广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0205民初699号 原告：冯某，女，1968年6月5日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市城中区。 原告：卢某1，男，2003年9月1日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市城中区。 法定代理人：卢某2，男，1968年12月26日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市城中区，系原告卢某1的父亲。 法定代理人：冯某，女，1968年6月5日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市城中区，系原告卢某1的母亲。 两原告的共同委托诉讼代理人：仇胜平，广西甲天下律师事务所律师。 两原告的共同委托诉讼代理人：江少威，广西甲天下律师事务所律师。 被告：刘涛，男，1972年2月20日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市。 委托诉讼代理人：江森，广西君行律师事务所律师。 原告冯某、卢某1诉被告刘涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯某、卢某1的共同委托诉讼代理人江少威及被告刘涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠两原告2019年7月份至2021年1月份的租金共计32440.48元；2.判令被告支付两原告违约金3244.05元（违约金计算标准：以拖欠租金总额为基数，按10%的比例计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年12月25日，原告与被告签订《【泰宏·百旺都】租赁协议》，约定：原告将自己位于柳州市房屋租赁给被告用于酒店经营，租赁期限为十二年，自2013年4月1日起至2025年3月31日止，被告逾期三个月未支付租金的，原告可解除本协议。同日，原告与被告针对租金的递增方式签订《【泰宏·百旺都】租赁协议》补充协议，约定租金从2015年4月1日起递增为35元／平方米／月，以后每届满一年，每月每平方米租金递增5元。后原告与被告又签订《【泰宏·百旺都】租赁协议》补充条款，双方确认原告出租的房屋的建筑面积为40.55平方米，从2015年7月1日起原告房屋的租金递增至35元／平方米／月，以后每届满一年，每月每平方米租金递增5元，从2019年7月1日起，原告的租金递增至55元／平方米／月。由于被告经营不善，被告自2019年7月份开始拖欠租金。经统计，2019年7月份至2021年1月份应交租金为43794元，实缴租金为11353.52元，拖欠金额为32440.48元。另外，根据工商登记信息表明，柳州市柳北区昊坤大酒店于2014年1月17日成立，于2019年10月10日登记注销，而被告为该酒店的经营者。原告认为，双方签订的房屋租赁协议是合法、有效的，双方理应按协议的约定积极履行合同义务。被告多次提议降低租金，原告没有与被告达成新的租金标准合意，那么双方就应当按最初的合同履行。现被告长期拖欠原告租金，其行为构成违约，损害了原告的利益，作为出租方的原告有权要求被告立即支付所拖欠的租金。除此之外，双方约定的违约金为所拖欠租金总额的千分之三，现原告主动调整违约金的计算标准，按被告所拖欠租金总额的10%计算，也是从实际出发，充分照顾了被告的利益，且符合法律规定。综上所述，为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求。 被告辩称：一、根据其他业主已经起诉被告的租赁案件生效判决认定，对于2020年2月至2020年5月的租金应当减半收取，也就是说应当减免2.5个月的租金；二、违约金按照法院支持的租金金额的10%计算；三、涉案租赁房屋本身存在房屋渗水漏水等现象，原告本身应当承担相应的违约责任。综上所述，请求法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：2012年12月25日，两原告与被告签订《【泰宏·百旺都】租赁协议》，约定：两原告将其名下位于柳州市房屋出租给被告用于酒店经营；租赁期限12年，自2013年4月1日起至2025年3月31日止；首年租金为30元／平方米／月，此后租金的递增方式详见补充协议；两原告给予被告6个月的免租期，即2013年4月1日至2013年9月30日；被告应在2013年9月20日以前开始预付首月租金，以后以此类推预付下月租金至两原告指定的银行账户；如被告逾期支付租金，每逾期一日，按欠租金额的千分之三支付违约金等内容。同日，两原告与被告及案外人天津挚衡天地房地产顾问有限公司柳州分公司（以下简称挚衡公司）签订《【泰宏·百旺都】租赁协议》补充协议，约定：《【泰宏·百旺都】租赁协议》的实际承租人为挚衡公司；起始租金为30元／月／平方米，第三年开始递增，每年递增5元／平方米，即2013年4月1日至2015年3月30日的租金为30元／月／平方米（其中2013年4月1日至2013年9月30日为免租期），2015年4月1日至2016年3月30日的租金递增为35元／月／平方米，此后每届满一年，租金按每月每平方米递增5元。 2013年8月7日，两原告与被告及案外人挚衡公司签订《【泰宏·百旺都】租赁协议》补充条款，确认案涉租赁物的建筑面积为40.55平方米。租金递增方式及租期调整为：从2013年7月1日至2015年6月30日的租金为30元/月/平方米（其中2013年7月1日至2013年12月31日为免租期）；2015年7月1日至2016年6月30日的租金递增为35元/月/平方米；此后每届满一年，租金按每月每平方米递增5元，直至2025年6月30日。其中，确认了2019年7月1日至2020年6月30日期间的租金为55元/月/平方米，2020年7月1日至2021年6月30日期间的租金为60元/月/平方米。 因被告拖欠两原告租金，故两原告诉至本院，要求被告支付2019年7月至2021年1月期间拖欠的租金并支付违约金。 两原告主张2019年7月至2021年1月期间，被告已向两原告支付租金的数额为11353.52元。庭审中，被告主张已支付租金的数额，除了两原告认可的11353.52元外，2019年10月28日被告还支付给两原告租金2027.5元。两原告同意在诉请的租金数额中扣减2027.5元，故本院确认2019年7月至2021年1月期间，被告已向两原告支付租金的数额为13381.02元。 另查明，2020年1月24日，广西壮族自治区新冠肺炎疫情防控工作领导小组发布通告：广西区范围内于2020年1月24日23时起启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年2月24日调整为三级响应。2020年6月起，广西区范围内的新冠肺炎疫情得到有效控制，各地已复工复产。 本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定：“民法典施行前成立的合同,依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后,因民法典施行前履行合同发生争议的,适用当时的法律、司法解释的规定;因民法典施行后履行合同发生争议的,适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”。本案原、被告双方之间签订的租赁协议、补充协议、补充条款均发生在民法典施行前，故本案应适用当时的法律和司法解释的规定。 民事活动中的当事人应遵循诚实信用原则。本案原、被告双方在平等、自愿的基础上签订的《【泰宏·百旺都】租赁协议》及相应的补充协议、补充条款系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，未违背公序良俗，且已实际履行，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。两原告将其所有位于柳州市房屋出租给被告（建筑面积40.55平方米）使用，被告应当按照约定支付房屋租金。被告在合同履行过程中未能依约按时足额支付租金，其行为属违约行为，也违反了诚实信用这一基本原则。 关于被告以受新冠肺炎疫情影响为由提出减免租金的抗辩，本院认为，新冠疫情系突发公共卫生事件，具有突发性、难以预料性，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力事件，为保护人民群众身体健康和生命财产安全，在疫情防控态势最严峻的期间，政府及有关部门均倡导全民居家隔离，减少外出，且广西也于2020年1月24日起启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年2月24日调整为三级响应。案涉房屋系用于酒店经营，因受疫情影响，合同目的不能完全实现，营业收入产生重大损失。因此，根据公平原则，疫情期间的租金应按约定标准酌情减半收取为宜，但新冠肺炎疫情得到有效控制，各地复工复产后，被告仍应按合同约定履行给付租金义务。据此，被告应向两原告支付租金应分段计算如下：1.2019年7月至2020年1月租金为55元/平方米/月×40.55平方米×7个月=15611.75元（该期间有8日处于新冠肺炎疫情严峻期，作为其他疫情期间租金减半收取的综合考量依据）；2.2020年2月至2020年5月租金为55元/平方米/月×40.55平方米×4个月÷2=4460.5元；3.2020年6月租金为55元/平方米/月×40.55平方米=2230.25元；4.2020年7月至2021年1月租金为60元/平方米/月×40.55平方米×7个月=17031元。据此，2019年7月至2021年1月被告应付租金39333.5元，扣除被告已向两原告支付的租金13381.02元，被告应向两原告补齐租金25952.48元。对两原告超出上述范围的租金诉请，本院不予支持。 关于两原告的违约金主张，本院认为，被告逾期支付租金会导致原告对该租金产生利息损失，现两原告主张被告按照应付租金的10%支付违约金，符合法律规定，被告也无异议，本院予以支持。结合被告尚欠租金的情况，被告应向两原告支付违约金2595.248元（25952.48元×10%）。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告刘涛向原告冯某、卢某1支付租金共计25952.48元；二、被告刘涛向原告冯某、卢某1支付违约金2595.248元； 三、驳回原告冯某、卢某1的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费减半收取计346元（原告冯某、卢某1已预交），由被告刘涛负担277元，由原告冯某、卢某1负担69元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 员  徐超玲  二○二一年三月十九日  法官助理 覃丁铃 书 记 员 劳注洁