四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初9939号 原告（反诉被告）：龙锦综合开发（成都）有限公司，住所地：四川省成都市锦江区大慈寺路17号。 法定代表人：徐耀祥，总经理。 委托诉讼代理人：邓舒丹，中豪律师集团（四川）事务所律师。 委托诉讼代理人：徐路平，中豪律师集团（四川）事务所律师。 被告（反诉原告）：成都众龙阁企业管理有限公司，住所地：成都市锦江区东大街50号1栋1单元203号。 法定代表人：雷波，总经理。 委托诉讼代理人：文旭，北京市中伦文德（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴亮，北京市中伦文德（成都）律师事务所律师。 原告龙锦综合开发（成都）有限公司（简称龙锦公司）诉被告成都众龙阁企业管理有限公司（简称众龙阁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告众龙阁公司在举证期限届满前对龙锦公司提起反诉。经审查后，本院依法受理了众龙阁公司提起的反诉。本诉和反诉案件依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙锦公司的委托诉讼代理人邓舒丹，被告众龙阁公司的委托诉讼代理人文旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）龙锦公司诉称，本诉诉称和反诉辩称：一、关于本诉诉称：诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付因租赁成都国际金融中心一号办公楼37楼单元8、9和37楼18及19而欠付原告的费用共计128271.16元，并判令被告支付截止付清前述款项之日止的违约金（按每日0.03%的标准暂计至2020年5月31日为1775.69元）；2、请求法院判令被告支付原告因催付欠费所产生的律师费5600元；以上费用1-2项暂合计135646.85元；3、本案的诉讼费、公告费（若有）由被告承担。事实及理由：原、被告签署了有关国际金融中心一号办公楼37楼单元8及9的《租赁合同》，《租赁合同》约定，被告承租原告合法拥有的坐落于成都市锦江区××路××段××号国际金融中心一号办公楼37楼单元8及9（以下简称“3708单元”），3708单元的面积427.96平方米。租赁期限自本合同约定的起租日起，为期四十六个月又七天，定由2017年11月8日至2021年9月14日，同时《租赁合同》还对租金、管理费及其它杂费的计付方式、违约责任以及通知送达方式等进行了约定。随后，双方还签署了《使用许可协议》，原告在上述租赁期内许可被告使用37楼单元10及19作为储存室（以下简称“3718单元”）。《租赁合同》第二章第一条第1.01款约定：在租赁期内，乙方（被告）须于每月的首个工作天或之前，向甲方（原告）预先支付该月的租金、管理费及其他杂费。第三条同时约定，到期后七天内仍未支付，乙方须从当月的首个工作天起按乙方欠款款项0.03％日息计算违约金予甲方，直至乙方付清所有欠付款项日为止。《许可使用协议》第五条第1款约定，在许可期内，获许可方（被告）须于每月的首个工作日或之前，向许可方预先支付该月的许可费。但经原告多次催收，被告一直未按上述约定按时足额向原告支付2020年4月1日－2020年5月31日3708单元的租金94365.18元、管理费25677.6元，2020年2月1日－2020年4月30日电费453.12元，2020年4月1日至2021年5月31日3718单元的使用费7775.26元。被告与原告签订的《租赁合同》、《使用许可协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，故《租赁合同》、《使用许可协议》合法有效，签约双方应当严格按照《租赁合同》的约定履行相应义务。现被告欠付相关费用且拒不支付的行为已经严重违约，被告除应立即向原告支付原告诉请的3708单元的租金、管理费、电费，3718单元的使用费及从逾期当月的首个工作天起按被告欠款款项0.03％日息计算违约金予原告、直至付清所有欠付款项日为止外，还应当依《租赁合同》第九章一条第1.01款第1.03项约定承担原告向被告催付欠费而产生的律师费5600元。综上所述，为维护原告的合法权益、弥补经济损失，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定向贵院提起民事诉讼，恳请法院判如所请。二、关于反诉辩称：我方认为被告主张的退还保证金的诉讼请求不能成立，理由如下：1、在被告不享有合同约定解除和不符合法定解除权的情形下，被告单方发出的解除通知并不发生法律效力，因此在租赁期内依据租赁合同约定不应扣减保证金，在原告依约行使合同解除权后该保证金依据合同约定也不应当予以退还，被告仍负有支付租金的义务。2、被告在原告解除租赁合同前并未向原告实际返还租赁物业，因此其主张未使用房屋不应当支付租金等费用的理由不能成立，被告系人才教育咨询类服务，不符合相关政策条件，双方签署的租赁合同第八章第10.01条约定，不可抗力发生后导致被告不能使用租赁物业两个月以上的，被告才可以按合理的比例，相应的减免租赁场地的租金，而疫情对成都市的影响是有限的，尚不符合合同约定的租金减免条件。因此，被告申请退还保证金的理由不能成立。 被告（反诉原告）众龙阁公司本诉辩称和反诉诉称：一、关于本诉辩称：被告早在2020年2月13日便已书面行使函告原告，被告将至2020年4月1日起停止使用案涉房屋，并将租赁房屋恢复原状，同时告知原告作其他经营安排，但原告不顾被告已经停止使用案涉房屋的事实，要求被告继续履行合同，同时阻止被告安排的工作人员进入案涉房屋进行恢复原状的施工，物业公司于2020年6月1日对案涉房屋暂停空调及电力供应，因此关于应付租金部分，因被告系餐饮行业，受疫情及防控措施的影响，业务影响巨大，营业收入大幅减少，希望依据相关规定考虑疫情原因带来的影响，作相应调整租金及相关费用。同时根据《中华人民共和国合同法》第119条规定，原告拒绝被告对租赁房产进行复原，且对案涉房屋进行断电等措施，属于扩大损失，无权主张2020年4月1起的租金、管理费等费用。关于原告主张的滞纳金，按照日0.03％，由于被告已支付了租金保证金为三个月租金加管理费费用及使用许可费三个月的费用，该费用能够抵扣被告应付的所有费用，因此我方仅认可保证金以的部分产生了滞纳金，同时请求法院予以调减。二、关于反诉诉称：诉讼请求：1、判令被反诉人退还反诉人保证金185584.86元；2、诉讼费用由被反诉人承担。事实及理由：反诉人与被反诉人于2017年就坐落于成都市锦江区××路××段××号国际金融中心一号楼办公楼37楼单元8及9的房屋签订《房屋租赁合同》，就37楼单元18及19的房屋签订《使用许可协议书》。反诉人及关联公司主要从事火锅餐饮销售及服务，受新冠肺炎疫情影响，反诉人及关联公司主要业务受挫，损失巨大。为维持公司生存及保证员工工资支付，反诉人及关联公司采取了一系列缩减开支的措施，包括决定减少非必要办公场所。2020年2月13日，反诉人向被反诉人发送《退租告知函》，表明因前述原因将于2020年3月31日提前终止租赁关系，解除租赁合同，并于2020年3月31日前搬离，将租赁物恢复原状，自2020年4月1日起不再租用以上房产以及支付租金及其他费用，并希望被反诉人及时寻找他人承租或进行其他经营规划以避免损失。之后被反诉人不顾反诉人已经搬离租赁物的客观事实，反复要求继续履行租赁合同。2020年7月14日，被反诉人向反诉人发出《律师函》，通知解除《租赁合同》，且不予退还保证金。反诉人认为，反诉人在2020年2月13日便表明从2020年4月1日起不再租赁房屋，且实际上也早已未使用租赁房屋办公。因租金是按月支付，反诉人因不可抗力原因提前2月告知终止租赁事宜，被反诉人完全可以提前采取措施以避免产生损失。案涉租赁合同事实上已于2020年4月1日起完全终止，被反诉人无权再主张租金及相关费用，也不能为此主张反诉人存在违约行为进而扣留反诉人缴纳的保证金。故反诉人诉至法院，望判如所请。 经审理查明，龙锦公司系成都国际金融中心的产权人。龙锦公司（甲方）与众龙阁公司（乙方）签订《租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与成都众龙阁企业管理有限公司有关国际金融中心一号办公楼37楼单元8及9》，合同约定：甲方将其所有的位于成都市锦江区××路××段××号国际金融中心一号办公楼37楼单元8及9（即《房产计算成果报告》中所述的37楼单元8及9）租赁给乙方使用，租赁场地根据有资质的房产测绘机构出具的《房产计算成果报告》显示，其建筑面积为427.96平方米，该建筑面积是租金、管理费及其他杂费等的计费依据；租赁场地的具体位置见本合同附件一《平面图》中粉红色所示部分；租赁期自本合同约定的起租日起，为期46个月又7天，定由2017年11月8日至2021年9月14日；甲方同意起租日定于2017年11月8日，交付日暂定为起租日。乙方每月须向甲方预先支付租赁场地的租金，由2017年11月8日至2019年4月30日，每月每平方米建筑面积租金为110.25元，每月租金为47182.59元；由2019年5月1日至2021年9月14日，每月每平方米建筑面积租金为116.55元，每月租金为49878.74元；乙方须按月向甲方或其当时聘用的物业管理公司支付管理费，管理费现为每月每平方米28元；管理单位在租赁期内有权因运作成本上升而适当调整管理费及其它杂费，以维持该大厦之管理质量，但以不违反政府有关规定为限度，且甲方以不少于一个月的通知期通知乙方；本合同之保证金为三个月租金及管理费之总和，为185584.86元；在租赁期内，乙方须于每月的首个工作天或之前，向甲方及管理单位预先支付该月的租金、管理费及其他杂费。如租赁期首期或最后一期的租金、管理费及其他杂费不足一整月，则须以日租金标准（以月租金除以当月实际天数）按照实际租赁天数计算。乙方不得以任何理由抵扣其必须向甲方预先支付的租金、管理费及其它杂费；乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方支付租金、管理费及其他杂费，到期后7天内仍未支付，乙方须从当月首个工作日起按乙方欠款款项0.03%日息计算违约金予甲方及管理单位，直至乙方付清所有欠付款项日为止；如果乙方拖欠任何租金、管理费及其它杂费（包括整月或部分）超过7天，在不影响甲方的其它权利或补救措施的前提下，甲方可在发出书面通知的2天后暂停租赁场地的水、电、电话等公共设施的供应及／或要求管理单位暂停对租赁场地提供管理服务，直至乙方付清所有拖欠的款项、违约金及其它相关费用（包括但不限于开通恢复费用）为止，乙方不得异议，甲方无须因采取上述行动向乙方所招致的损失作出任何赔偿。若乙方拖欠甲方款项超过7天，甲方亦有权解除本合同，收回租赁场地，并有权扣留并代为出售乙方留置于租赁场地的物品或其它财产用以抵偿乙方的欠款，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿。如出售所得未能补足欠额，乙方仍需负责补足余额；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期届满或租赁期提前结束的当日下午六时前返还租赁场地，未经甲方同意逾期返还租赁场地的，每逾期一日，乙方应按本合约定的日租金的三倍向甲方支付租赁场地占用使用费，乙方不得对该市值租金有任何异议，此外，甲方有权向乙方追讨因过期返还租赁场地而致的一切损失，包括但不限于甲方因延迟向新租户交付该租赁场地而需承担的违约金及中介费；乙方须在租赁期结束或提前结束前，把租赁场地连同其所有的附属设施、装置、附加物、按租赁合同规定，以交付乙方使用时的状态（合理损耗除外），交还甲方，交还时，须经甲方认可，并相互结清各自应当承担之费用；甲方有权要求乙方于租赁期结束或提前结束前自行拆除及移去其商业附属设施及装置，乙方须将引致的破坏部份复原至租赁期生效时交付乙方的使用状态；甲方因向乙方催付租金、管理费或乙方须支付的其它费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费），或甲方因行使本合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担；倘乙方违反或不履行租赁合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文时，甲方有权将乙方向其支付的租赁场地的全部保证金作为违约金收归甲方所有；按照本合同须向一方送达的任何文件及通告（包括甲方在公证人员监督下，向乙方发出的通知及甲方请求书刊号法机构向乙方发出的任何通知）均采用书面形式，如以专人递送或留置在该一方的法定地址或该一方在租赁合同所述的通讯地址或以挂号的方式，寄往本合同所述的该一方的通讯地址或该一方以书面通知另一方的任何其它地址，将被视为已送达该一方。任何以挂号的方式寄出的通知，在寄出3个工作天后，将被视为已送达收件人。邮政局出具的挂号投送收据，证明该通知已送达收件人。被告在《租赁合同》所述的注册地址为“成都市锦江区东大街50号1栋1单元203号”、通讯地址为“成都市锦江区××路××段××号国际金融中心38楼3808”。 龙锦公司（许可方）与众龙阁公司（获许可方）签订《使用许可协议书龙锦综合开发（成都）有限公司与成都众龙阁企业管理有限公司有关国际金融中心一号办公楼37楼单元18及19》，合同约定：使用许可期限为期46个月又7天（以下简称「许可期」），自2017年11月8日至2021年9月14日；获许可方在许可期内，每月须向许可方预先支付该物业的许可费，即：（一）由2017年11月8日至2019年4月30日，每月每平方米建筑面积52.5元，每月租金为人民币3,887.63元。（二）由2019年5月1日至2021年9月14日，每月每平方米建筑面积55.5元，每月租金为4,109.78元；本协议之保证金为三个月许可费，共12,329.34元。许可方收取保证金后应向获许可方开具收款凭证。 《租赁合同》签订后，众龙阁公司向龙锦公司支付保证金185,584.86元。龙锦公司于2017年11月8日将案涉租赁场地交付众龙阁公司使用。2019年6月1日起，案涉租赁场地管理费由每月每平方米28元上调至30元。 龙锦公司提交的电表抄表照片、每月的电量统计表中记载了众龙阁公司的用电量、单价及电费金额，2020年2月至2020年4月，案涉租赁场地用电产生电费453.12元。 2020年2月13日，众龙阁公司向龙锦公司出具《退租告知函》，内容为：我司将于2020年3月31日提前终止与贵司的租赁关系，解除《租赁合同》，并于2019年3月31日前搬离涉案场地，并恢复原状，我司自2020年4月1日起不再租用以上房产，且不再支付以上房屋的租金及其他费用。 2020年2月20日，龙锦公司向众龙阁公司出具《关于成都众龙阁企业管理有限公司退租申请》，内容为：贵司不享有单方退租的权利，且贵司亦未提出符合法定解约条件的理由，因此我司不同意贵司提前退租，如果贵司执意单方面违约解除租赁合同，则贵司将承担租赁合同约定的有关赔偿以弥补因此给我司造成的一切损失。 2020年3月23日，众龙阁公司向龙锦公司出具《确认退租告知函》，内容为：因疫情，无力支付房租，现阶段我司正预备积极尽最大努力恢复租赁物原状以退还给贵公司，因贵方不同意我方施工队进场，导致我方目前无法推进此事。 2020年4月3日，众龙阁公司向龙锦公司出具《确认退租告知函》，内容为：自2020年4月1日起，我司不再支付租赁物租金及其他费用。 2020年4月9日，龙锦公司向众龙阁公司出具《关于成都众龙阁企业管理有限公司退租申请》，内容为：不同意提前退租。 2020年5月18日，龙锦公司向众龙阁公司出具《关于暂停空调及电力供应的通知函》，内容为：贵司已持续拖欠2020年4月-2020年5月租金和管理费，2020年2月-2020年3月电费等，经多次催告至今仍未支付，如贵司在2020年5月31日下午5点前仍未缴清相关欠费及违约金，我司将在2020年6月1日上午9点开始暂停贵司租区的电力及空调的供应及暂停对租赁场地提供管理服务，直至贵司付清所有拖欠的款项、违约金及其它相关费用为止。 2020年7月14日，龙锦公司委托中豪律师集团（四川）事务所向众龙阁公司出具《关于解除、及收回租赁场地的律师函》，表示决定解除《租赁合同》、收回租赁物业，且不予以退还保证金，要求众龙阁公司自通知发出之日起7日内搬离租赁物业、将租赁物业按约定状态交还原告，办理终止合同的相关手续，并结清欠付费用及赔偿原告的损失。 2020年7月22日，众龙阁公司向龙锦公司出具《告知函》，内容为：我司于2020年7月20日收到了贵司邮寄的《关于解除及收回租赁场地的律师函》，请贵司同意我司施工队进场，并在2020年7月23日之前协助我司办理完成进场手续，以便我司恢复租赁物尽快退还给贵司。 龙锦公司因本案房屋租赁合同纠纷一案委托中豪律师集团（四川）事务所提供代理服务，双方签订《委托代理合同》，龙锦公司向中豪律师集团（四川）事务所支付本案律师代理费共计5,600元，中豪律师集团（四川）事务所向龙锦公司出具了相应金额的发票。 另查明，众龙阁公司已支付2020年3月31日之前的租金、管理费及单元使用费，从2020年4月1日起未支付租金、管理费及单元使用费，从2020年2月起未支付电费。 以上事实有当事人陈述一致的事实及以下证据在案为证：原告营业执照、法定代表人身份证明及港澳居民来往内地通行证复印件、被告营业执照复印件、《租赁合同》、《使用许可协议书》、办公楼交接表、《成都国际金融中心－2019年度T1&T2办公楼管理费调整》、签收表、被告付款凭证、2020年2月－2020年4月用电量照片、用电量统计表、原告已交费发票、《委托代理合同》川中豪FS2020-051号、律师费发票、付款凭证、保证金收据、《退租告知函》、《关于成都众龙阁企业管理有限公司退租申请》、确认退租告知函、《关于成都众龙阁企业管理有限公司退租申请》、关于暂停空调及电力供应的通知函、关于解除《租赁合同》及收回租赁场地的律师函、告知函、成都市人民政府《有效应对疫情稳定经济运行20条政策措施》、四川省人民政府办公厅《关于应对新型冠状病毒肺炎疫情缓解中小企业生产经营困难的政策措施》。 本院认为，龙锦公司与众龙阁公司签订《租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与成都众龙阁企业管理有限公司有关国际金融中心一号办公楼37楼单元8及9》，龙锦公司与众龙阁公司签订《使用许可协议书龙锦综合开发（成都）有限公司与成都众龙阁企业管理有限公司有关国际金融中心一号办公楼37楼单元18及19》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。双方均应按约履行各自的义务。上述合同签订后，龙锦公司于2017年11月8日将涉案房屋交与众龙阁公司。根据《租赁合同》的约定：乙方应于每月的首个工作天或之前向甲方支付租金、管理费、其他杂费。众龙阁公司在使用涉案房屋后，向龙锦公司交纳了截止2020年3月31日的租金、管理费，于2020年4月1日起未支付租金、管理费，于2020年2月起未支付电费。虽然众龙阁公司向龙锦公司发函表示将于2020年3月31日解除租赁合同并退还涉案房屋，但龙锦公司对众龙阁公司单方提出提前解除合同的要求并未认可。根据《租赁合同》约定，众龙阁公司没有合同解除权，众龙阁公司在未得到龙锦公司的同意的情况下自行停止其业务并搬离租赁场地，《租赁合同》并未解除，故对众龙阁公司主张《租赁合同》已经解除、不应支付租金、管理费、电费的抗辩理由，本院不予采纳，对众龙阁公司要求退还保证金185,584.86元的反诉诉讼请求，本院不予支持。 关于租金、管理费、使用费。众龙阁公司承租龙锦公司租赁场地后，应当按约定支付租金等相应费用。龙锦公司诉众龙阁公司欠付2020年4月1日起至2020年5月31日的租金为94,365.18元（47,182.59元/月×2个月=94,365.18元）、管理费25,677.6元（12,838.8元/月×2个月=25,677.6元）、使用费7,775.26元（3,887.63元/月×2个月=7,775.26元），故对龙锦公司要求众龙阁公司支付租金94,365.18元、管理费25,677.6元、使用费7,775.26元的诉讼请求，本院予以支持。 关于电费。2020年2月起至2020年4月，案涉租赁场地用电产生电费453.12元，本院予以支持。 关于违约金。根据《租赁合同》中关于“乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方支付租金及管理费及其他杂费，到期后7天内仍未支付，乙方须从当月首个工作日起按乙方欠款款项0.03%日息计算违约金予甲方及管理单位，直至乙方付清所有欠付款项日为止”，龙锦公司据此主张众龙阁公司按照0.03%的标准支付欠付租金、管理费、使用费、电费的违约金，符合双方的约定，也不违反法律的规定，本院予以支持。本院酌定上述欠费（租金、管理费、使用费、电费共计128,271.16元）违约金自本案立案起，即2020年8月13日计至实际付清之日止。 关于律师代理费。据《租赁合同》中关于“甲方因向乙方催付租金、管理费或乙方须支付的其它费用而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费）”的约定，龙锦公司因本案催付所涉欠费等而支付的律师代理费5,600元，系合同约定应由众龙阁公司承担的费用，故龙锦公司要求众龙阁公司支付律师代理费5,600元的主张，符合合同的约定，不违反法律的禁止性规定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）成都众龙阁企业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）龙锦综合开发（成都）有限公司支付尚欠的租金94,365.18元、管理费25,677.6元、使用费7,775.26元、电费453.12元； 二、被告（反诉原告）成都众龙阁企业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）龙锦综合开发（成都）有限公司支付应付上述租金、管理费、电费的违约金（以128,271.16元为计算基数，按每日0.03%标准自2020年8月13日起计至付清欠费之日止）； 三、被告（反诉原告）成都众龙阁企业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）龙锦综合开发（成都）有限公司支付律师代理费5,600元； 四、驳回原告（反诉被告）龙锦综合开发（成都）有限公司的本诉其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）成都众龙阁企业管理有限公司的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费3,013元，减半收取1,506.5元，由被告（反诉原告）成都众龙阁企业管理有限公司负担；本案反诉案件受理费4,012元，减半收取2,006元，由被告（反诉原告）成都众龙阁企业管理有限公司自行负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  李玉佳 人民陪审员  费福来 人民陪审员  江秀丽 二〇二一年三月二日 书 记 员  梁 杰