四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3137号 上诉人（原审原告）：冯成德，男，1962年9月1日出生，汉族，住成都市武侯区。 被上诉人（原审被告）：成都交通枢纽场站建设管理有限公司。住所地：成都市高新区盛和路**交投大厦**。 法定代表人：曾成志。 被上诉人（原审被告）：四川以太贸易有限责任公司。住。住所地：成都市锦江区南府街********/div> 法定代表人：高莉莉，公司执行董事兼总经理。 被上诉人（原审被告）：成都新南时代房地产开发有限公司。住所地。住所地：成都高新区盛和一路**********iv> 法定代表人：周伟杰。 原审第三人：成都金七浦投资管理有限公司。住所地：成都市。住所地：成都市金牛区二环路西三段****** 法定代表人：周伟杰。 上诉人冯成德因与被上诉人成都新南时代房地产开发有限公司（以下简称新南公司）、四川以太贸易有限责任公司（以下简称以太公司）、成都交通枢纽场站建设管理有限公司（以下简称场站公司）、原审第三人成都金七浦投资管理有限公司（以下简称金七浦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初4484号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 冯成德上诉请求：一、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初4484号民事判决，改判以太公司向冯成德支付自2016年2月16日至一审立案时欠付的租金154224元；二、改判以太公司向冯成德支付自2016年2月17日至一审立案时应付的违约金4500元；三、判令以太公司承担本案一、二审费用；四、改判新南公司、场站公司承担连带支付责任。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。根据《中华人民共和国合同法》第一章第八条的规定，与本案相关的合同中《权利义务转让协议》由以太公司、新南公司、金七浦公司三方签订。该协议约定以太公司概括受让由冯成德与新南公司签订的原《商铺租赁合同》和与金七浦公司签订的原《商业管理合同》项下的新南公司、金七浦公司的全部权利及义务，包括承担向冯成德支付租金、违约金的义务。冯成德一审时明确表示认可以太公司上述三方协议。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，由于冯成德追加了对《权利义务转让协议》的认可，所以以太公司对冯成德的法律义务成立。上述合同真实合法，应受法律保护。冯成德与新南中心商业体相关方签署的协议中，没有条款约定在新南中心商业体整体开业三年内，冯成德的租金与其盈利挂钩，故一审法院不能由于以太公司、新南公司与场站公司从各自的利益计算出发不履行与冯成德相关的新南中心商业体开业和经营管理协议原因，导致新南中心商业体负一层商铺不具备经营条件、一直没有产生经济效益为由，租金支付义务方可以拒付租金或认定租赁关系不成立。同时，冯成德的诉讼目的是为了从法律上明确对方的租金支付义务，新南中心物业非常有商业价值，只要相关方切实履行相关协议，该商业价值很快能实现。二、一审法院认定事实不清。场站公司与新南公司在2013年2月6日签订了《火车南站枢纽城市综合体项目商业裙楼合作协议》。该项目后来名为“新南中心”。根据该协议第一条第2项、第二条第2项、第三条第2项、第三条第5项约定可以看出，场站公司规定新南中心负一楼业主从场站公司购买的商铺必须是带租约的商铺。场站公司为新南中心负一楼业主明确指定了购买新南中心负一楼的经营管理方，同时规定了带租约的经营管理方式，而业主的返租问题的当事方由场站公司和新南公司组成。新南中心负一楼商铺的拆零和带租约的销售，一直是在场站公司的要求和约束下进行，场站公司与新南中心负一楼业主的租约有明确法律关系且场站公司已得到预期利益，应为租约承担相应法律责任。三、一审法院判决违反法定程序。一审中，所有诉讼方都未否认冯成德与新南公司签订的《商铺租赁合同》、与金七浦公司签订的《商业管理合同》的有效性，也没有任何一个诉讼方否认新南公司对冯成德负有租金义务。故以太公司应对冯成德负有支付租金的义务。同时一审也没有诉讼方否认《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》中约定的购房金额，也得到各方认可。一审法院的判决认为新南中心商业体负一层商铺因以太公司、新南公司、场站公司不履行与冯成德相关协议导致不具备经营条件，无生产效益而否认租金关系和对冯成德的租金义务，以前新南公司已经支付的两年租金被认为是场站公司多收的购房款通过新南公司作的返还。一审法院的该判决超过诉讼请求，没有经过庭审辩论和质证，当事人也没有提出任何证据。故一审法院的判决不符合《中华人民共和国合同法》第一章第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条、第一百三十八条的规定，缺乏法律和事实依据。四、冯成德购房款为964829元，其在场站公司开的购房发票标明，该款项为合法购房金额。至今冯成德未与新南中心任何相关方签订有关购房款转为租金的协议，一审法院认为冯成德前期收取的租金是以租金之名退还的购房款缺乏法律依据。同时，根据场站公司与冯成德签订的《商品房买卖合同补充协议》中第六条第2款、第六条第3款约定，以及场站公司先后向冯成德指定新南公司、以太公司两家经营公司，说明场站公司实际上为新南中心负一楼的经营包括租金支付起了背书的作用。新南中心负一楼业主的返租义务的当事方由场站公司和新南公司组成。因此场站公司应承担连带支付责任。 新南公司、以太公司、场站公司未到庭参加诉讼，也未提交书面的答辩意见。 金七浦公司未到庭参加诉讼，也未提交书面的陈述意见。 冯成德公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令以太公司支付2016年2月16日至立案时欠付租金154224元；2、判令以太公司支付自2016年2月17日至立案时的违约金4500元；3、判令新南公司承担连带支付责任；4、判令场站公司承担连带支付责任。 一审经审理查明，2010年5月28日，场站公司以出让方式取得成都高新区原桂溪乡和平村2组、红光村2组地块的国有土地使用权，土地用途为商业用地、住宅用地。2010年3月至2013年4月，场站公司取得房地产开发企业三级资质证书，并就火车南站交通枢纽城市综合体项目取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。案涉工程2014年5月20日取得《建设工程规划合格证》，2014年5月29日进行了竣工验收。 2013年2月6日，场站公司与新南公司签订《火车南站枢纽城市综合体项目商业裙楼合作协议》，约定：新南公司整体购买新南中心项目物业面积的70%，物业面积的30%由新南公司指定第三方拆零购买，无论新南公司能否寻找零购第三方购买拆零物业，新南公司均按约按期向场站公司付款；场站公司授权新南公司以场站公司名义对外拆零出售物业面积的30%并以场站公司名义对零购第三方进行代收款和催款工作。 2013年6月28日，冯成德与场站公司签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，冯成德购买场站公司开发的火车南站枢纽城市综合体项目xx8号房屋。 《商品房买卖合同》与本案有关的约定如下：冯成德以一次性付款方式购买火车南站枢纽城市综合体项目xx8号房屋，用途为商业，房屋建筑面积20.05平方米、套内建筑面积7.9平方米、单价48073.22元/平方米、总价963868元；场站公司应当在2014年2月15日前向冯成德交付商品房，商品房交付时应取得规划验收合格证以及有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告；冯成德同意委托场站公司代交专项维修基金、契税、办理房屋产权证、他项权证所需缴纳的手续费、登记费、共有人登记费、书证费、契税、印花税等费用、办理分户国土使用证的办证费用、其他办理权证所需的税费。 当日，冯成德还与新南公司、金七浦公司分别签订《商铺租赁合同》与《新南中心商业管理合同》（以下简称《商业管理合同》）。 《商铺租赁合同》主要约定：冯成德自愿委托新南公司对火车南站枢纽城市综合体项目（以下简称新南中心）进行统一规划、整体营运管理并自愿将商铺出租给新南公司，新南公司自愿承租并可以自主经营、与他人联营、对外招租等多种方式经营；租赁期限从交房之日起至负一楼商场整体开业后三年，若开发商实际交房日迟延的，则租赁期限相应顺延，租赁期满后新南公司具有优先承租权；租赁期限内，新南公司按照每套房月租金6426元的标准向冯成德支付租金，租金从交房次日开始计算，若因冯成德原因导致开发商拒绝交付房屋的，租金从开发商实际交房之日起开始计算；租金按季度支付，新南公司在每季度首月10日前将季度税后租金汇入新南公司为冯成德开设的账户；整个租赁期间，该商铺实际产生的水、电、物业商管费等由新南公司负责缴纳；合同生效后，新南公司有权对新南中心整个物业进行统一规划、统一招商、统一经营管理、统一营销推广，商铺达到交付条件后由新南公司凭租赁合同代冯成德与场站公司办理交房手续，开发商向新南公司交付房屋的行为视为冯成德向新南公司交付租赁商铺；新南公司成为新南中心物业的首届营运管理机构，负责对物业进行定位策划、商业推广、业态管理和营业管理并负责对物业公共部位、公共设施设备统一规划利用、负责整体商业运营管理。 2014年3月31日至2016年2月5日，冯成德就xx8号房共以租金形式收取141180.36元。此后，冯成德未再收到任何款项。 《商业管理合同》主要约定：由金七浦公司作为新南中心管理方对新南中心实行专业化、品牌化的整体运营和管理，冯成德同意并接受金七浦公司对新南中心的整体运营管理；金七浦公司对新南中心的整体运营管理期限为10年，从2014年2月15日交房之日起计算，合同期限届满前任何一方未提出书面异议本合同自动续约10年；冯成德应向金七浦公司交纳物业商管费，从2014年2月15日交房之日起计算，每月35元/平方米，按季度交付，首期物业商管费于开发商交付物业之日支付，以后每期物业商管费须于下期开始30日前支付；物业商管费已包含冯成德应交纳的物业服务费（每月12元/平方米），物业服务费调整的，物业商管费相应调整。 前述合同签订后，冯成德支付完房屋全部购房款。 2014年12月29日，场站公司、新南公司和以太公司三方签订《权利义务转让协议书》，主要约定：以太公司自愿概括继承新南公司与场站公司签订的合作协议及后续补充协议项下的新南公司的全部权利和义务；以太公司概括受让《合作协议》及《补充协议一》、《补充协议二》、《补充协议三》项下新南公司的全部权利义务，新南公司不再作为《合作协议》及后续补充协议的一方当事人，除了继续处理遗留问题（详见特别约定条款）外，以太公司继续履行《合作协议》及后续补充协议项下新南公司的全部权利义务。2014年12月，新南公司、金七浦公司和以太公司三方签订《权利义务转让协议》，主要约定：以太公司自愿概括承担新南公司、金七浦公司与新南中心-1楼拆零销售商铺业主签订《商铺租赁合同》项下承租人的全部权利和义务，按照约定新南公司、金七浦公司按季应向业主支付的租金由以太公司支付；以太公司自愿概括承担金七浦公司与新南中心-1楼拆零销售商铺业主签订《商业管理合同》项下金七浦公司的全部权利和义务，协议生效后，由以太公司负责在《商业管理合同》期限内对新南中心进行统一运营管理。 一审庭审中以太公司主张，以太公司与新南公司、金七浦公司签订的权利义务转让协议并没有得到冯成德的同意，该权利义务转让协议未生效。以太公司认为其对案涉商铺不具有承租权和经营管理权，没有支付租金的义务。 一审另查明，新南中心负一楼商业建筑面积为17206.33平方米，被拆零为675个室内产权式商铺，最大套内使用面积为26.76平方米、最小套内使用面积1.8平方米。截止本案法庭辩论终结之日，案涉房屋为清水房，未进行过装修及经营。 一审法院认为，租金是因租赁物的使用而产生的经济收益。本案所涉房屋自交房之日起至今既没有呈现出租物业当有的形态和基础条件，也没有因物业的实际租赁使用而产生任何经济效益，冯成德以租金之名收取的141180.36元费用，并非物业实际租赁所得，而是新南公司代场站公司收取房款后，在未实际出租物业的情况下，以租金之名退还的购房款，实质是房款退还的一部分，本质是新南公司为完成物业销售，采取的营销方式和手段。因此，案涉房屋不存在租金，冯成德的诉讼请求，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回冯成德的全部诉讼请求。一审案件受理费3474元，由冯成德承担。 二审中，新南公司、以太公司、场站公司、金七浦公司未提交新证据。冯成德提交了以下新证据：1.冯成德和新南公司签订的《关于“新南中心”商铺租金支付协议》、销售不动产统一发票以及税收缴款书，拟证明房屋实际面积是20.07平方米，购房款、租金、税款也是按照20.07平方米计算；2.冯成德于2015年4月9日、2020年5月14日出具的《关于对的声明》及相应的邮件交寄单、邮修的全程跟踪查询，拟证明其表示认可新南公司、以太公司与金七浦公司三方签订的《权利义务转让协议》。新南公司、以太公司、场站公司、金七浦公司未发表质证意见。 本院审理查明的事实与一审一致。 本院认为，根据上诉人冯成德的上诉请求、被上诉人场站公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、一审是否判超所请；二、冯成德是否有权主张给付租金。本院认为，首先，关于一审是否判超所请的问题，一审判决主文为驳回冯成德的全部诉讼请求，并不存在判超所请的问题；其次，关于冯成德是否有权主张给付租金的问题，根据本案查明的事实，案涉楼栋所在负一层被拆分为675个室内产权式商铺，最大套内使用面积为26.76平方米、最小套内使用面积1.8平方米。该负一层至今未进行任何装修打造、也未开业经营。即冯成德在购买案涉产权式商铺后，商铺至今未装修、打造、招商，商场也未统一经营，完全不具备营业的基本条件，故未产生任何收益。在本案中，冯成德以租金名义收取的相关费用，并非因商铺实际出租产生的收益，而系新南公司代场站公司收取房款后以租金名义返还的购房款，是新南公司为完成销售、返还部分房款的营销方式。故本质上，案涉商铺并未产生任何收益，未因物的使用权让渡发生收益，无论合同约定的名义租金由谁支付，冯成德关于租金的诉请均无法得到支持。一审对此认定正确，本院予以确认。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费共计3474元，由冯成德负担。 本判决为终审判决。 审判长  王果 审判员  廖方 审判员  赵韬 二〇二一年三月八日 书记员  罗菲