重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初30490号 原告（反诉被告）：程媛，女，1979年9月2日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 委托诉讼代理人：谢力，重庆智豪律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吴朝英，女，1988年7月12日出生，汉族，住重庆市涪陵区。 委托诉讼代理人：陈俊峰，重庆百君律师事务所律师。 第三人：重庆华谊诚祥渝拾玖房地产经纪有限公司，住所地重庆市北部新区金渝大道81号附3号，统一社会信用代码91500000MA60NY6G5J。 法定代表人：周燕，经理。 委托诉讼代理人：陈丹，女，汉族，公司员工。 委托诉讼代理人：陈香液，女，汉族，公司员工。 原告（反诉被告）程媛与被告（反诉原告）吴朝英、第三人重庆华谊诚祥渝拾玖房地产经纪有限公司（以下简称：华谊公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法由审判员李学刚独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）程媛及其委托诉讼代理人谢力，被告（反诉原告）吴朝英及其委托诉讼代理人陈俊峰及第三人华谊公司的委托诉讼代理人陈丹、陈香液到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）程媛在本诉中向本院提出诉讼请求：1、判令确认程媛与吴朝英签订的房屋买卖合同于起诉之日解除；2、判令吴朝英返还程媛定金30000元；3、判令吴朝英支付程媛违约金250000元；4、判令吴朝英赔偿程媛中介费6000元，评估贷款费14000元、律师费10000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年5月7日，程媛、吴朝英在华谊公司居间介绍下签订《房屋买卖合同》，约定程媛购买吴朝英位于重庆市xx新区xx大道xx号xx幢xx房屋，房屋成交价1250000元。合同违约责任第（六）项约定甲乙双方因交易意向发生改变或者其他违约行为导致合同不能按约继续履行的，守约方有权解除合同，由违约方支付守约方房屋成交价20%的违约金。买方在签订合同时支付了定金30000元，中介服务费6000元、二手房按揭贷款服务费14000元。贷款审批通过后，程媛应与吴朝英按照合同约定共同办理房屋过户手续，但吴朝英却邮寄催告函和解约函单方面解除了房屋买卖合同，并将案涉房屋转卖他人，严重侵害了程媛的合法权益，故特向法院起诉。 被告（反诉原告）吴朝英辩称：1、贷款审批于2020年8月27日通过，按照合同约定，程媛应于2020年9月3日前办理过户登记手续，吴朝英于9月4日以短信形式对程媛进行了催告，程媛超过15日仍未履行合同，违反合同约定，吴朝英不承担法律责任。反而是吴朝英作为守约方有权解除合同。 第三人华谊公司针对本诉的陈述：2020年6月19日，华谊公司员工将程媛的手机号码告诉了吴朝英。2020年8月27日，华谊公司接到程媛告知贷款审批通过的消息后，及时通知了吴朝英，告知双方可以办理过户手续。 被告（反诉原告）在反诉中向本院提出反诉请求：1、程媛向吴朝英支付违约金250000元；2、程媛承担吴朝英因本案而支付的律师费16000元。事实和理由：2020年，经华谊公司居间介绍，吴朝英与程媛就重庆市xx新区xx大道xx号xx幢xx房屋签订房屋买卖合同，房屋成交价1250000元。合同第十一条第（二）项约定，办理贷款申请或权属转移登记申请手续逾期超过15日的，守约方有权解除合同。合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋的成交价的20%向守约方支付违约金。此外，合同还约定了律师费承担等事项。之后，吴朝英配合程媛、华谊公司办理了相关手续，但程媛经通知后，拒不履行合同。吴朝英遂根据合同的约定通知程媛解除了合同，并要求程媛承担违约责任。吴朝英为维护合法权益，特提出反诉。 原告（反诉被告）程媛辩称：1、因本次购房是按揭贷款购房，贷款审批额度不够，程媛需要一定的时间准备首付款是合理的。2、程媛已经积极、适当的履行了合同义务，吴朝英在双方履行合同条件满足的情况下拒绝履行合同，将案涉房屋转卖他人，构成违约。3、若法院支持吴朝英的违约金请求，则金额不应超过定金。 第三人华谊公司针对反诉的陈述内容与针对本诉的陈述内容一致。 经审理查明：2020年5月7日，吴朝英作为甲方（售房方）与程媛作为乙方（购房方）通过华谊公司（经纪方）居间介绍签订《房屋买卖合同》，约定程媛购买吴朝英位于重庆市xx新区xx大道xx号xx幢xx房屋，房屋成交价为1250000元。第五条付款方式1、定金30000元由乙方于签订合同当日交付甲方；2、首付款220000元由乙方于办理权属转移登记申请并取得回执单后当日交付甲方；3、乙方银行按揭贷款1000000元由放贷银行直接交付甲方，实际贷款金额、贷款审批时间、贷款年限、贷款利率和房款时间以银行审批为准，若银行实际贷款额度不足交付房款，则由乙方在办理权属转移登记申请并取得回执单后当日交付差额给甲方。第七条房屋款贷款、权属转移及抵押登记（一）甲乙双方应最迟于签订合同之日起20个工作日内前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需资料。（二）甲乙双方应于接到经纪方通知（包括但不限于电话、短信或书面通知）后最迟5个工作日内办理该房屋权属转移登记申请手续。第十一条违约责任（二）逾期办理贷款申请或权属转移登记申请违约责任……2、逾期超过15日的，守约方有权解除合同。合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3日内按照房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由甲方退还乙方的全部已付款。……（六）其他甲乙双方因交易意向发生改变或其他违约行为（如交易过程中房屋被查封、冻结等），导致合同不能按约继续履行的，均视为严重违约，守约方有权解除合同，由违约方向守约方支付房屋成交价20%的违约金。因一方违约的，违约方除应按约向守约方支付违约金外，还应承担守约方因实现权利所支出的相关合理费用（如律师费、误工费、差旅费等）。后程媛于合同签订当日向吴朝英支付了定金30000元，向华谊公司支付居间服务费6000元。 2020年6月19日，吴朝英通过华谊公司员工转发了催告函给程媛，要求程媛务必于2020年6月21日前完成首付款转账，并提交贷款资料完成贷款申请手续，否则将根据合同约定解除合同，并主张违约责任。同日，吴朝英将该催告函通过手机号码1350669xx以短信的形式发送到程媛的手机号码157304460xx。 2020年8月27日，客户名为陈学全的贷款审批通过，贷款金额为790000元。 2020年9月4日，吴朝英再次通过手机短信的方式向程媛发送催告函：……我方于2020年8月27日收到经纪方电话通知可以办理权属转移登记手续……现正式催告你，请你于2020年9月18日前配合办理权属转移登记手续，否则本人将与你解除合同。 2020年9月9日，华谊公司员工向吴朝英转发了程媛的信息“复地新成那个房子，我们很看好……但是由于农行在六月份因为评估公司的原因导致签件前承诺的贷款金额一拖再拖没有能够批复下来，到8月27日批复下来的资金又比之前承诺的减少了十多万元，……由于我个人的征信影响了我的融资一再被拒，必须等到九月底人民银行审核修正了我的征信恢复正常之后，预计要到国庆节之后才能申请融资下款了哟。为此，我这边的意思是，你们那边如果有新的买方那我就放弃了。如果没有新的买方就只有等我力争在国庆节之后10月15日前融资下款后立即支付首付款，争取早点过户接房。” 2020年9月19日，吴朝英通过微信向华谊公司员工发送了解约函，以程媛违反合同第十一条第二款第2项的规定，解除房屋买卖合同，并向程媛主张违约金250000元。同日，吴朝英将解约函通过手机短信的形式发送给了程媛。 2020年11月26日，吴朝英与重庆百君律师事务所签订民事法律事务委托合同，就本案支付法律服务费16000元。 另查明，吴朝英现已将案涉房屋以1250000元的价格出售给他人。 上述事实，有原告、被告、第三人华谊公司的当庭陈述、《房屋买卖合同》、收条、催告函、解约函、微信聊天记录、贷款审批通知书、民事法律事务委托合同、发票、银行流水、手机短信截图、手机短信历史详单等证据随案佐证，足以认定。 程媛另向本院举示了如下证据：1、情况说明（复印件），拟证明因银行原因导致陈学全征信出现错误，贷款额度降低，贷款时间延长的事实。 吴朝英的质证意见为：该情况说明系复印件，真实性不清楚，陈学全不是合同的相对方，与本案无关联性。 本院认为，吴朝英的质证意见成立，对该证据不予采信。 本院认为，程媛与吴朝英签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方当事人均应按约定享有权利、履行义务。 关于合同解除时间。按照合同约定，双方应于接到经纪方通知（包括但不限于电话、短信或书面通知）后最迟5个工作日内办理该房屋权属转移登记申请手续。程媛、吴朝英均认可贷款审批于2020年8月27日通过。吴朝英于2020年9月4日催告程媛办理房屋权属转移登记手续，程媛未按约办理，构成违约。根据合同第十一条第（二）款第2项逾期办理贷款申请或权属转移登记申请的违约责任“逾期超过15日，守约方有权解除合同”约定，吴朝英作为守约方，有权解除合同，故吴朝英于2020年9月19日向程媛发送的解约函符合合同约定，案涉房屋买卖合同已于2020年9月19日解除。现程媛要求确认案涉房屋买卖合同于起诉之日解除的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 关于程媛主张违约金及中介费、贷款评估费、律师费等损失。如前所述，程媛系违约方，其要求作为守约方的吴朝英支付违约金，并赔偿其支付的中介费、贷款评估费、律师费等损失，与合同约定不符，本院不予支持。 关于吴朝英主张的违约金。根据合同第十一条第二款第（2）项“违约方应当自合同被解除之日起3日内按照房屋成交价的20%向守约方支付违约金”约定，吴朝英作为守约方，有权要求程媛按照合同约定支付违约金。程媛提出若支付违约金，违约金金额不超过定金金额的抗辩意见。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，吴朝英已将案涉房屋以1250000元的价格另行出售，故没有损失。因违约金条款除了弥补当事人的损失外，还具有一定的惩罚作用，为了解决双方当事人的讼累，结合程媛关于违约金不超过定金的抗辩意见，本院结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则及诚实信用原则，对吴朝英主张的违约金30000元予以支持，超过部分的违约金不予支持。程媛也不得再主张吴朝英退还定金。 对于吴朝英主张的律师费。根据合同第十一条第六款“因一方违约的，违约方除应按约向守约方支付违约金外，还应承担守约方因实现权利所支出的相关合理费用（如律师费、误工费、差旅费等）”的约定，吴朝英主张因本案诉讼支付的律师费16000元由程媛承担的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）程媛于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）吴朝英违约金30000元（以程媛支付给吴朝英的30000元定金抵扣）； 二、原告（反诉被告）程媛于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）吴朝英律师费16000元； 三、驳回原告（反诉被告）程媛的诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）吴朝英的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取8025元，由原告（反诉被告）程媛负担，反诉案件受理费2645元，由原告（反诉被告）程媛负担298元，由被告（反诉原告）吴朝英负担2347元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  李学刚 二〇二一年三月二十二日 书记员  何江兰