辽阳市文圣区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1003民初477号原告：张景纯，男，汉族，1953年2月27日生，现住辽阳市文圣区。委托代理人：张娇，女，汉族，1996年1月20日生，现住址，系原告孙女。原告：张旭东，男，汉族，1974年4月12日生，现住辽阳市文圣区。被告：辽阳恒盛置业有限公司，住所地辽阳市文圣区天福路38号楼2-3层。法定代表人：金文卿，该公司董事长。委托代理人：张金刚，该公司法务员。原告张景纯、张旭东诉被告辽阳恒盛置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张景纯及委托代理人张娇、原告张旭东、被告辽阳恒盛置业有限公司委托代理人张金刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张景纯诉称：2011年7月7日原、被告签订商品房买卖合同，合同约定被告将位于恒大绿洲小区11号楼1-18-2室，建筑面积为129.98平方米的房屋，以550188元出售原告张景纯，并一次性付款，每平方米4264.6927元。原告张景纯于2012年12月接收房屋。诉争房屋存在多种质量问题，其中漏水和温度不达标问题最为突出，9年多来，经过被告多次维修后仍存在漏水和温度不达标问题，故原告诉至法院，要求法院依法判决：一、解除原、被告签订的商品房买卖合同；二、判令被告返还原告购房款550188元；三、判令被告赔偿原告房款550188元的从2011年7月9日至2021年3月7日按年利率6%计算及至给付之日止利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）；利息319109.04元，四、判令被告赔偿原告住宅专项维修基金12640元，房产契税7859.93元及房权证登记费80元。总计费用20579.83元及其利息6210.98元，从2016年7月9日至2021年3月7日按年利率6%计算及至给付之日止利息（按人民银行同期贷款利率计算）；五、判令被告赔偿取暖费30425.53元，以上费用总计936513.38元；6.本案诉讼费由被告承担。原告为证明其主张提供的主要证据如下：1、商品房买卖合同、购房发票，证明原、被告之间房屋买卖关系、房款金额；2、产权证，证明房屋登记情况；3、契税发票、维修基金收据、产权证登记费收据、取暖费收费发票，证明原告使用维修基金、支付登记费、契税、取暖费的事实；4、房屋损坏照片、恒大绿洲物业服务中心出具的情况说明，证明诉争房屋存在漏雨、温度不达标等质量问题。5、死亡证明、证明，证明卢景凤已去世及其继承人情况。被告辽阳恒盛置业有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，双方签订的合同合法有效，双方均履行了合同约定的主要义务，合同不具备解除的条件。第二，即使合同具备解除的条件，原告行使合同解除权也已超过了合理的期限。原告于2012年12月9日接收房屋，至原告起诉时已远远超过的一年的行使期限。第三，原告的相关诉讼请求已超过诉讼时效。原告于2012年12月9日接收房屋，若房屋存在足以影响居住的质量问题，此时即应知晓开始计算诉讼时效，至原告起诉时已超过诉讼时效。第四，原告于2016年11月8日办理房产证，以实际行为表达了继续履行合同的愿望。第五，原告的诉讼请求中契税一项由税务机关收取。若合同解除，可由税务机关予以返还，不应由我公司进行承担。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律的依据，我方请求法院驳回原告的诉讼请求。假如解除要求二原告协助被告将诉争房屋产权恢复至被告名下，要求原告协助被告办理房屋撤抵押、撤销备案、添加房源等手续。经审理查明，张景纯与卢景凤系夫妻关系，二人婚生一子张旭东。2011年7月7日，原、被告签订房屋买卖合同，约定被告将位于文圣区，建筑面积为128.98平方米（该地址是产权证登记地址，合同中载明的地址为辽阳市太子河大道第21-11幢1单元18层54号建筑面积为128.98平方米）房屋以550188元出售给原告张景纯，价款于当日一次性付清。2012年12月9日，原告张景纯接收诉争房屋。原告提交的辽阳恒大绿洲物业服务中心出具的情况说明载明：诉争房屋收房时存在漏雨和地热温度过低问题，经过多次维修后仍未解决。原告张景纯自接收诉争房屋之日起，累计支出房契税7859.83元、房屋所有权证登记费80元、取暖费30563.52元、住宅专项维修资金12640元。诉争房屋已办理产权登记，该房屋于2016年10月8日登记在张景纯、卢景凤名下，房照号为：辽市房权证辽市字第××号。二原告表示同意将本案赔偿款及房款判决给付原告张景纯。审理过程中，卢景凤申请作为原告参加诉讼，经本院准予其作为原告参加诉讼，原告卢景凤于2021年3月17日死亡，二原告之子张旭东作为继承人，向本院提交了张旭东作为原告参加诉讼的申请书，因此本案原告由张景纯、卢景凤变更为张景纯、张旭东。二原告当庭增加搬家费10000元的请求。上述事实，有原、被告陈述、商品房买卖合同、房屋所有权证、购房发票、维修基金专项收据、登记费收据、契税发票、供暖费发票、恒大绿洲物业服务中心出具的情况说明、死亡证明、于家村出具的证明等证据在证明。本院认为，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。二原告接收诉争房屋后，陆续发现屋顶多处漏雨、供暖期室内温度不达标等房屋质量问题，虽经辽阳恒大绿洲物业中心多次维修，但问题未得到有效解决。因此，本院认定诉争房屋存在质量问题且严重影响正常居住使用，故对二原告解除商品房买卖合同的主张本院予以支持，被告应返还二原告购房款550188元。关于二原告主张被告赔偿购房款550188元自2011年7月9日至被告给付之日止的利息（暂计至起诉之日）319109.04元，利率按照中国人民银行同期贷款利率计算一节，本院认为二原告主张合理，但是2019年8月20日中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，改用全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，因此在2019年8月20日之后应按照该标准计算。关于二原告主张被告赔偿住宅专项维修基金12640元、房屋所有权证登记费80元一节，本院认为二原告的主张合理，故予以支持。关于二原告主张契税7859.83元一节，本院认为原告在退房后可以向税务机关申请退税，故对于原告的请求本院不予支持。关于二原告主张被告赔偿原告专项维修基金和登记费损失的利息损失6210.98元一节，本院认为二原告的主张不合理，故不予支持。关于二原告主张被告赔偿取暖费30425.53元一节，原告提交的取暖费收据显示数额为30563.52元，按照不诉不理原则，原告主张合理，本院予以支持。关于二原告主张搬家费10000元一节，本院认为二原告主张合理，故予以支持。关于被告辩称不具备解除条件一节，本院认为诉争房屋存在严重的质量问题，二原告正常使用诉争房屋的合同目的无法实现，满足解除条件，故对被告的辩解本院不予采信。关于被告辩称原告行使解除权超出合理期限一节，本院认为被告违约行为持续存在，且在物业多次维修后仍达不到居住水平，最终致使不能实现合同目的，故接收房屋之日不能作为二原告应当知道解除事由之日的起算时间，故对被告的辩解本院不予采信。关于被告辩称原告的诉讼请求已超过诉讼时效一节，本院认为诉争房屋经过物业多次维修仍达不到居住水平，被告的违约行为持续存在，故对被告的辩解不予采信。关于被告主张假如解除合同，要求二原告协助被告将诉争房屋产权恢复至被告名下，要求原告协助被告办理房屋撤抵押、撤销备案、添加房源等手续一节，被告主张合理，本院予以支持。经调解无效，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、解除原告张景纯与被告辽阳恒盛置业有限公司签订的位于文圣区，建筑面积为128.98平方米的房屋的商品房买卖合同。二、被告辽阳恒盛置业有限公司于本判决生效之日起15日内返还原告张景纯购房款550188元。三、被告辽阳恒盛置业有限公司于本判决生效之日起15日内赔偿原告张景纯购房款550188元从2011年7月9日至返还房款之日止的利息，其中2011年7月9日至2019年8月19日利率标准按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率标准按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。四、被告辽阳恒盛置业有限公司于本判决生效之日起15日内给付原告张景纯取暖费30425.53元、住宅专项维修基金12640元、房屋所有权证登记费80元、搬家费10000元。五、原告张景纯在收到房款之日起30日内将位于辽阳市文圣区建筑面积为129.98平方米的房屋倒出。六、原告张景纯、张旭东于本判决生效之日起15日内协助被告辽阳恒盛置业有限公司将位于文圣区，建筑面积为128.98平方米的房屋（房照号为：辽市房权证辽市字第××号）进行变更登记，恢复到权利人被告辽阳恒盛置业有限公司名下。七、原告张景纯、张旭东于本判决生效之日起15日内协助被告辽阳恒盛置业有限公司办理位于文圣区，建筑面积为128.98平方米的房屋的撤抵押、撤备案、添加房源等手续。八、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13170元，减半收取6585元，原告张景纯、张旭东承担44元，被告辽阳恒盛置业有限公司承担6541元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本6份，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审 判 员  隋 强二〇二一年三月二十九日法官助理刘英才代理书记员  郎琬婷本案所依据的法律规定《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。