吉林省长春市南关区人民法院民事判决书（2020）吉0102民初7253号原告（案外人）：吴璎儒，女，1986年4月4日出生，住吉林省长春市高新区。被告（申请执行人）：刘宋，男，1990年1月8日出生，住吉林省德惠市。委托诉讼代理人：李鹤，吉林和美律师事务所律师。被告（被执行人）：陈昊，男，1984年7月23日出生，住吉林省长春市南关区。原告吴璎儒与被告刘宋、陈昊案外人执行异议之诉一案，本院于2020年12月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴璎儒、被告刘宋的委托诉讼代理人李鹤到庭参加诉讼。被告陈昊经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴璎儒向本院提出诉讼请求：1.停止执行位于长春市高新区硅谷大街1877号融创上城三期X栋X室，丘地号：XXX，建筑面积168.87平方米房屋，并予以解封；2.确认上述房屋归原告所有；3.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月28日，长春市南关区人民法院对被告刘宋与被告陈昊合伙协议纠纷一案件出（2018）吉0102民初4835号民事调解书：一、陈昊于2019年5月20日前一次性返还刘宋200万元及违约金60万元；二、如被告陈昊未按上述期限支付相应款项，被告同意向原告支付逾期利息。民事调解书生效后，被告陈昊未按生效法律文书履行义务，刘宋向长春市南关区人民法院申请强制执行，法院于2019年8月8日查封被执行人陈昊名下的位于长春市高新区硅谷大街1877号融创上城三期33（Y33）栋307室，丘地号：XXX,建筑面积168.87平方米房屋的产籍。2020年6月，原告吴璎儒办理上述房屋产权事宜时，得知上述情况，立即对执行标的提出书面异议。长春市南关区人民法院于2020年9月30日作出（2020）吉0102执异191号执行异议裁定：驳回案外人吴璎儒的异议请求。原告吴璎儒对上述执行裁定不服，现向贵院提起诉讼。2017年1月6日，原告通过汇家房地产经纪有限公司与被告陈昊达成合意：购买陈昊名下长春市高新区融创上城三期X栋X单元X号房产，并签订《买卖定金协议书》，原告向被告陈昊支付定金20,000元。2017年3月8日，双方签订《长春市存量房屋买卖合同》，该房屋售价152万元，原告向被告陈昊交付60万元（不包含定金），剩余款项约定待该房屋可更名过户后支付。原告购买后一直在该房屋内居住并对房屋进行二次修缮。2020年6月，原告办理该房屋产权事宜时，得知该房屋已被法院查封。原告认为，第一、原告于2017年3月8日签订《长春市存量房屋买卖合同》，法院于2019年8月8日查封该房屋，原告属于在人民法院查封之前已签订合法有效书面合同的情形；第二、原告于2017年购买该房屋后，一直在该房屋内居住，属于合法占有该不动产；第三、原告已经按照买卖合同约定支付房款60万元，剩余房款未支付系由于按照合同约定应在更名过户后支付；第四、没办理产权过户并非原告原因。综上，原告对上述房屋享有合法权利，且足以排除被告对该财产的执行。根据相关法律规定，特向法院提起诉讼，望支持原告诉请。刘宋辩称，被答辩人吴璎儒并不享有案涉房屋（长春市高新区硅谷大街1877号融创上城三期X栋X室）的所有权，也无权要求停止对案涉房屋的执行。一、被答辩人虽与陈昊于2017年1月6日签订了《买卖定金协议》、3月8日签订了《长春市存量房屋买卖合同》（以下简称“房屋买卖合同”），但被答辩人在签订定金协议及房屋买卖合同时，该房屋已经办理抵押登记，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”现陈昊在涉案房屋未能告知抵押权人的情况下，将抵押物转让，明显不符合法律规定，因而，被答辩人与陈昊之间签订的房屋买卖合同无效。二、假使双方签订的房屋买卖合同有效，但根据我国《物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力”。被答辩人与陈昊虽签订了房屋买卖合同，但并未办理产权变更手续，物权并未发生变动，陈昊仍为案涉房屋的所有人，因而被答辩人不享有案涉房屋的所有权，贵院依据生效调解书执行案涉房屋，并无异议，被答辩人无权要求停止对案涉房屋的执行。三、被答辩人并未实际占有案涉房屋。如被答辩人在起诉状中所述，其于2017年1月份就已经交付定金，3月份购买案涉房屋，但根据答辩人调查及长春房地（集团）有限责任公司提供的情况说明可以看出，案涉房屋的业主为陈昊，且自2017年3月份至今，案涉房屋的业主在此期间并未缴纳过物业费。物业多次与业主陈昊沟通要求其缴纳物业费，也未得知案涉房屋已经被转卖的事实。四、被答辩人购买案涉房屋总价款为152万元，但其仅缴纳62万元房款，剩余90万元房款至今未能支付。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据该规定，被答辩人应当支付全部价款，并签订合法的买卖合同，且要实际占有案涉房屋等条件后才可排除执行，但很明显，现被答辩人并不足上述条件，故亦无法排除执行。综上，答辩人认为，被答辩人不享有案涉房屋的所有权，亦无法排除执行。陈昊未出庭，未答辩亦未举证。本院经审理可以认定如下事实：刘宋与陈昊合伙协议纠纷一案，本院于2019年3月28日作出（2018）吉0102民初4835号民事调解书，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、陈昊于2019年5月20日前一次性返还刘宋200万元及违约金60万元；二、如陈昊未按上述期限支付相应款项，被告同意向原告支付逾期利息。上述民事调解书生效后，陈昊未按生效法律文书履行义务，刘宋向本院申请强制执行，本院立（2019）吉0102执1364号执行案件。在执行过程中，本院于2019年8月8日查封被执行人陈昊名下的位于长春市高新区硅谷大街1877号融创上城三期X栋X室，丘地号XXX,建筑面积168.87平方米房屋的产籍。案外人吴璎儒向本院提出异议，称其购买案涉房屋，并实际占有使用，请求对案涉房屋予以解封。本院于2020年9月30日作出（2020）吉0102执异191号执行裁定书，裁定：驳回案外人吴璎儒的异议请求。另查明，2017年1月6日，陈昊（甲方）与吴璎儒（乙方）、吉林汇家房地产经纪有限公司（丙方）签订《买卖定金协议书》一份，约定甲方将位于长春市高新区硅谷大街1877号融创上城三期X栋X室建筑面积168.87平方米房屋出售给乙方，确认房屋总价款152万元，房款支付方式商业贷款，乙方于协议签署时支付甲方购房定金2万元。甲乙双方于签署本协议15个工作日内签署《长春市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖居间服务合同》等相关法律文件。此外，协议书还对中介服务费、其他约定等条款进行了约定。协议书附定金收付收据，载明陈昊收到购房人购买上述房屋购房定金2万元。2017年3月8日，陈昊（甲方）与吴璎儒（乙方）、吉林汇家房地产经纪有限公司（丙方）签订《居间服务合同》《长春市存量房屋买卖合同》《补充协议》各一份，约定上述案涉房屋成交价格152万元。《长春市存量房屋买卖合同》明确房屋已经设定抵押，抵押登记日期2009年6月24日。《补充协议》约定，甲方应在该栋楼可以办理产权时（以该栋楼第一个下产权证为准）3日内向该房屋的贷款银行预约一次性提前还款，并应于该贷款银行通知提前还贷之日将其原贷款一次性还清。甲方同意乙方以商业银行贷款或公积金贷款的形式支付剩余款项。此外，上述合同及协议还约定了其他条款。同日，吉林汇家房地产经纪有限公司为吴璎儒出具收取购买上述房屋信息服务费15,000元收据一枚。同日，吴璎儒与陈昊签订《物品及文件交付清单》一份，载明：吴璎儒收到陈昊交来的《商品房买卖合同》原件、房屋档案1份、不动产发票1份、登报挂失证明报纸3份。同日，吴璎儒与陈昊签署《首付款收到证明》一份，载明：陈昊系成交房屋的产权所有人，拟以合法手续将该房屋出售给购房人吴璎儒，现收到购房人支付的购房首付款共计620,000元（含定金20,000元）。通过银行支付的具体情况为：2017年1月6日现金支付20,000元；2017年3月8日工商银行600,000元，吴璎儒账号（尾号1256），陈昊账号（尾号2565）。经庭审询问，就本次交易的剩余房款900,000元是否同意交付人民法院执行，吴璎儒表示可以交付执行，但是需要把银行贷款清掉。对此，刘宋表示不同意优先偿还银行贷款。本院认为，本案争议焦点为：案外人吴璎儒对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，吴璎儒尚未支付全部价款，其虽然已按照合同约定支付部分款项，并同意将剩余款项交付法院执行，但就剩余款项其要求优先偿还原银行贷款，并不满足“按照人民法院的要求交付执行”的条件。故，吴璎儒对案涉房屋享有的民事权益并不能排除人民法院的强制执行。其要求停止执行案涉房屋并予以解封，本院依法不予支持。关于吴璎儒要求确认案涉房屋归其所有一节，因案涉房屋尚未取得不动产权证书，吴璎儒享有依约定向陈昊主张协助办理更名过户的权利，其径直主张房屋物权，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回吴璎儒的诉讼请求。案件受理费18,480.00元，由吴璎儒负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判长 李德保人民陪审员 左春玲人民陪审员 王 卉二〇二一年三月十二日书记员 窦 智