广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初11298号原告（反诉被告）:胡海荣，男，1985年12月2日出生，汉族，住广州市白云区,原告（反诉被告）：胡海辉，男，1983年2月2日出生，汉族，住广州市白云区,两原告共同委托诉讼代理人：童鸿飞,广东宏安信律师事务所律师。被告(反诉原告):吴林森，男，1982年11月22日出生，汉族，住广州市天河区,被告:赵荣由，男，1983年2月22日出生，汉族，住广州市天河区,两被告共同委托诉讼代理人：唐斌,广东卓明律师事务所律师。原告胡海荣、胡海辉诉被告吴林森、赵荣由及被告吴林森反诉原告胡海荣、胡海辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法由审判员廖静文适用简易程序进行审理。因有不宜适用简易程序审理的情形，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本院于2020年12月8日裁定转为适用普通程序，由审判员独任审理。原告胡海荣、胡海辉的共同诉讼代理人童鸿飞，被告吴林森及被告吴林森、赵荣由的共同诉讼代理人唐斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡海荣、胡海辉向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金人民币1078833.33元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月24日，原告与被告签订《租赁合同》，约定由被告承租原告坐落在广州市花都区新华街曙光路80号A座111商铺首、二层的部份（面积600平方米）；租期：自2016年3月28日至2025年8月31日止；租金：从2016年3月28日至2018年3月27日，每月租金50000元；从2018年3月28日至2021年3月27日，每月租金55000元。《租赁合同》签订后，在履行的过程中，双方约定，自2016年3月28日至6月27日期间，每月实收租金调整为40000元；自2016年6月28日至2018年3月27日期间，每月实收租金调整为35000元；从2018年3月28日起租金按55000元/月。自2016年10月开始，被告出现了不按时支付每月租金的情形，经原告多次催缴，被告才分期分次陆陆续续的向原告支付租金，但每次均不能足额支付，被告从2019年11月30日最后一次支付租金后，被告再无向原告支付过租金。在2020年4月24日双方经友好协商一致解除《租赁合同》。根据《租赁合同》的计算，被告在租赁期间应支付租金总额为2176833.33元（自2016年3月28日起至2020年4月24日止），但被告仅向原告共支付了1098000元的租金，尚欠原告租金1078833.33元（详见：附表）未付。在双方解除了《租赁合同》之后原告多次向被告催促，要求其支付欠付的租金，但被告均未理会。为维护原告的合法权益，原告特依法向贵院提起本案诉讼，望贵院依法公正审理本案，并尽早做出判决，判如所请。被告吴林森、赵荣由答辩称，1、被告赵荣由不应当成为本案当事人，具体理由是，本案被告吴林森委托赵荣由签订租赁合同，吴林森签订租赁合同后，所有商铺合同的履行都是吴林森与原告在履行，赵荣由没有参与原告与吴林森之间的合同履行，租金是由吴林森支付给原告，被告赵荣由不应当成为本案当事人，2、吴林森欠原告的租金从2017年1月份开始，原告起诉的日期2020年7月14日，按照规定三年的诉讼时效，其中2017年1-7月份的租金已经超过诉讼时效，这几个月的租金或拖欠的租金不应当主张。从2017年7月前的租金已经超过诉讼时效。3、涉案商铺从2019年11月下旬由案外人邓巨泉通过微信聊天记录与本案原告协商包括邓巨泉承租的部分，以及吴林森承租的部分，在2019年12月份不再交租，原告与案外人郭富城签订租赁合同，二人所承租的部分由郭富城统一承租，2020年2月12日，在四方在场的情况下，案外人郭富城将租赁商铺的订金支付给原告，因此我方认为涉案商铺从2019年12月至双方正式解除租赁合同期间的租金，原告不应当再主张。4、原告与被告签订确认书，确认书根据原告起诉状所述是经过双方友好协商一致解除的，并不是被告单方违约解除的，因此被告商铺内的所有的物品虽然约定由原告处理，并没有明确说明由被告无偿转让给原告，或无偿赠与给原告，原告应将处理物品的款项给被告或用于抵扣租金。被告吴林森向本院提出反诉请求：1、请求法院判令二被反诉人返还反诉人押金100000元及利息（利息从2020年4月28日起计算，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算利息至付清款日止）。2、要求二被反诉人赔偿因变卖反诉人餐饮设备款项971195.90元。上述两项共计：1071195.90元。3、判令本案所有诉讼费用由二被反诉人承担。事实和理由：被反诉人胡海荣、胡海辉诉反诉人房屋租赁合同纠纷一案，贵院已立案受理，案号为（2020）粤0114民初11298号。反诉人于2015年12月份与被反诉人双方签订《租赁合同》，承租被反诉人坐落于广州市花都区新华街曙光路80号A座111商铺首、2层的部分（面积600平方米）。在签订租赁合同时，被反诉人表示商铺首层前面的停车位都属其所有，可以全部提供给就餐人员停车。同时《租赁合同》约定：双方在签订本租赁合同之时，反诉人负责向被反诉人一次性交付押金人民币10万元，反诉人所交押金在合同终止后，被反诉人应当退还反诉人。合同签订之后，反诉人依约将押金10万元支付给被反诉人。反诉人租赁商铺后，先后花了709800元进行装修，同时还增容了380伏用电，为此花费了35000元。一共进行了两次消防设施报装，第一次花了70000元，第二次花了66336.50元。安装监控系统用了15000元；点餐系统用了25000元；安装空调系统用了172220元；安装厨房系统用了202533元；安装燃气系统用了40000元；安装照明灯光设备用了85870元；购置楼面及餐饮设施设备用了194236.40元。安装传菜电梯两部用了40000元；高清LED显示屏60000元。上述费用，除了装修费及用电增容费外，共计971195.90元。上述设施、设备，已经由被反诉人处理了，但是相关款项并未支付给反诉人，被反诉人应当赔偿反诉人相关费用。在承租期间前段时间，反诉人均按时足额支付被反诉人租金。后期由于被反诉人商铺前的车位并非是其宣称的属其所有，导致就餐人员来后无法停车，影响了反诉人的正常经营。2019年11月27日，另案当事人邓巨泉通过微信聊天向被反诉人表示，希望将其承租的商铺转让给其他人。被反诉人没有明确的反对。之后，邓巨泉将郭富城引荐给被反诉人，郭富城表示愿意承租广州市花都区新华街曙光路80号A座111商铺首、2层的部分（也包括反诉人承租的部分）。被反诉人与郭富城双方约定的押金仍然为10万元。2020年1月12日，在反诉人吴林森、邓巨泉与被反诉人及郭富城四方都在场的情况下，被反诉人将涉案商铺（包括反诉人承租的部分）出租给郭富城，并当场收取了郭富城订金10万元。此后一直到2020年4月23日，被反诉人没有再催促反诉人支付租金。之后，郭富城由于疫情原因，不愿意再租赁涉案商铺。于是被反诉人继而要求反诉人支付租金。2020年4月24日，双方经协商签订《确认书》，终止租赁合同关系。综上所述，反诉人认为我方使用涉案商铺的日期截止到2020年的1月。此后由于被反诉人将涉案商铺出租给郭富城，并收取了郭富城的订金。反诉人吴林森不应当再承担支付租金的义务。被反诉人应当将10万元押金，全部返还给反诉人。同时被反诉人还应当赔偿因变卖反诉人餐饮设施、设备款项971195.90元。原告胡海荣、胡海辉答辩称，我方不同意被告反诉请求，在本诉中，被告已经确认逾期支付租金的事实，根据租赁合同第四条第三款约定，被告应支付滞纳金，押金不予归还，我方已经让被告搬走商铺内物品，钥匙在被告方，当时有价值的物品被告已经处理完毕，剩余的都是没有价值的桌椅，碗碟。本院经审理认定事实如下：涉案商铺位于广州市花都区新华镇曙光路80号A座号111商铺，权属人为胡海荣、胡海辉，双方各占二分之一产权份额。2015年12月24日，胡海荣、胡海辉（甲方）与吴林森、赵荣由（乙方）签订《租赁合同》，约定由甲方将涉案商铺租赁给乙方作商业用途使用。合同第一条第2点约定，租赁期共10年，分为五年死约和五年生约，2016年3月28日至2021年3月27日止，租期共5年死约。从2021年3月28日至2025年8月31日止，这5年租期为生约。生约期租金到时双方协商面定，但上浮或下浮都不超过2020年8月份租金的20%，并且租金同样是按每两年递增10%计算，押金不变。3、商铺出租租金详细如下：从2016年3月28日起至2018年3月27日止，每月租金50000元。从2018年3月28日起至2021年3月27日，每月租金55000元，……按每两年月租金递增10%，继续履行合同。4、甲、乙双方在签订本租赁合同之时，乙方负责向甲方一次性交付押金100000元。乙方所交押金在合同期满乙方结清各项费用后由甲方负责退还乙方（押金不计利息）。二、乙方权利和义务1、乙方负责每月28号前将当月租金存入甲方所指定银行账号。三、其它约定2、本合同租赁期满，原乙方对该物业所装修的所有设施及能活动的家私跟货物，由乙方自行搬走，而对该物业所有装修入墙的包括天花、地板、水管、电路设施、消防设施、其它管道、洗手间等一切设施均归甲方所有，乙方不得故意毁坏，如有毁坏乙方负责回复原状。四、违约责任1、甲、乙双方如有违约行为导致本合同不能执行，违约方须按向守约方赔偿违约金10万元。若甲方违约，还需赔付乙方投入的一切损失。3、乙方负责按时缴纳租金，而逾期不交租金则按每日实际欠款的0.5%加收滞纳金。超过30天均未交清的，甲方有权利收回该物业另行处理，乙方经营场地内所有物业及装修归甲方所有，乙方所交押金不予退还，同时本合同自动终止。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订之后，胡海荣、胡海辉于2016年3月28日将涉案商铺交付给吴林森、赵荣由使用。吴林森向胡海荣、胡海辉支付押金10万元。吴林森在涉案商铺注册经营广州军缘食府餐饮有限公司。吴林森主张其对涉案商铺进行了装修，主要包括消防设施花费136336.5元，楼面及厨房设施设备装修花费194236.4元，传菜系统花费202533元，空调设备花费172220元，灯光装修花费85870元，天然气设备装修花费4万元，显示屏花费6万元。吴林森为此提交了订货单、销售单、收据、送货单、出货单、深圳市易丰厨具设备有限公司工程报价清单、工程承包合同、消防改造工程报价、消防工程计价表、发票联、麦克维尔空调材料报价单等证据拟证实其上述主张。胡海荣、胡海辉对于上述证据不予认可，认为上述部分证据中并未注明地址，无法证实系用于涉案商铺，且吴林森已承租五六年时间，也没有证据证明物品现在的价值，确认吴林森对涉案商铺安装了天然气、灯光及空调设备，但该投入是吴林森进行应经营所需需要增加的，增容改造费等由其承担，与胡海荣、胡海辉无关。关于租金支付的情况，涉案商铺的租金一直由吴林森向胡世昌支付。吴林森自2017年1月开始未能按照合同约定的标准，足额支付租金。胡海荣、胡海辉主张吴林森、赵荣由欠付租金为1078833.33元，并提交了明细及借记卡账户历史明细清单拟证实其主张。吴林森对于该借记卡账户历史明细清单无异议，但认为2017年7月前的租金已超过诉讼时效。2017年2月28日，吴林森（甲方）与赵荣由（乙方）签订《终止合作协议》，内容如下：甲乙双方于2015年12月份共同投资位于花都××××111商铺经营餐饮业。甲乙双方共同于2015年12月24日与业主胡世昌签订租赁合同后，乙方投入资金36万元整，餐厅于2016年3月份开始试营业。后来由于餐厅经营处于亏损状态，经由甲乙双方协商，甲方同意乙方退出餐厅合伙经营。甲乙双方一致确认：自乙方退出餐厅合作经营之日（本协议签订日）起，乙方不再参与餐厅经营。餐厅经营过程中的一切盈亏与乙方无关。有关餐厅的债权、债务、法律纠纷、经营风险一切法律责任由甲方独自承担。关于合同相对方，吴林森主张系其与胡海荣、胡海辉，并提交了其于2015年12月18日出具的授权书，授权赵荣由代其签订涉案租赁合同。胡海荣、胡海辉主张其合同相对方为吴林森、赵荣由，不然两被告为何在2017年2月28日签订《终止合作协议》，该协议也载明赵荣由也有进行投资。2020年4月20日，胡海荣、胡海辉向吴林森、赵荣由发出《终止租赁合同的通知》，鉴于吴林森、赵荣由自2016年4月起一直没有按约足额支付租金及自2020年2月26日起未支付租金，属严重违约，告知吴林森、赵荣由，双方之间的租赁合同于2020年4月23日终止，其将于2020年4月24日收回涉案商铺，要求吴林森、赵荣由于2020年4月24日上午办理交接手续。胡海荣、胡海辉通过EMS向吴林森发出上述《终止租赁合同的通知》。该邮件于2020年4月21日妥投。2020年4月24日，胡世昌（出租方）与吴林森（承租方）签订《确认书》，内容如下：双方于2015年12月24日签订的《租赁合同》（位于广州市花都区新华街曙光路******商铺），于2020年4月24日终止，商铺内所有物品由出租方处理，与承租方无关，商铺钥匙在本确认书签署时承租方移交给出租方，之前与承租方因经营产生的费用（管理费、水电费、员工工资、税费等）均由承租方承担，与出租方无关。关于确认书的签订情况，吴林森陈述，此前，涉案商铺楼上的另一个承租人邓巨泉因故不能继续承租，寻找了一个案外人郭富城承租涉案商铺及楼上的商铺。经过各方协商，由郭富城承租涉案商铺，其与邓巨泉支付租金至2019年11月，此后租金不再支付，郭富城支付30万租金给其，其让郭富城直接支付给房东，属于其的物品由其自行出售处理。到了2020年4月份，郭富城说其还在考虑，后来房东说郭富城不要了，也不能把商铺空着，所以让其签订确认书。因其确实欠付租金，想着把涉案商铺内的物品留给房东处理，以抵扣其拖欠的租金。吴林森为此提交了一张收据，该收据由胡世昌于2020年1月12日出具，内容为：今收到郭富城预定租花都新华镇曙光路80号A座111商铺和二楼全层，先收订金10万，从2020年4月1日开始，协定每月租金10万要签合同确认才生效履行才交押金20万；如果合同未签定未交齐水电费和管理费，消防手续要退回订金10万元，我房东以前乙方股东所签租用合同要履行所欠下租金到合同到期为止。胡海荣、胡海辉确认上述收据的真实性，主张郭富城是邓巨泉介绍给其承租涉案商铺的，郭富城向其支付了10万元订金，但是各方后来没有达成一致，也没有签订租赁合同，其已将该10万元退回给郭富城，并在2020年5月25日与案外人张慧丽签订租赁合同，于2020年5月27日将涉案商铺交付给张慧丽使用。胡海荣、胡海辉认为，其与郭富城的沟通并不代表本案租赁合同已经终止，涉案合同正式终止是双方签订确认书时即2020年4月24日。双方当时还对吴林森欠付租金一事进行了协商，胡海荣、胡海辉要求吴林森支付60万，吴林森要求支付30万元，双方未达成一致意见。胡海荣、胡海辉提交了微信聊天记录、银行转账凭证及物业交接确认书拟证实其主张。吴林森对于上述证据无异议，认为上述证据恰好证实其关于不应支付2019年11月后租金的陈述。2020年7月6日，胡海荣、胡海辉出具声明书，声明于2015年1月起委托其父亲胡世昌代为出租涉案商铺，有权代两人签订合同、收取租金、签订终止租赁关系及相关协议等。关于交接情况，胡海荣、胡海辉陈述，双方在签订确认书当天交接，其在接收商铺之后发现，吴林森遗留在商铺内的物品为十几张大小不一的餐桌及餐椅、一些锅碗瓢勺及筷子、几十个空的啤酒瓶、两部不能正常使用的电饭煲、一台热水器、几个砧板及一些刀具。吴林森陈述，双方在签订确认书当天交接，涉案商铺内的物品都遗留在内，其只进去过一次处理坏掉的食物，没有动过其他东西。吴林森提交了涉案商铺内摄像头拍摄于2020年1月26日的视频，拟证实其主张。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”；第二条规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外”。经查，本案纠纷的《租赁合同》签订及解除时间均在《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案仍应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。涉案《房屋租赁合同》系胡海荣、胡海辉与吴林森、赵荣由的真实意思表示，未违反法律法规，合法有效，双方均应恪守合同约定。关于合同相对方，虽然涉案合同上有赵荣由的签名，但在实际履行过程中，租金均是由吴林森支付，且确认书也由吴林森与胡世昌签订。胡海荣、胡海辉发出《终止租赁合同的通知》时，也是向吴林森发出。故在合同的实际履行过程中，合同相对方已由胡海荣、胡海辉与吴林森、赵荣由变更为胡海荣、胡海辉与吴林森。胡海荣、胡海辉要求赵荣由支付租金，本院不予支持。关于租金的诉讼时效，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条的规定：“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务。”吴林森自2017年1月起未足额支付租金，其此后支付的租金应优先抵充已到期的租金。故吴林森主张部分租金超过诉讼时效，本院不予采纳。关于支付租金的期限，本院认为，虽然郭富城于2020年2月12日向胡世昌支付了订金10万元，但双方并未签订书面租赁合同，胡世昌出具的收据上也写明了该笔10万元为订金，要以双方签订书面合同为准。该收据只能证明郭富城曾有意承租涉案商铺，各方曾对于转租事宜进行了协商。但无法证实胡海荣、胡海辉同意吴林森支付租金至2019年11月，无须支付2019年12月此后的租金。且吴林森并未将涉案商铺交还给胡海荣、胡海辉，此时，双方的房屋租赁合同关系并未解除，故吴林森仍应向胡海荣、胡海辉支付租金。因吴林森已于2020年4月24日与胡世昌签署确认书，双方均确认胡海荣、胡海辉于同日收回涉案商铺，故吴林森应向胡海荣、胡海辉支付租金至2020年4月24日。经核算，吴林森在其占有使用涉案商铺期间，应向胡海荣、胡海辉支付租金2220833.33元，吴林森已支付1098000元，还应支付1122833.33元。胡海荣、胡海辉要求吴林森支付租金1078833.33元，本院予以支持。关于吴林森的反诉请求，对于其第一项反诉请求，本院认为，吴林森在履行涉案租赁合同过程中，存在长期未能按时足额支付租金的违约行为。胡海荣、胡海辉主张，按照合同约定没收吴林森支付的押金10万元，本院予以采纳。吴林森要求退回押金及支付利息，本院不予支持。对于其第二项反诉请求，吴林森提交的视频为2020年1月26日录制，吴林森自述其曾在此后进入过涉案商铺，而其于2020年4月24日才与胡海荣、胡海辉交接涉案商铺。胡海荣、胡海辉否认涉案商铺内还存放有大量吴林森的物品。吴林森提交的证据不足以证实，其与胡海荣、胡海辉交接涉案商铺时，涉案商铺内存放物品的情况。且根据涉案租赁合同第四条第3点的约定，乙方逾期支付租金超过30天，甲方有权收回该物业另行处理，乙方经营场地内所有物业及装修归甲方所有。再者，吴林森与胡世昌于2020年4月24日签署的确认书也载明，涉案商铺内所有物品由出租方处理。吴林森现又提出要求胡海荣、胡海辉向其支付变卖其餐饮设施、设备款项971195.9元，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款及第二条的规定，判决如下：一、被告吴林森自本判决发生法律效力之日起十日内向原告胡海荣、胡海辉支付租金1078833.33元；二、驳回被告吴林森的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14510元，由被告吴林森负担；反诉案件受理费7220.4元，由被告吴林森负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  廖静文二〇二一年三月十日书记员  利文智黄瑜