西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0113民初1313号原告：李爱珍，女，1963年12月29日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托代理人：张海雪，陕西稼轩律师事务所律师。委托代理人：豆依琳，陕西稼轩律师事务所律师。被告：西安雁塔铭博医院有限公司，住所地西安市雁塔区商铺。法定代表人：郑钦曼，该公司执行董事兼总经理。原告李爱珍与被告西安雁塔铭博医院有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员何燕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人张海雪、豆依琳到庭参加了诉讼，被告西安雁塔铭博医院有限公司经本院合法传唤未出庭应诉。本案现已审理终结。原告李爱珍向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2020年5月20日起至2021年5月19日止的租金2100000元及逾期支付违约金（以2100000元为基数，2020年4与20日起至2020年4月24日按每日万分之五计算，2020年4月25日起至实际清偿之日，按每日千分之五计算，暂计算至2020年8月26日的违约金为1296750元）。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年5月20日，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定被告承租原告名下位于西安市雁塔区XX街XX路XX号XX号房屋，建筑面积约2915.07平方米，租赁期限自2019年5月20日起至2030年12月19日止。租金采取先付后租的方式合同起始日前1个月按年度支付，即每年4月20日前支付该年度租金，年租金为2100000元，每三年递增一次，每次每月每平方米递增10元。即2019年5月20日-2022年5月19日年租金为2100000元；2022年5月20日-2025年5月19日年租金为2449808.4元；2025年5月20日-2028年5月19日年租金为2799616.8元；2028年5月20日-2030年12月19日年租金为3149425.2元；如被告逾期支付租金，应按照日万分之五向原告承担违约金；逾期超过5日，按照日千分之五承担违约金；逾期超过30日，原告有权单方解除本协议并收回房屋，屋内所有设备、设施及其他附属物等无偿归原告所有，被告支付的保证金不予退还，并有权要求其承担违约金，违约金以当年年租金的20%计算。合同签订后，原告即按约履行义务，但被告未按约定支付租金，截止目前被告尚欠原告2020年5月20日起至2021年5月19日的年度租金2100000元。被告的行为已经违约，经原告多次催要无果，故原告诉至法院，望判如所请。被告西安雁塔铭博医院有限公司经本院合法传唤，未出庭应诉，但在庭前邮寄答辩状，辩称，一、原告主张的违约金过高，被告请求予以减少。被告认为原告无实际经济损失，被告在租赁标的房屋时，已经向原告缴纳了履约保证金20万元，而原告诉状中并未提起此事。所以在原告不予退还20万元保证金的情况下，被告逾期支付租金的行为给原告造成的损失已经得到了弥补，原告要求的违约金标准确实过高，被告请求法院予以减少。二、新冠疫情影响虽非法律意义上的不可抗力，但国际亦出台相关政策鼓励民营私企业主方减租减息。自全球爆发新冠疫情以来，被告受疫情影响严重，于2020年3月一直处于闭门歇业状态；虽疫情并不是被告抗辩逾期支付房租的理由，但恳请法院考虑受疫情影响对民营企业的巨大冲击，于法于理予以减少本案的违约金标准。三、原告诉请的违约金标准过高，被告请求法院按照租赁合同第十二条之违约责任条款，以未付租金的20%计算违约金标准。经审理查明，2019年5月20日，原告李爱珍（甲方）与被告西安雁塔铭博医院有限公司(乙方)签订《房屋租赁协议》，约定，甲方同意把西安市雁塔区XX街XX路XX号XX号XX小区西邻、陕西三爻实业有限公司办公大楼，该大楼的一、二、三层房屋租赁给乙方。一层建筑面积约911.07平方米，二层、三层面积均为约1002平方米，合计总面积为约2915.07平方米，大门入口在大楼西侧。租赁期限为十一年零七个月，从2019年5月20日起至2030年12月19日止。租赁费为全年租金2100000元，租金每三年递增一次，每次每月每平方递增10元。即2019年5月20日-2022年5月19日年租金为2100000元；2022年5月20日-2025年5月19日年租金为2449808.4元；2025年5月20日-2028年5月19日年租金为2799616.8元；2028年5月20日-2030年12月19日年租金为3149425.2元。双方约定按照先付租金后用房的原则，在签订协议之日，乙方应向甲方支付第一年度租金，即给甲方支付2019年5月20日-2020年5月19日全年租金2100000元。租金支付期限为租赁期届满前一个月支付（如协议期限为2019年5月20日支付租金，提前一个月支付，就应该在2019年4月20日前支付租金，超过2019年4月20日就属于乙方逾期支付租金），逾期支付租金，乙方应按照日万分之五承担滞纳金给甲方；逾期超过5日，乙方应按照日千分之五承担滞纳金给甲方；逾期超过30日，则乙方构成严重违约，甲方有权单方解除本协议并收回房屋，屋内所有设备、设施及其他附属物等全部无偿归甲方所有，乙方支付给甲方的制约保证金200000元不予退还。协议第十二条违约责任约定乙方不按时交纳租金超过30日，则乙方构成严重违约，甲方有权单方解除协议并收回房屋，并有权要求乙方支付违约金，违约金以当年年总租金的20%计收。上述合同签订后，原告依约向被告交付租赁物，被告已按约向原告支付了2019年5月20日至2020年5月19日的租金。2020年5月20日至2021年5月19日的租金2100000元，被告至今未支付给原告。上述事实，有房屋租赁合同、庭审笔录及当事人陈述等在卷佐证，并经当庭核对无异，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告自愿签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方应当遵循诚信原则全面履行各自义务。本案中，按照双方房屋租赁合同约定，被告应按合同约定提前一个月交纳2020年5月20日至2021年5月19日的租金2100000元，但被告至今未支付，其行为已构成违约，故原告要求被告支付2020年5月20日至2021年5月19日的租金2100000元的诉讼请求，本院依法予以支持。对于原告主张被告承担违约金一节，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”考虑被告租赁原告的房屋系用于经营医院，突发的新冠疫情客观上对其经营造成了巨大影响，而本案不存在合同根本目的无法实现的情形，原告按照日万分之五或日千分之五的标准计算违约金，明显不符合法律规定，本院依法予以调整，调整至按照被告未付年租金的20%计算违约金。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款之规定，判决如下：一、被告西安雁塔铭博医院有限公司于本判决生效后十日内支付原告李爱珍2020年5月20日至2021年5月19日的租金2100000元及违约金420000元；二、驳回原告李爱珍其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费33974元，减半后由被告承担16987元。因原告已预交，被告将其承担部分于本判决生效后十日内支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员 何 燕二〇二一年三月二十日书记员 王小波打印：扈艳红校对：王小波2021年月日送达