广西壮族自治区全州县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0324民初1492号 原告（反诉被告）：郑年寿，男，1947年9月9日出生，汉族，退休工人，住广西全州县。 委托诉讼代理人：郑黎，系郑年寿的女儿。 原告（反诉被告）：郑炼槐，男，1951年11月12日出生，汉族，退休干部，住广西全州县。 原告（反诉被告）：郑念跃，男，1954年10月21日出生，汉族，退休工人，住广西全州县。 原告（反诉被告）：郑丽萍，女，1957年8月19日出生，汉族，退休工人，住广西桂林市叠彩区。 四原告委托诉讼代理人：蒋开贵，广西千里目律师事务所律师。 被告（反诉原告）：罗朝生，男，1975年9月19日出生，汉族，个体户， 住广西全州县。 委托诉讼代理人：蒋征财，广西千里目律师事务所律师。 原告郑年寿、郑炼槐、郑念跃、郑丽萍诉被告罗朝生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑年寿及其委托诉讼代理人郑黎，四原告的委托诉讼代理人蒋开贵，被告罗朝生及委托诉讼代理人蒋征财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑年寿、郑炼槐、郑念跃、郑丽萍向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告和被告之间的不定期房屋租赁合同；二、判令被告将承租房屋按现状返还给原告，并向原告支付拖欠的租金2,400元及2019年4月1日起至被告将房屋返还原告之日止的租金及滞纳金。事实与理由：原告与被告于2016年1月6日签订《房屋租赁协议书》，约定原告将全州镇滨江路8号的前座房屋出租给被告，租赁期限至2018年2月28日止，每月租金750元，装修费用由被告承担，租赁期满续租，每月增加200元租金。2016年1月16日，原、被告又就后座房屋签订补充协议，将后座房屋出租给被告，由被告自费装修，租赁期满后被告将房屋无偿返还给原告，前后两座房屋的租金为每月950元。因租赁房屋为砖瓦结构，且年代久远，房屋主体丧失稳定和承载能力，不能确保住用安全，故原告于租赁期限届满后想收回房屋大修，但被告一直拒绝与原告见面，不返还租赁房屋且不按协议约定支付租金。2019年4月，经多次联系无果后，出租方通知被告将房屋租金调至每月1,600元并给付不按时支付租金的滞纳金，被告拒绝支付。原告为维护自己的合法权益，特向法院提起民事诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。 被告罗朝生辩称并提出反诉请求，涉案房屋租赁协议是一份附条件的不定期租赁合同，原告擅自增加租金，解除合同违反法律规定，导致合同无法履行，原告诉请的租金、滞纳金没有事实和法律依据，因此请求法院驳回原告的诉讼请求。由于原告违反合同，擅自解除租赁协议，给被告造成损失，被告提起反诉请求：一、判决原告赔偿被告房屋装修费250,000元；二、诉讼费、鉴定费由原告负担。 原告郑年寿、郑炼槐、郑念跃、郑丽萍针对被告的反诉辩称，本案因被告拒付租金才引起解除合同纠纷，因此解除合同的损失应该由被告自己承担，原告不同意被告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原、被告无异议的证据予以确认并在卷佐证。综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：全州县全州镇滨江中路8号房屋系原告郑年寿、郑炼槐、郑念跃、郑丽萍四人继承其母费鸾姣的遗产，因该房屋没有分割，原告郑炼槐、郑念跃、郑丽萍委托原告郑年寿管理该房屋。2016年1月6日原告郑年寿（甲方）与被告罗朝生（乙方）协商签订了《房屋租赁协议书》，约定原告将全州镇滨江路8号的前座房屋（后座房屋因倒塌，不在出租范围）出租给被告，租赁期限至2018年2月28日止（两年后甲方若未建新房，乙方可以续租，房价在原有基础每月增加200元），每月租金750元，装修费用由被告承担。2016年1月16日，原告郑年寿（甲方）与被告罗朝生（乙方）又就后座房屋签订《补充协议》，将后座房屋出租给被告，由被告自费修缮，租赁期满后被告将房屋无偿返还给原告，前后两座房屋的租金每月为950元，租赁期满后，如果原告不建新房子，被告继续租赁，房价每两年期满在原有基础每月增加200元。协议签订后，因出租房屋的前座比较破旧、房屋的后座已经倒塌，经原告同意，被告出资对租赁的房屋进行了维修。2018年2月28日两年租赁期满后，房屋一直由被告租用，被告并且每季度按原来每月950元的租金转账给原告至2019年3月份止，2018年12月至2019年4月期间原告多次以房屋需要翻新、增加房租为由发短信给被告，要求被告退租交房，但被告不同意退房。原告于2020年7月2日向本院提起诉讼，被告于2020年9月14日提起反诉，被告申请要求对涉案房屋的修缮、装修装饰现行价值进行司法鉴定，经本院委托，国宏信价格评估集团有限公司作出国宏信桂林（价）字［2020］第062号价格评估报告，评估市场价格为81,450元，评估费6,000元（被告已经预交）。本案在审理过程中，被告申请追加郑炼槐、郑念跃、郑丽萍为本案共同原告。 本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，应该受法律保护。原、被告明确约定房屋租赁期限为两年，虽然该合同亦有“租赁期满后，如果原告不建新房子，被告继续租赁，房价每两年期满在原有基础每月增加200元。”之约定，但依据该合同所使用的词句、联系合同相关条款，该约定应理解为两年租赁期限到期后，若涉案房屋不重建，被告可继续进行承租，但必须续签合同。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”以及第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”规定，本案租期届满后，双方未再续签书面合同，被告继续使用承租房并交纳租金，原告亦未提出异议并继续收取租金，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原告依法可随时解除合同。因此原告起诉要求解除合同，本院予以支持。关于租金给付的问题，由于两年期满后，原租赁合同继续有效，房屋租金只能按每月750元计算给付，因此对原告诉请给付租金的请求予以部分支持。由于合同对拖欠租金的滞纳金没有约定，并结合本案双方都有过错的情况，原告要求给付拖欠租金滞纳金的请求，本院不予考虑。由于合同约定了“租赁期满后，如果原告不建新房子，被告继续租赁”，从被告的实际装修情况看，被告只有长时间占用、使用该房屋才能实现其合同目的，从装修过程中原告对被告的装修行为未表示反对亦可得到证实，而且原告没有提交所谓重建的证据，合同解除后修缮好的房屋仍可利用，但被告当时对房屋装修应该预估到装修损失的风险，因此综合考虑本案，对被告要求原告赔偿因解除合同造成被告装修租赁房屋的现行价值损失，根据鉴定机构出具的价格评估报告，依法确认由原告赔偿被告损失70%。 综上所述，为维护双方当事人的合法权利，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告郑年寿、郑炼槐、郑念跃、郑丽萍与被告罗朝生2016年1月6日签订《房屋租赁协议书》和2016年1月16日签订的《补充协议》。 二、被告罗朝生应该于本判决生效之日起十日内将承租的全州镇滨江路8号房屋返还给原告郑年寿、郑炼槐、郑念跃、郑丽萍。 三、被告罗朝生应从2019年4月1日起至被告将房屋返还原告之日止每月按950元计算租金给付原告郑年寿、郑炼槐、郑念跃、郑丽萍。 四、原告郑年寿、郑炼槐、郑念跃、郑丽萍应该赔偿被告罗朝生房屋装修损失57,015元。 五、驳回原告郑年寿、郑炼槐、郑念跃、郑丽萍的其他诉讼请求。 六、驳回被告罗朝生的其他反诉请求。 本案案件受理费340元、反诉费2,525元、鉴定费6,000元，共计8,865元，由原告郑年寿、郑炼槐、郑念跃、郑丽萍负担4,950元、被告罗朝生负担3,915元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应按中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率加倍支付迟延履行期间债务利息。权利人可在本案判决确定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费2865元（户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：桂林农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  蒋作辉 人民陪审员  庾丽娟 人民陪审员  宾小凤 二〇二一年三月八日 第7页共7页 书记员唐荣