安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0403民初1084号原告：安徽新地锐意物业服务有限公司淮南分公司，住所地安徽省淮南市田家庵区朝阳西路新时代广场二期办公楼，统一社会信用代码91340400591416197G。负责人：徐佩福，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈强，安徽震一律师事务所律师。委托诉讼代理人：王倩，安徽震一律师事务所律师。被告：张玉堂，男，1965年11月11日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。原告安徽新地锐意物业服务有限公司淮南分公司（以下简称新地锐意物业淮南分公司）诉被告张玉堂物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月11日公开开庭进行了审理。原告新地锐意物业淮南分公司的委托诉讼代理人陈强、王倩到庭参加诉讼，被告张玉堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新地锐意物业淮南分公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付物业管理费2336元(自2018年11月1日起至2021年6月30日止),滞纳金701元,合计3037元;2.本案诉讼费用、支付令申请费由被告承担。事实与理由：2014年12月30日,被告作为金大地龙湖中心5号楼327号房(建筑面积20.8平方米)的业主与原告签订了《前期物业服务协议》。该协议第一条约定“在本物业区域业主委员会成立前,由建设单位选聘的物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理工作,前期物业管理费按包干制约定,收费标准如下:(一)住宅:1.26元/月/平方米;(二)公寓:1.26元/月/平方米;(三)商业:5元/月/平方米。前期物业管理费自甲方通知乙方入伙之日起计算(本条所称入伙,是指业主或者使用人收到书面入伙通知并办理完结相应手续,业主或使用人收到入伙通知后在限定期限内不办理相应手续的,视为入伙)。乙方首次入伙时全额缴纳半年的物业管理费,期满后于每半年首月15日前预交一次物业管理费,物业管理费标准根据相关规定可适时调整。”自2018年11月1日起,被告无故拖欠缴纳物业服务费,经原告多次催缴,被告至今仍拒不缴纳物业服务费。原被告签订的《前期物业服务协议》中第八条第三款约定“乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的,甲方有权要求乙方补交,并从逾期之日起每天加收千分之五的滞纳金”,现被告未按《前期物业服务协议》履行交费义务,其行为已经构成违约,应当承担违约责任。综上,为维护原告合法权益,依据我国《民事诉讼法》《合同法》等相关法律规定及合同约定,诉至贵院,恳请判如所请。张玉堂辩称，房屋所在三楼只有一个摄像头，家中被盗，派出所前往调查没有监控可查；认为小区垃圾遍地，楼梯、玻璃卫生不到位；家中通道被堵塞。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告提交的原告营业执照复印件、负责人身份证明、负责人身份证复印件、被告身份证复印件、房屋网上备案单、前期物业服务协议、管理规约、消防责任书、律师函、委托书、淮南市物价局的价格服务登记证，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的欠缴清单及张贴通知单照片复印件，证明被告的欠费时间及金额、原告曾向被告张贴、通知、催缴物业费的事实。张玉堂质证意见：没有收到催缴通知。本院经审查对该份证据予以确认。2、原告提交的支付令、支付令申请费发票，证明原告通过支付令的形式向被告催缴物业费。张玉堂质证意见：未见到支付令。本院经审查对该份证据予以确认。3、原告提交的原告履行物业服务的照片一组，证明原告已经按照前期物业服务合同约定的内容履行了物业服务，包括对小区绿化、卫生，以及对公共设施设备进行的日常维修。张玉堂质证意见：认为小区物业服务不到位。本院经审查对该份证据予以确认。4、原告提交的装修违章通知书，针对被告提出的其他业主封门的事实，已经采取了向所有违章业主下达了装修违章通知书，要求对违章行为进行拆除。被告质证意见：公共走道有外机，没有看到物业处理结果。本院经审查对该份证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张玉堂系安徽省淮南市田家庵区金大地龙湖中心5号楼327号房屋业主，该房屋建筑面积20.8平方米。被告与新地锐意物业淮南分公司签订了《前期物业服务协议》。该协议第一条约定“在本物业区域业主委员会成立前,由建设单位选聘的物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理工作,前期物业管理费按包干制约定,收费标准如下:(一)住宅:1.26元/月/平方米;(二)公寓:1.26元/月/平方米;(三)商业:5元/月/平方米。前期物业管理费自甲方通知乙方入伙之日起计算(本条所称入伙,是指业主或者使用人收到书面入伙通知并办理完结相应手续,业主或使用人收到入伙通知后在限定期限内不办理相应手续的,视为入伙)。乙方首次入伙时全额缴纳半年的物业管理费,期满后于每半年首月15日前预交一次物业管理费,物业管理费标准根据相关规定可适时调整。”合同生效后，安徽新地锐意物业服务有限公司淮南分公司对金大地龙湖中心小区提供了前期物业管理服务。被告自2018年11月1日起，被告无故拖欠缴纳物业服务费，经原告多次催要，被告至今仍拒不缴纳物业服务费。2021年1月25日，原告新地锐意物业淮南分公司诉至本院，要求判决被告张玉堂向原告新地锐意物业淮南分公司支付金大地龙湖中心5号楼327号房屋自2018年11月1日至2021年6月30日止的物业管理费2336元，滞纳金701元，合计3037元。本院认为，被告张玉堂与新地锐意物业淮南分公司签订的《金大地·龙湖中心前期物业服务协议同》是双方当事人真实的意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，不损害社会公共利益，合同合法有效，应当受到法律的保护。被告张玉堂未能按照合同约定支付物业服务费已构成违约，新地锐意物业淮南分公司有权要求张玉堂支付金大地龙湖中心5号楼327号房屋的物业服务费。本案中，原告要求被告支付2018年11月1日至2021年6月30日拖欠的金大地龙湖中心5号楼327号房屋的物业管理服务费2336元，滞纳金701元，合计3037元。本院认为，因张玉堂当庭认可其未支付2018年11月1日之后金大地龙湖中心5号楼327号房屋的物业服务费，且对物业管理服务的收费标准每月每平方米3.5元无异议，故张玉堂应支付新地锐意物业淮南分公司金大地龙湖中心5号楼327号房屋自2018年1月1日至2021年6月30日物业服务费2336元，符合法律规定，本院依法予以支持。关于滞纳金问题，原、被告在物业服务合同中虽签订逾期缴纳物业费按日千分之五加收滞纳金，但因该约定滞纳金过高，超出相关法律规定。本案应以被告违约给原告造成的实际损失计算违约责任。根据本案实际情况，该违约损失过小，故本院对原告要求被告支付违约金701元的诉讼请求不予支持。本院特别强调指出，物业费是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，以至于恶性循环；物业服务企业应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务。原告新地锐意物业淮南分公司作为物业服务企业，对业主反映的物业服务方面不满意的因素，也应加强管理、改善服务，提高品质，以期在物业服务企业与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，参照《物业管理条例》第七条、第四十一条、第六十四条之规定，判决如下：一、被告张玉堂于本判决生效后十日内一次性支付原告安徽新地锐意物业服务有限公司淮南分公司自2018年1月1日至2021年6月30日期间物业服务费2336元。二、驳回原告安徽新地锐意物业服务有限公司淮南分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张玉堂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审判员  李保平二〇二一年三月十九日书记员  庄 婕附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第九百三十九条建设单位依法于物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人以及按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违法约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热。供燃气等方式催缴物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十条简单的民事案件由审判员一人独任审理，并不受本法第一百三十六条、第一百三十八条、第一百四十一条规定的限制。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理规约、业主大会议事规则；(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；(五)按时交纳物业服务费用；(六)法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。