广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初13136号原告：袁帅，男，汉族，1993年2月28日出生，住辽宁省本溪市明山区×××××××××××-5，公民身份号码为210××××××××××××013。委托诉讼代理人：程振濠，广东商达律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁娅文，广东商达律师事务所辅助人员。被告：黄方，女，1985年2月19日出生，汉族，住广西壮族自治区防城港市防城区××××××××××××××，公民身份号码为421××××××××××××528。原告袁帅与被告黄方房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，转为适用普通程序，于2021年1月5日公开开庭进行了审理。原告袁帅的委托诉讼代理人程振濠、梁娅文到庭参加诉讼，被告黄方经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告袁帅向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告代为支付的物业费以及滞纳金共计7603.57元；2.被告承担原告的租房费用21904元；3.被告承担原告支出的律师费9000元；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告及居间方于2017年11月25日签订了《房屋买卖居间合同》，被告将位于东莞市××××××××2×××××××××××××1×××××××屋出售给原告。合同约定，被告保证上述房地产不存在债权债务纠纷。但原告在入住时发现被告存在拖欠物业管理费的情形，至起诉之日，被告共拖欠2017年11月1日至2017年11月24日的物业管理费以及2017年11月25日至2019年12月××日物业管理费所产生的滞纳金共计7603.57元。由于被告拖欠物业管理费及滞纳金，导致物业管理公司不予办理业主变更登记手续，原告也因此无法入住，不得已长期在外租房居住，由此产生房租21904。为了能正常使用上述房屋，原告于2019年12月××日向东莞市汇景物业服务有限公司沙田分公司代被告缴纳了物业费以及滞纳金共计7603.57元，该费用应当由被告承担。由于被告的违约行为导致原告产生租房费用21904元及维权的律师费9000元，均应由被告承担。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。被告黄方没有提出答辩意见，也没有向本院提交任何证据或者质证意见。本院经审理认定事实如下：2017年11月25日，原告袁帅与被告黄方签订了《房屋买卖居间合同》，约定袁帅以1245000元的价格购买黄方位于东莞市××××××××2×××××××××××××1×××××××屋，被告黄方应清理完上述房屋在转让前产生的债务，并保证转让后袁帅无需承担，否则黄方需承担由此产生的法律责任。2018年7月30日，涉案房屋交付给袁帅，2018年7月××日，袁帅取得涉案房屋的产权证书。袁帅主张其于2018年7月××日办理涉案房屋入住手续时被物业管理公司告知因黄方从2017年11月1日起未交纳物业管理费，导致其无法办理入住；为此，袁帅只能在外租房，产生了租房费用及水电费等损失21904元。为此，原告提供了《房屋租赁合同》、中国建设银行个人活期账户交易明细、招商银行户口历史交易明细表予以证明。《房屋租赁合同》显示承租方为袁帅，出租方为杜杉，房屋代管机构为深圳市××××管理有限公司，约定袁帅承租位于深圳市宝安区××××××××××××××××（×房间），租赁期限自2018年××月27日至2019年××月26日，月租金为1830元。中国建设银行个人活期账户交易明细显示袁帅在2018年××月26日向蛋壳公寓生活服务支付了3074元，招商银行户口历史交易明细表显示袁帅从2018年11月起至2019年9月止每月20日均支出了1830元，共计20130元。后袁帅为入住涉案房屋，其于2019年12月×1日向涉案房屋所在小区的物业管理处（东莞市汇景物业服务有限公司沙田分公司）交纳了2017年11月1日至2019年12月××日的物业管理费共计5083.78元（195.53元/月）及产生的违约金2519.79元，2017年11月至2019年11月每月的违约金具体如下：446.39元、428.21元、136.68元、131.2元、125.14元、119.27元、113.21元、107.35元、101.28元、95.22元、89.36元、83.3元、77.43元、71.37元、65.31元、59.83元、53.77元、47.9元、41.84元、35.98元、29.92元、23.85元、17.99元、11.93元、6.06元。另查，原告主张其因被告未付清涉案房屋交付前的物业管理费，导致其维权产生了律师费9000元，该费用包括本案的律师费及另案袁帅诉涉案《房屋买卖居间合同》居间方东莞市万合房地产经纪有限公司一案（标的额为28000元）产生的律师费。为此，原告提供了《委托代理合同》及发票予以证明。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参与诉讼，视为其放弃质证及抗辩的权利。结合原告已取得涉案房屋的产权证，故本院对原告提供的《房屋买卖居间合同》的真实性予以确认。又因原告提供的《房屋租赁合同》载明的内容亦能与中国建设银行个人活期账户交易明细、招商银行户口历史交易明细表记载的支付凭证相互印证，故本院对该组证据的真实性予以确认。另原告提供的《委托代理合同》与发票亦能相互印证，本院对此予以确认。至于原告提供的上述证据能否支持其各项诉请？本院分析如下：一、关于物业管理费及违约金：依照原、被告签订的《房屋买卖居间合同》的约定，被告应清理完涉案房屋转让前的债务，而涉案房产已于2018年7月30日交付给原告，并在2018年7月31日过户至原告名下，则被告应付清2018年7月31日前的物业管理费及违约金，2018年8月1日开始的物业管理费应由原告承担。原告主张在2018年7月31日办理涉案房屋入住时得知被告存在拖欠物业管理费的情形，则其应催告被告在合理期限内付清上述欠款，若被告经催告未在合理期限内付清上述欠款，原告亦应按照减损规则代为付清上述欠款，防止损失扩大，否则原告不应就被告拖欠的物业管理费产生的违约金扩大部分要求被告承担。至于合理期限，本院酌定为一个月，则原告不应就被告未付的物业管理费在2018年9月1日后要求被告承担。结合涉案逾期交纳物业管理费违约金的计算标准（物业管理费每月为195.53元，2018年以前是按照未付本金的0.3%/天计算，2018年1月1日起按照未付本金的0.1%/天计算），被告应承担的物业管理费及违约金应为2187元[195.53元/月×10个月+195.53元×31天×0.3%/天+195.53元×（242天+211天+183天+152天+122天+91天+61天+30天）×0.1%/天=2187元]。原告主张超出部分，于法无据，本院予以驳回。二、关于原告诉请的租金损失：本院分析如下：1.即使前业主即被告存在拖欠涉案物业管理费的情形，物业管理公司亦无权以此为由不准予现业主即原告办理入住；2.如上所述，原告有即时代为支付管理费及违约金防止损失扩大的义务。故本院认为原告诉请的租金损失并非必要的损失，本院对原告该项诉请予以驳回。三、关于律师费：如上所述，被告未付清涉案物业交付前的物业管理费，属于违约行为。原告代为支付物业管理费后，被告未向原告清偿，导致原告因此提起诉讼产生律师费9000元。原告诉请被告承担该律师费，于法有据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告黄方于本判决发生法律效力之日起三日内向原告袁帅支付物业费及逾期付款违约金共计2187元；二、限被告黄方于本判决发生法律效力之日起三日内向原告袁帅支付维权产生的律师费9000元；三、驳回原告袁帅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取诉讼费762.29元，由原告负担686.29元，由被告黄方负担76元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  詹 杰人民陪审员  徐玉明人民陪审员  何润娣二〇二一年三月三日书 记 员  乐芳琴何泳茹附强制执行风险提示：强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。