北京市大兴区人民法院行 政 判 决 书（2020）京0115行初314号原告袁嘉乔，女，1989年6月5日出生，汉族，无业，户籍地四川省乐山市五通桥区，现住北京市朝阳区。委托代理人何鸿英（原告之母），1963年9月19日出生，汉族，四川省乐山市五通桥人民医院退休职工。委托代理人王佳红，北京金诉律师事务所律师。被告北京市大兴区住房和城乡建设委员会，住所地北京市大兴区兴政街29号。法定代表人芦亚静，主任。委托代理人刘威，女，北京市大兴区住房和城乡建设委员会干部。委托代理人任新伟，北京市京兴律师事务所律师。被告北京市住房和城乡建设委员会，住所地北京市通州区达济街9号。法定代表人王飞，主任。委托代理人贾晨曦，女，北京市住房和城乡建设委员会干部。委托代理人于婧思，北京市康达律师事务所律师。原告袁嘉乔诉被告北京市大兴区住房和城乡建设委员会（以下简称：大兴住建委）、被告北京市住房和城乡建设委员会（以下简称：市住建委）处理意见及行政复议一案，于2020年9月21日向本院提起行政诉讼。本院于当日受理后，于法定期限内向被告大兴住建委、被告市住建委送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2021年1月19日公开开庭审理了本案。原告袁嘉乔的委托代理人何鸿英、王佳红，被告大兴住建委的委托代理人刘威、任新伟，被告市住建委的委托代理人贾晨曦、于婧思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告大兴住建委于2020年6月30日作出《关于袁嘉乔反映和怡嘉园项目有关问题的处理意见》（以下简称：处理意见），载明：“本机关经过调查，查明：……（二）关于来信人反映的公摊面积问题，和怡嘉园9#楼、l6#楼等楼栋的预测面积数据均是由具有甲级测绘资质的北京市房地产勘察测绘所出具的，并在北京市住建委官网进行公示。……本机关认为：（一）我委未发现开发企业在销售过程中存在欺诈、捂盘、不正当降价行为；和怡嘉园9#、16#、17#、18#楼预测面积亦未发现有违规行为。（二）关于来信人提出的9-101与16-1-101房屋类型同属且房屋面积相差不大，9-101为地上一层、地下一层，而16-1-101却为地上二层、地下两层的问题，依据《中华人民共和国城乡规划法》《北京市城乡规划条例》，投诉人可向规划主管部门核实反映。（三）关于来信人提出的商品房屋地上价格是地下价格3倍、多层商品房屋单价比普通高层单价低等价格问题，依据《中华人民共和国价格法》，投诉人可向价格主管部门反映。（四）关于来信人提出的赔偿问题，属于买卖双方的民事行为纠纷，买卖双方可通过司法途径予以解决。”原告袁嘉乔不服，向被告市住建委申请行政复议。被告市住建委于2020年9月7日作出京建复字[2020]89号行政复议决定书（以下简称：复议决定书），维持被告大兴住建委作出的处理意见。原告袁嘉乔诉称，二被告在明知的情况下，允许开发商利用市住建委官网公示虚假的房源信息，如9号楼101，在市住建委官网住宅项目信息公示为住宅、储藏间，户型为复式房型。但在北京市房地产交易权属系统中房屋相关信息为住宅、储藏间，自然层-1、销售层1层，户型为三室两厅，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，房屋是指土地上的房屋等建筑物及构造物。开发商以“住宅、储藏间，户型：复式房型”信息公示违反了该法的规定，也误导了原告的购买决策和市场预期，并造成了重大的经济损失。16号楼、17号楼根据2017规（大）建字0008号，16号楼项目一开始就被规划设计成了地上四层，局部三层，地下两层的叠拼别墅，虽然每户都不带花园，但每户都有2个私家车库。17号楼为地上四层，局部三层，地下二层的别墅。既然主管部门早已经知道该两栋楼均为别墅，为什么还要以住宅、储藏间、复式房型及复式房价格在市住建委官网进行公示？从起诉书所附图表可以看出，同样的住宅、储藏间，复式房型，9号楼101为地上一层、地下一层，共两层；15号楼1单元101为地上两层、地下二层，共四层；17号楼1单元101为地上二层、地下三层，共五层。为什么会有如此之差距，为什么要捏造事实，以假复式房代替别墅公示？二、不合理的公摊。从图表中看出284.96平方米的9号楼101复式房分摊了69.31平方米，分摊率24.34%；288.21平方米的16号楼1单元101复式房仅分摊了11平方米，分摊率3.81%；同一栋楼、同一单元的301号208平方米的复式房分摊了43.5平方米，分摊率26.4%。这毫无逻辑的分摊法竟然堂而皇之地在市住建委官网上进行公示。三、违反建房[2018]58号，捂盘惜售。和怡嘉园项目16号楼、17号楼、18号楼于2018年10月27日取得预售许可证，依二被告所言，开发企业应在取得预售许可证三日内一次性公开销售全部可售房源。但事实是市住建委官网显示开盘，但开发商根本没有公开销售。18号楼是2019年春节后开始预售，16号楼2019年7月中旬开放别墅样板间，预定房屋需交100万订金排号，17号楼直至2020年6月15日都未公开预售，已转现房销售。并且，2019年9月3日，16号楼1单元301已被预定，但开发商的网宣资料显示2019年9月5日别墅还未定价，但9月3日16号楼3单元301上叠别墅却已被预定。除了质疑，我们更想知道的是16号楼3单元301的签约价格是多少？建房[2018]58号是要求明码标价的。四、垄断房源，操纵房价。根据2019年7月23日原告母亲现场咨询录音，开发商以交100万订金排号的方式销售16号楼、17号楼，上叠别墅地上二层、地下二层，共四层，套内面积400平方米，送2个私家车位，销售价格1300万，合32500元/平方米，在市住建委官网上，该房公示住宅、复式房型，套内面积为164.88平方米，房屋总价16672143元。下叠别墅地上二层、地下二层，共四层，套内面积400平方米，送2个私家车位，销售价格1350万，合33750元/平方米。在市住建委官网公示为住宅、储藏间，复式房型，套内面积为277.2平方米，房屋总价1959万，从普通房型升级为别墅，价格不升反降，最高降价600万，真令人膛目结舌。16号楼、17号楼以及7号楼、8号楼、12号楼、13号楼是和怡嘉园小区位置最佳和环境最好的区域。这些2倍于普通住宅建筑面积的别墅，本应是和怡嘉园项目中最贵的房屋，但在开发商的操作下瞬间成了和怡嘉园小区最便宜的房屋（别墅），每平方米比普通住宅还要低24694元，如此蛮横的操作是强行让和怡嘉园小区全体业主为别墅买单。五、16号楼从2018年10月27日取得预售许可证之日起至2020年6月3日止，历时20个月的预售，市住建委官网平台显示，共预定出三套房源，分别是16号楼2单元101、2单元301、3单元102；17号楼至今未预售。根据建房[2018]58号文件精神，应当公示该三套房源的签约价格。综上所述，由于监管的缺失，开发商肆无忌惮地通过市住建委官网捏造公示不实房源信息。4层楼的别墅，公示成住宅、储藏间、复式房，其目的就是为别墅争取到一个最低的市场价格。然后通过捂盘，以所谓蓄客少、单价高，实际签约价格不高于备案价等借口，直接将假复式房（真别墅）的售价砸在地板上。我们听说过捂盘涨价的，第一次见到捂盘后降价的，而且是以低于备案价600万的价格进行甩卖。这是一套4层楼的别墅，不是普通房，开发商如此不计成本甩卖，理由是什么？这些房最后到底甩给了谁？如果一套上下共四层，套内面积400平方米、2个私家车库的别墅只值1350万，合33750元/平方米的话，那套内面积只有215平方米的复式房（原告购买的9号楼101）就不值1260万，合58444元/平方米，这种不正当的降价行为，已严重侵害了原告的合法权益。被告大兴住建委在处理原告反映的和怡嘉园项目有关问题时，对原告提出的问题避重就轻，个别问题甚至不予回答。既不尊重证据，也不尊重事实，对开发商在官网公示虚假房源的行为不制止、不干预，让开发商的欺诈行为延续至今。特别是被告大兴住建委草率断定开发商不存在违法违规行为，属于认定事实不清，作出的错误《处理意见》严重侵害了原告的合法权益。在2020年5月6日原告母亲何鸿英起诉二被告时，被告大兴住建委在答辩状中称：“经查，原告何鸿英并非其所诉的和怡嘉园9号楼101室的业主，答辩人所作处理意见不会对其产生任何影响，不会侵犯原告何鸿英任何权益”。换句话说，大兴住建委作出的处理意见，只对和怡嘉园小区的业主产生影响，并侵犯业主的权益，应予撤销。为此，原告依法提起行政诉讼，请贵院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。诉讼请求：1、撤销市住建委作出的复议决定书；2、撤销大兴住建委作出的处理意见；3、判令被告大兴住建委尊重事实，重新作出处理意见和明确答复；4、判令被告承担本案件诉讼费。在举证期限内，原告袁嘉乔向本院提交以下证据材料：1、投诉信、复议决定书、处理意见，证明原告投诉的时间和内容，被告市住建委复议决定不合法，被告大兴住建委的处理意见事实认定不清，程序违法。2、16号楼、17号楼规划图；3、16号楼、17号楼房屋相关信息；证据2、3证明权属系统与公示的内容不一致，开发商是按照别墅进行销售的，规划图与公示信息不一致，公示信息是复式结构。4、16号楼、17号楼、18号楼楼盘表，证明17号楼到目前都没有销售，开发商存在捂盘惜售的违规情形。5、捂盘证据，证明开发商存在捂盘惜售的违规情形。6、16号楼2单元101、2单元301、3单元102销售表，证明开发商实际上对外销售的套数和政府网站上的不一致，也没有按照一户一价进行公示。7、多套房屋资料，证明正常情况下，住建委的官方网站上公示的房屋结构应该是类似于三室两厅，但原告小区的公示方式是复式结构，对原告是有误导的，如果是复式结构，上下两层价格应该是一样的，但实际地下是仓储式的。8、别墅资料，证明开发商自己的宣传资料与实际销售不符，公示信息与系统不符。9、商品房预售方案，证明开发商备案的住宅销售价格是6.9万元/平方米，地下仓储是1.95万元/平方米，但实际销售地上和地下都是按照商品房住宅的价格销售的，存在欺诈、违规销售情形。10、两份新闻报道，前五张图片证明开发商违规销售、公示信息不齐全，被市住建委进行了处罚，开发商存在违规行为。后三张图片证明被处罚的开发商与本案的开发商是一个性质的，同样受到了住建委的处罚。11、网站截图，证明原告购买的案涉房屋公示的信息是复式房型，但同小区与原告户型相同的其他楼号显示的是两室两厅或三室两厅，与原告的公示信息不一致，开发商存在欺诈行为。被告大兴住建委辩称，一、答辩人所作处理意见认定事实清楚，适用法律正确，原告袁嘉乔要求撤销没有依据。2020年5月7日，答辩人收到原告袁嘉乔投诉信，认为和怡嘉园项目开发商在房屋销售过程中存在弄虚作假、欺诈销售、公摊不合理、不当降价、恶意捂盘等违法行为要求查处及赔偿。接到举报后，答辩人进行了调查，通过查询权属交易系统、现场检查、对开发商询问等调查，未发现原告投诉的违法事宜。基于此，答辩人于2020年6月30日作出处理意见，并送达给原告，原告要求撤销没有依据。二、针对原告投诉信及诉讼中所提问题回复如下：1、原告认为和怡嘉园项目开发商在房屋销售过程中存在弄虚作假、欺诈销售、不当降价问题。答辩人经调查，原告购买的9号楼101号房产签约价格未超过备案价格，原告在投诉信中提到的16号楼1单元1O1号及301号房产在答辩人调查时，处于未签约状态，不存在签约价格违法事宜。由于原告所购买的房产与开发商后续开发的房产规划不一样，销售定价肯定也会存在差异，在调查过程中未发现原告所述的弄虚作假、欺诈销售、不当降价问题。如果原告认为开发商存在违反规划及价格违法行为，答辩人也对原告进行指引，原告对此投诉没有事实依据。2、原告认为公摊不合理问题。答辩人经调查，认为涉案项目的公摊面积都是经过甲级测绘资质的测绘所出具的预测面积数据，并在网上公示，从原告调取的公摊面积查询也看出，涉案项目预测面积数据已经公示，不存在违法事宜。3、原告认为恶意捂盘问题。原告经过调查，和怡嘉园项目16、17、18号楼在取得预售许可证后三日内已经开盘，并通过网上进行了公布，未发现恶意捂盘的违法行为，并且即使和怡嘉园项目16、17、18号楼存在恶意捂盘违法行为，对原告合法权益也不会造成任何影响。综上所述，原告袁嘉乔要求撤销答辩人所作处理意见的诉讼请求，没有事实及法律依据，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。在举证期限内，被告大兴住建委向本院提交以下证据材料：1、投诉信及附件材料，证明被告大兴住建委于2020年5月收到原告的投诉信，要求被告大兴住建委对有关情况进行查处。2、北京市房地产交易权属管理系统查询记录（涉案项目9#101、16#101、301房产信息）；3、房地产销售专项检查表（2018-11-14）；4、商品房销售执法检查表（2019-8-8）及照片，整改回复；5、商品房销售执法检查表（2019-10-25）；6、商品房销售执法检查表（2020-5-26）及照片；7、询问笔录；8、关于和怡嘉园项目客户投诉的情况说明；9、和怡嘉园项目开盘信息网络照片；10、建设工程规划核验意见；11、工程竣工验收备案表；12、北京市商品房预售合同；13、房屋面积测算技术报告书；14、营业执照、授权委托书及受托人身份证复印件；证据2-14证明接到举报后，被告大兴住建委进行了相应调查，收集了相应材料。15、处理意见，证明经过调查被告大兴住建委认为原告投诉问题不成立并作出回复送达给原告，原告要求撤销没有依据。被告市住建委辩称，一、答辩人具有作出复议决定书的法定职责。原告不服大兴住建委于2020年6月30日作出的处理意见，向市住建委申请行政复议，请求撤销大兴住建委的处理意见并重新作出答复。根据《中华人民共和国行政复议法》第十二条第一款的规定，市住建委作为大兴住建委的上一级主管部门，是该行政复议申请的复议机关，有作出该复议决定的法定职权。二、市住建委作出行政复议决定符合法定程序。2020年7月17日，市住建委收到原告邮寄提交的行政复议申请书及证据材料。2020年7月20日，市住建委依法受理其复议申请并向大兴住建委作出《行政复议答复通知书》。2020年7月22日，大兴住建委收到《行政复议答复通知书》。2020年7月30日，大兴住建委向市住建委提交了《行政复议答复书》及证据材料。2020年9月7日，市住建委作出复议决定书并依法送达原告和大兴住建委，程序合法。三、市住建委作出行政复议决定认定事实清楚，适用法律正确。2020年5月7日，大兴住建委收到原告提交的《投诉信》，原告称其为北京中铁华兴房地产开发有限公司（以下简称：华兴公司）开发项目和怡嘉园9号楼101的业主，和怡嘉园项目在房屋销售中存在弄虚作假、欺诈销售、公摊不合理、不正当降价、恶意捂盘的情形，原告要求开发商承担其经济损失。大兴住建委经调查，于2020年6月30日作出处理意见，告知原告：（一）大兴住建委未发现开发企业在销售过程中存在欺诈、捂盘、不正当降价行为，和怡嘉园9、16、17、18号楼预测面积亦未发现有违规行为。（二）关于原告提出的9-101与16-1-101房屋类型同属且房屋面积相差不大，9-101为地上一层、地下一层，而16-1-101却为地上二层、地下二层的问题，依据《中华人民共和国城乡规划法》《北京市城乡规划条例》，投诉人可向规划主管部门核实反映。（三）关于原告提出的商品房屋地上价格是地下价格3倍、多层商品房屋单价比普通高层单价低等价格问题，依据《中华人民共和国价格法》，投诉人可向价格主管部门反映。（四）关于原告提出的赔偿问题，属于买卖双方的民事行为纠纷，买卖双方可通过司法途径予以解决。市住建委经审查认为，《城市商品房预售管理办法》第四条第三款规定：“市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门负责本行政区域内城市商品房预售管理。”《中华人民共和国城乡规划法》第十一条第二款规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门负责本行政区域内的城乡规划管理工作。”《北京市禁止违法建设若干规定》第九条第一款第（一）项规定:“市规划行政主管部门指导全市违法建设查处工作。规划行政主管部门负责查处下列违法建设：（一）已经取得建设工程规划许可证、临时建设工程规划许可证但未按照许可内容进行建设的城镇建设工程……”《关于进一步规范我市商品房预售管理的通知》（京建交[2006]455号）第一条第一款规定：“开发企业在申请商品房预售许可和现房销售信息确认时，……商品房住宅项目自取得预售许可证之日起三天内，必须开盘，并按整栋对外销售。开发企业如有自留预售房屋的，需取得房屋所有权证后方可销售。”《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）第十一条规定：“各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积”。《中华人民共和国价格法》第五条第二款：“县级以上地方各级人民政府价格主管部门负责本行政区域内的价格工作。县级以上地方各级人民政府其他有关部门在各自的职责范围内，负责有关的价格工作。本案中，（一）关于袁嘉乔反映和怡嘉园项目开发企业在销售过程中存在欺诈、捂盘、不正当降价行为。经大兴住建委调查，未发现该项目开发企业有袁嘉乔举报的上述问题，大兴住建委将调查情况及结果告知袁嘉乔，并无不当。（二）关于袁嘉乔提出的9-101与16-1-101房屋类型同属且房屋面积相差不大，9-101为地上一层、地下一层，而16-1-101却为地上二层、地下二层的问题。和怡嘉园9、16号楼已取得《北京市规划和自然资源委员会建设工程规划核验意见》和《工程竣工验收备案表》，大兴住建委告知袁嘉乔可向规划主管部门核实反映，符合《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定。（三）关于袁嘉乔提出的商品房屋地上价格是地下价格3倍、多层商品房屋单价比普通高层单价低等价格问题，大兴住建委告知袁嘉乔可向价格主管部门反映，并无不当。（四）关于袁嘉乔提出的赔偿问题，属于民事纠纷，大兴住建委建议袁嘉乔通过司法途径予以解决，并无不当。大兴住建委于2020年5月7日收到袁嘉乔提交的《投诉信》，于2020年6月30日作出处理意见，2020年7月2日邮寄送达给袁嘉乔，程序合法。市住建委经审查，认为大兴住建委作出的处理意见，符合相关法律法规规定，故根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（一）项之规定，决定维持该处理意见。2020年9月7日，答辩人作出复议决定书并送达原告和大兴住建委。综上所述，市住建委作为行政复议机关，收到原告的行政复议申请后，依法审理并作出行政复议决定，事实认定清楚，证据确凿，适用法律正确，程序合法，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。在举证期限内，被告市住建委向本院提交以下证据材料：1、行政复议申请书、邮寄单及邮寄信息查询；2、申请人提交的身份证复印件；3、申请人提交的证据目录及证据材料；证据1-3证明原告提出行政复议申请的时间、申请内容及证据材料。4、行政复议答复通知书及送达回证，证明市住建委依法向大兴住建委送达行政通知书。5、大兴住建委提交的《行政复议答复书》及《证据目录》，证明大兴住建委的答复意见及证据目录（大兴住建委在复议审理中提供的证据与大兴住建委在本次诉讼中提供的证据材料一致）。6、复议决定书、送达回证、快递单及快递查询信，证明复议决定书程序合法，适用法律正确，并无任何违法之处。经庭审质证，本院对证据作如下确认：对原告袁嘉乔提交的证据材料，经质证，被告大兴住建委对证据1投诉事实没有异议，处理意见和复议决定是被诉行政行为，不能作为证据使用；证据2不能看出是案涉小区的规划图，证明目的、关联性不认可；证据3真实性无法核实，认为应以住建委的相关信息为准，证明目的不认可；证据4-8证据来源不确定，关联性、证明目的不认可；证据9真实性认可，证明目的、关联性不认可，认为与原告的投诉内容没有关联性；证据10真实性、证明目的、关联性不认可；证据11未显示楼盘信息，也未显示制作时间、制作人，对其真实性、关联性、证明目的有异议，并且也不符合证据形式，不能证明被告所作答复的违法性。被告市住建委对原告袁嘉乔提交的证据1真实性无异议，证明目的不认可；证据2真实性无法认定，质证意见同大兴住建委一致，此外认为该证据与原告无关，与本案也无关，不能达到原告的证明目的；证据3认为应以网站公示为准，不存在原告所述的公示信息与实际信息不一致的情况，不能达到原告的证明目的；证据4认为不能因为房屋没有卖出去就认定开发商存在捂盘惜售的行为，不能达到原告的证明目的；证据5真实性、证据目的不认可；证据6住建委作为监管部门规定的是不能高于备案价格，至于开发商最终以什么价格销售是开发商的权利，不能据此认为开发商存在违规行为；证据7、8真实性不认可，应以监管部门的公示信息为准，开发商不存在原告主张的欺诈或者虚假销售的情形，此外，复式、别墅或者多层只是开发商的名称不一致，不影响客观存在的事实，只是原告和开发商的理解和认知不一致，不能据此认为开发商存在违规问题；证据9真实性无异议，证明目的不认可，开发商不存在违规情况，备案的预售方案不等于开发商必须按照预售方案销售，不等于开发商的实际销售情况，也不等于如果开发商没有按照预售方案销售就一定存在违法违规情况；证据10同大兴住建委的质证意见一致；证据11真实性、合法性认可，关联性不完全认可，证明目的不认可。根据该证据，公开发布的可查询的项目公示信息可以看出，项目的公示信息并非仅针对原告所设置，其在购买涉案房屋之前，亦可通过公开途径查询其拟购房屋和项目其他可售房屋的基本信息，即可在购房前即发现所购房屋与其他房屋的公示信息有所不同，其应当在购房前向销售人员了解具体区别，而不是在合同签订后，事后反悔、违背诚实信用原则，以此来主张其认为的开发商存在违规的问题。因此，该份证据不能达到原告的证明目的，不能证明被告市住建委或大兴住建委未依法履职。经审查，原告袁嘉乔提交的证据1中的处理意见、复议决定书系本案被诉行政行为，不能作为证据使用，投诉信系有效证据，本院予以采纳；其他证据不足以证明其要证明的内容。对被告大兴住建委提交的证据材料，经质证，原告袁嘉乔对证据1真实性、关联性认可，原告确实是2020年5月提出的投诉；证据2真实性、关联性认可，证明目的不认可。9号楼权属交易系统显示户型三室两厅，住建委官方系统显示101房屋是复式结构，认为住建委官方系统有欺骗嫌疑。地上是住宅性质，地下是储藏间性质，但开发商都是按照住宅的价格销售的，恰恰证明开发商存在欺诈行为。16、17号楼也是，权属系统显示是四层，实际上是按照别墅出售的。被告认为原告反映的问题不存在与客观事实不符；证据3真实性无法核实，落款时间是2018年11月，在原告举报之前，与本案无关；证据4-6真实性无法核实，检查过程中没有与原告沟通核对，执法检查内容中不完全涵盖原告反映的四个方面的内容，只是例行检查开发商是否具备销售许可证等，认为与原告投诉的内容没有关联性；证据7真实性无法核实，原告没有参与核实和调查的过程，对调查的事实是否存在无法核对。笔录中有一份是2019年9月的，原告认为与本案无关，在原告投诉之前。2020年6月的笔录，原告对关联性和证明目的不予认可，被告只是对开发商是否存在预售许可证、是否存在捂盘惜售的问题进行了询问，没有对原告反映的四个方面的问题进行一一询问。被告单方面依据对开发商的询问就认为开发商没有违法违规行为，没有对原告进行询问，是不公平的，是违背客观事实的；证据8关联性、证明目的不认可，认为开发商作为被投诉人是不能自己说自己没有违规行为的，不能作为被告的答复依据。而且开发商的说明中也没有明确告知地下价格和地上的价格完全不同，没有如实说明，不符合客观事实；证据9真实性认可，关联性和证明目的不认可，只能证明开盘时间，实际上17号楼到现在也没有销售，恰恰证明开发商捂盘惜售的行为；证据10-11真实性认可，关联性和证明目的不认可；证据12关联性、真实性认可，证明原告与本案存在利害关系；证据13真实性、关联性认可，证明目的不认可，只能证明开发商对原告的小区进行了面积测绘，但是没有向原告解释同一栋楼不同户公摊完全不同，没有解答原告的问题；证据14真实性、关联性、证明目的均不认可；证据15是本案被诉行政行为，认为事实认定错误，对原告反映的问题并没有解答，应予撤销。被告市住建委认可被告大兴住建委提交的所有证据，认为能够证明大兴住建委作出的被诉答复是合法的，并无不当，没有异议。经审查，被告大兴住建委提交的证据15系本案被诉行政行为，不能作为证据使用；其他证据系有效证据，本院予以采纳。对被告市住建委提交的证据材料，经质证，原告袁嘉乔对证据1-3真实性、关联性、证明目的认可，原告确实提出了复议申请；证据4真实性、关联性、证明目的认可；证据5认为大兴住建委的行政复议答复书不合法，认定事实侵犯了原告的合法权益；对证据目录的质证意见同对大兴住建委的证据的质证意见一致；证据6真实性、关联性认可，但认为复议决定书认定事实错误，所以提起了本案之诉，对其他证据无异议。被告大兴住建委对被告市住建委的所有证据没有异议。经审查，被告市住建委提交的证据6中的复议决定书系本案被诉行政行为，不能作为证据使用；其他证据系有效证据，本院予以采纳。经审理查明，原告袁嘉乔购买了华兴公司开发的和怡嘉园小区9号楼101室房屋。2020年5月6日，原告袁嘉乔向被告大兴住建委邮寄提交《投诉信》，投诉称和怡嘉园项目开发商在销售过程中存在以下四项违法行为：弄虚作假、欺诈销售，公摊面积不合理，不正当降价，恶意捂盘，要求被告大兴住建委予以查处并要求开发商赔偿。被告大兴住建委次日收到该《投诉信》。2020年5月26日，被告大兴住建委对和怡嘉园项目进行现场检查，未发现该项目存在上述违法情形。被告大兴住建委通过查询权属交易系统，调取该项目此前的销售检查记录、建设工程规划核验意见、工程竣工验收备案表、房屋面积测算技术报告书等材料，亦未发现该项目存在上述违法情形。2020年6月12日，被告大兴住建委对案涉项目开发商华兴公司询问调查，该公司称案涉项目严格按照规划许可证施工，已在取得预售许可证后三日内一次性公开全部销售房源，并按审批价格明码标价销售，不存在捂盘惜售、将多层住宅建成别墅、不正当降价行为。基于上述调查询问结果，被告大兴住建委于2020年6月30日作出被诉处理意见并邮寄送达原告袁嘉乔。原告袁嘉乔对该处理意见不服，于2020年7月16日向被告市住建委邮寄提交行政复议申请书，被告市住建委于次日签收。2020年7月20日，被告市住建委向被告大兴住建委送达行政复议申请书副本及行政复议答复通知书；2020年7月30日，被告大兴住建委提交了行政答复书及相关材料。被告市住建委经查，于2020年9月7日作出被诉复议决定书，维持被告大兴住建委作出的处理意见，并于2020年9月9日邮寄送达原告袁嘉乔及被告大兴住建委。原告袁嘉乔仍不服，诉至本院。本院认为，《商品房销售管理办法》第五条第三款规定，直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。被告大兴住建委作为大兴区房地产行政主管部门，具有负责本辖区内商品房销售管理工作的法定职权。依据《中华人民共和国行政复议法》第十二条第一款的规定，被告市住建委作为被告大兴住建委的上一级主管部门，是案涉行政复议申请的复议机关，具有作出被诉复议决定书的法定职权。《中华人民共和国城乡规划法》第十一条第二款规定,县级以上地方人民政府城乡规划主管部门负责本行政区域内的城乡规划管理工作。自2011年4月1日起施行的《北京市禁止违法建设若干规定》第九条第一款第（一）项规定，市规划行政主管部门指导全市违法建设查处工作。规划行政主管部门负责查处下列违法建设：（一）已经取得建设工程规划许可证、临时建设工程规划许可证但未按照许可内容进行建设的城镇建设工程。《中华人民共和国价格法》第五条第二款规定，县级以上地方各级人民政府价格主管部门负责本行政区域内的价格工作。县级以上地方各级人民政府其他有关部门在各自的职责范围内，负责有关的价格工作。参照《北京市建委关于进一步规范我市商品房预销售管理的通知》（京建交[2006]455号）第一条第一款的规定，商品房住宅项目自取得预售许可证之日起三天内，必须开盘，并按整栋对外销售。开发企业如有自留预售房屋的，需取得房屋所有权证后方可销售。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）第十一条规定，各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积。本案中，原告袁嘉乔向被告大兴住建委投诉称和怡嘉园项目开发商在销售过程中存在弄虚作假、欺诈销售、公摊面积不合理、不正当降价、恶意捂盘等违法行为，要求被告大兴住建委予以查处并要求开发商赔偿。被告大兴住建委接到该投诉后，对和怡嘉园项目进行了现场检查，查询了权属交易系统，调取了该项目此前的销售检查记录、房屋面积测算技术报告书等材料，对案涉项目开发商华兴公司进行了询问调查，未发现该项目存在上述违法情形，且原告袁嘉乔亦未提交充分的证据证明其主张。被告大兴住建委已充分履行了法定职责，其作出的被诉处理意见并无不当。此外，依据《中华人民共和国行政复议法》第十七条、第二十三条、第二十八条第一款第（一）项、第三十一条的规定，被告市住建委对原告袁嘉乔的行政复议申请，履行了相关的法定程序，在法定期限内作出复议决定书，送达原告袁嘉乔和被告大兴住建委，该复议决定书认定事实清楚，适用法律法规正确，程序合法。综上，原告袁嘉乔要求撤销被告大兴住建委作出的处理意见并责令其重新作出答复及撤销被告市住建委作出的复议决定书的诉讼请求，因无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告袁嘉乔的全部诉讼请求。案件受理费五十元，由原告袁嘉乔负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  王玉红人民陪审员  赵永清人民陪审员  解秋艳二〇二一年三月十七日法官 助理  陈雨曦法官 助理  杨 丽书 记 员  毕 静