安徽省当涂县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0521民初171号 原告：郭鹏,男,1993年5月28日出生,汉族,住当涂县经济开发区。 被告：当涂县鑫昊置业有限公司，住所地当涂青山河高新技术产业园区管理委员会，统一社会信用代码91340521065226190R。 法定代表人：施新峰，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张来林，安徽徽商律师事务所律师。 原告郭鹏与被告当涂县鑫昊置业有限公司（以下简称鑫昊置业）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭鹏、被告鑫昊置业委托诉讼代理人张来林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭鹏向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告签订的合同备案号为×××80的购房合同，退还全部购房款755028.57元（含税费）;二、判决被告支付原告自付款之日（2019年9月9日）起,按照4.9%计算给付利息,合计利息40712.68元（实际利息以被告付款之日起计算,本次暂时计算到2020年12月14日）；三、判决被告支付原告全部购房款1%的违约金7550.28元。综上，合计总金额755028.57＋40712.68＋7550.28＝803291.54元。事实与理由：原告于2019年9月9日与鑫昊置业签订了《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》,合同备案编号:×××80,所购房号为金色里程小区8幢1单元601室。依据合同第十一条规定:交房期限为2020年6月30日前。依据合同第十二条规定:除不可抗力外,出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的,双方同意按照逾期超过90日后,买受人有权解除合同。依据合同第九条商品房交付条件明文规定:该商品房需取得建设工程竣工验收备案证明文件。鑫昊置业在未取得建设工程竣工验收备案证明文件的情况下,通知业主于2020年10月8日开始交房,已属违规。截止2020年12月10日,鑫昊置业依旧未取得备案文件,已逾期交付90天以上,依照合同规定,原告要求解除此商品房买卖合同，已于2020年11月13日向被告送达《退房通知书》,并要求15日内退款,但被告拒绝退款。 鑫昊置业辩称：一、原告与答辩人签署的《马鞍山市商品房买卖合同》真实合法有效，案涉房屋已全部竣工，已具备实质交付条件；二、工程竣工验收备案证明材料仅是主管机关对工程施工、竣工等环节的管理性要求的体现，未取得备案手续或违反管理性规定不导致合同无效，也不必然导致原告签署合同目的无法实现；三、双方合同第十一条交付时间约定为2020年6月30日前，合同第十条第（二）项约定公共服务及其他配套设施等未达到交付条件，依据合同约定在90日内整改。该条约定实际赋于答辩人将交房条件完成时间调整为2020年10月份，另依据合同第十二条逾期交付责任逾期日期应从2020年10月份往后计算90日分别处理，而原告于2020年12月15日起诉要求解除合同没有合同依据，其不符合合同第十二条第二项约定内容；四、因新冠疫情影响，导致涉案工程施工过程中停工三个余月，该期限属于不可抗力影响期限，应从合同履行期限中扣除，原告认可的45日停工期与实际不符，工程施工涉及诸多环节，需要诸多行业配合，如材料、运输、人工等，政府停工管制取消后并不代表工程能立即顺利施工，即便按照原告诉请认可扣除45日，则答辩人有权在2021年2月15日前交付符合同条件的房屋，在此之前，原告不享有合同单方解除权；五、《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：根据民法典第五百六十三条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，解除权人请求解除合同的，应予支持。如果案涉房屋在2021年2月15日后仍未能交付的，则原告可经过催告要求按约交付，答辩人经催告后仍未履行的，原告可在法定期限内行使解除权。原告提交法庭的“退房通知”并非催告履行通知，而是无任何依据的解除通知，其并没有履行法定的有效催告程序；六、案涉房屋已具备实质交付条件，合同约定的相关备案验收工作已经完成，备案手续在近期即可取得；七、双方合同签署后，原告已履行付款，付款方式采用包括贷款等方式支付，案涉房屋已具备实质交付条件，合同可获完全履行，双方合同目的均可实现，不管从双方合同履行的现状、还是从双方合同约定解除实质条件、解除催告程序、还是从保护交易等角度，案涉合同均不应解除；八、答辩人已按约通知原告交付房屋，通知时仅部分道路工程未能验收，其并不影响房屋的安全、质量等，没有实质性影响原告使用房屋及合同目的；九、原告同时主张解除合同应付利息和违约金，属于重复主张损失，不应获得支持；十、本院相关类似案件也未判决解除。综上，请法庭驳回原告诉请。 郭鹏为支持其诉请，向法院提交了下列证据：一、原告身份证复印件，证明原告主体资格；二、金额计算表，证明总房款、利息、违约金的数额；三、关于业主投诉相关问题的回复，证明金色里程小区在规定交付日期前未达到交付条件；四、入伙通知书，证明金色里程小区实际通知交付日；五、退房通知书，证明我向金色里程小区送达退房的诉求；六、购房款、维修基金、完税证明发票，马鞍山市商品房买卖合同（预售），证明我们双方签订了商品房买卖合同（预售），且我方按照合同履行了合同规定的付款义务；七、县住建委关于“金色里程二期是否取得竣工验收备案的说明”，证明金色里程二期没有取得竣工验收资质；八、市住建局关于“疫情不可抗力因素导致商品房交付时间顺延的说明”，证明不可抗力因素合理顺延时间为45天；九、县住建委协调原、被告房屋纠纷的一份说明，证明被告同意退房。 鑫昊置业质证意见：对证据一无异议；证据二不予认可，该计算表为原告单方计算，没有合同及法律依据，其中契税、维修基金等并非被告收取，原告对该计算表不予认可；证据三不予认可，该投诉函内容可以看出房屋已经施工完成，仅小区部分道路未达到交付条件，不影响原告签署和履行合同的目的；对证据四不能达到原告的证明目的，该通知书的交房通知期限为2020年10月8日至2021年4月30日，被告在该期限内可以交付符合合同约定的房屋；对证据五的“三性”均持有异议，该通知书并非催告履行告知书，且在2020年11月13日并不享有单方的合同解除权，不能视为原告告知被告合同解除；证据六真实性没有异议，但维修基金等并非被告实际收取，商品房买卖合同的真实性没有异议，该合同第十条明确约定被告如未能在2020年6月30日前达到约定的交房标准，可以在届满之日起90日内进行整改，该条约定实际约定了双方对交房条件的日期延迟至2020年10月，原告主张的逾期交付责任应从被告整改期届满之日起计算，在扣除疫情期间影响的合理时间，原告从2020年6月30日作为计算退房违约责任的起点，不符合合同的约定；对证据七“三性”均持有异议，该内容仅是网上留言，并不能确定为主管单位核实相关情况后给予的发布；对证据八“三性”均持有异议，从该组材料中署名市住建局的文件中，并不能看出顺延的期限为45天，实际上因疫情影响，案涉项目停工3个多月，该期限应从履行期限中扣除；对证据九，该份证明仅为网上留言，原、被告之间并未协商一致合同解除，该留言明确由双方协商，如协商不成提交司法机关处理。 本院经审理查明：2019年9月9日，原告与被告签订《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》，约定原告以总价730000元的价格，购买被告开发的位于当涂县××镇××小区××幢××单元××室，预测建筑面积为122.38平方米。该合同第九条，就商品房交付条件约定，该商品房需取得建设工程竣工验收备案证明文件；合同第十一条约定，交房期限为2020年6月30日前；合同第十二条约定，除不可抗力外,被告未按照约定的时间将商品房交付原告、逾期超过90日后,原告有权解除合同，被告自付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计付利息，且按照全部房价款的1%支付违约金。合同签订之日，原告缴纳了首付款400000万（含之前预交的定金），同年12月13日通过公积金贷款给付房款150000元，2020年1月1日通过商业贷款给付房款180000元。同时，原告于2019年11月5日缴纳契税10428.57元、维修基金14600元。2020年10月8日，鑫昊置业通知业主开始交房，但至庭审时，该商品房一直未取得建设工程竣工验收备案证明材料。同年11月13日，原告以此为由，向被告邮寄《退房通知书》一份,并要求15日内退款,遭被告拒绝，以致成讼。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同(预售)》，系双方真实意思表示，内容合法有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，被告鑫昊公司未能按约向原告交付涉案房屋，且逾期超过90日，原告有权解除合同。2020年11月13日原告向被告发出的解除房屋买卖合同的通知函，到达被告处，即意味双方合同解除。原告向被告主张退还房款、支付违约金及赔偿利息损失等，应依合同约定据情予以支持。原告缴纳的契税及维修基金，由于非被告收取，原告应另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告郭鹏与被告当涂县鑫昊置业有限公司于2019年9月9日签订的《马鞍山市商品房买卖合同(预售)》； 二、被告当涂县鑫昊置业有限公司于判决生效之日起十日内，给付原告郭鹏购房款730000元及约定的逾期交房违约金7300元，并自2019年9月9日起，至付清房款时止，按年利率4.9%计付相应利息； 三、驳回原告其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取5916元，由被告当涂县鑫昊置业有限公司负担。 审判员  吴宗和 二〇二一年三月三十一日 书记员  李安琪