湖南省江永县人民法院民 事 判 决 书(2021)湘1125民初3号原告：蒋新跃，男，1977年7月13日出生，瑶族，住江永县。委托诉讼代理人：蒋振明，湖南金州（永州）律师事务所律师。一般授权代理。被告：黄明圆，男，1990年9月4日出生，瑶族，住江永县。被告：卢玉花，女，1990年6月12日出生，瑶族，住址同上。被告：王智勇，男，1974年4月23日出生，瑶族，住江永县。原告蒋新跃与被告黄明圆、卢玉花、王智勇执行异议之诉一案，本院于2021年1月4日立案受理后，依法适用普通程序，并于2021年1月26日依法公开开庭进行了审理，原告蒋新跃及其委托诉讼代理人蒋振明，被告王智勇到庭参加诉讼，被告黄明圆、卢玉花经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋新跃向本院提出诉讼请求：1.判令终止执行（2020）湘1125执594号之二执行裁定书；2.确认原告蒋新跃与被告黄明圆、卢玉花于2020年7月1日签订的《房屋买卖合同》有效；3.判令被告黄明圆、卢玉花立即为原告办理湘（2020）江永县不动产权第0××3号房屋的变更登记手续；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年7月1日原告作为乙方，被告黄明圆、卢玉花作为甲方签订《房屋买卖合同》，约定甲方将位于江永县××镇××路××栋××号房以631000元的价格转让给乙方，合同签订之日乙方支付购房定金400000元，剩余款项给付为乙方以甲方的名义向银行偿还按揭贷款，截止2020年11月3日，乙方已经按约定归还了甲方向银行按揭贷款的全部本息。2020年11月18日原告与被告黄明圆、卢玉花办理案涉房屋不动产权变更登记时，江永县人民法院作出（2020）湘1125执594号之二执行裁定书对案涉房屋进行了查封、冻结。为此，原告于2020年11月24日向该院提出书面执行异议，被驳回。原告认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，异议人的权利能够排除本次执行标的物，该规定第十七条第二款第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。原告为维护其合法权益，特诉至法院。被告王智勇辩称，原告蒋新跃给被告黄明圆、卢玉花的40万元转款是借款，被告购房款没有交完；被告王智勇向法院申请查封案涉房产时，该房产仍在黄明圆、卢玉花名下，故不应该解封。被告黄明圆、卢玉花未到庭，也未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据：原告提供的房屋买卖合同、转账电子回单、湖南农村商业银行转账凭证、湖南农村商业银行现金缴款单、不动产权证（原件）、钥匙、非税收入缴款书、（2020）湘1125执594号之二裁定书、（2020）湘1125执异26号执行裁定书等证据，被告提供的（2020）湘1125民初871号民事判决书、（2020）湘1125执594号之一、之二执行裁定书等证据，本院予以确认其真实性，所证相关案件事实，结合证据的合法性、关联性以及相互印证关系予以综合认定。根据当事人的陈述，结合庭审质证、认证的证据，本院确认定如下案件事实:蒋新跃与王智勇、黄明圆系同事,黄明圆与卢玉花原系夫妻。王智勇与黄明圆民间借贷纠纷一案，本院于2020年7月31日作出（2020）湘1125民初871号民事判决，判决黄明圆归还王智勇借款本金400000元。判决生效后，王智勇于2020年10月9日向本院申请强制执行，本院于2020年11月18日作出（2020）湘1125民初594号之二执行裁定，依法查封了黄明圆、卢玉花名下的江永县潇浦镇永迴路万佳名城5栋1508房（不动产权证号为湘（2020）江永县不动产权第0××3号），蒋新跃提出异议，认为其享有案涉房屋的所有权，要求解除对该房屋的查封。经审查，本院于2020年12月14日作出（2020）湘1125执异26号执行裁定书，以争议房屋登记在黄明圆名下为由，驳回了蒋新跃的异议申请。蒋新跃收到执行异议裁定后在法定期限内向本院提起本案诉讼。2020年7月1日蒋新跃（乙方）与黄明圆、卢玉花（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方以631000元的价格将其所有的万佳名城5栋15层08号房出售给乙方，双方还约定：签订合同时乙方一次性向甲方支付购房款定金400000元，余款在办理产权过户面签完成后，乙方在7个工作日内一次性支付给甲方；乙方支付甲方定金3日内，甲方将房屋（包括钥匙）交付给乙方占用使用，由乙方对房屋进行装修；办理不动产权证变更登记的时间为甲方收到乙方支付定金后的30日内；变更不动产权登记所产生的合理税费，由甲方承担。合同签订后，黄明圆、卢玉花将房屋钥匙交付给蒋新跃。同日，蒋新跃转款300000元、100000元给黄明圆，转账附言分别备注：“出借”“出借人”。另查明，黄明圆、卢玉花为购买案涉房屋于2020年4月23日向银行按揭贷款242000元。为顺利办理产权更名手续，2020年11月3日，蒋新跃代黄明圆、卢玉花偿还了剩余的贷款本息225843.82元及转给开发商代付的贷款本息15000元，提前还清了该笔按揭贷款。2020年11月18日，蒋新跃将办理房屋过户登记的相关材料递交给江永县不动产登记中心并支付了地籍测绘费以及住宅类不动产登记费用共392元，该不动产登记中心于2020年11月28日颁发了案涉房屋（2020）江永县不动产权第0××3号不动产权证，登记权利人为黄明圆、卢玉花。本院认为，本案系执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”办理房屋变更登记的诉请不属于本案处理范围，对原告该项诉请不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，即无过错不动产买受人的物权期待权属于可以阻却人民法院强制执行的法定情形，故蒋新跃对案涉房屋是否享有物权期待权是本案争议焦点。对此本院作如下评判：第一，关于《房屋买卖合同》的效力以及履行情况。首先，案涉合同约定签订合同时蒋新跃一次性支付购房款定金400000元，原告转给黄明圆400000元与双方签订合同系同日，虽然原告转账附言“出借”“出借人”，但是不影响合同签订当日出卖人黄明圆收到买受人蒋新跃400000元的事实成立，且该款项数额与合同约定的购房款定金数额相同，合同又约定购房定金交付3日内出卖人将房屋（包括钥匙）交付给蒋新跃占用使用，本案中黄明圆在收到蒋新跃400000元转款后如约交付了案涉房屋钥匙，因此即使转款行为发生时蒋新跃与黄明圆之间有借贷合意，从双方前述合同履行的情况来看，也已将该笔款项作为400000元购房款定金；其次，案涉合同的标的物系黄明圆尚在按揭贷款期内的房屋，合同签订后，蒋新跃以出卖人的名义为其代为清偿了剩余银行按揭贷款240843.82元，构成第三人代为履行，视为蒋新跃向黄明圆、卢玉花支付了240843.82元购房款；再次，案涉房屋抵押消灭后，蒋新跃将办理房屋过户登记的相关材料递交给江永县不动产登记中心并支付了地籍测绘费以及住宅类不动产登记费用办妥了案涉房屋权属证书。基于上述理由，可看出在合同履行过程中，虽然蒋新跃与黄明圆多次就合同约定的付款方式作出变更，但是不影响蒋新跃与黄明圆、卢玉花之间形成房屋买卖的真实意思表示，双方签订的《房屋买卖合同》应认定合法有效。第二，结合本案查明的事实，在本院依被告王智勇的申请对案涉房屋采取强制执行程序之前，原告蒋新跃与被告黄明圆、卢玉花已签订了《房屋买卖合同》，购买了案涉房屋。在合同履行过程中，原告蒋新跃通过将借款转为购房款并代为清偿案涉房屋按揭贷款的方式全额缴纳了购房款，原告已全面履行了合同约定的义务。其次，通过原告提交的案涉房屋钥匙、非税收入缴款书等证据并结合原告递交给不动产登记中心办理房屋过户登记相关材料的情况，可以确认案涉房屋在法院查封前已由买受人（即本案原告）占有。对于案涉房屋交易的过户登记问题，根据查明的事实，原告在案涉房屋被查封之前，原告与黄明圆、卢玉花均已完成办理房屋过户登记的相关手续并取得房屋权属证书，房屋在过户变更前夕被查封，造成原告未能领取过户变更后的房屋权属证，原告蒋新跃并无过错。综上，原告与黄明圆、卢玉花签订了合法有效的房屋买卖合同，原告按合同约定履行了支付全部购房款的义务，并实际占有涉案房屋。虽因不动产变更登记事项尚未完成，原告不是案涉房屋所有权人，但其因合法有效的房屋买卖合同而对诉争房屋享有物权期待权，该权利依法应受法律保护。本案情形符合了法律规定的排除法院执行的四个条件，原告蒋新跃对案涉房屋享有的物权期待权能够阻却法院对涉案房屋的执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行江永县潇浦镇永迴路万佳名城5栋1508房；二、原告蒋新跃与被告黄明圆、卢玉花于2020年7月1日签订的《房屋买卖合同》有效；三、驳回原告蒋新跃的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由被告王智勇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  唐建沅审 判 员  陈朝云人民陪审员  欧宁静二〇二一年三月十一日法官助理谭飞书记员何亚娟附相关法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。