贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0402民初1047号原告：高国艳，女，1977年1月5日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市。原告：朱永兵，男，1973年10月11日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市。二原告共同委托诉讼代理人：钟艳，贵州麒翔律师事务所律师，代理权限：特别授权。二原告共同委托诉讼代理人：杨金缘，贵州麒翔律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：贵州多彩万象旅游城开发置业有限公司,住所地：贵州省安顺市经济技术开发区多彩万象旅游城内,统一社会信用代码：91520490598366401M。法定代表人：艾志华,系该公司执行董事。委托诉讼代理人：马孝礼，贵州联通（关岭）律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告高国艳、朱永兵诉被告贵州多彩万象旅游城开发置业有限公司（以下称多彩万象公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高国艳、朱永兵的委托诉讼代理人钟艳、杨金缘及被告多彩万象公司的委托诉讼代理人马孝礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高国艳、朱永兵向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向产权部门提交办理位于贵州省安顺市屋转移登记的有关文书，并协助原告办理房屋权属证书。2、请求依法判令被告支付原告2017年6月27日起至2020年8月7日止逾期交付办理商品房权属转移登记有关文书的违约金人民币55364.85元，2020年8月8日起至被告交付办理商品房权属转移登记的有关文书之日期间的违约金，以原告已支付房价款486938元为基数，按日万分之一进行计付。3、请求依法判令本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年8月9日原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发销售位于贵州省安顺市。房屋建筑面积145.58平方米，套内面积124.35平方米。该商品房总价款为476621元，其中包括购房首付款176621元和贷款300000元。后因超面积，原告又向被告补交购房款，所以原告支付该商品房的总价款为486938元。同时2016年8月9日原告支付被告各项代收费用12998元。根据双方签订《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款：（一）、（二）双方约定：出卖人（被告）承诺于取得该商品房所有权初始登记，180日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人（原告）；出卖人约定日期起180日以后，仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照选择退房或不退房的条款处理。买受人不退房的，由出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人（原告）支付已交付房价款的万分之一的违约金。然而，被告至今仍未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，致使原告所购买商品房的不动产产权证一直未办理，这给原告带来了诸多损失以及诸多不便。原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属于合法有效合同，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，原告已按照合同约定支付全部购房款，但被告未按约定时间将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，其行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，原告特提出以上诉请，恳请贵院依法判决以维护法律的公平公正。庭审中原告变更逾期办证违约金从2017年6月27日开始计算。被告多彩万象公司辩称：一、对要求办理房屋权属证书的诉请，现在不具备办证条件，小区整体未验收，不能办证。同时，因为小区大部分业主违章搭建，故导致小区整体验收不合格，故导致不能办理产权证。二、对逾期办证违约金我方认为违约金过高。房屋被告已经交付原告使用，并未对原告造成实际损失，违约金我方认为应当以补偿为主，请求法庭按照每日万分之0.15进行计算。依据是安顺市中级人民法院（2020）黔04民再24号民事判决书，该判决书为生效判决。且不能办证是因为小区整体大部分业主违建。三、另对诉讼时效的问题，我方认为根据民法典，诉讼时效应当是三年，即起诉之日往前推三年才在法律的保护范围，超过这个时间是不受法律保护的。原告在2020年8月10日向法院主张权利，应当往前推3年，即从2017年8月10日开始计算，之前的违约金已过诉讼时效。经本院审理查明：2016年8月9日，原告朱永兵、高国艳与被告多彩万象公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于安顺开发区房屋（房号为1-5-2），所购商品房建筑面积为145.58㎡，套内建筑面积124.35㎡，总房价款476621元。该《商品房买卖合同》第十一条约定出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付该商品房。第二十二条约定：二、初始登记：出卖人（即被告）负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，办理初始登记所需费用，均由买受人承担。三、转移登记：（一）出卖人承诺取得该商品房所有权初始登记，180日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的百分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第3项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期存款支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（3）退房按第一项处理，不退房按第二项处理。合同签订后，原告向被告支付了购房款476621元及代收费12998元。后被告已将上述房屋交付原告。现案涉房屋未办理首次登记和转移登记，原告于2020年8月向本院提起诉讼，本院于2020年8月10日登记审查。同上查明，涉案房屋现在不符合办理不动产权证书的条件。因为上述房屋的面积有增加，原告后补交了购房款10317元，案涉房屋的总购房款为486938元。以上事实，有原、被告的陈述，有原告提供的原告身份证、结婚证复印件、被告多彩万象公司企业信用信息公示报告打印件一份、商品房买卖合同复印件、不动产销售发票、借款合同、个人贷款支付凭证、安顺市商品房备案登记表、收款收据复印件、关于申请立案和受案时间说明一份及民事案件登记表，被告提交的被告营业执照、法定代表人身份证、身份证明复印件各一份，及本院的协助查询函（查询房屋信息附后）、安顺市国土资源局经济技术开发区分局不动产登记中心查询回函（办理产权所需材料清单附后）、质证笔录（2021年3月10日）等证据在卷佐证，并经庭审质证认证，足以采信。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，该合同依法成立并生效。因《商品房买卖合同》约定：“出卖人（即被告）应当在2016年9月30日前向买受人交付该商品房。出卖人（即被告）负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，出卖人承诺取得该商品房所有权初始登记，180日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”被告如未在2016年9月30日后的270天即2017年6月28日内交付不动产权证书，就应向原告支付逾期办证违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”的规定，被告应承担相应的违约责任。被告提出原告主张的违约金过高要求予以调低，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出裁决”的规定，由于被告违约未给原告办理涉案房屋的不动产权证书，致使合同目的没有全部实现，应当承担一定数额的违约赔偿责任，但结合涉案房屋早已经交付，履行了部分合同义务，且逾期办证的违约行为所造成的实际损失，违约金以补偿为主、惩罚为辅的原则，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情将逾期办证违约金的支付标准调整为按已付购房款476621元为基数，以日万分之0.15计算。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案合同中约定的是以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，原告于2020年8月10日向本院起诉主张权利，诉讼时效中断，故原告主张的违约金从2020年8月10日倒推三年即2017年8月10日之前逾期办证违约金已过诉讼时效。原告主张的逾期违约金应以日万分之0.15从2017年8月10日起计至2021年3月10日共计1308天的违约金为486938元×1308天×万分之0.15＝9554元。2021年3月11日起至被告交付案涉房屋不动产权证书之日期间的逾期办证违约金，以二原告已交付房价款人民币486938元为基数，按日万分之零点一五进行计付。对原告超出该时间范围部分的诉讼请求，本院不予支持。原告请求被告立即向产权部门提交涉案房屋转移登记的有关文书，并协助原告办理房屋权属证书的诉请，现因该房屋尚不具备办理商品房转移登记的条件，故对原告的此项诉请，本院暂不予支持。原告可在案涉商品房转移登记办理条件成就后，另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、由被告贵州多彩万象旅游城开发置业有限公司在本判决生效后五日内支付原告朱永兵、高国艳从2017年8月10日至2021年3月10日止的逾期办证违约金人民币9554元，2021年3月11日起至被告交付案涉房屋不动产权证书之日期间的逾期办证违约金，以二原告已交付房价款人民币486938元为基数，按日万分之零点一五进行计付。二、驳回原告高国艳、朱永兵的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币1184元，减半收取人民币592元，由被告贵州多彩万象旅游城开发置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员  杨芳二〇二一年三月三十日法官助理张彦书记员颜修奇