北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0114民初2161号原告：葛鑫，男，1986年7月20日出生，汉族，住北京市昌平区。原告兼葛鑫的委托诉讼代理人：李玉娇，女，1987年7月21日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：北京汇超房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区城南街道旧县村西（二层楼）。法定代表人：史奎晨，董事长。委托诉讼代理人：刘志刚，男，1964年11月16日出生，汉族，该公司副总经理。被告：北京市昌平保障房建设投资管理有限公司，住所地北京市昌平区科技园区超前路9号3栋2503室。法定代表人：段学勇，董事长。委托诉讼代理人：田旭东，北京市博缘律师事务所律师。原告葛鑫、李玉娇诉被告北京汇超房地产开发有限公司（以下简称汇超公司）、北京市昌平保障房建设投资管理有限公司（以下简称保障房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告兼葛鑫的委托诉讼代理人李玉娇，被告汇超公司的委托诉讼代理人刘志刚到庭参加了诉讼。被告保障房公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛鑫、李玉娇提出诉讼请求：1．判令被告以购房款1450620元为基数，按日万分之二向李玉娇、葛鑫支付违约金至实际交房日止（2019年10月15日至2020年7月4日）；2．保障房公司与汇超公司承担连带责任；3．案件受理费由二被告负担。事实和理由：二原告于2018年4月与汇超公司签订了《共有产权房买卖合同》购买绿海家园旧县村xxx房屋，房屋总价款1450620元，约定2019年10月底前交付房屋，但汇超公司直至2020年7月4日才交付房屋，构成违约，合同约定延期交房应支付万分之二的违约金，补充协议约定延期交房应支付万分之零点三的违约金，补充协议中含有不合理减轻或免除开发商责任的现象，应当以预售合同为准。保障房公司为共有产权房另一半的业主，开发商违约且关于违约金支付比例问题上不作为，不采取任何维护业主的行为，故应当承担连带责任，综上原告诉至法院。被告汇超公司辩称：认可逾期交房的事实，同意以总房款为基数，自2019年10月16日至2020年6月30日按日万分之零点三向原告支付违约金。被告保障房公司未到庭参加诉讼，但向本院提交了书面的答辩意见称，交付房屋及承担逾期违约责任主体并非我公司，不同意承担赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月12日，汇超公司（开发企业，甲方一）、保障房公司（代持机构，丙方/甲方二）与葛鑫、李玉娇（购房人，乙方）签订《北京市共有产权住房预售合同（试行）》（以下简称预售合同），合同约定，乙方购买的房屋坐落于北京市昌平区城南街道旧县村绿海家园xxx号，房屋建筑面积80．59平方米；总价款人民币1450620元，乙方、丙方确认，根据丙方委托的专业机构评估结果，经相关主管部门审核确定，乙方占有房屋产权比例为50%，丙方占有房屋产权比例为50%。甲方一应当于2019年10月15日前向乙方交付该共有产权住房。办理该房屋交付手续的具体时间、地点及所需材料均以甲方一书面通知内容为准。除不可抗力外，甲方一未按照约定的时间将该共有产权住房交付乙方的，各方同意按照补充协议处理。另，《预售合同》第27条约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由甲方承担的责任，或不合理加重乙方责任、排除或限制乙方主要权利内容的，仍以本合同为准。《预售合同》即本合同，第12条对逾期交房责任的约定为：逾期超过60个工作日后，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，应当书面通知甲方、丙方，各方应当自解除合同通知送达之日起45个工作日内共同申请注销手续且办理完毕共有产权房预售合同解除备案手续，甲方二（保障房公司）应自前述合同解除手续办理完毕后30个工作日内退还乙方已付全部房价款（含已付贷款部分），并自乙方付款之日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时甲方一（汇超公司）应按照全部房价款的3%向乙方支付违约金。乙方不解除合同的，合同继续履行，甲方一按日计算向乙方支付已付全部房价款万分之二的违约金。《预售合同》还对各方其他权利义务进行了约定，因与本案关联不大，故不再赘述。当日，三方签订《补充协议》，对预售合同进行补充，其中第12条约定：对原合同第十二条补充约定“除本补充协议所约定的特殊原因外，甲方一未按照合同第九、第十一条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照以下约定处理：逾期在60日及以内，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方一每日按总房款的万分之零点三向买受人支付违约金，且于该房屋实际交付时向买受人支付，合同继续履行。逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，甲方一应按照总房款的3%向买受人支付违约金。买受人同意继续履行合同的，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至该房屋实际交付之日止，甲方一每日按总房款的万分之零点三向买受人支付违约金，且于该房屋实际交付时向买受人支付后，合同继续履行。”第120页43条约定“出卖人、买受人及丙方各方特此确认，本补充协议的效力大于合同，合同如与本补充协议不一致的，均以本补充协议为准”。以上合同签订后，葛鑫、李玉娇按约定支付了全部购房款，共计1450620元。此后，汇超公司未能按合同约定交付房屋，直至2020年6月底，汇超公司向葛鑫、李玉娇发送了《绿海家园入住通知书》，入住通知书载明该户办理交房手续的时间为2020年7月4日。李玉娇、葛鑫于当日办理了收房手续。上述事实，有当事人当庭陈述及其提交的北京市共有产权住房预售合同（试行）、补充协议、发票、入住通知书等证据在案佐证。本院认为，原、被告签订了《北京市共有产权住房预售合同（试行）》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。首先，针对逾期交房违约金的计算标准双方原本约定系日万分之二还是日万分之零点三。本院认为，按照合同明确载明的内容来看，预售合同中对于逾期交房的约定在第15页第十二条，该条载明“除不可抗力外，甲方一未按照约定的时间将该共有产权住房交付乙方的，各方同意按照第2种方式处理”而第2种方式载明的系“详见补充协议”。故此，双方原本的约定事宜应当在补充协议中寻找对应条款，而非原告主张的第15页及第16页载明的内容。补充协议中第112页，对合同第十二条的补充约定“逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，甲方一应按照总房款的3%向买受人支付违约金。买受人同意继续履行合同的，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至该房屋实际交付之日止，甲方一每日按总房款的万分之零点三向买受人支付违约金，且于该房屋实际交付时向买受人支付后，合同继续履行。”故此，本院认为，双方合同约定的逾期交房违约金计算标准为日万分之零点三。其次，日万分之零点三的约定是否属于含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由甲方承担的责任，或不合理加重乙方责任、排除或限制乙方主要权利的内容，从而属于《预售合同》第27条约定的情形。本院认为，针对违约金标准的约定系双方真实意思表示，并未排除购房人主张逾期交房违约金的权利，故不属于排除乙方权利的情形。如果购房人认为该标准约定过低，可以依据法律规定，主张法院调整违约责任至实际损失。违约责任的立法本意系填平守约方因违约行为而造成的合理预期损失，预先的约定系各方对违约损失的估计，由于预估难免存在偏差，故此法律赋予双方锚定实际损失从而主张法院予以调整的权利，故此日万分之零点三的约定亦不属于不合理减轻甲方责任的约定。综上，补充协议第12条约定并不属于预售合同第27条载明的情形，原告不能据此主张使用日万分之二标准，但可以主张法院对过低的违约金约定予以调整。最后，原告认为日万分之零点三的标准约定过低，那么其自身实际损失的金额问题，依据“谁主张谁举证”的原则，应当由原告举证，在法院指定的举证期限内，原告仅提交一份判决书，该判决书本院认为不存在再次质证的必要，故此未再次组织开庭。针对逾期交房给原告造成的合理预期损失，本院兼顾合同履行情况、当事人过错程度，参照租赁市场同等地段同等户型房屋的租金情况以及合同约定的合理预期，酌定李玉娇、葛鑫的逾期交房违约金按日万分之零点六标准计算。逾期交房违约金的计算期间应当自约定的交房日次日起算至入住通知书载明的日期为止，即自2019年10月16日起至2020年7月4日，以总房款为基数，经核算总金额为22891元，对于原告主张的超出前述金额的违约金本院不予支持。对于汇超公司公司的相关意见，本院不予采纳。关于李玉娇、葛鑫要求保障房公司承担连带责任的主张，本院认为不存在合同约定，亦不存在法律依据，故此不予支持。保障房公司未到庭，视为放弃了举证质证的权利。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、北京汇超房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内支付李玉娇、葛鑫逾期交房违约金22891元；二、驳回葛鑫、李玉娇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费854元，由葛鑫、李玉娇负担668元，已交纳；由北京汇超房地产开发有限公司负担186元，于本判决生效之日7日内交纳。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 李 旭二〇二一年三月十八日书记员 方琳靖