贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终490号上诉人（一审被告）：贵州瑞安置业有限责任公司，住所地：贵州省遵义市红花岗区外环路瑞安世纪新城A栋4层（金山角市场内）。统一社会信用代码：915203007095191251。法定代表人：李永强，公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：胥正健，贵州子伊律师事务所律师，执业证号：15203201610365745。委托诉讼代理人：龚光富。被上诉人（一审原告）：赵昌平，男，汉族，1972年12月11日出生，住贵州省金沙县。被上诉人（一审原告）：程明芳，女，汉族，1981年3月17日出生，住贵州省金沙县。上诉人贵州瑞安置业有限责任公司（以下简称：瑞安公司）因与被上诉人赵昌平、程明芳商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省金沙县人民法院（2020）黔0523民初4273号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。上诉人瑞安公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人开发的位于金沙县年就具备办理初始登记的条件，且上诉人签订合同时已向被上诉人交付了合同和出具了凭据，即上诉人早已将办理过户登记所需文书交付给了被上诉人，逾期交付办理过户登记所需文书的违约事实截止于2016年11月14日。后因为政策因素，导致不能及时办理产权转移登记，应属于不可抗力因素，不应当由上诉人承担违约责任。二、根据《金沙县商品房买卖合同》的约定，上诉人交付办理过户登记所需文书的时间为2014年3月30日，即使上诉人违约，被上诉人应于2016年3月30日前主张违约金，但被上诉人于2020年9月1日才主张，明显超过法定的诉讼时效。三、上诉人已按照合同约定将案涉房屋交付给被上诉人，即使逾期办证，也未对被上诉人造成损失，因此，被上诉人主张的违约金过高，请求按0.3?计付违约金。四、上诉人因特殊事由未能参加庭审，但指派项目负责人当庭陈述具体的理由，一审法院作出缺席裁判程序违法。被上诉人赵昌平、程明芳未作答辩。原审原告赵昌平、程明芳起诉请求：1.判令被告自2017年8月13日起支付原告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金，直至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止（从2017年8月13日起，以457852元为基数，按日利率万分之二来计算，截止到2020年8月13日，已经产生的违约金为100361.16元）；2.判令原告因本案支出的保全费、诉讼责任保险费由被告承担；3.判令本案诉讼费由被告承担。一审认定事实：2013年4月18日，原告与遵义瑞安企业（集团）房地产开发有限公司【2016年05月24日遵义瑞安企业（集团）房地产开发有限公司将公司名称变更为贵州瑞安置业有限责任公司】签订《金沙县商品房买卖合同》，合同约定原告购买出卖人开发建设的位于金沙县房屋，该房屋房号为1-17-1，建筑面积为134.55平方米，总价款为457852元。合同签订后原告向遵义瑞安企业（集团）房地产开发有限公司金沙分公司缴纳瑞丰苑1-17-1号房首付款137852元，原告通过办理按揭贷款缴纳瑞丰苑1-17-1号房按揭尾款32万元，并向遵义瑞安企业（集团）房地产开发有限公司金沙分公司交付了办理房屋权属证书所需费用。该合同就商品房基本状况、商品房价款付款方式、付款时间、交房日期、交接手续、房屋质量、房屋登记等作了明确约定。其中合同第二十二条第三款“转移登记（一）出卖人承诺于2014年03月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”。一审认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，本案中原、被告签订《金沙县商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，原、被告均应履行合同约定的义务。原告已按约定向被告缴纳了购买房屋的全部价款及相关费用，被告就应按照合同第二十二条第三款约定在2014年03月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。但被告至今未按约定履行义务，则从2014年04月1日起被告的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过30日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。故对原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求，予以支持。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当于2014年03月31日之前履行交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。则从2014年04月01日起被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额因违约行为的持续发生而不断增长，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2020年8月13日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2017年8月13日前的违约金请求权诉讼时效期间已届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。由于原告要求违约金从2017年8月13日开始计算，故对于原告要求的违约金计算起点予以支持。关于被告提出违约金过高的意见，被告应当承担初步举证的证明责任。被告的违约行为给原告增加了交易风险，也限制了原告对物权的充分行驶，只是一些损失难以量化，而且维护诚实信用的交易秩序是违约金的重要价值功能，因此，综合而言，双方约定日万分之二的违约金计算标准无明显过高，故对被告关于违约金约定明显过高的主张不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，一审判决：由被告贵州瑞安置业有限责任公司在判决生效后十日内支付原告赵昌平、程明芳逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以457852元为基数，按每日万分之二的标准从2017年8月13日起计算至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。案件受理费1060元，由被告贵州瑞安置业有限责任公司负担。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.上诉人是否违约及其违约责任如何认定;2.被上诉人的诉讼请求是否已过诉讼时效。3.一审是否存在违法缺席判决的情形。关于上诉人是否违约的问题。依据双方《商品房买卖合同》的约定，上诉人负有于2014年3月31日前取得涉案商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人的义务，逾期90日被上诉人不退房的，上诉人按日向被上诉人支付已付购房款万分之二的违约金。根据本案查明的事实，上诉人至今未取得涉案商品房所有权初始登记，亦无法向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，其行为已经构成违约。上诉人称涉案商品房于2016年就已符合办理条件，系基于办证政策变更，上诉人才未能履行合同义务，为证明该事实，上诉人提交了2020年9月17日金沙县不动产登记中心出具的“证明”和金沙县人民政府关于实施不动产统一登记的“通告”作为证据。对此，首先，金沙县人民政府的“通告”仅能够证明金沙县自2016年9月30日起实施不动产统一登记的事实。其次，金沙县不动产登记中心出具的“证明”载明，“贵州瑞安置业有限责任公司已于2016年11月14日完成《竣工验收备案表》等可以办理幢首登登记资料。由于以下原因现未办理《不动产权证书》：1.2016年9月30日，全省实施“不动产统一登记”，金沙县房产管理局、金沙县国土资源局停止受理全县土地、房产登记业务，全部由金沙县不动产登记统一受理；2.2018年7月1日后，根据中华人民共和国自然资源部要求，自然资源系统将全面使用2000国家大地坐标系。”如前所述，不动产统一登记政策自2016年9月30日起施行，但上诉人在此之前并不具备办理涉案商品房所有权初始登记的条件，原因系上诉人未能取得《竣工验收备案表》等用于办理初始登记的资料，与不动产统一登记政策的施行并无关联，而上诉人实际于2016年11月14日才具备办理商品房所有权初始登记的条件，距离合同约定的义务履行期限即2014年3月31日前，上诉人已逾期两年有余，即便不动产统一登记政策的调整对上诉人继续办理商品房所有权初始登记有所影响，亦属于上诉人违约之后发生的客观情形，该情形并非系导致上诉人违约的原因，故上诉人的违约责任不因违约后发生的客观情况有所减免。上诉人以不动产登记政策调整为由主张不承担违约责任，无事实及法律依据，本院不予采纳。关于上诉人违约责任的认定。上诉人未按照《商品房买卖合同》的约定于2014年3月31日前取得涉案商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，按照合同约定，应自2014年4月1日起向被上诉人计付违约金，至上诉人取得商品房所有权初始登记并向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。虽然上诉人向本院提交了“房屋面积测绘报告”作为其现已符合办证条件的依据，但该报告只能证明上诉人完成了房屋面积的测绘工作，并不能证明涉案商品房已具备办理所有权初始登记的条件，且根据合同约定，仅仅符合办理条件尚不足以认定上诉人的义务已履行完毕，上诉人还负有取得商品房所有权初始登记的义务并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，但由于其自身原因上诉人至今未能取得及交付，违约状态仍在持续，缺乏截止计算违约金的依据。故对上诉人主张违约金截止计算至2016年11月14日的请求，不予支持。至于违约金标准，《商品房买卖合同》约定违约金以被上诉人已付购房款为基数，按每日2?计付，该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行，上诉人主张调减为按每日0.3?标准计付违约金，缺乏事实依据，不予支持。关于诉讼时效问题。本案双方当事人在《商品房买卖合同》中约定以日为单位累计计算违约金，该违约金债权为继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，一审法院以被上诉人起诉之日前三年为限支持被上诉人的违约金诉请，并无不当。对被上诉人提出的诉讼时效抗辩主张，本院不予采纳。关于上诉人称一审缺席判决违法的上诉理由，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条第一款规定：“当事人有权委托代理人，提出回避申请，收集、提供证据，进行辩论，请求调解，提起上诉，申请执行。”第五十九条第一款规定：“委托他人代为诉讼，必须向人民法院提交由委托人签名或者盖章的授权委托书。”本案中，上诉人一审提交了由其盖章的授权委托书，上诉人委托的特别授权代理人胥正健到庭参加诉讼，并不存在缺席判决的情形，上诉人的该上诉理由明显与事实不符，不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2120元，由上诉人贵州瑞安置业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二一年三月十五日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印