河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀05民终79号 上诉人（原审原告）：范建设，男，1954年2月12日出生，汉族，住邢台市信都区。 委托诉讼代理人：罗双华，河北佳信时代律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：范建平，女，1957年12月18日出生，汉族，住邢台市信都区。 委托诉讼代理人：陈树平，河北同欣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭志敏，河北同欣律师事务所律师。 上诉人范建设因与被上诉人范建平返还原物纠纷一案，不服河北省邢台市信都区人民法院（2020）冀0503民初3285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。范建设及委托诉讼代理人罗双华、被上诉人范建平委托诉讼代理人陈树平、郭志敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 范建设上诉请求：1、请求依法判令撤销邢台市信都区人民法院作出的（2020）冀0503民初3285号民事判决，并予以改判支持上诉人的诉讼请求。2、上诉费用由被上诉人负担。事实和理由：一审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误，依法应予撤销。一、一审判决认定该房屋由上诉人出卖给范建国、又由范建国出卖给被上诉人的过程不属实。1、虽然上诉人与范建国之间签订了买卖协议，但是由于该份协议并未实际履行而不应认定。首先，该协议的全部内容是一次性书写形成的，落款日期为1999年9月20日，而在该协议书中显示“九九年十月六日叁万伍仟元全部收清（伍万元整收清）”，这句话显示的时间是99年10月6日，显然该协议书的内容前后矛盾，不能作为定案依据。2、本案仅有内容矛盾的买卖协议，而没有付款凭证或收据，不能依据协议上的内容确定房款已付清。在1999年时，5万元属于大额款项，被上诉人或范建国作为证人应出示付款5万元的凭证，否则不能认定房屋买卖事实成立。3、涉案房屋属于上诉人与其妻子共同财产，而买卖协议中只有上诉人一人签字，上诉人的妻子并未签字确认，因此，买卖合同无效。退一步讲，即使上诉人的妻子事后得知签订该买卖协议，但根据《合同法》第48条的规定，上诉人的妻子并未明确表示追认，因此，上诉人无权单独处分夫妻共同财产，房屋买卖协议无效，上诉人知情并不代表追认和同意，且因未办理房屋变更登记，范建国并未善意取得该房屋的所有权。二、范建国将涉案房屋出卖给被上诉人也不属实。1、被上诉人所提交的其与范建国所签的买卖协议中，并未载明房产证号和土地证号，不能据此认定范建国出卖给被上诉人的房屋就是本案上诉人名下的房屋。2、范建国与范建平之间也没有交付购房款的转账记录或者收据，也只有一份买卖协议，不能据此而认定房款已实际交付。3、因本案房屋未办理过户登记，被上诉人同样不适用善意取得制度，被上诉人并未取得涉案房屋的所有权。三、一审判决适用法律错误。本案房屋自始至终登记在上诉人的名下，从未办理过变更登记。依据《物权法》第十七条的规定，上诉人享有该房屋的所有权和土地使用权。而一审判决适用《物权法》第十五条的规定认定该房屋属于被上诉人所有是明显错误的，《物权法》第十五条的规定仅仅是认定合同的效力，而并非是认定房屋所有权的规定。一审判决据此认定被上诉人享有涉案房屋的所有权显然是错误的。四、被上诉人范建平主张购买该房屋将近20年，但其自始至终未主张过办理房屋的过户登记，且还提交了一份没有来源的经过篡改的房屋所有权证，这明显不符合常理。如果买卖事实成立，那么被上诉人完全可以通过合法的途径办理房屋的过户登记，而没有必要去篡改上诉人的房产证。另外，根据房产登记存根可知，上诉人的房产证是由父亲范树惠领取的，该房产证的原件一直没有在上诉人手中，因此，不能依据被上诉人手中有上诉人的房产证和土地证就由此认定买卖成立。综上所述，一审判决认定房屋两次出卖的事实证据不足，应予撤销。请求二审法院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求，以维护上诉人的合法权益。 范建平辩称，第一、上诉人的上诉理由不能成立。上诉人称他与范建国的买卖协议未实际履行的说法不能成立。该协议的全部内容，并非一次性书写形成，协议最后一句话前，每行都有空隙，但最后一行字却与上一行之间没有空隙，明显是上诉人在1999年10月6日收到35000元之后添注上去的，并且注明总款5万元全部收清，即上诉人收到范建国给付给他的协议约定的全部房款，上诉人与范建国签订的买卖协议至1999年10月6日全部履行完毕。第二，范建国与上诉人是亲兄弟，而且在20多年前的1999年现金支付非常普遍，况且上诉人已经出具了总款5万元全部收清的证明，证实他已经收到了范建国支付的5万元，答辩人和范建国均无须另行证明。第三、上诉人称协议中只有他一人的签字，没有他妻子的签字，买卖合同无效的说法不能成立，当时正在实施的《最高人民法院关于适用婚姻法若干解释》第十七条第二项规定，夫或妻因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信，其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人，更何况上诉人的妻子王福芹在一审庭审中陈述，上诉人签协议回家后，就已告知王福芹，而王福芹一直未通过任何法律途径主张权利，被上诉人在该房屋居住近20年，期间也进行了装修、维护和加盖等，王福芹也从未提出过异议，因此，上诉人的说法不能成立。第二、上诉人称范建国将涉案房屋出卖给答辩人也不属实的说法与事实不符，且上诉人与范建国签订的买卖协议履行完毕后，范建国对该房的处理，也与上诉人没有任何关系。从上诉人与范建国所签协议，以及范建国与答辩人所签的两份协议来看，这两份协议的内容如出一辙，仅房款数额和付款时间不同，该两份协议所涉房产当然是同一处房产，对此，同时作为买受人和出卖人的范建国也予以认可。至于范建国与范建平之间是否付款，以什么方式付款，则与上诉人无关。由于上诉人与范建国、答辩人系亲兄弟姐妹关系，相互之间进行买卖后，未办理过户登记也属正常。正如一审判决认定的，当然也是法律的规定，未办理物权登记的不影响合同效力。答辩人是诉争房屋的实际权利人，是不争的事实，上诉人的该上诉理由不能成立。至于上诉人所说的所谓篡改房产证上的名字，房产证在老人手中并非答辩人篡改，更何况南大郭村保存的清理后宅基地的确权登记表上，户主姓名已由上诉人更改为范建国，并加盖了南大郭村委会房地产管理专用章，答辩人无需再去篡改。第三、原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果正确。上诉人所说的物权法第十七条规定，针对的是已经办理不动产登记的物权，对未办理物权登记的应当适用物权法第十五条的规定，原判适用法律正确。综上，上诉人的上诉理由不能成立，原判正确，应当依法驳回上诉人上诉请求。 范建设向一审法院起诉请求：1.判令被告立即将位于邢台市信都区［不动产权号为（2018）邢台市不动产权第××号］的房屋腾空后返还原告；2.判令被告将上述房屋恢复原状；3.判令支付自2020年5月至实际腾房日的房屋占用使用费，按每月1000元计算；4.被告承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：原、被告系兄妹关系，原告在南大郭村原有房屋一处，坐落在该村24号，集体土地建设用地使用证证号为邢市集建（1989）字第xx号，1991年7月18日办理房屋所有权证，房屋所有权证号为邢市字第xx号。1999年9月20日，原告与案外第三人范建国（原告弟弟）签订协议，协议载明：卖契人范建设因居住不便，今将自己南大郭后街路南院落壹处，卖给大弟弟范建国名下为业。房产证土地证为准。包括水管、电线等在内，言明价钱伍万元整。当面交款壹万伍仟元整，其余叁万伍仟元整12月份前全部交清不欠。九九年十月六日叁万伍仟元全部收清（总伍万元整收清）。卖主：哥哥范建设，买主弟弟范建国，鉴证人父亲范树惠，弟弟范建全，一九九九年九月二十日。上述协议除范建全的名字外，均为范建设书写，范建设、范建国、范树惠均在写好的名字上按印。范建全亲自在协议上签字、按印。2002年10月6日，案外第三人范建国与范建平达成协议，协议载明：立卖契人范建国因居住不便，今将自己南大郭后街路南院落一处卖给姐姐范建平名下为业，房产证土地证为准，包括水管、电线等在内。言明价钱陆万元整，当即交清不欠，立字为证，空口无凭。卖主范建国，买主范建平。证人叔父范树敏，父亲范树惠，贰〇〇贰年阳历10月6日。原告将本案诉争房屋卖给范建国，范建国又将房屋转卖给被告都未进行房屋权属变更登记，该房屋一直登记在原告名下。2018年12月25日原告以房产证丢失为由申请邢台市国土资源局就该房屋又为原告办理了冀（2018）邢台市不动产权第××号不动产权证书。另查明，清理后宅基地确权登记表上户主姓名由范建设手动更改为范建国，手动更改处加盖了邢台市南大郭村委会房地产管理专用章。被告2002年购买该房屋后就一直居住在此，并更换了楼上的窗户、打掉了楼下的过梁，在院中盖了卫生间，进行了装修等。 一审法院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案原告范建设将房屋卖给弟弟范建国，范建国又将房屋转卖给被告范建平有买卖协议为证，虽因故未办理权属变更登记，但约定的购房款皆已交付，被告范建平也已在本案诉争房屋居住近二十年之久，故买卖协议已生效，原告要求被告将诉争房屋腾空返还、恢复原状并支付使用费无事实与法律依据，不予支持。原告诉称其签订卖房协议时处于醉酒状态，非真实意思表示无证据证明，且其并未在法定期限内申请撤销该协议，故不予支持。原告诉称范建国未缴纳购房款，但买卖协议上清楚显示范建国给付购房款数额及时间，原告无确实充分的证据予以推翻，故不予支持。原告诉称诉争房屋系夫妻共同财产，其妻子王福芹并未签字同意卖房，但据王福芹当庭陈述原告签协议回家后就已告知王福芹，而王福芹一直未通过任何法律途径主张权利。另被告范建平在此居住近二十年之久，对房屋进行了装修、维护、加盖卫生间等，王福芹从未提过异议，故原告现主张卖房未经王福芹同意，房子是免费租给范建平居住的，明显不符合常理，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决：驳回原告范建设的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由范建设负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审查明事实与一审一致。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案范建设将房屋卖给范建国，范建国又将房屋转卖给范建平均有买卖协议为证，且协议中明确载明了给付购房款的具体数额、时间以及房产证土地证为准字样。如上所述，该涉案房屋买卖协议内容系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，上诉人范建设主张买卖合同无效于法无据，其辩称涉案房屋买卖事实不成立且购房款未付清的理据不足，本院不予支持。上诉人范建设主张该涉案房屋系夫妻共同财产，在签订房屋买卖协议时其妻子王福芹并未签字确认。本院认为，因涉案房屋已经按约交付范建平占有使用居住近二十年之久，且范建平对房屋进行了装修、维护等，对此王福芹从未提出过异议，即未通过任何法律途径主张过权利，故应认定王福芹对其丈夫范建设买卖属于夫妻共同财产的该房屋知情并默认，其该上诉主张理由不成立，本院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，认为范建设要求范建平将诉争房屋腾空返还、恢复原状并支付使用费的诉求无事实与法律依据，判决驳回其诉讼请求并无不当。 综上所述，范建设的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人范建设负担。 本判决为终审判决。 审判长  郭宏平 审判员  尚好勇 审判员  杨冬梅 二〇二一年三月十七日 书记员  李晓敏