山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁11民终472号上诉人（原审原告）：杨月志，男，1979年3月6日出生，汉族，住五莲县。被上诉人（原审被告）：五莲县恒力置业有限公司，住所地五莲县城解放路117号，统一社会信用代码91371121564080106P。法定代表人：伊良善，总经理。委托诉讼代理人：刘兆志，五莲明辩法律服务所法律服务工作者。上诉人杨月志因与被上诉人五莲县恒力置业有限公司（以下简称恒力置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省五莲县人民法院（2020）鲁1121民初2404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。杨月志上诉请求：1.改判恒力置业公司支付杨月志逾期办证违约金64099元（以726139元为基数自2019年2月2日计算至2020年7月23日，按照年息6%计算）；2.改判恒力置业公司返还杨月志支付的办证费及维修基金58973元及资金占用期间的利息（按照年息6%，自2014年6月1日计算至实际偿还之日止），暂计算至2020年7月31日为21802元；3.一、二审诉讼费、保全费由恒力置业公司承担。事实与理由：一审法院应支持杨月志主张的逾期办证违约金并判决恒力置业公司返还杨月志办证费及维修基金。恒力置业公司辩称，1.不同意杨月志的上诉请求，在另案中恒力置业公司已经赔偿了杨月志逾期办证违约金26万余元，杨月志的合法权益已经得到充分的维护，如果再赔偿逾期办证违约金显失公平，与法律规定的原则相违背。2.杨月志主张的办证费用和维修基金，其并未交付给恒力置业公司，不应当由恒力置业公司返还，与恒力置业公司无关。综上，一审判决认定事实准确，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。杨月志向一审法院起诉请求：1.判令恒力置业公司支付逾期办证违约金64099元（以726139元为基数，按照年利率6%，自2019年2月2日计算至2020年7月23日）；2.判令恒力置业公司返还杨月志交付的办证费及维修基金58973元及资金占用期间的利息（按照年利率6%，自2014年6月1日计算至实际偿还之日止，暂计算至2020年7月31日为21802元）；3.诉讼费、保全费由恒力置业公司承担。一审法院认定事实：2012年9月17日，杨月志向恒力置业公司交纳购房款402543元。2012年9月18日，杨月志与恒力置业公司签订商品房买卖合同，约定杨月志购买恒力置业公司开发的位于五莲县，建筑面积139.64㎡，房款702543元。第五条约定，商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，根据合同约定单价结算房款，多退少补；第七条约定，买受人逾期付款在60日之内，自本合同规定的应付款期限第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.……；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3.双方按第2项约定协商处理，办理证件所产生的费用由买受人承担。上述合同签订后，杨月志于2012年9月28日向中国建设银行贷款300000元交付恒力置业公司，恒力置业公司于2012年9月30日将涉案商品房交付杨月志。2014年5月27日，因涉案商品房实际面积多于合同面积，杨月志补交购房款23596元、同时交纳物业维修基金21784元、办证费用37189元。该物业维修基金和办证费用的收据均加盖山东瑞家物业管理有限公司五莲分公司的公章。因恒力置业公司迟延办理不动产权证书，杨月志于2019年1月24日向五莲县人民法院提起诉讼，要求恒力置业公司协助办理不动产权证书并且支付逾期办证违约金自2013年1月1日至2019年2月1日共计360000元，五莲县人民法院做出（2019）鲁1121民初391号民事判决书，判决恒力置业公司协助杨月志办理不动产权登记手续并且恒力置业公司向杨月志支付违约金360000元。后恒力置业公司对该判决不服提起上诉，日照市中级人民法院于2019年9月25日做出（2019）鲁11民终1519号民事判决书，判决恒力置业公司向杨月志按照年利率6%自2013年1月1日至2019年2月1日支付违约金共计262885.12元。判决作出后，杨月志于2020年3月31日向一审法院申请强制执行。2020年7月23日，杨月志向五莲县住房和城乡建设局缴纳了住宅专项维修资金，向五莲县税务局缴纳了印花税和契税。2020年7月24日，杨月志取得了不动产权证书。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。违约金设置的目的是对守约方的补偿及对违约方的惩罚。本案中，杨月志因恒力置业公司逾期办理不动产权证造成的利益损害已经在（2019）鲁11民终1519号民事判决书中得到充分补偿，恒力置业公司也因违约付出相应的代价，对杨月志再次要求恒力置业公司支付逾期办证违约金64099元的诉讼请求，一审法院不予支持。杨月志的办证费和维修基金收据均加盖山东瑞家物业管理有限公司五莲分公司的公章，杨月志提供的证据，不足以证实恒力置业公司与山东瑞家物业管理有限公司存在财务、人员的混同，故对杨月志要求恒力置业公司返还办证费用和维修基金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，对杨月志的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回杨月志的诉讼请求。案件受理费3197元，减半收取1599元，保全费1270元，共计2869元，由杨月志负担。二审中，杨月志提交以下证据：1.郑艳明书面证明一份，用以证明恒力置业公司与山东瑞家物业管理有限公司的管理人员、财务人员是同一套人员。2.丁高明案件的二审判决书复印件，用以证明恒力置业公司对收取业主物业费、维修基金、开口费、办证费收款收据的关联性并无异议。3.商品房买卖合同买卖、补充协议，协议第7条约定：买受人同意在业主管理委员会未正式聘任物业管理机构之前，由出卖人指定的物业管理公司负责物业管理。杨月志主张恒力置业公司一审承认杨月志的暖气开口费由其交给供热公司，而非山东瑞家物业管理有限公司五莲分公司缴纳，证明山东瑞家物业管理有限公司五莲分公司的资金实际由恒力置业公司支配。另外，恒力置业公司已为办理出不动产权证的多位业主退还办证费用和维修基金，并非山东瑞家物业管理有限公司五莲分公司退还；恒力置业公司的前法定代表人跟现在山东瑞家物业管理有限公司五莲分公司的法定代表人是同一人；一审调解时，恒力置业公司同意退还杨月志维修基金、办证费用，但前提是杨月志必须先交纳三年的物业费，杨月志此前欠交两年物业费，恒力置业公司要求再预交一年，杨月志未同意。此外，申请李玲娟出庭作证，但其现在在外地。经质证，恒力置业公司认为，1.对郑艳明出具的证明的真实性有异议，根据新的证据规则，申请证人出庭作证应在举证期限届满前向人民法院提交申请书，无正当理由不出庭的证人证言不得作为认定案件事实的根据，杨月志提交的证明是非法证据，应当不能作为证据使用。2.对商品房买卖合同、补充协议的真实性无异议，但是并不能证明杨月志的证明目的。3.丁高明一案民事判决书系复印件，对其真实性有异议且与本案无关联性，并不能达到杨月志的证明目的。恒力置业公司与山东瑞家物业管理有限公司五莲分公司是两个独立的法人公司，有各自的员工，并不混同，恒力置业公司一审就提交了两公司的营业执照等证据予以证明。杨月志所述并不属实且无证据证实，应当承担举证不能的法律后果。对于杨月志提交的上述证据，本院认证如下：郑艳明出具的证明，恒力置业公司不予认可，因其未出庭接受质询，该证明的真实性不能确认，不予采信。恒力置业公司对商品房买卖合同、补充协议的真实性无异议，本院予以确认，但该证据不足以证明恒力置业公司与山东瑞家物业管理有限公司五莲分公司存在人员、财务等混同的情形。杨月志提交的丁高明一案民事判决书与本院电子系统中（2020）鲁11民终2831号案件民事判决书内容一致，本院予以确认，该案系丁高明诉请恒力置业公司协助办理不动产权证书并承担逾期办证违约金，恒力置业公司在该案中对丁高明提交收款收据的真实性、合法性、关联性无异议并不能据此认定恒力置业公司认可其收取杨月志相关费用。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，违约金条款兼具补偿与惩罚的功能，本院生效判决已判令恒力置业公司支付杨月志自2013年1月1日至2019年2月1日的违约金共计262885.12元，杨月志未提交有效证据证明其具体损失数额，且其现已取得了不动产权证书，一审认定杨月志因恒力置业公司逾期办理不动产权证产生的损失已经在（2019）鲁11民终1519号一案中得到充分补偿，恒力置业公司也因违约付出相应的代价，驳回杨月志本案关于逾期办证违约金的诉讼请求并无不当。杨月志要求恒力置业公司退还物业维修基金21784元、办证费用37189元，但其提交的相关收据系山东瑞家物业管理有限公司五莲分公司出具，在无有效证据证明两公司存在财务、人员的混同的情况下，一审法院驳回杨月志要求恒力置业公司返还办证费用和维修基金的诉讼请求并无不当，杨月志可另行主张权利。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3197元，由上诉人杨月志负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉玉审判员  宋海红审判员  刘 芳二〇二一年三月十五日法官助理汤阳书记员付志娟