江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0602民初4587号原告：王淑萍，女，1957年12月27日出生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：张俊杰、张庆杰，江苏金平川律师事务所律师。被告：南通邦豪购物中心管理有限公司，住所地南通市崇川区濠北路529号、531号。法定代表人：雍国所，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：钱伟，男，该公司职员。被告：南通邦豪置业有限公司，住所地南通市濠北路531号邦豪服饰商厦B座3017室。法定代表人：张志余，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆从斌，男，该公司职员。原告王淑萍与被告南通邦豪购物中心管理有限公司（以下简称邦豪管理公司）、南通邦豪置业有限公司（以下简称邦豪置业公司）合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王淑萍的委托诉讼代理人张庆杰、张俊杰，被告邦豪置业公司的委托诉讼代理人陆从斌到庭参加诉讼，被告邦豪管理公司的委托诉讼代理人钱伟经本院传票传唤到庭参加部分诉讼。本案现已依法部分缺席审理终结。原告王淑萍向本院提出诉讼请求：1.判令被告邦豪管理公司、邦豪置业公司连带支付自2018年10月1日起至2020年3月31日止的托管收益30045.59元，及至实际付清之日止按日利率万分之五计算的逾期违约金（以每期欠付的托管收益为基数按上述利率标准暂算至2020年8月31日为7753.54元）；2.本案的诉讼费、保全费、保全保险费由两被告承担。事实和理由：被告邦豪置业公司为出售南通邦豪服饰商厦的商铺，发布了大量“零风险、高收益”、“年回报8%、12年回本”等广告。基于对邦豪置业公司高回报的承诺，原告向其购买了第529幢-1层D303号商品房。嗣后，原告与邦豪置业公司指定的委托经营管理方即被告邦豪管理公司签订了《房屋用房委托经营（管理）合同》，将上述商品房托付由邦豪管理公司经营管理，借此获取托管收益。根据协议约定，邦豪管理公司应在托管期内于每年的4月、10月第一周内支付相应的托管收益，但邦豪管理公司自2019年4月起连续多期违约未能支付。期间原告曾通过业主代表多次追要，两被告为此承诺“在2019年12月31日前付清今年的所有欠款，否则按照约定支付违约金”。后邦豪管理公司仅于2020年1月23日支付1438.3元，其余所欠托管收益共计30045.59元至今一直未予支付。综上，两被告均未能履行托管收益的支付义务，原告为维护自身权益，遂成此讼。被告邦豪管理公司辩称：结欠原告部分托管收益未付属实，对原告主张的托管收益本金数额经核实不持异议，但原告主张的违约金计算标准过高，鉴于疫情对企业经营造成的不利影响，希望法院对于疫情期间的应付托管收益和原告主张的违约金予以调减。被告邦豪置业公司辩称：邦豪置业公司虽参与政府组织的纠纷调解，并在补偿协议上加盖公章，但该行为仅是一种见证，不能据此表明其愿意就邦豪管理公司的债务承担责任。原告王淑萍为证明自己的诉讼主张，向本院递交以下证据：1.[苏(2018)南通市不动产权第0097171号]不动产产权证、销售不动产统一发票，证明原告以总价款301281.27元向邦豪置业公司购买了邦豪服饰商厦D座D303号房屋并领取产权证的事实；2.《房屋用房委托经营（管理）合同》、银行对账单，证明原告委托邦豪管理公司对上述所购房产进行经营管理，双方约定了年托管租金收益的支付比例及逾期违约金的计算标准；3.广告宣传页一组，证明邦豪置业公司发布的广告明确承诺年投资回报率，应视为是对原告与邦豪管理公司之间有关托管收益的保证；4.《房屋委托收益延迟支付事项的补充合同》，证明邦豪管理公司承诺于2019年12月31日前付清结欠业主的托管收益，如违约愿意按照合同约定承担违约责任，且邦豪置业公司亦盖章确认，应视为其愿意就邦豪管理公司所欠业主的托管收益承担连带清偿责任。被告邦豪管理公司提交了情况说明一份，拟证明被告邦豪管理公司曾委托端木峰向原告支付过部分托管收益；被告邦豪置业公司未向本院提交证据。经庭审质证，被告邦豪管理公司、邦豪置业公司对原告上述证据的真实性不持异议；原告王淑萍对端木峰曾代邦豪管理公司支付收益款1438.3元的事实予以确认。本院经审查认为，原、被告提交的证据均系原件，且经对方质证后不持异议，依法可确认其真实性。经审理查明，邦豪置业公司为促销其开发的商铺，在营销广告中有“12年无忧托管，投资0风险”、“财富增长秘诀：让旺铺为你打工！上一秒买铺下一秒收租12年回本额外再白赚一套铺投资回报说明”等广告用语。2014年1月8日，邦豪置业公司在向客户发出的《邦豪国际服饰城购房须知》中表示，须同时签订《南通市商品房买卖合同》及《商业用房委托经营管理协议》。2015年，原告王淑萍向被告邦豪置业公司购买邦豪服饰商厦529号-1层D303号房，房屋用途为商业，建筑面积共18.81平方米。同日，王淑萍（甲方）与经营管理方邦豪管理公司（乙方）签订了一份《房屋用房委托经营（管理）合同》，载明：托管的商业用房坐落于，南通邦豪时尚广场529号-1层D303号，预测建筑面积为18.73平方米，实际建筑面积以南通市房产管理局测绘队实测面积为准。同时双方约定甲方就其拥有的上述房屋（简称标的物）的全部经营管理权、出租权、收益权委托给乙方，由乙方在物业管理和法律规定的范围内进行合法经营，通过全面展开专业有效的经营，提升委托标的的行业地位、品牌地位以及租金水平，并由乙方支付给甲方委托收益。委托日期自2015年10月1日始至2027年9月30日止，委托期限共计为12年；甲方托管收益及支付：1.甲方第一年的委托收益为商品房买卖合同约定的总价款×0.5%；2.甲方第二年的委托收益为商品房买卖合同约定的总价款×1%；3.甲方第三年的委托收益为商品房买卖合同约定的总价款×1.5%；4.甲方第四年的委托收益为商品房买卖合同约定的总价款×7%;5.甲方第五年的委托收益为商品房买卖合同约定的总价款×8%;6.甲方第六年的委托收益为商品房买卖合同约定的总价款×10%;7.甲方第七年至第八年的委托收益为商品房买卖合同约定的总价款×11%;8.甲方第九年至第十年的委托收益为商品房买卖合同约定的总价款×12%；9.甲方第十一年至第十二年的委托收益为商品房买卖合同约定的总价款×13%；上述年委托收益于2015年10月1日起算，每半年（6个月）为一个付款周期（即自2016年起于每年4月、10月的第一周支付）。同时，上述条款中均约定，乙方须在该日期内将约定的委托收益扣除税收（目前的个人租金收入相关税率为5%，加上其他国家规定的相关税收，公司及其他主体的租金收入的相关税率参考国家相关规定，若今后相关税率发生变化，以国家相关规定为准）及应扣款后支付给甲方，支付的方式为银行转账。委托期内无论乙方的经营是否盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取委托收益。甲方不得单方面解除本合同。委托投资经营期限内，甲方不得干预乙方对委托标的的经营、管理行为，也不得有其他任何干预商铺经营活动的行为。乙方必须按期足额向甲方支付委托收益。违约责任部分约定，乙方逾期向甲方支付租金收益的，每逾期一日乙方按应支付金额的万分之五向甲方支付违约金，逾期6个月以上的，甲方有权单方面解除合同，并视乙方违约，乙方应补足逾期期间应付租金，另外向甲方支付逾期应付租金的20%作为违约金；协议自双方签字盖单后成立，本协议依据甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》签订，与《商品房买卖合同》生效之日同时生效。协议还对其他相关内容进行了约定。上述《房屋用房委托经营（管理）合同》签订后，被告邦豪管理公司截至2018年9月30日，均按约定计算标准足额向原告支付了托管收益。此后，因邦豪管理公司出现逾期未能付款的情形，经有关部门协调，购买商铺的部分业主代表与邦豪管理公司签订《关于南通邦豪购物中心管理有限公司房屋委托收益延迟支付事项的补充合同》（以下简称《补充合同》）一份，载明：1.邦豪管理公司承诺在2019年10月31日前支付拖欠托管业主的2019年4、5、6月份的委托收益，并按原合同支付违约金。2.在2019年12月31日前付清今年的所有欠款，如未能及时付清，则严格按照约定支付违约金。3.如邦豪管理公司再次违约，则按约定赔偿业主所有损失。被告邦豪置业公司参与了协调过程，并在该《补充合同》上盖章。另查明，2020年1月23日，被告邦豪管理公司委托端木峰支付原告托管收益1438.3元，此后被告邦豪管理公司一直未向原告王淑萍支付结欠的及后续期间产生的托管收益。结合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、被告邦豪管理公司应付原告的托管收益及逾期违约金金额；二、被告邦豪置业公司应否对被告邦豪管理公司的案涉债务承担连带清偿责任。关于争议焦点一，被告邦豪管理公司已付清截至2018年9月30日的托管收益，此后的托管收益被告邦豪管理公司除于2020年1月23日通过端木峰支付原告1438.3元外，其余收益均未支付，故该笔1438.3元的付款应作为2018年10月1日至2019年3月31日期间的收益款予以扣减，此外双方协议约定托管收益中应当扣除5%的税金，并由邦豪管理公司代为办理，鉴于原告诉讼主张的托管收益款项已实际剔除税金及端木峰的代付款，本院依法照准，据此被告邦豪管理公司尚欠原告2018年10月1日至2019年3月31日的托管收益为8579.3元（301281.27×7%×95%÷2－1438.3），结欠原告2019年4月1日至2019年9月30日的托管收益为10017.6元（301281.27×7%×95%÷2）；关于2019年10月1日至2020年3月31日的托管收益，考虑到新冠××疫情构成不可抗力对被告经营的影响，本院酌情扣减原告2个月的收益主张，故剩余四个月所欠的收益金额合计7632.46元（301281.27×8%×95%÷3）。综上被告邦豪管理公司截至2020年3月31日应付未付原告的托管收益总计为26229.36元（8579.3+10017.6+7632.46）。关于逾期支付收益的违约金，依照案涉《房屋用房委托经营（管理）合同》的约定，托管收益以半年为一个付款周期（即2016年4月、10月及后期每年4月、10月的第一周支付），故被告邦豪管理公司应分别于2019年4月第一周即2019年4月7日前支付10017.6元；于2019年10月第一周即2019年10月6日前支付10017.6元；于2020年4月第一周即2020年4月5日前支付7632.46元；同时按该协议的约定，逾期6个月以上的，乙方应补足逾期期间应付租金，另外向甲方支付逾期应付租金的20%作为违约金。诉讼过程中，被告主张违约金过高要求调整，本院综合原告损失及被告的过错程度等因素，酌情将租金收益的逾期违约金计算标准调整为2019年8月19日前（含8月19日当日）按照银行同期贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日起改按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算；计付逾期违约金的基数自2019年4月8日起至2019年10月6日止以10017.6元为基数，2019年10月7日起至2020年1月23日止以20035.2元（10017.6+10017.6）为基数，2020年1月24日起至2020年4月5日起以18596.9元（20035.2-1438.3）为基数，2020年4月6日起至实际偿付之日止以26229.36元（18596.9+7632.46）为基数。对于原告主张的保全保险费，因案涉协议未作约定，且不属于为实现债权必然发生的合理费用，本院不予支持。关于争议焦点二，本院认为，邦豪置业公司是否应对邦豪管理公司案涉债务承担连带责任，应结合邦豪置业公司在整个过程中的行为及其真实意思表示加以认定。首先，虽然邦豪置业公司、邦豪管理公司作为两个主体分别与王淑萍订立了商品房买卖合同及委托经营管理协议，但两被告与原告签订的商品房买卖合同及委托经营管理协议之间存在密切关联，而被告邦豪置业公司并无证据证明在此前的广告宣传以及与原告签订合同时已就其与邦豪管理公司系各自独立的企业主体向原告作出明确披露说明，加之邦豪置业公司在售房过程中对商铺收益所作的宣传广告，以及其从商品房买卖合同中所获利益与案涉委托经营管理协议的订立具有不可分割性，足以使购买商铺的业主对两家公司产生一体性认知并由此享有合理信赖利益。其次，虽然《补充合同》上邦豪置业公司加盖印章并未明确主体身份，但从其加盖印章的位置看，与邦豪管理公司落款位于同一侧，与业主代表落款一方相对，此事实显然与其辩称系作为见证者的身份不符，本院碍难采信；再次，作为一个商事主体，公司对于公章的使用必然负有审慎注意义务，而且是在一份具有明确给付义务内容的合同上加盖，故究其盖章行为的本意，结合本案案情及现有证据，应当认定邦豪置业公司具有为邦豪管理公司案涉《商铺委托经营管理协议》项下约定的债务及违约责任承担担保责任的真实意思。故被告邦豪置业公司辩称其不应承担连带责任的主张与事实相悖，本院不予采信。综上所述，本院认为，原告王淑萍与被告邦豪管理公司签订的《房屋用房委托经营（管理）合同》系双方真实意思表示，未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。被告邦豪管理公司未能按照约定向原告支付托管收益，是引起本案纠纷的原因，应由其承担相应的民事法律责任。原告要求被告邦豪管理公司支付结欠的托管收益、违约金并赔偿其他损失，同时主张被告邦豪置业公司承担连带责任的诉讼请求，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告南通邦豪购物中心管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付原告王淑萍截至2020年3月31日的托管收益26229.36元；二、被告南通邦豪购物中心管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付原告王淑萍托管收益的逾期违约金[自2019年4月8日起至2019年10月6日止以10017.6元为基数，2019年10月7日起至2020年1月23日止以20035.2元为基数，2020年1月24日起至2020年4月5日起以18596.9元为基数，2020年4月6日起至实际偿付之日止以26229.36元为基数；2019年8月19日前（含当日）按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算]；三、被告南通邦豪置业有限公司对被告南通邦豪购物中心管理有限公司的上述第一、二项判决确定的付款义务承担连带清偿责任；四、驳回原告王淑萍的其他诉讼请求。如被告南通邦豪购物中心管理有限公司、南通邦豪置业有限公司未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费745元、保全费520元，合计1265元，由原告王淑萍负担137元，由被告南通邦豪置业有限公司、被告南通邦豪购物中心管理有限公司负担1128元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费745元(户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行)。审 判 长  朱陈李人民陪审员  金 姝人民陪审员  陈天扬二〇二一年三月二十六日法官 助理  苏 冉书 记 员  刘小静