安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0104民初2880号 原告：洪武，男，1985年11月26日出生，汉族，住安徽省金寨县。 委托诉讼代理人：朱娅娟，安徽安泰达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张苹苹，安徽安泰达律师事务所律师。 被告：安徽乐客来置业有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区产业园湖光路东侧，统一社会信用代码91340100779063856C（1-1）。 法定代表人：朱传美，总经理。 委托诉讼代理人：董庆龄，安徽金亚太律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李智贤，安徽金亚太律师事务所律师。 被告：安徽居正联行营销顾问有限公司，住所地合肥市包河区兰渡路1号绿色港湾公园F1地块18幢101，统一社会信用代码91340100322727747M。 法定代表人：周振东，总经理。 委托诉讼代理人：田志苗，公司员工。 原告洪武与被告安徽乐客来置业有限公司、安徽居正联行营销顾问有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洪武及其委托诉讼代理人朱娅娟、张苹苹、被告安徽乐客来置业有限公司的委托诉讼代理人董庆龄、李智贤、被告安徽居正联行营销顾问有限公司的委托诉讼代理人田志苗到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告洪武向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告洪武与被告安徽乐客来置业有限公司签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告安徽乐客来置业有限公司、安徽居正联行营销顾问有限公司立即返还原告已支付的全部款项，包括团购费15000元、定金10000元、购房款128304元，共计人民币153304元；3、本案案件受理费、保全费等全部由被告负担。事实和理由：2017年2月26日，原告欲购买被告安徽乐客来置业有限公司开发的赛亚商业广场场Ａ幢3层3204室房产向其支付定金10000元，被告安徽居正联行营销顾问有限公司出具收据。2017年3月1日，原告支付被告团购费15000元、一次性支付购房款128304元，被告安徽居正联行营销顾问有限公司、安徽乐客来置业有限公司出具收据。原告与被告安徽乐客来置业有限公司于2017年5月6日正式签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于合肥市××路××路××商品房××广场××幢××层××室房产出售给原告，房款总价为128304元，原告于2017年3月1日前一次性付清。根据被告安徽乐客来置业有限公司要求，原告将房屋委托被告安徽金百意商业管理有限公司代为经营管理，但是租金至今未收取任何租金。原告认为，案涉房屋系商业用途，原告购买的目的系经营收益，但原告将其委托被告安徽乐客来置业有限公司的关联公司经营后，至今未收取任何租金，原告的合同根本目的无法实现，无法继续履行。另，根据合同约定，原告享有单方任意解除权，现原告坚决要求解除合同，违约责任在被告，原告不应当承担相应的违约金。因此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判决支持原告的全部诉讼请求。 被告安徽乐客来置业有限公司辩称：一、乐客来公司与洪武有关案涉3204室房屋签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同早已履行完毕，履行过程中乐客来公司没有任何违约行为，双方权利义务已然终止,不存在解除合同的说法。2017年2月26日洪武购买答辩人开发的位于赛亚商业广场3204室房产，并于3月1日一次性支付完毕房款128304元，同年5月6日完成网签和合同备案。从《商品房买卖合同》来看，双方的权利义务是：买受人按合同约定支付房价款，出卖人按合同约定交付通过竣工验收的房产。案涉房产是现房销售，双方签订网签合同，买卖合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”乐客来公司在网签后的一个星期即2017年5月6日完成了备案，房产交付是委托交付给第三方，毫无疑问，合同已经履行完毕。无论住宅用房还是商业用房，房产证的办理都不是开发商的主合同义务，一般情况下，业主向开发商缴纳房产契税和办证费用，由开发商代办房产证，对于办理按揭贷款的业主需尽快办理房产证，以用于银行办理抵押，一次性付款的业主何时办理房产证并不影响其权利的行使。乐客来公司也按照合同约定在规定时间内将由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。案涉房产为当事人自办证，在报产权登记机关备案后乐客来公司也多次通知洪武前往公司领取案涉房产过户资料，但洪武一直没有领取，是否办理房产证完全取决于被答辩人自己，但不办证并不影响其权利的行使，房屋至今未过户的原因不能归责于乐客来公司。本案中，已办理房产证和未办理房产证的，在《商品房买卖合同》的履行上来看，乐客来公司是同样的履行了合同义务，是否办案完全取决于买受人，因此不可能办了证与未办证在合同效力有任何区别，否则对于已办证的合同当事人是不公平的，这也不应成为被答辩人所谓享有任意解除权的理由。二、合同约定的任意解除权是指在合同履行过程中而不包含合同履行完毕后，法律规定的解除权也是在合理期限内行使，乐客来公司没有任何违约行为，在合同已履行完毕三年多的情况下，丁连会主张合同根本目的无法实现要求解除《商品房买卖合同》于法无据，购买商铺本就是一种投资行为，任何一个开发商不可能保证所有投资必须赢利，因此该诉请不应被支持。原告所依据的所谓“任意解除权”是《商品房买卖合同》附件四第1条“签定合同后，双方无正当理由要求退房的，须向对方支付房价总款的20%的违约金。”该条款是指在合同履行过程中，如房产不能如期竣工，拖延交付导致的退房；或买受人无法达到办理按揭的条件又无法转成一次性付款；或买受人不愿办理按揭手续，卖方及司法机关无法强制执行的情形；概括来说，任意解除权是解决合同履行过程中双方当事人无法或不愿继续履行合同的情形。本案中，合同已经履行完毕，原告还认为存在任意解除权，是对合同条款的曲解。《民法典》第一百四十二条【意思表示的解释】规定：“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。”实践中，在所有的商品房销售企业及销售合同的履行中，都不可能在合同已经履行完毕，房产已经交付三年多以后，买受人可以以未赢利作为不能实现合同目的而主张任意解除权，让开发商退房的。如果这种都被认为符合任意解除权，我们想请问，如果该房产是住宅，经历了去年底的大涨，开发商以任意解除权要求收回房产，作为买受人是否能接受！我认为，买受人一定不能接受，认为开发商是不诚信的。合同是市场经济活动的基础，诚信原则是民事法律行为的基本原则。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（简称九民会议纪要）第47条【约定解除条件】同样规定，要根据诚实信用原则认定解除条件是否成就。该条款的理解与适用明确写明：诚实信用原则是民商法的基本原则，贯穿于整个民商事交易的始终，如在合同义务类型上，先契约义务、诚信义务以及后契约义务均来源于诚信原则；人民法院在解释合同条款、确定履行内容、决定合同应否解除时，均应考虑诚实信用原则。同时，该纪要对【当事人能否在合同中约定享有任意解除权】提出“除委托合同等基于人身信赖关系订立的合同，当事人可以约定任意解除权外，其他类型的合同中，原则上不应允许当事人作出此类约定，否则，既容易造成社会资源的浪费，也不符合当事人缔约的真实目的。”因此，无论是根据该条款的目的、行业习惯、还是诚信原则，双方的《商品房买卖合同》在已履行完毕的情况下，都不能再依据任意解除权要求解除合同。综上所述，有关案涉房屋所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，现合同已经履行完毕，双方权利义务已然终止,不存在解除合同的说法；《商铺委托租赁合同》尚在委托经营期限内，经营方面前几年的不利，既有大环境的影响又有去年疫情的影响。假如买受人一旦认为无利可图就要求解除合同，那么社会经济环境及企业生存都将面临巨大的问题，这也不符合国务院三令五申关于保护实体经济、促进实体经济发展的政策导向，于法于理原告的诉求都不应得到支持，请求法院依法驳回对方的全部诉请。 被告安徽居正联行营销顾问有限公司辩称：同被告安徽乐客来置业有限公司答辩意见一致，如被告安徽乐客来置业有限公司同意解除，我方愿意退款。 本院经审理查明：2017年原告（甲方）与安徽金百意商业管理有限公司（乙方）签订《商铺委托租赁合同》，约定：甲方同意将其购买的乐客来国际商业中心商铺A楼3层3204房号，面积9.3平方米委托乙方代为经营管理，委托经营期限暂定2017年1月1日起至2024年12月31日止；甲方的商铺以购买时的现状交付乙方；双方同意由乙方将租金收益直接支付至甲方银行账户。合同签订至今，该商铺一直由安徽金百意商业管理有限公司委托经营管理，安徽金百意商业管理有限公司亦未向原告支付委托经营收益。 2017年5月6日，原告（买受人）与被告安徽乐客来置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：买受人购买的商品房为现房，位于合肥市××路××路××广场××幢××层××室，用途为商业，建筑面积9.3平方米，单价13796.23元每平方米，总金额128304元整；买受人采取一次性付款，于2017年3月1日前一次性付清全款；出卖人应在2009年10月15日前，依照国家和地方政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；逾期交房超过45日后，买受人有权解除合同；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人有权退房。合同附件四补充协议第一条约定签订合同后双方无正当理由要求退房的，须向对方支付房价总款20%的违约金；协议第六条约定合同价款为一次性付款，在签订合同并付清全额房款后7日内，办理交房手续。 原告按合同约定一次性支付购房款128304元，案涉房屋已办理网签备案手续。 另查明，原告在《商品房买卖合同》签订前与被告安徽居正联行营销顾问有限公司签署《乐客来国际商业中心认购书》一份，认购上述房屋，认购价为227568元、认购定金10000元，认购书备注栏手书“合同总价以128304元执行；认购方于2017年3月1日前签约，逾期优惠取消”。原告于2017年2月26日向被告安徽居正联行营销顾问有限公司支付定金10000元、2017年3月1日支付团购定金15000元。被告安徽乐客来置业有限公司确认原告购买案涉房屋时享受了交25000元团购定金抵50000元购房款的优惠，《商品房买卖合同》约定的购房款是进行抵扣后的金额。 上述事实由原告提供的《商品房买卖合同》、《商铺委托租赁合同》、收据3张及POS签购单3张、被告安徽乐客来置业有限公司提供的商品房网上认购备案确认单、《乐客来国际中心商铺租赁合同》及装修照片、被告安徽居正联行营销顾问有限公司提供的收据及《乐客来国际商业中心认购书》在卷佐证，结合原被告双方当庭陈述，足以认定。 被告安徽乐客来置业有限公司提供的办证资料签收单及办证资料，达不到其证明目的，对该证据的证明效力本院不予确认。 被告安徽居正联行营销顾问有限公司提供的《销售政策》及《调价通知》均系单方制作，达不到其证明目的，对该组证据的证明效力本院不予确认。 本院认为，原告与被告安徽乐客来置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法、有效，双方应按约履行合同义务。原告提出的解除合同理由有三：首先，原告主张案涉房屋的租金收益达不到预期，商品房买卖合同目的无法实现，以行使不安抗辩权为由解除商品房买卖合同。商品房买卖合同中买受人一方以获得房屋的所有权为合同目的，而非房屋租金，现无证据表明存在无法获得案涉房屋所有权的情形，所谓不安抗辩权并不成立，原告以此为由主张解除商品房买卖合同本院不予认可。其次，原告主张案涉房屋未完成交付手续且被告安徽乐客来置业有限公司未履行合同约定的备案义务，有权依据合同约定解除商品房买卖合同。综合考虑《商铺委托租赁合同》内容及案涉房屋为现房的事实，本院认定原告认可被告安徽乐客来置业有限公司将案涉房屋交付安徽金百意商业管理有限公司经营管理即为完成《商品房买卖合同》的交付义务，故案涉房屋已完成交付。因案涉房屋已完成网签备案手续，且同商圈其他已经缴纳契税、办证费用的业主已取得产权登记证书，现无证据证明被告安徽乐客来置业有限公司未按合同约定将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，本院认定不存在因被告安徽乐客来置业有限公司的责任不能取得产权登记证书的情形。故案涉商品房买卖合同不符合约定解除的情形，原告该项主张本院不予认可。最后，原告主张有权依据合同约定行使任意解除权。案涉《商品房买卖合同》约定“签订合同后双方无正当理由要求退房的，须向对方支付房价总款20%的违约金”。因原告与被告安徽乐客来置业有限公司均按约履行合同义务，《商品房买卖合同》已履行完毕，不符合合同约定的所谓“退房”的任意解除权情形，原告不享有合同约定的任意解除权，原告以此为由主张解除商品房买卖合同本院不予认可。故原告要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。因《商品房买卖合同》不符合合同解除的条件，故原告要求被告安徽乐客来置业有限公司、安徽居正联行营销顾问有限公司返还团购定金15000元、定金10000元、购房款128304元的诉讼请求，亦无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告洪武的全部诉讼请求。 案件受理费3366元，减半收取1683元，由原告洪武负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 员  丁 淳 二〇二一年三月三十日 法官助理  刘素馨 书 记 员  高文君 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。