成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0117民初1695号 原告：李贵凤，女，1984年9月7日出生，汉族，住四川省阆中市。 被告：成都西源投资有限公司，住所地：成都市郫都区郫筒安民街36号。 法定代表人：敖宏敏，职务：总经理。 委托诉讼代理人：杨凤，女，1983年12月25日出生，汉族，住成都市成华区，该公司员工。 原告李贵凤与被告成都西源投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月22日公开开庭进行了审理。原告李贵凤、被告成都西源投资有限公司委托的特别授权诉讼代理人杨凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李贵凤向本院提出本诉讼请求：1、判决被告立即为原告办理房屋所有权证；2、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金31288元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年11月28日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的郫都区××镇××村××村××小区××幢××单元××楼××号房屋一套，房屋总价为332583元，合同约定买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，出卖人按日向买受人支付全部房款万分之一的违约金。被告应于2016年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。被告作为房屋出售方，在原告交付购房款及该房屋契税、维修资金，履行付款义务后，被告交付房屋及购买房屋合同成立，被告应于合同订立之日起365日内按约定办理所有权证，从2017年1月1日至2020年10月起诉之日止共计985天。为维护原告合法权益，特起诉至法院，请求依法判决。 成都西源投资有限公司辩称：商品房买卖合同附件中约定有关房屋权证的登记是办理房屋所有权证或国土证，并没有约定由被告办理不动产权证；2016年11月14日成都市国土资源局发布的关于不动产统一实施的通告，在成都范围内于2016年11月23日开始实施，被告在事实上无法帮原告办理合同约定的单独的不动产权证，合同仅约定了房屋所有权证及国土证，并没有约定不动产权证的时间，故被告不存在违约；原告的房屋早已交付，不存在违约损失，另原告主张的违约金过高，且无事实依据。没有办理不动产权证的是因为没有补交维修资金，在2018年2月1日成都市人民政府就颁布195号关于维修资金收取的标准，郫都区住房维修资金费用已增加，而增加的部分在约定办证截止日之前，应由业主自己承担，开发商通知业主但部分业主拒交，最后导致开发商无法办理不动产权证，由此业主也应承担相应责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提交的个人身份信息、工商登记信息、《商品房买卖合同》及其附件、房屋销售专用收据、通知书、交房代收费用专用收据等证据，对其三性本院予以确认并在卷佐证。 根据上述经审查确认的证据以及当事人在庭审中客观真实的陈述，本院经审理认定如下事实：原被告于2014年10月1日签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于成都市郫都区××镇××村××村××小区××栋××单元××号房屋一套，房屋总价款为332583元。合同第十九条第二项第2条约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）详见补充协议。《商品房买卖合同补充协议》第七条第一项约定，为了方便买受人办理商品房的各种权证，出卖人同意在商品房交付后365个工作日内为买受人代办分户【房屋所有权证】、【房屋他项权证书】，分户【国有土地使用证】在办理了分户【房屋所有权证】后365个工作日内办理完毕。办理房屋所有权证的计算起始时间从买受人交清全部税费和维修资金和所需全部办证资料之日起开始计算，如因出卖人的过错导致权属证书逾期办理，出卖人按如下方式承担违约责任：买受人不退房，自买受人应当取得房屋权属证书的期限届满之次日起至实际取得房屋权属证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋权属证书之日起30日内由出卖人支付。如果因买受人的原因导致权属证书逾期办理，出卖人不承担责任，买受人取得证书的时间以证书记载时间为准。合同签订后，原告已支付全部购房款，被告按约于2015年12月31日向原告交房，被告于2020年1月13日取得了涉案房屋的大产权证书。 另查明，2016年8月31日郫县国土局发布通告，停止受理房屋登记，进行不动产登记。 本院认为，涉案《商品房买卖合同》及附件等系原、被告双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。 本案中，合同约定办理房屋所有权证书时间为交房之日起365个工作日内，国有土地使用证在办理了房屋所有权证后365个工作日内办理完毕。但自2016年8月31日起，郫都区已不再单独办理房屋所有权证和国有土地使用证，统一实施不动产登记。即从该日起，被告事实上已不能为原告申请单独办理房屋所有权证或者国有土地使用证。因郫都区统一实施不动产登记时，原、被告约定的办理房屋所有权证的时间尚未届满，不动产登记改革之后，被告已经实际不能单独为原告申请办理房屋所有权证或者国有土地使用证，故被告不应当承担逾期办理房屋所有权证、国有土地使用证的违约金。 上述不动产政策出台后，现被告并未举证证明已向原告进行了通知其办理不动产证，并告知其提交相应的资料及补交税费，由此被告应当继续为原告办理不动产权证并承担未在上述期限内办理案涉房屋的不动产权属证书的逾期违约金，且涉案房屋已于2020年1月13日取得了涉案房屋的大产权证书，办理不动产权证的条件已成就，故本院予以支持。关于被告辩称原告需交纳相应维修基金后才能为其办证的理由，因被告未提交相应证据证明已履行了通知义务，故本院对被告的该项辩称不予支持。 关于逾期办理不动产权证违约金的问题。不动产权证包含了房屋所有权证和国有土地使用权证两个证件的属性，应以最后到达的办理国有土地使用权证两个时间作为办理不动产权证的时间。本案中，本院根据商品房买卖合同约定以及当事人双方共同确定的交房时间及违约金起算时间，确定违约金的计算方法为，以案涉房屋已付总价款332583元为基数，按日万分之一利率，从2018年12月3日开始计算至原告主张的2020年10月31日止。关于被告辩称其不存在违约行为及原告不存在违约损失，被告不应当承担违约金的意见。本院审查后认为，被告作为出卖人，其与买受人签订的合同中约定了其负有协助办证之义务并约定了逾期办证违约责任，故原告起诉主张权利具有合同依据；被告在交付房屋后，负有为买受人办理、交付不动产权利凭证的义务，原告起诉主张权利具有法律依据，故本院对该项辩称不予支持。 该案发生的事实系《中华人民共和国民法典》实施前，故应根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条的规定，适用当时的法律、司法解释的规定。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定判决如下： 一、被告成都西源投资有限公司在本判决生效之日后协助原告李贵凤办理位于成都市郫都区××幢××单元××层××号房屋的不动产权证； 二、被告成都西源投资有限公司在本判决生效之日起七日内向原告李贵凤支付逾期办理不动产权证违约金，违约金计算方式为：以已付购房款332583元为基数，按日万分之一利率，从2018年12月3日起计算至2020年10月31日止； 三、驳回原告李贵凤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案收取本诉案件受理费291元，由被告成都西源投资有限公司负担。 如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  何红梅 二〇二一年三月一日 书记员  党 娟