湖南省桂阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1021民初461号 原告：桂阳宸鑫置业管理有限公司，住所地：郴州市桂阳县鹿峰街道蔡伦中路38号。 法定代表人：王建军,系该公司经理。 被告：廖土秀，女，1963年7月2日生，汉族，住湖南省桂阳县。 原告桂阳宸鑫置业管理有限公司（以下简称宸鑫公司）与被告廖土秀物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宸鑫公司的法定代表人王建军、被告廖土秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宸鑫公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付物业管理服务费3908元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年10月29日，原告与湖南宏润建筑有限公司签订前期物业服务委托合同《芙蓉华夏小区前期物业管理服务协议》，为小区业主提供物业管理服务。协议约定物业管理服务费每月每平方1.2元。被告系上述物业业主，物业面积135.7㎡，自2017年11月至2019年10月，尚欠物业费3908元。原告多次催收，但被告拒不交费，故诉至法院，望判如所请。 被告廖土秀辩称，一、物业收费不合理。被告于2017年4月拿到房屋钥匙并预交给承建方贺朱国物业管理费2000元（2020年扣除2017年4月至12月物业管理费1400元后退回600元），从2017年4月至2020年11月23日，被告方没有居住和使用1206房。2020年3月开始装修，物业管理工作人员刘勇要求被告交纳物业费1790元，并要求被告交纳了320元垃圾运输费。下欠一年十个月未交，被告认为没有居住和使用，物业没有给被告产生服务，不应该足额收取物业费，垃圾运输费也应该包括物业费在内，不应另收取费用。二、物业未履行与建设方签订的合同约定 1、物业管理部门对公共区域管理不作为。（1）公共过道每年不定期的有业主非法改建，物业不监督、不制止、不汇报相关部门。据不完全统计，仅2020年年底整栋楼有十户非法改建过道原始设计，造成邻居出入不便、影响空间，造成被告承担非法改建公摊面积物业费1.2/㎡，70年共计1207元。（2）1206房公共过道墙砖掉落、墙体松弛，多次汇报物业管理部门，物业管理部门不反映、不汇报建设部门维修。导致由于墙体瓷砖松弛随时有掉落的可能，严重威胁被告人及家人的人身安全，被告多次上物业反映无果的情况下，被告雇人修补了一部分墙体瓷砖，修补费用共计1000元。2、物业服务质量差。物业服务质量差，体现在环境卫生到处脏乱差、车辆物品摆放混乱，没有规范。社会闲杂人员随意进出楼房，对影响社会秩序或安定的行为不汇报。严重威胁了业主的财产安全和治安稳定。三、物业管理程序不透明，职责划分不明确。物业未给业主建立合同，趁前期物业无人监督之际，物业私自与承建方前期物业鉴定协议。不公开合同内容，不公开接管事项。芙蓉华夏一栋有房屋建设者40户，有临时理事会成员5人，原建设方理事会负责人罗塘友与承建方贺朱国协商的物业费是1元/㎡，但承建方前期物业和原告两个物业隐瞒建设方业主进行更换物业交接，不通知业主建设方、不公开投标，双方私下签署协议，物业管理收费标准提升至1.2元/㎡。存在的问题，两个物业相互推责。他们制定的价格不符合费用于服务水平的原则。四、原告存在违规侵占业主利益的行为。原告负责人改变被告方业主公共值班房用途：将值班室改为打牌赌博室，物业收取租金每年3000元至4000元不等。四年收取租金共计10600元。此外，期间收取电梯广告费800元/年，四年共计3200元。其中涉及的金额共计12900元。减去公共设施固化水泥地板和安装岗亭的话费4000元，物业负责人王建军共计侵占业主应得利益8900元。五、原告未履行通知义务，与被告双方未能达成有效沟通。自收房至今，被告只接到两次物业通知缴费。第一次是2019年年底，被告接到了未能确认身份的未知来电，催缴物业费。为切实解决物业管理存在的问题，被告希望能在其履行管理义务后再补交费用，但物业方未能给予回应。被告曾多次在微信群和物业办公室向物业值班人员反映需求，但均为获得有效回应和解决。反应的问题包括：1、过道瓷砖脱落，要求请人维修。2、过道非法改建，要求物业组织协调或者汇报社区协调等问题。期间物业打电话人员说以后再说，从此以后无人再追交物业费。第二次是2020年3月，被告装修房子时物业刘勇要被告交纳垃圾运输费320元、物业费1790元，剩余部分还要求被告交纳。被告当时拒绝了立即缴纳费用，表达了仍旧希望物业负责人前来协商缴纳的意愿，但没有任何负责人来找被告协商。由于当时被告也不知道物业负责人是谁，因此此事被继续拖延。直到2021年2月的一天被告收到法院的起诉状后才知道物业负责人叫王建军，第一次法院通知被告与物业负责人王建军到法院协商处理，然而原告负责人王建军未到场，只安排了一位老人前来收取物业费，处理问题的事他说做不了主。鉴于以上事实：给被告造成了一定的经济损失，应给予被告补偿损失。1、被告认为原告的服务内容与物业费不符合规定，应按服务范围收取费用。（1）2017年4月-12月计9个月已交承建方物业贺朱国1400元，不能重叠收取2017年10月-12月的费用。（2）2020年已交纳的物业费1790元，应按未居住的标准计算，多收部分应退还被告。（3）被告已交物业费，垃圾运费不应另收取，应退还被告320元。（4）2020年11月24日前被告未居住和使用房屋，未给被告产生服务内容，应只交部分物业费（根据桂阳常规）。2、原告物业未履行与承建方签订的合同约定：（1）对公共设施不查验，公共场地长期非法建设不监督、不制止、不汇报。导致非法建设不断升级，占用公共过道影响业主进出。（2）对业主房子质量、公共场地存在危及生命的安全等问题，不查验、不汇报、不维修、不尽物业职责，违背了物业管理条例第四十五条第一、二项。3、原告物业未给业主建立合同，不公开服务内容，不经业主方同意单方制定收费标准，不符合服务水平原则，违背了物业管理条列第四十条。4、原告王建军改变业主公共值班房给物业员工开办打牌场所，违背了物业管理条列第四十九条第一项和第五十条第一项，原告应承担相应的法律责任。原告非法占有被告业主集体值班房出租所得的租金除给业主公共开支后剩余的8900元，应归还被告业主集体。5、邻居非法占用被告门口过道，物业不监督、不制止、不汇报，给被告造成经济上的损失和出进的不便，原告应承担责任，补偿被告损失费用共计2200元。6、被告门口过道墙砖修补费1000元，由原告负责承担补偿。7、原告负责人服务态度差，不敢面对业主提出的问题，对诉讼产生的费用和造成其它的损失应由原告自行承担。 本院经审理认定事实如下：2017年10月29日，原告（乙方）与湖南宏润建筑有限公司芙蓉华夏项目部（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，合同约定以下内容：第一条物业服务事项制定物业服务工作计划并组织实施房屋共用部位日常维修、养护和管理；共用设施设备的日常维修养护、运行和管理；附属建筑物、构筑物维修、养护和管理；清洁服务；协助维护秩序，对车辆出入进行秩序管理；协助做好安全防范工作；消防服务；编制房屋、附属建筑物、设施设备、绿化的年度维修养护方案并公示；第二条物业服务暂按湖南省（湘价服2012）及市县相关主管部门2014年文件执行，按三级服务标准提供服务；第三条甲方委托原告对芙蓉华夏小区实行前期物业管理服务，合同期限自合同签订之日起至业主会成立并签订新合同日止；第五条收费标准高层住宅1.2元/平方米·月，空置房屋的管理服务费按国家相关规定参照同类物业的服务费标准向产权人收取；第六条物业服务费及相关费用的交纳本物业小区所有费用为现金交纳，业主在办理接房手续时（包括装修押金、装修管理服务费、装修垃圾清运费、装修人员临时出入证工本费及一年物业服务费），业主应在开发商或物业管理方通知接房之日起次月1日开始交纳物业服务费，每月5日前预交次月服务费，逾期缴费从欠费之日收取每日3‰的违约金；合同第十条乙方权利义务按合同收取物业费；制定物业服务计划，负责编制房屋、附属建筑物、设施设备、绿化的年度维修养护计划，向甲方告知物业服务相关计划；及时向甲方、业主和物业使用人通报本物业区域内有关物业服务的重大事项，接受甲方、业主和物业使用人的监督；对甲方、业主和物业使用人违反《临时管理规约》的行为，采取告知、劝说和简易等方式督促甲方、业主和物业使用人改正；不得擅自占用本物业区域内的共同部位、共用设施设备或改变用途；第十四条业主方违约责任业主不按本合同约定的收费标准和时间交物业费的，乙方有权追缴欠费，同时按欠费金额3‰计违约金。业主连续三个月未履行交费义务的，乙方有权起诉，并承担因此发生的相关费用；第十五条乙方违约责任乙方服务达不到合同约定标准的额，甲方有权要求乙方盖章，未能改正的，甲方可要求乙方支付违约金，给业主或物业使用人造成损失的，有关当事人可要求乙方承担相应赔偿责任；乙方乱收费的，甲方有权要求乙方清退，拒不清退甲方可投诉，造成经济损失的，乙方应赔偿甲方；合同另约定了其他事项。 芙蓉华夏1栋1206房建筑面积135.7平方米，被告系该房业主，2017年4月被告从开发商处收房并向开发商交纳2017年的物业管理费，但被告并未入住该房。2020年3月被告开始装修房屋并向原告交纳垃圾清理费320元。2020年5月18日，被告向原告交纳2019年11月1日至2020年10月30日物业费1790元。2020年10月31日原告停止对芙蓉华夏小区的物业服务。现因被告欠交物业费，原告多次催讨无果，故诉至法院。 另，被告主张原告没有尽到物业服务的义务，存在众多违规失职的行为，但其提交的芙蓉华夏过道前后对比照片、收条不足以证明其主张。再查，芙蓉华夏小区存在部分业主违规安装突出防盗网与在公共走廊违规安装铁门的情况，但具体安装户数与时间不明。原告于2020年9月23日向小区张贴公告对该情况进行通知、劝阻。 本院认为，本案焦点主要有以下，一、被告是否应受《前期物业管理服务合同》约束；二、被告是否应全额缴纳物业费。 焦点一，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，芙蓉华夏小区的建设单位湖南宏润建筑有限公司芙蓉华夏项目部与原告签订《前期物业管理服务合同》，虽然非被告本人签订，但依法对包括被告在内的小区业主具有约束力，双方均应按照合同约定履行自身的合同义务。 焦点二，从庭审查明事实看，被告已向开发商交纳2017年的物业费，故原告不能要求被告重复交纳2017年11、12月两月的物业费。2018年全年至2019年10月，被告虽然收房但未入住，根据2021年1月1日实施的《郴州市物业服务收费管理细则》第十六条，已交付但未使用的物业，按最高不超过80%交纳，故该部分物业费，本院参照上述文件精神处理，酌定被告向原告补交物业费2866元（135.7平方米×1.2元/月×22个月×80%）。 另外，被告主张原告应退还2020年按已居住的标准多收的物业费、退还垃圾清运费320元、退还非法出租物业用房的剩余租金给业主集体、主张原告补偿因失职造成的被告的损失费用2200元、主张原告补偿门口过道墙砖补修费，均不属于本案审理范围，原告亦未向本院提起反诉，本院不予处理，被告可与原告协商或另案主张权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告廖土秀于本判决生效后十日内向原告桂阳宸鑫置业管理有限公司支付2018年1月至2019年10月的物业服务费2866元； 二、驳回原告桂阳宸鑫置业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费25元（已减半收取），由被告廖土秀负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  廖中元 二〇二一年三月二十四日 法官助理许琳婕 书记员张华翌 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。