湖南省麻阳苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1226民初1298号原告：廖某兴，男，1973年2月17日出生，苗族，农村居民，住湖南省麻阳苗族自治县文昌阁乡。委托诉讼代理人：卢某玲（特别授权），女，湖南某某律师事务所律师。被告：麻阳某某房地产开发有限责任公司，住所地湖南省麻阳苗族自治县高村镇。法定代表人：龙某刚，公司总经理。诉讼代表人：湖南某某会计事务所有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：蔡某东（特别授权），男，湖南某某律师事务所律师。被告：张某生，男，1963年5月14日出生，苗族，城镇居民，住湖南省麻阳苗族自治县锦和镇。原告廖某兴与被告麻阳某某房地产开发有限责任公司、张某生商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告廖某兴及委托诉讼代理人卢某玲、被告张某生、被告麻阳某某房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人蔡某东到庭参加诉讼，被告麻阳某某房地产开发有限责任公司诉讼代表人未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖某兴向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即向相关部门补交土地价款及相关税费；2、请求法院判令被告立即为原告办理锦和商贸中心1栋2单元303号房的房产证并支付原告逾期办证违约金21742元；3、请求法院判令被告退还原告维修基金4348元、契税4348元、产权登记及房屋测绘费3646元、工本费120元、水电开户费3200元；4、请求法院判令被告在楼下停车位划上停车线，请走摆摊人员；5、请求法院判令被告承担律师费3000元、诉讼费、保全费。事实和理由：原告于2015年4月18日向被告购买位于锦和商贸中心1栋2单元303号房，约定房屋总价217423元，原告分别于2015年11月23日支付1000元，2015年4月18日支付160000元，2015年11月23日支付74085元，共计支付234085元，上述款项包含了原告向被告支付的契税4348元、维修基金4348元、产权登记及房屋测绘费3646元、工本费120元、水电开户费3200元，原告认为上述费用中的产权登记费、房屋测绘费、水电开户费为乱收费，应该予以退还，另被告并未将原告所缴的维修基金和契税上交有关部门，应当予以退还。同时根据合同约定，被告应于2016年6月30日办好房产证，逾期未办证，按照原、被告签订的房屋买卖合同第十五条第二款规定按已付房款的1%向原告支付违约金，由于该违约金约定过低，根据诚信公平原则，原告申请按10%计算违约金。被告因未缴纳土地价款和相关税费导致一直未能办理房产证，其行为已严重侵犯了原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告麻阳某某房地产开发有限责任公司辩称：1、未办理房产证是因为政府没有使用市场，导致房产及市场摊位闲置，资金不能回笼，拖欠了部分土地款；2、原告交纳的各项费用是办理按揭过程中应该支付的费用；3、合同没有约定办证日期，不存在逾期办证的费用；4、原告没有购买市场的车位，无权要求被告划车位。被告张某生辩称与被告麻阳某某房地产开发有限责任公司一致。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织进行了质证和辩论，对当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证，对当事人有争议的证据本院认证如下：原告廖某兴提交的证据：1、置业计划书复印件，拟证明原告交纳相关费用的情况，两被告对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性提出异议。本院认为该证据来源合法、形式有效，且与原告提交的收据能够互相印证，证实了原告交纳相关费用的情况，与本案存在关联性，对该证据本院予以采信。2、委托代理合同、发票各一份，拟证明原告为委托诉讼代理人花费律师费3000元的事实。该证据来源合法、形式有效，证实了原告支付律师费的情况，与本案存在关联性，对该证据本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张某生与被告麻阳某某房地产开发有限责任公司之间系挂靠关系，被告张某生挂靠在被告麻阳某某房地产开发有限责任公司经营涉案房地产项目。2015年4月18日原告廖某兴（买受人）与被告麻阳某某房地产开发有限责任公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告麻阳某某房地产开发有限责任公司开发的位于麻阳苗族自治县锦和镇锦和商贸中心1幢2单元303号商品房，房屋总价为217423元，付款方式为分期付款。同时约定出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在2016年6月30日前取得房地产权属证书的，买受人不退房，由出卖人按买受人已付房款的1%向买受人支付违约金。合同签订当日原告即向被告麻阳某某房地产开发有限责任公司支付购房首付款160000元，2015年11月23日支付74085元，共计支付购房款234085元，其中包含契税4348元、维修基金4348元、产权登记及房屋测绘费3646元、工本费120元、水电开户费3200元。案涉房屋交付后，因二被告未缴清土地出让金致使原告至今未能取得不动产权属证书。本院认为，原告廖某兴与被告麻阳某某房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。合同签订后原告向被告支付了购房款、契税、维修基金、产权登记费、房屋测绘费、水电开户费等各项费用，但被告麻阳某某房地产开发有限责任公司因未足额缴纳土地出让金导致案涉房屋至今未能办理产权登记，其行为已构成违约，应承担继续履行和支付违约金的责任。关于逾期办证违约金的认定。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在2016年6月30日前取得房地产权属证书的，双方同意按下列第贰项处理；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”原告认为该条款约定的违约金过低，要求按照已付房款的10%计算违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”但本案原告并未向本院提交其因被告违约所受损失的相关证据，应承担举证不能的不利后果，故本院对其要求按照已付购房款的10%计算违约金的诉讼请求不予支持。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金为已付房价款总额的1%，系双方真实意思表示，内容未违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应按照合同约定予以履行，本案原告已付购房款为217423元，故被告应支付原告逾期办证违约金为2174.23元（217423元×1%）。关于维修基金、契税、产权登记费、房屋测绘费、工本费、水电开户费返还问题。1、水电开户费，根据《中华人民共和国价格法》第五条规定：“县级以上地方各级人民政府价格主管部门负责本行政区域内的价格工资。县级以上各级地方人民政府其他有关部门在各自的职责范围内，负责有关的价格工作。”《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条规定：“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与上平方配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（诉称“开通费”），按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取。”本案被告麻阳某某房地产开发有限责任公司在商品房买卖合同约定的房价之外，另行收取原告廖某兴3200元水电开户费的行为，明显违反了上述法律规定，根据《中华人民共和国价格法》第四十一条规定：“经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还对付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任。”故原告要求被告返还3200元水电开户费于法有据，本院予以支持。2、维修基金、契税、产权登记费、房屋测绘费、工本费。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，双方的权利义务应根据原、被告签订的《商品房买卖合同》予以确定，本案《商品房买卖合同》中并未就上述费用相关事宜进行约定，且被告在诉讼中既未向本院提交其收取原告上述费用的依据，也未向本院提交上述费用已实际发生的相关票据，被告收取原告上述费用于法无据。退一步来讲，即使根据《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定以及房地产行业惯例，确认原告向被告麻阳某某房地产开发有限责任公司缴纳上述费用系用于支付被告在为其代办房屋产权登记、房屋抵押登记时所产生的相关费用，从而认定双方形成了事实上的委托法律关系，但因本案被告并未在合同约定的期限内办理产权登记手续，且案涉房屋办理权属登记具体时间因被告未足额缴纳土地出让金而无法确定，被告事实上存在占用原告资金的行为，原告亦有权根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条之规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。”要求被告返还上述费用。故对原告要求被告返还上述费用的诉请，本院予以支持。今后被告在办理房屋产权证过程中如涉及相关费用需由原告缴纳的，再由原告直接支付。关于原告要求被告承担律师代理费问题。本院认为委托律师提起诉讼属于原告自主选择的维权方式，且涉案合同也未约定违约方负担律师代理费的义务，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。关于原告要求被告立即向相关部门补交土地价款及相关税费的诉讼请求，原告并非该诉讼请求所对应法律关系的一方当事人，本院对该诉讼请求不予支持。关于原告要求被告划停车线、请走摆摊人员的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告张某生是否承担连带责任的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十四条规定：“以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人”，同时参照《湖南省高级人民法院关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见》第二条规定：“以挂靠方式从事房地产开发的，一旦产生民事责任，挂靠人和被挂靠企业应承担连带责任。”本案被告张某生明知自己无房地产开发经营资质而借用被告麻阳某某房地产开发有限责任公司的资质进行房地产开发，应与被告麻阳某某房地产开发有限责任公司承担连带责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第四百一十条，《中华人民共和国价格法》第五条、第四十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十四条之规定，判决如下：一、被告麻阳某某房地产开发有限责任公司、张某生于本判决生效之日起三十日内将办理权属登记需由二被告提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告廖某兴办理位于麻阳苗族自治县锦和镇锦和商贸中心1幢2单元303号商品房的不动产权属证书；二、被告麻阳某某房地产开发有限责任公司、张某生于本判决生效之日起十日内向原告廖某兴支付逾期办证违约金2174.23元；三、被告麻阳某某房地产开发有限责任公司、张某生于本判决生效之日起十日内返还原告廖某兴水电开户费3200元、契税4348元、维修基金4348元、产权登记及房屋测绘费3646元、工本费120元；四、驳回原告廖某兴的其他诉讼请求。如果未按上述期间履行金钱给付义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费810元，由被告麻阳某某房地产开发有限责任公司、张某生共同负担负担245元，原告廖某兴负担565元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  滕晓卫审 判 员  张春明人民陪审员  曾德胜二〇二一年三月十一日法官 助理  李 运法官 助理  周志龙书 记 员  李 冰