呼和浩特市赛罕区人民法院   民事判决书   （2020）内0105民初5461号   原告：刘晓强，男，现住内蒙古包头市。   原告：王超，男，现住呼和浩特市。   二原告共同委托诉讼代理人：张颖，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。   二原告委托诉讼代理人：陈艳新，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。   被告：内蒙古魏玛企业管理服务有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区。   法定代表人：钱满，该公司经理。   委托诉讼代理人：冯婷，内蒙古庆胜律师事务所律师。   被告：钱满，男，现住北京市海淀区。   委托诉讼代理人：冯婷，内蒙古庆胜律师事务所律师。   原告刘晓强、王超与被告内蒙古魏玛企业管理服务有限公司（简称魏玛公司）、钱满租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告刘晓强、王超及其委托代理人陈艳新、张颖，被告魏玛公司和钱满的委托代理人冯婷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   刘晓强、王超向本院提出诉讼请求：一、请求判决解除原告与被告一魏玛公司之间签订的《租赁合同》；二、请求判决魏玛公司返还原告商铺租赁费62411.2元、履约保证金20000元、商业管理费62411.2元、施工保证金4000元、装修垃圾清运费365元、水电表押金1200元、装修吊牌押金200元、门头装修金3000元，合计153587.4元；三、请求判决魏玛公司赔偿原告物业费损失19983.75元、装修费损失110000元、加盟费损失173000元、外卖代运营费损失4000元、交通费损失11910元。共计318893.75元；四、请求判决魏玛公司支付原告违约赔偿金20000元；五、请求判决钱满对上述债务承担连带赔偿责任；六、请求判决包括但不限于本案的诉讼费、律师费、保全费全部由二被告承担。   事实与理由：魏玛公司系呼和浩特市锡林南路GOMEET商厦商铺出租授权代理商，2018年10月27日，原告与魏玛公司签订《租赁合同》，约定魏玛公司将位于呼和浩特市××区购觅商场一层XXX号商铺租赁给原告使用，使用面积22.5平方米，租赁期间为2018年9月22日至2020年10月21日，租金及商场管理费均为7.25元/日/平方米，计租日以实际开业时间为准。同日，原告与魏玛公司签订了另一份《租赁合同》，该合同约定魏玛公司将购觅商场负一层XXX号商铺租赁给原告使用，租赁期间为2018年9月22日至2019年11月21日，租金及商场管理费均为5元/天/平方米，计租日以实际开业时间为准。上述两份合同均对物业费、履约保证金、租金押金、装修保证金及双方权利义务、违约责任等进行了约定。   现原告已向魏玛公司支付了上述两份合同相应的租金、商业管理费、履约保证金、物业费、施工保证金等。同时，原告还对承租的商铺进行装修、招聘、培训员工、加盟品牌等花费了大量的时间、资金和精力。然而，魏玛公司并未按照合同约定正式开业，且自2020年1月23日停止营业后未再营业，魏玛公司已经构成根本违约，给原告造成了巨大的损失，原告就此多次找被告协商均无果。故诉至贵院，望判如所请。   魏玛公司辩称，对于第一项诉讼请求，魏玛公司要求继续履行依法成立且生效的合同，任何一方不得擅自变更或解除。原告请求的商铺租赁费、商业管理费，原告均在自己的使用期内使用占有并盈利，所以退还租赁费及管理费没有依据。依据双方签订的经营合同，履约保证金需双方在合同期内完全履行合同义务，且不解除的情况下才退还，原告在合同期内提出解除，故履约保证金不予退还。垃圾清运装修管理费、电表押金以及物业费，并非我公司收取，原告缴纳至了物业公司，并与阳泰物业签订物业合同。主体不对，且物业合同的管辖系呼市仲裁委，所以该项请求不应支持。装修费损失没有事实及法律依据，装修系原告自行经营生意，所作出的投资成本，诉请我方赔偿没有依据。双方签订的合同中对违约金并无约定，所以违约赔偿金也无依据。   钱满辩称，原告签订经营合同的相对方是魏玛公司，魏玛公司是独立承担法律责任的法律主体，钱满只是法定代表人，该合同及合同项下的纠纷与法定代表人个人无关，钱满不应当承担责任。另，1-XXX租赁合同，系王超、刘晓强与我公司签订，-1-XX系刘晓强个人与我公司签订，所以原告将两份合同诉成一个案子，-1-XXX项下的主张原告主体不适格，请法院依法裁判。   双方当事人围绕各自的主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘晓强、王超提交的证据为：1、一层XXX号、负一层XX号《租赁合同》，证明承租事实；2、费用收据、《房屋装修合同》、装修费用收据及转账记录、《酒窝专卖合同书》及加盟费用支付凭证、交通费用交易记录、外卖代运营费用支付凭证，用以证明各种费用数额及装修损失数额；3、商铺现状视频、2019年5月11日的通知、2020年2月29日《决定》、GOMEET营运商户管理群聊天记录，商铺自2020年1月22日至今一直处于关闭状态；4、企业信用信息公示报告；魏玛公司与钱满对上述证据中证据1、2的真实性认可，本院予以采信，但其中部分费用由案外人收取，并非魏玛公司收取，本院不予采信。证据3、4，本院经庭审中核实，对其真实性予以采信。魏玛公司、钱满提交的证据为：1、《租赁合同》；该证据与刘晓强、王超提交的证据一致，本院予以采信。2、《仿真花采购合同》、2019年5月17日开业照片及视频，证明2019年5月17日商场已正式开业。该证据能够相互印证，本院予以采信。   根据经审查确认的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：魏玛公司成立于2017年7月14日，系自然人独资的有限责任公司。魏玛公司系“购觅公园”商场的商铺出租授权代理商。   2018年10月27日，魏玛公司（甲方）与王超、刘晓强（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将一层XXX号商铺给乙方酒窝甜品品牌出租使用。面积22.5平米；合同有效期7个月，自2018年9月22日至2019年4月21日；一个月租金4962元，签订合同时一次性交纳7个月租金34732元，第一个租金作为租金押金在合同期满30个工作日内一次性无息退还乙方；一个月的管理费4962元，签订合同时一次性交纳7个月合同管理费34732元，其中第一个月的管理费作为管理费押金在合同期满30个工作日内一次性无息退还乙方；第五条、（一）签订合同之日，乙方须向甲方押付10000元履约保证金，合同期满终止合同，乙方撤柜满180天，乙方未拖欠甲方费用和无违约赔偿，无商品质量争议顾客索赔，乙方聘员或设施无造成他人伤害产生赔偿，甲方凭原始收据全额无息退还乙方履约保证金；合同期未满，乙方要求撤柜或私自撤柜的，乙方严重违约，被甲方限期撤柜的，因乙方商品质量问题或服务客诉问题，给甲方造成重大影响的，乙方所交履约保证金不予退还。第八条乙方在装修前需向交纳装修保证金2000元，垃圾清运费及装修管理费225元。第十四条合同补充条款1、计租日以实际开业时间为准，延迟开业不做补偿；2、进驻商户必须保证商铺及周边绿植元素；3、效果图经甲方审批通过后方可施工；4、甲方允许乙方在自己经营范围内即动线内做外摆。   同日，魏玛公司（甲方）与刘晓强（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将负一层XXX号商铺给乙方鲜切水果品牌出租使用。面积14平米；合同有效期14个月，自2018年9月22日至2019年11月21日；一个月租金2129.2元，签订合同时一次性交纳13个月租金27679.2元，第一个租金作为租金押金在合同期满30个工作日内一次性无息退还乙方；一个月的管理费2129.2元，签订合同时一次性交纳13个月管理费27679.2元，其中第一个月的管理费作为管理费押金在合同期满30个工作日内一次性无息退还乙方；第五条、（一）签订合同之日，乙方须向甲方押付10000元履约保证金，合同期满终止合同，乙方撤柜满180天，乙方未拖欠甲方费用和无违约赔偿，无商品质量争议顾客索赔，乙方聘员或设施无造成他人伤害产生赔偿，甲方凭原始收据全额无息退还乙方履约保证金；合同期未满，乙方要求撤柜或私自撤柜的，乙方严重违约，被甲方限期撤柜的，因乙方商品质量问题或服务客诉问题，给甲方造成重大影响的，乙方所交履约保证金不予退还。第八条乙方在装修前需向交纳装修保证金2000元，垃圾清运费及装修管理费140元。第十四条合同补充条款1、计租日以实际开业时间为准，延迟开业不做补偿；2、进驻商户必须保证商铺及周边绿植元素；3、效果图经甲方审批通过后方可施工。   另查明，刘晓强、王超为经营上述商铺向魏玛公司、内蒙古阳泰物业服务有限责任公司（以下简称阳泰物业）交纳了各项费用。具体如下：2018年10月27日，王超向魏玛公司支付了鲜切水果商铺的商业管理费（押一付十二）27679.2元、租金（押一付十二）27679.2元、门头装修金3000元，履约保证金10000元；同日，向阳泰物业公司支付了施工保证金2000元、装修垃圾清运费及管理费225元、物业费7665元（12个月）。同日，王超向魏玛公司支付了酒窝甜品的商业管理费（押一付六）34732元、租金（押一付六）34732元；同日，向阳泰物业公司支付了施工保证金2000元、装修垃圾清运费及管理费225元、物业费12318.75元。2019年5月9日，王超已微信转账方式向魏玛公司员工支付两个水表、两个电表押金及手续费1212元。   2018年1月4日，王超与广州九龙玖餐饮管理有限公司签订《酒窝专卖合同书》，广州九龙玖餐饮管理有限公司授权王超在呼和浩特市开设“酒窝甜品”专卖店一家。授权及合同期限自2018年1月4日至2021年1月3日，共计3年。合作费用（包含设备）173000元。依据王超所提交收据显示酒窝甜品实收金额为83000元。2019年4月1日，王超与天津潼岳建筑装饰工程有限公司签订《房屋装修合同》，约定天津潼岳建筑装饰工程有限公司负责购觅商场一楼酒窝甜品加地下一楼水果吧装修工程，总价款11万元，王超分三期支付。   2019年5月11日，魏玛公司向商户们发出《通知》，内容为：经公司研究决定，为保证5月17日顺利开业并达到预期的开业效果，告知全体商户，购觅公园开业前待装修截止时间为2019年5月14日24时。5月16日24时前为卖场铺货最后时间。凡在2019年5月16日前未完成铺货的商户，取消所有租金优惠政策，按实际租金收取。   2020年1月24日正值春节期间，商场停业休息，之后因疫情原因未再开店经营。2020年2月29日，魏玛公司在商户微信群里发送了一份决定，告知所有商户：…三、3.考虑到为了降低商户的经济成本，应部分商户的要求，购觅接受在此期间暂停营业的请求，同期房租、物业费全部顺延。四、对于坚持营业商户，必须确保正常经营，租金、物业费正常缴纳。五、对于购觅可能在七八月正式开业（具体时间将根据疫情情况），选择在购觅开店的商户，租金将根据新的招商政策进行调整。八、通过这两天对每家商户的调研，同意顺延的商户达73%，经过公司研究决定开门时间顺延至8月份。该通知发出之后至今，除门店外商场一直处于停止营业状态。   再查明，购觅商场的试营业时间为2019年5月17日，正常经营至2020年1月22日，后因疫情原因停业，疫情过后仍未开业。刘晓强、王超于2020年7月14日向本院提起诉讼，8月5日案涉起诉状送达至魏玛公司。   本院认为，刘晓强、王超与魏玛公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。《合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”案涉合同约定的合同期限分别为7个月、14个月，自2019年5月17日至2019年12月17日止，以及自2019年5月17日至2020年7月17日止。刘晓强、王超进驻并实际营业至2020年1月22日，期间，魏玛公司曾给出商户预计开业时间为8月份，但直至本院调查期间，除底店及部分教育机构商场仍未开业。新冠疫情确实在一定时期内影响了商户的正常经营，但是在疫情结束之后并不影响合同继续履行，在商户多次催问开业时间，魏玛公司给出预计8月开业的承诺后，亦未如约开业。本院认为，在合同履行期限尚未届满的情况下，守约人有权解除合同。但是本案所涉两份合同合同履行期限截止到起诉之日均已届满，即不存在解除的前提。故对于刘晓强、王超主张解除合同的诉讼请求，本院不予支持。魏玛公司关于王超主体不适格的抗辩，原告主张案涉两份租赁合同项下两个店面系二原告合伙经营，另依据原告所提交合同及缴费单据，两份合同项下的费用均由王超缴纳，故本院采信原告所述案涉合同的相对方为王超与刘晓强，故对于魏玛公司的上述抗辩本院不予采信。   对于刘晓强、王超主张魏玛公司返还商铺租赁费62411.2元、履约保证金20000元、商业管理费62411.2元、施工保证金4000元、装修垃圾清运费365元、水电表押金1200元、装修吊牌押金200元、门头装修金3000元的诉讼请求。因案涉合同履行期限届满，不存在解除的基础，但是在B1022号商铺履约过程中，魏玛公司在疫情过后，承诺开业时间未开业构成违约，理应承担违约责任。针对B1022号商铺，王超、刘晓强已付13个月（2019年5月17日至2020年6月17日）商铺租赁费、商业管理费，截止到起诉之日，原告已入驻商场14个月，正常经营8个月零5天（2019年5月17日至2020年1月22日）。本院认为，刘晓强、王超就B1022号商铺当负担正常经营期间的租赁费、商业管理费，经折算每个月租赁费及商业管理费费用均为2129元，租赁费、商业管理费各产生17387元。新冠疫情的发生给市场造成的影响有目共睹，购觅商场作为新商场，在无稳定客流量，以及疫情过后消费者心理的影响，魏玛公司作出暂停营业的行为亦为无奈之举，非其主观上恶意违约，故对此期间的租金损失，本院认为各自负担一半较为合理，2020年1月23日至2020年6月17日期间的租赁费及商业管理费各10292.2元，刘晓强、王超各承担租赁费、商业管理费5146.1元，即魏玛公司应当退还租赁费、商业管理费10292.2元。就履约保证金、水电表押金部分，合同期满，魏玛公司理应退还，依据王超、刘晓强所提交证据，履约保证金交纳10000元，本院对于该部分予以支持，水电表押金1200元予以支持。此外，因装修垃圾清运费、施工保证金装修吊牌押金非魏玛公司收取，故魏玛公司不负有退还义务。就门头装修金，因正常营业期间鲜切水果商铺对其进行了经营使用，疫情过后魏玛公司未能正常营业理应承担部分损失，本院按照1000元予以支持。   对于刘晓强、王超主张魏玛公司赔偿其物业费损失19983.75元、装修费损失110000元、加盟费损失173000元、外卖代运营费损失4000元、交通费损失11910元的诉讼请求。关于物业费部分，因二原告在实际经营过程中享受了物业服务，另物业费亦非交于魏玛公司，对于未经营期间物业费应当由谁承担，非本案审理范围，故据此主张损失赔偿，本案不予支持。关于加盟费及交通费部分，依据原告所提交现有证据，该两部分费用主要发生于酒窝甜品所占用商铺，因酒窝甜品所占用商铺在停业之前，合同履行期限已经届满，魏玛公司不存在违约，故对于该部分诉讼请求，本院不予支持。关于装修费、外卖代运费，依据查明事实，该两部分费用各为11万、4000元，因-1-XXX有违约事实存在，但是依据王超、刘晓强所提交现有证据，无法判断鲜切水果有加盟费产生，亦无法判断就装修费、外卖代运营费部分两家店各自比例。此外，正常营业过程中，王超、刘晓强亦经营使用。综上，对于该部分诉讼请求，本案不予支持。   对于原告主张魏玛公司赔偿违约金2万元的诉讼请求，双方所签订合同对违约金并无约定，故对于该项诉讼请求，本院不予以支持。   对于原告主张钱满就上述款项承担连带责任的诉讼请求。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，魏玛公司系自然人独资的有限责任公司，在钱满未举证证明公司财产独立于其个人财产的情况下，其应当对公司债务承担连带责任，故对于该项诉讼请求，本院予以支持。   对于原告主张律师费的诉讼请求，因双方就该项费用的承担并无约定，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。   综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：   一、内蒙古魏玛企业管理服务有限公司于本判决生效之日起十五日内返还王超、刘晓强商业管理费、商铺租赁费10292.2元、履约保证金10000元、水表及电表押金1200元、门头装修金1000元；   二、钱满对上述债务承担连带责任；   三、驳回王超、刘晓强其他诉讼请求。   案件受理费4344元（原告刘晓强、王超已预交），由王超、刘晓强负担198元，内蒙古魏玛企业管理服务有限公司、钱满负担4146元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。   审判员 张俊青      二〇二一年三月二十三日   书记员 刘 慧