大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初428号原告：大连一品蓝天物业管理有限公司，住所地大连市甘井子区甘南路34号樱花园小区内28号楼30-4号，统一社会信用代码91210211679958716T。法定代表人：孙向军，系总经理。委托诉讼代理人：陈先群，系辽宁好谋律师事务所律师。被告：赵德平，男，1957年2月2日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告大连一品蓝天物业管理有限公司与被告赵德平物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连一品蓝天物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈先群以及被告赵德平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连一品蓝天物业管理有限公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1、判令被告向原告支付2012年10月1日至2020年12月31日期间的物业管理服务费5,254.2元（81.65平方米×0.65元/月/平方米×99个月）；2、请求判令被告向原告支付逾期缴纳物业管理服务费的违约金700元（暂计至2020年12月31日，自2021年1月1日起，每日违约金1.3元）。事实和理由：2012年9月20日，原告与大化集团有限责任公司签订《前期物业管理委托合同书》，接受大化集团有限责任公司委托对甘井子区甘南路樱花园小区进行物业管理；2012年10月8日，原告进驻樱花园小区；2012年11月9日，原告与大化集团有限责任公司、大连汇利物业管理有限公司签订《物业交接离场进场证明》。被告于2009年9月21日办理入住登记，房屋面积为81.65平方米，物业服务费为0.65元/平方米/月；截至2020年12月31日，被告拖欠物业管理服务费5,254.2元。故诉至法院，请求维护原告合法权益。被告赵德平辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是案涉房屋的业主，房屋面积没有异议，原告主张的期间确实没交费。不同意支付物业费的理由如下：首先，原告未能证明已按《前期物业管理服务协议》全部履行了物业服务。案涉小区尚未成立业主委员会，不清楚原告如何进驻小区。被告居住的不是封闭小区，也没有享受到封闭的服务。实际上，原告提供的物业服务不到位，下雪天原告没有及时扫雪，小区建筑和生活上的垃圾原告也没有及时清理，还存在小区消防设施缺失，下水管被移位，绿化树枯死、杂草丛生、步行道破损严重未维修，原告划了公共区域为停车位，小区门岗没有保安，且有门岗变为垃圾房、仓库等问题。如果按0.5元标准收取物业费被告同意缴纳。其次，原告并没有按照相关规定公布收支情况以及公共区域经营性收入（电梯间、楼道口、小区出入口等）并接受业主监督。收取物业费也仅开具收据拒绝开发票，涉嫌偷税漏税。再次，原告未履行制止并报告不法行为的义务。被告所居住的楼下公建业主私自改扩建原有建筑，扩大私有面积占用小区的公共用地南北两面都有，私自拆除外墙（承重墙）改变原有厕所和排污水管的位置，被告多次向原告反映情况，但原告不履行制止并报告的义务，现一楼公建已经改造完毕，给业主居住安全造成了很大隐患，并严重影响了正常生活。依据相关法律规定，只有原告履行了合约中应尽的义务，才能要求被告支付物业费，但原告并没有举证证明已履行合约义务，且小区实际管理也十分混乱等，故被告有权拒绝支付物业费。综上，在原告正确履行物业服务之前，被告有权拒绝支付物业服务费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提供的《前期物业管理委托合同》、物业交接离场进场证明、业户入住登记表、承诺书、权属登记情况、被告提供的照片况等证据本院予以确认，并据此认定事实如下：2012年9月20日，大化集团有限责任公司作为该小区的建设单位，与原告签订了《前期物业管理委托合同书》，约定大化集团有限责任公司（甲方）将樱花园小区委托给原告（乙方）实行前期物业管理，住宅房屋建筑面积每月每平方米0.7元。收费时间为每季度。物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日交纳滞纳金。合同还对其他事项进行了约定。2012年11月9日，原告与案涉小区的开发建设单位大化集团有限责任公司、案涉小区原物业服务公司大连汇利物业管理有限公司签订《物业交接离场进场证明》，确认原告于当日正式接管案涉小区的物业管理工作。被告系大连市甘井子区樱花园XX号房屋的业主，房屋面积为81.65平方米。现原告主张被告拖欠2012年10月1日至2020年12月31日期间的物业管理服务费，物业费收费标准按照0.65元/月/平。被告认可没有交纳上述期间的物业费，但对物业费收费标准有异议。被告庭审中提供的照片显示，案涉小区存在步行道路面破损未维修、园区杂草未清理、垃圾未及时清理等问题。本院认为，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，案涉小区的建设单位大化集团有限责任公司与原告签订的《前期物业管理委托合同书》是合同双方真实的意思表示，该合同合法有效，并对业主具有法律约束力。原告依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的时间、价格标准交纳物业服务费。《前期物业管理委托合同书》约定物业费标准为0.7元/月/平，现原告自愿降低物业费收取标准，主张按照0.65元/月/平收取物业费，本院予以照准。原告自2012年11月9日接管了案涉小区，并提供了物业服务，被告应自该日期起向原告交纳物业费。原告主张被告支付该日期之前的物业费没有事实及法律依据。因此被告应当向原告支付2012年11月9日至2020年12月31日期间物业费5,187元（81.65平方米×0.65元/月/平方米×97个月+81.65平方米×0.65元/月/平方米÷30天×22天）。综上，对于原告主张被告支付物业费5,254.2元的诉讼请求，本院仅支持5,187元，超出部分没有依据，本院不予支持。关于原告主张滞纳金的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，切不可再深化，故本案不予支持原告的滞纳金主张。关于被告辩称原告收费没有进行公示的问题，本院认为，被告可以请求物业服务企业就物业管理服务费收支情况进行公布，但不能以此为由拒交物业费。关于被告所称的未实现封闭、消防设施缺失、垃圾清理不及时、路面破损未维修、原告对违建未制止并未报告、小区环境差等问题，本院认为，首先，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。其次，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒绝交纳或减少交纳物业服务费用。故被告的上述抗辩意见不构成拒绝交纳或减少交纳物业服务费用的理由。但即使如此，原告亦应重视被告提出的问题，通过后续的物业服务改善相应瑕疵。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告赵德平于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连一品蓝天物业管理有限公司2012年11月9日至2020年12月31日期间的物业管理服务费5,187元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连一品蓝天物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告赵德平负担，并自本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年审判员  李晓男二〇二一年三月二十三日书记员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。