北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0101民初35号原告：北京东方嘉诚文化产业发展有限公司，住所地北京市东城区青龙胡同********101。法定代表人：甄军，董事长。委托诉讼代理人：辛彦军，北京德和衡律师事务所律师。被告：北京市东城区环球教育实验幼儿园，住，住所地北京市东城区天坛东路**/div>法定代表人：刘艳丽，校长。委托诉讼代理人：龙腾，男，1975年2月21日出生，北京市东城区环球教育实验幼儿园经理。委托诉讼代理人：罗新娜，女，1977年7月8日出生，北京市东城区环球教育实验幼儿园办公室主任。原告北京东方嘉诚文化产业发展有限公司（以下简称东方嘉诚公司）与被告北京市东城区环球教育实验幼儿园（以下简称东城区环球幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案受理。依法适用简易公开开庭进行了审理。原告东方嘉诚公司的委托诉讼代理人辛彦军，被告东城区环球幼儿园委托诉讼代理人龙腾、罗新娜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告东方嘉诚公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付2020年4月21日至2020年8月31日期间的租金716398.97元；2、要求被告以716398.97元为基数，按照日千分之五标准支付自2020年4月6日始至被告实际支付租金之日止的违约金，违约金依照合同约定标准主张，如果法院认定违约金标准过高，同意法院酌减。事实与理由：2018年4月12日，原、被告订立两份《房屋租赁合同》，将位于北京市东城区天坛东路9号北院的房屋（以下简称涉案房屋，面积为1874平方米）出租给被告，租赁期限自2018年4月12日至2022年5月5日。租金支付方式为半年一付，提前十五日支付。被告按照合同标准支付截至2020年4月20日之前的租金。2020年4月6日前应支付2020年4月21日至2020年10月20日期间的租金。2020年7月，原、被告订立《补充协议》，原告根据上手出租人对其的免租政策，为被告减免了2、3、4月的部分租金，三个月共计减免526687.7元，并约定减免租金从下一期租金中一并抵扣。后双方在沟通欠付租金问题时达成口头协议，自2020年4月21日至2021年4月20日期间的租金标准降低至5元/日/平方米。被告按照协商后的标准向原告支付了2020年9月1日之后五个月的租金，但至今未支付2020年4月21日至2020年8月31日期间的租金。原告认为，被告拖欠租金构成违约，故起诉至法院，按照5元/日/平方米的标准计算应付租金总额，扣减三个月免租租金后进行主张，同时主张逾期支付租金的违约金。被告东城区环球幼儿园答辩称：认可订立两份《房屋租赁合同》情况属实，被告已经按照合同约定的标准将2020年4月20日之前的租金支付完毕。认可双方订立补充协议的情况及口头约定情况。被告从事幼儿教育行业，2020年2月至8月完全没有营业。虽然原告免除了2、3、4月的部分租金，但是被告认为2020年5月至8月期间的租金应该减半收取，双方分担损失。2020年9月11日被告恢复营业，按照5元/日/平方米的标准支付了5个月的房屋租金。被告未支付2020年4月21日至2020年8月31日期间的租金系由于疫情影响，被告在积极与原告沟通租金减免事宜，恢复营业后即积极努力履行合同，并无主观恶意，因此不同意支付违约金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月12日，原、被告订立《房屋租赁合同》（编号分别为20180412-01及20180412-02），合同约定原告将位于北京市东城区天坛东路9号院旁门1号楼一层102、103、104、105、106、107、108室及2-5号楼整栋、7号楼111室出租给被告用于办公，租赁面积共计1874平方米。租赁期限自2018年4月21日至2022年5月5日。租金标准2018年4月21日至2019年4月20日，5.39元/日/平方米；2019年4月21日至2021年4月20日，5.66元/日/平方米；2021年4月21日至2022年5月5日，5.94元/日/平方米。每六个月为一个付款周期，租金应当于每一个付款周期到来前提前15日以转账、支票或现金交纳。如被告未按时足额支付租金及其他任何费用，则应按照应付费用每日千分之五的比例向原告支付迟延付费违约金。诉讼中，双方均认可被告已按照上述合同约定的标准将涉案房屋截至2020年4月21日之前的租金支付完毕。2020年4月13日，被告向原告申请延期支付2020年4月21日至2020年8月31日期间的租金。2020年6月16日，被告向原告申请减免未复工期间的租金，并降低租金价格。2020年7月7日，被告向原告再次申请全额减免租金及降低租金标准。2020年7月9日，原告向被告发送《关于房租减免再次函告的回复》，原则同意减免被告在疫情期间2020年2月、3月、4月所承租房屋的部分租金（减免单价3.08元）。要求被告应于2020年4月6日交纳后半年的租金，并同时将上述减免金额扣减，滞纳金的规定按合同执行。同时要求被告于2020年7月15日之前签订租金减免协议并提供相关材料。2020年7月，原、被告订立《补充协议》，约定基于新冠疫情的现状，原告本着相应政府号召与园区入驻企业共渡难关的原则，经双方协商一致订立补充条款。原告给予被告2020年2月、3月、4月共3个月租金减免，原合同年租金3871496.6元，减免租金额度为526687.7元。减免方式为下期缴费扣除，2020年4月6日缴付2020年4月21日至2020年10月20日房租时，扣除526687.7元。在新冠疫情防控期间，原告作为市场化运作的园区运营企业，多年来为园区企业提供服务，与园区企业相互写作配合，愿意与园区企业分担风险，特给予被告一次性租金优惠。被告截至补充协议签订时仍不能正常经营，该补充协议的签署，不影响被告依据北京市市委市政府与北京市东城区教育主管部门政策享受自2020年5月到恢复正常营业之间的房租减免的权利，但累积时间不得超过相关管理部门规定的最长期限，具体事宜另行处理。2020年8月20日，被告明确将在与原告协商确定房租减免金额后分期支付2020-2021学年第一学期开学后的房租，于2020年年底前支付完毕，但也要求按照北京市委市政府、北京市教委、东城区教委的政策享受应有的房租减免。2020年9月21日，被告向原告提交《申请》，载明因疫情影响被告资金周转出现困难，业务开展受阻，申请2020年4月21日至2020年8月31日期间的租金待2020年10月20日前与上级沟通后出具具体缴费方案；2020年9月1日至2021年1月31日期间的租金申请调整至5元/日/平方米，分两期向原告支付。后双方口头约定，2020年4月21日至2021年4月20日期间的租金标准降低至5元/日/平方米。被告已经按照上述标准支付2020年9月1日至2021年1月31日期间的租金。2020年11月5日，原告向被告发送《租金催缴函》，要求被告支付2020年4月21日至2020年8月31日期间的租金及相应违约金。诉讼中，原告提交《出入园区人员信息登记表》、被告的招生简章，证明2020年4月后被告正常使用涉案房屋。经质证，被告认可上述证据的真实性，但称疫情期间根据规定有工作人员值班，但并未正常经营；且为减少损失被告进行正常的招生工作，但是并未实际经营。本院认为，原、被告订立的《房屋租赁合同》（编号分别为20180412-01及20180412-02）、《补充协议》及口头协商的2020年4月21日至2021年4月20日期间的租金标准系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。现被告未支付2020年4月21日至2020年8月31日期间的租金，因此原告提出要求被告支付该期间租金的诉讼请求，理由正当。被告提出原告应减免2020年5月至8月期间50%租金的抗辩意见，根据已查明情况，原告通过订立《补充协议》的方式减免了2020年2月至4月的部分租金，亦通过口头协商的方式降低了2020年4月21日至2021年4月20日期间的租金标准，已根据公平原则分担了疫情期间承租人的租金损失，被告进一步要求原告在此基础上继续减免租金，缺乏依据。且双方对于租金减免问题通过上述两种方式两次达成了合意，在《补充协议》中明确载明了原告对于疫情期间的租金给予一次性租金优惠，被告可根据北京市相关租金减免政策继续享受优惠，但被告未提交证据证明2020年5月至8月期间北京市市委市政府与北京市东城区教育主管部门的租金减免政策，因此其要求2020年5月至8月期间的租金应该减半收取的意见，缺乏依据，本院不予采信。原告向被告主张违约金的诉讼请求，考虑到被告拖欠租金系由于疫情影响，且原、被告双方持续在磋商租金减免及租金标准问题，被告并非恶意拖欠租金，因此原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告北京市东城区环球教育实验幼儿园于本判决生效后七日内向原告北京东方嘉诚文化产业发展有限公司支付2020年4月21日至2020年8月31日期间的租金716398.97元；二、驳回原告北京东方嘉诚文化产业发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5482元，由被告北京市东城区环球教育实验幼儿园负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  龙 琨二〇二一年三月四日法官助理  刘倩茹书 记 员  康 婧