四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终637号 上诉人（原审被告、申请执行人）：冯建华，男，1969年7月5日出生，汉族，住四川省江油市。 委托诉讼代理人：唐涛，北京市中银（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄少扉，北京市中银（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：赵敏，女，1972年3月14日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：任占虎，男，1970年4月14日出生，汉族，住四川省新津县。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：姚云洁，四川致高律师事务所律师。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：陶云秀，四川致高律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：成都嘉富投资有限责任公司，住所地四川省成都市。 法定代表人：吕生贵，职务不详。 委托诉讼代理人：李向阳，男，系公司员工。 上诉人冯建华因与被上诉人赵敏、任占虎、成都嘉富投资有限责任公司（以下简称嘉富公司）案外人执行异议之诉一案，不服四川省成都市新津区人民法院（2020）川0132民初1437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 冯建华上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回任敏、赵占虎的全部诉讼请求。事实及理由：（一）一审法院关于案涉房屋没有办理过户登记是因为该房屋从2016年1月28日起至今，长期处于被抵押和被查封的状态，客观上不具备随时办理过户登记条件的认定是错误。根据一审法院对案件的调查可知，案涉房屋被嘉富公司于2016年1月28日和2017年6月23日抵押给仁寿县农村信用合作联社和四川仁寿农村商业银行股份有限公司，抵押时间为2016年1月28日至2018年2月7日。冯建华起诉嘉富公司第一次查封案涉房屋的时间为2018年5月9日，解封时间为2018年7月18日，第二次查封的时间为2018年10月17日，至今没有解封。赵敏、任占虎委托办理房屋过户登记的时间为2018年3月2日。一审法院判决停止对案涉房屋执行的依据是，“因嘉富公司原因，案涉房屋从2018年1月28日至今，长期处于被抵押和查封的状态，客观上不具备随时办理过户登记的条件”，然而事实上，案涉房屋于2018年2月7日已经解除抵押，在2018年2月7日至2018年5月9日期间，案涉房屋客观上具备随时办理过户登记的条件，且在2018年2月7日至2018年3月2日接近一个月的时间里，赵敏、任占虎没有任何办理过户登记的行为，正是由于赵敏、任占虎怠于行使自己的权利，才导致房屋没有成功过户。（二）根据我国相关法律规定，案涉房屋的纳税义务人为赵敏、任占虎，虽然《商铺买卖合同》约定由嘉富公司承担契税，但赵敏、任占虎仍可以自己办理过户手续，案涉房屋没有成功过户是因买受人轻信违约的嘉富公司，怠于行使权利所导致的。根据《四川省契税实施办法》第二条之规定：“在四川省境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照《中华人民共和国契税暂行条例》、《中华人民共和国契税暂行条例细则》和本办法的规定缴纳契税”，赵敏、任占虎为案涉房屋的法定契税纳税人，虽然《商铺买卖合同》约定由嘉富公司承担契税，但赵敏、任占虎仍可以自己办理过户手续。嘉富公司分别于2016年1月28日和2017年6月23日擅自将房屋对外抵押给仁寿县农村信用合作联社和四川仁寿农村商业银行股份有限公司，导致案涉房屋无法按时过户，根据赵敏、任占虎与嘉富公司的两个版本的《商铺买卖合同》可知，嘉富公司已经两次违约，嘉富公司的信誉实在堪忧。赵敏、任占虎按照法律规定，可以自行前往税务机关缴纳契税，根据合法有效的《商铺买卖合同》办理房屋过户登记，但赵敏、任占虎并没有积极行使自己的权利，反而轻信两次违约的嘉富公司，导致案涉房屋被查封、被拍卖，赵敏、任占虎有难辞其咎的责任。（三）案涉房屋位于优品生活广场，该广场已有其他商铺办理完成产权过户登记，赵敏、任占虎是因个人没有积极主张自己的权利，才导致案涉房屋没有及时过户。（四）一审法院拒绝冯建华的鉴定申请是违反法定程序的，一审中赵敏、任占虎依据《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干规定》第二十八条之规定主张其权利能够排除冯建华的执行，赵敏、任占虎只有在人民法院查封前已支付了全部价款或已按照合同约定支付部分价款且将剩余款按照人民法院的要求交付执行的情况下，才能排除冯建华的执行。本案中赵敏、任占虎和嘉富公司签订的《商铺买卖合同》共有两份，其中一份为2016年1月20日签订，另外一份为2016年11月30日签订，其中1月20日签订的合同约定的付款方式为贷款，而11月30日签订的合同约定的付款方式为一次性付款。根据一般社会常识，购房人选择贷款而非一次性付款是因为资金不足，如果购房人资金充足的情况下，选择一次性付款是比较划算的，如果购房人是鉴于贷款可以使自身现金流比较充裕的想法，那完全没有必要在时隔不到一年就因付款方式而重新签订新的合同，冯建华有理由怀疑11月30日签订的《商铺买卖合同》或《收据》(编号：8941915)为后期伪造，目的是非法排除冯建华对案涉房屋的合法占用和执行的权利。正是基于合理的怀疑，冯建华在一审时根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条第一款之规定：“当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定”，向一审法院申请鉴定，如果鉴定结果能够表明2016年11月30日的《商铺买卖合同》为近日所制作，那就可以证明是赵敏、任占虎联合嘉富公司为非法排除冯建华的合法权益，而伪造了重要证据。冯建华的鉴定申请符合法律规定，且对查明事实有重要的价值，一审法院在没有做出任何解释的情况下拒绝了冯建华的鉴定申请显然是违反法定程序的。 赵敏、任占虎辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。赵敏、任占虎在案涉房屋被查封之前已经签订了合法的商铺买卖合同，支付了全部购房价款，且合法占有使用房屋至今。案涉房屋未能过户的原因是嘉富公司导致的。案涉房屋自2016年1月28日至2018年2月7日期间一直处于被抵押状态，无法办理过户。案涉房屋查封被注销后，赵敏、任占虎随即在2018年3月2日按照嘉富公司的要求办理了委托过户的公证书，积极配合过户手续，是嘉富公司一直没有到登记中心提交过户手续的资料，仅凭赵敏、任占虎是无法完成过户的。赵敏、任占虎没有怠于行使过户权利。商铺买卖合同明确约定契税由嘉富公司承担，该约定并不违反法律的强制性规定。 嘉富公司辩称，嘉富公司认同与赵敏、任占虎的买卖合同，且该买卖合同签订及付款时间均早于冯建华查封的时间。嘉富公司愿意在案涉房屋解除之后第一时间为赵敏、任占虎办理产权证。对于冯建华提出的租金情况，该租金的形成原因系赵敏、任占虎为了开办幼儿教育培训中心，先向嘉富公司购买了优品生活广场×号商铺，由于场地不够，又向嘉富公司租赁了隔壁的×××号，并将×××号、×××号整体进行装修，使用至今。 赵敏、任占虎向一审法院起诉请求：1．确认四川省新津县××镇××号×层面积为×××平方米的房屋为赵敏、任占虎所有；2．依法解除对四川省新津县××镇××号×层面积为×××平方米的房屋的查封措施，并停止对该房屋的执行。 一审法院判决：一、停止执行四川省新津县××镇××号×层面积为×××平方米的房屋；二、驳回赵敏、任占虎的其他诉讼请求。该案案件受理费35040元，由嘉富公司负担。 二审中，冯建华向本院提交新证据：租金收据复印件一份，拟证明案涉房屋用于出租，买卖合同实际已经解除。赵敏、任占虎质证认为，该证据不属于新证据，不能证明赵敏、任占虎与嘉富公司的买卖合同已经解除，租金是支付给案涉房屋相邻的房屋。嘉富公司质证认为，该证据与案涉房屋的买卖合同并无关系，赵敏、任占虎开办幼儿培训中心分别向嘉富公司购买和租赁了一间商铺。本院经审查认为，该证据已于一审中出示，且不能达到冯建华的证明目的。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点在于赵敏、任占虎对被执行案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，本院作如下评述： 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定。本案中赵敏、任占虎在人民法院查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有案涉房屋，且赵敏、任占虎已支付全部购房款。至于是否因赵敏、任占虎自身的原因未办理过户登记的问题，根据查明的事实，案涉房屋从2016年1月28日起至今，长期处于被抵押和被查封的状态，客观上不具备随时办理过户登记的条件；主观上，赵敏、任占虎为协助办理案涉房屋过户，积极办理了公证委托，但因嘉富公司怠于履行缴纳契税、办理过户等合同义务，导致案涉房屋至今未办理过户登记。因此，未办理过户登记并非赵敏、任占虎自身原因。冯建华上诉主张案涉房屋未能过户的原因在于赵敏、任占虎无事实依据，本院对其该项上诉理由，不予采纳。因此，赵敏、任占虎要求排除对案涉房屋执行的权利符合上述法律之规定，本院对此予以支持。冯建华上诉主张赵敏、任占虎与嘉富公司就案涉房屋签订的买卖合同已经解除，改为租赁合同，但其并未提交证据予以证明。故本院对冯建华的上诉主张，不予支持。 综上所述，冯建华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费35040元，由上诉人冯建华负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 谢 剑 审判员 罗健文 审判员 童庆勇 二〇二一年三月三十日 书记员 王清影