江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0311民初5253号原告：王道平，男，1973年7月2日生，汉族，教师，住江苏省睢宁县。原告：吴秀梅，女，1979年10月15日生，汉族，教师，住江苏省睢宁县。委托诉讼代理人：姚旭，江苏晋陵律师事务所律师。被告：徐州市华辰丽景房产开发有限公司，住所地徐州市泉山区矿山路与西苑中路交汇处。法定代表人：许帅，该公司经理。委托诉讼代理人：张晶，女，1987年9月7日生，汉族，该公司员工，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：李育松，江苏金合律师事务所律师。原告王道平、吴秀梅与被告徐州市华辰丽景房产开发有限公司（以下简称华辰丽景公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月29日公开开庭进行了审理。后因双方争议较大，本院依法转为适用普通程序，于2021年3月9日公开开庭进行了审理。原告王道平及两原告的共同委托诉讼代理人姚旭，被告华辰丽景公司的委托诉讼代理人张晶、李育松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王道平、吴秀梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行商品房认购书；2、本案的诉讼费由被告承担。在案件审理过程中，原告将诉讼请求变更为：1、确认被告向原告寄送的解除认购协议书无效；2、判令被告继续履行商品房认购书，和原告签订正式商品房买卖合同，并办理网签备案手续；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年5月1日，两原告与被告签订了《商品房认购书》一份，双方约定，由原告认购被告开发的XX小区X号楼X单元XX室商品房一套，房屋建筑面积为108.61平方米，销售单价为7631元/平方米，销售总价为828853元。《商品房认购书》签订后，二原告多次催促被告签订正式商品房买卖合同，但被告均以各种理由推诿，要求原告继续等待。2019年12月21日，原告发函给被告，要求被告履行《商品房认购书》，被告一直无回应。2020年7月28日，二原告接到被告邮寄的《解除认购协议通知书》，通知原告解除《商品房认购书》，且没有任何理由。原告认为，被告无故解除合同，违背诚实信用的原则，且会给原告造成很大损失。为维护原告合法权益，故诉至人民法院，请求依法裁判。被告华辰丽景公司辩称，双方签订的商品房认购书是预约合同，双方履行预约合同并不必然会进一步签订正式的商品房买卖合同。本案的争议焦点为：1、原告要求被告继续履行商品房认购书约定的义务,与其签订商品房买卖合同，并办理网签备案手续，是否有依据？2、被告向原告作出的解除认购协议书的法律效力如何认定?原告王道平、吴秀梅为支持自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、商品房认购书复印件一份，证明原被告于2017年5月1日签订商品房认购协议书，约定原告认购被告开发的位于徐州市商品房，房屋面积为108.61平方米，销售单价为7631元每平方米，销售总价为828853元；2、收据复印件一份，证明原告向被告缴纳定金50000元；3、原告王道平与销售员陈某的催促履约2017年至2018年部分通话记录打印件、关于催促华辰丽景公司履约的函复印件一份，邮政快递详情单复印件，邮政快递查询信息打印件一份，证明原告于2019年12月21日向被告邮寄了催促华辰丽景公司履约的函，原告积极行使权利，要求被告和原告签订正式商品房买卖合同；4、被告于2020年7月28日邮寄给原告的解除认购协议通知书复印件一份，证明被告通知原告解除双方签订的认购协议，且没有表明解除的理由；5、电话录音及文字整理资料，时间2021年3月4日上午11:42分和晚上19时26分，当事人为原告王道平与案外人刘某，这两份通话记录能够表明涉案房屋在形式上卖给了案外人刘某，并且办理了网签手续。实质上被告与刘某之间并不存在真实的买卖关系，被告是完全可以和刘某协商解除网签合同，有条件与原告签订真正的商品房买卖合同。经质证，被告华辰丽景公司对原告提交的上述证据1商品房认购书复印件真实性无异议，证明目的也无异议；对证据2的真实性及关联性均无异议；对证据3的真实性无异议，能够证明原告向被告邮寄过履约函，对证据4的真实性无异议，但证据4中已经表明了被告解除认购协议的理由系公司无法与原告办理网签合同，导致认购协议从根本上无法履行，符合解除的条件；对证据5，刘某并非真正的购买人，这一点没有异议。该房屋系因工程纠纷备案在了刘某名下，但是虽然刘某并非真正的购买人，但解除备案也需要刘某本人签字，即必须公司与刘某在工程方面的纠纷解除以后，且刘某愿意配合公司办理解除备案手续，才存在可能将房屋售给他人的可能性。因此该房屋是否能够出售，不完全取决于被告意见，也取决于案外人刘某，即刘某与被告的纠纷是否能解决，因此对原告的证明目的不完全认可。被告华辰丽景公司未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月1日，原告王道平、吴秀梅作为乙方、认购方与作为甲方、卖方的被告华辰丽景公司签订《认购书》一份，约定认购楼号为XX小区X号楼X单元X室，单价7631元/平方米，总价828853元；乙方于本认购书签署之时支付认购定金50000元，付款方式为商业性贷款；乙方同意于签订本认购书/天内到甲方指定地点缴纳房屋首期款，并于甲方通知之日起三个工作日内，与甲方签署所认购房屋的《商品房买卖合同》及补充协议，逾期未缴纳首期款的，每逾期一天扣除优惠3000元/天，直至优惠取消，定金不退，按照原定房价执行；乙方未按上述约定与甲方签署《商品房买卖合同》及补充协议，事先也未征得甲方书面同意，或者乙方以任何事项没有达成一致意见为由拒绝签署《商品房买卖合同》及其补充协议的，甲方有权没收已收取的认购定金，并有权另行处置该认购房屋。该认购书上乙方联系地址为睢宁县XX小区XX号楼。2017年5月18日，原告王道平、吴秀梅缴纳定金50000元，被告出具《收据》一张。2019年12月18日，原告王道平向被告邮寄了《关于催促徐州市华辰丽景房产开发有限公司履约的函》，主要内容是：本人（王道平）于2017年5月1日于贵公司签订商品房认购书一份，认购书约定本人购买贵公司开发徐州市矿山路22号XX（华辰丽景XX号楼X单元XX室房屋，房屋暂测建筑面积为108.61平方米，价格为7631元每平方米，房款合计为828853元。本人按照认购书约定向贵公司缴纳50000元定金。自签订认购书以来，我方就早日签订正式《商品房买卖合同》多次催促你方，但贵公司以各种理由推诿。近期，我方在2019年8月27日、2019年11月19日到贵公司销售部进行催促履约，贵公司仍以各种理由拒绝。现本人再次催促贵公司尽快履行协议，请贵公司收到本函十日内签订《商品房买卖合同》，否则，我方将通过诉讼程序维护我方的权利，贵公司将承担不利的法律后果，请你方慎重处理。在此之前，原告王道平与被告的销售人员多次联系，要求签订商品房买卖合同。2020年7月28日，被告向原告王道平、吴秀梅邮寄了解除认购协议通知书，主要内容为：王道平、吴秀梅，我司于2017年5月1日与您签订《XX房屋认购书》，您交付我公司50000元认购金，鉴于我司无法办理与您的网签合同，导致与您的认购协议无法履行。现通知您解除我司与您签订的《XX房屋认购书》，并双倍返还您的认购定金计100000元。另查明，在2016年8月31日，华辰丽景公司与案外人刘某签订了《商品房买卖合同》，所涉商品房为XX小区X幢X单元XX室，并在当日办理了预售网上备案。本院认为，原、被告双方签订的《XX房屋认购书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当严格履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。结合本案，原被告签订认购书约定的权利义务内容，因该认购书中缺乏交付条件和日期、面积差异的处理方式，办理产权登记有关事宜等主要内容，且被告作为出卖人，除收受定金外，并未收取购房款，故双方签订的认购书的性质为预约合同。预约合同是订立本约合同的先期合同，通过本案的审理，业已查明被告在与两原告签订认购书之前已经与案外人刘某就涉案房屋签订了商品房买卖合同，并办理了备案手续，虽然被告认可与案外人刘某之前并不存在真实的买卖合意，而是基于债务原因，将涉案房屋通过买卖的方式网备至刘某名下，但是两原告要求被告与其签订买卖合同，因涉案房屋目前网备在刘某名下，且被告在庭审中不愿意与两原告签订本约合同，故两原告要求被告继续履行商品房认购书，和原告签订正式商品房买卖合同，并办理网签备案手续的请求依据不足，本院不予支持。在认购书签订后，两原告通过发送履约函等方式要求被告与其签订商品房买卖合同，但被告在2020年7月28日向两原告发送解除认购协议通知书，以无法办理与原告的网签合同为由，通知原告解除认购书，对此本院认为，两原告已经按照认购书履行了支付定金的义务，被告拒不签订商品房买卖合同，属于违约，双方并未在认购书中约定解除权，而根据法律规定，解除权属于守约方应当享有的法定权利，除符合法律规定的情形除外，该除外情形在《最高人民法院法[2019]254号全国民商事审判工作会议纪要》第48条违约方起诉解除中规定得了三种情形，一是违约方不存在恶意违约的情形；二是违约方继续履行合同，对其显失公平；三是守约方拒绝履行合同，违法诚实信用原则，但在本案中被告以无法履行备案手续为由作出解除的意思表示，该无法履行系在签订认购书时就已存在的客观事实和障碍，被告在本案诉讼中未能消除该障碍，虽然妨碍了原告请求与之签订商品房买卖合同，但是该认购书不能继续履行的原因和责任应当归责于被告，被告属于违约方，且被告行使解除的条件与上述三种情形不一致，且两原告收到该通知后，在异议期内，以诉讼方式要求本院确认通知行为无效，故两原告请求确认被告向其寄送的解除认购协议书无效，有事实和法律依据，本院予以支持。因本案的民事法律行为发生在民法典实施之前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认被告徐州市华辰丽景房产开发有限公司于2020年7月28日作出的解除认购协议通知书无效；二、驳回原告王道平、吴秀梅的其他诉讼请求。案件受理费12089元，由原告王道平、吴秀梅负担6404.50元，由被告徐州市华辰丽景房产开发有限公司负担6404.50元，被告负担部分于本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  刘现伟人民陪审员  杨军慧人民陪审员  陈秋萍二〇二一年三月十五日法官 助理  甘 琪书 记 员  王 琇