山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁02执异170号 案外人：王某某，男，1975年1月9日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 委托代理人：吴京玺，山东理证律师事务所律师。 委托代理人：丁明强，山东理证律师事务所律师。 案外人：刘某某，女，1974年11月29日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 委托代理人：吴京玺，山东理证律师事务所律师。 委托代理人：丁明强，山东理证律师事务所律师。 申请执行人：中国农业银行股份有限公司青岛西海岸新区分行（原中国农业银行股份有限公司青岛经济技术开发区分行），住所地山东省青岛市黄岛区。 负责人：李建行，行长。 委托代理人：万彩娥，山东润杰律师事务所律师。 委托代理人：柴靖，山东润杰律师事务所律师。 被执行人：青岛鸿润建设集团有限公司，住所地山东省青岛经济技术开发区。 法定代表人：武某某，经理。 被执行人：青岛奥利吉尔液压机械有限公司，住所地山东省青岛经济技术开发区。 法定代表人：武某某，经理。 被执行人：青岛明珠园实业有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区。 法定代表人：武某某，经理。 被执行人：武某某，男，1966年9月12日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 本院在执行申请执行人中国农业银行股份有限公司青岛西海岸新区分行与被执行人青岛鸿润建设集团有限公司、青岛奥利吉尔液压机械有限公司、青岛明珠园实业有限公司、武某某金融借款合同纠纷一案【执行案号：（2016）鲁02执625号】过程中，案外人王某某、刘某某向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人王某某、刘某某称，请求中止对登记在青岛明珠园实业有限公司名下位于黄岛区xx路xx号xx小区xx栋xx单元xx户房屋（以下简称“案涉房产”）的执行，并解除查封。事实与理由：2014年9月25日，案外人与青岛明珠园实业有限公司签订书面购房合同，购买案涉房产用于居住。2017年11月1日，案外人接收案涉房产，并按照约定全额支付购房款，因开发商的原因导致未能办理网签、过户，案外人对此没有过错。依据相关法律规定，案外人享有的民事权益足以排除本案的强制执行，故请求中止对案涉房产的执行并解除查封。 申请执行人中国农业银行股份有限公司青岛西海岸新区分行辩称，1.即使案外人在执行异议申请书中的陈述是真实的，申请执行人对案涉房产抵押权形成时间早于案外人与青岛明珠园实业有限公司签订购房合同的时间。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，即使案外人与青岛明珠园实业有限公司签订了房屋买卖合同，也属于青岛明珠园实业有限公司无权转让的行为，不应对抗本案申请执行人的抵押权。2.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，案外人在与青岛明珠园实业有限公司签订房屋买卖合同时应尽到合理的审查注意义务，应当对所购房屋权属状况进行审查，若案外人未审查可认定其在签订购房合同时存在过错，不能办理房屋过户手续系案外人自身原因造成。3.案外人提起执行异议，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，案外人应当举证证明以下事项：案外人在法院查封之前已签订合法有效的合同且已网签备案；案外人已实际居住且案涉房产系其在青岛市内唯一住房；案外人已经向青岛明珠园实业有限公司支付购房款百分之五十以上。即使案外人能够证明其满足上述规定，因申请执行人抵押权形成时间早于案外人签订合同时间，案外人在合同签订过程中未尽到合理的注意义务，从而导致其无法办理房屋所有权转移登记，案外人主张排除强制执行无事实及法律依据。综上，应当依法驳回案外人的执行异议。 为证明其主张，案外人王某某、刘某某向本院提交了以下证据：1.青岛市商品房预售合同一份，证明王某某、刘某某与青岛明珠园实业有限公司于2014年9月25日签订书面购房合同，购买案涉房产，购房总价为人民币x元。2.列表统计、收据一组，证明王某某、刘某某已全额支付购房款x元。3.房屋维修资金准用票据一份，证明王某某、刘某某于2014年12月1日缴纳案涉房产维修基金。4.查封登记信息一份，证明案涉房产查封时间为2015年9月11日，王某某、刘某某于2014年购买案涉房产，有购房合同、房屋维修基金、缴费的财务收据等证据予以佐证。5.不动产登记信息查询结果证明一份，证明案涉房产系王某某、刘某某在青岛市××唯一住房。 申请执行人中国农业银行股份有限公司青岛西海岸新区分行质证称，1.对证据一真实性及证明事项均不予认可，商品房预售合同并非网签合同，不能证明案外人与房地产开发商之间存在真实的购房意思表示。2.对证据二真实性及证明事项均不予认可，证据二系收款收据，并非正规发票，也无对应的转账记录，无法证明案外人已按照约定支付购房款项。合同约定以首付加按揭贷款的方式购买案涉房产，但案外人未提交相关证据证明其按照合同约定办理了银行贷款。3.对证据三的真实性及证明事项均不予认可。4.对证据四的真实性无异议，对证明事项有异议，该证据仅能证明申请执行人的查封时间，不能证明案外人的购房时间。5.对证据五的真实性无异议，对证明事项有异议，该证据查询截止日期为2020年7月8日，并不能证明案外人从2020年7月8日至今的房屋登记情况，且案外人有位于胶州市××街道办事处××村登记信息一份，2020年7月8日查询时已查询不到该信息，说明案外人为规避法律规定已经处分上述财产。 为证明其主张，申请执行人中国农业银行股份有限公司青岛西海岸新区分行向本院提交了以下证据：1.在建工程抵押权登记证明及抵押明细一份、（2015）青金商初字第302号民事判决书一份，证明2014年9月18日，申请执行人对青岛明珠园实业有限公司名下位于青岛市黄岛区xx路xx号xx栋、xx栋、xx栋在建工程抵押登记，其中包括案涉房产。青岛市中级人民法院（2015）青金商初字第302号民事判决书确定申请执行人对上述已办理抵押登记的在建工程享有优先受偿权。2.青岛市不动产登记信息、协助执行通知书及执行裁定书各一份，证明申请执行人于2015年9月10日对青岛明珠园实业有限公司名下位于青岛市黄岛区xx路xx号xx栋房屋进行查封，查封期限为2015年9月10日至2018年9月9日，于2018年8月23日进行续封，续封期限为2018年9月10日至2021年9月9日。 案外人王某某、刘某某质证称，1.对证据一真实性无异议，对证明事项有异议，抵押权人享有优先受偿权并不能对抗已经支付了大额或全部购房款的消费者的权益，二者发生冲突时，消费者权利顺序应优先于抵押权。2.对证据二真实性无异议，该证据恰恰证明本案查封时间在案涉购房合同签订之后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，应予以排除本案执行。 本院查明，中国农业银行股份有限公司青岛经济技术开发区分行与青岛鸿润建设集团有限公司、青岛奥利吉尔液压机械有限公司、青岛明珠园实业有限公司、武某某金融借款合同纠纷一案，本院于2015年12月9日作出（2015）青金商初字第302号民事判决书，判决书载明：一、青岛鸿润建设集团有限公司于本判决生效之日起10日内偿还中国农业银行股份有限公司青岛经济技术开发区分行借款本金人民币x元及罚息x元、复利34842.12元（已计算至2015年8月18日，此后至实际给付之日的利息，按合同约定的逾期利率执行）；二、武某某对上述给付义务在债权最高额x万元的范围内承担连带清偿责任。武某某承担保证责任后，有权向青岛鸿润建设集团有限公司追偿；三、中国农业银行股份有限公司青岛经济技术开发区分行对青岛奥利吉尔液压机械有限公司设定的、青房地权市他字第××号房地产权抵押登记证明项下的抵押财产，经折价或拍卖、变卖所得的价款在债权最高额x万元的范围内享有优先受偿权。青岛奥利吉尔液压机械有限公司承担保证责任后，有权向青岛鸿润建设集团有限公司追偿；四、中国农业银行股份有限公司青岛经济技术开发区分行对青岛明珠园实业有限公司设定的、青房地权市他字第××号国有建设用地使用权抵押登记证明和南房预抵字第××号在建工程抵押权登记证明项下的抵押财产，经折价或拍卖、变卖所得的价款在债权最高额x万元的范围内享有优先受偿权。青岛明珠园实业有限公司承担保证责任后，有权向青岛鸿润建设集团有限公司追偿。一审案件受理费x元，财产保全费x元，由青岛鸿润建设集团有限公司、青岛奥利吉尔液压机械有限公司、青岛明珠园实业有限公司、武某某承担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人中国农业银行股份有限公司青岛西海岸新区分行向本院申请强制执行，执行案号为（2016）鲁02执625号。诉讼过程中，本院查封青岛明珠园实业有限公司名下位于黄岛区xx路xx号xx#、xx#、xx#楼在建工程，查封期限自2015年9月10日至2018年9月9日，后本院续行查封至今。 另查明，2014年9月25日，案外人王某某、刘某某与被执行人青岛明珠园实业有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定由王某某、刘某某购买青岛市黄岛区xx路xx号xx栋xx单元xx层xx户房屋，房屋总价款为471965元。案外人王某某、刘某某已支付全部购房款，且其名下无其他用于居住的房屋。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，在本院查封前，案外人王某某、刘某某已与被执行人青岛明珠园实业有限公司签订商品房买卖合同，约定由案外人购买案涉房产，案外人已支付全部购房款且其名下无其他用于居住的房屋。故案外人王某某、刘某某的异议理由成立，其异议请求本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下： 中止对被执行人青岛明珠园实业有限公司名下位于青岛市黄岛区水城路x号珠山名苑x栋x单元x户房产的执行。 案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 王 松 审判员 焦兴凯 审判员 龙 骞 二〇二一年三月三十日 法官助理 马春伟 书记员 王 钰