安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖16民终73号 上诉人（原审原告）：芜湖华亿国际购物中心有限责任公司,住所地安徽省芜湖市中山路步行街新时代广场。 法定代表人:项义水,该公司执行董事。 委托诉讼代理人:毛乘弘,安徽纬纶律师事务所律师。 委托诉讼代理人:章伟,安徽纬纶律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：翟厚圣,男,1962年10月4日出生,汉族,住安徽省芜湖市芜湖县。 被上诉人（原审被告）：李杰,男,1974年9月23日出生,汉族,住安徽省涡阳县。 委托诉讼代理人:李天麒，安徽谷水律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：董倩文,女,1966年5月18日出生,汉族,住安徽省芜湖市马塘区。 上诉人芜湖华亿国际购物中心有限责任公司（以下简称华亿公司）因与被上诉人翟厚圣、李杰、董倩文执行异议之诉一案，不服安徽省涡阳县人民法院（2020）皖1621民初4487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人芜湖华亿国际购物中心有限责任公司的委托诉讼代理人毛乘弘、章伟，被上诉人李杰的委托诉讼代理人李天麒到庭参加诉讼。上诉人芜湖华亿国际购物中心有限责任公司，被上诉人翟厚圣、董倩文经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 上诉人华亿公司上诉请求：1.撤销安徽省涡阳县人民法院（2020）皖1621民初4487号民事判决书,依法改判撤销（2020）皖1621执异41号执行裁定书,立即停止对原告购买的位于安徽省芜湖市镜湖区××街房产（房号404,房屋产权证号××以下简称“涉案房屋”）强制执行,并解除对上述财产的查封；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人依法享有对位于安徽省芜湖市镜湖区××街的房产（房号404,房屋产权证号××）的合法产权,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,足以排除法院对该房屋的强制执行。（一）华亿公司已支付全部购房款。上诉人在一审中提供了中国农业银行的回账单原件,证明上诉人分别于2009年10月12日向汤义德支付的涉案房屋的出让价款3000000元,2009年12月25日向汤义德支付的涉案房屋的出让价认款900000元,以上两笔金额合计3900000元。一审法院判决认定“上诉人未能举证证明向汤德义账户转款390万元包含诉争房屋款”，明显错误。（二）华亿公司与翟厚圣签订了合法有效的房屋买卖合同,翟厚圣知道或者应当知道《房屋买卖协议》涉案房屋的建筑面积为624.45平方米,其对应的历史公允价值为3900000元。《房屋买卖协议》约定了“该房屋的建筑面积计624.45平方米（房屋所有权证面积）,总房款合计人民币叁佰玖拾万元整”（除去过户中产生的所有应缴税、费后的净值）。现有Ｃ401,Ｃ402,Ｃ403建筑面积合计464.2平方米,Ｃ404建筑面积162.25平方米,合计面积624.45平方米,被上诉人知道或者应当知道涉案房屋的建筑面积作出了拆分,合计面积为624.45平方米。本案中房屋交易均价为6245.49元／平方米,符合同时段,同地区的交易公允价格。《房屋买卖协议》约定了,“丙方芜湖中联房地产开发有限公司、翟厚圣将坐落于镜湖区××广场××楼的自有房屋Ｃ401、Ｃ402、Ｃ403、Ｃ404（其中Ｃ401-Ｃ403为中联公司所有,Ｃ404为翟厚圣所有）出让给甲方...”根据《九民纪要》第四十一条第二款规定“法定代表人或者其授权之人在合同上加盖法人公章的行为,表明其是以法人名义签订合同,除《公司法》第16条等法律对其职权有特别规定的情形外,应当由法人承担相应的法律后果......”若该《房屋买卖协议》系翟厚圣盖章确认,其知道或者应当知道该协议明确处置了其自有的房屋Ｃ404产权,也符合协议的表述习惯（自有房屋）。即使该《房屋买卖协议》关于Ｃ401-Ｃ403是中联公司授权相关人员盖章签订的,身为中联公司的法定代表人、执行董事、大股东翟厚圣应当知道中联公司在对外签订涉及重大的资产交易,也应当知道授权相关人员无权处分其自有房屋Ｃ404产权,但翟厚圣也无异议。翟厚圣答辩表示其不知道相关《房屋买卖协议》的发生明显违反诚实信用原则,一审法院以翟厚圣未在协议上签字就认定合同未生效的事实，明显错误。（三）华亿公司已经积极提出过户办理行为,翟厚圣应涉及刑事犯罪导致无法办理过户行为,根据《九民会议纪要》第127条规定,涉案房屋满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条相关构成要件,依法足以排除法院对该房屋的强制执行。上诉人因客观原因导致房屋不能办理过户登记,但上诉人提出了办理过户登记的请求等积极行为的,应当适用上述会议纪要相关规定,认定涉案房屋非因买受人自身原因未办理过户登记。综上,上诉人依法享有对涉案房屋（房号404,房屋产权证号××）的合法产权,同时依法足以排除法院对该房屋的强制执行,望判如所请。 辩称，一、上诉人与翟厚圣没签订合法有效的房屋买卖合同。上诉人一审举证的房屋买卖协议没有翟厚圣的签名；翟厚圣在一审答辩时也已经明确证实他未曾与上诉人就案涉房屋签署过相关买卖合同。上诉人称与翟厚圣签订合法有效的房屋买卖合同，没有任何证据佐证，显然不能成立。二、上诉人没支付给翟厚圣任何购房款。案涉房屋产权人是翟厚圣，上诉人一审未提供任何翟厚圣收款的凭据，翟厚圣在一审答辩时也已经明确证实他未曾收到上诉人诉称的案涉购房款。上诉人称已支付全部购房款，没有任何证据佐证，显然不能成立。上诉人把支付给汤德义的390万元，说成支付给了翟厚圣，非常荒谬。三、上诉人没有合法占有案涉房屋。能够证明合法占有房屋最基本的证据有案涉房屋的物业管理费、水费、电费、燃气费等凭据，上诉人一审时没有举证，其一审举证的记账联、记综合系上诉人单方制作，不具真实性；另举证的房屋租赁合同出租方是芜湖华亿物业管理有限公司，并非上诉人，且租赁双方均未到庭接受法庭质询，也不具真实性。上诉人举证的上述记账联、记综合、房屋租赁合同显然不能证实上诉人已合法占有了案涉房屋。四、案涉房屋没过户给上诉人，是因为产权人翟厚圣与上诉人不存在房屋买卖关系，并非翟厚圣因涉及刑事犯罪无法办理。翟厚圣在一审答辩时明确证实，上诉人从未因案涉房屋向他主张过权利，或要求他履行案涉房屋买卖协议项下的义务。上诉人提交的诉讼材料显示房屋买卖合同签订的时间是2009年8月25日，付房款时间是2009年12月25日，翟厚圣涉嫌刑事犯罪的时间是2014年12月28日。签合同付款后4年多翟厚圣才涉嫌刑事犯罪。上诉人称因翟厚圣涉及刑事犯罪，才导致无法办理过户，明显不成立。综上所述，执行异议之诉必须同时具备的四大要件（合法有效的书面买卖合同、已支付全部价款、已合法占有该不动产、非因买受人自身原因未办理过户登记），上诉人一条都不具备。原审认定事实清楚，适用法律正确。恳请维持一审判决，驳回上诉人的诉讼请求。 华亿公司向一审法院起诉请求：1.撤销（2020）皖1621执异41号执行裁定书；2.判决立即停止对原告购买的位于安徽省芜湖市镜湖区××街的房产（房号404，房屋产权证号××）强制执行，并解除对上述房产的查封；3.判决确认位于安徽省芜湖市镜湖区××街的房产（房号404，房屋产权证号××）归原告所有，并判令翟厚圣协助原告办理房屋过户手续；4.本案的案件受理费用由被告承担。 一审法院认定事实：2009年8月25日，汤德义、徐卫平（甲方）与华亿公司（乙方）以及芜湖市中联房地产开发有限公司、翟厚圣（丙方）三方签订《房屋买卖协议》，协议约定：丙方于2002年11月21日将座落在镜湖区新时代广场四楼的自有房屋Ｃ401、Ｃ402、Ｃ403、Ｃ404（其中401-403为芜湖市中联房地产开发有限公司，404为翟厚圣先生所有）出让给甲方，房屋产权过户手续未办。现甲方将房屋出让给乙方。约定：房屋建筑面积计624.45平方米（房屋所有权证面积），总房款合计人民币390万元正。房屋产权直接由丙方过户至乙方，甲方配合，过户中凡由出让方及受让方应缴纳的全部税、费均由乙方承担。付款办法为乙方将全部房款汇入甲方指定的账户后，甲方当日开具收据（收据需加盖丙方公章及翟厚圣签章）后，当日或第二个工作日，甲、丙方与乙方在产权交易中心办理交件过户。甲方汤德义、徐卫平在协议后签字，乙方华亿公司在协议后盖章，丙方芜湖市中联房地产开发有限公司在协议后盖章，翟厚圣没有在协议上签字。协议签订后，华亿公司于2009年10月12日、12月25日分别向汤德义账户转款300万元、90万元，共计390万元。李杰、刘云与翟厚圣、董倩文民间借贷纠纷一案，涡阳县人民法院于2018年2月26日作出（2018）皖1621民初84号民事判决：“一、翟厚圣、董倩文于本判决生效后十五日内共同归还李杰借款300万元及利息（按年利率24%计算，自2013年5月14日至还清之日止）；二、驳回翟厚圣、刘云的诉讼请求”。上述案件在诉讼中，涡阳县人民法院作出（2018）皖1621民初84号民事裁定：“查封翟厚圣、董倩文所有的坐落在芜湖市弋江区××街的下列七套房屋：（1）房号为Ｃ404，房屋编号为×××85，建筑面积为162.25平方米；（2）……”。上述判决生效后，翟厚圣、董倩文未在判决书规定的期限内履行义务，李杰于2020年2月18日申请强制执行，在执行过程中，涡阳县人民法院作出（2020）皖1621执恢65-1号执行裁定书，“一、将被执行人翟厚圣所有的位于芜湖市镜湖区××广场××街房屋，房号为Ｃ404号，房屋编号为（×××85），房屋产权证号为（××）的房屋作价894480元抵偿（2018）皖1621民初84号民事判决书确定的债务，房屋所有权归李杰所有；二、申请执行人李杰可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续”。上述裁定送达后，案外人华亿公司向涡阳县人民法院提出执行异议，请求人民法院终止对该房产的执行。2020年7月6日，涡阳县人民法院作出（2020）皖1621执异41号执行裁定书，驳回案外人华亿公司的执行异议。 一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定,“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案为案外人执行异议之诉，在审理过程中，一审法院既要依法审查案外人对执行标的物是否享有法律保护的实体权利，又对该实体权利是否能够阻却强制执行进行判断。结合各方当事人的陈述及辩论意见，本案的争议焦点为：1.华亿公司对诉争房屋是否享有受法律保护的实体权利；2.该权利是否能够排除强制执行。关于华亿公司对诉争房屋是否享有受法律保护的实体权利。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非买受人自身原因未办理过户登记。依照司法解释的规定，结合本案查明的事实，第一，汤德义、徐卫平和华亿公司及芜湖市中联房地产开发有限公司、翟厚圣三方在2009年8月25日签订《房屋买卖协议》，根据该协议表述诉争的房屋C404产权登记在翟厚圣名下，早在2002年11月21日翟厚圣就将该房屋卖于汤德义、徐卫平，但未办理过户手续。华亿公司又从汤德义、徐卫平处购买该处房产，本案涉及到案外人之外的第三人汤德义、徐卫平，汤德义、徐卫平购买翟厚圣房屋是否支付对价，是否接收该房屋，华亿公司均没有提供证据加以证明，且翟厚圣没有在该《房屋买卖协议》上签名，翟厚圣在书面答辩状中称“未曾与华亿公司就案涉房屋签署过相关买卖合同”，因此该协议对于翟厚圣不具有约束力，华亿公司称已于2009年8月25日与翟厚圣等人就诉争房屋签订了协议，本院不予采纳；第二，华亿公司诉称，根据房屋买卖协议的约定，华亿公司已支付给汤德义包括诉争房屋C404等四间房屋的总价款390万元，根据三方签订的房屋买卖协议，协议上有华亿公司、芜湖市中联房地产开发有限公司盖章，但没有翟厚圣签名，协议上虽有汤德义、徐卫平签名，但华亿公司对于汤德义、徐卫平签名的真实性、在2002年11月21日汤德义、徐卫平购买芜湖市中联房地产开发有限公司、翟厚圣房屋及以汤德义、徐卫平支付房款的事实承担举证责任，华亿公司仅提供其向汤德义账户转入390万元事实，欲证明其已支付的房屋价款，证据不足，本院不予采纳。综上，华亿公司不能证明其与翟厚圣签订了合法有效的房屋买卖合同，也未能举证证明向汤德义账户转款390万元包含诉争房屋款，因此，华亿公司对于诉争房屋不享有实体权利，同时也就不具有排除强制执行依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：驳回芜湖华亿国际购物中心有限责任公司的诉讼请求。案件受理费12745元，由芜湖华亿国际购物中心有限责任公司负担。 本院二审中，当事人未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。本案中，位于芜湖市镜湖区××广场××街房号××号××房屋产权证号为（××）的案涉房屋，所有权人系翟厚圣，案涉《房屋买卖协议》载明协议三方分别为汤德义、徐卫平（甲方）和华亿公司（乙方）及芜湖市中联房地产开发有限公司、翟厚圣（丙方），但翟厚圣未在该协议上签字，翟厚圣对其与华亿公司就案涉房屋签署过相关买卖合同亦予以否认，一审认定华亿公司不能证明其与翟厚圣签订了合法有效的房屋买卖合同，并无不当。华亿公司对于协议上汤德义、徐卫平签名的真实性和汤德义、徐卫平购买芜湖市中联房地产开发有限公司、翟厚圣房屋的事实及汤德义、徐卫平支付房款的事实负有举证责任，一审根据在卷证据，认定华亿公司仅提供其向汤德义账户转入390万元，不足以证明其已支付案涉房屋价款，亦无不当。华亿公司与汤德义、徐卫平之间若存在纠纷，可另行处理。故华亿公司提出的执行异议不符合《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条规定的情形，华亿公司对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，上诉人芜湖华亿国际购物中心有限责任公司的上诉请求，不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12745元，由诉人芜湖华亿国际购物中心有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵瑞强 审 判 员 邢 利 审 判 员 孙 震 二〇二一年三月十二日 法官助理 李英进 书 记 员 李 杰 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。