山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁11民终413号上诉人（原审原告）：李太峰，男，1972年9月24日出生，汉族，居民，住莒县。委托诉讼代理人：王永军，山东文科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：魏书菊，女，1984年8月10日出生，汉族，居民，住日照市东港区。被上诉人（原审被告）：高金鹏，男，1980年12月1日出生，汉族，居民，住日照市东港区。上诉人李太峰因与被上诉人魏书菊、高金鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省日照市东港区人民法院（2020）鲁1102民初8412号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李太峰上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判魏书菊、高金鹏支付李太峰违约金172000元；2、一审、二审案件受理费以及保全担保费均由魏书菊、高金鹏负担。事实和理由：原审法院认定事实及适用法律错误。具体如下：一、原审法院无视双方所签房屋买卖合同的存在，擅自酌定违约金的做法显属错误。2020年5月27日，李太峰与魏书菊所签订的房屋买卖合同真实有效，双方在签订合同时，对每一个条文都进行了确认。合同第九条第二款明确规定，本房屋买卖合同签订后，如乙方未按约定日期交付首付款，每延期一天将按首付款的千分之五赔偿甲方违约金，如超过30天即视为乙方违约不买，并定金不退还，同时甲方有权解除合同，乙方并应承担相应违约责任。乙方同意并认可因房价变动给甲方造成损失(甲乙双方均放弃对房屋价值进行评估)，同意并认可按照本合同总价款的20%向甲方支付违约金。因双方约定购买房屋的价款是86万元，鉴于魏书菊未按约定支付首付款，故应向李太峰支付违约金17.2万元(86万元×20%)。对于该合同的约定均是双方真实意思表示，也不违反法律法规的强制性规定，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十二条的规定，履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。故应当按照合同约定的违约金予以支付，只有当没有约定或者约定不明的情况下，才能按照受损害方根据标的的性质以及损失的大小来确认违约金，原审法院无视买卖合同的存在，擅自调整违约金的数额显然错误。二、仅凭当事人陈述以及证人证言来判断不购买房屋的事实错误。本案中，只有魏书菊及一名证人陈述其不购买房屋的事实，且在庭审中李太峰予以否认，李太峰从未收到过魏书菊不购买房屋的通知，中介方亦未告知不购买的事实。仅凭一名证人的陈述也无法达到魏书菊的证明目的。对于证人证言，因该证人与魏书菊系朋友且在同一小区，存在利害关系，且证人的身份无法确认，不具有证明力。根据其自述，其为瑞联地产的员工，与中介方众信地产无任何关联性，在证人陈述的过程中，多次与魏书菊串通，陈述极其混乱，其证言完全是按照魏书菊的意思进行表述，证人开始陈述魏书菊不购买房屋的时间是8月1日，后又改口为6月(原审笔录中有明确记载)，证言之间前后矛盾，明显冲突，且无法提供通话记录。该证人证言属于孤证，不能作为定案依据。此外，根据证据规则第六十九条，当事人申请证人出庭作证的，应当在举证期限届满前向人民法院提交申请书。申请书应当载明证人的姓名、职业、住所、联系方式，作证的主要内容，作证内容与待证事实的关联性，以及证人出庭作证的必要性。魏书菊没有提前提交过申请，也严重违反诉讼程序。三、高金鹏应与魏书菊共担违约责任。魏书菊、高金鹏系夫妻关系，双方是在夫妻关系存续期间购买的不动产，并用于共同生活、居住，应属夫妻共同债务，应当共同承担违约责任。四、原审法院判决方式存在重大错误。原审法院称根据“当前日照的二手房交易市场行情比较平稳的现状”酌定两万元违约金，完全属于主观判断，没有对二手市场做过任何调研，也没有任何数据作为支撑，该理由显然不能成立。原审法院称同意将魏书菊的1万元定金转为违约金，并让李太峰与中介方沟通返还等事宜显然错误。事实上，该1万元已经转为交房保证金由案外人日照众信置业发展有限公司持有，且魏书菊单方违约也需承担中介方的相关损失。因此，原审法院在判决方式上存在重大错误。五、保全担保费应当予以支持。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第八条规定，金融监管部门批准设立的金融机构以独立保函形式为财产保全提供担保的，人民法院应当依法准许。因魏书菊、高金鹏引起本案诉讼，李太峰为此支出的保全担保费系合理必要费用，应当由魏书菊、高金鹏负担。魏书菊辩称，高金鹏在6月1日和6月2日都与中介打过电话，告知凑不齐首付款，不再购买涉案房屋。6月6日魏书菊与中介人员到好屋房产告知凑不齐首付款不再购买涉案房屋。随后中介人员给李太峰打电话告知相关情况，魏书菊等多人在现场见证。6月7日，魏书菊再次去好屋房产，好屋房产的何总通过录像确定了魏书菊不再购买涉案房产的事实。魏书菊签订购房合同时已向中介声明现款不足需要贷款或者卖房用于付首付款。签订合同后第二天魏书菊经咨询银行得知不能贷款，且现有房产一直未能卖出，没有能力付首付款，亦无能力按李太峰要求支付赔偿款。对一审判决没有意见。高金鹏未答辩。李太峰向一审法院起诉请求：1、依法判决解除房屋买卖合同；2、依法判决魏书菊、高金鹏支付李太峰违约金172000元；3、判决魏书菊、高金鹏支付李太峰律师费13000元；4、诉讼费、保全费、担保费均由魏书菊、高金鹏负担。一审法院认定事实：2020年5月27日，李太峰（甲方/卖方）与魏书菊（乙方/买方）、案外人日照众信置业发展有限公司（中介方）签订房屋买卖合同，该合同约定甲方出卖的房屋位于日照市观海苑西区，附带储藏室，房产证号为日房权证市字第××号，土地证号为日国用（2011）第706号，该房屋规划设计用途为住宅；房屋抵押状况为已经设定抵押，抵押权人为邮政银行日照市分行，抵押日期为2011年5月20日；房屋成交总价款为捌拾陆万元整，本合同签订同时，乙方向甲方支付购房定金款壹万元整，甲乙双方同意此定金暂由甲方保管；乙方于2020年6月16日前支付购买房屋首付款人民币壹拾捌万元整（含定金），甲方用第三方保管乙方所缴纳的首付款用于还清此房银行借款，房屋余款陆拾捌万元由乙方申请办理银行二手房按揭贷款方式支付给甲方。该合同还约定，本合同签订之前，乙方对该房产的相关情况已作充分了解，并自愿承担相应责任;甲方从乙方支付的款项中支付交房保证金10000元，该保证金由中介方暂时保管，待甲乙双方房屋交接完成、结清相关水电物业燃气费用、甲方户口迁出此房、屋内装修设施及留给乙方物品，甲乙双方交房无异议后，甲方凭中介方开具的交房保证金收据到中介方领取；本房屋买卖合同签订后，如乙方未按约定日期交付首付款，每延期一天将按首付款的千分之五赔偿甲方违约金，如超过30天即视为乙方违约不买，并定金不退还，同时甲方有权解除合同，乙方应承担相应违约责任，乙方同意并认可因房价变动给甲方造成损失（甲乙双方均放弃对房屋价值进行评估），同意并认可按照本合同总价款的20%向甲方支付违约金，并向中介方全额支付房屋总价款2.5%的居间服务费；甲乙双方如有一方违约，除应承担相应违约责任外，还需向对方和中介方支付因解决争议产生的诉讼费、保全费、交通费、公证费、律师费等相关费用（包括但不限于上述费用）;本合同的解除应当采用书面形式，并经三方协商一致等内容。合同尾部甲方：李太峰（签字捺印），乙方：魏书菊（签字捺印），乙方店长：签有“联瑞191店137××××8946”，中介方处加盖有日照众信置业发展有限公司合同专用章等内容。同时，李太峰、魏书菊签订了《房地产经纪服务承诺书及办理业务流程》，该承诺书约定中介方的服务流程及承诺。魏书菊主张上述合同签订当日，魏书菊交付定金1万元，李太峰向魏书菊出具定金收到条一份，内容记载：“今收到魏书菊购买位于日照市观海苑西区房屋定金人民币壹万元整，产权证号日房权证市字第××号，成交价为捌拾陆万元整。备注：定金转交房保证金。收款人：李太峰”。李太峰主张该1万元定金转为李太峰的交房保证金在中介处保管，并提供加盖日照众信置业发展有限公司财务专用章的收据一份，内容记载：“交款单位：李太峰人民币（大写）壹万元整收款事由：魏书菊购观海苑西区转交房保证金（备注：复写纸书写，字迹不清楚）”等内容。另查明，李太峰为实现本案债权，与山东文科律师事务所签订委托代理合同，并支出律师费13000元。本案起诉前，李太峰申请对魏书菊的财产进行保全，一审法院于2020年8月3日作出（2020）鲁1102财保576号民事裁定书，李太峰支出保全费1420元及保全担保费800元。现李太峰要求依法解除其与魏书菊签订的涉案房屋买卖合同，并要求魏书菊、高金鹏支付李太峰违约金172000元、律师费13000元，并负担本案诉讼费、保全费1420元、保全担保费800元。李太峰主张魏书菊、高金鹏系夫妻关系，合同虽然与魏书菊签订，但房屋用于共同居住，应属于共同债务。李太峰主张日照众信置业发展有限公司同意解除2020年5月27日李太峰、魏书菊签订的房屋买卖合同，并提交加盖日照众信置业发展有限公司合同专用章的情况说明一份，内容记载该公司同意解除李太峰、魏书菊签订的房屋买卖合同。魏书菊自认与高金鹏系夫妻关系，但主张合同系其个人签订，与高金鹏无关。魏书菊同意解除合同，但主张违约金过高，要求将定金1万元作为违约金，并主张因其无法通过失业的形式贷款支付首付款，其于2020年6月1日告知中介工作人员不购买涉案房屋，并申请证人陈某出庭作证。证人陈某称其系联瑞地产191店店员，与魏书菊住同一小区；证人陈述魏书菊房屋买卖合同由证人协助签订，当天上午看好房屋，下午四点多签订合同，签订合同前魏书菊听说能用失业证无息银行贷款10万元，案涉房屋首付15万元左右，贷款10万元的话自己凑点就能付首付，魏书菊办理出失业证后，另一个中介的店员给证人打电话，说房东有时间可以签合同，于是其与魏书菊去好屋客服中心签订合同，后第二天魏书菊咨询银行说她条件不行，办不出失业贷款，因此她凑不出首付，2020年6月2日上午，魏书菊电话告诉证人说房子不要了，然后证人与魏书菊找李太峰方的中介融科、众信的工作人员沟通（证人称涉案房屋是众信的房源，融科作为一手房源推给证人，证人联系买方）协商处理此事，再由李太峰方中介和李太峰沟通此事，此过程李太峰从未出面，李太峰也未同意协调此事。李太峰对证人证言有异议，不同意魏书菊主张的将1万元定金作为违约金。魏书菊对李太峰提交的日照众信置业发展有限公司出具的情况说明无异议。一审法院认为，李太峰提交的房屋买卖合同、房地产经济服务承诺书及办理业务流程足以证明魏书菊向李太峰购买涉案房屋的事实，李太峰与魏书菊签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，双方之间房屋买卖合同关系成立且合法有效，一审法院对此予以确认。双方应按照合同约定履行相关义务，现魏书菊在缴纳1万元定金后，未按时支付房屋首付款等，显属违约，根据双方买卖合同约定“本房屋买卖合同签订后，如乙方未按约定日期交付首付款，每延期一天将按首付款的千分之五赔偿甲方违约金，如超过30天即视为乙方违约不买，并定金不退还，同时甲方有权解除合同，乙方应承担相应违约责任。乙方同意并认可因房价变动给甲方造成损失（甲乙双方均放弃对房屋价值进行评估），同意并认可按照本合同总价款的20%向甲方支付违约金”之约定，魏书菊应于2020年6月16日支付首付款，然其至今未付，故李太峰有权依据合同约定解除与魏书菊之间的房屋买卖合同，故对李太峰要求解除其与魏书菊于2020年5月27日签订的房屋买卖合同的诉讼请求，一审法院予以支持。关于李太峰要求魏书菊支付违约金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”之规定，李太峰既然选择违约金，而魏书菊同意将其已经支付的1万元定金作为违约金赔偿给李太峰，同时魏书菊抗辩违约金太高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，结合本案证人联瑞地产191店店员陈某关于魏书菊在2020年6月2日（即合同签订后的第六日）不再购买房屋的证人证言及当前日照的二手房交易市场行情比较平稳的现状，并结合房屋买卖合同关于首付款于2020年6月16日前支付之约定，李太峰应在约定的付款日的次日知道魏书菊未支付首付款的违约事实，综合以上事实，一审法院酌定魏书菊给付李太峰违约金2万元，因魏书菊已支付定金1万元，李太峰出具收到条，魏书菊同意将该定金1万元转作违约金，一审法院予以准许,因李太峰将魏书菊交付的定金1万元转作交房保证金，李太峰可与中介方就该款的返还问题另行协商处理，故魏书菊需再给付李太峰违约金1万元。关于李太峰要求魏书菊支付其因本案诉讼支出的律师费13000元及保全费1420元的诉讼请求，该律师费金额未违反相关法律规定，且双方合同约定“如有一方违约，除应承担相应违约责任外，还需向对方和中介方支付因解决争议产生的诉讼费、保全费、交通费、公证费、律师费等相关费用”，魏书菊作为违约方应由其承担该律师费，故对李太峰要求魏书菊支付律师费13000元的诉讼请求，一审法院予以支持。对于李太峰主张的保全担保费，双方合同未有约定，一审法院不予支持。对于李太峰主张的要求高金鹏共同还债的诉讼请求，本案系房屋买卖合同纠纷，高金鹏非买卖合同的签约方，根据合同的相对性原则，故李太峰的该项请求无法律依据，一审法院不予支持。高金鹏未到庭参加诉讼，一审法院决定对其进行缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、李太峰与魏书菊于2020年5月27日签订的房屋买卖合同依法解除；二、魏书菊于判决生效之日起七日内赔偿李太峰违约金10000元；三、魏书菊于判决生效之日起七日内给付李太峰律师费13000元；四、驳回李太峰本案其他诉讼请求。如果魏书菊未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4016元，减半收取2008元，由李太峰负担1695.50元，由魏书菊负担312.50元；保全费1420元由魏书菊负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于被上诉人应承担的违约金问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本案，涉案违约金的调整是基于被上诉人一审中的请求，上诉人主张只有在没有约定或者约定不明的情况下，才能按照受损害方根据标的的性质以及损失的大小来确认违约金的理由不成立，本院不予支持；其次，在上诉人未举证证实因被上诉人的违约行为导致损失的情况下，一审根据双方约定的首付款支付时间及上诉人应知被上诉人存在违约的时间，结合相关市场情况，综合酌定涉案违约金数额为2万元并无不当；再次，被上诉人按照约定将1万元交由上诉人，上诉人亦向被上诉人出具收据，该1万元性质系定金，后上诉人又将1万元交与中介，但该款的性质系交房保证金，在被上诉人同意将其交至上诉人处的1万元定金转于违约金的情况下，一审判决被上诉人支付剩余的1万元违约金亦无不当，本院予以维持。关于上诉人主张被上诉人夫妻应共同承担违约责任的理由，一审根据合同相对性原则不予支持并无不当。关于保全担保费的承担问题。上诉人主张依据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第八条规定，涉案保全担保费应由被上诉人承担，但该第八条规定的系金融机构以独立保函形式为财产保全提供担保的，人民法院应当依法准许，并非保全担保费的承担问题，上诉人的该上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，李太峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3740元，由上诉人李太峰负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉玉审判员  刘 芳审判员  宋海红二〇二一年三月十二日法官助理丰收书记员刘一凤