河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0702民初1022号原告：新乡居然之家购物中心有限公司，住所地新乡市平原路与和平大道东北角金谷时代广场，统一社会信用代码91410702096691212A。法定代表人：张健，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：闫荣武，河南龙健律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：马世震，河南龙健律师事务所律师，特别授权。被告：任万峰，男，1969年3月28日出生，汉族，住河南省。原告新乡居然之家购物中心有限公司（以下简称居然之家公司）与被告任万峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告居然之家公司委托诉讼代理人马世震，被告任万峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。居然之家公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的招商合同，被告将原告出租的场地恢复原状后返还给原告；2、判令被告立即支付租金161344.32元、市场管理费7272元、物业管理费24130.92元、广告促销费7784.86元、滞纳金9503.53元，合计210035.53元；3、本案诉讼费、保全费、诉讼担保费、律师费等费用由被告承担。庭审中，居然之家公司撤回对保全费、担保费的诉求。事实与理由：原、被告于2019年12月2日签订居然之家招商合同，约定将原告位于新乡市饮马口店一号楼三层，面积为242.40平方米的，摊位号为DS38-1-3-016的场地租赁给被告使用，并约定了租金、物业费、管理费等相关费用的收取标准。合同签订后，原告按照合同约定将场地交付给被告使用，被告向原告交付了部分租金及费用后，剩余210035.53元未付，已构成根本性违约，经原告多次催讨，被告却以种种理由予以推诿。被告任万峰辩称，2019年12月与原告签订店铺租赁合同，合同签订后，租金和押金一并交齐，开始进行装修。装修店铺到年底突发疫情，一直停止。在2020年5月原告要求把店铺打开，增加形象，但店铺不具备营业条件，直到2020年7月店铺基本可以接待客户，又发现商场空调设施缺少很多，店铺内闷热不通风，因在抗疫期间，商场没有通风设施与空调，无法接待客户，无法正常营业。我店铺左邻右舍包括对面大面积店铺撤场、封闭，没有客户资源，在近半年内，营业额不超过十万，而原告催促房租像逼命一样，导致无法继续营业，原告于2020年11月要求我店人员全部撤离，于11月28日将店铺封闭，封闭后现在店铺内杂物堆积，当成商场仓库。虽然签订合同是事实，但因2020年突然爆发的疫情，不可抗力，商场无法正常经营，别提我一个小小的商铺。商场管理混乱，设施不到位，不能给我方提供优良的经营环境，请求原告减免房租，减轻我店重大损失。请求法院支持我的辩诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实认定如下：1、任万峰提交的照片，其他商铺是否经营并不能否定其租用案涉商铺经营的事实，而且照片显示的情形不能确定为商场的全貌，故对证据效力不予确认。2、任万峰提交的微信聊天记录，仅显示任万峰单方称“既然封店了！商场就招租吧，股东的事情暂时还没有处理好”，不能因此得出居然之家公司阻拦任万峰撤场的结论，故对证明目的不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月2日，居然之家公司（甲方）与任万峰（乙方）、案外人武世宇（丙方）签订《居然之家招商合同〈2019版〉》，主要约定甲方将位于新乡市新乡饮马口店一号楼三层摊位号为DS38-1-3-016的场地租给乙方用于商业经营，该摊位套内使用面积为202平方米，公摊系数0.2，计租面积为242.40，乙方按照计租面积向甲方支付场地租金及相关管理费用，接受甲方的统一管理；租赁期限自2019年12月1日至2020年5月31日；每平方米日租金2.83元，租金每3个月一付，付款时间为每个付款周期的上月25日之前；甲方为乙方提供空调、保洁、保安等公用物业配套服务，乙方应向甲方支付物业管理费，每平方米物业管理费0.55元，物业管理费的支付方式及付款时间与租金保持一致；乙方应于每月25日前向甲方按上月的销售额的0.5%缴纳市场管理费，市场管理费用于为市场商户提供合同、交易票据、代收货款、办理营业执照、代开发票、系统维护、销售人员培训等管理服务；乙方租赁摊位的保底销售额为每月（不论月份大小）每平方米2000元，乙方每月销售低于保底销售额的，市场管理费按保底销售额收取；乙方应于每月25日之前向甲方按上月销售额的0%缴纳广告促销费，广告促销费用于市场的统一宣传和促销活动的组织，乙方每月销售低于保底销售的，广告促销费按保底销售额收取，乙方不参加甲方组织的统一促销活动，广告促销费照常收取；乙方未按上述规定向甲方支付租金等费用（含税款）的，乙方应每日按未付金额的1‰向甲方支付滞纳金；乙方在本合同项下应向甲方交纳保证金4万元，若甲、乙双方不再续约，则甲方在乙方所售商品或服务“三包”期满（以甲方对外承诺的三年为准）6个月后，经核实乙方所售商品和服务不存在质量问题和纠纷，并且对甲方没有任何未付债务时，甲方将保证金余额（不计利息）返还乙方；除甲乙双方另有约定外，因乙方违约导致合同提前终止的，乙方除了补齐所欠租金及费用，退还甲方在合同期内给予乙方在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中甲方给予乙方的补贴（包括但不限于按销售额承担的扣点、赠品费用）外，乙方还须赔付甲方相当于60天租金的违约金；乙方在甲方任一个分店违约，甲方及甲方其他分店均有权对乙方采取扣留货款及相关费用、封存货物等方式协助追讨损失；合同终止后，甲方给予乙方的撤场时间不得少于5天，乙方在甲方规定的时间内未撤场的，甲方有权清场且无需承担因此而给乙方造成的任何损失，所有费用均计算至乙方撤场向甲方完整交付场地或甲方强制清场之日止；丙方作为乙方的担保人，为乙方提供连带责任担保。同日，居然之家公司以该公司曾用名新乡居然之家家具建材有限公司（甲方）与任万峰签订《附件四：招商合同补充协议》，约定乙方应付甲方租金和物业管理费的日期为每个付款周期的上月15日之前；广告促销费用于市场的统一宣传和促销活动的组织，乙方需无条件参加甲方组织的统一促销活动，乙方若不参加广告促销费将照常收取；促销期间未达到保底销售额的按乙方保底销售额的2%收取，计算公式为1500元/㎡/月*建筑面积（保底销售额）*促销天数/全月天数*2%；乙方未按《招商合同》及上述条款的规定向甲方支付租金等费用（含税款）的，乙方应每日按未付金额的1%向甲方支付滞纳金；条款与《招商合同》相关条款重合部分，以补充协议为准。签订合同后，任万峰开始承租使用案涉摊位。合同期内，因新冠肺炎疫情影响经营，居然之家公司自2020年春节至同年2月28日停业，并相应减免了任万峰同年4月份的租金等费用。同年4月18日，居然之家公司向任万峰送达《关于招商合同顺延的通知》，载明《招商合同》将于2020年5月31日到期，考虑新冠肺炎的影响，为简化合同续签手续，通知2019年度招商合同顺延至2021年5月31日，合同其他内容和条件不变。当日，任万峰在该通知的回执中勾选同意按通知的条件续约。自2020年8月起，任万峰开始欠付租金等各种费用，期间仅支付过26244.96元租金。庭审中，任万峰称该摊位已被居然之家公司于2020年11月28日封闭，并提交了其与居然之家公司工作人员在同年12月1日的微信聊天记录。在聊天中，任万峰说：“既然封店了！商场就招租吧，股东的事情暂时还没有处理好。”居然之家公司对该聊天记录的真实性予以确认。任万峰还认为合同约定违约责任条款标准过高。居然之家公司向本院提交的欠费明细表显示，任万峰拖欠2020年8月至2021年5月的租金162716.3元，拖欠2020年9月、10月广告促销费7784.86元，拖欠2020年10月至2021年3月的市场管理费14544元，拖欠2020年9月至2021年5月的物业管理费36396.36元。庭审后，本院于2021年3月16日组织双方至案涉租赁场地查勘时查明，摊位门口仅有塑料喷绘布遮挡，不妨碍人员进出，摊位内基本保持任万峰停止经营时的原状，存放有大量该店铺经营时的家具、配饰以及办公用的电脑、打印机等物品。为防止双方损失进一步扩大，本院询问双方可否先行办理物品交接摊位时，居然之家公司称该摊位已有人咨询、洽谈租赁事宜，随时能够进场承租、经营，对任万峰搬离物品无异议；任万峰称需和股东商量，搬离的时间无法确定。另查明，2019年1月8日，新乡居然之家家具建材有限公司更名为新乡居然之家购物中心有限公司。本院认为，居然之家公司与任万峰、武世宇签订的《居然之家招商合同〈2019版〉》，居然之家公司以该公司曾用名新乡居然之家家具建材有限公司与任万峰签订《附件四：招商合同补充协议》，均不违反法律法规的规定，均为有效约定。上述合同虽名为招商合同，但从合同内容来看，实质上系居然之家公司与任万峰签订的关于案涉摊位的租赁合同，并具有武世宇签订的担保条款。任万峰作为承租人欠付租金，事实清楚，证据充分，居然之家公司有权依法要求解除合同并要求承租人返还租赁的摊位，武世宇虽未参与本案诉讼，不影响居然之家公司该项诉求成立。对于欠付的租金，居然之家公司庭审中向本院提交的租金明细表显示，该公司所主张的案涉租金系按合同约定的交纳方式将截至2021年5月的租金计算在内，因居然之家公司在本案已诉求解除合同，而任万峰是否会占用案涉摊位至2021年5月31日不能确定，故因部分租金尚未产生，本案仅对截至现场勘验之日的租金予以支持，对之后的租金及占用费居然之家公司可在实际发生后另案主张。同时，因居然之家公司已根据受疫情影响的时间，主动对2020年4月的租金作出过减免，而任万峰拖欠的系2020年8月之后的租金，本市各商业场所在此期间未出现因受疫情影响停业的情形，本院对任万峰要求再次减免的抗辩意见不予采信。自2020年8月1日至2021年3月16日，已产生租金156406.18元，任万峰仅支付26244.96元，剩余130161.22元应当继续支付。对于物业管理费，因截至现场勘验之日案涉摊位内仍存放有大量任万峰经营店铺的货品，居然之家公司为此付出保安等公用物业配套服务，有权依照合同约定收取相应费用。自2020年9月1日至2021年3月16日，已产生物业管理费26264.04元，故本案对居然之家公司主张的截至2021年2月28日的24130.92元物业管理费诉求予以支持，对于自2021年3月1日至任万峰实际撤场之日的物业管理费居然之家公司可另案主张。对于市场管理费，系居然之家公司因为市场商户提供合同、交易票据、代收货款、办理营业执照、代开发票、系统维护、销售人员培训等管理服务，按合同约定收取的费用。但是，从任万峰提交的微信聊天记录可以看出，自2020年12月1日起案涉摊位已被居然之家公司封闭，显然任万峰已不可能再继续经营，居然之家公司亦不可能再向任万峰提供上述服务，再行主张之后的市场管理费已无事实依据，故本院仅对2020年10月1日至同年11月30日的市场管理费予以支持，即4848元。对于广告促销费，系居然之家公司因市场的统一宣传和促销活动的组织，按合同约定收取的费用。与市场管理费的认定同理，任万峰亦应仅支付至2020年11月30日的费用，居然之家公司仅主张2020年9月、10月的广告促销费用7784.86元，本院予以支持。对于滞纳金，因居然之家公司并非行政管理部门，收取滞纳金于法无据，结合双方合同条款的约定，应认定为双方对承租人逾期支付租金及各项费用所约定的违约金。在合同中双方就逾期付款的违约责任既约定了“滞纳金”还约定了违约金，显然与法律确立的违约金系弥补损失为主，惩罚为辅的原则相悖。本案，居然之家公司仅以要求支付滞纳金的方式主张任万峰承担违约责任，不违反法律规定，且仅约占未付金额的5.69%，故本院予以支持。对于律师费，居然之家公司并未提交相应证据证明，应承担举证不能责任，对此本院不予支持。综上所述，本院对居然之家公司的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第五百七十九条、第五百八十五条、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除新乡居然之家购物中心有限公司与任万峰于2019年12月2日签订的《居然之家招商合同〈2019版〉》、《附件四：招商合同补充协议》；二、任万峰于本判决生效之日起十日内向新乡居然之家购物中心有限公司返还位于新乡市新乡饮马口店一号楼三层摊位号为DS38-1-3-016的场地；三、任万峰于本判决生效之日起十日内支付新乡居然之家购物中心有限公司租金130161.22元、物业管理费24130.92元、市场管理费4848元、广告促销费7784.86元、滞纳金9503.53元；四、驳回新乡居然之家购物中心有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4451元，因适用简易程序减半收取2225.5元，由任万峰承担1869.5元于本判决生效之日起七日内向本院交纳，如不按期交纳，本院将予以强制执行；由新乡居然之家购物中心有限公司承担356元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员 林 铎二〇二一年三月十七日书记员 邵琳晴