淮安市洪泽区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0813民初2459号 原告（反诉被告）：洪泽新城商业管理有限公司，住所地江苏省淮安市洪泽区东风路南侧涧小路西侧D2幢2号楼门面房。 法定代表人：曹承禧，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐士友，江苏泗洲律师事务所律师。 被告（反诉原告）：洪泽区高良涧小德牛自助餐厅，住所地江苏淮安市洪泽区高良涧东风路幸福广场B2商场二楼。 经营者：王昱森。 被告：王昱森，男，1986年8月5日出生，汉族，住江苏省淮安市淮阴区。 以上两被告共同委托诉讼代理人：朱淮玲，江苏泽之源律师事务所律师。 以上两被告共同委托诉讼代理人：赵长生，江苏泽之源律师事务所律师。 原告（反诉被告）洪泽新城商业管理有限公司（以下简称新城公司）与被告（反诉原告）洪泽区高良涧小德牛自助餐厅（以下简称小德牛自助餐厅）、被告王昱森房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月21日立案受理后，依法适用简易程序分别于2021年1月21日、2021年3月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）新城公司的委托诉讼代理人徐士友、被告王昱森及被告（反诉原告）小德牛自助餐厅的共同委托诉讼代理人朱淮玲到庭参加第一次诉讼；原告（反诉被告）新城公司的委托诉讼代理人徐士友、被告王昱森及被告（反诉原告）小德牛自助餐厅的共同委托诉讼代理人赵长生到庭参加第二次诉讼。在诉讼过程中，原告自愿撤回对被告王昱森的起诉，本院依法予以准许。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）新城公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同；2.判令被告向原告支付2016年8月16日至2021年8月16日租赁期间的租金1257000元及逾期付款损失20000元（暂主张20000元，2016年8月16日至2017年8月16日期间欠付租金以177000元为基数，自2016年8月17日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率标准计算至实际给付之日止；2017年8月16日至2018年8月16日期间欠付租金以270000元为基数，自2017年8月17日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率标准计算至实际给付之日止；2018年8月16日至2019年8月16日期间欠付租金以270000元为基数，自2018年8月17日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率标准计算至实际给付之日止；2019年8月16日至2020年8月16日期间欠付租金以270000元为基数，自2019年8月17日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率标准计算至实际给付之日止；2020年8月16日至2021年8月16日期间欠付租金以270000元为基数从2020年8月17日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率标准计算至实际给付之日止）；3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年6月15日原告与被告王昱森签订商铺租赁合同，合同约定原告将位于洪泽区商铺出租给被告王昱森从事经营活动，租赁期从2014年8月16日起至2019年8月16日止，租金支付方式为先付后租，到期按时支付，五年租金不递增。租赁期间第一年为2014年8月16日至2015年8月16日止，支付金额为270000元；第二年为2015年8月16日至2016年8月16日止，支付金额为270000元；以此类推。合同约定双方在合同履行中发生争议，由原告所在地人民法院管辖。合同签订后，原告将涉案商铺交付给被告王昱森，被告王昱森利用该商铺以被告小德牛自助餐厅名义对外从事经营活动，但被告王昱森除向原告交付第一年、第二年租金以及第三年部分租金外，剩余租金原告虽多次催讨，但其以各种借口搪塞。为维护原告合法权益向贵院提起诉讼，请求依法判决。 被告（反诉原告）小德牛自助餐厅辩称：1.原租赁合同已到期，现不同意继续履行合同；2.被告未拖欠原告租金，理由是：第一，关于消防问题。根据商铺租赁合同约定，原告消防设施、消防控制室、泵房在租赁范围内应能正常使用，同时应协助被告办理消防验收等相关手续，但原告交付的消防设施不能正常使用，为正常开业被告对消防设施进行设计、施工，花去各项费用97500元，应由被告承担；第二，关于彩票店问题。根据商铺租赁合同约定，原告保证一楼楼梯口福利彩票店在2014年7月15日前清退，但逾期未清退影响了开业，造成损失由原告承担；第三，关于广告位问题。根据商铺租赁合同约定，原告同意我餐厅店招位置放在迎东风路正面2、3层两层之间广告位，因原告与原三楼租房户有纠纷，一直未向被告交付约定的广告位，开业前原告让被告在侧面广告位临时挂上店招，由于被告前期已装修完毕并投入大量资金，为避免造成更大损失被告只能开业，但开业后原告未交付一楼门脸和店招广告位，给被告造成较大经营损失，应由原告承担。第四，2020年租金因疫情问题，该年度租金应该减少200000元。综上，被告未欠原告租金，由于原告违约给被告造成损失且一直未予赔偿，故不存在逾期付款赔偿损失问题。 反诉原告小德牛自助餐厅向本院提出反诉请求：1.要求反诉被告支付未能交付一楼门脸和门脸上方正面广告位给原告造成的客源减少损失1300000元（每年200000元,从2014年8月16日计算至2021年1月31日）、消防设施费用97500元，合计1397500元；2.反诉案件受理费由反诉被告承担。事实和理由：因反诉被告违约给反诉原告造成损失，应承担赔偿责任，具体如下：第一，反诉被告不能按合同约定交付门脸和门脸上方正面广告位，而租赁商铺地处商业闹市区，来往客流量很大，至少造成反诉原告客源减少20%—40%，由此造成的损失反诉被告应予以赔偿；第二，反诉原告投入的消防设施费用97500元，反诉被告应予以赔偿；第三，反诉被告于2015年10月改门前敞开式免费停车位为收费停车场，再次造成反诉原告客流减少，由此造成的损失反诉被告也应赔偿。 反诉被告新城公司辩称：反诉原告要求我公司赔偿损失无事实和法律依据。第一，关于消防问题,涉案租赁商铺已经过消防验收，符合出租条件，也符合合同约定;第二，关于彩票店问题，一楼楼梯口彩票店并不影响反诉原告开业，更不影响其营业，相反由于福利彩票店的开业还为反诉原告带来了一定客源，又为反诉原告免除了支付违约金，故现在还继续存在；第三，关于广告位问题，双方明确约定由反诉被告提供广告位，在反诉原告经营期间，反诉被告从未阻止其安装广告，同时安装广告也须经城管部门审批，因此反诉原告所称未提供广告位影响其营业没有事实依据；第四，关于停车场问题，为了解决幸福广场范围内购物停车难问题，洪泽县幸福广场业主委员会、反诉被告与物业公司签订相关协议，由物业公司对停车场实施管理，对前来购物车辆凭购物票据在缴纳停车费时实施优惠，并非反诉原告所述停车场影响其营业，另外停车场问题双方既未在合同中约定，在经营期间反诉原告也从未向反诉被告提出过异议。反诉原告要求反诉被告支付其经营成本和经营投入，因双方在商铺租赁合同中明确约定反诉原告在进场装修时对装修房子应经反诉被告确认，但该方案并未经反诉被告确认，双方还约定反诉原告归还租赁物时，不得以任何理由向反诉被告提出偿还前已支出的各项费用，双方租赁期限为五年，截止日期为2019年8月16日止，该五年的合理使用年限已过，故反诉原告的反诉请求既不符合法律规定，也不符合双方合同约定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年1月28日，洪泽盛浦房地产有限公司（委托人，甲方）与原告（受托人，乙方）签订房屋租赁委托协议书，甲方将该公司拥有的商场、沿街商铺委托乙方出租，委托期限为十年。甲方同意乙方每完成签约租赁合同后，乙方可获得该商铺经营客户缴纳租金的20%作为佣金。2019年10月10日，双方又签订补充协议书，约定如有商铺承租户拖延或不缴纳租金，乙方有权收回房屋，同时甲方授权乙方可以乙方名义向法院起诉收回租金。 2014年6月15日，原告（甲方）与被告王昱森（乙方）签订商铺租赁合同，甲方将位于洪泽区商铺出租给乙方从事餐饮经营。双方约定商户进场装修时间从2014年6月17日起至2014年8月15日止；租赁期从2014年8月16日起至2019年8月16日止，共计5年。房屋租金先付后租，到期按时支付，水电等各项费用自理。租金支付方式为一年一付，第一年租赁时间为2014年8月16日起至2015年8月16日，支付金额为270000元；第二年租赁时间为2015年8月16日起至2016年8月16日，支付金额为270000元；第三年租赁时间为2016年8月16日起至2017年8月16日，支付金额为270000元；以此类推。双方还约定乙方于合同签订之日向甲方交纳3万元担保金，在营业期间甲方有偿向乙方提供使用设施以外的辅助设施及服务。甲方消防设施、消防控制室、泵房在租赁范围内能正常使用，同时协助乙方办理消防验收等相关手续。甲方保证中国银行左侧一楼楼梯口福利彩票店在2014年7月15日前清退，产生违约金由乙方承担，甲方收取的租金由甲方退还。逾期未清退影响到乙方开业，造成损失由甲方承担。甲方同意乙方店招位置从东风路正面2-3层广告位，具体位置现场确认，乙方需报送城管部门后方可实施。 商铺租赁合同签订后，被告装修后进行了餐饮经营并向原告缴纳了部分租金，具体明细为：2014年6月27日27万元及担保金3万元、2015年8月17日5万元、2015年8月18日5万元、2015年8月31日5万元、2015年9月10日5万元、2015年10月17日3万元、2016年8月20日2万元、2017年1月23日1万元、2017年3月6日1万元、2017年5月12日1万元、2018年12月13日2万元、2019年1月21日1万元、2019年4月29日1万元、2019年7月8日1万元、2019年7月29日1万元、2019年9月11日1万元、2019年10月28日0.5万元、2019年12月11日0.5万元、2020年1月19日1万元、2020年1月23日0.5万元、2020年4月30日0.5万元、2020年6月28日0.3万元、2020年7月29日0.5万元、2020年9月26日0.5万元、2020年11月30日0.3万元,以上共计69.6万元。 2021年2月1日，被告王昱森将商铺钥匙交原告售楼处，庭审中双方同意涉案商铺租赁合同于2021年3月4日解除，原告停电，被告取走电缆，若被告一个星期内不取走电缆，原告可自行处理。 另查明：2012年3月25日，淮安市公安消防支队出具淮公消验[2012]第0044号建设工程消防验收意见书，确认淮公消验[2012]第0032号建设工程消防验收意见书中所列的12个问题已全部按要求整改完毕，复验合格。综合评定该工程消防验收合格。2014年9月16日，淮安市公安消防支队出具建设工程竣工验收消防备案检查意见书，涉案商铺经综合评定竣工验收消防备案检查合格。2014年10月14日，洪泽县公安消防大队对涉案商铺出具了公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。 为解决幸福广场范围内购物停车难问题，洪泽县幸福广场商会、洪泽县天水弘浦.幸福广场业主委员会、原告等单位与江苏华龙物业服务有限公司洪泽分公司（以下简称物业公司）签订关于“欢乐买至汇银家电”门前广场停车收费管理的约定，各方约定由物业公司对停车场进行规范化管理，合理化标准收费，对前来购物车辆凭购物票据在缴纳停车费时实行优惠，具体见收费标准拟定，解释权归物业公司。 以上事实，由原、被告的当庭陈述、房屋租赁委托协议书、补充协议书、商铺租赁合同、收据、淮公消验[2012]第0044号建设工程消防验收意见书、建设工程竣工验收消防备案检查意见书、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、关于“欢乐买至汇银家电”门前广场停车收费管理的约定、等证据予以证实，本院予以确认。 本案争议焦点为：一、原告与被告王昱森签订的商铺租赁合同关系是否应该解除？二、原告要求被告支付租金1257000元及利息有无事实和法律依据？三、反诉原告要求反诉被告赔偿损失1397500元有无事实和法律依据？ 针对争议焦点一，原告与被告王昱森签订的商铺租赁合同关系是否应该解除？ 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，洪泽盛浦房地产有限公司委托原告出租涉案商铺并授权原告可以其名义起诉收回租金，原告系适格的诉讼主体。原告与被告王昱森签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，双方均应依照协议全面履行。涉案商铺租赁合同于2019年8月16日到期，到期后双方虽未续订商铺租赁合同，但被告并没有将涉案场地交还原告，原告对此也未提出异议，原商铺租赁合同继续有效，视为不定期租赁。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行。被告王昱森不同意继续履行商铺租赁合同，庭审中双方亦同意商铺租赁合同于2021年3月4日解除，故原告与被告王昱森签订的商铺租赁合同应当予以解除。 针对争议焦点二，原告要求被告支付租金1257000元及利息有无事实和法律依据？ 本院认为，在诉讼中个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。涉案商铺租赁合同虽系被告王昱森与原告签订，但应以营业执照上登记的字号即被告小德牛自助餐厅作为支付租金的义务主体。原告已履行交付涉案商铺的合同义务，被告小德牛自助餐厅应根据商铺租赁合同的约定及时足额向原告支付租金。根据合同约定，被告应每年向原告缴纳租金270000元，租赁期间为2014年8月16日至2021年3月4日，故被告共应向原告缴纳租金1700000余元，其已支付原告租金（含担保金）696000元，被告未足额支付构成违约，其应向原告足额支付。 针对争议焦点三，反诉原告要求反诉被告赔偿损失1397500元有无事实和法律依据？ 本院认为，反诉原告要求反诉被告赔偿损失的理由主要有五点：第一，关于消防问题,反诉被告已提供证据证明涉案租赁商铺通过消防验收，符合出租条件，同时商铺租赁合同亦约定在营业期间反诉被告有偿向反诉原告提供使用设施以外的辅助设施及服务，故反诉原告要求反诉被告支付消防设施费用损失97500元无事实和法律依据，本院不予支持； 第二，关于彩票店问题，双方在商铺租赁合同中明确约定反诉被告保证中国银行左侧一楼楼梯口福利彩票店在2014年7月15日前清退，但该彩票店至今尚未清退，反诉被告履行合同存在违约行为； 第三，关于广告位问题，双方在商铺租赁合同中明确约定反诉被告同意反诉原告店招位置为东风路正面2-3层广告位，事实上广告位不在约定的位置，反诉被告履行合同存在违约行为。但广告位放置何处要经过城管部门的审批确定，双方约定不能代替审批； 第四，关于停车场问题，双方在商铺租赁合同中对该问题无约定。为解决购物停车难问题，反诉被告与有关各方签订协议，由物业公司对停车场实施管理，对前来购物车辆凭购物票据在缴纳停车费时实施优惠，该措施并不会影响反诉原告的营业，另外在经营期间反诉原告也从未向反诉被告提出过异议，故反诉原告此反诉理由无事实和法律依据，本院不予支持； 第五，关于2020年因疫情是否应当减免租金问题，考虑到2020年受疫情影响的客观情况，本着公平原则和利益平衡原则，本院对反诉原告应给付的当年租金予以酌减，酌减比例为50%。 根据以上分析论述，反诉被告在履行商铺租赁合同中针对彩票店问题及广告位问题确实存在违约行为，但彩票店及广告位问题并不从根本上影响反诉原告的客流及收益，反诉原告的客流量及经营效益如何决定于其经营策略、菜品工艺及服务质量等因素。综合考虑以上因素，本院对反诉原告应支付的租金进行酌减以弥补反诉被告履行合同义务不到位的责任，本院酌定每一租赁年度酌减30000元，对反诉原告提出的其他反诉请求，因无法律依据，本院不予支持。 综上，被告尚欠原告租金754000元（20000元/月×78.5月-696000-120000），应予支付。对于利息： 2014年8月16日至2015年8月16日被告共应向原告支付租金240000元，已支付300000元（含担保金），多余部分60000元转入下一年度应支付租金范围内，无需支付利息； 2015年8月16日至2016年8月16日被告共应向原告支付租金240000元，已支付290000元（含上一缴费年度转入的60000元），多余部分50000元转入下一年度应支付租金范围内，无需支付利息； 2016年8月16日至2017年8月16日被告共应向原告支付租金240000元，已支付100000元（含上一缴费年度转入的50000元），尚欠140000元，利息应以140000元为基数，自2017年8月17日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率标准计算至实际给付之日止； 2017年8月16日至2018年8月16日被告共应向原告支付租金240000元，未予支付，利息应以240000元为基数，自2018年8月17日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率标准计算至实际给付之日止； 2018年8月16日至2019年8月16日被告共应向原告支付租金240000元，已支付60000元，尚欠180000元，利息应以180000元为基数，自2019年8月17日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率标准计算至实际给付之日止； 2019年8月16日至2020年8月16日被告共应向原告支付租金120000元（240000/2），已支付48000元，尚欠72000元，利息应以72000元为基数自2020年8月17日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率标准计算至实际给付之日止； 2020年8月16日至2021年3月4日被告共应向原告支付租金130000元，已支付8000元，尚欠122000元，利息应以122000元为基数自2021年3月5日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率标准计算至实际给付之日止。 依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第二款、第五百六十二条第一款、第七百零三条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告洪泽新城商业管理有限公司与被告王昱森于2014年6月15日签订的商铺租赁合同。 二、被告洪泽区高良涧小德牛自助餐厅于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告洪泽新城商业管理有限公司支付租金754000元及利息（利息以140000元为基数，自2017年8月17日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率标准计算至实际给付之日止；以240000元为基数，自2018年8月17日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率标准计算至实际给付之日止；以180000元为基数，自2019年8月17日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率标准计算至实际给付之日止；以72000元为基数自2020年8月17日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率标准计算至实际给付之日止；以122000元为基数自2021年3月5日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率标准计算至实际给付之日止）。 三、驳回原告洪泽新城商业管理有限公司的其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告洪泽区高良涧小德牛自助餐厅的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16293元，减半收取8147元，由原告洪泽新城商业管理有限公司负担3423元，被告洪泽区高良涧小德牛自助餐厅负担4724元。反诉案件受理费17377元，减半收取8689元，由反诉原告洪泽区高良涧小德牛自助餐厅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院；收款银行：中国银行；账号：62×××89；收款行地址：中国银行股份有限公司清江浦支行）预交上诉案件受理费。 审 判 员 李锦骏 二〇二一年三月十七日 法官助理 张 谦 书 记 员 黄海艳 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第二款当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第五百六十二条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条第一款在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。