四川省蓬安县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1323民初299号 原告：四川佳发物业服务有限公司，住所地四川省蓬安县相如镇红旗路17号，统一社会信用代码91511323MA6290KB6C。 法定代表人：漆琳，总经理。 委托诉讼代理人：周洪，四川展宇律师事务所律师，一般代理。 被告：谢继平，男，1974年12月4日出生，汉族，住四川省蓬安县。 委托诉讼代理人：刘英，四川辽原律师事务所律师。 委托诉讼代理人：费艳华，南充市法源服务所法律工作者。 第三人：南充市三和物业管理有限公司，住所地南充市嘉陵区陈寿路139号，统一社会信用代码91511304MA6293DMX1。 法定代表人：何霞。 原告四川佳发物业服务有限公司（以下简称佳发物业）、被告谢继平、第三人南充市三和物业管理有限公司（以下简称三和物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告四川佳发物业服务有限公司的委托诉讼代理人周洪、被告谢继平的委托诉讼代理人刘英、费艳华到庭参加诉讼。第三人三和物业经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 佳发物业向本院提出诉讼请求：1、判令谢继平立即向佳发物业支付欠缴的物业服务费4658.94元（2015年7月1日至2020年12月31日共66个月，每月70.59元）；2、判令谢继平从佳发物业起诉之日起，每天按欠费总额的百分之一支付违约金，至缴清所欠物业服务费之日止。事实和理由：谢继平购买了南充市弘泰房地产开发有限责任公司开发建设的位于四川省蓬安县××路××号的江枫国际小14栋3单元62楼2号住房一套，建筑面积108.6平方米，于2014年7月1日接房。谢继平与该小区的开发建设单位签订了《江枫国际业主临时管理公约》，约定业主在业主大会设立之前，接受开发建设单位选聘的物业服务企业提供的物业服务，并按《江枫国际业主临时管理公约》约定的物业服务收费标准支付物业服务费。谢继平接房后，从2015年7月1日起一直拒不按约定支付物业服务费。2019年6月30日南充市弘泰房地产开发有限责任公司选聘的第一任物业服务企业南充市三和物业管理有限公司退出对江枫国际小区物业的服务。2019年7月1日起，四川佳发物业接手江枫国际小区的物业服务。由于佳发物业已于2015年8月20日与南充市弘泰房地产开发有限责任公司，南充市三和物业管理有限公司，签订了前期物业管理移交协议，小区的物业服务至小区业主大会产生并选聘新的物业管理企业接手止，小区业主在三和物业公司管理期间所欠物业服务费由佳发物业收取。佳发物业接手江枫国际小区后，依照《江枫国际前期物业服务协议》提供了相应的物业服务，履行了合同义务。佳发物业通过各种形式催收谢继平支付物业费，可谢继平以各种理由拒不支付物业费。佳发物业为维护其合法权益，特具状起诉。 谢继平辩称，1、佳发物业不是本案的适格原告，谢继平与三和物业签订物业服务合同后，江枫国际小区的开发商就退出了对江枫国际小区物业管理，物业服务合同的相对方是谢继平与三和物业；2、三和物业退出后把江枫国际小区的物业管理交由佳发物业接手，系把物业服务合同委托给第三人，其违反前期物业服务合同的关于禁止将物业管理转委托第三人的规定，三和物业已经违约，谢继平不知情不追认，拒绝向佳发物业支付物业费；3、佳发物业提供的证据不能达到证明目的，根据合同对等原则，佳发物业提供的服务不能达到物业服务合同约定的标准，江枫国际小区卫生脏乱差、且诸多地方存在安全隐患，公共部位电线裸露、天花板脱落、公共设施、娱乐设备损毁，绿化带杂草丛生，物业服务费应按照相匹配的标准计算，佳发物业收取的物业费标准过高；4、律师告知函中函告的部分被告的缴款时间部分是2015年、2016年，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，佳发物业主张的部分物业费已经过了诉讼时效。 三和物业未到庭，也未提交书面答辩状。 本院经审理认定事实如下：2012年12月10日，三和物业与江枫国际小区开发商南充市弘泰房地产开发有限责任公司签订前期物业管理协议。后因三和物业地处南充不便于管理，向南充市弘泰房地产开发有限责任公司申请将江枫国际前期物业管理工作另行委托其他物业管理公司。2015年8月20日，三和物业、南充市弘泰房地产开发有限责任公司、佳发物业签订前期物业管理移交协议，约定南充市弘泰房地产开发有限责任公司同意将2012年12月10日签订的《前期物业服务合同》协议中相关约定和职能由佳发物业继续履行。2019年6月30日，三和物业退出江枫国际小区的物业管理，2019年7月1日，佳发物业接手江枫国际小区的物业管理。2020年3月20日，三和物业、佳发物业签订协议书，协议书载明截止到2019年5月30日止，蓬安江枫国际小区业主欠三和物业物业管理费831,799元，并约定三和物业将江枫国际小区应收的全部债权转让给佳发物业，由佳发物业一次性补偿三和物业120,000元，了结双方的经济关系。 另查明，谢继平系蓬安江枫国际小区14栋3单元2楼2号的业主，该房屋的建筑面积为108.6平方米。谢继平于2014年7月1日接房，同日，签订江枫国际业主临时管理公约，物业服务收费标准为电梯高层1.38元/月．平方米，不带电梯多层0.65元/月．平方米，商业物业1.8元/月．平方米，并约定逾期缴纳物业费用的，按每逾期一日按应交纳总额的1%支付违约金。佳发物业实际收取物业管理费标准为电梯高层1.2元/月．平方米，不带电梯多层0.65元/月．平方米，商业物业1.8元/月．平方米。谢继平物业费缴至2015年6月30日，应向佳发物业支付2015年7月1日至2020年12月31日期间的物业费共计4,658.94元，每月按70.59元计算。佳发物业曾向谢继平催收前述物业服务费，谢继平至今未付。因江枫国际小区建设工程尚未完成验收，部分业主虽已入住，但房屋产权手续不能办理，致使江枫国际小区至今未设立业主委员会。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点有三个，一是佳发物业是否是本案的适格原告；二是佳发物业主张的部分物业费是否超过诉讼时效；三是佳发物业能否向谢继平主张物业费。本院分项评析如下： 一、关于争议焦点一，庭审中谢继平抗辩前期物业服务合同的相对方是谢继平与三和物业，佳发物业不是本案的适格原告。本院庭审查明，江枫国际小区建设单位南充市弘泰房地产开发有限责任公司选任的第一任物业服务企业系三和物业，后因三和物业自身原因，南充市弘泰房地产开发有限责任公司、三和物业、佳发物业三方于2015年8月20日共同签订《前期物业管理移交协议》，约定由佳发物业继续履行江枫国际小区的物业管理，协议签订后可视为南充市弘泰房地产开发有限责任公司与佳发物业签订了前期物业服务合同。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”的规定，南充市弘泰房地产有限责任公司选任佳发物业作为江枫国际小区的物业服务企业，对谢继平具有法律约束力。另，虽然2019年7月1日之前系三和物业对江枫国际小区提供物业服务，佳发物业系2019年7月1日正式入驻江枫国际小区对江枫国际小区的业主开展物业服务，但三和物业已将对江枫国际小区应收的全部债权转让给佳发物业，佳发物业让与取得三和物业对谢继平主张物业费的权利。综上，佳发物业系本案的适格原告。 二、关于争议焦点二，庭审中谢继平抗辩2015年、2016年的物业费已超过诉讼时效，本院认为物业服务合同系持续性合同，如果以每期履行期均开始计算诉讼时效，则债权人将不得不频繁主张权利，不利于权益的保护，同时还加重诉讼负担。且，物业费具有连续性债务的特点，虽然每期债务具有独立性，但每期债务具有关联性，是一个服务合同下的整体债务，债务的整体性和关联性大于独立性，为了保护债权人的合理信赖利益，宜将连续性债务作为一个整体进行理解和履行，从最后一期物业服务费的履行期限届满之日起计算。因此，本案诉讼时效应从谢继平最后一期物业服务的履行期限2020年12月31日起算，佳发物业向谢继平主张的物业费没有超过法定的诉讼时效期间。 三、关于争议焦点三，庭审中谢继平抗辩佳发物业提供的物业服务质量不达标，拒交物业费。物业公司面向全体小区业主提供的物业管理服务具有公共产品的性质，关系到全体业主的切身利益，如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业管理费用，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区中其他正常交费的业主利益。故本院认为，在物业服务合同关系中，只有当物业公司提供的服务有较大瑕疵，影响业主正常生活时，相关业主才可以此为抗辩理由减免物业费。从本案的具体情形分析，谢继平所提供的相关证据不足以证明佳发物业的物业管理长期存在上述问题，仅能反映佳发物业提供的物业服务中存在一般瑕疵。故，上述抗辩不能作为谢继平拒交、减免物业费的理由。佳发物业有权向谢继平主张欠缴的物业费4,658.94元。佳发物业主张从起诉之日起每天按百分之一支付违约金，因佳发物业对江枫国际小区提供的物业服务的确存在一般瑕疵，一定程度上影响了谢继平的居住环境，给谢继平造成了生活困扰。据此，本院对佳发物业主张的违约金不予支持。另，谢继平向佳发物业主张的小区天花板脱落、公共部位电线裸露、公共设施损害、无消防设施，屋内被盗等违约权利，因江枫国际小区至今没有经过房屋主管部门验收，上述情况系什么原因导致不清楚，本案不予处理，谢继平可另行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 被告谢继平于本判决书发生法律效力之日起十日内向原告四川佳发物业服务有限公司支付4,658.94元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告谢继平负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 汪 尚 二〇二一年三月十八日 书记员 郭峻利