广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初2186号 原告：防城港市泰正物业服务有限公司，住所地：广西防城港市港口区北部湾大道208号碧海蓝天台湾城1号楼1单元8层803号房，统一社会信用代码：914506023101017634。 法定代表人：刘乐华，该公司经理。 委托诉讼代理人：许升，该公司员工。 委托诉讼代理人：张莉榕，该公司员工。 被告：任怀晶，女，汉族，1968年4月29日出生，户籍所在地吉林省抚松县。 原告防城港市泰正物业服务有限公司（以下简称泰正物业公司）与被告任怀晶物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后因被告任怀晶无法直接送达，需公告送达，本案依法转为适用普通程序并公开开庭进行了审理。原告泰正物业公司的委托诉讼代理人许升到庭参加诉讼，被告任怀晶经公告送达传票，未到庭参加。本案现已审理终结。 原告泰正物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付碧海蓝天·台湾城小区2-1702号房物业费14759.50元、专项维修资金5655.87元、生活垃圾费90元、管道燃气初装费2500元、水电周转金200元、装修垃圾清运费171.39元，合计23376.76元；2．被告向原告支付违约金4675.40元（违约金计算方式：欠费总额×20%）。事实与理由：被告为碧海蓝天·台湾城小区2-1702号房屋所有权人，房屋面积为57.13㎡。2016年7月1日，原告与防城港腾阳房地产开发有限公司（以下简称腾阳公司）签订了《碧海蓝天·台湾城前期物业管理服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》），约定由原告为碧海蓝天·台湾城小区提供物业管理服务，服务期间自2016年7月1起。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利义务，依法依约对碧海蓝天·台湾城小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。被告自2013年11月28日起未交纳物业管理服务相关费用，截至2020年3月31日，被告已拖欠碧海蓝天•台湾城小区2-1702号房物业费14759.50元、专项维修资金5655.87元、生活垃圾费90元、管道燃气初装费2500元、水电周转金200元、装修垃圾清运费171.39元，合计23376.76元。根据《前期物业服务合同》第九章违约责任第三十条“甲方、业主或物业使用人违反本合同有关条款的约定，未能按时缴纳物业相关服务费用的，自逾期时起，乙方可以向责任方加收费总额日计千分之一的违约金”的约定，经酌情考虑，原告愿意按照被告欠费总额的20%计算违约金。由此计算，被告拖欠77个月物业管理服务费用产生的违约金为4675.40元，费用合计为28052.20元。经原告多次催缴，被告仍拒绝交纳物业管理费。 被告任怀晶未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2016年7月1日，原告为乙方与腾阳公司为甲方签订了《前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对碧海蓝天·台湾城提供前期物业管理服务，委托管理期限为自2016年7月1日起至成立业主委员会，业主委员会签订本物业新的物业服务协议时止。合同第七条约定：住宅物业服务费：1.5元/月/平方米（最终以物价局批复为准）；乙方向业主或使用人按7.5元/月/户收取城市生活垃圾清运费用；维修资金收费标准：按照0.2元/月/平方米的标准，维修资金的合理使用续筹按当地主管部门的固定执行。合同第三十条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同有关条款的规定，未能按时交纳物业相关服务费用的，自逾期时起，乙方可以向责任方加收费用总额日计千分之一的违约金。合同还约定了其他事项。 另查明，2012年6月12日，被告为买受人与腾阳公司为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171），约定被告向腾阳公司购买碧海蓝天·台湾城第2幢1单元1702号房，房屋建筑面积57.47平方米，合同还约定了其他事项。 原告于2020年5月7日就本案向本院提起诉讼。 本院认为，原告是具有独立法人资格及从事物业管理活动资质的企业，其与腾阳公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对全体业主均具有约束力。被告作为业主，应当按合同约定按期缴纳物业管理费用。关于原告主张的物业费、专项维修资金、生活垃圾费的问题。根据《前期物业服务合同》中约定的收费标准，结合被告的房屋面积，本院予以支持自2016年7月1日起至2020年3月31日期间的物业费3879.23元（1.5元/月/平方米×57.47平方米×45个月）、专项维修资金517.23元（0.2元/月/平方米×57.47平方米×45个月）。对于生活垃圾清运费，根据《前期物业服务合同》约定的7.5元/月/户的计算标准，被告尚欠337.50元（7.5元/月/户×45个月），现原告仅主张90元，系对自己权利的处分，本院予以支持。关于原告主张的2013年11月28日至2016年6月30日期间的费用，因《前期物业服务合同》签订的时间为2016年7月1日，原告的服务期限亦是自2016年7月1日起算，原告向被告主张此前的物业管理费、专项维修资金、生活垃圾费等费用缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于管道燃气初装费、水电周转金、装修垃圾清运费，由于《前期物业服务合同》并未明确约定原告可收取上述费用，原告亦未能举证证明其向被告收取上述费用的依据及收费标准，故原告主张被告支付管道燃气初装费、水电周转金、装修垃圾清运费，本院不予支持。 关于违约金的问题。根据《前期物业服务合同》第三十条“甲方、业主或物业使用人违反合同约定未能按时交纳物业相关服务费用的，自逾期之日时起，乙方可以向责任方加收总额日计千分之一的违约金”的约定，被告未按约向原告支付物业相关服务费用已构成违约，应向原告支付违约金。现原告主动将违约金的计算标准调整为按欠费总额的20%计算，是对自己权利的处分，本院予以支持，故被告应支付原告违约金897.29元[（3879.23元＋517.23元＋90元）×20％]。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告任怀晶在本判决生效之日起十日内向原告防城港市泰正物业服务有限公司支付物业费3879.23元、专项维修资金517.23元、生活垃圾清运费90元，合计4486.46元； 二、被告任怀晶在本判决生效之日起十日内向原告防城港市泰正物业服务有限公司支付违约金897.29元； 三、驳回原告防城港市泰正物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费501.30元、公告费260元，两项合计761.30元，由原告防城港市泰正物业服务有限公司负担615.30元，被告任怀晶负担146元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，上诉状六份并按对方当事人的人数提交副本（原件），上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费501.30元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户银行：中国农业银行防城港分行营业部）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李明娟 人民陪审员  陈肖芬 人民陪审员  韦良开 二〇二一年三月四日 法官 助理  罗 茜 书 记 员  陈 蓉 附相关法律条文： 一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 二、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。