西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初20141号原告：李连海，男，1973年XX月XX日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区XX路XX号XX苑XX单元XX室。委托诉讼代理人：成敦毅，陕西仁和万国律师事务所律师。被告：陈冬冬，男，1983年XX月XX日出生，汉族，住西安市雁塔区XX路XX段XX号XX号楼XX单元XX号。委托诉讼代理人：张海燕，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李芳，陕西永嘉信律师事务所实习律师。原告李连海与被告陈冬冬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员朱华独任审理，于2021年1月19日公开开庭进行了审理。原告李连海的委托诉讼代理人成敦毅、被告陈冬冬的委托诉讼代理人张海燕、李芳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李连海诉称，原、被告双方于2019年3月25日签订《房屋出租合同》，约定押金14万元、年租金168万元，用途为餐饮经营。合同签订后，李连海分三次缴纳160万元房租，承租至2020年5月5日，2020年1月20日之后，因受疫情影响，李连海被迫停止经营，期间损失较大无力经营，2020年3月16日，李连海勉强尝试开工后发现风险较大，面临巨大亏损，且发现陈冬冬系承租长安大学房屋，双方合同中明确要求陈冬冬转租必须经过长安大学同意，而房屋用途限于零售。李连海遂与陈冬冬商议解除合同，并于2020年4月15日搬离，陈冬冬虽同意解除合同，但不愿归还押金及未承租期间租金，双方因此产生纠纷诉至法院。李连海认为《房屋出租合同》第四条第二款中对押金用途作出了明确约定，系用于赔偿物品设施损害，李连海搬离房屋时，该房屋没有损害情况，陈冬冬扣除李连海押金行为没有事实及法律依据。李连海因疫情无法经营遭受损失，属因不可抗力导致合同目的无法实现，该期间内房租予以减免，符合《房屋出租合同》第七条约定。故诉至法院，请求判令：1、被告返还原告押金14万元，并返还未使用期间租金211111元(以76万/半年计算，3月份及2020年4月15日至2020年5月5日房租)；2、本案案件受理费由被告承担。被告陈冬冬辩称，一、2020年4月初，陈冬冬的代理人魏楠发现李连海承租的房屋内部分物品及设施已被搬走，便向李连海的店长孙轶冬询问情况，该店长称因经营状况欠佳，李连海已决定不再继续经营，并计划在交纳的房租期限(2020年5月4日)到期前搬离。陈冬冬得知此情况后，对李连海表示理解，告知李连海可以提前解除合同，但因其违约在先，押金不予退还。李连海退租后，再次与陈冬冬协商，在长安大学免租的情况下能否退还押金，因陈冬冬尚未享受到长安大学的免租优惠，明确表示押金作为对陈冬冬的补偿，不予返还。原、被告双方已经协商解除合同，约定押金不退，李连海无权要求陈冬冬退还押金。二、根据原、被告双方约定的退租时间，不涉及剩余租金退还事宜，李连海无权要求陈冬冬退还剩余租金。关于剩余租金，在协商解除合同时，李连海向陈冬冬告知的搬离时间是2020年5月5日前，陈冬冬表示同意，即2020年5月5日为双方约定的退租时间(实际上房租交付至2020年5月4日)。李连海在双方协商的退租时间点前交还房屋钥匙，未使用期间的租金损失应当由李连海自行承担。另，原、被告双方签订的《房屋出租合同》约定的租赁期为3年，李连海仅履行一年就不再履行，系其违约，产生的所有后果应当由其自行承担。三、李连海不符合房租减免条件，无权要求陈冬冬退还3月份房租。本租赁房屋是陈冬冬从长安大学及李超、寇明丽、娄伯元处承租的，根据长安大学2020年9月25日发出的《关于对我校经营性房产商户租金减免的通知》，陈冬冬若要符合租金减免条件，必须按照与长安大学签订的租赁合同的约定，将2020至2021年度的全部租金交纳完毕。李连海仅将房租交付至2020年5月4日，未能按期纳2020至2021年度的全部租金，因此不符合长安大学约定的房租减免条件，李连海无权要求退还3月份的房租。四、陈冬冬已经在能力范围内为合同的继续履行作出了最大让步，且李连海的提前退租行为给陈冬冬造成了巨大损失。2019年10月9日，李连海因经营状况不好，向陈冬冬协商减免房租，陈冬冬本着长期合作的精神，与李连海签订了《房屋租赁补充协议》，同意将2019年11月5日至2020年5月4日期间的房租由84万元减免至76万元，并将此期间的房租由半年支付改为按季支付，陈冬冬为了合同能够继续履行，已在能力范围内做出了最大限度的让步和努力。李连海因自身经营原因不再继续履行合同，合同承租范围内的部分房屋至今空置，而陈冬冬系转租方，李连海违约后，陈冬冬仍需向其他方按期、足额交付房租。在答应解除合同时，虽然陈冬冬知晓房屋难以再次出租，且李连海交付的房屋押金远不能弥补陈冬冬所将付出的租金成本的实际情况，但考虑到李连海的实际经营状况，在解除合同时仍放弃向李连海另行主张其他损失，自行承担了大部分风险。另，陈冬冬与李连海签订的合同中约定的租赁期为三年，租赁开始日为2019年4月5日，2019年4月5日至2019年5月4日为免租期。合同中约定的免租期是在李连海承租三年的前提下达成的合意，李连海仅承租一年便提前退租，已经违反陈冬冬签订合同时约定免租期的初衷，而考虑到李连海的实际经营情况以及疫情的影响，本着损失共担的精神，在解除合同时，陈冬冬亦未向李连海主张免租期的租金。陈冬冬作为自然人，经济能力有限，已经在能力范围内将李连海的损失降到了最低。综上,恳请法院驳回李连海的全部诉讼请求。经审理查明，2019年3月25日，陈冬冬授权董洁（甲方、出租方）与李连海（乙方、承租方）签订《房屋出租合同》，约定甲方将坐落于西安市XX路XX号铺面（建筑面积为350平方米，含公摊面积）出租给乙方，租赁期限为3年，从2019年4月5日起至2022年4月4日止，房屋交付时间为2019年4月5日，2019年4月5日至2019年5月4日期间为免租期，该商铺的年租金总额168万元，每半年支付一次房租，第一次租金支付时间为合同签订之日，第二次开始以后每次提前一个月支付下一次房租，合同对押金、不可抗力及违约责任等内容进行了约定。合同第四条约定，1、租赁押金为14万元。2、在本合同履行期间，若因乙方违反本合同的规定未依约交纳租金和其他费用的，或乙方人为因素对该房产、及该房产所在房屋的设施、设备造成损害的，给甲方造成直接、间接经济损失的，则甲方有权从租赁押金中直接扣除予以补偿，并书面通知乙方，乙方在收到甲方（或甲方授权的代理人）向其发出的扣除通知书后7日内将房屋押金补齐。3、当本合同期满时，乙方将该房产及设施依约完整交还甲方（或甲方授权的代理人）。在乙方已按合同缴清应缴纳费用后的7个工作日内，甲方将租赁押金（不计利息）如数归还乙方。如若乙方未能按合同缴清应缴纳费用，则甲方有权在扣除相应数额后，将租赁押金余额退还乙方。合同第七条约定，由于地震、台风、暴雨、大火、战争、拆迁以及其他不能预见，并且对其发生和后果不能防止或避免的人力不可抗力事件（包含甲方未能承租本房屋），而影响任何一方不能履行本合同或不能按本合同约定的条件履行时，由双方协议决定是否解除本合同，或者部分免除履行本合同的责任，或者延期履行本合同。合同第八条约定，双方同意遵守本合同的规定，如果任何一方违反本合同的规定，应承担违约责任，给对方造成经济损失的，还应赔偿损失。该损失应经有关政府部门或权威机构确认。当日，李连海支付陈冬冬房屋租赁押金14万元及2019年5月5日起至同年11月4日期间的租金84万元。2019年10月9日，陈冬冬授权董洁（甲方、出租方）与李连海授权的孙轶冬（乙方、承租方）签订《房屋租赁补充协议》，约定鉴于乙方经营出现困难的实际情况，乙方原第二次付款租期（2019年11月5日至2020年5月4日）半年租金84万元基础上下浮8万元房租，即76万元整；原支付方式由半年支付变更为分2次季度支付，付款时间为2019年10月4日前与2020年1月4日前分两次支付甲方季度租金38万元整，仅限本期房租优惠和支付方式变更。次日，李连海支付陈冬冬房屋租金38万元；2020年1月4日，李连海支付陈冬冬房屋租金38万元。2020年4月2日，李连海的代理人孙轶冬联系陈冬冬的助理魏楠，称租房这一年，客观因素太多，现在也支撑不住了，5月初到期，其提前准备，争取5月5日前将房屋倒出来，就是学校给你免租，我们也不要了，看能不能把押金退出来就行了。魏楠回复其也是要给人家交租的，到现在长安大学也没有任何回应，因为现在疫情影响，面积大，现在不好租，关于押金也要和陈总沟通，毕竟现在你们违约在前。同年4月15日，孙轶冬告知魏楠将钥匙放到前台了，让前台转交魏楠。同年5月5日，孙轶冬询问魏楠房屋租出去没有，有没有学校免租消息，魏楠称房屋到现在都没有租出去，学校没开学，没有免租的情况，押金也不要问了，毕竟李连海违约，现在也租不出去，陈冬冬损失更大……庭审中，李连海称即使双方未达成一致解除合同，亦因陈冬冬无转租权，且房屋租用用途与李连海有较大不一致，针对该意见，李连海提交长安大学与陈冬冬签订的《房屋租赁合同》予以证明。陈冬冬对该《房屋租赁合同》的真实性及证明目的均不认可。陈冬冬称根据长安大学的通知，因李连海的房租交至2020年5月4日，未交满全年，不符合房租减免条件，无权要求陈冬冬退还3月份的房屋租金，针对该意见，陈冬冬提交《关于对我校经营行房产商户租金减免的通知》、录音予以证明。李连海对该通知及录音真实性认可，对证明目的不认可，该通知是合同解除之后才发的，合同本身和最高人民法院的指导意见不一致，李连海实际承租至2020年4月5日是符合条件的，哪怕李连海不符合，陈冬冬是符合条件的，且该通知与本案并没有必然联系，陈冬冬未提交证据证明录音中李老师的身份及与本案的关联性，通话录音是在庭前质证之后形成的。陈冬冬称李连海所承租的房屋系其从长安大学、李超、寇明丽、娄伯元处承租的，其作为转租人，在李连海退租后，仍需按约向各出租人支付租金，且其通过各种途径对外招租，但部分房屋至今空置，损失在不断产生，自李连海退租之日起，其向各出租人支付租金总额558594元，以上金额为其遭受的实际损失，李连海支付的租金远不能弥补其遭受的损失，针对该意见，陈冬冬提交《房屋租赁合同》、支付凭证、《门面商用房屋出租合同》、收条、房租收据及身份证复印件予以证明。李连海对《房屋租赁合同》真实性认可，对该组其余证据真实性不认可，对证明目的均不认可，称该组证据与本案无关，陈冬冬是一手承租人，李连海是二手承租人，因此陈冬冬向长安大学支付租金，与本案无关，且转账说明中并未说明是房租一类的，不能说明该时期内陈冬冬所有转账均是房屋租金，依据原、被告双方签订的合同第八条第一款中约定，违约给对方造成经济损失的，还应该赔偿损失，该损失应经有关政府部门或权威机构确认，房屋出租不出去与李连海的退租行为并无任何关系，房屋是否能够出租受到各种客观因素的影响，比如价格、位置、时期，甚至广告投放平台等的影响，原、被告双方解除合同是双方自由处分的权利，陈冬冬应当对解除合同之后的风险有充分的考量，陈冬冬并无证据证明损失与解除合同之间存在必然联系，出租方写的是寇明丽，甲方又写着陈冬冬，不清楚出租人到底是谁，与李连海持有的合同不一致，李连海持有的合同是陈冬冬与长安大学签订的，因此陈冬冬与其他个人之间的事情，与本案无关，另，寇明丽出具的收条也是在庭前质证之后形成的。经询，李连海称其要求陈冬冬返还2020年3月1日起至同年3月31日期间及2020年4月15日起至同年5月5日期间的租金。陈冬冬称其未享受到租金减免的政策。上述事实，有以上罗列证据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《房屋出租合同》、《房屋租赁补充协议》系双方真实意思表示，依法成立，合法有效，双方均应依约履行。李连海称陈冬冬无转租的权利且房屋租用用途与李连海不一致，但李连海并未提交证据证明系因上述原因导致合同解除，即陈冬冬是否有转租权未影响到涉案合同的履行，故对李连海上述意见，本院依法不予采信。合同履行过程中，因李连海经营困难，其委托他人于2020年4月2日提出解除合同，陈冬冬之委托代理人亦表示同意解除合同，对外招租，后李连海于2020年4月15日将钥匙交回前台，陈冬冬虽称李连海实际于2020年5月5日才搬走屋内物品，但未提交任何证据予以证明，故对陈冬冬该意见，本院依法不予采信，涉案合同于2020年4月15日实际解除。关于应否适用不可抗力规则的问题。受新冠肺炎疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，在适用法律问题时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业的影响，当事人主张适用不可抗力减免责任的，应当就不可抗力直接导致合同义务部分或全部不能履行的事实承担举证责任。本案中，李连海将租金支付到2020年5月4日，而其以不可抗力要求陈冬冬返还2020年3月1日起至同年3月31日期间的租金，并未进行充分举证，但考虑到李连海租赁涉案房屋作为餐饮经营使用，在疫情期间并未经营，陈冬冬又称其未享受到租金减免政策，本院酌定陈冬冬免除李连海半个月租金，即陈冬冬应退还李连海租金63333.33元。关于李连海要求陈冬冬退还2020年4月15日起至同年5月5日期间的租金，因李连海提前解除合同，陈冬冬无法在2020年5月5日前将房屋再次出租，造成陈冬冬租金损失，故李连海要求陈冬冬退还上述期间的租金，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。关于押金一节，李连海因经营困难于2020年4月提前要求解除合同，此时正处于疫情后复工复产初期，李连海提交的微信聊天记录亦证明陈冬冬在李连海提出解除合同后即进行招租，但未能在短期内招租成功，故李连海提前解除合同，势必会造成陈冬冬产生租金损失，根据涉案合同第四条第2款约定，给甲方造成直接、间接损失的，则甲方有权从租赁押金中直接扣除予以补偿，并书面通知乙方，陈冬冬之代理人亦通过微信通知因李连海违约其损失更大，押金就不要再问了，故李连海要求陈冬冬退还押金14万元，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈冬冬于本判决生效之日起十日内退还原告李连海租金63333.33元。二、驳回原告李连海其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6567元，由被告陈冬冬1385元，原告李连海承担5182元。鉴于原告李连海已预交，被告陈冬冬在支付上述款项时将其应当承担的案件受理费一并支付原告李连海。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。      审  判  员   朱      华 二〇二一 年 三 月 八 日 书  记  员   魏      艳    打印：相丽华     校对：刘于榛     2021年  月  日送达