江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终1182号上诉人（原审原告）：苏州依士达物业管理有限公司，住所地苏州市姑苏区长吴路1号。法定代表人：吕凯。委托诉讼代理人：陈长文，该公司海门分公司经理。被上诉人（原审被告）：李娟，女，1962年12月5日出生，住南通市海门区。被上诉人（原审被告）：施洪生，男，1963年2月12日出生，住南通市海门区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李强（系居委会推荐），男，住南通市海门区××城1号楼1311号。上诉人苏州依士达物业管理有限公司（以下简称物业公司）因与被上诉人李娟、施洪生物业服务纠纷一案，不服江苏省南通市海门区人民法院（2020）苏0684民初3895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判李娟、施洪生支付其司2016-2019年度全部物业费及滞纳金。事实和理由：1.××城业委会解聘其司程序违法，且未招聘新的物业服务企业，仍由其司予以实际管理，物业服务合同应按照约定自动延续。2.其司自2018年12月1日至2019年11月15日为××城业主提供的物业服务与前期物业服务标准无异，其司有权主张物业费。李娟、施洪生辩称，1.解聘物业公司程序与本案物业费收取无关；2.其曾主动向物业公司支付物业费，物业公司因未能计清具体金额而拒绝收取部分物业费，所产生的滞纳金不应支持;3.物业公司2019年提供的物业服务标准有所降低。综上，除滞纳金部分其他没有异议，一审认定事实清楚，适用法律正确。物业公司向一审法院起诉请求：李娟、施洪生支付其司2015年12月1日至2019年11月16日的物业费33255元以及滞纳金3325.5元。一审法院认定事实：李娟、施洪生系海门区××路××号××城××栋××室、××栋××室、××栋××室业主，每套房屋面积为160.95平方米。2015年11月27日，海门市××城业主大会（作为委托方，以下简称业主大会）授权××城业委会与物业公司（作为受委托方）签订物业服务合同，约定业主大会将××城委托物业公司实行物业服务，其中物业收费面积为20.2万平方米。高层住宅按每月每平方米1.45元收取，其中公共服务物业费为1.08元，代收代缴费（公共能耗）0.37元。物业共用部分（包括照明、电梯、消防、弱电、二次供水、景观、道路、绿化等）运行发生的费用（代收代缴费），全部纳入物业服务成本，按建筑面积平均分摊。服务标准按照《海门市物业服务收费管理实施细则》（海介费2014第11号）四级标准对应执行。物业费采取预收制，按年计算交纳，从逾期之日起每日按应交费用的万分之五加收滞纳金。物业公司实际进驻××城物业时间为2015年12月1日，李娟、施洪生在之前已入住，物业费交纳起算点亦为该日期。经催要，李娟、施洪生未曾支付物业费。一审法院认为，本案争议焦点为：1.公共能耗费如何计算，2.合同到期后是否交纳物业费，3.李娟、施洪生要求减免物业费有无依据，李娟、施洪生是否应承担滞纳金。关于第一个争议焦点。物业公司陈述：1.适用公共能耗多退少补的前提是所有业主均按期交纳物业费，但很多业主交费是打折的，故不应适用。2.代收代交费用除了包括公共能耗费外，还包括电梯、监控的维修、检测费用，该费用亦应支付，苏州市住房和城乡建设局苏州市物价局文件亦有相应规定。3.物业面积实际为183560平方米，不包括7号自管楼。该7号楼每月支付3000元物业服务费。一审审理中查明，南通市经济技术开发区法院于2019年7月26日对李强诉海门市发展改革和经济信息化委员会（以下简称海门市发改委）撤销行政行为一案作出（2019）苏0691行初309号行政裁定书，载明：2018年12月18日，海门市发改委作出编号为53218004930号价格举报处理结果告知书，“物业公司于2018年10月30日，重新公示了2015年12月至2017年11月两年度的能耗费结算情况。新公示的公共能耗费支出为883873.05元，能耗费分摊面积按物业服务合同约定住宅建筑面积202000平方米计算，能耗费分摊计算结果为0.18232元/平方米/月。物业公司同时在公告中承诺能耗费用按合同多退少补”。另查明，上述价格举报处理结果告知书载明，经与物业公司协调，物业公司同意能耗费用中不再包含电梯维保、电梯年检费用。物业公司和李娟、施洪生均同意以2年公共能耗883873.05元标准计算2018年、2019年公共能耗费。一审法院向海门市房地产监理所核实××城小区房屋面积情况，经计算小区建筑面积（含地下室面积，不含地下车库面积）202038.4平方米，对于地下室面积有部分业主已办理了产权登记。法院认为，物业公司主张的面积系扣除了7号楼及地下室的面积。但7号楼仍享受了公共道路用电等部分公共服务，地下室面积可以产权登记，上述面积亦为双方物业合同约定包含的面积，也是政府部门记载的房屋面积，还是物业公司公示的计算面积，所以公共能耗计算所依据的面积应以202000平方米为准。物业公司另主张电梯、监控的维保年检费用，属于代收费用，应在公共服务物业费之外承担，但物业合同中约定“代收代缴费（公共能耗）0.37元”，其实是将代收代缴费与公共能耗费相互等同的。物业公司又承诺能耗费用中不再包含电梯维保、电梯年检费用，即表示该费用属于公共服务费1.08元的范畴，否则没有必要进行承诺。所以物业公司除了收取公共服务物业费1.08元之外，仅应根据其公示的结果收取公共能耗费用。关于第二个争议焦点。物业公司陈述，物业公司系与业主大会签订合同，业主委员会无权要求终止合同，物业公司实际服务至2019年11月16日，李娟、施洪生也应按该期限交物业费。一审审理中查明，物业合同中约定服务期限3年，自物业公司实际进驻小区的时间2015年12月1日起计算。第二十二条约定，本合同期满，业主大会决定不委托物业公司的，应提前三个月书面通知；物业公司决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知。本合同期满，业主大会没有将续聘或解聘物业公司的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，物业公司继续管理的，视为合同自动延续。延续期限为本合同的期限。另查明，本院于2020年3月4日对物业公司与××城业委会、李强等物业合同纠纷一案作出（2019）苏06民终1185号民事判决书，认定如下事实：2017年2月14日，××城业委会在小区公告栏内贴出“关于是否解聘‘物业公司’的公告”，2017年3月16日，××城业委会在小区公告栏内张贴“公告”，“公告”主要内容：采用书面征求意见的方式进行表决，决定提前解聘物业公司，并已以书面形式通知了该公司，要求该公司于2017年6月5日24时撤离本小区。××城业委会于2018年8月29日除向物业公司送达“通知”，还在公告栏内张贴，“通知”主要内容：现再次通知贵公司于2018年11月30日24时必须撤离海门市××城小区。2018年11月1日，××城业委会又在海门日报上刊登招聘物业管理公司的公告。再查明，物业公司对小区内公共能耗费支付至2019年11月15日。一审法院认为，根据物业合同的约定，在合同到期前三个月，××城业委会已送达终止合同的通知，物业合同应于2018年11月30日终止。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后……物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。所以物业公司要求在物业合同终止后交纳物业公共服务费，不予支持。但物业公司代为支付的公共能耗费用，应由业主承担。物业公司主张的电梯检测费用、维修费用等费用，因其已承诺不作为公共能耗，物业公司无权要求支付。关于第三个争议焦点。李娟、施洪生主张物业公司没有完全履行物业服务：1.2015年12月至2016年11月，电梯未检测，要求扣除电梯检测费用；2.物业公司未将消防、监控设备交由专业资质的维保单位进行维保，要求扣除维保费用；3.未按照《海门市物业服务收费管理细则》四级标准对应执行，没有配备足额的管理服务人员，对设备设施及公共区域各项管理服务指标不达标；4.物业公司未能提供其服务全部达标的证据。李娟、施洪生提供了2017年2月10日建筑消防设施检测报告，记载火灾自动报警及联动控制系统、消防栓给水系统等系统检测结果均为合格。2016年12月5日物业公司、××城业委会、施工单位签字盖章的监控系统维修工程验收单，验收意见为视频监控系统各个点位运行正常，验收通过。根据李娟、施洪生申请，法院调取了行政处罚决定书，主要内容是物业公司消防控制室无人值班，灾报警系统控制柜未通电，通电后存在故障信息等。物业公司质证称，消防设施由业委会委托第三方进行维修，但业委会未支付维修费用，导致第三方后期不予维保；业委会对监控设施根本没有修好；因电梯原有的通话功能损坏，2016年电梯未能年检通过，到次年2月年检通过；物业公司均按物业合同约定积极履行义务。物业公司提供了履行合同的照片等证据材料，另提供了2016年7月20日的特种设备安全监督检验研究院检验交费通知单，证明其在履行报检义务。一审法院认为，物业公司在提供电梯、消防维护，监控等方面的物业服务时存在部分瑕疵，但并不存在拒不履行物业服务或者物业服务存在重大瑕疵的情形，故并不构成足以减免物业费的条件。李娟、施洪生至今未交纳物业费，物业公司一直在垫付相应费用，李娟、施洪生应适当承担违约金。综上，李娟、施洪生应支付的2015年12月1日至2018年11月30日期间三年物业服务费为：160.95平方米×3套×[1.08元（公共服务费）+883873.05元÷24个月÷202000（公共能耗费）]×12月×3年＝21942.35元。合同终止后李娟、施洪生应支付的2018年12月1日至2019年11月15日期间的公共能耗费160.95平方米×3套×（883873.05元÷24个月÷202000）×11.5个月＝1012.37元。李娟、施洪生应每年预付物业费，逾期支付时间过长，且物业合同已明确约定按日万分之五的标准计算违约金，现物业公司主张的违约金并未超过按国家规定的贷款基准利率计算的结果，故对物业公司主张的违约金3325.5元予以支持。李娟、施洪生应合计支付物业公司26280.22元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：一、李娟、施洪生于判决生效后十日内支付物业公司26280.22元。二、驳回物业公司其他诉讼请求。如果李娟、施洪生未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费358元（已减半收取），由物业公司负担100元，李娟、施洪生负担258元。二审中，物业公司提交由××城业委会于2019年8月2日出具的《公告》一份，以证明××城业委会知悉招聘新的物业服务企业是需要召开业主大会的。李娟、施洪生质证认为，公告系为将有关服务合同内容告知全体业主，2017年已经召开过业主大会。本院经审核认为，该证据与案涉争议业主解聘物业公司程序是否合法不具关联性，对该证据不予采信。李娟、施洪生提交以下证据：1.由××城业主暨小区保安出具的《证明》及有关视频资料一份，以证明在2018年下半年至2019年期间，业委会多次张贴公告招聘新的物业服务企业，均被物业公司撕掉。2.一审法院（2017）苏0684民初4962号民事判决书一份，以证明为招聘物业公司，××城业委会发出表决票1141票，收回表决票187票，其中183票赞成，3票反对，1票弃权。物业公司在此情况下亦签订物业服务合同，故无权据此主张解聘程序不合法。3.由物业公司出具的《关于终止的函》、《告知函》、《关于海门市××城项目物业管理的声明》和《告知声明》，以证明陈长文挂靠在物业公司名下从事物业服务，物业管理较差，物业公司多次制止其继续在××城提供物业服务。物业公司质证认为，1.该保安因兼职问题被其司辞退，与其司存在利害关系，对证据一不予认可；2.其司与××城业委会签订物业服务合同后才得知业主投票情况，对证据二的证明目的不予认可；3.2019年10月其司出具公告，作废此前有关海门分公司及陈长文的处理，并表示继续为××城业主提供服务，对证据三不予认可。本院经审核认为，上述证据与案涉争议业主解聘物业公司程序是否合法不具关联性，对上述证据均不予采信。经审理，本院对一审法院查明事实予以确认。二审另查明，本院（2019）苏06民终1185号民事判决书作出如下认定：“关于是否提前解聘物业公司，截止2017年2月28日表决结束，共收到表决票127张，其中125票赞成，2票弃权。”2019年11月，××城业委会与江苏坤园物业管理有限公司签订《物业管理服务协议》，约定物业服务期限自2019年11月16日至2020年11月15日。本院认为，本案的二审争议焦点系案涉物业服务合同到期时间应如何认定，即物业公司是否有权主张自2018年12月1日至2019年11月15日的物业费。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案事实发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释，即《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”即，业主共同决定解聘物业服务企业的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，××城业委会虽曾组织投票解聘物业公司，但同意解聘的业主人数及面积比例并不符合上述法律规定，李娟、施洪生虽称根据《××城业主大会议事规则》，不投票表达意见的业主视为同意已投票多数业主的意见，但该约定亦不符合法律规定，故××城业委会解聘物业公司程序违法，应属无效。一审未依法审查解聘程序效力而直接认定物业公司被解聘明显不当，本院予以纠正。××城业委会未经合法程序解聘物业公司，且未选聘新的物业服务企业，物业公司仍为××城业主提供物业服务的，物业服务合同按照约定自动延续。物业公司有权根据物业服务合同约定标准，向李娟、施洪生主张自2018年12月1日至2019年11月15日期间的物业费，即5996.997元（160.95平方米×3套×1.08元/平方米/月×11.5个月）。鉴于一审已支持其司全部滞纳金及其他费用，故李娟、施洪生应向物业公司支付32277.22元（26280.22元+5996.997元）。李娟、施洪生虽诉称物业公司服务标准下降，但未提供证据予以佐证，本院不予采信。综上，物业公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省南通市海门区人民法院（2020）苏0684民初3895号民事判决；二、李娟、施洪生于本判决生效后十日内支付苏州依士达物业管理有限公司32277.22元；三、驳回苏州依士达物业管理有限公司其他诉讼请求。如果李娟、施洪生未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费358元（已减半收取），由苏州依士达物业管理有限公司负担58元，李娟、施洪生负担300元；二审案件受理费716元，由李娟、施洪生负担。本判决为终审判决。审 判 长 顾晓威审 判 员 曹 璐审 判 员 卢 丽二〇二一年三月十二日法官助理 刘 婷书 记 员 唐颖琦