文书内容山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终1280号上诉人（原审原告、反诉被告）：代晓杰，男，1984年11月24日出生，汉族，住青岛市崂山区。委托诉讼代理人：汪敬军，蓬莱海滨法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李健志，蓬莱海滨法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海宝龙商业地产管理有限公司蓬莱分公司，住所地：蓬莱市蓬莱阁街道北关路**宝龙广场。负责人：李明伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭超，山东康桥（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡萍，山东康桥（烟台）律师事务所律师。上诉人代晓杰因与被上诉人上海宝龙商业地产管理有限公司蓬莱分公司(简称宝龙公司)租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市蓬莱区人民法院人民法院(2020)鲁0684民初2308号民事判决向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人代晓杰上诉请求：1、改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审；2、驳回被上诉人要求上诉人给付租金及物业费合计70180.59元的反诉请求：2、诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清。一审法院认定上诉人与被上诉人未就解除租赁合同达成一致意见，与事实不符。通过庭审中查明的事实以及上诉人提供的与被上诉人单位付主管的通话记录来看，上诉人与被上诉人就解除租赁合同已经达成一致意见，只是因为双方对租赁合同中保证金的处置问题等有不同意见，导致只能通过诉讼解决。在上诉人一审提起诉讼之后，在诉前调解阶段上诉人已经按照被上诉人的要求将案涉商铺中的物资和装饰拆除完毕。在上诉人前往办理交接手续时，被上诉人又以各种理由拒不办理交接。上诉人与被上诉人已经就解除租赁合同达成一致，被上诉人在上诉人按照要求将案涉商铺中的物资和装饰拆除后又以各种理由拒绝办理交接及解约手续的行为，是一种套路解约行为，这将上诉人置于一种进退两难的境地。一审法院判决上诉人继续履行租赁合同并支付租金和物业费，但上诉人之所以与被上诉人协商解约就是因为无力继续履行合同，同时因为被上诉人的套路解约行为，上诉人更加无法履行合同。至于2020年4-6月份的租金和物业费，上诉人2020年4月份受疫情影响根本就无法开业，5月初就已经按照被上诉人的要求将案涉商铺内的物资和装饰拆除完毕，所以不应继续承担租金和物业费，一审法院的判决既不符合常理，也违背了公平原则。被上诉人宝龙公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。一、一审法院判决不予支持上诉人解除合同的诉请是正确的。(一）被上诉人与上诉人未对解除合同达成合意，合同未解除。涉案商铺在冬季本就属于经营淡季，只要上诉人响应国家号召及早复工复产，损失将不会继续扩大。且被上诉人为了减轻上诉人的损失，多次向上诉人表示将对其提供减免政策，其中2020年3月28日被上诉人还向其通知相关减免政策的实施办法，但上诉人自行放弃了减免政策。由此可见，被上诉人与上诉人未对解除合同达成合意，相反，被上诉人向上诉人作出了继续履行合同的意思表示。另外，根据双方签订的《宝龙城市广场商业街商铺租赁合同》第13.1条之规定：“本合同解除或终止后，乙方（上诉人）应在本合同解除或终止次日起七日内（以下简称“退还期”）迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，结清应付未付的各项费用，将租赁场所恢复状……。”若如上诉人所述，双方已对合同解除达成合意，其已按照合同约定进行交接，则商铺应为空铺且恢复原状的状态，但事实是上诉人至今仍占用涉案商铺，商铺外有上诉人的商铺牌匾，商铺内有上诉人所有的桌椅、广告牌等物品，上诉人用行为作出了仍然占有使用商铺的意思表示，证实租赁商铺未解除的事实，其上诉状中所述已将商铺物资和装饰拆除与事实不符。(二）疫情未达到合同不能履行的程度，上诉人要求解除合同没有依据。2020年1月虽各行业受到新冠××疫情影响，但是自2020年3月影响商铺经营的事由已消除，各行业均已复工复产，被上诉人于2020年2月22日向上诉人发出《开业指南》等复工材料，商铺已可以正常营业，上诉人可以使用涉案商铺正常经营，故上诉人所述因疫情导致合同无法正常履行没有事实依据，以此为由解除合同没有法律依据。综上，涉案租赁合同未经双方合意解除，疫情亦未达成合同目的不能实现的程度，一审法院认定事实清楚。二、一审判决上诉人向被上诉人支付2020年4-6月份租金和物业费是正确的。根据合同第4.4.2条：“乙方（上诉人）应于每个自然季度末月的25日或之前向甲方支付下一个自然季度的租金”以及第4.5.2条：“乙方应根据物业管理公司的付款通知要求，于每个自然季度末月的25日或之前向物业管理公司支付下一个自然季度的综合物业服务费”之约定，涉案租赁合同未解除，上诉人仍占有使用商铺，上诉人应于2020年3月25日前向被上诉人支付2020年4-6月份的租金61125.03元、物业费9055.56元，但上诉人未履行支付义务，一审判决上诉人向被上诉人支付2020年4-6月份租金和物业费，并无不当。三、一审法院判决驳回上诉人退还保证金的诉请是正确的。上诉人未按约履行支付租金及物业费的义务，经被上诉人催告后，仍不履行支付义务的行为构成违约。根据合同第5.2条：“履约保证金在整个租赁期限内由甲方保管……。”，涉案合同未解除，尚处于租赁期限内，履约保证金应由被上诉人保管。退一步讲，即便涉案合同因上诉人违约未履行支付租金及物业费而被解除，根据合同第5.3条：“任何因乙方（上诉人）违约导致提前解除本合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还。”以及第5.4条：“……。本合同终止后，若乙方无任何违约行为，甲方或物业管理公司应在90日内将质量保证金无息退还乙方”的约定，被上诉人也不应该退还履约保证金及质量保证金。更何况上诉人占用商铺至今，除已判决的2020年4-6月份的租金与物业费之外，还欠付2020年7月至2021年3月的租金199222.32元、物业费27166.68元，以上共计226389元，远超过被上诉人收取的履约保证金及质量保证金合计62259.28元。原审原告代晓杰向一审法院起诉请求：1.解除原告与宝龙公司签订的商铺租赁合同；2.判令被告返还原告所交履约保证金42259.28元，质量保证金20000元，共计人民币62259.28元；3.诉讼费由被告承担。原审被告宝龙公司一审辩称，原告代晓杰要求解除租赁合同没有事实依据和法律依据，原告代晓杰未按合同约定支付租金和物业费的行为已经构成违约，被上诉人有权不予返还履约保证金和质量保证金。同时，被告针对原告拖欠租金及物业费的行为提起反诉。原审反诉原告宝龙公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付租金61125.03元及逾期付款违约金(逾期付款违约金自2020年3月26日起至反诉被告实际给付之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30％计算)；2.判令反诉被告向反诉原告支付物业费9055.56元及逾期付款违约金(逾期付款违约金自2020年3月26日起至反诉被告实际给付之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30％计算)，以上合计70180.59元；3.诉讼费由反诉被告负担。原审反诉被告代晓杰一审辩称，代晓杰于2020年3月份向反诉原告提出解约申请后，反诉原告同意了代晓杰的解约申请，之后代晓杰才将投入的物资和装饰等进行了拆除。因此，自代晓杰进行拆除之日起，不应再产生租金，也不应继续承担物业费。代晓杰拆除完毕后，反诉原告以拆除的不符合标准为由拒绝进行交接，并要求代晓杰继续承担这期间的租金和物业费，是一种套路解约行为，不应得到支持。一审法院认定事实如下：2016年8月3日，代晓杰作为乙方与烟台宝龙商业物业管理有限公司作为甲方签订宝龙城市广场商业街商铺租赁合同，合同约定：“第一条租赁标的及租赁用途1.1甲方将位于中华共和国山东省蓬莱市海滨路6号的蓬莱宝龙城市广场一区（期）3号楼第1-2层的编号为103、104-1、104-2、105-1、105-2、106的商铺（共4间，以下简称“租赁场所”出租给乙方。租赁场所平面图详见本合同附件1）。4.1.2租赁场所的租金标准如下：            租赁年度              租金标准      （元/平方米/月）              月租金额（元）              年租金额（元）                  第1年              12.00              9055.56              108666.72                  第2年               12.00              9055.56              108666.72                  第3年              27.00              20375.01              244500.12                  第4年              27.00              20375.01              244500.12                  第5年              30.00              22638.90              271666.80                  第6年              33.00              24902.79              298833.48                  第7年              36.00              27166.68              326000.16                  第8年              40.00              30815.20              362222.40                  租金合计（元）              1965056.52      4.4.1乙方应按自然季度为一期支付租金。如乙方应付的首期或末期租金为非完整自然季度的，则按乙方当期实际月数的月标准租金及按未满月的实际使用天数的日租金支付。日租金=当月标准租金/当月日历天数。租赁起始日首个自然季度租金自预付租金中抵扣，其差额部分由乙方于租赁起始五日内一次性向甲方补足。4.4.2乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向甲方支付下一个自然季度的租金，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日（详见每次的付款通知书），甲方收到乙方支付的每一期租金后应向乙方开具当地税务部门认可之租赁房屋的合法发票。4.4.3……自第三个租赁年度开始，乙方按照本合同第4.1.2条约定的租金标准向甲方支付租金。”合同签订后，原、被告按照合同约定履行各自权利义务。2018年6月28日，原、被告以及烟台宝龙商业物业管理有限公司三方签订《物业服务合同之主体变更协议》，将合同主体变更为本案被告（反诉原告）。2020年3月26日之前的租金及物业费，代晓杰已支付到位，之后的租赁费及物业费，代晓杰以被告宝龙公司已经同意其解除租赁合同抗辩未予以履行。被告宝龙公司提起反诉要求代晓杰支付租金、物业费及违约金。一审法院认为，本诉部分，原告代晓杰与被告宝龙公司之间的《宝龙城市广场商业街商铺租赁合同》，双方主体适格，意思表示真实，合同内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。本案争议焦点为，原告代晓杰能否解除租赁合同？一方面，虽然疫情属于不可抗力，导致原告的经营停滞了一段时间，但是现阶段各行业均已复工复产，原告租赁场所已经可以恢复经营，本次疫情并未达到导致原告合同目的不能实现的程度，其仍可以继续使用涉案商铺用于经营，故不符合《合同法》第九十四条解除合同的规定；另一方面，原告代晓杰以继续履行合同将扩大损失为由要求解除租赁合同，系将风险转嫁给被告宝龙公司，且宝龙公司已经就疫情阶段的租金及物业费提供了优惠政策，原告代晓杰的诉讼请求也不符合《合同法》关于公平原则的规定。原告代晓杰主张被告宝龙公司已经同意其解除租赁合同的申请，但未提交充分证据证实该主张，故原告代晓杰要求解除双方租赁合同、返还保证金的诉讼请求法院不予支持。反诉部分，如前所述，因涉案租赁合同未解除，反诉被告代晓杰应当根据合同约定的租金支付租赁费及物业费。2020年4月-6月份的租金交纳期限应为2020年3月25日，该日期为疫情期间，此期间延迟履行交纳租金的义务，不应视为违约。对于反诉被告催缴之后的延迟履约行为，双方在合同中并未明确约定延迟支付租金及物业费的违约条款，综合考虑反诉被告代晓杰承租租赁物符合减租政策及现阶段各地对于商铺租赁的优惠政策，对于反诉原告宝龙公司要求反诉被告代晓杰支付违约金的诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2020年8月11日判决：一、限反诉被告代晓杰于判决生效后十日内给付反诉原告上海宝龙商业地产管理有限公司蓬莱分公司租金61125.03元、物业费9055.56元，共计70180.59元；二、驳回原告代晓杰的诉讼请求；三、驳回反诉原告上海宝龙商业地产管理有限公司蓬莱分公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费678元，由原告代晓杰负担。本案反诉受理费777元，由反诉被告代晓杰负担。本院审理期间，上诉人代晓杰提交其与被上诉人业务付主管的录音材料一份，以证明上诉人、被上诉人已经就解除合同达成了一致意见。被上诉人宝龙公司质证称：对真实性无异议，证明内容不予认可，从录音内容来看双方并未对解除合同达成一致，双方只是对合同是否继续履行以及减免政策等进行协商，被上诉人已明确告知其如需解除需签订终止协议，办理相关手续等。被上诉人宝龙公司提交2021年3月8日下午其在涉案商铺外拍摄的录像材料一份，以证明上诉人至今仍占有使用商铺，其上诉状中所述的物资和装饰已拆除与事实不符，同时表明其未与宝龙办理交接手续，涉案租赁合同未解除。上诉人代晓杰质证称：对光盘真实性无异议，图像中的情况是上诉人拆除之后的情况，在一审中上诉人已经反映过上诉人委托本案代理人及两位朋友去宝龙办公室办理交接，包括移交钥匙。宝龙办公室接待人员先是说要开会，让我们等一下，然后又出来跟我们说因为上诉人本人没来，不能办理，之后本案就转入了正式审理阶段，所以才存在现在的情况。本院审理查明的其他事实与一审一致。本院认为,民事主体从事民事活动,应当遵循自愿原则,按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。当事人协商一致,可以解除合同。本案上诉人代晓杰与被上诉人宝龙公司之间存在合法有效的租赁合同关系,上诉人主张与被上诉人就解除租赁合同已经达成一致意见，被上诉人对此不予认可，从本案查明事实看，双方确就解约事宜进行协商，但未就解约之后的赔偿事宜达成一致意见，最后双方没有签订解除租赁合同协议，亦没有交接房屋钥匙等手续，因而不能产生解除租赁合同的法律效力。上诉人主张已解除租赁合同，缺乏证据和依据，本院不予采纳。因涉案租赁合同未解除，一审法院判决上诉人依约支付2020年4月-6月份租赁费及物业费，于法有据，并无不当。综上所述，上诉人代晓杰的上诉请求，证据不足，理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1356元，由上诉人代晓杰负担。本判决为终审判决。审判长  王天松审判员  尹鹏亮审判员  杨忠霞二〇二一年三月十九日书记员  肖 婷