四川省射洪市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0922民初376号 原告（反诉被告）：射洪弘达房产经纪有限公司，住所地射洪县太和镇武安河下段滨江花园******，统一社会信用代码91510922MA6264E022。 法定代表人：刘剑川，系该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：张翠烈，系四川远阳律师事务所律师。 被告（反诉原告）：秦代宗，男，1982年10月10日出生，汉族，四川省大英县居民。 委托诉讼代理人（特别授权）：陶江，系四川君易律师事务所律师。 原告（反诉被告）射洪弘达房产经纪有限公司（以下简称弘达公司）与被告（反诉原告）秦代宗中介合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，被告秦代宗于2021年2月18日向本院提起反诉，依法适用简易程序，于2021年3月25日公开开庭进行了审理。弘达公司的特别授权委托诉讼代理人张翠烈、秦代宗及其特别授权委托诉讼代理人陶江到庭参加了诉讼，弘达公司的法定代表人刘剑川经本院依法传唤未到庭参加诉讼。 原告弘达公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告返还销售保证金200元；2.依法判令被告向原告支付违约金20400元；3.判令被告承担律师费3000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年7月18日，原被告签订《不动产限时包销合同》（下称合同），合同约定自2020年7月18日至2021年1月17日，被告将案涉房屋交由原告销售，原告取得约定期限内的销售权具有排他性，甲方在此期限内不得自行出售或再次委托他人出售该房屋。合同签订后，原告积极主动为被告寻找合适的购房对象，通过报纸、网络、人工宣传等多种途径对出售房屋进行推广。通过原告的不懈努力，时间仅过去一个多月，就有多位客户愿意购买上述房屋。2020年8月19日，原告通知被告购房客户向被告支付定金时，被告却告知原告其妻不愿意出售房屋。而据原告事后了解，被告在与原告签订合同后，已另行委托他人代为出售了案涉房屋。根据双方合同第四条第三款的约定，被告需向原告支付该房屋委托销售价格的3%作为违约金。事发后，原告与被告多次协商未果，故依法向人民法院提起诉讼，请求依法保护原告的合法权益。 被告秦代宗辩称：1.原告利用被告非本地居民，且长期在新都开门诊部，不熟悉射洪行情的情况，隐瞒射洪本地房屋销售行情，给被告保底680000元，其行为是欺诈，同时原告用200元的代价取得房屋半年的专销权，显失公平，包销合同依法应当撤销；2.即便本案包销合同没被撤销，原告与被告签订的合同已于2020年8月19日由被告通知解除，其再行将房屋销售给第三人，是在合同解除后发生的，依法不存在违约情况；3.即便被告的行为构成违约，根据合同的约定，从双方聊天情况看，被告的配偶不同意销售房屋，即便追究违约责任，也应该根据包销合同第4条的约定计算违约金；4.从双方聊天记录来看，原告对外销售的价格是530000元，诉争的680000元是原告给被告的保底价，不应作为计算违约金的基础。 被告秦代宗向本院提出反诉请求：1.依法撤销双方与2020年7月18日签订的《不动产限时包销合同》；2.本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：被反诉人系经营房地产中介业务的专业机构，知悉射洪本地的房屋销售行情。2020年7月18日，被反诉人利用反诉人系外地人，且急于出售房屋的心理，以保证反诉人净收680000元为幌子骗取信任，以200元的包销保证金为对价，与反诉人签订了为期半年的包销合同。但合同签订后，仅一个月就降价至530000元，低于合同约定价格150000元，下降比例达28.3%，反诉人感觉上当受骗，保底目标无法实现，遂于2020年8月19日晚正式通知被反诉人解除合同。经反诉人了解，来看房的大都是被反诉人安排的人员，目的是以低价收购房屋转售牟利。合同解除后，反诉人于2020年8月20日以高于被反诉人30000元的价格即560000元经射洪众诚房地产中介服务部销售给王广。被反诉人为不法目的，恶意隐瞒房屋价格，侵害反诉人合法权益，故提起反诉，请依法支持。 原告弘达公司针对反诉答辩称：1.限时包销合同是双方真实意思的表示，不存在骗取、欺诈；2.合同约定房屋出售价格680000元，只是反诉人的期望价格，并非市场价格；3.反诉人在反诉中所陈述的“看房人员大多是原告安排的人员”也是凭空想象捏造的；4.200元的销售保证金并非是房款，只是诚意委托销售的中介服务费，与销售保证金的对价不是一个概念。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明：2020年7月18日，原告弘达公司与被告秦代宗签订《不动产限时包销合同》，合同约定“…一、房屋基本情况1.甲方（秦代宗）自愿将坐落于太和镇的房屋委托给乙方（弘达公司）全权独家销售.2.房屋基本情况如下：建筑面积111.36㎡…权证号××…所在楼层1层（平街）共7层，…二、委托价格及事项1.甲方委托乙方以（人民币）680000元（大写陆拾捌万）的价格销售该房屋，成交后办理所有权转移登记需缴纳的税、费用由买方承担，委托期限自2020年7月18日起至2021年1月17日止…四、违约责任…2.因甲方不能满足下列情况造成本合同无法履行，致使本合同无法正常履行的，甲方除返还乙方支付的销售保证金外，应同时向乙方支付该房屋委托销售价格的1.5%作为违约金。…（7）‘该房屋’若为共有房屋，甲方需保证在签订本合同时，已取得其他共有人（含配偶）书面同意。…3.乙方取得约定期限内的销售权具有排他性，甲方在此期限内不得自行出售或再次委托他人出售该房屋或以抵押、赠与、出租、拍卖、买卖公证等方式处置该房屋，以及其他一切形式行为干扰乙方的销售工作，致使本合同无法正常履行的，甲方须向乙方支付该房屋委托销售价格的3%作为违约金…”。 合同签订后，弘达公司依约通过网络等途径销售房屋，但房屋宣传时的销售价格由698000元逐渐降低至“648000元，可小刀”、630000元,至2020年8月16日，弘达公司销售人员告知秦代宗，案涉房屋买家最高出价仅为530000元且同意承担相关税费。同月19日，秦代宗告知弘达公司称其妻不愿意卖房。同月20日秦代宗通过射洪纵诚房地产中介服务部将案涉房屋以560000元价格卖于案外人王广。后双方就案涉合同发生纠纷，协商未果，原告遂诉至本院。 本院认为，依法成立的合同对合同相对方具有法律约束力，各方均应依照合同约定全面的履行己方的合同义务。秦代宗虽提出订立合同时存在欺诈、重大误解等情形，但未提供充分证据予以证实，故对其撤销合同的反诉请求，本院不予支持。在合同履行中，秦代宗在未取得弘达公司同意或与弘达公司协商一致的情况下，以共有人不同意出售房屋为理由拒绝履行合同，并擅自将房屋售予他人，构成根本违约，应当依法承担违约责任。但弘达公司在合同签订后，未依约以680000元的价格销售房屋，在没有明确征得委托人秦代宗同意的情况下,在短时间内大幅降价，违反了以680000元销售房屋的约定，其履行合同亦存在一定瑕疵，依法可以减轻秦代宗的违约责任。同时，依据法律规定，违约金的原则是“补偿性为主，惩罚性为辅”，双方约定的违约金标准是按照弘达公司的预期收益来进行约定的，依法可以酌情调减。综合房屋成交价值、弘达公司的预期收益、实际工作付出、双方责任等因素，本院酌情确定由被告秦代宗赔偿原告弘达公司违约金8000元。关于弘达公司要求原告返还销售保证金200元的诉讼请求，庭审中秦代宗表示愿意返还，本院予以确认。关于弘达公司要求被告承担律师费的诉讼请求，无明确法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百二十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下： 一、由被告秦代宗于本判决生效后十日内向原告射洪弘达房产经纪有限公司返还销售保证金200元； 二、由被告秦代宗于本判决生效后十日内向原告射洪弘达房产经纪有限公司支付违约金8000元； 三、驳回原告射洪弘达房产经纪有限公司的其他诉讼请求; 四、驳回被告秦代宗的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费195元，由原告射洪弘达房产经纪有限公司负担95元，被告秦代宗负担100元；反诉案件受理费195元，由被告秦代宗负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审判员  王映 二〇二一年三月二十五日 书记员  赵娟