西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0113民初575号原告：吴艳，女，1982年11月16日出生，汉族，住咸阳市渭城区。被告：西安锦园物业管理有限公司，住所地：西安市。法定代表人:曹**平，该公司总经理。    委托诉讼代理人：杨建军，陕西缔伍律师事务所律师。 委托诉讼代理人:曹珂，男，1991年1月25日出生，汉族，住陕西省泾阳县，该公司员工。原告吴艳与被告西安锦园物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员朱华独任审理，于2021年3月19日公开开庭进行了审理。原告吴艳、被告西安锦园物业管理有限公司（以下简称“锦园物业”）的委托诉讼代理人杨建军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴艳诉称，其与锦园物业于2016年9月4日签订了《前期物业服务协议》和《房屋装饰装修管理协议》，约定物业费从开发商通知业主入住之日起开始向乙方缴纳物业管理费用，办理入住手续时预缴三个月物业管理服务费，但吴艳首次交纳物业费时，锦园物业就强行收取了四个月的物业费，不交不给办理入住和装修。吴艳办理房屋装修时交纳了装修押金2000元，后其于2017年6月12日要求退还装修押金时，锦园物业竟直接扣除了半年的物业费1152.04元，XX园XX沟通，但锦园物业态度恶劣，且扩大收费范围，重复收费，巧令名目，收取吴艳垃圾费237.5元、许可证工本费5元。2017年12月，吴艳新装修的房屋被楼上的空置房1603户暖气管漏水而淹，造成损失，吴艳要求赔偿金1000元，多次与锦园物业协商未果。故诉至法院，请求依法判令：1、被告退还2016年12月份多收的一个月物业费184.4元；2、被告退还直接抵扣物业费的装修押金1152.04元；3、被告退还垃圾费237.5元；4、被告退还许可证工本费5元；5、被告支付前四项诉请共1578.94元自2016年9月至实际支付之日的利息500元；6、被告房屋损害赔偿金1000元；7、被告承担本案案件受理费。被告锦园物业辩称，吴艳本次所诉的第1至4项诉讼请求在之前锦园公司诉吴艳物业服务合同纠纷一案中已经处理过了。针对第5项诉请，因为前4项诉讼请求已经处理过了，故其不认可第5项诉请的利息。关于第6项诉请，因锦园物业未见到相关证据，不清楚房屋损害的情况，故其不认可该项诉请，如果是他人损害吴某某房屋，吴艳应该起诉侵权人，锦园物业只是对公共设施、设备的维护，不可能损害吴某某房屋。综上，请求驳回吴艳全部诉请。经审理查明，2016年9月4日，吴艳（甲方）与锦园物业（乙方）签订《曲江龙邸前期物业服务合同》，约定甲方所购房屋坐落于曲江龙邸小区1栋1单元1503室，甲方接受乙方提供的物业管理服务，合同第四条第1款约定，甲方交纳费用时间及办法：从开发商通知业主入伙之日起，开始向乙方缴纳物业管理费用，办理入住手续时预缴三个月物业管理服务费。同日，原、被告双方又签订《房屋装饰装修管理协议》，协议第一条第三款第2项约定，建筑垃圾清运费标准：3元/㎡；第一条第四款第3项约定交纳施工许可证工本费：5元/证。当日，吴艳交纳垃圾费237.5元、许可证工本费5元。2020年，锦园物业将吴艳诉至本院，要求物业支付物业服务费、电梯费、电费公摊、暖气费等共计8671.93元、违约金7205.04元，吴艳在答辩时提出：1、要求退还2016年12月多收的一个月物业费184.4元。2、要求退还直接抵扣物业费的装修押金1152.04元。3、要求退还垃圾费237.5元。4、要求退还许可证工本费5元。5、要求支付赔偿金1000元。本院于2020年9月10日作出（2020）陕0113民初16880号民事判决，载明关于吴艳辩称要求锦园物业赔偿其房屋被淹的损失并退还装修押金等请求，本院询问其是否提起反诉，吴艳明确表示不提起反诉，故对该部分请求，本院不予审理。判决送达后，吴艳不服该判决，向西安市中级人民法院提起上诉，西安市中级人民法院于2021年1月28日作出（2021）陕01民终953号民事判决，驳回上诉，维持原判。庭审中，吴艳称锦园物业在2016年12月多收其一个月物业费，且将其装修押金1152.04元直接抵扣物业费，锦园物业存在乱收费的违法事实，针对该意见，吴艳提交收费票据、发票、微信截图、收据及《陕西省物业服务收费管理办法》予以证明。锦园物业对收费票据真实性不予认可，对证明目的不认可，吴艳无法证明锦园物业多收其一个月的物业费，且该费用在锦园物业诉吴艳物业服务合同纠纷一案中已处理过了；对发票真实性认可，但该发票是锦园物业开具给西安环球探索旅游开发有限公司（以下简称“环球公司”）的，不是开具给吴某某；对微信截图真实性不认可，因为没有原件，吴艳此前同意用装修押金抵扣物业费，且其未就抵扣部分重复主张；对收据及《陕西省物业服务收费管理办法》真实性认可，但该收费管理办法是2019年9月1日开始执行的，而锦园物业给吴某某开票时间是2016年，当时的法律规定在装修时要专门收取装修垃圾处理费，据此对证明目的均不认可。吴艳称其房屋被淹而损坏，针对该意见，吴艳提交照片及短信截图予以证明。锦园物业对照片真实性不认可，照片无法显示是吴某某家，也无法显示是当时的状况，假设照片是真实的，也无法证明漏水的原因；对短信记录真实性不认可，仅凭手机号无法确定吴艳在和谁聊天，亦无法证明聊天对象是锦园物业的员工，故对证明目的不予认可。吴艳称其于2017年6月12日要求锦园物业退还装修押金时，锦园物业将其押金收据收走，但不给其退还押金，直接抵扣了2017年1月至6月半年的物业费1152.04元，将剩余押金退还吴艳，其因此还与锦园物业工作人员吵起来，并拨打市民热线，但其无证据予以证明，小区其他业主也遭遇过同样情况并进行投诉，涉案房屋是其个人自用，其将发票开具到环球公司名下是因为其是环球公司的法定代表人，其要增加环球公司的运营成本。经询，吴艳称其未重复交纳2016年12月的物业费，其亦未交纳2017年1月至同年6月的物业费。锦园物业称其按季度收费，吴艳是2016年9月入住的，因吴艳要装修，就直接将物业费等交纳至年底，其没有重复收取吴艳2016年12月的物业费，亦未强行用装修押金抵扣物业费，吴艳同意抵扣，否则吴艳应当持有押金收据原件。上述事实，有以上罗列证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《曲江龙邸前期物业服务合同》、《房屋装饰装修管理协议》系双方当事人真实意思表示，依法成立，合法有效，双方当事人均应依约履行。锦园物业称吴某某各项诉讼请求已经（2020）陕0113民初16880号民事判决及（2021）陕01民终953号民事判决处理，与事实不符，本院依法不予采信。吴艳称根据《曲江龙邸前期物业服务合同》第四条第1款约定，办理入住手续时预缴三个月物业管理服务费，但锦园物业收取了其4个月的物业费，应当退还2016年12月物业费184.4元，但合同第四条第1款未限制吴艳多交物业费，且吴艳在此后亦未重复交纳2016年12月的物业费，锦园物业作为曲江龙邸小区的物业服务企业，已向吴艳提供了2016年12月的物业服务，故对吴艳要求锦园物业退还2016年12月物业费184.4元的诉讼请求，本院依法不予支持。关于装修押金一节，吴艳称锦园物业强行用装修押金抵扣了2017年1月至同年6月的物业费，但未提交充足证据予以证明，且截至2017年6月12日，吴艳未支付上述期间的物业费，此后亦未重复支付上述期间的物业费，故对吴艳要求锦园物业退还装修押金1152.04元的诉讼请求，本院依法不予支持。关于垃圾费及许可证工本费一节，原、被告双方签订的《房屋装饰装修管理协议》对该两项费用有明确约定，吴艳要求锦园物业退还垃圾费237.5元、许可证工本费5元，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。吴艳要求锦园物业支付自2016年9月至实际支付之日的利息，于法无据，本院依法不予支持。关于损害赔偿金1000元一节，吴艳提交的照片及短信截图无法证明其房屋被淹的原因和具体损失，故其要求锦园物业赔偿1000元，证据不足，本院依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：驳回原告吴艳全部诉讼请求。本案案件受理费50元，由原告吴艳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审  判  员    朱      华 二〇二一年 三月 二十三日 书  记  员    刘  于  榛     打印：相丽华      校对：刘于榛    2021年  月  日送达