山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0214民初2086号原告：庞俊巧，女，1988年1月22日出生，汉族，住山东省滕州市。委托诉讼代理人：胡修谱，山东泉兴律师事务所律师。被告：孙静，女，1986年7月10日出生，汉族，住青岛市城阳区。委托诉讼代理人：江吉俊，北京市浩天信和（青岛）律师事务所律师。被告：徐峰，男，1981年3月29日出生，汉族，住山东省枣庄市峄城区。委托诉讼代理人：江吉俊，北京市浩天信和（青岛）律师事务所律师。原告庞俊巧与被告孙静、被告徐峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庞俊巧的委托诉讼代理人胡修谱，被告孙静、被告徐峰及其共同委托诉讼代理人江吉俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庞俊巧向本院提出诉讼请求：1、被告孙静、被告徐峰支付原告违约金227000元（1135000元×20%）；2、诉讼费、保全费由两被告承担。事实与理由：2020年10月10日，原告与被告孙静、被告徐峰签订《青岛市存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同），约定两被告将位于青岛市城阳区户房屋出售给原告，成交价为1135000元，并约定两被告在房屋所有权转移登记后3个工作日内将房屋及附属设施交付给原告。双方于2020年11月26日完成房屋过户，但两被告未按合同约定交付房屋。被告孙静、被告徐峰共同辩称，首先，在中介人员的组织下，双方就何时交接房屋进行过约定，两被告将购房价格降低7000元，原告同意两被告于2021年2月底前腾房。其次，2021年2月6日，被告通过微信通知原告，可以办理交接手续，但因原告自身原因，最终双方于2021年2月19日交接房屋，两被告逾期交接房屋的时间为68天，原告的实际损失仅有68天房租。第三，双方之间的基础法律关系为房屋买卖，不动产交付的标志为转移登记，涉案房屋已经完成了转移登记，并于2020年11月26日进行了交付，不构成买卖合同中约定的根本违约。原告主张违约金按房屋成交价20%计算，明显过高，应按逾期交付使用期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。案件受理费、保全费请求依法处理。经审理查明，2020年10月10日，原告庞俊巧（买受人）与被告孙静（出卖人）的委托代理人，即被告徐峰签订房屋买卖合同，约定由原告购买位于青岛市城阳区户房屋，建筑面积为86.46平方米，合同总价为1135000元，其中按揭贷款600000元，已支付定金20000元，买受人应于银行贷款审批通过后，办理房屋所有权转移登记手续前支付出卖人首付款515000元（不含前期支付的定金），出卖人在办理该房屋所有权转移登记手续后3个工作日内将该房屋交付给买受人。出卖人应于2021年12月30日前将相关户口迁出，双方均同意在购房款中预留10000元作为户口迁出保证金。买卖双方任何一方逾期履行合同约定的义务，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。出卖人若出现下列情形之一的，构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）出卖人提供的该房屋房地产权证或不动产权证书，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致买受人无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致买受人无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本合同约定的义务超过三十日的；（4）拒绝将该房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。出卖人出现上述根本违约情形之一的，出卖人应在违约行为发生之日起三十日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金。庭审中，双方确认该房屋实际成交价为1135000元，原告于2020年10月10日支付两被告定金20000元，于2020年11月24日支付首付款505000元（不含定金20000元），两被告于2021年1月4日收到银行按揭贷款600000元，余款10000元（1135000元－20000元－505000元－600000元）作为户口迁出保证金。另查明，2020年11月26日，位于青岛市城阳区不动产权第**】转移登记至原告庞俊巧名下，建筑面积为86.46平方米。2020年12月31日，原告通过微信要求被告孙静交付房屋，被告孙静称“当事说好2月底的不是么？在中介说的呀。不是给你们让钱了么？”，原告回复：“12月23日我还找中介说腾房的事吗，中介一直说按合同执行。”。当日，原告还通过电话要求被告徐峰交付房屋。2021年2月6日19时3分许，被告孙静通过微信群聊称“房子已腾出，可以办理交接。”，原告回复“按照合同本应该是去年的12月份之前就交房的，现在已经是农历腊月的二十五了，而且是晚上七点钟才通知，我们人都已经回到菏泽老家了，你们觉得这样的交房时间合适吗。”，并通过微信发送了山东省菏泽市郓城县吕庄村委会的位置。2021年2月19日，两被告将涉案房屋腾退给原告。庭审中，双方均认可涉案房屋市场租赁价格为每月1500元。再查明，被告孙静与被告徐峰于2012年1月19日登记结婚。上述事实，有双方当事人提交的证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案中，原告庞俊巧与被告孙静签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行各自义务。《中华人民共和国民法典》第六百零一条规定，出卖人应当按照约定的时间交付标的物。约定交付期限的，出卖人可以在该交付期限内的任何时间交付。根据双方签订的房屋买卖合同，被告孙静应在办理房屋所有权转移登记手续后3个工作日内，即2020年12月1日前将房屋交付给原告。两被告主张双方约定在2021年2月底交付房屋，但并未提交充分证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果，本院不予采纳。被告孙静于2021年2月6日17时许通知原告可以交付房屋，但原告明确表示已离开青岛市，无法进行交接，并提供微信位置予以佐证，考虑到当日为农历腊月25日，距离除夕仅有5天时间，且中华民族有春节期间有阖家团圆、共庆佳节的习俗，不能视为原告拒不接收房屋。双方于2021年2月19日（农历正月初八）即完成交接，并无明显不当。被告孙静未在房屋买卖合同约定的期限内交付房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。本案争议的焦点在于被告孙静逾期交房是否构成根本违约。《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。第五百九十五条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。涉案房屋买卖合同的标的物为不动产，并完成了所有权转移登记，房屋买卖合同的主要目的已经实现。房屋买卖合同中并未明确约定出卖人逾期30日交付房屋即构成根本违约，同时，且合同中约定的其他四项构成根本违约的情形均是短期内无法办理所有权转移登记手续或者需要买受人付出更大的代价才能办理所有权转移登记手续，故合同中约定的第（3）项情形亦应理解为出卖人逾期30日履行合同义务致使合同目的不能实现。原告主张的逾期30日交房即构成根本违约，证据不足，本院不予支持。房屋买卖合同中约定任何一方逾期履行合同约定的义务，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金，两被告认为约定的违约金远远高于原告的实际损失，请求法院酌情减少，故本院应对违约金的数额予以审查。《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。由此可见，我国法律规定的违约金应以守约方的实际损失及合同履行后可获得的利益为基础，并结合违约方的过错程度及合同履行情况综合确定。考虑到在合同约定的交付房屋期限届满前，被告孙静尚未收到全部购房款，原告亦未及时催促被告孙静按期交付房屋，并结合涉案房屋的市场租赁行情，本院酌情支持原告自2020年12月2日起至2021年2月19日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率两倍计算的违约金19155.07元（1135000元×3.85%×2÷365天×80天）。上述债务发生在两被告婚姻关系存续期间，应视为夫妻共同债务，故被告徐峰对上述债务应承担共同清偿责任。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第二百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百九十五条、第六百零一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告孙静、被告徐峰于本判决生效后十日内支付原告庞俊巧违约金19155.07元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4705元，减半收取2352.50元，保全费1770元，共计4122.50元，由原告庞俊巧负担2213元，由被告孙静、被告徐峰负担1909.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青岛市中级人民法院。审判员 王 刚二〇二一年三月二十六日书记员 李永妍