宁夏回族自治区灵武市人民法院民事判决书（2021）宁0181民初5号原告：宁夏易大中德物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区灵武市。法定代表人：朱子渊，公司董事长。委托诉讼代理人：殷万海，男，该公司职工。委托诉讼代理人：岳海军，宁夏浩晟律师事务所律师。被告：谢月娥，女，1973年11月12日出生，汉族，住宁夏回族自治区灵武市。委托诉讼代理人：谢翠娥，女，1972年9月29日出生，汉族，住宁夏回族自治区灵武市,系谢月娥姐姐。第三人：宁夏易大中德房地产开发有限公司，住所地银川市。法定代表人：朱子渊，该公司总经理。委托诉讼代理人：王红旗，男，该公司副总经理。原告宁夏易大中德物业服务有限公司（以下简称易大中德物业公司）与被告谢月娥物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月8日作出（2020）宁0181民初2187号民事判决，被告谢月娥提起上诉,银川市中级人民法院于2020年11月26日作出（2020）宁01民终4845号民事裁定，裁定撤销原审判决并发回重审。本院于2021年1月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。审理中依法追加宁夏易大中德房产开发有限公司（以下简称易大中德房产公司）作为第三人参加诉讼。原告易大中德物业公司的委托诉讼代理人殷万海、岳海军，被告谢月娥及其委托诉讼代理人谢翠娥，第三人易大中德房产公司的委托诉讼代理人王红旗到庭参加诉讼，本案现已审理终结。易大中德物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告交纳物业费38669元、违约金5832元及上述费用实际付清之日的违约金；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月9日，被告与宁夏易大中德房地产开发有限公司签订宁东基地商品房买卖合同，约定宁夏易大中德房产公司将位于宁东紫荆花商业广场1、2幢号房屋出售给被告。房屋具备交付条件后，宁夏易大中德房产公司于2014年9月17日，以报纸公告形式通知被告交房，通知要求被告应于2014年10月2日之前办理房屋交接手续，后被告因其自身原因没有按约办理。同时合同还约定原告为被告提供前期物业服务，前期物业管理期间物业费3.6元/月/平方米。另根据前期物业服务合同约定，被告应向原告支付物业费违约金。截止2020年5月14日，被告下欠原告物业费及违约金共计44501元。经原告多次催要物业费未果。被告谢月娥辩称，我不应该承担物业费，房屋都没交付谈何收取物业费。原因如下：一是开发商宁夏易大中德房产公司的违规、违约行为造成我至今没有验收接房；二是宁夏易大中德房产公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况及其他违背诚实信用的行为；三是公告交付不符合法律规定，且公告中也无被告的具体房号及所在楼裙，也没有交付的确切时间和交付的方式及条件；四是接到电话后，我也到售楼部准备收房，单要求原告出示相关的竣工决算及验收合格等文件，原告没有出示；五是房屋质量存在严重问题。我多次到售楼部要求其带我查看后在保修期内及时维修，对方以各种托词不予维修，所以我始终没有接收房屋；六是原告要求我收房，但又以不退面积差额和先交纳物业费为由不给我交付房屋。综上，第三人没有将房屋交付于我，没有履行相关的法律义务，却向我索要物业费，不符合法律规定。第三人易大中德房产公司辩称，我公司是一家房地产开发企业。2013年，公司与被告谢月娥签订了宁东紫荆花商业中心xxx营业房商品房买卖合同。2014年8月，我公司已经取得房屋所有验收手续，并达到交付条件。因合同中约定电话通知或报纸公告的方式交房，后公司以报纸公告方式交房。双方一直也没有办理书面的交接手续。2013年8月，公司与原告签订前期物业服务合同，且向相关部门进行了报备，后原告就进入公司开发的紫荆花商品房进行管理，并委托原告做与购房者办理相关交房手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：原告提交的证据1-商品房预售许可证、商品房买卖合同、补充协议、面积差异补充协议，被告提交的证据1-商品房买卖合同、面积差价补充协议，其中商品房买卖合同、面积差价补充协议内容相同，能够证实第三人易大中德房产公司于2013年8月16日取得案涉商品房预售许可证。2013年10月9日，第三人易大中德房产公司与被告谢月娥签订案涉房屋商品房买卖合同和补充协议、面积差异补充协议,对双方权利义务进行约定的事实，予以确认；证据2-工程竣工验收备案表、消防备案复查意见表、宁东基地新建商品房交付使用证和被告提交的证据6-宁东基地新建商品房使用证、证据7-宁夏公安消防支队宁东能源化工基地大队建设工程竣工验收消防备案复查意见书，能够证实宁东紫荆花商业中心1#商业楼于2014年8月20日通过工程竣工验收备案；2014年9月30日通过宁夏公安消防总队宁东能源化工基地大队消防验收备案复查；2015年1月29日取得宁东基地新建商品房交付使用证的事实，予以确认；证据3-新消息报大银川版面与被告提供的证据3-新消息报大银川版面，系同一份报纸，能够证实2014年9月17日第三人易大中德房产公司通过新消息报以报纸公告形式通知买受人办理交付手续，但不能据此证实房产公司完全履行了交付义务，对证据的真实性予以确认，证明目的不予采信；证据4-前期物业服务合同备案登记表，能够证实2013年8月15日，原告与第三人易大中德房产公司签订前期物业服务合同，并向宁东管委会规划建设土地局进行备案的事实，予以采信。被告提交的证据2-短信截图六页、证据4-空白竣工决算证明、证据9-照片不能实现被告的证明目的，不予采信。被告出示的证据8-视听资料，因未按法庭给予的时间提交光盘，故该组证据视为未出示，故不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人易大中德房产公司是一家房地产开发公司。2013年，公司开发宁东紫荆花商业中心楼盘。2013年8月16日取得宁东紫荆花商业xxx商业房预售许可证。2013年10月9日，公司与被告谢月娥签订商品房买卖合同，合同约定：被告谢月娥从第三人易大中德房产公司处购买位于宁东紫荆花广场xxx房屋，房屋面积1套内建筑面积154.85平方米，出卖人（宁夏易大中德房地产开发有限公司）应当在2014年5月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人（谢月娥）使用，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当以报纸公告形式通知买受人办理交付手续，买受人必须在通知交付日期内办理房屋交接手续，逾期视为出卖人已向买受人交付了该商品房，买受人须承担延期接受房屋期间产生的物业管理费、采暖费等。前期物业服务：出卖人与所选聘的物业管理企业签订前期物业服务合同已向宁东管委会规划建设土地局备案，登记号宁东物合同备（2013）第001号。前期物业管理期间，物业服务收费实行包干制，物业服务费由买受方承担，标准为3.7元/月平方米（建筑面积）。2013年8月15日，第三人易大中德房产公司与原告易大中德物业公司签订前期物业服务合同。约定，易大中德物业公司为宁东紫荆花商业中心提供前期物业服务合同，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中商业物业费3.7元/月平方米，业主应于甲方公告通知房屋买受人办理房屋交付手续之日起交纳物业服务费，业主未能按时足额缴纳物业服务费用，应按每项欠费每天1%的标准向乙方支付违约金，本合同期限自2013年8月15日至2016年8月14日。同日双方签订补充协议，双方对付款方式及期限、交付期限及条件等进行了约定。另，双方还就房屋面积差价以书面面积差异补充协议的方式进行了约定。双方约定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照自行约定方式进行处理：买受人谢月娥购买的位于宁东广场东路以东宁东大道以西长城路以南，宁夏易大中德房地产开发有限公司开发建设的宁东紫荆花广场xxx号房，产权登记面积为157.969平方米，合同约定面积为158.8平方米，误差面积为-0.84平方米，该商品房单价为人民币每平方米7450元，房屋产权总价为1176802元。2013年8月15日，原告易大中德物业公司与第三人易大中德房产公司签订前期物业服务合同，并向宁东管委会规划建设土地局进行备案。另查明，宁东紫荆花商业中心1#商业楼于2014年8月20日通过工程竣工验收备案。2014年9月17日，第三人易大中德房产公司在新消息报发布公告：宁东紫荆花广场1、2、3、4、5幢楼已具备交房条件，请业主携带相关资料到宁东项目营销中心办理交接手续。2014年9月30日宁东紫荆花商业中心1#商业房通过宁夏公安消防总队宁东能源化工基地大队消防验收备案复查，2015年1月29日取得宁东基地新建商品房交付使用证。再查明，第三人易大中德房产公司与被告谢月娥就涉案的房屋签订合同后，被告谢月娥以交付首付后银行按揭的方式履行交付房款的义务，但其以案涉房屋存在质量及其他双方争议的问题未办理交付手续，第三人易大中德房产公司也承认双方涉案房屋至今未进行实际交付，谢月娥未交纳物业费。本院认为，本案中，双方争议焦点是第三人易大中德房产公司未向被告谢月娥实际交付涉案房屋，被告谢月娥应否向原告易大中德物业公司交付物业费。原告易大中德物业公司依据其与第三人易大中德房产公司签订前期物业服务合同向被告谢月娥收取物业费的诉请，从形式上看符合法律规定，但从事实来看是基于是原告谢月娥与第三人易大中德房产公司签订的商品房买卖合同，该合同合法、有效，双方应按照合同约定全面履行义务。合同履行过程中，被告谢月娥以首付和贷款的方式履行了支付房款的义务。在交付房屋的履行中，第三人易大中德房产公司仅通过易大中德房产公司以报纸公告形式通知谢月娥交付房屋，公告中也没有被告谢月娥所购买的涉案房屋的具体楼号，且公告的发布日期为2014年9月17日，而第三人易大中德房产公司开发的宁东紫荆花商业中心1#商业房2014年9月30日方通过宁夏公安消防总队宁东能源化工基地大队消防验收备案复查，故第三人易大中德房产公司公告交付房屋的行为对被告谢月娥没有约束力。后双方就房屋交付事宜协商未果，至今未实际办理房屋交接，被告谢月娥并没有实际占有使用涉案房屋，故其不负有交纳物业费的义务。综上，本院对原告易大中德物业公司主张被告谢月娥交纳物业费、违约金诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、第一条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告宁夏易大中德物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费912元，由原告宁夏易大中德物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 史自建人民陪审员 张丽华人民陪审员 吴立风二○二一年三月二十二日法官助理 曹景芹书记员 荀晓静附：相关法律条文《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。