广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初5175号原告：余丽华，女，1991年5月18日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市龙岗区××××××××××××××1105，公民身份号码：441×××××××********。委托诉讼代理人：杨响坤，广东信科律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘媛媛，广东信科律师事务所实习律师。被告：龚胜立，男，1989年11月11日出生，汉族，身份证住址：湖北省监利县××××××××，公民身份号码：421×××××××********。被告：李贡明，男，1987年9月20日出生，汉族，身份证住址：江西省赣州市于都县×××××××××××××，公民身份号码：360×××××××********。原告余丽华诉被告龚胜立、李贡明租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，在审理过程中发现被告李贡明无法直接送达，本案不宜适用简易程序，故本院于2020年11月2日作出（2020）粤1322民初5175号民事裁定，将本案转为普通程序,并公开开庭进行了审理。原告余丽华及其委托诉讼代理人杨响坤、刘媛媛到庭参加诉讼，被告龚胜立、李贡明均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余丽华向本院提出诉讼请求：1.判令原告与两被告签订的《房屋租赁合同》无效；2.两被告向原告返还房屋押金33.3万元及利息（以33.3万元为基数，自2019年9月24日起按一年期市场贷款利率4.2%的标准计算至还清之日止，暂计至2020年8月24日为13014.8元）；上述款项暂共计346014.8元；3.本案的全部诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2019年9月23日，原告与两被告签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告承租位于惠州市博罗县××××××××××厂房；租赁期限共五个月，自2019年10月8日至2020年3月7日止，每月租金11.1万元，厂房租赁押金为33.3万元。合同签订当日，原告依约通过银行转账方式向被告李贡明支付厂房租赁押金33.3万元及第一个月租金11.1万元，已全面履行合同义务。两被告作为案涉厂房的三房东，拖欠案外人谢志宏（案涉厂房的二房东）租金及其他费用，致使两被告于2019年11月5日被解除租赁合同，并因厂房断水断电导致原告无法使用厂房。经原告事后了解，两被告出租的厂房既无产权证书，亦未取得建设工程规划许可证，原告与两被告订立的《房屋租赁合同》因违反相关法律法规的强制性规定而无效，两被告理应向原告退还厂房租赁押金33.3万元，但经原告多番催讨，两被告均未退还。原告余丽华为其主张向法院提供以下证据：1.《房屋租赁合同》。证明原告向两被告承租案涉厂房，双方约定租金、租赁期限、押金等事项。2.《收据》。证明两被告确认已收到原告支付的厂房押金33.3万元。3.招商银行股份有限公司电子回单。证明原告通过银行转账方式向被告支付房屋押金33.3万元。4.《解除租赁合同函》。证明因两被告拖欠二房东谢志宏的租金，导致案涉厂房被谢志宏收回，原告为继续租赁案涉厂房，只能在解除与被告的租赁关系后，与谢志宏签订新的租赁协议。被告龚胜立、李贡明经本院依法传票传唤后，既未向本院提供书面答辩和相关证据，亦未到庭参加诉讼。本院经审理查明，2019年9月23日，原告余丽华作为承租方（乙方），被告龚胜立、李贡明作为共同出租方（甲方），双方签订了《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将位于惠州市××××××××××厂房（建筑面积为8000平方米）以及15间宿舍出租给乙方使用；租赁期限自2019年10月8日至2020年3月7日共五个月；每月租金11.1万元（包含每月卫生费1000元），乙方应于每月8日前向甲方交付租金。合同第四条约定：乙方于合同签订时向甲方支付押金33.3万元和第一个月租金11.1万元；合约期满乙方付清租金后，甲方应将押金全额无息退还乙方。合同还约定了其他事项。《房屋租赁合同》甲方代表签字处有“龚胜利”手写体签名并捺印，下方有手写字样“收款账户622××××××××1********；李贡明；建行惠阳新圩支行”。乙方代表签字处有“余丽华”手写体签名并捺印。合同签订当日，原告余丽华通过银行转账方式向被告李贡明分四次转账合计44.4万元（每次转账11.1万元），被告龚胜立向原告余丽华出具《收据》一份，确认收到余丽华交来案涉厂房押金33.3万元，并备注“合同期满后无息退还”。另外，原告余丽华于2019年11月11日向被告李贡明转账26829元。原告余丽华提供一份其向被告龚胜立、李贡明发出的落款日期为2019年11月17日的《解除租赁合同函》，内容大意：双方于2019年9月23日签订《房屋租赁合同》，余丽华已按合同约定足额支付押金和租金。余丽华于2019年11月17日收到《告知函》，得知两被告拖欠出租人谢志宏2019年10月、11月的租金，谢志宏于2019年11月10日与两被告解除合同。因龚胜立、李贡明未妥善解决上述纠纷，余丽华面临被谢志宏停水停电、停止使用厂房的困境。谢志宏的维权行为已致使龚胜立、李贡明无法履行《房屋租赁合同》的义务，无法将案涉厂房交付余丽华正常使用，故通知解除双方于2019年9月23日签订的《房屋租赁合同》，并要求龚胜立、李贡明在本函送达之日起三日内返还余丽华已支付的押金，否则余丽华将根据相关法律规定依法追究两被告的违约责任，包括但不限于诉讼费、律师服务费等。庭审中，原告余丽华陈述其已通过快递方式向两被告邮寄该《解除租赁合同函》。庭审中，原告余丽华陈述不清楚案涉租赁标的物的真正权利人被告并未出示过相关产权证明；据原告向案外人谢志宏了解，案涉厂房既无产权证书，也无报建手续；谢志宏自称其从村集体处承租案涉厂房，后转租给两被告，双方有签订书面的租赁合同；谢志宏于2019年11月初向两被告邮寄一封律师函至案涉厂房所在地，原告代收后已转交给两被告；租赁期满后原告已将案涉厂房交还给谢志宏；因未能联系两被告，原、被告之间并未对租赁事宜进行清理。另查，余丽华曾向本院申请诉前财产保全，本院于2020年9月29日作出（2020）粤1322财保282号民事裁定，冻结李贡明在中国建设银行惠州新圩支行开设的账户622××××××××********的银行存款346014.80元。该裁定已经执行，余丽华预交了诉前财产保全申请费2251元。本院认为，关于案涉《房屋租赁合同》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原告称案涉租赁物既无产权证书，也无报建手续。两被告未到庭提出异议。截至一审法庭辩论终结前，双方均未提供证据证明案涉厂房已经取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。因此，本院认定原告与两被告于2019年9月23日签订的《房屋租赁合同》违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，属无效合同。关于因合同无效导致的责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原、被告签订的《房屋租赁合同》无效，当事人因此取得的财产应予以返还。原告主张其向两被告转账支付厂房押金33.3万元，为此提交了在案证据佐证，并经本院当庭审核。两被告经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭抗辩，也未提供书面答辩意见以及相应证据，由此而产生的不利后果，理应由其自负。故本院对原告提供的上述证据予以采信，并结合原告庭审陈述，认定两被告收取原告押金33.3万元。现合同无效，两被告已无占有该33.3万元的合法依据。原告请求两被告返还已支付的厂房押金33.3万元，本院予以支持。两被告因无效合同取得的财产而产生的利息属于法定孳息，并非违约损失，应与本金一并返还。原告于合同签订当日即2019年9月23日向被告李贡明支付厂房押金33.3万元，且被告龚胜利出具落款日期为2019年9月23日的收据确认收到案涉厂房押金33.3万元，原告请求从2019年9月24日起计算利息，本院予以支持。另外，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。故两被告应以33.3万元为基数，从2019年9月24日起至款项付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告计算利息。原告请求按一年期市场贷款利率4.2%计算利息，没有法律依据，本院不予支持。两被告经本院依法传票传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院对本案的审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，本院缺席判决如下：一、确认原告余丽华与被告龚胜立、李贡明于2019年9月23日签订的《房屋租赁合同》无效。二、被告龚胜立、李贡明于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告余丽华一次性返还333000元，并支付利息（以333000元为基数，从2019年9月24日起至款项付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。三、驳回原告余丽华的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6490.22元、公告费260元、诉前财产保全申请费2251元，共计9001.22元，由原告余丽华负担261.22元，被告龚胜立、李贡明共同负担8740元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  黄利仁人民陪审员  邱婉嫦人民陪审员  徐锦添二〇二一年三月三日法官 助理  曾淑仪书 记 员  陈琼好