河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫05民终1543号上诉人（原审被告）：濮阳市食品公司，住所地：濮阳市胜利西路。法定代表人：孙宏涛，职务：经理。委托诉讼代理人：万功杰，男，1969年6月12日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区，系公司员工。委托诉讼代理人：李永和，河南永生律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李庆平，男，1965年6月13日出生，汉族，住河南省安阳市文峰区。上诉人濮阳市食品公司因与被上诉人李庆平房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院作出的（2020）豫0502民初3909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人濮阳市食品公司上诉请求:1、撤销河南省安阳市文峰区人民法院（2020)豫0502民初3909号民事判决书;改判被上诉人继续履行合同;2、全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、上诉人与被上诉人于2016年6月15日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示,不违背法律规定,合法有效,双方应严格按照合同约定履行。二、2018年3月23日，安阳市城乡规划管理局在彰德路××××交叉口西南角公示的该地区规划示意图,不是拆迁公示牌，是行政行为,与上诉人无关。且上诉人已给被上诉人减免3万元租金，该事宜已协商解决。三、2020年疫情虽对经营造成一定影响，但双方已按照国家要求减少2个月租金协商处理完毕。四、双方签订的《房屋租赁合同》，租期为11年，双方已协商处理的规划示意图和疫情影响问题不足以导致11年的租赁合同解除。五、原审判决解除《房屋租赁合同》，但未对租赁合同履行中的问题进行处理,导致判决无法履行。被上诉人租金交至2020年6月14日,2020年6月15日以后的租金和2021年1月29日解除合同后被上诉人预收他人的租金如何交纳未在判决书中显示,也未明确具体数额，致使双方解除合同后仍存在诉讼隐患。被上诉人李庆平辩称，原审判决合理合法，当年公示牌的问题，上诉人负责人同意先减免3万元，剩余的以后再说。因疫情造成我方无法正常营业，不是上诉人的责任，但是损失是我承担的，是不可抗力，我要求解除合同，但上诉人不同意，让走诉讼程序。按照相关规定，疫情期间属于不可抗力应当减免，一审判决后我方和上诉人经理联系交接事宜，上诉人以上诉为由不进行交接。被上诉人李庆平向一审法院起诉请求:1、判令被告解除2016年6月15日与原告签订的《房屋租赁合同》，被告退还原告押金5万元；2、判令被告补偿因2018年3月23日安阳市城乡规划管理局公示牌在所租赁的办公大楼公示造成原告二楼、三楼租赁户全部退出的损失18万元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：一、2016年6月15日，原告李庆平（乙方、承租方）与被告濮阳市食品公司（甲方、租赁方）签订《房屋租赁合同》1份，合同主要内容包括：第一条、租赁标的物情况。甲方将坐落在安阳市马市街108号濮阳市食品公司办公楼，整体出租供乙方做商业经营。第二条、租赁期限及租金1、租赁期限自2016年6月15日至2027年6月15日，共计11年。2、租金分两个阶段，前6年租金为每年35万，后5年每年为38万。3、租金第一季度按季度缴纳，因租赁物需要装修，甲方将让出四个月装修期给乙方，剩余八个月租赁金额为23.33万元，分为四次缴纳，第一次合同签订延后一个月缴纳，剩余部分年内分三次付清。第二年按每半年缴纳一次，第三年起按年度一次交清，直至合同终结。均为提前一个月缴纳下期租金。第三条、租赁保证金1、乙方在合同签订时向甲方缴纳租赁保证金50000元。2、合同期满或终止时，甲方在乙方结清所有租金及其他各项费用且按期迁出后，一个月内将租赁保证金无息退还给乙方。如乙方有违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除。第五条、乙方的权利与义务7、经营期间乙方投入的装修及其设施设备均属自愿投资，一切经济责任和法律责任均由乙方承担，与甲方无关。10、租赁期满，乙方在租赁期间装修及增加设施除可移动的设施设备外不得拆除，无偿归甲方所有。第六条、解除及违约责任2、租赁期内，因不可抗力因素影响的，本合同自动解除，双方互不承担责任。3、租赁物因企业改制致使合同不能继续履行的，按改制的有关规定处理。如遇政府规划拆迁按照拆迁的有关法律规定进行处理。第七条、违约责任2、在租赁期间，如因乙方因素导致合同无法履行的，乙方在租赁期间装修及增加设施不得拆除，无偿归甲方所有，乙方所交租赁保证金不予退还；4、乙方逾期交付租金的，每逾期一天，需按所欠租金金额的5‰向甲方支付违约金，直至清偿之日止。如逾期20天，甲方有权解除合同，收回租赁物，租赁保证金不予退还。合同自甲方发出书面通知之日即行解除。2016年6月5日，原告李庆平与被告濮阳市食品公司签订《房屋租赁合同》之日，李庆平向濮阳市食品公司缴纳租赁保证金5万元。二、原告租赁案涉房屋后，二楼三楼主要用于校外机构培训租赁使用，一层全部出租给商户经营使用。合同签订后，原告李庆平于2016年8月5日至2017年3月27日分四次支付被告2016年度房屋租金22万元（因前租赁户腾房问题，被告同意实收22万元）；于2017年6月16日至2018年3月12日分四次共支付被告2017年度房屋租金35万元；于2018年6月16日、2018年7月24日份两次共支付被告2018年度房屋租金32万元（因经营情况，被告同意2018年度一次性减免3万元租金）；于2019年6月17日交纳2019年度房屋租金35万元。被告认可房租支付至2020年6月14日。三、合同履行过程中，2018年，安阳市城乡规划管理局在涉案房屋旁（××与××交叉口西南角）设立公示牌，公示内容显示案涉房屋属于规划图示范围内。原告提交任巍、叶鹏出具的证明两份，主要为该2人2016年6月与原告签订合同，租赁案涉房屋二楼、三楼开办教育辅导机构，2018年6月份，因政府拆迁公示牌原因，导致二人于2018年6月份与原告解除合同，搬离案涉房屋。2018年7月7日，原告向被告提出书面申请，主要内容为因政府放置拆迁公示牌，造成商户极大混乱，要求降低房价，给原告正常经营造成损失，向被告申请减免2018年度房租。2018年7月12日，被告复函原告，同意减免2018年的租金3万元，并通知原告限期缴清所欠租金。四、2020年6月2日，被告“关于李庆平2020年6月1日微信来函的复函”主要内容为：（一）你方提出的双方签订日期应为从2016年6月15日至2027年6月15日；你方所提缓冲期实为装修期，装修期4个月；关于前租赁户王光平未腾之事，依据合同规定应由你方管理或清理。为友好合作，应你方申请，公司才出面清理，双方当时已就此达成共识。合同约定第一年（实为8个月）租金23.33万元，因此我方同意实交22万元；（二）你方提出2018年未能达到你方预期，属你方范畴；（三）由于疫情，你方认为合同无法履行，向我公司提出合同解除，表示同情。我公司已多次研究回复你方；（四）我方经研究，因疫情影响今年免除两个月房租，你方提出的装修费用补偿已超出合同约定，无法可依。关于交接办公大楼事宜的回复：（一）必须书面写出提前解除合同申请；（二）如你方解除合同申请获得工商通过和上级领导部门批准，双方经协商友好解除合同，可案合同租赁期满执行。如解除合同，请你收到后在5个工作日内写出书面申请。2020年6月9日，濮阳市食品公司致李庆平复函的主要内容为：对你方此前提出的《提前解除合同的申请》，我方已经作出了很大的让步，但你方仍然提出并坚持不合理的要求，我公司无法答应。我方经研究对你方提出的提前解除合同申请条件不同意，决定仍按国家法律规定和双方签订的合同执行。请你方于2020年6月15日前缴纳2020年6月15日至2021年6月14日租赁费291667元（按十个月计算，减去2个月疫情房租）。五、安阳市文峰区高新区新冠疫情防控指挥部下发的关于做好全区中小学2020年春季返校复学工作的通知主要内容包括：各类校外培训机构自主申报，经检验合格后6月1日开始分批恢复线下培训业务。2021年1月26日，安阳市教育局作出《关于2021年寒假期间停止校外培训机构开展线下培训的通知》，主要内容包括：全市校外培训机构自2021年1月31日起停止任何形式的线下培训，恢复线下活动时间与中小学幼儿园春季开学时间同步。六、第一次开庭审理时，原告主张被告补偿装修损失45万元，后于第二次开庭时明确表示放弃该项主张。一审法院认为，原告李庆平与被告濮阳市食品公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同成立有效。2018年6月安阳市城乡规划管理局在涉案房屋处设立公示牌，造成了原告租赁期限不确定，租户撤出；2020年因疫情原因，校外培训机构受疫情影响无法正常开课，案涉房屋无法正常出租。上述两项原因属于重大情势变更情形，对原告正常使用案涉房屋，并遵循商业规律有所收益产生了严重负面影响，继续按原合同履行，对原告显失公平。案涉房屋至今仍由原告李庆平占有使用，故对原告主张自2020年6月15日解除双方之间合同的诉讼请求，法院不予支持。法院确认原、被告之间于2016年6月15日签订的《房屋租赁合同》于2021年1月29日解除，原告李庆平应于本判决生效之日起十日内将案涉房屋交还给被告。2020年6月15日至2021年1月29日期间，仍系原告李庆平占有使用案涉房屋，故原告应支付被告相应的租金，综合考虑案涉房屋的租赁现状、拆迁公示牌及疫情因素，法院确认被告收取原告的5万元保证金不再退还，折抵原告占有使用案涉房屋期间的租金。被告对原告的损失及合同解除不存在违约行为，原告要求被告补偿其租赁损失18万元，无事实和法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、原告李庆平与被告濮阳市食品公司于2016年6月15日签订《房屋租赁合同》于2021年1月29日解除；二、原告李庆平于本判决生效之日起十日内将案涉房屋交还给被告；三、驳回原告李庆平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4750元，原告李庆平负担2375元，被告濮阳市食品公司负担2375元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审法院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，上诉人与被上诉人虽然于2016年6月15日签订《房屋租赁合同》，约定的租赁期限自2016年6月15日至2027年6月15日，但是2018年6月安阳市城乡规划管理局在涉案房屋处设立公示牌以及2020年因疫情原因，严重影响了案涉房屋的正常出租，应认定为情势变更，如果继续按原合同履行，对于被上诉人明显不公平，被上诉人请求解除涉案房屋租赁合同，一审法院根据公平原则，判决解除合同、交还房屋、合理确定双方损失、租赁费与保证金进行折顶，充分考虑了案涉房屋的租赁现状、拆迁公示牌及疫情的影响等因素，处理结果于法有据，公平合理，故对上诉人提出的继续履行合同的意见，本院不予支持。综上所述，上诉人濮阳市食品公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4750元，由上诉人濮阳市食品公司负担。本判决为终审判决。审判长  秦现华审判员  赵锐平审判员  刘永刚二〇二一年三月二十四日书记员  张 朋