河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀05民终207号 上诉人（原审原告）：刘晓维，男，1992年10月11日出生，汉族，邢台市人，现住河北省石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：王汉杰,河北骏恩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：解璐琪，河北骏恩律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：卢建林，男，1961年4月3日生，汉族，现住河北省邢台市柏乡县。 委托诉讼代理人：任文增，河北甲信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟凡杰，河北甲信律师事务所律师。 上诉人刘晓维与上诉人卢建林因租赁合同纠纷一案，不服河北省柏乡县人民法院（2020）冀0524民初502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘晓维的委托诉讼代理人王汉杰、解璐琪，上诉人卢建林及其委托诉讼代理人任文增、孟凡杰，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘晓维上诉请求：撤销河北省柏乡县人民法院作出的（2020)冀0524民初502号民事判决第二项，依法改判。事实与理由：河北省柏乡县人民法院作出的（2020)冀0524民初502号民事判决中认定刘晓维2020年7月9日提起诉讼，故刘晓维应当承担一年三个月的租金不合理。双方于2019年8月10日签订合同，约定解除合同需提前90日告知对方。刘晓维于2019年12月14日就已搬出厂房，且已告知卢建林，卢建林也在厂房门口居住，对此知情。按照合同约定提前90日告知对方，刘晓维也只用承担房租至2020年3月14日即可，卢建林应当退回刘晓维房租50000元。即使人民法院不能认定刘晓维于2019年12月14日搬出厂房，刘晓维也于4月份就进行第一次起诉，4月27日收到开庭传票，5月14日双方开庭。立案时，卢建林已明确知晓卢建林解除合同、退还房租的请求。后因刘晓维提交新证据，撤回起诉。刘晓维于2020年5月底又起诉，法院没有立案，先进行调解，7月9日才将案件分至审判庭，故判决书中认定的，双方一直对是否解除合同无法达成合意，7月9日向法院提起诉讼要求解除合同，刘晓维应当承担一年三个月的租赁费不合理，刘晓维最多只承担一年的房租即可，卢建林应当退回刘晓维预交第二年的房租30000元。综上，一审法院认定事实错误。请依法改判。 卢建林上诉请求：一、撤销河北省柏乡县人民法院（2020)冀0524民初502号民事判决，依法改判或发还重审。二、本案一二审诉讼费由刘晓维负担。事实与理由：一审法院判决，事实认定不清，适用法律不当，判决事项严重损害其合法权益，明确失去公平，请求予以纠正。（一）租赁期间，刘晓维既无合同约定事由出现，也不符合法律规定解除合同，一审法院应该确认刘晓维违约。2019年7月6日，刘晓维向其交纳租赁合同定金5000元，约定租赁合同三年。在卢建林以按刘晓维要求进行拆建需要交纳二年租赁费时，刘晓维又于2019年7月11日向卢建林交纳租赁费65000元。卢建林以此资金加上借款对要租赁给刘晓维的车间进行整改拆建，花费87144元（此花费刘晓维并没有提出异议）。此期间刘晓维将机器设备搬入卢建林厂房院落。2019年8月10日，双方补签《厂房土地租赁合同》，8月底开始生产工程被。2020年5月，刘晓维向柏乡县人民法院起诉（见2020冀0524民初317号民事卷宗），要求卢建林退还租金5万元。法官以刘晓维要求退房租属解除合同，不符合法律规定，且卢建林为履行合同已经投入了大量资金，解除租赁合同需要刘晓维赔偿为由，对刘晓维做工作，刘晓维主动撤回诉讼。2020年7月初，刘晓维在没有新的情况下，仍然再次提起解除合同的诉讼。法院在没有认定刘晓维违约情况下，居然予以支持，不仅对卢建林为履行合同的投入资金87144元及合同预期利润4万元没有做出处理，而且让卢建林退还2万元租金。这于法无据，于理不通。（二）一审法院适用法律不当，解除合同，依法应该由刘晓维承担违约责任。1.一审法院适用《合同法》第六十条应该判决履行合同，而不应判决解除合同。《合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的。（二）在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示以自己的行为表明不履行主要债务。（三）...”本案没有出现因不可抗力致使合同目的不能实现，也没有出现刘晓维没有履行交付房租等主要义务情形，一审法院适用该条款错误。2.《合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务，或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案应该判决刘晓维继续履行合同，或判决其赔偿损失87144元及合同预期利润4万元，而不应该让卢建林退还2万元租金。（三）一审法院称“合同约定原、被告双方损失自行承担，互不赔付。”系断章取义，即便一审法院解除合同，即便合同解除双方损失自行承担，那么租赁费2万元为什么让卢建林退还？综上，一审法院事实认定不清，有意偏袒刘晓维。请求二审法院依法支持卢建林的上诉请求。 刘晓维答辩称，一、双方合同第八条已明确约定：如合同期内乙方经营不善无法再租赁甲方房屋及院落，对此造成的合同违约，甲乙双方各自承担损失。自签订合同之日起，租够半年以上整年房屋不退，不足半年退半年房租。双方约定的合同时间是从签订之日，即2019年8月10日起计算。2019年末，刘晓维将机器搬出厂房后已将其变卖，已经出现合同约定的经营不善的事由，符合约定解除合同的条件。租赁厂房时间不足半年，应退剩余半年房租及第二年预存房租，共计5万元。刘晓维上诉状中也说明了，2020年4月，其已经向柏乡县人民法院起诉过，但因为要提供新证据才进行的撤诉，并不是卢建林说的因为赔偿或者法院调解做工作等理由，刘晓维才进行的撤诉。按照合同第八条约定的内容，甲乙双方应于合同到期前90天告知对方。实际上，刘晓维于2019年12月26日，就已搬离厂房，且当时就已告知卢建林（因为卢建林就居住厂房门口，对此完全知情。剩余在厂房内的原料，是刘晓维留下让卢建林烧柴火用的，卢建林当时也答应了）。无论从2019年12月26日搬离厂房计算，还是从2020年4月1日立案起算，即使往后延长90日告知时间，时间也在2020年8月10日之前，按照整租一年计算，卢建林至少应当退回刘晓维第二年的预存房租30000元整。二、对于卢建林加盖房屋的问题，对方是把房屋加高了，这对房屋是有好处的，其可以再继续租赁出去，这个损失不应该由刘晓维承担。如果按照卢建林的意见，应当赔偿其87144元的话，再加上原来付过的70000元房租，那刘晓维一共要付将近17万，也就是刘晓维没有怎么使用卢建林的房屋，还要给他17万元。三、一审法院判决损失双方各自负担合情合理。此案是刘晓维第二次起诉，一审判决立案时间从7月9日算起，此说法不合理，应当从刘晓维搬离厂房时的2019年12月26日算起，退还刘晓维剩余半年房租及第二年预存房费，共计5万元。即使延后90日，从第一次起诉时的4月1日算起，未到8月10日，即使按照一整年计算，卢建林也应至少退回刘晓维第二年预存房租30000元整。 卢建林答辩称，一、刘晓维上诉状陈述与事实不符。刘晓维从未与卢建林协商过解除合同的事宜，更没有提前90天告知其要解除合同，并且其第一次起诉也未请求解除合同。二、卢建林不存在过错。卢建林在2019年7月6日将租赁房屋土地交付刘晓维，已完全充分履行了合同义务，不存在任何过错。对于刘晓维如何经营，如何拆装设备，只要不危害房屋主体结构，作为出租方的卢建林无权干涉。刘晓维自行撤走生产设备的行为，属于其经营决策行为，并不能因此赋予其合同解除权。三、刘晓维解除合同无事实和法律依据。双方签订的租赁合同约定租期为三年，其提前解除合同，无法定和约定事由，显然是合同的违约方。合同法第94条所规定的合同解除权属于守约方，而违约方并没有合同的任意解除权。四、刘晓维至今仍占用案涉房屋土地。现在案涉房屋内堆放了刘晓维的生产原料（属于易燃物，有一定的污染性）及下脚料，且案涉房屋、场地路面多处损坏。刘晓维既未搬离所租房屋场地，也没有与卢建林对租赁物进行交接，其更没有达到合同第五条约定的“乙方交还甲方完好独立院落及厂房”的要求。因此，卢建林完全有理由相信租赁合同一直处于正常履行状态。综上，本案租赁合同一直处于正常履行状态，卢建林也不同意解除合同。卢建林一直在履行合同义务，作为承租人的刘晓维应当履行支付租金的义务。根据合同法相关规定及合同第二条约定，刘晓维应当继续履行合同，并补交第二年租金1万元。 刘晓维向一审法院起诉请求：一、依法判决解除刘晓维与卢建林之间的合同，并退还刘晓维厂房租金50000元（伍万元整）。二、本案诉讼费由卢建林承担。 一审法院认定事实：刘晓维于2019年7月6日通过陈风波介绍与卢建林洽谈租赁车间，用于生产工程被。刘晓维于2019年7月16日通过微信向卢建林支付租厂房订金5000元，2019年7月11日转账支付租赁费65000元。卢建林按刘晓维的要求将厂房进行了改造。刘晓维作为乙方，卢建林作为甲方于2019年8月10日签订了《厂房土地租赁合同》，约定：一、租赁厂房位于（城阳道口对过），面积大约1000平方米。二、租金的金额及缴纳时间：每年40000元，第一年房租一次性交70000元，其中30000元为第二年预存房租，以后每年租金为签订合同日前一天付清。三、厂房及院落的交付：本合同签订后15天内，甲方向乙方提供合同所提院落及厂房，交接时甲方应保证乙方所租厂房及院落完好，成独立院落、厂房。甲方保证乙方出入、排水畅通及水、电的正常使用......七、在合同期内，因不可抗拒原因或者因政府规划建设，致使双方解除合同，由此造成的经济损失双方互不承担。乙方在合同期内修建的建筑物、构筑物、附着物等设施归乙方所有，对土地及原有厂房补偿费用归甲方所有。八、合同为期三年。在合同期内甲方不得增长房租。合同期内如有变更合同意向，甲乙双方应合同到期日前90天告知对方。合同到期，甲方在无其他条件下保证乙方享有优先租赁权并保证租金不变。（如合同期内乙方经营不善无法再租赁甲方房屋及院落，对此造成的合同违约，甲乙双方各自承担损失；自签订合同之日起，租够半年以上整年房租不退，不足半年退半年房租）。合同签订后，刘晓维均按合同履行。2019年12月14日，刘晓维将厂房内的设备搬出，厂房内至今尚有其部分原料及下脚料。2020年7月9日，刘晓维提起诉讼，要求解除与卢建林签订的合同。 一审法院认为，双方自愿签订合同，应当遵守诚实信用原则全面履行合同义务。现刘晓维于2019年将机器设备移出厂房，表示不再履行合同，故合同已无履行的必要，故其请求解除租赁合同，予以支持。关于刘晓维主张的返还租金50000元，因双方对是否解除合同无法达成合意，且刘晓维尚有部分原料及下脚料仍在卢建林厂房，期间一年三个月的租赁费应由刘晓维负担，其要求退还，不予支持。卢建林应退还刘晓维预交的租赁费20000元。合同约定双方损失自行承担，互不赔付，故卢建林要求刘晓维赔偿损失97144元，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条的规定判决：一、解除原告刘晓维和被告卢建林之间的厂房土地租赁合同；二、被告卢建林退还原告刘晓维预交租金20000元。三、驳回刘晓维、卢建林的其他诉讼请求。案件受理费530元，减半收取计265元，由原告刘晓维负担。 对本案事实，本院与一审法院认定一致。 本院认为，本案当事人之间的租赁合同约定的期限为三年。依照此约定和合同其他项约定，在合同签订后的三年期间，除非发生不可抗拒的原因或者因政府规划建设，双方任何一方不经对方同意，均不能随意解除合同。但合同中，双方又约定了如下内容：如合同期内乙方经营不善无法再租赁甲方房屋及院落，对此造成的合同违约，甲乙双方各自承担损失；自签订合同之日起，租够半年以上整年房租不退，不足半年退半年房租。这样的内容与合同约定的合同期，是存在矛盾的，对卢建林是不利的。但合同自治，任何人都应对自己的行为负责，任何人也不应对他人的合同进行干预。但与合同期不一致的约定，并不当然赋予刘晓维的合同解除权，其要解除合同，仍应得到卢建林的同意。在卢建林没有同意的情况下，合同并不能解除。本案合同能否解除、何时解除，应以人民法院的判决为依据。刘晓维已经将其机器设备移出所租赁的厂房，合同已不可能继续履行，合同应予解除。但刘晓维请求判令卢建林退还租金50000元，理据不足不予支持。一审根据本案案情，判令卢建林退还资金20000元适当。合同虽已解除，但合同的附随义务仍应当履行，刘晓维在申请执行本案判决时，应当首先清理好所租赁的院落及厂房，将院落及厂房完好地交付卢建林。 综上所述，刘晓维、卢建林的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，处理适当，予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费530元，由上诉人刘晓维承担265元，由上诉人卢建林承担265元。 本判决为终审判决。 审判长  郭宏平 审判员  尚好勇 审判员  杨冬梅 二〇二一年三月三十一日 书记员  李晓敏