北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初4160号原告(反诉被告)：陈学彬，男，1971年11月8日出生，汉族，无业，住河北省邯郸市大名县。委托诉讼代理人：申艳，北京东通律师事务所律师。被告（反诉原告）：门阳洋，女，1983年11月10日出生，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：曹祝德，北京市包诚律师事务所律师。原告（反诉被告）陈学彬与被告（反诉原告）门阳洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。陈学彬的委托诉讼代理人申艳，门阳洋的委托诉讼代理人曹祝德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈学彬向本院提出诉讼请求：1、判决门阳洋支付天然气接入管道设施费6.8万元；2、判决门阳洋退还租房押金3万元。事实和理由：双方于2016年10月2日就位于大兴区龙景湾四区33号楼109号房屋（以下简称涉案房屋）签订3年期租赁合同，并交付押金3万元。陈学彬在租赁期间在涉案房屋中接入天然气管道设施，共支出6.8万元。合同约定“租赁期满乙方放弃继续承租房屋的，固定装修及天然气接入管道设施归甲方所有，甲方不承担任何费用”。陈学彬于合同到期前提出续租事宜，但门阳洋表示涉案房屋准备出售不再出租，后来得知门阳洋又将涉案房屋出租他人，陈学彬没有放弃续租房屋，所以门阳洋应承担接入天然气管道设施费。为了维护陈学彬合法权益，特诉至法院。门阳洋辩称，天然气设施安装应当由有资格的公司进行，陈学彬提交安装费收据系个人收款，其安装违反相关法律规定，不认可收据的真实性、合法性、关联性；即便是合法安装天然气设施，但双方没有达成续租房屋协议，原因在于陈学彬续租条件过于苛刻，应视为陈学彬放弃继续租赁，故按照合同约定，如果陈学彬安装天然气设施合法，也应归门阳洋所有；陈学彬逾期缴纳有关费用等违约行为给门阳洋造成损失，门阳洋代交了物业费、供暖费，故不同意退还押金。门阳洋向本院提出反诉请求：1、判决陈学彬支付拖欠物业费、供暖费24113.16元及相应违约金62500元；2、判决陈学彬支付逾期缴纳电费的违约金107500元；3、判决陈学彬支付迟延交房违约金36000元；4、判决陈学彬拒绝交还房屋及其钥匙、控税盘、营业证照、发票印章、水电卡等物品，并赔偿因此造成实际损失108300元。事实和理由：双方合同于2019年10月31日终止，陈学彬拒绝交付房屋及设备等，给门阳洋造成巨大损失。1、陈学彬拖欠2018年至2019年的物业费、供暖费24113.16元，由门阳洋于2019年11月3日代交，故陈学彬应按合同约定第三年的租金标准25万元的25%支付违约金62500元；2、陈学彬拖欠了1年才交付2016年11月至2017年11月电费60836元，故陈学彬应按合同约定第一年的租金标准20万元的25%支付违约金50000元。陈学彬拖欠了9个月才交付2017年12月至2018年9月29日电费53947.8元，故陈学彬应按合同约定第二年的租金标准23万元的25%支付违约金57500元；3、陈学彬于合同到期后不办理交接手续，至今没有交付房屋钥匙、控税盘、营业证照、发票印章、水电卡等物品，且房屋内及室内设备严重污损，电器损失共约54000元，餐桌布及厨房设备损失20000元，门阳洋为了恢复房屋原貌而免除新租户1个月租金28000元，门阳洋支出房屋开锁、换锁费500元、清理保洁费3000元，办理证照、发票印章登报公告及委托中介公司费用合计2800元；4、陈学彬未按合同约定时间返还房屋，应合同约定支付1200元/天合计30日违约金36000元。以上数额中扣除陈学彬已交押金30000元，陈学彬应向门阳洋支付308413.16元。陈学彬针对门阳洋的反诉辩称，没有交纳物业费、供暖费，是因为门阳洋不续租也不退押金；因为门阳洋与物业公司存在纠纷没有解决，当时物业公司不收取陈学彬交纳电费，后来陈学彬才交纳电费；迟延交付房屋事实不存在，门阳洋于2019年11月1日撬锁进入房屋，门阳洋主张的物品都存在涉案房屋内，陈学彬没有拿走，房屋内还有陈学彬四个灶具未及取走，且水电卡中尚有未使用数字费用。陈学彬不同意门阳洋的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月2日，出租人甲方：门阳洋与承租人乙方：陈学彬就涉案房屋租赁事宜签订《北京市商用房租赁合同》，其中主要约定内容：出租房屋为门阳洋所有的位于大兴区龙景湾四区33号楼109号，房屋用途为营业性餐饮；租赁期限自2016年11月1日至2019年10月31日。….《房屋交割清单》经甲乙双方交验签章并移交房屋钥匙后视为交付完成；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应完好返还房屋及其附属物品、设备设施。双方应对房屋及其附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担费用；第三条第（三）向约定，乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出书面续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。租赁期满乙方放弃继续承租房屋的，固定装修及天然气接入管道设施归甲方所有，甲方不承担任何费用；第一年租金20万元，第二年租金23万元，第三年租金25万元；押金3万元在支付第一年房租费时交付。合同期满或合同解除后，押金除抵扣乙方应承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分返还乙方；租赁期内，双方应共同保障房屋及附属物品、设施设备处于适用和安全状态，…..，因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋发生损坏或故障的，乙方负责维修或赔偿；在第七条“合同解除”（四）约定乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按合同约定支付租金达10日。2、欠缴各项费用达10日；在第八条“违约责任”（一）约定乙方有第七条第四款约定情形之一的，应按年租金的25%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿损失；（三）约定乙方未按约定时间返还房屋的，应按1200元/日标准支付违约金。在涉案房屋处注册登记有门阳洋为法定代表人的北京市池林人嘉餐饮管理有限责任公司，在签订涉案房屋租赁合同当日，该公司（甲方）与陈学彬（乙方）签订《联营经营管理合同》，主要内容是：甲方提供本案的涉案房屋为经营场地，联合经营项目为北京市池林人嘉餐饮管理有限责任公司，合作期限自2016年11月1日至2019年10月31日止，乙方自主经营管理、独立核算、承担运营中一切费用，乙方以联营公司名义进行纳税，甲方提供营业证、照以及开具和购买发票所需相关文件。2016年11月1日，双方在《房屋交割清单》中“交房确认”栏处签名，该交割清单内容中包括涉案房屋附属家具、电器、装修及其他设备设施情况。2019年11月1日，门阳洋通过开锁公司将涉案房屋门锁打开并更换门锁。门阳洋将涉案房屋另行出租，并拆除陈学彬安装的天然气设施。门阳洋于收回房屋后的2019年11月3日交纳了陈学彬租赁期间即2018年至2019年的物业费、供暖费24113.16元。关于对争议事实双方举证、质证情况：1、陈学彬提交两张2017年12月25日收据，用以证明当时经营餐饮需要安装天然气设施，合计费用6.8万元；门阳洋不认可该收据真实性、合法性及关联系性，表示陈学彬安装天然气设施行为是违反相关法律规定。2、门阳洋提交涉案房屋租赁合同附带《房屋交割清单》、《联合经营管理合同》、2017年10月16日收条，以及2019年12月5日北京禹顺企业管理咨询有限公司开具服务费发票，用以证明陈学彬租房时签字确认接收房屋附属家电及其他设施设备、企业经营手续（证、照、章及税控盘）没有返还以及相应损失；陈学彬认可证据的真实性，但不认可证明目的，其表示以上物品都在涉案房屋内，其没有拿走。3、门阳洋提交北京恒富物业服务有限公司发票三份及收据二份，用以证明陈学彬迟延交纳物业费、供暖费及电费，已经构成违约；陈学彬对证据真实性认可，但不认可违约。其表示没有交纳物业费、供暖费24113.16元，是因为门阳洋没有退还租房押金3万元，没有按期交纳电费是因为门阳洋与物业公司存在纠纷，物业公司当时不收取其所交电费。4、门阳洋提交开锁公司于2019年11月1日为涉案房屋开锁、换锁收据，用以证明陈学彬于合同期满拒绝交还房屋门钥匙及支付开、换门锁费用；陈学彬表示该证据不能证明实际支出，且从时间上能说明其没有延期交房的事实。5、门阳洋提交2019年12月5日北京鸿润物业管理有限公司开具发票一份，以证明其为清理收回租赁房屋支付3000元；陈学彬表示清扫费用过高，且其离开涉案房屋已经进行相应清扫，正常使用损耗及为更好出租而清扫，其没有义务负担该费用。6、门阳洋提交与陈学彬微信聊天记录，用以证明双方于租赁合同期满前协商续租房屋事宜，因为陈学彬出价过低，双方没有达成一致，视为陈学彬放弃续租权利；陈学彬对该证据真实性认可，不认可证明目的，且微信记录内容不完整。本院认为，门阳洋与陈学彬就涉案房屋签订的《北京市商用房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。本案中，租赁合同约定内容可以体现门阳洋同意陈学彬于租赁期间安装使用天然气设施，现该设施于合同终止后因门阳洋对涉案房屋另有其他经营用途而拆除。陈学彬主张门阳洋应支付安装天然气设施费6.8万元的问题，为此双方均以租赁合同第三条第（三）项约定内容作为支持己方主张的依据。本院认为，1、双方因合同期满后就续租房屋期限及租金等问题虽经协商未达成一致并签订新的房屋租赁合同，结合租赁合同第三条第（三）项约定内容整体考量，虽不能单纯认定门阳洋拒绝陈学彬续租房屋，也不能据此认定陈学彬系放弃续租房屋；2、租赁合同只约定陈学彬放弃续租房屋，则天然气接入管道设施归门阳洋所有，但除此情形外对于租赁期间届满该项设施归属、处理方式及费用支付没有约定；3、陈学彬虽只以提交的二份收据主张该设施安装费6.8万元，其证据并不充足，但结合所在地该类设施施工费用的一般市场行情，且该设施已经拆除、门阳洋亦未提交相应反驳证据，故该设施的安装费6.8万元，本院予以确认。陈学彬确已实际支出安装费用，并正常购买天然气在此经营使用近二年时间，故门阳洋关于陈学彬安装该设施未经合法审批、违反法律规定而不予认可及承担安装费用的意见，本院不予采纳。但本院需要指出，对于天然气设施安装施工应当遵守有关消防安全方面的法律规定，故本院对于安装费用的认定不影响行政主管机关对于陈学彬是否违反行政管理规定的认定和处理；4、根据此项设施的特点，其不属于在使用过程中易发生价值损耗的未形成附和的装修装饰投资范畴，该设施在拆除后所剩价值与安装费用无法相比；5、陈学彬为使用涉案房屋投资安装天然气设施，没有审慎考量本租赁合同剩余期限和不能达成续租协议存在的可能性，对此陈学彬自身应承担相应的投资风险。综上，考虑双方未能续签租赁合同原因、陈学彬实际使用该项设施期限，本院从衡平双方利益的公平原则出发，酌情确定门阳洋给付陈学彬该项设施安装费3.2万元。关于门阳洋反诉请求。陈学彬于合同期满双方未达成续租协议后，即应当与门阳洋办理涉案房屋及附属财物交接返还手续，故门阳洋于租期届满后的第二日为行使涉案房屋所有权采取开锁换锁行为，不违反法律规定，其为此支出费用500元，陈学彬应予负担；同时门阳洋通过自力方式及时收回涉案房屋、减少房屋空置损失，客观上未造成迟延交房损失，故门阳洋关于陈学彬未按合同约定交房应按日支付违约金的诉讼请求，没有事实依据，不予支持；门阳洋关于陈学彬拖延交付物业费、供暖费、电费主张的违约金请求，因双方合同中未约定此类费用交付的时间节点，且该类费用目前已实际交付，收费方亦未实际收取及主张延期缴纳违约金及损失，故门阳洋该项诉讼请求，证据不足，本院不予支持；门阳洋主张的实际损失108300元，其所对应的标的物均系租赁涉案房屋和在此房屋联合经营公司的附属家具、电器、装修及其他设施设备和经营手续，按一般认知，以上财物均应置于经营场所即涉案房屋内，而门阳洋于租赁期满第二日即自行委托开锁进入涉案房屋，涉案房屋内部及财物现状目前无法核实，故门阳洋的此项诉讼请求，事实依据不足，本院无法支持。门阳洋于出租涉案房屋时收取陈学彬的押金3万元，依据双方合同约定，在扣除其已代交的物业费、供暖费24113.16元和开锁换锁费500元后，应予退还陈学彬。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效后十日内，门阳洋给付陈学彬安装天然气设施费32000元；二、、自本判决生效后十日内，门阳洋退还陈学彬押金款5386.84元；三、驳回陈学彬的其他诉讼请求；四、驳回门阳洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1500元，由陈学彬负担800（已交纳），由门阳洋负担700元（于本判决书生效后七日内交纳）；反诉案件受理费6376元，由门阳洋负担5961元（已交纳），由陈学彬负担415元（于本判决书生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李继伟人民陪审员  焦福银人民陪审员  张彦春二〇二一年三月十七日书 记 员  程 飞书 记 员  薄 伟