广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤04民终34号上诉人（一审被告）：珠海市德信机动车驾驶员培训中心有限公司。住所：珠海市××××××××××××××××，统一社会信用代码：914××××××××××××466。法定代表人：吴燕茹，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：杨亮，广东亚太时代律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：朱红德，男，汉族，1963年1月20日出生，住所:珠海市香洲区×××××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××012。委托诉讼代理人：王凤华，北京市京师（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖红红，北京市京师（珠海）律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：容子培，男，汉族，1969年2月19日出生，住所：珠海市香洲区××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××817。委托诉讼代理人：王凤华，北京市京师（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖红红，北京市京师（珠海）律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：胡雄伟，男，1973年10月25日出生，澳门特别行政区居民，澳门特别行政区居民身份证号码：1627XXXX。委托诉讼代理人：王凤华，北京市京师（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖红红，北京市京师（珠海）律师事务所实习律师。上诉人珠海市德信机动车驾驶员培训中心有限公司（以下简称德信公司）因与被上诉人朱红德、容子培、胡雄伟租赁合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院作出的（2018）粤0402民初9886号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。德信公司上诉请求：1.撤销一审判决书的判项；2.撤销原判、发回重审，或改判驳回朱红德、容子培、胡雄伟的全部诉讼请求。事实与理由如下：一、一审判决案由“房屋租赁合同纠纷”不够妥当。本案纠纷源于《租赁空地协议书》，事实上涉案场地内不存在合法登记的房屋，只是德信公司临时搭建用房，现场所有地上附着物均为德信公司的资产或财物。同时，从起诉状到答辩状，再到庭审对事实的查明，各方当事人均认可：用于出租的仅仅是空地，不存在房屋租赁之情形。案由应定为土地租赁合同纠纷或上一级案由“租赁合同纠纷”。二、本案一审遗漏了应当参加诉讼的第三人珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司，恳请人民法院结合本案一审事实不清、遗漏必要当事人的错误，考虑将本案发回重审。一审第一次开庭后，德信公司申请人民法院依职权追加珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司作为本案第三人，一则珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司于本案存在利害关系、再则有利于查明案件事实，但一审法庭未作追加。容子培只是“经办人”、“经手人”，其背后的珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司是否有权将国家早已统一征收且不晚于2017年已决定开始使用的空地持续出租，是本案关键的基础性事实。这也是双方之间租赁合同是否合法有效的前提。本案的处理结果与第三人有明确的利害关系。此外，一审法庭追加胡雄伟作为原告，涉嫌违背了司法的被动性和中立性原则。朱红德、容子培聘请了专业律师代理案件，在第一次庭审中，朱红德、容子培明显不愿意让胡雄伟加入诉讼，这也是其处分诉权的正常作法。但是，对于不同的租赁合同关系、不同的租赁（转租）合同当事人，为“促成”所谓的“合法有效”认定，一审法庭引导朱红德、容子培转而追加胡雄伟的作法，似乎有欠妥当。三、一审判决事实认定部分的事实不清，在事实认定方面存在错误，且遗漏了部分重要事实。1.关于容子培等人从哪里取得涉案土地，一审判决所列举的事实不清。究竟谁有权将涉案空地“出租”给朱红德、容子培、胡雄伟，一审判决书并列了长沙社区居民委员会（以下简称长沙社区）以及珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司作为出租方，但是前述两单位一方面没有取得国土部门的任何书面授权，另一方面，在朱红德、容子培、胡雄伟的代理人声称有规范性文件等依据之后，整个一审过程中也未能出示任何部门规章或政策文件。2.珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司与朱红德、容子培、胡雄伟在2013年10月1日签订的《空地临时使用协议书》，土地现状明显与涉案土地不符，涉案场地在2008年以后就有场地硬化和绿化封闭加临时搭建办公用房。在2013年，德信公司已经营五年的驾校训练场，早已不是有待平整的空地，更不是朱红德、容子培、胡雄伟庭审中所称的菜地。至于“工业自留用地”之说，与80年代国家统征集体用地改为国有土地使用权的基本事实明显矛盾。退一步讲，《空地临时使用协议书》中根本没有转租之约定，朱红德、容子培、胡雄伟在一审结束之前，也未能提交任何授权文件证明珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司事先同意或事后追认容子培的承租权，更没有许可转租的授权。本案没有任何事实证明朱红德、容子培、胡雄伟合法转租。3.一审判决对2013年10月2日《租用空地协议书》中合同甲方人员的认定出现严重错误。德信公司仅与容子培正式签约，该协议甲方就是容子培一人。至于提起诉讼时朱红德、容子培、胡雄伟为何使用不同版本协议，德信公司不得而知。一审判决对于2013年10月2日的签约经过作出了离奇的“事实认定”，且实际上采信了朱红德、容子培、胡雄伟的协议文本，完全不合理。一审过程中，各方认可协议文本由容子培提供，容子培本人承认德信公司举证的协议书（甲方为容子培一人）真实，而在接受法庭询问“为何同时存在甲方为容朱二人的协议”时，容子培无言以对。作为商业经营主体，签订双务合同时文本的一致性是起码的商业常识。如果容子培提出调换调整合同文本，必然应收回德信公司手中原件。可见德信公司持有的没有朱红德姓名及签字的协议文本就是正式协议。而一审判决所述经过，明显有容子培操纵和扭曲合同关系的情形，其内容也不是各方当事人一致的陈述。整个协议签约过程中，申请人根本没有见过朱红德。而一审判决中“朱红德与容子培共同作为甲方，与被告签订《租用空地协议书》”的陈述，显然不是事实。至于采信朱红德、容子培、胡雄伟的合同文本，是基础事实认定上的错误。4.关于涉案场地的范围、土地性质和政府规划变动及征用的事实，有德信公司提供相关证据和当庭陈述，但一审判决统统避而不谈。这方面重要事实的忽视，必然导致法律定性的错误。德信公司在一审中举证了珠海市住建规局的建设用地批前公示、珠海市国土局的划拨土地批前公示，也向法庭反复说明，80年代已经统一征收、不存在集体土地，朱红德、容子培、胡雄伟的“工业自留用地”是不实陈述，驾校现场有2014年以来张贴的政府部门公示公告；同时将“珠府批[2016]152号文”《关于前山、夏湾、石花西等三个片区所在新镇组团城市设计及控制性详细规划修编的批复》向法庭披露，足以证明2017年前底已有当地政府征用安排，这是导致涉案租赁合同（包括或有的珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司租赁合同）终止的法定条件，当然，也是协议书中的约定终止条件。一审判决在事实查明部分遗漏前述土地征收、场地征用的重要事实。需要提及的是，法庭调查过程中朱红德、容子培、胡雄伟拒不认可相关政府文件和公示公告信息的合法有效性，法庭已经要求其核实后书面回复。在朱红德、容子培、胡雄伟未作回复时，一审判决即将上述关键证据和事实排除在“经审查确认的证据”之外，令人费解。5.一审判决查明的事实反映出，珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司与胡雄伟等人的合同明显有规避出租关系的作法，所谓“管理费”与德信公司所支付租金性质和金额上都差异巨大，一审判决却将这二十多倍差价的“使用费”含混将其等同为空地租金。珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司与胡雄伟等人的合同中约定“场地使用费”每月仅400-500元，开发票却列为“管理费”。至于容子培向德信公司收取的租金每月高达11200元以上，2008-2018年的十余年间累计可能高达150万元，全都不开发票。这是容子培等人对德信公司欺诈所得，其中差价必然是以损害第三人或长沙社区利益为条件，同时长期偷逃税款数额巨大、也损害了当地政府部门的合法权益。四、一审判决在法律关系定性和法律适用方面存在错误。1.在珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司未参加本案诉讼，涉案场地的有权管理人或合法使用人不明的情形下，一审判决简单粗暴的作出容子培等人有权出租涉案场的权利主体认定，不仅草率而且是错误的。一审过程中，法庭已经要求容子培等人提供涉案场地作为国有土地使用权转由长沙社区或交由珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司使用的政策文件依据或其他授权文件；但朱红德、容子培、胡雄伟均无法提供，只说，很多地方就这样做了来搪塞过关。事实上，超出国家政策范围使用国有统征地的作法，已经违法。承租人是否是本集体组织成员，也对合法性有影响。更为关键的是，从珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司将场地交胡雄伟、朱红德“管理”，到容子培出租给朱红德、容子培、胡雄伟，朱红德、容子培、胡雄伟的证据是断链的，因为根本不存在珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司与容子培之间的合同。因此，未取得珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司有效授权或书面追认转租时，容子培根本不是合法的出租方。一审判决为解决主体错位的问题，将“朱红德+胡雄伟”=“容子培+朱红德”，不仅是事实认定上的混乱，也导致了主体认定和法律关系定性上的错误，将容子培的承租无权、转租更无权，转换为朱红德、容子培、胡雄伟共同自珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司承租后非法转租。但是，罔顾国土部门的存在以及放任珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司规避调查，且豁免了朱红德、容子培、胡雄伟明确其权利来源的举证义务。一审判决这一论证过程的缺陷显而易见。2.对于一审判决关于朱红德和容子培与德信公司之间《租用空地协议书》是当事人真实意思表示的认定，德信公司无法认同。对于2013年10月2日正式签约即容子培打指模确认的协议上，不存在朱红德和胡雄伟，因此，德信公司不认可朱红德、胡雄伟的合同甲方主体地位，更不存在与上述三位自然人之间的意思表示一致。3.对于一审判决关于朱红德和容子培与德信公司之间《租用空地协议书》未违反法律和行政法规的禁止性规定的认定，与相关部门已书面认定违法的事实不符。按照一审判决的潜在逻辑，有连年出租即假定合法，除非有相反证据出现，这一“存在即合法”的“合法性”认定，是有缺陷的，当然也有悖城市土地经审批使用和严格书面授权的法定要求。事实上，国土部门执法人员曾多次下发通知，认定涉案场地的使用，未经当地政府部门批准涉嫌违法。因此，一审判决中的权利人国土部门无异议之说，也是错误的。附带说明的问题：在德信公司曾质疑涉案场地作驾训场使用的合法性时，容子培声称，关系广大有大佬关照；不排除其通过向保护伞给好处费等方式，将场地清退的纠违要求转为小额罚款交付，从而小事化了。对于容子培、朱红德等人在国有闲置土地上使用欺诈、黑恶手段经营，利用保护伞持续运作的情况，德信公司将另案向有关部门举报、追究到底。4.关于一审判项对应的2018年2-9月“租金”金额。退一步讲，在2018年3月29日涉案场地已经划拨给教育局作为中小学用地后，无论有效或无效的租地协议均归于终止，珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司或容子培再向任何租户核计场地租金的作法都是无效的。但一审判决居然按诉讼请求计算场地租金至2018年9月30日。一审已查明各份协议均有遇征收征用则协议自动失效或提前终止、归于无效的约定。因此，无论珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司或容子培，在2018年4月份以后再以“工业自留用地”名义向任何承租人收取租金，都是非法和无理的。一审判决后，德信公司得知2018年7月初，前山街道办就有措词严厉的要求珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司立即终止租户合同和“清场腾退场地”。从国土执法部门的责令纠正违法行为的通知，到当地政府派出机构的终止出租并清场的通知，朱红德、容子培、胡雄伟早有知情，但一直对法庭隐瞒，导致违法无效的合同被认定为合法有效，可以说，是朱红德、容子培、胡雄伟的连续误导造成了一审判决的错判。二审中，德信公司补充如下事实与理由：第一，2017年已经有受委派的工程人员在涉案场地打孔勘查测量，德信公司积极配合，也得知这块地即将由政府部门使用。第二，2018年2月-3月，德信公司得知包括涉案场地在内的地块归属教育部门，德信公司按照口头承诺和协议约定，将经营人员和车辆分批撤出，转去2017年备案和修整好的位于南溪工业园的新场地，涉案场地仅留1人值班，配合政府部门工作和现场安全维护，择时移交。第三，朱红德、容子培、胡雄伟关于留用地的说法只是强调历史形成，但是没有任何集体单位或个人使用留用地的报建手续或批准手续，因此，朱红德、容子培、胡雄伟没有证明其是合法的有权出租人或得到相关授权。而且一审中没有追加第三人参加诉讼，事实没有查清。一审判令租赁合同合法有效依据不足，恰恰相反，其内在逻辑是原来收了好几年，再继续收也是合法的。第四，德信公司上诉状后附的材料，证明在2018年3月教育部门证实收地的时间以及2018年7月前山街道办勒令珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司退出这样两个时间节点，任何一个节点都可以证实一审判决确系错判。朱红德、容子培、胡雄伟辩称，一、德信公司主张发回重审没有法律依据，依法不应支持。关于案由的定性是否错误，不是发回重审的法定事由，如二审法院认为案由错误可直接在二审判决中纠正。关于德信公司申请追加第三人参加诉讼，法院有权根据案情需要决定追加或不追加，本案中根据双方当事人提交的证据足以查明本案事实，珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司并非必须参加诉讼的第三人，德信公司以一审法院未同意其追加第三人参加诉讼的申请为由主张发回重审没有事实和法律依据。胡雄伟是本案租赁合同当事人之一，为协助法院查明案件事实维护自己的合法权益，自愿加入诉讼，这是胡雄伟的诉权，德信公司关于为“促成”所谓“合法有效”追加胡雄伟欠妥当的主张无理无据。二、德信公司关于一审法院认定事实错误的主张没有依据，依法不应支持。德信公司关于一审法院土地来源查明不清的主张与事实不符。1998年左右，珠海市××××集体土地统一进行征收。根据1998年7月1日施行的《珠海市土地管理条例》第十五条关于“被统一征用（征收）的土地，在市政府开发利用前，仍由被征地单位按征地合同规定的用途使用和保护，不得丢荒”的规定，按照历史法律规定：各村集体组织被统一征用（征收）的土地，在政府没有开发利用前，仍由各村集体组织按原土地性质使用。这是历史遗留的问题，本案争议的土地自1998年左右被统征起一直继续由长沙村集体组织后改制为珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司使用，朱红德、容子培、胡雄伟自2007年就已经承租该土地对外出租，并按约向珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司支付租金或管理费，这是客观事实。珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司在统征后使用土地符合法律规定，是历史遗留的客观事实，涉案土地的《租赁合同》合法有效。关于场地硬化和绿化封闭加建临时搭建办公用房是德信公司根据其自身需要使用土地自行改造及违章搭建的行为，不影响《租赁合同》的性质和效力。且德信公司提交的《责令限期整改通知书》也可以证明，经珠海市国土资源局调查，擅自铺设水泥路面及搭建铁皮棚、铁架棚的违法主体是德信公司，珠海市国土资源局仅对其违法建设行为下达责令停止违法行为通知书，并未责令其腾退土地，这也可以证明珠海市国土资源局对于统征土地仍由被征地单位对外出租使用的情况是清楚并未提出异议。据此一审法院认定没有证据证明涉案土地原权利人对朱红德、容子培、胡雄伟转租行为提出异议符合客观事实，德信公司主张本案《租赁合同》无效没有事实和法律依据。关于签约主体及适用不同版本签约的行为，仅是《租赁合同》形式的不严谨，不影响双方租地的真实意思表示，且德信公司在合同上签章是对合同内容的认可，德信公司也已经履使用土地并支付租金十余年，德信公司在2018年2月前一直按约支付租金的事实是对双方租赁关系的的确认和履行，其现在关于合同无效无需支付租金的抗辩缺乏事实依据，依法不应支持。因双方在合同中有明确约定若国家、市政开发需要使用涉案土地的，承租方需无条件搬迁。即只要德信公司按约搬迁，涉案合同的签订并不影响政府对涉案土地的使用。德信公司以土地性质与合同约定不符、政府规划变动及征用事实为由主张涉案合同无效从而其占用土地无需支付租金的主张没有法律依据。朱红德、容子培、胡雄伟与珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司签订的合同中关于朱红德、容子培、胡雄伟应向珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司支付的款项名称为何及性质是否为租金与本案无关，不影响本案合同的效力。三、德信公司关于一审法院法律适用错误的主张没有依据，依法应予驳回。珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司基于历史原因及历史法律规定使用统征土地符合珠海客观事实和习惯，具有合法、合理依据。德信公司使用涉案土地依约应当支付租金，退一步讲，即便合同无效其也应当向朱红德、容子培、胡雄伟支付占地使用费，其不支付租金的主张是无理甚至是无耻的谬论，于法、于理无据。德信公司未提供证据证明朱红德、容子培、胡雄伟涉案租赁合同违反法律、法规禁止性规定，其主张合同无效依据不足，不应支持。涉案土地虽然在2018年即被通知搬迁，但因政府并未实际使用土地，涉案土地至今仍由德信公司占用，朱红德、容子培、胡雄伟也一直在向珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司支付费用，朱红德、容子培、胡雄伟有权要求德信公司支付租金。自2018年10月以后的租金，朱红德、容子培、胡雄伟将另案向德信公司主张。如按德信公司所述，被征收土地占用即为违法，实际违法人为德信公司，其主张征地补偿于法无据。此外，朱红德、容子培、胡雄伟补充如下答辩意见：第一，2017年政府相关人员对涉案场地的勘查以及测量，并未影响德信公司使用涉案土地，因此德信公司基于使用应当向朱红德、容子培、胡雄伟按照合同约定支付租金。第二，虽然2018年2月-3月政府已将涉案土地归属教育部门，但根据双方合同约定，直至现在上述土地也并未被政府实际使用，结合德信公司二审提交的2020年3月5日珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司向朱红德、胡雄伟发出的解除合同的通知，可以证明朱红德、胡雄伟在2020年3月份才与珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司解除合同，那么在合同并未解除前，德信公司使用涉案场地，依法应当支付租金。朱红德、容子培、胡雄伟向一审法院起诉请求：一、判令德信公司告支付朱红德、容子培、胡雄伟租金111200元以及该款利息（利息自2018年10月1日起，以111200元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，计至付清之日止）；二、判令诉讼费用由德信公司承担。一审法院查明事实：2007年12月30日，珠海市香洲区前山街长沙社区×民委员会出具《证明》，确认将南微园前面的部分空地出租给朱雄德作临时使用。2008年1月12日，朱红德和德信公司签订《合同》，约定朱红德将南微园前面的部分空地租给德信公司临时使用，租期由签订合同后45天起计算至政府或有关单位征收使用时止。2012年6月5日，朱红德委托容子培代收租金。2013年9月18日，珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司召开董事会决议会，同意将十五小学旁南微园侧原长沙村珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司的工业自留用地提供给胡雄伟和朱红德临时使用，使用期限为2013年10月1日至国家、市政开发使用时止。2013年10月1日，朱红德和胡雄伟共同作为乙方，与甲方珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司签订《空地临时使用协议书》，约定：为对十五小学旁南微园侧原长沙村珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司的工业自留用地进行整治，乙方无偿出资对空地进行平整，甲方提供空地一块给乙方临时使用，乙方每年支付甲方空地临时使用费5000元，使用时间从2013年10月1日至国家、市政开发使用时止；自2018年10月1日起，使用费递增20%，每年使用费为6000元；甲方提供给乙方使用的空地实属临时使用，国家、市政未开发使用此空地时，乙方可继续使用。若国家、市政开发需要使用该空地时，乙方应无条件搬迁，双方互不追加责任；乙方使用的空地如遇国家、市政需征用造成合同无法继续履行的，政府所拆迁的地上青苗及附着物的补偿费按实际情况归乙方所有，使用回收后，本临时使用协议自然终止无效。2013年10月2日，朱红德和容子培共同作为甲方，和德信公司（乙方）签订《租用空地协议书》，约定甲方将珠海市×××××××侧的原长沙村长隆股份公司的工业自留地（5000平方米）租给德信公司作为临时使用，租期5年，自2013年10月1日至2018年9月30日止。租赁期满后，甲方在同等条件下应优先租给乙方使用，或经双方协商后确定；租金每月每平方米2.3元，即每月租金11500元，租金每年按每平方米递增0.12元计算；租金按三个月结算一次，即由2013年10月1日起缴交；租用期间遇国家政府部门征用该地，德信公司应无条件撤离该地，如国家及政府部门对该地有拆迁补偿的，与德信公司无关，补偿归甲方所有，并终止该协议，双方互不追究责任；此协议一式三份，甲方二份，乙方一份。2013年10月2日同日，容子培单独和德信公司签订《租用空地协议书》。两份《租用空地协议书》的内容一致。朱红德、容子培、胡雄伟主张，和珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司签订合同的是胡雄伟和朱红德，但和德信公司签订合同时，胡雄伟没有出面，朱红德、容子培、胡雄伟是共同出租案涉土地。另查，朱红德、容子培、胡雄伟举证的发票显示，2017-2018年期间的部分场地管理费（每月400至500元）系由朱红德（部分发票写为朱雄德,朱红德、容子培、胡雄伟主张朱雄德为朱红德之误写）和胡雄伟向珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司支付。德信公司举证的收据显示，容子培以经手人身份收取德信公司租金。一审法院认为，关于案涉租赁合同的主体，德信公司于2013年10月2日和朱红德及容子培两人签订《租用空地协议书》，约定德信公司向朱红德和容子培租赁案涉土地。鉴于容子培有向德信公司收取租金，朱红德也有从珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司租赁土地和支付租金的事实，故一审法院确定朱红德和容子培两人系案涉合同的出租方。虽然德信公司于2013年10月2日又和容子培一人签订了内容相同的《租用空地协议书》，但两份合同系同时签订，不足以否定朱红德的出租人身份。虽然胡雄伟没有与德信公司签订《租用空地协议书》，但胡雄伟和朱红德一起与珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司签订《空地临时使用协议书》，一起向珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司租赁土地并支付租金，故朱红德、容子培、胡雄伟共同租赁土地再转租给德信公司有合理解释。鉴于朱红德、容子培、胡雄伟均确认胡雄伟的出租人身份，一审法院确定2013年10月2日签订的案涉《租用空地协议书》的出租方为朱红德、容子培和胡雄伟三人。朱红德和容子培代表朱红德、容子培、胡雄伟和德信公司签订的《租用空地协议书》是合同当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。德信公司辩称案涉《租用空地协议书》违法无效，依据不足，不予支持。首先，案涉土地是朱红德、容子培、胡雄伟自珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司处租赁而来再转租给德信公司，朱红德、容子培、胡雄伟是否是珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司、长沙社区居委会或是长沙村的成员，并不影响本案双方当事人之间案涉土地租赁合同的效力。本案中没有证据证明朱红德、容子培、胡雄伟将案涉土地转租给德信公司后，案涉土地原权利人对此提出异议。其次，以案涉土地之前被征收或规划为他用为由主张案涉租赁合同无效缺乏法律依据。况且，不论是朱红德、容子培、胡雄伟从珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司处承租案涉土地还是朱红德、容子培、胡雄伟将案涉土地转租给德信公司的租赁合同中，均明确约定若国家、市政开发需要使用案涉土地时，承租方应无条件搬迁。也就是说本案双方当事人之间的租赁合同并不妨碍有关部门对案涉土地的使用。再次，德信公司在本案中提及的征地补偿问题与本案租金争议系不同性质的法律关系。德信公司已经实际承租使用了案涉土地，理应支付相应租金。德信公司辩称其租赁的土地和朱红德、容子培、胡雄伟主张的土地并不相同，但未能举证证明，不予支持。德信公司一直使用案涉土地，依约应当支付租金。朱红德、容子培、胡雄伟主张德信公司没有支付2018年2月至2018年9月共8个月的租金111200元，德信公司未能证明其已经付清该款。同时，德信公司也未能举证证明其在2018年9月前已经将案涉土地交还给朱红德、容子培、胡雄伟或有关政府部门，或者德信公司已经向其他权利人支付了租金。故对朱红德、容子培、胡雄伟要求德信公司支付拖欠租金111200元的诉讼请求，一审法院予以支持。德信公司拖欠上述租金未付，造成了朱红德、容子培、胡雄伟的利息损失，还应向朱红德、容子培、胡雄伟支付逾期付款利息。故德信公司还应当向朱红德、容子培、胡雄伟支付以111200元为基数，按照中国人民银行发布的同期一年期贷款基准利率，自2018年10月1日起计算至付清时止的逾期付款利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条和第二百二十七条的规定，一审法院判决如下：德信公司于判决生效后五日内向朱红德、容子培和胡雄伟共同支付租金111200元，并支付以111200元为基数，按照中国人民银行发布的同期一年期贷款基准利率，自2018年10月1日起计算至付清时止的逾期付款利息。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2524元，由德信公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。德信公司提交以下证据材料：证据1.场地租赁合同，证据2.辅助教练场地及训练科目设置备案情况表，共同证明：德信公司2017年3月开始租赁涉案场地大约三公里的新场地用于驾校经营活动，在2017年6月28日完成备案，逐步投入使用。在本案租赁纠纷2018年2月-3月间，已经将经营活动撤出涉案场地，仅是因为附着物补偿的相关权利没有着落，所以留了人在现场维护安全和选择时机与政府部门或开发单位办理交接。证据3.关于终止珠海市第十五中学地块上的临时用地租用合同通知，证据4.解除合同的通知，共同证明：2018年3月涉案场地就已经归属于教育部门，无论是珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司还是长沙社区居委会均无权出租，因此一审当中朱红德、容子培、胡雄伟2018年7月之后交付租金如果属实，也是针对涉案场地之外的其他空地，所交租金与本案无关，胡雄伟、朱红德涉嫌冒充涉案场地的实际使用人，申请骗取本应属于德信公司的地上附着物补偿款。证据5.责令停止违法行为通知书（2014年4月25日），证明：朱红德、容子培、胡雄伟与德信公司的租赁合同属于违法无效的合同，这部分土地具有收取租金资格的人，应当是国土部门或者国土部门明确授权代收相关款项的人员。朱红德、容子培、胡雄伟发表以下质证意见：对证据1和证据2的真实性和合法性无法核实，因朱红德、容子培、胡雄伟并非合同当事人不清楚其具体的履行情况。且证据2为德信公司单方制作并盖章的备案情况表，无法核实其真实本案与该表格信息是否一致，备案中场地的面积也与证据一场地租赁合同的面积不符。无法证明德信公司的证明目的，且该组证据与本案无关。德信公司自认仍派人在管理涉案土地，择时移交，说明涉案土地一直由德信公司占有使用，其在他处租赁土地不影响涉案合同的履行，德信公司应当支付租金。对于证据3的真实性、合法性和本案关联性没有异议，但该证据并非新证据，德信公司在二审提交超过举证期限，不应作为证据使用。涉案土地虽然在2018年即被通知搬迁，但因政府至今并未实际使用土地，按照合同约定双方解除合同及腾退土地是以政府实际土地实际使用土地为前提条件，而涉案土地至今仍由德信公司占用，朱红德、容子培、胡雄伟也一直在2020年3月前向珠海经济特区香洲长隆经济发展有限总公司支付费用，朱红德、容子培、胡雄伟有权要求德信公司支付租金。对证据4的真实性、合法性和关联性没有异议，通过该证据可以证明珠海经济特区香洲长隆经济发展有限公司是在2020年3月5日才向朱红德、容子培、胡雄伟发出了解除合同的通知，涉案土地涉案争议的租金期间内，朱红德、容子培、胡雄伟仍然合法有效地承租土地并出租给德信公司，德信公司依法应当按照合同约定支付租金。对证据5的真实性、合法性和本案关联性没有异议，但该证据并非新证据，德信公司在二审提交超过举证期限，不应作为证据使用。经珠海市国土资源局调查，擅自铺设水泥路面及搭建铁皮棚、铁架棚的违法主体是德信公司，珠海市国土资源局仅对其违法建设行为下达责令停止违法行为通知书，并未责令其腾退土地，这也可以证明珠海市国土资源局对于统征土地仍由被征地单位对外出租使用的情况是清楚并未提出异议，符合朱红德、容子培、胡雄伟提出的该类情况属于珠海历史遗留问题的主张。朱红德、容子培、胡雄伟提交1998年7月1日施行的珠海市土地管理条例，证明：1998年左右，珠海市×××××××集体土地统一进行了征收，根据珠海市土地管理条例第十五条规定，被统一征收或征用的土地，在市政府开发利用前，仍由被征地单位按征地合同规定的用途使用和保护，不得荒废。也就是说，涉案土地被政府征用后，仍然由珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司进行使用，是历史遗留的问题，在当时是具有法律依据的。整个香洲区目前对于统征后未被政府使用的土地，目前现状是均由各个村集体的股份合作公司对外进行使用收益。朱红德、容子培、胡雄伟向珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司承租土地以及珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司对外出租土地收取资金具有历史的法律依据，也符合珠海历史现状的一个客观事实。德信公司质证称，规范性文件不是证据。1.关于留用地进行非农业项目建设时，必须要办理报建手续，而本案没有报建手续，因此是违法。2.在珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司与集体组织之间是否具有合法租赁或者是委托管理的合同，本案没有看到。3.在珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司与胡雄伟、朱洪德之间没有任何的租赁合同，也没有收取租金，而是收取管理费，所以这两个人没有资格对外转租。4.涉案租赁合同是容子培与德信公司之间的租赁合同，容子培个人与胡雄伟、朱洪德二人不是同一主体，容子培也不是当地集体组织的村民，容子培无权直接使用或转租涉案场地。只是在容子培安排人员冒充实际承租人，在2016年顶替德信公司进行现场地上附着物清点统计时被德信公司发现，所以才出现相关纠纷。在朱红德、容子培、胡雄伟没有合法的授权和相关手续的情形下，面对国土部门教育部门陆续出台的公告，德信公司有权不向其支付租金。另一方面，德信公司没有在2018年3月后按照正常经营使用涉案场地，只是出于地上附着物补偿的维权需要而维护现场安全，包括在2019年已经配合政府部门道路建设需要，将且大门口的道闸和办公室配合拆除，都是在合法框架下从事民事活动。本院经审理查明：2014年4月25日，珠海市国土资源局向德信驾校发出《责令停止违法行为通知书》和《责令限期改正违法行为通知书》，《责令停止违法行为通知书》载明：经查你（单位）于2014年4月25日在香洲区十五小东南侧实施了下列违法行为：未经有权单位批准，擅自建设水泥地面，用作驾校场地，搭建铁皮棚3个、铁架棚2个，面积约100平方米，占用土地约5000平方米，违反了《土地管理法》第四十三条之规定，依据《土地管理法》第六十七条、《广东省国土资源监督检查条例》第十条之规定，现责令你（单位）立即停止违法行为，听候处理。《责令限期改正违法行为通知书》载明：经查你（单位）于2014年4月25日在香洲区第十五小东南侧实施了下列违法行为：未经有权单位批准，擅自建设水泥地面，用作驾校场地，搭建铁皮棚3个、铁架棚2个，面积约100平方米，占用土地约5000平方米，违反了《土地管理法》第四十三条之规定，依据《土地管理法》第七十六条之规定，现责令你（单位）在15日之内改正上述违法行为。2018年7月9日，珠海市香洲区××××办事处对珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司作出《关于终止珠海市第十五中学地块上的临时用地租用合同的通知》，主要内容如下：根据《珠海市人民政府关于珠海市长沙中学建设项目国有建设用地使用权的批复》（珠府批[2018]40号），位于前山金凤路西侧、香洲区第十五小学东侧的用地作为珠海市第十五中学的建设用地。经现场了解核实，目前该地块内的现状是教练车训练场与部分临时建筑屋棚，据了解是贵公司出租。根据上述批复的精神，为了推进长沙中学项目建设，请贵公司于2018年7月13日前终止上述用地租户的合同，并对该地块进行清场腾退用地。2020年3月5日，珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司对胡雄伟、朱红德作出《解除合同的通知》，主要内容如下：你们与我司于2013年10月1日就香洲区第十五小学旁南微园侧、原长沙村珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司的工业自留用地签订《空地临时使用协议书》（以下简称使用协议书），约定上述空地使用期从2013年10月1日至国家、市政府开发使用止。2018年7月9日，我司收到香洲区前山街道办《关于终止珠海市第十五中学地块上的临时用地租用合同的通知》，双方协议所涉租赁土地将作为珠海市第十五中学的建设用地，现需进行开发建设。依据使用协议书第六条的规定，“甲方提供给乙方使用的空地，实属临时使用，……若国家、市政需开发使用该空地时，乙方应无条件搬迁，双方互不追究责任”，现我司通知你们自即日起解除双方签订的使用协议书，请你们自收到本通知之日起30日内腾退上述地块。另查明，2018年9月21日，朱红德、容子培作为原告向一审法院提起本案诉讼。在一审法院于2018年11月19日适用简易程序进行的庭审中，朱红德、容子培向一审法院申请胡雄伟出庭作证，胡雄伟作为证人出庭接受了询问。胡雄伟称，案涉空地系其跟珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司租的，交给容子培管理，该地是胡雄伟和朱红德两人合租，并确认是其与朱红德、容子培三人一起将该地出租给德信公司，其因工作繁忙没有来起诉；朱红德和容子培之前收到的租金除了交租外的差额，三人平分，胡雄伟认为其对朱红德、容子培起诉的租金有权分配；胡雄伟与朱红德、容子培从2008年开始合作。2018年11月23日，胡雄伟向一审法院申请作为原告参加本案诉讼。一审法院于2018年12月4日作出（2018）粤0402民初9886号民事裁定书，裁定本案转为普通程序，后于2018年12月26日进行了第二次开庭审理，胡雄伟作为本案一审原告参加了该次庭审，双方当事人对对方的出庭人员均无异议。经审查，一审法院查明的其他事实基本清楚，本院予以确认。二审中，德信公司称，因案涉租赁物还有附着物的青苗补偿问题没有解决，目前并未清场，德信公司按照前山街道办和社区居委会的指引继续在现场配合相关工作。德信公司称其支付租金至2018年1月，2018年2月开始没有支付租金。本院认为：一、关于本案的法律适用因胡雄伟系澳门特别行政区居民，故本案属涉澳租赁合同纠纷，应参照我国有关涉外民事关系法律适用的相关规定选择解决本案争议的准据法。因案涉合同履行地及租赁物所在地均在内地，内地与本案有最密切联系，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，一审法院适用内地法律作为审理本案争议的准据法正确。二、关于本案案由及是否应追加第三人的问题首先，本案双方系因履行《租赁空地协议书》而产生争议，租赁物并不涉及房屋，一审法院将本案案由列为房屋租赁合同纠纷不当，本院予以纠正。其次，虽然胡雄伟没有作为合同甲方与德信公司签订《租用空地协议书》，但在合同双方因协议书的履行产生纠纷的情况下，朱红德、容子培在诉讼中向德信公司披露了胡雄伟，胡雄伟可以行使出租人的权利。且德信公司在一审期间对一审法院准许胡雄伟作为本案一审原告参加诉讼亦未提出任何异议。基于此，本院对一审法院将胡雄伟作为本案一审原告参加诉讼的处理方式予以维持。第三，本案审理的是德信公司与朱红德、容子培、胡雄伟之间民事法律关系所涉的权利义务问题，而珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司与胡雄伟、朱红德之间系属另外的民事法律关系范畴，两种民事法律关系各自独立。本案处理结果与珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司无法律上的利害关系。珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司不是必须参加本案诉讼的当事人，一审法院未追加珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司为本案第三人并无不当。德信公司上诉主张一审遗漏第三人，依据不足，本院不予支持。三、关于德信公司是否应支付租金的问题首先，租赁物权属人的变更不影响租赁合同的效力。本案中，胡雄伟、朱红德与珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司签订《空地临时使用协议书》，取得十五小学旁南微园侧的空地使用权。本案没有证据显示珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司无权提供案涉空地给胡雄伟、朱红德使用。且从德信公司二审提交的证据来看，在珠海市香洲区××××办事处于2018年7月9日对珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司发出《关于终止珠海市第十五中学地块上的临时用地租用合同的通知》后，珠海经济特区香洲长隆经济发展总公司于2020年3月5日才向胡雄伟、朱红德发出《解除合同的通知》，解除双方签订的《空地临时使用协议书》。其次，德信公司在2013年10月2日当天签订了两份内容相同而“甲方”不同的《租用空地协议书》，结合本案查明事实及当事人陈述，一审法院认定容子培一人与德信公司签订的《租用空地协议书》不足以否定朱红德的出租人身份，并采信朱红德、容子培作为甲方与德信公司签订的《租用空地协议书》，并无不当。第三，朱红德、容子培与德信公司签订《租用空地协议书》，将案涉空地租给德信公司使用，该《租用空地协议书》系双方真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，双方均应依约履行。德信公司一直占有使用案涉租赁物，应当支付相应对价。根据上述《租用空地协议书》约定，德信公司应按时向朱红德、容子培支付租金。德信公司实际支付租金至2018年1月，但自2018年2月起不再支付租金，构成违约，依法应向出租人支付租金并承担相应违约责任。朱红德、容子培、胡雄伟本案诉请德信公司支付2018年2月至2018年9月的租金及利息，一审法院予以支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，一审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，本院予以维持；上诉人德信公司的上诉请求，理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2524元，由珠海市德信机动车驾驶员培训中心有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭建勇审判员  唐育萍审判员  王文娟二〇二一年三月二十九日书记员  吴馥楠