四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终15170号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王道荣，男，1963年6月15日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：张涛，四川英特信（天府）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马卿瀚，四川英特信（天府）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：赵金华，女，1966年7月18日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。 委托诉讼代理人：张涛，四川英特信（天府）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马卿瀚，四川英特信（天府）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈平，女，1987年3月4日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：魏揉柔，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：陈娇，国浩律师（成都）事务所律师。 原审第三人：成都金色家园金管家房地产经纪有限公司，住所地：四川省成都市锦江区锦东路**“摩根中心”2栋31层1-3号。 法定代表人：蒋伟，总经理。 原审第三人：中国建设银行股份有限公司成都第五支行，住，住所地：四川省成都市人民中路二段/div> 法定代表人：冯缨缨，行长。 委托诉讼代理人：廖丹，女，系该行员工。 委托诉讼代理人：何山，男，系该行员工。 上诉人王道荣、赵金华因与被上诉人陈平、原审第三人成都金色家园金管家房地产经纪有限公司（以下简称金色家园经纪公司）、中国建设银行股份有限公司成都第五支行（以下简称建行第五支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初4号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人王道荣、赵金华及其委托诉讼代理人马卿瀚、张涛，被上诉人陈平的代理人陈娇到庭参加诉讼。金色家园经纪公司、建行第五支行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 王道荣、赵金华上诉请求：1．撤销成都市成华区人民法院（2020）川0108民初4号民事判决；2．改判确认王道荣、赵金华与陈平于2017年6月25日签订的《存量房居间买卖合同》（合同编号：EZNCD0459M）于2017年11月13日解除；3．改判陈平向王道荣、赵金华支付违约金188000元；4．本案一、二审诉讼费用由陈平承担。 事实与理由：一、原审判决认定事实不清。案涉《存量房居间买卖合同》约定，陈平向银行申请的贷款金额应为540000元。陈平作为贷款购房合同的主体，向银行申请贷款。一审查明，建行第五支行审批的陈平贷款金额650000元，高于《存量房居间买卖合同》约定的金额。陈平违反《存量房居间买卖合同》约定，擅自提高了贷款金额，意在降低首付款支付金额。案涉《补充协议》约定“首付金额以贷款审批后实际金额为准”，其作为《存量房居间买卖合同》补充的性质，贷款金额应当为540000元。因为《补充协议》改变了《存量房居间买卖合同》关于房屋首付款的约定，赵金华没有签字认可。其次，一审判决未查明王道荣、赵金华收取购房定金、签订空白的《房屋买卖合同（贷款专用）》等，是履行《存量房居间买卖合同》还是履行《补充协议》。一审判决中查明的事实：“购房定金30000元，支付时间：签订本合同当日前”、“拟贷款部分540000元，乙方（陈平）向【建设银行】【公积金管理中心】申办抵押贷款。”、“甲（王道荣、赵金华）乙（陈平）双方同意选择丙方（建行第五支行）为甲乙双方提供办贷款服务，……在办理按揭贷款的过程中，甲乙双方应按照丙方通知的时间和地点亲自到场办理有关贷款审批手续。”《补充协议》中并无以上内容。可见王道荣、赵金华收取陈平的购房定金、签订空白《房屋买卖合同（贷款专用）》等行为，均是在履行《存量房屋居间买卖合同》，而非履行《补充协议》。此外，王道荣、赵金华按照《存量房居间买卖合同》第二条的约定，于2017年7月14日注销了案涉房屋上设定的抵押。但一审判决对于前述事项没有认定，以至于双方签订《房屋买卖合同（贷款专用）》的时间晚于签订《补充协议》的时间，这显然是错误的。经一审查明，签订空白的《房屋买卖合同（贷款专用）》为银行交易惯例和要求，除非陈平有意提高贷款金额，否则，银行不可能超过《存量房居间买卖合同》约定的贷款额度进行审批。经王道荣、赵金华和两个第三人认可，陈平违反约定申请的贷款金额超出《存量房居间买卖合同》约定的贷款金额，降低了所涉房屋首付的金额，损害了王道荣、赵金华合法权益。 二、一审判决未查清案涉房屋首付款的支付时间。《存量房居间买卖合同》约定，首付款（不包含定金）400000元，支付时间：房管局过户作为资金监管，由监前管银行支付于房东。而一审判决竟然略去前述约定中的“前”字，使得“支付时间”的内容完全变成了“支付方式”，没有解决何时支付首付款的问题。此处的“前”字前面应当是“房管局过户”这个行为，即“房管局过户前”，而不可能出现前述已填充文字的其他内容。这样，首付款的支付时间即为“房管局过户前作为资金监管由监管银行支付于房东。”符合2017年1月6日成都市城乡房产管理局发布的《成都市城乡房产管理局关于我市开展存量房交易资金监管服务工作的通知》第十一条第二项的规定，即买受人办理银行贷款的，申请办理存量房转让交易之前应当将协议约定的房款存入所选择的交易资金监管专用账户，房屋转让交易完成后，监管银行按照监管协议的约定向卖方划转自有资金；房屋抵押交易完成后，监管银行按照监管协议的约定向卖方划转贷款资金。同时，案涉《存量房居间买卖合同》第四条第（二）项约定的处理方式，即“如需通过当地建委或房屋管理部门指定的监管账号进行资金交割的，由买卖双方自行办理，并遵守相关部门的相关规定”。 三、一审判决错误认定陈平在案涉交易中的损失。一审判决把人民法院受理陈平起诉的时间2018年1月19日作为计算陈平损失的时间点与客观事实不符。根据《存量房居间买卖合同》约定“合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”。该合同如果得到全面履行，那么陈平取得房屋登记的时间应为2017年9月23日前，而不是2018年1月19日；根据合同解除的事实看，一方面，王道荣、赵金华于2017年11月13日向陈平送达了解除合同的通知；另一方面，陈平于2018年4月17日通过变更诉讼请求向王道荣、赵金华提出了解除合同。根据我国合同法有关解除合同的规定，通知到达对方时合同解除，无论依据前述哪一个时间认定合同解除，该时间均不是2018年1月19日。一审判决认定陈平损失的事实根据错误。本案中的《房地产估价报告》不合法，不应当作为认定陈平损失的依据。因为该估价报告实地踏勘的对象不是涉案房屋，估价结果与估价对象不一致；该估价报告违反了《中华人民共和国资产评估法》第二十六条：“评估专业人员应当恰当选择评估方法，除依据评估执业准则只能选择一种评估方法的外，应当选择两种以上的评估方法，经综合分析，形成评估结论，编制评估报告”的规定，只选择了一种估价方法；该估价报告违反《房地产估价规范》有关“可比实例应从交易实例中选取且不得少于三个”的规定，在适用“比较法”估价时没有选择可比交易实例；该估价报告违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》有关“未经质证的材料，不得作为鉴定的根据”的规定，所选择的鉴定材料没有经王道荣、赵金华质证；该估价报告在一审判决采信时已经过了2019年5月27日的有效截止日期；该估价报告与陈平在申请银行贷款时自认的案涉房屋价值929000元和申请财产保全时自认的房屋价值1337730元不一致。一审判决依据合同法第一百一十三条第一款有关预期可得利益的规定认定陈平的损失，不符合本案实际情况。本案中，陈平与王道荣、赵金华均提出解除合同。即便陈平解除合同合法，从案涉合同的实际履行情况来看，案涉合同仅为部分履行。依据原《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，即合同解除时的违约损害损失范围须视履行情况而定，对于可得利益，已经全部履行的，可以要求赔偿全部可得利益的损失；若仅为部分给付的，应减少可得利益的赔偿额。从合同履行的情况看，陈平仅支付定金30000元，因此，应减少可得利益的赔偿额。既然陈平也请求解除合同，说明其已经放弃预期可得利益。因陈平违约，其无权解除合同，也无权要求王道荣、赵金华支付任何赔偿额。一审判决认定陈平的损失违背当事人的约定。案涉《存量房居间买卖合同》约定，如因一方违反承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。这是当事人双方在签订该合同时所能预见到的因违反合同可能造成的损失。即便根据原合同法第一百一十三条第一款的规定认定陈平的损失，也只能是案涉房屋成交总价款的20%。 四、一审判决适用法律错误。一审判决根据案涉《补充协议》确定王道荣、赵金华与陈平的民事责任，明显违背法律规定。原《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”王道荣、赵金华对案涉房屋共同共有，根据物权法处分共同共有的不动产应当经全体共同共有人同意的规定，案涉《补充协议》未经所涉房屋的全体共同共有人做出意思表示，即没有房屋的共同共有人赵金华签字，该协议尚不具备成立的法定要件，因此尚未成立，对王道荣、赵金华一方不发生法律效力。至于赵金华知晓王道荣签订了《补充协议》，并不能得出赵金华认可《补充协议》并受该协议约束的结论，该情形并不符合法律规定的默认情形。一审判决适用合同法有关同时履行抗辩权的规定确定王道荣、赵金华与陈平的责任，明显违背当事人的约定。如前所述，房屋首付款的支付与房管局过户存在明确的先后履行顺序。原合同法第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求”，本案并不符合法律规定的同时履行情形。陈平违反合同约定，王道荣、赵金华有权解除案涉合同并向其主张违约责任。首先，《存量房居间买卖合同》中陈平向银行申请贷款的金额是当事各方协商一致的结果，王道荣、赵金华希望获得首付款的数额，是王道荣、赵金华出售案涉房屋的目的之一，因为王道荣、赵金华急需首付款400000元另行为儿子买房。然而，陈平擅自提高贷款申请额度，降低首付款的数额，违反双方的约定。陈平没有将首付款存入银行的监管账户再次违约。无论陈平从银行申请到多少贷款，其应当把相应的房屋首付款在“房管局过户前”存入监管账户。“房管局过户前”既可以是房管局过户当日，也可以是房管局过户前若干日，但陈平均没有证据证明其在前述时间履行了该合同义务。至于一审判决认为“王道荣、赵金华在履行合同过程中明确表示不认可《补充协议》，则陈平无法确定己方应当进行监管的首付款金额”不能成立。即便王道荣、赵金华不认可《补充协议》，陈平仍可按照《补充协议》监管购房首付款，陈平并未履行监管首付款的义务，其构成违约。王道荣、赵金华解除《存量房居间买卖合同》系合法行使权利，应当得到支持。合同法第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”王道荣、赵金华可以不再履行《存量房居间买卖合同》约定的义务。同时，该合同第七条第（二）项“逾期付款责任”约定，乙方（陈平）逾期付款超过15日，甲方（王道荣、赵金华）有权解除合同。王道荣、赵金华于2017年11月13日向陈平发出了解除合同通知，是王道荣、赵金华合法行使合同解除权。合同法第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”因此，案涉《存量房居间买卖合同》已于2017年11月13日解除。合同解除后，陈平还应当按照合同的约定向王道荣、赵金华承担支付违约金的责任。 陈平辩称，一审认定事实清楚，法律适用正确，应予以维持。 一、关于补充协议的效力问题。1.该协议是王道荣、赵金华与陈平及金色家园经纪公司工作人员在场的情况下签订的，没有被销毁，合同签订后至发生争议之前，王道荣、赵金华从未对该协议的效力提出异议，因此，仅王道荣签字，赵金华未签字，不影响该协议的效力；2.该协议的内容不仅约定了陈平的权利还约定了王道荣、赵金华的权利和免责条款，从内容可以看出是双方共同协商的结果；3.该协议是书证，仅凭王道荣、赵金华的陈述不能推翻该优势证据，王道荣、赵金华应当受该协议的约束；4.该协议的约定并不涉及出售房屋等重大行为，仅系首付款额度调整等内容，且该协议签订和履行均由王道荣办理，王道荣有处理权，也能够证明该协议是其二人共同意思表示；5.《存量房居间买卖合同》第5条明确约定了“甲方承诺其配偶和该房屋的……均知晓并同意本次房屋交易”，因此，该合同中对王道荣签订补充协议的行为进行了明确授权；6.补充协议签订之后，双方签订了贷款额度空白的《房屋买卖合同贷款购房专用》，表明双方履行补充协议中关于首付金额与贷款审批后实际金额为准的约定，以上事实能够充分证明补充协议的合法有效性。原二审发回重审裁定以及一审对合同效力的认定正确，应当予以支持。 二、关于贷款额度。补充协议约定的是首付金额以贷款审批后实际金额为准。一审查明，建行第五支行审批的实际贷款金额为650000元，这部分证据有建行第五支行的陈述以及相应的证据佐证，事实清楚。此外，无论是陈平、建行第五支行、金色家园经纪公司均认为双方约定的贷款方式以及贷款额度如补充协议以及王道荣、赵金华的陈述，因此也能够证明陈平在贷款过程中是严格按照合同约定没有任何的违约情形，与王道荣、赵金华和陈平没有利害关系的第三方陈述均一致，应当予以采信。 三、陈平没有任何违约行为，关于合同约定的首付款支付时间，约定为过户资金监管前。截止合同解除前，该履行期限一直未届满，且即使按照王道荣、赵金华的主张，陈平应于2017年9月23日前支付购房款，但是在该期限之前王道荣、赵金华已存在多个违约行为，并且明确表示拒绝履行买卖合同，相反，陈平截至2018年4月变更诉讼请求为解除合同前，一直要求履行合同，均能够证明陈平履行合同的意愿和没有违约行为。 四、王道荣、赵金华在合同的履行过程中存在多个违约行为： 1.王道荣、赵金华一直拒绝履行补充协议，截至目前仍是不认可补充协议；2.根据建行第五支行、金色家园经纪公司的陈述，王道荣、赵金华向金色家园经纪公司明确表明拒绝出售房屋，并且多次向贷款银行投诉要求其不予办理贷款；3.2017年9月11日，就是王道荣、赵金华主张的陈平应付款时间2017年9月23日之前，王道荣、赵金华已经明确向陈平表示不再出售房屋拒绝履行合同，有双方均认可的真实性录音为证；4.在陈平要求王道荣、赵金华履行合同，在王道荣、赵金华没有解除权的情况下，其于2017年11月13日通知陈平解除合同，前述均表明王道荣、赵金华存在严重的违约行为，已经构成根本违约，陈平有权解除合同并要求其赔偿损失，而王道荣、赵金华关于确认合同解除等诉请没有事实依据不应支持。 五、关于一审鉴定。1.鉴定的时间点以一审立案的时间作为鉴定时间点，在实体审理结果尚不明确，且王道荣、赵金华于2017年11月13日发送无效解除通知这一时间，结合陈平重置房屋所需要的合理时间，一审法院确定2018年1月19日的立案时间为鉴定时点并无不当；2.关于评估报告，在评估报告的第3页和第7页均记载了是因为未能开启案涉房屋入户门，王道荣、赵金华不予配合，在人民法院的要求下以及物业公司工作人员带领下对评估对象相邻楼层相似户型进行室内勘察，是王道荣、赵金华的原因导致未能对案涉房屋进行室内勘察，且评估机构所勘察的房屋具有与案涉房屋相同的市场价值，评估并无不当；3.关于王道荣、赵金华主张评估报告违反资产评估法的问题，评估报告第11页对选择评估方法进行了介绍，本案不具备选用其他评估方法的条件，且案涉评估方式不影响评估结论的准确性，王道荣、赵金华关于评估报告违法的主张不能成立。王道荣、赵金华主张的房地产估价规范的文号GB/T开头的，这一文号表示是推荐性规范，而非强制性规范，且案涉评估报告不存在违反该规范的情形，因此，评估报告的结论正确、合法，应予采信。 六、原合同法第一百一十三条规定一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，最高人民法院的司法观点也表明由于出卖人拒绝履行合同导致买受人需要另行购买相类似的房屋则其需要支付的另行购房成本，就其之前签约购房成本之间存在明显的价值之差，此种房屋差价是由违约方违约行为造成的，是守约方所遭受的损失，因此陈平赔偿房屋差价的诉请有事实和法律依据；此外，王道荣、赵金华主张减少赔偿额度没有法律依据，陈平没有任何的过错，王道荣、赵金华应当予以赔偿。综上，请求驳回上诉，维持原判。 金色家园经纪公司未提交书面意见，也未到庭参加诉讼。 建行第五支行未提交书面意见，也未到庭参加诉讼。 陈平向一审法院起诉请求：1.解除陈平及赵金华、王道荣签订的《存量房居间买卖合同》及补充协议；2.赵金华、王道荣立即向陈平返还定金30000元；3.赵金华、王道荣赔偿陈平房屋价差损失509400元；4.赵金华、王道荣向陈平支付中介费、服务费损失15550元；5.判令赵金华、王道荣向陈平支付鉴定费13900元。 赵金华、王道荣向一审法院提起反诉请求：1.确认赵金华、王道荣与陈平之间签订的《存量房居间买卖合同》及补充协议于2017年11月13日解除；2.陈平向赵金华、王道荣支付违约金188000元。 一审法院认定事实：2017年6月25日，出卖人赵金华、王道荣（甲方）与买受人陈平（乙方）、居间方金色家园经纪公司（丙方）签订《存量房居间买卖合同》（合同编号：ＥＺＮＣＤ0459Ｍ），主要约定：甲方将其所有的位于成华区××路××号××栋××单元××层××号房屋出售给乙方；房屋成交总价为970000元，购房定金30000元，支付时间：签订本合同当日前，首付款（不包含定金）400000元，支付时间：房管局过户作为资金监管，由监管银行支付于房东，拟贷款部分540000元，乙方向【建设银行】【公积金管理中心】申办抵押贷款，乙方因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），乙方自行筹齐剩余房价款，在双方办理产权过户前以现金或银行转账形式支付给甲方；甲方应当按照本项约定时间或约定条件：过户递件成功后7个工作日内将该房屋交付给乙方；逾期付款责任：逾期超过15日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款；如甲方在签订本合同后将该房屋出卖给第三人，导致乙方不能取得房屋所有权证的，乙方有权退房，甲方应当自退房通知送达之日起15日内退还乙方全部已付款，按照央行现行存款利率给付利息，并按乙方累计已付房价款的一倍支付违约金；当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；甲乙双方同意选择丙方为甲乙双方提供代办贷款服务，丙方的服务费收取标准：3000元，付款人：乙方，支付时间：付款人于签署本合同当日支付给丙方。上述《存量房居间买卖合同》，由赵金华、王道荣与陈平三人签字捺印。 2017年6月25日，王道荣（甲方）与陈平（乙方）签订《补充协议》，约定：“经甲乙双方友好协商，乙方在签订本合同后7个工作日内核实自身是否具有购房资格和办理银行贷款，若乙方不具有购房资格和办理贷款，则不承担违约责任，可以有权单方解除该合同；此次交易中，首付金额以贷款审批后实际金额为准；甲方的贷款若银行要求3个月后或时间长，则甲方不承担责任，丙方协助甲方办理注销贷款（免费帮助办理）。”该《补充协议》，有陈平签字捺印，王道荣签字，无赵金华的签字或捺印。 2017年6月25日，陈平（乙方）与赵金华、王道荣（甲方）及金色家园网络科技有限公司（丙方）签订《房屋交易风险保障服务协议》，约定丙方为甲乙双方买卖案涉房屋提供保障居间方协助查看房屋权属证明文件等服务，乙方支付房屋成交总价1%的费用9700元，应于本协议签署当日支付。 2017年6月26日，陈平（乙方）与金色家园网络科技有限公司（丙方）签订《房屋交易风险保障服务协议》，约定丙方为甲乙双方买卖案涉房屋提供保障居间方协助查看房屋权属证明文件等服务，乙方支付房屋成交总价0.29%的费用2850元，应于本协议签署当日支付。 2017年6月26日，王道荣收到陈平支付的案涉房屋的定金30000元。 2017年11月13日，赵金华以赵金华、王道荣二人名义向陈平发送短信一封，主要内容为：“按照合同约定，陈平已经违约并且我们有单方解除权，现通知你，我们解除与你签订的房屋买卖合同，并保留追究你违约责任的权利。” 一审另查明，2017年6月30日，王道荣、赵金华与陈平共同签署《房屋买卖合同（贷款购房专用）》一份，该份合同上手书填写首付款金额为280000元，银行按揭贷款金额为650000元。2017年7月17日，建行第五支行系统审批同意陈平购房贷款650000元。建行第五支行陈述称，《房屋买卖合同（贷款购房专用）》系赵金华、王道荣、陈平先签署，首付款金额及贷款金额系银行工作人员或第三方事后填写。建行第五支行陈述，审批结果确定通知了中介机构，王道荣、赵金华多次来到建行第五支行，关于贷款审批通过的事情是告知了二人的，但二人一直在说贷款申请额度的事情。 一审审理中，陈平举出由金色家园经纪公司出具的收据三张，拟证明金色家园经纪公司收取陈平贷款服务费3000元、保障服务费9700元和2850元。陈平举出经一审法院原审中委托深圳市世联土地房地产评估有限公司、深圳市世联土地房地产评估有限公司成都分公司作出的编号为世联估字CD【2018】H（2）050011号《房地产估价报告》，经评估案涉房屋在2018年1月19日的市场价值为1479400元，拟证明涨价损失为509400元。陈平举出鉴定费发票一张，拟证明支付鉴定费13900元。 一审庭审中，陈平举出陈平配偶与赵金华通话录音文字整理件一份，拟证明赵金华在过户前已经表示不愿意履行合同，系赵金华、王道荣根本违约；王道荣、赵金华则表示，赵金华仅表示不认可补充协议，并未表示不履行买卖合同，系陈平主观臆测。王道荣、赵金华举出其与中介机构工作人员詹敏、郭小芬的微信、短信聊天记录，拟证明陈平至今未通过银行贷款审批，也未支付首付款给王道荣、赵金华；陈平认为该微信、短信聊天记录不能证明陈平存在违约行为。关于首付款资金监管问题，陈平表示系由双方在办理过户当日共同办理资金监管，后由监管方将房款支付给被告；王道荣、赵金华则表示资金监管应是在办理过户前将监管资金存入监管账户。 一审庭审中，王道荣、赵金华认可在签订《补充协议》时赵金华在场，但因不同意补充协议的内容拒绝签字，王道荣系在签字后不同意该协议遂拒绝捺印，因此，该补充协议不成立。 一审法院认定上述事实有经一审庭审举证、质证的下列证据证实：当事人的身份信息、《存量房居间买卖合同》《补充协议》《房屋交易风险保障服务协议》两份、收条一份、收据三张、《房地产估价报告》《房屋买卖合同》（贷款购房专用）、审批流程单、当事人的陈述及一审庭审笔录、询问笔录等。 一审法院认为，《存量房居间买卖合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。对于《补充协议》，王道荣、赵金华抗辩《补充协议》不成立，一审法院认为，《补充协议》以书面形式订立，有王道荣、陈平签字，故该协议已经成立；王道荣、赵金华抗辩该协议仅有王道荣签字，无捺印，无赵金华签字捺印，属无效，一审法院认为，《存量房居间买卖合同》与《补充协议》系同一日签订，签订《补充协议》时，赵金华在场并知晓《补充协议》的内容，王道荣作为赵金华的配偶在《补充协议》签字确认，该协议属合法有效的协议，双方应当按照补充协议的约定履行权利义务。王道荣抗辩系签字后不同意遂以不捺印表示拒绝，一审法院认为，王道荣作为完全民事行为能力人，且赵金华亦在场的情况下，应当明知签字行为对自己产生的法律后果，在签字后表示不同意但并未采取有效措施废止该协议，而是放任对其产生法律后果，与常理不符，故对王道荣的该项抗辩意见一审法院不予采信。 关于《存量房居间买卖合同》及补充协议的解除问题。陈平诉请判令解除双方签订的《存量房居间买卖合同》，王道荣、赵金华则请求确认《存量房居间买卖合同》已经于2017年11月13日解除，一审法院认为，守约方享有单方解除权，王道荣、赵金华自身存在违约行为，依法不应当享有单方解除权。在本案原审2018年6月25日的一审庭审中，陈平诉请解除合同，王道荣、赵金华表示同意解除，此时双方达成解除合同的合意，因此，一审法院确认双方签订的《存量房居间买卖合同》于2018年6月25日解除。 关于陈平主张王道荣、赵金华退还定金30000元、赔偿房屋价差损失509400元的问题。一审法院认为，买卖双方通过《补充协议》对首付款的金额进行了调整，且该《补充协议》合法有效，则陈平应当按照银行审批的首付款金额向王道荣、赵金华支付首付款。一审庭审中，王道荣、赵金华主张陈平未在合同签订后90日内取得贷款审批手续并支付首付款构成违约，一审法院认为，根据银行审批系统截图及一审法院对银行询问笔录可以看出，陈平的银行贷款已经于2017年7月17日审批通过，且银行已经将审批通过的结果告知了王道荣、赵金华，但赵金华在2017年9月11日与陈平配偶通话过程中否认《补充协议》的效力，后又以陈平未支付首付款为由向陈平发送解除合同的短信，王道荣、赵金华上述行为系以自己的行为表示不履行合同义务，构成违约。王道荣、赵金华抗辩办理资金监管但陈平并未将首付款存入资金监管账户，一审法院认为，王道荣、赵金华在履行合同过程中明确表示不认可《补充协议》，则陈平无法确定己方应当进行监管的首付款金额，且王道荣、赵金华已经以行为表明不履行《存量房居间买卖合同》及《补充协议》，则陈平不支付首付款的行为系行使同时履行抗辩权，不构成违约。王道荣、赵金华不履行合同义务构成违约，应当承担相应的违约责任，对于收取的陈平保证金30000元应当予以退还。根据原《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，损失范围包括合同履行后的可得利益。本案中，陈平与王道荣、赵金华签订《存量房居间买卖合同》后，如陈平取得该房屋，则根据《房地产估价报告》，案涉房屋在2018年1月19日的市场价值为1479400元，该房屋涨价部分509400元应属陈平享有，故该涨价部分系王道荣、赵金华违约造成的陈平损失，对陈平要求王道荣、赵金华赔偿涨价损失509400元的诉讼请求一审法院予以支持。 对于陈平主张王道荣、赵金华支付中介费、服务费损失15550元、鉴定费13900元的诉讼请求，因《存量房居间买卖合同》明确约定中介费、服务费由陈平自身承担，故一审法院不予支持。 对于王道荣、赵金华主张陈平支付违约金188000元的反诉请求，因案涉合同系王道荣、赵金华自身违约导致解除，对于其主张的违约金一审法院不予支持。 原审第三人金色家园经纪公司经一审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利，不影响一审法院根据本案事实和证据依法作出认定。 据此，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、陈平与王道荣、赵金华于2017年6月25日签订的《存量房居间买卖合同》（合同编号：EZNCD0459M）及《补充协议》于2018年6月25日解除；二、王道荣、赵金华于判决生效之日起十日内向陈平退还购房定金30000元；三、王道荣、赵金华于判决生效之日起十日内向陈平支付房屋溢价损失509400元；四、驳回陈平的其他本诉请求；五、驳回王道荣、赵金华的反诉请求。如果王道荣、赵金华未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12246元，反诉案件受理费2030元，公告费600元，均由王道荣、赵金华负担。 王道荣、赵金华向本院提交了新证据。 第一组证据：一审法院庭审理笔录、补充调查笔录、询问笔录。证明：1.陈平单方提高银行贷款金额，进而达到降低首付款的目的；2.陈平应该首先将首付款交银行监管，但一直没有履行；3.王道荣、赵金华为履行《存量房居间买卖合同》的约定，还款注销房屋抵押，协助陈平办理个人贷款手续。 陈平质证认为，对证据真实性认可，认为不属于新的证据，不能达到其证明目的。1.陈平按照合同及补充协议的约定办理贷款，不存在违约行为；2.王道荣、赵金华注销贷款抵押也是在履行补充协议的约定，成都市城乡房产管理局关于开展存量房交易资金监管服务工作的通知第10条，选择资金监管的应当由买卖双方共同办理，在王道荣、赵金华已明确表示拒绝出售房屋的情况下，陈平不可能办理到资金监管。 第二组证据：1.成都市不动产登记信息摘要；2.建设银行个人再交易住房贷款基本规定；3.建设银行个人再交易住房贷款暂行办法；4.中国人民建设银行印章管理的规定。证明不能证明建行第五支行已经于2017年7月17日通过贷款审批的事实，由于陈平没有提供首付款证明和借款合同，所以贷款经银行审批通过的事实不可能发生。 陈平质证对证据1的真实性无异议，其它两份文件没有盖章确认对其真实性不予认可。认为根据建行第五支行提供的证据以及其陈述，贷款已于2017年7月17日审批通过，亦有其它证据予以佐证，不能达到其证明目的。 第三组证据：1.个人住房信息查询记录；2.朗基和今缘2、8号楼购房登记规则截图；3.朗基和今缘二手房基本信息；4.首创国际城（二期）二手房基本信息。证明陈平于2018年4月17日变更诉讼请求为解除合同和赔偿损失的原因是已经于其他地方购买了房屋；因陈平已经于其他地方购买房屋，且该房屋溢价超过同期的案涉房屋，其没有因案涉房屋买卖合同的解除而遭受损失。 陈平质证对房屋信息查询记录真实性无异议，认为与本案无关，陈平的资产状况与其本案中是否因王道荣、赵金华违约产生损失没有直接关联性。对截图、朗基和今缘二手房基本信息网页以及首创国际城（二期）二手房基本信息真实性认可，认为其不具备发布相关数据的资质，其上记载的信息和数据不具有真实性、客观性，而且与本案没有关联性，该组证据无法证明陈平没有受到损失或获得利益。 第四组证据：全国律师执业证查询平台律师信息查询结果。证明陈平作为法律专业人员明知王道荣不能单独处分与赵金华的共同共有财产即案涉房屋，却在赵金华没有签署案涉补充协议的情况下，依据该补充协议单方变更经王道荣、赵金华共同签署的存量房居间买卖合同约定的首付款数额，且不向监管银行缴付，属于恶意违约。 陈平质证对证据真实性不予认可，陈平此前确实担任过律师，但是其律师证已注销，该组证据与本案不具有关联性。当事人双方是平等的民事主体，本案涉及的问题为是否诚信是否违约，与陈平的职业没有任何关系，陈平没有违约，更不存在恶意违约。本院经审查认为，对前述证据的真实性、合法性予以认可，对证明力本院结合其他证据综合认定。 陈平未提供新证据。 二审对一审查明的除补充协议签订情况外的其他事实予以确认。 二审另查明，在各方签订《存量房居间买卖合同》的同时，买卖合同经办人金色家园经纪公司工作人员詹敏手书了甲方为王道荣、乙方陈平的《补充协议》，内容为：“经甲乙双方友好协商，乙方在签订本合同后7个工作日内核实自身是否具有购房资格和办理银行贷款，若乙方不具有购房资格和办理贷款，则不承担违约责任，可以有权单方解除该合同；此次交易中，首付金额以贷款审批后实际金额为准；甲方的贷款若银行要求3个月后或时间长，则甲方不承担责任，丙方协助甲方办理注销贷款（免费帮助办理）。”在该《补充协议》上，有陈平签字捺印并书写的日期，王道荣亦签名但未捺印亦未书写日期，无赵金华的签字或捺印。在该补充协议签名捺印后，陈平又手书添加了“本补充协议与前述《存量房居间买卖合同》具有同等法律效力，如出现内容不一致一处时，以补充协议的约定为准，丙方特此承诺”的内容，在该内容后詹敏签名并落写了日期。本案审理中，王道荣、赵金华称其持有的《存量房居间买卖合同》无补充协议内容，是因为二人未在补充协议上签名捺印故中介詹敏就把补充协议藏了。 二审还查明，在《存量房居间买卖合同》《房屋交易风险保障服务协议》王道荣签名之处，王道荣均加盖了手印。 二审中，本院要求金色家园经纪公司工作人员詹敏出庭作证，詹敏称因工作原因不能到庭作证，詹敏通过视频的方式当庭陈述：《补充协议》经陈平与王道荣、赵金华协商确定，由詹敏书写，当事人双方签订该协议时，詹敏对该协议的内容进行了宣读。在问及王道荣、赵金华当天晚上是否提出过不同意签补充协议时，詹敏称具体忘记了。 本院认为，根据王道荣、赵金华的上诉请求、事实理由及陈平的答辩意见，本案的争议焦点为：1.案涉《补充协议》是否作为房屋买卖合同内容的问题；2.案涉合同不能继续履行，当事人双方的责任认定；3.案涉合同及补充协议的解除时间。 关于案涉《补充协议》是否作为房屋买卖合同内容的问题。根据查明的事实，案涉《补充协议》仅有出卖人王道荣的签名，无王道荣的捺印。对于王道荣未捺印，赵金华未签名、捺印的原因，陈平解释为漏签。而王道荣、赵金华陈述，案涉合同及补充协议于晚上签订，王道荣、赵金华视力不好，在王道荣签字后，赵金华要求案涉房屋买卖经办人詹敏把补充协议宣读一下，在詹敏宣读后，王道荣、赵金华不同意补充协议第二条“此交易中，首付金额以贷款审批后实际金额为准”的内容，因此，王道荣不再捺印，赵金华也拒绝签名、捺印，补充协议未作为合同履行内容。对此，本院认为，从已签订的《房地产经纪服务事项告知和风险提示》《存量房居间买卖合同》签名捺印的情况看，需要签名之处王道荣、赵金华均签名并捺手印，但补充协议上仅有王道荣签名而无捺手印，亦无赵金华的签名捺印，该情形与《房地产经纪服务事项告知和风险提示》《存量房居间买卖合同》签名捺印情况不符。结合合同签订后王道荣、赵金华及时还清原按揭款、配合到银行签署《房屋买卖合同》（贷款购房专用）的积极履行作为出卖人义务的行为和知道银行按揭贷款审批金额大于《存量房居间买卖合同》约定金额后随即向贷款银行总部进行投诉、到贷款银行就贷款金额进行反映的事实，本院对陈道荣、赵金华主张拒绝签订补充协议、未将补充协议作为房屋买卖合同内容的事实予以确认。 关于案涉合同不能继续履行，当事人双方责任认定的问题。本院认为，案涉《存量房居间买卖合同》第四条（一）（2）约定“首付款（不包含定金）400000元，支付时间：房管局过户作为资金监管，由监管银行支付于房东（前）”，该条款没有约定首付款的支付时间，仅约定首付款通过资金监管的给付方式。同时，合同也未约定办理按揭贷款的时间，双方在履行合同的过程中对首付款的多少及补充协议是否成立产生争议，在此情况下，导致双方相互不信任，最终导致合同不继续履行，此不可归责于双方当事人。 关于《存量房居间买卖合同》及补充协议的解除问题。本院认为，在本案原审2018年6月25日的一审庭审中，陈平诉请解除合同，王道荣、赵金华表示同意解除，此时双方达成解除合同的合意，因此，案涉《存量房居间买卖合同》于2018年6月25日解除。因补充协议未作为房屋买卖合同内容，不存在解除的问题。因双方当事人对补充协议是否应当作为案涉房屋买卖合同的内容存在争议，导致案涉《存量房居间买卖合同》未能继续履行，属因不可归责于双方的原因导致合同不能继续履行。因此，王道荣、赵金华应当将陈平支付的30000元定金予以返还。 综上，王道荣、赵金华的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持成都市成华区人民法院（2020）川0108民初4号民事判决第二项即“王道荣、赵金华于本判决生效之日起十日内向陈平退还购房定金30000元”、第五项即“驳回王道荣、赵金华的反诉请求”； 二、撤销成都市成华区人民法院（2020）川0108民初4号民事判决第三项即“王道荣、赵金华于本判决生效之日起十日内向陈平支付房屋溢价损失509400元”、第四项即“驳回陈平的其他本诉请求”； 三、变更成都市成华区人民法院（2020）川0108民初4号民事判决第一项“陈平与王道荣、赵金华于2017年6月25日签订的《存量房居间买卖合同》（合同编号：EZNCD0459M）及《补充协议》于2018年6月25日解除”为“陈平与王道荣、赵金华于2017年6月25日签订的《存量房居间买卖合同》（合同编号：EZNCD0459M）于2018年6月25日解除”； 四、驳回陈平的其他本诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费12246元，反诉案件受理费2030元，公告费600元，共计14876元，由陈平负担7438元，王道荣、赵金华负担7438元。二审案件受理费受理费12246元，公告费600元，共计12846元，由陈平负担6423元，王道荣、赵金华负担6423元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  白福群 审判员  冯 璐 审判员  李 俊 二〇二一年三月二十二日 书记员  夏玉荣