广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0305民初398号 原告：桂林盈通商业投资有限公司，企业住所桂林市七星区普陀路2号驼山大厦1-12-1号，统一社会信用代码91450305081188112Q。 法定代表人：石山，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：丘火德，广西瑞佰伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘俊宏，广西瑞佰伦律师事务所实习律师。 被告：张大江，男，1989年1月4日出生，汉族，住广西桂林市七星区。 委托诉讼代理人：唐颖明，广西剑华犁律师事务所律师。 原告桂林盈通商业投资有限公司（以下简称桂林盈通公司）与被告张大江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案受理后，依法适用简易程序审理于2021年3月16日公开开庭合并进行了审理。原告桂林盈通公司的委托诉讼代理人丘火德，被告张大江及其委托代理人唐颖明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告桂林盈通公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》和《商业形象管理服务合同》；2、判令被告立即将桂林市漓江路19号都市综合体（财富名城二期）的2栋2层15、16、17号房屋清空并返还给原告；3、判令被告向原告支付其欠付的2017年11月3日起至实际搬离之日止的房屋租金和管理服务费（或房屋占用使用费和管理服务费），暂计算 -2- 至2020年10月21日共计346972.19元；4、判令被告向原告支付违约赔偿金人民币93523.5元；5、判令被告承担原告为本案支付的律师费7000元；6、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年11月3日，原告（甲方）与被告（乙方）就被告承租原告位于桂林市七星区综合体（财富名城二期）的2栋2层15、16、17号房屋用于经营商业事宜以及原告为租赁标的提供商业管理服务事宜分别签订了《房屋租赁合同》和《商业形象管理服务合同》。《房屋租赁合同》约定:计租面积为148.45平方米;租赁期限为五年，计租日（即为租期的起算日）为2017年11月3日，月租金为42元／平方米；乙方须在甲方通知乙方接收该房屋后15天内支付首期租金（十三个月）人民币18704.7元，之后按季度支付，乙方须在每个季度到期日的5日前交付下一季度的租金;租赁期限内，从第三年开始，租金单价在上一年租金单价基础上逐年递增5％;签订本合同之时乙方应向甲方支付履约保证金人民币31174.5元。第11.2条约定:本合同无论因何种情形终止的，乙方须在终止之日起7日内搬出房屋内所有可移动物品，保持房屋内的干净整洁及适用，并以房屋当时固定装饰装修现状将房屋返还给甲方。第12.2条约定:拖欠租金、管理服务费或物业管理费等费用累计超过30日的，乙方应补交甲方给予的折扣优惠的租金，同时须向甲方支付等同于三倍履约保证金作为违约赔偿金，如违约金不足以弥补甲方损失，乙方还应赔偿甲方的全部损失。第12.4条约定:本合同项下因任一方违约而给相对方造成的全部实际损失，包括但不限于直接经济损失，因须向第三方赔付等原因而导致的间接经济损失，守约方为实现自身合法权益而产生的诉讼费、律师费、差旅费、邮寄费等合理费用。 《商业形象管理服务合同》约定:管理服务费用为人民币28元/平方米/月;管理服务期限内，自第三年开始，管理服务费单价在上年度管理服务费单价基础上逐年递增5％;首期管理服务费(十三个月)为人民币12469.8元，乙方须在甲方通知 -3- 交付该房屋后15天内支付，之后按季度支付，乙方应于每个季度到期日前5日交付下季度的管理服务费。 上述两份合同签订后，原告依约按时向被告交付了标的房屋，被告也依约接收了该房屋进行经营使用。但除2017年11月3日缴纳的履约保证金31174.5元和三个月的租金和管理服务费31174.5元外，被告至今未向原告支付任何费用。原告于2019年10月25日向被告发出《催收函》，要求其于2019年11月5日前结清拖欠的租金及相关费用，但被告至今未支付拖欠的费用。原、被告签订的《房屋租赁合同》和《商业形象管理服务合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告退延支付房屋租金和管理服务费等费用的行为已构成违约，严重侵害了原告的合法权益，原告有权依据合同约定和《合同法》的有关规定要求被告支付房屋租金、管理服务费和赔偿损失。 被告辩称：1、双方合同目的无法实现属原告违约所致；2、原告所提交的证据不能证明其是案涉商铺的权属所有人，原告主体不适格；3、案涉商业街至今未能开业，因此原告不得收取被告租金，应当退还租金和履约保证金；4、涉案商业街被查封、拍卖，导致合同目的不能实现；5、被告曾经于2018年5月到被告处要求退租，2020年8月16日到该商业街进行维权。请求法院依法判决。 结合全案证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实：2017年11月3日，张大江（作为承租方、乙方）、桂林盈通公司（作为出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定（节选）：“乙方承租的房屋位于桂林市漓江路19号都市综合体（财富名城二期）2栋2层15、16、17号房屋，计租面积为148.45平方米。该房屋按计租面积计算租金，月租金标准人民币42元／平方米（不含开具发票的税费），合计每月人民币6234.9元。乙方承租房屋按先付费后使用的原则执行；首期租金（十三个月）即人民币18704.7元，乙方须在甲方通知乙方 -4- 接受该房屋后15天内支付，之后按季度支付；乙方须在每个季度到期日的5日前交付下一季度的租金。履约保证金31174.5元，履约保证金在正常履约的前提下，在合同终止或解除时双方结算后，甲方无息返还给乙方，如乙方出现违约行为依约须支付相应违约金或违约赔偿，甲方有权自乙方已付履约保证金中直接扣减相应金额。乙方必须在上期租金、管理服务费及物业管理费到期日的五日前向甲方或甲方指定的机构支付下期租金、管理服务费及物业管理费，乙方迟延支付租金、管理服务费或物业管理费的，延迟每一日，应向甲方支付未付租金、管理服务费或物业管理费总额1%的违约金；延迟支付超过15日的，甲方有权停止供应水电；延迟支付累计超过30日的，甲方有权解除本合同，则乙方须按履约保证金的三倍向甲方支付解除合同违约金，且乙方已经缴纳的租金、履约保证金、管理服务费、装修保证金等均不予退还；如经乙方申请，甲方同意不解除合同的，则每次乙方须向甲方支付等同于履约保证金金额的违约金。该房屋的租金按计租面积计付，乙方计租起始日起开始承担该房屋的租金。从第三年开始，租金单价在上一年租金单价基础上逐年递增5%。租期五年。计租日2017年11月3日。租赁期限内，任一方不得擅自解除本合同。合同期届满后，双方经协商未达成续租协议的，合同自动终止。本合同无论因何种情形终止的，一方须在终止之日起7日内搬出房屋内所有可移动物品，保持房屋内的干净整洁及适用，并以房屋当时固定装饰装修现状将房屋返还甲方。如乙方未在约定时间内搬出房屋内物品的，逾期则视为乙方放弃其所有权，甲方有权将其做无主物品处理并自行接收房屋。如甲方未自行接收的，则乙方每推迟一日按最后一月日租金标准的三倍支付给甲方违约金。租赁场地因甲方原因有重大产权纠纷或债务纠纷，导致本合同无法履行时，乙方有权解除本合同，甲方应退还乙方已支付但尚未到期的租金、管理服务费和履约保证金，并向乙方支付等同于三倍履约保证金作为违约赔偿金。乙方拖欠租金、管理服务费或物业管理费等费用累计超过3 -5- 0日的，甲方有权解除本合同，乙方已经缴纳的租金、履约保证金、装修保证金等均不予退还；此外，乙方应补交甲方给予的折扣优惠的租金，同时须向甲方支付等同于三倍履约保证金作为违约赔偿金。本合同项下因任一方违约而给相对方造成的全部实际损失，包括但不限于直接经济损失，因须向第三方赔付等原因而导致的间接经济损失，守约方为实现自身合法权益而产生的诉讼费、律师费、差旅费、邮寄费等合理费用。” 同日，张大江（作为经营户、乙方）、桂林盈通公司（作为管理方、甲方）签订《商业形象管理服务合同》，约定（节选）：“为提升桂林市七星区都市休闲旅游购物中心综合体（财富名城二期）商业街的整体商业形象及市场竞争力，甲方对商业街进行整体形象管理。本合同项下管理服务范围仅限于商业街形象管理，即通过甲方对商业街进行统一的形象策划和管理，以确保商业街的良好整体形象和信誉。管理服务费为每月28元/平方米；自第三年开始，管理服务费单价在上一年度管理服务费单价基础上逐年递增5%；首期管理服务费（十三个月）12469.8元，乙方须在甲方通知交付该房屋后15天内交付，之后按季度支付。” 上述合同签订后，桂林盈通公司依约将门面交给张大江，张大江依约向桂林盈通公司支付履约保证金和三个月的租金31174.5元及管理服务费31174.5元。2019年10月25日，原告向被告发出《催收函》，要求其于2019年11月5日前结清拖欠的租金及相关费用，但被告至今未支付。涉案商铺目前由被告控制，庭审时被告表示同意与原告解除合同，退还涉案商铺。 又查明，为提起本案诉讼，桂林盈通公司委托广西瑞佰伦律师事务所从事诉讼代理业务，委托代理合同约定律师代理费为7000元。再查明，涉案房屋为案外人桂林财富商业城有限责任公司委托原告桂林盈通公司管理经营的。综上，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。 -6- 本院认为，本案的争议焦点为张大江、桂林盈通公司在履行《房屋租赁合同》和《商业形象管理合同》过程中是否存在违约行为。张大江与桂林盈通公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。桂林盈通公司以桂林步步高国际广场进行招商的行为，足以让张大江认为步步高集团入驻其所承租的商厦，对张大江签订《房屋租赁合同》具有重大的影响，故桂林盈通公司的上述行为应视为对张大江的承诺。步步高集团最终并未入驻张大江所承租的商厦，应视为桂林盈通公司违约。张大江作为完全民事行为能力人其理应具备一定的判断能力，承租房屋之后如发现步步高集团并未进驻商厦应及时解除合同，防止损失进一步扩大，但是其未向桂林盈通公司提起解除合同，则表明愿意在现状条件下继续履行合同，故其未向桂林盈通公司支付租金的行为构成违约。综合本案的具体情况，以合同约定的优惠期作为判断步步高集团能否进驻的截止时间为宜，对优惠期之后的租期，因张大江未及时提起解除合同，导致损失扩大，对扩大的损失，综合双方的违约程度，本院酌情确定原告承担40%的责任，被告承担60%的责任。 桂林盈通公司要求与被告张大江解除签订的《房屋租赁合同》和《商业形象管理合同》，被告张大江在庭审中亦同意解除合同，双方签订的合同自开庭之日即2021年3月16日解除，故本院对原告的上述诉讼请求，予以支持。关于租金问题，合同签订后，桂林盈通公司依约将房屋交付给张大江使用，虽然桂林盈通公司在履行合同过程中存在一定违约行为，但张大江未要求解除合同，且一直在使用门面，理应按合同约定支付优惠期的租金及管理费。另由于被告张大江未及时要求解除合同，故被告应承担至本案庭审之日的法律责任。其应按上述分析的责任比例承担2018年12月3日至2021年3月16日所产生的租金。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，自2018年12月3日至2019年11月2日共计11个月的租金，租金 -7- 标准为42元/㎡,租金为69573.9元（42元/㎡×148.45㎡×11个月）；2019年11月3日至2020年11月2日共计12个月的租金，租金标准为44.1元/㎡,租金为78559.68元（44.1元/㎡×148.45㎡×12个月）；2020年11月3日至2021年3月16日共计4个月14天的租金，租金标准为46.3元/㎡，租金为30700.42元（46.3元/㎡×148.45㎡×4个月+46.3元/㎡×148.45㎡÷30天×14天）；上述租金共计178834元；另，被告所支付的履约保证金31174.5元应在租金中予以冲抵；张大江尚需向桂林盈通公司支付租金76125.9元（178834元×60%-31174.5元）。桂林盈通公司未提供证据证明其提供了商业形象管理服务，故本院对桂林盈通公司要求被告支付商业形象管理服务费的诉讼请求，不予支持。因原、被告双方在履行合同中均存在违约行为，故本院对原告要求被告支付违约赔偿金及律师费的诉讼请求，不予支持。另，被告辩称原告诉讼主体资格不符与本案查明事实不符，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百二十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告桂林盈通商业投资有限公司与被告张大江于2017年11月3日签订的《房屋租赁合同》和《商业形象管理合同》； 二、被告张大江将位于桂林市漓江路19号都市综合体（财富名城二期）2栋2层15、16、17号房屋清空并返还原告桂林盈通商业投资有限公司； 三、被告张大江支付原告桂林盈通商业投资有限公司2018年12月3日至2021年3月16日的房屋租金76125.9元； -8- 四、驳回原告的其他诉讼请求。 本诉案件应收案件受理费8012元，因适用简易程序减半收取本诉案件受理费4006元（原告已预付本院），由原告负担1603元，被告张大江负担2403元。 上述应负义务，义务人于本判决书生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件本诉受理费8012元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  黄智云 二〇二一年三月二十五日 书记员  陈小仟 -9-