广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初17031号原告：邹练武，男，1979年6月16日出生，汉族，住湖北市孝昌县，原告：张红霞，女，1977年1月21日出生，汉族，住广州市白云区，两原告共同委托诉讼代理人：陈芝廉，广东法制盛邦律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：刘飞，广东粤秀律师事务所律师。被告：广州云梯地产开发有限公司，住所地广州市白云区机场路航云北街自编339栋83号4-5层，统一社会信用代码91440101190497053H。法定代表人：梁国锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨栩锋，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张哲，男，该公司员工。被告：广东空港置业有限公司，住所地广东省广州市白云区机场路航云北街66号自编7至10层，统一社会信用代码91440000MA4UJ1CX4H。法定代表人：翁玉麟，该公司董事长。委托诉讼代理人：邹莹，女，该公司员工。原告邹练武、张红霞与被告广州云梯地产开发有限公司（以下简称云梯公司）、广东空港置业有限公司（以下简称空港公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，后依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案转为普通程序，由审判员独任审理，原告邹练武、原告邹练武、张红霞的共同委托诉讼代理人陈芝廉、刘飞，被告云梯公司的委托诉讼代理人杨栩锋，被告空港公司的委托诉讼代理人邹莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹练武、张红霞向本院提出诉讼请求：1.判令云梯公司以购房总价款718248元为基数按日0.01%的标准自2017年8月31日至实际交房日止向邹练武、张红霞支付逾期交房违约金，空港公司与云梯公司承担连带赔偿责任（暂计至2020年10月25日，逾期日期共1151天，计82670元）；2.本案诉讼费由云梯公司、空港公司承担。事实和理由：2016年5月23日邹练武、张红霞与广州白云国际机场集团综合开发有限公司（现更名为云梯公司）就广州市花都区xx房签订201605236744号《商品房预售合同》。合同约定：该商品房合同约定建筑面积共112.84平方米，其中套内面积91.51平方米，共有分摊面积约21.33平方米。该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米7848.85元，总金额718248元。自预售合同网上签订之日起支付全部房价款的48.49%，金额计348248元，剩余房款37万元由邹练武、张红霞向中国建设银行股份有限公司广州白云支行办理贷款按揭。另约定：云梯公司应当在2017年8月30日前将竣工验收合格的房屋交付邹练武、张红霞使用。如云梯公司未能按期交房则合同继续履行，云梯公司应自约定的交房日期的次日起至实际交付之日或达到法定交楼之日止每日按已付房款的0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价的2%。合同签订后，邹练武、张红霞按约履行了付款义务，云梯公司已出具全额购房发票。现涉案房屋尚未取得竣工验收备案表，亦未办理永水永电及燃气入户，且不能承诺整改期限。涉案房屋至今未收楼。经查，空港置业是云梯公司的股东。邹练武、张红霞认为：一、预售合同及附件七中的机打另约定项构成格式条款，逾期交房违约责任条款应归于无效。1、涉案预售合同及附件七是云梯公司提供，涉案预售合同与同期房三份预售合同除户型差异外其他条款完全一致，足以证明预售合同及附件七中的机打另约定项是云梯公司为重复使用而预先拟定，构成格式条款。2、逾期交房条款存在免除云梯公司责任、加重邹练武、张红霞责任的情形，依合同法第40条应属无效。房屋买卖合同中，付款义务对应的是交房办证义务。预售合同逾期交房条款中，因云梯公司原因逾期交房时，径直剥夺了买受方的合同解除权，只能合同继续履行，不论何种情形，包含可能的逾期交房20年，云梯公司就逾期交房承担的违约金总额不超过总房价的2%。有违合同法第39条（采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务）的初衷。按附件七第2条买受方迟逾付款60日，云梯公司有权解除合同。按附件七第18条，此情形下，买受方要向云梯公司支付房款总额20%的违约金，在办理收楼后解除的，自收楼日至交返房屋日止，按购房总价款以日万分之五支付使用费。该约定中的民事权利义务配置极不对等，双方的权利义务严重失衡，违背了市场经济基本规律和资本市场规则，也违背了民法的公平原则。二、如认定逾期交房条款有效，有违公平合理、诚实信用原则。因经济因素，全国范围内人口大幅度跨区域流动已是常态，必然导致流动人口购房的需求。无论承认或是避讳，购房已然成为流动人口工作、居住、教育需求的重大连接点。对于非投资性的刚需人员，不存在面对不平等合约时买或不买的自主性。面对房产开发及销售公司行业合纵同步，为平衡双方地位信息不平等及购方丧失对等议价能力的情形，国家部门专门就购房合同制定标准合同强制使用并采取备案措施。如以补充约定为名认定其有效，无异使国家层面的管控目的落空。另，买受方在合同签订之初，有合理期待，家有其居，免于因房屋租赁市场的租金月涨而疲于寻适搬迁之苦。按合同2017年8月30日应交房，在逾期时，邹练武、张红霞必然需在外租赁额外产生租金损失，90平方米的房屋花都年租金不少于25000元。法院认定逾期交房条款有效，则违约金对邹练武、张红霞实难言公平。三、即使法院认定逾期交楼违约金条款有效，邹练武、张红霞亦有权要求调整。如上述，云梯公司的违约金不足以弥补邹练武、张红霞的损失，且涉案房屋不具备永水永电，给邹练武、张红霞的日常生活必然带来诸多不便，因云梯公司整改无期，该项目有很大可能烂尾，致邹练武、张红霞合同目的落空。依《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定,法院可以依据当事人的申请、综合考虑买受人是否已收楼、逾期交楼的原因及当事人过错程度等具体案情对违约金进行调整。邹练武、张红霞现要求以购房总价款为基数按日0.01%的标准计算逾期交房违约金。四、按类案类判原则，邹练武、张红霞诉讼请求亦应予以支持。关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）四、类案检索范围一般包括：（四）上一级人民法院及本院裁判生效的案件。经检索，与本案类似度基本相同的争议，广州市中级人民法院有二〇一九年十二月四日作出的（2019）粤01民终21825号民事判决书。综上所述，望法院对本案依法裁处。被告云梯公司辩称，不同意邹练武、张红霞的诉讼请求。根据合同14条的约定，违约金不超过总房价款2%，该条款是双方真实意思表示，本案逾期交楼违约金应按照合同约定不超过总房价款2%。邹练武、张红霞要求的逾期交楼违约金有部分超过诉讼时效，不应维持。违约金起算时间是2017年8月31日，2017年8月31日至2017年11月2日期间的违约金已经超过诉讼时效。被告空港公司辩称，不同意邹练武、张红霞要求我公司对云梯公司（可能）的债务承担连带责任的诉讼请求。一、云梯公司的财产独立于我司财产。云梯公司原名广州白云国际机场集团综合开发有限公司。云梯公司和我司均是管理规范的国有公司法人，每年都按照《中华人民共和国公司法》第六十二条的规定，在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计（详见云梯公司2014年以来至今六年的年度审计报告）。上述证据充分证明，云梯公司作为国有一人有限责任公司，每年均按照《中华人民共和国公司法》的规定进行规范的法定外部审计，其财产独立于作为其股东的我司的财产，不存在云梯公司的财产和其股东财产混同的情况。二、邹练武、张红霞要求我司对云梯公司（可能）的债务承担连带责任没有事实和法律依据。如上所述，我司已充分举证证实，云梯公司是一家管理规范的国有一人有限责任公司，每年均进行严格规范的法定外部审计，其财产独立于其股东。因此，邹练武、张红霞认为我司应对云梯公司（可能）的债务承担连带责任没有事实和法律依据。综上，邹练武、张红霞对我公司的诉讼请求完全没有事实和法律依据，敬请贵院驳回邹练武、张红霞要求我公司承担连带责任的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：云梯公司是位于广州市花都区xx房的开发商，在与邹练武、张红霞签订《广州市商品房买卖合同》之前取得了房管部门核发的《商品房预售许可证》，预售涉案房屋。2016年5月23日，云梯公司（甲方、卖方）与邹练武、张红霞（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件一至七，第四条约定：乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的花都区xx房。第七条约定：该商品房总金额718248元。第十二条交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付：甲方应当在2017年8月30日前将涉案房屋交付乙方使用。第十四条延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日或达到法定交楼之日止（二者以日期在前者为准），每日按乙方已付房款0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）由乙方承担延期交房的责任，并视同甲方已在本合同第十三条约定的交房期限内按本合同约定的标准交付了该商品房，物业管理费、公共水电费公摊费、住宅质量保修期自本合同第十三条约定的交房期限届满之日或《收楼通知书》通知的收楼之日起计算（二者以日期较前者为准），该商品房的风险责任及其他法律责任同时全部移交予乙方。（2）乙方未能付清任何应付款项（包括但不限于购房款、应付违约金、税费、首期物业专项维修资金及其他应付费用），或按揭银行未将按揭款全部划入甲方监控账号内，则甲方实际交付房屋的时间顺延。在此情况下，应按本条第（1）款执行。在乙方付清上述款项后，甲方可另行通知乙方该商品房的实际交付日期……第十五条房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；（九）无。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。附件七为主合同补充协议，其中第二条双方同意主合同第十条变更为：乙方逾期支付任何应付款项（包括但不限于购房款、应付违约金、税费及其他应付费用），或按揭银行未将按揭款全部划入甲方监控账号内的，甲方有权顺延办理或交付《房地产权证》的时间。且每逾期一日，乙方应按到期应付房款的万分之五向甲方支付违约金，直至乙方付清房款之日止，但违约金总额不超过总房价的5%；乙方逾期付款超过60日的，甲方有权单方面解除主合同。第五条双方同意主合同第十三条补充为：1、商品房的交付条件：在该商品房交付期限届满前，乙方应交清下列费用：（1）按主合同第八条的约定向甲方交清该商品房全部楼价款；（2）付清乙方应缴交的全部税费及违约金和其他费用；（3）乙方已按照政府规定缴纳首期住宅专项维修资金；2、无论乙方是否收到甲方的《收楼通知书》，应在该商品房交付使用期限届满前先行履行支付上述全部款项的义务，直至乙方付清上述款项和按主合同第十条约定付清全部违约金时止。……即主合同的履行顺序为乙方先履行，如乙方未付清上述款项，甲方有权不交付该商品房给乙方使用，并不需承担违约责任及其他赔偿责任。第六条双方同意主合同第十五条变更为：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）《商品住宅交楼书》；（二）《房地产（住宅）质量保证书》；（三）《房地产（住宅）使用说明书》；（四）《临时管理规约》。乙方应当向甲方提供交存住宅维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。此外，合同还对其他内容进行了约定。庭审中，邹练武、张红霞、云梯公司双方一致确认邹练武、张红霞已经付清了合同约定的房款是718248元，邹练武、张红霞未收楼。云梯公司确认涉案房屋所在的楼宇尚未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》,以及尚未办妥永久用电。关于邹练武、张红霞向云梯公司主张权利的情况，邹练武、张红霞陈述其在本案起诉前没有主张过权利，但云梯公司向每个业主发函，承诺逾期交楼违约金可以和物业费相抵扣，邹练武、张红霞提交2017年8月25日云梯公司出具的《关于花都颐和山庄开花的树组团延期交楼的函》拟证明2017年8月25日单方发函承诺交楼时间迟延至2018年6月30日，并承诺承担逾期交楼违约责任。云梯公司认为其没有看到逾期交楼违约金抵扣物业费的函，对《关于花都颐和山庄开花的树组团延期交楼的函》的意见是，确认真实性、合法性，不确认关联性，认为当时有批量发送，但不确定是否发送过给邹练武、张红霞，该函在其他案件中也有出示过，其无法确认是哪个业主收到。云梯公司原名称为广州白云国际机场集团综合开发有限公司，于2020年5月14日变更为现名称。云梯公司为法人独资的有限责任公司，空港公司为其股东。空港公司提交立信会计师事务所及广东正中珠江会计师事务所制作的2014年度至2019年度广州白云国际机场集团综合开发有限公司的审计报告及财务报表拟证明其与云梯公司财产独立。本院认为，邹练武、张红霞与云梯公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依法、依约履行合同，行使合同权利，履行合同义务。根据合同约定，云梯公司应在2017年8月30日前向邹练武、张红霞交付涉案房屋，但至法庭辩论终结前，涉案房屋所在的楼宇尚未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，尚不具备永久用电的条件，云梯公司未于合同约定的交付日期届满之前向邹练武、张红霞交付符合法定交付条件的房屋构成违约，应承担违约责任。云梯公司自2017年8月31日构成逾期交楼，应当支付逾期交楼违约金，至于云梯公司抗辩的诉讼时效问题，邹练武、张红霞确认其在本案起诉之前没有主张过权利，合同约定逾期之日的次日起每日按照商品房总价款0.01%支付逾期交楼违约金，即逾期交楼违约金按日累计，属继续性债权，应将每日的违约金作为独立债权，分别适用诉讼时效，故对于起诉前三年内的违约金给付请求权予以保护，对于起诉前三年之前的违约金给付请求权则不予支持，本案应以起诉之日倒推三年为诉讼时效的起算时间，邹练武、张红霞于2020年10月28日起诉，倒推三年为2017年10月28日，因此，云梯公司应当承担自2017年10月28日开始的逾期交楼违约金。关于逾期交楼违约金是否应当以总房价款2%为限。虽然合同约定“延期交房的违约责任：甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%”,但涉案房屋所在的楼宇至今未取得竣工验收备案表，未取得永久用电，且何时可以满足交付条件仍处于不确定的状态,若以总房款的百分之二为限计算违约金,显然有违公平合理、诚实信用原则,以此为准计算得出的违约金亦明显不足以弥补云梯公司违约给邹练武、张红霞所造成的损失；另外，合同对卖方逾期交楼违约金设置为总房价的2%为限，但对于买受人逾期付款的违约金却未设置上限，相关违约责任对买卖双方的约定明显不符合公平原则,故邹练武、张红霞请求对逾期交楼违约金计算标准进行调整合法有据,本院予以采纳。又由于涉案房屋何时具备交付条件尚不确定，因此逾期交楼违约金暂计至起诉之日即2020年10月28日，之后的违约金，邹练武、张红霞可待涉案房屋具备交付条件后与云梯公司另行协商或另案主张。但是云梯公司应承担的违约金总额不超过涉案房屋总房价款本金。经计算，云梯公司应当承担的逾期交楼违约金为：按照房价款718248元为基数，按每日万分之一的标准，自2017年10月28日至2020年10月28日（共1097天），违约金数额为78791.81元（718248元×0.01%×1097天），因此，邹练武、张红霞请求云梯公司向其支付逾期交楼违约金78791.81元，理据充分，本院予以支持。关于空港公司的承责问题。邹练武、张红霞要求空港公司承担连带责任的依据是《中华人民共和国公司法》第六十三条：“有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”之规定，空港公司提交云梯公司的年度审计报告证明二者的财产各自独立，在邹练武、张红霞未提交其他证据支持其主张的情况下，对邹练武、张红霞要求空港公司对云梯公司的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州云梯地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邹练武、张红霞支付逾期交楼违约金78791.81元；二、驳回原告邹练武、张红霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1866元，由被告广州云梯地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇二一年三月二十四日异法官助理李诗琪书记员孙诗韵