黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书(2021)黑0110民初214号原告：哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司商管分公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区香福路52号。负责人：刘丽，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐照青，黑龙江君明律师事务所律师。委托诉讼代理人：马金玲，女，该公司员工。被告：哈尔滨美炫健身俱乐部有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区香福路55号永泰香福汇地块商业裙房4层3号。法定代表人：刘松，该公司总经理。委托诉讼代理人：张力婷，黑龙江善行律师事务所律师。原告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司商管分公司与被告哈尔滨美炫健身俱乐部有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月23日公开开庭进行了审理。原告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司商管分公司委托诉讼代理人徐照青，被告哈尔滨美炫健身俱乐部有限公司委托诉讼代理人张力婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司商管分公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方签订的《租赁合同书》于2020年8月31日解除，并判令被告立即从所租赁的场地中迁出，同时除可移动的物品及设施外，不得拆除其他任何装修及设施；2.判令被告立即支付2020年2月1日至2020年3月31日期间所欠缴的租金87500元及逾期付款违约金9275元(以87500元为基数，自2020年2月1日起按日万分之五计算至实际支付之日，暂计至2020年8月31日即87500元×万分之五×212天，2020年9月1日至今仍然按照上述标准计算至实际给付之日止)；3.判令被告立即支付2020年4月1日至2020年6月30日期间所欠缴的租金135625元及逾期付款违约金10307.50元(以135625元为基数，自2020年4月1日起按日万分之五计算至实际支付之日，暂计至2020年8月31日即135325元×万分之五×152天，2020年9月1日至今仍然按照上述标准计算至实际给付之日止)；4.判令被告立即支付2020年7月1日至2020年8月31日期间所欠缴的租金91875元及逾期付款违约金2802.19元(以91875元为基数，自2020年7月1日起按起按日万分之五计算至实际支付之日暂计至2020年8月31日即91875元×万分之五×61天，2020年9月1日至今仍然按照上述标准计算至实际给付之日止)；5.判令被告立即支付所拖欠的水电费5003.77元；6.判令被告向原告支付因其违约导致合同解除违约金即三个月租金137812.50元(计算标准：合同解除当月租金标准)；以上合计：480200.96元；7.判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2018年12月1日，原告与被告签订了《租赁合同书》，约定被告租赁原告位于哈尔滨市的永泰城项目四层03号商铺，计租面积为1700平方米，租赁用途为经营健身，商号名称为梵臣迈动品牌的健身俱乐部：租赁期限自2018年12月1日起至2022年4月30日止。该合同专用条款部分的5.1款和5.2款中对租金的计算方式、支付方式以及支付周期等均进行了明确约定。但是自2020年2月1日起，被告便开始拖欠租金，直至2020年9月30日，被告已经连续拖欠了三个支付周期的租金，原告多次索要租金未果。综上，原告认为被告多次拖欠租金的行为已构成根本性违约，故原告根据双方签订《租赁合同书》通用条款第13.4款、第15.4款、第15.6款、第15.8款的相应约定，有权利要求与被告解除合同并要求被告承担相应的违约责任。故原告特此起诉，望贵院依法审理，以维护原告的合法权益。哈尔滨美炫健身俱乐部有限公司辩称，一、被告同意与原告解除《租赁合同书》，但被告与原告解除合同并非因被告违约，而是基于疫情原因系不可抗力，被告无法正常经营。二、被告租用原告房屋是为了经营健身房，在受疫情影响的情况下无法履行合同主要目的，因此原告应当为被告减免租金。根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》的通知“5.承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。6.承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”三、被告按照原告要求向原告交付装修押金10000元，店铺押金50000元，该款项应当在原被告解除《租赁合同书》后予以退还，或者抵扣租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的原告举示的租赁合同书、被告负责人在朋友圈发布的开业通知截图、店铺张贴的暂停营业通知、被告门店闭店的照片、催款函、解除函及给被告送达拒收的快递退回件、合同解除通知及给被告送达拒收的快递退回件、内部联络单、2020年1-8月份被告拖欠的电费明细、2020年1-4月份被告的电费确认催缴单4页以及被告拖欠水费的明细2页，被告举示的哈尔滨市应对新型冠状病毒感染××疫情工作指挥部第6号公告、关于恢复体育场所开放工作的通知、哈尔滨市应对新冠××疫情工作指挥部关于严管严防聚集性疫情的实施意见，本院予以采信并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：原告举示的新闻夜航节目截图系复印件，真实性无法核实，本院不予采信。原告举示的合同解除协议书，该份协议书系由被告与案外人哈尔滨泰泰百货有限公司签订，与本案不存在关联性，本院不予采信。原告举示的授权委托书系由原告与案外人哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司签订，与本案不存在关联性，本院不予采信。被告举示的租赁合同书、收据2份、21天健身俱乐部转让协议书、授权委托书，该组证据中的合同书及协议书、委托授权书均为案外人签订，收据亦由案外人出具，上述证据不足以证明被告向原告支付过履约保证金及装修保证金的事实。被告举示的情况说明系被告自行制作，证明力较弱，本院不予采信。被告证人丁立峰出庭作证，其所述证言内容与本案不具备关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月1日，原告与被告签订《租赁合同书》，约定被告承租原告位于哈尔滨市的永泰城项目四层03号商铺，计租面积为1700平方米，租赁用途为经营健身，租赁期限自2018年12月1日起至2022年4月30日止。双方约定，租赁期内2018年12月1日起至2019年4月30日期间的每月租金为41666元；2019年5月1日起至2020年4月30日期间的每月租金为43750元；2020年5月1日起至2021年4月30日期间的每月租金为45973.50元；2021年5月1日起至2022年4月30日期间的每月租金为48234.30元。自计租日开始，租金支付以三个月为一期支付一次。第一期租金的交纳日期为2018年12月1日。此后，被告应当在每个缴租期的最后一个月的25日前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向原告一次性足额支付下个缴租期租金。《租赁合同书》通用条款第13.4条约定：未经原告管理公司许可或依据本合同相关约定，被告不得擅自停止营业。被告无正当理由闭店超过3个营业日的（含3个营业日），则原告有权解除本合同。通用条款第15.4款约定：被告延迟缴纳本合同项下租金及其他费用（本合同第15.2款约定除外）的，则每延迟一日，被告应当向原告或管理公司支付相当于欠费金额0.5%的迟延履行违约金，延迟超过15日，原告有权单方解除合同。通用条款第15.8款约定：双方确认，本合同因被告违约而终止或提前解除的，则原告按本合同约定收取的履约保证金不予退还，被告还应当向原告支付相当于三个月租金(除本合同另有明确约定外，作为违约金标准的月租金在本合同中均指合同终止当月月租金标准，且不扣减免租期租金)作为违约金；被告已装修的，原告不承担补偿责任。通用条款16.1条约定：被告应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日起三日内向原告交还租赁场所。交还时，除可移动的物品及设施外，被告不得拆除其它任何装修及设施（被告同意将该装修及设施无条件赠与原告），被告的整个撤场行为按原告或管理公司要求的时段及程序执行，确保不因被告的撤场行为影响永泰城购物中心整体商业氛围。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋，被告依约向原告按期缴纳租金。2020年1月，新冠疫情全面爆发，哈尔滨市应对新型冠状病毒感染××疫情工作指挥部于2020年2月3日发布第6号公告，责令健身房等休闲健身场所自文件颁布之日起停止营业。被告于2020年2月3日起停业并开始拖欠租金。2020年3月24日，黑龙江省体育局发布黑体发[2020]12号文件，通知健身房等场所可恢复营业，被告恢复营业，但受疫情影响，被告客源明显减少。2020年4月24日因疫情复发，哈尔滨市应对新型冠状病毒感染××疫情工作指挥部发布哈疫指发[2020]57号文件，要求娱乐聚集性场所停业，被告再次停业。2020年8月19日，被告恢复营业。2020年8月25日，被告再次发出通知暂停营业。2020年8月3日，原告向被告发出催款函，内容为：依照双方于2018年12月1日签订《租赁合同书》、《物业管理服务合同书》约定，自2020年1月1日起至2020年7月31日，被告累计欠交租金合计302812.50元。2020年10月14日，原告在被告租赁房屋的门上张贴解除函，内容为：被告自2020年8月24日至今未营业，根据《租赁合同书》第13.4条款约定，原告有权解除本合同。被告应于2020年10月16日前付清2020年2月1日至2020年8月31日期间的租金，共计315000元。如未按期缴费，并且未恢复营业，原告将进行法律诉讼。原告通过顺丰速运快递向被告邮寄上述解除函但被退回。2020年10月26日，原告再次向被告发出合同解除通知，内容为：解除双方已签订的《租赁合同》及《物业合同》。被告自2020年8月24日至今未营业，根据《租赁合同书》第13.4条款，原告通知被告双方签订的《租赁合同》及《物业合同》自2020年8月31日起解除。被告应于2020年10月26日前付清2020年2月1日至2020年8月31日期间的租金315000元、水电费5003.77元。原告通过顺丰速运快递向被告邮寄上述解除函，再次被退回。截止开庭前，被告未向原告支付上述租金及水电费，亦未搬离案涉租赁房屋，健身器材仍存放在租赁房屋内。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，原告与被告签订的租赁合同书不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于原告主张于2020年8月31日解除双方签订的《租赁合同书》并要求被告迁出的请求。关于解除合同的问题。原、被告签订的《租赁合同书》第13.4条款约定：未经原告管理公司许可或依照本合同相同约定，被告不得擅自停止营业。被告无正当理由闭店超过3个营业日的，则原告有权解除本合同。被告自2020年8月25日停业后，再未营业，关闭门店时间早已超过三个营业日，双方约定的解除合同的条件已成就，原告有权单方解除合同。原告主张案涉合同于2020年8月31日解除，被告同意原告的上述请求，双方就解除合同的时间达成一致意见，本院予以确认，故案涉合同于双方认可的2020年8月31日解除，本院对原告的该项请求予以支持。关于迁出问题。现双方已就解除合同达成一致意见，被告亦同意将案涉房屋交还给原告，故对原告的该项主张予以支持。被告迁出案涉房屋时，应当符合双方在《租赁合同书》通用条款16.1条的约定，除可移动的物品及设施外，不得拆除其他任何装修及设施。关于原告主张被告支付自2020年2月1日至2020年8月31日期间的租金的请求。被告作为承租人，负有向原告按期足额缴纳租金的义务，应当按照合同约定向原告支付拖欠的租金。被告抗辩因受新冠疫情影响导致其无法正常营业，认为原告应当减免三个月租金。根据《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业中小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的具体措施》黑政办规【2020】11号及《关于积极应对新冠××疫情影响进一步帮扶中小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的十条措施》文件，被告系属承租非国有房屋用于经营的服务业小微企业，因新冠疫情爆发及响应政府防控，2020年度开业时间较短，收入必然明显减少，存在经营困难的情况。双方未就减免租金问题达成一致意见，结合疫情及疫情防控措施对经营造成的影响，本院酌情认定原告为被告减免2020年2月1日至2020年4月30日期间3个月的租金。减免租金后，被告仍应向原告支付2020年5月1日至2020年8月30日期间的租金，依据《租赁合同书》专用条款5.1条的约定，被告应向原告支付租金183750元（45937.50元×4个月）。关于原告主张被告支付逾期付款违约金及解除合同违约金的请求。虽被告因为疫情爆发导致收入减少，但被告可以通过请求减免租金等方式主张变更合同，但被告未能采取合理的方式减少损失，在疫情结束后仅营业数日后即停业不再经营，且拖欠原告多月租金，被告拖欠租金及停业的行为已构成违约，应当承担违约责任。但双方在合同通用条款15.4条约定了迟延履行的违约金，又在合同通用条款15.8条约定了因被告违约提前解除合同的违约金，上述违约金条款实质上均是关于被告在履行租赁合同过程中应承担的违约责任，不能重复适用。综合考量本案的基本情况，本院酌情对违约金计算标准予以调整，酌定被告以合同终止当月的月租金为基数，向原告支付3个月的租金即137812.50元（45937.50元×3个月）作为违约金。原告主张的超出部分，本院不予支持。原告主张被告支付所拖欠的水电费5003.77元，被告对数额没有异议且同意支付，本院对原告的该项主张予以支持。关于被告抗辩原告应当返还装修押金10000元及店铺押金50000元或者抵扣押金的主张。庭审中，被告举示的租赁合同书、收据2份、21天健身俱乐部转让协议书、情况说明、授权委托书及证人证言，均不足以证明被告就案涉合同曾向原告缴纳过履约保证金50000元及装修保证金10000元的事实。且被告举示的收据显示收款人为哈尔滨泰泰百货有限公司，并非原告，原告与该公司系不同的主体，均应独立承担责任，现被告举示的证据均不能证明原告负有退还上述两项保证金的义务。故对被告的该项抗辩不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司商管分公司与被告哈尔滨美炫健身俱乐部有限公司于2018年12月1日签订的《租赁合同书》于2020年8月31日解除；二、被告哈尔滨美炫健身俱乐部有限公司于本判决生效后十日内从黑龙江省哈尔滨市永泰城项目四层03号商铺迁出，迁出时除可移动的物品及设施外，不得拆除其他任何装修及设施；三、被告哈尔滨美炫健身俱乐部有限公司于本判决生效后十日内向原告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司商管分公司支付拖欠的租金183750元；四、被告哈尔滨美炫健身俱乐部有限公司于本判决生效后十日内向原告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司商管分公司支付违约金137812.50元；五、被告哈尔滨美炫健身俱乐部有限公司于本判决生效后立即向原告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司商管分公司支付水电费5003.77元；六、驳回原告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司商管分公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计4251.51元，由哈尔滨美炫健身俱乐部有限公司负担3099.25元，哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司商管分公司负担1152.26元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  王亚秋二〇二一年三月十七日法官助理徐佩佩书记员郭金雪附本判决依照的相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。