北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初24714号原告：张志芹，女，1970年8月7日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：陈旭，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：田源源，北京市隆安律师事务所律师。被告：谭艳秋，女，1963年10月1日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：汤道金，北京市京豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡萌，北京市京豪律师事务所实习律师。原告张志芹与被告谭艳秋合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告张志芹及其委托诉讼代理人陈旭、田源源、被告谭艳秋及其委托诉讼代理人汤道金、蔡萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张志芹向本院提出诉讼请求：1.判令确认被告名下位于西城区玉桃园三区X号楼X号房屋（以下简称西城房屋）的所有权属原告所有（房屋价值暂定为1万元）；2.判令被告立即将西城房屋过户到原告名下。诉讼过程中，张志芹变更诉讼请求为：判令被告协助原告办理西城区玉桃园三区X号楼X层X门X号房屋的所有权转移登记手续，将该房屋的所有权登记在原告名下。事实和理由：原、被告原系邻居关系。1997年，原告与被告达成口头协议，原告用位于清河永泰西里两居室的房屋置换了西城房屋，并另行支付被告现金四万元，被告将西城房屋的发票、交费票据等书面材料原件均交与了原告。后，自1997年至今，原告一直在居住、使用西城房屋。原告曾多次试图联系被告办理房屋过户手续，但由于被告更改了电话，西城房屋的过户手续一直未予办理。2020年5月18日，被告突然找到原告，声称西城房屋已登记在其名下，并多次骚扰原告生活。因不堪其扰，原告多次报警求助。原告认为，西城房屋系原告以合理对价与被告置换而得，原告系西城房屋的合法所有权人。原告一直在西城房屋居住几十载。今被告却罔顾事实，欺骗房屋管理部门将西城房屋登记在其名下，被告更多次侵犯原告住宅，扰乱原告正常生活，侵犯了原告的合法权益，为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。谭艳秋辩称，不同意原告的诉讼请求，没有合同约定。因为当时原告是朱玉华家的一个服务员，我也不知道她是他妻子，后来才知道他们结婚了，也没跟她打过任何交道，没有一次接触过。我只是跟朱玉华是发小，我们关系是很要好的朋友。至于他说的什么合同是没有的事。她说另行支付我4万元，这是没有的事，陈某这个人我不知道是谁。这房子是由一个叫陈宝荣的直接过户到我名下的，我只是通过朱玉华帮我买的清河这套房，是朱玉华一手帮我办理的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：朱玉华（身份证号码：XXX）与张志芹系夫妻关系，2012年3月30日，朱玉华发现死亡。一、坐落于北京市西城区玉桃园****楼**X门X房屋（以下简称西城房屋）1996年3月11日，被拆迁人谭艳秋（原住穿堂门胡同X号）申请向北京市房地产开发经营总公司（以下简称房开公司）回迁购买桃园小区X号楼X层一居室一套（西城房屋的施工号，以下简称回迁房），购房款金额为33975元。1996年5月6日，房开公司收到桃园二期拆迁户谭艳秋交购房款33975元。1997年10月20日，谭艳秋进住回迁房。同日，谭艳秋（甲方）以户主身份与管理单位北京市第一房屋修建工程公司玉桃园物业管理处签订《房屋委托管理合同》，约定甲方将西城房屋委托乙方管理。1998年9月3日，房开公司更名为北京天鸿集团公司。张志芹出示的注册号1101023212669《个体工商户营业执照》显示：2003年3月20日成立的北京桃相玉华美容美发厅的经营者为朱玉华，经营场所为北京市西城区玉桃园**。2007年6月6日，北京天鸿集团公司更名为北京首开天鸿集团有限公司。西城房屋所在的北京市西城区玉桃园三区X号楼的楼栋房屋所有权人于2010年7月26日登记为北京首开天鸿集团有限公司。2018年11月5日，谭艳秋与北京首开天鸿集团有限公司签订《房屋买卖合同书》，约定北京首开天鸿集团有限公司将西城房屋以成本价出售给谭艳秋。2019年12月17日，谭艳秋向西城房屋的属地登记机关申请办理房屋所有权转移登记，同年12月19日，西城房屋的权利人登记为谭艳秋。二、坐落于北京市海淀区永泰西里**楼**X门X房屋（以下简称海淀房屋）北京房修一物业管理有限公司及北京首开天鸿集团有限公司的档案资料显示：（一）1995年8月8日，北京市第一房屋修建工程公司第四工程处与陈宝荣就海淀房屋签订公有住宅租赁合同，约定陈宝荣承租海淀房屋。（二）1997年9月17日№0098328《换房协议书》内容有，序号1.谭艳秋，朝阳区甘露园X－X－X；序号2.陈宝荣，海淀永泰西里X－X－X。（三）1997年9月26日，北京市第一房屋修建工程公司第四工程处与谭艳秋就海淀房屋签订公有住宅租赁合同，约定谭艳秋承租海淀房屋。2011年7月28日，北京首都开发股份有限公司与谭艳秋签订《房屋买卖合同书》，约定北京首都开发股份有限公司将海淀房屋以成本价向谭艳秋出售。2013年1月，海淀房屋的房屋所有权人登记为谭艳秋，2013年10月，谭艳秋将海淀房屋出卖给案外人，2013年12月，海淀房屋的房屋所有权人转移登记为案外人。三、当事人的陈述（一）关于诉讼请求的依据。张志芹称“法律关系根据是双方在1997年左右订立了置换房屋的合同，是基于合同约定。是口头约定，口头约定的相对方是本案被告谭艳秋和朱玉华（原告之夫）。在1997年左右，约定的双方一方是张志芹和她的丈夫朱玉华。另一方是被告谭艳秋。约定的主要内容是原告和朱玉华用从陈宝荣处购买的海淀房屋置换被告的西城房屋。原告和朱玉华再向被告支付4万元现金”。谭艳秋称“没有原告所述的约定”。（二）关于西城房屋。张志芹称“1997年10月，西城房屋交付以后，被告也配合原告和朱玉华办理了交付入住手续，并且将当时办理交付入住以及此前办理拆迁和交费的相关票据单证都交给了原告。从1997年10月以后，西城房屋一直由原告和朱玉华用于出租一直到今天。在2012年3月，朱玉华突然去世，是突发疾病去世的。2020年被告在得知朱玉华已经去世以后，就产生了撕毁当年的约定，想要侵占房屋的想法，所以曾经多次上门索要房子也提起过腾房诉讼。这就是双方协议的内容和基本情况。一开始在1996年到2001年2002年左右，这个期间是出租给原告和朱玉华的一个朋友叫王鑫和，用于居住，当时没有开门脸房。从2003年左右办理了营业执照。以朱玉华的名义办理的，用于出租给租户，基本上是开理发店，断断续续出租给了很多不同的承租人，一直由原告和朱玉华收取租金。原告一直在使用西城的房子到现在。”谭艳秋称“这套房是拆我平房拆迁安置我的房子，是1996年、1997年玉桃园房子拆迁回迁的房屋。现在房屋地址位于西城区玉桃园三区X号楼X层X门X房子是我跟朱玉华说好的，因为我借了他65000元，后来是朱玉华找他们，不是张志芹，是朱玉华找的我跟我商谈说，我这是门脸房，这是我们俩说好的。我给他房子的原因是因为他要开门脸，从回迁我就没住过，拿钥匙，过一段时间就给了朱玉华让他开门脸用。现在房屋他一直就占着呢，我管他要房子他不给我。买房的手续交给了朱玉华，不是交给张志芹，当时是朱玉华要办营业执照”。（三）关于海淀房屋。张志芹称“背景情况就是原告、朱玉华、被告和陈宝荣都是居住在西直门内地区的邻居。原告和朱玉华从陈宝荣处购买了海淀房屋，在1995年或者1996年左右花了十二三万左右向陈宝荣买的，现金支付，日期大概就在1996年左右支付给陈宝荣，当时陈某本人就在场，没有书证。当时拆迁办发房子的时候，陈宝荣就已经有产权证了，他把产权证和身份证都交给了朱玉华。被告在当时也拆迁获得了西城房屋，是一个一居室，当时由于关系好，被告就提出被告夫妇带着女儿不方便，提出希望与原告和朱玉华换房。所以双方经过协商达成了前述的协议。当时海淀房屋已经由陈宝荣交付给了原告和朱玉华，所以协议达成后，原告和朱玉华将海淀房屋直接交付给了被告，并且配合被告海淀房屋直接由陈宝荣名下登记到了被告名下，因为当时陈宝荣把房产证和身份证都交给了原告和朱玉华，准备过户的时候，就和被告达成了置换房屋的协议，所以就由朱玉华当时通知陈宝荣把这个房子直接过户给了被告。海淀房屋自1996年至1997年交付给被告以后，一直由被告居住使用。被告后续出售房屋的情况原告不了解。甘露园的房子与原告及朱玉华无关，就是为了办手续，实际房子是不存在的”。谭艳秋称“是我1996年、1997年通过朱玉华，我花了145000元帮我买的，以现金方式给朱玉华了。没有书证，直接现金给了，地址位于北京市海淀区清河永泰西里**楼X门X。拆迁完以后我就去住了。买的是使用权安置房，后来通过房改买下来，产权人原为谭艳秋。当时都是朱玉华找人带我办理过户，我只是花钱买房的，包括办过户的费用。具体情况我不清楚，都是朱玉华去办理的。朝阳区甘露园X-X-X房屋不是我的。房子现在出售好多年了，大概2010年左右卖的，具体时间记不清了。我搬过去以后就住到2010年，以后就卖了”。四、证言诉讼中，谭艳秋通知证人陈某（男，1966年4月11日出生，汉族，住北京市西城区西直门内大街**）到庭并有以下陈述：“我跟朱玉华是老街坊，是北京市西城区西内大街的老街坊。我不认识被告。今年五六月份有邻居找我说朱玉华已经去世了。我父亲陈宝荣曾经卖给朱玉华一个清河永泰的两居室，我为这件事来法庭作证。清河永泰的房屋是我父亲陈宝荣1995年、1996年的安置拆迁房。我父亲把房子卖给朱玉华了，卖了十二三万元。我跟我父亲在海淀永泰西里的两居室里数的现金，我们交的钥匙和房本，当时房屋有拆迁给的房本。买房的时候张志芹没在场。”本院认为，张志芹在本案主张朱玉华、张志芹与谭艳秋之间存在海淀房屋与西城房屋置换的约定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。西城房屋为谭艳秋原住房屋拆迁回迁安置房屋。就海淀房屋，通过当事人及证人的陈述能够认定原承租人出售了海淀房屋，现有证据显示，谭艳秋与公房管理单位建立租赁关系，后，谭艳秋参加房改售房取得房屋所有权。在与海淀房屋相关的书面材料中均未体现与朱玉华、张志芹有关联的内容，且无足以证明朱玉华、张志芹对海淀房屋享有权益的证据。就海淀房屋来源，当事人均只有陈述无相关文字记载，故难以否定与海淀房屋相关的书证。另，张志芹没有出示当事人之间存在两房置换约定的证据。综上所述，张志芹的诉讼请求，缺乏证据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回张志芹的诉讼请求。案件受理费38800元，由张志芹负担（已交纳）。诉讼财产保全申请费5000元，由张志芹负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  周 斌二〇二一年三月二十四日法官助理  陈 欢书 记 员  郭莹莹