山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1102民初2543号 原告：李丽，女，1980年10月14日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：许加富，山东日能律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人：许新，日照经济开发广通法律服务所法律服务工作者。 被告：日照友巍实业开发有限公司，住日照市东港区泰安路北、枣庄路东丽水花园5号楼沿街，统一社会信用代码913711006138030688。 法定代表人：迟聪聪，经理。 委托诉讼代理人：李岩，山东文科律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人：李雪颖，山东文科律师事务所实习律师。 原告李丽与被告日照友巍实业开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李丽的委托诉讼代理人许加富、被告日照友巍实业开发有限公司的委托诉讼代理人李岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李丽向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告为原告办理其开发的丽水花园小区004幢02单元301室的不动产权证；2.依法判决被告支付逾期办证违约金294608元；3.涉案费用均由被告负担。事实与理由：2011年11月12日，原、被告签订商品房买卖合同及补充协议，原告李丽以1003443元的价格购买丽水花园004幢2单元301室房屋一处，合同约定被告应在房屋交付使用后的180日内即2012年5月份之前办理房屋权属登记证书，但被告却至今未按合同约定为原告办理产权证。 被告日照友巍实业开发有限公司辩称：原、被告约定的违约金数额过高，要求降低。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据如下：证据一、《商品房买卖合同》，证明签订合同日期为2011年10月12日，合同总价为1003443元，交房日期为2011年10月30日前，产权登记应在2012年4月30日前办理，原告要求被告支付的违约金计算方式为自2012年5月1日至2021年3月1日，共计106个月，按照银行逾期贷款年利率6.65%计算，原告要求被告按照50%的比例承担。2、《发票》一份、《补充协议》一份，证明房款数额为1003443元；3、《民事判决书》复印件一份。被告对原告提交的证据真实性均无异议，但主张违约金数额过高。 在庭审过程中，原、被告均认可涉案房屋的交付日期为2011年10月30日，均认可涉案房屋于2014年4月14日办理房屋所有权证书，但尚未办理不动产权证书。 经审查，原告提交的证据与待证事实相关联，来源和形式均符合法律规定，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月12日原告李丽（买受人）与被告日照友巍实业开发有限公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，主要内容约定：“出卖人：日照友巍实业开发有限公司，买受人：李丽，李丽购买日照友巍实业开发有限公司开发的位于日照市东侧丽水花园小区的房产，具体坐落为第004幢02单元（02）301号及储藏室一个，房屋建筑面积为111.43平方米，房屋价格为965497元，储藏室价格为100800元；商品房用途为成套住宅；付款方式为首付295497元，剩余670000元由原告办理银行按揭贷款；出卖人应当在2011年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报日照市房地产管理局。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：由开发商负责办理，所需要相关手续及费用由出卖人、买受人按照国家规定缴纳，直至产权办理完毕为止等”。后双方又于2013年10月31日签订补充协议，确认房屋总价款为1003443元。 合同签订后，原告按约缴纳购房款，被告于2011年10月30日向原告交付房屋，被告已向原告开具数额为1003443元的发票。2014年4月14日日照市房地产管理部门出具涉案房产的房屋所有权证书，但原告至今未取得土地使用权证。 本院认为，原告李丽与被告日照友巍实业开发有限公司签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并合法有效。原、被告均应按照约定全面履行自己的义务。原告依约向被告缴纳了购房款，履行了自己的义务，被告应于2011年10月30日将验收合格的商品房交付予原告，并在交房后180日内将办理权属登记所需要由其提供的资料报房地产管理局。现被告将涉案房产交付原告后，只协助原告办理了涉案房产的房屋所有权证，原告尚未取得土地使用证。原、被告争议的焦点是：是否需要被告协助原告办理涉案房屋不动产权证书及因未办理相关的证件被告是否应承担违约责任的问题，本院作出如下分析； 一、关于被告是否应协助原告办理不动产权证书的问题分析 在《不动产登记暂行条例》实施之前，被告协助原告办理了涉案房屋的所有权证书，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报日照市房地产管理局。”经查，原告的房产所有权证书被告已经协助办理完毕，但原告的涉案房屋土地证并没有在规定的时间内办理，被告没有证据证实原告未提供相关的资料。按照合同约定，被告应将办理权属登记证书的资料提交至日照市房地产管理局，协助原告办理不动产证书。原告未取得土地使用证，无法办理新式不动产权属证书，该责任不应全部归责予原告，系被告未能适当履行合同义务而导致，因此被告应继续履行协助原告办理不动产权属证书的义务。 二、关于被告是否应承担违约责任的问题分析 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原、被告合同约定了“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报日照市房地产管理局。由开发商负责办理，所需要相关手续及费用由出卖人、买受人按照国家规定缴纳，直至产权办理完毕为止。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利息的标准计算。”经查，被告没有在合同约定的时间内（即180天）协助原告办理涉案房屋的相关证件，原、被告对于逾期办理证件应承担的违约责任虽没有在合同中进行约定，但原告要求被告赔偿因逾期未办理不动产权证书的违约责任的主张，符合法律规定，本院予以支持。 三、关于逾期办证原告自身是否有责任的问题分析 《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”经查，原、被告的商品房买卖合同签订后，被告未按约定及时协助原告完全办理房地产权属证书，被告的行为属于部分违约。《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条“当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大，没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。”《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”经查，被告没有在合同约定的时间内（即180天）协助原告办理涉案房屋的相关证件，即被告应当不晚于2012年5月1日前协助原告办理相关证件，2014年4月14日被告协助原告办理了涉案房屋的房产证，原告已经知道或者应当知道其涉案房屋的土地证尚未办理，且涉案房屋的其他部分业主在2018年度即向被告主张权利，原告应当在合理的期限内及时向被告主张权利，合理期限内不主张权利致使损失扩大的，不得就扩大的损失主张权利。综上分析，原告对于涉案房屋未完全办理相关证件而造成的损失亦有一定的责任。 三、关于涉案房屋逾期办理相关产权登记违约金的计算标准的问题分析 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利息的标准计算。”经查，原告已经支付被告购房总款1003443元，原告请求被告赔偿自2012年5月1日至2020年1月6日止逾期办证的违约金512659元（按照购房总款1003443元为基数，以年利率4.75%上浮40%计算违约金）。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定：“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。”故原告主张违约金的计算标准及计算方法符合法律规定，本院予以采信。 综上所述，原告主张被告日照友巍实业开发有限公司协助其办理位于日照市产的不动产证书，本院予以支持；被告逾期未完全协助原告办理涉案房屋的相关证据构成违约，应承担违约责任；原告未在合理的期限内及时向被告主张权利致使损失扩大，对于扩大的损失原告应自负。故原告主张的违约金损失512659元，被告应当赔偿256329.5元，原告自负256329.5元；原告主张“自2020年1月7日起至不动产权证办理完毕之日期间的违约金以购房款总额为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.4倍计算”的违约金，现支持被告赔偿原告的损失256329.5元，已足以保证原告采取适当措施保护了自己的合法权利，故对于原告主张自2020年1月7日之后的违约金，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告日照友巍实业开发有限公司于本判决生效后十五日内协助原告李丽办理位于日照市产的不动产权证书； 二、被告日照友巍实业开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告李丽违约金256329.85元； 三、驳回原告李丽本案的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5719元，减半收取2859.5元（原告已缴纳 3132元），由原告李丽负担371.5元，被告日照友巍实业开发有限公司负担2488元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  李成宜 二〇二一年三月二十九日 书记员  张伟琪