山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终1670号上诉人（一审被告）：张某.委托诉讼代理人：渠某，山西正清律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：杜某。被上诉人（一审原告）：李某。二被上诉人共同委托诉讼代理人：韩某，山西鼎谦和律师事务所律师。上诉人（一审被告）张某与被上诉人（一审原告）杜某、（一审原告）李某租赁合同纠纷一案，不服山西省清徐县人民法院（2019）晋0121民初2468号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理，本案现已审理终结。张某上诉请求:一、请求撤销山西省清徐县人民法院（2019）晋0121民初2468号民事判决书。二、请求二审法院依法改判为驳回被上诉人诉讼请求或驳回其起诉。事实和理由一、一审法院认定事实错误。首先：认定李某、杜某与张某租赁合同有效是不正确的。理由如下：第一，案涉房屋的权属有争议，被上诉人没有出示产权证及房屋权属证书是无法认定为归其所有的。到底归杜某、李某所有还是归刘德茂还是归张某所有，本案并未查清，基于所有权不明认定租赁协议有效是不合适。第二、杜某、李某将该房屋租赁，依法不应当受到法律的保护。杜某、李某的租赁行为实际是受牛德茂的委托办理出租房屋的，牛德茂是委托人，杜二板和李某是受委托人，牛德茂才是真正的原始权利人。杜某、李某依法不应当对案涉房屋享有实际的出租权。第三、牛德茂是该房屋的建造者，这是众所周知的事情。而杜二板在开庭时也认可这个事实，只是其陈述事后将所有事项结算房屋归原告所有。但对结算事实并没有提供证据，因此该房屋归牛德茂所有是被上诉人认可的，是不争的事实。第四、对土地的问题，被上诉人在开庭的时候是认可和牛德茂进行了交易，只是没有提供证据，因此该土地归牛德茂实际使用这也是不争的事实。第五、原告提供的证据仅有杜志花与杜二板的调地协议，但并没有杜志明与杜二板的调地协议，因此假使杜某对土地享有权利也只有部分权利。第六、土地没有确权、房屋没有所有权证。一审法院草率作出该判决，与事实相悖，于法律无依据，根据相关法律规定，该案清徐县人民法院没有管辖的权利，应当属于人民政府的处理。其次：牛德茂出庭作证，证明该房屋已出卖给张某，并实际交付。二、一审法院适用法律错误。基于事实认定错误，适用法律也就存在错误。综上所述，请求二审法院请求撤销山西省清徐县人民法院（2019）晋0121民初2468号民事判决书。请求二审法院依法改判为驳回被上诉人原审诉讼请求或驳回其起诉。杜某、李某辩称：第一，本案不仅是简单的租赁合同，2008年上诉人已经从我方在这租赁了房屋了，再到2013年他们续租了一次。在2018年以后，因为对方到期以后没有给我们再支付租金，我们下的解除合同才产生的诉讼。第二，我们认为协议是有瑕疵的，转让没有权属的。1992年的时候我们这块地是和同村人换来的，一直以承包地的形式占用土地。2002年时候，补办了土地的占地手续，2003年的时候已经取得了政府的相应的批复文件。李某对涉案的土地是有使用权的。第三，一审判决要求上诉人腾房而据此要求上诉人来支付使用费是符合事实依据。杜某、李某向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令张某腾出位于山西省××县西10间门面房；2、依法判令张某支付房屋使用费10500元，以每月租金750元计算至返还之日止的占有使用费，及按银行同期贷款利率支付房屋使用费的利息。事实与理由：杜某与李某是夫妻关系。2013年1月，杜某与张某签订一份《租房合同》，将位于山西省××县西10间门面房租赁于张某，租期为五年，2013年9月1日起至2018年9月1日止，每年租金9000元，共计45000元，由张某一次性付清租金。2018年8月11日，杜某、李某共同向张某出具了《限期搬离租赁房屋通知书》，要求张某依约履行，但在租赁期满后，张某拒不腾出位于山西省××县西10间门面房，给杜某、李某造成了巨额经济损失。为维护合法权益，诉至法院。一审法院认定事实：涉案房屋原为牛德茂经营加油站使用，2008年杜某将涉案的房屋租赁给张某，租期届满后，2013年9月1日杜二板作为甲方与张某作为乙方又签订了租房合同，合同内容为：经甲乙双方协商，乙方租甲方门面房10间；位于××道西，达成协议如下：1、租房时间2013年9月1日至2018年9月1日止，2、水费、电费由乙方负担，3、价格，每年9000元，5年45000元(一次性付清)本合同自签字之日起生效，如有违约，赔偿对方经济损失。合同签订后，张某向杜二板支付了租金。2018年8月1日杜二板、李某向张某下达限期搬离租赁房屋通知书，2018年9月13日杜二板、李某向本院提起了诉讼。租期内，牛德茂作为甲方与张某作为乙方签订了转让协议，内容为：经甲乙双方协商，甲方愿将208国道大寨段（原加油站）一处地块与建筑物连同该地征地批文及有关手续一并转让给乙方，总价人民币贰拾柒万元整。转让款当面一次性付清，日后双方再无纠葛。该地块如与他人有纠纷，与乙方无关。此协议一式两份，双方各执一份，空口无凭，立此为据，双方签字后生效。张某与牛德茂签订转让协议时，二人均没有告知过杜某。关于涉案房屋占用的土地的情况，1992年11月大寨村村民杜志明占用本村耕地0.14亩建饭店、杜志花占耕地0.16亩开办建材门市部，经向相关部门申请获得了清徐县人民政府批准。1995年9月杜志花与杜某签订调换宅基地协议，将太茅路西的宅基地11间及占地2亩转让给杜某使用，杜某将其承包地2.3亩转让给杜志花使用，2002年10月8日，李某向县国土资源局、乡土地管理所提出申请要求办理占用的484.56平方米土地的土地手续，2003年4月18日清徐县人民政府作出批复，同意李某占用484.56平方米土地建商住两用房，缴纳有关费税及罚款，补办建设用地手续后，办理土地登记。约1995年杜某与牛德茂关于涉案土地的使用事宜签订了协议，但双方均未向法庭提供协议，证人牛德茂陈述涉案的土地系租赁的原告的。关于案涉房屋的情况，杜某、李某主张房屋系其与牛德茂共同出资建立，牛德茂主张系其建立，双方各执一词，关于案涉房屋归谁所有，王答乡大寨村村委会2017年5月18日、9月7日给原告出具的证明及2018年9月10日给被告出具的情况说明，两份证据相互矛盾，且也不符合单位出具证明的形式要求，对两份证据证明的内容均不采纳，案涉房屋没有相关政府部门的权属登记情况。一审法院认为：杜某主张与张某签订了租房合同，租房合同租期届满，要求解除租房合同，张某辩解其已购买了案涉房屋，取得了房屋所有权，不应再履行租房合同，双方争议的焦点为:租房合同对张某是否有约束力，首先，我国合同法第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效，（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）……。以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。本案杜某与张某签订的租房合同并不具有无效情形。杜某与牛德茂虽对涉案房屋的权属有争议，但根据牛德茂陈述，可知杜某最初出租涉案房屋时双方并无争议，杜某在将涉案房屋对外出租的十多年期间，牛德茂也未向杜某提出过异议，杜某对涉案房屋的出租为有权出租，杜某与张某签订的租赁合同有效。其次，《最高人民法院》第八条规定，因下列情之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持；（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）。根据该条规定，即房屋所有权属有争议的，承租人可以行使解除权，张某在租赁期间，在租赁合同未解除的情况下，即与牛德茂签订转让协议，明显与法律规定不符，第三，张某与案外人牛德茂虽签订了让协议，但并未取得房屋的所有权，房屋属于不动产，不动产物权的设立、转让和消灭，经依法登记，发生效力，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。张某与牛德茂签订协议后，双方并未就该房屋办理相关的权属登记，牛德茂也并未直接将涉案房屋交付于张某，张某占有涉案房屋是基于与杜二板的租房合同，并非牛德茂将涉案房屋交付于其的。综上，张某未取得涉案房屋的所有权，其与杜二板签订的租房合同合法有效。我国合同法规定，租期期间届满，承租人应当返还租赁物。杜某与张某的租房合同租期届满后，在杜某、李某不同意继续租赁的情况下，张某应当返还租赁物，对杜某、李某主张的要求张某返还租赁物腾出位于山西省××县西10间门面房，符合法律规定，予以支持。对于杜某、李某主张的房屋使用费及利息问题，租赁期届满后，张某未返还房屋，继续占用使用，应支付使用费，使用费参照双方签订的租赁合同的约定按每月750元计算，2018年9月2日至2019年11月1日的使用费认定为10500元，对于杜某、李某主张的利息问题，占用使用期间在支付使用费的情况下，其再主张利息没有法律依据，不予支持。综上所述，本案经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条的规定，判决如下：由张某于本判决生效后十五日内将位于山西省××县西10间门面房腾出返还给杜某、李某。二、由张某于本判决生效后十五日内支付杜某、李某截止2019年11月1日的使用费10500元及至本判决确定返还房屋之日止的使用费（以每月750元计算）。三、驳回杜某、李某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费262.5元，由张某负担。二审中，张某提交一份新证据：2021年3月19日王答乡大寨村村委会主任签字、村委会盖章的一份情况说明。拟证明：涉案加油站办公场所、房屋等全部地面建筑物产权归均归牛德茂所有。杜某、李某质证称：真实性不认可，证明内容不予认可。村委会之前几次庭审出具了很多内容相左的证明。张某与村委会关系密切，可以随时拿到村委会的盖章。同时村委会不具有开具房屋产权证权属证明。杜某、李某二审中未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：本案双方于2013年9月1日签订的《租房合同》系双方真实意思表示，并不违法相关法律法规规定，合法有效，双方均应遵照履行。现双方约定的租赁期限（2013年9月1日至2018年9月1日）已经届满，双方亦未续签，故该合同已经因执行完毕而终结。租赁方（即上诉人张某）应将房屋腾出并交还被上诉人。上诉人称本案涉房屋为案外人牛德茂所建，其已于2014年10月与牛德茂签订《转让协议》，以27万元价款从牛德茂手中购得涉案房屋。从本案履行情况看，上诉人张某从被上诉人处租赁并接收、使用涉案房屋，但在租赁期间，在租赁合同未解除且未通知出租人即被上诉人或征求出租人意见的情况下，即与案外人牛德茂签订转让协议，明显与常理不符。而被上诉人将案涉房屋仅出租给上诉人就长达10年时间，案外人牛德茂未就该房屋的权属问题与被上诉人交涉，亦未对被上诉人出租涉案房屋的行为提出异议，而是未通知被上诉人的情况下，与上诉人签订《转让协议》，将涉案房屋出卖该上诉人，亦与常理不符。且上诉人亦不能提供案外人牛德茂对案涉房屋拥有所有权的证据，亦未办理权属变更登记。至××县民委员会给上诉人在二审中出具的《情况说明》，因其与一审中出具的证明相互矛盾，本院均不予采纳。故上诉人的上诉主张，无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求，不能予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费263元，由上诉人张某负担。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按照履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。本判决为终审判决。审判长 赵四民审判员 王丰毅审判员 王 艳二Ｏ二一年三月二十九日法官助理 王慧娟书记员 马**丽