天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终135号上诉人（原审被告）：韩牙黑，男，1978年9月6日出生，回族，住青海省海化隆回族自治县。委托诉讼代理人：马乙拉四（系韩牙黑之弟），住青海省海化隆回族自治县。被上诉人（原审原告）：牛萍花，女，1974年3月15日出生，汉族，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：韩迎霜，天津秦天律师事务所律师。原审被告：天津自贸试验区韩林餐饮服务有限公司，住所地天津自贸试验区（东江保税港区）呼伦贝尔路402号。法定代表人：韩牙黑。委托诉讼代理人：马乙拉四，男，1982年6月16日出生，回族，住青海省海化隆回族自治县。上诉人韩牙黑因与被上诉人牛萍花及原审被告天津自贸试验区韩林餐饮服务有限公司（以下简称韩林公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初23640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。韩牙黑上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人签订《商铺租赁合同》，明确约定房屋租赁期限及租赁费用等相关条款。因案涉房屋依天津市相关政策享受房租抵税优惠，双方口头约定由被上诉人协助办理有关手续。起初，被上诉人配合办理手续，后被上诉人要求上诉人支付租金时，上诉人提出要求被上诉人办理相关手续，但被上诉人拒不配合。双方之间的口头约定与书面协议内容具有同样的约束力，双方均应本着诚实信用的原则履行，被上诉人拒不配合办理抵税手续时，其行为已经违反了合同约定，违约在先，应承担相应的违约责任，而非上诉人承担违约责任。上诉人租赁房屋系经营所用，前期投入装修费用50万余元，距今仅两年有余，上诉人遭受巨大的财产损失。另，疫情发生后未减免房租。牛萍花辩称，一审认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。一审中上诉人已经认可欠付被上诉人租金，采暖费、物业费，根据双方租赁合同约定及相关法律规定，被上诉人有权请求解除合同。双方从未口头约定用房租抵税，上诉人是否享受房租抵税的政策系其个人事宜，被上诉人除依据合同提供房屋外对上诉人的个人事宜不负有任何义务。关于上诉人所述的50万元装修费用，其从未出示证据来证明，且上诉人作为违约一方，无权请求被上诉人赔偿装修费及赔偿损失。韩林公司述称，同意上诉人的诉请。牛萍花向一审法院起诉请求：1．请求法院依法解除双方当事人之间的《商铺租赁合同》，判令韩林公司、韩牙黑将所租赁房屋腾空并返还给牛萍花；2．请求法院依法判令韩林公司、韩牙黑共同向牛萍花支付所拖欠的租金，暂计算至2020年9月4日为127500元；3．请求法院依法判令韩林公司、韩牙黑共同向牛萍花支付2018年及2019年的采暖费共计4038.56元；4．请求法院依法判令韩林公司、韩牙黑共同向牛萍花支付拖欠的物业费39380.6元；5．请求法院依法判令韩林公司、韩牙黑共同向牛萍花支付违约金20000元；6．本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：牛萍花系天津东疆保税港区××路××号××号房屋的登记权利人。2017年7月5日，牛萍花（出租方、甲方）与韩牙黑（承租方、乙方）之间签订了《商铺租赁合同》，牛萍花将坐落于天津东疆保税港区××路××号××号房屋出租给韩牙黑用于经营兰州拉面。租赁期限自2017年10月5日至2022年10月5日，租金前三年每年90000元，第四年双方协商，随行就市。付款方式为甲乙双方自签订本合同之日，乙方一次性向甲方支付押金和第一年前半年的租金（2017年10月5日至2018年4月5日），余款在2018年4月5日一次性支付，第二年至第五年的房租要提前一个月一次性交付全年租金，甲方收到租金后应给付乙方收费凭证。乙方在签订本合同时，应向甲方交纳5000元押金，该押金不得用来抵减租金，乙方如能在合同期内全面履行本合同，到期后甲方全额将押金退还乙方。乙方必须按照约定及时向甲方交纳租金，到期不交视同违约，违约金100000元。对于水电费、物业管理费、取暖费等相关费用由乙方承担。乙方存在擅自将房屋整修转租、转让或转借，利用承租房屋进行违规及违章经营和非法活动时，损害公共利益或甲方利益，拖欠租金的行为时，甲方有权提前终止合同，并获得赔偿。之后韩牙黑为取得租金补偿，又以韩林公司的名义与牛萍花针对同一商铺签订了《商铺租赁合同》，该份合同约定的租赁期间为2017年7月5日至2022年7月4日，其余合同内容与前述合同条款基本一致。针对租金的支付，韩牙黑以个人名义予以支付；针对采暖费部分，牛萍花实际支付了2018-2019年度以及2019-2020年度的采暖费共计4038.56元。另查明，牛萍花与韩牙黑之间针对案涉房屋所签订的《商铺租赁合同》存在3个月免租期，自2017年7月5日至2017年10月4日。韩林公司营业执照中载明的登记机关发证日期为2018年7月16日，成立日期为2017年8月30日，营业期限为2017年8月30日至2047年8月29日，公司类型为有限责任公司（自然人独资）。一审法院认为，牛萍花与韩牙黑及韩林公司针对案涉房屋分别签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，合同依法成立合法有效。现原告诉请解除两份合同，作为两份独立又具有关联性的合同，对解除条件是否成就的问题，必须结合双方订立两份合同的目的、合同的具体约定以及合同的实际履行情况分别予以评判。对于牛萍花与韩牙黑个人所签订的《商铺租赁合同》，基于韩牙黑作为租金的实际付款主体，结合双方当事人对两份合同实际签订先后顺序以及订立两份合同目的的陈述，针对房屋租赁一事实际履行的合同应为牛萍花与韩牙黑个人所签订的《商铺租赁合同》，双方之间的权利与义务应遵照此合同约定执行，由于韩牙黑在该份合同履行过程中实际存在拖欠租金的行为，符合合同约定的提前终止合同的条件，故对牛萍花提出解除与韩牙黑个人之间签订《商铺租赁合同》的请求，一审法院予以保护；对于牛萍花与韩林公司之间所签订的《商铺租赁合同》，考虑到该份合同签订目的与牛萍花同韩牙黑个人所签订《商铺租赁合同》的实际履行状况之间具有直接的关联，基于韩牙黑个人在履行其与牛萍花所签订《商铺租赁合同》之时存在拖欠租金的违约行为，产生了致使双方之间租赁关系提前终止的约定情形，在此情形下，牛萍花与韩林公司之间所签订《商铺租赁合同》的合同目的已无法实现，牛萍花诉请解除其与韩林公司之间的《商铺租赁合同》符合法律规定，该部分请求一审法院予以保护。针对牛萍花诉请腾空并返还案涉房屋的请求，该部分请求与案涉房屋的租赁关系密不可分，由于案涉当事人之间的租赁关系提前终止，占用方应当负有腾空并返还房屋的责任，由于针对案涉房屋存在两份租赁合同，该部分诉请的评判重点在于对责任主体的判断，根据庭审中双方当事人陈述的合同签订目的及合同履行状况，针对房屋租赁一事实际履行的合同应为牛萍花与韩牙黑个人所签订的《商铺租赁合同》，基于租赁关系而产生的权利义务的负担均应由该份合同的双方予以承受，故负有腾空并返还案涉房屋的责任主体应为韩牙黑而非韩林公司。针对牛萍花主张的租金、取暖费、物业费及违约金部分，该部分请求仍系基于租赁关系而产生的债务的负担，需依据实际履行的租赁合同来确定相应的责任主体，如前所述，依照牛萍花与韩牙黑之间《商铺租赁合同》的约定，负担租金、取暖费、物业费及违约金部分的责任主体亦应当为韩牙黑而非韩林公司。对于各项费用具体分担数额一审法院逐一评判如下：1．租金部分，庭审中牛萍花与韩牙黑对实际交付租金的数额以及欠付租金的数额存在争议，双方庭审中均未提交相应的收付款证据，但根据韩牙黑提交的牛萍花之子向其催要租金的微信聊天记录，明确了催要租金的起算时间为2019年7月，结合牛萍花对该份证据的质证意见，牛萍花对其主张韩牙黑欠付租金的期限并未进一步明确举证，在此情形下，对韩牙黑欠付租金的起算时间一审法院确定为2019年7月5日，截止至牛萍花主张的2020年9月4日，一审法院确认韩牙黑共计欠付14个月的租金数额为105000元；2．取暖费部分，由于牛萍花已实际支付了2018-2019年度以及2019-2020年度的采暖费共计4038.56元，该部分费用已实际发生并由牛萍花实际支付，对牛萍花主张的该部分数额一审法院予以确认；3．物业费部分，该部分费用依约应由韩牙黑向第三方进行交纳，但根据牛萍花所提交的证据，就其所主张的物业费部分，牛萍花并未实际支出，其向韩牙黑追索该部分费用的条件并不成就，对其提出的该部分主张一审法院不予保护；4．违约金部分，结合韩牙黑存在迟延给付租金的事实，违反了合同的约定，应当承担相应的违约责任，由于合同约定的违约金过高，牛萍花在诉请中进行了相应的下浮调整，但考虑到韩牙黑迟延付款行为可能对牛萍花所带来的实际损失，对于违约金的数额一审法院酌情考虑确定为10000元为宜。判决：判决原告牛萍花与被告韩牙黑以及被告天津自贸试验区韩林餐饮服务有限公司之间针对坐落于天津东疆保税港区××路××号××号房屋分别签订的《商铺租赁合同》解除；二、被告韩牙黑于本判决生效后二十日内将天津东疆保税港区××路××号××号房屋腾空并返还给原告牛萍花；三、被告韩牙黑于本判决生效后二十日内向原告牛萍花支付2019年7月5日至2020年9月4日的租金105000元；四、被告韩牙黑于本判决生效后二十日内向原告牛萍花支付2018年度-2019年度以及2019-2020年度的采暖费共计4038.56元；五、被告韩牙黑于本判决生效后二十日内向原告牛萍花支付迟延支付租金的违约金10000元；六、驳回原告牛萍花的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2251元，由原告牛萍花负担995元；被告韩牙黑负担1256元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于上诉人主张双方曾口头约定由被上诉人协助办理房租地税优惠，其后被上诉人拒不配合，被上诉人违约在先的问题。被上诉人对该主张不予认可，上诉人亦未能提供充分证据予以证明，故本院对该主张不予支持。关于上诉人主张疫情减免租金问题。因上诉人系违约方，双方约定违约金为100000元，一审法院已经综合考虑酌情将违约金减少为10000元，故本院对该主张不予支持。综上所述，韩牙黑的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2680元，由上诉人韩牙黑负担。本判决为终审判决。审判长 李 权审判员 阎 涛审判员 李兴明二〇二一年三月十日法官助理王洪飞书记员吴宝玉附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……