山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁02执异173号 案外人：毕某某，男，1977年2月28日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 委托代理人：刘振远，山东琴安律师事务所律师。 委托代理人：薛菲菲，山东琴安律师事务所律师。 申请执行人：中国农业银行股份有限公司青岛西海岸新区分行（原中国农业银行股份有限公司青岛经济技术开发区分行），住所地山东省青岛市黄岛区。 负责人：李建行，行长。 委托代理人：万彩娥，山东润杰律师事务所律师。 委托代理人：柴靖，山东润杰律师事务所律师。 被执行人：青岛鸿润建设集团有限公司，住所地山东省青岛经济技术开发区。 法定代表人：武某某，经理。 被执行人：青岛奥利吉尔液压机械有限公司，住所地山东省青岛经济技术开发区。 法定代表人：武某某，经理。 被执行人：青岛明珠园实业有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区。 法定代表人：武某某，经理。 被执行人：武某某，男，1966年9月12日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 本院在执行申请执行人中国农业银行股份有限公司青岛西海岸新区分行与被执行人青岛鸿润建设集团有限公司、青岛奥利吉尔液压机械有限公司、青岛明珠园实业有限公司、武某某金融借款合同纠纷一案【执行案号：（2016）鲁02执625号】过程中，案外人毕某某向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人毕某某称，请求停止对青岛市黄岛区xx路xx号xx栋xx单元xx层xx户房屋（以下简称“案涉房产”）的执行，并解除查封。事实与理由：1.青岛明珠园实业有限公司于2014年取得商品房预售许可证《青房注字（2014）xxxx号》，案涉房产属于合法销售的商品房，案外人毕某某作为消费者全款购买案涉房产，是为满足其自身基本居住需要，且案涉房产是其唯一住房，商品房消费者的权利应优先于抵押权人的抵押权。2.案外人毕某某购买案涉房产，符合《九民纪要》第126条的规定，依法有权排除抵押权人的执行。2013年，王建华与青岛明珠园实业有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定由王建华购买案涉房产，王建华于2013年10月15日支付了首付款x万元，另通过现金方式支付了x元，后一直未能成功办理银行贷款。2017年10月6日，毕某某与王建华签订《转让协议》，约定由王建华将案涉房产以总价x万元转让给毕某某。经青岛明珠园实业有限公司同意后，毕某某承继了王建华原合同的权利义务，因此双方补充签订的《青岛市商品房预售合同》是王建华与青岛明珠园实业有限公司于2013年签订的原合同的延续，故毕某某与青岛明珠园实业有限公司在人民法院查封案涉房产之前已签订合法有效的书面合同。2017年10月23日，毕某某指示第三人何品宏支付了剩余房款219171.10元。至此，毕某某支付了合同约定的全部购房款。3.青岛明珠园实业有限公司于2017年10月将案涉房产交付给案外人毕某某，毕某某合法占有案涉房产，并居住至今。综上，请求人民法院支持案外人毕某某的异议请求。 申请执行人中国农业银行股份有限公司青岛西海岸新区分行辩称，1.购房者在《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中的物权期待权的优先性应当受到《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的限制。案外人不享有购房者的物权期待权。2.即使案外人在执行异议申请书中的陈述系真实的，案外人系于2017年10月6日从王建华处购得案涉房产，并约定购房款为70万元，后又与青岛明珠园实业有限公司签订书面购房合同，从本质上而言，案外人系从王建华处买的二手房，案外人签订购房合同的时间应是2017年，申请执行人对案涉房产抵押权的形成时间及查封时间均早于案外人与青岛明珠园实业有限公司签订购房合同的时间。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，即使案外人与青岛明珠园实业有限公司签订了房屋买卖合同，也属于青岛明珠园实业有限公司无权转让的行为，且青岛市中级人民法院（2015）青金商初字第302号民事判决书确定申请执行人对青岛明珠园实业有限公司名下位于青岛市黄岛区xx路xx号xx栋、xx栋、xx栋财产享有优先受偿权，故案外人不应对抗申请执行人的抵押权。3.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，案外人在与青岛明珠园实业有限公司签订房屋买卖合同时应尽到合理的审查注意义务，应当对所购房屋权属状况进行审查，若案外人未审查可认定其在签订购房合同时存在过错，不能办理房屋过户手续系案外人自身原因造成。4.案外人提起执行异议，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。案外人与青岛明珠园实业有限公司签订合同时间晚于案涉房产被查封时间，且案外人在合同签订过程中未能尽到合理的注意义务，导致无法办理房屋所有权转移登记，案外人主张排除强制执行无事实及法律依据。综上，应当依法驳回案外人的执行异议。 为证明其主张，案外人毕某某向本院提交了以下证据：1.王建华与青岛明珠园实业有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》、王建华与毕某某签订的《转让协议》、毕某某与青岛明珠园实业有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》各一份，证明王建华与青岛明珠园实业有限公司于2013年签订《青岛市商品房预售合同》，约定王建华以531640.8元的价格购买案涉房产。合同第2、3、11、14条具体约定房屋坐落位置、单价及总价款、房屋交付时间、产权过户时间，并在合同附件部分约定了房款支付方式及付款时间。2017年10月6日，王建华与毕某某签订《转让协议》，将案涉房产以总价70万元转让给毕某某，经青岛明珠园实业有限公司同意后，毕某某承继了王建华原合同的权利义务，因此毕某某与青岛明珠园实业有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》实际于2013年签订并生效。2.银行交易明细、收据一组，证明王建华于2013年10月15日向青岛明珠园实业有限公司转账支付了首付款x万元，2017年10月23日，毕某某指示第三人何品宏转账支付了剩余房款x元，青岛明珠园实业有限公司收到相应款项后为毕某某出具了收据，并加盖了其公司财务专用章，认可已收到案涉房产的全部购房款。3.珠山明苑收款收据两份，证明青岛明珠园实业有限公司根据合同约定于2017年10月23日将案涉房产交付给毕某某，毕某某合法占有使用该房屋至今。 申请执行人中国农业银行股份有限公司青岛西海岸新区分行质证称，1.对证据一王建华购房合同的真实性及证明事项均不予认可，王建华非本案一方当事人，与本案无关联，且王建华的合同并非网签合同，亦无合同签订时间，无法证明王建华与开发商之间就购房事宜达成合意。对转让协议、毕某某购房合同的真实性及证明事项均不予认可，即使该协议是真实的，恰好能证明案外人毕某某系2017年从王建华处购买案涉房产，晚于申请执行人抵押及查封时间，案外人不享有排除本案执行的权利。2.对证据二交易明细及收款收据的真实性及证明事项均不予认可，交易明细系复印件，且交易明细转款人及收款人均非本案当事人及开发商，与本案无任何关联性。收款收据并非正规的购房发票，没有证据能够证明案外人已经实际支付购房款。3.对证据三的真实性及证明事项均不予认可，该证据系收款收据，并非正规发票，无法证明案外人对案涉房产的交付情况及实际居住使用情况。 为证明其主张，申请执行人中国农业银行股份有限公司青岛西海岸新区分行向本院提交了以下证据：1.在建工程抵押权登记证明及抵押明细一份、（2015）青金商初字第302号民事判决书一份，证明2014年9月18日，申请执行人对青岛明珠园实业有限公司名下位于青岛市黄岛区xx路xx号xx栋、xx栋、xx栋在建工程抵押登记，其中包括案涉房产。青岛市中级人民法院（2015）青金商初字第302号民事判决书确定申请执行人对上述已办理抵押登记的在建工程享有优先受偿权。2.青岛市不动产登记信息、协助执行通知书及执行裁定书各一份，证明申请执行人于2015年9月10日对青岛明珠园实业有限公司名下位于青岛市黄岛区xx路xx号xx栋房屋进行查封，查封期限为2015年9月10日至2018年9月9日，于2018年8月23日进行续封，续封期限为2018年9月10日至2021年9月9日。 案外人毕某某质证称，对证据的真实性无异议，对证明事项有异议。根据申请执行人提交的证据，本案查封时间晚于案外人购买案涉房产的时间，申请执行人的抵押权等债权不能优先于案外人合法消费者的物权期待权。 本院查明，中国农业银行股份有限公司青岛经济技术开发区分行与青岛鸿润建设集团有限公司、青岛奥利吉尔液压机械有限公司、青岛明珠园实业有限公司、武某某金融借款合同纠纷一案，本院于2015年12月9日作出（2015）青金商初字第302号民事判决书，判决书载明：一、青岛鸿润建设集团有限公司于本判决生效之日起10日内偿还中国农业银行股份有限公司青岛经济技术开发区分行借款本金人民币x元及罚息x元、复利x元（已计算至2015年8月18日，此后至实际给付之日的利息，按合同约定的逾期利率执行）；二、武某某对上述给付义务在债权最高额x万元的范围内承担连带清偿责任。武某某承担保证责任后，有权向青岛鸿润建设集团有限公司追偿；三、中国农业银行股份有限公司青岛经济技术开发区分行对青岛奥利吉尔液压机械有限公司设定的、青房地权市他字第××号房地产权抵押登记证明项下的抵押财产，经折价或拍卖、变卖所得的价款在债权最高额5500万元的范围内享有优先受偿权。青岛奥利吉尔液压机械有限公司承担保证责任后，有权向青岛鸿润建设集团有限公司追偿；四、中国农业银行股份有限公司青岛经济技术开发区分行对青岛明珠园实业有限公司设定的、青房地权市他字第××号国有建设用地使用权抵押登记证明和南房预抵字第××号在建工程抵押权登记证明项下的抵押财产，经折价或拍卖、变卖所得的价款在债权最高额x万元的范围内享有优先受偿权。青岛明珠园实业有限公司承担保证责任后，有权向青岛鸿润建设集团有限公司追偿。一审案件受理费x元，财产保全费x元，由青岛鸿润建设集团有限公司、青岛奥利吉尔液压机械有限公司、青岛明珠园实业有限公司、武某某承担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人中国农业银行股份有限公司青岛西海岸新区分行向本院申请强制执行，执行案号为（2016）鲁02执625号。诉讼过程中，本院查封青岛明珠园实业有限公司名下位于黄岛区水城路x号xx#、xx#、xx#楼在建工程，查封期限自2015年9月10日至2018年9月9日，后本院续行查封至今。 另查明，2013年，王建华与被执行人青岛明珠园实业有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定由王建华购买青岛市黄岛区xx路x号xx栋xx单元xx层xx户房屋，房屋总价款为x元。2017年，王建华与毕某某签订《转让协议》，将案涉房产转让给毕某某，后毕某某与青岛明珠园实业有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，毕某某已支付全部购房款，且其名下无其他用于居住的房屋。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，在本院查封前，王建华与被执行人青岛明珠园实业有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定由王建华购买案涉房产。后王建华与毕某某签订《转让协议》，将案涉房产转让给毕某某，可以认定王建华已将其与青岛明珠园实业有限公司签订的商品房买卖合同中的权利义务转让给毕某某。被执行人青岛明珠园实业有限公司与毕某某签订《青岛市商品房预售合同》的行为亦表明其认可案外人毕某某承继王建华所签商品房买卖合同中的权利义务，故可以认定案外人毕某某与被执行人青岛明珠园实业有限公司已于人民法院查封前签订商品房买卖合同。案外人毕某某已支付全部购房款且其名下无其他用于居住的房屋，故案外人毕某某的异议理由成立，其异议请求本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下： 中止对被执行人青岛明珠园实业有限公司名下位于青岛市黄岛区xx路x号珠山名苑xx单元x层x户房产的执行。 案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 王 松 审判员 焦兴凯 审判员 龙 骞 二〇二一年三月三十日 法官助理 马春伟 书记员 王 钰