湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0103民初283号原告：湖南贝雷德物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区新建东路**阳光锦城会所**。法定代表人：刘新华。委托诉讼代理人：刘辉，女，汉族，1984年10月25日出生，住长沙市雨花区。被告：刘骞，男，1985年10月17日出生，汉族，住长沙市天心区。原告湖南贝雷德物业管理有限公司（以下简称贝雷德公司）与被告刘骞物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月7日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贝雷德公司的委托诉讼代理人刘辉、被告刘骞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告贝雷德公司请求本院判令：1、被告向原告立即支付物业管理费8108.55元，违约金2189.35元（暂计算至2020年4月28日），共计10297.86元（违约金实际支付金额计算至实际缴款日）；2、被告承担本案诉讼费、公告费等一切为追索债权须支付的费用。事实与理由：被告系原告所管理小区的业主，建筑面积180.19㎡，于2016年开始签订了《物业管理服务合同》，选聘原告对该住宅小区提供前期物业管理服务，被告按建筑面积1.5元/㎡的标准向原告交纳物业管理费，合同约定如业主未能按时足额交纳物业费的，应承担违约责任。原告依约为被告提供了完善的物业管理服务，但被告未依约向原告交纳物业管理费，2017年8月1日至2020年1月31日期间，被告共欠物业费8108.55元，并应支付违约金2189.35元。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告刘骞辩称：第一、被告愿意交纳物业费，但因原告未按照物业服务合同履行相应的服务，具体包括：1、被告家门外电梯边上瓷砖脱落，多次联系原告修复，原告一直没有解决，其他区域也存在墙体脱落的问题，存在安全隐患，原告一直没有处理；2、小区停车管理混乱，消防通道被私家车占用存在极大的安全隐患；3、原告允许商户占用小区公共区域销售东西，侵犯小区业主利益；4、小区内商家占用公共通道，乱摆乱放，影响业主出行；5、被告楼下电动车乱摆放，垃圾长期堆放未予清理；6、原告未做好电梯的维护管理工作，导致被告及家人多次被关在电梯里。故原告应当减少相应的物业费，被告所欠物业费应按七折计算。第二、原告未履行好管理服务职责，被告为此不应承担违约金。经审理查明：2016年11月25日，长沙市天心区柠檬丽都小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）就柠檬丽都小区物业签订《柠檬丽都小区物业服务合同》，该合同约定：一、本物业合同期限为3年，自2016年11月25日至2019年11月24日。二、本小区物业服务基本内容如下：1、负责本小区公共区域内房屋、附属建筑物、构筑物及公共部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务。2、根据法律法规的规定及甲方的委托，对本小区房屋专项使用维修资金进行账务和现场管理，做到运作规范，账目清晰。3、负责本小区公共区域秩序维护服务，对车辆（包括电动车）规范停放进行管理。乙方应制定本小区预防电梯事故、火灾、水灾等应急突发事件的预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容。4、负责本小区公共区域清洁卫生服务，小区公共区域绿化养护，景观养护并做到每日清除。5、协助做好本小区安全防范工作，发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，配合做好救助工作。6、本小区消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等。7、按照法律法规和有关约定对本小区内物业装饰装修提供服务并进行监督。8、公共区域卫生标准、照明标准、绿化标准、服务收费标准等必须向全体业主公示并报甲方备案。9、甲方有权根据年度计划进行不定期抽查，对于抽查发现问题，书面提出整改通知，未按要求整改，甲方有权告知全体业主并进行违约追究经济责任。10、乙方对小区所有委托外包需定期维护保养的项目（如电梯维护年检等），必须制定详细明细表，报甲方备案。甲方安排相关人员对其进行监督，乙方如未按要求实施定期维护保养情况，甲方有权责令乙方整改到位，如乙方未按要求整改到位，按附件《违约处罚细则》考核执行。11、乙方负责垫付多层未进户改造楼梯房的水费，再分户收取。12、其他服务事项，双方另行协商约定。三、物业服务收费：1、本小区物业服务收费方式为包干制，合同期内，乙方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目，本小区内住宅公共性物业服务收费按照法定产权面积计收，多层住宅楼每月0.7元/平方米·月，高层住宅楼每月1.5元/平方米·月，商铺、门面每月2元/平方米·月。2、物业服务费由乙方向业主或物业使用人收取，业主或物业使用人应当按季度交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每季度第一个月10号前。3、业主逾期未交纳物业服务费的，乙方有权下达催缴通知，并有权在下达缴费通知单之日起三个月后公示欠费名单。四、本小区内的道路、绿地，以及其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于全体业主共有，乙方利用道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房以及物业共用设施设备、共用部分进行经营，应当征得甲方同意，所得公共收益由乙方代收，乙方对公共收益需单独建账。单笔开支在2000元（含本数）以下的维修费用，应由乙方承担，不得申请从甲方公共收益中支出。单笔开支超过2000元（不含本数）的维修开支，应向甲方报审，再协商通过动用维修资金的方法、公共收益或由相关受益业主集资的方法完成维修。五、房屋的共用部位、共用设施设备、公共场地的维修、养护费用中，单词、单项中、小维修费用在2000元（含）以内的，由乙方在物业服务费中予以支付解决，超过2000元（不含）的中、大修，可依据本合同第十三条约定在公共收益中列支；中、大修如符合《长沙市物业专项维修资金管理办法》的申请条件，可由甲方授权乙方按有关规定申请维修资金。六、物业服务合同期限届满前，甲方根据程序确定后决定继续聘用乙方的，应当在期满3个月前书面通知乙方，乙方接到续约通知后5个工作日内回复甲方。双方同意续签的，应当在物业服务合同期限届满前10个工作日内签订新的物业服务合同。物业服务合同期限届满3个月前，双方应书面确定是否续约，未有书面文件的，按相关法律法规执行。另双方就其他权利义务进行了约定。2019年11月24日，该《物业服务合同》到期，长沙市天心区柠檬丽都小区业主委员会、被告均未与原告签订新的合同，但原告至今仍在为涉案小区提供物业服务。被告系涉案柠檬丽都小区E2栋701号房业主，其房屋产权面积为180.19㎡，每月应交纳的物业费为270.29元。被告因原告未履行好管理服务职责等原因，欠缴2017年8月1日至2020年1月31日期间的物业费共计8108.55元，双方酿成纠纷，原告遂诉至本院。本院认为，原告系经依法批准成立的物业管理公司，有合法的物业管理资质。原告与长沙市天心区柠檬丽都小区业主委员会就涉案小区签订的《柠檬丽都小区物业服务合同》合法有效，对包括被告在内的全体业主具有约束力，双方应认真行使权利和履行义务，原告应当根据物业服务合同的约定提供好物业管理服务,被告则应支付相应的物业服务费。被告辩称原告物业服务不到位，本院认为物业服务包括小区内环境卫生管理、公共秩序管理、安全管理等多项服务内容，现原告已向被告提供了基本的物业服务，被告辩称其居住小区存在共用设备设施维护、公共区域管理、卫生保洁等方面的问题，不能证明原告在履行物业服务合同过程中存在根本违约或者严重瑕疵的情形，且即使上述事实存在，也并未造成涉案小区的生活秩序发生恶化而严重影响业主的正常生活，被告不能以原告在某些环节、个别区域服务不到位的情况作为不交纳相关费用的正当理由。但原告作为专业的物业管理公司，负有与业主沟通、协调等其他服务管理职能，针对业主的相关实际情况未能及时回复、处理，确有物业管理服务上的瑕疵。本院依照物业服务收费应当遵循费用与服务水平相适应的原则以及公平原则，对被告应交纳的物业服务费应予以酌情减少。被告欠付原告物业费的时间为2017年8月1日至2020年1月31日，本院确认被告应向原告交纳该期间的物业费为6486.84元（180.19㎡×1.5元/㎡/月×30个月=8108.55元×80%=6486.84元）。原告要求被告支付违约金2189.35元，本院认为，《柠檬丽都小区物业服务合同》中并未约定小区业主拖欠物业费应支付违约金，且被告因原告管理服务不到位等原因未交纳物业服务费，并非有意、恶意拒交物业服务费。原告在与业主发生纠纷时，未与业主积极沟通，致使双方矛盾持续存在，确存在管理上的瑕疵。原告对如何加强与各业主的沟通、改善服务质量等尚有待提高完善之处。故法律上对逾期付款必须支付违约金的惩罚性规定，相对本案被告不适用，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《物业管理条例》第七条、第四十条之规定，判决如下：一、被告刘骞于本判决生效之日起十日内支付原告湖南贝雷德物业管理有限公司2017年8月1日至2020年1月31日期间的物业费6486.84元；二、驳回原告湖南贝雷德物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费58元，减半收取29元，由被告刘骞承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  向利二〇二一年三月十二日法官助理聂士洋代理书记员  丁玲附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。