四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终3828号 上诉人（原审原告）：龙婕，女，1985年10月11日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：庄颖，四川诚峰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：何柳，女，1982年4月6日出生，汉族，住成都市锦江区。 上诉人龙婕因与被上诉人何柳房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初4030号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 龙婕上诉请求：1、请求二审法院撤销原审判决，依法改判并支持龙婕一审的全部诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由何柳承担。事实和理由：一、一审法院“综合考虑租赁合同的实际履行期限，何柳的违约程度，酌情确认何柳按三个月租金金额即4800元支付违约金”系适用法律不当。（一）双方在《房屋租赁》合同第十三条“其他约定事项”中明确约定“乙方若3年内提前退租，需赔付甲方违约金20000元整（大写人民币贰万元整）”，该“特别约定违约金金额”系双方对自己违约行为后果的约定，系契约自由的体现，在该约定不违反法律、法规的情况下，法院应当尊重双方的意思自治并促使双方尊重诚实信用原则，不应予以干涉、调整。（二）按照《中华人民共和国合同法》第114条第2款规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当调整”，但本案中的损失远大于约定的20000元违约金，1、按照《中华人民共和国合同法》第113条规定，损失“包括合同履行后可以获得的利益”，本案签订的《房屋租赁合同》租期为5年，按照约定的租金计算，在合同期满时龙婕可获得租金99600元，但何柳仅在合同履行了1年、支付了19200元租金时就解除合同，直接导致龙婕剩余租期的租金损失；2、何柳在未告知龙婕的情况下私自拆除、变更厨房使用功能，导致租赁房屋的使用、适用价值直接降低，龙婕不得不降低租金标准才能出租，直接导致龙婕租金每月减少200元；3、根据装修公司报价，厨房的恢复原状工程需要费用金额为16480.94元；同时，龙婕还无法收取恢复工程期间的租金。以上几个方面均为何柳提前解约、擅自拆除但未恢复厨房给龙婕造成的实际损失，该损失远远超过了双方约定的违约金20000元，并且一审法院没有任何法律依据就主动调整违约金并按不到约定违约金的25%判决确定违约金金额，明显系适用法律不当。（三）《司法解释（二）》第27条规定“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院调整违约金的......”、第29条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的……”，系规定若当事人认为违约金过高需要调整的则需由当事人通过反诉或抗辩的方式提出，同时《全国法院民商事审判会议纪要》（（2019）254号）第50条规定“主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任，因此一审法院在本案何柳明知龙婕起诉但无正当理由拒不到庭消极应诉的情况下直接利用职权调整违约金违反法律规定。因此，本案中一审法院依职权主动调整违约金的行为违反法律规定，而且在约定的违约金根本不足以弥补龙婕的损失的情况下，一审法院调整（调减）违约金的范围也没有任何法律依据。二、一审法院认为恢复厨房费用并未实际产生、厨房设施设备的价值没有证据证明故不支持是没有法律依据的。何柳在未告知龙婕要厨房拆除的情况下，擅自拆除厨房、丟弃设施设备，侵犯了龙婕的财产权，另根据装修公司报价，可以证实厨房恢复原状需要的费用。同时双方约定的违约金根本不足以弥补该部分损失，故龙婕的该项主张应当得到支持。综上，请求法院支持龙婕的全部上诉请求。 何柳辩称，何柳认可一审的判决，主要的争议在于对方主张的五年期限，在退房之后，对方将房子出租出去了，不存在空置损失。当时对厨房进行改造，经过了对方的同意。当时是二手房买卖，没有厨房设备，对方是同意了何柳对厨房进行改造和装修，并且说好了以改造后的样子交付给龙婕，只是没有写入合同。何柳认为龙婕的实际损失并没有产生，龙婕还受益，双方在合同中约定不再拆走的装修归龙婕，可能拆除的归何柳。当时的装修、家电家具等龙婕都没有退还给何柳。 龙婕向一审法院起诉请求：1、判决何柳向龙婕支付提前解除《房屋租赁合同》的违约金2万元；2、判决何柳向龙婕赔偿厨房恢复装修和设备费1万元；3、本案的诉讼费由何柳承担。 一审法院认定事实：龙婕系锦江区xx9号房屋所有权人。2018年5月31日，出租方龙婕（甲方）、承租方何柳（乙方）及四川链家房地产经纪有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：甲方拥有的房屋位于成都市锦江区××路××号（该房所属楼盘财富中心，xx9号），建筑面积约为28.27平方米；租赁用途住宅;房屋租赁期自2018年6月15日至2023年6月14日，共计5年，甲方应于起租期前1日将房屋按约定条件交付给乙方；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；该房屋租金1600元／月，租金每6个月交付一次。乙方向甲方支付的首次租金合计9600元，在本合同签订之日起1日内付清；第二次租金于2018年11月15日之前付清，之后每间隔6个月支付一次租金；乙方于本合同签订之时交纳给甲方押金1600元，租期届满，房屋及设施若无人为损坏、遗失且水电气费、电话费、有线电视收视费、宽带网使用费、卫生费、物管费等费用结算完后，甲方于当日内将押金（无息）退还给乙方；乙方如需对该房屋进行装修，必须经甲方同意后方可实施，乙方迁出时，不得拆卸固定的装修设施，以维持该房屋的完整；在征得甲方同意的情况下，乙方可进行拆卸，但必须将该房屋恢复原状；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前1个月通知对方，并按月租金的一倍支付违约金，甲方应退还相应的租金及押金。《房屋租赁合同》主文尾部为其他约定事项：经甲乙双方协商一致:1.第一年到第三年（2018年6月15日-2021年6月14日）每月租金为1600元，第四年（2021年6月15日-2022年6月14日）每月租金为1700元，第五年（2022年6月15日-2023年6月14日）每月租金为1800元。在物业允许装修的情况下，甲方允许乙方对房屋进行装修，甲方允许乙方打掉厨房墙壁，若甲方收回房屋时需要求恢复厨房墙壁，乙方须将其恢复。3．甲方若3年内提前收回房屋，需向乙方赔付违约金200000元，乙方若3年内提前退租，需赔付甲方违约金20000元。4．第四年和第五年（2021年6月15日-2023年6月14日），若甲方收回房屋，需提前一个月告知乙方，上述内容均标有下划线。 合同签订后，何柳向龙婕支付押金1600元。 龙婕向何柳交付案涉房屋时，房屋内有抽油烟机、燃气灶等厨房设施设备，何柳承租案涉房屋期间对房屋厨房进行了改造，打掉了厨房墙壁。 双方微信聊天记录有以下内容：2019年12月4日，龙婕表示“目前我想在链家重新挂出租，如果有人租，直到租出去，我们租期就终止，但会收一些违约金和厨房改造还原费”，何柳表示“好的，可以的”。自2020年3月5日，龙婕与案外人就案涉房屋提前退租的违约金及厨房恢复问题进行协商，未达成一致意见。 龙婕收取案涉房屋租金截至2020年3月15日。一审庭审中，龙婕表示，于2020年3月21日收回案涉房屋。于2020年4月5日将案涉房屋重新出租，租金为1400元/月，未将房屋厨房复原。 四川乾图经典建筑装饰工程有限公司就案涉房屋厨房恢复工程出具报价单金额为16480.94元，包含原地板、墙砖拆除、防水、正铺等直接工程部分，以及燃气灶、抽油烟机等设施设备费用。 以上事实有龙婕的陈述及龙婕提交的以下证据在案为证：房屋租赁合同、不动产权证、龙婕与何柳的微信聊天记录、转账记录、龙婕与何柳及案外人的聊天记录、房屋交付时的照片和何柳改造房屋后的照片、龙婕与链家工作人员的聊天记录、《财富装修合同》。 一审法院认为，龙婕与何柳签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。 关于提前解除合同违约金。《房屋租赁合同》中“其他约定事项”部分对提前解除合同违约金的约定与前面部分约定不一致，因“其他约定事项”在合同最末部分，且加注下划线，应属合同双方特别约定，根据特别约定优于普通约定的原则，一审法院以其他约定事项”部分对提前解除合同违约金的约定内容为准。“其他约定事项”部分关于“乙方若3年内提前退租，需赔付甲方违约金20000元”的约定系对何柳提前解除合同的处罚，具有违约金的性质，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅。何柳提前退租，约定的五年租赁期限不能完全实现。龙婕收回涉案房屋后，需要对租赁物重新出租。一审法院综合考虑租赁合同的实际履行期限，何柳的违约程度，酌情确认何柳按三个月租金金额4800元（1600元/月×3月）支付违约金，何柳已支付的保证金1600元用以抵扣违约金后，何柳还应支付龙婕违约金3200元。 关于厨房恢复装修和设备费。基于前述理由，《房屋租赁合同》中存在“其他约定事项”部分对厨房恢复约定与前面部分约定不一致情况时，以“其他约定事项”部分约定为准。按合同约定，何柳退租后应将厨房墙壁恢复原状并返还厨房中的附属物品、设备设施，何柳未履行上述义务，龙婕可以向其主张相应的损失赔偿。但龙婕并未将案涉厨房实际恢复原状，恢复费用并未实际产生，故其主张恢复厨房装修的费用，一审法院不予支持。龙婕亦未提供证据证明交付房屋时厨房附属设施设备的价值情况，故其主张厨房设施设备费用，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十四条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、何柳应于判决发生法律效力之日起十日内向龙婕支付提前解除合同违约金4800元（与何柳已支付的押金1600元抵扣后，何柳还应支付违约金3200元）；二、驳回龙婕的其他诉讼请求。如果何柳未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费550元，由龙婕承担200元，何柳承担350元。公告费300元及因后续送达文书产生的公告费由何柳承担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 龙婕对一审查明的事实无异议。何柳对一审查明的事实无异议，但有补充认为何柳结清了费用，但是龙婕到现在都没有退还给何柳设备电器等。 本院认为，龙婕、何柳之间签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。根据诉辩双方意见，本案的争议焦点为：一、一审法院认定违约金是否恰当？二、龙婕主张的厨房恢复装修和设备费是否应得到支持？ 一、一审法院认定违约金金额是否恰当的问题。根据案涉《房屋租赁合同》关于违约金的约定内容，何柳若3年内提前退租，需赔付龙婕违约金20000元整。本案中何柳租赁案涉房屋不满三年退租构成违约，应承担违约责任。一审中何柳未到庭，也未发表答辩意见，一审法院综合考虑租赁合同的实际履行期限，何柳的违约程度，酌情确认何柳按三个月租金支付违约金，二审中何柳到庭，并发表意见认为龙婕主张违约金过高，认可一审法院认定的违约金金额。本院认为，何柳在二审中提出了违约金过高的意见，并认可一审法院认定的违约金金额，应认为何柳对违约金金额提出调减的请求。根据违约金“补偿为主，惩罚为辅”的功能，综合考虑案涉房屋的空置和再次出租情况即龙婕的实际损失，以及合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，一审法院酌情确认何柳按三个月租金金额向龙婕支付违约金并无不当。 二、龙婕主张的厨房恢复装修和设备费是否应得到支持的问题。根据案涉《房屋租赁合同》第十三条约定，及退租前龙婕与何柳的协商情况，何柳应依龙婕要求将案涉房屋厨房墙壁恢复原状，但何柳退租时未将厨房墙壁还原，并且拒绝恢复，本案中龙婕主张厨房恢复装修和设备费，具有合同及事实依据。现案涉房屋已经另行出租，如待龙婕将厨房恢复装修，另行主张厨房恢复装修和设备费，必然会不利于物的使用，也会造成当事人的诉累，故本院在本案中将厨房恢复装修和设备费进行一并处理。关于厨房恢复装修和设备费用金额，龙婕提交了四川乾图经典建筑装饰工程有限公司报价单予以佐证，结合日常生活经验，龙婕主张厨房恢复装修和设备费10000元符合实际情况，本院予以支持。 综上所述，龙婕的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但结果处理略有不当，本院予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初4030号民事判决第一项“何柳应于本判决发生法律效力之日起十日内向龙婕支付提前解除合同违约金4800元（与何柳已支付的押金1600元抵扣后，何柳还应支付违约金3200元）”； 二、撤销成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初4030号民事判决第二项“驳回龙婕的其他诉讼请求”； 三、何柳应于本判决发生法律效力之日起十日内向龙婕支付厨房恢复装修和设备费10000元； 四、驳回龙婕的其他诉讼请求。 一审案件受理费550元，由龙婕承担250元，何柳承担300元，一审公告费300元及因后续送达文书产生的公告费由何柳承担。二审案件受理费550元，由龙婕承担250元，由何柳承担300元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  赵 韬 审 判 员  杜玉兰 审 判 员  王 果 二〇二一年三月二十九日 法官助理  黄 迪 书 记 员  袁雅丽