四川省梓潼县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0725民初370号 原告：贾作财，男，汉族，小学文化，生于1951年3月12日，四川省梓潼县人，住梓潼县。 委托诉讼代理人：何远才，四川经义律师事务所律师。 被告：何某，女，汉族，大专文化，生于1974年2月17日，四川省梓潼县人，住绵阳市游仙区。 被告：罗某，男，汉族，初中在读生，生于2008年8月22日，四川省梓潼县人，住梓潼县，（系何某与罗某某之子） 法定代理人：何某，女，汉族，大专文化，生于1974年2月17日，四川省梓潼县人，住绵阳市游仙区，（系罗某之母） 被告：罗梓芸（曾用名：罗怡），女，汉族，生于1996年11月22日，四川省梓潼县人，住绵阳市游仙区，（系罗某某与何某之女） 被告：冯钦珍，女，汉族，生于1943年10月12日，四川省梓潼县人，住梓潼县，（系罗某某之母） 第三、第四被告共同委托诉讼代理人罗小红，女，生于1967年12月28日，汉族，大专文化，住四川省梓潼县，（系冯钦珍之女、罗梓芸的姑姑） 第三人：潘蕊（曾用名：潘锐），女，汉族，大专文化，生于1974年2月14日，住梓潼县。 原告贾作财与被告何某、罗某、罗梓芸、冯钦珍、第三人潘蕊确认合同有效纠纷一案，本院于2021年2月7日立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告贾作财被告何某、委托诉讼代理人何远才、罗小红、第三人潘蕊、证人石某、周某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告贾作财向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与潘蕊签订的房屋买卖合同合法有效；2、判令被告和第三人履行将房屋（梓潼县××镇××路××467号2栋1单元4楼2号住房）过户到原告名下；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：被告何某与罗某某原系夫妻，被告罗某、罗梓芸、冯钦珍是罗某某法定继承人，罗某某于2021年1月17日去世。罗某某、潘蕊等11户共同在梓潼县××镇××路××城关供销社（现为梓潼县××镇××路××467号）进行房屋联建，联建人分配了住房。2008年12月25日，原告与第三人潘蕊签订了《房屋买卖合同》，购买该联建房屋2栋1单元4楼2号，原告于2009年5月19日，经潘蕊认可，向罗某某支付壹拾叁万元现金后，入住该房屋至今，后房屋登记在罗某某和何某名下，罗某某和何某在办理过户给原告时，相关职能部门认为还需司法确认，为实现自身权益，现特诉至贵院，恳请支持诉请。 各被告及第三人对原告起诉的事实及理由均予认可，并表示愿意协助为原告办理房屋买卖的过户手续。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 经审理本院确认如下案件事实：2006年9月梓潼县相关职能部门发出公告，拟对位于原城关供销社世纪公寓后（现梓潼县××镇××路××467号后面）的一宗国有土地对外拍卖，石文全，周某、胡杰、杨天全、贾华蓉（杨按理之妻），魏守模、何从平、胡琼、李小容、肖昌发、杨翠华（严永高之妻）11户人获知该土地将拍卖的信息后，经共同协商，推荐石文全为代表以石文全的名义报名参与土地竞买，并协议竞买成功后，将购得的土地用于联建商品房，由联建户根据所占份额，将以后联建分得的住房自行决定或出售或自住。2006年10月中旬上列11户人通过石文全名义最终竞买成功，取得了该宗土地的使用权后，该11户人又于2006年10月20日签订联合建户协议一份，协议中约定委托石文全、周某、胡杰三人负责房屋修建中的具体事项。11户人并口头约定共建36套住房，将以后联建的房屋分为9股，每股分四套住房，其中，李小容和肖昌发占1股，魏守模与何从平占1股，其余7户各占1股。2006年10月31日石文全等11户人将所签联合建房协议到梓潼县公证处进行了公证，事后，李小容和肖昌发不愿与另9户联合建房，要求退出联合建房协议。另9户人出现了资金困难，经周某联系罗某某、潘蕊二人加入住房联建，替补李小容、肖昌发所占的1股份额，由罗某某、潘蕊享受李小容、肖昌发应有的权利并承担相应义务，罗某某与潘蕊未与另9户人补签书面联合建房协议。 2007年3月梓潼县住建局通过了11户联建户委托四川宏吉建筑设计有限公司设计的私人联建房规划总平面图。2007年10月有关职能部门向11户联建户颁发了建设用地规划许可证和建设工程规划许可证后，11户联建户便将两栋2个单元共36套住房（1栋1单元临街共6层，每层4套房，2栋1单元临原城关供销社职工宿舍共6层，每层2套房），承包给李泽军承建。该36套住房于2008年12月份完工，并经质检部门竣工验收合格后，石文全等11户联建户便通过抓阄的方式确定每股联建户应分得的房屋单元号、楼层号和房号。罗某某与潘蕊抓阄分得的4套住房分别为1栋1单元3楼4号、1栋1单元5楼2号、1栋1单元6楼3号、2栋1单元4楼2号，二人分得该4套住房后，一致决定将4套住房出售，2008年12月25日经买卖双方协商，罗某某、潘蕊二人将分得的2栋1单元4楼2号住房以201040元的价格卖给原告贾作财，并于当日原告贾作财与第三人潘蕊签订房屋买卖合同一份，原告事后将大部分的房款付给罗某某，并由罗某某给原告出具收条，2008年12月下旬罗某某、潘蕊向原告交付了房屋后，原告开始对该套房进行装修，装修完毕后，2009年6月下旬原告入住该房屋居住至今。 2008年12月石文全等11户的联建房竣工验收后，因梓潼县有关职能部门认为联建的36套住房的容积率超标，要求11户联建户补交巨款超容积率费用才能为11户联建户分别办理房产证和土地使用证，11户联建户认为要求补缴的该费用严重不合理，而拒绝缴纳。2010年年底有关职能部门仅将36套住房的房产证和土地使用权证办到石文全一人名下，在未缴纳超容积率费用之前，拒绝将36套住房的房产证和土地使用权证具体分解到各联建户名下。致使11户联建户无法将所售的房屋过户到购房户名下。2019年1月16日梓潼县人民政府县长贺旺主持召开，梓潼县土地管理委员会2019年第1次会议，经会议研究决定由县住建局按照当时片区的平均容积率，科学合理重新确定容积率。由县国土资源局按当时价格对超容积率部分补缴土地出证金进行评估，石文全等联建户按评估报告补缴土地出证金后办理不动产登记手续。2020年3月6日梓潼县自然资源局召开业务集体会后决定，凭补签的土地出让合同，已颁发产权证，《联建协议》等资料，按联建户共有方式直接办理不动产权登记。2020年11月6日梓潼县有关职能部门将36套住房分别办理到了11户联建户名下，各联建户陆续到梓潼县不动产服务中心为购房户办理住房权属过户手续。 2020年11月梓潼县相关职能部门为11户联建户分别办理不动产权证时，由联建户之一贾华蓉之夫杨按理向不动产服务中心提供11户联建户具体分得的住房单元号，楼层号和房号分房表，该表将1栋1单元5楼2号和2栋1单元4楼2号分解到了罗某某名下。事后，不动产中心将该两套房的不动产权证办理为罗某某与何某共有，其中1栋1单元5楼2号的不动产权证号为川（2020）梓潼县不动产权第0××8号，2栋1单元4楼2号的不动产权证号为川（2020）梓潼县不动产权第0××7号。2020年12月初，罗某某与何某在准备为原告办理房屋过户的过程中，罗某某突发疾病住院，并于2021年1月17日去世，罗某某去世后被告何某和第三人潘蕊与原告到相关职能部门申请办理房屋买卖过户时，被告知罗某某去世后须按继承的相关法律法规处理才能办理房屋买卖过户，并建议由当事人走司法确认程序后，再办理房屋买卖过户，原告便具状诉讼来院。 另查明：罗某某与被告何某原系夫妻，并共同生育了本案被告罗某、罗梓芸，罗某某与何某于2007年11月5日在民政机关办理了离婚登记。本案被告冯钦珍系罗某某的母亲，罗某某的父亲已先于罗某某去世，罗某某与何某离婚后未再婚。 本院认为：罗某某和潘蕊共同出资与石文全等9户人按协议联合建房，房屋竣工验收后，罗某某和潘蕊分得的4套房屋属二人共有财产，事后二人将联建分得的2栋1单元4楼2号住房出售给原告贾作财，由潘蕊与贾作财签订房屋买卖合同，罗某某收取售房款的案件事实，房屋买卖双方均予认可，买卖双方的意思表示真实，双方的房屋买卖行为符合法律的相关规定，且不违法，双方的买卖协议合法有效，应受法律保护。在该买卖关系中，潘蕊和罗某某系卖方，原告贾作财系买方，买卖关系成立后，作为卖方的罗某某和潘蕊不仅具有向买方交房的义务，同时还有为买方贾作财办理房屋产权证过户的义务。本案买卖双方建立买卖关系后，原告作为购房者当时就支付了大部分的购房款，卖方将房屋交付于原告后，原告将房屋装修入住已10年余，本案涉案住房的所有权已不再属于潘蕊和罗某某，罗某某去世后，本案涉案住房已并不属于罗某某的遗产，不存在罗某某的继承人可以继承该房产的法律情形，事实上罗某某的继承人也并未主张本案涉案住房系罗某某遗产，要求继承的情形，因此，本案不存在应先由罗某某的继承人继承早已卖给原告的房产后，再由罗某某的继承人按买卖关系将涉案房屋过户给原告的法律事实。罗某某和潘蕊与另9户联建户协议联建房屋发生在罗某某与何某的婚姻关系存续期间，联建房的建设工程规划许可证和建设用地规划许可证颁发于2007年10月16日，但房屋开始修建的行为发生在罗某某与何某离婚之后，双方离婚时也并未将在建的联建房作为夫妻共同财产分割，不动产权属登记机关将本案涉案房产登记在罗某某与何某名下，仅基于双方协议联建的行为发生在双方婚姻关系存续期间，因此，何某不具有对涉案房产主张享有所有权的法律基础，原告基于买卖双方的买卖关系请求何某履行协助房屋产权过户义务，于法有据，本院予以支持。本案被告罗梓芸、罗某、冯钦珍作为罗某某的法定第一顺序继承人，在原告主张其协助将涉案房屋过户时，其表示愿意履行该项义务，本院予以支持。综上所述，原告的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百九十五条、第五百九十八条的规定，判决如下： 一、原告贾作财与第三人潘蕊签订的房屋买卖合同合法有效； 二、被告何某、罗某、罗梓芸、冯钦珍、第三人潘蕊于本判决生效后三日内，协助原告贾作财将登记在罗某某、何某名下坐落于梓潼县××路××号××栋××单元××楼××号【产权证号川（2020）梓潼县不动产第0××7号】住房过户到原告贾作财名下； 三、如被告何某、罗某、罗梓芸、冯钦珍和第三人潘蕊拒不履行协助将住房过户义务，原告可申请人民法院执行直接将住房产权过户到原告名下，由执行产生的费用由被告何某和潘蕊共同承担。 案件受理费减半收取50元，由被告何某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绵阳市中级人民法院。 审判员  谢春明 二〇二一年三月五日 书记员  黄**飞 附：适用法律条文 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第五百九十八条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。