湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终759号上诉人（原审被告、反诉原告）：郴州富强房地产开发有限公司，住所地湖南省安仁县永乐江镇环城东路。法定代表人：罗长城，该公司董事长。委托诉讼代理人：李兴，郴州市北湖区正和法律服务所法律工作者。被上诉人（原告原告、原审反诉被告）：唐湘异，女，1986年11月26日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。被上诉人（原告原告、原审反诉被告）：李雄，男，1981年11月21日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：史军平，湖南银光律师事务所律师。上诉人郴州富强房地产开发有限公司(以下称富强公司)因与被上诉人唐湘异、李雄商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初5270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。公开本案现已审理终结。富强公司上诉请求：一、撤销一审判决第一、三项；二、依法判令唐湘异、李雄支付违约金18127元（从2013年12月15日起日以唐湘异、李雄拖欠房款35,895.15元为基数按每日万分之二计算至2020年11月15日，共计2525天，以后的违约金按此标准计算至付清购房款之日止）；三、案件受理费由唐湘异、李雄负担。事实和理由：一审判令唐湘异、李雄支付房屋增加面积的购房款35,895.15元，则表明唐湘异、李雄未按期支付购房款，构成违约，根据双方《郴州市商品房买卖合同》第六条第一款第（1）项约定，唐湘异、李雄应承担其拖欠房款35,895.15元为基数，按每日万分之二计算违约金。一审法院未判令唐湘异、李雄支付逾期交付购房款的违约金18,127元，判决错误。根据《郴州市商品房买卖合同》第十六条第四款第3项约定，因买受人未按约定交清购房款的原因未能按时取得相关权属证书的，责任由买受人负担。一审判令富强公司向唐湘异、李雄支付违约金98,092.50元，缺乏事实和法律依据，违反了合同的约定，判决不公，应依法改判。唐湘异、李雄辩称，唐湘异、李雄已经按合同约定支付了购房款，不存在违约的事实，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。唐湘异、李雄向一审法院起诉请求：一、判令富强公司支付逾期未能办理好位于郴州市北湖区××路××小区××栋××单元××房的不动产首次登记的违约金（违约金以唐湘异、李雄已付房款451000元为基数，以每日万分之一为标准从2014年9月29日起计算至上述房屋不动产首次登记完成之日止，暂计至2020年8月31日为97506元）；二、本案诉讼费用由富强公司承担。富强公司向一审法院提出反诉请求：一、判令唐湘异、李雄向富强公司支付逾期付款违约金18,127元（从2013年12月15日起以唐湘异、李雄应支付逾期房款35,895.15元为基数按每日万分之二计算至2020年11月15日，共2525天，以后的违约金按此标准计算至付清房款之日止）；二、唐湘异、李雄承担本案的本诉和反诉的诉讼费。庭审中，富强公司增加一项反诉请求：判令唐湘异、李雄向富强公司支付购房款35,895.15元。一审法院认定事实：一、2011年1月12日，唐湘异（买受人）、李雄（共有人）与富强公司（出卖人）签订《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：20100086704）及附件，约定由买受人唐湘异、李雄购买富强公司开发的位于郴州市××路××路××栋××单元××号房，该商品房建筑面积128.03平方米，单价每平方米3522.61元，总房款451000元。该合同第五条付款方式及期限：“买受人以银行按揭贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款141000元，余款310000元向郴州市工商银行苏仙支行申请贷款。”合同第六条买受人逾期付款的违约责任：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期未超过30日，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的银行同期存款利率向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”合同第七条面积确认与面积差异处理：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：2、双方自行约定：合同约定面积与产权面积发生差异时，以房管局测绘大队最后竣工测绘的面积为准结算房款，实行多退少补。楼梯、电梯大厅走廊、一层架空层公共设施部位公用，分摊面积按房产局测绘大队最后竣工测绘的面积进行分摊。”合同第九条交付期限及条件：“出卖人应当在2011年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”合同第十六条关于产权登记约定：“出卖人应在商品房交付使用后730日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本客户签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按第2、3项处理：2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房款的万分之一为违约金。3、自买受人按规定按时交清房款和提交办理产权登记所需的相关合法资料及费用之日起算。如因房屋登记机关在其规定期限内不能按时作出登记的，则办理房屋产权证的时间相应顺延；若因买受人原因未能按时取得相关权属证书的，责任由买受人承担。”二、合同签订后，唐湘异、李雄按合同约定向富强公司支付了房款451000元。三、案涉商品房的交付时间是2012年9月28日。四、2013年12月3日，郴州市房屋测绘队对案涉房屋进行测绘，确认房屋建筑面积为138.22㎡。五、案涉商品房于2020年9月11日完成不动产首次登记，该不动产首次登记载明该房屋建筑面积为138.22㎡，比合同约定的房屋建筑面积增加了10.19㎡。一审法院认为：本案系商品房销售合同纠纷。唐湘异、李雄与富强公司签订的《郴州市商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。一审法院就双方争议焦点作出评析如下：一、富强公司是否承担逾期办理案涉商品房初始登记的违约责任的问题。根据上述《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定，富强公司应在商品房交付使用后730日内完成该幢商品房的初始登记（现为不动产首次登记），案涉商品房的交付时间为2012年9月28日，富强公司应在商品房交付后730日内，即在2014年9月28日前办理房屋不动产首次登记，但富强公司直至2020年9月11日才完成涉案商品房的不动产首次登记，故富强公司应从2014年9月29日起至2020年9月11日止按日向唐湘异、李雄支付已付房款的万分之一的违约金，违约金为98,092.50元（451,000元×2175天×0.0001＝98,092.50元）。另富强公司辩称唐湘异、李雄未交清房款（实测面积差额款），不应承担违约责任，对此一审法院认为，唐湘异、李雄已经按合同约定支付了购房款451,000元，且富强公司未提供证据证明其曾向唐湘异、李雄告知和催缴过该房屋面积差额款，富强公司以此为由要求免除违约责任，缺乏依据，应不予采纳。二、唐湘异、李雄应否向富强公司支付房屋面积差额款以及是否应向富强公司支付逾期支付房屋面积差额款的违约金的问题。按照上述《郴州市商品房买卖合同》第七条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以房管局测绘大队最后竣工实测面积即产权登记面积为准结算，房款实行多退少补。现郴州市房屋测绘队对案涉房屋进行测绘后，确认房屋建筑面积为138.22㎡，故唐湘异、李雄理应按合同约定的单价平方米3,522.61元向富强公司补交面积差额房款35,895.40元【（138.22㎡-128.03㎡）×3,522.61元/㎡=35,895.40元】，而富强公司诉请的购房款金额35,895.15元，系其对自身权利的处分，应予以采纳。另因双方在合同中并未约定对唐湘异、李雄未补交房屋面积差额款的违约金，且富强公司未提供证据证明曾向唐湘异、李雄告知和催缴过房屋面积差额款，故富强公司要求唐湘异、李雄承担逾期交纳房款违约金，于法无据，应不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院作出如下判决“一、被告（反诉原告）郴州富强房地产开发有限公司向原告（反诉被告）唐湘异、原告（反诉被告）李雄支付逾期办证违约金98,092.50元，此款限被告（反诉原告）郴州富强房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内付清；二、原告（反诉被告）唐湘异、原告（反诉被告）李雄向被告（反诉原告）郴州富强房地产开发有限公司支付房屋差额面积款35,895.15元，此款限原告（反诉被告）唐湘异、原告（反诉被告）李雄于本判决发生法律效力后十日内付清；三、驳回被告（反诉原告）郴州富强房地产开发有限公司的其他反诉诉讼请求。如果被告（反诉原告）郴州富强房地产开发有限公司、原告（反诉被告）唐湘异、原告（反诉被告）李雄未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1,119元，由被告（反诉原告）郴州富强房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费减半收取476元，由原告（反诉被告）唐湘异、原告（反诉被告）李雄负担349元，被告（反诉原告）郴州富强房地产开发有限公司负担127元。”二审期间，双方均未提交新证据。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、应否向富强公司支付购房款违约金；二、富强公司应否向唐湘异、李雄支付逾期办证违约金。关于焦点一。唐湘异、李雄与富强公司于2011年1月12日签订的《商品房买卖合同》第六条第1款系对逾期交付购房款的违约金作出的约定，但结合整个合同的约定来看，该购房款指的是合同约定的购房款451,000元。唐湘异、李雄已按照合同约定的时间及金额交付了购房款451,000元。现富强公司主张的购房款系合同约定的面积与房管局测绘大队最后竣工测绘的面积有差异，导致唐湘异、李雄需要向富强公司补交的购房款，对于该部分需要补交的购房款，双方只约定“多退少补”，并未约定违约金，且富强公司未提交证据证明其何时曾向唐湘异、李雄催缴该部分购房款，故富强公司上诉请求唐湘异、李雄支付该部分购房款违约金，既不符合交易习惯，也无事实和法律依据，本院不予支持。关于焦点二。如前所述唐湘异、李雄已按合同约定支付购房款，富强公司无证据证明因唐湘异、李雄未向富强公司交付合同约定面积与测绘面积差需补交的购房款，导致其不能完成首次登记办证。一审认定富强公司支付唐湘异、李雄逾期办证违约金，符合合同约定和法律的规定，本院予以维持。综上所述，富强公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2624元，由上诉人郴州富强房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李建湘审判员  罗燕青审判员  林海波审判员  杨利平审判员  廖 军二〇二一年三月三十一日法官助理韩淑静书记员杨杰附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。