文书内容山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁13民终716号上诉人（原审被告）：刘贺贺，男，1985年5月18日出生，回族，住郯城县。委托诉讼代理人：王旭，山东金雀山律师师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姜宗林，男，1950年1月16日出生，汉族，住郯城县。原审被告：刘新新，男，1986年8月28日出生，回族，住郯城县。原审被告：郯城县舜泰天合房产代理有限公司，住所地郯城县农机局205国道西侧。法定代表人：米世成，总经理。委托诉讼代理人：郑伟，该公司职工。上诉人刘贺贺因与被上诉人姜宗林及原审被告刘新新、郯城县舜泰天合房产代理有限公司（以下简称舜泰天合公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省郯城县人民法院（2020）鲁1322民初2346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘贺贺上诉请求：1.依法撤销（2020）鲁1322民初2346号民事判决，并依法改判上诉人不承担支付违约金23.1万元的责任；2.由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认为本案系买卖合同纠纷，属于事实认定错误。本案依法应当属于预约合同纠纷。根据本案上诉人与被上诉人2019年7月29日三方签订的山东鲁房房屋买卖合同，该房屋买卖合同签订时，开发商预售许可证尚未取得，并且未签定预售合同，出售方即上诉人，仅获得涉案房屋的选房确认单。据此买卖合同签约三方对上诉人仅获得涉案房屋的选房确认单，这一关键事实是明知的。涉案房屋买卖合同签订时，真正的商品房买卖行为并未发生，仍处于商品房买卖成立之前的前契约阶段。本案房屋买卖合同性质上属于房屋预约合同。二、上诉人在本案中不具备任何过错，不应当承担违约责任。涉案房屋买卖合同在形式上是涉案选房确认单的转让。根据最高人民法院商品房买卖合同解释第四条的规定，选房确认单的本质上属于出卖人通过认购、订购、预约等方式，向买受人收受定金。作为订立商品房买卖合同的担保。本案中，上诉人通过签订房屋买卖合同的方式，将选房确认单确定的权利与义务，转让给被上诉人姜宗林。在合同签订之时，涉案开发商出具的选房确认单上，并未注明禁止转让，如果禁止转让，一般开发商会在选房确认单或者认购书上明确不得转让。因此上诉人在与被上诉人和中介公司签订合同时，不具备任何主观的过错。涉案合同签订后，上诉人未履行合同，去涉案房产开发商办理更名时，被开发商告知，只有近亲属之间才能更名，上诉人与被上诉人姜宗林之间并非近亲属，因此不能更名，不能更名并非因上诉人的原因造成，上诉人在履行涉案合同过程中不具备任何过错。三、一审判决上诉人承担违约金23.1万元，没有任何事实和法律依据。1、上诉人承担违约金23.1万元，没有合同依据。涉案合同第八条和合同其他部分并未约定不能更名的承担总房价30%的违约金。上诉人不存在逾期履行的违约情况。2、涉案合同是号称山东省最大的不动产综合服务机构，山东鲁房置换授权郯城县舜泰天河房地产公司提供了格式条款合同。该合同第八条约定的违约责任是针对于二手房商品交易制定的违约格式条款。一审判决把适用于二手房交易的违约条款适用于本案不能更名的情形。显然不具备合法以及合理性。3、涉案合同第三条明确约定，更名时产生的差额，乙方应当把差额交给丙方监管，更名成功后，由中介方将差额一次性转给甲方。从该合同关于更名成功后的内容可以看出，更名既然存在成功，那么也存在不成功，更名成功的，中介会把差额一次性转给上诉人，更名不成功的该怎么办涉案合同没有约定。4、最高人民法院商品房买卖合同解释第四条规定，出卖人通过认购、订购、预约等方式向买受人收受定金。作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。根据上述司法解释规定，本案中因开发商的原因，致使姜宗林不能更名。导致涉案商品房买卖合同未能订立，应当依法返还定金就可以了。5、根据上述分析和司法解释的规定，本案被上诉人在签订涉案房屋买卖合同后，仅支付了2万元定金，并未支付购房款。被上诉人在仅支付2万元定金的情况下，依据一审判决获得23.1万元的违约金赔偿，对于上诉人来说显然有失公平和正义。本案中，被上诉人因未付购房款，不存在经济损失，并且本案不属于房屋买卖合同纠纷。如果属于房屋买卖合同纠纷，购房人支付了房款，卖房人根本违约的，购房人会产生经济损失，但是本案属于预约合同纠纷，上诉人根本未支付购房款。仅支付了未更名，基于开发商签订订立商品房买卖合同的担保定金，如果未能签约，其损失依据上述司法解释规定，仅限于定金损失。因此一审判决将被上诉人的损失认定为以郯城喜园小区平方单价计算损失显然属于事实认定错误。退一步讲，本案涉案小区为联泰中心城，坛城西园小区与本案小区区位不同，开发品质不同，一审判决认定本案原告损失。以郯城喜园小区为依据，显然不具备合法性和合理性。姜宗林辩称，一审认定事实清楚，请求维持原判。舜泰天合公司述称，本案是由买卖双方其中的一方未履行合同造成的，我方提供的合同完善。在出现纠纷后。我方也是积极的进行了调解，但是没调解成功。我方服从一审判决。姜宗林向一审法院起诉请求：1.判令被告刘新新支付违约金23.1万元；2.判令被告舜泰天合公司对刘新新支付的违约金承担连带赔偿责任；3.本案的诉讼费由被告刘新新、舜泰天合公司全部承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求，要求三被告赔偿其精神损失费5万元；但原告未就其增加的该项诉讼请求预交案件受理费。一审法院认定事实如下：被告刘贺贺与被告刘新新系同胞兄弟，被告舜泰天合公司系房屋中介机构。2017年2月24日，被告刘贺贺在联泰置业公司联泰中心城售楼处看房选房，未带现金和卡，随刘贺贺共同前往的案外人徐永明在联泰中心城售楼处刷卡付款，为被告刘贺贺垫付5万元定金。联泰中心城开盘后，根据被告刘贺贺选定位置，联泰置业公司为被告刘贺贺出具《联泰中心城东区选房确认单》，确认单载明：交款时间：2018年2月4日，姓名：刘新新，房号53-Ｂ-1-102，面积140.44Ｍ2，原单价4250元／Ｍ2，原总价：原单价面积，交款金额：5万元。2019年7月29日，原告与被告刘贺贺在被告舜泰天合公司协商买卖房屋事宜，刘贺贺称选房确认单上的房子是其交款，刘新新同意其处理买卖这个房子。被告舜泰天合公司多次询问刘贺贺是否能确定更名，刘贺贺称可以更名后，被告刘贺贺持刘新新、刘贺贺身份证原件、选房确认单，以刘新新（甲方，出售方）名义与原告姜宗林（乙方，购买方）、被告舜泰天合公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定：第一条、甲方同意将所拥有的郯城县联泰中心城小区53Ｂ号楼1单元102室、面积：140.44平方，房产出售给乙方，此房权属为私房产权权属性质：住宅；此房证件为选房确认单。第二条、乙方已对以上房产状况作了充分了解和察看，同甲方协定房产交易成交价为770000.00元（大写：柒拾柒万元整）。【注：该条右侧由被告舜泰天合公司经理米世成手写“77万含甲方已付5万元”，由舜泰天合公司工作人员郑伟捺印，被告舜泰天合公司称被告刘贺贺知道5万元包含在77万元。刘贺贺庭审时称此手写内容的意思是房子总价77万元包含5万元定金】。第三条、甲方购买原价暂定4250元每平方，更名时产生的差额，乙方应把差额交由丙方监管，更名成功后由中介方将差额一次性转给甲方。第四条1、本协议约定时，丙方已告知甲、乙双方，此房产办证过户条件房屋产权性质及相关问题，对此甲、乙双方均已知晓，不能因政策或房价的涨跌等理由毁约，付款方式由甲乙双方协商同意后按本合同履行。2、所有支付款项以收据或转账记录为准。第五条、此合同签订当日乙方付￥：20000.00元（大写：贰万元整）为购房定金，交由中介方保管：甲方向乙方交出房产权属证明，转交中介方保管。第六条、双方房产交易所提供的中介咨询、信息、贷款、过户等服务，乙方向丙方支付：佣金费为房产买卖总价款的1%，金额为￥：7000.00元，大写：柒仟元整；甲乙双方同意佣金费以定金中优先扣除的方式，于本合同签订之同时--次性支付给丙方。本合同签署后，丙方所收取的佣金费概不退还。第七条、更名费和其它费用承担：更名费由甲方承担。更名后产生的一切费用有乙方全部承担。第八条违约责任。（一）买卖双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之5的违约金。（二）甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋房地产权证或不动产权证书，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的30%向乙方支付违约金；居间机构收取的买卖双方的所有费用不予退还，由违约方直接向守约方赔付。（四）甲方承诺该房屋的其他相关权利人均配合办理本次房屋交易的相关手续，包括但不限于到场办理贷款、过户并签署相关文件等，否则视为甲方违约，甲方应按照本合同约定承担相应违约责任。乙方承诺其配偶或该房屋的共同乙方均配合办理本次房屋交易的相关手续，包括但不限于到场办理贷款、过户并签署文件等，否则视为乙方违约，乙方应按照本合同约定承担相应违约责任。被告刘贺贺在《房屋买卖合同》下方甲方签字处分2行签名“刘新新”、电话号码“159××××6789”，在下一行甲方代理人处签名“刘贺贺”，并在上述3行字迹处捺印；原告在乙方签字处签名“姜宗林代签”、电话号码“153××××9168”，被告舜泰天合公司工作人员郑伟在经纪人姓名处签名“郑伟”、电话号码“1556363102”。《房屋买卖合同》签订当日，被告刘贺贺在场，原告转账支付给被告舜泰天合公司2万元，被告舜泰天合公司为原告出具收据，内容为：“收据今收到姜宗林购房定金转账？20000.00元整（大写贰万元整）。收款人：郯城县舜泰天合房产代理有限公司（加盖公司印章）2019年7月29日”。被告刘贺贺将选房确认单交给被告舜泰天合公司保管。2019年10月11日，被告刘贺贺自被告舜泰天合公司拿走《选房确认单》，在舜泰天合公司工作人员留取的《选房确认单》扫描件上签“刘新新”名并捺印，舜泰天合公司工作人员徐晓静在刘贺贺签“刘新新”名的下方备注“原件已取走，2019.10月11日”。后郑伟打电话告诉原告“《选房确认单》被拿走，卖方说房子不能更名”，郑伟联系刘贺贺与原告协商继续履行合同，但双方意见不一，被告刘贺贺拒绝履行合同，拒绝履行的原因是刘贺贺称选房确认单不能更名，77万元购房款不包括其向联泰置业公司交纳的5万元定金。2019年11月5日，被告刘贺贺与其妻刘振娇在联泰中心城填写《签合同所需客户信息》，并与联泰置业公司签订《按揭贷款补充协议》，客户信息为：房屋53Ｂ栋1单元102号房，建筑面积136.07Ｍ2，原单价4250元／平方米，原总价578298元；储藏室：53Ｂ-231号，建筑面积15.91Ｍ2，成交总价25456元；车位57栋065、066号，成交总价145000元；总成交价745754元，已交定金伍万元。《按揭贷款补充协议》约定：买受人刘贺贺、刘振娇购买房屋时于2019年11月5日已付清总房款的40.99%共计305754元，剩余的59.015%房款共计44万元整，做按揭贷款，上述金额含车位、储藏室。2020年1月15日，被告刘贺贺、刘振娇与联泰置业公司签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，约定刘贺贺、刘振娇购买联泰中心城53Ｂ幢1单元1层102室，预测建筑面积136.07平方米；车位57幢Ｘ单元-2层65、66号，预测两个车位建筑面积均为36.24平方米；储藏室53幢Ｘ单元-2层31号，预测建筑面积15.91平方米；商品房总价款745754元；首付305754元，商业贷款44万元。2020年4月14日，郑伟通过微信将选房单更名为刘贺贺，刘贺贺已与开发商签订房屋买卖合同一事传送给原告。原告遂于2020年4月21日诉来一审法院。庭审中被告刘贺贺称，其考虑在郯城中央华庭小区已有一套房子做了按揭贷款，故在联泰中心城选房时用其弟刘新新名义；后刘新新在德慧苑买了房子，其就没再用刘新新的名字，用自己的名字交的首付款、办理的按揭。对与原告签订的《房屋买卖合同》上提及的更名问题，被告刘贺贺主张其“没称100%能更名，能更名就卖，不能更名就不卖”。另查，2019年10月1日，原告（出卖方，甲方）通过中介机构临沂友信房地产经纪有限公司（丙方）与案外人李海滨（买受方，乙方）签订《二手房房屋买卖合同》，约定：原告自愿出售位于临沂市郯城县城区××路××号××幢××单元××室的房产给乙方，房屋所有权证书号：（共有权证号：鲁（2018）郯城县不动产权第0005557号，房屋所有权人：任遵侠；共有权人：姜宗林），产别：住宅，房屋建筑面积98.75平方米，附属设施包含车位90号。房产及配套设施的总价款为陆拾玖万陆仟伍佰元，小写696500元整。乙方在买卖合同签订时支付定金2万元，转交于中介方保管；甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保。合同签订完毕10日内，甲乙双方准备一张相同银行的银行卡，去指定银行签订资金监管协议，乙方将约定的首付款396500元存入账户，提交贷款资料由21世纪不动产指定的合作银行审批贷款资料，在银行审批通过之后，按指定的银行流程将剩余房款30万元转入银行资金监管账户，并约定过户时间去房管局过户，过户后甲方领取全部房款；在2日内，甲乙丙三方共同做物业交割。甲乙双方应在本合同签订之日起至2020年8月21日内向21世纪不动产临沂区域交管中心提供办理过户所需的个人资料，由21世纪不动产临沂区域交管中心协助甲乙双方办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续；甲乙双方应当互相配合协助其税费的缴纳。甲乙双方于2019年11月10日前办理房产验收交接。2019年10月14日，李海滨通过中国工商银行郯城支行6215××××3349账户向原告姜宗林之妻任遵侠账户转账支付10万元，李海滨之妻徐娜通过中国建设银行郯城县支行6217××××5323账户向任遵侠账户转账支付20万元。同月20日，徐娜又通过建设银行账户向任遵侠账户转账支付96500元。2020年8月25日，郯城农村商业银行向李海滨发放贷款30万元，李海滨当日将该30万元转账存入任遵侠账户。再查，联泰置业公司对其楼房售价，系参照周边楼盘售价，周边楼盘有喜园小区，中央华庭小区。喜园小区开发商为郯城县星空置业有限公司，其在2019年10月至11月26层楼房1楼房屋成交均价为6388元／平方米，且已全部售罄，在2020年4月份无1楼销售价格。中央华庭小区开发商为临沂银海置业有限公司，其在2019年10月-11月、2020年4月洋房（7＋1层）1楼房屋成交均价为7000元／平方米，无其他层高楼房出售。一审法院认为，本案系买卖合同纠纷。被告刘新新否认向联泰置业公司交纳定金5万元，否认《房屋买卖合同》上的“刘新新”签名系其所签。被告舜泰天合公司、刘贺贺均主张与原告签订《房屋买卖合同》的甲方为被告刘贺贺，对此，原告在后期庭审中予以认可。故对与原告签订的《房屋买卖合同》的甲方为刘贺贺，一审法院予以确认。被告刘贺贺在向联泰置业公司交纳5万元定金后，将其所获得的已明确具体房号的购房权以一定价格转让给原告的行为，并不存在法定无效的情形。原告与被告刘贺贺作为完全民事行为能力人，签订的《房屋买卖合同》系两人真实意思表示，不损害社会公共利益，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，原、被告应当按照约定合同履行各自义务。被告刘贺贺在交易时虽未取得商品房预售许可证，但不能否认该房屋买卖合同的效力。原告与被告刘贺贺签订的《房屋买卖合同》第三条已明确约定更名费由刘贺贺承担。该约定条款应理解为被告刘贺贺同意更名并承担更名费用。刘贺贺主张其“没称100%能更名，能更名就卖，不能更名就不卖”，理由不能成立，一审法院不予采纳。虽然《房屋买卖合同》第二条右侧由米世成手写“77万含甲方已付5万元”条款，由郑伟捺印，但该手写条款系经过刘贺贺同意，故该条款对原、被告均产生效力。该手写条款应理解为：77万元总房款包括刘贺贺已付的5万元定金，即，原告购买该房屋需再支付刘贺贺房款72万元。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。被告刘贺贺于2019年10月11日自被告舜泰天合公司取走《选房确认单》，经舜泰天合公司联系协调，被告刘贺贺以房屋不能更名、77万元房款中不包含其已支付的5万元为由，不履行合同，在明知存在违约金的情况下，仍主动违约，违反了诚实信用原则，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案原告与被告刘贺贺在《房屋买卖合同》中既约定了违约金，又约定了定金。现原告选择由被告赔付违约金，应适用违约金条款。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并决出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。根据上述法律规定和查明认定的事实，违约金应以原告造成的损失为基础。郯城房地产成交价格在涉案房屋买卖合同签订之日至2020年4月发生较大涨幅是客观事实，本案被告刘贺贺违约行为导致原告购买同类房屋要用高于双方约定的价格，溢价部分为刘贺贺违约给原告造成的损失。原告提交了其与案外人李海滨签订的《二手房房屋买卖合同》，能够证明原告为履行房屋买卖合同支付房款的义务，已将其原有位于临沂市郯城县城区××路××号××幢××单元××室的房屋卖给案外人李海滨，原告的损失已实际产生。原告于2020年4月14日通过郑伟传送的微信知道被告刘贺贺已就涉案房屋与联泰置业公司签订房屋买卖协议，此时，原告知道被告刘贺贺以自己的行为明确表示不履行合同义务。对原告购买同类房屋溢价损失，应以2020年4月同类房屋房价为依据。原告与被告刘贺贺在《房屋买卖合同》中约定140.44平方米，价格77万元，折合单价5482.77元/平方米，因联泰中心城房屋出售价格系参照周边楼盘喜园小区、中央华庭小区的价格，而郯城县星空置业有限公司开发的郯城喜园小区在2019年10月至11月26层楼房1楼房屋成交均价为6388元/平方米，且已全部售罄，在2020年4月份无1楼销售价格；临沂银海置业有限公司开发的郯城中央华庭小区在2019年10月-11月、2020年4月洋房（7+1层）1楼房屋成交均价为7000元/平方米，无其他层高楼房出售。根据房地产市场普遍存在的现象及众所周知的事实，1楼楼房价格高于其他楼层价格、洋房价格高于高层价格。原告2020年4月21日后购买与联泰中心城18层1楼同类的房屋，需支付的平方单价应超过6388元低于7000元，即与刘贺贺签订的房屋买卖合同房款相比，购买140.44平方房层，需多支付金额高于127130.50元【140.44×（6388-5482.77）】，低于213079.78元【140.44×（7000-5482.77）】。原告与被告刘贺贺在《房屋买卖合同》约定，如被告刘贺贺拒绝将该房屋出售给原告，其应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的30%向乙方支付违约金。现原告要求被告赔偿违约金，应以合同约定为依据。对原告要求被告赔付违约金30.3万的诉讼请求，一审法院予以支持23.1万元（770000元×30%）。原告要求被告刘新新、舜泰天合公司对赔付违约金承担连带赔偿责任，于法无据，一审法院不予支持。因以郯城喜园小区平方单价计算原告损失为127130.50元，系采用喜园小区2019年10月至11月26层楼房1楼房屋成交均价，而2020年4月房价超过2019年10月、11月房价，18层1楼房价超过26层1楼房价，综合当事人的过错程度以及原告损失情况，根据公平原则和诚实信用原则，对被告刘贺贺调整违约金的主张，一审法院不予采纳。原告与被告刘贺贺在《房屋买卖合同》约定，被告刘贺贺构成根本违约，原告有权以书面通知的形式解除房屋买卖合同。本案被告刘贺贺的行为已构成根本违约，原告有权解除合同。在解除合同后，被告舜泰天合公司收原告的2万元购房定金，系代为保管，应予返还。原告要求被告舜泰天合同公司返还购房定金2万元，符合法律规定，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，一审判决结果：一、被告刘贺贺在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告姜宗林违约金23.1万元；二、被告郯城县舜泰天合房产代理有限公司返还原告姜宗林定金2万元；三、驳回原告姜宗林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5845元，由原告姜宗林负担1389元，由被告刘贺贺负担4456元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与原审查明的事实相一致，予以确认。本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。关于本案是否系买卖合同纠纷的问题。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十五条规定“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。”判断当事人之间订立的合同本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是当事人是否在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成法律关系的具体内容。而本案中，双方当事人签订的房屋买卖合同的主要内容比较完备，约定了房屋位置、面积、总价、付款方式等内容，显然符合本约的内容。且双方亦未约定另行订立合同，故上诉人主张本案系预约合同的上诉理由，本院不予支持。关于上诉人是否应承担违约责任的问题。根据本案查明的事实，上诉人违约行为导致被上诉人购买同类房屋要用高于双方约定的价格，溢价部分为上诉人违约给被上诉人造成的损失。且被上诉人为履行本案房屋买卖合同支付房款的义务，已将其原有位于临沂市郯城县城区××路××号××幢××单元××室的房屋卖给案外人，其损失已实际产生。对于其他损失的确定，一审结合联泰中心城房屋出售价格认定被上诉人2020年4月21日后购买与联泰中心城18层1楼同类的房屋，需支付的平方单价应超过6388元低于7000元，从而认定上诉人以房屋总价款的30%向被上诉人支付违约金并未过分高于被上诉人的损失并无不当，本院予以支持。综上所述，上诉人刘贺贺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5845元，由上诉人刘贺贺负担。本判决为终审判决。审判长  邵泽毅审判员  王海涛审判员  李大军二〇二一年三月十日书记员  范玉林