四川省自贡市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川03执复6号 复议申请人（利害关系人）：曹桂玉，女，1974年2月13日出生，汉族，住四川省荣县。 委托诉讼代理人：谢先国，四川元宇律师事务所律师。 复议申请人（利害关系人）：王梓森，男，2002年7月20日出生，汉族，住四川省荣县。 委托诉讼代理人：谢先国，四川元宇律师事务所律师。 申请执行人：中国邮政储蓄银行股份有限公司荣县支行，住所地四川省荣县旭阳镇荣州大道一段531-543号。 负责人：陈权，行长。 委托诉讼代理人：郝飞，该公司职工。 被执行人：潘奕坪，男，1971年9月21日出生，汉族，住四川省荣县。 被执行人：王琳，女，1978年5月9日出生，汉族，住四川省荣县。 复议申请人曹桂玉、王梓森不服四川省荣县人民法院（2021）川0321执异2号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。 四川省荣县人民法院在执行中国邮政储蓄银行股份有限公司荣县支行（简称邮政银行荣县支行）与潘奕坪、王琳金融借款合同纠纷一案中，曹桂玉、王梓森对其拍卖所得的坐落于荣县旭阳镇荣州大道三段美丽星城X-X号（产权证号：荣房权证荣字第XXX号，建筑面积133.52平方米）商业服务用房提出异议，认为拍卖平台标的物图片的错误展示导致异议人作出错误的意思表示，违背异议人的真实意思，故请求撤销四川省荣县人民法院（2020）川0321执恢443号之二执行裁定，并返还异议人缴纳的购房款和保证金。 执行法院查明，邮政银行荣县支行与潘奕坪、王琳金融借款合同纠纷一案，执行法院于2019年5月14日作出（2019）川0321民初786号民事调解书，确认：一、被告潘奕坪、王琳欠原告中国邮政储蓄银行股份有限公司荣县支行借款本金1163135.64元及利息、复利（截止2019年4月1日的利息、复利为53085.20元。以实际所欠借款本息为基数，自2019年4月2日起至付清本息为止的利息、复利按借款合同的约定计算），于2019年6月30日前全额偿还；二、原告中国邮政储蓄银行股份有限公司荣县支行对被告潘奕坪、王琳共有的坐落于四川省荣县旭阳镇荣州大道二段金碧城水岸蓝苑X-X-X号建筑面积138.16平方米、坐落于旭阳镇荣州大道三段美丽星城X-X号建筑面积133.52平方米的房屋依法折价、拍卖、变卖后的价款在本调解协议第一项确定的债权范围内优先受偿；三、案件受理费15746元、减半收取计7873元，由被告潘奕坪、王琳共同负担（原告已预交，被告潘奕坪、王琳在履行上述债务时一并给付原告）。履行期限届满后，因被执行人潘奕坪、王琳未履行义务，邮政银行荣县支行向执行法院申请执行。2020年11月25日，执行法院作出（2020）川0321执恢443号执行裁定书，裁定拍卖被执行人潘奕坪、王琳所有的坐落于四川省荣县旭阳镇荣州大道三段美丽星城X-X号商业服务用房（产权证号：荣房权证荣字第XXX号，建筑面积133.52平方米）。2020年11月26日，执行法院在阿里巴巴司法拍卖网络平台发布《关于拍卖（一拍）荣县旭阳镇荣州大道三段美丽星城X-X号商业服务用房的公告》及《竞买须知》，并展示拍卖标的物照片五张（标的物与相邻商业房一并用于经营茶坊，在展示的五张照片中，四张系拍卖标的物整体或部分展示照片，关于厨房部分的一张不是本次拍卖标的物照片）。定于2020年12月27日10时至2020年12月28日10时止（延时除外）在阿里巴巴司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动。公告第一条载明：标的物名称为荣县旭阳镇荣州大道三段美丽星城X-X号商业服务用房【产权证号：荣房权证荣字第XXX号，建筑面积133.52平方米；国有土地使用权证号：荣国用（2014）字第XXX号，使用权面积11.76平方米，使用权类型：出让，终止日期2049年12月23日】。公告第三条载明，有意者请与本院联系，统一定于2020年12月11日11:00——12:00时安排看样。公告第六条以加粗字体载明，特别提醒：标的物以实物现状为准，执行法院不承担本标的瑕疵保证。有意者请亲自实地查看和了解，未查看、了解的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。竞买须知第四条以加粗字体载明，有意者请亲自实地查看和了解，未查看、了解的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。2020年12月28日，曹桂玉、王梓森以1440000元最高价竞得。2020年12月30日，执行法院作出（2020）川0321执恢443号之二执行裁定书，裁定荣县旭阳镇荣州大道三段美丽星城X-X号商业服务用房【产权证号荣房权证荣字第XXX号，建筑面积133.52平方米；国有土地使用权证号：荣国用（2014）字第XXX号，使用权面积11.76平方米】的所有权归买受人曹桂玉（公民身份号码XXX）、王梓森（公民身份号码XXX）按份共有，房产份额各50%；荣县旭阳镇荣州大道三段美丽星城X-X号商业服务用房所有权自本裁定送达买受人时起转移。2021年1月4日，执行法院在标的物现场向买受人曹桂玉交付标的物，并留置送达成交裁定；曹桂玉以拍卖标的物系“悠然茶坊”经营范围内全部房产，而本院交付标的物仅“悠然茶坊”经营范围内部分房产，存在重大误解为由，拒绝接收拍卖财产，请求撤销拍卖，并返还其购房款和保证金。 执行法院认为，邮政银行荣县支行与潘奕坪、王琳金融借款合同纠纷一案中，在阿里巴巴司法拍卖网络平台发布《关于拍卖（一拍）荣县旭阳镇荣州大道三段美丽星城X-X号商业服务用房的公告》及《竞买须知》中，已明确告知了拍卖标的物的具体位置、面积、产权证号、国有土地使用权证号、拍卖时间及安排看样时间，并用加粗字体对标的物竞买人进行了特别提醒，标的物以实物现状为准，执行法院不承担本标的瑕疵保证。有意者请亲自实地查看和了解，未查看、了解的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。竞买人在报名参与竞拍时，应对拍卖标的物实物现状进行详细了解并确认。本案中，案涉标的物与相邻商业房共同用于经营茶坊，与相邻商业房之间并无隔绝，并不是独立的存在，执行法院将标的物外观整体展示不可避免地会展示到相邻商业房部分，标的物图片的展示是为竞买人确定购买标的物的位置及现状情况作客观参考；商业服务用房的价值主要受坐落位置、建筑面积、装修等影响；异议人认可在参与竞买前清楚此次拍卖标的物坐落位置；而拍卖公告明确载明了标的物建筑面积，该面积与茶坊整体建筑面积存在显著差异，竞买人在竞拍前应认真阅读拍卖公告和竞买须知，对拍卖标的物存有疑问的应联系拍卖法院予以核实，同时在竞拍前应按拍卖公告要求联系拍卖法院安排实地看样，未实地看样应视为对标的物现状的确认。虽拍卖展示的第一张关于厨房的照片与拍卖标的物不符，但不足以达到标的物照片展示严重失实，无法实现买受人购买商业用房的目的。因此,曹桂玉、王梓森以执行法院将不属于本次拍卖标的范围的厨房和相邻商业房予以展示，致使其错误地认为拍卖范围包括相邻商业房在内的茶坊全部房产，产生重大误解，违背其真实意思表示为由请求撤销网络司法拍卖的异议不符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一项规定“由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外”的情形，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一项规定，裁定驳回异议人曹桂玉、王梓森的异议请求。 曹桂玉、王梓森向本院复议称:一、四川省荣县人民法院在拍卖房屋时错误地将不属于拍卖部分的房屋图片展示到拍卖网络平台上，复议申请人依据该展示认为拍卖标的物是在经营的“悠然茶坊”整体房屋，从而作出买受该房屋的行为，该行为系因重大误解而作出的，违背复议申请人真实意思表示；二、四川省荣县人民法院所作出的执行裁定认定事实不清，将其在拍卖中错误展示不属于拍卖房屋的部分照片归责于房屋本身的权利瑕疵，从而误导复议申请人违背真实意思表示作出了买受该房屋的行为，严重损害了复议申请人的合法权益。综上，请求撤销荣县法院作出的（2021）川0321执异2号执行裁定以及（2020）川0321执恢443号之二执行裁定并返还复议申请人缴纳的购房款和保证金，其自愿放弃资金占用利息。 申请执行人邮政银行荣县支行未答辩。 被执行人潘奕坪、王琳未答辩。 本院查明的事实与执行法院查明的事实基本一致。 另查明，案涉拍卖房产系“悠然茶坊”的一部分，执行法院在拍卖前未告知竞买人该情况,且未对拍卖房产进行标识。 本院认为，案涉拍卖房产系“悠然茶坊”的一部分，并非全部，执行法院在告知复议申请人拍卖房产系带租拍卖这一权利瑕疵时，未告知当事人拍卖房产系“悠然茶坊”的一部分，也未对拍卖房产进行对应标识，执行法院认为已明确告知了拍卖标的的具体位置与查明的事实不符,且在拍卖网上公布不属于本次拍卖房产的照片,上述情况足以使竞买者产生重大误解。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一项“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外……”，复议申请人的拍卖行为是因产生了重大误解而作出，该网络司法拍卖行为可撤销，其自愿放弃资金占用利息，其复议请求符合法律规定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一项规定，裁定如下： 一、撤销四川省荣县人民法院（2021）川0321执异2号执行裁定； 二、撤销四川省荣县人民法院（2020）川0321执恢443号之二号执行裁定； 三、返还曹桂玉、王梓森保证金及拍卖款合计1440000元。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 王爔聆 审 判 员 陈精伟 审 判 员 黄观海 二〇二一年三月二十五日 法官助理 舒晓瑜 书 记 员 邹思雨