河北省玉田县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）冀0229执异9号 案外人：夏双山，男，1979年1月6日生，汉族，住玉田县。 委托诉讼代理人：宋立娟，河北群望律师事务所律师。 申请执行人：周超，男，1983年8月15日生，汉族，住玉田县。 被执行人：张海军，男，1977年4月22日生，汉族，住玉田县。 被申请人：杨仕萍，女，1978年7月12日生，住玉田县。 在唐山市中级人民法院执行局第四分局玉田执行大队执行周超与张海军房屋买卖合同纠纷一案中，案外人夏双山于2021年2月20日对执行位于玉田县房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人夏双山称，2016年7月19日，被申请人张海军、杨仕萍（夫妻关系）与唐山盛鑫房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同一份，购买了该公司开发的位于玉滨家园小区住宅楼1-1-1301室楼房一套，面积107.91平方米。后二人想出售该楼房。2017年8月6日，申请人与二被申请人经中间人静国芹介绍达成房屋买卖协议，协议约定：张海军、杨仕萍自愿将位于玉田县房产出卖给申请人，申请人与二被申请人商定该楼房建筑面积107.91平方米，价款为382209元，地下室附属用房28号，面积10.32平方米，价款为15274元。楼房合同签订前如有该缴纳的一切税费由甲方负担，本合同签订后所发生的一切税费由乙方负担。协议第三条约定由于楼房为按揭贷款，本案申请人各付二被申请人楼房首付款82209元、地下室15274元、2016年7月12日到2017年7月15日楼房贷款27762.6元，契税8500元，以上共计133745.5元。2017年8月由申请人开始交楼房贷款，每月2313.55元。协议签订后，申请人经与中间人静国芹和二被申请人口头商定，由申请人将款打给静国芹，静国芹转给张海军。到2017年8月，申请人将购房款133745.5元全部转给了静国芹。静国芹给申请人一张由张海军出具的收条，收条上注明收到夏双山购房款133745.5元，收款人张海军、杨仕萍。综上，申请人认为，申请人与二被申请人签订房屋买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，张海军与周超之间的任何约定都不能对抗善意第三人。故此，申请人认为被申请人应当履行合同，按双方约定处理，现申请人周超在与张海军财产损害赔偿一案中查封的房产登记在张海军名下，但属于夏双山的房产，请求解除对申请人所有的玉田县房产的查封。 周超称，一、唐山市中级人民法院（2019）冀02执保3251号执行裁定书依据玉田县人民法院（2019）冀0229民初4628号民事裁定书，符合法律规定，所裁定执行的内容不能解除。二、夏双山提供的《房屋转让协议》是无效的。张海军名下的玉滨家园房产通过银行分期贷款购置的，银行贷款买房要办理房屋抵押手续和他项权利手续，并将房产证复印件、抵押收件收据和他项权利证明原件交贷款银行，银行收到后才能将所贷金额发放给借款人。此时该房屋的产权已经抵押给银行，依据2021年1月1日之前的法律规定，张海军在没有还清贷款的情况下，是无权出售该房屋的。这一点，张海军、夏双山等三方协议人均知道的很清楚。因此，如果该协议是真实的，也因张海军无权转让而无效。无效的协议是不能作为对抗答辩人的依据的。三、根据《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》法释（2005）14号第一条，唐山市中级人民法院的裁定是正确的。四、异议人从未购买过涉案房屋。张海军与夏双山约定：因房款数额过大，双方约定房款于签订协议后次日转账至张海军提供的本人的银行卡。张海军多次索要，夏双山至今未付房款。五、异议人并非涉案房屋的所有人。异议人没有房屋钥匙，实际没有占有房屋。张海军、夏双山并没有进行房屋交接。夏双山没有缴纳管理费、水费、电费、取暖费。六，异议人的理由不符合法律规定，应驳回其异议请求。 张海军称，一、双方买卖房屋协议相关问题：双方于2017年8月6日签订购房协议，被申请人于当日傍晚6时-7时左右签订合同，并提供了本人工商银行卡621……5350给夏双山，当时写下了款数为133745.5元的收据，因银行下班无法办理转账，并约定于次日打款到张海军卡上，截止2021年2月25日，张海军并未收到申请人的转账。二、申请人房款打款问题：申请人将房款打到中间人处，申请人称口头约定并不成立，因为张海军已经将本人的银行卡给了夏双山，申请人就应该打到张海军名下的银行卡中，因为张海军并未给夏双山出具相关书面授权手续，因此夏双山提供的口头商定并不成为不给张海军打款的理由。三、履行责任：申请人并未履行完房屋买卖协议的相关手续，申请人将房款打到静国芹处，属于夏双山操作失误，与张海军无关，相应后果应由夏双山承担。 本院查明：周超与张海军财产损害赔偿纠纷一案，2019年11月1日，本院作出（2019）冀0229民初4628号民事裁定书，裁定对被申请人张海军价值250000元的财产予以查封、扣押、冻结。唐山市中级人民法院于2019年11月21日向玉田县住房和城乡建设局送达协助执行通知书，对登记在张海军名下、坐落于玉田县玉滨家园一期1-1-1301号房产予以查封，查封期限三年，自2019年11月21日始至2022年11月20日止。本院于2019年12月12日作出（2019）冀0229民初4628号民事调解书，内容为：一、张海军一次性给付周超133745元，于2020年3月13日前付清；二、案件受理费2608元、诉讼保全费1770元，合计4378元，原告周超自愿负担2189元；被告张海军自愿负担2189元，于2019年12月20日前向本院交纳；三、其他无纠纷。张海军未按调解书确定的期限履行给付义务，周超于2020年5月11日向唐山市中级人民法院申请强制执行，执行案号为（2020）冀02执13609号，该案交由唐山市中级人民法院执行局第四分局玉田执行大队执行。 另查明，2016年7月18日，张海军、杨仕萍作为买受人与唐山盛鑫房地产开发有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，张海军、杨仕萍购买唐山盛鑫房地产开发有限公司的商品房坐落于玉滨家园小区一期1-1-1301室，该商品房总金额382209元。该商品房附属用房金额为15274元。2017年8月6日，张海军、杨仕萍作为甲方、夏双山作为乙方签订《房屋买卖协议》，该协议的主要内容为：一、甲方将位于唐山市玉田县房屋出售给乙方，楼号：1＃楼1单元1301室，建筑面积107.91平方米，价格382209元，地下室附属用房28号，建筑面积10.32平方米，价格15274元，总计金额：叁拾玖万柒仟肆佰捌拾叁元整（小写397483元）。二、本合同签订前，该房屋如有该缴纳的一切税费（包括但不限于物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信费用），概由甲方负担；本合同签订后所发生的一切税费（包括但不限于物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信费用），由乙方负担。三、该房屋为按揭贷款房屋，甲方购买房屋过程中已付款项如下：1、房屋首付：捌万贰仟贰佰零玖元整，（小写：88209）2、地下室附属用房：壹万伍仟贰佰柒拾肆元整（小写：15274元），每月还款金额：2313.5元，已付12个月（自2016年7月15日至2017年7月15日），合计还款金额：贰万柒仟柒佰陆拾贰元陆角（小写：27762.6元），契税：捌仟伍佰元整（小写：8500元），合计总费用：壹拾叁万叁仟柒佰肆拾伍元伍角（小写：133745.5元），乙方一次性支付甲方壹拾叁万叁仟柒佰肆拾伍元伍角（小写：133745.5元）后，甲方将房屋合同、按揭贷款手续等直接给与乙方，乙方应按月如期如数还房屋贷款，在房屋房贷期间不能造成甲方任何违约，影响甲方各项征信。四、由于甲方房屋未办理产权证书，不能办理过户手续，故甲方应积极办理产权手续，所发生的各项税费由甲方承担，甲方办理完手续后应无条件配合乙方办理过户手续，所发生的各项税费由乙方承担。如因甲方原因未能及时办理房屋所有权转移登记的，逾期在30日之内，甲方应按日计算向乙方支付已交付全部房价款万分之3的违约金，并于乙方实际取得房屋所有权证书之日起7日内向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当自退房通知送达之日起10日内退还乙方全部已付款，并赔偿乙方经济损失人民币五万元（合同其它内容略）。中间人静国芹在该协议上签字捺印。2017年8月18日，张海军、杨仕萍出具收条，内容载明“今收到夏双山购房款133745.5元，大写壹拾叁万叁仟柒佰肆拾伍元伍角整收款人：张海军、杨仕萍”。自2017年8月至2020年10月，夏双山每月向张海军转账偿还房贷。涉案房产至今未办理过户登记手续。 本院认为，对案外人提出的排除执行异议申请，应当审查案外人是否系权利人，其权利的合法性与真实性，其权利能否排除执行。虽然夏双山与张海军、杨仕萍签订了《房屋买卖合同》，但其未支付房屋全部价款，且现有证据不足以证明涉案房屋在查封之前已由夏双山合法占有。故对夏双山的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回夏双山的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 梁 莉 审判员 李玉琢 审判员 王 超 二〇二一年三月五日 书记员 吴立非