平顶山市新华区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0402民初64号原告：郝卫杰，女，1988年5月10日出生，汉族，住河南省扶沟县。原告：李洋，女，1995年2月3日出生，汉族，住平顶山市新华区。二原告共同委托诉讼代理人：李海超，河南首位律师事务所律师。被告：平顶山御景半岛置业有限公司，住所地平顶山市新城区西留村6号，统一社会信用代码91410400326884870N。法定代表人：梁晓婷，总经理。委托诉讼代理人：邵奥利，女，1991年11月14日出生，汉族，住郑州市惠济区，系公司员工。原告郝卫杰、李洋与被告平顶山御景半岛置业有限公司（以下简称“御景半岛置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郝卫杰、李洋及其委托诉讼代理人李海超，被告御景半岛置业公司的委托诉讼代理人邵奥利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郝卫杰、李洋向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除双方签订的商品房买卖合同；2、请求依法判令御景半岛置业公司向郝卫杰、李洋退还购房款及维修基金649085元；3．本案诉讼费由御景半岛置业公司承担。事实与理由：2018年3月20日，郝卫杰、李洋与御景半岛置业公司达成了《平顶山恒大御景半岛商品房认购书》，郝卫杰、李洋认购了位于平顶山市××区恒大恒大御景半岛10号楼1层115铺，2层209铺。双方约定由郝卫杰、李洋选择按揭付款方式。当日郝卫杰、李洋向御景半岛置业公司支付首付款639412元。郝卫杰、李洋于2018年4月4日向平顶山市房屋维修资金管理中心缴纳了9673元房屋维修基金。2019年11月8日双方签订了《商品房买卖合同（预售）》，该买卖合同第三章第七条第（二）项再次明确约定“首期房款639412元，余款向银行申请贷款支付”。后郝卫杰、李洋到御景半岛置业公司指定的银行办理按揭贷款手续，得到的通知是无法办理。银行方面通知针对御景半岛置业公司的商铺不予办理按揭贷款。郝卫杰、李洋因无力支付全款要求退房，御景半岛置业公司不予退房且要求立即交纳房屋全款，否则郝卫杰、李洋承担违约责任。郝卫杰、李洋认为银行内部政策变动致使无法办理按揭贷款属于不可抗力、情势变更，应当解除合同，御景半岛置业公司应返还交纳的购房款及维修金，郝卫杰、李洋多次与御景半岛置业公司协商要求退还自己已交付的款项，御景半岛置业公司均以各种理由拒绝，故诉至法院。被告御景半岛置业公司辩称，1、商品房买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制规定，合法有效，双方均应当依据该合同享有权利并履行义务。2、郝卫杰、李洋未在合同约定的期限内办理完毕贷款手续，系违约其不享有合同解除权，无权要求解除合同，同时由于郝卫杰、李洋违约，依据双方签订的商品房买卖合同附件4第一条第一款、第三款、第三款约定郝卫杰、李洋应当按照总房款的10%向御景半岛置业公司支付违约金。3、郝卫杰、李洋未能办理贷款手续并非不能预见，不属于不可抗力或情势变更情形，合同并非不能继续履行，仍可以选择一次性付款的方式支付购房款。4、维修基金已上交至平顶山市住房维修基金管理中心，该款项并非御景半岛置业公司收取，不应退还。5、本案诉讼因郝卫杰、李洋自身原因产生，诉讼费应当由其自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月20日，御景半岛置业公司作为甲方与郝卫杰、李洋作为乙方签订《平顶山恒大御景半岛商品房认购书》一份，合同约定：郝卫杰、李洋认购恒大御景半岛楼盘10幢115单元房屋一套，套内建筑面积118.82平方米，总金额为1259412元。认购书第一条约定：乙方同意在签署认购书时支付50000元作为定金。第二条约定：乙方选择按揭付款：乙方须于2018年3月20日支付首期房款589412元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款（即620000元）由银行提供按揭贷款，乙方需在2018年3月24日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清。第五条约定：乙方必须在约定的付款方式和期限内到平顶山恒大御景半岛销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。双方于2019年11月8日签订《房屋买卖合同（预售）》一份，该合同约定，“买受人应于2018年03月20日支付首期房价款人民币（币种）639412元（大写：陆拾叁万玖仟肆佰壹拾贰元整），占全部房价款的50.77%，余款人民币（币种）620000元（大写：陆拾贰万元整）于2019年12月20日前向银行（贷款机构）申请贷款支付。”郝卫杰、李洋于2018年3月20日向御景半岛置业公司交纳房款639412元（含定金50000元），御景半岛置业公司向郝卫杰、李洋出具收据。郝卫杰、李洋又于2018年4月4日向平顶山市房屋维修资金管理中心缴纳了9673元房屋维修基金。后因御景半岛置业公司合作银行中国银行提高对商铺的贷款门槛，涉案房屋的按揭贷款未能办理，郝卫杰、李洋无能力交纳剩余房款，御景半岛置业公司亦没寻找其他合作银行，双方房屋买卖合同未能继续履行，因郝卫杰、李洋要求御景半岛置业公司退还已交纳的房款（含定金），御景半岛置业公司不予退还且要求郝卫杰、李洋承担12万元的违约金，双方无法协商达成一致，故引起诉讼。本院认为，郝卫杰、李洋与御景半岛置业公司签订的认购书及房屋买卖合同均约定余款（即620000元）由银行提供按揭贷款方式支付，郝卫杰、李洋需在2019年12月20日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，但由于与御景半岛置业公司合作的贷款银行中国银行提高了商业贷款门槛，导致郝卫杰、李洋在签订合同后未获取银行商业贷款，因未能订立商品房担保贷款合同导致商品房买卖合同不能继续履行，不能贷款的事由不能归责于郝卫杰、李洋个人原因，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”，故对于郝卫杰、李洋要求解除双方签订的商品房买卖合同及退还购房款的639412元（含定金50000元）诉讼请求，本院予以支持；因郝卫杰、李洋所缴纳的房屋专项维修基金实际收款人为平顶山市房屋维修资金管理中心，御景半岛置业公司未实际收取，御景半岛置业公司没有返还该资金的义务，故郝卫杰、李洋御景半岛置业公司返还房屋专项维修基金的诉讼请求，本院不予支持，郝卫杰、李洋可以在商品房买卖合同解除后，向平顶山市房屋维修资金管理中心主张。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除郝卫杰、李洋与平顶山御景半岛置业有限公司签订的合同编号为410400201911050080号的商品房买卖合同；二、平顶山御景半岛置业有限公司自本判决生效之日起十日内退还郝卫杰、李洋购房款639412元（含定金50000元）；三、驳回郝卫杰、李洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10291元减半收取5146元，由平顶山御景半岛置业有限公司负担5097元，郝卫杰、李洋负担49元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本同时缴纳上诉费，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判员  殷莉娜二〇二一年三月二十日书记员  李宏恩附本案适用的相关法律法规：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。