广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0309民初2064号原告：陈戈伦，男，汉族，1995年5月1日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。被告：深圳市金地北城房地产开发有限公司，住所地深圳市福田区福田街道岗厦社区深南大道**金地中心507，统一社会信用代码914403006955867997。法定代表人：汪劲松。委托诉讼代理人：封建英，北京市汇源律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵瑜，北京市汇源律师事务所律师。原告陈戈伦诉被告深圳市金地北城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。陈戈伦向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告按照购房总价款30%赔偿因被告违约所造成的损失，合计3245040.6元；2.判令被告承担本案的诉讼及保全费用。事实和理由：2015年，原告到被告售楼处了解被告销售房屋情况，当时被告工作人员提供的销售样板房显示房屋包括地上三层、地下、地下两层及两个停车位工作人员向原告发放的房屋户型介绍资料，测绘图纸及相关宣传资料明确记载，原告所购房屋包括地上三层、地下、地下两层以及2个停车位16年4月25日，原告与被告于签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告购买被告所销售的金地塞拉维花园南区第25栋1单元1层1C号房屋，建筑面积193.96平方米、总价款10816802元。原告按约支付了购房款10816802元。2017年5月17日，深圳市龙华区规划土地监察局向被告发出《限期拆除通知书》，要求被告在2017年5月22日前拆除地下车库违法搭建围墙约150米。2017年6月2日，深圳市龙华区规划土地监察局再次向被告发出《限期拆除通知书》，要求被告在2017年6月2日前拆除地下车库违法搭建的隔离墙。2017年6月6日至6月9日，深圳市龙华区规划土地监察局对别墅区地下车库隔墙予以拆除。在地下车库、地下、地下夹层等宣传资料中约定的内容被拆除后多次和被告协商，并于2019年3月19日送达律师函，主张按约定交付完整房屋等相关权利，被告不履行，房屋状态至今和当初约定交付的不一致。涉案房产的地下一层及地下夹层部分，通过宣传资料及样板房的方式，已经明确、直观地进行了展示。涉案房产的现状为地上三层，没有地下一层及夹层，没有独立停车位，没有独立的楼梯或电梯，只能通过每隔几栋中间的公共楼梯到达地面；是否有地下一层、夹层，是否有独立楼梯或电梯，足以对购房者的购房意愿及订立合同产生重大影响。尽管宣传资料相关内容没有记载于合同当中，但是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，上述宣传资料里描述的“地下一层及地下夹层”应当视为合同的内容。被告向原告交付的房产不包括以上部分，违反双方合同约定，已经构成违约。综上，被告没有按约定交付完整的涉案房屋，参照深圳市中级人民法院作出的（2019）粤03民终10430-10452号民事判决书以及（2020）粤03民终17530号二审判决，应按照房屋总价款30%赔偿原告因被告违约造成的损失3245040.6元。深圳市金地北城房地产开发有限公司辩称：1.根据案由规定，第一审法院立案时应当根据当事人诉请的法律关系性质，首先应适用民事案件案由规定列出的第四级案由，没有规定的则适用第三级案由。本案属于商品房预售合同纠纷，应当适用第四级案由规定商品房预售合同纠纷，不能直接适用第三级商品房买卖合同纠纷；2.双方签订的深圳市房地产买卖合同预售明确约定，地下，地下车库的所有权归被告所有，地下室面积不是合同约定的交付面积主张地下室面积损失，没有合同依据和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合本案证据、双方质证意见和庭审陈述意见，本院查明并认定事实如下：一、合同签订及履行情况2016年4月25日，原告陈戈伦与被告深圳市金地北城房地产开发有限公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于深圳市宝安区，用途为住宅，建筑面积193.96平方米，其中套内建筑面积185.25平方米，单价为每平方米58390.29元，总金额为10816802元。《深圳市房地产买卖合同（预售）》的附件对双方的权利义务也作出了约定，其中附件五第三条载明“对本合同第四条的变更及补充：该花园建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库归属出卖人所有”、第十八条载明“对本合同第二十八条的变更及补充：买卖双方的一切权利义务以本合同及合同当事人签署确认的文件为准，对双方具有约束力。出卖人所做的销售广告、宣传资料、售楼书、售楼模型、样板房以及任何其他形式的宣传广告资料并非具体确定的说明和允诺，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定不具有重大影响，不作为本合同的组成部分，对双方不具有约束力”。庭审中双方确认，原告依照合同约定向被告足额支付了购房款，被告亦向原告交付了涉案房产，原告已办理不动产权登记。二、样板房、宣传资料的情况被告的样板房和宣传单资料中均显示涉案房产包含有地下负一层和地下夹层。原告主张，这应视为被告对原告承诺涉案房地产包含有地下负一层和地下夹层；被告不予认可，主张宣传资料最后一页温馨提示特别提示本资料户型面积仅供参考、具体以管理部门实测面积为准，本资料所示户型图为设计师创意空间示意、不作为交付标准。三、地下车库隔墙的情况2017年5月17日，深圳市龙华区规划土地监察局向被告发出《限期拆除通知书》，要求被告在2017年5月22日前拆除地下车库违法搭建围墙约150米。2017年6月2日，深圳市龙华区规划土地监察局再次向被告发出《限期拆除通知书》，要求被告在2017年6月2日前拆除地下车库违法搭建的隔离墙。2017年6月6日至6月9日，深圳市龙华区规划土地监察局对别墅区地下车库隔墙予以拆除。本院认为：当事人对自己的主张，有责任提供证据。本案的主要争议焦点为：一、关于地下负一层和地下夹层的宣传内容是否是预售合同的组成部分，可否作为涉案房产的交付标准；二、诉争《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其附件中是否存在无效格式条款；三、被告是否存在违约行为以及应否承担违约责任。关于第一个争议焦点。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，虽然《深圳市房地产买卖合同（预售）》中无关于地下负一层及夹层的约定，但是被告在销售涉案房产时样板房和宣传资料所展示的房屋为五层结构，其中地上三层，对首层以下空间可通过建设夹层方式分为二层（即地下负一层和地下夹层），而该地下二层结构已明确、直观地向购房者进行展示。考虑涉案房产为别墅，购房者对于别墅的居住要求与普通高层住宅不同，根据一般生活常理理解，该地下二层结构所展示的效果足以让购房者形成在购买房产后可单独享用地下车库的认识，而此类认识符合别墅购买者的消费意愿，足以对购房者订立合同以及房屋价格的确定产生重大影响，故被告在销售时样板房和宣传资料中所展示的地下空间为要约，应视为合同内容，被告有义务向原告提供包含地下二层结构（地下（地下负**和地下夹层产。被告关于该地下二层不属于合同的组成部分的答辩意见于法无据，本院不予采纳。关于第二个争议焦点。如前所述，被告关于地下二层结构（地下（地下负**和地下夹层传内容属于合同组成部分，《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第十八条格式条款内容与法律规定相悖，该条款免除了被告（格式条款提供方）的责任，排除了原告的主要权利，故该格式条款应认定为无效。关于第三个争议焦点。根据庭审查明的事实，涉案房产的现状为共有地上三层，地下，地下空间已与小区整体地下车库形成一体通过每隔几栋中间的公共楼梯到达地面。被告无法提供地下一层、夹层给原告单独使用，已构成违约。原告要求被告承担违约责任，理由充分，本院予以支持。鉴于涉案合同未就该违约情形之违约责任进行约定，本院综合考虑被告的违约情节、过错程度以及涉案房产的现状等因素，酌定支持原告关于被告应按购房总价款的30%赔偿损失的诉请，即被告应向原告支付违约金3245040.6元（10816802元×30%）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告深圳市金地北城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈戈伦支付违约金3245040.6元。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16380元、保全费5000元，由深圳市金地北城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 黄 森 平二〇二一年三月二十二日书记员 韦 丽 琪书记员 胡蓉(兼)附相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。