新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0203民初3092号 原告（执行案外人）：任小红，男，1976年9月21日出生，汉族，个体从业人员，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。被告（申请执行人）：中国银行股份有限公司克拉玛依市石油分行，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市迎宾大道**。统一社会信用代码：91650200928904357N。负责人：张树志，该行行长。委托诉讼代理人：王婉婷，新疆瀛华律师事务所律师。被告（被执行人）：阚兴花，女，1970年4月18日出生，汉族，退休人员，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。被告（被执行人）：张学功，男，1956年11月18日出生，汉族，退休人员，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。被告阚兴花、张学功之共同委托诉讼代理人：张彬（二被告之子），男，1989年10月16日出生，汉族，个体从业人员，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。原告任小红与被告中国银行股份有限公司克拉玛依市石油分行（以下简称中国银行克石油分行）、被告阚兴花、张学功案外人执行异议之诉一案，本院于2020年12月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告任小红、被告中国银行克石油分行之委托诉讼代理人王婉婷，被告阚兴花、张学功之共同委托诉讼代理人张彬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任小红向本院提出诉讼请求：一、请求确认原告与被告阚兴花于2017年1月21日签订的《房屋转让协议》有效；二、请求解除对克拉玛依区XXXX室的查封手续，停止对该房屋的执行。事实及理由：2017年1月21日，原告与被告阚兴花签订《房屋转让协议》，约定：阚兴花将其与丈夫张学功共同所有的克拉玛依区XXXX室以330,000元的价格卖给原告，因该房屋系经济适用房，约定符合过户条件后双方办理过户手续，被告阚兴花、张学功当天就将所有案涉房屋手续给了原告。原告于协议签订当日将150,000元交到新疆三联房地产开发有限责任公司，130,000元按原告要求通过银行转账到孙某账户名下，剩余50,000元以现金的方式支付给被告，330,000元的房款全部付清。当日原告在三联公司物业大厅领取了克拉玛依区XXXX室的钥匙，后原告及其家人一直在此居住至今。2020年9月，原告被告知该房屋已被克拉玛依区法院查封。2020年10月，原告向贵院提出了案外人执行异议申请。2020年11月3日，贵院作出（2020）新0203执异23号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告与被告阚兴花之间签订的《房屋转让协议》合法有效，应当予以确认，且原告已全部履行了案涉房屋的付款手续，只等过户即可。克拉玛依区XXXX室的所有权人应当是原告，而不是被告阚兴花和张学功。被告中国银行克石油分行的保全行为损害了原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条等规定诉至贵院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告中国银行克石油分行辩称，一、根据不动产登记簿的记载，原告不是涉案房屋权利人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对原告提出的排除执行异议，“人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”和第二十五条规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”。根据克拉玛依市自然资源局不动产登记中心出具的2份《房产登记信息查询情况说明》，案涉房屋的不动产权利人现为新疆三联房地产开发有限责任公司，登记时间为2020年9月15日，抵押人为阚兴花。根据克拉玛依市住房和城乡建设局出具《房屋信息查询回执单》，涉案房屋的买受人为阚兴花，共有人为张学功，抵押权人为克拉玛依住房公积金管理中心。上述材料能够证实原告任小红不是涉案房屋的权利人，不能排除本案执行，原告的异议理由不成立。二、原告与被告阚兴花、张学功并未签订合法有效的房屋买卖合同。根据《经济适用住房管理办法》第三十条规定，“经济适用住房购买人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购”和《克拉玛依市经济适用住房上市交易管理暂行办法》第四条“购买经济适用住房满5年的，可以上市交易”、第五条“权利人已购经济适用住房有下列情形之一的，不得上市交易：（一）未取得房屋所有权证和出让性质的国有土地使用证的；（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”规定，被告阚兴花、张学功购买案涉房屋属于经济适用房，未满5年，不得上市交易，且被告阚兴花、被告张学功尚未取得该房屋所有权证，该房屋已被查封。即使原告与被告阚兴花、被告张学功签订了房屋买卖合同，也违反了上述规定，不属于合法有效的买卖合同，不具有排除执行的效力。根据《克拉玛依市经济适用住房管理暂行办法》第三十三条规定，“经济适用住房在取得完全产权前不得出租、出借以及从事居住以外的任何活动”，原告所称长期居住在案涉房屋内的行为属于上述办法所禁止的行为。三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告与被告阚兴花、张学功并未签订合法有效的书面买卖合同，原告居住在该房屋中的行为违反了《经济适用住房管理办法》的规定，原告并未支付全部价款，故原告提出执行异议，法院不应支持。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，被告阚兴花、张学功购买的经济适用房购买未满5年，不得上市交易。原告对此具有过错，故法院可以查封涉案房产。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告阚兴花、张学功辩称，原告所述属实，案涉房屋是被告阚兴花、张学功出资购买，后因家庭出现状况，经济紧张，将房屋转让给原告任小红。原告任小红与被告签订了《房屋转让协议》，原告任小红按协议约定支付了所有房屋价款，被告也已将房屋交付使用，因该房屋是经济适用房，暂时不能上市交易，故双方约定等房屋可以上市交易时办理房屋过户手续。案涉房屋尚未办理房屋过户手续，法院已将房屋查封。案涉房屋应属于原告任小红所有，请法院依法公正判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2015年2月2日，被告阚兴花、张学功与新疆三联房地产开发有限责任公司签订《克拉玛依市商品房买卖合同》，约定被告阚兴花、张学功以306,653元价格购买位于克拉玛依区XXXX号房屋，建筑面积为111.51平方米。采用贷款方式付款：首付款106,653元于2015年2月2日前支付，贷款60,000元须在2015年4月10日前将贷款手续办理完毕，余款140,000元于2015年3月30日前支付。2016年7月19日，被告阚兴花在克拉玛依市住房公积金管理中心贷款60,000元交纳房款，并以案涉房屋设置了抵押，抵押权人为克拉玛依住房公积金管理中心，抵押人为阚兴花，债权数额为60,000元，抵押期限为9年，从2016年7月19日至2025年7月19日。因被告阚兴花未按约定时间交纳房款140,000元，被告阚兴花经与原告任小红协商，决定将案涉房屋克拉玛依区XXXX号房屋以330,000元的价格转让给原告任小红。2017年1月21日，被告阚兴花作为甲方与原告任小红作为乙方签订《房屋转让协议》，约定：甲方阚兴花因购买克拉玛依区XXXX号房屋，需向乙方借款330,000元。并约定该房屋符合法律、法规、规章规定的经济适用房上市交易所需条件时，将房屋产权转让与乙方。甲乙双方就该房屋转让、借款事项达成如下协议：甲方向乙方借款330,000元，乙方于本合同签订之日借给甲方330,000元；待该房屋符合法律、法规、规章规定的经济适用房上市交易所需条件（包括但不限于购买时间超过5年以上）后，甲方须协助乙方办理房屋产权变更登记，将该房屋过户至乙方名下；乙方支付给甲方现金330,000元，作为欲转让房屋产权的转让费，待该房屋所有权要属变更登记，产权过户至乙方名下；因甲方买房的全款均由乙方出借，甲方自拿到房屋钥匙起，同意乙方无偿使用、占有、居住、管理该房屋。……上述所附条件（即上市交易）成就前，乙方不得提前向甲方催要借款，所附条件成就后，合同目的完成，乙方取得房屋所有权，乙方基于借款330,000元及利息的债权灭失。该协议还对其他事项进行了约定。协议签订当天，原告任小红向新疆三联房地产开发有限责任公司交纳克拉玛依区XXXX号房屋的逾期付款违约金10,000元、购房款140,000元。新疆三联房地产开发有限责任公司于2017年1月21日、1月29日向原告任小红出具了收据，收据的交款人处有“任小红”签名。按被告阚兴花的要求，原告任小红于2017年1月21日从其8820XXXXXXXX15账号中往孙某6217XXXXXXXX62账号中汇款130,000元，余款50,000元原告任小红以现金方式支付给被告阚兴花。同日，原告任小红交纳该房屋的暖气费3,746.74元及房屋产生的垃圾清运费360元，被告阚兴花将该房屋的钥匙交付原告任小红，此后案涉房屋产生的暖气费、物业费、水电费等费用均由原告任小红支付。原告任小红对案涉房屋进行装修居住至今。2019年9月6日，本院就被告中国银行克石油分行与被告阚兴花、张学功信用卡纠纷一案作出（2019）新0203民初2131号民事调解书，约定：被告阚兴花、张学功向被告中国银行克石油分行偿还借款本金56,641.47元、利息21,707.92元，合计78,343.39元，于2019年9月25日前偿还20,000元、2019年10月25日前偿还20,000元，余款38,343.39元于2019年11月25日前一次性付清；如被告阚兴花、张学功以上款项有任意一笔未按期支付，被告中国银行克石油分行可就剩余全部款项申请强制执行。案件受理费879.29元由阚兴花、张学功负担。因被告阚兴花、张学功未在规定时间内履行支付义务，被告中国银行克石油分行向本院申请强制执行，2020年5月13日本院作出（2020）新0203执728号执行裁定，裁定：扣划（冻结、扣留、提取、查询、查封）阚兴花、张学功72,313.54元的存款或等值财产。2020年9月28日，本院对XXXX号房产手续予以查封，查封期限三年，自2020年9月28日至2023年9月27日。原告任小红得知后向本院提出异议申请。本院于2020年11月13日作出（2020）新0203执异23号执行裁定书，裁定：驳回原告任小红的异议请求。原告任小红不服，向本院提起诉讼。另查，因案涉房屋设置的住房公积金抵押贷款未清偿，后又被法院查封，故2020年9月15日房产部门办理产权登记时，该房屋产权证登记的权利人为开发商新疆三联房地产开发有限责任公司，不动产权证号：新（2020）克拉玛依市不动产权第0XXXX，登记时间为2020年9月15日，房屋性质为经济适用房，买受人为阚兴花，共有人为张学功，备案时间为2015年3月19日。上述事实，经当庭出示并质证，有《克拉玛依市商品房买卖合同》《房屋转让协议》、昆仑银行交易流水清单、交纳房款及逾期付款违约金的收款收据、交纳水电暖气费及垃圾清运费收款收据、《房屋（未办证权属登记）信息查询回执单》《房产抵押信息查询情况说明》《房产登记信息查询情况说明》、（2019）新0203民初2131号民事调解书、（2020）新0203执728号执行裁定、（2020）新0203执异23号执行裁定书等书面证据及当事人当庭陈述在案予以证实。本院认为，本案的争议焦点有二，一是原告任小红与被告阚兴花2017年1月21日签订的《房屋转让协议》是否有效；二是关于原告任小红对案涉房屋XXXX号房屋是否享有足以排除法院的强制执行的民事权益。关于原告任小红与被告阚兴花2017年1月21日签订的《房屋转让协议》是否有效？根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”本案中2017年1月21日，被告阚兴花与原告任小红签订《房屋转让协议》，虽然协议约定原告任小红给被告阚兴花借款330,000元，但从合同约定“乙方于本合同签订之日借给甲方330,000元；待该房屋符合法律、法规、规章规定的经济适用房上市交易所需条件后，甲方须协助乙方办理房屋产权变更登记，将该房屋过户至乙方名下；乙方支付给甲方现金330,000元，作为欲转让房屋产权的转让费，待该房屋所有权要属变更登记，产权过户至乙方名下”内容来看，本协议实际是一份房屋买卖协议，原告任小红已向被告阚兴花支付了所有的购房款，被告阚兴花已将房屋交付给原告任小红，原告装修居住使用至今，对此被告阚兴花亦无异议。原告任小红与被告阚兴花签订的《房屋转让协议》是双方真实意思的表示，合同成立并生效，且协议已实际履行，房屋亦已实际交付，未办理房屋产权变更登记，并不影响合同的效力。被告中国银行克石油分行认为根据《经济适用住房管理办法》第三十条和《克拉玛依市经济适用住房上市交易管理暂行办法》第四条等相关规定，案涉房屋属于经济适用房，被告阚兴花取得案涉房屋不满5年，不得上市交易。其将案涉房屋转让给原告任小红，违反了相关规定，故双方签订的《房屋转让协议》无效。根据《经济适用住房管理办法》第三十条：“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任”的规定，结合《克玛依市经济适用住房上市交易管理暂行办法》第四条：“权利人已购经济适用住房具备下列情形之一的，可以上市交易或办理房屋权属转移登记：（一）购买经济适用住房满5年的，可以上市交易；……”第五条：“权利人已购经济适用住房有下列情形之一的，不得上市交易：（一）未取得房屋所有权证和出让性质的国有土地使用证的；（二）已列入征收拆迁范围内的；（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）违反法律法规规定，擅自改变房屋外立面和承重结构等行为，未按要求进行整改的；（六）法律、行政法规及市人民政府规定禁止转让的其他情形。”的规定，本院认为，上述规定虽对经济适用房转让做出了一定的限制性条件，但上述政策、规章及克拉玛依市政府规章并未规定经济适用房绝对不能上市交易，只是附有一定的限制性条件，其中最主要的是取得房产证或取得完税证后满五年的，可以上市交易。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第四条：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”，且原告任小红与被告阚兴花转让经济适用房的行为，并不违反上述国家政策、部委规章、克拉玛依市政府有关经适房上市交易、转让的一系列相关规定，也不违反国家法律、行政法规的效力禁止性规定。因此，被告中国银行克石油分行认为原告任小红与被告阚兴花签订《房屋转让协议》无效的抗辩理由不成立，本院依法不予采信。关于原告任小红对案涉房屋XXXX号房屋是否享有足以排除法院的强制执行的民事权益。我国不动产物权设立、变动采取登记要件主义。不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。《房屋（未办证权属登记）信息查询回执单》《房产抵押信息查询情况说明》《房产登记信息查询情况说明》虽证实案涉房屋登记权利人为开发商新疆三联房地产开发有限责任公司，买受人为阚兴花。但原告任小红提交的《克拉玛依市商品房买卖合同》《房屋转让协议》、昆仑银行交易流水清单、交纳房款及逾期付款违约金的收款收据、交纳水电暖气费及垃圾清运费收款收据及原告、被告阚兴花、张学功的委托诉讼代理人的当庭陈述形成证据锁链，可以证实原告任小红与被告阚兴花签订的《房屋转让协议》是双方当事人的真实意思表示，合同成立并生效，且协议已实际履行，被告阚兴花、张学功将其购买的案涉房屋转让给原告任小红，任小红已支付全部购房款330,000元，并交付给任小红使用。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中原告未及时办理房地产过户手续，是因案涉房屋设置的抵押未受清偿无法办理过户手续，并非其自身原因造成。综上，本院认为原告任小红对案涉房屋XXXX房屋享有足以排除法院的强制执行的民事权益。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条、第十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：一、确认原告任小红与被告阚兴花于2017年1月21日签订的《房屋转让协议》有效；二、不得执行登记在新疆三联房地产开发有限责任公司名下的位于克拉玛依区XXXX号房屋。案件受理费6,250元，由原告任小红负担3,125元、被告阚兴花、张学功负担3,125元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。本院（2020）新0203执异23号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效。审  判  长   牛燕华人民 陪 审员   陈克明人民 陪 审员   杨 波二 〇 二 一 年 三 月 十 五 日书  记  员   古雯琴