吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉08民终197号 上诉人（原审原告）：崔树海，男，1973年6月4日出生，汉族，洮南市人，住洮南市。 上诉人（原审被告）：长春市秀都房地产开发有限公司。 法定代表人：田兆林，系总经理。 委托诉讼代理人：邢刚，长春市宽城区维正法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：石峰，男，1964年10月29日生，洮南市人，住洮南市。 委托诉讼代理人：赵辉，系吉林赵辉律师事务所律师。 上诉人崔树海、长春市秀都房地产开发有限公司因与被上诉人石峰房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉林省洮南市人民法院（2020）吉0881民初2806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人崔树海，上诉人长春市秀都房地产开发有限公司的委托诉讼代理人邢刚，被上诉人石峰委托诉讼代理人赵辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 崔树海上诉请求：请求依法撤销洮南市人民法院作出的（2020）吉0881民初2806号民事判决，改判：1、延迟交房租金及过渡费损失数额均按照58个月计算；2、被上诉人占用上诉人购房款156300元的利息以全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率（LPR）的4倍为准按照63个月计算。事实与理由：一审判决认定被上诉人长春市秀都房地产开发有限公司的实际交房日为2017年5月是错误的。本案一审第一次开庭时，被上诉人石峰主张实际交房日为2017年5月，故而上诉人申请对2013年1月1日至2017年5月30日之间的房屋租金损失进行了鉴定。但是二次开庭时上诉人收集到并提交一审法院的6张收据足可以证明实际交房日为2017年10月30日，而非2017年5月30日，因此，被上诉人迟延交房的时间应为2012年12月31日至2017年10月30日，期间共计58个月，并非一审判决认定的53个月，故多出的5个月房租损失应当参照评估报告中2017年的租金标准即每月5400元予以计算，该5个月的损失是客观存在的，一审法院没有予以认定是错误的。二、同上所述，上诉人的过渡费损失也应当按照58个月计算。三、上诉人多年来一直在负债经营，包括给付被上诉人的500000元购房款也是以月利1.5分的利率借来的，这一点一审时上诉人也提供了相应的证据予以证实，而因被上诉人违约导致上诉人不得不每月支出1.5分的利息，这种损失是客观存在的，是上诉人的实际损失，因而无论从合同法角度还是从民间借贷的角度上诉人请求按照LPR的4倍予以保护并未违反法律的强制性规定。四、一审判决被上诉人石峰不承担赔偿责任是错误的。二被上诉人签订的虽然是委托合同，但是从合同的目的和实质内容上看却是债权债务的让与合同，合同的第2条、第3条明确约定石峰承担合同附件范围内的债权债务，并且承担相应的违约、赔偿的后果。但是上诉人房屋动迁时的相对人是长春市秀都房地产开发公司，交房时的相对人是石峰，因二者的共同违约行为导致上诉人的合法利益受到损失，故而应当对上诉人承担连带的赔偿责任。综上，一审判决事实认定错误、法律适用错误，请求贵院查清事实，依法改判支持上诉人的上诉请求。 石峰辩称，第一，石峰与秀都公司是委托关系，本案的拆迁补偿合同应当由秀都房地产承担相应的责任。石峰免责。第二，2017年5月份是秀都房地产委托后立即通知全体业主办理楼房的交接手续，石峰并没有过错行为。第三，上诉人崔树海除领取156300元楼房差价款本金外，另外又领取了122721元的利息款，该利息款应当在上诉人崔树海的损失内予以扣除。 长春市秀都房地产开发有限公司辩称，同意崔树海意见，认定一审法院的错误，应当由被上诉人是否应承担全部的本案的债权债务的后果。关于53个月、58个月，在一审中有司法鉴定，所以应当依据司法鉴定关于四倍的利息，现在是法律不予保护，关于我们公司要承担相应的债权债务，我们答辩意见是不承担。因为我们在2016年的12月21日就已经把全部的项目处分和收益，包括债权债务关系，包括与购房人的关系，都全部以1000万元转让给了被上诉人，应当由石峰来承担。 长春市秀都房地产开发有限公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销吉林省洮南市人民法院作出的（2020）吉0881民初2806号民事判决书；二、二审法院依法改判或发回重审；三、二审诉讼等费用均由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律不当，理由如下：2016年12月21日经上诉人和被上诉人石峰多日的核算，被上诉人石峰用人民币1000万元实际购买了上诉人承建的“金水景城”小区的剩余收益，签订了“委托合同”。该合同名为“委托合同”实为“资产转让合同”。合同约定被上诉人石峰负责办理金水景城小区房屋产权及入住手续，办理入住时应当协调好与房屋入住人的关系，保证入住人不以入住时间延误等原因要求上诉人承担违约、赔偿等责任，否则由被上诉人石峰承担违约、赔偿的后果责任；负责处理本合同及附件范围内的债权债务诉讼等事宜。一审法院庭审中上诉人明确说明了，金水景城小区涉案房屋未付的房款均由石峰获得，依据合同石峰也要承担上述的义务。所以涉案合同约定的资产和处理结果均由被上诉人石峰承担。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条的规定，错误认定上诉人与被上诉人石峰系委托关系，一审判决由上诉人承担被上诉人崔树海的债权债务既是错误的，且一审法院适用法律不当。综上，一审法院判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当，上诉人为维护自己的合法权益，特依法提出上诉，请求二审法院查清本案事实后予以改判或者发回重审。 崔树海辩称，同意秀都房地产的上诉意见 石峰辩称，石峰于秀都公司是委托关系，本案的拆迁补偿合同应当由秀都房地产承担相应的责任。石峰免责。第二点，2017年5月份是秀都房地产委托后立即通知全体业主办理楼房的交接手续，石峰并没有过错行为。第三，上诉人崔树海除领取156300元楼房差价款本金外，另外又领取了122721元的利息款，该利息款应当在上诉人崔树海的损失内予以扣除。 崔树海向一审法院起诉请求：1、判令被告给付原告迟延交付房屋268.74平方米的63个月的租金；2、判令被告给付原告63个月的过渡费人民币6300.00元；3、请求判令被告给付原告被占用房款156,300.00元63个月的利息（年利率15％），实际交房面积与合同面积不符（合同面积329平方米，交房面积268.74平方米），原告多交付房款156，300.00平方米，请求结算。 一审法院认定事实：2011年12月1日，原告崔树海与被告长春市秀都房地产开发有限公司签订房屋征收补偿协议书，协议约定原告名下的房屋由被告征收。协议第二条约定实际回迁面积329平方米，并约定2012年12月31日交付原告使用。协议第三条约定乙方自行解决过渡的，甲方支付临时过渡补助费100元/月。同日，双方签订补充协议，约定回迁面积329平方米，交房按实测面积为准，原回迁面积200平方米，超出面积129平方米按市场价每平方米5000元结算。乙方先支付甲方500,000.00元，余款145，000.00元交房时一次性结清。崔树海于2011年12月1日向长春市秀都房地产开发有限公司支付增加面积首款500，000.00元。长春市秀都房地产开发有限公司于2017年5月将金水景城小区1号楼1层1门实际交付崔树海使用，房屋实际建筑面积为268.74平方米。现崔树海将长春市秀都房地产开发有限公司与石峰诉至法院，请求二被告共同赔偿迟延交房的损失及过渡费及多支付的面积差价款的利息。诉讼过程中经原告申请，本院委托白城市贺成房地产估价有限责任公司对案涉房屋迟延交房期间的租金损失进行评估。白城市贺成房地产估价有限责任公司做出白贺评字（2020）第120301号评估报告，确定评估对象自2013年1月至2017年5月租金合计267,000.00元。 一审法院认为，原告崔树海与被告长春市秀都房地产开发有限公司签订房屋征收补偿协议书，系双方真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应遵照履行。协议约定交房日期为2012年12月31日之前，而长春市秀都房地产开发有限公司实际交房日期为2017年5月，已构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因原告房屋被征收，迟延交房期间一直出租房屋维持经营，故原告主张的租金损失依据评估确定的金额为267000.00元，诉求合理，未超出应当预见范畴，本院应予支持。原告主张过渡费，因双方合同约定乙方自行解决过渡的，甲方支付临时过渡补助费100元/月，长春市秀都房地产开发有限公司迟延交房53个月，依照双方约定，应向原告支付过渡费5300.00元。原告主张长春市秀都房地产开发有限公司返还多支付的面积差价款156，300元53个月的利息。因双方约定交房按实测面积为准，原回迁面积200平方米，超出面积按市场价每平方米5000元结算。本案中实际回迁面积为268.74平方米，超出面积为68.74平方米，对超出的部分，崔树海应按双方约定以每平方米5000元向长春市秀都房地产开发公司支付差价，即68.74X5000.00元=343,700.00元，而原告已预支付500,000.00元，多支付156,300.00元。因双方约定余款交房时结清，而被而被告逾期交房53个月，故原告主张长春市秀都房地产开发有限公司返还多支付的156,300.00元占用期间的利息，属合理损失，未超过应当预见的范围，但原告主张按与牟玉岑借贷纠纷案件调解书确认的年利率15.4%计算，因无证据证明原告与牟玉岑之间借贷纠纷与本案存在关联性，本院不将其作为参考。本院酌情参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）一年期LPR为3.85%计付，即156,300.00元被占用53个月的利息为26,577.00元。关于石峰是否应当承担责任，因案涉房屋征收补偿协议书双方当事人为崔树海与长春市秀都房地产开发有限公司，石峰并非合同主体，崔树海与石峰之间不存在合同关系，要求石峰承担责任，不符合合同相对性原则。另外石峰与长春市秀都房地产开发有限公司之间合同为委托合同，依据《中华人民共和国合同法》第第三百九十六条“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”本案中委托合同约定长春市秀都房地产开发有限公司将“长春市秀都房地产开发有限公司洮南项目部”及“长春市秀都房地产开发有限公司纳税专用章”交付石峰办理楼房验收及产权等相关事宜，石峰作为受托人对外处理相关事物，均以长春市秀都房地产开发有限公司名义，其行为后果应由委托人长春市秀都房地产开发有限公司承担，石峰个人不应承担责任。故原告要求石峰承担责任的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：一、被告长春市秀都房地产开发有限公司于本判决生效后三日内赔偿原告崔树海延迟交房租金损失267,000.00元及鉴定费2670.00元。二、被告长春市秀都房地产开发有限公司于本判决生效后三日内支付原告崔树海53个月过渡费5300.00元。三、被告长春市秀都房地产开发有限公司于本判决生效后三日内支付占用原告崔树海面积差价款53个月的利息26,577.00元。四、石峰不承担赔偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8857.00元，减半收取4428.50元，由长春市秀都房地产开发有限公司负担。 二审中，上诉人崔树海及长春市秀都房地产开发有限公司未提交证据。 被上诉人石峰提交书证一份，即2018年6月25日崔树海签名的收据，该收据上载明：人民币壹拾贰万贰仟柒佰贰拾壹元，￥122,721.00元。款项说明：违约补偿款。证明该款项应从崔树海的诉求中予以扣除。 崔树海质证称，对证据有异议，钱收到一部分，不是利息款，是本金，是156300元里边的一部分，上边的签名是我家员工袁成刚代签的。在后来调查笔录中，崔树海同意将该122,721.00元违约补偿款在这次诉讼数额中冲减掉。 长春市秀都房地产开发有限公司质证称，这个时间是2018年6月25日，我们单位离开洮南市时间为2016年12月21日。我们已经都交给石峰了，关于这个事不发表质证意见，因为我不知道。后期这些事都石峰全权处理的。 经合议庭评议认为，崔树海本人认可收到此款，并同意在本案中冲减，应予支持。 二审查明的案件事实与一审基本一致。另查明，长春市秀都房地产开发有限公司与崔树海签订的房屋征收补偿协议书约定交房时间为2012年12月31日前，实际交付房屋时间为2018年4月03日，有长春市秀都房地产开发有限公司出具的房屋回迁确认单在卷为凭，迟延交付房屋63个月。石峰主张交付房屋时间为2017年5月份，但没能提供入住交房通知等证据予以证明。崔树海多支付房屋差价款156,300.00元，石峰分别于2018年5月22日、2018年5月15日、2018年6月2日三次予以返还完毕，占用期间为65个月。 长春市秀都房地产开发有限公司与石峰于2016年12月21日签订一份“委托合同”，该合同第一条第3项约定：乙方石峰负责办理金水景城小区房屋产权及入住手续，办理入住时应当协调好与房屋入住人的关系，保证入住人不以入住时间延误等各种理由要求甲方（长春市秀都房地产开发有限公司）承担违约、赔偿等责任，否则，相关违约赔偿的后果责任由乙方承担。 崔树海认可其相关权利由长春市秀都房地产开发有限公司转让给石峰。 本院认为，崔树海与长春市秀都房地产开发有限公司的房屋征收补偿协议书合法有效，协议约定交付房屋日期为2012年12月31日之前，而实际交付时间为2018年4月3日，迟延交付63个月，长春市秀都房地产开发有限公司构成违约。崔树海上诉主张延迟交房租金及过渡费按58个月计算，是其自己权利的处分，本院予以支持。按照白城市贺成房地产估价有限责任公司作出的评估报告结论，延迟交房租金应为5037.70元/月*58个月=292,186.60元，石峰于2018年6月25日已给付给崔树海违约补偿款122,721.00元，崔树海同意予以冲减，故延迟交房租金为292,186.60元-122,721.00=169,465.60元。过渡费按照双方签订的协议约定，每月支付临时过渡费100.00元，延迟交房58个月，应为5800.00元。关于崔树海多支付面积差价款156,300.00元的利息问题。自2012年12月31日至2018年5月退还该款日，期间为65个月，崔树海主张应按63个月计算利息，是其自己权利的处分，本院予以支持。关于崔树海主张按全国银行同业拆借中心公布的市场报价利率（LPR）的4倍为标准计算，因其提供的其与牟玉岑借贷纠纷案件调解书，无证据证明与本案存在直接关联性，本院不予支持，一审判决以市场报价利率（LPR）一年期LPR为3.85%计算利息适当。利息数额为156,300.00元*3.85%/12*63个月=31,592.14元。 关于长春市秀都房地产开发有限公司上诉主张其与石峰之间签订的“委托合同”，其实质内容为资产转让，按照合同约定案涉资产和处理结果均应由石峰承担。本院认为，长春市秀都房地产开发有限公司与石峰签订的委托合同及金水景城小区交接书均合法有效，且双方签订的委托合同其内容实质是权利义务的转让。长春市秀都房地产开发有限公司案涉的权利义务已转让给石峰，故其不应承担责任。崔树海亦认可其权利由石峰解决，前期房屋交付，返还面积差价额等事宜均由石峰履行完毕。石峰作为长春市秀都房地产开发有限公司权利义务的受让人，应承担赔偿责任。一审判决认定双方签订的合同为委托合同，并依照有关委托合同的法律规定判令石峰不承担责任属事实认定有误，应予纠正。 综上所述，崔树海上诉请求部分不成立，长春市秀都房地产开发有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、撤销洮南市人民法院（2020）吉0881民初2806号民事判决； 二、石峰于本判决生效后五日内赔偿崔树海延迟交房租金损失169,465.60元；过渡费5800.00元；占用崔树海面积差价款63个月的利息31,592.14元； 三、长春市秀都房地产开发有限公司不承担赔偿责任。 一、二审案件受理费22,142.50元，由石峰负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  常宗仁 审判员  孙金芹 审判员  杨剑虹 二〇二一年三月三十日 书记员  张 琨