河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀04民终1211号 上诉人（原审被告）：邯郸市同德房地产开发有限公司，住所地邯郸冀南新区马头镇李家西街。 法定代表人：王保平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：柴广利，该公司法律顾问。 被上诉人（原审原告）：郭曜榜，男，1977年12月30日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：焦常强，河北浩博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郝玉敏，河北浩博律师事务所律师。 原审第三人：王少海，男，1969年12月18日出生，汉族，住邯郸冀南新区。 委托诉讼代理人：徐艳彬，男，1983年9月11日出生，汉族，住邯郸冀南新区。 上诉人邯郸市同德房地产开发有限公司（以下简称同德公司）因与被上诉人郭曜榜、原审第三人王少海房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省磁县人民法院（2020）冀0427民初1956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案受理后，依法组成合议庭不开庭审理了本案，本案现已审理终结。 同德公司上诉请求：1.依法撤销河北省磁县人法院（2020）冀0427民初1956号民事判决；2.请求依法改判上诉人与被上诉人及第三人达成的所谓《以物抵债协议》和《青青新城小区楼房预定协议书》无效，改判由实际的债务人王少海承担偿还被上诉人借款的义务；3.一切诉讼费用由被上诉人及第三人承担。事实与理由：1.一审判决认定事实错误。上诉人与被上诉人及第三人之间不存在以物抵债的口头协议，法律不允许如此重大的民事行为以口头形式约定。一审判决认定三方当事人之间确实存在口头的以物抵债协议并判决该协议合法有效，显然错误；2.一审第三人王少海赊购上诉人的房屋用于抵偿其欠被上诉人债务的行为，是附条件的民事行为。由于王少海未按约定履行所附条件，其将赊购上诉人的房屋退回，上诉人用于偿还了自身的债务，上诉人已不可能再交付房屋；3.上诉人与被上诉人签订的《青青新城小区楼房团购协议》是以第三人是否履行对上诉人的购房义务为前提条件，在王少海不能履行对上诉人的承诺情况下，被上诉人的债务只能由第三人王少海清偿，且王少海也明确表示应当由其承担此债务，并接受对被上诉人履行偿还债务的义务。请求支持上诉人的上诉请求。 郭曜榜答辩称：1.根据法律的规定，协议的形式包括书面形式和口头形式。上诉人、被上诉人及王少海三方口头协议约定的以物抵债行为符合法律规定；2.上诉人一审答辩时认可本案三人之间存在以物抵债协议，第三人王少海也认可存在该协议，且在实际履行中，上诉人与被上诉人签订了三份《青青新城小区楼房团购协议》，被上诉人将借款手续原件退还给了王少海。因此三方虽未签订书面协议，但口头以物抵债协议真实存在且履行符合法律规定，应合法有效。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。 王少海答辩称，认可同德公司的上诉理由，郭曜榜的债务王少海可以偿还，至于王少海和同德公司协商的附条件的内容，因郭曜榜是王少海的妻弟，可能知道，但知道多少不清楚。 郭曜榜向一审法院诉讼请求：1、请求人民法院依法判令原、被告之间房屋买卖合同成立并将涉案房屋交由原告使用（房屋价值为1022525元）；2、诉讼费、保全费、担保费均由被告承担。后原告提交了变更诉讼请求申请书，申请将诉讼请求变更为：1、依法确认申请人、被申请人与第三人三方之间达成的以物抵债口头协议有效；2、依法判令申请人与被申请人签订的青青新城小区第一栋3单元3层02室、第10栋3单元4层02室、第12栋1单元1层02室的三个预定协议合法有效；3、诉讼费、保全费及担保费由被申请人承担。 一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2013年6月份，第三人王少海向原告借款908002.2元。第三人王少海系邯郸市瀚海房地产开发有限公司（以下简称瀚海公司）的法定代表人。原告于2014年8月23日与被告同德公司签订了三份青青新城楼房预定协议书（其中一份原告郭曜榜签订的日期为2014年8月30日），原告购买了被告同德公司开发建设的青青新城小区第1栋3单元3层02室、第10栋3单元4层02室、第12栋1单元1层02室的三套房屋，协议书中约定了所购买房屋的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限等，原告与被告同德公司分别在协议书落款处签字、加盖公司合同专用章。被告同德公司于同日向原告出具了上述房产的购房款收据共计三张，金额共计908002.2元。同时原告郭曜榜将908002.2元债权对应的借款手续原件退还给了第三人王少海。 被告同德公司于2016年3月1日向原告郭曜榜出具告知书一份，该告知书载明：关于邯郸市瀚海房地产开发有限公司（以下简称瀚海公司）欠你款项，借我公司房产暂给你抵账一事。因瀚海公司对我公司失约，并承诺就我公司与你基于上述欠款签订的青青新城楼房团购协议书无效承担全部责任，现特发此告知书给你，就你实际未向我公司支付购房款，向你告知我公司与你于2014年8月23日签订的青青新城楼房预定协议书无效并收回全部青青新城楼房预定协议书项下房产。瀚海公司已向我公司办理了退房手续。瀚海公司欠你款项事宜，你应直接与瀚海公司接洽处理，与我公司无涉。……原告郭曜榜称其未收到该告知书，对该告知书的内容不知情。 一审法院认为，一、关于原、被告与第三人之间是否存在以物抵债协议。第三人王少海与原告郭曜榜之间存在的借贷关系真实、合法，且本案当事人均无异议。因第三人王少海到期未能偿还原告郭曜榜借款，根据原告与被告同德公司签订的三份《青青新城楼房预定协议书》、被告同德公司向原告出具的有关上述协议书中约定房产的购房收据三张、被告同德公司于2016年3月1日向原告出具的告知书上的内容及原告郭曜榜将借款手续原件已退还给第三人王少海的事实均可以证实，本案原告与被告及第三人之间确实存在以物抵债协议，即约定被告同德公司以其开发建设的青青新城小区中的第1栋3单元3层02室、第10栋3单元4层02室、第12栋1单元1层02室的三套房屋代第三人王少海偿还所欠原告郭曜榜的债务，抵顶房屋价款为908002.2元。虽三方当事人未签订书面的抵债协议书，但本院认为根据上述证据三方当事人之间确实存在口头的以物抵债协议。 二、关于本案三方当事人口头达成的以物抵债协议和原、被告双方签订的三份《青青新城小区楼房预定协议书》是否合法有效。借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立以商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同订立的目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。借款合同到期后当事人将借款本息转换为已付购房款而签订的商品房买卖合同为诺成性合同。本案中，三方当事人虽未签订书面的《以物抵债协议》，但三方当事人之间存在真实的口头的《以物抵债协议》，本院予以确认。三方当事人口头的协议达成前，原告与第三人王少海之间确实存在借款合同关系，借款期限届满后，第三人王少海未清偿，在此情况下，三方当事人协商一致终止借款合同关系，订立了口头的《以物抵债协议》以及书面的《青青新城小区楼房预定协议书》三份，建立以房抵债协议关系，将原告与第三人王少海之间的借款转变为已付购房款。该口头的以房抵债协议并非为郭曜榜及第三人王少海之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期第三人难以清偿债务时，经三方协商将被告同德公司所有的房屋抵顶给原告郭曜榜的方式，实现权利义务平衡的一种交易安排。三份《青青新城小区楼房预定协议书》、被告同德公司向原告出具的有关上述协议书中约定房产的购房收据三张、被告同德公司于2016年3月1日向原告发出的告知书上的内容及原告郭曜榜将借款手续原件已退还给第三人王少海的事实均可表明，以物抵债协议系三方当事人的真实意思表示，郭曜榜具有实际接受抵债房屋的真实意愿，被告同德公司具有向郭曜榜抵顶第三人债务并交付该房屋的真实意愿。当事人上述交易安排，并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形。尽管案涉购房款的支付源于当事人之间曾经存在的借款合同关系，但尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的应有之意。不存在我国《合同法》第五十二条规定情形的情况下，以物抵债协议自成立即生效，而非自物权变化时生效，故该口头的以物抵债协议合法有效，应受法律保护。相应的原、被告之间签订的三份《青青新城小区楼房预定协议书》亦属合法有效，应受法律保护。虽被告同德房地产公司称其已于2016年3月1日向原告郭曜榜发出告知书以及瀚海公司对其失约为由主张三份《青青新城小区楼房预定协议书》无效，但本院认为，首先，被告同德公司与瀚海公司之间的其他约定系其两公司之间的内部约定，与本案无关且对原告郭曜榜不产生法律效力；其次，原告郭曜榜在履行以物抵债协议及三份《青青新城小区楼房预定协议书》的过程中并不存在任何违约行为，且其表示其并未收到被告同德公司发出的告知书。依据2019年11月14日最高人民法院最新发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第46条的规定，“……只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果……”因此，被告同德公司对三份《青青新城小区楼房预定协议书》并不享有法定或约定的解除权，其在2016年3月1日向原告郭曜榜发出的《告知书》的行为不发生解除协议的法律效力，故本院对被告以上辩称不予采纳。 一审法院判决：1.郭曜榜、邯郸同德房地产开发有限公司、王少海之间达成的口头以物抵债协议合法有效；2.郭曜榜与邯郸市同德房地产开发有限公司于2014年8月23日签订的三份《青青新城小区楼房预定协议书》合法有效。案件受理费14003元，诉讼保全费5000元，均由被告邯郸同德房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，关于本案是否存在以物抵债协议及抵债协议的效力问题。同德公司上诉称，同德公司与郭曜榜、王少海之间不存在以物抵债的口头协议，且该协议应为法律明确规定的书面形式。经查，郭曜榜与同德公司签订三份《青青新城楼房预定协议书》、同德公司为郭曜榜签订出具上述协议书的购房收据、同德公司于2016年3月1日向郭曜榜出具的告知书等证据足以证实郭曜榜、同德公司与王少海之间已口头达成以物抵债协议且已实际履行，该协议并不违反法律强制性规定，合法有效。同德公司上诉称王少海赊购房屋抵债行为为附条件的民事行为，王少海在2019年底已经和同德公司签订协议，赊购房屋已全部退回，应由王少海偿还被上诉人借款的义务。本院认为，同德公司与王少海之间签订附条件的以房抵债协议系同德公司与王少海之间的内部协议，并未通知郭曜榜，在三人口头约定的以物抵债协议已经履行完毕的情况下，同德公司与王少海随后所签订的协议对郭曜榜并不发生法律效力。郭曜榜在履行《青青新城小区楼房预定协议书》中不存在任何违约行为，在其未收到同德公司发出的告知书的前提下，同德公司单方提出解除协议的通知并不产生合同解除的效力。原一审据此认定郭曜榜、同德公司与王少海三方口头达成的以房抵债协议及《青青新城小区楼房预定协议书》合法有效并无不当。 综上所述，同德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由邯郸市同德房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 达建华 审 判 员 申 强 审 判 员 张海霞 二〇二一年三月二十四日 法官助理 王雪焕 书 记 员 刘 雯