广西壮族自治区灵山县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0721民初336号 原告：区某升，男，1960年2月4日出生，汉族，广西钦州市钦北区居民。 委托诉讼代理人：梁君山，广西环洋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：区泽良（原告区某升的儿子），男，1989年10月14日出生，汉族，广西钦州市钦北区居民，住。 被告:黄某美，男，1968年1月31日出生，汉族，广西灵山县居民。 委托诉讼代理人：黄翠英，广西金飞律师事务所律师。 原告区某升与被告黄某美合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年2月1日公开开庭进行了审理。原告区其升的委托诉讼代理人梁君山、区泽良，被告黄某美的委托诉讼代理人黄翠英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告区某升向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告2010年11月1日、2014年9月8日签订的《房地产转让协议》；2、判令被告返还购地款235000元及支付赔偿金235000元，共计470000元；3、判令被告支付利息61100元；（以235000元为基数，利息暂计至从2014年12月8日至2019年4月8日按中国人民银行同期同类贷款年利率6%计算，以后利息计算至实际返还购买土地款之日止）；4、请求依法判令被告因违约造成原告聘请律支付的律师费24244元的经济损失；5、请求依法判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2010年11月1日被告黄某美与原告区某升签订一份《房地产转让协议》，协议约定被告将座落于灵山县此面（28）房地产（房地产土地证号为：（2001）字第01-392-2号）转让给原告，原告支付235000元购地款以及办理准建证6500元给被告。原告按《房地产转让协议》按约定支付了235000元购地款以及办理准建证的6500元并由被告写下收条。2012年6月19日原告购置材料开始建房，建好一层进入二楼建房时，受到原土地使用者的阻拦，导致房屋建造中断。因建房受阻原告立刻与被告协商并于2014年9月8日签订《补充协议书》，该《补充协议书》约定被告在三个月时间内（即2014年12月7日前）把原告原购在陆屋凤凰小区Ｃ××号宅基地过户好给原告。逾期则按原购价加倍（即肆拾柒万元）作为赔偿。办理国有土地使用证，一切费用由被告承担等条款。现被告以种种理由推托没有按照协议的内容履行义务。 被告黄某美辩称：一、本案的基本情况：本案争议Ｃ××号的房地产使用权是谢尚周，何金莲夫妻共同财产。因为被告与谢尚周是亲戚关系，谢尚周想将Ｃ××号 3 房地产转让出去， 但因谢尚周不在陆屋居住。为此，谢尚周就口头委托被告全权去办此事，并同时交代，同意黄某美以其的名义签订转让合同，到时被告配合办理过户手续，如果黄某美因为转让合同有过失或者故意造成对方经济损失的，一切后果由黄某美承担，与谢尚周无关。2010年11月1日被告以自己的名义与原告签订了《房地产转让协议》，这个协议谢尚周是知道并同意的。原告与被告签订合同时，当时在平面图上Ｃ××号是在旁边，建房是三面见光的。但后来政府又变更规划在Ｃ××号后面又增加二套房地（即Ｃ29号，Ｃ××号），这样导致Ｃ××号不是三面见光。原告建房子时，知道Ｃ××不是三面见光，看见Ｃ××是三面见光的，就要在Ｃ××号的地上建房子，当时被告已经明确告知原告，Ｃ××号地国有土地使用权证尚未办好，但原告还是强行在Ｃ××号地上建房，为此引起纠纷，导致在建的房子半途而废。因此，双方于2014年9月8日签订了《协议书》。双方签订的合同是Ｃ××号，被告己经告知原告Ｃ××号国有土地使用权证尚未办好，但原告还强行在Ｃ××号地上建房，因此，原告与被告双方都有过错。按照法律规定，双方都有过错的，应该各人承担50%的责任。但是，被告因为没有经验，加上其经常酗酒，酒后头脑不太清醒，也不敢将实情告知家人，为了息事宁人，原告要求什么，被告就答应什么。为此，双方于2014年9月8日签订了显失公平的《协议书》。这份《协议书》，被告从来没有告知谢尚周，谢尚周对这份协议书毫不知情。因此被告与原告于2014年9月8日签订的协议书，与谢尚周无关，一切后果由被告自己承担。二、被告不同意支付47万元赔偿金。理由是：1、根据《民法典》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为3年。但本案从2014年12月7日至2021年1月12日法院立案时已经6年，超过了3年的诉讼时效。本案中没有 4 时效中断的现象，2020年原告向被告诈骗，派出所没有立案，原告从来没有向被告主张赔偿。2、根据《中华人民共和国房地产管理办法》的第39条的规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定己经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上……转让房地产时房屋己经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”本案Ｃ××号地已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。但原告没有在Ｃ××号地上建房（房地产过户，最少要建地面一层以上），被告就无法办理过户手续。因此，本案无法过户（转让）的原因和责任不在被告而在于原告，因此，被告不存在违约行为。3、按照2014年9月8日双方签订的《协议书》，被告己经于2014年11月4日，赔偿原告387000元人民币，该款项完全弥补了原告在Ｃ××号地上建房的全部经济损失。三、原告要求被告支付47万元赔偿金和支付利息61100元，以及支付律师费24244元没有法律依据。原告利欲熏心，在得到被告赔偿其387000元后，现在又起诉被告，要求被告按照《协议书》第一项，赔偿其47万元人民币。原告在本案中支出不到37万元（购房地款235000元，建Ｃ××号房地一层的费用152000元），原告已经得到了足额的赔偿。但原告还不知足，又想再得到价值60万元的二块房地和47万元现金）。因此，该《协议书》签订时就显失公平，依法可以撤销。但由于《协议书》的第二项被告早已履行完毕，加上原告起诉要求解除《房地产协议书》和《协议书》，该权利和义务自起诉状副本送达被告时解除（被告也同意解除）。因此，就不再主张撤销《协议书》。4、退一步来讲，就是不解除合同或者不撤销《协议书》，双方于2014年9月8日签订的《协议书》已经超过了3年的诉讼时效。加上被告没有在Ｃ××号地建房，被告无法办理过户手续，本案无法过户的责任在于原告，被告没有违约。综上，原告 5 要求被告支付47万元赔偿金和支付利息61100元，以及支付律师费24244元没有法律依据。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。对双方当事人经质证无异议的证据的证明效力，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 涉案土地产灵山县陆屋镇钦陆一级公路口北面［国有土地使用权证：灵国用（2001）字第01-339-1号，宗地号Ｃ××、Ｃ××、Ｃ27、Ｃ××］的土地使用权人为案外人谢尚周，其中宗地号为Ｃ××的土地不动产权证号为：桂（2019）灵山县不动产权第××号，权利人为：谢尚周、何金莲。2010年11月1日，被告黄某美（甲方）与原告区某升（乙方）签订了《房地产转让协议》，协议约定：甲方愿将座落于灵山县北面（Ｃ××）的房地产转让给乙方；所转让的房地产的土地证号为：灵国用（2001）字第01-339-2号；宗地界至：东至自墙为界；南至谢尚周墙为界；西至自墙为界；北至自墙为界（详见宗地图）；用地面积77平方米；转让房地产价格为人民币235000元；甲方协助乙方办理准建证，费用由乙方负责；协议还约定了其他条款。协议签订后，原告向被告交付了宅基地房款235000元及准建证代办费6500元，以上合计241500元，被告出具了《收条》给原告。在协议履行过程中，陆屋镇政府对当地土地规划进行了变更，在Ｃ××地块附近增加了Ｃ29、Ｃ××地块，新增地块位于Ｃ××同一直线处。2012年，原告购置材料开始在宗地号Ｃ××的地块上建房，建好一层进入二楼建房时，受到该土地使用者的阻拦，导致房屋建造中断。原告黄某美（甲方）与被告区其 6 升（乙方）协商并于2014年签订《协议书》，约定：甲、乙双方因建现址宅基地时，因其他原因受阻，拖延两年时间。为了不造成纠纷，双方在2014年9月7日经商议，达成以下协议：一、甲方在三个月内（即2014年12月7日前）把乙方原购在陆屋凤凰小区Ｃ××号宅基地过户好给乙方，逾期则按原购价加倍（即470000元）作赔偿。办理国有土地使用证，一切费用由甲方承担；二、甲方在两个月内（即2014年11月7日前）将支付给乙方387000元（即现建未完工房屋建设费200000元，加利息35000元，100000元作赔偿金，17600元作租房费）；三、在支付完款项和过户后，乙方将现未完宅基地归甲方所有。协议签订后，被告退还了387000元给原告，但原告一直没有在Ｃ××地块上建房子，双方也没有对宗地号Ｃ××地块履行过户手续。2021年1月12日，原告以上述事实和理由诉至本院。 另查明，原告在与被告签订上述协议时对涉案土地的权属并不知悉。 本院认为，本案应从以下争议焦点进行评判、处理： 一、关于本案是否适用诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法典》第一百九十九条规定，法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定之外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭；第五百六十四条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。本案中原告请求解除原、被告双方于2010年11月1日签订的《房地产转让协议》以及于2014年9月8日签订的《协议书》，协议中约定的最后 7 履行期限为2014年12月7日，原告区某升在2021年1月起诉要求解除上述协议,此时距解除权发生已过了五年多时间,应当认定原告区某升行使解除权已经超过合理期限,原告的解除权已经消灭。综上，本院认为本案不适用诉讼时效，且原告请求解除原、被告双方于2010年11月1日签订的《房地产转让协议》以及于2014年9月8日签订的《协议书》，不符合法律规定，本院不予支持。 二、关于原告请求被告返还购地款235000元及支付赔偿金235000元并支付利息、律师服务费的问题。本案涉案土地的权利人为案外人谢尚周、何金莲，原、被告签订的协议涉及到处分他人的财产，对上述协议是否有效本院在此不作评判，双方签订协议后，由于无法履行协议，被告黄某美已经退款给原告387000元，已经远远超出原告支付给被告的241500元，原告也没有提供证据证明因签订上述协议造成的其他直接损失，根据《最高人民法院关于适用》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故原告主张被告返还购地款235000元及支付赔偿金235000元并支付利息、律师服务费，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第一百九十九条、第五百六十四条，《最高人民法院关于适用》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告区某升的诉讼请求。 8 案件受理费4677元（已减半收取），由原告区某升负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 员  黄 琴 二〇二一年三月三日 法官助理  黎道君 书 记 员  檀璇镁 9 广西壮族自治区灵山县人民法院 地址：钦州市灵山县江南路4号 电话：0777-64××××0 邮政编码：535400