四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0193民初632号 原告（反诉被告）：法拍天下（成都）网络科技有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区世纪城南路********。 法定代表人：蒲美林，总经理。 委托诉讼代理人：刘鹏,四川田珏律师事务所律师。 被告（反诉原告）：余治磊，男，1985年9月17日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：王邦伟，四川仁厚律师事务所律师。 原告（反诉被告）法拍天下（成都）网络科技有限公司（以下简称法拍天下公司）与被告（反诉原告）余治磊合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。法拍天下公司的委托诉讼代理人刘鹏、余治磊的委托诉讼代理人王邦伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 法拍天下公司向本院提出诉讼请求：1.判令余治磊支付法拍天下公司服务费91,892元及违约金；2.判令余治磊承担相应的律师费；3.判令本案诉讼费由余治磊承担。事实与理由：因余治磊有竞拍司法拍卖房产意向，法拍天下公司按余治磊的需求自2019年8月26日起，持续为余治磊寻找、推荐房源。基于法拍天下公司为余治磊找到了符合其要求的房源，双方于2020年8月17日签订《委托服务协议书》，其中约定法拍天下公司为余治磊提供竞拍标的为成都市锦江区二郎山路66号（塔子山壹号）2栋1单元15层1503号的服务，余治磊所选标的成功登记房屋产权之日视为服务事务完成，总服务费为成交价的3.5%，协议签订后余治磊向法拍天下支付服务费10,000元，余治磊成功竞拍后可从总服务费中抵扣，竞拍成功当日余治磊向法拍天下公司支付成交价的2%的服务费，领取法院裁定书当日余治磊向法拍天下公司一次性付清剩余服务费，余治磊未按约定支付服务报酬的，每逾期一日按年利率24%向法拍天下支付逾期违约金，并承担法拍天下公司为次付出的律师的、诉讼费、差旅费等。同时约定余治磊若通过自己或第三方参与竞拍，且竞拍成功的，则应按成交价的10%作为违约金支付给法拍天下公司。现案涉服务已变更登记在余治磊名下，但余治磊一直拒绝支付剩余服务费，为维护法拍天下公司的合法权益，现诉至法院，请求解决。 余治磊辩称，1.余治磊是基于法拍天下公司的欺诈及自身对法拍房认识的重大误解签订的《委托服务协议书》，该协议书应予撤销，那么法拍天下公司应退还已支付的10,000元订金。 2.案涉房产竞拍服务包括但不限于拍卖房源的寻找、网络报名、保证金缴纳、房款支付、成交确认书签订、房产过户等事宜，但法拍天下公司并未提供上述服务，且上述事宜均由余治磊自行完成，现法拍天下公司要求余治磊支付服务费无事实及法律依据。 3.在余治磊自行独立完成案涉房产竞拍前，法拍天下公司未提供任何有关助拍服务，余治磊并无违约行为，相应的律师费及违约金不应由余治磊承担。同时相应的律师费现尚未实际产生，且法拍天下公司要求的违约金过高并无相应证据应证。 因此请求驳回法拍天下公司的诉讼请求。 余治磊向本院提起反诉请求：1.判令撤销双方签订的《委托服务协议书》；2.判令法拍天下公司返还余治磊助拍服务费10,000元；3.判令法拍天下公司承担反诉费。事实及理由：法拍天下公司告知余治磊法拍房竞拍手续十分复杂，需要做大量尽职调查予以核实，特别是法拍房过户存在众多行政部门，因此在《委托服务协议书》的签订中法拍天下公司存在欺诈行为，导致余治磊存在重大误解，并因此支付10,000元服务费。但协议签订后，余治磊到四川省简阳市人民法院了解到，法拍房的租赁、抵押及其他有关法拍房现状等情况法院均会予以核实，并在淘宝网上予以公告。现余治磊为维护自身权益，诉至法院，请求撤销双方签订的合同，同时法拍天下公司退还10,000元服务费。 法拍天下公司辩称：双方签订的《委托服务协议书》系双方真实意思表示，合法有效。法拍天下公司也向余治磊提供了相应辅助、咨询等服务，余治磊也知道法拍天下公司提供的服务实际为有偿服务，现在合同的目的已达到，余治磊应当支付相应的服务费，其还要求退还已支付的服务费，无事实依据及证据支撑，请求驳回余治磊的诉讼请求。 本院经审理认定事实：2019年8月26日与余治磊取得联系，双方谈论一些关于房屋拍卖的话题。 在2020年8月17日，余治磊（需求方，甲方）与法拍天下公司(服务方，乙方)签订了《委托服务协议书》，约定：乙方提供对竞拍标的为成都市锦江区二郎山路66号（塔子山壹号）2栋1单元15层1503号的竞拍服务，并约定备选房产。委托期限自签订本合同之日起，至一个房产的产权过户止或签订之日起1年内。双方协商一致采用合并计算方式按最终成交价的3.5%支付服务费，其中第一次服务报酬在签订协议时由甲方一次性支付给乙方10,000元，后期竞拍成功后，可作为竞拍辅助成交佣金的一部分；第二次服务报酬在竞拍当日支付2%的竞拍辅助成交佣金，领取法院裁定书当日支付剩余成交佣金。甲方须按时缴纳拍卖房的保证金至法院指定账户，竞拍期间甲方需配合乙方竞拍。甲方向乙方支付助拍服务费后，乙方开始提供助拍服务（包括但不限于：讲解拍卖流程、房产匹配、房产调查、预约看房、协助竞拍报名及保证金交纳、协助竞拍、协助按揭贷款申请、法院手续跟进、协助房产过户等）。同时需尽职核实竞拍房产包括但不限于房产产权权属、物业、水电气、租赁情形等足以影响甲方决定是否参与竞拍的具体情形。协议生效后，甲方不通过乙方竞拍，而是自己或通过第三人参与房屋竞拍，且竞拍成功的，则甲方需按照房产最后拍卖成交的10%作为违约金支付给乙方，并承担乙方追索此债务产生的诉讼费、公证费、律师费、差旅费等。若存在逾期支付报酬，每逾期1日甲方需按年利率24%的标准向乙方承担逾期违约金，并承担乙方为此付出的律师费、诉讼费、差旅费等费用。协议签订后，余治磊支付了10,000元到法拍天下公司账户，并注明用途为“余治磊法拍订金”。而案涉房屋的基本信息四川省简阳市人民法院已公开披露。 在2020年8月19日杨潇通过支付宝向余治磊转账支付6,000元，同时存在余治磊通过招商银行向杨潇转账6,000元的事实。 2020年8月20日案涉房屋开始竞拍，并于2020年8月21日结束竞拍，最终余治磊出价2,911,200元竞拍成功。竞拍成功后余治磊与四川省简阳市人民法院工作人员取得联系，并沟通了部分案涉房屋拍卖成功后续事宜。 2020年8月21日黄祖权建立“VIP余总拍房服务”群聊，其中存在提醒余治磊尾款付清时间及催促余治磊办理公证的相关聊天记录。 2020年10月12日法拍天下公司与四川田珏律师事务所签订《委托代理合同》，约定法拍天下公司委托四川田珏律师事务所处理与余治磊服务合同纠纷一案的一审，双方采取签订合同当日支付服务费2,000元及案件结束后按实际收到金额的10%支付律师服务费。2021年1月13日法拍天下公司向四川田珏律师事务所转账2,000元，2021年1月14日四川田珏律师事务所出具相应发票。 另查明，法拍天下公司成立于2018年8月18日，经营期限为成立之日至长期，经营范围为房地产经纪服务、房地产信息咨询等。杨潇系法拍天下公司运营总监。黄祖权自2019年3月5日就职于法拍天下公司。 上述事实有《委托服务协议书》《网络竞价成功确认书》《委托代理合同》淘宝网截图、转账记录、发票、微信聊天记录等证据以及当事人的当庭陈述在卷佐证。 本院认为，双方当事人在本案中的争议焦点为：双方签订的《委托服务协议书》是否合法有效；余治磊支付的10,000元是否为订金；余治磊是否应当支付相应服务费及违约金，若需支付，金额为多少；法拍天下公司是否应当向余治磊退还10,000元。 本院做如下评述： 关于《委托服务协议书》是否合法有效的问题，如果有效，余治磊是否应按服务协议约定支付服务费。本院认为，“法拍房”又称为“司法拍卖房产”，是法院强制拍卖的房屋。一般而言，法拍房的起拍价会低于同地段、同面积的二手房，且很多城市未把法拍房纳入限购范围。各地房地产中介公司都有从事法拍房助拍业务，针对法拍房提供房产中介服务。因法律并未禁止针对司法拍卖房屋提供中介服务，且中国法律裁判文书网上公布的相关案例均未认定针对司法拍卖房屋的中介服务违法，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”的规定，双方建立了居间合同的法律关系，并未违反法律、行政法规定。且双方签订的服务协议合同内容确定、意思明白无歧义、文字表述清楚，余治磊作为具有完全民事行为能力人，在签订合同时理应对于合同条款进行审查，在合同表述无歧义产生的情况下，其应当清楚知道签订合同的法律后果。而对于法拍天下公司未告知余治磊其提供的信息在相应拍卖网站已公开的事实，一般而言，房屋中介服务的重要服务事项在于促进委托人购买到合适的房屋，是否提供房主信息以及房屋来源不属于房屋中介服务合同的服务内容，中介公司为防止买方利用中介公司提供的房源信息不经过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应有的佣金，一般也不会告诉委托人房主联系方式或者该房屋还是否有其他中介公司可以提供居间服务，这并不能认定法拍天下公司存在故意隐瞒重大信息的行为。因此双方签订的服务协议系真实意思表示，自双方在协议上签字时起依法成立并生效，各方均应按照协议约定履行相应义务。对余治磊主张法拍天下公司构成欺诈，余治磊出于重大误解签订服务协议，因余治磊系完全民事行为能力人，且服务协议主要条款清楚明确，故对其该主张，因缺乏事实依据，本院不予支持。 关于余治磊支付的10,000元的性质。双方在合同中约定该款项为“助拍服务费”，而在转账凭证中，余治磊备注为“订金”，余治磊单方确认其支付的10,000元不能对抗双方的约定。且“订金”的含义为“预定所付的钱”，该合同实为服务合同，无相关的预定内容，因此余治磊称该款项系订金的说法本院不予采纳。 关于服务费金额。余治磊在交易的过程中实际利用了法拍天下公司提供的房源信息、机会等条件，法拍天下公司亦在居间期间提供了诸如发布广告、介绍房源、讲解拍卖流程、带领看房、协助竞拍报名等服务，故法拍天下公司可以向余治磊主张必要的费用。一般而言，房屋中介提供的居间服务主要在于提供房源及撮合交易，相比较而言，针对法拍房提供房产中介服务属于新兴业务，因法拍房可能存在未交齐土地出让金、房屋带租赁协议等瑕疵均由竞买人自行承担和解决，故中介公司在筛选房源并进行房屋调查时承担的责任更大，一般还承诺如果房屋有上述情况中介公司可以承担部分责任。故筛选房源及调查房屋情况一般为中介公司针对法拍房提供居间服务时的主要合同义务，买房者也会因信任中介公司针对法拍房的调查自愿支付相对高于普通中介费用。本案中涉案房屋拍卖成交价为2,911,200元，按照服务协议第三条的约定，在拍卖成交当日余治磊就应向法拍天下公司支付2%的佣金，并在领取裁定书之日支付剩余款项，那么按照双方服务协议明确约定，余治磊需再向法拍天下公司支付91,892元。结合本案法拍天下公司提交的聊天记录，可以证明其履行了一定的房产筛选及调查义务，但因其并未出具房产调查报告或其他证据证明其向法院等与拍卖房产相关的单位或机构进一步进行了相应的调查，故对其完全尽到房屋调查义务的主张不予支持。根据服务协议约定法拍天下公司提供的服务除了讲解拍卖流程、房产匹配、房产调查、预约看房、协助竞拍报名及保证金交纳，还有协助按揭贷款申请、法院手续跟进、协助房产过户等，但法拍天下公司并未全面的实际履行上述义务，法拍天下公司确因未实际参与这些环节而并未实际付出相应成本，考虑到法拍天下公司实际履行的合同义务工作量及余治磊怠要求法拍天下公司提供相应的服务，参考目前我市房地产中介服务费率一般为买卖双方各承担房屋成交价的1.5-2%且实际由买方全额承担的实际情况，同时双方存在余治磊自行竞拍实际造成了法拍天下公司的可期待利益损失，结合公平原则及行业惯例，酌定余治磊还应承担的委托服务费为50,000元。 关于委托服务费的违约金。余治磊未按约定时间支付服务费，理应按照服务协议第六条第6款的约定支付违约金。考虑到法拍天下公司未提供证据证明其损失超过了全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率已达到了每日按年利率24%的程度，且其可期待利益的损失已在委托服务费中进行处理，结合公平原则，本院确认违约金计算方式为以50,000元为基数自2020年8月22日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至付清之日止。 关于律师费。根据双方服务合同约定余治磊承担相应的诉讼费、公证费、律师费等，法拍天下公司向本院提交《委托代理合同》发票证明其律师费的诉求合法有据，但其诉请的2,000元外的金额实际并未产生，因此本院对于法拍天下公司要求超过2,000元范围不予支持。 据此，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国价格法》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、余治磊于本判决生效之日起10日内向法拍天下（成都）网络科技有限公司支付服务费50,000元及违约金（以50,000元为基数，自2020年8月22日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至付清之日止）； 二、余治磊于本判决生效之日起10日内向法拍天下（成都）网络科技有限公司支付律师费2,000元； 三、驳回法拍天下（成都）网络科技有限公司的其他诉讼请求。 四、驳回余治磊的全部反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费2,198元（已减半收取），由法拍天下（成都）网络科技有限公司负担1,600元，由余治磊负担598元；反诉案件受理费25元，由余治磊承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  夏旭东 二〇二一年三月十九日 书记员  曾李清