四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终145号 上诉人（原审原告）：成都保利天新房地产开发有限公司。住所地：成都市天府新区华阳街道广都上街135号。 法定代表人：徐鲁，董事长。 委托诉讼代理人：张诺依，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：陈娇，国浩律师（成都）事务所律师。 上诉人（原审被告）：向辉，男，1970年8月15日出生，汉族，住成都市天府新区。 上诉人（原审被告）：石琼，女，1977年5月9日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：向辉，男，系石琼之夫。 上诉人成都保利天新房地产开发有限公司（以下简称保利公司）因与上诉人石琼、向辉商品房预售合同纠纷一案，不服四川天府新区成都片区人民法院（2020）川0192民初1695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 保利公司上诉请求：1.撤销四川天府新区成都片区人民法院（2020）川0192民初1695号民事判决第三项，改判支持保利公司一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由石琼、向辉承担。事实及理由：1.案涉《保利和光屿湖小区项目认购书》（以下简称认购书）约定案涉房屋购房款总价款为4051623元，石琼、向辉享受认筹折扣2%+认购折扣2%+促销折扣2%+付款方式折扣（一次性4%/分期3%/按揭2%)。根据上述约定，一次性付款方式的折后总价为3660821元（4051623×0.96×0.98×0.98×0.98），分期付款方式的折后总价为3698954元，收回一个点后的差价为38133元（3698954－3660821）。该38133元优惠差价性质为购房款，而非违约金。石琼、向辉向保利公司出具的《付款申请》上作出的承诺合法有效，其应当受到约束。该优惠系对购房款进行的优惠，是购房款的一部分，收回优惠实质是对购房款的金额作出了变更约定，而非对违约金的约定。在石琼、向辉未按照约定时间付款的情形下，应当补足的38133元系购房款。2.案涉认购书及石琼、向辉向保利公司出具的《付款申请》均表明石琼、向辉未在2020年1月14日前付清70%剩余购房款时，其不再享有一次性付款优惠差价，应向保利公司支付购房款差价38133元。另，按照案涉《商品房买卖合同》第九条约定，石琼、向辉于2020年1月14日前支付该商品房全部价款，包含该38133元，逾期支付的，应当按照合同约定承担违约责任。 向辉、石琼答辩称，在签约过程中并不知道案涉房屋销售人员能够代表公司，因为销售人员没有出示任何的授权文件。保利公司陈述通知向辉1月4日领取合同原件，并未提交证据证明，向辉提交的证据却能够证明对方并没有通知过，包括向辉1月6日向销售人员要合同，对方都不给，要求必须付清全款才能领合同。保利公司说2020年1月9日向辉收到了合同复印件，但根据一审提交的告知函证明向辉此时正在向对方索要合同，合同复印件无法让向辉判断合同的真实性，也不能作为向辉履行合同的依据。 石琼、向辉上诉请求：1.撤销四川天府新区成都片区人民法院（2020）川0192民初1695号民事判决，改判驳回保利公司全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由保利公司承担。事实及理由：1.案涉合同第四十条约定“本合同自双方签字、盖章之日起生效”属于双方对合同生效条件进行约定的真实意思表示，合法有效。保利公司作为公司法人，其公章通常由公章保管人持有，对公章的使用，未经法人或法定代表人授权或追认其效力，并不必然代表法人意志。保利公司的下属部门或工作人员使用公章加盖合同，或填充格式合同内容等行为，并未向石琼、向辉提供法人或法定代表人的授权文件，不能认定为体现了法人意志。2.案涉合同实际成立时间为2020年4月10日。石琼、向辉于2019年12月14日单方面完成了合同签字、盖章手续，但保利公司未在当天完成签约手续，其工作人员表示公司会按流程集中完成签约手续。此后，保利公司一直拒绝提供签字、盖章的合同文本，故其通过“签字、盖章”表示其成就合同成立条件的意思表示一直未到达石琼、向辉，石琼、向辉不知保利公司是否已完成合同的签字盖章手续。2020年4月1日石琼、向辉自行前往保利签约中心取得合同后，合同并未完成签字手续。2020年4月10日石琼、向辉自行前往保利中心缴纳了全部购房款，保利中心亦接受该购房款，并据此办理了购房合同网签及备案登记。因案涉合同关于生效条件的约定并未进行过变更，故结合合同法第三十七条、第四十五条之规定可知，案涉合同自2020年4月10日石琼、向辉履行完毕付款主要义务之日起成立。3.案涉合同自2020年4月10日成立，在此之前石琼、向辉没有支付义务，亦不会触发任何违约条款。案涉合同第九条约定“付款截止时间为2020年1月14日”产生效力的前提是，合同双方在2020年1月14日之前己履行了签字、盖章手续，送达相对人，己成就了合同生效条件。案涉合同拟签约完成时间为2019年12月14日，因此合同约定的付款时间为2020年1月14日，即付款宽限期为一个月；另外，石琼、向辉出具的《付款申请》载明“因本人自己原因先申请将房款在一个月内付清”；根据上述事实，可以推定合同双方关于付款时间约定的真实意思表示为“合同成立生效后的一个月内付清房款”。石琼、向辉未能在合同第九条约定的“付款截止时间为2020年1月14日”前付清房款，原因在于保利公司未明确合同生效的意思表示（即签字、盖章）亦未送达石琼、向辉，并且拒不按照石琼、向辉要求签字，拒不成就合同生效条件。 保利公司答辩辩称，1.保利公司与石琼、向辉2019年12月14日建立了依法有效的商品房买卖合同关系，该商品房买卖合同合法有效，对双方当事人均具有约束力，2019年12月14日由保利公司盖章，向辉、石琼签字而成立的商品房买卖合同及其补充协议附件，是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的规定，根据合同法44条的规定，依法成立的合同至成立时生效，所以合同的成立生效时间2019年12月14日，向辉、石琼应按照合同成立的时间向保利公司支付合同款项。一审法院认为合同是双方当事人意思表示的体现，保利公司系公司法人在合同文本上盖章的行为足以表示其法人意志并无不当。而向辉、石琼主张涉案的合同于2020年4月10日才成立无任何的法律依据和事实依据。2.未领取合同原件非向辉、石琼不按照合同约定履行付款义务的法定及约定理由。向辉、石琼于2020年1月9日领取了合同复印件，公司也在2020年1月4日通知其领取合同原件，但石琼、向辉以在外地为由告知保利公司无法领取合同原件。向辉、石琼未领取合同原件并非其不按照合同约定履行付款义务的法定及约定理由，而该类事项曾有生效判决做出过认定。3.向辉、石琼逾期支付购房款，应当负有向保利公司支付购房款回收优惠房款38133元的义务。4.向辉、石琼违约拖欠购房款，除支付购房款，还应承担相应的违约责任。 保利公司向一审法院起诉请求：1.判令将保利公司与石琼、向辉签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》项下位于成都市天府新区××镇××组××号××和××小区××幢××层××号房屋总价款由3660821元变更为3698954元（因取消购房款优惠差价38133元）；2.判令石琼、向辉向保利公司支付购房款38133元；3.判令石琼、向辉向保利公司支付购房款违约金66883元；4.判令石琼、向辉协助保利公司办理因房屋价款变更导致的合同网签及备案登记变更手续；5.判令石琼、向辉承担本案诉讼费用、公告费共计105016元。一审庭审中，保利公司将第3项诉讼请求变更为：判令石琼、向辉向保利公司支付购房款违约金67878元（欠付购房款2562575＊87＊0.0003＝66883元，自2020年1月14日计算至2020年4月10日；38133＊87＊0.0003＝995，其中31883的违约金自2020年1月14日起暂计算至2020年4月10日，实际要求计算至付清之日止，逾期超过90天的按照每日万分之四的标准计算）。 一审法院认定事实：保利公司与石琼、向辉于2019年12月11日签订《认购书》，石琼、向辉以4051623元的价格认购保利公司开发的位于成都市天府新区××镇××组××号××期××号房。《认购书》第10条约定，优惠方式为：认筹折扣（2%）、认购折扣（2%）、促销折扣（2%）、付款方式折扣（一次性4%，分期3%，按揭2%）。石琼、向辉已确定购买此房，已先交定金，且于2019年12月16日前按时付款并签定商品房买卖合同，否则视为违约，保利公司按协议有权没收定金并且将此房另售。 2019年12月14日签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》及其附件，约定石琼、向辉购买由保利公司开发建设的位于成都市天府新区××镇××组××号××和××小区××幢××层××号商业。商品房总价款3660821元。商品房买卖合同第9条约定，签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项50000元。买受人采取一次性方式付款方式，在2020年1月14日前支付该商品房全部价款。商品房买卖合同第10条约定，除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。商品房买卖合同第40条约定，本合同自双方签字、盖章之日起生效。2019年12月14日，石琼、向辉向保利公司的《付款申请》载明：因本人自己原因现申请将房款在一个月内付清，即签约当日付30%房款，承诺在2020年1月14日前付款70%剩余房款，否则贵公司有权收回一次性付款方式优惠，本人只能享受分期付款方式优惠，一次性付清尾款并同时支付逾期付款违约金后重新签定购房合同。 石琼、向辉在2020年1月14日前已向保利公司支付购房款3660821元的30%，于2020年4月10日付清剩余70%的购房款2562575元。双方在一审庭审中一致确认，截止2020年4月10日，石琼、向辉向保利公司共支付房款3660821元。 一审法院认为，石琼、向辉与保利公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示的体现，合法有效，对双方当事人均具有约束力。双方都应当遵守诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的合同义务。双方约定的付款方式为一次性付款，付款截止时间为2020年1月14日，石琼、向辉在《付款申请》上亦明确向保利公司表示，在2020年1月14日前付清房款，否则保利公司有权收回一次性付款方式优惠。石琼、向辉只能享受分期付款方式优惠，一次性付清尾款并同时支付逾期付款违约金后重新签定购房合同。现石琼、向辉违反合同约定逾期付款，应当根据合同约定承担违约责任，向保利公司返还购房款优惠差价38133元，并以逾期所付款项2562575元为基数，按照日万分之三的标准向保利公司支付2020年1月14日至2020年4月10日期间的逾期付款违约金66883元。对于保利公司诉请石琼、向辉返还的38133元购房款优惠，系石琼、向辉承担违约责任的后果，保利公司再以此重复计算违约金，一审法院不予支持。对于保利公司诉请判令将《四川省商品房买卖合同（预售）》项下位于成都市天府新区××镇××组××号××和××小区××幢××层××号房屋总价款由3660821元变更为3698954元（因取消购房款优惠差价38133元），该诉讼请求与要求石琼、向辉返还购房优惠款的诉讼请求存在实质上的重复，保利公司诉请石琼、向辉返还38133元的购房优惠款，本身即已经包含有合同总价款发生改变的内容，故一审法院对保利公司该项重复提出诉讼请求的主张，不予支持。 关于石琼、向辉提出的合同因保利公司未签名而未成立成效的抗辩意见。一审法院认为，合同是双方当事人意思表示的体现，保利公司系公司法人，在合同文本上盖章的行为即足以表示其法人意志。故对石琼、向辉提出的合同因保利公司未签名而未成立成效的抗辩意见，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、向辉、石琼于判决生效后十日内向保利公司返还购房款优惠差价38133元；二、向辉、石琼于判决生效后十日内向保利公司支付逾期付款违约金66883元；三、向辉、石琼于判决生效后十日内协助保利公司办理因房屋价款变更导致的合同网签及备案登记变更手续；四、驳回保利公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为1200元，由保利公司负担523元，向辉、石琼负担677元。 二审中，各方当事人均无新证据提交。本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案争议发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，即2021年1月1日前，故根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应当适用民法典实施前的法律、司法解释的规定。 关于合同的成立时间。石琼、向辉于2019年12月14日签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》及其附件，石琼、向辉于合同签订时即向保利公司支付了30%的购房款，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，石琼、向辉履行了付款义务，保利公司收到了该款项，应当认定合同已于2019年12月14日成立，保利公司虽然2019年12月14日未在合同上盖章，但并不影响案涉合同成立并生效。因此，石琼、向辉主张案涉合同应以其收到合同原件之日即2020年4月10日成立的理由不成立。 关于违约的问题。本院认为，石琼、向辉与保利公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》及其附件合法有效，双方均应当按照合同的约定履行自己的合同义务。石琼、向辉未按照合同约定的付款时间即未能在2020年1月14日前支付全部购房款，其行为不符合合同约定构成违约。根据石琼、向辉向保利公司出具的《付款申请》所承诺，保利公司有权收回一次性付款优惠，并要求石琼、向辉配合其就变更后的金额办理备案登记变更手续。同时，由于石琼、向辉逾期付款违约，保利公司有权向其主张违约金。关于违约金的计算，本院认为，保利公司主张将购房款优惠金额计入购房款一并计算违约金并无合同依据，一审法院认定保利公司的该项主张系重复计算违约金正确。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。故根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费4800元，由成都保利天新房地产开发有限公司负担2400元，由石琼、向辉负担2400元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  李 俊 二〇二一年三月二十九日 法官助理  刘 杨 书 记 员  杨珍梅