河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0105民初28292号原告张燕飞，女，汉族，1987年10月2日出生，住址郑州市金水区。委托代理人韩培五，河南鹰与鲨律师事务所律师。委托代理人张旗山，河南鹰与鲨律师事务所实习律师。被告郭威锋，男，汉族，1991年11月4日出生，住址河南省滑县。委托代理人梁妍，河南国基律师事务所律师。委托代理人李照，河南国基律师事务所律师。原告张燕飞诉被告郭威锋房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张燕飞委托代理人韩培五、张旗山，被告郭威锋委托代理人梁妍、李照到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告郭威锋签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告郭威锋支付拖欠原告的房屋租金92000元（以月租金23000元为标准，暂计至2020年12月17日，实际计算至被告腾空交还房屋之日止）；3、判令被告郭威锋赔偿原告违约金92000元；4、判令被告郭威锋交还原告所有的位于金水区农科路北、科明路东金水万达9号楼1-2层114号房屋，并支付拖欠的水、电、物业等费用；5、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原被告双方签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于金水区农科路北、科明路东金水万达9号楼1-2层114号房屋出租给被告，被告按照合同约定向原告支付房租，并约定了违约责任等。2020年5月18日至2021年5月17日租金为每月159.86元/㎡（税后），租金每半年支付一次，提前五天付款。被告按照合同约定向原告支付房租，在租赁期内，被告有下列行为之一的，原告有权终止合同，收回该房屋，被告应向原告支付合同总租金20%的违约金……4.累计拖欠房租一个月以上的。但原告将房屋租赁给被告后，被告自2020年8月17日开始拖欠原告房租至今，原告多次向被告催要，被告仍拒不支付。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请贵院依法裁判。被告答辩称：1、原告已于2020年11月1日行使约定解除权，解除了双方签订的《房屋租赁合同》；2、房屋租金和水、电、物业等费用，以及双方约定的违约金，应以合同解除时间为节点计算；3、原告超出合同终止时间之后的诉请，无事实和法律依据，请求贵院予以驳回。经审理查明：原告与被告签订房屋租赁合同一份，约定原告将其所有的位于金水区农科路北、科明路东金水万达9号楼11-2层114号房屋出给被告使用，房屋面积为144.26平方米。租赁期限为2017年3月18日起至2022年5月18日止，免租期为2个月，房屋面积为144.26平方米。租金金额及支付方式：前三年房屋租赁金额为每月145元/㎡,以后每年环比上年度递增5%，2017年5月18日至2018年5月17日租金为每月145元/㎡（税后），2018年5月18日至2019年5月17日租金为每月145元/㎡（税后），2019年5月18日至2020年5月17日租金为每月152.25元/㎡（税后），2020年5月18日至2021年5月17日租金为每月159.86元/㎡（税后），2021年5月18日至2022年5月17日租金为每月167.86元/㎡（税后）。租金每半年支付一次，提前五天付款，该合同租赁金额不含相关税票，另付押金21000元（贰万壹仟元整）。合同终止，原告验收无误后，将押金退还被告，不计利息。被告应承担租赁期内房屋全部相关税费（含物业费、水电费等所有税费）。租赁期满，原告有权收回出租房屋，被告应如期交还。被告如要求续租，则必须在租赁期满前一个月内通知原告，经原告同意后，重新签订租赁合同。在租赁期内，被告拖欠房租累计一个月以上的，原告有权终止合同，收回该房屋，被告应向原告支付合同总租金20%的违约金，若支付的违约金不足弥补原告损失的，被告还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。2017年3月18日，原告出具收据一份，确认收到郭威锋押金贰万壹仟元整。2020年10月2日，被告出具欠条一份，载明：今郭威锋欠科源路9-115号商铺周丽娜9.17-10.17房租2.3万元，9-114号商铺张燕飞8.17-10.17房租4.6万元，于10月10日前归还清，在每天营业额所付扣除。物业费催缴通知单显示涉案房屋尚欠2020年10月1日至2020年12月31日物业费2163.9元，水费856.8元。深圳市万象美物业管理有限公司郑州分公司出具证明显示截止2021年1月4日涉案房屋为空租状态。原告提交其与被告微信聊天记录显示：2020年11月6日，原告称关于房租，现在有多少转过来多少。被告称一直在想办法解决。被告提交其与案外人周丽娜聊天记录显示：被告于2020年11月1日通过跑腿将房屋钥匙交给周丽娜。2020年11月7日，周丽娜称“你现在欠金水万达9号楼114张燕飞房租：8月17日至11月16日三个月，和115周丽娜的从9月17到11月16号两个月，共计115000元，再给你三天时间把钱凑齐转来，然后把你的东西搬走，如果三天时间内再转不来房租，我们视为你违约解除合同和放弃屋内剩余东西的所有权”，被告回复“不是不解决，现在也在想办法”。周丽娜称“你们已经没有诚信可言，只能再给三天时间”。原告主张被告未按约定支付房租，已经违约，现要求解除合同，并要求被告支付房租及违约金。被告主张其于2020年10月30日已告知原告其不再租赁房屋，原告不应继续计算房租。双方酿成纠纷。另查明：1、被告最后一次缴纳房租日期为2020年7月20日。2、郑州市金水区科源路5号9号楼1-2层114号房屋所有权人为原告，房屋面积144.26㎡，郑州市金水区科源路5号9号楼1-2层115号房屋所有权人为周丽娜，房屋面积144.26㎡。租赁房屋时，房子中间打通，共同出租给被告，解除合同的时候，是周丽娜代表原告一起和被告谈的。3、被告已于2021年1月8日搬离涉案房屋。本院认为：当事人对于自己提出的主张有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案《房屋租赁合同》系原、被告双方真实意思表示，合法有效，故双方均应履行合同义务。1、关于解除合同：被告应在合同约定的付款期限支付房租，被告拖欠房租累计已超过一个月，符合双方约定的合同解除的条件。周丽娜代表原告于2020年11月7日通过微信告知被告“如果三天时间内再转不来房租，我们视为你违约解除合同和放弃屋内剩余东西的所有权”，原告方关于解除合同的意思表示已到达被告。被告并未向原告支付拖欠的房租，双方的《房屋租赁合同》已于2020年11月11日解除。2、关于房屋租金：被告应按时足额向原告支付租金，合同解除后，被告还应向原告支付房屋占用费。根据合同约定，被告每月应支付房租23000元，被告自2020年8月17日起未再支付房租，被告于2021年1月8日实际搬离租赁房屋，故被告应向原告支付房屋租金及房屋占用费共计109633.33元（23000元×4个月+23000元÷30天×23天）。3、关于违约金：原告主张依据《房屋租赁合同》约定，被告拖欠房租超过一个月，构成违约，应支付违约金。合同约定的违约金过高，应以被告拖欠房屋租金及房屋占用费的20%计算较为适宜，故被告应向原告支付违约金21926.67元（109633.33×20%）。4、关于拖欠的水费、物业费：依据《房屋租赁合同》约定，被告应承担租赁期内的水费及物业费，水费及物业费。深圳市万象美物业管理有限公司郑州分公司出具证明显示欠费事实，被告并无证据证明其已支付该部分费用，故被告应原告支付物业费2163.9元，水费856.8元。综上，被告应向原告支付房租及房屋占用费109633.33元、违约金21926.67元、物业费2163.9元，水费856.8元，以上共计134580.7元，扣除被告支付的押金21000元，被告还应向原告支付113580.7元。被告已将涉案房产交还给原告，故对原告主张的要求被告返还房屋的诉讼请求本院不再支持。依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定，故依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、确认原告张燕飞与被告郭威锋签订的《房屋租赁合同》于2020年11月11日解除；二、被告郭威锋于本判决生效后十日内向原告张燕飞支付房屋租金及房屋占用费、违约金、水费、物业费共计113580.7元；三、驳回原告张燕飞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2020元，由原告负担793元、被告郭威锋负担1227元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉至河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起二个工作日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 刘 佳二〇二一年三月十八日书记员 高丽娟