安徽省霍山县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1525民初218号 原告：吴某某，男，1972年7月15日出生，汉族，住xxx。 委托诉讼代理人:姜新华，安徽盛华达律师事务所律师。 被告：刘某某，男，1975年10月29日出生，汉族，住xxx。 委托诉讼代理人：方志亮，安徽权祯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李楚楚，安徽权祯律师事务所律师。 原告吴某某诉被告刘某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴某某及其委托诉讼代理人姜新华、被告刘某某的委托诉讼代理人方志亮、李楚楚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴某某向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告解除《房屋租赁合同》行为无效；2、判决被告自2020年10月10日至2023年10月9日,每年减免租金30000元,合计90000元，依法将租赁协议第七条第二项，该物业第4-6年，每年租金为29万元，变更为每年26万元；3、判决被告赔偿原告为解决争议所支付律师代理费15000元；第2、3项诉讼请求合计105000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年7月7日,被告将位于霍山县××路××商城衡山美食城的约1360㎡房屋出租给原告，租赁用途：经营宾馆和餐饮。为此,双方签订了为期15年的《房屋租赁合同》,租赁期限自2015年7月10日至2030年10月9日止。每年租金为：第一至三年年租金为280000元;第四至六年年租金为290000元....;租金每年为一个付款周期,每年租金提前1个月支付。随后,原、被告又与原房屋承租人赵凡祥签订了《房屋租赁调整合同》，根据该份合同，原告支付赵凡祥转让费380000元,并投入资金200余万元重新装修。 2020年春节刚过，新冠疫情爆发。为有效控制疫情，全国范围封城、封路，企业停产、商业停业、学校停课,本次疫情,已成为国际公共卫生紧急事件。直到2020年4月初才逐步有序恢复生产和经营。因政策管控，原告经营的瑞龙宾馆被迫停业两个月,不仅减少营收60余万元,而且还要支付人员工资、材料费。加之固定资产折旧，直接亏损30余万元。在此情况下,经多次协商，被告同意自2020年10月起每年减免租金30000元,三年共计90000元。截止2020年11月,原告共支付2020年10月10日至2021年10月9日租金260000元。2021年1月15日，被告出尔反尔，委托律师李楚楚以律师函的形式向原告发出通知，单方解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，要求原告于2021年2月20日前交还房屋；同时还要求原告补交房屋租金30000元及延期付款违约金4150元。原告认为，被告解除合同的理由不能成立。根据《民法典》第五百六十五条规定:“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案中，既不存在法定解除合同的条件,也不符合约定解除合同的条件，即便按被告所言欠交租金30000元，但也不构成合同根本性违约。依据合同约定应付租金290000元，原告实际给付260000元，占应付租金89.66%，原告已经履行了合同主要义务，故被告无权解除合同。 众所周知，2020年初爆发的疫情是当事人在订立合同时无法预见的不可抗力事件。在此次疫情中，原告已经遭受重大损失，若要求原告继续按原合同约定给付租金明显对其不公平。因此，原告提出减免部分租金的请求，不仅合情合理，而且也符合法律规定。综上所述，被告要求解除《房屋租赁合同》无事实和法律依据。为此，依据《民法典》第五百六十五条、第五百九十条之规定,请求法院确认被告解除合同行为无效，并支持原告其他各项诉讼请求。 被告刘某某辩称，1、被告解除合同的行为是合法有效的，被告行使合同解除权符合合同约定。依据双方签订的《房屋租赁合同》是双方意思自治，合同合法有效，根据该合同第29条，合同约定的解除条件完全成就。承租方未能满足在规定的期限内全部充分履行，就自动触发解除条件，与履行达到百分之多少是不同的概念，89.66%不等于100%，低于100%合同就可以解除。该合同第八条设定的义务是承租人应当在2020年9月份足额预付下一年度的租金290000元，而实际上原告在2020年9月份仅支付了130000元，2020年9月10日、9月15日分别支付租金30000元和100000元，直至2020年11月份才陆续支付租金共计260000元，现在仍有30000元的租金未支付，合同约定的解除条件已经完全成就。2、解除形式符合法律规定，被告已经书面通知原告解除房屋租赁合同，无论是依据原合同法，还是现行的民法典的规定，被告行使解除权的方式符合法律规定，解除通知自到达原告时已经生效，双方的房屋租赁合同已经解除。3、原告的抗辩理由不能成立。原告主张与被告协商已经免除租金达成新的协议，即自2020年10月10日起至2023年10月9日，每年减免租金30000元，共计90000元，该主张与事实不符。减免租金直接涉及到被告对收取租金权利的处分，属于合同的重大修改，应当以明示的方式进行，而原告未提交任何书面的证据材料予以证明。此外原告在事实理由中称由于疫情已遭受重大损失，若要求继续按原合同约定支付租金，明显对其不公平。事实上被告解除合同针对的是2021年的房租，与2020年的房租没有关联，即使存在，根据2020年初情况要求适当返还租金的请求，不仅需要双方协商一致，更需要独立行使请求，且2020年9月10日原告已经全面复工复产，故原告的理由不能成立。4、原告主张被告承担其支付的律师费用于法无据，于理不合，本案中原告的诉讼不应得到支持，更不存在被告违约导致诉讼的情形，其虚假的权利所产生的救济费用依法不应当由被告承担，应当由其自行承担。综上所述，被告认为本案是原告恶意发起的诉讼，原告自己提交的证据材料无法证明其诉讼请求和事实理由，应依法驳回原告的全部诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 关于原告吴某某提交的证据4，《房屋租赁调整合同》证明根据该份合同,原告支付赵凡祥转让费380000元。本院认为，该份证据与本案不具有关联性，对其证明效力不予审查。证据5，律师代理费发票及委托代理协议。证明原告支付律师费15000元，该费用由被告的违约行为造成的，应当由被告承担。本院认为，双方虽然在合同中约定为解决争议所支付的律师费由违约方承担，但根据原告提交的房屋租金付款记录及附件，原告未足额支付2020年10月10日至2021年10月9日期间的租金，其自身有违约行为，故该份证据不能证明其目的。 根据上述认定的证据及当事人的陈述，2015年7月7日，被告刘某某（甲方）与原告吴某某（乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同第一章、第二章、第三章约定的主要内容为：乙方愿意承租、甲方同意出租位于霍山县××镇××路××商城衡山美食城的房屋（房地权证霍字第1××5号和103746号），附有效房产证复印件一份。租赁房屋用途：宾馆、餐饮；租赁面积为517.33平方米和842.77平方米。租赁期限自2015年7月10日起至2030年10月9日止，租期为15年。免租期为3个月，第二年租赁期限从2016年10月10日起计算依此类推。第一年至第三年每年租金为人民币280000元，第四年至第六年每年租金为人民币290000元，第七年至第九年每年租金为人民币300000元，第十年至第十二年每年租金为人民币310000元，第十三年至第十五年每年租金为人民币320000元；租金每年为一个付款周期，每个付款周期均实行先预付后使用的原则。乙方应在合同签订后3天向甲方支付一年的首期租金，以后每年租金提前１个月支付给甲方，以此类推。逾期未支付的，每逾期一日，则乙方需按未支付金额的日万分之五的标准向甲方支付违约金。同时，该合同第十二章第二十九条约定的主要内容为：乙方未能按照本合同规定在应该支付租金日期后的15天内支付该租金，无论甲方是否向乙方作出任何形式的催付，甲方有权提前终止本合同并提前收回该物业，没收乙方的保证金，并有权继续追讨截止到甲方收回本物业之日止乙方应付而未付的租金费用及给甲方造成的全部损失；同时，甲方有权要求乙方在一个月内清理租赁物业内所有资产及物品，逾期则视为乙方自动放弃，甲方有权予以处置。 合同签订后，原告按合同约定向被告支付了第一年至第三年的房屋租金（2015年10月10日－2018年10月9日），每年280000元，及第四年、第五年的房屋租金(2018年10月10日－2020年10月9日），每年290000元。并于2020年9月－11月分六笔向被告支付了第六年的房屋租金（2020年10月10日－2021年10月9日），具体支付时间和金额为：原告于2020年9月10日、9月15日、10月20日、11月12日通过银行汇款共支付248380元；于同年11月12日通过微信转账支付10000元；余款原告以被告在苏园人家酒店消费的餐饮费1620元抵付房屋租金，上述金额共计260000元，尚欠房屋租金30000元。 2021年1月15日，被告委托安徽权祯律师事务所向原告发出一份《关于通知解除合同、督促返还房屋、支付违约金等事项律师函》，称根据合同约定原告应当于2020年9月10日前支付2020年10月10日至2021年10月9日期间的租金290000元，但原告仅陆续支付租金260000元，尚有30000元租金未能支付，迟延履行付款义务超过127天，故被告自即日起通知解除双方签订的合同，并限定原告在2021年2月20日前搬离并返还房屋，搬离时支付逾期付款违约金4150元。原告收到函后认为被告要求解除合同无事实和法律依据，于是依法向本院提起诉讼。 另查，涉案房屋为被告所有，现仍由原告占有使用。 本院认为，本案的争议焦点为：一是关于本案所涉房屋租赁合同是否应予解除；二是对于2020年－2023年期间的租金是否予以适当减免。 关于焦点一：本案中原告吴某某与被告刘某某签订的《房屋租赁合同》,系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的禁止性规定,应属有效，对双方具有约束力。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”据此，本案原告应按合同约定于2020年9月10日前支付2020年10月10日至2021年10月9日期间的租金290000元，截止2020年11月其陆续支付的租金为260000元，虽然原告存在未足额付款的违约行为,但已给付了绝大部分，主要的付款义务已经得到履行，该行为并非根本性违约,亦未导致无法实现合同目的,因此原告要求确认被告解除《房屋租赁合同》行为无效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，被告于2021年1月15日发出的《关于通知解除合同、督促返还房屋、支付违约金等事项律师函》不发生解除合同的法律效果。原告诉请确认被告解除《房屋租赁合同》行为无效，本质上是要求继续履行合同，故原、被告之间的房屋租赁合同应当继续履行,原告亦应当及时支付欠付的租金。 关于焦点二，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”众所周知，2020年1月底新冠肺炎疫情爆发，1月25日，政府文件明文要求全县酒店、宾馆、餐馆不得承办宴席，这属于政府强制性要求，商户无法经营的情形属于不可抗力。3月初因疫情减轻，商铺逐渐恢复营业，故原告的宾馆营业收入减少具有合理性。根据公平原则，本院酌定减免原告在疫情期间一个月的租金，即24167元（290000元÷12个月）。因原告已提前全额支付了2019年10月10日至2020年10月9日的租金290000元，故减免的租金24167元从原告尚欠的30000元租金（2020年10月10日至2021年10月9日）中比除，比除后剩余租金5833元，原告应按合同约定继续履行。关于原告主张对2020年10月10日至2023年10月9日期间的租金每年减免30000元的诉讼请求，因原告未能提供证据证明，故对其诉讼请求本院不予支持；关于原告要求被告支付律师代理费15000元的诉讼请求，本院认为，双方虽然在合同中约定为解决争议所支付的律师费由违约方承担，但从本案查明的事实看，原告未足额支付2020年10月10日至2021年10月9日期间的租金，其自身有违约行为，故对其诉讼请求本院亦不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告吴某某与被告刘某某继续履行《房屋租赁合同》； 二、减免2019年10月10日至2020年10月9日期间的房屋租金24167元，此款从原告尚欠的2020年10月10日至2021年10月9日期间的房屋租金中比除； 三、驳回原告吴某某的其他诉讼请求； 案件受理费2400元，原告吴某某负担1848元，被告刘某某负担552元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审 判 长  杨全新 审 判 员  陈 蕾 人民陪审员  余 敏 二〇二一年三月二十三日 法官 助理  徐小莉 书 记 员  陈维钰 附：相关法律条文 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他形式。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。