四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终2048号 上诉人（原审被告）：刘劲松，男，1971年11月29日出生，汉族，住成都市双流区。 被上诉人（原审原告）：何先春，女，1969年3月30日出生，汉族，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：胡彪，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李雨曦，泰和泰律师事务所律师。 上诉人刘劲松因与被上诉人何先春房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2020）川0116民初4616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员杜玉兰适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。 刘劲松上诉请求：一、请求撤销一审判决并依法改判；二、本案一、二审诉讼费用均由何先春承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。1．刘劲松与何先春于2017年4月24日签订的《租赁协议》无效，刘劲松所支付的房屋占有使用费应当以刘劲松对案涉租赁物的实际使用时间为准进行计算，一审判决时间计算方式有误。刘劲松在2020年4月30日前就已经将案涉租赁物内的自购物品进行了处置、对员工进行了妥善安置并撤场，此后再未占有使用案涉租赁物，案涉租赁物房屋占有使用费的截止时间应当计算至2020年4月30日。2．2020年3、4月期间，刘劲松在处置自购物品、准备撤场时多次使用电话、微信等方式告知何先春已经停止使用案涉租赁物，2020年4月30日刘劲松撤场后多次要求何先春来接收案涉租赁物并移交钥匙，何先春均置之不理。刘劲松自2020年4月30日起未向何先春支付租金、未实际占有案涉房屋并在撤场前后积极联系何先春前来接收案涉租赁物已经事实上放弃了对案涉租赁物的租赁，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，在案涉租赁物空置且刘劲松采用各种方式表明已经不再承租的情况下，何先春应当采取措施防止自身损失扩大，其明知刘劲松不再承租案涉租赁物却怠于行使自身权利，没有采取适当措施致使自身损失扩大，无权向刘劲松主张2020年5月至2020年7月期间的房屋占有使用费。二、一审法院适用法律不当。1．根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的明确规定，何先春作为案涉租赁物所在土地的承租人，明知案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，依然违法将案涉租赁物出售，应承担导致合同无效的全部过错责任。因此，何先春应当依法向刘劲松折价支付刘劲松在案涉租赁物上开通天然气、建设污水处理设施、增建房屋、地坪以及对房屋装修等各项费用或直接在刘劲松应当支付的房屋占有使用费中予以冲抵。2．刘劲松在签订《租赁协议》时向何先春支付了押金人民币38000元，该笔押金应当在刘劲松支付房屋占有使用费时予以冲抵。 何先春辩称，一审判决事实认定及法律适用均无明显瑕疵，请求依法维持原判。1．关于撤场时间问题。在一审庭审过程中刘劲松就撤场的时间分别提出了2019年9月、2020年农历年前、2020年3月，现在又主张撤场时间为2020年4月30日，其所做陈述屡次反复，表明其未能按照诚信原则应诉，请法庭重点关注。就刘劲松目前主张的4月30日撤场，其未能提供证据证明。即使其提供的微信聊天记录为真，聊天记录显示的时间也表明其撤场时间为7月12日，与其主张的4月30日相去甚远，其再一次做自相矛盾的不实陈述。2．关于何先春是否造成了损失扩大及刘劲松是否应当支付2020年5月至7月的租金。第一，在2020年5月至7月之间，刘劲松事实上仍继续占用并使用该房屋，其在6月及7月间仍占用该房屋用于堆放物品，并在大门口设置售卖物品的广告牌并设置门卫保安，该房屋仍处于其使用控制下。其在上诉状中称其“事实上放弃了对案涉租赁物的租赁”与事实不符。第二，何先春使用该房屋的前提是刘劲松全部腾空该房屋、移交房屋钥匙，在房屋仍为刘劲松占有及控制的前提下，何先春自无使用的可能，因此也就不存在有“防止损失进一步扩大”的法律义务。此外，何先春并未要求其支付撤场后空租期的租金损失，就已经尽到了防止损失扩大的义务。综上，该期间房屋仍由刘劲松占有并使用，其应当支付租金。3．关于装修损失问题。第一，刘劲松所称的其所进行的装修并非是取得何先春同意后的装修，是其为自己经营需要所添置的必要设施设备。第二，何先春一审起诉的依据为双方于2017年所签订的合同，该合同履约期为2017年-2022年，在该合同履约过程中，刘劲松未进行任何搭建及添置装修物，不存在适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的前提。刘劲松所称的其进行的装饰装修、添置设备，均发生于2017年合同签订之前，即使是真有添置物及装修，第一次签订合同仅约定了5年的租期，且约定租期届满后所有设施设备归何先春，因此，应当认为刘劲松添置这些物品及装修时的心理预期就是只使用5年，在之前的合同履行完毕后，该等装饰装修及添置物的价值也应当已经折旧完毕，其不存在任何损失。刘劲松主张“连续使用案涉房屋”，从而认为何先春应该赔偿实质上掩盖了双方的真实意图，与事实不符。同时，刘劲松提供的票据，包含大量的餐具、灯饰、电器设备等，这些都不会与房屋形成附和，且事实上刘劲松也将房屋内包括桌椅板凳、厨房设施设备、空调设备等可以搬走的物品全部搬走，这些都不应当算入刘劲松所谓的损失中。第三，即使认定其进行了装修，刘劲松长期租用该房屋，在2017年签订目前的合同时，不可能不知道案涉房屋不具有规划许可证，其自身也有过错且过错更大，不应当要求何先春承担全部损失。第四，按照当时双流县鼓励发展农家乐的政策，何先春将该房屋出租给刘劲松完全合法，且刘劲松于2018年以何先春的房屋为经营地址取得了相关的营业执照证件，其未因该房屋的规划问题受到任何不利损失，其单方解约的行为损害了何先春的利益。4．关于押金的问题。在刘劲松一审据以起诉的租赁合同中，双方并未约定押金，因此刘劲松并未向何先春支付押金，其也未提供该期间支付押金的证据，故对其该主张不予认可。 何先春向一审法院起诉请求：一、请求法院判令解除何先春与刘劲松之间的《租赁协议》；二、请求法院判令刘劲松支付计算至2020年7月31日（第三年度）的租金共计340000元；三、请求法院判令刘劲松支付因其违约导致的损失共计人民币90000元（按照三个月空租期的标准计算）；四、请求法院判令刘劲松按照实际价格支付空调、桌椅等物品的折算费用共计人民币200000元。诉讼过程中，经一审法院释明，何先春变更诉讼请求为：1.确认合同无效；2.判令刘劲松支付何先春2020年7月31日的房屋占有使用费340000元；3.判令刘劲松按照实际价格支付空调、桌椅等物品的折旧费用共计人民币200000元；4.判令刘劲松支付何先春空租期损失90000元。 一审法院认定事实：何先春与刘劲松于2017年4月24日签订了《租赁协议》，其中何先春为甲方，刘劲松为乙方。协议约定：甲方将位于双流区广都大道的“刘家院子”承租给乙方经营餐饮休闲项目，租期为五年（自2017年8月1日至2022年7月31日止）。协议约定房屋租金为第一年300000元，第二年320000元，第三年340000元，第四年360000元，第五年380000元，租金每年支付一次，若乙方未按时支付房租，需按照当年度租金总额的10%向甲方承担违约责任，同时甲方有权解除合同。乙方向甲方支付押金38000元整，如果乙方合同期满后，未违反协议，如不续签，则甲方全部退还此款。协议还约定乙方在经营期间安装的空调等动产，在经营期满后不得搬走。 2019年9月双方就租赁协议是否继续履行、租金支付等相关问题进行了沟通，但未达成一致。后刘劲松继续在案涉房屋经营至2020年春节前后，并于2020年3、4月份将屋内自购物品予以处置。2020年7月何先春发现刘劲松已将相关物品进行处置，诉至法院。 一审另查明，2001年5月30日，何先春与原双流县东升镇长兴村二社签订土地租赁合同，约定何先春向原双流县东升镇长兴村二社租用土地15.59亩，租赁期限为30年，用于休闲、餐饮项目，且约定何先春可在土地范围内进行种植，可在四周设置铁丝或砖墙栏及简易房屋。 一审还查明，何先春作租赁的上述土地上的房屋未取得建设工程规划许可证和规划许可证，也未办理不动产登记证。 刘劲松于2010年5月24日在四川省成都市双流区××街道××道××段××号××号××区刘家院子餐饮服务部”的个体工商户。 一审法院认为，对本案的争议焦点归纳如下：一、刘劲松与何先春签订的租赁合同是否有效；二、刘劲松是否应当向何先春支付租金以及违约造成的损失和物品的折价费用。一审法院对以上争议焦点做如下评述： 一、关于刘劲松与何先春签订的租赁合同是否有效的问题。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，在本案中，因案涉房屋未取得建设规划许可证，因此刘劲松与何先春签订的租赁协议无效。 二、刘劲松是否应当向何先春支付房屋占有使用费340000元和物品的折价费200000元的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”之规定，在本案中，虽然何先春与刘劲松签订的租赁协议无效，但是双方在签订协议时明知该房屋未取得建设规划许可证，故双方对于租赁协议无效均有过错。双方签订合同后，刘劲松实际上已占有该房屋并用于正常经营，2020年3、4月份刘劲松停止经营并将屋内物品予以处置，但未将房屋交付给何先春，何先春到7月份才发现刘劲松将房屋内物品予以处置，故刘劲松应当按双方约定的租金标准向何先春支付2019年8月至2020年7月期间的房屋占有使用费340000元。自2020年1月23日以来，全国遭受××影响，各地纷纷采取了紧急措施，导致大部分企业停工、停产，对于刘劲松而言，其因××，也不能正常经营，势必给刘劲松带来损失，根据公平原则，因××带来的损失，应当由刘劲松和何先春分担，一审法院酌情确认何先春应分担2020年1月23日至2020年3月22日期间一个月房屋占用费28333.33元。故刘劲松还应向何先春支付房屋占有使用费共计311666.67元。关于物品的折价费200000元的问题，双方虽然在合同中约定了“乙方在经营期间安装的空调等动产，在经营期满后不得搬走”，但是因该合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，一审法院对于何先春要求刘劲松支付折价费用的诉讼请求不予支持。对于刘劲松认为该房屋并非何先春享有，不应向何先春支付占有使用费的主张，一审法院认为，因何先春租用了案涉土地，且刘劲松之前与何先春就案涉土地房屋签订过租赁合同，且也根据租赁合同向何先春履行了合同义务；刘劲松也未举证证明谁是该房屋权利义务的享有者，应当承担不利后果，故一审法院对刘劲松的辩解意见不予采信。 三、对于何先春要求刘劲松支付空租期损失90000元的问题。一审法院认为，何先春所述的租赁物无合法报规报建手续，在一审庭审结束前也未取得相关部门的审批手续，且在2020年7月，何先春已经知道刘劲松已将物品全部处理，何先春也已将锁打开进入该场地，故何先春主张空租期损失无事实依据，一审法院不予支持。 对于刘劲松要求何先春返还租金620000元，因不属于本案审理范围，且刘劲松并未提出反诉诉讼请求，一审法院不予审理。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、刘劲松于判决生效之日起十日内支付何先春2019年8月至2020年7月期间的房屋占有使用费311666.67元；二、驳回何先春的其他诉讼请求。一审案件受理费10100元，减半收取5050元，由何先春负担2325元，刘劲松负担2725元（何先春已预缴5050元）。 二审中，刘劲松提交了新证据，本院组织双方当事人进行了举证、质证。刘劲松提交了如下新证据：1．2012年2月29日的押金条。拟证明何先春收到刘劲松支付的保证金3.8万元。2．装修房屋产生的相关费用收据、《刘家院子收方如下与决算》、《刘家院子建房及装修工程预算》和《天然气工程实施合同》。拟证明房屋修建，土建都是刘劲松做的，投入装修费用、修建房屋、购置空调、桌椅等动产相关费用100万。3．刘劲松与何先春的微信聊天记录，拟证明刘劲松已于2020年5月8日从案涉房屋撤场，未再继续使用。4．2017年期间对案涉房屋修缮的照片4张及转账记录复印件2张。拟证明2017年期间对案涉房屋修缮产生费用38000元。 何先春质证认为：1．刘劲松所提交的证据并非新证据，这些证据在一审中都可以提交，但刘劲松故意不提交，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第65条及民诉法司法解释第102条的规定，应当不予采纳。对该证据的三性不予认可，该收条出具时间为2012年，与本案无关。2．这些证据并非新证据，应当依照民诉法及民诉法司法解释的规定不予采纳，对这些证据的三性不予认可，这些证据显示的时间是2012年，甚至还有一些手写的收条，买的锅碗瓢盆，这些与本案无关。3．不属于新证据，一审就可以提交的，刘劲松拖到二审提交，对三性不予认可。从聊天记录中可以看出，第一次说撤出去的时间是5月8日，应该是从这个时间开始着手准备处理物品家具，而不是4月30日以前就处理完了，这与对方数次陈述自相矛盾，7月12日还在说撤出的事情，可以推断真正撤场的时间不早于7月12日。4．对三性均不予认可，证据是复印件，且无法判断是否与案涉房屋具有关联性，此外无其提供的合同无法核实费用是否合理，即使法院认可其三性，因案涉房屋是刘劲松自己放弃承租，其装修的残值不应支持。对款项记录不予认可，其中有一笔没有摘要，看不出来转账的原因。 本院对刘劲松提交的证据的证据资格与证明力，将在“本院认为部分”一并阐述。 二审中，何先春对一审审理查明事实“后刘劲松继续在案涉房屋经营至2020年春节前后，并于2020年3、4月份将屋内自购物品予以处置”有异议，其认为实际处置时间是6月份。 对一审审理查明的其他事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 二审中，刘劲松申请证人李某、邓某、陈某出庭作证，拟证明发生了装修费用且案涉房屋内的物品于2020年4月份处置完毕。李某陈述装修均发生于2017年之前，邓某陈述在案涉房屋守门至2020年6月份，陈某陈述于2020年4月底在案涉房屋收了旧品，共支付3万余元。 二审中，刘劲松主张何先春向其支付开通天然气、建设污水处理设施、增建房屋、地坪以及对房屋装修等各项费用，或直接在刘劲松应当向何先春支付的房屋占有使用费中冲抵。此外，刘劲松还主张支付的押金38000元，也应当在向何先春支付的房屋占有使用费中冲抵。本院认为，刘劲松的上述两项诉请并未在一审中以抗辩方式提出，亦未提起反诉，现在二审中提出，不属于本案的审理范围，本案中不予审查，刘劲松可另行主张。 本院认为，案涉房屋至今仍未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的《租赁协议》无效。根据双方的诉辩意见，本案二审主要的争议焦点为：一审认定的房屋占有使用费是否适当。对此评议如下： 刘劲松主张案涉房屋内的物品于2020年4月底处置完毕，已经完成了腾退义务，但刘劲松未举证证明双方就腾退事宜协商一致，也未举证证明办理了腾退交接，应当承担举证不能的不利后果。结合刘劲松在2020年5月8日与何先春的微信聊天中表示“我要撤出去了”和2020年5月29日“刘家院子”门口仍张贴低价处理桌子椅子的告示及证人邓某陈述“在刘家院子守门至2020年6月底”的证言可看出，刘劲松主张案涉房屋于2020年4月底已经腾退的主张不成立。一审法院对此认定并无不当，本院予以维持。 综上所述，刘劲松的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5975元，由刘劲松负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  杜玉兰 二〇二一年三月三十日 书记员  何浩铭