北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初9490号原告：李家友，男，1962年9月12日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：吴亚平，北京市中闻律师事务所律师。原告：竹耀云，女，1960年12月8日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：吴亚平，北京市中闻律师事务所律师。原告：丁昌敏，女，1978年1月10日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：吴亚平，北京市中闻律师事务所律师。原告：李庆丹，女，2002年5月9日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：吴亚平，北京市中闻律师事务所律师。原告：李庆双，女，2003年10月17日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：吴亚平，北京市中闻律师事务所律师。原告：李庆奇，男，2004年10月12日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：吴亚平，北京市中闻律师事务所律师。被告：耿玉松，男，1956年2月4日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告李家友、竹耀云、丁昌敏、李庆丹、李庆双、李庆奇与被告耿玉松合伙协议纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员韩跃东独任审判，公开开庭进行了审理。原告李家友、竹耀云、丁昌敏、李庆丹、李庆双、李庆奇共同的委托诉讼代理人吴亚萍，被告耿玉松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李家友、竹耀云、丁昌敏、李庆丹、李庆双、李庆奇向本院提出诉讼请求：1.耿玉松清退原胶带厂院内现有商户并将该场地及房屋腾退给李家友、竹耀云、丁昌敏、李庆丹、李庆双、李庆奇；2.耿玉松公开合伙期间的经营账目，将利润的60%支付给李家友、竹耀云、丁昌敏、李庆丹、李庆双、李庆奇；3.耿玉松赔偿李家友、竹耀云、丁昌敏、李庆丹、李庆双、李庆奇未及时腾退场地的损失，包括：（1）自2015年8月1日至实际腾退之日的场地占用费，每月1万元；（2）耿玉松不腾退房屋给李家友、竹耀云、丁昌敏、李庆丹、李庆双、李庆奇造成不能收到广东富银建筑工程有限公司（以下简称富银公司）赔偿款的利息损失，以4660080元为基数，自2016年10月1日至实际腾退之日，按中国人民银行同期贷款利率计算。事实与理由：李家友、竹耀云系李恩海父母，丁昌敏系李恩海配偶，李庆丹、李庆双、李庆奇为李恩海子女。2017年1月28日，李恩海去世，未留有遗嘱。2013年3月1日，李恩海与耿玉松签署《合伙投资协议书》，约定双方共同经营李恩海租赁的富银公司场地上的市场项目，李恩海负责与项目出资方维护，耿玉松负责实际经营，利润由李恩海和耿玉松按6:4的比例分配，合作期限至2015年7月31日，但耿玉松一直没有给李恩海分配利润。关于合伙经营的场地和房屋，李恩海曾与富银公司签署协议，租赁了原胶带厂院内的房屋，然而，北京市朝阳区人民法院作出的（2014）朝民初自第31268号民事判决书确认富银公司与李恩海签署的《场地租赁合同》及《补充协议》无效，李恩海将场地恢复原状并腾空交还富银公司，李恩海支付使用费，富银公司赔偿李恩海损失4660080元。富银公司上诉后，北京市第三中级人民法院驳回上诉维持原判。现耿玉松一直拒不腾退涉案场地和房屋，导致富银公司拒不赔偿损失，且李家友、竹耀云、丁昌敏、李庆丹、李庆双、李庆奇还要支付富银公司场地使用费每月1万元（从赔偿款中扣除），因此，耿玉松应当腾退房屋并赔偿损失。耿玉松辩称，不同意李家友、竹耀云、丁昌敏、李庆丹、李庆双、李庆奇的诉讼请求。我曾与李恩海签署过一份租赁合同，承租原胶带厂大概9000多平米的场地，我给了李恩海300余万元，但是合同刚刚签署之后，乡里就说要拆迁，不让我们经营了，所以才签署这份《合伙投资协议书》，目的是让富银公司赔钱。我根本没有能力腾退租户，租户为了经营都投了很多钱，根本没有实际经营，也没有利润，现在租户都要求赔偿，所以我不应该赔对方钱。各方当事人围绕诉辩意见依法提交了证据，本院组织了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合双方当事人陈述意见，本院查明事实如下：2013年3月1日，甲方李恩海与乙方耿玉松签署《合伙经营协议书》，第一条约定，双方拟共同经营的项目为甲方租赁的富银公司场地上的市场项目。合作本项目内容为：乙方按照双方确定的标准及规模进行装修，并负责运营。本合作项目期限为自本合同签订之日开始计算至2015年7月31日止。第二条约定，乙方负责本项目的商户招租，甲方负责与土地出租方的维护。第三条约定，本协议签订前，该项目的债务由甲方负责，协议签订后，该项目的债务由乙方负责，本项目合作经营的利润按甲方6%，乙方4%的比例分配，若遇政府拆迁，与商户有关的停业收益全部归乙方支配。第四条约定，项目经营管理的具体经营模式、商铺管理及业务规章及制度由甲乙双方共同制订，甲乙双方应认真、全面遵守。第八条约定，合伙人如退出经营需提前一个月告知其他合伙人并经全体合伙人一致同意后，合伙人可以退出合伙经营。协议落款处有李恩海及耿玉松的签字。2016年8月30日，北京市第三中级人民法院作出（2016）京03民终8151号民事判决书，该判决书记载：上诉人（原审原告、反诉被告）：富银公司，被上诉人（原审被告、反诉原告）：李恩海，上诉人富银公司与被上诉人李恩海租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第31268号民事判决，向本院提起上诉……一审法院认定事实：北京博成房地产有限公司（以下简称博成公司）于2009年8月1日向富银公司发出《告知函》，同意将代征用地范围内的原胶带厂院内的厂房作为富银公司职工宿舍，待该区域拆迁时应无条件腾房。博成公司又于2012年5月10日向富银公司发函，同意富银公司将原胶带厂院内的厂房对外出租，因该区域为代征用地，富银公司须确保承租户不影响该区域日后的拆迁工作。2012年7月24日,富银公司作为甲方与乙方李恩海签订《场地租赁合同》,约定:甲方将位于北京市朝阳区富银公司库房(原胶带厂院内)房屋出租给乙方用于经营废旧物资周转和储存使用,该场地为待拆迁场地,租赁期限自2012年8月1日至2015年7月31日,免租期自2012年8月1日至2012年9月30日，月租金为10800元,房屋租金在合同有效期内保持不变,租金支付方式为季付,乙方应于每季度到期日前十五日内向甲方支付租金;合同签订当日,乙方向甲方支付保证金15万元,租赁期满或合同解除后,房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外,剩余部分应如数返还乙方;合同执行期内,经甲方同意后乙方可将该房屋部分转租给他人;房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的,本合同终止,双方互不承担违约责任,并按实结清费用;乙方不支付或者不按照约定足额支付租金达15日的,甲方有权单方解除合同,收回该房屋,乙方应按月租金的100%向甲方支付违约金;乙方承诺不做大型装修改动,不改变其主体结构;使用场地有改装设施之必要时,在保证不损害原有建筑结构线路、管道、设施、装置等的安全和完整的前提下,经报备甲方后乙方可自行装设。2012年12月31日,北京市朝阳区平房乡人民政府向博成公司下发《限期整改通知书》,称:原织布厂、衬衫厂厂区已被国家征用,规划用途为城市代征绿地及代征道路,现博成公司擅自租与他人进行改造,属于违规行为,违反了《中华人民共和国城乡规划法》相关规定,现责令7日内整改完毕。2013年7月10日,双方签订《补充协议》,约定:原合同房屋用途“经营废旧物资周转和储存,不得在租赁场地外进行废品回收”经甲方同意更改为“在租赁区域内经营便民市场”厂房及建筑物面积5900平方米,占地面积1万平方米;因甲方实际交房时间在2012年12月,故租金应从2013年1月1日计算;因乙方改变场地用途,故从2013年7月1日至合同期结束,租金标准调整为每年150万元,即每月12.5万元;如遇政府拆迁或开发商拆迁(需政府正式规划手续),甲方提前两个月通知乙方,甲方与乙方按合同对该场地实际使用时间结算租金及水电费,乙方自行拆除自己搭建所有构件后,须及时撤出该场地,并自行负责清理场地内的其余商户,甲方对乙方及其他商户不做任何补偿;其他条款仍按原合同执行。经查,李恩海不具有经营便民市场的主体资格,未办理相关工商登记手续。2013年3月1日,李恩海授权北京朝青赏园商贸有限责任公司（以下简称赏园商贸公司）负责对外招租便民市场项目。李恩海称便民市场未经营多久又改为主要经营花鸟鱼虫市场、古玩、茶叶等。另查,李恩海为经营便民市场建设了房屋,无正式建房审批手续。李恩海于2013年7月11日支付2013年1月至5月房租504000元,于2013年7月23日支付6月份房租100800元。自2013年7月1日至今,李恩海未再支付租金……2014年1月9日，北京市工商行政管理局朝阳分局检查时发现赏园商贸公司在未取得相关许可证的情况下擅自成立伪市场为无照经营者提供经营场所开展经营活动，批准立案。后该公司于2014年3月30日停止经营活动，北京市工商行政管理局朝阳分局予以销案。2014年1月15日，富银公司向李恩海发出《通知函》，称租赁场地已被北京市政府列入棚户区改造项目，根据平房乡政府的指令现已启动拆迁程序，特通知李恩海于2014年3月31日前腾退房屋，腾退前结清租赁期间的相关费用。2014年6月6日，富银公司向李恩海发出《告知函》，通知解除双方签订的《场地租赁合同》及《补充协议》，由李恩海于2014年6月30日前腾退房屋，腾退前与富银公司结清租赁期间发生的相关费用。李恩海提交赏园商贸公司与61名商户签订的《租赁合同》,证明其损失。富银公司对合同真实性不认可,且认为其未同意李恩海转租,另李恩海与商户约定如遇政府征占双方各不承担责任,故不认可损失。一审法院认为:根据北京市朝阳区平房乡人民政府2012年12月31日的《限期整改通知书》,涉案场地已由政府部门规划为城市代征绿地及代征道路。根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十五条的规定,城乡规划确定的铁路、公路、港口机场、道路、绿地、输配电设施及输电线路走廊、通信设施、广播电视设施、管道设施、河道、水库、水源地、自然保护区防汛通道、消防通道、核电站、垃圾填埋场及焚烧厂、污水处理厂和公共服务设施的用地以及其他需要依法保护的用地,禁止擅自改变用途。富银公司与李恩海签订的租赁合同先后将该土地用于废旧物资周转储存及经营便民市场,违反了法律禁止性规定,应认定为无效。富银公司作为出租方,理应知晓涉案土地的代征用途,其违法将该场地及房屋用于出租牟利,具有明显过错,尤其是在政府部门已向博成公司发出《限期整改通知书》后,富银公司理应知晓该情况,在此情况下仍与李恩海签订《补充协议》改变土地用途,其过错程度进一步加大,应对合同无效负主要责任。从承租人李恩海方面来看,因双方合同明确约定该场地为待拆迁场地,足以表明李恩海承租时对该土地状况在一定程度上是明知的,其理应对士地征用情况进步了解,而非不闻不问,消极放任,故其亦具明显过失,对于合同无效应付一定责任，根据法律规定,合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿;对于因合同受到的损失,双方根据各自过错承担相应责任。现富银公司要求李恩海腾退租赁物并恢复原状,法院予以准许。李恩海未经审批擅自在承租场地建房,存在明显过错,考虑到该行为系富银公司同意,法院结合导致合同无效的各方过错酌定该损失由双方分担,由富银公司赔偿李恩海4660080元。李恩海主张搬迁费50万元,无事实及法律依据,法院不予支持。因双方合同无效,李恩海主张停业损失,法院亦不予支持。李恩海自2013年7月1日后未再支付租金,但根据查明的事实该承租场地在2014年3月30日前仍有经营活动,现合同认定为无效,富银公司根据合同约定的费用标准(每月12.5万元)主张租金,法院认为,李恩海应按照上述标准支付富银公司自2013年7月1日至2014年3月30日的使用费112.5万元;关于2014年3月30日之后的使用费,考虑到涉案场地面积较大,具有实际的使用利益,法院酌定李恩海每月支付使用费一万元至实际腾退之日。富银公司主张违约金,无合同及法律依据,法院不予支持。富银公司另主张水费及电费,因不能明确诉讼请求,法院不予处理。李恩海要求富银公司返还已交租金,于法无据,不予支持。关于保证金15万元,富银公司应予返还。判决:一、确认富银公司与李恩海之间于2012年7月24日达成的《场地租赁合同》及2013年7月10日达成的《补充协议》无效;二、李恩海于判决生效后15日内将位于北京市朝阳区富银公司库房(原胶带厂院内)的承租房屋及场地恢复原状并腾空交还给富银公司;三、李恩海于判决生效后7日内支付富银公司自2013年7月1日至2014年3月30日的使用费1125000元;四、李恩海于判决生效后7日内支付富银公司自2014年3月31日至实际腾退涉案承租房屋及场地之日的使用费(按每月一万元的标准计算);五、富银公司于判决生效后七日内赔偿李恩海建房损失4660080元;六、富银公司于本判决生效后7日内返还李恩海保证金15万元;七、驳回富银公司的其他诉讼请求;八、驳回李恩海的其他反诉请求……二审中，当事人没有提交新证据，本院经审理查明的事实与原审法院无异，本院在此予以确认……综上所述，富银公司的上诉请求不能成立……判决如下：驳回上诉，维持原判。庭审中，李家友、竹耀云、丁昌敏、李庆丹、李庆双、李庆奇表示，（2016）京03民终8151号民事判决书作出之后，李恩海未起诉原胶带厂内租户，也未申请人民法院强制执行并腾退涉案场地。另查，2017年5月10日，河南省固始县公证处作出（2017）固证民字第1832号公证书，记载根据《中华人民共和国公证法》的规定，本处对申请人提交的权利证明及相关证据材料进行了审查，并对申请人及有关人员进行了询问，根据申请人的陈述和其提供的相关证明材料及对有关人员的询问证实：一、被继承人李恩海于2017年1月28日死亡；二、继承人李家友、竹耀云、丁昌敏、李庆丹、李庆双、李庆奇向本处申请继承被继承人李恩海遗留的与丁昌敏共有与富银公司的债权和债务。上述事实，有《合伙经营协议书》、（2016）京03民终8151号民事判决书、（2017）固证民字第1832号公证书及当事人陈述在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，《合伙经营协议书》的签署和双方矛盾纠纷均在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案应适用《中华人民共和国合同法》的规定。《合伙经营协议书》系李恩海及耿玉松真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，属合法有效合同，双方均应依约履行合同义务。耿玉松于2017年1月28日死亡，继承人李家友、竹耀云、丁昌敏、李庆丹、李庆双、李庆奇通过公证形式继承了被继承人李恩海遗留的与富银公司的债权和债务，故原告诉讼主体适格。（2016）京03民终8151号民事判决书认定李恩海负有腾退场地的义务，而李家友、竹耀云、丁昌敏、李庆丹、李庆双、李庆奇依据《合伙经营协议书》提起本案诉讼，但《合伙经营协议书》虽约定耿玉松负责本项目的招租，李恩海负责与土地出租方的维护，却未约定耿玉松负有腾退租户的合同义务，且耿玉松是与李恩海合作经营富银公司场地上的市场项目，故李家友、竹耀云、丁昌敏、李庆丹、李庆双、李庆奇依据《合伙经营协议书》要求耿玉松腾退场地并赔偿因未能腾退场地给其造成损失的诉讼请求本院不予支持。据（2016）京03民终8151号民事判决书记载，2013年3月1日,李恩海授权赏园商贸公司负责对外招租便民市场项目，且在该案中，李恩海提交了赏园商贸公司与61名商户签订的《租赁合同》。因此，李家友、竹耀云、丁昌敏、李庆丹、李庆双、李庆奇应当依据李恩海与赏园商贸公司达成的协议内容另案解决双方纠纷。《合伙经营协议书》虽约定耿玉松负责经营，但耿玉松系自然人，并非公司，经营账目也并非必然存在，李家友、竹耀云、丁昌敏、李庆丹、李庆双、李庆奇应当提交初步证据证明合伙经营期间存在经营账目，且由耿玉松保管，现李家友、竹耀云、丁昌敏、李庆丹、李庆双、李庆奇未提交存在经营账目的证据，对于该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李家友、竹耀云、丁昌敏、李庆丹、李庆双、李庆奇的全部诉讼请求。案件受理费8900元，由原告李家友、竹耀云、丁昌敏、李庆丹、李庆双、李庆奇负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  韩跃东二〇二一年三月八日书记员  张 钰