北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初25183号原告：卢杨，女，1996年9月27日出生，汉族，住吉林省敦化市。被告：北京胜景房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区大钟寺**院**楼**12B11-1。法定代表人：董瑞。原告卢杨与被告北京胜景房地产经纪有限公司（以下简称胜景公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告卢杨到庭参加诉讼。被告胜景公司经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢杨向本院提出诉讼请求：请求判决被告退还租赁押金3000元，租赁费26000元（3000×8+20×100），管理费用530元（265×2），共计29530元。事实和理由：一、2019年2月15日，原告与被告签署租赁合同，以每月2900元价格租赁被告所代理的位于西城区扣钟北里X卧室一间，2020年与同中介达成月租金上涨至3000元的协议，续租至2021年2月15日，两次租约被告均收取每日2元的卫生服务费，名曰负责房屋的修缮和清洁。二、被告超收房租。被告作为中介于2020年5月20日已经没有向房屋所有者（房东：XXX）交房租或续约，而被告在未与房东续约的情况下依旧超收房租至2021年2月15日，并未告知房子已经断租的事实，超收房租26000元。三、被告超收房租不退还。2020年5月9日，房屋中介代理人通过微信通知原告房子于2020年5月20日已到期，单方面违背了合同条款。并要求原告与中介公司法人代表董瑞协商退房租押金事宜，董瑞从5月9日为电话无人接听状态。5月20日公司代理人（股东之一李东辉）与房东收房，承诺15个工作日退还房租。原告报警至派出所后，李东辉拒绝承认租房合同与公司有关，表明为董瑞私人行为，并拒绝退还房租以及押金。原告与房东经派出所交涉于2020年5月24日搬离房屋，中介公司法人董瑞仍处于失联状态。胜景公司既未作出答辩，亦未参加本院庭审。卢杨围绕诉讼请求依法提交的证据有：北京市房屋租赁合同及补充协议、胜景中介公司营业执照照片、租房费用转账凭证以及银行卡记录信息、收款方收据、银行卡转账使用的卡复印件、原告身份证复印件、被告法定代表人的身份证照片、房屋信息复印件、房东与中介合同（租期至2020年5月20日）以及房东身份证明、微信聊天记录，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：卢杨出示的《北京市房屋租赁合同（经纪机构代理成交版）》内容有：“出租方（甲方）董瑞，租赁代理机构北京千居房产经纪有限公司；承租方（乙方）卢杨。依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲方委托代理出租房屋的房地产经纪机构（即租赁代理机构）和乙方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下，第一条房屋基本情况。（一）房屋坐落于北京市西城区扣钟北里X号楼X。第二条房屋租赁情况及登记备案。（一）租赁用途居住。第三条租赁期限。（一）房屋租赁期自2020年2月15日至2021年2月14日。第四条租金及押金。（一）租金标准每月3000元。1.租金支付方式，押一付十二，提前30天支付下一期房租，首次2020年3月21日；2.乙方应按约定的日期到甲方财务部门缴纳或将租金直接汇入甲方账户。（二）押金3000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给乙方。第五条其他相关费用的承担方式。第六条佣金。第七条房屋交付及修缮。第八条转租。第九条合同解除。第十条违约责任。第十一条合同争议的解决办法。”上述《北京市房屋租赁合同（经纪机构代理成交版）》落款出租人（甲方）签章处有董瑞签名；承租方（乙方）签章处有卢杨签名，日期为2020年3月21日。卢杨出示的《补充协议》内容为：“1.转租。2.退押金，合同期满，甲方双方先到房间内进行交接，检查房间设施，清点物品数量，查水电燃气表数。如有欠费，乙方需结清费用后拿缴费凭据到甲方营业处办理退押金手续。退押金的客户必须由签合同本人带身份证原件，合同，押金条，缴费单据办理，合同押金条丢失不予办理。合同终止之日2个月内办理退押金手续，逾期未来退押金视为乙方自动放弃，不予办理。中途违约或私自转租的不退押金。3.卫生。4.扰民。5.合同期内，因房主出售此房或政府干预等原因导致此房不能出租，甲方应及时通知乙方并为乙方调配房间或乙方自行找房后，甲方负责退还乙方押金及剩余房租。甲乙双方均不承担违约责任。6.安全告知。”上述《补充协议》落款甲方处盖有胜景公司印章；乙方处有卢杨签名，日期为2020年3月21日。卢杨出示的微信转账记录截屏及交通银行个人客户交易清单显示：2020年2月12日、3月19日，卢杨向董瑞分两次各转账付款3000元，合计6000元；2020年3月21日，卢杨向董瑞转账付款30830元。卢杨出示的收据二张（№006XXX6，№006XXX7）显示：2020年3月21日，董瑞收到卢杨交来的押金3000元、房租36000元。卢杨出示的《北京市房屋出租委托代理合同》内容为：“委托人（甲方）陈兰洁，租赁代理机构（乙方）胜景公司。第一条房屋基本情况。（一）房屋坐落于北京市西城区扣钟北里X号楼X室。第三条出租代理权限及期限。（二）出租代理期自2019年5月21日至2020年5月20日。”卢杨出示的《房屋所有权证》显示：房屋坐落北京市西城区扣钟北里X号楼X（以下简称案涉房屋）。卢杨出示的微信聊天记录显示：2020年5月9日，董瑞通知卢杨2020年5月20日搬出案涉房屋。2020年5月20日，陈兰洁将《北京市房屋出租委托代理合同》的照片发给卢杨。诉讼中，就本院针对案涉合同履行问题进行的询问，卢杨称“我签订案涉合同之前就已经租住案涉房屋了，是从2019年2月一直租住，2020年3月21日续签的合同，约定的租期是2020年2月15日至2021年2月14日，当时因为疫情期间，先交了一个月的房租，后来又补交了11个月的房租，每月房租3000元，还交了押金3000元，实际居住到2020年5月20日搬离案涉房屋。搬走的原因是因为被告通知我，被告和房东的合同到期，房东要收回房屋，要求我搬出去，是通过微信通知我的，我有微信记录，被告与房东的合同是房东通过微信传给我的。案涉房屋没有我的财物了。我已经支付了从2020年2月15日到2021年2月14日的房租36000元和3000元押金，但我实际住到2020年5月20日，我要求被告退还的是2020年5月21日到2021年2月14日的房租及押金。我主张的管理费是依据补充协议第九条。在我提交的转账截图，有一个30830元，包含了10个月的房租30000元，100元是续签补交的押金，因为原先的租金是2900元，剩余730元是管理费，管理费每天2元。以上款项是通过支付宝转账支付给董瑞的个人账户。另外两个月的租金6000元是通过微信转账给董瑞的个人账户，2020年3月21日董瑞给我开了押金3000元，租金36000元的收据，管理费没有开收据”。本院认为，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，胜景公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃了答辩和质证的权利。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。一、关于法律关系卢杨与胜景公司法定代表人董瑞签订的《北京市房屋租赁合同（经纪机构代理成交版）》（以下简称租赁合同），是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。租赁合同中约定由卢杨租住案涉房屋，该合同内容体现中介公司提供房屋供承租人居住的特征，且该租赁合同的《补充协议》上盖有胜景公司的印章，再卢杨出示的胜景公司与案外人所签《北京市房屋出租委托代理合同》中涉及的标的物亦为案涉房屋，证明了胜景公司出租给卢杨的案涉房屋来源，综上，胜景公司法定代表人董瑞在与卢杨签订租赁合同时虽未加盖胜景公司印章，但应属董瑞以胜景公司名义从事的民事活动，其法律后果由胜景公司承受，卢杨在本案向胜景公司主张权利，存在法律根据。二、关于卢杨的诉讼请求卢杨就其在租赁期间搬离案涉房屋出示了证据佐证，租赁合同自2020年5月21日起不再履行，非卢杨违约行为导致。卢杨要求胜景公司返还押金、已付租金及管理费的诉讼请求，符合双方在《补充协议》5.中的约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：本判决生效之日起五日内，北京胜景房地产经纪有限公司返还卢杨租赁费26000元、租赁押金3000元、管理费530元，金额合计29530元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费538.25元，由北京胜景房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 周斌二〇二一年三月一日法官助理 陈欢书 记 员 林彤