北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终3516号上诉人（原审原告、反诉被告）：吴桂青，女，1968年12月7日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：朱训林，男，1965年8月13日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘玲，北京德和衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京市闽龙天地家居广场有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡大羊坊路段西侧×号。法定代表人：李某，总经理。委托诉讼代理人：霍增辉，北京市重光律师事务所律师。上诉人吴桂青因与被上诉人北京市闽龙天地家居广场有限公司（以下简称闽龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初47379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴桂青上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持吴桂青的全部诉讼请求，并驳回闽龙公司的原审反诉请求；2.本案诉讼费用由闽龙公司承担。事实和理由：一、一审判决对不能办理营业执照无法履行合同的过错责任划分严重违背事实，显失公平。1.一审判决已经认定，本案中，吴桂青无法以涉案房屋作为经营场所办理营业执照，被有关部门责令停业，租赁合同目的无法实现。2.在本案中吴桂青在其认知范围内已经完全尽到了考察义务，应为无过错方。二、一审判决对可移动设备的损失未予认定显属错误。三、关于房屋租金部分，吴桂青承租场地后一直未能经营，过错方在闽龙公司，闽龙公司应将本诉中吴桂青已支付的租金退还，并不再交反诉中的部分租金。综上，吴桂青在签订租赁合同前已经确认过办照事宜，在得到闽龙公司明确承诺可以办理营业执照的情况下，才签订了租赁合同，并按闽龙公司要求和承诺投入了资金进行装修。一审判决在此种情况下，仍判决吴桂青有过错，承担45%的过错责任，且仅按过错责任由闽龙公司承担部分装修损失赔偿责任，其他损失均由吴桂青个人承担。也就是说，尽到了合理考察义务的吴桂青不仅没能因闽龙公司的过错获得足额赔偿，反而，没有办理地下一层备案，导致不能办理营业执照的闽龙公司，却在本案中成了受益方。这不仅违背了事实与法律，并且严重违背了情理。闽龙公司辩称，不同意吴桂青的意见，对于一审判决，闽龙公司也有异议。吴桂青经营目的与合同约定不一致。吴桂青向一审法院起诉请求：1．判决吴桂青与闽龙公司签订的《场地租赁合同》于2018年9月11日解除；2．判决闽龙公司赔偿吴桂青装修损失2900239.26元；3．判决闽龙公司退还吴桂青房屋租金892425元；4．判决闽龙公司退还吴桂青履约保证金100000元；5．判决闽龙公司退还吴桂青装修押金10000元；6．判决闽龙公司赔偿营业损失57858元；7．判决闽龙公司承担公证费5500元；8．判决闽龙公司承担包括本案鉴定费46500在内的全部诉讼费用。闽龙公司向一审法院反诉请求：要求吴桂青支付拖欠的租金计892425元整。一审法院认定事实：2018年6月12日，吴桂青（作为乙方、承租方）与闽龙公司（作为甲方，出租方）签订《北京市闽龙天地家居广场有限公司场地租赁合同》，约定甲方将北京市闽龙天地家居广场有限公司所属（北京闽龙广场）D1-108号场地／展位／摊位／房屋（总面积1630平方米，以下简称涉案场地）出租给乙方，用于乙方经营所用。租赁标的物于2018年5月18日由甲方交付乙方，乙方充分认可租赁标的物的状况且无异议。本场地／展位／摊位／房屋供乙方经营舞蹈培训类商品。承租期共二年，自2018年7月25日至2020年7月24日。租金标准为每平方米每天3元，年租金1784850元。租金支付方式为半年付，于2018年5月21日前交第一次租金，于2019年1月25日前交第二次租金、于2019年7月25日前交第三次租金、于2020年1月25日前交第四次租金。履约保证金为100000元。乙方必须在2018年5月21日前入驻并装修，否则按违约处理。乙方进行装修必须向甲方交纳装修押金10000元，装修结束甲方验收合格后，则甲方将全部装修押金返还乙方；如乙方装修结束后经甲方验收不合格，或乙方在装修工程中不遵守甲方有关规定施工，甲方有权视情节轻重扣除相应装修押金。乙方自进场装修之日起必须向甲方交纳3000元电费保证金，待乙方撤场后结清电费费用后，甲方将全额电费保证金返还乙方。合同第七条第四款规定，乙方必须提供法人资格证明、营业执照、税务登记证、注册商标、产品厂家销售授权书等有效证明文件，进口商品需提供相关报关证明。合同第十条约定在租赁期内，乙方未按时交纳场地租赁费及物业管理费，逾期3日，甲方有权解除合同。闽龙公司于2018年5月18日将涉案场地交付吴桂青。吴桂青于2018年5月20日交纳装修押金10000元、半年房租892425元、履约保证金100000元。2018年9月11日，2019年2月12日北京市朝阳区文化委员会行政执法人员前往北京市朝阳区十八里店乡闽龙广场地下一层涉案场地执法检查，要求吴桂青一方在未取得有关资质前不得营业。2019年3月15日，吴桂青向闽龙公司发送协商函，载明：因贵司地下一层（备案）手续不全，证照至今无法办理，严重影响我方经营。现贵司于2019年3月11日已停我方电，致使我方无法营业，双方合同履行已产生争议。本着友好协商诚信互利的原则，我方现与贵司友好协商，具体协商方案及意向如下：1．解除原合同；2．履行新合同，合同简略方案如下：方案一、房屋租金降低至1.5元／㎡／天；方案二、甲方提供场地，从营业收入中30％扣点联营。庭审中，吴桂青提交如下证据，用以证明其装修损失：1.室内设计合同及收据，用以证明设计费损失80000元；2.LED电子显示屏安装合同及收据，用以证明电子显示屏损失85200元；3.工程分包合同及收据，用以证明其装修工程损失1450000元；4.钢结构分包合同及收据，用以证明其钢结构损失105000元；5.北京剑之铭不锈钢制品有限公司加工订货单及收据，用以证明其玻璃门款损失4600元；6.监控系统购买及安装合同，用以证明其监控系统损失13080元；7.用户入网登记单及收据，用以证明其网费损失2480元；8.实木多层地板销售订货单及收据，用以证明其地板损失440000元；9.京泰源装饰建材（北京）有限公司订货合同单及收据，用以证明其窗帘损失153000元；10.北京市闽龙天地家居广场有限公司销售合同，用以证明其陶瓷损失2000元；11.其他收据若干，用以证明其金粉损失、涂料损失、灯饰配件损失等。12.舞台灯光设备出货单、地台安装及搬运收据、家具电器收据等。闽龙公司未认可上述证据的真实性。庭审中，吴桂青提交谈话录音及微信聊天记录，用以证明闽龙公司未能协助其办理营业执照：1.吴桂青与闽龙公司总经理耿某于2018年5月16日的谈话录音，其中耿某称“办执照这块，咱们这儿跑工商这块都是张娜......你先装修，装修完了执照就下来了，执照没下来，你先试营业也没人管你”；2.吴桂青与耿某于2018年5月20日的谈话录音，其中吴桂青之代理人朱训林询问“（执照）开业前能办下来马？”耿某回答称“能。没有问题。”3.吴桂青与耿某于2019年3月12日的谈话录音，其中耿某称“昨天停电的事，你跟我折腾完了，你报了警......办照的事，元旦之前是不要备案的，元旦之后需要备案的......我们这儿的很多商户，也是营业执照没下来，该怎么做就怎么做”。4.吴桂青与闽龙公司员工耿某、李某、郭某的微信聊天记录，显示吴桂青多次催办营业执照办理事宜；吴桂青未出示上述证据3的录音原始载体，闽龙公司认可上述证据1、2、4的真实性，未认可证据3的真实性。庭审中，吴桂青提交退押金明细单一份，用以证明其经济损失57858元。闽龙公司未认可该证据的真实性。审理中，闽龙公司提交如下证据：1.消防安全检查合格证，场所地址为北京市朝阳区十八里店乡大羊坊路段西侧×号闽龙广场。2.十八里店乡政府盖章资料领取汇总表，用以证明闽龙公司已出具办理营业执照相关收据及证明复印件，办理营业执照为使用人的责任，并非闽龙公司的责任。3.场租交费通知单。吴桂青认可上述证据1、2真实性，但未认可证明目的。未认可上述证据3的真实性。本案审理中，根据吴桂青的申请，法院委托北京求实工程管理有限公司对涉案场地装修损失进行鉴定。鉴定单位于2020年3月20日出具《工程造价鉴定意见书》，鉴定结论意见为：一、确定部分造价2694605.66元，包括装修工程造价2177384.87元、安装工程造价258888.79元、设备工程（不可移送）造价178332元、设计费用80000元；二、不确定部分造价104855.6元，包括拆除原有隔断墙78823.1元、整理原电路钢架等26032.5元；三、单独列项100778元，为可移动设备价格100778元。为此，吴桂青支付鉴定费46500元。吴桂青认可上述鉴定意见，闽龙公司未认可鉴定意见，主张消防系统、中央空调系统并非吴桂青装修，部分定价过高，部分项目可能为重复计算。另查一，根据吴桂青的申请，北京市长安公证处2019年4月11日前往现场进行对涉案场地证据保全。为此，吴桂青支付公证费5500元。另查二，因与闽龙公司产生争议，吴桂青分别于2019年3月11日、4月17日两次报警，民警出警并予以处理。另查三，吴桂青与闽龙公司于2020年8月22日办理交接手续，将涉案房屋交还闽龙公司。经询，吴桂青主张涉案房屋于2019年3月11日前被闽龙公司上锁，吴桂青无法进入。闽龙公司认可上锁时间为2019年3月中旬。一审法院认为，吴桂青与闽龙公司签署《北京市闽龙天地家居广场有限公司场地租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。本案中，吴桂青无法以涉案房屋作为经营场所办理营业执照，被有关部门责令停业，租赁合同目的无法实现。吴桂青负有提供营业执照之义务，同时，出租人闽龙公司应就办理营业执照负有协助义务。又，吴桂青未能尽到对商铺进行全面考察，并未在取得营业执照后再投入资金装修，而闽龙公司未能及时为吴桂青办理营业执照提供必要的协助。所以双方对租赁合同无法正常履行都存在一定过错，并因此在各自过错程度的范围内承担责任。在合同履行过程中，闽龙公司将涉案房屋上锁，吴桂青要求解除合同，于法有据，法院予以支持。解除时间应以吴桂青实际不再控制房屋时即闽龙公司将房屋上锁时为准。关于上锁时间，吴桂青主张为2019年3月11日前，并提交当日的报警记录予以佐证，再结合闽龙公司在谈话录音中所认可的当日停电事实等，证据之间相互印证，故法院对于吴桂青的主张予以采信，即双方之间签署的房屋租赁合同于2019年3月11日解除。对于闽龙公司主张上锁时间为2019年3月中旬的辩解意见，鉴于闽龙公司就此并未提交充分证据佐证，法院不予采信。对于吴桂青的本诉诉讼请求，法院认定如下：关于装修损失，吴桂青在承租涉案房屋后进行了装修，根据《工程造价鉴定书》鉴定结论所示，确定部分中的装修工程、安装工程、设备工程、涉及费用等共计2694605.66元，法院不持异议。关于不确定部分工程造价，吴桂青提交了《工程分包合同》《钢结构分包合同》、收据等证据，证据之间相互印证，形成了完整的证据链条，故法院对《工程造价书》中该部分费用予以支持。关于可移动设备损失，因物品均可收回，故对该部分损失法院不予支持。闽龙公司应在自己的责任范围内承担赔偿责任。另，吴桂青已实际使用房屋并进行经营，现要求退还租金，于法无据，法院不予支持。吴桂青要求闽龙公司退还履约保证金、装修押金，鉴于合同已解除，闽龙公司应予退还。吴桂青要求赔偿营业损失，但就此并未提交充分证据予以佐证，法院不予采信。吴桂青要求闽龙公司承担公证费，鉴于吴桂青采取公证途径保存证据，并由此产生了公证费用，应视为其正常维权的合理开销，由双方在各自的过错范围内予以承担。对于闽龙公司的反诉请求：鉴于合同已解除，吴桂青应当支付其实际控制涉案房屋期间所产生的租金。闽龙公司诉请要求支付租金，法院予以支持，但其主张数额有误，法院根据其使用期间予以核算。判决：一、确认吴桂青与北京市闽龙天地家居广场有限公司签订的《北京市闽龙天地家居广场有限公司场地租赁合同》于二〇一九年三月十一日解除；二、北京市闽龙天地家居广场有限公司于判决生效后七日内赔偿吴桂青装修损失1399730元；三、北京市闽龙天地家居广场有限公司于判决生效后七日内退还吴桂青履约保证金100000元、装修押金10000元；四、北京市闽龙天地家居广场有限公司于判决生效后七日内赔偿吴桂青公证费2750元；五、吴桂青于判决生效后七日内给付北京市闽龙天地家居广场有限公司租金227385元；六、驳回吴桂青的其他本诉讼请求；七、驳回北京市闽龙天地家居广场有限公司其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费19450元，由吴桂青负担10244元（已交纳），由北京市闽龙天地家居广场有限公司负担9206元（吴桂青已交纳，北京市闽龙天地家居广场有限公司于判决生效后七日内给付吴桂青）。一审反诉案件受理费6362元，由北京市闽龙天地家居广场有限公司负担4007元，由吴桂青负担2355元（北京市闽龙天地家居广场有限公司已交纳，吴桂青于判决生效后七日内给付北京市闽龙天地家居广场有限公司）。鉴定费46500元，由吴桂青负担23250元（已交纳），由北京市闽龙天地家居广场有限公司负担23250元（吴桂青已交纳，北京市闽龙天地家居广场有限公司于判决生效后七日内给付吴桂青）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的其实是与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案中，吴桂青无法以涉案房屋作为经营场所办理营业执照，被有关部门责令停业，租赁合同目的无法实现。吴桂青负有提供营业执照之义务，同时，出租人闽龙公司应就办理营业执照负有协助义务。又，吴桂青未能尽到对商铺进行全面考察，并在未取得营业执照的情况下投入资金装修，而闽龙公司未能及时为吴桂青办理营业执照提供必要的协助。所以双方对租赁合同无法正常履行都存在一定过错，应在各自过错程度范围内承担责任。二审中，吴桂青提出录音等证据可以证明，在签订涉案《场地租赁合同》前，进行了反复询问，并在闽龙公司明确表态能办照的情况下才签订合同，因此应认定其在认知范围内完全尽到了考察义务，己方无任何过错，一审法院有关认定严重违背事实，显失公平。对此，本院认为，闽龙公司并不是办理营业执照的登记管理部门，因此，即使闽龙公司承诺能办理营业执照，吴桂青在签订协议或入住装修之前，有关涉案房屋能否办理营业执照事宜，应到相关部门进行全面考察了解，故一审法院有关认定，并无不当。一审中，吴桂青认可鉴定结论，现一审法院依据鉴定结论，确定可移动设备价格，并以该部分物品可回收为由，驳回吴桂青有关诉讼请求，并无不当。吴桂青所提可移动设备均属定制化产品，拆除后不具有利用价值的上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。双方若未交接可移动设备，因一审无相关诉求，可另行解决。鉴于合同已解除，吴桂青应当支付其实际控制涉案房屋期间的租金，租金数额一审法院根据其使用期间予以核算，并无不当。吴桂青所提因一直未能经营，过错在闽龙公司，闽龙公司应退还已交付的租金，并不应再支付闽龙公司反诉部分的租金的上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。另，因闽龙公司未在指定期限内交纳上诉费用，其有关上诉按撤回处理。综上所述，吴桂青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10244元，由吴桂青负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 玄明虎审 判 员 沈 放审 判 员 万丽丽二〇二一年三月十二日法官助理 卢圆圆书 记 员 任 宇