黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）黑01民终362号上诉人（原审原告）：唐桂苓，女，1973年10月20日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省绥芬河市体育场路旗苑嘉园Ｂ区。委托诉讼代理人：李洪良，黑龙江晟义律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黑龙江嘉兴房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市香坊区香福路118号。法定代表人：张淑芹，董事长。上诉人唐桂苓因与被上诉人黑龙江嘉兴房地产开发有限公司(以下简称嘉兴公司)商品房预约合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初1088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查及询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。唐桂苓上诉请求：请求撤销（2020）黑0110民初1088号民事判决，发回重审或依法改判，支持唐桂苓的一审诉讼请求。事实与理由：1.一审已查明案涉房屋联机备案于王艳云名下，但未对原因进行查明，案件遗漏诉讼主体，程序违法。案涉房屋联机备案于王艳云名下，客观上不影响唐桂苓一审诉讼请求的实现。2.一审法院适用法律错误，内部认购书应为本约而非预约。本案中唐桂苓通过以物抵债方式获得案涉房屋，嘉兴公司通过以物抵债同样消灭了其对案外人的部分债权，应视为唐桂苓通过以物抵债方式全额支付购房款，内部认购书中明确约定了房屋的位置、面积、总价款，办理更名过户产生的税费等均有明确约定，符合《商品房销售管理办法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，应视为本约。且通过客观交易习惯可知，在开发商对外销售房屋时，通常均是与买受人签订内部认购书，待房屋可以办理联机备案后，才与买受人签订正式商品房买卖合同。3.一审法院一方面承认内部认购书的合法有效性，一方面又排除嘉兴公司作为卖方的义务，是对合同自由原则的违背，自相矛盾。一审判决适用法律错误。嘉兴公司未到庭亦未提交书面答辩意见。唐桂苓向一审法院起诉请求：1.嘉兴公司与唐桂苓就位于哈尔滨市香坊区嘉兴闽江国际小区12栋1单元2502室房屋签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》；2.嘉兴公司向唐桂苓交付案涉房屋并为唐桂苓办理入户各项手续；3.嘉兴公司配合唐桂苓办理案涉房屋不动产权登记证。一审法院认定事实：因案外人李学彬、张艳超拖欠唐桂苓货款700674元，由案外人盖雪以其购买的位于哈尔滨市香坊区闽江国际小区12栋1单元2502号房屋（以下简称案涉房屋），代为偿还上述货款。2014年12月17日，唐桂苓与嘉兴公司签订内部认购书，内容为：“坐落于嘉兴闽江国际12号楼1单元25层02号，房屋参考建筑面积101．81平方米，认购金额720814元，在付款方式一栏约定一次性付款。乙方（唐桂苓）在签订本协议时通晓并同意遵守该协议之约定。此《嘉兴·闽江国际内部认购书》自双方签字之后即行生效，双方在签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》后此协议自动失效。”同日，嘉兴公司向唐桂苓出具收据（编号为0005712），该收据中交款单位栏内为唐桂苓，收款方式栏内为三兴抵账，人民币栏内金额为720814元，收款事由为嘉兴闽江国际12栋1单元2502室，嘉兴公司在收款单位处盖章。该内部认购书签订后，嘉兴公司未向唐桂苓交付案涉房屋，经查询该房屋在房管部门联机备案系统中为已备案状态，备案人为第三人王艳云所有（合同号为17127297386），且该房屋处于被其他法院查封状态。另查明，嘉兴公司以王艳云为被告向一审法院另行提起民事诉讼，请求确认双方签订的《商品房买卖合同》（包括本案房屋）无效，在该案庭审过程中嘉兴公司自认其与王艳云并非真实房屋买卖合同关系，一审法院作出（2019）黑0110民初2694号民事判决书，驳回嘉兴公司诉讼请求，现该判决已发生法律效力。在本案审理过程中，经唐桂苓申请，一审法院对案涉房屋采取预查封的保全措施，查封期为三年。一审法院认为，本案争议焦点为唐桂苓、嘉兴公司之间法律关系的认定问题。根据《中华人民共和国合同法》规定，在没有法律明确规定或当事人明确约定的情况下，合同原则上为诺成性合同。以物抵债合同在没有当事人明确约定将物的交付作为以物抵债协议成立要件的情况下，就应当认定以物抵债协议为诺成性合同，自双方达成合意时成立，不以抵债物的交付或办理过户登记作为成立要件。结合本案，嘉兴公司与案外人盖雪之间系房屋买卖合同关系，盖雪自愿以案涉房屋为他人用于抵顶唐桂苓债务，唐桂苓、嘉兴公司签订了内部认购书，嘉兴公司为唐桂苓出具了房款收据后，唐桂苓、嘉兴公司之间实际形成房屋买卖关系，唐桂苓、嘉兴公司签订内部认购书的内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效。关于唐桂苓要求嘉兴公司交付房屋并与其签订正式商品房买卖合同、出具购房发票及办理房屋登记手续的问题，因内部认购书中明确约定双方签订哈尔滨市商品房买卖合同书后，该认购协议自动失效，双方签订内部认购书的目的是为将来签订买卖合同所作的事先约定，与商品房买卖合同存在根本区别，但不能因内部认购书与商品房买卖合同具有关联性就否定内部认购书的独立性，故本案内部认购书应为预约合同。商品房买卖合同的本约一般使用的是商品房买卖合同的格式文本，对特定房屋的交易约定具体明确。在合同中对房屋买卖的主要内容即房屋的具体位置、面积、房价款、付款方式、交付时间等均有明确约定，预约与本约的本质区别在于存在法律或事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或不确定，而本约不存在这一情况。根据《商品房销售管理办法》第十六条：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订的等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的该协议应当认定为商品房买卖合同。结合本案唐桂苓、嘉兴公司签订的《内部认购书》没有达到《商品房管理办法》第十六条规定的房屋买卖合同的标准，且内部认购书没有对案涉房屋交付作出约定，该认购书存在不确定性，现双方的买卖行为未完成，经法院释明，唐桂苓坚持其诉讼请求，唐桂苓要求嘉兴公司交付房屋及与其签订正式商品房买卖合同等诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百八十六条，《商品房销售管理办法》第十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决驳回原告唐桂苓的诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未举示新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：依照《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第8条规定：“审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利。”本案一审查明案涉房屋处于被其他法院查封状态，唐桂苓对此并无异议且认可，依据前述《意见》及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，唐桂苓提起本案诉讼不符合前述法律规定。一审法院对此予以审理及判决显属不当，本院予以纠正。故依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初1088号民事判决；二、驳回唐桂苓的起诉。一审案件受理费100元退还唐桂苓，申请费4124元由唐桂苓负担；唐桂苓预交的二审案件受理费100元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  万迎审判员  柳波审判员  宋凯（）二〇二一年三月三十日法官助理张智慧书记员于杨