山东省烟台经济技术开发区人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁0691执异48号异议人（案外人）：张兆平，男，汉族，1964年11月22日出生，住烟台市芝罘区。申请执行人:景福祥，男，1956年6月16日生，汉族，住海阳市。委托诉讼代理人：曹金城，山东明朗律师事务所律师。被执行人：刘以红，男，1979年1月24日生，汉族，住烟台开发区。第三人：陈迎来，男，1989年10月1日生，汉族，住烟台开发区。本院在执行(2020)鲁0691执恢253号申请执行人景福祥与被执行人烟台丰伟建筑装饰工程有限公司、被执行人刘以红民间借贷纠纷一案中，案外人张兆平向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人称，我认为我有承租权，法院不能让我搬出去，我要求终止执行。事实与理由：刘以红和原告的事和我没有关系，我租了这个房我有权保存我个人权益，主要是我装修了，花了15万多，具体多少忘了。异议人和刘以红于2017年6月16日签订了一份房屋租赁合同，约定被执行人刘以红将其位于烟台经济技术开发区××路××号澎湖山庄**楼****出租给异议人，租期20年，租赁费30万元。异议人已经向被执行人交付了全部租赁费，被执行人刘以红已经在合同签订之日将涉案房屋交付给异议人，异议人对房屋装修并占有使用至今。法院依法对该房屋进行拍卖并出售给申请执行人，但异议人对此不知情，虽然房屋所有权已经变动，但依据民法典第725条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，不影响租赁合同的效力，法院要求异议人搬离该房屋，没有法律依据。申请执行人称，第一，涉案房产的拍卖程序有法律规定，执行异议申请人对法院要求其搬离涉案房屋所提出的执行异议与申请执行人无关，属于其与竞买人也就是第三人陈迎来之间的产权纠纷问题。第二，执行异议申请人未在规定的期限内提出执行异议，2020年10月26日，法院第二次拍卖发布的竞买公告中明确对涉案放款提出异议的期限为2020年11月9日前，而执行异议申请人直到2021年2月25日才向法院提出申请，且2020年9月法院第一次对涉案房产进行拍卖前，已按照规定在涉案房产门口张贴拍卖公告，同时在司法拍卖网站也公布竞买公告，执行异议申请人主张不清楚房屋正在被拍卖的事实明显不符合事实。第三，执行异议申请人与被执行人涉嫌恶意串通，目的为阻止涉案房产的移交占有。首先，执行异议申请人应当向法庭提交除租赁合同外其他相关证据来证实租赁关系的真伪，如物业费、水电费、煤气费等及相关租金的支付，光是装修相关证据综合判断租赁关系的实际情况，其次，执行异议申请人提出的涉案房产20年的交易主张明显不符合交易习惯，租赁市场交易习惯一般为押一付三，即押一个月的房租的钱作为押金，再付三个月的租金，租期一般为几个月到几年，以短租为主，因为租赁合同一般约定租赁期限届满可以续期，因此合同约定的租期一般不会太长而且而已避免因约定租期过长造成如提前解除合同而承担违约责任的尴尬，本案申请人一次性租赁20年并且一次性全部支付租金30万元明显不符合交易习惯，涉嫌恶意串通阻止涉案房产转移占有。第三人称，我同意代理人说的第二、三条，并有相关的证据，因为执行异议申请人不在房屋居住，刘以红的对象在该房屋居住还有三户租户在此居住，一个租户在拍卖成交后就搬走了，另两个租户仍然在法院强制执行的房屋中居住。且租户的资金也未转给异议执行申请人，实际租金付给了刘以红的对象。关于房屋的物业、水电费等都是我在办理房屋交接手续中补交的，物业费从2017年就没交，水费、燃气费共欠约1000元，具体时间不清楚。执行异议申请人对物业费、水费的欠费情况都不清楚，说明其租赁关系不存在。本院查明，申请执行人景福祥与执行人烟台丰伟建筑装饰工程有限公司、刘以红、窦丽凤民间借贷纠纷一案，申请执行人依据（2019）鲁0691民初1488号民事调解书申请执行，在执行过程中向被执行人公告送达了执行通知书、报告财产令，责令被执行人于2019年12月31日前偿还申请执行人景福祥借款本金330000元及利息（利息以330000元为基数，自2019年4月1日起按年息6%计算至实际给付之日止），分别于2019年8月31日前偿还借款本金100000元及相应利息；于2019年10月31日前偿还借款本金100000元及相应利息；于2019年12月31日前偿还借款本金130000元及相应利息、保全费2170元、律师费12000元、案件受理费3125元并负担本案执行费，但被执行人至今未履行生效法律文书确定的义务。本院查封了登记在烟台金桥置业有限公司名下被执行人刘以红购买的坐落于烟台经济技术开发区××路××号澎湖山庄24号楼1单元101号不动产一套（证号：KZ029840，建筑面积：115.35平方米），申请执行人向本院申请评估拍卖、变卖上述房地产，以清偿本案债务。本院作出(2019)鲁0691执1624号拍卖裁定书并在淘宝网上拍卖上述房地产。第一次拍卖因无人报名而流拍,在第二次拍卖中，买受人陈迎来（身份号码：）于2020年11月13日以960000元的最高价竞得。本院于2020年11月20日作出(2020)鲁0691执恢253号执行裁定书，裁定：一、坐落于烟台经济技术开发区××路××号澎湖山庄**楼****的不动产（证号：KZ029840，建筑面积：115.35平方米）所有权变更为买受人陈迎来（身份号码：）所有。二、买受人陈迎来可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。异议人为证明其主张，提交租赁合同复印件一份，证明其和刘以红从2017年6月16号开始存在租赁关系。申请执行人质证称：因为提交证据是复印件，无法证实其真实性。对证明内容有异议，该合同是被执行人刘以红涉嫌与执行异议申请人串通而形成的证据，根据执行申请人陈述的上述意见执行异议申请人并未向法院提交除租赁合同之外的比如物业费、租金及装修等证据加以证实租赁关系的真伪，单凭租赁合同更无法证实租赁关系的真实存在。听证过程中，第三人提交租赁合同一份，有肖清华和赵志林的签字，他俩人是实际租户。异议人质证称：由于疫情期间和我前面所诉说的我不在烟台，房屋对外租赁有存在短期的、长期的，对外出租由岳帅负责，具体事宜我不清楚。申请执行人质证称：没有。关于租赁过程，异议人称：我与刘以红是经朋友介绍认识，2010年我从北京回烟台开公司，经福山区一朋友介绍认识，之间往来正常。由于刘以红的业务是建筑装饰装修，2016年公司有一批酒给刘以红，由于建筑行业存在以货抵款的做法，所以我与刘以红将公司的酒出售给她，货款价值30多万，2017年期间刘以红抵债房屋多套，与我协商出售给我，我看了其中的几套房，对澎湖山庄的基本满意，于是与刘以红协商，以货款抵房款，余款缓付，刘以红不同意，故此，我们采取一种折中的办法，先租后买，由于房产的交易价格变化很大，故此我提出租赁合同不能短期，期间我可以将房款分期偿付，偿付完毕后房屋转移给我，在我们双方达成协议后我将房屋装修分隔，分间出租，收取部分租金。第一，诉讼代理人提出的租赁关系违背常理，证明诉讼代理人做事与思维方式囿于习惯，我与刘以红租赁关系并不是对方所认为的传统的租赁方式，因为对刘以红与我存在债权债务关系，所谓的30万的租金是由于刘以红欠我的货款而不是诉讼代理人所认为的传统的租赁方式。第二，我们之间的租赁关系是以房产租赁所代替分期偿还30万的货款，由于刘以红公司的债权债务关系所引发出来的房产转移，本案本身与我不存在任何关系。第三，法院所要求提供的证据我可以提供水电费，由于物业和其他的明细由于我与刘以红在租赁时曾明确规定，物业相关的一切由她负责，我不负责。第四，第三人陈迎来他所提出的现在的租户是刘以红对象和他人，由于我不经常在烟台，在我装修、分隔房屋后，实行对外租赁，由于刘以红与其对象，牵扯到个人隐私问题，房屋内其中的一间房由刘以红对象居住，其他的对外租赁。第五，诉讼代理人在陈述理由期间，牵涉个人攻击，有权保留对对方申请诽谤的诉求。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案中，申请执行人对于案外人主张的租赁行为真实性不予认可，案外人也未提交充分证据加以证明，对于异议人主张租赁关系存在的主张，本院不予支持。最高人民法院在英联视动漫文化发展（北京）有限公司与北京恒华嘉辉科技有限公司、豪力投资有限责任公司其他合同纠纷申请再审民事裁定书（（2014）民申字第215号）中明确，债务人以其房屋使用权抵偿欠债的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，故不适用合同法规定的买卖不破租赁原则。本案中，即使异议人所提交的房屋租赁合同为真，按照异议人的说法，该租赁合同也是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，故本案不适用于合同法规定的买卖不破租赁原则。因此，对于案外人的请求法院停止执行的申请，无事实和法律依据，应当予以驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：驳回案外人张兆平的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  翟汉涛人民陪审员  张宗潜人民陪审员  牟晓辉二〇二一年三月二十五日书 记 员  徐 瑶