四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0193民初484号 原告：领悦物业服务集团有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府二街151号1栋1单元44层12号。 法定代表人：刘玉辉，总经理。 委托诉讼代理人：胡雪，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：蒋晶晶，女，该公司员工。 被告：成都虎鲸商业管理有限公司，住所地成都高新区中和大道三段281号1栋1层17号。 法定代表人：贾宾，职务不详。 被告：成都豆壳教育咨询有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道北段1700号1栋3单元12楼1201号。 法定代表人：贾宾，职务不详。 原告领悦物业服务集团有限公司（以下简称领悦物业公司）与被告成都虎鲸商业管理有限公司（以下简称虎鲸商业公司）、成都豆壳教育咨询有限公司（豆壳教育公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告领悦物业公司的委托诉讼代理人蒋晶晶、胡雪到庭参加诉讼，被告虎鲸商业公司、豆壳教育公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 领悦物业公司向本院提出诉讼请求：判令虎鲸商业公司、豆壳教育公司支付拖欠的物业服务费683165.9元（暂计算至2020年7月31日，最终以实际拖欠费用为准）及资金占用利息155908.07元（暂计算至2020年6月30日，最终计算至物业服务费支付完毕之日止）。事实与理由：领悦物业公司与成都领地泛太房地产开发有限公司（以下简称领地公司）签订了《前期物业服务合同》，约定由领悦物业公司为“领地海纳时代小区”提供物业服务，服务期限自2014年6月18日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止，物业服务费收费标准为商业5.00元/平方米/月。且该合同第六条第五款约定物业费按月或半年缴纳，交费时间为“每个缴费周期起始日起15日内”；第十八条第二款约定“未按时、足额交纳物业服务费，经物业公司书面催告限期内交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额0.3%每日的违约金”。 2017年10月31日，领地公司与虎鲸商业公司、案外人成都宝瑞商业管理有限公司（以下简称宝瑞公司）签订了《商业租赁及商业服务合同》，约定领地公司将位于成都市成华区××路领地海纳时代项目建筑面积为5320.14㎡的商品房出租给虎鲸商业公司，经营品牌为教育培训，租赁期限为8年（即自2018年1月1日起至2025年12月31日止）；虎鲸商业公司应于2018年1月1日自行前往物业中心办理交接手续，领地公司不再另行通知。且合同第8条第3项约定物业服务费及各项代收代缴费用由虎鲸商业公司按时直接向领悦物业公司支付，物业服务费标准为5元／㎡／月。虎鲸商业公司在承租前述商品房后长期交由其全资子公司豆壳教育公司实际使用。 2017年12月31日，领地公司与豆壳教育公司、宝瑞公司签订了《商业租赁及商业服务合同》，约定领地公司将位于成都市成华区××路领地海纳时代项目建筑面积为149.84㎡的商品房出租给豆壳教育公司，品牌为豆壳教育，租赁期限为5年（即自2018年5月1日至2023年4月30日）；豆壳教育公司应于2018年5月1日前自行前往物业中心办理交接手续，领地公司不再另行通知。且合同第8条第3项约定物业服务费及各项代收代缴费用由豆壳教育公司按时直接向领悦物业公司支付，物业服务费标准为5元／㎡／月。2018年4月28日，领地公司与豆壳教育公司、宝瑞公司签订了《商业租赁及商业服务合同》，约定领地公司将位于成都市成华区××路领地海纳时代项目建筑面积为99.42㎡的商品房出租给豆壳教育公司，品牌为豆壳教育，租赁期限为5年（即自2018年5月1日至2023年4月30日）；豆壳教育公司应于2018年5月1日前自行前往物业中心办理交接手续，领地公司不再另行通知。且合同第8条第3项约定物业服务费及各项代收代缴费用由豆壳教育公司按时直接向领悦物业公司支付，物业服务费标准为5元／㎡／月。2018年6月29日，领地公司与豆壳教育公司、宝瑞公司签订了《商业租赁及商业服务合同》，约定领地公司将位于成都市成华区××路领地海纳时代项目建筑面积为329.2㎡的商品房出租给豆壳教育公司，品牌为豆壳教育，租赁期限为5年（即自2018年10月1日至2023年9月30日）；豆壳教育公司应于2018年10月1日前自行前往物业中心办理交接手续，领地公司不再另行通知。且合同第8条8.3约定物业服务费及各项代收代缴费用由豆壳教育公司按时直接向领悦物业公司支付，物业服务费标准为5元／㎡／月。 2019年5月5日，宝瑞公司成华分公司经领地公司授权与豆壳教育公司签订了《商业租赁合同》，约定宝瑞公司将位于成都市成华区××路领地海纳时代项目建筑面积为184.52㎡的商品房出租给豆壳教育公司，品牌为豆壳教育，租赁期限为5年（即自2019年2月1日至2024年1月31日）；豆壳教育公司应于2019年2月15日前自行前往物业中心办理交接，甲方不再另行通知。且合同第8条第3项约定物业服务费及各项代收代缴费用由豆壳教育公司按时直接向领悦物业公司支付，物业服务费标准为5元／㎡／月。 至此，豆壳教育公司实际租赁和使用的物业面积总计为6083.12㎡。虎鲸商业公司与豆壳教育公司未按时足额支付物业费，领悦物业公司曾多次向其催缴。豆壳教育公司于2019年9月25日向领悦物业公司出具《致汇丰物业的沟通函》，载明：“我公司豆壳教育广场海纳时代店因规划设计及决策失误，实际装修面积及投入远超预算，装修面积超过6000㎡……根据双方财务核算，我公司尚欠贵公司物业服务费用576563.2元，现申请于2019年9月29日支付10万元，剩余尾款按照6个月来平均分摊支付……” 领悦物业公司为案涉物业服务企业，豆壳教育公司为案涉租赁房屋项下的物业使用人，虎鲸商业公司为部分物业承租人且为豆壳教育公司的全资股东，虎鲸商业公司与豆壳教育公司应共同履行支付物业服务费的义务，虎鲸商业公司作为豆壳教育公司的全资股东，亦应就豆壳教育公司债务承担责任，故领悦物业商业公司依据相关法律法规追究虎鲸商业公司与豆壳教育公司的违约责任，诉至法院。 虎鲸商业公司、豆壳教育公司均未作答辩。 本院经审理认定事实如下：领地公司公司作为甲方（建设单位）与四川汇丰物业服务有限公司作为乙方（物业服务企业）签订了《前期物业服务合同》，主要约定：1、委托物业项目为“领地海纳时代小区”，位于成都市成华区青龙场片区；2、合同履行期限为自2014年6月18日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止；3、物业服务费收费标准为商业5.00元/平方米/月，按月或半年交纳，缴费时间为每个缴费周期起始日起15日内；4、甲方、业主未按时、足额交纳物业服务费，经乙方书面催告限期内交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额0.3%每日的违约金。 2017年10月31日，领地公司作为甲方（出租方）与虎鲸商业公司作为乙方（承租方）、宝瑞公司作为丙方（商业服务提供方）签订《商业租赁及商业服务合同》，主要约定：1、甲方将位于成都市成华区××路“领地海纳时代”项目商品房出租给乙方，建筑面积共计约5320.14㎡，即1号楼1楼11号、12号铺，1号楼2楼1号至18号铺，1号楼3楼5号至17号铺，2号楼2楼1号至8号铺，2号楼3楼1号至8号铺，4号楼2楼1号至16号铺，4号楼3楼1号至20号铺；2、该租赁物用于乙方从事教育培训，品牌为教育培训，租赁期限为8年（即自2018年1月1日至2025年12月31日），实际计租日如有变更，则以甲方书面通知时间为准，租赁时间依次提前或顺延；3、乙方应于2018年1月1日前自行前往物业中心办理交接，领地公司不再另行通知，且乙方应在签订本租赁合同的同时与本项目的物业服务公司签订《物业管理协议》，按时向本项目的物业服务公司足额支付物业服务费及各项代收代缴费用，乙方同意并遵守甲方及本项目物业服务公司的各项规定。2017年11月7日，领地公司与虎鲸商业公司签订《房屋租赁合同补充协议》。 2017年12月31日，领地公司作为甲方（出租方）与成都拔萃教育咨询有限公司作为乙方（承租方）、宝瑞公司作为丙方（商业服务提供方）签订《商业租赁及商业服务合同》，主要约定：1、甲方将位于成都市成华区××路“领地海纳时代”项目商品房出租给乙方，建筑面积共计约149.84㎡，即1号楼1楼13、14、15号铺；2、该租赁物用于乙方从事教育培训，品牌为豆壳教育，租赁期限为5年（即自2018年5月1日至2023年4月30日），实际计租日如有变更，则以甲方书面通知时间为准，租赁时间依次提前或顺延；3、乙方应于2018年5月1日前自行前往物业中心办理交接，领地公司不再另行通知，且乙方应在签订本租赁合同的同时与本项目的物业服务公司签订《物业管理协议》，按时向本项目的物业服务公司足额支付物业服务费及各项代收代缴费用，乙方同意并遵守甲方及本项目物业服务公司的各项规定。2018年4月28日，三方又签订《商业租赁及商业服务合同》，约定成都拔萃教育咨询有限公司承租案涉小区1号楼3楼3号、4号商铺，建筑面积约共计约99.42㎡,租赁期限为5年（即自2018年5月1日至2023年4月30日）,应于2018年5月1日前自行前往物业中心办理交接，且在签订本租赁合同的同时与本项目的物业服务公司签订《物业管理协议》，按时向本项目的物业服务公司足额支付物业服务费及各项代收代缴费用。同年6月29日，三方再次签订《商业租赁及商业服务合同》，约定成都拔萃教育咨询有限公司承租案涉小区4号楼2楼17、18号商铺，5号楼2楼1、2、3号商铺，建筑面积约共计约约329.2㎡,租赁期限为5年（即自2018年10月1日至2023年9月30日）,应2018年10月1日前自行前往物业中心办理交接，且在签订本租赁合同的同时与本项目的物业服务公司签订《物业管理协议》，按时向本项目的物业服务公司足额支付物业服务费及各项代收代缴费用。 2019年5月5日，成都市宝瑞商业管理有限公司成华分公司作为甲方（出租方）与豆壳教育公司作为乙方（承租方）、签订《商业租赁及商业服务合同》，主要约定：1、甲方将位于成都市成华区××路××号××号××号的4号楼2楼19、20号铺，“领地海纳时代”项目商品房在租赁期内出租给乙方，建筑面积共计约184.52㎡、套内面积共计约109.57元；2、该租赁物用于乙方从事教育培训，品牌为豆壳教育，租赁期限为5年（即自2019年2月1日至2024年1月31日），实际计租日如有变更，则以甲方书面通知时间为准，租赁时间依次提前或顺延；3、乙方应于2019年2月15日前自行前往物业中心办理交接，领地公司不再另行通知，且乙方应在签订本租赁合同的同时与本项目的物业服务公司签订《物业管理协议》，按时向本项目的物业服务公司足额支付物业服务费及各项代收代缴费用，乙方同意并遵守甲方及本项目物业服务公司的各项规定。 2019年8月9日，四川汇丰物业服务有限公司向豆壳教育公司出具《关于领地.海纳时代商业催收豆壳教育物业服务费函》（海纳时代催收函字第2019.8.9号），载明：因豆壳教育公司于2018年1月1日起承租领地.海纳时代商铺位置分部1栋、2栋、4栋共计83个商铺，于2018年5月1日增租1栋商铺5个，于2018年10月1日增租4栋、5栋商铺共计5个，于2019年2月1日再次增租4栋商铺2个，共计租赁面积6083.12㎡；截止2019年8月31日，涉及物业费576563.2元，在上次向豆壳教育公司发函时其回函在7月31日前结清物业费用345937.92元，但至今并未收到所承诺的相关缴纳费用。9月21日，四川汇丰物业服务有限公司向虎鲸商业公司出具《律师函》，载明虎鲸商业公司就领地.海纳时代项目1栋、2栋、4栋、5栋共计95个商铺，面积6083.12㎡，尚欠其2018年1月1日至2019年8月31日物业服务费共计576563.2元，限7日内一次性支付，并按约定支付违约金479287.64元。9月25日，豆壳教育公司向四川汇丰物业服务有限公司出具《致汇丰物业的沟通函》，确认其尚欠物业服务费用576563.2元，申请2019年9月29日支付100000元，剩余尾款按照6个月来平均分摊支付。11月13日，豆壳教育公司再次向四川汇丰物业服务有限公司致函，确认其尚欠物业服务费用698234.8元，申请2019年11月20日支付100000元，同年12月28日支付234142.6元，剩余尾款在2020年6月30日前支付。 另查明，原四川汇丰物业服务有限公司于2019年12月23日更名为领悦物业公司，原成都拔萃教育咨询有限公司于2018年10月22日更名为豆壳教育公司。上述租赁合同签订后，领悦物业公司作为案涉小区的物业服务企业向租户提供了相关物业服务。 庭审后，领悦物业公司出具《代理意见》，陈述2019年12月31日至2020年7月31日期间向其陆续支付物业服务费共计227994.2元。 另通过查询关联案件得知，领地公司于2021年3月11日向成都市成华区人民法院提起房屋租赁合同纠纷之诉，诉称豆壳教育公司与领地公司签订的一系列商铺租赁合同，因部分商铺出售，豆壳教育公司与领地公司于2019年8月解除了原租赁合同，由购房业主与豆壳教育公司重新签订商铺租赁合同，并诉请虎鲸商业公司与豆壳教育公司支付欠缴租金，该案目前尚未审结。 上述事实有领悦物业公司提交的《前期物业服务合同》《商业租赁及商业服务合同》《律师函》《关于领地.海纳时代商业催收豆壳教育物业服务费函》《致汇丰物业的沟通函》、工商信息、《代理意见》等证据，以及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，领地公司作为“领地海纳时代”项目的建设单位，其与领悦物业公司签订的《前期物业服务合同》对该小区业主具有法律约束力。业主接受了领悦物业公司提供的物业服务，应按合同的约定按时足额交纳相应的物业服务费。案涉《商业租赁及商业服务合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对各方当事人均具有约束力。该合同明确约定租赁商铺的物业费由其租户向物业公司交纳，根据《物业管理条例》第四十一条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”领悦物业公司作为案涉商铺物业服务企业，其有权向该商铺租户主张支付物业服务费用。 本案中，虎鲸商业公司与领地公司、宝瑞公司签订的《商业租赁及商业服务合同》，其租户系虎鲸商业公司，故领悦物业有权依据该合同载明的标的物向虎鲸商业公司主张其租赁商铺的物业服务费。领悦物业公司陈述，虎鲸商业公司租赁的商铺是由豆壳教育公司在实际使用，其亦是向豆壳教育公司在收取物业服务费。鉴于领悦物业公司向豆壳教育公司出具催收函后，豆壳教育公司向其复函，即《致汇丰物业的沟通函》对该债务进行了确认，故双方的该系列行为符合《中华人民共和国民法典》第五百五十二条的规定，构成债的加入，即领悦物业公司有权向豆壳教育公司主张对虎鲸商业公司所负担的物业服务费承担连带责任。 豆壳教育公司与领地公司、宝瑞公司签订的《商业租赁及商业服务合同》，与成都市宝瑞商业管理有限公司成华分公司签订的《商业租赁及商业服务合同》，其租户系豆壳教育公司，故领悦物业公司有权依据该合同载明的标的物向豆壳教育公司主张其租赁商铺的物业服务费。虎鲸商业公司系豆壳教育公司的唯一股东，根据《中华人民共和国公司法》第五十七条第二款规定，豆壳教育公司系一人有限责任公司。鉴于虎鲸商业公司并未举证证明豆壳教育公司的财产独立于自身财产，故不能排除其与豆壳教育公司存在财产混同的情形，故根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，领悦物业公司有权请求虎鲸商业公司对豆壳教育公司所负担的物业服务费承担连带责任。 因此，虎鲸商业公司与豆壳教育公司对案涉租赁商铺所负担的物业服务费对领悦物业公司承担连带支付责任。鉴于2019年11月13日，豆壳教育公司与领悦物业公司对案涉租赁商铺欠付物业服务费用进行了确认，即698234.8元（2018年1月1日至2019年12月31日期间），领悦物业公司陈述在2019年12月31日至2020年7月31日期间陆续支付案涉物业服务费共计227994.2元，而虎鲸商业公司、豆壳教育公司均未举证证明向领悦物业公司履行过其他支付义务，其应当承担举证不力的法律后果。 对于领悦物业公司还主张2019年12月31日至2020年7月31日期间新产生的物业服务费212909.2元，根据查明的事实，领悦物业公司据以起诉的租赁合同已部分解除，且另案租赁合同纠纷尚未审结，故2019年12月31日至2020年7月31日期间产生的物业服务费在本案中不宜处理，领悦物业公司可待租赁事实确认之后再行诉讼。 关于资金占用利息，考虑虎鲸商业公司、豆壳教育公司未按期交纳物业服务费确实存在资金占用利息损失，再结合《致汇丰物业的沟通函》、物业服务费的计算期间，本院酌情认定以欠付物业服务费470240.6元为基数，自2020年8月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至款额付清之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百五十二条、原《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第五十七条第二款、第六十三条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第三条之规定，判决如下： 一、被告成都虎鲸商业管理有限公司、成都豆壳教育咨询有限公司于本判决发生效力之日起十日内向原告领悦物业服务集团有限公司连带支付2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费470240.6元及资金占用利息，利息以470240.6元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍自2020年8月1日起计算至款额付清之日止； 二、驳回原告领悦物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计6095元，由被告成都虎鲸商业管理有限公司、成都豆壳教育咨询有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院应当对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  罗秦瑶 二〇二一年三月二十九日 书记员  岳玉香