河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初1811号原告：刘瑞，女，1986年11月16日出生，汉族，住新郑市。委托诉讼代理人：侯瑞芳，河南郑韩大有律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵丽静，河南郑韩大有律师事务所律师。被告：郑州金兰置业有限公司，住所地新郑市郑新路与新村大道交叉口东南角。法定代表人：贾飞，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马雪菲，该公司员工。委托诉讼代理人：宋家敏，该公司员工。原告刘瑞与被告郑州金兰置业有限公司（以下简称金兰公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告刘瑞的委托诉讼代理人侯瑞芳、赵丽静，被告金兰公司的委托诉讼代理人宋家敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘瑞向本院提出诉讼请求：1.解除2020年10月5日刘瑞与金兰公司签订的《新郑恒大悦龙湾商品房认购书》；2.判令金兰公司返还刘瑞支付的购房定金20000元。事实和理由：2020年10月5日，刘瑞在金兰公司处交纳房屋定金20000元，后双方因合同签订事宜协商不成，刘瑞要求金兰公司退还购房定金，经多次协商双方未达成一致意见。为维护合法权益，特提起诉讼。金兰公司辩称，双方基于真实意思表示签订了认购书，认购书已明确20000元的性质为定金，刘瑞作为完全民事行为能力人应当已充分知晓20000元的定金性质；认购书已明确约定要在2020年10月9日前签订商品房买卖合同，刘瑞以合同签订事宜协商不成为由拒签合同，违约在先，定金不予退还；在签订认购书之前，金兰公司已在销售中心公示商品房买卖合同及补充协议，刘瑞对合同签约事项及具体内容在签订认购书前均已知晓，后又以协商不成为由拒签合同，明显违约在先，定金应不予退还。刘瑞的主张无事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2020年10月5日，刘瑞（乙方）通过“恒房通”网上购房平台与金兰公司（甲方）签订《商品房网上认购书》，约定乙方自愿依照本认购书约定认购新郑恒大悦龙湾楼盘高层-17号楼-1-501单元；乙方通过“恒房通”平台支付认购定金2000元，同时在平台上签署本认购书；乙方在缴纳首期款并签署《商品房买卖合同》时，凭本认购书，可享受房屋总价再减20000元的权益优惠，同时认购定金2000元转为房款，乙方须在签署本认购书后7日内缴纳定金20000元，签署《商品房认购书》，在5日内缴纳首期款并签署《商品房买卖合同》。刘瑞为此向金兰公司支付2000元。同日，刘瑞（乙方）与金兰公司（甲方）签订编号为0000270的《新郑恒大悦龙湾商品房认购书》，约定乙方自愿向甲方认购新郑恒大悦龙湾楼盘17幢1-2101住宅，该商品房建筑面积138.40㎡，按建筑面积计算，单价为7039/6681元/㎡，总金额为974231/924622元。一、乙方同意签署本认购书时，支付20000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）。二、乙方选择按揭付款方式（商业贷款）：乙方须于2020年10月9日前支付首期房款274231元，同时签署《商品房买卖合同》，余款680000元由银行提供按揭贷款，乙方须在2020年10月9日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清……五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到新郑恒大悦龙湾销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋……七、乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房……九、乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》《业主临时管理规约》《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。认购书落款处甲方有经办人翟爱光、销售经理王飞、财务韩林签字。刘瑞依约向金兰公司支付20000元。2020年10月6日，刘瑞与“新郑恒大翟爱光”的微信聊天记录显示，刘：我看认购书第九条写着我们作为乙方同意物业管理服务协议，商品房买卖合同等等，这些你都没给我们看啊。翟：合同交首付以后房管局上录取信息，打印8份，到时候会让您签，详细让您看，售楼部有公示的模板。刘：没看到。翟：要不您交首付的时候带家人一起过来，我拿一份别人签过的，让您先看看。这些售楼部都有公示。五证合同和物业协议都有。刘：你只带我们看户型，沙盘位置。价格优惠能定住吧？我看你们认购书签的太格式，没有合同就说不能变更合同。翟：认购书第七条我给你们看了，不能变更名字和换房。刘：不是这个问题，是第九条的问题，我需要把房子作为个人财产，所以不能按你们格式合同。刘瑞提交的其与翟爱光2020年10月8日录音资料显示，刘：咱这合同在哪签？翟：我给你打单子，打了单子交了首付让你签合同。刘：最终的认购书？等于我们今天再签？翟：对，因为你你算的价格不一样，上面有很多优惠，需要我们公司领导批了以后才能给你，我去给你打一个新认购书。刘：合同你不得看一看，修改条款啥的。翟：合同修改不了。刘：那可不行吧？翟：我给你拿个合同模板你看看吧，你看别人的。刘：你看后边有画的杠杠，这不是有约定的嘛，特别约定，你画个杠杠写上去不完了么。翟：真改不了。刘：签补充协议啊，合同需要备案，翟：补充协议我们签的有，我给你拿过来，你看看，我们有补充解决。刘：这不是补充协议？翟：不不，我们有另外的补充协议，我可以拿来个你看看。2020年10月30日，金兰公司向刘瑞发送短信，载明：您于2020年10月5号认购的房屋为商业贷款，正常缴纳首付日期为2020年10月9日，过了这个日期您的房屋将会被挞定处理，定金不退，房屋另售，置业顾问翟爱光17320176528。同日，金兰公司向刘瑞邮寄书面通知，载明该公司将按认购书的约定，另行处理涉案房屋，刘瑞所付款项不予退还。邮寄结果为未妥投，退回。另查明：金兰公司已退还刘瑞通过“恒房通”平台支付的2000元。金兰公司提交商品房买卖合同及补充协议等文件的公示照片，用于证明其已经对相关文件进行了公示，所有人都可以看到、充分了解其中内容。刘瑞对此不予认可，认为该组照片不显示拍摄时间、地点和任务，不能证明金兰公司已履行公示义务，更不能证明金兰公司向其明确要求看过合同条款。本院认为,刘瑞与金兰公司签订的《新郑恒大悦龙湾商品房认购书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，双方之间的商品房预约合同关系依法成立、合法有效。刘瑞以双方对《商品房买卖合同》签订事宜协商不成为由要求解除涉案商品房预约合同，并主张返还定金20000元，金兰公司则辩称刘瑞以签订事宜协商不成为由拒签《商品房买卖合同》，系刘瑞违约在先，依据合同约定定金不予退还。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第四条规定，出卖人通过认购、定购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。故判断定金是否应当退还的根本在于认定双方未能签订《商品房买卖合同》的原因是因当事人一方原因还是因不可归责于当事人双方的事由。本案中，刘瑞与金兰公司作为平等的民事主体，在从事民事活动中，均应遵循自愿原则。认购书作为预约合同，合同约定的定金只是合同双方在一定期限内继续就商品房买卖进行诚信谈判的一种担保义务。根据本院查明的事实，双方签订认购书的次日，刘瑞即对认购书中的内容提出异议，并与金兰公司员工进行了沟通。刘瑞提交的证据足以证明在签订认购书时，其对认购书第九条载明的《商品房买卖合同》等合同内容并不知悉，双方对房屋的最终价格尚未商定。直至2020年10月8日，刘瑞与金兰公司就《商品房买卖合同》签订事宜及合同内容进行协商时，金兰公司还要求更换新的认购书，最终双方因对合同内容未达成一致意见而未能签订《商品房买卖合同》。据此，认购书签订后，刘瑞积极与金兰公司就签订《商品房买卖合同》进行了诚信磋商，在双方对合同条款未达成一致的情况下，任何一方不能强迫另一方与之签订合同。最终未能签订商品房买卖合同的原因是双方当事人就合同部分内容磋商不成，而并非任何一方无故反悔造成。如简单依据刘瑞拒签合同而适用定金罚则，则有违公平原则及合同自由原则。因此，双方对未能签订《商品房买卖合同》均无过错，刘瑞要求解除涉案商品房预约合同并主张返还定金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第三十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、解除原告刘瑞与被告郑州金兰置业有限公司于2020年10月5日签订的《新郑恒大悦龙湾商品房认购书》；二、被告郑州金兰置业有限公司于本判决生效后五日内返还原告刘瑞定金20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取计150元，由被告郑州金兰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  陈卫东二〇二一年三月二十五日代理书记员  王慕曦