吉林省长春市南关区人民法院民事判决书（2021）吉0102民初45号原告：长春泰基房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市南关区。法定代表人：潘浩，总经理。委托诉讼代理人：赵迎迎，该公司法务员。被告：田兴平，男，1974年1月5日出生，住吉林省长春市。第三人：中国光大银行股份有限公司长春卫星广场支行，住所地吉林省长春市南关区。负责人：郭力健，行长。委托诉讼代理人：张涛，该行特资部副总经理。委托诉讼代理人：陈亮，该行客户经理。原告长春泰基房地产开发有限公司（以下简称“泰基房地产公司”）与被告田兴平、第三人中国光大银行股份有限公司长春卫星广场支行（以下简称“光大银行卫星广场支行”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泰基房地产公司的委托诉讼代理人赵迎迎，第三人光大银行卫星广场支行的委托诉讼代理人张涛、陈亮到庭参加诉讼。被告田兴平经本院合法送达传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰基房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告2015年5月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号XXX）及补充协议；被告协助原告办理注销该上述合同的网签备案登记；2.判决被告立即向原告返还该房屋（恒大御景X幢X单元X号房）；3.判决被告、第三人协助原告注销该房屋抵押权预告登记（庭审后，泰基房地产公司撤回该项诉讼请求）；4.判决被告向原告支付违约金664535元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月6日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号XXX）及补充协议，被告购买了原告开发建设的恒大御景X幢X单元X号房，总价款2204535元。合同及补充协议约定，被告以按揭付款方式给付房款，被告已向原告缴纳首期房款人民币664535元，余款154万元与中国光大银行股份有限公司长春卫星广场支行签署了《个人贷款合同》，原告作为保证人对被告的借款承担连带责任保证。银行贷款下发后，被告未能按期偿还贷款，致使原告承担保证责任，2016年8月25日向光大银行股份有限公司长春卫星广场支行结清了房屋款项，并取得了结清证明。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第五条（一）第六项约定，“在《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续……”。综上所述，原告认为原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议真实、合法、有效。因此，特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。田兴平未出庭、未答辩，亦未举证。光大银行卫星广场支行述称，对于原告诉状第一项、第二项、第四项、第五项诉请，与第三人无关，第三人不发表意见，尊重法院判决。对原告第三项诉讼请求，第三人同意协助原告办理该房屋抵押权预告登记注销手续。本院经审理认定事实如下：2015年5月6日，泰基房地产公司（出卖人、甲方）与田兴平（买受人、乙方）签订《商品房买卖合同》（合同编号XXX）及《补充协议》各一份，该合同约定田兴平以按揭付款方式购买泰基房地产公司开发的位于长春市南关区幸福街与乙二路交汇恒大御景（一期）第X幢X单元X号房，建筑面积295.69平方米。该商品房价款总金额2204535元。此外，该合同还对买受人逾期付款的违约责任、房屋交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、关于产权登记的约定等条款进行了约定。合同附件四即《补充协议》对合同第六条的付款方式及期限条款补充如下：“（一）关于银行及公积金按揭付款方式的约定。1.买受人应于2015年5月6日前向出卖人缴纳首期房款共计人民币664535元整，余款154万应于2015年5月16日前办理完毕按揭手续。……6.在《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。（3）有权终止或不予办理房地产权证，并无需承担任何责任。”此外，《补充协议》对其他补充条款进行了约定。2015年5月8日，田兴平（借款人、抵押人）、光大银行卫星广场支行（贷款人）、泰基房地产公司（保证人）签订《个人贷款合同》一份，约定田兴平为购买案涉房屋向光大银行卫星广场支行贷款154万元。贷款期限240个月，从2015年5月8日起至2035年5月8日止。泰基房地产公司自愿为田兴平因在本合同项下借取贷款所产生的全部债务向贷款人提供阶段性连带责任保证担保。如借款人出现本合同项下的违约责任行为，保证人保证向贷款人履行还款义务。保证期间从本合同签署之日起至抵押人已就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关文件交付贷款人正式执管之日止。此外，带卡UN合同还约定了其他条款。庭审中，泰基房地产公司出示《承诺函》复印件一份，载明：本人田兴平，身份证号：……（尾号1415），在恒大御景项目购买了商品房第X幢X单元X号房，该套房总价款2204535元，首付664535元（其中首付款实际交付69311元，向金碧物业有限公司长春分公司借取595224元，已还特惠借款0元），已签订《商品房买卖合同》及补充协议（以下简称“买卖合同”），合同备案号：。现就解除商品房买卖合同等事宜做出如下承诺：1.本人同意解除上述买卖合同。2.本人承担该笔贷款（包括结清贷款、因本人逾期及偿还款贷款）所产生的全部本金、利息、罚息及违约金，具体数额以光大银行长春分行卫星广场支行贷款系统每日数据为准。此款项从本人所缴纳房款、银行已下按揭款及代收费用等款项中直接扣除。3.本人承担买卖合同所约定“房屋总价款10%的违约金”及特惠借款所产生的违约金，此款项在本人所缴纳房款、银行已下按揭款及代收费用等款项中直接扣除。4.本人承诺配合长春泰基房地产开发有限公司办理撤销商品房买卖合同备案等工作。该承诺函落款时间2016年5月24日，承诺人处签有田兴平名字、捺有手印一枚。2016年8月25日，光大银行卫星广场支行出具《银行进账单》（回单）一份，载明泰基房地产公司向该支行转款1526114.93元。2017年2月20日，光大银行卫星广场支行出具《结清证明》一份，载明：借款人田兴平（身份证：……尾号1415），因购买南关区幸福街与乙二路交汇恒大御景X栋X单元X号房建筑面积295.69平方米；向中国光大银行股份有限公司长春卫星广场支行申请贷款154万元，现该笔贷款已于2016年8月25日结清，同意注销抵押预告登记，预告登记权利人放弃权利。特此证明。庭审后，泰基房地产公司补充提交了田兴平与金碧物业有限公司长春分公司签订的《前期物业服务协议》《业主手册》各一份，用以证实田兴平于2015年6月30日办理了入住，并缴纳了物业费、水费、电费。另补充提交长春市房产档案馆于2021年3月4日出具《商品房合同备案信息查询结果证明》一份，载明：买受人田兴平，开发商名称为长春泰基房地产开发有限公司。合同编号872724，合同状态已备案，合同签订时间为2015年5月6日，合同备案时间为2015年5月6日。项目名称为恒大御景（一期），房屋坐落于长春市南关区幸福街与乙二路交汇处恒大御景（一期）X幢X单元X号房，建筑面积295.69平方米。楼栋四角号码：X，房间号X。房屋为现房，房屋用途住宅，无查封、无抵押。本院认为，泰基房地产公司与田兴平于2015年5月6日签订的《商品房买卖合同》《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人应按照合同及协议的约定履行各自义务。现泰基房地产公司主张田兴平未按照合同及协议的约定偿还银行贷款，导致其承担担保责任，并提供《承诺函》复印件、《银行进账单》《结清证明》等证据予以佐证，另有贷款银行即光大银行卫星广场支行当庭予以证实，田兴平经本院合法传唤，未到庭质证和反驳上述主张，视为其放弃抗辩权利，可以认定田兴平逾期偿还银行贷款构成违约的事实，故泰基房地产公司主张解除双方签订的《商品房买卖合同》《补充协议》以及要求田兴平协助其注销上述合同的网签备案登记，符合双方合同约定以及法律规定，本院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权赔偿损失。故案涉合同解除后，田兴平继续占有房屋已经缺失合同依据，故泰基房地产公司主张其返还房屋，亦符合双方约定以及法律规定，本院予以支持。关于泰基房地产公司主张田兴平支付其违约金664535元一节，因双方签订补充协议约定“……买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。……”泰基房地产公司主张田兴平向其支付违约金664535元与上述补充协议约定的违约责任并非同一法律概念，同时因田兴平未到庭，就房款问题亦未提出反诉，故该项请求本院依法不予支持。关于泰基房地产公司自愿撤回关于注销房屋抵押权预告登记的请求，属当事人处分自身权利行为，本院依法予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第三条、第四百六十五条、第五百六十二条、第五百六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十一条之规定，判决如下：一、解除长春泰基房地产开发有限公司与田兴平于2015年5月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号XXX）及《补充协议》；二、田兴平于本判决生效后立即协助长春泰基房地产开发有限公司注销上述《商品房买卖合同》的网签备案登记；三、田兴平于本判决生效后立即将位于长春市南关区幸福街与乙二路交汇处恒大御景（一期）第X幢X单元X号房返还长春泰基房地产开发有限公司；四、驳回长春泰基房地产开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费14840.00元，由田兴平负担（长春泰基房地产开发有限公司已垫付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员 李德保二〇二一年三月二十四日书记员 窦 智