广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初6249号原告：陈展雁，女，1979年11月12日出生，汉族，住广东省佛山市南海区××××××××××××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××021。委托诉讼代理人：林少锋，广东华鸿律师事务所律师。被告：佛山市南海区黄岐房地产总公司，住所地广东省佛山市南海区黄岐，统一社会信用代码914×××××××××××217L。法定代表人：吴伟祺，任经理。委托诉讼代理人：张韬略，系该公司员工。委托诉讼代理人：黄钻芳，系该公司员工。第三人：唐秀英，女，1948年4月4日出生，香港特别行政区居民，港澳居民来往内地通行证号码×××××××。委托诉讼代理人：王平波，系唐秀英儿子。原告陈展雁与被告佛山市南海区黄岐房地产总公司（以下简称“黄岐公司”）、第三人唐秀英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用普通程序于2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林少锋、被告的委托诉讼代理人张韬略、第三人的委托诉讼代理人王平波均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认位于佛山市南海区××××××××××××××××××××的不动产所有权属于原告所有；2、请求判令被告协助原告将佛山市南海区××××××××××××××××××××的不动产权过户登记至原告名下；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2011年约定将被告位于佛山市南海区×××××××××铺的不动产所有权（建筑面积45.78平方米、框架结构、层高5.5米）以188000元转让给原告。其后，原告向被告支付全部购房款项后，双方于2012年9月27日签订《广东省商品房买卖合同》一份，再次以书面形式确认上述商铺的买卖一事。合同签订后，被告向原告出具《商品房屋产权权属转移证》及《佛山市南海区共用宗土地房产“两证合一”登记申请书》各一份，明确上述商铺已售卖给原告的事实，但因被告至今无法向原告出具上述商铺的购房发票，导致原告无法办理该商铺的不动产权过户登记手续，仅能一直使用至今，对原告的权益造成严重影响。综上所述，原告为维护其合法权益，特向法院依法提起诉讼，望判如所诉！被告辩称，一、涉案商铺非黄岐公司的物业，黄岐公司无义务协助被黄岐公司办理过户手续。根据生效的（2002）粤高法民一终字第71号民事判决的认定，黄岐公司和（香港）明和实业发展公司（下述“明和公司”）签订《合作开发明珠广场协议书》无效，明珠广场项目属明和公司独自开发经营，开发明珠广场项目所产生的利润归明和公司享有，黄岐公司除收取土地款和部分因以黄岐公司名义办理项目有关手续承担相关法律责任的利润外，对明珠广场不享有其他权利。故涉案商铺并非黄岐公司享有的物业，黄岐公司无义务协助原告办理过户手续。二、为解决民事判决书（2002）粤高法民一终字第71号履行，明和公司（王名棣）将被查封的60间商铺应收未收的房款用于偿还剩余债务。2003年10月10日，佛山中院作出（2003）佛中法执字第324号民事裁定书，查封被执行人明和公司所有位于南海区黄岐镇广佛路明珠广场的60个商铺（涉案146号商铺包含在内）的财产。期间，明和公司（王名棣）从2004年9月开始至2007年6月间先后，私自以低价将上述60间商铺出售给多人。其中，吴丽英于2006年10月24日购买了涉案146号商铺。2010年7月，为解决民事判决书（2002）粤高法民一终字第71号履行，明和公司（王名棣）将被查封的60间商铺应收未收的房款用于偿还剩余债务。上述商铺购房业主补交的购买商铺的款项，在扣除开具销售发票所需支付的全部税费后，用于支付上述案件判决判给黄岐公司的款项。购房业主汇款后，黄岐公司提供办理房产证所需的全部资料，由购房业主自行办理商铺的产权证。三、因原告的过错，其直至2012年6月才处理好涉案商铺的转让关系，错失了办证时机。虽原告于2011年8月21日代王名棣偿还欠黄岐公司的款项129846.88元，但其直至2012年6月3日才处理好与涉案商铺原业主吴丽英的转让关系。在没有收到转让证明前，即原业主未明确表示放弃涉案商铺前，黄岐公司不能将办证资料移交给原告。2012年6月3日后原告已错失了办证时机，黄岐公司提供所有可提供的办证资料，仍无法帮助原告办理房产证。综上所述，恳请法院驳回被黄岐公司的诉讼请求。第三人辩称，涉案物业根据71号判决及佛山中院的查封清单可以确认，属于明和公司及王名棣、唐秀英所有。黄岐公司无权处分，唐秀英不同意将涉案房屋出卖给陈展雁，依照婚姻法的相关规定，陈展雁无权取得涉案房屋所有权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：案涉物业位于佛山市南海区×××××××××××××××××××。明和公司于1994年于香港开业，于2003年结业。王名棣是明和公司结业时的独资东主。2010年，王名棣又于香港成立明和公司，并独资经营。1994年8月18日，黄岐公司与明和公司签订《合作开发明珠广场协议书》，约定黄岐公司提供土地，明和公司投入资金开发“明珠广场”。合同签订后，明和公司挂靠黄岐公司，借用黄岐公司的资质对“明珠广场”进行开发建设。2002年，广东省高级人民法院针对黄岐公司与明和公司的纠纷，作出（2002）粤高法民一终字第71号民事判决书，判决：黄岐公司与明和公司签订的《合作开发明珠广场协议书》无效；明和公司向黄岐公司支付2985477.4元；“明珠广场”尚未出售的住宅房屋59.30平方米、商铺4702.16平方米和车库3354.30平方米归明和公司所有，该部分待售房产以双方于2001年4月21日一致确认的《明珠广场住宅、商铺、车位经存情况表》为准；等等。因明和公司没有履行上述判决所确定的义务，佛山市中级人民法院根据申请立案执行，并在执行过程中查封了明和公司在明珠广场的60间铺，其中包括案涉146号铺。2012年8月，黄岐公司与明和公司就上述（2002）粤高法民一终字第71号民事判决之履行订立《和解协议》，约定：王名棣以被查封的60间商铺应收未收的房款、及未转让车库的拍卖款等款项偿还判决项下债务；黄岐公司承诺购房业主交付房款后，按71号判决协助办理明珠广场判归明和广场所有房屋、商铺的产权证书；等等。2011年8月21日，陈沛玲向黄岐公司账户转账129846.88元。2012年8月15日，陈沛玲向黄岐公司出具《承诺函》，内容为上述129846.88元为其代王名棣偿还黄岐公司的款项。2011年9月26日，王小雅、吴丽英账户分别进账68300元、200000元。同日，吴丽英出具《收据》，内容为：“现收到陈展雁为购买明珠广场146号铺支付的剩余房款428000元整。人民币428000元分配如下：1.68300元支付给王名棣（王小雅）；2.359700元支付给吴丽英。”同年10月，陈展雁办理了案涉146号商铺的用水、用电变更用户信息业务，变更后水费、电费通过陈展雁账户扣缴。2012年6月3日，吴丽英向黄岐公司出具《证明》，内容为吴丽英位于明珠广场146号的商铺转让给陈展雁。同月5日，王名棣于上述证明手写“以上证明由王名棣提供，若有差错一律由王名棣承担法律责任”。2012年9月27日，黄岐公司与陈展雁签订《商品房买卖合同》，约定：陈展雁向黄岐公司购买明珠广场首层146号商铺，建筑面积45.78平方米，总价188000元。王名棣于合同出卖人“委托代理人”处签字。黄岐公司又向陈展雁出具了落款日期为1999年8月2日的《权属证明书》，内容为陈展雁向黄岐公司购买了明珠广场146号铺。另，黄岐公司为陈展雁就案涉146号铺办证而填写的《佛山市南海区共用宗土地房产“两证合一”登记申请书》加盖公章。2012年10月24日，王名棣、明和公司向黄岐公司出具《明珠广场未收楼明细表》，表内列明20处不动产，其中案涉146号铺列明户主为陈展雁。本院于诉讼中另查明：1.明珠广场管理处于2020年2月26日出具《证明》，称陈展雁自2012年起使用案涉146号商铺至今，每月管理费由陈展雁支付。2.1990年，王名棣、唐秀英领取了编号为双（65）字第31号的结婚证。2019年9月27日，罗定市××××××民委员会出具《证明》，称王名棣、唐秀英原籍该村，于1965年1月29日依农村习俗拜堂结成夫妻，于1990年申请补发双（65）字第31号结婚证。3.1989年4月8日，王名棣与陈玉霞领取了结婚证。2010年9月9日，香港特别行政区区域法院出具《暂准判令转为绝对判令证明书（离婚案）》，内容为陈玉霞与王名棣的婚姻于2010年9月6日解除。4.诉讼中，黄岐公司陈述：案涉商铺是陈展雁向王名棣购买，黄岐公司根据王名棣的要求与陈展雁签订《商品房买卖合同》，以作办证之用。5.佛山市自然资源局南海分局在回复本院调查函时称，没有查询到地址为佛山市南海区××××××××××××××××××，只查询到佛山市南海区××××××××××××××××××××情况登记表。6.佛山市南海区豪信物业管理有限公司出具的物业管理费收据显示，陈展雁所交纳物管费的商铺的位置为“×××××××#铺”。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。第三人唐秀英为香港特别行政区居民，本案为涉港民事纠纷。案涉不动产位于内地，各方在庭审中选择适用内地法律，符合规定，本院予以确认，故本案应适用内地法律。根据（2002）粤高法民一终字第71号民事判决及黄岐公司与明和公司签订的《和解协议》，明和公司对案涉146号铺等“明珠广场”部分物业有处分权，而王名棣作为明和公司的独资投资人，有权代表明和公司出售、处分上述商铺。从当事人陈述及案件证据可以判断，案涉商铺原由吴丽英所购，后吴丽英以428000元的价格转让给陈展雁，王名棣对上述转让行为予以确认，并在其后的《明珠广场未收楼明细表》列明商铺户主为陈展雁，同时要求黄岐公司与陈展雁签订《商品房买卖合同》以办理产权证书，而陈展雁自2012年起占有使用案涉商铺，即物业已经实际交付。由此分析，本案存在真实有效的房屋买卖合同关系，且合同已切实履行，陈展雁购买了案涉商铺。根据黄岐公司与明和公司签订的《和解协议》，黄岐公司应协助明和公司办理已出售房屋的产权登记手续，为业主办领房屋产权证，故对陈展雁主张黄岐公司协助其办理涉讼房屋产权登记手续的请求，本院予以支持。房屋买卖文件所显示的商铺为佛山市南海区××××××××××××××××××，而佛山市自然资源局南海分局所登记的是佛山市南海区××××××××××××××××××××，该登记的门牌地址与明珠广场物管公司佛山市南海区豪信物业管理有限公司所出具收据的地址一致，可见房屋买卖文件项下商铺与佛山市自然资源局南海分局所登记的商铺为同一商铺，办理物权登记的门牌地址应以佛山市自然资源局南海分局的登记为准。至于陈展雁的确权主张，由于不动产物权的设立、变更需经依法登记发生效力，现涉讼房屋尚未办理一手房产证，陈展雁与黄岐公司双方尚未办理相应的权属变更登记手续，未产生物权设立、变动的效力，陈展雁请求确认涉讼房屋归其所有没有法律依据，本院对陈展雁的相应请求不予支持。唐秀英主张案涉商铺属于明和公司及王名棣、唐秀英，其不同意将该商铺出售予陈展雁。但如上述，吴丽英购买了案涉商铺后数年再将商铺转让给陈展雁，王名棣、明和公司并非交易的相对方，仅确认交易并要求黄岐公司配合办证；商铺交易价格折合约每平方米10000元，与当时市价基本相符，本案没有证据显示交易时吴丽英无处分权或恶意处分了他人的财产，故唐秀英答辩主张上述买卖属无权处分，缺乏依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、佛山市南海区黄岐房地产总公司应于本判决发生法律效力之日起十日内协助陈展雁办理将佛山市南海区×××××××××侧明珠广场8座146号商铺登记至陈展雁名下的手续。二、驳回陈展雁的其他诉讼请求。本案适用普通程序结案，案件受理费全额收取4060元（原告已预交），由原告负担3960元，由被告负担100元。被告承担的部分应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告已预交且应退还的诉讼费用100元，在本判决发生法律效力后经其书面申请,本院予以退还。如不服本判决，第三人可在判决书送达之日起三十日内，其他当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  冼文舜人民陪审员  杨雪萍人民陪审员  袁 单二〇二一年三月二十六日书 记 员  韦可楠