海南省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）琼民申75号 再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：三亚中胜实业有限公司,住所地海南省三亚市胜利路258号附楼。 法定代表人：熊冬芽，该公司董事长。 委托诉讼代理人：欧阳婵，该公司员工。 被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：海南金银岛物业服务有限公司,住所地海南省海口市蓝天路16号金银岛大酒店六楼。 法定代表人：罗荣，该公司董事长。 再审申请人三亚中胜实业有限公司（以下简称中胜公司）因与被申请人海南金银岛物业服务有限公司（以下简称金银岛物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省第一中级人民法院（2020）琼96民终1097号民事判决（以下简称原判），向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 中胜公司申请再审称，一、原判适用法律错误。原判认定金银岛物业公司从2016年5月起违约，其违约行为导致合同目的无法实现，并支持违约方解除合同的诉讼请求，无视对中胜公司造成的巨大损失，既不合理也不合法。（一）中胜公司为了使用涉案房屋，从合同签订起积极缴纳多年租金及物业费，在金银岛物业公司不按照合同约定履行致使涉案商铺无法使用的情况下，为了挽回损失，在金银岛物业公司第一次起诉要求解除合同的情况下，中胜公司为取得涉案商铺使用权，仍然要求继续履行合同，该要求也得到了法院的支持。但第一次诉讼期间，金银岛物业公司将涉案商铺再次出租，致使中胜公司租赁目的彻底无法实现，多年支付租金彻底浪费，金银岛物业公司的行为被法院认定为根本性违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当违约情况发生时，继续履行是违约方承担责任的首选方式，当违约方根本性违约且继续履行不能实现合同目的时，才会判决解除合同并同时要求违约方赔偿损失。（二）依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，金银岛物业公司根本性违约且事实上不能履行合同，人民法院应从平衡双方当事人利益受损状况考虑，遵循公平和诚实信用原则，在判决解除合同的同时判决违约方赔偿损失，才有利于公平合理解决纠纷。中胜公司为使用铺面，在从未使用铺面且铺面根本不能使用的情况下已经支付租金1496056.75元，在物业根本未管理且水电未接通的情况下被迫缴纳127762.65元物业费也是为了能够经营、收回前期投资而实实在在支出的成本。当年双方约定的租金较低，如果能够再继续使用几年或许能够收回前期投资。中胜公司上述前期投资在法院判决解除合同后变成了实实在在的损失。虽然原判认定金银岛物业公司已经交付铺面，但属于形式意义上的交付，因金银岛物业公司违约造成合同解除，中胜公司已经丧失通过经营商铺收回成本和盈利的可能，鉴于盈利难以计算，中胜公司仅主张了实际支出的租金和物业费，原判未根据《中华人民共和国合同法》第十七条规定支持中胜公司的反诉主张，于法无据。中胜公司对原判认定按照合同视为涉案商铺已交付的事实没有异议，但原判忽略认定中胜公司未使用涉案商铺的事实，原判认为只要交付就应当支付租金的认定，与《中华人民共和国合同法》第九十七条及第一百零七条的立法本意相悖。二、原判认定金银岛物业公司曾于2014年11月25日、2015年10月14日向中胜公司催收物业费的基本事实缺乏证据证明，2014年4月5日至2016年1月7日期间的物业费已经过诉讼时效，不应支持。2014年11月25日、2015年10月14日的催款通知是金银岛物业公司单方制作，无中胜公司签收确认，不具备真实性、合法性、关联性，不能采信。中胜公司最后一次交纳物业费是2015年2月4日，交纳的是2013年9月5日至2014年4月4日的物业费，2014年4月5日至2016年1月7日期间的物业费金银岛物业公司从未进行过催缴，物业费是金银岛物业公司2018年8月公证送达解除合同函时提出的主张。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，该部分债权已过诉讼时效，不应得到支持。综上，请求裁定再审本案。 金银岛物业公司提交意见称，原判认定事实清楚，适用法律正确，判决公平合理，生效判决已经履行完毕。一、中胜公司未指明原判具体违反的法律条款。原判结合案涉合同履行情况，从公平合理的角度，适用《中华人民共和国合同法》第九十四条规定解除合同，并无不妥。中胜公司承租涉案铺面后，便进场招商，因正常商业风险及其自身招商力度不够，涉案铺面一直未予有效经营。金银岛物业公司于2016年1月5日向中胜公司发出《关于限期装修营业的函》，督促其尽快在2016年4月5日前启动装修并投入运营，但中胜公司未装修运营，中胜公司未能实现租赁合同目的是其自身怠于行使涉案商铺经营权、管理权所致，金银岛物业公司已将涉案商铺交付中胜公司使用，收取租金系其正当权利，中胜公司主张返还租金和物业费无理。关于中胜公司称涉案商铺未交付的问题。涉案商铺系敞开式商铺，双方签订《租赁合同》后，中胜公司即进场招商。2016年双方发生诉讼后，已经生效的（2017）琼96民终503号民事判决查明“中胜公司于2012年6月18日与金银岛物业公司签订《租赁合同》后，金银岛物业公司已将涉案商铺按现状交付给中胜公司，2013年1月29日，金银岛物业公司对中胜公司提出的问题做了回复，并要求中胜公司按拟定计划书做好招商和装修公司，尽早开业。2013年2月，中胜公司的招商工作小组已进入现场办公”，并认定“金银岛物业公司向中胜公司交付的房屋是符合双方合同约定的相关条件和用途的，中胜公司在庭审中所称金银岛物业公司尚未交付房屋之主张，有悖证据，与事实常理不符。”依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定（2019）修正》第十条第六项，中胜公司应承担举证不能的后果。二、原判判令中胜公司向金银岛物业公司支付物业费180370.8元于法有据。中胜公司欠缴2014年5月至2016年4月的物业费，金银岛物业公司分别于2014年11月25日、2015年10月14日、2018年8月6日向中胜公司发出催款通知书，催告其缴纳所欠物业费，金银岛物业公司于2019年1月7日提起诉讼，并未超过诉讼时效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，中胜公司应支付拖欠的物业费。三、原判已履行完毕，金银岛物业公司已将应付款项支付给中胜公司，再审将极大浪费审判资源。综上，请求裁定驳回中胜公司的再审申请。 本院经审查认为，一、关于原判未支持中胜公司要求金银岛物业公司赔偿其损失的反诉请求适用法律是否错误的问题。首先，金银岛物业公司在与中胜公司签订《租赁合同》后，已将涉案商铺交付中胜公司，中胜公司作为承租人，理应按照合同的约定支付租金和物业费，中胜公司亦在合同约定的免租期届满后，向金银岛物业公司支付了2013年7月至2016年4月的房屋租金1496055.75元和物业费127762.65元，双方已实际履行了《租赁合同》的内容，原判认定中胜公司应支付上述期间的租金及物业费并无不当。其次，根据原判查明的事实，涉案铺面在2016年5月间就已经存在被装修使用、金银岛物业公司已对涉案铺面进行招商等情况，故中胜公司签订《租赁合同》的目的已因金银岛物业公司的违约行为无法实现，且从中胜公司本诉答辩、反诉请求以及上诉事由来看，中胜公司实际上是要求解除合同并赔偿损失，故原判结合案涉合同履行情况，为避免双方发生更大损失，判决解除双方签订的《租赁合同》并无不当。再次，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权赔偿损失。”本案中，中胜公司作为守约方，有权就合同解除后其所遭受的损失主张赔偿，但金银岛物业公司的违约行为发生在2016年4月，在此之前，中胜公司已经实际接收涉案商铺，理应向金银岛物业公司支付租金和物业费，且中胜公司虽然辩称涉案商铺一直不符合使用条件，但并未提供充分的证据证明，故中胜公司以其未实际使用涉案商铺为由，主张租赁期间已经发生的租金和物业费应当直接转化为其因金银岛物业公司违约后给其造成的直接损失，欠缺事实和法律依据，原判未予支持，适用法律并无不当。二、关于原判判决中胜公司向金银岛物业公司支付2014年4月5日至2016年5月期间所欠物业费180370.8元认定事实及适用法律是否错误的问题。经核实，本案一审中，中胜公司对于上述期间段的物业费提出诉讼时效抗辩，并主张未收到金银岛物业公司向其发出的催款通知书，但在一审判决认定“期间，原告（即金银岛物业公司）曾于2014年11月25日、2015年10月14日、2018年8月6日向被告（即中胜公司）发出催款通知书，催促被告缴纳所欠原告上述房屋租金及物业费”为事实后，中胜公司上诉时并未就该事实认定提出异议，本案二审询问时，在法院就一审认定事实进行核实时，中胜公司亦未就上述事实提出异议，故应视为中胜公司二审已对上述事实予以认可，中胜公司现主张未收到两份催款通知，与其在二审诉讼期间行使处分权的行为相悖，本院依法不予审查，其以未收到两份催款通知为由主张原判认定其应向金银岛物业公司支付所欠物业费的再审申请理由，欠缺事实依据和法律依据，本院不予支持。 综上，中胜公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回三亚中胜实业有限公司的再审申请。 审 判 长  夏 艳 审 判 员  吴浩云 审 判 员  赖凯萍 二〇二一年三月十一日 法官助理  赵晓青 书 记 员  文晨旭 附相关法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； （六）原判决、裁定适用法律确有错误的； （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； （十）未经传票传唤，缺席判决的； （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。