广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0305民初146号 原告：吕习栋，男，1987年11月28日出生，汉族，住广西桂林市七星区。 原告：覃春华，女，1995年2月20日出生，汉族，住广西桂林市七星区。 被告：桂林市润琦房地产开发有限公司，住所地广西桂林市七星区育才路**，统一社会信用代码914503006777305584。 法定代表人:梁彦，该公司总经理。 委托诉讼代理人：甘永雄，该公司员工。 委托诉讼代理人：王丽娟，该公司员工。 原告吕习栋、覃春华与被告桂林市润琦房地产开发有限公司（以下简称润琦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序于2021年3月12日公开开庭进行了审理。原告吕习栋、覃春华到庭参加诉讼，被告润琦公司的委托诉讼代理人甘永雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吕习栋、覃春华向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告桂林市润琦房地产开发有限公司（彰泰伴山云庐项目开发商）涉嫌虚假宣传，请求退还原告已付定金的双倍4万元人民币；2、本案的诉讼费被告承担。事实与理由：2020年11月22日，原告前往伴山云庐售楼部看盘，置业顾问刘红玉表示27栋和28栋楼间距在20米左右，且售楼部内的项目沙盘与实际楼盘一致，是等比例缩小模型。当月22日，原告、被告签订了《“伴山云庐”商品房定购书》及《“伴山云庐”住宅小区地下停车位使用权转让预约合同书》，并支付定金2万元，认购27栋1-502商品房及地下第J区车位0699号停车位。当天签约后，原告对楼盘项目工地用无人机观察发现27栋与28栋的楼间距与售楼人员答复、宣传册的描述、沙盘的展示明显不符。原告根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条认为被告应当双倍返还定金4万元。2020年12月30日，原告到售楼部准备签订购房合同。销售人员表示签正式合同前一定要先缴纳公共维修基金，而《桂林市物业维修资金管理中心关于调整桂林市住宅专项维修资金交存有关事宜的通知》规定签了购房合同后在30日内交公共维修基金即可，没有规定先交公共维修基金才能签合同。故不能签订合同的责任完全在被告，被告应该根据《民法典》双倍返还定金。综上，请支持原告的诉讼请求。 被告润琦公司辩称，原告诉求缺乏事实和法律依据。1、被告不存在有关楼间距虚假宣传的问题。被告建造的房屋及涉案27及28栋楼间距是与报规报建材料一致。销售现场沙盘及相应宣传材料只是对小区商品房排列布局的大致展示，并且沙盘也对此进行了特别说明。被告没有就楼间距的问题向原告进行过任何形式的承诺，原告称被告处的销售人员对其进行了口头宣传及承诺，但未就此进行任何举证，应承担举证不能的不利后果。2、未能签订正式合同的责任在于原告，被告有权没收定金。双方签订的定购书明确约定原告应当于2020年11月27日前与被告签订正式商品房买卖合同。原告并未在此期限届满前与被告签订买卖合同，此后被告发出催促函要求原告签订合同，在宽限期内仍未签合同。根据合同法第一百一十五条规定，被告有权依照定购书约定对其缴纳定金没收。综上，被告没收定金符合合同约定及法律规定，请求驳回原告的诉讼请求。 综合全案证据及庭审，本院经审理确认如下法律事实：2020年11月22日，二原告（作为乙方、买受人）、被告（作为甲方、出卖人）签订《“伴山·云庐”商品房定购书》，约定（节选）：“乙方定购甲方开发的“伴山·云庐”项目商品房事宜。房款折后总价为829417元，双方同意以最终签订的《商品房买卖合同》所确认的价格为准。定金人民币壹万元须于签订本定购书之前付清（乙方与甲方签订《商品房买卖合同》等合同文件并支付第一期楼款时转作第一期楼款的一部分）。乙方须在本定购书约定的时间与甲方签署本定购书第三条第2款约定的合同文件，乙方确认在签订本定购书之前，甲方已向乙方充分展示本项目及房屋、且对项目周边道路、公共设施等环境做充分说明，乙方已完全了解并确实本项目、该房屋自身情况及周边环境之现状。乙方须在签订本《定购书》之日起五日内（即2020年11月27日），携本《定购书》、身份证或单位证明文件、定金收据与应付房款到伴山·云庐售楼部签署《商品房买卖合同》及相关文件。”同日，原、被告还签署了《“伴山云庐”住宅小区地下停车位使用权转让预约合同书》，约定（节选）：“预约车位伴山云庐住宅小区地下第J区车位069号车位，转让金额88000元。定金人民币10000元须于签署本《预约书》之前付清。第一期款人民币88000元须于2020年11月27日前付清（含定金）。签订本《预约书》后，乙方须在2020年11月27日前携本《定购书》、身份证、定金收据与应付款项到伴山·云庐售楼部签署《转让合同书》及相关文件。”上述协议签订后，二原告于当日支付被告定金共计2万元。二原告未按协议约定的日期与被告签订《商品房买卖合同》及《车位使用权转让合同》。2020年12月22日，被告给二原告发出《催促签订商品房买卖合同的函》，要求二原告于2020年12月24日签署《商品房买卖合同》，否则，根据双方协议约定，被告有权将商品房另行处置，定金不予返还。2020年12月30日，被告给原告发出《广西君美律师事务所律师函》，被告表示最后一次给二原告签约宽限，请二原告收到函件后于2020年12月31日前前往润琦公司，与其签订所认购商品房的《商品房买卖合同》及《地下车位使用权合同》，并支付约定的房款及车位款，逾期，润琦公司将不予返还您已付定金，并有权另行处分您所认购的商品房及车位。同日，原告签收上述律师函。2020年12月30日，二原告前往被告售楼部，双方交谈交付房屋公共维修基金事宜，因对交付房屋公共维修基金的时间持不一样的态度，最终双方未签订《商品房买卖合同》。2021年1月5日，被告给二原告寄出解除《“伴山云庐”商品房定购书》、《“伴山云庐”住宅小区地下停车位使用权转让预约合同书》通知书，通知：1、自通知书送达之日，被告与二原告解除上述两份协议；2、二原告已交纳的认购定金人民币20000元，被告不予退还；3、二原告认购的商品房及地下停车位，公司另行处理。二原告于2021年1月9日签收上述通知书。综上，二原告以实际楼间距与沙盘和宣传不符，被告构成虚假宣传，且被告违反公共维修基金交存的有关规定致使购房合同不能签订为由，诉至本院，提出前述诉讼请求。 本院认为，本案争议焦点为：一、被告是否存在虚假宣传；二、原告与被告未能签订《商品房买卖合同》及《车位使用权转让合同》的责任主体。关于争议焦点一，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告主张被告在售楼过程中存在夸大楼间距的虚假宣传，因原告提供的被告制作的宣传册、沙盘并未标注楼栋之间的距离，原告自行测算的楼间距并不具有科学性，且原告未提供证据证明被告的销售人员在销售过程中存在对楼间距进行承诺的事实，故本院对原告的上述主张，不予采信。 关于争议焦点二，二原告与被告签订的《“伴山云庐”商品房定购书》、《“伴山云庐”住宅小区地下停车位使用权转让预约合同书》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按协议的内容履行各自权利与义务。上述两份协议均约定二原告应于2020年11月27日前往被告售楼部签订正式合同，二原告未按协议约定的期限与被告签署《商品房买卖合同》、《车位使用权转让合同》。二原告主张因被告要求先交房屋公共维修基金后才能签订《商品房买卖合同》，因被告的要求不符合交纳公共维修基金时间的规定，所以其未与被告签订《商品房买卖合同》，双方未能签订《商品房买卖合同》的责任在被告。本院对二原告的上述主张不予采纳，理由是：1、被告比二原告更具有促成签订《商品房买卖合同》及《车位使用权转让合同》的意愿。双方签订的《“伴山云庐”商品房定购书》、《“伴山云庐”住宅小区地下停车位使用权转让预约合同书》约定二原告应于2020年11月27日前往被告售楼部签订正式合同，在二原告未按期去签约的情况下，被告将签约时间延期两次，足以说明被告具有签订正式合同的强烈意愿，二原告不愿意签订正式合同。2、二原告在2020年12月30日虽然前往售楼部，但从双方的交谈可知，二原告与被告销售人员交谈的主要内容是房屋公共维修基金的交纳时间，基本未谈及签订《商品房买卖合同》的内容及细节，二原告的行为与常理不符。3、房屋公共维修基金即住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。根据《住宅专项维修资金管理办法》的规定，商品房住宅的业主负担按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金的法定义务。从常理而言，影响购买房屋的因素一般为小区的位置、环境、房屋的户型、朝向及房价，而业主交纳房屋公共维修基金是其法定义务，二原告以交纳房屋公共维修基金的时间不符合规定为由，不与被告签订《商品房买卖合同》，与常理不符。 综上，二原告无证据证明被告售楼过程中存在虚假宣传行为；二原告与被告未能签订《商品房买卖合同》、《车位使用权转让合同》的责任主体在原告。《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”二原告未履行与被告签订《商品房买卖合同》、《车位使用权转让合同》的义务，被告向二原告发出解除“伴山云庐”商品房定购书》、《“伴山云庐”住宅小区地下停车位使用权转让预约合同书》通知书，并表明对二原告交纳的定金不予退还，符合法律规定。二原告要求被告双倍返还定金于法无据，故本院对二原告的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告吕习栋、覃春华的诉讼请求。 本案收取案件受理费800元,因适用简易程序减半收取400元（原告已预付本院），由二原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费800元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：桂林农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员 周素琴 二〇二一年三月二十二日 代书记员 袁铠娜