吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终525号上诉人（原审被告）：刘文旭，男，1969年5月1日生，汉族，户籍地吉林省吉林市昌邑区，现住吉林省吉林市昌邑区。被上诉人（原审原告）：吉林市裕达物业服务有限公司，住所地：吉林省吉林市昌邑区。法定代表人：钟宪臣，该公司董事长。委托诉讼代理人：栾弼涵，吉林保民律师事务所律师。委托诉讼代理人：李杨，该公司房管部长。上诉人刘文旭因与被上诉人吉林市裕达物业服务有限公司（以下简称裕达物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省吉林市昌邑区人民法院（2020）吉0202民初3966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。刘文旭上诉请求：1.撤销一审民事判决，发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用元由裕达物业公司承担。事实和理由：一审判决违背了“以事实为依据，以法律为准绳”的原则。一、认定事实不清。一审判决在认定事实部分，笼统认定《沈铁幸福里小区物业服务委托合同》有效，但却有意回避了刘文旭商业网点不在封闭管理的小区范围内，且物业公司没有提供服务的关键事实。有意回避了裕达物业公司违背了《物业管理条例》第九条：“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素”非住宅区与住宅区的有区隔的商业网点等房屋应按不同区域划分物业管理。有意回避了物业公司没有为小区外商业网点提供物业服务的事实。且对刘文旭提供的照片证据以“不足以证明”为由，否定了证据的有效性，但并没有具体说明什么理由“不足以证明”。而裕达物业公司出示的提供服务的照片都是在封闭小区院内，和院外网点没有关系，却被判定有效证据。二、作为依据的“合同”侵犯了商业网点业主合法权益。1.侵犯知情权：一审判决认定物业服务合同包含了小区居民、商业网点，但是，因为划分区域的问题，该合同签订时没有征求商铺业主意见，始终也没有与商铺业主见面。合同中也没有关于服务项目和收费标准的意见参与其中，也就是说该合同签订时没有代表商业网点的人员参与。小区住宅业主委员会也没有代表小区外非住宅业主的意愿和义务，事实是从没有出面与我方接触。2.物业公司并没有出示该合同内容是如何体现不同区域是如何区别管理和服务的，如果合同内容没有针对商业网点的差异性服务条款，那么，这个合同就是不符合要求的。如果有，但没有提供服务，就是物业服务公司违约在先。三、在没有为商业网点提供物业服务的情况下，把为封闭小区内在提供的服务强加在小区外的商业网点身上，并利用诉讼手段强行收取过去几年的物业费（而且是1.9元高标准加滞纳金违约金）是不合理的。一审在庭审过程中，在涉及物业公司对刘文旭所在区域没有提供安全、卫生、秩序等管理服务等问题时，裕达物业公司代理人辩解说，刘文旭所在区域属于公共区域，不在他们物业管理之内。刘文旭当庭指出：这等于承认物业弃管了。一审有记录为证。一审中，刘文旭当庭出示照片举证说明，其物业区域是在小区大门外的非住宅区域--商业网点，明显的区隔是小区门里门外之分。小区内居民的电梯使用、安全守护、巡视、夜间巡楼、监控值班；小区内环境卫生清扫、清雪、垃圾清运；绿化带种植、维护；小区道路维修等服务，刘文旭均未享受到的。相反，我们商户所必须的物业服务项目却没有一样没有。在通道管理上没有服务，只有添堵。1.幸福里小区案涉商铺位于中兴街；下穿通道坎上，属于袋型通道进出只能通过小区大门北侧一个通道，和小区人行道共用一条道。物业公司在通道上摆了几个石墩，造成狭窄，刮车时有发生。通道口经常停车堵塞通道，物业公司放弃管理，形成潜在的安全隐患。对消防通道堵塞车辆放任不管，设置障碍，以致道路狭窄，拐角过小，消防车无法进入。刘文旭租赁房屋给华瑞医院使用，华瑞医院因物业服务问题被迫搬走，现房屋已经闲置两年，给刘文旭造成很大损失。更加危险的作为消防通道，每天都被通道上停满车辆所堵塞。夜里门前停满车辆，压坏台阶无人修理。2.垃圾成堆，不是一年堆积的。裕达物业公司以“门前三包”为由，对商户存在的车辆停放问题、卫生问题、植树隔离带、被压坏的台阶等采取放弃管理的态度，从2016年入住到2018年7月是完全弃管的，长年累积的成堆垃圾。2019年之后开始在1号楼六户商铺门前设立了一个垃圾桶，每天倒运一次垃圾。其他服务项目都没有提供。在商铺对面绿化带维护上是空白，从没有一次修剪清理，里面垃圾成堆，极易造成火灾。高大杨树一阵风就刮断树枝，存在安全隐患。尤其严重的是物业对商户物业的消防设施长期弃管，喷淋设施湿式报警阀水表长期显示为零，长期没有水压。关于物业收费标准按每平方1.9元收取问题，一审刘文旭曾当庭质疑是怎么来的，对应哪些项目，裕达物业公司没有给出说明。综上，一审判决违背相关法律规定和事实，应予以撤销，本案应发回重审或改判。裕达物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回刘文旭的上诉请求。一、刘文旭在主张与裕达物业公司从未发生物业服务关系，是对事实的扭曲。在一审时，裕达物业公司已经向法庭提供了证据，足以证明裕达物业公司为整个吉林市龙潭区天硕家园小区进行物业服务。包括：绿化、清雪、门禁、监控、擦围栏、垃圾清运、化粪池蓄水池的维修养护、消防设施检修等等。根据《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用”的规定，刘文旭作为业主，在接受服务的同时就应当缴纳物业服务费。自2016年3月1日至今，刘文旭从未向吉林市寓龙房产物业服务有限公司（以下简称寓龙公司），现裕达物业公司缴纳过任何物业服务费，此行为已经构成违约。刘文旭拖欠物业费、必然会使物业企业实时需要投入的物业管理资金减少，导致小区物业管理服务质量一定程度的下降。同时，因物业服务质量的下降，也必然对已经按时足额缴纳物业费的业主享受物业服务的权益遭到损害。据此《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。即便没有在合同中明确约定违约金，裕达物业公司亦有权向刘文旭要求违约金。何况，根据双方签订的《前期物业服务合同》中已经明确约定了违约金的计算方式。一审法院无过错。二、刘文旭主张由于“商业网点”不在小区范围内，从而认定自己不应缴纳物业费，属认定事实错误。在一审庭审中已经详细阐述过，吉林市沈铁幸福里小区业主委员会与寓龙公司签订了三期《前期物业服务合同》，2019年依国资委公企与私企分开的要求，经吉林市沈铁幸福里小区业主委员会的同意，由新成立的裕达物业公司继续履行上述服务委托合同，向吉林市沈铁幸福里小区全体业主提供物业服务。刘文旭为案涉网点业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业前的那个的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服企业签订的物业服务合同对业主具有约束力”之规定，吉林市沈铁幸福里小区业主委员会与寓龙公司签订的《物业服务委托合同》符合法律规定，对包括刘文旭在内的全体业主均具有约束力。综上，应依法驳回刘文旭不合理的上诉请求。裕达物业公司向一审法院起诉请求：1.判令刘文旭给付拖欠裕达物业公司的物业服务费16,937元及违约金3,387.40元，合计20,324.40元。一审法院认定事实：2016年2月24日、2017年1月9日和2018年12月31日，甲方吉林市沈铁幸福里小区业主委员与乙方寓龙公司签订三期《沈铁幸福里小区物业服务委托合同》，约定：甲方委托乙方对沈铁幸福里小区住宅、商铺和地库提供物业管理服务，委托服务期限为自2016年2月24日至2021年12月31日（其中第一期合同期限为自2016年2月24日至2017年2月23日，第二期为自2017年2月24日至2018年12月31日，第三期为自2019年1月1日至2021年12月31日），商业物业费按前期物业服务合同服务价格执行。关于物业服务费的逾期缴纳问题，第一期委托合同约定：物业费于合同签订之日起30日内缴纳，逾期30日不交者，自逾期之日起，按应缴纳物业费总额每日1‰交纳滞纳金；第二期委托合同约定：物业服务合同签订生效之日起，业主或物业使用人应向乙方足额缴纳本年度物业服务费，对于预期不缴纳物业服务费的，按日1‰标准收取违约金；第三期委托合同约定：物业服务合同签订生效之日起，业主或物业使用人应在每年5月30日前向乙方足额缴纳本年度物业服务费，对于逾期不缴纳物业服务费的，按日1‰标准收取违约金。刘文旭系案涉网点（建筑面积148.57平方米）业主，物业费为每月每平方米1.9元，自2016年3月1日至2020年12月31日期间未缴纳物业费。经催要仍未缴纳。2019年3月份，依国资委公企与私企分开的要求，经吉林市昌邑区沈铁幸福里小区业主委员会同意，由新成立的“裕达物业公司”继续履行上述物业服务委托合同。同时，寓龙公司与裕达物业公司达成债权转让协议，将该小区业主自2016年3月1日至2019年3月31日欠物业服务费共计1,425,333.80元的债权转让给了裕达物业公司。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。据此，吉林市沈铁幸福里小区业主委员与寓龙公司签订的《沈铁幸福里小区物业服务委托合同》符合法律规定，且真实有效，对全体业主具有约束力，物业服务企业与业主均应按合同约定行使权利、履行义务。裕达物业公司成立后，取代寓龙公司继续享有服务委托合同约定的权利，并履行合同义务。刘文旭提供的证据，不足以有效说明刘文旭抗辩所主张的事实，也不能成为其拒绝缴纳物业费的正当事由。《物业管理条例》第七条第五项规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。”同时，第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。故刘文旭作为业主，应当依照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。刘文旭拖欠物业费，必然会使物业服务企业实时需要投入的物业管理资金减少，导致小区物业管理服务质量一定程度的下降，同时，因物业管理服务质量的下降，也必然对已经按时足额缴纳物业费的业主享受物业服务的权益遭到损害。刘文旭长期拖欠物业费的行为，已构成违约，裕达物业公司要求刘文旭依约缴纳物业费，并支付一定违约金，有合同约定，且于法有据。裕达物业公司要求刘文旭缴纳自2016年3月1日至2021年2月28日期间的物业费，但在3期物业服务委托合同中，第一期和第二期的委托合同均未能明确约定交费时间，第三期委托合同中约定于每年5月30日前交纳本年度物业费，但未约定“本年度”的起始和截止时间，按通常理解应为自每年的1月1日起至12月31日止期间为本年度，故刘文旭应缴费的期间应确定为自2016年3月1日起至2020年12月31日止的期间。刘文旭商铺物业服务费收取标准为1.9元／月／平方米，自2016年3月1日至2020年12月31日止为4年10个月，刘文旭应交纳物业费为16,372.41元（148.57平方米×1.9元／平方米／月×58月）。关于违约金，裕达物业公司请求按总欠费额的20％计算，即3,274.48元（16,372.41元×20％），符合法律规定，应予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定作出判决：一、刘文旭于判决生效之日起五日内一次性给付裕达物业公司物业费16,372.41元及违约金3,274.48元，合计19,646.89元。二、驳回裕达物业公司的其他诉讼请求。案件受理费154元，由裕达物业公司负担5元，刘文旭负担149元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本案对一审查明的相关事实予以确认。另查明，2013年吉林市吉铁房地产开发有限公司与吉林市吉铁物业有限公司就案涉小区签订《前期物业服务合同》。该合同第十条约定：物业管理服务费按1.6元标准收取。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。裕达物业公司为案涉小区提供物业服务，刘文旭为小区业主，双方之间形成了物业服务合同关系。物业服务具有整体性，不同的业主对物业服务的质量评价存在差异。物业公司应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量。小区业主应依约缴纳物业费，对于物业公司的物业服务质量，业主可以合理方式提出异议或由业主大会决议更换物业公司，而非以拒交物业费的方式进行对抗。刘文旭作为案涉小区业主应当按照合同约定交纳物业费。关于物业费收费标准问题。经查，案涉小区前期物业合同中，约定的物业费标准为1.6元。故本案物业费的收费标准应为每月每米1.6元。裕达物业公司虽然主张应按照每月每米1.9元收取物业费用，但未提供充分有效的证据予以证实，本院不予支持。关于违约金问题。本案中，刘文旭系因物业服务质量存在瑕疵未按约定交纳物业费。根据其提供的相关证据显示，案涉小区的物业服务，亦有需要进一步完善的部分。此外，裕达物业公司系基于寓龙公司的债权转让行为取得部分案涉债权，其未提供相关证据证实该转让的债权中包括本案的违约金部分，故刘文旭不应支付逾期交纳物业费的违约金，本院对刘文旭此部分上诉主张予以支持。综上所述，刘文旭的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林省吉林市昌邑区人民法院（2020）吉0202民初3966号民事判决；二、刘文旭于判决生效后五日内一次性给付吉林市裕达物业服务有限公司物业费13,787.30元；三、驳回吉林市裕达物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决规定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费154元、由刘文旭承担104元，由吉林市裕达物业服务有限公司负担50元。二审案件受理费291元，由刘文旭负担191元，由吉林市裕达物业服务有限公司负担100元。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  李 炜审判员  郝振翔二〇二一年三月三十日书记员  周双媛