新疆生产建设兵团博乐垦区人民法院   民 事 判 决 书   （2021）兵0501民初162号     原告：闫俊荣，女，1969年11月5日出生，住第五师八十四团。   委托诉讼代理人：赵剑平，新疆亚桥律师事务所律师。   委托诉讼代理人：孙文晨，新疆亚桥律师事务所律师。   被告：新疆博赛房地产开发有限责任公司，统一社会代码916527007107940369，住所地新疆博州博乐市红星路58号。   法定代表人：冉从军，该公司总经理。   委托诉讼代理人：杜明远，博乐市鼎驰律师事务所律师。   原告闫俊荣与被告新疆博赛房地产开发有限责任公司（以下简称博赛房产）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闫俊荣及其委托诉讼代理人赵剑平、孙文晨，被告博赛房产委托诉讼代理人杜明远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告闫俊荣向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告房屋收益100920元、违约金84100元，共计185020元；2.请求判令被告自2020年11月1日起至付清全部款项之日止，以欠款金额为本金，按照9%的年利率按月支付逾期付款利息，至本息还清之日止；3.本案受理费由被告承担。事实与理由：2017年10月23日，原、被告签订两份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于博乐市北京路295号艾比湖大酒店院内艾湖金林国际项目综合商贸楼，房号为一层B-55、B-56，建筑面积42.05平方米。原告分别于2017年9月8日、10月23日向被告支付订金及房款共计420500元。双方另签订《委托经营管理协议》，约定委托经营事项，被告按照原告实际支付房款数额的8%为固定收益标准向原告支付收益款，双方还约定一方违约的，承担商铺已付款20%的违约金。现期限届满，被告未按约定支付收益款。为维护自身合法权益，原告诉至法院。   被告博赛房产辩称，1.双方签订《商品房买卖合同》及《委托经营管理协议》属实，但是原告并未全额支付合同约定房款。根据《委托经营管理协议》约定，前两年的收益款已经折抵房款，我公司实际欠付原告收益款为33640元；2.原告主张的违约金过高，明显超出原告实际损失，应当予以调整，应按照一年期贷款市场报价利率年利率3.85%计算。   经审理查明，2017年10月23日，原告闫俊荣与农五师城建房地产开发公司（以下简称城建房产）签订两份《商品房买卖合同》，约定闫俊荣购买城建房产开发的，位于博乐市北京路295号艾比湖大酒店院内艾湖金林国际项目综合商贸楼一层B-55、B-56门面房，房屋单价10000元每平米，两间门面房面积为42.05平方米，总房款为420500元。同日，闫俊荣作为甲方、城建房产作为乙方签订《委托经营管理协议》，约定闫俊荣将B-55、B-56门面房委托城建房产经营管理，委托期限自2017年10月23日至2020年10月23日，第一年、第二年收益已在双方签订《商品房买卖合同》时一次性返还，第三年按照实际支付房款数额的8%支付固定收益，金额为33640元，应于2019年10月23日一次性付清。该协议第四条约定：“1.甲乙双方必须严格遵守本协议的各项约定，在协议履行期间若单方违约，按购买商铺已付款的20%支付违约金给对方。2.乙方不及时如期付清甲方每年应得收益时，每逾期一日，罚拖欠金额万分之三的违约金给甲方。”该协议还对双方其他权利义务关系进行了约定。2017年11月29日，城建房产变更名称为新疆博赛房地产开发有限责任公司，即本案被告。2019年10月23日，博赛房产未按约定向闫俊荣支付商铺收益，闫俊荣诉至本院。   另查，2017年9月8日，城建房产向闫俊荣开具收据，载明收到定金150000元；2017年10月23日，城建房产向闫俊荣开具收据，载明收到房款270500元。   认定上述事实的证据有：《商品房买卖合同》两份、《委托经营管理协议》一份、收据两张及原、被告当庭陈述在卷证实。   本院认为，依法成立的合同受到法律保护。原告闫俊荣与城建房产所签订的《商品房买卖合同》及《委托经营管理协议》均是双方在平等、自愿的基础上达成的，内容不违反法律禁止性规定，约定合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。城建房产后更名为被告博赛房产，应由博赛房产继续履行合同及协议约定的义务。   双方签订的《委托经营管理协议》的本质即闫俊荣将所购买的商铺返租给博赛房产，双方形成房屋租赁关系。根据《委托经营管理协议》中载明：“甲方第一年、第二年收益已在甲乙双方签订的《商品房买卖合同》时一次性返还。”由此可以判断，双方签订《商品房买卖合同》在先，签订《委托经营管理协议》在后，可以认定闫俊荣所购买商铺第一年、第二年的收益已在签订《商品房买卖合同》时返还。闫俊荣所提交的两份收据仅能证实其按照《商品房买卖合同》约定支付相应房款，与《委托经营管理协议》中载明第一年、第二年收益已经返还并不冲突，亦无法证实博赛房产未向其支付第一年、第二年收益。根据庭审查明的事实，博赛房产未向闫俊荣支付第三年收益33640元，因此对闫俊荣要求博赛房产支付商铺收益100920元的诉讼请求，本院予以支持33640元。   博赛房产未按约定及时向闫俊荣支付商铺收益，其违反了双方在《委托经营管理协议》中的约定，已经构成违约，应当按照双方约定承担违约责任。根据《委托经营管理协议》第四条的约定，双方实际上约定了两种违约金的计算方式。闫俊荣主张按照第四条第1项的约定，按照已付房款20%计算违约金84100元，明显超出其实际损失，博赛房产辩称据此计算的违约金过高，应当予以调整的理由成立，本院予以采信。博赛房产辩称应按照一年期贷款市场报价利率计算违约金的说法，与双方约定不符，本院不予采信。博赛房产未在约定期限内支付商铺收益，更符合双方在协议中第四条第2项的约定，即每逾期一日，罚拖欠金额万分之三的违约金。据此计算，自2019年10月24日，至2020年10月31日违约金为3754.2元（33640元×0.0003×372天），闫俊荣要求博赛房产支付违约金84100元的诉讼请求，本院予以支持3754.2元。   双方管理协议中约定博赛房产未在约定期限内支付收益的，应按照日万分之三支付违约金，据此标准年利率为10.95%，闫俊荣主张博赛房产以欠款为本金，按照年利率9%向其支付自2020年11月1日起至欠款付清之日止逾期付款利息的诉讼请求，在双方约定的范围内，本院予以支持。博赛房产应以欠款33640元为本金，按照年利率9%向闫俊荣支付自2020年11月1日起至欠款实际给付之日的逾期付款违约金。   双方合同关系发生在2017年10月，在《中华人民共和国民法典》施行之前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。   综上，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决如下：   一、被告新疆博赛房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内支付原告闫俊荣商铺收益33640元、逾期支付违约金3754.2元，共计37394.2元；   二、被告新疆博赛房地产开发有限责任公司以欠款33640元为本金，年利率9%为标准，向原告闫俊荣支付自2020年11月1日起至欠款33640元实际付清之日止的逾期付款违约金。   案件受理费4000元，减半收取2000元，由原告闫俊荣承担1596元，由被告新疆博赛房地产开发有限责任公司承担404元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第五师中级人民法院。         审判员 赵志威                            二 〇 二 一 年 三 月 四 日     书记员 彭昭怡       1