湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终109号上诉人（原审被告）：罗美云，女，1958年10月1日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。委托诉讼代理人：刘毅华，湖南楚瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李玲妹，女，1986年4月29日出生，汉族，住湖南省永州市宁远县。原审被告：郴州市北湖区乐家房产信息服务中心骆仙店，住所地湖南省郴州市北湖区骆仙西路6号北湖区政府住宅小区2栋108、208号。负责人：刘莎，该店经营者。上诉人罗美云因与被上诉人李玲妹及原审被告郴州市北湖区乐家房产信息服务中心骆仙店（以下简称乐家房产骆仙店）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初3871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。罗美云上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回李玲妹的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由李玲妹负担。事实和理由：1.本案纠纷的产生是因李玲妹在合同履行期限内明确告知罗美云其不购买案涉房屋，提前解除合同，并要求罗美云自行出售案涉房屋所致。罗美云作为出售房屋并收取定金的一方，依法不应向李玲妹退还定金。一审判决认定李玲妹未违约，明显不当。2.罗美云在签订案涉合同后将房屋腾空，在搬家过程中不慎将6件开口笑白酒摔倒在地，产生白酒损失12,600元、搬家费1000元。一审判决以罗美云未受到损失为由，不适用定金罚则，与法相悖。综上，请求判如所请。李玲妹辩称：一、李玲妹不存在违约行为，因案涉合同约定不明，导致李玲妹、罗美云产生矛盾，并解除该合同。1.案涉房屋既存在查封、银行按揭贷款除外的抵押等情况，又未顺利交付给李玲妹，且乐家房产骆仙店未经李玲妹同意，将部分定金转付给了罗美云。因此，罗美云在案涉房屋达到合同约定的要求前就收取李玲妹的定金，本身违反合同约定。2.案涉房屋存在查封、除银行按揭贷款除外的抵押情况，不符合李玲妹签订案涉合同的目的，且案涉合同为罗美云、乐家房产骆仙店所草拟，该合同存在前后矛盾的约定，主要过错在于罗美云、乐家房产骆仙店。因此，依照合同约定和法律规定，李玲妹有权要求罗美云、乐家房产骆仙店退还已付定金。二、罗美云不存在损失，其搬家费、搬家过程中摔碎的物品与李玲妹无关。1.2020年5月16日，罗美云、李玲妹、乐家房产骆仙店签订案涉合同。李玲妹得知案涉房屋存在产权瑕疵后，于2020年5月21日要求罗美云解除合同。罗美云于2020年6月3日将案涉房屋出售给他人。从李玲妹与罗美云接触到罗美云出售案涉房屋之间仅相隔半个月左右的时间，罗美云不可能在如此短的时间内产生损失。2.罗美云早已决定出售案涉房屋，即使李玲妹不购买，罗美云亦必然产生搬家费，故罗美云主张搬家费1000元，缺乏事实和法律依据。3.罗美云在搬家过程中摔坏物品完全是因其自身原因所致，与李玲妹无法律上的因果关系，李玲妹无需赔偿。综上，请求驳回上诉，维持原判。乐家房产骆仙店未作陈述。李玲妹向一审法院起诉请求：1.判决解除李玲妹与罗美云签订的《房屋买卖居间合同》；2.判决罗美云、乐家房产骆仙店返还李玲妹购房定金50,000元；3.判决罗美云、乐家房产骆仙店支付李玲妹占用购房定金期间的利息（以50,000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮50%的标准，从2020年5月30日起计算至实际支付之日止）；4.判决罗美云支付李玲妹违约金50,000元；5.判决罗美云、乐家房产骆仙店支付李玲妹因维权提起诉讼产生的律师费8000元；6.本案全部诉讼费用由罗美云、乐家房产骆仙店负担。一审法院认定事实：（一）查明的事实。1.2020年5月16日，卖方罗美云、买方李玲妹、经纪方乐家房产骆仙店签订一份合同编号为20200516的《房屋买卖居间合同》，约定李玲妹购买罗美云所有的位于郴州市××路××栋××号的房屋（不动产权证号：湘2017北湖不动产权证第0035302、00350303），双方约定购房总价为1500000元，李玲妹按约定于当日向乐家房产骆仙店指定账户支付购房定金50000元。2.因购房过程中产生矛盾，李玲妹告知罗美云要求解除合同，返还定金。从李玲妹2020年5月21日发给乐家房产骆仙店工作人员的信息内容可知，主要是李玲妹对房间内的家具家电与中介提交的清单不符有意见，并认为“房子有查封历史，不吉利”，要求撤回（实际为解除）购房合同，退还50000元购房定金。3.在2020年5月22日收到乐家房产骆仙店告知李玲妹要求解除合同后，2020年6月3日，罗美云将案涉房屋另出售给了他人。4.李玲妹支付的购房定金50000元，乐家房产骆仙店于2020年5月19日转账支付给了罗美云20000元，现有30000元在乐家房产骆仙店。5.2020年7月27日，三方在郴州市××街道××社区居委会就相关争议进行调解，但未调解成功，李玲妹遂提起本案诉讼。（二）争议的认定。李玲妹认为，案涉房屋已设立了抵押并被查封，罗美云的行为已构成违约，故应双倍返还定金并赔偿损失。罗美云认为，《房屋买卖居间合同》对案涉房屋有抵押和查封作了告知，李玲妹在签订合同时已有充分了解，是李玲妹因为征信问题不能办理按揭购房而违约，故定金不应退还。乐家房产骆仙店认为，同意退回定金，作为居间人履行了相关义务，不应承担本案的违约责任。一审法院认为：1.李玲妹、罗美云、乐家房产骆仙店就案涉房屋签订的《房屋买卖居间合同》，不违反法律规定，合同合法有效。2.《房屋买卖居间合同》第一条写明：买方（李玲妹）已对该物业现状进行了详细了解及现场查验，自愿购买该物业并承担由此产生的一切后果。该物业产权现状为有不动产权证，有抵押，带部分家具家电出售。第四条写明：如卖方（即罗美云）物业产权有抵押或查封的，买方有权要求退还所有已付定金，并由卖方承担违约责任。第十二条“合同效力、纠纷解决约定”备注1写明：如因该物业有查封或不可抗拒原因，导致该物业不能正常交易，则买、卖、经纪方互不追责，卖方退还买方已付款项。合同中上述条款约定有相互矛盾之处（合同部分条款约定不明，不影响整个合同的有效性），且根据乐家房产骆仙店提交的与李玲妹的通信记录，已将房屋查封事宜告知李玲妹，故不能认定是合同当事人单方面违约。3.庭审中查明，2020年5月16日三方签订《房屋买卖居间合同》，李玲妹于2020年5月21日告知罗美云要求解除合同，返还定金。乐家房产骆仙店表示愿意将定金拿出，随时同意双方协商，而罗美云于2020年6月3日就将案涉房屋另出售给他人。本案并非因罗美云无法履行《房屋买卖居间合同》而产生纠纷，而罗美云收到李玲妹要求解除合同的通知后，亦并未因有异议而请求人民法院或者仲裁机构确认合同的效力，而是随即将房屋另行出卖。各方的行为应认定是同意解除合同。一审法院认为，本案为合同纠纷。李玲妹、罗美云、乐家房产骆仙店就案涉房屋签订《房屋买卖居间合同》后，李玲妹明确表示要求解除合同，退回定金；乐家房产骆仙店表示同意双方协商，愿意将定金退还；罗美云在收到李玲妹要求解除合同的通知后，在并未因有异议而请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力的情况下，于2020年6月3日就将案涉房屋另出售给他人，应认定是以自己的行为表明不再履行合同义务。三方虽未正式达成书面解除合同的协议，但其行为符合《中华人民共和国合同法》中规定的合同解除情形，应认定是各方同意解除《房屋买卖居间合同》，本案争议按照各方同意解除合同处理符合公平原则。据此，对李玲妹、罗美云均称对方违约造成未履行购房合同而应承担违约责任的主张和抗辩，均不予认定。因乐家房产骆仙店作为经纪方（居间人）就案涉房屋签订了《房屋买卖居间合同》，并依约收取了李玲妹的定金，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”的规定，其应承担相应责任，故李玲妹将其作为被告起诉并无不当。根据庭审查明的情况，三方在2020年5月16日签订合同，5月21日李玲妹即要求解除合同退还定金，罗美云在2020年6月3日即将案涉房屋另出售给他人，期间只有十多天时间，现没有证据证明各方因此受到损失。一审法院确认，就案涉房屋签订的《房屋买卖居间合同》经合同签订各方同意解除后，罗美云应将收取的李玲妹购房定金20,000元退还李玲妹，乐家房产骆仙店应将李玲妹所交购房定金30,000元退还李玲妹，李玲妹要求罗美云承担违约责任、向李玲妹双倍返还定金并赔偿其他损失的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。罗美云称定金应不予退还的抗辩理由亦与庭审查明的事实不符，不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项、第九十三条第一款、第九十四条第二项，《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第四项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、解除原告李玲妹、被告罗美云、被告郴州市北湖区乐家房产信息服务中心骆仙店签订的合同编号为20200516的《房屋买卖居间合同》；二、被告罗美云将20,000元购房定金退还原告李玲妹，被告郴州市北湖区乐家房产信息服务中心骆仙店将30,000元购房定金退还原告李玲妹，限在本判决生效后10日内付清；三、驳回原告李玲妹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1230元，由原告李玲妹、被告罗美云各承担615元。”本院二审期间，罗美云围绕上诉请求依法提交了以下证据：证据1：罗美云与李玲妹在2020年5月25日和5月28日的微信聊天记录，拟证明⑴李玲妹最晚于2020年5月25日知道案涉房屋已解封可正常交易；⑵李玲妹要求解除案涉合同的真正原因是其身体健康状况、资金状况等自身原因；⑶李玲妹明确提出罗美云可将案涉房屋出售给他人。证据2：罗美云与乐家房产骆仙店工作人员2020年5月24日的微信聊天记录，拟证明李玲妹要求罗美云增购了床头柜。证据3：搬家费收条，拟证明罗美云因搬家支付他人搬家费1000元。证据4：搬家过程中物品损坏的照片，拟证明罗美云在搬家过程中产生了损失。证据5：乐家房产骆仙店工作人员刘莎与李玲妹的通话录音，拟证明：⑴案涉合同签订之前，李玲妹明知案涉房屋处于查封状态；⑵李玲妹是因自身原因要求解除案涉合同。对罗美云提交的证据，本院审核认为：1.证据1、2、5与原件相符，具有真实性、合法性和关联性，证据之间、与本案其他证据均可相互印证，均可证明待证事实，故对证据1、2、5，本院均予采纳；2.罗美云就其在本案中遭受的损失未提起反诉，其就该损失提出的主张，不属于本案审理的范围，故罗美云为证明其主张提交的证据3、4，与本案不具有关联性，本院均不予采纳。本院除对一审查明的事实予以确认外，另查明：2020年5月25日，李玲妹向罗美云提出不想购买案涉房屋，并表示罗美云可将该房屋另售他人。罗美云同意将其收取的定金返还李玲妹，并要求李玲妹交付定金收条。之后，罗美云于2020年6月3日将案涉房屋出售给他人，并办理不动产权属变更登记。本院认为，本案二审的争议焦点为罗美云是否应向李玲妹返还定金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，李玲妹向罗美云提出不想购买案涉房屋（解除案涉合同）后，罗美云同意向其返还定金，且在几日后就将案涉房屋出售给他人，并办理不动产权属变更登记，应视为罗美云以自己的行为表明其同意解除案涉合同。同时，乐家房产骆仙店同意返还李玲妹定金，且未对解除案涉合同提出异议。据此，一审判决确认李玲妹、罗美云、乐家房产骆仙店三方通过协商一致解除合同并无不当。二审中，罗美云虽陈述其同意返还李玲妹定金并非其真实意思表示，其真实意思是想通过这种方式要求李玲妹过去与其协商，但未提交证据证实，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，案涉合同已经三方当事人协商解除，依照上述法律规定，李玲妹可以要求罗美云返还其收取的定金20,000元。罗美云上诉主张不应返还李玲妹定金20,000元，于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人罗美云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人罗美云负担。本判决为终审判决。审判长  张九香审判员  许斌海审判员  雷金梅二〇二一年三月三十一日法官助理孙宝乐书记员唐旭超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。