贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终773号上诉人（一审被告）：黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司，统一社会信用代码915226005650106016，住址贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市金山大道**。法定代表人：郑红，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾汉业，男，1975年8月28日出生，汉族，，住贵州省凯里市被上诉人（一审原告）：张飞，男，1978年10月23日出生，苗族，，住贵州省凯里市上诉人黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司（以下简称“华诚伟业公司”）因与被上诉人张飞商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初11354号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年1月25日立案后，依法组成合议庭，于2021年2月2日上诉人华诚伟业公司的委托诉讼代理人顾汉业、被上诉人张飞到庭接受本院询问。本案现已审理终结。华诚伟业公司上诉请求：一、撤销贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初11354号判决第一项，改判免除上诉人的违约金；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、《商品房买卖合同》中约定的从交付使用时间到房屋登记的时间相互联系，如交付时间出现变化，房屋登记时间也应作相应调整。合同里约定的交付使用时间是2016年9月30日，上诉人在2016年9月28日在《黔东南日报》上刊登了《交房公告》，而被上诉人因自身原因，直到2017年1月3日才来办理接房手续，被上诉人在交接房环节存在先违约的行为，应为后来未按时取得初始登记承担责任。二、一审法院认为：“被告未按约定时间取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权”的认定错误。如被上诉人要处置该房产，上诉人可根据其申请，配合其撤销合同备案，与新购房人重签合同即可。三、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，被上诉人未提交证据证明其造成损失的情况下，一审根据合同约定的每日万分之一计算违约金，已远超被上诉人的实际损失，加重了上诉人的负担。四、被上诉人提出的诉讼请求“判令被告支付逾期办理商品房产权转移登记的有关文书的违约金”，上诉人只为逾期交付担责，合同未约定上诉人逾期办理需要担责且上诉人一直在积极办理中，一审判决与被上诉人诉请不符，且一审认定在政策变动之前，上诉人已经违约与事实不符。五、被上诉人从2017年11月后连续多期未偿还银行贷款，使得农业银行起诉被上诉人，并由法院判决上诉人对其承担担保责任。为配合法院做好相关执行和拍卖工作，上诉人已停止办理被上诉人房屋的相关手续。综上，请求人民法院改判免除上诉人的违约金。张飞答辩称，一审认定事实清楚，判决正确，华诚伟业公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。张飞向一审法院起诉请求：1、判令被告立即办理初始登记证并将办证的相关材料移交给原告；2、判令被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金54189.54元（602106.00元×0.0001×900天，从2018年1月30日计算至2020年7月29日）；3、本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2015年12月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号2015011901），约定原告购买被告开发位于凯里市房屋，建筑面积148.48平方米，总房价款598894.00元。合同约定：买受人采取贷款方式付款，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款149894.00元，余款449000.00元以银行按揭支付；出卖人应在2016年9月30日前向买受人交付房屋；出卖人承诺于2017年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起×日内退还买受人已付款，并按照×利率支付利息。②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。另查明，合同签订后，原告并未实际向被告交付首期房款。2015年12月8日，张飞向被告出具一份《借条》，内容为“本人张飞（身份证5226011978********）于2015年12月8日购买华城·东方领域4栋1单元1001室住宅一套。并向黔东南州华城伟业房地产开发有限公司申请垫付该套房屋首付款149894.00元，现本人需要持该套房屋首付款的收据原件到银行办理该套住房的银行按揭贷款手续。故此，向贵公司申请借用该套房屋首付款收据原件一份，并承诺在银行办理按揭贷款签字之日三日内归还该收据。”2016年1月16日，原、被告签订《补充协议书》，约定解除《商品房买卖合同》附件六（二）中精装修部分约定的条款，被告不再承担进行精装修义务，该商品房的装修事宜由原告自行进行，被告在本协议签订后3日内向原告返还该精装修部分购房款149894.00元。双方协商以被告垫付的首付款149894.00元冲抵返还原告精装修部分购房款149894.00元。再查明，2015年12月28日，原告向银行贷款449000.00元用于支付被告购房款。2016年9月8日，被告在黔东南日报刊登交房公告，通知3、4、5、6号楼业主办理交房。之后，原告办理接房手续。2017年1月3日，原告出具委托书，委托被告代为办理水、电、广电、天然气开户、公共维修基金及办理产权登记等相关手续并代缴其相关费用。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。一、关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2017年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告未按约定时间取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应承担相应违约责任。《商品房买卖合同》约定总房价款598894.00元，首期房款149894.00元，按揭贷款449000.00元，但双方在实际履行合同过程中，已通过精装修部分购房款冲抵首期房款方式变更了《商品房买卖合同》的约定，即被告实际交付给原告的房屋已由合同约定的精装房变更为毛坯房，原告实际向被告交付的购房款为449000.00元（银行贷款449000.00元）。暂计至2020年7月29日的违约金为42295.80元（449000.00元×0.01%×942），原告主张超出的部分，本院不予支持。二、关于原告诉请被告立即办理初始登记证并交付相关材料。因原告未举证证实被告已取得初始登记等有关文书，且被告代理人在庭审中明确表示尚未取得涉案房屋的初始登记，故原告要求被告交付有关文书暂未具备条件，本院不予支持。三、关于被告的主要抗辩意见。首先，取得商品房所有权初始登记是办理商品房转移登记的前提和必备条件，被告未按约定取得商品房所有权初始登记，必然使原告不能按期办理转移登记，被告主张未交付初始登记证仅承担四分之一的违约金，缺乏事实和法律依据。其次，虽然原、被告签订《委托书》委托被告办理产权登记等相关手续，但该《委托书》中没有约定委托办理产权证取得的时间，视为约定不明，因此不能免除被告交付相关文书的义务。第三，被告要求减少或免除违约金，本院认为，合同约定的按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金并未超过同期人民银行贷款基准利率，不宜认定为过高，因此本院不予调整。第四，虽然2016年9月政策变动，由办理产权证、土地证转为统一办理不动产权证，但被告作为房开企业，其了解政策相对于购房户而言处于优势地位，在知晓对于办理转移登记的新政策后，也未及时跟购房户协商，变更协议，重新约定办理转移登记的相关事宜，并且在政策变动之前，被告已经违约，故被告仍应按照原合同承担交付文书违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告张飞逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金42295.80元；二、驳回原告张飞的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取为577.00元，由张飞负担127.00元，由黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司负担450.00元。二审期间，上诉人与被上诉人均未提交新的证据材料。本院二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：是否应该免除或减轻华诚伟业公司的违约责任。（一）张飞与华诚伟业公司签订的《商品房买卖合同》是在双方平等自愿、协商一致的基础上订立，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，属于有效合同，双方当事人均应按照《商品房买卖合同》的约定履行各自义务。根据约定，华诚伟业公司应于2017年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给张飞。双方已对华诚伟业公司逾期将商品房转移登记的有关文书交付给买受人的责任作出明确约定。因华诚伟业公司未能依约将办理商品房转移登记的有关文书交付给张飞，其行为已经违约，应当承担相应的违约责任。华诚伟业公司提出，由于政策变动导致华诚伟业公司不能在2017年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给张飞。本院认为，华诚伟业公司对房屋产权登记政策的掌握相对于购房户而言处于优势地位，且华诚伟业公司也未能提供政策变动导致华诚伟业公司未能在约定期限取得商品房所有权初始登记的相关证据，故华诚伟业该上诉理由不能成立，本院不予支持。（二）关于违约金是否过高，应当调整的问题。根据《商品房买卖合同》中约定的出卖人不能依约交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人应向买受人按已付购房款的万分之一支付违约金，该约定并未超过同期人民银行贷款基准利率，不宜认定过高，一审不予调整并无不当。（三）关于华诚伟业公司提出的张飞已经委托其办理产权登记等相关手续，但该委托书中并未约定委托办理产权证取得的时间，约定不明，华诚伟业公司以此主张免除其交付相关文书的义务没有依据，本院不予支持。（四）上诉人所称其违约系在不动产登记政策变动之后，并非一审认定在变动之前即已违约，因其未提供证据证明该事实，本院不予支持。上诉人所称被上诉人未按约定，已连续多期未偿还银行贷款，造成其承担连带担保责任，因该事实涉及另一法律关系，且对其主张暂停办理案涉房屋不动产变更登记的理由未提供证据证实，因此对上诉人的该项主张，本院不予支持。综上所述，华诚伟业公司的上诉理由不能成立，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费900.00元，由黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 龙集东审判员 罗 维二〇二一年三月八日法官助理张强书记员王凯