湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘13民终363号上诉人（原审被告）：双峰县佳旺购物广场，住所地湖南省娄底市双峰县小商品服装城。投资人：刘爱军。委托诉讼代理人：李俊，刘爱军之夫，男，1971年11月10日出生，汉族，户籍所在地湖南省双峰县。上诉人（原审被告）：李俊，男，1971年11月10日出生，汉族，户籍所在地湖南省双峰县。上诉人（原审被告）：龚国辉，男，1971年11月11日出生，汉族，户籍所在地湖南省双峰县。上诉人（原审被告）：胡文盛，男，1965年8月13日出生，汉族，户籍所在地湖南省双峰县。以上四上诉人共同委托诉讼代理人：谢利池，湖南楚为律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：双峰县华建盛置业发展有限公司，住所地湖南省双峰县永丰镇和森大道。法定代表人：邓晓梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：喻雷，该公司法务经理，男，1990年12月15日出生，汉族，户籍所在地湖南省宁乡县。上诉人双峰县佳旺购物广场、李俊、龚国辉、胡文盛因与被上诉人双峰县华建盛置业发展有限公司（以下简称双峰华建盛公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省双峰县人民法院（2020）湘1321民初3438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人双峰县佳旺购物广场、李俊、龚国辉、胡文盛上诉请求：变更一审判决第一项中的房屋租金307500元为157500元，违约金32989.88元为16494.64元。事实和理由：一审认定2020年1月24日至2020年4月24日××期间属于不可抗力期间正确，但该期间租金减免比例存在部分不当，该期间双峰县佳旺购物广场中伟店的经营与2019年同时期比较，经营损失特别巨大，并且双峰县佳旺购物广场五里牌店的出租人全额免除该期间的租金，双峰县佳旺购物广场中伟店的部分物业由其他人承租，这些承租人也全额免除了该期间的租金，遵循实际损失补偿和比例原则，上诉人认为一审判决将该期间约定的45万元租金只核减30万元有失公正。且因被上诉人在装修期间拖延了上诉人6个月的时间，这中间造成的损失被上诉人应予赔偿。一审判决按照民间借贷利率标准计算违约金不当，本案双方当事人之间并非民间借贷法律关系，根据《九民会议纪要》第五十条：认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。本案不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。司法实践中以同期贷款市场利率上浮50%的罚息标准计算违约损失。被上诉人双峰华建盛公司辩称：1、一审认定事实清楚，适用法律正确，因××疫情减免租金，被上诉人认为一审偏向了上诉人，只是为早日回笼资金被上诉人才未予上诉；2、被上诉人对2020年10月27日之后的违约金保留追溯的权利；3、截至目前上诉人也未将欠交的租金支付被上诉人；4、上诉人庭上补充的理由“延误其装修期的损失”不是本案的审理内容，没有客观事实支撑。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。双峰华建盛公司向一审法院起诉请求：请求法院判令四被告支付拖欠的商铺租金600000元，及欠交租金产生的违约金82875元（截止至2020年10月27日），并由被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：双峰华建盛公司，注册资本1500万元，类型为有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资），2008年1月11日成立，营业期限从2008年1月11日至2023年1月10日，经营范围房地产开发；建筑材料（不含硅酮胶）销售；（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。双峰县佳旺购物广场，类型为个人独资企业，2006年2月21日成立，经营范围散装食品、预包装食品、乳制品（含婴幼儿配方奶粉）、食盐、日杂（不含烟花鞭炮）金银珠宝、玉石、床上用品、百货、五金、交电、电器、文体用品零售；柜台租赁服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2017年8月17日，原告双峰华建盛公司的委托代理人尹秀娥与被告双峰县佳旺购物广场、被告李俊、被告胡文盛、被告龚国辉订立中伟世纪城商铺租赁合同，合同约定：第一条甲方（双峰华建盛公司）将位于双峰县××路××号栋××号房屋租给乙方（双峰县佳旺购物广场）使用。产权登记面积10962.06平方米，房屋权证号分别为湘（2016）双峰县不动产权第0××8号、0××9号、0××1号、0××2号，详见附件一；房屋交付以现状为准，乙方已现场考察并不持异议。第二条租赁期限租期共计15年，自2018年1月1日起至2032年12月31日止，甲方给与乙方12个月免租期，计租期从2019年1月1日起至2032年12月31日止；第三条乙方承租房屋的用途为超市、百货、住宿、餐饮、娱乐等，若需改变用途应征得甲方事先书面同意；第四条租金计算、租金支付方式、履约保证金及其他，1、该房屋第一年度为免租期，第二、三年度（2019年1月1日至2020年12月31日）的租金标准为人民币180万元／年，从第四年度开始（从2021年1月1日至2032年12月31日）年租金均按每三年12％递增，具体见附件二：租金标准表；2、租金按季度支付，乙方应当在本合同签订之日向甲方预交2019年1月1日至2019年3月31日期间的租金，之后每一季度的租金都按附件二租金标准表所约定的方式支付。若因乙方原因导致合同提前解除，则乙方应当按照第二年度的租金标准向甲方补齐上述免租期内的租金并按本合同第九条约定承担违约责任；3、乙方应当在本合同签订之日另向甲方缴纳人民币45万元作为履约保证金，除本合同另有约定外，履约保证金在合同终止且乙方将商铺返还给甲方后，扣除乙方应承担的违约责任后十个工作日内无息返还；4、上述租金收入不包含税金，税金由乙方承担；甲方就该租金收入需缴纳的所有税费自甲方向乙方转交税费催缴函或税款申报表3日内，乙方需将税款金额转到甲方指定账号，如乙方未及时转款产生的滞纳金、罚款等所有损失均由乙方承担，甲方在收到乙方支付的每期租金后三个工作日内向乙方提供收款凭证。第五条租赁期间的水电费、物业管理费等其他的与租赁相关费用均由乙方按照相关规定缴纳，甲方不承担任何费用；第六条、第七条规定了甲乙双方的权利和义务，第八条明确了该物业对外转让的约定，第九条违约责任1、任何乙方违约，另一方有权要求违约方停止违约行为并采取补救措施；2、乙方延期缴纳租金及其他相关费用，每延期一日按应付款的万分之五向甲方缴纳违约金，延期三十日以上，甲方有权解除合同，保证金不予退还；3、乙方根本性违约（含擅自转租、转让、分租、转借、联营、入股，擅自改变用途等），甲方有权解除合同，保证金不予退还。因此给甲方造成损失的，乙方还应赔偿甲方全部损失；第十条免责条款1、因地震、战争、洪水、火灾等不可抗力的原因，造成一方不能履行合同的，主张不可抗力方提交有效证明后，免除违约责任；甲方按照实际租赁时间收取乙方租金，多收部分，由甲方退还乙方。合同中还约定了合同的解除、纠纷解决方式及其他约定等事项，合同尾部甲方盖章确认，委托代理人尹秀娥签名确认，乙方双峰县佳旺购物广场盖章确认，被告李俊、被告胡文盛、被告龚国辉签名确认。合同尾部附件一为租赁标的物的平面图，附件二商铺租金标准表（详尽地列明了租赁期限内每年每季度按合同约定应付租金的期限和应付租金数额。同日，原、被告经磋商，又订立了中伟世纪城商铺租赁合同补充协议：原合同的第六条、第七条、第八条有增加条款或者修改条款，第九条第3款修改为乙方根本性违约，（拖欠租金逾期30天以上，整层、整栋转租未告知甲方），甲方有权解除合同，保证金不予退还，因此给甲方造成损失的，乙方应当赔偿甲方全部损失。原告与被告订立协议后，原告交付了租赁标的物，被告双峰县佳旺购物广场就场地进行装修，后营业。按照原、被告订立的租赁合同的附件二，被告应当在2019年9月10日向原告缴纳2019年10月1日至2019年12月31日的租金450000元，2019年12月10日向原告缴纳2020年1月1日至2020年3月31日的租金450000元，2020年3月10日向原告缴纳2020年4月1日至2020年6月30日的租金450000元，2020年6月10日向原告缴纳2020年7月1日至2020年9月30日的租金450000元；被告仅在2019年9月30日向原告缴纳2019年10月1日至2019年11月30日的租金300000元，2019年12月13日向原告缴纳2020年一季度租金300000元，2020年3月10日向原告缴纳2020年度第二季度租金300000元，2020年6月12日向原告缴纳2020年度第三季度租金300000元。余欠的租金，原告多次催要无果。原告遂诉至法院。一审法院认为，本案中原告双峰华建盛公司与被告双峰县佳旺购物广场、李俊、胡文盛、龚国辉订立的房屋租赁合同，订立合同时的主体符合法律规定，合同的内容是双方真实意思的表示，不违反法律规定，租赁合同从其订立之日起成立，被告李俊、被告胡文盛、被告龚国辉认为其签字的行为是职务行为，后果应当由双峰县佳旺购物广场承担，但没有提供相应的证据证实，故法院对被告李俊、被告胡文盛、被告龚国辉的该项主张，不予采信；合同订立后原告交付了租赁标的物，被告随后开始装修，不久营业，按照合同约定，四被告应当在2019年9月10日缴纳2019年10月1日至2019年12月31日的租金450000元，但四被告仅在2019年9月30日向原告缴纳2019年10月1日至2019年11月30日的租金300000元；2019年12月10日应向原告缴纳2020年1月1日至2020年3月31日的租金450000元，但四被告仅在2019年12月13日向原告缴纳2020年一季度租金300000元；2020年3月10日向原告缴纳2020年4月1日至2020年6月30日的租金450000元，四被告仅在2020年3月10日向原告缴纳2020年第二季度租金300000元；2020年6月10日向原告应缴纳2020年7月1日至2020年9月30日止的租金450000元，四被告仅在2020年6月12日向原告缴纳300000元；前述欠缴的房屋租金累计为600000元，原、被告均无异议，法院予以采信；《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”根据公开报道，2020年中国发生新型冠状病毒感染肺炎疫情，2020年1月24日12时起双峰县启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月17日撤销全县范围内设置的疫情防控检疫点、检测站及卡口，全面恢复公路运输服务，在切实加强疫情科学防控下有序做好企业复工复产工作；2020年3月10日湖南省新型冠状病毒感染肺炎疫情防控突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级；2020年3月31日湖南省新型冠状病毒感染肺炎疫情防控突发公共卫生事件应急响应级别由二级调整为三级；故四被告要求在2020年1月24日至2020年4月24日为减免租金的期间，法院予以采信；因被告没有提供不可抗力对四被告经营期间的影响，法院酌情认定为2020年1月24日至2020年3月10日计46天的租金前30天全部免除，后16天免除应缴租金的75％，2020年3月11日至2020年3月31日计21天的应缴租金免除50％；2020年4月1日至2020年4月24日计24天应缴租金免除租金25％；关于逾期付款违约责任，尽管合同约定了每延期一日按应付租金的万分之五计算违约金，但该约定的违约金过分高于实际造成的损失，应当从应缴租金之日起以应交租金之日的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至原告请求之日止，超过部分法院不予采信；不可抗力期间的违约责任免除，但由于被告迟延履行后发生不可抗力的，不能免除其违约责任；2019年9月10日四被告欠缴租金150000元，应当向原告支付从2019年9月10日起按照贷款市场报价利率年利率4.25％的4倍计算至2020年1月23日的违约金9291.78元；2019年12月10日四被告欠缴租金150000元，应当向原告支付从2019年12月10日起至2020年1月23日止按照贷款市场报价利率年利率4.15％的4倍计算的违约金2933.42元；2020年1月24日至2020年4月24日是不可抗力期间，违约责任免除，2020年1月24日至2020年3月31日应缴租金20000元＋52500元＝72500元，实际缴纳300000元-72500元（2020年1月24日至3月31日租金）-150000元（2019年12月1日至31日租金）-23天租金115000元（2020年1月1日至23日租金），四被告尚欠租金37500元；2020年4月1日至2020年4月24日应缴租金为90000元，应缴租金日由2020年3月10日延期至2020年4月25日，2020年4月25日至2020年6月30日应缴租金330000元，实际缴纳租金300000元，至2020年4月24日，四被告尚欠原告租金420000元（90000元＋330000元）-300000元＋37500元＝157500元，从2020年4月25日起按照贷款市场报价利率年利率3.85％的4倍计算至2020年10月27日的违约金12094.27元；2020年6月10日四被告欠缴租金150000元，应当支付，同时还应当支付从2020年6月10日起按照贷款市场报价利率年利率3.85％的4倍计算至2020年10月27日的违约金8670.41元；至于被告要求原告赔偿损失，并要求在本案中抵销应缴租金，但没有充分的证据证实，法院不予采信；四被告认为被告李俊、龚国辉、胡文盛的行为是职务行为，其后果应当由被告双峰县佳旺购物广场承受，但没有提供相应的证据证实，法院不予采信；据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告双峰县佳旺购物广场、被告李俊、被告龚国辉、被告胡文盛在判决发生法律效力之日起7日内支付原告双峰县华建盛置业发展有限公司截至2020年9月30日止余欠的房屋租金307500元，并支付至2020年10月27日的违约金32989.88元；驳回原告双峰县华建盛置业发展有限公司其他的诉讼请求。上述款项限义务人在判决发生法律效力后7日内自觉履行，将款项汇入双峰县人民法院在华融湘江银行双峰县支行的账号7603××××1275，并注明案号。如果未按照判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付上述迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，由原告双峰县华建盛置业发展有限公司负担4500元，被告双峰县佳旺购物广场、被告李俊、被告胡文盛、被告龚国辉共同负担5300元。本院二审期间，上诉人双峰县佳旺购物广场、李俊、龚国辉、胡文盛向本院提交了以下证据：2020年2月—5月的商品类别零售报表和2019年同期的商品类别零售报表原件，拟证明因不可抗力双峰县佳旺购物广场在经营期间存在重大损失。经质证，被上诉人双峰华建盛公司认为，上诉方提交的证据不是二审的新证据，该证据已在一审庭审期间产生，根据超市行业的规律来说该些数据只是在说明超市前台的毛利，对于超市供应商扣除的后台毛利及超市现金流的运作没有涉及，且以上数据由上诉人单方面统计出具，缺乏客观性与真实性，基于以上情况，被上诉人对该份证据不予质证。经审查，本院认为上述证据均不能单独作为认定案件事实的依据，需结合其他证据及当事人的庭审陈述进行综合认定。经二审审理查明，本院确认原审查明的案件事实。本院认为，双峰县佳旺购物广场、李俊、龚国辉、胡文盛与双峰华建盛公司订立房屋租赁合同后，双峰华建盛公司已将合同标的物房屋交付使用，双峰县佳旺购物广场、李俊、龚国辉、胡文盛应当按照合同约定交纳租金，但因2020年新型冠状病毒肺炎疫情爆发，双峰县于2020年1月24日12时起启动重大突发公共卫生事件一级响应，2月17日撤销全县范围内设置的疫情防控检疫点、检测站及卡口，3月10日湖南省新型冠状病毒感染肺炎疫情防控突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级、3月31日调整为三级。相关防疫政策对企业的生产、经营产生了一定影响，一审根据本案实际情况酌情认定2020年1月24日至3月10日计46天的租金前30天全部免除，后16天免除应缴租金的75％，3月11日至31日计21天的应缴租金免除50％，4月1日至24日计24天应缴租金免除25％并无不当。上诉人双峰县佳旺购物广场主张被上诉人双峰华建盛公司在装修期间拖延6个月造成上诉人经济损失，但对此未提交相应的证据证明，故对其此一主张不予支持。上诉人双峰县佳旺购物广场与被上诉人双峰华建盛公司签订的《中伟世纪城商铺租赁合同》约定，每延期一日按应付租金的万分之五计算违约金。一审认定该违约金高于实际造成的损失，从而酌情将违约金调整为从应缴租金之日起以应交租金之日的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至2020年10月27日止亦无不当。综上所述，上诉人双峰县佳旺购物广场、李俊、龚国辉、胡文盛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3630元，由上诉人双峰县佳旺购物广场、李俊、龚国辉、胡文盛负担。本判决为终审判决。审判长  陈友红审判员  曾爱东审判员  肖 勇二〇二一年三月二十五日法官助理彭明珠书记员邹丽附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。