广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初35982号原告：陈香娇，女，1981年1月2日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。原告：廖开锋，男，1977年2月24日出生，汉族，身份证住址江西省赣州市寻乌县。上述两原告共同委托诉讼代理人：郭泽荣，广东红棉律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：黄潇，广东红棉律师事务所律师。被告：广州东湛房地产开发有限公司，住所地广州市花都区颐和盛世五街****。法定代表人：何建信。委托诉讼代理人：张哲，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：杨栩锋，男，系该公司员工。第三人：交通银行股份有限公司广州五羊支行，住所地广，住所地广州市越秀区东风东路**首**v>负责人：左李琳。委托诉讼代理人：赵子涵，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈天久，广东格林律师事务所律师。第三人：广州珠江实业开发股份有限公司，住所地广州市越秀区，住所地广州市越秀区东风中路**颐德中心**v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：张研。委托诉讼代理人：李晓华，女，系该司律师。委托诉讼代理人：盘桂梅，女，系该司法务。原告陈香娇、廖开锋与被告广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司），第三人交通银行股份有限公司广州五羊支行（以下简称交通银行五羊支行）、广州珠江实业开发股份有限公司（以下简称珠江实业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月20日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员刘笛独任审理。原告陈香娇、廖开锋的委托诉讼代理人郭泽荣、黄潇及原告陈香娇，被告东湛公司的委托诉讼代理人杨栩锋，第三人交通银行五羊支行的委托诉讼代理人赵子涵到庭参加了诉讼。第三人珠江实业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告陈香娇、廖开锋向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《协议书》（协议编号：377）；2、判令被告向原告双倍返还购房定金40000元；3、判令被告向原告返还购房款1799232（不含定金）元、车位意向金60000元及利息（利息以本金1899232元为基数，自2017年12月24日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4、判令被告向原告返还团购服务费50000元；5、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2017年12月31日签署《协议书》（协议编号：377），原告购买被告花都区炭步镇文二村颐和盛世花园五街28号25栋1302房，商品房建筑面积为132.84平方米，总价款为1819232元。原告分别于2017年12月24日、2018年6月24日向被告支付了定金、全部购房款及车位意向金。根据协议书第五点的规定，被告应于2019年12月30日前向原告交付该商品房，但至约定的期限截止，被告仍未向原告交付商品房，并以各种借口拖延时间。原告在收到被告《关于F区1期（在水一方）延期交楼及相关事项的说明函》后，于2020年5月5日向被告发出《关于延期交楼的告知函》，给予被告合理的履行期间，并要求被告在2020年6月30日前交付商品房。但至今，被告因各种原因仍未交付涉案的商品房，致使合同的目的无法实现，其行为已严重违约。另外，因原告购买商品房时，向被告支付了50000元的团购费，因此被告应予以返还。故诉至法院，望判如所请。被告东湛公司辩称，不同意原告的诉讼请求，我司认为本协议书可以继续履行，且若原告执意解除双方签订的协议书，根据协议书第九条，本协议生效后，乙方不得要求解除本协议，若乙方执意要解除本协议的，需取得甲方同意并按以下方式处理。如商品房尚未交付的，乙方应向我司支付该商品房总房价款的20%的违约金，原告要求我司返还团购服务费没有合同依据、事实依据，该笔费用并非我司实际收取，与我司无关。原告要求我司双倍返还定金没有合同依据，是原告执意解除，并非我方违约。第三人交通银行五羊支行述称，原告提交证据《协议书》的签订主体为东湛公司与原告，我司并非合同签订的主体，对是否解除该协议书无独立请求权；原告第一项诉讼请求的处理结果与我司无法律上的利害关系。原告诉讼请求第2-5项的责任主体为东湛公司，并非我司，我司对上述诉讼请求以及判决结果均不承担民事责任义务。综上所述，我司针对原、被告双方的诉讼请求以及诉讼标的没有独立请求权，对案件处理结果暂无法律上的利害关系，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定的适格第三人。第三人珠江实业公司述称，我司并非协议书的签订主体，不清楚原被告之间的买卖关系。我司对案涉房屋依法享有抵押权，我司与被告已依法办理抵押登记并取得他项权证，我司作为抵押权人的合法权益应受法律保护。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月31日，被告（甲方、卖方）与原告（乙方、买方）签订编号为377的《协议书》，约定乙方向甲方购买位于花都区炭步镇文二村颐和盛世花园F区自编25栋1302房（以下简称涉案房屋），该房屋作为在建商品房，已具备《广东省商品房预售管理条例》规定的预售条件，已取得《商品房预售许可证》，编号为：20130349号-3。建筑面积为132.84平方米，套内建筑面积为104.35平方米，公共部位与共用房屋分摊面积为28.49平方米。总价款为1819232元，乙方在2017年12月24日前支付51%房款918960元，在2018年6月24日前支付49%房款900272元。合格的商品房于2019年12月30日前向乙方交付该商品房。鉴于广州实行限购令政策，乙方由于自身的原因暂时不能签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，不能办理房地产权证，乙方对该商品房只有使用权。如果在广州市取消限购政策后，乙方应在十天内同甲方签订广州市房管局规定的网签合同版本。否则，乙方每逾期一天，按总房价万分之五的比例向甲方支付违约金，超过三十日，甲方享有解除本协议的权利，且乙方应按总房价的20%向甲方支付违约金。本协议生效后，乙方不得要求解除本协议。若乙方执意要解除本协议的，须取得甲方同意，并按以下两种方式办理：如该商品房尚未交付的，乙方应向甲方支付该商品房总价款的20%的违约金；如该商品房已交付给乙方使用，乙方按房屋总价的20%向甲方支付房屋损耗费，并同时将该商品房恢复至交楼前的原状等等。2017年12月24日，原告向被告支付涉案房屋定金20000元及房款898960元，2018年6月9日，原告向被告支付涉案房屋房款900272元及车位意向金60000元。被告分别向原告出具了上述各笔款项的收款收据。2020年2月11日，被告向原告发出《关于F区1期（在水一方）延期交楼及相关事项的说明函》，说明涉案房屋的交付时间延迟至2020年11月30日前，因房屋延迟交付，乙方有权行使合同解除权的，乙方应在2020年12月31日前行使合同解除权，若乙方未在2020年12月31日前行使该项权利的，视为乙方放弃该项权利。同时，被告愿意代缴一年的物业服务费作为延迟交楼的补偿。同年5月5日，原告向被告发出《关于延期交楼的告知函》，告知被告其同意给予合理的延期履行期限，要求被告在2020年6月30日前交楼，如在6月30日前不能交付达到标准的房屋，将视为合同目的无法实现，原告将向法院提起诉讼要求解除合同并要求被告承担相关责任。原告提交物流信息拟证实该函件寄至被告法务部、销售部，被告称未收到上述函件。同年9月11日，原告向被告寄送《律师函》，称因被告仍未交付涉案房屋，要求被告在收到律师函三日内交付房屋并办理网上备案和登记等手续，如被告未能在期限内交付，则解除涉案《协议书》，并要求被告退还购房款1819232元、会员服务费50000元、车位意向金60000元及利息等。原告提供物流信息显示该函件寄至被告住所地地址，并于2020年9月16日退回妥投。诉讼中，原告向本院提交如下证据：1、收据及转账凭证。拟证实原告为购买涉案房屋支付团购费50000元。收据载明该50000元为会员增值服务费，收款单位为广州房道网络科技有限公司。原告陈述支付该50000元是为了享受购房的团购优惠，是在被告前台的pos机刷卡支付，其并不知道该笔款项是付款至另一家公司。被告辩称该笔款项并非由其收取，该笔款项亦不包含在涉案房屋的房款之内。2、复函及处理意见书。拟证实原告为维权曾向多个部门信访反映情况，催促被告履行交房义务。庭审中，原告确认签订《协议书》时其并非广州市户口，其现在已具备购房资格。被告确认涉案房屋现仍未交付，可以办理交付但没有办理竣工验收手续。本院认为，原、被告未签订正式的商品房买卖合同，仅就涉案房屋签订《协议书》，该协议书不具备商品房买卖合同的主要内容，故本案案由应为商品房预售合同纠纷，本院予以调整。原、被告签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于协议解除。虽协议书中约定原告不得要求解除本协议，但在原告按照协议书约定支付了全部购房款后，被告未能按照约定在2019年12月30日向原告交付合格的房屋，被告确认其至今仍未交付房屋且涉案房屋未办理竣工验收，故原、被告签订协议书的合同目的未能实现且暂无法确定能否实现，故原告要求解除《协议书》有据，本院予以支持，并确认《协议书》于起诉状副本送达被告之日即2020年10月21日解除。协议书既已解除，被告应将其收取的房款及车位意向金共计1859232元（898960元+900272元+60000元）退还原告，原告该项诉请有据，本院予以支持。关于违约责任认定，如前所述，被告未能按期交付合格的房屋，且在被告出具延期交楼说明函后其仍未能在期限内履行交楼义务，此是导致协议书解除的根本原因，故被告虽未提起反诉，其要求扣除原告应支付总房款的20%作为违约金的抗辩意见本院不予采纳。原告向被告支付定金20000元，被告亦向原告出具收款收据确认该款项性质为定金，故其应向原告双倍返还定金40000元，原告该项诉请有据，本院予以支持。关于原告诉请被告支付房款占用期间利息的问题。因被告已承担向原告双倍返还定金的违约责任，故原告该项诉请理据不足，本院不予支持。关于原告诉请被告退还团购服务费50000的问题。根据原告提供的支付凭证、收据及被告陈述，原告因购买涉案房屋支付50000元会员增值服务费，该笔款项虽非被告收取，亦属于涉案合同解除而给原告造成的损失，故原告诉请被告退还该笔费用实为要求被告赔偿原告支付该费用的损失，如前所述，合同解除的责任在被告，故原告该项诉请有据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：一、解除原告陈香娇、廖开锋与被告广州东湛房地产开发有限公司于2017年12月31日签订的《协议书》，解除时间为2020年10月21日；二、自本判决生效之日起五日内，被告广州东湛房地产开发有限公司向原告陈香娇、廖开锋双倍返还定金40000元；三、自本判决生效之日起五日内，被告广州东湛房地产开发有限公司向原告陈香娇、廖开锋退还购房款及车位意向金1859232元；四、自本判决生效之日起五日内，被告广州东湛房地产开发有限公司向原告陈香娇、廖开锋赔偿会员增值费损失50000元；五、驳回原告陈香娇、廖开锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22344元，由被告广州东湛房地产开发有限公司负担并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 刘 笛二〇二一年三月二十二日书记员 傅奎显