文书内容湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘13民终36号上诉人（原审原告、反诉被告）：涟源市杨市镇好又多购物广场，住所地：涟源市。经营者：谭科，男，1988年4月17日出生，汉族，住涟源市。委托诉讼代理人：李志国，湖南常邦律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：丁建萍，女，1975年11月3日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：戴晓晨，湖南人和律师事务所律师。上诉人涟源市杨市镇好又多购物广场因与上诉人丁建萍租赁合同纠纷一案，不服湖南省涟源市人民法院于2020年9月4日作出的（2020）湘1382民初308号民事判决，向本院提起上诉。本院于年月日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人涟源市杨市镇好又多购物广场上诉请求：依法撤销原审判决第三项、第四项，改判支持上诉人原审第3项诉讼请求，判令被上诉人支付违约金，驳回丁建萍要求上诉人支付违约金的反诉请求。事实及理由：一、丁建萍应向上诉人支付违约金。原审判决已认定丁建萍未按时支付租金的事实，根据双方签订的《场地租赁协议》第二条第5款第（1）项的约定：甲方有权按日息1%收取违约金，逾期15天未交租或各项费用，甲方有权收回经营场地，终止合同，并视乙方违约。丁建萍未按期支付租金，根据协议的约定，应向上诉人支付逾期违约金。考虑到双方约定的违约金过高，上诉人提起诉讼时已主动降低，该项诉讼请求有事实和法律依据，应予支持。二、上诉人不应向丁建萍支付违约金。如前所述，在丁建萍未按期支付租金的情况下，上诉人有权解除合同。同时，作为承租方，拒不支付租金已经构成根本性违约，根据《合同法》第九十二条的规定，上诉人也有权解除合同。而原审判决却依双方签订的《场地租赁协议》第二条第5款第（3）项“合同期内任何一方中途解除或终止合同的，赔偿对方人民币伍万元整”的约定，判决由上诉人向丁建萍支付违约金，原审理解为“只要一方解除协议即应支付违约金”，明显是对协议的误读，也不符合《合同法》的规定。毫无疑问，双方约定的原意是一方在没有合法理由的情况下任意解除协议应支付违约金。上诉人解除协议是在丁建萍未按期支付租金的情况下，依协议解除的，也符合法律规定，并且也得到了原审判决的支持。丁建萍要求上诉人支付违约金的反诉请求不成立，原审该项判决错误，应予撤销。对涟源市杨市镇好又多购物广场的上诉，丁建萍辩称：一审判决涟源市杨市镇好又多购物广场支付违约金，判决正确。根据合同约定，如果一方提前终止合同，应赔偿5万元。丁建萍不应支付违约金。因此，一审判决认定事实正确。上诉人丁建萍上诉请求：1.撤销湖南省涟源市人民法院（2020）湘1382民初308号民事判决书第一、第二、第五项；2.判决涟源市杨市镇好又多购物广场向上诉人支付解除《场地租赁合同》的违约金50000元；3.判决上诉人无须另行向涟源市杨市镇好又多购物广场支付2018年至2020年1月3日期间的场地租金70000元，上诉人也无须向涟源市杨市镇好又多购物广场支付2020年4月3日起的场地占用费；4.判决涟源市杨市镇好又多购物广场向上诉人支付装修及设备折旧费192000元；5.判决涟源市杨市镇好又多购物广场向上诉人支付其开设用电账户及安装区域空调的费用16100元；6.本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实及理由：一、因涟源市杨市镇好又多购物广场提供的租赁场地用电及环境不能满足上诉人的经营需求，另加上涟源市杨市镇好又多购物广场门前道路因封闭施工，对上诉人的正常经营活动造成重大影响，上诉人与涟源市杨市镇好又多购物广场经过协商达成一致，将原约定的年租金由90000元下调至50000元，上诉人按下调后的年租金支付了2018年至2019年的场地租金，涟源市杨市镇好又多购物广场收到该笔租金后直到收取2019年至2020年的场地租金时都未向上诉人提出任何异议。在本案一审程序中，上诉人依法向一审法院提交了双方之间就调整租金进行协商的相关聊天及录音资料，且上诉人在双方协商达成一致后即支付了相关租金，上诉人提交的证据材料已经形成了一条完整的证据链，能够证明双方已经就调整租金达成了一致。一审法院不顾事实及证据，认定上诉人提供的证据不足，并据此认为上诉人未按合同约定支付租金错误，上诉人无须另行支付场地租金及占用费。二、涟源市杨市镇好又多购物广场无正当理由单方面要求解除租赁合同，其行为依合同约定已构成违约，应当按合同约定向上诉人支付违约金。三、涟源市杨市镇好又多购物广场在与上诉人签订《场地租赁合同》时，已经知晓上诉人的合同目的是进行儿童游乐场所经营，其提供的租赁场地及相关设施（用电、空调等）须符合上诉人的经营要求。涟源市杨市镇好又多购物广场提供的租赁场地用电及空调均不符合上诉人的经营要求，上诉人为其自身的正常经营另行安装电缆及空调的行为符合合同目的，也未损害被上诉人合法权益，该项费用应当由涟源市杨市镇好又多购物广场承担。四、上诉人租赁场地是为了进行经营，且上诉人投入装修及设备等各项费用共计480000元，现涟源市杨市镇好又多购物广场单方面解除租赁合同，其应当补偿上诉人该项费用的折旧损失。综上，请求二审法院支持上诉人的前列上诉请求，纠正一审法院的错误。对上诉人丁建萍的上诉，涟源市杨市镇好又多购物广场辩称：丁建萍的诉讼请求如果涉及到因修理损害的游乐设备等应以一审反诉请求为准，不能超过一审诉讼请求。丁建萍在一审要求赔偿损失和装修损失，因其在一审中请求不明确，二审明确后，能否纳入二审审理范围请法院决定。涟源市杨市镇好又多购物广场向一审法院起诉请求：1.解除原、被告之间签订的《场地租赁合同》，由被告搬离所租赁的场地；2.由被告向原告支付至2020年1月3日所欠的租金7万元，并按每日246.58元的租金标准从2020年1月4日起计算至实际搬离之日止的租金；3.由被告支付原告至2020年1月3日的违约金3万元，并自2020年1月4日起以所欠租金13万元为基数按每日1‰的标准支付违约金。丁建萍向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告支付违约金5万元，并赔偿反诉原告的各项损失和装修损失；2.赔偿反诉原告因修理损坏的游乐设备的费用3万元；3.赔偿反诉原告因单独开设用电账户及安装区域空调的费用共计16100元。一审法院认定事实：2017年9月3日，原告好又多超市（出租方、甲方）与被告丁建萍（承租方、乙方）签订《场地租赁合同》，约定乙方租赁甲方超市场地经营儿童游乐场（独家经营），租赁面积为280平方米，租赁期间为5年，自2017年9月3日至2022年9月3日，年租金为9万元，从第四年起，年租金在上年度的基础上按市场行情增长，依次类推至合同期满，租金为每年一次性交，乙方必须提前一个月缴纳给甲方。同时，第二条第5项约定：1）未按时缴纳租金或各项费用，超过10天以上的，甲方将按日息1%收取违约金，逾期15天未交租或各项费用，甲方有权收回经营场地，终止合同，并视乙方违约。……3）违约处理：合同期内任何一方中途解除或终止合同的，赔偿对方人民币伍万元整。当甲方中途终止合同，甲方按乙方原装修时的评估比例赔偿给乙方。在乙方出现中途终止合同等违约情况时，当其未缴纳合同履约保证金或履约保证金不足伍万元时，甲方有权处置、变卖乙方所有设施、商品。合同签订后，被告丁建萍向原告支付了2017年至2018年的租金9万元，2018年至2019年的租金5万元。一审法院认为：一、原告与被告间签订的《场地租赁合同》系双方真实意思的表示，依法具有法律效力，合同合法有效。合同签订后，原告已经向被告付了租赁场地，被告实际上已经使用租赁场地进行经营，现被告未按约定支付租金，根据合同约定，原告有权解除合同，故对原告要求解除双方签订的《场地租赁合同》及要求被告搬离租赁场所的诉讼请求，本院予以支持；二、关于原告要求被告支付租金的问题，因被告支付了2018年至2019年的租金5万元，尚欠4万元未支付，以及2019年9月3日至2020年1月3日的租金3万元尚未支付，虽然被告主张在政府封闭修路期间租金应减半，但是该行为是否影响被告的正常营业，被告未提供相关证据予以证实，因此，对被告的该主张，本院不予采纳，对原告要求被告支付至2020年1月3日的租金7万元的诉讼请求，本院予以支持，至于原告要求被告支付2020年1月4日起按日租金246.58元的诉讼请求，因新冠疫情的原因，导致被告中途不能正常营业，依照合同法公平原则，本院酌情减免三个月的租金，即自2020年4月4日起按日租金246.58元的标准计算至被告实际搬离之日止；三、关于原告要求被告支付违约金的问题，由于原告就同一违约事实已主张权利，再主张违约金于法相悖，本院不予支持；四、关于反诉原告要求反诉被告支付违约金5万元及各项损失和装修损失的诉讼请求，因双方在合同中约定，一方解除合同的，赔偿对方5万元，故对反诉原告的该诉讼请求，本院予以支持，对于反诉原告要求反诉被告支付各项损失和装修损失的诉讼请求，因反诉原告没有提出具体的金额，本院不予支持；五、关于反诉原告要求反诉被告赔偿修理损坏的游乐设备的费用3万元的诉讼请求，由于反诉原告并未提供证据证明游乐设备的损坏系反诉被告造成，因此，对反诉原告的该诉讼请求，本院不予支持；六、关于反诉原告要求反诉被告赔偿其开设用电账户及安装区域空调的费用共计16100元的诉讼请求，因为双方在合同中并未约定由反诉被告开设用电账户及安装区域空调，因此，对反诉原告的该诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，一审判决如下：一、解除原告涟源市杨市镇好又多购物广场与被告丁建萍于2017年9月3日签订的《场地租赁合同》，限被告丁建萍于本判决生效之日起十日内搬离租赁场所；二、限被告丁建萍于本判决生效之日起十日内向原告涟源市杨市镇好又多购物广场支付租金7万元（计算至2020年1月3日，之后的按每日246.58元自2020年4月4日起计算至被告丁建萍搬离租赁场所之日止）；三、限反诉被告涟源市杨市镇好又多购物广场于本判决生效之日起十日内向反诉原告丁建萍支付违约金5万元；四、驳回原告涟源市杨市镇好又多购物广场的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告丁建萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2375元，由原告涟源市杨市镇好又多购物广场负担1600元，由被告丁建萍负担775元，反诉案件受理费1188元，由反诉原告丁建萍负担663元，由反诉被告涟源市杨市镇好又多购物广场负担525元。二审审理过程中，上诉人涟源市杨市镇好又多购物广场未提交新证据。上诉人丁建萍向本院提交如下证据：孙梦国开具的收条。证明目的：丁建萍花费线路安装费6000元。上诉人涟源市杨市镇好又多购物广场经质证认为，对向孙梦国转账6000元没有异议，但是对于6000元的用途我方不认可。对于二审期间上诉人丁建萍向本院所提交的证据，本院根据查明的事实予以综合认定。二审审理查明，本院确认一审判决认定的案件事实。本院认为：丁建萍租赁涟源市杨市镇好又多购物广场的场地经营儿童游乐场，约定租期5年，年租金9万元，第四年起，年租金按市场行情增长。此后，涟源市杨市镇好又多购物广场交付了租赁场地，丁建平支付部分租金。涟源市杨市镇好又多购物广场以丁建萍欠付租金为由，要求解除合同，并由丁建萍支付租金及违约金。因疫情原因，原审法院减免丁建萍三个月租金，并判决其支付欠付租金、场地占用费，并无不当。丁建萍上诉称，其与涟源市杨市镇好又多购物广场已协议将租金9万元降至5万元，其仅提交了双方曾就租金标准进行协商的事实，但未提交证据证明涟源市杨市镇好又多购物广场同意下调租金的事实，故对丁建萍称其无须再支付租金及场地占用费的上诉理由，本院不予采纳。涟源市杨市镇好又多购物广场则称，双方所签的《场地租赁协议》第二条第5款明确约定，一方未按期支付租金，其有权按日息1%收取违约金，现其仅要求按每日千分之一支付违约金。因双方对逾期付款违约金已有约定，该项违约金与合同的解除权并不冲突，原审对此不予支持，处理不当。因双方约定的违约金过高，本院调整为按照年利率6%计付逾期付款违约金。本案中，因丁建萍欠付租金，根据合同约定，涟源市杨市镇好又多购物广场得解除合同。涟源市杨市镇好又多购物广场上诉称，丁建萍迟延支付租金，构成根本违约，涟源市杨市镇好又多购物广场解除合同符合法律规定，不应支付违约金。本院认为，涟源市杨市镇好又多购物广场在此情况下行使合同解除权，不但符合合同约定，且符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定。原审片面理解合同约定，判决涟源市杨市镇好又多购物广场因解除合同向丁建萍支付违约金5万元，适用法律错误，本院予以纠正。此外，丁建萍上诉要求涟源市杨市镇好又多购物广场向其支付装修、设备折旧费并支付其开设用电账户及安装区域空调的费用，因其在一审对其损失的项目、数额均未进行明确，故一审未予审查。为充分保障当事人审级利益，本院对其该部分请求不予审理，丁建萍对此可以另行起诉。综上所述，原审判决适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省涟源市人民法院作出的（2020）湘1382民初308号民事判决；二、解除上诉人涟源市杨市镇好又多购物广场与上诉人丁建萍于2017年9月3日签订的《场地租赁合同》，限丁建萍于本判决生效之日起十日内搬离租赁场所；三、限上诉人丁建萍于本判决生效之日起十日内向原告涟源市杨市镇好又多购物广场支付截至2020年1月3日的租金70000元，并按年利率6%支付欠付租金的违约金；按每日246.58元计付自2020年4月4日起至租赁场所腾清之日止的场地占用费；四、驳回上诉人涟源市杨市镇好又多购物广场的其他诉讼请求；五、驳回上诉人丁建萍的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2375元，由上诉人涟源市杨市镇好又多购物广场负担1600元，由上诉人丁建萍负担775元，反诉案件受理费1188元，由上诉人丁建萍负担。二审案件受理费6521元，由上诉人丁建萍负担。本判决为终审判决。审判长 周 怡审判员 蒋国保审判员 李云霞二〇二一年三月二十五日书记员李娟附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。