陕西省汉中市汉台区人民法院      民 事 判 决 书       (2021)陕0702民初266号       原告（反诉被告）: 李小琴，女，生于XX年XX月XX日，汉族，住陕西省汉中市汉台区，身份号码：61230XXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：李尧，汉台区XX法律服务所法律工作者。    被告（反诉原告）: 周汉荣，男，生于XX年XX月XX日，汉族，住陕西省汉中市汉台区，身份号码：61230XXXXXXXXXXXXX。    原告李小琴与被告周汉荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法由审判员陈琴适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李小琴及其委托诉讼代理人李尧，被告周汉荣到庭参加诉讼，本案依法进行了审理，现已审理终结。    原告李小琴向本院提出诉讼请求：1、要求被告周汉荣结清租金（暂计1个月3300元，截止被告腾退房屋时），腾空房屋，恢复原状； 2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2016年底,被告与原告房屋的前任承租方私下签订协议进行房屋转让，直至2017年初被告已经搬进属于原告位于西大街北侧5#楼24#营业房开始营业时，原告才了解到房屋被转让的事情，随后被告说：这是我们与上任租户双方的事情，与原告无关，以后你只认我一个人就行，我给你交租金。按照合同即2019年9月30日到期后，被告确认续租，要求原告在合同中加上允许转让等事项，原告不同意，但是被告支付了原告2019年9月30日至2020年9月30日的房屋30000元，原告写有收据交于被告，双方并未签订合同，原告默认按照前一年度合同内容。于2020年9月30日房屋到期后，被告以疫情为由，要求延期，原告答应延期三个月（至2020年12月30日房屋到期）。可到期后被告拒不交出房屋钥匙，也未和原告说过要续租，还在微信中对原告说：房子炸了是你的事情，但我店里七万五千多的东西你无权乱动，否则我将维权到底……”。原告从未想过要动被告的东西，但是现在被告既不续租，也不交房屋钥匙，想着转让房屋出去，转让费由被告拿，房租再交给原告。从2021年1月开始截止被告转让出去店面为止，被告并没有想过要支付给原告期间所产生的房租，打算拖到被告转让出去为止。综上，原告迫于无奈，为维护自身合法权益，特根据相关法律法规有关规定，提起诉讼，请求依法公正处理为盼。    被告周汉荣答辩并反诉称，原告主张一个月租金3300元没有依据。原告收了3万元之后没有签订合同，没有签订合同的原因是原告违反了合同第6条原告不得随意提高租金的约定。2020年比2019年提高了1500元租金，合同上面约定的是双方应该经过协商后才能提高租金，原告违反了合同约定，所以这个是没有签订合同的原因。原告在诉状中陈述说我在微信中威胁原告的话，是断章取义，因为我们这个事情在派出所也协调过一次，我说房子的产权是原告的，原告想炸了房子是原告的事情，不能损坏我的东西。2020年9月12日下午，我们协调过一次，形成了三个方面的共识，我说在疫情期间，根据高院的规定，需要延期的要给我延期，后来是原告自己给我发微信同意让三个月的租金。第二个是原告同意转让，我收取转让费，她收取房屋租金。我之前的那个租房使用者，我也不认识，是在网上看的消息，在现场查看之后觉得还可以，我当时要求见房主，是之前的租户、我和李小琴三方坐在一起谈这个房子，对房屋租金我没有意见，转让费收取的是28000元，李小琴当时也说我以后不用房屋了，可以转让，所以我才租了这个房子。我租用的是李小琴的房子，不存在原告说的我和之前租户签了合同之后才告知原告的事情。2015年约4月中旬，出租人（反诉被告）、原承租人和次承租人（反诉原告），三方在汉台区XX大街XX号楼XX号XX房中，协商此房的转让事宜，出租人（反诉被告）同意了原承租人将此房屋转让给次承租人（反诉原告），同意了原承租人收取次承租人的转让费28000元整，将租房的保证金1000元整的手续交给次承租人，同意次承租人续租经营。出租人同意承租方可以收转让费。2019年10月1日至2020年9月30日未签合同，反诉被告告诉反诉原告，若不再续租，反诉原告收转让费，反诉被告收租金。2020年9月至今，在履行合同期间因双方有共识都可租转此房，反诉原告有多次将房屋转让的机会，都因反诉被告的阻止、刁难未成，造成被告损失转让费28000元。2020年10月2日反诉被告在反诉原告租期内，曾多次在经营房屋上张贴空房出租，影响反诉原告正常经营，造成三个月无收入，损失三个月房屋租金7500元（30000÷12=2500）及经营损失。根据中华人民共和国税收征管法及相关法律法规规定，消费者具有索取有关税收凭证的权利。同时商家也必须向消费者开具发票不得已任何理由拒绝。2020年10月27日反诉被告同意反诉原告开具房租租赁所收几年租金费，140000元整的税务发票，但至今未开。综上所述，请求：反诉被告赔偿反诉原告在本案中的损失费36500元（转让损失费28000元、保证金1000元，三个月房屋租金7500元，合计36500元），本案反诉诉讼费由反诉原告承担。   原告李小琴针对被告周汉荣的反诉辩称，对转让费的事情，他和上一任的租户，我不知道他们签订了什么合同，他们是履行完了所有的手续，让我过去认识了一下周汉荣，让我以后和他收取租金。9月12日我们商谈的时候，我让被告签订合同，被告不签订，我告知被告在租期内可以转让，但是租期外是不可以转让的，我是为了解决这个事情，才给被告减免了三个月的租金，我在微信中也说了这三个月里面不可以转让。10月份的时候，我给被告张贴了一个通知，被告还说我扰乱了他的生意，我都没有向被告收取租金。关于被告说的押金的事情，我根本不知道。对于被告的反诉请求应该驳回，我不接受。被告也没有给我交过保证金，他之前的租户也没有交过。   本案经审理认定事实如下：李小琴与周汉荣分别于2016年9月30日、2017年9月30日、2018年10月1日签订三份房屋租赁合同，约定将李小琴所有的位于汉中市汉台区XX大街XX楼XX号XX房出租给周汉荣，以上三份合同中均约定被告周汉荣在出租期内不可转租或转让，原告李小琴不可随意提高租金，如因市场物价行情变化，需提高租金时，在当年合同期满后与被告李汉荣协商一致后方可更换合同。2019年9月11日被告周汉荣向原告李小琴支付2019年10月1日至2020年9月30日的租金30000元，但双方未续签书面合同。2020年9月20日，双方在协商转让事宜时，李小琴口头同意在租期内被告可转让。2020年9月30日租赁期满，周汉荣以疫情为由，要求李小琴将租期延期三个月，李小琴不同意并于2020年10月2日在案涉门面房大门上张贴空房出租的公告。2020年11月，经双方协商，李小琴同意将租赁期限延期三个月至2020年12月30日。2020年12月24日，李小琴在周汉荣所租赁的涉案门面房大门上张贴公告，要求周汉荣于12月30日之前交出房屋钥匙。周汉荣因房屋未在2020年12月30日之前转让出去，其收不到转让费为由，未腾房交钥匙，双方发生争议，李小琴于2021年1月7日诉至本院，1、请求判令周汉荣结清租金（暂计1个月3300元，截止被告腾退房屋时），腾空房屋，恢复原状； 2、本案诉讼费由被告承担。周汉荣于2021年2月4日提起反诉，请求李小琴赔偿其在本案中的损失费36500元（转让损失费28000元、保证金1000元，三个月房屋租金7500元，合计36500元），本案反诉诉讼费由李小琴承担。   案件审理中，周汉荣将所租赁房屋腾空，并于2021年2月4日将所租赁房屋钥匙交付本院，李小琴已将钥匙领回，但李小琴认为房内垃圾未完全清除，被告周汉荣拆走了部分灯具，被告周汉荣应继续恢复原状。   以上事实有以下证据予以证实：1、原、被告当庭一致陈述；2、原告提交的身份证复印件；3、原告提交的合同三份；4、原告提交的微信聊天记录；5、被告周汉荣提交的2020年9月27日双方通话录音；6、被告周汉荣提交的微信聊天记录；7、被告周汉荣提交的交纳租金的凭证。以上证据经双方质、认证真实性均无异议，予以确认。   本院认为，合同双方均应依照合同约定享受权利，履行义务。双方口头约定房屋租赁期限延期至2020年12月30日，2020年12月30日之后双方未达成续租合意，周汉荣应在此之前向出租方李小琴交付房屋，其实际交房时间为2021年2月4日，租期届满之后该段时间的房租占用费参照上一年度的租赁费30000元标准计算为2916.7元（30000元÷12月÷30天×35天）。关于李小琴主张的交付房屋并恢复原状的请求，周汉荣已在本案审理过程中退还了钥匙，李小琴并无证据证明房屋原状的具体情况，且垃圾清除亦不具有执行力，故对于李小琴的此项诉讼请求不予支持。关于周汉荣反诉主张的损失费，首先，关于转让费的损失，不管是双方之前签订的书面合同或是后期双方的口头约定，均没有显示李小琴必须无条件的配合周汉荣转让，周汉荣在租赁期满前（9月30日之前）明确表示自己不再续租，而李小琴也同意周汉荣在正常租期内附条件转让，现周汉荣在租期内没有转让出去，此风险应由周汉荣自行承担，故对于其主张的转让费损失不予支持。保证金1000元不是周汉荣直接交付给李小琴，周汉荣只是按照其自我认知推测有保证金1000元的存在，在李小琴不认可的情况下，不能确定保证金1000元的存在，故周汉荣主张的此项损失亦不能成立。对于周汉荣主张的停业三个月损失，李小琴第一次在门面房张贴公告时间是2020年10月2日，此时按照双方正常的合同约定租赁期已届满，而双方对于是否延长租期还没有达成一致协议，李小琴此时在自己所有的门面房张贴空房出租的公告是行使权利的合法行为，另外周汉荣并没有提交确实影响其营业的证据，故周汉荣主张的此项损失于法无据。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条规定，判决如下：   一、周汉荣于本判决书生效之日起十日内向李小琴支付房屋占用费2916.7元；   二、驳回李小琴其他诉讼请求；   三、驳回周汉荣全部反诉请求。   本诉案件受理费50元，减半收取25元，由李小琴负担。反诉案件受理费432元，由周汉荣负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院，并将上诉费发票复印件提交本院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。      审 判 员 陈 琴       二〇二一年三月二十日      法官助理 刘 璐   书 记 员 金亚乔            1