辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民初1449号原告（案外人）：董亮，女，1979年2月5日出生，汉族，住沈阳市浑南区。委托诉讼代理人：潘卫东，辽宁欣合律师事务所律师。被告（申请执行人）：大连金广建设集团有限公司，住所地大连市金州区斯大林路388号法定代表人：衣景斌，公司总经理。委托诉讼代理人：于帅，辽宁东亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙浩，辽宁悦泰律师事务所律师。第三人（被执行人）：沈阳鑫恒达房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区高科路7号三层。法定代表人：黄卫东，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨烁，辽宁隆丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭忠凯，辽宁隆丰律师事务所律师。第三人（被执行人）：沈阳星瑞房地产开发有限公司，沈阳市浑南新区新隆街8号332室。法定代表人：黄卫东，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨烁，辽宁隆丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭忠凯，辽宁隆丰律师事务所律师。原告董亮与被告大连金广建设集团有限公司（以下简称大连金广公司）、第三人沈阳鑫恒达房地产开发有限公司（以下简称鑫恒达公司）、第三人沈阳星瑞房地产开发有限公司（以下简称星瑞公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月12日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人潘卫东、被告大连金广公司的委托诉讼代理人于帅、第三人鑫恒达公司和星瑞公司的共同委托诉讼代理人杨烁、郭中凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告董亮向本院提出诉讼请求：一、确认原告董亮出资购买沈阳市浑南区沈营大街38-3号3#2-31-1房屋并享有所有权；二、依法判决沈阳市中级人民法院执行机关停止对上述房屋的强制执行，解除查封；三、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由，原告2016年11月8日在被告沈阳鑫恒达房地产开发有限公司的售楼处与之签订购房合同，交付全款675257元，并支付了维修基金、物业费、契税等费用。购买上述房屋办理交房手续后入住、装修至今。被告大连金广建设集团有限公司于2016年8月11日诉讼保全查封了被告沈阳鑫恒达房地产开发有限公司沈阳市浑南区产，其中包括涉案房屋。该诉讼保全属于超标的查封，其诉讼标的为26018008元，而被保全的135套房产，价值一个多亿人民币。2019年8月12日，沈阳市中级人民法院依据（2019）辽01执1257号对上述房产查封。原告认为该次查封不属于续封，已经超出第一次保全的期限，属于新的查封。那么依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，原告作为买受人能够排除执行。被告大连金广公司辩称：不同意原告的诉讼请求。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，确认能够排除执行的，需要四个前提条件：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案，本案的原告并不符合上述情形，因为原告签订的买卖合同签订时间、占有使用（本人入住）、付款时间、由电业局或水务部门出具的缴费时间（以沈阳市中级人民法院对各当事人在执行裁定书中认定的时间和事实为准）均晚于我方采取保全查封日期。因此，不能排除我方的执行行为，理应予以驳回。对于当事人自行购买的房屋，仅提供了发票，但是发票的时间晚于我方查封时间，且不能提供银行转账流水以证明真实交易的发生，因此不能认定在我方查封时间前，双方已经发生了交易行为，并支付了房屋的全部款项。因此，原告的情形并不符合上述规定的情形。结合最高人民法院关于印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要的通知》法〔2019〕254号第124条的规定，【案外人依据另案生效裁判对金钱债权的执行提起执行异议之诉】的处理规定。确立了按照执行异议26条进行处理，明确了在查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书这一基本适用前提，并同时规定了“基于以转移所有权为目的有效合同（如买卖合同），判令向案外人交付标的物的，其性质属于债权请求权，不能排除执行。”更何况案涉争议，原告在查封前并未取得有效的法律文书，当然也不能排除执行。第三人鑫恒达公司、星瑞公司述称，一、答辩人同意本案原告的诉讼请求。大连金广公司查封的鑫恒达公司开发建设的房屋，查封之前已经由本案原告合法占有，法院应认定本案原告为房屋的所有权人。在答辩人与大连金广公司案件审理期间，大连金广陆续查封了本案中沈阳鑫恒达房地产开发有限公司开发建设的房屋，但该批查封房屋实际在查封之前，已经通过合法房屋买卖或工程款抵房等形式由本案原告合法占有，且原告均已经装修入住多年，答辩人认为对于该被查封房屋，本案原告为合法的所有权人。二、答辩人同意用自有的尚未出售的写字间置换被大连金广查封的房产。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：大连金广公司诉被告星瑞公司、鑫恒达公司建设工程施工合同纠纷一案，本院在审理期间于2016年8月11日保全查封了鑫恒达公司及星瑞公司包括案涉房屋在内的多套房产。本院于2017年12月19日作出（2016）辽01民初312号民事判决。宣判后，大连金广公司、星瑞公司不服，上诉至辽宁省高级人民法院。2019年3月28日，辽宁省高级人民法院作出（2018）辽民终233号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院于2019年7月18日立案执行，执行案号为（2019）辽01执字1257号。本院于2020年6月8日作出（2019）辽01执1257号查封公告，其中载明“申请执行人金广公司在本案诉讼阶段申请财产保全，本院于2016年8月11日保全查封了被执行人鑫恒达公司名下位于沈阳市浑南区产（关于上述房产设定的抵押权，另案正在审理中）”。案件执行期间本院已于2009年8月12日续查封，查封期限至2022年8月11日。另查明：2016年11月8日，原告董亮与被告沈阳鑫恒达房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定全款为675257元，其支付了615257元，支付了维修基金、物业费、契税等费用。购买上述房屋办理交房手续后2016年12月装修入住至今。原告对沈阳市中级人民法院执行位于沈阳市浑南区沈营大街38-3号3#2-31-1房屋提出书面异议，本院作出（2020）辽01执异877号执行异议裁定，驳回了董亮的异议，原告提起本案执行异议之诉。本院认为，本案的争议焦点为原告对于案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合本案情况，分析认定如下：首先，对于查封时间的确认问题。本院于2016年8月11日向沈阳市房产局送达（2016）辽01民初312号协助执行通知书保全查封星瑞公司、鑫恒达公司房产。在执行过程中，本院于2020年6月8日作出（2019）辽01执1257号查封公告，其中载明“申请执行人金广公司在本案诉讼阶段申请财产保全，本院于2016年8月11日保全查封了被执行人鑫恒达公司名下位于沈阳市浑南区产（关于上述房产设定的抵押权，另案正在审理中）”。本院于2019年8月12日对上述房产进行了续查封，故案涉房产的查封时间应认定为2016年8月11日，且查封作为一种保全方式，对外具有公示的效力，并非特指查封公告，故涉案查封具有法律效力。其次，就本案诉争房屋签订《商品房买卖合同》时间发生在房屋被查封之后，原告对诉争房屋的占有时间亦发生在查封时间之后，故对原告要求排除案争房屋执行的请求，本院不予支持。关于原告提出判令其对涉案房屋拥有所有权的主张，因原告提供的现有证据尚不足以证明其享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告董亮的诉讼请求。案件受理费10553元，由原告董亮负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  孙悦审判员  赵钺审判员  单立审判员  金鑫审判员  杨帆二〇二一年三月二十九日法官助理勾雪峰书记员张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。