江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0507民初5233号原告：罗文广，男，1979年4月1日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：苏州广益房地产经纪有限公司，住所地江苏省苏州工业园区东环路1518号新苏大厦705室。法定代表人：王金录，总经理。委托诉讼代理人：胡红霞，江苏孚佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡智艳，系公司员工。原告罗文广与被告苏州广益房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案受理后，依法由审判员王建根适用小额诉讼程序审理，于2020年10月26日公开开庭进行了审理，原告罗文广、被告苏州广益房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人胡红霞、蔡智艳到庭参加诉讼。后本案转为简易程序审理，于2021年3月24日公开开庭进行了审理，原告罗文广、被告苏州广益房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人胡红霞、蔡智艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗文广诉称，本人与北京浦发置地房地产经纪有限公司苏州分公司签订房屋租赁协议，自2017年8月10日-2020年8月9日，租期三年。至2019年8月1日，其将房产转租给苏州广益房地产经纪有限公司，由其继续履行合同至2020年8月9日，接收时发现物品损坏，多次与其工作人员沟通，但都无效。根据合同，租赁前后照片，物品合计损失9000元，应由被告全部承担。补充说明油烟机有一半损坏，无法修复，需要更换。请求法院依法判令：1、被告赔偿租赁期间损坏物品，饭桌2000元、沙发2000元、洗漱柜300（维修）、客厅钢化玻璃及吊灯3000元、冰箱1000元、电视机柜500元、侧卧木床200元（维修），合计9000元。2、要求被告承担本案的诉讼费用。被告苏州广益房地产经纪有限公司辩称，原告并未提供相应的损失凭证，原告所述上述物品多数是属于自然老化，并非由于被告原因导致，应由原告自行承担。2020年8月6日，原告将涉案房屋的门锁进行了更换，根据合同约定，租赁期至2020年8月9日结束，原告的行为违反了合同约定，构成违约，被告保留追究原告违约责任的权利，相应的已支付未使用的租金原告应退还。被告是于2019年7月29日才承接了原告的房屋，对于接手前的相关债务纠纷应由北京浦发置地房地产经纪有限公司苏州分公司负责解决。原告罗文广为证明自己的主张向本院提交的证据有：1、房屋出租委托代理合同原件1份，证明原告与北京浦发置地房地产经纪有限公司苏州分公司有房屋租赁关系，合同约定了隔断时钢化玻璃和灯拆除，合同到期后恢复原样，如不能恢复原样赔偿1500元。2、房屋交割清单复印件1份，证明租赁房屋时移交的物品。3、公司收购协议复印件1份，证明2019年8月1日起，租赁的房屋由被告接受。4、照片复印件9份，证明房屋租赁交付时部分物品的现状。被告苏州广益房地产经纪有限公司质证称：对证据1，真实性认可，根据合同第六条，房屋及附属设施的维护在出租委托代理期限内房屋及其附属物品设备设施的维修责任：甲方负责房屋内基础设施由于自然老化导致的损坏；乙方负责监督承租人修理或者赔偿。该份合同的出租代理期是2017年8月10日至2020年8月9日，但原告在2020年8月6日就对涉案房屋更换了门锁并实际控制了房屋，根据第九条违约责任，出租代理期内若甲方提前解除合同，应当提前60日书面通知乙方，且甲方应按照合同委托年限向乙方支付违约金，所以被告保留向原告追究违约的权利，并根据十一条其他约定事项，合同期满，乙方将房屋客厅玻璃和灯恢复原样，如未恢复，乙方也仅需向甲方赔偿1500元。对证据2，在交房确认中仅有原告的签字，并未有当时的乙方北京浦发置地房地产经纪有限公司苏州分公司的盖章。对于清单中的物品其实是未经北京浦发置地房地产经纪有限公司苏州分公司确认的。对证据3，真实性认可，根据双方协议第四条约定，在被告接手北京浦发置地房地产经纪有限公司苏州分公司之前，北京浦发置地房地产经纪有限公司苏州分公司的债权债务纠纷应由北京浦发置地房地产经纪有限公司苏州分公司负责。对证据4、原告提交的照片未显示具体的拍摄时间，被告并不清楚原告当时交付给北京浦发置地房地产经纪有限公司苏州分公司的状况，所以无法确认上述物品的损坏或者自然老化，无法确认与被告有关。被告苏州广益房地产经纪有限公司为证明自己的主张向本院提交的证据有：报警记录复印件1份，证明原告于2020年8月6日将涉案房屋的门锁更换，并实际控制了房屋。原告罗文广质证称：更换门锁认可，被告报警后原告就将新钥匙给了被告，被告是在2020年8月11日将房屋交给原告的。经审理查明，2017年8月5日，罗文广与北京浦发置地房地产经纪有限公司苏州分公司签订房屋出租委托代理合同一份，合同约定：房屋坐落于苏州市相城区湖××花园××室，房屋为三室二厅二卫，出租代理期自2017年8月10日至2020年8月9日，共计叁年。甲方应于2017年8月5日前将房屋交付给乙方，《房屋交割清单》见附件一。租金标准：第一年2900元每月，第二年3000元每月，第三年3000元每月。合同其他约定事项：甲方允许乙方在房内打隔断（客厅做一个）合同期满乙方将房子客厅玻璃和灯恢复原样，如没恢复乙方赔偿甲方1500元。合同对其他事项亦作了相应的约定。2017年8月5日，原告罗文广将房屋交付北京浦发置地房地产经纪有限公司苏州分公司，双方办理了房屋交割清单。2019年7月29日，北京浦发置地房地产经纪有限公司苏州分公司（甲方）与苏州广益房地产经纪有限公司（乙方）签订公司收购协议一份，协议约定：甲方于2019年8月1日转让给乙方，甲方同意将公司全部房源及其在租客户出让给乙方管理维护。甲方将公司的管理权移交给乙方，转让后所有客户合同的管理以及费用的收取等各项事宜均由乙方负责收取、办理，并保证原有客户同等享有原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。乙方接手前该公司所有的一切债权、债务、纠纷均由甲方负责；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。2019年8月1日，北京浦发置地房地产经纪有限公司苏州分公司将案涉房屋交给被告苏州广益房地产经纪有限公司。原告罗文广催讨房租时北京浦发置地房地产经纪有限公司告知其房屋由被告苏州广益房地产经纪有限公司接收了，被告苏州广益房地产经纪有限公司在2019年8月28日将公司收购协议发给原告罗文广，后由被告苏州广益房地产经纪有限公司将租金交给了原告罗文广。房屋租赁期限届满后，原告罗文广收回了房屋，但发现部分设施损坏及缺失。当即与被告苏州广益房地产经纪有限公司进行交涉。原告罗文广称分不清楚是北京浦发置地房地产经纪有限公司苏州分公司还是被告损坏的，但应该由被告承担责任。被告苏州广益房地产经纪有限公司则称系自然损耗。另查，原告罗文广陈述损坏的物品为：饭桌上有个钢化玻璃坏了，沙发不见了，洗漱柜门柜都坏了，客厅钢化玻璃和灯没有了，冰箱有两个抽屉无法使用，电视柜完全损坏，大床一面的板没有了。被告苏州广益房地产经纪有限公司从北京浦发置地房地产经纪有限公司苏州分公司接手时对财产没有清点及交接手续。被告苏州广益房地产经纪有限公司认可损坏情况存在，但认为应该是在交接前损坏的，由北京浦发置地房地产经纪有限公司苏州分公司负担赔偿。以上事实，由当事人举证的房屋出租委托代理合同、房屋交割清单、公司收购协议、照片复印件、报警记录及当事人陈述为证，本院予以确认。本院认为，原告罗文广与北京浦发置地房地产经纪有限公司苏州分公司签订的房屋出租委托代理合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方理应按约履行。双方在履行合同过程中，北京浦发置地房地产经纪有限公司与被告苏州广益房地产经纪有限公司签订公司收购协议一份，约定北京浦发置地房地产经纪有限公司将公司全部房源及其在租客户出让给被告苏州广益房地产经纪有限公司管理维护。将公司的管理权移交给被告苏州广益房地产经纪有限公司，转让后所有客户合同的管理以及费用的收取等各项事宜均由被告苏州广益房地产经纪有限公司负责收取、办理，并保证原有客户同等享有原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。被告苏州广益房地产经纪有限公司接手前该公司所有的一切债权、债务、纠纷均由北京浦发置地房地产经纪有限公司负责；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由被告苏州广益房地产经纪有限公司负责。该公司收购协议虽是事后告知原告罗文广，但原告罗文广亦接受了收购事实，接受了被告苏州广益房地产经纪有限公司支付的房屋租金及管理活动。故可以认定原告罗文广与北京浦发置地房地产经纪有限公司之间的合同权利义务由被告苏州广益房地产经纪有限公司承受。承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合约定或者租赁物的性质使用后的状态。租赁期间届满后，原、被告交接租赁房屋时，原告罗文广发现物品有灭失、损坏情况，亦进行了交涉。被告苏州广益房地产经纪有限公司在接收北京浦发置地房地产经纪有限公司的房屋时未对相关财产数量及损坏情况进行清点，对损坏、灭失的物品亦不能明确是接手前还是接收之后，故被告苏州广益房地产经纪有限公司应按照公司收购协议、房屋出租委托代理合同及法律规定，承担相应的赔偿责任。对于原告罗文广申报的物品灭失、损坏情况，本院根据物品的使用期限、自然损耗情况、被告过错及合同约定，综合酌情予以确定。计人民币3500元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条及相关法律规定，判决如下：被告苏州广益房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告罗文广人民币3500元。（如采用转账方式支付，请汇入原告的指定账号；或者汇入苏州市相城区人民法院，开户行：中国建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022027860）如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币25元，由被告苏州广益房地产经纪有限公司负担（原告预交的诉讼费用，由本院退还，被告苏州广益房地产经纪有限公司负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331057021）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  王建根二〇二一年三月三十日书记员  林晓华