贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终185号上诉人（原审被告）：毕节市卓越华飞房地产开发有限公司，住所地:贵州省毕节市七星关区观音桥塘房村,统一社会信用代码：91520500055030469G。法定代表人:刘桂平，该公司董事长。委托诉讼代理人(特别授权):向家礼，该公司员工。委托诉讼代理人(特别授权):吴难，该公司员工。被上诉人（原审原告）：沈婧，女，1985年10月7日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：刘明凤，女，汉族，1964年3月15日出生，系沈婧之母。上诉人毕节市卓越华飞房地产开发有限公司（以下简称：卓越华飞公司）因与被上诉人沈婧商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初14242号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行审理，上诉人卓越华飞公司委托诉讼代理人吴难、被上诉人沈婧委托诉讼代理人刘明凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人卓越华飞公司上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：涉案房屋是现房销售，双方对交房时间约定不明确，应在被上诉人交清购房款时视为交付，上诉人不存在逾期交房。被上诉人未根据《商品房买卖合同》第十四条约定，向上诉人支付相关费用，上诉人不应承担逾期交房违约责任。被上诉人沈婧辩称：原判认定事实清楚，适用法律得当，判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告沈婧起诉请求：1.判决被告卓越华飞公司向原告支付逾期交房违约金9010.00元（违约金以购房款282405.00元为基数，从2019年7月12日至2020年5月26日计算共计319天；支付逾期办证违约金9010.00元（违约金以购房款282405.00元为基数，从2019年7月12日至2020年5月26日计算共计319天，按日1/10000计算；两项合计18020.00元。2.本案诉讼费由被告负担。一审查明事实：原告沈婧之父沈寿明、母刘明凤2016年6月8日之前与被告卓越华飞公司签订《商品房买卖合同》，约定购买被告卓越华飞公司开发的位于毕节市七星关区旁“卧龙大都会（一期）”商品房一套，房号9-1-23-1，建筑面积为90.91平方米，房屋总价为282405.00元，双方签订格式合同，合同第四章第十一条第（一）项约定：出卖人应当于2016年12月31日前交付商品房;第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件交付房屋给买受人的，按照逾期时间分别处理：1、逾期在90日内，出卖人按日向买受人支付已付房屋价款的万分之一的违约责任；2、逾期超过90日以后，出卖人仍不能交付商品房，买受人可以退房，买受人不退房的，出卖人自约定交房日期至实际交房之日止，按日向买受人支付万分之一的违约金。第八章第二十二条第二项约定：出卖人在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；本条三（一）约定：出卖人承诺于2018年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；本条三（二）还约定：出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理；1、约定日期起360个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房屋价款的1／10000承担违约责任；2、约定日期起360个工作日以后，双方同意按照下列第（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按银行同期活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人应当自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款1／10000的违约金。合同签订后，由于沈寿明、母刘明凤年高不能办理按揭贷款，合同买受人改为原告沈婧，签定时间变更为2019年7月10日。原告沈婧于2019年7月12日支付完毕全部房款282405.00元之后，被告于2020年9月26日向原告交付了商品房，出卖人于2018年8月2日取得办理涉案理商品房转移登记的有关文书，原告于2020年8月7日出具《办理产权申请书》委托被告办理涉案房屋产权证，并向被告书面承诺：“办理完毕不动产权证后，买受人不得以任何理由追究房开公司一切办证事宜之责任”，原告商品房不动产权证书已于2020年9月17日成功办理。一审认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于原告主张的逾期交房违约金因，原买受人沈寿明、刘明凤年高不能办理按揭贷款，合同买受人变更为沈寿明、刘明凤之女原告沈婧，原沈寿明、刘明凤与被告《商品房买卖合同》所约定的权利义务关系即行终结。原告沈婧与被告2019年7月10日重新签定的《商品房买卖合同》实系商品房现房交易，双方对交房时间、办证时间及违约责任均约定不明，按照交易习惯，原告沈婧2019年7月12日支付了全部房款282405.00元后，被告应当在合理期限内向原告交付商品房，被告实际于2020年9月26日向原告交付商品房，时间跨度达一年以上，超出合理交付期限，被告应当承担逾期交房责任。逾期时间应从从原告付清房款次日2019年7月13日至被告实际向原告交付商品房2020年9月26日止，计439天，扣除被告合理准备时间15日（酌定）后，被告实际逾期424天。原告沈婧主张被告逾期319天，系原告自行处分其诉讼权利，本院从其自愿。参照原告父母沈寿明、刘明凤与被告所签定的《商品房买卖合同》第十三条约定的逾期交房违约责任，违约金计算为319×282405×1/10000=9008.72元。原告主张的逾期办证违约金，原、被告约定不明，但原告在2020年8月7日出具的《办理产权申请书》中向被告承诺，“办理完毕不动产权证后，本人不得以任何理由追究房开公司一切办证事宜之责任”。原告涉案商品房不动产权证书已于2020年9月17日成功办理。该承诺是原告的真实意思表示，不违反法律规定和损害第三人利益，视为原告自愿放弃违约金权利，故对原告办证违约金的诉请，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,一审判决：一、被告毕节市卓越华飞房地产开发有限公司于判决生效十日内支付原告沈婧逾期交房违约金人民币9008.72元；二、驳回原告沈婧的其他诉讼请求。案件受理费125.00元（已减半收取），由原告沈婧负担62.00元，由被告毕节市卓越华飞房地产开发有限公司负担63.00元。二审期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：双方当事人在《商品房买卖合同》第十一条（交房时间及条件）中约定，上诉人应当在2016年12月31日前向被上诉人交付房屋，交房条件为：取得竣工合格证明文件、取得有资质的房产测绘机构出具的实测技术报告书及其他。第十四条（交接手续）约定：涉案房屋达到第十一条约定的条件后，上诉人应当在交付日的7日前书面通知被上诉人交房的时间、地点及携带的证件，双方进行验收后进行相应处理。其余查明事实与一审相同，本院予以确认。本院认为，关于上诉人是否应承担逾期交房违约责任的问题，首先，双方当事人约定的交房时间早于订立合同的时间，且并未在订立合同之前或订立合同时实际交房，应视为被上诉人放弃了约定的交房期限权利，即视为双方未约定交房时间，根据交易习惯，上诉人应在被上诉人交齐购房款的合理期间内交付房屋，而涉案房屋实际交房时间距订立《商品房买卖合同》的时间长达一年多，一审认定上诉人交房超出合理期限并无不当。其次，合同约定了涉案房屋具备交房条件后上诉人负有通知被上诉人接收房屋的义务，上诉人所举证据不能证明其履行了该义务，一审认定上诉人应承担逾期交房违约责任亦无不当。综上，上诉人的上诉理由均不成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实存在瑕疵，但判决结果正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费126元，由上诉人毕节市卓越华飞房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二一年三月十二日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印