文书内容重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0117民初838号原告：重庆林田物业管理有限责任公司，住所地重庆市北碚区城北新区林田花园，统一社会信用代码91500109203226472R。法定代表人：易志琼，职务总经理。委托诉讼代理人：田素群，女，1974年3月9日出生，汉族，公司员工，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：李娟，女，1980年4月8日出生，汉族，公司员工，住重庆市北碚区。被告：罗伟，男，汉族，户籍地重庆市盐井街道糖坝村3组25号，住重庆市合川区。原告重庆林田物业管理有限公司（以下简称“林田物业”）与被告罗伟物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告林田物业公司的委托诉讼代理人田素群、李娟，被告罗伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林田物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2018年7月1日至2020年11月30日的物业管理服务费3975.9元、2018年7月1日至2020年11月30日的公共能耗费190.11元、2017年11月12日至2020年9月11日的二次供水费236.8元、滞纳金555.57元，共计4956.87元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：根据被告与重庆林田物业管理有限责任公司合川分公司达成的物业服务合同的约定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理服务，为被告提供了完善的物业管理。但被告从2018年7月1日起至今拖欠原告的物业服务费，原告曾多次向被告催收但其仍未缴纳。为维护原告合法权益，遂提起诉讼，诉请如前。被告罗伟辩称，住进来时交了物业费，但原告提供的服务不好，楼栋内清洁做得不好，欺骗业主签字动用大修基金，占用公共区域停车，小区广告收益未公示或乱公示。本院经审理认定事实如下：2013年8月20日，经招投标重庆广田房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，约定：第一章总则第一条、甲方将广田·泰丰花园小区物业管理和服务工作委托给乙方管理服务……；第二条、物业基本情况：物业类型商住楼，地址重庆市合川区南办处希尔安大道南侧，总建筑面积：136257.5㎡，住宅：97920㎡，非住宅38337.5㎡（其中物业用房416㎡，社区用房184㎡）；第三条……第二章委托管理事项第四条、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理：包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等……第十五条、对业主或物业使用人违反《业主临时规约》的行为，乙方可以根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等方式。第三章服务期限第十六条以“广田·泰丰花园”项目整体竣工，经有关部门验收合格后文书下达之日起，至本小区依法成立业委会后，与选聘或续聘的新的物业管理企业并签订新的物业管理合同生效时，本合同终止。第四章双方权利义务……第五章物业管理服务要求和标准……第六章物业服务费及其他费用第二十条物业服务费及其他费用1、物业服务费：前期物业服务费暂按住宅1.6元/㎡/月，非住宅4.5元/㎡/月，酒店4.00元/㎡/月，业主自购车位的，按露天车位50.00元/个/月、车库车位80元/个/月收取服务费……4、电梯使用费：①按层计算，张/人=10元（第三层）+0.3元×（N﹣3），N为楼层数；按常住人口算，每人每月10元；次票票价，单上单下每人次0.3元，上下往返每人次0.5元。②按房屋建筑面积0.3元/㎡/月收取。5、公共设施能源消耗费：公用水、电费按户据实分摊，实际收取时由乙方根据管理情况决定。（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、小区路灯、草坪灯、小区水景、自备发电机油料等）；6、二次供水费：二次供水所使用的加压泵用电、消毒、水质检测报告及水损耗据实分摊后由受益业主及使用人缴纳……第二十二条、各项费用拖欠的处理：为了保证小区全体业主的根本利益，维持物业管理企业的正常运行，请住户按时足额缴纳费用。逾期未交者，物业管理公司有权按每日收取总费3‰的违约滞纳金……2017年1月6日，重庆林田物业管理有限责任公司合川分公司与被告（甲方）签订《前期物业管理服务合同》一份，约定：第一条、甲方所购房屋基本情况：物业名称广田·泰丰花园，类型：住宅。第二条、乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应责任。第三条、委托管理事项（物业服务内容）：1、房屋建筑共有部位的维修、养护和管理；2、共有设施、设备的维修、养护和管理；3、本物业规划内红线内书物业管理的市政公用设施的维修、养护和管理；4、附属配套设施及公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；5、公共环境的清洁卫生、消杀、垃圾收集、清运……14、为保障安全，乙方有权对可疑人员和物业进行查验；15、法规和政策规定的其他由物业公司管理的事项。第四条、委托管理期限：本合同物业管理期限与乙方同开发商签订的前期物业服务委托合同一致，合同期满后至重新选聘、续聘新的物业管理企业并签订新的物业管理合同生效之日止。第五条、双方的权利义务……。第六条、管理服务费用。一、物业管理服务费。1、甲方缴费费用时间：当月15日前缴纳当月物管费用，逾期按规定收取滞纳金；2、住宅物业服务费按建筑面积每月1.5元/㎡收取……5、公共能耗费：按每户业主及使用人据实分摊（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、自备发电机油料的用水用电费用）……三、二次供水能耗费用结合小区实际情况，暂定在每月/户/立方米当月实际用水量基础上，加收0.8元/立方米二次供水设备能耗费用……第八条违约责任1、甲方逾期缴纳物业服务费的，每逾期一天需向乙方缴纳所拖欠物业服务费的3‰违约金并逐日累计计算……签订合同后，原告按前期物业服务合同提供了相应的物业服务。2019年3月20日，合川区人民政府南津街街道办事处、合川区公安局、合川区城市管理局联合发文启动公共停车位收费管理试点工作，涉及到被告所称的大门及幼儿园门外的部分区域。另查明，被告罗伟系广田·泰丰花园小区×业主，该房屋建筑面积为91.41平方米。被告于2018年7月1日起未按时向原告缴纳物业费用，原告多次催收，被告仍未缴纳上述费用。还查明，被告罗伟户在2017年11月到2020年9月共计生活用水278吨；泰丰花园小区2018年7月至2020年11月在庭院路灯、小区路灯、消防水及绿化水、发电机等公共能耗中，平均到每户共计费用为190.11元。本院认为，重庆广田房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，应受法律保护。原告依照合同约定履行了物业管理服务，被告作为业主依法应当承担交纳物业服务费的义务。因经“书面形式催收”为物业服务纠纷案件受理的前置程序，本案已查明原告未对2020年7月31日之后的费用进行书面催收，故本院对原告起诉要求被告承担2020年8月1日—2020年11月30日期间的物业费的诉讼请求依法予以驳回；原告仅按照1.5元/㎡的标准计算物业费，本院予以尊重，故被告2018年7月1日至2020年7月31日应缴纳的物业服务费为3427.88元【（1.5元/㎡×91.41㎡）×25个月】。关于公共能耗费以及二次供水费的请求，本院认为，根据合同约定以及原告举示的证据，被告应向原告缴纳公共能耗费190.11元，二次供水费222.4元（278吨×0.8元），对原告主张的过高部分不予支持。关于原告主张滞纳金的请求，虽然被告辩称原告的服务有瑕疵但未举证证实，考虑合同约定的滞纳金标准过高，本院结合本案实际情况，酌情认定被告向原告支付滞纳金50元。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十三条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告罗伟在本判决生效后十日内向原告重庆林田物业管理有限公司支付2018年7月1日至2020年7月31日的物业服务费3427.88元，2018年7月1日至2020年11月30日的公共能耗费190.11元、2017年11月12日至2020年9月11日的二次供水费222.4元、违约滞纳金50元，以上费用合计3890.39元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告重庆林田物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告罗伟负担。本判决为终审判决。审 判 员 吴亚萍二〇二一年三月十五日法官助理 邓春梅书 记 员 柳云浩