湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1002民初797号原告：郴州市怡佳物业服务有限公司，住所地：郴州市北湖区燕泉路**新贵华城****。法定代表人：郭海建，该公司总经理。委托代理人：王添艳，女，1982年1月28日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区，系该公司总经理助理。被告：李和丽，女，1987年12月19日出生，汉族，住郴州市北湖区。原告郴州市怡佳物业服务有限公司（以下简称怡佳物业公司）与被告李和丽物业服务合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告怡佳物业委托代理人王添艳、被告李和丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告怡佳物业请求判令：一、被告支付湖南省郴州市北湖区南湖路68号新贵华城2期4栋405号房屋2019年1月至2020年11月物业管理费3312元、违约金993.60元；新贵华城3期B1栋2602号房屋2019年1月至2020年11月物业管理费1996元、违约金598.8元，共计6900元；二、由被告支付本案所有诉讼费用。被告李和丽答辩要点：因小区环境污染，原告一直未整改，给答辩人在居住期间的生活带来不便，造成答辩人严重的精神损害，要求原告赔偿精神损害费6900元；二、原告要求答辩人支付2019年以来的物业费及违约金共计6900元由原告自理，答辩人不予支付；三、因原告扣押三期装修押金2000元，一直未退，要求原告退还；四、从2015年至2019年3月18日期间，答辩人提出小区内存在的问题属于原告维修、养护及管理的范围，答辩人可要求原告维修、养护及管理。因原告不履行义务，答辩人可按照协议和合同的约定要求原告承担违约责任，由原告赔付6900元。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下案件事实:一、被告李和丽系郴州市北湖区（建筑面积为96.02平方米）和新贵华城三期三区1栋2602号（建筑面积为43.48平方米）住宅业主。2013年9月2日，被告李和丽（乙方）与原告怡佳物业公司（甲方）就新贵华城二期4栋405号住宅签订《新贵华城前期物业管理服务协议（二期）》，主要内容：乙方委托甲方对新贵华城二期4栋405号（建筑面积为43.48平方米）提供前期物业管理服务事宜，住宅物业管理服务费用按建筑面积每月每平方米1.5元，应在当月1-10日内缴交；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日按每天0.1%向甲方支付违约金。甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方应承担相应的法律义务。另双方还对甲乙双方的权利和义务、管理服务内容和质量及物业经费与管理等内容进行约定……。2015年8月15日，甲方郴州市湘惠房地产开发有限公司与原告怡佳物业公司签订《前期物业管理委托合同》，即由甲方委托乙方对甲方开发的新贵华城三期三区（物业名称）提供前期物业管理服务，双方约定：物业管理费高层住宅每平方米每月1.98元；商业铺位每平方米3.5元；室内停车位每个每月70元，物业服务费按每月交纳，业主应在每月10日前履行缴纳义务。甲方、业主或物业使用人违反合同第六、七条，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每天的0.1%的标准向乙方支付滞纳金，并且乙方有权停止对业主的物业服务工作；乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按0.1%的标准向甲方支付违约金……。2019年10月9日，原告怡佳物业公司（甲方）与被告李和丽（乙方）签订《新贵华城前期物业管理服务合同（新贵华城三期）》主要内容为：乙方委托甲方对新贵华城三期三区1栋1单元2602号住宅（建筑面积43.48平方米）提供前期物业服务事宜，住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米1.98元，应在每月日前交纳；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日按每天0.1%交纳违约金，且中止部分或全部物业管理服务直至其缴清应缴费用。甲方违反协议，未达到物业管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。二、上述合同及协议签订后，被告李和丽交纳了新贵华城二期4栋405号住宅的2016年4月物业管理费，2016年4月至2018年12月的物业费未予交纳，原告曾为此诉至本院，经本院判决由李和丽交纳，尔后李和丽将此期间的物业费全部付清。另被告李和丽交纳了新贵华城三期三区1栋2602号住宅的2019年1月之前的物业管理费。上述二套住宅2019年1月至2020年11月的物业管理费，被告李和丽均未交纳，原告遂诉至本院。三、庭审中，被告李和丽提出新贵华城二期4栋1号足浴城排污排水沟未处理，严重影响所有业主及其身体健康，另还提交了原告服务不符合合同约定内容的一系列证据，拟证明其不予交纳物业费及要求原告赔偿其精神损失、违约金的依据和理由，而原告均予以否认。另被告李和丽要求原告退回其装修押金2000元，并称由原告先退装修押金其再交物业费。判决的理由与结果本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订的《新贵华城前期物业管理服务协议（二期）》、《新贵华城前期物业管理服务合同（新贵华城三期）》系双方自愿签订，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均要按照上述协议及合同履行各自的义务。另原告与郴州市湘惠房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》（新贵华城三期三区）亦系双方的真实意思表示，具有法律效力。据此，原告应按上述协议和合同的约定提供物业管理服务，被告应按上述协议和合同的约定交纳物业费。针对被告不予交纳涉案的物业费抗辩理由，本院认为：1、虽然被告提交了小区内一系列照片拟证明原告提供的物业服务存在诸多问题，但这可能是某一个时间段的情况，并不足以证明原告提供的物业服务一直如此;2、被告提出的小区内存在的问题，如果属于原告维修、养护、管理的范围，可以要求原告进行维修、养护、管理，如果原告不履行义务，被告可按照上述协议和合同的约定另行要求原告承担违约责任;3、关于被告提出4栋1号足浴城违规搭建厨房造成油烟、排水污染小区环境及影响其身体健康问题：4栋1号足浴城搭建厨房是否违建及造成油烟、排水污染环境等问题，需由相关部门作出认定和处理。如果被告认为确实侵犯了其合法权益，被告可另行主张权利。综上，即使原告提供的物业服务存在瑕疵，也不能作为被告不按照协议和合同约定履行交纳物业服务费理由。同时，被告提供的证据亦不足以证明其可以免交物业费。综上所述，原告诉请被告支付上述二套住宅2019年1月至2020年11月期间拖欠的物业服务费，本院予以支持。另从被告提供的证据可分析，原告在提供物业服务过程中确实存在瑕疵，本院在此希望原告在今后的物业管理服务工作中不断完善和改进，以便为小区业主提供更完善更全面的服务。本院从有利于维护原、被告双方和谐团结友好关系，酌情不予认定本案的违约金，故对被告诉请的违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百七十六条、第四百六十五条、第九百三十九条、第九百四十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李和丽在本判决发生法律效力后十日内支付原告郴州市怡佳物业服务有限公司物业服务费5308元；二、驳回原告郴州市怡佳物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告李和丽未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告李和丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于郴州市中级人民法院。审判员  黄洁萍二〇二一年三月八日法官助理郑敏书记员文艺媛附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第一百七十六条民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。依法成立的合同，受法律保护。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。