安徽省淮南市谢家集区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0404民初4号 原告：柏延秀，女，1966年1月5日出生，汉族，住安徽省淮南市谢家集区。 委托诉讼代理人：朱玉山，淮南市谢家集区杨公镇法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：陈琢，男，1993年7月28日出生，汉族，住安徽省淮南市谢家集区，与原告柏延秀系母子关系。 被告：马悦，女，1990年7月25日出生，汉族，住淮南市八公山区。 委托诉讼代理人：陆伟伟，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高星星，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 原告柏延秀与被告马悦合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月4日公开开庭进行了审理。原告柏延秀及委托诉讼代理人朱玉山、陈琢、被告马悦的委托诉讼代理人陆伟伟、高星星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柏延秀向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原、被告之间签订的《安可奶茶店转让合同》；2．请求法院判令被告退还原告转让金480000元；3．请求法院判令被告赔偿原告损失50000元；4．请求法院判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年10月11日，原被告之间签订了《安可奶茶店转让合同》。据合同书约定：被告马悦将淮南市谢家集区白马广场安可甜品店转让给原告，店面面积83平方，共计两间店面。转让费用为人民币48万元。根据合同第四条第4款之约定：被告马悦负责将店面房租合同转让到原告名下，并一同协助原告以后房租到期的后续价格协调。房租由原告支付，租房产生的费用（包括但不限于房租、租房税、租房押金等）均由原告支付，被告不得从中获取利益。合同签订后，原告按照合同约定向被告全额支付了转让费，因被告称其与房东之间的租赁合同还没到期且会负责租赁合同的变更事宜，就让原告将房屋租金直接支付给了被告本人。出于信任原告又通过微信转账的方式将房屋租金支付给了被告。原告合同签订后，一直催促被告尽快将房屋租赁合同变更到原告名下，以便原告继续经营。被告屡次都答应尽快办理但一直无法兑现合同承诺。经原告多方核实得知，被告转让的两家店面的房东并不是同一人，被告本人也没有与任何一方房东签订房屋租赁合同，被告本人也是从别人手里转租所得这两间门面，其私自转让店面都没有合法的手续更没有征得房东的同意，被告一直隐瞒转让事宜，是因为被告马悦明知其转让的店面将会在2021年2月份被房东收回，仍然以极高的转让价格转让给原告，并让原告对外称被告是陈琢姐姐来隐瞒混淆事实。在房东李三林知情后非常生气，并且明确告知原告：被告马悦没有跟他签订任何租赁合同，其转让事宜更没有经过其同意，其所属店面在2021年2月3日到期后将收回自己经营，要求原告尽快安排好搬迁事宜。原告经营才八个月，其中还有三个月的疫情，可以说原告花费数十万转让的店面就这样要被收回，原告将承担巨大的经济损失。被告马悦收取原告48万元转让款，并一并将房租收取，却不能按照合同约定办理房租合同转让手续。因原告始终与房东之间没有办理房屋租赁合同，无奈之下为了避免损失继续扩大，原告方只有同意房东收回店面，原告的甜品店就这样被收回一间，合同约定的八十三平方经营面积现在只剩下了三十几平方，已经使得原告方无法继续经营，经济损失巨大。 原告认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《安可奶茶店转让合同》应属有效合同，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。但在本案中被告马悦以欺诈、故意隐瞒其与房东无房屋租赁合同的事实，又隐瞒房屋未经房东同意不能转租的事实将房屋转租给了原告，造成房东行使了原房屋租赁合同的解除权，收回了该房屋，使被告与原告之间的转让合同无法继续履行，合同目的无法实现，被告的行为属于严重违约，应当承担相应的违约责任，被告马悦因该合同取得的财产，应当予以返还。所以原告要求撤销原、被告之间签订的《安可奶茶店转让合同》及要求被告返还收取原告的转让费符合事实和法律依据。 被告马悦辩称：1、《安可奶茶店转让合同》（下称《转让合同》）的签订不存在欺诈、隐瞒情形，原告签订合同时对转租的案涉租赁房屋所有情况均知晓；2、房东知晓且同意答辩人将案涉房屋转租给原告，《转让合同》约定将租房合同“转让”至原告名下的目的已实现。原告在剩余租期内的次承租权足以得到保障，其擅自与房东协商一致提前退租并搬离，因此造成的损失应自行承担；3、案涉《转让合同》系双方真实意思表示，内容合法有效且已履行完毕，原告要求撤销合同缺乏事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告柏延秀的身份证复印件，因原、被告双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院分析认证如下： 原告柏延秀提交的证据： 1、《安可奶茶店转让合同》；证明：转让奶茶店的事实，且转让费48万元不包含房租；被告没有履行变更租赁合同的义务；被告将“安可”奶茶品牌使用权归原告所有。被告对该证据的证明目的有异议，指出480000元转让费不包括房租费；安可奶茶系自创品牌，拥有市场资源的财产权利；房东对转让事宜知晓并默许，原告次承租权得到保障，被告履行协调义务。本院认为：《安可奶茶店转让合同》系双方真实意思表示下订立的合同，对双方均具有约束力，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定。 2、被告名下悦可甜品店企业信息复印件；原告认为合同约定的独家安可甜品经营权系被告为增加转让费所做的虚假承诺，被告认为不存在欺诈和隐瞒的情况。本院对该企业信息的真实性予以认定，但原告提出的证明观点没有其他证据予以佐证，不予认定。 3、交通银行通知书、工商银行转让记录、支付宝转账记录复印件；证明：原告支付转让费48万元，支付房租租金11.5万元，共计支付59.5万元。被告对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但对证明观点有异议，认为不能证明案涉合同存在法定或约定解除事由。本院认为，该组证据证明转让事实的存在，转让合同的真实性。 4、被告与房东李三林之间的聊天记录截图复印件一张、原告儿子陈琢和房东的聊天记录；本院认为，该组证据不具有完整性，真实性有待核实，对原被告证明观点不作认定。 5、房东转账记录复印件；证明：房东2020年8月22日收房后，将房租27000元退还给原告的事实，原告的店面被收回一大半后使得原告无法继续正常经营。被告对该证据的三性没有异议，但对证明观点有异议，认为该证据可以看出房东退房是与原告协商一致后才退还的。本院认为，该证据证明房东李三林向原告退还房屋租金的事实，对其真实性予以认定。 6、房产证复印件、水费缴纳通知单复印件、原告被收房之前经营的店面照片和收回之后的店面照片复印件；本院认为，该组证据证明原被告在签订转让合同后，原告承租的一间店铺被收回。 7、原告与房东李三林的电话录音（书面通话记录）；证明：被告与房东李三林之间没有租赁合同，也不可能将租赁合同转至原告名下；被告转让房屋没有经过房东李三林允许；房东收房就是因为被告擅自转让行为导致的。被告对该证据的真实性有异议，且对证明目的有异议。本院认为，录音不具完整性，原告当庭没有提供录音的原始载体，因真实性无法核实，故对该证据不予认定。 被告马悦提交的证据： 1、微信聊天记录（2019年10月28日）、通话录音复印件；证明：原告明知签订合同时，房东对答辩人转租房屋给原告一事不知情，且愿意配合答辩人对房东统一说辞，并继续履行；房东知晓转租事宜后，已明确表示同意转租至租期届满，原告的次承租权足以得到保障；原告未经被告同意，擅自与房东达成提前退租协议，且已收到房东退还的5个月房东；无法续租的根本原因在于原告不愿意承担租金上涨的商业风险。原告对该组证据的真实性没有异议，证明观点有异议。故本院对其真实性予以认定。但被告没有提供足够的证据支持其证明观点。 2、银行交易清单、微信转账凭证、微信聊天记录（2020年8月17日）；证明：涉案租赁房屋的租期分别至2021年2月、2021年5月届满，并已向两房东足额预交租金；房东知晓且默许被告将案涉房屋转租给原告，原告的次承租权不会因为没与房东签订书面合同而受到影响。被告对该组证据的三性均有异议，对第一张银行流水来源的真实性不予认可；第二张微信转账记录只有收款人为陈矿山，没有支付人信息；两笔转账与本案没有关联，既不能证明是被告方缴纳房租，也不能证明案涉房屋的租期是2021年2月、2021年5月届满。本院认为，本组证据并不能证明其证明观点。 3、2019年10月11日的《安可奶茶店转让合同》、2018年2月28日的《安可奶茶店转让合同》；因被告未提供2018年2月28日《安可奶茶店转让合同》的原件，且无其他证据佐证其证明观点，故本院对该证据的真实性不予认定。 根据当事人陈述及经审理确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月11日，原、被告双方签订《安可奶茶店转让合同》，合同主要约定：“……第二条1．甲方转让给乙方的店面位于白马广场安可甜品，店面面积83㎡。2．该店面现有装修及设施、设备情况作为甲方按照合同约定交付给乙方使用。3．本合同签订后当日内，甲乙双方共同对移交给乙方的财产进行清点、确认、交接。4．甲方负责教会乙方人员奶茶店所有产品的调配方法，教会为止。第三条1．该店转让金为480000元。第四条……4．在转让以后，甲方负责店面房租合同的转让到乙方名下事宜，一同协助乙方以后房租到期的后续房租的价格协调，房租由乙方支付。5．自甲方将店转让给乙方后，甲方不允许在谢家集区以内开设第三家‘安可’品牌的奶茶店，如果出现，甲方将赔偿乙方转让费的两倍。6．自甲方将店转让给乙方后，蔡家岗白马商业街3号楼1131‘安可’奶茶品牌使用权归乙方所有。甲方转让为一次性转让，乙方后续不再支付任何费用给甲方”。合同签订后，原告按照约定的数额向被告支付转让费480000元，并另外支付房屋租金115000元。经查明，案涉合同涉及的两套店铺是位于白马商业街的1130号店铺和1131号店铺，房主分别为李三林、吕晓娟均未与被告签订书面的租赁合同。房主李三林于2020年8月份将1130号店铺收回，至此原告经营的店铺从两间变为一间。 根据原、被告双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：1、原告要求解除《安可奶茶店转让合同》是否有法律依据；2、原告要求被告退还转让金480000元、赔偿损失50000元是否有事实与法律依据，是否应予以支持。 针对争议焦点，通过证据的分析和认定，以及庭审查明的事实，本院评判如下： 一、关于原告要求解除《安可奶茶店转让合同》是否有法律依据的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，受法律保护”。本案中，原告与被告签订的《安可奶茶店转让合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律或行政法规的强制性规定，故原、被告双方签订的《安可奶茶店转让合同》合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。转让合同第四条第四款规定：在转让以后，甲方负责店面房租合同的转让到乙方名下事宜。而根据庭审调查，被告与两房东之间没有签订书面的租赁合同，案涉店铺的其中一个房东在签订合同的几个月后将房子收回，被告没有完全将房租合同转让到原告名下，违反了合同的约定及全面履行的义务，致使不能实现合同目的。故本院依照合同法第九十四条第五款的规定解除《安可奶茶店转让合同》。 二、关于原告要求被告退还转让金480000元、赔偿损失50000元是否有事实与法律依据，是否应予以支持的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，原、被告双方签订合同后，被告将店铺装修、附属设施设备转让给原告，并且将奶茶调配技术教授给原告，而原告目前仍在使用“安可奶茶”这个品牌经营剩余一间店铺，故本院结合合同的履行情况，判决被告适当退回原告转让金300000元。原告提出的赔偿损失50000元无事实和法律依据，本院依法不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、依法解除原、被告之间签订的《安可奶茶店转让合同》； 二、被告马悦于本判决生效后十日内一次性支付原告柏延秀转让金300000元； 三、驳回原告柏延秀其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费9100元，减半收取4550元，由原告柏延秀负担1700元，由被告马悦负担2850元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员  隗立鹏 二〇二一年三月十七日 书记员  郝灵芝 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。