权转让合同》有效部分的诉讼请求，有合同和法律依据，本院予以支持。 关于原告诉请被告退还款项的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，由《中华人民共和国合同法》第九十七条，明文规定。现案涉合同既已解除，原告有权要求被告退还款项，但原告诉请的金额应以其实际交付的金额为限，因此，被告应向原告返还97336元。 关于原告诉请被告支付利息的问题。原告已依约向被告支付了转让价款，被告应在2017年10月31日前将案涉商铺交付给原告，但被告未依约向原告交付案涉商铺，也未向原告退还款项，给原告造成损失，原告的损失实为资金被占用期间的利息损失，故被告应向原告支付利息（利息计算方式：以97336元为基数，按照年利率6%的标准，自2017年5月4日起计算至被告还清全部款项之日止）。 关于原告诉请被告支付违约金的问题。《使用权转让合同》约定：若被告未将案涉商铺交付给原告使用，逾期十二个月以上的，原告有权解除合同，终止合同履行。被告十个工作日内退还原告已支付的全部投资款，并按已付款总额处以5%违约金补偿原告的损失。现现被告逾期交付案涉商铺已超过12个月，原告要求解除《使用权转让合同》，故原告诉请被告支付违约金，符合合同约定，本院予以支持。故被告应向原告支付违约金4866.8元（97336元×5%）。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定,判决如下: 一、解除原告陈**江与被告广西大旺角投资管理有限公司于2017年5月4日签订的《使用权转让合同》的有效部分； 二、被告广西大旺角投资管理有限公司退还原告陈**江97336元； 三、被告广西大旺角投资管理有限公司向原告陈**江支付利息（利息计算方式：以97336元为基数，按照年利率6%的标准，自2017年5月4日起计算至被告广西大旺角投资管理有限公司还清全部款项之日止）； 四、被告广西大旺角投资管理有限公司向原告陈**江支付违约金4866.8元； 五、驳回原告陈**江的其他诉讼请求。 上述付款义务,义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2970元，财产保全费1187.74元，共计4157.74元，由原告陈**江负担831.55元，被告广西大旺角投资管理有限公司负担3326.19元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黄友双 人民陪审员  奚荫强 人民陪审员  汪丽英 二〇二一年三月二日 法官 助理  韦创邺 书 记 员  马子惠 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。