广东省东源县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1625民初126号原告：赖浩，男，汉族，19××××××日出生，住广东省连平县×××××××××××，公民身份号码：441×××××××********。原告：龚兰兰，女，汉族，19××××××××生，住湖南省安化县××××××××××，公民身份号码：430×××××××********。委托诉讼代理人：宾刘明，广东莲馨律师事务所律所。委托诉讼代理人：张佳丽，广东莲馨律师事务所律所。被告：东源县安荣房地产开发有限公司，住所地：东源县××××××××C21-8地块东兴花园****107卡商铺。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：林晓敏，系该公司员工。原告赖浩、龚兰兰与被告东源县安荣房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赖浩、龚兰兰的委托诉讼代理人张佳丽，被告东源县安荣房地产开发有限公司的委托诉讼代理人林晓敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告依法向原告支付逾期交房违约金20340元（以总房价440253元为基数，按日万分之一的标准自2018年7月1日计至2019年10月5日）；2.判令被告依法向原告支付逾期办证违约金20208元（以总房价440253元为基数，按日万分之一的标准自2019年6月30日计至2020年9月30日）；3.判令被告返还剩余未返还的预交办证费用728元。4.本案的诉讼费用由被告承担。除办证费外，以上合计41262元。事实与理由：2017年1月19日，原告与被告签订了商品房买卖合同（预售），约定原告向被告购买1栋8层A801号房，建筑面积共118.07平方米，单价为每平方米3728.75元，总价为440253元，原告已足额支付价款。合同第十一条约定了交付时间和手续，被告应在2018年6月30日前向原告交付符合合同约定的案涉商品房。第十二条约定了逾期交付责任，逾期超过90日，“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算买受人支付全部房价款万分之1的违约金。”。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不及格的，不得交付使用”，被告于2019年9月29日才发通知，直至2019年9月下旬才取得《竣工验收备案表》，并通知各位业主于十天即2019年10月9日内前来办理收楼手续。但原告根据合同约定要求被告出示合同第九条商品房交付条件所需的文件时，被告一直未向原告出示约定的全部文件，导致原告至今未收到符合交付条件的案涉房屋。原告于2019年10月5日收楼。合同第二十条约定原告取得房屋所有权证书的时间系商品房交付之日起365天内即2019年6月29日内，否则“买受人不解除合同，自出卖人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之1的违约金”。案涉房屋直至2020年9月28日才颁发不动产权证书。被告的上述行为已严重侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，原告特依法向贵院提起诉讼，望判如所请。被告东源县安荣房地产开发有限公司辩称，一、被告房屋于2018年10月10日通过五方验收，大部分业主于2018年12月已经收楼，被告的房屋于2018年10月10日具备法定的交付使用条件和使用功能。根据项目建设的实际情况，原告所购买的房屋于2018年6月初已完成建设并申请验收，但是期间恰逢机构改革的原因，房屋管理部门机构2018年8月份至11月份，无法开展对我司项目进行验收。被告的项目竣工后，严格按照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第4条、第7条的规定，组织建设单位进行验收，并于2018年10月10日就完成五方竣工验收并通水通电。根据《建设工程质量管理条例》第16条，被告的房屋具备前述法律规定的交付条件，可以交付给业主使用。具备交付条件后，被告通知业主于2018年12月14日前来收楼，事实上2018年12月前大部分业主已经收楼，或是装修入住并不存在质量问题。因此，被告的房屋于2018年10月前已完全符合交付使用的条件，且《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示竣工验收日期是2018年10月10日。二、被告无法按照合同约定的时间出示《竣工验收备案证明》系由政府原因所致，属于不可抗力。合同附件十一第一条第2款明确约定：“如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内通知买受人，包括但不限于不能避免或者克服的异常天气，异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的原因。出卖人可据实予以延期。”本案中，东源县自然资源局出具了《关于御江帝景湾建设项目规划验收情况说明》，可以证明因房屋建设管理部门及县委机构改革的原因，无法在合同约定的时间内完成竣工验收备案证明文件，系不可抗力。东源县机构改革于2018年底至2020年初才完成，被告无法按照以上合同约定的时间内出示竣工验收备案证明，我司在于2018年12月12日将此不可抗力对业主进行公示，被告按照合同约定在60日内履行了通知的义务。被告房屋管理部门于2019年9月19日出具竣工验收备案证明。综上，被告的房屋具备交付条件，无法提供文件的证明，系由政府原因所致，属于不可抗力。三、竣工验收备案表及测绘报告、房屋交接单等文件是办理不动产权证的必要条件，被告从2019年取得这些资料后，及时为原告办理了不动产权证，原告请求逾期办证违约金的诉讼请求没有事实和法律依据。合同第二十条第（二）条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日取得房屋所有权证书的，买受人不解除合同，自出卖人应当完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日万分之一向买受人支付违约金。竣工验收备案表及测绘报告、房屋交接单等资料是办理不动产权证的必要条件。原告于2019年10月5日收楼，被告于2020年8月30日向原告办理了房屋不动产权证，完全符合合同第二十第（二）条约定的期限内履行办证义务。同时，如被告因前述文件的逾期承担逾期交楼的违约责任，原告再次要求逾期办证的违约责任属于重复计算，对被告造成严重的不公平。因此，原告要求逾期办证的违约金没有事实和法律依据。四、原告于2019年10月5日收楼，没有尽到应尽止损的义务。且被告对于不可抗力因素及时尽到告知的义务。法院应考虑社会影响、企业的负担能力，且要扣掉政府部门的原因，因此，被告自动承担逾期75日的违约责任合情合理。同时，虽因上述政府原因或是不可抗力因素造成原告拒绝收楼，但是被告已将各种逾期的原因多次出示公告向业主群里公示，应认定为被告履行了合同约定在不可抗力出现60日内的告知义务，因此，原告应当于2018年12月30日前来收楼，尽到止损，而不能肆意放大。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条的规定，被告已经依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，但是原告并没有证据证明其存在损失，因此，应承担举证不能的不利后果。综上，原告已经收楼，原告要求支付逾期交楼和逾期办证违约金没有事实和法律依据。经审理查明，2017年1月19日，被告东源县安荣房地产开发有限公司作为出卖人与原告作为买受人签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买由被告开发的涉案房屋，总房款440253元。合同与本案诉争有关的主要内容包括：第九条商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条交付时间和手续：出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：……逾期超过90日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。第二十条房屋登记：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人不解除合同，自出卖人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。附件十一补充协议第一项第2点：如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内通知买受人，包括但不限于不能避免或者克服的异常天气，异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的原因。出卖人可据实予以延期。签订上述合同后，原告已依约向被告付清购房款。2019年10月5日,原告到被告处办理了收楼手续，并签订了《房屋交接单》。2020年9月30日，原告取得涉案房屋不动产权证书。庭审中，被告对原告主张返还剩余预交的办证费728元无异议。另查明，2018年12月6日，被告向原告发出《入伙通知书》，通知原告于2018年12月14日至2018年12月19日期间办理收楼手续。2019年9月29日，被告向御江帝景湾全体业主发出《通知书》，称：“……项目已经取得《建设工程规划验收合格证》及《竣工验收备案表》，并于2019年9月27日办出部分业主的不动产权证书。现通知各位业主请于十天内前来办理收楼手续，在此期限内，如业主未办理收楼手续，视作业主已对该商品房进行了验收、接管，我司不再另行通知。……”。2019年11月15日，原告到被告处办理了收楼手续，并签订了《房屋交接单》。2020年9月30日，原告取得涉案房屋不动产权证书。再查明，案涉御江帝景湾项目于2016年8月开工，2018年6月初完工，并向原东源县城建规划局提出规划验收申请。根据东源县自然资源局出具的《关于御江帝景湾建设项目规划验收情况说明》查实，被告2018年6月底向城建规划局提出验收申请后，由于园林绿化及部分配套措施未完成，城建规划局要求被告次月建设后再申请验收，被告2018年7月完成建设后，2018年8月至11月，由于机构调整，原东源县城建规划局于2018年11月底并入东源县住房和城乡规划局，撤并后才正常受理业务。2018年12月县住建局才派出工作人员对项目规划复验。在验收过程中，被告按照住建部门整改后多次申请复验，但因2019年3月全县县直机构改革，部分业务滞后，东源县自然资源局于2019年8月14日才向被告颁发《建设工程规划验收合格证》。2019年9月19日，御江帝景湾项目取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。另被告于2019年9月2日才取得房屋测绘报告。2018年10月12日，东源县国土资源局作出《关于征收增加容积率地价的通知》，通知仙塘镇龙利村委会及东源县安荣房地产开发有限公司：“为进一步落实省委巡视组对我县房地产开发项目增加容积率问题整改的意见，经县委县政府研究，对我县增加了容积率的房地产项目采取补缴地价款的方式进行整改。根据县住建局《关于锦云商住小区等16个项目补缴土地差价的函》……请你公司在收到通知后5日内到我局办理缴款手续”。2018年11月14日，东源县国土资源局向被告等发出《关于催缴增加容积率地价的通知》。2019年1月15日、5月31日、6月16日、6月27日、8月29日被告向东源县财政局缴纳了增加的增容费。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同（预售）》、通知书、物业交接单、缴款清单、收据、告知书（2019.3.14）、不动产权证书、《东源县住房和城乡建设局新房事项处理意见书》、（2020）粤1625民初1858号民事诉讼证据清单、《关于征收增加容积率地价的通知》、《关于催缴增加容积率地价的通知》、账户交易回单、网上银行电子回单、《关于罗春红、徐枚业等帝景湾小区业主信访事项处理意见书》、邮件页面、东源县人民政府网页、东源县机构改革方案、东源县人民政府网页、广东省涉企行政事业性收费目录清单，被告提供的《建筑工程竣工验收报告》、《测绘报告》、《竣工验收备案表》、《关于御江帝景湾建设项目规划验收情况说明》、《关于御江帝景湾交房的通知》、《告知书》、《关于御江帝景湾业主的投诉答复书》、《关于12345政府热线的恢复》、《告知书》、《入伙通知书》、顺丰速递邮寄凭单、《通知书》、支付凭证、《建设工程规划验收合格证》、《御江帝景湾商住小区规划及建筑设计方案审查意见》、《房屋交接单》、《委托书》，及本院开庭笔录等予以证实，并经庭审质证，可以作为本案认定事实的依据。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告已依约向被告交付了全部购房款，根据合同约定，被告应在2018年6月30日前将“已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告”等符合交房条件的商品房交付给原告,但被告于2019年9月2日才取得房屋测绘报告及2019年9月19日取得竣工验收备案表，已经属于延迟取得上述两证445天（2018年7月1日至2019年9月19日)，被告应根据合同承担相应的违约责任；涉案工程2018年6月初完工后，被告称延迟办证系因为政府机构改革等多重原因，认为上述原因为不可抗力，本院认为，根据被告向本院提交的东源县自然资源局出具的《关于御江帝景湾建设项目规划验收情况说明》，可以证明被告在涉案房产办理规划竣工验收过程中已经于2018年6月初向相关部门提出申请，2018年8月至11月，由于机构调整，原东源县城建规划局于2018年11月底并入东源县住房和城乡规划局，撤并后才正常受理业务，及因2019年3月全县县直机构改革，部分业务滞后，东源县自然资源局2019年8月14日才向被告颁发《建设工程规划验收合格证》，依据上述证据，政府机构改革确实导致被告办证延迟了320天【2018年7月至11月（共153天)及2019年3月至2019年8月14日(167天)】，政府机构改革属于原告不可预见的、不能避免且不能克服的情况，对其验收和办证确实造成了影响，又无法预见到和克服，因此属于不可抗力，但根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条之规定应“根据不可抗力的影响，部分或免除责任……因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减少可能给对方造成的损失”，本案中被告因政府机构改革无法申请验收办证，但未及时具体通知原告，造成原告不能及时止损，且验收亦是因为其自身配套措施需要整改，其自身亦应承担部分过错责任，因此，本院结合本案合同履行情况以及被告在履行合同过程中的违约程度等因素，从优化营商环境，平衡双方利益等方面综合考虑，故酌情部分免除被告责任，予以酌情扣除机构改革延迟的部分期间256天，不予全部扣除320天，认定被告应承担的违约天数为189天（445天-256天）。最后，对于被告认为容积率问题属于不可抗力，其因此应免责问题，因被告未提供相关部门的证明或有关证据证实容积率问题与被告办理《建设工程规划验收合格证》及《竣工验收备案表》直接相关联及直接导致其办证迟延，故对被告的抗辩不予采纳。故根据上述情况，逾期交房造成原告损失数额应计算为，以商品房总房价440253元为基数，按每日万分之一的利率计算189天，共计8321元（440253元×0.0001×189天）。对于被告是否存在逾期办证，是否应承担逾期办证违约金问题。本案原告在2019年10月5日收楼，被告在2020年9月30日为原告办理了涉案房屋的不动产权证书，即在该“商品房交付之日”起365日内取得该商品房的房屋所有权证书，符合合同约定的办理产权证书时间，故对原告请求被告支付逾期办证的请求，不予支持。对于原告认为“商品房交付之日”为合同约定的2018年6月30日，本院认为，本案合同未明确约定办理产权证的“商品房交付之日”为2018年6月30日，且根据本案实际情况，竣工备案表及房屋测绘报告，及原告实际办理收楼手续、签订《房屋交接单》或委托被告办证的手续等资料是被告办理产权证所需的办证资料，办理房屋交付手续后被告才可办理相关办证手续，故应以双方办理房屋交接手续或实际接收房屋的时间为办理产权证起点即“商品交付之日”，故对原告的上述观点不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，规定，判决如下：一、被告东源县安荣房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告赖浩、龚兰兰支付逾期交付商品房的经济损失人民币8321元；二、被告东源县安荣房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告赖浩、龚兰兰支付剩余预交办证费728元；三、驳回原告赖浩、龚兰兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3952元（按简易程序收取），由原告赖浩、龚兰兰负担3155元，由被告东源县安荣房地产开发有限公司负担797元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审判员  曾晓英二〇二一年三月十六日书记员  黄小慧