淮安市清江浦区人民法院行 政 判 决 书（2020）苏0812行初400号原告杨红艳，女，汉族，1963年4月11日出生，现住淮安市淮阴区。委托代理人李德华，江苏大达律师事务所律师。被告淮安市自然资源和规划局，住所地淮安经济技术开发区厦门路6号。法定代表人韩文军，职务局长。出庭负责人王余江，该局副局长。委托代理人刘伟，江苏宗泽律师事务所律师。委托代理人夏春玲，该局工作人员。第三人杜国华，男，汉族，1948年12月9日出生，住淮安市清江浦区。委托代理人徐业江，江苏天立言信律师事务所律师。第三人淮安市清浦房地产有限公司，住所地淮安市清江浦区清晏小区二区八幢四楼。法定代表人秦俭，职务总经理。原告杨红艳诉被告淮安市自然资源和规划局（以下简称“市自然资源局”）、第三人杜国华、第三人淮安市清浦房地产有限公司（以下简称“清浦房地产公司”）撤销行政登记一案，原告于2019年10月28日向本院提起行政诉讼。本院于2019年11月4日立案，于2020年3月24日作出驳回原告起诉的行政裁定。原告不服，上诉至淮安市中级人民法院，淮安市中级人民法院于2020年7月20日作出行政裁定撤销原一审裁定，由本院继续审理。本院于2020年9月9日立案后，依法重新组成合议庭进行审理，并于2020年11月11日公开开庭审理了本案。原告杨红艳及其委托代理人李德华，被告市自然资源局出庭负责人王余江、委托代理人刘伟、夏春玲，第三人杜国华的委托代理人徐业江到庭参加了诉讼，第三人清浦房地产公司经本院依法传唤未到庭到参加诉讼，不影响案件审理。本案现已审理终结。被告市自然资源局于2018年2月2日向第三人杜国华办法了苏（2018）淮安市不动产权第0007581号不动产权证书，房屋位于淮安市××小区××区××室。原告杨红艳诉称：原告于2003年5月16日从第三人杜国华的表弟殷林处受让位于原清浦区××区××室房屋，2006年2月23日将该房屋转让给妹妹杨洁和妹夫唐古成，并由他们占有、使用至今。被告于2018年3月2日就该房屋向杜国华颁发了编号为苏（2018）淮安市不动产权第0007581号不动产权证书。在杜国华诉杨洁、唐古成及原告排除妨害纠纷一案中，原告持法院开具的调查令于2019年10月14日从被告处调取了杜国华申领不动产权证提供的材料，发现杜国华申请材料不全，并未实际购买涉案房屋，向被告提交的商品房买卖合同等材料存在造假。原告认为，被告向杜国华颁发不动产权证书没有事实依据，依法应予撤销。请求人民法院判决撤销被告向第三人杜国华颁发的编号为苏（2018）淮安市不动产权第0007581号不动产权证书。为支持其诉请，原告向本院提交以下证据：1、法院调查令；2、淮安中院（2019）苏08民终1855号民事判决书，1－2证明原告与案涉的不动产具有利害关系；3、清江浦法院（2018）苏0812民初8976号的开庭笔录，证明商品房买卖合同不是合同落款日期签订的；4、（2020）苏08行终124号案件谈话笔录；5、淮安市政府网站上下载的淮安历史沿革的文章，证明淮阴市更名为淮安市的时间是在2001年2月，2000年11月14日所签订的商品房买卖合同盖的公章是假章；6、搜狐IT网站上下载的中国移动启用150新号段的消息，证明信息产业部于2007年第四季度才将150号段核批给中国移动使用，商品房买卖合同中买受人所填写的电话号码为150号段的，显然合同是2007年以后签订的。被告市自然资源局辩称：一、被告对涉案不动产转移登记行为，符合法律规定，不存在违法情形。涉案不动产权属转移登记行为符合《不动产登记暂行条例》第十四条、第十六条，《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条、第六十五条的规定，不存在违法情形。第三人系涉案不动产转移登记的申请人，其应对所提供的材料的真实性负责，被告依法进行审查，并依据其所提供的资料办理了不动产转移登记，登记行为符合法律规定。二、本案实质上是原告与第三人之间民事权益纠纷，已经通过民事诉讼进行解决，最终生效判决书已经作出认定。根据生效法律文书的观点，相当于确认了涉案不动产转移登记合法有效。综上，请求人民法院判决驳回原告诉讼请求。被告市自然资源局于法定举证期限内向本院提交以下事实证据和法律依据：1、收件单；2、契税完税证明；3、不动产登记申请表；4、授权委托书；5、申请人身份证明；6、商品房买卖合同7、初始登记证；8、杜国华出具的声明一份；9、会议纪要；10、不动产登记审批表；11、发证记录；12、清江浦区法院2018年11月1日庭审笔录，以上证据证明被告发证行为合法。第三人杜国华述称：一、原告主体不适格，原告与涉案房屋之间没有利害关系：（一）淮安市中级人民法院（2019）苏08民终1855号民事判决，已经判决解除徐海、杨红艳和唐古成、杨洁签订的《房屋转让协议》，徐海、杨红艳返还唐古成、杨洁购房款26万元，并赔偿差价损失181.878万元。（二）杨红艳于2003年5月16日和案外人殷林签订协议，并没有和涉案房屋所有权人即第三人杜国华签订涉案房屋转让协议。二、原告起诉超过法定期限。原告提供的2018年11月1日的庭审笔录作为证据，该庭审中已经查明杜国华于2018年3月份取得涉案房屋不动产权证书。原告提起诉讼超过法定起诉期限。三、第三人取得涉案房屋不动产登记行为不存在违法情形，符合法律规定。综上，请求人民法院驳回原告诉讼请求。第三人杜国华未向本院提交证据。第三人清浦房地产公司未到庭，但出具书面陈述意见：被告市自然资源局对案涉不动产转移登记行为不存在违法，第三人清浦房地产公司将案涉不动产转移登记给杜国华符合法律规定的条件，没有违法行为。2000年11月14日，与杜国华签订商品房买卖合同，确认将案涉房屋转让给杜国华，是双方真实的意思表示。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。第三人清浦房地产公司未向法院提交证据。经庭审质证，结合当事人的陈述、辩论意见，本院认定以下案件事实：原告杨红艳与案外人徐海原为夫妻关系，2007年10月10日，二人协议离婚。第三人杜国华与案外人殷林为表兄弟关系。2003年5月16日，殷林与杨红艳签订“协议”一份，协议载明：“甲方：殷林，乙方：杨红艳。乙方购买甲方位于西大街乐园小区19幢205号、19幢206号的住房两套，因甲方现未能提供房屋所有权等手续，经甲乙双方协商达成如下协议。一、房屋价格：两套住房共计人民币壹拾捌万元整。二、付款方法：乙方一次性预付房款壹拾叁万捌仟元整，余款待甲方取得房屋所有权转成合法手续并过户给乙方后一次性付清。三、乙方在这两套住房内不得豪华装潢。四、甲方现将房屋以出租形式给乙方使用，租金以预付房款的利息冲抵，乙方不另付租金给甲方。五、由于种种原因，乙方得不到此两套房屋的所有权，甲方退还乙方已付的房屋预付款壹拾叁万捌仟元整，并且赔偿装潢费叁万元以下，乙方提出退还住房，甲方退回乙方已付的预付款壹拾叁万捌仟元整，不赔偿乙方其它损失。六、甲方把此两套住房另出售给他人，甲方不但要退回乙方已付的房款壹拾叁万捌仟元整，还要赔偿乙方的损失（装璜）。七、其它未尽事宜，双方友好协商解决。”2003年7月28日、2004年10月27日，殷林向杨红艳出具收条，分别收到买房款100000元整和40000元整。“西大街乐园小区19幢206号”即为现在的清晏小区1区2幢206室。2006年2月23日，杨红艳、徐海与原告的妹妹杨洁和妹夫唐古成签订《房屋转让协议》，约定“原房主杨红艳将乐园小区（现为清晏小区）19幢205室、206室转让卖给现房主唐古成价格26万元”。后杨洁、唐古成在涉案房屋经营招待所。后因房屋权属问题不能产权过户，唐古成、杨洁于2018年9月20日至本院对徐海、杨红艳、杜国华、殷林提起房屋买卖合同诉讼，请求解除唐古成、杨洁与徐海、杨红艳签订的《房屋转让协议》，并返还购房款及赔偿损失等诉讼请求。我院于2019年4月15日作出（2018）苏0812民初8976号民事判决，判决：一、解除原告唐古成、杨洁与被告徐海、杨红艳签订的《房屋转让协议》；二、被告徐海、杨红艳返还原告唐古成、杨洁购房款260000元，并赔偿房屋差价损失3031300元；三、驳回原告唐古成、杨洁的其他诉讼请求。徐海、杨红艳不服提起上诉，淮安市中级人民法院于2019年8月7日作出(2019)苏08民终1855号终审判决，判决：一、维持淮安市清江浦区人民法院（2018）苏0812民初8976号民事判决第一、三项；二、撤销淮安市清江浦区人民法院（2018）苏0812民初8976号民事判决第二项；三、改判上诉人徐海、杨红艳返还被上诉人唐古成、杨洁房款26万元，并赔偿房屋差价损失181.878万元；四、驳回上诉人徐海、杨红艳其他诉讼请求。此后，该房屋实际由原告继续占有使用至今。2018年2月1日，第三人杜国华与清浦房地产公司向被告市自然资源局申请不动产登记并提交了不动产登记申请书、授权委托书、商品房屋初始登记证、商品房买卖合同、税收缴款书等材料。其中，商品房买卖合同中出卖人加盖的印章为“淮安市清浦区房地产公司”，杜国华的联系电话号码为“150××××7746”。被告经审查，于2018年3月2日予以登记，并向杜国华颁发苏（2018）淮安市不动产权第0007581号不动产权证书。原告认为房屋转移登记行为导致其对案涉房屋无处分权，房屋转移登记材料造假，故提起本案行政诉讼。另查明：杜国华诉唐古成、杨洁，第三人杨红艳、徐海排除妨碍纠纷本院于2019年9月25日立案，后杜国华于2020年9月18日向本院撤回起诉，本院作出（2019）苏0812民初8996号民事裁定予以准许。杨红艳与杜国华、淮安市清江浦房地产有限公司确认合同无效纠纷本院于2020年7月14日立案，后杨红艳于2021年1月8日撤回起诉，本院作出(2020)苏0812民初4544号民事裁定予以准许。本案的争议焦点是：1、原告是否具有主体资格；2、原告的起诉是否超过起诉期限；3、被告转移登记的行政行为是否合法。本院认为，关于原告是否具有主体资格。行政诉讼中原告是否具有主体资格，应审查被诉行政行为与原告是否存在利害关系。本案不论原告与殷林签订合同购买案涉房屋，还是原告将案涉房屋转卖给唐古成、杨洁，两次买卖协议中均有关于办理不动产登记的约定，说明签订相关协议的目的是为了取得房屋所有权。现因房屋被登记在第三人杜国华名下，导致其与唐古成、杨洁的房屋买卖协议解除而承担赔偿责任，对原告的权利义务产生了实际影响。且案涉房屋目前仍由杨红艳占有、使用，故原告与案涉房屋转移登记行为具有利害关系，其具有原告主体资格。关于原告的起诉是否超过起诉期限。被告主张原告至迟在2018年11月1日民事案件庭审中得知房屋转移登记的行政行为，本院对此事实予以确认。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国行政诉讼法＞的解释》第六十四条的规定，行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。本案原告不是行政行为相对人，不是从行政机关处直接得知行政行为，没有被告知起诉期限，故本案应适用一年的起诉期限。原告于2019年10月28日向本院提起行政诉讼，本院经审查后于2019年11月4日立案，原告的起诉没有超过一年的起诉期限。关于被告的转移登记行为是否合法。《不动产登记暂行条例》第十四条：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。……”第十六条：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责……”根据上述规定，房屋转移登记不仅限于买卖形式；房屋转移登记应当由当时的房屋所有权人及房屋受让人共同申请，并且各自对申请材料的真实性负责。本案中，案涉房屋在本次登记之前仅进行了初始登记时，清浦房地产公司作为初始登记权利人，其具有处分房屋的权利。清浦房地产公司与杜国华自愿将案涉房屋所有权以签订房屋买卖合同的形式从清浦房地产公司名下转移至杜国华名下，是双方真实意思表示，补签买卖合同即是对该意思表示的体现和书面确认，并无违法之处，故被告依据房屋转让双方的申请，并审核相关申请材料后作出转移登记行为并无不当。关于原告提出的该房屋不存在买卖、买卖合同签订时间不真实、契税发票不真实等意见。本院认为，不动产登记行政案件系审查不动产登记行为是否合法，对于基础民事法律关系的合法性、有效性，并不在登记机关的审查范围内，且现有证据亦不能推翻两第三人之间产权转移的客观事实。相关争议应通过民事途径予以解决，而原告未取得本案房屋所有权的根本原因在于与其签订房屋买卖合同的殷林，并非有权处分该房屋的人，且未得到有权处分人的追认。综上，被告办理涉案房屋转移登记事实清楚，程序合法，适用法律正确。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告杨红艳的诉讼请求。本案案件受理费50元，由原告杨红艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，62×××44144）。（此页无正文）审 判 长  蒋同一人民陪审员  方鸿君人民陪审员  袁 宏二〇二一年三月八日法官 助理  刘斐然书 记 员  丁诗秋附：法律规定及司法解释《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。