成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0116民初1497号 原告：苟思雨，女，1997年5月4日出生，汉族，住四川省苍溪县。 委托诉讼代理人：吉燕，四川履正律师事务所律师。 被告：廖敏，女，1988年10月4日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：赖思阳，系廖敏之夫。 被告：赖思阳，男，1988年10月25日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 原告苟思雨与被告廖敏、赖思阳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苟思雨的委托诉讼代理人吉燕，被告赖思阳、被告廖敏的委托诉讼代理人赖思阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苟思雨向本院提出诉讼请求：1.解除苟思雨与廖敏、赖思阳签订的房屋买卖定金协议；2.判令廖敏、赖思阳返还苟思雨定金40000元；3.判令廖敏、赖思阳承担律师费。事实和理由：2020年8月17日，苟思雨与廖敏、赖思阳签订房屋买卖定金协议，协议约定苟思雨购买二人位于成都市双流区房屋。签订协议当日，苟思雨支付定金40000元。但廖敏、赖思阳的房屋未满2年，未达到出卖条件，且按揭款没有付完，抵押一直存在，而二人与中介公司均告知苟思雨这种情况不存在，可以处理。后，二人与苟思雨未签订正式的房屋买卖合同及办理过户。直到2020年9月14日，成都市出台《成都市人民政府办公厅关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》，将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年，加重了苟思雨的负担，如果继续履行，则显失公平。且赖思阳、廖敏二人要求将购房全款一次性存到中国银行资金监管账户上，二人才将房屋抵押解除。以上原因导致不能达成房屋买卖合同合意。为维护自身权益，故提起诉讼。庭审中，苟思雨放弃对律师费的主张。 被告赖思阳、廖敏辩称，1.案涉协议签订后，赖思阳、廖敏积极履行义务，但苟思雨及其父母以各种理由要求二人降低房价，推脱签订正式的房屋买卖合同，自身怠于履行义务。2.签订案涉协议时，苟思雨不具备在成都市购买住房的资格。直至其诉称的成都市人民政府出台个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年的政策时，自身仍不具备购房资格。该事实才是未能交易的直接原因。即使之后苟思雨已具备购房资格，其也以售价过高为由拒绝签订正式的房屋买卖合同。3.苟思雨主张所依据的事实不充分，不符合实际情况。案涉协议明确约定因政策变动产生的其他费用项目由苟思雨承担，苟思雨主张国家政策变动属于情势变更，继续履行合同对其显失公平的意见明显不成立。4.根据二手房交易市场的惯例，中介机构将房屋的信息全面如实告知购买人后才会带其看房。故，苟思雨诉状所述的关于中介机构、赖思雨和廖敏告知不存在房屋未满2年以及按揭款和抵押未解除，与实际情形不符。双方签订案涉协议时，案涉房屋具备出售条件。即使该房屋的按揭款未能结清，该事实也不影响双方签订正式的房屋买卖合同。5.根据案涉协议关于如苟思雨违反约定导致房屋买卖合同无法正常签署的，无权要求退还定金，且廖敏、赖思阳二人有权在苟思雨违约之日起10日内向其追究赔偿责任，如二人逾期不追究违约赔偿责任，则本协议自苟思雨违约期届满10日之日自行终止的约定，案涉定金协议已因双方未能签订正式的房屋买卖合同而解除，双方的权利义务关系消灭，苟思雨无权要求返还定金。因此，请求驳回其全部诉讼请求。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2020年8月17日，苟思雨与廖敏、赖思阳二人经中介居间签订房屋买卖定金协议。该协议约定，1.交易房屋位于成都市双流区房屋，苟思雨经现场查看，对交易房屋的装饰装修、设备等情况已充分了解，并愿意以1280000元购买房屋。房屋交易所涉及的税费项目，由廖敏和赖思阳承担维修基金、土地出让金，由苟思雨承担增值税及附加、个人所得税、契税、转移登记费、印花税、书证费、土地增值税。因政策变动而产生的其他税费项目由苟思雨承担。苟思雨支付购房款的方式为全款支付。2.苟思雨应在本协议经三方签字（盖章）后的当日向廖敏、赖思阳指定的支付宝账户划转购房定金40000元。该转账记录作为其已交付定金的有效凭证。3.廖敏、赖思阳与苟思雨应于本协议生效后35日内与中介方签署房屋交易文件。4.苟思雨保证对于本市现行有效的购房政策及本人应具备的购房资格已明确知晓并确认本人已具备购买该房屋的资格并签署《购房资格告知书》。5.本协议生效后，如廖敏、赖思阳违反本协议之约定导致房屋交易文件无法正常签署的，二人应当双倍退还苟思雨已支付的定金，同时二人不得向苟思雨、中介方要求任何赔偿，本协议自苟思雨收到廖敏、赖思阳退还的双倍定金时自动终止；如苟思雨违反本协议之约定导致房屋交易文件无法正常签署的，苟思雨无权要求二人退还定金且二人有权在苟思雨违约之日起10日内向苟思雨追究赔偿责任，该协议自二人收到苟思雨的赔偿金时自行终止，如二人逾期不向苟思雨追究赔偿责任，则本协议自苟思雨违约期届满10日之日自行终止。 同日，苟思雨通过支付宝平台向廖敏转账支付40000元作为定金。 此后，双方通过微信联系群进行沟通和交流。期间，苟思雨之父以案涉房屋售价过高为由，与赖思阳和廖敏协商降低房价事宜，被拒。之后，苟思雨之父母又以个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年，该政策加重了苟思雨的负担为由，与赖思阳和廖敏协商税费的承担，仍被拒。2020年9月20日，赖思阳在微信群告知苟思雨及其父母，2020年9月21日为双方签订正式的房屋买卖合同的最后1日。后，双方在房款资金监管上出现不同意见。双方最终发生纠纷，未能签订正式的房屋买卖合同。 2020年10月8日，赖思阳通过微信向苟思雨送达了催告函，催告苟思雨于2020年10月9日12时之前根据《房屋交易文件合订本》及相关文件的约定配合廖敏、赖思阳及中介方签署房屋交易文件。2020年10月9日，赖思阳通过微信向苟思雨送达了解除合同通知书，以苟思雨未继续履行约定义务为由，要求解除《房屋交易文件合订本》，所收定金不退。 另查明，苟思雨的户籍所在地不属于成都市行政辖区范围。2019年10月，苟思雨开始在成都市缴纳社会保险。直至2021年2月，苟思雨在成都市连续缴纳社保共17个月。为其缴纳社保的公司为成都盛泰和建筑装饰工程有限公司，该司的注册地位于成都市郫都区。 上述事实，有房屋买卖定金协议、微信聊天记录、支付宝转款记录、苟思雨成都市社会保险个人参保缴费证明、催告函等证据，以及双方当事人的当庭陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为，案涉纠纷所依据的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，该法律事实引起的民事纠纷案件适用当时的法律、司法解释的规定，但法律和司法解释另有规定的除外。 苟思雨与赖思阳、廖敏签订的房屋买卖定金协议系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定履行各自的权利义务。 关于苟思雨要求解除合同的理由。首先，苟思雨在签订案涉的定金协议时已明知该房屋存在抵押，该抵押并非合同解除的法定理由，而且案涉房屋取得产权的时间是否届满2年亦非房屋不能出售的法定情形，故其以房屋未解除抵押、产权取得时间不满2年为由要求解除合同，不能成立，本院不予支持。其次，虽然双方在微信群中曾就资金监管进行过协商，但苟思雨未举证证明资金监管系双方欲签订的正式的房屋买卖合同的内容之一，构成举证不能，故其以双方未能就房款转入资金监管账户的时间达成一致为由要求解除合同的主张仍不能成立，本院不予支持。最后，双方在案涉的定金协议中已约定由苟思雨负担增值税，该意思表示真实有效，苟思雨购买案涉房屋后，本应按照该约定并根据相应的税收规定承担该项税费。但该定金协议签订后，成都市人民政府办公厅出台《成都市人民政府办公厅关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》，将个人住房转让增值税的征免年限由2年调整为5年。该政策的出台确系买卖双方无法预见，属不可抗力，也会直接导致苟思雨承担的税费金额增加，但双方所签的房屋买卖定金协议赖以存在的基础为双方买卖房屋的意思表示，而非该政策。该政策并未对双方的交易价格产生影响，更不会在该房屋买卖合同履行的结果上出现出卖人获取暴利、买受人利益严重受损以致双方利益严重失衡，或不能实现房屋买卖合同目的的情形。故苟思雨主张的情势变更原则，在本案中缺乏适用的前提和基础，其解除合同的该项理由在本案中仍然不能成立，本院不予支持。 关于定金。根据2018年5月15日《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》第二条规定“在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区新购买商品住房或二手房的，应当同时符合以下条件：①购房人具有上述区域户籍（其中户籍迁入上述区域未满24个月的，应当在上述区域稳定就业且连续缴纳社保12个月以上），或户籍不在上述区域但在当地稳定就业且连续缴纳社保24个月以上”，并结合苟思雨的户籍所在地不属于成都市行政辖区范围、其直至2021年2月在成都市连续缴纳社保共17个月的事实，苟思雨在签订房屋买卖定金协议和在该协议约定的双方签订正式的房屋买卖合同期限届满时，均不具有在成都市双流区购买商品住房或二手房的资格。其在明知自身属于限购人群范围的情况下，仍坚持与赖思阳和廖敏签订合同并在合同中对自身的购房资格作出保证，自身已存在过错，且之后又不签订正式的房屋买卖合同，其行为构成违约，应当承担违约责任，本案适用定金罚则。苟思雨不能要求退还定金。 关于合同解除。赖思阳在催告苟思雨履行签约义务后，于2020年10月9日通过微信向苟思雨送达了解除合同通知书，苟思雨并未在该通知送达后就其解除合同的效力提出异议，故本院认为案涉的房屋买卖定金协议已于2020年10月9日解除。因此，苟思雨要求解除该定金协议，已无必要。 综上，苟思雨的全部诉讼请求，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告苟思雨的全部诉讼请求。 案件受理费400元，由原告苟思雨负担。 如不服本判决，在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 刘宇飞 二〇二一年三月十六日 法官助理 邓亚兰 书 记 员 王 丹