江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终4286号上诉人（原审被告）：张锵，男，1985年12月9日生，住南通市通州区。被上诉人（原审原告)：南通邦豪购物中心管理有限公司，住所地南通市濠北路529号、531号。法定代表人：雍国所，总经理。委托诉讼代理人：黄吉，北京大成（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王烨，北京大成（南通）律师事务所律师。上诉人张锵因与被上诉人南通邦豪购物中心管理有限公司（以下简称邦豪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2019）苏0602民初7120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张锵上诉请求：撤销原判，改判驳回邦豪公司的一审诉讼请求，支持张锵的一审反诉请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.租赁起始时间认同一审判决的2016年12月25日，租赁面积认同一审判决认定的361平方米，租赁终止时间应为2017年1月31日，1月份以后的电费是邦豪公司自行充值，1月以后店铺无员工，也未经营，是邦豪公司为了进出查看、带意向客户看房需要照明而自行充值。2.合同解除责任应由邦豪公司承担。按照双方签订的装修协议，邦豪公司应于2016年6月20日将装修款项汇入装修公司，但直至店铺关门，邦豪公司一直以各种理由推托。装修公司多次安排工人到店内静坐，张锵无奈向装修公司支付5万元。邦豪公司违约在先，致使店铺无法正常经营，应承担违约责任。3.装修费用，邦豪公司仅承担店铺基础装修，道具升级费用包括灯具、道具等90851元由张锵直接支付给品牌方，该费用邦豪公司也应同比例承担。邦豪公司答辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。邦豪公司向一审法院起诉请求：一、判决张锵支付租金166617元（2016年5月20日-2017年10月10日）、物业管理费127754元（2016年5月20日-2017年10月10日），合计294371元；二、判令张锵赔偿未经营期间装修补贴238007元，并支付自合同解除日2017年10月21日起至实际返还之日以238007元为基数按银行贷款利率给付利息；三、依法判令张锵支付违约金31395元；四、本案诉讼费由张锵承担。一审法院认定事实：2016年,邦豪公司（甲方）与张锵（乙方）订立《南通邦豪时尚广场租赁合同书》。合同约定：张锵承租邦豪服饰商厦一层F115号商铺，实用面积361平方米，双方按实际测绘面积计算租赁费用及物业费用。租赁期限自2016年5月20日起至2019年5月19日止，共计36个月。开业日拟于2016年5月20日，若因邦豪公司工程进度、消防报审及市政工程等实际原因造成交付日迟延，则邦豪公司承诺张锵的开业准备期、租期等相应顺延。张锵有30天的开业准备期，自原告交付物业之日起至2016年5月10日止。租赁费用为保底租金与销售收入分成租金二者取较高值，合同约定第一年保底租金为0.9元/平方米/天，扣点为7%，第二年保底租金为1.5元/平方米/天，扣点为8%，第三年保底租金为1.5元/平方米/天，扣点为8%。综合管理费为25元/月/平方米。张锵应于合同签署后5个工作日内向邦豪公司支付履约保证金4万元。租赁期内张锵不得以履约保证金充抵租赁费用、管理费等欠款。合同的期限届满，或者因解约使得合同终止的情况，自张锵将开店铺位原状恢复，返还给邦豪公司，并且履行完毕合同所规定的一切义务之日起，邦豪公司在30个工作日后将保证金返还给张锵。关于合同的解除，16.1.4条约定，法律、法规或本合同其他条款允许一方单独提前解除合同的其他情况。16.2条约定，根据本条规定提前解除合同的，提出解除合同方应当书面通知另一方。16.3条约定，因提前解除合同，使一方遭受损失的，有过错的一方应支付相当于3个月租金的违约金（根据过去1年的平均月租金算定）。关于原告违约责任，17.3条约定：在租赁期内，邦豪公司有下列行为之一的，张锵有权单方面解除本合同，由此而造成张锵损失的，邦豪公司应予赔偿：17.3.1违反本合同及其补充条款的约定，不承担维修责任或支付维修费用，致使张锵无法经营及继续租用的。关于张锵违约责任，18.3条约定，在租赁期内，张锵有下列行为之一的，邦豪公司有权单方面解除本合同，收回该物业，由此而造成邦豪公司损失的，张锵应予赔偿：18.3.6未经邦豪公司书面同意，张锵中断、停止其经营活动连续30天（含30天）以上等情形的。上述合同还对双方间送达地址等其他事项进行了约定。邦豪公司、张锵及无锡市博阁建筑装饰工程有限公司还订立《装修合作协议》，约定：张锵租用邦豪公司上述场地用于经营，并依据租赁合同约定与邦豪公司分享从事经营活动所取得的经营收益；无锡市博阁建筑装饰工程有限公司根据邦豪公司、张锵的要求，根据租赁合同约定的张锵店铺级次标准及本协议的约定对张锵方专区进行装修；邦豪公司同意按每平方米1000元的标准，补贴张锵装修费用，合计361000元。无锡市博阁建筑装饰工程有限公司如约提供发票后，邦豪公司未按时付款的，张锵有权根据需要相应推迟装修完成时间即开业时间相应迟延，同时邦豪公司未付的装修费用则构成对张锵的债务，张锵可以选择任何合法的方式追讨。上述协议订立后，邦豪公司向无锡市博阁建筑装饰工程有限公司支付311000元。张锵于2016年4月进场装修，于2016年5月20日装修完毕，开始经营“美特斯邦威”。其间，张锵向邦豪公司支付了装修押金及履约保证金。其中装修押金已退还，履约保证金4万元尚在邦豪公司处。2017年1月31日，张锵撤出部分。其后，张锵每月均缴纳电费，至2017年6月27日缴纳最后一次电费。其后，邦豪公司收回案涉商铺并进行了改造，现已无法测量原租赁面积。邦豪公司单方制作的商铺复测流程审核表未能得到张锵签字确认。另查明，南通市公安消防支队2015年9月28日出具的（2015）第0279号建设工程消防验收意见书，意见书载明邦豪国际服饰城综合评定该工程消防验收合格。第四项写明该工程若需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法申请建设工程消防设计审核和验收，违者将依法查处。南通市公安消防支队2016年12月25日出具的（2016）通公消验字第0450号建设工程消防验收意见书，针对2016年12月14日邦豪时尚广场申报的局部内部装修工程（包含商铺美特斯邦威，装修面积361平方米）消防报审，其中验收意见为：综合评定该工程消防验收合格。第四项注明该工程若需扩建改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法申请建设工程消防设计审核和验收，违者将依法查处。一审法院认为，邦豪公司与张锵签订的《南通邦豪时尚广场租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应为有效。邦豪公司将出租场地交张锵使用，张锵应按合同约定支付租金、管理费，并按约经营。张锵未按约支付租金、管理费，擅自中断、停止经营活动超过30天，已构成违约，符合合同约定的解除合同的条件，邦豪公司享有单方解除权。张锵抗辩邦豪公司尚有5万元装修补贴款未付，违约在先，其也有权依据租赁合同17.3.1条的约定解除合同。一审认为租赁合同17.3.1条约定的张锵享有合同解除权的情形是邦豪公司不承担维修责任或支付维修费用，致使张锵无法经营及继续租用，而张锵主张的事实是邦豪公司未能足额支付装修补贴，不符合该条的约定，张锵抗辩的享有合同解除权的理由不能成立。关于合同解除的日期，首先，邦豪公司主张为2017年10月10日，张锵主张为2017年1月31日。由于案涉合同的解除系由张锵违约所导致，故应以邦豪公司提出解除合同的时间作为合同解除的时间。然而，邦豪公司未能举证证明其于2017年10月10日发出的合同解除函送达张锵，故本案不能以邦豪公司主张的时间来确定合同解除的日期。其次，鉴于邦豪公司在张锵撤场后已收回案涉租赁商铺并另行改造，系邦豪公司以其实际行为表示解除与张锵之间的租赁合同，但邦豪公司亦未能举证证明其收回商铺的时间。最后，本案中已审理查明，张锵最后一次缴纳电费的时间为2017年6月27日，结合案涉合同中对于张锵违约责任的约定“在租赁期内，张锵有下列行为之一的，邦豪公司有权单方面解除本合同，收回该物业，由此而造成邦豪公司损失的，张锵应予赔偿：18.3.6未经邦豪公司书面同意，张锵中断、停止其经营活动连续30天（含30天）以上等情形的。”因此，法院依据张锵最后一次缴纳电费的时间确定30天后的2017年7月27日为合同解除之日。关于实际租赁面积，邦豪公司主张为306平方米，张锵主张为361平方米。邦豪公司主张的依据为邦豪时尚广场商户面积复测流程审核表、邦豪购物中心房屋租赁合同补充协议。由于上述证据未经张锵签字确认，法院无法确定。而租赁商铺已被邦豪公司收回并改造，亦无法再通过现场测量的方式确认实际租赁面积。法院仍以双方合同约定的面积361平方米作为租赁面积。关于计算租赁期限的起始日期，邦豪公司主张为2016年5月20日，张锵主张为2016年12月26日。一审认为，邦豪公司向张锵交付租赁商铺的日期是2016年4月，张锵于整个商场开业的日期2016年5月20日开始经营，但租赁商铺直至2016年12月25日才通过局部内部装修工程竣工验收。《中华人民共和国消防法》第十三条第三款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”邦豪公司、张锵双方签订的合同亦约定若因邦豪公司工程进度、消防报审及市政工程等实际原因造成交付日迟延，则邦豪公司承诺张锵的开业准备期、租期等相应顺延。邦豪公司在整个内部消防装修未验收合格的情形下强行开业，违反了法律规定和合同约定，其不应因提前开业而获利。因在消防验收前，张锵已完成开业前准备，法院认定租期自2016年12月25日起算。关于租金金额，根据合同约定第一年保底租金为0.9元/平方米/天，自2016年12月25日至2017年7月27日（共计214天）租金为0.9×361×214=69529元。关于物业管理费，根据合同约定为25元/月/平方米，自2016年12月25日至2017年7月27日（共计7个月2天）为25×361×7+25×361×2÷30=63777元。关于违约金，根据合同约定因提前解除合同，使一方遭受损失的，有过错的一方应支付相当于3个月租金的违约金（根据过去1年的平均月租金算定）为0.9×361×90=29241元。关于装修补贴，双方虽未在租赁合同中约定合同解除后装修补贴退还的问题，但邦豪公司之所以支付张锵装修补贴，系基于张锵承租使用邦豪公司商铺3年，邦豪公司因此可获得租金收益的现实可能性，以及增加商场经营氛围而带来的其他商业利益。现因张锵原因提前终止合同，邦豪公司的上述合同目的未能完全实现，其要求张锵退还合同未履行部分相应装修补贴的诉讼请求，法院予以支持。根据实际租赁期限与合同约定的租赁期限比例，实际已租赁期间摊销的装修补贴为361×1000×7÷36=70194元。邦豪公司已付装修补贴311000元，张锵应返还240806元。对此邦豪公司的诉讼请求仅主张238007元，法院予以支持。关于该装修补贴的利息，由于邦豪公司未能举证证明其在起诉前向张锵主张过返还装修补贴，因此法院自邦豪公司起诉之日（2018年11月23日）起计算。其中，2019年8月19日前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审判决：一、张锵于判决生效之日起十日内一次性给付南通邦豪购物中心管理有限公司租金69529元、物业管理费63777元；二、张锵于判决生效之日起十日内一次性返还南通邦豪购物中心管理有限公司装修补贴238007元及逾期付款利息（以238007元为基数，自2018年11月23日至2019年8月19日按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日至实际返还之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；三、张锵于判决生效之日起十日内一次性返还南通邦豪购物中心管理有限公司违约金29241元；四、驳回南通邦豪购物中心管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9556元，公告费690元，合计10246元，由南通邦豪购物中心管理有限公司负担2248元，张锵负担7998元。二审中，张锵提供支付宝截图一张，证明其向景茜支付工资至2017年1月，其后与景茜解除雇佣关系。邦豪公司质证认为，该证据不属于新证据，对其真实性、合法性、关联性均不予认可。本院审查后认为，因景茜未出庭作证，对其签字和支付宝账户均无法核实，故对其真实性难以确认，本院不予采信。经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。二审中，张锵陈述，店铺经营期间有两人充过电费，一是景茜，一是张杰（音）；其离场前留下两把钥匙，一把交给邦豪公司曹经理，另一把在景茜处。本院要求张锵提供景茜的联系方式，其表示没有景茜的电话号码，只能通过支付宝联系。本院认为，关于租赁终止的时间，张锵主张其自2017年1月31日即不再使用案涉房屋，但邦豪公司提供的电费充值发票显示，直至2017年6月27日，景茜仍在为张锵所承租的店铺缴纳电费，并在电费发票上签字确认。张锵对上述发票不予认可，认为开票是邦豪公司的单方行为，电费并非其本人或委托景茜缴纳。对该主张，本院认为，景茜为张锵店铺员工，在张锵经营期间为店铺缴纳电费、签收发票，张锵离场后其仍持有店铺钥匙。张锵未提供证据证明其在离场前已向邦豪公司披露相关信息，取消相关人员的权限，邦豪公司有理由相信景茜系代理张锵交纳电费、领取发票、使用店铺。从举证责任角度，张锵声称支付宝截图上的签字为景茜本人所签，其能够联系到景茜，则其有能力对发票签字的真实性提供反证，但未能提供反证，也应自行承担不利后果。一审依据电费发票和合同约定认定租赁合同解除时间为2017年7月27日并无不当。关于张锵是否应退还装修补贴的问题，本院认为，双方合同约定使用面积361平方米，同时约定双方按实际测绘面积计算租赁费用及物业费用。邦豪公司已进行实际测绘，只是因未能提供将测绘材料送达张锵的证据而无法按照实际测绘面积进行认定。二审中，双方对一审认定的租赁面积为361平方米不持异议，根据装修合作协议的约定，邦豪公司应按照该租赁面积计算装修补贴361000元，邦豪公司实际支付装修补贴为306000元，张锵因此认为邦豪公司违约在先，无权要求其退还装修补贴。装修合作协议与租赁合同书为两个独立的合同，邦豪公司主张解除合同的依据是租赁合同书约定的张锵擅自停止经营活动超过30天，而张锵抗辩邦豪公司未能足额支付装修补贴的理由并非租赁合同书约定的解除事由，张锵无权主张解除租赁合同。因张锵提前停止经营构成违约，致使邦豪公司支付装修补贴以达到获取长期租金、打造商圈氛围等合同目的不能实现，邦豪公司要求张锵按比例返还装修补贴应予支持。因张锵提前停止经营，违约在先，其要求邦豪公司承担其装修费用亦无相应依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9556元，由上诉人张锵负担。本判决为终审判决。审判长 卢 丽审判员 郭相领审判员 杜太光二〇二一年三月二日书记员 邱 晴