黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终7030号上诉人（原审被告、反诉原告）：张英，女，1964年3月27日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市阿城区。委托诉讼代理人：李玉来，河北锦泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郝德库，男，1951年5月16日出生，汉族，哈尔滨市阿城区房地局物业公司退休干部，住哈尔滨市阿城区。委托诉讼代理人：刘广霞，黑龙江贤进楼律师事务所律师。上诉人张英因与被上诉人郝德库买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市阿城区人民法院（2020）黑0112民初2474号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查及询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。张英上诉请求：撤销一审判决，改判支持张英一审的反诉请求即确认张英、郝德库2011年7月2日签订的《永泰广市场地下车库买卖合同》无效，判令郝德库返还张英已付车库款130万元。事实和理由：一、一审判决适用法律不当。郝德库作为挂靠人进行商品房开发建设，于2017年取得了阿城永泰广市场综合改造5887.43平方米房地产开发项目，该项目建设用地面积1420平方米，共建成商品房六层居民住宅楼和负一层地下车库。2011年7月2日，郝德库与张英签订了《永泰广市场地下车库买卖合同》，该合同中包括地上30平方米办公用房在内共计1450平方米。该案在一审中因郝德库起诉请求解除合同，张英认为该合同应认定为无效合同故提起反诉。一审法院认为该地下车库系地下人防工程，并依据《防空法》第5条规定，判令驳回张英的反诉请求错误，一审法院断章取义，曲解了法律规定。本案中，双方签订了该地下车库的买卖合同，已经不仅仅是使用和收益的问题，而是通过买卖改变所有权的问题。郝德库签订买卖合同后不能为张英办理产权是因为郝德库不持有该地下车库产权证及商品房预售许可所致。一审法院利用《防空法》对本案进行裁判系适用法律错误。二、一审判决认定事实不清，证据不足，错误适用法律。1.张英一审提供的证据可以证明地上30平方米的房子没有任何建设审批手续，是违章建筑。依据《中华人民共和国城乡规划法》第64条、65条、66条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，限期改正；逾期不改正的，依法拆除。案涉合同交易中共有两处房产，为地下车库1420平方米及地上30平方米的房产。地上房产是没有任何审批手续的违章建筑，且不属于地下防空设施，一审利用《防空法》第2条判定该地上违章建筑也应适用本法律，系认定事实不清，适用法律错误。2.阿城区人防办出具的收费证明是证明郝德库已交纳了人防工程易地建设费，该交费凭证的效力是允许其办理相关手续，不能证明该车库是人防工程设施。一审仅以该交款凭证认定案涉车库是人防工程设施，缺乏法律依据。三、人防工程设施归国家所有，任何单位和个人都无权进行买卖。一审将车库认定为人防工程，又认定买卖合同有效，是一审法官偏袒郝德库、滥用法律，该判决违反法律规定。郝德库虽然获准建设车库，但并没有取得案涉车库产权。如果一审法官认定案涉车库为人防工程设施，而人防工程与社会公众安全息息相关，如果开发商通过签订转让合同的方式出售人防车库，不但欠缺权利基础，而且损害了社会公共利益，应当依照《合同法》第52条第四项规定，认定该转让合同无效。四、郝德库对违法出卖无任何手续的商品房应承担法律后果。1.郝德库审批的土地和建设用地手续是1420平方米，而卖给张英的房产是占地面积1450平方米。郝德库非法占用国家30平方米土地，把该地所建房产卖给张英，国家不会给任何违章建筑办理产权证。出卖违章建筑是违法行为，郝德库应承担法律后果。2.开发商经向国家申请建设用地，所建设房屋及建筑物均属商品，向外出售均属销售商品房。开发商所建商品房种类包括住宅、门市、仓库、车间、医院、车库、超市等房产。凡是开发商向外出售所建房产，应依法取得售卖资质。依据法律规定，郝德库售卖商品房车库不持有预售许可，应承担法律后果。3.案涉合同中约定郝德库承诺让张英交付全款后，为其办理入户证明。对于该车库和地上违章建筑物，郝德库都无权办理产权证，如何能为张英办理产权证？张英之所以不愿意交纳尾款就是因为郝德库承诺为其办理产权证而无法提供相应的保证。依据《合同法》第54条第二款规定，案涉合同不应成立。五、一审对张英的反诉理由不予审理，违反审判程序。张英已交纳了反诉费，一审法官故意遗漏张英的主要反诉理由，并掩盖郝德库的违法事实，是故意袒护郝德库的渎职侵权行为，违反法定审判程序，有失法律公正。综上所述，人防工程设施归国家所有，任何单位和个人都无权进行买卖。一审认定案涉合同中的车库是人防工程设施，缺乏法律依据。依据《中华人民共和国行政强制法》第44条规定，违章建筑应予拆除。一审认定合同有效违反法律规定。郝德库在不持有商品房预售许可的情况下出售商品房应承担法律后果。郝德库将违章建筑夹杂在合同中一起出卖给张英，违反了法律规定。郝德库本人都无法申办产权证，却以承诺为张英办理产权证为由使双方签订合同，明显是欺骗张英。双方所签订的合同应依法撤销。补充意见：一、一审时郝德库没有提供任何证据证明其诉请没有超过诉讼时效。从2011年7月2日签订协议时，张英支付130万元后，余款一直未付，直到2020年6月郝德库才起诉已经超过了诉讼时效，一审法院对是否超过诉讼时效未作出明确判决错误。二、即使郝德库的诉讼时效没有超过，一审认定因郝德库缴纳了人防工程易地建设费就认定郝德库有权处分车库，车库买卖行为有效是错误的。1.2011年7月2日双方签订的车库买卖协议，但郝德库2012年10月10日才缴纳人防工程易地建设费用，即在双方签订买卖协议时，对车库的性质并没有确定，商品房预售许可证上也不包括车库，因此2011年7月2日双方签订的车库买卖协议应属于效力待定合同。2.郝德库缴纳了人防工程易地建设费并不必然享有处分权，车库属于不动产，其产权应以登记为准，郝德库缴纳了人防工程易地建设费用后，开发商拥有的权利是将车库办到开发商名下的初始登记的权利，开发商交纳了其他相应费用及税费后，房管局才会办理产权登记证书。诉争车库至今刚完成初始登记，一直没有办理产权证书，因此郝德库至今不是法律意义上的所有权人，其签订的合同不是有效合同。3.即便按一审法院认定双方签订的车库买卖协议有效，张英未付余款行为也不属于违约行为。合同约定双方在2011年12月30日前付清余款，但郝德库在2012年10月10日才缴纳了人防工程易地建设费，按照当时情况即使张英按期交纳了余款，郝德库也不能为张英办理产权证书，张英完全可以行使不安抗辩权。退一步讲，即便张英违约，一审判决的违约金也过高。郝德库辩称：张英二审庭审中确认其请求为两部分，即撤销一审判决，并要求支持其反诉请求。根据一审中受理的本诉部分以及反诉部分，张英需要分别缴纳诉讼费用，如果张英二审期间仅交纳了本诉部分13,800元上诉费，那么在二审期间张英提出的所谓变更后的上诉请求即确认买卖合同无效并要求返还130万购车库款，不属于二审审理范围。针对张英的上诉理由作出以下答辩：1.本案并未超过诉讼时效。在一审庭审时，张英及其爱人均确认这些年来郝德库一直向其夫妇二人主张权利，因此本案并未超过诉讼时效，一审庭审笔录中有相应记载。2.一审法院认定张英与郝德库所签订的《永泰广市场地下车库买卖合同》合法有效，符合法律规定。郝德库挂靠开发公司开发建设永泰广小区，对于建设的所有住宅及地下车库均享有所有权，有权进行处置。张英当庭提出郝德库在出售案涉车库时没有获得商品房预售许可证是错误的。本小区所有的开发面积包括地上住宅以及地下车库是5800平方米左右，而2009年所获得的商品房预售许可面积就包括了所有的住宅及车库5800余平方米的预售许可证，因此张英主张商品房预售许可证不包括车库与客观事实不符。另外，张英提出人防易地建设费是在2012年缴纳导致其当时不能及时办理不动产权登记，因此其主张享有不安抗辩权，这是不能成立的。在双方所签订的合同中并没有对付款及不动产登记约定相关顺序，因此张英主张行使不安抗辩权不符合《合同法》的规定。3.永泰广小区的开发建设已经全部办理了合法有效的建设施工手续，并颁发了商品房预售许可，现所有开发建设的房屋均可以办理不动产登记。郝德库挂靠阿城市政兴建设开发有限公司进行开发，并缴纳了地下车库易地建设费，人防部门也已向房地局出具了明确说明，该小区的地下车库已经缴纳了易地建设费，符合办理不动产登记的条件，请房地局即予以办理。综合郝德库在一审中所提交的建设工程预售许可、规划许可、用地审批、施工许可、竣工手续等所有相关证据，可以充分证实所开发的不动产，包括地上、地下部分均已符合办理不动产登记。因此，张英主张其无法办理不动产登记是不能成立的。而且张英从未向法庭出示证据证明现在地下车库部分不能办理不动产登记，张英主张其系因不能办理不动产登记而违约，该主张不能成立。4.张英当庭提出违约责任过高不能成立。按照《合同法》规定以及双方合同约定，如果第二期付款超过30日，郝德库有权解除合同，且不退还乙方已付价款，该条款并不是违约金的约定，而是违约责任的约定，因此不存在违约金过高的问题。另外，所有的地下车库在2011年交付给张英使用，张英一直对外出租收益，长达10年的出租收益早已超过其所交纳的130万元。关于这个事实，一审判决阐述得非常清楚，即张英在占有使用10年车库过程中获得出租收益，郝德库根本不存在违约责任，不存在给张英造成损失的情况。综上，案涉车库买卖合同合法有效，一审法院认为双方合同按约定应当解除完全符合法律规定，没有支持张英的反诉请求是正确的，请二审法院依法维持一审判决，驳回张英的上诉请求。郝德库向一审法院起诉请求：解除双方2011年7月2日签订的《永泰广市场地下车库买卖合同》，返还原永泰广市场综合楼地下车库1420平方米，地上小房30平方米。张英向一审法院反诉请求：1.确认张英与郝德库于2011年7月2日签订的《永泰广市场地下车库买卖合同》无效；2.判令郝德库向张英退还购买车库款130万元；3.判令郝德库向张英支付130万元购买车库款被占用期间的利息70.2万元，按年利率6%从2011年7月2日起计算至2020年7月1日共计9年时间，本息合计200.2万元。一审法院认定事实：“永泰广市场项目”是阿城市政兴建设开发有限公司和阿城市金泉建筑有限责任公司合作开发建设，郝德库挂靠在阿城市政兴建设开发有限公司名下进行开发建设。2011年7月2日，郝德库（甲方）与张英（乙方）签订《永泰广市场地下车库买卖合同》，合同主要约定：1.乙方所购地下车库为哈尔滨市阿城区原永泰广市场综合楼地下车库。地下车库建筑面积是：地下1420平方米，地上小房约30平方米。合计1450平方米。2.消防验收及消防手续已办理完成。其余手续由乙方负责办理和完善。3.双方约定地下车库总价款为人民币贰佰陆拾万元。合同签订7日内，乙方支付人民币壹佰陆拾万元；其余价款于2011年12月31日前付清。4.在乙方付清全部价款后，甲方开始办理税务发票壹张，入户证明和买卖合同各壹份。5.签订合同且第一次付款后，甲乙双方进行移交，移交后甲方不负责车库保养、维修和管理，甲方不承担任何损失和责任。移交后发生的水、电等一切费用和责任由乙方负责。6.违约责任：第二次付款逾期不超过三十日，乙方按日向甲方支付总价款千万分之五的违约金，合同继续履行；第二次付款逾期超过三十日，甲方有权解除合同且不退乙方已付价款……。合同签订后，张英支付给郝德库现金130万元，并以郝德库留用两个车位折抵30万元，共支付160万元。郝德库将合同标的物交付给张英占有、使用至今。一审法院认为，《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。投资开发者对该地下车库享有收益的权利。本案中，案涉地下车库系郝德库挂靠开发公司开发建设，并交纳了人防工程易地建设费，阿城人防办已经给阿城区房地部门出具了办理手续的证明，故郝德库有权对案涉地下车库进行占有、使用、收益和处分。郝德库与张英签订的《永泰广市场地下车库买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，故该买卖合同合法有效，应予保护。双方均应按合同的约定，全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。本案中，张英在签订合同后，未按照合同约定支付价款，已构成违约，经催告后在合理期限内仍未履行，郝德库有权解除合同，故一审法院对郝德库关于解除双方于2011年7月2日签订的《永泰广市场地下车库买卖合同》，返还永泰广市场综合楼地下车库1420平方米，地上看护房30平方米的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条对业主共有的财产作了明确规定。根据郝德库提交的人防易地建设费收据等证据和一审法院查明的事实分析，案涉地下车库不属于上述法律规定的业主共有财产范围。张英既没有证据证明案涉地下车库占用了业主共有的道路或其它场地，也无证据证明开发建设者将案涉地下车库的建设费用摊入了案涉地下车库所在小区业主专有部分或共有部分的建筑成本中。故张英关于确认张英与郝德库于2011年7月2日签订的《永泰广市场地下车库买卖合同》无效的反诉请求及抗辩主张，无事实和法律依据，一审法院不予支持。依据双方合同约定，郝德库解除合同，不退张英已付价款。事实上，张英已实际占有、使用案涉地下车库近十年，应该存在一定的收益，收益应归张英所有。故张英关于郝德库退还购买车库款130万元及利息的反诉请求，没有事实和法律依据，也违反公平原则，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国人民防空法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、立即解除郝德库与张英于2011年7月2日签订的《永泰广市场地下车库买卖合同》；二、张英自判决生效之日起十日内，将位于哈尔滨市阿城区永泰广市场综合楼1420平方米地下车库和30平方米地上看护房返还给郝德库；三、驳回张英的反诉请求。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉地上小房及地下车库系包含在永泰广市场项目，而永泰广市场项目由郝德库挂靠政兴公司实际进行开发建设，永泰广市场项目于2009年已取得了商品房销售许可证。郝德库一审提交的永泰广市场综合改造规划审批图中标明案涉地下车库规划为地下市场，且郝德库已经交纳了人防工程易地建设费，故一审认定郝德库与张英签订的《永泰广市场地下车库买卖合同》有效并无不当，张英一审反诉请求确认案涉合同无效于法无据。依据双方合同约定，郝德库将地下1420平方米、地上小房约30平方米出卖给张英并实际交付，张英未按照合同约定给付剩余购房款。张英主张未支付剩余款项系因郝德库不能为其办理产权证而行使不安抗辩权，因双方合同约定张英付清全部价款后，郝德库为其办理税务发票、入户证明、买卖合同等，且张英未举示证据证明郝德库不能办理相应产权手续，故张英未给付剩余款项构成违约。张英上诉主张郝德库诉讼请求超过诉讼时效，因合同解除并不适用诉讼时效，故其该主张于法无据。关于张英主张返还其已付款项问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。本案中，因双方合同明确约定合同解除后，已付款项不予退还，且张英已实际占有案涉地下车库及地上小房多年，因其违约导致合同解除，其应承担相应的损害赔偿责任，张英已付款项应为其承担相应违约责任，其未举示证据证明该款项超过其应承担违约责任的范围及违反相关法律规定，故一审判令郝德库不予返还张英已付款项亦无不当。综上所述，张英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,800元，由张英负担。本判决为终审判决。审判长 李妮娜审判员赵晟审判员张禹珩（）二〇二一年三月十五日书记员 周      小      倩