云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云08民终41号上诉人（原审原告）：普洱江南投资开发有限公司。住所地云南省普洱市思茅区。法定代表人：王宝卫，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘菲，北京盈科（昆明）律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：杨永乐，北京盈科（昆明）律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：李建武，男，1965年5月28日生，现住云南省普洱市思茅区。被上诉人（原审被告）：李威霖，男，1990年10月12日生，现住甘肃省兰州市。被上诉人（一审被告）：李威震，男，1996年12月26日生，现住甘肃省酒泉市肃州区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：杜开周，云南上首律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人普洱江南投资开发有限公司（以下简称江南公司）因与被上诉人李建武、李威霖、李威震房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2020）云0802民初1940号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。普洱江南投资开发有限公司委托诉讼代理人刘菲、杨永乐出庭参与庭审，被上诉人李建武及其诉讼代理人杜开周出庭参与庭审。本案现已审理终结。江南公司上诉请求：1.撤销（2020）云0802民初1940号民事判决；2.改判江南公司与李建武、李威霖、李威震就江南国际商场4层A区商铺建立的租赁合同关系于江南公司起诉之日起解除。3.判令李建武、李威霖、李威震承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院遗漏租赁合同建立后江南公司无能力履行，多年来涉案商铺一直未招租成功，均是以江南公司自有房屋向李建武、李威霖、李威震进行抵偿。目前江南公司经营困难，根本无能力继续履行与李建武、李威霖、李威震的租赁合同等重要事实，才导致形成错误判决，二审法院应依法予以改判。二、本案完全符合合同陷入僵局，江南公司可以行使解除权的特定情形，一审法院适用法律错误，二审法院应依法予以改判。1.江南公司不存在恶意违约的情形。江南公司仅只是开发商，并不是专业的商业运营公司，故无法完成涉案商铺的招租工作，但江南公司一直在想办法向李建武、李威霖、李威震支付租金收益。在目前江南公司经营情况非常差的情况下，仍在积极努力的寻求此事的解决方案。2.江南公司与李建武、李威霖、李威震之间就江南国际商场4层A区商铺建立的租赁合同关系已经事实上履行不能，如果继续履行，将对江南公司显失公平。“江南国际”一层、二层、三层返租商铺的业主均与江南公司协议终止了返租铺面的《返租协议书》；目前二层、三层的租金才达到每平方米15元，而与李建武、李威霖、李威震签订的涉案商铺在四层，租金却高达每平方米38元。如此高的租金是根本无法对外招租的，如果再继续履行，就只能是江南公司自行拿钱贴补，这明显对江南公司显失公平；当时与李建武、李威霖、李威震建立租赁合同关系还有普洱瑞云商业运营管理有限公司，但该公司目前已经注销了，将两家公司应承担的招商返租的义务全部转为江南公司一家公司承担，对江南公司显失公平；如果该租赁合同关系不解除，江南公司与李建武、李威霖、李威震之间必将对租赁事宜产生大量纠纷，每年都只能诉诸法院解决，这必将产生大量的诉讼，极大占用司法资源。3.李建武、李威霖、李威震恶意拒绝解除合同，违反诚实信用原则。江南公司向李建武、李威霖、李威震“返租”江南国际商场4层A区商铺实际上是为了对整个江南国际商场进行统一招商经营，自2017年7月份开始，其他商铺业主都是在自行对外招租和招商，江南公司客观上已经不能再对整个江南国际商场进行统一招商经营，江南公司“返租”的合同目的已经无法实现。因此，江南公司一直在与李建武协商处理租金事宜，并提出解除合同或降低每年返点租金比例的处理方案，但李建武明知此情形，却予以拒绝，违反了诚实信用原则。三、李建武、李威霖、李威震是否要求江南公司承担违约责任，一审法院未释明，违反法律规定，依法应予改判。在本案中，江南公司从未否认过自己违约，也知道根据法律规定其不能因解除合同减少或者免除违约责任。因此从未推卸过应当承担违约责任。但此权利依法应当由李建武、李威霖、李威震主张，而不是由江南公司自行提出。一审法院在审理过程中，从未就此问题进行释明，而判决时却以“江南公司未找出合理的替代履行方式和提出赔偿办法为由”判决不予解除合同，明显违反法律规定，同时也违背了合同法“公平、公正”的基本原则，请求二审法院依法予以改判。四、根据我国民法的大趋势及精神，本案应当判决解除江南公司与李建武、李威霖、李威震之间就江南国际商场4层A区商铺建立的租赁合同关系。《民法典》第五百三十三条规定，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的，不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或解除合同。虽然《民法典》还没有开始施行，但从其立法精神可以看出，为真正做到合同公平，在没有约定的情形下，也是可以解除合同的。纵观本案，2011年签订合同时，整个市场经济还属于实体经济时代，商铺的租金比较高。但近几年，由于电商的发展，全国的商铺租金都呈下降趋势，订立合同的基础条件已发生了重大变化，而这些重大变化并不属于商业风险。特别是今年因为疫情的原因，全国各地的经济都受到了巨大影响，政府及各部门都制订了一系列的措施以维护社会和经济秩序。在此情形下，江南公司多次找李建武、李威霖、李威震商量，但李建武、李威霖、李威震仍拒绝变更或解除合同。此情形完全符合我国《民法典》规定的情形，江南公司与李建武、李威霖、李威震之间就江南国际商场4层A区商铺建立的租赁合同关系应以解除。李建武、李威霖、李威震辩称，不符合解除合同的条件。与江南公司之间不是单纯的租赁合同关系，江南公司出售房屋、返租等行为属于捆绑式销售，租赁合同签订后江南公司未支付租金。江南公司在经营过程中未及时整改商场基础配套设施，对外招租，导致商场经营困难，应由江南公司自行承担责任。江南公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令江南公司与李建武、李威霖、李威震就江南国际4层A区商铺租赁关系于江南公司起诉之日解除；2.判令李建武、李威霖、李威震承担诉讼费。一审法院认定事实：2011年7月28日，李建武（甲方）与江南公司（乙方）签订《合同书》，约定甲方将其以880万元购买的江南国际4层Ａ区1550平方米商铺出租给乙方，每年按照购房款的8%计收租金收益704000元，按季度支付租金，先付租金后使用，如不能按时支付租金，按照每日租金1955.60元的50%承担违约金，拖欠10日后，违约金按照每日3000元支付。如乙方拖欠两个季度以上，甲方有权终止合同。同日，李建武（甲方）与普洱瑞云商业运营管理有限公司（乙方）签订协议书。主要内容：甲方将江南国际4层Ａ区委托给乙方招商，期限15年。自甲方交付乙方房屋后，3个月内为装修及试营业，乙方不支付收益。3个月后，按照甲方购房总额的8%计算收益返还甲方，每季度15日前支付一次。除因房屋质量问题和不可抗力外，乙方不得以任何理由拒绝支付收益，乙方招商多得的收益归乙方所有。所得收益发生的税收甲方承担30%，乙方承担70%。2013年3月12日，江南公司股东张宋文、李昌台、左睿与李建武签订《补充协议》，张宋文、李昌台、左睿为李建武15年应获得的收益担保。2013年4月25日，李建武（乙方）与江南公司（甲方）签订《江南国际商场4层Ａ区商铺租赁补充合同》，进一步明确李建武购买的商铺为全部Ａ区4001、4002附1号、4003附1号、4003附2号、4004、4005、4006、4007、4008，建筑面积1833平方米，另再增加Ｂ区27平方米，共计1860平方米，单价为5677.42元，价款为10560000元。乙方原与普洱瑞云商业运营管理有限公司签订的“返租”时间为2015年10月10日起，租金以10560000元的8%计算每年为844800元，支付时间为12年，按季度结算。2017年2月16日，李建武、李威霖、李威震（乙方）与江南公司（甲方）签订《补充协议》，明确江南国际4层Ａ区商铺为李建武、李威霖、李威震共同购买。位于普洱市思茅区房屋所有权人为李建武；位于普洱市思茅区房屋所有权人为李建武、李威震；位于普洱市思茅区房屋所有权人为李建武、李威霖。李建武与李威霖、李威震系父子关系。2016年12月26日，普洱瑞云商业运营管理有限公司经清算后注销工商登记。一审法院认为，江南公司与李建武、李威霖、李威震签订多份《协议》《补充协议》，李建武、李威霖、李威震将其购买的江南国际商场4层A区商铺“返租”给江南公司招商，双方约定的利益分配名为收益，实为租金。双方签订协议系双方真实意思表示，协议内容合法、有效，江南公司与李建武、李威霖、李威震之间的租赁关系成立。合同解除方式主要有约定解除和法定解除两种方式。本案江南公司与李建武、李威霖、李威震未约定解除方式，应适用法定解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在合同履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，本法条（二）、（三）、（四）项规定行使解除权的主体一般为守约方，违约方行使解除权是在合同陷入僵局的特定情形下才能行使。违约方行使解除权必须同时具备三个条件，一是违约方不存在恶意违约的情形；二是违约方继续履行合同，对其显失公平；三是守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。本案“协议”“合同”“补充协议”通过多次平等协商，多次协议内容基本一致，特别在租金、租赁期限上前后完全一致，造成江南公司提出解除合同的主要原因是江南公司经营管理不善、招商失败，责任在于江南公司。且江南公司为吸引社会资金购买其开发的房地产，采取“返租”模式开发房地产，江南公司应当信守承诺，按照约定的期限“返租”。江南公司经营管理不善，导致江南公司不能按时支付租金的违约行为，虽不能判断存在主观恶意，但也系江南公司商业经营风险范围。江南公司租赁的李建武、李威霖、李威震房屋独立连片，尚具备独立对外招商弥补损失条件，不存在显失公平。李建武、李威霖、李威震拒绝解除合同，江南公司未找出合理的替代履行方式和提出赔偿办法，江南公司也未举证证明李建武、李威霖、李威震存在违反诚实信用原则的情形。本案江南公司属于违约方，违约方行使解除权未同时具备上述三个条件，江南公司行使解除权的主张不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，对江南公司要求解除租赁关系的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回江南公司的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由江南公司负担。本案二审期间，李建武、李威霖、李威震围绕其上诉请求提交证据会议记录、通话录音、告知书。经质证，江南公司认为当庭提交证据超过举证期限，不属于二审新发现的证据，对证据真实性及证明目的均不予认可。本院认为，李建武、李威霖、李威震提交上述证据载明内容及证明目的均与本案租赁合同是否符合解除条件无关，均不予采信。经二审审理查明案件事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案租赁合同未对江南公司享有合同解除权的情形进行约定。江南公司主张因订立合同时的基础条件发生变化，合同目的无法实现及合同形成僵局继续履行对江南公司不公平而享有法定解除权。综合江南公司提交证据、上诉主张、庭审查明事实，江南公司主张解除合同的主要事由为商场一至三层已解除租赁合同，由业主自行经营管理，江南公司无法实现统一招租的经营模式；公司经营不善、无力继续支付租赁费；强制履行合同明显对江南公司不公平。本院认为，租赁合同关系中出租方的主要义务为交付租赁物，承租方的主要义务为支付租金。本案商铺一直交由江南公司管理使用，未发生不能交付租赁物的客观事由，亦未发生不可抗力的事由。江南公司作为违约一方不享有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权，无权依据该条规定请求解除合同。关于本案租赁合同是否形成合同僵局，江南公司是否享有请求解除合同的权利。合同僵局主要是指在长期合同中，一方因经济形势的变化、履约能力等原因，导致不可能履行长期合同，需要提前解约，而另一方拒绝解除合同的情形。最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知第48条规定违约方起诉请求解除合同应具备三个条件。一审法院已对江南公司主张不符合该条规定进行过详细论述，本院不再赘述。且该条规定亦需考量形成合同僵局的的情形下，不允许违约方通过起诉的方式解除合同，对双方都不利，人民法院才判决解除合同。而本案租赁合同具备履行条件，继续履行合同对李建武、李威霖、李威震并无不利，不能仅凭继续履行合同会增加江南公司一方负担即强制解除合同。且本案租赁合同订立至今合同基础条件并未发生变化，电商发展实体经济受到冲击系市场行情变化，加之江南公司为促进其开发的商铺销售采用的采整体招租、统一经营模式未产生预期收益等原因导致江南公司履约困难，属于商业风险，应由江南公司自行承担。解除租赁合同返还租赁物将市场风险转嫁给李建武、李威霖、李威震有违诚实信用原则和公平原则。综上所述，江南公司的上诉请求不成立，应予驳回，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由普洱江南投资开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 坤审判员 田 田审判员 邱继娇二〇二一年三月二十五日书记员 李专政