重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0109民初155号原告：黄山，男，汉族，1989年12月22日出生，住四川省成都市新都区。委托诉讼代理人：李恩斌，重庆学苑（北碚）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王慧灵，重庆学苑（北碚）律师事务所律师。被告：张明欣，女，汉族，1994年9月2日出生，住广东省广州市番禺区（现住重庆市北碚区）。被告：江映月，女，汉族，1971年11月21日出生，住重庆市北碚区。第三人：重庆驿宸房地产经纪有限公司，住所地重庆市北碚区康宁路**，统一社会信用代码9150010930498116X9。法定代表人：王腾飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：王建军（系第三人员工），男，汉族，1986年1月3日出生，住重庆市北碚区。原告黄山诉被告张明欣、江映月及第三人重庆驿宸房地产经纪有限公司（以下简称为驿宸公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2020年11月18日起诉至本院。本院于2021年1月5日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄山的委托诉讼代理人李恩斌，被告张明欣、江映月，第三人驿宸公司的委托诉讼代理人王建军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄山向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告解除《房屋买卖合同》；2.判令被告退还定金20000元；3.判令被告赔偿损失171000元（包含中介费、服务费、律师代理费、可得利益损失等损失）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告江映月系被告张明欣之母，位于重庆市北碚区天溪路****20-4房屋登记在二被告名下。被告江映月在第三人处从事房地产中介工作。原被告于2020年7月2日通过第三人签订《房屋买卖合同》，约定原告按揭购买二被告房屋。当日原告支付定金20000元给被告江映月，并支付中介费。其后，原告办理银行按揭手续，并支付评估费。2020年7月26日，二被告也在按揭银行的相关手续签字。但其后，被告以各种理由不卖房，并退回原告转账的240000元房款，也拒绝办理房屋过户登记手续。被告只愿归还定金20000元。原告的其余损失分文不愿赔偿，双方多次协商未果。原被告房屋买卖合同合法有效，被告拒绝卖房，并退回房款，拒绝过户登记，已经违约，应赔偿原告损失。为维护原告的合法权益，特诉至贵院。被告张明欣、江映月辩称，原告违约在先，2020年8月20日双方协议解除合同，被告同意退还原告定金及原告于2020年8月10日转入第一被告浦发银行的解押款240000万元，原告提交户名为丁小玉的卡号给被告退款，原被告以实际行为解除了合同，未退还定金是原告的原因导致。请求驳回原告诉求。第三人驿宸公司述称，签订三方合同后，原被告双方并未按合同约定时间办理贷款事宜，协商一致又未按约定日期办理。买卖双方中途通过微信方式交涉是否继续交易，并协商好退还解押款，本公司对其买卖关系进行两次协调，未能达成协议。本院经审理后认定事实如下：江映月系张明欣之母。2020年7月2日，江映月、张明欣（甲方）与黄山（乙方）签订了《房屋买卖合同》，约定：第一条房屋基本情况。甲乙双方交易房屋坐落于重庆市北碚区天溪路1号35幢20-4，建筑面积78.44平方米。第四条成交价格。甲乙双方协商后该房屋的成交总价855000元。第五条付款方式：（三）贷款。1.定金20000元整，由乙方于签订本合同当日交付甲方。2.首付款240000元由乙方于过户当日交付甲方。3.乙方银行按揭贷款480000元由放贷银行直接交付甲方。4.尾款115000元由乙方于甲方交付该房屋及成交价包含的附属设备设施、装修装饰时交付甲方。第七条房屋贷款、权属转移及抵押登记。（一）甲乙双方应于2020年7月20日之前共同前往贷款银行办理贷款申请手续。第九条房屋交付。甲方应于收齐房款（尾款除外）当日将该房屋交付乙方。第十一条违约责任。（二）逾期办理抵押登记违约责任。乙方未按照约定时间办理抵押登记的，自约定的应办理抵押登记期限届满之次日起至实际办理抵押登记之日止，每逾期一日，乙方按照该房屋成交价的5‰向甲方交付违约金，并于实际办理抵押登记之日起3日内向甲方支付违约金。（三）逾期办理贷款申请或权属转移登记申请违约责任。逾期超过15日的，守约方有权解除合同。合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。（四）逾期办理解押或交房违约责任。逾期超过15日的，守约方有权解除合同。合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。合同签订当日，黄山向江映月支付20000元定金。江映月向黄山出具《收款收据》。同日，江映月、张明欣（甲方）、黄山（乙方）、驿宸公司（丙方）三方签订了《居间服务合同》和《交易服务合同》。其中《居间服务合同》约定，鉴于丙方提供居间服务，乙方应于签订本合同当日向丙方支付居间服务费5000元。《交易服务合同》约定，甲乙双方共同委托丙方提供贷款服务。乙方向银行申请按揭贷款480000元，期限为30年，商业贷款。按揭服务费19200元、房屋评估费1380元、过户服务的权证代办费500元由乙方向丙方支付。2020年7月9日，江映月到中国建设银行预约个人贷款提前还款。该行于当日出具《受理通知书》，告知其于2020年8月9日之前存足应付款项。直至庭审之日，案涉房屋仍处于抵押状态。2020年7月27日，黄山向驿宸公司在银行的代办人员周滢转账20888元。驿宸公司认可该款系黄山支付的银行贷款服务费用和评估费。《个人购房担保借款合同》（借款人丁小玉系黄山之妻）载明“本合同贷款金额为人民币480000元，贷款资金支付的借款人交易对象账户为张明欣，卡号：……”。庭审中，江映月、张明欣称，关于办理按揭手续的时间，合同约定为2020年7月20日前。但确定好具体日期后，黄山未如约前来，遂协商更改为2020年7月22日，黄山仍未如约前来。江映月、张明欣当日自行办理贷款申请手续后告知驿宸公司，如黄山当天不来签按揭手续，就不再继续交易案涉房屋。驿宸公司称，如被告所述，原被告之间就办理贷款申请的具体时间约定了两次，驿宸公司7月22日多次联系黄山，还去黄山工作地寻找，均未联系上。2020年7月23日、24日左右，联系上了黄山，告知是否仍需继续交易要给一个明确的说法。黄山便于2020年7月27日办理了按揭手续。2020年8月10日晚21时41分，黄山之妻丁小玉向张明欣浦发银行账户转账240000元。黄山于当日22时3分通过Imessage告知江映月已转账首付款，用于案涉房屋还款解押。江映月告知黄山因其在约定时间不来签合同，就不卖了，转账款会退回。2020年8月21日，江映月通过Imessage告知黄山同意退回定金，还要收回定金的《收款收据》。双方还约定了240000元的退款事项及转款账号。2020年8月24日12时23分，黄山询问江映月什么时候退还240000元，江映月向黄山发送转账截屏，显示张明欣于当日12时32分向黄山指定账号转款240000元。本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，黄山与张明欣、江映月于2020年7月2日签订的《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方应依合同约定履行自己的义务。关于原被告之间的房屋买卖合同是否已解除。依照合同约定，原被告双方本应于7月20日前即一起提出贷款申请，但因原告原因，被告同意改期至7月22日。7月22日，原告未能保持手机畅通，事后亦未能主动联系中介说明未守约的原因，其默示毁约行为表明其不愿受合同效力的拘束，破坏了非违约方的合理期待。同时，江映月2020年8月10日即告知黄山因其在约定时间不来签合同，就不卖房了，转账款会退回。2020年8月21日，江映月通过Imessage告知黄山同意退回定金，还要收回定金的《收款收据》。双方当天还约定了240000元的退款事项及转款账号。2020年8月24日12时23分，黄山通过Imessage询问江映月什么时候退还240000元。《合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。”原被告双方的前述行为表明已于2021年8月21日就终止合同履行达成了一致，可视为房屋买卖合同的协商解除。原告本案中起诉要求判决合同解除，缺乏事实依据，本院不予支持。《合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，原告以被告违反合同第十一条第三项约定为由提出损失赔偿。根据“买卖双方均按揭”的《房屋交易流程》，第一步是买卖双方备齐按揭所需资料；第二步是买卖双方到银行面签；第三步是卖方申请提前还款；第四步是银行审批通过；第五步是卖方到房屋登记中心查档；第六步是卖方办理提前还款的相关手续；第七部是注销抵押登记；第八步是在地税指定的网站申报税费；第九步是买卖双方到房屋登记中心办理转移登记手续……本案中，卖方已申请提前还款，银行告知需在8月9日前存足应付款项。从《个人购房担保借款合同》来看，该贷款资金支付的交易对象为被告张明欣，结合黄山8月10日Imessage信息内容，双方应是约定了解押款来源于原告。而因原告未能于7月22日完成贷款申请，导致银行放款时间延后，银行放款后，黄山将解押款打至张明欣账户时间为2020年8月10日，晚于江映月预约的银行提前还款时间8月9日，被告已无法按照《房屋交易流程》在8月9日前办理提前还款的相关手续，亦无法到房屋登记中心办理转移登记手续，该合同的目的已无法实现。因此，本案非基于被告违约而解除合同，原告主张由被告承担违约赔偿责任，本院不予支持。关于原告是否有权要求返还定金。《合同法》第一百一十五条规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”因本案系交付定金一方履行债务不符合约定致使不能实现合同目的，因此无权要求返还定金。对原告要求被告返还定金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告黄山的诉讼请求。案件受理费12350元，由原告黄山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  向 品人民陪审员  余方亮人民陪审员  郭 又二〇二一年三月十五日书 记 员  辛 寅