山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终318号上诉人（原审被告）：绿地集团太原置业有限公司，统一社会信用代码91140100794215256Y。法定代表人：李某，董事长。委托诉讼代理人：王某，山西德为律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山西成杰伟业文化传媒股份有限公司，统一社会信用代码91140100078307010B。法定代表人：龚某，董事长。委托诉讼代理人：马某，北京盈科（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭某，北京盈科（太原）律师事务所律师。上诉人绿地集团太原置业有限公司因与被上诉人山西成杰伟业文化传媒股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省太原市迎泽区人民法院（2020）晋0106民初4584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人绿地集团太原置业有限公司委托诉讼代理人王某，被上诉人山西成杰伟业文化传媒股份有限公司委托诉讼代理人马某、郭某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿地集团太原置业有限公司上诉请求：1.依法改判（2020）晋0106民初4584号民事判决第二项，即改判驳回山西成杰伟业文化传媒股份有限公司要求支付20万元看守费，及自2020年8月1日起至半山一期A3#楼实际交付之日止的看守费（按照每月2万元计算）的诉讼请求；2.上诉费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人并未就看守费用金额与支付方式达成一致，在无其他证据的情况下，原审法院仅依据会议纪要支持被上诉人（原审原告）该项诉讼请求无事实和法律依据。上诉人绿地集团太原置业有限公司认可成杰伟业公司开展了看守的活动，但双方并未就金额和支付方式达成一致，因此按照2万元/月支付看守费并非双方达成的合意，该项诉请是赔偿损失的相关主张，在原告不能提供其他证据的情况下，就看守费用原告遭受多少损失不能确定，原告应当承担举证不能的不利后果。原审判决支持该项诉讼请求，无事实和法律依据。另外，在案的会议纪要并无绿地公司盖章或法定代表人签字，不能视为绿地公司作出任何意思表示。被上诉人山西成杰伟业文化传媒股份有限公司辩称，被答辩人应当向答辩人支付每月2万元的看守费，本次会议的召开地点为被答辩人公司会议室，会议议题即“关于半山一期A3商业楼逾期交付等相关事宜商讨会”，该份会议纪要第二页标题为“议定事项”，足以证明会议记录的内容为答辩人与被答辩人的合议，被答辩人参会人员签字的行为完全可以认定为被答辩人工作人员的职务行为。会议纪要中答辩人与被答辩人已就看守费用达成完全的合议。会议纪要第2.2条就被答辩人与山西千越竞泽物业管理有限公司签订的《太原半山国际花园一期A3商业楼物业服务合同》，看守费一直为2万元/月。会议纪要第2.3条明确约定，“物业合同于2019年9月30日到期，后续未签订补充协议，该公司一直派驻保安进行看守，看守费用为2万元/月”，该约定已足以证明看守费已实际发生。另外，2.3条也明确约定，因为被答辩人对该费用暂无通道解决，计划将看守费按2.1条中解决办法包含至逾期违约交付赔付费用内。看守费用为答辩人实际发生的费用，为答辩人与被答辩人实际履行合同发生的费用，不是实际损失费用，将看守费计入损失费用系被答辩人为解决自己内部财务问题的处理方式。山西成杰伟业文化传媒股份有限公司一审法院起诉请求：原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准向原告支付自2020年1月1日起至被告实际交付房屋之日止的延期交房损失；2.判令被告按2万元/月的标准向原告支付自2019年10月1日起至被告实际交付房屋之日的看守费；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年12月30日，原被告签订了《购房确认书》，原告购买被告开发建设的“太原半山国际花园（一期）”项目A3#楼，面积为1662.98平方米。现原告已付清该商品房房屋价款。2015年5月11日，被告取得太原半山国际花园（一期）A3#楼的商品房预售许可证。2019年7月2日，原告（作为“乙方”）与被告（作为“甲方”）签订《太原半山一期A3#楼购买协议》，该协议写明，1.原被告于2013年12月30日签订了《购房确认书》，约定原告购买被告开发建设的“太原半山国际花园（一期）”项目A3#楼，面积为1662.98平方米。被告以返租的形式租赁该商品房作为被告开发项目售楼处使用，现被告拟退租该商品房，被告将该商品房恢复至报建时原有状态交还至原告。2.原告购买的商品房“太原半山国际花园（一期）”项目A3#楼坐落于太原市××区幢。原告购买的A3#楼商品房共10套，预测销售面积1662.98平方米，总价款为1800万元。3.被告已于2015年12月31日以当时房屋的现实状况交付给原告，原告认可上述交付行为合法有效适格，于2016年-2019年度将商品房租赁给被告做售楼处使用，同时有权收取被告租金。4.现原被告欲将该商品房恢复至报建时原有状态，并且经过验收合格后，返还给原告。被告向原告返还该商品房的最终日期为2019年12月31日前，如恢复原状及验收时间提前完成，则可提前返还。前款所称的验收，是指该商品房经综合验收合格，即该商品房经建设单位、监理单位、设计单位、勘察单位、施工单位五方验收合格后，视为综合验收合格，可以返还该商品房。5.原告知晓该商品房目前存在被半山一期的业主委员会或其他业主锁门侵权的事实，原告作为该商品房的所有人出面处理，主张权利，排除侵权之妨害，以保证被告能对该商品房开展恢复原状及验收工作。2020年5月9日，原被告达成《绿地集团西北房地产事业部山西区域公司太原公司会议纪要》，纪要第2.3条写明：双方签订的A3商业楼物业合同于2019年9月30日到期，后续未签订补充协议，在延期过程中，为保证A3商业楼不再次被半山一期业主委员会锁门，该公司一直派驻报案进行看守，看守费用为2万/月。此费用目前暂无通道解决，经双方协商，暂计划将保安看守费用按上述2.1条中解决办法（包含至逾期违约交付赔偿费用内），具体费用金额，双方另行协商。第2.1条约定，原告希望对于延期交付的时间依据原签订的租赁合同费用条款价格以租金的形式给于补偿，就此事宜，绿地认为此项费用不能以租金形式上报，经双方协商按照违约金的形式依照最终确定的交付时间按月补偿，具体由双方法务按照周边同等情况进行沟通，如协商不成保留司法解决途径。2020年9月25日，山西正衡房地产估价有限公司作出晋正房估字第20-2175号《涉执房地产租金司法评估报告》，对案涉商品房租金价值进行评估，估价结果：平均日租金为3.24元/平方米，10套房地产的租金价值196.46万元整。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于被告是否有逾期交付房屋的行为，原被告签订了《太原半山一期A3#楼购买协议》，系双方真实意思表示，原告购买的被告开发建设的“太原半山国际花园（一期）”项目A3#楼（以下简称“A3#楼”）已办理预售许可证，原被告双方签订的购买协议尚无证据证明显该协议违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照合同的约定享有各自的权利、并履行相应的义务。案涉购买协议约定，被告2016年-2019年租赁使用案涉A3#楼，现被告拟退租A3#楼、承诺于2019年12月31日前将A3#楼恢复至报建时原有状态、并且经过验收合格后返还至原告，该协议还明确验收包括为建设单位、施工单位等五方验收合格，故被告负有于2019年12月31日前将案涉A3#楼恢复至原状、完成五方验收合格并交还原告的义务。在原被告双方协议案涉A3#楼事宜的会议纪要和被告的陈述中，被告认可因案涉A3#楼的施工方不配合办理相关验收手续，致使被告现无法完成五方验收合格的手续，故本院可以认定案涉A3#楼不满足《太原半山一期A3#楼购买协议》中被告向原告交还A3#楼的条件，被告未能完成其合同义务，构成违约，应承担相应的违约责任。关于被告应付逾期交付房屋的损失，原告主张的交付是因被告退租A3#楼产生的被告退还房屋的义务，并非是被告作为房地产开发商建设商品房后的交付，与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定的逾期交付房屋计算违约金的情况不符，但被告逾期退还房屋会导致原告承受租金损失，且在双方的会议纪要中也写明在被告将原告提出的逾期交付按照租赁合同费用计算的租金以违约金的形式确定、按月补偿，故原告主张被告按照房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准按照自2020年1月1日起至被告实际交付房屋之日止的延期交房损失的请求可以支持。根据山西正衡房地产估价有限公司作出晋正房估字第20-2175号《涉执房地产租金司法评估报告》，案涉商品房的平均日租金为3.24元/平方米，被告应按照3.24元/平方米向原告支付自2020年1月1日起至实际交付案涉商品房之日止的逾期交付商品房的损失。被告虽称该评估报告评定的价格过高，但未提供证据证明评定结果错误或者评定程序错误，本院对该辩解不予采纳。关于被告是否应支付看守费，原被告签订的《太原半山一期A3#楼购买协议》写明A3#楼存在被业主委员会或其他业主锁门侵权的事实，原告作为该商品房的所有人出面处理，主张权利，排除侵权之妨害。在原被告达成的会议纪要中，原被告确认A3#楼的物业合同于2019年9月30日到期，后续未签订补充协议，为保证该A3#楼不再次被半山一期业主委员会锁门，原告一直派驻保安进行看守，看守费用为2万/月。虽在会议纪要中原被告对该笔保安费的承担未达成一致，但是认可原告每月支付2万元看守费用的事实，故本院对原告主张被告支付截至2020年7月31日看守费20万元、并支付自2020年8月1日起至实际交付房屋之日止的看守费（以每月2万元计算）的诉讼请求予以支持。关于被告辩称因施工单位不配合办理验收手续、致使其无能力和条件使A3#楼具备交付条件、符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条的条款、已与原告解除买卖合同的意见，被告未能提供证据证明其开发的房产项目长期不能获得施工方的配合、并因此产生无法办理相关验收手续，故本院对其与原告之间形成合同僵局、已向原告发出解除合同要求的意见不予采纳。判决：一、被告绿地集团太原置业有限公司于本判决生效之日起向原告山西成杰伟业有文化传媒股份有限公司支付自2020年1月1日起至半山一期A3#楼实际交付之日止的逾期交付房屋损失（按照每日3.24元/平方米计算），并同时支付原告评估费33260元；二、被告绿地集团太原置业有限公司于本判决生效之日起向原告山西成杰伟业有文化传媒股份有限公司支付20万元看守费，及自2020年8月1日起至半山一期A3#楼实际交付之日止的看守费（按照每月2万元计算）。二审审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点为：上诉人是否应当支付被上诉人看守费，应当如何计算。双方当事人签订的《太原半山一期A3#楼购买协议》写明A3#楼存在被业主委员会或其他业主锁门侵权的事实，被上诉人作为该商品房的所有人出面处理，主张权利，排除侵权之妨害。在双方达成的会议纪要中，已确认A3#楼的物业合同于2019年9月30日到期，后续未签订补充协议，为保证该A3#楼不再次被半山一期业主委员会锁门，被上诉人一直派驻保安进行看守，看守费用为2万/月。虽在会议纪要中双方对该笔保安费的承担未达成一致，但是认可被上诉人每月支付2万元看守费用的事实，且上诉人绿地集团太原置业有限公司认可被上诉人成杰伟业公司开展了看守的活动，上诉人应当支付被上诉人以每月2万元计算的看守费。综上所述，绿地集团太原置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。二审案件受理费4300元，由上诉人绿地集团太原置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郝利亚审判员 王庆河审判员 任 华二O二一年三月十六日法官助理 李旭鹏书记员 冯 莉