江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0602民初4614号原告：张某，女，1970年2月9日出生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：张俊杰、王冬林，江苏金平川律师事务所律师。原告：刘天宇，男，2004年4月1日出生，汉族，住南通市崇川区。法定代理人：张某，系刘天宇母亲。委托诉讼代理人：张俊杰、王冬林，江苏金平川律师事务所律师。被告：南通邦豪购物中心管理有限公司，住所地南通市崇川区濠北路529号、531号。法定代表人：雍国所，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：钱伟，男，该公司职员。被告：南通邦豪置业有限公司，住所地南通市濠北路531号邦豪服饰商厦B座3017室。法定代表人：张志余，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆从斌，男，该公司职员。原告张某、刘天宇与被告南通邦豪购物中心管理有限公司（以下简称邦豪管理公司）、南通邦豪置业有限公司（以下简称邦豪置业公司）合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张某、刘天宇的委托诉讼代理人张俊杰、王冬林，被告邦豪置业公司的委托诉讼代理人陆从斌到庭参加诉讼，被告邦豪管理公司的委托诉讼代理人钱伟经本院传票传唤到庭参加部分诉讼。本案现已依法部分缺席审理终结。原告张某、刘天宇向本院提出诉讼请求：1.判令被告邦豪管理公司、邦豪置业公司连带支付邦豪服饰商厦529幢1层A1018号商铺截至2020年4月30日的托管收益以及邦豪服饰商厦531幢4层B4119号商铺截至2020年5月31日的托管收益之和139156.14元及逾期违约金（以每期欠付的托管收益为基数按每日万分之五的利率标准计算至实际付清之日止）；2.本案的律师费、诉讼费、保全费、保全保险费由两被告承担。事实和理由：被告邦豪置业公司为出售南通邦豪服饰商厦的商铺，发布了大量“零风险、高收益”、“年回报8%、12年回本”等广告。基于对邦豪置业公司高回报的承诺，原告先后向其购买了第529幢1层A1018号、第531幢4层B4119号商铺。购得上述商铺后，原告与邦豪置业公司指定的委托经营管理方即被告邦豪管理公司签订了两份《商铺委托经营管理协议》，将上述商铺托付由邦豪管理公司经营管理，借此获取托管收益。根据协议约定，邦豪管理公司应在托管期内于每年分两次支付相应的托管收益，但邦豪管理公司自2019年6月起连续多期违约未能支付。期间原告曾通过业主代表多次追要，两被告为此承诺“在2019年12月31日前付清今年的所有欠款，否则按照约定支付违约金”。后邦豪管理公司仅于2020年4月20日委托端木峰支付部分款项，其余所欠托管收益至今一直未予支付。综上，两被告均未能履行托管收益的支付义务，原告为维护自身权益，遂成此讼。被告邦豪管理公司辩称：结欠原告部分托管收益未付属实，对原告主张的托管收益本金数额经核实不持异议，但原告主张的违约金计算标准过高，另鉴于疫情对企业经营造成的不利影响，希望法院对于疫情期间的应付托管收益和原告主张的违约金予以调减。被告邦豪置业公司辩称：邦豪置业公司虽参与政府组织的纠纷调解，并在补偿协议上加盖公章，但该行为仅是一种见证，不能据此表明其愿意就邦豪管理公司的债务承担责任。原告张某、刘天宇为证明自己的诉讼主张，向本院递交以下证据：1.《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票各两份，证明原告以总价款660000元、372419.07元先后向邦豪置业公司分别对应购买了邦豪服饰商厦529幢1层A1018号、第531幢4层B4119号商铺的事实；2.《房屋用房委托经营管理协议》、《商铺委托经营管理协议》、银行交易明细，证明原告委托邦豪管理公司对上述所购房产进行经营管理，双方约定了年托管租金收益的支付比例及逾期违约金的计算标准；3.广告宣传页一组，证明邦豪置业公司发布的广告明确承诺年投资回报率，应视为是对原告与邦豪管理公司之间有关托管收益的保证；4.《房屋委托收益延迟支付事项的补充合同》，证明邦豪管理公司承诺于2019年12月31日前付清结欠业主的托管收益，如违约愿意按照合同约定承担违约责任，且邦豪置业公司亦盖章确认，应视为其愿意就邦豪管理公司所欠业主的托管收益承担连带清偿责任；5.民事委托代理合同及代理费发票一份，拟证明原告为处理本案委托律师代理诉讼并实际发生律师费4000元的事实。被告邦豪管理公司提交了情况说明一份，以证明被告邦豪管理公司曾委托端木峰向原告支付过部分托管收益；被告邦豪置业公司未向本院提交证据。经庭审质证，被告邦豪管理公司、邦豪置业公司对原告上述证据的真实性不持异议；原告张某、刘天宇对端木峰曾代邦豪管理公司支付部分收益的事实予以确认。本院经审查认为，原、被告提交的证据均系原件，且经对方质证后不持异议，依法可确认其真实性。经审理查明，邦豪置业公司为促销其开发的商铺，在营销广告中有“12年无忧托管，投资0风险”、“财富增长秘诀：让旺铺为你打工！上一秒买铺下一秒收租12年回本额外再白赚一套铺投资回报说明”等广告用语。2014年1月8日，邦豪置业公司在向客户发出的《邦豪国际服饰城购房须知》中表示，须同时签订《南通市商品房买卖合同》及《商业用房委托经营管理协议》。2014年7月及2016年3月，原告张某、刘天宇先后向被告邦豪置业公司购买邦豪服饰商厦529幢1层A1018号、第531幢4层B4119号商铺，房屋用途分别为商业和办公，建筑面积分别为13.99平方米、24.33平方米。张某、刘天宇（甲方）购得上述两套商铺的同时，与经营管理方邦豪管理公司（乙方）先后分别各签订了一份《房屋用房委托经营管理协议》、《商铺委托经营管理协议》，其中《房屋用房委托经营管理协议》载明：托管的商业用房坐落于南通邦豪服饰商厦529幢1层A1018号，预测建筑面积为13.99平方米，实际建筑面积以南通市房产管理局测绘队实测面积为准。同时双方约定甲方就其拥有的上述房屋（简称标的物）的全部经营管理权、收益权委托给乙方，由乙方在物业管理和法律规定的范围内进行合法经营，通过全面展开专业有效的经营，提升委托标的的行业地位、品牌地位以及租金水平，并由乙方支付给甲方委托收益。委托日期自2015年5月1日始至2025年4月30日止，委托期限共计为10年；甲方托管收益及支付：1.甲方第一年的托管收益为660000×0.5%，于2016年6月第一周支付；2.甲方第二年的委托收益为660000×1%，于2017年6月第一周支付；3.甲方第三年的委托收益为660000×1.5%，于2018年6月第一周支付；4.甲方第四年的委托收益为660000×7%，于2019年6月第一周支付;5.甲方第五年的委托收益为660000×8%，于2020年6月第一周支付;6.委托期限内的第六年至第十年，双方约定按照该标的物租金收入九一分成。同时，上述条款中均约定，乙方须在该日期内将约定的委托收益扣除税收（目前的个人租金收入相关税率为5%，公司及其他主体的租金收入的相关税率参考国家相关规定，若今后相关税率发生变化，以国家相关规定为准）及应扣款后支付给甲方，支付的方式为银行转账；委托期内无论乙方的经营是否盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取委托收益；甲方不得单方面解除本合同；委托经营管理期限内，甲方不得干预乙方对委托商铺的经营管理。乙方必须按期足额向甲方支付委托收益。违约责任部分约定，乙方逾期向甲方支付租金收益的，每逾期一日乙方按应支付金额的万分之五向甲方支付违约金，逾期6个月以上的，甲方有权单方面解除合同，并视为乙方违约，乙方应补足逾期期间应付租金，另外向甲方支付逾期应付租金的20%作为违约金。《商铺委托经营管理协议》载明托管的商业用房坐落于南通邦豪时尚广场531幢4层B4119号，预测建筑面积为24.33平方米，实际建筑面积以南通市房产管理局测绘队实测面积为准；同时双方约定甲方就其拥有的上述房屋（简称标的物）的占有权、使用权、收益权委托给乙方，由乙方在物业管理和法律规定的范围内进行合法经营，通过全面展开专业有效的经营，提升委托标的的行业地位、品牌地位以及租金水平，并由乙方支付给甲方委托收益。委托日期自2016年6月1日始至2028年5月31日止，委托期限共计为12年；甲方托管收益及支付：1.甲方第一年至第八年的托管收益均为商品房买卖合同约定的总价款×8%；2.甲方第九年至第十二年的委托收益为商品房买卖合同约定的总价款×9%。上述委托收益于2016年6月1日起算，每半年（6个月）为一个付款周期（即2016年12月及后续年度的每年6月、12月的第一周支付）。同时，上述条款中均约定，乙方须在该日期内将约定的委托收益扣除税收（目前的个人租金收入相关税率为5%，加上其他国家规定的相关税收，公司及其他主体的租金收入的相关税率参考国家相关规定，若今后相关税率发生变化，以国家相关规定为准）及应扣款后支付给甲方，支付的方式为银行转账。委托期内无论乙方的经营是否盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取委托收益。甲方不得单方面解除本合同。委托经营管理期限内，甲方不得干预乙方对委托商铺的经营管理。乙方必须按期足额向甲方支付委托收益。违约责任部分约定，乙方逾期向甲方支付租金收益的，每逾期一日乙方按应支付金额的万分之五向甲方支付违约金，逾期6个月以上的，甲方有权单方面解除合同，并视为乙方违约，乙方应补足逾期期间应付租金，另外向甲方支付逾期应付租金的20%作为违约金；因解决本合同争议产生的费用，包括但不限于保全费、诉讼费、律师费等一切费用由败诉方承担；协议自双方签字盖单后成立，本协议依据甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》签订，与《商品房买卖合同》生效之日同时生效。协议还对其他相关内容进行了约定。上述《房屋用房委托经营管理协议》、《商铺委托经营管理合同》签订后，被告邦豪管理公司初期均按约定标准足额向原告支付了托管收益，但自2019年6月起未能按期支付托管收益。后经政府部门协调，购买商铺的部分业主代表与邦豪管理公司签订《关于南通邦豪购物中心管理有限公司房屋委托收益延迟支付事项的补充合同》（以下简称《补充合同》）一份，载明：1.邦豪管理公司承诺在2019年10月31日前支付拖欠托管业主的2019年4、5、6月份的托管收益，并按原合同支付违约金。2.在2019年12月31日前付清今年的所有欠款，如未能及时付清，则严格按照约定支付违约金。3.如邦豪管理公司再次违约，则按约定赔偿业主所有损失。被告邦豪置业公司参与了协调过程，并在该《补充合同》上盖章。另查明，2020年4月20日，被告邦豪管理公司委托端木峰支付原告托管收益3314.8元，此后被告邦豪管理公司一直未向原告张某、刘天宇支付结欠的及后续期间产生的托管收益。还查明，原告张某、刘天宇为处理本案诉讼，与江苏金平川律师事务所签订委托代理合同一份，并向该所支付律师费4000元。结合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、被告邦豪管理公司应付原告的托管收益及逾期违约金金额；二、被告邦豪置业公司应否对被告邦豪管理公司的案涉债务承担连带清偿责任。关于争议焦点一，被告邦豪管理公司已付清529幢1层A1018号商铺前36个月的托管收益，对于该商铺自2018年5月1日起至2020年4月30日止共计24个月的托管收益均未支付，故就该商铺被告邦豪管理公司共应支付原告截至2020年4月30日的托管收益金额为94050元（660000×7%×95%+660000×8%×95%）。关于第531幢4层B4119号商铺的收益，鉴于被告邦豪管理公司自2016年6月1日起至2024年5月31日期间每期应付的托管收益金额相同均为14151.92元（372419.07×8%×95%÷2），据此被告邦豪管理公司依约应支付原告2018年12月1日至2019年5月31日、2019年6月1日至2019年11月30日、2019年12月1日至2020年5月31日的托管收益均为14151.92元（合计为42455.76=14151.92×3）。鉴于案外人端木峰已代被告邦豪管理公司支付收益款3314.8元（端木峰实际支付6629.6元，等额均摊至本案及（2020）苏0602民初4618号两案），同时考虑到新冠××疫情构成不可抗力对被告经营的影响，本院酌情扣减原告2个月的收益主张，据此被告邦豪管理公司截至2020年6月结欠原告未付的托管收益总计为120113.66元（94050+42455.76-3314.8-14151.92/3-660000×8%×95%/6）。关于逾期支付收益的违约金，依照案涉《房屋用房委托经营管理协议》的约定，邦豪服饰商厦529幢1层A1018号的托管收益以一年为一个付款周期（即自2016年6月起于每年6月的第一周支付），故被告邦豪管理公司应分别于2019年6月第一周即2019年6月2日前支付43890元（660000×7%×95%）；于2020年6月第一周即2020年6月7日前支付50160元（660000×8%×95%）。另根据案涉《商铺委托经营管理合同》的约定，邦豪服饰商厦第531幢4层B4119号商铺的托管收益以半年为一个付款周期（即2016年12月及后续年度的每年6月、12月的第一周支付），故被告邦豪管理公司应分别于2019年6月第一周即2019年6月2日前支付14151.92元；于2019年12月第一周即2019年12月1日前支付14151.92元；于2020年6月第一周即2020年6月7日前支付9434.62元（14151.92元/3×2）。同时上述两份合同均约定，逾期6个月以上的，邦豪管理公司应补足逾期期间应付租金，另外向原告支付逾期应付租金的20%作为违约金。诉讼中，被告主张违约金过高要求调整，本院综合原告损失及被告的过错程度等因素，酌情将租金收益的逾期违约金计算标准调整为2019年8月19日前按照银行同期贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日起至实际偿付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算；计付逾期违约金的基数：自2019年6月3日起至2019年12月1日止以58041.92元（43890+14151.92）为基数，2019年12月2日起至2020年4月20日止以72193.84元（58041.92+14151.92）为基数，2020年4月21日起至2020年6月7日止以68879.04元（72193.84-3314.8）为基数，2020年6月8日起至实际偿付之日止以128473.66元（68879.04+50160+9434.62）为基数。关于律师费的诉讼主张，案涉《商铺委托经营管理协议》已作出明确约定，原告张某、刘天宇的代理人实际亦提供了诉讼代理服务，且原告主张的金额并未超出江苏省律师服务收费标准，本院一并予以支持；对于原告主张的保全保险费，因案涉协议未作约定，且不属于为实现债权必然发生的合理费用，本院不予支持。关于争议焦点二，本院认为，邦豪置业公司是否应对邦豪管理公司案涉债务承担连带责任，应结合邦豪置业公司在整个过程中的行为及其真实意思表示加以认定。首先，虽然邦豪置业公司、邦豪管理公司作为两个主体分别与张某、刘天宇订立了商品房买卖合同及委托经营管理协议，但两被告与原告签订的商品房买卖合同及委托经营管理协议之间存在密切关联，而被告邦豪置业公司并无证据证明在此前的广告宣传以及与原告签订合同时已就其与邦豪管理公司系各自独立的企业主体向原告作出明确披露说明，加之邦豪置业公司在售房过程中对商铺收益所作的宣传广告，以及其从商品房买卖合同中所获利益与案涉委托经营管理协议的订立具有不可分割性，足以使购买商铺的业主对两家公司产生一体性认知并由此享有合理信赖利益。其次，虽然《补充合同》上邦豪置业公司加盖印章并未明确主体身份，但从其加盖印章的位置看，与邦豪管理公司落款位于同一侧，与业主代表落款一方相对，此事实显然与其辩称系作为见证者的身份不符，本院碍难采信；再次，作为一个商事主体，公司对于公章的使用必然负有审慎注意义务，而且是在一份具有明确给付义务内容的合同上加盖，故究其盖章行为的本意，结合本案案情及现有证据，应当认定邦豪置业公司具有为邦豪管理公司案涉《商铺委托经营管理协议》项下约定的债务及违约责任承担担保责任的真实意思。故被告邦豪置业公司辩称其不应承担连带责任的主张与事实相悖，本院不予采信。综上所述，本院认为，原告张某、刘天宇与被告邦豪管理公司签订的《房屋用房委托经营管理协议》、《商铺委托经营管理协议》系双方真实意思表示，未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。被告邦豪管理公司未能按照约定向原告支付托管收益，是引起本案纠纷的原因，应由其承担相应的民事法律责任。原告要求被告邦豪管理公司支付结欠的托管收益、违约金并赔偿其他损失，同时主张被告邦豪置业公司承担连带责任的诉讼请求，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告南通邦豪购物中心管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付原告张某、刘天宇托管收益128473.66元（系案涉邦豪服饰商厦第529幢1层A1018号截至2020年4月30日所欠托管收益及第531幢4层B4119号商铺截至2020年5月31日所欠托管收益的总和）及律师费4000元；二、被告南通邦豪购物中心管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付原告张某、刘天宇托管收益的逾期违约金[自2019年6月3日起至2019年12月1日止以58041.92元为基数，2019年12月2日起至2020年4月20日止以72193.84元为基数，2020年4月21日起至2020年6月7日止以68879.04元为基数，2020年6月8日起至实际偿付之日止以128473.66元为基数；2019年8月19日前（含当日）按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算]；三、被告南通邦豪置业有限公司对被告南通邦豪购物中心管理有限公司的上述第一、二项判决确定的付款义务承担连带清偿责任；四、驳回原告张某、刘天宇的其他诉讼请求。如被告南通邦豪购物中心管理有限公司、南通邦豪置业有限公司未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3485元、保全费1320元，两项合计4805元，由原告张某、刘天宇负担869元，由被告南通邦豪置业有限公司、被告南通邦豪购物中心管理有限公司负担3936元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费3485元(户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行)。审 判 长  朱陈李人民陪审员  金 姝人民陪审员  陈天扬二〇二一年三月二十六日法官 助理  苏 冉书 记 员  刘小静