吉林省珲春市人民法院民事判决书（2021）吉2404民初461号原告:中国建设银行股份有限公司珲春支行，住所地吉林省珲春市龙源西街**。负责人:石晶泉，行长。委托诉讼代理人:王建龙，吉林华烁律师事务所律师。被告:姜玉实，女，1990年8月26日出生，朝鲜族，住吉林省珲春市。委托诉讼代理人:朴赞基，吉林由正律师事务所律师。被告:吉林省富民集团有限公司珲春分公司，住所，住所地吉林省珲春市靖和街文化路**div>法定代表人:陈金富，经理。被告:吉林省富民集团有限公司，住所地吉林，住所地吉林省长春市二道区富民花园小区**101门市>法定代表人:陈金富，董事长。原告中国建设银行股份有限公司珲春支行（以下简称“建设银行珲春支行”）与被告姜玉实、吉林省富民集团有限公司珲春分公司（以下简称“富民珲春分公司”）、吉林省富民集团有限公司（以下简称“富民集团”）借款合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行珲春支行及其委托诉讼代理人王建龙，被告姜玉实的委托诉讼代理人朴赞基到庭参加了诉讼。被告富民珲春分公司、富民集团经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建设银行珲春支行向本院提出诉讼请求：1.解除与姜玉实签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.要求姜玉实立即偿还借款本金386695.28元及支付截止2020年6月18日的利息41132.14元，自2020年6月19日起按照合同约定的利息及罚息标准支付借款全部偿还之日止的利息；3.要求姜玉实、富民珲春分公司、富民集团支付律师费1500元；4.对抵押物享有优先受偿；5.富民珲春分公司、富民集团承担连带保证责任。事实和理由：2016年4月1日，建设银行珲春支行与姜玉实签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定建设银行珲春支行向姜玉实提供借款40万元，借款期限为360个月，即自2016年3月25日起至2046年3月25日止，还款方法为等额本息还款法。姜玉实以其购买的位于珲春市河南街富民壹庄园11排楼的房屋提供抵押担保，并于2016年4月1日办理预购商品房抵押权预告登记。富民珲春分公司对上述借款提供连带责任保证，保证期间至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建设银行珲春支行核对无误、收执之日止。富民珲春分公司系富民集团在珲春设立的分公司。合同签订后，建设银行珲春支行于2016年4月1日向姜玉实发放贷款40万元整，但姜玉实未能及时履行还款义务，依据《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条、第十七条的约定，建设银行珲春支行有权要求与姜玉实解除合同。姜玉实辩称，姜玉实与富民珲春分公司签订的商品房买卖合同已在2017年5月解除，故姜玉实与建设银行珲春支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》目的已无法实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，故同意解除《个人住房（商业用房）借款合同》，剩余贷款应由富民珲春分公司负责偿还。富民珲春分公司、富民集团未作答辩。建设银行珲春支行围绕其诉讼请求依法提交了个人住房（商业用房）借款合同（编号：220090205-0011-201601320）、中国建设银行个人贷款支付凭证、2016年4月1日中国建设银行吉林省分行个人贷款支付委托书、抵押权预告登记证明、中国建设银行个人贷款对账单。姜玉实对证据的真实性及证明内容均没有异议，但称案涉借款应当由富民珲春分公司承担。姜玉实为了证明自己的主张依法提交了（2016）吉2404民初2494号民事判决书。证明姜玉实与富民珲春分公司签订的商品房买卖合同已在2017年5月解除。建设银行珲春支行对证据的真实性及证明目的均无异议。称该份判决是基于姜玉实与富民集团珲春分公司商品房买卖合同关系作出的，本案是基于金融借款合同要求姜玉实、富民集团、富民珲春分公司承担相应责任，法律关系并不相同，不能依据该判决免除姜玉实还款责任。富民珲春分公司、富民集团经本院传唤未到庭，视为放弃其质证权利。本院根据庭审调查，对上述证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：富民珲春分公司系富民集团公司在珲春市设立的分公司。2016年4月1日，借款人姜玉实与贷款人建设银行珲春支行、保证人富民珲春分公司签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款40万元，购置由富民珲春分公司出售的位于珲春市靖和街富民壹庄园11号楼1单元0201室，借款期限360个月（2016年3月25日至2046年3月25日），等额本息还款。贷款利率为浮动利率即在基准利率水平上上浮10%，借款逾期的罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。姜玉实用其购买的房屋提供抵押担保，富民珲春分公司为该笔借款提供连带阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。贷款人为实现债权而支出的律师费由借款人承担。同日，建设银行珲春支行与姜玉实办理了抵押权预告登记手续。建设银行珲春支行将40万元贷款按照合同约定发放给富民珲春分公司。姜玉实自2016年5月1日起至2016年11月1日止按月偿还贷款。富民珲春分公司偿还了自2016年12月26日至2018年8月31日止的贷款。自2018年9月1日起涉案借款即停止偿还。截止2020年6月19日，尚欠贷款本金386695.28元，利息37451.18元及罚息3680.96元。另查明，2016年11月29日姜玉实向本院提起诉讼，以富民珲春分公司未按照约定期限交付房屋为由要求解除其与富民珲春分公司签订的《商品房买卖合同》，同时要求富民珲春分公司与富民集团共同支付购房款313000元、按揭贷款15705.41元及支付违约金16435.27元。本院于2017年5月3日作出（2016）吉2404民初2494号民事判决，解除了姜玉实与富民珲春分公司签订的《商品房买卖合同》，富民珲春分公司与富民集团共同向姜玉实支付购房款313000元、按揭贷款15705.41元及支付违约金16435.27元。再查明，建设银行珲春支行为本次诉讼支付律师服务费1500元。本院认为，姜玉实与建设银行珲春支行、富民珲春分公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效。本案相关的《商品房买卖合同》因富民珲春分公司逾期交房已被本院生效判决解除,致使姜玉实与建设银行珲春支行、富民珲春分公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》目的无法实现,现姜玉实同意解除该合同，故建设银行珲春支行诉请解除《个人住房（商业用房）借款合同》的主张本院予以支持。建设银行珲春支行通过诉讼方式主张解除合同,本院以邮寄方式向姜玉实送达起诉状等相关法律文书,姜玉实于2020年12月7日收到文书,即此时合同解除。关于合同解除后借款返还责任和律师费承担问题，根据关于《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，应由富民珲春分公司将收取的购房贷款本金及利息返还建设银行珲春支行，姜玉实不负有返还义务。根据《个人住房（商业用房）借款合同》约定,借款人应承担贷款人实现债权支出的律师服务费,结合本案建设银行珲春支行诉讼请求的标的金额,建设银行珲春支行主张的律师费1500元符合《吉林省律师法律服务收费行业指导标准》中有关民事案件的收费标准,现因《个人住房（商业用房）借款合同》与《商品房买卖合同》的解除系富民珲春分公司逾期交房所致，故姜玉实向建设银行珲春支行承担的损失赔偿责任亦应由富民珲春分公司承担。根据《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”因富民珲春分公司系富民集团的设立的分公司，不能独立承担民事责任,应由其具备法人资格的富民集团承担民事责任。综上，富民珲春分公司的返还购房款本金和利息及支付律师费的责任,应由富民集团承担。关于建设银行珲春支行主张对抵押物实现优先受偿权的诉请，根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定,预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。据此,抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权,而是将来发生抵押权变动的请求权。本案中,建设银行珲春支行作为涉案房产抵押权预告登记的权利人,无权以涉案房产折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。故，本院对建设银行珲春支行的该项请求不予支持。富民珲春分公司、富民集团经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃了抗辩、举证、质证的权利，由此产生的不利后果应由其承担。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认中国建设银行股份有限公司珲春支行与姜玉实、吉林省富民集团有限公司珲春分公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》已于2020年12月7日解除；二、吉林省富民集团有限公司于本判决发生法律效力之日向中国建设银行股份有限公司珲春支行返还借款本金386695.28元，并支付利息41132.14元（截止2020年6月18日）及自2020年6月19日起按照合同约定的利息及罚息标准支付借款实际返还之日止的利息；三、吉林省富民集团有限公司于本判决发生法律效力之日向中国建设银行股份有限公司珲春支行支付律师费1500元；四、驳回中国建设银行股份有限公司珲春支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7740元，减半收取3870元，由吉林省富民集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员 王 晶二〇二一年三月三十一日书记员 于惠媛