北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初22106号原告：吕康，男，1990年3月4日出生，汉族，无业，住江苏省泗阳县。委托诉讼代理人：冯小婷，北京友恒律师事务所律师。被告：张宝京，男，1972年1月19日出生，汉族，东方风行（北京）传媒有限公司员工，住北京市大兴区。原告吕康与被告张宝京房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人冯小婷、被告张宝京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕康向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2019年10月7日签订的《租房合同》于2020年9月8日解除；2.判令被告向原告退还房屋租金3720元及押金3600元；3.被告向原告赔偿自2020年4月12日起至2020年9月7日的租金损失17520元及个人物品损失5000元；4.判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：2019年10月7日，原、被告签订《租房合同》，约定被告将位于北京市大兴区枣园小区37号楼5单元102室房屋出租给原告，租期2年，自2019年10月10日起至2021年10月9日止；押金3600元，月租金3600元。该合同签订后，原告及其父亲居住于涉案房屋内。截至今日，原告已向被告支付2019年10月10日至2020年10月9日的房屋租金43200元及押金3600元。2020年1月29日，原告得知涉案房屋漏水，因原告及其父亲当时不在北京，只能及时告知被告。后发现因房屋漏水，房屋出现大面积发霉及墙皮脱落情况，无法正常居住，故原告及其父亲已搬离房屋。涉案房屋无法正常居住使用该房屋，原告多次主动与被告及其家人沟通无果，特向贵院提起诉讼，望贵院查明事实，判如所请。张宝京辩称，不同意原告的诉讼请求，原告起诉的内容不符合客观事实，截至2020年11月5日，原告仍然在使用其承租的房屋，且没有办理房屋腾退手续。原告称涉案房屋因2020年1月29日漏水导致其无法居住与事实不符，具体是因为暖气接头受外力撞击变形导致开裂所致，开始时是小漏，后因长时间无人处理导致最后损坏逐步扩大成大漏，是原告没有按照房屋租赁合同中的约定做好房屋防漏水所致，责任应由原告承担。另2020年10月7日，因卫生间马桶损坏，下水道长时间堵塞导致污水流出卫生间，漫延至客厅和卧室，在我方和物业人员进屋维修前，发现地面有人踩过的鞋印，这显然是原告及其家人先于我们进入过该房屋，发现污水溢出后未进行任何补救措施，企图逃避责任。本院经审理认定事实如下，对双方无争议的事实，本院予以确认。张宝京系坐落于北京市大兴区枣园小区37号楼5单元102房屋（以下简称：涉案房屋）登记所有权人。2019年10月7日，张宝京（出租方，甲方）与吕康（承租方，乙方）之间合意签订《租房合同》，合同约定甲方将位于大兴区枣园小区37号楼5单元102室整租出租给乙方居住使用，租期从2019年10月10日起至2021年10月9日止，共计2年。月租金3600元，合同签订之日起支付首次房租10800元、押金3600元，共计14400元。2019年12月30日前完成支付第一年费用，共计43200元，1年内支付完两年的全部房租共计86400元。约定事项：1、乙方无权转租、转借、转卖该房屋及屋内家具家电；不得擅自改动房屋结构，爱护屋内设施，如造成破损丢失应维修完好，否则照价赔偿。2、乙方应做好防火、防盗、防漏水和阳台摆放花盆的安全工作，若造成损失责任自负。乙方入住期间，因不慎或使用不当引起火灾、电、气灾害等非自然灾害所造成损失由乙方负责。3、本合同签订之日，乙方支付甲方3600元作为押金，乙方提前1个月通知甲方，则甲方需全退押金给乙方。4、乙方必须按时缴纳房租，否则视为乙方违约，甲方有权抵扣或没收押金，协议终止。5、乙方应遵守居住区内各项规章制度，按时缴纳水、电等费用。乙方退房时交清水、电等费用及屋内设施家具、家电无损坏。6、乙方不得利用承租房屋进行违规经营或违法活动，损害公共利益，乙方保持房屋清洁卫生，不得影响邻居生活，否则甲方有权终止协议。合同签订后，张宝京按照约定将该房屋交付给吕康，吕康支付张宝京2019年10月10日至2020年10月9日期间房屋租金43200元及押金3600元。2020年1月29日，涉案房屋发生漏水，造成房屋及吕康个人物品损失。2020年4月11日，吕康（承租人、乙方）与刘海朋（出租人、甲方）签订北京市房屋租赁合同，约定甲方将坐落于北京市大兴区清源街道办事处兴华大街（二段）3号院1号楼14层1719房屋出租给乙方，租赁期为2020年4月12日至2021年4月11日，租金标准为3600元/月。2020年5月6日，吕康与张宝京弟弟微信沟通房屋因漏水，无法正常居住，但是双方对于解决方案未达成一致意见。2020年5月10日，张宝京弟弟拒绝接收吕康微信，拒绝继续沟通解决纠纷。2021年1月30日，吕康将涉案房屋交回张宝京。对双方无异议的证据，本院予以采信；对双方有异议的证据，结合证据来源、效力，本院酌予认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，吕康与张宝京签订的《租房合同》，是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对于张宝京主张漏水是因为暖气接头受外力撞击变形导致开裂所致，开始时是小漏，后因长时间无人处理导致最后损坏逐步扩大成大漏，是吕康没有按照房屋租赁合同中的约定做好房屋防漏水所致，责任应由吕康承担。因张宝京未举证证明漏水事故发生系因吕康使用不当所致，结合漏水事故发生时间，故对于上述主张，本院不予采信。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，在合同履行期间，涉案房屋发生漏水，根据双方之间的微信聊天记录，可以看出漏水后涉案房屋需要维修，不能正常居住。因此，对于吕康主张于提起诉讼之日（2020年9月8日）解除双方之间租房合同的诉讼请求，本院认定合同解除时间应为解除通知送达对方之日，本案合同解除时间应为起诉状送达张宝京之日（2020年11月8日）。对于因房屋漏水所产生的损失。关于吕康要求张宝京赔偿个人物品损失5000元的诉讼请求，结合现有证据，本院酌定1000元。关于房屋租金损失，因双方于2020年5月6日微信沟通解决未达成一致意见，5月10日张宝京弟弟拒绝接收吕康微信继续沟通，而吕康也直至2021年1月30日才将涉案房屋交回张宝京，双方对于损失的扩大均存在过错，本院结合现有证据，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，酌予认定吕康承担40%，张宝京承担60%。对于吕康要求张宝京赔偿房屋租金损失21240元的诉讼请求，本院认定从2020年5月10日至2021年1月30日（交回房屋之日），张宝京赔偿吕康房屋租金损失5505元（租金3600元*5个月-应承担租金损失3600元*40%*8个月21天），因本院已将房屋租金损失计算至2021年1月30日，故双方当事人均不得以房屋租金或房屋使用费损失再另行起诉。对于押金问题。因双方在2021年1月30日交接房屋过程中，吕康还有水费未结清，故对于吕康要求张宝京退还押金3600元的诉讼请求，本院在此案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确定吕康与张宝京之间租房合同于2020年11月8日解除；二、张宝京于本判决生效后十日内赔偿吕康房屋租金损失5505元及个人物品损失1000元；三、驳回吕康的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费273元，由吕康负担213元（已交纳），由张宝京负担60元（于本判决书生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 青二〇二一年三月二日法官助理  印承程书 记 员  陈禄源