黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终545号上诉人(原审被告)：李成祥，男，1988年4月17日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。被上诉人（原审原告）：哈尔滨宇泓物业管理有限公司，住所地哈尔滨市道里区河鼓街2号1栋4单元4层1号。法定代表人：赵新民，该公司执行董事。委托诉讼代理人：闫健，黑龙江信诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王敬淇，黑龙江信诚律师事务所律师。上诉人李成祥因与被上诉人哈尔滨宇泓物业管理有限公司（以下简称宇泓物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2020）黑0102民初6042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查和询问当事人的方式对本案进行了审理。上诉人李成祥、被上诉人宇泓物业公司的委托诉讼代理人闫健、王敬淇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李成祥上诉请求：撤销一审判决,驳回宇泓物业公司起诉或判决驳回其全部诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由:一、宇泓物业公司未提供服务合同规定服务内容或服务过程中存在严重问题。1、物业服务合同中服务内容包括对配电系统、楼内消防设施、绿化等项目的维护与管理，而实际上配电系统一直由开发商管理，出现电力故障都是由开发商指派的电工处理的;楼内消防栓缺失，无水，何来的维护与管理;小区绿化也是由开发商管理，并未交接给物业，物业公司根本没有提供以上服务，有何理由收取相应的服务费用。2、物业服务内容还包括对房屋公共部分、小区过道的维护，李成祥提供的证据图片可以证明物业公司对公共墙体、防火门公共卫生维护不到位,电梯内小广告随意粘贴，高压电缆在过道上走线给小区居民造成极大的安全隐患。3、物业对小区管理不严。机动车长时间在小区院里逗留，甚至过夜，保安漠视不管。4、小区公共卫生长时间不打扫或打扫不彻底。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷解释》第三条规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”本小区近百分之八十业主被宇泓物业公司以同一理由起诉,一审法官未实地走访了解民生问题，仅以部分证据缺乏连续性，判定物业服务仅存在轻微瑕疵，业主仍需按照1.5元标准缴纳物业费，有失公正。二、李成祥提供的证据可以明确证明本小区已于2019年3月26日通过合理合法途径将宇泓物业公司解聘,而宇泓物业公司同吉茂物业公司交接日期与宇泓物业公司服务终止日期没有相关性。宇泓物业公司辩称，一、关于宇泓物业公司提供服务的问题。1、配电系统、楼内消防设施系小区的配套设施，应由开发商负责安装，责任不在宇泓物业公司。小区消防设施虽未经过验收，未交接给宇泓物业公司，但是宇泓物业公司也会定期巡查，排除隐患。一审中宇泓物业公司已向法院提交了相关证据，足以证实宇泓物业公司在小区中种植了鲜花和绿植。2、宇泓物业公司在一审中向法院提交对小区房屋共用部位、小区过道等进行维护和管理义务的证据。3、关于小区管理问题。小区有监控设备共计37处摄像头，自进户时就一直正常使用；秩序维护人员按照规定路线每两小时巡查一次，均有巡视记录可以证实。4、关于小区公共卫生问题。垃圾桶每天早、中、晚各清运一次，保洁人员每日按时对小区单元楼道进行打扫和清洁，不存在长时间不打扫的情况。二、关于宇泓物业公司提供服务中止日期的问题。宇泓物业公司在一审中已提供证据证明宇泓物业公司与吉茂物业公司在天薇社区居民委员会的组织下完成物业交接，且同时提供证据证明宇泓物业公司从2019年3月至物业交接时一直为小区提供物业服务，即便按照事实合同关系来处理，李成祥也需要支付相应的物业服务费。综上，宇泓物业公司认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。恳请二审法院在查清事实后，驳回李成祥的上诉请求。宇泓物业公司向一审法院起诉请求：1、判令李成祥支付物业服务费2124.64元、电梯费752.22元，共计2876.86元；2、判令李成祥支付2018年3月1日至2019年9月23日违约金为235.08元，2019年9月24日至缴清时止的违约金按照年利率6％计算。一审法院认定事实：李成祥系坐落于哈尔滨市道里区城乡路395号泰和盛世小区C栋1单元2103室的业主，该房屋建筑面积75.32㎡。2016年3月17日，宇泓物业公司、李成祥签订《泰和盛世小区（北区）物业服务合同》，约定宇泓物业公司为李成祥提供物业管理服务，物业服务费收取标准为住宅1.50元／平方米（建筑面积）／月，管理服务费的交纳，均按年度收取。电梯费为自二层起收21元／月，每增加一层加收1元／月，按年度收取，李成祥应于每个年度7月份的15日一次性向物业管理企业缴付下年度物业管理服务费。若李成祥逾期未缴纳相关费用，宇泓物业公司将按照每天加收3‰的违约金。李成祥每年应交纳物业服务费1355．80元、电梯费480元，2018年3月1日至2019年9月23日李成祥未交纳物业服务费2124．64元、电梯费752．22元，共计2876.86元。宇泓物业公司于2019年9月24日与哈尔滨吉茂物业管理有限公司进行交接，停止为该小区服务，2019年9月26日撤出该小区。一审法院认为，宇泓物业公司、李成祥之间订立的物业服务合同系双方真实意思表示，该合同合法有效。宇泓物业公司提供物业服务后，李成祥应当按照合同约定支付相应的物业服务费。故宇泓物业公司要求李成祥支付物业服务费、电梯费的诉讼请求，一审法院予以支持。关于李成祥认为小区单元门门禁系统至今未启用、无消防设施等，宇泓物业公司应降低物业收费标准的答辩意见，上述列举的事项均系小区的配套设施，该责任不在宇泓物业公司，故对该答辩意见，一审法院不予采纳。关于物业费计收期间问题。当事人对自己提出的主张，有提出证据加以证明的责任，没有证据或者证据不足以证明当事人主张事实的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。李成祥称2019年3月26日已与宇泓物业公司解除物业服务协议，其举示的《道里区泰和盛世小区业主大会结果公示》系该小区拟进行既有物业招投标程序的公示，公示期至2019年3月26日，李成祥仅以该证据证明宇泓物业公司服务至2019年3月26日，证据不足，一审法院对该答辩意见不予采纳。因宇泓物业公司与哈尔滨吉茂物业管理有限公司于2019年9月24日进行交接，故其服务期限应计算至2019年9月23日止。关于李成祥主张减少物业费标准问题。物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务。本案中，李成祥所举示的宇泓物业公司服务不到位的照片，不能全面、客观地反映宇泓物业公司提供物业服务的全部内容，仅凭现有证据不能形成完整的证据链条，不能证明宇泓物业公司存在长期的、持续性的物业服务缺陷，尚不足以认定宇泓物业公司所提供的物业服务存在重大瑕疵，现有证据不能充分证明宇泓物业公司存在的瑕疵已经达到减交或不交物业服务费的程度，故对于李成祥要求减少物业服务费标准的答辩意见，一审法院不予采纳。关于宇泓物业公司要求李成祥支付违约金的诉讼请求。因宇泓物业公司在提供物业服务时存在瑕疵，故一审法院对该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条的规定，判决：一、李成祥于判决生效之日起十日内给付宇泓物业公司自2018年3月1日至2019年9月23日止的物业服务费2124.64元、电梯费752.22元，共计2876.86元；二、驳回宇泓物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由李成祥负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，双方争点是李成祥应否按物业管理服务合同约定支付宇泓物业公司2018年3月1日至2019年9月23日期间的物业服务费和电梯费。宇泓物业公司与李成祥双方签订并实际履行的物业管理服务合同符合有效合同的法律要件，且当事人双方对一审法院认定合同有效未上诉提出异议，本院予以确认。基于此，宇泓物业公司作为泰和盛世小区物业管理服务的提供者，有权收取相应的报酬，而李成祥作为泰和盛世小区C栋1单元2103室的业主，已实际接受了宇泓物业公司的物业管理服务，有义务支付相应的物业费和电梯费。从已查明的案件事实可知，宇泓物业公司自2018年3月1日至2019年9月23日期间，已依约实际提供了相应的物业管理服务，而李成祥在接受了宇泓物业公司相应物业管理服务后，尚欠2124.64元物业费、752.22元电梯费的事实成立，且一审中李成祥虽对宇泓物业公司的物业费收费标准以及物业管理服务未达标提出异议并拒绝支付相应费用，但未提供充足的证据加以证明，因此一审法院对李成祥的抗辩意见不予采纳并无不当；对于宇泓物业公司在提供物业管理服务中存在一定瑕疵，一审法院已给予认定和相应的责任追究，已经体现了权利义务相一致的原则，在李成祥没有提供新证据充分证明其上诉主张成立的前提下，李成祥亦应承担举证不能的不利后果责任。综上所述，李成祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李成祥负担。本判决为终审判决。审判长  焦崇升审判员  贾晋璇审判员  石 磊（）二〇二一年三月十二日法官助理崔馨予书记员李贺