陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终380号上诉人（原审被告）：西安乐沁网络科技有限公司。法定代表人：高鑫。委托诉讼代理人：李卫东，陕西立腾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：甘世民。委托诉讼代理人：刘雨凌。上诉人西安乐沁网络科技有限公司（以下简称“乐沁公司”）因与被上诉人甘世民房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初5994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人乐沁公司之委托诉讼代理人李卫东和被上诉人甘世民之委托诉讼代理人刘雨凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乐沁公司上诉请求：1、撤销一审民事判决，依法改判继续履行合同或发回重审;2、本案一、二审全部诉讼费用由甘世民承担。事实与理由:一、一审法院向乐沁公司公告送达开庭传票并据此缺席判决的程序不合法。一审法院在开庭前选择公告送达的方式向乐沁公司送达开庭传票，根据民诉法的相关规定，只有受送达人下落不明或者法定的其他方式无法送达的才能选择公告送达。第一，截止目前，乐沁公司还在继续正常营业，乐沁公司的注册地还是工商局网上披露的高新区科技二路78号城市风景夏日景色1号楼10606室，如选择邮寄送达这个地址，乐沁公司可以正常收到法院传票。但一审法院却没有送达公司注册地，而是公告送达，使得乐沁公司本应能收到但没有收到开庭传票，并无法参加庭审，一审法院最后公告送达并最终在没有通知到乐沁公司的情况下缺席判决，使得乐沁公司错失了答辩权，对乐沁公司不公。第二，在公告送达前及公告期间，乐沁公司在一审法院还有其他案件已开过庭或正在审理中，期间均能正常收到法院的开庭传票或其他诉讼文书，如果一审法院选择正常的地址邮寄，乐沁公司肯定能收到开庭传票并正常开庭，也就不会放弃自己的诉讼权利。二、一审法院解除合同的依据不合法。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第5条的规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。一审法院认定乐沁公司没有按照合同约定的方式，即没有按照约定期限支付租金构成违约并据此解除房屋租赁合同。新冠疫情对乐沁公司的旅馆业影响巨大，承租甘世民的房屋在基本没有收入的情况下，乐沁公司仍想方设法筹集资金支付房租，只是由于新冠疫情对乐沁公司的经营产生巨大的不利影响，使得乐沁公司周转资金出现困难。但即便如此，乐沁公司仍设法筹措资金支付房租，从2020年1月至8月，只要乐沁公司有一定的资金便支付于甘世民，合同约定为一次性付清一年的租金，截止一审法庭辩论终结前，乐沁公司已经付清了一年的租金。乐沁公司的目的就是为了在今年特殊困难的经营环境下也要设法继续履行合同，这正是一种善意履行合同的行为。一审法院应当根据最高法院的指导意见，结合乐沁公司的经营状况不予支持甘世民解除合同的请求。因此，一审法院作出解除合同的判决依据不合法。综上所述，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。甘世民辩称，1、一审法院给乐沁公司邮寄送达过两三次传票，但乐沁公司均拒收，因此一审法院才选择了公告送达的方式。因此，一审法院送达传票没有问题。2、最高法院关于新冠××疫情的相关规定是在2020年5月出台的，但乐沁公司拖欠租金的情况是在2019年10月就发生了，且当时根本没有疫情的存在。因此本案不适用最高法院关于新冠××疫情的相关规定。3、涉案房屋不属于短期租赁，对乐沁公司的经营并没有产生影响。甘世民向一审法院起诉请求：1、解除《橡果地产房屋租赁管理协议》，判令乐沁公司在判决生效后3天内向甘世民交还房屋及租房时甘世民给予乐沁公司的钥匙、门禁卡、天然气卡等；2、判令乐沁公司支付甘世民拖欠的租金9900元（2019年10月20日至2020年10月19日共计房租11000元，仅支付3300元）及滞纳金125元（暂计至2019年12月2日，实际滞纳金以乐沁公司结清拖欠租金的日期为准）；3、判令乐沁公司于判决生效后3天内结清拖欠的物业费、水费、暖气费等共计4563.6元；4、本案所有诉讼费用由乐沁公司承担。一审法院查明：2017年8月15日，甘世民与乐沁公司签订《橡果地产房屋租赁管理协议》，约定乐沁公司为甘世民名下位于西安市高新区国宾中央区17栋1单元12603号房屋提供装修、家居以及房屋租赁管理服务，甘世民应于2017年8月20日将房屋交于乐沁公司使用，《房屋交割清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙及房屋使用各类卡、门禁等后视为交验完成。费用结算为乐沁公司自2017年10月20日至2024年10月19日按照每月1100元标准支付甘世民租金，每12个月结算一次，乐沁公司于每合同结算周期开始后15日内与甘世民结算支付。租赁期内，水费、电费、燃气费、物业管理费、卫生管理费等由乐沁公司承担。合同同时约定，当乐沁公司欠缴各项费用的金额已相当于三个月租金、逾期向甘世民支付相关费用三十日以上，甘世民有权解除合同。乐沁公司逾期向甘世民支付相关费用，需向甘世民按拖欠费用的万分之三支付滞纳金。一审庭审中，甘世民提交微信聊天记录、转账记录证明乐沁公司违反合同约定，未按时支付房租，经其多次催促，于2019年10月28日向其转账3300元，2020年1月17日给了3300元；2020年6月1日给了3300元,2020年8月12日给了3300元。提供物业费催费通知，证明2019年12月20日，乐沁公司欠缴物业费超过三个月；提供物业缴费通知单，证明现乐沁公司仍欠缴水费共计691.6元。经查，甘世民自认乐沁公司现已将2019年10月20日至2020年10月19日的房租交清。一审法院认为，甘世民与乐沁公司签订《橡果地产房屋租赁管理协议》，约定乐沁公司为甘世民名下位于西安市高新区国宾中央区17栋1单元12603号房屋提供装修、家居以及房屋租赁管理服务，乐沁公司自2017年10月20日起按照1100元/月标准按年向甘世民支付房租，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同约定的租金支付方式为年付，应于合同约定的合同周期起始十五日内结清，乐沁公司未按合同约定的支付方式完成支付构成违约，符合合同约定的逾期三十日以上，甘世民有权解除合同的约定，故甘世民请求依法解除与乐沁公司签订的合同，并返还房屋的请求，依法予以支持。乐沁公司经一审法院传唤未到庭，视为放弃答辩质证权利。甘世民要求乐沁公司交还钥匙、门禁卡、天然气卡的请求，因甘世民未提交相关证据及数量，不予支持，甘世民可另行处理。对于甘世民主张的乐沁公司向其支付欠缴的租金9900元，因乐沁公司已结清，故对此不予支持。对于甘世民主张的滞纳金，因甘世民未详细说明该滞纳金的计算方法，故对此不予支持。现乐沁公司拖欠的水费为691.6元，乐沁公司应依合同约定支付甘世民。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告甘世民与被告西安乐沁网络科技有限公司于2017年8月15日签订的《橡果地产房屋租赁管理协议》；二、被告西安乐沁网络科技有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告甘世民位于西安市高新区国宾中央区17栋1单元12603号房屋；三、被告西安乐沁网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告水费691.6元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告甘世民的其余诉讼请求。本案案件受理费1732元，公告费660元，由被告西安乐沁网络科技有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。乐沁公司提交三组证据：第一组证据，快递封皮与网上查询结果、营业执照，证明一审法院能够正常邮寄送达至乐沁公司住所地，不存在公告送达的条件。第二组证据，水费缴纳票据，证明乐沁公司已履行了合同和判决确定的缴纳水费的义务。第三组证据，房租缴纳截图，证明乐沁公司已足额缴纳了一年（2020年10月20日-2021年10月19日）的房租，合同已经在继续履行。甘世民的质证意见为：1、对第一组证据的真实性认可，但对证明目的不认可。一审法院已经邮寄过至少两次传票，均被拒收、无人签收。2、对第二组证据的真实性、证明目的均不认可，在2019年甘世民接到物业的电话催缴物业费、水费等。3、对第三组证据的真实性、证明目的均不认可，因为乐沁公司是通过银行转账到甘世民的账户，款是无法退回的，无法证明甘世民一方认可继续合同履行。甘世民提交三组证据：1、第一组证据，情况告知书、短信聊天截图、法院公告，证明在2020年6月18日甘世民一方以张贴告知书的方式告知租客本案事宜，当天乐沁公司的客服也知晓该情况，且与甘世民进行短信联系沟通，因此不存在乐沁公司不知道有本案存在的事实。2、第二组证据，最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》规定，该规定的发布时间是2020年5月19日发布的，乐沁公司拖欠租赁费为2019年10月，当时并没有新冠××疫情的存在，因此本案不适用该规定。3、第三组证据，国宾中央区17号楼2603租客联络单，证明房屋是作为公寓长期出租的，该房屋的房租收入不受疫情影响，一直稳定并高于需要支付给业主的房租，故不存在乐沁公司主张的其经营受到影响一说。二审中，双方当事人均表示对一审判决查明事实无异议。结合当事人陈述、举证、质证、庭审等情况，本院认定事实如下：一审判决查明事实属实。本院认为，根据乐沁公司的上诉请求，本院归纳本案二审的争议焦点为：1、乐沁公司主张一审法院存在程序违法的问题是否成立？2、乐沁公司主张一审法院解除《橡果地产房屋租赁管理协议》错误之上诉请求能否成立？关于争议焦点1，一审开庭前，一审法院通过邮政快递EMS向乐沁公司填写的地址确认书中的地址邮寄送达了开庭传票，邮局以“查无此人/单位”为由退回。一审法院又以公告的方式向乐沁公司送达了起诉状副本、开庭传票等。一审庭审时，乐沁公司未按时到庭，一审法院对本案缺席判决。故，一审法院审理程序合法，乐沁公司主张的一审法院存在程序违法之上诉理由不能成立。关于争议焦点2，甘世民与乐沁公司签订的《橡果地产房屋租赁管理协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违法国家法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应按照协议中的约定行使权利、履行义务。《橡果地产房屋租赁管理协议》约定，乐沁公司自2017年10月20日起按照1100元/月标准按年向甘世民支付房租，租金的支付方式为年付，应于合同约定的合同周期起始十五日内结清，乐沁公司未按合同约定的支付方式完成支付构成违约，逾期三十日以上，甘世民有权解除合同。本案中，乐沁公司自2019年10月起就未按照合同约定的期限足额向甘世民缴纳相关费用，双方当事人对该事实亦均无异议。现乐沁公司已逾期支付相关费用超过三十日，故甘世民要求解除合同，符合双方当事人合同约定。因此，一审法院判决解除《橡果地产房屋租赁管理协议》正确。另，乐沁公司自2019年10月起就未按照双方当事人合同约定足额缴纳相关费用，该行为在新冠××疫情之前就已经发生，故不适用最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》的相关规定。二审中，乐沁公司提供的证据也不足以证明其上诉请求能够成立，故，本院对乐沁公司的上诉请求不予支持。综上所述，乐沁公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，判决适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1732元，由西安乐沁网络科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王吉利审判员  任 蕾审判员  姬 钊二〇二一年三月二十九日书记员  周媛媛