新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院民 事 判 决 书（2021）新0203民初438号 原告：克拉玛依市鼎泰物业服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。法定代表人：李**，系该公司总经理。委托诉讼代理人：连天锋，男，1984年9月11日出生，汉族，系该公司项目经理，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。被告：张振东，男，1986年7月5日出生，汉族，系中国太平洋财产保险股份有限公司克拉玛依中心支公司员工，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。原告克拉玛依市鼎泰物业服务有限公司与被告张振东物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告克拉玛依市鼎泰物业服务有限公司之委托诉讼代理人连天锋、被告张振东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告克拉玛依市鼎泰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2017年1月1日至2019年12月31日拖欠的物业管理费6,647.94元；2.判令被告支付2017年1月1日至2020年10月19日违约利息3000元；3.判令本案诉讼费、邮寄送达费由被告承担。事实和理由：2014年10月1日原告与永升房地产开发有限公司签订《康泽佳苑·尚品园前期物业服务委托合同》。2017年1月1日至2019年12月31日期间，原告为被告所有的康泽佳苑·尚品园X幢X单元X室（建筑面积123.11平方米）提供物业服务。2016年12月28日克拉玛依市发改委批复康泽佳苑·尚品园住宅前期物业综合服务费1.5元/月·平方米（均按产权登记面积）。2016年9月11日《业主手册》第六章前期物业服务协议第五条约定被告按建筑面积1.5元/月·平方米的标准向原告缴纳物业管理费，如被告逾期付款应按第七条第四款：欠费金额×逾期天数×3‰的标准向原告支付违约金。协议生效后，原告依约提供物业管理服务，但被告未依约缴费，经原告多次催要未果，故诉至法院。被告张振东辩称，同意支付2018年至2019年物业费。2016年康泽佳苑·尚品园住宅交房后，因顶楼屋面漏水与物业沟通协商后并未及时修缮，导致无法装修推迟入住。因此不愿意支付2017年物业费及全部违约金及滞纳金，请求驳回原告的部分诉讼请求。本院经审理查明事实如下：2017年1月1日至2019年12月31日期间，原告为被告所有的克拉玛依区康泽佳苑·尚品园X幢X单元X室（建筑面积123.11平方米）所属小区提供物业服务工作。2016年交房后因屋面防水问题造成被告房屋漏水，双方经沟通协商但被告以该问题系房屋质量问题，导致原告接收房屋后未能在2017年及时装修入住。为此双方就物业费支付发生纠纷，协商未果，故原告诉至本院。另，2016年9月11日，《业主手册》第六章前期物业服务协议约定，被告按建筑面积123.11平方米、1.5元/月·平方米的标准向原告缴纳物业管理费，如被告逾期付款应按第七条第四款约定：欠费金额×逾期天数×3‰的标准向原告支付违约金。2016年12月28日，克拉玛依市发改委克发改函[2016]108号《关于核定康泽佳苑·尚品园住宅前期物业服务收费标准的通知》批复康泽佳苑·尚品园住宅前期物业综合服务费1.5元/月·平方米（均按产权登记面积）。上述事实，有原告当庭提交康泽佳苑·尚品园物业服务合同、催缴通知单、业主手册复印件、庭后提交发改委服务收费标准，被告当庭提交2016年6月房屋漏水的彩色照片、2017年4月房屋漏水经过处理后仍漏水照片、庭后提交的经核对无异房屋产权证复印件及原、被告当庭陈述等证据在案予以证实。可以作为定案的依据。本院认为，物业服务合同是物业服务企业向业主提供物业管理服务，业主支付物业管理费用的合同。本案中，原告为被告居住的小区提供物业服务工作，被告应当向原告支付相应的物业费。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告未履行支付物业服务费义务的行为，应当承担相应的法律责任。但是，根据庭审查明的被告自接收房屋后屋面漏水的问题未能有效解决，导致被告在2017年未能及时装修入住的事实，可以证明被告辩称的理由合理合法。因此，被告主张不应当收取2017年度物业费的理由，本院予以支持。被告未交2018年、2019年度物业费的行为，应当承担相应的违约责任并支付相应的物业费。关于原告主张2017年1月1日至2020年10月19日违约利息3000元的主张。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，本案中，原告主张违约利息的诉讼请求实际为违约金，但是，根据《业主手册》约定违约金的计算方式“欠费金额×逾期天数×3‰的标准”计算2018、2019年度违约金为11175.18【2,215.98元×3‰×（365天＋365天＋293天＋365天＋293天）】元，以及原告主张3000元违约利息的主张，可以证明原告主张的违约金及计算方法不符合上述法律及司法解释的规定，因此对原告主张违约金的诉讼请求，本院予以部分支持即按未履行部分的10﹪计算违约金。关于被告辩称的屋面漏水系开发商维修的问题。根据中华人民共和国国务院《物业管理条例》第二条：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”第二十八条：“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。”的规定，原告提交的维修派工单证明的维修项目，并不能证明原告在接手物业时，对屋面防水进行了查验并查出漏水问题及时反馈给开发商以采取积极措施予以整改。因此，原告主张的理由，于法无据，本院不予采信。关于原告主张被告承担诉讼费的诉讼请求。本院认为，案件受理费的承担是人民法院决定的事项，原告该项诉讼请求缺乏法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第二条、第二十八条、第三十一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告张振东于本判决生效之日起三日内向原告克拉玛依市鼎泰物业服务有限公司支付物业服务费4,431.96元；二、被告张振东于本判决生效之日起三日内向原告克拉玛依市鼎泰物业服务有限公司支付违约金443.20元；三、驳回原告克拉玛依市鼎泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告张振东负担12元，原告克拉玛依市鼎泰物业服务有限公司负担13元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。审  判  员   钟爱军二 〇 二 一 年 三 月 十 一 日书  记  员   赵雯丽