安徽省太和县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1222民初731号 原告（案外人）：闫本献，男，1965年11月9日出生，汉族，住安徽省阜阳市太和县。 委托诉讼代理人：闫小康，男，1988年8月15日出生，汉族，住安徽省太和县，（系闫本献之子） 被告：太和县鑫丰典当有限责任公司，住所地安徽省阜阳市太和县复兴路16号，统一社会信用代码91341222784912111T。 法定代表人：李洪俊，该公司经理 委托诉讼代理人：栾如智，安徽凯安律师事务所律师。 第三人：张园园，女，1980年11月9日出生，汉族，住安徽省太和县。 原告（案外人）闫本献与被告太和县鑫丰典当有限责任公司、第三人张园园案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用普通程序，于2021年3月8日公开开庭进行了审理。原告闫本献的委托诉讼代理人闫小康、被告太和县鑫丰典当有限责任公司的委托诉讼代理人栾如智到庭参加了诉讼。第三人张园园经本院传票传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，故本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 闫本献向本院提出诉讼请求：①请求依法判令立即停止对原告购买的位于太和县××镇××路××房产的强制执行，并解除对上述住宅的查封。②请求依法判决确认原告于2006年8月30日与郑磊达成的房屋买卖协议合法有效,并确认位于太和县××镇××路××户房产归原告所有。③本案的受理费用由被告承担。事实与理由:原告与郑磊于2006年8月30日达成房屋买卖协议，原告按郑磊的要求支付了购房款,协议约定房产过户后全部付清购房款（房屋总价15万元整）。但是原告已于2006年对房屋进行装修入住,后经原告多次催促,郑磊至今未能给原告办理过户手续。2010年6月21日,在原告不知情的情况下,郑磊把涉案房产过户到第三人张园园名下并办理了抵押贷款,现被强制执行。涉案房产郑磊于2006年8月30日已交付给原告,原告也实际占有。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条再次作出明确详细规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产。至此,对照本案中的事实,可以看出,原告在被告申请法院查封房屋之前已合法占有了房屋,也算是支付全部价款,未办理过户登记非因原告的原因。原告的权利完全符合相关司法解释规定,可以排除执行。综上,原告认为:原告于2006年8月30日与郑磊达成的房屋买卖协议是双方真实意思的表示,该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定,该协议合法有效,太和县人民法院执行裁定书中叙述没有买卖合同完全错误,口头合同也是合同,只是没有纸质的合同。同时,原告购买涉案住房后,虽然没有办理产权过户登记,但是,原告已依合同占有标的物至今。为此,根据《物权法》第15条:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”。以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定,原告取得涉案住房后,未登记只是物权未设立,但并不影响合同的效力,且原告在本案中并无过错,故人民法院不得查封、扣押冻结该财产。为此,依据《民事诉讼法》第227条:“执行过程中,案外人对执行标的提出书面异议的,人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查,理由成立的,裁定中止对该标的的执行;理由不成立的裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁错误的,依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》304条:“案外人、当事人对执行异议裁定不服,自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议议之诉的,由执行法院管辖”。第305条:“案外人提起执行异之诉,除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外,还应当具备下列条件:（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回;（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求,且诉讼请求与原判决、裁定无关;（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案”。第312条“对案外人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照下列情形分别处理:（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决不得执行该执行标的”;以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十九条“案外人依照民事诉讼法的规定提起诉讼的,执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理理由不成立的,判决驳回其诉讼请求;理由成立的,根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判”之规定,原告特提起诉讼,请依法支持原告的诉讼请求。 太和县鑫丰典当有限责任公司辩称：①本案被告对第三人张园园享有到期债权，被告有申请执行张园园房产的权利。②从2008年3月15日郑庆勇与郑磊出具的收条看，如果和原告的买卖合同成立，则原告购买的房屋是二楼202室，价款15万元，但原告申请排除执行的是205室，所起诉的标的和起诉的标的不是同一个标的物。③如果原告和郑磊达成了口头的房屋买卖协议，但是根据执行裁定中认定的事实，该房屋是登记在郑庆勇名下，郑磊无权出售，该口头合同也应当属无效合同。④原告至今未办理产权过户手续，是其自身原因造成的，按照原告的陈述，他于2006年8月30日和郑磊达成的房屋买卖协议，支付了部分价款，在2010年6月21日，郑庆勇把房屋过户给张园园名下，在长达4年的过程中，既然郑庆勇可以把该房屋过户给张园园，说明郑庆勇也完全可以把房屋过户给本案原告，但本案原告怠于行使自己的权利，不符合排除执行异议的条件。⑤根据民法典第217条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，也就是说目前房屋登记在张园园名下，张园园对该房屋具有合法的唯一的所有权，郑磊也好，郑庆勇也好，都没有对该房屋具有所有权，因此原告的申请排除执行异议缺乏法律依据。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人张园园未到庭答辩，也未提供相关证据。 本院经审理查明认定事实如下：太和县鑫丰典当有限责任公司与张园园、张航华典当纠纷一案，本院于2019年8月16日作出（2018）皖1222民初6411号民事判决判决“一、被告张园园欠原告太和县鑫丰典当有限责任公司款70万元、利息（按月利率19.8‰自2019年3月21日计算至还款之日），于本判决生效之日起十日内付清；二、原告太和县鑫丰典当有限责任公司对被告张园园位于太和县××路××户三处的房产（房地产权证号Ｆ××5、Ｆ××4、Ｆ××6）享有优先受偿权；三、被告张航华对张园园的上述债务抵押物不足以清偿部分，承担连带保证责任；四、驳回原告太和县鑫丰典当有限责任公司的其他诉讼请求”，因张园园未能履行上述生效法律文书确定的义务，太和县鑫丰典当有限责任公司向本院申请强制执行，执行过程中，本院于2019年10月30日以（2019）皖1222执3627号执行裁定书查封了登记在张园园名下位于太和县××路××户房屋并于2020年11月19日裁定对上述房屋予以拍卖、变卖处理，原告（案外人）闫本献提出执行异议，本院于2020年11月25日作出（2020）皖1222执异124号执行裁定书，驳回了案外人闫本献的异议请求，为此，闫本献诉讼来院。 另查明：张园园与郑庆勇于2001年1月12日办理结婚登记手续，2010年2月9日离婚办理离婚登记手续，2010年6月21日郑庆勇将其名下位于太和县××路××户房产变更登记在张园园名下，变更登记的原因为离婚。从2012年1月13日起该房产一直处于抵押状态，抵押权人分别为中国工商银行太和支行、太和县信用合作联社、鑫丰典当公司，抵押人为张园园。（案外人）闫本献未提供涉案房屋的房屋买卖合同，仅向本院提供四份收条，分别为：2006年8月30日郑磊出具的收条,收条载明：“今收到闫本献房款伍万元整（50000元），下欠伍万柒仟元整（57000元）”；2007年2月16日郑磊出具的收条,收条载明：“今收到闫本献房款壹万元整（10000元”；2008年3月15日郑庆勇、郑磊出具的收条,收条载明：“今收到闫本献购房款伍万元整，（二楼202室房价共壹拾伍万元整，房产证、契税自付，上次交陆万元整，下欠四万元整，明年2009年六月份还清期间无利息）”；2009年6月23日张连仲出具的收条,收条载明：“今收到房款贰万元整（20000元）”。 上述事实，有下列经庭审举证、质证原告闫本献的身份证复印件、被告太和县鑫丰典当有限责任公司营业执照及法定代表人证明、闫本献提供的录音（闫小康与张园园兄弟张航华电话录音手机已当庭播放）（2018）皖1222民初6411号民事判决书、（2020）皖1222执异124号执行裁定书等证据证实，本院予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任及时提供证据，否则承担不利法律后果。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因原告（案外人）闫本献未能提供证据证明其对登记在张园园名下的案涉205房屋享有足以排除人民法院强制执行的权益，并符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的停止执行条件，故原告（案外人）闫本献的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 驳回原告（案外人）闫本献的诉讼请求。 案件受理费3300元，由原告（案外人）闫本献负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审 判 长  徐功法 人民陪审员  刘 伟 人民陪审员  桑松雨 二〇二一年三月十一日 书 记 员  范 宁 附：本判决所适用的相关法律条文 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条规定被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。