湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘13民终428号上诉人（原审被告）：袁杰，男，汉族，1967年9月1日出生，户籍地湖南省新化县。被上诉人（原审原告）：王冬飞，男，汉族，1970年12月28日出生，户籍地湖南省娄底市娄星区。被上诉人（原审原告）：龙赛梅，女，汉族，1972年2月14日出生，户籍地湖南省娄底市娄星区。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：周豪，湖南良图律师事务所律师。原审第三人：段瑞华，女，汉族，1963年2月17日出生，户籍地湖南省冷水江市。上诉人袁杰因与被上诉人王冬飞、龙赛梅、原审第三人段瑞华房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省娄底市娄星区人民法院（2020）湘1302民初4380号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁杰上诉请求：1、请求裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审或依法改判驳回其诉讼请求；2、本案一、二审的诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定基本事实不清，适用法律错误，撤销原判决，发回原审人民法院重审或依法改判。一、一审法院认定：“原告将案涉商铺租赁给被告，双方就租赁物租金、租赁期限等达成了口头协议，是双方的真实意思表示”的认定，属于明显的事实认定错误，导致做出错误判决。应依法发回原审人民法院重审或依法改判，具体理由如下：1、本案中诉争商铺所属的位于娄底市娄星区××街××里红项目属于一个烂尾项目，至今尚未办理项目的消防验收、水电验收以及竣工验收等项目的竣工验收，因此，与原告没有签订租赁协议，待千里红项目物业设施完善后再说，谈不上一审法院认定的真实意思表示。2、因为被上诉人提供的房屋未能通过消防验收、水电验收，作为被上诉人的出租人没有交付符合法律规定的租赁物给作为承租人的上诉人，是作为承租人的上诉人无法签订合同的事实，不应承担租金。二、根据以上事实，作为被上诉人的物业业主以商铺租赁违约之名起诉至法院，没有法律依据，更不存在一审法院判决第一项的解除合同，第二项的由作为承租人的上诉人承担的拖欠租金，此判决属于明显在事实认定基础上做出的错误判决，一审法院判决的第三项，物业早已不在使用，不存在腾空。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正，故上诉至贵院，望贵院查明事实，依法改判，驳回其诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。被上诉人王冬飞、龙赛梅辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。2、上诉人的上诉状内容没有事实依据，上诉人不仅承租被上诉人王冬飞、龙赛梅的店面，同时承租在千里红家具城里面的其他人的门店，并将这些门店又出租给包括本案的第三人段瑞华在内的其他人，并收取租金，上诉人以此理由予以抗辩的行为实属不道义。3、本案审理的是一审判决在事实认定和法律适用上是否有问题，而上诉人在上诉状中阐述的理由超过了一审判决范畴。所以恳请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。原审第三人段瑞华未向本院提交答辩意见。王冬飞、龙赛梅向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告之间的房屋租赁合同，由被告向原告支付租金17280元（60㎡×8元×36个月）及利息（以17280元为基数按照银行同期贷款利率计算，从2017年8月1日起计算至清偿之日止），同时由第三人直接与原告发生租赁合同关系；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年8月1日，原告王冬飞、龙赛梅与被告袁杰口头约定，原告王冬飞、龙赛梅将其购买的位于娄底市城南新区××街××路××西北角千里红家居博览中心（又名千里红家博苑和京明时代广场）0001幢1-013号商铺出租给被告袁杰，商铺建筑面积105.03㎡，被告袁杰承租该商铺面积60㎡，两原告陈述租金按每月8元／㎡计算，没有约定免租期。原告王冬飞、龙赛梅在与被告袁杰达成口头协议后，将租赁商铺交付给被告袁杰。被告袁杰至今未支付任何租金，原告王冬飞、龙赛梅催讨租金未果，遂于2020年10月10日诉至法院。2020年10月23日，法院询问被告袁杰，袁杰陈述涉案商铺租期10年，租金按每月6元／㎡计算，免租装修期8个月。在庭审中，两原告陈述被告袁杰至今未将涉案商铺腾空退还给两原告。一审法院认为，原告将案涉商铺租赁给被告，双方就租赁物、租金、租赁期限等达成了口头协议，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，双方之间租赁合同关系依法成立。原告已按照约定向被告交付了租赁物，被告应当按照约定支付租金。原、被告陈述租金价格不一致，法院酌定以被告袁杰陈述租金按每月6元／㎡计算为准。关于免租期，原、被告陈述不一致，被告认为免租8个月，但未提供任何证据，法院无法认定双方是否约定了免租期。因此，租金应从被告起租日起计算。截至2020年7月31日，被告共计拖欠原告租金12960元［6元／㎡／月×60㎡×36月］。涉案商铺租期10年，被告至今未向原告支付任何租金，且经原告催讨后分文未付，两原告要求解除其与被告之间的房屋租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。故对原告的该项诉讼请求，法院予以支持。合同解除之后，双方之间的权利、义务终止，被告作为承租人应当返还租赁物。因此，被告应当腾空租赁商铺，并将租赁商铺返还给原告。原告主张的利息，双方对此并无约定，但结合被告拖欠租金的实际情况，法院酌定被告自原告起诉之日起以所欠租金12960元为基数按年利率3.85％支付利息。原告要求判令由第三人直接与其发生租赁合同关系的诉讼请求，因该事项属于当事人意思自治的范畴，法院无权干涉，不宜由法院径行判决，原告可自行与第三人协商。被告经法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响法院依据查明的事实依法作出裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：1、解除原告王冬飞、龙赛梅与被告袁杰之间的房屋租赁合同；2、被告袁杰在判决生效之日起三日内向原告王冬飞、龙赛梅支付截至2020年7月31日止拖欠的租金12960元及利息（以所欠租金12960元为基数从2020年10月10日起按年利率3.85％向原告王冬飞、龙赛梅支付利息至租金全部付清之日止）；3、被告袁杰在判决生效之日起十五日内将其租赁原告王冬飞、龙赛梅位于娄底市城南新区××街××路××西北角千里红家居博览中心（又名千里红家博苑和京明时代广场）0001幢1-013号商铺（60㎡）腾空并返还给原告王冬飞、龙赛梅；4、驳回原告王冬飞、龙赛梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费232元，减半收取116元，由被告袁杰负担。二审中，上诉人袁杰向本院提交了情况说明一份，拟证明一审核定租赁面积有误。被上诉人王冬飞、龙赛梅质证称，不属于新证据，在一审审理过程中袁杰对于其承租王冬飞、龙赛梅门店的事实以及面积均予以认可。被上诉人王冬飞、龙赛梅，原审第三人段瑞华均未向本院提交新的证据。经审查，上诉人袁杰提交的不属于民事诉讼法规定的新证据，本院不予认定。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案中，上诉人袁杰上诉主张称其与被上诉人王冬飞、龙赛梅之间不存在房屋租赁关系，但在2020年10月23日一审承办法官对其询问时，其明确表明自2017年8月1日在千里红租赁了几十个门面，与王全、欧阳丹卉没有签订书面合同，双方口头约定租金是6元/平方米。一审过程中，被上诉人王冬飞、龙赛梅也提供王全向上诉人袁杰催讨租金的电话录音，录音资料反映王冬飞、龙赛梅的门面也是被袁杰一并租赁，同样被拖欠了租金等事实。上诉人袁杰在千里红租赁多处门面，再进行转租的事实客观存在，一审法院结合上诉人袁杰自身的陈述及被上诉人王冬飞、龙赛梅提交的证据认定本案租赁关系成立，并判决上诉人袁杰缴纳租金并无明显不当，二审应予确认。上诉人袁杰的上诉主张不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费125元，由上诉人袁杰负担。本判决为终审判决。审判长  刘黎平审判员  俞永清审判员  谭 芳二〇二一年三月二十六日书记员  王金玲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。