贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终162号上诉人（原审原告）：贵州某某有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区。法定代表人：黄某，该公司总经理。上诉人（原审被告）：施某，男，1989年1月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。上诉人贵州某某有限公司（以下简称某某公司）与上诉人施某物业服务合同纠纷一案，均不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初8121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。某某公司上诉请求：1、撤销原判第二项，改判施某按年利率24%向上诉人支付逾期付费的滞纳金至拖欠物管费交清之日止（暂算至2019年7月31日的滞纳金为440.23元），支付代理费1,600元；2、本案诉讼费等相关费用由施某承担。事实及理由：一审判决以上诉人服务存在瑕疵为由驳回上诉人要求施某支付滞纳金和承担律师代理费没有依据。某某小区占地12万多平方米，有业主868户，上诉人为小区提供物业服务十年间，服务工作获得了小区业委会及绝大多数业主的认可，并多次获得社区表彰。上诉人接受业委会的聘用后，兢兢业业履行合同义务，施某接受了上诉人提供的服务，应当支付物业服务费。《物业管理合同》约定，施某未按约缴纳物业费的行为属于违约行为，依法应支付滞纳金，并承担上诉人提起诉讼产生的诉讼费、诉讼代理费。二、物业服务存在瑕疵不是拒绝缴纳物业费的理由。物业服务是一个动态的过程，无法做到尽善尽美，施某以时点现象认为我方未履责，无事实依据，施某不能以此为由拒绝支付物管费。业主含车辆门禁期限的设置与交物业费期限一致合理合法，门禁设备不能识别未交费的门禁卡，但向物业工作人员表明身份后，即可人工放行。施某至今仍未交物业费，每天都照常进出家门，这不能证明上诉人在限制业主及车辆进出小区。一审判决不支持上诉人按照合同约定对滞纳金及诉讼代理费的诉请，这助长了业主不交物业费的行为。施某上诉请求：1、撤销原判，并依法改判。2、案件受理费由某某公司承担。事实和事由：一、涉案的物业合同是“业委会”与物业公司签署的，签署合同时并未召开业主大会，我方并不知晓物业合同的具体内容。二、根据涉案物业合同的内容，某某公司并未按照合同约定履行义务。物业合同对双方均具约束力，某某公司不作为，其提供的物业服务有瑕疵，要求我方全额支付物业管理费于法无据，请求二审法院查明事实后依法改判。双方对对方上诉的答辩请求、理由与己方的上诉请求、理由一致。某某公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即向原告支付2018年1月至2018年12月的物业费3,158元，按年利率24%支付滞纳金至拖欠物管费交清之日止（暂计算至2019年7月31日的滞纳金为440.23元），支付代理费1,600元；2、案件受理费等相关费用由被告承担。一审法院经审理认定事实如下：2018年12月27日，某某小区业主委员会（甲方）就其某某小区的物业管理与某某公司（乙方）签订了《物业管理合同》，将其物业交由某某公司进行管理，第二条约定合同期限：从2018年1月1日至2018年12月31日止；第三条约定物业管理服务内容：承担本物业公共部分（包括基础、内外承重墙体、楼板、户外墙面等）的小修、养护和管理；承担本物业公共设施设备（共用的上下水管道、落水管等）的小修、养护、运行和管理；环境卫生；小区秩序维护管理服务；交通秩序与车辆停放；房屋装饰装修管理服务……负责向业主收取相关费用；第五条约定物业服务费等费用及交费时间：物业服务费由业主按其拥有住宅物业的建筑面积（以产权登记证的面积为准）交纳给乙方，具体为：1、住宅物业服务费：按每月每平方米1.45元（年交）收取，12月31日起视为逾期交纳，从逾期之日起每日按全年度每月每平方米1.45元的1‰加收滞纳金；若乙方因业主欠费提起诉讼的，欠费业主须承担产生的相关费用（包括但不限于诉讼费、鉴定费、律师费等费用）。合同签订前，某某公司就已入驻案涉小区并开始提供物业管理服务，在其提供物业服务期间，多次对小区生活用水进行检测，结果均为达标。某某业主委员会于2015年5月5日对某某公司提供的物业服务评价为很满意，希望物业公司把这样良好为住户着想的作风继续下去。某某居民委员会出具了一份《某某小区状况》，主要内容是某某公司在卫生保洁上制定了奖惩制度，聘请了专业绿化公司，小区环境卫生干净、绿化也好，同时聘请泥工对小区路面及脱落砖块进行修复；保安24小时轮流巡逻，2014年某某公司被评为“两严一降”先进单位，2017年某某小区获得六好院落称号，2018年获得十佳爱心小区称号；某某小区在所在社区各项测评都是良好。此外，某某公司提供多张照片显示：其在各时段对小区公共设施及环境进行维修、养护、绿化等管理。被告系案涉小区业主，其所购房屋建筑面积为181.5平方米。被告提交多张小区照片显示：小区楼道墙体乳胶漆脱落，楼道通道光线昏暗、地上散落堆放着垃圾，墙上张贴有小广告，小区公共区域摩托车乱停放，水池有的干涸、有的变成恶臭黑水池，绿化区域随意丢放废弃垃圾，地下停车场消防通道有的被设成私家车位、有的堆放杂物。此外，被告提交的视频显示：1、因原告物业服务存在问题某某等栏目曾经对原告进行过采访；2、在提供物业服务过程中，原告的工作人员与业主争吵；3、私家车位被外来车辆占用；4、因未交纳物业费用，原告工作人员对业主私自断水断电；5、消防通道上停放了多辆车辆；6、门禁卡被限制使用。被告因此从2018年1月起未按时足额交纳物业服务费用，原告某某公司遂诉来法院并提出如前诉请。另查明，原告为实现债权，与贵州省贵阳市某某法律服务所签订了《委托代理协议》，委托该所法律服务工作者代理诉讼事宜，并向该所支付了代理费1,600元。庭审中被告还提交了视频，拟证实：1、原告将小区绿化带及公共区域修改为对外收费的停车场，将老年活动中心出租给某某饭店；2、占用绿化带修成停车场。一审法院认为，原告与案涉小区业主委员会签订的《物业管理合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……。”的规定，被告作为案涉小区业主，《物业管理合同》对其具有约束力，双方应按合同约定各自诚实信用地全面履行合同约定义务。本案争议的焦点应为：被告的主张是否足以作为不向原告支付物业服务费的理由。通过法庭调查，确认被告确有部分物业服务费用未交纳。从被告举证及庭审查明情况看，案涉小区的绿化、卫生、车辆停放等存在大量问题，地下停车场也有违法将安全通道改为停车位、乱堆杂物等问题存在，原告提供的物业服务存在很多瑕疵，流于形式。原告提交的证据虽然证明其履行了部分物业服务，但并不能全面客观反映原告的服务范围、质量以及履行是否及时。综上，采纳被告的举证主张，被告拒绝交纳物业管理费用有一定的事实基础。另一方面，物业公司提供的是一项公共性服务，服务范围除了被告举证应履行的义务范围还包括公共部分、公共设施设备的维护管理、保洁服务、绿化管理以及安保服务等其他项目，原告虽然在履行部分服务的过程中存在瑕疵，但并不能由此认定其完全未履行合同约定的全部服务义务；且支撑物业服务的资金主要来源于小区广大业主的物业服务费，优质的物业服务很大程度上也取决于小区业主按照合同约定按期交纳物业费用。故被告的主张不足以作为拒绝交纳物业服务费的抗辩理由。被告未交纳的物业管理费用经计算：2018年为3,158元，应予以支持。因原告的物业服务履行存在瑕疵，其无主张违约责任及律师代理费的基础，故其诉请的违约金及律师代理费应不予支持。如原告不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有充分证据证实，可另案请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告抗辩称原告将绿化带改为停车场，没有证据证实照片中的停车场原为绿化带，也无证据证实出租给某某饭店的位置系该小区原老年活动中心，应不予采信。需要说明的是，原告作为物业服务企业，仅仅是接受业主委托按照物业服务合同约定管理小区的服务者，应本着为小区业主提供优质服务为要务的理念为业主提供服务，其与业主之间形成的是物业服务合同关系。其并非供水供电人，私自断水断电的行为不仅有违服务企业的宗旨，而且也侵犯了居民的用水用电权，如其违法断水断电给业主造成损失，即构成侵权，将承担相应的民事责任；此外，原告以没有交纳物业服务费用为由限制业主及车辆进出小区同样是对业主物权使用延伸权利的侵犯，也属侵权行为，其辩称门禁系统在业主不交费时默认限制出入小区的理由不能成立，望原告某某公司以后在处理物业服务纠纷时选择通过合法途径解决。此类侵权行为只会导致双方矛盾更加激化，形成一种恶性循环，不利于双方诚实信用地全面履行合同，且可能会导致自身承担相应的民事责任。原告应当站在真正为业主提供优质服务的立场多思考如何把小区广大业主关心及与其切身利益有关的问题处理好。业主也应理解支持物业服务企业开展工作存在一定难度，双方做到换位思考，才能促使双方的关系逐渐走向融洽，最终把物业服务搞得更好。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定，判决：一、被告施某于本判决生效之日起三日内支付原告贵州某某有限公司2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费共计3,158元；二、驳回原告贵州某某有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告施某负担。本院二审期间，当事人未向本院提交新证据。经本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院对原审判决查明的事实依法予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：业主施某是否应当支付物业费、滞纳金以及律师代理费的问题。案涉小区业委会作为小区业主选举产生的代表机构，有权代表全体业主与某某公司签订《物业管理合同》。《物业管理合同》签订后，某某公司进驻提供物业服务，业主接受物业服务应当依约按时交纳物业服务费。施某主张某某公司未履行合同义务。本院认为，一方面，某某公司举示的证据不仅证明其为小区提供物业服务的事实，还证明其提供的物业服务得到了相关职能部门的认可和表彰。业主施某举示的证据证明某某公司提供的物业服务存在瑕疵。本院认为，物业服务费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，施某长期拒绝交纳物业服务费的行为已经影响了小区和某某公司的正常运转，同时也对其他按时交纳物业服务费的业主造成了不公平的后果。某某公司作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，其在提供物业服务过程中虽然存在一定的不足之处，但已尽到了主要的物业服务义务。对于某某公司服务中存在的瑕疵，业主可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或通过业委会行使更换物业公司的权利，但不能以此作为拒缴物业服务费的理由。《物业管理合同》第三条约定某某公司提供物业管理服务内容为：承担本物业公共部分（包括基础、内外承重墙体、楼板、户外墙面等）的小修、养护和管理。上诉人施某称其所有房屋的阳台外延渗水，某某公司未按照合同约定履行对公共部分进行小修、养护和管理的义务。关于上述事实，上诉人未提交相应的证据予以证明，对于其该项诉请，本院不予支持。综上，原审判决以某某公司已经尽到主要的物业服务义务，鉴于某某公司提供的物业服务存在瑕疵，且存在私自断水断电等行为为由，支持某某公司要求上诉人施某支付欠付物业服务费的诉讼请求，驳回某某公司要求施某承担滞纳金以及律师代理费的诉讼请求公平、合理，本院予以维持。综上所述，贵州某某有限公司、施某的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。贵州某某有限公司缴纳的二审案件受理费50元，由贵州某某有限公司负担。施某缴纳的二审案件受理费50元，由施某负担。本判决为终审判决。审判长  田勇审判员  龙珑审判员  颜云审判员  刘佳审判员  庞敏二〇二一年三月五日法官助理王李文书记员朱紫苇