新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院民 事 判 决 书（2021）新0203民初573号 原告（反诉被告）：刘博，男，1988年12月17日出生，汉族，个体从业人员，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。委托诉讼代理人：拜金良，新疆先觉律师事务所律师。被告（反诉原告）：新疆瑞基投资集团有限公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区迎宾大道75-15-1号。法定代表人：刘国营，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张春花，女，1975年1月2日出生，汉族，系该公司员工，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。委托诉讼代理人：王志轮，新疆瀛华律师事务所律师。原告（反诉被告）刘博与被告新疆瑞基投资集团有限公司（反诉原告）（以下简称瑞基公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘博及其委托诉讼代理人拜金良，被告瑞基公司（反诉原告）之委托诉讼代理人张春花、王志轮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘博向本院提出诉讼请求：1．确认双方签订的房屋租赁合同于2020年10月20日解除；2．请求减免原告2020年1月至10月期间的租金141，666.67元。事实及理由：原、被告双方于2019年4月2日签订一份《房屋租赁合同》，合同约定原告承租被告位于克拉玛依区南新路63-5号商铺经营网吧，建筑面积575.45平方米，租赁期限自2019年5月1日至2022年4月30日，房屋租金每年为170，000元。2020年1月初，因新冠疫情爆发，原告经营的网吧根据疫情防控的需要被要求关门停业。此后原告要求被告减免租金，被告未予同意。原告经营的网吧因疫情一直停业至2020年10月中旬，导致原告无法维持网吧经营。原告在多次与被告协商减免租金无果的情况下，于2020年10月20日搬出承租场地并将钥匙交还被告，现原告提起诉讼，请求确认双方之间的合同已经解除，同时基于不可抗力因素请求减免租金。请求依法判决。被告瑞基公司辩称，原告主张的第一、二项请求没有合同约定以及法律规定，所以无法成立；原告应按约定向被告支付租金并承担违约责任。反诉原告瑞基公司向本院提出反诉请求：判令反诉被告向反诉原告支付房屋租金170，000元、暖气费43，656.06元、物业8，702元、违约金66，707.42元，合计289，065.48元。事实和理由：2019年4月2日，原、被告双方签订关于南新路63-5号商铺的《房屋租赁合同》，依据该合同第2.1条约定：“租期三年，租赁期限自2019年5月1日至2022年4月30日…租赁单元内水费、电费、暖气费、空调费、物业管理费等其他费用由乙方自行承担”，第4.3、4.4条约定了租金、物业费、暖气费的交付日期；第十条约定：乙方未按期缴纳租赁及其他费用的违约责任。合同签订后，反诉原告依约向反诉被告交付了房屋，反诉被告一直使用上述房屋并向反诉原告交付部分租金，经核算反诉被告尚欠租金170，000元，暖气费43，656.06元，物业费8，702元未付。基于上述事实，反诉原告认为反诉被告的逾期付款已经构成违约，依法应向反诉原告支付欠付的租金并承担违约责任，故提出反诉，请求判如所请。反诉被告刘博反诉辩称，其已支付2019年5月1日至2020年4月30日的房租170，000元，2020年5月1日至2020年10月30日的租金因受到疫情影响，应当予以免租。2020年10月30日后，因双方合同已经解除，故不产生租赁费用。此外，其已支付了2018年10月15日至2019年4月15日期间的暖气费21，828.03元；2020年10月15日至2021年4月15日期间的暖气费，因为双方合同已经解除，不应当支付，故其只认可欠付2019年10月15日至2020年4月15日期间暖气费为21，828.03元；同时认可欠付物业费8，702元，请求驳回反诉原告的其他诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定如下事实：原、被告双方于2019年4月2日签订一份《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于克拉玛依区南新路63-5号商铺经营网吧，建筑面积575.45平方米，租赁期限自2019年5月1日至2022年4月30日，房屋租金每年为170，000元；年租金不包含水、电费、物业费、暖气费。合同还对合同解除条件、违约责任、争议解决方式等进行了约定。上述合同签订后，双方均依约履行合同义务，原告向被告支付30，000元履约保证金并支付租金至2020年4月30日。2020年1月24日因爆发新冠疫情，原告经营的网吧根据疫情防控工作要求关门停业至同年5月11日。2020年7月1日，原告经营的网吧再次因疫情防控要求关门停业。此后原告向被告提出减免租金，被告未予同意，但同意原告延期支付租金；原告遂于2020年7月20日向被告出具了书面《还款计划》，载明“2020年5月1日至2020年10月30日房租85，000元于2020年10月30日前付清。如未付清，愿承担租房合同中违约责任。”因二次疫情影响，原告的网吧停业至2020年9月30日。2020年10月20日，原告未经被告同意自行搬离案涉商铺，并将商铺锁匙通过邮寄方式送交给被告委托诉讼代理人张春花。2020年10月31日，原告通过邮寄方式向张春花发出《解除合同通知书》，主要内容为：“本人经营的嘻游网咖属于娱乐行业，因疫情原因影响更为严重，自2020年1月下旬起至10月初无法正常经营，网吧处于严重亏损状态。期间本人多次向贵公司提出减免租金要求，贵公司均不同意。本人不得已于2020年10月20日搬出承租房屋，并向贵公司邮寄了房屋的两把钥匙。本人以自己的行为已经明确表明了解除合同的强烈意愿，现向贵公司书面送达解除合同通知书，单方解除与贵公司2019年4月2日签订的《房屋租赁合同》。本通知书自送达贵公司之日起双方签订的《房屋租赁合同》即解除。”张春花于2020年11月2日签收。后因被告不同意解除合同，故原告诉至法院。另查，原告在庭审中认可欠付被告物业费8，702元及2019年10月15日至2020年4月15日期间暖气费21，828.03元。本院认为，本案系原告（反诉被告）刘博、被告（反诉原告）瑞基公司之间因受疫情影响而引发的房屋租赁合同纠纷。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规，依法成立并生效，双方当事人均应依约全面履行各自义务。本案的争议焦点在于：2020年两次疫情爆发及疫情防控措施能否构成原告（反诉被告）刘博单方解除案涉租赁合同的正当理由及双方的诉讼请求应否支持。具体分析如下：本案中，原告刘博承租诉争房屋是用于经营网吧，但由于新冠疫情影响，导致网吧实际关门停业时间达到200天，客观上直接导致原告在此期间没有营业收入；新冠疫情系不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，属于不可抗力因素；在原告要求被告减免租金遭到拒绝的情况下，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平。且原告已从案涉商铺搬离，双方之间的租赁合同已无履行的可能，故对原告要求解除案涉租赁合同的请求；本院予以支持。关于合同解除的时间，本院依法确定以原告发出的《解除合同通知书》到达被告时，即2020年11月2日为宜。由于原、被告之间的合同已经解除，故在本案中对合同解除后的事宜应一并予以解决。原告主张减免2020年1月至10月期间的租金141，666.67元的请求。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”之规定，合同解除前原告因疫情关门停业200天，根据公平原则免除原告三个月的租金即42，500元（170，000元／年÷12个月×3个月），请求超出部分不予支持。反诉原告瑞基公司主张的反诉请求。1．支付租金170，000元。双方签订的案涉租赁合同已被确认于2020年11月2日解除，此后反诉被告再未使用案涉商铺，故反诉被告应支付2020年5月1日至2020年11月2日期间的租金42，500元【170，000元／年÷12个月×（6个月－3个月）】；2．支付暖气费43，656.06元。反诉被告自认应支付2019年10月15日至2020年4月15日期间的暖气费21，828.03元，鉴于合同解除时间为2020年11月2日，故原告还应支付2020年10月15日至2020年11月2日期间的暖气费1,819元（21，828.03元÷6个月×0.5个月），暖气费合计23，647.03元。3．支付物业费8，702元。反诉被告无异议，本院予以确认。4．支付违约金66，707.42元。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人租金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”之规定，本案系因不可抗力导致合同解除，反诉被告刘博对于合同解除并无过错，故反诉原告的此项请求不成立。综上，反诉被告刘博应向反诉原告支付租金42，500元、暖气费23，647.03元、物业费8，702元，合计74，849.03元，扣除刘博已支付的履约保证金30，000元后，反诉被告刘博还应向反诉原告支付各项费用44，849.03元。综上，原告刘博及反诉原告瑞基公司的请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十七条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款、第六条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）刘博与被告（反诉原告）新疆瑞基投资集团有限公司于2019年4月2日签订的《房屋租赁合同》于2020年11月2日解除；二、原告（反诉被告）刘博于本判决书生效之日起三日内向被告（反诉原告）新疆瑞基投资集团有限公司支付欠付费用44，849.03元；三、驳回原告（反诉被告）刘博的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）新疆瑞基投资集团有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1，566.67元，由原告刘博负担1，135.42元，被告新疆瑞基投资集团有限公司负担431.25元；反诉案件受理费2，817.99元，由反诉原告新疆瑞基投资集团有限公司负担2，357.38元，反诉被告刘博负担460.61元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。审  判  员   霍 莉 莉二 ○ 二 一 年 三 月 十 五 日书  记  员   阿依努尔