沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0191民初3410号原告：沈阳广鑫顺市场管理有限公司，住所地：辽宁省沈阳市铁西区。法定代表人：刘广文，系该公司总经理。委托代理人：刘学，辽宁紫泰律师事务所律师。委托代理人：王月，辽宁紫泰律师事务所律师。被告：沈阳恒嘉置业有限公司，住所地：沈阳经济技术开发区。法定代表人：刘兴伟，系该公司总经理。委托代理人：贾晓东，北京隆安（沈阳）律师事务所律师。委托代理人：张婷，北京隆安（沈阳）律师事务所律师。第三人：刘广文，男，汉族，1974年4月26日出生，住址：辽宁省法库县。委托代理人：刘学，辽宁紫泰律师事务所律师。委托代理人：王月，辽宁紫泰律师事务所律师。原告沈阳广鑫顺市场管理有限公司（以下简称“广鑫顺公司”）与被告沈阳恒嘉置业有限公司（以下简称“恒嘉置业公司”）、第三人刘广文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广鑫顺公司的委托代理人王月、被告恒嘉置业公司的委托代理人贾晓东、第三人刘广文的委托代理人王月到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广鑫顺公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原、被告双方签订的《租赁合同》；2、请求法院判令被告向原告支付违约金80347元及装修折旧补偿款100000元；3、请求法院判令被告向原告支付装修补贴费用433486.24元，并返还原告向其支付的65000元装修保证金；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方签订《龙湖西府原著房屋租赁合同》，约定由原告承租位于沈阳经济技术开发区府原著项目的A6-（10-14）门商铺，该合同第五条约定，2018年6月1日至2019年5月31日期间的租金为0元，2019年6月1日至2020年5月31日期间的租金为321388元。原告已依约向被告缴纳以上租金。但由于被告阻止原告在租赁的房屋外搭建消防系统必备的外接逃生楼梯，导致原告现无法更改消防系统，不能按照约定使用租赁房屋。根据该合同第10.6条第3款约定，被告无法给原告提供正常经营条件，原告有权终止合同，并按照该合同第9.4条约定，要求被告承担违约金及经济损失。原、被告双方于2017年12月1日签订《龙湖地产&广鑫顺生鲜超市合作协议（补充协议）》，约定被告给予原告装修补贴款，共计65万元，第一笔20万元在原告缴纳首期租金后30日内支付，第二笔在原告装修竣工营业后30日内支付，原告向其缴纳装修恢复保证金6.5万元。目前，原告已如期缴纳租金且其经营店铺已装修完毕多时，但被告仍未向原告支付装修补贴款。因被告违约行为导致原告无法继续履行合同，故6.5万元装修恢复保证金被告应当向原告返还。综上，因被告的违约行为导致双方签订的《租赁合同》无法继续履行，根据《合同法》相关规定及双方约定，原告有权解除该合同，并要求被告承担违约责任。且根据《补充协议》约定，被告应当向原告支付装修补贴款及返还装修恢复保证金。针对此事，原告与被告协商未果，故诉至贵院，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告恒嘉置业公司辩称：1、涉案房屋已经出售给案外人梁冰，并且签订了三方权利义务转移协议，我方已经退出了合同的履行，不应承担相应的权利义务。2、消防楼梯按照合同约定原告应先报批，后建设，原告没有经审批而建外挂楼梯是违法行为，原告无法就违法行为无法实施而追究被告的违约责任。3、装修补贴约定的是装修经过双方验收并且营业我方才给原告补贴，而原告并未向被告方申请验收，还不具备给付的条件。第三人刘广文辩称：我是原告的法定代表人，租金支付是刘广文向被告支付，所有款项和所有权利是由原告公司承接。经审理查明：2018年7月14日，原、被告签订《租赁合同》，原告作为乙方承租被告为甲方位于沈阳经济技术开发区沈辽路2号A6-（10-14）门商铺，租赁期间为12年，即2018年6月1日至2030年5月31日。租金从2018年6月1日起，双方约定，乙方采用如下租金标准及租金支付方式向甲方支付租金：2018年6月1日至2019年5月31日为0元；2019年6月1日至2020年5月31日为32188元/年；2020年6月1日至2021年5月31日为32188元/年；2021年6月1日至2022年5月31日为32188元/年；2022年6月1日至2023年5月31日为370951元/年；2023年6月1日至2024年5月31日为370951元/年；2024年6月1日至2025年5月31日为370951元/年；2025年6月1日至2026年5月31日为370951元/年；2026年6月1日至2027年5月31日为370951元/年；2027年6月1日至2028年5月31日为420515元/年；2028年6月1日至2029年5月31日为420515元/年；2029年6月1日至2030年5月31日为420515元/年。支付方式为先付费后使用，双方约定按照每年12个月为一个计收档期。该合同第6.3条约定：“乙方自行负责商铺场内部装修（若该商铺用途为餐饮的须安装地上式成品隔油池），所有装修须经规划、消防、环保、城管等部门审批同意，同时图纸需交甲方一份备案……装修、经营所需的二次消防施工手续办理由乙方负责……如乙方需增加、更改消防系统的，相关手续和相关费用由乙方自行办理和承担，并自行负责相关验收手续。”2017年12月1日原、被告签订《龙湖地产&广鑫顺生鲜超市合作协议（补充协议）》，补充协议约定：“一、为扶持乙方经营，甲方给予乙方装修补贴。装修补贴费按如下方式支付，第一笔200000元，在乙方向甲方缴纳首期租金后30日内直接支付乙方；第二笔450000元，向原告指定的装修公司支付，支付时间为装修竣工后甲乙双方验收合格并营业30日内；二、……乙方所承租商铺恢复墙体所需费用约为10000元/户，乙方已缴纳5000元/户的保证金，合计6.5万元……待租赁期满，乙方恢复原状后，甲方将保证金无息退还。如果乙方未按合同约定恢复原状，则甲方有权使用上述保证金用于所出租房屋恢复原状的费用，如有盈余，无息退还，如有不足，有权向乙方追索。”原告将该租赁房屋与另案租赁房屋打通，用于经营生鲜超市，于2019年12月31日试营业，2020年4月30日停止营业。原告已将案涉房屋钥匙交另案罗冠军、施嘉，罗冠军、施嘉已将房屋钥匙交还被告。原告按照合同约定分三次将装修保证金6.5万元转给被告，并缴纳租金至2020年5月31日。原告于2020年4月29日向被告邮寄解除合同告知函。上述事实，《租赁合同》、银行转账明细、《龙湖地产&广鑫顺生鲜超市合作协议（补充协议）》、转账信息、情况说明、转账明细、解除合同告知函、邮寄凭证、证明、照片、视频、权利义务转移协议、商品房买卖备案合同、转款记录及庭审笔录，经各方当事人庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，原告广鑫顺公司与被告恒嘉置业公司签订的租赁合同，系双方的真实意思表示，该合同不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。原告在没有与被告协商的情况下单方解除合同，显属违约，应当承担违约责任。原告广鑫顺公司通过邮寄送达解除合同通知书、闭店停止营业等行为，已经明确地表明不能履行包括支付租金在内的租赁合同义务，已经具备当事人可以解除合同的情形。故对原告主张解除与被告之间的租赁合同，因符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张违约金和装修补偿款的问题。《租赁合同》约定：“涉及装修、经营所需的二次消防施工手续办理由原告负责，如原告需增加、更改消防系统的，相关手续和相关费用由原告自行办理和承担，并自行负责相关验收手续。”原告系本案违约方，其主张被告阻止原告在租赁的房屋外搭建消防系统必备的外接逃生楼梯，导致原告现无法更改消防系统，不能按照约定使用租赁房屋，但双方合同明确约定，二次消防事项由原告负责，故其所述本院不予采信，对于原告该项诉请，因不符合法律规定，本院不予支持。关于原告要求支付装修补贴费的问题。《龙湖地产&广鑫顺生鲜超市合作协议（补充协议）》中约定：“第二笔装修补贴的支付时间为装修竣工后甲乙双方验收合格并营业30日内”。现原告所经营的生鲜超市已经停业，且原告亦未提供其他证据证明房屋已经原、被告验收合格，故对于原告所述，本院不予采信，对于原告该项诉请，因不符合法律规定，本院不予支持。关于原告要求支付装修保证金6.5万元的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。《龙湖地产&广鑫顺生鲜超市合作协议（补充协议）》中约定：“待租赁期满，乙方恢复原状后，甲方将保证金无息退还。如果乙方未按合同约定恢复原状，则甲方有权使用上述保证金用于所出租房屋恢复原状的费用，如有盈余，无息退还，如有不足，有权向乙方追索。”原告经营生鲜超市已将租赁房屋墙体打通，现原告停止营业，且未提供相关证据证明其已将案涉房屋恢复原状，故对其该项诉请，因不符合法律规定，本院不予支持。综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告沈阳广鑫顺市场管理有限公司与被告沈阳恒嘉置业有限公司之间的租赁合同；二、驳回原告沈阳广鑫顺市场管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费12753元，由原告沈阳广鑫顺市场管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，预交上诉案件受理费12753元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未预交上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王桂华人民陪审员  于 洋人民陪审员  赵 娜二〇二一年三月三日书 记 员  闵 璐本案判决依据的相关法律《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。