河北省石家庄市井陉矿区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0107民初127号 原告：石家庄方寸物业服务有限公司，住所地：石家庄市井陉矿区中纬路东，统一社会信用代码：91130107347740235M。 法定代表人：高红霞，该公司执行董事。 被告：李锁龙，男，1988年12月1日出生，汉族，住石家庄市井陉矿区。 原告石家庄方寸物业服务有限公司与被告李锁龙物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月30日公开开庭进行了审理。原告石家庄方寸物业服务有限公司法定代表人高红霞、被告李锁龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告石家庄方寸物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费5038元及违约金3000元，共计8038元：2.判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：被告李锁龙系石家庄市井陉矿区君悦湾小区7-l-501的业主，建筑面积为106.86平方米。2017年8月17日原告与君悦湾小区开发商签订《君悦湾前期物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业服务。收费标准为物业费0.8/月/平方米建筑面积，电梯费0.35元/月/平方米建筑面积，合同还约定物业服务费用每半年交纳一次，业主未按时足额激纳物业服务费的，应每日按迟交额的3%的标准向原告支付违约金。原告依约履行了合同规定的相关权利和义务，为被告提供了完善的物业管理服务，被告却一直拖欠2017年10月1日至2021年2月28日的物业服务费5038元，违约金我方自愿主张3000元，共计8038元，经原告多次催要，被告推托至今，特诉至法院，望判如所请。 被告李锁龙辩称，物业费拖欠问题，我长期不在小区居住，前两三年我与原告说过按照一半缴纳，物业有押金2100元一直未给我，开发商签订合同的约定与我们签订的合同不同，我们拿钥匙时候合同是7毛钱每平米，原告说违约金按照每日按迟交额的3%的标准向原告支付违约金，我们合同上写的是千分之0.5计算，对违约金有异议。原告服务确实不行，没有按照标准来实行，我们签订协议时对主体墙面进行维护，但是现在小区外墙面已经脱漆，小区还有人种东西，我对服务有异议，且我长期在外，不在小区居住，不是拖欠不交。原告规定绿化带每天每人清洁，保证无杂物，直到现在还有垃圾，现楼道还有灰尘很多没有擦拭，希望原告出示证据证明。 本院经审理认定事实如下：2015年10月1日被告李锁龙作为乙方，石家庄市道和物业服务有限公司作为甲方签订君悦湾前期物业服务合同，合同主要内容：乙方房屋座落位置为7号楼1单元501室，住宅面积94.39平方米，储藏室面积12.47平方米；物业服务费普通住宅0.7元/平方米/月，电梯保养费一层0.3元/平方米/月，二至七层0.35元/平方米/月；空置房的物业管理服务费用，全额由业主或物业使用人缴纳。因石家庄市道和物业服务有限公司退出君悦湾小区物业服务，2017年8月17日河北金通房地产公司作为甲方与作为乙方的石家庄彰峰物业服务有限公司签订君悦湾前期物业服务合同，合同主要内容：物业服务费由业主按其拥有物业的实际建筑面积交纳，物业费多层以住宅0.8/月/平方米，电梯维保费4.2元/年/平方米；物业费每半年交纳一次，时间为每年的6月份和12月份，当月未交纳视为逾期，电梯维保费按年交纳；业主房屋空置，全额收取物业服务费和电梯维保费；违约责任为甲方、业主、物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应每日按迟交额的3%的标准向乙方支付违约金。 2017年8月17日石家庄彰峰物业服务有限公司开始为君悦湾小区提供物业服务，2017年9月18日石家庄彰峰物业服务有限公司变更名称为石家庄方寸物业服务有限公司，2018年11月19日石家庄方寸物业服务有限公司在石家庄市井陉矿区物业管理项目备案登记。 被告李锁龙系石家庄市井陉矿区号房屋的业主，一直未交纳物业服务费用。君悦湾小区至今未设立业主大会，未选举产生业主委员会。 以上事实，有原告提交的君悦湾前期物业服务合同、项目备案表、公示照片、工作照片光盘、照片，被告提交的君悦湾前期物业服务协议及当事人的开庭陈述在案予以证实。 本院认为，《中华人民共和国民法典》规定建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力，故河北金通房地产开发有限公司作为井陉矿区君悦湾小区的建设单位与石家庄彰峰物业服务有限公司签订的《君悦湾前期物业服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。石家庄彰峰物业服务有限公司依法变更名称为石家庄方寸物业服务有限公司，则石家庄方寸物业服务有限公司即为君悦湾小区的前期物业公司，其有为君悦湾小区提供服务和收取费用的权利和义务。原告与建设单位签订的前期物业服务合同，对全体业主具有法律约束力，被告作为该小区7-l-501号的业主，虽然称未在该小区居住，但物业公司提供的物业服务，针对的是物业服务区域内的业主共有部分，该部分包括被告在内，因此，被告以其未在小区居住而拒交物业费没有法律依据，被告作为君悦湾小区业主，河北金通房地产开发有限公司与原告签订的前期物业服务合同对其具有约束力，被告应当依照合同约定交纳物业费。 被告主张与石家庄市道和物业服务有限公司签订前期物业服务合同，与本案原告不存在物业服务法律关系，即使交费也应按照其与石家庄市道和物业服务有限公司签订前期物业服务合同约定的标准交纳，而石家庄市道和物业服务有限公司作为君悦湾小区的前一个物业公司，已经撤出小区，停止对该小区的物业服务，被告与石家庄市道和物业服务有限公司签订的前期物业服务协议便终止履行。河北金通房地产开发有限公司与新的物业服务企业签订前期物业服务合同，对全体业主具有约束力，故被告拒不向原告交纳物业服务费，于法无据，本院不予支持。 被告如认为原告的服务存在瑕疵，可向物业公司反映，或者通过业主委员会或居民委员会向物业公司提出协商改进意见，而不应该成为被告拒交物业费的理由。被告自2017年10月1日起至今未缴纳物业费，按照合同约定的交费标准，被告应交纳自2017年10月1日至2020年12月31日期间的物业服务费，按照合同约定计算为（0.8元/月×106.86平方米×39个月=3334元，电梯维护费4.2元÷12×106.86平方米×39个月=1458.64元，两项合计为4792.64元。对原告请求的超出部分因未到约定期限本院不予支持。 按照合同约定的交费时间，被告因逾期未交已构成违约，被告应自违约之日向原告支付违约金。但原告主张的违约金，明显高于造成的损失，损失应以实际损失为基础确定，原告对自己的损失没有提供证据予以证实，故应以银行贷款利率计算，对原告主张高出部分不予支持。 根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，适用当时的法律、司法解释。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事案件，适用民法典的规定；民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定；民法典施行前成立的合同，依照法律规定或当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释；因民法典施行后履行合同发生争议的适用民法典的相关规定。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第三条、第二十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、本判决生效起十日内被告李锁龙给付原告石家庄方寸物业服务有限公司物业服务费4792.64元及违约金（2018年1月1日至2018年6月30日以368.66元为基数，2018年7月1日至2018年12月31日以881.59元为基数，韯止2019年1月1日至2019年6月30日以1843.34元为基数，2019年7月1日至2019年12月31日以2356.27元为基数，2020年1月1日至2020年6月30日以3318.02元为基数，2020年7月1日至2020年12月31日以3830.95元，2020年1月1日至实际支付之日止以4792.64元为基数；2019年8月20日前按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日开始按全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 二、驳回原告石家庄方寸物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告李锁龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：河北省石家庄市井陉矿区，邮编：050100，收件人为材料收转窗口）。 上诉案件受理费50元应当在上诉期限届满之日起7日内预交（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号:62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 时永辉 二〇二一年三月三十一日 法官助理 王丹丹 书 记 员 张 敏