湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘13民终488号上诉人（原审被告）：袁杰，男，1967年9月1日出生，汉族，户籍所在地湖南省新化县。被上诉人（原审原告）：王全，男，1973年11月21日出生，汉族，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。被上诉人（原审原告）：欧阳丹卉，女，1979年8月27日出生，汉族，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。被上诉人王全、欧阳丹卉的共同委托诉讼代理人：周豪,湖南良图律师事务所律师。原审第三人：段瑞华，女，1963年2月17日出生，汉族，户籍所在地湖南省冷水江市。上诉人袁杰因与被上诉人王全、欧阳丹卉，原审第三人段瑞华租赁合同纠纷一案，不服湖南省娄底市娄星区人民法院（2020）湘1302民初4379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁杰上诉请求：一、撤销湖南省娄底市娄星区人民法院（2020）湘1302民初4379号民事判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定基本事实不清，适用法律错误。1、一审法院认定“原告将案涉商铺租赁给被告，双方就租赁物租金、租赁期限等达成了口头协议，是双方的真实意思表示”，属于明显的事实认定错误，导致判决错误。具体理由如下：（1）涉案商铺所属的位于娄底市娄星区××街××里红项目属于一个烂尾项目，至今尚未办理项目竣工验收，因此，未签订租赁协议，双方之间租赁合同关系不成立，只是等待千里红项目物业设施完善之后再约定。（2）因被上诉人提供的房屋未能通过消防验收、水电验收，作为被上诉人的出租人没有交付符合法律规定的租赁物给上诉人，是上诉人与被上诉人无法签订合同的事实，不应承担租金支付义务。2、根据以上事实，被上诉人以上诉人构成租赁违约之由起诉至法院，没有法律依据，一审法院判决解除合同，并由上诉人向被上诉人支付租金，属于事实认定错误的基础上做出的判决。至于一审判决由上诉人腾空涉案商铺并返还给被上诉人的问题，因物业早已不使用，不存在腾空的问题。综上所述，请求二审法院依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。王全、欧阳丹卉辩称，上诉人的上诉理由没有事实依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。段瑞华未作陈述。王全、欧阳丹卉向一审法院起诉请求：一、判令解除原、被告之间的房屋租赁合同，由被告向原告支付租金30248.64元（105.03㎡×8元×36个月）及利息（利息以30248.64元为基数按照银行同期贷款利率计算从2017年8月1日起计算至清偿之日止），同时由第三人直接与原告发生租赁合同关系；二、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年8月1日，原告王全、欧阳丹卉与被告袁杰口头约定，原告王全、欧阳丹卉将其购买的位于娄底市城南新区××街××路××（又名京明时代广场）1-012号商铺出租给被告袁杰，商铺建筑面积105.03㎡，两原告陈述租金按每月8元／㎡计算。原告王全、欧阳丹卉在与被告袁杰达成口头协议后，将商铺交付给被告袁杰。被告袁杰至今未支付任何租金，原告王全、欧阳丹卉催讨租金未果，遂于2020年10月10日诉至法院。2020年10月23日，法院询问被告袁杰，袁杰陈述涉案商铺租期10年，租金按每月6元／㎡计算。在庭审中，两原告陈述被告袁杰至今未将涉案商铺腾空退还给两原告。一审法院认为，原告将案涉商铺租赁给被告，双方就租赁物、租金、租赁期限等达成了口头协议，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，双方之间租赁合同关系依法成立。原告已按照约定向被告交付了租赁物，被告应当按照约定支付租金。原、被告陈述租金价格不一致，法院酌定以被告袁杰陈述租金按每月6元／㎡计算为准。截至2020年7月31日，被告共计拖欠原告租金22686.48元［6元／㎡／月×105.03㎡×36月］。涉案商铺租期10年，被告至今未向原告支付任何租金，且经原告催讨后分文未付，两原告要求解除其与被告之间的房屋租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。故对原告的该项诉讼请求，法院予以支持。合同解除之后，双方之间的权利、义务终止，被告作为承租人应当返还租赁物。因此，被告应当腾空租赁商铺并将租赁商铺返还给原告。原告主张的利息，双方对此并无约定，但结合被告拖欠租金的实际情况，法院酌定被告自原告起诉之日起以所欠租金22686.48元为基数按年利率3.85％支付利息。原告要求判令由第三人直接与其发生租赁合同关系的诉讼请求，因该事项属于当事人意思自治的范畴，法院无权干涉，不宜由法院径行判决，原告可自行与第三人协商。被告经法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响法院依据查明的事实依法作出裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告王全、欧阳丹卉与被告袁杰之间的房屋租赁合同；二、被告袁杰在判决生效之日起三日内向原告王全、欧阳丹卉支付截至2020年7月31日止拖欠的租金22686.48元及利息（以所欠租金22686.48元为基数从2020年10月10日起按年利率3.85％向原告王全、欧阳丹卉支付利息至租金全部付清之日止）；三、被告袁杰在判决生效之日起十五日内将其租赁原告王全、欧阳丹卉位于娄底市城南新区××街××路××（又名京明时代广场）1-012号商铺腾空并返还给原告王全、欧阳丹卉；4、驳回原告王全、欧阳丹卉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费553.12元，减半收取计276.56元，由被告袁杰负担。二审中，上诉人袁杰为证明其主张向本院提交了《情况说明》一份，拟证明涉案门面的实际面积不准确。被上诉人王全、欧阳丹卉经质证认为，该证据不属于二审程序中的新证据，对该证据的三性均有异议，该说明系由业主委员会出具，而业主委员会对涉案门面的面积并不知情，一审判决认定涉案门面的面积是真实的，被上诉人对该证据不予认可，且上诉人在一审谈话笔录中对租赁合同予以认可。原审第三人段瑞华未予质证。经查，对上诉人提供的该证据，本院综合本案其他证据予以认定。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为：上诉人与被上诉人之间的涉案租赁合同关系是否成立。上诉人主张涉案商铺未办理竣工验收手续，双方未签订租赁协议，涉案租赁合同关系不能成立。首先，被上诉人王全、欧阳丹卉对涉案商铺是否拥有出租权。根据被上诉人在一审中提供的《商品房买卖合同》及相关交费收据，可以证明被上诉人合法购买了涉案商铺，被上诉人拥有出租权；其次，关于涉案商铺是否已实际租赁给上诉人使用的问题。在一审法院审判员邓文彩于2020年10月23日与当事人的谈话笔录中，上诉人袁杰明确认可2017年8月1日租赁了涉案商铺，双方约定租金为6元／㎡，租期为10年，且至今未支付过租金。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款规定：“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”本案中，上诉人对其实际租赁被上诉人涉案商铺的事实予以明确认可，与被上诉人在一审中提供的其上诉人的微信聊天记录及涉案商铺的照片相吻合，故一审判决认定上诉人与被上诉人之间的涉案租赁合同关系依法成立并无不当，上诉人的此一主张不能成立，本院不予支持。至于上诉人主张其无需腾空涉案商铺并返还给被上诉人的问题。因合同解除后，双方之间的权利、义务终止，上诉人作为涉案房屋的承租人应当向被上诉人返还租赁物，故上诉人的此一主张不能成立。综上所述，袁杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费369元，由上诉人袁杰负担。本判决为终审判决。审判长  刘黎平审判员  俞永清审判员  谭 芳二〇二一年三月十九日法官助理李芳丽书记员周昂附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。