贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1147号上诉人（一审被告）：黔东南州恒丰房地产有限责任公司，住所地凯里市金山大道**金泉国际新城销售中心。统一社会信用代码：915226007705567349。法定代表人：方加民，系公司总经理。委托诉讼代理人：杨晓燕，女，1982年8月27日出生，苗族，住凯里市。系公司职工。委托诉讼代理人：冯昌萍，女，1997年11月11日出生，汉族，住凯里市。被上诉人（一审原告）：杨大鹏，男，1980年10月15日出生，侗族，住天柱县。被上诉人（一审原告）：邰秀群，女，1978年11月11日出生，侗族，住天柱县。杨大鹏、邰秀群的共同委托诉讼代理人：龙继坤、陆淼，贵州贵信（黄平）律师事务所律师。上诉人黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称“恒丰房产公司”）因与被上诉人杨大鹏、邰秀群商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初11949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒丰房产公司上诉请求：1、撤销一审民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案合同约定的交房时间为2015年12月31日前，诉讼时效已于2018年12月31日届满，且无中止、中断、延长事由，被上诉人于2020年7月才提起本案诉讼，显然已经超过了诉讼时效，其已经丧失了本案胜诉权，其诉讼请求依法应全部驳回。二、上诉人未能按期交付商品房责任不能全权归责于上诉人，而是上诉人商业风险遇阻，有不可抗力因素所致，此间上诉人一直在积极履行合同约定的义务、补救损失，望法院综合考虑。三、凯里市政府违法制定的“砂石税”文件，具有不可抗力的性质，符合情势变更的情形，上诉人未能按期履行合同办理商品房所有权初始登记是有正当抗辩客观原因等理由，此间上诉人一直在积极补救，不应全责追究上诉人的违约责任。四、因《商品房买卖合同》中关于逾期办证的违约金约定过高，一审判决也过高，根据公平原则，请求依法调减违约金。杨大鹏、邰秀群向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金99452.00元（以购房款613525.00元为基数，按日万分之一从2016年1月1日计算至2020年6月9日）；2、判令被告支付原告逾期办证违约金39205.00元（以购房款613525.00元为基数，按日万分之零点五从2017年1月1日暂计算至2020年6月30日，应计算至实际办证之日）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年8月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买被告开发的“金泉国际新城”第32栋4-4号房，购房价款为619157.00元；被告应当于2015年12月31日前向原告交付该商品房，出卖人未按约定期限和条件交付该商品房的逾期超过90日且原告要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金；被告承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人，自约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书且买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。后原告按房屋实际面积向恒丰房地产公司支付购房款613525.00元。另查明：原、被告签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》三约定“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》......”。《补充协议》六约定“本补充协议经双方签字（盖章）后立即生效。本协议为《合同》不可分割的部分，与《合同》具有同等法律效力。本补充协议之规定如与《合同》之规定有不同、抵触或冲突的，以本补充协议规定为准”。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，对其真实性、合法性及有效性，一审法院予以确认。关于逾期交房违约金。涉案合同约定被告应于2015年12月31日前向原告交付商品房，因被告未提交证据证实其在2020年6月9日前向原告完成了交付商品房义务，故应按合同约定承担相应违约责任。被告辩称原告的诉讼请求已超过诉讼时效，根据原、被告所签合同约定，被告逾期交房，其违约行为一直存续，每天的违约事实及数额都是独立的，每天产生新的诉权都分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定”，本案中，被告应于2015年12月31日前向原告交付商品房，而原告2020年8月5日向法院请求保护权利，对原告诉请超过三年诉讼时效的部分，被告取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，对2020年8月5日前超过三年期间（即2017年8月5日前）的逾期交房违约金，因原告未及时行使权利，诉讼时效期间届满后不再受法律保护，即本案应当从2017年8月6日起计付预期交房违约金。被告应支付原告2017年8月6日至2020年6月9日期间逾期交房违约金为63745.25元（613525.00元×0.0001×1039天）。关于逾期办证违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告未按约定时间取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应承担相应违约责任。原告2020年8月5日向法院请求保护权利，对2020年8月5日前超过三年期间（即2017年8月5日前）的逾期办证违约金，因原告未及时行使权利，诉讼时效期间届满后不再受法律保护，即本案应当从2017年8月6日起计付预期办证违约金。原告主张以已付购房款613525.00元为基数，按日万分之零点五计算逾期办证违约金未超出法律规定及双方合同约定，一审法院予以支持。被告应支付原告2017年8月6日至2020年6月30日期间逾期办证违约金为32516.83元（613525.00元×0.00005×1060天），2020年7月1日之后的逾期办证违约金以613525.00元基数，按日万分之零点五标准计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起120日内支付原告杨大鹏、邰秀群2017年8月6日至2020年6月9日期间逾期交房违约金63745.25元；二、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起120日内支付原告杨大鹏、邰秀群2017年8月6日至2020年6月30日期间逾期办证违约金32516.83元，2020年7月1日之后的逾期办证违约金以613525.00元基数，按日万分之零点五标准计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；三、驳回原告杨大鹏、邰秀群的其余诉讼请求。案件受理费已减半收取1537.00元，由原告杨大鹏、邰秀群负担470.00元，由被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担1067.00元。本院查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点：1.被上诉人要求支付逾期交房违约金是否已超过诉讼时效，是否因商业风险可免责？2.“砂石税”文件的出台、取消等事由是否属不可抗力、情势变更，是否应免除恒丰房产公司的逾期办证责任？3.逾期办证违约金是否过高，是否要调减？关于争议焦点一，民法总则规定的诉讼时效期间为三年。恒丰房产公司未能在《商品房买卖合同》约定的交房期限2015年12月31日前交付商品房，已构成违约。该逾期交房违约行为处于持续状态，被上诉人于2020年8月5日提起诉讼要求恒丰房产公司支付逾期交房违约金，其权利保护期间应以主张权利之日2020年8月5日为时间节点往前保护三年，即2017年8月6日之后的逾期交房违约金在民法总则规定的三年诉讼时效保护期限范围内。被上诉人主张的逾期交房违约金截至2020年6月9日，一审判决支持被上诉人2017年8月6日至2020年6月9日期间的逾期交房违约金，于法有据。上诉人称的商业风险，因不属于法定的免责事由，本院不予采纳。关于争议焦点二，涉案合同签订于2015年，上诉人既然约定2016年12月31日前办理完毕商品房初始登记，在签订合同时就应该了解法律及政策规定，充分判断是否在合同约定时间内能顺利完成商品房初始登记，而凯里市人民政府作出的《凯府发（2010）48号》文件即征收“砂石税”文件是于2010年12月1日便出台，该文件即使未向各房开企业进行发放，但上诉人就应该先行向办理产权登记有关部门咨询，就约定事项能否实现作出预见，“砂石税”文件的出台完全在上诉人签订合同时的可预见范围内。因此，市政府征收“砂石税”的行为不属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”所规定的情形。恒丰房产公司以市政府违法出台相关文件征收“砂石税”的行为属于不可抗力、情势变更为由要求免除逾期办证违约金的理由，本院不予采纳。关于争议焦点三，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。而本案上诉人并未提交任何证据证明实际损失具体数额。逾期办证，导致买受人未及时获得房屋所有权、使用权等，上诉人已构成违约，应依约承担相应的违约责任。被上诉人提起诉讼已自行将合同约定的违约金标准从按日万分之一调整为按日万分之零点五，一审判决予以支持并无不当。综上所述，上诉人恒丰房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2134元，由上诉人黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  郑华品二〇二一年三月二十四日法官助理熊慧灵书记员汪玲