苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初5789号原告：潘多男，男，1967年3月19日出生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：赵炯，江苏天辩律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈素，江苏天辩律师事务所律师。被告：王菊根，男，1966年4月3日出生，汉族，住苏州市吴江区。原告潘多男与被告王菊根房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月21日受理后，由审判员李文苑适用简易程序于2020年7月1日、2020年7月23日、2020年8月6日公开开庭进行了审理，于2020年7月15日组织双方进行了证据交换。原告潘多男及其委托诉讼代理人赵炯、陈素，被告王菊根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘多男向本院提出诉讼请求：1、确认原告潘多男与被告王菊根签订的有关黎里镇××村土地、房产的《房产变卖合同》无效；2、判令被告王菊根立即将占用的黎里镇××村土地、房产(面积1300平方米，附加面积400平方米以及配套变压器、彩钢板房、厕所)返还给原告；3、判令被告王菊根向原告支付土地、房产及附属设施的占有使用费40万元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2003年12月，原告潘多男与吴江市黎里镇集体资产经营公司签订《土地使用权转让协议书》，并缴纳土地出让金。后原告在受让的上述土地上建设厂房等配套设施并购买了变压器，但因土地性质问题至今未能办理不动产权证。2013年，原告因经营需要向被告借款35万元，后自2013年4月18日至2015年8月12日合计归还被告借款本息514000元，已全部归还完毕。被告以套路贷的形式，以借款未还清为理由多次威胁原告及原告的家人。2015年8月1日，被告胁迫原告在双方的朋友沈根荣处签署了借款本息为112万元的《协议》。2016年5月6日，被告又胁迫原告签署《房产变卖合同》，利用非法手段将原告所有的位于黎镇建明二村的2亩土地及所属厂房及配套变压器、厕所等占为己有，并出租于他人使用。《房产变卖合同》约定厂房价款合计190万元，其中120万元为借款本息，但实际上该借款原告早已归还完毕，合同约定的另外70万元房款被告也仅支付了61万元。为维护原告的合法权益，特向法院起诉请求判如所请。被告王菊根辩称，其与原告潘多男于2011年相识。被告当时卖掉了三个厂房，原告潘多男向被告借款70万元，约定利率为年息20%。被告分别于2012年12月10日、2013年1月5日、2013年2月2日交付原告现金30万元、15万元、25万元，合计70万元。2015年8月1日，原、被告在双方的朋友沈根荣的办公室对账，确认原告潘多男结欠被告借款本息112万元。对账协议约定，原告将涉案厂房抵押给被告，作价137万元，期限为6个月。如果6个月内原告未能还款，则把涉案厂房及配电设施、变压器、彩钢板房等一并转让给被告。沈根荣作为见证人，原、被告分别在对账协议上签了字。后原告分文未还欠款，经与被告协商，原告将涉案厂房卖给被告，价款190万元。至2016年5月6日，原告共结欠被告借款本息120万元，故被告尚需支付原告房款70万元。上述70万元被告王菊根已支付原告61万元。涉案合同也已实际履行五年多，合法有效，请求驳回原告诉请。经审理查明，2003年12月31日，吴江区黎里镇集体资产经营公司作为甲方，吴江市胜达纸业制品有限公司作为乙方（由潘多男签字），签订《土地使用权转让协议书》。约定乙方投资400万元，投资项目为纸业制品。甲方愿意将所属临沪经济开发区黎里工业园的部分土地使用权有偿转让给乙方，用于企业投资建设。转让土地面积约2亩，实际面积以办理土地证面积为准，转让期限50年（以土地证发证时间为起始日）。转让价格每亩10万元，转让总金额20万元，实际转让金额以实际办证面积计算为准。2015年8月1日，潘多男作为甲方，王菊根作为乙方，沈根荣作为见证方，签订《协议》。约定因甲方欠乙方112万元现金借款，现因甲方企业效益欠佳暂时无法归还乙方，故经双方协商确定甲方将现有在建南村的全部厂房（包括配电设施、变压器、厕所、彩钢板及所搭建空间）抵押给乙方，定价137万元（不包括地皮定价，地皮定价在厂房交割时再协商），有效时间为六个月，六个月内甲方每月支付乙方利息12000元，在每月底前支付，如延期不付，每月增加罚金10000元。在六个月（2015年8月1日至2016年1月30日）内，甲方有权把厂房转让给任何其他人，一旦转让其让人成功，甲方应一次性归还乙方全部借款，否则按照已谈的137万元，甲方无条件转给乙方（土地价格按有无土地证协商）。如甲方把土地、厂房及设施转让给乙方，乙方则需把甲方所欠款项扣除后的多余部分一次性付给甲方。2016年4月25日，潘多男向公安部门报警，民警出警至现场，系潘多男与王菊根有债务纠纷，后双方自行协商解决。2016年5月6日，潘多男作为甲方，王菊根作为乙方，签订《房产变卖合同》。约定甲方自愿将坐落在黎里镇××村（面积1300平方米，附加面积400平方米左右，该厂房为标准厂房结构）变卖给乙方并达成以下协议：所变卖的厂房和土地包括厂房内的变压器、彩钢板房、厕所，其中别墅及别墅墙外一米的土地，包括围墙归甲方所有。该房屋的变卖款总价为190万元，乙方已经支付给甲方120万元整，剩余70万元整于2016年5月6日前付清。厂房内的变压器(现归属权在甲方胜达纸业制品厂名下)无条件过户给乙方。同日，双方签订《附加合同》。约定在变卖后，乙方在变压器过户过程中，所产生的过户费用由乙方承担，但甲方无条件的配合乙方顺利的完成过户手续，如果过户不了，甲方必须配合乙方对变压器的顺利使用，甲方如果公司倒闭，不能正常使用，乙方需履行甲方以前针对变压器的使用手续，在使用过程中所产生的任何问题由乙方承担，与甲方无任何关系。在该房产变卖履行合同后，乙方如需要办理该房产证、土地证，甲方无条件的配合乙方顺利进行一切的办证手续，并提供一切有效证件。甲乙双方在签约后，所有债权债务全部结清。同日，王菊根作为出租方（甲方），苏州直上新材料科技有限公司（以下简称直上公司）作为承租方（乙方），签订《工业厂房租赁合同》。约定甲方出租给乙方的厂房坐落在建明二组，租赁建筑面积1300平方米左右，附加使用面积400平方米左右；厂房租赁自2016年5月1日至2019年5月1日，租赁期三年；租金每年17万元。庭审中，沈根荣作为证人出庭作证，其陈述主要内容为，潘多男与王菊根均是其朋友。潘多男因自有纸箱厂效益不好向王菊根借款，后王菊根向潘多男催讨，要求潘多男还款。2015年8月1日，王菊根与儿子及一个亲戚与潘多男一起至证人办公室协商还款事宜。证人按照双方协商的意见起草了协议，双方认可并签字，证人亦在见证人处签字。在协商过程中，双方没有过激行为，亦无胁迫情形。协议中所写112万元是如何计算的，证人不清楚，但其中肯定包含利息。协议签订后，证人听说潘多男将厂房出卖给了王菊根。庭审中，双方确认涉案厂房现未对外出租使用，处于空置状态。以上事实，由原告提供的土地使用权转让协议书、房产变卖合同、工业厂房租赁合同、接处警工作登记表，被告提交的协议、证人证言及当事人的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，涉案厂房未取得合法建设工程规划许可证等批建手续，未能取得不动产权证，故原、被告双方签订的厂房买卖合同因违反法律、法规的强制性规定而无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现原告要求被告返还合同约定的位于黎里镇××村（面积1300平方米，附加面积400平方米左右）的厂房及变压器、彩钢板房、厕所，符合法律规定，本院予以支持。对于厂房买卖合同约定的房款190万元，其中120万元原告认为被告并未支付，原告曾向被告借款35万元，但已经以现金给付的方式归还完毕，涉案厂房买卖合同系在被告逼迫下签订。被告认为，借款本金为70万元，双方约定利息为年息20%，至签订厂房买卖合同时借款本息为120万元，并提交2015年8月1日在证人沈根荣见证下的对账协议予以证明。对此本院认为，对于借款本金，原、被告双方均确认系现金给付，且在签订厂房买卖合同后原始借款凭据已销毁，故对于具体借款金额本院难以查清；原告辩称借款后已经以现金给付的方式归还完毕，但未能提交充分证据予以证实，本院对其该抗辩意见不予采信；另双方在2015年8月1日、2016年5月6日两次对借款本息进行对账，且2015年8月1日对账时有双方的朋友沈根荣作为见证人在对账协议上签字，沈根荣亦作为证人出庭作证称对账过程并无胁迫等情形；虽原告认为上述两次对账皆系在被告威逼下签字确认，但并未提供证据证明其主张，故本院对厂房买卖合同中确定的借款本息120万元予以确认，该120万元系原告以以物抵债的方式归还被告借款本息，因厂房买卖合同无效被告将涉案厂房返还原告，故该120万元应由原告予以返还。买卖合同约定的190万元房款中的另70万元，双方确认被告已支付61万元，故该61万元原告亦应当返还被告。关于原告主张的涉案厂房的占有使用费，因被告已支付原告房款181万元，原告占有期间被告亦产生利息损失，故被告占有使用涉案厂房期间的占有使用费与上述利息损失相互抵销，对原告要求被告支付占有使用费的主张不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告潘多男与被告王菊根于2016年5月6日签订的《房产变卖合同》无效。二、被告王菊根于本判决生效之日起十日内将《房产变卖合同》约定的位于黎里镇建明二村（面积1300平方米，附加面积400平方米左右）的厂房及变压器、彩钢板房、厕所返还原告潘多男。三、原告潘多男于被告王菊根向其返还本判决主文第二条所列明厂房及相应辅助设施的同时返还被告王菊根181万元。四、驳回原告潘多男的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10950元，由原告潘多男负担5475元，由被告王菊根负担5475元，被告王菊根应负担之数于本判决生效后十五日内直接交至本院，原告潘多男已预交的案件受理费5475元本院于本判决生效后十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费。审判员  李文苑二〇二一年三月十日书记员  管 晓附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。友情提醒：法律文书生效后，当事人应按判决书、调解书主文确定的内容，在履行期限内主动履行。当事人自动履行付款义务后,请及时与对方当事人联系，告知对方当事人已自动履行，或与案件原承办人联系,以便法院及时通知对方当事人,防止对方当事人在不知情的情况下申请执行，避免不必要的麻烦;对于存在诉讼保全的情况,也便于法院及时采取解除保全措施。本案联系人：李文苑联系电话：0512-63183710