湖南省隆回县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)湘0524民初209号 原告罗建，男，1970年2月20日生，汉族，湖南省隆回县人，住隆回县。 原告焦四凤，女，1973年5月2日生，汉族，湖南省隆回县人，住隆回县，系原告罗建之妻。 委托诉讼代理人（特别授权）罗建，即原告罗建。 被告隆回川南房地产开发有限公司，住所地湖南省隆回县桃洪镇紫阳村川南房地产售楼部，统一社会信用代码9143052409198338X4。 法定代表人龚军，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）刘伟安，湖南志涛律师事务所律师。 原告罗建、焦四凤诉被告隆回川南房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年2月5日公开开庭审理。原告罗建、被告隆回川南房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘伟安到庭参加诉讼。原告焦四凤、被告隆回川南房地产开发有限公司的法定代表人龚军未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗建、焦四凤诉讼请求：1、请求判决被告赔偿二原告从2018年7月6日起至2020年4月27日止，因被告单方面违反合同约定存在的过错给原告造成的商铺空置损失以及装修材料上涨的损失参照延期交房违约金标准承担赔偿责任的金额为348360×7.8%×660=49133元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告在2018年7月5日通知交房后，没有按合同约定完全履行义务：1、案涉商铺存在通风口被堵住，一直未整改到位，直至邵阳市中级人民法院判决前来现场查看前两天才整改好，在整改好之前，缺失通风换气功能，不能正常居住使用。2、楼层高度只有5.8米，比约定的5.95米高度低了0.15米，一直未告知原告，也未做任何处理。3、案涉商铺正对面有一组观光电梯至2020年4月27日止没有安装到位，与合同第三条中约定的附件二的平面图内容不符，一直未告知原告，也未做任何处理。4、案涉商铺顶部在2020年4月27日之前漏水严重，不能入住使用。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。综上，请求法院在查明事实的基础上依法支持原告的全部诉讼请求。 被告隆回川南房地产开发有限公司辩称，原告因被告延迟交付其所购的滨江巴黎新城1#栋304号商铺，曾于2019年以商品房销售合同纠纷案向隆回县人民法院提起诉讼，诉请“判决被告赔偿原告延迟交房违约金127151元（自2017年8月30日起至2019年8月30日止按已支付的房屋价款348360元乘以日利率万分之五），2019年8月30日之后的违约金按日万分之五顺延计算”。该案隆回县人民法院和邵阳市中级人民法院先后作出（2019）湘0524民初3432号民事判决书、（2019)湘05民终2580号民事判决书，二审法院查明被告已于2018年7月5日前通知原告收房，因此延期交房的违约金只计算至2018年7月5日止，对于原告诉请的2018年7月5日之后的违约金，因系其自身原因所致，与被告无关，故未予支持。原告因不服邵阳市中级人民法院判决，向湖南省高级人民法院申请再审，湖南省高级人民法院以（2019)湘民申5874号民事裁定书裁定驳回原告的再审申请，至此，关于被告因迟延交付原告所购商铺应承担的违约责任已经司法处理完毕。被告亦已按照法院的生效判决履行完毕，原告的本次诉讼，是重复主张延期交房的违约损失，明显属于重复起诉，根据一事不再理的原则，法院应当裁定驳回原告的起诉。 被告对原告本次诉状中所称被告未按合同约定完全履行义务的问题，现逐项说明如下：1、关于通风口被堵问题。由于该楼盘系商住一体，原告所购商铺位于商业区顶楼，楼上是住宅区，在原告未办理收房入住手续之前，被告出于安全角度考虑而用水泥板临时盖住通风口，并没有将其固定封死，盖板随时可以移开，故根本不存在要整改。2、关于楼层的高度问题。原告称楼层高只有5.8米，比约定的5.95米高度低了0.15米。被告不明白其测量依据是什么，测量时是否包含了楼面厚度在内。退一步讲，即使层高有0.15米的误差，亦不影响其房屋的功能和正常使用。3、关于观光电梯的问题。该梯在原告前一次起诉之前既已安装到位，并不存在需要做什么处理。4、关于楼顶漏水问题。这是原告前一次起诉时就提及过的理由，被告早已维修整改到位，当时的二审法院承办法官也看过现场，并不存在继续漏水的问题。综上，原告在接到被告的收房通知后，为达到索取高于市场租金的违约金目的，先是故意不收房，而任其空置。在法院判决生效之后，继续不以使用为目的，一味吹毛求疵，无理缠讼，甚至在2020年4月已将所购商铺转让他人之后仍然找被告重复索赔，明显是滥用诉权，恶意诉讼。请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理确认如下法律事实： 2019年9月2日，本院以（2019）湘0524民初3432号民事案件受理原告诉被告商品房销售合同纠纷，在该案中二原告诉讼请求：1、判决被告赔偿二原告迟延交房违约金127151元（自2017年8月30日起至2019年8月30日止按已支付的房屋价款348360元乘以日利率万分之五），2019年8月30日之后的违约金按日万分之五顺延计算；2、诉讼费由被告承担。二原告所诉的事实与理由：2017年6月21日二原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同第二条约定原告购买被告开发的坐落在隆回县××镇××村××＃栋商铺××号房；合同第三条约定该商品房单价6000元／平方米，总金额348360元；合同第八条约定被告应当在2017年8月30日之前应将商铺交付给原告使用；合同第九条约定出卖人逾期交房，买受人要求继续履行的，出卖人自合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房款的万分之五的违约金。商品房买卖合同签订后，原告交付了全部房屋价款，但被告到现在为止，不能依合同约定将合格的商品房交付给原告（商铺过道未铺好瓷砖、铺面外墙未贴墙面砖、门窗未做好、观光电梯未开通、通风口被堵住、人行通道消防通道被切断），被告已严重违约。本院（2019）湘0524民初3432号民事判决书载明经审理认定事实如下：（一）对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。（二）关于被告是否逾期交付房屋的事实。原告提供了《1栋304商铺收房情况反馈》及现场相关照片，证明至2018年7月9日，原告所购买的1＃栋304号商铺尚未达到交付使用条件，存在如下问题：1、3楼商铺过道未铺好瓷砖；2、铺面外墙未贴墙面砖；3、门窗未做好；4、1、2号观光电梯未开通；5、通风口被堵住。经审查，《1栋304商铺收房情况反馈》属书证原件，并有被告公司总经理邹方斌及被告公司聘请的物业公司经理邹恩齐等人的签字确认，被告未能提供证据反驳，其证据效力本院予以确认；现场相关照片与《1栋304商铺收房情况反馈》相互印证，被告不能提供证据反驳且没有提出明确的异议，其证据效力本院予以确认。根据上述证据，至2018年7月9日，原告所购买的滨江·巴黎新城1＃栋304号商铺尚未达到交付使用的条件，不能认定被告已经履行向原告交付房屋的合同义务。根据双方当事人的一致陈述，被告至今没有将所购买的滨江·巴黎新城1＃栋304号商铺实际交付给原告。另查明，原、被告在商品房买卖合同中，就一方违约给另一方造成损失的计算方法没有约定；双方当事人就被告的违约行为给原告造成的损失均未提供证据证明。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告收取原告交付的全部房屋价款后，不能按合同约定向原告交付商品房，属违约行为，依法应当承担继续履行和支付违约金等违约责任。本院经综合考虑被告违约可能给原告造成的损失、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则进行衡量，确认原、被告双方在商品房买卖合同中约定的违约金（按已付房屋价款的日万分之五计算，原告据此主张127151元）过高，根据被告的请求应予适当减少。关于被告的违约行为给原告造成的损失，鉴于双方当事人就违约造成损失的计算方法没有约定，双方当事人就被告违约给原告造成的损失大小均未提供证据证明的实际情况，结合商品房预售的融资性质，以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项关于“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定，按照已付房屋价款以年利率6%计算确定，符合当事人对合同的预期。又根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，被告应当支付给原告的违约金可以以原告已付房屋价款按年利率6%再上浮30%（即年利率7.8%）计算为55023.46元［即逾期交房的违约金以房屋价款348360元按年利率7.8%自2017年8月31日计算至2019年8月30日（729天）为55023.46元］。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告于本判决生效后五日内向原告支付计算至2019年8月30日止的逾期交房的违约金55023.46元，2019年8月31日之后的违约金以房屋价款348360元，按年利率7.8%计算至被告向原告交付商品房之日止；二、驳回原告的其他诉讼请求。 原、被告均不服向湖南省邵阳市中级人民法院提出上诉，该院二审（2019)湘05民终2580号民事判决书查明，案涉房屋所在的滨江·巴黎新城1期1#地块的1#楼于2017年4月21日经建设、勘察、设计、施工、监理单位五方竣工验收，并于2017年5月22日办理竣工验收备案手续。原告与被告于2017年6月21日签订的《商品房买卖合同》第十三条关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件四）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照第2种方式处理：出卖人继续履行，不承担其他责任。”该合同附件五第六条约定：“双方均需保证合同及本协议所填写的电话、传真、通信地址、邮编等内容真实有效。如有变更，必须于变更之日起7日内书面通知对方，否则对方按原电话、传真、通信地址、邮编等联系方式发出的通知视为已达到对方的有效通知。采用信件通知方式的，寄出五天后（本省）或7天后（外省）视为达到时间。”被告于2018年6月29日按原告签订合同时提供的地址和联系电话，以邮政EMS的形式通知原告收房。根据双方在二审的陈述，案涉房屋已办理好权属登记证书，现房屋产权属于原告所有。该院二审查明的其他事实及证据采信与一审一致。该院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方当事人二审争议焦点为：案涉房屋是否已达到交房条件？一审认定逾期交房违约金计算的期限及标准是否妥当？关于案涉房屋是否已达到交房条件的问题。双方在《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件为商品房经验收合格，根据《滨江·巴黎新城1#地块1#楼建设工程竣工验收备案表》，案涉房屋所在的建设工程已于2017年4月21日经建设单位等五方验收，并于2017年5月22日办理了竣工验收备案手续，因此，可以认定被告出售给原告的商铺已经验收合格。原告称案涉商铺存在部分装饰未到位、商铺的通风口不符合规划设计等问题，涉案房屋尚不符合合同约定的交房条件。经审查，原告提出的案涉商铺存在部分装饰未到位、商铺的通风口不符合规划设计等问题并不影响房屋的正常交付，该部分问题可以通过被告的整改解决，且根据合同第十三条约定，被告应当继续履行合同相关义务，如被告未能整改到位，原告可就该部分问题造成的损失提起诉讼，但该事由不能成为原告拒绝收房的理由。一审认定案涉房屋尚不具备交付条件错误，应予纠正。原告提出楼层人行通道、消防通道被案外人占用的问题，因案涉房屋已办理产权登记至原告名下，故原告可与案外人协商处理该问题，协商不成可另行提起诉讼。关于一审认定逾期交房违约金计算的期限及标准是否妥当的问题。虽案涉商铺已验收合格，但被告一直到2018年6月29日才以发送邮政EMS的方式通知原告收房。根据涉案合同附件五第二条商品房交付的约定，因原告并未通知被告变更联系方式，被告按照原告在签订合同时提供的通信地址邮寄了收房通知，且双方当事人均在隆回县，收房通知寄出五天后即应视为送达，故2018年7月5日应认定为收房通知送达时间，该日即为被告向原告交付商铺之日。因此，本案违约金计算期限应截止到2018年7月5日，一审以案涉房屋尚不具备交付条件为由将违约金计算期限顺延至实际交付之日止错误，应予纠正。一审以双方签订的协议为基础，根据合同法相关规定，依照被告的抗辩意见和原告因被告违约逾期交房造成的损失，并结合商品房预售的融资性质等具体情况，将逾期交房违约金计算标准调整为年利率7.8%,符合本案实际情况及双方利益的平衡，并无不当。综合以上，从合同约定的交房之日2017年8月31日起至2018年7月5日止，被告应当支付原告的违约金为22928.8元（以购房款348360元为基数，按年利率7.8%的标准计算）。综上所述，原告的上诉请求不能成立，应予驳回；被告的上诉请求部分成立，部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持湖南省隆回县人民法院（2019)湘0524民初3432号民事判决第二项；二、变更湖南省隆回县人民法院（2019)湘0524民初3432号民事判决第一项为：被告于本判决生效之日起10日内向原告支付逾期交房的违约金22928.8元。 2019年12月12日作出的邵阳市中级人民法院（2019)湘05民终2580号民事判决书为具有法律效力的判决，该判决生效后，被告在2020年1月份给原告办理了该商铺不动产权证，原告2020年4月28日到物业公司交了物业费并领取了商铺房屋钥匙，被告2020年5月20日将不动产权证就交给了原告，原告在2020年5月21日将该商铺转卖给了邓某某。 另查明，被告的案涉楼盘系商住一体房，原告所购商铺位于商业区顶楼，楼上是住宅区，在原告未办理收房入住手续之前，被告出于安全角度考虑而用水泥板临时盖住通风口，并没有将其固定封死，被告根据邵阳市中级人民法院法官来现场查看的意见于2019年11月26日将原告所诉案涉通风口整改好。2020年3月16日下雨，原告2020年3月18日发现从通风口的流水导致原告商铺房屋漏水（漏水原因为紧挨着商铺的外围比商铺水泥面高出20多个厘米导致外面的积水侵入和商铺顶部浇注的斜造型混泥土存在多处蜂窝状空洞裂痕引来漏水）。原告遂要求被告整改，被告遂采取维修措施，2020年4月27日已将原告商铺房屋漏水问题维修整改好。 上述事实，有经当庭举证、质证，本院予以采信的原、被告身份资料与陈述、商品房买卖合同、通风口被封照片、房屋漏水与维修的照片和光盘、隆回县人民法院（2019）湘0524民初3432号民事判决书、邵阳市中级人民法院（2019)湘05民终2580号民事判决书、湖南省高级人民法院（2019)湘民申5874号民事裁定书等证据在卷佐证。 原告没有足够证明力的证据证明原告主张的第2点事实“楼层高度只有5.8米，比约定的5.95米高度低了0.15米，一直未告知原告，也未做任何处理。”成立，原告也没有证据证明楼层高度低了0.15米被告应当承担违约金赔偿责任的具体合同约定。 本院认为，本案焦点问题是原告主张的下列事实“1、案涉商铺存在通风口被堵住，一直未整改到位，直至邵阳市中级人民法院判决前来现场查看前两天才整改好，在整改好之前，缺失通风换气功能，不能正常居住使用。2、楼层高度只有5.8米，比约定的5.95米高度低了0.15米，一直未告知原告，也未做任何处理。3、案涉商铺正对面有一组观光电梯至2020年4月27日止没有安装到位，与合同第三条中约定的附件二的平面图内容不符，一直未告知原告，也未做任何处理。4、案涉商铺顶部在2020年4月27日之前漏水严重，不能入住使用。”是否成立及是否属于已经人民法院处理的重复诉讼行为，这些事实是否构成被告应当按原告的诉讼请求承担违约金赔偿责任。 本院针对上述焦点问题评判如下：一、原告所诉主张的“1、案涉商铺存在通风口被堵住，一直未整改到位，直至邵阳市中级人民法院判决前来现场查看前两天才整改好，在整改好之前，缺失通风换气功能，不能正常居住使用。”事实和“3、案涉商铺正对面有一组观光电梯至2020年4月27日止没有安装到位，与合同第三条中约定的附件二的平面图内容不符，一直未告知原告，也未做任何处理。”事实问题。该主张事实与隆回县人民法院（2019）湘0524民初3432号民事判决书查明并判处的“观光电梯未开通、通风口被堵住”事实为同一事实，该事实已被隆回县人民法院（2019）湘0524民初3432号民事判决书、邵阳市中级人民法院（2019)湘05民终2580号民事判决书作为是否承担民事责任的案件事实进行了判处，原告对该事实再次起诉属于重复起诉，该事实应当以具有法律既判效力的邵阳市中级人民法院（2019)湘05民终2580号民事判决书的判处为准，一事不再理是诉讼的基本原则，原告再次以该事实另行要求被告承担违约金赔偿责任的诉讼请求本院不予支持。二、原告所诉主张的“4、案涉商铺顶部在2020年4月27日之前漏水严重，不能入住使用。”事实被告是否应当承担违约金赔偿责任问题。邵阳市中级人民法院（2019)湘05民终2580号民事判决书认定2018年7月5日起被告具有向原告交房的条件和向原告交付商铺之日并判决了被告的违约赔偿责任，该判决具有既判的法律效力，原告主张的漏水是发生在法定交房事实以后的新的事实，因此原告以此为由再主张被告延期交房的违约赔偿责任不成立，原告该主张本案查明的具体事实为“2020年3月16日下雨，原告2020年3月18日发现从通风口的流水导致原告商铺房屋漏水（漏水原因为紧挨着商铺的外围比商铺水泥面高出20多个厘米导致外面的积水侵入和商铺顶部浇注的斜造型混泥土存在多处蜂窝状空洞裂痕引来漏水）。原告遂要求被告整改，被告遂采取维修措施，2020年4月27日已将原告商铺房屋漏水问题维修整改好。”原、被告的《商品房买卖合同》第十三条关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件四）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照第2种方式处理：出卖人继续履行，不承担其他责任。”被告已经按照该合同约定履行即采取维修措施解决了原告的诉求，原告的权利已经得到了恢复，依照合同约定原告无权再要求被告承担违约金赔偿责任。三、原告所诉主张的“2、楼层高度只有5.8米，比约定的5.95米高度低了0.15米，一直未告知原告，也未做任何处理。”事实被告是否应当承担违约金赔偿责任问题。原告没有足够证明力的证据证明原告主张的第2点事实“楼层高度只有5.8米，比约定的5.95米高度低了0.15米，一直未告知原告，也未做任何处理。”事实成立，原告也没有证据证明楼层高度低了0.15米被告应当承担违约金赔偿责任的具体合同约定。显然原告证据不足以证明其诉讼主张，原告以此为由要求被告承担违约金赔偿责任的诉讼请求本院不予支持。综上所述，原告所主张的事实均不能构成被告在本案中承担违约金赔偿责任的情形，原告的诉讼请求本院应当驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十四条第（五）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告罗建、焦四凤的诉讼请求。 案件受理费1028.92元，减半收取514.46元，由原告罗建、焦四凤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审 判 员  魏先禄 二〇二一年三月二十五日 代理书记员  卿前斌 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百二十四条人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理： （一）依照行政诉讼法的规定，属于行政诉讼受案范围的，告知原告提起行政诉讼； （二）依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁； （三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决； （四）对不属于本院管辖的案件，告知原告向有管辖权的人民法院起诉； （五）对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外； （六）依照法律规定，在一定期限内不得起诉的案件，在不得起诉的期限内起诉的，不予受理； （七）判决不准离婚和调解和好的离婚案件，判决、调解维持收养关系的案件，没有新情况、新理由，原告在六个月内又起诉的，不予受理。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。