天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终95号上诉人（原审被告）：陆琼，男，1983年2月17日出生，汉族，住天津市滨海新区。被上诉人（原审原告）：常春生，女，1956年1月5日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：赵珊珊，天津大有律师事务所律师。上诉人陆琼因与被上诉人常春生房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初20295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。陆琼上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法对本案进行改判，支持陆琼提出的：按照国家相关规定及政策要求对疫情期间前三个月减免租金，后三个月减半收取租金的请求。事实和理由：疫情防控期间，中央政府及国家机关全部推行政策帮扶中小企业渡过难关，存活下去；天津市为帮扶中小企业发展出台很多减免政策。如：津财防控(2020)17号文件；津政办发(2020)1号文件，明确规定2020年2月7日起6个月执行完毕，前三个月全免，后三个月减半收取房租政策。一审法院判令房屋租金扣减一个月，显然与国家政策为帮扶中小企业发展精神相违背。一审法院判令解除房屋租赁合同，收回房屋把陆琼及企业推上绝路，让企业即刻阵亡，同时会给司法机关增加更多的麻烦。合同法明确规定因不可抗力，部分或全部免除责任，疫情属于不可抗力，应当全部减免。常春生辩称，不同意陆琼的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回陆琼的上诉请求。常春生向一审法院起诉请求：1.判令自本案立案之日起，解除常春生、陆琼于2018年6月6日签订的《房屋租赁合同》；2.判令陆琼将天津市滨海新区中新生态城和旭路276号天和新乐汇4号楼404/405室的一部分房屋腾空并交还给常春生；3.判令陆琼给付常春生自2019年6月1日至2020年7月31日的房租租金83334元及自2020年8月1日至实际腾空房屋之日止的房屋租金或占用费（租金计算标准按月租金6667元计算）；4.判令陆琼给付常春生自2019年6月1日至2020年5月31日拖欠房屋租金的违约金132元及自2020年6月1日至实际腾空房屋之日止的拖欠房屋租金的违约金（违约金计算标准按月租金6667元的0.5%计算）；5.本案诉讼费用由陆琼承担（包括但不限于诉讼保全费、公告费等）。一审法院认定事实：2018年6月6日，常春生（甲方、出租方）与陆琼（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》。合同约定甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上，协商一致，订立本合同，承诺共同遵守。具体内容如下：甲方将其拥有的座落在天津市中新生态城和旭路276号天和新乐汇4号楼404、405室的一部分的房屋出租给乙方，用途为办公，建筑面积约为190平方米。免租期为0天。房屋租赁期共36个月，自2018年6月1日起至2021年5月31日止。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前一个月内书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。该房屋不含税年租金为80000元，租金支付方式为季付。房屋押金为5000元，于合同期满后无息退还乙方。乙方在租赁期间内，实际使用的水、电、空调、物业及开具租赁发票的税费、相关税费等与经营有关的所有费用应自行负担，并按规定向甲方或者有关部门缴纳。未经甲方书面同意，乙方擅自将房屋转租，转借擅自拆改结构或改变用途的，利用该房屋进行违法活动的；拖欠房屋租金7天以上的，乙方应按月租金的0.5%向甲方支付违约金，甲方有权终止合同，若违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应另行据实赔偿，甲方有权终止合同。租赁期间内乙方逾期缴纳水费、电费、煤气费及物业管理费等有关费用达一个月时，甲方有权用押金支付上述费用，乙方承担造成的一切后果。租赁期限届满，若乙方未能将设施完好的房屋及时交给甲方，乙方应按原月租金的贰倍按实际天数向甲方支付违约金。乙方给甲方造成的损失，先由押金支付，不足部分乙方另行据实赔偿。合同备注：甲方同意乙方使用该房屋注册公司，乙方应在期满后前一个月转出该注册地址，否则押金不予退还。物业费随房租一起支付给业主，由业主去物业缴纳。乙方承诺每次在房租到期前7日支付租金及物业费，如果到期未支付房租及物业费超过7天的，甲方有权终止合同，乙方无条件配合。合同签订后,陆琼分别于2018年5月23日、2019年1月18日、2019年4月16日、2019年5月23日、2019年7月16日向常春生汇款20000元、20000元、10000元、20000元、20000元，共计90000元。庭审中，陆琼对常春生所述要求自一审法院立案之日起解除双方签订的《房屋租赁合同》、陆琼腾空并交还涉案房屋、按照月租金0.5%的标准计付拖欠房屋租金的主张均无异议。常春生确认收取陆琼支付的押金5000元，主张优先折抵租金和违约金。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，常春生、陆琼签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并无违反法律、行政法规强制性规定之处，合法有效。关于常春生要求解除合同并腾退房屋的主张。常春生、陆琼签订的《房屋租赁合同》明确约定房屋租金支付方式为季付，拖欠房屋租金7天以上的，常春生有权终止合同。陆琼承诺每次在房租到期前7日支付租金及物业费，如果到期未支付房租及物业费超过7天的，常春生有权终止合同，陆琼无条件配合。陆琼已经支付90000元房屋租金，对应的租房期间为2018年6月1日至2019年7月15日。因合同约定租金支付为季付，2019年6月1日至8月31日期间的租金应在2019年5月24日前支付，陆琼迟至今日仍未完全给付，显属违约，常春生有权按照约定解除合同。鉴于庭审中常春生主张合同解除日为本案立案之日，即2020年8月12日，陆琼对常春生提出合同解除及合同解除日期均无异议，故涉案《房屋租赁合同》于2020年8月12日解除。合同解除后，陆琼再行占有使用常春生房屋已无依据，应将天津市中新生态城和旭路276号天和新乐汇4号楼404、405室的一部分腾空并交还常春生。关于常春生要求陆琼给付2019年6月1日至2020年7月31日的房屋租金及自2020年8月1日起至实际腾空房屋之日止的房屋租金的主张。合同约定涉案房屋年租金为80000元，2019年6月1日至2020年5月31日租金应为80000元，如上述，陆琼已经支付10000元，尚应支付70000元。2020年6月1日至8月12日期间的房屋租金为16222元，陆琼亦应向常春生支付。庭审中，常春生确认收取陆琼支付的5000元押金可以折抵租金或违约金。因陆琼租赁常春生房屋用途为办公，新冠肺炎疫情发生以来，受防控工作需要，给陆琼使用租赁房屋确实造成一定影响。基于公平原则及合理分担损失的考量，一审法院酌情予以扣减一个月房屋租金6666.67元。经折抵押金及扣减租金后，陆琼仍需支付常春生房屋租金74555.33元。鉴于涉案房屋租赁合同已于2020年8月12日解除，陆琼未将涉案房屋腾空并交还常春生，应按月租金6666.67元的标准向常春生计付自2020年8月13日起至实际腾空房屋交还常春生之日止的房屋占用期间的使用费。关于常春生要求陆琼给付自2019年6月1日起至实际腾空房屋之日止的拖欠房屋租金的违约金的主张。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，陆琼按季支付房租，且应在房租到期前7日支付租金及物业费。2019年6月1日至8月31日期间的租金，陆琼应在2019年5月24日前支付。其拖延至今仍未完全支付，显属违约。常春生有权按照月租金的0.5%按季向陆琼主张违约金，庭审中陆琼对该违约金的计付标准亦无异议。至于违约金的计算期间，因2019年6月1日至8月31日期间的租金应在2019年5月24日前支付，常春生主张陆琼自2019年6月1日起计算违约金，并无不妥。至于违约金计算截止时间应调整为房屋租金实际给付之日。故就常春生按照月租金6666.67元的0.5%按季度向陆琼主张自2019年6月1日起至房屋租金实际给付之日止的拖欠房屋租金违约金的主张，具有事实和法律依据，予以支持。超过该部分的主张，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告常春生与被告陆琼在2018年6月6日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月12日解除；二、被告陆琼于本判决生效之日起十五日内将天津市中新生态城和旭路276号天和新乐汇4号楼404、405室的一部分腾空并交还原告常春生；三、被告陆琼于本判决生效之日起十五日内支付原告常春生2019年6月1日至2020年8月12日期间的房屋租金74555.33元；四、被告陆琼于本判决生效之日起十五日内按月租金6666.67元的标准向原告常春生计付自2020年8月13日起至实际腾空房屋交还原告之日止的房屋占用期间的使用费；五、被告陆琼于本判决生效之日起十五日内按照月租金6666.67元的0.5%按季度向原告常春生计付自2019年6月1日起至房屋租金实际给付之日止的拖欠房屋租金违约金（违约金每季度为6666.67元*0.5%）；六、驳回原告常春生其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计944元，由被告陆琼负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。二审的争议焦点为：是否应当按照相关规定及政策对疫情期间租金进行减免。陆琼上诉主张应依照津政办发（2020）1号文件、津财防控（2020）17号文件精神，请求对疫情期间前三个月减免租金，后三个月减半收取租金。上述两个文件系天津市政府、天津市财政局针对承租国有资产类经营用房的中小企业及公建配套菜市场，采取免收3个月房租、3个月房租减半政策。对租用其他经营用房的，鼓励业主为租户减免租金，由双方协商解决。由于本案租赁房屋不属于国有资产类经营性用房及公建配套菜市场，案涉租赁用房不属于执行上述文件精神的范围，故陆琼主张依照上述文件请求减免租金，缺乏依据。现双方协商不成，一审法院基于公平原则及合理分担损失的考量，酌情减免一月租金，已经考虑了疫情的影响，处理并无不当，本院予以维持。此外，关于陆琼主张疫情属于不可抗力，应当全部减免租金的主张，现陆琼提供的证据不足以证实本案符合不可抗力情形，对此本院不予支持。关于一审判决解除合同，系因双方合同对解除条件进行了约定，现陆琼在疫情发生前欠付租金情形已经符合解除条件，一审判决解除合同并无不当。综上所述，陆琼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1664元，由上诉人陆琼负担。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 郭小峦审判员 何日升二〇二一年三月一日法官助理王飞凡书记员翟畅附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……