山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0211民初15058号 原告：青岛海争奇水产有限公司，住所地：黄岛区灵山卫街道驻地，统一社会信用代码：。 法定代表人：薛坤照，总经理。 委托诉讼代理人：张红燕，山东弛航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：童建飞，山东柱梁律师事务所律师。 被告：张永珍，女，1970年8月9日出生，汉族，住黄岛区。 委托诉讼代理人：赵文韬，山东海澜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石伟，山东海澜律师事务所律师。 第三人：陈金业，男，1973年8月16日出生，汉族，住黄岛区。 第三人：韩桂密，男，1976年4月8日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 原告青岛海争奇水产有限公司与被告张永珍、第三人陈金业、韩桂密租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告青岛海争奇水产有限公司委托诉讼代理人张红燕、童建飞，被告张永珍及其委托诉讼代理人赵文韬、石伟到庭参加诉讼，第三人陈金业、韩桂密经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 青岛海争奇水产有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《冷藏厂房租赁合同》于2020年5月11日解除；2、依法判令被告支付自2018年9月至2020年5月11日拖欠的租赁费134871元，滞纳金34313元，合计169184元；3、请求本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年7月10日，原告与青岛康丰水产冷藏厂签订了《冷藏厂房租赁合同》，约定青岛康丰水产冷藏厂承租原告位于黄岛区的涉案冷藏厂房及设备设施，由青岛康丰水产冷藏厂向青岛海争奇水产有限公司支付年租金。张永珍系青岛康丰水产冷藏厂的投资人。原告依照约定履行了合同义务，但被告自2018年9月起拖欠原告租金，构成违约，严重侵害了原告的合法权益。原告依据合同约定，于2020年5月11日向被告送达《解除合同通知书》，解除了双方的租赁合同，并且此后原告多次通知被告解除租赁合同，立即腾空租赁物，被告都置之不理。后经核实，张永珍已于2019年11月7日将青岛康丰水产冷藏厂注销，根据法律规定，青岛康丰水产冷藏厂对原告应付的义务应当由被告张永珍承担。且被告将涉案厂房及设备设施转租给陈金业、韩桂密使用，两人与本案存在利害关系。现为维护原告合法权益，特诉讼至贵院，望依法判如所请。 张永珍辩称：一、原告滥用合同解除权，其2020年5月11日出具的《解除合同通知书》不发生解除合同的法律效力。1、原告主张被告拖欠租金与事实不符。2010年，原告收回涉案厂房中的540㎡自用，以此为对价，双方约定租金不再按合同约定上调仍按人民币11万元/年计收。被告于2018年8月28日至2018年9月21日向原告支付租金人民币12万元，已超额支付2018年9月-2019年8月租赁年度租金。2019年1月30日，被告向原告支付了2019年9月-2020年8月租赁年度的部分租金人民币3万元。后，被告多次主动要求支付涉案厂房的租金，原告均拒绝收取，恶意制造被告拖欠租金的假象。故，原告主张被告自2018年9月起拖欠租金、严重违约与事实不符。2、原告主张合同解除无法律依据。根据《合同法》的相关规定，合同解除分为约定解除和法定解除。具体到本案而言：首先，涉案租赁合同第8.1条约定了出租方行使约定解除权的条件，即‘承租方欠交租金超过4个月，或经双方另行协商的交付期’。涉案租赁合同已履行的十余年间，被告与原告就租金交付期早已另行协商，在每个租赁年度内交清租金即可。从被告向原告交纳租金的事实（包括付款金额、时间）来看，双方就该租金交付方式已形成交易习惯，不再履行涉案租赁合同第4.2条约定的租金交付期。被告认为，根据相关法律规定，原告拒收租金、恶意制造被告拖欠租金超过交付期的行为应视为合同约定解除条件不成就，原告无权行使合同约定解除权。其次，根据法定解除权的成立条件来看，原告负有催告被告支付租金的义务，约定合理的支付期间，该条件系法定解除权行使的先决条件。本案中原告从未催告被告履行支付租金的义务同时本案亦不符合其他合同法定解除的情形。故原告亦不符合合同法定解除权的行使条件。综上原告2020年5月11日出具《解除合同通知书》主张合同解除的行为系滥用合同解除权，不应发生合同解除的法律效力。原告的行为构成严重违约，其应承担继续履行合同的义务。二、原告主张被告欠付租金人民币134871元与事实不符，被告不应承担滞纳金。如上所述，被告已超额支付2018年9月-2019年8月期间的租金，并支付了2019年9月-2020年8月期间的部分租金3万元。之后被告未交租金系原告恶意拒收导致。故，原告主张被告拖欠租金的金额与事实不符，根据双方的交易习惯及原告恶意拒收租金的事实，被告无需支付滞纳金。且涉案合同约定的滞纳金过高，原告应举证证明其实际损失。三、原告主张的涉案厂房承租主体错误。原告与被告签订的《冷藏厂房租赁合同》、原告方股东会决议中均明确表明涉案厂房的承租主体为被告，且原告出具的《解除合同通知书》中亦表明承租方为被告。涉案厂房的承租主体为被告，并非原告所主张的青岛康丰水产冷藏厂。故，原告诉求事实与理由与实际不符。四、原告主张合同解除违背诚信原则，其目的具有不正当性。涉案厂房面临拆迁（现已评估），相应的拆迁补偿利益按照实际情况应由原告、被告、第三人享有。原告主张解除合同的目的不是为了将厂房自用、转让或另租他人，原告通过恶意制造被告违约、滥用合同解除权的目的是为了独享涉案厂房的拆迁补偿利益。五、原告主张租赁合同解除后被告无任何损失，被告不认可，被告在2007年于原告签订租赁合同后对案涉厂房进行了大量装修改造，并新增加大量设备，原告实际使用厂房三年后转租给第三人，第三人承租的原因系因被告对案涉厂房进行大量改造及设备的添加，现厂房已经评估面临拆迁，评估对象包括被告对厂房的投资和新增加的设备，所以诉讼请求对被告造成了很大的损失。原告的行为严重违反了民事活动应遵循的诚实信用原则，侵害了被告的合法权益，不应得到法律的支持，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，理应依法驳回。 第三人陈金业、韩桂密未到庭，亦未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 青岛康丰水产冷藏厂投资人张永珍，企业类型为个人独资企业，成立于2007年9月18日，于2019年11月7日注销。 2007年7月10日，青岛海争奇水产有限公司（出租方）与青岛康丰水产冷藏厂投资人张永珍（承租方）签订了《冷藏厂房租赁合同》，后该合同首部承租方处加盖了青岛康丰水产冷藏厂的印章。 合同的主要内容为：“出租方将位于胶南市的青岛海争奇水产有限公司的冷藏厂房及部分附属用地租赁给承租方使用，租赁期限为20年，租赁期从2007年9月1日起至2027年8月31日止。租赁费：2007年9月1日至2012年8月31日的年租金为11万元，2012年9月1日至2017年8月31日每年租金为12.1万元，2017年9月1日至2027年的年租金原则上为12.1万元，双方也可根据当时的经营情况再行协商，但原则上增幅最多不超过2017年租金的10%。承租方应于每年的9月1日-9月15日内支付当年度的租金。承租方逾期支付租金，应向出租方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的0.3%。合同解除：在租赁期限内，若遇承租方欠交租金超过4个月，或经双方另行协商的交付期，出租方有权解除合同。出租方在本合同生效的10年内不得随意解除合同，除非出现本条第1款的情形，否则出租方应赔偿承租方的前期投入及其相关费用。本合同生效10年后，出租方确需提前解约，应提前4个月通知承租方。出租方出售、转让、租赁厂房，在同等条件下，承租方有权优先获得”。 该合同后附有《股东会决议》一份，内容为：经全体股东研究决定将冷藏加工，制冰及加工车间整体租赁给张永珍使用。股东签字并捺有手印。 2010年10月16日，张永珍将案涉厂房转租给了第三人陈金业、韩桂密，约定租赁期限自2010年10月20日至2027年8月31日止。现案涉厂房仍然由第三人陈金业、韩桂密使用。 被告于2016年9月7日向原告支付3万元租赁费（附盖有青岛海争奇水产有限公司财务专用章、客户名为康丰冷藏厂的收款收据，备注“2016年度第一次”），于2016年10月30日支付租赁费3万元（附盖有青岛海争奇水产有限公司财务专用章、客户名为康丰冷藏厂的收款收据，备注“第二次收”），被告支付租赁费3万元（附客户名为康丰冷藏厂的收款收据，未载明日期备注“欠贰万”），于2017年6月6日支付租赁费2万元（附盖有青岛经济技术开发区府海川冷藏厂收款专用章、客户名为康丰冷藏厂、收款人为薛坤照的收款收据，备注“2016年已清”）。被告于2017年8月21日支付租赁费3万元（附盖有青岛经济技术开发区府海川冷藏厂收款专用章、客户名为康丰冷藏厂、收款人为薛坤照的收款收据，备注“2017年度预收3万”），2017年9月29日支付租赁费5万元（附盖有青岛经济技术开发区府海川冷藏厂收款专用章、客户名为康丰冷藏厂、收款人为薛坤照的收款收据，备注“2017年度第二次伍万元”），2018年2月6日支付现金3万元，薛坤照出具收到条一份。被告于2018年8月28日支付租赁费5万元（附盖有青岛海争奇水产有限公司财务专用章、客户名为康丰冷藏厂的收款收据，备注“2018年度预付”），被告儿媳李天琴于2018年9月4日向原告法人薛坤照账户转账4万元，被告于2018年9月21日向原告法人薛坤照账户转账2万元；另原告认可被告于2018年9月4日向原告法人薛坤照支付现金1万元、于2019年1月30日支付现金3万元。 以上，被告向原告支付了2016年度（2016年9月1日至2017年8月31日）租赁费11万元、2017年度（2017年9月1日至2018年8月31日）租赁费11万元，2018年度(即2018年9月1日至2019年8月31日)以后的租金已支付15万元。 原告曾于2019年10月22日向本院起诉（案号2019年度鲁0211民初17495号）要求确认双方签订的合同于2019年4月27日解除及支付2018年9月之后的租赁费，后于2020年5月26日撤诉；又于2020年8月7日向本院提起诉讼。 原、被告双方争议的事实有： 焦点一：涉案厂房承租主体的问题。 原告主张与其签订租赁合同的主体是青岛康丰水产冷藏厂，该公司性质为个人独资企业已于2019年11月7日注销，被告张永珍是投资人，两者资产混同，被告应对康丰水产冷藏厂债务承担无限连带赔偿责任。被告主张是其本人与原告签订的租赁合同，并非是青岛康丰水产冷藏厂，原告提供的合同中青岛康丰水产冷藏厂的印章系伪造的，原告方股东会决议中均明确表明涉案厂房的承租主体是被告，且原告出具的解除合同通知书中亦表明承租方为被告，故原告诉求的事实与理由与实际不符。 本院认为，虽然合同签订时康丰水产冷藏厂尚未成立，但是张永珍是康丰水产冷藏厂的投资人，且康丰水产冷藏厂成立后亦在租赁合同上加盖了公章，虽然被告主张印章系伪造的，但未提供证据予以证明，故本院认为与原告签订租赁合同的主体为康丰水产冷藏厂。《中华人民共和国个人独资企业法》第二十八条规定“个人独资企业解散后，原投资人对个人独资企业存续期间的债务仍应承担偿还责任，但债权人在五年内未向债务人提出偿债请求的，该责任消灭”，康丰水产冷藏厂虽于2019年11月7日注销，但张永珍作为原投资人，应对其存续期间的债务承担偿还责任。 焦点二：拖欠租赁费数额的问题。 原告主张被告自2018年9月开始拖欠租赁费，且租赁费每年应为12.1万元；被告主张2010年原告收回案涉厂房中的540m2自用，以此为对价，租金仍按11万元/年计收；另2019年9月份之前的租金已全部付清，且2018年度支付租金12万元，已超额，2019年9月份之后的租金已支付3万元，并提供了收据、收到条、网银电子回单及手机通话录音等证据。本院认为，根据原告给被告出具的收款收据，特别是2017年6月6日被告支付租赁费2万元的收款收据上原告备注“2016年已清”时，其认可2016年度的租金仍为11万元、其后2017年度被告支付的租金亦为11万元，视为原告认可2017年度之前的租金按照11万元结算。结合被告提交的录音证据,原告要求被告支付上浮的租金，被告主张原告收回案涉厂房中的540m2自用，以此为对价，租金仍按11万元/年计收，但并未提供原告收回540m2厂房自用且同意予以折抵租金的证据，本院不予认定，结合合同约定本院认为2018年度的租金应按12.1万元计收。综上，被告2018年度以后的租金于2018年8月28日至2019年1月30日已向原告支付租金15万元，扣减2018年度（2018年9月1日至2019年8月31日）租金12.1万元后被告支付2019年度的租金为2.9万元，故被告尚拖欠原告2019年9月1日至2020年5月11日租金55364元（*8+*-29000）。 焦点三：涉案合同是否已经解除的问题。 原告主张与青岛康丰水产冷藏厂签订的合同已于2020年5月11日解除，并提供了2020年5月11日向被告送达《解除合同通知书》及录像的证据，证明案涉合同已经解除的事实。 被告主张原告为独享案涉厂房的拆迁补偿利益滥用合同解除权，被告及家人多次主动要求支付租金，原告均拒绝收取，恶意制造被告拖欠租金的假象；另双方已就租金交付方式形成了交易习惯，即在每个租赁年度内交清即可，不再履行涉案合同第4.2条约定的租金交付期，并提供手机通话录音等证据。 根据合同约定被告每年向原告交付租金的日期为9月1日至9月15日，但是根据双方的支付记录显示，2019年8月31日之前的租赁费支付均未严格按照合同要求履行，有延期支付亦有预支付。退一步讲，即便严格按照合同约定2019年度的租金应于2019年9月1日至9月15日支付，原告曾于2019年10月22日向本院起诉后于2020年5月26日撤诉，又于2020年8月7日向本院提起诉讼，这期间被告多次主动向原告要求支付租金继续履行合同，被告拒绝接收租金，《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款规定：“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”本案中原告以消极不作为方式拒绝接收租金，造成被告一直拖欠租金，应视为其解除合同的条件不成就，故原告向被告送达的《解除合同通知书》不产生解除合同的效力。综上，本院对原告要求确认解除合同的主张不予支持，对原告要求被告因拖欠租金应支付滞纳金的主张亦不予支持，至于被告应缴纳的2020年5月11日之后的租赁费原告可另行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十五条第二款、第六十一条、第六十二条、第一百零九条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第二十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告张永珍于本判决生效之日起十日支付原告青岛海争奇水产有限公司2019年9月1日至2020年5月11日的租赁费55364元； 二、驳回原告青岛海争奇水产有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4260元，由原告青岛海争奇水产有限公司负担3076元，被告张永珍负担1184元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  张照坡 人民陪审员  潘振强 人民陪审员  张彬然 二〇二一年三月三十日 书 记 员  孟 军