内蒙古鄂尔多斯市康巴什区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0603民初1556号 原告：解某，公民身份号码×××，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 委托诉讼代理人：贾某，鄂尔多斯市东胜区148法律服务所法律工作者。 被告：刘某，公民身份号码×××，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 被告：鄂尔多斯市蒙欣房地产开发集团有限公司，统一社会信用代码×××,现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 法定代表人：白某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：辛某，公民身份号码×××，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 原告解某与被告刘某、鄂尔多斯市蒙欣房地产开发集团有限公司（以下简称蒙欣房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告解某及其委托诉讼代理人贾某，被告刘某、被告蒙欣房地产公司的委托诉讼代理人辛某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告解某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告解某与被告刘某的购房协议；2.判令二被告退还原告购房款1400000元；3.判令二被告支付上述购房款占用期间的利息（以年利率6%计算从2010年9月1日起至2020年11月1日止的利息）；4.本案诉讼费由被告承担。庭审中原告将第3项诉讼请求变更为：按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算从2010年9月1日起至2020年11月1日止的购房款占用期间的利息共计808925.38元，以上共计2208925.38元。事实和理由：2010年被告刘某介绍,其与被告蒙欣房地产公司有中介合同关系,通过刘某可以购得蒙欣房地产公司正在开发的康和盛世房产,有住宅也有商铺。原告经过调查相信了刘某,双方于2010年9月1日达成购房协议,并将协议内容表述于刘某出具的收条上。2010年8月2日原告向刘某交订金200000元,2010年9月1日又交购房款1200000元,共计1400000元。收条上约定,原告购买的是康和盛世B座商务会所外铺一楼商业(95平米),单价33000元。后原告等待开发商交付该商铺。当时口头约定被告蒙欣房地产公司至少在两年内交付房屋。被告蒙欣房地产公司无法按约定交付房产,原告多次向刘某催促签订房屋买卖合同并办理银行按揭贷款,刘某让等待。后解某发现其购买的商铺加装了电梯并由物业公司占有，已经改变了商铺性质，怀疑刘某有欺诈行为。报警后经公安机关调查,刘某确实将解某交给其的购房款交于蒙欣房地产公司,并有蒙欣房地产公司出具的收据。该收据上载明:“今收到刘某交来购房款1336054元,不足1400000元,差额由刘某补”，此收据上虽然没有表明此购房款是原告所交,但被告蒙欣房地产公司对此事认可。经协商可以置换二楼50平米的商铺,如置换98平米的商铺，需补交差价，原告无法接受。现被告蒙欣房地产公司已经无法交付约定的商铺,构成违约。原告决定解除购房协议,要求二被告退还购房款,并支付因无法按约定交付房屋占用原告购房款的利息,以补偿原告受到的重大损失。 被告刘某辩称，不同意原告的全部诉讼请求。2010年，原告购买康和盛世B座商务会所外铺一楼商业95平米，约定每平米33000元，但并未约定具体房号。我当时按照交首付款的方式与蒙欣房地产公司购买了整栋楼，交付了18600000元首付款后，剩余款项由购房者缴纳。我通知所有购房者交清剩余款项或者与蒙欣房地产公司办理按揭贷款，但是包括原告在内的部分购房者没有与蒙欣房地产公司办理按揭贷款手续，致使蒙欣房地产公司将未办理后续手续的房屋收回，按照首付款金额交付等平米的商铺。2014年刘某已经向蒙欣房地产公司申请进行调房，蒙欣房地产公司按照已交购房款18600000元进行调换商铺，调换后刘某与解某协商准备给其调换商铺，当时解某已选好调换的一间商铺，双方在蒙欣房地产公司进行了签字确认，该商铺面积为100多平米，单价26000元，位置在康和盛世B座商务会所内铺二楼商业,解某需要再补交部分房款，双方就补交房款未协商一致。之后双方又协商约定给解某调换一个总价值1400000元的商铺，但因刘某有欠款，法院准备执行在蒙欣房地产公司购买的房产，所以通知没有交清剩余房款的购房者尽快办理手续，并且优惠了房价，但是解某以无法缴纳剩余房款为由未与刘某办理先前约定好的内围商铺的手续，所以至今未解决原告购买房屋的问题。我不同意与原告解除购房合同，因为现在还有商铺，也能按照1400000元的房价给原告交付商铺并给予优惠。对收到原告解某购房款1400000元没有异议。 被告蒙欣房地产公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。蒙欣房地产公司与原告解某没有房屋买卖合同关系，依据合同相对性原则，蒙欣房地产公司作为本案被告不适格。首先，被告刘某于2009年11月3日购买了蒙欣房地产公司开发的康和盛世××座，到地上三层，共计四层），当时双方约定分四次交付30%首付款，共计18600000元，剩余70%购房款约定办理50%的按揭贷款，剩余20%购房款刘某一直没有交付。其中转售给他人的房屋已经全部办理了交付使用手续，因原告未交清剩余购房款，至今没有交付使用。刘某从2010年4月后未向蒙欣房地产公司交过任何购房款，于2014年5月份向蒙欣房地产公司提出申请调换房屋，并办理了4000000元的调换转售交付使用业务。2015年9月14日在原来调换基础上，双方明确了房号，于2016年12月26日签订了一份补充协议，将剩余未办理业主姓名的3套房屋进行确认，并确认调换后刘某欠蒙欣房地产公司购房款1033910.25元。后原告解某与被告刘某多次到蒙欣房地产公司协商沟通剩余欠付购房款事宜，均未协商成功。其次，蒙欣房地产公司未收取原告解某1400000元的购房款，蒙欣房地产公司于2010年4月后再没有收到过刘某交付的购房款，也未向原告解某出具过收取购房款收据，对于解某与刘某之间的房屋买卖，蒙欣房地产公司不知情，更谈不上违约。最后，由于被告刘某没有交纳原购买的康和盛世商业B座房屋剩余购房款，于2014年5月13日自愿申请将原购买的房屋调换为附表清单内的房屋。就刘某与我公司签订的协议书，属于刘某违约。原告解某与蒙欣房地产公司没有房屋买卖合同关系，置换二楼属于被告刘某自愿申请调换，调换房屋后欠付购房款只能由刘某承担，待刘某结清全部购房款后，同意按照其要求办理业主姓名变更手续。原告解某与被告刘某经协商同意调换房屋，曾到蒙欣房地产公司准备办理变更业主姓名转售手续，只因双方就剩余购房款由谁承担出现分歧，未办理。综上，被告蒙欣房地产在本案不是适格的被告，不应承担退还购房款及利息的责任。 围绕本案事实，原、被告双方举证、质证如下： 原告解某为证明自己的主张提供了以下证据： 证据一：收据两支，拟证明：原告解某已经向被告刘某交付购房款1400000元，根据两支收据载明的购房位置、面积、单价等内容，解某与刘某之间形成了购房协议。被告刘某质证，对该组证据真实性及证明目的均认可。被告蒙欣房地产公司质证，对该组证据真实性及证明目的均认可，但与蒙欣房地产公司无关联性。 证据二：鄂尔多斯市蒙欣房地产康和盛世项目收据复印件一支，拟证明：从收据内容“康和盛世项目部收到刘某购房款1336054.75元，”以及收据中注明13-0-2043房号是解某与刘某约定购买的商铺房号，说明刘某向蒙欣房地产公司交付了购房款的事实。被告刘某质证，对该组证据真实性及证明目的均认可，该复印件与刘某持有的原件内容一致，2017年刘某与解某协商将原来购买的商铺调换成13-0-2043号商铺，该商铺面积是95.75平米，总价是2494700元，核减刘某首付款18600000元后剩余1336054.75元，蒙欣房地产公司给刘某出具的收据。经解某确认后又因补交房款双方未达成一致意见。被告蒙欣房地产公司质证，对该组证据真实性及证明目的均认可。 证据三：解某向鄂尔多斯市公安局康巴什分局《报案材料》《解某询问笔录》《刘某询问笔录》，拟证明：被告刘某与原告解某就涉案商业房屋所涉及的法律事实以及被告蒙欣房地产公司确认原告解某购买其开发的康和盛世项目房产事实。被告刘某质证，对该组证据真实性及证明目的均认可。被告蒙欣房地产公司质证，对该组证据真实性认可，证明目的不认可，与蒙欣房地产公司无关联性，蒙欣房地产公司并未确认过原告所主张的事实。 被告刘某未向法庭提交证据。 被告蒙欣房地产公司为证明其答辩主张，向本院提交了以下证据： 证据一：（1）蒙欣房地产公司向刘某出具四支购房款收据（2）因更换调整房屋蒙欣房地产公司向刘某重新出具两支购房款收款（3）刘某出具的申请书（4）刘某备选商铺房清单复印件，拟证明：刘某共向蒙欣房地产公司交购房款18600000元，虽然四支收据合计金额为19600000元，但1000000元为刘某借款，在调换房屋后更换了合计金额为18600000元两支购房款收据，刘某于2010年4月12日后，再未向蒙欣房地产公司交康和盛世商业B座房屋剩余购房款，于2014年5月13日自愿申请将原购买的房屋调换为附表清单内房屋，刘某承诺在3个月内确定附表调换房屋具体编号；解某支付给刘某的购房款，并未交到蒙欣房地产公司。原告解某质证，对该组证据真实性及证明目的均认可。被告刘某质证，对该组证据真实性及证明目的均认可。 证据二：2015年9月14日刘某与蒙欣房地产公司签订《商品房买卖合同补充协议书》，拟证明：蒙欣房地产公司给刘某三个月选择期，因刘某逾期选择房屋而违约，双方解除原认购协议书，双方重新约定退购房及剩余购房范围，在本协议书签订后1年内，交清全部房屋的后期费用，并且领取钥匙。原告解某质证，对该组证据真实性及证明目的均认可。被刘某质证，对该组证据真实性及证明目的均认可。 证据三：2016年12月26日刘某与蒙欣房地产公司签订《商品房买卖合同补充协议书》，拟证明：双方于2015年9月14日签订的补充协议，刘某再次违约，并提出申请将已经确认的二套住宅增加为三套，蒙欣房地产公司再次将当时已经不好销售转让的商业房屋给刘某调换为住宅楼，经结算刘某在调换购买房屋后欠蒙欣房地产公司购房款1033910.25元。原告质证，对该组证据真实性及证明目的均认可。被告刘某质证，对该组证据真实性及证明目的均认可。 证据四：内蒙古伊金霍洛农村商业银行股份有限公司《付息情况说明》，拟证明：由于刘某未按照原认购协议书交纳其购买的商业B座房屋46000000元购房款，造成蒙欣房地产公司承担利息损失15675699.91元。原告质证，对该组证据真实性认可，证明目的不认可，与本案没有关联性。被告刘某质证，对该组证据真实性及证明目的均认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告进行了举证和质证，本院对原、被告无异议的证据予以确认，对有争议的证据在本院认为部分作出分析认定。 经审理查明，2009年11月3日，被告刘某与被告蒙欣房地产公司约定认购其开发的的位××街商业房屋，总面积约4000平米，共计价款66000000元。刘某于2009年11月3日向蒙欣房地产公司交购房款10900000元，于2009年11月26日向蒙欣房地产公司分别交购房款700000元和2000000元，于2010年4月12日向蒙欣房地产公司交购房款6000000元，共计交购房款19600000元，蒙欣房地产公司向刘某出具了四支购房款收据。 2010年8月2日，原告解某与被告刘某口头约定购买位于康和盛世B座商务会所外铺一楼商业房屋（以下简称案涉商业房屋），面积为95平米，单价为33000元。解某于2010年8月2日向刘某交付订金200000元，刘某向解某出具内容为“今收到康和盛世一层底商95平米，单价33000元，订金200000元”收据一支。2010年9月1日，解某向刘某交购房款1200000元，刘某向解某出具内容为“今收到康和盛世B座商务会所外铺一楼商业95平米，单价33000元，房款1200000元”收据一支。因原告解某购买的商铺未竣工验收，不具备交付条件，所以双方对于商铺的具体房号以及交付时间、房屋总价、办理银行按揭贷款、交付剩余房款时间等内容未进行明确约定，亦未签订书面的房屋买卖合同。 另查明，2014年5月13日，被告刘某因无能力交清其认购的的位××街商业房屋的剩余购房款，向被告蒙欣房地产公司提出书面申请，将上述商业房屋调换为购买附表清单范围内的部分房屋，再另加110平米以下的住宅二套，并委托蒙欣房地产公司将附表清单中的四套商业房屋直接办给案外人郭书田，从已交付的购房款18600000元减去转售给郭书田房款4000000元，剩余14600000元在三个月内按照附表清单所列八套房屋及价格进行选房。蒙欣房地产公司按照上述书面申请将刘某转售给郭书田的4000000元商业房屋办理了相关手续，于2014年6月23日向郭书田出具金额为4000000元购房款收据，将之前向刘某出具的合计金额为19600000元购房款收据收回后，重新向刘某出具了金额为14600000元购房款收据。但刘某未按约定在三个月内全部完成附表清单范围内选房事宜，双方于2015年9月14日、2016年12月26日分别签订了两份《商品房买卖合同补充协议》，最终明确刘某购买的剩余房屋范围：1、房号13-0-2043、面积95.95平米、单价26000元、房屋总价2494700元；2、房号13-0-2042、面积98平米、单价26000元、房屋总价2548000元；3、房号13-0-1095、面积273.84平米、单价18500元、房屋总价5065855元；经双方结算，刘某欠蒙欣房地产公司购房款1033910.25元，并约定所欠购房款由刘某或刘某转售的第三方以现金方式再办理转售或签订商品房买卖合同之前结清，刘某转售每一套房屋交付相应后期费用后，办理转售及网签手续。于2015年9月14日签订的《商品房买卖合同补充协议》中，蒙欣房地产公司与刘某解除了双方关于×××商业房屋认购合同。 被告刘某于2010年4月12日后再未向蒙欣房地产公司支付剩余购房款，于2014年5月13日向蒙欣房地产公司申请调换购买附表清单范围内的部分房屋亦未将原告解某购买的康和盛世B座商务会所外铺一楼面积为95平米的商业房屋列在附表清单范围内。 再查明，庭审中，原告解某称其一直要求被告刘某就购买的案涉商业房屋办理银行按揭贷款，并签订商品房买卖合同，但刘某未办理，其于2017年才得知购买的案涉商业用房已被物业公司占有使用；刘某称其于2014年之前一直要求解某交清案涉商业房屋50%购房款才能办理银行按揭贷款，因解某未交清购房款，所以将其购买的商业房屋未列在调换范围内。但双方均未提供证据证实所陈述的事实。2017年就购房争议双方进行协商处理，由解某购买附表清单所列×××商业房屋，双方未达成一致意见。 本院认为，本案被告刘某基于认购被告蒙欣房地产公司开发的的位××街商业房屋的合同关系，与原告解某达成口头房屋买卖协议，系解某与刘某真实意思表示，其内容不违反法律强制性规定，应为有效，对双方当事人均有约束力。因刘某与蒙欣房地产公司于2014年5月13日协商解除了原认购协议，双方重新约定所认购商业房屋具体位置及数量均未包括案涉商业房屋，使解某与刘某达成的口头协议在法律上不能继续履行，《根据最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十一条规定：民法典施行前成立的合同，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，对方可以请求履行，但是有民法典第五百八十条第一款第一项、第二项、第三项除外情形之一，致使不能实现合同目的的，当事人请求终止合同权利义务关系的，适用民法典第五百八十条第二款的规定。《中华人民共和国民法典》第五百八十条第一款规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。第二款规定：有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。原告解某提出解除与被告刘某达成的购房协议诉讼请求，符合《中华人民共和国民法典》第五百八十条第二款规定，原告解某与被告刘某达成口头房屋买卖协议依法予以解除。又《根据最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条规定：民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定：当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本案原告解某就解除协议未通知刘某，故本院依据上述法律规定确认从被告刘某收到本案起诉状副本之日即2020年12月21日与解某解除口头房屋买卖协议。双方就案涉商业房屋的交付时间、办理银行按揭贷款、交付剩余房款时间以及违约责任等内容未作明确约定，在没有证据证明解某不履行剩余购房款交付义务的情况下，刘某以自己的行为表明了不履行案涉商业房屋交付义务，构成根本违约，致使不能实现双方的合同目的而解除，刘某应当返还购房款并承担赔偿损失的违约责任。对于原告解某请求被告刘某返还购房款1400000元及按照中国人民银行同期同类贷款利率计算从2010年9月1日起至2020年11月1日止的利息808925.38元，符合法律规定，本院予以支持。本院以1400000元为基数，从2010年9月1日起至2019年8月19日止的利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算为852135.28元，从2019年8月20日起至2020年11月1日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为66690.55元，应付利息合计918825.83元，原告主张利息808925.38元是对其权利的合法处分，且未损害被告利益，本院予以支持。对于原告解某向被告蒙欣房地产公司提出返还购房款并支付利息的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条、第十一条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、第五百八十条之规定，判决如下： 一、原告解某与被告刘某就位于×××房屋达成的口头房屋买卖协议于2020年12月21日予以解除； 二、被告刘某于本判决生效之日起十日内向原告解某返还购房款1400000元并支付利息808925.38元，共计2208925.38元； 三、驳回原告解某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24832元，由被告刘某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。 审 判 长  林 慧 审 判 员  贾雪梅 人民陪审员  齐巧玲 二〇二一年三月三十一日 书 记 员  程小磊 书 记 员  王 丽 附法条链接： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第十条民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。 第十一条民法典施行前成立的合同，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，对方可以请求履行，但是有民法典第五百八十条第一款第一项、第二项、第三项除外情形之一，致使不能实现合同目的的，当事人请求终止合同权利义务关系的，适用民法典第五百八十条第二款的规定。 《中华人民共和国民法典》 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第五百八十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；