广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初455号原告（反诉被告）：广州市时代物业管理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：王萌，总经理。委托诉讼代理人：刘子良，该司员工。委托诉讼代理人：何颖嘉，该司员工。被告（反诉原告）：李益民，男，1972年9月10日出生，汉族，身份证住址广东省梅县。原告（反诉被告，以下简称原告）广州市时代物业管理有限公司（以下简称时代公司）与被告（反诉原告，以下简称被告）李益民物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告时代公司的委托诉讼代理人刘子良、何颖嘉，被告李益民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告时代公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的2017年1月1日至2020年9月30日的管理费8304.3元以及违约金5122.11元，合计13426.41元给原告；2.判令被告支付自2017年1月1日至2020年9月30日公摊水费87.9元，2017年1月1日至2018年11月30日水费479.88元，2017年1月1日至2020年9月30日垃圾处理费225元，合计792.78元给原告；（以上费用共计14219.19元，违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额0.1%的标准收取，从发生之日起计至被告实际付清之日止，暂计至起诉之日）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由如下：原告是具备物业管理一级资质的企业法人，受广州市白云区时代玫瑰园的建设单位广州市时代控股集团有限公司的委托对时代玫瑰园进行物业管理，双方约定：原告对小区提供房屋共用部分的维护和管理、房屋公用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理等方面的服务；物业和管理服务费，住宅房屋按建筑面积每月每平方米2元向业主或物业使用人收取；逾期缴交有关费用的，从逾期之日起按应缴款的1‰/每日交滞纳金等。被告在购买玫瑰园某房后入住该小区，并实际接受了原告所提供的相应服务。但截止目前，虽经原告多次书面催告，被告仍拖欠2017年7月1日至2020年9月的物业管理费及其他费用，原告为了维护自身的合法权益，特诉至法院。被告李益民答辩并提起反诉称：我不同意原告的诉讼请求。我不清楚原告何时接手涉案小区的物业服务，我们作为业主不知情，开发商已经将楼盘销售出去了，不能代表业主与物业公司签订物业服务合同，我认为原告没有权利和资格收取物业管理费。对原告主张的欠费期间没有异议，对物业管理费2元/平方米的标准有异议，业主收楼时的物业费标准是1.8元/平方米，原告主张经过业主签名提升物业管理费，我没有签过名。对原告主张的垃圾处理费标准没有异议。对公摊水费有异议，因为原告很久没有清洗外墙及公共区域。另自我入住涉案房屋后，由于房屋外面为公共平台，平台比房内高，估计外墙质量问题或是防水措施未做好，早在十多年前就发现一遇到下雨，公共平台的积水就往涉案房屋室内渗水，最严重时好像打开水龙头，造成墙壁常年都是湿的，我不停找开发商要求解决问题，开发商也曾多次派物业公司上门勘察拍照，然后告知我们已经申请上去了，但每次追问物业公司，都忽悠我说是审批或正在走程序。直到2016年，我父母因年迈加上长期受湿气煎熬，健康每况愈下并伴有风湿，我才把两老送回梅州老家居住，因这事对我们家造成严重伤害，我们才从2017年开始至今未交物业管理费。我们也一直找物业公司要求解决漏水问题，但一直没有结果，希望不交物业费能引起他们的关注。故提出反诉请求：1.判令原告半年内完成公共平台向被告某房家中漏水的维修工作；2.判令原告因十多年来一直未能完成维修事宜，造成被告全家精神受损及健康受损费用3.8万元；3.判令原告因不作为造成公共平台向被告家中长期渗水，造成房内墙壁严重脱落、天花板全部发霉、家具损坏等损失费用5万元；4.本案的诉讼费用由原告负担。针对被告李益民的反诉，时代公司辩称：我司与涉案小区的开发商是独立的两个公司。被告家中确实存在漏水严重的情况，被告主张涉案房屋于2010年开始漏水，我司建议被告可以向开发商主张权利。涉案物业并非由我司建设，我司并无保修责任。我方也曾与开发商协调过，但开发商没有安排维修。我司已于2019年上半年就涉案房屋外墙维修启动动用公共维修资金的程序，我司已经确定了维修机构，该机构报价为8273.5元，也公示了维修方案，现在到了上门找业主签票的阶段，整栋楼共66户业主，现已有15户同意，但尚未达到三分之二的同意比例，故需要等到符合法定条件的业主同意才能申请动用维修资金对涉案房屋外墙漏水问题进行维修。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对原告提交的入伙通知书、收楼确认书、催收法律函及快递底单、《时代玫瑰园前期物业管理服务合同》，被告提交的照片、不动产权证予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：广州市时代控股集团有限公司（曾用名广州市时代名苑房地产开发有限公司、广州市时代地产集团有限公司）系时代玫瑰园小区的开发商。时代玫瑰园小区业主委员会及业主大会并未依法选聘物业服务企业并签署物业服务合同。时代公司曾用名为广州市信诚物业管理有限公司、广州市时代信诚物业管理有限公司，于2011年4月15日变更为现名。2019年4月30日，广州市时代控股集团有限公司（甲方）与时代公司（乙方）签署了《时代玫瑰园前期物业管理服务合同》，约定：甲方选聘乙方对时代玫瑰园提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。物业名称为时代玫瑰园，物业公司提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。本物业管理区域物业服务为包干制，高层住宅的物业服务费标准为2元/月/平方米。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务。关于物业管理区域内共用水、电费分摊问题，按照《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》执行。物业服务费用按季交纳，业主或承租人应在每季度首月10日前交纳当季费用。甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定、未能按时足额交纳物业服务费用的，应按1‰/天的标准向乙方支付违约金。物业于甲方保修期内的，由甲方承担保修责任。物业保修期届满后，保修责任由全体业主承担，以专项维修资金支付保修费用；专项维修资金不足，由业主另行补足。本合同期限为本合同生效之日起至本物业管理区域内业主委员会成立并依法代表全体业主与新的物业服务企业签订物业服务合同之日止。另查明，时代公司自时代玫瑰园投入使用时就与广州市时代控股集团有限公司签署前期物业服务合同，此后双方多次续签前期物业服务合同，最早的前期物业服务合同约定的住宅房屋物业管理费标准为1.8元/月/平方米。时代公司提交《关于调整时代玫瑰园住宅物业服务费收费标准的公示》、《关于提升住宅管理费的业主意见征询公开点票的通知》、《关于提升住宅管理非得业主意见点票的结果》、《关于时代玫瑰园提升主张物业管理费业主意见征询验票的通知》、《关于时代玫瑰园调整物业管理费收费标准的通知》作为证据，以上证据显示时代公司于2013年6月9日开始就提升住宅管理费上门进行业主意见征询，于2013年6月20日在广州市白云区嘉禾街时代玫瑰园社区居民委员会工作人员的见证下，就业主意见征询进行了公开点票，2013年6月23日，时代公司在发布公告称其以书面征求意见的方式就调整住宅物业服务收费标准事宜进行咨询，并在时代玫瑰园社区居民委员会监督下进行表决结果统计，最终同意将住宅物业服务费提升至2元/平方米/月的业主有1860户，占住宅总户数的56.99%，同意调价户数的专有面积合共199055.283平方米，占住宅专有部分总面积的57.80%。时代公司决定自2013年7月1日起执行本次业主表决通过的住宅物业服务收费标准即2元/平方米/月。涉案小区2019年1月1日前水费由时代公司代收，收费方式为本季度缴纳上一季度的水费，2019年1月1日后由自来水公司直接向业主收取水费。还查明，涉案房屋为广州市白云区黄边北路向荣街某房（即时代玫瑰园某房）位于时代玫瑰园小区，该房屋由李益民和其妻子陈中春两人共同共有，该房屋建筑面积为92.27平方米，两人于2004年8月29日收楼入住涉案房屋。时代公司提交了《广州市物业专项维修资金使用分摊业主确认表》，载明工程项目名称为A3二楼公共平台维修，工程费用6099.14元，该表载明涉及人数60人，现有24人在表上签名同意。本院认为：《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条的规定，因本案纠纷系因民法典施行前履行合同发生争议，故应当适用当时的法律和司法解释的规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条的规定，由于时代玫瑰园小区业主委员会与业主大会并未依法选聘物业服务企业并签订物业服务合同，故广州市时代控股集团有限公司作为该小区的建设单位，在该小区的主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业之前，有权与其委托的物业服务企业签订前期物业服务合同，该前期物业服务合同对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持，故李益民主张广州市时代控股集团有限公司与时代公司签署前期物业服务合同主体不合法的意见不能成立。因此广州市时代控股集团有限公司与时代公司于2019年4月30日签署的《时代玫瑰园前期物业管理服务合同》合法有效，对时代玫瑰园的业主具有约束力，业主应当根据合同约定向时代公司支付物业服务费。时代公司实际提供了物业服务，小区业主亦已实际享受了时代公司提供的物业服务，业主支付物业费是其基本义务，也是物业公司为业主提供必要服务的基本保障，业主拒交物业费对其他已交纳物业费的业主有失公平，物业费收缴不足将导致物业服务质量进一步降低，从而影响全体业主的利益。涉案房屋由李益民和陈中春共同共有，两共有人共同享有该房屋的权利，并共同承担因该房屋的义务，现时代公司仅要求李益民支付物业费及其他费用不违反法律规定。且时代公司将住宅物业服务费单价由1.8元提升为2元，已经获得小区“双过半业主”同意，广州市白云区嘉禾街时代玫瑰园社区居民委员会作为见证人对该提价事项进行了监督和指导，故本院确认时代玫瑰园小区物业管理费提价客观事实上已经符合了当时实施的《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的“双过半业主”的同意。时代公司要求按照2元的标准收取物业费本院予以支持。时代公司要求李益民支付未付的2017年1月1日至2020年9月30日的物业管理费8304.3元，2017年1月1日至2018年11月30日水费479.88元，2017年1月1日至2020年9月30日的垃圾处理费225元的诉讼请求本院予以支持。对于公摊水费，考虑到小区绿化用水及清洁的需要，本院认为公摊用水的情况实际存在，从公平角度出发，本院对时代公司要求李益民支付2017年1月1日至2020年9月30日公摊水费87.9元的诉讼请求予以支持。对于时代公司主张的违约金，根据双方的意见，本院认为李益民未按时交纳物业管理费的主要原因在于其房屋外墙漏水问题一直未能得到解决，故李益民拖欠物业管理费事出有因，本院对时代公司主张的违约金不予支持。对于李益民要求时代公司在半年内完成涉案房屋外公共平台向该房屋家中漏水的维修工作，及要求时代公司承担相关的损害赔偿责任的反诉请求。根据李益民陈述的事实可知，涉案房屋漏水是由于房屋外墙质量或防水措施未做好等建设工程质量瑕疵所导致，该瑕疵在开发商建设房屋施工时已存在，房屋的质量问题产生的责任应当由开发商承担责任，时代公司与开发商在法律上属于不同的主体，因此外墙渗水的原因与物业服务公司的服务行为没有因果关系，李益民要求时代公司赔偿其因房屋漏水所导致的精神损害赔偿费，以及墙壁、天花板和家具等损失费用依据不足，本院不予支持。由于漏水部位属于共用部位，根据物业管理服务合同，房屋共用部位的维修以专项维修资金支付维修费用，时代公司现申请动用住宅专项维修资金进行维修，由于尚未达到使用住宅专项维修资金的法定条件，在该费用尚未有处理结果前，李益民主张时代公司修缮涉案房屋的渗漏水部位无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，李益民向广州市时代物业管理有限公司支付2017年7月1日至2020年9月30日的物业管理费8304.3元；二、在本判决生效之日起三日内，李益民向广州市时代物业管理有限公司支付2017年7月1日至2020年9月30日的公摊水费87.9元、垃圾处理费225元，2017年1月1日至2018年11月30日的水费479.88元，以上合计792.78元；三、驳回广州市时代物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回李益民的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费78元，由广州市时代物业管理有限公司53元，李益民负担25元；反诉受理费1050元，由李益民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  王丽美二〇二一年三月十二日书记员  林嘉仪