河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀04民终1535号 上诉人（原审被告）：邯郸市永年区XX村民委员会，住所地：邯郸市永年区。 法定代表人：吴某，该村委会主任。 委托诉讼代理人：李建峰，河北众意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李震，河北众意律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李某，女，1955年12月9日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：马红亮，河北紫旭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李某一，女，1960年6月12日出生，汉族，住邯郸市复兴区。 委托诉讼代理人：马红亮，河北紫旭律师事务所律师。 原审被告：陈某，男，1970年8月17日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 原审被告：谢某，男，1969年6月30日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 上诉人邯郸市永年区XX村民委员会（以下简称XX村委会）因与被上诉人李某、李某一及原审被告陈某、谢某房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邯郸市永年区人民法院（2020）冀0408民初124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 XX村委会上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，判决上诉人承担返还购房款的证据不足。1、一审时陈某提交了上诉人与邯郸市某某建筑工程有限公司（以下简称某某公司）签订的协议书，该协议约定某某公司负责所建楼房的销售工作，每销售一平米向上诉人返还300元。从该条很明确看出上诉人并没有直接销售房屋，也没有收取李某一、李某的购房款，上诉人不应成为合同的相对方。2、李某一、李某签订合同后向永年xxx小区项目部交付房款16万元，其中向谢某账户转款15万元，房款收据印章为永年xxx小区项目部，一审法院只是认定“永年县XX社区”为虚构的民事主体，并不存在，xxx小区项目部未经注册、备案，系xxx小区建设单位临时设置的职能部门，不具有民事权利能力和民事行为能力，但xxx小区项目部是建设单位某某公司所设，还是陈某所设，谁应对项目部的行为承担民事责任，一审并未查清。3、本案讼争房产早已另售他人，所售房款已被陈某据为己有。签订合同和收取李某一、李某房款的是谢某、陈某，承诺退还房款的也是此二人，将案涉房产另行出售的也是谢某和陈某，承担返还李某一、李某购房款责任的主体应该是陈某，而不应该是上诉人。二、一审法院应裁定驳回李某一、李某对上诉人的起诉。即便案涉购房合同无效，承担返还责任的也只能是在合同当事人之间，上诉人不是涉案购房合同的当事人，没有参与，更没有委托其他任何人参与案涉购房合同的签订。一审突破合同相对性的原则，判令上诉人对无效合同承担返还责任，没有任何事实和法律根据。三、一审仅判令上诉人替代某某公司、陈某的xxx小区项目部向被上诉人返还购房款及利息，却未判令被上诉人或某某公司、陈某向上诉人返还房产，造成上诉人返还了房款，又失去了房产，明显有违于法律规定和公平公正。四、案涉购房合同纠纷与上诉人与某某公司签署的建房协议有关联，属于必要的共同诉讼，法院应依职权追加某某公司为本案共同被告参加诉讼。五、李某一、李某提交的证据证明案涉购房合同在诉讼前已被解除和废止。购房合同被废止后，李某一、李某先后两次与谢某和“永年xxx小区项目部”达成《还款协议》、《退还房款协议书》。一审法院对还款协议的法律效力视而不见，判决由上诉人承担合同无效后的还款责任，明显认定事实错误。六、一审判决未依法对导致案涉合同无效的过错责任作出认定。本案中，与被上诉人签订合同的是陈某雇佣的销售人员谢某和其私自设立的“永年xxx小区项目部”，上诉人主观上没有任何过错；被上诉人明知案涉房产为小产权房，为追求低价而刻意购买，自身也存在明显过错。一审法院却将过错责任全部转嫁给上诉人，适用法律不当。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院予以撤销。 李某、李某一答辩称，一、一审法院认定事实清楚。1、上诉人XX村委会与某某公司签订建设协议，约定XX村委会负责xxx小区立项及建设、规划等工作，陈某负责建设和销售，xxx小区的房屋建在XX村委会的集体土地上，购房合同甲方的法定代表人吴某也是XX村委会的主任，购房合同中虽是“永年县XX社区”、‘永年xxx小区项目部’，但均系虚构，结合本案其他证据，可知本案售房合同的主体为上诉人XX村委会。2、根据一审证据材料显示，陈某与XX村委会之间的购房款往来均加盖村委会的财务章，还有村委会主任吴某、财务人员陈某一的签字，上诉人收取购房款的事实毋庸置疑，从多次开庭陈述来看，上诉人反复无常，刻意隐瞒案件事实，误导法庭，有违诚实信用。3、上诉人XX村委会作为合同主体与被上诉人签订购房合同，在合同无法继续履行的情况下，应当承担还款义务。二、被上诉人在购买房屋时并不知情房屋产权情况，且购房合同对此也没有体现，被上诉人没有任何过错，上诉人没有告知产权情况，过错方是上诉人，且被上诉人也没有收到房屋，根本没有返还房屋的义务。上诉人在上诉状中所写“无故造成上诉人返还了房款，又失去了房产”，可知上诉人承认收到了购房款，也承认房子是上诉人销售。综上，一审法院认定事实清楚，适用法院正确，二审应当依法予以维持。 谢某、陈某未提交书面答辩意见。 李某、李某一向一审法院起诉请求：1．判决原、被告所签房屋买卖合同无效；2．被告返还购房款本金12万元及被告付清之日止同期银行贷款利息。事实和理由：2012年被告XX村委会成立永年xxx小区项目部，在邯郸市设立售楼部，宣传开发xxx小区，说已取得27000平方米的土地使用权，房屋产权70年并可以贷款。2011年10月31日原告与被告XX村委会签订了购房合同，并支付首期购房款16万元，后期房款10万元通过按揭贷款方式支付。根据合同第五条规定，被告XX村委会应于2012年5月31日前向原告交付房屋。此后被告XX村委会无法履约，原告才得知所建房屋属于非法建筑，多次要求被告XX村委会及其委托人退款，但被告仅退还4万元，其他余款及利息迟迟不予支付。现依法起诉，请法院及时保护原告的合法权益。 一审法院认定事实：2011年10月31日，原告李某、李某一与永年xxx小区项目部签订购房合同。该合同第一页显示甲方为永年县XX社区，乙方为李某。合同的主要内容为：为发展新民居建设，解决群众住房问题，甲方根据上级有关精神，与相关法律规定与乙方达成协议。甲方以征占建设用地方式取得位于别墅群以西的土地使用权。项目名称为xxx小区…。乙方购买的楼房…6号楼4单元5层501号房，建筑面积共112.83平方米…该住宅单价为每平米2,304.3元，总金额贰拾陆万元整…首付壹拾陆万元，按揭壹拾万元…。合同第五页显示甲方名为：永年县XX社区，但加盖的印章名为：永年xxx小区项目部。乙方处李某一、李某两人签名、摁手印。合同签订后，原告向永年xxx小区项目部交付房款16万元，其中李某一向谢某账户转款15万元，永年xxx小区项目部出具收据，主要内容为：今收到李某交来xxx小区6号楼4单元501号（西户）首付，人民币壹拾陆万元。2012年9月5日，谢某与李某一达成还款计划，因“售楼部因未能按期交房，准予退款”。2013年3月21日，永年xxx小区项目部与李某达成协议，主要内容为：因永年xxx小区项目部无法如期交房给李某，李某要求返还先期已付的房款壹拾贰万元（已退还肆万元）。该协议书背面写有：因无法贷款且为永年产权，乙方提出退房申请，甲方同意申请，立此协议。同意此申请：谢某2013年3月21日，并加盖永年xxx小区项目部印章。 因购房款项未退，2015年李某以谢某为被告诉至邯郸市丛台区人民法院，该院经审理认为，李某与永年xxx小区项目部签订了购房合同，李某起诉谢某，被告主体不适格，裁定驳回李某的起诉。李某不服，上诉至邯郸市中级人民法院。邯郸市中级人民法院经审理认为，李某应向xxx小区项目部主张权利，李某起诉谢某不符合法律规定。裁定驳回上诉，维持原判。 一审另查明：2010年5月24日，被告XX村委会与邯郸市某某建筑工程有限公司签订协议书。被告XX村委会为甲方，邯郸市某某建筑工程有限公司为乙方。该协议书主要内容为：工程名称为永年XX新农村住宅区。工程性质及范围：新农村建设位于永祥路以北约518米、富强路西别墅群道路以北70米全部土地上的施工开发任务。工程内容为1．住宅楼工程；2．室外工程；3．物业管理。房屋销售为由乙方组织进行销售，每销售一平米向甲方返还300元。乙方负责小区内所有的住宅楼工程的建设、销售、设计、勘探。甲方负责小区住宅楼以外的市政工程及配套工程。住宅楼工程建设资金全部由乙方负责筹集。室外工程及配套工程资金由甲方负责。甲方负责工程的立项、批准、证件的办理工程试用装、建设规划许可证、施工许可证、开工报告、房屋预售（销售）许可证等有关证件。并协助乙方做好图纸审查、批复工作、并在开工前完成、乙方负责小区住宅楼房的地基勘探工作和图纸设计工作及施工、销售工作等。该协议甲方签字处有吴某的签名，加盖被告XX村委会印章，乙方签字处有被告陈某的签字，加盖邯郸市某某建筑工程有限公司印章及焦某手章。被告陈某负责xxx小区住宅楼5号楼、6号楼的建设、销售工作，并聘用被告谢某作为销售人员。 一审法院认为，本案争议的焦点：与原告签订房屋买卖合同的相对方是谁，还款义务应当由谁承担。 首先，被告陈某提交的协议书，明确约定由被告XX村委会负责立项及建设、规划等工作，被告陈某负责建设、销售等工作。该协议书虽系复印件，但与邯郸市中级人民法院审理的（2019）冀04民终4801号案件材料与相互印证。该案件材料显示：xxx房源详表中的收款人处有被告陈某签名，加盖被告XX村委会财务专用章的折房协议书、收据、收条和证明。其中折房协议书中有吴某、刘某一及陈某的签名，收据和收条中明确写明被告陈某交给XX村委会的费用，2013年8月16日出具的证明中有“今收到xxx小区…未付房款，房价由吴某书记待定”字样。2011年11月27日出具的收条盖有被告XX村委会财务专用章，经手人为杨某一，且被告陈某提交的银行转账凭证也能证实将款项交给了村委会的会计杨某一。以上证据证明被告陈某按照协议约定将部分购房款项交给了被告XX村委会。 其次，一审法院审理的（2015）永民初01371号案件的合同与本案的合同及邯郸市中级人民法院退转的相关材料中的合同【合同编号（6-2-602）】，三份合同的格式内容完全一致，甲方均为：永年县XX社区。（2015）永民初01371号案件的合同与本案合同加盖xxx小区项目部的印章，编号（6-2-602）的合同加盖的是被告XX村委会的印章。xxx小区的宣传页上注明开发商为“永年县XX社区”，建设单位邯郸市某某建筑工程有限公司。但“永年县XX社区”为虚构民事主体，并不存在。xxx小区项目部未经注册、备案，系xxx小区开发、建设单位为销售临时设置的职能部门，不具有民事权利能力和民事行为能力。被告XX村委会是与原告签订房屋买卖合同的相对方，是本案房屋买卖合同的权利、义务承受者，应当承担向原告还款的义务。 被告XX村委会提交的证据认为涉案小区系新民居建设，则其应当办有涉案小区的建设及规划等审批材料，但至今被告XX村委会未能提交。被告XX村委会将涉案房屋出售给不属于本村村民的原告，且未能提交涉案小区的销售许可证，因此，双方签订房屋买卖合同无效。在合同无效的情况下，被告XX村委会应当返还原告购房款并支付占有期间的利息。故对原告主张返还购房款12万元及利息，予以支持。其利息自2011年10月31日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日至付清之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告陈某及谢某虽收取购房款，但陈某系楼房的承建者，谢某系涉案房屋的销售人员，二被告均非涉案合同的相对方。因此，原告主张被告陈某、谢某承担连带责任，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第五十九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条的规定，判决：一、确认原告李某一、李某与被告邯郸市永年区XX村民委员会签订的房屋买卖合同无效。二、被告邯郸市永年区XX村民委员会于本判决生效后十日内返还原告李某一、李某购房款12万元及利息（利息以12万元为基数，自2011年10月31日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日至付清之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告李某一、李某其他诉讼请求。 一审案件受理费2,900元，由被告XX村委会负担。诉讼费用原告已缴纳，由被告XX村委会直接支付给原告。 二审中，双方均未提交新的证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，关于房屋买卖合同的主体问题，根据审理查明的事实，本案及其他案件中的购房合同系XX村委会提供给销售人员的格式合同，房屋出售方均为“永年县XX社区”，有的合同加盖“xxx小区项目部”印章，有的加盖XX村委会的印章。但“永年县XX社区”并不存在，“xxx小区项目部”也未经注册、备案，系为销售xxx小区房产临时设置。XX村委会与某某公司签订的施工协议书明确约定由XX村委会负责本案新民居项目的立项、审批、证件办理及住宅楼以外的市政工程和配套工程，某某公司负责住宅楼的建设、销售等工作，某某公司并未以自己的名义销售案涉房屋，只是依据施工协议的分工约定负责销售，故一审认定XX村委会为案涉房屋买卖合同的相对方，并无不当。 本案房屋买卖合同签订后，所购房屋并没有交付李某一、李某，XX村委会上诉要求判令李某一、李某返还房屋，没有事实和法律依据，本院不予支持。XX村委会与某某公司之间签订有施工协议，与本案买卖合同纠纷不属同一法律关系，如有争议，可另行主张。 XX村委会将涉案房屋出售给不属于本村村民的李某一、李某，且未能提交案涉小区的销售许可证，故双方签订房屋买卖合同无效。对房屋买卖合同无效，双方均有责任。但在李某一、李某提出退房申请后，xxx小区项目部于2013年3月21日与李某达成退款协议，同意支付李某自购房之月起按银行定期利率、月息1分、月息2分等标准计算的利息，故一审法院参照同期银行贷款利率标准计算的利息，判决XX村委会支付占有购房款期间的资金占用费，结果并无不当。 综上所述，XX村委会的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,700元，由上诉人XX村委会负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨伟烈 审判员  梁国华 审判员  武运红 二〇二一年三月二十六日 书记员  高 辰