四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终2750号 上诉人（原审被告、反诉原告）：李慧，女，1971年2月28日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：廖全，四川明炬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：四川省桦宇贸易有限公司，住所地：成都市武侯区一环路南1段**C3-805。 法定代表人：王宇，总经理。 委托诉讼代理人：宋佰洋，四川德能律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王正，四川德能律师事务所律师。 上诉人李慧因与被上诉人四川省桦宇贸易有限公司（以下简称桦宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初2111号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李慧上诉请求：一、撤销成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初2111号民事判决第二项、第四项，改判：1.驳回桦宇公司本诉的其他诉讼请求；2.支持李慧请求恢复案涉房屋原状的反诉诉请；3.支持李慧请求桦宇公司承担律师费的反诉诉请；二、本案一审、二审诉讼费用由桦宇公司承担。事实和理由：一、李慧在履行合同过程中已充分履行了告知、配合等附随义务，桦宇公司认可且接受，李慧不应对与房屋拆建有关的事项承担责任。首先，一审法院已认定双方于2019年5月25日签订《房屋租赁合同》，但一审判决第四页第一段第五行遗漏了《房屋租赁合同》第三条中约定的内容，说明李慧有“配合办理相关手续”的附随义务，该义务即指办理与案涉房屋拆建有关的手续；其次，李慧通过与桦宇公司代表陈宗明联系，沟通和确认《房屋租赁合同》有关事项，李慧提交的微信聊天记录等证据能够说明李慧在签订《房屋租赁合同》前已告知桦宇公司关于房屋拆建的相关事宜；最后，2019年6月5日，锦江区人民政府三圣街道办事处发出《责令停止违规/违法行为通知书》（以下简称责令通知书），桦宇公司在收到《责令通知书》后，桦宇公司代表陈宗明在微信中与李慧沟通解决办法时，桦宇公司默认由其自行解决问题和完成相关手续。综上，李慧在签订合同前已告知桦宇公司关于案涉房屋的装修(拆建）的相关事宜，双方在合同内确认李慧履行配合办理相关手续的附随义务，因此，李慧不应直接对是否完成手续的结果负责，也不应就房屋装修引发的问题承担责任。二、本案因桦宇公司单方提出解除合同而导致《房屋租赁合同》解除，桦宇公司应依约和依法向李慧履行合同义务并承担违约和赔偿责任。一审法院遗漏事实：桦宇公司收到《责令通知书》时，尚在《房屋租赁合同》第2.4条约定的房屋装修期内，桦宇公司在此时已充分了解房屋实际情况和相关政策要求，但桦宇公司未对李慧履约行为提出任何异议，并要求李慧为案涉房屋设计装修图纸，表明桦宇公司认可房屋状态并自愿继续履行。但桦宇公司在接受李慧已履行合同义务和案涉房屋未出现新状况的情形下，仍无故提出解除合同。为达到解除合同目的，在案涉房屋不具备安全性鉴定的条件下，单方委托四川省华荐建设工程质量检测鉴定有限公司为案涉房屋安全性进行鉴定。桦宇公司以诉讼方式提出解除合同的行为，不符合约定和法定的解除合同的条件，桦宇公司以其实际行为表明不再继续履行合同，该行为是《房屋租赁合同》被终止并解除的根本原因，桦宇公司应对李慧承担违约责任。关于房屋租金和占用使用费的问題。案涉房屋的计租起始时间为2019年8月1日，因桦宇公司诉请解除合同而确认解除时间为2020年3月22日，实际租赁时间为7个月零22天。李慧在诉讼期间数次要求桦宇公司腾退房屋并交付钥匙，但桦宇公司均不予配合，于2020年11月14日在一审承办法官的见证下将案涉房屋钥匙交还李慧。但因桦宇公司对房屋门窗、屋内装饰进行拆除，对房屋墙体进行装修，已不具备正常使用功能，李慧在收到房屋钥匙后仍不能使用并收益。在不包含装修期2个月的条件下，暂仅以交付案涉房屋钥匙的时间为桦宇公司占用案涉房屋的截止时间，桦宇公司实际占用案涉房屋已达15个月零14天。依据《房屋租赁合同》第2.2条约定和参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，桦宇公司应以月租金10000元标准向李慧支付15.47个月的租金，共计154700元。关于保证金的问题。依据《房屋租赁合同》第4.3条约定，李慧有权不予退还租赁保证金20000元。关于恢复案涉房屋现状的问题。《房屋租赁合同》解除时尚在约定的租赁期内，不符合《房屋租赁合同》第3.3条的约定，一审判决事实认定和判决内容前后矛盾。本案系因桦宇公司解除合同，桦宇公司为解除方，依据《房屋租赁合同》第6.3条约定和《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，桦宇公司应承担恢复房屋原状的赔偿责任。三、一审判决有违意思自治、有失公允。本案发生原因系桦宇公司单方主张解除租赁合同，违约在先，其已构成根本性违约，应依法依约地全面承担责任，包括完成履约义务和承担违约、赔偿责任。但一审法院未全面核算李慧在本案中的损失和评判桦宇公司占用房屋时间长达15.47个月的事实，在无事实和法律依据的基础上，酌情确认桦宇公司支付4个月的租金，未追究桦宇公司任何违约责任。一审判决违背了合同意思自治的基本原则。综上，一审法院认定事实不清，遗漏案件关键事实，请求二审法院查明案件事实，依法支持李慧的上诉请求。 桦宇公司辩称：本案基础事实认定清楚、适用法律正确，应当维持一审判决，驳回李慧的上诉请求。一、案涉房屋租赁合同合同目的已无法实现，系构成根本违约，桦宇公司有权依法要求解除案涉房屋租赁合同。1.因本案案涉租赁房屋无法进行装修改造致使桦宇公司无法租赁使用该房屋。根据一审查明事实可知，2019年6月5日在桦宇公司入场房屋进行装修时锦江区人民政府三圣街道办事处发出《责令停止违规／违法行为通知书》要求立即停止对房屋室内装饰装修。李慧从签订合同之前便知晓桦宇公司需要对租赁房屋进行装修改造，但桦宇公司在收到前述《责令停止违规／违法行为通知书》后为能够实现租赁合同的签订目的且减少各方损失曾多次与李慧和相关主管机关联系希望能继续装修改造，但最终均因其他客观原因致使案涉房屋始终无法装修改造，桦宇公司也无法正常使用案涉房屋。二、案涉房屋经房屋安全性鉴定为危房，该房屋屋面己无法正常使用，案涉房屋租赁合同目的无法实现，李慧的行为已构成根本违约。1.根据一审查明事实可知，桦宇公司于2020年1月委托四川省华荐建设工程质量检测鉴定有限公司对案涉房屋安全性进行鉴定，经《安全性鉴定报告》载明：房屋承重墙无法正常工作；屋面已无法正常使用，该房屋已出现影响整体承载的危险现象。故李慧向桦宇公司提供的案涉房屋系危房，桦宇公司已无法正常且安全使用，李慧的行为已构成根本违约，桦宇公司有权依法解除房屋租赁合同。2.该房屋危房情形非桦宇公司原因导致。虽然案涉房屋曾被桦宇公司进行过装修改造，但仅对房屋的屋面基础进行装修改造，且刚开始装修改造便收到了锦江区人民政府三圣街道办事处发出的《责令停止违规／违法行为通知书》，桦宇公司随即停止，根本未对房屋主体有过任何改造。另，根据四川省华荐建设工程质量检测鉴定有限公司出具的《安全性鉴定报告》中各项鉴定结论也可以证明房屋危房非桦宇公司原因所导致。综上，案涉房屋因无法装修改造已被鉴定为危房，该房屋桦宇公司无论因何种原因均已无法正常使用该房屋，故本案房屋租赁合同目的无法实现，李慧已构成根本违约，桦宇公司有权解除房屋租赁协议且李慧收取的保证金应退还桦宇公司。三、桦宇公司从未单方认可且接受房屋无法拆建装修后仍可继续履行案涉房屋租赁合同的意思表示。根据《房屋租赁合同》3.3条可知，李慧同意桦宇公司对案涉房屋进行改造和装修，即房屋租赁合同的合同目的之一是桦宇公司对案涉房屋进行装修、改造后再使用。况且桦宇公司在收到锦江区人民政府三圣街道办事处发出的《责令停止违规／违法行为通知书》的第一时间就将此情况告知李慧并与其共同商讨如何妥善处理该问题。另外桦宇公司从未单方陈述李慧所称的“有关系，可以解决拆建装修的问题”，且李慧也未提供任何的证据证明在房屋租赁合同签订前告知过桦宇公司案涉房屋不能拆建装修且属于危房的情况。因此可以看出，桦宇公司从未单方认可且接受房屋无法拆建装修后仍可继续履行案涉房屋租赁合同的意思表示，也根本不可能作出该意思表示。四、因房屋无法正常且安全使用，桦宇公司从未实际占有使用案涉房屋。因案涉房屋系危房，且李慧从未对该房屋进行安全性修缮，故该房屋自从桦宇公司承租以来便根本不具备安全使用的前提，桦宇公司自始自终无法占有使用案涉房屋。虽然房屋钥匙于2020年11月14日才向李慧交付但不能因此而简单认定桦宇公司始终占有使用案涉房屋。故李慧要求桦宇公司支付15.47个月的租金无任何法律依据，应当予以驳回。五、桦宇公司无义务恢复案涉房屋原状。根据《房屋租赁合同》3.3条可知，桦宇公司无需对所承租房屋及院子附属土地恢复原状，因此根据合同意思自治原则桦宇公司无义务将租赁房屋恢复原状。同时根据上述可知造成租赁房屋无法正常使用以及房屋租赁合同解除的根本原因也系李慧的根本违约行为，其最终结果不可归责于桦宇公司。因此桦宇公司也无需将案涉房屋恢复原状。六、本案酌情认定租金支付比例及数额，保证了双方权益的最大化，应当予以维持。 桦宇公司向一审法院提出诉讼请求：1．确认双方于2019年5月25日签订的关于租赁锦江区三圣乡驸马村联合五组73号房屋的《房屋租赁合同》于2019年6月5日解除；2．判令李慧返还桦宇公司租金120000元及租赁保证金20000元，总计140000元；3．判令李慧向桦宇公司支付违约金，计算方式：按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至全部款项清偿之日止；4．判令李慧承担本案全部诉讼费用。一审诉讼过程中，桦宇公司增加诉讼请求：判令李慧支付桦宇公司鉴定费6000元。一审庭审中，桦宇公司阐明违约金自2019年5月30日起算。 李慧向一审法院提出反诉请求：1．判令桦宇公司恢复案涉房屋原状；2．判令桦宇公司腾退案涉房屋并交付李慧；3．判令桦宇公司承担李慧为本案本诉及反诉所支出的律师费15000元；4．本案本诉、反诉诉讼费，本诉鉴定费由桦宇公司承担。一审庭审中，李慧阐明实际支付律师费为5000元。 一审经审理查明，2019年5月25日，李慧作为甲方（出租方）与桦宇公司作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》，主要内容为：1．李慧将其所有的案涉房屋出租给桦宇公司，租赁期限为2019年8月1日至2024年7月31日，租金每年120000元，每三年上涨5%，每年7月31日为租金支付日。房屋装修期为2019年6月1日至2019年7月31日，该期间桦宇公司不承担租金。2．李慧必须保证案涉房屋的建设符合国家和当地政府的相关要求。3．李慧同意桦宇公司对房屋进行改造和装修，对租赁土地进行整理和使用，租赁期满后桦宇公司无需对案涉房屋恢复原状，若因李慧的原因造成租赁终止或解除，李慧应承担桦宇公司由此造成的损失。4．桦宇公司应向李慧支付租赁保证金20000元，若因桦宇公司原因造成租赁终止，李慧不退还租赁保证金，桦宇公司不得破坏房屋的主体结构并保证房屋的正常使用功能。5．因合同履行发生争议，败诉方承担全部费用（含律师费等）。合同签订后，李慧交付了案涉房屋，桦宇公司支付了租金120000元、租赁保证金20000元。 桦宇公司入场房屋后即进行装修。2019年6月5日，锦江区人民政府三圣街道办事处发出《责令停止违规/违法行为通知书》，载明：经查案涉房屋未经提档升级备案，擅自进行室内装饰，责令立即停工。2019年12月17日，桦宇公司向李慧发出《终止履行合同通知书》，主要内容为李慧承诺桦宇公司可对案涉房屋进行改造和装修，现该承诺无法兑现，桦宇公司要求终止《房屋租赁合同》。该通知书未见李慧签字。 2020年1月，四川省华荐建设工程质量检测鉴定有限公司接受桦宇公司的委托对案涉房屋进行安全性鉴定，并于同年1月13日出具《鉴定报告》，载明：平房房屋地基基础稳定，无明显静载缺陷；承重墙目前无法正常工作；屋面已无法正常使用；维护系统目前工作异常。桦宇公司为此支付鉴定费6000元。 桦宇公司于2020年3月9日以案涉房屋存在安全性问题为由提起本案诉讼。李慧于2020年3月22日领取起诉状副本，并委托律师处理诉讼事宜，支付律师代理费5000元。 一审另查明，李慧与微信名备注“租客陈总”从2019年5月至2020年7月有微信沟通，主要内容为“租客陈总”与李慧沟通房屋装修问题，及协商装修受阻处理办法。期间，李慧曾发送信息称“况且签合同之前也提醒过拆建的事情，你说不怕你那边有关系”。 一审审理中，李慧申请对案涉房屋现状的可靠性及造成房屋现状的原因及原因力大小进行鉴定，后李慧自愿撤回鉴定申请。本院于2020年11月14日组织双方对案涉房屋现场进行了查看，发现案涉房屋门窗、屋内装饰已拆除，一楼、二楼墙体有装修痕迹。同日，桦宇公司将案涉房屋钥匙交还李慧。 一审庭审后，桦宇公司向一审法院出具《情况说明》称，自2019年6月5日收到《责令停止违规/违法行为通知书》后即停止装修，并保持现状至今；签订合同时，因房屋存在原装饰装修，无法了解房屋真实情况，在拆除过程中才发现质量问题。李慧出具《情况说明》称，签订租赁合同时李慧有出示房屋权属证书，以表明案涉房屋不是违建房屋，且该房屋之前一直用于出租，未见安全质量问题。2019年12月17日，桦宇公司邮寄《终止履行合同通知书》时，李慧才知晓《责令停止违规/违法行为通知书》。此后，李慧与桦宇公司代表陈宗明进行协商，但未达成一致。 一审法院认为，桦宇公司与李慧签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应全面履行自己的义务。综合双方诉辩情况，本案的争议焦点为双方在合同履行过程中是否有违约行为。一审法院认为，首先，桦宇公司因自用承租案涉房屋，并需对房屋进行改造、装修，双方对此认可，也在《房屋租赁合同》中载明，即桦宇公司要实现合同目的需对房屋进行改造装修；其次，根据查明的事实，案涉房屋装修因未经提档升级备案停工，《房屋租赁合同》中未对此约定双方的权利义务承担，本案也无充分证据证明李慧在签订合同时有告知或协商提档升级备案事宜。在此情况下，双方应遵循公平原则，合理确定各方权利和义务，共同努力实现合同目的。但在实际履行过程中双方未充分沟通、协商，导致诉讼纠纷；最后，桦宇公司提出案涉房屋存在安全性问题，并提交《安全性鉴定报告》，但该鉴定系在装修停工后进行，而经一审法院现场查看，桦宇公司的装修涉及屋面、墙体等多个部位，《安全性鉴定报告》无法准确反映案涉房屋装修前的安全性问题，一审法院也难以作出装修前案涉房屋存在安全问题的必然认定。故一审法院确认双方在履行合同的过程中均不存在违约行为。 关于双方的本反诉请求，一审法院分述如下：1．合同解除请求。因双方不存在违约，故桦宇公司单方提出的解除请求，需取得李慧的同意。本案现有证据无法证明双方对解除合同达成一致意见，桦宇公司提起本案诉讼再次要求解除合同，李慧提起的反诉也表达了解除合同的意愿，故一审法院确认李慧领取起诉状副本之日，即2020年3月22日《房屋租赁合同》解除。2．恢复房屋原状及腾退交付请求。合同解除后，桦宇公司应向李慧交还房屋。截至一审庭审终结时，桦宇公司已向李慧交还了案涉房屋，李慧再行要求桦宇公司腾退交付房屋，一审法院不予支持；双方对于装修约定桦宇公司无需恢复原状，本院尊重当事人的意思自治，故对李慧要求桦宇公司恢复房屋原状的反诉请求，一审法院不予支持。3．退还租金、保证金请求。桦宇公司在装修停工后，实际占用案涉房屋，且迟至2019年12月才向李慧发出解除通知，此前未见桦宇公司明确表达解除合同的意思，而双方约定的装修免租期截至2019年7月31日，结合合同实际履行情况，一审法院酌情确定李慧应向桦宇公司退还租金、保证金共计100000元，对桦宇公司多主张的部分，一审法院不予支持。4．违约金、鉴定费、律师代理费请求。前述请求实质为要求违约方赔偿违约损失，如前所述，双方均不存在违约行为，故桦宇公司要求李慧承担违约金、鉴定费，李慧要求桦宇公司承担律师代理费，一审法院均不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、确认桦宇公司与李慧于2019年5月25日签订的《房屋租赁合同》已于2020年3月22日解除；二、李慧应于判决发生法律效力之日起十日内向桦宇公司退还租金、保证金共计100000元；三、驳回桦宇公司的其他诉讼请求；四、驳回李慧的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费减半收取1575元、反诉案件受理费减半收取87.5元，两项合计1662.5元，由桦宇公司负担523.5元，李慧负担1139元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院审理查明的事实与一审一致。 本院认为，本案的主要争议焦点在于：一、桦宇公司是否存在擅自解除合同的违约行为；二、李慧的诉请是否应当支持。本院分别认定如下： 一、关于桦宇公司是否存在擅自解除合同的违约行为，桦宇公司与李慧在《房屋租赁合同》中约定桦宇公司可对案涉房屋进行改造和装修，但桦宇公司的改造和装修行为因三圣街道办发出的《责令停止违规/违法行为通知书》而无法继续履行，李慧上诉辩称其在签订合同时已告知和提醒桦宇公司需办理与案涉房屋拆建有关的手续，并陈述桦宇公司称其有关系可以办理相应手续，本院认为，从《房屋租赁合同》第3.3条“甲方（李慧）同意乙方（桦宇公司）对所租赁房屋进行改造和装修……并配合办理相关手续”的约定以及双方均认可“办理相关手续”是指房屋拆建手续的事实来看，即使李慧在签订合同时告知了桦宇公司进行改造需要办理房屋拆建手续以及桦宇公司自称其有关系可办理手续，但李慧根据合同仍然负有配合桦宇公司办理拆建有关手续的义务，其在签订合同时的告知、提醒行为并不能免除其配合办理拆建有关手续的合同义务。从合同履行过程来看，桦宇公司的工作人员陈某与李慧在改造装修受阻后就处理办法进行了协商，桦宇公司在微信聊天记录中并未作出免除其协助办理手续义务的意思，而双方最终未协商出解决办法以完成拆建手续的办理，故改造装修无法继续履行的责任不能单独归于桦宇公司，双方均有一定责任。故对桦宇公司在因双方原因无法继续履行的情况下提出解除合同的行为，不宜认定单方擅自解除合同。 二、关于案涉租金是否应当退还的问题，本院认为，桦宇公司在发出《终止履行合同通知书》后应当及时将案涉房屋返还给李慧，而桦宇公司直至2020年11月14日才将案涉房屋的钥匙交还给李慧，结合双方约定的装修免租期截止于2019年7月31日的事实，桦宇公司应承担占用期间（2019年8月1日至2020年11月14日）的租金及占用费。桦宇公司辩称因案涉房屋存在安全隐患，其未实际使用，本院认为，首先，因桦宇公司未将房屋腾退返还给李慧，且未能举证证明其在2020年11月14日前曾通知过李慧接收房屋，故其即使未实际使用房屋，亦应支付房屋占用期间的租金和占用费；其次，关于案涉房屋是否具有安全隐患的问题，桦宇公司提交的《安全性鉴定报告》是在房屋进行改造装修后所作出，且从李慧与桦宇公司陈宗明的聊天记录来看，双方曾商量通过做危房鉴定的方式去办理拆建许可，故该《安全性鉴定报告》不能完全反映案涉房屋装修前的安全性；但从《安全性鉴定报告》的具体要求内容来看，平房中的部分安全问题与房屋本身的构造、连接方式有关，部分安全问题涉及危险性腐朽，故不能排除平房本身亦有部分存在安全性问题的可能，基于此，本院综合考虑鉴定报告中的平房房屋和楼房房屋的面积比例等因素，酌定桦宇公司按合同约定租金标准的60%承担租金和占用费，即93000元（10000元/月×60%×15.5月），李慧已收租金120000元、保证金20000元，还应向桦宇公司返还47000元。一审判令李慧返还租金时未充分考虑桦宇公司占用案涉房屋较长期间的因素，略有不当，本院予以纠正。 三、关于桦宇公司是否应当恢复案涉房屋现状的问题，双方在租赁合同中约定租赁期满后桦宇公司无需恢复原状，同时未明确约定合同解除时需恢复原状，由此可见双方均无意约定在合同终止时恢复原状，李慧要求桦宇公司恢复原状的诉请依据不足，本院不予支持。 综上，李慧的的上诉请求部分成立。一审认定事实基本清楚，但在确定租金、保证金返还金额时未充分考虑桦宇公司占用期间的因素，略有不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初2111号民事判决第一、四项，即“确认四川省桦宇贸易有限公司与李慧于2019年5月25日签订的《房屋租赁合同》已于2020年3月22日解除”、“驳回李慧的其他反诉请求”； 二、撤销成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初2111号民事判决第三项，即“驳回四川省桦宇贸易有限公司的其他诉讼请求”； 三、变更成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初2111号民事判决第二项“李慧于本判决发生法律效力之日起十日内向四川省桦宇贸易有限公司退还租金、保证金共计100000元”为“李慧于本判决发生法律效力之日起十日内向四川省桦宇贸易有限公司退还租金、保证金共计47000元”； 四、驳回四川省桦宇贸易有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审本诉案件受理费减半收取1575元、反诉案件受理费减半收取87.5元，两项合计1662.5元，由四川省桦宇贸易有限公司负担1068元，李慧负担594.5元。二审案件受理费2400元，由四川省桦宇贸易有限公司负担1189元，李慧负担1211元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 王 果 审判员 何广智 审判员 赵 韬 二〇二一年三月三十日 书记员 袁 敬