江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0115民初10232号原告（反诉被告）：姜于佐，男，1962年9月19日生，汉族。委托诉讼代理人：谢皓，江苏杨传圣律师事务所律师。被告（反诉原告）：南京佳乐美清洁用品有限公司，统一社会信用代码9132010557592233XN，住所地在南京市建邺区新安江街99号623室。法定代表人：虞婷婷，该公司总经理。被告：王东庆，男，1972年12月23日生，汉族。两被告共同委托诉讼代理人：朱宪章，南京市鼓楼区商务法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）姜于佐与被告（反诉原告）南京佳乐美清洁用品有限公司（以下简称佳乐美公司）、被告王东庆房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员李侠独任审理，公开开庭进行了审理。姜于佐及其委托诉讼代理人谢皓，王东庆以及其与佳乐美公司的共同委托诉讼代理人朱宪章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜于佐向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《厂房租赁合同》，被告立即向其交还租赁物；2.判令被告支付2020年2月1日起至交还租赁物之日止的租金（按照3000元/月的标准，其中暂计至2020年9月30日为24000元）；3.判令被告支付逾期违约金暂计至2020年9月30日为148元；4.判令二被告承担连带责任；5.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年，其与被告签订《厂房租赁合同书》一份，约定：其将姜林预制厂内320平方米厂房出租给被告，租赁期限自2015年1月21日起至2018年1月20日止。到期后，被告继续租赁，按照每月3000元的标准支付租金至2020年1月。自2020年2月，被告不支付租金也不返还租赁物。被告行为已经构成违约，故其诉至法院。被告佳乐美公司辩称：原告出租的厂房地势低洼，2015年6月厂房受淹，给其造成巨大损失，致其租用厂房生产经营的目的无法实现，其同意解除合同，在其损失获得赔偿后其同意将厂房返还给原告；2015年6月厂房严重淹水后其仅生产了两个半月，就损失其提起行政诉讼，为保留水淹状况的证据其一直向原告支付租金至2020年1月，原告的厂房存在瑕疵，其无需向原告支付租金以及违约金；2020年春节发生新冠肺炎疫情，原告应减免租金；被告王东庆系其副经理，受其委托与原告签订租赁合同，系职务行为，王东庆在本案中不承担责任。被告王东庆辩称：其系被告佳乐美公司员工，受佳乐美公司委托与原告签订租赁合同并支付租金，其系履行职务行为，其不应向原告承担责任。反诉原告佳乐美公司向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告赔偿损失224885元（设备损失15350元、原材料损失174015元、停产维修设备两个月租金损失5120元以及人工工资损失30400元）；2.判令反诉被告退还2015年12月至2020年1月期间已交租金144320元；3.判令反诉被告为其修理设备以及自行解决厂房内废纸；4.判令反诉被告承担诉讼费用。事实和理由：2015年6月27日，其所租厂房遭遇江宁区水利局赵村水库泄洪开闸排水，造成厂房内严重水涝，物品材料几乎均被大水浸泡，给其造成巨大损失。反诉被告明知厂房附近有水库会开闸泄洪，且以前均会淹到马路上，签订租赁合同前刻意隐瞒，有违诚信。反诉被告作为出租人应当保证出租厂房免遭水淹，应当及时掌握水库开闸放水信息并通知其，以便其加以防范。反诉被告的行为与其物品受损无法使用厂房经营，蒙受巨大经济损失之间存在直接因果关系，应当赔偿其损失并返还租金。反诉被告姜于佐辩称：反诉原告设备、材料等被淹是因暴雨所致，其出租的厂房比室外路面高出八十厘米，厂房满足用途，其不存在过错；合同明确约定因自然灾害造成损失的，其不承担赔偿责任；反诉原告将物品散放在地面上，未采取合理措施避免损失，应由其自行承担损失；反诉原告的诉请应从2015年7月起计算诉讼时效，反诉原告的诉请已经超过三年诉讼时效。综上，请求驳回反诉原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年，姜于佐（甲方）与佳乐美公司（乙方）签订《厂房租赁合同》一份，与本案相关约定：甲方将位于南京市江宁区横溪街道姜林予制厂320平方米厂房（新大厂房加两间平房）（以下简称案涉房屋）出租给乙方；甲方在出租期内要保证房屋安全使用，提供现有水、电、路三通，使用的水、电费用和维修及中途水电改造费用由乙方承担；甲方如果因为厂房手续不全原因造成乙方不能正常使用而导致的损失由甲方全权承担（自然灾害除外）；租赁期限自2015年1月20日起至2018年1月20日止，第一年租金8元每平方米，第二年8.5元每平方米，第三年9元每平方米。前述合同未加盖佳乐美公司公章，由王东庆代表佳乐美公司签署。2015年1月20日，姜于佐将案涉房屋交付给佳乐美公司。2015年6月24日至6月30日，南京市江宁区降雨量为328毫米。2015年6月26日至6月30日，赵村水库开启溢洪闸泄洪。赵村水库泄洪时洪水从溢洪河自东南向西北流出，经姜林连环闸后汇入横溪河，案涉房屋距姜林连环闸约300米，附近有小沟与溢洪河相连。2015年6月27日，案涉房屋被水淹。佳乐美公司曾以南京市江宁区水务局为被告诉至本院，本院于2017年3月21日作出（2016）苏0115行初56号行政裁定驳回起诉。2017年7月，佳乐美公司以南京市江宁区人民政府为被告向南京市中级人民法院提起行政诉讼，认为赵村水库开闸放水未通知其或者发出预警，致案涉房屋被淹，给其造成了损失要求赔偿。2017年12月26日，南京市中级人民法院作出（2017）苏01行初576号行政判决，驳回佳乐美公司的诉讼请求。后佳乐美公司不服前述判决，向江苏省高级人民法院提起上诉。2018年7月27日，江苏省高级人民法院作出（2018）苏行终156号行政判决，认定现有证据无法直接认定佳乐美公司主张遭受水淹所致的财产损失系赵村水库管理所开闸放水行为所致，判决驳回上诉，维持原判。2020年9月，姜于佐向本院提起本案诉讼。审理中，佳乐美公司提起反诉。另查明，2018年2月起，王东庆每月向姜于佐账户转账支付租金3000元至2020年1月。审理中，本院组织双方至案涉房屋现场勘验，案涉房屋位于车辆可通行的马路边上，案涉房屋地势略高于路面。王东庆陈述：在签订合同前其至案涉房屋看过两次。姜于佐未能提交证据证实案涉房屋已经取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。佳乐美公司向本院提交申请，请求对其财物损失的具体价值进行评估。上述事实，有当事人陈述、《厂房租赁合同》、账户对账单、勘验照片、行政判决书等证据材料证实。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，现无证据证实案涉房屋已经取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，本院依法认定原告姜于佐与被告佳乐美公司间的租赁合同无效，对于姜于佐要求解除合同的诉讼请求本院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方间租赁合同无效，佳乐美公司应将案涉房屋返还给姜于佐，对于姜于佐要求返还房屋的诉讼请求本院予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。关于姜于佐主张的租金，结合疫情影响因素，本院酌情减免部分租金，佳乐美公司向姜于佐支付2020年2月至9月期间的占有使用费19500元，自2020年10月起按照每月3000元的标准支付至返还案涉房屋之日止。关于姜于佐主张的违约金，因无依据，本院不予支持。关于姜于佐要求王东庆承担责任的诉请，租赁合同抬头处载明的承租人为佳乐美公司，落款处虽无佳乐美公司盖章，佳乐美公司认可王东庆签署合同的行为系代表其，且佳乐美公司实际使用案涉房屋，故租赁合同双方应为姜于佐与佳乐美公司，对姜于佐要求王东庆承担责任本院不予支持。租赁合同签订前，佳乐美公司的工作人员王东庆至案涉房屋现场看房，应当了解案涉房屋的位置、地势。佳乐美公司也认可姜于佐在2015年7月前仅知晓水会淹到案涉房屋旁马路路面，现无证据证实案涉房屋在姜于佐出租给佳乐美公司之前曾被水淹，且案涉房屋地势高于马路路面，案涉房屋被淹时正处于入梅前后普降暴雨的天气，现有证据无法认定佳乐美公司主张遭受水淹所致的财产损失系案涉房屋存在瑕疵、姜于佐隐瞒情况所致，对其评估申请本院不予准许，对其反诉姜于佐赔偿损失、修理设备以及自行解决厂房内废纸的请求本院不予支持。佳乐美公司一直占有案涉房屋，其要求退还已交租金没有依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告南京佳乐美清洁用品有限公司于本判决发生效力之日起15日内向原告姜于佐清空返还南京市江宁区横溪街道姜林予制厂内320平方米厂房；二、被告南京佳乐美清洁用品有限公司于本判决发生效力之日起15日内向原告姜于佐支付占有使用费（2020年2月至9月期间的占有使用费为19500元，自2020年10月起按照每月3000元的标准支付至前述房屋清空返还之日止）；三、驳回原告姜于佐的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告南京佳乐美清洁用品有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应收本诉案件受理费1060元，由原告姜于佐负担221元，由被告佳乐美公司负担839元；减半收取反诉案件受理费3419元，由反诉原告佳乐美公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  李侠二〇二一年三月二十四日书记员  王素