山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0481民初786号原告：宋光孝，男，1955年3月18日出生，汉族，居民，住滕州市。委托诉讼代理人：党同皓，山东墨班律师事务所律师。被告：山东新兴置业有限公司，住所地滕州市青啤大道左岸名郡（小门区口），统一社会信用代码9137048156901778XL。法定代表人：蒋安亮，执行董事。委托诉讼代理人：王长东，山东荆河律师事务所律师。原告宋光孝与被告山东新兴置业有限公司（以下简称新兴公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋光孝及其委托诉讼代理人党同皓到庭参加了诉讼，被告新兴公司的委托诉讼代理人王长东亦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宋光孝向本院提出诉讼请求：1.解除与被告新兴公司于2013年12月7日签订的购房协议书；2.判令被告新兴公司返还已付房款300000元并自2013年12月8日起至实际给付之日止以已付购房款200000元为基数按月息1%计算支付利息；以已付购房款100000元为基数自2014年12月7日起至实际给付之日止按月息1%计算支付利息；3.判令被告新兴公司赔偿损失696300元；4.判令被告新兴公司按已付房款300000元的一倍赔偿损失300000元；5.判令被告新兴公司负担本案诉讼费用。事实和理由：2013年12月7日，原告与被告新兴公司签订青年置业认购协议书1份，约定由原告购买被告新兴公司开发建设的大同天下E3区3号楼1单元1201室房产，面积为126.60㎡，单价为3950元/㎡，交房期限为3年。后原告依约向被告新兴公司支付了购房款300000元。经原告多次催促，被告新兴公司不仅未履行交房义务，而且还将该房出卖给了第三人。为此，诉至法院。法庭调查终结前，原告宋光孝撤回了第一项诉求。被告新兴公司辩称，已按与原告宋光孝签订的青年置业认购协议书的约定拨打其预留的电话，但系空号无法接通；并于2017年3月3日、12月29日在《滕州日报》刊登了开盘公告和上房公告，通知原告宋光孝签订本约合同；但原告宋光孝未按通知要求办理，应视为其放弃购买案涉房源，应承担对其不利的诉讼后果。原告宋光孝的诉求已超过3年的诉讼时效期间，且即使违约也只承担违反预约合同的违约责任，仅仅赔偿原告宋光孝的信赖利益，并不包括合同的履行利益。因而，原告宋光孝的诉求无事实依据和法律依据，请求法院予以驳回。经审理查明：2013年12月7日，原告宋光孝（乙方）与被告新兴公司（甲方）签订青年置业认购协议书1份，约定：乙方购买甲方开发的大同天下E3区3号楼1单元1201室，面积为126.60㎡，以单价3590元/㎡为基准价格。交房时间为3年，预交款不计息。交款方式为乙方于2013年12月7日预交200000元，于2014年12月7日至9日预交100000元。若3年延期交房，自约定的交房之日起逾期时间按预交款本金的月息1%计息并抵付房款至交房之日止。因客户原因或不可抗力因素造成产生的延期交房不计息。该房源的其余尾款开盘时结算，乙方于开盘之日起3日内交纳全部尾款。乙方在甲方通知办理签定合同手续时，需15天内带上本协议及本人身份证原件到项目销售中心办理手续，甲方收回本协议，逾期视为乙方自动放弃上述房源的认购。甲方将在7个工作日内与乙方预约退款时间，乙方本人在预约时间内带上本协议及本人身份证原件前往销售中心办理相关手续，甲方收回本协议，退还乙方预交款（预交款不计息）。乙方在本协议中签订预留的居住地址及电话为甲方通知有关事项的有效通讯依据，甲方按此通讯依据发出的通知均视为乙方收到。因此，乙方的通讯依据发生变更时应立即到甲方变更，否则，一切法律后果由乙方承担。原告宋光孝在该协议上签署的居住地址为滕州市杏坦东路84号，联系电话为139××××9884。原告宋光孝于同日向被告新兴公司预交了房款200000元，又于2014年12月6日向被告新兴公司预交了房款100000元。原告宋光孝于2020年10月29日以商品房预约合同纠纷为由以新兴公司为被告诉至本院，请求判令被告新兴公司履行与其于2013年12月7日签订的购房协议书。庭审中，被告新兴公司自认案涉商品房已出卖给他人。本院于11月24日作出（2020）鲁0481民初6840号民事判决：驳回原告宋光孝的诉讼请求。由于原告宋光孝与被告新兴公司均未提起上诉，该判决现已发生法律效力。该判决载明“本院认为……原告宋光孝与被告新兴公司于2013年12月7日签订的青年置业认购协议书，虽然约定了原告宋光孝购买被告新兴公司开发建设的滕州市大同天下E3区3号楼1单元1201室商品房，但并不具有上述《商品房销售管理办法》第十六条的内容，并约定了‘乙方在甲方通知办理签定合同手续时，需15天内带上本协议及本人身份证原件到项目销售中心办理手续，甲方收回本协议’，且从实际履行来看，原告宋光孝仅向被告新兴公司支付了300000元购房款，因而上述认购协议书应为商品房预约合同，并非商品房买卖合同，亦不具备商品房买卖合同的主要内容”。被告新兴公司庭审中提交了其于2017年3月3日及12月29日在《滕州日报》刊登的大同天下E3区开盘公告及上房公告和2019年10月8日拨打139××××9884未接通的通话记录，用以证明其在原告宋光孝于上述认购协议书确认的手机139××××9884无法打通的情形下，已采用公告的方式向原告宋光孝履行了签订商品房预售合同的通知义务；原告宋光孝质证后认为被告新兴公司应依上述认购协议书的约定到其在该协议确认的地址即滕州市杏坦东路84号履行签订商品房预售合同的通知义务或依该地址向其邮寄签订商品房预售合同的通知并向其打电话或发送短信予以告知，但被告新兴公司并未提交证据证实履行了该通知义务，且其未有受领该公告并受约束的义务，因而被告新兴公司存有违约行为，应承担违约责任。双方各执己见，调解不成。另查：被告新兴公司提交的2017年案涉房屋开盘价目表显示：E3-3#1单元12层01号开盘价为5620元/㎡，面积为131.77㎡。被告新兴公司（出卖人）与买受人孙杰、徐兰于2017年10月27日签订的商品房预（销）售合同载明“E3区3号楼1单元1801号商品房，预测建筑面积131.77㎡，单价5465元/㎡”。庭审中原告宋光孝虽然否认上述开盘价目表的真实性，但未能提交充分有效证据加以证实。上述事实，有当事人的陈述、青年置业认购协议书、收款收据、民事判决书、开盘价目表等证据在卷为凭。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条“下列事实，当事人无须举证证明：（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实”之规定，民事诉讼中的预决事实对于后行的民事诉讼具有预决效力。由于本院已发生法律效力的（2020）鲁0481民初6840号民事判决确认了“原告宋光孝与被告新兴公司于2013年12月7日签订的青年置业认购协议书，虽然约定了原告宋光孝购买被告新兴公司开发建设的滕州市大同天下E3区3号楼1单元1201室商品房，但并不具有上述《商品房销售管理办法》第十六条的内容，并约定了‘乙方在甲方通知办理签定合同手续时，需15天内带上本协议及本人身份证原件到项目销售中心办理手续，甲方收回本协议’，且从实际履行来看，原告宋光孝仅向被告新兴公司支付了300000元购房款，因而上述认购协议书应为商品房预约合同，并非商品房买卖合同，亦不具备商品房买卖合同的主要内容”之基本事实，故本院对原告宋光孝与被告新兴公司于2013年12月7日签订的青年置业认购协议书系商品房预约合同并非商品房买卖合同这一事实予以确认。案涉协议在性质上属于商品房预约合同，即约定将来一定时期内再订立契约之契约。虽然该认购协议书与商品房买卖合同存在根本区别，但已具备合同成立的有效要件，因而是合同的一种，具有独立性，应属于商品房买卖合同的预约合同，即认购协议与商品房买卖合同是预约与本约的关系，因而违反预约合同也要承担违约责任。2012年7月1日起施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释【2012】8号）第二条虽然作出了“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，但对违反预约合同应赔偿的范围未作规定。2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》第四百九十五条作出了“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任”之规定，但鉴于预约具有以订立本约为内容这一特殊性，违反预约的赔偿范围除所受损害（现有财产所减少之利益）之外应否包括所失利益（财产应增加而未增加之利益）在我国存在分歧，因而对违反预约合同违约责任的赔偿范围亦未作规定。民法学理通说认为应当对预约合同进行分类，分为简单预约（即具备当事人、标的、数量三个必备条款，但缺乏其他条款）、典型预约（即具备当事人、标的、数量、价格以及部分主要条款达成合意）、完整预约（即合同主要条款已经约定或者基本约定清楚，即使不签署本约，预约仍可正常履行，只是缺乏要式性）。对于完整性预约，可酌情赔偿履行利益。但此处的履行利益并非指依照本约的内容履行所能获得的利益，因为这是本约合同的履行利益。毕竟本约尚未订立，不能赔偿基于交易成功才可得到的利益，否则预约与本约差异无从体现。预约的赔偿范围应小于本约的赔偿范围。从实质上看，预约合同的履行利益损害应该是基于公平原则，包括为签订合同而合理支出的实际费用，也可包括丧失与第三人另订合同的机会所产生的损失，即可酌情赔偿机会损失利益。具体赔偿数额，可综合考虑守约方的实际履行的金额、当事人的信赖程度、缔约过程的时间跨度、违约方的获利、守约方的受损以及违约方的过错程度等因素，确定公平、合理的赔偿数额。对于简单预约、典型预约，原则上赔偿范围应当以信赖利益为限，一般而言包括为订立合同所支付的各项费用、准备为签订合同所支付的费用、已付款项的法定孳息等。就本案而言，原告宋光孝与被告新兴公司于2013年12月7日签订的青年置业认购协议书已明确了当事人的名称、商品房的基本情况、商品房的单价、付款方式和付款时间、商品房的交付日期等内容，因而属于完整性预约。由于该协议并未约定定金等违约条款，被告新兴公司亦未举出已按该认购协议书约定的地址履行了通知原告宋光孝签订商品房买卖合同这一本约的义务，且原告宋光孝未有受领被告新兴公司于2017年3月3日及12月29日在《滕州日报》刊登的开盘公告及上房公告的义务，因而被告新兴公司构成违反预约合同的违约行为。应综合考量被告新兴公司的获利情况、原告宋光孝已支付300000元房款及其受损状况、被告新兴公司的过错程度等因素，公平合理地确定被告新兴公司应酌情赔偿原告宋光孝履行利益（即积极损失，指合同有效成立，债务人依约履行债权人所能获利的利益），旨在使守约方的原告宋光孝之处境与合同得到履行后相同，其可以获得其所期望的将来差价利益。虽然庭审中原告宋光孝否认被告新兴公司提交的案涉房屋的2017年开盘价目表的真实性，但未能提交充分有效证据加以证实，且该价目表与被告新兴公司于2017年10月27日与孙杰、徐兰签订的商品房预（销）售合同载明的商品房单价相印证，因而该开盘价目表符合证据的真实性、合法性和关联性特征，本院予以采信。鉴于被告新兴公司出卖案涉房屋获利267493.10元[131.77㎡X（5620元/㎡-3590元/㎡）]之事实，结合其过错程度和原告宋光孝已付300000元购房款之状况，酌定被告新兴公司应向原告宋光孝赔偿履行利益220000元。因而，违反预约合同的责任范围不包括赔偿机会损失，既不是确定的法律原则，也不是学理上的通说或实践的通例。故被告新兴公司抗辩违反预约合同仅赔偿信赖利益而不包括合同的履行利益，未有法律依据，本院不予采信。由于原告宋光孝与被告新兴公司于2013年12月7日签订的青年置业认购协议书中约定了“交房时间为3年，预交款不计息。若3年延期交房，自约定的交房之日起至交房之日止按预缴本金的月息1%计算利息”，被告新兴公司于2017年12月29日在《滕州日报》刊登了上房公告，故被告新兴公司逾期交房的时间为1年，即应于2016年12月交房而实际上却于2017年12月交房，被告新兴公司应依上述约定以原告宋光孝已交购房款300000元为基数按月息1%计算向原告宋光孝支付利息。但原告宋光孝已付的300000元购房款系为获取房屋应当支付的对价，由于被告新兴公司已向原告宋光孝赔偿了履行利益220000元，故该款项自2013年12月至2016年12月的利息不应再由被告新兴公司支付。但基于公平原则，被告新兴公司应自未履行交房义务之日起将原告宋光孝已付购房款300000元予以退还，并自2017年1月1日起至实际给付之日止按月息1%计算支付资金占用期间的利息。诉讼时效是指权利人法定期间内不行使权利，义务人有权提出拒绝履行的抗辩的法律制度。诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。就本案而言，被告新兴公司于2017年12月29日在《滕州日报》刊登了上房公告，根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》的规定，本案应自此开始计算3年的诉讼时效。由于原告宋光孝已于2020年10月29日以商品房预约合同纠纷为由以新兴公司为被告诉至本院，原告宋光孝在该案的（2020）鲁0481民初6840号民事判决发生法律效力后又于2021年1月19日再次诉至本院，并未超过诉讼时效期间。故被告新兴公司抗辩原告宋光孝行使权利已超诉讼时效，与事实不符，本院不予采信。综上所述，被告新兴公司应向原告宋光孝赔偿履行利益220000元，并应将原告宋光孝已付购房款300000元予以退还，且应自2017年1月1日起至实际给付之日止按月息1%计算向原告宋光孝支付资金占用期间的利息。原告宋光孝的其他诉求，不符合法律规定，本院不予支持。被告新兴公司抗辩已按原告宋光孝在认购协议书确认的地址和电话通知了原告宋光孝上房，但原告宋光孝预留的电话拨打不通，因而应视为原告宋光孝放弃了认购该房源，但被告新兴公司未能提交充分有效证据加以证明，且原告宋光孝亦予以否认，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，应承担对其不利的诉讼后果。因而，对该抗辩本院不予采信。被告新兴公司抗辩已于2017年3月3日和12月29日在《滕州日报》刊登了开盘公告和上房公告，原告宋光孝未按约定时间签订本约合同，亦应视为其放弃购买该房源，因原告宋光孝未有受领该公告的法定义务，因而对该抗辩本院亦不予采信。被告新兴公司关于原告宋光孝行使权利已超过诉讼时效期间、即使构成预约违约也仅仅赔偿可信赖利益损失而不应赔偿合同履行利益之抗辩，无事实依据和法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释【2012】8号）第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条之规定，判决如下：一、被告山东新兴置业有限公司退还原告宋光孝购房款300000元，并自2017年1月1日起至实际给付之日止按月息1%计算向原告宋光孝支付资金占用期间的利息；二、被告山东新兴置业有限公司赔偿原告宋光孝履行利益220000元；三、驳回原告宋光孝的其他诉求。上列一、二项，限被告山东新兴置业有限公司于本判决生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18580元，减半收取计9290元，由原告宋光孝负担4025元，被告山东新兴置业有限公司负担5265元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  侯成文二〇二一年三月二十四日书记员  杨 利