重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0156民初1551号 原告：陈晓波，男，1974年7月14日出生，汉族，城镇居民，户籍地重庆市武隆区，现住重庆市武隆区。 原告：周德梅，女，1978年2月15日出生，汉族，城镇居民，户籍地重庆市武隆区，现住重庆市武隆区。 二原告共同委托诉讼代理人：何智，重庆星空律师事务所律师。 被告：赫毅，男，1993年2月18日出生，汉族，城镇居民，住重庆市南岸区。 被告：重庆市武隆区兴隆房屋经纪有限公司，住所地重庆市武隆区凤山街道建设中路**，统一社会信用代码91500232580189590B。 法定代表人：张顺伦，该公司董事长。 第三人：中国建设银行股份有限公司重庆武隆支行，，住所地重庆市武隆区芙蓉街道芙蓉中路****统一社会信用代码915002320086911843。 负责人：钟伟，该支行行长。 原告陈晓波、周德梅与被告赫毅、重庆市武隆区兴隆房屋经纪有限公司（以下简称兴隆经纪公司）及第三人中国建设银行股份有限公司重庆武隆支行（以下简称建行武隆支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员陈林敏独任审理此案，并于2020年6月22日和2020年7月21日两次公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，本院于2021年1月13日将本案转为适用普通程序进行审理，由审判员陈林敏担任审判长，与人民陪审员李春华、王万伦组成合议庭，共同负责对本案的审理。本院于2021年1月28日第三次公开开庭进行了审理。原告陈晓波及其与原告周德梅共同的委托诉讼代理人何智、被告兴隆经纪公司的法定代表人张顺伦均到庭参加了三次庭审，被告赫毅及第三人建行武隆支行经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告陈晓波、周德梅向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即履行“取证过户”（向第三人归还按揭贷款后取回房产证，并协助原告办理房屋过户手续）义务，并支付因其违约导致原告产生的律师费10000元；2.判决被告兴隆经纪公司与被告赫毅承担连带责任。诉讼中，原告将其诉请变更为：1.判决解除原、被告签订的《房屋买卖合同》，由被告赫毅与兴隆经纪公司连带支付原告购房款700000元、装修费400000元，并以此两项费用为本金按照中国人民银行同业拆借中心贷款利率计付起诉之日起至本息付清之日止的利息；2.判决二被告连带支付原告违约金105000元；3.判决二被告连带支付原告律师费10000元。在审理过程中，原告自愿申请撤回要求被告支付装修费400000元及装修费利息的诉讼请求。事实和理由：2018年12月30日，原告与被告赫毅及兴隆经纪公司签订了《房屋买卖合同》，约定由被告赫毅将其位于重庆市武隆区xx镇xx路xx号x幢xx-x的房屋出售给原告，房屋成交总价735000元，该款分四次付清，定金50000元于合同签订当日支付，首付款450000元于七日内支付，余款200000元于2019年1月31日前支付，尾款35000元在取得房产证一个月内签字过户时支付；待开发商将房产证办下来一个月内，被告赫毅应无条件取证过户给原告，被告兴隆经纪公司担保兑现合同。合同签订后，原告按照约定先后向被告赫毅支付购房款700000元，但被告赫毅未能依约履行取证过户的义务，被告兴隆经纪公司亦未按照约定保障合同的顺利履行。因案涉房屋有部分抵押贷款未偿还，且该房屋已被赫毅的部分债权人保全，故案涉合同中约定的取证过户已无法履行。为了维护原告的合法权益，特提起本案诉讼，提出前述诉讼请求。 被告赫毅未出庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见及证据。 被告兴隆经纪公司辩称，原告诉称原、被告签订房屋买卖合同以及双方在合同中对各方的权利义务等内容进行了约定属实，但原告要求兴隆经纪公司承担赔偿责任缺乏依据，不应得到支持。案涉房屋的房地产权证于2019年11月办理下来后，兴隆经纪公司立即以电话方式通知被告赫毅履行还款取证的合同义务，被告赫毅对此予以应允，但并未确定具体时间。随后，兴隆经纪公司在春节前又通知赫毅办理，赫毅又以年底忙为托辞未予办理。此后，又因疫情等原因未能办理。期间，兴隆经纪公司得知赫毅资金出现了问题，并多次通过电话催促赫毅履行合同，赫毅口头答应在2020年5月1日之后进行办理。此后，兴隆经纪公司多次联系赫毅，其不再接听电话。综上，兴隆经纪公司作为案涉房屋交易的中介方，其在案涉合同的履行过程中积极督促赫毅履行取证过户的义务，不应对原告主张的损失承担赔偿责任。 第三人建行武隆支行未出庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见及证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告赫毅及第三人建行武隆支行无正当理由未出庭质证，视为对自身举证、质证权利的放弃。原告提交的《房屋买卖合同》《法律事务委托合同》《对私客户账户明细》《业务凭证》《个人汇款凭证》《收条》《贷记往账凭证》《不动产登记受理通知单》《发票》《结婚证》，被告兴隆经纪公司提交的《房屋买卖合同》《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》、身份证复印件等证据，双方当事人对该部分证据的真实性、合法性及关联性均无异议，本院依法予以确认并在卷佐证。 根据以上有效证据及当事人的陈述，本院认定以下事实： 2017年左右，被告赫毅从重庆xx房地产开发有限公司处购买了位于重庆市武隆区xx镇xx路xx号x幢xx-x的房屋一套，房屋建筑面积110.61平方米，套内建筑面积89.01平方米，成交金额589551元，双方签订了《重庆市商品房买卖合同》。2017年1月9日，被告赫毅就前述合同在重庆市武隆县国土资源和房屋管理局办理了备案登记。因被告赫毅向第三人建行武隆支行贷款购买案涉房屋，第三人建行武隆支行于2017年3月16日办理了该房屋的抵押登记。 2018年12月30日，原告周德梅、陈晓波作为购买方（乙方）、被告赫毅作为出售方（甲方）与被告兴隆经纪公司作为中介方（丙方）三方签订了《房屋买卖合同》，约定由被告赫毅将位于重庆市武隆区xx镇xx路xx号x幢xx-x的房屋出售给原告，房屋建筑面积110.61平方米，房屋总成交价735000元，此款分四次付清，合同签订时支付定金50000元，首付款450000元于七天之内支付，房款200000元于2019年1月31日前支付，尾款35000元在房产证下来一个月内签字过户时付清；被告赫毅保证在开发商交房时便将房屋交付给原告使用，并同时结清五通及物管费用，房屋过户及银行贷款所需费用按照国家和银行等单位的政策规定由原告承担，中介费按成交价格的1%在付定金同时由原告与被告赫毅各自负担。《房屋买卖合同》第五条补充说明约定：“因此房产权证未下来无法过户，乙方又是现金交易，故银行房贷由甲方还清本息，待开发商证下来一个月内，甲方无条件还清取证过户给乙方，由丙方担保兑现合同。”该合同第六条违约责任约定：“若甲方在收定金后以各种理由不承认完成交易时，应双倍返还乙方定金，由乙方收到违约金后付清我公司双方的中介费。相反，乙方在交定金后，不按合同约定迟迟不交首付款，自动放弃时，所交定金概不退还，由甲方负责交清我公司双方的中介费后，由本公司宣布合同作废，交易失败。若在收付首付款后因种种原因无法完成交易时，违约方应按成交价的15%付对方违约金，因违约而产生的一切费用由违约方承担。丙方监督交易、兑现合同、保障交易安全、跟踪售后服务是丙方的义务和责任。”合同签订当日，原告陈晓波通过银行转账方式向被告赫毅支付定金50000元，被告赫毅给原告出具了收条。2019年1月4日，原告陈晓波通过转账方式向被告赫毅支付购房款450000元。2019年2月2日，原告陈晓波两次通过转账方式向被告赫毅支付购房款共计99999元。2019年2月3日，重庆市武隆区迈尼林业发展有限公司受原告陈晓波、周德梅的委托向被告赫毅支付购房款100000元。被告赫毅收到前述款项后，其并未还清案涉房屋的按揭贷款。 2019年3月，被告赫毅向原告陈晓波、周德梅交付了案涉房屋。随后，被告陈晓波、周德梅对案涉房屋进行了装修，并实际入住。2019年11月，以被告赫毅为房屋所有权人的房地产权证办理完毕。由于被告赫毅一直未能偿还按揭贷款，致使原告至今未能取得案涉房屋的所有权。2020年5月14日，原、被告三方就此问题进行了协商，但未能达成一致意见。 2020年5月25日，原告陈晓波、周德梅向本院提起诉讼，要求被告赫毅履行取证过户的义务，并支付律师费10000元。诉讼中，原告陈晓波、周德梅将诉讼请求变更为要求解除《房屋买卖合同》后，本院分别于2020年7月9日和2020年7月14日向被告赫毅、被告兴隆经纪公司送达了变更诉讼请求申请书、传票等诉讼文书。 本案在审理过程中，原告陈晓波、周德梅向本院提起财产保全申请，申请对兴隆经纪公司价值120万元的财产进行保全。2020年8月25日，本院作出（2020）渝0156执保181号执行裁定，裁定对兴隆经纪公司开户于中国邮政储蓄银行武隆支行的账户中的存款120万元予以冻结，冻结期限为一年。 另查明，被告陈晓波与周德梅系夫妻。2020年5月11日，原告陈晓波、周德梅因提起本案诉讼委托重庆星空律师事务所提供法律服务，并向重庆星空律师事务所支付了律师服务费10000元。 诉讼中，原告申请对案涉房屋的装修价值进行鉴定，经本院组织当事人以计算机随机选取的方式确认由重庆航景工程咨询有限公司进行鉴定。因原告无法提供房屋施工图纸、平面图纸、装修相应发票等资料，该鉴定机构认为无法计算双方诉争部分的工程量及造价，遂将该鉴定予以退回。此后，本院依法委托重庆谛威工程造价咨询有限公司对案涉房屋的装修价值进行鉴定。在鉴定过程中，原告于2021年1月19日申请撤回对案涉房屋装修价值进行鉴定的申请，并于2021年1月28日申请撤回了要求被告支付装修费及利息的诉讼请求。此外，原告明确其主张的违约金系按照已付房款的15%计算。 本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的《房屋买卖合同》系三方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，三方均应按照约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告按照约定支付了相应购房款，被告赫毅也应依约履行为原告办理产权过户的义务。经审查，案涉房屋的房地产权证已于2019年11月办理完毕，但被告赫毅并未按照约定偿还银行贷款，也未给原告办理房屋产权过户手续，导致原告的合同目的不能实现。被告赫毅的行为构成了根本违约，原告依法享有解除合同的权利，并有权要求被告退还购房款及承担违约责任。因此，原告诉请解除三方签订《房屋买卖合同》的理由成立，本院予以支持。对于解除合同的时间，原告向本院起诉要求解除案涉《房屋买卖合同》后，本院已依法向被告赫毅及兴隆经纪公司送达了变更诉讼请求通知书、传票等法律文书，二被告于2020年7月14日收到该文书时，应当视为原告解除合同的通知到达被告处。故此，本院确认案涉《房屋买卖合同》于2020年7月14日解除。 关于原告诉请被告退还购房款问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告已在合同签订后向被告支付购房款699999元，因双方的合同已经解除，被告赫毅理应退还原告支付的全部购房款。对于原告主张退还的房款超出本院认定部分，因缺乏事实依据，本院不予支持。 关于违约金及利息问题。根据《房屋买卖合同》第六条约定，若在收付首付款后因种种原因无法完成交易时，违约方应按成交价的15%付对方违约金。通过庭审查明，被告赫毅收到原告交纳的95%以上的购房款后，其未依约将该款用于偿还银行贷款，并一直拖延至今，致使原告未能取得房屋所有权，被告赫毅属于恶意违约，应当承担由此给原告造成的损失。现原告要求被告赫毅支付违约金的理由成立，本院予以支持。综合考虑合同的履行情况、被告的过错程度以及逾期利益等因素，本院认为原告有权按照约定的违约金标准向被告主张违约金。诉讼中，原告仅主张按照已付房款的15%计算违约金，系其对自身权利的合法处分，尚未违反法律及行政法规的强制性规定，本院予以支持。鉴于原告实际已向被告支付购房款699999元，按照已付房款的15%计算，被告应向原告支付违约金105000元。对于原告主张的利息与前述违约金均属于损失的范畴，本院前述支持的违约金为已付房款的15%，该数额已经能够弥补原告的各项损失，现原告再主张由被告支付资金占用利息于法无据，本院不予支持。 关于律师费问题。虽然双方在合同中约定因违约而造成的一切费用由违约方承担，但律师费并非诉讼所必然产生的费用，也并非因诉讼所造成的必然损失，故本院不能由此推定双方约定的费用即包含了律师费。同时，被告因违约给原告造成损失后，原告按照合同约定主张的违约金已基本能够弥补损失，在本院已经认定被告需承担违约金的情形下，原告再提出由被告承担其律师费用，缺乏法律依据，本院不予支持。 关于被告兴隆经纪公司是否应当承担连带责任问题。本案中，原、被告三方签订的《房屋买卖协议》第五条约定，因该房屋产权证未下来无法过户，原告又是现金交易，故银行房贷由被告赫毅还清本息，待开发商证下来一个月内无条件取证过户给原告，由被告兴隆经纪公司担保兑现合同。从协议表述的内容看，债务人赫毅承担的是基于合同约定产生取证过户的非金钱债务，被告兴隆经纪公司在该约定中承诺“担保兑现合同”，应当理解为对被告赫毅的前述取证过户的债务提供担保。由于三方尚未在合同中对保证方式及保证期间进行约定，根据《中华人民共和国担保法》第十九条和第二十六条之规定，被告兴隆经纪公司应当对被告赫毅的该笔债务承担连带保证责任，并在约定履行期限届满后的6个月内承担保证责任。通过庭审查明，案涉房屋的房地产权证已于2019年11月办理完毕，按照合同中约定办理房产过户手续的时间计算，被告赫毅取证过户债务的届满期限为2019年12月，故被告兴隆经纪公司承担保证责任的期间为2020年1月至2020年6月。本案原告于2020年5月14日与被告协商处理案涉房屋产权过户的相关事宜，属于在保证期间向被告兴隆经纪公司主张权利，故被告兴隆经纪公司应当对被告赫毅的债务承担连带保证责任。然而，房屋产权证的过户属于专属性债务，不能由他人代为履行，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十三条：“保证合同中约定保证人代为履行非金钱债务的，如果保证人不能实际代为履行，对债权人因此造成的损失，保证人应当承担赔偿责任。”之规定，结合本案的情况，作为保证人的被告兴隆经纪公司应当承担不能代为履行给原告造成的损失。由于被告赫毅未能按照约定履行取证过户的义务，造成原告提出解除合同，并要求退还房款及支付违约金等损失。因该部分损失均属于合同无法履行所造成的直接损失，依据前述法律规定，被告兴隆经纪公司应当对被告赫毅的前述债务承担连带支付责任。被告兴隆经纪公司在承担保证责任后，其有权基于法律规定向被告赫毅追偿。 对于案涉合同解除后所涉及的房屋返还问题，因被告赫毅未在本案中提起反诉，其可另案主张，本案不予处理。 据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百一十二条、第一百一十三条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下： 一、确认原告陈晓波、周德梅与被告赫毅、重庆市武隆区兴隆房屋经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》于2020年7月14日解除； 二、被告赫毅于本判决生效之日起十五日内退还原告陈晓波、周德梅购房款699999元和支付违约金105000元，合计804999元； 三、被告重庆市武隆区兴隆房屋经纪有限公司对被告赫毅的第二项债务承担连带清偿责任，被告重庆市武隆区兴隆房屋经纪有限公司承担保证责任后，有权向被告赫毅追偿； 四、驳回原告陈晓波、周德梅的其余诉讼请求。 如果被告赫毅、重庆市武隆区兴隆房屋经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费11950元，保全费5000元，合计16950元（原告已预交），由被告赫毅、重庆市武隆区兴隆房屋经纪有限公司负担16850元，由原告陈晓波、周德梅负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审 判 长  陈林敏 人民陪审员  李春华 人民陪审员  王万伦 二〇二一年三月二十七日 法官 助理  代 霞 书 记 员  陈 程