山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁02执异172号 案外人：何某某，女，1999年10月28日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 委托代理人：刘振远，山东琴安律师事务所律师。 委托代理人：薛菲菲，山东琴安律师事务所律师。 申请执行人：中国农业银行股份有限公司青岛西海岸新区分行（原中国农业银行股份有限公司青岛经济技术开发区分行），住所地山东省青岛市黄岛区。 负责人：李建行，行长。 委托代理人：万彩娥，山东润杰律师事务所律师。 委托代理人：柴靖，山东润杰律师事务所律师。 被执行人：青岛鸿润建设集团有限公司，住所地山东省青岛经济技术开发区。 法定代表人：武某某，经理。 被执行人：青岛奥利吉尔液压机械有限公司，住所地山东省青岛经济技术开发区。 法定代表人：武某某，经理。 被执行人：青岛明珠园实业有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区。 法定代表人：武某某，经理。 被执行人：武某某，男，1966年9月12日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 本院在执行申请执行人中国农业银行股份有限公司青岛西海岸新区分行与被执行人青岛鸿润建设集团有限公司、青岛奥利吉尔液压机械有限公司、青岛明珠园实业有限公司、武某某金融借款合同纠纷一案【执行案号：（2016）鲁02执625号】过程中，案外人何某某向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人何某某称，请求停止对青岛市黄岛区xx路xx号xx栋xx单元xx层xx户房屋（以下简称“案涉房产”）的执行，并解除查封。事实与理由：1.案外人何某某是作为消费者购买案涉房产，买卖双方签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，未有违反法律、行政法规强制性规定的情形，应属合法有效。青岛明珠园实业有限公司于2014年取得了商品房预售许可证《青房注字（2014）xxxx号》，案涉项目五证齐全，完全符合销售条件。案外人何某某基于对“房屋预售许可”的公信力以及开发商的“合同承诺”购买了案涉房产，因此何某某对案涉房产的物权具有可期待性，且案涉房产系案外人何某某在青岛市内的唯一住房。2.案外人何某某已按合同约定向青岛明珠园实业有限公司支付全部购房款。2017年10月9日，案外人何某某与青岛明珠园实业有限公司签订《房屋认购意向协议》，并于当日支付购房定金x元。随后，何某某分别于2017年11月2日、2017年11月30日向青岛明珠园实业有限公司支付了x元、x元购房款，青岛明珠园实业有限公司向何某某出具了加盖财务章的购房款收据。2017年11月30日，何某某与青岛明珠园实业有限公司签订了《青岛市商品房预售合同》。2018年1月5日，何某某通过借款方式向青岛明珠园实业有限公司交清了剩余房款。3.按照合同约定，青岛明珠园实业有限公司于2018年1月将案涉房产交付给案外人何某某，何某某已合法占有案涉房产并居住至今。综上，请求法院支持案外人何某某的异议请求。 申请执行人中国农业银行股份有限公司青岛西海岸新区分行辩称，1.购房者在《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中的物权期待权的优先性应当受到《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的限制。案外人不享有购房者的物权期待权。2.即使案外人在异议申请书中的陈述是真实的，申请执行人对案涉房产抵押权形成时间及查封时间均早于案外人与青岛明珠园实业有限公司签订购房合同的时间。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，即使案外人与青岛明珠园实业有限公司签订了房屋买卖合同，也属于青岛明珠园实业有限公司无权转让的行为，且青岛市中级人民法院（2015）青金商初字第302号民事判决书确定案外人对青岛明珠园实业有限公司名下位于青岛市黄岛区xx路x号xx栋、xx栋、xx栋财产享有优先受偿权，故案外人不应对抗申请执行人的抵押权。3.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，案外人在与青岛明珠园实业有限公司签订房屋买卖合同时应尽到合理的审查注意义务，应当对所购房屋权属状况进行审查，若案外人未审查可认定其在签订购房合同时存在过错，不能办理房屋过户手续系案外人自身原因造成。4.案外人提起执行异议，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。案外人与青岛明珠园实业有限公司签订合同时间晚于案涉房产查封时间，且案外人在合同签订过程中未能尽到合理的注意义务，导致其无法办理房屋所有权转移登记，案外人主张排除强制执行无事实及法律依据。综上，应当依法驳回案外人的执行异议。 为证明其主张，案外人何某某向本院提交了以下证据：1.《青岛市商品房预售合同》一份，证明案外人何某某与被执行人青岛明珠园实业有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定青岛明珠园实业有限公司将案涉房产以1011840元的价格出售给何某某。合同第2、3、11、14条，具体约定房屋坐落位置、单价及总价款、房屋交付时间、产权过户时间，并在合同附件一部分约定了分期付款的房款支付方式及付款时间。2.收据三张、借款合同一份，证明青岛明珠园实业有限公司收到何某某支付的三笔购房款后出具了收据，并加盖了其公司财务专用章，认可已收到案涉房产的首期购房款x元。2018年1月5日，何某某以借款形式向青岛明珠园实业有限公司支付剩余房款x元，至此，何某某支付完全部购房款。3.珠山明苑收款收据两份，证明青岛明珠园实业有限公司根据合同约定于2018年1月8日将案涉房产交付给何某某，何某某合法占有使用该房屋至今。 申请执行人中国农业银行股份有限公司青岛西海岸新区分行质证称，1.对证据一真实性及证明事项均不予认可，该合同并非网签合同，无法证明案外人与开发商之间就购房事宜达成合意。2.对证据二真实性及证明事项均不予认可，仅凭收款收据并不能证明案外人已经实际支付购房款，且无相关借款转账记录予以证明借款事项实际发生，也无证据证明借款的用途，不排除案外人与开发商恶意串通，损害申请执行人利益的行为。3.对证据三真实性及证明事项均不予认可，该证据系收款收据，并非正规发票，无法证明房屋的实际居住及交付情况。 为证明其主张，申请执行人中国农业银行股份有限公司青岛西海岸新区分行向本院提交了以下证据：1.在建工程抵押权登记证明及抵押明细一份、（2015）青金商初字第302号民事判决书一份，证明2014年9月18日，申请执行人对青岛明珠园实业有限公司名下位于青岛市黄岛区xx路xx号xx栋、xx栋、xx栋在建工程抵押登记，其中包括案涉房产。青岛市中级人民法院（2015）青金商初字第302号民事判决书确定申请执行人对上述已办理抵押登记的在建工程享有优先受偿权。2.青岛市不动产登记信息、协助执行通知书及执行裁定书各一份，证明申请执行人于2015年9月10日对青岛明珠园实业有限公司名下位于青岛市黄岛区xx路xx号xxxx栋房屋进行查封，查封期限为2015年9月10日至2018年9月9日，于2018年8月23日进行续封，续封期限为2018年9月10日至2021年9月9日。 案外人何某某质证称，对证据的真实性无异议，对证明事项有异议，抵押权等债权不能优先于合法消费者的物权期待权。 本院查明，中国农业银行股份有限公司青岛经济技术开发区分行与青岛鸿润建设集团有限公司、青岛奥利吉尔液压机械有限公司、青岛明珠园实业有限公司、武某某金融借款合同纠纷一案，本院于2015年12月9日作出（2015）青金商初字第302号民事判决书，判决书载明：一、青岛鸿润建设集团有限公司于本判决生效之日起10日内偿还中国农业银行股份有限公司青岛经济技术开发区分行借款本金人民币x元及罚息x元、复利34842.12元（已计算至2015年8月18日，此后至实际给付之日的利息，按合同约定的逾期利率执行）；二、武某某对上述给付义务在债权最高额x万元的范围内承担连带清偿责任。武某某承担保证责任后，有权向青岛鸿润建设集团有限公司追偿；三、中国农业银行股份有限公司青岛经济技术开发区分行对青岛奥利吉尔液压机械有限公司设定的、青房地权市他字第××号房地产权抵押登记证明项下的抵押财产，经折价或拍卖、变卖所得的价款在债权最高额x万元的范围内享有优先受偿权。青岛奥利吉尔液压机械有限公司承担保证责任后，有权向青岛鸿润建设集团有限公司追偿；四、中国农业银行股份有限公司青岛经济技术开发区分行对青岛明珠园实业有限公司设定的、青房地权市他字第××号国有建设用地使用权抵押登记证明和南房预抵字第××号在建工程抵押权登记证明项下的抵押财产，经折价或拍卖、变卖所得的价款在债权最高额x万元的范围内享有优先受偿权。青岛明珠园实业有限公司承担保证责任后，有权向青岛鸿润建设集团有限公司追偿。一审案件受理费x元，财产保全费x元，由青岛鸿润建设集团有限公司、青岛奥利吉尔液压机械有限公司、青岛明珠园实业有限公司、武某某承担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人中国农业银行股份有限公司青岛西海岸新区分行向本院申请强制执行，执行案号为（2016）鲁02执625号。诉讼过程中，本院查封青岛明珠园实业有限公司名下位于黄岛区水城路x号xx#、xx#、xx#楼在建工程，查封期限自2015年9月10日至2018年9月9日，后本院续行查封至今。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，本院于2015年9月10日查封青岛明珠园实业有限公司名下位于黄岛区xx路xx号xx#、xx#、xx#楼在建工程，案外人何某某提交的购房合同显示合同签订时间为2017年11月30日，案外人何某某未在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，故案外人何某某的异议请求不符合上述司法解释的规定，对其异议请求本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下： 驳回案外人何某某的异议请求。 案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 王 松 审判员 焦兴凯 审判员 龙 骞 二〇二一年三月三十日 法官助理 马春伟 书记员 王 钰