山西省太原市晋源区人民法院民事判决书（2021）晋0110民初135号原告：杜某，住山西省太原市。委托诉讼代理人：高某，山西晋工律师事务所律师。被告：太原市晋源区金胜镇上冶峪村民委员会。法定代表人：武某。委托诉讼代理人：李某1，山西开杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：田某，山西开杰律师事务所律师。被告：太原市德恒房地产开发有限公司。法定代表人：杨某。委托诉讼代理人：王某，北京天驰君泰（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某2，北京天驰君泰（太原）律师事务所律师。原告杜某与被告太原市晋源区金胜镇上冶峪村民委员会（以下简称上冶峪村委会）、被告太原市德恒房地产开发有限公司（以下简称德恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜某及其委托诉讼代理人高某，被告上冶峪村委会的委托诉讼代理人李某1、田某，被告德恒公司的委托诉讼代理人王某、李某2均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜某向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告向原告返还购房款179486元；2.依法判令二被告给付原告按已支付的购房款179486元为基数从2014年4月1日起至实际给付之日止的资金占用利息（利息按年利率6%计息，暂计算至2020年11月1日为71973元）；3.依法判令二被告赔付原告逾期交房产生的违约金45373元，以上合计296832元；4.本案诉讼费用及其它费用由二被告承担。事实和理由：2010年9月29日，原告与二被告签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定：原告购买被告一单位出卖的以及由被告二单位开发的位于太原市××街口东南角50米处，项目名称为世府苑的第1幢3单元0402号的一套房屋，该房屋建筑面积108.26平方米，房屋总价款为405867元，付款方式为分期付款。二被告应当在2012年12月30日前，将符合本合同约定的房屋交付给原告使用，否则，逾期一日按合同总房款的万分之一赔付。合同签订后，原告按分期付款的方式，共分两次于2010年9月29日将121760元购房款交付给二被告、2012年12月16日将50000元购房款交付给二被告，两次均由二被告开具收据，但二被告迟迟未按合同约定的施工进度盖房已严重违约，直至2014年3月10日，二被告与原告本人签订一份《补充协议书》，协议书中第2条约定：若乙方愿意继续履行合同，甲乙双方同意1号楼开工时间暂定为2014年8月1日，甲方须将2012年12月31日到2014年3月31日根据合同约定标准核算的违约金折抵乙方应缴纳的购房款。故于2014年4月17日由二被告按补充协议第2条的约定给原告开出了7726元的收据当作二被告违约金折抵给原告的购房款7726元属于二被告违约事实成立及原告与二被告的真实意愿的表达，合计三张购房款收据共计179486元。按2014年3月10日补充协议第3条签订内容：如在2014年8月1日前未开工建设，甲方同意全额退还乙方已经缴纳的房款；2014年3月31日至2014年7月31日期间，迟延交房的违约金按合同约定标准二倍补偿乙方。事实上，2014年8月1日至今二被告第二次严重违约仍未能交房，同时并未按合同及补充协议第3条的约定向原告退还购房款和支付违约金。综上所述，原告与二被告之间法律事实清楚、证据充分，请求贵院维护原告正当权益，为原告伸张正义，判如所请。被告上冶峪村委会辩称，1.房屋买卖合同无效。根据《民法典》第一百四十三条之规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”案涉房屋至今未取得商品房预售许可证，明显违反法律强制性规定，因此，房屋买卖合同无效，不存在合法的合同约定，亦无违约责任可言，《民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。本案中，被告德恒公司明知其销售的楼房无合法手续而进行销售，原告也在明知其购买的楼房无合法手续的情形下购买，双方均有过错，应当由各自承担相应责任。因此，应驳回原告请求被告承担资金占用利息和逾期交房违约金的诉讼请求。2.上冶峪村不是房屋买卖合同的主体。合同应当结合法律规定、实际履行判定其真正的含义。本案中，虽然房屋买卖合同中表述的出卖人是被告上冶峪村民委员会，但被告不具有销售房屋的资格、没有享受合同的权利义务，不是房屋买卖合同真实的主体。此外，房屋买卖合同中没有被告法定代表人签字、公章使用未经村委会、村党支部讨论通过、公章真实性存疑。第一、被告不具有商品房开发销售的法定资格，不是房屋买卖合同的出卖人。商品房建造和出卖主体资格是由法律专门规定的，根据《商品房销售管理办法》第三条：“商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房屋价款的行为。”被告是村民自治组织，不是房地产开发企业，不具有商品房开发和销售资格，因此，房屋买卖合同的真正出卖人是德恒公司，不是被告上冶峪村委会。第二、被告不享有房屋买卖合同权利、义务。根据原告提供收据，其购房款由德恒公司收取，无论买受人或者德恒公司从未将购房款交付被告，案涉房屋也是由德恒公司开发建造交付，因此，被告在该合同中未享有任何权利义务，不是合同的真正主体。第三、2014年3月19日德恒公司和买受人签订补充协议，就房屋退款、继续履行等事项达成一致，德恒公司和买受人盖章或签字，被告并未盖章签字，可见，案涉房屋买卖合同的真正主体是德恒公司和买受人，不包括被告。第四、房屋买卖合同中被告公章使用存疑。房屋买卖合同中没有村委会法定代表人签字，该公章使用未履行相应程序，真实性存疑。总之，从法律规定、实际履行、补充协议、签字盖章看，房屋买卖合同的合同主体是德恒公司和购房人，被告作为村民自治组织，不是房屋买卖合同的主体，不是房屋出卖人。3.德恒公司承担返还责任。根据《民法典》第一百五十七条规定，房屋买卖合同无效后，德恒公司应当承担购房款返还责任。第一、德恒公司收取原告购房款，也未将该购房款交于被告。根据原提出的收据，其购房数由德恒公司收取，因此，应当由德恒公司承担购房款返还责任。被告没有收取原告购房款，无从判断原告是否缴纳购房款及购房款的数额。第二、根据补充协议书，只有德恒公司与原告签署，并无上冶峪村委盖章签字，德恒公司应承担还款责任。根据2014年3月10日德恒公司和买受人签订补充协议：第1条“乙方在2014年3月10日后书面提出退房的，甲方同意在收到乙方申请后的十日内将乙方所缴纳的房款退还于乙方。”因此，德恒公司当依据合同约定向买房人退还房款。4.被告是案涉开发项目受害人。为解决上冶峪村村民住房紧张问题，2010年2月9日，被告与德恒公司签署《代建协议书》，约定由上冶峪村提供土地，委托德恒公司为上冶峪村村民开发建设住宅，但德恒公司在对外销售1号楼、2号楼、3号楼后，至今未向上冶峪村交付1套住房。上冶峪村村民不仅未获得任何利益，反而丧失土地，引发村民长期上访。为此，被告已诉至太原市中级人民法院（（2019）晋01民初638号合同纠纷案），太原中院于2019年11月6日作出一审判决认定德恒公司违约应当支付违约金。因此，上冶峪村与本案原告一样是案涉房屋的购房人，同样是德恒公司违约行为的受害人。由于上冶峪村村民长期上访，本案的审理结果会产生更大的社会影响。目前虽仅有几名业主起诉，但实际与之相似情形的业主仍有五六十户，若被告负有返还义务，势必会面对几十户业主接连起诉。村民在丧失土地、未获得任何利益的情况下，还要承担巨额的还款责任，很可能使社会矛盾进一步激化。5.已有生效判决认定被告上冶峪村委对购房人不承担返还房款及支付利息、违约金的责任。太原市晋源区人民法院（2020）晋0110民初817号、819号、820号民事判决书认为：本案所涉房屋买卖合同应为无效合同，原告有权主张返还其已实际交付的房屋预付款，关于房屋预付款的返还主体，被告德恒公司应向原告承担返还义务。关于原告的利息、违约金诉求，原告作为房屋买受人，在签订房屋买卖合同时未尽到审核房屋出售方是否具有商品房预售许可证明等应尽的注意审慎义务，原告对此存在过错，故本院对原告主张的利息、违约金诉求不予支持。判决：被告德恒公司向原告一次性返还房屋预付款；驳回原告其他诉讼请求。一审下判后，被告德恒公司不服提起上诉，太原中院（2020）晋01民终6773号、6774号、6775号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。本案与上述三份判例除购房人和购房款不同以外，其他情形完全相同，故向法庭提供以供参考。综上所述，被告认为，案涉房屋买卖合同无效，德恒公司应返还原告购房款，并驳回原告其他诉讼请求。被告德恒公司辩称，1.本案争议标的系建设于农村基地土地上的小产权房屋，原告的诉讼请求涉及违法用地或违法建筑，应由行政主管部门处理确定财产权益关系，现不属于人民法院受案范围。2012年，案涉晋源区金胜镇上冶峪村村东1#住宅楼项目因涉及未办理规划审批手续且压占规划绿地问题，已被太原市规划局行政叫停，太原市政府至今尚未对该住宅楼问题作出明确答复。参照广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法〔2012〕240号）第69条规定“当事人因农村宅基地或房屋买卖合同引发的纠纷，属于平等主体之间的民事法律关系，应作为民事案件受理。当事人的诉讼请求涉及违法用地或违法建筑，需先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系的，不予受理，告知当事人先向行政主管部门申请处理。”按照以上观点，本案涉及违法小产权房纠纷，应按“先行政后司法”原则处理。原告诉请应予驳回。2.被告德恒公司并非案涉《世府苑房屋买卖合同》的合同相对方，原告应向被告上冶峪村委会行使合同解除权。案涉《世府苑房屋买卖合同》系原告与被告上冶峪村委会签订，被告德恒公司仅为案涉项目的代建方，受被告上冶峪村委会委托，开展项目的建设、销售等相关工作，被告上冶峪村委会才是案涉项目的所有人、出卖方与受益者，故涉及本项目房屋买卖合同的相关法律责任应由上冶峪村委会承担。返还房款的责任应由案涉房屋的出卖方承担，被告德恒公司仅为购房款的代收方，至于被告德恒公司与被告上冶峪村委会在《代建协议》中关于收取房款用以抵扣工程款的约定仅为二被告之间的内部约定，即使《房屋买卖合同》无效，合同无效的后果也是在合同相对方之间返还，不能因此否认被告上冶峪村委会才是案涉项目房款的真正收取人与返还义务人，另外因合同无效违约金折抵的7226元也应该无效。本院经审理查明，2010年9月29日，被告上冶峪村委会作为出卖人、被告德恒公司作为开发商、原告杜某作为买受人，三方签订房屋买卖合同一份，约定原告购买位于太原市××街第1幢3单元0402号房屋一套，房屋面积108.26平方米，房屋总金额405867元，付款方式为分期付款,该房屋在2012年12月30日前交付。原告分别于2010年9月29日向被告德恒公司交付房款121760元、2012年12月16日向被告德恒公司交付房款50000元，被告德恒公司均向原告出具了收据。2014年3月10日，原告与被告德恒公司签订补充协议书，约定原告在2014年3月10日后书面提出退房的，被告德恒公司同意在收到原告申请后的10日内将原告所缴纳的房款退还于原告；若原告愿意继续履行合同，双方同意1号楼开工时间暂定为2014年8月1日，被告德恒公司需将2012年12月31日到2014年3月31日根据合同约定标准核算的违约金折抵原告应缴纳的购房款；2014年8月1日前尚未开工建设，被告德恒公司同意全额退还原告已经缴纳的房款，2014年3月31日至2014年7月31日期间迟延交房的违约金按合同约定标准二倍补偿原告。2014年4月17日，被告德恒公司向原告出具收据一份，载明，“今收到杜某柒仟柒佰贰拾陆元整（7726元）世府苑1-3-0402房款（违约金）”，原告杜某并未实际交付7726元，该7726元系因迟延交房而折抵的原告杜某的购房款金额。另查明，2010年2月9日被告上冶峪村委会与被告德恒公司签订代建协议书一份，协议约定了被告上冶峪村委会委托被告德恒公司代为建设村民住宅小区等相关内容。2010年3月30日，被告上冶峪村委会向被告德恒公司出具“有关太原市晋源区金胜镇上冶峪村“世府苑”房地产寻找承销商及与其签署承销合同的委托”函，载明被告上冶峪村委会委托被告德恒公司为世府苑住宅小区寻找设计单位、承销商并签署合同。后涉案工程1#住宅楼项目因未办理规划审批手续且压占规划绿地而停工，被告上冶峪村委会与被告德恒公司因此事发生合同纠纷诉至法院，截至法庭辩论终结前，纠纷尚未处理完毕。截至法庭辩论终结前，原告未收到相关退款。以上事实，有原告提交的原告杜某身份证、房屋买卖合同、收款收据、补充协议书，代建协议书、太原市人民政府办公厅办理请示报告卡片、有关太原市晋源区金胜镇上冶峪村“世府苑”房地产寻找承销商及与其签署承销合同的委托及各方当事人的庭审陈述在案佐证。本院认为，本案中原告与被告上冶峪村委会、德恒公司签订的房屋买卖合同所涉及的房屋项目，在截至法庭辩论终结前，仍未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出售人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的可以认定有效”之规定，涉案房屋买卖合同应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，原告有权主张返还其已实际交付的房屋预付款171760（121760+50000）元。关于房屋预付款的返还主体，根据原告提交的收据及庭审查明的事实，原告所交付房屋预付款171760元的收款主体为被告德恒公司，被告德恒公司作为签订合同一方主体，其收取房屋预付款，且没有证据证明是被告上冶峪村委会委托其收取的，原告亦非受被告上冶峪村委会指示而交付被告德恒公司，故被告德恒公司应向原告承担返还房屋预付款171760元的义务。本案系平等主体之间因合同关系引发的民事纠纷，属于人民法院的审理范围，被告德恒公司主张“先行政后司法”的主张，不符合法律规定，本院不予采信。关于原告的利息、违约金诉求，本案中，原告作为房屋买受人，在签订房屋买卖合同时未尽到审核房屋出售方是否具有商品房预售许可证明等应尽的注意审慎义务，原告对此存在过错，故本院对原告主张的利息、违约金诉求不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告太原市德恒房地产开发有限公司自本判决生效之日起十五日内向原告杜某一次性返还房屋预付款171760元；二、驳回原告杜某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5752元，减半收取2876元，由原告杜某负担1212元，被告太原市德恒房地产开发有限公司负担1664元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 李亚明二〇二一年三月三十日法官助理 杨 晨书记员 荣 霆