广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初15045号原告：中国建设银行股份有限公司广州番禺支行，住所地广州市番禺区市桥镇繁华路41号，统一社会信用代码9144010189143555X7。负责人：梁小翔，该行行长。委托代理人：梁蔼欣、田振，国信信扬律师事务所律师。被告：林子钰，女，1988年10月12日出生，汉族，住广州市，被告：广州番禺雅居乐房地产开发有限公司，住所地广州市番禺区南村镇员岗村广州雅居乐花园会所，统一社会信用代码91440113721995095J。法定代表人：张海明，该公司经理。委托代理人：卢欣怡，该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司广州番禺支行（以下简称中国建设银行番禺支行）与被告林子钰、广州番禺雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案由审判员黄志伟适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行番禺支行委托代理人梁蔼欣，被告雅居乐公司委托代理人卢欣怡到庭参加诉讼，被告林子钰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告中国建设银行番禺支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告中国建设银行番禺支行与被告林子钰于2015年11月23日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.被告林子钰向原告中国建设银行番禺支行偿还借款本金3328110.88元及利息、罚息、复利（暂计至2021年1月22日，利息123222.09元、罚息2977.37元、复利3449.97元；自2021年1月23日起利息、罚息、复利按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准计算至本息实际清偿之日止）；3.被告雅居乐公司对被告林子钰的上述债务承担连带清偿责任；4.原告中国建设银行番禺支行对被告林子钰提供抵柙的位于广州雅居乐北苑瀚澜二街2、4号；翰澜三街1、3号；瀚澜三街5、7、9号瀚澜三街3号19层1901房的折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；5.被告林子钰、雅居乐公司承担本案全部诉讼费用（包括案件受理费、保全费）。事实和理由：2015年1月12日，被告雅居乐公司与原告签订《楼宇抵押贷款合作协议》，约定双方就被告雅居乐公司开发建设并销售的广州番禺雅居乐北苑的商品楼字进行抵押贷款合作，原告为项目的购房人提供贷款业务，被告雅居乐公司对购房人的贷款提供无条件、不可撤销的连带保证；保证范围包括本金、利息（含罚息、复息、违约金等）、原告为实现债权而发生的费用等；保证期限为从《借款合同》生效之日起，至被告雅居乐公司为最后一份《借款合同》办妥正式《房地产证》和《他项权证》，并将《他项权证》移交原告保管之日止；合作期满后，连带保证责任条款不受合作协议限制，继续有效。2015年6月25日，两被告签订《商品房买卖合同》，约定被告林子钰购买被告雅居乐公司销售的位于广州雅居乐北苑瀚澜二街2、4号；瀚澜三街1、3号；瀚澜三街5、7、9号瀚澜三街3号19层1901房（下称“案涉物业”）,以按揭贷款方式支付购房款。2015年11月23日，被告林子钰作为借款人、抵押人，原告作为贷款人，双方签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告向被告林子钰提供389万元贷款用于购买案涉房屋，借款期限为2015年11月23日至2045年11月23日，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调5%,即年利率为4.655%,借款逾期的罚息利率为贷款利率水平上浮50%;还款方式为等额本金还款方法，在合同签订时的利率水平下，每月归还本金金额为10805.56元，利息逐期结算还清；合同项下的担保方式为抵押加阶段性保证，抵押物为案涉物业；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用由借款人承担；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息）自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定的规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；抵押担保范围包括本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用；除合同担保条款限定外的担保责任外，合同条款项下的债权在《楼字按揭合作协议》保证范围之内。2015年11月23日，原告向被告雅居乐公司指定账户发放贷款389万元。2015年12月7日，办妥预告登记手续。借款期限内，被告林子钰多次出现逾期，目前拖欠2020年4月起的款项。原告认为，被告林子钰未按期足额归还贷款本息，已构成违约。被告雅居乐公司应对被告林子钰的债务承担连带保证责任，且被告雅居乐公司至今尚未办妥案涉物业的房产证及他项权证。故原告中国建设银行番禺支行向法院提起诉讼。原告中国建设银行番禺支行提交证据：1.个人住房（商业用房）借款合同；2.书面承诺函；3.个人贷款支付凭证；4.楼宇抵押贷款合作协议；5.商品房买卖合同；6.变更按揭银行协议书；7.不动产登记证明；8.不动产登记查册表；9.个人贷款对账单；10.欠款情况；11.截止至2021年1月22日的中国建设银行个人贷款对账单；12.截止至2021年1月22日的欠款情况。被告林子钰未答辩亦未提交证据。被告雅居乐公司辩称：1.被告雅居乐公司无需就被告林子钰的债务承担连带保证责任。被告雅居乐公司早已于2016年9月向被告林子钰寄送了办证通知，但被告林子钰因个人原因一直未提供资料办证，因此未能办理抵押权登记的原因在于被告林子钰。2.如果法院判决被告雅居乐公司需要承担连带保证责任，根据《民法典》第700条的规定，请求法院判决被告雅居乐公司对被告林子钰享有直接追偿权、并且对其拍卖的涉案房屋享有优先受偿权。被告雅居乐公司没有提交证据。经审理查明：2015年1月12日，雅居乐公司（甲方、发展商）与中国建设银行番禺支行(乙方、抵押贷款银行)签订《楼宇抵押贷款合作协议》。合同主要内容约定：一、甲、乙双方就甲方依法开发建设并销售的坐落于番禺区广州番禺雅居乐以北路段的经批准命名为广州番禺雅居乐北苑的商品楼宇进行抵押贷款合作。乙方为甲方上述整个项目的住宅、车位、商铺购房人（也称预购人）提供相关的贷款业务（即第三条）。二、在本协议第三条所指的楼宇销售期间，甲方对乙方向购房人发放的住房抵押贷款，在乙方最高贷款额限度内，同意为所有购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证。三、甲方保证责任的范围包括：（一）抵押贷款本金；（二）抵押贷款本金所生利息（含罚息、复息、违约金等）；（三）乙方为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他费用（评估费、差旅费等）。四、甲方对乙方每一笔抵押贷款的保证期限是从《借款合同》生效之日起，至甲方为最后一份《借款合同》办妥正式《房地产证》和《他项权证》，并将《他项权证》移交乙方保管之日止。五、本协议的合作期限为五年，从本协议生效之日起计算。2015年6月25日，雅居乐公司(甲方、卖方)与林子钰（乙方、买方）签订《商品房预售合同》（合同编号：201506233813）。合同主要内容约定：一、乙方向甲方购买广州雅居乐北苑瀚澜二街2、4号；翰澜三街1、3号；瀚澜三街5、7、9号第瀚澜三街3号19层1901房，总金额为5990400元，以按揭贷款方式付款。二、乙方委托甲方办理产权登记，甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，乙方须在甲方发出《办证通知书》后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及支付面积差价款、办证费用；并委托甲方统一申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延。2015年11月23日，中国建设银行番禺支行(贷款人、抵押权人)与林子钰（借款人、抵押人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440101711-2012-20151148278）。合同主要内容约定：一、借款人应将借款用于购置坐落于广州雅居乐北苑瀚澜二街2、4号；翰澜三街1、3号；瀚澜三街5、7、9号第瀚澜三街3号19层1901号房。二、借款人借款金额为3890000元，借款期限为360个月，从2015年11月23日起至2045年11月23日止。三、本合同项下的贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下调5%，即年利率为4.655%。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。日利率＝年利率/360＝月利率/30。四、借款人的还款方法为等额本金还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本金金额为10805.56元，利息逐期结算还清。五、本合同项下的担保方式为抵押加阶段性保证。六、抵押人以“抵押财产清单”所列之财产设立抵押，抵押物清单约定抵押物为广州雅居乐北苑瀚澜二街2、4号；翰澜三街1、3号；瀚澜三街5、7、9号第瀚澜三街3号19层1901号房。七、除本合同担保条款限定的担保责任外，本合同条款项下的债权在《楼宇按揭合作协议》保证范围之内。八、借款人违约情形包括：（一）借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；等等。九、出现上述任一违约情形或可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：1.停止发放本合同项下的借款；2.宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3.解除与借款人的借贷关系；……6.对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式接收罚息和复利；等等。同日，林子钰与中国建设银行番禺支行签订《个人贷款支付凭证》，委托中国建设银行番禺支行将贷款金额3890000元转存至雅居乐公司的银行账户。2015年间，雅居乐公司为广州雅居乐北苑瀚澜二街2、4号；翰澜三街1、3号；瀚澜三街5、7、9号瀚澜三街3号19层1901房办理了预告登记手续，权利人为林子钰。根据中国建设银行番禺支行提交的广州市国土资源和规划委员会于2015年12月7日出具的《不动产登记证明》[粤（2015）广州市不动产证明第07002842号]显示：证明权利或事项为抵押权，权利人为中国建设银行番禺支行，义务人为林子钰。坐落于广州雅居乐北苑瀚澜二街2、4号；翰澜三街1、3号；瀚澜三街5、7、9号瀚澜三街3号19层1901房。登记字号为：①登记字号：15预登02541672；②产权登记字号：15预登02477041；③暂缓编制不动产单元号。庭审中，中国建设银行番禺支行、雅居乐公司共同确认涉案房屋仅办理了抵押预告登记手续。根据中国建设银行番禺支行出具的《个人贷款对账单》《欠款情况》显示：自2020年2月起林子钰发生逾期还款，自2020年6月13日起未再还款；截至2021年1月22日，林子钰合计尚欠中国建设银行番禺支行贷款本金3328110.88元、借款期限内的贷款利息123222.09元、贷款罚息2977.37元和复利3449.97元。另查明，2020年11月11日，本院通过公告方式向林子钰送达中国建设银行番禺支行要求解除合同的起诉状副本及开庭传票等材料。中国建设银行番禺支行向本院申请诉讼财产保全，请求法院冻结、查封或扣押林子钰、雅居乐公司名下价值3363640.74元的财产。其中财产保全费5000元已由中国建设银行番禺支行缴纳。以上事实，有原告提交的前述证据以及相关陈述附卷为据。本院认为，本案为金融借款合同纠纷。林子钰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为放弃相关诉讼权利。中国建设银行番禺支行与雅居乐公司签订的《楼宇抵押贷款合作协议》、与林子钰签订的《个人住房（商业用房）借款合同》为各当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应恪守履行。对于本案的争议，本院评析如下：一、关于解除合同。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”因林子钰未按合同约定按时归还借款本息，已构成违约，应当承担违约责任。现中国建设银行番禺支行诉请要求解除与林子钰签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，具有事实和合同依据，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定，“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”本案中，本院于2020年11月11日向林子钰发出送达起诉状副本、开庭传票等应诉材料的公告，自公告发出之日起经过60日即视为送达，故林子钰收到起诉状副本的时间为2021年1月10日。故《个人住房（商业用房）借款合同》应于2021年1月10日解除。二、关于欠款本金、利息、罚息、复利的问题。中国建设银行番禺支行依约向林子钰发放贷款后，林子钰作为借款人理应恪守合同约定按时足额履行还款义务。现林子钰未能依约按时履行还款义务，已构成违约，应承担违约责任。依据《个人住房（商业用房）借款合同》约定，借款期限内的利息年利率为4.655%，罚息年利率为6.9825%（4.655%×150%）。因《个人住房（商业用房）借款合同》已解除，自2021年1月23日起的利息不再产生。现中国建设银行番禺支行诉请要求林子钰归还全部贷款本金3328110.88元和支付贷款利息（截止至2021年1月22日为123222.09元）、罚息（截止至2021年1月22日为2977.37元，自2021年1月23日起以欠款本金为基数按照年利率6.9825%的标准计算至全部欠款还清之日止）、复利（截止至2021年1月22日为3449.97元，自2021年1月23日起以欠付利息为基数按照年利率6.9825%的标准计算至全部欠款还清之日止），具有事实和合同依据，且以该数据计算至2021年1月22日不损害林子钰的权益，本院予以支持。三、关于雅居乐公司的责任问题。雅居乐公司作为完全民事行为能力人，应当知晓签署《楼宇按揭业务合作协议》的法律后果并依约履行，其为中国建设银行番禺支行向购房人（即林子钰）发放的住房抵押贷款提供连带责任保证担保，合法有效。且保证期间尚未届满，现中国建设银行番禺支行诉请要求雅居乐公司对林子钰的债务（含本金、利息、罚息、复利）承担连带清偿责任，本院予以支持。四、关于优先受偿权的问题。广州雅居乐北苑瀚澜二街2、4号；翰澜三街1、3号；瀚澜三街5、7、9号瀚澜三街3号19层1901房已办理抵押预告登记手续，抵押权人为中国建设银行番禺支行。本院认为，抵押预告登记所登记的并非现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权。其实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，非直接赋予预告登记的权利人以担保物权。涉案房屋至今未办理正式的不动产抵押登记手续，因此，中国建设银行番禺支行作为抵押预告登记的权利人，所享有的是在抵押权登记条件成就或所附条件具备以及所附期限到来时对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，但并非享有现实抵押权。故中国建设银行番禺支行主张对涉案房屋享有优先受偿权，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款第四项、第五百六十五条、第五百六十六条第一款、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十三条、第五百八十四条、第五百八十五条、第六百六十七条、第六百七十六条、第六百八十八条、第七百条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告中国建设银行股份有限公司广州番禺支行与被告林子钰2015年11月23日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》于2021年1月10日解除；二、被告林子钰于判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司广州番禺支行归还贷款本金3328110.88元和支付截止至2021年1月22日的利息123222.09元、罚息（截止至2021年1月22日为2977.37元，自2021年1月23日起以欠款本金为基数按照年利率6.9825%的标准计算至全部欠款还清之日止）、复利（截止至2021年1月22日为3449.97元，自2021年1月23日起以欠付利息为基数按照年利率6.9825%的标准计算至全部欠款还清之日止）;三、被告广州番禺雅居乐房地产开发有限公司对被告林子钰上述判决第二项债务承担连带清偿责任，被告广州番禺雅居乐房地产开发有限公司承担保证责任后有权向被告林子钰追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司广州番禺支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33710元、保全费5000元，由被告林子钰、广州番禺雅居乐房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  黄志伟二〇二一年三月五日法官助理邓凯锋书记员麦桂仪