陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 (2021)陕01民终528号上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋彦智，男，1971年10月4日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：张继海，陕西同步律师事务所律师。委托诉讼代理人：辛雁峰，陕西同步律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西骏达商业运营管理有限公司，住所地西安市新城区。法定代表人：邵卫玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱炎生，陕西一代律师事务所律师。上诉人蒋彦智因与被上诉人陕西骏达商业运营管理有限公司（以下简称骏达公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2020）陕0102民初6238号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。蒋彦智上诉请求：撤销一审判决，改判为支持其诉讼请求；一、二审诉讼费由骏达公司负担。事实和理由：一、一审对骏达公司收取经营权费是否合法未做认定，判决按照实际使用期间扣除相应经营权费（逐月扣减），违背“不告不理”的民事诉讼原则，导致重复计租，显失公平。2017年5月，其与骏达公司就涉案房屋租赁一事达成口头约定，由其向骏达公司预付161690元，用以抵扣之后该房屋租赁中的各项费用，待商铺具备开业条件，双方补签书面合同之时另行协商预付款项的抵扣标准。后其依约向骏达公司支付了上述款项，骏达公司向其开具了收据，并注明该款项为“经营权费”。一审中，骏达公司主张经营权费是其向其支付的“门槛费”，属于一次性收取的费用，与合同约定的租金、物业费等应收费无关，不得扣减也不应退还。双方均未提出按照实际租用期限逐月扣除经营权费的主张。一审认定应当按照实际使用期间逐月扣减经营权费，违反民事诉讼程序原则。且对于收取经营权费是否合法、收取经营权费对应的服务内容以及经营权费逐月扣减的依据是什么未予释明。根据商务部、发改委、公安部、税务总局、工商总局颁发执行的《零售商供应商公平交易管理办法》第6、10、13条之规定，国家相关部委自2006年起就明令禁止各类商场、商城、市场收取或变相收取“进场费”、“进店费”、“门槛费”。骏达公司主张其交纳的“经营权费”系一次性进场的门槛费不应退还，于法无据。又根据双方签订的《商铺租赁合同》及《商业管理服务协议》，双方关于涉案商铺租赁明确约定租赁期间应交费用仅为四项费用，即租金、管理服务费、物业服务费及空调费，从未约定过支付所谓的“门槛费”。依据《中华人民共和国价格法》第十三条第二款“经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。”的规定，骏达公司无权向其收取合同约定之外的“经营权费”或“门槛费”。二、一审认定其构成违约并应向骏达公司支付违约金17359.4元错误。其在涉案房屋租赁期间向骏达公司支付各项费用共计201198元，而从起租日（2018年11月16日）至合同解除日（2020年6月13日）的实际租期间的房屋租金共计138968.39元，其并不欠费。双方虽然对经营权费的收款用途存在重大争议，但其并不是在明知经营权费不予抵扣计算租赁费用的情况下，恶意拒付后续租赁费用，这种情况下直接认定其恶意拖欠租金费用构成违约错误。同理，在双方对经营权费的性质、内容、收款用途存在重大争议的情况下，直接认定骏达公司单方解除合同不构成违约也是错误的。涉案商铺开业前夕，双方补签了《商铺租赁合同》及《商业管理服务协议》。合同补签后，骏达公司以“预付款项”的扣减规则暂未确定无法扣减为由，要求其再次交纳了各项费用39508元（6个月租金12893元、6个月综合管理服务费23615元、装修保证金3000元）。2018年11月16日该商铺正式投入使用计租起至2020年6月13日骏达公司违法解除合同止，其实际承租涉案商铺19个月，依据《商铺租赁合同》第4条、《业管理服务协议》第3条关于计费标准的约定，其应向骏达公司支付的费用总计为138968.39元。然而自2017年9月18日至2020年6月13日，其已陆续向骏达公司支付了201198元，远高于涉案商铺承租期间各项费用总和。因骏达公司向其口头承诺预交款项用于抵扣租赁期间的各项费用，在该费用还未抵扣完时，其无需、也不可能额外另行交费。故其从未有违约的恶意，更无任何违约行为，不应向骏达公司支付违约金。反而是骏达公司以其拖欠租金等费用为借口单方毁约将商铺强行收回，严重侵犯其合同权利。现双方租赁关系已解除，依据《合同法》的相关规定，骏达公司应当向其退还剩余金额，支付违约金，并赔偿因违约导致的装修损失。骏达公司辩称，一、经营权费是其同意蒋彦智在其商场开展经营活动交纳的费用，与租金、综合管理服务费、物业费等费用无关，也不能进行费用冲抵。其从未与蒋彦智约定经营权费可以用来抵扣租金及各项费用。如果经营权费可以用于冲抵租金及各项费用，应该直接叫预交租金或预交费用，这样用明确。蒋彦智确认的交费通知单上，买断金（经营权费）与租金分开单列，分属两项不同的费用。蒋彦智与其2018年5月11日签订的《商铺租赁合同》及《商业管理服务协议》，同日，其给蒋彦智出具了经营权费的收据，也在同日，蒋彦智按照合同约定向其交纳了首期6个月的租金及综合管理服务费。由此可见，交纳经营权费与交纳租金、综合管理服务费分属不同费用，不存在抵扣一说。因此，经营权费是其同意蒋彦智在其商场开展经营活动而一次性交纳的费用。蒋彦智在交费通知单上的签字确认以及此后接收其开具经营权费收款收据的行为，均已充分表明蒋彦智对其收取经营权费的认可。此后，蒋彦智也在其商场开展了经营活动。现因蒋彦智违约导致合同解除，蒋彦智不能继续经营，责任在蒋彦智，故经营权费应当不退。一审判决以实际使用期间扣除相应经营权费，判令其退还所谓剩余经营权费，其没有就此提起上诉，是考虑到商场内同类案件在协商处理时各方对经营权费也是同意按照这一方式进行处理结算，最终起到了减少诉讼成本及息讼的目的。另外，其商场涉及多起与上诉人情况相同的租赁合同纠纷案件，均由西安市新城区人民法院受理并已经判决，经营权费的处理均是扣除实际使用期间分摊的经营权费后，退还剩余部分经营权费。其中，其与郭洁慧租赁合同纠纷一案，也已经经过西安市中级人民法院（2020）陕01民终14761号终审判决，关于经营权费的处理也维持了一审扣除实际使用期间分摊的经营权费后，退还剩余部分经营权费的判决。二、一审认定蒋彦智违约，符合本案事实。其与蒋彦智签订的《东方亿象城商铺租赁合同》及《东方亿象城商业管理服务协议》对蒋彦智承租其商场二层2138号商铺的租金、综合管理服务费等相关费用的标准、交纳时间及方式以及双方的违约责任均进行了约定。但蒋彦智自2018年11月16日商场开业起租以来，除交纳了首期6个月的租金、综合管理服务外，长期拖欠后续租金、综合管理服务费等相关费用未付。其虽多次催交，但蒋彦智以各种理由拒不交纳，严重违约。其无奈，于2020年6月13日通知蒋彦智解除了双方签订的《东方亿象城商铺租赁合同》及《东方亿象城商业管理服务协议》。因蒋彦智违约导致合同解除，应由蒋彦智承担违约责任，并支付违约金。根据租赁合同12.3条约定，因蒋彦智违约导致其解除合同的，蒋彦智无权就其在该商铺内的装修及附属设施要求其给予任何补偿。本案中，其并无违约行为，一审判决驳回蒋彦智请求其支付违约金及店铺装修损失，于法有据。请求驳回上诉，维持原判。蒋彦智向一审法院起诉请求：1.判令骏达公司退还其已支付剩余款项费用66825元；2.判令骏达公司向其支付因违法解除租赁合同的违约金18254元；3.判令骏达公司向其赔偿因违法解除合同造成的店铺装修损失45000元；4.诉讼费由骏达公司负担。骏达公司向一审法院反诉请求：1.确认其与蒋彦智签订的《东方亿象城商铺租赁合同》与《东方亿象城商业管理服务协议》已于2020年6月13日解除；2.判令蒋彦智向其支付拖欠租金29099.68元、综合管理服务费33437.52元、物业服务费9260.77元、空调费6350.24元；3.判令蒋彦智支付违约金27043.93元；4.反诉费由蒋彦智负担。一审法院认定事实：2017年9月25日，骏达公司向蒋彦智出具《东方亿象城交款通知单》，载明：购房人姓名为蒋彦智，房号2138#，房屋面积42.55平方米，5年买断金每平方米3800元，5年平均租金每平方米163元，已交款60000元，本次交款101690元，成交总价161690元。2018年5月11日，蒋彦智（乙方、承租人）与骏达公司（甲方、出租人）签订《商铺租赁合同》（合同编号：No.DFYXC2F-2138），该合同约定：甲方租赁给乙方的商铺位于西安市新城区XX路XX段XX商场XX层XX号商铺，租赁面积42.55平方米，用于经营女装；乙方商铺装修期45天，装修期不计租金，租赁期限五年，从2018年8月18日起至2023年8月17日止。第一、第二个租约年租金标准为每月每平方米50.5元，每月租金2148.78元，年租金25785元。第一个租约年以半年为一个交租期，第二个租约年起至第五个租约年止以一年为一个交租期。首期租金自2018年8月18日至2019年2月17日共计12893元。非违约方可书面通知违约方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按终止日所在月的月租金及月综合管理服务费之和的3倍支付违约金。若出现合同约定情形而甲方行使解除合同权利的，甲方有权要求乙方承担违约金，乙方无权就其在该商铺内的装修及附属设施要求甲方给予任何补偿或要求甲方购买其装修或设施。乙方未按合同约定支付或补足租金、综合管理服务费、物业服务费、履约保证金或本合同所列的任何费用，每逾期一天，则应按照逾期支付之款项的万分之五支付违约金。逾期超过15天的，甲方有权经书面通知乙方解除本合同，并有权将履约保证金全部没收，作为乙方的违约金。该合同签订同日，双方签订了《商业管理服务协议》，该协议约定租赁期内，乙方按照合同约定向甲方交纳商铺的综合管理服务费，每月每平方米92.5元，每月综合管理服务费3935.88元，第一个租约年以半年为一个缴费期，第二个租约年起至第五个租约年止以一年为一个缴费期。乙方应在每个缴费期最后一个月的15日前向甲方一次性足额支付下个缴费期的综合管理服务费。首期综合管理服务费2018年8月18日至2019年2月17日共计23615元。物业服务费每月每平方米17.5元，每月共计745元，按季度交纳。乙方所交的物业费中不包含空调费，空调费每平方米每月12元。2018年5月11日，骏达公司向蒋彦智出具了载明“今收到蒋彦智A座2F-138#经营权费161690元”的收款收据，及载明收到蒋彦智租金12893元、综合管理费23615元、合计36508元的收款单。2018年7月6日，骏达公司收取蒋彦智装修保证金3000元。2018年11月16日，涉案商铺所在商场开业，蒋彦智、骏达公司均确认开业日即为计租日。首期租金及综合管理费的期限为2018年11月16日至2019年5月15日。2020年6月3日，骏达公司向蒋彦智发出了催缴通知书，要求蒋彦智交纳拖欠骏达公司的租金、综合管理服务费、物业服务费、空调费共计100014元，并要求蒋彦智于2020年6月6日前交清，否则骏达公司将解除双方的租赁合同及商业管理协议并收回商铺。2020年6月13日，骏达公司向蒋彦智发出了解除合同通知书，称因蒋彦智拖欠租金、综合管理服务费、物业服务费等费用逾期超过15日，自本通知书送达之日起解除双方签订的商铺租赁合同和商业管理服务协议，并要求合同解除之日起三日内将商铺腾交骏达公司。蒋彦智认可收到该通知书并认可双方的合同于2020年6月13日解除。庭审中，蒋彦智提交了其商铺的装修合同及收款收据，用以证明其装修该商铺花费45000元。一审法院认为，本案争议的焦点为蒋彦智向骏达公司交纳的买断金/经营权费是否系预交租金。根据蒋彦智提交的交款通知单来看，该通知单上将买断金与租金分开单列，在骏达公司向其出具的收据上载明该费用系经营权费，且双方签订合同时对租金标准也作出了约定，该租金标准和同类同地段商场相比较低，蒋彦智交纳租金时亦未扣减，故对蒋彦智称该费用系预交租金，不予采信。蒋彦智在该商铺的使用过程中，应按照合同约定交纳租金、综合管理服务费、物业费、空调费等费用，蒋彦智逾期未交纳上述费用，骏达公司要求解除合同，蒋彦智予以同意，故双方的合同于2020年6月13日解除。合同解除后，蒋彦智向骏达公司交纳的经营权费，应按照实际使用期间扣除相应的费用后，由骏达公司向蒋彦智予以退还剩余的经营权费共计110667.78元，装修押金3000元亦应予以退还，虽蒋彦智仅要求骏达公司退还66825元，但据蒋彦智诉请，其并未放弃该部分权利，故应以实际数额退还为宜。蒋彦智要求骏达公司支付违约金及店铺装修损失，因蒋彦智无证据证明骏达公司系违约方，故蒋彦智该请求于法无据，依法不予支持。骏达公司反诉要求蒋彦智支付租金、综合管理服务费、物业费及空调费共计102460.39元及违约金17359.4元，有事实和法律依据，依法予以支持，但骏达公司要求按照终止日所在月的月租金及月综合管理服务费之和的3倍支付违约金属于重复计算，对此不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认原告蒋彦智与被告陕西骏达商业运营管理有限公司于2018年5月11日签订的《商铺租赁合同》及《商业管理服务协议》于2020年6月13日解除；二、被告陕西骏达商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蒋彦智退还经营权费110667.78元及装修押金3000元；三、原告蒋彦智于本判决生效之日起十日内向被告陕西骏达商业运营管理有限公司支付租金、综合管理服务费、物业费、空调费共计102460.39元及违约金17359.4元；四、驳回原告蒋彦智其余诉讼请求；五、驳回被告陕西骏达商业运营管理有限公司其余反诉请求。本诉案件受理费2902元，由蒋彦智负担389元，由陕西骏达商业运营管理有限公司负担2513元；反诉案件受理费1531元，由陕西骏达商业运营管理有限公司负担183元，由蒋彦智负担1348元。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，蒋彦智与骏达公司签订的《商铺租赁合同》《商业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按照约定履行自己的义务。蒋彦智主张双方口头约定经营权费用于抵扣租赁期间的各项费用，对此，骏达公司不予认可。且从蒋彦智提交的交款通知单来看，该通知单上将买断金与租金分开单列，在骏达公司向其出具的收据上载明该费用系经营权费，另外，双方签订合同时对租金标准也作出了约定，该租金标准和同类同地段商场相比较低，蒋彦智交纳租金时亦未扣减，故对蒋彦智上述主张，依法不予采信。一审通过对案涉合同履行情况的审查，认定涉案合同于2020年6月13日解除，符合实际情况。一审认定合同解除后，蒋彦智向骏达公司交纳的经营权费，应按照实际使用期间扣除相应的费用后，由骏达公司向蒋彦智予以退还剩余的经营权费共计110667.78元，装修押金3000元亦应予以退还，虽蒋彦智仅要求骏达公司退还66825元，但据蒋彦智诉请，其并未放弃该部分权利，故应以实际数额退还为宜，与法不悖，并无不妥。骏达公司要求蒋彦智支付欠付的租金、综合管理服务费、物业费及空调费共计102460.39元，有事实和法律依据，依法予以支持。因骏达公司就收取经营权费事项未与蒋彦智采用合同书形式约定，合同履行过程中因理解差异产生争议，对于本案纠纷的产生 双方均有责任，故对骏达公司要求蒋彦智支付违约金17359.4元，依法不予支持。蒋彦智要求骏达公司支付违约金及店铺装修损失，因蒋彦智无证据证明骏达公司系违约方，故一审对蒋彦智该项主张不予支持，亦无不妥。综上所述，一审判决第一项、第二项、第四项应予维持，第五项应予撤销，第三项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市新城区人民法院（2020）陕0102民初6238号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销西安市新城区人民法院（2020）陕0102民初6238号民事判决第五项；三、变更西安市新城区人民法院（2020）陕0102民初6238号民事判决第三项为，本判决生效之日起十日内，蒋彦智向陕西骏达商业运营管理有限公司支付租金、综合管理服务费、物业费、空调费共计102460.39元;四、驳回陕西骏达商业运营管理有限公司其余反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2902元，由蒋彦智负担389元，由陕西骏达商业运营管理有限公司负担2513元；反诉案件受理费1531元，减半收取765.5元，由陕西骏达商业运营管理有限公司负担200元，由蒋彦智负担565.5元。二审案件受理费2902元，由蒋彦智负担2702元，由陕西骏达商业运营管理有限公司负担200元。本判决为终审判决。  审 判 长  姜  亦 君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二○二一年二月   日 书 记 员  范  利  彪 1