内蒙古自治区鄂尔多斯市康巴什区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）内0603民初21号 原告:鄂尔多斯市亿家房屋中介有限公司，统一社会信用代码：91150691MA13PM5504。 负责人：杨某。 委托诉讼代理人：柴某，公民身份证号×××。 委托诉讼代理人：崔某，内蒙古仁兴律师事务所律师。 被告：胡某，公民身份证号×××。 被告:史某，公民身份证号×××。 二被告共同委托诉讼代理人：王某，内蒙古义盟（伊金霍洛律师事务所律师）。 二被告共同委托诉讼代理人：闫某，内蒙古义盟（伊金霍洛律师事务所实习律师）。 原告鄂尔多斯市亿家房屋中介有限公司（下简称亿家中介公司）与被告胡某、史某中介合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月19日公开开庭进行了审理。原告鄂尔多斯市亿家房屋中介有限公司及其委托诉讼代理人柴某、崔某，被告胡某、史某及其委托诉讼代理人王某、闫某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告鄂尔多斯市亿家房屋中介有限公司诉称1、请求依法判令二被告向原告支付中介费34500元及违约金69000共计103500元；2、请求依法判令由二被告承担本案诉讼费及其他费用。事实及理由：2020年11月22日，二被告欲购房，遂委托原告提供居间服务，双方当即签订了《看房确认书》,合同中明确约定原告作为居间方带领被告对位于××区房屋进行实地查看并办理购房相关事宜。居间费用按照成交价x1.5%计算，低于5000元按5000元收取。在居间人带委托人实地观看了预购房屋后，委托人却抛开原告私自与卖主达成交易，并且成交价格与原告向被告所报的房屋价款一样即230万元。综上所述，原告认为：被告违背诚实信用原则，其在与被告已经签订居间合同的情况下，且原告已经履行了居间服务后，抛开原告与卖主达成买卖房屋交易。后将该房屋过户到被告史某名下，现被告拒不支付中介费佣金，其违约行为也给原告造成了很多不必要的时间成本以及经济损失，其行为严重侵犯了原告的合法权益。 被告胡某、史某辩称:一、《看房确认书》所列条款均为格式条款，且作为格式条款提供方的原告丝毫未履行提示或者说明义务，致使胡某没有注意或者理解其中第1、2、4、5、7条等与胡某有重大利害关系的条款，依法主张前述条款不成为合同的内容。根据《中华人民共和国民法典》第496条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第9条的规定，所谓格式条款，就是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。 本案中，胡某经过向多家中介机构咨询购房事宜后，在咨询亿家中介公司工作人员时，对方提出可以先引导看房后再决定是否委托提供中介服务，胡某和亿家中介公司的工作人员在共同敲开卖方房门前，亿家中介公司的工作人员随手拿出案涉《看房确认书》要求胡某签字，声称只是用于“后期回访使用”，并未给胡某留存。胡某根本没有注意《看房确认书》的具体内容，更不用说理解其中各条款所表达的意思了。被告认为，该《看房确认书》顾名思义只是胡某对其工作人员工作内容考核的参考依据，并不具有约束胡某的意思表示。因此，被告主张该《看房确认书》第1、2、4、5、7条等与被告有重大利害关系的条款不成为该合同的条款，请人民法院支持。 二、《看房确认书》第2、5、7条为作为格式条款提供方的原告不合理地免除或者减轻其责任、加重被告责任、限制、排除原告主要权利的条款，依法当属无效条款。 本案中，原告在明知被告已经通过多家中介机构、小区物业咨询、选购房屋（其中就包括《看房确认书》中所列的房屋，该房屋信息为原告事后自己填写，并非双方事前约定，且原告方工作人员所带看房屋不止该套）的情况下，仍严重违背事实地列出《看房确认书》中第2条的“甲方及胡某声明”条款，既是严重的不正当竞争行为，又是严重侵害消费者人格权的行为，同时也属于《中华人民共和国民法典》第497条第2、3项规定的无效的格式条款。此外，《看房确认书》第5、7条严重侵害了胡某作为一名消费者在选购商品或者服务时的自主选择权，同属《中华人民共和国民法典》第497条第2、3项规定的格式条款无效的情形。 三、本案中，原告方误导胡某签署的《看房确认书》的合同内容仅限于看房，而无中介合同的内容，且事实上原告方没有提供任何与中介合同中中介人所应当提供的服务内容。 综上所述，《看房确认书》所列条款均为格式条款，原告方未履行任何提示、说明义务致使胡某没有注意或者理解其中第1、2、4、5、7条等与答辩人有重大利害关系的条款，胡某依法主张前述条款不成为合同的内容；其中，第2、5、7条为作为格式条款提供方的原告方不合理地免除或者减轻其责任、加重被告责任、限制、排除被告主要权利的条款，依法当属无效条款。被告并未与原告方形成委托其报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务的合意，且原告方客观上并未提供任何中介服务内容，原告方的诉讼请求于法无据，请人民法院予以驳回。 围绕本案事实，原、被告举证、质证如下： 原告亿家中介公司为证实自己的主张，提供下列证据： 证据一：《看房确认书》，证明被告胡某欲购房遂委托亿家中介公司为其提供居间服务。协议中明确了带看性质为买卖带看和具体的房屋信息，约定了各方权利义务，且是双方真实意思表示，该《看房确认书》实质上就是一份完整有效的居间合同;证据二:光盘一张，其中有八段录音：包括原告公司的职工杨某、柴某带领被告胡某看房时的三段录音、原告公司的××园房屋原房主德吉德玛的一段录音、原告公司的职工柴某、杨某与被告胡某进行沟通的四段录音；两段录像：包括被告私下找到原房主再次看房的一段视频、被告去办理过户手续的一段视频。综合证明原被告双方在签订了《看房确认书》后，原告按照协议积极履行义务带领被告胡某实地观看了其所欲购的房屋，积极的向被告报告订立合同的机会、提供了订立合同的媒介服务。后被告胡某利用原告提供的相关信息绕开原告，与其爱人史某私下找到合同所涉房屋的原房主进行了该房屋的买卖交易（最终以230万元价格成交），但被告始终拒绝向原告支付中介费；证据三：《不动产买卖合同书》（税收完税证明一张、发票一张、结婚证复印件一张、身份证复印件一张，（以上证据均系复印件加盖公章）均来源于鄂尔多斯市不动产登记中心。拟证明二被告系夫妻关系，其二人已于2020年12月3日与案涉房屋的原房主德吉德玛签订了购房协议并实际完成了该房屋的买卖交易；证据四：康巴什园丁北区25号楼1单元603室房屋的情况信息表一张，证明二被告在与原房主达成交易后，已将该房屋过户至其二人名下，该房屋现属二人共同共有；证据五：微信聊天记录截图5张5页，来源于原告提供，是原告公司员工柴某与被告胡某的聊天记录，拟证明原告积极履行看房协议书中所确定的义务，带领被告看房，为被告提供房源信息，代被告与房主进行积极讲价，为促成购房合同积极洽谈，为其提供居间服务。 被告胡某、史某质证：对第一组证据看房确认书来源方面认为只来源于原告，被告并不持有；真实性认可，关联性合法性与证明目的不予认可。理由如下：关于合法性的问题，看房确认书所列条款均为格式条款，且其中第1、2、4、5、7条原告均未履行提示说明的义务，被告主张不成为协议的内容，其中第2、5、7条为提供格式条款一方的原告不合理的免除或者减轻其责任、加重二被告责任、限制排除二被告主要权利的条款，第二方面关于关联性的问题，双方并未达成二被告委托原告提供购买房屋中介服务的合意，双方仅就二被告同意原告带领看房达成委托的真实意思表示。对第二组证据真实性认可，对合法性和与本案的关联性均不认可，对该组证据所证明的目的不认可，理由如下：该8段通话录音和2段视频均为原告公司员工所录制，在证据形式上属于民事诉讼法规定的电子数据或视听资料，应该提交原始载体，本案中该组证据仅由原告的代理律师在其通讯设备中提出，证据来源不合法；本案中的2段视频在录制的过程中未经过被告本人同意，属于对被告进行经济往来的窥探，以及对被告正常生活的滋扰，属于证据内容不合法，关联性方面本案的被告自始至终认为本案中被告所购买的房屋并未委托原告进行居间服务，从与房东的通话录音中可以得到印证，即原告自诩其为被告购房的中介人却对本案双方的房屋买卖中最关键的要素（价款及支付方式）一概不知，由此可见原被告双方并未就原告为被告购买房屋提供中介服务达成委托的意思表示，原告客观上并未提供与中介服务有关的诸如明晰卖方产权信息、联系卖方按照买方的出价进行协商房屋的购买价格支付方式以及协助办理过户事宜等相关内容，因此原告并未提供中介服务，其该组证据所要证明的目的不能成立。对第三组证据的真实性认可，关联性与证明目的不予认可，该组证据中被告双方与案外人的房屋买卖合同以及完税凭证均与本案无关，本案中二被告所购买房屋并非由原告提供中介服务所订立，系二被告向物业公司获取房源及房主信息后经多轮磋商与案外人达成的交易，此外从原告提供该组证据的形式可以反映出原告并未对被告购买案涉房屋提供中介服务，否则被告不可能不留存居间成功交易的证据。对第四组证据真实性认可，关联性证明目的均不认可，理由同第三组证据质证意见。对第五组证据真实性关联性均予认可，对证明的目的不认可，对第二页中时间2020年11月22日下午15：08分原告工作人员与被告反复确认原告带被告看的房屋是26号楼而不是25号楼，在证据的第四页中原告的工作人员还试图向被告推送俩套房源信息，均被被告拒绝，因此本案中原告仅就看房确认书中所列的看房进行了看房的工作并未进行与中介有关的其他工作，从该组证据足以证明被告在原告带领第一次看房之后并不清楚原告所带看房屋的具体坐落等与该房屋相关的基础信息，包括房主的联系方式。 被告胡某、史某为支持其答辩理由，向法庭提交了如下证据：证据一：中介机构房源信息截屏打印件；证据二：通惠物业公司售房信息照片打印件；证据三：通惠物业公司售房信息视频1个（2021年1月14日拍摄）；证据四：所购房屋内部环境视频2个。证明目的：1、案外人（案涉房屋的卖方）并未委托原告提供售房的中介服务；2、二被告所购房屋系通过通惠物业公司获知房源信息及案外人（案涉房屋的卖方）联系方式并与案外人（案涉房屋的卖方）签订房屋买卖合同及办理了不动产转移登记手续；本案原告自始至终没有提供任何与中介合同内容有关的服务，被告依法不应当承担本案所谓的中介费、违约金及其他费用，原告的主张于法无据。 原告亿家中介公司质证：对于被告提供的中介机构房源信息截屏打印件的真实性认可，证明目的和关联性均不予认可，理由如下：对于对方提交的网上打印出来的房源信息，我们认为并不能说明任何问题，因为任何人都可以在网上通过搜索看到这些信息，但最重要的一点，是如果不通过中介机构内部系统的话，是无法获取房源的具体信息的，从截屏中也可以看出，这些都是房产中介发布的房源信息，如果不通过中介服务是很难找到所看房源的具体信息的，这也就是为什么要保护居间成果的意义。对于对方提供的通惠物业公司照片的打印件和视频信息我们认为该房屋已做了变更登记，被告可能早已入住该房屋，所以被告是什么时候看到的，什么时候拍摄的，还是其为了应诉刻意找的或者自己打印的，都无法得证，由于被告刚才也承认了是事后拍摄的视频，更不能证实其所证明的目的。真实性不认可。对所购房屋内部环境视频2个真实性认可，关联性和证明目的不认可。 本院对亿家中介公司出示的证据认证如下：亿家中介公司提供的证据一、二、三、四、五组证据的真实性被告认可，本院对其真实性予以认可，对其证明的目的综合全案结合其他证据予以综合认定。 本院对胡某、史某出示的证据认证如下：对二被告提供的证据一、证据四的真实性原告认可，本院对其真实性予以认可，对证据一、二、三、四综合全案结合其他证据予以综合认定。 经审理查明，2020年11月22号，被告胡某到原告处寻找房源，经原告推荐，并带胡某看了康巴什区四套房源，其中包括案涉的××园房屋。双方签订了一份《看房确认单》，确认单条款由原告事先打印，主要内容是若成交（买卖达成）甲方胡某应当支付给乙方（原告）该房屋成交价的1.5%作为中介信息服务费，甲方（委托方）不得私自与原告介绍的房屋出售方进行交易，否则需支付原告相等于房屋标价的10%的违约金。同日，被告胡某与史某到康巴什园丁小区北区，胡某向该小区所在的通惠物业公司获取了该小区25号楼1单元603室房屋房主的联系方式，此后，原告与被告电话联系时，被告表示未购涉案房屋且也无须通过原告方购买。2020年12月3日，被告胡某、史某与康巴什园丁小区25号楼1单元603室房屋所有人德吉德玛签订了《不动产买卖合同》，康巴什区房地产交易中心受理了该房的产权过户申请，并于12月3日核准产权过户，产权人登记为被告胡某、史某。 本院认为，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。被告委托原告求购住房，原告向被告提供了房源信息并带被告胡某实地看房，积极履行了中介合同的义务。因非原告的原因，导致买卖双方未能在原告的中介过程中完成交易。但在被告向原告表示不愿购买涉案房屋后不数天内，二被告即通过涉案房屋房主购买同一房产，被告此行为确有规避原告中介服务费的嫌疑。虽然被告未在原告处与出售方签订买卖合同，但经原告为双方提供订立合同的媒介服务，提供交易信息，原告完成了部分中介工作，原告应当取得相应的报酬。鉴于原告提供中介服务不限于提供房源信息，还包括协助办理过户、交房等手续，而这些工作实际未开展，可适当减少原告的中介报酬，本院予以酌情确定，被告应当支付原告中介服务费5000元。原告提供的确认单系格式化条款，明显不利于委托人，对双方的利益产生不平衡，故本院对于原告主张的违约金请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百六十一条、第九百六十五条、第四百九十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条之规定，判决如下： 一、被告胡某、史某于本判决生效之日起十日内支付原告鄂尔多斯市亿家房屋中介有限公司中介服务费人民币5000元； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1185元，由原告鄂尔多斯市亿家房屋中介有限公司负担1160元，被告胡某、史某负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院。 审判员  李雪梅 二〇二一年三月十七日 书记员  苏雅拉 附法条链接： 《中华人民共和国民法典》 第九百六十一条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第九百六十五条委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。 第四百九十六条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的 方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供 格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张 该条款不成为合同的内容。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条,民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。