山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁13民终9015号上诉人（原审被告）：临沂市现代物业服务有限公司，住所地：山东省临沂市兰山区金雀山路10号开元上城国际1号楼B栋412室。法定代表人：辛在明，经理。委托诉讼代理人：朱文山，山东琅琊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王紫颖，女，1986年10月20日生，汉族，住山东省临沂市河东区。委托诉讼代理人：李斌，上海瀛泰（临沂）律师事务所律师。上诉人临沂市现代物业服务有限公司因与被上诉人王紫颖物业服务合同纠纷一案，不服山东省临沂市河东区人民法院（2020）鲁1312民初3455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。临沂市现代物业服务有限公司上诉请求：1.发回重审或依法改判上诉人不承担赔偿责任；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人已经完全尽到了物业管理服务职责，不应对被上诉人的损失承担赔偿责任，应当驳回被上诉人的起诉。一、案涉排污管道堵塞致污水外溢发生在被上诉人室内，被上诉人作为房屋的所有权人和使用人，有义务和能力对房屋内的设施进行监管维护，其未尽管理维护义务和谨慎注意义务，导致损害发生，应该承担一定的损失。二、物业服务协议中虽然约定上诉人保障“共用部位、共用设施设备的维护和管理”，但这是对维护管理目标的概括性要求，没做具体的明确要求。合同内容及目的应做通常理解，根据合同法第六十条的规定，当事人应按照约定全面履行自己的义务，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，业主应对室内设施合理使用及维护，对存在的故障或问题有及时反映、协助维修处理的义务。本案中上诉人定期检查、疏通排污管道，已尽到了基本的检查、维护义务。三、上诉人在客观上不可能第一时间发现业主室内发生的污水外溢事件，且上诉人在第一时间发现案涉房屋存在污水外溢情况后当日及时通知了被上诉人，并联系疏通管道人员对排污管道进行疏通、安排工作人员清理房屋，还联系了施工单位对该处管道进行拆除更换，已经完全尽到了物业管理服务职责。因此，上诉人不存在违约行为，不应承担违约责任。四、上诉人虽与被上诉人订立物业服务合同，但被上诉人在2019-2020年一直未缴纳物业费用，上诉人有权在此期间停止向其提供物业服务，因此，上诉人不承担本案损害赔偿责任。被上诉人王紫颖答辩称：一、1、公用排水管道堵塞位置发生在物业公司管理的公共区域，并非答辩人室内。有图片、上诉人物业经理张继祥的证词及河东法院调查、勘验笔录为证。2、答辩人认为被答辩人未尽到公用排水管道的维护义务，违约造成了答辩人的损失。首先，被答辩人应当预见到公用排水管道不定期检查，长期不予管理可能造成共用排水管道堵塞，但由于被答辩人的过错，在长期的物业管理过程中对该共用管道长期疏于排查、对淤积的物体没有及时清除，疏通管道，导致管道中的淤积物体越积越多，最终造成完全堵塞，导致了本案答辩人的房屋被淹，造成了重大经济损失。其次，被答辩人提供的检修证明是复印件，仅仅有一名未证明身份的人员签字，该工作人员未出庭作证，也未提供有效证据检查排水管道的经过和结果，答辩人对签字人员的身份、是否真实检测、检测的有效性均有异议，该份简陋的检测说明不符合证据规则，不具有证据的证明效力。而且根据河东人民法院法官对物业经理张继祥的调查笔录中显示：“小区是三星级维护标准，楼梯外的粗管道我们定期维护，每年会入户进行一到两次通水试验，日常就是看一下楼外侧的管道是否有问题。”；对物业工作人员王明忠的调查笔录中显示“室外的管道很粗一般不会堵，日常就从小区里巡查看看。”根据答辩人对城开东岸住户的多次、多户走访调查，住户发的证明视频具有完整性、真实性，不存在人为编辑、修改行为，符合证据规则，调查表中签字也是被调查住户的亲笔签名，并备有电话联系方式，也是客观、真实的。该调查视频和调查情况表足以说明被答辩人未入户进行通水试验的调查，存在不作为违约行为。在物业合同纠纷中举证责任在于被答辩人，其需承担举证其尽到了合同约定的对公用排水管道维护、检查义务。3、答辩人与被答辩人一直存在物业合同关系，有购房合同及物业管理合同为证。答辩人收到交房钥匙房后，交纳了物业费。答辩人装修完毕未实际入住，常年在外地工作，从未收到物业公司催收物业费的通知，也未收到解除物业合同的通知。二、原审法院适用法律正确、程序合法，应予以维持。三、答辩人在整个事件中是个完全的受害者，没有任何过错，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。王紫颖向一审法院起诉请求：1.请求依法判决被告赔偿原告损失共计102,248元；2.诉讼费由被告负担；3.第一项赔偿明细为：装修期间对外出租的租赁费损失6000元，装修期间的误工损失10,000元，评估费3000元，财产损失78,248元，精神损失抚慰金5000元。一审法院认定事实：王紫颖系河东区桃源街道的城开东岸3号楼2单元301室业主，临沂市现代物业服务有限公司在该小区提供物业服务。2018年7月2日，王紫颖（乙方）与临沂市现代物业服务有限公司（甲方）签订城开东岸前期物业服务协议一份，约定“甲方的权利义务：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”2019年，王紫颖对该房屋进行了装修，并购买家具，但未实际入住。2020年1月21日，被告工作工人员在经过该房屋门口时闻到异味后，电话联系了原告开门后，发现室内有积水，并对室内污水进行了清理，对堵塞管道进行了清理。被告在庭审中认可系该单元1-2楼公共卫生间顶部的公用排水主管的拐弯处堵塞，导致污水倒灌进王紫颖家中所致。2020年7月9日，一审法院在诉前调阶段委托山东金城价格评估有限公司对倒灌浸泡后的财产损失进行了价格评估。该评估公司作出鲁金价评（2020）C087号价格评估报告，认定财产损失为78,248元。王紫颖支出评估费3000元。一审法院认为，本案争议焦点为：临沂市现代物业服务有限公司应否承担赔偿责任。临沂市现代物业服务有限公司作为物业服务公司，负有对小区共有设施、设备定期检查、维护的管理义务，应对其没有及时适当履行该管理义务造成的损失承担相应责任。原告装修和家具受损系其楼下排水主管的拐弯处堵塞引起倒灌所致，该区域处地并非原告专有部分，而是位于1-2单元公共卫生问顶部，因此，应当属于公用设施，被告对此具有管理、维护义务。被告提交的有王紫颖签名的入住签收单、装修前检查确认表记载的时间为2018年7月2日，能证明截至该日期无管道堵塞现象，但未提交有效证据证明在该日期后定期对共用下水管道进行了通水检查、维护，且被告工作人员陈述的日常就是对室外的管道进行巡查并不能当然避免本案倒灌事故的发生。因此，王紫颖房屋被淹与公共下水道堵塞溢水存在因果关系。临沂市现代物业服务有限公司作为维护管理义务人违约，应承担被淹损失的赔偿责任。被告辩称管道堵塞发生在原告室内，已尽到物业管理服务职责，理由不足，一审法院依法不予支持。关于原告违反物业合同，未交纳物业费问题，双方应各自承担相应的责任，被告可另行主张权利。被告据此辩称有权停止向原告提供物业服务于法无据，依法不予支持。本案中，原告主张的装修和家具损失有一审法院委托山东金城价格评估有限公司作出的评估报告78,248元证实，具有较强的证明效力，能够作为该损失的定案依据，被告应予以赔付。原告主张的装修期间对外出租租赁费6000元，因在该房屋被淹时入于空置状态，原告亦未提交证据证明已实际产生租赁损失，依法不予支持。原告主张的装修期间误工损失10,000元，仅提交有青岛中荟安装有限公司加盖有公章的制式工资表为证，未提交其他证据相佐证，不能有效证明原告与该公司的劳动或雇用关系，更不能有效证明实际发放的即是该表中载明的工资额，依法不予支持。原告主张的精神损失抚慰金于法无据，依法不予支持。原告主张的评估费3000元，系原告为了确定其财产损失所支出的必要损失，被告应承担该损失的赔偿责任。综上所述，原告的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：被告临沂市现代物业服务有限公司于本判决生效后十日内赔偿给原告王紫颖财产损失78,248元、评估损失3000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1173元（已减半收取），由被告临沂市现代物业服务有限公司负担。二审中，被上诉人王紫颖提交照片两张，拟证明本案所涉公共排水管道一直处于上诉人的管理中，平时紧锁大门，外人无法进入。上诉人临沂市现代物业服务有限公司质证认为该证据不是新证据，系被上诉人单方制作，不能证明被上诉人的主张。上诉人在庭审中认可因未验收，未对外开放，所以锁门。经质证，因上诉人对于照片的真实性无异议，本院对真实性予以认定，该证据证明被上诉人楼下公共卫生间未对外开放，平时锁门。二审查明其他事实与一审查明事实一致。本院认为，本案被上诉人王紫颖与上诉人临沂市现代物业服务有限公司签订前期物业服务协议，该协议合法有效，双方均应按协议履行。根据该协议，上诉人临沂市现代物业服务有限公司对涉案房屋共用部位、共用设施设备负有维护、修缮、服务与管理义务，包括涉案堵塞的公用排水主管。从查明事实看，本案被上诉人王紫颖家中污水倒灌系该单元1-2楼公共卫生间顶部的公用排水主管的拐弯处堵塞所致，而上诉人并未按其所称的每半年对管道进行疏通。上诉人未履行合同约定的义务导致被上诉人家中被污水浸泡应赔偿因此给被上诉人造成的损失。致污水倒灌的管道系公用排水主管，在被上诉人家外且不受被上诉人管理，上诉人称被上诉人未尽管理维护义务和谨慎注意义务导致损害发生应该承担一定的损失不能成立。上诉人在事后协助清理房屋及疏通管道，履行了物业管理服务职责，但对于此前给被上诉人造成的损失仍应赔偿，上诉人以事后履行了物业管理职责称不存在违约行为，不应承担违约责任不能成立。上诉人称被上诉人在2019年至2020年未缴纳物业费用，上诉人有权停止提供物业服务因双方物业服务协议未合法解除不能成立，该上诉主张本院不予支持。物业费纠纷与本案不属于同一法律关系，上诉人可另行主张权利。综上所述，临沂市现代物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2346元，由上诉人临沂市现代物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨华雁审判员  陈 芳审判员  范宗芳二〇二一年三月一日书记员  陆 瑶