黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终2437号上诉人（原审被告）：黑龙江隆佳升科技开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道外区南马路95号。法定代表人：孙毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘德宏，男，1971年4月15日出生，汉族，该公司法律顾问，住黑龙江省哈尔滨市道里区。被上诉人（原审原告）：北京万方新源物业服务有限公司，住所地北京市朝阳区夏家园甲6号楼5单元106。法定代表人：程继峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹永聚，男，1968年7月9日出生，汉族，该公司工程部经理，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。上诉人黑龙江隆佳升科技开发有限公司（以下简称隆佳升公司）因与被上诉人北京万方新源物业服务有限公司（以下简称万方新源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院(2019)黑0104民初6813号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。隆佳升公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，驳回万方新源公司的诉讼请求；由万方新源公司返还隆佳升公司租房押金12,500元。事实和理由：2011年4月23日，双方签订位于哈尔滨市道外区东内史胡同的库房及办公室租赁合同，隆佳升公司交纳租房押金12,500元。隆佳升公司在租赁合同到期前已将库房腾出，归还库房钥匙，未欠租金。万方新源公司自己闲置房屋。一审判决对万方新源公司关于B3号库房的使用费的请求不予支持，符合事实和法律，隆佳升公司对此认同。而判项一、二、三与事实和法律相悖，应予撤销。具体理由：一审判项一，要求隆佳升公司立即将位于哈尔滨市道外区南马路117号B区5号库1楼和B区甲5号房屋返还给万方新源公司。事实和证据表明，隆佳升公司在双方合同到期前10日已将库房腾出，归还库房钥匙，已经将房屋返还万方新源公司，是万方新源公司自己闲置房屋。此项判决错误；判项二，隆佳升公司给付万方新源公司判项一所涉房屋占用使用费（自2018年10月23日起，按每年165,000元标准支付至隆佳升公司实际返还判项一中所涉房屋之日止）。隆佳升公司已将房屋返还，并无占用，故不应支付占用使用费；判项三，隆佳升公司从道外区南马路117号院内大门旁南侧约60平方米使用面积的无照房屋中迁出。此项不应当由法院裁决，应由有关部门认定后处理。万方新源公司辩称：一审判决正确，请求维持原判。万方新源公司向一审法院起诉请求：1.判令隆佳升公司立即迁出租赁万方新源公司的位于南马路117号院内B区5号库1楼和B区甲5号房屋以及院内大门旁南侧大约60平方米使用面积的无照房屋，并向万方新源公司支付租赁费自2018年10月23日起至实际迁出之日止（暂时计算至2019年7月14日为132,888元，剩余租赁费按照租赁合同约定的年租金165,000元计算）；2.判令隆佳升公司立即迁出占用的南马路117号院内B3号库房1楼，使用面积约为130平方米有照房屋，并向万方新源公司支付占用期间仓库租赁费自2016年10月23日起至实际迁出之日止（暂时计算至2019年7月14日为134,261元，剩余租赁费按照租赁合同约定的租金165,000元/年标准计算）。一审法院认定事实：2010年3月10日，哈尔滨第一工具厂与北京市万方源房地产开发有限公司签订产权转让合同，北京市万方源房地产开发有限公司以8700万元的价格受让哈尔滨市第一工具厂的部分资产与负债，哈尔滨市产权交易中心出具了产权交易凭证,确认了北京市万方源房地产开发有限公司的该受让行为，其中建筑物明细表中包括案涉的租赁房屋。2011年7月26日，北京万方置地房产经纪有限公司哈尔滨分公司与哈尔滨市道外区滨海印刷厂签订租赁合同，北京万方置地房产经纪有限公司哈尔滨分公司将位于哈尔滨市道外区南马路117号院内B区5号库1楼和B区甲5号，使用面积400平方米房屋出租给哈尔滨市道外区滨海印刷厂使用，用作仓储使用，租期为一年，自2011年4月23日至2012年4月22日，每个日历月租金为12,500元，租金总额为15万元。2012年8月1日，北京万方置地房产经纪有限公司哈尔滨分公司与哈尔滨市道外区滨海印刷厂签订租赁协议，北京万方置地房产经纪有限公司哈尔滨分公司将库房编号为B5和B甲1号库房出租给哈尔滨市道外区滨海印刷厂，面积为400平方米，用于经营，租期为一年，自2012年4月23日至2013年4月22日，租金每平方米为1.13元/天，租金总额为165,000元。2014年4月23日，北京万方新源物业服务有限公司哈尔滨分公司与黑龙江隆佳升科技发展有限公司签订租赁协议，租赁库房编号为B5和B甲5号，面积为400平方米，租期为一年，自2014年4月23日至2015年4月22日，租金总额为165,000元。2016年7月12日，北京万方新源物业有限公司哈尔滨分公司与孙毅签订火灾损失赔偿协议，因2015年11月13日晚，孙毅租用的库房起火，致使孙毅存放的货物受损，消防队未判定主要责任方，但经友好协商，达成如下协议：1.双方同意在有关法定部门没有出评估报告的情况下，北京万方新源物业有限公司哈尔滨分公司赔偿孙毅41万元，其中库房租金抵33万元，其余部分现金支付。2016年10月14日，北京万方新源物业服务有限公司哈尔滨分公司与黑龙江隆佳升科技发展有限公司签订租赁协议，租赁库房编号为B5和B甲5号，面积为610平方米，租期为两年，自2015年10月23日至2017年10月22日，租金总额为33万元，因火灾减免租金，下次交租金日为2017年9月22日之前，由隆佳升公司向万方新源公司哈尔滨分公司交纳下一年度的半年租金。经过法庭调查，万方新源公司与隆佳升公司均陈述该增加的210平方米面积为原租赁的400平方米面积旁边的过道面积。2018年7月27日，万方新源公司哈尔滨分公司向隆佳升公司发出告知函，内容为：因2015年火灾，造成B7库房过火坍塌，过火墙体严重倾斜、断裂、墙体因过火变酥脆等重大安全隐患，故决定对此围墙进行拆除，并恢复重建，故通知隆佳升公司将位于此危墙下及范围内的人员、设备、物品等撤离至离危墙15米之外，但隆佳升公司并未按要求撤离。2018年9月13日，万方新源公司哈尔滨分公司向孙毅发出告知函，内容为：双方于2016年7月12日签订火灾损失赔偿协议时，万方新源公司免除了2016年7月12日至2016年10月12日期间孙毅方因维修房盖、清理垃圾的租期，在此之前孙毅方已拖欠22天租金，所以火灾损失赔偿协议实际到期日为2018年9月21日，要求孙毅于2018年9月21日前向万方新源公司哈尔滨分公司补齐强占房屋的租金，起止日为2016年7月12日至2018年9月21日，并告知根据火灾损失赔偿协议于2018年9月21日房屋使用期满后，不再签订续租协议，要求到期日之前将房屋全部腾退完毕，并将房屋交万方新源公司哈尔滨分公司验收。孙毅在该告知函上标注收到通知，不同意上述通知，并签名。在本案审理过程中，万方新源公司与隆佳升公司均认可租赁期间顺延到2018年10月22日，隆佳升公司不拖欠该日前租金。2018年11月19日、11月20日，万方新源公司向孙毅发出短信通知，敦促交还房屋，办理交房手续，现租赁房屋钥匙在隆佳升公司处，双方未办理交接房屋手续。另查明，2015年11月13日隆佳升公司租赁的库房院内发生火灾前，南马路117号院内B3号库房1楼是万方新源公司出租给李杨，李杨转租给隆佳升公司使用的，火灾发生后，李杨未再将该库房转租给隆佳升公司。租赁房屋院内大门旁隆佳升公司用作办公室使用的房屋为隆佳升公司在原有结构基础上扩建形成的，该扩建行为未经过万方新源公司同意，隆佳升公司亦未取得建房审批手续。一审法院认为，通过万方新源公司与隆佳升公司签订的四份房屋租赁合同可知，隆佳升公司向万方新源公司承租的是位于道外区南马路117号院内B区5号库1楼和B区甲5号使用面积400平方米的房屋。2018年10月22日，租赁期间届满，双方未续签租赁合同，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”故自2018年10月23日起，隆佳升公司负有向万方新源公司返还上述租赁房屋的义务，且返还的租赁房屋应符合房屋使用后的状态。现隆佳升公司未举示其已向万方新源公司返还上述租赁房屋的相关交接手续，且房屋钥匙仍在隆佳升公司处，故隆佳升公司负有向万方新源公司返还上述租赁房屋的义务，并应参照双方租赁合同的约定按165,000元/年标准向万方新源公司支付占用租赁房屋期间的使用费直至实际返还之日止。关于万方新源公司诉请隆佳升公司从院内大门南侧约60平方米使用面积的无照房屋中迁出，因双方签订的租赁合同中并不包含该处房屋，结合双方举示的相关证据，依据日常经验法则判断，该处房屋应是隆佳升公司在租赁房屋院内原有结构基础上经扩建所形成，该房屋的扩建未取得出租人万方新源公司的同意，亦未取得合法的建设手续，隆佳升公司无权继续使用该违建房屋，在租赁合同到期后，隆佳升公司应该将扩建部分进行拆除，并将恢复原状后的部分返还给万方新源公司，故万方新源公司要求隆佳升公司从该房屋中迁出的诉请有理，一审法院予以支持。关于万方新源公司诉请隆佳升公司立即从其占用的B3号库房1楼中迁出并支付占用期间使用费，因万方新源公司未举示证据证明2015年11月13日以后隆佳升公司继续占有使用该库房，无证据证明隆佳升公司存在占用该库房不予返还的事实，故万方新源公司的该项诉请，无事实依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十三条，第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条的规定，判决：一、待判决发生法律效力后，隆佳升公司立即将位于哈尔滨市道外区南马路117号院内B区5号库1楼和B区甲5号房屋返还给万方新源公司；二、待判决发生法律效力之日起，隆佳升公司立即给付万方新源公司占用判项一所涉房屋期间的使用费（自2018年10月23日起，按165,000元/年标准支付至隆佳升公司实际返还判项一中所涉房屋之日止）；三、待判决发生法律效力后，隆佳升公司立即从哈尔滨市道外区南马路117号院内大门旁南侧约60平方米使用面积的无照房屋中迁出；四、驳回万方新源公司其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。隆佳升公司举示证据一份即谅解备忘录和退租申请，拟证明：证明隆佳升公司退房时被提出无理要求，要求签订不平等协议，结合一审已提交的证据，证明隆佳升公司已将房屋交给了万方新源公司，万方新源公司是否收房是其自己原因，与隆佳升公司无关。万方新源公司质证意见：当时万方新源公司是找隆佳升公司到办公室签备忘录，履行退房程序，但是后来隆佳升公司也没签。另，隆佳升公司提出其在一审期间申请调取2018年11月7日道外区南马路派出所询问笔录，一审法院未予调取，违反法定程序。鉴于此，本院二审期间予以调取。隆佳升公司调取该证据，拟证明：隆佳升公司于2018年11月7日将承租房屋交给万方新源公司，是万方新源公司拒不接收导致其损失，与隆佳升公司无关，不应承担此后的房屋租金。万方新源公司质证意见：该询问笔录不能证明隆佳升公司到万方新源公司办公室交还租赁房屋，且万方新源公司所有出租房屋的收回，都是在出租房屋的现场收回；因隆佳升公司拖欠万方新源公司房屋租金，当天万方新源公司工作人员请隆佳升公司来办公室，是为了与隆佳升公司签订《谅解备忘录》，以明确隆佳升公司何时支付所欠房屋租金和归还租赁房屋等事宜，但隆佳升公司拒绝签署《谅解备忘录》。本院认证意见：上述两份证据及所载明内容仅能证明案涉房屋租赁到期后，隆佳升公司法定代表人孙毅与万方新源公司经理申嘉就房屋租金核算及退房事宜进行协商，但协商不成、发生争执，不能证明租赁房屋已经退还的待证事实，故本院不予采纳。本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，隆佳升公司虽主张已将案涉租赁房屋返还万方新源公司，但未举示充分证据加以证实，应当对此承担不利法律后果。另外，关于隆佳升公司应否从院内大门南侧约60平方米使用面积的无照房屋中迁出的问题。对此，本院认为：一审结合双方举示的相关证据，依据日常经验法则判断，认定该处房屋系隆佳升公司在租赁房屋院内原有结构基础上经扩建所形成正确，本院予以确认。因该房屋的扩建未取得出租人万方新源公司的同意，且占用了万方新源公司的场地，在租赁合同到期后，隆佳升公司没有理由继续占用，故一审判令其从该房屋中迁出并无不当。综上所述，隆佳升公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2958元，由上诉人黑龙江隆佳升科技开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王晓东审判员  梁红玉审判员  宋彦辉（）二〇二一年三月二十五日法官助理秦钰书记员于文娟