西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0112民初4007号 原告：西安某某物业管理集团有限公司。法定代表人：戴建民，执行董事。委托诉讼代理人：周俊利，女，该公司法务，住该公司。被告：杨某某。原告西安某某物业管理集团有限公司（以下简称某某物业公司）与被告杨某某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某某物业公司的委托诉讼代理人周俊利、被告杨某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某某物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的2017年7月至2020年6月期间的物业费、电梯费、生活垃圾费、公共照明费、水费共计16917.8元；2、判令被告向原告支付自2017年7月至2020年6月期间逾期交纳物业费用的违约金2411元及2020年6月起至被告实际向原告交纳物业费用之日期间的逾期违约金；3、被告负担本次诉讼费用。事实和理由：原告系西安市未央区万象嘉城小区物业管理公司，被告系万象嘉城小区2-2-2801、1-1-1101、2-1-2402房屋业主。2015年3月25日，原告与被告所在社区（即西安市未央区东风路万象嘉城社区）的开发商陕西锦鹏置业有限公司签署了《物业服务管理合同》，受其所托对万象嘉城小区提供物业管理服务，与被告本人也签署了《前期物业服务协议》，约定由被告向原告按时交纳物业费用并承担预期缴纳违约金的后果。原告依约向被告提供了完善的物业管理服务，但被告从2017年7月至2020年6月拖欠应交纳物业管理费等各项费用共计16917.8元，且多次催缴无果并产生违约金2411元。被告杨某某辩称，1、认可2017年7月到2020年6月的物业费没有交纳的事实，但对物业费的计算方式有异议，其名下三套房，2801室是用来自己居住的，其他两套房1号楼1单元1101室，2号楼1单元2402室是处于空置状态的；2、其名下的私人车位061，被物业公司占用并收益；3、原告应提供相应的收费细则及政府下发的收费手续；4、关于违约金我方也不认可，原告并未提供所谓的完善的物业服务。经审理查明，2015年3月25日，原告（乙方）与未央区万象嘉城小区（甲方）签订《物业服务委托合同》，约定甲方将万象嘉城小区（物业名称）委托于乙方实行物业管理，物业坐落于未央区东风路88号，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理期限为10年，自2015年3月25日起至2024年3月24日止；乙方权利义务中乙方负责测算住宅区管理服务费收费标准并向甲方提供预算标准与依据，严格按照甲方审议通过的收费标准收取，不得擅自加价。《万象嘉城物业管理服务费用及其它费用的收费标准》中约定，物业管理服务费1、3号4号楼业主1.2元每平方米每月，1号、2号楼业主0.7元每平方米每月；2、电梯日常运行费，1号、2号楼一层不收费，2-10层0.26元每平方米每月，11-20层0.3元每平米每月，21层以上（含21层）0.34元每平方米每月；3、生活垃圾费住宅6元/户·月。4、公摊照明费1号2号楼0.1元每平米每月；5、冷水费3.8元/方。2017年3月21日，被告填写业主入住档案，并作为乙方和原告（甲方）签订《前期物业服务协议》，其中约定原告以包干制的形式对万象嘉城小区实施前期物业管理服务工作；乙方应于每月25日前向甲方交纳下月物业服务费用及其它相关费用，逾期未交的，甲方有权收取违约金；乙方违反本协议约定，不按约定的交费标准和时间交纳物业服务费用等有关费用的，甲方有权要求乙方及时支付迟交或欠交的费用，逾期支付的，甲方每日按迟交或欠费金额的千分之三收取违约金。另查，被告杨某某系万象嘉城小区2-2-2801、1-1-1101、2-1-2402号房屋的业主，该三套房屋面积分别为为111.09㎡、130.13㎡、99.38㎡。自2017年7月至2020年6月，被告未向原告交纳物业管理费、电梯费生活垃圾费、公摊电费、水费等共计16917.8元。审理中，被告称其所有的三套房屋中，1-1-1101室、2-1-2402室系空置，均不可能产生水费，原告主张的2-1-2402的296吨水费无事实依据。经庭后原告核查，杨某某2-1-2402水费系工作人员计算失误，已重新核算欠费单。原告庭后提交的代理词中其称被告一直未在物业中心办理私家车位的登记备案手续，也未办理停车服务手续。经物业调查，该车位系小区租户擅自占用，后经物业主持和解，最终由该租客租赁该车位。原告还称被告1-1-1101,2-1-2402两套房确属空置，可在办理空置手续后享受村民的空置优惠政策，即1、村民每个户口本优惠一套；按物业费、公共照明费、电梯费总额的30%收取（仅办理一套也按此标准）；2、办理第二套空置收费标准：物业费60%，公共照明费全额，电梯费全额（两套以上空置均按第二套收费标准）。对于违约金，原告降低标准主张以银行同期贷款利率收取。因原、被告分歧较大，致本案调解未果。以上事实，有业主入住档案、前期物业服务协议、物业服务委托合同、照片、拖欠物业费用明细和逾期交纳物业费违约金一览表、催收告知函、签收记录及当事人陈述等在卷为证。本院认为，原、被告签订相关物业服务合同，双方成立物业服务合同关系。原告实际向被告提供了物业服务，被告应按照约定向原告支付相关物业费。故原告主张被告支付2017年7月至2020年6月期间万象嘉城小区2-2-2801室产生的物业服务费、电梯费、生活垃圾费、公摊照明、水费共计5578元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告支付2017年7月至2020年6月期间万象嘉城小区1-1-1101室、2-1-2402室的物业管理费、电梯费、生活垃圾费、公摊照明费的诉讼请求，原告均未按照原告公司对于王家堡村民空置房屋政策进行计算，而主张全额计算该两套房屋的物业管理费、电梯费、生活垃圾费、公摊照明费，本院不予支持。经审查，被告该两套房屋确属空置，原告对此也无异议。被告长期未主动办理空置手续，致使其未能享受相应的优惠政策，其自身存在过错理应承担相应后果。原告同时存在未及时告知被告具体政策的事实。故参照西安市其他小区中对空置房物业管理服务费收费平均水平及原告方的相关政策，酌情认定该两套空置房屋以60%的标准收取物业服务费、生活垃圾费共计3418.8元，以全额标准收取公共照明与电梯费共计3160元。关于原告主张的违约金，因原告主张标准过高，结合本案实际，酌情按照拖欠费用的8％计算即969元，超出部分本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杨某某于本判决生效之日起15日内向原告西安某某物业管理集团有限公司支付2017年7月至2020年6月期间万象嘉城小区2-2-2801室、1-1-1101室、2-1-2402室产生的物业服务费、电梯费、生活垃圾费、公摊照明、水费共计12156.8元；二、被告杨某某于本判决生效之日起15日内向原告西安某某物业管理集团有限公司支付支付自2017年7月至2020年6月期间逾期交纳物业费用的违约金969元。三、驳回原告西安某某物业管理集团有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费283元（原告已预交），由被告负担，于上述款项一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  员     方  圆二〇二一年三月三十日法 官助 理     汪  杨书  记  员     阴睿杰         打印人：周惠荣  校对人：阴睿杰 送达时间：   年  月  日