广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1882民初415号原告：陈建辉，女，1981年3月5日出生，汉族，身份证号码：441××××××××××××04X，广东省连州市人，户籍地连州市×××××××××××××××××××路。被告：清远市冠涛物业发展有限公司，统一社会信用代码：91××××××××511GNN01，住所：连州市连州镇××××××××商铺。法定代表人：肖永基，系该公司经理。被告：连州市宝盈置业发展有限公司，统一社会信用代码：914××××××××599554U，住所：连州市×××××××××××（自编01号）。法定代表人：童绍洪，系该公司总经理。委托诉讼代理人：童绍禧，系该公司员工。原告陈建辉诉被告清远市冠涛物业发展有限公司（以下简称清远冠涛公司）、连州市宝盈置业发展有限公司(以下简称连州宝盈公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告陈建辉、被告清远冠涛公司、连州宝盈公司的委托诉讼代理人童绍禧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈建辉向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告即日给付原告2020年5月1日至2021年1月1日共9个月租金12186元，违约金77.68元，合计12263.68元。2.本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。事实和理由：原告与被告系物业使用权出让合同及物业租赁合同关系。原告于2017年12月18日与被告签署了《物业使用权出让合同》及《物业租赁合同》，原告获得连州市宝盈置业发展有限公司开发的连州市××××宝盈广场中编号为二层2186号商铺(以下简称该物业)使用权，使用期限从2018年5月1日起至2038年4月30日止。原告于2017年12月18日将总款人民币153000元支付到被告指定账户。原告依据合同约定履行了付款义务，根据《物业租赁合同》第四条约定，被告应自2020年5月1日开始以每月人民币1354元作为租赁款支付给原告，但被告没有如期交付租赁款。被告的行为构成了严重违约，按照《物业租赁合同》第三条约定：“若乙方逾期支付租金，逾期不超过3个月，应付而未付的租金按银行同期基准利率的2倍计算利息作为乙方向甲方支付的违约金，租金另计”，因此截至2021年1月26日止，被告应赔付原告违约金(租金*年利率0.85%*9/12=77.68元)及租金12186元，合计12263.68元(后续违约金及租金按物业租赁合同约定继续执行)。另按照《物业租赁合同》第三条约定：“连州市宝盈置业发展有限公司为本合同的保证人，若乙方中途未能如期履行本合同约定的租金支付义务，则由连州市宝盈置业发展有限公司无条件继续履行本合同”，连州市宝盈置业发展有限公司作为合同保证人故意躲避原告提出的合理要求。原告多次向被告提出按照合同约定支付租金及违约金的合理请求都遭到拒绝，为维护合法权益，提起诉讼，请求人民法院依法予以支持。被告清远冠涛公司、连州宝盈公司对原告的诉讼请求无异议，认为暂时无法交付物业使用权。经审理查明：2017年12月18日，原告作为受让方（乙方）与被告清远冠涛公司作为出让方（甲方）、被告连州宝盈公司作为保证方（丙方）签订《物业使用权出让合同》，该合同主要约定：“甲方将连州市××××宝盈广场项目编号为二层2186号商铺的使用权出让给乙方，出让期限从2018年5月1日起至2038年4月30日止，出让期限届满之日起，甲方赠送一定的使用期限给乙方，甲方赠送给乙方的使用期限至2053年4月30日止，使用权的总出让金额为130000元；连州宝盈广场实行统一招商、统一经营及统一物业管理，在统一管理经营期内，该物业的收益来自实际承租人交纳的租金，每月租金通过甲方或甲方选聘的物业管理公司代收，转入乙方的指定账户；连州宝盈公司为本合同的保证人，若甲方中途未能如期履行与乙方签订的合同约定的租金支付义务，则由丙方承担连带保证责任”。签订合同当日，原告陈建辉向被告清远冠涛公司交齐物业使用权出让金130000元。同日，原告作为出租人（甲方）、被告清远冠涛公司作为承租人（乙方）、被告连州宝盈公司作为保证人（丙方）签订《物业租赁合同》，该合同主要约定：“甲方同意将连州市××××宝盈广场中编号为二层2186号商铺自2018年5月1日至2028年4月30日出租给乙方，由乙方或乙方选聘的物业管理公司决定经营期间的经营管理模式。……三、租金的支付方式：1、该物业租金自该物业出租之次月起计，每月支付一次，每月的20日为支付日；2、本合同签订后，甲方需在乙方指定的银行开户用于收取乙方支付的租金，开户的申请手续及相应费用由甲方支付；3、若乙方逾期支付租金，逾期不超过3个月的，应付而未付的租金按银行同期基准贷款利率的2倍计算利息作为乙方向甲方支付的违约金，租金另计；逾期超过3个月的，甲方有权解除合同，乙方应将本合同约定余下未支付的租金一次性支付给甲方；4、丙方为本合同的保证人，若乙方中途未能如期履行本合同约定的租金支付，则由丙方无条件继续履行合同。四、经营收益：1、甲方将该物业出租给乙方经营，租赁期内实际经营的盈亏由乙方承担，乙方每年应向甲方支付租金如下：2020年5月1日至2021年4月30日每月租金1354元；2021年5月1日至2023年4月30日每月租金1760元；2023年5月1日至2025年4月30日每月租金1896元；2025年5月1日至2027年4月30日每月租金2031元；2027年5月1日至2028年4月30日每月租金2167元。2、甲方的物业于2023年5月1日至2028年4月30日期间相对应的经营户实际给付的租金大于本条第1项的租金时，乙方应按经营户实际给付的租金支付给甲方；当相对应经营户实际给付的租金小于本条第1项的租金时，乙方应按本条第1项的租金支付甲方……”，原告在“甲方”处签名并按捺指模，被告清远冠涛公司在“乙方”处加盖公章，被告连州宝盈公司在“丙方”处加盖公章。合同签订后，原告依约定将涉案商铺交付给被告清远冠涛公司经营管理使用，被告清远冠涛公司至今未向原告支付租金，被告连州宝盈公司亦未按合同约定履行保证责任。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《物业租赁合同》系双方在平等、自愿的基础上签订，是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，双方当事人均应严格按照合同约定享有和履行各自的权利义务。合同签订后，原告已将涉案商铺交付被告清远冠涛公司经营管理，但被告清远冠涛公司一直未向原告支付租金，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告诉请被告支付租金及违约金，于法有据，本院予以支持。关于租金，结合《物业租赁合同》约定及原告诉请，被告清远冠涛公司应向原告支付2020年5月1日至2021年1月31日共9个月的租金，经核算为12186元。关于违约金，《物业租赁合同》约定“若乙方逾期支付租金，逾期不超过3个月的，应付而未付的租金按银行同期基准贷款利率2倍计算利息作为乙方向甲方支付的违约金，租金另计”，由于自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，违约金应当按照贷款市场报价利率的2倍计算。原告诉请迟延支付租金的违约金77.68元，未超过租赁合同约定的计算标准，从其诉请。关于被告连州宝盈公司承担保证责任的问题。一、原、被告签订的《物业租赁合同》中约定“被告连州宝盈公司为保证人，若清远冠涛公司中途未能如期履行本合同约定的租金支付，则由连州宝盈公司无条件继续履行本合同”，根据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第二十五条关于“当事人在保证合同中约定了保证人在债务人不履行债务或者未偿还债务时即承担保证责任、无条件承担保证责任等类似内容，不具有债务人应当先承担责任的意思表示的，人民法院应当将其认定为连带责任保证”的规定，故《物业租赁合同》中关于被告连州宝盈公司在清远冠涛公司未能如期支付租金时无条件继续履行合同的约定，应当认定被告连州宝盈公司的保证方式是连带责任保证。二、原、被告签订的《物业使用权出让合同》第四条明确约定：“连州宝盈公司为本合同的保证人，若清远冠涛公司中途未能如期履行与陈建辉签订的合同约定的租金支付义务，则由连州宝盈公司承担连带保证责任”。综上，原告诉请被告连州宝盈公司对被告清远冠涛公司的上述租金及违约金的支付承担连带责任，于法有据，本院予以支持。被告连州宝盈公司在承担保证责任后，有权向被告清远冠涛公司追偿。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、第二十条，《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十二条、第六百八十八条、第六百九十一条、第七百条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告清远市冠涛物业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈建辉支付2020年5月1日起至2021年1月31日止的租金12186元及违约金77.68元，合计12263.68元。二、被告连州市宝盈置业发展有限公司对上述债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行其金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53.30元，由被告清远市冠涛物业发展有限公司、连州市宝盈置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  成志高二〇二一年三月十五日书记员  董 冰附相关法律及其条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第六百八十八条当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。第六百九十一条保证的范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。第七百条保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。二、《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第二十五条当事人在保证合同中约定了保证人在债务人不能履行债务或者无力偿还债务时才承担保证责任等类似内容，具有债务人应当先承担责任的意思表示的，人民法院应当将其认定为一般保证。当事人在保证合同中约定了保证人在债务人不履行债务或者未偿还债务时即承担保证责任、无条件承担保证责任等类似内容，不具有债务人应当先承担责任的意思表示的，人民法院应当将其认定为连带责任保证。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。