广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初391号原告梁某1，男，1974年11月14日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托代理人黄舒婷，广东合誉律师事务所律师。被告李某，女，1976年5月15日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，委托代理人陈凤仪，广东云智律师事务所律师。第三人中国农业银行股份有限公司广州北秀支行（以下简称农行），住所地广州市越秀区小北路**。负责人戴某，行长。委托代理人陈东东，女，系第三人员工。委托代理人黄伟强，男，系第三人员工。原告梁某1诉被告李某及第三人农行离婚后财产纠纷一案，本院于2021年1月5日受理后，依法适用简易程序，由审判员吴彤彤独任审判，公开开庭进行了审理。原告梁某1及其委托代理人黄舒婷，被告李某及其委托代理人陈凤仪，第三人农行的委托代理人陈东东均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梁某1诉称，我与被告于××××年××月××日登记结婚，××××年××月××日生育儿子梁某2，婚后我与被告购买了位于广州市白云区XX路XX街XX号906房。后双方因性格不合感情破裂于2020年7月18日签订离婚协议书并办理了离婚登记手续。离婚协议中约定“906房的所有权归被告，并由被告承担剩余贷款4.5万元；被告补偿我房屋差价120万元，分期支付：第一期70万元应于取得离婚证之日起三个月内支付（即2020年10月17日前支付完毕），剩余50万元为取得离婚证之日起三年内支付。”我在确认906房分割方案时考虑到儿子与被告的实际情况，已经就906房的房屋差价补偿作了让步（906房价值约300万元，我依法应获得约150万元的补偿）。但被告完全不领情，且蛮横无理地要求我将906房完全过户给儿子梁某2，意图以儿子梁某2的名义侵占双方共同财产。我认为906房由原、被告双方婚后共同购买，登记在我与被告名下，并由我与被告共同偿还贷款，依法属于我与被告夫妻共同财产。现我与被告已经办理离婚登记，被告应遵守双方签订的《离婚协议书》，按时足额向我支付房屋差价补偿，但被告毫无契约精神违反双方约定。现被告的违约行为已经严重侵害我的合法权益，现请求法院判决：一、位于广州市白云区XX路XX街****归被告所有。二、被告向我支付位于广州市白云区XX路XX街XX号906房房屋差价补偿。三、被告向我支付违约金40万元。四、本案诉讼费由被告承担。被告李某辩称，第一，原、被告双方虽然在离婚协议书中对广州市白云区XX路XX街XX号906房的分割方式进行了约定，但实际上双方是口头同意房屋的产权归儿子梁某2所有。第二，退一步说，即使法院最后认定我需要按照离婚协议书的内容履行义务，那么我也无需向原告支付高额的违约金40万元，也不应该平均分割涉案906房。1.根据离婚协议书第三条，若任何一方违反本约定，违约方赔付另一方40万元，本约定作废，男方退还女方已支付的全部补偿款。由此可知，如任何一方违约，则约定全部作废，既然约定作废，那么原告就没有依据要求被告支付40万的高额违约金，原告依法无据。2.在离婚时，原告一直没有将双方出资新建的宅基地房进行处理，本来就对被告极不公平，因为该宅基地房的家庭财产投入及现在的价值远大于涉案的906房，所以原告现在还要平均分割906房，严重侵害了被告的合法权益。被告只同意向原告支付房屋补偿款30万元，该906房全部归被告所有。第三人农行述称，第一，我行与原告梁某1、被告李某签订的《个人购房担保借款合同》及《个人住房公积金担保借款合同》（下称“借款合同”）合法有效，且我行依约向原、被告发放了贷款，原、被告应根据合同约定履行还款义务。2002年9月3日，我司与原、被告签订《个人购房担保借款合同》及《个人住房公积金担保借款合同》，约定我行向原、被告发放金额为10万元的个人住房抵押贷款及16万元的公积金贷款，用于购买位于广州市白云区XX路XX街XX号906房（下称“涉案房产”)。2002年9月20日、9月24日我行依约向借款人发放两笔贷款，到期日为2022年9月19日、9月20日。截止2021年2月22日，原、被告在我司的两笔贷款余额分别为12079.07元及17841.33元，合计29920.4元。第二，我行已办妥涉案房屋的抵押登记，为合法的第一顺位抵押权人，抵押权的权利价值为人民币329819元，我行主张对涉案房屋处分所得的价款在贷款剩余本息额度内享有优先受偿的权利。2003年12月11日，我行已办妥涉案房屋的抵押登记，不动产登记证明编号为粤房地他证字第××号，权利种类为抵押，权力范围为全部，权利价值为人民币329819元。第三，我行已与原、被告在借款合同中就抵押物转让事项进行特别约定，未经我行书面同意不得处置涉案房产。如涉及涉案房产处置，原、被告需提前向我行清偿完毕所有贷款本息或者由受让人代为清偿完毕全部债务。根据《民法典》第四百零六条，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。”我行与原、被告签订的借款合同第八条第四款约定，抵押房产除自用外，未经贷款人的书面同意，借款人不得将本合同项下的部分或者全部抵押房产出售等其他任何方式处置。第十一条第五款约定，借款人未经贷款人的书面同意，无权将其在本合同项下的责任和义务转让予他人。因此，原、被告需提前向我行清偿完毕所有贷款本息或者由受让人代为清偿完毕全部债务后，方可对涉案房产进行处置。综上所述，我司在本案中贷款手续办理合法合规，无任何违约或违规行为，我行的合法权益应当受到法律保护。经审理查明，原、被告于××××年××月××日登记结婚，婚后购买了位于广州市白云区XX路XX街XX号906房。后原、被告因性格不合，于2020年7月18日办理离婚登记并签订《离婚协议书》，约定：“一、男女双方自愿离婚。二、儿子梁某2由被告抚养，原告每月支付2000元生活费，其余医疗费及教育费用以实际费用各自承担50%（所有费用男方均以微信转账给梁某2）……。三、男女双方无共同存款。房屋：夫妻婚后购有住房‘广州市白云区黄石东路天云街37号906房’一套，现协商该套房产归被告所有，剩余还贷款4.5万元由被告还清，并且被告另补偿原告人民币120万元。被告分两次支付：取得《离婚证》之日起三个月内支付70万元，取得《离婚证》之日起三年内再支付50万元。原告收到被告支付120万元补偿款后10日内协助办理产权变更手续，办理所需费用由原、被告平均承担。若任一方违反本约定，违约方赔付另一方40万元，本约定作废，原告退还被告已支付全部补偿款，该房产产权维持现状……。”庭审中，双方对离婚协议书所约定的房产即为位于广州市白云区XX路XX街XX号906房均无异议。上述协议书签订后，被告并未按照约定向原告支付房产折价款。位于广州市白云区XX路XX街XX号906房于2003年12月11日登记在原、被告双方名下，为购买该房屋，双方向第三人办理了抵押贷款，截止至2021年2月22日，上述房屋尚欠贷款余额29920.4元。庭审中，双方确认房屋市值为300万元，且被告与儿子梁某2目前居住在上述房产。原告主张被告拒绝向其支付离婚协议书所约定的房屋折价款，并提交了短信截图，内容为“2020年10月26日原告：你好！按协议书，第一笔转钱时间已到了，转不转，你总要给个口信吧！被告：第一，120万我一分钱都不会给你，协议本身就对我极度不公平；第二，还是那句话，高尔夫的房子既不属于你也不属于我，是梁某2的……。”被告对上述短信的真实性无异议，对关联性有异议，认为双方实际有口头约定涉案房屋赠与给儿子梁某2，但被告未能举证证实。原告提交了委托代理合同及律师代理费发票，拟证明其因委托律师处理本次诉讼，产生律师费损失5万元。被告对上述证据均不予确认，并认为原告无需委托律师，故该费用与本案无关。以上事实，有离婚证、离婚协议书、房地产权证、不动产登记查册表、个人购房担保借款合同、个人住房公积金担保借款合同、房地产他项权证、欠款证明、借款凭证及当事人陈述等证据证实。本院认为，原、被告自愿签订《离婚协议书》，对位于广州市白云区XX路XX街XX号906房进行处分并约定了相应的违约责任，其相应的内容及形式没有违反有关法律规定，故相应条款应合法有效。双方均应恪守履行。双方在离婚协议书中约定上述房产归被告所有，被告在2020年10月18日前支付首期房屋折价款，但被告并未依约履行。被告虽抗辩双方对房产的归属另有口头约定，但未举证证实，原告对此亦不予确认，故本院不予采信。因此被告的行为已构成违约，应按照离婚协议书的约定向原告支付违约金。被告主张双方约定的违约金标准过高，对此本院认为，双方确认房屋市值300万元，离婚协议书原约定的违约金标准明显高于原告的实际损失，故本院酌情调整为10万元。因离婚协议书约定违约方赔付另一方违约金后，离婚协议书第三条的约定作废，该房产产权维持现状。故该房产仍属于双方离婚时未处理的夫妻共同财产，现原告要求分割该房产合理合法，本院予以支持。根据双方的意愿，房产所有权宜由被告享有、由被告向原告支付房产折价款。双方确认房产市值为300万元，本院予以确认。扣除房产尚欠贷款余额29920.4元，被告仍需向原告支付1485039.8元。综上所述，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第八条的规定，判决如下：一、位于、位于广州市白云区XX路XX街****归李某所有于本判决生效之日起十五日内向梁某1支付房产折价款1485039.8元。二、李某于本判决生效之日起十五日内向梁某1支付违约金100000元。三、驳回梁某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17000元，由李某负担9533元，由梁某1负担7467元（梁某1已预交受理费17000元，李某于本判决生效之日起十五日内向梁某1直接支付受理费9533元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  吴彤彤二〇二一年三月三十日书记员  何蔓茵