西安市雁塔区人民法院执 行 裁 定 书（2021）陕0113执异18号案外人李耀林，男，1958年8月14日出生，汉族，住西安市雁塔区。申请执行人史建民，男，1952年8月20日出生，汉族，住西安市。申请执行人李帮生，男，1947年12月29日出生，汉族，住西安市。申请执行人刘政，男，1952年5月29日出生，汉族，住西安市。申请执行人韩方海，男，1961年9月27日出生，汉族，住西安市。申请执行人高永强，男，1953年5月20日出生，汉族，住西安市。被执行人西安华成房地产开发有限公司。住所地，西安市长乐西路。法定代表人张工，董事长。本院在执行申请执行人史建民、李帮生、刘政、韩方海、高永强与被执行人西安华成房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案件中，案外人李耀林对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人李耀林称，一、案外人事实上已经合法占有涉案房屋多年且已将涉案房屋房款支付完毕，是涉案房屋的实际所有权人。1996年7月8日，华成房地产公司与东新大厦管委会签署了《关于管理费用问题的协议书》，协议约定：华成房地产公司授权管委会收取小区内产权人及使用人应缴纳的各种费用，用于小区的基本建设及日常开支，若收取费用不足以支出，即管委会享有出售二十套住房的权利。因此，本案中东新大厦管委会有权对涉案房屋进行处分。嗣后，因东新大厦管委会欠付案外人材料款22.3万元无力偿还，故经双方协商，于1997年9月12日双方签署了《抵押协议书》，协议约定：在东新大厦管委会未归还本金、利息前，案外人均有权使用涉案房屋；若在1999年9月12日前，东新大厦管委会仍未能将欠付本息清偿，则涉案房屋即归案外人所有。截止目前为止，案外人已实际使用涉案房屋长达21年，涉案房屋的水电费、天然气费、物业管理费等相关费用长期均由案外人按时缴纳。华成房地产公司与东新大厦管委会均未提出过异议，显然双方均已默认涉案房屋已归案外人所有。欠付案外人的22.3万元材料款已相当于房屋房款双方进行了抵充，在涉案房屋长期由案外人居住且案外人已将涉案房屋房款支付完毕的情况下，案外人显然已是涉案房屋的实际所有权人。华成房地产公司将涉案房屋过户在自己名下的行为已严重侵犯了案外人的合法权益，贵院因华成公司与申请执行人之间的纠纷对案外人的合法财产进行处置更是侵犯了其合法权益，案外人有权请求贵院中止对涉案房屋进行处置。二、房屋办理过户登记仅能由开发商办理，因此涉案房屋未办理过户登记并非案外人过错。根据房屋交易习惯，需由房地产商将办理房屋权属证书所需要的证书及材料提交给登记机关备案审查，案外人亦不具备办理房屋权属证书的条件。因此,在涉案房屋归案外人所有之后，案外人多次要求华成房地产公司为其办理过户登记均被其推诿拒绝，后其又将房屋所有权登记在自己名下的行为严重侵犯了案外人的合法权益，案外人亦对此消息无从得知。因此，本案中，未及时办理过户登记系由华成公司的侵权行为造成与案外人无关。本案中案外人已将涉案房屋房款支付完毕，且长期居住在涉案房屋处。因此，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，案外人可以基于对该房屋合法享有占有、使用等其他物权来排除法院执行，应认定案外人对案涉房屋享有排除人民法院强制执行的民事权益。综上，请求法院立即中止（2019）陕0113执恢1219、1239、1252、1253、1254号案的执行，停止查封西安市新城区xxx房产。申请执行人史建民、李帮生、刘政、韩方海、高永强辩称，一、案外人不具备对本案提出异议的资格。申请执行人申请执行的是西安华成房地产开发有限公司（以下简称华成公司）的房产，如果案外人不能出示涉案房产属于本人所有的房产证，或者不能出示华成公司同意该房产交给他的相关文字材料，说明案外人至今对该房产依然没有合法所有权，所以申请执行人不认可李耀林有对本案提出异议的合法资格。二、李耀林所提交的《抵押协议书》，依法无效。（一）涉案房屋的法定抵押条件缺失，抵押法律关系不成立。依据《城市房地产抵押管理办法》第三十条的规定，合法有效的房产抵押至少须具有两个要件：①须有抵押双方当事人参与；②须履行法定抵押登记程序。只有具备这两个要件，抵押关系才能成立。从案外人所提交的《抵押协议书》来看，一是涉案房屋的产权当事人——华成公司没有参与；二是没有履行法定抵押登记，抵押关系成立的法定条件不存在。（二）东新大厦管委会不属于法定的房屋产权抵押当事人，案外人与其签订的《抵押协议书》，不具法律效力。东新大厦管委会既不是东新商住大厦的地产开发商，也不是涉案房屋产权的实际持有人，确切的说它只是一个住宅小区有关物业管理的非法人群众组织，因此不具有销售、处置或抵押东新商住大厦房产的法定主体资格，不具有签订涉案房屋“抵押协议”的法定条件，其与案外人所签订的《抵押协议书》，毫无法律效力可言。三、李耀林所指的《关于管理费用问题的协议书》与《抵押协议书》，并没有必然的法律关系，前者并不能证明后者的抵押行为是合法的。案外人在申请书中所提到的华成公司与东新大厦管委会签订的《关于管理费用的协议书》，不论其是真是假，是否有据可稽，均与案外人所提交的《抵押协议书》没有必然的法律关系。《关于管理费用的协议书》的主要目的是用于解决东新大厦的管理费用问题，只字没有提及有关涉案房屋的委托处置事项，即并没有注明涉案房屋包括在“二十套住房”之内。因此，案外人所指的《关于管理费用的协议书》，并不能证明东新大厦管委会对涉案房屋具有抵押处置权。事实上，涉案房屋产权的法定持有人——华成公司，并没有委托东新大厦管委会对涉案房产进行抵押处置。四、《抵押协议书》的真实性，无据可稽。因东新大厦管委会的印章管理有失规范，长期被管委会主任曹某某一人掌控，公章私用的现象时有发生。该《抵押协议书》虽然加盖了管委会的印章，但不代表一定就是管委会真实所为，不能排除公章私用的可能。究竟是东新大厦管委会的何人与李耀林签订的《抵押协议书》，没有依据可查。《抵押协议书》上只有管委会的印章，而没有管委会负责人的签名，不合常规，存伪造嫌疑，申请执行人不予认可。五、案外人并不是涉案房屋的所有权人，如果其无偿使用占有涉案房屋多年属实，则应视为法律规定的“不当得利”。该行为是对涉案房屋法定产权人的侵权，不受法律保护。案外人虽然自述其“事实上已经合法占有涉案房屋多年且已将涉案房屋房款支付完毕，是涉案房屋的实际所有权人”，并长期按时缴纳了水电费、天然气费、物业管理费等相关费用，但他并没有提交相应的合法证据。因案外人与东新大厦管委会所签《抵押协议书》，不具法律效力，属无效协议，案外人在没有合法根据的情况下无偿使用占有涉案房屋，属于不当得利，是对涉案房屋的实际产权人的侵权。据东新商住大厦业主委员会查询现有物业管理资料，证明该涉案房屋“从2015年就无人居住了，一直欠缴费用至今”。2019年11月28日，雁塔法院发布公告对涉案房屋查封时，该房屋也无人居住。如涉案房屋确实有人居住并在看到查封公告时提出异议，就不会被查封。由此可见，至少在法院查封涉案房屋之前的5年时间内，涉案房屋一直处于空置无人居住状态，案外人实际上并没有在涉案房屋居住。六、鉴于涉案房屋的法定产权持有人目前仍然是华成公司，不存已被抵押给案外人之事实，应依法驳回案外人的申请，继续依法实施对（2019）陕0113执恢1219、1239、1252、1253、1254号案的执行。本院查明，本院根据已生效的（2004）雁民初字第1371、1368、1373、1372、1374号民事判决书，在执行申请执行人史建民、李帮生、刘政、韩方海、高永强等五人与被执行人西安华成房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案件中，于2019年11月18日向西安市不动产登记服务中心发出（2019）陕0113执恢1219、1239、1252、1253、1254号执行裁定书及协助查封房产通知书，查封了登记于被执行人西安华成房地产开发有限公司名下位于西安市高新区xxx房产两套，查封期限为三年。后案外人李耀林对上述查封的xxx房屋提出执行异议。审查中，案外人提交了一份1996年7月8日西安华成房地产开发有限公司与西安市东新大厦物业管理委员会签订的《关于管理费用问题的协议书》及一份1997年9月12日西安市东新大厦物业管理委员会与李耀林签订的《抵押协议书》，第一份协议书的内容显示，物业管理委员会协助华成公司收取小区内产权人及使用人应缴纳的各种费用，用于小区的基本建设及日常开支，如费用不够，华成公司委托物业管理委员会出售二十套住房；第二份协议书的内容显示，物业管理委员会欠李耀林东新商住大厦东珠阁的收尾工程所用材料款22.3万元，用东明阁xxx室作为抵押，所欠工程款分两年还清，利息按月息一分二计算，未还清本息前，李耀林有权使用该房屋并按时缴纳因使用该房屋所发生的各项费用，在两年内物业管理委员会不能按期还款，该处房屋根据东新大厦物业管理委员会和西安华成房地产开发有限公司的协议转入李耀林名下。另查，西安市高新区建工路xxx房屋于2015年8月19日登记在西安华成房地产开发有限公司名下。本院认为，确定房屋的权利人，一般应按照不动产登记簿判断。本案所涉西安市高新区建工路xxx房屋登记在被执行人西安华成房地产开发有限公司名下，被执行人不履行生效民事判决书所确定的法律义务，本院依法对其名下房产进行查封，没有违反相关法律的规定。案外人李耀林认为本院查封的西安市高新区建工路xxx房屋自己已合法占有多年且已将涉案房屋房款支付完毕，是涉案房屋的实际所有权人，依案外人提交的《关于管理费用问题的协议书》及《抵押协议书》等证据显示，案外人与被执行人之间不存在房屋买卖关系，且案外人对被执行人亦不享有债权,所谓的《抵押协议书》系案外人与西安市东新大厦物业管理委员会所签订，被执行人并未参与和确认，上述证据无从证明案外人从被执行人处已合法取得了涉案房屋的权属。另外，案外人称未办理过户登记并非其过错，但至今案外人未通过诉讼主张过权利。需要指出，案外人无权请求中止对案件的执行。综上，案外人所提异议理由不能排除执行，其异议请求应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款（一）项的规定，裁定如下：驳回案外人李耀林的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。审判长 杨 栩审判员 张虎虎审判员 董 超二〇二一年三月二十七日书记员 贾雪艳