黑龙江省哈尔滨市呼兰区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0111民初2283号原告：陈志军，男，1970年7月1日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市呼兰区。委托诉讼代理人：郭英杰，黑龙江高盛律师集团事务所律师。委托诉讼代理人：肖春雷，黑龙江高盛律师集团事务所律师。被告：黑龙江省迅成房地产开发集团有限公司，住所地哈尔滨市呼兰区萧红小学北侧萧乡明珠******。法定代表人：刘成，职务，总经理。委托诉讼代理人：于红丽，女，1978年4月26日，汉族，黑龙江省迅成房地产开发集团有限公司职员，住哈尔滨市利民开发区。原告陈志军与被告黑龙江省迅成房地产开发集团有限公司（以下简称迅成公司）房屋买卖合同纠纷，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈志军及委托诉讼代理人郭英杰、肖春雷，被告迅成公司的委托诉讼代理人于红丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈志军向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认陈志军、迅成公司双方的房屋买卖合同有效；2.请求法院判令迅成公司协助陈志军办理呼兰区南通心城小区10#1-16-1门房产的不动产登记证书（房屋价值547050元）；3.迅成公司承担诉讼费。事实和理由：2015年3月23日，案外人王利君因拖欠陈志军混凝土货款，将其所有的位于呼兰区南通心城小区10#1-16-1门的房屋（价值547050元）以买卖的形式抵给了陈志军。双方到迅成公司办理了更名过户，迅成公司对此予以盖章确认，并为陈志军开具了购房收据。陈志军于2016年办理了涉案房产的入户手续，进户需缴纳的款项有线费、水表初装费、电表初装费、供热费、专项维修基金、智能家居、燃气初装燃气报警费、房屋差价款。2020年9月份陈志军将从2016年所欠费用补上后，哈尔滨迅成物业管理有限公司才交付房屋钥匙并占有使用至今。目前涉案房产已经具备办理产权证的条件，陈志军多次要求迅成公司协助办理房屋产权登记手续，但迅成公司不配合办理。陈志军为了维护自身的合法权益故诉至法院，请贵院依法裁决。迅成公司辩称，王利君是给迅成公司开发的南通心城东小区楼盘干桩基础工程的，迅成公司欠其工程款，将涉案房屋于2015年3月迅成公司抵账给王利君，王利君欠陈立军混凝土材料款，王利君又抵账给陈志军。2016年1月份迅成公司在邢小玲处抵押贷款1500万元，抵押了29套房屋，其中就有一套是陈志军的房屋，迅成公司与邢晓玲网签案涉房屋的商品房买卖合同，并在网上联机备案。2017年年末邢小玲将29套房屋中的26套办理了产权登记证，其中不包括陈志军的这套房子。陈志军的房子是2015年抵的工程款，是在邢小玲办理产权登记之前抵的。2016年1月份开发公司通知10号楼可以进户，当时陈志军办理完进户手续后发现合同不能备案到他自己名下，就没有继续办理进户手续，也没有入住。2020年9月份陈志军找到迅成物业公司要求继续办理进户手续，陈志军补齐了所有欠款后迅成公司将房屋交付陈志军。现在该工程因为开发公司没有补齐欠税没有竣工验收，但通过会签手续可以办理产权证。迅成公司同意陈志军的诉讼请求，同意协助办理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。通过当事人陈述和对证据的认定，本院确认以下事实：2015年3月23日，迅成公司因欠王利君工程款，将呼兰区南通心城小区10#1-16-1门以547050元（5000元/㎡×109.41）抵账给案外人王利君，王利君因欠陈志军混凝土材料款又将此房抵账给陈志军，迅成公司在原王利君的购房收据上变更了陈志军名字，迅成公司加盖迅成公司销售专用章。陈志军与迅成公司未签订书面商品房买卖合同，迅成公司承认将此房出售给陈志军。2016年1月，迅成公司通知陈志军办理进户手续，2016年3月25日，陈志军向迅成公司缴纳水表初装费280元、电表初装费280元、有线初装费400元、专项维修费3374元、供热费1733元、智能家舍1480元、燃气初装费2800元、燃气报警费200元、补差款19800元，但未入住。2020年9月2日陈志军向哈尔滨迅成物业管理有限公司缴纳2016年1月25日-2021年1月25日的物业费、电梯费共11790元、物业费违约金3873元、垃圾清运费527元、装修保证金2000元、预存电费200元；2020年9月8日陈志军交付设备押金50元、广播影视服务基本收视维修费312元。2020年9月陈志军向哈尔滨迅城物业管理有限公司补齐自2016年所欠物业等费用后入住装修占有使用至今。庭审后，迅成公司提交了2016年甲方迅成公司与乙方中城建业投资有限公司签订的《房屋买卖协议》，主要内容为甲乙双方于2014年签订《借款合同》，约定甲方向乙方借款1500万元，借款期限自2014年1月25日至2015年1月24日止，借款利息为年24%。乙方如约向甲方提供1500万元借款，但借款到期后甲方无力偿还本金及利息；乙方同意以上述债权购买甲方开发的哈尔滨市呼兰区南通心城东小区相应房屋。甲乙双方自愿于2016年签订8套房屋《商品房买卖合同》，购房款为400万元本金。甲乙双方签订上述合同后，甲方为乙方办理房屋《商品房买卖合同》网签备案手续。2016年甲方中城建业投资有限公司、乙方邢晓玲、丙方迅成公司签订《合同权利义务转让协议》，主要内容为甲方与丙方于2016年签订《房屋买卖协议》，约定甲方以对丙方的400万元债权本金购买8套房屋；甲方自愿将上述《房屋买卖协议》全部权利义务概括转让给乙方。另查明，陈志军诉讼请求所述呼兰区南通心城小区10#1-16-1的房产，在哈尔滨市呼兰区住房和城乡建设局网上联机备案系统显示坐落于呼兰区建设南路南、师专路西.10栋1单元16层1601号。联机备案系统显示迅成公司与邢晓玲就案涉房屋网签房屋买卖合同时间是2016年9月1日。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，陈志军与迅成公司未签订书面的房屋买卖合同，陈志军向本院提交购房收据主张与迅成公司存在房屋买卖合同关系，陈志军用工程款抵付房款购买案涉房屋，迅成公司给陈志军出具购房收据，标明房款金额、楼号，并已向陈志军交付案涉房屋，迅成公司亦承认与陈志军之间的房屋买卖合同关系，迅成公司与陈志军就案涉房屋达成房屋买卖关系的合意，该买卖合同依法成立，且陈志军已经履行买受人交付购房款的合同义务，迅成公司履行出卖人交付房屋的合同义务，该房屋买卖行为系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。虽然迅成公司与邢晓玲将案涉房屋网签商品房买卖合同，并联机备案登记，但经审查，邢晓玲与迅成公司签订联机备案合同的时间是2016年9月1日，而迅成公司与王利君抵房时间是2015年3月23日，王利君又将该房抵偿给陈志军，陈志军于2016年3月25日办理进户手续，可以认定，迅成公司将案涉房屋以抵付工程款的形式出卖他人之后与邢晓玲签订案涉房屋买卖联机备案合同，故邢晓玲与迅成公司签订的联机备案合同的效力，并不影响本案已经实际占有、使用案涉房屋的陈志军所主张房屋买卖合同效力的认定。陈志军已向迅成公司交付全部房款，迅成公司向陈志军交付房屋，陈志军与迅成公司之间的房屋买卖合同成立有效，履行买受人的义务并占有使用房屋，迅成公司应全面履行合同义务，根据合同性质、目的继续履行合同义务，协助陈志军办理产权登记手续。综上所述，陈志军的诉讼请求，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第三十七条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条规定，判决如下：一、黑龙江省迅成房地产开发集团有限公司与陈志军之间的房屋买卖合同有效；二、被告黑龙江省迅成房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告陈志军办理坐落于呼兰区建设南路南、师专路西.10栋1单元16层1601号产权登记手续。案件受理费减半收取4635元，由黑龙江省迅成房地产开发集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  罗迎丽二〇二一年三月十九日书记员  孙 岳