四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终688号 上诉人（原审原告）：干陈思，女，1997年1月25日出生，汉族，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：范莎，四川宪恒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都力顺房地产开发有限公司，住所地：成都市双流区××街道××路××号。 法定代表人：刘家骥，董事长。 委托诉讼代理人：郭战帅，男，公司员工。 上诉人干陈思因与被上诉人成都力顺房地产开发有限公司（以下简称力顺公司）商品房预约合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2020）川0116民初7174号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用第二审程序，由审判员独任进行审理，于2021年1月27日公开开庭进行了审理，上诉人干陈思及其委托诉讼代理人范莎，被上诉人力顺公司的委托诉讼代理人郭战帅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 干陈思上诉请求：撤销一审判决，改判支持干陈思一审全部诉讼请求，并由力顺公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、干陈思在与力顺公司签订《定购书》及配套承诺书时，并未仔细阅读并理解该协议的内容，力顺公司也未就定购书及承诺书中的不平等条款向干陈思作出解释，干陈思更未表示过对于本约合同范本无异议。一审法院认定的事实没有事实依据，系事实认定错误。一审法院以定购书及配套承诺书中载明了力顺公司就定购书中的条款进行了完整的解释且干陈思已经在销售现场实际查阅《商品房买卖合同》及补充协议等购房文本的全部内容且无任何异议为由，认定干陈思对合同内容提出磋商意见属于违约行为，系与真实事实相悖。干陈思首次看到商品房买卖合同的时间是2020年8月19日，且干陈思在首次看到商品房买卖合同后对于合同中部分内容提出了异议，并在定购书约定的时间内前往力顺公司处拟签订商品房买卖合同，并未违反定购书的约定，且在整个协商签订本约过程中并无违约情形。二、一审法院以定购书及配套承诺书中约定了销售人员已就合同的全部内容进行了逐条说明及解释，干陈思对条款清晰无异议等为由，认为其不得就本约合同与力顺公司磋商，系将无效条款认定为有效条款，认定事实错误。干陈思在签订《定购书》及配套承诺书时，力顺公司并未向干陈思展示所谓的《商品房买卖合同》等公示文本，故不存在干陈思已经完全知晓并理解各项购房文本的情形，更不存在对商品房买卖合同内容无异议的情形。案涉定购书及承诺书属于格式文件，系力顺公司方为了重复使用而提前制定好的格式条款。而定购书第一条及承诺书第一条第五、六款约定的内容，属于提供格式条款一方制作的免除一方履行提供本约合同文本以及相应的解释说明义务、同时加重干陈思责任的条款，同时约定的内容与事实并不相符，力顺公司并未在签订定购书及承诺书当日向干陈思公示并解释说明本约合同内容，依据原合同法第40条规定，该条款应为无效条款。三、案涉定购书双方为平等的民事主体，应当具有协商本约合同内容的权利，不因定购书及承诺书中的格式条款而剥夺干陈思的平等协商权。一审法院认定干陈思对合同内容提出磋商意见系违约属事实认定错误。相对本约《商品房买卖合同》来说，所订立的《定购书》性质上属于预约合同，是一方同意给予另方订立特定合同的优先权,在条件成熟时一方可以请求对方履行签订本约的义务。预约合同的目的在于固定一方的交易机会。鉴于预约合同的预约性质、预约合同存在不确定条款等特点，在预约合同的基础上当事人在签订本约时可以就交易细节继续谈判磋商，因此，预约合同当事人不能以预约合同排除一方在签订本约时继续磋商的权利，否则预约合同失去了其存在的意义。依据原《中华人民共和国合同法》第三条规定，本案力顺公司属于将自己的意志强加给干陈思的情形；又根据原合同法第五条规定，干陈思享有与力顺公司平等协商合同内容的权利，其就合同内容与力顺公司进行磋商的行为于法有据。因此一审法院以定购书及承诺书内容载明干陈思不得就本约合同内容提出异议为由，认定干陈思违约属于适用法律错误、认定事实错误，系一审法院对预约合同和本约合同概念的混淆，干陈思不应承担相应的违约责任。四、签订预约合同后，双方无法对本约条款内容达成一致，导致未能签订本约，应属于不可归责于双方的事由，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，力顺公司应当立即退还50000元立约定金。 力顺公司辩称，1.关于本案中，由开发商提供的《定购书》中关于“买受人确认：在签订本《定购书》前，已充分了解所售商品房的基本情况，并详细阅读了现场公示的《商品房买卖合同》、补充协议及其附件等相关合同文本（详见现场公示）买受人对前述文本条款清晰无异议、并同意按照前述文本签订《商品房买卖合同》”之条款，条款虽为一方预先拟定的格式条款，但已采取了字体加黑、加下划线的合理方式提示对方注意，不存在因未提示导致对方没有注意或理解的情况，故不应认定该条款不成为合同的内容。因《商品房买卖合同》较其他合同具有一定特殊性，即开发商必须使用房管局制式合同并且必须按照报送房管局模板与客户进行签约，不可以随意修改，否则将无法进行网签备案，所以行业中对于商品房销售均采用对《商品房买卖合同》及配套文件与买受人进行预先确认，买受人认可合同条款的相关内容后签订《定购书》，对房屋价格、位置、签约时间等主要合同要件进行约定，此时预约合同一旦签订，即在双方当事人之间产生了签订本约的合理信赖和合理期待，双方的主要权利义务即为按时签订本约。结合本案，公司已经在销售现场展示了商品房买卖合同及附件，《定购书》中用特殊字体提示干陈思仔细阅读合同条款，且上诉人签订《定购书》时并未提出商品房买卖合同及补充协议中存在不合理的条款，并且向力顺公司出具了《承诺书》，表示对合同条款完全理解且不持异议。作为合同当事人，买受人应有审慎注意义务，也应知道签字捺印的法律后果，故应当认为双方已经就商品房买卖合同的相关条款进行了确认，无需另行磋商。如果经过如此多次特别提示、确认后，仍可反复对合同进行磋商并对条款提出不合理异议，则预约合同将流于形式，无法达到对双方进行约束的目的。2.双方签订的《定购书》是双方真实意思表示，不具有民法典第五百零六条规定的无效情形，且不存在不合理地免除或者减轻自身责任、加重对方责任、限制、排除对方主要权利，故该条款不应属于无效的格式条款。如前文所述，基于商品房买卖的特殊性，《定购书》中通过特殊字体提示干陈思对相关合同文本进行确认并不是排除其主要权利，反而是为了保障其权利。结合本案，干陈思出具《承诺书》对《商品房买卖合同》及其附件进行确认，且在签订《定购书》时并未对任何条款未提出异议，基于诚实信用原则，力顺公司可以人为签订预约合同后，双方的主要权利及义务即为签订本约，干陈思因其他理由提出继续磋商应属于恶意磋商，既无合同约定支持也无法律规定支持，故不应受到法律的保护。综上所述，双方签订的《定购书》系双方真实表示，不存在因使用格式条款导致部分无效或不能成为合同内容的情形，故应对双方当事人均有约束力。《定购书》在性质上属于预约，其目的是促成双方当事人签订本约。预约一旦签订，即在双方当事人之间产生了签订本约的合理信赖和合理期待，签订预约之当事人负有签订本约之义务。一方当事人无正当理由不履行签订本约的义务，应当承担相应的违约责任。干陈思在与力顺公司签订《定购书》时即明知将来签署的商品房买卖合同的内容，且明确表示已阅读并认可商品房买卖合同及其相关合同文件的内容，但干陈思在签订《定购书》时并未提出商品房买卖合同及补充协议中存在不合理的条款。干陈思无正当理由拒绝签署商品房买卖合同的行为属于单方违约，依照《定购书》的约定，应当承担合同约定的违约责任，请求法院驳回其上诉请求，维持原判。 一审法院认定事实：2020年8月3日，干陈思到成都市双流区××街道××路××号“合园”项目售楼部，与力顺公司签订了《商品房定购书》（以下简称：定购书），准备购买力顺公司开发的“合园”项目xx号商品房，干陈思向力顺公司支付了购房定金50000元。定购书中，第1条用加黑及加下划线的文字载明：“买受人确认：在签订本《定购书》前，已充分了解出所售商品房的基本情况，并详细阅读了出现场公示的《商品房买卖合同》、补充协议及其附件等相关合同文本（详见现场公示）（下称：《商品房买卖合同》），买受人对前述文本条款清晰无异议、并同意按照前述文本签订《商品房买卖合同》”。双方还约定：买受人应于2020年8月6日18：00前携带本定购书、定金收据等相关资料到出卖人处签署《商品房买卖合同》，否则属买方违约，出卖人有权将该商品房另行出售，买受人所付定金不予返还。 同日，干陈思还向力顺公司签署一份《承诺书》，承诺书主要内容：本人在签订合同前，（此后为加黑及加下划线的文字）销售人员已就定购书条款进行了完整的解释，提请本人特别注意定购书中的黑体及下划线部分，本人对此并无异议；本人于项目销售现场，已经实际查阅了《商品房买卖合同》、附件、补充协议等公司文本，销售人员已就合同中的全部内容向本人进行了逐条说明与解释，并提请本人特别注意买卖合同中的黑体及下划线部分，本人对合同条款中加黑加粗的提示文字、不利因素公示所提示内容已知悉，并无异议；本承诺系本人的真实意思表示，本人亦知晓该声明的法律意义及将产生的法律后果。 定购书签订后，干陈思向力顺公司销售人员申请延期签约，力顺公司同意其延期至2020年8月20日前签订正式商品房买卖合同。2020年8月19日，干陈思前往“合园”项目售楼部，准备签订《商品房买卖合同》，在力顺公司向其出示打印好的《商品房买卖合同》及附件文本后，干陈思以其父母对合同有意见，要求对合同条款进行磋商为由，要求对合同及附件部分条款进行修改，力顺公司销售人员拒绝修改后，干陈思未签署《商品房买卖合同》及附件等合同文本。 2020年8月21日，力顺公司向干陈思邮寄了一份《关于按定购书约定尽快履行签约及付款义务的函》，函告其于2020年8月25日前到力顺公司办理完毕签约及付款手续，否则，力顺公司将按定购书的约定，所付定金不予返还。 2020年8月25日，干陈思通过微信向力顺公司销售人员发送了一份《回复函》，回复称，由于干陈思在2020年8月19日前没有看过《商品房买卖合同》及其附件，其在仔细阅读这些文件内容后，针对房屋装修验收不达标如何处理、房产证办理时间过长、开发商逾期办理房产证违约金过低、己方违约责任过高等问题，希望修改合同或另行签订补充协议，力顺公司拒绝对合同作出任何修改，剥夺了其协商权利，故回复力顺公司，该认购书因双方无法就商品房买卖合同及附件的内容达成一致意见而解除，力顺公司应于收到本通知书五日内退还已收50000元定金。 2020年8月26日，力顺公司向干陈思邮寄了《没收定金通知书》，通知干陈思，力顺公司催告后仍未完成商品房买卖合同及附件的签署和购房款的支付义务，干陈思已严重违约，取消其对该商品房的定购权，所付定金不予返还。 2020年8月31日，干陈思委托四川宪恒律师事务所范莎律师向力顺公司邮寄了一份《律师函》，认为干女士有权就合同及附件的内容与贵司平等协商，贵司有权拒绝与干女士协商修订合同内容，干女士也有权决定不与贵司签订合同，合同未签订，是属于不可归责于双方的原因，干女士并无违约行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人应当返还定金，故通知贵司在收到本函的三日内退还干女士50000元定金等等。此后，力顺公司不同意退还定金。 一审另查明，2020年5月14日，四川省成都市律政公证处根据力顺公司的申请，对其修建的位于成都市双流区××街道××路××号××楼部的公示展板等区域进行保全证据公证，拍摄了该司在公示展板上公示文件文本的照片。 一审法院认为，干陈思与力顺公司签订的商品房定购书，是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规，属有效合同，双方之间形成了预约合同关系，均应全面履行合同义务。目前，双方均认可定购书已实际解除，但对干陈思未签订正式合同是否构成违约、力顺公司是否应退还定金产生争议。根据审理查明事实，对本案争议焦点评判如下： 干陈思主张案涉合同解除的原因是双方针对磋商不一致于2020年8月25日已经解除，磋商不一致的具体内容是指商品房买卖合同中房屋装修验收不达标的处理，房产证的办理时间，及开发商逾期办理房产证的违约金过低，我方预期的违约金过高而进行的磋商。 干陈思未签订正式合同是否构成违约。根据定购书、承诺书中加黑及加下划线的文字的记载及约定内容,以及力顺公司在售楼部公示区展示的《商品房买卖合同（预售）》及附件（含补充协议）示范文本，均可以证实：在签订定购书前，力顺公司的销售人员已就定购书条款进行了完整的解释，提请干陈思特别注意定购书中的黑体及下划线部分，干陈思对此并无异议；干陈思在项目销售现场，已经实际查阅了《商品房买卖合同》、附件、补充协议等公司文本，销售人员已就合同中的全部内容进行了逐条说明与解释，并提请其特别注意买卖合同中的黑体及下划线部分，干陈思对前述文本条款清晰无异议、并同意按照前述文本签订《商品房买卖合同》。故按照合同约定及法律规定，干陈思与力顺公司在正式合同时，应全面履行预约合同约定的签订正式合同的义务，均应按在签订预约合同时已确认的正式合同文本内容（即《商品房买卖合同》及附件示范文本）签订正式合同，实际履行中，干陈思以其父母对正式合同有意见、要求对合同条款进行磋商为由，拒绝按预约合同约定的合同示范文本（即《商品房买卖合同》及附件）内容签署正式合同，违反了预约合同的约定，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。 干陈思诉称其在签订预约合同时未看到过《商品房买卖合同》附件（含补充协议）示范文本，并无证据证实。根据商品房预售的行政管理规定，开发商在商品房预售现场必需公示按房管部门规定制作的商品房买卖合同的示范文本，力顺公司已提交公证书证明其在售楼现场履行了公示合同文本的义务，同时，按照交易惯例，购房人在签订预约合同时，对其拟签订的正式合同的示范文本均应认真审查，这是购房人的基本权利，也是义务，干陈思如果对正式合同的条款有异议，有权不签署预约合同，其所称自己未看过正式合同的示范文本即签订了定购书，有违常理，也无证据证实。同时，力顺公司拒绝干陈思要求修改正式合同的条款，系要求其履行预约合同约定的签订正式合同的义务，符合合同约定及法律规定，并非剥夺了合同双方平等协商的权利。 综上所述，双方未签订正式合同，系干陈思拒绝按定购书约定签订正式合同的违约行为所致，并不属于“不可归责于双方的事由”，根据合同约定及法律规定，力顺公司有权不返还定金。故干陈思要求返还定金及利息的诉讼请求，证据不足，缺乏事实依据和法律依据，依法予以驳回。 据此，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：驳回干陈思的诉讼请求。案件受理费526元，由干陈思负担。 二审中，双方均未提交新证据。 本院二审对一审法院审理查明事实依法予以确认。 二审另查明：根据一审卷宗材料及庭审笔录载明，力顺公司提交的（2020）川律公证内民字第15484号公证书上载明公证人员对案涉合园项目售楼部的外观、沙盘、公示展板等区域以及A2户型和B2户型的装修体验馆现状进行保全证据公证。力顺公司主张现场公示的内容公证中可以证明力顺公司对合同范本、楼栋信息等进行了现场公示，干陈思主张的有异议的条款均属于已经公示在现场的内容。力顺公司对干陈思一审举示了微信记录及录音材料不予认可，认为干陈思在签订认购书后进行恶意磋商，且从微信聊天的记录上来看并非干陈思对合同内容有异议，而是因其父母不同意而导致未签订合同。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条关于“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”关于案涉认购定金返还的问题。应审查双方未能订立正式的《商品房买卖合同》的原因。 预约合同是指当事人约定为将来一定期限内订立合同而达成协议，是当事人在本约内容达成一致前作出的有约束力的意思表示。首先，根据双方当事人于2020年8月3日签订的认购书的约定系需2020年8月6日前签订本约，逾期或拒绝签订定金不予返还。本案中，后经干陈思申请延期到8月20日前来签订本约合同，干陈思于月19日到力顺公司销售中心，以父母对合同有意见要求修改合同为由未签订合同。其次，本案中，案涉认购书相关条款符合预先拟定并可重复使用的特征系格式条款，但只要该格式条款不属于原合同法规定的格式合同禁止条件、不违反法律的禁止性规定，就应属有效。认购书及承诺书多处有关于“出卖人在销售现场公示《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议、附件样本、《前期物业服务协议》和《临时管理规约》”等描述性内容，该部分约定是陈述现场公示相关文件了的一个事实性内容，条款系加粗加黑方式进行了特别提示，干陈思在本案审理中不能举证证明前述内容存在违反法律规定，免除义务人的法律责任，加重权利人的责任等法律禁止的情形。同日干陈思签字的承诺书也进一步载明了力顺公司的销售人员已就定购书条款进行了完整的解释，提请干陈思特别注意定购书中的黑体及下划线部分。根据案涉公证书对现场公示的内容公证中可以证明力顺公司对合同范本进行了现场公示。干陈思作为完全民事行为能力人，对于购买案涉房屋也负有审慎注意的义务，签字前应完全理解全部条款的含义，也应知道签字的法律后果。在有证据证明力顺公司已经按认购书载明内容进行了现场公示，公示内容也包括房屋办证时间、办证违约金等内容的情形之下，干陈思举示证据不能达到证明其签订认购书时不能看到现场公示的合同范本目的，且未举证证明其在签订认购书前未对合同范本进行审阅或其对合同范本中对其主张条款已经提出过异议。本案中证据不足以证明购房者履行了诚信磋商的义务。本案应当以探究当事人真意为基础，考虑双方当事人是否已经为完成认购书签订时交易之承诺进行了诚信磋商、履约的行为。干陈思于本案中提供的证据不能达到证明其未签约的原因系双方未能就签订本约的内容达成一致，故一审法院对干陈思请求力顺公司返还定金及支付利息的诉讼请求不予支持，并无不当，本院依法予以维持。 综上所述，干陈思的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费1052元，由干陈思负担。 本判决为终审判决。 审判员 冯 璐 二〇二一年三月二十二日 书记员 何佳林