鄂尔多斯市东胜区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）内0602执异70号 异议人（案外人）：梁润霞，女，汉族，现住鄂尔多斯市东胜区。 申请执行人：刘海军，男，汉族，现住鄂尔多斯市东胜区。 被执行人：鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司，统一社会信用代码：XXXXX，住所：内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区准格尔南路纺织城。 法定代表人：李进，系该公司董事长。 被执行人：邬成义，男，汉族，现住鄂尔多斯市东胜区。 被执行人：林豫建工集团有限公司，统一社会信用代码：XXXXX，住所：林州市人民中路190号。 法定代表人：马宾伸，系该公司董事长。 在本院执行申请执行人刘海军与被执行人鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司、邬成义、林豫建工集团有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，异议人梁润霞对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。该案现已审查终结。 异议人梁润霞称，一、案外人与被执行人于2011年5月16日签订《集泰新园认购书》，约定由案外人购买被执行人开发的位于东胜区。房屋建筑面积约为87.67平方米，总价款为435545元，案外人于签订认购书当日缴纳首付375元，约定剩余购房款房屋交付后付清。该认购书和交付房款的行为远在人民法院查封之前，且合法有效。二、案外人购买该房屋是用于居住及孩子上学，且在购买该房屋时案外人名下无其他用于居住的房屋。三、案外人虽未交纳大部分房款，但已交房款金额接近总房款的90%,且剩余房款的约定交房后付清，未开始还款的原因是被执行人未办理。之后更因被执行人无法找到，房屋也未建成，交款均无途径。综上事实，依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。再结合《最高人民法院全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条及近年来同类案件的判例可知，购房消费者的利益优于金融债权人的抵押权、优先权，应当对消费者以居住为目的购房的权益予以特殊保护。本案案外人对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故应依法中止对东胜区产一处的执行并解除查封。据此，案外人依法提起执行异议，请求依法中止对东胜区产一处的执行并解除查。 申请执行人刘海军辩称，不同意异议人的异议请求。一部分钱是保全后支付的。保全之前的所付款未达到总房款50%。 经审查查明，原告（反诉被告）刘海军与被告（反诉原告）鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司、被告邬成义、被告（反诉第三人）林豫建工集团有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，本院于2018年11月20日作出（2018）内0602民初4887号民事判决书，判决“一、被告鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告刘海军支付工程款23264081元。二、被告鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告刘海军支付工程款23264081元的利息款（计算时间为2015年4月23日起至2015年11月23日止，利率按照中国人民银行同期同类贷款的利率计算）。三、被告鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告刘海军支付50万元保证金。四、驳回原告刘海军的其他诉讼请求。五、反诉被告刘海军于本判决发生法律效力之日起三十日内向反诉原告鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司出具已付工程款25438593元的发票（依照相关税法规定，交纳已付工程款25438593元的建安税）。六、反诉被告刘海军于本判决发生法律效力之日起三十日内将与涉案工程有关的施工资料及验收资料（具体材料清单详见本院认为）交付反诉原告鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司（在竣工验收时才能够形成的材料，于形成后立即交付）。七、驳回反诉原告鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求”。因刘海军和鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司均不服上述上述判决内容，上诉至鄂尔多斯市中级人民法院。鄂尔多斯市中级人民法院作出（2019）内06民终889号民事判决书，判决“一、维持鄂尔多斯市东胜区人民法院（2018）内0602民初4887号民事判决第一、二、三、四、六、七项；二、撤销鄂尔多斯市东胜区人民法院（2018）内0602民初4887号民事判决第五项。一审本诉案件受理费166144元，反诉案件受理费29200元，合计195344元，由刘海军负担5000元，由鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司担190344元。二审案件受理费，刘海军缴纳29200元，鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司缴纳166144元，合计195344元，由鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司负担166144元，由刘海军负担29200元。”因被告未能履行上述判决确定的义务，本案进入执行程序。执行中，本院于2019年11月15日作出（2020）内0602执2643号执行裁定书，裁定“查封被执行人鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司名下位于东胜区1号楼1单元101、102、1402、701;1号楼2单元104、106、1605、205、304;3号楼1单元1002、101、1202、1401、201、401、601、702、703、802、803;3号楼2单元1004、105、106、205、305、404、406、506、604、705、806、904、905、906;3号楼3单元108、109、1207、308、407、409、508、607、808、907;4号楼1单元401、402、403、602、702;4号楼2单元1006、104、105、106、1505、506、606、706、806;4号楼3单元1007、208、307、309、407、409、509、608、609、709、809、907、908的71套房产”。 另查明，异议人梁润霞与被执行人鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司于2011年5月16日签订《集泰新园认购书》，约定由异议人梁润霞购买被执行人开发的位于东胜区米（集泰新园小区）3号楼3单元308室房产，房屋建筑面积约为87.67平方米，总价款为435545元。异议人梁润霞于2010年11月17日付房款（意向金）80000元，于2011年5月16日付房款95545元，于2020年10月13日付房款200965元。鄂尔多斯市不动产登记中心于2021年3月15日出具《不动产登记信息查询结果》，从该结果能够确认异议人及其丈夫名下无房屋登记。 本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，异议人与被执行人在本院查封之前已经签订了房屋买卖合同，且异议人名下无其他可居住的房屋，亦无证据证明异议人在付案涉房款前已经知晓（2020）内0602执2643号执行裁定内容，即房屋被查封事宜，故不能确认异议人支付房款的行为属恶意串通，且异议人支付的房款已超50%。综上，本院对异议人的异议请求予以支持；对于异议人主张的解除查封不属执行异议审查范围，异议人应向执行实施部门提出。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款、第二十九条的规定，裁定如下： 一、中止对位于东胜区屋的执行； 二、驳回异议人的其他异议请求。 异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  云莉莉 人民陪审员  白桂珍 人民陪审员  高建国 二〇二一年三月二十二日 书 记 员  杨 乐 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （一）不予受理； （二）对管辖权有异议的； （三）驳回起诉； （四）保全和先予执行； （五）准许或者不准许撤诉； （六）中止或者终结诉讼； （七）补正判决书中的笔误； （八）中止或者终结执行； （九）撤销或者不予执行仲裁裁决； （十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书； （十一）其他需要裁定解决的事项。 对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。 裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。