吉林省抚松县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0621民初317号 原告：李国，男，1969年10月10日出生,汉族,无职业，住抚松县松江河镇。 委托诉讼代理人：杨智亮，吉林鹏诚律师事务所律师。 被告：冯金才，男，1965年9月30日出生，汉族，江源农电公司松树镇供电所职工，住白山市江源区松树镇。 第三人：李江武，男，1972年6月16日出生，汉族，吉林省鸿武建筑安装有限公司法人，住抚松县抚松镇。 原告李国与被告冯金才、李江武案外人执行异议之诉一案，本院于2021年2月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李国及其委托诉讼代理人杨智亮、被告冯金才、第三人李江武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李国向本院提出诉讼请求：不得执行吉林省抚松县人民法院（2020）吉0621执恢278号执行裁定书所查封的位于抚松县松江河镇泰和小区X栋X单元1102室房屋（建筑面积104.12平方米），价值281,124.00元。事实和理由：李国于2015年12月25日和李江武签订了松江河泰和小区B5号楼宾馆施工合同，并按约定进行了施工作业。后因李江武没钱向李国支付施工的工程款，因此双方于2016年8月15日签订了顶账协议，协议约定李江武将天泰房地产公司顶帐给李江武的位于抚松县松江河镇泰和小区X栋X单元401室和1102室住宅楼顶账给李国作为支付李国的工程款,互不找差价，楼房手续因天泰房地产公司欠税无法办理产权过户，李江武将其名下的已在抚松房产局备案的401室和1102室房屋买卖合同交给李国，等公司可以办理房照时，李江武协助李国办理过户手续。协议签订当日，李江武将两处房屋的商品房买卖合同交给李国，并于2017年11月17日共同办理了房屋交接入住手续，将房屋钥匙交付给李国，此后李国一直管理使用1102室。2021年1月11日，抚松县人民法院因冯金才与李江武民间借贷纠纷案件，作出（2020）吉0621执恢278号民事裁定书，查封了位于抚松县松江河镇泰和小区X栋X单元1102室。李国于2021年1月14日发现房屋被查封，提出案外人执行异议，抚松县人民法院于2021年1月28日作出（2021）吉0621执异9号执行裁定书，以案外人李国没有提供双方工程结算方面的证据，且顶账协议也没有抵顶的具体数额，无法证明已经付清全部价款，也没有提供李国已经合法占有该房产的证据为由，驳回了李国的异议请求。李国认为位于抚松县松江河镇泰和小区X栋X单元1102室房屋（建筑面积104.12平方米）是李国通过抵顶工程款取得的合法财产，且已实际占有和使用三年多，而法院进行异议审查时没有组织开庭或听证，因此李国没有提供全部证据材料，抚松县人民法院驳回李国的异议请求是错误的。李国因此提起诉讼，请求依法判决。 冯金才辩称，一、根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，本案中，执行案外人李国应当就其对案涉房地产享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。二、李国与李江武之间的工程款抵账行为，实质上是以物抵债协议，双方之间就案涉房屋实际形成代持关系，该协议的目的在于消灭李国对李江武所享有的工程款债权，而非单纯的房屋买卖。双方当事人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动，且案涉房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。三、李国并不是涉案房屋的所有权人，不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的效果，案涉房屋登记在李江武名下，李江武是案涉房产的所有权人，李国诉请确认案涉房屋归其所有缺乏事实和法律依据。四、因买受人自身原因未办理过户登记，人民法院对李国提出的异议不应支持。如李国所述，在双方顶账时该房屋是无法办理过户手续的，但依然签署协议，其知道物权未登记变动而产生的法律后果，属于买受人自愿承担此种风险，李国完全可以通过诉讼要求实现合同目的，而其未提起诉讼，且该房屋过户并非房产局原因造成客观不能。五、本案中，以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，不适用《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条的规定，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与李江武之间存有债权债务关系的当事人的合法权利和救济途径，该合同的订立并不能排除冯金才基于生效法律文书申请的强制执行。六、异议人李国的理由不符合法律规定，人民法院应对李国提出的异议予以驳回。李国与李江武于2016年8月18日签订的抵账协议系双方作出的抵消承诺，不属于房屋买卖合同，双方也没签订正式的房屋买卖合同；李国未提供入住通知单、交接手续等相关凭证，不足以证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产；李国不能证实案涉房屋经评估鉴定，价值与李江武所拖欠债权相符；未办理产权转移登记手续完全是李国的过错所致。综上，请求法院依法驳回李国的异议，依法执行（2020）吉0621执恢278号执行裁定书。 李江武辩称，2015年12月，我和李国签订建筑工程施工合同，我把松江河镇泰和小区B5楼的水电安装、上下水、通风改造工程承包给李国，施工完成后我没有给付李国工程款，就以本案诉争的房屋抵顶工程款给了李国，抵顶时间是2016年8月份。 本院经审理认定事实如下：李江武系吉林省鸿武建筑安装有限公司法定代表人。2015年12月12日，抚松天泰房地产开发有限公司与吉林省鸿武建筑安装有限公司签订装饰装修工程施工合同，抚松天泰房地产开发有限公司将松江河镇站前街B5号楼宾馆的装修工程以包工包料的方式承包给吉林省鸿武建筑安装有限公司，工程自2015年12月12日开工至2016年4月25日竣工，付款方式为抚松天泰房地产开发有限公司用在松江河站前街开发的楼盘住宅及门市房抵顶装修工程款（B7号楼住宅2,700.00元每平方米，门市房5,500.00元每平方米；华龙盛世粮食物流的房源三层4,000.00元每平方米，阁楼3,500.00元每平方米）。2015年12月20日，吉林省鸿武建筑安装有限公司与李国签订装饰装修工程施工合同，吉林省鸿武建筑安装有限公司将松江河镇站前街B5号楼宾馆的冷热水、排水、强弱电改造工程以包工包料的方式承包给李国，工程自2016年1月15日开工至2016年3月15日竣工，付款方式为吉林省鸿武建筑安装有限公司用抚松天泰房地产开发有限公司在松江河站前开发的B7号楼盘住宅及门市房抵顶装修工程款（住宅2,700.00元每平方米，门市房5,500.00元每平方米）。施工完成后，2016年3月24日，李国与李江武进行工程结算，最终确认李国的工程总造价为493,792.00元。2016年8月15日，吉林省鸿武建筑安装有限公司为李国出具工程结算书，将抚松天泰房地产开发有限公司抵顶给其的泰和B7栋楼一单元1102室（价值281,124.00元）和401室（价值174,312.00元）抵顶给李国作为工程结算款，抵顶后尚欠的38,356.00元李国放弃，并将上述两处房屋的商品房买卖合同（已在抚松房产局备案）交付给李国。同日，李江武与李国签订顶账协议，对工程结算书中的事实予以确认，并承诺在能办理房照时，李江武协助李国办理过户手续。2017年11月17日，李江武带领李国到抚松县龙泰物业管理有限公司领取了泰和小区X栋X单元1102室和401室的房屋钥匙，并缴纳了1102室的物业费，2017年11月20日，李国办理了用电协议手续，一直占有使用1102室至今。 2019年5月10日，我院作出（2019）吉0621民初414号民事判决，主要内容为：被告李江武、李志红、吉林省鸿武建筑安装有限公司于本判决生效后三日内偿还原告冯金才借款本金73,578.00元并给付自2016年9月24日起按月利率2分计算的利息，利随本清；二、驳回原告冯金才的其他诉讼请求。判决生效后，冯金才申请执行，我院于2021年1月11日，作出（2020）吉0621执恢278号执行裁定，主要内容为：对被执行人李江武所有的位于抚松县松江河镇泰和小区X栋X单元1102室房屋（建筑面积104.12平方米）予以查封，查封期限为三年。2021年1月14日，李国提出书面异议，要求解除查封。本院于2021年1月28日作出（2021）吉0621执异9号执行裁定书，驳回李国的异议请求，李国遂提起诉讼。 上述事实，有原告李国提供的装饰装修工程施工合同两份、商品房买卖合同两份、顶账协议、工程结算书、工程结清书、抚松县龙泰物业管理有限公司营业执照、抚松县龙泰物业管理有限公司证明、物业费收据、“智能用电进万家”合作协议、抚松天泰房地产开发有限公司证明各一份，证人朱继增的证人证言以及庭审中双方当事人的陈述予以证实。本院对上述证据依法予以采信，对上述事实依法予以确认。 本院认为，抚松天泰房地产开发有限公司将泰和小区X栋X单元1102室和401室抵顶给吉林省鸿武建筑安装有限公司，并与吉林鸿武建筑安装有限公司法人李江武签订商品房买卖合同，李江武系上述房屋的所有权人，李江武对房屋拥有处分权，其与李国签订顶账协议，并将商品房买卖合同交给李国，足以证明双方之间以房抵顶工程款事实上的存在，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的有关规定，因此应认定合法有效，对双方具有法律约束力，其实质上就是一种房屋买卖合同关系。李国接收抵顶案涉房屋后，已经实际管理、居住、使用至今，因抚松天泰房地产开发有限公司的原因至今无法办理所有权变更登记，责任不在李国，因此产生的不利后果不应由李国承担。且本院于2021年1月11日，作出（2020）吉0621执恢278号执行裁定，对泰和小区X栋X单元1102室房屋（建筑面积104.12平方米）予以查封，明显迟于商品房买卖合同和抵房协议签订的时间，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，案涉房屋系李国用工程款抵顶而来，李国与李江武的工程结算书和抵顶协议均能证明房屋的抵顶价格，李国也实际占有该房屋，依法认定案涉房屋属于不应查封之物，亦不应作为被执行的标的物予以执行。冯金才称李国未办理案涉房屋的产权变更手续，其对案涉房屋的使用只能证明李国对案涉房屋拥有使用权，不能证明拥有所有权，但冯金才并未提供相关证据予以证实，故对于冯金才的主张，本院依法不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2020〕21号）第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第一项及上述法律的规定，判决如下： 不得执行吉林省抚松县人民法院（2020）吉0621执恢278号执行裁定书所查封的位于抚松县松江河镇泰和小区X栋X单元1102室房屋（建筑面积104.12平方米）。 案件受理费5,517.00元，由被告冯金才负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于白山市中级人民法院。 审 判 长  董新利 人民陪审员  刘桂华 人民陪审员  孙世红 二〇二一年三月十九日 书 记 员  谭 雪