河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫12民终40号上诉人（原审被告）：王宗青，男，1978年5月27日出生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：李晶，河南永兴律师事务所律师。上诉人（原审被告）：田丽丽，女，1982年9月15日出生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：李晶，河南永兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：秦保林，男，1962年8月3日出生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：王亚利，河南宇萃律师事务所律师。上诉人王宗青、田丽丽因与被上诉人秦保林房屋买卖合同纠纷一案，不服三门峡市湖滨区人民法院（2020）豫1202民初3633号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人王宗青、田丽丽上诉请求：1、请求撤销三门峡市湖滨区人民法院（2020）豫1202民初3633号民事判决第二、四项，依法改判办理房屋不动产权过户手续时产生的土地出让金由被上诉人承担，且秦保林支付王宗青垫付的房屋配套设施费、电视费、卫生费等费用共计13952元；2、依法判令一二审诉讼费用由秦保林承担。事实与理由：一、王宗青、田丽丽不应承担过户需要补缴的土地出让金。2010年3月5日，王宗青、田丽丽与秦保林签订《房屋买卖合同》，合同第二条约定，秦保林通过现场实地查勘，对房屋进行了充分了解，并且知道尚未办理所有权证的客观情况，仍然愿意购买房屋，并承担因此可能出现的购房风险，即在签订房屋买卖合同时，秦保林对所购买房屋的现状是清楚明知的，且在购房过程中，王宗青、田丽丽也从未隐瞒房屋实际情况，秦保林在涉案房屋居住长达十年之久，不可能不知道涉案房屋为经济适用房的事实。房屋买卖合同第九条约定，秦保林拿到房产证后双方协商好过户日期进行过户，秦保林承担过户产生的一切费用。土地出让金为房屋再次过户至秦保林名下所产生的费用，按照合同约定，该费用应当由秦保林承担。二、本案违约方为秦保林，秦保林应当支付王宗青、田丽丽垫付的房屋配套设施费、电视费、卫生费等共计13952元。2010年3月5日，王宗青、田丽丽与秦保林签订房屋买卖合同，双方约定将建设路五街坊3#楼1单元12号房屋出售给秦保林，房屋买卖合同第三条约定房款总额为243000元，该条约定的仅仅是房屋价款，不包含太阳能、燃气设施费、电视初装费等配套设施费用，截至目前秦保林未将王宗青、田丽丽垫付的上述款项及时支付。房屋买卖合同第六条约定，房屋交接前的水费、电费、暖气费、闭路收视费、物业管理费等费用由王宗青、田丽丽负责结清，交接后由秦保林承担，但在签订房屋买卖合同后，由于户名仍显示为王宗青、田丽丽，王宗青、田丽丽替秦保林支付了电视费、卫生费等相关款项，根据合同约定，该部分应当由秦保林支付，但截至目前秦保林未将垫付的款项及时支付。本案在一审庭审期间虽然认可反诉项1-6项属于房屋交接前产生的费用，但是合同约定的房屋价款不包含配套设施费，且合同第六条约定房屋交接前后的费用也不包含配套设施费用，故一审判决以1-6项费用属于房屋交接前的费用不予支持王宗青、田丽丽的诉请有失偏颇。同时秦保林从未提出诉讼时效抗辩，但一审判决以未提交诉讼时效中断的证据为由，驳回王宗青、田丽丽的反诉请求明显不当。三、一审判决上诉人承担本案诉讼费1220元明显不当。按照房屋买卖合同约定，本案房屋过户的前提为，秦保林支付王宗青、田丽丽垫付款项完毕后双方协商约定日期过户，首先，截至目前秦保林未支付王宗青、田丽丽垫付款项；其次，王宗青、田丽丽为医院的医生、护士，工作任务繁重，休息时间短暂，秦保林应当配合王宗青、田丽丽的时间进行过户，而非单方要求的时间办理过户，故房屋未能及时办理过户的原因是秦保林的单方原因造成的，虽然一审判决王宗青、田丽丽履行房屋过户义务，但该部分诉请对应的诉讼请求不应由王宗青、田丽丽承担。被上诉人秦保林答辩称：1、一审法院认定王宗青、田丽丽与秦保林签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合同条款约定不违反法律、行政法规强制性规定的情形，该合同合法有效，对双方均有约束力，双方应当按照合同约定履行义务。本案中约定房款总价为243000元，合同签订当日，秦保林按照合同约定交付房款238000元，剩余5000元待过户到秦保林名下时交付，王宗青向秦保林交付了房屋及相关票据，即购房合同附页房屋手续清单所列事项。因房屋是单位福利分房，在办理房产证前单位要收回房屋的相关票据，故秦保林将所有票据交付给了王宗青，单位办理出房产证后王宗青交付给了秦保林。2、房屋手续清单中所列项目是合同的具体缴费明细，不是独立存在的，王宗青、田丽丽的请求数额包含在房款中。《房屋买卖合同》第六条明确约定，房屋交接前的水费、电费、暖气费、闭路电视费等由甲方负责结清，交接后由乙方承担。反诉请求秦保林支付房屋配套设施费、电视费等没有法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。秦保林向一审法院起诉请求：1.判令王宗青、田丽丽协助秦保林办理新景苑小区3号楼1单元6层0602号的房屋所有权更名过户手续；2.判令王宗青、田丽丽向秦保林支付违约金16767元（暂定16767元，每逾期一日支付房屋价款万分之十违约金，自2020年5月27日起，暂计至2020年8月3日，最终以协助秦保林办理过户之日为准）；3.判令在协助过户时王宗青、田丽丽承担需要补缴的土地出让金和个人所得税费用；4.本案诉讼费用由王宗青、田丽丽承担。王宗青、田丽丽向一审法院反诉请求：1、依法判令秦保林支付王宗青、田丽丽垫付的房屋配套设施费、电视费、卫生费等费用共计13952元；2、依法判令本案诉讼费用由秦保林承担。一审法院认定事实：2010年3月5日，甲方王宗青、田丽丽与乙方秦保林签订房屋买卖合同并附房屋手续清单，合同主要约定：第一条、甲方出售房屋坐落建设路五街坊3#楼1单元12号，住宅建筑面积约为101.77㎡，地下室建筑面积约为20㎡。2.甲方保证上述房屋权属来源真实，没有危及房屋安全的瑕疵，该房屋的共有人对出售房屋没有异议，甲方因其他原因尚未办理房屋所有权证。3.甲方向乙方出具了已取得该房屋的相关凭证，并保证在条件成熟时，积极协助乙方办理房屋过户和产权登记手续。如因甲方原因对乙方造成的经济损失，甲方承担全部责任。第二条、乙方通过现场实地查勘，对该房屋做了充分了解，并且知道甲方尚未办理房屋所有权证的客观情况，仍愿意购买该房屋，并承担因此可能出现的购房风险。第三条，付款及交房方式：甲、乙双方协商成交价款为人民币243000元。合同签订当日，乙方向甲方支付购房定金为人民币5000元，剩余房款的付款方式为：含定金一次性付清房款238000元，余款5000元，待过户到乙方名下时，房产大厅签字时付清。交房方式为付房款238000元时，甲方交房给乙方。第四条、违约责任，若甲乙双方任何一方悔约不卖或不买此房，给付对方总房款的20%违约金。第五条、甲乙双方按照本合同约定办理房款和房屋交接手续，乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约一方向对方该付房屋价款万分之十的滞纳金。第六条、该房屋交接前的水费、电费、暖气费、闭路电视费、物业管理费等费用由甲方负责结清，交接后由乙方承担。第九条、双方约定其他事项：1.该套房屋现尚未办理出房产证，若单位办房产证时不能直接办理到乙方名下，甲方负责办理到自己名下的房产证办证费用，房产证一旦办理出来，应立即交给乙方，由乙方保管，乙方拿到房产证后，甲乙双方协商好过户日期进行过户，乙方承担过户产生的一切费用。甲方有责任配合，不延误及时到房产局大厅签字过户，以确保房产证顺利过户到乙方名下，若甲方不配合过户，视为违约，并承担法律责任。2.若房产证能直接办理到乙方名下，乙方承担首次办证费用，因该房屋属于单位房，首次办理房产证的时间具有不确定性，办证时间随单位统一安排。3.该套房产付清房款贰拾叁万捌仟元时，关于房屋所有手续均交于乙方保管。4.甲方保证房屋100%的产权，甲方全权负责保证房产证顺利过户到乙方名下。房屋手续清单中载明交付乙方的房屋手续如下：1.住房证一本；2.收据柒份：太阳能2000，燃气设施费2400元，电视初装费300元，一次性清运垃圾、生活垃圾清运费、物业费514元，暖气二级管网费2550元，室内暖气设施费3550元，预交办证费契税4000元，工本费5元；3.入住验收单一份；4.入住合约一份；5.新景苑小区业主（住户）消防安全责任书一份；6.新景苑小区房屋装修管理协议一份；7.新景苑小区前期物业管理服务协议一份；8.新景苑小区业主临时公约一份；9.小区装修申请表一张；10.收据复印件两张：公共维修基金2440元，地下室费用17064元，预交房款12022元，房款100000元。秦保林、王宗青均认可该清单，并在该清单上签字。涉案房屋及手续清单中的所有手续均于签订合同当日交付秦保林。房屋所有权证书（三房权证字第××号）显示涉案房屋所有人王宗青，共有人田丽丽，坐落于三门峡市湖滨区建设路五街坊新景苑小区3#楼1单元6层0602室。登记时间为2016年4月14日，房屋性质为经济适用房，建筑面积101.77㎡。现该房产证在秦保林处。审理中，王宗青、田丽丽提交电视费票据三张，欲证明其替秦保林垫付电视费312元。王宗青、田丽丽提交契税票据，票据显示缴纳契税时间是2015年4月8日。双方对于房屋买卖合同第三条约定的成交价款243000元有争议，秦保林称243000元包括手续清单中的所有费用，在合同签订时，手续清单中的所有手续已经交付秦保林。王宗青、田丽丽称合同价款243000元仅是房屋价款，是基于当时市场的一般价款进行买卖，垫付的房屋配套设施费、电视费、卫生费等费用共计13952元不包含在内。秦保林称其多次找过王宗青要求配合过户，王宗青认可找过一两次。审理中，王宗青、田丽丽称反诉清单中的1至6项是房屋交接前产生的，7至8项是房屋交接后产生的。原告秦保林称反诉清单中的所有费用均是房屋交付之前支付的，1至6项是房屋交接之前产生，电视费不清楚，房屋里没有闭路电视线，卫生费没有票据，不予认可。一审法院认为，秦保林与王宗青、田丽丽签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。该合同对双方当事人均有法律拘束力，双方均应按该合同的约定履行各自应承担的义务。秦保林已经按照约定支付238000元，王宗青、田丽丽也已按照合同约定交付房屋及相关票据，但在协助办理房屋权属证书时双方发生争议。根据双方签订的房屋买卖合同，王宗青、田丽丽有义务配合秦保林办理过户手续。但因涉案房屋属于经济适用房，根据国家相关政策，经济适用房须满5年后方可上市交易，涉案房屋契税缴纳时间是2015年4月8日，5年后即2020年4月8日后可进行过户，现秦保林主张王宗青、田丽丽配合过户，予以支持。关于过户过程中产生的土地出让金和个人所得税由谁缴纳的问题，经济适用住房系政府免于收取土地出让金，以较为低廉的销售价格，面向城市低收入住房困难家庭供应的住房，具有保障性、经济性和社会公益性。双方订立的房屋买卖合同中未明确约定土地出让金应由谁承担。但庭审中王宗青、田丽丽称是按照当时市场一般价款出售该房屋，遵循诚实信用原则，根据交易习惯，土地出让金应由出卖方承担，具体的数额以过户时相关部门的计算为准。关于个人所得税，根据双方签订的房屋买卖合同中的约定，买方对涉案房屋做了充分了解，并知道尚未办理房屋所有权证的客观情况，仍愿意购买该房屋，并承担可能出现的风险。以及第九条约定买卖双方协商好过户日期进行过户，买方承担过户产生一切费用。个人所得税是因涉案房屋不是卖房人的唯一住房，买房人在购买房屋时应该予以了解，并愿意承担该风险，所以在房产过户中产生的个人所得税费用，根据合同约定，应该由买房人秦保林承担。关于秦保林主张的违约金，秦保林依据合同第5条主张违约金，第5条是约定未及时缴纳房款和及时交接房屋所产生的违约金，合同并未约定关于办理房屋权属证书的违约金，且合同中约定由双方协商过户时间，故秦保林主张违约金没有事实和法律依据，不予支持。关于王宗青、田丽丽主张秦保林返还垫付费用。审理中，王宗青、田丽丽明确清单中的1至6是房屋交接前发生的费用，根据双方签订的合同约定，房屋交接前费用由卖方承担，故王宗青、田丽丽主张秦保林支付该部分费用，没有法律及事实依据，不予支持。关于卫生费，王宗青、田丽丽并未提供证据证明，且秦保林也不予认可，不予支持。关于电视费，三张收据系中国水利水电第十一工程局有限公司出具的2010年、2011年、2012年的电视费，秦保林称对该费用不清楚，现王宗青、田丽丽主张秦保林支付该部分费用，已经超出了诉讼时效，王宗青、田丽丽也没有提交相关诉讼时效中断的证据，故该部分请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、王宗青、田丽丽应于本判决发生法律效力之日起三十日内配合秦保林将位于三门峡市湖滨区建设路五街坊新景苑小区3#楼1单元6层0602室房屋的不动产权过户至秦保林名下。二、办理房屋不动产权过户手续时产生的土地出让金由王宗青、田丽丽承担；个人所得税由秦保林承担，具体金额均以相关部门计算为准。三、驳回秦保林的其他诉讼请求。四、驳回王宗青、田丽丽的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费减半收取2440元，由秦保林负担1220元，王宗青、田丽丽负担1220元。反诉受理费减半收取80元，由王宗青、田丽丽负担。二审审理过程中中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于王宗青、田丽丽是否应当承担过户补缴土地出让金的问题。双方在签订合同时并未注明涉案房屋性质为经济适用房，按照我国房屋买卖相关政策及市场交易惯例，王宗青、田丽丽于2010年3月5日签订合同以市场价将房屋出售给秦保林，应当包括所出售房屋的房屋价值及分摊土地使用权价值。双方订立的房屋买卖合同中未明确约定土地出让金应由谁承担，当事人对合同条款的理解有争议时，应当按照合同所使用的词句、合同有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。一审法院根据市场交易习惯和诚实信用原则判决土地出让金由王宗青、田丽丽负担，该合同解释不超出一般人订立合同时对合同内容的通常理解，符合缔约合同的本意，并无不当。上诉人的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。关于秦保林是否应当支付王宗青、田丽丽垫付的房屋配套设施费、电视费、卫生费等费用共计13952元的问题。该主张包括太阳能费用2000元、燃气设施费2400元、电视初装费300元、暖气二级管网费2550元、室内暖气设施费3550元、公共维修金2440元、电视费312元、卫生费400元。关于太阳能费用、燃气设施费、电视初装费、暖气二级管网费、室内暖气设施费、公共维修金问题，2010年3月5日签订的《房屋买卖合同》后附的《房屋手续清单》中载明，交付秦保林的收据包括：太阳能2000元，燃气设施费2400元，电视初装费300元，暖气二级管网费2550元，室内暖气设施费3550元，公共维修基金2440元等，秦保林、王宗青均在清单上签字确认，确认日期为2010年3月5日。上述缴费收据作为房屋手续清单的一部分，在签订合同时与其他手续一并移交给买方秦保林，应当认定为收据上所载明的费用已经包含在房屋总价款中，王宗青主张支付上述费用的上诉请求本院不予支持。关于电视费312元，王宗青向法庭提交的中国水利水电第十一工程局有限公司出具的2010年、2011年、2012年的电视费收费票据，但秦保林称入住之后未产生该费用，王宗青提交的证据与本案待证事实关联性不强，其未向法庭进一步提交该费用应当由秦保林承担的相关证据，故主张代替秦保林垫付了该费用并要求秦保林承担的上诉请求，本院不予支持。关于卫生费400元，未向法庭提交证据证实，本院不予支持。综上所述，王宗青、田丽丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费170元，由上诉人王宗青、田丽丽负担。本判决为终审判决。审判长  范敏英审判员  李 琦审判员  张攀峰二〇二一年三月二十九日法官助理杜晓梅书记员刘锦锋