惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1391民初204号原告：王**，女，汉族，1981年6月9日出生，住湖北省通城县×××××××××，公民身份号码：422××××××××××××045。委托诉讼代理人：王钦盛，广东鹏乾律师事务所律师。被告：惠州市京粤实业有限公司，住所地：广东省惠州市大亚湾区××××××丽港山庄澳丽中心首层2A、2B号。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：许泳珊，广东增华律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾环钦，广东增华律师事务所律师。原告王**与被告惠州市京粤实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月14日受理、于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月4日公开开庭进行了审理。原告王**及其委托诉讼代理人王钦盛、被告的委托诉讼代理人许泳珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付逾期办理权属证书违约金12,300.8元（248000×万分之一×496=12300.8，自2016年7月24日计算，计算至2017年12月1日）；2.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2014年8月7日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买位于惠州大亚湾西区创新世纪花园10栋1705号房，总价款人民币248,000元，房屋总面积32.32平方米。被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应自本房地产交付之日起的第450日起，按日向买受人支付本房地产总价格万分之一的违约金。2015年5月1日，被告将涉案房屋交付原告。但被告没有按约定为原告办理房地产权属证书，直至2017年12月1日，原告才取得房地产权属证书。现原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院依法支持原告的全部诉求。原告向法庭提交以下证据：1.《商品房买卖合同》（预售）补充协议、委托经营协议；2.房产证；拟证明其诉称事实。被告辩称，一、原告主张的违约办证违约金的截至时间应该为2017年9月8日；二、根据答辩人提供的证据1，答辩人认为大亚湾房管局于2017年7月1日至2017年8月31日六十天的无法办理房屋办证的时间，并不是被告在签订合同时可以预见的，所以原告主张逾期办证违约金的时间应该扣除六十天。被告向法庭提交以下证据：1.关于对惠州市京粤实业有限公司《申请书》的回复意见；2.惠州大亚湾不动产登记受理回执；拟证明其辩称事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区创新世纪花园10栋17层05号房，房屋总价款为248,000元。关于付款方式及期限，合同第六条约定：买受人于2014年8月7日签订本合同时一次性支付全部房款即248,000元。关于交付期限及交付标准，合同第八条约定：出卖人应当在2015年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于产权登记，合同第十五条和作为合同附件四的《补充协议》第五条约定：出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内获取房地产权属证书的，出卖人应自本房地产交付日起的第450日起，按日向买受人支付本房地产总价款万分之一的违约金，直至买受人取得房地产权属证书之日为止，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%。合同签订后，原告按约向被告付清了购房款。被告于2015年5月1日将上述商品房交付原告使用。2017年9月8日，被告将办理涉案房屋权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并取得惠州大亚湾经济技术开发区不动产登记中心出具的受理回执。2017年12月1日，惠州市国土资源局向原告颁发上述商品房的不动产权证书。另查明，惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局于2017年7月1日起，全面启用“惠州大亚湾区不动产登记信息基础管理平台”，停用“不动产登记过渡平台”。2017年6月30日起对两个系统的数据进行整理和迁移，为了不影响迁移数据的完整性和准确性，从2017年7月1日起关闭系统暂停相关业务办理，于2017年8月27日开放一手房转移登记预约业务，2017年8月28日恢复受理一手房转移登记申请，2017年9月1日恢复受理商品房首次登记申请。上述事实，有庭审笔录及原告提交的证据予以证实，以上证据经本院审查核实后，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方当事人均应按照合同的约定行使权利和履行义务。关于被告是否存在逾期办证违约行为的问题。对被告提出的国家出台《不动产权登记条例》增加权籍调查环节以及不动产登记机关暂停服务、限号办理导致其办证延期应酌情减轻违约责任的答辩意见，因被告未提供相关证据证明政策变化导致其增加了多长的办证时间。被告提出的登记机关系统暂停服务、限号办理的情况，其影响时间相对于双方约定的交付后360日内的办证期限而言不长，属于双方约定该宽限的办证期限时已经概括性考虑的各种微小不确定性因素，不能据此再行延长被告的办证期限，故被告该答辩意见，本院不予采纳。对于被告的办证期限，应当按照合同约定执行，合同约定被告应当在商品房交付后360日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告于2015年5月1日完成交付房屋义务，应在2016年4月25日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告未能在该期限之前将涉案房屋转移登记所需资料提交到登记部门备案，且买受人未能在交付日起450日内获取房地产权属证书，被告存在违约行为。关于被告应否承担逾期办证违约责任的问题。被告抗辩原告主张逾期办证违约金已超过诉讼时效，由于双方合同约定的逾期办证违约金是按日为时间单位累计计算，而每日所产生的违约金均属于一个个别债权，诉讼时效的计算应按每个个别债权分别计算。本案中，被告于2015年5月1日完成交付房屋义务，应在2016年4月25日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，此时原告就已经知道或者应当知道被告的违约行为。按照合同约定，逾期办证违约金起算时间为涉案房屋交付之日起的第450日即2016年7月24日，原告于2020年10月14日才向法院起诉，即2016年7月24日至2017年10月14日被告逾期办证所产生的违约金已超过三年诉讼时效，被告对该期间的诉讼时效的抗辩有理，本院予以采纳。但2017年10月15日后所产生的违约金未超过三年诉讼时效，应予以支持。故逾期办证违约天数自2017年10月15日起至原告取得房地产权属证书之日即2017年12月1日止（共计48天），以总房款为基数，按每日万分之一的标准，计算逾期办证违约金，具体金额为1,190.40元（248,000元×0.0001×48天）。原告主张超过部分，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告惠州市京粤实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告王**支付逾期办证违约金1,190.40元；二、驳回原告王**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53.75元，由被告惠州市京粤实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 钟丹燕二〇二一年三月九日法官助理 张 扬书 记 员 黄慧谊书 记 员 张 杭