四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川14民终307号 上诉人（原审原告）：魏一平，男，1964年3月1日出生，汉族，住四川省青神县。 上诉人（原审原告）：李容，女，1980年11月21日出生，汉族，住四川省青神县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：孙川页，四川齐协律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：徐思盈，四川齐协律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川玫瑰园房地产开发有限公司，住所地四川省眉山市东坡区一环路东段。 法定代表人：姚国庆，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：苏秋文，北京德和衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王平，北京德和衡（成都）律师事务所律师。 上诉人魏一平、李容因与被上诉人四川玫瑰园房地产开发有限公司（以下简称玫瑰园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省眉山市东坡区人民法院（2020）川1402民初3370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 魏一平、李容上诉请求：撤销原判，改判：1．确认双方于2016年10月19日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》和《四川省商品房买卖合同（预售）》补充协议已经解除；2．判令玫瑰园公司退还魏一平、李容购房款248万元以及利息47.8485万元，并以本金248万元为基数从起诉之日起按魏一平、李容与中国农业银行签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》约定的年利率5.145%计算利息至本金退清为止；3．判令玫瑰园公司支付提前偿还中国农业银行按揭贷款的违约金1.48万元；4．判令玫瑰园公司支付违约金24.8万元。事实和理由：（一）案涉《商品房买卖合同》约定的交付条件为玫瑰园公司只需提供建设工程竣工验收合格证明，该约定是无效条款；（二）根据照片显示，《住宅工程质量分户验收结果表》关于门窗已安装完好的记载内容不实。案涉商品房在玫瑰园公司发出报纸公告交房通知时不满足交付条件；（三）通知交房的报纸公告无效或者根据不能达到现实通知的目的，玫瑰园公司并未遵循诚实信用原则采取通常方式尽到合理的通知交房义务；（四）上诉人行使解除权系根据合同约定所做出的正当合法行为，不存在超过法定期限的情形。 玫瑰园公司辩称，1．上诉人提出的上诉请求超过一审诉讼请求；2．案涉合同不是我公司单方提交的格式合同，是四川省住房和城乡建设厅和四川省工商行政管理局制定的合同示范文本；3．魏一平、李容手机上的照片未显示证据来源，且照片的时间可以更改，不能作为证据使用。《住宅工程质量分户验收结果表》关于门窗已安装完好的记载内容属实；4．补充协议上通知方式无优先顺序，公告通知交房时间符合双方约定。综上，玫瑰园公司不存在违约行为，房屋合同及补充协议不应被解除。原判认定事实，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 魏一平、李容向一审法院起诉请求：1．判令确认双方于2016年10月19日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》和《四川省商品房买卖合同（预售）》补充协议已经解除；2．判令玫瑰园公司退还魏一平、李容购房款248万元以及利息47.8485万元，并以本金148万元为基数从起诉之日起按魏一平、李容与中国农业银行签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》约定的年利率5.145%计算利息至本金退清为止；3．判令玫瑰园公司支付魏一平、李容预期可得利益损失50万元；4．判令玫瑰园公司支付提前偿还中国农业银行按揭贷款的违约金1.48万元；5．判令玫瑰园公司支付违约金24.8万元；6．一审案件诉讼费用由玫瑰园公司承担。 一审法院认定事实：2016年10月19日，出卖人玫瑰园公司（甲方）与买受人魏一平、李容（乙方）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》），主要约定：乙方所购玫瑰园十八期﹒南湖别院A区2幢2单元1－3层B－2房屋，建筑面积239.62元，总价248万元。第九条第（二）款：买受人的付款方式见补充协议。第十五条商品房交付条件：（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2．该商品房已取得房屋面积实测报告书。（二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。第十八条交付时间和手续：（一）出卖人在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前3日书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料。买受人未收到前述交接通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的起始时间，以该商品房所在地为办理交接手续的地点。具体约定见补充协议。（三）买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件。出卖人不能出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照本合同第十九条处理。第十九条逾期交房责任：（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第2种方式处理：2．按逾期时间，分别处理：（1）……（2）逾期在90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起60个工作日内退还买受人已付全部房价款，并按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。本条约定的逾期交房责任仅限于以下情况导致买受人拒绝收房的：（1）在合同约定的交房期限届满前未满足本合同第十五条第（一）款约定的商品房交付条件；（2）该商品房地基基础或主体结构质量不合格；出卖人对地基基础和主体结构以外的商品房质量瑕疵进行修复的，按补充协议的相关约定处理。第三十六条送达：出卖人和买受人承诺在合同中记载的通信地址、联系电话、传真、电子邮箱均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，以邮政快递或其他合理方式送达对方。 2016年10月19日，魏一平、李容（买受人）与玫瑰园公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》补充协议（以下简称补充协议），其中主要约定：五、对合同第九条的补充约定（付款方式及期限）：（一）付款方式：买受人采用贷款方式付款：买受人应付购房款共计2,480,000元，其中买受人在2016年10月19日前一次性将首付款1,000,000元支付给出卖人。余款1,480,000元，买受人采用6成10年银行抵押贷款方式支付，在签订合同后由买受人委托贷款银行一次性付给出卖人，买受人付清购房款后，出卖人向买受人出具盖有财务专用章的收款收据。十、对合同第十八条的补充约定（交付时间和交接手续）：1．因出卖人基于《委托改造协议》将会对所售物业进行合理改造，以便为业主提供更加优质、实用的物业，改造时间不计算在交房时间内，故出卖人可以在2018年6月30日前向买受人交付该房屋。3．在该商品房达到合同第十五条约定的交付条件后，除买受人未按合同约定付清房款和违约金、损失赔偿金外，出卖人按合同（含协议）约定的通知方式通知买受人办理该商品房的交接手续，通知方式包括但不限于电话、手机短信、信件、快递、报纸公告等形式。出卖人采取以上任一方式通知的，均视为买受人已接到通知。十六、对合同第三十六条的补充约定（通知送达）：双方应遵循诚实信用原则向对方履行合同中的通知、告知义务。如需履行书面通知义务的，双方可以按照对方在合同中约定的通信地址以邮递或者报纸公告方式通知相对人，邮递寄出三日（本省）或七日（外省）后视为送达；如果采用报纸公告方式通知的，通知一旦公布，则视为履行了通知义务。 2016年10月19日，甲方魏一平、李容（委托方）与乙方眉山大思路装饰有限公司（受托方）、丙方玫瑰园公司签订《委托改造协议》，其中主要约定：鉴于甲方与丙方已签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件和补充协议，甲方购买丙方所开发的南湖别院项目2期2栋B－2房。为优化居住条件，甲方将其所购物业委托乙方进行加建改造。一、甲方同意乙方自行掌握进场实施改造的时间。四、乙方应在2018年6月30日前完成改造工程并交付甲方，乙方应在该日期前按本协议约定的地址书面通知甲方，甲方应按书面通知的日期来办理交接手续，否则自该日期起视为乙方已经交付且甲方对改造工程质量无异议。甲方在接收改造工程时一并接收丙方基于买卖关系而应交付给甲方的房屋。同时，基于改造的存在，丙方向甲方交付房屋实况可能并非商品房买卖合同附件一图示状态，甲方对此已经预见和认可，甲方同意丙方基于买卖关系的交付需具备《四川省商品房买卖合同（预售）》补充协议第十条约定的要件即可。五、甲方就改造后所提出的异议，均属质量保修范围，不作为交付不能的性质对待，不影响乙方对改造成果的交付，亦不影响丙方基于买卖关系的交付，如甲方以此问题为由拒绝办理交付手续，则视为由于甲方原因未能按期办理交接手续，从通知交付之日起视为已经交付。 以上合同签订后，魏一平、李容向玫瑰园公司支付了购房首付款1,000,000元，并与中国农业银行签订《个人购房担保借款合同》，通过按揭贷款1,480,000元向玫瑰园公司付清了全部购房款。2018年6月28日，玫瑰园公司在眉山日报发出玫瑰园18期·南湖别院A区交房公告，通知交房时间为2018年6月30日至2018年7月15日，办理房屋交接手续的地点为眉山市东坡区大东街108号玫瑰园地产销售中心一楼，携带相关资料、手续和款项办理交房手续。魏一平、李容未在通知的交房时间内前去办理交房手续。魏一平、李容主张曾多次电话与玫瑰园公司销售人员沟通要求交房，在2019年10月30日，魏一平、李容前去查看案涉房屋，发现房屋堆放材料、有人居住，玫瑰园公司没有清理房屋，同时房屋门窗也未安装，故认为房屋不具备交付条件而未办理交房手续。2020年7月27日，魏一平、李容委托四川齐协律师事务律师向玫瑰园公司发出《律师函》，主要内容：1．解除双方于2016年10月19日签订的《四川省商品房买卖合同》以及《四川省商品房买卖合同》补充协议；2．请贵公司按照合同约定退还魏一平、李容购房款248万元，并支付违约金24.8万元。玫瑰园公司于2020年7月28日收到《律师函》。2020年8月11日，玫瑰园公司向魏一平、李容发出《关于要求正常履行合同的回复函》，主要内容：合同签订后，我司正常履行了合同义务，并按合同约定方式在约定时间通知魏一平、李容前来收房，二人无故拒绝收房，已经构成违约。时隔两年，突然委托律师向我方发出律师函要求解除合同，这是极不诚信的行为。我方不同意解除双方的《商品房买卖合同》及《补充协议》，请立即按照合同约定提交各种收房手续并支付相关费用，正常履行合同。 另查明，2018年6月13日，南湖别院A区2#号楼取得竣工验收报告，2018年5月取得竣工面积测绘报告，案涉房屋取得《住宅工程质量分户验收结果表》《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》。 魏一平、李容在一审庭后提交的代理词中主张案涉房屋不具备交房条件的理由为：玫瑰园公司并未举示“建设工程竣工验收备案证明文件”即《商品房竣工验收备案表》，该表才是证明商品房经过验收合格的依据。双方合同约定的提供“建设工程验收合格证明”是格式条款，明显免除玫瑰园公司主要责任，属于无效条款；且该约定也因违反《中华人民共和国消防法》第十三条、第五十八条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第二款、第十八条强制性规定而无效。案涉房屋竣工验收备案时间为2018年9月5日，消防验收时间为2018年9月4日，且在2018年6月30日玫瑰园公司也无法提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收结果表》，玫瑰园公司所谓报纸通知交房时房屋并不具备交付条件。 以上事实，有公司营业执照、《四川省商品房买卖合同（预售）》《四川省商品房买卖合同（预售）》补充协议、收款收据、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》、中国农业银行贷款交易明细、律师函、邮寄单、《委托改造协议》、2018年6月28日眉山日报交房公告、南湖别院同一批次业主交房手续、竣工验收报告、竣工面积测绘报告、质量分户验收表、住宅使用说明书、住宅质量保证书等证据以及各方当事人的陈述在卷佐证。 一审法院认为，关于《商品房买卖合同》中关于商品房交付条件的约定是否合法有效，案涉房屋是否具备交付条件的问题，魏一平、李容主张《商品房买卖合同》第十五条约定商品房取得建设工程竣工验收合格证明作为交付条件之一，违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。因《中华人民共和国消防法》与《城市房地产开发经营管理条例》相应条款属于法律、行政法规管理性强制性规定，双方签订的《商品房买卖合同》关于商品房交付条件约定合法有效，且该条款并没有免除玫瑰园公司交付质量合格商品房的责任。因此，魏一平、李容主张商品房交付条款系无效条款，无事实与法律依据，不予采信。案涉《商品房买卖合同》、《补充协议》以及《委托改造协议》均是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。魏一平、李容购买的案涉商品房取得了竣工验收报告、竣工面积测绘报告、《住宅工程质量分户验收结果表》《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》，符合合同约定的交付条件。即使按照魏一平、李容主张，商品房应当取得竣工验收备案表才算是商品房竣工验收合格的证明，按魏一平、李容陈述案涉商品房于2018年9月5日取得竣工验收备案登记，案涉商品房也具备了交付条件。 关于报纸公告交房的方式是否是有效方式问题。玫瑰园公司于2018年6月28日在眉山日报刊登交房公告，该通知方式符合《商品房买卖合同》和《补充协议》的约定。同时，魏一平、李容作为眉山本地人，玫瑰园公司在眉山日报发出交房公告对魏一平、李容来讲也并无不妥。故，玫瑰园公司已按合同约定履行了通知交房的义务。魏一平、李容主张玫瑰园公司通过报纸公告的形式通知交房，达不到通知的目的，是无效的通知，理由不成立，不予采信。 关于案涉《商品房买卖合同》与《补充协议》是否已经解除的问题。案涉商品房具备相应交付条件，玫瑰园公司也通过报纸公告形式通知魏一平、李容收房。即使该通知内容魏一平、李容并不知晓，但《商品房买卖合同》中已明确约定交房时间为2018年6月30日前，故魏一平、李容也应当知道案涉商品房在2018年6月30日应当办理交房手续。在魏一平、李容没有举证证明案涉商品房不符合合同约定的交房条件、玫瑰园公司违约致使迟延交房的情形下，魏一平、李容并不具有合同解除权，其向玫瑰园公司发出的解除合同通知书不具有解除合同的法律效力。 退一步讲，即使案涉商品房不符合约定的交付条件，或者案涉商品房具备交付条件的时间已经超过合同约定的交房之日且逾期超过90日后，玫瑰园公司逾期交房，魏一平、李容行使合同解除权也应当在法定期限内行使。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”规定，案涉《商品房买卖合同》约定“逾期交房在90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。”双方约定的商品房交付时间为2018年6月30日前，解除权发生之日应为2018年9月30日，则魏一平、李容最迟应在2019年9月29日前主张合同解除权。魏一平、李容于2020年7月27日才向玫瑰园公司主张解除合同，超过法律规定的合同解除权行使期限，其享有的合同解除权已经消灭。综上，对魏一平、李容主张双方签订的《商品房买卖合同》与《补充协议》已经解除的请求，不予支持。 关于魏一平、李容在主张合同解除的基础上要求玫瑰园公司退还购房款、利息以及支付可得利益损失、违约金的诉讼请求，因魏一平、李容主张合同已解除的理由不成立，故对魏一平、李容以上诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回魏一平、李容的诉讼请求。一审案件受理费减半收取计18,335元，诉讼保全费5,000元，由魏一平、李容负担。 二审中，魏一平、李容向本院申请调查令，要求调取建设工程竣工验收备案证明文件和建设工程竣工验收合格证明。因双方约定交付时间并非是建设工程竣工验收备案时间，且一审中玫瑰园公司已提交建设工程竣工验收报告，魏一平、李容亦认可其真实性，故不准许该调证申请。 提交通话录音（含文书说明）附光盘、2020年10月27日的照片一张、四川省商品房买卖合同（预售）示范文本、成都茂业豪园项目交房通知书附邮寄凭证、绿洲郡商住小区竣工验收备案书、眉山市商品房使用说明书（封面）、质量保证书（封面），欲证明：（一）玫瑰园公司至少在2018年6月28日发出报纸公告时，门窗尚未安装不具备交付条件，未取得竣工验收备案书、眉山市商品房使用说明书和质量保证书。案涉质量分户验收表载明的不是事实；（二）案涉商品房买卖合同（预售）与正规的四川省商品房买卖合同（预售）示范文本不一致，示范文本第十五条第1项中［建设工程竣工验收备案证明文件］、［建设工程竣工验收合格证明］是并列存在的，玫瑰园公司在［建设工程竣工验收备案证明文件］栏处打×，是篡改示范文本以免除责任；（三）成都茂业豪园项目的交房通知书是通过邮寄方式送达业主，魏一平、李容留有明确详尽的通讯地址、电话，玫瑰园公司采取报纸公告形式送达，明显逃避合同义务。玫瑰园公司质证称，四川省商品房买卖合同（预售）示范文本不是证据范畴，对其余证据的三性均不予认可。本院认证，1．对录音资料的真实性无法确认；2．照片形成于交房时间之后，无法达到魏一平、李容的证明目的；3．成都茂业豪园项目交房通知书附邮寄凭证、绿洲郡商住小区竣工验收备案书、眉山市商品房使用说明书和质量保证书与本案无关；4．四川省商品房买卖合同（预售）示范文本不是证据，故对魏一平、李容提交的上述证据不予采信。 另查明，（一）补充协议第十条第3项载明：在该商品房达到合同第十五条约定的交付条件后，除买受人未按合同约定付清房款和违约金、损失赔偿金外，出卖人按合同（含协议）约定的通知方式通知买受人办理该商品房的交按手续，通知方式包括但不限于电话、手机短信、信件、快递、报纸公告等形式。出卖人采取以上任一方式通知的，均视为买受人已接到通知。（二）四川省住房和城乡建设厅和四川省工商行政管理局制定的《四川省商品房买卖合同（预售）示范文本》载明：说明7．合同文本［］中选择内容、空格部位填写内容及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。［］中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定的，应当在空格部位打×，以示删除；第十五条商品房交付给买受人时符合下列第1、2、项所列条件：1.该商品房已取得［建设工程竣工验收备案证明文件］［建设工程竣工验收合格证明］。 二审审理查明的其余案件事实与一审判决查明的案件事实一致，本院对一审判决书载明的案件事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1．案涉房屋买卖合同关于交付条件的约定是否有效；2．玫瑰园公司合同履行中是否存在违约行为，魏一平、李容是否有权解除案涉商品房买卖合同及补充协议。 关于争议焦点一，二审中，玫瑰园公司和魏一平、李容均认可案涉商品房买卖合同是按四川省商品房买卖合同（预售）示范文本制作，但魏一平、李容认为商品房买卖合同第十五条第一项中的建设工程竣工验收备案证明文件、建设工程竣工验收合格证明均是必选项，玫瑰园公司不选择建设工程竣工验收备案证明文件，是篡改示范文本以免除责任。本院认为，1．从形式分析，合同示范文本说明中对［］中选择内容约定双方当事人应当用“√”“×”进行选择，而合同示范文本第十五条第1项中交付条件中载明“该商品房已取得［建设工程竣工验收备案证明文件］［建设工程竣工验收合格证明］”，表明并列的两项是可选项；2．从内容上分析，建设工程竣工验收备案证明文件中包含建设工程竣工验收合格证明，若必选上述两项，完全无须将建设工程竣工验收合格证明单列。因此，玫瑰园公司和魏一平、李容在案涉合同中共同选定以取得建设工程竣工验收合格证明作为交付条件是双方的真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效。 关于争议焦点二，案涉房屋在玫瑰园公司约定的交付房屋时间2018年6月30日前已取得《竣工面积测绘报告》《住宅工程质量分户验收结果表》《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》，符合合同约定的交付条件。玫瑰园公司按补充协议约定的通知方式在眉山日报于2018年6月28日发出交房公告，视为履行交房通知手续。因玫瑰园公司在交付房屋过程中不存在违约行为，魏一平、李容无权解除案涉商品房买卖合同及补充协议。魏一平、李容以照片为凭，主张《住宅工程质量分户验收结果表》关于门窗已安装完好的记载内容不实，发布公告时尚不具备交付条件。对此本院认为，根据案涉照片不能认定是魏一平、李容所购房屋，不能据此推翻《住宅工程质量分户验收结果表》记载事项。魏一平、李容主张双方在补充协议约定有多种通知方式，应优先选择电话、邮寄等方式通知，玫瑰园公司采用公告通知明显不当。但补充协议并未约定通知方式的先后顺序，玫瑰园公司有权选择用公告方式通知，魏一平、李容的该项上诉理由亦不能成立。 综上，魏一平、李容的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费32,570元，由上诉人魏一平、李容负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 东 审 判 员  梁 丹 审 判 员  罗 洁 二〇二一年三月三十日 法官助理  沈晓娟 书 记 员  宋鸿杰