四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初12971号 原告：黄**添，男，1969年7月10日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：王兴坚，四川炜烨律师事务所律师。 被告：吴海阔，男，1978年10月27日出生，汉族，住安徽省肥东县。 被告：胡林，女，1978年10月22日出生，汉族，住安徽省肥东县。 原告黄**添与被告吴海阔、胡林房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄**添的委托诉讼代理人王兴坚，被告胡林到庭参加诉讼。被告吴海阔经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案现已缺席审理终结。审理过程中，本院多次组织双方当事人进行调解，但双方始终未能达成一致意见。 黄**添向本院提出诉讼请求：1．判令吴海阔立即付清尚欠黄**添的房屋租金113,596.64元及违约金（违约金减按贷款市场报价利率的4倍即15.4%/年计算，2020年10月15日前的违约金为19,742.08元，2020年10月16日起的违约金，应当以113,596.64元为基数，按15.4%/年计算至实际付款之日）；2．本案诉讼费用由吴海阔、胡林承担。 事实和理由：2018年5月2日，黄**添与吴海阔、胡林签订一份房屋租赁合同，约定黄**添将位于成都市锦江区××街××号的房屋租赁给吴海阔、胡林作经营场地使用。当日，吴海阔、胡林向黄**添交纳保证金15112元。合同签订后，黄**添依约将房屋交付给吴海阔、胡林经营使用，但吴海阔、胡林仅向黄**添支付了2018年5月16日至2019年5月15日的租金。2019年5月16日起的租金，虽经黄**添多次催讨，但吴海阔、胡林拒不支付。2020年8月16日，黄**添至租赁房屋上门催讨租金时才发现吴海阔、胡林已停止经营。为避免双方损失，黄**添于2020年8月16日收回房屋，于2020年8月23日另行出租给他人经营使用。至2020年8月16日黄**添收回房屋时止，吴海阔、胡林欠黄**添2019年5月16日至2020年8月16日计15个月租金合计120183元（2019年5月16日至2020年5月15日的租金为7933元／月，2020年5月16日至2020年8月15日的租金为8329元／月）。此外，吴海阔、胡林欠缴2018年12月至2020年8月的商业物业服务费5455.17元、2018年11月至2019年6月的商业电费2556.48元、2018年11月至2019年8月的线损153.46元、2019年1月至2020年8月的生活垃圾清运费［商业］360元，该四项费用合计8525.64元，均由黄**添向成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司绿地468商业物业服务中心代缴。上述电费等共计8525.64元，应以吴海阔、胡林嫩纳的保证金扣除，抵扣后剩余6586.36元可用于抵扣租金。吴海阔、胡林逾期支付租金，违约金应分别从逾期支付之日起，按一年期贷款市场报价利率的4倍即15.4%／年计算：第一期应以47598元为基数，2019年4月16日至2020年10月15日的违约金为10995.14元；第二期应以47598元为基数，2019年10月16日至2020年10月15日的违约金为7330.09元；第三期应以18400.64元为基数，2020年4月16日至2020年10月15日的违约金为1416.85元，截止于2020年10月15日的违约金合计19742.08元，2020年10月16日起的违约金，应以吴海阔、胡林欠租金总额113596.64元为基数，按15.4%／年计算至实际付款之日。吴海阔、胡林已搬离案涉房屋，双方所签房屋租赁合同应确认解除。为维护黄**添的合法权益，现依法向法院起诉，望判如所请。 胡林辩称，吴海阔与胡林系夫妻关系。2019年5月8日，因吴海阔父亲确诊胆囊癌，吴海阔、胡林需前往照顾，无法继续履行租赁合同，即向黄**添电话、微信告知要提前终止合同，黄**添不同意。吴海阔、胡林于2019年5月14日就搬离了案涉房屋，且搬离后仍电话联系黄**添，但黄**添不接电话。吴海阔、胡林已支付至2019年5月15日的租金，并支付保证金15,112元，搬离时也结清水电费、物管费等。 吴海阔未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2018年5月2日，甲方黄**添与乙方吴海阔、胡林签订《房屋租赁合同》，主要内容为：甲方将其位于成都市锦江区××街××号的房屋租赁给乙方作为经营场地使用。租赁期限自2018年5月16日起至2021年5月16日止，共36个月；乙方拖欠租金累计超过10天的，甲方有权提前终止合同；第一年的月租金为7556元，第二年的月租金为7933元，第三年的月租金为8329元，租金每6个月支付一次。第一期租金于2018年5月3日支付，以后的租金于每个租金支付期前一个月的15日前支付；第一期的租金从2018年5月16日至2018年11月15日，共计45340元；第二期的租金从2018年11月16日至2019年5月15日，共计45340元，于2018年10月15日前支付；第三次租金从2019年5月16日至2019年11月15日，共计47598元，于2019年4月15日前支付。合同签订当日乙方一次性支付保证金15112元；乙方逾期支付首期租金以外的租金的，每日按实欠租金总额的1%加收滞纳金；乙方累计拖欠租金达10天的，甲方有权提前终止合同收回房屋，并有权继续向乙方追收所欠款项或者以保证金抵欠款；合同期内，租赁房屋的物业管理费、治安费、卫生费、水电气费用均由乙方承担，乙方欠费造成向甲方追缴时，甲方有权向乙方追缴或在乙方保证金中扣除。 成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司于2020年8月24日出具的专业收据载明，黄**添支付2015年1月31日至2017年10月25日的商业电费11,121.6元；2018年11月8日至2019年2月9日的商业电费1,127.62元；2019年2月9日至2019年5月14日的商业电费1,426.16元；2019年5月14日至2019年6月9日的商业电费2.7元。支付2018年11月8日至2019年2月9日的线损费用67.66元；2019年2月9日至2019年5月14日的线损费用85.64元；2019年5月14日至2019年6月9日的线损费用0.16元。2019年1月1日至2020年8月31日的生活垃圾清运费360元。2016年4月1日至2018年5月15日的商业物业服务费6,624.14元；2018年12月1日至2020年8月31日的商业物业服务费5,455.17元。 庭审中，黄**添陈述胡林、吴海阔应支付2019年5月16日至2020年8月15日的租金120,183元及电费、物业费，上述费用以胡林、吴海阔已支付的保证金15,112元抵扣后，胡林、吴海阔还应支付113,596.64元。 胡林陈述吴海阔、胡林因吴海阔父亲吴国银身患疾病于2019年5月14日坐火车返回肥东县，之后吴国银因病去世，并提交了《火化证明》。携程软件购票记录显示胡林购买了胡林、吴海阔于2019年5月14日的火车票。《火化证明》载明，吴国银于2019年5月31日在肥东县殡仪馆火化。 以上事实的认定有黄**添提交的身份证复印件、《房屋租赁合同》、成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司专用收据，胡林提交的火车票购买记录、火化证明，以及黄**添、胡林的庭审陈述等证据在案为证。 本院认为，黄**添与胡林、吴海阔签订了《房屋租赁合同》，建立合法有效的房屋租赁合同法律关系。庭审中，双方均一致认可案涉租赁合同已终止履行，对此本院予以确认。本案的主要争议焦点一是案涉租赁合同效力终止的具体时间；二是欠付租金及违约金的认定；三是欠付的电费、物管费等费用的认定。对此本院分述如下： 关于案涉租赁合同效力终止的具体时间。本案黄**添主张其于2020年8月16日上门催要租金时发现胡林、吴海阔已搬离该房屋，并收回案涉房屋，并主张该租赁合同应于2020年8月16日解除，效力终止。胡林辩称胡林、吴海阔因家人病重于2019年5月14日就搬离案涉房屋，且多次联系黄**添告知无法继续履行合同。但胡林、吴海阔搬离案涉房屋时，租赁期限尚未届满，胡林也未提交证据证明其具体搬离时间并已通知到黄**添，或其搬离经黄**添同意并与黄**添办理腾退交接，胡林应自行承担举证不利的法律后果。故本院对胡林的上述辩称意见依法不予采纳。吴海阔经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，其行为应视为放弃对黄**添的诉讼主张以及所提交证据的抗辩。结合案涉合同的相关约定，以及黄**添自行收回案涉房屋的时间，本院确认《房屋租赁合同》于2020年8月16日终止。 关于租金。本案中，双方均确认胡林、吴海阔已支付至2019年5月15日的租金，胡林、吴海阔作为承租人，应按照《房屋租赁合同》约定内容支付至案涉合同解除之日的租金。现黄**添仅主张胡林、吴海阔应支付2019年5月16日至2020年8月15日的租金120,183元，符合法律规定及双方约定，本院予以确认。 关于电费、商业物业服务费、线损、生活垃圾清运费。本案中，双方约定租赁期内胡林、吴海阔承担物业管理费、卫生费、电费等费用，胡林辩称已支付相关费用，但并未提交证据予以证明。黄**添主张其于2020年8月24日支付了案涉房屋2018年11月8日至2019年6月9日期间的商业电费2,556.48元、线损费用153.46元、2019年1月1日至2020年8月31日的生活垃圾清运费360元，2018年12月1日至2020年8月31日的商业物业服务费5,455.17元，提交了相应交款凭证予以印证，对此本院予以采纳。因案涉合同于2020年8月16日解除，故本院确认胡林、吴海阔应支付2018年11月8日至2019年6月9日期间的电费2,556.48元、线损费用153.46元，2019年1月1日至2020年8月16日的生活垃圾清运费351元（360元÷609天×594天），2018年12月1日至2020年8月16日的商业物业服务费5,327元（5,455.17元÷640天×625天）。上述费用，应由胡林、吴海阔支付给黄**添。 胡林、吴海阔已支付的保证金15,112元尚未退还，该保证金有履约担保功能。黄**添主张该保证金用以抵扣租金及电费、商业物业服务费等费用，符合双方约定及法律规定，本院予以确认。故胡林、吴海阔支付的保证金15,112元按约抵扣电费2,556.48元、线损费用153.46元、生活垃圾清运费351元、商业物业服务费5,327元、租金6,724.06元。前述各项费用经品迭后，胡林、吴海阔还应向黄**添支付租金113,458.94元，黄**添不再退还保证金。黄**添诉请支付剩余租金113,596.64元，超出部分，本院不予支持。 关于违约金。根据案涉合同约定，胡林、吴海阔逾期支付租金的，每日按实欠租金总额的1％支付违约金，该违约金约定明显过高。考虑到本院已支持黄**添的租金诉求，且该房屋在其收回后已很快出租，几无空置损失，而胡林、吴海阔逾期支付租金，黄**添的实际损失仅为资金占用利息的损失，本案综合双方实际履约情况，结合违约金以补偿守约方的实际损失的原则，酌情判定胡林、吴海阔应以欠付租金113,458.94元为基数，按年利率6%从2020年8月16日起支付逾期付款违约金至款项付清之日止，对于黄**添诉请超出部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，之规定，判决如下： 一、被告胡林、吴海阔欠付原告黄**添租金120,183元、电费2,556.48元、线损费用153.46元、生活垃圾清运费351元、商业物业服务费5,327元，前述款项由保证金15,112元予以抵扣，原告黄**添不再退还保证金，被告胡林、吴海阔应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄**添支付房屋租金113,458.94元； 二、被告胡林、吴海阔应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄**添支付逾期付款违约金（计算方式为：以欠付租金113,458.94元为基数，按年利率6%从2020年8月16日起计算至款项付清之日止）； 三、驳回原告黄**添的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1,483元，由被告胡林、吴海阔负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  唐江 二〇二一年三月十八日 书记员  余丹