河南省禹州市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1081民初6039号原告：禹州市褚河镇阁街村九组。负责人：杜晶许，系该组组长。委托诉讼代理人：万珂，河南光宇律师事务所律师。被告：杜永欣，男，汉族，生于1965年8月7日，住禹州市。委托诉讼代理人：孟治甫，河南龙云律师事务所律师。原告禹州市褚河镇阁街村九组（以下简称：阁街村九组）诉被告杜永欣租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告阁街村九组的组长杜晶许及其委托诉讼代理人万珂，被告杜永欣及其委托诉讼代理人孟治甫均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告阁街村九组诉称：2014年6月22日，原告阁街村九组作为出租方与被告杜永欣作为承租方签订村民集体所有厂院租赁合同一份，租赁合同第二条约定：租赁期限为5年，即从2014年8月1日起至2019年7月31日止。第七条约定：乙方因正常生产需要在租赁物内进行改造或扩建，应事先征得甲方的书面同意。合同签订后，原告按照约定将租赁物交付给被告。但在租赁期限届满后，被告杜永欣拒不将租赁物返还给原告，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告杜永欣腾空、搬迁出原告所有的厂院并恢复原状；2、被告支付合同履行期届满后实际占用厂院期间的租赁费25300元；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将诉讼请求第一项变更为：被告杜永欣腾空、搬迁出原告所有的厂院。被告杜永欣于2020年11月19日向本院提出反诉请求，于2021年1月13日自愿申请撤回反诉请求，本院经审查，被告的撤诉申请符合法律的规定，本院依法予以准许。被告杜永欣辩称：依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应认定有效。本案中，因涉案房屋没有取得建设工程规划许可证，也未按照建设工程规划许可证的规定建设，因此，双方签订的租赁合同无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被答辩人因租赁合同无效而取得的下列财产：1、对厂院原厂房维修、门窗的安装费用；2、硬化厂院路面费用；3、新建厕所、院墙、影背墙贴瓷片、修建花池费用；4、架设用电线路及购买无塔供水设备的费用；5、扩建厂房支出的费用，被答辩人应折价赔偿。另租厂院时租金已付。但厂院里还有大量个人开荒种的树苗和地，组里不帮忙解决，答辩人只好又包赔了一遍树苗钱。和杜建利互换了土地，对此损失，被答辩人也应赔偿。综上，答辩人的损失，被答辩人应予赔偿。原告阁街村九组为支持自己的主张，向本院提交的证据有：1、村民集体所有厂院租赁合同一份。证明原、被告签订的租赁合同已于2019年7月31日届满。2、告知书一份及照片三张。证明原告向被告告知租赁期届满，并且告知被告限期搬离的事实。3、照片六张。证明被告未经原告书面同意，私自扩建的事实。4、阁街村九组人员名单一份。证明阁街村九组目前有253人的事实。被告杜永欣为证明自己的主张，向本院提交证据有：对原告提供的证据3中的照片6张，这个也是我们需要提供的，证明照片中的建筑墙面是被告粉刷的，门窗及空调都是由被告安装的及用电的线路也是由被告架设，且通过厂院路面的硬化也是被告硬化的。原告提供的被告私自改造的照片上面的院墙、新建的厂房均是被告修建的。经庭审质证，原告提交的证据，被告杜永欣对证据1的真实性无异议，但是该涉案房屋没有取得建设工程规划许可证，该租赁合同无效。对证据2中的告知书有异议，被告并没有收到该告知书，对告知书内容并不知晓，况且在租赁期满后，被告也没有在厂院进行生产。对第一张照片没有异议，就是这个厂院。对第二张照片也无异议。对第三张有告知书的那张照片被告并不知晓。证据3照片6张，墙面被告进行了喷漆并不是原有的建筑，原有建筑的整体结构是这样的，但是被告都进行了翻修以及墙面的刷漆和门窗安装。第三张照片是被告进行翻修改造的，但并不是私自改造，因为当时九组有部分群众也在被告处上班对改造的情况也都知晓，当时没有组长。第四张照片也是被告对厂房进行了翻修改造，墙面的粉刷、门窗的改造、空调的安装都是被告进行的翻修改造安装的。第五、六张照片上的建筑是被告新建的，院墙也是被告垒的。对证据4无异议。对被告提供的证据，原告对其真实性无异议，对证明目的有异议，被告所述改造的加装的物品没有提供相关证据支持，因此所述损失没有事实依据和法律依据。本院审查后认为，原告阁街村九组提供的证据1、2、4形式及来源合法，内容真实可信，且与本案事实具有关联性，本院予以认定。证据3也是被告所提供的证据，与庭审中双方认可的事实能够相互印证，能够证明被告承租后，对厂院的路面进行了硬化、架设了用电线路、安装了无塔供水设备、空调，对旧厂房进行了部分翻修，另外在厂院大门东边新建一个厂房一个仓库，在东南角新建一个厂房，在原有厂房后面新建了一个仓库。但不能证明被告对场院进行改造、新建厂房和仓库的时候征得了原告的书面同意。依据上述有效证据及当事人的陈述，本院认定以下案件事实：2014年6月22日，原告阁街村九组与被告杜永欣签订《村民集体所有厂院租赁合同》，合同的主要内容为：约定将禹州市××河××村九组集体所有厂院一座租赁与杜永欣使用。租赁物面积为：东至沿河路边渠沟西2米，南至南院墙，北至北邻路连渠沟南2米，包含院内主厂房（南北12.5米）9间，北西房11间，西配房7间，东配房6间（共24间配房）。租赁物采取包租的方式，由承租人杜永欣自行管理。租赁期限为5年，即从2014年8月1日起至2019年7月31日止。租赁期限届满前一个月承租人有意续租的，可向出租人提出续租意向，经出租人同意，双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同。在同等承租条件下，杜永欣有优先权。租金为九组村民人民币50元/人/年。租赁费于每年的6月25日支付第二年租金，即每次交付租金一年。逾期未交，原告收取0.5%/日的滞纳金，逾期超过一个月原告有权终止合同收回租赁物。供电、供水、排污及其他行为由承租方自行解决。承租人因正常生产需要在租赁物内进行改造或扩建，应事先征得出租人的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由出租方报请有关部门批准后，方可进行，但要保证集体现有建筑面积不得减少。本合同提前终止或有效期届满，双方未达成续租协议的，承租人应于终止之日或者租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还出租人。……合同经双方签字盖章，并收到承租人支付的首期租赁款项后生效。出租人代表杜文举及承租人杜永欣在合同中签字，原告将租赁物交付给被告，被告杜永欣按期履行了合同期限内的支付租金的义务。在承租期内，被告杜永欣为生产经营所需，对厂院的路面进行了硬化、架设了用电线路、安装了无塔供水设备、空调，对旧厂房进行了部分翻修改造。另外，在厂院大门东边新建一个厂房和一个仓库，在东南角新建一个厂房，在原有厂房后面新建了一个仓库。但被告对场院进行改造、新建厂房和仓库的时候未征得原告的书面同意。另查明，被告翻修改造厂院及旧厂房并扩建新的厂房，并非小工程，在此过程中原告也未提供证据证明对被告改造扩建的行为予以阻止。合同到期后，双方因租金等问题未能达成一致意见，未再续租。原告于2019年8月26日在厂院门口张贴告知书，告知被告租赁期届满，并要求被告限期搬离，但被告至今未腾出场院，原告遂来院起诉。诉讼中，被告于2020年11月19日向本院提出对被告翻新改造旧厂院及扩建厂房仓库等的费用进行鉴定评估，因本案纠纷，被告曾于2019年9月10日将本案原告诉至本院，并提出了上述鉴定评估申请，鉴定过程中，因被告杜永欣未能按鉴定机构要求提供相关的资料，导致所委托的鉴定事项不能继续进行被退回，系被告原因导致鉴定不能继续，故本案中被告杜永欣再次提出鉴定，本院不予准许。另查明，原告出租给被告的厂院是在1995年左右建成并投入使用的。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中,原告将禹州市××河××村九组集体所有厂院一座租赁与被告杜永欣使用，并与被告杜永欣签订《村民集体所有厂院租赁合同》，该合同系双方的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，为有效合同，双方应当按照合同的约定履行自己的义务。现租赁期限届满，双方因故未能达成续租的合意，被告应当返还原告租赁物，故原告要求被告腾空、搬迁出原告所有的厂院的请求，本院依法予以支持。关于原告要求被告支付合同履行期届满后实际占用厂院期间的租赁费25300元的请求，因被告在租赁期届满后继续占用租赁物,已构成违约,根据合同法第一百一十三条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益”。本案中，原告因被告违约而受到的最直接的损失即本案讼争的厂院进入租赁市场后可获得的租金收益。故原告的该项请求有事实和法律依据,本院予以支持。根据双方约定的租赁费用，故被告杜永欣应支付原告自2019年8月1日起至2021年4月30日（本判决确定的履行期限届满之日）止的租赁费21083元（253人×50×1年÷12个月×20个月）。被告辩称依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条的规定，因原告未提供证据证明租赁物已取得建设规划许可证或者系经主管部门批准建设，故双方签订的租赁合同无效，本院认为，根据该规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理，本案所涉租赁物是否系乡、村庄规划区内的房屋，均无证据证明，且该解释规定系2009年颁布实施，本案涉诉厂院是在1995年左右建成并投入使用的，不受本解释的限制，故被告的辩称本院不予采信。另外，被告辩称被告所翻修改造旧厂院、扩建厂房仓库的费用应由原告予以赔偿，因被告在本案中提出反诉后又撤回反诉申请，故对被告杜永欣的此项意见，本案不予审理，被告可另行主张权力。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、限被告杜永欣于本判决生效后一个月内腾空、搬迁出原告禹州市褚河镇阁街村九组所有的位于禹州市褚河镇阁街村的厂院。二、限被告杜永欣于本判决生效后五日内支付原告禹州市褚河镇阁街村九组租赁费21083元。三、驳回原告禹州市褚河镇阁街村九组的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，由被告杜永欣承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  刘晓娜人民陪审员  付燕克人民陪审员  朱国朝二〇二一年三月十九日法官助理孟凡敏书记员薛培培