北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初1087号原告：北京汉东伟业商贸有限公司，住所地北京市丰台区右外开阳里5区4号楼三层328室（右安门企业集中办公区）。法定代表人：余春阳，经理。委托诉讼代理人：杜梦，北京市京兴律师事务所律师。被告：杨金君，男，1955年6月5日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：钱婷婷，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：张针，北京市京师律师事务所实习律师。原告北京汉东伟业商贸有限公司（以下简称汉东公司）与被告杨金君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汉东公司的委托诉讼代理人杜梦，被告杨金君的委托诉讼代理人钱婷婷、张针到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汉东公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《厂房场地租赁合同》《协议书》无效；2.依法分割位于北京市大兴区黄村镇桂村工业区贵宜路8号院的拆除腾退补偿利益，包括：房屋一次性停产停业综合补助费、场地一次性停产停业综合补助费、装饰装修损失、拆除腾退补助费、资源节约及提前清退补助费、搬迁补助费，共计1000000元；3.判令本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2011年12月1日，原告与被告签订《厂房场地租赁合同》，约定被告将位于北京市大兴区黄村镇桂村工业区贵宜路8号院出租给原告用于生产经营。后双方于2012年9月16日再次就案涉院落的出租签订补充协议，该协议确定原告在案涉院落中出资建造厂房、锅炉房、住房（建筑面积共计1000平方米）的行为已经征得被告同意。2018年9月，原告被告知上述场地被列入拆除腾退范围，原告与被告商谈拆迁腾退补偿分配事宜，但被告拒绝协商并意欲将原告应享有的拆除腾退补偿利益据为己有。故原告为维护自己的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判决支持原告的诉讼请求。杨金君辩称，一、双方签订的《厂房场地租赁合同》系双方真实性意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属无有效。2011年8月4日，杨金君与北京市大兴区黄村镇桂村股份经济合作社（以下简称桂村合作社）续签《集体土地使用合同书》约定，将位于桂村工业园区的土地3571.281平方米（合5.357亩）给杨金君做生产加工使用，2011年12月1日，杨金君与汉东公司签订《厂房场地租赁合同》，约定杨金君将所拥有的厂房和场地（为大兴区黄村镇桂村工业园，占地面积5.3亩，独门独院，建筑面积约1500平方米）出租给汉东公司，汉东公司支付租金，合同有效期2011年12月1日至2016年12月1日。二、证据显示，汉东公司2012年后自行建设的房屋，不属于补偿补助范围，杨金君未据此获得任何房屋重置成新价及拆除费，汉东公司主张该部分房屋重置成新价无任何依据。依据《大兴区集体土地非住宅房屋拆迁补偿办法》第七条规定，下列非住宅房屋一律不予补偿补助：（三）2009年2月19日区政府控违大会后建设完成且未取得土地、规划部门审批手续的。拆迁档案中黄村镇孙村地区农村集体经营性建设用地入市试点项目（终审表）亦明确显示，仅2009年之前的非住宅房屋列入了腾退补偿范围，汉东公司2012年后自行建设的房屋不在补偿补助范围内。三、杨金君早已于2016年12月1日本案租赁期届满后即搬离，杨金君于当日将案涉桂村工业园出租给案外人，2018年拆迁时汉东公司未遭受任何停产停业损失，亦未参与腾退工作，无权主张任何腾退补助。四、《厂房场地租赁合同》约定，租赁期满后地表原有建筑、承租后自行建筑、设施等均归杨金君所有，故汉东公司主张装饰、装修损失等无任何依据。杨金君主张自行购买的铁梯与机井无证据证明。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月4日，杨金君与桂村合作社签订《集体土地使用合同书》，约定桂村合作社将集体所有的位于桂村工业园区的土地3571.281平方米（合5.357亩），因院内有高压走廊，不能盖房，占地1.357亩，按实际应用面积4亩计量收费，给杨金君做生产加工使用，土地使用期自2012年1月1日起至2031年12月31日止，共计20年。2011年12月1日，杨金君（出租方、甲方）与汉东公司（承租方、乙方）签订《厂房场地租赁合同》，约定甲方将所拥有的厂房与场地（位于大兴区黄村镇桂村工业园，占地面积5.3亩，独门独院，建筑面积约1500平方米）出租给乙方，乙方支付甲方租金；甲方与乙方签订此厂房场地租赁合同，合同有效期限为5年，从2011年12月1日起到2016年12月1日止。付款方式采用先付租金后使用的方法，第一次付款需另加一个风险抵押金5万元人民币（在第二次付款时可作为租金使用）；租金第一年为25万元人民币，第二年起，租金每年以8%累计递增，乙方需提前贰个月交清下一期租金，第二次和第三次每次各支付两年租金，具体付款时间、金额详见附加付款明细；乙方未及时按照付款时间、金额交纳场地厂房的全部租金，每逾期一天按照当年租金总数的5‰支付违约金；如逾期30日仍未交齐租金，视为乙方单方违约，甲方有权解除合同，乙方须缴纳违约金5万元；在合同期内，甲方只针对乙方执行本合同，乙方不得私自更改经营项目（以营业执照为准，附件：要求有执照的复印件）；乙方要依法经营，不得转租第三方；租赁期满后，乙方如继续承租厂房场地需提前三个月向甲方提出申请，在同等条件下，乙方有优先租用权，如不续定合同，甲方有权收回厂房场地及有关设备设施；如乙方不再承租，地表原有建筑及承租后自行建筑、设施归甲方所有，乙方不得拆除任何设施及安装的物件，如变压器、锅炉房、遮阳棚等（不包括生产所用的机器设备），中止合同乙方自置的不动产无偿归甲方所有，房租不予退还，建筑不得拆除；动产则由乙方自行处置，超过30日没有处置，甲方可以随意处理，与乙方无关。双方在合同后签名盖章。2012年9月16日，杨金君（甲方）与汉东公司法定代表人余春阳（乙方）签订《协议书》，约定经甲乙双方协议如下，乙方于2011年12月1日，租甲方桂村工业区贵宜路8号院，因甲方原有房屋面积有限，乙方与甲方经过协商，由乙方自己出资建厂房两处，一个锅炉房，另有住房一处，总面积约为1000平方米，乙方建房不得损坏甲方原有房屋结构，如有施建房屋与国家政策发生冲突而被强拆，与甲方无关，由乙方自负；甲乙双方协议，乙方所建房屋，如果因国家政策于2021年12月1日之前被拆迁，拆迁赔付款分配如下：桂村村委会占50%、甲方占25%、乙方占25%，甲乙双方不得以任何理由改变分配比例，如果拆迁于2021年12月1日之后被拆迁，赔付款则与乙方无关；如因乙方建房而损坏甲方原有房屋，造成各种损失与甲方无关，由乙方自负，如房屋建成后，一层、二层出现任何问题，由乙方负责。双方在合同下签字，上述合同签订后，汉东公司依约支付租金，并在涉案土地上建设6号房屋、9号房屋、18号房屋以及12号房屋的二层（拆迁档案杨金君用地平面图显示房屋编号），杨金君认可该建房情况。经询问，汉东公司称其法定代表人签订《协议书》系代表公司签订，杨金君表示认可；汉东公司主张装饰装修损失为购买安装铁梯及机井费用。庭审中，双方就拆迁时经营主体产生争议，汉东公司主张建房后转租给案外人赵百岳，由赵百岳直接支付杨金君租金至涉案房屋拆迁，并提交转账及字条予以证明，字条载明：“厂房场地租金2号到8号付20万，8号到18号付14万，合计340000万元整，叁拾肆元整，经手人赵百岳，2015年11月1日”，转账信息显示赵百岳2015年11月9日向杨金君账户转账200000元，案外人赵海龙2015年11月20日向杨金君账户转账100000元。杨金君认可与汉东公司租赁期间转租赵百岳，但是不认可关联性及证明目的，主张该证据体现的时间均为2015年，2016年双方租赁期限届满后杨金君已经将案涉房屋转租案外人刘泰平，后刘泰平搬走，拆迁前为杨金君个人在案涉房屋及场地经营。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，双方当事人均未就涉案租赁厂房、汉东公司新建房屋提交合法的建设审批手续，故汉东公司请求确认其与杨金君签订的《厂房场地租赁合同》《协议书》无效，于法有据，本院予以支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于房屋一次性停产停业综合补助费、场地一次性停产停业综合补助费、拆除腾退补助费、资源节约及提前清退补助费、搬迁补助费，该些项目的补偿与占有使用经营场地的当事人直接相关，汉东公司未提交证据证明其合同租赁期限届满后在案涉场地及房屋实际经营，故其请求要求杨金君支付上述费用的诉求，本院不予支持。关于装饰装修损失，汉东公司主张购买并安装铁梯及机井，但未提交证据予以证明，故该项诉求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020年修正）》第二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认北京汉东伟业商贸有限公司与杨金君签订的《厂房场地租赁合同》《协议书》无效；二、驳回北京汉东伟业商贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6900元，由原告北京汉东伟业商贸有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  赵 志二〇二一年三月三十一日法官助理  华 琳书 记 员  徐再奇