四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0104民初987号 原告：成都小飞象商业管理有限公司，住所地：成都市锦江区暑袜北二街56号1幢20层2015号。 法定代表人：邓力钧，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李静，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郝晓兰，四川明炬律师事务所律师。 被告：黄贵桂，女，1993年10月9日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 原告成都小飞象商业管理有限公司（以下简称小飞象公司）与被告黄贵桂房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告小飞象公司及委托诉讼代理人李静到庭参加诉讼。被告黄贵桂经本院传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。 小飞象公司向本院提出诉讼请求：1．判令黄贵桂立即向小飞象公司支付拖欠的租金11480元、物业费1520元；2．判令黄贵桂支付违约金10523.33元（包括免租期租金3635.33元）；3．本案诉讼费、律师费由黄贵桂承担（当庭明确律师费为2000元）。事实及理由：2020年3月27日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定：被告承租原告管理的坐落于四川省成都市锦江区××街××号××大厦××楼××号房屋办公，承租面积为105平方米，租赁期限为2年，自2020年4月16日至2022年4月15日止，2020年3月28日至2020年4月15日是原告给予被告的19天免租期。租金自2020年4月16日至2022年4月15日按5740元／月收取，物业费自2020年3月28日至2022年4月15日按760元／月收取，其他应缴费用据实计算；租金每三个月支付一次，并于当期租金到期前30日支付下期的租金；物业费按季度支付，并于每个周期（季度）末即30号前支付。合同还约定：被告逾期支付租金、物业费、保证金等费用累计超过30日的，原告有权单方解除合同，被告自愿接受向原告支付合同期内年租金的10%作为违约金，被告预先支付的保证金、租金及其他费用作为被告向原告支付的违约金归原告所有；合同解除后，被告未按照原告要求恢复本物业原状的，应按照最后一个租约年年租金10%向原告赔偿恢复原状损失。租赁合同签订后，原告已按照合同约定，向被告提供租赁房屋且尽到全部义务，但被告自2020年8月16日开始拖欠租金、物业费等，经原告多次催告，仍拒不支付。2020年9月16日，原告向被告发出《解除合同通知书》，自2020年10月16日起，解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求被告在2020年10月16日前腾退房屋并缴清全部费用。但时至今日，被告仍未缴纳欠付租金11480元、物业费1520元，上述费用共计13000元。综上，被告未按约支付租金等费用的行为已构成根本违约，原告有权要求被告支付欠付的租金（含物业费）等全部费用，并要求被告按照合同约定承担违约责任。为维护原告合同权益，原告特诉诸贵院，望判如所请。 黄贵桂发表辩解意见，也未提交证据。 本院经审理认定事实如下：2020年3月27日，出租方小飞象公司（甲方）与承租方黄贵桂（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于成都市锦江区××街××号××大厦××楼××号房屋出租给乙方作为办公使用，房屋租赁期为两年，自2020年4月16日至2022年4月15日止，甲方给予乙方19天的装修／免租期，自2020年3月28日至2020年4月15日止，计租起始日为2020年4月16日；免租期内甲方不向乙方收取租金，但乙方需按时缴纳水电费、煤气费和物业服务费等相关费用；乙方于2020年4月1日前支付租赁保证金11480元，房屋首年月租金5740元，乙方于2020年4月1日前支付首期租金，即2020年4月16日至2020年7月15日期间的租金共计17220元，以后租金每3个月支付一次，乙方应自当期租金到期前30日支付下期租金；甲乙双方同意物业费由物业公司直接收取，金额为760元／月，由乙方直接向物业公司支付，甲方承担2020年3月28日前的所有费用，乙方于2020年4月1日前支付首期物业费，即2020年3月28日至2020年7月16日期间的物业费共计2761元，乙方于2020年4月1日前支付物业保证金1520元；乙方单方终止本合同或因乙方违约行为导致甲方解除或终止本合同，或乙方导致本合同无法继续履行的，甲方不退还乙方租赁保证金，同时乙方不再享受本协议约定的所有免租期，对于乙方已经享受的免租期，乙方应向甲方补足免租期内相应的租金；乙方有下列情形之一的，视为乙方严重违约，除本合同其他条款约定的乙方应承担的违约责任外，甲方并有权立即单方解除本合同，乙方自愿接受向甲方支付合同期内年租金的10%作为违约金，乙方预先支付给甲方的保证金、租金及其他费用作为乙方向甲方支付的违约金归甲方所有，乙方预先支付的保证金、租金及其他费用不足以赔偿甲方或第三方损失的，乙方应另行向甲方或第三方赔付：1．乙方逾期支付租金、物业服务费、保证金或本合同约定的其他费用累计超过30日的……；本合同履行期间，双方如有争议，应协商解决，如以诉讼方式解决纠纷，败诉方应承担胜诉方主张权利产生的所有费用，包括但不限于差旅费、邮寄费、调查取证费、公证费、律师费。 合同签订后，小飞象公司向黄贵桂交付了案涉租赁房屋。因黄贵桂未按期支付租金，小飞象公司多次通过微信催缴，并于2020年8月24日通过微信向黄贵桂发出书面催缴通知，要求黄贵桂于2020年8月25日前支付2020年8月16日至2020年10月15日期间的租金11480元及物业费1520元，如逾期未付小飞象公司将解除双方签订的《房屋租赁合同》。2020年9月16日，小飞象公司通过EMS邮寄方式向黄贵桂发出《解除合同通知书》，小飞象公司决定于2020年10月16日解除与黄贵桂签订的《房屋租赁合同》，要求黄贵桂于2020年10月16日前结清拖欠的全部租金及水电费、物业费等全部费用，并于2020年10月16日前腾退房屋交还小飞象公司，否则小飞象公司将自行腾退，由此产生的全部费用及损失由黄贵桂负责。 另查明，小飞象公司委托四川明炬律师事务所代为提起本案诉讼，并支付律师费2000元。 小飞象公司庭后向本院提交情况说明，自认黄贵桂已向小飞象公司交纳租赁保证金11480元，小飞象公司于2020年10月14日单方对案涉房屋进行了清退。 以上事实，有当事人的身份信息材料、《房屋租赁合同》、催告函、解除合同通知书、微信聊天记录、EMS物流详单，《委托代理合同》及支付凭证以及当事人的陈述在案为证。 本院认为，小飞象公司与黄贵桂签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应遵照履行。小飞象公司已按照合同约定向黄贵桂交付了案涉租赁房屋，履行了合同义务，黄贵桂未按照合同约定期限支付房屋租金，其行为已构成违约。根据《房屋租赁合同》的约定，乙方逾期支付租金、物业服务费、保证金或本合同约定的其他费用累计超过30日的，甲方有权立即解除合同。小飞象公司要求黄贵桂支付其欠付的2020年8月16日至2020年10月14日期间的房屋租金11289元，符合合同约定，本院予以支持，对于小飞象公司多主张的租金，本院不予支持。《房屋租赁合同》还约定，因乙方违约行为导致甲方解除或终止本合同，乙方不再享受本协议约定的所有免租期，对于乙方已经享受的免租期，乙方应向甲方补足免租期内相应的租金。现黄贵桂逾期支付租金，经催告后仍拒不支付，小飞象公司因此解除房屋租赁合同，黄贵桂不再享有免租期，应当补足免租期内的租金。小飞象公司要求黄贵桂支付免租期间租金3635.33元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。 关于物业费。根据《房屋租赁合同》的约定，物业费由黄贵桂直接向物业公司交纳，并且黄贵桂已向物业公司支付物业保证金，该保证金金额足以抵扣黄贵桂欠付的物业服务费，因此小飞象公司无权要求黄贵桂向其支付物业费，其要求黄贵桂支付物业服务费1520元的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。 关于违约金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，人民法院调整违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素综合考虑。按照《房屋租赁合同》的约定，乙方存在违约情形的，甲方有权立即单方解除本合同，乙方自愿接受向甲方支付合同期内年租金的10%作为违约金，乙方预先支付给甲方的保证金、租金及其他费用作为乙方向甲方支付的违约金归甲方所有。本案中，黄贵桂向小飞象公司支付的租赁保证金11480元，在黄贵桂违约的情况下转化为违约金，小飞象公司可不予退还，小飞象公司未举证证明其因黄贵桂的违约行为遭受的实际损失金额，黄贵桂支付的租赁保证金已足以弥补小飞象公司的全部损失，根据公平原则和诚实信用原则，对于小飞象公司主张黄贵桂支付年租金10%的违约金的主张，本院不予支持。 关于律师费。《房屋租赁合同》约定，本合同履行期间，双方如有争议，应协商解决，如以诉讼方式解决纠纷，败诉方应承担胜诉方主张权利产生的所有费用，包括但不限于差旅费、邮寄费、调查取证费、公证费、律师费。小飞象公司因本案诉讼产生律师费2000元，其要求黄贵桂承担该项费用，符合合同约定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告黄贵桂应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都小飞象商业管理有限公司支付欠付的房屋租金11289元及免租期间的租金3635.33元； 二、被告黄贵桂应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都小飞象商业管理有限公司支付律师费2000元。 三、驳回原告成都小飞象商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费438元，减半收取219元，由被告黄贵桂负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 张 朋 二〇二一年三月十一日 书记员 谢生娅