广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初26011号原告：东莞市民盈物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市××××××××××××××××××××，统一社会信用代码：914××××××××××××637。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：余玉银，女，1987年11月13日出生，汉族，住广东省东莞市×××××××××××，公民身份号码：××××××××××××××××××，系原告的员工。委托诉讼代理人：黎凤琼，女，1993年7月1日出生，汉族，住广东省东莞市东城区×××××××，公民身份号码：×××××××××××××××××，系原告的员工。被告：温国伟，男，1971年6月16日出生，汉族，住广东省东莞市×××××××××××××，公民身份号码：××××××××××××××××××，×××××××××。委托诉讼代理人：陈小兵，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶慧诗，北京市盈科（东莞）律师事务所实习律师。原告东莞市民盈物业管理有限公司与被告温国伟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序于2020年12月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人余玉银，被告温国伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2019年4月至2019年11月的物业管理费用共计20351.84元及违约金（按每日1‰计算，从2019年4月11日计算至清偿之日止）；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年6月8日原告与案外人东莞市民盈房地产开发有限公司（以下简称“民盈房地产公司”）签订《前期物业服务合同》及《前期物业服务收费补充协议》，约定案外人民盈房地产公司选聘原告对“国贸中心”（物业项目名称）实施前期物业管理服务事宜，合同期限自2018年12月30日起至2022年12月29日止。协议约定物业服务费用收费标准如下：业主按其拥有物业的法定产权建筑面积，按12元/每月/平方米交纳物业管理费；其他相关费用包括但不限于空调基本维护费、用电综合服务费、电费等按《写字楼物业收费情况一览表》公示标准收取。合同签订后，原告按《前期物业服务合同》及《前期物业服务收费补充协议》约定履行义务，对“国贸中心”（物业项目名称）提供了相应的物业服务。被告系上述“×××”项目中的东莞市东城区××××××××××××××××××号物业的业主，物业面积205.16平方米，原告依据《前期物业服务合同》约定及《国贸中心前期物业服务协议》为案涉物业提供物业服务，按前述合同约定被告应依约每月向原告缴纳相关物业服务费用，包括但不限于物业管理费、空调基本维护费等。自2019年4月1日起至今，被告未向原告缴纳过任何物业服务费用。原告通过微信联系及邮寄方式多次催缴无果，于是提起诉讼请求依法裁判。被告辩称，案涉物业是被告代东莞盈晖按揭服务有限公司持有，被告与该公司签订了代持协议。关于案涉物业的相关权利义务，应由东莞盈晖按揭服务有限公司承担，与被告无关。2018年6月，被告从东莞盈晖按揭服务有限公司离职。恳请法院查明事实，依法裁判。当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了举证质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。该部分证据证明如下事实：2016年11月14日，被告与东莞市民盈房地产开发有限公司签订了一份编号为20161114F750C4485447的《商品房买卖合同（预售）》，约定由被告买受坐落于东莞市东城区××××××××××××××××××号的办公室，建筑面积为205.16平方米，交付时间为2018年12月31日。2018年6月8日，原告与东莞市民盈房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》、《前期物业服务收费补充协议》，约定由原告对位于东莞市东城区××××××的国贸中心提供前期物业管理服务，合同期限自2018年12月30日至2022年12月29日，办公楼的收费标准为12元/月·平方米。2018年12月14日，“民盈集团”向被告在《商品房买卖合同（预售）》中填写的通讯地址邮寄了《入火通知书》。对当事人有异议的证据和事实，本院分析认定如下：被告抗辩称其并非案涉物业的实际权利人，因其涉嫌刑事犯罪被羁押无法举证，请求人民法院调取另案中的代持协议书。本院依法从（2020）粤1971刑初1175号案调取了被告提交的《房产代持协议》。该协议记载，被告与东莞盈晖按揭服务有限公司（下称“盈晖公司”）2018年8月21日签订该书面协议约定盈晖公司实际出资购买了案涉房产，登记于被告名下，双方确认从被告账户中转出的购房款属盈晖公司所有，与被告无关，所涉银行账户等资料自开户之日起由盈晖公司持有，故房产及相关附属设施的全部权利实际归盈晖公司所有，因房产使用或经营产生的房产管理费、水电费等全部费用均由盈晖公司承担。原告对此表示《房产代持协议》的签订时间晚于《商品房买卖合同（预售）》的签订时间，存在疑义；原告与盈晖公司之间并无直接的合同关系，被告可另行向盈晖公司主张权利。除以上证据，被告未能提供其他证据证实其向原告披露案涉房产的实际权属人，应当承担举证不能的不利后果。原告提交了一组《消杀外包服务合同》、《综合有害生物防治服务报告》等证据，拟证实其已履行物业服务合同义务。被告对此表示其未收楼，没有实际使用案涉物业，不清楚原告的合同履行情况。经核查，原告提交的该组证据客观真实，本院依法予以采纳。原告又提交了一组《缴费通知单》、《物业收费表》、《费用统计表》、《滞纳金明细表》、快递单，拟证明其一直向被告填写的通讯地址发送2019年4月至11月催费通知单，但邮件均被退回。被告质证称其没有收到上述通知，且其并非实际权属人，无需承担物业管理费用。经核查，原告提交的该组证据客观真实，本院依法予以采纳。其中，《缴费通知单》记载的客户名称为被告，房产坐落为民盈·国贸中心T1栋1301、1310，2019年4月1日至2019年11月30日期间的物业管理费为33704元（单价为10元）、空调基本维护费为8088.96元（单价为2.4元/㎡/月），应付日期为当月10日前，逾期付款滞纳金标准为每日1‰。原告说明其诉求的物业管理费按每平方米每月10元计算，空调基本维护费按每平方米2.4元计算。被告对上述滞纳金标准表示无异议，但认为应当由房产实际权利人即盈晖公司承担。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。被告以买受人的名义签订编号为20161114F750C4485447《商品房买卖合同（预售）》作出购买坐落于东莞市东城区××××××××××××××××××号办公室的意思表示，事实清楚，证据充分，本院予以认定。本案的争议焦点是：原告要求被告支付案涉房产的物业管理费用是否合法有据。首先，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，原告依据其与建设单位签订的《前期物业服务合同》、《前期物业服务收费补充协议》主张物业服务合同的权利，符合法律规定。其二，被告在签署《商品房买卖合同（预售）》之后再签署《房产代持协议》，不能仅凭时间先后顺序否定《房产代持协议》的真实性，当事人在事后追认并签订书面协议的行为并不违反法律规定。但是，无论《房产代持协议》是否客观真实，因被告既未向原告披露案涉房产的实际使用人也未与原告达成协议约定由实际使用人承担物业管理费用，《前期物业服务合同》、《前期物业服务收费补充协议》对原告具有法律约束力。其三，根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，案涉房产应于2018年12月31日前交付。原告提交的证据显示建设单位通知收楼的时间为2018年12月14日，被告未提供证据证明案涉房产存在不符合交付条件的情形，其应当自行承担逾期收楼的法律后果。因此，本院认为，被告经催告后无正当理由逾期收楼的，应视为案涉房产已经交付使用。原告在本案中主张被告拖欠的物业管理费期间为2019年4月至11月，被告未能提供证据证明该期间的物业管理费已交清，应当承担相应的不利后果。因此，原告要求被告支付拖欠的物业管理费用及逾期付款违约金，合法有据，本院予以支持。每月物业管理费用包括物业管理费、空调基本维护费，数额为205.16×10+205.16×2.4=2543.98元，2019年4月至11月期间物业管理费用总额应为20351.84元；违约金应以每月应付款金额2543.98元为基数，按每日1‰的标准，自逾期之日即每月11日起计算至清偿之日止。原告诉求违约金的超额部分，依据不足，本院不予支持。最后，若被告与他人对案涉债务的负担存在合法有效的约定，应由被告另行向合同相对人主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告温国伟应于本判决生效之日起十日内向原告东莞市民盈物业管理有限公司支付2019年4月1日至2019年11月30日期间的物业管理费用20351.84元；二、被告温国伟应于本判决生效之日起十日内向原告东莞市民盈物业管理有限公司支付2019年4月1日至2019年11月30日期间拖欠物业管理费用的违约金（以每月应付款金额2543.98元为基数，按每日1‰的标准，自逾期之日即每月11日起计算至清偿之日止）；三、驳回原告东莞市民盈物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为181.68元（原告已预交），由被告温国伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  李春嫦二〇二一年三月四日书记员  艾 童附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释[20090515]第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。