湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终667号上诉人（原审原告）：柳弟英，女，汉族，1970年11月18日出生，住湖南省湘阴县。被上诉人（原审被告）：湖南中柱建设有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区学士街道办事处玉江村239号，统一社会信用代码：91430104753370209B。法定代表人：李志良。原审第三人：湘阴县金川房地产开发有限公司，住所地：湘阴县文星镇江东中路65号，统一社会信用代码：91430624673563860C。法定代表人：陈国武。上诉人柳弟英与被上诉人湖南中柱建设有限公司、原审第三人湘阴县金川房地产开发有限公司执行程序中的异议之诉一案，不服湘阴县人民法院作出（2020）湘0624民初2235号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。柳弟英上诉请求：撤销湘阴县人民法院作出（2020）湘0624民初2235号民事判决书，发回重审或者依法改判并判决支持上诉人一审请求；2、由被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：一审认定事实不清证据不足，案涉房屋是其金川公司欠其丈夫工程款，并用欠付的工程款抵扣房款购买所得的，且该房屋以上诉人名义与金川公司签订了《商品房买卖合同》并办理了网签，购房款也于2014年11月21日付清，因此上诉人依法对房屋享有物权，而一审法院对案涉房屋作出查封和执行裁定，并驳回了上诉人的执行异议的请求，是适用法律错误，依法应予纠正。原判认定的事实：1.第三人金川公司是湘阴县文星镇滨湖路福鑫市场南侧水岸华庭地产项目的开发商，2014年11月21日，原告与金川公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：原告购买金川公司开发的水岸华庭1栋1702号房屋，房屋建筑面积为129.49平方米，房屋总价为43.5万元，付款方式为于2014年11月21日前一次性付清房款；金川公司应在2015年7月30日前将经验收合格并符合合同约定的房屋交付给原告使用。同时，该合同的附件五约定所有购房资金都由购房者亲自打入房管局资金监管账户，其他的付款方式都无效。该合同已办理了网签，但未在房地产管理部门备案。关于房款的支付，原告陈述因金川公司欠其丈夫田合辉工程款未支付，故以工程款抵购房款，并陈述案外人周妹芝知情。原告所提供的一张手写收据上有以购房款抵工程款的记载，但该收据无原件可供核对，仅为照片打印件，且该收据上也未加盖金川公司的印章。在本案审理过程中，本院多次拨打原告提供的所谓周妹芝的电话均无人接听，本院工作人员两次到原告所述周妹芝的住处调查均无人在家。签订前述《商品房买卖合同》后，金川公司没有在合同约定的时限内将案涉房屋交付给原告使用，且案涉房屋所在楼盘成为了问题楼盘由政府介入协调。2017年左右，原告未经金川公司允许自行对案涉房屋安装了入户门，但未装修入住。目前案涉房屋仍未经过验收，相关附属设施仍未完善。2.本院在审理中柱公司诉金川公司建设工程施工合同纠纷一案中，中柱公司向本院申请财产保全，本院经审查后认为其申请符合法律规定于2017年7月6日作出（2017）湘0624民初1195号民事裁定书，并于2017年8月14日依据该裁定书冻结了金川公司名下的21套房屋，本案所涉的水岸华庭1栋1702号房屋也在其中。后来，中柱公司与金川公司的建设工程施工合同纠纷经审判后进入执行程序，本院于2020年5月13日发布查封公告，拟对包含本案所涉房屋在内的10套房屋进行评估拍卖，并告知如对处置有异议可在2020年6月13日提出书面异议。2020年6月4日，原告柳弟英向本院提出执行异议，本院经审查后于2020年8月17日作出（2020）湘0624执异21号执行裁定书，驳回了柳弟英的异议申请。柳弟英不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。3.原告在湘阴县××镇××栋××房，上下三层，每层大概130平方米。本案争议的焦点为：原告是否享有足以排除强制执行的民事权益。原审法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”据此，原告能否排除执行需同时满足该条规定的三个条件。本案中，原告在案涉房屋被查封之前即与第三人金川公司签订了《商品房买卖合同》，该合同由原告与金川公司共同订立并已办理网签，合同形式合法，且被告及第三人均未举证证明该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十四条规定的效力瑕疵情形，故，该合同应属合法有效，第一个条件已经满足。但就第二、三个条件而言，因原告所述以工程款抵付购房款并无相应的证据予以证明，该付款方式与《商品房买卖合同》附件五中约定的付款方式不一致，且金川公司也未予认可，同时，除案涉房屋外原告在本县辖区内尚有其他房屋用于居住。故，上述第二、三个条件并未满足，原告并不符合上述法律规定的可以排除强制执行的情形，本院对原告要求不得执行案涉房屋的主张依法不予支持。同时，因本案系执行异议之诉纠纷，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，原告要求确认合同效力、赔偿损失的诉请都不属于本案裁判范围，故对该两项诉讼请求本院亦不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决驳回柳弟英的诉讼请求。二审期间，柳弟英提交了一张收据，拟证明湘阴县金川房地产开发有限公司于2014年11月21日收到柳弟英1栋1702号购房款405000元购房款（抵扣工程款，减去3万元定金），另提交了湘阴县国土资源局不动产统一登记中心信息查询表，拟证明其与丈夫在湘阴县城区内没有其他房产。双方当事人没有提供其他新的证据，原审认定的事实本院予以确认。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”因此，案外人提供的证据须同时满足上述条件，否则就不予支持。本案中，上诉人柳弟英在案涉房屋被查封之前即与本案原审第三人湘阴县金川房地产开发有限公司签订了《商品买卖合同》，且该合同已办理网签，第一个条件已经满足，而对于柳弟英提出购房款是以工程款抵扣的主张，其在二审提交了购房收据一张，拟证明湘阴县金川房地产开发有限公司于2014年11月21日收到柳弟英1栋1702号购房款405000元购房款（抵扣工程款，减去3万元定金），该收据已经湘阴县金川房地产开发有限公司盖章予以认可，虽然该付款方式与《商品买卖合同》附件五中约定的付款方式不一致，但以物抵债是法律规定的一种合法的对价给付方式，且湘阴县金川房地产开发有限公司对该支付方式予以认可，故对于柳弟英主张涉案房屋是以免除相应债务形式支付购房款，本院予以支持。柳弟英提交的湘阴县国土资源局不动产统一登记中心出具的信息查询表显示，柳弟英及其丈夫田合辉名下在湘阴县城区内没有房产登记信息，因此上述三个条件均已满足，应当认定柳弟英对案涉房产享有足以排除执行的民事权益。综上，柳弟英的上诉请求成立，本院予以支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，但处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百六十八条，第一百六十九条，第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、撤销湘阴县人民法院作出（2020）湘0624民初2235号民事判决；二、停止对位于湘阴县××镇××路××市场××栋××号房产的执行，并解除对该房产的查封；三、驳回上诉人柳弟英的其他诉讼请求。一审案件受理费8125元，二审案件受理费8125元，共计16250元，由上诉人柳弟英负担8125元，由被上诉人湖南中柱建设有限公司负担8125元。本判决为终审判决。审判长 杨 丰审判员 万久恩审判员 王延红二〇二一年三月二十五日法官助理石雷书记员邢慧