四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川13民终449号 上诉人（原审被告）：长沙保利商业投资管理有限公司南充分公司。住所地：四川省南充市高坪区江东中路4段2号南充金融广场4号楼5层501-509号。 负责人：方长斌，经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：罗骏，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：童桐，四川公生明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：曾斌，男，汉族，1987年11月23日出生，住四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人（特别授权）：青本江，四川百柯律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：杨纯，四川百柯律师事务所律师。 上诉人长沙保利商业投资管理有限公司南充分公司（以下简称保利南充公司）因与被上诉人曾斌房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省南充市高坪区人民法院（2020）川1303民初3791号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 上诉人保利南充公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审法院认为本案解除合同的根本原因在于新冠疫情的不可抗力，因不可抗力解除合同的，承租人不承担违约责任。首先，在新冠肺炎疫情影响下各行各业均受冲击，但国家已在三月中旬全面复工、复产，国家也相继出台了一系列促进消费增长、拉动经济的惠民政策。本案合同的解除时间是6月30日，此时不可抗力因素已消除，承租人单方提起解除合同，应当承担合同解除后的违约责任。其次，根据四川省高级人民法院的会议精神，本案是长期租赁合同，疫情的影响不足以导致合同目的不能实现，一审法院的处理与上述精神不一致。2.保证金具有担保作用。合同解除后房屋闲置的损失，出租人后续招租的成本、宣传费用，均系因承租人擅自撤场产生的。在房屋闲置期间，保利公司仍然在向宇航集团支付租金，退还保证金维护了商户的利益，损失全部由保利公司承担，违背了公平原则。 曾斌答辩称，1.本案系与另案互为正反的关联案件，另案已经发生法律效力。一审分别就出租方保利公司诉请支付租金、违约金之诉与承租方诉请退还保证金、赔偿损失之诉同时做出互为正反的裁判后，一审法院释明可在执行中相互品迭、冲抵，被上诉人已经服判息诉。2.保利公司的上诉事实及理由均不成立。新冠疫情是案涉合同解除的根本原因。客观上，保利Mall门可罗雀，被上诉人早已陷入亏损窘境，本就难以为继，又逢新冠肺炎疫情，被上诉人作为个体工商户已经完全丧失履行能力的同时，保利公司也没有相应的运管能力予以救济，属于不可抗力导致合同解除。合同解除系因不可抗力所致，保证金应当予以退还，且保证金是否退还的实质是违约责任的承担问题，一审法院在裁判时已经进行说理，并行使自由裁量权对违约责任的承担进行了调整。针对保利公司所称被上诉人在合同解除前迟延缴租的行为，一审法院已在另案诉讼中判令被上诉人补缴租金，承担违约责任，同时赔偿对方律师费损失，本案保证金的退还也是另案服判息诉的基础前提，故一审判决应予维持。3.本案与另案互为关联，内容相互牵连，另案已经产生既判力。4.与本案基本事实、争议焦点、法律适用问题等方面具有相似性的类案已经过二审维持原判。5.保利公司上诉所称“单方承担损失”是错误的。被上诉人一审中提供证据证明保利公司硬件设施、配套不完善，物管、运管能力差的问题，一审法院进行了回避。保利公司与业主宇航公司分别为央企、国企，依法应当执行国务院关于惠民免租政策，对于商场人少客稀的经营现状，商业管理公司也无能为力，一审判决承租人承担了补缴租金、支付迟延缴租违约金、赔偿保利公司律师费、装修损失等不利法律后果，都与《最高人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情民事纠纷指导意见（二）》第5条、第6条的精神相悖。 曾斌一审起诉请求：1、请求确认双方于2019年6月13日签订的《南充保利MALL商铺租赁合同》已于2020年6月30日解除；2、判令保利南充公司退还曾斌保证金及押金合计20642元；3、判令保利南充公司赔偿装修损失约30000元；4、诉讼费由保利南充公司承担。 一审经审理查明：位于南充市高坪区××路××段××号××购物中心，其产权人为四川宇航金融中心开发建设有限公司。该公司引进保利南充公司作为保利购物中心的统一经营者，保利南充公司的营业范围包括物业管理、餐饮管理、房屋租赁、场地租赁等。2019年6月13日，曾斌与保利南充公司签订了《南充保利ＭＡＬＬ商铺租赁合同》。该合同约定：甲方保利南充公司，乙方曾斌；甲方将位于南充保利ＭＡＬＬ内3Ｆ层3003号商铺出租给乙方使用；该商铺建筑面积为19.48平方米，套内建筑面积为19.48平方米；乙方租用该商铺仅限于经营餐饮业；乙方租赁该商铺的期限为2019年10月1日至2021年9月30日，经营期租金起算日为2019年10月1日；乙方签署《商铺租赁合同》须即时向甲方缴纳租赁保证金13500.02元、物业管理保证金2142.8元；租金及物业管理费按自然季度结算一次，乙方须在每个自然季度的10日前（节假日不顺延）交纳当期款项给甲方，即如按自然季度结算，则乙方须在每年1月、4月、7月、10月的10日前交纳当个季度租金及物业管理费；乙方须在约定的租金起算日前五日内（节假日不顺延）支付首期租金及物业管理费22499.97元给甲方，首期租金及物业管理费为租金起算日起至第一个结算周期最后一日的租金及物业管理费；本合同期满，或因法定、约定的事由提前终止合同，乙方依约定退出租赁商铺，并经双方验收合格，同时乙方已向甲方缴清全部款项，无其他违约行为，并已注销该商铺工商营业执照，甲方在乙方搬出商铺之日起六十天后九十天内，凭乙方提交的原甲方开具的保证金收据原件，不计利息退还其各项保证金；在租期内由于火灾、水灾、风暴或任何其他不可抗力事件引致乙方无法使用指定场地，自发生该事件当日起，乙方须全力恢复，使该场地在最短的时间内恢复营业，在此前提下，乙方无须缴付本协议规定的租金、管理费等费用。该合同第十条第10-4款约定“乙方拖欠甲方租金或其他款项，应承担违约责任。每逾期一天按拖欠金额千分之三计付违约金；拖欠时间超过十四天，甲方有权采取停止向乙方提供有关服务等强制措施；拖欠达二十天（含二十天），甲方有权单方面解除本合同，除乙方所交各项保证金不予退还外，乙方还须付清所拖欠的款项及违约金、甲方追讨损失赔偿所产生的所有费用（包括但不限于律师费、诉讼费、财产保全费、执行费等），并无条件按甲方通知把租赁商铺连同原附属物交回甲方。”另外，该合同附件三《租金及物业管理费标准明细表（不含装修期）》中载明：2019年10月1日至2020年9月30日期间，租金单价330.01元／月／㎡,月租金6428.59元／月，物业管理单价55.00元／月／㎡，物业管理费1071.4元／月，月度费用（租金＋物业管理费）7499.99元／月。 2019年6月13日，双方还签订了《南充保利MALL物业管理合同》。该合同约定：甲方保利南充公司，乙方曾斌；物业管理方对位于南充保利MALL-3F层-3003的一只酸奶牛统一进行物业管理；本合同的履行期限为2019年10月1日至2021年9月30日；为保证甲方正常开展物业管理事务，乙方在签署本合同当日，应向甲方即时交付相当于合同末年的两个月物业管理费总额的物业管理保证金，共计人民币2142.8元；本合同期满，或因法定、约定的事由提前终止合同，乙方依约定退出租赁商铺，甲方对商铺验收，在乙方缴清全部租金和其他费用且无其他违约行为的条件下，并已注销该商铺工商营业执照，甲方在乙方搬出商铺之日起六十天后九十天内，凭乙方提交的原甲方开具的保证金收据原件，不计利息退还其各项保证金；甲乙双方按实际开业日与约定起算日（即2019年10月1日）两者取日期较前者作为物业管理费的起算日；物业管理费以及其他应缴费用按自然季度结算一次，乙方应于每个季度的10日前缴纳当期物业管理费以及其他应缴费用（节假日不顺延）。合同还也约定，解除租赁合同的同时，本合同自动终止。 2019年9月24日，曾斌与保利南充公司及施工单位签订了《装饰装修管理协议》，主要内容是：保利南充公司为甲方，曾斌为乙方，承租方委托施工单位为丙方；乙方委托丙方于甲方管理的南充保利MALL广场进行商铺装修工程；装饰装修期限从2019年11月1日起至2019年12月5日止；乙方和丙方进场开展装修施工前，应按甲方要求缴纳押金及装修管理费等服务费用，装修保证金（押金）标准为5000元；装修保证金（押金）经甲方验收合格，对建筑主体结构和配套设备无改动破坏，经过六个月的使用后，乙方凭收据退回装修押金，其他装修管理费为成本费用，不予返还。 2019年9月25日，曾斌与保利南充公司签订了《关于开业时间变更的补充协议》，双方约定曾斌的租赁期限变更为2019年12月13日至2022年12月12日，经营期租金起算日为2019年12月13日。 为签订并履行上述合同，曾斌方向保利南充公司缴纳了意向金、租金、租赁保证金、物管费共计48429.25元。其中，租金和物业费缴至2020年3月1日。 为装修曾斌从保利南充公司处所租赁的商铺，曾斌与案外人南充市顺庆区浩然广告部签订了《店面装修合同书》一份，约定工程造价为140000元。曾斌还于2019年9月27日向南充市高坪区市场监督管理局登记注册了南充市高坪区一只酸奶牛保利购物中心店（以下简称一只酸奶牛保利店）。 2019年12月12日，曾斌所经营的一只酸奶牛保利店与保利南充公司所经营的南充保利MALL购物中心一同正式开业运营。2020年初，新型冠状病毒疫情发生。南充保利MALL购物中心营业至2020年1月23日，于1月24日因疫情而暂停营业，曾斌所经营的一只酸奶牛保利店也于同日停业。2020年1月25日，南充市高坪区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作指挥部发布1号通告，要求辖区内所有景区、宗教活动场所、娱乐场所和其他公共场所暂定对外开放（营业）。2020年3月13日，南充市高坪区应对新型冠状病毒感染肺炎疫情应急指挥部发布了高应指发﹝2020﹞6号通知，决定从即日起，区内除影剧院、网吧、歌舞厅、洗浴、游泳馆继续保持暂缓经营外，在保证疫情防控措施到位的前提下，其余商贸服务业企业适时有序复工复业。2020年3月14日，南充保利MALL购物中心恢复营业。 因连续停业，导致曾斌无力经营，曾斌于2020年6月3日向保利南充公司递交了《撤场申请书》，并于2020年6月30日停止营业。2019年12月2日至2020年6月21日，曾斌经营的一只酸奶牛产生水费114.42元，水费曾斌未向保利南充公司方缴纳。保利南充公司于2020年6月29日向曾斌发送了《关于3F-3003商户一只酸奶牛合同终止事宜的函件》，主要内容为：关于贵方的提前撤铺事宜，我司内部流程已完成，现要求贵方于2020年6月30日前到我司签订合同终止协议，贵方目前欠款如下：截止2020年5月20日，水费70.44元，租金及物业费1817.15元，共计欠款1887.59元。保利南充公司于2020年7月8日向曾斌发送了《关于要求曾斌支付拖欠的租金、物业管理费等费用，限期腾退，将商铺恢复至毛坯状态律师函》，主要内容为：一、截止2020年6月30日曾斌尚欠保利南充公司租金及物业管理费等共计22499.97元；二、曾斌与保利南充公司签订的《租赁合同》于2020年6月30日解除；三、限收函后结清5个工作日缴清并腾退商铺，将铺位恢复至毛坯状态。 保利南充公司于2020年11月3日向法院提起对曾斌的诉讼，案号为（2020）川1303民初4022号，其提出了确认双方所签订的《南充保利MALL商铺租赁合同》于2020年6月30日解除，并要求曾斌承担租金、物业管理费及其他违约责任等。 一审法院认为：在庭审中双方均认可案渉《南充保利MALL商铺租赁合同》于2020年6月30日解除，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、保利南充公司是否应当向曾斌退还保证金；二、曾斌的装修损失如何确定。 关于第一个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”，此条规定即为我国民法中关于合同解除效果的基本规定。本案中曾斌主张应由保利南充公司向曾斌返还所缴纳的保证金及押金20642元，从本案查明的事实来看，本案案渉合同无法继续履行，主要原因在于新冠肺炎疫情的影响，因此解除的根本原因在于不可抗力因素，保证金应该予以退还。 结合关联案件（2020）川1303民初4022号中，保利南充公司主张曾斌支付租金、物业管理费、水费及违约金的诉讼请求，曾斌的一只酸奶牛保利店从双方合同约定的2019年12月13日开业至因疫情于2020年1月23日停业期间的租金应该按照案涉合同约定的标准向保利南充公司支付。而根据合同的约定，曾斌每月应向保利南充公司支付的租金、物管费之和应为7499.99元，折算后曾斌每日应支付的租金、物管费之和应为7499.99元÷30天=250元/天，因此，从2019年12月13日至2020年1月23日期间曾斌应付的租金、物管费之和应为250×42=10500元。从2020年1月24日至2020年3月13日期间，属于因新冠肺炎疫情而导致的不可抗力期间，此期间不应计算费用。从2020年3月14日（不可抗力期间结束日）至2020年6月30日（合同解除日）期间共计109天，曾斌仍应向保利南充公司支付租金、物管费，此期间应付的金额为250×109=27250元。因此，曾斌总计应当向保利南充公司支付的租金、物管费之和应为10500+27250=37750元。而曾斌向保利南充公司所预交的意向金、租金、租赁保证金、物管费之和在扣除其所应承担租金和物管费后剩余48429.25-37750元=10679.25元。 虽然双方认可所签订的《南充保利MALL商铺租赁合同》、《南充保利MALL物业管理合同》、《南充保利MALL收银系统使用协议》于2020年6月30日解除，但合同解除并不影响一方当事人依据合同中有关违约金、约定损害赔偿的计算方法、定金责任等违约责任条款的约定，请求另一方承担责任。本案中，曾斌的租金及物业管理费交至2020年3月31日，但因疫情应扣除2020年1月24日至2020年3月13日期间的租金及物业管理费250×50=12500元，故2020年4月10日前，曾斌还需缴纳第二期的租金及物业管理费22499.97-12500=9999.97元，曾斌未按期缴纳租金及物业管理费，构成违约，应承担违约责任。该合同第十条第10-4款约定的“乙方拖欠甲方租金或其他款项，应承担违约责任。每逾期一天按拖欠金额千分之三计付违约金；”但该合同中约定的逾期违约金显然过高，应予调整。一审法院酌定逾期违约金按未付租金9999.97元的30%计算，9999.97×0.3=3000元。曾斌在合同期内产生水费114.42元应自行承担。 关于第二个争议焦点。本案中，曾斌提出《撤场申请书》的主要原因还是在于新冠肺炎疫情的影响，因此案涉《南充保利MALL商铺租赁合同》解除的根本原因在于不可抗力因素的影响，属于不可归责于合同双方的事由。双方在租赁合同解除后，曾斌应当退场并将案涉商铺恢复原状后退还给保利南充公司，但根据公平原则并综合本案实际情况，案渉商铺已装修，曾斌不宜对该商铺恢复原状，否则会造成不必要的损失，保利南充公司也无需支付装修损失费，故一审法院对曾斌要求保利南充公司支付装修费损失30000元的诉讼请求不予支持。 综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第五十七条、第一百一十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、确认曾斌与长沙保利商业投资管理有限公司南充分公司于2019年6月13日签订的《南充保利MALL商铺租赁合同》于2020年6月30日解除；二、长沙保利商业投资管理有限公司南充分公司应于本判决生效之日起十日内退还曾斌保证金及押金20642元； 三、驳回曾斌的其他诉讼请求。案件受理费533元，由曾斌负担233元，由长沙保利商业投资管理有限公司南充分公司负担300元。 二审查明，长沙保利商业投资管理有限公司南充分公司诉曾斌房屋租赁合同纠纷一案，四川省南充市高坪区人民法院作出（2020）川1303民初4022号民事判决，判决曾斌与保利南充公司于2019年6月13日签订的《南充保利MALL商铺租赁合同》于2020年6月30日解除，同时认定曾斌应向保利南充公司支付2020年4月1日至2020年6月30日的租金、物业管理费，该判决已发生法律效力。 二审查明其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，双方争议焦点为曾斌提出《撤场申请书》是否属于违约解除合同，曾斌交纳的保证金及押金是否应当予以退还。 曾斌（乙方）于2019年6月13日与保利南充公司（甲方）签订《南充保利Mall商铺租赁合同》，合同约定的租赁期限为2019年10月1日至2021年9月30日，合同签订后，南充保利Mall购物中心与曾斌所经营的一只酸奶牛保利店于2019年12月12日正式开业营运。后因新冠肺炎疫情影响，曾斌所经营的一只酸奶牛保利店又与南充保利Mall购物中心一同于2020年1月24日起停业至2020年3月14日。但曾斌并非在新冠肺炎疫情发生之初即申请撤场，而是在6月3日才提交《撤场申请书》，新冠肺炎疫情虽对曾斌的经营产生一定影响，但该影响仅是暂时性的营业收入减少，疫情结束之后仍然可以继续经营，曾斌提交《撤场申请书》距离新冠肺炎疫情后全面复工复产已有3个多月时间，且其与南充保利公司签订的二年期的中长期租赁合同，新冠肺炎疫情与曾斌无法继续经营之间不能形成全部的因果关系，新冠肺炎疫情的不可抗力并非合同无法继续履行的直接原因，故曾斌的撤场行为属于单方解除合同，应当承担违约责任。 根据双方签订的《商铺租赁合同》第十条第10-3款“租赁期间，除法定或约定事由外，因一方违约导致守约方解除合同的，如甲方违约，甲方退回乙方所交各项保证金（不计利息），违约金按未完成租期租金总额的百分之十计算；如乙方违约，乙方所交各项保证金不予退还，甲方损失超过保证金的，仍有权向乙方追索”、第10-4款“乙方拖欠甲方租金或其他款项，应承担违约责任。每逾期一天按拖欠金额千分之三计付违约金；拖欠时间超过十四天，甲方有权采取停止向乙方提供有关服务等强制措施；拖欠达二十天（含二十天），甲方有权单方面解除本合同，除乙方所交各项保证金不予退还外，乙方还须付清所拖欠的款项及违约金、甲方追讨损失赔偿所产生的所有费用（包括但不限于律师费、诉讼费、财产保全费、执行费等），并无条件按甲方通知把租赁商铺连同原附属物交回甲方。”的约定，曾斌单方解除合同，保利公司所收取的保证金不予退还。 此外，四川省南充市高坪区人民法院作出（2020）川1303民初4022号民事判决中已经判决双方合同解除，该判决已经生效，一审再次判决确认双方解除合同不当。 综上，保利南充公司的上诉请求成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销四川省南充市高坪区人民法院（2020）川1303民初3791号民事判决； 三、驳回曾斌的诉讼请求。 一审案件受理费533元、二审案件受理费1066元，均由曾斌负担。 本判决为终审判决。 审判长 朱 伟 审判员 罗晓翠 审判员 肖 逍 二〇二一年三月十八日 书记员 李 俊