四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川06民终355号 上诉人（原审原告、原审反诉被告）：四川元祖食品有限公司，住所地四川省成都市高新区新园大道18号。统一社会信用代码91510100788100452L。 法定代表人：张秀琬，该公司董事长。 委托诉讼代理人：兰迪，该公司职工。 委托诉讼代理人：冷雁伶，该公司职工。 上诉人（原审被告、原审反诉原告）：何艳，女，汉族，1976年11月11日出生，住四川省中江县。 委托诉讼代理人：胡勇，四川宁安律师事务所律师。 四川元祖食品有限公司（以下简称元祖食品公司）因与何艳房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省中江县人民法院（2020）川0623民初3704号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 元祖食品公司的上诉请求：一、撤销一审判决并改判何艳退还上诉人租金40000元；二、何艳承担本案诉讼费。事实及理由：元祖食品公司在租赁房屋后委托专业机构对墙面进行检测，检测报告载明无法拆除。何艳在明知墙面不能拆除导致元祖食品公司无法使用该房屋，且在元祖食品公司向何艳发送《公函》后何艳未配合上诉人办理交接手续存在过错，一审法院认定租金有误。 何艳答辩：该墙体无法拆除与何艳无关，且所发放的通知并未经何艳同意，并且根据合同约定元祖食品公司并未按约支付租金构成违约。 何艳的上诉请求：一、撤销一审判决并改判元祖食品公司赔偿何艳租金损失5万元及逾期付款违约金1050元、解除合同违约金15000元，共合计66050元；二、判令元祖食品公司对租赁房屋恢复原状或支付恢复原状装修费用；三、元祖食品公司承担本案上诉费。事实及理由：一、双方签订的房屋租赁合同合法有效，应当依法予以保护，该租赁合同仅仅针对何艳的单门面出租，因不能拆除墙体其过错元祖食品公司应当承担全部的责任，何艳方没有责任；二、元祖食品公司未按照合同约定的时间支付租金存在违约；元祖食品公司在双方房屋交接时通过双方见面及书面形式，元祖食品公司确认移交的房屋符合交付条件，但元祖食品公司仅以2020年7月20日单方发函的形式单方终止合同没有与何艳现场及书面的移交，至今未向何艳移交房屋钥匙，也未将房屋进行整修；三、何艳方为减少其损失被迫以降价的方式出租给案外人，应当由元祖食品公司承担所有的违约责任；四、元祖食品公司构成违约，应当依照《中华人民共和国合同法》的规定，判令元祖食品公司赔偿何艳的损失费用。 元祖食品公司答辩：一审法院判决事实清楚，请求支持我方上诉请求。双方在合同履行时并未出现过错，且元祖食品公司并未使用房屋，应当不能承担其租金及违约金，且何艳将房屋出租给案外人，元祖食品公司不应恢复原状。 元祖食品公司向一审法院的诉讼请求：一、判令解除元祖食品公司与何艳签订的《经营场地租赁合同》；二、判令何艳退还元祖食品公司已支付的保证金10000.00元和租金40000.00元；三、本案诉讼费用由何艳承担。 何艳向一审法院提出的反诉请求：一、判令元祖食品公司向何艳支付租金50000.00元及逾期付款违约金1050.00元、解除合同违约金15000.00元；二、判令元祖食品公司对租赁房屋恢复原状或支付恢复原状装修费用；三、判令反诉诉讼费用由元祖食品公司承担。 一审法院认定的事实：2020年4月29日，何艳（甲方）与元祖食品公司（乙方）签订《经营场地租赁合同》，主要约定：甲方同意将坐落于中江县××镇××路××号的房屋出租给乙方开设元祖专卖店，租赁期限为5年，自2020年5月15日起至2025年5月14日止，甲方应于2020年5月22日前将房屋交付给乙方，双方应签订房屋交接书作为交付房屋的依据；第一年租金为97200.00元，甲方净收益为90000.00元，先付租金后用房屋，每年4月14日一次性付清；乙方应于本合同签订前向甲方支付房屋租赁保证金10000.00元，因甲方原因终止合同，甲方将保证金抵扣本合同约定由乙方支付的费用后，一次性无息返还给乙方，如乙方单方面终止合同则保证金不予退还；合同期间，乙方可视经营需要对该房屋进行自主装修，但装修应当不影响房屋主体结构；除因甲方原因，乙方逾期支付房屋租金超过7日，自第1日起，每逾期一天，应按逾期金额以万分之一比例支付逾期付款违约金；因合同一方原因提前解除合同的，须向对方赔偿违约金，在第一个租赁年度内提前终止合同的，违约方应向守约方支付当期2个月租金作为违约金。2020年4月30日，元祖食品公司向何艳转款支付“中江县签约租赁保证金”10000.00元。2020年5月18日，元祖食品公司通过银行转款向何艳支付租金40000.00元。何艳于2020年5月22日前将房屋交付给元祖食品公司。 同月，元祖食品公司与案外人杨沿辉签订《经营场地租赁合同》，由元祖食品公司承租中江县凯江镇伍城中路49号房屋，该房屋与上述51号房屋相邻，共用一堵隔墙。元祖食品公司拟打通两处房屋的隔墙，并在签订合同前已将此装修计划告知何艳。 2020年5月22日，受元祖食品公司元祖食品中江县店委托，四川玖玖建筑工程检测鉴定有限公司对中江县××路××号房屋局部墙体拆除对房屋影响进行检测，并于2020年5月27日出具检测报告，其中结构安全性结论为“综合现场检测情况，元祖食品中江店轴线2／Ｂ-Ｃ具备承重性，如装修需要拆除，需具备资质设计公司进行设计，加固公司对墙体拆除部分进行有效加固后方可拆除”，并建议“定期对房屋进行检查维护”。此后，元祖食品公司就上述49、51号房屋承重隔墙打通事宜向房屋上层业主征询意见，并承诺若业主同意拆除墙体，元祖食品公司将采取必要加固措施以保障安全，并于退租时恢复原状。经征询10户业主意见，其中9户业主不同意元祖食品公司拆除上述49、51号房屋隔墙。 2020年5月29日，何艳向元祖食品公司邮寄催收房租通知，告知元祖食品公司立即支付尚欠房租5万元及逾期付款违约金。 2020年7月20日，元祖食品公司向何艳发送《公函》，以无法拆除隔墙，房屋面积未达到公司开设门店的最低面积要求，不能实现租赁合同的目的为由，要求何艳退还元祖食品公司已付的保证金10000.00元和租金40000.00元，并明确《经营场地租赁合同》于2020年7月20日终止。 2020年11月14日，何艳将中江县××镇××路××号房屋出租给案外人王某，约定租赁期限为5年6个月，租金为7万元／年。 诉讼过程中，何艳同意解除与元祖食品公司签订的《经营场地租赁合同》。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。双方当事人自愿协商签订《经营场地租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的禁止性规定，双方由此建立的租赁合同关系合法有效。因经营需要，元祖食品公司订立案涉租赁合同时，明示何艳须拆除49、51号房屋隔墙才能达到经营要求、实现合同目的，何艳对元祖食品公司该意思表示无异议。但经鉴定，上述隔墙系处于一楼的承重墙，需经专门设计并由专业公司有效加固方能拆除。且经元祖食品公司征询意见，多数业主不同意拆除上述隔墙。由此可见，导致隔墙不能拆除是不可归责于双方的原因。由于隔墙不能拆除，元祖食品公司无法达到经营要求，故而无法实现合同目的。元祖食品公司向何艳发出的终止合同《公函》其实为解除合同的意思表示，何艳于2020年7月20日收悉该《公函》。元祖食品公司在通知解除合同后再提起诉讼请求解除合同，何艳亦同意解除，故双方签订的《经营场地租赁合同》应于2020年7月20日解除。 根据前述事实理由，案涉合同不能继续履行的根本原因在于商铺隔墙不能拆除则无法达到元祖食品公司经营要求，从而不能实现其合同目的，该原因力是双方在订立合同时无法预见的因素所致。故合同解除后，元祖食品公司要求何艳退还保证金10000.00元，应予以支持。租赁合同解除后，元祖食品公司应依法向何艳返还租赁物。何艳于2020年7月20日收悉元祖食品公司发出的终止合同《公函》，并于2020年11月14日将案涉房屋另行出租给他人系客观事实。但在该期间，无证据证明元祖食品公司是否履行返还租赁房屋义务及返还租赁房屋日期，客观上导致案涉租赁房屋在该期间产生空档租金损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”元祖食品公司向何艳发送的终止合同《公函》，未约定异议期，何艳亦未在法律规定的三个月内提出异议，故对何艳收悉《公函》至实际再另行出租期间的租金损失确定由元祖食品公司负担三个月为宜。综上，对元祖食品公司请求返还的租金确定为2500.00元【40000.00元－15000.00元（7月20日前租金）－22500.00元（7月20日后3个月租金）】。 依前述合同解除理由，双方对合同不能继续履行均无过错，何艳主张的逾期付款违约金及解除合同违约金于法无据，本院不予支持。因何艳已将房屋再次出租，支持恢复原状不仅可能造成何艳与第三人合同利益受损，也必然扩大元祖食品公司损失。故对于何艳要求元祖食品公司装饰房屋恢复原状或支付恢复原状装修费用的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国物权法》第七十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除四川元祖食品有限公司与何艳于2020年4月29日签订的《经营场地租赁合同》；二、何艳于判决生效之日起十五日内向四川元祖食品有限公司退还保证金10000.00元和租金2500.00元；三、驳回四川元祖食品有限公司的其他诉讼请求；四、驳回何艳的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费525.00元，由四川元祖食品有限公司负担394.00元，由何艳负担131.00元；反诉案件受理费725.00元，由何艳负担。 二审中，何艳出示一份微信聊天记录，用以证明双方在签订合同时元祖食品公司承认5万元的转让费，但是该转让费是分五年在租金里进行支付，现在一年的租金都未给完，后面的转让费更无法支付。元祖食品公司质证认为，对证据的真实性无异议，其转让费是何艳单方陈述，元祖食品公司并未同意。本院审查认为，该聊天记录中的内容不能证明元祖食品同意支付5万元的转让费，不能达到何艳的证明目的，且何艳主张的系剩下的5万元租金，并非转让费，其证明目的也与本案无关，对该份证据不予采信。 二审查明的案件事实及证据与一审一致，本院予以确认。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，人民法院审理二审案件，应当围绕上诉请求有关的事实和法律适用进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。 结合当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、元祖食品有限公司应当承担多少房屋租金的问题？二、元祖食品公司是否违约，是否应当向何艳支付剩余的5万元租金及支付违约金？三、元祖食品公司是否应当将案涉房屋恢复原状或支付恢复原状装修费用？ 关于争议焦点一，本院认为，本案中，双方在签订合同时即明知元祖食品公司租赁案涉房屋需对租赁的两间房屋中的隔墙进行拆除，何艳虽对拆除该隔墙无异议，但因该隔墙系承重墙，涉及楼上相关业主的公共利益，元祖食品公司就拆除该隔墙方案征求楼上业主意见，楼上大多数业主不同意拆除，致使该隔墙不能拆除，不能满足元祖食品公司的经营需要，致使合同目的不能实现，双方对合同不能继续履行均无过错，系因双方在订立合同时无法预见的因素所致。虽案涉合同不能继续履行系无法预见的因素所致，但客观上造成了从2020年7月20日元祖食品公司发出终止合同《公函》到2020年11月14日何艳将案涉房屋另行出租前的空档租金损失，一审法院根据案件实际情况，元祖食品公司发出终止合同《公函》的时间、双方未进行房屋交接的情况、何艳将案涉房屋另行出租的时间、及公平原则，酌情确定元祖食品公司租金支付至2020年10月20日，共计37500元并无不当。 关于争议焦点二，如前所述，双方对合同不能继续履行均无过错，且何艳于2020年11月14日已将案涉房屋另租他人，何艳要求元祖食品公司履行案涉合同中未支付的剩余5万元房租及违约金的请求无事实和法律依据。 关于争议焦点三，案涉房屋已另租他人，恢复原状必将影响现案涉房屋承租人的利益，已无恢复原状的必要，上诉人的该上诉请求不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人元祖食品公司、何艳的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2250元，由四川元祖食品有限公司负担800元、何艳负担1450元。 本判决为终审判决。 审 判 长  邵 敏 审 判 员  王海燕 审 判 员  杨静静 二〇二一年三月十八日 法官助理  张 娇 书 记 员  王 莉