北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初14977号原告（反诉被告）：杨世庆，男，1956年6月26日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：徐立新，北京腾铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵文刚，北京腾铭律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：赵京川，男，1996年5月1日出生，汉族，住北京市延庆区。被告（反诉原告）：张宇甲，男，1994年4月1日出生，汉族，住河南省民权县。二被告（反诉原告）委托诉讼代理人：边江，北京云朵律师事务所律师。原告（反诉被告）杨世庆与被告（反诉原告）赵京川、张宇甲房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法由本院审判员肖海珅适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。杨世庆委托诉讼代理人徐立新、赵文刚，张宇甲及委托诉讼代理人边江参加了诉讼。本案现已审理终结。杨世庆向本院提出诉讼请求：1、判令赵京川、张宇甲给付欠付租金23万元，房屋租赁押金5万元；2、判令赵京川、张宇甲给付2020年8月7日至2021年2月8日期间房屋租金23万元；3、判令赵京川、张宇甲给付违约金10万元；4、判令赵京川、张宇甲给付物业费31658．1元、取暖费4807．6元、房屋恢复费用5万元；5、诉讼费、保全费由赵京川、张宇甲负担。事实和理由：2019年7月7日，杨世庆与赵京川、张宇甲签订租赁合同，约定杨世庆将位于房山区长阳镇祥云街×号院×号楼×层×房屋出租给赵京川、张宇甲用于培训经营。合同签订后，赵京川、张宇甲只缴纳了20万元租金及5万元押金，剩余部分至今未付。赵京川、张宇甲承租期间将房屋内隔断墙拆毁，还拖欠物业费及取暖费。赵京川、张宇甲为扩大经营规模，还从旁边租赁了新的经营区域。赵京川、张宇甲构成违约，请求法院判如所请。赵京川、张宇甲辩称兼反诉称：因疫情北京实行特殊管制，我方承租房屋被物业上锁无法进入，2至6月无法进入租赁房屋。6月新发地疫情爆发持续到9月，此间我方希望协商解决，但一直未解决。我方半年内无法使用房屋造成巨大损失。9月28日我方告知对方解除租赁合同，将房屋腾空并将钥匙留在门框上方。现我方提出反诉请求：1、请求依法解除反诉人与被反诉人签订的租赁合同，自2020年9月29日起解除，被反诉人退还反诉人交纳的押金5万元；2、请求依法判决反诉人不用支付被反诉人2020年2月至9月期间的房租；3、要求依法判决被反诉人由于提供的房屋无法使用给反诉人造成的经济损失10万元。4、诉讼费由被反诉人承担。杨世庆针对反诉辩称：赵京川、张宇甲在反诉状中提到的事实及答辩中所提到的事实不符合客观情况，2020年1月初确实发生了疫情，但是租赁房屋没有影响被告的使用，物业公司根据北京市政府的相关政策对于小区的出入进行了特殊管理，但也允许商户及业主出入承租的房屋，小区也是可以出入的，而且其他商户也有一家一直在正常经营，在疫情期间没有受到影响。赵京川、张宇甲自己不在疫情期间使用承租房屋，是赵京川、张宇甲自己的原因，而且在疫情期间及疫情后杨世庆多次向赵京川、张宇甲主张权利，要求支付欠付的房屋租赁费并缴纳相应的物业费和取暖费，赵京川、张宇甲总是以一直在筹钱为由延迟支付费用，通过杨世庆的举证可以证明，直到2020年9月赵京川、张宇甲还在说一直在筹钱，杨世庆没有影响房屋的使用，小区的物业也没有将商业房或出入门完全封闭，请求法院驳回反诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月7日，杨世庆与赵京川、张宇甲签订房屋租赁合同，约定杨世庆将位于房山区长阳镇祥云街×号院×号楼×层×房屋出租给赵京川、张宇甲用于培训经营，租期3年，自2019年8月6日至2022年8月5日。第一年租金43万元、第二年租金46万元、第三年租金49万元；押金10万元用于合同解除后抵扣应由乙方承担的费用及租金；赵京川、张宇甲应于2020年2月6日前交纳第一年前半年所欠租金、后半年租金及剩余押金共计28万元，租赁期间物业费及取暖费由承租人负担。在解约条款中约定解约条件包括：双方协商一致解除；甲方延迟交付房屋或房屋不符合约定影响乙方安全健康的；乙方迟延支付租金5日以上、欠缴费用达2万元、改变房屋用途、拆除房屋主体结构等。在违约条款中，双方约定如一方违约需给付守约方违约金10万元。合同签订后，双方开始履行合同。赵京川、张宇甲仅向杨世庆交纳了20万元租金及5万元押金，剩余租金及押金均未按时交纳。因新冠肺炎疫情影响，涉案房屋所属物业管理公司于2020年2月初对涉案房屋出入口采取分时段封闭管控措施。赵京川、张宇甲曾于2020年9月28日以微信形式向杨世庆提出解除合同，杨世庆于同年9月29日回复“如解除合同五天内先把租金和所有费用还清才能进行”。后赵京川、张宇甲于同年10月1日向杨世庆邮寄解除通知，该通知于同年11月12日被退回。诉讼中双方于2020年12月24日办理了房屋交接。杨世庆提出诉前财产保全申请，本院依法采取了冻结张宇甲银行存款30万元的诉前保全措施。杨世庆支付保全费2020元。另查明，赵京川、张宇甲未交纳2020年度物业费31658．1元（1月1日至12月24日）、取暖费4807．6元（1月1日至12月24日）。承租期间赵京川、张宇甲曾拆除涉案房屋内隔断墙进行改造。本院认为：双方签订的租赁合同合法有效，双方均应按约定履行各自义务。赵京川、张宇甲未按照约定期限交纳租金，构成违约，原则上其没有行使解除权的权利，其发出的解除通知不产生解除合同的效力；赵京川、张宇甲虽曾提出解除合同，但与杨世庆就欠费及违约问题未达成一致意见，不能认定双方已经协议解除了涉案租赁合同。新冠肺炎疫情背景下，政府根据疫情形势采取了不同程度的防控措施，这些举措对于赵京川、张宇甲的经营势必造成影响，但新冠肺炎疫情的影响并非单向，杨世庆作为出租方同样面临出租收益减损的风险，对因疫情导致的损失应在双方间合理分担。疫情期间，涉案房屋所属物业管理公司采取的措施并不必然导致合同目的无法实现。首先，相对于双方签署3年租赁期限而言，相关部门采取的防控措施是短期的且随着疫情缓解、防控措施逐步放松，从时间维度看影响是有限的；其次，从疫情下相似行业的生存发展来看，众多培训机构在防控政策出台后暂时停止线下经营，积极转型开展线上等培训模式，新冠肺炎疫情对该行业经营的影响并未达到租赁合同目的无法实现的程度。故赵京川、张宇甲不享有依据不可抗力条款主张解除合同的权利。根据案情，双方租赁合同的履行已经陷入僵局，涉案合同应予解除，解除时间确定为双方办理交接时间即2020年12月24日为宜。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。现杨世庆要求赵京川、张宇甲支付欠付的租金及物业费、取暖费等费用，有事实和法律依据，本院予以支持。考虑疫情防控措带来的影响，本院综合考虑双方合同履行情况、疫情影响程度等因素，酌定赵京川、张宇甲不用给付杨世庆2020年2月6日至2020年5月5日共3个月租金107500元，该部分租金予以免除。合同解除前，赵京川、张宇甲所欠租金应给付杨世庆。另根据赵京川、张宇甲的违约程度及新冠疫情影响，酌定赵京川、张宇甲应给付杨世庆违约金10000元，该违约金包括恢复隔断墙费用。赵京川、张宇甲所交押金予以抵扣。赵京川、张宇甲要求杨世庆给付经营损失的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。对于双方主张的过高部分请求，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第六款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）杨世庆与被告（反诉原告）赵京川、张宇甲于2019年7月7日签订的房屋租赁合同于2020年12月24日解除；二、被告（反诉原告）赵京川、张宇甲应给付原告（反诉被告）杨世庆租金296308元、违约金10000元、取暖费4807．6元、物业费31658．1元；扣除押金50000元后，被告（反诉原告）赵京川、张宇甲于本判决生效之日起10日内给付原告（反诉被告）杨世庆292773．7元；三、被告（反诉原告）赵京川、张宇甲不用支付原告（反诉被告）杨世庆2020年2月6日至2020年5月5日共3个月房屋租金；四、驳回原告（反诉被告）杨世庆其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）赵京川、张宇甲其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5382元，由杨世庆负担2528元（已交纳），由赵京川、张宇甲负担2800元（于本判决生效之日起7日内交纳）。反诉费1650元，由赵京川、张宇甲负担（已交纳）。保全费2020元，由赵京川、张宇甲负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  肖海珅二〇二一年三月三十日书记员  刘欣然