广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0784民初4516号原告：鹤山市方圆房地产发展有限公司，住所地：鹤山市。法定代表人：李力，该公司经理。委托诉讼代理人：马美桂，女，该公司员工。委托诉讼代理人：白川，男，该公司员工。被告：林燕娟，女，1994年7月12日出生，汉族，住广东省汕头市朝阳区。原告鹤山市方圆房地产发展有限公司（以下简称鹤山方圆公司）与被告林燕娟商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鹤山方圆公司的委托诉讼代理人马美桂到庭参加诉讼，被告林燕娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，故本案是缺席审理。本案现已审理终结。鹤山方圆公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》于2020年10月20日解除，被告承担支付解除合同违约金150027.8元（750139元×20%），并判令被告协助原告办理鹤山市沙坪十里方圆九章9栋A座2303房的销售备案登记（网签备案）注销、预告登记注销以及预告抵押登记注销手续；2.判令被告即日搬离十里方圆九章9栋A座2303房，返还房屋给原告；3.判令原告可在应退被告的款项中扣除573655.2元代还款项、60233元逾期还款违约金、150027.8元解约违约金；4.判令本案诉讼费由被告承担。在本案审理过程中，鹤山方圆公司明确第3项诉讼请求为：判令被告向原告返还原告代被告向中国工商银行股份有限公司鹤山支行偿还的573655.2元款项（其中贷款本金为549938.87元，利息、罚息、复利15694.97元，诉讼费8021.36元），被告向原告承担支付逾期还款违约金、解约违约金共计210260.8元（其中逾期还款违约金60233元，解约违约金150027.8元），合计783916元，并请求原告有权在被告已付房款750139元中直接扣收前述金额（783916元），不足部分由被告承担支付。事实和理由：2017年4月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》（编号：201700840626），由被告购买原告开发的位于鹤山市沙坪十里方圆九章9栋A座2303房（下称房屋），房屋总价750139元。根据合同约定，被告于签订买卖合同时需交付首期房款150139元，余下房款600000元申请银行按揭贷款支付。合同签订后，被告于2017年6月14日与中国工商银行股份有限公司鹤山支行（下称银行）签订了《个人购房借款/担保合同》（下称贷款合同），约定被告向银行按揭贷款600000元用于购买房屋。贷款合同签订后，银行将贷款交付给原告，被告按贷款合同约定按月偿还贷款。根据原告与银行于2013年3月25日签订的《按揭贷款业务合作协议》的约定，原告为被告贷款合同项下的还款义务向银行提供连带责任保证。2020年7月23日，因被告未按期向银行偿还贷款本息，银行将被告及原告诉至鹤山市人民法院，法院作出（2020）粤0784民初2611号判决，判决被告向银行归还借款本金549938.87元及利息、罚息、复利，原告对前述债务承担连带责任，诉讼费8021.36元由被告与原告承担。判决后，因判决内容符合各方合同约定以及法律规定，原告主动履行判决内容，在2020年9月15日向银行支付573655.2元，代偿了被告欠银行的全部贷款本息及银行预缴的诉讼费，履行了判决的全部内容。2020年9月25日，中国工商银行股份有限公司鹤山支行向原告出具《还贷说明》。根据《商品房买卖合同》附件十二3.5款约定“买受人不按期偿还银行按揭贷款，且致使提供按揭的银行要求出卖人履行担保责任的，视作买受人违约，出卖人有权向买受人追偿因承担保证责任所向银行偿还之款项（包括但不限于贷款本息、罚息、复息等）以及出卖人因向买受人追偿所产生的一切费用（包括但不限于诉讼/仲裁费、鉴定费、评估费、律师费）。买受人需自出卖人代还款项或支出费用之日起3日内向出卖人归还上述全部款项及费用，否则自出卖人代还款项或支出费用之日起，买受人应按日按出卖人代还款项及支出费用总额的千分之三向出卖人支付逾期违约金，直至买受人实际还清全部款项及费用之日止。如发生前述出卖人向银行承担保证责任情形的，出卖人除有权向买受人追偿上述代还款项、支出费用及逾期还款违约金外，还有权选择是否单方面解除本合同，如出卖人选择解除本合同的，按附件十一补充协议第十条的约定执行”。原告在代还款后曾多次给被告致电，亦曾试图通过物业管家与被告联系，均无果。故2020年10月16日原告以邮政快递的方式向被告合同记载通讯地址、联系电话、身份证记载地址寄发《解除的通知》，通知解除双方签订的《商品房买卖合同》。2020年10月19日，寄至被告合同记载通讯地址的函件因地址查无此人、电话无法联系退回到原告处；2020年10月20日，寄至被告身份证记载地址的函件因被拒收退回至原告处。根据《商品房买卖合同》第二十五条约定“送达出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起7日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任”，同时，根据《商品房买卖合同》附件十一补充协议第十一条“任何一方均可选择以下方式将通知或文件送达对方，（2）邮件通知的，对方通讯地址在境内的，邮件发出后第三日视为送达”，因被告违约，原告行使单方解除合同的权利，原告与被告签订的《商品房买卖合同》于2020年10月20日解除，被告应按合同约定承担违约责任。根据《商品房买卖合同》附件十一补充协议第十条10.2款约定“因买受人其他的原因（包括逾期办妥按揭手续、逾期还贷等）致使合同解除的，买受人须按本合同第四条约定的房款总价的20%向出卖人支付违约金，买受人已付的各项税、费不予退还”。根据《商品房买卖合同》附件十二3.5款、附件十一补充协议10.2款的约定，被告应承担逾期还款违约责任以及因被告违约导致原告解除合同的解约责任，违约金金额分别为：1.逾期还款违约金，计算本金数额为573655.2元，自2020年9月15日起算，因原告解除合同，且合同约定原告可自被告已付房款中扣减相应款项，故原告同意计算至合同解除日2020年10月20日，计算天数为35天，违约金标准为每日千分之三，逾期还款违约金为60233元。2.解约违约金，计算本金数额为750139元，违约金标准为20%，解约违约金为150027.8元，故违约金总额为210260.8元。根据《商品房买卖合同》附件十一补充协议第十条10.5款、附件十二3.5款约定，原告有权在被告已付房款中直接扣收被告应还款项以及应承担的违约金，故原告有权直接在应退房款中扣除783916元。因双方商品房买卖合同已解除，根据《商品房买卖合同》附件十一补充协议10.4款约定，被告应配合原告办理该套房屋的销售备案登记（网签备案）注销、预告登记注销以及预告抵押登记注销手续。另，因原告已在2018年12月10日将涉案房屋交付被告使用，现合同已解除，被告应按合同附件十一补充协议10.4款“买受人已收楼入住的应立即搬离该商品房”的约定，搬离房屋。为维护原告合法权益，根据有关法律规定，特起诉至法院，请判如所请。林燕娟未作答辩，在举证期限内也无证据提交。本院经审理认定事实如下：2015年12月9日，中国工商银行股份有限公司鹤山支行与鹤山方圆公司签订《按揭贷款业务合作协议》，经双方协商，就鹤山方圆公司同意中国工商银行股份有限公司鹤山支行作为十里方圆项目的按揭贷款办理银行，同意中国工商银行股份有限公司鹤山支行在与借款人办妥有关贷款手续后，根据借款合同约定将贷款资金全部划到鹤山方圆公司在中国工商银行股份有限公司鹤山支行开立的账户，账户名为鹤山市方圆房地产发展有限公司。在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交中国工商银行股份有限公司鹤山支行收押之前，鹤山方圆公司同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。2017年4月21日，鹤山方圆公司与林燕娟签订《商品房买卖合同》（合同编号：201700840626），约定林燕娟以商业贷款方式向鹤山方圆公司购买鹤山市沙坪十里方圆九章9栋A座2303房，商品房总价款为750139元，林燕娟应于2017年4月22日前支付首期房价款150139元，余款600000元向银行申请贷款支付。鹤山方圆公司应当在2018年12月10日前向林燕娟交付该商品房。原、被告保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起7日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。合同记载林燕娟的通讯地址为广州市海珠区××××××××堂正地产。《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第十条第10.2款约定：“除上述10.1条约定外，因买受人其他的原因（包括逾期办妥按揭手续、逾期还贷等）致使合同解除的，买受人须按本合同约定的房款总价的20%向出卖人支付违约金，买受人已付的各项税、费不予退还”，第10.4款约定：“如合同解除的，出卖人办理合同网签注销手续、预售合同备案和预购商品房预告登记的撤销手续；买受人已收楼入住的应立即搬离该商品房；……买受人未能在出卖人通知之日起五天内办妥网上注销备案手续、搬离该商品房或将户口迁出该商品房地址的，则买受人还须按合同总价的10%向出卖人支付违约金……”，第10.5款约定：“因合同解除致使出卖人应向买受人退还房价款及利息的，出卖人有权在所退款项中直接扣除买受人依据合同（含本补充协议）的约定向出卖人承担的违约金、折旧费用、赔偿金、定金等所有款项”。附件十二第3条第3.5款约定：“买受人不按期偿还银行按揭贷款，且致使提供按揭的银行要求出卖人履行担保责任的，视作买受人违约。出卖人有权向买受人追偿因承担保证责任所向银行偿还之款项（包括但不限于贷款本息、罚息、复息、诉讼/仲裁费、律师费等）以及出卖人因向买受人追偿所产生的一切费用（包括但不限于诉讼/仲裁费、鉴定费、评估费、律师费）。买受人须自出卖人代还款项或支出费用之日起3日内向出卖人归还上述全部款项及费用，否则自出卖人代还款项或支出费用之日起，买受人应按日按出卖人代还款项及支出费用总额的千分之三向出卖人支付逾期还款违约金，直至买受人实际还清全部款项及费用之日止。如发生前述出卖人向银行承担保证责任情形的，出卖人除有权向买受人追偿上述代还款项、支出费用及逾期还款违约金外，还有权选择是否单方面解除本合同，如出卖人选择解除本合同的，按附件十一补充协议第十条的约定执行；……”。林燕娟于2017年4月14日及同年4月21日分别向鹤山方圆公司支付涉案房屋的房价款20000元、130139元，合计支付涉案房屋首期款150139元。2017年6月14日，林燕娟与中国工商银行股份有限公司鹤山支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定林燕娟向该行借款600000元用于购买涉案房屋，贷款期限自2017年6月14日至2049年12月31日等等。2017年7月27日，中国工商银行股份有限公司鹤山支行向林燕娟发放贷款600000元，并按约定将该款项划入鹤山方圆公司的银行账户。另外，2018年12月10日，原、被告签订《楼宇交付证明书》，鹤山方圆公司向林燕娟交付了涉案商品房。林燕娟向中国工商银行股份有限公司鹤山支行借款后，未按合同约定履行还款义务，中国工商银行股份有限公司鹤山支行经追收未果，遂诉至本院，本院于2020年9月10日作出（2020）粤0784民初2611号民事判决，判决：“一、解除原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行与被告林燕娟签订的《个人购房借款/担保合同》（编号：2017年鹤住自第1462号）；二、被告林燕娟、陈永顺（林燕娟的丈夫）于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行偿还借款本金549938.87元及利息、罚息、复利【暂计至2020年6月27日利息、罚息、复利为10197.10元，从2020年6月28日起至款项实际清偿之日止的利息、罚息、复利，按《个人购房借款/担保合同》（编号：2017年鹤住自第1462号）的约定计算】；三、被告鹤山市方圆房地产发展有限公司对上述第二判项承担连带保证责任；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行的其他诉讼请求”。该案诉讼费8021.36元，由林燕娟、陈永顺负担，并由被告鹤山市方圆房地产发展有限公司连带负担。该判决生效后，鹤山方圆公司主动履行了判决义务，向中国工商银行股份有限公司鹤山支行偿还了贷款本息合共565633.84元及诉讼费8021.36元。鹤山方圆公司于2020年10月16日出具《解除的通知》，载明因林燕娟按揭断供，银行提起诉讼，法院作出生效判决后，林燕娟未主动履行判决义务，鹤山方圆公司于2020年9月15日主动向银行划账573655.2元（包括诉讼费8021.36元），履行了全部判决内容，故鹤山方圆公司通知林燕娟，于本函送达之日，双方签订的《商品房买卖合同》解除。鹤山方圆公司通过邮政快递的方式将上述《解除的通知》寄送至林燕娟在《商品房买卖合同》约定的通讯地址及林燕娟户籍地址，但该两份邮件因无此人、电话无法联系、拒收等原因分别于2020年10月19日、2020年10月20日被退件。本院认为，本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，经审查，本案应为商品房预售合同纠纷。一、关于鹤山方圆公司请求解除其与林燕娟签订的《商品房买卖合同》的问题。前已查明，林燕娟未依约按期向中国工商银行股份有限公司鹤山支行偿还借款本息，致中国工商银行股份有限公司鹤山支行另案向本院起诉，鹤山方圆公司依本院生效的判决履行担保责任并代林燕娟向中国工商银行股份有限公司鹤山支行偿还涉案房屋抵押借款本息、诉讼费等共573655.2元，依《商品房买卖合同》附件十二第3条第3.5款之约定，林燕娟的上述行为构成根本违约，鹤山方圆公司有权单方面解除《商品房买卖合同》，故鹤山方圆公司请求解除其与林燕娟签订的《商品房买卖合同》，理据充分，本院予以支持。至于合同解除时间，因鹤山方圆公司已向林燕娟在合同约定的通讯地址、户籍地址寄送了《解除的通知》，且该通知均被退件，故视为林燕娟于退件之日收到鹤山方圆公司发出的解除合同通知书，由于解除合同通知书分别于2020年10月19日、2020年10月20日退件，而鹤山方圆公司主张合同于2020年10月20日解除，符合法律规定，故涉案《商品房买卖合同》自2020年10月20日起解除。二、关于鹤山方圆公司请求林燕娟协助办理涉案房屋的销售备案登记（网签备案）、预告登记以及预告抵押登记的注销手续问题。根据《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第十条第10.4款之约定，合同解除后，林燕娟应配合鹤山方圆公司办理房屋买卖备案登记等注销手续，且鹤山方圆公司已向中国工商银行股份有限公司鹤山支行支付全部拖欠的贷款本息、诉讼费等款项，抵押权预告登记权利人即中国工商银行股份有限公司鹤山支行享有抵押担保的债权消灭，依《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定，抵押权预告登记失效，故鹤山方圆公司请求林燕娟协助办理涉案房屋的销售备案登记（网签备案）、预告登记以及预告抵押登记的注销手续，理据充分，本院予以支持。三、关于鹤山方圆公司要求林燕娟搬离涉案房屋的问题。前已叙明，原、被告签订的涉案《商品房买卖合同》已于2020年10月20日起解除，林燕娟应向鹤山方圆公司交还涉案房屋，且根据《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第十条第10.4款之约定，如合同解除的，买受人已收楼入住的应立即搬离该商品房。故鹤山方圆公司请求林燕娟搬离涉案房屋，理据充分，本院予以支持，但应给予林燕娟合理的搬迁时间，故林燕娟应于本判决生效之日起十日内搬离涉案房屋。四、关于鹤山方圆公司请求林燕娟返还代还款项573655.2元的问题。前已查明，林燕娟未依约按期向中国工商银行股份有限公司鹤山支行偿还借款本息，致中国工商银行股份有限公司鹤山支行另案向本院起诉，鹤山方圆公司依本院生效的判决履行担保责任并代林燕娟向中国工商银行股份有限公司鹤山支行偿还涉案房屋抵押借款本息、诉讼费损失等共573655.2元，鹤山方圆公司有权向林燕娟追偿，现鹤山方圆公司请求林燕娟偿还鹤山方圆公司代其向中国工商银行股份有限公司鹤山支行缴付的含逾期贷款本息、诉讼费在内的款项573655.2元，理据充分，本院予以支持。五、关于鹤山方圆公司请求林燕娟支付解约违约金以及逾期还款违约金的问题。前已叙明，林燕娟未依约按期向银行偿还借款本息致鹤山方圆公司履行担保责任代林燕娟向银行偿还了涉案房屋的贷款本息等费用，林燕娟上述行为构成违约，依约应向鹤山方圆公司支付违约金，但对于该违约行为，鹤山方圆公司既主张按照合同约定房款总价的20%计收解约违约金，又主张按照日千分之三计收代还款项的逾期还款违约金，而鹤山方圆公司并未提供证据证明因林燕娟违约所造成的具体损失情况，鹤山方圆公司主张的上述违约金标准过高，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，本院酌定违约金按照合同约定房款总价的20%计算，计得150027.8元（750139元×20%）。对鹤山方圆公司主张的违约金超出部分，本院不予支持。六、关于抵扣问题。本案中，涉案《商品房买卖合同》解除后，应当恢复原状，合同当事人互负返还义务，即林燕娟应向鹤山方圆公司返还上述垫付贷款本息等款项，而鹤山方圆公司应返还林燕娟先前所付的购房价款，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限”的规定以及《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第10.5款之约定，鹤山方圆公司有权主张在其收取林燕娟的购房价款中抵扣林燕娟在本案中的应付款项。经查明，林燕娟已付涉案房屋的购房款750139元（首期款150139元+银行按揭款600000元），林燕娟因本案需向鹤山方圆公司偿还的垫付款项及违约金合共723683元（返还代还款项573655.2元+违约金150027.8元），经对比，林燕娟已付的购房款750139元足以抵扣林燕娟因本案需向鹤山方圆公司偿还的款项723683元，还剩余26456元（750139元-723683元），故经抵扣后，林燕娟在本案中无需再向鹤山方圆公司支付款项。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告鹤山市方圆房地产发展有限公司与被告林燕娟于2017年4月21日签订的《商品房买卖合同》于2020年10月20日起解除；二、被告林燕娟于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告鹤山市方圆房地产发展有限公司办理鹤山市沙坪十里方圆九章9栋A座2303房的销售备案登记（网签备案）、预告登记以及预告抵押登记的注销手续；三、被告林燕娟于本判决发生法律效力之日起十日内搬离鹤山市沙坪十里方圆九章9栋A座2303房；四、驳回原告鹤山市方圆房地产发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费18606.5元（已由原告鹤山市方圆房地产发展有限公司预交），由原告鹤山市方圆房地产发展有限公司负担7688.41元，被告林燕娟负担10918.09元（经原告同意，被告负担的受理费于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告，本院不再收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  余真盛人民陪审员  温庆君人民陪审员  任永欢二〇二一年三月二十三日法官 助理  胡文敏书 记 员  李笑媚