安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0202民初382号 原告：叶显高，男，1971年4月16日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：苏旭，安徽深蓝（芜湖）律师事务所律师。 被告：楚祥胜，男，1977年1月2日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。 原告叶显高与被告楚祥胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶显高的委托诉讼代理人苏旭，被告楚祥胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶显高向本院提出诉讼请求：判令被告支付租金9万元，违约金3万元，保证金1万元不予退还。事实和理由：2015年2月1日，原告与楚祥胜续签《房屋租赁合同》，由楚祥胜续租原告所有的芜湖市XX门面（面积430平方米）用于营业使用。租赁合同第一条约定，租期为2015年2月26日至2021年2月25日，前三年租金为29万元/年，后三年租金为31万元/年，租金第一年半年一付，后五年一年一付，保证金1万元。第二条约定，按年交付租金，每年1月26日前交清，逾期5天，甲方有权采取断水、断电等处罚措施，并收取每日1%的滞纳金。第四条约定，租赁期间，若乙方（楚祥胜）违约，无故中止合同，保证金不退。第五条约定，一切经营费用由乙方（楚祥胜）承担。楚祥胜在使用期间将房屋一楼门面转租给案外人王丽，并要求王丽对转租事实保密。后因王丽未能按期交纳租金，楚祥胜向芜湖市镜湖区人民法院起诉，要求王丽支付租金，法院判决王丽向楚祥胜交纳租金，该判决在镜湖区法院执行。租赁期间，被告新建了厨房、卫生间，该项恢复原状支出费用1万元。并且楚祥胜履行与原告的租赁合同中租金交付断断续续，原告多次要求楚祥胜及时支付租金，但楚祥胜一直未能足额支付，显然违反了双方之间合同约定，应当承担违约责任。2019年3月初，楚祥胜主动提出解除租赁合同，将房屋交还原告，双方办理了交接手续，但欠付的租金一直拖延未付，遂成讼。 被告楚祥胜辩称：1、对租赁事实无异议，但不能达到原告的证明目的，原告违约在先，被告不应承担违约责任。原告提供的民事判决书显示，从2009年2月25日起，原告与案外人黄山将涉案房屋出租给被告，一直延续到2021年2月25日。2018年2月起，涉案房屋外墙大理石存在大面积脱落，有重大安全隐患，小区物业公司在房屋周边设置封闭栅栏长达一年多时间，并在显著位置处设有“上有落石、禁止通行”的告示，致使被告房屋无法正常经营。根据合同第三条：“房屋自然损坏由甲方负责维修”的约定，原告在长达一年多时间，没有履行合同约定的维修义务，原告没有提供安全适合经营的门面房供被告使用，被告在客观上已经无法正常从事经营活动，进而导致合同目的落空，造成被告重大经济损失，由此可见，导致房屋租赁合同解除的主要责任在原告，原告应当承担违约责任。2、被告客观上不再经营，也未从该房屋获得利益。被告自2018年2月起已停止经营，亦多次向原告提出申请，希望提前解除合同降低损失，原告自知房屋存在安全隐患，口头承诺给予停业期间房租优惠，但一直没有明确的金额及措施。由于被告和原告有十多年的项目合作关系，被告未要求原告出示优惠的书面协议。被告停业期间，委托李建怀将房屋钥匙交还原告，且原告亦发布了出租信息，同期被告又陆续支付22万元租金。3、原告应补偿被告相应的装修装饰费用。因原告违约在先，造成被告无法经营，被告租赁期内装饰装修物没有得到相应的分摊，而原告利用被告的装修装饰附和物，高价出租给其他商户。4、原告应支付被告新增的0.4千伏三相四线设备7万元费用。2009年2月起原告将开发商尚未完全交付的白坯门面房出租给被告，被告在负一楼新增0.4千伏三相四线供电设施一组用于门面经营。现原告既不同意支付费用，也不同意拆除设备，因此被告完全有理由要求原告支付设备费用。5、被告拒付租金问题。被告先后支付租金22万元，剩余租金（8万元包括1万元房屋保证金抵押房租）是原告承诺的优惠租金，有微信聊天记录，因此被告不欠原告租金。6、履约保证金问题。根据原、被告合同的约定，被告将房屋按照原告要求进行修复，根据合同第八条约定，原告应当退还保证金。7、原告应立即解除保全。原告违约在先，未先沟通直接向法院申请财产保全，被告严重谴责并要求原告立即解除保全。8、被告反诉问题。由于原、被告双方对租金一直在做相应沟通，被告暂时未提出反诉，被告将保留相应的诉权。 本院经审理认定事实如下：芜湖市镜湖区XX楼XX室房屋（建筑面积430.66㎡）的所有权人为叶显高、赵朝玉共同共有，叶显高、赵朝玉系夫妻关系。2015年2月1日，原告叶显高（甲方）与被告楚祥胜（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将门面房租赁给乙方经营使用，租期为六年（2015年2月26日至2021年2月25日），前三年租金为29万元/年，后三年（2018年2月26日至2021年2月25日）为31万元/年。租金第一年半年一付，后五年一年一付，房租及水电保证金为1万元。2、按年交纳房租，每年1月26日前交清，逾期5天，甲方有权采取断水、断电等处罚措施，并收取每日1%的滞纳金，如逾期15天，甲方有权无条件收回门面房，因此造成损失，乙方负责。3、乙方同意无权私自转让转租门面，违者甲方有权收回门面房，收缴欠费，扣除保证金，房屋自然损坏由甲方负责维修，人为损坏由乙方负责。4、租赁期间甲方或乙方违反合同或者单方终止本合同，应向对方赔偿一切损失。若乙方违约，无故中止合同，保证金不退。5、合同到期后，乙方需按甲方要求恢复房屋原状，若乙方无违约且相关费用交清，甲方须如数退还保证金，保证金不计息。2019年2月，被告楚祥胜支付2018年2月26日至2019年2月25日的租金12万元，后陆续支付租金10万元。2019年3月1日，原、被告签订《协议书》，约定：“经双方友好协商，现就XX门面事宜达成协议：1、原合同解除，双方互不承担责任；2、水、电、气和物业费2019年3月1日之前的费用与甲方无关，全部由乙方负责；3、甲、乙方自本协议履行完毕之日，相互之间不再承担任何法律责任；4、剩余房租另行协商，协商不成按原合同执行”。后原告叶显高对外出租案涉房屋。 另查明：被告楚祥胜承租上述房屋后将部分房屋约100平方米转租给案外人王丽，用于经营蛋糕店，租赁期限至2021年2月25日止，后王丽未按期支付租金，楚祥胜于2018年3月诉至本院，要求判令被告王丽支付拖欠租金28万元等。本院于2018年6月7日作出（2018）皖0202民初2131号民事判决，判令被告王丽支付至2019年2月25日的租金28万元……该案现已生效且履行完毕。 本院认为：案涉《房屋租赁合同》、《协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力。《协议书》载明原、被告签订的房屋租赁合同已于2019年3月1日解除，故被告楚祥胜应支付剩余租金。2018年2月26日至2019年2月25日的年租金为31万元/年，被告楚祥胜已支付22万元，故对原告叶显高主张被告楚祥胜支付租金9万元的诉讼请求，本院予以支持。《房屋租赁合同》约定：“若乙方违约，无故中止合同，保证金不退”，现被告楚祥胜逾期缴纳房租，故对原告主张保证金1万元不予退还的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张按日1%的标准支付自2018年2月26日起至起诉之日止的违约金的请求，考虑双方在履约过程中的违约情况、原告的实际损失及保证金不予退还的情形，本院酌定违约金1万元。关于被告楚祥胜辩称案涉房屋外墙脱落导致其无法营业及装修损失等问题，可另案诉讼解决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告楚祥胜于本判决生效之日起十日内支付原告叶显高租金9万元； 二、被告楚祥胜缴纳的保证金1万元归原告叶显高所有； 三、被告楚祥胜于本判决生效之日起十日内支付原告叶显高违约金1万元； 四、驳回原告叶显高的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1450元，保全费1120元，合计2570元，由原告叶显高负担700元，被告楚祥胜负担1870元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  丁玉婷 二〇二一年三月十八日 书记员  吉德珍 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。