安徽省铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0705民初496号原告:交通银行股份有限公司铜陵分行,住所地安徽省铜陵市长江中路990号。负责人：王璟，该分行行长。委托诉讼代理人：陈铮铮，安徽铜鼎律师事务所律师。被告：杜小保，男，1991年12月2日出生，汉族，住安徽省无为县。被告:铜陵嘉舜房产置业有限责任公司,住所地安徽省铜陵市石门路丽景花园城会所。法定代表人：朱静，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈勇，安徽景旺律师事务所律师。原告交通银行股份有限公司铜陵分行（以下简称交行铜陵分行）与被告杜小保、铜陵嘉舜房产置业有限责任公司（以下简称嘉舜公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告交行铜陵分行的委托诉讼代理人陈铮铮，被告杜小保，被告嘉舜公司的委托诉讼代理人陈勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。交行铜陵分行向本院提出诉讼请求：1、杜小保归还交行铜陵分行贷款本金431208.55元，逾期利息3539.48元，罚息5.59元，合计434768.62元（暂计算至2021年1月7日，此后利息、罚息按合同约定计算至本息清偿之日止）；2、嘉舜公司对上述付款义务，承担连带清偿责任；3、交行铜陵分行对杜小保抵押的铜陵市丽景豪庭XX栋XXXXX室房产拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权；4、本案诉讼费用（不限于诉讼费用、公告费等）由杜小保、嘉舜公司共同承担。事实和理由：2017年9月25日，杜小保因购买丽景豪庭XX栋XXXXX室房产，向交行铜陵分行办理抵押贷款并签订了《个人房产抵押贷款合同》，约定：贷款金额为454000元整，贷款期限为360个月，利率为五年期以上人民银行贷款基准利率，还款方式为等额本息还款法，每期还款额为人民币2409.50元，本息按期支付，还款日为每期末月的01日。借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，贷款人有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息（包括罚息）计收复利。逾期贷款罚息为约定利率上浮50%。借款人连续三个月或累计六个月未按时足额还款，贷款人依约定宣布贷款全部提前到期，有权依照法律规定的方式处理抵押物。该借款合同办理了不动产预告登记，抵押方式为一般抵押，登记号：皖（2017）铜陵市不动产证明第00XXXXX号。同时，嘉舜公司为上述款项提供了连带责任保证担保，担保范围为贷款本金及利息、罚息、复利及贷款人为实现债权的费用。借款人未按照合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时，担保人需按贷款人的要求立即支付借款人的全部到期应付款项。上述合同签订后，交行铜陵分行按约定于2017年9月28日一次性发放贷款454000元，但杜小保2020年2月开始逾期还款，2020年12月至2021年1月共欠2个月贷款本息4839.59元。为维护合法利益，根据相关法律规定向法院提起诉讼，望法院在查清事实的基础上，判如所请。杜小保辩称：杜小保与嘉舜公司已经解除了双方之间的《商品房买卖合同》，交行铜陵分行主张的贷款本息应当由嘉舜公司偿还。嘉舜公司辩称：1、交行铜陵分行在未向债务人杜小保穷尽一切方法实现债权的情形下，直接要求嘉舜公司承担责任没有事实和法律依据；2、本案还款只是出现暂时性延期，不属于根本违约，合同目的仍然能够得到实现，本案不符合提前全部到期、实质上解除合同的法定和约定情形。因疫情等不可抗力影响导致还款人履约能力下降，交行铜陵分行在诉状中称杜小保仅拖欠两个月的贷款本息，并不满足其在诉状中称连续三个月或累计六个月未按时足额还款的条件。同时，在解除合同前，交行铜陵分行并没有按照法律规定履行解除合同的事先通知程序；3、本案所涉债权已经办理了房屋抵押权，交行铜陵分行取得了抵押登记证明，鉴于本案同时存在债务人提供的抵押担保与嘉舜公司提供的保证担保，交行铜陵分行应优先行使抵押担保，在不足以清偿的情况下，嘉舜公司才能承担连带保证责任；4、交行铜陵分行的合同是格式条款，明显增加了其权利，加重了嘉舜公司的义务，不应予以适用；5、交行铜陵分行主张的款项中包括了罚息与复利，在已经收取利息的情形下再收取罚息和复利，没有法律依据；6、交行铜陵分行未提供杜小保还款的清单等证据，对杜小保还款情况以及自己的诉求未尽到举证责任，且嘉舜公司已经代为垫付了相关款项，应当由杜小保归还给嘉舜公司；7、如果嘉舜公司在本案中被判决承担责任，则应当明确其对杜小保享有追偿权。综上请求判令驳回交行铜陵分行对嘉舜公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年8月12日，杜小保与嘉舜公司签订《商品房买卖合同》，约定：杜小保购买嘉舜公司开发建设的铜陵市丽景豪庭XX栋XXXXX室，总价款为578552元，其中，首付款124552元，银行按揭贷款454000元。2017年9月25日，交行铜陵分行（贷款人）与杜小保（借款人）、嘉舜公司（担保人）共同签订《个人房产抵押贷款合同》，约定：杜小保向交行铜陵分行贷款454000元，贷款期限360个月，贷款利率为五年以上（期限）人民银行贷款基准利率；还款方式为等额本息还款法，本息按期支付，还款日为每期末月的01日，以月为一期的，即每月的01日。合同第五条“保证”约定：担保人为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，保证范围为本合同项下贷款本金及利息、复利、罚息及贷款人为实现债权的费用。担保人同意：本合同项下贷款同时受借款人或第三方提供的保证、抵押或质押担保的，贷款人有权自行决定担保权利的行使，包括但不限于：贷款人有权要求担保人立即支付借款人的全部到期应付款项而无需先行行使担保物权或向其他担保人主张权利，有权同时向包括担保人在内的一个或多个担保人主张部分或全部担保权利，贷款人放弃或变更对其他担保人的担保权利、放弃或变更担保物权的权利顺位的，担保人仍按合同承担保证责任而不免除任何责任。第六条“抵押”约定：抵押担保的范围为本合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。第十二条“贷款的提前到期”约定：出现下列任一情形的，均视为本合同的“提前到期事件”：……（7）借款人未按本合同的约定偿还贷款本金或支付利息……。当出现任一“提前到期事件”时，贷款人有权采取以下一项、多项或全部措施：……（5）单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求甲方立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。第十三条“违约责任”约定：借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，贷款人有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息（包括罚息）计收复利。合同13.2条对罚息及复利的计算方式也进行了明确约定。第十四条“抵押权的行使”约定：下列任一情况出现时，贷款人有权处理抵押物：（1）借款人连续三个月或累计六个月未按时足额还款；（2）贷款人依本合同约定宣布贷款全部提前到期……。该合同同时载明：借款人、担保人已通读合同全部条款，贷款人已应借款人、担保人要求作了详细说明，借款人、担保人签署本合同时对所有内容无疑问异议，理解合同条款尤其是带▲▲标记条款的含义及其法律后果。上述合同签订后，交行铜陵分行于2017年9月28日向杜小保发放了贷款。当日，双方办理了抵押权预告登记，预告登记权利人为交行铜陵分行，义务人为杜小保。贷款后，杜小保没有完全按照合同约定归还贷款本息，截止2021年1月7日，本息已逾期两期（其中本金1300.11元、利息复利3539.48元，罚息5.59元），截止2021年2月23日，本息仍逾期两期（其中本金1321.31元、利息3469.13元，罚息9.75元，利息复利50.62元，罚息复利0.05元）。截止2021年2月23日，未还本金总额为430559.82元。本院认为，交行铜陵分行与杜小保、嘉舜公司共同签订的《个人房产抵押贷款合同》系当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的效力性强制规定，依法应受法律保护，当事人均应当依据合同约定，全面履行各自的义务。交行铜陵分行依据合同约定，向杜小保发放了贷款，杜小保未依据合同约定还本付息，其行为已构成违约，交行铜陵分行可以行使选择权，要求杜小保继续按照合同约定履行还款义务或依据合同约定宣布贷款提前到期并提前收回贷款。本案中，交行铜陵分行选择要求杜小保提前归还全部贷款本息的诉讼请求符合法律规定与合同约定，本院予以支持。关于交行铜陵分行请求对抵押物行使优先受偿权的问题,《中华人民共和国物权法》第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效”。抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权,而是将来发生的抵押权变动的请求权,该请求权具有排他效力。交行铜陵分行作为房屋抵押权预告登记的权利人,在未办理房屋抵押权设立登记之前,其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对该房屋办理抵押登记的请求权,并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分行为,但并非享有现实的抵押权。因此,预抵押登记并不产生抵押权设立的效果,交行铜陵分行对处理预抵押登记的房屋所得价款并不享有优先受偿权。故交行铜陵分行要求对预抵押登记的房屋行使抵押权以实现债权,没有法律依据,本院不予支持。关于嘉舜公司是否应承担连带责任的问题。交行铜陵分行与杜小保、嘉舜公司共同签订的《个人房产抵押贷款合同》明确约定：本合同项下贷款同时受借款人或第三方提供的保证、抵押或质押担保的，贷款人有权自行决定担保权利的行使，包括但不限于：贷款人有权要求担保人立即支付借款人的全部到期应付款项而无需先行行使担保物权或向其他担保人主张权利，有权同时向包括担保人在内的一个或多个担保人主张部分或全部担保权利。依据上述约定，交行铜陵分行要求嘉舜公司承担连带担保责任的诉讼请求符合法律规定与合同约定，本院予以支持。嘉舜公司作为担保人，其承担了担保责任后，有权依据法律规定，向借款人杜小保追偿。杜小保主张其与嘉舜公司解除了双方之间的《商品房买卖合同》，该行为仅约束杜小保与嘉舜公司，对《个人房产抵押贷款合同》的效力并无影响，杜小保仍然系个人房产抵押贷款合同》的借款人，对其答辩意见，本院不予采信。鉴于杜小保截止2021年1月7日拖欠两期贷款，截止2021年2月23日仍拖欠两期贷款，嘉舜公司关于交行铜陵分行无权主张全部剩余贷款的答辩意见违反了双方约定，本院不予采信；鉴于交行铜陵分行并无现实的抵押权，嘉舜公司关于其在抵押物不足以清偿的情况下才能承担连带保证责任的答辩意见不符合法律规定，本院不予采信；交行铜陵分行提供的《个人房产抵押贷款合同》中的部分条款虽系格式条款，但该部分条款并未明显加重债务人的负担，且该合同同时载明：借款人、担保人已通读合同全部条款，贷款人已应借款人、担保人要求作了详细说明，借款人、担保人签署本合同时对所有内容无疑问异议，理解合同条款尤其是带▲▲标记条款的含义及其法律后果。嘉舜公司关于格式条款无效的答辩意见不符合法律规定，本院不予采信；因杜小保与交行铜陵分行在《个人房产抵押贷款合同》中对利息等费用作了明确约定，该约定也未违反相关法律规定，嘉舜公司关于罚息、复利不应重复计算等答辩意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、被告杜小保于本判决生效之日起十日内返还原告交通银行股份有限公司铜陵分行贷款本金430559.82元及利息、罚息、复利3529.73元（利息、罚息、复利暂计算至2021年2月23日，此后利息、罚息、复利按《个人房产抵押贷款合同》约定计算至本息清偿之日止）；二、被告铜陵嘉舜房产置业有限责任公司对上述付款义务，承担连带清偿责任。被告铜陵嘉舜房产置业有限责任公司承担了连带清偿责任后，有权就其已经承担的部分，向被告杜小保追偿；三、驳回原告交通银行股份有限公司铜陵分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7822元，减半收取计3911元，由被告杜小保、铜陵嘉舜房产置业有限责任公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判员  孙国兵二〇二一年三月三日书记员  朱 琳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条——依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条——采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第一百零七条——当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条——借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条——借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条——借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条——借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条——当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条——保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国物权法》第二十条——当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条——民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。