广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终1912号上诉人（原审原告）：惠州市友润物业服务有限公司，住所地惠州市×××××××。法定代表人：林某1。上诉人（原审原告）：惠州光耀城物业服务有限公司，住所地惠阳区淡水顺安街9号6层。法定代表人：林某1。两上诉人共同委托诉讼代理人：郑秀琴，广东权晔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：修洪雨，女，汉族，1979年5月9日出生，住广东省深圳市盐田区××××××××××××，公民身份证号码220××××××××××××420。上诉人惠州市友润物业服务有限公司（以下简称“友润公司”）、惠州光耀城物业服务有限公司（以下简称“光耀城公司”）因与被上诉人修洪雨物业服务合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初3816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。友润公司、光耀城公司上诉请求：1.依法撤销原审判决第一项，改判被上诉人支付2012年1月至2019年12月期间的物业服务费101767.68元及违约金9209.98元，合计110977.66元；2.撤销原审判决第二项，改判由被上诉人承担一审全部诉讼费；3.依法判令由被上诉人承担本案二审诉讼费。事实与理由：一、二上诉人在涉案小区按前期物业服务合同约定的标准共同向涉案小区提供物业服务，《前期物业服务协议》是双方真实意思表示，应当受到法律保护，一审法院认定上诉人二与被上诉人签订的《前期物业服务协议》无效没有法律依据。被上诉人在小区享受的物业服务水平并没有因为二上诉人共同提供服务而降低，一审法院将开发商遗留问题责任归于二上诉人，认定事实不清。1.“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”并非效力性强制性规定，而是管理性强制性规定，违反前者则合同绝对无效，违反后者则合同不必然无效，两者的区别在于合同内容是否绝对地损害国家利益或者社会公共利益。法律如此规定，是防止多个物业服务企业管理造成职责不清、业务不明、重叠收费，小区业主权益无法得到保障，法律做了上述规定，但并不否定合同的效力。二上诉人在小区提供物业服务，是联合管理，共同经营。不存在上诉人一将小区总体物业服务转给上诉人二的事实，结合本系列案历史原因与实际管理现状，二上诉人与两开发商间设立的前期物业服务合同，以及上诉人二与业主个人签订的前期物业服务协议，并不因违反《物业管理条例》第三十四条而无效。从另外一个方面讲，小区的两家物业公司正是因历史原因，以联合体的方式对涉案小区进行共同管理，两家物业公司之间内部各有分工，岗位互不冲突，多年来涉案小区也未因二上诉人的联合管理导致重复收取物业费，物业秩序的平稳有序。再者，物业企业的监督管理单位“惠州市惠阳区住房和城乡建设局”也清楚涉案小区的历史原因，至今也为未对涉案小区两家物业公司联合管理的事实有过任何的整改或制止。惠州仲裁委员会也受理过涉案小区关于物业服务合同纠纷案件，都认可二上诉人在涉案小区共同管理的事实，认可两上诉人是适格的收费主体。一审法院以此认定上诉人二与被上诉人签订的《前期物业服务协议》无效没有事实与法律依据。2.二上诉人共同为小区提供物业服务，并没有降低小区的服务水平，一审法院认定房屋质量问题、小区物业配套设施不完善的根本原因在于开发商，二上诉人也是受害者，而且同时也积极主动推进小区公共设施完善做了大量的工作，小区业主上访原因在于开发商原因导致，并没有反映与二上诉人有关的物业服务问题，同时在一审庭审中也不有提交任何证据证明二上诉人提供的物业服务存在瑕疵，一审法院以此认定二上诉人物业服务存在瑕疵并判定物业服务费按留着标准收取没有任何事实依据。3.物业服务是属于共益性服务，二上诉人是属于物业服务企业，需要聘请员工为小区提供物业服务、维护小区的运转需要经营成本，被上诉人长期拖欠物业服务费实质上损害了二上诉人的利益，使二上诉人经营愈发困难，缴纳物业服务费是业主的常识与义务，长期拒缴物业费属于明显违约行为，一审法院判决认定事实为营造诚信社会环境起了不好的负面影响。二、二上诉人对被上诉认拖欠物业服务费的催收工作没有间断过，一审法院认定二上诉人从连起诉之日起开始向被上诉人主张物业服务费认定事实错误。1.二上诉人在管期间定期有向被上诉人所权属的房屋送达收通知单，是中国物业服务企业向业主催收物业服务费的常规工作手段，被上诉人对上诉人拖欠物业费的行为，都有通过上门催收、电话通知上诉人来缴费、同时有将书面催缴单（缴款提示有载明上诉人拖欠物业服务费的周期及累计金额）张贴到涉案物业的大门，从来没有放弃过自己的权利。并且一审法院已于2020年4月28日受理过上诉人二起诉被上诉人的物业服务合同纠纷案件，诉讼时效更不能简单认定自2020年7月30日计算。同时，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之闩起计算。被上诉人因为自己的原因购买涉案房屋没有实际入住不能归咎于二上诉人就此否认二上诉人每月催收物业服务费的事实。2.其次，二上诉人催收效果于2020年2月13日也向被上诉人邮寄了催费函，也已经在发出催费函的当天已中断了诉讼时效，邮寄的地址是依据被告的房屋买卖合同提供的地址，少部分上诉人没有掌握房屋买卖合同的，是依据被告的份证户籍地址作为邮寄送达地址。无论被上诉人是否签收，二上诉人都已经履行了书面催收的义务，二上诉人是穷尽了自己所能向被上诉人催收物业服务费，应当达到诉讼时效中断的效果，一方面是想和平解决双方的纠纷，一方面也是不想浪费司法资源。3.再次，二上诉人在起诉前有通过电话、邮寄催费函、发送律师函的方式向被上诉人催收物业服务，不存在诉讼时效已过的事实，而且根据最高人民法院2015年关于适用《中华人民共和国民事诉讼讼法》第一百零八条规定“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”结合二上诉人提交的证据完全符合这条规定，被上诉人采取逃避缴费义务，不接电话、不收信函，被上诉人滥用诉讼时效抗辩不应得到支持。三、二上诉人对涉案小区提供服务的截止时间为2020年6月30日，一审法院机械认定涉案小区业委会与新的物业公司签订物业服务合同而以此认定二上诉人对涉案小区提供服务截止时间明显与事实及法律规定不符。1.虽然二上诉人与开发商签订的前期物业服务合同约定合同截止时间为涉案小区共成立业委会并与新的物业公司签订生效的物业服务合同为止，但是新进驻物业公司并没有从2019年11月22日开始履行合同，其开始履行合同的时间为：2020年7月1日。2.根据《惠州物业管理条例》第四十四条规定涉案小区业委会在与新物业服务企业签订《物业服务合同》时，并没有提供业主大会选聘或者续聘物业服务企业决定及业主委员会合法有效的证明，同时也没有在签订《物业服务合同》后15天内到物业所在区人民政府获得合法的备案。3.一审法院单纯按涉案小区业委会签订的没有实际履行的合同来认定新物业公司实际为小区提供物业服务的开始时间严重与实际情况相违背，二审法院应查明案件事实予以纠正。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，二上诉人为维护自己合法权益特向贵院提起上诉，请求贵院依法判令支持二上诉人的全部上诉请求。修洪雨在二审中未提交答辩意见。友润公司、光耀城公司向原审法院起诉请求：1.依法判决被告支付自2012年1月至2019年12月所拖欠的物业服务费101767.68元；2.依法判令被告支付逾期违约金计算至实际清偿之日止，暂计至2020年6月30日为9209.98元，以上第一和第二项合计110977.66元；3.依法判令由被告承担本案的全部诉讼费。原审法院认定事实：2008年9月25日原告一惠州市友润物业服务有限公司的前身惠州市深中原物业管理有限公司经向惠阳区房产管理部门登记备案后成为案涉小区前期物业服务企业。2009年1月15日，房地产开发商惠州众望光耀城房地产有限公司与惠州市深中原物业管理有限公司补充签订了《“众望光耀城”前期物业管理服务合同》，选聘惠州市深中原物业管理有限公司作为该物业的前期物业管理公司，并按照行政机关的要求办理了物业服务企业备案手续。《“众望光耀城”前期物业管理服务合同》约定：联排别墅物业管理费每月每平方3.18元……本合同期限自2009年10月1日起至2014年10月1日止。2010年7月31日，被告与房地产开发商惠州众望光耀城房地产有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：惠阳（2010）00003871），购买了位于惠州市惠阳淡水桥背潘屋光耀城三期房并于2011年10月3日收楼。被告所购房屋合同约定建筑面积为333.36平方米，其中套内面积323.28平方米，公共部位与公用房分摊建筑面积10.08平方米。原告二惠州光耀城物业服务有限公司于2011年5月进驻涉案小区提供物业服务并以自身名义计收物业管理费，2011年10月3日，被告修洪雨与原告二惠州光耀城物业服务有限公司签订了《前期物业服务协议》，约定物业管理各方权利义务内容及物业管理费缴纳按每月每平方3.18元标准计收，业主应于每月10日前交纳，逾期则每逾期一日按交纳欠费总额的0.5%支付违约金。之后，因案涉楼盘开发商原因造成问题楼盘，政府部门及时介入，被告自2012年1月开始停止缴纳物业费，2019年7月16日原告二向被告寄发了《催收函》，2020年2月13日原告二向被告寄发了《光耀城小区物业费催收函》，均无果（被告未签收），二原告遂于2020年7月30日以被告拖欠2012年1月至2019年12月的物业服务费101767.68元为由，向原审法院提起诉讼。另查明，2010年10月9日，惠州市深中原物业管理有限公司更名为惠州市光耀物业服务有限公司，2015年5月8日再次更名为原告一“惠州市友润物业服务有限公司”。原告二惠州光耀城物业服务有限公司则成立于2011年5月25日。2011年5月28日，案涉小区开发商惠州市众望光耀城房地产有限公司、惠州市光大置业有限公司共同出具《关于众望光耀城设立项目公司进行日常物业管理服务的公示》，告知业主“开发商惠州市众望光耀城房地产有限公司、惠州市光大置业有限公司与惠州市光耀物业服务有限公司、惠州光耀城物业服务有限公司签订众望光耀城项目的前期物业服务合同，惠州光耀城物业服务有限公司是惠州市光耀物业服务有限公司的全资控股子公司，由惠州光耀城物业服务有限公司专门实施众望光耀城的日常物业管理服务。公示期为15天，如没收到业主的不同意见，开发商将与上述两公司签订前期物业服务合同”。但至2020年4月27日前，惠州光耀城物业服务有限公司一直是独立的企业法人，其股东为房云峻、周勇，法定代表人分别由房云峻、林金城担任。2020年4月27日，惠州光耀城物业服务有限公司股东变更登记为惠州市友润物业服务有限公司、法定代表人变更为林某1，原告一惠州市友润物业服务有限公司成了原告二的全资控股人。另，案涉小区业主委员会与碧桂园生活服务集团股份有限公司于2019年11月22日签订《惠州市惠阳区光耀城小区物业服务合同》，并登记备案已生效。原告二的实际服务期限于2019年11月21日终止。原审法院依据《中华人民共和国民法总则》第七十六条、第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）、（三）、（五）项，《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第二十六条、第三十二条、第三十三条、第三十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条、第十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、修洪雨应于本判决发生法律效力之日起十五日内向惠州光耀城物业服务有限公司支付自2017年7月30日至2019年11月21日止的物业服务费合计：17618.61元（333.36㎡×3.18元/㎡×27个月21天×60%）；二、驳回惠州光耀城物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回惠州市友润物业服务有限公司的诉讼请求。本案受理费1260元（已减半收取），由惠州市友润物业服务有限公司、惠州光耀城物业服务有限公司共同承担1000元，修洪雨承担260元。本院二审期间，友润公司、光耀城公司提交了证据：1.2019年12月至2020年5月的银行客户专用回单及部分水电费发票；2.案涉小区物业费收款收据；3.《（2020）粤1303民初381号民事裁定书》《关于暂缓受理物业合同备案申请的告知函》；4.报警回执；5.2019年7月16日、2020年2月13日投递的催缴函；6、广东法院诉讼服务网截图；7.原告事实管理截图；8.原告在2020年为小区提供物业服务的支付费用票据。本院经审理查明，除“光耀城公司的实际服务期限于2019年11月21日终止”外，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明，《商品房买卖合同》载明买受人即修洪雨的地址为深圳市盐田区××××××，联系电话为134×××××951。光耀城公司于2019年7月16日及2020年2月13日通过中国邮政快递向上述地址分别向修洪雨邮寄了催收函，2019年7月16日的催收函快递单上载明“拒收”，已于2019年7月18日“退回妥投”，2020年2月13日的催告函已于2020年2月22日“退回妥投”。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：1.业主与光耀城公司签订的《前期物业服务协议》是否有效；2.诉讼时效中断的理由是否成立；3.关于物业管理费的计算问题。《物业管理条例》第三十三条、第三十九条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。再结合《中华人民共和国民法典》第九百四十一条第二款规定，物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。从上述规定可知，一个物业管理区域应由一个物业服务人实施物业管理，且该物业服务人仅仅可将其部分专项服务业务委托给专业性服务企业，法律限制物业服务人转委托事项的范围。友润公司、光耀城公司上诉主张其两物业公司在涉案小区联合管理、共同经营，显然与法不符。深中原物业管理有限公司与开发商签订于2009年1月15日的《“众望光耀城”前期物业管理服务合同》约定的合同期限是2009年10月1日至2014年10月1日，但在合同期限届满前的2011年5月，光耀城公司就已经进驻小区并以自身名义计收物业管理费。2011年10月3日，修洪雨与光耀城公司签订了《前期物业服务协议》。据此可知，在实际履行过程中，合同的主体已经发生了变更，《“众望光耀城”前期物业管理服务合同》因实际行为已提前终止，光耀城公司成为实际履行主体并与业主签订了新的物业服务协议。2017年1月12日，国务院发布《关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》（国发〔2017〕7号），取消了物业服务企业二级及以下资质认定，2017年9月，取消了物业服务企业一级资质核定。虽然光耀城公司在合同签订时及提供物业服务期间没有取得物业服务企业等级资质，但不宜以此为由否认修洪雨与光耀城公司双方《前期物业服务协议》的效力，《前期物业服务协议》是否进行登记备案亦不影响合同的效力。综上，本院确认光耀城公司与业主签订的《前期物业服务协议》属于有效合同。本案中，光耀城公司向修洪雨邮寄律师函催缴物业管理费，收件人地址、联系电话为涉案《商品房买卖合同》载明的修洪雨的住址、联系电话，可以认定光耀城公司已根据其掌握的有效信息采取措施履行了书面催交义务。光耀城公司主张诉讼时效从信函到达之日起中断，本院予以采信。修洪雨应当支付的物业管理费应当从2016年7月18日开始起算。涉案小区业主委员会与碧桂园生活服务集团股份有限公司签订的《惠州市惠阳区光耀城小区物业服务合同》生效，修洪雨与光耀城公司签订的《前期物业服务协议》终止，但业主委员会未将业主大会选聘物业服务企业的决定提前书面告知物业服务企业，并给予光耀城公司在物业服务协议终止之后退出物业管理区域的合理期限，故光耀城公司主张物业费计算至2019年12月，本院予以支持。鉴于涉案小区属于问题楼盘，小区物业管理服务配套措施不完善，且光耀城公司确实未取得物业服务企业等级资质，本院参照《前期物业服务协议》约定的物业服务费计费标准，酌定由修洪雨按拖欠的物业管理费的60%支付给光耀城公司。光耀城公司上诉请求违约金，本院不予支持。综上，修洪雨应当向光耀城公司支付物业管理费26353.71元（333.36㎡×3.18元/㎡×41个月13天×60%）。综上所述，惠州市友润物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；惠州光耀城物业服务有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初3816号民事判决第三项；二、撤销广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初3816号民事判决第二项；三、变更广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初3816号民事判决第一项为修洪雨应于本判决发生法律效力之日起十五日内向惠州光耀城物业服务有限公司支付自2016年7月18日至2019年12月止的物业服务费合计费26353.71元；四、驳回惠州光耀城物业服务有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费1260元、二审案件受理费2519.55元，共计3779.55元（惠州市友润物业服务有限公司、惠州光耀城物业服务有限公司已预交），由惠州市友润物业服务有限公司、惠州光耀城物业服务有限公司共同负担2882.03元，修洪雨负担897.52元。惠州市友润物业服务有限公司、惠州光耀城物业服务有限公司多预交的案件受理费897.52元，由修洪雨在执行过程中径行向其支付。本判决为终审判决。审 判 长  沈 巍审 判 员  邹 戈审 判 员  张佳誉二〇二一年三月二十三日法官助理  黄弘扬书 记 员  钟润美