惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初1650号原告：惠州市华浩物业管理有限公司，住所地：广东省惠州市大亚湾西区××××××××观山悦花园。法定代表人：谢某1。原告委托诉讼代理人：单孟，系该公司职员。原告委托诉讼代理人：彭燕娜，系该公司职员。被告：深圳巨龙谷度假村管理有限公司，住所地：广东省深圳市宝安区××××罗田樟木头林场内02-1.-2。法定代表人：唐某1。委托诉讼代理人：李海龙，广东宝晟律师事务所律师。被告：惠州海悦湾熊猫酒店管理有限公司，住所地：惠州大亚湾霞涌霞光二路18号华浩海悦湾18栋104号、109号、110号商铺。法定代表人：邱某1。原告惠州市华浩物业管理有限公司与被告深圳巨龙谷度假村管理有限公司（以下简称巨龙谷公司）、惠州海悦湾熊猫酒店管理有限公司（以下简称熊猫酒店）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂转为普通程序，于2020年12月22日公开开庭进行了审理。原告惠州市华浩物业管理有限公司的委托诉讼代理人彭燕娜、被告巨龙谷公司委托诉讼代理人李海龙、熊猫酒店的法定代表人邱某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理费93,900元；2.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告为华浩海悦湾小区(以下称“该小区”)物业管理公司，一直以来为海悦湾小区提供物业管理服务,二被告系海悦湾18栋90套公寓、大厅和104、109、110号商铺的承租人（详见海悦湾18栋公寓租赁合同、商铺租赁合同）。依据有关法律、法规规定及相关约定,华浩海悦湾小区公寓物业管理费的标准为1.3元/平米，商铺物业管理费的标准为3.01元/平米，被告每月需向原告交付公寓物业管理费6,945元、商铺物业管理费1,204.75元。但截至2019年10月31日，被告累计拖欠原告公寓物业管理费90,286元、商铺物业管理费3,614元,合计93,900元。被告欠费至今，原告多次通过电话、发函、或派员到其承租物业，要求被告交付物业管理费用,但被告置之不理，拒绝交付。为维护原告及全体业主的合法权益,原告无奈向贵院提起诉讼,请求人民法院依法支持原告诉讼请求及时作出裁决。原告向法庭提交以下证据：1.被告企业信用信息公示；2.《海悦湾18栋公寓租赁合同》、《商铺租赁合同》；3.拖欠90套公寓、商铺物业服务费用统计表；4.被告交付物业管理费、水费收款收据、银行转账凭证；5.物业管理费催交函；6.补充情况说明；7.18栋熊猫商铺管理费费用清单；8.2018年11月至2019年5月熊猫90间公寓水费统计表；9.熊猫90间公寓2019年6月至2019年9月水费明细表及收款收据；10.熊猫酒店水电费明细表（商铺）及收款收据；11.熊猫假日公寓客房物品交接清单；12.熊猫假日公寓餐厅物品交接清单；13.熊猫假日公寓一楼库房和公寓1016仓库；14.18栋三-九层90间公寓交接清单；15.熊猫公寓交接签到表；拟证明其诉称事实。被告巨龙谷公司辩称，一、被告巨龙谷公司与原告华浩物业公司未签订任何形式的物业服务合同，被告巨龙谷公司不是本案适格的诉讼主体，原告华浩物业公司应向华浩房地产公司主张相应的管理费。被告巨龙谷公司认为，物业费的收取应当以案外人华浩房地产公司实际出租面积和原告提供相应物业服务数量、质量为事实依据。被告巨龙谷公司虽然与华浩房地产公司签订了《海悦湾18栋公寓租赁合同》，名义上承租了90间公寓，但被告巨龙谷公司并未实际支配租用。自涉案公寓交付以来，不断发现装修质量问题，在2018年5月至2019年7月期间，维修数量从最初的26间增加到75间以上。因此，如果继续按照90间公寓的总面积5342.38平方米计算公寓物业费，显然没有事实依据，对本案被告巨龙谷公司也是显失公平。因此，案外人华浩房地产公司作为涉案物业的实际支配者，原告华浩物业公司应当根据维修数量和面积向案外人华浩房地产公司主张相应的物业管理费。二、被告巨龙谷公司已经向原告华浩物业公司缴纳了2018年11月至2019年5月的公寓管理费，原告华浩物业公司重复向被告巨龙谷公司主张该部分费用，没有相应事实和法律依据。正因为案外人华浩房地产公司交付的公寓大部分需要维修，被告巨龙谷公司无法实际使用，因此案外人华浩房地产与被告巨龙谷公司约定按照实际交付的物业数量来收取相关费用。根据原告华浩物业公司向被告巨龙谷公司在2019年6月29日出具的《收款收据》显示，被告巨龙谷公司已经将2018年11月至2019年5月的公寓物业费交清，由此也可以进一步说明被告巨龙谷公司与案外人华浩房地产公司双方以实际行为对管理费如何承担的问题作出了实质变更，原告华浩物业公司对此知情且同意象征性收取一部分。因此，原告华浩物业公司应当按照维修的数量和面积向华浩房地产公司主张其余部分的物业管理费。三、关于商铺管理费的问题，被告巨龙谷公司在2019年8月之后寻求司法诉讼方式主张权利，因此原告主张被告巨龙谷公司支付2019年8月至2019年10月份的管理费，无事实和法律依据。因被告巨龙谷公司与华浩房地产公司产生租赁纠纷，原告华浩房地产公司在2019年7月31日向被告巨龙谷公司发出了《收回出租物业的函》，被告巨龙谷公司在2019年8月之后也停止了经营活动，并向人民法院起诉请求解除涉案的公寓以及商铺租赁合同【案号：(2019)粤1391民初3527号】。因此，被告巨龙谷公司与原告华浩物业公司此后并无产生任何的权利义务关系，也未再接受原告华浩物业公司提供相应物业服务，不需要承担相应的物业管理费。四、原告华浩物业公司非但没有向被告巨龙谷公司提供相关物业服务，反而与案外人华浩房地产公司恶意串通，通过指派保安停水、停电、撬门、拆除大堂等非法手段干扰被告巨龙谷公司的经营，其主张物业费没有事实和法律依据。本案原告并未提供相应证据证明其已向被告巨龙谷公司提供了相应物业服务，且在被告巨龙谷公司承租期间，原告与案外人华浩房地产公司串通一气，对被告巨龙谷公司实施停水停电、撬门、拆除大堂等一系列行为，严重干扰了被告巨龙谷公司的经营活动。被告巨龙谷公司认为，原告的物业服务存在重大瑕疵，非但无权向被告巨龙谷公司收取物业费，同时还应当与案外人华浩房地产公司共同向被告巨龙谷公司承担连带赔偿责任。综上所述，原告华浩物业公司所主张的公寓物业费属于重复主张，被告巨龙谷公司已经将相关费用缴纳完毕，且2019年8月以后被告巨龙谷公司已经停止了经营活动，与原告华浩物业公司之间的物业服务关系已经终结。因租赁面积减少、物业服务存在重大瑕疵，继续按照原有面积以及物业费标准计算物业费，对被告巨龙谷公司显失公平，被告巨龙谷公司请求予以减免。请求法庭依法公平合理确定本案被告巨龙谷公司应当承担的物业费数额，以维护本案的实体公正为盼。被告巨龙谷公司向法庭提交以下证据：1.关于华浩海悦湾18栋酒店租赁事宜补充说明；2.熊猫公寓问题统计表、维修确认清单；3.收款收据；4.大亚湾综治信访维稳中心答复意见书；5.海悦湾酒店公寓物业费清单；6.收款收据六张拟证明其辩称事实。被告熊猫酒店辩称，与被告深圳巨龙谷度假村管理有限公司答辩意见一致。被告熊猫酒店未向法庭提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：一、对原告提交的证据2，原告向法庭出示原件，本院认可其真实性；二、对原告提交的证据3，系原告单方制作未经被告确认，本院不予认可；三、对原告提交的证据5，系原告单方制作而原告未出示送达情况，本院不予认可；四、对原告提交的证据6、7、8，系原告单方制作，本院不予认可；五、对被告巨龙谷公司提交的证据2，与本案无关联，本院不予审查；六、对被告巨龙谷公司提交的证据3，被告巨龙谷公司向法庭出示原件，本院认可其真实性；七、对被告巨龙谷公司提交的证据4，被告巨龙谷公司向法庭出示原件，本院认可其真实性；八、对被告巨龙谷公司提交的证据5，系被告巨龙谷公司单方制作，本院不予认可；九、对被告巨龙谷公司提交的证据6，与本案无关联，本院不予审查。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月26日，案外人惠州市华浩房地产开发有限公司作为甲方与被告巨龙谷公司作为乙方签订一份《海悦湾18栋公寓租赁合同》，约定甲方将其位于广东省惠州市大亚湾区霞涌镇黄金海岸的海悦湾项目第18栋三至二十一层一单元15-19号房、二单元01-05号房物业出租给乙方，该物业共有房屋90间，总建筑面积约5342.38平方米。关于物业管理费，合同第五条第二款约定，乙方缴纳物业管理费按原有物业收费标准七折执行（即1.85元/㎡*0.7=1.3元），物业公司提供与其他物业相等的物业服务。合同还约定了双方其他权利与义务。同日，案外人惠州市华浩房地产开发有限公司作为甲方与被告巨龙谷公司作为乙方签订一份《商铺租赁合同》，约定甲方将位于惠州市大亚湾区霞涌镇华浩海悦湾18栋104号、109号、110号商铺出租给乙方，商铺面积合计400.25平方米。关于物业管理费，合同第四条第四款约定，乙方缴纳物业管理费按原有物业收费标准七折执行（即4.3元/㎡*0.7=3.01元），物业公司提供与其他物业相等的物业服务。合同还约定了双方其他权利与义务。2019年10月29日，原告与被告巨龙谷公司签署了《熊猫假日公寓客房物品交接清单》、《18栋三-九层90间公寓交接清单》、《熊猫假日公寓餐厅物品交接清单》及《熊猫假日公寓一楼库房和公寓1016仓库》。上述合同签订后，自2018年10月至2019年10月期间，被告巨龙谷公司欠付90间公寓物业管理费90,286.22元（5342.38㎡×1.3㎡/元/月×13个月）；自2019年8月至2019年10月期间，被告巨龙谷公司欠付商铺物业管理费3,614.26元（400.25㎡×3.01㎡/元/月×3个月）；以上共计欠付管理费93,900.48元。原告多次催收未果，遂诉至本院。另查明，原告惠州市华浩物业管理有限公司是华浩海悦湾项目的物业管理公司，被告熊猫酒店、被告巨龙谷公司均系涉案华浩海悦湾18栋三至二十一层一单元15-19号房、二单元01-05号房及104号、109号、110号商铺的实际使用人。本案在审理过程中，因无法以其他方式向被告深圳巨龙谷度假村管理有限公司、惠州海悦湾熊猫酒店管理有限公司送达诉状副本、开庭传票等诉讼文书，本院依法采用公告送达的方式进行送达，公告刊登于2020年9月10日人民法院报G92版面。上述事实，有庭审笔录及原被告提交的证据予以证实，以上证据经本院审查核实后，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告系涉案华浩海悦湾18栋三至二十一层一单元15-19号房、二单元01-05号房及104号、109号、110号商铺的物业管理人，被告巨龙谷公司与被告熊猫酒店系上述物业的实际使用人。案外人惠州市华浩房地产开发有限公司与被告巨龙谷公司签订的《海悦湾18栋公寓租赁合同》、《商铺租赁合同》内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据《海悦湾18栋公寓租赁合同》第五条第二款:“乙方缴纳物业管理费按原有物业收费标准七折执行（即1.85元/㎡*0.7=1.3元），物业公司提供与其他物业相等的物业服务”、《商铺租赁合同》第四条第四款:“乙方缴纳物业管理费按原有物业收费标准七折执行（即4.3元/㎡*0.7=3.01元）”之约定，原告作为涉案物业的管理方，履行了对涉案物业的管理及维护义务，被告巨龙谷公司、被告熊猫酒店应当向原告支付物业管理费。被告巨龙谷公司、被告熊猫酒店抗辩称其与原告之间未签订物业服务合同不应支付物业管理费，本院认为双方之间虽无书面物业服务合同，但形成事实上的物业服务关系，因此对该抗辩不予采信。被告巨龙谷公司、被告熊猫酒店还抗辩称与原告协商变更了维修部分的物业管理费的承租主体并提供了收款收据（编号469623）予以证明，上述收据无法显示双方达成减免物业费的约定，本院对该抗辩不予采信。被告巨龙谷公司、被告熊猫酒店未能提供证据证实缴纳物业管理费情况，为此，原告主张被告拖欠公寓物业管理费商铺物业管理费的事实，本院予以确认。故原告主张被告巨龙谷公司、被告熊猫酒店支付物业管理费93,900元的诉求，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告深圳巨龙谷度假村管理有限公司、被告惠州海悦湾熊猫酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告惠州市华浩物业管理有限公司支付物业管理费93,900元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,147.50元、公告费300元，由被告深圳巨龙谷度假村管理有限公司、被告惠州海悦湾熊猫酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长 钟丹燕审 判 员 王科丰审 判 员 林嘉伟二〇二〇年十二月三十一日法官助理 张 扬书 记 员 黄慧谊书 记 员 张 杭