黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0110民初2789号原告：李雪，女，1989年12月16日出生，满族，住哈尔滨市呼兰区。委托诉讼代理人：孙威，黑龙江承启律师事务所律师。被告:长春万科物业服务有限公司哈尔滨分公司，住所地哈尔滨市南岗区哈尔滨大街**金爵万象****。代表人：郞雨春，负责人。委托诉讼代理人：谢丽丽，女，1990年3月5日出生，汉族，该公司法务，住长春市宽城区。被告：哈尔滨招商嘉天房地产开发有限责任公司，住所地哈尔，住所地哈尔滨市香坊区和平路**和平大厦和兴座**>法定代表人：焦大东，该公司总经理。委托诉讼代理人：辛爽，该公司法务。原告李雪与被告长春万科物业服务有限公司哈尔滨分公司（以下简称万科物业）、哈尔滨招商嘉天房地产开发有限责任公司（以下简称招商房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理，双方委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告长春万科物业服务有限公司哈尔滨分公司返还原告已交纳的2019年物业增值服务费用1140.98元（103.35*0.92*12）及利息（以1140.98元为基数按年利率6%，自2019年6月25日起计算至返还完毕日止）；2、确认原告无需交纳2020年物业增值服务费用（即按0.92元/月/平方米计算部分），仅交纳按1.6元计算部分即可；3、被告哈尔滨招商嘉天房地产开发有限责任公司承担赔偿责任；4、两被告承担本案全部诉讼费用。？陈述事实和理由或者宣读起诉状：详见起诉状。2017年9月8日原告购买商品房，2019年6月25日原告办理进户手续时，被强行要求交纳物业费3541.68元，该费用中除物业服务费1.6元外还包括0.92元的增值服务费，业主均对增值服务表示拒绝，却被告哈尔滨招商嘉天房地产开发有限责任公司告知物业服务为“捆绑一体”“整体服务”，服务项目不能选择，如果不与其签订物业服务补充协议，就不给办理入户手续，大多数业主为办理入户被迫违心的与哈尔滨招商嘉天房地产开发有限责任公司签订了物业服务协议，后原告得知2019年6月27日、2019年7月11日被告长春万科物业服务有限公司哈尔滨分公司分别取得哈尔滨市发展和改革委员会《关于工人新村招商·诺丁山（03、04地块）一期、二期前期物业服务收费标准的批复》（哈发改价审[2019]86号文件、哈发改价审[2019]163号文件），规定：“该项目住宅基本物业服务收费标准为：高层1.60元/月/平方米……本批复自发文之日起执行，执行期两年”，根据《哈尔滨物业服务管理办法》规定：“住宅（不含别墅、公寓）物业服务收费实行政府指导价”。“房屋预（销）售前，由建设单位将物业标准报请区物业行政主管部门认定，并将认定结果报请市物业行政主管部门备案；市价格部门据此出具核定物业服务收费标准。办理住宅进户时，物业服务企业应当依据市价格行政主管部门核定的收费标准与业主签定物业服务合同”，而时至今日，被告长春万科物业服务有限公司哈尔滨分公司除收取物业费（包括强行索取的增值物业服务费）外，没有与业主签订过《物业服务合同》，而被告哈尔滨招商嘉天房地产开发有限责任公司要求业主签定的补充协议虽包括物业服务费标准，在签定主体上有一定的法律依据，但是增值服务费约定违反政府规章的规定，物业公司属于擅自扩大收费范围、提高收费标准，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，物业公司应当退还违规收取的费用，签订物业服务协议的招商嘉天房地产公司对此不当收费的返还负有连带责任。原告多次找到被告要求更正不果，现依法诉至法院，望判如所请。被告万科物业辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，万科物业收取增值服务费符合法律规定，符合双方合同约定，不存在原告所述违规收费。依据《哈尔滨市物业服务收费管理办法》相关规定，物业服务企业针对于物业服务，对其收费实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价为基础物业服务，也仅为一般保障性服务，除基础服务以外，不存在任何额外服务。而对于物业服务企业所提供服务超出基础服务以外的其他特色服务，对此部分收费实行市场调节价。市场调节价既包含基础服务费，也包含增值服务费，即本案中物业公司所收取的增值服务费。本案中，万科物业所服务的招商诺丁山小区除提供基础物业服务外，另行提供基础物业服务范围外的其他特色服务（包含万科特有的睿服务植入、惊喜服务、老年人健康体检、婚礼协助、助力搬家、免费寄存轮胎、日常居家便民服务、定期免费清洗地垫等一系列特色服务）。因万科物业所提供的服务既包含了基础服务，也包含了特色服务，故万科物业所收取的物业服务费用，当然包含基础服务费以及增值服务费。因此原告所述被告万科物业系违规收费于法无据；第二，万科物业所收取增值服务费系按照合同约定内容进行收取，原告对此已经签订合同，对合同内容知悉，故此不存在强迫收费。依据原告与被告招商房地产公司所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，原告在购房之时对于物业的选定，对于物业的收费方式、服务标准均已知悉，签订上述合同即意味着认可前期物业收费标准、认可前期物业服务内容。万科物业收取上述费用系按合同约定收取，并不存在原告所述强迫缴费事宜；第三，万科物业服务资质为一级资质，对应服务为四级服务，即最高等级服务。因此收费标准高于低等级资质企业，符合市场规律。万科物业服务模式，不仅满足了全部小区居民基本的物业服务，更是保证了小区整体品牌价值的提升，对小区房屋的增值也起到至关重要的作用。优秀的物业公司、优质的物业服务，也是全体小区居民的安居之所在，幸福生活之依托。万科物业为保证提供高效、优质的服务，为保证业主管家对业主负责的忠诚度，万科物业自有员工年龄均在40周岁以下，并且全部缴纳五险一金，进行专业、专门、分类别的物业服务培训，此举也大大增加了物业的用工成本，故此在成本、利润、税金的定价体系内，万科物业按照四级物业服务定价标准计取物业费并收取增值服务费用，符合市场规律，也符合法律规定；第四，原告主体不适格，其无权以个人名义要求万科物业公司降低或是变更收费，其更无权以个人名义要求变更合同内容。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第五，根据哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初9061号生效民事判决书，判决驳回该案原告全部诉讼请求。同类案件在香坊法院已有生效判决，判决不予支持业主的诉讼请求。综上，原告诉请无法律及事实依据，请法院驳回其针对万科物业的全部诉讼请求。被告招商房地产公司辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，原告与被告招商房地产公司签订商品房买卖合同，根据商品房买卖合同补充协议第27条第一款规定：买受人同意在业主大会未正式聘任物业服务机构之前，由出卖人聘请万科物业服务有限公司负责物业服务，买受人接受并遵守出卖人依法制定的临时管理规约，及出卖人与物业公司签订的前期物业服务合同，双方当事人在没有损害国家、集体及第三人利益的前提下，在意思表示真实的情况下，签订的合同应当受法律保护，原告多次强调被强行签订合同，应当提供证据加以证明。第二，被告招商房地产公司系房地产开发公司，连带责任须法定，被告对原告无任何侵权或违约行为，根据法律规定，被告无需承担责任。原告为证明其诉讼主张，向法庭提交如下证据：证据一、《商品房买卖合同》一份。证明原告系工人新村招商诺丁山小区业主，建设单位为被告招商房地产公司，房屋建筑面积103.35平方米。该房屋系住宅非别墅和公寓，应实行政府指导价。经质证，二被告对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明问题有异议，认为该证据仅能证明原告为该房屋业主，无法证明物业服务费的收费方式应当为政府指导价。本院认证认为，二被告对证据的真实性均无异议，本院对真实性予以认定，且该证据对原告与被告招商房地产公司之间成立房屋买卖合同法律关系，及案涉房屋位置、建筑面积等情况均具有较强的证明力，本院予以采信。证据二、《商品房买卖合同》补充协议一份、录音及笔录各一份。证明被告招商房地产公司以补充协议的形式，要求业主在进户前签订具有物业服务性质的特别提示，不签订该协议不办理手续，该协议中约定物业服务费1.6元/平方米，同时又违法约定增值服务费用0.92元/平方米。该增值服务费用约定为无效条款，依据《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第（二）项：“物业服务合同中加重业主责任、排除业主委员会权利的条款，业主请求确认合同的相关条款无效的，人民法院应予支持”；第五条第1款：“物业服务企业违反物业服务法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”。正在征求意见的《黑龙江省物业管理条例》第32条也明确指出了建设单位应当与选聘的物业服务企业依法订立前期物业服务合同，并在销售场所公示，前期物业合同不得包含拓展服务收费事项，前期物业服务合同期限不得超过三年，具体期限在前期物业服务合同中约定。可见，管理部门对前期物业合同明确约定了不得收取增值服务费的观点，现在仍然是这个意见。进户时，开发商要求业主签订含有增值服务费0.92元/平方米的物业服务协议作为进户的前提条件，不签订不允许进户，签订的业主也不是自己的真实意思表示。经质证，被告万科物业对该证据的真实性、合法性、关联性及证明问题均有异议认为，第一，合同签订系双方真实意思表示，没有侵犯国家、集体及第三人的利益，不存在无效及可撤销情形，另万科物业已经对等的提供物业服务，判定合同条款无效显失公平，根据《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第二条第二项，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。如原告不同意签订可以当场拒绝，但原告在购买房屋时与开发商签署商品房买卖合同及补充协议，已明确确认同意万科物业提供服务及2.52元/平方米/月的收费标准，现原告主张合同条款无效，无事实和法律依据。第二，原告提出的征求意见稿并未执行，该征求意见稿效力低于物业管理条例不具有参考依据。第三，原告未提供原始载体，该录音无法证明声音来源，都是自说自话，无法分辨各个声音之间的关系，无法证明原告想证明的问题。第四，录音中提到的业主柴霞，香坊法院2019年已有生效的（2019）黑0110民初9061号民事判决书，判决驳回柴霞的全部诉讼请求。第五，《黑龙江省物业管理条例》第32条所规定的内容与原告所述不一致。被告招商房地产公司同意被告万科物业的质证意见，且认为该证据不能证明招商房地产公司需承担连带赔偿责任，提示合同内容是我公司的义务，告知哈市物业服务标准并非我公司的义务，且原告无权依据该理由主张合同条款无效。本院认证认为，补充协议系书证原件，证据取得及形式符合法律规定，与本案待证事实相关，虽然二被告对证据的真实性、合法性、关联性存疑，但未能举证予以反驳，本院予以采信；录音证据的原始载体为手机，系存储于电子介质中的声音资料，证据分类归属电子数据，使用其他可以显示、识别的输出介质制作的电子数据副本，应视为电子数据的原件，二被告对真实性存疑，但未能举证予以反驳，且该证据与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。证据三、万科物业的物业费及增值服务费的收据一份。证明2019年6月25日，被告万科物业明知发改委的核定标准却违法并强行收取费用3541.68元，其中1140.98元的增值服务费应予退还，因《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款规定：“业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”。经质证，被告万科物业对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明问题有异议，认为该证据无法证明原告要证明的问题，反而能证明万科物业在收取物业服务费之后，依法开具票据符合法律规定。被告招商房地产公司对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明问题有异议，认为招商房地产公司不承担连带责任。本院认证认为，二被告对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以采信。证据四、哈尔滨市发改委《关于工人新村招商诺丁山（04地块）二期前期物业服务收费标准的批复》、哈尔滨市发改委网站公告截图。证明：哈尔滨市发改委为该小区03、04等地块核定政府指导价，其中04地块于2019年7月11日批示内容为：“物业收费项目及标准：住宅高层1.6元/月/平方米；应公示接受监督；执行期两年，其间经业主委员会协商确定的方可废止”，03地块也同此。该批复证明该小区只能收取四级基本物业服务费1.6元，而物业公司违规加收0.92元增值服务费没有合法依据，开发公司、物业公司与业主个人均无权对该批复价格核定予以变更，有协商变更权利的主体为业主委员会，而该小区至今仍没有选举产生业主委员会，开发公司、物业公司无权自行并强行确定。《哈尔滨市物业服务管理办法》第四条规定，物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价，住宅的物业服务收费实行政府指导价，提供三产服务的经营物业仅可上浮30%”即0.48元，别墅、公寓以及商场、酒店、写字楼等其它物业服务收费才能实行市场调节价。该小区只符合政府指导价，任何上调均违反该强制性规定无效；第八条规定，基本物业服务收费标准中已经包括了物业公司的利润和税金等；第十一条规定，新建住宅的物业服务收费标准：市价格行政主管部门依据市物业行政主管部门出具的备案文件，核定物业服务收费标准。办理住宅进户时，物业服务企业应当依上述核定的收费标准与业主签订物业服务合同，物业服务合同中关于收费标准执行期限的内容应当以市价格行政主管部门的核定文件为准。可见，被告无权约定上调市发改委批复的前期物业收费项目和收费标准，原、被告各方均无权约定增值服务及标准。经质证，被告万科物业对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明问题有异议，认为该组证据无法证明原告所述的万科物业存在违法收费行为，在原告与开发商签订买卖合同时已签署增值服务协议并知晓物业服务费定价，该合同系双方真实意思表示，具有法律效力。被告招商房地产公司对该证据的真实性、合法性、关联性及证明问题均有异议，认为网站截图真实性有问题，需原告提供发改委证据原件，且无证据证明招商房地产公司承担连带责任。本院认证认为，该批复系哈尔滨市发展和改革委员会哈发改价审[2019]163号文件，该截图系哈尔滨市发展和改革委员会官网于2019年7月1日发布的价费审批公示表，经本院查核，对真实性予以认定。且该证据对案涉房屋前期物业服务费收费标准为“住宅（不含别墅、公寓）基本物业服务收费标准：高层1.6元/月·平方米（建筑面积）”具有较强的证明力，本院予以采信。证据五、增值服务内容公示栏照片。证明物业公司没有依上述法规对基本服务项目进行公示，被告公示的增值服务不能予以代替，同时该增值服务不具有普遍性，以此增加每户平均收费标准不具有合法合理性，依据《哈尔滨市物业服务管理办法》第六条第5款：“特有物业服务是根据建设配套及物业服务需求，为业主提供的单项物业服务。包括电梯管理、装修管理、车辆管理、公共责任险4个服务项目”。附件3中更是具体对上述法律允许的4个特有服务给予规定，与被告公示的项目完全不符，被告公示的服务不只是业主无法接受的，更是没有法律根据的，该自营项目应依个人选择个别签订协议，事实上绝大多数业主并不需要。经质证，被告万科物业对真实性、合法性、关联性均无异议，对证明问题有异议，认为该证据证明万科物业将增值服务内容予以公示并履行，万科物业不仅将增值物业服务内容公示也将基础物业服务在物业服务前台公示，原告不能以仅拍增值物业服务内容公示栏为由，称万科物业并未履行基础服务。被告招商房地产公司同意被告万科物业质证意见，且认为该证据不能证明招商房地产公司承担连带责任。本院认证认为，因二被告对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，且该证据对被告万科物业公示的增值服务内容具有较强的证明力，本院予以采信。证据六、招标公告、中标公示。证明：哈尔滨市物业管理协会网站2017年8月23日发布的工人新村招商诺丁山（03、04地块）项目前期物业服务招标公告载明：招标人为被告招商房地产公司，物业服务等级为四级；2017年9月22日发布的中标公示载明：预中标单位被告万科物业，预中标价格物业费为高层住宅（含别墅）1.6元/㎡/月，物业管理期为2017年9月30日至业主大会决议重新选聘服务企业为止。依据《哈尔滨市住宅项目物业服务招标投标管理实施细则》第二十五条规定，招标人和中标人签订物业服务合同，合同主要条款不得背离招标文件实质性内容。而本案二被告在招投标后，改变中标文件标准，与业主签订有增值服务收费内容的物业服务合同，该改变也违反该法规的强制性规定。经质证，被告万科物业对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明问题有异议，认为根据物业管理条例第43条规定，物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。本案中，原告在购买房屋时已签订买卖合同补充协议，并在入住时与万科物业签署增值物业服务协议，其已承诺在基础物业服务合同约定以外享受增值物业服务内容，万科物业并未违反法律法规强制性规定。被告招商房地产公司同意被告万科物业的质证意见，且认为该组证据不能证明招商房地产公司承担连带责任。本院认证认为，因二被告对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，且该证据对预中标物业费收费标准具有较强的证明力，本院予以采信。证据七、中国消费网报道。证明国家级媒体也关注到被告的违法行为，在调查发改委等部门后对此作法给出负面评价，该报导中万科工作人员在自知没有法律收费依据的情况下表示：“哈尔滨市制定的前期物业服务收费标准每平方米最高1.6元/月的政府指导价是多年前确定的标准，定价太低了，我们也向有关部门建议，或者提高标准或者开放市场”。可见被告自知其行为违反现行法规。经质证，被告万科物业对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明问题有异议，认为媒体报道不能作为事实认定，其效力也不能大于物业管理条例、（2019）黑0110民初9061号民事判决书及双方真实意思表示签署的增值物业服务协议。被告招商房地产公司同意被告万科物业的质证意见，且认为该组证据不能证明招商房地产公司承担连带责任。本院认证认为，因二被告对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以采信。证据八、哈尔滨市中级人民法院（2019）黑01民终6641号民事裁定书中的一页、哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初114号民事判决书中的一页。证明该案被哈尔滨市中级人民法院发回重审，认为哈尔滨市香坊区人民法院改判后认定及适用相关法律法规可以看出：物业服务合同违反发改委核定价格，收取增值物业费等没有法律依据；物业公司仅与业主签订合同，未经业主委员会决定，约定上调物业费无效。经质证，被告万科物业对真实性、合法性、关联性均无异议，对证明问题有异议，该组证据所涉案例与本案不同，不具备参考意义。被告招商房地产公司对真实性、合法性、关联性、证明问题均无异议，要求原告提供原件，性质与本案不一致，且香坊区法院对类似案件已有生效判决。其他同意被告万科物业的质证意见，该组证据不能证明被告招商房地产公司应承担连带责任。本院认证认为，该证据为书证，系人民法院发生法律效力的裁判文书，二被告对真实性无异议，本院对真实性予以认定，但该证据与本案待证事实不具有关联性，本院不予采纳。被告万科物业为证明其抗辩主张，向法庭提交如下证据：证据一、《工人新村招商诺丁山03、04地块前期物业服务合同及增值服务协议》。证明经被告招商房地产公司招聘及选聘，被告万科物业被选任为工人新村招商诺丁山小区前期物业服务公司，双方签订前期物业服务合同及增值服务协议，合法有效。经质证，原告和被告招商房地产公司对证据的真实性、合法性、关联性均无异议。原告对证明问题有异议，认为前期物业合同是二被告之间签订的，主体符合法律规定，但是内容如果有违反发改委核定价格的事项，超过1.6元的相应约定是无效的，证据第5页没有约定增值服务费0.92元，第26页约定增值服务费0.92元违反发改委文件及中标公告，违反哈尔滨市物业管理条例等相关文件。本院认证认为，原告及被告招商房地产公司对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以采信。证据二、《商品房买卖合同》及2019年7月1日原告与被告招商房地产公司签订的补充协议特别提示。证明原告与被告招商房地产公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，协议中已明确工人新村招商诺丁山小区的前期物业服务公司为被告万科物业，原告对此知情并同意签署相应合同，了解物业服务价格及服务标准。经质证，原告和被告招商房地产公司对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。原告对证明问题有异议，认为补充协议虽然原告签署了，但是依据法律规定和发改委的文件，原告没有权利认可除政府指导价外的增值服务项目，因被告万科物业提供的补充协议当中关于物业收费的规定，虽然其主体不违法，但是0.92元的增值服务费约定违反法律强制性规定，是无效条款，根据发改委的文件规定两年内不得对物业费上浮进行约定，而且约定时的主体也仅能是业主委员会，业主个人无权代替。本院认证认为，原告及被告招商房地产公司对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以采信。证据三、房屋交付使用通知单及万科物业入住手册。证明原告所购买的房屋已办理进户手续，并在办理入住时与被告万科物业签署了增值服务协议，协议中明确约定我方提供增值服务费每平方米每个月0.92元，原告已签署合同，对此收费方式、收费金额及服务内容均已明确，该合同系双方真实意思表示，未侵犯国家、集体第三人的利益，不存在合同无效和可撤销的情形。经质证，原告对该证据的真实性、合法性均无异议，对关联性及证明问题有异议，认为入住手册中的物业服务合同中没有除每平方米1.6元以外的约定，另外签订的增值服务约定，原告已在证据二中证明是因进户时开发商捆绑进户，非真实意思表示，增值服务协议虽然原告签署了，但是依据法律规定和发改委的文件，原告没有权利认可除政府指导价外的增值服务项目，因被告万科物业提供的补充协议当中关于物业收费的规定，虽然其主体不违法，但是每平方米每月增值服务费0.92元的约定违反法律强制性规定，是无效条款，根据发改委的文件两年内不得对物业费上浮进行约定，而且约定时的主体也仅能是业主委员会，业主个人无权代替。被告招商房地产公司对证据无异议。本院认证认为，该证据为书证原件，二被告对真实性无异议，本院对真实性予以认定，且该证据对原告与被告招商房地产公司签订增值服务协议以及增值物业服务的内容、收费方式及标准等事实均具有较强的证明力，本院予以采信。证据四、万科物业增值收费及物业普通服务内容公示照片五张。证明被告万科物业已履行法律义务在小区内对物业服务内容及收费标准、服务标准进行公示。经质证，原告对证据的真实性、合法性、关联性及证明问题均有异议，认为根据法律规定，该公示应当在签订物业服务协议之前，而直到原告诉讼时，原告仅看到增值服务内容的公示板，而该公示板中的相应内容如原告所述并非哈尔滨市物业管理条例所允许的特色服务，同时该公示代表不了被告有权利违法收取增值服务费。被告招商房地产公司对证据无异议。本院认证认为，该照片系以数字化形式存储的、能够证明案件事实的信息，系直接来源于电子数据的打印件，证据取得及形式符合法律规定，原告对真实性存疑，但未能举示证据予以反驳，且该证据对案涉增值物业服务内容及收费标准具有较强的证明力，本院予以采信。证据五、万科物业睿服务八大系统体系及网址、睿管家学院各岗位认证、专业服务人员贴心服务场景公示照片及管家朋友圈预警信息公示。证明被告万科物业特有的睿服务系统有别于传统的物业服务模式，先进的物业服务系统、服务方式、服务内容进一步证实万科物业提供的特色服务符合增值服务收费标准。经质证，原告对证据的真实性、合法性、关联性及证明问题均有异议，认为该证据本身与本案原告退还增值服务费没有关联性，并且也看不出是在执行增值服务事项，哈尔滨市物业服务收费管理办法的附件一哈尔滨市住宅服务指导标准四级标准，也就是1.6元的收费服务范围内，就包括被告万科物业在证据中提供的事项等。从证据中可以证明被告并没有提供增值服务，而且原告自身也没有使用过被告公示当中的只针对个别人需求的相应服务，因此增值服务既违法也没有实际履行。被告招商房地产公司对证据无异议。本院认证认为，该组证据中的照片系以数字化形式存储的能够证明案件事实的信息，系直接来源于电子数据的打印件，证据取得及形式符合法律规定，原告虽对真实性存疑，但未能举示证据予以反驳，且该证据与原告举示的证据五增值服务内容公示栏照片中显示的增值服务内容相对应，对被告万科物业履行了部分增值物业服务内容具有较强的证明力，本院予以采信。证据六、2020年万科物业朴里节活动策划方案及万科物业一级资质证明。证明万科物业在进住小区后逐步开展实施并落实万科物业特有的增值物业服务，保障了小区业主的权利，作为一级资质的物业公司能够为小区提供更优质的物业服务。经质证，原告质证意见同证据五，被告招商房地产公司对证据无异议。本院认证认为，该证据均为书证复印件，被告未能提供原件进行核实，且原告对真实性存疑，本院对真实性不予认定，且该朴里节活动策划方案载明为“长春战区”，与案涉小区的物业服务情况不具有关联性，本院不予采信。证据七、睿管家学院内容介绍及员工五险一金缴费凭证。证明万科物业系全国优秀的物业服务企业，为保证管家服务的专业性，保证管家对公司的忠诚度，对业主反映的及时性，万科物业开发的睿管家学院经常对员工培训，并为在职所有员工缴纳五险一金。经质证，原告认为该证据与本案无关，不予质证。被告招商房地产公司对证据无异议。本院认证认为，被告万科物业员工的保险缴纳情况与本案待证事实不具有关联性，不予采信。证据八、（2019）黑0110民初9061号及（2018）黑0102民初10049号民事判决书。证明与本案共同性质，同一小区业主柴霞的案件在2019年的一份生效民事判决书，在香坊法院已判决驳回原告业主的全部诉讼请求，该生效判决具有法律效力，其他类似案件在其他法院也有生效判决。经质证，原告认为该组证据显示的案件从诉讼请求到事实与理由及证据的举示均与本案不同，（2019）黑0110民初9061号案件中，对于违规收费原告未提供证据，所以被驳回，而本案中原告提供了足够证据证明被告违反法律的强制性规定，约定条款无效，应予退还。（2018）黑0102民初10049号民事判决书中有政府指导价1.6元，因该小区的房屋特性和性质与原告的不同，所以在政府核定之后又出了相应的答复，该答复中发改委明确表示该小区可以实行市场调节价，所以法院支持其相应约定有法律依据，而本案中，二被告并没取得发改委同意其实行市场调节价的依据，该案不能作为本案的参考，并且我国是成文法国家，只有最高院的司法判定能成为法院判决的依据，各级法院的普通判例并不能用于与之情况不同的其他案件的参考。被告招商房地产公司对证据无异议。本院认证认为，该证据为书证复印件，系人民法院发生法律效力的裁判文书，本院对真实性予以认定，但该证据与本案待证事实不具有关联性，本院不予采信。证据九、玻璃清洗合同一份、冰雕合同一份及两份合同付款凭证。证明被告万科物业在基础服务的基础上已经为业主们提供了增值服务，远超于1.6元的服务标准，并且原告已经享受被告万科物业提供的玻璃清洗及公共区域内的冰雕展示，在原告已经享受服务后请求不支付增值服务费没有事实和法律依据。经质证，原告对真实性、关联性、证明问题均有异议，1、玻璃服务合同签署日期为2020年10月15日，冰雕合同日期为2021年1月4日，两份合同均非缴纳增值服务开始前签订，并且原告没有享受到玻璃服务等，冰雕也并非基础服务之外的特别服务事项因此两份合同不能证明其自原告进户其履行增值服务协议；2、该两份合同非基础服务合同之外的服务事项，阳光合作协议是一份保洁服务协议，在被告万科物业证据显示2020年10月15日签订，保洁服务应为基础服务事项，签订日期晚于入户期限1年以上，被告万科物业基础服务如原告等业主不满意情况。被告招商房地产公司对证据无异议.本院认证认为，该证据与本案待证事实不具有关联性，本院不予采信。证据十、公告责任险保单一份.证明被告万科物业在基础服务提供增值服务即公共区域保险服务，为园区公共设施及共有部分提供保险保障，原告享受增值服务后提出不缴纳增值服务费没有事实和法律依据。经质证，原告对真实性、关联性、证明问题均有异议，签订合同日期为2020年6月才签订，增值服务是2019年6月缴纳，可以证明在最初交纳2019年被告万科物业的服务不存在；2、保险合同本身是为了被告万科物业服务如出现疏漏由保险公司进行赔偿，是为了其自身利益与原告无关，被告万科物业签订保险合同是对自身服务没有信心，认为自己在服务中会有疏漏；3、在有疏漏情况下被告万科物业希望损失由保险公司进行赔偿，该合同不应成为业主负担的增值服务的交费事项。被告招商房地产公司对证据无异议。本院认证认为，该证据与本案待证事实不具有关联性，本院不予采信。被告招商房地产公司未向法庭提交证据。经审理查明：2017年10月17日，被告招商房地产公司与被告万科物业签订了《前期物业服务合同》，约定由被告万科物业为工人新村招商?诺丁山（03、04地块）提供前期物业服务，高层住宅物业服务费用为1.6元/月/平方米，合同附件九中约定了增值物业服务内容，并约定了增值服务费用为高层0.92/月/平方米。2017年9月8日，原告与被告招商房地产公司签订商品房买卖合同，约定招商房地产公司将位于香坊区黎明办事处红星村第1栋4单元3层302号房屋出售给原告，房屋位于04地块，建筑面积103.35平方米。同日，原告与被告招商房地产公司签订《万科·招商城市之光项目补充协议特别提示》，载明：“买受人接受并遵守……出卖人与物业服务公司签订的《前期物业服务合同》”。2019年7月1日，哈尔滨市发展和改革委员会发布的审批公示表显示，工人新村招商?诺丁山（03、04地块）一期、二期前期物业服务收费标准为：“住宅（不含别墅、公寓）基本物业服务收费标准：高层1.60元/月﹒平方米（建筑面积）”，执行期限两年。2019年6月25日，原告与被告招商房地产公司再次签订《万科·招商城市之光项目补充协议特别提示》，明确高层增值物业服务费为0.92元/月/平方米。同日，原告向被告万科物业交纳物业服务费3541.68元（其中含按照0.92元/月/平方米收取的2019年7月1日至2020年6月30日的增值物业服务费1140.98元）。此后，原告未再交纳增值服务费。被告万科物业履行了部分约定的增值物业服务内容。本院认为，被告招商房地产公司与被告万科物业签订《工人新村招商·诺丁山（03、04地块）前期物业服务合同》，委托万科物业对包括原告在内的招商·诺丁山（03、04地块）业主进行前期的物业管理服务，并对增值物业服务内容及费用的收取标准进行了明确约定。原告与被告招商房地产公司签订的《万科·招商城市之光项目补充协议特别提示》及原告与被告万科物业签订的《前期物业服务之增值服务协议》中，原告均对案涉增值物业服务内容及收费标准进行了确认。原告虽诉称被告万科物业未与业主签订《物业服务合同》，但依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，原告此节诉请无理。原告虽诉称增值物业服务相关合同条款并非其真实意思表示，但未能举证予以证实。原告虽诉称案涉补充协议为格式条款及霸王条款应属无效，但原告与被告招商房地产公司签订的补充协议中涉及增值服务费用的条款已加粗、加黑显示，可推定被告招商房地产公司已尽到特别提示义务，且原告未能举证证明签订该补充协议时被告有加重原告责任或强迫交易的情形，故原告此节诉请无理。原告虽诉称增值物业服务相关合同条款因违反哈尔滨市发展和改革委员会公示的哈发改价审（2019）86号及哈发改价审（2019）163号批复而无效，但该批复内容并非法律或行政法规的强制性规定，违反该批复并不必然导致合同无效。综上，上述合同系各方真实意思表示，不违背法律或行政法规的强制性规定，不损害国家、集体及第三人利益，合同成立并生效，原告要求确认增值服务条款无效的诉请，不应予以支持，各方应按照约定全面及时履行合同义务。增值物业服务，又称物业特约服务，是指物业管理单位为居住小区内的业户提供的非标准化的专项服务，属基本物业服务之外的特殊服务性商品，应遵循自愿的交易原则。被告万科物业已举证证明其已针对购买增值物业服务的业主的需求提供了相应的增值服务，原告亦已交纳了2019年7月1日至2020年6月30日增值物业服务费用，双方的合同义务均已实际履行完毕，故原告请求返还已交纳的2019年度增值服务费用及利息的诉请，有悖于公平原则，本院不予支持。但被告万科物业在哈尔滨市发展和改革委员会批复的基本物业服务收费标准（即高层1.60元/月﹒平方米）之上，扩大收费范围、提高收费标准，原告拒绝继续购买增值服务、拒绝继续交纳增值服务费用系其真实意思表示，并以被告万科物业违规收费为由提出抗辩，符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，故原告要求确认其无需交纳2020年度的物业增值服务费用的诉请，本院予以支持。综上，原告诉请合理部分，应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十四条、第十五条之规定，判决如下：一、原告李雪无需向被告长春万科物业服务有限公司哈尔滨分公司交纳2020年度（2020年7月1日至2021年6月30日）的按照0.92元/月/平方米计算的增值物业服务费；二、驳回原告李雪的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元（原告已预交50元），由原告李雪自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  苏升二〇二一年三月八日书记员  魏爽