贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终266号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：王连发，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：余英民，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁培琳，女，汉族，1980年12月15日出生，住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）：罗昌卫，男，汉族，1976年12月23日出生，住贵州省毕节市珠市。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳置业公司）因与被上诉人梁培琳、罗昌卫商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初13632号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人碧阳置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实及理由：根据双方合同约定，由于被上诉人一直没有来办理收房手续，上诉人才于2018年5月19日在毕节日报登报通知被上诉人收房，而在登报通知交房之前，上诉人已经具备合同约定的全部交房条件，故交房违约金应当计算至2018年5月19日，一审法院将违约金计算至2018年11月7日书事实认定错误，适用法律错误。被上诉人梁培琳、罗昌卫未进行答辩。梁培琳、罗昌卫向一审法院起诉请求：1.判令被告履行合同约定，支付原告逾期交房违约金暂计53409元，（从2016年10月30日起至2018年10月22日共722天按日万分之一以739743元为基数计算）；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年5月5日，原告梁培琳、罗昌卫作为买受人，被告碧阳置业作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，房号为商业负1-20，建筑面积40.48平方米，套内建筑面积39.42平方米，总房款739743元；出卖人应当在2016年10月30日前，向买受人交付该商品房；该合同第十一条约定：该商品房应当符合下列条件：1、已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该合同第十二条约定，城市基础设施：供水、供电交付时达到使用条件，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户；公共服务设施：公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案。出卖人不能在约定期限内交付该商品房的，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。该合同第十四条约定，该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条、第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条、第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理；该合同第十四条约定，查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。出于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人登报通知交房之日起7日内买受人未提出书面异议的，视为该商品房已完成交付。该合同附件十二《补充协议》第4条约定：“买受人同意本合同第十三条中‘书面通知’指出卖人刊登于《毕节日报》或《毕节晚报》上的交房通知。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同约定向被告支付完毕购房款739743元。2018年2月8日，被告取得涉案房屋所在楼栋的竣工验收备案。2018年5月19日，被告在《毕节日报》上刊登交房公告，要求业主尽快办理交房手续。被告于2018年10月22日将房屋交付给原告。一审法院认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：被告是否应承担违约责任及违约责任期间如何认定的问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。对于诉讼时效的问题，本案中逾期交付房屋的违约责任属于单纯的债权性质的义务，应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金的给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原则上，被告应当从2016年10月31日起开始计算违约金，但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交房违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，故自原告提起诉讼之日（2020年8月12日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护，即2017年8月12日起的逾期交房违约金请求权未超过诉讼时效。对于逾期交房违约金的问题，本案中，根据原被告双方在《商品房买卖合同》中约定“出卖人应当在2016年10月30日前，向买受人交付该商品房”及“逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。”被告于2018年10月22日向原告交付涉案房屋，因2016年10月31日至2017年8月11日期间的违约金已超过诉讼时效，故被告应支付原告自2017年8月12日至2018年10月22日的逾期交房违约金，共计436天。违约金标准因双方在合同中有明确约定，故按合同约定以原告已付购房款739,743元为基数，按日万分之一的标准计算，计算为32,252.79元（739,743元×0.1‰×436天）。对被告已尽到通知义务的抗辩，因被告举证不能证明刊登交房公告时涉案房屋符合合同约定的全部交房条件，而竣工验收备案仅是交房条件其中之一，故原告此抗辩无事实依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告梁培琳、罗昌卫支付逾期交付房屋违约金32,252.79元。二、驳回原告梁培琳、罗昌卫的其他诉讼请求。案件受理费568元，由原告梁培琳、罗昌卫负担265元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担303。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，根据案涉《商品买卖合同》第十四条“该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。出卖人登报通知交房之日起7日内买受人未提出书面异议的，视为该商品房已完成交付。”及《补充协议》第4.2条“买受人同意本合同第十三条中‘书面通知’指出卖人刊登于《毕节日报》或《毕节晚报》上的交房通知。”的约定，上诉人依约于2018年5月19日登报通知被上诉人接收房屋，被上诉人于7日内，即2018年5月26日前未提出书面异议，应视为上诉人已完成交付，故上诉人应承担违约责任至2018年5月26日，违约金以已付购房款739743元为基数，按日万分之一的标准，计算为21231元（739743元×0.1‰×287天）。一审以上诉人未举证证明公告交房时案涉房屋符合约定的交房条件为由，判决上诉人承担逾期交房违约责任至实际交房之日与双方合同约定不符，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对相应的上诉请求予以支持。一审判决认定上诉人承担违约责任的期限不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初13632号民事判决第二项，即：“驳回原告梁培琳、罗昌卫的其他诉讼请求。”二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初13632号民事判决第一项为：上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人梁培琳、罗昌卫逾期交付房屋违约金21231元；三、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费568元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担200元，被上诉人梁培琳、罗昌卫负担368元；二审案件受理费63元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担3元，被上诉人梁培琳、罗昌卫负担60元。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二一年三月三十日书记员 高 进