江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0311民初3314号原告（反诉被告）：李苗苗，女，1983年11月1日出生，汉族，住江苏省徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：刘峻宇，江苏智临律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘程，江苏智临律师事务所律师。被告（反诉原告）：王蒙，男，1990年9月9日出生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：刘军，江苏义行律师事务所律师。原告（反诉被告）李苗苗与被告（反诉原告）王蒙房屋租赁合同纠纷一案，2020年5月9日徐州市铜山区人民法院受理了该案。后经徐州市中级人民法院（2020）苏03民辖46号民事裁定，指定由本院审理。本院于2020年7月13日立案受理，在案件审理过程中，被告王蒙依法提起反诉，本院经审查后予以受理，并依法适用普通程序，于2021年3月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李苗苗及委托诉讼代理人刘峻宇，被告（反诉原告）王蒙及其委托诉讼代理人刘军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李苗苗向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除双方2017年11月24日签订的租赁合同。2、请求判令被告向原告返还租赁押金30000元，并支付违约金42000元。3、请求判令被告向原告返还物业费28854.5元。4、请求判令被告向原告返还租金26746元。5、请求判令被告向原告赔偿被浸泡的物品损失94258元。6、请求判令被告赔偿原告因合同无法正常履行所造成的损失852968元，包括装修损失500000元，原告向广东金豪漾科技控股有限公司支付的机器损耗费67968元、营业损失240000元，员工工资48000元。在庭审过程中，原告申请撤回本案中第4项诉讼请求。事实和理由：2017年11月24日，原、被告签订《商铺租赁合同》，被告将位于铜山区的商铺租赁给原告用于化妆品、美容经营。一楼经营精品化妆品，二楼经营美容，包括面部和身体护理以及服饰。租赁期间5年，自2018年5月18日至2023年5月18日止。租金第一年20万，第二、三年21万，第四年22万，第五年23万。合同签订后，因商铺是毛坯房，原告对商铺进行了豪华装修，并因此支出巨额款项。在2018年6月期间，原告发现一、二楼存在阴水、漏水现象，一楼墙体阴水发霉，墙面脱落，影响店面形象，二楼情况尤其严重，大面积漏水，导致二楼无法经营，虽然多次与被告、万达公司协商但仍无法解决。原、被告曾达成协议，相应减免了原告的部分租金，被告因此损失起诉万达公司至法院，已判决万达公司赔偿被告部分损失并修复漏水的质量问题。判决生效后至今，房屋漏水问题仍未得到最终解决，导致原告无法对二楼重新装修投入经营。原告为顺利实施面部、身体美容项目，与广州金豪漾公司签订租赁美容仪器，签订日期为2018年4月。仪器有四种，价值188800元。如果年回款达不到98000元，一年是64968元。现已到期，仪器停用。同时，又雇用了2名美容技师，每月基本工资2000元。由于美容项目一直无法正常开展，2020年4月，美容师全部离职。原告承担了美容仪器折旧费和支付美容师基本工资的损失。为弥补双方损失进一步扩大，原告多次与被告协商，希望签订补充协议，协商相关损失，续延租期，但被告仍坚持全部的商铺租金。现因被告出租的房屋存在质量问题，因双方协商不成，原告无法继续经营，原告的合同目的无法实现，故以诉称理由起诉贵法院。被告王蒙辩称，原告的诉请无事实和法律依据，依法应予驳回。理由如下，第一，原告承租的案涉房屋，是经验收合格后，且在原告实际现场勘查后与被告协商一致签订的房屋租赁合同。房屋交付时是毛坯状态，是由原告进行装修和改造，漏水原因也与被告无关。原告在告知被告存在漏水情况后。也积极与万达物业和开发商徐州万达广场置业有限公司进行沟通协商，找原因进行维修处理，并于2019年7月10日左右就维修完毕，解决了漏水问题，并通知了原告。且漏水问题是徐州万达广场置业有限公司造成的，与被告无关。原告应当向该第三人主张权利，而不是被告。就漏水事件，原、被告此前曾达成协议，就相关的解决方式已进行了约定，该事情双方已经解决，原告不应以此事由来起诉被告。被告也按照双方达成的协议向法院起诉了开发商，现判决已生效。被告在双方协议中也同意在法院判决的范围内与原告进行协商。第三，原告虽然经被告多次催要，但是一直未按合同约定履行租金，被告也已于2020年的8月3日与原告解除了租赁合同，但至今原告尚欠租金未支付。解除合同的责任在原告，原告应将欠付的租金交付被告，并依合同约定承担违约责任。另外根据合同约定，被告给了原告六个月的免租期，用于装修和改造，且合同明确有约定。装修改造费用由乙方自行承担，现因原告违约致解除合同，该费用应由原告自行承担。综上，我们认为被告交付的房屋符合合同约定，在合同履行过程中，不存在违约行为。原告的损失是因第三人侵权造成，因此原告应向实际的责任人进行索赔。对于原告第一项诉请，由于双方已于2020年8月3日解除了租赁合同。因此该诉请无事实和法律依据，应予驳回。由于是因原告违约造成合同解除，因此根据合同约定，原告的第二项诉请也应依法驳回。原告的物业费是向物业公司交付的，并没有交给被告，因此原告诉请由被告来返还物业费，没有事实和法律依据，应当由原告向物业公司去主张。因此该诉请也无事实和法律依据。第五和第六项，我们认为因为合同的解除是原告违约责任，因此该两项诉请也均无事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。反诉原告王蒙向本院提出诉讼请求：1、确认双方租赁合同已于2020年8月3日解除。反诉被告应立即支付给反诉原告拖欠的房租200310元，计算至2020年的8月2日；支付给反诉原告滞纳金60093元（从2020年4月18日计算至实际支付之日，暂主张是60093元）；反诉被告承担违约金4.2万元；上述共计302403元。2、诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2017年11月24日，反诉人与被反诉人签订了《租赁合同》，将反诉人位于铜山区的商铺租赁给被反诉人使用，租期自2018年5月18日至2023年5月18日5年，约定每年租金20万元，从合同签订后第二年开始按年租金总额逐年增长5%(第二年21万，第三年21万，第四年22万，第五年23万)的租金，合同生效之日起一次性交清一季度租金，次年租金提前一个月交清。2018年5月交清第二季度租金，2018年8月以后每半年交一次租金。次年租金提前一个月交清。双方一方违约，把当年租金的20%作为违约金赔付对方。另约定租房押金3万元，租期届满，房屋完好交回，租房押金无息退还。拖欠房租十五天起每天加收2%滞纳金，拖欠满十五日押金不退，合同自签字之日生效。合同生效后，反诉人于2017年11月24日将房屋交给被反诉人装修，被反诉人对房屋进行装修后正式启用，租金从2018年5月18日开始计算。被反诉人于2017年11月24日支付房租50000元，2018年8月3日支付房租40000元，2018年11月5日支付76212元，总计支付166212元。因被反诉人欠付租金，根据合同约定反诉人于2020年8月3日解除了与被反诉人的租赁合同，被反诉人至合同解除之日尚欠租金200310元。反诉人依据合同有权解除合同，并要求被反诉人承担违约责任，包括不退还押金3万元，要求支付滞纳金60093元、违约金4.2万元等。为维护反诉人的合法权益，特诉至法院，请求依法支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告李苗苗辩称，1、反诉原告王蒙的反诉请求没有事实基础及法律依据。涉案租赁合同的解除系租赁房屋出现严重的漏水、反水问题，致使反诉被告李苗苗无法使用涉案房屋，损失巨大。关于漏水等质量问题，在（2019）苏0312民初5931号，（2019）苏03民终7899号两份判决书中已经作出认定事实清楚。2、反诉被告并不拖欠反诉原告的房屋租金，不存在违约行为。反诉被告李苗苗共向反诉原告王蒙缴纳196212元，其中3万元押金，166212元为租金。2019年3月13日反诉原告向反诉被告出具书面承诺，本次诉讼执行来所有费用扣除诉讼费之外全部抵扣租金及物业费，故反诉被告不存在拖欠反诉原告租金的违约行为。综上，请求贵院依法驳回反诉原告王蒙的反诉请求。本院经审理查明如下事实：2017年11月24日，原告李苗苗（乙方）与被告王蒙（甲方）签订《租赁合同》一份，大概内容约定为：1、甲方将合法拥有的位于铜山区商铺租给乙方使用。2、①租赁期限从2018年5月18日至2023年5月18日计5年，每年租金20万元，合同签订后第二年按照年租金总额逐年递增5%，第二年21万，第三年21万，第四年22万，第五年23万。②租房押金3万元，合同生效之日一次性交清一季度租金。次年租金提前一个月交清；2018年5月交第二季度租金，2018年8月之后每半年交一次房租。③甲乙双方有一方违约应把当年租金20%作为违约金赔付对方。3、在租赁期限内，乙方有下列行为之一的，甲方有权收回商铺、押金不退视为违约，合同终止。如拖欠从约定交款日期第15天起加收每天2%滞纳金，拖欠满15天押金不退，视为违约，甲方有权收回商铺；……。4、自合同签订后，所用水费、电费、物业费、公共能耗费等由乙方承担；自合同签订后，所有装修费用等均由乙方承担；……。5、其他约定，合同签订日至2020年5月18日为免租期；乙方承诺2019年5月18日前将二楼利用起来。合同签订当日，李苗苗支付了押金3万元，第一季度租金5万元。在合同履行过程中，涉案房屋出现漏水、反水、渗水等现象，导致双方合同无法实际履行。经原被告双方协商，2020年8月3日，原告李苗苗与被告王蒙签订《二环104#商铺交接单》一份，内容为：截止至2020年8月3日，商铺物业费已交清（具体应由谁承担，以诉讼结果为准），水电费均无欠费。因一楼反水，租户无法经营撤场，屋里基础装修未动，见照片及视频，电器及可移动家具、物品等均已腾空，屋里仅剩余一部分因反水浸泡的柜子及化妆品，见照片及视频。因商铺需继续出租，房东不负责对屋内物品的保管。另，2019年5月15日，王蒙、鲁秋祎将徐州万达广场置业有限公司诉至徐州市铜山区人民法院，要求：1、徐州万达广场置业有限公司立即整改房屋下水系统，不影响王蒙、鲁秋祎对房屋的正常使用，并提供保障措施保证不再发生类似问题；2、赔偿王蒙、鲁秋祎房屋自租赁合同签订之日2017年11月24日起因漏水造成的损失15600元、租金损失193914元，其余租金损失计算至隐患排除之日止。该民事判决中查明因二楼楼顶出现漏水现象，王蒙多次找到徐州万达广场置业有限公司及物业公司等部门协商，但漏水问题始终未能得到根本解决。租户李苗苗因漏水导致二楼门面无法正常经营。遂于2019年7月14日作出（2019）苏0312民初5931号民事判决：一、被告徐州万达广场置业有限公司在本判决生效之日起30日内将原告王蒙、鲁秋祎所有的位于徐州市铜山区房屋的渗漏缺陷维修完毕；二、被告徐州万达广场置业有限公司在本判决生效之日起30日内赔偿原告王蒙、鲁秋祎财产损失15000元、租金损失（自2018年6月19日起按10206元/月标准计算至被告徐州万达广场置业有限公司履行第一项判决义务完毕之日止，并不得超过19个月）。该民事判决作出后，徐州万达广场置业有限公司提起上诉，徐州市中级人民法院经审理，查明涉案房屋在2018年6月就出现漏水情况，且涉案房屋在保修期限内，应承担保修义务，由于维修不当，漏水问题始终存在，造成房屋装修及租赁收入损失，徐州万达广场置业有限公司应承担维修和赔偿损失的责任；遂于2020年3月11日作出（2019）苏03民终7899号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述民事判决生效后，庭审中王蒙陈述徐州万达广场置业有限公司进行了维修，但是没有进行验收；李苗苗陈述是进行了维修，但是没有完全修好，且一楼开始反水。原告（反诉被告）为证明其主张，还向本院提交以下证据：1、涉案房屋部分返水时的视频录像和照片八张。证明被水浸泡的化妆品无法继续使用，证明涉案房屋出现严重反水，致使原告无法继续经营，损失严重。被告质证意见为：视频录像的真实性由法院依法认定。照片打印件为黑白照片，看不清楚具体情况，真实性不予认可。2、微信转账记录一张及物业费收据三张。证明原告已经向被告支付51767.3元物业费。被告的质证意见为：对于2017年12月20日的转帐凭据，转账金额是19721元，真实性予以认可。但是该费用不能反映物业费交付的起止时间，要求原告进一步明确；物业费第一次交付的时候是由王蒙代收，其后的物业费均是由李苗苗直接向物业公司支付。原告交付的物业费均是其实际占有使用期间的物业费，按照合同约定本身就应该由其自行承担。因此反而能够证明原告该项诉请无事实和法律依据。3、租金转款凭证四张。证明原告已支付被告196212元，其中30000元为押金，166212元为租金。被告的质证意见为：真实性无异议，予以认可，但是2018年8月3日以及2018年11月5日，这两次付款均晚于合同约定的付款时间。同时在2018年8月3日付款4万元以后，李苗苗欠付租金1万元，而2018年11月5日，李苗苗支付76212元租金以后，当期欠付租金是23788元；累计欠付是33788元；然后从2018年的11月5日之后，再无付款行为，后面的租金都是由王蒙从原告举证的判决书取得的赔付款中来进行抵扣的。4、建筑装饰工程施工合同原件一份、打款记录一张、销售订单一份、收款收据两张，证明原告已经支付装修公司装修款23万元，自行购买地板支付39000元、灯具6650元、插座10400元。被告的质证意见为：上述证据的三性均不予认可，该合同是原告李苗苗与案外人签订的，被告并未参与，其真实性不予认可。并且被告认为法院已经组织评估机构对案涉房屋的相关财产损失进行了鉴定。因此原告在提交该份合同的相关打款记录来证明其损失的话属于重复主张。5、智能光电仪器投放协议原件一份、打款记录两张、收据一张，证明因涉案合同无法正常履行，导致原告向广东金豪漾科技控股有限公司支付设备损耗67968元。依据的是投放协议第二条、第七条A款。被告的质证意见为：三性均不予认可，与本案无关，不能证明原告违约是因被告造成的6、浸泡化妆品损失表格一份，及淘宝相关单价，证明结合证据二中的返水视频及照片，证明浸泡的化妆品无法使用，现仍在涉案房屋内，原告经过清点整理的表格，损失共计94258元。庭后，原告又补充提交了相应化妆品的市场价附图，用以证实其损失。同时，原告补充说明对于该部分损失原告本向鉴定机构申请鉴定，但鉴定机构认为较为复杂，未予鉴定；原告自行向淘宝询价，部分产品用序号对照表格序号可以相对应。被告的质证意见为：损失商品的清单是原告单方制作的，也不能证明该损失是因被告造成的，该份证据均不予认可。被告补充意见为：不能确定化妆品损失数量，原告提交的淘宝、天猫的购买价格为零售价格；原告系化妆品经营者，应低于零售价；原告未提交进货单不能证明上述化妆品是其店内采购的商品；经现场勘查，一楼渗水主要是卫生间下水和墙面下部分渗水，不影响货架。因此原告化妆品受损是否有关存疑，且原告也未能提交证据证明化妆品的损失与渗水存在关联性。7、王蒙的书面承诺一张，证据内容是2019年3月13日王蒙向原告出具书面承诺，本次诉讼执行来所有费用扣除诉讼费之外全部抵扣租金及物业费。证明反诉被告已经缴纳的租金及王蒙执行的案款已经超出租金金额，故反诉被告不存在拖欠反诉原告租金的行为。被告的质证意见为：真实性没有异议；需要说明的是被告提交的费用明细表上面明确了列清了费用的支付，以及相关的抵扣情况。2020年4月15日铜山区人民法院判决后，徐州万达广场置业有限公司向王蒙支付赔偿款209276.5元，该笔费用已抵付了原告2019年5月18日至2020年3月17日的租金；一是该笔费用含诉讼费362.5元，二是含财产的装修损失费15000元，三是抵2018年8月18日至2019年5月17日的欠付租金33788元，四是抵了从2019年5月18日至2019年10月17日的租金10.5万元。最后是抵付了2019年11月18日至2020年3月17日的租金是70126元。因此该费用并不足以抵偿原告所欠的租金。因此根据合同约定，原告未按合同履行支付义务，应当依法承担继续履行，即承担违约责任的违约金的违约责任。被告（反诉原告）为证明其主张，还向本院提交以下证据：1、竣工验收备案表、非住宅商品房使用说明书及非住宅商品房质量保证书各一份。证明案涉的房屋是经相关部门竣工验收质量合格的房屋，原告在取得该房屋所有权，即与原告签订了房屋租赁协议，以毛坯的形式交付给原告，由原告进行装修改造，因此在房屋交付的时候，该房屋根据现有状态属于质量合格的，被告按照合同约定履行了合同义务。原告的质证意见为：真实性予以认可，对于被告方的证明目的有异议，涉案房屋的质量问题，已由原告方举证的两份判决书作出了认定。被告方举证的商品房使用说明书及竣工验收备案表在判决之前，所以涉案的质量问题应当以判决所认定的事实为准，且原被告在本案的诉讼过程中，均到现场去过，漏水、返水等质量问题，依然客观存在。2、莲花物业logo的工作会议记录及签到表。证明在发生漏水事件后，被告及时与物业以及开发商联系，组织施工单位对案涉的房屋进行维修，并进行协商，履行了合同约定的维修义务。原告的质证意见为：工作会议记录签到表，真实性没有异议，对证明目的有异议。该签到表是由原被告及万达物业一同参加，但是至今涉案房屋并未维修好，作为出租人应当尽到修缮义务，履行义务的方式在所不问。被告方不能用该工作会议记录证明履行了出租人的义务。且该工作会议记录及签到表形成的时间，当时的房屋仅仅是二楼存在漏水问题，在二楼尚未修理好的情况下，就出现了一楼严重的返水，故被告不能够用该签到表证明已履行了修缮义务。3、原被告双方达成的协议一份。明确漏水是因第三方造成的，由被告起诉万达，将双方造成的损失交由法院来处理，双方不再有其他争议。证明双方对处理该事已经达成共识。原告的质证意见为：对证据的真实性、关联性、合法性没有异议，但需要说明的是达成该协议的时间，仅仅是涉案的房屋二楼出现问题，一楼尚未出现问题的时间。4、被告与原告以及案外人万达物业以及施工单位的微信聊天记录一份打印件，能够证明漏水出现以后，被告积极与各方协调联系，并且于2019年7月10日与施工方确认，已将漏水维修好，能够证明被告积极履行维修义务。原告的质证意见为：原告本人不在这个微信群里。对于该证据，由于没有进行区分，该聊天截图中有原被告的聊天，那么对于原被告的微信聊天记录截图，三性均没有异议。但对于被告方和他人的聊天记录，原告方并不知情，请求法庭依法核实。庭审中，原被告双方确认，原告共计支付租金为50000元、40000元、76212元，合计是166212元。在案件审理过程中，本院对涉案房屋进行了现场勘查以确认具体的情况。后原告申请对涉案104房屋装修损失进行资产评估。经本院委托，江苏中勤资产评估房地产估价有限公司于2021年2月2日作出苏中勤评报字（2021）第11号《铜山万达广场6、7商业街1单元104室房屋装修损失评估项目资产评估报告》，评估结论为：截止评估基准日2020年6月30日，李苗苗与王蒙房屋租赁合同纠纷一案涉及的铜山万达广场6、7商业街1单元104室房屋装修损失剩余年限损失评估价值为133970元。本次鉴定原告支付鉴定费用8700元。对于该评估报告，原告对于该评估报告的真实性、合法性、关联性均没有异议，该评估报告不包含水电管道、隐藏工程的费用。原告方的损失远大于评估报告上的价值。原告已在法庭中对自己的损失进行举证，请求法庭予以考虑原告方的实际受损情况。被告认为该鉴定报告存在瑕疵，部分内容进行了重复评估，原告系重复主张；对于小美容室在原被告双方提交的两份判决书中已经进行了赔付。因此该份主张应该是属于重复主张的；评估报告评估明细表中钢化玻璃窗评估的价格是1410元，就是评估残值，该处窗体在房屋交付时，是有断桥铝窗的，该钢化窗是原告根据其经营展示需要进行的改造，在实地勘查过程中，可以明显的发现，该处改造质量存在问题，存在漏水的情况。因此该笔费用要么由原告恢复原状，要么重复主张的部分应该减除。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：“……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定”。本案争议的法律事实早于《中华人民共和国民法典》施行时间，故本案应适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定。一、关于双方合同解除的问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。根据业已生效的（2019）苏0312民初5931号民事判决和（2019）苏03民终7899号民事判决查明的事实。涉案房屋在2018年6月即出现了漏水情形，并且导致本案被告王蒙及案外人鲁秋祎将徐州万达广场置业有限公司诉至徐州市铜山区人民法院主张相应的损失。房屋虽经徐州万达广场置业有限公司和物业维修处理，但是后续出现了一楼卫生间大量反水，墙壁渗水的情况，导致原告无法在涉案房屋中继续从事美容方面的生意。在此情形下，原被告于2020年8月3日对涉案房屋进行了交接，原告搬离了涉案房屋并将房屋交还给被告。因此，原被告双方应于2020年8月3日就双方之间存在的租赁合同已经协议解除。原被告双方合同解除后，根据法律规定，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、关于押金、违约金、物业费及物品损失的问题。1、本案中，根据业已生效民事判决确认的事实，结合本案中原告提交的视频录像中记载的情况，由于房屋下水存在问题，导致一楼卫生间大量反水，墙壁渗水，致使原告的墙壁柜子、物品及相应的化妆品被浸泡损毁。从录像视频中可以看到物业公司人员也多次到场确认反水、渗水情况，视频中也显示有人员进行维修和疏通的情形，但是均未能解决问题，导致原被告双方的合同目的不能实现，进而双方解除了合同。本案中造成的损失并非系被告存在过错，从目前双方提交的证据来看，应系属于房屋排水存在问题或可能房屋质量存在瑕疵导致，且虽尽原被告双方共同努力也未能解决问题，因不可归责于原被告的原因导致合同解除。原告要求被告返还房屋押金30000元的请求，应予以支持。被告并不存在恶意违约而使合同不能履行的情形，故原告主张违约金的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。2、出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。从视频录像中可以确认因房屋大量反水、渗水导致原告的化妆品等产品产生损失，且直至本院现场勘查时屋里仍然留有被水浸泡而不能再使用的化妆品，对于该部分损失应由被告王蒙承担赔偿责任。针对现场遗留的物品，参考相应的市场价格，同时考量到原告作为经营者应系进货价格予以计算损失，为减少当事人诉累，以便解决双方的纠纷，结合本院现场勘查和录像视频等证据显示的情况。对于原告主张的化妆品的物品损失，本院酌定支持50000元。3、对于原告主张的合同无法履行造成的机器损耗费、营业损失、员工工资的请求，本案中提交的证据不足证明其主张，本院不予支持，原告如有其他新的证据，可以另行向赔偿义务人主张权利。4、对于原告主张的装修损失，业已生效的（2019）苏0312民初5931号民事判决和（2019）苏03民终7899号民事判决中已经就二楼小美容室的损失予以了确认即包含在15000元中。参考本案中江苏中勤资产评估房地产估价有限公司作出的涉案房屋装修损失剩余年限损失评估价值为133970元的结论，同时被告对于评估报告的部分质证意见符合实际情况，本院予以部分采纳，综合上述情况和意见，本院酌定本案中原告房屋剩余的装修损失为120000元，该部分损失亦应由被告王蒙基于合同义务予以承担。5、从原告提交的证据显示，原告支付的物业费用均是在房屋实际使用期间产生的物业费用，虽然该费用均系直接支付给了物业公司，但是在合同履行过程中因为房屋存在漏水、反水、渗水等因素，原告并没有实际全部使用涉案房屋，原告由此产生的部分物业费损失，根据房屋先是二楼出现漏水情况，以及后期一楼反水、渗水导致合同彻底无法履行的实际。原告据此要求被告退还部分物业费用的请求，符合法律规定，参考合同履行的实际情形，本院酌定支持26000元。6、鉴于原告在庭审中撤回了要求被告返还租金的诉讼请求。故本院不再予以理涉。三、关于反诉原告的诉讼请求问题。1、根据本案中查明的事实，结合双方陈述的内容，因反诉原告交付给反诉被告的房屋在使用过程中先是出现了二楼漏水的情况，由此双方达成协议由反诉原告向徐州万达置业有限公司主张权利，获得的相应赔偿款扣除诉讼费用后冲抵租金，且在后续履行过程中更是出现了一楼大量反水、渗水的情形，导致双方的租赁合同无法再实际履行。双方于2020年8月3日对相应的权利义务进行了协商约定并交接了涉案房屋。故反诉原告要求确认与反诉被告之间的租赁合同已于2020年8月3日解除的请求，符合实际情况，本院予以确认。2、双方就解决反水、渗水问题过程中没有证据显示双方对具体的租金应付金额、租金支付日期等问题进行过协商，也没有证据显示反诉被告存在恶意违约的意思表示。因此，反诉原告要求反诉被告支付违约金的请求，亦不能成立，应予以驳回。3、根据双方确认的反诉被告已经支付租金为166212元，结合被告陈述徐州万达置业有限公司支付给王蒙的款项209276.5元，两项合计375488.5元，扣除诉讼费362.5元，尚有375126元。如果根据原被告双方的合同约定的内容，截止2020年8月3日，反诉被告应支付的房屋租金大约为45.375万元。考量到涉案房屋在2018年6月即出现漏水情况，且反诉被告一直未能实际使用二楼用于经营，且后期因一楼卫生间大量反水，墙面渗水导致严重影响反诉被告的经营。在此情形下，根据法律规定因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。因此本案中反诉原告要求反诉被告支付拖欠租金及违约金的请求，不能成立，本院不予支持。四、本案中，原告要求被告赔偿因合同履行中造成的损失，是基于与被告之间存在房屋租赁合同法律关系。从查明的情况下，因房屋漏水、反水、渗水不仅造成原告的损失，也造成了被告的相应损失。原被告有权就自己的损失提交相应的证据，选择相应的法律关系主张自己的权利。本案中，被告基于出租人承担赔偿责任后，可以选择相应法律关系向义务人予以追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十二条、第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、确认原告李苗苗与被告王蒙于2017年11月24日签订的《房屋租赁合同》已于2020年8月3日解除；二、本判决发生法律效力之日起三十日内，被告王蒙返还原告李苗苗房屋租赁押金30000元；三、本判决发生法律效力之日起三十日内，被告王蒙赔偿原告李苗苗物品损失50000元、房屋装修损失120000元、物业费损失26000元，合计196000元；四、驳回原告李苗苗的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告王蒙的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14018元，由原告李苗苗负担7800元，由被告王蒙负担6218元，（被告应于本判决发生法律效力之日起七日内将该款交至本院随本判决书送达的诉讼费催缴通知书所载明的账户内；如按期交纳，被告应向本院提交交款凭证；如逾期不交，本院将直接移交执行部门强制执行）。反诉案件受理费2900元，由反诉原告王蒙负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或徐州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 沈九安审 判 员 杨 瑞审 判 员 张梦瑶二〇二一年三月三十一日法官助理 玄秀华书 记 员 吴 静