四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终1561号 上诉人（原审原告）：钟生权，男，1964年6月20日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：李星历，四川星历律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄英中，女，1965年11月28日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：王汇东，四川锦官城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈蕾冰，四川锦官城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：肖兵，男，1969年7月1日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。 委托诉讼代理人：王汇东，四川锦官城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈蕾冰，四川锦官城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：何忠琼，女，1969年8月21日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：王汇东，四川锦官城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈蕾冰，四川锦官城律师事务所律师。 上诉人钟生权因与被上诉人黄英中、肖兵、何忠琼房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初1472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员于2021年3月2日公开开庭独任审理了本案。钟生权的委托诉讼代理人李星历，黄英中、肖兵、何忠琼的委托诉讼代理人王汇东、陈蕾冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 钟生权上诉请求：1.撤销成都市成华区人民法院（2020）川0108民初1472号民事判决，改判支持钟生权的一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由黄英中、肖兵、何忠琼承担。事实及理由：一、一审认定事实不清。1.2006年，黄英中、肖兵将其二人承租的公房的诸多事宜委托给何忠琼办理，内容包括公房转私房手续办理，公房转私房后对外出售事宜；2019年8月7日，在何忠琼的组织下，钟生权与黄英中、肖兵签订《房屋买卖合同》，约定黄英中、肖兵将案涉房屋以总价90000元出卖给钟生权。协议签订后钟生权将其中85000元购房款转入何忠琼的银行账户；黄英中、肖兵向钟生权出据了购房款《收据》，并注明“另押5000元，过户后付卖方”。一审未就《房屋买卖合同》和《公证书》中关于“买卖”“过户”“购房款”等表述房屋买卖性质的词汇进行释明，错误认定案涉双方就案涉房屋签订的买卖合同系使用权的有偿转让。2.黄英中、肖兵与成都市成华区房地产服务中心（以下简称成华房地产服务中心）签订《房屋租赁合同》，黄英中、肖兵承租了案涉房屋，租期自2018年1月1日起至2019年12月31日止。案涉房屋转让给钟生权时，租期剩余不足5个月，若各方就案涉房屋系有偿使用权的转让，钟生权不可能出资90000余元购买案涉房屋余下不到5个月的租期使用权。另外，房屋租赁期限届满后，成华房地产服务中心至今未与钟生权或黄英中、肖兵签订续租合同，案涉房屋自出让给钟生权后一直属于空置状态，因案涉房屋未签订续租合同，实际已被出租方收回。二、一审判决适用法律错误。1.各方签订的《公证书》《委托书》《房屋买卖合同》无论从标题或是内容，均能证明各方是就案涉公房进行交易、买卖。黄英中、肖兵在无房屋所有权的情形下，将案涉房屋出让给钟生权，何忠琼在知晓案涉房屋系公房的情况下仍然组织进行房屋买卖，侵害了案涉房屋权利人成华房地产服务中心的合法权益，故案涉《房屋买卖合同》符合合同法第五十二条有关合同无效的规定。2.案涉《房屋租赁合同》的四-（二）-2、第五-3-（1）均约定了黄英中、肖兵不得对案涉房屋进行转租、转借或私自调换房屋，不得对房屋使用权进行变更，故即使案涉房屋系一审认定的使用权的有偿转让，也侵害了公房权利人的合法权益，应当无效。3.结合黄英中、肖兵、何忠琼之间的《委托书》以及何忠琼收取了钟生权购房款85000元等客观事实，足以证明何忠琼在组织案涉公房买卖时知晓房屋性质，其三人恶意串通损害钟生权、房屋权利人的合法权益，根据民法总则第一百五十七条之规定，黄英中、肖兵因无效行为取得财产应当返还钟生权，并且赔偿钟生权因此受到的损失，何忠琼应当承担连带返还责任。 黄英中、肖兵辩称：一、案涉房屋买卖合同依法成立，未违反任何法律强制规定，房款不应返还。首先合同性质的认定不能仅凭合同名称而定，应根据合同的具体内容、标的物的特征加以确定。虽然本案合同名称为房屋买卖合同，但合同涉及的房屋性质属于直管公房，该房屋在2006年开始就由黄英中、肖兵占有、使用、收益，黄英中、肖兵在当时就取得了案涉房屋的租赁使用权，因此案涉合同并非是对房屋所有权进行交易买卖，其实质是钟生权与黄英中、肖兵就公房使用权转让经协商一致达成的合同。其次，本案合同双方当事人均为完全民事行为能力人，合同的签订系当事人的真实意思表示，从实质上看转让的是案涉房屋的租赁使用权，并未改变房屋所有权的归属，不会对产权人构成实质性侵害，无法律法规禁止此种交易行为，不构成法定无效的情形。因此，案涉合同合法有效，理应受到法律保护，黄英中、肖兵不应退还房款85000元。二、钟生权向成华房地产服务中心缴纳的房屋租金5250元系钟生权自愿缴纳的，黄英中、肖兵不应承担返还责任。首先，黄英中、肖兵与钟生权并未就房屋交付后的租金进行约定；其次，在案涉合同签订当日，黄英中、肖兵就已将房屋租赁合同、房屋钥匙交给了钟生权，钟生权当时就已明确知晓案涉房屋剩余租赁期限及黄英中、肖兵对案涉房屋的实际占有情况，黄英中、肖兵在合同签订时就已向钟生权履行交付义务，钟生权实际占有使用房屋后，应承担交纳租金的相应义务。三、钟生权系恶意诉讼，律师费、诉讼费应由其自行承担，案涉合同系双方协商一致签订，内容不违反法律强制性规定，系有效合同。应按诚实信用原则依法依约履行合同，本案中黄英中、肖兵是享有合法的租赁期限内向钟生权转让租赁使用权，且已实际履行交付义务，而钟生权购买案涉房屋的使用权是因公房拆迁后承租人有权享有拆迁补偿款，其购买的主要目的就是为了拆迁，钟生权作为职业的二手房经理人，明确知晓房屋情况，对交易过程中可能存在的风险应有一定预知，无法办理过户的责任应由其自行承担，此外双方未就律师费的承担有过任何约定。四、黄英中系肢体二级残疾，肖兵的收入并不稳定，属于特困户，靠低保维持生活，黄英中、肖兵转让房屋的使用权属于不得已而为之，不存在钟生权所说的恶意串通侵犯所有权人的主观意志和客观事实。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，请求二审法院驳回钟生权的上诉，维持原判。 何忠琼辩称，本案中案涉合同的合同相对人为钟生权和黄英中、肖兵，何忠琼不是房屋买卖合同的合同相对人，仅是受黄英中的委托协助其办理案涉房屋的相关事务。此外，各方之间并未约定何忠琼需对黄英中、肖兵的债务承担连带责任。至于钟生权将房款打入黄英中指定的何忠琼账户，这也是钟生权支付房款的一种方式，未改变钟生权与黄英中、肖兵之间的公房使用权转让关系，因此，钟生权要求何忠琼承担连带支付责任没有事实及法律依据。 钟生权向一审法院起诉请求：1.判令钟生权与黄英中、肖兵围绕“成都市成华区××路××段××号××栋平房”签订的《房屋买卖合同》无效；2.判令黄英中、肖兵向钟生权返还购房款85000元；3.判令黄英中、肖兵向钟生权返还案涉房屋租金5250元；4.判令黄英中、肖兵承担钟生权律师费5000元；5.判令何忠琼对诉讼请求二、三、四承担连带支付责任。 一审法院认定事实：2006年4月25日，委托人肖兵、黄英中与受托人何忠琼签订了一份《委托书》，载明：“我们委托人肖兵、黄英中系夫妻关系，位于成都市成华区东风居民点［见《营业用房租赁合同》］的营业房是我们的承租房，现我们因事务繁忙，特委托何忠琼为我们的代理人，办理如下事宜：一、如果上述公房不能办理公转私手续，受托人有权代表我们到房管所缴纳上述公房的租金并续签租赁合同；代表我们到房管所办理上述公房的租赁合同更名手续……”。2006年5月15日，四川省成某公证处出具（2006）成蜀证内民字第15509号公证书，载明：“兹证明肖兵（男，身份证号：511021196907××××）、黄英中（女，身份证号：510105196511××××）夫妻于二〇〇六年四月二十五日在成都市，在我的面前，在前面的《委托书》上肖兵签名、捺指印，黄英中捺指印”。末尾有公证员的签字以及成某公证处盖章。 2018年3月19日，成华房地产服务中心与黄英中签订了《房屋租赁合同》约定租赁位于省成都市成华区××街道××路××段××号××栋××房，房产证号为权1xx1。租赁期限：该房屋租赁期共2年。自2018年1月1日起至2019年12月31日止。房屋租金为第一年1025元／月；第二年1050元／月。《房屋租赁合同》第四条第二款：“……2.乙方不得转租、转借或私自调换房屋。……”《房屋租赁合同》末尾有成华房地产服务中心盖章以及何忠琼代黄英中签字。 2019年8月7日，黄英中、肖兵与钟生权签订《房屋买卖合同》（合同编号：2000707），约定购买位于成都市成华区××路××段××号××栋房屋。首付款85000元，房屋保证金5000元。同日，钟生权向黄英中、肖兵支付了房屋款85000元，黄英中、肖兵出具了相应的收据。2019年10月15日，成华房地产服务中心并出具了增值税发票，载明收到黄英中2019年8月至12月公房租金5250元。钟生权一审庭审中称该房屋租金是其替黄英中缴纳。何忠琼对钟生权缴纳5250元租金的事实予以认可。 一审法院同时查明，成都市成华区房地产管理局于1992年12月1日取得了成华区东风路18栋住宅（权01xx1）所有权，至今仍在其名下。 一审法院认为，本案钟生权认为涉案房屋的性质属于直管公房，黄英中、肖兵无权将该房屋出售，故黄英中、肖兵与钟生权之间签订的《房屋买卖合同》是无效合同，自始不发生法律效力，因合同取得的财产应当返还。而我国合同法第五十二条规定合同无效的情形为（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同损害国家利益（二）恶意申通损害国家、集体或者第三人利益（三）以合法形式掩盖非法目的（四）损害社会公共利益（五）违反法律、行政法规的强制性规定。涉案房屋买卖合同实质上是公房承租人有偿转让公房使用权的合同，该合同系双方自愿签署不存在违反法律、行政法规的强制性规定或者损害国家、集体或第三人利益的情况，钟生权提交的证据不能证明双方签订的《房屋买卖合同》符合合同无效的法定情形，故钟生权要求确认与黄英中、肖兵签订的《房屋买卖合同》无效及返还购房款的请求，于法无据，一审法院不予支持。 关于返还房屋租金问题。钟生权要求黄英中、肖兵返还其向成华房地产服务中心代缴的房屋租金，该款系钟生权自行向成华区房地产管理局缴纳，且双方在案涉《房屋买卖合同》中并无约定，钟生权要求黄英中、肖兵返还的主张于法无据，一审法院不予支持。关于律师费问题，钟生权未提供相应的证据证明律师费的实际支出，双方亦没有关于律师费承担的相关约定，故对于该主张，一审法院不予支持。关于何忠琼是否承担连带支付责任的问题，因何忠琼仅为帮助黄英中、肖兵签署案涉协议，非合同相对权利义务人，亦无任何自愿承担黄英中、肖兵义务的承诺，故对于钟生权诉请何忠琼承担连带责任的主张没有法律和事实依据，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，缺席判决：驳回钟生权的全部诉讼请求。一审案件受理费2181元，减半收取1090.5元，由钟生权负担。 二审中，各方当事人均无新证据提交。本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院另查明，2019年8月7日黄英中、肖兵向钟生权出具的收据载明：兹收到钟生权按本合同房屋款人民币85000元，另押5000元，过户后支付卖方。 二审审理中，本院到成华房地产服务中心就案涉房屋的情况进行走访，成华房地产服务中心回复：案涉房屋作为直管公房，两年一续租，禁止转租、转让；黄英中租用的案涉房屋2019年12月31日到期，因案涉房屋存在安全隐患，成华房地产服务中心不再对案涉房屋进行出租，2020年开始多次电话通知黄英中及委托代理人何忠琼办理退房手续，但黄英中或何忠琼一直未办理退房手续；2020年7月23日成华房地产服务中心向何忠琼邮寄送达了要求5日内办理退房手续的通知，但黄英中及何忠琼仍未办理退房手续；成华区房地产服务中心已经将案涉房屋收回。 本院认为，根据二审中诉辩双方的意见，本案二审争议的焦点是：1.案涉《房屋买卖合同》的法律关系性质是房屋买卖关系还是公房使用权转让合同关系及其效力；2.钟生权主张黄英中、肖兵向钟生权返还购房款85000元、租金5250元、律师费5000元的理由是否成立；3.钟生权主张何忠琼对购房款、租金、律师费承担连带支付责任的理由是否成立。 关于案涉《房屋买卖合同》的法律关系性质是房屋买卖关系还是公房使用权转让合同关系及其效力问题。本院认为，涉案房屋的性质属于直管公房，即由国家各级房地产管理部门管理的国有房产。黄英中、肖兵与钟生权之间签订的《房屋买卖合同》名为“房屋买卖合同”，但在合同中既未载明案涉房屋的直管公房的产权属性，也未约定双方是对直管公房的使用权转让，亦未约定房屋使用权转让的期间，同时也未约定产权变更的具体内容。结合黄英中、肖兵向钟生权出具的收据中载明的“另押5000元，过户后支付卖方”的内容，应当认定案涉《房屋买卖合同》约定了房屋权属转移登记的内容，因此《房屋买卖合同》的法律关系性质就是房屋所有权买卖法律关系。因案涉房屋属直管公房，其不动产权归国家所有，黄英中与成华房地产服务中心签订的《房屋租赁合同》中也明确约定案涉房屋不得转租、转借或私自调换，黄英中、肖兵与钟生权将属国家所有的房屋进行买卖，损害国家利益，违背公序良俗，根据合同法第五十二条第（二）款的规定，应当认定无效。 关于钟生权主张黄英中、肖兵向钟生权返还购房款85000元、租金5250元、支付律师费5000元的理由是否成立的问题。本院认为，因案涉合同无效，根据合同法第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，钟生权主张黄英中、肖兵向钟生权返还购房款85000元的理由成立，本院予以支持。对于钟生权主张黄英中、肖兵向钟生权返还租金5250元、支付律师费5000元的诉讼请求，因合同签订后黄英中、肖兵将案涉房屋交付钟生权，且钟生权事实上占用了房屋，本院对其要求返还租金5250元的请求不予支持。对于律师费，双方合同中并无约定，同时钟生权购买案涉房屋有义务对房屋权属等基本情况进行了解、审查，因其未履行相应审查义务与造成案涉合同无效存在过错，本院对其主张律师费的请求不予支持。 关于钟生权主张何忠琼对购房款、租金、律师费承担连带支付责任的理由是否成立的问题。本院认为，案涉合同系钟生权与黄英中、肖兵订立的，虽然钟生权将购房款支付到何忠琼账户，但该支付行为并非钟生权与何忠琼之间的合同关系发生的，而是因钟生权与黄英中、肖兵之间的合同关系产生的，黄英中、肖兵也向钟生权出具了相应的收据，何忠琼仅为代收行为。因此，钟生权主张何忠琼承担连带责任缺乏法律规定和合同约定，本院不予支持。 综上，钟生权的部分上诉请求成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律错误，本院予以纠正。依照最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》法释（2020）15号第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销成都市成华区人民法院（2020）川0108民初1472号民事判决； 二、黄英中、肖兵于本判决生效之日起十五日内向钟生权返还购房款85000元； 三、驳回钟生权的其他诉讼请求。 一审案件受理费1090.5元，由钟生权负担590.5元，由黄英中、肖兵负担500元；二审案件受理费2181元，由钟生权负担1090.5元，由黄英中、肖兵负担1090.5元。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 李 俊 二〇二一年三月九日 书记员 杨珍梅