贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2021)黔0402民初815号原告：张骏，男，汉族，1978年8月12日，住贵州省安顺市西秀区。委托代理人：王健，贵州九黎律师事务所律师，代理权限：特别代理。被告：贵州华夏房地产开发有限责任公司住所地：贵州省安顺市南华路43号，统一社会信用代码：915204022156744404。法定代表人：邓晓芳，职务：董事长。委托代理人：陈进林，国浩律师（贵阳）事务所律师，代理权限：特别授权。委托代理人：李光辉，国浩律师（贵阳）事务所律师，代理权限：特别授权。原告张骏诉被告贵州华夏房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王健、被告委托代理人陈进林、李光辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告支付原告逾期交房违约金及其他费用79929.32元（其中逾期交房违约金36013.5元、逾期办理房屋转移登记违约金8143.2元、因房屋层高小于合同约定致使原告额外支付的房款及贷款利息21819.62元、暖气管道安装费9903元、水电燃气安装开户费4050元），并判令被告支付上述所有费用的资金占用费用12698.72元（实际交房之日起至起诉之日，按银行同期拆借利率4.65%计算，利随本清）。上述所有费用共计92628.04元。2、请求判令被告按约定及建筑规划向原告提供地下停车场所（保留因被告不能履行致使原告房屋价值贬值的诉讼权）。3、请求判令被告为原告办理房屋转移登记。4、请求判令本案的诉讼费用及鉴定费（含原告已自行委托鉴定的费用1800元）由被告承担。事实及理由：原被告双方于2014年6月25日签订了《房屋买卖合同》，合同约定：一、原告购买被告建设于安顺市西秀区塔山西路与市西路交叉口的贵航塔山广场小区x幢x单元x跃x层x号房；二、房屋层高为3米；三、被告于2015年6月30日前向原告交付房屋，如有逾期交房，则自合同规定的交房之日起至实际交房之日止，按日向原告支付已付房款万分之0.1的违约金，但该违约金远低于被告逾期交房给原告造成的损失。合同签订后，被告在已有规定房款应包含水、电、煤气的开户费用的情况下，额外向原告收取了水电燃气开户费4050元，并承诺修建于贵航塔山广场小区的地下停车场可以提供给原告等业主使用。原告按约定全额支付房款后，被告在交房期限届满后却迟迟不向原告交付房屋。2017年9月15日，被告才以短信方式通知原告交付房屋，逾期共计808日。原告接收房屋后，在自行装修时发现该房屋层高与合同约定不符，仅为2.8米左右；被告承诺提供的地下停车场始终不见踪影，致使原告及其他业主都困于车位不足；另被告称可为业主办理暖气管道入户安装事宜，并收取了暖气管道安装费9903元，但始终没有办理。现该房屋已交付完毕，上述费用及地下停车场的开放经原告再三催告，被告始终不予理睬并拒绝履行。被告的行为已经侵犯了原告的合法权利，为维护原告合法权益，向法院提出如上诉讼请求。被告辩称：1、关于原告要求逾期交房违约金的诉求，原告的该项诉请已经过诉讼时效，且主张的违约金过高；2、针对原告逾期办证违约金的诉求，逾期办证并非被告的原因导致，原告未按照商品房买卖合同的约定提供权属登记所需资料，且被告已将房屋交付给被告，原告并没有损失，原告的部分主张已过诉讼时效，且主张的违约金过高，依法应予调整；3、原告主张的层高问题，房屋层高为3米，符合合同约定，被告没有违约，不应该支付该款项。4、原告支付的9903元并非暖气管道安装费，而是被告代收代缴的契税、维修基金、三通费、交易手续费、产权登记工本费、预告登记费、抵押登记费、他项权证登记费、产权证登记费共计19903元的一部分，且被告已将维修基金、三通费等支付给对方单位；5、针对原告水电安装开户费的答辩，该诉请已过诉讼时效，根据附件十二补充协议第十二条第一款约定：水电、燃气报装（开户）费用由出卖人代收代缴，且已经全部支付给相应的安装开户单位，原告也实际上真正使用；6、针对原告要求被告支付资金占用费，被告并未占用原告资金，不应该支付该费用；7、关于原告诉请地下停车位的问题，双方并未约定由被告向原告提供地下停车场，且被告已经提供停车场；8、关于原告诉请办理房屋转移登记及办证的诉请，未办证并非被告的原因，且现在也在办理中。9、关于原告要求被告支付1800元鉴定费的诉请，被告认为不应该由被告支付。当事人为自己的主张向本院提供了以下证据：原告提供了原告身份证复印件、商品房买卖合同、收据2份、个人住房借款合同复印件、短信截图复印件，被告提供了营业执照、法定代表身份证复印件、商品房买卖合同复印件、流转表复印件、设计图、认购书、记账凭证、收据、流水凭证、收据、建行客户专用回单（支付维修基金）复印件、安顺市塔山小区棚户区改造工程建设项目9-8#楼施工图设计竣工图复印件，本院依法向安顺市自然资源局不动产登记中心调查的查询情况等证据在卷佐证，足以认定。原告提供的：1、中国农业银行支付凭证复印件，证实原告已经向被告支付暖气管道安装费9903元，当时被告并未出具收据给原告。被告认为该费用并非暖气管道费，而是契税、维修基金、三通费、交易手续费、产权登记工本费、预告登记费、抵押登记费、他项权证登记费、产权证登记等费用共计19903元的一部分，该支付凭证的时间是2013年7月28日，19903元的收据也是同一天开的。本院结合被告提供的认购书、记账凭证、收据、流水凭证、收据、建行客户专用回单（支付维修基金）复印件，认为原告除购房首付款外，共计向被告支付的款项只有两笔，即2013年7月18日的定金10000元，2013年7月28日刷卡支付的9903元，两笔款项总和金额为19903元，与被告开具的代收代付收据数额吻合，原告主张开具收据当日另有现金交付10000元无证据证实，原告主张9903元系暖气管道安装费，但无证据证实被告有关于进行暖气管道安装的承诺或约定，且原告称交付9903元未开具收据与常理不符，故本院认定原告支付的9903元系代收代付费用的一部分，与2013年7月18日交付的定金共同构成2013年7月28日的收据19903元。故对原告的证明目的不予采信。2、评估报告及发票复印件，证实：1、案涉住宅同地段同类型房屋租金标准；2、证明原告自行委托鉴定的费用为1800元。逾期交房期间应该以这个标准来支付逾期交房违约金，合同中约定的逾期交房违约金已经实际低于原告的损失。被告认为真实性无法确认，与本案无关，评估报告也是原告单方委托，不能达到原告的证明目的，发票也不能证明原告已经支付了1800元。本院认为原告认为合同约定的逾期交房违约金约定过低不足以弥补其损失，自行委托有相关资质的机构对同时期同地段毛坯房屋的市场租金标准进行鉴定，从而向法院提供价值参考系其对权利的处分。本院对该评估报告提供的价值参考是否采用将在说理部分进行论述；3、民事起诉状复印件，证实原告曾于2020年4月起诉过，原告的诉请没有过诉讼时效。被告认为民事起诉状与被告拿到的不一致，被告拿到的这份是在2021年1月20日收件，且在两份民事起诉状的篇幅设置有很大的不同，即使按照2020年4月16日的日期来算，逾期交房违约金和逾期办证违约金也过了诉讼时效，是否支持请法院依法裁判。本院认为原告提供的该份证据上加盖有人民法院的收件印章，并注明有收件时间为2020年4月16日，故本院认定原告曾于2020年4月16日向本院主张过权利。对原告证明目的予以采信。4、房屋照片复印件，证实：房屋的层高没有达到合同约定的3米，仅有2.8米左右。被告认为1、测量标准和方法不一定是正确的，2、测量是在房屋已经装修后才测量，层高已经缩减；3、尺子的规格也可能不准确，达不到原告的证明目的，在合同里面约定的是层高，而不是净高，且这是原告单方测量的，不应该得到支持。本院认为原告提供的数据系装修后在室内进行的自行测量，该测量不符合《住宅设计规范》第2.0.9条、2.0.10条对层高、净高的解释，结合被告提供的安顺市塔山小区棚户区改造工程建设项目9-8#楼施工图设计竣工图复印件，认定原告所举的该证据不能达到其关于层高不足3米的主张和证明目的。被告提供的：1、供水管道一户一表安装工程施工协议、二次供水设备安装协议（贵航塔山广场8号楼商住楼）、建房客户专用回单、电力工程安装合同书、记账凭证、中国建设银行电子转账凭证、付款情况说明、建行客户专用回单、安顺市居民用户管道燃气设施安装服务协议书、011大院塔山小区棚户区改造工程项目建设补充协议、建行客户专用回单、建行流水复印件，证明结合商品房买卖合同附件十二第十二条约定，水电燃气安装开户费用由被告代收代缴，且被告已经全部支付给相应的安装开户单位。原告对真实性无异议，但是不能达到被告的证明目的，根据相关法律规定，水电和管道等费用应该是包含在房款中的，如果要收取也是相关的开发商来收取，被告收取该费用也应该向原告赔偿。本院认为被告提供的以上证据均为水、电、燃气等的建设安装协议，合同约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。合同附件十二第十二条约定“其中水、电、燃气报装（开户）费由出卖人代收代缴，买受人应在签订本合同时由出卖人统一代收，其中水的报装（开户）费750元/户（供水采用二次加压方式），电的报装（开户）费750元/户，燃气的报装（开户）费2550元/户”指的是报装（开户）费，共计4050元，而水、电、燃气开通项目不需再交纳报装（开户）费，故对被告的证明目的不予采信。2、停车场照片复印件，证明结合商品房买卖合同约定，被告无义务为原告提供地下停车场所，且被告已经提供了停车场所。原告对真实性无异议，但认为被告提供的照片所显示的停车场停车位的数量远远不能满足塔山小区业主的需求，原告回家的时候停车场全部满，地下停车场被告没有修建完毕，也没有交付给原告使用。庭审中被告自认规划内配套的停车位是1：1.3，总共是860.6个，一期工程共有662户，现在大概有400多户已经交房。本院认为被告提供的照片中部分停车场并非一期工程规划的停车场，部分系其他工期的施工范围，且照片上显示的停车位不足以满足已交付的一期房屋的业主使用。原告作为购房业主，应享有建设规划范围内的停车位的使用权利，被告应加快完成规划内配套的停车场建设并提供给业主使用，故对被告的证明目的不予采信。经审理查明：2013年7月28日原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：被告将其开发建设的位于安顺市西秀区的房屋出售给原告，该商品房层高为3米，建筑面积113.28平方米，套内建筑面积91.46平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米5707.35元，总价款521994元，原告应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款161994元，余款360000元以银行按揭支付，第十一条交付时间和条件（一）出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的本项目的相关设施、设备达到条件。第十二条本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件（一）城市基础设施。1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；4、燃气：2015年6月30日达到管线路敷设到户，具体通气以燃气公司通知为准；5、电话通信：交付时线路敷设到户接线盒；6、有线电视：交付时线路敷设到户接线盒；7、宽带网络：交付时线路敷设到户接线盒。以上第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续，费用由买受人承担。第十三条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：2、自本合同规定的交房之日起至出卖人实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之0.1的违约金，合同继续履行。合同第二十二条房屋登记二、初始登记出卖人负责在商品房交付使用之日起九十日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记（一）出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起九十日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之0.1承担违约责任；2、约定日期起九十日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。合同附件五关于本项目内相关配套设施、设备的具体约定：1、相关设施的位置及用途；2、其他约定。一、本合同所购房屋面积的公摊面积不包含室内地下停车库（位）、幼儿园、商场的面积。二、本小区室内停车库（位）、幼儿园、商场的产权归出卖人所有，出卖人独享室内停车库（位）的出租、出售、转让、赠与的权利。合同附件十二《补充协议》约定：九、《合同》第二十二条补充约定1、因非归责于出卖人的原因，导致商品房未能在本合同约定或法律法规规定的时间内完成预告登记、初始登记、转移登记的，出卖人不承担违约责任，完成预告登记、初始登记、转移登记的时间顺延。2、因买受人未提交权属登记所需资料（包括但不限于购房合同及发票原件）、缴清契税及其他产权登记费用，或买受人的其他原因，导致权属登记无法在约定期限内办理的，相关责任由买受人承担。十二、关于费用的补充约定1、该商品房水、电、燃气、有线电视、电话、宽带等管路（线）均预埋到户，其中水、电、燃气报装（开户）费由出卖人代收代缴，买受人应在签订本合同时由出卖人统一代收，其中水的报装（开户）费750元／户（供水采用二次加压方式），由的报装（开户）费.750元／户，燃气的报装（开户）费2550元／户。以上费用最终以政府等相关部门核定为准，多退少补。宽带、电话、电视开户费等各项费用由买受人自行承担，并按规定自行交纳，买受人交清费用后开通使用。合同签订前，2013年7月18日原告向被告交纳了定金10000元，合同签订当日，原告向被告通过刷卡交付9903元，被告将原告交纳的定金10000元及当日刷卡交付的9903元，共计19903元向原告开具了代收代付费用（其中三通费4050元）19903元的收据。原告于合同签订当日交付购房首付款161994元，并于2014年6月18日贷款交付购房尾款。该房屋于2017年9月15日交付原告。同时查明：双方争议房屋尚未申请办理商品房现房备案手续，目前尚不具备办理不动产权属证条件。审理中被告自认该房屋尚未取得综合竣工验收。本院认为，当事人应按合同约定全面履行义务。现本案的争议焦点是：一、原告诉请要求被告按租金标准支付逾期交房违约金。合同约定交付房屋的时间是2015年6月30日前，被告实际交付房屋的时间是2017年9月15日，被告逾期交房的事实客观存在，依照合同约定，应向原告承担违约责任。合同第十三条对违约金的计算标准约定“自本合同规定的交房之日起至出卖人实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之0.1的违约金，合同继续履行“，该约定原告认为标准过低，委托有相关资质的机构进行评估，并要求按照同期同地段毛坯房的鉴定租金标准计算支付逾期交房违约金，被告未提供证据推翻该评估报告，本院认为对于逾期交房违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。本院考虑到逾期交房对原告造成的实际影响以及房屋主要是用于居住的功能，从制裁违约和利益平衡原则出发，参考原告提供的评估报告，酌定支持由被告以原告所购房屋建筑面积113.28㎡，按照每月、每平方米12元的租金标准计算违约金到实际交房时止。被告辩称原告关于违约金的主张部分已过诉讼时效，因原告有证据证实曾于2020年4月16日向本院曾提起诉讼，该违约金的诉讼时效应从2020年4月16日往前倒推三年，即2017年4月16日以前的违约金已过诉讼时效，被告的该辩称意见本院予以采信，本院支持逾期交房违约金从2017年4月16日计算至2017年9月15日止，即为6795元（113.28㎡×12元/月/㎡×5个月）。原告要求被告承担鉴定费1800元，因该费用系原告自行收集证据证明自己的主张产生的费用，双方合同对此并无约定，故对该请求本院不予支持。二、原告要求被告按合同约定日万分之0.1的标准从2015年12月30日计算到起诉的时间即2020年4月15日支付逾期办理房屋转移登记违约金8143.2元。合同第二十二条房屋登记中约定：“出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”，被告至今未履行该义务，已构成违约，应向原告承担违约责任。合同对逾期办证的违约金计算标准约定“约定日期起九十日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金”，原告主张按日万分之0.1的标准计算支付，不违反双方合同约定，本院予以支持。原告主张如果目前或者在今年年底之前尚不具备办理转移登记的条件，可以暂时放弃要求被告为原告办理房屋转移登记的诉请，但是违约金要求继续计算至产权办理之日止。因案涉房屋尚未完成综合竣工验收，尚不具备办理房屋权属转移登记的条件，原告该主张系其对诉权的处分，本院予以准许。被告辩称部分主张已过诉讼时效。因原告有证据证实曾于2020年4月16日向本院曾提起诉讼，该违约金的诉讼时效应从2020年4月16日往前倒推三年，即2017年4月16日以前的违约金已过诉讼时效，被告的该辩称意见本院予以采信，本院支持逾期办证违约金从2017年4月16日起计算至2021年2月28日为人民币7381元（521994×0.00001×1414天），2021年3月1日起的逾期办证违约金以已交购房款521994元为基数，按日万分之0.1计算至被告向原告交付房屋转移登记的有关文书止。被告辩称合同约定的逾期办证违约金也过高，请求予以调整。因该违约金标准并不过高，对该辩称本院不予采信。被告辩称合同附件十二补充协议第九条约定“因非归责于出卖人的原因，导致商品房未能在本合同约定或法律法规规定的时间内完成预告登记、初始登记、转移登记的，出卖人不承担违约责任，完成预告登记、初始登记、转移登记的时间顺延”，但被告未举证证明至今未办证的原因不归责于被告，且被告自认至今尚未完成综合竣工验收，没有办理转移登记的责任在被告，故对该辩称本院不予采信。三、原告要求被告支付因房屋层高小于合同约定致使原告额外支付的房款及贷款利息21819.62元。因合同约定层高为3米，原告提供的数据系装修后在室内进行的自行测量，该测量不符合《住宅设计规范》第2.0.9条、2.0.10条对层高、净高的解释，结合被告提供的安顺市塔山小区棚户区改造工程建设项目9-8#楼施工图设计竣工图复印件，原告所举的该证据不能达到其关于层高不足3米的主张，故对该请求本院不予支持。四、原告要求被告退还暖气管道安装费9903元、水电燃气安装开户费4050元。因原告交纳的9903元系被告开具的代收代付费用19903元的一部分，原告无证据证实双方之间有关于暖气管道安装的约定，该费用应待代办事项结束后双方结算，故对该请求本院不予支持。对于水电燃气安装开户费4050元，被告提供的证据均为水、电、燃气等的建设安装协议，合同约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用，不应再另行收取建设安装费用。合同附件十二第十二条约定“其中水、电、燃气报装（开户）费由出卖人代收代缴，买受人应在签订本合同时由出卖人统一代收，其中水的报装（开户）费750元/户（供水采用二次加压方式），由的报装（开户）费.750元/户，燃气的报装（开户）费2550元/户。以上费用最终以政府等相关部门核定为准，多退少补”指的是报装（开户）费，共计4050元，被告在收据中也写明是三通费，而水、电、燃气开通项目不需再向政府等相关部门交纳报装（开户）费，被告收取了该费用应退还原告，该费用因合同约定多退少补，被告至今并未与原告结算，故未过诉讼时效，对原告该请求本院予以支持。五、原告要求被告对前述费用支付资金占用费。因前述的违约金已是被告对其违约行为承担的违约责任，不应再重复计算违约责任，故对该请求本院不予支持。六、原告要求被告按约定及建筑规划向原告提供地下停车场所。被告提供的照片中部分停车场并非一期工程规划的停车场，部分系其他工期的施工范围，且照片上显示的停车位不足以满足已交付的一期房屋的业主使用。原告作为购房业主，应享有建筑规划范围内的停车位的使用权利，被告应加快完成建筑规划内配套的停车场建设并提供给业主使用，被告辩称合同附件五关于“本小区室内停车库（位）产权归出卖人所有”，该约定中对涉及属于建设规划内不能办理产权证的停车位的部份违反相关法律规定，该部分约定无效，故对原告该诉请本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第十六条、第十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）第十八条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、由被告贵州华夏房地产开发有限责任公司在本判决生效后五日内支付原告张骏2017年4月16日至2017年9月15日止的逾期交房违约金人民币6795元；二、由被告贵州华夏房地产开发有限责任公司在本判决生效后五日内支付原告张骏2017年4月16日至2021年2月28日的逾期办证违约金人民币7381元；从2021年3月1日起的逾期办证违约金由被告以购房款521994元为基数，按日万分之0.1的标准给付原告张骏至交付房屋转移登记的有关文书给原告之日止；三、由被告贵州华夏房地产开发有限责任公司在本判决生效后五日内退还原告张骏三通费人民币4050元；四、由被告贵州华夏房地产开发有限责任公司提供建筑规划内配套的停车场地给原告张骏使用；五、驳回原告张骏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2086元，减半收取人民币1043元，由原告张骏承担人民币153元，由被告贵州华夏房地产开发有限责任公司承担人民币890元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员  张红文二〇二一年三月十八日法官助理包欣书记员杨恒