黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终677号上诉人（一审被告）：毛同伟，男，1989年8月15日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道里区。被上诉人（一审原告）：哈尔滨宇泓物业管理有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区河鼓街2号1栋4单元4层1号。法定代表人：赵新民，该公司总经理。委托诉讼代理人：商志宝，黑龙江信诚律师事务所律师。上诉人毛同伟因与被上诉人哈尔滨宇泓物业管理有限公司（以下简称宇泓物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2020）黑0102民初5611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭，采用阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。上诉人毛同伟，被上诉人宇泓物业公司的委托诉讼代理人商志宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。毛同伟上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判，判决驳回被上诉人起诉或驳回被上诉人在一审中提出的全部诉讼请求。事实和理由：一、宇泓物业公司未提供服务合同规定服务内容或服务过程中存在严重问题。1.物业服务合同中服务内容包括对配电系统、楼内消防设施、绿化等项目的维护与管理，而实际上配电系统一直由开发商管理，出现电力故障都是由开发商指派的牛工处理的;楼内消防栓缺失，无水，小区绿化也是由开发商管理，并未交接给物业，物业公司根本没有提供以上服务，没有理由收取相应的服务费用。2.物业服务内容还包括对房屋公共部分、小区过道的维护，毛同伟提供的证据图片可以证明物业公司对公共墙体、防火门公共卫生维护不到位，电梯内小广告随意粘贴，高压电缆在过道上走线给小区居民造成极大的安全隐患。3.物业对小区管理不严，机动车长时间在小区院里逗留，甚至过夜，保安漠视不管。4.小区公共卫生长时间不打扫或打扫不彻底。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷解释》第三条规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”本小区近百分之八十业主被宇泓物业公司以同一理由起诉，一审法官未实地走访了解民生问题，仅以部分证据缺乏连续性，判定物业服务仅存在轻微瑕疵，业主仍需按照1.5元标准缴纳物业费，有失公正。二、毛同伟提供的证据可以明确证明本小区已于2019年3月26日通过合理合法途径将宇泓物业公司解聘,而宇泓物业公司同吉茂物业交接日期与宇泓物业公司服务终止日期没有相关性。宇泓物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。宇泓物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令毛同伟支付拖欠的物业服务费4947.70元、电梯费775.89元，合计5723.59元；2.请求判令毛同伟支付逾期之日起至实际支付之日止的违约金（按年利率6%，自2017年2月22日起暂计至2019年9月23日631.90元）。一审法院认定事实：毛同伟系坐落于哈尔滨市道里区城乡路395号泰和盛世小区C栋2单元602室的业主，该房屋建筑面积106.28㎡。2014年5月27日，宇泓物业公司经过招标为毛同伟所在的小区提供物业管理服务，物业服务费收取标准为住宅1.50元/平方米（建筑面积）/月。该小区电梯费收费标准为自二层起收21元/月，每增加一层加收1元/月，按年度收取。毛同伟交纳了2016年2月22日至2017年2月21日的物业服务费1913元、电梯费300元。尚欠2017年2月22日至2019年9月23日的物业服务费4947.7元、电梯费775.89元，合计5723.59元。另查明，宇泓物业公司于2019年9月24日与哈尔滨吉茂物业管理有限公司进行交接，停止为该小区服务，2019年9月26日撤出该小区。一审法院认为，宇泓物业公司、毛同伟之间订立的物业服务合同系双方真实意思表示，该合同合法有效,双方物业管理合同关系成立。宇泓物业公司提供物业服务后，毛同伟应当按照合同约定支付相应的物业服务费。故宇泓物业公司要求毛同伟支付物业服务费、电梯费的诉讼请求，予以支持；关于物业费计收期间问题。因宇泓物业公司与哈尔滨吉茂物业管理有限公司于2019年9月24日进行交接，故其服务期限应计算至2019年9月23日止。关于毛同伟主张减少物业费标准问题。物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务。毛同伟所举示的宇泓物业公司服务不到位的照片，不能全面、客观地反映宇泓物业公司提供物业服务的全部内容，仅凭现有证据不能形成完整的证据链条，不能证明宇泓物业公司存在长期的、持续性的物业服务缺陷，尚不足以认定宇泓物业公司所提供的物业服务存在重大瑕疵，现有证据不能充分证明宇泓物业公司存在的瑕疵已经达到减交或不交物业服务费的程度，故对于毛同伟要求减少物业服务费标准的答辩意见，不予采纳。关于宇泓物业公司要求毛同伟支付违约金的诉讼请求，因宇泓物业公司在提供物业服务时存在瑕疵，故对该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条的规定判决：一、毛同伟于判决生效之日起十日内给付宇泓物业公司自2017年2月22日至2019年9月23日的物业服务费4947.7元、电梯费775.89元，合计5723.59元；二、驳回宇泓物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由毛同伟负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。毛同伟提交了道里区信访办2018年10月5日针对宇泓物业服务不达标问题的信访记录，拟证明宇泓物业公司服务不达标。宇泓物业公司质证意见：对证据的真实性、关联性均有异议，此证据不是新证据，看不出出处，只是毛同伟自行打印，而且宇泓物业公司与毛同伟之间属于物业合同纠纷，不在信访受理范围之内。本院认证意见：从形成的时间看，该证据意在证明的问题在一审庭审结束前已经客观存在，不属二审新证据；且该证据不能证明其待证内容，故本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于毛同伟主张宇泓物业公司没有按照合同约定履行义务，构成违约，且按照“1.5元/平方米（建筑面积）/月”标准交纳物业费有失公平的问题。根据宇泓物业公司一审举示证据《泰和盛世小区（北区）物业服务合同》可知，毛同伟与宇泓物业已于2016年3月3日签订书面物业服务合同，约定住宅收费标准为“1.50元/平方米（建筑面积）/月”，且毛同伟已按照合同约定向宇泓物业公司交纳了2016年2月22日至2017年2月21日的物业服务费及电梯费，故毛同伟与宇泓物业公司签订的《泰和盛世小区（北区）物业服务合同》系双方的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。宇泓物业公司经投标而为该小区提供物业服务后，毛同伟等全体业主既应按照合同约定支付相应的服务费用，否则或将影响物业服务的正常进行。现毛同伟提出宇泓物业的服务质量未达到物业服务合同约定，且“1.5元/平方米（建筑面积）/月”收费标准过高，故其拒交物业费、电梯费的问题。首先，企业资质与物业服务收费标准无直接关系，物业收费标准系依据服务内容和服务情况的不同而确定的。其次，经审查双方所举证据及双方所签订的物业服务合同，应认定宇泓物业公司在物业服务过程中虽存在瑕疵，但已提供了基本的物业服务，针对瑕疵服务的情况，一审法院并未支持宇泓物业公司要求毛同伟支付违约金的诉求，平衡了双方的利益关系。所以，毛同伟提出的以此为由拒交物业费、电梯费，且“1.5元/平方米（建筑面积）/月”收费标准有失公平的请求无法得到支持。另，关于毛同伟主张其已提供证据证明小区已于2019年3月26日通过合法途径将宇泓物业公司解聘的问题。经审查，宇泓物业公司一审举示证据“中标通知书”、“通知”、“泰和盛世（北区）相关文件交接表”、“宇泓物业（泰和）与社区交接明细”、“泰和盛世小区交接单”可知宇泓物业公司于2019年9月24日与哈尔滨吉茂物业管理有限公司进行交接，停止为该小区服务，2019年9月26日撤出该小区。上述证据均加盖有“哈尔滨市道里区城乡路街道办事处天薇社区居民委员会”公章。因毛同伟并未提交证据证明宇泓物业公司存在拒绝退出、移交小区的现象，故依据《最高人民法院》第十条规定，毛同伟与宇泓物业公司之间的物业服务关系一直持续至2019年9月23日，一审法院对此认定正确，本院予以维持。综上所述，毛同伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人毛同伟负担。本判决为终审判决。审判长 许 静审判员 刘万福审判员 付玉林（）二〇二一年三月九日法官助理杨航书记员于凯华