呼和浩特市中级人民法院   民事判决书   （2020）内01民终4354号   上诉人：刘文利，男，1969年6月6日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市。   委托诉讼代理人：任建伟，内蒙古伊敏律师事务所律师。   委托诉讼代理人：韩娟，内蒙古海浦律师事务所律师。   被上诉人：内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区爱民路205号物资供应大厦。   法定代表人：余久力，该公司总经理。   委托诉讼代理人：张婧威，内蒙古百宁律师事务所律师。   委托诉讼代理人：石智超，内蒙古百宁律师事务所律师。   上诉人刘文利因与被上诉人内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司（以下简称金鼎立房地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服土默特左旗人民法院（2019）内0121民初3088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，本院依法不公开进行了审理，并向当事人予以释明。本案现已审理终结。   刘文利上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判支持刘文利的诉讼请求。事实与理由:一.刘文利通过债权抵偿的方式支付了购房款。原判认定刘文利没有支付购房款,系认定事实错误。根据查明的事实,案外人马启智基于与金鼎立房地产的经济往来,获取了金鼎立房地产开发的39套商品房(本案所涉二套房屋即是其中之二);马启智对案外人段俊文负债,以部分房屋抵债给段俊文;段俊文对刘文利负债,因而以案涉房屋抵债。这一系列的事实和行为均得到金鼎立房地产的认可与确定。因此,应当认定刘文利己经向金鼎立房地产交付了购房款。二.原判认为各方当事人应恢复原始法律关系,各自主张,系适用法律错误。1.时过境迁,物是人非,从现今来看,之前形成的各种法律关系效力如何、履行情况如何、是否存在与终结,这些问题均未经过审理判定,如何恢复显然原审的这一判定缺乏现实可行的法律基础。2.时过境迁,物是人非,多年后的现在,如何各自主张权利无法主张或者主张不能实现怎么办显然原审的这一判定缺乏现实可行的事实基础。3、原判直接认为应全部恢复原始法律关系,各自主张,显然是未审而判,实属违法。三.本案中的购房协议应认定合法有效。金鼎立房地产以案涉房屋没有预售许可证为由,主张购房协议无效,属于恶意,其主张不能成立,具体理由如下:1、金鼎立房地产当庭明确的事实是,案涉房屋所在的宽城小区划分为A、B、C、D四个区域,A、B、C区均手续齐备,唯独案涉房屋所在的D区没有预售许可证。刘文利认为,该小区是金鼎立房地产的一次性成片开发,该土地证、工程规划许可证、施工许可证等属于宽城小区的四区域共用证件,其他三个区域已经手续齐备的事实,说明案涉房屋所在的D区也已经具备办理商品房预售许可证的客观条件,金鼎立房地产是故意不办理商品房预售许可证,其目的就是以此作为主张合同无效的理由,从而毁约拒交房屋而后重新出售牟利。2、根据法庭调查,金鼎立房地产已将案涉房屋另售他人。这一事实恰好证明了金鼎立房地产恶意主张合同无效从而牟利的目的。3、从双方签订的合同看,上面明确载明了案涉房屋有土地证、规划证、施工证、预售证,四证号码齐全明晰,说明案涉房屋手续齐全。金鼎立房地产对此事实没有合理解释和说明,也没有提供证据证明上述证书是虚假的、无关的,因而能够确定案涉合同是合法有效的。需要进一步说明的是,金鼎立房地产以自身存在违法违规为由主张房屋买卖合同无效,其行为不仅违反诚实信用原则,也不利于民事法律关系的稳定,属于不讲诚信、为追求自身利益最大化而置他人利益于不顾的恶意抗辩行为,如果法庭支持违法违规者的抗辩意见,将违背合同无效制度的设立宗旨,纵容违法行为人的肆意妄为,使合同无效制度沦为违法行为人追求不正当甚至非法利益的工具。对于这种违背诚实信用原则、恶意主张合同无效的情形,国内多家法院均认定房屋买卖合同有效。   金鼎立房地产辩称，1.刘文利没有要求金鼎立公司向其交付房屋的权利基础。刘文利与案外人段俊文之间存在债权债务关系，段俊文又与案外人马启智之间存在债权债务关系，马启智指示金鼎立公司给刘文利出具了案涉房屋的购房合同及收据，欲抵顶其负债，并于2014年5月31日承诺在2014年6月2日之前付清包括案涉房屋在内的39套房屋的房款，否则购房合同及收据不具有任何法律效力，全部作废。而实际上马启智并未向金鼎立房地产支付购房款，该事实已经由土默特法院（2017）内0121民初2426号生效判决所确认，故在2014年6月3日，因马启智的未付款行为，已经导致马启智与金鼎立房地产之间的房屋买卖合同不成立。本案刘文利自认其对案涉房屋的权利来源是债务抵顶，即马启智抵顶给段俊文，段俊文抵顶给刘文利，而现在已经证明马启智无权处分案涉房屋，则后续的一系列抵顶行为均未成立，故刘文利不能依据以房抵债获得案涉房屋，也就是要求金鼎立房地产向其交付房屋的权利基础和来源。2.一审法院认定各方当事人应恢复原始法律关系，该认定事实清楚，适用法律正确。根据刘文利一审所举的借条可知，在2016年3月8日，即案涉购房合同和收据作废一年零九个月后，马启智和段俊文对债权债务进行了再次确认，说明马启智和段俊文之间、段俊文与刘文利之间的债权债务仍然存在，也就印证了马启智想用案涉房屋抵顶债务未能实现，各方应当恢复基础法律关系。3.案涉房屋状况与本案无关，案涉房屋是否取得预售许可证是否属于遗留项目都均与刘文利无关，房屋的所有权人为金鼎立房地产。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。   刘文利向一审法院起诉请求：1.判令金鼎立房地产立即向刘文利交付商品房二套,房屋具体信息为:(1)土默特左旗金海路宽城小区D10座1单元801号;(2)土默特左旗金海路宽城小区D10座5单元802号;2.诉讼费由金鼎立房地产负担。   一审法院认定事实：2012年6月17日、18日,刘文利与金鼎立房地产签订了2份《商品房买卖合同》,约定:刘文利购买金鼎立房地产开发的××区、D10座5单元802号房屋,其中801号房屋价款为302786元,802号房屋价款为410161元,均约定2013年12月31日前交房。刘文利未实际向金鼎立房地产交付购房款,涉案房屋系案外人段俊文用以抵顶刘文利沙场转让款。即刘文利与案外人段俊文之间存在债权债务关系,段俊文与案外人马启智之问存在债权债务关系,马启智又与金鼎立房地产之间存在买卖关系,涉案房屋系马启智作为偿还段俊文债务而抵顶给段俊文,又由段俊文将涉案房屋抵顶给刘文利,之后刘文利与金鼎立房地产签订《商品房买卖合同》。马启智、段俊文均未向金鼎立房地产实际交付购房款。马启智于2014年5月31日给金鼎立房地产出具承诺书,承诺将于2014年5月30至2014年6月2日3天时间内付清从金鼎立房地产购买的39套商品房的全部款项(涉案两套房屋包括在内),否则之前与金鼎立房地产签订的39套商品房买卖合同及收据不具有任何法律效力,作为作废合同及收据处理。该承诺书出具后,马启智未向金鼎立房地产支付购房款。涉案房屋至今未取得商品房预售许可证。   一审法院认为,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中,刘文利虽与金鼎立房地产签订两份《商品房买卖合同》,但实际未向金鼎立房地产交付购房款。《商品房买卖合同》中,出卖人的目的是收取合同价款,而案涉两套房屋因案外人马启智未向金鼎立房地产交付购房款,金鼎立房地产实际未能收取两套房屋的价款。案涉房屋系案外人段俊文用以抵顶刘文利的沙场转让款。刘文利与段俊文之间存在债权债务关系,段俊文与案外人马启智之间存在债权债务关系,马启智与金鼎立房地产之间存在买卖关系,因马启智未向金鼎立房地产支付购房款,故各方当事人应恢复原始法律关系,各自主张。且涉案房屋在开庭时也未取得商品房预售许可证明,刘文利与金鼎立房地产签订的《商品房买卖合同》应为无效合同,故刘文利的诉讼请求,无法律依据,不予支持。综上,依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定,判决:驳回刘文利的诉讼请求。案件受理费10910元,由刘文利负担。   本院二审期间，刘文利向法庭出具了一份从网上下载的“已解决遗留项目”的明细，拟证明案涉房屋所在的小区已取得预售许可证，刘文利与金鼎立房地产签订的房屋买卖合同合法有效；金鼎立房地产的质证意见：对该证据的三性均不予认可，案涉房屋是否取得预售许可证与本案无关。除以上证据外，一审查明的事实与二审查明的事实基本一致。   本院认为，本案的争议焦点为原审判决驳回刘文利的诉讼请求是否有事实及法律依据。   刘文利虽与金鼎立房地产签订两份《商品房买卖合同》是为了抵销与案外人段俊文之间的债权债务，段俊文能否以案涉两套房屋抵销其对刘文利的债务，取决于段俊文自己对案涉两套房屋是否有处分权，段俊文对案涉两套房屋是否有处分权，取决于案外人马启智。2014年5月31日马启智欲从金鼎立房地产购买39套房屋，包括两套案涉房屋，用以抵偿债务，并承诺：“将于2014年5月31日至2014年6月2日3天时间付清从金鼎立房地产购买39套商品房买卖合同的全部款项，否则之前与金鼎立房地产签署的39套商品房买卖合同及全部收据不具有任何法律效力，作为作废合同及收据处理购房款，且由以上合同及收据产生的任何后果由众鑫科贸公司独立承担，与金鼎立房地产无关。”马启智在承诺的时间内并未向金鼎立房地产支付购房款，故马启智对案涉两套房屋没有处分权，进而段俊文也无权将案涉两套房屋抵顶给刘文利，刘文利与金鼎立房地产签订的两套《商品房买卖合同》为无效合同，故各方当事人应恢复原始法律关系,各自主张。故一审判决对该项的认定符合法律规定，本院予以支持。   综上所述，刘文利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费10910元，由刘文利负担（刘文利已交纳）。   本判决为终审判决。   审判长 窦 双   审判员 鄂晓红   审判员 戴玉英      二〇二一年三月五日   法官助理 于文硕   书记员 郝辰炜