安徽省灵璧县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1323民初1469号 原告：安徽广业房地产开发有限公司灵璧分公司，住所地安徽省灵璧县祥和庄园11号楼2单元204室，统一社会信用代码91341323594276660H。 法定代表人：邵应斌 委托诉讼代理人：潘飞，安徽卓泰律师事务所律师。 被告：齐雪雪，女，1991年10月1日出生，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县。 委托诉讼代理人：单计余，安徽陆汝明律师事务所律师。 原告安徽广业房地产开发有限公司灵璧分公司（以下简称广业房地产灵璧分公司）与被告齐雪雪租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安徽广业房地产开发有限公司灵璧分公司的委托诉讼代理人潘飞，被告齐雪雪的委托诉讼代理人单计余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安徽广业房地产开发有限公司灵璧分公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告于2017年9月19日签订的《租赁合同》；2、判令被告向原告支付房屋占用费178292.00元（以合同约定的月租金标准44573.00元自2020年9月21日起暂计算至2021年1月20日），此后继续计算至实际返还租赁房屋之日止；3、依法判令被告向原告支付逾期付款违约金70247.00元（以534876.00元为基数，月利率2%为标准自2020年7月20日起暂计算至2021年2月1日，此后计算至款清之日止）4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年9月19日，原告与被告签订《租赁合同》，合同约定原告将坐落于灵璧县××道××栋××室房屋出租给被告使用。该租赁合同约定租赁期限自2017年9月21日至2025年9月21日，房屋面积1450ｍ2；合同租金为29.00元／ｍ2／月，租金自租赁期间第4年起每年递增6%，第一年租金半年为一个支付周期，第二年开始一年为一个支付周期，采取先付款后使用的原则，每个付款期届满前两个月预付下期租金。并在合同第12.1条、第14.5及14.5条明确约定，若承租人逾期缴纳租金，甲方可解除合同收回房屋，承租人自行承担其所有损失，承担月利率2%的逾期付款违约金，逾期超过10日还应承担总价款20%的违约金。合同中还对房屋交付现状、物业水电费的承担、争议解决方式等都做出了明确具体的约定。 依照合同约定，被告需于2020年7月20日前支付完毕第二个租赁年度的租金共计534,876.00元。经过原告多次催要，被告均未按合同约定全部履行支付租金义务。被告的行为严重违反合同约定，损害原告合法权益。故原告为维护合法权益，具状起诉，望判如所请。 被告辩称：1、原、被告之间的租赁合同已于2019年10月进行头口解除；2、原、被告解除合同后，已由案外人谷城坤与原告签订口头租赁合同，案涉房屋由谷城坤成立的灵璧县水之梦洗浴使用，故被告不欠占用费用；3、租赁合同约定先付款后用房，原告在未收到租金的情况下让谷城坤使用房屋是扩大损失的部分，对于扩大损失的部分被告不应承担责任。逾期付款的违约金，标准过高，且只能选择一项；4、因疫情和修路等不可抗力，致使合同不能履行的，应当扣除相应租金。 经审理查明：2017年9月19日，原、被告签订《租赁合同》，合同约定被告租赁原告位于灵璧县××道××栋××室房屋共1450ｍ2用于休闲娱乐项目。租赁期限自2017年9月21日至2025年9月20日，合同租金为29.00元／ｍ2／月，租金自租赁期间第4年起每年递增6%，第一年租金半年为一个支付周期，第二年开始一年为一个支付周期，采取先付款后使用的原则，每个付款期届满前两个月预付下期租金。并约定，如被告未按照合同约定按时足额缴纳租金，应按月支付2%逾期付款违约金。逾期超过10日，原告有权解除合同。后，被告未按照合同约定于2020年7月20日前支付下一期租金。 另查明洗浴行业因新冠疫情影响，被告齐雪雪经营的灵璧县灵城水之梦洗浴中心于2020年3月28日前停止营业。 另，灵璧县灵城水之梦洗浴中心原经营者为被告齐雪雪，后变更为谷城坤，现已注销。 以上事实有原、被告陈述，《租赁合同》、聊天记录等相关证据在卷予以佐证，并经当庭质证核实。 本院认为，原、被告基于平等、自愿原则签订《租赁合同》，是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违反公序良俗，应为有效合同。合同生效后，双方均应按照约定履行。现原告已按照合同约定将房屋交付被告使用，被告未按照合同约定支付租金，构成违约。根据合同的相对性，本案中作为租赁合同的一方当事人即被告应对其违约承当责任，在其承担责任后，作为合伙人内部责任分担的约定，无对外效力。被告主张其已口头与原告解除租赁合同，但未提供证据予以证明，且原告不予承认。故被告主张与原告的租赁合同于2019年10月解除的抗辩理由，无事实根据，本院不予采纳。原、被告在未解除租赁合同情况下，如被告未经原告同意转租的，应由被告承担支付租金的义务。同意转租分两种情形，一是经原告同意转租，二是原告明知或应当知道被告转租未做异议的，应为同意转租。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条规定“承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效”，即无论承租人转租时是否经出租人同意，承租人均应承担支付租金的义务。本案中，被告在无证据证明其已与原告解除租赁合同、原告与案外人谷城坤另达成租赁合同情况下，主张应由实际使用人支付租金、其不欠租金的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。被告租赁原告的房屋主要用于从事洗浴经营，因受新冠肺炎疫情影响，洗浴行业被禁止经营，其租赁房屋的目的未能完全实现。且《租赁合同》约定，原告应于下一期租金到期前两个月要求被告支付租金。被告未按期支付租金，原告未能及时采取有效措施避免损失的扩大。综上，本院对原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，不予支持；其要求被告支付实际占用房屋费用178,292.00元的诉讼请求，本院酌定支持133,719.00元，超过部分，不予支持。 依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、五百六十五条、五百六十六条、五百七十七条、五百九十条、五百九十一条之规定，判决如下： 一、解除原告安徽广业房地产开发有限公司灵璧分公司与被告齐雪雪签订的《租赁合同》； 二、被告齐雪雪应于本判决生效后十日内向原告安徽广业房地产开发有限公司灵璧分公司支付自2020年9月21日至2021年1月20日租金133,719.00元，自2021年1月21日至实际返还房屋之日的费用按照合同约定的标准计算； 三、驳回原告安徽广业房地产开发有限公司灵璧分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2,514.00元，由原告原告安徽广业房地产开发有限公司灵璧分公司负担1131.00元，被告齐雪雪负担1,383.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审 判 员 李鸿新 二〇二一年三月十七日 法官助理 吴永胜 书 记 员 周 祥 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条  依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第五百七十七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百九十条  当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。 当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。 第五百九十一条  当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。