北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0114民初6880号原告（反诉被告）：张利国，男，1979年3月4日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：耿文武，北京斌强律师事务所律师。被告（反诉原告）：王福众，男，1959年11月4日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：吴之桂，北京京府律师事务所律师。原告张利国与被告王福众房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员宋玉希独任审判，并公开开庭进行了审理。本案审理过程中，被告王福众提出反诉，本院依法予以受理，并就本诉与反诉一并公开开庭进行了审理。原告张利国及其委托诉讼代理人耿文武，被告王福众的委托诉讼代理人吴之桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张利国向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告房屋押金65543元；2、被告退还房屋租金188356元；3、被告赔偿装修损失638208元。事实和理由：原告与被告于2019年6月5日签订《房屋租赁合同》，被告一层（建筑面积300平方米）出租给原告作为饭店、餐饮使用。租赁期限自2019年6月10日至2024年6月9日，共计60个月。每年租金支付方式为：押1个月，付6个月。合同约定第一年房租786520元，原告在交第一年的第二期房租时被告给原告减免50000元，故原告实交第一年的第二期房租343260元（786520元÷2-50000元）。原告与被告签订协议后，于第二日与该房屋上一家经营者岳帅奇签订《店面转让协议》，原告向岳帅奇支付转让费(基础装修费用）20万元；后原告对其承租房屋再行装修，其装修费用不低于50万元。2020年4月12日，北京市昌平区城市管理综合行政执法局认定涉案房屋临街部分（约50平米）未经批准进行建设，责令在2020年4月15日前将违法建设的部分予以拆除。故拆除后原告承租的房屋已不足300平米，不能满足原告经营使用。经与被告协商，被告于2016年4月16日同意终止《房屋租赁合同》，双方签署了《出租门面房交接确认书》。但对于原告的押金、租金退还以及损失赔偿问题，双方未能达成协议。原告认为：因为被告原因导致合同无法履行而终止，被告应返还原告一个月的押金65543元；被告应将合同未履行期间的房租200235元（343260元÷6个月×3.5个月）予以退还；被告还应赔偿原告的装修损失583333元（700000元÷60个月×50个月）。故特诉至贵院，请依法判决。王福众辩称，不同意原告诉讼请求，他们违约，我们没有减免租金，即使有也是有前提条件的，我们也不清楚装修情况。原告不仅没有支付租金还拖欠租金，属于违约。王福众向本院提出反诉请求：一、请求判令被反诉人向反诉人支付2019年12月10日起至2020年6月9日止期间拖欠的租金50000元；二、请求判令被反诉人承担违约责任，向反诉人支付违约金78650元；三、本案的本诉费、反诉费均由被反诉人承担。反诉理由2019年6月5日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》，并约定了双方之间的权利和义务，但是，被反诉人拒不按照双方的约定履行自己的义务。2020年4月16日，反诉人与被反诉人之间签订了《出租门面房交接确认书》，被反诉人将承租的房屋交还给了反诉人，但是，被反诉人拖欠反诉人的50000元租金至今仍未支付给反诉人。为了维护反诉人的合法权益，反诉人特向贵院提起反诉，恳请贵院支持反诉人的全部诉讼请求。张利国辩称，不同意反诉请求，是王福众同意减免5万元租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。基于相应证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：王福众系房屋所有权人。该房屋所有权证记载的建筑面积为473.91平方米，其中套内建筑面积448.97平方米，共有分摊建筑面积24.94平方米。房地平面图记载一层套内面积约为233平方米，二层套内面积约为215平方米。2019年6月5日，出租方王福众（甲方）与承租方张利国（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：甲方将其拥有的坐落于北京市昌平区一层房屋出租给乙方使用，出租房屋建筑面积共300平方米；房屋租赁期共60个月，自2019年6月10日起至2029年6月9日止；房租第一年年租金为786520元，房屋租金支付方式为押一付六；乙方因使用需要，在不影响房租结构的前提下，可以对房屋进行装修装饰，但其设计规模、范围、工艺、用料等方案应事先征得甲方的同意方可施工，租赁期满后，依附于房屋的装修归甲方所有。合同第八条乙方违约的处理规定中，双方约定，乙方拖欠房租累计五天以上的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同尚未履行的总房租的20%的违约金及押金，若支付的违约金及押金不足弥补甲方损失的，乙方应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按合同尚未履行的总租金的20%额度及押金向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿。合同签订后，张利国于2019年6月6日支付458791.66元，2019年1月12日支付250000元、2019年11月13日支付50000元，2019年12月6日支付45960元。双方均认可张利国总计支付房屋租金736520元、押金65543元，剩余款项为物业费等费用。2019年6月6日，王福众向张利国发送微信信息，内容为：“漏雨的地方你们找个单位修缮一下，先做个预算告诉我一下，我承担费用。另外，除转让费外你不用给岳先生其他的费用，剩余的时间我和他结算。如你和他要十天的装修期可以从转让费中扣除”。2019年6月10日，王福众告知张利国“你装修如有事，跟物业小陈联系”，之后双方就案涉承租房屋的防水进行了协商，王福众提出确保质量和售后，并向张利国转账8000元。2020年4月12日，案涉承租房屋因未经批准进行建设被北京市昌平区城市管理综合行政执法局下发责令改正通知书，责令于2020年4月15日17时前改正未经批准进行建设行为并接受复查。张利国以拆除违建将导致其无法经营，与王福众协商将店面交与王福众。2020年4月13日，王福众发送微信，内容为“自和你合作以来，为了你能坚持把饭店经营好，我可以说是鼎力相助。合同规定好了我给你减了5万元房租，为的是你能坚持下去。合同中规定超5天不全额付房租房主有权终止合同，可上次付房租时你尾款一个月左右才给我打过来。这次疫情我为了你今后继续干下去，又答应了你5月份付房租时可以扣除一个半月的房租。所有这些都是我为了支持你坚持做下去。”。2020年4月16日，王福众（甲方）与张利国（乙方）签订《出租门面房交接确认书》，确认书主要内容为：“因甲方一层房屋存在部分违法建筑，现接到城管部门通知责令限期2020年4月15日之前拆除违法建筑并接受处罚，拆除后不能满足乙方经营使用，经甲乙双方协商，甲方同意终止合同，并接管该房屋，乙方就房屋设施交给甲方。后续涉合同相关问题双方协商解决，不能解决的提交当地人民法院解决。经甲方验收认可以下各项验收结果，甲、乙双方同意交接房屋。人民法院解决，现将房屋交于甲方验收确认。”本案庭审中，张利国主张装修残值损失583333元，并向法庭提交《装修合同书》及《三方协议》、《店面转让协议》以证明其主张。《装修合同书》约定的工程价款为565850元，张利国称已付款160000元，其中120000元转账支付，另40000元现金支付。张利国提交的其与王福众、案外人岳帅奇签订的《三方协议》主要约定，王福众同意岳帅奇将现承租的一层转租给张利国。张利国提交的其与岳帅奇签订的《店面转让协议》主要约定，经双方协商一致转让费用200000元，交接时间2019年6月6日下午3点，公司资质及公司债权债务一切法律责任归张利国承担。张利国称转让费用200000元系对装修价值的转让，王福众对此不予认可。王福众称房屋现出租于新承租人，新承租人已重新对案涉房屋进行了装修。本院认为，本案中，王福众与张利国签订的《房屋租赁合同》中约定承租房屋建筑面积为300平方米，但实际该面积中有部分属于违建，并未在房屋所有权证登记范围内，系未按照建设工程规划许可证的规定建设的部分房屋，故须指出《租赁合同》中涉及超出房本面积的租赁部分应为无效。对于未超出房本面积的租赁部分，因可以与违建部分进行区分故该部分仍应为有效。现双方当事人已于2020年4月15日对房屋进行交接，合同已于当日解除。张利国主张王福众退还预收的2020年4月16日至2020年6月9日房屋租金及押金，有事实及法律依据，本院对此予以支持。关于张利国主张疫情期间应减免一个半月租金，系在其未提出解除合同时，双方协商交纳下一年度租金时扣除1.5个月租金，现双方间的房屋租赁合同已解除，张利国仍要求按照双方协商的继续履行情形下的约定扣除原交纳的房屋租金没有事实依据，但考虑到张利国承租房屋系为经营餐饮行业，疫情期间确对其营业收益产生减损，根据本案实际情况，依据公平原则，本院酌定在北京市一级疫情防控期间，由出租人酌情退还部分房屋租金。对于因租赁房屋涉及部分违建导致合同部分无效，以及违建拆除后是否满足经营条件未达成一致，导致合同解除的法律后果，王福众与张利国均负有一定的责任。对于出租人来说，其应当保证其出租的房屋是合法建筑，且与房屋所有权证登记的状况相一致，因此王福众作为出租方，未能履行上述义务，其应当对合同部分无效以及合同解除的法律后果承担主要责任。对于承租人来说，其应当对租赁的房屋进行适当的了解、对房屋所有权证的登记信息进行核查，其未尽到审慎的注意义务，对于合同部分无效及合同解除的法律后果其应当承担相对应的次要责任。因此对于剩余租赁期内的装饰装修残值损失，应由双方根据各自的过错承担相应的责任。现由于王福众已将房屋出租于新承租人且新承租人已重新进行了装饰装修，案涉房屋装修残值不具备鉴定条件。本院依照现场照片、交接确认书所述装修项目等对装修残值酌情予以认定。王福众要求张利国支付50000元租金，但在张利国按照减少50000元的标准交纳租金时，其回复“收到，谢谢”，应视为双方对免除该部分租金协商一致。王福众主张该部分租金系基于继续履行合同的前提下同意减免，证据不足，本院不予支持。王福众以张利国逾期交纳租金为由要求其支付违约金本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第五十二条、第九十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、王福众于本判决生效之日起七日内退还张利国房屋押金65543元；二、王福众于本判决生效之日起七日内退还张利国房屋租金132346元；三、王福众于本判决生效之日起七日内赔偿张利国房屋装修损失60000元；四、驳回张利国的其他诉讼请求；五、驳回王福众的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12721元，由张利国负担7553元（已交纳），由王福众负担5168元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费2873元，由王福众负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  宋玉希二〇二一年三月十五日书记员  王婵娟