广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终1213号上诉人（一审原告）：钟伟良，男，汉族，1968年8月17日出生，住广东省化州市×××××××××××，公民身份号码为440××××××××××××732。上诉人（一审原告）：颜小燕，女，汉族，1970年2月10日出生，住广东省化州市×××××××××××，公民身份号码为440××××××××××××748。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：陈志开，广东瑞轩律师事务所律师。被上诉人（一审被告）:东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司，住所地为广东省东莞市×××××××××××××××××期多层公寓A1-A5栋商铺07。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：陈雅丽，系该公司员工。上诉人钟伟良、颜小燕因与被上诉人东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司（以下简称富盈御墅莲峰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初15644号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钟伟良、颜小燕向一审法院提起诉讼，请求：1.富盈御墅莲峰公司向钟伟良、颜小燕支付逾期办证损失40570元（以已付房价款644950元为基数，按年利率4%，从2018年1月19日起计至2019年8月15日即钟伟良、颜小燕取得案涉商品房房地产权属证书截止）；2.本案诉讼费用由富盈御墅莲峰公司负担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起三日内向钟伟良、颜小燕支付逾期办证违约金8976元；二、驳回钟伟良、颜小燕的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费407元（已减半收取），由钟伟良、颜小燕负担317元，东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司负担90元。一审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初15644号民事判决书。上诉人钟伟良、颜小燕向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，改判支持钟伟良、颜小燕全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由富盈御墅莲峰公司承担。事实与理由：（一）一审法院依据无效的格式条款认定逾期时间扣减365天，属适用法律错误。1.双方所签订的《商品房买卖合同》“关于产权登记的约定”条款中，关于实际交付之日起60日内未履行办证义务的后果显然指向的是超过该时间即构成违约的情况，而“出卖人应自该商品房实际交付之日起365日内完成上述权属登记资料提交备案的义务”列为“不能在规定期限内取得房地产权属证书”情况下的处理方法，在此处应列为违约责任，而该条款在逻辑上与前述条款相矛盾。同时，附件五第八条将办证义务自本合同中的“60日递交资料义务”修改为365日以及将违约责任定为房价款的万分之五，明显减轻了富盈御墅莲峰公司责任，排除了钟伟良、颜小燕权利，但富盈御墅莲峰公司作为提供格式条款一方未将该修改特别标识等合理方式对钟伟良、颜小燕予以说明，该条款依法应为无效。2.根据东莞市第二人民法院（2017）粤1972民初9137号等系列案与东莞市中级人民法院（2018）粤19民终5648号等系列案判例显示，两级法院均认定《商品房买卖合同》附件五第八条为格式条款且为无效条款。（二）一审法院认定逾期时间扣减74天，属适用事实错误，在钟伟良、颜小燕案涉房屋没有加建改建，没有任何过错的情况下扣减74天逾期时间是没有事实依据的，是违反诚实信用、公平原则的。1.钟伟良、颜小燕案涉房屋不存在加建改建的情况，根据常平镇房地产管理所出具的多份公告与通知可知，钟伟良、颜小燕的房屋可以正常办证，不存在影响办证的所谓客观原因。2.在钟伟良、颜小燕案涉房屋不存在加建改建的情况下，一审法院以所谓的客观原因扣减74天逾期时间，与东莞市中级人民法院（2019）粤19民终8447号生效判决的认定不一致，违反了同案同判的原则，损害了法院的司法公信力。3.事实上，案涉“富盈山水华庭”小区尚有几户房屋因加建改建未取得不动产权证书，但案涉小区绝大部分房屋已取得不动产权证书，这也印证了部分房屋存在加建改建的情况不影响无加建改建房屋正常办理房屋所有权首次登记手续。（三）根据《不动产登记暂行条例》第八条与《不动产登记暂行条例实施细则》第五条规定，房屋可以幢、层、套、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间为不动产单元进行不动产登记，包括进行所有权首次登记，案涉小区是以套为单元进行所有权首次登记的，即“分户确权”，在首次登记过程中，即使某些房屋存在加建改建的情况，亦不影响不存在加建改建的房屋进行首次登记。一审法院以某些房屋存在加建改建的“客观原因”为由，扣减74天的逾期时间是无事实与法律依据的，也违反了不动产登记暂行条例等法律规定。被上诉人富盈御墅莲峰公司答辩称：（一）一审判决认定事实合法，适用法律正确，应予以维持。《商品房买卖合同》附件5的约定是双方的真实意思表示，钟伟良、颜小燕也在附件每一页上签字予以认可，该条款对双方有约束力。钟伟良、颜小燕列举东莞市第二人民法院的判决不具有参考价值，该院及东莞市中级人民法院仍有生效判决认定该条款有效，生效判决认定应按交房365天之后起算，且钟伟良、颜小燕代理人在代理该系列案中有个别案件在开庭时变更诉讼请求，主动扣除365天，由此证明其主动认可该条款的有效性和合法性。（二）一审判决认定逾期办证的天数扣除因钟伟良、颜小燕违建导致无法办证的天数有事实依据，有证据支持，有合同依据。本案提交的证据与之前的案件不一样，本案提供了完整的常平镇房管所的公告，因此，钟伟良、颜小燕提交判例的事实部分与本案有差异，不具有参考价值。经审理查明，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷案件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。钟伟良、颜小燕对一审法院认定的计算基数和计算标准均没有异议，本案二审的争议焦点为：逾期时间的认定问题。对此，本院分析如下：首先，关于起算时间的认定。《商品房买卖合同》第十五条第3项内容有下划线提示，合同附件五有钟伟良、颜小燕的签名和捺印，故钟伟良、颜小燕主张富盈御墅莲峰公司未履行提示义务缺乏依据。而且，《商品房买卖合同》第十五条第3项和附件五第八条第1项内容，不属于免除富盈御墅莲峰公司的责任或者排除钟伟良、颜小燕主要权利。因此，钟伟良、颜小燕主张前述条款无效的理由不成立，本院不予支持。根据前述条款约定，出卖人自商品房实际交付之日起超过365日内仍未能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的，需承担违约责任。因此，一审法院认定逾期时间自交房之日起365日后起算并无不当，本院予以维持。其次，关于是否扣减74天的问题。房管部门就部分业主加建改建的行为要求其进行整改，从而导致办证迟延，因该迟延的结果并非富盈御墅莲峰公司导致的，故一审认定逾期办证时间应扣减74天并无不当，本院亦予以维持。综上所述，上诉人钟伟良、颜小燕的上诉请求于法无据，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费589.85元，由上诉人钟伟良、颜小燕负担。钟伟良、颜小燕已预交814元，对于钟伟良、颜小燕多预交的二审受理费224.15元，本院予以退回。本判决为终审判决。审判长  卢健如审判员  冯婉娥审判员  徐华毅二〇二一年三月三十日书记员  黎紫姗