陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2021）陕01民终199号上诉人（原审原告）：陈东东，男，1987年7月24日出生，汉族，无业，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：吴华，陕西蔡胜军律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马建设，男，1969年10月18日出生，汉族，个体工商户，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：弥滟彤，陕西学进律师事务所律师。上诉人陈东东因与被上诉人马建设房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2020）陕0103民初8791号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈东东上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项，改判为由马建设赔偿其各项损失80906元；2.一、二审诉讼费由马建设负担。事实和理由：其与马建设签订合同时间是在2020年3月22日，而马建设提交的西安市规划局碑林分局作出的市规碑函（2019）310号《关于变更违法建设认定函的函》是在2019年4月26日，马建设早在2019年4月就知道涉案房屋不得做经营使用，因马建设的不告知导致其产生损失，马建设系过错方，其没有任何过错，所有的损失应由马建设承担。一审认定装修损失、购置物品损失及食材损失存在错误，其承租房屋经营熟食，虽设备部分可以搬离，但设备不是通用商品，搬离会导致价值大大减少。规划局综合执法大队是在2020年7月16拆除店铺，门头，不准经营的，而其所有采购的商品均在此之前。在店面被强行关闭之后，其也在积极处理食材，但因其经营熟食品且是少数民族，食材造成积压，无法出售，并非未及时止损而导致损失扩大。马建设辩称，从其与前房东2020年8月聊天记录可以看出其在与陈东东签订合同时不存在主观恶意，该房屋性质也非违法建设，其是在2020年6月才收到市规碑函【2019】310号、市规划函【2019】56号函件，且在2020年8月，其还向前房东核实曾经是否收到过两份函件，前房东表示并未收到，该事实证明其并无过错。即使租赁合同无效，陈东东也应支付占用费，其无需返还租金。租赁合同约定租赁位置为祭台小区2号楼地下室，门面房地下长条型房一间，上面的门面房是附赠出租的，未约定租赁用途，其并不知陈东东用于经营，认为陈东东是为了存放货物。陈东东未经其书面同意擅自改造房屋，违反合同约定，其有权追究违约责任扣除押金。陈东东一审提交的装修及购买器材的证据不完备，多半是收据、购物单，没有正式的发票，无法证明是为了经营涉案房屋的生意所购买。陈东东所购买的设备和原材料属于动产，未毁损，至2020年9月29日开庭当日，陈东东的设施及材料仍存放在承租房屋之中。陈东东先前已支付6个月房租，在2020年9月23日到期，并未支付后半年的租金，且已经拖欠了3个月电费，共计1284.2元，该费用其已经垫付，陈东东有意扩大损失。一审认定的费用已经远远超于陈东东支付的租赁费用，请求维持原判。陈东东向一审法院起诉请求：1.确认陈东东、马建设于2020年3月22日所签《房屋租赁合同》无效；2.马建设向陈东东返还租金18000元，房屋押金3000元；3.马建设赔偿陈东东各项经济损失96413元；4.诉讼费由马建设负担。一审法院认定事实：2020年3月22日，陈东东与马建设签订《租赁合同》，约定：马建设将其位于西安市碑林区XX路XX号XX小区XX号楼XX室编号17门面房地下长条型房一间出租给陈东东使用，租赁期限为12个月，自2020年3月22日起至2021年3月21日止，租金每月3000元，陈东东向马建设交纳押金3000元。陈东东于2020年3月15日向马建设支付了3000元房屋押金，并于2020年3月17日向马建设支付了6个月的房租18000元，马建设于2020年3月22日将房屋交付给陈东东，陈东东在此经营卤肉熟食食品。据陈东东所述，2020年7月，因规划局综合执法大队多次到店执法称该店铺不能用于经营并于2020年7月16日拆除店铺门头，导致陈东东无法正常经营。陈东东自述其已于2020年10月26日将房屋清腾并将钥匙移交，且已电话通知了马建设。据马建设提交的证据显示，其已经交纳了涉案房屋2020年7月、8月、9月份的电费合计1284元。另查，西安市规划局碑林分局于2019年1月24日向碑林区城市管理局作出市规碑函【2019】56号《关于违法建设认定的函》，载明：“建设东路南侧，祭台小区2号楼西侧，搭建有一层砖混结构房屋，面积约30平方米。该房屋未经规划许可，违反了《中华人民共和国XX乡规划法》第40条、《西安市XX乡规划条例》第35条之规定，属违法建设。”2019年4月26日，西安市规划局碑林分局又向碑林区城市管理局作出市规碑函【2019】310号《关于变更违法建设认定函的函》，载明：“我分局于2019年1月24日作出了市规碑函【2019】56号违法建设认定函，并已转你局。经研究，我分局决定对市规碑函【2019】56号违法建设认定函予以变更，对函中所述祭台小区2号楼西侧砖混结构房屋进行整改，不得做经营使用。请你局监督执行。”一审法院认为，本案争议焦点为：一、陈东东、马建设签订的房屋租赁协议的效力问题；二、马建设是否应当向陈东东赔偿损失，如应赔偿损失数额如何认定。关于争议焦点一，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，马建设并未提供合理有效证据证明涉案房屋取得建设工程规划许可证或者系按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。据马建设提交的西安市规划局碑林分局作出的市规碑函【2019】310号《关于变更违法建设认定函的函》中明确载明，对本案所涉房屋进行整改，不得做经营使用。陈东东、马建设签订的《租赁合同》明确约定所出租的房屋系“门面房”，且马建设亦明确知晓陈东东承租该房屋系用于经营。故对陈东东主张其与马建设签订的房屋租赁合同无效之请求，有事实及法律依据，依法予以采信。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，陈东东、马建设作为完全民事行为能力人，在签订房屋租赁合同时应对租赁物的产权、性质、用途等尽到一定的审查注意义务，而双方对此均未尽到相应的审查义务，都存在过错，应当各自承担相应的责任。对陈东东主张因合同无效受到的具体损失，认定如下：1.房屋租金及押金，双方确认陈东东于2020年7月16日停止经营，故对陈东东自2020年3月22日至2020年7月16日期间对该房屋的实际占有使用费，应参照合同约定的租金标准予以扣除，马建设依法应返还陈东东剩余房租6600元，并退还陈东东房屋押金3000元；2.装修损失，双方在合同中对装修事项并无约定，据陈东东提交的证据显示，其花费的装修款合计20335元。对上述损失，综合本案实际情况，酌情认定陈东东应承担的责任比例为30%，马建设应承担的责任比例为70%。故马建设依法应赔偿陈东东该项损失14234.50元；3.购置物品损失，陈东东主张其为开店所购置的物品花费金额合计27110元，据陈东东提交的证据显示该类物品均属于可拆除、可移动搬离的物品，故陈东东可自行搬离，对该损失不予认定；4.食材损失，陈东东主张其2020年6月、7月为经营所储备和购进的肉类食材、调料等共花费金额合计33461元。本案中，陈东东自述2020年6月底相关部门就多次到店内告知称该房屋不得用于经营，陈东东就应及时停止经营，并在停止经营后及时采取适当措施以防止损失的扩大。而本案中陈东东在明知该房屋不得用于经营后仍继续采购食材，且在停止经营后对食材未采取适当措施及时处置止损，致使损失扩大，故对该项损失依法不予认定。对马建设提出的其垫付的涉案房屋2020年7月、8月、9月的电费1284元，因马建设未提出反诉，对此依法不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十九条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条规定，判决：一、确认原告陈东东与马建设签订2020年3月22日签订的《租赁合同》无效；二、被告马建设于本判决生效后十日内返还原告陈东东房屋租金6600元、押金3000元，合计9600元；三、被告马建设于本判决生效后十日内赔偿原告陈东东损失14234.50元；四、驳回原告陈东东其余诉讼请求。案件受理费2648元，减半收取计1324元，由陈东东负担929元，马建设负担395元(此款陈东东已预付，马建设在支付上述款项时一并支付陈东东395元)。 本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，陈东东与马建设签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，但因违反强制性的法律规定，系无效合同。对此，双方均应承担相应的责任。一审中，双方均确认陈东东经营于2020年7月16日停止经营，故参照租赁合同约定的租金标准，扣除陈东东使用期间的占用费，马建设因退还剩余租金6600元及房屋押金3000元。关于陈东东主张的各项损失，一审根据双方的过错责任及陈东东提交的证据等，酌定马建设赔偿陈东东装修损失14234.5元，与法不悖，本院依法予以确认。陈东东称其购买的设备不是通用商品，搬离会导致价值大大减少。因陈东东主张的物品损失均系可拆除、可移动搬离物品，故一审驳回陈东东该项请求，并无不妥。陈东东在一审中陈述2020年6月底相关部门多次告知其涉案房屋不得经营，故其提交的部分2020年7月份购买食材的出库单及凭证等，存在扩大损失之嫌。对于陈东东主张的其他食材损失，依据不足，依法不予认定。综上所述，陈东东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1823元，由陈东东负担。本判决为终审判决。   审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ二一年三月二十四日 法官助理    高  喜  平书 记 员  朱  琳  婧