山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁15民终347号 上诉人（原审被告、反诉原告）：山东鑫彩源新材料科技有限公司，住所地山东省莘县古云镇顺云路2号。 法定代表人：张海波，总经理。 委托诉讼代理人：于合龙，山东智祥律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：山东东正钢构有限公司，住所地山东省莘县东鲁街道办事处土楼村西北（创业街东首）。 法定代表人：杜言和，总经理。 委托诉讼代理人：郭进峰，山东莘莘律师事务所律师。 上诉人山东鑫彩源新材料科技有限公司（以下简称鑫彩源公司）因与被上诉人山东东正钢构有限公司（以下简称东正公司）租赁合同纠纷一案，不服山东省莘县人民法院（2020）鲁1522民初2642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。鑫彩源公司的法定代表人张海波及其委托诉讼代理人于合龙、东正公司的委托诉讼代理人郭进峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫彩源公司上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审诉讼请求，支持上诉人原审诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误。一、上诉人为在莘县鲁西经济开发区区域内建设生产水性工业漆项目，向莘县行政审批服务局咨询，莘县行政审批服务局答复可以在该区域内建设生产水性工业漆项目。于是，上诉人与被上诉人于2020年2月21日签订了《厂房租赁合同》，莘县行政审批服务局于2020年2月25日为鑫彩源公司颁发了营业执照。后来莘县行政审批服务局又告知上诉人由于政府政策、规划等原因，上诉人建设生产水性工业漆项目不能在该区域内建设生产，并于2020年4月29日向上诉人下发了《关于水性工业漆项目实施地点的通知》，建议上诉人到莘县化工产业园（古云）寻找合适地点建设。上诉人在被迫无奈的情况下，在莘县××镇××房，将公司地址变更到莘县古云镇顺云路2号。并告知被上诉人，5月14日将不再租赁被上诉人厂房。由于政府政策、规划等原因，造成涉案租赁合同解除，不能履行，属于不可抗力，原审法院认定不属于不可抗力是错误的。因不可抗力造成租赁合同解除，上诉人不应向被上诉人支付任何租金。二、上诉人与被上诉人签订的厂房租赁合同约定了租赁期限为5年，但没有约定租赁期限的起止时间。而且约定以人员进场测量规划时间延迟一个月开始计租金。由于政府政策、规划原因，上诉人无法在涉案厂房内安装设备生产，为此，上诉人没有进场测量，因此，上诉人不应向被上诉人支付租金。上诉人是以租赁厂房为目的，办公室的清理和改造是为下一步厂房的使用做的前期准备。而且，被上诉人对此也同意。而且，在改造办公室期间也从没有提出开始执行租赁合同的意愿。因此，原审法院认定上诉人于2020年3月10日接收了被上诉人的厂房及上诉人将办公用品搬入厂区、对展厅进行改造，应视为上诉人的人员进行了规划，其生产车间属于整个规划中的一部分，故应按照合同约定计算租赁期间是错误。原审法院的这一认定，事实不清、证据不足。三、上诉人系因不可抗力解除了租赁合同，因此，不应向被上诉人支付租金。退一步讲，即使不能认定系因不可抗力解除了租赁合同，但也是因为政府政策、规划等原因，造成涉案租赁合同解除，不能履行，并不是上诉人主观违约解除租赁合同，上诉人对解除租赁合同也没有过错，不能让上诉人一方承担由此产生的相关损失。四、原审法院按每月23400元由上诉人承担房租的损失，按5个月计算没有事实依据及法律依据。如上所述，不是上诉人主观违约导致租赁合同解除，上诉人对解除租赁合同也没有过错。而且，上诉在莘县行政审批服务局于2020年4月29日向上诉人下发了《关于水性工业漆项目实施地点的通知》后，上诉人通知了被上诉人，告知2020年5月14日将不再租赁被上诉人厂房。被上诉人在接到上诉人的通知后，就应为避免损失而将厂房向第三方出租。否则，被上诉人应当承担相应的法律后果。而且，原审法院按5个月计算租金损失没有依据，也不属于合理、合法的期间，按5个月计算租金损失明显过高。而且，即使按公平原则，也不应按5个月计算租金，也不应由上诉人一方承担租金损失。五、如上所述，上诉人不应支付给被上诉人租金，被上诉人应返还上诉人已经预交的租金。综上所述，请二审法院查清事实，依法改判支持上诉人的上诉请求。 被上诉人辩称，一、上诉人所谓政府政策、规划原因造成案涉租赁合同解除不能履行，属于不可抗力的理由不能成立。按照上诉人所述，其因莘县行政审批局答复其在莘县鲁西经济开发区区域内建设生产水性工业漆项目后，于2020年2月21日和答辩人订立租赁合同，2020年4月29日莘县行政审批局又告知不能在该区建设生产，上诉人没有任何证据证明这期间政府关于水性工业漆项目政策、规划发生了变化。如果上诉人所称的莘县行政审批局不予审批的政策或规划确实存在，那么这个政策应当是上诉人和答辩人订立租赁合同之前即已存在。上诉人作为项目投资者对于与其切身利益相关的这种政策或规划应是明知的，无论莘县行政审批局是否有过口头答复许可，在订立合同时上诉人应当预料到最终不能获得莘县行政审批局审批的结果。因此，对于订立合同前已经存在的、与生产水性工业漆项目有关的所谓政策或规划导致上诉人项目未能获得审批的结果，不属于合同不能履行的不可抗力，不属于上诉人不可抗力解除合同或其他单方解除合同的正当理由。二、原审认定上诉人2020年3月10日将办公用品搬入厂区对展厅进行改造视为进场进行了规划是正确的。其一、和颂门窗(山东)有限公司（以下简称和颂公司）负责人孙福全出庭证明；其二、上诉人已经将原来的展厅改建为办公室、职工宿舍等，这是上诉人为其实现租赁目的而对租赁物整体进行使用的必要的组成部分。这种改建当然属于其已经进场规划的一部分。其三、合同并未约定安装设备才属于进场规划，答辩人也从未同意将改造办公室及展厅认定为进场规划的前期准备；其四，进场规划的时间是以上诉人的实际规划的事实为准，而不以答辩人何时提出开始执行租赁合同为准。因此，一审认定应按照合同约定计算租赁期间有充分事实依据。三、上诉人对于解除合同存在重大过错应当承担答辩人的损失。正如答辩状第一条所述，如果上诉人所称的莘县行政审批局不予审批的政策或规划确实存在，那么这个政策应当是上诉人和答辩人订立租赁合同之前即已存在。上诉人作为项目投资者对于与其利益相关的这种政策或规划应是明知的，无论莘县行政审批局是否有过口头答复许可，在订立合同时其应当预料到最终不能获得莘县行政审批局审批的结果，对此，上诉人的过错显而易见。人民法院基于租赁合同不能强制承租方使用租赁物以及其客观上生产未获审批的实际情况，在判决解除合同的同时，由上诉人赔偿答辩人的损失，完全符合法律规定。四、原审判决上诉人按照每月23400元租金让上诉人赔偿租金损失虽有事实与法律依据，但仅判决5个月租金损失却有明显偏向上诉人之嫌。其一，从2月21日订立合同，原来租赁的和颂公司即腾空该房屋，一直到一审作出判决的2020年10月12日，有近8个月的时间，答辩人的房屋一直因与上诉人租赁纠纷而未再出租他人；一审判决认定解除合同后，答辩人还要寻找其他承租人，等待出租的时间不定。本案即使待租时间按3个月计算，因与上诉人租赁一事，答辩人的房屋也有11个月空闲，而一审判决仅让上诉人支付了5个月的租金。其二，订立租赁合同之前，上诉人到答辩人处现场查看，要求租赁和颂公司已经租赁使用多年的答辩人的两个车间厂房、展厅及部分平房，为满足其要求，答辩人不得不与和颂公司提前在2020年2月15日协商一致，签订协议，由和颂公司在15日内腾空其现租赁的门窗车间、艺术门车间及部分平房，全部搬迁至答辩人的3#车间，由答辩人支付其搬迁费及损失63000元，并另承担搬迁过程中型材、设备损坏的实际损失，在和颂公司支付租金时予以抵扣。此后，根据与和颂公司2020年2月15日的协议，答辩人支付63000元搬迁费及损失，加上搬迁过程中和颂公司形成的49000元的型材及设备损坏损失，合计112000元。该损失在2020年6月30日由答辩人在和颂公司应交租金中予以结算完毕。由此可知，答辩人因与上诉人厂房出租一事，车间空闲11个月的租金257400元，加上支付给和颂公司的112000元损失费，共计损失369400元，而一审判决在上诉人过错导致合同解除的前提下仅让上诉人支付5个月的租金117000元，这一结果对答辩人明显不公，只不过答辩人未再上诉。总之，上诉人的请求不能成立，恳请驳回。 东正公司向一审法院起诉请求：1.判决被告支付所欠第一年部分租金180800元，并承担利息损失；2.由被告鑫彩源公司承担诉讼费用。诉讼过程中东正公司明确利息损失为自2020年3月2日起以180800元为基数，利率按同期银行贷款利率计算。 一审法院认定事实：2020年2月21日，鑫彩源公司与东正公司签订厂房租赁合同。合同约定：鑫彩源公司租赁东正公司位于莘县工业园××街××号，建筑面积为2600平方米的钢构厂房；租赁期限5年，自2020年月日开始至2025年月日止，年租金280800元，以人员进场测量规划时间推迟一个月开始计算租金；合同签订后10个工作日内由鑫彩源公司一次性支付第一年租金，下一年租金在下一年度合同期开始后10个工作日内结算，若鑫彩源公司逾期结算，东正公司将按欠款总额的万分之五每月收取滞纳金；双方不再租赁该厂房，应于合同到期前两个月通知对方，否则视为继续租赁，租赁期间，如鑫彩源公司无故终止合同，所缴纳的租金不予退还；如东正公司无故终止合同，需赔偿鑫彩源公司因搬迁所产生的费用，并承担相当于一年租金额的二倍的违约金；合同生效后7日内移交租赁的厂房；双方还约定了其他的权利义务。2020年2月25日莘县行政审批服务局为鑫彩源公司颁发了营业执照。该营业执照经营范围载明：水性工业涂料、水性防火涂料、水性粘合剂的生产、销售；防腐工程、防火工程、防水工程施工。（依法需经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。住所：聊城市莘县××街道××街××号。鑫彩源公司于2020年2月26日支付给东正公司租金100000元，但是对于剩余的第一年度的180800元租金未支付。2020年3月东正公司将原由和颂公司租赁的1＃、2＃厂房、1＃车间东头的1、2楼展厅及1楼展厅南边的平房腾空交付给鑫彩源公司，鑫彩源公司并对2楼展厅进行了改造，并将部分办公用品搬到办公室。2020年4月29日莘县行政审批服务局向鑫彩源公司下发了《关于水性工业漆项目实施地点的通知》，该通知载明“山东鑫彩源新材料科技有限公司：你公司年产10000吨水性工业漆项目，原计划建于聊城鲁西经济开发区创业街004号院内。根据聊城鲁西经济开发区规划环评‘环境准入负面清单＇第8条规定，不得新上石油加工、化学原料及化学制品制造、化学药品制造等行业项目，该项目无法在聊城鲁西经济开发区内实施，建议到莘县化工产业园（古云）寻找合适地点建设”。2020年5月12日莘县行政服务审批局为鑫彩源公司颁发营业执照，将公司地址注册为莘县古云镇顺云路2号。2020年5月22日鑫彩源公司工作人员刘金光曾与东正公司负责人杜言和微信聊天，该聊天信息显示刘金光提及在5月14日将不再租赁东正公司的厂房的事，但是杜言和未做正面答复。此后，就是否解除租赁合同及退还厂房问题双方未达成一致意见。对于双方争议的证据和事实，本院分析认定如下：东正公司是否向鑫彩源公司交付厂房的问题？东正公司向本院提供的合同上载明租赁期限从2020年4月1日开始，对此鑫彩源公司不予认可，东正公司承认该“4月1日”的日期是东正公司财务人员根据鑫彩源公司人员于3月10日接收厂房测量规划以及3月15日开始对展厅、平房进行装修和改造成为其宿舍和办公用房的情况自行书写的日期，东正公司主张计付租金的时间最迟不晚于4月15日。并申请了和颂公司负责人孙福全出庭陈述及和颂公司制作的视频资料予以证明3月11日左右鑫彩源公司人员接收厂房并进行了改造。鑫彩源公司虽对东正公司的主张不认可，对孙福全的证言因其租赁东正公司的厂房因而有利害关系也不认可，但是鑫彩源公司未提供证据证明自己的主张，且事实是鑫彩源公司确已对展厅进行了改造并结合合同约定的“合同生效后7日内移交租赁的厂房”，故本院认定鑫彩源公司于2020年3月10日接收了东正公司的厂房。鑫彩源公司主张未对车间进行测量规划不应计算租赁时间，本院认为其将办公用品搬入厂区、对展厅进行改造，应视为该公司人员进场进行了规划，其生产车间属于其整个规划中的一部分，故应按照合同约定计算租赁期间。 一审法院认为，东正公司与鑫彩源公司之间的厂房租赁合同是双方真实意思表示，不违背法律规定，该合同依法成立、合法有效。双方于2020年2月21日签订合同，按照合同约定鑫彩源公司应在10日内支付第一年度的租金280800元，实际情况是鑫彩源公司于2020年2月26日向东正公司支付100000元租金，剩余租金未支付。东正公司于2020年3月10日向鑫彩源公司交付了厂房。本案争议的焦点问题是：东正公司和鑫彩源公司之间的租赁合同是否能够继续履行，鑫彩源公司是否符合单方解除合同的条件?本院认为，双方建立租赁合同的目的是发展经济、扩展业务，使自己经营的企业获得最大利益，鑫彩源公司根据专家的环评意见及聊城鲁西经济开发区规划环评‘环境准入负面清单'第8条规定，在莘县行政审批服务局通知其不能在鲁西经济开发区实施后，结合企业自身情况认为不能实现订立合同的目的。鉴于鑫彩源公司已经在古云镇另寻合适的地址，且对东正公司的厂房未再利用，双方在协商不成的情况下，东正公司要求鑫彩源公司再继续履行合同缺乏事实和法律依据。鑫彩源公司根据自己的情况提出解除合同，鑫彩源公司虽然提供了其工作人员与东正公司的负责人关于退房一事的意见，但是该合同解除不符合鑫彩源公司单方解除的情形，鑫彩源公司辩称的因为不可抗力致使合同不能履行之理由不能成立。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，莘县行政审批服务局通知载明的内容不属于不可抗力，鑫彩源公司对于自己的项目能否在东正公司的院内生产、经营应该有一个全面的了解，且聊城鲁西经济开发区规划环评‘环境准入负面清单'第8条规定的事项在东正公司和鑫彩源公司签订租赁合同之前即存在，对于造成租赁合同不能履行，东正公司没有责任。鑫彩源公司和东正公司在协商解除租赁合同未果的情况下，鑫彩源公司可以通过其他方式解决，其在东正公司提起继续履行合同的诉讼后，提起请求东正公司返还租金的反诉请求，该反诉请求首先是基于合同解除，鉴于双方订立的合同的目的不能实现，在本案审理过程中东正公司也同意有条件的解除合同，故东正公司与鑫彩源公司的租赁合同应予解除。鑫彩源公司虽然没有使用东正公司的厂房进行生产经营，但是其对东正公司的原展厅进行了改造，且造成了该厂房在和颂公司腾空后的较长时间的闲置。综合合同不能履行的原因及相关事实，根据公平原则，参照该厂房闲置的时间，结合年度租金数额，每月可按23400元由鑫彩源公司承担房租的损失，按5个月计算，鑫彩源公司应承担117000元。故对原告东正公司要求的鑫彩源公司支付所欠第一年度的180800元租金及利息的诉讼请求，本院不予支持。因鑫彩源公司已支付的租金100000元尚不够弥补东正公司的损失，故本院对鑫彩源公司要求东正公司返还租金的诉讼请求，本院不予支持。东正公司要求鑫彩源公司赔偿因为鑫彩源公司腾房及等待厂房出租期间造成的厂房闲置等各项损失，因东正公司在本案中未缴纳该部分诉讼费用，对东正公司的这一请求本案不予审理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告山东鑫彩源新材料科技有限公司给付原告山东东正钢构有限公司租金损失117000元，已支付租金100000元，于本判决生效后10日内再给付17000元。二、驳回原告山东东正钢构有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告山东鑫彩源新材料科技有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3916元，减半收取为1958元，由原告山东东正钢构有限公司负担1845元，被告山东鑫彩源新材料科技有限公司负担113元。反诉费1150元，由反诉原告山东鑫彩源新材料科技有限公司负担。 本院二审期间查明事实同一审法院审理查明。 本院认为，2020年2月21日上诉人与被上诉人签订的厂房租赁合同，是双方真实意思的表示，合法有效。合同签订后，上诉人对被上诉人腾空的部分房屋改造为办公室等，应认定被上诉人将涉案租赁物交付给了上诉人，上诉人理应履行支付租金的义务。上诉人未能在租赁处进行生产，被上诉人并无过错，一审法院综合合同不能履行原因及相关事实，根据公平原则，判决上诉人支付被上诉人五个月的租金，并无不当，本院予以维持。上诉人关于由于政策、规划等原因，导致租赁合同不能履行，属于不可抗力，不应支付租赁费的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，鑫彩源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3916元，由山东鑫彩源新材料科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘丽珍 审 判 员 牛祺忠 审 判 员 管玲玲 二〇二一年三月二十二日 法官助理 丁 立 书 记 员 李宇晴