广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂03民终280号 上诉人（原审被告、反诉原告）：桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司，住所地广西壮族自治区桂林市瓦窑口（富桂饭店北侧）。统一社会信用代码:91450300198893739Q。 法定代表人：蒋小龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：肖永青，广西昊旺律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：欧阳亲，男，1989年3月26日生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：梁高珊，女，1991年5月20日生，汉族，住广西壮族自治区桂平市。 上诉人桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司（以下鑫隆公司）因与被上诉人欧阳亲、梁高珊商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2020）桂0304民初1013号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人鑫隆公司上诉请求：l.撤销一审判决第一、第二、第三项，并改判被上诉人以410324元为基数，按每日万分之一的标准，从2014年12月31日起至被上诉人补签《房屋交接单》之日止的逾期收房违约金；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、商品房买卖合同的对象实际上是不动产，本案应属于不动产专属管辖，因此，一审法院对本案无管辖权，即使没有提出管辖权异议，被上诉人的起诉也应当依法予以驳回。二、一审部分事实认定错误。上诉人交房时间应该确认为2014年12月31日。一审已认定，上诉人于2014年12月24日在《桂林晚报》上发布公告，通知业主收房，并在2019年11月12日再次在《桂林晚报》上发布公告，通知业主办证。大部分业主已收房入伙。被上诉人也自认与上诉人交接过收房事宜，只是认为房屋未达到交付条件而拒绝接受。诚如一审判决中所言“购买商品房是日常生活的重大事项，购房人不可能数年置之不理”，显然，被上诉人在2016年4月6日前已知晓其购买的商品房已经通知交房。上诉人认为，在被上诉人自认拒绝接收房屋的情况下，法院应当作出对其不利的判决；上诉人不能按期交房的责任应当由被上诉人承担。三、被上诉人起诉上诉人支付逾期交房的违约金，已过诉讼时效。被上诉人自认知晓交房但未及时收房，且未提供证据证明其于2016年4月6日后有向被上诉人主张过交房并主张逾期交房的违约金。因此，被上诉人于2020年4月23日向上诉人主张逾期交房的违约金已过诉讼时效。综上，一审判决认定事实错误，导致实体判决错误，请二审法院改判支持上诉人的上诉请求。 被上诉人欧阳亲辩称：一、被上诉人欧阳亲在一审审理期间多次与上诉人沟通进行收房事宜，但上诉人以被上诉人未交物业费为由拒不交付房屋，因此，上诉人应当继续承担迟延交房的违约金并计至实际交房之日止，被上诉人对此亦准备另案起诉。二、上诉人的上诉事实不成立，且上诉人不履行交付房屋的义务（有录音证明），被上诉人从2020年9月开始要求上诉人办理交房手续，但上诉人拒不办理交接单。综上，上诉人认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，请二审法院驳回上诉人的上诉，维持一审判决。 欧阳亲、梁高珊向一审法院起诉请求：1.判决被告向原告支付迟延交付房屋违约金150009.5元（计算方法：以实际支付的房款410324元为基数，按合同第九条以日万分之二标准，从2015年1月2日起计至被告付清迟延交房违约金之日止；现暂计至2020年1月2日为150009.5元）；2.判决被告向原告支付逾期办理商品房所有权初始登记的违约金60071元（计算方法：以实际支付的房款410324元为基数，从2015年12月30日起计至被告给付商品房所有权初始登记凭据之日止，按合同第十五条约定以日万分之一标准计算）；3.本案诉讼费由被告承担。 鑫隆公司反诉请求：1.判令反诉被告欧阳亲、梁高珊支付迟延收房违约金81608.67元（违约金暂从2015年1月7日起以410324元为基数，按每日万分之一计算至2020年6月18日，之后的违约金继续以410324元为基数，按每日万分之一计算至反诉被告补签《房屋交接单》收房之日止）；2.本案受理费由反诉被告欧阳亲、梁高珊共同承担。 一审法院认定事实：桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司临桂分公司（以下简称鑫隆临桂分公司）系鑫隆公司设立的分公司。 查明，2014年3月12日，欧阳亲、梁高珊（买受人）与鑫隆临桂分公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定（节录）：“第三条：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第7幢22层01号房。建筑面积共107.98平方米，其中，套内建筑面积87.46平方米，......第四条：该商品房单价为每平方米4691.56元，总价款410324元。第八条：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家规定，将取得符合下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。1、该商品房经建设工程竣工验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的。第九条：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，1、按逾期时间，分别处理（不做累加）......（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。第十一条：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.买受人收到出卖人以书信或登报或电话等形式发出的交房通知之日起7日内，买受人应及时与出卖人办理交接手续，超过通知办理交房手续时间的最后期限，买受人未办理交房手续，则交房通知记载的办理交房手续期限截止日即为房屋交接日，视为验收合格。......2.买受人自视为房屋交接日的次日起至买受人补签《房屋交接单》之日止按日向出卖人支付总房款万分之一的违约金。3.上述‘由于买受人原因未能按时交付’的情况包括：（1）交房通知的联系地址、电话以本合同记载信息为准，邮寄通知发出后3日，即视为通知到买受人，买受人所留地址错误、不详或电话无法联系，导致交房通知无法送迗买受人的；（2）买受人未按交房通知规定的时间前来办理交接手续的；（3）买受人拒不验收房屋或者验收房屋后非因正当原因拒绝签署《房屋交接单》的；......发生上述情况，出卖人不承担逾期交房责任，未按时交房造成的后果由买受人承担。......5.如买受人在买卖合同约定的交付期限届满时尚未实际收到出卖人邮寄的《交房通知书》，也未在《桂林晚报》看到出卖人通知交房的公告，则买受人有义务在交付期限届满之日起7天内直接向出卖人索取《交房通知书》，办理房屋交付手续，未索取的，视为买受人已收到《交房通知书》。第十五条第二款:(一）出卖人承诺于2015年12月30日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按照下列约定分别处理：......2、约定日期起360日以后，出卖人仍不能办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按下列第1、2项处理：......（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至办结该商品房所有权初始登记手续之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。该合同附件五《合同补充协议》第二条约定（节录）：“根据买卖合同第十五条的约定，出卖人在办理房地产权属证书的义务仅限于办理《房屋所有权证》所需的资料在约定的时间内提交产权登记机关，以及协助提供应当由出卖人提供的资料”。 查明，上述合同签订后，欧阳亲、梁高珊依约向鑫隆临桂分公司支付购房款410324元。2014年12月24日，鑫隆公司在《桂林晚报》上刊登《交房通知》，内容为：“鑫隆•公园大地1#、2#、3#、5-1#、5#、6#、7#楼住宅已达到合同约定的交房条件。我公司定于2014年12月31日开始办理交接手续（集中交房时间为：9:00-16:00)。请携带本人有效身份证件、购房合同、房款发票、契税完税证及交房费用到我公司客服中心办理交接手续。逾期未办理交接手续的，将按《商品房买卖合同》的有关约定追究违约责任。”2019年12月13日，鑫隆公司在《桂林晚报》上再次刊登《收房公告》，内容为：“我司开发建设的‘鑫隆风景’小区1-7#楼已完成不动产权所有权初始登记并开始办理不动产权转移登记。此前我司已经发过收房通知，现再次公告通知，请各位尚未办理收房手续的业主在本公告刊登之日七日内前往办理收房手续，我司将不再另行通知”。欧阳亲、梁高珊称，其并未看到《桂林晚报》刊登的上述收房及办证的公告，故未在公告规定的时间前往鑫隆公司办理交接手续，此后其多次因房屋未符合交房条件等事宜到鑫隆公司协商，均无果。欧阳亲、梁高珊至今未收房。 另查明，鑫隆公司提供的《建设工程质量竣工验收意见书》显示：鑫隆风景7#楼竣工时间为2014年12月30日，五方验收时间为2014年12月30日，综合验收结论为工程质量合格。《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示：鑫隆风景7#楼竣工验收日期为2016年4月6日，五方验收在当日完成;桂林市临桂区住房和城乡建设局于2018年12月26日出具备案意见为“鑫隆风景7#楼该工程的竣工验收备案文件已于2018年12月26日收讫，文件齐全”，处理意见为“鑫隆风景7#楼同意备案”。对《建设工程质量竣工验收意见书》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示的五方验收合格时间为何不一致，鑫隆公司对此解释为系因其在办理涉诉工程竣工验收备案时未找到第一次竣工验收资料，故重做了第二次竣工验收。 再查明，鑫隆公司向桂林市临桂区不动产登记局申请办理涉诉7#楼所有权初始登记的时间为2019年2月14日。 一审法院认为：欧阳亲、梁高珊与鑫隆临桂分公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。鑫隆临桂分公司系鑫隆公司设立的分公司，不具备法人资格，不能独立承担民事责任，故涉诉《商品房买卖合同》项下的权利义务应由鑫隆公司享有和承担。结合双方的诉辩主张，该院确定本案的争议焦点为：一、鑫隆公司是否存在逾期交房的违约行为及违约责任的确定；二、欧阳亲、梁高珊是否存在逾期收房的违约行为及违约责任的确定；三、鑫隆公司是否存在逾期办理商品房所有权初始登记的违约行为及违约责任的确定。 关于争议焦点一，鑫隆公司是否存在逾期交房的违约行为及违约责任的确定。 首先，关于鑫隆公司是否存在逾期交房的违约行为。鑫隆公司提交的《建设工程质量竣工验收意见书》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示涉诉工程五方验收合格时间并不一致，对此，该院认为，备案表载明的验收合格时间系依据鑫隆公司提交的相关资料确定，该公司多年来对此从未提出异议，应当视为鑫隆公司认可该记载时间，且该内容业经相关行政部门登记备案，具有公示效力，在鑫隆公司未能提交充分证据予以推翻的情况下，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》相较于《建设工程质量竣工验收意见书》证明力更强，据此该院认定涉诉工程五方验收合格的时间应当为备案表载明的时间即2016年4月6日。《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家规定，将取得符合下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。1、该商品房经建设工程竣工验收合格”，本案中，虽然鑫隆公司于2014年12月24日在《桂林晚报》上刊登了《交房通知》，但此时涉诉工程尚未竣工验收合格，并不符合交房条件，该《交房通知》对欧阳亲、梁高珊不具有约束力。故鑫隆公司未能按期交付房屋，已构成违约，应当承担相应的违约责任。 其次，关于逾期交房违约金的计算问题。如前所述，涉诉工程于2016年4月6日竣工验收合格，此时才符合合同约定的交付条件。鑫隆公司此后于2019年12月13日在《桂林晚报》上刊登《收房公告》，该公告属于合同约定的通知交房方式之一，应作为鑫隆公司向欧阳亲、梁高珊履行通知交房义务的依据。《商品房买卖合同》约定“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”，“买受人应及时与出卖人办理交接手续，超过通知办理交房手续时间的最后期限，买受人未办理交房手续，则交房通知记载的办理交房手续期限截止日即为房屋交接日”，《收房公告》载明“请各位尚未办理收房手续的业主在本公告刊登之日七日内前往办理收房手续”，根据上述合同及公告内容，涉诉房屋办理交房手续期限截止日应为2019年12月19日，该日期亦视为房屋交接日。故逾期交房违约金应自鑫隆公司逾期交房之日即2014年12月31日起计至2019年12月18日止，现欧阳亲、梁高珊诉请要求自2015年1月2日起计算违约金，系其对自身权利的合法处分，该院予以确认。由此计算出鑫隆公司应给付欧阳亲、梁高珊逾期交房违约金为148701.4元(410324元×0.2%)×1812天）。 最后，关于欧阳亲、梁高珊诉请逾期交房违约金是否已过诉讼时效的问题。如前所述，涉诉工程于2016年4月6日符合合同约定的交付条件，而鑫隆公司直至2019年12月13日才在《桂林晚报》上刊登《收房公告》通知交房；另对于普通人而言，购买商品房是日常生活的重大事项，购房人不可能数年置之不理。综合考虑全案，该院对于欧阳亲、梁高珊所陈述的向鑫隆公司主张过交房的意见予以采信。据此，本案不存在欧阳亲、梁高珊诉请超过诉讼时效期间的情形。 关于争议焦点二，欧阳亲、梁高珊是否存在逾期收房的违约行为及违约责任的确定。如前所述，涉诉房屋的办理交房手续期限截止日及房屋交接日为2019年12月19日，欧阳亲、梁高珊至迟应于该日前到鑫隆公司办理收房手续，但其至今一直未办理，已构成违约，应承担相应的违约责任。《商品房买卖合同》约定“买受人自视为房屋交接日的次日起至买受人补签《房屋交接单》之日止按日向出卖人支付总房款万分之一的违约金”，故欧阳亲、梁高珊应向鑫隆公司支付逾期收房违约金（计算方式：以410324元为基数，按每日0.1%。标准，从2019年12月20日起计算至欧阳亲、梁高珊补签《房屋交接单》之日止）。 关于争议焦点三，鑫隆公司是否存在逾期办理商品房所有权初始登记的违约行为及违约责任的确定。首先，关于鑫隆公司是否存在逾期办理商品房所有权初始登记的违约行为。《商品房买卖合同》约定“出卖人承诺于2015年12月30日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人”，《合同补充协议》第二条约定“出卖人在办理房地产权属证书的义务仅限于办理《房屋所有权证》所需的资料在约定的时间内提交产权登记机关，以及协助提供应当由出卖人提供的资料”。本案中，鑫隆公司向桂林市临桂区不动产登记局申请办理涉诉7#楼所有权初始登记的时间为2019年2月14日，已构成违约，应当承担相应的违约责任。 其次，关于逾期办理商品房所有权初始登记的违约金计算问题。《商品房买卖合同》约定“如果出卖人不能在约定期限内办结该商品房所有权初始登记手续，约定日期起360日以后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至办结该商品房所有权初始登记手续之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，故该违约金应从逾期办证之日即2015年12月30日起计至涉诉商品房所有权初始登记受理时间的前一天即2019年2月13日止，共计1142天。由此计算出鑫隆公司应支付的违约金金额为46859元(410324元×0.1‰×1142天）。 另，对鑫隆公司辩称约定的违约金标准过高应予调整的意见，该院认为，上述违约金条款均系双方当事人自愿约定，并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且双方并未约定应该调整违约金的事项，故为了充分尊重当事人的意思自治，恪守诚实信用原则，该院对上述违约金标准不予调整。对鑫隆公司的该抗辩意见该院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告（反诉原告）桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）欧阳亲、梁高珊支付逾期交房违约金148701.4元；二、被告（反诉原告）桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）欧阳亲、梁高珊支付逾期办理商品房所有权初始登记违约金46859元；三、原告（反诉被告）欧阳亲、梁高珊应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司支付逾期收房违约金（违约金计算方式，以410324元为基数，按每日0.1‰。标准，从2019年12月20日起计算至欧阳亲、梁高珊补签《房屋交接单》之日止）；四、驳回原告（反诉被告）欧阳亲、梁高珊的其他诉讼请求;五、驳回被告（反诉原告）桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司的其他反诉请求。案件受理费4452元（原告已预交），由原告（反诉被告）欧阳亲、梁高珊负担308元，被告（反诉原告）桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司负担4144元；反诉案件受理费920元（被告已预交），由原告（反诉被告）欧阳亲、梁高珊负担84元，被告（反诉原告）桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司836元。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交的证据有：桂林市临桂新区管理委员会、桂林市临桂区人民政府2019年8月20日出具的证明材料一份，拟证明跟变压器相关片区相应的工程都受到供电的影响，导致工程综合逾期一年半，存在逾期办证属于不可抗力，故即使存在逾期办证，也要扣除掉这段时间。被上诉人二审期间提交的证据有：2020年10月21日被上诉人与物业管理以及房开管理的办公室现场录音各一份，拟证明上诉人方要求被上诉人补交2015年至今的物业费才允许收房。经本院组织质证，被上诉人对上诉人二审中所提交证据的质证意见为：对证据的真实性予以认可，对上诉人的证明目的不予认可。按照法律规定来说，对于违约之后出现的情况，应不予采纳。上诉人对被上诉人二审中所提交证据的质证意见为：对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，对录音内的通话人的身份存在质疑，不能确定是不是上诉人的工作人员。物业公司工作人员所说的先缴纳物业费再交房，与上诉人无关。本院认为，被上诉人对上诉人提交的证据的真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以采信。被上诉人提交的证据与本案有一定关联，亦可作为本案审理的参考依据。经审理，一审查明的事实属实，本院予以确认。 另查明，洋田变电站自开工建设至投入运行期间，由于征地拆迁补偿工作及部分村民阻工等原因导致工程延期约一年半时间。 本案二审的争议焦点为：上诉人的各项上诉请求是否有事实和法律依据。 本院认为：被上诉人与鑫隆临桂分公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。因鑫隆临桂分公司系上诉人设立的分公司，不具备法人资格，不能独立承担民事责任，一审判决据此认定涉诉《商品房买卖合同》项下的权利义务应由上诉人享有和承担并无不妥，本院对此予以确认。 关于本案管辖权的问题。本案系商品房预售合同纠纷，应当适用合同纠纷有关的管辖规则。《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条规定：“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖”；第三十五条规定：“两个以上人民法院都有管辖权的诉讼，原告可以向其中一个人民法院起诉；原告向两个以上有管辖权的人民法院起诉的，由最先立案的人民法院管辖。”本案中，上诉人（即原审被告）住所地位于桂林市象山区范围内，依法上述法律规定，原审法院对本案具有管辖权。上诉人对本案管辖权提出的异议理由不成立，本院不予采纳。 关于上诉人是否存在逾期交房的违约行为以及违约责任如何确定的问题。涉案《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家规定将经建设工程竣工验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期。上诉人在本案中提交的《建设工程质量竣工验收意见书》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示的涉诉工程五方验收合格时间并不一致，但《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明的验收合格时间系依据上诉人提交的相关资料确定，上诉人多年来对此从未提出异议，应当视为上诉人认可该记载时间，且该内容业经相关行政部门登记备案，具有公示效力。在上诉人未能提交足以推翻的相反证据情况下，上述《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》相较于《建设工程质量竣工验收意见书》证明力更强，一审判决据此认定涉诉工程五方验收合格的时间为备案表载明的时间即2016年4月6日并无不妥，本院对此予以确认。上诉人虽于2014年12月24日在《桂林晚报》上刊登了《交房通知》，但此时涉诉工程尚未竣工验收合格，并不符合交房条件，该《交房通知》对被上诉人不具有约束力，故上诉人未能按期交付房屋，已构成违约，应当承担相应的违约责任。涉案《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。如前所述，涉诉工程于2016年4月6日竣工验收合格，此时才符合合同约定的交付条件。上诉人此后于2019年12月13日在《桂林晚报》上刊登《收房公告》，该公告属于合同约定的通知交房方式之一，应作为上诉人向被上诉人履行通知交房义务的依据。被上诉人应按照合同约定及时与上诉人办理交接手续，超过通知办理交房手续时间的最后期限未办理交房手续的，则交房通知记载的办理交房手续期限截止日即为涉案房屋交接日。根据上述合同及公告内容，涉诉房屋办理交房手续期限截止日应为2019年12月19日，该日期亦视为房屋交接日。故逾期交房违约金应自上诉人逾期交房之日即2014年12月31日起计至2019年12月18日止。一审法院根据本案查明的事实及当事人的诉讼请求，判决上诉人给付被上诉人逾期交房违约金为148701.4元有事实和法律依据，本院予以维持。一审法院对被上诉人诉请是否超过诉讼时效的问题作出的分析符合本案的实际情况，本院对此予以确认。上诉人主张本案超过诉讼时效的理由不成立，本院不予采纳。 关于上诉人是否存在逾期办理商品房所有权初始登记的违约行为及违约责任如何确定的问题。涉案《商品房买卖合同》第十五条中约定，出卖人承诺于2015年12月30日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人。涉案《合同补充协议》第二条中约定，出卖人在办理房地产权属证书的义务仅限于办理《房屋所有权证》所需的资料在约定的时间内提交产权登记机关，以及协助提供应当由出卖人提供的资料；第十五条中约定，如果出卖人不能在约定期限内办结该商品房所有权初始登记手续，约定日期起360日以后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至办结该商品房所有权初始登记手续之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。本案中，上诉人直至2019年2月14日才向桂林市临桂区不动产登记局申请办理涉诉7#楼所有权初始登记，已构成违约，故其应当向被上诉人支付自2015年12月30日至2019年2月13日期间的违约金。上诉人主张涉案商品房供电配套的洋田变电站施工建设延误，导致涉案商品房无法经过电力验收，系不可抗力原因造成违约，其应当免责。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”从桂林市临桂新区管理委员会、桂林市临桂区人民政府出具的《证明材料》可以看出，洋田变电站因征地拆迁引起交付障碍及部分村民阻工等原因拖延工期约一年半时间；与消防部门沟通协调出线通道延迟了约半年时间；2016年至2017年临桂区雨水天气过多，影响变电站工程施工。上述原因中，征地拆迁引起交付障碍及部分村民阻工，因该因素在供电设施建设过程中具有不可预见性，符合不可抗力的情形；与消防部门沟通协调出线通道延迟及天气因素影响施工在供电设施施工时应当可以预见，不属于不可抗力情形。综合以上双方履行合同过程中产生的不可抗力因素，本院扣减因不可抗力造成的违约期一年半，共计548天。根据上述法律规定及涉案《商品房买卖合同》的约定，上诉人应当向被上诉人支付自2015年12月30日至2019年2月13日期间、扣减548天的逾期办理商品房所有权初始登记违约金24373.2元〔（410324元×1‰×（1142天-548天）＝24373.2元〕。一审判决上诉人向被上诉人支付逾期办理商品房所有权初始登记违约金46859元有误，本院予以纠正。 关于被上诉人逾期收房的违约责任如何确定的问题。如前所述，被上诉人应于2019年12月19日前与上诉人办理收房手续，但其至今一直未办理，已构成违约，应承担相应的违约责任。涉案《商品房买卖合同》第十一条中约定，买受人自视为房屋交接日的次日起至买受人补签《房屋交接单》之日止按日向出卖人支付总房款万分之一的违约金。一审判决被上诉人以410324元为基数，按每日万分之一标准，从2019年12月20日起计算至被上诉人补签《房屋交接单》之日止向上诉人支付逾期收房违约金，有事实和法律依据，本院予以维持。上诉人对此提出的异议理由不成立，本院不予采纳。 综上所述，上诉人鑫隆公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2020）桂0304民初1013号民事判决第一、三、五项； 二、撤销广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2020）桂0304民初1013号民事判决第四项； 三、变更广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2020）桂0304民初1013号民事判决第二项为：上诉人桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向被上诉人欧阳亲、梁高珊支付逾期办理商品房所有权初始登记违约金24373.2元； 四、驳回被上诉人欧阳亲、梁高珊的其他诉讼请求。 一审本诉案件受理费4452元，由上诉人桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司负担3668元，被上诉人欧阳亲、梁高珊负担784元；反诉案件受理费920元，由上诉人桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司负担836元，被上诉人欧阳亲、梁高珊负担84元。二审案件受理费5131元，由上诉人桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司负担4227元，被上诉人欧阳亲、梁高珊负担904元。 上述应付款项，义务人应于本判决指定的期间内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 凯 审 判 员  张 芳 审 判 员  秦桂珍 二〇二一年三月十九日 法官助理  匡雅萍 书 记 员  肖 叶