沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0191民初6314号原告：沈阳远大房地产开发有限公司，住所地沈阳经济技术开发区。法定代表人：康宝华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：卢海保，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李瑞，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。被告：纪景宾，男，1987年6月2日出生，汉族，住辽宁省新民市。第三人：中国建设银行股份有限公司沈阳北站开发区支行，住所地沈阳市沈河区。负责人：李柏峰，该行行长。委托诉讼代理人：兰哲，男，1995年1月5日出生，满族，住沈阳市铁**，该行工作人员。原告沈阳远大房地产开发有限公司（以下简称远大公司）与被告纪景宾，第三人中国建设银行股份有限公司沈阳北站开发区支行（以下简称建行沈阳北站开发区支行）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告远大公司的委托诉讼代理人卢海保、第三人委托诉讼代理人兰哲到庭参加诉讼，被告纪景宾经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理此案。本案现已审理终结。远大公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告之间的商品房买卖合同；2、判令被告向原告支付违约金52,194.9元；3、判令被告向原告返还装修资金20,000元；4、判令被告协助原告办理撤销房屋备案登记手续等事项；5、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2015年2月7日以按揭方式购买商品房一套（该房坐落于沈阳经济技术开发区，建筑面积90.57平方米，单元号3-5-2）。2015年2月19日，被告向第三人建行沈阳北站开发区支行申请贷款，原告应第三人建行沈阳北站开发区支行要求作为保证人在《个人住房（商业用房）价款合同》中签章，承诺对被告的还款义务承担责任。被告未向第三人偿还贷款，原告不得不代为偿还。此后被告一直处于失联状态。鉴于被告已严重违约且下落不明，为避免损失进一步扩大，原告特依据原、被告之间所签订的《商品房买卖合同》附件四的约定要求解除与被告之间的商品房买卖合同，并支付违约金52,194.9元。另外，在原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告为让被告尽快入住，向被告提供装修资金20,000元，现被告已严重违约，原告已要求解除《商品房买卖合同》，被告据此所得的装修资金也应返还。综上，原告为维护自身合法权益，起诉至法院，请求法院支持其诉讼请求。被告纪景宾未作答辩。第三人建行沈阳北站开发区支行述称，无论最终判决结果如何，我行解除抵押登记的前提是结清贷款本息及相关费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为E1524012442），约定纪景宾购买远大公司开发的位于沈阳经济技术开发区房屋，建筑面积90.57平方米，房屋总价款为521,949元，其中首付款161,949元，贷款360,000元。合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任，即买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。附件四《合同补充协议》约定，本协议为出卖人与买受人签署的《商品房买卖合同》的补充。关于商品房买卖合同第六条第三款补充约定，买受人办理银行按揭贷款后未按银行约定偿还每期按揭贷款，即构成严重违约，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，并会同按揭银行撤销房屋抵押及房屋《商品房买卖合同》备案，并追究买受人相关违约责任。涉案《商品房买卖合同》及附件均已备案，但远大公司尚未向纪景宾交付房屋，涉案房屋亦未办理不动产权属登记。再查明，2015年2月9日，原、被告与第三人建行沈阳北站开发区支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，纪景宾向银行贷款360,000元，远大公司为该借款合同承担阶段性连带保证责任。合同签订后，建行沈阳北站开发区支行按上述借款合同的约定发放贷款。2017年3月后因纪景宾未按期偿还贷款，远大公司作为保证人于2017年3月-2020年10月，共承担44期涉案借款合同按揭贷款的保证责任，2020年11月30日，远大公司偿还完毕全部贷款，共支付银行贷款本金、利息及罚息共计412,845.46元。另查明，2015年2月3日，原、被告签订《商品房首付款缓交协议》，双方约定纪景宾应交付首付款金额为161,949元，远大公司同意纪景宾缓交首付款160,000元，缓交期限为2015年2月3日至2019年12月31日。协议签订后,远大公司主张纪景宾仅支付了1949元首付款,其余160,000元未交付。庭审中，远大公司自认于2015年2月收到银行贷款360,000元。贷款发放后，纪景宾于2015年3月-2017年2月期间自行偿还银行贷款，之后贷款本金、利息及罚息由远大公司偿还。以上事实的认定，有商品房买卖合同、抵押贷款合同、商品房首付款缓交协议书、个人贷款对账单、个人贷款还贷凭证及庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩、举证的权利，被告纪景宾经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其答辩、举证权利的放弃。本院按照原告陈述的事实和证据认定案件事实。纪景宾与远大公司签订的《商品房买卖合同》《合同补充协议》《商品房首付款缓交协议》，原、被告与第三人建行沈阳北站开发区支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》均系当事人之间的真实意思表示，内容不违反相关法律规定，合法有效。纪景宾与远大公司依据《商品房买卖合同》形成商品房买卖合同关系，纪景宾与建行沈阳北站开发区支行依据《个人住房（商业用房）借款合同》形成借款合同关系，远大公司对上述借款合同承担连带保证责任。当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于涉案《商品房买卖合同》是否应予解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据本院查明的事实，原、被告签订的《合同补充协议》第5条约定了涉案《商品房买卖合同》的解除条件，即买受人办理银行按揭贷款后自2017年3月起未按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定偿还每期按揭贷款，即构成严重违约，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，并会同按揭银行撤销房屋抵押及房屋《商品房买卖合同》备案，并追究买受人相关违约责任。纪景宾作为涉案商品房的买受人按照涉案借款合同约定办理银行按揭贷款后，逾期支付首付款、逾期偿还银行按揭贷款，涉案商品房买卖合同的解除条件已经成就。故原告关于解除涉案《商品房买卖合同》的诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于涉案《商品房买卖合同》解除后，财产如何返还的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。具体到本案，由于远大公司已经按照涉案《商品房买卖合同》的约定办理了商品房买卖合同备案手续，并且涉案房屋并未交付。因此，涉案《商品房买卖合同》解除后，远大公司有权要求纪景宾配合办理撤销涉案商品房买卖合同的登记备案手续。对远大公司的该项诉讼请求，本院予以支持。关于远大公司应向纪景宾返还款项的问题。根据本院查明的事实，远大公司自认纪景宾已付购房首付款1949元，并且建行沈阳北站开发区支行已按照其与纪景宾签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，将360,000元住房贷款划入远大公司的指定账户，故涉案《商品房买卖合同》解除后，远大公司应向纪景宾返还已付购房款1949元及银行贷款360,000元。但是，纪景宾已偿还涉案《个人住房（商业用房）借款合同》项下的借款本金共计10,234.91元，远大公司作为保证人按照上述合同约定履行了的连带保证责任，向建行沈阳北站开发区支行偿还了纪景宾剩余贷款。故，为减少当事人的诉累，远大公司应向纪景宾返还的款项应当包括已经偿还的借款本金及已付购房款，金额共计12,192.91元（10,243.91+1949=12,192.91元）。关于纪景宾是否应当承担解除合同给远大公司造成的损失及数额的问题。纪景宾作为涉案商品房的买受人逾期向远大公司交付首付款、逾期偿还银行按揭贷款，其怠于履行《商品房买卖合同》的义务致涉案《商品房买卖合同》解除,纪景宾应向远大公司赔偿因其违约至远大公司产生的损失。具体到本案，远大公司与纪景宾在《商品房买卖合同》中约定了违约金的计算方法。即出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。远大公司诉讼中主张其替纪景宾偿还银行按揭贷款过程中支付了相应的利息和罚息，所发生的实际损失为52,194.9元。对此，本院考虑到远大公司已于2015年2月收到了住房贷款360,000元，其在占有、使用涉案贷款期间所取得的收益应在其实际损失中予以扣除。同时，涉案《商品房买卖合同》订立于2015年，涉案房屋价格已经上涨，远大公司的部分损失可以通过再次出卖涉案房屋取得的价款得到弥补。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中的结算和清算条款的效力。根据公平原则和诚实信用原则，本院对远大公司主张的违约金应按照其与纪景宾签订的涉案《商品房买卖合同》第七条约定予以确定。由于纪景宾已经办理了《个人住房（商业用房）借款合同》，远大公司已收取了涉案贷款和纪景宾支付的1949元首付款，故纪景宾累计应付款金额为160,000元（521,949元-360,000元-1949元=160,000元）。据此，纪景宾应向远大公司支付违约金的数额为16,000元（160,000元×10%=16,000元）。关于远大公司请求纪景宾返还装修资金20,000元的诉讼请求，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在远大公司不能就上述事实提供相关证据的情况下，其请求纪景宾返还装修资金20,000元的主张依据不足，本院不予支持。综上，远大公司的部分诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告沈阳远大房地产开发有限公司与被告纪景宾所签订的《商品房买卖合同》（合同编号E1524012442）；二、被告纪景宾于本判决生效后十日内协助原告沈阳远大房地产开发有限公司办理撤销位于沈阳经济技术开发区商品房备案登记；三、被告纪景宾于本判决生效后十日内支付原告沈阳远大房地产开发有限公司违约金16,000元；四、原告沈阳远大房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还被告纪景宾首付款及借款本金共计12,192.91元；五、驳回原告沈阳远大房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费1105元，由沈阳远大房地产开发有限公司负担300元，由纪景宾负担805元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  刘露路审 判 员  李 硕人民陪审员  马 英二〇二一年三月二十六日书 记 员  舒越欣本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中的结算和清算条款的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。