广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初5342号原告：唐天琦，女，朝鲜族，住黑龙江省林口县委托诉讼代理人：蒋剑明，广东环球经纬（白云）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗旭明，广东环球经纬律师事务所律师。被告：佛山市溢汇盛投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区法定代表人：饶某1。被告：佛山市三溢同利置业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区法定代表人：梁某1。上述两被告共同委托诉讼代理人：黄健仪，广东耀璟达律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：潘洁颜，广东耀璟达律师事务所律师。第三人：佛山市南海区桂城街东区×奕东股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区桂城街道东区×，机构代码78296670-6。负责人：邵铭均。原告唐天琦诉被告佛山市溢汇盛投资有限公司（以下简称溢汇盛公司）、佛山市三溢同利置业投资有限公司（以下简称三溢同利公司），第三人佛山市南海区桂城街东区×奕东股份合作经济社（以下简称奕东经济社）租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案，依法适用简易程序于同年3月30日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人罗旭明，被告溢汇盛公司和三溢同利公司的共同委托诉讼代理人黄健仪到庭参加诉讼。第三人奕东经济社经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告溢汇盛向原告退还租赁使用费116068.5元；2.被告三溢同利对第一项诉讼请求承担连带清偿责任；3.诉讼费用由两被告共同承担。事实和理由：2014年5月22日，第三人佛山市南海区桂城街东区奕东股份合作经济社与被告三溢同利公司签订《土地使用权租赁合同》，约定第三人将佛山市南海区桂城三山xx地块出租给被告使用。2014年9月28日第三人与被告溢汇盛公司、被告三溢同利公司签订《补充协议》约定由被告溢汇盛公司享有和承担被告三溢同利公司《土地使用权租赁合同》项下权利义务。2017年7月11日，原告与被告溢汇盛公司签订《物业租赁合同》。《物业租赁合同》约定：物业位于佛山市南海区××××××××××××××××××××××××，建筑面积43平方米，物业租赁期限加免租赁使用费使用期至2049年5月21日，交付日期为2018年10月31日前，租赁使用费总价325897元。合同签订后，原告向被告溢汇盛公司支付了全部使用费325897元，该物业2019年2月27日交付原告使用。租赁合同超过20年部分无效，无效部分对应的租赁使用费112593.75元应退还原告。被告逾期119天交付房屋，该期间原告没用使用涉案房屋，该期间的使用费3474.76元应退还原告。被告溢汇盛公司是被告三溢同利公司的全资子公司，是被告三溢同利公司的项目公司，两被告应对《物业租赁合同》的义务承担连带责任。第三人是涉案物业的业主，与案件有重要关联，应作为第三人参与诉讼。被告溢汇盛公司、三溢同利公司共同辩称，涉案物业所在的土地位于佛山市南海区桂城三山E15街区02地块。该土地登记权利人为佛山市南海区桂城街东区奕东股份合作经济社。溢汇盛投资公司与原告所签订的涉案合同没有违反法律法规的效力性强制性规定，依法不存在无效的法定情形。涉案合同及其履行过程中不存在法定和约定的可以变更合同、解除合同的情形，该租赁合同是原被告双方自愿平等基础上签订，是双方真实的意思表示，合法且有效，因此对签订双方均具有法律约束力，依法应当按合同的约定继续履行。溢汇盛公司已经按照涉案《物业租赁合同》约定的交付标准向原告交付了涉案物业，原告对此确认并已经接收，并且，针对涉案物业的逾期交付一事，原被告双方已经结算并确定采用物业管理费抵扣违约金的方式进行结算，故原告无权要求退还已支付的租赁使用费。原告要求两被告承担共同连带责任，没有任何法律和事实依据。综上所述，涉案物业产权来源清晰、行政审批手续完备，且已具备交付出租物的条件；而被告出租权力明确、已履行公示告知义务，且没有证据证明被告存在欺诈、诱导、隐瞒的行为；原告在清楚涉案物业权属的情况下，才与被告签订相关租赁合同，应依据诚信原则继续履行合同。因此请求驳回原告的所有诉讼请求。第三人奕东经济社未作陈述。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。对当事人有提交原件核对或虽为复印件但对方当事人对真实性未提出异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：溢东广场1座已取得建设工程规划许可证，并已办理竣工验收备案。2017年7月11日，原告（乙方）与被告溢汇盛公司（甲方）签订《物业租赁合同》，约定乙方向甲方承租涉讼物业；乙方在签订本合同之前已清楚本项目物业不属于商品房，乙方取得的只是有期限的物业使用权，并非所有权，且已知悉该物业属于在建工程；该物业租赁期限为二十年，自甲方向乙方交付该物业之日起开始计算；在乙方按照本合同约定履行的前提下，上述租赁期限届满后，甲方同意该物业免租赁使用费赠送给乙方使用至2049年5月21日。赠送期间，乙方仍应自行承担该物业管理费、水、电费等能源费，同时关于物业的使用权仍应按照本协议约定执行，乙方应在免费赠送期届满前5日内将该物业交还给甲方。涉讼物业租赁期限内的租赁使用费为325897元；甲方应当在2018年10月31日前将物业交付给乙方使用；乙方未在甲方通知期限内接收该物业或因乙方导致甲方延期的，视为甲方已于合同约定或通知接收期限届满之日（两者以较早为准）将该物业交付乙方使用。原告已付清上述使用费。2019年2月27日，原告签署《收楼声明及确认书》，确认涉讼物业符合租赁合同约定的交付标准，无质量瑕疵，同意按照现状接收该物业。同日，原告签署《确认函》，确认同意被告溢汇盛公司就延期交付涉讼物业提出的违约金处理办法，自愿选择按物业已付款项金额的万分之一/天结算，截止2018年11月11日，折算物业管理费3个月（不满一个月按一个月计算），并额外赠送一个月物业管理费，最终可抵扣物业管理费4个月；原告同意以上处理结果，并不以任何理由或方式向被告溢汇盛公司提出其他处理要求。另查明，被告溢汇盛公司为有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资），其唯一股东为被告三溢同利公司。本院认为，原告与被告溢汇盛公司签订的《物业租赁合同》约定原告一次性支付一定对价、被告溢汇盛公司交付合同项下物业予原告使用一定期限，该合同权利义务符合租赁合同特征，本案为租赁合同纠纷。涉讼《物业租赁合同》约定的租赁期限为20年，从约定交付物业之日（2018年10月31日）起计算，同时约定在原告按照合同约定履行的情况下，赠送原告免租赁使用费使用至2049年5月21日。由此可知，原告支付一定的对价实际获得涉讼物业的使用期限应从合同约定交付物业之日起计算至2049年5月21日，已超出法律规定的二十年租赁期限限制，超出二十年租赁期限部分的约定内容依法应属无效约定，其他有关租赁的约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉讼《物业租赁合同》约定的租赁使用费325897元实际应为原告获得涉讼物业2018年10月31日至2049年5月21日期间使用权的对价。现上述《物业租赁合同》关于2038年10月31日至2049年5月21日期间的租赁约定为无效约定，被告溢汇盛公司因此取得的相应对价款项应当返还予原告。经核算，原告在2018年10月31日至2038年10月30日期间使用涉讼物业的对价为213303.25元（2018年10月31日至2049年5月21日共11161天，2018年10月31日至2038年10月30日共7305天，故325897×7305÷11161≈213303.25元），而原告已支付租赁使用费325897元，故被告溢汇盛公司应当返还112593.75元（325897元-213303.25元）予原告。原告与被告溢汇盛公司在涉讼《确认函》中已就后者逾期交付涉讼物业的违约责任处理问题达成一致，即采取抵扣物业管理费的方式支付违约金，故原告在本案中再基于同样的违约事实主张被告溢汇盛公司向其退还逾期交付期间的使用费，显然缺乏理据，本院不予支持。至于被告三溢同利公司在本案的责任承担问题，经审查，被告三溢同利公司作为被告溢汇盛公司的唯一股东，未能举证证明其财产独立于被告溢汇盛公司的财产，被告三溢同利公司应当对被告溢汇盛公司的本案债务承担连带责任。第三人奕东经济社经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市溢汇盛投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还款项112593.75元予原告唐天琦；二、被告佛山市三溢同利置业投资有限公司对被告佛山市溢汇盛投资有限公司上述第一项确定的债务承担连带清偿责任;三、驳回原告唐天琦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费1310.69元（原告已预交），由被告佛山市溢汇盛投资有限公司、佛山市三溢同利置业投资有限公司共同负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告已预交的1310.69元诉讼费，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐 琼二〇二一年四月二日书记员 何双燕