黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑02民终109号上诉人（原审被告）：张力凯，男，1975年4月3日出生，汉族，个体，住齐齐哈尔市龙沙区。上诉人（原审被告）：李莉，女，1982年4月15日出生，汉族，个体，住齐齐哈尔市龙沙区。被上诉人（原审原告）：刘北鸥，男，1959年11月24日出生，汉族，无职业，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：刘洋涛（刘北鸥妹妹），女，1969年7月16日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市建华区。委托诉讼代理人：陈杨，黑龙江四方律师事务所律师。原审被告：张立威，男，1970年5月12日出生，汉族，个体，住齐齐哈尔市龙沙区。上诉人张力凯、李莉因与被上诉人刘北鸥、原审被告张立威房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2020）黑0202民初1954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张力凯、李莉上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或者发回重审；2.刘北鸥拒不履行维修出租房屋的污水泄漏和渗漏义务，造成案涉房屋一半经营面积长达一年半的时间不能使用，应当减收租金；3.要求刘北鸥赔偿两次“违法”断电造成的经济损失19,380.00元；4.一、二审诉讼费用由刘北鸥承担。事实和理由：张立凯、李莉已经提供充分证据证明所承租房屋存在污水渗漏情况，是因为刘北鸥作为出租方未履行维修房屋的义务导致案涉房屋无法正常使用，所以才拖欠房租。刘北鸥辩称，张力凯、李莉的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。案涉房屋进水的情况是因为2019年台风天气造成及张力凯、李莉安装排烟电机不当造成的渗漏。张立威未作答辩。刘北鸥向一审法院起诉请求：1.请求判令解除刘北鸥与张立威签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令张力凯、李莉立即迁出齐齐哈尔市××区龙华路481号门市（地下）商服；3.依法判令张立威、张力凯、李莉支付刘北鸥自2020年7月1日起按实际使用的天数房屋租赁费用至迁出之日止；4.本案诉讼费由张力凯、李莉、张立威承担。一审法院认定事实：2016年7月1日，张力凯以张立威（兄弟关系）的名义与刘北鸥订立《房屋租赁协议书》，协议约定，刘北鸥作为出租方将龙华路481号门市（地下）租给承租方使用。租期为十年，租金为二十万元（前三年），付款方式为年付，每次付款必须提前六十天交齐下一年租金，否则在到期之日，出租方将断水、断电并另行出租，一切经济损失由承租方自负。如承租方租金超过一年，第二年开始租金随行就市。承租方在承租期内不经出租方同意不可出兑，否则出租方有权废除此协议，另行出租，一切经济损失由承租方自负。合同为打印版，合同下部手写:先交10万元整，2016年8月8日交剩余款，若不交，无条件退出使用，原租金不退。张力凯与妻子李莉承租该房屋后，经营“新开路美食城”，并以承租房屋为经营地点，与赵丽敏、兰天沧等多人订立《新开路美食城摊位租赁合同》，约定李莉经营的龙沙区新开路美食城将位于龙沙区龙华路481号的档口租赁给赵丽敏、兰天沧等人进行餐饮经营，租赁期限为2016年7月20日至2017年7月19日。2019年11月22日，因刘北鸥的代理人刘洋涛多收张力凯承租房屋电费的问题，经龙沙区消费者协会调解达成调解协议书，在互欠电费抵缴后，由刘洋涛返还张力凯多收的电费49,810.00元。2018年7月，双方经协商，因房屋漏水，由出租方为承租方免除2018年7月至2018年10月的房租。张力凯的房租交至2020年6月30日。一审法院认为，刘北鸥与张力凯、李莉之间订立的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应依约履行。双方均确认，房屋租赁合同中张立威的签字系张力凯所写，案涉房屋亦由张力凯实际经营，故案所涉租赁合同的相对方应为刘北鸥与张力凯，与张立威无关。刘北鸥无权向张立威主张权利。张力凯租赁刘北鸥房屋，应如期给付租金。通过刘北鸥提供的证据及当事人陈述，能够确认张力凯拖欠2020年6月30日之后的租金的事实。因张力凯未依约给付租金，刘北鸥要求解除租赁合同，符合法律规定，张力凯应自解除合同之日起，立即从案涉租赁房屋中迁出，并按合同约定每年20万元的标准支付租赁费至迁出之日止。因黑龙江省于2020年1月25日启动突发公共卫生事件一级响应机制，因新冠疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免，系不可抗力，张力凯所经营的饭店亦在执行政府文件暂停营业的范围内。由此造成的损失，根据公平原则应由双方分摊。故张力凯向刘北鸥支付租金的起始日期，一审法院酌定自2020年8月30日起算。关于李莉是否承担给付责任的问题，一审法院认为，张力凯与李莉系夫妻关系，二人亦认可在承租房屋处共同经营饭店的事实。在夫妻关系存续期间，一方从事个体经营或者承包经营的，其收入为夫妻共有财产，债务亦应以夫妻共有财产清偿。张力凯承租房屋产生的租赁费应视为夫妻共同债务，以张力凯与李莉的夫妻共同财产清偿。关于张力凯、李莉提出的反诉请求，要求刘北鸥退还自2019年2月至2019年7月所承租的地下室北侧一半租金141,666.00元以及要求刘北鸥因伪造电费价格造成的各项损失19,380.00元。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。房屋质量是否存在问题、该质量问题是否足以影响到承租方的正常经营使用，无法仅根据视听资料、照片以及证人证言进行认定。张力凯、李莉未提供有效证据证实，所承租的房屋存在严重的质量问题，足以影响到张力凯经营的饭店的正常营业，以及因质量问题导致的损失范围、损失数额，亦无法证实断电原因系因出租方而起。根据双方在庭审中的陈述，能够证实，刘北鸥在张力凯承租房屋期间，已经履行了对承租房屋的维修义务。故对于张力凯、李莉提出的反诉请求，因证据不足，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条,《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第四十三条规定，判决：一、解除原告(反诉被告)刘北鸥与被告（反诉原告）张力凯之间订立的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）张力凯自本判决生效之日起五日内自齐齐哈尔市××区龙华路481号门市（地下）商服中迁出；三、被告（反诉原告）张力凯、李莉自2020年8月30日起按年租金20万元之标准给付原告(反诉被告)刘北鸥房屋租金至实际迁出之日止。四、驳回原告(反诉被告)刘北鸥的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）张力凯、李莉、张立威的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50.00元，减半收取25.00元，反诉案件受理费3，970.00元，减半收取1，985.00元，由被告（反诉原告）张力凯、李莉负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院与一审法院认定的事实相一致。本院认为，张力凯、李莉承租刘北鸥的房屋，应当按照合同约定，履行交纳房屋租金的合同义务，其未按照约定如期交付房租，构成违约，刘北鸥要求解除双方之间租赁合同关系及要求张力凯、李莉支付拖欠房屋租金的诉讼请求符合法律规定。一审判决结果正确，本院予以认定。关于张力凯、李莉主张的在屋内发生污水渗漏后，刘北鸥未履行维修义务影响其正常使用承租房屋的问题，根据张力凯、李莉在一审及二审期间提供的证据，可以认定屋内确有渗漏积水。但其未能进一步举证证明屋内形成积水的原因、形成积水的维修义务在于房主以及房主拒不履行维修义务导致合同不能继续履行等重要事实，并且张力凯、李莉也没有以该理由主张解除双方之间的租赁关系。一审法院认为张力凯、李莉该项主张证据不足，对其反诉请求不予支持并无不当。关于张力凯、李莉主张的停电损失的问题，张力凯、刘洋涛已经于2019年11月22日在齐齐哈尔市××区消费者协会主持下达成了调解协议，已对双方电费纠纷问题进行了处理，并且张力凯、李莉主张的损失数额是依据其经营情况推算出来的，缺乏有效证据证明。其该项上诉主张依据不足，本院不予支持。综上所述，张力凯、李莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,020.00元。本判决为终审判决。审判长 周 虹审判员 吴 迪审判员 戚丽英二〇二一年三月二十九日书记员 李思佳