湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0602民初381号 原告：湖南昱鸿物业服务有限公司，住所地岳阳经济技术开发区。 法定代表人：武占祥，总经理。 委托诉讼代理人：彭铭望，湖南昌言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭杨，湖南昌言（岳阳）律师事务所律师。 被告：黄某某，男，汉族，住岳阳市岳阳楼区。 原告湖南昱鸿物业服务有限公司（以下简称昱鸿物业公司）与被告黄某某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人彭杨，被告黄某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告昱鸿物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2017年7月1日起至2020年12月31日期间的物业管理费7221.24元，并按照每日千分之三的标准支付从逾期之日至实际支付之日止的滞纳金；2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告作为恒泰雅园小区的物业服务企业，一直根据《恒泰雅园前期物业服务合同》的约定，为恒泰雅园小区全体业主提供物业管理服务。被告黄某某为该小区某栋某号房业主，产权面积为124.61平方米。根据物业服务合同约定，被告应向原告按时足额缴纳物业管理费，但被告截止2020年12月31日共拖欠物业管理费7221.24元。原告多次催收无果，特诉至人民法院。 被告黄某某辩称：被告未按物业服务合同履行义务。1、小区没有达到优质服务小区的标准；2、物业公司没有公布物业费的收支记录与账目；3、小区7栋防爆层存在加建行为，物业公司没有进行及时制止；4、安保的管理没有达到要求，大门持卡验证制度、对外来人员实行登记制度没有实施；5、被告车辆被刮蹭，该位置系监控死角，查询不到侵权人，物业不作为；6、被告房屋窗户漏水，物业维修不及时，即使维修也是破坏性的解决问题；7、被告要求物业公司将楼道外墙修理好，物业公司没有积极解决问题，不存在缴纳滞纳金。 经审理查明，湖南泰格林纸集团恒泰房地产开发有限责任公司（以下简称恒泰房地产公司）系恒泰雅园的建设单位。2014年8月1日，恒泰房地产公司与昱鸿物业公司签订了《恒泰雅园前期物业服务合同》。约定，恒泰房地产公司选聘昱鸿物业公司对恒泰雅园提供前期物业服务。物业服务的主要内容有：物业共用部分的维修、养护和管理。物业共用设备设施的运行、维修、养护和管理。公共场所、房屋共用部分的清洁卫生，垃圾的收集、清运及排水管道、污水管道的疏通。公共绿地、花木、建筑小品的养护和管理。机动车和非机动车的停放管理。公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务。装饰装修管理服务等。物业服务费的收费标准为：高层住宅1.38元/平方米/月，商业用房2.56元/平方米/月。业主或物业使用人于物业交付之日起承担物业服务费用。物业服务费应在每月8日前按月交纳。业主未按时交纳物业费的，从逾期之日起，按每日千分之三交纳滞纳金。已交付的房屋未进行二次装修的，从房屋交付之日起按本合同约定物业服务费标准的90%收取物业服务费。自业主办理装饰装修审批手续之日起恢复合同约定的物业服务费标准。昱鸿物业公司每六个月应公布一次物业服务费用的收支帐目。 被告黄某某系恒泰雅园某栋某号房业主，房屋产权面积为124.58平方米。2016年8月2日，黄某某收房，并装修入住。昱鸿物业公司提供物业服务，黄某某交纳了2017年6月30日之前的物业费，2017年7月1日起黄某某未再交纳物业费。2020年12月15日，昱鸿物业公司委托湖南昌言（岳阳）律师事务所向黄某某发出律师函，催收截至2020年12月31日的物业管理费7221.24元。 黄某某陈述，其暂停交纳物业费的原因为：1、2016年12月13日，其向原告反映称：主卫生间窗户不好开，拉不动。此后原告安排工作人员上门对上述问题进行了维修改造，但所采取的方式给窗框及墙体造成了一定程度的损坏，且至今未予以修复；2、2020年12月3日被告的车辆在小区内被人刮蹭，被告要求查看监控，但原告回复称被告所在的区域为监控死角，无法查明具体情况；3、被告所在7栋防爆层被他人改建，而原告未进行阻拦；4、安保的管理没有达到要求，大门持卡验证制度、对外来人员实行登记制度没有实施；5、原告没有公布物业服务费的收支记录与账目。昱鸿物业公司对此解释为，1、原告向开发商反馈业主维修需求后，开发商派人对被告所反映的问题进行了维修，如在维修过程中损坏了被告的财物，被告应向开发商主张权利；2、被告车辆被刮蹭的情况是否在小区所造成及形成时间均无法确认。此外，被告提出调取监控的要求后，原告予以了配合，但被告的车辆处于监控死角，无法查明具体情况。同时，原告对被告的车辆没有保管义务；3、被告提交的证据无法确认是防爆层，被告应进一步举证证明；4、物业公司都是进行登记以后，才让外来人员及车辆进出。庭审中，昱鸿物业公司没有提供相关证据证实其公布了物业管理费的收支情况。 以上事实，有物业服务合同、交房流程表、昱鸿物业公司的工作日志、保安部交接班情况登记表、保安巡查登记本、小区维修派工单、消防控制值班记录、灭火器检查记录卡、电梯维护保养记录、绿化承包合同、化粪池清理承包合同、业主来访登记记录、律师函，被告提交的照片及双方当事人的当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。原告昱鸿物业公司与恒泰房地产公司签订的《恒泰雅园前期物业服务合同》合法有效，昱鸿物业公司与恒泰雅园业主均应按合同约定履行自己的义务。关于破坏性维修问题。被告所反映的情形系开发商的维修人员所导致，被告应向开发商主张相关权利。关于车辆被刮蹭问题。被告所提交的证据无法确定车辆被刮蹭系在小区内造成的。同时，无法查明具体原因是由于被告将车辆停放在监控盲区，而并非原告的监控设备未正常运行所致，且小区内也无法做到无死角、全方位实施监控。关于防爆层被人为加建问题。被告提交的证据无法确认照片中的房屋系防爆层加建而来或是前期建设过程中按规划设计正常修建所形成，故本院对防爆层被人为加建的事实不予认定。关于昱鸿物业公司是否依约提供了物业服务的问题。被告黄某某提出原告没有履行合同义务，大门持卡验证制度、对外来人员实行登记制度没有实施，但没有任何证据予以证实，而昱鸿物业公司提交了业主来访登记记录。同时昱鸿物业公司提供了相关证据证实其对于小区绿化、卫生、检修等服务内容进行了相应服务。此外，昱鸿物业公司作为物业服务企业应当将物业管理的收支情况定期公布，接受全体业主的监督，保证业主对收支情况的知情权。昱鸿物业公司没有公布收支情况，属于管理问题，黄某某作为业主可以向相关部门进行投诉，但不能以此拒交物业管理费。综上，昱鸿物业公司依约提供了物业服务，有权收取相应的物业费。被告黄某某作为业主，应当支付相应的物业管理费。关于黄某某尚欠物业费的认定。因原告未提交证据证实黄某某所购房屋的实测面积为124.61平方米，故本院根据入住登记表中载明的房屋面积124.58平方米作为计算物业服务费的依据。2017年7月1日起黄某某未再交纳物业费。自2017年7月1日至2020年12月31日，应当交纳的物业管理费为7220.65元（124.58平方米×1.38元/平方米/月×42个月）。原告主张被告支付物业服务费7221.24元的诉讼请求，部分合法，本院予以支持。关于滞纳金问题。因黄某某并非无故恶意拖欠物业管理费用，对原告的该项请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下: 一、由被告黄某某在本判决生效后十日内向原告湖南昱鸿物业服务有限公司支付截止2020年12月31日的物业管理费7220.65元。 逾期履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告湖南昱鸿物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告黄某某承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员 钟 宁 二〇二一年三月十日 书记员 唐蜀湘 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。