文书内容广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2021）粤民申417-422号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：深圳市金地北城房地产开发有限公司，住所地：广东省深圳市福田区福田街道岗厦社区深南大道2007号金地中心507。法定代表人:汪劲松,该公司董事长。委托诉讼代理人：封建英，北京市汇源律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：魏亚文等6人（各案被申请人身份信息及委托诉讼代理人信息详见附表）。一审被告：金地（集团）股份有限公司，住所地：广东省深圳市福田区福强路金地商业大楼。法定代表人：凌克，该公司董事长。再审申请人深圳市金地北城房地产开发有限公司（以下简称金地北城公司）因与被申请人魏亚文等6人、一审被告金地（集团）股份有限公司房屋买卖合同纠纷系列案，不服广东省深圳市中级人民法院（2020）粤03民终18619-18623、23850号等民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。金地北城公司申请再审称，一、二审判决适用法律错误。（一）深圳市龙华区规划土地监察局作出的《限期拆除通知书》、庭审过程中双方当事人代理人的陈述、一、二审判决认定事实均表明涉案房产地下车库隔离墙属违法建筑，金地北城公司亦确认地下部分未经规划许可，故不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）第三条规定，将涉案销售广告和宣传资料视为合同内容。（二）双方当事人签订的《金地1号院风险提示》第22条、《深圳市房地产买卖合同（预售）》（以下简称涉案合同）补充协议五第十三条第l款、第十八条已经明确约定宣传资料和样板房不作为合同内容，魏亚文等6位业主对此是明知的，且在合同中直接约定地下车库的所有权归出卖人所有。样板房显要位置明确提示“本单位为装修示范，非交付标准”。故宣传资料和样板房不能直接构成商品房买卖合同的一部分。（三）假设关于涉案地下一层对等封闭空间（隔离墙）视为合同内容，因金地北城公司未取得该部分的预售许可证和建设规划许可证，该合同内容也应认定为无效。（四）将宣传资料和样板房视为合同内容，将与涉案合同部分条款约定完全相悖、矛盾，应当如何适用合同内容约定，一、二审判决未予明示。（五）结合涉案合同附件五第三条、建设用地规划许可证、《限期拆除通知书》可证实，涉案对等封闭地下一层属于规划中用于停放汽车的车位、车库，所有权应当属于出卖人所有，而非业主所有。（六）二审判决违背损失赔偿的填平原则，任意酌定根本不存在的损失。据此，请求撤销一、二审判决，依法再审本案。魏亚文等6人辩称，二审查明事实和适用法律正确。（一）《商品房买卖司法解释》第三条中的“开发规划范围”是指项目权属红线范围，并非指建设工程规划，金地北城公司是在偷换概念。（二）金地北城公司在销售过程中宣传并展示所售卖的别墅地下室，将其作为宣传重点和最大卖点，承诺具体确定，对业主们是否决定花高价购买具有重要影响。（三）涉案合同附件五附图中“楼层剖面图”显示涉案房产含有地下室，与预售宣传完全一致；附件五第二十条约定地下室面积是房屋买受人的专属使用空间。地下室的价值已经含在房价里，该房价要比同期其他楼盘高出30%-50%。（四）“宣传资料仅供参考、不作交付标准”属无效的格式条款，而且只是针对装修、家具摆设等。金地北城公司或政府部门从未告知地下室间隔独立使用为违法建筑。仅凭涉案合同、商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证上载明的内容，购房者无法知晓地下室是违法建筑。（五）金地北城公司交房时是将已经配套建设好的地下室一并交房，金地物业公司审批同意业主对地下负一层和夹层、车库进行装修，并按500平方米面积收取物业管理费和装修管理费。（六）地下室无法交付导致的损失远不止房价的30%，按面积计算应为房屋总价的50%；此外还没有计算房屋的升值损失、下沉花园面积损失以及房屋居住体验极大落差的损失。本院经审查认为，本系列案系房屋买卖合同纠纷。本系列案的主要争议焦点包括：涉案房产地下室负一层和地下夹层应否视为涉案合同内容；二审酌定金地北城公司按照涉案房产购房总价款的30%向业主赔偿损失是否错误。关于涉案房产地下室负一层和地下夹层应否视为涉案合同内容的问题。根据一、二审查明事实，金地北城公司通过宣传资料及样板房的方式，对该地下室负一层和地下夹层明确、直观地进行了展示，其向业主实际交付涉案房产时亦包含了地下车库隔墙。综合合同签订过程和实际履行情况分析，涉案房产包含地下室负一层和地下夹层符合双方当事人的真实意思表示，一、二审法院认定地下室负一层和地下夹层应视为合同的内容，并无不当。金地北城公司申请再审主张该部分不属于涉案合同内容，与其宣传资料、样板房展示内容和实际履行情况相悖，理由不成立。关于二审酌定金地北城公司按照涉案房产购房总价款的30%向业主赔偿损失是否错误的问题。涉案房产为别墅，宣传资料和样板房展示的地下室负一层和地下夹层作为重要配套部分，对于业主形成购买意愿和接受合同约定的总价款具有较大影响。最终涉案房产不具备地下室负一层和地下夹层，客观上给业主造成经济损失，金地北城公司应当承担赔偿责任。二审法院综合考虑涉案房产现状、金地北城公司履约情况等因素，酌定其按照涉案房产购房总价款30%向业主承担赔偿责任，判决结果公平合理，并无不妥。金地北城公司申请再审主张二审判决结果违背损失填平原则，理由不成立。综上，金地北城公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回深圳市金地北城房地产开发有限公司的再审申请。审判长  王振宏审判员  许 娟审判员  张扬云二〇二一年三月五日法官助理黄玉霞书记员陈贤璇附：被申请人身份信息列表            序号              申请再审案号              二审案号              被申请人基本情况              委托诉讼代理人                  1              （2021）粤民申417号              （2020）粤03民终18619号              魏亚文，男，1993年2月23日出生，回族，住广东省深圳市福田区福华一路6号免税商务大厦1403。              何晓滢，上海市海华永泰（深圳）律师事务所律师。                  2              （2021）粤民申418号              （2020）粤03民终18620号              龚静波，女，1976年7月3日出生，汉族，住广东省深圳市福田区金地海景花园D区26栋17A。              何晓滢，上海市海华永泰（深圳）律师事务所律师。                  3              （2021）粤民申419号              （2020）粤03民终18621号              钟康，男，1968年2月17日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区宝安北路人才市场大厦。              何晓滢，上海市海华永泰（深圳）律师事务所律师。                  4              （2021）粤民申420号              （2020）粤03民终18622号              欧阳明远，男，1997年10月20日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区宝安大道2072号金成茗苑金薇阁904。              何晓滢，上海市海华永泰（深圳）律师事务所律师。                  5              （2021）粤民申421号              （2020）粤03民终18623号              钟剑云，女，1968年7月30日出生，住广东省深圳市南山区科技园科兴路6号1栋104。              何晓滢，上海市海华永泰（深圳）律师事务所律师。                  6              （2021）粤民申422号              （2019）粤03民终23850号              温玉英，女，1973年9月8日出生，汉族，住广东省深圳市福田区沙尾路沙尾西村389号。