北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0101民初2501号原告：朱大春，男，1976年10月3日出生，汉族。委托诉讼代理人：许章超，北京中晏律师事务所律师。被告：北京滋美达食品有限公司，住所地北京市怀柔区。法定代表人：刘电兴，执行董事。被告：刘电兴，男，1974年3月15日出生，汉族。二被告之委托诉讼代理人：吴鹏，北京观邦律师事务所律师。二被告之委托诉讼代理人：冯健，北京观邦律师事务所实习律师。被告：田爱英，女，1974年2月5日出生，汉族。原告朱大春与被告北京滋美达食品有限公司、刘电兴、田爱英房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月15日公开开庭进行了审理。原告朱大春及其委托诉讼代理人许章超，被告刘电兴及其与被告北京滋美达食品有限公司之共同委托诉讼代理人吴鹏、冯健，被告田爱英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱大春向本院提出诉讼请求：1、要求解除原告与被告之间的《合作协议书》；2、判令被告归还原告预付租金300万元；3、判令被告向原告支付违约金及利息150万元；4、案件受理费有被告承担。事实和理由：2018年5月25日，原被告达成协议，原告承租被告北京市××大街××号A3-4商铺，若被告未能如期交付商铺，则应向原告支付违约金150万元。原告当天预付租金300万元给被告，后来被告没有将商铺交给原告。原告多次向被告催要预付租金及违约金、利息，均遭到被告拒绝。为维护原告的合法权益，特此起诉，望法院判如所请。被告刘电兴、北京滋美达食品有限公司答辩称，不同意原告的诉讼请求。第一、被告刘电兴与原告之间是委托代理关系，被告受原告的委托与天坛实业公司签订租赁合同承租A3-4号商铺并实际交由原告使用。依照法律规定，被告已经完成了原告的委托事项，原告无权向被告主张租金和违约金。第二、原告虽未取得A3-4号商铺，但原告、被告刘电兴与被告田爱英达成协议，田爱英同意拿其承租的A7-8号商铺与A3-4号商铺进行调换。原告在向田爱英支付了A7-8号商铺的装修费和货款以后即取得了A7-8号商铺，此后，原告即在该商铺内实际经营。后因2019年7月底该地进行整体升级改造，商铺至今未恢复经营。因天坛实业公司未交付A3-4号房屋，被告刘电兴起诉天坛实业公司并将追回租金及违约金经原告同意已全部交给田爱英。被告田爱英答辩称，不同意原告的诉讼请求。被告通过天坛实业公司的授权人缑新金承租了A7-8号商铺，自2018年5月1日开始经营，并支付了该商铺三年的租金共计450万元。因A3-4号商铺一直未能交付给原告，缑新金和刘电兴找到我，让我把商铺让给原告经营，同时二人承诺将于2019年2月底前将A3-4号商铺交给我经营。被告刘电兴还向我出具了欠条，承诺若在2019年3月1日前无法将A3-4号商铺给我，则把剩余的房屋租金325万元在三个月内退给我。我同意上述方案，在原告于2019年2月19日和20日将货款和装修款转账给我后，原告开始进入A7-8号商铺经营。之后，由于天坛实业公司未将A3-4号商铺交给我经营，我找到刘电兴，由刘电兴起诉天坛实业公司。2020年1月24日，天坛实业公司向我实际转账了340万元，因该案的律师费15万元和案件受理费6．78万元均是由我垫付的，所以我实际收到的款项不足325万元，上述款项系刘电兴退还我的A7-8号商铺的剩余的租金。在2020年1月21日收到上述退款前夕，原告的合伙人找到我让我在原告与刘电兴的合同上签名，我认可合同上两个签名是我本人签署的，但上述签名仅表示我同意让与A7-8号商铺给原告的事实，刘电兴与原告之间的合同与我没有任何关系，我从没有表示要加入合同或者是替刘电兴承担责任。同时，天坛实业公司的授权人缑新金也向原告的合伙人郑双喜出具了承诺书，保证在商铺改造之后继续将商铺出租给原告，这也证明天坛实业公司对于换房一事也是知情和认可的。后因疫情发生原告不同意继续承租商铺，才导致商铺至今空置，是原告违约在先，原告无权向我主张违约责任。综上，不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月25日，刘电兴（甲方）与朱大春（乙方）签订《合作协议书》，约定乙方在甲方风情街A3-4商铺经营，乙方每年付给甲方200万元作为合作管理费用。双方合作期限暂定为4年，自2019年1月9日至2022年12月31日。甲乙双方均应严格履行协议，合同履约之日原装修转让费不高于15万元、合同签订日乙方预付给甲方300万元管理费。若2019年1月30日前未能如期顺利交付乙方，甲方应向乙方承担违约金150万元或把风情街A7-8经营权转让给乙方。刘电兴本人在合同尾部写明“刘电兴如果风情街A3-4商铺2019年1月30日前无法交付朱大春赔付连本带金450万。如果刘电兴没钱工厂和王府井个人合伙的商铺有朱大春处理”。北京滋美达食品有限公司在合同骑缝处盖章。同日，朱大春向刘电兴个人银行账户转款300万元。刘电兴、北京滋美达食品有限公司出具收据写明收到朱大春风情街A3-4商场经营租金三百万元整。2018年5月20日，刘电兴（乙方）与北京天坛实业投资集团有限公司（甲方，以下简称天坛实业公司）签订《合作协议书》，约定乙方在甲方风情街A3-4商铺经营，乙方每年付给甲方200万元作为合作管理费用。双方合作期限暂定为4年，自2019年1月9日至2022年12月31日。甲、乙双方均应严格履行协议，合同履约之日原装修转让费不高于15万元、合同签订日乙方预付给甲方300万元管理费。若2019年1月9日未能如期顺利交付乙方、甲方应向乙方承担违约金150万元。2018年4月2日，田爱英（乙方）与北京涌聚东商贸有限公司（甲方）签订《合作经营协议书》，约定乙方在甲方商场经营北京特产、稻香村糕点。乙方按照每年150万付给甲方，作为合作管理费用。面积150平米左右。双方合同期限暂定5年，自2018年4月10日至2023年4月9日。2018年7月16日，缑新金向田爱英出具收条写明“3年租金已全部收到、450万、前厅租金日期从2018年5月1日开始至2021年4月30日止。”当事人一致认可田爱英承租的商铺标号为A7-8。北京工凡佳和商贸有限公司与天坛实业公司签订《经营场地租赁合同》，工凡公司将位于“老北京风情街”A-03、04、05、06、07、08号摊位出租与天坛实业公司经营土特产品、工艺品。租期五年，自2018年1月1日至2022年12月31日。2017年12月11日，天坛实业公司向缑新金出具委托书，委托其负责北京王府井老北京风情街洽谈办理合作或合同等相关手续事宜，对受托人在办理此事项过程中所签署的有关文件，公司均予以认可，委托期限5年。2019年1月，经缑新金、田爱英、刘电兴、朱大春共同协商，因天坛实业公司无法按照合同约定向刘电兴交付A3-4商铺，进而刘电兴无法如期向朱大春交付该商铺，朱大春同意刘电兴交付A7-8商铺作为A3-4号商铺的替代，田爱英作为A7-8商铺现承租人同意配合。2019年2月19日，朱大春向田爱英转账14万元用于支付货款。次日，朱大春向田爱英转账15万元用于支付装修款。同日，田爱英退出A7-8商铺，朱大春进入该商铺并开始经营。同时为保证田爱英的利益，刘电兴向田爱英出具欠条，内容为“因业务资金周转，本人承诺以风情街一号果脯厅，于2019年3月1日交于田爱英经营，为此特向田爱英借现金325万元，如若未按时交于一号果脯厅经营，本人特返还田爱英人民币325万元，且必须保证三个月内全部返清。”田爱英对此解释称，因田爱英之前已经支付了A7-8商铺三年的房屋租金共计450万元，该商铺自2018年5月1日起计算租金，2019年2月20日以后剩余的租金约为325万元，若田爱英之后不能在A3-4商铺经营，则刘电兴应将剩余房屋租金退还给田爱英。因天坛实业公司始终未能交付A3-4商铺，刘电兴以天坛实业公司、缑新金、陈林新、杜宏刚为被告诉至本院要求解除合同，返还300万元并支付违约金45万元，缑新金、陈林新、杜宏刚对上述金额承担连带责任。本院2019年6月24日作出（2019）京0101民初7495号民事判决，支持了原告全部诉讼请求。天坛实业公司不服一审结果，提起上诉。2019年10月31日，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终11653号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，在2020年1月下旬，田爱英收到刘电兴（由天坛实业公司代付）支付的340万元。田爱英解释称因刘电兴起诉时支付的律师费15万元及诉讼费6．78万元均由田爱英垫付，所以刘电兴实际返还的金额尚不足325万元。田爱英于收到刘电兴转款前几日，应朱大春合伙人郑双喜的要求下，在朱大春与刘电兴的合同上签名，其中一处签名位于合同首页甲方位置，另一处签名位于合同尾页右下角。田爱英后一签名旁，郑双喜手写“注因A3-4商铺未能如期交付经营，后经三方协商定，拿田爱英与刘电兴合作经营店铺交换（注：北京特产，稻香村糕点）。”田爱英解释称其在该合同上签字只是为了确认收款使用，不存在加入该合同或者替刘电兴担保的意思。原告则认为田爱英在合同上签字即表示其同意与刘电兴共同履行合同并共同承担责任。刘电兴表示田爱英签字时其本人不在场，不清楚田爱英在合同上签字的意思。朱大春于2019年2月20日进入A7-8商铺经营，于2019年7月底因店面整体升级改造，从该商铺搬离。朱大春表示自其开始经营日起，案外人巩卫平就派人将商铺停电，导致朱大春无法实际经营。巩卫平还曾两次将店铺封门，但同日即被朱大春自行开锁，为此，双方还曾发生冲突并报警，原告将上述情况第一时间就通知了刘电兴并要求其处理解决，但刘电兴始终未能解决。直到2019年4月13日，原告直接向巩卫平支付了50万元，才正常经营至7月底，上述情况刘电兴亦知晓，并口头承诺原告可以将上述费用从租金中予以抵扣。被告刘电兴认可曾于2019年4月初时因原告经营之店铺发生治安纠纷曾前去派出所登记，但不清楚具体纠纷的原因。对于原告所述的商铺一直处于停电状态，被告不认可，并认为自原告进入商铺以后一直是正常经营，原告从未通知被告商铺停电一事，对于原告为何向案外人付款其一概不知，并认为与本案无关，更没有向原告承诺该笔款项可以用于冲抵租金。被告刘电兴、田爱英均认可因店面整体升级改造，包括原告在内的所有商户于2019年7月底已经从商铺内搬离，且商铺至今未能恢复经营。本院认为，依据法律规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，原告朱大春与被告刘电兴在合同签订以后已经协商变更了2018年5月25日签订的《合作协议书》中关于租赁标的为A3-4商铺的约定，被告刘电兴亦按照变更后的合同，于2019年2月20日向原告朱大春实际交付了租赁标的A7-8商铺。故原告所述被告未向其交付商铺一节，本院不予采信。自2019年2月20日起至2019年7月底，A7-8商铺由朱大春经营使用，朱大春虽称自使用该商铺之日起，该商铺就一直停电，但其就停电一事未向本院提供足够的证据加以证明，被告刘电兴对此亦不予认可，故原告关于停电一事的陈述，本院不予采信。双方当事人均认可2020年4月1日时商铺曾被他人封门，但因朱大春于当日已自行开锁，所以本院认为封门一事并未对朱大春经营使用商铺造成实际损失。关于原告称向案外人支付50万元一事，原告未进一步举证证明上述款项与本案存在任何关联，被告对于原告支付50万元的解释亦不予认可，故对于原告上述事实陈述，本院亦不予采信。刘电兴虽辩称其为代理朱大春与天坛实业公司签订的房屋租赁合同，但刘电兴未能提供直接证据证明其与朱大春之间存在委托代理关系，仅从合同签订的形式，本院亦无法就双方存在委托代理关系进行确认，朱大春对此亦予以否认，且刘电兴与天坛实业公司之间签订的《合作协议书》纠纷已经通过诉讼解决完毕，故对刘电兴该答辩意见，本院不予采信。结合上述事实，本院认为自商铺整体升级改造起至今未恢复使用，原告要求解除合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告于2021年3月15日庭审中增加诉请要求解除合同，双方合同应于当日解除。合同解除以后，刘电兴应将2019年2月20日至2019年7月31日期间的房屋租金扣除以后将剩余的房屋租金退还原告。关于原告主张的违约金及利息一节，《合作协议书》第六条违约责任条款的约定应理解为由于商铺无法交付导致双方合同无法继续履行的情况下出租方应承担的违约责任，其适用的条件不应包括轻微延期但不影响合同继续履行的情况。故本案中刘电兴虽存在迟延交付房屋的情况，但该情况并未导致双方合同无法继续履行，故原告据此要求被告承担150万元的违约金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。原告因合同无法继续履行所受之损失可另案解决。关于田爱英是否应该承担责任问题，本院认为根据已经查明的事实，田爱英本为A7-8商铺的承租人，在2019年1月份，经缑新金、刘电兴、田爱英共同协商后，田爱英同意退出A7-8商铺并将其交给朱大春使用，在商铺实际交接的同一日，由刘电兴向田爱英出具欠条，刘电兴在欠条中承诺将A3-4号商铺交予田爱英经营使用，否则返还田爱英325万元。该325万元虽名为欠款实则应为A7-8商铺由田爱英已经支付的剩余租期的租金。故田爱英将其承租的A7-8商铺交予朱大春经营使用的行为实为履行与刘电兴之协议，田爱英与朱大春之间并未形成直接的房屋租赁合同关系。关于之后田爱英在刘电兴与朱大春合同上签名一事，本院认为结合田爱英签名与其收到天坛实业公司转款时间上存在的关联性，以及田爱英签名时朱大春合伙人郑双喜签名前书写的文字内容看，仅凭田爱英在该合同中两处签名无法证明原告主张的田爱英同意作为共同出租人加入合同或者替刘电兴履行合同提供担保的主张。故原告要求被告田爱英共同承担责任的主张，本院不予支持。关于原告要求北京滋美达公司承担责任的诉讼请求，依据现有证据显示，滋美达公司并非合同相对方亦未实际收款，综上原告该项诉讼本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百四十三条、五百六十三条、五百六十六条、五百七十七条之规定，判决如下：一、确认原告朱大春与被告刘电兴之间2018年5月25日签订的《合作协议书》于2021年3月15日解除；二、被告刘电兴于本判决生效后7日内退还原告朱大春房屋剩余租金211．2万元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21400元，由原告朱大春负担10000元（已交纳），由被告刘电兴承担11400元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 王亮二〇二一年三月二十三日法官助理 刘勃书 记 员 李杨