吉林省吉林市丰满区人民法院民 事 判 决 书（2021）吉0211民初599号原告：张春艳，女，1971年3月17日出生，汉族，住吉林省吉林市丰满区。被告：吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司。住所地吉林省吉林市丰满区宜山路88号创业服务大厦509A-6室。法定代表人：杨林，执行董事。委托诉讼代理人：曹**刚，吉林东坤律师事务所律师。原告张春艳与被告吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司(以下简称怡恒公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张春艳、被告怡恒公司的委托诉讼代理人曹**刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张春艳向本院提出诉讼请求：1.要求怡恒公司按照双方签署的购房合同赔偿张春艳9178.6元违约金；2.判令怡恒公司继续履行合同义务，在十日内将办理权属登记需由怡恒公司提供的资料报登记机关备案，并将张春艳的土地证三十日内交到张春艳手中；3.诉讼费由怡恒公司承担。事实与理由：2013年2月25日，张春艳与怡恒公司签订《商品房买卖合同》，约定张春艳购买由怡恒公司开发建设的吉林市丰满区滨江东路1号江南壹号花园D4号楼25幢2单元0220144室商品房一套，总房款917860元。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条：“怡恒公司应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因怡恒公司的责任，张春艳不能在规定期限内取得房地产权属证书的，怡恒公司按照已付房款的1%向张春艳支付违约金。”合同签订后，张春艳依约支付房款，并于2013年3月办理入住手续。入住后，张春艳多次向怡恒公司追索自己的房产证和土地证，均被告知正在办理中，请继续等待。怡恒公司的行为已经构成违约，依法应承担违约责任。怡恒公司至今未能协助、配合张春艳办理涉案房屋土地使用权证，张春艳的起诉不存在计算诉讼时效的问题。案件审理过程中，因涉案房屋已办理了不动产权证，张春艳自愿撤回第二项诉讼请求。怡恒公司辩称：第一，张春艳的诉讼请求已超过诉讼时效。张春艳请求违约金为确定金额，属一时性债权。故其诉讼请求的违约金为债权请求权，适用诉讼时效的相关规定。因此，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定，买受人就开发商逾期履行办理房屋权属登记的协助义务行为，要求开发商承担违约金责任，是基于《商品房买卖合同》产生的合同之债所享有的债权请求权，针对这种债权请求权，开发商有权提出抗辩，并且该种抗辩理由不在四种排除情形之内。另外，假设怡恒公司违约，无论从双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，还是从法律规定角度即《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《商品房预售管理办法》第十二条规定:“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。”据以上合同约定及法律规定，买受人在预售商品房交付使用之日起第91日，现售商品房自商品房买卖合同签订之日起第91日就应当知道开发商是否履行了办理房屋权属登记的协助义务，即开发商是否存在违约行为，权利是否被侵害。张春艳要求开发商承担逾期协助办理产权登记的违约责任，诉讼时效应从应当知道该权利被侵害之日起计算。张春艳从未向怡恒公司主张过违约金，其诉讼请求已超过诉讼时效，故应据此驳回张春艳的诉讼请求。另，怡恒公司已于2017年5月27日补缴了法院同类案件判决中认定的怡恒公司欠缴的土地出让金，已经不存在原同类案件认定的欠缴土地出让金的事实，原判决认定未超过诉讼时效的理由已经发生改变，认定未超过诉讼时效已经没有依据。据此本案应认定超过诉讼时效，同时张春艳从未向怡恒公司主张过违约金，怡恒公司也没有违反合同约定的行为，请法院认定本案超过诉讼时效，不支持张春艳的诉讼请求。第二，张春艳应承担证明因怡恒公司责任而未取得产权证的举证责任。张春艳现有证据并不足以证明其事实主张，产权登记迟延办理是怡恒公司责任等方面事实均未有足以证明的证据，张春艳对此负有举证责任，依法应承担不利后果，故请求驳回张春艳的诉讼请求或建议撤诉。第三，办理产权证是张春艳义务，怡恒公司只有协助义务。房屋买受人是办理房屋权属登记的主要义务人，应当在法定期限内（预售商品房自商品房交付使用之日起90日内，现售商品房自销售合同签订之日起90日内）办理房屋所有权登记手续，而开发商只是办理房屋权属登记的协助义务人。综上，张春艳的诉讼请求依法不应得到支持，请法院给予驳回。经审理查明：2013年2月25日，张春艳与怡恒公司签订《吉林市商品房买卖合同》。合同约定张春艳购买由怡恒公司开发的位于吉林市丰满区江南壹号花园D4号楼25幢2单元0220144室（即20层144号）商品房，总房款为917860元。双方在合同中第十五条关于产权登记条款中约定：出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，由出卖人按已付房价款的百分之一向买受人支付违约金。合同签订后，张春艳依约支付房款，于2013年2月25日办理了入住手续。由于怡恒公司未能在合同约定期限内缴纳全部土地出让金，致使张春艳不能如期办理权属证书。后怡恒公司于2017年5月27日补缴了土地出让款。张春艳于2018年12月5日办理了涉案房屋的不动产权证。另查明，2019年3月张春艳诉至我院，要求怡恒公司承担相应违约责任，后申请撤诉。本院于2019年6月13日作出（2019）吉0211民初1134号民事裁定，准许张春艳自愿申请撤回对怡恒公司的告诉。现张春艳再次起诉来院。认定上述事实的证据有：不动产权证、吉林市商品房买卖合同、销售不动产统一发票、税收完税证明、吉林省住宅专项维修资金专用收据、民事裁定书、国有建设用地使用权出让合同补充协议、中国建设银行单位客户专用回单、吉林省政府非税收入通用票据等。根据张春艳的诉讼请求、怡恒公司的答辩意见，归纳本案的争议焦点是：1.本案是否已超过诉讼时效；2.如本案未超过诉讼时效，怡恒公司是否存在违约行为，应否承担给付张春艳诉请违约金的责任。本院认为，关于怡恒公司抗辩张春艳要求给付违约金的诉讼请求已过诉讼时效的问题，因怡恒公司违约的事实持续至2017年5月，张春艳亦曾在诉讼时效期间内即2019年3月起诉，诉讼时效依法中断，并从该案诉讼程序终结时起重新计算。现张春艳的起诉并未超过法定时效期间，本院对怡恒公司的该项抗辩不予采信。张春艳与怡恒公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法应受法律保护，双方均应按合同的约定全面履行各自合同义务。合同签订后，张春艳已按约履行了付款义务，但由于怡恒公司拖欠部分土地出让金，致使张春艳未能在约定期限内取得权属证书，怡恒公司已构成违约，依法应当承担违约责任。故怡恒公司应当按照合同约定给付张春艳违约金9178.6元（即917860元×1%）。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司于本判决生效后五日内一次性给付张春艳违约金9178.6元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 武 洋二〇二一年三月二十三日书记员 徐士博