吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终542号上诉人（原审被告）：魏立君，男，1964年8月1日生，汉族，无职业，住吉林省吉林市丰满区。被上诉人（原审原告）：吉林市同谐公司服务有限责任公司，住所地吉林省吉林市。法定代表人：刘腾蛟，董事长。委托诉讼代理人：刘守奇，男，该公司职员。委托诉讼代理人：齐国栋，男，该公司职员。上诉人魏立君因与被上诉人吉林市同谐公司服务有限责任公司（以下简称同谐公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省吉林市丰满区人民法院（2020）吉0211民初2149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人魏立君、被上诉人同谐公司的委托诉讼代理人刘守奇、齐国栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏立君上诉请求：一、改判驳回同谐公司一审全部诉讼请求；二、判令同谐公司承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：1.魏立君于2017年回迁，当时房子玻璃及胶条损坏，要求物业修理，物业说过几天来给修，可是等很长时间也没来修，就这样拖几个月，终于有一天物业打电话说可以维修，但因魏立君人在外地，不能马上回来，于是物业说过了明天就不管了，就这样魏立君自己花8000元进行了修理，可是一审判决认为修理玻璃是开发商的事，为什么物业当时不说，魏立君进户时是跟物业手里拿的协议，是和物业交接，就应由物业负责返还8000元维修费用。2.一审法院认为双方未约定装修保证金返还日期，什么时候还都可以，那么魏立君和物业也没有约定什么时候交物业费，什么时交都可以。另外，交物业费一次性先交一年不合理。3.既然广告费都用在业户身上了，那么就不应再收物业费了，一年广告费足够支出物业的各项费用。同谐公司辩称，一、吉林市北源房地产开发有限责任公司在业主大会选聘物业服务公司之前有选聘物业服务企业、签订前期物业合同的权利，魏立君与其签订的前期物业合同合法、有效。二、前期物业合同中明确约定高层物业费为1.25元每月每平方米，且同谐公司已经按照1.25元每月每平方米的标准，履行了合同义务，同谐公司按照此标准主张物业费用有合同及法律依据。三、魏立君的其他诉求与本案无关。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序正当合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。同谐公司向一审法院起诉请求：1.判令魏立君支付所拖欠同谐公司的物业费4071元，违约金814元，共计4885元；2.本案诉讼费由魏立君承担。一审法院认定事实：魏兆礼与魏立君系父子关系，魏兆礼去世后，魏立君购买了其父亲名下的房产。2012年10月12日，魏立君以魏兆礼（已故）委托代理人的身份与吉林市人民政府国有土地上房屋征收与补偿管理办公室签订房屋产权调换协议书，约定期房回迁，回迁面积108平方米，产权调换房屋为多层。2015年8月17日，吉林市城乡建设委员会准予吉林市北源房地产开发有限责任公司立项开发南部新城白山棚户区改造项目东、西地块（回迁区）一期。吉林市北源房地产开发有限责任公司对上述房地产项目一期开发建成后，吉林丰满经济开发区管理委员会以上述新城雅居（A、B区）小区房屋回迁安置动迁农民。2016年11月15日，吉林市北源房地产开发有限责任公司与同谐公司签订前期物业服务合同，吉林市北源房地产开发有限责任公司将南部新城白山棚户区改造项目东、西地块（回迁区）一期新城雅居（A、B区）小区物业交由同谐公司提供服务。双方约定高层物业费1.25元／月／平方米。前期物业服务合同约定的物业服务的开始时间为2016年11月15日，终止时间双方约定为业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时。2017年5月4日，吉林丰满经济开发区管理委员会通知魏兆礼（已故）的代办人魏立君办理入住案涉房屋。该房屋套内面积108平方米。2017年5月20日，魏立君办理上述房屋回迁入住手续。魏立君缴纳了2017年5月20日至2019年1月19日间20个月的物业费及2019年1月20日至2019年2月19日间1个月的物业费，其中2017年5月20日至2019年1月19日间20个月的物业费，因该小区部分设施未完善，吉林丰满经济开发区管理委员会承担物业费1.25元／月／平方米中的0.65元／月／平方米，时间为2年。魏立君在此期间内实际按0.6元／月／平方米缴纳的物业费。2019年1月20日至2019年2月19日间的物业费魏立君按1.25元／月／平方米实际缴纳。同时，同谐公司收取了魏立君拆改履约金及垃圾清运费。后同谐公司将拆改履约金返还给魏立君。同谐公司提供物业服务期间，在电梯、户外发布广告，建设丰巢收取相关费用，同谐公司每半年公示物业服务收支情况。新城雅居房地产一期、二期在同一小区内，因二期未建成，该小区未完全封闭。同谐公司提供物业服务期间，存有为业主事务对外沟通服务不及时的服务瑕疵。2018年同谐公司被吉林市物业管理中心及物业管理协会评为2017年度优秀住宅小区及物业管理示范住宅小区。2018年12月同谐公司被吉林省住房和城乡建设厅评为吉林省物业管理示范住宅小区。因对物业服务有异议，魏立君未缴纳2019年2月19日后的物业服务费。一审法院认为，《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”该条例第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”吉林市北源房地产开发有限责任公司作为新城雅居（A、B区）小区的建设单位在该小区业主、业主大会选聘物业服务企业之前，有选聘物业服务企业的权利，同谐公司为具有相应资质的物业管理企业，因此，两公司间签订的前期物业服务合同合法有效的。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”吉林市北源房地产开发有限责任公司通过选聘与同谐公司签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。上述法律规定及建设单位与同谐公司签订的前期物业服务合同中均表述业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。在该小区业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同未生效的情况下，前期物业服务合同对同谐公司及小区业主具有约束力。前期物业服务合同中对于物业费收费标准进行了约定，该约定对小区业主具有约束力，故此，魏立君应按该约定的标准及时间向同谐公司交纳物业费。魏立君于2017年5月20日办理回迁入住手续，实际缴费至2019年2月19日，故魏立君应交纳2019年2月20日至2020年12月31日间的物业费，即按照建筑面积135.69平方米、每平方米1.25元／月计算，魏立君应交纳2019年2月20日至2020年12月31日间的物业服务费3,782.36元（135.69㎡×1.25元／㎡／月×22月＋135.69㎡×1.25元／㎡／月÷30日×9日）。关于同谐公司请求违约金一节，鉴于魏立君反映的物业服务瑕疵情况的存在，且双方因此事存在争议，故对同谐公司要求魏立君给付违约金的请求不予支持。关于魏立君提出的实际回迁房屋与产权调换协议中约定的多层不符，实际回迁的房屋为高层。实际回迁时，魏立君知道或者应当知道回迁房屋为高层，并办理了回迁入住手续，应视为魏立君对实际回迁高层房屋的认可。同谐公司提供物业服务的新城雅居小区为高层住宅小区，应按高层住宅收取相关物业服务费用，另同谐公司并非产权调换协议中的主体，故此，魏立君的此抗辩主张，不予采信。魏立君抗辩回迁房屋窗户的玻璃及胶条损坏，玻璃及胶条损坏属于房屋质量问题，魏立君可要求建设单位为其修理。同谐公司在为魏立君沟通、协调此事过程中，存有沟通反馈不及时现象，应在今后的物业服务过程中予以改正，以便更好的为业主解决实际生活中遇到的困难。电梯广告收入及其他收入同谐公司已将物业服务费收支情况进行了公示，并用于物业服务。关于魏立君提出的其占用的小区外公共车位，车位锁被同谐公司配合城管执法局拆除，而他人仍占用小区外公共部位。行政机关在执法过程中，任何单位及个人均有义务配合行政机关进行执法，同谐公司配合城管执法局拆除违章的公共车位，车位锁并无不当。他人仍占用公共部位同谐公司及魏立君均有权利向相关行政部门反映此事，由相关行政部门进行处理。关于同谐公司返还魏立君装修保证金迟延的问题。双方未约定装修保证金的具体返还日期，另魏立君也未提供证据证实其因此受到损失，故此，其抗辩主张，不予支持。小区居住环境直接影响居民的生活质量，物业服务质量与居民的生活息息相关。物业服务企业与业主虽是合同关系，但亦是相辅相成的互助关系。物业服务企业应努力使服务日趋完美，广大业主亦应在合理维权的同时，履行自己及时交纳物业费的义务。希望广大业主和物业服务企业均能持积极主动、互通有无、互帮互助的平和心态，共同营造一个和谐、文明的优质小区。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定作出判决：一、魏立君于判决生效后五日内一次性给付同谐公司2019年2月20日至2020年12月31日间的物业服务费3,782.36元；二、驳回同谐公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半），由魏立君承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。魏立君向本院提交了如下证据：证据1.房屋的维修收据一份，证明案涉房屋刚搬进去的时候窗户玻璃有碎的，物业没修，是魏立君自行维修的。证据2.动迁协议一份，证明回迁协议约定的是多层住宅，但回迁时没有多层住宅，只能给高层住宅。同谐公司质证称，对证据1的真实性有异议。对证据2的真实性没有异议，关联性有异议；本院经审查认为，魏立君所提供的维修收据，魏立君于一审期间已经掌握，但未予提交，不属于二审期间的新证据。且该收据为个人手写，亦无其他证据予以佐证，无法证实其主张的事实，本院不予采信。魏立君所提交的回迁协议，在一审期间，同谐公司已经提交，其与本案的物业合同关系缺少关联性，本院对其所要证明的事实不予确认。同谐公司二审期间未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，一、同谐公司与魏立君签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方成立物业服务合同关系。同谐公司作为涉案小区的物业服务公司，应当依照诚实信用的原则，尽心尽责地履行物业服务义务，魏立君作为接受物业服务的业主亦应及时足额交纳物业费。二、物业服务公司是以业主交纳的物业费维持日常运转及提供相应服务的，若业主均不交纳，导致其无法运转及提供相应服务，最后利益受损的亦是业主自身。对于物业公司的物业服务质量可以合理方式提出异议或由业主大会决议更换物业公司，而非以拒交物业费的方式进行对抗。关于魏立君主张的窗户维修问题以及装修保证金返还迟延等相关问题，魏立君未提供充分、有效的证据证实其主张，一审判决认定正确，本院不再赘述。三、物业服务具有整体性、连续性，是一项长期的、持续的工作，不同的业主对物业服务的质量评价存在差异，不宜以某个时间某个位置的物业服务状态来否定整体的物业服务。经查，本案一审期间，同谐公司已对其物业服务及业主反映的相关问题进行了整改，小区整体设施环境已得到改善。可见物业公司有进一步优化案涉小区物业服务的意愿，一审判决魏立君按照约定标准支付物业费用并无不妥之处。综上所述，魏立君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由魏立君负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  李 炜审判员  郝振翔二〇二一年三月三十日书记员  王丽宁