湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终678号上诉人（原审被告）：临湘市瑞海房地产开发有限责任公司，住所地临湘市金鑫酿酒有限公司（长安路中黄土巷1号）。法定代表人：张鑑文，该公司董事长。委托诉讼代理人：邹霞，女，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：陈浩，男，1990年6月18日出生，汉族，住湖南省临湘市。被上诉人（原审原告）：曾慧，女，1989年3月11日出生，汉族，住湖南省临湘市上诉人临湘市瑞海房地产开发有限责任公司（以下简称瑞海公司）因与被上诉人陈浩、曾慧商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省临湘市人民法院(2020)湘0682民初1320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。瑞海公司上诉请求：撤销原判，改判驳回陈浩、曾慧的诉讼请求。事实与理由：1、本案延期交房是因政府部门拖延了程序办理、施工期间雨水天气影响以及新冠疫情的影响导致，应免除瑞海公司的责任；2、一审法院判决瑞海公司支付的违约金远远超过陈浩、曾慧因延期交房的损失；3、逾期交房的515天应扣除疫情期间68天和恶劣天气73天，扣除141天的总天数。陈浩、曾慧辩称，1、疫情是在瑞海公司逾期交房期间发生,瑞海公司不应免责；2、瑞海公司是因与施工方的经济纠纷停工，并非下雨影响其施工进度；3、政府部门的程序办理是瑞海公司自身原因导致；4、瑞海公司逾期交房给陈浩、曾慧造成小孩上学、装修费用等重大损失，一审法院判决的违约金并未过高。陈浩、曾慧向一审法院起诉请求：1.判令瑞海公司因逾期交房而向陈浩、曾慧支付合同上所约定的违约金（2018年12月31日至2020年5月29日）共计38728元；2.本案诉讼费用由瑞海公司承担。一审法院认定事实：2017年8月4日，陈浩、曾慧作为买受人，与出卖人瑞海公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：出卖人以出让方式取得位于临湘市××社区××组羊角塘的土地使用权，该商品房为名流公馆第002幢1单元10层1001号房；商品房价款为376000元；出卖人应当在2018年12月30日前将具备经验收合格条件的商品房交付买受人使用，如遭遇不可抗力，出卖人在发生之日起3-7日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期。逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未依约交房,逾期超过90日,买受人要求继续履行合同的,自约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后,陈浩、曾慧按合同约定交清了房款，缴纳了契税、维修基金及办理房屋权属证书的其他费用。2019年8月，瑞海公司完成名流花园1＃、2＃栋主体工程建设，2019年10月向各职能部门申请验收，瑞海公司于2020年5月29日交付该商品房给陈浩、曾慧。2017年11月，案涉工程因施工单位施工质量问题等多重原因，停工整顿，经临湘市问题楼盘处理领导小组办公室等部门协调处理，2018年9月起案涉工程恢复施工。一审法院认为：瑞海公司与陈浩、曾慧签订的《商品房买卖合同》,均系当事人真实意思表示,合法有效。双方均应按约履行义务,陈浩、曾慧已支付购房款及税费,瑞海公司未按约交付房屋,构成违约，应当按照合同约定支付违约金。关于逾期交房时间问题。案涉合同第八条关于交付期限约定,出卖人应当在2018年12月30日前将房屋交付买受人，但直到2020年5月29日才实际交付，逾期交付515天。1.关于相关职能部门行为能否免责问题。瑞海公司告辩称，瑞海公司于2019年10月23日完成分户验收，并将手续提交相关部门，因相关部门办理程序拖延导致延迟取得备案证明,瑞海公司不应当承担该延迟期间逾期交房的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定,瑞海公司逾期交房所应承担的违约责任系无过错责任。现瑞海公司逾期交房已构成违约,故应承担相应的违约责任。且从合同相对性分析,若因相关职能部门行为导致瑞海公司在履行与购房者签订的《商品房买卖合同》中造成的损失,瑞海公司可通过行政诉讼诉请行政部门承担行政责任,不能将此责任转嫁给行政审批关系之外的购房者。因此,对瑞海公司该项主张,不予采纳。2.关于施工单位拖延施工能否免责问题。不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。瑞海公司虽主张涉案房屋未依约交房系施工单位拖延施工导致。但据瑞海公司辩称，涉案工程暂停施工的原因是存在安全隐患等问题。确保涉案工程有序施工,保障涉案工程符合相关建筑标准和安全要求,是瑞海公司的义务和责任,且瑞海公司作为专门的房地产公司，是能够预见并采取适当措施能够避免或克服的。另外，瑞海公司与施工单位之间的纠纷所产生的损失，不能转嫁于房屋买卖合同的相对人，即陈浩、曾慧。瑞海公司可在其与施工单位之间的合同中处理。故瑞海公司以此主张免责主张，一审法院不予采纳。3.关于天气原因能否免责问题。一审法院认为，极端的天气确属不可抗力因素范围,对建筑施工会产生一定的影响。因原瑞海公司签订合同的时间为2017年8月4日,双方约定的交房日期为2018年12月30日,虽然2017年11月至2018年9月期间，瑞海公司并未施工，但基于公平原则，对该段时间内出现的极端天气一并予以扣除。结合瑞海公司提供的由临湘市气象局出具的《2017年-2019年降雨情况》等证据，2017年8月4日至2019年8月主体工程完工，因连续两天降雨量大于10mm不能施工的天气，一审法院酌情核减56天。4.关于新冠肺炎疫情影响是否免责问题。因发生新型冠状病毒感染的肺炎疫情，湖南省于2020年1月23日决定启动湖南省重大突发公共卫生事件一级响应，2020年3月31日，湖南省新冠肺炎疫情防控突发公共卫生事件应急响应级别由二级调整为三级。突发新冠肺炎疫情属不可抗力因素，期间的68天应予以扣除。关于逾期交房违约金的计算标准问题,违约金以填补损失为原则,双方在买卖合同中约定以已付购房款376000元为基数,按日万分之二的标准,从2018年12月31日起计算至瑞海公司实际交房之日2020年5月29日，共515天，扣除124天，计391天，即29403.2元。瑞海公司辩称的违约金过高，请求参照同地段同品质房屋租金计算。但庭审后瑞海公司并未对其主张的计算标准提供证据予以佐证,瑞海公司对违约金予以调整的主张，法院不予采纳。据此,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定,判决:一、瑞海公司在判决生效之日起十日内支付给陈浩、曾慧逾期交房违约金29403.2元；二、驳回陈浩、曾慧的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费768元，减半收取计384元，由瑞海公司负担。二审期间，瑞海公司提交了《商品房买卖合同（范本）》、交房通知书、停电证明、复工协议、《湖南省建设工程施工合同（范本）》、中标通知书，拟证实逾期交房的责任不应由瑞海公司承担。陈浩、曾慧未到庭发表质证意见。本院认为，上述证据均不能达到免除瑞海公司责任或者应由案外人向陈浩、曾慧承担责任的证明目的，本院不予采纳。瑞海公司在与陈浩、曾慧签订的补充协议中约定“出卖人延期交房可据实延期还包括以下原因……市政配套设施施工或政府各职能部门验收手续导致的延误……”。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点是瑞海公司是否应向陈浩、曾慧承担逾期交房责任的问题。瑞海公司认为本案延期交房是因政府部门拖延了相关程序办理，其公司不应承担责任。但瑞海公司并未提供充分证据证明该事实存在，故本院对此不予采信，即使确实是因案外人原因导致瑞海公司逾期交房，瑞海公司可另行向案外人主张权利，而不是以此为由拒绝向合同相对方承担责任。瑞海公司又提出施工过程中的雨水天气过多影响其施工进度，故应免除其73天的逾期交房责任。但瑞海公司并未提供证据证明施工地点较往年出现了足以影响施工的雨水异常增多现象，而正常的降雨情况并非不可预见，且部分时间段瑞海公司是因自身原因未进行施工，降雨对其并无影响，故本院对瑞海公司的这一主张不予支持。对于瑞海公司提出因疫情影响应免除68天逾期交房责任的问题，一审法院已予核减，故本院不再重复处理。至于瑞海公司认为陈浩、曾慧的实际损失远低于一审法院判决的违约金的问题，瑞海公司并未提供证据证明，且仅以租房租金衡量购房户的损失没有事实和法律依据，故本院对瑞海公司的这一主张亦不予支持。综上，瑞海公司的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费768元，由瑞海公司负担。本判决为终审判决。审判长 程 鹏审判员 王欣辉审判员 曹 维二〇二一年三月三十一日书记员 张周舟