湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0105民初429号原告黄果，男，1969年4月15日出生，汉族，住长沙市。委托代理人胡骅，湖南金州律师事务所律师。被告罗柏林，男，1973年1月4日出生，汉族，住长沙市开福区。被告金红丽，女，1972年5月4日出生，住长沙市开福区。原告黄果诉被告罗柏林、金红丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄果及委托代理人胡骅，被告罗柏林、金红丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄果向本院提出提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原被告之间的《商铺租赁合同》及《商铺租赁补充协议》，并责令被告立即腾退租赁的房屋；2、请求法院判令由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年6月21日，原告与被告罗柏林（与金红丽系夫妻关系）签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告的房屋用于开办餐馆，租期为2016年7月1日起至2021年12月31日止。合同对租金及交纳方式作了明确约定。但在租赁期间内，被告方多次违约，未按时交纳租金，原告亦多次发出催款通知。被告多次签署承诺书，但是都没有做到。原告无奈只得于2020年12月10日向被告正式发出解除合同通知书，将租赁合同解除。被告应于2020年12月31日前退场。为了维护原告的合法利益，特诉至本院，请求依法支持所请。被告罗柏林辩称，原告是被告承租十年的房东。2012年1月，被告以66万元人民币接下了原告的商铺经营餐厅，其中36万元属商铺转让费，30万元是装修费。正常营业两年后，2014年9月，政府开始修建三号线地铁，原告商铺门前因配合地铁施工被围得水泄不通，完全无法正常经营。被告在无法支撑的情况下转让餐厅，在找到有实力接手商铺的公司，因原告漫天要价，提出高于市场价三倍的房租，使得准备接手公司放弃。在修地铁这种不可抗力的情况下，因被告转让不成，为了自救，2016年被告再次投入110万重新装修商铺，故与原告重新签订了租赁合同，合同签订时，原告承诺地铁开通后会涨房租但会符合市场价，且会优先承租给被告方。后在三号线地铁修建的七年中，原告在本高于相应地段市场租赁价基础上，仍涨租。被告在七年承担巨额亏损过程的情况下，为保住餐厅仍尽全力四处借钱交租。在七年不可抗力的灾难中，被告除拖欠原告部分上涨的租金外，一直正常的交租。2020年6月28日，三号线地铁开通后，又赶上新冠疫情的不可抗力，此时被告已身负400万元的巨额债务，根本无力支撑，故2020年确实出现了拖延交租的情况，但原告150平的商铺，月租金高达45,000元，这是远高于市场价的，为了守信，被告在不能正常经营的情况下仍借钱交给原告。为还清拖欠的巨额债务，被告再次引进了投资人，双方在所有条件都谈好的情况下，原告就150平的商铺开出每年68万元的租金。被告多次恳请原告降租，但原告仍铁心要将被告赶出场，并连转让商铺的机会都不给予。原告要求解除租赁合同的起诉案件尚未开庭，意味原被告签订租赁合同的解除并未得到法律允许，但原告却单方决定将于2021年2月1日零时起，用断水断电的方式逼迫被告离场，为此被告表示严重抗议。按照原告的理论，被告承诺按时交租但有拖欠，所以其有权解除租赁合同；那原告承诺租金不高于市场价的承诺也未兑现过。被告在十年的承租期间，有八年处在不可抗力事件之中，被告为履行租赁合同的义务，将自己唯一自住用房贷款用于筹钱交租，且为了餐厅的经营四处借款，早已资不抵债。恳请法院对租赁合同中被告为原告付出的几百万租金，予以人道主义的同情。故被告向法院提出如下请求：1、如果原告必须提前终止租赁合同，请退还被告的十万元押金；2、对于原告使用断水断电的方式导致被告的原料损失、人工损失给予合理赔偿；3、被告十年租赁期间有八年处于不可抗力灾难中，租赁合同尚未到期，原告以高价方式阻止被告合理转让，恳请法院要求被告基于人道主义补偿部分转让款给被告；4、依据被告与原告签订的《商铺租赁合同》第三页第十一条的免责条件，（2020）湘民初6359号《民事调解书》中涉及的地铁修建阶段还要上涨的租金，原告确实没有理由再向被告收取。因为在这种不可抗力的情况下，被告仍以远高出市场价的租金交给原告。原告购买商铺和被告经营餐厅，都是同样的投资行为，都要依靠这间商铺，原告有何理由在被告经营商铺时遭受不可抗力的情况下需被告独自承担全部风险。被告金红丽的答辩意见与罗柏林一致。经审理查明，被告罗柏林、金红丽系夫妻。位于长沙市开福区××路××栋××号商铺属原告黄果所有且出租给被告罗柏林经营饭店。2016年6月21日，原告黄果（出租方、甲方）与被告罗柏林（承租方、乙方）续签了一份《商铺租赁合同》（16899号），约定：甲方将上述商铺出租给乙方用于开办餐馆，该商铺上下两层面积约306平方米；租赁期限为5年半，自2016年7月1日起至2021年12月31日止；双方协商议定房屋租赁面积按壹层计算，租赁费中（本合同中所含租金和服务管理费）租金占50%，管理服务费占50%。计算标准为2016年7月1日起至2016年12月31日止，按每平方米人民币150元／月计算，约合每月人民币11500元，管理服务费11500元，两项合计23000元；2017年1月1日起至2017年12月31日止，按每平方米人民币160元／月计算，约合每月租金人民币12240元，管理服务费12240元，两项合计共24480元；2018年1月1日至2018年12月31日按每平方米人民币220元／月计算，约合每月租金人民币16830元，管理服务费16830元，两项合计共33660元；2019年1月1日至2019年12月31日按每平方米人民币270元／月计算，约合每月租金人民币20655元，管理服务费20655元，两项合计共41310元；2020年1月1日至2020年12月31日每平方米人民币280元／月计算，约合每月人民币21420元，管理服务费21420元，两项合计共42840元；2021年1月1日至2021年12月31日每平方米人民币300元／月计算，约合每月人民币22950元，管理服务费22950元，两项合计共45900元。租赁费用按季度支付一次缴交，交付时间为每季度租期到期月末25号提前缴交；为确保本合同的正常履行和房屋的合理使用，本租赁合同签订时，乙方应向甲方交付房屋合同保证金12万元整（其中20000元房屋合同保证金乙方承诺在2018年1月1日前缴交，逾期未向甲方缴交视为为违约处理）。合同第四条约定：乙方拖欠租金累计达15天（以甲方出具租金收据为准），甲方（出租方）可以终止合同，收回商铺，并有权扣除乙方向甲方所交全部房屋合同保证金；合同期满后，如甲方仍继续出租房屋，与其他租赁户在同等条件下，乙方享有优先权。如乙方在租赁期间有拖欠租金行为（以甲方出具租金收据为准则），则乙方丧失续签优先权。合同第五条第三款约定:乙方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，如有拖欠，甲方将有权要求乙方按当季全部应交租金的5%计算逐日累计交付违约金，并从乙方所交房屋合同保证金中扣除。累计15天以上，按第四条处理。合同第八条第三款约定：甲方租金为税后金额，不含其他各项税费。乙方租赁使用该房屋所产生的其他各项税费均由乙方缴纳。合同第十一条约定：若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致毁损或造成承租人损失的，双方互不承担责任。租赁期间，若乙方因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋的，乙方需立即书面通知甲方。上述合同签订后，被告罗柏林向原告支付了商铺租赁合同保证金100000元，并继续使用商铺经营饭店。2019年10月27日，因被告罗柏林拖欠租金，原告黄果（出租方、甲方）与被告罗柏林（承租方、乙方）签订《商铺租赁补充合同》，约定：1、乙方2019年11月30日前交清应交2019年10月1日到2019年12月31日部分租金人民币93930元；2、乙方所欠交的2018年1月1日至2018年12月31日租金计110,160元，乙方自2019年10月1日起以现金方式向甲方借款交纳，并按年息12%计息，另行向甲方书写借款借据，乙方承诺于2020年3月31日归还该借款；3、乙方所欠交的2019年1月1日至2019年12月31日租金，计120000元（该金额为乙方请求2019年度内每月欠、缓交1万元）乙方自2019年10月1日起以现金借款的方式向甲方借款交纳并按年息12%计息，另行向甲方书写借款借据。乙方承诺于2020年10月31日归还该笔借款；4、乙方欠交的合同约定应补交房屋合同保证金2万元，乙方承诺于2020年10月31日前交清该笔欠款；5、以上所有约定的应交租金以及应还借款乙方均承诺按时向甲方缴交并按时归还全部借款，如有违约行为，甲方将追究乙方在双方所签订16899号合同以及补充合同中出现所有违约行为并扣除合同内约定的违约金，终止租赁合同，收回乙方所租赁的商铺。2020年7月2日，被告罗柏林、金红丽向原告黄果出具了一份《承诺书》，承诺：1、2020年上半年尚欠的租金141,360元，承诺在2020年7月31日前支付完毕；2、2020年第三季度（7月、8月、9月）的租金（具体金额以双方租赁合同为准），被告承诺在2020年8月31日必须竭尽全力一次性支付完毕。因被告未履行《商铺租赁补充合同》第2、3项约定履行，原告黄果以罗柏林、金红丽为被告向本院分别提起了民间借贷和房屋租赁合同之诉，经本院主持调解，双方均达成了调解协议。其中（2020）湘0105民初6321号民事调解书中双方达成的调解协议如下：1、原被告在原租赁合同中约定应当由承租人罗柏林应向承租人支付12万元保证金至今有2万元未付，两被告同意于2020年12月31日之前向原告支付此2万元保证金；2、如被告未按上述第一项履行，原告还有权要求两被告支付从2020年9月2日至实际支付之日止的利息。（2020）湘0105民初6359号民事调解书中双方达成的调解协议如下：原告黄果与被告罗柏林、金红丽一致同意并确认，截至2020年9月2日，被告罗柏林、金红丽尚欠原告黄果借款本金230,160元；被告罗柏林、金红丽承诺在2021年3月1日前支付原告借款本金110,160元及利息（该利息以未还本金为基数，按月利率1%的标准自2019年10月1日起计算至实际清偿之日止）；在2021年9月1日前支付原告借款本金120,000元及利息（该利息以未还本金为基数，按月利率1%的标准自2019年12月31日起计算至实际清偿之日止）；如被告未按上述期限足额履行给付义务，则原告有权申请强制执行。2020年9月2日，原告黄果(出租方、甲方)和被告罗柏林、金红丽（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同补充协议》，约定：截至2020年8月26日，罗柏林已付清欠交租金（不包括由租金转换的借款），且当日将租金支付至2020年9月份，现乙方请求继续履行租赁商铺，双方达成如下补充协议：1、乙方承诺在2020年10月31日前付完10月、11月、12月合计3个月的租金128,520元；2、乙方欠付甲方的2万元合同保证金、乙方承诺于2020年12月31日前交清；3、以《商铺租赁补充合同》为依据，乙方此前向甲方借现金用于交纳商铺欠交租金，两笔借款本金分别为2018年1月1日至2018年12月31日欠交租金110,160元、2019年1月1日至2019年12月31日欠交租金120,000元，合计本金230,160元。《商铺租赁补充合同》中约定两笔借款自2019年10月1日、2019年12月31日起计息，年利率均未12%。乙方承诺如下：于2020年3月1日前付清第一笔借款110,160元，以及自2019年10月1日起至实际支付之日止的利息（月利率1%），于2021年9月1日前付清第二笔借款120,000元，以及自2019年12月31日起至实际支付之日止的利息（月利率1%）。《商铺租赁合同补充协议》还约定，若乙方未按上述任一约定支付，甲方有权随时解除合同，并有权采取停水停电或强行腾退等合法方式，由此所造成的损失与由乙方自行承担，与甲方无关。因被告只向原告支付了2020年10-12月租金50,000元，未按《商铺租赁合同补充协议》约定履行，2020年12月10日，原告黄果向被告罗柏林、金红丽发出《解除合同通知书》，告知被告解除双方所有的租赁合同和补充协议，并告知被告在2020年12月31日之前搬离所有物资，交付完整的商铺，并将所欠租金、借款全部补齐。被告罗柏林、金红丽于2020年12月11日收到《解除合同通知书》后，于2020年1月31日停止经营商铺并搬离商铺。上述事实，《商铺租赁合同》、《商铺租赁补充合同》、《承诺书》、《商铺租赁合同补充协议》、《解除合同通知书》、涉案商铺照片、（2020）湘0105民初6321号民事调解书、(2020)湘0105民初6359号民事调解书、商铺租赁保证金收据等证据及当事人陈述、庭审笔录在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》及补充合同、补充协议系双方真实意思表示，内容合法有效。被告拖欠原告租金且未按《商铺租赁合同补充协议》的约定履行，根据《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》的约定，如被告拖欠租金累计达15天或未按《商铺租赁合同补充协议》任一约定履行，原告有权终止合同收回商铺，故原告请请解除合同及补充协议，符合前述约定，本院予以支持，且合同及补充协议应确认自被告罗柏林、金红丽于2020年12月11日收到《解除合同通知书》之日解除。被告罗柏林、金红丽在本案起诉后，已于2020年1月31日搬离商铺，原告诉请腾退商铺的请求已经实现，本院对此不予处理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、确认原告黄果与被告罗柏林签订的《商铺租赁合同》及原告黄果与被告罗柏林、金红丽签订的《商铺租赁合同补充协议》于2020年12月11日解除；二、驳回原告黄果的其他诉讼请求。本案受理费40元（已减半收取），由被告罗柏林、金红丽承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  陈辉伟二〇二一年三月十日代理书记员  刘倩妮