吉林省吉林市昌邑区人民法院   民事判决书   （2021）吉0202民初85号   原告：刘香丽。   委托诉讼代理人：杨文学，吉林率真律师事务所律师。   委托诉讼代理人：邵亚范，长春市宽城区维正法律服务所法律工作者。   被告：吉林市锦东家温泉房地产开发有限公司。   法定代表人：丁守学，总经理。   委托诉讼代理人：常利，该公司员工。   委托诉讼代理人：杨晓慧，该公司员工。   原告刘香丽与被告吉林市锦东家温泉房地产开发有限公司（以下简称锦东公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘香丽及其委托诉讼代理人杨文学、邵亚范，被告锦东公司的委托诉讼代理人常利、杨晓慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   刘香丽向本院提出诉讼请求：1.确认刘香丽与锦东公司签订的《白桦林家温泉内部认购协议书》无效；2.要求锦东公司返还刘香丽购房款83万元并支付利息（2018年8月27日起至2019年8月19日止的利息，按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算；2019年8月20日起至实际给付之日止的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；锦东公司赔偿刘香丽40万元。事实与理由：刘香丽经朋友介绍，于2018年8月27日，与锦东公司签订了《白桦林家温泉内部认购协议书（合院）》一份，约定刘香丽购买XXX住宅一套，面积118平方米。房屋总价款83万元。锦东公司承诺2019年10月份交房，到期后锦东公司未能如约交房。后经了解，锦东公司时至今日工程尚未动工，据此向法院起诉，希望法院支持刘香丽的诉讼请求。   锦东公司辩称，锦东公司与刘香丽签订的是认购协议，锦东公司未隐瞒刘香丽，所以签订的是内购协议，价格远低于正式对外销售价格。内购协议，没有约定赔偿损失，所以刘香丽主张没有依据。   本院经审理认定事实如下：2018年8月27日刘香丽与锦东公司签订《白桦林·家温泉内部认购协议书（合院）》，约定：刘香丽购买锦东公司开发的XXX住宅；建筑面积118平方米，该房屋面积以房产局测绘面积为准，面积差异不影响合院产品的总金额，不实行多退少补；房屋价款为83万元；刘香丽于2018年8月27日前付清该房屋的总房款83万元（含定金）；签订《商品房买卖合同》及相关补充协议的时间，以锦东公司电话通知或媒体公告为准，在通知发出后一周内锦东公司必须办理商品房买卖合同的手续，超过规定的时间锦东公司有权将刘香丽所认购的房屋重新销售，并收取刘香丽所认购房屋总价的10%的违约金；本协议签订前刘香丽已充分了解了白桦林·家温泉项目的实际开发情况以及所有行政许可情况，刘香丽确认其签订本协议的目的是为了能够实现其购买本协议项下房屋之目的，因此签订本协议是刘香丽真实意思，故刘香丽承诺不以任何形式主张本协议无效或解除本协议的任何约定；该合同还约定其他事项。刘香丽于2018年7月23日支付锦东公司5万元，于合同签订当日向锦东公司汇款78万元，合计支付锦东公司购房款83万元。   另查明，锦东公司截至2021年3月18日未取得商品房预售许可证。   认定上述事实的证据有：刘香丽提供的白桦林·家温泉内部认购协议书（合院）、中国银行交易流水明细、借记卡账户历史明细清单、收据及人民币回款业务回单、2020年4月24日刘香丽与杨晓慧通话录音，因锦东公司对上述证据的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认；刘香丽提供的2019年6月10日通话录音，锦东公司对该证据有异议，本院无法核实其真伪，故对该证据不予采信。   本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖已经按约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，锦东公司与刘香丽签订了《白桦林·家温泉内部认购协议书（合院）》，该认购协议书的内容包括商品房的基本情况、房屋总价款、付款方式、付款时间等，具备商品房买卖合同的主要内容。且刘香丽在签订该认购书的同时即缴纳了案涉房屋全部房款，据此规定，该认购协议书应当认定为商品房买卖合同，而非预约合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，锦东公司在起诉前尚未取得商品房预售许可证明，锦东公司与刘香丽签订的《白桦林·家温泉内部认购协议书（合院）》应当认定无效。   关于刘香丽诉请锦东公司返还已付购房款的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中锦东公司承认已收到刘香丽案涉购房款83万元，据此规定，刘香丽主张锦东公司返还83万元，符合法律规定，本院予以支持。故锦东公司应返还刘香丽购房款83万元。   关于刘香丽主张的利息问题。锦东公司在未取得商品房预售许可证明的情况下销售房屋，具有过错，应当赔偿刘香丽资金占用期间的损失。刘香丽主张锦东公司给付的利息损失未超过法律规定的标准，本院予以支持。故锦东公司应给付刘香丽自2018年8月27日起至2019年8月19日的利息，以83万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止的利息，以83万元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。   关于刘香丽主张的40万元赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）第二十四条第一款、第二款规定：“本解释自2003年6月1日起施行。城市房地产管理法施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。”本案的合同订立时间为2018年8月27日，系在城市房地产管理法施行后订立的，据此规定，本案应适用本解释。刘香丽依据修正前的该解释第九条规定，以锦东公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，主张锦东公司承担40万元的赔偿责任，于法无据，即便适用修正前的该解释的规定，结合双方在签订合同时案涉房屋并未建设的实际情况，刘香丽提供的现有证据也不足以证明锦东公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，因此对于刘香丽的该项诉请本院不予支持。   综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、吉林市锦东家温泉房地产开发有限公司与刘香丽于2018年8月27日签订的《白桦林·家温泉内部认购协议书（合院）》无效；   二、吉林市锦东家温泉房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还刘香丽购房款83万元并支付利息（以83万元为基数，自2018年8月27日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；   三、驳回刘香丽的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费7935元，由吉林市锦东家温泉房地产开发有限公司负担6050元，刘香丽负担1885元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。   审判员 王淑萍      二〇二一年三月二十日   书记员 庄碧瑶