四川省乐山市市中区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川1102执异27号 案外人：罗寒梅，女，1964年12月4日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 案外人：张科，男，1963年6月11日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 委托诉讼代理人：罗寒梅（系张科之妻），女，1964年12月4日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 申请执行人：乐山金石化工集团有限公司。住所地：四川省沐川县沐溪镇沐源路888号。统一社会信用代码：915111297699544794。 法定代表人：王青梅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周华宣，该公司员工。 被执行人：乐山银基房地产开发有限公司。住所地：四川省乐山市市中区鼓楼街58号1幢2楼14号。统一社会信用代码：91511100789113722J。 法定代表人：张洪社，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吕崇俊，四川得邦律师事务所律师。 被执行人：张洪社，男，1961年4月22日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 在本院执行申请执行人乐山金石化工集团有限公司（以下简称金石化工公司）与被执行人乐山银基房地产开发有限公司（以下简称银基房开司）、张洪社民间借贷纠纷一案中，案外人罗寒梅、张科对本院（2015）乐中民初字第2290号民事裁定中查封被申请人银基房开司坐落于四川省乐山市市中区××楼街××号××幢××楼××号（产权证号：企业1××4，保全限额以100万元为限）中的1幢1楼137号房屋不服，向本院提出书面异议。本院于2021年3月15日受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 案外人罗寒梅、张科称，乐山市市中区人民法院在审理原告金石化工公司与被告银基房开司、张洪社、第三人乐山银基商业物业服务有限责任公司（以下简称银基物业公司）民间借贷纠纷一案中，于2016年8月25日作出（2015）乐中民初字第2290号民事裁定，裁定查封银基房开司坐落于四川省乐山市市中区××楼街××号××幢××楼××号房屋（产权证号：企业1××4），将已不属于银基房开司的位于四川省乐山市市中区××楼街××号××幢××楼××号房屋查封了，案涉房屋已分割办理了房产证，属于案外人罗寒梅、张科所有。请求：中止（2015）乐中民初字第2290号民事裁定中查封位于四川省乐山市市中区××楼街××号××幢××楼××号房屋的执行，解除对案涉房屋的查封。 申请执行人金石化工公司称，金石化工公司申请查封银基房开司部分资产是由乐山市市中区人民法院依法裁定，其认可乐山市市中区人民法院（2015）乐中民初字第2290号民事判决书确认的内容，并据此向乐山市市中区人民法院申请参与分配。金石化工公司坚持要求执行（2015）乐中民初字第2290号民事裁定书和（2015）乐中民初字第2290号民事判决书的内容，请求驳回案外人的异议请求。 被执行人银基房开司称，罗寒梅、张科向银基房开司购买了案涉房屋，银基房开司在具备交房手续后将案涉房屋交付与罗寒梅、张科。案涉房屋初始登记在银基房开司名下，之后罗寒梅、张科办理了案涉房屋的房屋所有权证，但未办理案涉房屋的土地使用权证。由于案涉房屋所在的土地一部分是军分区、青少年宫、乐山市市中区中医医院占地，另一部分是居民拆迁用地，基于多种原因案涉房屋的土地使用证一直未过户至银基房开司名下，故案涉房屋只能办理房屋所有权证。2019年，办证机关就案涉房屋为罗寒梅、张科换发了不动产权证。金石化工公司在2019年申请续查封时，已没有将案涉房屋纳入续查封的申请范围，表明金石化工公司已知晓案涉房屋的情况并在（2017）川1102执191号执行案件中放弃主张权利，故案外人罗寒梅、张科的异议请求成立，案涉房屋应予解除查封。 本院查明：在本院审理原告金石化工公司与被告银基房开司、张洪社、第三人银基物业公司民间借贷纠纷一案中，金石化工公司于2016年8月25日向本院申请财产保全，请求对银基房开司分别坐落于四川省乐山市市中区××楼街××号××幢××楼××号房屋（产权证号：企业1××4，保全限额以100万元为限）、四川省乐山市市中区××楼街××号××幢××单元××楼××号房屋（产权证号：199374，保全限额以40万元为限）、四川省乐山市市中区××楼街××号××幢××单元××楼××号房屋（产权证号：195746，保全限额以50万元为限）、四川省乐山市市中区鼓楼街58号3幢1-7楼房屋（产权证号：195767，保全限额以500万元为限）、四川省乐山市市中区鼓楼街58号4幢1单元2楼1-3号房屋（产权证号：195770，保全限额以200万元为限）、四川省乐山市市中区××楼街××号××幢××楼××号房屋（产权证号：195769，保全限额以200万元为限）、四川省乐山市市中区鼓楼街58号2幢1-13楼房屋（产权证号：195768，保全限额以410万元为限）予以查封。本院于2016年8月25日作出（2015）乐中民初字第2290号民事裁定，裁定：一、查封被申请人银基房开司分别坐落于四川省乐山市市中区××楼街××号××幢××楼××号房屋（产权证号：企业1××4，保全限额以100万元为限）、四川省乐山市市中区××楼街××号××幢××单元××楼××号房屋（产权证号：199374，保全限额以40万元为限）、四川省乐山市市中区××楼街××号××幢××单元××楼××号房屋（产权证号：195746，保全限额以50万元为限）、四川省乐山市市中区鼓楼街58号3幢1-7楼房屋（产权证号：195767，保全限额以500万元为限）、四川省乐山市市中区鼓楼街58号4幢1单元2楼1-3号房屋（产权证号：195770，保全限额以200万元为限）、四川省乐山市市中区××楼街××号××幢××楼××号房屋（产权证号：195769，保全限额以200万元为限）、四川省乐山市市中区鼓楼街58号2幢1-13楼房屋（产权证号：195768，保全限额以410万元为限），保全期限为三年；二、查封四川金石磷化工有限公司具有使用权的位于四川省沐川县××镇××村××组的国有土地使用权［证号：沐国用（2015）第1××7号］。2016年9月6日，本院向原乐山市住房保障和房地产管理局送达了（2015）乐中民初字第2290号民事裁定书和（2016）川1102执保409号协助执行通知书。2016年8月29日，本院作出（2015）乐中民初字第2290号民事判决，判决：一、被告张洪社返还原告金石化工公司借款本金1200万元及利息（以所欠借款本金为计算基数，从2013年12月1日起至付清之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的四倍计算）；二、被告银基房开司对本判决书第一项确定的债务承担连带保证责任；三、驳回原告金石化工公司的其他诉讼请求。 2017年2月8日，申请执行人金石化工公司依据本院已经发生法律效力的（2015）乐中民初字第2290号民事判决书向本院申请执行，本院于同日立案，案号为（2017）川1102执191号。在该案执行过程中，本院依法对被执行人张洪社、银基房开司的财产状况进行调查，查明二被执行人名下无银行存款、车辆登记信息；被执行人名下位于四川省乐山市市中区嘉瑞财富广场的房地产及其收益已先后分别被上海市宝山区人民法院、四川省乐山市中级人民法院、四川省彭山县人民法院查封或冻结，上述房产及收益由乐山市中级人民法院进行处置。2017年3月20日，申请执行人向本院申请参与分配。2017年6月14日，本院将申请执行人的参与分配申请书移送乐山市中级人民法院。2017年6月15日，本院作出（2017）川1102执191号之二执行裁定，裁定终结该案的本次执行程序。 2019年10月23日，本院作出（2017）川1102执191号之三执行裁定，裁定：一、继续查封银基房开司名下位于四川省乐山市市中区××楼街××号××幢××单元××楼××号房屋（业务件号：权0483905）、位于四川省乐山市市中区××楼街××号××幢××单元××楼××号房屋（业务件号：权0484208）、位于四川省乐山市市中区××楼街××号××幢××楼××号房屋（业务件号：权048981）三套；二、上述房地产查封期限为三年，在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。案涉房屋并未在该裁定续查封的范围内。 另查明：1.罗寒梅与张科于1988年7月30日登记结婚。2010年1月14日，张科与银基房开司签订了《商品房买卖合同》，约定银基房开司将位于四川省乐山市市中区××街××单元××层××号的房屋出售与张科，案涉房屋的预测建筑面积为38.16平方米，单价为37211.74元／平方米，总价款为142万元。约定的付款方式为首期支付购房总价款的88%，其余价款可以向农村信用社银行或住房公积金管理机构借款支付。 2010年1月3日，银基房开司向张科出具《收款收据》载明：今收到张科交来商铺定金款项人民币5万元整，备注栏注明房号为1171#。2010年1月14日，银基房开司向张科出具《收款收据》载明：今收到张科交来商铺款款项人民币120万元整，备注栏注明房号为1171#。2010年8月11日，银基房开司向张科出具《收款收据》载明：今收到张科交来商铺房款款项人民币19722元，备注栏注明房号为1171#。同日，银基房开司向张科出具《收款收据》载明：今收到张科交来税费、维修基金款项人民币73404.80元，备注栏注明房号为1171#，实际办理费用多退少补。 2010年7月2日，张科与乐山市市中区农村信用合作联社（以下简称乐山市市中区农村信用社）、银基公司签订《个人购房借款合同》，主要约定：张科向乐山市市中区农村信用社贷款17万元，用于张科购买坐落于四川省乐山市市中区××楼街××号××栋××号××房，贷款月利率为5.445‰，贷款期限为10年，自2010年7月2日起至2020年7月2日止。借款人自愿采用等额还款法归还贷款本息，每月还款额为1933.24元，最后一期还清全部本息。张科提供的抵押物为位于四川省乐山市市中区××广场××号××房，建筑面积为38.16平方米。同年7月19日，乐山市市中区农村信用社向张科发放按揭购房贷款17万元。2011年12月21日，张科向乐山市市中区农村信用社提前清偿了案涉房屋按揭贷款本息余额152409.31元。同日，乐山三江农村商业银行股份有限公司向原乐山市房地产管理局出具《解除预购商品房抵押通知》，载明：其与张科于2010年7月19日签订了《个人购房借款合同》，借款金额为17万元，设定的抵押物系张科位于乐山市中心城区××楼街××号“嘉瑞财富广场”步行街1-1-Ｃ区1171号38.16平方米的房产。其在乐山市房××商品房抵押登记，现张科已全部还清贷款本息，请求解除预购商品房抵押登记。 3.据银基房开司提交的乐山市房权证私房字第1××8号《房屋所有权证》载明：坐落于四川省乐山市市中区××楼街××号××幢××楼××号房屋的所有权人为罗寒梅、张科，建筑面积为38.69ｍ2，套内建筑面积为33.6ｍ2。案涉房屋的登记时间为2013年2月4日，规划用途为商业。 据罗寒梅提交的川（2019）乐山市不动产权第0××6号《不动产权证书》载明：坐落于四川省乐山市市中区××楼街××号××幢××楼××号房屋的权利人为罗寒梅、张科，系共同共有，不动产单元号为511102003005ＧＢ10028Ｆ00010112，共有宗地面积为41218.79ｍ2／房屋建筑面积为38.69ｍ2，分摊土地使用权面积为13.44ｍ2，专有建筑面积为33.6ｍ2，分摊建筑面积为5.09ｍ2，房屋结构为钢筋混凝土结构，房屋总层数为4层，房屋所在层为1层，房屋的权利类型为国有建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权，权利性质为出让／市场化商品房，用途为批发零售用地／商业服务，《不动产权证书》的颁证时间为2019年6月21日。本案审查中，本院依职权向不动产登记机构查询的前述案涉房屋的登记情况与罗寒梅提交的《不动产权证书》记载的登记情况一致。 据《单位、住宅小区内住户和街路巷两侧住户门牌号码统计表》记载：鼓楼街58号1幢1楼137号原门牌号为2幢1单元1楼步行街B区1171号。 4.在本院查封案涉房屋之前，上海市宝山区人民法院于2016年6月15日以（2015）宝执字第368号执行裁定书查封了案涉房屋，解除限制时间为2019年6月14日。 审查中，罗寒梅陈述，因为案涉房屋的面积超出了合同约定的面积，罗寒梅与张科于2010年8月11日补交了购房款19722元和税费、维修费73404.80元，同日，银基房开司把案涉房屋交付与罗寒梅与张科。罗寒梅与张科接收案涉房屋后又将案涉房屋返租给银基房开司。在将案涉房屋向银基房开司返租三年后，罗寒梅与张科就自己将案涉房屋向外出租。罗寒梅和张科曾于2016年之前办理过案涉房屋的房产证，但是没有办理土地使用权证。2019年6月21日，罗寒梅和张科办理了案涉房屋的不动产权证。 上述事实，有案外人罗寒梅、张科提交的《商品房买卖合同》《不动产权证书》《房屋信息摘要》《房屋租赁合同书》《解除预购商品房抵押通知》《个人购房借款合同》《结婚证》《收款收据》《四川省农村信用社（农村合作银行）借款借据》《四川省农村信用社（农村合作银行）贷款收回凭证》，被执行人银基房开司提交的《房屋所有权证》，本院调取的（2015）乐中民初字第2290号民事裁定书、《单位、住宅小区内住户和街路巷两侧住户门牌号码统计表》，《房产登记信息查询情况说明》《房屋信息摘要》、（2016）川1102执保409号协助执行通知书、送达回证、（2015）乐中民初字第2290号民事判决书、（2017）川1102执191号之二执行裁定书、（2017）川1102执191号之三执行裁定书、（2017）川1102执191号执行案件卷宗材料以及当事人的陈述等予以证实。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号）第二十八条第一款关于“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效”的规定，在上海市宝山区人民法院作为首查封法院以（2015）宝执字第368号执行裁定书查封的前述案涉房屋已于2019年6月14日解除查封后，本院作为轮候查封法院于2016年8月25日作出的（2015）乐中民初字第2290号民事裁定从即日起自动生效。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十四条关于“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”以及第二十五条第一款第一项关于“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”的规定，本案中，罗寒梅、张科已举证证明其在本院查封案涉房屋之前，与银基房开司签订了《商品房买卖合同》，并实际占有案涉房屋至今，且罗寒梅、张科已于2013年2月4日取得了案涉房屋的《房屋所有权证》，并于2019年6月21日换发了案涉房屋的《不动产权证书》。罗寒梅、张科系案涉房屋的所有权人，该权利来源真实合法且能够排除执行。 综上，案外人罗寒梅、张科的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十四条、第二十五条规定的异议成立条件，案外人罗寒梅、张科提出中止对案涉房屋执行的异议请求，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号）第二十八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十四条、第二十五条之规定，裁定如下： 中止本院（2015）乐中民初字第2290号民事裁定中查封坐落于四川省乐山市市中区××楼街××号××幢××楼××号××号房屋中1幢1楼137号房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 万 敏 审判员 王 涛 审判员 高兴伟 二〇二一年三月二十五日 书记员 赵若晴