山东省济南市济阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0125民初1252号原告：山东科信达置业有限公司，住所地济南市济阳区济北街道永康街26号永康苑写字楼，统一社会信用代码91370125575580392J。法定代表人：李荣涛，董事长。委托诉讼代理人：董树正，男，1988年9月21日出生，汉族，山东科信达置业有限公司员工，住。委托诉讼代理人：孙可，男，1997年9月23日出生，汉族，山东科信达置业有限公司员工，住济南市济阳区。被告：济南万福得商贸有限公司，住所地济南市济阳区济北开发区富阳街49号（名仕城小区东侧），统一社会信用代码91370125MA3N9PA393。诉讼代表人：刘洪林，监事。被告：林平山，男，1993年11月18日出生，汉族，住济南市济阳区。被告：林某，男，2007年12月7日出生，汉族，住济南市济阳区。法定代理人：李某，女，1969年1月1日出生，汉族，住济南市济阳区，系被告林某之母。三被告共同委托诉讼代理人：王文兵，山东高信律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：王保举，山东高信律师事务所实习律师。被告：林长龙，男，1988年7月12日出生，汉族，住济南市济阳区。原告山东科信达置业有限公司与被告济南万福得商贸有限公司、林逢贵、林平山、林某租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用普通程序。在诉讼过程中，林逢贵因病去世，原告山东科信达置业有限公司（以下简称科信达公司）于2020年8月15日申请变更（追加）林逢贵的继承人林长龙、林长征、林庆珍作为被告参加诉讼，本院依法予以准许。因案情疑难复杂，经本院院长批准，本案延长审理期限六个月。后本院公开开庭进行了审理。原告科信达公司的委托诉讼代理人董树正、孙可、被告济南万福得商贸有限公司（以下简称万福得公司）的诉讼代表人刘洪林及共同委托诉讼代理人王文兵、王保举、被告林长龙到庭参加诉讼，林长征、林庆珍经本院传票传唤，均无正当理由拒不到庭参加诉讼。庭审过程中，科信达公司当庭撤回对林长征、林庆珍的起诉，本院依法予以准许，其他部分继续审理。后于2021年3月10日第二次公开开庭进行了审理。原告科信达公司的委托诉讼代理人董树正、孙可、被告万福得公司的诉讼代表人刘洪林及共同委托诉讼代理人王文兵、王保举、被告林长龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。科信达公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告2018年10月26日所签订的《租赁协议》于2020年4月7日解除；2.判令四被告支付原告房屋租金1104000元及物业费450000元；3.判令四被告支付违约金1378000元；4.本案诉讼费由四被告承担。在诉讼过程中，科信达公司于2020年6月2日将诉讼请求作如下变更：1.解除原、被告2018年10月26日所签订的《租赁协议》；2.判令四被告支付原告预算至2020年6月30日止房屋租金1674000元及物业费521516元，若四被告于6月底尚未支付，则租金自6月30日起，按照每天7640元计算赔付，物业费自6月30日起，按照每天966元计算赔付；3.判令四被告支付违约金1378000元；4.本案诉讼费由四被告承担。第一次开庭审理过程中，科信达公司再次变更诉讼请求作如下：1.解除原、被告2018年10月26日所签订的《租赁协议》；2.判令各被告（万福得公司、林平山、林某、林长龙）支付原告至2020年6月30日止的房屋租金1678000元、物业费521516元，自2020年7月1日起至腾空之日租金按每天7550元计算赔付，物业费自2020年6月30日起至腾空之日按每天966元赔付；3.判令各被告支付违约金1378000元；4.本案诉讼费由各被告承担。事实和理由；原、被告于2018年10月26日签订《租赁协议》，约定由原告将坐落于济阳区永安路49号写字楼一栋出租于被告，租赁期限自2018年12月20日至2028年10月19日，租金第一年为2600000元，每年递增6%，租金支付方式为按年提前预付，物业管理费等其他费用按合同约定由被告承担。协议签订后，被告仅向原告缴纳履约保证金及租金2700000元，且在未征得原告书面同意的情况下，私自将房产进行了转租，依据协议被告行为已构成严重违约。综上，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望依法秉公判决，判如所请。万福得公司辩称，（一）《租赁协议》履行过程中，万得福公司的实际控制人林长生生病住院，科信达公司雇佣保安公司的保安人员采取锁门、不让顾客进入以及在公共场所张贴与之解除协议的通知，阻挠经营场所的商铺交纳各项费用等行为，造成公司无法经营。科信达公司的上述行为存在违反协议约定、干扰万福得公司经营的情况，造成重大损失，在履行协议过程中存在重大过错，从而造成了涉案的租赁标的物目前无法经营的情况。对于科信达公司的第二项、第三项诉讼请求，万福得公司不认可，万福得公司不存在违约行为。（二）根据协议第四条第三款约定，万福得公司已经将签订协议的第一年度租金支付给科信达公司，但是在下一年度经营期间，科信达公司即采取上述行为造成万福得公司无法经营。2019年度至2020年度尚未达到支付租金的期限，由此造成的损失和未支付租金的责任应当由科信达公司自行承担。根据上述条款约定，万福得公司应当在第二年度届满前一个月支付下一年度租金。林平山、林某均辩称，万福得公司原法定代表人林长生系两人的父亲，现已经过世。两人放弃对于林长生遗产的继承，相关放弃声明在济阳区人民法院的相关判决中已经得到采纳，因此在本案中不承担责任。林长龙答辩意见同万福得公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《租赁协议》、日照银行电子回单等证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：林逢贵育有三子一女，即林庆珍、林长生、林长征、林长龙。林平山、林某系林长生之子。2018年10月26日，科信达公司（甲方）与万福得公司（乙方）就写字楼出租签订《租赁协议》。双方约定：“一、租赁标的状况1、甲方出租给乙方的商业办公楼为科信达.名仕城写字楼，坐落在济南市济阳区，该租赁房产共10层（其中地下一层，地上九层），建筑面积总计为11589.26㎡……二、租赁物的用途乙方向甲方承诺，对所租赁标的的使用用途为：地下一层：商业一层-四层：商业五层-九层;办公、写字楼如乙方将租赁标的的用途进行调整的，必须征得甲方书面同意后方可进行调整。三、租赁期限1、本协议租赁期限自2018年12月20日起至2028年10月19日止，共计10年（该期限的起始时间已经扣除甲方给予乙方的60日装修时间）……四、租金支付1、在本协议签订前，乙方需向甲方支付40万元（大写：肆拾万元整）作为本协议的履约保证金……2、经甲、乙双方协商一致，第一年年租金为260万元，自第二年起年租金按上一年度年租金递增6%，租金按年支付，租金不包含税金，如乙方需甲方开具增值税发票，增值税税金由乙方承担。3、在本协议签订之日起日内，乙方向甲方支付第一年度租金260万元；乙方应在本年度届满前一个月向甲方支付一下年度租金，以此类推。五、租赁标的的交付1、在乙方向甲方支付年租金后20日内，甲方向乙方交付租赁标的；甲方同意乙方进场装修视为甲方已向乙方交付了租赁物，甲方给予乙方60天装修期限，期满开始计第一年租赁费……七、甲、乙的权利与义务1、甲方有权按本协议的约定向乙方收取租金……3、乙方应按本合同的约定支付租金。4、租赁期内，乙方承担使用该租赁标的所发生的水、电、煤气、空调、通讯、设备等全部费用，水：4元／立方米，电：1元／度（不含损耗公摊；暖：使用时按实际面积向供热公司缴纳，其他：。5、租赁期间，乙方应服从甲方聘请的专业物管公司统一的物业管理，并承担物业管理费，租赁标的的物业管理费2.5元/月／㎡，乙方需按年向济南正泰物业管理有限公司预付物业服务费……未得到甲方的书面同意，乙方不得转租。八、合同的变更与解除1、经甲、乙双方协商一致可变更本协议内容。2、未经甲、乙双方协商一致，任何一方都无权以任何理由解除本协议。但有下列情形之一的，除违约方承担下列相应的违约责任外，守约方有权解除本协议。协议自守约方发出书面通知之日起即行解除：（一）甲方交付的租赁标的不符合协议约定，致使不能实现租赁目的的；（二）乙方逾期支付租金达30日以上的；（三）乙方破坏租赁标的的主体结构的；（四）乙方将租赁标的整层及整体转租的。九、违约责任……2、乙方若未按协议约定的期限向甲方支付租金及其他费用的，已缴纳的履约保证金不予退还，同时需向甲方支付年租金50%的违约金。3、乙方在租赁期内将租赁标的整层或整体转租的，构成乙方违约，甲方有权单方解除合同，并履约保证金不予退还，且乙方还应向甲方支付200万违约金。十、其他1、若本合同的部分条款被认定为无效，不影响合同其他条款的法律效力。2、本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款，补充条款和本合同规定不一致的，以补充条款为准……4、本协议一式四份，甲、乙双方各执贰份，本协议经各方签字并盖章且乙方支付第一年度租金后生效。”万福得公司时任法定代表人林长生不但代表公司签字盖章，且以担保人的身份签字。此前，万福得公司已交足履约保证金400000元。协议签订后，科信达公司即将写字楼交付万福得公司，万福得公司即对写字楼进行装饰装修，并随即经营。截止同年11月2日，万福得公司仅交付第一年度的租金2300000元。2019年12月19日前，万福得公司未按协议约定支付2019年12月20日至2020年12月19日间的租金2756000元（2600000元+2600000元x6%）。2020年3月15日，林长生因患病去世。后万福得公司法定代表人变更为林逢贵。同年7月3日，林逢贵因病去世。万福得公司除支付第一年度的租金2300000元外，其余租金及物业服务费均未支付或交纳。科信达公司在起诉前并未通知万福得公司解除《租赁协议》。在案件审理过程中，林平山、林某当庭明确表示自愿放弃对林长生遗产的继承。本案系租赁合同纠纷，当事人双方对以下事实问题存在较大争议：1.《租赁协议》应否解除及解除的时间；2.林平山、林某、林长龙应否承担法律责任；3.违约金的调整问题；4.租金及物业服务费的支付问题。关于争议焦点1。首先，万福得公司虽未交足第一年度的租金，但《租赁协议》实际已经生效。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”《中华人民共和国民法典》第五百零二条规定：“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”科信达公司与万福得公司在《租赁协议》中作出“本协议经各方签字并盖章且乙方支付第一年度租金后生效”的约定，该租赁协议属于附生效条件的协议。在双方均已签字盖章的情况下，一旦万福得公司支付第一年度的租金2600000元，该协议立即生效，且双方对第一年度租金的交付时间并未约定明确。万福得公司至今仅交付了第一年度的租金2300000元，依据上述约定，该租赁协议并未生效。根据审理查明的事实，科信达公司在双方尚未签订《租赁协议》前，即同意万福得公司入场装饰装修，依约视为向万福得公司交付了涉案房屋，后在万福得公司未能付足第一年度租金的情况下，依然允许万福得公司装饰装修，进而开展商业经营，而未提出异议，应视为双方就协议生效的“本协议经各方签字并盖章且乙方支付第一年度租金后生效”这一前提条件自愿达成了口头补充协议，对该生效条件中的“乙方支付第一年度租金后生效”内容予以废止，该协议已在商业正式经营时生效。其次，万福得公司未如约支付租金，已构成严重违约，致使科信达公司不能实现协议目的。科信达公司与万福得公司在《租赁协议》中明确约定：万福得公司逾期支付租金达30天以上的，科信达公司有权解除协议，并自发出书面通知之日起即行解除。根据协议约定，双方对第一年度的租金交付时间并未作出明确的约定，按照当地租赁习惯，万福得公司最迟应在第二年度开始前付足第一年度的租金，但万福得公司仅支付了第一年度的租金2300000元，且应在2019年12月20日前一个月内向科信达公司支付2019年12月20日至2020年12月19日间的租金2756000元（2600000元×1.06），却至今亦未支付，拒付租金远超30天以上。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”因此，科信达公司有权依照协议约定主张解除《租赁协议》。其三，《租赁协议》解除的时间应为2020年6月10日。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”鉴于科信达公司在起诉前未通知万福得公司解除《租赁协议》，本院于2020年6月10日已向万福得公司送达民事起诉状、应诉通知书等法律文书，该日期即为《租赁协议》解除之时。因此，《租赁协议》解除的时间应为2020年6月10日。综上，双方签订的《租赁协议》依法依约应予解除。关于争议焦点2。首先，关于林长生的保证方式、保证期间、保证责任问题。根据《租赁协议》，林长生不仅以万福得公司法定代表人的身份签字盖章，而且还以担保人的身份在协议上签字，但未约定保证方式、保证期间及保证范围。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十二条规定：“第三人单方以书面形式向债权人出具担保书，债权人接受且未提出异议的，保证合同成立。主合同中虽然没有保证条款，但是，保证人在主合同上以保证人的身份签字或者盖章的，保证合同成立。”《中华人民共和国担保法》第十九条规定：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”第二十六条规定;“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”根据上述法律及司法解释规定，依法应当认定科信达公司与林长生之间的保证合同成立，林长生的保证方式为连带责任保证，保证期间为2019年12月20日起至2020年6月19日。鉴于林长生已于2020年3月15日去世，科信达公司在林长生去世前未要求林长生承担保证责任，因此林长生的保证责任应予免除。其次，科信达公司要求林平山、林某承担法律责任无法律依据。科信达公司在林长生去世后于2020年4月14日对林平山、林某提起诉讼，要求承担法律责任，根据保证合同的相对性原则，该项主张缺乏法律依据。且继承纠纷与租赁合同纠纷并非同一法律关系，不宜在同一案件中加以处理。其三，根据《中华人民共和国继承法》第三十三条“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任”的规定，以及《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第五十一条“放弃继承的效力，追溯到继承开始的时间”的规定，科信达公司并未提交证据以证实林平山林某翰已继承了林长生的遗产及所继承遗产的范围，应承担举证不能的法律责任，且林平山林某翰当庭自愿放弃对林长生遗产的继承，再行要求林平山林某翰承担相应的法律责任已无事实依据，亦无法律依据。其四，林长生、林逢贵代表万福得公司实施签订、履行租赁协议的行为属于公司行为、职务行为，所约定的权利、义务及行为后果均由万福得公司承受，而不应由作为法定代表人的林逢贵、作为林逢贵继承人的林长龙承担法律责任，且科信达公司并未提交证据以证实林长龙已继承了林逢贵的遗产及所继承遗产的范围，继承问题与租赁合同纠纷并非同一法律关系，因此要求林长龙承担法律责任无事实依据。综上，科信达公司要求林平山林某翰、林长龙承担法律责任，证据不足，无法律依据，本院难以支持。关于争议焦点3。科信达公司与万福得公司曾就万福得公司的违约责任作出过“乙方若未按协议约定的期限向甲方支付租金及其他费用的，已缴纳的履约保证金不予退还，同时需向甲方支付年租金50%的违约金”的约定。万福得公司对此提出违约金约定过高，超过法律规定的上限，该条款属于无效条款，如果认定违约，恳请依法调整违约金的数额。根据上述约定可知，倘若万福得公司未支付租金及其他费用，已缴纳的履约保证金400000元不予退还，该部分履约保证金虽未明确约定为“违约金”，但实质上也是违约金的一部分。科信达公司因万福得公司未能支付2019年12月20日起至2020年12月19日止这一年度的租金，即要求各被告支付违约金1378000元【2600000元×（1+6%）×50%】，加之不予退还的履约保证金400000元，约定的违约金委实过高，远远高于给科信达公司造成的资金占用期间的利息损失。《中华人民共和国合同法》第第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，双方约定的“违约金”以及类似“违约金”性质的不予退还的履约保证金、利息、费用等，守约方当事人所主张的违约金总额不得过分高于己方因对方违约所造成的经济损失。鉴于双方约定的履约保证金400000元不予退还，即已高于科信达公司的损失，科信达公司再行主张1378000元违约金，无法律依据，本院不予支持。关于争议焦点4。首先，关于租金的计算及数额问题。《中华人民共和国民法典》第五百七十九条规定：“当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。”根据审理查明的事实，科信达公司与万福得公司所签订的《租赁协议》已于2020年6月10日解除，因此，万福得公司应当支付自2018年12月20日起至2020年6月10日间538天（365天+173天）的房屋租金。此期间，房屋租金为1606268元【（2600000元-2300000元）+2600000元×（1+6%）÷365天/年×173天】。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。”依照上述法律规定，自2020年6月11日起，涉案房屋租赁协议已经解除，万福得公司应当撤离并交还涉案房屋，但涉案房屋因双方之间的纠纷仍由万福得公司实际占有使用，此举必然给科信达公司造成房屋租赁经营方面的损失，因此，万福得公司应根据实际占有使用情况向科信达公司支付相应的占有使用费。该占有使用费的支付标准可参照原来租金的收取标准进行计算，即按照每天7550元的标准（2600000元×（1+6%）÷365天/年）计算至实际腾空之日。其次，关于物业服务费问题。根据协议双方关于“乙方应服从甲方聘请的专业物管公司统一的物业管理，并承担物业管理费，租赁标的的物业管理费2.5元/月／㎡，乙方需按年向济南正泰物业管理有限公司预付物业服务费”的约定，物业服务费由万福得公司向济南正泰物业管理有限公司直接交纳，而非科信达公司代为交纳，且科信达公司亦无证据证实其代为交纳了物业服务费，因此，科信达公司主张物业服务费无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。科信达公司与万福得公司签订的《租赁协议》，系当事人双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人双方均应遵循诚实信用原则，全面、实际履行各自的协议义务，以实现协议目的。万福得公司未按双方约定的期限足额支付第一年度的租金，以及支付第二年度的租金，已构成严重违约，致使科信达公司不能实现出租房屋的收益目的，依法应当承担相应的违约责任。科信达公司述称万福得公司未征得其书面同意的情况下擅自转租涉案房屋，证据不足，本院不予采纳。对科信达公司的诉讼请求中的合理合法部分，予以支持，对无事实及法律依据的部分，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百六十五条、第五百六十六条、五百七十九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条，《中华人民共和国继承法》第二十五条、第三十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告山东科信达置业有限公司与被告济南万福得商贸有限公司于2018年10月26日签订的《租赁协议》于2020年6月10日解除；二、被告济南万福得商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东科信达置业有限公司房屋租金1606268元及占有使用费（自2020年6月11日起至房屋腾空之日止，按每天7550元计算）；三、驳回原告山东科信达置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35420元，由原告山东科信达置业有限公司负担11749元，由被告济南万福得商贸有限公司负担23671元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  刘 刚人民陪审员  陈方明人民陪审员  齐 军二〇二一年三月十八日书 记 员  信 琪