宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2021）宁0122民初853号原告：王某1，宁夏回族自治区石嘴山市人，现住宁夏回族自治区石嘴山市。被告：王某2，甘肃省兰州市人，现住甘肃省兰州市。原告王某1与被告王某2房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王某1到庭参加诉讼，被告王某2经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告王某1请求判令：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告支付原告2020年12月16日至被告实际返还房屋之日止的房屋租金（按年租金7000元/年计算）；3.被告将非法所得租金全额赔偿给原告，在原告不知情的情况下被告私自将原告房屋通过宁夏啵啵营销策划有限公司租赁给第三方获得非法所得租金13160元/年（2019年5月15日至2020年5月15日）；4.被告结清2018年12月16日至被告实际返还房屋之日止的物业费、电费、水费、排污费、天然气费等；5.被告支付原告违约金21000元（按叁年租金，每年7000元/年计算）；6.本案全部诉讼费由被告承担。被告王某2未到庭，但向法庭提交书面答辩意见：2018年12月16日，被告与原告签订了一份《房屋租赁合同》。合同签订后，被告付给原告房屋押金1000元、房屋租金7000元、物业费200元（2018年12月16日至2019年12月16日），当时房内的情况中介可以证明，非常脏乱差，家具和室内门破旧损坏，中介的人帮忙抬出去扔了。当时原告不在，说往外搬破烂家具的费用由他承担，但最终也没给。在这种情况下，被告找人重新装修房屋，各种费用加起来6500元（有清单），用时15天才装修好。因有事要回老家，被告给原告打电话说房屋让别人住了，原告听后没有质疑，默许了。被告便通过贺兰啵啵中介公司找到了现在的承租人李某，李某看房子装修的干干净净就租了。2019年12月，被告按照合同约定，将第二年的房屋租金7000元及200元物业费转给了原告。为了避免麻烦，2020年12月，被告让李某直接把房租交给原告，事后被告向李某核实，李某说已经给原告付了半年租金3500元。以上是被告与原告房屋租赁的全过程，不存在原告所述的在其不知情的情况下私自转租房屋。被告听李某的女儿说有一个人到家里问了住房的情况，但匪夷所思的是原告明知房子不是被告在住却从未问过被告。原告收了李某的钱，还想收被告的钱，纯属欺诈行为。房屋租赁期间的水、电、燃气费、物业费均已结清，可到相关单位核实，不能凭空捏造。原告提出的解除房屋租赁合同的条件不能成立。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：1.原、被告于2018年12月16日签订《房屋出租合同》，约定：原告将位于××县房屋出租给被告使用，年租金为7000元，付款方式为年付，被告保证在租赁期限内提前三天交下期租金给原告，租赁期限为三年（2018年12月16日至2021年12月16日），被告应向原告交纳1000元押金；未经原告同意，被告擅自以任何形式将该物业转租或借给他人使用，原告有权终止合同，收回出租房屋并没收押金；被告在合同生效期内全数支付该物业的管理费、水电费、电话费、燃气费、有线费、以及其他应由被告支付的费用；原告每年承担物业费中的500元，剩余的物业费由被告承担；被告无故终止合同或被告造成的合同终止，押金不予退还；如任何一方未能按照要求履行有关规定，另一方有权提前解除本租约，损失由责任方承担。合同签订后，被告向原告交纳了2018年12月16日至2020年12月16日期间的租金14000元、押金1000元、物业费400元。2.被告与案外人李某于2019年5月15日签订了《房屋租赁居间合同》，约定：被告将位于××县房屋出租给李某使用，租赁期限为2019年5月15日至2020年5月15日，年租金为11000元，年物业费为660元，押金为1500元。案外人李某于2021年3月7日搬离涉案房屋。3.原告于2020年12月22日通过微信聊天向被告追要下一年度的租金，被告告知原告涉案房屋已经转租给了案外人李某，要求原告与李某协商租赁事宜，被告不愿意继续租赁涉案房屋，原告不同意被告的转租。4.原告交纳了2019年1月1日至2021年12月31日期间的物业费2082元（694元×3年），交纳了欠付的水费26.73及2021年1月1日至2021年12月31日期间的垃圾处理费48元，交纳了欠付的电费150元，交纳了欠付的天然气费367.42元。5.本院于2021年2月19日通过微信拍照向被告送达了民事起诉状副本、开庭传票等诉讼材料。上述事实，有原告当庭陈述以及原告提交的《房屋出租合同》、《房屋租赁居间合同》、微信聊天记录在卷佐证，以上证据经本院审查核实，可以作为认定案件事实的依据。判决的理由与结果本院认为，原、被告签订的《房屋出租合同》系原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告要求解除双方签订的《房屋出租合同》，被告在未经原告同意的情况下将涉案房屋转租案外人李某，同时还欠付原告租金，被告的行为已经构成违约，依照合同约定，原告有权行使合同解除权，故依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”的规定，本院确认原、被告签订的《房屋出租合同》于被告收到起诉状副本之日，即2021年2月19日解除。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第二款规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。本案中，根据本院查明的事实，案外人李某于2021年3月7日搬离涉案房屋，可以确定被告至今尚欠原告2020年12月16日至2021年3月7日期间的租金及占有使用费1553元（7000元÷365天×81天≈1553元）；原告已经从被告手中收取了2019年5月15日至2020年5月15日期间的租金，且并未向本院提交证据证实被告依据《房屋租赁居间合同》收取案外人李某2019年5月15日至2020年5月15日期间的租金、物业费、押金共计13160元，原告的利益并未受到损害，故对于原告要求被告将收取案外人李某的13160元赔偿给原告的诉讼请求，本院不予支持；按照合同约定，被告应承担租赁期间的全部电费、水费、排污费、天然气费以及部分物业费，结合原告提交的证据，能够证实2018年12月16日至2021年3月7日期间，原告为被告垫付物业费32元〔（694元-500元）÷365天×812天≈432元-400元＝32元〕、电费150元、水费26.73、排污费9元（48元÷365天×65天≈9元）、天然气费367.42元，共计585.15元的事实，该部分费用应由被告返还原告；原、被告在合同中并未约定违约责任，但是却约定被告未经原告同意转租的情况下，原告不退还被告已经缴纳的押金1000元，故原告不予退还被告已经缴纳的押金。关于被告的抗辩意见，被告未向本院提交证据证实转租行为得到原告的同意，未向本院提交证据证实原告同意被告对涉案房屋进行装饰装修，未向本院提交证据证实原告收取案外人李某租金的事实，被告应承担举证不能的法律后果，故对于被告的抗辩意见，本院不予采纳。被告王某2经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百六十七条、第五百七十七条、第五百七十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2021.1.1)第十一条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告王某1与被告王某2签订的《房屋租赁合同》于2021年2月19日解除；二、被告王某2支付原告王某12020年12月16日至2021年3月7日期间的租金及占有使用费共计1553元，于本判决生效之日起十五日内付清；三、被告王某2返还原告王某12018年12月16日至2021年3月7日期间的物业费、电费、水费、排污费、天然气费共计585.15元，于本判决生效之日起十五日内付清；四、原告王某1收取被告王某2的押金1000元不予退还；五、驳回原告王某1的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费415元（已减半收取），由原告王某1负担383元，由被告王某2负担32元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以二审法院生效裁判文书为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行，当事人申请执行的，负有履行义务的当事人应如实向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作或经营必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 刘燕军二○二一年三月十八日法官助理 柯玉平书记员 李 超附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百六十七条合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2021.1.1)第十一条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。