甘肃省平凉市中级人民法院   民事判决书   （2021）甘08民终181号   上诉人（原审被告）：赵鹏，男，1976年9月1日出生，汉族，农民，住甘肃省泾川县。   委托诉讼代理人：吴瑕，甘肃律杰律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张福旦，甘肃律杰律师事务所实习律师。   被上诉人（原审原告）：泾川县自来水公司，住所地甘肃省泾川县农林北路。   法定代表人：黄鹏岗，该公司经理。   委托诉讼代理人：李存林，男，该公司副经理。   被上诉人（原审被告）：石建国，男，1962年8月27日出生，汉族，住甘肃省平凉市。   被上诉人（原审被告）：程巧珍，女，1969年6月15日出生，汉族，农民，住甘肃省泾川县。   上诉人赵鹏因与被上诉人泾川县自来水公司、石建国、程巧珍房屋租赁合同纠纷一案，不服泾川县人民法院（2020）甘0821民初1584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，经询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   赵鹏上诉请求：1.撤销原审判决主文第四项;2.本案的诉讼费用由泾川县自来水公司、石建国、程巧珍承担。事实和理由:1.一审法院认定事实不清，裁判由赵鹏返还程巧珍租金55000元错误。赵鹏是承租了泾川县自来水公司的北面四层综合楼用于经营。在租赁经营期间，赵鹏将租赁的房屋(即同福宾馆)转租给石建国，对该转租行为，泾川县自来水公司同意。2014年12月27日赵鹏和泾川县自来水公司签订《补充协议》，约定租赁价格为每年陆万元，共计壹拾捌万元整，交款时间2017年8月30日之前一次性交清，若在之前转租他人，应提前一次性交清。2015年5月20日，赵鹏和石建国又签订了《续租合同》，约定租赁期限为三年，即从2017年9月1日起至2020年8月31日止。因此，赵鹏的转租行为，泾川县自来水公司知悉。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”据此规定，本案赵鹏和石建国之间的转租行为合法。石建国转租本案租赁物之后，又将该租赁物(即同福宾馆)转租给程巧珍。石建国与程巧珍之间是一种租赁关系，本案在起诉时，泾川县自来水公司明确将赵鹏、石建国、程巧珍列为被告，但是在判决时，一审法院却对石建国未做裁判，在无任何计算依据及司法解释的前提下，对赵鹏做出了“本院综合考虑案情后认为赵鹏应参照国家政策免收程巧珍3个月的租金为宜，故赵鹏应退还程巧珍租金55000元”的裁判内容。程巧珍是和石建国建立了租赁关系，而赵鹏只和石建国产生了转租赁关系，赵鹏和程巧珍之间没有产生租赁关系，也从未收取过程巧珍的所谓租金，而且石建国至今还拖欠赵鹏36万元租金未付。2.一审法院裁判赵鹏返还程巧珍租金55000元不当。本案的出租人为泾川县自来水公司，承租人为赵鹏，次承租人为石建国及程巧珍。如果应当返还租赁费，也应是石建国或出租人泾川县自来水公司，因为赵鹏和程巧珍之间并没有形成转租关系，双方未产生合同关系。况且本案程巧珍在辩诉中要求泾川县自来水公司、石建国及赵鹏对其遭遇疫情期间的损失予以补偿，但一审却裁判赵鹏返还租金55000元，这种裁判违背了本案的事实及法律规定。   泾川县自来水公司辩称，赵鹏给石建国转租的事情，泾川县自来水公司不知道，赵鹏也没给泾川县自来水公司说过。   石建国未到庭，也未提交书面答辩意见。   程巧珍辩称，1.请求依法驳回赵鹏对程巧珍的诉讼请求；2.要求泾川县自来水公司、赵鹏、石建国对程巧珍在经营期间的不动产投资100万元予以折价赔偿；3.要求泾川县自来水公司、赵鹏、石建国对程巧珍经营期间遭遇新冠疫情导致未能正常营业造成的损失14万元予以补偿。事实和理由：1.本案中，赵鹏、石建国层层转租，才使程巧珍成为涉案宾馆的实际投资者和经营者，至程巧珍付出高额租金取得经营权的时候，已面临全国经济形势下行，实体经营困难重重的情况。在赵鹏及泾川县自来水公司向程巧珍做出无限期租赁的保证之下，程巧珍才于2017年9月二次投资五十余万元对宾馆进行精装修，而其中绝大多数投资为不动资产，没有二次使用价值。所以泾川县自来水公司、赵鹏、石建国理应为此承担相应赔偿。2.按照法律规定，在租赁合同中，原承租人有优先承租权，程巧珍为宾馆的实际经营者，目前享有优先权，泾川县自来水公司无视这一法律规定，采取停水、停电等极端措施，强行关停营业，赵鹏袖手旁观，明显违反了法律规定，对程巧珍造成的损失，应依法承担赔偿责任。3.2020年初爆发的新冠疫情，是全人类的一场灾难，给各行各业造成了无法挽救的经济损失，当然也给程巧珍的宾馆经营造成严重打击，对此党中央国务院有明确规定，要求出租方在经营方式、经营时限、出租价格等方面向承租方倾斜让步，可泾川县自来水公司作为一家国有企业，对国家的这一政策置若罔闻，唯利是图，只是一味催收租赁物。而赵鹏利用个人关系低租高转，制定霸王条款，自2012年至合同到期八年间，共在程巧珍处差额获利达七十多万元(其中2012年至2017年五年间获利35万元，2017年至2020年三年间获利42万元)，退赔程巧珍一点疫情房租，应在情理之中。   泾川县自来水公司向一审法院起诉请求：1.要求依法解除租赁合同，责令赵鹏、石建国、程巧珍立即交回占有的27间房屋；2.要求依法判令赵鹏、石建国、程巧珍支付泾川县自来水公司房屋占用费3000元，下剩房屋占用费至交付房屋之日止；3.要求赵鹏、石建国、程巧珍给付拖欠水费及污水处理费477.40元，电费2254.40元；4.本案诉讼费用全部由赵鹏、石建国、程巧珍承担。   一审法院认定事实：2012年9月1日，泾川县自来水公司（以下简称甲方）与赵鹏（以下简称乙方）签订《租赁合同》，约定泾川县自来水公司北面四层综合楼2-4层共27间房租赁给乙方使用，具体约定如下：一、租赁期限五年，即从2012年9月1日至2017年8月31日止。二、租赁费每年伍万元整，此价不包含水、电、暖等费用……十、若遇到政府行为要求动迁、征用应自行解除，不受约定限制，租赁费按实际租赁时间结算，乙方应积极配合。2014年12月27日，泾川县自来水公司与赵鹏签订《补充协议》，约定甲方租赁给乙方经营的“同福宾馆”因受此楼客观条件限制，入住率低下，应乙方要求，经双方协商达成如下协议：1.甲方同意乙方在交清前期承包费原租赁合同到期的基础上，给乙方续签三年经营期，即从2017年9月1日至2020年8月31日止。2.租赁价格每年陆万元，共计壹拾捌万元整，交款时间为2017年8月30日之前一次性交清，若在之前转租他人应提前一次性交清……。2015年5月20日，赵鹏与石建国签订《续租合同》，约定将赵鹏租赁的“同福宾馆”续租给石建国，租赁期限为三年，即从2017年9月1日起至2020年8月31日止。石建国系与他人合伙经营“同福宾馆”。2018年5月15日，石建国将自己股份转让给合伙人程巧珍，现在该涉案房屋由程巧珍使用。租赁期满，泾川县自来水公司通知赵鹏交回租赁房屋，赵鹏向泾川县自来水公司提交委托书一份，载明由石建国办理移交手续。后石建国未来泾川县自来水公司处办理。2020年9月8日，泾川县自来水公司向赵鹏、石建国发布通知，要求于2020年9月7日前搬离，并支付逾期搬离的房屋占用费。至今，赵鹏、石建国、程巧珍仍未搬离，泾川县自来水公司已于2020年9月1日停止供电。   一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案泾川县自来水公司与赵鹏签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效。合同签订后，双方已按约履行了各自的权利义务，合同得以全面履行。合同履行期限届满后，双方未继续签订租赁合同，且泾川县自来水公司已明确告知赵鹏不再对外租赁，双方合同已解除，租赁关系终止。赵鹏作为涉案房屋的承租人，负有腾房、返还租赁房屋的义务，在未经出租人同意的情况下将租赁房屋转租的，还应当负有清退次承租人的义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”本案中，程巧珍即次承租人的租赁权不能对抗泾川县自来水公司即出租人的所有权。出租人终止租赁关系时，出租人可以直接向次承租人请求返还租赁物并要求支付逾期腾房占用使用费。但出租人应给予承租人适当的腾房宽限时间，故对泾川县自来水公司要求程巧珍返还租赁物的请求，予以支持，对支付腾房占用使用费的诉求，不予支持。泾川县自来水公司提交的证据可以证明泾川县自来水公司在收回房屋前程巧珍尚欠水、电费，故泾川县自来水公司要求支付该费用，理由成立，予以支持。赵鹏将房屋转租给程巧珍，并已于2017年8月30日前收取了租赁期间的租金，根据2020年国家发布了疫情租金减免通知，综合考虑案情后认为赵鹏应参照国家政策，免收程巧珍3个月的租金为宜，故赵鹏应退还程巧珍租金55000元。   《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案中，赵鹏将涉案房屋转租时未经过出租人同意，赵鹏与泾川县自来水公司签订的租赁合同对装修装饰没有约定，故程巧珍对涉案房屋装修装饰未形成附合的装饰装修物，可予以拆除。因拆除造成房屋毁损的，程巧珍应当恢复原状。但对程巧珍要求泾川县自来水公司补偿附和装饰装修费用的请求，不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十七条、第二百二十三条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、第十八条之规定，判决：一、泾川县自来水公司与赵鹏签订的房屋租赁合同已于2020年8月31日自动解除（因期限届满不再续租）；二、赵鹏协助程巧珍在本判决生效之日起十五日内将坐落在××县共27间房屋腾空并交付给泾川县自来水公司；三、程巧珍应在本判决生效后十日内支付尚欠泾川县自来水公司的水费、污水处理费、电费共计2731.80元（其中水费385元、污水处理费92.40元、电费2254.40元）；四、赵鹏在本判决生效后十日内退还程巧珍租金55000元；五、驳回泾川县自来水公司的其他诉讼请求。以上款项限本判决生效后十日内汇入泾川县人民法院账户：×××，账户名：泾川县人民法院，开户行：中国农业银行泾川县支行营业部。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由程巧珍负担。   二审中，双方当事人均未提交证据。   依据双方当事人一、二审提交的证据查明，2015年5月20日赵鹏与石建国签订的《续租合同》约定，续租期限三年，从2017年9月1日起至2020年8月31日止；租赁费共计66万元，分两次支付，第一次于2016年5月30日前一次性付30万元，第二次于2017年8月30日前一次性付36万元。2014年3月1日至2018年5月15日石建国与程巧珍之间是合伙关系。2016年5月30日程巧珍将租赁费30万元给了石建国，石建国将该30万元给了赵鹏。   本院对一审查明的其他事实予以确认。   本院认为，本案的争议焦点为赵鹏应否退还程巧珍租金55000元。2015年5月20日赵鹏与石建国签订的《续租合同》约定，续租期限三年，从2017年9月1日起至2020年8月31日止；租赁费共计66万元，分两次支付，第一次于2016年5月30日前一次性付30万元，第二次于2017年8月30日前一次性付36万元。因2014年3月1日至2018年5月15日石建国与程巧珍之间是合伙关系，2016年5月30日程巧珍将租赁费30万元给了石建国，石建国将该30万元给了赵鹏，故2017年9月1日至2020年8月30日的租赁费，程巧珍只支付了30万元，相当于16.4个月的租赁费，即从2017年9月1日至2019年1月。按照赵鹏与石建国签订的《续租合同》的约定，第二次租赁费36万元应于2017年8月30日前一次性付清，程巧珍未按合同约定的时间和数额支付租赁费，导致赵鹏将宾馆门锁了。即使把赵鹏锁门近4个月的时间计算上，程巧珍支付的租赁费也只能计算至2019年5月。2019年5月之前新冠疫情并未发生，故一审根据国家发布的疫情租金减免通知，判决赵鹏退还程巧珍租金55000元不当，二审予以纠正。   综上所述，赵鹏的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持泾川县人民法院（2020）甘0821民初1584号民事判决主文第一项、第二项、第三项、第五项；   二、撤销泾川县人民法院（2020）甘0821民初1584号民事判决主文第四项。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费100元，减半收取50元，由程巧珍负担；二审案件受理费1175元，由程巧珍负担。   本判决为终审判决。   审判长 摆建军   审判员 宫在霞   审判员 杨振兴   二○二一年三月十六日   法官助理 徐 芸   书记员 史鹏飞