安徽省灵璧县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1323民初1012号 原告：何欢喜，男，1984年5月28日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 原告：王永红，女，1984年12月23日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 两原告共同委托诉讼代理人：卢磊，安徽知秋（灵璧）律师事务所律师。 被告：宿州铭威房地产开发有限公司，住所地安徽省灵璧县灵城镇迎宾大道中段，统一社会信用代码91341323062474172P。 法定代表人：杨成安。 委托诉讼代理人：刘争，安徽健翔律师事务所律师。 原告何欢喜、王永红诉被告宿州铭威房地产开发有限公司（以下简称宿州铭威房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人卢磊，被告宿州铭威房地产公司的委托诉讼代理人刘争到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告何欢喜、王永红向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理涉案房屋不动产登记证书；2、判令被告支付违约金40093.2元（从2018年8月22日暂计算至2021年1月5日共860天，每天违约金46.62元）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年11月26日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定以贷款方式购买中央名府商品房5幢804室，面积110.31平方米，价格4226.26元/m2，总价款人民币466199.00元。合同第二十条第二款约定：买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。原告按照约定支付首付款147199.00元，余款319000.00元贷款支付。原告购买的房屋，被告于2018年5月21日交付。交付当日，原告缴纳了契税等各种费用，但至今原告没有取得房屋所有权证书。被告的行为构成违约，应当按照约定尽快为原告办理产权证书并按日计算向原告支付总房价款万分之一的违约金。综上所述，原告依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条之规定，具状起诉，恳请法院支持原告诉请。 宿州铭威房地产公司辩称：1、原告要求被告为其办理房产证的诉讼请求不明确，应于驳回。被告是公司法人，不是办理房屋登记的机关，被告仅有协助办理房产证的义务，故该项诉讼请求应予以驳回；2、逾期办证非被告原因，系第三方导致，因第三方向被告迟延交付土地，导致被告拖延工程开发进度。该情形被告不能预见、不能避免且不能克服，被告没有主观过错，亦不属于商业风险。继续维护合同效力对被告显失公平，故应适用情势变更原则，组织双方重新协商，变更或解除合同。 经审理查明，原告何欢喜、王永红系夫妻关系。2016年11月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：×××59），并于2017年2月21日对该合同进行备案。合同约定：买受人（何欢喜、王永红）购买出卖人（宿州铭威房地产公司）开发的位于灵璧县××路××幢××单元××号房屋，房屋总价款466199.00元。出卖人应当在2017年8月28日向买受人交付该房屋。合同还约定：因出卖人的原因，买受人未能在该房屋交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告已按照合同约定向被告支付房屋全部价款，被告于2018年5月21日向原告交付涉案房屋。同日，被告还向原告代收契税、维修基金、办证费。但其未依合同约定在规定期限内为原告办理房屋不动产权证。 本院认为：依法成立的合同,受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示,于法不悖,当事人均应恪守履行。原告按约履行了付款义务,被告已交付了房屋,但未按照合同约定履行为原告办理房屋所有权转移登记，致使原告未能取得房屋所有权证书，其行为已构成违约。被告辩称，其不是办理房屋登记的机关，仅有协助办理房产证的义务。根据《房屋登记办法》第三十条、第三十一条规定，出卖人即商品房开发公司在商品房建设完成后，应办理房屋所有权初始登记，即办理房屋所有权初始登记的义务主体是商品房开发公司。而所有权初始登记的完成是商品房开发公司向买受人转移所有权登记的前提。现原告已按照办证要求，提供相关材料并交纳相应费用。被告应履行向原告交付房屋，并转移该房屋的所有权的义务。现被告以其不是办证机关为由，仅负有协助义务的抗辩理由，本院不予采纳。 被告虽辩称，其未能依约为原告办理不动产权证，系第三方原因造成工程施工滞后，无法完成整体验收，应适用情势变更原则。但其提供的证据无法证明，影响合同履行基础条件的重大变化发生于原、被告签订《商品房买卖合同》之后。且在房屋仅经工程竣工验收，未经整体验收即向原告交付，并收取了办理房屋所有权登记所需的相关费用。情势变更原则要求重大变化应发生于合同成立后。故，被告以逾期办证系第三方行为，应适用情势变更原则的抗辩理由，本院不予采纳。 从商品房买卖合同的相对性分析，购房者要求房地产开发公司承担违约责任是基于双方的买卖合同，一方违约，对方可要求其承当违约责任。如因第三方的行为给商品房开发公司造成损失，应由他们另行处理，而不应将风险转由购房者承当，使其信赖利益受损。 综上，原告要求被告为其办理不动产权登记证，并支付逾期办证违约金40093.2元的诉求，于法有据，本院予以支持。 依照《中华人民共和国民法典法》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百九十五条、第五百九十八条的规定，判决如下： 一、被告宿州铭威房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为原告何欢喜、王永红办理房屋不动产权证； 二、被告宿州铭威房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告何欢喜、王永红支付违约金40093.2元（自2018年8月22日起暂计算至2021年1月5日止，按46.62元/天计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取401.00元,由被告宿州铭威房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审 判 员 李鸿新 二〇二一年三月一日 法官助理 吴永胜 书 记 员 周 祥 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条  依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零二条  依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。 依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。 第五百零九条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百九十五条  买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第五百九十八条  出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。