安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0705民初498号 原告：交通银行股份有限公司铜陵分行，住所地铜陵市长江中路990号，统一社会信用代码91340700698969226B。 负责人：王璟。 委托诉讼代理人：陈铮铮,安徽铜鼎律师事务所律师。 被告：李勇，男，1984年8月2日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。 被告：铜陵嘉舜房产置业有限责任公司，住所地安徽省铜陵市石门路丽景花园城会所，统一社会信用代码91340700662932763D。 法定代表人：朱静，经理。 委托诉讼代理人：陈勇，安徽景旺律师事务所律师。 原告交通银行股份有限公司铜陵分行诉被告李勇、铜陵嘉舜房产置业有限责任公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈铮铮，被告铜陵嘉舜房产置业有限责任公司委托诉讼代理人陈勇到庭参加诉讼，被告李勇经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告交通银行股份有限公司铜陵分行向本院提出诉讼请求：1、判令李勇立即偿还贷款本金余额375804.50元,逾期利息3087.88元,罚息10.63元,复利13.09元,合计378916.10元(暂计算至2021年1月7日,此后的利息、罚息、复利按合同约定计算至本息清偿之日止);2、判令铜陵嘉舜房产置业有限责任公司对上述贷款本金、利息、罚息、复利承担连带责任;3、确认原告对李勇抵押的丽景豪庭30栋503室房产拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权;4、本案诉讼费用(不限于诉讼费用、公告费等)由被告承担。事实与理由:2017年9月13日李勇因购买丽景豪庭30栋503室房产,向原告交通银行铜陵分行办理抵押贷款并签订了《个人房产抵押贷款合同》。合同约定:贷款金额为418000元整,贷款期限为240个月,利率为五年以上人民银行贷款基准利率,还款方式为等额本息还款法,每期还款额为人民币2735.58元,本息按期支付,还款日为每期末月的01日。借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息的,贷款人有权按逾期贷款的罚息利率计收利息,并对应付未付利息(包括罚息)计收复利。逾期贷款罚息为约定利率上浮50%。借款人连续三个月或累计六个月未按时足额还款,贷款人依约定宣布贷款全部提前到期,有权依照法律规定的方式处理抵押物。该借款合同办理了不动产预告登记,抵押方式为一般抵押,登记号:皖(2017)铜陵市不动产证明第0017092号。同时嘉舜房产置业为上述款项提供了连带保证,担保范围为贷款本金及利息、罚息复利及贷款人为实现债权的费用。约定借款人未按照合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时,担保人需按贷款人的要求立即支付借款人的全部到期应付款项。上述合同签订后,交通银行铜陵分行按约定于2017年9月13日一次性发放贷款418000元,但被告李勇2020年2月开始逾期还款,2020年12月至2021年1月共欠2个月贷款本息5494.88元。为维护原告的合法利益,根据相关法律规定向贵院提起诉讼,望贵院在查清事实的基础上,判如所请! 被告李永提交书面答辩称：一、铜陵嘉舜房产置业有限责任公司，未按合同的交房时间交房，给予我的说词都是让下面的员工给我们说，让我们等待通知，我们业主联名，找他们的时候就给我们说一个时间，从2018年到2020年不知说了多少时间段交房，到最后都不影而终，没有一个具体的方案和答复。二、铜陵嘉舜房产置业有限公司曾许诺我们业主到期不交房物给以退房的条件，到最后也是没影了，本应2018年12月31日交房于我们业主，直到2020年12月31日，铜陵嘉舜房产置业有限责任公司打电话通知我们业主去铜陵市丽景豪庭售楼中心拿钥匙交房，中间房产公司成了烂尾工程，我们之前找过相关的部门都是推卸责任，无法给我们业主履行相关承诺及答复，直至我们产生了分歧意见。 被告铜陵嘉舜房产置业有限责任公司答辩称：原告诉讼事实无异议，原告引用的合同条款14.1条，是处理抵押物的约定，在贷款合同12条的约定，并非合同9.7条当中关于提前到期的约定，且在合同12.2条当中是明确约定，本案的情形，贷款人应先通知借款人，且给予借款人合理的期限，本案并非逾期，并非累计13个月欠款，而是只欠款两个月，在此之前出现过逾期还款，但是都由本案的保证人进行贷偿掉，及出现逾期，但均由保证人在此在之前进行代偿，故起诉时并非累计欠款13个月，故本案出现暂时性延期，不属于根本违约，合同目的仍然能够得到实现，不符合提前全部到期实质上解除合同的法定和约定情形。 经审理查明：2017年9月13日李勇因购买丽景豪庭30栋503室房产,向原告交通银行铜陵分行办理抵押贷款并签订了《个人房产抵押贷款合同》。合同约定:贷款金额为418000元整,贷款期限为240个月,利率为五年以上人民银行贷款基准利率,还款方式为等额本息还款法,每期还款额为人民币2735.58元,本息按期支付,还款日为每期末月的01日。借款人未按时足额偿还贷款本金，逾期贷款罚息为约定利率上浮50%。借款人连续三个月或累计六个月未按时足额还款,贷款人依约定宣布贷款全部提前到期,有权依照法律规定的方式处理抵押物。该借款合同办理了不动产预告登记,抵押方式为一般抵押,登记号:皖(2017)铜陵市不动产证明第0017092号。同时嘉舜房产置业为上述款项提供了连带保证,担保范围为贷款本金及利息、罚息复利及贷款人为实现债权的费用。约定借款人未按照合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时,担保人需按贷款人的要求立即支付借款人的全部到期应付款项。上述合同签订后,交通银行铜陵分行按约定于2017年9月13日一次性发放贷款418000元,但被告李勇2020年2月开始逾期还款,2020年12月至2021年1月共欠2个月贷款本息5494.88元。同时合同13.1条约定出现下列任一情形的，均视为本合同的“提前到期事件”：（7）借款人未按本合同的约定偿还贷款本金或利息。第13.2条规定当出现任一“提前到期事件”时，贷款人有权采取以下一项、多项或全部措施：（1）停止发放借款人尚未提用的贷款；（2）对借款人已提用但尚未使用的贷款，停止办理支付；（3）要求借款人在限定时限内与贷款人协商补充贷款发放和支付条件；（4）要求借款人按贷款人的要求变更支付方式；（5）单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。第14.1条规定，借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，贷款人有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息（包括罚息）计收复利。李勇以其所购买的丽景豪庭30栋503室房产作为该借款的抵押物，并于2017年9月12日办理了该房产的抵押权预告登记。 同时，嘉舜公司为本合同项下贷款提供连带责任保证。保证期间为本合同项下贷款到期日之日起两年；分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止。保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及贷款人实现债权的费用。合同5.5条约定，借款人取得第二十二条约定房屋的权利证明，且贷款人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，担保人的保证责任解除。但在贷款人取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，借款人已有欠款或欠费的，担保人对该部分应付款项仍应承担保证责任。第5.6条约定，担保人同意：本合同项下贷款同时受借款人或第三方提供的保证、抵押或质押担保的，贷款人有权自行决定担保权利的行驶，包括但不限于：贷款人有权要求担保人立即支付借款人的全部到期应付款项而无需先行行使担保物权或向其他担保人主张权利，有权同时向包括担保人在内的一个或多个担保人主张部分或全部担保权利；贷款人放弃或变更对其他担保人的担保权利、放弃或变更担保物权的权利顺位的，担保人仍按本合同承担保证责任而不免除任何责任。上述合同签订后，交通银行铜陵分行按约于2017年9月13日一次性发放贷款418000元，但李勇自2020年2月开始未能按约还本付息，2020年12月至2021年1月共欠2个月贷款本息5494.88元，应偿还贷款本金余额375804.50元，逾期利息3087.88元，罚息10.63元，复利13.09元，合计378916.10元。 本院认为，案涉《个人房产抵押贷款合同》是各方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同各方当事人均应按合同约定履行其合同义务，享有合同权利。交通银行铜陵分行按约定发放贷款，李勇作为借款人亦应按合同约定履行按期还本付息的义务。因李勇未能按合同约定履行其合同义务，交通银行铜陵分行按合同约定宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息的诉求，于法有据，应予支持。 案涉的丽景豪庭30栋503室房产在仅办理了预售商品房抵押预告登记，未办理抵押权登记的情况下，案涉房屋上的抵押权未有效设立，此时，交通银行铜陵分行作为抵押预告登记权利人，其享有的是对案涉房屋办理抵押权登记的请求权。故交通银行铜陵分行所主张的对案涉房屋拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权的诉求，没有法律依据，依法不予支持。 嘉舜公司承诺对该借款提供连带责任保证，故交通银行铜陵分行要求嘉舜公司对李勇的该笔借款承担连带清偿责任，符合法律规定，依法应予支持。 对嘉舜公司辩解的交通银行铜陵分行在未穷尽实现债权的情形下，直接要求其承担责任及李勇未按期还款不符合提前解除合同的法定和约定情形，因不符合合同约定及法律规定，依法不予采信。对嘉舜公司所述案涉房产已办理抵押权登记，应当先就债务人自己提供的物的担保变现，在实现不了后才由嘉舜公司承担责任的辩解理由，因案涉房产的抵押权尚未设立，且合同对此也作了明确约定，故该辩解理由也不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、李勇于本判决生效后十日内偿还交通银行股份有限公司铜陵分行贷款本金375804.50元及截止2021年1月7日逾期利息3087.88元、罚息10.63元、复利13.09元；自2021年1月8日起以本金375804.50元为基数按《个人房产抵押贷款合同》约定计算利息、罚息、复利至本息清偿时止。 二、铜陵嘉舜房产置业有限责任公司对上述第一项判决承担连带清偿责任。铜陵嘉舜房产置业有限责任公司承担清偿责任后，有权向李勇追偿。 三、驳回交通银行股份有限公司铜陵分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费6984元，由李勇、铜陵嘉舜房产置业有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审 判 长  郑宏伟 审 判 员  王 云 人民陪审员  周来权 二〇二一年三月二十五日 书 记 员  朱冰心 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。