广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终3015号上诉人（原审原告）：吴雪，女，汉族，1990年10月24日出生，住所地：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：缪斌，广东维强律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市嘉鸿房地产经纪有限公司，住所地：深圳市坪山新区坪山街道大东城一期24号铺，统一社会信用代码：914403000877834737。法定代表人：崔素兰。被上诉人（原审被告）：崔素兰，女，汉族，1986年9月15日出生，住所地：广东省翁源县。被上诉人（原审被告）：深圳市财富城投资有限公司，住所地：深圳市坪山新区深汕路246号1311室，统一社会信用代码：91440300553898738U。法定代表人：徐森。委托诉讼代理人：段卉，北京市高朋（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭佳,北京市高朋（深圳）律师事务所实习律师。上诉人吴雪因与被上诉人深圳市嘉鸿房地产经纪有限公司（以下简称嘉鸿公司）、崔素兰、深圳市财富城投资有限公司（以下简称财富城公司）合同纠纷一案，不服深圳市坪山区人民法院（2019）粤0310民初2551号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。吴雪的上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令嘉鸿公司、崔素兰向吴雪兑现购房返佣承诺，即支付5万元；3.判令财富城公司对嘉鸿公司、崔素兰的以上承诺债务承担连带清偿责任；4.本案维权所产生的一切诉讼费均由嘉鸿公司、崔素兰、财富城公司承担。事实与理由：一、根据房产销售的交易习惯可知，房产销售分为内场销售与外场销售，嘉鸿公司、崔素兰为财富城公司的外场销售，外场销售也是开发商销售团队的重要组成部分，亦应视为开发商的销售人员来看待。二、本案应认定吴雪为转介客户，而非上门客户，财富城公司应及时配合履行其外场销售的返佣承诺。嘉鸿公司、崔素兰介绍吴雪前去购买财富城公司处的房屋，一定是事先与财富城公司处确认过吴雪为转介客户后，才会继续参与促成下一步的购房交易，否则嘉鸿公司、崔素兰不会促成该笔购房交易，而吴雪也不会购买该房屋。吴雪并没有越过嘉鸿公司、崔素兰直接与财富城公司进行房产交易的意愿。本案中吴雪的配偶丘某某先生虽在吴雪购房前去过财富城公司的售楼处，但当时并没有产生任何购房意愿。财富城公司的售楼处的看房入场登记并没有告知丘某某先生，其进行的看房入场登记会对其妻子吴雪女士后续的购房产生何种影响。三、本案中吴雪购买房屋的过程应视为一个整体行为，吴雪无论选择哪一种购房渠道购买房屋，只是单纯的购买房屋，其并不知晓也无从知晓开发商内部是如何与各销售人员进行合作的，这样的购买行为理应受法律保护。嘉鸿公司、崔素兰作为财富城公司的外场销售，吴雪完全有理由相信其作出承诺的可靠性，从而依据其承诺作出判断是否购买房屋。嘉鸿公司、崔素兰向吴雪出具的《承诺书》效力应及于财富城公司。四、本案《承诺书》虽为嘉鸿公司、崔素兰出具的，但嘉鸿公司、崔素兰仅为财富城公司的外场销售，三者之间存在明显的利益关系，《承诺书》对吴雪最终判断是否购房进行了严重误导及利诱。财富城公司对嘉鸿公司、崔素兰的行为事先明确知晓，而依然默许并积极促成该笔购房交易完成，可以认定财富城公司也是作出该《承诺书》的行为人之一，吴雪无需举证。嘉鸿公司、崔素兰、财富城公司未提交答辩意见。吴雪向一审法院起诉请求：1.嘉鸿公司、崔素兰向吴雪支付5万元购房佣金；2.财富城公司对嘉鸿公司、崔素兰以上债务承担连带清偿责任；3.本案诉讼费由嘉鸿公司、崔素兰、财富城公司承担。一审法院认定事实：崔素兰系嘉鸿公司的法定代表人，2019年4月8日，吴雪的丈夫丘某某到财富城公司的财富城营销中心看房并留下其电话登记。2019年4月13日，吴雪经崔素兰介绍，到财富城营销中心看房，并决定购买财富城X期一栋X座X房。2019年4月13日及2019年4月14日，吴雪分两次每笔5万元向财富城公司支付了合计10万元的购房定金，并签订认购书。2019年4月16日，嘉鸿公司、崔素兰向吴雪出具《承诺书》承诺：吴雪购买财富城X栋X房，待开发商结到佣金后，返还5万元，随后吴雪与财富城公司签订了购房合同。2019年4月19日，吴雪向财富城公司支付了剩余的购房首付款975175元。一审庭审中，嘉鸿公司、崔素兰确认其未收到涉案房产的中介佣金，财富城公司确认吴雪系经崔素兰介绍购房，因吴雪不符合转介客户的条件而未支付涉案房产的中介佣金。另查，财富城公司与案外人深圳市房多多网络科技有限公司（以下简称房多多公司）于2019年2月1日签订了《财富城（X期）项目三级市场销售代理协议》（以下简称协议），协议约定了如下事项：1.案外人房多多公司向财富城公司转介推荐购买客户；2.转介期间登记在财富城公司名下的自然上门客设置15个自然日的保护期；3.销售案场严禁经纪公司及其下属合作机构销售人员以任何形式对客户进行返佣，若出现上述行为，由经纪公司自行承担全部责任，与开发商无关。财富城公司确认崔素兰系房多多公司的中介人员。一审法院认为，嘉鸿公司、崔素兰向吴雪出具的《承诺书》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《承诺书》约定，嘉鸿公司、崔素兰应在开发商结到佣金后，向吴雪返还5万元的佣金，但嘉鸿公司、崔素兰、财富城公司均否认已经结算涉案房产的佣金，而吴雪亦无证据证明财富城公司已向嘉鸿公司及崔素兰结算佣金，故《承诺书》约定返佣条件并未成就，吴雪诉请嘉鸿公司、崔素兰向其返还5万元佣金依据不足，一审法院不予支持。此外，吴雪与财富城公司并未签订返佣协议，吴雪亦未举证证明财富城公司曾承诺向其返佣，故吴雪诉请财富城公司承担连带清偿责任依据不足，一审法院亦不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回吴雪全部诉讼请求。本案一审受理费525元（吴雪已预交），由吴雪负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为合同纠纷，二审争议的焦点在于：崔素兰、嘉鸿公司出具的《承诺书》对财富城公司是否具有约束力；《承诺书》约定的付款条件是否成就。根据查明事实，《承诺书》是崔素兰、嘉鸿公司以自己的名义向吴雪作出的付款承诺，从“待开发商结到佣金后，返还5万元”的文义看，财富城公司亦不是承诺向吴雪支付款项的主体，财富城公司既未授权崔素兰、嘉鸿公司向吴雪作出承诺，故吴雪也没有理由相信崔素兰、嘉鸿公司系代表财富城公司出具承诺，其关于《承诺书》对财富城公司具有约束力的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。因崔素兰、嘉鸿公司、财富城公司均否认已经结算涉案房产的佣金，吴雪亦没有证据证明财富城公司已向嘉鸿公司、崔素兰结算了涉案佣金，本院对未结算的事实予以采信。财富城公司对未与嘉鸿公司、崔素兰结算佣金的原因作出了合理解释并举证证明，故吴雪主张崔素兰、嘉鸿公司、财富城公司不当阻止付款条件成就应视为条件已成就的主张，理据不足，本院不予认可。据此，《承诺书》约定的付款条件并未成就，吴雪诉请崔素兰、嘉鸿公司支付款项，本院不予支持。综上所述，吴雪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由吴雪负担。本判决为终审判决。审判长 唐 毅审判员 蔡妍婷审判员 刘灵玲二〇二一年三月一日书记员 龙灵美附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。