江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终2389号上诉人（原审被告）：魏莉，女，1965年8月19日生，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：徐永建，江苏高仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱鹏鹏，江苏高仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南通优家尤嘉家居市场有限公司，住所地南通市钟秀中路78号。法定代表人：瞿蔚，执行董事。委托诉讼代理人：李一璐，江苏法德东恒（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周茜，江苏法德东恒（南通）律师事务所实习律师。上诉人魏莉因与被上诉人南通优家尤嘉家居市场有限公司（以下简称优家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2019）苏0602民初809号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人魏莉上诉请求：撤销原判，依法改判驳回优家公司的诉讼请求。事实和理由：一、案涉租赁合同已完成结算，上诉人已结清全部摊位费和市场管理费。2017年7月24日，上诉人与被上诉人签订《优家尤嘉招商合同》，约定租赁摊位相关事宜。2018年8月30日，优家公司向魏莉发出通知，确认起租日为2018年3月1日，租赁合同的期限自2018年3月1日至2019年3月31日，免租期一个月。2018年9月，双方以上述通知为基础，就魏莉店铺撤场事宜达成一致意见，优家公司制作了结算单，确认上诉人再缴纳56524.80元的摊位费，双方终止租赁合同关系。魏莉依约支付56524.80元后，双方已完成结算。但优家公司以多种理由阻止上诉人撤场，甚至采取断电措施导致店铺不能实际使用。2018年10月到2019年1月魏莉处于无法经营又无法撤场的状态。为此，无论基于何种原因，自2018年10月起上诉人无须支付摊位费。即使法院认定上诉人撤场时间是2019年1月19日，摊位费应为541678.08元，扣除上诉人已支付的396537.6元，只应支付145140.48元，而非一审法院认定的204509.40元。优家公司实行统一收银制度，优家公司在每月结算时已将市场管理费扣除，无权要求魏莉再行支付。二、优家公司无权要求魏莉支付拆除费用33880元。如优家公司不认可与魏莉完成结算，其拆除装修时仍处于合同期内，构成根本违约。三、魏莉没有任何违约行为，不应承担违约责任。优家公司还应当退还所收取的押金31000元。四、案涉房屋未领取消防许可和产权证，房屋租赁合同无效，优家公司无权要求魏莉承担违约责任。被上诉人优家公司答辩称，案涉房屋取得消防许可及产权证，合同合法有效。魏莉提供的结算单是影印件，也没有优家公司的盖章确认，双方未进行结算。上诉人于2019年1月19日将物品搬走，一直未与被上诉人办理合同解除手续。优家公司为减轻上诉人的责任，同意应付租金计算至2019年1月。魏莉擅自撤场，构成违约，应当承担违约责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判。优家公司向一审法院起诉请求：1.判令魏莉支付优家公司摊位费677433.6元、市场管理费33873元；2.本案诉讼费由魏莉承担。诉讼过程中，优家公司变更诉讼请求为：1.判令魏莉支付实际使用13个月的剩余摊位费338284.8元、市场管理费22971元；2.判令魏莉承担违约责任，向优家公司赔偿不少于60天的摊位费113049.6元、摊位拆除费38880元；3.本案诉讼费由魏莉承担。一审法院查明事实如下：2017年7月24日，优家公司（甲方）与魏莉（乙方）签订《招商合同》，合同约定：1、甲方向乙方提供位于南通市优家尤嘉店二层，商铺面积486平方米的营业场地由乙方租赁经营（摊位编号为2061、2062），乙方的经营品牌为顾家，经营类别为软体；2、租赁期限自2017年8月1日起至2020年7月31日止，自2017年8月1日开始计租，除去免租期后的计租期限共计36个月，具体起租日以市场开业时间为准；3、合同期内乙方共计应支付甲方摊位费用（含免费期优惠）1240012.8元（该摊位的标准费用为2034892.8元），经双方商议，乙方按一次性支付的方式支付摊位费用；4、办理银行按揭的商户，签订合同时首次应一次性缴纳6个月摊位费340012.8元，余下的摊位费由银行提供按揭（甲方担保），利息及手续费由乙方支付；5、乙方在交纳首期摊位费时，一次性向甲方交纳商品质量保证金20000元，为销售人员交纳服务保证金2000元；6、甲方每月按乙方销售额的0.5%收取市场管理费，乙方应于每月15日前将上月的市场管理费交付甲方，乙方租赁摊位的市场管理费每月（不论月份大小）每平方米的保底销售额为800元，合计共1767元，乙方每月销售低于保底销售额的，市场管理费按保底销售额收取；7、乙方不论何种原因撤场，撤场时须将场地恢复原样交还甲方，否则，须向甲方缴纳80元/㎡摊位拆除费；8、甲、乙任何一方欲提前终止合同，必须由双方协商一致，未与对方协商一致或对方未违约而单方面提前终止合同的，一律视为违约，乙方在经营期内若提前终止合同，则优惠取消，按标准摊位费和物业费计算租赁费；9、除本合同有特别约定外，因乙方违反合同（含招商合同及其补充协议）约定导致合同终止的，乙方已向甲方交纳的各项款项（含摊位费、物业管理费、质保金、履约保证金等），甲方有权不退还乙方，另外，乙方还应按不少于60天的摊位费、物业管理费赔偿给甲方；10、因乙方或第三方（含银行）原因造成按揭手续超过本合同起租日两个月仍未办妥的，乙方同意变更本招商合同中的下述内容，并按下述的标准缴纳相关费用，其他条款仍按本合同条款执行：合同期限自2017年8月1日至2018年8月31日共计13个月，甲方给予乙方1个月的免租期，在此期间乙方不向甲方支付摊位费，但发生的物业管理费、市场管理费、广告费等费用仍应正常交纳，具体免租期间为自2018年8月1日至2018年8月31日共计1个月，摊位费用标准为自2017年8月1日至2018年8月31日每平方米月摊位费用128元，合同期内乙方共计应支付甲方含免费期优惠摊位费用678297.6元（该摊位的标准费用为734822.4元）。合同签订后，魏莉共计向优家公司支付396537.6元及各项保证金31000元。庭审中，魏莉提交优家公司于2018年8月30日向其发出的通知，其上载明：“您租赁本公司2061/2062摊位经营顾家家居，合同起租日为2018年3月1日，截止2021年2月28日，因您至今仍未办理银行按揭贷款手续。根据租赁合同第四十一条相关规定，您的招商合同按合同第四十一条第一小条约定改为一年，合同期限为2018年3月1日至2019年3月31日止，免租期为1个月。您尚欠摊位费用为338284.8元，敬请务必于2018年9月1日前来公司交清相关费用，逾期公司有权按合同第三十四条对该摊位进行违约处理。由此造成的损失由您自行承担。谢谢配合！”魏莉称其在接到该通知后即与优家公司协商并形成结算单，魏莉已按该结算履行了付款义务，后优家公司单方反悔阻挠魏莉撤场。因该结算单上并无双方签字或盖章确认，魏莉亦未能提供该结算单的原件或影印件的原始载体，且优家公司对此亦不予认可，故法院不予确认。魏莉另提交其与案外人董晓琴的短信聊天记录，用以证明其与优家公司已达成结算合意且自2018年10月1日起未实际占有案涉店铺，优家公司对此不予认可，因魏莉未提供该短信的原始载体，故法院亦不予确认。魏莉另主张优家公司自2018年10月1日起对案涉商铺进行断电，优家公司称案涉商铺用电系充卡使用，魏莉对此未提异议。2019年1月19日，魏莉将放置于案涉商铺内的物品搬离。魏莉称因双方已达成结算合意故进行撤场，优家公司称在魏莉于2019年1月19日将案涉商铺内物品搬离后即进行拆除恢复原状。一审另查明，案涉商场的开业时间为2017年12月25日。一审法院认为，优家公司与魏莉签订的《招商合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。因魏莉未能按约办理按揭贷款手续，双方协商一致对租赁期限及摊位费用标准进行变更，同时结合魏莉提交的优家公司向其发出的通知，可以认定双方就租赁期限达成了新的合意即自2018年3月1日至2019年3月31日止。后魏莉未与优家公司协商一致即提前撤场，构成违约。关于魏莉抗辩称优家公司对案涉商铺进行断电并阻扰其进行撤场，因案涉商铺系充卡用电，同时魏莉亦未能就其主张的事实进行举证，依现有证据无法认定。魏莉自认其于2019年1月19日将放置于案涉商铺内的物品搬离，后优家公司自行进行拆除，故法院认定魏莉撤场时间为2019年1月19日，魏莉应当支付其实际占有使用期间即自2018年3月1日至2019年1月19日的摊位费、市场管理费。优家公司按摊位费每月56524.8元、市场管理费每月1767元主张，有合同依据，法院予以支持。扣除已付的396537.6元，魏莉还应当支付优家公司摊位费204509.4元、市场管理费18789元。根据合同约定，魏莉应将案涉商铺恢复原状交还优家公司，现优家公司自行拆除并按合同约定的每平方米80元的标准主张拆除费38880元，合法有据，法院予以支持。关于优家公司要求魏莉赔偿不少于60天的摊位费113049.6元，因该标准系当事人约定的因违约产生的损失赔偿额的计算方法，有合同依据，同时亦未过分高于造成的损失，法院亦予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、魏莉于判决生效之日起十日内支付南通优家尤嘉家居市场有限公司摊位费204509.4元、市场管理费18789元；二、魏莉于判决生效之日起十日内赔偿南通优家尤嘉家居市场有限公司违约金113049.6元、摊位拆除费38880元；三、驳回南通优家尤嘉家居市场有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8932元，由南通优家尤嘉家居市场有限公司负担2401元，魏莉负担6531元。二审中，魏莉提供了：1.《建设工程消防验收意见书》证明,案涉房屋未提通过消防验收；2.《接处警工作登记表》，证明优家公司阻止魏莉拿走家具。本院组织当事人质证，并审查证据认为，第一份证据明确载明案涉工程消防验收合格，第二份证据能够证明发生纠纷的事实，其后魏莉已拿走了家具。两份证据均与本案不具有关联性，无须审查认定。经审理查明，一审查明事实正确，本院予以确认。本院认为，优家公司与魏莉签订的《招商合同》合法有效。魏莉主张的消防问题及产权证问题，均非认定合同无效的依据。经本院审核，案涉房屋具备批建手续，已领取产权证。魏莉主张双方已对撤场事宜进行过结算并缴纳了费用，但对此事实未能举证证明，本院难以采纳。魏莉主张优家公司采用断电措施催收租金，也未能提供证据证明，且对此事实未提出诉讼上的主张，本院对此不予认定。魏莉主张优家公司在平时结算时已扣除市场管理费，但未提供依据。魏莉主张起租日应当从房屋领取产权证及通过消防验收之日起计算，与其在一审中的陈述及上诉状中自认的从2019年3月1日起算的事实相矛盾，且无法律依据，本院不予支持。根据双方签订的合同，因魏莉未能办理贷款手续，故应按照合同约定的第二种租赁期和租金标准执行，其余事项不变。魏莉应当一次性向优家公司支付摊位费（即租金），但其未能依约支付，已构成违约。合同约定的免租期为最后一个月，魏莉在擅自撤场后又要求享受一个月的免租期，与合同约定不符。合同约定，魏莉无论何种原因撤场，均须将场地恢复原样后交付优家公司。魏莉在2019年1月19日撤场时，未依约恢复原样，一审法院判决其按照合同约定支付摊位拆除费用具有合法依据。魏莉在租赁期未满时，未征得优家公司的同意，擅自撤场，亦构成违约。优家公司接手房屋，双方的租赁关系即已终止，但魏莉仍须承担违约责任。魏莉主张优家公司接手房屋后拆除装修构成根本违约，其主张不能成立。关于保证金的问题，因魏莉在一审中未提出明确的请求，一审法院未予处理。本院在二审中不宜直接处理。据此，魏莉的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8932元，由上诉人魏莉负担。本判决为终审判决。审判长  季建波审判员  吕 敏审判员  胡 皓二〇二一年三月九日书记员  汤婷婷