广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1881民初32号原告：苏卫强（又名苏伟强），男，1973年8月出生，汉族，住广东省英德市。原告：胡继传，男，1972年6月出生，汉族，住广东省英德市。以上原告的共同委托诉讼代理人：李文方，广东浈阳律师事务所律师。以上原告的共同委托诉讼代理人：曾龙，广东浈阳律师事务所律师。被告：英德市凯迪工业区配套服务有限公司。住所地：广东省英德市。法定代表人：谭某1。委托诉讼代理人：程勇，男，1984年9月出生，汉族，住广东省广宁县。系该公司员工。委托诉讼代理人：张毅，男，1979年7月出生，汉族，住四川省南充市。系该公司员工。原告苏卫强、胡继传与被告英德市凯迪工业区配套服务有限公司（以下简称凯迪公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏卫强、胡继传的委托诉讼代理人李文方、被告凯迪公司的委托诉讼代理人程勇、张毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏卫强、胡继传向本院提出诉讼请求：一、确认《土地使用权转让合同》及《补充协议》无效（变更前为请求解除合同），返还原告购地款228万元，并从收款之日起按市场利率计付利息至付清日止（至2021年1月1日止约为75万元）；二、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告是英德市凯迪工业区的开发人，原告（乙方）与被告（甲方）于2010年11月18日签订了两份《土地使用权转让合同》。其中一份合同约定由原告受让被告工业区生活配套区宗地编号为99#地块、面积375㎡的土地；另一份合同约定由原告受让被告工业区生活配套区宗地编号为100#－105#、111#－117#、124#地块土地，面积2685㎡（详见宗地附图），转让单价850元／㎡，该价格含办理国有土地使用证的费用，不含XX镇规划许可证和首层报建等费用。其中合同第五条第1款约定“甲方须在签订合同一个月内提供齐全办证所需资料（双方签名确认），甲方保证在乙方交齐办证所需资料后15个月内将国有土地使用证办理完毕。办理国有土地使用证全部费用由甲方负责（如甲方逾期未办理好，乙方有权按已付款收取每日万分之一的违约金至国有土地使用证办取为止。逾期一年未办理国有土地使用证的乙方有权单方终止合同，合同终止一个月内甲方必须退回乙方已支付的全部款项）”。2015年12月16日，双方签订了《补充协议》，明确被告五年多仍未为原告办理涉案土地使用权证的原因，并增加办证费用100元／㎡。签订合同后，原告按照约定向被告支付了转让款228万元，但被告至今仍未完履行其合同义务，其中被告虽为原告办理的粤（2016）英德市不动产权第000XXXX号国有土地使用证权（应为不动产权证），面积1869.02㎡，但该土地使用权证登记的宗地与合同的约定严重不符，致使原告至今仍无法使用，英德市自然资源局两次向原告发出《开工提醒通知单》和《闲置土地认定书》。为此，原告曾于2019年5月16日向被告提出退地申请，被告亦一直与原告协商，但一年多仍无法协商解决。被告凯迪公司辩称，对原告变更第一项诉讼请求为确认《土地使用权转让合同》及《补充协议》无效无意见。原告要求返还购地款228万元并计算利息的诉请不成立，请求予以驳回。理由：一、英德市自然资源局2019年9月30日下发给胡继传的《闲置土地认定书》以及2020年10月30日的《开工提醒通知单》都不能证明是由于被告给原告办理国有土地使用证不符合合同约定致使原告现在还无法使用。二、原告提交的证据聊天记录，无论从对方主体识别，还是证据的关联性，都不能证明被告给原告办理的国有土地使用证不符合合同约定。三、原告与被告签订的《土地使用权转让合同》《补充协议》除部分已经履行外不能解除，因为两原告一共受让面积是3060㎡的土地使用权，胡继传已经取得英德市自然资源局办理的粤（2016）英德市不动产权第000XXXX号不动产权证书的面积共1862.02㎡，是属于被告已经履行的部分。原告诉称已经支付的228万元购地款与事实不符，被告只收取了并出具了三份收据合计178万元。原告提供的证据《结算业务委托书》及广东农村信用社/农村商业银行客户回单只能说明胡继传自行参加招拍挂的过程中向英德市××××××××转账两笔合计50万元，用途为竞买地块保证金，这是竞买人向国土部门缴纳的投标竞买保证金。是意向用地者参加国有建设用地使用权招拍挂出让合同资格，具有履约保证金的性质，不是定金也不是土地出让价款。通俗讲，后期是可以退款的，原告没有证据证明该款项最后转为了土地出让价款。原告提供的其中一张广东农村信用社/农村商业银行客户回单显示支付55万元，付款对象不明确，不具有关联性，不足以作为本案证据，更不能说明任何事实。原告提交胡继传的英德农村信用社的银行卡，两张银行流水，日期为2015年12月28日，是以被告的前总经理吴学明个人名义为胡继传转款10万元，2016年6月22日，吴学明又转账45万元给原告胡继传。通过该份证据，出让人还给购买地直接原告银行卡转款合计55万元的行为属于什么行为，请原告作出说明。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原、被告签订两份《土地使用权转让合同》和《补充协议》情况如原告诉称所述，不再复述。签订合同后，原告三次共向被告支付土地款1780000元（不是合同总价款）。其中：于2010年6月9日支付1500000元，于2010年7月20日支付180000元，于2010年8月30日支付100000元。合同约定被告向原告转让土地使用权3060㎡（375㎡+2685㎡），原告（胡继传）取得了粤（2016）英德市不动产权第000XXXX号不动产权证，面积1869.02㎡。原告（胡继传）于2015年12月29日向英德市××××××××支付保证金500000元。英德市××××××××于2016年2月17全额上缴国家金库英德市支库。原告认为该土地使用权证登记的宗地与合同的约定严重不符，无法使用，曾于2019年5月16日向被告提出退地申请。英德市自然资源局于2019年9月30日和2020年10月30日分别向原告发出《闲置土地认定书》和《开工提醒通知单》。庭审中，原告表示被告没有交付土地，也无法交付。被告表示：涉案土地处于闲置、无人管理状态；承认在签订合同时没有取得土地权属，截止原告提起本案诉讼，除已办理了不动产权证的1862.02平方米外，其余部分没有经英德市人民政府批准同意转让；其余没有办证的原因是是XX镇政府与涉案土地的村民没有达成补偿协议，征地还没有全部完成；对于原告要求返还或者赔偿所支付的全部款项，退还土地问题，可以接受，但要求对已经办证的土地权属变更的问题作出处理。本院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”国有土地使用权的取得，涉及法定程序、相关权限以及用地指标等。被告（转让方）未取得出让土地使用权证书与原告（受让方）订立合同转让土地使用权，除在履行合同过程中办理了部分土地使用权证外，其余部分在起诉前仍未取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让。因此，原、被告签订两份《土地使用权转让合同》和《补充协议》均属于无效合同，造成合同原因在于被告。依照法律规定，被告应当向原告返还土地款，并支付从原告支付土地款之日起计算资金占用期间的利息，原告返还已办证部分的土地，并协助办理不动产权证变更登记给被告的手续。被告亦当庭表示可接受互相全部返还。本可酌情考虑已履行部分无需返还，即已办证部分不变更登记，但是当事人无法区分所支付的土地款中属于已办证部分和未办证部分各多少；而且将规划的一整块土地分割开来将影响其将来的使用和价值。利息计算方法：一、从付款日计算至清偿日止；二、2019年8月20日之前按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至清偿日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告向英德市××××××××支付保证金500000元，该款已上缴国家金库英德市支库。由于原告返还已办证部分的土地给被告，因此该款对于交款人的权利义务归属被告，被告另再补偿原告500000元。本案属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2005〕第5号）第九条、第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、原告苏卫强、胡继传与被告英德市凯迪工业区配套服务有限公司于2010年11月18日签订的两份《土地使用权转让合同》和于2015年12月16日签订的《补充协议》无效。二、限被告英德市凯迪工业区配套服务有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告苏卫强、胡继传返还土地款￥1780000.00元。三、限被告英德市凯迪工业区配套服务有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告苏卫强、胡继传支付以上述土地款￥1780000.00元为基数计算的利息。计算方法：1．2019年8月20日之前按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至清偿日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2．从2010年6月9日起至2010年7月19日止以￥1500000.00元为基数计算，从2010年7月20日起至2010年8月29日止以￥1680000.00元为基数计算，从2010年8月30日起至清偿日止以￥1780000.00元为基数按实欠款额计算。四、原告苏卫强、胡继传于本判决发生法律效力之日起三十日内协助办理粤（2016）英德市不动产权第000XXXX号不动产权证（土地使用权面积1869.02㎡）变更登记给被告英德市凯迪工业区配套服务有限公司的手续。（如有关部门收取费用，则由被告英德市凯迪工业区配套服务有限公司承担。）五、限被告英德市凯迪工业区配套服务有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内补偿原告苏卫强、胡继传￥500000.00元。（原告苏卫强、胡继传以胡继传的名义向英德市××××××××支付且已上缴国家金库英德市支库的保证金￥500000.00元对于交款人的权利义务归属被告英德市凯迪工业区配套服务有限公司。）六、驳回原告苏卫强、胡继传的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费￥12520.00元（原告苏卫强、胡继传已预交），由被告英德市凯迪工业区配套服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  赖付亮二〇二一年三月三十日书记员  李艳婷附1：相关法律、司法解释条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2005〕第5号）第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。附2：英德市人民法院标的款专用账户户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德光明路支行，账号：7133×××××345。如汇款到该账户，请在汇款单写明案号。否则，无法认定案号，无法入账。