湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书(2021)湘0103民初123号原告：上海红星欧丽洛雅品牌管理有限公司长沙芙蓉南路分公司，住所地湖南省长沙市天心区新电路**。负责人：张宇峰。委托诉讼代理人：胥力文，该公司员工。委托诉讼代理人：徐凯，该公司员工。被告：邓文涛，男，1969年9月19日出生，汉族，住湖南省临湘市。原告上海红星欧丽洛雅品牌管理有限公司长沙芙蓉南路分公司（以下简称红星欧丽洛雅分公司）与被告邓文涛租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年1月28日公开开庭进行了审理。原告红星欧丽洛雅分公司的委托诉讼代理人胥力文、徐凯到庭参加了诉讼，被告邓文涛经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告红星欧丽洛雅分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠费用72734.61元及违约金3952.68元，共计74443.20元；2.判令被告承担诉讼费用。事实及理由：原、被告及湖南长燃丽城置业发展有限公司于2019年7月16日签订《红星欧丽洛雅家居商场展位租赁及管理服务合同》，约定被告被告需向原告支付租金、管理费、市场推广费，标准为82元/平方米/月。但截至2020年12月23日，被告仍拖欠2020年2月至2020年9月（其中三、四月被告支付部分租金）期间的租金共计72734.61元未交纳，且经原告多次催告仍拒不交纳，已经损害了原告的合法权益。另因被告逾期交纳费用，其应按中国人民银行同期贷款利率的标准向原告支付违约金3952.68元。被告邓文涛未到庭参加诉讼，但于庭后答辩称：第一，对欠付租金期间、租金单价及原告主张的金额均没有异议。但被告和原告招商部经理薛宇另外签订了一份协议，约定在合同之外减免三个月的租金，该部分租金应从总额中抵扣；第二，原告和被告续签了一份合同，起始日是2020年10月1日，现在被告还在依照该合同履行；第三，被告另支付了20000元的装修押金、35000元的租金定金及15000元的质量保证金，共计70000元。被告认可质量保证金尚未到返还日期，租金定金已经抵扣了欠付的租金，尚有装修押金20000元未处理，该笔款项原告应当退还给被告或抵扣租金。经审理查明：2019年7月15日，湖南长燃丽城置业发展有限公司（出租方，以下简称长燃公司）、原告（管理方）、被告（承租方）签订《红星欧丽洛雅家居商场展位租赁及管理服务合同》，主要约定：一、展位编号及位置为：20287-AF02-T8-99149，位于**馆F4D8033。经营品牌为顶固，品类为建材-全屋定制-移门衣柜；二、展位实测面积为269.41平方米，公摊系数为1.56，折合计租数量为420.28平方米；二、承租方应于每一付款周期向出租方支付租金和市场推广费，并向原告支付管理费（原告就其所收取的管理费提供的管理服务包括市场管理、商品质量监督、品牌及营销推广等，详见本合同通用条款）。租金单价为41元/平方米/月，市场推广费单价为24.6元/平方米/月，管理费单价为16.4/平方米/月。上述费用的起始日期和截止日期均为2019年7月16日至2021年3月31日；三、出租方授权原告工作人员代为收取租金和市场推广费。根据出租方和原告此前签订的委托建设装饰和经营合同，原告有权向承租方直接收取一部分租金和市场推广费，作为出租方在委管合同下应支付的委托经营费，该部分租金和市场推广费付至原告账户；四、承租方应于本合同签订当日支付首期租金、市场推广费和管理费，此后应于每一付款周期之前支付下一期租金、市场推广费和管理费；五、租赁期和服务期限均自2019年7月16日至2021年3月31日止，出租方应于起租日将展位交付给承租方。租金、市场推广费、管理费的起算时间为2019年7月16日，付款周期均为三个月；六、承租方应于本合同签订当日向原告支付质量保证金30000元。本合同终止后，在承租方没有未结客诉且质量保证金尚有余额的情况下，原告自本合同终止之日起满三年后一次性返还质量保证金；七、若承租方未按本合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、市场推广费、管理费、租赁保证金、装修工程保证金、违约金等），承租方应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款保证金；八、承租方未按时交纳本合同项下任何费用（包括但不限于租金、市场推广费、管理费、租赁保证金、装修工程保证金、违约金等），经原告书面催告仍未交纳的，原告有权解除合同，同时要求承租方支付与保证金相等的违约金并另行赔偿原告因此发生的全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等）。第二部分“通用条款”主要约定：承租方于本合同签订前已向原告支付定金（意向金）的，已支付的定金自动转为质量保证金，扣除质量保证金后仍有余额的，按租金、市场推广费和管理费的比例转为该等费用。原告有权对承租方的经营行为实施承租方资质管理、商品检测管理、商品价格及标价签管理、销售行为管理、售后服务管理、商场日常管理等，主要包括：承租方应严格按照本合同约定的商品品牌、品类和系列名称以及承租方取得的授权范围开展经营，不得随意变更经营范围、增加经营门类；承租方应当遵守原告制定的关于商品价格、标价签及降价签的管理制度，并在商场内实施统一的“红星欧丽洛雅标价签”；原告有权对商场收银进行统一管理，承租方在商场内成交的全部交易，必须使用原告统一制定的定/销售货单并加盖原告售后服务章；原告有权统一组织各类促销活动，承租方应当积极参加；自租金起算日起至本合同终止之日止，承租方应当于全年每一个商场营业日的营业时间内开张营业，不得迟于营业时间开张或早于营业时间关闭，等等。上述合同签订后，原告依约提供了租赁场地，但被告未能依约按期交纳租金。原告遂于2020年9月9日向被告发出《租金预警通知》，催告其于2020年9月12日前交纳尚欠租金54742.85元，后又于2020年9月13日向被告发出《展位收回通知》，告知因其欠付2019年7月16日至2020年9月30日期间的租赁费用，商场已依约解除与被告的合同，并要求被告于2020年9月15日前交纳尚欠的租金及相关费用。此后被告仍未交纳费用，遂酿成本案纠纷。庭审过程中，原告陈述如下：被告2019年7月16日至2020年9月30日期间共产生费用500861.69元，原告给予了被告239384.69元的审批优惠、16624.03元的活动优惠，剩余租金244852.97元;被告已向原告给付定金50000元、装修押金20000元、其他押金1000元，且通过POS刷卡方式支付租金28848.07元,原告另从被告货款中扣取费用87270.29元。上述款项187118.36元,除15000元原告依照合同约定转为质量保证金外，剩余172118.36元已经冲抵租金。被告对上述租金计算标准予以确认，但对抵扣方式提出异议。被告另向本院提交《优惠协议》一份，拟证明原、被告双方在租赁合同之外约定给予被告三个月的租金优惠。该协议主要载明：案涉场地的租金2020年7月17日后按45元/㎡的实价减免三个月租金，按季度优惠分摊。合同于2021年3月31日到期，若该日后续租，原合同政策、租金保持不变。该协议后有“楼层负责人：薛宇”的签名及捺印。原告对协议的真实性及薛宇的身份无异议，但称薛宇仅为楼层管理员、且已经离职，无权代表原告签订该协议，且协议未加盖原告公章，故对其效力不予认可。另查明，在本院同期同系列其他租赁合同案件审理过程中，原告当庭确认：案涉租赁场地所在商场于2018年11月18日统一开业，但当日实际达到开业条件、能够营业的商铺约为一半左右。该状况直至2020年7月后才有所好转，目前该商场出租率约为90%，开业率约为80%。基于该情况，原告给予了被告前述审批优惠。又查明，根据长燃公司出具的《情况说明》，案涉租赁场地所在地块系其自长沙电机厂有限责任公司（以下简称电机公司)处租赁，电机公司授权长燃公司对该地块所建红星欧丽洛雅环球博览中心商场进行运营管理，包括签订出租合同、收取费用等。长燃公司与原告签订了相关合作协议，授权其对被告商户进行租金收取及商场管理，并有权就被告拖欠租赁合同款项的行为提起诉讼。上述事实，有原告提供的《红星欧丽洛雅家居商场展位租赁及管理服务合同》，《租金预警通知》、短信记录、欠费明细表等证据为证，并有庭审记录在卷佐证，足以认定。本院认为：原、被告双方及长燃公司签订的《红星欧丽洛雅家居商场展位租赁及管理服务合同》系各方真实意思表示，未违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行义务。原告系案涉租赁场地的管理人，且经权利人许可，有权向被告收取租金、并就拖欠租金的行为提起诉讼。被告逾期交纳租金属实，其行为已构成违约，原告有权依约解除合同,并要求被告承担相应的违约责任。原告已向被告发出《展位收回通知》，告知其租赁合同于2020年9月30日解除，被告对此无异议，本院予以确认。关于被告应付费用的认定。租赁合同约定,被告每月应付费用由租金、市场推广费和管理费三部分构成，合计为82元/平方米/月。被告依约除履行一般承租人的义务外，其日常经营活动亦在一定程度上受到原告约束。依照权利义务相一致的原则，原告在确保承租场地正常使用之外，还需履行相关的管理和推广义务，此系合同应有之义。而原告并未提交证据证明其实际履行了上述义务，且原告亦确认案涉商场存在营业商铺不足等情况，给被告经营造成影响。因此，原告在履行合同的过程中存在瑕疵，结合案情，考虑到原告基于上述原因，已给予了被告审批优惠，本院依照公平原则，酌情对应付费用总额进行调整，违约金则不予支持。被告租赁期间，即2019年7月16日至2020年9月30日应交费用为500861.69元(82元/平方米/月×420.28平方米×14个月零16天），在此基础上，本院调整为按90%计算，即450775.52元。扣除原告给予的审批优惠239384.69元、活动优惠16624.03元，及被告支付和原告扣取的款项172118.36元，被告还应给付费用为22648.44元。被告对其已付款项的抵扣方式所提异议，经本院询问，原告已进行合理说明，其所称被告已付定金及押金等款项的总额亦与被告陈述一致，本院予以确认。被告另抗辩称其与原告另签订协议，原告承诺减免三个月的租金。但其提交的《优惠协议》未加盖原告公章，其亦无证据证明在该协议中签名捺印的“薛宇”已经取得了原告合法有效的授权、有权代为签订或变更租赁合同。故对该协议，本院不予作为证据采纳，对被告该项抗辩意见亦不予支持。被告邓文涛经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应的抗辩，应自行承担对其不利的法律后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告邓文涛于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告上海红星欧丽洛雅品牌管理有限公司长沙芙蓉南路分公司支付费用22648.44元；二、驳回原告上海红星欧丽洛雅品牌管理有限公司长沙芙蓉南路分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1662元,减半收取831元，由被告邓文涛承担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数递交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  史毅二〇二一年三月二十四日法官助理王悦书记员周青附相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。