贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终331号上诉人（原审被告）：贵州省路建工程集团有限公司，住所地贵州省贵安新区贵安综合保税区黔中大道电商科创园1楼。法定代表人：李达，该公司总经理。委托代理人：娄鑫玉，一般代理。被上诉人（原审原告）：邱雨，男，1989年09月15日出生，汉族，住贵州省修文县。委托代理人：贺天才，贵州赢黔律师事务所，特别代理。原审第三人：江西交建工程集团有限公司，住所地江西省南昌市青云谱区南莲路388号。法定代表人：张文木，该公司董事长。上诉人贵州省路建工程集团有限公司因与被上诉人邱雨、原审第三人江西交建工程集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省修文县人民法院(2020)黔0123民初2043号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员李云鹤进行了审理，本案现已审理终结。上诉人贵州省路建工程集团有限公司上诉请求：1.撤销原审判决第二项，改判上诉人不支付被上诉人的房屋占用费或者发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：案涉房屋租赁期满后，上诉人由于经营困难，提出解除租赁合同并将房屋腾退给被上诉人，所欠租金另行协商还款日期；但被上诉人要求上诉人必须一次性支付所欠租金，并拒绝上诉人腾房，由于上诉人已经没有继续使用租赁房屋的必要，多次与被上诉人协商先腾房后付欠付租金均遭拒绝，故未能及时交还房屋并非上诉人原因所致，系“被迫”占租，原审判决上诉人支付房屋占用费没有事实及法律依据，请依法改判。被上诉人邱雨答辩称，上诉人的上诉是事实与理由与客观是事实不符，房屋占领完全是上诉人原因造成的，请依法驳回上诉人上诉请求。邱雨向一审法院起诉请求：1.判令被告立即腾退涉案房屋，并支付拖欠租金50000.00元及违约金30000.00元；2.判令被告按年租金100000.00元的标准支付合同期届满之日起至实际腾退房屋之日止的租金；3.判令被告支付房屋租赁期间产生的电费共计4500.00元。一审法院认定事实，一、2018年04月12日，以原告邱雨为出租人（甲方）、被告贵州省路建工程集团有限公司为承租人（乙方），双方签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将其位于贵州省修文县的房屋出租给被告使用，租期一年，自2018年04月13日至2019年04月12日，租期届满后乙方继续承租的，应提前一个月向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。租金为100000.00元／年，合同签订后5个工作日内支付50000.00元，剩余50000.00元在交付房屋后5个工作日内支付。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告于2018年04月17日通过第三人江西交建工程集团有限公司向原告支付租金50000.00元。租期届满后，双方未续签合同。原告称租赁期届满前，被告工作人员就离开了案涉房屋，合同期届满后，原告就欠付租金及腾退房屋事宜与被告协商未果，故诉至法院。二、案涉房屋位于贵州省修文县，宅基地使用权人为原告，宅基地使用权证号为修国土集用（2014）第000126号，经现场勘查，案涉房屋共5层，第一层左侧两通间为厨房和餐厅，陈放有灶台、电冰箱、餐桌等厨房用具；中间一通间为堂屋，堆放有杂物，右侧一通间堆放有施工用机械设备及杂物。第二层为办公室，办公室内摆放有办公桌、椅等办公设施。第三层除一间客厅和一间卧室外，另有一间会议室（无法打开，不能查看内部陈设）。第四、五层为卧室，卧室内摆放有木床。原告称就第一层中间堂屋及第三层客厅、卧室，经与被告协商不在出租范围，被告不能使用，原告确认除前述房间内的物品外，其余物品均属于被告所有。一审法院认为，依法成立的合同对双方具有约束力，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，一、原告邱雨将其房屋出租给被告贵州省路建工程集团有限公司使用，被告向原告支付租金，双方成立房屋租赁合同关系，该合同系双方的真实意思表示，合法有效。合同生效后，双方应当按照合同约定严格履行各自的义务，依照合同约定，租期一年，租赁期满后，双方未续签合同，亦未就继续租用房屋达成口头协议，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，原告要求被告腾退房屋，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。二、就原告主张的租金。双方约定合同期内租金为100000.00元，被告仅向原告支付50000.00元，就尚欠的50000.00元，付款期限已经届满，现原告要求被告支付该款项，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。三、关于原告主张的违约金。被告未按合同约定支付租金，已经构成违约，应当依法承担违约责任，因合同中并无关于被告迟延支付租金的违约责任约定，原告主张按照年租金100000.00元的30%主张违约金30000.00元，无事实和法律依据，一审法院不予支持。合同到期后，因被告未腾退房屋，其继续占用案涉房屋的行为客观上给原告造成一定的损失，原告以合同约定的租金100000.00元／年的标准，要求被告支付自合同期满之日即2019年04月13日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。四、关于原告主张的电费。因原告未提交相应有效的证据佐证，一审法院不予支持。被告贵州省路建工程集团有限公司、第三人江西交建工程集团有限公司经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、被告贵州省路建工程集团有限公司于本判决生效之日起十五日内将原告邱雨位于贵州省修文县的房屋腾退给原告邱雨；二、被告贵州省路建工程集团有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告邱雨租金50000.00元及房屋占用费（房屋占用费按100000.00元／年标准，自2019年04月13日起计算至被告贵州省路建工程集团有限公司实际腾退房屋之日止）；三、驳回原告邱雨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4442.00元，减半收取计2221.00元，由原告邱雨负担366.00元，被告贵州省路建工程集团有限公司负担1855.00元；公告费410.00元，由被告贵州省路建工程集团有限公司负担。二审中，上诉人提交了新证据：1.与被上诉人2020年12月8日现场交涉时的音频一段。拟证明，2020年12月8日我方去搬我单位的一些办公用品和检测设备，房东不允许搬离，需要马上付款才能搬走。被上诉人质证称，对该份证据的真实性有异议，录音只有其中段，该份证据是一审开庭之后有自称上诉人的员工与被上诉人联系，但该员工没有提供相关工作证明，要求搬走剩余办公用品，被上诉人也同意，并没有拒绝，而是要求上诉人支付租金及占用费后才能搬走，如不能支付可以用另外两间空余房屋装上诉人的办公用品，该联系人称与公司汇报后再联系上诉人，之后就没下文了。故该证据达不到证明目的。本院认定认为，该份录音内容仅能证明上诉人要求搬离房屋内的办公设备而因为尚欠房屋租金被被上诉人拒绝的事实，并不能直接证明被上诉人存在怠于办理房屋交接事宜的过错，故该证据与本案争议事实缺乏关联性，本院不予认定。2.《出租房退房交接单》，拟证明双方已于2021年3月1日办理了房屋交接手续，房屋已归还被上诉人。本院认定认为，该证据证明双方已办理房屋交接手续，且双方均予认可，故本院予以认定。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人双方应当遵守合同约定全面履行各自义务。本案上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，当属有效。合同约定的租期为2018年4月13日至2019年4月12日，为期一年；租金为100000元/年；租金支付方式为合同签订后5个工作日内支付50000元，剩余50000元在交付房屋后5各工作日内支付。合同签订后，被上诉人如约交付了案涉房屋，上诉人在支付第一期50000元后，再无支付任何租金。现合同约定的租赁期限（届至2019年4月12日）已届满，双方未续签合同，现被上诉人主张上诉人支付剩余租金50000元，并按照合同约定的租金标准100000/年支付截止上诉人实际腾退房屋之日的房屋占用费。上诉人就此诉称，其腾退房屋时，遭被上诉人以未结清租金为由拒绝，导致其未能及时腾退房屋，不应承担房屋占用费。本院认为，上诉人提供的证据并不能直接证明其已与被上诉人达成“先腾房后结租”的相关合意或协议，且上诉人欠付50000元租金已构成违约，本身存在过错。另上诉人亦未提供有力证据证明其已积极向被上诉人交涉房屋腾退事宜，被上诉人存在怠于办理腾退交接手续或存在恶意拒收房屋的情形，故上诉人应承担举证不能的不利后果，按照法律规定，上诉人应当按照原合同租金标准，支付合同期满后案涉房屋的占用费。据在案证据《出租房退房交接单》载明，双方已于2021年3月1日办理了房屋交接手续，房屋已归还被上诉人。故房屋占用费应从2019年4月13日计算至2021年3月1日。综上所述，上诉人贵州省路建工程集团有限公司的上诉请求与理由均不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，鉴于双方已于一审判决宣判后的2021年3月1日办理退房交接，本院据实改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销贵州省修文县人民法院(2020)黔0123民初2043号民事判决的第一项；二、变更贵州省修文县人民法院(2020)黔0123民初2043号民事判决的第二项为：贵州省路建工程集团有限公司于本判决生效之日起十五日内支付邱雨租金50000元及房屋占用费188219元（房屋占用费按100000元/年标准，自2019年4月13日起计算至2021年3月1日止）；三、驳回上诉人贵州省路建工程集团有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4442元，减半收取计2221元，由邱雨负担366元，贵州省路建工程集团有限公司负担1855元；公告费410元，由贵州省路建工程集团有限公司负担。二审案件受理费用4442元，由贵州省路建工程集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李云鹤二〇二一年三月二十四日书记员  李雪然