重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终8724号上诉人（原审被告）：徐志强，男，汉族，1973年5月27日生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：龚荣光，重庆三大律师事务所律师。委托诉讼代理人：余玥佳，重庆三大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谭利霞，女，汉族，1984年10月27日生，住重庆市石柱县。委托诉讼代理人：杨建国，重庆淼海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘承群，男，土家族，1980年10月8日生，住重庆市石柱县。委托诉讼代理人：杨建国，重庆淼海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆三天同耀商业管理有限公司，住所地：重庆市江北区曦城小区6号3-6，统一社会信用代码：91500105MA5UC6U57N。法定代表人：谭伟。上诉人徐志强因与被上诉人谭利霞、刘承群、重庆三天同耀商业管理有限公司（以下简称“三天公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2020）渝0107民初11272号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐志强上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项判决内容；案件一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决事实认定错误、法律关系认定错误、适用法律错误，进而导致判决结果错误。1、上诉人与三天公司并无任何委托授权行为。在公安机关对上诉人的询问笔录中，自始至终均未出现三天公司字样，上诉人就涉案房屋的销售，仅仅是口头委托谭伟。虽然三天公司系谭伟一人投资设立的有限责任公司，但三天公司与谭伟分属两不同的市场主体，具有独立的民事权利能力和民事行为能力，而且上诉人与谭伟合作时也不知晓谭伟投资成立了三天公司。2、一审判决认定上诉人与三天公司系委托合同关系错误。上诉人与谭伟之间的交易模式是整体拉通测算，谭伟按28万元一套房屋向上诉人支付购房款，上诉人收到款项后与谭伟指定的人签订《房屋买卖合同》并办理房屋过户手续。该交易模式下，销售费用、税金等由谭伟自己承担，谭伟也可以直接购买上诉人的房屋，上诉人不参与谭伟与第三方的房屋交易过程。谭伟与第三方系独立协商确定各自的权利义务，无论谭伟从第三方处收取多少购房款，也无论该款项系谭伟自己的还是第三方交给谭伟的，谭伟只需按每套28万元支付给上诉人即可办理房屋产权过户手续。上诉人与谭伟间的法律关系与委托合同关系存在明显不同。3、一审判决适用法律错误。一审原告在与三天公司签订《房屋买卖合同》时不可能知道上诉人与三天公司存在代理关系，因为上诉人与三天公司并无任何委托代理关系。涉案购房款项全部支付给三天公司，上诉人并未收取任何款项。谭利霞、刘承群辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。三天公司未作答辩。谭利霞、刘承群向一审法院起诉请求：一、判令解除谭利霞、刘承群与三天公司签订的《房屋买卖合同》；二、判令徐志强返还谭利霞、刘承群所缴购房款43万元、税费2万元，共计45万元，并赔偿资金占用损失（以45万元为基数，自2019年10月23日起，按年利率6%计算至返还全部款项之日止）；三、判令徐志强承担违约责任，给付违约金86000元；四、判令三天公司对徐志强的上述债务承担连带责任。一审法院认定事实：谭利霞、刘承群系夫妻关系。2019年10月23日，谭利霞作为乙方，与作为甲方的三天公司签订《房屋买卖合同》，约定甲方为房屋所有权人授权委托的公司，由甲方代房屋所有权人对外签订房屋买卖合同，处理相应事务，将坐落于九龙坡区白市驿镇白欣路23号x幢x单元xx-xx号房屋转让给乙方，总价为43万元，按全款支付，税费由乙方承担，如乙方属一次性全款支付购房款，甲方应在收齐购房款之后90个工作日内办理该房屋权属转移登记申请手续，如因甲方原因导致无法按照合同约定的时间办理房屋变更登记手续或交付房屋的，乙方有权解除本合同，并要求甲方承担价款总额20%的违约金。在《房屋买卖合同》尾部甲方处有三天公司加盖的印章，乙方处签有“刘承群代”字样。在前述合同签订之前的2019年10月6日，谭利霞向三天公司支付了定金2万元，在前述合同签订的当日，谭利霞向三天公司支付了购房款41万元、税费2万元。另查明，三天公司系自然人独资的有限责任公司，其法定代表人及唯一股东为谭伟。案涉的位于九龙坡区白市驿镇白欣路23号x幢x单元xx-xx号房屋的所有权人为徐志强。2020年5月12日，重庆市公安局高新技术产业开发区分局白市驿派出所对徐志强进行了询问，徐志强陈述了其购买案涉房屋的原因及出资等情况，在被问到“你们是如何参与到白市驿西城金街公寓的投资项目的？”其回答：“是谭伟跟我兄弟媳妇何建芳打电话说了这个投资项目，说他先期向开发商交付了600万的房款，现在我们只需要出1000万就可以将1200万的公寓买下来，我们觉得可行，就参与了这个项目。”在被问到“你们买11层-12层42套公寓总共付了多少钱？”其回答：“1000万，包括我付给开发商的600多万的购房款和我付给谭伟的300多万。”在被问到“你和你兄弟媳妇何建芳在购买公寓出资时和谭伟是如何协商的？”其回答：“我的理解是我花300多万买了他600多万的权利，作为补充，我口头委托谭伟利用他售房部卖方的渠道帮我们卖房子，他在卖房子的过程中也赚点差价。”在被问到“你委托谭伟在售楼部卖房时你们签订了书面的委托书没有？”其回答：“没有签书面的。只是口头上的委托，还有就是把我这11层-12层的42套公寓的房产证复印件拿给他了。”在被问到“你们委托谭伟代为销售房产期间，总共通过谭伟的渠道卖了多少套房子？”其回答：“10套整，具体卖了哪10套我现在搞不清楚，我要回去看了再跟你说。这10套都是已经过户给购房者的。”在被问到“你们通过谭伟的渠道卖这10套房子是如何收的款？”其回答：“是谭伟通过他建设银行的个人账户转账到我的建行的个人账户。”2020年5月21日，重庆市公安局高新技术产业开发区分局白市驿派出所对曾供职于三天公司的员工薛秋明进行了询问，薛秋明陈述了其从事案涉房屋所在项目的销售工作的相关情况，在被问到“你们销售的这些6层到12层的这些公寓房产的所有人情况？”其回答：“据我了解，因为我们销售的这些公寓的房产证原件都放在我们公司的保险柜里面，销售过程中要出示给客户看，所以我知道这些房产所有的名字，11层至12层房产所有人是徐志强……”在被问到“你说一下你们公司销售这些公寓房产的流程？”其回答：“首先是顾客到我们售楼部来看房，是置业顾问带看现房，业主看中房，就会和我们公司签订一个认购合同，交5万元定金，然后7天内签房屋的买卖合同，然后交齐房屋的尾款。业主交齐房屋尾款90个工作日内我们公司就安排客户过户。过户是我们公司的一个专门负责过户的工作人员陪同客户和房屋所有权人到九龙坡区房交所办理过户手续……”在被问到“你们公司总计销售的这110多套是否全部过户？”其回答：“没有，总共过户了90多套，还有20多套左右收了钱没有过户，主要集中在10层、11层、12层……”在被问到“这20多套公寓为何不过户？”其回答：“谭伟于2019年11月份被公安机关抓获，后面就没有来管理这个公司了。我估计资金问题导致的没有过户。”一审审理中，经一审法院询问徐志强、三天公司已经完成过户的10套房屋的相关情况，徐志强、三天公司称在该10套房屋中，谭伟通过其个人账户向徐志强转账了280万元左右。徐志强称其在收到购房款后就直接去不动产登记中心与购房者直接签订房屋买卖合同，再办理产权变更登记，其此前从未见到过购房者与谭伟或者与三天公司签订的购房合同。现谭利霞、刘承群以其与三天公司所签订的《房屋买卖合同》应当直接约束谭利霞、刘承群与徐志强，但现对方存在违约为由，要求徐志强返还房款并给付违约金，且要求三天公司承担连带责任。三天公司同意向谭利霞、刘承群返还房款，但认为谭利霞、刘承群诉请的违约金过高。徐志强认为其与三天公司之间并无书面委托书，无法确定三天公司的行为属于其授权范围之内，其明确表示不予追认三天公司的行为。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。连带责任，由法律规定或者当事人约定。除法律另有规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。现本案中，刘承群认可相关的权益归属于谭利霞，一审法院对此予以尊重。谭利霞、刘承群自愿申请撤回诉讼请求中关于资金占用损失的主张，一审法院对此予以准许。谭利霞与三天公司于2019年10月23日签订的《房屋买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，系有效合同。根据庭审中查明的事实，在该《房屋买卖合同》中首先即明确了“甲方为房屋所有权人授权委托的公司，由甲方代房屋所有权人对外签订房屋买卖合同”，而在签订合同之前，三天公司也向谭利霞、刘承群出示了涉案房屋的产权证书复印件，谭利霞、刘承群在订立合同时知道三天公司与徐志强之间存在的委托代理关系，而根据徐志强在重庆市公安局高新技术产业开发区分局白市驿派出所的询问中的陈述可知，徐志强有将涉案房屋委托三天公司的法定代表人及唯一股东谭伟进行销售的明确的意思表示，且从查明的其他事实可知，在已经完成产权转移登记的10套房屋的交易过程中，徐志强、三天公司之间清晰的委托关系对此亦能予以佐证。因此，本案中，涉案的《房屋买卖合同》应当直接约束谭利霞、刘承群与徐志强，根据合同中“甲方在收齐购房款之后90个工作日内办理该房屋权属转移登记申请手续，如因甲方原因导致无法按照合同约定的时间办理房屋变更登记手续或交付房屋的，乙方有权解除本合同，并要求甲方承担价款总额20%的违约金”的相关约定，现徐志强未依约办理涉案房屋的权属转移登记手续或交付房屋，故对于谭利霞、刘承群要求解除合同的诉讼请求，因其符合双方约定，且不违反法律规定，一审法院依法予以支持。就谭利霞、刘承群所主张的要求徐志强、三天公司连带返还购房款43万元、税费2万元的诉讼请求，房屋买卖合同解除后，徐志强作为卖方应当负返还其房款及税费的义务，三天公司在本案中同意由其退还实际收取的谭利霞、刘承群的相关费用，三天公司的此项意思表示可视为其同意作为共同债务人加入此项债务，故徐志强、三天公司应就返还谭利霞、刘承群的购房款43万元、税费2万元承担连带责任。就谭利霞、刘承群所主张的要求徐志强、三天公司连带给付违约金86000元的诉讼请求，根据前述，徐志强未依约办理涉案房屋的权属转移登记手续或交付房屋，属违约行为，徐志强作为卖方应当承担违约责任，谭利霞、刘承群按照合同约定主张价款的20%，徐志强辩称该金额过高，一审法院对此认为，徐志强未举示充分证据证明违约金存在过高的情形,一审法院综合考虑本案具体案情,对于谭利霞、刘承群依照合同约定主张价款的20%的违约金的诉讼请求，依法予以支持，但谭利霞、刘承群要求三天公司承担连带责任的主张，由于连带责任由法律规定或者当事人约定，本案中的并无法定的由受托人承担连带责任的情形，当事人双方对此亦无约定，故一审法院对于谭利霞、刘承群的此项主张依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三百九十六条、第四百零二条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条、第一百零五条之规定，判决：一、谭利霞、刘承群与重庆三天同耀商业管理有限公司于2019年10月23日签订的《房屋买卖合同》自即日起解除。二、徐志强于判决生效之日起十日内退还谭利霞购房款43万元、税费2万元，合计45万元；重庆三天同耀商业管理有限公司对前述债务承担连带清偿责任。三、徐志强于判决生效之日起十日内给付谭利霞违约金86000元。四、驳回谭利霞、刘承群的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为4630元，由重庆三天同耀商业管理有限公司与徐志强共同负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，本案争议焦点为：一是徐志强与三天公司之间是否存在委托代理关系；二是案涉房屋买卖合同是否直接约束徐志强与三天公司以及徐志强是否应按照房屋买卖合同的约定承担相应责任。关于徐志强与三天公司之间是否存在委托代理关系的问题。徐志强上诉称，其只是口头委托谭伟代其销售房屋，与三天公司并无委托代理关系。本案中，根据徐志强在重庆市公安局高新技术产业开发区分局白市驿派出所的询问中有关“我是口头委托谭伟利用他售房部卖房的渠道帮我们卖房子”的陈述以及已经完成产权转移登记的10套房屋的交易流程，足以认定徐志强、三天公司之间存在明确的委托代理关系即三天公司接受徐志强的委托对外销售其所有的房屋。关于案涉房屋买卖合同是否直接约束徐志强与三天公司以及徐志强是否应按照房屋买卖合同的约定承担相应责任的问题。依照法律规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，案涉《房屋买卖合同》中明确约定：“甲方为房屋所有权人授权委托的公司，由甲方代房屋所有权人对外签订房屋买卖合同”，并且在签订合同之前，三天公司向谭利霞、刘承群出示了涉案房屋的产权证书复印件，可见谭利霞、刘承群在订立合同时就知道三天公司与徐志强之间存在委托代理关系，因此一审法院认定案涉《房屋买卖合同》直接约束谭利霞、刘承群与徐志强并无不当。徐志强未依约办理涉案房屋的权属转移登记手续，构成违约，谭利霞、刘承群有权解除房屋买卖合同并要求徐志强按照合同约定承担违约责任，故一审法院认定徐志强退还全部购房款、税费，支付违约金并无不当。综上，徐志强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9260元，由徐志强负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏     渝审 判 员 韩艳审判员申威二〇二一年三月十九日法官助理 周  媛  媛书 记 员 黄  晚  秋