四川省乐山市市中区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川1102执异26号 异议人（被执行人）：四川嘉州实业有限公司。住所地：四川省乐山市五通桥区牛华镇新建街127号。统一社会信用代码：91511112709020658X。 法定代表人：王端云，该公司执行董事兼总经理。 申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司四川省分公司。住所地：四川省成都市锦江区总府路35号金骊总府大厦21、20、19层。统一社会信用代码：9151000071189635XN。 负责人：谢涛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：冯剑飞，四川琴台律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄浩原，四川琴台律师事务所实习律师。 被执行人：乐山市祥云号贸易有限公司。住所地：四川省乐山市市中区嘉州大道598、600号。统一社会信用代码：91511100558208492L。 法定代表人：杨智，该公司执行董事兼总经理。 被执行人：王端云，男，1952年4月16日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 被执行人：吴秀华，女，1954年8月18日出生，汉族，住四川省乐山市五通桥区。 被执行人：王栋，男，1987年12月11日出生，汉族，住四川省乐山市五通桥区。 被执行人：王冬梅，女，1975年11月20日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 被执行人：杨永秋，女，1968年7月10日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 被执行人：杨智，男，1975年1月6日出生，汉族，住四川省乐山市五通桥区。 在本院执行申请执行人中国华融资产管理股份有限公司四川省分公司（以下简称华融资产公司四川分公司）与被执行人四川嘉州实业有限公司（以下简称嘉州实业公司）、乐山市祥云号贸易有限公司（以下简称祥云公司）、王端云、吴秀华、王栋、王冬梅、杨永秋、杨智金融借款合同纠纷一案中，异议人嘉州实业公司不服本院作出的（2020）川1102执1080号之十三执行裁定中拍卖登记在被执行人嘉州实业公司名下位于四川省乐山市五通桥区××镇××路（鸿运花园）338号房屋（权证号：五通桥区房权证企业字第0××5号）及位于四川省乐山市五通桥区××镇××路××号房屋（权证号：五通桥区房权证企业字第0××0号），向本院提出书面异议。本院于2021年3月15日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人嘉州实业公司称，案涉房屋于2015年7月10日设置抵押担保。2016年3月18日，嘉州实业公司与赵娟签订《酒店租赁经营合同》。2018年11月15日，华融资产公司四川分公司从浙商银行股份有限公司乐山分行（以下简称浙商银行乐山分行）受让涉及案涉房屋的债权。2020年7月8日，华融资产公司四川分公司向乐山市市中区人民法院申请执行案涉房屋。2020年7月15日，乐山市市中区人民法院以（2020）川1102执1080号之一执行裁定查封登记在嘉州实业公司名下的案涉房屋，后作出（2020）川1102执1080号之十三号执行裁定，裁定拍卖嘉州实业公司向浙商银行乐山分行提供担保的抵押财产。华融资产公司四川分公司如何处置该抵押财产与嘉州实业公司无关，但为维护案外人赵娟的利益，请求带租拍卖该抵押财产。理由如下：1.嘉州实业公司与赵娟签订的《酒店租赁经营合同》依法成立，真实有效，受国家法律保护。案涉房屋于2015年7月10日设置抵押担保，但是抵押权的设立，只是限制了嘉州实业公司对案涉房屋的处分权，并未限制嘉州实业公司的占有、管理、使用、收益的权利。嘉州实业公司对案涉房屋享有用益物权。因此，2016年3月18日，嘉州实业公司与赵娟遵循自愿、公平、诚信原则，双方签订的《酒店租赁经营合同》是双方当事人的真实意思表示，形式和内容均不违反《中华人民共和国民法典》的相关规定，该《酒店租赁经营合同》合法有效，依法受国家法律保护。华融资产公司四川分公司于2018年11月15日从浙商银行乐山分行受让案涉债权，故嘉州实业公司与赵娟签订的《酒店租赁经营合同》的时间先于华融资产公司四川分公司受让案涉债权的时间。2.嘉州实业公司与赵娟的租赁关系依法成立，赵娟享有的租赁权没有对抗华融资产公司四川分公司抵押权的实现，请人民法院依法带租拍卖案涉房屋。2016年3月18日，嘉州实业公司与赵娟签订的《酒店租赁经营合同》第十三条第一项约定：“乙方（赵娟）对房屋改造和装修费用由乙方（赵娟）自行垫资，每年的租金30万元抵扣租金”，合同第九条约定：“……乙方（赵娟）垫资装修费经预算为150万元，抵扣前五年的房租。剩余五年年租金递增5%，租金一年一交，分两次交清”，因此该《酒店租赁经营合同》约定的租金因双方合意而抵消（五年），也符合法律的规定，由此可证实嘉州实业公司与赵娟签订的《酒店租赁经营合同》仅仅是对案涉房屋的占有、使用和收益，没有涉及处分案涉房屋，该租赁关系没有对抗华融资产公司四川分公司抵押权的实现。故该《酒店租赁经营合同》所约定的剩余租赁经营年限受国家法律保护，应该继续履行。为此，请求:变更乐山市市中区人民法院（2020）川1102执1080号之十三执行裁定为带租评估拍卖登记在被执行人嘉州实业公司名下位于四川省乐山市五通桥区××镇××路（鸿运花园）338号房屋（权证号：五通桥区房权证企业字第0××5号）和位于四川省乐山市五通桥区××镇××路××号房屋（权证号：五通桥区房权证企业字第0××0号）。 申请执行人华融资产公司四川分公司称，1.案外人赵娟合法权益的维护属于案外人对执行标的之异议，应依法通过案外人执行异议之诉的救济途径寻求解决，不应由嘉州实业公司通过执行异议另行主张。案外人赵娟已于2020年12月28日向执行法院提出过执行异议，执行法院对此已作出生效裁定对“不带租拍卖”予以认可，故已对此事进行了审查认定。现在嘉州实业公司认为不带租拍卖的执行行为存在错误并对此提出异议，但其关于对案外人赵娟权益维护部分的事实与理由，已超出本案审理范围，没有法律依据。2.无论案涉《酒店租赁经营合同》效力如何，均不影响“抵押在先，租赁在后”这一基本事实。3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定在本案“抵押在先，租赁在后”的情形下无法适用。根据该规定，如果承租人主张对不动产享有在先租赁权的，可以依据有效的书面租赁合同，在租赁期内继续占有该不动产，承租人对该不动产在租赁期间内的占有权可以排除法院强制执行，但其行使条件主要有三个：第一，时间上必须是租赁在先，抵押在后的。如果抵押在先，租赁在后，则承租人不享有占有权，承租人应及时腾空交房；承租人因此造成的损失，可以按租赁合同关系向出租人主张；第二，承租人与出租人必须有书面的不动产租赁合同。如果没有书面的租赁合同，难以确认租赁期限，视为不定期租赁，法院在强制执行时视为合同到期，承租人应当积极配合交房；第三，必须实际占有该不动产。占有不动产是在先租赁权物权化保护的公示方法，本质上与登记、交付作为物权保护的公示方法一样，如果实际没有占有使用该不动产，即使符合前两个条件，也不能阻止法院对该项权利的强制执行。因此，该条款系适用于“租赁在先，抵押在后”的情况，而本案中不具备这一条件，该条件无法进行适用。就案涉不动产的处置而言，“带租拍卖”将为抵押物变现带来消极影响，拉低其价值、增加处置难度，导致抵押权无法高效、充分地实现。综上，请求法院依法驳回异议人嘉州实业公司的异议请求。 本院查明：2020年7月8日，申请执行人华融资产公司四川分公司依据本院已经发生法律效力的（2018）川1102民初4229号民事判决书向本院申请执行，本院于同日立案，案号为（2020）川1102执1080号。根据该生效法律文书，被执行人祥云公司应向浙商银行乐山分行偿还借款本金1000万元及利息、罚息、复利；浙商银行乐山分行有权就嘉州实业公司所有的位于四川省乐山市五通桥区××镇××路（鸿运花园）338号的房屋（权证号：五通桥区房权证企业字第0××5号）、四川省乐山市五通桥区××镇××路××号的房屋（权证号：五通桥区房权证企业字第0××0号）折价或者以拍卖、变卖的价款在上述债权范围内以1678.19万元为限优先受偿；嘉州实业公司、王端云、吴秀华、王栋、王冬梅、杨永秋、杨智在上述确定的债务范围内以1678.19万元为限承担连带偿还责任；嘉州实业公司、王端云、吴秀华、王栋、王冬梅、杨永秋、杨智在承担保证责任后，有权在其承担的保证责任范围内向祥云公司追偿。案件受理费41128元，由祥云公司、嘉州实业公司、王端云、吴秀华、王栋、王冬梅、杨永秋、杨智负担。 在该案执行过程中，本院于2020年7月14日作出（2020）川1102执1080号之一执行裁定，裁定查封登记在被执行人嘉州实业公司名下位于四川省乐山市五通桥区××镇××路（鸿运花园）338号的房屋（权证号：五通桥区房权证企业字第0××5号，以下简称振华路338号房屋）一套、四川省乐山市五通桥区××镇××路××号的房屋（权证号：五通桥区房权证企业字第0××0号，以下简称振华路416号房屋）一套，前述房屋的查封期限为三年。2020年7月15日，本院向乐山市五通桥区不动产登记中心送达了（2020）川1102执1080号之一执行裁定书及协助执行通知书。2020年10月19日，本院作出（2020）川1102执1080号《公告》，载明限期嘉州实业公司在2020年11月3日前履行还款义务，逾期未履行，本院将依法评估、拍卖登记在被执行人嘉州实业公司名下的前述两套案涉房屋。上述房屋若存在租赁关系，请承租人在2020年11月3日前向本院申报并将租赁合同、租金支付凭据交由本院审查。若存在实际居住情况的，在上述期限内向本院提供所有居住人员身份信息及彼此关系情况证明，本院于同年10月26日到案涉房屋处张贴了前述《公告》。2020年12月30日，本院作出（2020）川1102执1080号执行裁定，裁定终结该案的本次执行程序。 2021年1月27日，本院作出（2020）川1102执1080号之十三执行裁定，裁定拍卖登记在嘉州实业公司名下的振华路338号房屋和振华路416号房屋各一套。（2020）川1102执1080号之十三执行裁定书载明：“……上述房产由被执行人嘉州实业公司于2016年3月18日出租给案外人赵娟使用，租期为10年，从2016年10月1日起至2026年10月1日止，双方签有《酒店租赁经营合同》。申请执行人认为无法判断《酒店租赁经营合同》的真实性，本案抵押权设立于2015年7月10日，租赁合同签订时间为2016年3月18日，案外人赵娟所享有的租赁关系（租赁权）不得对抗申请执行人抵押权的实现。并请求对案涉房产不带租评估拍卖。对申请执行人不带租评估拍卖的请求本院应予支持”。异议人嘉州实业公司遂以其与案外人赵娟签订的《酒店租赁经营合同》真实合法有效且案外人赵娟所享有的租赁权完全没有对抗申请执行人抵押权的实现为由，提出前述异议请求。 另查明:1.据五通桥区住房和城乡建设局房地产管理所的《房屋信息摘要》显示：坐落于四川省乐山市五通桥区××镇××路（鸿运花园）338号的房屋，登记权利人为嘉州实业公司，共有方式为单独所有，权证号为0069475，规划用途为综合，结构为砖混，登记原因为遗失补办，登记时间为2012年10月9日，建筑面积为4469.56平方米；坐落于四川省乐山市五通桥区××镇××路××号的房屋，登记权利人为嘉州实业公司，共有方式为单独所有，权证号为0074000，规划用途为食堂，结构为砖混，登记原因为新建，登记时间为2014年3月21日，建筑面积为116.77平方米。 2.据已经发生法律效力的（2018）川1102民初4229号民事判决书审理查明部分载明：“2015年7月10日，被告祥云公司（债务人）、嘉州实业公司（抵押人）与原告浙商银行乐山分行（抵押权人）签订合同编号为（651301）浙商银高抵字（2015）第00009号《最高额抵押合同》，约定嘉州实业公司自愿为被告祥云公司自2015年7月10日起至2018年7月9日止在浙商银行乐山分行处办理约定的各类业务（包括人民币贷款），实际形成的各类债务的最高余额1678.19万元提供担保。被告嘉州实业公司同意以其所有的位于四川省乐山市五通桥区××镇××路（鸿运花园）338号的房产（权证号：五通桥区房权证企业字第0××5号）、四川省乐山市五通桥区××镇××路××号的房产（权证号：五通桥区房权证企业字第0××0号）作为抵押物。抵押担保范围包括主合同项下债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费等。2015年7月10日，浙商银行乐山分行与嘉州实业公司办理了抵押登记，浙商银行乐山分行取得了编号为五通桥区房他证监证字第014556号《房屋他项权证》，载明：他项权种类为房屋抵押或典当他项，债权数额1678.19万元，贷款期限2015年7月10日至2018年7月9日……”。 3.2015年7月10日，嘉州实业公司向浙商银行乐山分行出具《声明》，载明：嘉州实业公司拟将振华路416号房屋〔房产证号为五通桥区房权证企业字第0××0号，面积为116.77平方米；土地证号为五国用（2011）第2××9号，面积为1054.8平方米〕为该公司（或祥云公司）向浙商银行乐山分行申请授信提供抵押担保，嘉州实业公司声明：截至2015年7月10日，该抵押物由嘉州实业公司无偿使用，未签署租赁协议或使用协议，使用方与本人的关系为同一公司。嘉州实业公司在该《声明》上加盖公司印章，并加盖法定代表人王端云的个人印章。 2016年6月29日，嘉州实业公司向浙商银行乐山分行出具《声明》，载明：嘉州实业公司拟将振华路338号房屋〔房产证号为五通桥区房权证企业字第0××5号，面积为4469.56平方米；土地证号为五国用（2011）第2××9号，面积为1054.8平方米〕为该公司（或祥云公司）向浙商银行乐山分行申请授信提供抵押担保，嘉州实业公司声明：截至2016年6月29日，该抵押物尚未出租。嘉州实业公司在该《声明》上加盖公司印章，并加盖法定代表人王端云的个人印章。 2017年6月27日，嘉州实业公司向浙商银行乐山分行出具《声明》，载明：嘉州实业公司拟将振华路416号房屋〔房产证号为五通桥区房权证企业字第0××0号，面积为116.77平方米；土地证号为五国用（2011）第2××9号，面积为1054.8平方米〕为该公司（或祥云公司）向浙商银行乐山分行申请授信提供抵押担保，嘉州实业公司声明：截至2017年6月27日，该抵押物由嘉州实业公司无偿使用，未签署租赁协议或使用协议，使用方与本人的关系为同一公司。嘉州实业公司在该《声明》上加盖公司印章，并加盖法定代表人王端云的个人印章。同日，嘉州实业公司向浙商银行乐山分行出具《声明》，载明：嘉州实业公司拟将振华路338号房屋〔房产证号为五通桥区房权证企业字第0××5号，面积为4469.56平方米；土地证号为五国用（2011）第2××9号，面积为1054.8平方米〕为该公司（或祥云公司）向浙商银行乐山分行申请授信提供抵押担保，嘉州实业公司声明：截至2017年6月27日，该抵押物由嘉州实业公司无偿使用，未签署租赁协议或使用协议，使用方与本人的关系为同一公司。嘉州实业公司在该《声明》上加盖公司印章，并加盖法定代表人王端云的个人印章。 4.据嘉州实业公司提交的《酒店租赁经营合同》显示，2016年3月18日，嘉州实业公司（甲方）与赵娟（乙方）签订了《酒店租赁经营合同》，主要约定：甲方将乐山市五通桥区鸿运来宾馆（一至六层，共六层）的服务经营权交乙方租赁经营。租赁经营的范围为甲方所属坐落于乐山市五通桥区××镇××路××号的营业场所，经营楼层面积4469.56平方米，月租金为25000元／月。租赁期限为10年，自2016年10月1日起至2026年9月31日止。租金支付方式：乙方自租赁之日起前五年按月租金25000元／月缴纳租金给甲方，乙方垫资装修房屋的装修费经预算为150万元，抵扣前五年的房租。剩余五年每年租金递增5%，租金一年一交，分二次交清。嘉州实业公司在“甲方”处盖章，赵娟在“乙方”处签字捺印。 5.2018年11月14日，浙商银行股份有限公司成都分行（甲方，以下简称浙商银行成都分行）与华融资产公司四川分公司（乙方）签订合同编号为浙商银蓉转（2018）字第00001号（四川Y22180082-1号）的《债权转让合同》和编号为浙商银蓉转（2018）字第00001号-1号（四川Y22180082-2号）的《之补充合同》，约定甲方向乙方转让包括祥云公司的案涉债权在内的本合同附件一所列标的债权，涉及主债务人共13户。浙商银行成都分行在“甲方”处盖章，华融资产公司四川分公司在“乙方”处盖章。2020年7月2日，浙商银行成都分行（甲方）与华融资产公司四川分公司（乙方）签订《确认书》，共同确认：一、在上述《债权转让合同》签订之前，甲方辖属的浙商银行乐山分行已经就案涉债权向乐山市市中区人民法院提起诉讼，乐山市市中区人民法院于2018年8月29日就案涉债权作出（2018）川1102民初4229号民事判决。二、甲方向乙方转让的上述《债权转让合同》附件-所列第12号债权，实质是（2018）川1102民初4229号民事判决书项下确定的甲方债权，二者为同一关系。同日，浙商银行成都分行和浙商银行乐山分行向本院出具了《确认书》，载明：针对浙商银行乐山分行诉祥云公司一案的（2018）川1102民初4229号民事判决书，确认浙商银行成都分行为浙商银行乐山分行的上级行政管理机构，负责浙商银行乐山分行所属债权的转让事宜。 审查中，异议人嘉州实业公司陈述，嘉州实业公司与赵娟于2016年3月18日就案涉房屋签订《酒店租赁经营合同》后，赵娟即对案涉房屋进行装修，装修期间嘉州实业公司未收取租金。因案涉房屋的装修费150万元是由赵娟支付的，约定每年的租金抵扣装修费用，至2021年9月30日装修费才抵扣完毕，故自2016年10月至今嘉州实业公司没有向赵娟收取过租金。嘉州实业公司自2021年10月1日起才应该正式向赵娟收取租金。赵娟装修好案涉房屋后，一直经营酒店至今。《酒店租赁经营合同》中虽然约定租赁的房屋只有嘉州实业公司名下的振华路338号房屋，但在该合同履行过程中，嘉州实业公司实际上将其名下的振华路416号房屋与振华路338号房屋一并出租与赵娟经营。案涉房屋的抵押权设立在嘉州实业公司与赵娟签订《酒店租赁经营合同》之前，嘉州实业公司没有告诉过赵娟案涉房产抵押给了浙商银行乐山分行，但赵娟应该知晓此事。嘉州实业公司与赵娟签订《酒店租赁经营合同》一事，该公司也没有书面告知过浙商银行乐山分行。嘉州实业公司认为浙商银行乐山分行知晓该公司把案涉房屋租赁给赵娟的事情，浙商银行乐山分行没有表示反对。案涉房屋自从嘉州实业公司装修好后就一直租赁给案外人经营，嘉州实业公司从来没有经营过。申请执行人华融资产公司陈述嘉州实业公司曾向浙商银行乐山分行出具过《声明》，《声明》显示案涉房屋并未签署过租赁协议，故嘉州实业公司提交的《酒店租赁经营合同》不真实。 上述事实，有异议人嘉州实业公司提交的（2020）川1102执1080号之十三执行裁定书，本院调取的五通桥区住房和城乡建设局房地产管理所的《房屋信息摘要》和《房屋抵押权设立申请书（含抵押权预告登记）》、（2020）川1102执1080号受理执行案件通知书、（2020）川1102执1080号执行裁定书、（2018）川1102民初4229号民事判决书、（2020）川1102执1080号之一执行裁定书及协助执行通知书、《声明》、送达回证、《借款合同》《最高额抵押合同》《债权转让合同》《之补充合同》《浙商银行股份有限公司成都分行与中国华融资产管理股份有限公司四川省分公司债权转让通知暨债务催收联合公告》《确认书》、（2020）川1102执1080号《公告》、张贴《公告》照片、（2020）川1102执1080号执行案件卷宗材料以及当事人的陈述等予以证实。 本院认为，其一，在案证据显示，嘉州实业公司就案涉房屋分别于2015年7月10日、2016年6月29日、2017年6月27日向浙商银行乐山分行出具的4份《声明》均表示未就案涉房屋签署过租赁协议或使用协议。而在本案审查中，其提交的《酒店租赁经营合同》显示其于2016年3月18日与赵娟就其名下的振华路338号房屋签订了前述租赁合同，该《酒店租赁经营合同》与前述《声明》矛盾，在无其他证据予以佐证的情况下，不足以证明嘉州实业公司与赵娟之间实际建立了租赁合同关系。 其二，从嘉州实业公司提交的其与赵娟签订的《酒店租赁经营合同》来看，即便嘉州实业公司与赵娟签订了该合同，该合同约定租赁的房屋也仅指嘉州实业公司名下的振华路338号房屋，并不包括嘉州实业公司名下的振华路416号房屋。 其三，根据审查查明的事实，登记在嘉州实业公司名下的前述案涉房屋已抵押给浙商银行乐山分行，并于2015年7月10日办理了抵押登记，浙商银行乐山分行对案涉房屋享有合法的抵押物权，且经本院（2018）川1102民初4229号民事判决确定浙商银行乐山分行对案涉房屋享有优先受偿权。华融资产公司四川分公司通过与作为浙商银行乐山分行的上级行政管理机构浙商银行成都分行签订《债权转让合同》和《之补充合同》的形式受让了案涉债权，华融资产公司四川分公司即依法享有了对案涉房屋的优先受偿权，且华融资产公司四川分公司已向本院申请了执行。从嘉州实业公司提交的其与赵娟签订的《酒店租赁经营合同》来看，即便嘉州实业公司与赵娟签订了该合同，该合同亦系在案涉房屋前述抵押权设立之后才签订。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条关于“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”的规定，嘉州实业公司主张其与赵娟之间建立的租赁关系不能对抗已登记的抵押权，且在本案审查中，华融资产公司四川分公司亦明确表示不同意案涉房屋带租拍卖，故嘉州实业公司提出带租拍卖案涉房屋的主张，不符合前述法律规定，本院不予支持。 综上，异议人嘉州实业公司的异议请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第七条、第十七条之规定，裁定如下： 驳回异议人四川嘉州实业有限公司的异议请求。 当事人、利害关系人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十日内向四川省乐山市中级人民法院申请复议。 审判长 万 敏 审判员 王 涛 审判员 高 奕 二〇二一年三月二十五日 书记员 赵若晴