河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫05民终673号上诉人（原审被告）：文峰区迪欧咖啡香格里拉店，住所地安阳市文峰区永明路香格里拉小区门面房。经营者：王伟伟，男，1980年5月10日出生，汉族，住安阳县。委托诉讼代理人：程前，大沧海律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈向旭，大沧海律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：马菱，女，1968年1月10日出生，汉族，住安阳市龙安区。委托诉讼代理人：王妍芬，河南锐创律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：安阳市城房置业有限公司，住所地安阳市文峰区灯塔路与永明路交叉口。法定代表人：张春明，职务：总经理。上诉人文峰区迪欧咖啡香格里拉店与被上诉人马菱、安阳市城房置业有限公司租赁合同纠纷一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院（2020）豫0502民初2662号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。文峰区迪欧咖啡香格里拉店上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回马菱的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由马菱承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，且原审违反法定程序，应依法予以撤销。具体理由如下:一、原审判决认定事实不清。1.原审判决并未确定马菱是否享有案涉房屋的物权或准物权，与上诉人签订房屋租赁协议的主体为安阳市城房置业有限公司，而非马菱。虽然安阳市城房置业有限公司与马菱之间签订有商品房预售合同，但却并未办理物权变更登记，安阳市城房置业有限公司也未将案涉房屋实际交付给马菱。因此，应由安阳市城房置业有限公司向上诉人主张案涉租金，并非马菱。马菱因其并未实际取得房屋，应依据商品房预售合同的约定向安阳市城房置业有限公司主张逾期交房及不予变更房屋所有权的违约责任。2.原审判决在有证据证明房屋租赁协议的租金标准并非合同双方真实意思表示的情况下，判决上诉人以上述租金标准向马菱支付租金，没有任何事实依据。在原庭审过程中，马菱主张备忘录在前，房屋租赁协议在后，即房屋租赁协议即为备忘录中所述的正式的房屋租赁合同，但其并未从安阳市城房置业有限公司处取得备忘录之前的房屋租赁协议。从房屋租赁协议及备忘录的形式来看，由于房屋租赁协议内容简单，且其上没有合同签订时间，这表明房屋租赁协议及备忘录实际上是一同签订的，备忘录为房屋租赁协议的后附文件。备忘录中的内容已经明确证明，房屋租赁协议仅为上诉人办理工商登记手续时使用，为形式上的合同，不是合同双方真实意思表示，且协议中的租金标准也未被实际履行过。在此情况下，原审法院直接以该标准判决上诉人向马菱支付租金，属于对这一事实认定不清。3.原审理过程中，上诉人辩称由于安阳市城房置业有限公司与马菱的房屋买卖行为并未通知上诉人,即马菱与安阳市城房置业有限公司之间债权的转让并未通知作为债务人的上诉人，该转让对上诉人不发生效力，马菱无权向上诉人主张起诉前拖欠产生的租金。但原审判决中，针对上诉人的这一答辩意见并未提及，也未进行法定的说理论述。因此原审判决对该事实认定不清。二、原审判决适用法律错误由于本案案情复杂，且上诉人从未与被上诉人马菱直接签订房屋租赁协议，因此原审判决不应适用《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，上述法律法规均体现了合同的相对性，并不能作为作出对上诉人不利判决的法律依据。本案应适用《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第八十条等法律法规，驳回马菱的原审诉讼请求。三、原审严重违法了法定程序。安阳市城房置业有限公司与上诉人签订的房屋租赁协议中约定的50元每平米每月的租金标准并非双方的真实意思表示，且该标准远远高于签订合同时的同地段租金标准。上诉人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条的规定，向原审法院邮寄了司法鉴定申请书，要求对案涉房屋在签订租赁协议时同地段的租金标准进行鉴定。但原审法院在收到上诉人的申请后并未对上诉人的请求进行认定，反而直接依据马菱的单方陈述作出原审判决。原审判决过高的租金及租金标准极大的不仅增加了上诉人的经营成本，导致上诉人无法正常经营，而且致使上诉人雇佣的员工的就业无法保障，影响社会的稳定。马菱答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，应予驳回。1.马菱购买涉案房屋时安阳市城房置业有限公司已取得预售许可证，马菱基于对政府职能机构公示证照的信任，购买了涉案房屋，并且与安阳市城房置业有限公司签订了商品房预售合同，并经备案登记，有对抗第三人的效力。2.上诉人与马菱不享有案涉房屋的物权，故无权要求上诉人支付租金的理由不成立，没有法律依据，马菱与安阳市城房置业有限公司签订了商品房预售合同，明确约定涉案房屋于2015年5月31日前交付于买受人即马菱使用，当然包括对涉案房屋的使用收益的权益，实际上马菱也确实从购买涉案房屋时即对房屋一层进行出租并收取租金收益，上诉人使用的是涉案房屋的二层。3.如果按上诉人逻辑，马菱购买涉案房屋，但因未进行物权变更登记，无权主张租金收益，安阳市城房置业有限公司又因与马菱签订了商品房买卖合同，将房屋及其相关权益出售于马菱，其也无权主张租金，那么上诉人使用涉案房屋就不用支付租金了，显然是违背法律原则的。4.本案上诉人明知涉案房屋已出售他人，未办理不动产权证的原因是安阳市城房置业有限公司的问题，并且和马菱情况一样的其他购房人上诉人使用其房屋也支付了租金，故上诉人的上诉请求均不成立，应予驳回。5.冯银秋起诉迪欧咖啡房屋租赁合同纠纷一案，已经有了最终判决结果，法庭已经明确查明驳回了冯银秋对马菱名下102号房屋房租租金主张的要求，并且冯银秋与本案马菱向迪欧咖啡主张其购买房屋的租金没有任何关联性，故追加其为第三人没有任何事实及法律依据。6.针对上诉人提到的其申请对涉案房屋租金标准进行鉴定，法院未准许属于程序违法的理由不能成立，生效判决已确认了安阳市城房置业有限公司与迪欧咖啡签订的租赁协议中的50元/平方/月租金标准，并且在另案开庭审理过程中迪欧咖啡在庭审笔录中明确认可该租金的标准，故该理由不能成立。安阳市城房置业有限公司未到庭，未答辩。马菱向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告2015年6月1日起至2020年5月31日期间的房屋租金共计376,140元（125.38平方米×50元/月/平方米×60个月=376,140元）；2.判令被告自2020年6月1日开始，每月月底前按照月租金6,269元标准向原告支付房屋租金，直至被告停止租赁并将房屋归还交付给原告之日止；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2013年1月1日，第三人城房置业公司将香格里拉城市花园小区幼儿园西商业1单元102室房屋第二层125.38平方米营业房租租赁给被告使用，租期至2023年1月1日，租金为每平方米50元。2015年5月，马菱与城房置业公司签订商品房预售合同，马菱购买香格里拉城市花园小区幼儿园西商业1单元102室房屋，建筑面积342.3平方米，该合同于2015年5月25日办理备案登记，2015年6月1日马菱向城房置业公司支付购房款350万元。现被告仍占有并使用该房屋，且未向原告及第三人交纳租金。一审法院认为，承租人租赁使用租赁物，应当向权利人支付租金。被告文峰区迪欧咖啡香格里拉店与第三人城房置业公司签订房屋租赁协议，约定被告租赁香格里拉城市花园小区幼儿园西商业1单元102室房屋第二层，租赁费每平方米每月50元；被告未向第三人城房置业公司支付过房屋租金。2015年5月，原告与第三人城房置业公司签订商品房预售合同，原告购买香格里拉小区幼儿园西商业1单元102号房屋，该合同于2015年5月25日办理备案登记，2015年6月1日马菱向城房置业公司支付购房款350万元，被告至今仍租赁使用该房屋，故自2015年6月1日起，被告应向原告支付102号房屋第二层租金。关于租金数额，根据房屋测量报告，被告承租的102号房屋二层面积125.38平方米，原告与城房置业公司约定租赁费每平方米每月50元，故102号房屋二层每月租金6,269元，2015年6月1日原告购买该房屋之后的租金截至2020年5月31日共计60个月，租金合计376,140元；自2020年6月1日起，被告于每月月底前支付原告102号房屋租金6,269元，至被告停止租赁该房屋并将房屋归还原告之日止。第三人安阳市城房置业有限公司经法院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼活动，视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告文峰区迪欧咖啡香格里拉店及其经营者王伟伟于本判决生效之日起十日内支付原告马菱安阳市文峰区香格里拉城市花园小区幼儿园西商业1单元102号房屋（第二层）自2015年6月1日起至2020年5月31日的租金376,140元；二、被告文峰区迪欧咖啡香格里拉店及其经营者王伟伟于本判决生效之日起十日内支付原告马菱安阳市文峰区香格里拉城市花园小区幼儿园西商业1单元102号房屋的租金（自2020年6月1日起按照租金6,269元/月至被告实际交付原告房屋之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,942元，减半收取3,471元，由被告文峰区迪欧咖啡香格里拉店及其经营者王伟伟负担。二审期间，当事人提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。文峰区迪欧咖啡香格里拉店提交司法鉴定申请书、邮寄该申请书的邮寄单、邮寄签收凭证各一份，证明原审过程中上诉人于2020年12月7日通过EMS中国邮政向原审承办法官邮寄了司法鉴定申请书，原审法院于2020年12月8日签收，直至原审判决作出未对上诉人申请鉴定一事进行审查认定，违反法定程序。马菱发表质证意见为，对该份证据的真实性、证明目的均有异议，其自述该申请是2020年12月7日通过EMS中国邮政向原审承办法官邮寄，本案一审开庭时间是2020年11月21日，第二次开庭时间是2020年11月28日，整个庭审已经结束，上诉人所提交的该申请没有任何意义，法庭已经查明对该租金标准有充分证据证明且已经生效判决确认，故不存在程序违法的情况。马菱提交另案庭审笔录2份，用于证明1.上诉人对租金标准每月每平方50元是认可的。2.上诉人对案涉房屋已经出售于他人明确知晓，马菱自购买涉案房屋一直在向上诉人催要房租，其回复的理由均是店长不在或老板不在，从来没有说不应该向购房人支付房租。上诉人发表质证意见为，真实性、合法性无异议，但对于与本案关联性和证明目的有异议，上诉人是在处理冯银秋的案件中在与冯银秋本人私下协商和解的情况下认可了104号房屋的租金，不能当然的认为上诉人认同102号房屋租金同样是该标准，此外上诉人也明确在庭审笔录中表示除104号2楼外目前案涉房屋均存在争议，且第三人因为拖欠上诉人经营者王伟伟的借款才不用向第三人支付租金。本院查明，对于香格里拉小区西门商业02、03号房屋，2017年1月3日冯银秋与安阳市城房置业有限公司签订了“香格里拉认购书”，约定房款分别为2,507,600元、9,242,600元,未签订商品房预售合同。案外人冯银秋于2018年10月16日向一审法院提起诉讼，要求文峰区迪欧咖啡香格里拉店给付租赁费（102、103、104号），马菱及安阳市城房置业有限公司均作为第三人参加诉讼，一审法院（2018）豫0502民初4803号民事判决驳回了冯银秋就102、103号房屋的诉讼请求。冯银秋不服，向本院提出上诉，本院以涉案房屋权属处于争议状态,冯银秋此时主张对涉案房屋收取租赁费,缺乏事实和法律依据为由，作出（2020）豫05民终1259号民事判决，驳回上诉，维持原判。其他事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。虽然马菱提交了与安阳市城房置业有限公司的商品房预售合同并进行了预售登记，但其没有提供安阳市城房置业有限公司将案涉房屋交付的证据，马菱也没有与文峰区迪欧咖啡香格里拉店签订租赁合同，且生效判决也认定案涉房屋权属处于争议状态，故马菱提交的证据不能证明其对案涉房屋享有所有权，马菱此时向法院起诉要求文峰区迪欧咖啡香格里拉店向其支付租金缺乏事实和法律依据。如果马菱被确认为案涉房屋的所有权人，其可另行主张权利。综上所述，文峰区迪欧咖啡香格里拉店的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省安阳市文峰区人民法院（2020）豫0502民初2662号民事判决；二、驳回马菱的诉讼请求。一审案件受理费6,942元，减半收取3,471元由马菱负担；二审案件受理费元6,942，由马菱负担。本判决为终审判决。审判长 王 冰审判员 毛晓燕审判员 赵锐平二〇二一年三月二十七日书记员 邢露露