北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初4775号原告：王涛，1992年8月20日出生，汉族，职员，住北京市大兴区。被告：刘兵，男，1987年9月18日出生，汉族，无固定职业，住北京市大兴区。原告王涛与被告刘兵房屋租赁合同纠纷一案，本案于2021年2月19日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告王涛、被告刘兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王涛向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除我和刘兵之间签订的《房屋租赁合同》；2.判令刘兵归还出租屋押金1600元；3.判令刘兵归还1.5个月房租2200元；4.判令刘兵归还物业费及网费380元；5.判令刘兵按照租房合同赔付违约金3200元；6.判令刘兵赔付自2020年12月11日（含），至实际偿还日（不含），由上述金额产生的利息，每日0.3元；7.判令本案诉讼费由刘兵负担。事实和理由：2020年7月25日，我和刘兵签订《房屋租赁合同》。刘兵向我出租位于旧宫镇美然绿色家园小区15号楼1单元403次卧一间，租赁期12个月，自2020年7月26日起，至2021年7月25日止。月租金1600元。刘兵向我收取房屋保证金1600元，网费300元（10个月网费免收两月网费），物业费200元（刘兵并未向物业缴纳物业费，该费用由房屋所有人缴纳，且并未向刘兵收取）。2020年10月2日我再次向刘兵支付2020年10月26日至2021年1月25日租金，共计4600元（免收200房租）。租赁合同约定如下：1、租赁期间甲方不得无故收回房屋，如因特殊原因应提前三十日通知乙方，乙方在搬离承租房屋后，结清房屋费用后退还剩余租金、保证金。2、甲方提前解约的，需要支付乙方月租金200%。可是在刘兵将房租给我后，于2020年12月11日起，刘兵已无权将房屋出租给我。原因如下：刘兵非房屋所有权人，刘兵向房屋所有人整租后将房屋分租，但于2020年12月10日，刘兵并未如约向房屋所有人缴纳租金，由于刘兵违约，导致其双方合同解约。所以自2020年12月11日起，刘兵已无权将房屋出租给我。在此期间我向刘兵多次催要房租及押金未果。刘兵的行为严重侵犯了我的合法权益。请贵院根据《房屋租赁合同》约定及《中华人民共和国合同法》依法支持我的诉讼请求。刘兵辩称，涉案房屋因为有隔断，所以我才便宜出租给王涛，后来是因为不允许房屋存在隔断所以将隔断进行了拆除。我已经将可以退还的钱都已经退还到位，王涛还欠我水费500元。另外，我在出租房屋给王涛的时候给王涛换了一张床，付出一定的金额。我同意退还王涛2000元。故，不同意王涛的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下:刘兵系北京市大兴区旧宫镇美然绿色家园小区15号楼1单元403的承租人。刘兵将涉案房屋其中一间转租给王涛。2020年7月19日，王涛和刘兵签订《北京市房屋租赁合同》一份，约定：“甲方（出租人）：刘兵，证件号：130525198709180054，乙方（承租人）：王涛，证件号：130523199208203416。一、房屋位置及用途：甲方出租位于北京市大兴区美然绿色家园15号楼1单元403室，乙方承租此房作为居住用途，居住人数为2人，最多不超过3人。租赁期间未征得甲方书面同意以及未按规定经有关部门审核批准前，不得擅自改变房屋用途和格局。二、租赁期间：租赁期限为2020年7月26日起，至2021年7月25日止。合同期满后，如甲方仍继续出租房屋，乙方享有优先权。如乙方未续租此房甲方收回房屋及房屋设施，乙方应如期交还房屋。三、租金及交付方式；房屋租金每月为人民币￥1600元，乙方向甲方支付房屋保证金为1600元；房屋租金交付方式为押一付三。乙方须提前叁十天向甲方缴纳房租，具体付款日期为：第一次2020年7月26日（￥4800元整），第二次2020年10月10日（￥4800元整），第三次2021年1月10日（￥4800元整），第四次2021年4月10日（￥4800元整）。四、1、租赁期内甲方无得无故收回房屋，如因特殊原因应提前三十内通知乙方，乙方在搬离承租房屋后结清房屋全部费用后退还剩余租金、保证金。2、屋内设施、设备如出现自然损毁（除人为损坏外）甲方负责维修。3、合同期满后乙方结清房屋全部费用（水/电/燃气）等各项由乙方自行产生的费用，并将结清单据出示甲方，双方办理交接手续后，甲方应在七日内退还给乙方房屋保证金。如乙方原因七日内不与甲方联系，视为乙方自动放弃保证金。五、乙方义务：1、乙方应按时缴纳房屋水、电、燃气、卫生费、楼道照明费等由乙方自行享用产生的费用；如因乙方原因致使房屋发生漏水及燃气泄露、电路等事故产生一切损失后果由乙方自行承担与甲方无关。2、租赁期乙方如晚支付房租达三日本合同自动解除，甲方有权开启房屋另租他人，屋内物品视为乙方放弃。3、除甲乙双方另有约定外，乙方不得将房屋转借、转租、抵押、利用该房进行违法乱纪等事宜；如房屋出现由乙方自身原因造成的一起损失后果与甲方无关，乙方负责。4、合同到期后若乙方想继续租住此房，须在合同期满前三十天向甲方提出续租事宜，如乙方明确不再续租房屋。乙方须配合甲方带其他承租人看房，如乙方拒不配合甲方，所造成甲方经济损失由乙方承担责任，若到期乙方未搬离此房，甲方视为乙方放弃该屋承租权及保证金。六、合同解除：1、甲方责任：甲方未按约定时间交付乙方房屋的；未按合同约定条款行使甲方义务的；甲方提前解约的，需要支付乙方月租金200%。2、乙方责任：不支付或不按约定支付房屋租金达三日内；不按时缴纳房屋水，电，气等费用累计超过两个月的；擅自改变房屋用途，破坏房屋结构的；超过合同约定最多人数的；乙方提前解除的，需支付甲方月租金200%”。2020年7月26日王涛通过支付宝向刘兵转账押金1600元，2020年10月2日王涛通过支付宝向刘兵转账2020年10月26日至2021年1月25日的租金4600元。经与涉案房屋业主联系，该业主表示未授权刘兵将涉案房屋进行转租，并于2020年12月10日发现刘兵私下进行转租行为后即通过微信向刘兵发送解除租房合同的通知。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。本案中，因出租人与承租人之间的租赁合同已经解除，刘兵已经丧失了对于房屋占有使用和对外出租的权利，在这种情况下，刘兵已经无法按照其与王涛之间签订的转租合同约定的内容向王涛交付租赁标的，转租合同客观上已经没有实际履行的可能，王涛有权解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故王涛要求刘兵退还2020年12月11日至2021年1月25日期间已经缴纳的房租，理由正当：上述期间为1个月15天，即是1.5个月；按照每月1600元租金为标准计算，王涛要求退还2200元并无不当。关于房屋保证金，刘兵庭审中认可收到王涛给付的1600元，对此本院不持异议，故对该房屋保证金，刘兵应当予以退还。关于违约金问题，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。但结合本案已认定事实，并且自原业主和刘兵之间房屋租赁合同解除后，王涛已与原业主重新签订了新的租房合同，故对王涛要求刘兵给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于王涛主张的物业费和网费主张，未提供充分证据证明，故本院对此主张不予支持。关于王涛主张的租金利息，因王涛作为一个完全民事行为能力人，知道或者应当知道刘兵租赁房屋未取得房屋所有权人同意，王涛对损失的发生也有过错，故本院对于此项主张不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第七百零四条、第七百一十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条,最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十一条之规定，判决如下：一、解除王涛与刘兵之间签订的《房屋租赁合同》；二、刘兵于本判决生效之日起十日内向王涛（户名：王涛；开户行：中信银行经济技术开发区支行；账号：×××）退还押金1600元；三、刘兵于本判决生效之日起十日内向王涛（户名：王涛；开户行：中信银行经济技术开发区支行；账号：×××）退还租金2200元；四、驳回王涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由刘兵负担（本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审判员  杨先成二〇二一年三月二日书记员  万 舸