北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初2815号原告：王建英，女，1953年8月6日出生，汉族，退休职工，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王俊英（系原告王建英之妹），住山西省太原市杏花岭区。被告：北京世纪丰华文化交流有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇老三余村村委会北100米。法定代表人：杜卜英，总经理。被告：李树文，男，1965年8月28日出生，汉族，北京世纪丰华文化交流有限公司职工，住河北省张家口市宣化区。二名被告委托诉讼代理人：王祖明，河北天权律师事务所律师。原告王建英与被告北京世纪丰华文化交流有限公司（以下简称：世纪丰华公司）、被告李树文（以下简称：二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王建英及其委托诉讼代理人王俊英、二被告的委托诉讼代理人王祖明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王建英向本院提出诉讼请求：1．确认拆迁腾退补偿款总数中有王建英1/202的份额；2．二被告承担王建英在外租房费用48000元（2018年11月19日至2020年11月19日）；3．二被告继续履行《北京市房屋使用权证合同》出租住房义务，在原住房地址就近提供王建英等面积住房一套至租期届满；4．二被告承担本案诉讼费。事实和理由：一、王建英是合法承租人。2010年6月30日，王建英与北京依利特保温材料有限公司（以下简称：依利特公司）签订《北京市房屋租赁使用合同》，约定如遇拆迁，地上物补偿归王建英，租赁老三余村村北新开隆1号楼413室住房，住房面积33．705平方米，一次性交了20年租金。签订合同前王建英查看了依利特公司于2002年9月18日与老三余村经济合作社签订的《房屋租赁合同书》。王建英自2010年6月30日居住至2018年11月19日被强制拆除住房。二、依利特公司与老三余村经济合作社《房屋租赁合同书》是发起人赵**为设立公司签订的有效合同。伊利特公司成立前，发起人赵**签署了公司章程，向公司认购了20万元出资，实际履行公司设立职责，也是公司设立时的股东，是合法的公司发起人。赵**为公司注册需要住所，于2002年9月18日与老三余村经济合作社签订了《房屋租赁合同书》。该合同约定伊利特公司可以扩建房屋、剩余房屋享有部分与他人合理使用或者与第三人合作的权利，遇国家征地需要给予补偿。伊利特公司已经实际享有合同权利，履行了合同义务十几年。伊利特公司依照约定扩建了6793．16平方米的房屋，出租了剩余房屋，约定遇拆迁时地上物补偿给予王建英，因经营变更为出租房屋，伊利特公司2014年更名为北京加一乐兴物业管理有限公司。因遇拆迁，2018年又更名为世纪丰华公司。三、《厂房场地租赁合同》依法是无效合同。2017年，北京市大兴区人民政府对农村集体经营性建设用地开展征收工作，规划大兴区寿保庄、老三余村集体租赁住房项目。2016年11月，西红门镇老三余村村民委员会违背契约精神要求租房住户腾退住房，更名后的世纪丰华公司仅退剩余租金，不支付拆迁地上物补偿款，王建英因有异议未签腾退协议。2018年11月19日，王建英家庭遭遇强拆住房之祸，家庭大部分财产被埋，不得已再次租房。2020年1月13日，王建英提起诉讼维权，3月从镇政府出具的证据中得知世纪丰华公司另外秘密签订了《厂房场地租赁合同》。该合同条文规定不允许世纪丰华公司建设房屋、转租房屋，发现转租就解除合同。依据该合同，世纪丰华公司秘密签订了《拆除腾退补偿预付款协议》，侵吞了王建英拆迁补偿款，交出王建英的租赁住房，引发了2018年11月19日的强拆。王建英认为：公司发起人赵**签订的《房屋租赁合同》终止期限未到，依法不具备重新签订合同的条件，合同实际履行多年，未曾听说不允许转租。遇到拆迁后，世纪丰华公司为侵吞拆迁补偿款，恶意串通签订《厂房场地租赁合同》，老三余经济合作社获得与世纪丰华公司解除合同的利益，世纪丰华公司拿着该合同签订《拆除腾退补偿预付款协议》，各得其利益。世纪丰华公司以腾退人身份秘密在《交房通知书》上签字，将王建英租赁住房交与北京市东城区拆迁服务所，引发了2018年11月19日强制拆除王建英住房事件。强拆当日，王建英大部分家庭财产被埋，晚上9时才租到66平方米的住房，每月4000元，至今已损失96000元租房款，世纪丰华公司提供的出租住房33．705平方米，减半计算是48000元。世纪丰华公司秘密签订《拆除腾退补偿预付款协议》，领取了6793．16平方米的拆除腾退补偿款，侵吞了王建英拆除腾退补偿款约占总数的1/202的份额。综上，《北京市房屋租赁使用合同》是合法合同，依据《中华人民共和国合同法》第七十六条规定，合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。世纪丰华公司秘密签订《拆除腾退补偿预付款协议》侵吞王建英拆迁补偿款和将未腾退租赁房屋交予北京市东城拆迁所的行为是违约行为，恳请法院依法支持王建英的诉讼请求。世纪丰华公司辩称，第一项诉讼请求拆迁补偿款总额跟王建英没有关系，拆迁款预付了一部分，具体金额不清楚，还没有签订拆迁协议，《北京市房屋租赁使用合同》为无效合同；第二项诉讼请求没有法律依据；第三项诉讼请求因为《北京市房屋租赁使用合同》应为无效合同，故世纪丰华公司无法继续履行。本院经审理认定事实如下：2010年6月30日，世纪丰华公司（甲方、出租方，曾用名：依利特公司）与王建英（乙方、承租方）签订《北京市房屋租赁使用合同》，双方约定甲方将坐落于北京市大兴区西红门镇老三余村1号新凯美隆写字楼1号楼4层413室，建筑面积33．705平方米房屋租赁给乙方使用；租赁期限为20年，自2010年6月30日至2030年6月30日；租赁费共计88000元；乙方一次性支付给甲方租赁费后，乙方取得该房屋的长期使用权，直至2032年9月30日租赁期满后，乙方仍享有该房屋的使用权，但乙方需另交纳土地使用费，如遇拆迁，地上物补偿归乙方所有。合同签订后，王建英向世纪丰华公司支付房款88000元。庭审中，双方一致认可租赁房屋于2017年3月19日停水，于2017年3月21日停电；2018年11月19日，租赁房屋被拆除。王建英陈述称世纪丰华公司已经与北京欣业城镇建设投资管理有限公司签订了《拆除腾退补偿预付款协议》，并获得三笔预付款，世纪丰华公司认可获得部分预付款项，但并未签订正式的拆迁补偿协议。经询问，世纪丰华公司称涉案土地系其公司从北京市大兴区西红门镇老三余村村民委员会处承租而来，租赁房屋系由其公司所建造，建房时未办理相关行政机关的建造审批手续。经本院释明，王建英坚持认为《北京市房屋租赁使用合同》有效，并基于合同有效提出相应诉讼请求。本院认为：虽然原、被告所订立的《北京市房屋租赁使用合同》系双方真实意思表示，但本案租赁楼房未取得建设工程规划许可证，未经有关主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，故王建英与世纪丰华公司所订立的《北京市房屋租赁使用合同》应属无效。经本院释明，王建英坚持按照有效合同提出主张，故王建英以合同有效为基础所提出的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第二条之规定，判决如下：一、王建英与北京世纪丰华文化交流有限公司于二○一○年六月三十日签订的《北京市房屋租赁使用合同》无效；二、驳回王建英的全部诉讼请求。案件受理费500元，由王建英负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉至北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘 瑶二〇二一年三月二十六日书记员 张思竹