四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终5135号 上诉人（原审被告）：都江堰市天马镇桂花社区村民委员会，住所地：四川省都江堰市柏条河路南下段**。 负责人：朱力，党委书记兼村委会主任。 委托诉讼代理人：窦远腾，四川信善律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗玉强，四川信善律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：许世元，男，1950年10月1日出生，汉族，住辽宁省锦州市凌河区。 委托诉讼代理人：姚进军，四川永驰律师事务所律师。 上诉人都江堰市天马镇桂花社区村民委员会（以下简称桂花村委会）因与被上诉人许世元租赁合同纠纷一案，不服都江堰市人民法院（2020）川0181民初4522号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 桂花村委会上诉请求：一、撤销都江堰市人民法院(2020)川0181民初4522号民事判决，改判驳回许世元对桂花村委会的诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由许世元承担。事实和理由：一、桂花村三组与许世元于2008年10月28日签订的《土地租赁协议》应为无效，一审法院错误认定该合同有效。根据《中华人民共和国土地管理法》(2004年）第十二条“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”、第三十四条“国家实行基本农田保护制度”、第三十六条“非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼”的规定，桂花村三组与许世元签订的《土地租赁协议》涉及的土地为基本农田，桂花村三组将基本农田出租给许世元用于修建厂房，违反了上述法律的强制性规定，该协议应为无效。另外，《都江堰市国土资源局关于违法用地处理意见的函》（都土函[2009]165号）已确认本案许世元租赁的土地为基本农田，修建厂房（养猪场）属于违法用地，要求都江堰市胥家镇人民政府进行拆除。可见，桂花村三组与许世元签订的《土地租赁协议》无效。二、都江堰市胥家镇人民政府依据都江堰市国土资源局下发的《都江堰市国土资源局关于违法用地处理意见的函》（都土函[2009]165号），拆除许世元修建的厂房，属于依法拆除违法建筑，依法不予以赔偿及补偿，许世元不应当享有拆迁费及其他补偿费。三、因案涉《土地租赁协议》无效，许世元修建的厂房属违法占用土地、违法建筑，故2009年10月11日桂花村委会向许世元出具的拆迁费欠条也归于无效，桂花村委会巳经支付给许世元的拆迁费130000元，应当予以返还。四、案涉《土地租赁协议》的出租人应当是桂花村三组，桂花村委会只是作为见证人在合同上盖章，桂花村委会收取的是协调费，因此拆迁补偿或者其他费用如果成立的话，也应当由桂花三组向许世元进行支付，桂花村委会不是适格的支付主体。作为租赁合同来讲，本案桂花三组应当加入诉讼中，本案存在遗漏当事人的情形。按照相关法律规定，所有的拆迁费应分为三个部分，一是房屋价值的补偿，二是搬迁临时安置的补偿，三是停产停业的补偿。本案中房屋本身是不合法的建筑，租赁合同本身就不合法，违法建筑不存在房屋价值的说法，且案涉厂房没有建造完成就被拆迁，故搬迁及停产停业损失的补偿依法不能成立，拆迁补偿本身不具有合法性，桂花村委会出具的欠条也不具有合法性。 许世元辩称，桂花村委会提出的上诉请求、事实及理由缺乏依据，请求驳回上诉，维持原判。一、桂花村委会主张《土地租赁协议》无效缺乏依据。首先，许世元是以合法程序、方式与桂花村委会签订了土地租赁协议，该协议系双方真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，许世元由此取得了租赁土地的使用权，不存在无效事由。其次，桂花村委会主张《土地租赁协议》无效，应当在一审中提起反诉，并予以确认，但其并未提起反诉，法院不应当对无效主张进行实体审理。再次，桂花村委会主张无效所依据的条款为《中华人民共和国土地管理法》（2004年）的规定，该规定并非效力性、强制性规定，并且桂花村委会也没有证据证明案涉租赁协议中出租给许世元的土地为耕地，桂花村委会清楚并同意许世元在租赁土地上建造厂房，所以许世元不属于擅自建房，不应适用该条款的规定。最后，因桂花村委会擅自拆除许世元修建的厂房，双方协商了赔偿金额，并进行了部分履行，时间长达十多年，即便效力存在瑕疵，也没有确认为无效的必要性，桂花村委会在厂房将修建完毕就将厂房拆除，并收回土地，当时商谈好的赔偿款十多年未支付，其提出的关于无效的请求不应支持。二、租赁土地上的建筑并非违法建筑。首先桂花村委会没有证据证明该土地上修建的建筑为违法建筑，其次无论厂房是否属于违法建筑都无法否认该厂房由桂花村委会拆除，且桂花村委会提前收回租赁土地的客观事实。即便土地租赁协议无效，许世元修建厂房的直接花费为40多万，还有巨额的经营损失及其他间接损失，承租人仍然有权要求出租人承担赔偿责任，所以即便合同无效，但桂花村委会向许世元出具的欠条依法有效。许世元依照《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民法典》关于合同无效的法律后果，要求桂花村委会支付赔偿款项具有必要性、合理性。三、关于桂花村委会所补充的主体问题，桂花村三组是桂花村村委会下属组织，应当属于内设机构，其并不具备独立的法人资格，并且桂花村村委会在租赁合同中在甲方处盖章，并在收回土地后以其名义向许世元出具了欠条，故桂花村委会主张的其仅作为见证者与客观事实严重不符，请求驳回上诉。 许世元向一审法院提出诉讼请求：判决桂花村委会向许世元支付房屋拆迁费260000元及利息。 一审法院认定事实：2008年10月28日，许世元与都江堰市胥家镇桂花村村民委员会（现为桂花村委会）及桂花村三组签订《土地租赁协议》，由许世元租赁桂花村三组土地约定6.49亩用于修建厂房，租赁期限为2008年10月30日至2018年10月30日。协议签订后，许世元在租赁土地上修建了围墙、办公用房等，后因违建被拆除。经许世元、桂花村委会协商达成协议，桂花村委会向许世元支付拆迁费39万元，给付了13万元后桂花村委会于2009年10月11日向许世元出具欠条1份载明：“今欠到许世元在桂花村三组房屋拆迁费贰拾陆万圆整：小写（260000.00元），还款日期定于桂花村三组统一征用土地后一并付清。”。一审法院认为，桂花村委会虽然抗辩《土地租赁协议》及欠条无效，对此桂花村委会未提供证据予以证明，虽然《土地租赁协议》是许世元与桂花村委会及桂花村三组签订的，但是后因许世元租赁土地上的建筑物被拆除后，许世元与桂花村委会经过协商达成了协议，并支付了部分费用，同时向许世元出具了欠条，因此许世元要求桂花村委会给付拆迁费符合法律规定，桂花村委会的主体适格。关于付款条件的问题，许世元已经出具证据予以证明，桂花村委会未提供证据证明付款条件还未成就，因此桂花村委会应当按照欠条的约定给付拆迁费，故对许世元要求桂花村委会给付拆迁费的主张，一审法院予以支持。关于利息的问题，许世元未提供证据证明因桂花村委会欠款行为给其造成的损失，同时许世元、桂花村委会也未约定逾期付款的违约责任及利息，故对许世元要求桂花村委会给付利息的主张，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、桂花村委会于判决书生效之日起十日内给付许世元房屋拆迁费260000元；二、驳回许世元的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5200元，减半收取2600元，由桂花村委会负担。 二审中，许世元没有提交证据，桂花村委会提交了以下证据：1、都江堰市国土资源局都土函[2009]165号文，拟证明桂花村三组出租给许世元的土地为基本农田。2、都江堰市国土资源局都土发[2009]751号文及附件，拟证明许世元修建的养猪场属于违法建地，且修建的厂房已被政府拆除。许世元对都土发[2009]751号文真实性予以认可，但是认为并不能就此得出租赁合同无效的结论。对都土发[2009]165号文真实性予以认可，但认为该文与本案没有关联性。且上诉两份证据均产生于一审之前，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》关于民事诉讼证据规定的新证据范畴。本院对桂花村委会所举证据的真实性、合法性和关联性予以确认。 本院审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案的主要争议焦点在于：一、桂花村委会是否是本案适格当事人，本案是否应当追加桂花村三组参加诉讼；二、许世元诉请的拆迁费是否应当支持。本院分别认定如下： 一、关于桂花村委会是否是本案适格被告、是否应追加桂花村三组参加诉讼的问题，从查明的事实来看，桂花村委会在案涉《土地租赁协议》甲方当事人一栏盖章，虽然其辩称其仅是合同见证人，但未举证证明，且其辩称意见与其单独向许世元出具《欠条》的事实相悖，本院不予采信。许世元诉请给付《欠条》中约定的拆迁费用，而桂花村委会系该《欠条》的出具人，其应为本案的适格被告。桂花村**并非《欠条》的出具人，且许世元亦未对其主张权利，故一审未追加桂花村三组参加诉讼并无不当。 二、关于许世元诉请的拆迁费是否应予支持的问题，桂花村委会上诉主张案涉《土地租赁协议》无效，故其不应当向许世元支付拆迁费。本院认为，案涉《欠条》中的拆迁费系桂花村委会在许世元修建的房屋被拆除后所作出的赔偿，即使案涉《土地租赁协议》无效、许世元修建的房屋系因违建被拆除，但桂花村委会和许世元就因此造成的损失应如何分配负担的问题仍然可以进行协商，桂花村委会出具的《欠条》并不因《土地租赁协议》无效而无效。一审判决桂花村委会按《欠条》向许世元支付拆迁费并无不当，本院予以维持。 综上，桂花村委会的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5200元，由都江堰市天马镇桂花村委会村民委员会负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 王 果 审判员 何广智 审判员 赵 韬 二〇二一年三月三十日 书记员 袁 敬