内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民事判决书（2021）内07民终1号上诉人（原审原告）：赵奎伟，男，住内蒙古自治区牙克石市。上诉人（原审原告）：张秀荣（与赵奎伟系夫妻关系），女，住内蒙古自治区牙克石市。二上诉人共同的委托诉讼代理人：郑颖辉，内蒙古敖森律师事务所律师。上诉人（原审被告）：许天龙，男，住内蒙古自治区牙克石市。上诉人（原审被告）：王惠，女，住内蒙古自治区牙克石市。二上诉人共同的委托诉讼代理人：周宇，内蒙古援音律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王海君（与许天龙系母子关系，与王惠系姑侄关系），女，住内蒙古自治区牙克石市。上诉人赵奎伟、张秀荣与上诉人许天龙、王惠因与被上诉人王海君房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区牙克石市人民法院（2020）内0782民初400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵奎伟、张秀荣的委托诉讼代理人郑颖辉，上诉人王惠及其与许天龙共同的委托诉讼代理人周宇到庭参加诉讼。被上诉人王海君经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。赵奎伟、张秀荣上诉请求：一、判决许天龙、王惠共同给付赵奎伟、张秀荣自2018年6月19日至2018年10月19日租金15万元。二、撤销一审判决第二项，改判许天龙、王惠共同给付赵奎伟、张秀荣取暖费5万元。三、判决许天龙、王惠共同赔偿赵奎伟、张秀荣违约金自2017年11月11日起至2020年11月11日按45万元本金支付3年利息计64125元，且按同期银行贷款利率支付至给付时止。事实及理由：1.许天龙、王惠给付租金截止日应为2018年10月19日。许天龙、王惠确实以诉讼方式明确表示了不履行租赁协议义务，但其解除租赁关系没有合法理由，应当在买卖合同纠纷案件一审判决书作出后，双方均未上诉时才确定了租赁协议解除。故许天龙、王惠应当再支付赵奎伟、张秀荣15万元租金。2。关于取暖费的计算，一审法院审查事实不清。赵奎伟、张秀荣提供的9万元取暖费票据不是全部面积的取暖费，只是单次缴纳费用。庭审后，上诉人提供了整栋楼房的取暖费说明，该说明证实上诉人共计缴纳一个取暖期取暖费171382.2元，应以171382.2元除以整栋楼面积4002.06平方米，得出每平方米单价乘以涉案房屋面积1225.08平方米，涉案房屋应缴纳取暖费为52462.2元，一审庭审中上诉人的确放弃了2462.2元，只主张了5万元。一审法院仅以部分票据计算热费是不准确的。3。关于违约金。上诉人认为对方无任何理由单方解除合同，视为违约，应当支付违约金。上诉人要求按照利息计算违约金，人民法院应当支持。许天龙、王惠辩称，1.双方之间既没有达成租赁合同，也没有就租赁合同的房屋进行交付，双方虽在买卖合同解除的时候写了一句，以三年每年四十五万元租金交给王海君使用，但这个约定只是对于解除买卖合同应当如何由张秀荣、赵奎伟返还房屋款的一个约定。一审时许天龙、王惠提交了2017年12月24日的录音资料。可以证明双方在录音时仍就租金和租期进行协商，未形成一致意见，双方之间的租赁合同并没有实际成立。2.房屋交付没有任何证据，赵奎伟、张秀荣没有举证证明，一审法院仅是推断。在2018年12月一审法院到现场进行勘查的时候，张秀荣亲口承认门是其扒的，已经租给别人使用，要安电梯，房屋里堆满了货架子。张秀荣也自认货架子是自己的，能够证明在一审过程中该房屋一直是由张秀荣占有使用。买卖合同案调解过程中张秀荣明确表示该房屋已经对外出租，不能与许天龙、王惠进行买卖。3.如果说对方已经把房屋交付给我方使用，那我方还应该有一个返还房屋的义务。但从买卖合同到租赁合同两次诉讼过程中，没有任何体现我方已经把房屋交付回去了，对方的诉求也是截止到2018年的11月11日。综上，双方之间的租赁合同既没有成立，对方也没有向我方履行交付房屋的合同义务。许天龙、王惠上诉称，一、撤销一审判决，发回重审或改判驳回赵奎伟、张秀荣的诉讼请求。二、赵奎伟、张秀荣承担本案二审的诉讼费用。事实和理由：1.双方的租赁合同没有成立。2.赵奎伟、张秀荣没有将房屋交付给我方使用。赵奎伟、张秀荣辩称，1.双方有租赁事实存在，租赁协议写得非常清楚，就是租赁二楼，每年45万元整，即日起二楼归王海君使用，王惠在协议上捺印。另外，在2018内0782民初1438号民事判决书中，双方对于用租赁房屋来抵偿欠款这个事实有过认可。对方虽然称没有履行这个租赁协议，但是不能否认当时有租赁的事实存在。2。关于房屋是否交付的问题。无论是在买卖合同纠纷案件中，或者是合伙还是买卖过程中，双方以海虹超市进行合伙或者买卖过程中所租赁的房屋一直是在许天龙、王惠手中并没有返还给我方。另外，许天龙、王惠所提供的录音资料中无论其内容是什么，但是不可否认当时的房屋并没有在张秀荣和赵奎伟手中，当时张秀荣和赵奎伟并不能控制该房屋。还有，在买卖合同案件里许天龙、王惠认可涉案房屋已经开始装修，这个事实也能够说明该房屋一直在许天龙、王惠手中。赵奎伟、张秀荣向一审法院起诉请求：1.原、被告解除租赁合同，三被告给付租金45万元。2.三被告给付租赁期间的取暖费5万元。3.三被告支付违约金，自2017年11月11日起至付清时止按照同期银行贷款利率支付利息。4.三被告承担本案诉讼费。一审法院认定，赵奎伟、张秀荣与许天龙、王惠于2017年8月1日签订房屋买卖合同，双方约定：赵奎伟、张秀荣将位于牙克石市新工办事处××大楼西侧地下室（面积1154.68平方米）、一层西侧（面积1227.08平方米）、二层西侧（面积1225.08平方米）三处商业用房出售给许天龙、王惠。2017年11月11日，双方当事人又签订协议，终止履行双方于2017年8月1日签订的房屋买卖合同。协议落款由张秀荣签字，并代赵奎伟签字。王惠签字，王海君代许天龙签字。同时，在协议下面空白处，书写房屋租赁协议。内容为：“王海君租赁二楼，每年45万元整（肆拾伍万元整，费用自理。电费、热费、卫生费），三年不递增，即日起二楼归王海君使用”。该租赁协议无签名，无日期。但王惠、王海君在协议上按了手印。庭审中，王海君辩称其系代其子许天龙签字按印，系代理行为，许天龙予以认可。2017年12月24日，张秀荣与王惠、王海君，案外人冯某（系赵奎伟、张秀荣雇佣会计）四人对买卖房屋款的退款方式及房屋租赁等事宜进行了协商，协商时王惠、王海君言语中虽有不想租赁的意思，但没有明确要终止协议、退还房屋的意思表示。许天龙、王惠于2018年6月19日将赵奎伟、张秀荣诉至一审法院要求赔偿因解除房屋买卖合同造成的经济损失160万元及利息。庭审中，对赵奎伟、张秀荣关于以每年租赁房屋款45万元充抵购房款的抗辩，许天龙、王惠予以否认，不承认以房租抵购房款的事实，法院对房屋租赁合同亦未予审理。一审法院认为，赵奎伟、张秀荣与许天龙、王惠于2017年11月11日签订的房屋租赁协议，是双方当事人的真实意思表示，且对租赁协议的真实性无异议。落款虽然没有双方当事人签名，但赵奎伟、张秀荣认可，王海君、王惠按手印予以确认，且租赁协议主要条款不违反法律规定，故该协议合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款及第六十条的规定，因王海君、王惠、许天龙没有按房屋租赁协议的约定履行合同义务，赵奎伟、张秀荣主张解除租赁协议、给付房屋租赁等相关费用的请求，符合法律规定，予以支持。赵奎伟、张秀荣关于自2011年11月11日起至付清时止给付利息的请求，因房屋租赁协议中没有对租赁费给付时间进行约定，故对利息的主张不予支持。许天龙、王惠关于租赁协议不成立，赵奎伟、张秀荣没有实际交付房屋的辩称，没有法律依据亦没有证据佐证。本案事实是双方于2017年8月1日签订的房屋买卖合同中第四条第1项约定：“本协议签订之日，甲方向乙方交付乙方所购面积1439.89平方米房屋”。王海君、王惠、许天龙购买接收房屋后开始装修至2017年11月11日终止买卖协议，就没有返还房屋的行为，且王海君、王惠、许天龙提供“2017年12月24日录音资料”证据中，明确自认其转租房屋时由王海君持钥匙开门。在房屋买卖案件诉状中亦自认接收使用该房屋，故对王海君、王惠、许天龙辩称租赁协议不成立且自始没有接收房屋的主张，亦不予支持。王海君称其签订协议系代理许天龙的行为，其不是合同主体，不承担法律责任。因许天龙认可其母亲系代理行为，故对其系代理行为不承担法律责任的辩称，予以维护。许天龙、王惠在2018年6月19日起诉对方返还房屋买卖款的立案行为，就明确表示要终止双方签订的房屋租赁协议及用租赁费冲抵房屋买卖款的约定，故此时应视为王海君、王惠、许天龙已实际终止履行双方签订的房屋租赁协议。综上所述，对原告的诉求部分予以支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第一款第二项、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定判决：一、解除原告赵奎伟、张秀荣与被告许天龙、王惠签订的房屋租赁合同。二、由被告许天龙、王惠于本判决生效后十日内给付原告赵奎伟、张秀荣房屋租赁费273726元。（2017年11月11日至2018年6月19日）三、由被告许天龙、王惠于本判决生效后十日内给付原告赵奎伟、张秀荣预付房屋热费31917元（2017年11月11日起至2018年取暖期结束，一个取暖期7.5个月计1225.08平方米×33元/平方米）。四、王海君不承担给付责任。五、驳回原告其它诉讼请求。案件受理费8800元，原告赵奎伟、张秀荣负担3394元；被告许天龙、王惠负担5406元。鉴定费3500元（原告已预交），由被告负担。二审期间双方当事人均未提交新的证据，二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，证据如一审判决所列，本院予以确认。本院认为，一审判决已经详述本案认定过程，论述过程有理有据，判决结果合法合理，本院予以确认。赵奎伟、张秀荣上诉称许天龙、王惠给付租金截止日应为买卖合同案判决生效日即2018年10月19日。对此本院认为，许天龙、王惠在2018年6月19日起诉对方返还房屋买卖款，已经以诉讼方式明确表示终止双方签订的房屋租赁协议及用租赁费冲抵房屋买卖款的约定，已实际终止履行双方签订的房屋租赁协议。一审法院据此认定给付租金的期限，并无不当。对赵奎伟、张秀荣该上诉主张不予支持。赵奎伟、张秀荣上诉称取暖费计算有误，因一审法院已经按照单价乘以面积的方法进行计算并维护取暖费用，赵奎伟、张秀荣该上诉理由缺乏依据，本院不予支持。赵奎伟、张秀荣上诉要求对方支付违约金。因房屋租赁协议中没有对租赁费给付时间进行约定，且事实上赵奎伟、张秀荣占有对方购房费用在先，故对该违约金和利息的主张不予支持。许天龙、王惠上诉称租赁合同没有成立，也没有交付房屋。对此一审判决已经详述认定理由，此不赘述。对许天龙、王惠该上诉主张不予维护。综上，上诉人赵奎伟、张秀荣与上诉人许天龙、王惠的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10667.76元（上诉人赵奎伟、张秀荣预交4783.12元，上诉人许天龙、王惠预交5884.64元），由上诉人赵奎伟、张秀荣与上诉人许天龙、王惠按照各自预交的金额负担。本判决为终审判决。审判长 杨 柳审判员 春 英审判员 张赫男二〇二一年三月二十二日书记员 徐 晨附：本案裁判所依据的法律规范《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……