北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0102民初3209号原告（反诉被告）：梁文飞，男，1983年12月30日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）：李婧，女，1981年3月24日出生，汉族，住北京市朝阳区。二原告共同委托诉讼代理人：曹梅燕，北京市中银律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘丹，女，1957年11月9日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘星（被告刘丹之弟），住北京市海淀区。委托诉讼代理人：徐斌，男，住北京市海淀区，由北京市西城区金融街街道丰融园社区居委会推荐。梁文飞、李婧与刘丹房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。梁文飞、李婧的共同委托诉讼代理人曹梅燕，刘丹的委托诉讼代理人刘星、徐斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁文飞、李婧向本院提出诉讼请求：1.判令刘丹返还房屋租赁押金40800元；2.判令刘丹给付押金占用利息，以本金40800元为基数，按本案所涉债务发生时同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）4倍计付，从2020年8月9日计算至债务全部清偿之日，现暂计算至2020年9月2日，计2927.54元；3.判令刘丹承担梁文飞、李婧此次诉讼支付的律师费4000元；4.本案诉讼费由刘丹承担。事实与理由：梁文飞与李婧系夫妻。2018年4月14日，梁文飞与刘丹签订《北京市房屋租赁合同》，由梁文飞承租刘丹所有的位于北京市西城区XXX房屋一套，合同约定押金40800元。该合同到期后，因疫情原因，双方续租至2020年8月8日。2020年8月8日，梁文飞、李婧将房屋交还给刘丹。承租期间，梁文飞、李婧并无任何违约行为，刘丹依约应返还押金，但其一直未退还押金，双方协商未果，故诉至法院。刘丹辩称：针对第一项诉讼请求，合同约定的很清楚，是需要双方结算以后，对方该赔的赔，该承担违约责任的承担违约责任，签署了物业交接单才涉及到返还押金的问题，现在返还押金的条件不具备。第二项诉讼请求，因为2020年8月8日交房根本就没有完成，谈不上怎么还押金的问题，也就根本谈不上从8月9日开始计息的问题。第三项诉讼请求律师费4000元，本案的案由是房屋租赁纠纷，没有法律规定这个案由需要由被告承担律师费。诉讼费也不同意承担。刘丹向本院提起反诉请求：1.依法判令梁文飞、李婧支付2020年7月21日至7月25日期间因其迟延支付房租应承担的违约金13160元；2.依法判令梁文飞、李婧支付上述违约金的利息866元，以违约金本金13160元为基数,依据该违约金应支付之日2020年8月8日同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR，一年利率3.85%）4倍计付，计算至该违约金全部清偿之日。现暂从该违约金应给付之日（2020年8月8日）计算至2021年1月10日，共156天；3.依法判令梁文飞、李婧赔偿因其租房期间丟失、损坏家具电器物品的费用，合计18688元；4.依法判令梁文飞、李婧支付其租房期间应承担的冷水费475元、热水费1128元、电费616.28元，合计2219.28元；5.依法判令梁文飞、李婧支付因其违约交房应承担的违约金30000元；6、反诉诉讼费用由梁文飞、李婧承担。事实与理由：1.根据老合同第四条，新合同第九条第（一）（四）项，第十一条第1款以及我在微信中重申每月20日支付房租的约定，梁文飞、李婧本应在2020年7月20日支付房租，但其实际支付时间为2020年7月26日，迟延支付时间达5天，李婧也已承认其违约在先，并向我致歉。据此，梁文飞、李婧应按约定的日租金200%的违约金标准向我支付违约金13160元。2.根据双方老合同第七条第（二）项第2款、第九条第（四）项、第十条第（一）项、第四条第（二）项，新合同第六条第（二）项第2款、第八条第（四）项、第九条第（一）项、第四条第（二）项的约定，梁文飞、李婧保管不当或不合理使用，致使房屋附属物品、设备设施发生损坏或故障的，应负责维修或承担赔偿责任。梁文飞、李婧租房期间丢失我的洗衣机、微波炉、黑色电脑椅、门锁钥匙等物品，应照价赔偿；未合理使用地板、书桌、窗户玻璃，造成这些物品损坏，丧失或减损使用价值，也应依约赔偿。3.根据双方新、老合同第五条第一款约定，梁文飞、李婧承担租赁期间的水费、电费。但截止2020年8月8日租赁期满，梁文飞、李婧尚欠冷水费475元、热水费1128元、电费616.28元，共计2219.28元，梁文飞、李婧应依约承担。4.根据双方新合同第十一条第五款约定，梁文飞、李婧应按照约定条件（详见新合同第三条第（二）项、第四条第（二）项、第十一条第2、3款）退还房屋，但梁文飞、李婧拒绝赔偿丢失损坏的电器家具物品，不支付违约金，不支付水电费，不依约处理结算事宜，不签署物品交接单，显然违背约定的交房条件，应承担相应的违约责任，支付违约交房的违约金。请法院查明事实，合并审理我的反诉请求，依法裁判。梁文飞、李婧辩称：不同意支付延期支付房租违约金13160元及利息866元，双方是在疫情期间协商一致后确认的租期，不存在延期支付房租的情况。第二份租赁合同的签订时间是2020年7月26日。我们支付租金的时间也是7月26日，在双方协商一致后的当日就把租金转给刘丹了。另外在第一份租赁合同中明确约定了延期支付租金的情形，合同第九条第四款第二项，不按照约定支付租金达7日的，因此即使在没有协商的过程中，这样支付租金也并不构成合同违约。因此刘丹所称的我们延期支付租金的事实和理由均不成立。不同意支付反诉请求第三项损害家具电器物品的费用18688元。我们2020年8月7日搬家，已于当日将房屋以及相关家具、家电、物品交付于对方，相关的损失如果存在的话，也并非我们造成，我们对此不负有任何责任。针对反诉请求第四项水电费合计2219.28元，由于在交房时对该笔金额并未确认，现同意承担该笔费用，在押金中予以扣除。不同意支付反诉请求第五项关于所谓的延期交房的违约金，第二份合同的租赁期间为2020年7月26日至2020年8月8日，我们是在2020年8月7日将房屋交还给刘丹的，所以根本不存在延期交房的事实，且下一家承租人已于2020年8月8日入住。诉讼费也不同意承担。本院经审理认定事实如下：梁文飞与李婧系夫妻。2018年4月14日，刘丹（出租人、甲方）与梁文飞（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将其名下的位于北京市西城区XXX房屋（下称涉案房屋）一套出租给乙方居住使用。租期自2018年4月21日至2020年4月20日。甲方应于2018年4月21日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙及门禁、水气电卡后视为交付完成。租金40800元/月，每年支付一次，押一付十二，押金40800元。租赁期内，水费、电费等由乙方承担。乙方不按照约定支付租金达7日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。乙方不按照约定支付租金达7日的或欠缴各项费用达2000元的，应按照月租金100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。上述合同签订后，刘丹依约向梁文飞交付了涉案房屋，梁文飞支付了押金40800元，与家人在此居住。合同到期后，刘丹与李婧通过微信约定由李婧继续承租涉案房屋，月租金40800元，于每月20日交付，不足一月的按日计算交付。2020年7月26日，刘丹（出租人、甲方）与李婧（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方居住使用。租期自2018年7月26日至2020年8月8日。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。租金为1316元/日，总计18424元。押金40800元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应担承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内，水费、电费等由乙方承担。乙方不按约定支付租金达2日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；乙方应按日租金200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的应按日租金200%标准支付违约金。本次房屋租金标准1316元/日，含车位租金，乙方未按照本合同规定情形退房和车位的，违约退房和车位二项或其中任何一项，违约金按照房屋日租金1316元的200%计算，不单独计算房屋或车位的违约金。2020年7月26日合同签订当日，梁文飞向刘丹支付了2020年7月20日至8月8日期间租金25004元，双方约定将2018年4月14日签订的租赁合同的押金40800元转至本合同。2020年8月7日，在中原地产经纪人任某的见证下，双方并未签订书面的房屋交接手续，但梁文飞腾退并向刘丹交还了房屋。审理中，刘丹称交房时发现客厅窗户玻璃损坏、客厅及主卧地板损坏，洗衣机、微波炉、黑色电脑椅、门锁钥匙等物品丢失，并提供《物业交验单》、照片、刘丹与链家地产孙晓菲微信聊天记录、链家地产经纪人证明、刘丹与中原地产任某微信通信记录、刘丹与安信地板及天坛家具客服微信记录、维修地板报价单、维修书桌收据、维修玻璃支付费用账单等予以佐证。梁文飞认可《物业交验单》、维修地板报价单、维修书桌收据真实性，不认可证明目的；其他证据因没有原件，真实性、关联性、合法性、证明目的均不认可；认可承租期间在客厅放置了轻型乒乓球桌，但认为与地板损坏之间没有直接关系，且刘丹主张的损害系梁文飞交房后两个月才提出；认可承租期间确实对客厅窗户的玻璃打过孔，并在交房前放置了一块完整的玻璃，同意承担更换玻璃的人工费。审理中，李婧、梁文飞申请证人中原地产经纪人任某出庭，欲证明2020年8月7日李婧、梁文飞已将涉案房屋交还刘丹，刘丹所述未按合同约定的相关手续交房不能归责于李婧、梁文飞。证人任某当庭陈述称：2020年8月7日李婧、梁文飞已将涉案房屋交还刘丹，交房时就存在客厅窗户玻璃损坏，但对地板损坏及物品丢失不知情，地板损坏、椅子丢失和换门锁的事是刘丹事后提出的。审理中，李婧、梁文飞认可欠付刘丹冷水费475元、热水费1128元、电费616.28元，同意在押金中予以扣除。关于押金，刘丹主张合同约定签署了物业交接单后才涉及押金返还的问题，故目前返还押金的条件尚未成就，李婧、梁文飞主张押金应在折抵欠付的水电费后予以返还。本院认为：李婧、梁文飞分别与刘丹之间的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。本案合同期限已届满，双方因房屋交接的相关问题产生争议，诉至本院。经查，双方于2020年8月7日对涉案房屋进行交接，李婧、梁文飞于当日将涉案房屋交还给刘丹，但双方未对房屋及附属物品进行清点并办理书面交接手续。刘丹因此认为李婧、梁文飞未依约交还房屋，应对家具毁坏及物品丢失承担全部责任，李靖、梁文飞不予认可，并要求认为刘丹返还押金。关于押金，合同约定押金除抵扣应由承租人承担的费用、租金、违约赔偿责任外，剩余部分应返还给出租人，李婧、梁文飞已在合同期满后将房屋交还给刘丹，故刘丹应在扣除应由李婧、梁文飞承担的费用后返还剩余押金。李婧、梁文飞要求刘丹支付押金占用利息，没有合同及法律依据，本院不予支持。李婧、梁文飞要求刘丹支付律师费，没有法律依据和合同约定，本院不予支持。刘丹反诉要求李婧、梁文飞支付迟延支付2020年7月21日至7月25日租金的违约金，经查，2020年7月21日至7月25期间梁文飞与刘丹的《北京市房屋租赁合同》已到期终止，刘丹与李婧约定由李婧继续承租涉案房屋，双方未签订书面合同，但通过微信聊天的形式明确了租金标准及支付方式等。现有证据显示，刘丹与李婧并未对迟延支付租金的违约责任进行约定，故刘丹的该项诉讼请求没有合同依据，本院难以支持。刘丹反诉要求李婧、梁文飞支付迟延支付租金的利息，没有事实及法律依据，本院不予支持。刘丹反诉要求李婧、梁文飞赔偿物品损坏及丟失的损失，关于客厅窗户损坏的损失，李靖、梁文飞当庭自认造成客厅窗户损坏，证人任某亦出庭证明以上事实，故李靖、梁文飞应承担刘丹因重新安装玻璃支出的500元。关于地板损坏维修费、物品丢失损失（洗衣机、微波炉、黑色电脑椅）、换锁费用，本院对此认为，租赁合同到期后，出租人与承租人均有义务对租赁房屋进行交接，为避免事后分歧，双方交房时须对照合同签订时所填《物业交验单》对房屋及附属物品进行一一清点并制作房屋交割清单。本案中，双方2020年8月7日交接房屋时未制作房屋交割清单，导致双方争议较大。刘丹虽就房屋损坏及物品丢失提供了大量证据，但大部分证据均非原件且形成于2020年8月7日之后，李婧、梁文飞不认可真实性。综上，现有证据不足以证明未履行书面交房手续的责任在李婧、梁文飞，以及系李靖、梁文飞使用不当导致地板损坏、丢失洗衣机、微波炉、黑色电脑椅并产生换锁损失，故本院对该部分诉请不予支持。关于刘丹反诉主张的冷水费475元、热水费1128元、电费616.28元，李婧、梁文飞当庭表示同意支付，本院不持异议。关于刘丹反诉主张的李婧、梁文飞违约交房的违约金30000元，因李靖、梁文飞已经于合同期满前交还了房屋，交房时未制作房屋交割清单导致双方对物品损失存有争议，对此双方均有责任，现有证据不足以证明李婧、梁文飞交还的房屋不符合约定，刘丹该项诉请缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，被告刘丹退还原告梁文飞、原告李婧房屋租赁押金40800元；二、本判决生效之日起七日内，反诉被告梁文飞、反诉被告李婧赔偿反诉原告刘丹玻璃安装费500元；三、本判决生效之日起七日内，反诉被告梁文飞、反诉被告李婧支付反诉原告刘丹冷水费475元、热水费1128元、电费616.28元，合计2219.28元；四、驳回原告梁文飞、原告李婧其他诉讼请求；五、驳回反诉原告刘丹其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费497元，由原告梁文飞、原告李靖负担72元（已交纳），由被告刘丹负担425元（本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费712元，由反诉原告刘丹负担682（已交纳），由反诉被告梁文飞、反诉被告李靖负担30元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 冯海鑫二〇二一年三月一日法官助理 卢 震书 记 员 林 彤