天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终128号上诉人（原审原告）：刘洪君,男,1980年8月20日出生,汉族,住天津市滨海新区。委托诉讼代理人:刘月东，上海中派(天津)律师事务所律师。委托诉讼代理人:周靓靓，上海中派(天津)律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津市滨海新区大港房地产开发中心，住所地天津市滨海新区大港振兴路18号。法定代表人:王富才,总经理。委托诉讼代理人:高竹茹，天津双盈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：魏永彬,男,1968年11月28日出生,汉族,住天津市滨海新区。上诉人刘洪君因与被上诉人天津市滨海新区大港房地产开发中心（以下简称大港房地产中心）、魏永彬确认合同无效纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初19458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依法进行了审理。本案现已审理终结。刘洪君上诉请求：1.撤销一审法院判决,发回重审或改判支持刘洪君一审诉讼请求；2.一、二审案件受理费由大港房地产中心、魏永彬承担。事实和理由：关于刘洪君与大港大港房地产中心之间的租赁关系是否解除的问题。刘洪君自2007年开始连续承租涉诉房屋,并且占有使用至今，依据合同法第二百三十二条、第二百三十六条的规定,应当认定刘洪君与大港房地产中心之间存在不定期租赁合同关系。而大港房地产中心作为出租方,未在合理期限内明确告知刘洪君解除不定期租赁合同,从而应当认定刘洪君与大港房地产中心之间至今仍存在不定期租赁关系。大港房地产中心主张刘洪君丧失优先权的主要理由是刘洪君未经出租方同意擅自转租,构成违约。但大港房地产中心对于是否知道转租情况的表述不一致，存在明显的虚假陈述，既然刘洪君没有违约,就不应丧失优先权。拍卖本身存在重大瑕疵，魏永彬通过不合法的拍卖程序取得的承租权亦不合法。拍卖标的不合法，根据拍卖法第六条的规定,拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。本案涉及的拍卖标的是租赁权,属于财产权利,大港房地产中心可以处分是前提。诉争房屋在拍卖时,刘洪君仍实际占有，大港房地产中心未与刘洪君解除不定期租赁合同，尚存在一系列待解决问题的情况下,大港房地产中心不能单方处分。拍卖程序不合法。拍卖法第四十八条的规定,拍卖人应当在拍卖前展示拍卖标的,并提供查看拍卖标的的条件及有关资料。本案中，不论因为拍卖人未尽到调查义务还是大港房地产中心故意隐瞒,在资料中的房屋状况与实际状况是不符的,因此拍卖过程本身不合法。大港房地产中心与魏永彬恶意串通。大港房地产中心在与魏永彬签订合同前,明知没有与刘洪君解除合同且刘洪君仍占有使用房屋，刘洪君将部分房屋转租给“益民诊所”和“珊珊珠宝”，疫情政策没有落实给刘洪君，以及双方的交易习惯等情况下,对于解除合同及拍卖等问题完全有条件通过书面、手机短信或者当面沟通的方式明确告知刘洪君。魏永彬在与大港房地产中心签订合同前,在明知刘洪君与大港房地产中心的租赁关系、自己与刘洪君签订了租赁协议、拍卖的情况，刘洪君占有使用房屋和还有另外的租户等情况下,未与刘洪君进行任何沟通就与大港房地产中心签订租赁合同,违背了诚实信用原则。不论大港房地产中心还是魏永彬,都没有与刘洪君进行沟通,相反双方默契配合,在极短的时间内完成了拍卖、签约等一系列动作,是明显的恶意串通。大港房地产中心辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。大港房地产中心于2020年4月份就已多次通知刘洪君拟通过拍卖方式出租案涉房屋，拍卖前天津市腾达天下拍卖有限公司也多次详细告，大港房地产中心已经履行了解除租赁合同的通知义务。刘洪君擅自转租，拒绝参与竞拍，丧失续租优先权。案涉房屋租赁价格及拍卖程序均委托具备相关资质的专业机构作出，魏永彬参与竞拍，取得案涉房屋租赁权，合法有效。魏永彬未到庭，亦未提交书面意见。刘洪君向一审法院起诉请求：1.确认大港房地产中心、魏永彬签订的《房屋租赁合同》无效；2.诉讼费由大港房地产中心、魏永彬承担。一审法院认定事实：天津市滨海新区大港胜利街七邻里增3-504房屋登记所有人天津市大港区房地产开发中心。2011年天津市大港区房地产开发中心变更名称为大港房地产中心。2016年3月大港房地产中心委托天津市滨海新区不动产登记第三中心办理大港胜利街七邻里增3-504房屋的房产使用、出租及收取租金等事宜。2019年4月10日，天津市滨海新区不动产登记第三中心（甲方、出租人）与刘洪君（乙方、承租人）签订《天津市房屋租赁合同》约定，刘洪君承租大港胜利街七邻里增3-504（西起2#）面积190.44平方米房屋用于商业用途，租赁期自2019年3月11日至2020年3月10日，年租金50000元。合同3-3约定，租赁期限届满时，甲方有权收回房屋，乙方应按期返还，乙方需继续承租该房屋时，应当提前1个月与甲方协商。刘洪君已交纳租赁费至2020年3与10日。刘洪君与大港房地产中心均称，刘洪君自2007年开始连续承租涉诉房屋，并将承租的190.44平方米房屋中的120平方米转租给魏永彬用于经营诊所，另6-7平米转租给案外人经营玉器。2019年10月9日，刘洪君（甲方、出租人）与魏永彬（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》约定，刘洪君将大港胜利街七邻里增3-504（西起2#）房屋出租给魏永彬，年租金68000元，租赁期间自2019年10月12日至2020年10月11日。魏永彬已交纳房屋租赁费至2020年10月11日。2020年5月8日，大港房地产中心委托天津市腾达天下拍卖有限公司对七邻里增3-504西起2号房屋在内的多处房屋进行承租权拍卖，并签订了《天津市委托拍卖合同》。2020年5月12日，《企业家日报》中刊登了拍卖公告。2020年5月19日魏永彬以55000元竞拍价格成交。2020年5月20日魏永彬与大港房地产中心签订了《房屋租赁合同》约定，魏永彬承租七邻里增3-504西起2号面积190.44平方米房屋用于商业医疗机构，年租金55000元，承租期自2020年6月1日至2022年5月31日。另查，2020年6月12日，大港房地产中心向一审法院立案起诉刘洪君房屋租赁合同纠纷一案，诉请要求刘洪君腾空房屋、支付房屋使用费并支付逾期返还房屋违约金。2020年7月3日魏永彬起诉刘洪君房屋租赁合同纠纷一案，诉请刘洪君返还七邻里增3-504（西起2#）2020年2月7日至10月11日期间的房屋租金并支付违约金。一审法院认为，刘洪君诉请确认大港房地产中心与魏永彬之间的合同无效依据为，大港房地产中心未书面通知刘洪君解除合同便与魏永彬另行签订租赁合同侵害了刘洪君的优先承租权。刘洪君与大港房地产中心之间签订的书面合同确定的租赁期限至2020年3月10日，刘洪君租赁费亦交纳至2020年3月10日。书面合同到期后，双方未续签书面租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。刘洪君与大港房地产中心书面合同到期未续订租赁合同，刘洪君继续使用租赁物，双方形成不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除合同。优先承租权问题。大港房地产中心主张口头通知了刘洪君解除合同以及另行拍卖承租权事宜，刘洪君否认收到大港房地产中心的通知。一审法院结合刘洪君当庭陈述“收到过拍卖公司的电话称大港房地产中心委托拍卖，拍卖公司要求其交纳保证金60000元，刘洪君称要确认其身份后再联系，未明确表示不参加拍卖”的内容，大港房地产中心提交的天津市腾达天下拍卖有限公司出具的拍卖前电话联系刘洪君报名竞拍的情况说明以及2020年5月13日14时44分、同月15日8时54分、15日14时14分与刘洪君电话分别通话8分16秒、3分8秒、11分27秒的证据，一审法院认为，天津市腾达天下拍卖有限公司已于拍卖前明确告知了刘洪君涉诉房屋承租权拍卖及交纳拍卖保证金的事实，刘洪君明知涉诉房屋已进入承租权拍卖程序而未交纳保证金参与竞拍，系其自动放弃了参与竞拍承租的权利。大港房地产中心委托天津市腾达天下拍卖有限公司对涉诉房屋承租权进行拍卖，魏永彬通过竞拍获得涉诉房屋承租权，并未侵害刘洪君的优先承租权。刘洪君提交的证据不能证实其主张的大港房地产中心与魏永彬恶意串通侵害其优先承租权的事实，故，刘洪君要求确认大港房地产中心与魏永彬之间的房屋租赁合同无效的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：“驳回原告刘洪君的全部诉讼请求。案件受理费40元，由原告刘洪君负担”。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。大港房地产中心提交一份天津市腾达天下拍卖有限公司出具的情况说明，对于拍卖事实进行补强。刘洪君对情况说明的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。本院认为，该证据系天津市腾达天下拍卖有限公司对拍卖过程的陈述，该证据在一审已经提交，二审中增加了负责人及经办人的签名，系对一审证据形式的完善，本院予以采信。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为大港房地产中心与魏永彬签订的案涉房屋租赁合同是否有效。首先，关于大港房地产中心与刘洪君的租赁合同是否已经解除的问题。本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。大港房地产中心虽未提交其书面通知刘洪君解除租赁合同的证据，但刘洪君于2020年7月24日向一审法院提起本案诉讼，且从刘洪君陈述的其与天津市腾达天下拍卖有限公司通电话的内容上分析，刘洪君应当明知大港房地产中心委托天津市腾达天下拍卖有限公司对案涉房屋承租权进行拍卖，大港房地产中心委托拍卖行为系以其行为表明解除与刘洪君的租赁合同，在刘洪君对此明知的情况下，可认定大港房地产中心与刘洪君之间的不定期租赁合同解除。刘洪君关于租赁合同尚未解除的上诉意见，本院不予支持。关于大港房地产中心与魏永彬之间的房屋租赁合同效力问题。刘洪君明知涉诉房屋已进入承租权拍卖程序而未交纳保证金参与竞拍，系其自动放弃了参与竞拍承租的权利。魏永彬通过竞拍获得涉诉房屋承租权，并未侵害刘洪君的优先承租权。刘洪君主张大港房地产中心与魏永彬之间订立的房屋租赁合同存在恶意串通的情形，应当承担举证责任。本案中，刘洪君所提供证据证明力不足，应承担举证不能的不利后果。刘洪君的该项主张依据不足，本院不予支持。关于刘洪君提出拍卖程序违法的问题，刘洪君提交的证据亦不足以证明其主张，本院亦不予采信。综上所述，刘洪君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人刘洪君负担。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 何日升审判员 郭小峦二〇二一年三月一日法官助理王飞凡书记员周由附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……