广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0607民初487号原告：浙江颐景园物业服务有限公司，住所地浙江省杭州市×××××××内，统一社会信用代码913×××××××××××357R。法定代表人：马玉凯，公司总经理。委托诉讼代理人：曹洪旭，公司员工。委托诉讼代理人：陈颖贤，公司员工。被告：贾晓晓，女，1993年12月12日出生，汉族，户籍所在地河南省上蔡县××××××1，现住广东省佛山市三水区×××××××××××××××××××××××，公民身份号码412×××××××××××××××。委托诉讼代理人：张占威（贾晓晓丈夫），男，×××××××××××××，住广东省佛山市三水区×××××××××××××××××××××××。被告：张占威，男，×××××××××××××，汉族，户籍所在地河南省上蔡县××××××9×，现住广东省佛山市三水区×××××××××××××××××××××××，公民身份号码412×××××××××××××××。原告浙江颐景园物业服务有限公司（以下简称颐景园公司）与被告贾晓晓、张占威物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曹洪旭、被告贾晓晓的委托诉讼代理人张占威及被告张占威均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。颐景园公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告向原告支付2020年4月至2020年11月期间的物业服务费用1535.20元；2.请求被告向原告支付2020年1月至2020年9月期间的公共分摊电费79.33元，依法判决被告按照《前期物业管理协议》向原告支付2020年4月至2020年11月期间逾期缴纳物业服务费所产生千分之三的滞纳金369.60元；3.依法判决被告承担本案诉讼费费用。事实与理由：原告为位于佛山市三水区×××××××××××广乐颐景园小区提供物业服务。被告于2017年12月22日购买了广乐颐景园7座2203房，并于2019年12月29日办理了收楼手续。根据被告与原告签订的《佛山市三水区前期物业管理协议业主（临时）管理规约》约定住宅服务费为2.0元/月/平方米，应于每月25号之前缴纳服务费。原告按照《佛山市三水区前期物业管理协议业主（临时）管理规约》的要求对小区进行妥善的管理和维护，给小区业主提供优质的服务。但被告一直拖欠自2020年4月至2020年11月的物业服务费用，经原告多次催缴仍未缴纳，给原告造成较大的经济损失。为维护原告合法权益，根据原、被告签订的《佛山市三水区前期物业管理协议业主（临时）管理规约》约定争议协商不成的依法向人民法院起诉。依照《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，望判如所求。贾晓晓、张占威辩称，对原告主张被告拖欠2020年4月至同年11月期间的物业服务费1535.20元及2020年1月至同年9月的公共分摊电费79.33元的事实没有异议，但认为被告不交纳物业服务费的原因是原告提供的物业服务与合同约定的不一致，原告服务不到位，相应应减少物业服务收费标准。原告没有对小区进行妥善管理和维护，小区大门没有门禁，外界人员可以随意出入小区，经业主多次反映，原告才在交房一年后安装好；小区大门至今没有装修完成，门口没有照明灯光设备；大门台阶多，小孩老人出入危险，业主多次反映，但原告都置之不理；2020年8月，一栋入门天花板整体掉落，业主反映给原告，原告没有积极回应，在半个月后才开始维修；小区园林的水池水质脏，业主多次反映，但原告至今没有换水；小区内红色塑胶跑道多处破损，原告没有修复；小区消防设施没有按规定设置标识，消防箱内没有消防设施，威胁到业主的生命安全；电梯门经常报警故障，业主向原告反映，原告答复是装修工人碰到，那说明原告没有监管到位等等。经审查，当事人围绕其诉讼请求和答辩意见提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对对方提出的证据的真实性均没有异议，且上述证据能够证明案件事实，本院对其证明力均予以确认并在卷佐证。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院对颐景园公司诉请的事实予以确认。同时查明，颐景园公司和贾晓晓、张占威在签订的《前期物业管理协议》第二章中，对颐景园公司的物业服务内容及服务质量进行了详尽的列举和明确，如安全防范工作的服务质量明确：设备良好，运行正常，主出入口、监控室24小时值班；水池每三个月清洗一次；消防设施设备良好，设施设备定期保养、运行正常等。庭审时，原告亦确认，小区大楼的门禁，因开发商交楼后一直没安装，近两个月才装好。7栋消防栓如果确实存在问题，庭审后会马上进行处理。因案涉小区是开发商开发的一期，二期还在建设中，水池的水因与二期是相通的，所以在2019年交付后就没有换过，想等二期完工后再换水。橡胶跑道也想等二期完工后一并让开发商进行修复。颐景园公司对案涉小区的收费，是按佛山市普通住宅物业服务收费政府参考指导价的一级收费标准收取。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。颐景园公司与贾晓晓、张占威签订的《前期物业管理协议》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。协议签订后，颐景园公司为案涉小区提供物业服务。贾晓晓、张占威接受了颐景园公司提供的物业服务，应依协议约定支付物业服务费用。物业公司的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养以及正常秩序的维护，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业公司的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。虽然颐景园公司的服务存在一定瑕疵，但综合考虑颐景园公司对业主提出的问题能积极回应及整改，业主的生活不会造成过大影响，且有些问题也存在是开发商遗留的，从维护整个小区的稳定性及全体业主合法权益考虑，本院认为贾晓晓、张占威仍应按双方协议约定的2元/月/平方米向颐景园公司交纳物业服务费较为合理。贾晓晓、张占威拒绝支付物业服务费已经构成违约，颐景园公司诉请贾晓晓、张占威支付拖欠的2020年4月至同年11月期间的物业服务费1535.20元及2020年1月至同年9月的公共分摊电费79.33元，合法有据，本院予以支持。贾晓晓、张占威抗辩的理由不构成其拒交物业服务费的正当理由，本院不予采纳。颐景园公司在为案涉小区提供服务时，存在服务不够到位，小区环境与其收费标准不匹配的现象，颐景园公司服务上存在的瑕疵，导致业主产生不满情绪，拖延交纳物业服务费。在业主拖欠物业服务费的问题上，颐景园公司也存在一定的过错，故颐景园公司主张贾晓晓、张占威支付逾期付款违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、被告贾晓晓、张占威应于本判决生效之日起十日内共同向原告浙江颐景园物业服务有限公司支付2020年4月至同年11月期间的物业服务费1535.20元及2020年1月至同年9月的公共分摊电费79.33元，合计1614.53元；三、驳回原告浙江颐景园物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即25元，由被告贾晓晓、张占威负担12.50元，原告浙江颐景园物业服务有限公司负担12.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 周淑华二〇二一年二月二十八日法官助理 莫柳君书 记 员 王玲如