吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终834号上诉人（原审原告、执行案外人）：渠俊杰，女，1985年9月4日出生，汉族，银行职员，住吉林省长春市朝阳区。委托诉讼代理人：盛世峰，吉林吉天行律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：单清华，女，1967年7月22日出生，汉族，个体工商户经营者，住吉林省桦甸市。委托诉讼代理人：李佩良，桦甸市桦郊乡法律服务所法律工作者。原审第三人（被执行人）：李峥，男，1966年10月10日生，汉族，住吉林省桦甸市。原审第三人（被执行人）：桦甸市金河粮油经贸有限公司，住所地吉林省桦甸市。法定代表人：朱立华，该公司经理。上诉人渠俊杰因与被上诉人单清华、原审第三人朱立华、李峥、桦甸市金河粮油经贸有限公司（以下简称金河公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省桦甸市人民法院（2020）吉0282民初1794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。渠俊杰上诉请求：1.请求法院维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项，改判停止对案涉房屋的执行；2.本案一、二审诉讼费用由单清华负担。事实和理由：吉林省桦甸市人民法院在另案中于2019年11月14日作出（2019）吉0282民初2566号民事判决，确认了单清华对朱立华的债权，并于2019年10月12日作出（2019）吉0282民初2566号民事裁定，查封了登记在朱立华名下案涉房屋。渠俊杰系朱立华的到期债权人，2017年6月25日朱立华与渠俊杰签订房屋转让合同，约定朱立华将自己所有的上述扬州市房屋转让给渠俊杰，以抵消其对渠俊杰的部分债务。渠俊杰实际接收和占有了该房屋，但因扬州市的房屋限制交易政策，导致渠俊杰与朱立华未能将房屋更名过户至渠俊杰名下。后该房屋被单清华申请并由桦甸市人民法院查封，渠俊杰先后提起案外人异议申请及案外人异议之诉，皆被错误驳回，现依法提起上诉。渠俊杰认为，本案一审判决认定事实不清，适用法律错误，具体理由如下：一、渠俊杰非因自身原因未能将房屋更名过户。1.相关时间节点的事实。（1）朱立华取得房屋所有权证的时间是2017年5月5日；（2）渠俊杰与朱立华转让房屋的时间是2017年6月25日；（3）扬州市房屋限售政策规定2017年11月29日之前限售期限为自取得房屋所有权证或不动产权证书起2年，2017年11月29日之后限售期限由2年改为3年；（4）单清华申请并由法院查封房屋的时间是2019年10月12日。2.对相关时间节点的分析。从上述事实可以看出，渠俊杰与朱立华转让房屋的时候，已经存在房屋限售政策，但限售政策规定的期限是2年，即自2017年5月5日至2019年5月5日期间不能更名过户，所以渠俊杰签订房屋转让合同时，至多只能对该期限内不能更名过户的后果是可预知的，就是说按照当时的售房政策，渠俊杰可以确信地预期2019年5月5日后，渠俊杰可以将房屋更名至自己名下。但是2017年11月29日扬州市出台新政策，将限制销售的时限由原来的2年变更为3年，从而使得渠俊杰在2020年5月之前都不能将房屋更名过户，这是渠俊杰签订房屋转让合同时所无法预料的。而单清华申请和法院进行的查封则恰好发生在2019年5月5日至2020年5月5日期间，即2019年10月12日。可见，渠俊杰对于房屋不能在2019年5月5日至2020年5月5日期间更名过户是无法预见的。因此，对于发生在这个期间的查封以及由此可能导致的房屋权利的限制与丧失也是无法预见的。3.结论。一审法院认定：“渠俊杰明知其与朱立华就案涉房屋的交易受政策限制，房屋在2020年5月前不具备过户条件，仍与朱立华签订《房屋买卖合同》，渠俊杰作为具有完全民事行为能力的自然人，理应对期间可能产生的交易风险及法律后果有充分预期。”显然，上述认定没有考虑到2017年11月29日扬州市出台新政策，将限制销售的时限由原来的2年变更为3年的事实，以及渠俊杰基于这一变更而无法预见2019年5月5日至2020年5月5日期间房屋不能更名过户的事实，渠俊杰无法对这一期间内的交易风险及法律后果有充分预期，一审法院对于这一事实的认定是错误的。二、渠俊杰实质上已经支付全部价款。1.支付全部价款的形式不应局限于实际全部支付资金。本案所转让的房屋系朱立华向银行按揭贷款购买，房屋抵押给了银行，朱立华出让的房屋实际上包括两部分，一部分是房屋首付和已还按揭款所形成的房屋价值，一部分是剩余按揭款所形成的对银行的还款责任。如果支付了房屋首付和已还按揭款所形成的房屋价值的对价，并承接了向银行偿还剩余按揭款的责任，就应视为受让方完整地支付了受让房屋的对价，也就是法律所规定的“支付了全部价款”。2.渠俊杰继续偿还银行按揭款，还是一次性将对银行欠款还清，均不影响单清华作为朱立华债权人的利益。单清华作为朱立华的债权人，其执行朱立华的此处房产，其可以执行的房屋价值仅为朱立华首付部分和自行已经偿还按揭款部分，对于房屋抵押给银行的部分本就没有执行利益。因此，渠俊杰是一次性偿还银行借款还是继续按揭偿还银行借款，对单清华没有任何实质利益的影响。3.渠俊杰自2017年6月25日受让房屋至今已经偿还银行按揭款313,400元，没有任何逾期，应当视为完全履行了还款义务，应当视为受让房屋已经支付了全部价款。4.本案所涉房屋系按揭房屋，抵押权人是银行，该房屋不是朱立华与渠俊杰之间的分期付款转让房屋，不存在支付剩余房款的问题，因此也不存在渠俊杰将剩余房款交付查封法院执行的情况。一审法院所述的“在本院查封之后亦未将剩余房款交付本院执行”的情况应该是指房屋为分期付款方式转让，且剩余房款应归于被执行人所有，如果不予支付剩余房款，将有损被执行人清偿债务能力，也即影响申请执行人债权利益的情况，与本案的情况不是一种情况。另外，渠俊杰未能一次性支付剩余银行按揭贷款是因为房屋限售政策，导致房屋始终不能过户，因为房屋无法过户所以导致渠俊杰无法一次性偿还全部银行按揭借款。5.渠俊杰受让房屋后，通过各种方式偿还银行按揭款，银行工作人员已经知晓渠俊杰受让了该房屋，并协助渠俊杰继续履行还款义务，说明渠俊杰受让房屋既为相关权利人所知晓，亦为相关权利人所认可，起到了一定的公示作用。综上，一审法院认定“在本院查封涉案房屋之前并未支付涉案房屋全部价款，在本院查封之后亦未将剩余房款交付本院执行”的认定和要求是错误的。综上，一审法院已经认定房屋转让合同有效，且渠俊杰已经合法占有和利用房屋，在前面论述中已经证明渠俊杰已支付了全部价款，且不能更名过户的原因不在于渠俊杰。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，渠俊杰已经具备该规定要求的四个要件，故渠俊杰请求停止对案涉房屋的执行有事实和法律根据，请求二审法院依法维护渠俊杰的合法权益。单清华辩称，一、案涉房屋系朱立华在银行按揭贷款购买的房屋，办理按揭贷款时，必须用案涉房屋作为抵押物，办理抵押登记。渠俊杰与朱立华即使真的签订了案涉房屋转让合同，因其没有征得抵押权人的同意，违反了担保法的规定，双方所签订的房屋转让合同也属于无效合同。二、一审时，渠俊杰提交的证据证明不了案涉房屋贷款是其所缴纳和渠俊杰实际占有了案涉房屋。三、通过房屋转让合同第三条约定：“（因当地过户政策）甲乙双方无法及时办理过户，待过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权过户手续。”第五条约定：“因扬州限售政策，暂时无法过户。”通过这些约定可以证实，渠俊杰在签订房屋转让合同和房屋交接书时，对扬州市的房屋限售政策是完全知晓的，但渠俊杰在一审庭审回答法官提问时，却称“在签订房屋转让合同时不清楚案涉房屋存在限购政策，是在后期到产权中心办理的时候才知道这个情况”，渠俊杰系做虚假陈述。综上所述，单清华认为，渠俊杰没有证据证明案涉房屋被查封之前已经与朱立华签订了合法有效的房屋买卖合同，合法占有案涉房屋，已经支付了全部购房款，切非因本人的原因未办理过户登记，其上诉请求依法不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。朱立华、金河公司述称，渠俊杰所述属实。李峥未到庭，亦未提交书面陈述意见。渠俊杰向一审法院起诉请求：1．请求确认渠俊杰与朱立华关于买卖案涉房屋的房屋转让合同有效，并停止对该财产的执行；2．诉讼费用由单清华负担。一审法院认定事实：单清华与李峥、朱立华、金河公司民间借贷纠纷一案，一审法院于2019年11月14日作出（2020）吉0282民初2566号民事判决：李峥、朱立华、金河公司于判决生效之日共同偿还单清华借款本金120万元，并支付利息（从2016年l月31日至实际给付之日，按本金120万元、月利率20‰计算，已支付10万元利息）。该判决已于2020年1月11日生效。一审法院于2019年10月12日作出（2019）吉0282民初2566号民事裁定：查封产权人登记在朱立华名下的案涉房屋，查封期限为三年，查封期间不得转让，不得设定抵押或者其他权利负担。2020年8月3日，渠俊杰作为案外人向一审法院提出书面异议申请，请求中止对登记在朱立华名下的案涉房屋的执行。2020年8月11日，一审法院作出（2020）吉0282民初执异51号裁定书，驳回了渠俊杰的异议请求。渠俊杰对该裁定不服，遂向一审法院提起本次诉讼。朱立华分别于2015年2月11日、5月4日、9月30日为渠俊杰出具借据三份，借款金额合计55万元。2017年6月25日，朱立华与渠俊杰签订房屋转让合同，约定因朱立华无法偿还渠俊杰借款，朱立华将案涉房屋以55万元价格转让给渠俊杰，同时，渠俊杰承担该房屋剩余部分银行贷款的清偿。该房屋系2015年7月18日朱立华按揭贷款购买的商品房，总价款129万元，首付款39万元，其余90万元系按揭贷款。合同第三条：本合同签订时，（因当地过户政策）双方无法及时办理过户。待过户条件成熟时，朱立华应协助渠俊杰办理房屋产权过户手续。2017年6月26日，朱立华与渠俊杰签订房屋交接书，约定朱立华将不动产权证书及房屋钥匙等交付给渠俊杰。交接书第五条：因扬州限售政策，暂无法更名过户，朱立华房屋交接后，房屋所有权使用权归渠俊杰…。房屋转让合同签订后，渠俊杰偿还了该房屋部分银行贷款。2017年11月29日，扬州市人民政府发布的关于进一步加强市内房地产市场调控工作的通知第四款第（11）项：加强二手住房市场管理。在市区范围内户籍居民家庭拥有第二套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有第一套住房及以上的，自取得房屋所有权证或不动产权证书起，上市交易的限制期限由原规定的2年调整到3年…。一审法院认为，朱立华与渠俊杰基于以物抵债签订的《房屋转让合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。渠俊杰作为案外人提起执行异议之诉，应就其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担证明责任。本案中，在法院查封涉案房屋之前，虽渠俊杰与朱立华签订了房屋转让合同，渠俊杰支付了部分购房款。但渠俊杰明知其与朱立华就涉案房屋的交易受政策限制，房屋在2020年5月前不具备过户条件，仍与朱立华签订房屋买卖合同，渠俊杰作为具有完全民事行为能力的自然人，理应对期间可能产生的交易风险及法律后果有充分预期。因此，在渠俊杰明知涉案房屋不能办理过户仍与朱立华进行交易，且在法院查封涉案房屋之前并未支付涉案房屋全部价款、在法院查封之后亦未将剩余房款交付法院执行的情形下，一审法院认为渠俊杰请求排除对涉案房屋执行的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决：一、确认渠俊杰与朱立华于2017年6月25日签订的房屋转让合同有效；二、驳回渠俊杰的其他诉讼请求。案件受理费9,300元，由渠俊杰负担。二审中，当事人未提交证据。通过双方当事人的陈述、答辩，以及对现有证据的审核、认定，经本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案争议的主要焦点问题为渠俊杰与朱立华签订的《房屋转让合同》是否有效、渠俊杰就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于《房屋转让合同》的效力问题，因该合同系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违反公序良俗，故应认定合法有效。关于渠俊杰就案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记。”该规定明确要求买受人需同时符合前述四项情形，其权利方能够排除人民法院的强制执行。该规定的目的在于保护无过错的买受人，通过赋予其优先于普通债权的权利层级保护方式，实现对在先成立债权并已对房产占有、使用的买受人的优先保护。因该种保护属于基于特殊价值取向对于特殊债权给予的优先于其他债权的保护，故在适用时应当严格审查。对于“非因买受人自身原因未办理过户登记”应当理解为，没有登记的原因是属于案外人意志以外的客观障碍，否则，应判断为其有过错。关于渠俊杰对案涉房屋未更名过户是否存在过错的问题，渠俊杰对案涉房屋系朱立华以贷款方式购买、银行设定抵押权系明知，其购买案涉房屋时对案涉房属于扬州市限售房屋，房屋更名过户受政策限制存在客观障碍亦明知，却仍与朱立华进行交易，将自己置于不能进行物权变更登记、无法取得物权的风险之中，故此种情形并不属于渠俊杰意志以外的客观障碍，应当认定案涉房屋未办理过户登记系渠俊杰自身原因，渠俊杰对案涉房屋未办理过户登记存在过错，其对案涉房屋享有的民事权利不足以排除人民法院的强制执行，渠俊杰的上诉理由本院不予支持。综上所述，渠俊杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9300元，由渠俊杰负担。本判决为终审判决。审判长  高忠华审判员  李亚妮审判员  王 东二〇二一年三月三十日书记员  李晓楠