四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川13民终937号 上诉人（原审原告、申请执行人）：李玉平，男，1956年1月12日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：冯斌，四川惠博律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、案外人）：郑少康，男，1952年1月5日出生，汉族，住四川省营山县。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：杨茂英，女，1975年1月2日出生，汉族，住四川省营山县。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：杨青书，男，1977年9月4日出生，汉族，住南充市顺庆区。 上诉人李玉平因与被上诉人郑少康、杨茂英、杨青书执行异议之诉一案，不服四川省营山县人民法院（2020）川1322民初3117号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李玉平上诉请求：1、撤销一审判决，判令恢复对于营山县××乡××街××幢××单元××层××号房屋（产权证号××）的执行；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人郑少康不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条之规定，不具备排除执行的条件。1.郑少康无合法书面买卖合同，对于案涉房屋系无权占有。郑少康出示的《商住楼认购协议》无杨茂英签字确认，张林的身份无法确认，张林与杨青书之间是否具有真实的房屋交易无法查实，杨青书也无杨茂英授权将案涉房屋出售于张林。一审遗漏张林为诉讼当事人。2.被上诉人郑少康无法准确陈述款项来源，也无取款凭证，仅有收条不应作为购房款实际支付的证据。3.郑少康在签订认购协议时未查看房屋及土地权利证书，自身存在重大过错，且购房后多年未要求杨青书办理房屋产权过户登记。二、一审判决认定事实部分错误，定案证据未经当庭质证。郑少康、杨青书未出具任何“上林居”商住项目及其土地使用权相关情况的证据，一审直接对该处土地所有权变更过程及杨青书签订情况等作出认定。一审认定“杨青书为躲避债务，在唐治国、杨茂英未支付任何款项的情况下，于2013年1月10日将土地使用权变更为唐治国、杨茂英”，明显证据不足。三、一审判决适用法律错误。本案应当适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条予以审查。 郑少康答辩称：1、张林出售房屋时出示了其与杨青书签订的购房协议，张林也不晓得有没有办理权属登记，仅有1万元未支付，因协议约定办理产权过户才支付余款1万元。张林与杨青书之间的认购协议早于抵押时间。2、不但杨青书不认识李玉平，李玉平也没有来过大庙镇，我购房时也没有说过李玉平这个人。张林因出国急需资金才卖房子。我们和张林在一审中通话了的，杨青书与张林签订的协议和杨青书向张林出具的收条均提交给一审法院。 杨青书答辩称：1.他于2008年以40万元竞买营山县大庙粮站国有土地使用权，案外人王斌出借16万元给他交土地款，按8分高利计算利息，王斌要求他将土地证办到他指定人员唐治国（系王斌亲舅子）名下，考虑办到唐治国一人名下风险太大，就办到了他姐杨茂英及唐治国二人名下。整个楼盘均是他个人开发。2.上诉人称房子抵押给上诉人，无论是李玉平还是李玉堂，他和杨茂英没有见过一分钱。3.他在营山办房屋产权证时，王斌喊他办到杨茂英一人名下，他和杨茂英为了人身自由共同出具了300万元借条，出借条时一分钱也没看到。4.大庙场的人都认识他，购房户用辛苦钱买他的房子，他没有一房二卖的情形，一审时他已查看每个购房户的合同及收据，只有罗吕虹这户不真实，其余的都是真实的。 杨茂英未作答辩。 李玉平向一审法院提出诉讼请求：1.撤销（2020）川1322执异26号执行裁定书，并判令恢复对位于营山县××乡××街××幢××单元××层××号房屋（产权证号：××）的执行。2.本案诉讼费由郑少康承担。 一审法院认定事实如下：涉案房屋位于营山县××乡××街××庙粮站。2008年12月15日杨青书（杨茂英之弟）以40万元竞得土地使用权，2011年7月5日杨青书与四川明月建筑工程有限公司签订《工程施工承包合同》，在此土地上开发修建上林居商住楼项目。 2012年12月29日杨青书以上林居商住楼业务部名义与张林签订了《商住楼认购协议》，张林以936000元的总价认购了涉案房屋在内的多套房屋。2016年7月15日郑少康与张林签订了《商住楼认购协议》，郑少康以90000元的总价认购位于营山县××乡××街××幢××单元××层××号房屋。张林于2016年7月15日出具收条1张，金额为80000元。同时，郑少康对涉案房屋已装修并入住。期间，杨青书为躲避债务，在唐治国、杨茂英未支付任何款项的情况下，于2013年1月10日杨青书将土地使用权人变更为唐治国、杨茂英，办理的建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证均为唐治国、杨茂英，房屋产权于2014年也登记在杨茂英名下。 2014年8月27日，李玉平与杨茂英签订《抵押协议》载明：杨茂英向李玉平借款230万元，借款期限从2014年8月27日至2015年8月6日。同日，双方办理抵押登记（房屋他项权证号：××），抵押物为杨茂英名下涉案不动产。 一审法院认为，第三人杨青书合法竞得原营山县大庙乡粮管所的土地使用权后，将涉案房产承包给四川明月建筑工程有限公司修建，杨青书是涉案房产的实际投资人，郑少康购买的××乡上林居认购后转让取得，基于对杨青书为原营山县大庙乡粮管所土地实际受让人及使用权人，更是在此土地上开发修建房屋的实际投资人的信任，与其签订了合法有效的房屋买卖合同，交付了大部分购房款，并装修入住，郑少康合法取得了物权期待权，应受法律保护。第三人杨青书为了躲避债务，将涉案房产无偿转让登记在第三人杨茂英名下，至案涉房屋无法登记在郑少康名下，并非因买受人自身原因未办理过户登记。李玉平与杨茂英签订《抵押借款合同》是债权，不能对抗郑少康为居住生存的物权期待权，结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。故在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利。 据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，一审判决：驳回李玉平的诉讼请求。一审案件受理费300元，由李玉平负担。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，案涉房屋所占土地使用权系杨青书通过公开竞买方式从营山县大庙乡粮站以40万元购买，杨青书又作为案涉房屋开发人将施工工程发包给四川明月建筑工程有限公司，在此土地上开发修建上林居商住楼项目，证明前述事实的证据材料已由一审法院依职权调取并在本案前置程序执行异议的听证程序中出示，本院在二审中再次将包括拍卖成交书、地籍调查表、土地申请登记书等上述证据交由上诉人查阅，保障了上诉人的诉讼权利。一审认定“涉案房屋位于营山县××乡××街××庙粮站。2008年12月15日杨青书（杨茂英之弟）以40万元竞得土地使用权，2011年7月5日杨青书与四川明月建筑工程有限公司签订《工程施工承包合同》，在此土地上开发修建上林居商住楼项目。”正确。杨青书为逃避债务，自述无偿将案涉房屋产权转移至杨茂英名下，上诉人对此虽有异议，但并没有举出相应证据证明杨茂英受让房屋产权付出了合理对价。本案购房人郑少康系营山县大庙乡乡镇或该乡镇周边人员，知悉杨青书系案涉房屋所占土地的竞买人及上林居商住房的开发人，其中部分人员还参与了施工建设，出于对杨青书系案涉房屋实际投资人的信赖，从张林处购买案涉房屋时查阅了张林与杨青书签订的《商住楼认购协议》及收据，而杨青书认可其与张林之间签订的《商住楼认购协议》真实性以及购房款收据的真实性。购房人向张林支付大部分购房款后装修入住多年，张林是否参加诉讼，不影响对案涉《商住楼认购协议》合法性的认定。购房人系大庙乡场镇或周边人员，已经在付清大部分购房款后装修入住多年，其购房目的在于居住，属于消费者范畴，享有物权期待权。杨青书为逃避债务将房屋产权转移至杨茂英名下，购房人不知情，不能过户的原因非购房人过错导致。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定内容表明，在多个权利保护发生冲突时，已支付全部或大部分购房款的消费者权利优于工程价款优先权，工程价款优先权又优于抵押权，故已支付全部或大部分购房款的消费者权利与抵押权发生冲突时，法律优先保护已支付全部或大部分购房款的消费者权利。 上诉人的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费2,050元，二审案件受理费2,050元，均由李玉平负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 莉 审判员 熊 东 审判员 严钲棚 二〇二一年三月二十九日 书记员 杨雅文