江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0115民初6667号原告:南京金启物业管理有限公司（统一社会信用代码9132011530270330XX），住所地在南京市江宁区东山街道黄泥塘路118号。法定代表人：岳文山。委托诉讼代理人：陶大庆，江苏刘洪律师事务所律师。被告:南京市江宁区供销社（集团）总公司（统一社会信用代码913201151356143922），住所地在南京市江宁区东山街道宏运大道4597号。法定代表人：李越峰。委托诉讼代理人：陈钢，江苏上元律师事务所律师。原告南京金启物业管理有限公司（以下简称金启物业公司）与被告南京市江宁区供销社（集团）总公司（以下简称供销集团公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告金启物业公司的法定代表人岳文山及委托诉讼代理人陶大庆、被告供销集团公司的委托诉讼代理人陈钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金启物业公司向本院提出诉讼请求：被告供销集团公司支付物业费73440元（2元/月/平方米×3060平方米×12个月，2018年9月1日至2019年8月30日共计12个月）、车位管理服务费33600元（80元/月/个×35个×12个月，2018年9月1日至2019年8月30日）。事实和理由：2016年11月17日，其与南京市江宁区景祥佳园小区物业管理委员会签订《物业服务合同》，约定由其为景祥佳园小区提供物业服务。2018年9月1日，被告成为景祥佳园办公楼的业主，但一直未交纳物业服务费用。被告供销集团公司辩称：1.涉案4597号房产并非其单独所有，而是2018年9月19日其与南京江宁城市建设集团有限公司（以下简称城建集团公司）联合竞得，因此，属于双方共有，且尚未办理产权登记。2.其与原告之间不存在物业服务合同关系，原告起诉没有法律依据。4597号房产为商业办公性质，现在是独门独院，与景祥佳园小区可以明显区分区域关系，本案不应适用《南京市住宅物业管理条例》。3.其通过拍卖获得4597号房产后，原告并没有提供任何物业管理服务，前期因大楼和场地改造需要，原告并没有向我方履行过任何物业服务业务，由其委托一个安保人员和两名保洁（保洁是临时工），后期其委托南京书林物业服务有限公司（以下简称书林物业公司）进行物业服务，包括整个大楼的安保、保洁、来宾接待，原告不但没有向其提供任何物业服务，还多次上门无理取闹，阻碍其正常办公。4.其使用4597号房产是用于商业办公，而原告一般为住宅提供物业服务，并不满足其物业服务需要，其与书林物业公司之间的物业服务合同是合法有效的，而原告既没有提供任何安保服务，也无法提供大楼内部的保洁和来宾接待以及停车场管理和疏导，垃圾清理清管的费用也是其单独交纳。综上，请求驳回原告诉请。本院经审理查明事实如下：2016年11月17日，南京市江宁区景祥佳园小区物业管理委员会（甲方）与金启物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对景祥佳园小区提供物业管理服务；物业管理区域东至湖山路、南至宏运大道、西至天印大道、北至安和家园；在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括下列内容：1.物业共用部分的维修养护，2.物业共用设施设备的日常运行和维修养护，电梯等特种设备的专业维修需另行签订合同；3.物业共用部位的和相关场地的清洁卫生服务，4.公共绿化的养护服务，5.车辆停放管理服务，6.公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理，7.装饰装修管理服务，8.物业档案资料管理，9.日常业主公共事务管理、协调，向业主和物业使用人收取物业管理公共服务费用、代缴公共能耗费用；物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，多层住宅0.4元/月/平方米，小高层1元/月/平方米，商业2元/月/平方米；2017年1月1日起的物业服务费用由业主承担，于每季度最后一个月的第5日交纳；停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天租用车位80元/个/月；未能按时足额交纳物业服务费的，按应交数额每日0.05%向乙方支付违约金。合同签订后，金启物业公司为景祥佳园小区提供物业管理服务。另查明：南京市江宁区东山街道宏运大道4597号景祥佳园办公楼与南京市江宁区东山街道宏运大道4599号景祥佳园2号综合楼的建设单位为南京江宁城镇建设开发有限责任公司，在该公司清算程序中，本院于2018年9月19日作出《司法拍卖成交确认书》，确认供销集团公司、城建集团公司竞得上述房屋。参加竞买前，供销集团公司、城建集团公司于2018年7月17日签订《联合竞买协议》，约定双方以城建集团公司作为竞买主体共同参与上述房屋及内部办公设备司法拍卖；如竞买成功，供销集团公司拥有4597号房产产权，城建集团公司拥有4599号房产产权。竞得4597号房产后，供销集团公司进行了改造，后作办公使用。2019年8月，供销集团公司与书林物业公司签订《物业合同》，约定供销集团公司委托书林物业公司提供物业管理服务，物业管理服务事项包括秩序维护、保洁、会议保障及来宾接待服务以及为完成本采购项目应提供的相关物管服务，期限自2019年8月1日至2021年7月31日。再查明：4597号房产的不动产权证件登记的用途为商务办公用地/办公，建筑面积3044.90平方米。4597号房产位于景祥佳园小区的建设用地规划许可证确定的红线图范围。还查明，在金启物业公司与南京江宁城镇建设开发有限责任公司物业服务合同纠纷案[一审案号为（2019）苏0115民初3135号，二审案号为（2019）苏01民终5273号]中，法院判决认为《物业服务合同》未约定办公用房的收费标准，办公楼可参照小高层的标准收取物业服务费用。经现场勘验查明，4597号房产位于景祥佳园小区南门门卫室西侧、景祥佳园小区住宅区域围墙南侧，楼前南侧靠近宏运大道路边绿化；供销集团公司改造过程中在楼前东侧设置了柱形花坛围挡，西侧修建了低墙围挡，并在东南角设置车辆入口闸道，西南角设置车辆出口闸道；供销集团公司使用的停车位在围挡院落内，步行可以通过东西侧围挡。上述事实，有物业服务合同备案证明、物业服务合同、南京市江宁区景祥佳园小区物业管理委员会出具的情况说明、会议纪要、联合竞买委托书、联合竞买协议、司法拍卖成交确认书、不动产权证、物业合同、勘验笔录、勘验照片以及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告金启物业公司与南京市江宁区景祥佳园小区物业管理委员会签订的《物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于该《物业服务合同》对被告供销集团公司是否具有约束力的问题。首先，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年3月23日最高人民法院审判委员会通过）第一条第二款规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”本案中，供销集团公司、城建集团公司基于司法拍卖竞得涉案4597号房产、4599号房产，且双方约定4597号房产产权归供销集团公司，现供销集团公司已实际占有4597号房产，因此，参照上述法律规定，可以认定供销集团公司系4597号房产的业主。其次，《江苏省物业管理条例》第七条第三款规定：“建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。”本案中，4597号房产位于景祥佳园小区的建设用地规划许可证确定的红线图范围，且供销集团公司并未提供物业管理区域备案手续等证据证明4597号房产属于独立的物业管理区域，因此，4597号房产属于景祥佳园小区同一个物业管理区域。综上，上述《物业服务合同》对供销集团公司具有法律约束力。关于供销集团公司是否应向金启物业公司支付物业服务费用的问题。首先，根据南京市江宁区景祥佳园小区物业管理委员会出具的情况说明，金启物业公司入驻景祥佳园小区后一直在履行合同义务，提供物业管理服务。其次，金启物业公司提供景祥佳园小区的物业管理服务并不排斥供销集团公司另行委托书林物业公司对其使用4597号房产提供内部的物业管理服务。综上，金启物业公司提供了景祥佳园小区的物业管理服务，供销集团公司应履行支付物业服务费用的义务。关于金启物业公司主张的物业费如何认定的问题。根据生效民事判决认定的收费标准，结合4597号房产登记面积，自2018年9月19日至2019年8月30日止，供销集团公司应向金启物业公司支付物业费34711.86元（3044.9平方米×1元/月/平方米×11.4个月）。关于金启物业公司主张的车位管理服务费如何认定的问题。金启物业公司并未举证证明供销集团公司现使用的车位是属于全体业主共有，且根据现场勘验的情况，金启物业公司也实际未对供销集团公司所使用的停车位进行管理服务，因此对该诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《物业管理条例》第三十三条、第四十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告南京市江宁区供销社（集团）总公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告南京金启物业管理有限公司支付物业费34711.86元；三、驳回原告南京金启物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应收案件受理费2521元，由原告南京金启物业管理有限公司负担1703元，被告南京市江宁区供销社（集团）总公司负担818元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员  汪 印二〇二一年三月二十九日法官助理  陈薇羽书 记 员  吴宇晗