广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1202民初102号原告：聂铭明，女，1981年8月10日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区××××××××××××××。委托诉讼代理人：黄杰明、区晓敏，均系广东赛力律师事务所律师。被告：肇庆北岭日灿房地产开发有限公司，住所地肇庆市×××××××××××××××××卡，统一社会信用代码914××××××××××××385。法定代表人：蔡某1。委托诉讼代理人：刘高洋，该公司员工。原告聂铭明诉被告肇庆北岭日灿房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案受理后，依法适用简易程序，于同年1月26日公开开庭进行了审理。原告聂铭明的委托诉讼代理人黄杰明、被告的委托诉讼代理人刘高洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告违约金229487.42元（自2018年12月30日至2020年12月10日共711天，以1530000元为基数、LPR的两倍为标准，则1530000×3.85%×2÷365×711=229487.42元）；2、判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年7月24日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同第三条约定：被告出售XXXX的第XXX号商品房（别墅）给原告，预测建筑面积共116.70平方米，其中套内建筑面积为109.86平方米。合同价款为1530000元。合同第十一条还约定：出卖人（即被告）应当在2018年12月30日前向买受人（即原告）交付该商品房。在签订上述合同后，原告依约按期支付了购房款，但被告却不能准时交付案涉商品房，直至2020年12月10日，被告才发出《交楼通知书》告知原告案涉的87幢具备了交楼条件，该行为导致原告迟延了711天才取得案涉商品房。原告认为：首先，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》依法有效，各方应当遵照履行，但被告迟延交付商品房的行为，属于被告违约的情形，已经严重损害到了原告的合法权益，依法应当承担违约责任。其次，虽根据案涉合同第十二条的约定了被告违约责任，但根据《民法典》第五百八十五条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加”。现原告认为该房产为原告刚需用房及被告一直许诺将会尽快交楼，最终导致合同约定违约金远低于原告的实际损失，故应当予以调整。最后，原告结合自身租金损失、被告融资成本等各项因素，认为被告应当按照全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率（LPR）的2倍支付违约金，即自2018年12月30日至2020年12月10日共711天，以1530000元为基数、LPR的两倍为标准，则1530000×3.85%×2÷365×711=229487.42元。综上，为保护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，1、我方认为原告的诉讼请求没有依据，按照双方所签署的买卖合同约定，被告延迟交房超过90天的违约责任为总房款的1%，并没有约定按照银行同期拆借利息2倍的标准计算违约金。2、2020年因不可抗因素导致该项目的施工受到影响，属于不可抗力，不可归责于被告方。3、原告购买的物业是别墅，面积高达116方，按照原告的收入及经济情况，也不可能存在租赁房屋的事实，所以不可能有其他的经济损失，被告建设的该楼盘一期、二期、三期已基本交付完成，但目前实际居住的不超过5户，也就是说明购买别墅的大部分是不居住不使用的，所以不可能有额外的损失产生。本案如果原告要求被告支付逾期交楼违约金，应当按照双方的合同约定主张，且该合同是双方的真实意思表示，已经备案，不应该再对合同条款内容进行调整或变更。本院经审理认定事实如下：2017年7月24日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于肇庆市端州区北岭旅游度假区一区XXXXX期第XXXX号别墅，总金额为153万元。在《商品房买卖合同（预售）》中，原、被告对商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、交付期限、违约责任、产权登记、保修责任等进行了约定。其中合同第十一条“交付时间和手续”约定，（一）出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后（第九条约定：“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”及“该商品房已取得房屋测绘报告”），出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条“逾期交付责任”约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理，即逾期超过90日，出卖人按买受人累计已付房款的1%向买受人支付违约金，合同继续履行。另查明，2020年12月3日，肇庆北岭日灿房地产开发有限公司向聂铭明发出《交楼通知书》一份。载明现约定您于2020年12月10日开始进行收楼，每天上班时间为上午9:30至12:00，下午14:30至17:30到鸿景紫园西门物业服务中心办理收楼相关手续。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同,应受法律保护，双方均应全面履行合同约定的义务。关于被告是否承担逾期交房违约责任问题。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，被告应于2018年12月30日前向原告交付案涉商品房。被告于2020年12月3日才向原告寄送《交楼通知书》，约定于2020年12月10日办理收楼向关手续，故被告存在逾期交房的行为，理应依约向原告支付违约金。关于原告主张逾期交楼违约金计算的问题。根据合同第九条和第十二条的约定，出卖人应当在2018年12月30日前将符合“1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告”条件的商品房交付给买受人。本案中，《商品房买卖合同（预售）》约定案涉商品房的交付时间为2018年12月30日，案涉商品房单位（子单位）工程竣工验收备案表载明备案日期为2020年12月3日。被告存在逾期交房的行为，理应依约向原告支付违约金。根据合同第十二条“逾期交付责任”约定，逾期交付超过90日后，出卖人按买受人累计已付房款的1%向买受人支付违约金，合同继续履行。依据案涉合同约定，交付期限届满之次日（即2018年12月31日）起至原告收楼之日（2020年12月10日）共逾期710日，故应适用逾期超过90日的违约金计算方式。但案涉合同约定的逾期交付责任按买受人累计已付房款1%向买受人支付违约金，明显低于原告的实际损失，本院予以调整。由于原告以其实际行动表明继续履行合同，按照上述条款约定，合同继续履行，出卖人应按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。据此计得被告应付逾期交房违约金为108630元（1530000元×710日×0.01%＝108630元）。故原告关于逾期交房违约金的请求，合理部分，本院予以支持。不合理部分，本院予以驳回。综上所述，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告肇庆北岭日灿房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告聂铭明支付逾期交楼违约金108630元。二、驳回原告聂铭明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2371.16元（原告已预交），由原告聂铭明负担1249.16元。由被告肇庆北岭日灿房地产开发有限公司负担1122元。被告肇庆北岭日灿房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内迳付给原告聂铭明。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 董炽文二〇二一年三月十八日法官助理 员黎婧书 记 员 黄安玉