重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）渝0112民初3010号 原告：褚佳，女，汉族，1977年10月13日出生，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：孟林，重庆丽达律师事务所律师。 被告：重庆市渝北区天才宝贝教育培训有限公司，住所地重庆市渝北区龙山街道余松一支路11号龙湖紫都城2-8幢2-301-307号，统一社会信用代码91500112678686667H。 法定代表人：范敏，总经理。 委托诉讼代理人：刘天琦，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 被告：唐建勇，男，汉族，1973年8月22日出生，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：刘天琦，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 原告褚佳与被告重庆市渝北区天才宝贝教育培训有限公司（以下简称天才宝贝公司）、被告唐建勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法由审判员王婷婷独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告褚佳的委托诉讼代理人孟林，被告天才宝贝公司的法定代表人范敏，被告天才宝贝公司和被告唐建勇的共同委托诉讼代理人刘天琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告褚佳向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》涉及原告房屋部分的租赁关系；2.二被告按每月16329元标准连带支付原告2020年9月1日至合同解除之日的租金；3.二被告按每月16329元标准连带支付原告合同解除之日至房屋交还之日的占用费；4.二被告连带支付违约金292186.80元。事实和理由：2015年7月，原告及五名案外人与天才宝贝公司共同签订《房屋租赁合同》，约定原告及五名案外人将渝北区×街道×支路×号×城×-×幢×-×号房屋出租给天才宝贝公司，其中×、×号房屋为原告所有，租期2017年1月1日至2024年12月30日。天才宝贝公司租赁上述房屋用于开办幼儿教育及办公，天才宝贝公司从2020年9月起欠付租金，且宣称要解除租赁合同，但一直占用至2020年12月。被告唐建勇曾作为天才宝贝公司唯一股东，二者财产存在混同，应承担连带责任。为维护原告合法权益，原告遂诉至法院。 被告天才宝贝公司辩称，2020年8月17日，天才宝贝公司向原告提出解除租赁合同的申请，2020年8月27日，天才宝贝公司又与原告沟通是否可见面协商租赁事宜，2020年9月30日，天才宝贝公司根据物业图纸将案涉房屋恢复原状并交还原告，且天才宝贝公司9月底已在积极协调案涉房屋再次出租事宜；案涉房屋租金标准为15405元/月；违约金过高，请求调低；综上，请求驳回原告诉讼请求。 被告唐建勇辩称，我方与天才宝贝公司不存在人格混同，请求驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定主要事实如下： 原告是重庆市渝北区×街道×支路×号×城×-×幢×、×号房屋产权人，两个房屋面积分别为125.46平方米、127.08平方米。2015年7月29日，以徐光贞（户位编号301）、文兴淑（户位编号302）、文兴江（户位编号303）、魏泽玉（户位编号304）、黄平（户位编号305）、原告[户位编号306、307]为甲方，以天才宝贝公司为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将重庆市渝北区×街道×支路×号×城×-×幢×-×号房屋租赁给乙方，面积共计901.86平方米，用于幼儿教育及办公。双方协商租赁期限2016年12月30日到期后，乙方继续使用租赁八年，续租时间2017年1月1日至2024年12月30日，月租金……2020年1月1日至2020年12月30日前63.69元/平方米/月……，每年3月5日前支付4、5、6月租金，每年6月5日前支付7、8、9月租金，每年9月5日前支付10、11、12月租金，每年12月5日前支付次年1、2、3月租金。第4.3条约定，乙方支付履约保证金4.9万元，即七户商铺每户7000元，合同签订当日支付每户6000元，余款须于2016年12月5日交付首期租金时同时提交。4.3.3条约定，合同终止或解除时，且乙方完全履行本合同约定义务，并结清所有费用情况下，甲方全额返还乙方履约保证金，若乙方未经甲方书面同意，……履约期内任何时间提前解除本合同的，保证金不予退还。第9.4条约定，租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方承担相当于剩余租赁期租金总额30%的违约金……拖欠租金或其他费用逾期10日以上的。 后双方履行合同。天才宝贝公司支付原告保证金14000元。2020年7月1日，原告等业主与天才宝贝公司就租金标准及支付方式进行协商，确认2020年7月1日至2021年6月30日租金优惠至61元每平方米每月，并确认：2020年7月18日前支付8月租金、2020年8月18日前支付9月租金、2020年9月18日前支付10月租金……。 天才宝贝公司举示《龙湖紫都城×-×栋×-×至×号房屋租赁合同提前终止合同协议书》，显示2021年1月17日，天才宝贝公司与原告以外的出租人就提前终止合同达成一致，约定2021年1月21日起尚未履行期间的合同内容终止履行。 天才宝贝公司举示微信聊天记录，显示2020年8月20日，案涉房屋的一个产权人文兴淑转发原告母亲黄德辉的聊天记录给天才宝贝公司，聊天记录载明：天才宝贝公司：根据租赁合同约定，合同尚未到期，你方提出提前终止租赁合同，没有经过我方同意，属于违约行为，请按合同约定承担违约责任，支付违约金。原告对此证据认可。2020年9月30日，天才宝贝公司给黄德辉发微信：黄阿姨，我们今天会安排隔断，请来我们中心，隔壁业主也在，不管是否有意见请您来确认下隔断位置，后续事情后续商量。黄德辉回复：抱歉今天来不了，就算到场也无法确认隔断位置，因为没有图纸，可能要开发商工程部门才有隔断施工图，所以等你们按原装原面积隔断号楼后我再找人验收。双方还就隔断交流了其他事宜，原告其后回复好的。2020年10月5日，天才宝贝公司发微信给黄德辉，表示隔墙隔好了，在九月底就让行政挂上您门面的出租，留您的电话，有陌生来电记得接听。 2021年1月20日，原告将案涉房屋另租他人。2021年1月30日，天才宝贝公司收到本案起诉状副本。 庭审中，天才宝贝公司陈述2020年9月30日将房屋恢复原状后于同日交付钥匙，原告没来人，钥匙交给物业了，原告对此不认可。双方同意保证金在本案中一并处理，天才宝贝公司要求抵扣相关款项，原告不同意抵扣。 另唐建勇在2020年6月5日至2020年9月24日期间担任天才宝贝公司的唯一股东，原告认为二被告存在人格财产混同，原告举示的银行流水显示该期间支付租金的主体没有其他人，均为天才宝贝公司。天才宝贝公司举示银行流水显示该期间唐建勇向天才宝贝公司支付数笔投资款，无其他往来。 本院认为，原告与天才宝贝公司签订的涉及原告房屋部分的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。 关于原告要求解除租赁合同的诉讼请求，天才宝贝公司欠付租金，达到合同约定的解除条件，本院对原告要求解除租赁合同涉及原告房屋部分租赁关系的诉讼请求予以准许，解除时间确定在天才宝贝公司收到起诉状副本的2021年1月30日。天才宝贝公司作为违约方，在2020年8月20日前提出的解除不能成立，本院不予采信。 关于原告要求支付2020年9月1日至合同解除之日租金、以及合同解除之日至房屋返还之日的占有使用费的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，本案中，既有证据显示，天才宝贝公司与原告微信往来，天才宝贝公司于2020年8月20日前向原告提出解除合同、于2020年9月30日向原告告知安排隔断、于2020年10月5日表示隔墙隔好了，则本院以2020年10月5日作为天才宝贝公司已腾空和要求返还房屋的时间点。原告称至今未收回房屋，结合微信证据及原告已于2021年1月30日将房屋另租他人的事实，本院对原告的陈述不予采信。天才宝贝公司称2020年9月30日交付房屋，未举示充分证据，本院不予采信。在天才宝贝公司经营不善不履行合同的情况下，根据法律规定原告有义务及时收回商铺防止损失扩大，本院酌情给原告一个月的时间收回房屋，即租金自2020年9月1日计算至2020年11月5日，结合根据双方对租金的商议情况，该期间的租金按61元每平方米每月执行，原告出租面积为252.54平方米（125.46平方米+127.08平方米），每月租金计算为15404.94元（252.54平方米×61元/月/平方米），该期间租金共计33377.37元（15404.94元/月×2个月+15404.94元/月÷30天×5天），对于后续的租金及房屋占有使用费，本院不予支持。 关于违约金，双方同意保证金在本案中一并处理，保证金本质系违约金，应与合同约定的违约金一同考量，以评估违约金是否过高。现天才宝贝公司抗辩违约金过高，根据法律规定的违约金的补偿性原则，本院对违约金基于既有证据和陈述作出调整，即基于实际租金损失及另租他人的时间，即2020年11月6日至2021年1月20日的租金作出调整，计算违约金为38512.35元（15404.94元/月×2.5个月）。同时，从以上违约金中扣除根据合同约定，乙方提前解除不应退还的保证金14000元，天才宝贝公司还应支付24512.35元（38512.35元-14000元）。对于超出的部分，本院不予支持。 原告以二被告人格财产混同为由要求承担连带责任，由于原告举示的证据不能证明二被告存在混同、二被告举示的证据能够证明二被告不存在混同，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、原告褚佳与被告重庆市渝北区天才宝贝教育培训有限公司于2015年7月29日签订的《房屋租赁合同》涉及重庆市渝北区×街道×支路×号×城×-×幢×、×号房屋的租赁关系于2021年1月30日解除； 二、被告重庆市渝北区天才宝贝教育培训有限公司于本判决生效后十日内支付原告褚佳2020年9月1日计算至2020年11月5日的33377.37元； 三、被告重庆市渝北区天才宝贝教育培训有限公司于本判决生效后十日内支付原告褚佳违约金24512.35元； 四、驳回原告褚佳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费13376.27元，减半收取6688.14元，由被告重庆市渝北区天才宝贝教育培训有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  王婷婷 二〇二一年三月二十五日 书记员  杨 皎