山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终1061号上诉人（原审原告）：李国香，女，1946年5月21日出生，住蓬莱市。委托诉讼代理人：冯雁荣，1968年8月15日出生，汉族，住蓬莱市。系上诉人女儿。委托诉讼代理人：周毅，烟台长岛海滨法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：吴立胜，男，1969年12月19日出生，住蓬莱市。委托诉讼代理人：由忠田，山东和谦律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐学春，山东和谦律师事务所律师。上诉人李国香因与被上诉人吴立胜确认合同无效纠纷一案，不服山东省烟台市蓬莱区人民法院(2020)鲁0684民初542号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人李国香上诉请求：1、撤销原判；2、改判支持上诉人的诉讼请求或者发回重审。3、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清。1、本案上诉人二次起诉，第一次起诉,一审法院判决后，被上诉人不服提起上诉，二审法院以应当追加借条中载明的借款人，并对借款事实与房屋买卖事实进行审查，在对本案的基础法律关系认定的基础上作出裁判而裁定发回重审，虽然上诉人撤诉后又重新起诉，原审法院并没有追加借条中载明的借款人为被告进行审理，属于程序违法。2、本案真实的基础法律关系是民间借贷及让与担保法律关系，不存在真实的房屋买卖合同关系，房屋买卖合同只是形式上的关系。被上诉人与冯建刚、冯虎之间存在民间借贷法律关系。从1998年7月17日借条中能够证明在借条所立的当天，冯建刚、冯虎即将房产证交付给被上诉人，加上被上诉人在第一次庭审中陈述：“因为原告欠我的钱，我与原告签订房屋买卖合同，用该房屋来抵顶我的钱款，房款低于原告的欠款，”能够证明双方之间不存在真实的房屋买卖合同关系，而存在真实的民间借贷及用房屋作为借款的让与担保的事实，即所谓的房屋买卖实际是法律上规定的让与担保行为。本案的房屋买卖合同虽然办理房屋过户手续，但只是形式上转移到被上诉人名下，而不是双方之间存在真实的房屋买卖合同，在借款人归还借款后，房屋仍然应当归上诉人所有。从被上诉人根本没有支付购房款20000元，上诉人在长达16年的时间不追要此购房款，以及自2000年1月16日房屋买卖合同签订后，至上诉人第一次起诉的2016年，上诉人一直占有使用该房16年多的事实来反证此事实，也充分能够证明，房屋买卖合同是虚假的，只是形式上的买卖，真实的交易关系是民间借贷的法律关系。因此一审法院判决只是从表面上来认定本案的事实，并没有深入到本案的背后，查明本案真实的基础交易关系来进行裁判，属于认定事实不清。二、一审判决适用法律错误。一审法院未查明真实的基础法律关系，而适用《物权法》第9条、第15条来对一个虚假的房屋买卖合同认定其效力，明显是错误的。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，程序违法，应当予以纠正。被上诉人吴立胜辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。原审原告李国香向一审法院起诉请求：1.依法确认原告与被告于1999年12月16日签订的《房屋买卖契约》无效；2.请求人民法院判令被告将涉案房产产权变更至原告名下；3.案件受理费由被告承担。一审法院审理查明：原、被告系同村村民。涉案房产位于蓬莱市，房产证原登记在原告李国香名下。冯建刚系李国香丈夫，二人育有三个子女，分别是女儿冯燕荣、长子冯雁群、次子冯燕虎（别名冯虎）。1998年7月17日，冯建刚、冯燕虎给被告出具借条一份，载明“今借吴立胜先生人民币拾万元整，限期为98年7月17号—8月17号还清。若期满未还，愿把自家住宅由有关部门处理还债（价格由有关部门及双方议定）房产证已交对方。借款人：冯建刚、冯虎，98年7月17号”。1998年9月20日，冯虎给原告出具借条一份，载明“今借到吴立胜人民币叁万元整（30000.00）冯虎，98年9月20日”。1999年3月1日，冯虎给原告出具借条一份，载明“今借到吴立胜人民币叁万元正（30000.00）冯虎，99年3月1日”。1999年12月16日，原、被告签订蓬莱市房屋买卖契约一份，约定原告自愿将坐落于蓬莱市紫荆山街道西关村画河西崖街22号的房屋面积101.15平方米、土地使用面积244.63平方米出售给被告，双方约定成交价格为20000元，被告于2000年1月16日前一次性付清原告，双方同意于当日由原告将上述房屋正式交付给被告，该土地使用权一并转移给被告，上述房屋办理过户手续所需缴纳的税费由被告承担，该房屋买卖契约上有原被告的签字盖章，四邻的盖章及蓬莱市紫荆山街道西关村村民委员会的盖章。2000年1月16日蓬莱市紫荆山街道西关村村民委员会出具证明一份，载明“市房地产交易所，兹有本村村民李国香自愿将坐落在紫荆山区西关村画河西沿房屋陆间卖给本村村民吴立胜，望贵所给予办理房屋变更手续。此致。蓬莱市紫荆山街道西关村村民委员会（加盖公章）2000、1、16”。2000年12月9日，涉案房屋的土地使用权证变更登记至被告吴立胜名下。2001年2月12日，蓬莱市房地产估价报告单载明涉案房屋申报价格20000元，评估价格33293.28元，被告吴立胜交纳契税500元。2007年5月17日，蓬莱市房地产管理处在报纸上发布公告“李国香所有的坐落于蓬莱市房屋一处，档案号：97号，2000年12月16日卖给吴立胜，现公开征询异议，自本公告发布之日起十五日内，若无人提出异议，我处将为吴立胜办理房屋所有权证”。2007年5月30日，蓬莱市紫荆山街道西关社区居民委员会出具证明一份，载明“市房地产管理处：兹有我村村民吴立胜购买李国香坐落在房屋，现四至有变化，原东至梁忠荣内墙皮，现为曲文林内墙皮。原南至于士忠外墙皮，现为南至于振花外墙皮，望贵处给予按新至办理，特此证明。蓬莱市紫荆山街道西关社区居民委员会（加盖公章）2007.5.30”。2007年7月3日，涉案房屋的房屋所有权证变更登记至被告吴立胜名下。原、被告签订房屋买卖契约后，原告一家人一直在涉案房屋内居住，被告主张其与原告口头约定诉争房屋卖给被告后继续由原告居住，原告每年支付租金10000元，原告否认，被告未提交证据证明。2019年12月16日，被告吴立胜将原告家物品搬走封存，控制了涉案房屋。原告报警被告涉嫌黑社会违法犯罪行为，公安介入调查，目前尚未有支持原告举报成立的结论性意见。2016年7月15日，原告向一审法院提起诉讼，请求依法解除原、被告1999年12月16日签订的《房屋买卖契约》，2017年5月21日,一审法院作出（2016）鲁0684民初1450号民事判决书，判决：1.解除原、被告房屋买卖契约；2.被告协助原告将涉案房屋土地证、房产证过户至原告名下。被告吴立胜不服提起上诉，2018年10月15日烟台市中级人民法院作出（2018）鲁06民终3906号民事裁定书，裁定：1.撤销一审法院（2016）鲁0684民初1450号民事判决；2.发回重审。重审案号为（2019）鲁0684民初439号。2019年11月11日，原告以需要调取新证据为由申请撤诉，法院裁定准予撤诉。2020年2月14日原告以确认合同无效纠纷提起本案诉讼。在发回重审案庭审中，被告主张涉案房产办理土地使用权证和房产证过户手续时，原告方予以协助并提供了原告及其三个子女的身份证复印件，被告提交上述复印件一份，原告予以否认，对被告提交的四份身份证复印件的来源称不知情。被告提供证人陈某出庭作证，证明2000年1月份被告向原告支付20000元购房款的事实，原告不认可。原告方主张10万元借条的形成过程是冯虎当初介绍朋友曲德金与被告相识并向被告借钱，借5万元讲好一个月1万元的利息，当时被告给了4万元，做了1万元的利息，一直到今天为止就是这4万元钱，曲德金还了有一年的利息后去世了，后来被告就找冯虎要这5万元的本钱，原告家前后共计还了4万多，被告还说过让冯虎、冯建刚出具一张10万元的借条再将房产证抵押在他处等归还10万元后就将房产证归还，此事就了结。原告家惧怕被告聚结黑社会闹事，于是就由冯建刚和冯虎出具了10万元的借条。原告还主张类似这样的借条有十好几张，10万元的一张，1万元的也不止十张。以上借条都是在被告领着黑社会的人多次到原告家中逼迫、威胁情势下多次作出的，并非原告家人与被告的真实借款。若为真实借款被告不会在时隔20多年都未主张追要，这不符合借款的一般规律。但当时黑社会横行，原告不敢报案，直到2019年12月16日被告把原告家的东西拉走时才报警被告涉嫌黑社会，到目前尚没有结论。几次庭审中，原告的委托诉讼代理人冯燕荣称涉案房屋办理过户手续原告全家不知情，是2008、2009年冯燕荣女儿上大学需要更正姓名查询涉案房产登记情况时才知道涉案房屋已经过户登记至被告名下了。提交韩日君（负责村里房屋买卖人员）一份证明，载明“证明，兹证明吴立胜在2000年写李国香房屋买卖契约时，李国香本人不在场，吴立胜拿着李国香的房产证和土地证来办的，我写完契约后叫吴立胜去找李国香盖章签字，后我见李国香签字盖章后，我才给他盖的我的章。吴立胜拿契约到村财务室盖公章后去办理的房产证手续。证明人：韩日君，2009年3月16日”。被告对该证明的真实性不予认可，因韩日君已去世，故未能出庭作证。原告儿子冯燕虎主张，涉案房屋系对之前向原告借款的担保。其在（2019）鲁0684民初439号重审案件中作为证人出庭作证，证实:与被告系朋友关系，一个村的，房屋买卖过程未参与，开始是为父亲朋友曲德金借款作的担保，借款5万元，扣除1万元利息，给了4万元现金，每月交1万元的利息，曲德金去世前经证人手还了10多万元。曲德金得了癌症后无偿还能力了。这件事证人和被告说了，被告不知道通过什么手段从证人母亲手里拿走房产证，后被告通知证人到他家去，在被告处有七、八个人，被告让把借条改了，说房产证押在他这，什么时候有钱还给他了，再把房产证还给我们。证人开始不同意，但当时气氛威逼利诱都有，证人没办法，只能出具一张借条，当时打了10万元钱，证人父亲名字是后追加上他签的字，当时证人父亲冯建刚出差了不在场，回来后到被告处把名字在借条上补上了。后因这10万元还不上，被告又让冯虎出具了1998年9月20日、1999年3月1日各3万元的借条，这两张借条都是追加的利息钱。被告对原告及证人上述主张均不认可。辩称借条共有三张，也就是上述三张借条，而不是原告说的十多张。真实情况是被告和原告一家关系一直不错，原告家经营大理石生意，急需用钱时经常向被告借款。2000年1月，原告又向被告借款，被告讲你以前借的都没有还，不能再借给你了，原告便说把我家的房子卖给你，着急用钱，双方协商按照市场价2万元签订协议，被告到原告家将2万元房款支付给原告，并和原告签订了房屋买卖契约。如果原告认为我方没有支付房款，或者认为没有出具收条，被告认为也应该用上述借款抵顶相应房款。本次庭审中，被告提供证人刘某出庭作证，证实因熟悉公证处工作人员，曾就涉案房屋的买卖与原、被告去公证处办理过公证事宜，涉案房屋买卖系原告和家人的真实意思表示。原告对证人证言不认可。冯燕虎于1972年出生；冯建刚生前系龙口市吕剧团职工，于2007年去世。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效。(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。本案中1999年12月16日原、被告签订房屋买卖契约，后涉案房屋于2000年12月9日、2007年7月3日办理了土地使用权证、房屋所有权证的变更登记手续，过户到被告吴立胜名下。结合原告提交的2009年3月16日韩日君出具的书面证明、蓬莱市房地产估价报告单及被告提交的三张借条、西关村委会的证明、原告及其三个子女的身份证复印件及原告方于2008年、2009年得知房产变更登记，到2016年原告第一次向法院起诉要求解除原、被告房屋买卖合同时，历时十多年，能够认定原告及家人对涉案房屋买卖合同形成的过程、登记变更情况是知晓的。直到2019年12月16日家中物品被被告拉走，才向公安机关举报被告涉黑恶违法犯罪等事实，在就原告举报的被告非法高利放贷、逼迫恐吓原告丈夫、儿子出具借条，原告本人受胁迫欺骗与被告签订房屋买卖契约等违法犯罪行为未得到公安机关侦查认定情况下，原告主张涉案房屋买卖合同无效，证据不足。另原告主张的房屋买卖契约实质上是高利借贷的担保行为、被告取得房产证行为违法等情形亦未有相关证据予以证实。综上，原告诉讼请求不符合合同法规定无效的情形，应依法予以驳回。经法院审判委员会集体讨论研究决定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条及相关法律法规的规定，一审法院于2020年11月4日判决：驳回原告李国香的诉讼请求。案件受理费100元，由原告李国香负担。本院审理查明的事实与一审一致。本院认为，从本案事实看，上诉人李国香的丈夫冯建刚、儿子冯燕虎曾给被上诉人吴立胜出具过借条,但该行为并不能排除之后上诉人与被上诉人之间形成买卖合同法律关系。从目前的证据情况看，上诉人李国香与被上诉人吴立胜签订房屋买卖合同的时间是1999年12月16日，该房屋买卖合同上有上诉人、被上诉人的签字盖章，四邻的盖章及西关村村民委员会的盖章。西关村村民委员会为此出具证明，以证明李国香自愿将涉案房屋卖给本村村民吴立胜。办理土地使用权证的时间是2000年12月9日，办理房屋所有权证的变更登记手续时间是2007年7月3日，蓬莱市房地产管理处为此在报纸上发布公告。涉案房屋过户到被上诉人名下。以上事实清楚。从双方签订房屋买卖合同到2016年上诉人第一次向法院起诉要求解除双方房屋买卖合同，已过去10多年时间，结合双方签订合同、办理产权证书的过程，一审法院认定上诉人及家人对涉案房屋买卖合同形成的过程、登记变更情况是知晓的，与情与理相符，并无不当。上诉人主张该案系民间借贷及让与担保法律关系，证据不足，本院不予采纳。从目前的证据看，应当认定上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示,没有充分的证据证明涉案合同存在《中华人民共和国合同法》规定的合同无效情形,且在一审中，上诉人主张被上诉人涉嫌黑社会，涉案借条系受逼迫、威胁情势下作出等，到目前为止，公安机关未作出相关结论。上诉人主张涉案房屋买卖合同无效，一审法院对此不予支持，也无不妥。综上所述，上诉人李国香的上诉请求，证据不足，理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李国香负担。本判决为终审判决。审判长  王天松审判员  杨忠霞审判员  尹鹏亮二〇二一年三月十日书记员  肖 婷