松原市宁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0702民初2129号 原告：庄浩宇，女，1981年7月13日生，汉族，住吉林省松原市。 被告：松原市某房地产开发有限公司，住所地松原市。 法定代表人：郭云川，董事长。 委托诉讼代理人：赵成，吉林新锐律师事务所律师。 原告庄浩宇与被告松原市某房地产开发有限公司（以下简称某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庄浩宇的委托诉讼代理人杨超、被告某公司的委托诉讼代理人赵成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 庄浩宇诉称：庄浩宇于2015年8月18日在某公司处以118万元的价格，购买了位于松原经济技术开发区某小区14幢（18号楼）105室房屋一套，并交付全部购房款，自交付后使用至今。2015年8月17日，庄浩宇接收该房屋并实际使用至今。某公司一直未能为庄浩宇办理产权登记证明。经庄浩宇提起诉讼，吉林省松原市中级人民法院作出（2019）吉07民终1090号生效判决，判令某公司自2015年11月19日起至2018年11月19日止，按照118万元为基数，年利率6%支付逾期办证违约金。但某公司自2018年11月19日起至今仍未能办理，故诉至法院，请求判令某公司支付以购房款118万元为基数自2018年11月19日至能够办理不动产权属登记之日止按年利率6%计算支付逾期办证违约金；判决生效后，庄浩宇预交但不应负担的诉讼费用，人民法院应当退还，由某公司向人民法院交纳。 某公司辩称：1.庄浩宇已在2018年提起诉讼，一事不再理，应驳回其诉讼请求。2.某公司已按合同约定将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，某公司无过错，不应承担违约责任。3.逾期备案并非某公司所致，松原市人民政府已认可。4.即使支付违约金，庄浩宇应举证证明其遭受损失，违约金截止日应为某公司提供资料报产权登记机关备案之日。另产权登记部门于2019年5月14日向某公司出具第一份领证回执，代表某公司提供的资料符合登记条件，予以受理，故即使支付逾期利息，也应截止在2019年5月14日。5.庄浩宇的诉讼请求已超过诉讼时效。 经审理查明：庄浩宇与某公司于2015年8月18日签订商品房买卖合同、补充协议，某公司将其开发建设的某小区第14幢105号建筑面积237.66平方米的成套住宅以118万元的价格出售给庄浩宇。该商品房买卖合同第十五条约定：“出卖人应当在商品交付使用后X个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起X日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的X%赔偿买受人的损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金。3.协商解决。”合同签订后，庄浩宇于2015年11月23日将办理入住手续。2016年4月20日，某公司为庄浩宇出具118万元销售不动产统一发票。 另查明：2008年6月29日某公司取得建设用地规划许可证。2008年11月18日某公司取得建设工程规划许可证。2010年7月22日某公司取得涉案小区部分建筑物的建筑工程施工许可证。2011年某公司取得涉案小区土地使用证。2011年9月1日某公司取得涉案房屋的商品房预售许可证。2017年7月13日涉案小区部分建筑物取得建筑工程竣工工程备案证，该备案证记载涉案小区部分建筑物竣工时间为2011年11月15日。2019年4月某公司建设用地进行联合验收，松原市自然资源局国有建设用地验收审批会审表中载明“小区内，别墅区存在较多私搭乱建违章建筑。……从保护多数守法业主合法权益的角度出发，建议对小区整体土地使用权验收，出具整体验收手续，同时明确存在违章建筑房屋不予办理登记手续”。某公司于2019年5月14日至2019年6月10日分六次取得《松原市不动产登记回执》，松原市不动产登记中心要求某公司18个工作日内办理产权证照。2019年5月20日松原经济技术开发区建设局出具关于松原大禹赛维利亚小区办理竣工验收备案证问题的情况说明。 再查明：庄浩宇于2018年12月4日诉至本院，请求判令某公司以房款118万元为基础按照年利率6%支付2015年11月19日至2018年11月19日期间逾期办理产权证违约金212,400元。本院于2019年4月30日作出（2018）吉0702民初7262号民事判决，判令：“被告某公司于本判决生效后立即给付原告庄浩宇逾期办证违约金，以购房款118万元为基数,自2015年11月19日起至2018年11月19日止,按照年利率6%计算利息。”某公司不服，提起上诉，松原市中级人民法院于2019年8月8日作出（2019）吉07民终1090号民事判决，判令驳回上诉，维持原判。某公司向吉林省高级人民法院申请再审，吉林省高级人民法院作出（2019）吉民申3530号民事裁定书，驳回某公司再审申请。 认定上述事实的证据有：原、被告陈述、商品房买卖合同、不动产发票、民事判决书、民事裁定书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、土地使用证、预售许可证、备案证、情况说明、验收单、松原市不动产登记回执等证据。 本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。”庄浩宇在本案中的诉讼请求系在前诉中未主张的违约金，不存在与前诉相同之说，亦未否定前诉的裁判结果，故庄浩宇的此次诉讼不构成重复起诉，本院对于某公司一事不再理的抗辩意见不予采纳。庄浩宇与某公司于2015年8月18日签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效应受法律保护。某公司作为商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应协助移转标的物房屋的所有权于买受人庄浩宇，协助买受人庄浩宇办理房屋所有权证书的义务，这不仅为出卖人的合同义务，也是法定义务。双方当事人签订的商品房买卖合同第十五条约定“某公司应当在商品房交付使用后X个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”视为双方没有约定，应按照法定期限处理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款三项规定：“商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同签订之日起90日。”双方签订商品房买卖合同的时间为2015年8月18日，某公司办理产权证的期限为2015年11月17日。某公司未在商品房买卖合同约定的时间内办理，属于逾期办证，应当承担相应的违约责任。某公司提出诉讼时效抗辩，结合2016年第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）第十八条第一款，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。具体到本案，某公司未在商品房买卖合同约定的期限内为庄浩宇办理房屋所有权转移登记手续，客观上已经侵害了庄浩宇的合法权益，庄浩宇主张逾期办证违约金的请求权应适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。因庄浩宇已经主张了2015年11月19日至2018年11月19日期间的违约金，庄浩宇应自2018年11月20日起知道自己权利仍被侵害，庄浩宇于2021年3月3日向法院提起诉讼，并未超过诉讼时效，故本院对于某公司辩解已超过诉讼时效的意见不予采纳。关于如何承担违约责任，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。”本案中双方当事人签订的合同中约定逾期办证处理方式为“协商解决”，但经双方当事人多次协商没有达成一致意见，买受人不能因此丧失了法定固有的权利，应视为没有约定违约责任且损失数额难以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以参照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”买受人交付相应的购房款后，出卖人在没有完成相应的合同义务尤其是办理所有权变更登记的情况下，承担占用购房款期间的利息，符合公平原则。松原市自然资源局国有建设用地验收审批会审表中载明的“同时明确存在违章建筑房屋不予办理登记手续”（2019年4月2日），故本院认定自2019年4月2日起不能办理涉案房屋的所有权登记手续不能全部归责于某房地产公司。某公司辩解即使计算违约金，也应计算至案涉小区整体项目办理权属登记资料的时间即2019年5月14日，本院对此意见予以采纳。因此，某公司应按照合同约定自2018年11月20日起至2019年5月14日止以购房款118万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算给付庄浩宇逾期办证违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下： 一、被告松原市某房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付原告庄浩宇以购房款118万元为基数，自2018年11月20日起至2019年5月14日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期办证违约金。 二、驳回原告庄浩宇的其他诉讼请求。 如果松原市某房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费231元，由被告松原市某房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审判员  罗洪山 二〇二一年三月三十日 书记员  红格尔