宁夏回族自治区固原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）宁04民终364号 上诉人(原审原告):宁夏中恒房地产开发有限公司，住所地:银川市兴庆区。 法定代表人；：王喆，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：邱双成，宁夏顺悦律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被上诉人（原审被告）：马建平，男，1963年1月6日出生，回族，小学文化，宁夏固原市人，居民，住宁夏固原市原州区。 委托诉讼代理人：张广学，宁夏纲伦律师事务所律师。代理权限为特别授权。 原审被告：赵玉科，男，汉族，1964年12月16日出生，宁夏固原市人，汉族，初中文化，居民，住宁夏固原市原州区。 委托诉讼代理人：董宜祥，宁夏平朔律师事务所律师。代理权限为特别授权。 上诉人宁夏中恒房地产开发有限公司（以下简称“中恒公司”）因与被上诉人马建平、原审被告赵玉科排除妨害纠纷一案，前由宁夏回族自治区固原市原州区人民法院作出（2020）宁0402民初812号民事判决后，中恒公司不服向本院提起上诉，本院审理后，作出（2020）宁04民终585号民事裁定，以一审认定基本事实不清、证据不足将本案发回重审。固原市原州区人民法院重新受理后另行组成合议庭审理本案，并作出（2020）宁0402民初6573号民事判决，中恒公司不服向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问当事人后，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。 中恒公司上诉请求：1.撤销一审判决并将本案发回重审或查明事实后改判；2.马建平承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。涉案房屋原州区南城路民族风情商业街外街沿街房7-2号是中恒公司开发建设的房屋，房屋所有权归中恒公司。因此，中恒公司对本案涉诉房屋享有当然的排他性物权。一审判决认定马建平提供的证据能够形成证据链条并证实马建平对房屋的占用是基于合同的合法占有错误。马建平占有系非法占有，因为赵玉科对涉案房屋没有处分的权利，如果是基于合同关系的合法占有也应该是与房产权利人之间的合同关系。赵玉科作为房产建筑承包商，不是房产权利人。二、一审法院适用《中华人民共和国物权法》第四条、三十二条、第三十四条、三十九条及民事诉讼法第六十四条的规定判决驳回中恒公司的诉讼请求属于适用法律错误。涉案房屋所有权归中恒公司所有，却长期被马建平非法占有，根据物权法第三十五条及第二百四十三条的规定，中恒公司可以请求排除妨害。 马建平辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。 赵玉科述称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。中恒公司将其承建的固原市长城路沿街商业楼（包括涉案房屋）发包给宁夏建设集团第三分公司，项目负责人为案外人马保军和段立新，段立新又将部分工程承包给赵玉科，赵玉科承建了部分工程并完成交付使用。涉案房屋是宁夏建设集团第三分公司项目负责人段立新顶抵给其的房屋。认购书上有段立新的签字和宁夏建设集团第三分公司的公章。赵玉科取得涉案房屋后使用至2013年11月26日出卖给马建平，马建平使用至今。中恒公司在一审中提供的两份判决书预证实其对涉案房屋享有所有权，但判决书中并未对涉案房屋所有权进行确认。中恒公司主张其对涉案房屋享有排他性物权无事实和法律依据。涉案房屋由段立新抵顶给赵玉科，赵玉科取得了房屋所有权，有权将涉案房屋转让给马建平，一审法院认定马建平对涉案房屋基于房屋买卖合同关系合法占有正确。中恒公司在一审中自认其与段立新口头约定用部分房产抵顶，但未明确房号，说明其授权段立新自行任意抵顶房屋的权利，本案中，段立新将涉案房屋抵顶给赵玉科并签订了《认购协议书》，赵玉科有理由相信段立新抵顶房屋的有效性。中恒公司认为段立新无权处分该房产，应向段立新起诉主张权利。综上，请求驳回上诉，维持原判。 中恒公司向一审法院起诉请求：1.依法判令马建平、赵玉科返还诉争房屋（固原市原州区南城路民族风情商业街外街沿街房7-2号）并于判决生效后15日内腾退房屋；2.判令马建平、赵玉科向中恒公司支付占用房屋租金30万元；3.本案诉讼费由马建平、赵玉科负担。 一审法院认定事实：位于固原市原州区南城路民族风情商业街外街沿街房7-2号商业房是由中恒公司负责开发建设。2006年6月5日宁夏中恒房地产开发有限公司与宁夏建设集团有限责任公司第三分公司签订了一份建筑安装承包协议，协议约定中恒公司将固原长城路沿街商业楼发包给宁夏建设集团有限责任公司第三分公司，工程负责人为案外人马保军和段立新。2006年6月30日，段立新又将二标段工程分包给赵玉科，赵玉科承建了一期二标段、二期4#、7#、商业7#楼的工程。2013年11月26日，赵玉科与马建平签订《楼房买卖协议书》，由赵玉科将位于固原市锦绣民族风情园五区7号楼朝南起第四间2期营业房（现本案争议的固原市原州区南城路民族风情商业街外街沿街房7-2号商业房）出售给马建平，马建平给赵玉科缴纳了房款并一次性缴纳了该房屋从2008年至2013年期间所欠的物业、暖气等费用并实际占有使用至今。 一审法院认为，本案涉案标的固原市原州区南城路民族风情商业街外街沿街房7-2号房屋，是赵玉科于2013年11月26日出售给马建平，双方签订《楼房买卖协议书》，马建平实际占有并经营使用至今。中恒公司提供的证据3证明赵玉科无权处分争议标的，而马建平对证据3的真实性无异议，但认为达不到中恒公司的证明目的，该两份判决只是赵玉科要求中恒公司为没有争议的抵顶房屋办理过户手续的处理，并没有对涉案房产作出确权判决，一审法院认为马建平抗辩理由成立，应认定为中恒公司对涉案房屋没有排他性物权。而马建平提供的其与赵玉科签订的《楼房买卖协议书》、向赵玉科支付的房款凭证、缴纳相关费用的证据相互印证，能够形成证据链条并证实马建平对该房屋的占用系基于买卖合同法律关系的合法占有，故中恒公司请求马建平返还固原市原州区南城路民族风情商业街外街沿街房7-2号房屋的诉讼请求，依法不予支持。至于中恒公司与赵玉科的工程分包关系，并非本案审理的对象。综上所述，中恒公司请求马建平返还固原市原州区南城路民族风情商业街外街沿街房7-2号房屋的诉讼请求不能成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十二条、第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回宁夏中恒房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费5800元，由宁夏中恒房地产开发有限公司负担。 二审中，双方当事人均未向法庭提供新的证据。 二审经审理查明：2008年5月21日，中恒公司的时任法定代表人王志乾与段立新、赵玉科三方签订协议约定将4#楼和7#楼的52套住宅抵顶所欠赵玉科的工程款，协议约定了抵顶工程款的数额等事项并约定：“在顶工程款房子中有与建设局安置的拆迁户房子有重复的，乙方（赵玉科）积极配合调整，退出的住户的费用由甲方（中恒公司）承担，标准以会议纪要为准。注：以上工程款以最后结算为准。”协议签订后，赵玉科销售的部分顶账房屋中包含政府拆迁安置房屋。固原市建设局等单位发现后，于2008年6月15日主持由中恒公司的时任法定代表人王志乾、段立新、叶小明、赵玉科达成协议，收回了政府拆迁安置的房屋并做了相应调整，协议第4项约定：关于办理施工队顶账住宅正式购房合同手续问题，对于西区施工队（段立新、叶小明、赵玉科）提供完建设局拆迁安置户108户，城管局拆迁安置23户，对于以上房屋无重复的剩余房屋，给施工队与购房者已签订认购协议的住户，中恒公司必须即日办理155户中的140户，购房合同签订，15户暂不办理，待决算完后，如中恒公司欠施工队款，中恒公司必须无条件办理购房合同签订手续，建设局担保监督中恒公司拨付剩余工程款，如施工队超支中恒公司工程款，则建设局将扣留的顶账房钥匙交给中恒公司。 2017年11月21日，赵玉科起诉中恒公司要求协助办理剩余25套顶账房屋的过户手续，经固原市原州区人民法院（2017）宁0402民初6379号民事判决确认，赵玉科主张的25套房屋中有21套房屋包含在2008年5月21日中恒公司的时任法定代表人王志乾与段立新、赵玉科三方签订协议约定的4#楼和7#楼的52套顶账房中，对赵玉科的该部分请求予以确认；对赵玉科主张的包括涉案房屋在内的其他4套房屋，因不是王志乾、段立新、赵玉科三方约定抵顶工程款的房屋，对赵玉科的该项请求不予支持。2008年3月2日，段立新与赵玉科签订认购协议书，约定段立新将锦绣民族风情园五区7号楼朝南起第四间2期营业房出卖给赵玉科。二审其余查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，中恒公司自认与案外人段立新口头约定用房屋抵顶拖欠段立新的工程款，顶账流程为：双方未确定抵顶的具体房产，段立新就用抵顶工程款的房屋与购房者签订协议后，再由中恒公司协助签订合同并做顶账手续。涉案的房屋段立新建成后并未向中恒公司交付，而是与赵玉科签订认购协议书用涉案房屋顶抵工程款。段立新将涉案房屋出售给赵玉科至今长达12年之久，在赵玉科起诉要求中恒公司给包括涉案房屋在内的25套顶账房屋办理过户手续之前，中恒公司并未向赵玉科主张过权利，赵玉科有理由相信段立新出售的房屋系中恒公司抵顶给段立新的工程款，段立新可以代表中恒公司出售涉案房屋。但不动产所有权的取得应以过户登记为法定条件，故一审法院认定赵玉科取得涉案房屋所有权不当，本院予以纠正。赵玉科基于买卖合同关系取得房屋占有使用的权利后，与马建平于2013年11月26日签订《楼房买卖协议书》将涉案房屋出售给马建平，赵玉科在收取购房款后交付马建平占有使用至今长达7年之久，中恒公司未向马建平直接主张过权利，足以让马建平有理由相信赵玉科有权向其出售涉案房屋，一审法院认定马建平对该房屋的占用系基于买卖合同法律关系的合法占有并无不当，另，中恒公司向一审法院提供的证据中两份民事判决只是赵玉科要求对抵顶房屋办理过户手续的处理，并没有对涉案房产作出确权判决，本案现有证据无法证实中恒公司对涉案房屋享有排他性物权，中恒公司的上诉请求无事实和法律依据，依法不能成立 综上所述，宁夏中恒房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5800元，由宁夏中恒房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 高 睿 审判员 苟改莉 审判员 闫儒红 二〇二一年三月二十二日 书记员 杨 静 附：与本案相关的法律条文 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。