陕西省安康市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕09民终85号 上诉人（一审被告）：钟镒鸿，男，XXXX年XX月XX日出生，汉族，四川省荣县人，住荣县。 委托诉讼代理人：李德军，陕西泾渭律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：陕西省岚皋县坤河房地产开发投资有限公司。住所地：陕西省岚皋县。 诉讼代表人：史鹏，陕西恒典律师事务所主任，陕西省岚皋县坤河房地产开发投资有限公司破产管理人负责人。 委托诉讼代理人：潘建庭，陕西方瀚律师事务所律师。 上诉人钟镒鸿因与被上诉人陕西省岚皋县坤河房地产开发投资有限公司（以下简称坤河公司）请求确认债务人行为无效纠纷一案，不服陕西省岚皋县人民法院作出的（2020）陕0925民初63号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人钟镒鸿及其委托诉讼代理人李德军、被上诉人坤河公司的委托诉讼代理人潘建庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钟镒鸿上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人要求确认上诉人与被上诉人之间签订的合同编号为YS0010773、YS0010776、YS0010777、YS0010778、YS0010779、YS0010780的《商品房预售合同》已于2018年9月18日解除的诉讼请求。2.本案一、二审案件受理费由被上诉人陕西省岚皋县坤河房地产开发投资有限公司负担。事实与理由：1.钟镒鸿通过《执行和解协议》中消灭债权的方式支付了抵偿商铺全部价款，又在原《执行和解协议》末尾手书批注“关于办理房屋产权证的相关税费，本协议与商品房预售合同约定不一致的，以本协议为准”。这里的“相关税费”按照交易习惯和通常理解应当解释为“各项税金”以及“有关费用”（当然包含物业专项维修基金），并非错误理解为仅指“税金”。钟镒鸿的所有合同义务已经全部履行完毕。2.案涉《商品房预售合同》在岚皋县房管所办理网签备案之后，案涉6个商铺即交付本案上诉人钟镒鸿占有、使用。至今没有办理产权登记责任全部在本案被上诉人陕西省岚皋县坤河房地产开发投资有限公司。经到岚皋县房管所、不动产登记中心、自然资源局查询，案涉房屋所在整个楼盘现在仅有政府部门用地批复，均未办理产权登记，上诉人钟镒鸿对尚未办理案涉房屋产权登记没有任何过错。3.依据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、三十条之规定，本案上诉人钟镒鸿对案涉6个商铺依法享有物权（所有权）。4.上诉人钟镒鸿在案涉《商品房预售合同》中的所有合同义务在被上诉人破产申请受理前已经全部履行完毕，不属于“当事人均未履行完毕的合同”情形。被上诉人无权主张适用《中华人民共和国破产法》第十八条之规定解除案涉《商品房预售合同》。5.该案应为撤销个别清偿纠纷。《中华人民共和国企业破产法》第三十二条规定：“人民法院受理破产申请前六个月内，债务人有本法第二条第一款规定的情形，仍对个别债权人进行清偿的，管理人有权请求人民法院予以撤销。但是，个别清偿使债务人财产受益的除外。”根据上述法律规定，要撤销债务人的个别清偿行为其条件之一为个别清偿行为发生在人民法院受理破产申请前六个月内。上诉人与坤河公司之间的债权债务在2016年经法院判决，2017年强制执行程序中达成《执行和解协议》并以签订《商品房预售合同》作为方便备案公示及办理过户手续的方式了结了案件，不存在可撤销的个别清偿行为。5.一审认定相关税费是上诉人应向合同相对方履行的合同义务本身存在对税费收缴主体错误的认识，税费是按国家规定向相关部门缴纳的费用，开发商仅是代收行为。物业专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金；住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。该维修资金的所有权人也是全体业主，并非开发商应收的合同款项。退一万步讲，这些费用若是上诉人应履行的法定义务，上诉人也与坤河公司约定清楚了应全部由坤河公司承担。一审法院为了支持破产管理人解除合同的请求，以双方没有对专项维修资金约定且上诉人未缴纳，牵强认定上诉人一方未履行完毕合同义务，从而适用《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定支持坤河公司的诉请明显错误。综上，请求二审法院纠正一审判决，支持上诉人的上诉请求。 坤河公司辩称，案涉《商品房预售合同》约定的税费是指由税务机关收取的税金和其他单位收取的费用，而物业专项维修资金，既不是税金，也不是费用，是由业主向建设主管部门交存的(不是交纳)，专项用于住宅的维修、更新和改造的资金。因此，案涉《商品房预售合同》约定的税费并不包括物业专项维修资金，上诉人未按约定交存物业专项维修资金，属未履行合同义务，原审判决认定事实正确。上诉人对案涉6个商铺不享有物权（所有权）。根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立，经依法登记，发生效力；未经依法登记，不发生效力。案涉6个商铺仅在房管部门办理了网签备案，并未办理产权登记。网签备案仅属于行政管理手段，不产生物权变动效力，上诉人虽办理了网签备案，但并不享有物权（所有权）。在人民法院受理破产申请之前，坤河公司未向上诉人交付商铺，上诉人也未按《商品房预售合同》约定向建设主管部门交存物业专项维修资金，双方均未履行完毕合同，一审法院依据《中华人民共和国破产法》第十八条的规定解除《商品房预售合同》并无不当。案涉《商品房预售合同》是双方当事人为了履行执行和解协议而达成，是对执行和解协议的一种担保，并非真正意义的商品房买卖合同。根据《民事诉讼法》的规定，被上诉人如果未履行执行和解协议，上诉人只能申请法院按原判决内容执行，而不能要求被上诉人继续履行《商品房预售合同》。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 坤河公司一审诉讼请求：1、确认坤河公司、钟镒鸿之间签订的合同编号为YS0010773、YS0010776、YS0010777、YS0010778、YS0010779、YS0010780的《商品房预售合同》已于2018年9月19日解除；2、本案诉讼费由钟镒鸿承担。 一审认定，钟镒鸿原系坤河公司股东。2015年1月26日，钟镒鸿与坤河公司法定代表人陈某某签订《股份转让协议书》，约定钟镒鸿将所持坤河公司12%的股权作价340万元转让给陈某某，由坤河公司对陈某某应付转让款中的100万元及利息承担连带清偿责任。 因陈某某未按期付款，钟镒鸿向四川省荣县人民法院提起诉讼，该院（2016）川0321民初496号《民事判决书》判决坤河公司对陈某某所欠钟镒鸿股份转让款中的100万元及利息承担连带清偿责任。该案进入执行程序后，钟镒鸿与坤河公司于2017年4月19日达成执行和解协议，约定坤河公司将位于岚皋县XX镇避灾扶贫搬迁安置小区XX号楼第XX层第9号、10号、11号、12号、13号、25号商铺抵偿给钟镒鸿。为将上述商铺所有权转移至钟镒鸿名下，坤河公司与钟镒鸿于2017年4月25日签订了合同编号分别为YS0010773、YS0010776、YS0010777、YS0010778、YS0010779、YS0010780的《商品房预售合同》。合同签订后，双方在岚皋县房管所办理了网签，但未办理产权过户登记。合同签订当日，坤河公司、钟镒鸿及陈某某补充约定办理房屋产权证的相关税费由坤河公司及陈某某承担。 2018年7月18日，陕西省安康市中级人民法院作出（2018）陕09破申3号民事裁定书，裁定受理孙孝银提出的坤河公司破产清算申请，并指定由岚皋县人民法院审理。岚皋县人民法院于2018年7月24日作出（2018）陕0925破1号决定书，指定由陕西恒典律师事务所担任管理人。 坤河公司认为，坤河公司、钟镒鸿之间签订的6份《商品房预售合同》双方当事人均未履行完毕，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”之规定，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知钟镒鸿，故双方签订的《商品房预售合同》视为解除。 坤河公司于2020年1月9日诉至一审法院，请求判令坤河公司、钟镒鸿签订的6份《商品房预售合同》于2018年9月19日解除，并由钟镒鸿负担诉讼费。 一审认为：本案的争议焦点为：坤河公司、钟镒鸿2017年4月25日签订的6份《商品房预售合同》是否依《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款的规定视为解除。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定视为解除合同须同时满足以下三个条件：1、合同成立于破产申请受理前；2、债务人和对方当事人均未履行完毕合同义务；3、管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人解除或者继续履行合同。本案坤河公司、钟镒鸿对双方签订的6份《商品房预售合同》满足上述条件1和条件3不持异议，对于是否满足条件2，双方持不同意见。钟镒鸿认为，钟镒鸿以消灭自己债权的方式抵付合同价款，钟镒鸿已履行完毕合同义务，故合同不应解除。坤河公司则认为，钟镒鸿虽已抵付合同价款，但按照双方签订的《商品房预售合同》约定及法律规定，钟镒鸿还应在双方签订《商品房预售合同》时向坤河公司缴纳相关税费及物业专项维修资金，即使双方补充约定的钟镒鸿不承担相关税费有效，钟镒鸿仍应缴纳物业专项维修资金，而钟镒鸿实际并未缴纳，故应当认定钟镒鸿未履行完毕合同义务，合同应当依法视为解除。一审认为，钟镒鸿虽以债权抵付了合同价款，且与坤河公司特别约定钟镒鸿不承担相关税费，但对物业专项维修资金的缴纳双方并无特别约定，故依照《商品房预售合同》约定及法律规定仍应由钟镒鸿缴纳，而钟镒鸿实际未缴纳，故一审依法认定钟镒鸿未履行完毕合同义务。钟镒鸿提出的其对案涉6间商铺享有物权的主张不能成立，不予采纳。据此，坤河公司、钟镒鸿签订的6份《商品房预售合同》依法于2018年9月18日视为解除。综上，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款之规定，判决如下：确认坤河公司、钟镒鸿之间签订的合同编号为YS0010773、YS0010776、YS0010777、YS0010778、YS0010779、YS0010780的《商品房预售合同》于2018年9月18日解除。案件受理费100元，由钟镒鸿负担。 二审中，双方均未提交新的证据。 二审经审理查明事实与一审认定事实一致。 本院认为，我国《企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对当事人。本案争议焦点是坤河公司、钟镒鸿2017年4月25日签订的6份《商品房预售合同》是否履行完毕，应否解除。 经查，坤河公司、钟镒鸿2017年4月25日签订的6份《商品房预售合同》并非真实的房屋买卖合同关系，而是以案涉房屋抵偿股权转让款。根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立，经依法登记，发生效力；未经依法登记，不发生效力。案涉商铺在房管部门办理了网签备案，但并未办理产权登记，并未发生物权转移的效力。据此，以房抵款的合同目的未达成，合同未履行完毕。坤河公司援引我国《企业破产法》第十八条规定请求解除案涉合同，具有事实和法律依据。 上诉人上诉认为其已经取得案涉不动产的物权，与查明的事实及法律规定不符，对其该项上诉理由不予采纳。 综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持；一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项，第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人钟镒鸿负担。 本判决为终审判决。 审判长  海明玉 审判员  王 佩 审判员  张代亮 二〇二一年三月二十九日 书记员  张 敏