河北省邯郸市丛台区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0403民初4313号 原告（执行案外人）：李杨，女，1981年11月15日出生，汉族，住河北省保定市莲池区。 委托诉讼代理人：卢伟伟，河北亚华律师事务所律师。 被告（申请执行人）：闫建红，女，1968年7月2日出生，汉族，住河北省邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：柴卫平，男，1966年8月11日出生，汉族，住址同上。 被告（被执行人）：河北国宏房地产开发有限公司，住所地邯郸市滏河北大街396号华浩天际B座一单元22层。 法定代表人：郭长青，该公司经理。 原告李杨与被告闫建红、河北国宏房地产开发有限公司（以下简称国宏公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李杨委托诉讼代理人卢伟伟、被告闫建红委托诉讼代理人柴卫平到庭参加诉讼。被告国宏公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 李杨向本院提出诉讼请求：1.依法判决停止（2019）冀0403执2201号案执行；2.依法裁定解除对邯郸市丛台区产的查封。事实和理由：2008年1月，原告购买了国宏公司开发的位于丛台区（建筑面积90.33平方米，每平方米3600元，总价款325188元）。2008年1月2日，原告与国宏公司签订《内部购房协议》，并交付首付200000元，会计王月英开具200000元的收据。2012年12月5日，原告交付中款60000元，会计王月英开具60000元的收据。由于国宏公司推迟交房违约，应赔付原告违约金24000元；2012年10月29日，原告与国宏公司重签内部购房协议》，国宏公司用违约金冲抵房款24000元，会计王月英收回200000元的收据，并重新开具一份224000元收据。2013年4月8日，原告交付尾款41188元，会计王月英开具41188元的收据。至此，原告将购房款全款支付完毕，该商品房原告用于居住，且为原告名下唯一一套房产。闫建红与国宏公司执行一案，案号（2019）冀0403执2201号，丛台区人民法院查封位于丛台区，原告提出书面异议，丛台区人民法院驳回原告的异议申请。为维护原告合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条等相关条款规定提起诉讼，请求人民法院依法判决。 闫建红辩称，一、关于原告在诉状主张的事实依据是错误的。原告在诉状中称：“2008年1月，原告与河北国宏房地产 开发有限公司（下称国宏公司）签订《内部购房协议》，购买了国宏公司开发的位于丛台区（建筑面积90.33平方米，每平方米3600元，总价款325188元），2012年10月29日，原告与国宏公司重签《内部购房协议》，并且提供了国宏公司为其开具了的三张收据和6张银行凭证。”主张本案中法院查封的阳光水岸2号楼1单元204号房产属于其所有。2012年10月29日以原告为乙方与以国宏公司为甲方重签的《内部购房协议》，其中：第五条约定：甲方承诺预售相关手续后的15日内，与乙方签订正式“商品房买卖合同”并按规定向主管部门备案。届时，本协议约定的事项继续有效，并在正式合同中表述；尚未约定的事项，按照正式合同所列科目，逐一约定。第六条约定：本协议签订后，原认购书予以撤销。河北省邯郸市丛台区人民法院（2020冀0403执异139号）执行裁定书：另查明位于丛台区的房产登记在河北国宏房地产开发有限公司名下。根据《合同法》第三十二条、第四十四条的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。同时《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登 记，不发生效力，俚法律另有规定的除外。因此房屋买卖合同只有从房屋产权进行转移登记时才发生法律效力。现有证据表明：原告与被执行人虽然重签了意向性的《内部购房协议》，但甲乙双方并没有履行第五条约定，没有签订正式“商品房买卖合同”，也未办理过户登记手续，也就不发生物权变动的法律效力，因此，原告作为案外人就没有依法取得丛台区的房产所有权及土地使用权，该房产所有权及土地使用权依然为国宏公司所有，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条之规定，不能排除强制执行。二、被告的正当合法权益理应得到维护国宏公司开发的位于丛台区，被告为了解决女儿入学问题就想购买一套该小区商品房，于是被告与国宏公司分别在2013年ＩＩ月29日和2014年2月16日签订了两份《内部认购协议书》，并分别在2013年11月29日和2014年2月16日向国宏公司缴纳购房意向金300000元和100000元，国宏公司开具了2张收据，协议期限均为一年。两份《内部认购协议书》和2张收据的复印件已提交给法庭。因《内部认购协议书》期限过后，国宏公司没有履行订立《内部认购协议书》的义务，既没有提供给答辩人阳光水岸小区房产可买，又长期拒不返还答辩人缴纳的购房意向金和赔偿违约金，被告2019年2月把国宏公司作为被告诉至河北省邯郸市丛台区人民法院，请求法院判令被告返还被告缴纳的购房意向金和支付赔偿利息。2019年5月10日法院作出（2019）翼0403民初712号民事调解书，调解内容：一、被告河北国宏房地产开发有限公司于2019年8月9日偿还原告闫建红借款本金共计400000元并支付该借款利息（按本金300000元为基数，利息以年利率24%计算，自2013年ＩＩ月29日起至2014年11月29日止；按本金100000元为基数，利息以年利率24%计算，自2014年2月16日起至2015年2月16日止：按本金400000元为基数，利息以年利率24%计算，自2015年2月17日起至借款清偿完毕之日止；扣除被告已支付原告的400元利息。）2019年11月7日被告提交了《民事执行申请书》，该案进入执行程序，案号为2020冀0403执2201号。综上所述，原告并不是丛台区的房产权利人，不能排除强制执行。被告为维护正当合法权益，请求法庭依法驳回原告的所有诉讼请求，继续推进2020冀0403执2201号执行程序。 国宏公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2008年元月2日，李杨（乙方）与国宏公司（甲方）签订了《内部职工认购书》一份，主要约定：乙方认购甲方座落在，青年路以南沁河北岸以北住宅一套（80㎡-100㎡），2010年10月底交付使用。乙方首付20万元，每平方米按3600元。甲方到期不能交付使用，一个月内按每月5‰补偿乙方等内容。当日，李杨转给国宏公司200000元。2012年10月29日，李杨（乙方）与国宏公司（甲方）签订了《内部购房协议书》一份，主要约定：甲方将自己开发建设的“阳光水岸”住宅小区2号楼204号面积90.33㎡，出卖给乙方。房款单价为3600元／㎡，总房款325188元，（房价不含双气初装费）。乙方选择确定房号后的7天之内交清全部房款，与乙方签订正式商品房买卖合同并按规定向主管部门备案等内容。当日，国宏公司为李杨出具收到房款224000元的收款收据。2012年12月5日，李杨转给国宏公司60000元，国宏公司为李杨出具收到房款60000元的收款收据。2013年4月8日，李杨支付国宏公司房款41188元，国宏公司为李杨出具收到房款41188元的收款收据。以上国宏公司共收到李杨购房款325188元。 另查明，原告闫建红与被告国宏公司民间借贷纠纷一案，2019年5月10日，本院作出（2019）冀0403民初712号民事调解书，调解协议如下：“一、被告河北国宏房地产开发有限公司于2019年8月9日偿还原告闫建红借款本金共计400000元并支付该借款利息（按本金300000元为基数，利息以年利率24%计算，自2013年ＩＩ月29日起至2014年11月29日止；按本金100000元为基数，利息以年利率24%计算，自2014年2月16日起至2015年2月16日止：按本金400000元为基数，利息以年利率24%计算，自2015年2月17日起至借款清偿完毕之日止；扣除被告已支付原告的400元利息）。二、双方别无争执。”2019年11月7日，该案进入执行程序。2020年5月28日，本院作出（2019）冀0403执2201号之一执行裁定书，2020年6月5日查封国宏公司名下位于丛台区房产。2020年8月7日，李杨提出书面异议。2020年9月24日，本院作出（2018）冀0403执异139号执行裁定书，认为位于邯郸市的房屋登记在国宏公司名下，本院在执行中对该套房产采取查封措施，符合法律规定，并无不妥。针对异议人李杨在异议事由中所提其是该涉案房产的实际所有人的问题，非执行异议审查确认范围，应通过诉讼程序解决。故异议人李杨所提异议请求，本院不予支持。裁定：驳回李杨的异议请求。李杨对该裁定不服，提起诉讼。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，李杨与国宏公司于2008年元月2日签订了《内部职工认购书》，后于2012年10月29日签订了《内部购房协议书》，双方在人民法院查封之前已签订书面买卖合同，李杨已全额支付购房款325188元，且邯郸市不动产登记中心出具证明李杨除购买的用于居住的案涉商品房外无其他用于居住的房屋。因此，李杨对位于丛台区的涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 不得执行位于邯郸市丛台区产，本院（2020）冀0403执异139号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 案件受理费9220元，由河北国宏房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  周金越 人民陪审员  庞晓晨 人民陪审员  石少杰 二〇二一年三月二十九日 书 记 员  刘蛟龙