山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终1581号上诉人（原审被告）：郑小春，男，1971年10月20日出生，汉族，住烟台市芝罘区。被上诉人（原审原告）：烟台万和物业管理有限公司。住所地：烟台市芝罘区幸福东路69号。法定代表人：史本义，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘畅，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。上诉人郑小春因与被上诉人烟台万和物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2020）鲁0602民初3636号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人郑小春上诉请求：1.撤销原判。2.判决驳回被上诉人的诉讼请求。3.诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，《关于业主所提问题的答复》所涉物业费减免问题史本义签字属于代表被上诉人的职务行为。被上诉人法定代表人史本义签字确认的《关于业主所提问题的答复》中明确承诺“2016年5月30日交付，如不能按期交付，每延期一个月减免业主半年物业费。”2018年4月27日才交钥匙，延期22个月零28天，且至今也没有达到国家规定及购房合同约定的交房条件。原审法院以“《关于业主所提问题的答复》中承诺逾期交房则减免物业费，系建设单位作出。被告就逾期交房减免物业费的事宜，可另行向烟台萬泰实业有限公司主张权利”做出判决。被上诉人烟台万和物业管理有限公司与开发商烟台萬泰实业有限公司的法人代表同为“史本义”，史本义既代表被上诉人，也代表烟台萬泰实业有限公司，关于物业费的减免问题只有作为物业公司的被上诉人有权作出答复，其法人代表史本义签字就是代表该公司。史本义在《关于业主所提问题的答复》中的签字不仅仅是代表开发商烟台萬泰实业有限公司，该答复应该视为被上诉人和开发商的共同意思表示。《关于业主所提问题的答复》中的承诺为史本义本人签字认可，另外烟台万和物业管理有限公司无财务管理人员及账户，业主所交有关物业费、水费全部进烟台萬泰实业有限公司财务账户，二公司构成财物混同，管理混同。二公司对业主的承诺是史本义本人签署，其愚弄业主签字领房后又安排本人担任法定代表人、总经理及其控制的烟台万和物业管理有限公司起诉上诉人，一审法院竟然支持这种违法行为，实在令人不解。被上诉人烟台万和物业管理有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，适用法律正确。请求驳回上诉。原审原告烟台万和物业管理有限公司向一审法院起诉请求：被告支付2018年4月17日起至2020年12月31日期间的物业费（含电梯费）4336.7元(1.50元/月/平方米×89.05平方米×32个月零14天），并以4336.70元为基数自2018年4月17日起至实际给付之日止按日千分之五向原告支付违约金。一审法院认定事实:原告系烟台市芝罘区万泰花苑小区的物业服务企业。被告系烟台市芝罘区幸福东路69号万泰花苑二期18号楼1005号房屋（建筑面积89.05平方米）的业主。2018年4月17日，原、被告在签订的《萬泰花苑二期前期物业管理服务协议》中约定：原告为涉案房屋提供物业服务，纳入物业管理范围内的物业，不论是否入住，被告应从开发商交房或交付之日（另有约定除外）起，开始向原告交纳各项物业管理服务费用。物业服务费按建筑面积计算，每月每平方米1.20元，电梯运行费（含日常维护费、管理）按建筑面积每月每平方米0.30元收取。被告应在接房时预交一年的物业管理服务费和电梯运行费。此后被告应于每年一月份预交当年的各项费用，逾期按每日千分之五交纳滞纳金。本协议中前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理公司签订的《物业管理服务合同》生效时止的本物业的管理。同日，被告办理了涉案房屋的钥匙领取和验收手续。被告未向原告交纳2018年4月17日起至2020年12月31日期间的物业服务费。涉案小区至今未成立业主委员会。一审法院认为，（一）原、被告签订的《萬泰花苑二期前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容明确具体，应为合法有效，原、被告均应恪守履行。履约中，原告作为物业服务公司，其服务在小区范围内具有公共性，物业服务费则是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源，被告于2018年4月17日办理了涉案房屋的钥匙领取和验收手续，自当日开始接受原告提供的物业服务，现原告要求被告支付2018年4月17日起至2020年12月31日期间的物业服务费4336.70元，于约有据，与法相合，法院予以支持。被告虽称原告未提供符合合同约定的物业服务，绿化、卫生、路灯、监控等配套设施不完善，但原告未能提供证据证实原告在提供物业服务过程中存在根本违约行为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告作为业主，如果认为原告没有完全履行物业服务合同约定的全部义务，可以请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非直接拒付物业费。故对被告以此拒缴物业费的辩解，法院依法不予采纳；被告辩称，烟台萬泰实业有限公司逾期交付小棚，法院认为，交付小棚系建设单位对被告的应付义务，被告不能以此对抗物业服务企业，被告以此主张减免物业费，法院不予支持。被告就未交付小棚的事宜，可另行向烟台萬泰实业有限公司主张权利；被告辩称，烟台萬泰实业有限公司出具的有法定代表人签字及加盖法人公章的《关于业主所提问题的答复》中承诺逾期交房则减免物业费，法院认为，该答复系建设单位作出的，而原、被告签订的是物业服务合同，被告并未提供证据证明该答复系对《萬泰花苑二期前期物业管理服务协议》内容的变更，被告以此主张减免物业费，法院不予支持，被告就逾期交房减免物业费的事宜，可另行向烟台萬泰实业有限公司主张权利；被告关于原告乱收费的抗辩，不属于人民法院民事案件的审理范围，被告可以向有关部门反映。（二）业主有权对物业服务不足之处提出合理化建议，物业公司亦应积极改进，考虑到万泰花苑二期的业主们对原告提供的物业服务没有达到合同约定标准提出异议的事实情况，而原告作为物业服务公司怠于与被告进行沟通，未能采取有效措施加以改善亦存在瑕疵，故对原告请求被告以4336.70元为基数按照日千分之五赔偿自2018年4月17日起至实际给付之日止的利息损失的主张，法院不予支持。被告关于原告没有退还装修押金的问题，与本案并非同一法律关系，被告可另行主张返还，本案不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，一审法院于2020年8月31日判决：一、限被告郑小春于判决生效之日起10日内向原告烟台万和物业管理有限公司支付2018年4月17日起至2020年12月31日期间的物业服务费（含电梯费）4336.70元；二、驳回原告烟台万和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告郑小春未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元已减半收取为25元，由被告郑小春负担。因原告已向法院全额预交，限被告郑小春于判决生效之日起10日内支付给原告烟台万和物业管理有限公司25元。经查，与本案类同的本院（2020）鲁06民终2389号上诉人苗磊磊与被上诉人烟台万和物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案民事判决已发生法律效力。本院审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，已发生法律效力的本院（2020）鲁06民终2389号民事判决对本案具有参照力。就本案而言，上诉人郑小春对其与被上诉人烟台万和物业管理有限公司之间存在物业服务法律关系无异议，双方均应按《萬泰花苑二期前期物业管理服务协议》全面履行各自的义务。上诉人主张烟台萬泰实业有限公司出具的有法定代表人签字及加盖法人公章的《关于业主所提问题的答复》中承诺若逾期交房则减免物业费，因该答复系建设单位做出的，该答复落款处盖的是烟台萬泰实业有限公司公章，而上诉人与被上诉人签订的是物业服务合同，上诉人未提供证据证明该答复系对《萬泰花苑二期前期物业管理服务协议》内容的变更。上诉人以此主张减免物业费，依据不足，本院不予支持。一审判决认为上诉人就逾期交房减免物业费的事宜可另行向烟台萬泰实业有限公司主张权利，与法不悖。综上所述，郑小春的上诉请求，理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郑小春负担。本判决为终审判决。审判长  王天松审判员  尹鹏亮审判员  杨忠霞二〇二一年三月十九日书记员  肖 婷