天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终97号上诉人（一审被告）：贺香玲，女，1968年7月27日出生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：赵民士，天津法照民世律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：张艳，女，1983年6月10日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：王通，北京盈科（天津）律师事务所律师。上诉人贺香玲因与被上诉人张艳房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2020）津0104民初7387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贺香玲上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实与理由：一、一审法院不予审理贺香玲的反诉，严重违反法定程序。法律规定，对符合法定条件提起的反诉，应合并审理，对驳回起诉的裁定，当事人可以上诉。一审判决未经裁定对贺香玲的一审反诉径行判决，剥夺了贺香玲的诉讼权利。二、一审判决未将“反诉请求”与本案“合并审理”错误。贺香玲在法定期间内提起反诉，反诉请求与本诉请求所依据的事实、理由，存在抵消、吞并的牵连关系和因果关系，并且基于相同法律关系和法律事实，一审法院依法应当合并审理。三、张艳即原审原告不是本案适格原告。张艳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回贺香玲的全部上诉请求。张艳向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告房屋租赁合同关系；2.判令被告向原告支付自2018年6月15日至2020年7月21日欠付的房屋租金人民币3025976.07元；3.判令被告向原告支付自2020年7月22日至2020年8月4日的房屋租金55232.94元；4.判令被告向原告支付自2019年6月15日起至实际给付之日止的逾期付款利息（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2020年8月4日为人民币90924.42元）；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：原告张艳与被告贺香玲于2017年2月17日签订《幼儿园合作经营协议》，共同出资、合作经营天津市南开区白堤路xxx号幼儿园项目。2018年6月19日，双方再签《协议》，协议第一条至第三条是关于甲方即原告张艳退出坐落于白堤路xxx号院内小巨人幼儿园的经营，乙方即被告贺香玲分期向原告支付转让费150万元等有关约定，余下条款系对原、被告房屋租赁相关事宜约定，其中《协议》第四条约定“甲方是天津市南开区白堤路xxx号院内小巨人幼儿园经营用房屋（以下简称“该房屋”）实际控制人，甲方承诺保证乙方正常使用该房屋用于幼儿园经营，乙方向甲方支付该房屋租金。”第五条“乙方知晓并认可该房屋无政府部门权属证明，乙方充分知晓并认可该房屋现状、现实际面积与房屋公用附属设施情况，乙方不得以上述问题为由拒绝向甲方支付租金。”第六条“该房屋的租赁期共五年，自2018年6月15日起至2023年6月15日止。……租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期交还并保证不对室内装修包含但不限于承租期间加装的冷暖、照片、监控、运维系统进行拆除。”第七条租金及支付方式“1.该房屋的租金为人民币壹佰肆拾肆万元/年（此价格不包含相关税费）。……3、2019年6月15日前乙方向甲方支付2018年6月15日至2018年12月15日租金人民币柒拾贰万元整；2019年10月15日前乙方向甲方支付2018年12月15日至2019年12月15日租金人民币壹佰肆拾肆万元整；2019年12月15日前乙方向甲方支付2019年12月15日至2020年3月15日租金人民币叁拾陆万元整；2020年3月15日前乙方向甲方支付2020年3月15日至2020年6月15日租金人民币叁拾陆万元整；2020年6月15日前向乙方向甲方支付2020年6月15日至2020年9月15日租金人民币叁拾陆万元整；以此类推，按季支付。”另，涉案《协议》还就租赁条件、违约处理等内容进行了约定。《协议》签订后，被告未曾向原告支付《协议》项下约定的租金，原告诉至一审法院。一审庭审中，原告表示，其已于2020年8月4日将涉案房屋收回，原起诉状中腾房请求不再主张；如涉案《协议》有关租赁部分被确认为无效，则原告第2及第3项诉请房屋租金事项相应调整为按照最高法院相关司法解释并参照房屋租金标准，请求判令被告给付原告房屋占有使用费，给付的金额同原告请求的租金数额，租金或房屋占有使用费主张支付至2020年8月4日。被告于一审法庭辩论前口头提出反诉，于庭审结束后提交反诉状。另查明，一审法院在审理（2019）津0104民初15267号原告李桂芳、张艳与被告姜靖房屋租赁合同纠纷一案期间，曾到天津市南开区白堤路xxx号现场实地勘查，并到天津市市区不动产登记事务中心查询调取相关档案材料。经查，天津市南开区白堤路xxx号权属登记的房屋并不包含涉案幼儿园，该涉案房屋亦未取得建设工程规划许可证，对此，原、被告均当庭予以认可。另，案外人韩帛儒系天津市南开区白堤路xxx号房地产权证的证载权利人，其生于2004年，系原告张艳之子。再查明，2020年6月5日，本案原告张艳在一审法院另案起诉本案被告贺香玲合同纠纷一案，诉请被告支付上述涉案《协议》约定的150万元转让费其中第三期费用。后经主持调解，双方自愿达成调解协议，贺香玲于2020年8月1日起共分10期偿还张艳51万元。一审法院于2020年7月8日出具（2020）津0104民初4340号民事调解书，后贺香玲未按调解书履行义务，张艳申请一审法院强制执行。截至判决，上述案件尚在执行期间，张艳已就涉案房屋内贺香玲物品申请评估、拍卖。一审法院认为，本案的争议焦点为：原、被告之间签订的涉案《协议》关于租赁部分效力问题、被告应否给付原告相应款项以及具体数额问题。一、关于合同效力问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告张艳作为案外人韩帛儒的监护人，其与被告贺香玲于2018年6月19日签订的《协议》并不违反法律规定，但涉案房屋即原小巨人幼儿园经营用房屋未经权属登记，亦未取得建设工程规划许可证等合法手续，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”原、被告签订的《协议》有关租赁部分应依法认为无效，故原告要求解除合同之主张，一审法院不予支持。二、关于被告应否给付原告相应款项及具体数额问题。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本案中，原、被告签订涉案《协议》后，被告实际使用涉案房屋，虽《协议》有关租赁部分无效，原告不宜主张要求被告给付租金，但使用涉案房屋期间的房屋占有使用费，被告应予给付原告。根据《协议》第五条约定，被告知晓并认可涉案房屋无权属证明等相关情况，并约定不得以此拒付租金，故被告以涉案《协议》租赁部分无效为由拒付房屋占有使用费的主张不能成立。考虑到受新冠肺炎疫情防控所需，本市大中小学、幼儿园2020年春季延期开学，结合原告的实际损失情况，基于公平原则，一审法院酌情减免被告应予支付的2020年2月1日至2020年8月4日期间的房屋占有使用费的50%，参照《协议》约定的租金标准，被告应支付原告2018年6月15日至2020年8月4日房屋占有使用费共计2716274元（1440000元/年÷365天×596天＋1440000元/年÷365天×185天×50%）。关于逾期利息，被告虽不同意支付，但认可原告请求的利息数额的计算方法，因一审法院酌情减免被告应予支付的房屋占有使用费，故调整原告请求的利息数额，暂算至2020年8月4日为86147.2元（720000元×0.0385÷365天×416天＋1440000元×0.0385÷365天×294天＋270000元×0.0385÷365天×234天＋180000元×0.0385÷365天×142天＋100000元×0.0385÷365天×51天），自2020年8月5日起，以2716274元为基数，按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止的利息。三、关于被告反诉申请。根据法律规定，反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。据庭审查明事实，原、被告于2017年2月协议合作经营幼儿园，据被告称同年双方合作共建二层幼儿园经营用房，共同对原四层经营用房进行装饰装修，原告认可2017年扩建二层用房，但否认系与被告共建，对此双方均未提交证据加以证明。但无论是扩建二层用房还是对四层用房装饰装修，都发生于2018年6月19日双方租赁关系建立前，被告就此提起的反诉请求与本诉的请求并非基于同一法律关系或相同事实，且扩建、装饰装修与转让、租赁亦不具有因果关系。退一步讲，如按被告所述，转让包含对涉案幼儿园经营用房的转让，又与涉案《协议》关于被告租赁原告幼儿园用房并交付租金的约定相悖。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就本案而言，原告作为《协议》约定的出租人，当庭表示已收回涉案房屋，不再要求腾房。被告作为协议约定的承租人，无论是主张扩建的房屋还是装饰装修，都非因租赁协议取得，如上所述，与本诉的请求并非基于同一法律关系或相同事实，被告如想主张，包括物业费、供热费一节，可另循途径解决。另，关于被告反诉状中提及的股权转让一节，原告主张的转让费用已经一审法院（2020）津0104民初4340号案件调处，且经原告申请，涉案幼儿园内被告物品已在上述4340号案件执行程序中进行司法评估、拍卖。综上考虑，被告反诉请求不宜与本案合并审理。综上所述，原告诉请房屋占有使用费及逾期利息的主张，一审法院予以支持，金额相应予以调整。一审法院判决：一、判决生效后三十日内，被告贺香玲给付原告张艳截至2020年8月4日的房屋占有使用费2716274元；二、判决生效后三十日内，被告贺香玲给付原告张艳截至2020年8月4日的逾期利息86147.2元；三、判决生效后三十日内，被告贺香玲以2716274元为基数，按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率支付原告张艳自2020年8月5日起至实际给付之日止计算的利息；四、驳回原告张艳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费31919元，减半收取计15959.5元，由被告贺香玲负担，于判决生效后三十日内直接给付原告张艳。二审中，张艳没有提交新证据，贺香玲提交中国房地产网所载的涉案房屋周边租金价格截图一份，以证明贺香玲与张艳合作期间共同出资建造二层小楼，没有租赁关系，权利应该属于贺香玲所有。张艳的质证意见为：不予认可，该证据与本案无关。经本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。另查明，涉案房屋是张艳建造，涉案幼儿园合作经营协议系张艳与贺香玲签订，意思表示真实。贺香玲称该协议未完全履行，因为协议包括两部分，一部分系合作协议，另一部分是出租关系。涉案房屋没有建筑许可证，但贺香玲确已投入使用。双方一致认可贺香玲自2018年6月开始占有使用涉案房屋。张艳陈述贺香玲从2018年6月到至2020年8月4日没有交付房租。贺香玲没有按（2020）津0104民初4340号调解书内容向张艳履行给付款项义务，涉案房屋已于2020年8月5日被张艳自行收回。本院审理中，贺香玲自认确实没有交租金，对一审判决书里面给付租金事项认可，但称违法建筑因为合同无效所以不应该称为租金而应称之为占有使用费，对此同意给付。双方对于一审法院关于房屋占有使用费的计算数额亦没有异议。本院认为，本案的争议焦点为：一、本案一审是否违反法定程序；二、贺香玲是否应当向张艳支付房屋占有使用费及相应利息。关于争议焦点一，根据法律规定，反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。经本院审查，本案房屋建设或装饰装修事项均发生于2018年6月19日前，贺香玲就此提起的反诉请求与本诉的请求并非基于同一法律关系或相同事实，且一审法院并未规制贺香玲的实体权利，其可另行主张。据此，一审法院对贺香玲反诉请求不予合并审理并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，张艳与贺香玲于2018年6月19日签订的《协议》系双方真实意思表示，但涉案房屋未经权属登记，亦未取得建设工程规划许可证等合法手续，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，涉案《协议》有关租赁部分应依法确认无效，一审法院认定准确，本院予以确认。本院庭审中，贺香玲称不应该给付租金及利息，但同意给付占有使用费。经本院审核，贺香玲主张将租金表述为占有使用费适当，然一审判决判项认定为占有使用费正确，并未确认为租金，故二者不相冲突，本院予以维持。双方当事人对一审法院的计算数额均无异议，本院予以确认。关于逾期利息，贺香玲虽不同意支付但于法无据，且其认可一审法院关于利息数额的计算方法，一审法院予以支持正当，符合情理法，本院予以维持。另，张艳作为合同相对方，有权向贺香玲主张占有使用费，一审法院予以支持正确，本院予以维持，贺香玲关于张艳不是本案适格当事人的主张，依据不足，本院不予采信。综上所述，贺香玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29219.30元，由贺香玲负担。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  张 莹审判员  刘 锟二〇二一年三月十七日法官助理蔡静宜书记员王皓婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……