甘肃省兰州市西固区人民法院民 事 判 决 书（2021）甘0104民初672号原告：申文睿，男，1976年9月26日出生，汉族，个体户，住甘肃省兰州市西固区。被告：甘肃盛大房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市西固区玉门街167号3单元3-1,2室。法定代表人：黄涛，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：卢继鹏，男，该公司职工。被告：恒大地产集团兰州置业有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区高新飞雁街118号陇星大厦第22层。法定代表人：邓满连，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：孙乾哲，系该公司员工。委托诉讼代理人：王泽华，系该公司员工。原告申文睿与被告甘肃盛大房地产开发有限公司（以下简称盛大公司）、被告恒大地产集团兰州置业有限公司（以下简称恒大兰州公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告申文睿与被告盛大公司的委托诉讼代理人卢继鹏、被告恒大兰州公司的委托诉讼代理人孙乾哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。申文睿向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付未按合同约定办理房屋所有权证的违约金2445元（自2016年11月1日暂计算至2020年12月31日），并按1222.57元／年计付违约金至办妥房屋所有权证之日；2.判令被告依约履行办理房屋所有权证之义务；3.判令被告支付未依约办证造成的政策性涨价部分的税费差额；4.本案诉讼费、邮寄费由被告负担。庭审中原告当庭表示放弃诉讼请求第四项中主张的邮寄费。事实和理由：2015年4月26日，申文睿与盛大公司签订商品房买卖合同，约定申文睿购买兰州市西固区××广场××幢××单元××室房屋，总房款为1222572元。合同第十五条与合同附件四第十一条约定，“自2016年10月31日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540个工作日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记，如延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日”，第3款约定“出卖人未能在约定的时间内办妥《房屋所有权证》的，每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金……”。申文睿依约付清了房款，盛大公司未履行合同义务，申文睿提起本诉。恒大兰州公司是恒大都市广场的实际控制人，应当承担连带责任。盛大公司辩称，1.申文睿主张的违约金无明确起止时间，计算金额没有依据。被告承担违约金的期间应当是自逾期办证之日起至被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止；2.涉案房屋目前因规划问题无法办理房产证，但被告正在积极处理办证事宜；3.申文睿主张的未依约办证导致的政策性涨价部分的税费差额，因未实际发生，不符合民事起诉条件，请求法院驳回。恒大兰州公司辩称，盛大公司、恒大兰州公司为两个独立主体。申文睿与恒大兰州公司未签订任何商品房买卖合同，双方不存在合同关系。根据合同相对性原则，恒大兰州公司并非本案适格被告，请求法院驳回申文睿对恒大兰州公司的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。申文睿提交的商品房买卖合同、购房发票，被告盛大公司、恒大兰州公司对真实性、合法性及与本案的关联性均无异议，可以作为定案依据，本院予以采信。申文睿提交的其名下建行银联卡复印件一张，因与本案无关联性，本院不予采信。通过对当事人提交的证据进行认定并结合庭审调查，本院查明如下案件事实：涉案房屋位于兰州市西固区××广场××幢××单元××室，由盛大公司开发建设。2015年4月26日，申文睿与盛大公司签订商品房买卖合同，约定申文睿以1222572元购买涉案房屋，还约定办理产权登记期限为涉案房屋交付使用后540个工作日，以2016年10月16日作为该期限的起算日，如延期交房，则以实际交房之次日作为该期限的起算日；如盛大公司未在约定时间内办妥房屋权属证书,每年按已付房款的0.1%向申文睿支付违约金。合同签订后,申文睿向盛大公司支付了全部购房款。盛大公司于2016年10月16日向申文睿交付了房屋。现因盛大公司未向产权登记机关报备涉案房屋产权登记资料，未履行协助办证义务，申文睿诉至法院，引发本案诉争。本院认为，申文睿与盛大公司签订的商品房买卖合同依法成立并生效，对当事人具有拘束力，当事人应全面履行合同义务。一、盛大公司的合同义务与违约责任。申文睿与盛大公司签订商品房买卖合同，向盛大公司付清了房款，履行了合同义务，盛大公司应依约履行协助办证义务。合同约定，盛大公司于房屋交付使用后540个工作日内，向产权登记机关报备需由其提供的产权登记资料。现盛大公司履行该合同义务的期限已届满，申文睿有权向盛大公司提出履约请求。本院对申文睿提出的要求盛大公司依约履行办证义务之诉请予以支持，判令盛大公司向产权登记机关报备需由其提交的办理涉案房屋权属登记所需资料、协助申文睿办理房屋权属登记。盛大公司逾期未依约履行协助办证义务，应承担违约责任，每年按已付房款的0.1%即1222.57元，向申文睿支付逾期办证违约金。申文睿主张支付逾期办理房屋所有权证的违约金2445元（自2016年11月1日计算至2020年12月31日），计算有误，根据合同约定应自2019年1月24日起算，至2020年12月31日为2364.75元。如前所述，颁发房屋所有权证书作为政府的一项行政管理事务，属于不动产登记主管部门的职责，盛大公司无权颁发不动产权属证书。盛大公司所负有关办证之合同义务为合同约定的“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。合同补充协议虽载盛大公司未在约定期限内办妥权属证书，应承担违约责任，本院对该约定作符合常理之解释，即盛大公司的违约行为是未在约定期限内向不动产登记主管部门报备需由盛大公司提交的资料的，而非向申文睿填制、颁发权属证书。申文睿主张盛大公司向其支付逾期办证违约金至办妥房屋所有权证之日，本院予以支持，但应以盛大公司向不动产登记主管部门报送全部应由其报送的资料、履行完全部协助办证义务之日为时间截点。二、申文睿诉请的政策性涨价部分的税费差额。诉讼请求必须具体明确。申文睿提出该项诉请，但未明确政策性涨价部分具体的税费金额，致该项诉请不具体、不明确，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第三项规定的起诉条件，且该项费用尚未实际发生，本院对申文睿主张的该项诉请不予审理。三、申文睿对恒大兰州公司提出的诉请。（一）申文睿对恒大兰州公司不享有合同权利。恒大兰州公司未与申文睿在房屋买卖上作出意思表示并成合意，双方无债之关系，申文睿不享有对恒大兰州公司的债权请求权。与申文睿签订商品房买卖合同的是盛大公司，合同在申文睿与盛大公司间发生效力，申文睿不能突破合同的相对性而要求恒大兰州公司向其履行合同义务。（二）恒大兰州公司不应对申文睿承担连带责任。如前所述，连带责任必须因法律规定或者因合同约定而生。首先，恒大兰州公司未与申文睿或者盛大公司约定恒大兰州公司对申文睿承担连带责任，则申文睿不享有对恒大兰州公司主张连带责任的债权请求权。其次，即使恒大兰州公司因持股比例占绝对优势而享有盛大公司的大股东地位，盛大公司作为依法登记成立的法人，享有民事权利能力与民事行为能力，具备民事主体资格，以自己的名义从事民事活动，以自己的财产对外担责。股东以向公司的出资对公司债务负责，股东不因资本占多数成为控股股东而与公司一道成为公司所从事的民事活动主体，亦不与公司承担连带责任，此为现代公司法人制度应有之义。综合以上理由，申文睿对恒大兰州公司提出的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告甘肃盛大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告申文睿支付逾期协助办理房屋权属证书的违约金2364.75元（暂计至2020年12月31日，之后发生的违约金，按1222.57元／年计至被告甘肃盛大房地产开发有限公司向不动产登记主管部门报备全部需由其报备的办理房屋权属证书的资料之日）；二、被告甘肃盛大房地产开发有限公司继续履行合同，协助申文睿办理兰州市西固区××广场××幢××单元××室房屋所有权证书，向不动产登记主管部门报备需由其报备的办证资料；三、驳回原告申文睿的其他诉讼请求。如未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告甘肃盛大房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  王丽娜二〇二一年三月二十三日书记员  侯沛含