贵州省贵定县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔2723民初205号 原告：陈萍，女，汉族，1970年7月12日生，户籍住址重庆市铜梁区。现住贵州省贵定县。 原告：蒋广平，男，汉族，1970年7月19日生，汉族，户籍住址重庆市铜梁县。现住贵州省贵定县。 委托诉讼代理人：蒋泽勇，贵州公达律师事务所律师。 被告：贵定县永耀房地产开发有限公司。 统一社会信用代码：915227230827549487。 住所地：贵州省贵定县城关镇新桥街农贸市场内。 法定代表人：赵耀君，公司执董事。 委托诉讼代理人：莫雪，贵州仁义律师事务所律师。 原告陈萍、蒋广平诉与被告贵定县永耀房地产开发有限公司（以下简称永耀公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月14日受理后，依法适用简易程序，于同年3月4日公开开庭进行了审理，原告陈萍、蒋广平及其委托诉讼代理人蒋泽勇，被告永耀公司的委托诉讼代理人莫雪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告陈萍、蒋广平向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告将贵定县永耀商贸城棚户区改造项目第1，2、3号商业裙楼X层X-XX号商品房办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，协助原告办理产权证书。二、依法判决被告向原告支付贵定县永耀商贸城棚户区的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金（从2019年3月26日起，以购房总款1457000元为基数，每日万分之一计算，计算至被告向原告交付商品房转移登记有关文书并办理到产权证书时止。截止2020年11月15日的违约金计算为87565.7元）三、本案所有诉讼费由被告承担。 事实及理由：2019年3月25日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，原告购买被告位于贵定县永耀商贸城房屋（购房总价款1457000元）。合同第二十二条约定被告应当在2017年12月30日前，取得该商品房的所有权初始登记。并将办理商品房转移登记有关文书交付给原告，否则被告每日按已付房价款的万分之一向原告支付违约金。2019年6月被告向原告移交了房屋。依约被告应当在签订《商品房购房合同》时将办理商品房转移登记有关文书交付给原告，以办理房屋产权证书截至原告起诉之日，被告均未能依约按时将办理商品房转移登记有关文书交付给原告。被告的行为已严重违约，侵犯了原告的合法权益。为此提起诉讼，请求依法判决。 被告永耀公司辩称：一、原告与被告签订了补充合同，交房改为2019年6月30日，所以办证的时间应该是2019年10月底；二、根据合同22条约定，违约金应该按照活期存款利息计算；三、被告在施工过程中存在不可抗力因素请求予以扣除：1、由于暴雨等恶劣天气导致22天的延迟，请予以扣减；2、安全事故导致停工的时间为3天；3、环保督查，政府要求停工总共是20天，以及中高考等延迟20天。以上时间65天请法庭予以扣减。综上原告起诉的违约金起算时间错误，违约金过高，请驳回原告不适的诉请。 本院经审理认定事实如下：2018年8月27日，原告陈萍、蒋广平向被告永耀公司交付购房定金50000元，购买被告开发的位于贵定县永耀商贸城房屋。2018年11月19日又支付被告购房款700000元。2019年3月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告永耀公司将自己开发位于贵定县的房屋出售给原告，套内建筑面积58.40平方米，每平方米24948.63元，房屋总价款为1457000元。出卖人应当于2017年8月30日前向买受人交付该商品房；出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，逾期办理在约定日期起180日内，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房屋通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行活期存款利率支付利息。同日，双方签订《商品房合同补充协议书》约定：因政府原因推迟了开工时间，交房时间从2017年8月30日之前修改为2019年6月30日之前。合同签订后，原告支付剩余购房款707000元。2019年6月4日，被告将房屋交付原告。此后，双方因办理房屋转移登记问题发生纠纷，原告遂向本院提起诉讼。 另查明，相关部门于2016年4月向被告交付涉案商品房的建设用地，该项目在2016年至2018年建设过程中，被告在中高考、雨雪天气、环保督查、安全检查期间停工62天。 上述事实，有当事人的陈述，原告提供的身份证、《商品房买卖合同》、《收据》、银行转账凭证、《商品房预售合同登记备案表》，被告提交的《营业执照》、《商品房合同补充协议书》、贵定县综合执法局出具的《证明》、贵定县住建局出具的《说明》《施工日志》、本院（2020）黔2723民初2431号《民事判决书》等证据证明，经庭审质证和本院审查，依法予以确认定。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房合同补充协议书》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方应当按照合同约定履行各自权利义务。作为商品房买卖合同的标的物（房屋），办理房屋权属登记转移是买受人取得该房屋物权的标志，同时，也是作为出卖人的基本义务。双方约定被告应于2017年12月30日前取得涉案房屋的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文件交付原告，但是双方签订合同的时间是2019年3月25日，上述时间显然不切实际，补充协议约定了交房时间为2019年6月30日，未约定办理商品房转移登记有关文件交付时间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第二项的规定，被告自房屋交付使用之日起90日未能取得不动产权属证书的，应当承担违约责任。原告请求被告将房屋转移登记相关文书交付，本院予以支持。被告交付原告房屋时间为2019年6月4日，因此违约金计算起始时间应为2019年9月2日。关于违约金计算方法问题，原告请求以购房款为基数，按每日万分之一计收违约金至转移登记文书交付时止。虽然双方约定被告逾期办证的，买受人选择退房，但原告实际已经接收房屋，且并未主张要求退房，被告也予以默认，而双方对于此情况未约定逾期办证的违约责任及违约金计算方式，鉴于原告未提供证据证明逾期办证给其造成的实际损失，应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定来确定违约金的计算标准，现原告主张的违约金计算标准未超过该规定的计算标准，本院予以支持。被告主张逾期履行系因不可抗力的因素造成，从被告提供的证据来看，停工原因均发生在双方签订合同之前，被告并未提供证据证明签订合同之后存在不可抗力造成逾期的情形，被告的抗辩意见本院不予采纳。双方因履行合同发生争议是在《中华人民共和国民法典》施行后，应当适用《中华人民共和国民法典》的规定，为此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，2021年1月1日施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告贵定县永耀房地产开发有限公司于取得涉案房屋初始登记之日起十五日内向原告陈萍、蒋广平交付商品房转移登记相关文书； 二、被告贵定县永耀房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内以已付购房款1457000元为基数，从2019年9月2日起，按日万分之一计算给付原告陈萍、蒋广平逾期办证违约金，至被告将商品房转移登记相关文书交付原告之日止。 如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费元1990，减半收取995元，由被告贵定县永耀房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如义务人未按判决规定的期间履行义务，权利人可在判决确定的履行期间最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审判员  杜贵平 二〇二一年三月二十二日 书记员  吴颖雪