湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书(2021)湘0103民初156号原告：上海红星欧丽洛雅品牌管理有限公司长沙芙蓉南路分公司，住所地湖南省长沙市天心区新电路**。负责人：张宇峰。委托诉讼代理人：胥力文，该公司员工。委托诉讼代理人：徐凯，该公司员工。被告：李春来，男，1977年2月4日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。原告上海红星欧丽洛雅品牌管理有限公司长沙芙蓉南路分公司（以下简称红星欧丽洛雅分公司）与被告李春来租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年1月29日公开开庭进行了审理。原告红星欧丽洛雅分公司的委托诉讼代理人胥力文、徐凯，被告李春来到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告红星欧丽洛雅分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠费用97931.84元及违约金4364.77元，共计102296.61元；2.判令合同于2019年11月30日解除；3.判令被告承担诉讼费用。事实及理由：原、被告及湖南长燃丽城置业发展有限公司于2018年11月10日签订《红星欧丽洛雅签订协议审核程序表》，根据该合同约定，被告需向原告支付租金、管理费、市场推广费，标准为85元/平方米/月，起算日期为2018年11月18日。但截至2020年9月15日，被告仍拖欠2019年6月至2019年11月（其中10月给予优惠）期间的租金共计97931.84元未交纳，且经原告多次催告仍拒不交纳。另根据中国人民银行同期贷款利率计算，被告共欠付违约金4364.77元，已经损害了原告的合法权益。另，因被告拒不支付租金已构成违约，且程序表约定的租赁期限已经届满，请求判令案涉租赁合同于2019年11月30日解除。被告李春来辩称：第一，被告没有和原告签订租赁合同，因为没有合同，也不知道欠付了多少租金；第二，被告认为和被告没有合同关系，不存在解除。经审理查明：2018年8月10日，湖南长燃丽城置业发展有限公司（出租方，以下简称长燃公司）、原告（管理方）、被告（承租方）三方签订《红星欧丽洛雅家居商场定金协议》，主要约定：出租方拟将位于长沙××路商场××号馆Ａ-8018的展位租赁给承租方，展位计租面积为366.60平方米（含公摊面积，以最终确定的展位租赁合同为准），租金单价为85元／平方米／月；承租方承租该展位仅限用于经营建材类商品，品牌及系列为美驰、怡发；承租方应于本协议签订当日向红星欧丽洛雅支付定金80000元；各方应于红星欧丽洛雅书面通知七日内签订《红星欧丽洛雅家居商场展位租赁及管理服务合同》，租赁合同生效后，定金自动转为该合同项下的质量保证金，如有剩余的则转为承租方应付的其他款项。2018年11月10日，原、被告双方签订《红星欧丽洛雅签订协议审核程序表》，约定展位号为一号馆A8018，经营类别为门窗，起止日期为2018年11月18日至2019年11月17日，付款方式为季付，经营面积为358.08平方米，租金单价为85元/平方米,每月租赁费共计30436.80元，质保金为48000元。并额外约定：被告预付半年租金，则交四个月租金免两个月租金，四个月租金共计121747.20元（30436.80元×4）；如被告提前撤场则追回审批优惠。上述定金协议及审核程序表签订后，原告依约向被告交付了展位。但被告未能依约交纳租金，原告遂于2020年5月22日、6月3日分别向被告发出《场地收回及货品变卖处理通知》、《展位收回通知》，称案涉租赁合同已于2019年11月30日解除，要求被告腾空场地，并缴纳所欠费用。此后被告仍未交纳租金，遂酿成本案纠纷。原告于庭审中陈述，关于《红星欧丽洛雅家居商场定金协议》和《红星欧丽洛雅签订协议审核程序表》约定计租面积不一致的问题，原告系按较小面积即358.08平方米计收租金。被告2018年11月18日至2019年11月17日期间共产生租金378430.88元，原告给予了被告136077.56元的审批优惠；被告已向原告实际给付定金20000元、装修押金20000元，其他款项182501.28元，原告另扣取被告两笔货款9985元、4043.72元。上述款项236530元，除48000元原告依照合同约定转为质量保证金、20064.80元抵扣活动费外，剩余168465.20元已经冲抵租金。被告于庭审中提交了五张租赁现场照片，拟证明被告租赁门面系临街，当时街道一直处于施工状态，顾客无法进入、影响其经营。原告对照片的真实性无异议，但称拍摄时间不明。又查明，在本院同期同系列其他租赁合同案件审理过程中，原告当庭确认：案涉租赁场地所在商场于2018年11月18日统一开业，但当日实际达到开业条件、能够营业的商铺约为一半左右。该状况直至2020年7月后才有所好转，目前该商场出租率约为90%，开业率约为80%。基于该情况，原告给予了被告前述审批优惠。另查明，根据长燃公司出具的《情况说明》，案涉租赁场地所在地块系其自长沙电机厂有限责任公司（以下简称电机公司)处租赁，电机公司授权长燃公司对该地块所建红星欧丽洛雅环球博览中心商场进行运营管理，包括签订出租合同、收取费用等。长燃公司与原告签订了相关合作协议，授权其对被告商户进行租金收取及商场管理，并有权就被告拖欠租赁合同款项的行为提起诉讼。上述事实，有原告提交的《红星欧丽洛雅家居商场定金协议》、《红星欧丽洛雅签订协议审核程序表》、《展位收回通知》、《场地收回及货品变卖处理通知》、短信记录、欠费明细表为证，并有庭审记录在卷佐证，足以认定。本院认为：原告、被告、长燃公司签订的《红星欧丽洛雅家居商场定金协议》、《红星欧丽洛雅签订协议审核程序表》系双方真实意思表示，未违背法律、行政法规的强制性规定。双方虽未签订正式租赁合同，但上述文件已经具备了租赁物、位置、面积、租金等租赁合同的主要条款，被告亦确认原告实际交付了租赁物，故本院认定原、被告双方的租赁合同成立、合法有效，且已经实际履行。原告系案涉租赁场地的管理人，且经权利人许可，有权向被告收取租金、并就拖欠租金的行为提起诉讼。被告逾期交纳租金等费用属实，应当向原告给付尚欠费用，并承担相应的违约责任。关于被告应付费用的认定。原告主张被告欠付2018年11月18日至2019年11月17日期间的租金73888.12元，被告对租赁事实无异议，但抗辩称不清楚已交租金金额和租金计算方式.本院认为，被告既未能说明其他租金计算方式，也未提交证据证明其实际交纳的租金，应自行承担举证不能的后果，故对原告陈述的计算方式，本院予以确认。但是，本案双方虽未签订正式租赁合同，但根据本院同时期审理的同系列案件的相关情况，被告应支付的85元/平方米/月的租金单价应当由租金、市场推广费和管理费三部分构成。作为收取上述市场推广费和管理费的前提，原告在确保承租场地正常使用之外，还需为被告的经营活动提供必要的便利条件，此系合同应有之义。而原告并未提交证据证明其实际履行了上述义务，且其亦确认案涉商场存在营业商铺不足、门面相邻施工等情况，给被告经营造成影响。因此，原告在履行合同的过程中存在瑕疵，结合案情，考虑到原告基于上述原因，已给予了被告审批优惠，本院依照公平原则，酌情对应付费用总额进行调整，违约金则不予支持。被告承租期间应交费用为365241.60元（358.08平方米×85元/平方米/月×12个月），在此基础上，本院调整为按90%计算，即328717.44元。扣除原告给予的优惠136077.56元、被告支付和原告扣取的款项168465.20元，被告实际应给付的费用为24174.68元。关于原告要求确认案涉租赁合同于2019年11月30日解除的诉求，因该合同已于2019年11月17日因到期而终止，确认解除已无实际意义，故对其该项诉求，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第一条之规定，判决如下：一、限被告李春来于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告上海红星欧丽洛雅品牌管理有限公司长沙芙蓉南路分公司支付费用24174.68元；二、驳回原告上海红星欧丽洛雅品牌管理有限公司长沙芙蓉南路分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2346元，减半收取1173元，由被告李春来承担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数递交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  史毅二〇二一年三月二十四日法官助理王悦书记员周青附相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。