江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣08民终588号上诉人（原审被告、反诉原告）：邓小鹰，男，1962年12月11日出生，汉族，江西省新干县人，住新干县。委托诉讼代理人：李美平，江西飞宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜五祥，女，汉族，1966年7月16日出生，住新干县。系上诉人之妻。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张顺根，男，1967年9月29日出生，汉族，住新干县。上诉人邓小鹰因与被上诉人张顺根合同纠纷一案，不服新干县人民法院（2020）赣0824民初1212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人邓小鹰及其委托诉讼代理人李美平、杜五祥；被上诉人张顺根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓小鹰上诉请求：1、撤销原审判决，依法确认上诉人与被上诉人之间签订的买卖宅基地协议无效；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人签订的买卖宅基地协议无效，违反了法律的强制性规定。（1）宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中的《协议书》所涉及的建房用地地块属于农村集体所有的土地，其性质是宅基地。上诉人与被上诉人签订的《协议书》，系非法转让宅基地，违反了关于农村土地管理的相关法律法规，应认定为无效。（2）宅基地使用权是一种特殊的用益物权，使用权人必须是本集体经济组织成员，宅基地只能用于建造住宅，主要用途是自用，限于居住功能。我国对宅基地的流转亦采取了严格的限制，宅基地只能在本集体经济组织成员间转让。被上诉人没有集体经济组织成员身份，不能享有宅基地使用权，由于上诉人与被上诉人在合同中约定了房屋的产权分配，根据房地一体原则，被上诉人就享有一定的宅基地使用权，但被上诉人的身份不具备登记宅基地使用权资格，无法登记房屋所有权。故双方签订的协议书因违反法律法规的强制性规定导致无效。（3）上诉人以其所享有的宅基地土地使用权作为投资与被上诉人签订合作建房协议，并以上诉人一方名义办理建房审批手续，在未办理合建审批手续的情况下，与上诉人约定合作建房并确定房屋产权归属，违反了《中华人民共和国土地管理》中关于改变土地权属变更登记及土地利用规划的法律强制性规定，应认定为无效合同。2、对无效合同法院应主动审查，以切实维护法律的权威与尊严。无效合同因违反了法律的强制性规定，损害了国家的法律权威与尊严，法院应主动进行审查，无需当事人提起反诉，一事不再理原则并不适用于无效合同的审理。张顺根辩称，1、上诉人与被上诉人于2012年11月23日签订的《协议书》，均系当事人真实意思表示，不违反法律规定，且经生效民事判决确认，合法有效。上诉人对该《协议书》的效力多次提出诉讼，均被驳回。被上诉人在本案又对协议效力提起上诉属滥用诉权。2、上诉人侵占被上诉人菜地长达一年多，一审法院判决其赔偿被上诉人损失500元偏低，难以有效保护被上诉人的合法权益。被上诉人考虑以后还要继续在诉争房屋生活，为避免日后再生事端，在一审法官多次劝解之下，被上诉人才对一审判决金额表示认可，未提起上诉。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，应当驳回上诉，维持原判。张顺根向一审法院起诉请求:1.判决被告归还原告地皮使用权，并赔偿损失1890元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原、被告系亲戚关系。2005年12月27日，被告邓小鹰及邓国辉与新干县金川镇塘头村委会邓家二小组签订了一份《村内集体空闲地村民建房用地协议》，取得该村小组的一块空闲地用于建房，使用金为14万元。2006年2月3日，被告邓小鹰与原告张顺根及杜兵华、杜国华四人签订了一份《协议书》，约定四人共同建房，宅基地使用权费用70700元，被告邓小鹰负担10700元，原告张顺根负担10000元，杜兵华负担40000元，杜国华负担10000元。同时，四人对建房分配、费用分摊等事项进行了约定。2010年5月22日，因邓小鹰和邓国辉所取得的宅基地按相关规划可建三栋住房，邓国辉夫妻与邓小鹰夫妻签订了一份《共同建房地划分协议书》，约定邓小鹰取得其中的一处宅基地，邓国辉取得其中的二处宅基地,邓国辉向邓小鹰支付10万元补偿款。2010年5月27日，邓小鹰、杜兵华与张顺根、杜国华签订了一份《协议书》，确认四人在取得宅基地时的出资为:邓小鹰23568元、杜兵华23568元、张顺根11784元、杜国华11784元，邓小鹰、杜兵华退出，宅基地归张顺根、杜国华使用，邓国辉所补偿的10万元归邓小鹰、杜兵华（各5万元），在张顺根、杜国华取得土地使用权后，由张顺根向邓小鹰另行补偿5万元，杜国华向杜兵华补偿5万元，张顺根、杜国华今后以邓小鹰的名义办理相关建房手续等。当日，原告张顺根向被告邓小鹰支付了补偿款5万元。2012年11月23日，张顺根、杜国华与邓小鹰签订了一份《协议书》，该协议载明:“甲方为张顺根、杜国华，乙方为邓小鹰，甲方同意乙方参股建房，参股金额为乙方自愿按商品房要求建筑建房，甲方不需投入资金。该房屋产权为甲乙双方三方均等拥有。房屋分配为按结构图前南侧一间和二楼归张顺根所有，后南侧一间和三楼归杜国华所有，靠邓国辉即北侧前后两间和四楼（斜顶）归邓小鹰所有，楼梯间共同使用。剩余地皮由张顺根仅限种菜使用。张顺根、杜国华承担购买土地使用权资金，邓小鹰承担建房及建房资金，建房审批手续是以邓小鹰的名义办理的，三人共同建房，本协议签订之后，不管发生何种情况，都不改变房屋产权，三人均等拥有和房层的自有权”。此后，被告邓小鹰按上述约定开始建房。2013年，该房屋主体基本建成。2014年初，被告邓小鹰对房屋装修过程中，原告张顺根进行了阻止。2014年7月21日，被告邓小鹰办理了《集体土地使用权证》［干集用（2014）第00130号］，该证载明:土地使用权人为邓小鹰，地类（用途）为农村宅基地，使用权类型为拨用宅基地，使用权面积为96.20平方米。2014年8月25日，被告邓小鹰办理了《房屋所有权证》（干房权证新干县字第××号），该证载明:房屋所有权人为邓小鹰，共有情况为单独所有，房屋性质为自建房，规划用途为住宅，房屋总层数为3层，建筑面积为315.24平方米。2015年4月2日，邓小鹰与张顺根、杜国华签订了一份《建房补充协议》，该协议中各方对宅基地与邓国辉界址等问题进行了约定，同时载明整体房屋如有变动必须由三方共同协商解决，任何一方无权作出处理等。此后，原告开始对二楼进行装修。2015年5月，张顺根与邓小鹰因装修发生纠纷，邓小鹰向法院起诉，请求责令张顺根、杜国华停止装修，从诉争房屋中搬出，由张顺根、杜国华赔偿邓小鹰财产损失7898元。2015年6月29日，一审法院作出（2015）干民初字第448号民事判决，驳回邓小鹰的诉讼请求。2015年7月，邓小鹰再次向法院起诉，请求依法解除邓小鹰和张顺根、杜国华签订的四份建房协议；确认邓小鹰和张顺根、杜国华共建的位于新干县小组的房屋（产权证号:干房权证新干县字第××号）的所有权及使用权归邓小鹰单独所有，邓小鹰退回张顺根出资款61784元，退回杜国华61784元；要求张顺根、杜国华向邓小鹰支付财产损失费7898元。2015年10月13日，一审法院作出（2015）干民初字第786号民事判决，驳回邓小鹰的诉讼请求。2016年1月1日，邓小鹰将张顺根安装在涉案房屋二楼的锁砸坏后重新换锁，并将二楼向他人出租。2016年6月20日，张顺根向法院起诉，请求确认张顺根为以邓小鹰名义共建位于新干县小组的房屋的共同所有人，其中一楼前南侧一间和二楼归原告所有；邓小鹰立即搬离侵占张顺根的二楼，并恢复原状；邓小鹰赔偿张顺根财产损失12105.6元；邓小鹰侵占原告二楼期间的占用费3600元（600元／月，暂自2016年1月计算至2016年6月，之后照算至搬离之日止）;诉讼费由邓小鹰承担。邓小鹰反诉请求判决确认双方签订的共同建房合同无效，张顺根不能取得宅基地使用权和房屋共有权；判令张顺根停止破坏邓小鹰的房屋及设施；张顺根赔偿邓小鹰财产损失24664元；反诉费由张顺根承担。2016年11月24日，一审法院作出（2016）赣0824民初872号民事判决，邓小鹰将诉争房屋的二楼返还至张顺根使用，并按300元／月向张顺根支付占用二楼的占用费用（自2016年1月1日至邓小鹰将二楼返还至张顺根使用时止）,驳回张顺根的其他诉讼请求，驳回邓小鹰的反诉请求。2020年7月10日，张顺根以邓小鹰自2016年开始占用菜地为由，诉至法院。另查明，被告邓小鹰为城镇居民，其户籍登记地址为新干县，其妻子、子女等人为新干县金川镇塘头村委会邓家二小组村民，原告张顺根非该村小组村民。2018年1月，杜五祥故意毁坏张顺根二楼房屋地砖等。2019年6月28日，杜五祥涉嫌故意毁坏财物罪被刑事拘留。2019年10月12日，一审法院作出（2019）赣0824刑初137号刑事附带民事判决，以故意毁坏财物罪判处杜五祥有期徒刑六个月。2019年12月27日，杜五祥刑满释放。2020年1月18日，经江西电视台卫星频道人民调解委员会调解，张顺根与杜五祥达成《人民调解协议书》一份，该协议载明:“甲方为张顺根，乙方为杜五祥，经调解，自愿达成如下协议:1.双方尊重并执行法院生效判决书;2.乙方确保甲方有新干县金川镇邓家村邓小鹰和张顺根共建房屋一楼前南一间和第二层的正常居住占用使用收益权利，不得干涉，也不得破坏水电等设施；3.乙方归还甲方二层铝合金门窗、大门，甲方给付乙方6000元；4.双方不再就该房屋有任何其他争议”。庭审中，邓小鹰承认自2018年4月开始在涉案土地种菜。2019年6月28日，因其妻杜五祥涉嫌故意毁坏财物罪被刑事拘留后未在涉案土地种菜。2020年4月15日，邓小鹰又在涉案土地种菜。2020年7月28日，因新干县创文明城，邓小鹰在涉案土地的菜被全部清除。之后，邓小鹰未在涉案土地种菜。邓小鹰认可涉案土地约50平方米，其中一部分由邓国辉在使用，其本人仅使用其中20-30平方米的土地。邓小鹰同意张顺根以后使用涉案土地。一审法院认为，关于本诉，起诉案由为排除妨害纠纷，为物权保护纠纷，但因涉案土地尚未办理相关土地使用权证，本案系因物权变动的原因关系产生的纠纷，应确定为合同纠纷。本案中，张顺根、杜国华与邓小鹰于2012年11月23日签订《协议书》，签订协议时当事人均系自愿，协议的内容均系当事人的真实意思表示，该协议不违反法律规定，且经生效民事判决确认，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，根据该协议，原告张顺根有权对协议中约定的剩余地皮进行种菜使用。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”,本案中，被告邓小鹰自2018年4月至2019年6月28日，以及2020年4月15日至2020年7月28日期间占用涉案土地种菜，属违约行为，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故原告张顺根诉请被告邓小鹰返还涉案土地，予以支持，另结合邓小鹰使用涉案土地的时间、面积、土地性质及新干当地物价等情况，酌定由被告邓小鹰赔偿原告张顺根的损失为500元，对超过部分本院不予支持。被告邓小鹰辩称原告张顺根主张菜地使用权违反了人民调解协议，根据人民调解协议内容，该调解系对原、被告房屋进行的调解，不涉及涉案土地，故被告邓小鹰该辩称不予采纳。关于反诉，一审法院在(2016)赣0824民初872号案件当中已进行了处理，现邓小鹰未能提供新的证据证实其主张，根据一事不再理原则，邓小鹰该反诉请求不予支持。综上所述，原告张顺根诉请被告邓小鹰返还土地使用权并赔偿损失，被告邓小鹰反诉共同建房合同无效，根据相关证据，对原告张顺根的诉请予以部分支持，对被告邓小鹰的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告邓小鹰应于本判决生效之日起三日内返还张顺根、杜国华与邓小鹰于2012年11月23日签订《协议书》中约定的剩余土地由原告张顺根仅限种菜使用，并赔偿原告张顺根损失500元；二、驳回原告张顺根的其他诉讼请求；三、驳回被告邓小鹰的反诉请求。二审期间，当事人均未提交涉及与本案事实认定的新证据。其他事实和证据与一审相一致，经审核予以确认。本院认为，本案争议的焦点在于张顺根、杜国华与邓小鹰于2012年11月23日签订的《协议书》的效力问题。一审法院经审查，签订协议时各方当事人均自愿，系当事人真实意思表示，协议的内容并未改变土地类别和使用权类型，不符合上诉人所称的买卖农村宅基地情形。鉴于本案各方当事人签订的《协议书》并未违反法律相关规定，且经生效民事判决确认，合法有效，当事人应当按照协议约定全面履行自己的义务。一审法院对上诉人邓小鹰的诉请不予支持，并无不当。综上，邓小鹰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人邓小鹰负担。本判决为终审判决。审判长  陈素梅审判员  涂 强审判员  赖苏平二〇二一年三月九日书记员  李小红