湖南省安仁县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1028民初262号 原告：长沙市铭格物业管理有限公司。 法定代表人：蔡志鹏。 委托诉讼代理人：胡红平。 被告：曹菲。 被告：李家祥。 委托诉讼代理人：曹菲。 原告长沙市铭格物业管理有限公司与被告曹菲、李家祥物业服务合同纠纷一案，长沙市铭格物业管理有限公司向本院提起诉讼，本院于2021年2月3日受理后，依法适用简易程序，于2021年3月29日在本院第四审判庭公开开庭进行审理。原告长沙市铭格物业管理有限公司的委托诉讼代理人胡红平，被告曹菲同时作为被告李家祥的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告长沙市铭格物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告缴纳物业管理服务费6232元，违约金1869.6元，以上合计8101.6元；2、判令被告承担本案诉讼费。 事实与理由：被告为熙源小区2栋806室业主，2016年7月5日被告与原告签订《前期物业服务协议》，协议约定由原告向被告提供物业管理服务，物业管理服务费为每月每平方米1.2元，同时约定业主应按【每半年】缴纳物业服务费，缴纳周期为【半年】最后一个月的15日前进行预交下【半年】的物业服务费，如逾期缴纳物业服务费则视为违约，应按每逾期一日按欠费总额的千分之三向原告支付违约金。自2017年7月5日起被告就未缴纳过物业管理服务费，截至2020年12月5日被告拖欠未缴纳物业管理服务费6232元（152元×41个月），违约金1869.6元（6232元×30%）,共计8101.6元。该款经原告多次向被告催讨未果，请求判如所诉。 被告曹菲答辩称：1、原告在承接查验中明知小区缺少相应的配套设备仍然承接物业，后期又未履行协助义务；2、物业费应当交纳，且已交纳至2018年12月31日，因原告存在服务不到位，被告出于无奈暂时拒交，违约金不应承担。 原告为支持其诉讼请求提供如下证据：证据1、业主信息登记卡及《前期物业服务协议》，拟证明被告曹菲、李家祥系西城·熙源尊品小区2栋806室业主，住房面积为126.04㎡。双方对权利义务进行了约定，约定物业费收费标准为1.2元/月/㎡，物业费应按时缴纳，逾期交纳的，按欠费总额每日千分之三标准支付违约金；证据2、原告对熙源尊品小区维护、保洁、绿化等工作的七张照片，拟证明2020年6月28日物业工作人员针对马路裂缝处淋沥青、对乱停乱放的车辆采取锁车处理和安全巡逻，2020年8月10日至13日工程部协助监控专业维修师傅检修小区所有监控、工程部检修、保养小区所有配电箱和电柜以及水泵房，2020年9月5日小区内增加5个位置消防标识、绿化打草和修剪树枝，2020年11月24日、12月8日至13日更换消防器材并做登记以及消防试水、物业服务清洁人员进行清扫小区环境卫生、物业服务的事实；证据3、催费记录，拟证明原告长沙市铭格物业管理有限公司曾向被告曹菲、李家祥催缴物业费的事实； 证据4、两张工作照片，拟证明原告针对被告曹菲、李家祥洗漱台渗水的问题提供防水胶半桶以及对于车辆乱停乱放的行为采取了积极作为，履行了相应的义务。 被告为支持其抗辩请求提供如下证据：证据1、三组图片，拟证明原告绿化服务不到位，树木枯死，从未进行过补苗；证据2、缴费收据，拟证明被告曹菲、李家祥的物业管理服务费已缴纳至2018年12月31日；证据3、一张图片，拟证明小区的消防通道存在燃烧垃圾现象，物业公司对于小区的秩序维护不到位；证据4、协谈笔录，拟证明小区监控、停车棚、可视门铃等问题未处理；证据5、购房合同复印件，拟证明原告未按照合同的约定安装可视门铃，物业公司承接查验不到位。 经庭审质证，原告长沙市铭格物业管理有限公司庭审中提供的4组证据，被告对证据1无异议，对证据2-4的真实性无异议，对证明方向有异议。本院认为原告的1-4组证据相互印证，符合证据三性原则，可以作为本案定案依据。被告曹菲庭审中提供的5组证据，原告对证据2无异议，本院予以确认。原告对被告的其余4组证据的真实性无异议，但对其证明方向有异议，认为不能证明原告有违约责任，本院对原告的质证意见予以支持。 根据以上质证、认证，结合当事人陈述，本院确认如下事实:被告曹菲、李家祥为熙源小区2栋806室业主，住房面积为126.04㎡。2016年7月5日被告与原告签订《前期物业服务协议》，协议约定由原告向被告提供物业管理服务，物业管理服务费为每月每平方米1.2元，同时约定业主应按【每半年】缴纳物业服务费，缴纳周期为【半年】最后一个月的15日前进行预交下【半年】的物业服务费，如逾期缴纳物业服务费则视为违约，应按每逾期一日按欠费总额的千分之三向原告支付违约金。自2018年12月31日起被告就未缴纳过物业管理服务费，截至2020年12月31日被告拖欠物业管理服务费3628.8元（126.04㎡×1.2元/月/㎡×24个月），该款经原告多次向被告催讨未果。 本院认为：本案系物业服务合同纠纷，本案的基本事实已经查清，被告曹菲、李家祥与原告长沙市铭格物业管理有限公司签订的《前期物业服务协议》合法有效，对双方均具有约束力，各方均应遵照执行。被告曹菲、李家祥提供的证据不足以证明原告长沙市铭格物业管理有限公司有根本违约行为，被告曹菲、李家祥不应以此作为拖欠物业费用的理由。因此，原告长沙市铭格物业管理有限公司要求被告曹菲、李家祥支付物业服务费的诉讼请求于法有据，本院予以支持。鉴于原告在履行物业管理服务过程中，对被告提出的意见、建议，未及时反馈情况，没有做好相关解释、矛盾化解方面的思想工作，才出现被告拖延交费现象，故对原告长沙市铭格物业管理有限公司要求被告曹菲、李家祥承担违约金的诉求，本院不予支持。鉴于本案属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下： 一、被告曹菲、李家祥在本判决生效后十日内支付原告长沙市铭格物业管理有限公司物业管理服务费3628.8元； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按判决指定期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告曹菲、李家祥承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院 审判员  刘青玲 二〇二一年三月二十九日 书记员  何玉洁 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括： （一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由； （二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由； （三）判决结果和诉讼费用的负担； （四）上诉期间和上诉的法院。 判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。