广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初23713号原告：广州市海珠区城市建设实业开发公司，住所地广州市海珠区宝岗大道139号15、16楼。法定代表人：龚远生。委托诉讼代理人：罗小雷，原告员工。被告：李伟大，男，1962年9月2日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区，被告：叶少丽，女，1964年6月18日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区，被告：李倩君，女，1994年1月11日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区，原告广州市海珠区城市建设实业开发公司诉被告李伟大、叶少丽、李倩君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告广州市海珠区城市建设实业开发公司的委托诉讼代理人罗小雷、被告李伟大到庭参加诉讼。被告叶少丽、李倩君经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告广州市海珠区城市建设实业开发公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告李伟大关于广州市海珠区南贤大街53号303房的房屋租赁关系；2、判令三被告立即腾空退还广州市海珠区南贤大街53号303房的房屋给原告；3、判令被告李伟大向原告支付租金（自2018年1月1日起至合同解除之日止，按740元/月的标准计算）及房屋占用费（合同解除之次日起至实际交还房屋之日止，按740元/月的标准计算）；4、判令被告李伟大向原告支付违约金（以当月欠缴的租金为基数，自2018年1月1日起至实际清偿之日止，每日按当月租金额的3%标准计算，以当月欠缴的租金为限）；5、判令本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：广州市海珠区南贤大街53号303房是原告管辖的房屋，承租人为被告李伟大，建筑面积54.59平方米，月租金740元。根据《广州市房屋租赁合同》第6条约定，被告李伟大依时交纳租金，如逾期180天，原告有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨被告李伟大拖欠的租金和违约金，由此造成的损失，由被告李伟大承担。经查证，被告李伟大与原告签订的合同于2018年12月31日租赁期限已届满，目前双方为不定期租赁关系。被告李伟大自2018年1月1日起至今存在拖欠租金情况。据此，原告分别2019年6月19日向被告李伟大发出了《催缴房租通知书》和2019年12月5日向被告李伟大发出了《律师函》，要求被告李伟大及时缴纳房屋租金，但被告李伟大至今仍未缴纳租金。根据《广州市房屋租赁合同》第7条第1款的规定，原告有权收回房屋及向被告李伟大收取占用期内的占用费以及违约金，逾期交付租金的，每逾期一日，违约金按当月租金额的3%向原告支付违约金。被告李伟大辩称：签订租赁合同时，原告提供了一份具结书，证明涉案房屋所有人不是原告。当时被告李伟大要求原告换一张租金发票，但原告不出具，所以被告李伟大一直没有缴纳租金给原告。被告叶少丽、李倩君没有提出答辩意见和举证。经审理查明：据粤房地证字第××号房地产权证记载，海珠区新港西路南贤大街53号303房的权属人为广州市海珠资产经营有限公司，建筑面积54.59平方米。2017年4月18日，原告（甲方）与被告李伟大（乙方）签订《具结协议》，约定：海珠区南贤大街53号303房（下称“该房屋”）为甲方名下物业，为被拆迁人李银妹名下被拆迁房屋宝联坊9号房屋（下称“原址房屋”）的产权调换补偿房屋，由于被拆迁人下落不明，尚未办理该房屋产权过户手续，现该房屋暂登记在甲方名下并由甲方经营管理；乙方确认，乙方自1994年12月起实际居住在该房屋；甲、乙双方经协商，就该房屋居住、房屋使用费情况确认如下：l、双方确认，与原址房屋、该房屋有关的房屋拆迁补偿、安置等协议项下的全部权利均归属原址房屋屋业主李银妹所有，乙方为该房屋的实际居住人，应支付相应房屋使用费；双方确认，针对本协议签订之日前的房屋使用费，乙方并未实际向甲方支付，如原址房屋业主（李银妹）及其合法权利承继方（含继承人）追讨，由乙方自行负责支付，并承担一切法律责任；鉴于该房屋现由甲方管理经营，甲乙双方同意，乙万应自本具结协议签订之日起与甲方签订该房屋《房屋租赁合同》并按合同约定向甲方支付租金，双方权利义务均以租赁合同约定为准；如有违反，乙方应自本协议签订之日起终止该房屋使用，并在本协议签订之日起清空该房屋并交还甲方管业；等。2018年7月30日，原告（甲方、出租人）与被告李伟大（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区南贤大街53号303房房地产出租给乙方作住宅用途使用，合同面积54.59平方米；2018年1月1日至2018年12月31日月租金额为740元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳2220元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回乙方；甲方的权利和义务：依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用，未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额的3%向乙方支付违约金；乙方的权利和义务：依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金，如果逾期180日，甲方有权解除合同，收回房屋；租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方；如需继续承租房屋，应提前3个月与甲方协商，双方另行签订合同；乙方退租时需凭甲方开具的保证金原件方可无息退回保证金；等。2019年6月19日，原告向被告李伟大发出《催交房租通知》。2019年12月5日，原告按涉案房屋地址向被告李伟大邮寄《律师函》，内容：自2018年1月至今，你一直未支付任何租金给本所委托人，本所委托人多次书面、口头催告，你仍拒不支付租金；截至本函出具之日，你已拖欠该物业租金共计17760元，并应支付逾期付款违约金182439.60元；据此，本所委托人委托本律师在此通知你：请你于2019年12月31日前结清上述拖欠的租金以及逾期付款违约金；如你逾期未结清拖欠费用的，本所委托人将解除与你的租赁合同，要求你交还该物业；等。2020年7月20日，广州市海珠资产经营有限公司出具《授权委托书》，内容：兹委托广州市海珠区城市建设实业开发公司（以下简称受托企业）对我司辖属的广州市海珠区南贤大街53号303房进行经营管理（权限包括但不限于对外出租、收取租金、签订租赁合同等相关事宜）；该物业经营管理期间所产生的收益由受托企业承接。诉讼中，原告与被告李伟大确认如下事实：除涉案合同外，没有签订其他合同；租金交至2017年12月31日；每月5日前缴纳当月租金。被告李伟大表示：涉案房屋由被告李伟大、其配偶即被告叶少丽、其女儿即被告李倩君使用；另行主张装修损失。本院认为：广州市海珠资产经营有限公司委托原告对涉案房屋进行经营管理，原告与被告李伟大签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行义务。合同履行期限届满，双方没有续签合同，被告李伟大继续使用涉案房屋，原告对此无异议，双方形成事实的租赁合同关系，原租赁合同的约定对双方均有约束力，但租赁期限不定期，原告可以随时解除合同。被告李伟大自2018年1月1日起未交纳租金，故原告要求解除合同合法有理，本院予以支持。原告于2020年7月20日提起本案诉讼，应视为原告正式向被告李伟大发出解除合同的通知，本院于2020年7月30日将原告提交的起诉状副本、证据等送达给被告李伟大，视为被告李伟大知悉该通知内容。原告与被告李伟大之间的租赁关系于2020年7月30日解除。租赁关系解除后，原告要求被告李伟大腾空并交还涉案房屋的诉讼请求，合法合理，本院予以支持。被告李伟大表示涉案房屋由三被告使用。由于被告李伟大应将涉案房屋腾空并交还给原告，被告叶少丽、李倩君没有继续占用涉案房屋的正当理由，故原告要求被告叶少丽、李倩君腾空并交还给原告合法有理，本院予以支持。三被告搬迁时，不得拆除屋内的固定镶嵌物，不得破坏涉案房屋的主体结构。被告李伟大使用、占用涉案房屋，理应向原告支付相应的费用。被告李伟大已缴纳租金至2017年12月31日，故原告要求被告李伟大按照740元/月的标准支付从2018年1月1日起至2020年7月30日止的租金及从2020年7月31日起至实际交还房屋之日止的占用费合法有理，本院予以支持。关于违约金问题。按照合同约定，被告李伟大在每月的第5日前缴付租金给原告；逾期交付租金的，每逾期一日，被告李伟大须按当月租金额的3%向原告支付违约金。被告李伟大逾期交付租金，其行为已构成违约，故原告要求被告李伟大支付逾期交付2018年1月1日至2020年7月30日期间的租金的违约金合法有理，本院予以支持，原告未举证证明其损失，根据公平合理原则，本院酌定违约金每日按当月租金额的万分之五的标准计算为宜，从欠费当月6日起至被告李伟大实际清偿之日止。各月产生的违约金以当月欠缴的租金为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告广州市海珠区城市建设实业开发公司与被告李伟大关于海珠区南贤大街53号303房的租赁关系于2020年7月30日解除；二、被告李伟大、叶少丽、李倩君在本判决生效之日起30日内腾空海珠区南贤大街53号303房并交还给原告广州市海珠区城市建设实业开发公司；上述被告搬迁时，不得拆除屋内的固定镶嵌物，不得破坏房屋的主体结构；三、被告李伟大在本判决生效之日起30日内向原告广州市海珠区城市建设实业开发公司支付从2018年1月1日起至2020年7月30日止的租金（按每月740元计算）及逾期支付上述期间租金的违约金（以当月租金740元为基数，每日按万分之五的标准计算，从欠费当月6日起至被告李伟大实际清偿之日止，各月产生的违约金以当月欠缴的租金为限）；四、被告李伟大在本判决生效之日起30日内向原告广州市海珠区城市建设实业开发公司支付从2020年7月31日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费（按每月740元计算）；五、驳回原告广州市海珠区城市建设实业开发公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费921元，由被告李伟大负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨美满二〇二一年三月十六日书记员  于悦姗古嘉琪何国卫