山东省威海经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1092民初128号原告（反诉被告）：威海春秋文化科技有限公司（统一社会信用代码91371000MA3C1R9R0Y），住所地威海经济技术开发区皇冠街道明珠花园附****。法定代表人：陈晨，总经理。委托诉讼代理人：陈凯，系公司经理。被告（反诉原告）：李萍女，1976年4月1日出生，汉族，住威海经济技术开发区。委托诉讼代理人：张传军，山东海明达律师事务所律师。原告威海春秋文化科技有限公司（以下简称春秋公司）与被告李萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈凯、被告李萍及其委托诉讼代理人张传军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。春秋公司向本院提出诉讼请求：1.判令李萍向春秋公司支付剩余租金166470元；2.判令李萍以166470元为基数，自2020年4月19日起至实际支付之日止，按日24%向春秋公司支付逾期支付房租的滞纳金；3.判令李萍向春秋公司支付空调使用费10000元；4.本案诉讼费由李萍承担。事实和理由：2020年2月7日，春秋公司与李萍签订一份房屋租赁合同，租期为一年，年租金为23万元，若4月17日后10日内李萍未付清剩余房租，则租金上调至1.5元/平方米/天，李萍一直正常使用该租赁房屋，但租金从2020年4月至2020年9月21日已拖欠166470元，其行为已构成违约，遂成诉。李萍辩称，1.李萍已经依约付清2020年到2021年全年租金23万元，李萍租赁案涉房产用于韩国客户高尔夫运动培训，因疫情原因，严重影响李萍经营，因此支付租金的时间有拖延，但新冠疫情属于不可抗力，这种拖延不能视为李萍违约。2.春秋公司据以起诉的合同并非是双方正常协议的合同，双方在2018年12月7日签订一份租期为5年的租赁合同，但春秋公司后来找到李萍说原合同丢失，要求补签，并以关停李萍租赁场地为由，胁迫其签订了本案春秋公司提供的合同，故李萍签了“李平”字样，该合同签订的实际时间是2020年4月，而且在合同后面增加的手写部分，李萍并没有注意，“拾”也是后添加的。且仅写明1.5元/平方米，并不能理解为是1.5元/平方米/天。且该条款属于违约责任条款，显然过高，且疫情期间李萍已经竭力筹款，把合同约定的款项全部付清，不应当认定违约。李萍认可春秋公司主张的空调使用费1万元。另外案涉房产系国有资产，属于春秋公司转租，文登国资中心针对该类房屋出台了一系列减免政策，故李萍提起如下反诉请求：判令春秋公司返还李萍已经缴纳的七个半月的租金143700元。春秋公司针对李萍的反诉辩称，对李萍要求减免七个半月租金的请求不认可。虽然是疫情期间，但是李萍经营的高尔夫馆一直正常运营。且疫情期间春秋公司特意将大门进行修改以方便李萍客户到场馆消费。经审理查明，威海市明珠花园-附27号房屋登记的所有权人为国网山东省电力公司威海市文登区供电公司（国网文登公司）。2019年8月18日，威海市文登区德利源投资有限公司（以下简称德利源公司）受国网文登公司委托以其名义与蒋辉、春秋公司签订一份《合同转让协议书》，约定蒋辉将其在与德利源公司签订的关于案涉房屋的《房屋租赁合同》中享有的权利义务转让给春秋公司。2018年12月7日，春秋公司与李萍签订一份《房屋合作合同》，约定李萍租赁春秋公司威海经区黄岛路附27号一楼部分，建筑面积约700平方米，租赁期间为2018年12月7日至2023年2月6日止，租金为税后229950元，并约定了租金支付期限及滞纳金等。2020年4月17日，春秋公司与李萍签订另一份《场地使用合同》，约定场地使用有效期为2020年2月7日至2021年2月7日，场地使用期满，如李萍愿意继续承租，则应在场地使用期满前30日向春秋公司提出书面申请，同等条件下，李萍享有优先使用权。使用费23万元，使用税费由李萍自行承担；李萍须在每个周期首月前30日将周期应付的使用费支付给春秋公司，如发生拖欠，应向春秋公司按年利率24%支付所拖欠使用费的利息；空调7台，使用费1万元。该合同下方手写：“李萍已缴纳定金6万元整，剩余租金十日内必须交清，否则房租会按约定1.5元/平方米重新计算，李萍不能单方解除合同”。2020年3月19日、2020年4月19日、2020年5月25日、2020年12月21日，李萍分别向春秋公司支付房租6万元、4万元、2万元、11万元，合计23万元。2020年1月，因新冠疫情的出现，国家出台《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户免除上半年三个半月的租金，转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。2020年5月8日、2020年6月15日，威海市人民政府先后出台政策，最终将减免、减半征收房租期限延长至2020年12月31日。2020年4月7日、2020年6月10日，威海市文登区国有资产服务中心分别下发通知，对承租房屋所有权属政府机关、事业单位和国有企业的经营性房产的租户免收2020年第一季度房产租金，减半收取租金至2020年12月31日，采取合同期满后继续租赁的自动延长租赁时间的方式，不再签订补充协议，合同期满不再续租的，自2020年1月1日起按实际使用时间依据减免政策返还租金。后德利源公司与春秋公司签订一份《租房合同补充协议》，约定德利源公司同意给予春秋公司7.5个月的免租支持，具体以增加顺延7.5个月租期的形式体现，原合同终止日期由2025年12月31日顺延至2026年8月15日，2026年1月1日至2026年8月15日的租金为0元，春秋公司必须将各级政府发布的新冠××疫情期间有关减免的优惠政策落实到次承租人，因此产生的所有责任均由春秋公司承担。诉讼过程中，春秋公司明确表示在本案中不要求李萍支付2021年度的租金。李萍认可空调使用费1万元。上述事实，有合同等书证及双方当事人陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：第一，李萍在履约过程中是否存在违约行为，春秋公司要求李萍按照1.5元/平方米/天支付租金并支付逾期付款违约金有无依据；第二，李萍要求春秋公司退还7.5个月的租金有无依据。关于第一个争议焦点，春秋公司与李萍签订的《场地使用合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方在2020年4月17日签订的合同中约定李萍应当在十日内付清已付定金外的剩余租金，李萍于2020年4月19日共计付款10万元，剩余租金虽存在逾期支付的情况，但在租期内均已付清，考虑到李萍交纳租金的时间正值2020年新冠疫情发生的特殊时期，其经营的高尔夫球馆不能正常经营，且案涉房屋属于国有资产，国家出台了一系列对承租人的租金减免政策，春秋公司与李萍一直未就租金减免政策的落实达成一致，不宜认定李萍违约，现春秋公司主张要求李萍按照1.5元/平米/天支付租金并支付逾期付款的违约金，理由不当，本院不予支持。关于第二个争议焦点，案涉房屋属于国有资产，应当执行国家关于疫情期间国有资产免租、减租的相关政策。国家出台该政策的目的是为了扶持小微企业及个体工商户的生产经营，避免其因疫情影响导致经营困难，且明确要求将减免政策落实到实际承租人，故案涉房屋的优惠政策应当落实到李萍。春秋公司与德利源公司签订的补充协议系双方协商一致的结果，春秋公司同意以延长租期的方式取得该政策优惠，并承诺将政策优惠落实到实际承租人，即使按照春秋公司所述其与德利源公司的合同中途终止，其亦可依据相关政策另行向德利源公司主张权利，现春秋公司主张其未实际取得优惠政策，理由不当，本院依法不予认定。春秋公司应当依约将租金减免政策落实给李萍，即春秋公司应当退还李萍7.5个月的租金143750元（230000元÷12个月×7.5个月），现李萍主张退还143700元，本院予以支持。李萍认可应付空调使用费1万元，本院予以认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、李萍支付威海春秋文化科技有限公司空调使用费1万元；二、驳回威海春秋文化科技有限公司其他诉讼请求；三、威海春秋文化科技有限公司退还李萍租金143700元。上述第一、三项兑除后，威海春秋文化科技有限公司应退还李萍133700元，于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1915元，威海春秋文化科技有限公司负担1806元、李萍负担109元；反诉案件受理费减半收取1587元，由威海春秋文化科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  朱晓文二〇二一年三月二十四日书记员  彭 琛