湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终176号上诉人（原审原告）：邝丹科，男，1982年2月18日出生。被上诉人（原审被告）：湖南省郴州市中天房地产开发有限公司。法定代表人：张永毅。委托诉讼代理人：刘俊跃，湖南善道律师事务所律师。上诉人邝丹科因与被上诉人湖南省郴州市中天房地产开发有限公司（以下简称中天公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初4210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。上诉人邝丹科，被上诉人中天公司的委托诉讼代理人刘俊跃到庭参加了本院组织的调查询问。本案现已审理终结。邝丹科上诉请求：1.撤销原判，依法改判中天公司承担邝丹科支付利息损失4.86万元；2.中天公司支付迟延交房违约金3361元（违约金从2016年6月30日暂计至2016年10月16日，311,247元×0.0001元×108天）；3.本案诉讼费用全由中天公司承担。事实和理由：一、一审法院调查事实不清且认定有误。1.邝丹科是唯一购房人，邝丹科于2012年10月已向开发商支付131,247元，非2014年1月28日支付131,247元。且因开发商违约无法交房，事后多次补签拖延网签交房，到2014年月1月28日网签；2.开发商验收不达标未整改；3.一审法院对公贷事实调查不清。开发商欺诈、违约、诱导商贷获取服务费，且网签合同含多条格式条款，法院应从按不利于格式条款提供方解释。邝丹科于2014年1月28日网签的《商品房买卖合同》是在开发商误导回复可以公贷的情况下才签订的。2020年9月27日开庭日，邝丹科从法院调取公积金资料时才知道中天公司2014年3月20日前不具备准入资格，但开发商取得公贷准入资格后，明知可以进行公贷却隐瞒不告知购房者，还在5月8日突然以迟延交款违约责任急催房款，目的就是为了求得银行合作、业务绩效和商贷服务费。且开发商提供的格式条款对小区业主不公平。二、若中天公司不认可开发商廖艳签字盖章的《收据》列明的收到“18万元公积金贷款资料”，那么按文义解释应当是“收到18万元公积金贷款”，那么就应退还事后借款重复支付的18万元不当得利。三、交房程序完成应以验收合格等为依据。业主在验收表上登记列举的问题，开发商均未逐一整改落实，且一直处于维权状态，交房手续未完成。四、原判决评析有误。邝丹科向邝丹芝借款有《个人借款合同》、《公贷借款说明》和还款转账记录为依据，且邝丹科、邝丹芝、邝善春陈述属实，一体印证，具有高度盖然性标准，应当采信。且邝丹科作为普通青年，向亲人举债买房符合实际情况。五、适用依据错误，《最高院民一庭在民事审批指导与参考》“民事审判信箱”中答复，非法定审判规范依据。六、邝丹科持续向开发商和其组建控制物业公司主张违约迟延交房权利、整改交房所列问题，持续维权拒交物业费。七、延迟立案系北湖区法院过错造成。邝丹科于2020年春节疫情期间已通过为法院网络立案提交诉状和证据，法院未及时关注回复，影响违约责任起算期。中天公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。邝丹科的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持一审判决，其他意见与一审答辩意见一致。邝丹科向一审法院起诉请求：1.中天公司立即为邝丹科购买的乐仙小镇住房办理不动产首次登记；2.中天公司支付迟延交房违约金3361元（违约金从2016年6月30日暂计至2016年10月16日，311,247元×0.0001元×108天）；3.中天公司支付迟延首次（初始）登记违约金1494元（违约金从2016年6月30日暂计至2020年5月30日，311,247元×0.0001元×48个月，此后违约金按该标准另计至中天公司实际办妥该幢涉案商品房的首次（初始）登记之日止）；4.本案诉讼费用全由中天公司承担。审理过程中，邝丹科请求增加一项诉讼请求：5.判令中天公司承担邝丹科支付债务利息4.86万元。一审法院认定事实：一、2014年1月28日，邝丹科（买受人）与中天公司（出卖人）签订《郴州市商品房买卖合同》及补充协议，其中：第三条、第四条约定“买受人购买出卖人开发建设的****房；建筑面积137.72㎡；单价2260元/㎡，总房款311,247元”。第五条第2款约定“买受人以公积金贷款方式付款，应于2014年1月28日前向出卖人交付首期房款131,247元，余款180,000元向市公积金中心申请贷款，买受人自行向公积金中心申请贷款的，应保证所贷款项在签订本合同后60日付至出卖人，逾期按本合同第六条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得的贷款少于申请贷款数额的，买受人必须在收到通知之日起30日内，以自有资金支付，逾期视为买受人逾期付款，按本合同第六条处理；因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人必须在收到通知之日起30日内，以自有资金支付，逾期视为买受人逾期付款，按本合同第六条处理；因非归责双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得少于申请贷款数额的，买受人应在30日内以自有资金支付，逾期视为买受人逾期付款，按本合同第六条处理”。第六条第1款第（2）项约定“买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金”。第九条约定“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。第十条约定“除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用：1、逾期未超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。第十六条第三款约定“出卖人应在商品房交付使用后730日内，完成该幢商品房的初始登记。如因出卖人责任，致使买受人未能在约定期限内办理完成该幢商品房的初始登记，双方同意买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人向买受人每月按已付款的万分之一支付违约金”。二、上述《郴州市商品房买卖合同》及其补充协议签订后，邝丹科分别于2014年1月28日、2014年5月12日向中天公司支付购房款131,247元、180,000元（该笔购房款系经过邝丹科父亲邝善春的银行卡付至中天公司），合计311,247元,付清了全部购房款；于2014年4月10日向中天公司支付物业专项维修资金7850元。2014年9月27日，邝丹科办理了收房手续，中天公司开具了《交房证明》，其中载明“物业管理费从2015年7月1日开始收取”；次日，邝丹科对房屋进行了验收，填写了《房屋验收表》；2014年10月16日，邝丹科从物业公司处领取了钥匙。三、根据《郴州市住房公积金期房抵押担保贷款楼盘准入制度》规定，凡是在郴州市范围内申请住房公积金期房抵押担保贷款的楼盘必须按本制度办理准入审批。2013年12月26日，中天公司召开股东会，决定同意以公司名义为购买该项目住房的客户提供阶段性连带责任担保，并形成了《股东会决议》；2014年2月11日，中天公司就涉案乐仙小镇项目向郴州市住房公积金管理中心提交《关于住房公积金贷款合作的申请》。2014年3月12日，中天公司（甲方）、郴州市住房公积金管理中心（乙方）与湖南长银担保投资有限公司郴州分公司共同签订《住房公积金贷款担保合作协议书（三方）》。2014年3月20日，涉案房屋所在的第30栋获得审批准入。另查明，2014年11月24日，国务院颁布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起实施，郴州市人民政府于2016年5月27日发布郴政通[2016]3号《关于实施不动产统一登记的通知》明确：“（一）自2016年6月20日起，市、区两级原有的土地、房产、林权登记机构停止受理登记业务；2016年6月24日18:00起停止颁发各类权利证书，…。（二）自2016年6月21日起，市不动产登记中心开始受理各类不动产登记。2016年6月28日起，依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明，…。”经核实，涉案*****房屋于2020年8月8日办理了不动产首次登记，证号为：湘（2020）北湖不动产权第0*****0号，权利人湖南省郴州市中天房地产开发有限公司。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。经查，因涉案房屋已经于2020年8月8日办理了不动产首次（初始）登记，故邝丹科的第一项诉讼请求“请求中天公司立即为邝丹科购买的****住房办理不动产首次登记”失去了请求的基础，不予支持。本案的争议焦点在于：一、涉案房屋的交付时间；二、邝丹科诉请中天公司支付迟延交房违约金应否支持；三、邝丹科诉请中天公司支付延迟首次（初始登记）违约金应否支持；四、邝丹科诉请中天公司支付债务利息4.86万元应否支持。关于焦点问题一。本案中，从双方提交的《交房证明》、《入伙通知单领取名单》、《房屋验收表》分析，结合当事人诉辩主张，确认涉案房屋交付时间为2014年9月27日。邝丹科主张交房时间是2015年7月1日，经查，该时间是《交房证明》中所载明的物业管理费收取起算时间，故对邝丹科的该意见，不予采纳。关于焦点问题二。邝丹科诉请中天公司支付迟延交房违约金，中天公司抗辩已经超过诉讼时效，对此，一审法院认为，诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定时效期间内不行使权利，即丧失依诉讼程序强制义务人履行义务的权利的法律制度，而当事人主张逾期交房违约金的诉讼时效应从实际交房次日起算。本案中，一审法院确认涉案房屋已于2014年9月27日实际交付，但邝丹科直到2020年8月21日再向一审法院起诉，故无论是适用《中华人民共和国民法总则》施行前的“二年诉讼时效”还是施行后的“三年诉讼时效”或者自起诉日倒推三年，都已经明显超过。综上，邝丹科诉请中天公司支付迟延交房违约金，超出诉讼时效，不予支持。邝丹科认为其在物业公司催收物业费、购买车位的时候均主张了迟延交房的问题，故诉讼时效未超过，但其并未向一审法院提供充分有效的证据证明，应自行承担举证不利的法律后果，故对该意见不予采信。关于焦点问题三。1、双方在《郴州市商品房买卖合同》第十六条中明确约定“出卖人应在商品房交付使用后的730日内完成该幢商品房的初始登记”。本案中，涉案房屋交付使用时间是2014年9月27日，故按照上述约定，中天公司应在2016年9月26日前为邝丹科办理好商品房的初始登记（不动产首次登记），但中天公司直到2020年8月8日才完成该幢房屋首次登记，明显构成违约，故邝丹科诉请中天公司支付迟延办证违约金，符合法律规定和合同约定，予以支持。中天公司主张因法律的修改，办证期限应予延长。事实上《不动产登记条例》施行后，2016年6月28日郴州市不动产登记中心正式开展不动产统一登记工作，接受相关主体的登记申请，已经给相关主体提供了充分的准备时间以适应政策的变化且登记的程序和要求并未改变，中天公司也没有提供任何证据证明是不动产登记中心的原因导致办证期限延长，因此中天公司的该项辩称不予采信。2、关于逾期办证违约金计算标准，邝丹科虽提出合同约定违约金标准属格式条款且显失公平，但仍诉请按照该合同第十六条约定“出卖人向买受人每月按已付款的万分之一支付违约金”，是其对自己权利的处分，并不违背法律规定。3、根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，结合《最高人民法院民一庭在》“民事审判信箱”中的答复“按照每日或每月计算的逾期办证违约金，应当以每个个别债权分别适用诉讼时效，对于自起诉之日倒推三年的违约金，一般予以保护，超过三年的部分，应认定为超过诉讼时效期间”。本案中，邝丹科于2020年8月21日起诉，往前倒推三年为2017年8月21日，中天公司应支付2017年8月21日至首次登记办妥之日2020年8月8日之间的逾期办证违约金。庭审中，中天公司自愿支付邝丹科自2017年5月29日至2020年8月8日之间的逾期办证违约金，系中天公司真实意思表示，且未超出法律规定，通过计算，该期间违约金为1210.75元（311,247元×0.0001元÷30天×1167天）。对邝丹科主张的其余违约金，因已过诉讼时效，且中天公司提出了诉讼时效问题的抗辩，不予保护。关于焦点问题四。邝丹科称中天公司欺诈、隐瞒、误导邝丹科，致使邝丹科无奈由公贷转为向姐姐借款，故造成的利息差损失应由中天公司承担，为此，其向法院提交了《个人贷款合同》、《借条》、《公贷转借款说明》、《证明》、《银行凭证》，并申请姐姐邝丹芝出庭作证，中天公司不予认可，对此，结合中天公司的质证意见评析如下：（一）1、《个人借款合同》显示借款人是邝丹芝，并非邝丹科，且签订时间是2015年8月11日，对其关联性不予认可；2、《公贷转借款说明》出具人是邝丹科本人，属于当事人陈述；3、《借条》无原件核对，邝丹科向姐姐借钱，却将款项直接打入父亲账户，与常理不符，且证人邝丹芝作证陈述的转账情况、还款情况与邝丹科提供的银行流水显示的银行、转账金额、还款金额都不同，自相矛盾；4、《证明》出具人邝善春，是邝丹科父亲，且是共同认购人之一，存在较大利害关系。（二）经查，涉案房屋已于2014年3月20日办理了公积金准入，邝丹科未提供充分有效的证据证明中天公司存在欺诈、隐瞒、误导邝丹科的诸多行为，且邝丹科并未委托中天公司办理公积金贷款，影响办理公积金按揭贷款因素很多，即使借贷属实，现有证据无法证明公积金准入情况与邝丹科未办妥公积金贷款以及进行借贷具有必然联系。综上，对邝丹科要求中天公司支付利息差损失4.86万元，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决：“一、被告湖南省郴州市中天房地产开发有限公司支付原告邝丹科迟延首次（初始）登记违约金1210.75元，限本判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回原告邝丹科的其他诉讼请求。本案案件受理费532.5元，由原告邝丹科负担518.5元，由被告湖南省郴州市中天房地产开发有限公司负担14元”。本院二审期间，邝丹科提交了12份证据，证据一、存取款18万路线图，拟证明五岭广场华夏银行取款，中国银行停车，农商银行存款；证据二、华夏银行取款查询，拟证明邝丹科因中天公司隐瞒欺诈拖延，而致使条件合规公贷不能；证据三、公积金明细，拟证明邝丹科具备公贷资格，开发商虚假宣传，隐瞒实情，未履行告知义务，影响消费者正常公贷的权益；证据四、2020年9月****物业办刘战阳调查******房屋、车库漏水后工作群反馈，拟证明交房存在严重质量问题，邝丹科已经将房屋车库漏水的问题投诉到物业和中天公司；证据五、2020年10月向市政府市长信箱投诉，拟证明邝丹科已将证据四的问题投诉到政府主管部门；证据六、公贷转借款说明，拟证明邝丹芝及家人签署属实证明，而非说明；证据七、中天、物业股权结构，拟证明开发商、物业公司股东股权高度一致，行动一致，实控人一致，具有关联关系；证据八、收款票，拟证明付款人名义为邝丹科，非邝善春，邝丹科借邝善春卡存借款付房款；证据九、不动产查询，拟证明业主权利人为邝丹科，与邝善春无关，邝丹科借邝善春卡存借款，付房款；证据十、借条，拟证明借款属实；证据十一、公贷转借款说明，拟证明借款情况，开发商责任，邝丹芝证明；证据十二、证明，拟证明自交房验收出问题时，持续投诉至今未整改。中天公司质证认为，邝丹科在二审提交的新证据并不是规定的新证据。证据一不是规定的证据形式，是邝丹科自己制作的，与本案无关；对证据二、三的真实性无异议，对证明方向有异议，该项目具备公积金贷款准入后，邝丹科可以进行公积金贷款，但其却在2017年5月12日向其姐姐借款后支付后续房款，所以邝丹科请求中天公司赔偿借款利息损失是没有道理的；对证据四的三性有异议；对证据五的三性无异议，邝丹科向市长热线投诉后，投入热线的答复很明确，所谓房屋漏水是邝丹科自行加装阳台铝合金窗造成的。车库问题是单独的法律关系，跟交房之间没有因果关系；对证据六邝丹科方面的陈述，不是证据；对证据七的三性没有异议，对证明方向有异议，中天公司和物业都是独立的法人企业；对证据八和九的三性没有异议，对证明方向有异议；证据十、十一在一审已经提交过且已质证；对证据十二中天公司不予认可。本院经认证认为，邝丹科提交的证据一与本案无关，不能达到证明目的，本院不予采信；证据二只能证明该银行账户在一段时期内的账户往来情况，不能达到证明目的，本院不予采信；证据三与取得公积金贷款无必然联系，本院不予采信；证据四、五与本案无关，本院不予采信；证据六、十二均是单方说明，本院不予采信；证据七与本案无关，本院不予采信；证据八、九能够证明邝丹科为案涉房屋所有权人，但不能达到邝丹科拟证明的目的；证据十与证据十一一审已经提交过，不属于新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据原卷材料、询问情况以及双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、中天公司是否需要承担邝丹科诉请的利息损失；二、中天公司是否需要支付延迟交房违约金。关于争议焦点一。邝丹科上诉主张因中天公司欺诈、隐瞒、误导等原因，导致邝丹科不能申请公贷而转为向其姐姐邝丹芝借款，由此造成的利息损失应由中天公司承担。根据本案查明的事实和证据，涉案房屋已于2014年3月20日办理了公积金准入。邝丹科主张是由于中天公司欺诈、隐瞒、误导等原因造成，但其并未提供有效证据予以证明。且邝丹科能否获得公积金贷款，影响因素较多，邝丹科提交的现有证据无法证明中天公司完成公积金准入与其未办妥公积金贷款以及进行借贷具有必然联系。邝丹科主张向其姐姐邝丹芝借款，但其提供的邝丹芝《个人借款合同》的签订时间是2015年8月11日，且借款款项却直接进入邝丹科父亲邝善春的账户，一审根据上述事实及邝丹芝出庭作证自相矛盾的陈述情况和邝丹芝、邝善春与邝丹科之间的亲属利害关系，对邝丹科要求中天公司支付利息损失的诉请不予支持，符合相应的事实和法律规定。邝丹科的该上诉理由，本院不予采信。关于争议焦点二。根据本案查明的事实，涉案房屋已于2014年9月27日实际交付。但邝丹科直到2020年8月21日才向一审法院起诉主张延迟交房的违约责任。虽邝丹科主张其持续向中天公司和物业公司主张过延迟交房的问题，因此诉讼时效未过，但邝丹科并未提供充分有效的证据证明自己向中天公司持续主张要求支付交房延迟履行金的事实，因此一审法院认为邝丹科应自行承担举证不利的法律后果，故对该意见不予采信并无不当，本院予以确认。至于邝丹科提出的案涉房屋质量问题，可另行主张权利。综上所述，邝丹科的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1099元，由邝丹科负担。本判决为终审判决。审 判 长 曹文杰审 判 员 廖志刚审 判 员 李惠铭二〇二一年三月二十三日法官助理 徐 艺书 记 员 谢 意附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。