海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2021）琼97民终657号   上诉人（原审被告）：儋州信恒旅游开发有限公司，所在地海南省儋州市白马井镇滨海新区第一组团B-6-3、B-6-5地块恒大金碧天下综合楼一楼102室。   法定代表人：章为党，该公司执行董事兼总经理。   委托诉讼代理人：张颖茹，该公司职员。   委托诉讼代理人：陈雨晴，该公司职员。   上诉人（原审原告）：吴志华，男，1963年3月7日出生，汉族，住浙江省乐清市。   委托诉讼代理人：王竹，海南建亚律师事务所律师。   上诉人儋州信恒旅游开发有限公司（以下简称信恒公司）因与被上诉人吴志华商品房预售合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2020）琼9003民初5113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   信恒公司上诉请求：1.依法改判一审判决第一项，应扣除20000元后，返还金额为194077元；2.一审、二审诉讼费由吴志华承担。事实和理由：根据双方签订的《中国海南海花岛产权式酒店认购书》，明确约定的定金金额为20000元,一审法院将吴志华支付的第一笔款项2000元认定为定金，完全忽视了双方的协议。综上，恳请二审法院查清事实后依法改判，支持信恒公司的上诉请求。   吴志华辩称，吴志华对一审判决认定事实亦不认可，但是未再次起诉增加诉累，故不上诉。双方签订合同无法达到合同目的的原因是政策的变化，责任不在消费者，而作为开发商作为销售房屋的主体，其理应对房产所在地的政策相当了解，合同不能达到合同目的的其有不可推卸的责任。综上，吴志华不应承担违约责任。   吴志华向一审法院起诉请求：1.判令信恒公司向吴志华退还购房款214077元；2.判令信恒公司向吴志华支付利息1552元（利息以214077元为基数按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率，自2020年6月18日暂计至2020年8月18日共计61天，实际应计算至全部款项归还至日止）；3.案件诉讼费由信恒公司承担。   一审法院认定事实：2020年6月4日，吴志华在信恒公司工作人员的介绍下，吴志华向信恒公司支付了购房款定金2000元。2020年6月5日，吴志华在信恒公司工作人员的介绍下与信恒公司签订《中国海南海花岛产权式酒店认购书》《承诺书》，《中国海南海花岛产权式酒店认购书》约定，乙方向甲方认购中国海南海花岛楼盘2号岛347栋2510号的商品房，房屋套内面积67.22平方米，总价款2140765元；《承诺书》约定，本人确认知晓海南各级政府关于购房资格规定的全部文件，但由于本人暂未携带齐符合购房资格的证明，申请先认购并签订《中国海南海花岛产权式酒店认购书》，并依照《中国海南海花岛产权式酒店认购书》相关规定履行相关义务。本人完全知悉并接受该商品房退房政策：如因本人单方选择退房，且房屋未验收交接的，本人同意向贵公司支付总房款10%违约金。2020年6月5日，吴志华累计向信恒公司支付214077元，并由信恒公司向吴志华出具相应收据。吴志华付款后，要求与信恒公司签订正式商品房买卖合同，但被信恒公司工作人员拒绝，主张直至吴志华缴纳社保或个税满两年后，方可签订正式购房合同。吴志华本人向相关部门了解到海南省人民政府于2018年4月22日出台了《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》，依据该政策的相关规定内容，吴志华不具备在海南省购房的资格。信恒公司员工通过微信等方式要求吴志华办理个税，履行《中国海南海花岛产权式酒店认购书》约定的付款义务。吴志华随即与信恒公司协商解约退款事宜，因协商未果吴志华诉至法院。   一审法院认为，吴志华与信恒公司于2020年6月5日签订的《中国海南海花岛产权式酒店认购书》，系出卖人与买受人约定为将来订立商品房买卖合同而签订的协议，属于商品房买卖合同的预约合同，系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。签订案涉《中国海南海花岛产权式酒店认购书》同时，吴志华向信恒公司出具的《承诺书》作为合同的一部分，也是有效的，双方当事人应按照合同约定履行自身义务。根据2018年4月22日海南省出台的《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》规定，案涉区域非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。吴志华签订案涉《中国海南海花岛产权式酒店认购书》时向信恒公司承诺已经知晓海南各级政府关于购房资格规定的全部文件，在签署正式合同前将提供齐符合当时海南购房资格的证明文件，由于吴志华不按承诺履行提供符合海南购房资格的证明文件的义务而致双方未能订立商品房买卖合同，吴志华应对其违约行为承担民事责任。吴志华提交的微信聊天记录，仅证明案涉《中国海南海花岛产权式酒店认购书》签订后信恒公司员工要求吴志华办理个税，提交符合购房资格的资料，不能证明信恒公司员工以补缴个税为由欺骗吴志华签约。吴志华不能提供证据证明信恒公司对案涉《中国海南海花岛产权式酒店认购书》不能实际履行存在过错。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，吴志华应按照法律关于定金的规定承担违约责任，一审法院认为应扣除吴志华与信恒公司约定的2000元定金。由于吴志华宇信恒公司签订案涉《中国海南海花岛产权式酒店认购书》是双方当事人就订立商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，不属于商品房买卖合同，在订立商品房买卖合同前不存在退房的问题，吴志华要求解除案涉《中国海南海花岛产权式酒店认购书》，不能视为吴志华单方选择退房，信恒公司主张吴志华应按承诺书的承诺承担总房款10%的退房违约责任，不予采纳。综上所述，吴志华与信恒公司签订的预约合同解除后，扣除吴志华与信恒公司约定的2000元定金，信恒公司应返还吴志华预付的房款为212077元，吴志华主张过高部分，不予支持。   一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决:一、儋州信恒旅游开发有限公司于一审判决生效之日起十五日内向吴志华退还212077元；二、驳回吴志华的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2267.22元（吴志华已预交），由吴志华负担26.64元，儋州信恒旅游开发有限公司负担2240.58元。   二审中，当事人没有提交新证据。   经二审审理查明：双方签订的《中国海南海花岛产权式酒店认购书》中约定定金为20000元。二审审明的其他事实与一审相一致，本院予以确认。   本院认为，本案二审争议焦点是：本案是否应当适用定金罚则。   关于本案是否应当适用定金罚则的问题。信恒公司上诉主张一审认定双方约定的定金金额错误，应当予以扣除定金20000元后向吴志华退款。一审判决将双方签订的《中国海南海花岛产权式酒店认购书》约定的定金20000元错误认定为2000元，本院予以纠正。本案双方签订《中国海南海花岛产权式酒店认购书》的时间为2020年6月5日，此时海南省限制非本省户籍公民购房的政策已出台二年。信恒公司作为房地产开发企业，对相关政策理应非常熟悉，对吴志华作为非本省户籍人员是否具备购房资格，应当尽到足够的提示和审查。吴志华虽然向信恒公司出具《承诺书》，但从《中国海南海花岛产权式酒店认购书》记载的2020年6月7日签订《商品房买卖合同》的约定看，吴志华是不可能仅在二日内达到购房资格所需条件。信恒公司作为《商品房买卖合同》中优势主体一方，将不能完成《商品房买卖合同》签订的违约责任全部转嫁至购房者，明显有违公平原则。无法签订《商品房买卖合同》，信恒公司及购房者均存在规避限购政策的主观动机，双方均存在过错，故本案不应适用定金罚则。本案中，商品房买卖虽未成交，但信恒公司并无实际损失，信恒公司理应及时退还购房款。一审判决虽然存在定金金额认定错误，但判决吴志华承担2000元过错责任的结果，亦并无明显不当，故本院应予维持。   综上所述，一审判决认定事实基本清楚，处理结果并无不当，应予维持。信恒公司的上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费4534.44元，由儋州信恒旅游开发有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 王天琳   审判员 管 娜   审判员 雷琼艳      二〇二一年三月三十一日   法官助理 柯光辉   书记员 林 赏   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。