江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0382民初782号原告:骆洪振，男，1990年6月28日生，汉族，个体工商户，住邳州市。委托诉讼代理人：刘青松，江苏景来律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊，江苏景来律师事务所律师。被告：张勤，男，1974年3月14日生，汉族，农民，住邳州市。委托诉讼代理人：朱飞鹏，江苏楚汉律师事务所律师。原告骆洪振诉被告张勤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日受理后，依法适用简易程序于2021年3月1日公开开庭进行了审理。原告骆洪振及其委托代理人刘青松、王磊,被告张勤及其委托代理人朱飞鹏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告骆洪振向本院诉请：1、依法判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同》。2、被告支付原告违约金153000元及中介费15300元，共计168300元。3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年11月2日，原、被告在中介的主持下签订了《房屋买卖合同书》，约定被告将位于邳州市的房屋出售给原告方，并约定在合同签订后20日内被告用原告支付的首笔购房款42万元办理房屋解押和网签手续，但在合同签订后被告又用该房屋做担保贷款35万元，导致房屋无法如约解除抵押，交易被迫停止。之后双方就此问题协商未果。原告认为被告在双方签订房屋买卖合同后仍利用该房屋进行贷款，具有重大故意和过失，并直接导致本次交易无法继续进行，已构成根本违约，因此原告主张解除该房屋买卖合同，并请求支付违约金及赔偿中介费用。为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求判如所诉。原告为支持其诉讼主张，向法院提供如下证据：1、房屋买卖合同书，证明：(1)、原、被告及中介公司三方签订的房屋买卖合同，在本合同中约定被告用原告向其支付的购房款办理解押手续，限在20天内完成。(2)、合同约定本次交易中应支付的购房首付款金额为42万元。(3)、合同约定甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同、不配合办理交易房产相关手续者均视为违约，违约方应按总购房款的15%向对方支付违约金。且丙方所收取的中介服务费不予退还。(4)、合同约定本次交易中介服务费金额为15300元。2、徐州置我家地产经纪有限公司出具的收据1张，证明原告向该公司支付了中介服务费15300元。3、徐州置我家地产经纪有限公司员工朱某,4的书面说明材料2份，证明：(1)、在房屋买卖合同签订时，双方协商一致，由原告支付42万元购房首付款给被告，被告用该款对房屋进行解除抵押，解押所需款项不足部分由被告自行补足，与原告无关。(2)、2020年11月24日原、被告及中介方曾去银行办理解除抵押手续，但被告在签订涉案买卖合同之后又贷款35万元导致该房屋解除抵押所需款额比签订合同时多了35万元。被告表示无法补足解除房屋抵押所需款项的差额部分，因此无法按照合同约定解除抵押，交易中止。4、江苏农村商业银行账户交易明细1页，证明：2020年11月24日在原被告及中介共同到银行办理房屋解除抵押手续之前已经将42万元购房首付款准备好，若被告收到该款后能够将房屋解除抵押，则原告随时将该款支付给被告，从而履行合同约定的义务。5、原、被告之间的电话录音光盘，证明被告认可因涉案合同签订后又贷款35万元导致房产无法解押，即无法履行合同约定的义务。并告知原告可另行诉讼解决。6、保全费发票1张，证明原告为保全被告房产，支付保全费1362元。7、证人朱某,4证言，证明在协商阶段已经谈妥原告在支付42万元首付款之后被告即进行房产解押行为。被告张勤辩称：1、原告诉称被告房屋买卖合同违约，没有事实依据。原告无证据证明被告在房屋买卖合同后用交易房屋担保贷款，而案涉不动产证载明的不动产登记证明显示的也只是购房贷款的抵押登记，并无原告诉称另外的以交易房屋担保贷款，其据以起诉的事实不存在，其主张被告违约不成立。被告所涉的其他贷款为经营性贷款，时间为案涉房屋买卖合同签订之前(2020年10月10日)，而非原告诉称在合同签订(2020年11月2日)之后，且该贷款与案涉交易房屋无关联，原告方证人朱某,4也无法证明涉案房屋存在抵押，且该事实无法通过证人证言证明。该经营性贷款担保方式为存量房贷经营的其他担保方式，并非另行抵押贷款，不动产产权证登记也显示只存在唯一的房贷抵押证明，且经营性贷款对不动产交易并无产生障碍，因此原告主张的事实不存在。2、原告为涉案房屋买卖合同的违约方。本案交易总价款为102万元，首付款为包括定金2万元在内的42万元，支付该款为原告的先履行义务，但原告仅向中介交付2万元定金，此后未再支付，对此证人房屋交易中介人员朱某,4及房产从业人员吴某,4均可证实原告未支付首付款，合同未实际履行。依据《民法典》第五百二十六条，先履行义务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。原告违反先履行合同义务导致本案交易无法进行，对此被告保留追索权利。3、本案所涉房屋买卖合同无效，且双方也已同意解除。涉案不动产为黄玉娇、张勤二人共同共有。依据《民法典》第三百零一条，处分共有的不动产应经全体共同共有人同意，被告张勤单方所签合同不具有法律效力。原告据无效合同主张违约责任不成立。庭审中证人吴某,4的证言及法庭询问已查明，原被告对涉案房屋买卖合同解除已达成一致，原告交易所付2万元定金原告已经收回，原告以其行为表明已解除合同，原告在解除合同收回定金后，无须再向法院诉请解除合同。4、原告的损失不存在，诉请违约赔偿无事实与法律依据。庭审查明涉案房屋买卖合同并未实际履行，原告的主要义务为支付购房款，且首付42万元为其先合同义务，自合同签订至诉讼，其既未支付首付款42万元，亦未支付余款60万元，原告未履行合同主要义务，应为违约方，且诉前原告支付的2万元本金已收回。关于中介费，收据显示的支付日期为2020年11月2日为房屋签订当天，被告不知情，交易事务尚未进行，原告自行支付中介费不合常理，涉嫌事后与中介串通，且合同明确该费用由原告承担，不能视为原告的损失，因合同未实际履行，未产生实际损失，且违约金要求过高，故请依法驳回原告的诉请。被告为支持其抗辩主张，向法院提供如下证据：1、不动产权属证书1份，证明：(1)、涉案房屋权利人及共有人为黄玉娇、张勤二人，依据《民法典》第三百零一条规定，被告张勤单方处分房屋所签订的合同不具有法律效力。(2)、房产登记中也只有2018年2月6日购房贷款抵押给中国银行的抵押明细，不存在原告诉称的房屋买卖合同签订后又用此房屋担保贷款的事实。2、证人吴某,4证言，证明：(1)、原告没有支付首付款，买卖合同未实际履行。(2)、双方已经达成解除的意愿，买房的定金已退还。3、零售贷款面谈的确认表(复印件)，证明：2020年10月10日产生的是经营性贷款与涉案不动产贷款无关联性，该笔贷款为张勤、黄玉娇二人实施，与原告所述不符。经庭审组织双方当事人质证，对原、被告双方所举以上证据，综合全案事实，本院认证过程如下：对于原告提供的证据1及证据2，被告对真实性无异议，但认为：(1)、原告未依约按时完成首付款的支付导致合同未实际履行。(2)、原告支付首付款及余款均是被告向银行贷款和被告贷款并放款的前提和支付条件。(3)、因未实际履行中介费不产生。(4)、定金原告已收回，合同已解除。(5)、该合同无法证明被告再次抵押贷款的事实。(6)、涉案不动产为被告单方签订不具有法律效力。(7)单纯收据不能证明交易的成立。(8)交易房屋未实际履行不产生中介费，如原告自行支付，涉嫌串通应由原告自行承担。(9)该费用按约定应由原告承担，不应视为原告的损失，在无法证实被告有违约责任前提下，该损失不能成立。本院认为，根据《民法典》第五百二十七条,应当先履行债务的当事人，如果可以证明被告可能丧失履行债务能力的情形时，可以中止履行。庭审中，根据原、被告的陈述，可以证明在2020年11月24日原、被告及中介三方共同办理房屋抵押贷款时，因涉案房屋还存在经营性贷款导致无法解押的事实，且原告事先对此不知情，故原告未完成首付款的支付并无过错。且原告即便支付42万元首付款仍然无法达到解押的目的，反观被告签订合同时未将影响合同订立的存在经营性贷款的重要事项全面告知原告，违反了诚实信用原则，具有一定的过错。关于中介费，根据约定中介费应在合同签订当天按照总房价的1.5%即15300元由原告承担，该合同第五条第一款约定：“……甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同者以及不配合办理交易房产相关手续者均视为违约……约定的中介费一律不予退还。”原告依约向丙方徐州置我家地房地产经纪有限公司履行了中介费15300元，该公司亦于合同签订当天向原告出具了收据，并加盖了该公司的印章(注明为中介费)。根据《民法典》第九百六十三条：中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。中介公司已促成双方订立合同，应支付相应的报酬，又由于原告支付中介费后因被告的过错导致抵押无法解除和无法办理过户手续，因此中介公司收取的中介费已产生，不应退还，该费用不以双方是否违约作为支付的理由，应视为原告的损失。被告认为原告涉嫌串通并无证据加以证明。关于定金退还，根据《民法典》第五百六十五条的规定，合同的解除权应依照法律规定或双方合意行使，不能默认解除，合同中亦未约定以定金的返还作为解除的条件，结合以上分析，解除权的行使主体是原告而不是被告，其通过起诉的方式解除合同符合法律规定。因此对原告提供的证据1及2的证明效力予以认定。对原告提供的证据3，被告认为证据形式上不具有合法性，与证人朱某,4个人证言形式混同。未能体现合同签订后又以涉案房屋贷款事实，该事实也无法用该证据证实。本院认为，证人证言应结合其他证据予以认定，结合以上对证据1、2的认证，被告提到的另一笔贷款的日期是否在合同签订前后的问题，并不影响涉案房屋无法解押和转移过户登记的客观事实，该事实亦并非原告过错造成，故对被告质证意见不予采信。对原告提供的证据4，被告对真实性无异议，但认为：(1)明细表的时间不能证明交易意愿的关联性。(2)明细表只能印证未实际交易、付款及履行。(3)、原告账户上款项的存在不代表其有支付的意愿并及时支付的可能。本院认为，从明细表的金额及时间上看与原告主张为履行作积极准备的事实相吻合，对该被告的质证意见不予采信。对原告提供的证据5，被告对其真实性无异议，但认为：内容多为原告单方陈述，未体现合同签订后又贷款的事实。本院认为，从录音内容中：“……张勤：他要说影响的话，我根本不贷款啊。……”等处，可以进一步证实涉案房屋无法解押的根本原因是由于被告所致。对原告提供的证据6，被告无异议，认为原告诉请不成立由其自行承担。本院将在综合分析全部证据及事实之后再作评判。对原告提供的证据7，被告质证的理由同证据2及证据3，本院的认证过程及理由亦同上。对被告提供的证据1，原告对真实性无异议，认为被告未取得房屋完全所有权，违反了诚信原则。本院认为，因为买卖信息不对称，出卖人在订立商品房合同时应比买受人有更多的注意义务，被告对涉案房屋无完全处分权，仍与原告订立买卖合同违反了诚信原则，但这并不影响原、被告之间合同的效力。对该证据的证明效力本院不予认定。对被告提供的证据2，原告认为无法证明被告的证明目的。本院认证理由同对原告提供的证据1、2的分析。对该证据的证明效力本院不予认定。对被告提供的证据3，原告认为该确认表不是贷款合同也不能证明确认表签订的日期为贷款发放日期，本院认证过程同对原告提供的证据3、5的分析，该35万元贷款与被告解押行为具有关联性。对该证据的证明效力不予认定。经庭审举证、质证、认证及法庭调查、询问，综合全案事实，本院对本案事实认定如下：2020年11月2日原、被告及中介主持下签订了《房屋买卖合同书》，约定被告将位于邳州市的房屋出售给原告方，并约定在合同签订后20日内被告用原告支付的首笔购房款42万元办理房屋解押和网签手续。同日，原告向中介公司支付了15300元中介费，该公司向原告出具了收据1份。2020年11月24日双方当事人及中介在银行办理解除抵押手续时，原告得知涉案房屋还存在另外一笔35万元的贷款，导致原告无法依约完成首付款支付及解押。引起本案诉争。本院认为：原、被告签订的房屋买卖合同意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效。综合当事人的诉辩主张及庭审查明的事实，本案的争议焦点为：1、被告是否有违约行为。2、原告主张被告承担违约金及中介费的事实有无事实及法律依据。对于焦点1，结合以上认证过程，涉案合同已然成立并生效，双方当事人均应受其约束，但由于被告未善意告知涉案房屋还存在经营性贷款导致合同无法履行、合同目的无法实现，被告对此具有过错应承担相应的违约责任，被告称该经营性贷款与双方交易房屋无关联性的抗辩理由不成立。关于首付款的支付问题，因被告的违约行为导致无法办理转移过户，原告取得了不安抗辩权，被告无权要求原告先行支付。关于被告提出被告单方签订合同效力的问题，即便被告属无权处分，亦不影响合同的效力。同时被告应预见到双方可能会因无权处分导致无法转移登记过户的后果，其未告知房屋共有情况，违反了诚信原则。关于被告提出的因原告收回2万元定金视为双方已就合同解除达成一致，本院认为合同解除应为法定解除或双方明示行使，法律不能推定，本案无法推定原告在收回定金时具有解除合同的意思，在该时间点,合同并未解除。综上，原告诉请解除双方的房屋买卖合同于法有据，本院予以支持。对于焦点2，根据《民法典》第五百八十四条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。本案原告因合同解除，中介费无法退还而受有损失，其要求赔偿中介费15300元的诉请本院予以支持，其为维护合法权益而支付的保全费1362元，属合理费用亦予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第三百零一条、第五百二十六条、第五百二十七条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十四条、第九百六十三条之规定，判决如下：一、依法确认原告骆洪振与被告张勤于2020年11月2日签订的《房屋买卖合同》已解除。二、被告张勤于本判决生效后十日内向原告骆洪振赔偿损失15300元。三、驳回原告骆洪振的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3666元,减半收取1833元,保全费1362元,合计3195元,由原告骆洪振1667元，由被告张勤负担1528元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员 汤步银二〇二一年三月八日法官助理 郭依楼书 记 员 郭雯雯