宁夏回族自治区灵武市人民法院民事判决书（2021）宁0181民初587号原告：田正，男，1994年9月2日出生，汉族，住宁夏回族自治区灵武市。委托诉讼代理人：李月华，宁夏观德律师事务所律师。委托诉讼代理人：穆晓艳，宁夏观德律师事务所律师。被告：宁夏鑫祥房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区灵武市。法定代表人：杨智祥，公司董事长。委托诉讼代理人：万鸿莲，北京市景运（银川）律师事务所律师。原告田正与被告宁夏鑫祥房地产开发有限公司（以下简称鑫祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告田正的委托诉讼代理人穆晓艳，被告鑫祥公司的委托诉讼代理人万鸿莲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。田正向本院提出诉讼请求：1.判令被告鑫祥公司向其支付违约金20481.59元（违约金以房屋总价款337980元为基数，按日万分之零点三计算，自2015年3月31日至办理房屋转移登记之日止，暂计算至2020年10月9日）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年10月13日，原、被告签订了《灵武市商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于灵武市育才路西侧南熏路南侧家和苑xxx室房屋一套，房屋总价款337980元。原告按约定向被告支付首付款137980元，剩余房款20万元向银行贷款后支付给了被告。被告应于2014年12月31日前向原告交付涉案房屋；被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》。但被告至今未按合同约定办理涉案房屋的产权登记手续，导致原告所购房屋不能办理产权证。为此，原告提起诉讼。被告鑫祥公司辩称，原、被告签订的商品房买卖合同中约定自房屋交付之日起90日内办理房屋产权证证书，房屋达到交付条件后被告鑫祥房地产开发有限公司及灵武市华兴物业服务有限公司多次通知原告进行交房，原告于2019年3月4月与物业公司完成了房屋交付，并于当日办理了房屋交接手续，故本案的逾期办证违约金起算时间应为于2019年3月4日顺延90日起（2019年6月2日）；原告所在的3号楼已于2019年8月7日取得不动产权初始登记证书，当日原告即可办理房屋产权证书，故原告主张的逾期办理房屋所有权证书违约金应从2019年6月2日计算至2019年8月7日。综上所述，原告的诉讼请求缺少法律依据，恳请人民法院查清本案事实，依法裁判。本院经审理认定事实如下：2014年10月13日，原、被告签订《灵武市商品房买卖合同》，约定田正购买鑫祥公司开发建设的灵武市家和苑Ｂ区xxx房屋，单价为每平方米3178元，房屋总价款为337980元。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》。如因出卖人的责任，造成买受人不能办理房屋权属登记证书的，双方同意按下列第（无内容）项处理。……买受人不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之（无内容）的违约金。合同签订后，原告付清首付款137980元，余款20万元办理按揭贷款，被告于2014年10月14日给原告出具金额为137980元的销售不动产统一发票一张,于2017年12月1日出具金额为199047元发票一张。2019年3月4日，原告与被告开办的灵武市华兴物业服务有限公司签订进驻协议，涉案房屋交付原告。2019年8月7日灵武市自然资源局为鑫祥公司承建的3号楼办理了不动产权证书，至此案涉小区3号楼能够正常办理不动产产权证书。本院认为，本案的争议是被告鑫祥公司承担逾期办理房屋产权登记违约责任的起算点问题。被告与原告签订的《灵武市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。依法成立的合同受法律保护。合同签订后，原告履行了交付房款的义务，被告应当按照约定履行交付房屋的义务。2019年3月4日，原告与被告开办的灵武市华兴物业服务有限公司就涉案房屋进行交付。根据合同约定，被告作为出卖人应在商品房交付90日内为田正办理房屋产权登记证书。由于被告的原因导致原告在接收房屋后未能按合同约定取得房屋权属证，被告应承担违约责任。原、被告于2019年3月4日办理涉案房屋交接，90日后即为2019年6月2日，故本院以此予以支持。关于违约金的标准，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，对原告主张的违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后确定如何予以支持。本案中，从实际损失方面看，原告未提供证据证明因逾期办证给其造成的实际损失；从被告履行办证义务方面看，因涉及整个小区的办证，且经过被告积极与土地部门沟通协调，涉案房屋所在楼现已于2019年8月7日办理了案涉3号楼房屋的不动产权证书，据此案涉房屋已于2019年8月7日能够办理房屋产权证。综合以上情形，违约金考虑补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质，原告主张逾期办证已付房屋价款未基数,按日万分之零点三计算符合客观实际，也不违反法律规定，本院予以支持。综上，本案自房屋交付之日后90日，即2019年6月2日至案涉房屋能够办证之日即2019年8月7日止，违约金为669.2元。具体计算为：以房屋总价款337980元为基数，按日万分之零点三，自逾期之日2019年6月2日起计算至2019年8月7日能够办证之日止，337980元×0.00003×66天=669.2元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下：一、被告宁夏鑫祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告田正支付违约金669.2元；二、驳回原告田正的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费156元（已减半收取），由被告宁夏鑫祥房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。本判决发生法律效力后(当事人提起上诉的，以二审法院生效判决为准)，负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对被执行人的财产采取查封、扣押、冻结、扣留、划拨、拍（变）卖及对被执行人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 史自建二○二一年三月十八日法官助理 刘覃竞书记员 荀晓静附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。