贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终1117号上诉人（一审被告）：毕节万晟置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区德溪街道办万晟阳光城商住3号楼2楼，统一社会信用代码：91520502059064834E。法定代表人：余国晟，该公司总经理。委托诉讼代理人（一般授权）：罗舸真，该公司员工。被上诉人（一审原告）：范敏，女，汉族，1990年2月1日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：吴发琴，贵州神兽律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：王丽，贵州神兽律师事务所律师。上诉人毕节万晟置业有限公司（以下简称：万晟公司）因与被上诉人范敏商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初8737号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，上诉人的委托诉讼代理人罗舸真，被上诉人的委托诉讼代理人吴发琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人万晟公司上诉请求：撤销原判并依法改判；本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实不清，电视入户费、燃气入户费、水开户费等不应退还被上诉人。是否退还电视入户费、燃气入户费、水开户费等应以双方签订的合同为准。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，《商品房买卖合同》第十二条约定的交付条件是“线路敷设到户或管道入户”等，而不是达到办理好开通手续，而且在后面也注明了“以上第1、2、3、4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续”，这里约定得十分清楚，“自行办理开通手续”就意味着需要客户自己交纳相关费用才能开通使用。《商品房买卖合同补充协议》约定房价款不包括《房屋所有权证》《国用土地使用权证》办理的各项税、费，电话开户费、网络接入开通费、有线电视接入开通费、天然气初装费、智能刷卡水表安装费，光纤开户及收视费等第三方收取的各类费用，后期如有变动根据相关部门规定收费标准由出卖人进行代收代缴。补充协议已经对相关约定进行了确认，合同已经约定得很清楚，房价是不包括上述费用的，且上诉人于2017年2月7日前所制定的房价中并未包含水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装的成本，该部分费用应由被上诉人自行承担。二、一审判决认定上诉人承担逾期办证的违约责任，系认定事实不清。1.不动产统一登记系国家政策调整，事实上已无法单独办理房屋产权证，该变动导致不能按合同约定转移证件不能归责于上诉人，上诉人不应对此承责。双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。因政策原因，上诉人在事实上和法律上都已不可能按照《商品房买卖合同》的约定为被上诉人办理房屋产权证书，该情况的发生系国家政策调整所致，并不能归责于本案任何一方当事人。2.因被上诉人未缴纳契税导致延迟办证系被上诉人过错，由于被上诉人原因导致不能办证的，上诉人不应对此承担责任。根据商品房买卖合同补充协议第九条约定，上诉人代被上诉人按时办妥房屋分户权证的前提之一是买受人按照合同约定向出卖人提供完整的产权办理资料和费用，因被上诉人过错不能办理房屋产权证书，上诉人不应该承担违约责任。3.即使人民法院认为应当支付违约金，由于违约金约定过高，人民法院应当综合考虑违约原因、违约时间、违约方过错程度及承受能力、非违约方可能造成的损失等各种因素，减少违约金。被上诉人范敏二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。原审原告范敏一审诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办证违约金暂计15073.96元，违约金以总房款411857.00元为基数从2018年1月1日起，按日万分之一计算至被告向办证部门提交完毕办理涉案商品房转移登记有关文书并告知原告之日止；2.判令被告退还原告供暖建设8017.00元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年9月2日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区，建筑面积123.34平方米；总价款为411857.00元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建筑安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款91857.00元，余额320000.00元以银行按揭支付；出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。”《补充协议》第一条约定：“2、合同约定房价款不包括、办理的各项税、费，电话开户费、网络接入开通费、有线电视接入开通费、天然气初装费、智能刷卡水表安装费（商业部分800.00元，住宅部分380.00元），光纤开户及收视费等第三方收取的各类费用，后期如有变动根据相关部门规定收费标准由出卖人进行代收代缴。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款411857.00元。另查明，2016年2月4日，被告与贵州华电毕节热电有限公司签订《“万晟阳光城”集中供暖示范项目供用热合同》，约定华电公司为涉案小区集中供暖，供暖工程建设费按65.00元/平方米收取，由被告代收代缴。被告根据该合同约定的计收原则向原告收取了8017.00元供暖建设费。2019年年，毕节市七星关区国土资源局为被告办理了涉案商品房所属楼栋A-25幢的不动产权证书。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告履行了交付购房款的义务，被告也应当按合同约定履行自己的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，但被告未按合同约定在2017年12月31日之前履行交付办理商品房转移登记的有关文书义务，已经构成违约，故应当从2018年1月1日起向原告计付违约金。原、被告在合同中约定原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，则被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，此时被告依约应当履行的文书交付义务，实际转化为披露义务，即被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。2019年，毕节市七星关区国土资源局为被告办理了涉案商品房所属楼栋A-25幢的不动产权证书，证明该楼栋已经具备办理不动产权的不动产登记，但被告未举证证明其履行了通知原告的义务。庭审中，被告将《不动产权证书》作为证据提交，原告即已知晓该事实，故应以本案第一次开庭审理的时间，即2020年7月27日作为被告履行通知原告提交办理涉案房屋转移登记有关文书的时间节点。综上，被告应当承担逾期提交办理涉案房屋转移登记的有关文书违约金的起止时间为2018年1月1日至2020年7月27日（共计938天）。依照合同约定被告应当支付给原告的违约金计算为411857.00元×0.01%×938天=38632.19元。故对原告主张的逾期办证违约金，支持38632.19元。关于原告主张的供暖建设费8017.00元，该费用是被告根据与供暖机构贵州华电毕节热电有限公司签订的《“万晟阳光城”集中供暖示范项目供用热合同》约定代收代缴，收取金额与合同约定的价格相符，且被告收取该费用后转交给了供暖机构，故原告该项诉求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、被告毕节万晟置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告范敏支付逾期办证违约金38632.19元；二、驳回原告范敏的其他诉讼请求。案件受理费189.00元，由被告毕节万晟置业有限公司负担。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明：本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，关于逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约责任。上诉人所举证据不能证明上诉人应履行交付办理转移登记有关文书的义务系因国家政策调整所致，存在不可抗力阻碍，其主张减免责任的事由不能成立。上诉人履行交付转移登记有关文书的义务，与被上诉人缴纳契税的情况无涉，上诉人主张因被上诉人未缴纳税费而减免责任的上诉理由也不能成立。故一审认定的违约期间及违约责任并无不当。另外，双方约定的违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，对其主张调减违约金的请求不予支持。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费378元，由上诉人毕节万晟置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二一年三月十七日书记员  秦 倩