镇江市丹徒区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1112民初214号原告：於华，男，1974年12月15日出生，汉族，住镇江市。原告：罗云霞，女，1976年11月18日出生，汉族，住镇江市。以上二原告共同委托诉讼代理人：谢荣根，江苏固维律师事务所律师。以上二原告共同委托诉讼代理人：朱钱丽，江苏固维律师事务所律师。被告：镇江建民置业投资有限公司，住所地镇江市丹徒区辛丰镇中天路168号龙湾华府21号楼。法定代表人：谢建民，该公司总经理。原告於华、罗云霞与被告镇江建民置业投资有限公司（以下简称建民置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告於华、罗云霞的共同委托诉讼代理人谢荣根、朱钱丽到庭参加诉讼，被告建民置业经本院合法传唤，拒不到庭。本案现已审理终结。原告於华、罗云霞向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告向两原告退还购房款460899元，并支付违约金72729元（自2016年7月1日起按日息万分之一计算至2020年10月30日止，共计1578天），合计533628元；3、被告赔偿两原告占用资金的利息损失160241元（以460899元为基数，自2015年1月13日起按中国人民银行公布的一年期同期贷款利率6%暂计算到2020年10月30日，共计2115天，之后的利息，以460899元基数，按照年利率6%计算到实际给付之日）；4、被告返还两原告支付的商铺广告运营费7827元；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：二原告系夫妻关系。2015年1月13日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》和《补充协议》各一份，约定原告购买被告开发建设的位于镇江市丹徒区辛丰镇龙湾华府第20幢1层0110号商品房一套，建筑面积为52.18平方米，单价为每平方米8832.87元，商品房总价为562072元。原告共支付购房款460899元。2015年12月31日被告向原告交付房屋。2015年1月13日原告委托被告托管经营其商铺，支付广告费7827元。2015年10月1日至2018年9月30日原告获得收益101173元。由于被告一直未能取得房屋权属证书，故原告根据合同约定，要求解除合同，返还房款，赔偿损失。被告建民置业向本院递交答辩状辩称，对原、被告之间的商品房买卖的事实没有异议。但是认为根据《商品房买卖合同》的约定，原告没有在法律保护的有效期内行使解除合同的权利，应当视为放弃，故请求法院驳回原告诉请。对于原告主张的违约责任、利息损失、赔偿及广告运营费不予认可。原告与镇江傲域房产营销策划有限公司（以下简称傲域公司）签订的《商铺委托管理合同》与被告及本案无关，被告也未收取任何广告运营费。原告在进行商铺委托管理的期间，产生了收益，被告并未对原告造成实际的经济损失。同时，被告未能按合同约定为原告办理房产登记，并非因为开发商原因，是由于乡镇基础配套设施建设不能满足住建验收标准（政府出具相关证明材料），故被告不应承担违约责任。本院经审理查明，2015年1月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》（房屋编号13009701030200110），约定原告於华、罗云霞向被告购买位于镇江市丹徒区辛丰镇龙湾华府20幢1层110号商品房，总价460899元，交付时间为2015年12月31日。其中第十二条约定：因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第3项处理：按附件四补充协议第九条约定履行。附件四补充协议第九条约定：“由于出卖人的原因，买受人不能在交付该商品房之日起180天内取得房屋权属证书的。每逾期一日，出卖人按已收房价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期超过一年的，买受人有权解除”。2015年1月13日，原告同时与镇江傲域房产营销策划有限公司签订《商铺委托管理合同》。约定原告将其所有涉案房屋交付傲域公司统一招商及经营管理。委托经营管理期限为10年，自2015年10月1日至2025年9月30日止，傲域公司向原告支付商铺收益基价为562072元。首期2015年10月1日至2018年9月30日商铺收益为101173元。当日，原告支付傲域公司招商运营费用7827元。另查明，原告主张建民置业与傲域公司系委托管理关系，《商铺委托管理合同》签订后的返租金，均由建民置业直接汇入原告账户。2018年11月15日，傲域公司与二原告签订《龙湾华府17#-21#商业返租金处理确认单》，就2018年10月1日至2020年9月30日的返租租金方案达成一致意见，对于2018年10月1日至2019年9月30日期间的返租金进行了调整，并确认“支付完毕后，双方就延期办证约定于2019年2月1日前办理”等，但建民置业仅支付27423元，2019年9月30日之后再无给付租金。还查明，2015年12月31日被告向原告交付房屋。2015年6月5日二原告向被告支付房款230899元，2017年1月17日镇江农商行北府路支行向原告於华发放贷款230000元，原告於华用该笔贷款用于支付房款。原告于2020年11月30日向本院提起诉讼，本案进入诉前调解程序，本院于2020年12月23日通知被告调解，因被告不同意调解致调解不成。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、收贷收息凭证、《商铺委托管理合同》、商铺返租处理确认单等证据及当事人当庭陈述予以证实。本院认为，依法成立的合同，当事人应按照约定履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》、《商铺委托管理合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。诉争房屋于2015年12月31日交付后，被告一直未能为原告办理房屋权属证书，故根据合同约定，由于出卖人的原因，买受人不能在交付商品房之日起180天内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按已收房价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期超过一年的，买受人有权解除合同。原告主张解除合同，返还房款，并要求被告支付逾期交付违约金的主张，本院予以支持。由于被告未到庭，故合同解除的时间应为本院诉前调解通知被告时，即2020年12月23日。双方签订《商品房买卖合同》因被告的违约而解除，现原告要求被告返还已付购房款460899元，并赔偿损失的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金的计算标准，由于合同约定的违约金标准“已付房款的万分之一”明显过低，故根据原告交付房款的时间，原告利息损失以已付房款230899元为基数，自2016年1月1日起按照年利率6%计算至2017年1月16日止;以已付房款460899元为基数，自2017年1月17日起按照年利率6%计算至实际给付之日止。原告要求被告同时承担违约金并赔偿利息损失，没有法律依据，本院不予支持。至于原告收取的租金27423元，在双方合同解除后，也应当返还被告。另原告主张被告返还商铺广告运营费，因该费用牵涉到案外人，且与本案并非同一法律关系，原告的该项请求，本院不予理涉，可另行处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告於华、罗云霞与被告镇江建民置业投资有限公司2015年1月3日签订的《商品房买卖合同》（房屋编号13009701030200110）于2020年12月23日解除；二、被告镇江建民置业投资有限公司于本判决生效后十日内返还原告於华、罗云霞购房款460899元，并支付违约金（以230899元为基数，自2016年7月1日起按照年利率6%计算至2017年1月16日止，以460899元为基数，自2017年1月17日按照年利率6%计算至实际给付之日止）；三、原告於华、罗云霞于本判决生效后十日内返还镇江建民置业投资有限公司租金27423元；四、驳回原告於华、罗云霞其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10817元，减半收取为5408.50元，由原告於华、罗云霞负担678.5元，被告镇江建民置业投资有限公司负担4730元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 员 罗晓文二〇二一年三月三十日法官助理 宋 清书 记 员 陶 红