山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁11民终410号上诉人（原审被告）：日照京泰房地产开发有限公司，住所地日照市高科园北园二路南侧,社会统一信用代码913711007267209040。法定代表人：孙作海，总经理。委托诉讼代理人：许崇弘，山东锐境律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：魏玉花，女，1971年4月5日出生，汉族，居民，住日照市岚山区。委托诉讼代理人：胡见荣，山东瀛百汭律师事务所律师。上诉人日照京泰房地产开发有限公司因与被上诉人魏玉花房屋买卖合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院(2020)鲁1102民初8394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。日照京泰房地产开发有限公司上诉请求：原审认定违约金偏高，请求依法调减31257元；上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：本案，上诉人虽未给被上诉人按时办理不动产登记证书，但上诉人也未给被上诉人造成损失，涉案房屋价值反而增值，因此被上诉人要求支付逾期办证违约金过高，依据同等位置、同等面积的房屋的逾期交房损失，每平米也仅是10元每月的租金，一审认定违约金偏高，请求依法予以调减。魏玉花辩称，上诉人的上诉理由没有依据，双方之间的商品房买卖合同未对逾期办证违约金进行约定。根据商品房买卖合同司法解释第18条的规定合同未约定违约金或违约金难以确定的，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息利率标准计算。根据中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知，逾期贷款利率为原贷款利率水平上浮30%到50%。被上诉人认为一审按照年利率3.85%，未进行上浮已属于错误，上诉人要求按照租金标准支付违约金无事实以及法律依据，请求驳回上诉，维持原判。魏玉花向一审法院起诉请求：1.由日照京泰房地产开发有限公司协助办理不动产权登记证书；2.由日照京泰房地产开发有限公司支付逾期办理产权登记的违约金153000元；3.本案诉讼费用、保全费、保全担保费由日照京泰房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：2014年4月8日，魏玉花（买受人）与日照京泰房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同载明：出卖人以出让方式取得位于山东路以北沙墩河以西、编号XXXXXX的地块的土地使用权。土地使用权证号：日国用（2009）第XXX号。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名京泰·盘龙湾，建设工程规划许可证号：建字第XXXXXXX，施工许可证号：XXXXX，商品房预售许可证号：XXXXXXX。买受人购买的商品房为第XXXXX号房，该商品房合同载明建筑面积共144平方米，商品房单价为每平方米3985.18元，房屋总价款705346元，买受人已付房款￥655346元，余款￥50000元于2014年6月20日前付清，逾期按逾期付款处理。出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报日照市房地产管理局，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按补充协议01（第二项）的内容处理。同日，魏玉花、日照京泰房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同《补充协议01》，其中第二项约定“1、出卖人在商品房综合竣工验收后180日内，将办理产权的登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……2、因出卖人原因未能取得产权证书，买受人要求退房的，出卖人应自要求之日起三十日内退还已收房款和其他费用，并按已收房款的千分之一赔偿损失，因买受人原因未能办理产权证书，买受人无权要求退房，如出卖人同意退房，应扣除违约金和相关费用后将剩余款项退还买受人”等内容。魏玉花于合同签订当日向日照京泰房地产开发有限公司缴纳购房款200000元、635346元、燃气开口费2660元、太阳能5500元，于2014年6月24日缴纳房款50000元，日照京泰房地产开发有限公司分别于当日向魏玉花出具相关收款凭证，至此魏玉花已付清房款。2015年6月27日，日照京泰房地产开发有限公司向魏玉花交付房屋。一审诉讼中，日照京泰房地产开发有限公司认可还未核税，尚不具备办证条件。魏玉花主张日照京泰房地产开发有限公司未在交房后180日内即2015年12月27日之前协助魏玉花办理产权证书，应当按照合同约定向魏玉花支付违约金，自2015年12月27日起至2020年11月25日共计1247天，按照中国人民银行1-3年期贷款基准利率4.75%上浮50%，由此得出违约金的数额及计算方式705346×4.75%×1.5÷360×1247=174080.85元，魏玉花自愿主张按照153000元要求日照京泰房地产开发有限公司支付。日照京泰房地产开发有限公司对此不予认可，认为违约金数额过高，请求调整，认为应当按照同期LPR标准计算，魏玉花起诉前超过三年的部分已经超过诉讼时效，应予驳回。魏玉花认为，若按照LPR利率计算，应根据2020年7月20日的LPR即3.85%的四倍计算。2020年8月5日，魏玉花向一审法院申请将日照京泰房地产开发有限公司名下位于日照市山东路以北沙墩河以西京泰?盘龙湾房产予以查封，一审法院于同日作出（2020）鲁1102财保610号民事裁定书，查封上述房屋，魏玉花为此支出保全费1285元，保全担保费600元。一审法院认为，魏玉花与日照京泰房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，双方之间商品房买卖合同关系成立并合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助办证等附随义务。魏玉花按约交付了购房款，日照京泰房地产开发有限公司按照约定应于交房后180日将办理产权登记中需由其提交材料报办证部门备案，然日照京泰房地产开发有限公司自认至今未办理产权证书，显属违约，故对魏玉花要求日照京泰房地产开发有限公司协助办理不动产权登记证书并支付违约金的请求，一审法院予以支持。关于魏玉花要求日照京泰房地产开发有限公司支付逾期办证违约金是否已超诉讼时效的问题，一审法院分析如下：根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”之规定，魏玉花向一审法院起诉日照京泰房地产开发有限公司主张迟延办证违约金的繁简立案时间为2020年8月28日，本案所诉之迟延履行违约行为,在时间上处于持续状态,而魏玉花未提供自日照京泰房地产开发有限公司违约之日至起诉之日期间其持续不断向日照京泰房地产开发有限公司主张权利的证据，故魏玉花主张的2017年8月28日之前的逾期办证违约金，因超过诉讼时效，一审法院不予支持。因日照京泰房地产开发有限公司至今仍未办理案涉房屋权属证书，故逾期办证违约金应自2017年8月29日起计算。关于违约金金额，案涉合同虽未对日照京泰房地产开发有限公司逾期办证魏玉花不退房情形的违约金进行约定，但日照京泰房地产开发有限公司自认未办证原因是未核税，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，一审法院酌定按照总房款705346元为基数，自2017年8月29日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率年利率3.85%计算至2020年11月25日，该期间的逾期办证违约金为88089元（705346元×3.85%÷365天×1184天），对魏玉花主张的超出部分，一审法院不予支持。关于保全费、保全担保费，均系魏玉花为实现本案债权支出的必要、合理费用，一审法院对此予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、日照京泰房地产开发有限公司于判决生效后十五日内协助魏玉花办理日照市山东路京泰?盘龙湾小区房屋的不动产权登记证书；二、日照京泰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付魏玉花逾期办理产权证违约金88089元；三、驳回魏玉花本案的其他诉讼请求。如果日照京泰房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3360元，减半收取1680元，由魏玉花负担679元，由日照京泰房地产开发有限公司负担1001元；保全费1285元，保全担保费600元，均由日照京泰房地产开发有限公司负担。二审中，上诉人提交证据一、（2021）鲁1102民初1624号民事调解书一份，证明同样案情的逾期办证违约金调解是按照月租金10元处理；证据二、（2020）鲁1102民初9326号民事判决书一份，证明同样案情的逾期办证违约金判决是按照月租金10元判决；证据三、（2020）日仲字第178号裁决书一份，证明同样案情的逾期办证违约金，日照仲裁委员会裁决亦是按照月租金10元每平米裁决；证据四、涉案房地产处置司法评估报告一份，证明经评估机构进行评估，涉案房屋在京泰盘龙湾小区的房屋月租金每平米在10.5元，本案请求参照该评估值进行处理。被上诉人质证后认为，证据一民事调解书是双方协商一致达成的结果，并且该调解书并未按照上诉人所称的月租金每平方10元进行计算；证据二与本案不具有关联性或相似性。该判决中，该案原告要求按照每日34.35元计算违约金，该案被告也对该计算标准予以认可，系双方对违约金计算标准达成的一致，对本案裁决不具有参照效力；证据三的判决中，该案原被告双方的补充协议中约定逾期办证的违约金按照月利率5‰支付，该案的情形与本案情形不一致，该案系双方明确约定了违约金的计算标准，而本案双方并未对违约金进行任何约定，本案一审判决直接适用法律的明确规定进行判决并无不当；证据四同样对本案不具有任何参照性，也不应当作为本案的裁决依据。本案一审判决系根据司法解释的明确规定进行的法律直接适用，并且违约金具有一定的惩罚性，并不依据是否对被上诉人造成实际损失为原则。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案争议的焦点问题是上诉人应承担的逾期办证违约金的计算标准问题。本案，因上诉人的原因，被上诉人未在约定的期限内取得涉案房屋权属证书，上诉人存在违约情形，在双方未约定违约金的情形下，一审根据相关规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，日照京泰房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3360元，由上诉人日照京泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉玉审判员  刘 芳审判员  宋海红二〇二一年三月八日书记员  刘一凤