湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终312号上诉人（原审被告）：张宇燕，女，1968年6月8日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：郴州市彩生活龙亭物业服务有限公司。法定代表人：吴美华，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹路飞，男，该公司法务。上诉人张宇燕因与被上诉人郴州市彩生活龙亭物业服务有限公司（以下简称彩生活龙亭公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院(2020)湘1002民初4445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受调查询问后，不开庭对本案进行了审理。上诉人张宇燕，被上诉人彩生活龙亭公司的委托诉讼代理人曹路飞参加了本院组织的调查询问。本案现已审理终结。张宇燕上诉请求：撤销一审判决，改判张宇燕支付彩生活龙亭公司物业管理费2839.89元，不支持彩生活龙亭公司的滞纳金诉讼请求；本案诉讼费由彩生活龙亭公司负担。事实与理由：1.彩生活龙亭公司怠于履行书面催交物业费的义务。张宇燕并未收到彩生活龙亭公司的催交物业费通知，一审采信没有原始载体核对和质证的《欠费告知函》、《催缴函》错误。2.2017年10月1日之前的物业费已超过诉讼时效，不应支持。诉争双方未签订《物业管理合同》，彩生活龙亭公司与郴州仁大房地产开发有限公司（以下简称仁大公司）签订的《前期物业托管协议书》、《丽景山庄前期物业管理服务委托合同》对张宇燕不具有约束力。物业费是双方当事人在合同履行过程中不断定期重复的债务，各期债务履行期限届满后均为独立之债，故诉讼时效应当从每笔债务履行届满时起算，本案物业费应当分段计算，且不存在滞纳金的问题。3.张宇燕愿意支付2017年7月23日至2019年2月28日期间的物业费2839.89元。彩生活龙亭公司辩称：1.本案未超过诉讼时效。张宇燕欠缴物业费的行为属于连续行为，本案诉讼时效应自彩生活龙亭公司2019年2月退出该物业区域物业管理服务之日起计算。彩生活龙亭公司在张宇燕欠费期间多次电话催收物业费，并于2018年11月向张宇燕邮寄催缴物业费的律师函；张宇燕任职的郴州市第一人民医院于2020年初亦在其内网上两次发布物业费欠缴人员应及时交纳所欠物业费的通知，该医院工会也为此事联系过张宇燕。彩生活龙亭公司提交的证据足以证实彩生活龙亭公司在法定诉讼时效内多次通过各种方式要求张宇燕缴纳欠缴的物业费，已履行书面催收程序。2.涉案物业服务合同合法有效，对业主具有约束力。3.张宇燕应支付欠缴的物业费并承担相应责任。请求二审驳回上诉，维持原判，并判决张宇燕承担二审诉讼费。彩生活龙亭公司向一审法院起诉请求：1.判令张宇燕立即支付所欠物业费16,142.5元（从2010年3月起计算至2019年2月止），按照所欠物业费的30%计算滞纳金，之后按银行同期贷款利率计算至清偿之日止；2.本案诉讼费、保全费由张宇燕负担。一审法院认定事实：张宇燕购买了仁大公司开发的房屋（以下简称1805号房），建筑面积为85.25平方米。2009年12月1日，郴州龙亭物业服务有限公司（乙方）（现彩生活龙亭公司）与丽景山庄小区开发商仁大公司（甲方）签订《前期物业托管协议书》，仁大公司将丽景山庄小区的前期物业管理委托给郴州龙亭物业服务有限公司，托管时间从2009年12月1日起至丽景山庄项目综合验收后交房给人民医院工会止。2010年2月11日，郴州龙亭物业服务有限公司在丽景山庄前期物业管理招投标中，经评标委员会综合评定为丽景山庄前期物业管理中标人。2012年5月2日,郴州龙亭物业服务有限公司向张宇燕购置的1805号房张贴《欠费告知函》，主要告知事项：“尊敬的3-1805业主，2010年3月到2012年2月拖欠物业费3587.23元，特此通知。”2020年8月10日,郴州龙亭物业服务有限公司向张宇燕购置的1805号房张贴《催缴函》。2012年8月28日，郴州龙亭物业服务有限公司与仁大公司正式签订《丽景山庄前期物业管理服务委托合同》，约定：“仁大公司将丽景山庄前期物业管理委托给彩生活龙亭公司实行物业管理，住宅房屋彩生活龙亭公司按每月每平方米建筑面积1.1元的标准向住宅业主及业主使用人收取管理服务费，逾期按每天应交管理费的千分之五交纳滞纳金；每月5号前业主自觉到龙亭物业财务室交纳，空置屋的管理服务费头三个月按物业管理费50%收取，装修两个月按70%收取，5个月后按全额收取”。仁大公司与郴州龙亭物业服务有限公司协商从2009年12月1日起至2010年2月1日的物业管理费予以免收。2016年8月20日，郴州龙亭物业服务有限公司丽景山庄小区业委会签订《丽景山庄物业管理委托服务合同》，约定：“郴州丽景山庄小区业主委员会将丽景山庄小区委托郴州龙亭物业服务有限公司实行物业管理。住宅房屋郴州龙亭物业服务有限公司按每月每平方米建筑面积1.3元的标准向住宅业主及业主使用人收取管理服务费，逾期从逾期之日起每天按千分之二交纳滞纳金；空置房屋的管理服务费，由乙方按入住户物管费的90%收取，在执行中结合前期合同标准及本合同标准同时分段计算”。合同签订后，郴州龙亭物业服务有限公司为张宇燕提供相关物业服务，张宇燕在2010年2月8日收房后于2010年7月15日交纳1000元物业费及1000元装修保证金，其余物业费未给付。另查明：在合同实际履行过程，郴州龙亭物业服务有限公司对张宇燕的物业费按照每月每平方1.1元的标准予以计算收取。2019年2月，彩生活龙亭公司退出案涉小区的物业管理工作。2019年8月12日郴州龙亭物业服务有限公司变更为彩生活龙亭公司。一审法院认为，本案属物业服务合同纠纷，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点如下：一、物业管理费如何计算。本案中，彩生活龙亭公司为张宇燕提供物业服务，张宇燕应按时交纳服务费，由于张宇燕一直未装修入住，案涉房屋系空置房，彩生活龙亭公司与丽景山庄小区业主委员会于2016年8月20日签订的《丽景山庄物业管理委托服务合同》约定，空置房屋的管理服务费，由彩生活龙亭公司按入住户物管费的90%收取，在执行中结合前期合同标准及本合同标准同时分段计算。故本案物管费应分段计算：从2010年3月至2016年8月19日按全额收取为135.88㎡×1.1元×78个月＝11,659元；从2016年8月20日至2019年2月按入住户物管费的90%收取为135.88㎡×1.1元×29个月×90%＝3902元；合计15,561元。核减张宇燕预付的2000元，张宇燕应缴纳的物业费为13,561元。二、关于滞纳金的问题。合同中约定滞纳金从逾期之日起每天按应交费用的千分之二计算，该约定明显超出法律规定的范围，虽然彩生活龙亭公司主张按欠缴金额的30%计算滞纳金，但本案并不适用最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条关于违约金的规定，酌情确定滞纳金按照每日万分之五予以计算。故滞纳金每月为135.88平方米×1.1元×1.5%＝2.24元，从2010年3月至2019年2月的滞纳金为2.24元×107个月＝240元。三、本案是否超过诉讼时效。张宇燕辩称从2010年7月16日至2020年7月23日期间，彩生活龙亭公司从未向其催交物业管理费，对丽景山庄业委会与彩生活龙亭公司签订《丽景山庄物业管理委托服务合同》也不知情，彩生活龙亭公司未履行书面催交物业费的法定义务致使2010年3月至2017年7月22日期间的物业费已经超过诉讼时效，仅愿意支付2017年7月23日至2019年2月期间的物业管理费共计3020.61元。一审法院认为：1.根据彩生活龙亭公司提供的证据，2010年8月10日、2012年5月2日彩生活龙亭公司向张宇燕购置的1805号房张贴了《催缴函》、《欠费告知函》，向张宇燕书面催缴过物业费。2.根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。物业服务合同属于分期履行合同，诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算。彩生活龙亭公司于2019年2月退出小区物业管理工作，退出前彩生活龙亭公司的物业服务工作处于连续的状态，张宇燕欠缴物业费也一直在延续，物业费连续拖欠，时效起算日应当按连续拖欠的最后一期的日期起算，即2019年2月。据此，本案并未超过诉讼时效。四、张宇燕辩称案涉房屋虽已交房但未入住，且房屋漏水，存在质量问题。一审法院认为：1.双方在未签订新的物业服务合同的情况下，物业公司一直为该小区提供相关的物业服务，张宇燕也一直接受相关服务，双方存在物业服务合同关系，张宇燕有按前期物业服务协议交纳相应物业费的义务。2.丽景山庄业委会与彩生活龙亭公司签订的《丽景山庄物业管理委托服务合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对业主具有约束力。张宇燕虽然没有居住，但房屋所在的公共区域的维护、清扫等费用依然存在，物业服务及费用支付具有公共性，业主对公共区域享有权利承担义务。个别业主拒交物业费，既损害物业服务企业的利益，也损害其他正常交费业主的利益，不利于小区内进行有效的物业管理服务。另张宇燕主张房屋漏水等房屋质量问题，属商品房买卖合同关系，应由业主向开发商主张权利。故对张宇燕的该项答辩理由不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：“一、被告张宇燕于本判决生效之日起十日内支付原告郴州市彩生活龙亭物业服务有限公司物业管理费13,561元及滞纳金240元（从2010年3月至2019年2月按每日万分之五计算，之后按此另计至债务清偿之日止）；二、驳回原告郴州市彩生活龙亭物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取162元，由被告张宇燕承担107元，原告郴州市彩生活龙亭物业服务有限公司承担55元。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院认定如下：彩生活龙亭公司提交证据1.《合作协议书》，拟证明张宇燕所购房屋系人民医院团购房；证据2.人民医院内部催缴通知、电话联系表、邮寄律师函照片、中国邮政发票，拟证明彩生活龙亭公司多方主张权益的事实；证据3.湖南省郴州市中级人民法院（2019）湘10民终2034号民事判决书，拟证明彩生活龙亭公司答辩状中观点源自相关案例。张宇燕质证认为：对证据1不知情，不能证明张宇燕知晓物业公司后期做的工作；对证据2认为平常不上医院网站，手机不会一直在自己身上，未收到过邮件，不能证明邮寄的内容，也不能证明张宇燕知道欠费的事情。本院认为，证据1、2具有真实性、合法性和关联性，能够证明本案案件事实，本院予以采信；证据3是其他案件的裁判文书，与本案不具有关联性，本院不予采信。本院认为，本案争议焦点是：张宇燕应支付多少物业管理费;张宇燕应否支付欠缴物业管理费的滞纳金。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。涉案《前期物业托管协议书》《丽景山庄前期物业管理服务委托合同》《丽景山庄物业管理委托服务合同》系建设单位、业主委员会依法与物业服务企业签订的物业服务合同,内容不违反法律、行政法规禁止性规定,合法有效,对小区全体业主及物业公司均具有约束力。彩生活龙亭公司为丽景山庄小区提供了物业服务,张宇燕作为小区业主理应按约定向彩生活龙亭公司交纳相应的物业服务费用。2012年8月28日签订的《丽景山庄前期物业管理服务委托合同》明确约定住宅房屋按每月每平方米建筑面积1.1元的标准收取管理服务费；2016年8月20日签订的《丽景山庄物业管理委托服务合同》明确约定住宅房屋按每月每平方米建筑面积1.3元的标准收取管理服务费，空置房按物管费的90%收取。一审依照上述合同约定，按空置房的收费标准分段计算张宇燕的物业费，并在核减预付的2000元后，认定张宇燕应缴纳的物业费为13,561元，并无不当。上述物业管理委托服务合同均对逾期缴纳物业费应支付滞纳金等内容进行了约定，一审判决张宇燕支付欠缴物业管理费的滞纳金亦无不当。是否超过诉讼时效的问题，一审判决已有详述，本院予以确认，不再赘述。综上所述，张宇燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张宇燕负担。本判决为终审判决。审 判 长 廖志刚审 判 员 李惠铭审 判 员 邓 群二〇二一年三月二十二日法官助理 邝玲娟书 记 员 李东雪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。