甘肃省兰州市西固区人民法院民 事 判 决 书(2021)甘0104民初142号原告（反诉被告）：朱晓娇，女，1991年12月8日出生，汉族，兰州市西固区临洮街学校教师，住兰州市西固区。被告（反诉原告）：甘肃聚正源不动产代理有限公司，住所地甘肃省兰州市西固区柳泉镇西坪村308号。法定代表人：张彬，系该公司总经理。原告（反诉被告）朱晓娇与被告（反诉原告）甘肃聚正源不动产代理有限公司（以下简称聚正源公司）中介合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱晓娇与被告（反诉原告）聚正源公司法定代表人张彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱晓娇向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行合同，并限期被告无条件交付原告之房屋定金10000元；2.判令被告即日给付原告因私自扣留收定金，导致房东少支付的违约金10000元，以及产生的银行同期贷款利息人民币（由2020年12月23日至案子结束日期，按银行同期贷款利率计算）；3.本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。庭审中原告当庭表示变更第一项诉讼请求为“限期被告无条件交付原告房屋定金10000元”。事实和理由：原、被告系二手房买卖代理合同关系。2020年12月13日，原告与被告签订《房屋买卖居间协议（按揭）》（以下简称居间协议），原告与房东签订定房合同，由被告作为中介。原告通过支付宝转账方式向中介交定金20000元，中介将10000元转付房东，10000元自留作为房屋交接保证金代房东保管。同年12月22日晚，房东违约不卖房了，随后原告与房东达成和解协议，房东退还原告定金10000元并赔偿违约金8500元。还有10000元定金在被告处但被告拒绝返还，要求从中扣除中介费8300元只退还1700元。根据我国《合同法》相关规定，合同没有得到履行，原告不是违约方而是受害方，不应支付中介费。依据《民法典》相关规定，没有履行合同条例属于无效合同，无需支付中介费用。再者根据所签订的合同第八条规定，原告也无需向被告支付中介费。原告多次向被告提出按照合同约定偿还定金的要求均遭拒绝，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告聚正源公司辩称，1.不同意退还10000元定金；2.居间协议已签订，居间服务已完成，10000元定金只退还扣除原告应支付的居间服务费后剩下的1675元。反诉原告聚正源公司向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人向反诉人支付居间服务费8325元；2.本案诉讼费用由被反诉人承担。反诉被告朱晓娇辩称，聚正源公司作为专业的中介机构，应当对房屋权属问题、订约相关事项做到全方位的尽职调查和了解，并向委托人尽到如实报告的义务，卖方违约合同解除是因为中介没有尽到尽职了解的义务导致的，朱晓娇不是违约方，所以不应支付中介费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即朱晓娇提供的《居间协议》原件一份、支付宝账单交易记录打印件一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.朱晓娇提交定金收据原件一份，拟证明签订合同时向聚正源公司交付了20000元定金，聚正源公司应将定金全部交付房东却私自扣留了10000元。聚正源公司质证认可收到该定金后转付房东10000元、自留10000元，本院对该证据的证明效力予以确认；2.朱晓娇提交录音视频光盘一份，拟证明发生纠纷后，被告态度恶劣告知原告定金10000元分文不退。对此本院认为，该证据能够证明聚正源公司扣留朱晓娇定金10000元未退还，对该证据的证明效力予以确认；3.朱晓娇提交其与王晓峰之间的微信聊天记录打印件两页，拟证明被告不应该收取中介费。对此本院认为，王晓峰系案外人，与聚正源公司既不存在代理关系也没有合同或隶属关系，其个人意见不能代表聚正源公司意见，本院对该证据不予采信；4.聚正源公司提交《居间协议》原件一份，拟证明原、被告之间存在居间协议关系，该协议第7、8条明确约定签订协议当天，买卖双方按照购房合同总价的1.5%向被告支付佣金，从任何款项中扣除都可以。同时证明交易房屋之上尚存在抵押贷款165000元，被告不存在欺骗行为。对此本院认为，该证据能够证明原、被告之间存在中介合同关系，协议中载明所售房产存在银行抵押贷款165000元，第七条约定了佣金收取的标准及时间，对该证据的证明效力予以确认；5.聚正源公司提交合同解除协议原件一份，拟证明房屋买卖双方已经协商一致，卖方作为违约方已向原告赔付了违约金。对此本院认为，朱晓娇认可已与卖方达成书面合同解除协议解除了房屋买卖合同关系，且已收到卖方赔付的违约金8500元，对该证据的证明效力予以确认；6.聚正源公司提交定金协议原件一份，拟证明原、被告单独另签了一份定金协议，约定中介服务费用12000元，贷款代办费用是另外计算的，不包括在该12000元中。朱晓娇认可该定金协议的真实性，但认为双方口头协商12000元中实际包括中介居间费7000元和贷款代办费5000元。对此本院认为，朱晓娇未提供证据证明双方存在口头协议，对其质证意见不予采信，对定金协议的真实性予以确认。原、被告同时签订了居间协议和定金协议，两份协议对中介费用的约定不一致。现聚正源公司明确表示以约定数额较低的居间协议主张中介费用8325元，意即否认定金协议关于中介费用数额约定的约束效力，而该主张对朱晓娇更为有利，因此本院对定金协议的证明效力不予确认。本院经审理认定事实如下：2020年12月13日，朱晓娇（买方）、姚小乔（卖方）、聚正源公司（中介方）三方共同签订编号Ａ0000146的《房屋买卖居间协议（按揭）》，约定姚小乔将其位于兰州市西固区××路街道××街××号××单元××室房屋以总价555000元出售给朱晓娇。朱晓娇向姚小乔支付定金20000元以确立买卖关系，由聚正源公司代为收取，该定金转为房款，待办理银行贷款及垫资撤押等手续后向姚小乔支付10000元，付清全部房款并交付房屋后再向姚小乔转付10000元。《居间协议》第七条约定，签订协议当日，买卖双方分别按照出售房屋总价的1.5%支付中介方佣金，双方均同意中介方可以从转付的任何款项中扣除上述佣金。同时朱晓娇还与聚正源公司签订《定金协议》，约定朱晓娇通过聚正源公司购买案涉房屋，中介服务费用12000元。两份协议签订当日，朱晓娇通过支付宝向聚正源公司转账交付定金20000元，聚正源公司扣留10000元后向姚小乔转付10000元。2020年12月23日，姚小乔不再出售房屋，与朱晓娇达成《合同解除协议》，约定姚小乔赔偿违约金8500元后双方解除房屋买卖合同关系。朱晓娇已收取姚小乔退还的定金10000元及违约金8500元。现朱晓娇与聚正源公司因定金退还及中介费用收取问题无法达成一致意见，引发本案诉争。本院认为，朱晓娇与聚正源公司签订《居间协议》，系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，本院依法确认协议有效，双方之间存在中介合同关系。中介合同是指中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案争议焦点为：1.聚正源公司是否应向朱晓娇退还定金？2.朱晓娇主张的损失赔偿能否得到支持？3.朱晓娇是否应向聚正源公司支付居间服务费及应当支付多少？关于退还定金的问题。根据《居间协议》对定金的相关约定，朱晓娇交付的20000元定金性质应为确立买卖关系、确保合同履行的履约定金，如合同继续履行将转为房款。朱晓娇与姚小乔之间的房屋买卖合同关系已经双方协议解除，合同不能继续履行，聚正源公司代姚小乔收取定金10000元已丧失合同依据，理应全部退还朱晓娇，对朱晓娇第一项诉讼请求本院予以支持。关于损失赔偿问题。朱晓娇第二项诉讼请求主张违约金10000元及产生的银行同期贷款利息，理由是聚正源公司本应将收取的定金20000元全部转付姚小乔，却私自扣留10000元，致使姚小乔向朱晓娇赔偿违约金时少付10000元，该损失10000元及产生的银行同期贷款利息应由聚正源公司承担。对此本院认为，朱晓娇与姚小乔之间的房屋买卖合同关系中，姚小乔作为违约方已向朱晓娇赔偿了违约金8500元；朱晓娇与聚正源公司之间的中介合同关系中，聚正源公司并不是违约一方。且主张合同损失赔偿的前提是存在实际损失，朱晓娇并未举证证明聚正源公司对其造成了实际损失，故其要求聚正源公司承担赔偿损失的违约责任没有事实基础且于法无据，本院不予支持。关于居间服务费（即中介报酬）的问题。我国《民法典》第九百六十三条规定：“中介人促进合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。”原、被告签订的《居间协议》和《定金协议》中对居间服务费数额均有明确约定，但二者约定不一致，前者约定为出售房屋总价555000元的1.5%即8325元，而后者约定为12000元。现聚正源公司明确表示以《居间协议》的约定主张居间服务费8325元，对朱晓娇更为有利，因此本院以《居间协议》认定双方约定的居间服务费数额为8325元。根据《民法典》第九百六十四条的规定，中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬。即，中介人促成合同成立的，委托人应当支付报酬。中介人行使报酬请求权，是以买卖双方的合同成立为前提，而不是以该合同是否得到履行为要件。本案中，聚正源公司为朱晓娇和姚小乔之间的房屋买卖提供了订立合同的媒介服务，促成二人签订了《房屋买卖居间协议（按揭）》，已履行了中介义务。虽然《居间协议》未能得到履行，但该结果系卖方姚小乔违约导致，聚正源公司并不因此丧失中介报酬的请求权，且聚正源公司已对交易房屋之上存在银行抵押贷款等事项尽到了如实报告义务，聚正源公司有权按照双方协议的约定收取居间服务费8325元，本院对聚正源公司的第一项反诉请求予以支持。本诉已减半收取案件受理费150元，应由朱晓娇与聚正源公司各自负担50%即75元；反诉已减半收取案件受理费25元，应全部由朱晓娇负担。综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百六十一条、第九百六十二条、第九百六十三条、第九百六十四条之规定，判决如下：一、被告甘肃聚正源不动产代理有限公司于本判决生效之日退还原告朱晓娇定金10000元；二、反诉被告朱晓娇于本判决生效之日支付反诉原告甘肃聚正源不动产代理有限公司居间服务费8325元；三、以上第一、二项相互折抵后，由被告（反诉原告）甘肃聚正源不动产代理有限公司于本判决生效之日退还原告（反诉被告）朱晓娇1675元；四、驳回原告朱晓娇的其他诉讼请求。本诉已减半收取的案件受理费150元（朱晓娇已预交），由朱晓娇与甘肃聚正源不动产代理有限公司各自负担50%即75元；反诉已减半收取的案件受理费25元（甘肃聚正源不动产代理有限公司已预交），全部由朱晓娇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  王丽娜二〇二一年三月十日书记员侯沛含