呼和浩特市中级人民法院   民事判决书   （2021）内01民终25号   上诉人（原审被告、反诉原告）：禹定海，男，1978年9月11日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市和林格尔县。   委托诉讼代理人：胡晓娟，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。   被上诉人（原审原告、反诉被告）：霍耀，男，1954年1月8日出生，汉族，退休职工，现住呼和浩特市和林格尔县。   上诉人禹定海因与被上诉人霍耀房屋租赁合同纠纷一案，不服和林格尔县人民法院（2020）内0123民初850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，本院依法不开庭进行了审理，并向当事人予以释明。本案现已审理终结。   禹定海上诉请求：1.撤销原审判决第二项、第三项;2.依法改判,支持禹定海的反诉请求。事实与理由:一、原审判决判令禹定海支付霍耀违约金2.7万元,有失公平。首先,根据一审判决认定的事实可知,禹定海所建海鑫木材加工厂因县环保局责令整改而停止营业,系因客观原因导致无法继续履行租赁合同,继续履行合同将造成禹定海更大的损失。其次,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定,当事人主张约定的违约金应以实际损失为基础,同时参照《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第26条,因租赁合同解除损失具体数额不能确定的,可以推定为租赁房屋闲置期间或寻找代替房屋周转期间的租金损失,但最长一般不超过六个月。而本案中,案涉《租赁合同》于2020年4月12日被霍耀于2020年4月20日再次将房屋出租,其损失仅是4月12日至4月20日期间的租金,按照霍耀租金标准为1972元,原审判决判令禹定海支付霍耀违约金2.7万元明显过高,有失公平。二、原审判决认定禹定海建设案涉消防蓄水池未经霍耀同意,该事实认定错误。本案中,案涉消防蓄水池系在禹定海租赁期间所建并一直使用至合同解除之日,因建消防蓄水池系禹定海生产作业所必须,故该建设行为已经过霍耀同意。在租赁期间,霍耀一直按约收取租金未提出任何异议,故对于拆除费用应根据双方的过错程度予以承担。原审判决判令禹定海限期对消防蓄水池清理、填埋、恢复场地原状缺乏事实及法律依据。三、禹定海的反诉请求具有事实及法律依据。本案庭审过程中,霍耀增加诉讼请求,要求禹定海拆除正房西墙往西靠北院墙之间搭建的临时房屋,但在禹定海提出反诉要求对上述扩建物建设费用评估时,霍耀却主张上述扩建的建筑物系其自己加盖,导致评估机构最终无法评估,霍耀应承担评估不能的法律后果。   霍耀辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，1.禹定海利用租赁房屋经营海鑫木材加工厂，其经营行为违反环保相关法律、法规，被县环保局责令整改，禹定海无权依此主张不承担违约责任。和林格尔县环保局作出的环责改字（2019）90号责令改正违法行为决定书，不能直接导致海鑫木材加工厂无法继续经营及双方房屋租赁合同目的无法实现的法律后果。根据法律规定“不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，禹定海的违法行为导致其经营木材厂别责令整改不构成“不可抗力”。一审法院认定“禹定海提前解除合同属违约行为”，应当依法承担违约责任，适用法律正确。2.关于违约金金额。合同明确约定“承租方未按期交付租金，提前解除合同，应当赔偿对方租金总额40%的违约金”，合同约定的租金总额为27万元。根据合同约定禹定海应当承担10.8万元的违约金。禹定海未出示证据证明违约金约定高于实际损失，其主张调整违约金没有法律依据。3.租赁期间内，禹定海未经过霍耀准许对租赁物进行改造部分包括1.正房西墙往西，靠北院墙之间搭建的临时建筑。2.擅自挖掘的消防蓄水池，按照法律规定其应当依法恢复原状。4.禹定海主张霍耀负担扩建费用没有法律依据。首先，霍耀已经通过诉讼方式要求禹定海恢复原状包括拆除正房西墙往西，靠北院墙之间搭建的临时房屋的部分；其次，禹定海的行为不属于扩建行为，在租期内禹定海未经许可私搭乱建，按照法律规定不应当由霍耀负担相应的费用；另外，禹定海未出示证据证明其搭建临时建筑的范围导致无法鉴定，应当承担举证不能的法律后果。   霍耀向一审法院起诉请求：1.请求禹定海向霍耀支付租金9370元；2.禹定海向霍耀支付违约金10.8万元；禹定海于合理期间内对租赁物恢复原状（1.拆除正房西墙往西靠北院墙之间搭建的临时房屋；2.对私自建设的消防蓄水池进行清理、填埋、恢复场地原状）；3.禹定海承担本案诉讼费用。   禹定海向一审法院反诉请求：判令霍耀折价补偿禹定海扩建房屋所产生的费用（具体数额待鉴定作出后予以确定）。   一审法院认定事实：2018年3月5日霍耀与禹定海签订了《租赁合同》,霍耀将坐落在呼清路大院内正房八间、南库房七间、南正房五间、西大库一栋、空院、水源、电源、出路提供给承租方使用,出租期限为三年,从2018年3月5日至2021年3月4日止,年租金为9万元,租金总额为27万元。付款方式为一年一付,于每年的3月5日前15天内付清当年租金,逾期出租方有权收回场地并取得相应赔偿。《租赁合同》还约定,合同期内承租方不能破坏出租房屋原有结构,需要房屋场地发生结构性改变的,需征得出租方同意。承租方未按时交付租金,提前解除合同,应赔偿对方租金总额40%的违约金。另外还约定,因政策性原因和不可抗力的原因(地震、自然灾害)导致场地损坏或造成损失的,双方不承担责任。2019年4月17日,贾威注册了和林格尔县海鑫木材加工厂,场地是禹定海租下霍耀这套房屋,实际经营者是禹定海。2019年7月24日下午,和林格尔县城关镇镇党委书记赵立峰主持召开城关镇辖区内“散乱污”企业整顿专题会议,并出具一份关于城关镇辖区内“散乱污”企业处理意见会议纪要,责令和林格尔县海鑫木材加工厂与2019年7月30日前撤除锅炉并恢复原状，10月30日前完善相关手续使经营。   一审法院认为，2018年3月5日霍耀与禹定海签订了《租赁合同》,系双方当事人真实意思表示,协议内容不违背法律、法规强制性规定,合法有效,应受法律保护。据此,在合同履行过程中双方均应按照合同约定履行各自的义务。霍耀有按约履行交付出租房屋的义务,禹定海亦应按约使用房屋,支付租金。本案中,禹定海中途解除合同的根本原因是和林格尔县环境保护局与2019年7月17日下达和环责改字(2019)90号责令改正违法行为决定书,责令和林格尔县海鑫木材加工厂立即停止生产,限期10日内自行撤除锅炉,并非疫情所致,故禹定海以不可抗力为由的抗辩理由不能成立,不予支持,禹定海提前解除合同,属违约行为。对于霍耀请求禹定海支付2020年3月5日至2020年4月20日的租金9370元的诉请,庭审中禹定海的委托诉讼代理人对此表示认可,予以支持。由于环保问题无法继续加工木材,导致禹定海的租房目的不能实现,不得中途解除合同,因霍耀要求禹定海按照合同约定支付违约金,明显偏高。根据公平原则,可适当考虑因违约金设定过高而进行调整。本案中,霍耀在2020年4月22日将案涉房屋另行出租给他人,故禹定海要求适当减少违约金的主张,予以采信。根据公平原则,该院酌情考虑由禹定海承担租金总额的10%的违约责任。对于霍耀要求禹定海于合理期间内对租赁物恢复原状其中撤除正房西墙往西靠北院墙之间搭建的临时房屋的诉请,因霍耀对搭建的临时房屋诉请的四至不明确,不予考虑。对于霍耀要求禹定海于合理期间内对其建设的消防蓄水池进行清理、填埋、恢复场地原状的诉请,庭审中禹定海予以认可是其所建,该院对霍耀的诉请予以支持。对于禹定海反诉霍耀补偿扩建房屋所产生的费用,因禹定海未提供相应的证据予以证明,不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定,判决:一、禹定海在判决生效后十日内向霍耀支付房屋租金9370元;二、禹定海在判决生效后十日内向霍耀支付违约金27000元;三、禹定海在判决生效后十日内对在租赁霍耀房屋期间建设的消防蓄水池进行清理、填埋、恢复场地原状;四、驳回霍耀的其他诉讼请求;五、驳回禹定海的反诉请求。案件受理费2648元,由禹定海负担820元,由霍耀负担1828元,反诉费50元,由禹定海负担。   二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。   本院认为，本案的争议焦点为：1.原审判决认定禹定海向霍耀支付违约金27000元是否有事实及法律依据;2.原审判决认定禹定海对在租赁霍耀房屋期间建设的消防蓄水池进行清理、填埋、恢复场地原状是否有事实即法律依据;3.禹定海的反诉请求能否得到支持；   针对第一个争议焦点，根据2019年7月24日“和林格尔县城关镇”出具的“会议纪要”载明：“责令和林格尔县海鑫木材加工厂立即停止生产,限期10日内自行撤除锅炉并恢复原状；10月30日前完善相关手续使经营合法化”的内容，可认定,禹定海中途解除合同的根本原因并非不可抗力所致，是由于环保问题无法继续加工木材,导致禹定海的租房目的不能实现,不得已中途解除合同。但仍属于提前解除合同，即属于违约行为，应当承担相应的违约责任。因禹定海与霍耀签订的《租赁合同》中约定：“承租方未按时交付租金,提前解除合同,应赔偿对方租金总额40%的违约金。”中约定的违约金过高，一审法院依据公平原则,对违约金进行了调整，故酌定违约金为禹定海承担租金总额的10%的违约责任并无不当，本院应予支持。   针对第二个争议焦点，霍耀与禹定海签订的《租赁合同》解除后，霍耀有权请求对案涉标的物恢复原状。本案中，消防蓄水池可以通过清理、填埋来恢复原状，故一审判决判令俞定海应将在租赁期内建设的消防蓄水池进行清理、填埋、恢复场地原状并无不当，本院应予支持。   针对第三个争议焦点，禹定海主张霍耀补偿扩建房屋所产生的费用,因禹定海未提供其扩建房屋的具体四至、乃因扩建实际产生多少费用，亦无法鉴定因扩建产生的具体的数额，故应承担举证不能的不利后果。故原审判决对该项的认定符合法律规定，本院应予支持。   综上所述，禹定海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费575元，由禹定海负担（禹定海已交纳）。   本判决为终审判决。   审判长 窦 双   审判员 鄂晓红   审判员 戴玉英      二〇二一年三月十五日   法官助理 于文硕   书记员 郝辰炜