成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0116民初1739号 原告：樊龙学，男，1985年11月28日出生，汉族，住成都市天府新区。 原告：罗梅，女，1986年12月8日出生，汉族，住成都市天府新区。 二原告的委托诉讼代理人：丁颖，四川顺道律师事务所律师。 二原告的委托诉讼代理人：蒲志宏，四川顺道律师事务所律师。 被告：成都盛世房地产开发有限公司,住所地：成都市双流区东升街道清泰路二段59号。 法定代表人：吴藤伟，公司总裁。 原告樊龙学、罗梅与被告成都盛世房地产开发有限公司（以下简称：盛世公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人丁颖、蒲志宏到庭参加诉讼，被告盛世公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 樊龙学、罗梅向本院提出诉讼请求：判令盛世公司支付逾期交房违约金41429.44元（16元/㎡/月*房屋面积*23个月，从2016年12月31日起至2018年11月29日）、支付逾期办理不动产权证违约金（房屋总价*3.85%/360*1.5*违约时间，从2019年11月30日起算至办理完成不动产权之日止），并承担本案诉讼费。事实和理由：2015年3月5日双方签订了《商品房买卖合同》，约定樊龙学二人购买盛世公司开发的位于双流区东升海棠时代×幢×单元×层×号商品房，并约定盛世公司应于2016年12月30日前向樊龙学二人交付房屋，于房屋交付后365日（即2019年11月30日）前为樊龙学二人办理所购房屋的不动产权证。樊龙学二人已付购房款，盛世公司并未按期交房，实际交房时间为2018年11月30日，逾期交房时间长达23个月。盛世公司逾期交房应当承担违约责任，因双方未在合同中约定继续履行合同情形下违约金数额的计算方式，故应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，由盛世公司按房屋同地段同类房屋2018年的平均租金标准16元/月/平方米向购房人支付逾期交房违约金。同时，因双流区已于2016年11月4日开始实施不动产登记暂行条例，不再办理房屋所有权证，因此，盛世公司应在上述约定期限内为樊龙学二人办理不动产权证。但截止起诉之日，盛世公司一直没有为樊龙学二人办理不动产权证，其行为违反了合同约定，应当承担违约责任。因双方未在合同中约定逾期办理不动产权证的违约金，故应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，由盛世公司按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息（3.85%/年*1.5）的标准计算，向樊龙学二人支付逾期办证违约金。 盛世公司未作答辩。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2015年3月5日，盛世公司（出卖人）与樊龙学、罗梅（买受人）签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（一）、（二）。双方约定：1.买受人以584298元的价格购买出卖人开发的海棠˙时代广场×幢×单元×层×号房屋，出卖人应于2016年12月30日前交付商品房。2.除不可抗力外，出卖人未按第十条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按下列方式处理：终止合同，出卖人按总房款2%向买受人支付违约金，买受人不能再依据本合同第十一条的要求支付违约金。3.商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按如下方式处理：终止合同，出卖人按总房款的2%支付违约金。4.在本项目商品房分户产权证全部办理完毕后180日内，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证。上述合同及补充协议中，双方未约定出卖人逾期交房、逾期办证时，如继续履行合同出卖人应向买受人支付违约金。 合同签订后，樊龙学二人已向盛世公司支付全部房款，并于2018年11月30日收到盛世公司交付的房屋。盛世公司一直未协助樊龙学二人办理不动产权证书。 又查明，根据国务院颁布的《不动产登记暂行条例》，2016年10月14日成都市双流区人民政府发布并实施了《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》，从2016年10月30日起至2016年11月3日，全区停止办理各类土地、房屋、林地登记业务；从2016年11月4日起启用不动产统一登记簿证，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市双流区不动产登记中心颁布《不动产权证书》、《不动产登记证明》。 以上事实，有商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议（一）、（二）、商品房买卖合同摘要、购房款收据、华西都市报交房公告照片、网签合同信息查询记录、个人住房信息查询记录、当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应全面履行合同义务。樊龙学二人已向盛世公司支付全部购房款，盛世公司未在约定期限内交付房屋，也未在合理期限内协助购买人办理不动产权证，依法应承担相应的违约责任。 关于盛世公司是否有逾期办理不动产权证的行为。双方在合同中就房屋所有权证和国有土地使用权证办理的期限分别进行了约定，但2016年10月双流区“两证合一”不动产权登记制度的实施，直接导致盛世公司无法为购房人办理房屋所有权证和国有土地使用权证，盛世公司应当按照现行规定为其办理不动产权证。因不动产权证包含房屋所有权和所在国有土地使用权两方面，本院认为，可参照合同约定的由盛世公司协助办理国有土地使用权证期限届满之日为该司协助办理不动产权证期限届满日期。故，在2020年5月28日（即交房后365日+180日）前，盛世公司应当履行完毕协助办理不动产权证的义务，现盛世公司至今未协助办理案涉房屋不动产权转移登记，逾期办理不动产权证属实。 支付违约金的诉讼请求。因上述合同中，双方仅约定了因逾期交房、逾期办理房屋所有权证而终止合同时出卖人应支付违约金，并未约定合同继续履行时出卖人应支付违约金，而在本案中樊龙学二人并未要求终止合同履行，并不适用合同约定的上述两项违约金条款。樊龙学二人要求盛世公司支付逾期交房违约金、逾期办理不动产权证违约金的诉讼请求，缺乏合同依据及法律依据，应予驳回。 关于樊龙学二人要求盛世公司依据原《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条规定的违约金计算标准支付逾期交房违约金及逾期办理不动产权证的违约金的诉讼主张。本院认为，根据原《中华人民共和国合同法》第八条规定的“依合同履行义务”的基本原则，守约方请求违约方支付违约金须以合同有明确约定为依据，无合同约定则无相关合同义务。在上述司法解释第十七条:“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失数额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”以及第十八条:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”条文中，“没有约定违约金”的文意应当理解为：“当事人约定了违约方应当向守约方支付违约金，但没有约定违约金数额或计算方法”。故，只有在当事人已明确约定违约一方要向守约方支付违约金，但未约定违约金数额或计算方式的情况下，法院才能适用上述司法解释第十七条、第十八条规定的违约金计算标准。本案中，因双方并未约定逾期交房、逾期办证后继续履行合同时出卖人要支付违约金，并不符合上述司法解释的适用条件。上述诉讼主张，缺乏事实依据和法律依据，不予支持。 据此，依照原《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告樊龙学、罗梅的诉讼请求。 案件受理费867元，由原告樊龙学、罗梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  王 涛 二〇二一年三月二十二日 法官助理  万 敏 书 记 员  干雪玲