北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初2471号原告：刘建军，男，1972年9月26日出生，汉族，户籍地河南省，住北京市顺义区，公民身份号码×××。被告：中铁房地产集团北京浩达置业有限公司，住所地北京市顺义区林河经济开发区双河大街18号1幢513室，统一社会信用代码91110113082827051A。法定代表人：於立雄，执行董事。委托诉讼代理人：范鑫，1988年8月21日出生，汉族，中铁房地产集团北京浩达置业有限公司员工。原告刘建军诉被告中铁房地产集团北京浩达置业有限公司（以下简称中铁公司）合同纠纷一案，本院受理后，本院于2021年1月18日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告刘建军、被告中铁公司之委托诉讼代理人范鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘建军诉称：原告于2015年10月中旬到中铁房地产集团北京浩达置业有限公司所开发的顺鑫汇售楼处看中顺鑫汇5号楼楼盘，顺鑫汇业务员尚新城接待，接待中尚新城多次给原告打电话，说楼价要涨为借口，多次让被告锁定楼盘，不然可能要涨价，并承诺可以送一年物业费用。原告于2015年11月12日到售楼处交了定金，并要求尚新城打个承诺书保证其所送物业费有个证据，尚新城于是找到其销售部一女经理，其经理许诺说物业是中铁建自己的物业，这么大的中铁建公司还会在乎你这点小钱，并让原告放心，用不着打收据，并保证公司第二年免除原告一年物业费，原告出于对中铁建公司的信任后，并不再要求其打收据，并于2016年2月28日把所剩余款全部付清。但当2017年11月原告要求尚新城信守承诺，免除其一年物业费时，被告多次推脱，说要找其领导商量，后又多次推脱，说其一年物业费没有申请下来，让原告继续等待，并承诺如公司不守其承诺，由自己从工资中赔付原告一年物业费。后经原告多次讨要，被告尚新城又以其已调离工作岗位为由，让原告找销售处去要，原告到销售部向其领导反应，其领导让原告在家等消息，并一直推脱至今。故现原告要求被告返还一年物业费4181.4元。另其诉讼费由被告承担。为维护原告的合法权益，特起诉至人民法院，请求：1.被告返还原告返还2017年10月29日至2018年10月28日期间的物业费4181.4元；2.本案诉讼费由被告承担。被告中铁公司辩称：我公司2014年与北京世联房地产顾问有限公司（以下简称世联公司）签订了涉诉房屋小区的独家销售代理服务合同，原告所述的业务员工尚新城非我公司员工，属于无权代理。该业务员向原告许诺的返还物业费的销售政策与公司制定的销售政策不符，我公司并没有该销售政策，故不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年，甲方（委托人）中铁公司与乙方（受托人）世联公司签订《全案策划及独家销售代理服务合同》，甲方将北京市顺义区混合住宅项目代理事项按照本合同的约定委托乙方推广销售。该合同载明乙方的工作范围包括（但不限于）：1.方案实施；2.客户接待；3.销售代理；4.房屋验交过程；5.其他有应由乙方完成的本合同项下委托推广销售的有关工作；……2015年11月7日，出卖人中铁公司与买受人刘建军就北京市顺义区房签订《北京市商品房认购书》及补充条款。2015年11月12日，出卖人中铁公司与买受人刘建军就北京市顺义区签订《北京市商品房预售合同》。2018年5月9日，刘建军取得北京市顺义区房屋不动产权证书。庭审过程中，双方一致认可北京市顺义区、北京市顺义区为同一地址，即本案涉诉房屋。2017年8月30日，刘建军向中铁建（北京）物业管理有限公司缴纳2017年10月29日至2018年10月28日期间的物业费4181.42元。中铁公司认可物业费的计算标准及金额。刘建军主张世联公司员工尚新城向其承诺购房后中铁公司可返还购房后第二年的物业费，为此提交其妻子王冬丽与尚新城的录音予以证明。该录音中载明“……王：尚，我那物业的事你该给我处理了，这么长时间。……尚：那个，你再等等，你再等等，这边的房子能卖了就能够你做了。王：哎哟，去年你就这么说，现在我们还是等这个……尚：不是，这个东西，不是说没有，你再等等，这边能卖房的，我立马就给你做进去了。……王：要不然你给我打个条吧。尚：我给你打条有用吗？打条没有用。王：你不打条，我找谁说去，到时候我有啥凭据呢。尚：这事你还不相信吗？……尚：我给你说呢，我给你写个条更没有永，你找的着我吗？弄那个没用，我答应你了肯定给你弄。……所以我肯定是给你办这个事。……王：有这个情况是你们定的还是开放商弄得呢。尚：你说哪个。王：像给我们的这个优惠政策。尚：肯定是开放商定的。尚：不是所有客户都有这个条件，你当时要优惠我就许给你了，没按照老客户介绍新客户这个方式给开发商报上去了……对对对，你要优惠，我为了让你买，让你签单子以后，我就把这个物业给你做进去了……”在2017年5月17日刘建军与尚新城的通话中载“刘：尚，我那一年的物业费你啥时候给我啊。尚：上次姐打电话给我说了，等这边开售了我给做进去。……尚：去年是没报上去，给退回来了，实在是没办法，不是不给你。我说去年给你，几千块钱的事也不叫事，你再等等。……”庭审中，双方一致认可被告中铁公司存在购房返一年物业费的销售政策，中铁公司主张该政策使用的对象是以老带新的业主，刘建军陈述对这些销售政策不知情。庭审过程中，本院电话对尚新城进行询问，尚新城陈述刘建军购房时，其为世联公司员工，负责销售中铁公司委托给世联公司销售的涉诉楼盘，其也认可涉诉楼盘的优惠政策，但是尚新城表述只是答应原告后期看看能不能帮他申请下。刘建军对尚新城的陈述不认可，表示尚新城确实承诺返还其一年物业费。中铁公司对尚新城是世联公司员工及销售政策的真实性认可，对尚新城与原告关于优惠的具体描述真实性无法核实。上述事实，有《全案策划及独家销售代理服务合同》《北京市商品房预售合同》、录音及文字整理资料、发票、不动产权证书、庭审笔录等证据在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定如下：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，刘建军提交与尚新城的通话录音，可以证明在其买房时，销售人员尚新城确实向其承诺返还一年物业费。中铁公司与世联公司签订《全案策划及独家销售代理服务合同》，委托世联公司销售涉诉房屋，而尚新城作为世联公司的房屋销售人员，对房屋买受人刘建军作出返还一年物业费的承诺，该承诺虽然不符合中铁公司以老带新的销售政策，属于超出代理权限的行为，但刘建军有理由相信该优惠政策系中铁公司作出，作为销售人员的尚新城可以作出物业费优惠政策的承诺，且中铁公司未提交证据证明刘建军在买房时即知道自己不符合该销售政策。综上，该返还物业费的承诺对中铁公司有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在刘建军已经交纳涉案期间物业费的情况下，可以依据双方之前的约定要求中铁公司返还一年物业费。综上所述，刘建军要求中铁公司返还物业费的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：被告中铁房地产集团北京浩达置业有限公司返还原告刘建军2017年10月29日至2018年10月28日期间的物业费4181.4元，于本判决生效之日起7日内执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告刘建军已预交），由被告负担中铁房地产集团北京浩达置业有限公司，于本判决生效之日起7日内执行。本判决为终审判决。审 判 员 胡小静二〇二一年三月三日法官助理 周家辉书 记 员 姚武男