广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）桂0203执异3号 异议人（案外人）：覃守柱，男，1977年4月7日生，汉族，户籍所在地：广西贵港市港南区。 申请执行人：柳州市区农村信用合作联社,住所：柳州市屏山大道341号箭盘山大厦；统一社会信用代码：91450200662122066K。 法定代表人：李雄，该社理事长。 被执行人：周萼辉,男,1968年7月29日生,汉族,住广西柳州市。 被执行人：周殿鹏,女,1969年6月3日生,汉族,住广西柳州市。 被执行人：刘德求,男,1956年3月23日生,汉族,住广西柳州市。 被执行人：谢雄生,女,1960年10月17日生,汉族,住广西柳州市。 本院在执行柳州市区农村信用合作联社（以下简称柳州农信社）与周萼辉、周殿鹏、刘德求、谢雄生借款合同纠纷一案中，依法拍卖被执行人周殿鹏所有的坐落于广西柳州市金岭商埠10栋2号（产权证号:柳房权证字第××）的不动产（以下简称案涉房产）一处。异议人覃守柱对本院对案涉房产进行强制腾空、搬离的执行行为有异议，认为侵害了其合法权益，对此提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。 异议人覃守柱称，请求停止（2020）桂0203执2770号案件中对案涉房产承租人的强制腾空行为。事实与理由：覃守柱于2015年1月1日与周萼辉、周殿鹏签订了《房屋租赁协议》，合同主要约定：1、周萼辉、周殿鹏将位于广西柳州市，面积为300平方米，月租金为3000元，出租给覃守柱；2、租赁期共20年，自2015年1月1日起至2035年12月31日止，从2015年1月1日开始计算租金；3、双方签订合同后在5个工作日内向周萼辉、周殿鹏交押金50000元，租金分两期交，第一期交清前10年租金即360000元，双方约定按覃守柱标准重新进行装修，装修费用大约300000元，双方各出一半，由覃守柱出资装修，覃守柱从房屋出租款扣除150000元冲抵前10年的租金，余下210000元租金于2015年6月份交60000元，2016年4月份交150000元；第二期租金从2025年1月1日起开始按月交，2026年开始租金每年上涨5%直到合同结束......合同签订后，覃守柱即按约定对案涉房产一至三层进行装修，装修费用30多万元，且其按约定分别于2015年5月10日、6月8日、2016年4月6日支付了50000元、60000元、150000元租金给周萼辉。至此覃守柱已按《房屋租赁协议》全部履行了义务。案涉房产的业主曾与他人存在纠纷，柳江区人民法院（以下简称柳江法院）曾对案涉房产进行拍卖，但当覃守柱出具《房屋租赁协议》后，柳江法院认可真实性，并在拍卖公告中提示有租赁期限的内容。现案涉房产的业主又与他人存在纠纷，柳州市鱼峰区人民法院（以下简称鱼峰法院）却要求其清空房产。根据《城市房屋租赁管理办法》第11条规定及《民法典》第725条的规定，覃守柱依法有权继续租赁案涉房产，鱼峰法院要求覃守柱清空房屋无法律依据。若竞买人需看现场，覃守柱有义务配合，新业主拥有案涉房产的所有权后，仍有权与覃守柱协商租赁事宜。 异议人覃守柱提供了房屋出租协议、三份收条、中国农业银行银行卡交易明细清单等证据予以证实。 申请执行人柳州农信社述称，1、柳州农信社于2014年6月5日即与周萼辉、周殿鹏签订了《个人借款合同》、《抵押合同》，周萼辉、周殿鹏用案涉房产为其二人在柳州农信社申请借款提供抵押担保，并于2014年6月9日办理了抵押登记，柳州农信社享有合法有效的抵押权，且柳州农信社于2014年6月10日按约发放上述合同中涉及的贷款；2、柳州农信社对覃守柱提供的房屋出租协议、中国农业银行交易明细清单、收条的真实性、关联性不予认可。且《房屋出租协议》的签订时间是2015年1月1日，即使其是真实的，签订的时间也在柳州农信社办理抵押登记、发放贷款之后。根据我国相关法律“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定。综上所述，覃守柱提出的停止对案涉房产的腾空请求，缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回覃守柱的异议请求，继续执行（2020）桂0203执2770号案件，以维护柳州农信社的合法权益。 申请执行人柳州农信社为其辩解未向本院提供证据材料。 本院依法向被执行人周萼辉、周殿鹏、刘德求、谢雄生送达异议申请书副本，被执行人周萼辉、周殿鹏、刘德求、谢雄生既未向本院提交答辩意见，亦未向本院提交证据，视为其自动放弃答辩、举证、质证等权利。 经审查查明，2014年6月4日，周萼辉与柳州农信社签订了《个人借款合同》，向柳州农信社借款160万元，次日周萼辉、周殿鹏、刘德求、谢雄生与柳州农信社签订了《抵押担保合同》，并于同月9日到相关部门办理了案涉房产及及位于广西柳州市金岭商埠9栋12号房地产抵押登记手续，柳州农信社依约于同月10日向周萼辉发放了贷款。柳州农信社因与周萼辉、周殿鹏、刘德求、谢雄生上述金融借款合同纠纷，于2019年4月25日诉至本院，要求周萼辉偿还借款本金及利息等费用，周殿鹏对上述债务承担连带偿还责任；柳州农信社对案涉房产及位于广西柳州市金岭商埠9栋12号（权属证号：柳房权证字第××号）房地产享有优先受偿权。2019年11月5日，本院作出（2019）桂0203民初2416号民事判决书。该判决书生效后，周萼辉、周殿鹏、刘德求、谢雄生未按判决书上确定的义务履行，柳州农信社于2020年8月18日向本院申请强制执行。该案在执行过程中，本院于2020年9月9日作出（2020）桂0203执2770号之一执行裁定书，裁定查封被执行人周殿鹏所有的案涉房产一处，并于当日到相关部门办理了查封手续。同年9月15日本院作出（2020）桂0203执2770号之二执行裁定书，裁定拍卖被执行人周殿鹏所有的案涉房产一处。执行过程中，本院于2020年10月27日作出（2020）桂0203执2770号公告，责令居住或租住在案涉房产内所有人员，于2020年11月11日前自行腾空、搬离案涉房产，同日作出拍卖公告，将询价结果及在淘宝网司法拍卖平台上进行第一次拍卖的保留价告知被执行人周萼辉、周殿鹏、刘德求、谢雄生，并于同日在案涉房产门口处张贴了上述两份公告。异议人覃守柱得知本院拟拍卖案涉房产及知晓上述腾空公告后，向本院提出书面异议并提出前述异议请求。 另查明，1、2015年9月18日、2016年9月19日，案涉房产上分别又另设置了他项权，债权数额为2200000元及1300000元；2、2015年1月1日，覃守柱与周萼辉、周殿鹏签订了一份《房屋出租协议》，周萼辉、周殿鹏将案涉房产出租给覃守柱；3、周萼辉分别于2015年5月10日、6月8日、2016年4月6日各出具一份收条给覃守柱，及覃守柱于2016年4月6日曾将150000元汇入周萼辉的银行账户中；4、2020年10月29日，本院到柳州市不动产登记中心查档得知，案涉房产登记在周殿鹏名下。 上述事实，由已发生法律效力的（2019）桂0203民初2416号民事判决书、当事人提交的证据材料及（2020）桂0203执2770号执行卷宗等材料在案佐证。 本院认为，异议人覃守柱请求停止（2020）桂0203执2770号公告中关于限期腾空、搬离案涉房产的要求，其实质是要求阻却对案涉房产的交付，即请求带租拍卖，属于对本院涤除租赁关系后拍卖的具体执行行为提出异议，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查。本案争议焦点为覃守柱就案涉房产是否享有合法权利且该权利是否可以阻却人民法院的执行。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，本案中，周萼辉、周殿鹏与柳州农信社就案涉房产设有抵押，设定抵押权的时间为2014年6月9日，覃守柱主张的租赁协议签订时间为2015年1月1日，在设定抵押权之后，故覃守柱与周萼辉、周殿鹏之间的租赁关系不得对抗柳州农信社对案涉房产在先的抵押权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”的规定，可见，对于抵押权这种登记的权利应优先于未登记的租赁权实现；最后，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，案涉房产在抵押权设立6个月后方对外出租，且租赁期限长达20年，如带租拍卖，势必严重影响设立在先的抵押权的有效实现。本院涤除租赁关系后拍卖案涉房产具有事实根据，亦符合法律规定。因此，覃守柱主张的租赁权不能对抗柳州农信社的抵押权，亦在本案中不具有阻却执行的效力，其请求本院停止对案涉房产强制搬离、腾空的执行异议请求缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。至于覃守柱与周萼辉、周殿鹏之间因租赁协议合同履行产生的争议，可另行依法主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第三十一条的规定，裁定如下： 驳回异议人（案外人）覃守柱的异议申请。 如不服本裁定，可自本裁定书送达之日起十日内，向柳州市中级人民法院申请复议。 审判长 黄 钿 审判员 覃 艳 审判员 周祖林 二〇二一年三月五日 书记员 蔡怡昉