黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终7696号上诉人（一审被告）：黑龙江省明光房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市松北区万宝大道189号庞大汽贸城28号办公楼1号。法定代表人：孙友良，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈丽萍，哈尔滨市香坊区向阳法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王志琨，男，1964年7月10日出生，汉族，该公司前期部部长，住哈尔滨市香坊区。被上诉人（一审原告）：张万军，男，汉族，1963年7月29日出生，利峰投资公司员工，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：李海文，黑龙江上欧律师事务所律师。上诉人黑龙江省明光房地产开发有限公司（以下简称明光公司）因与被上诉人张万军房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初2626号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。本案现已审理终结。明光公司上诉请求：撤销一审判决第一项利息部分，撤销一审判决第二项。事实与理由：明光公司对一审判决认定的事实部分没有异议，但一审判决超出张万军的诉讼请求范围，程序违法，适用法律错误，应依法改判。1.一审法院违背了民事诉讼法“不告不理”的原则。张万军在一审的诉讼请求共有两项，其一是请求返还40万元和折抵奖励金80万元，但没有请求对返还房款的利息，也未提出利息的计算标准。一审法院认定张万军折抵奖励金80万元无事实和法律依据，驳回其请求。但一审法院自行增加了张万军的利息判项。其二是请求赔偿房屋增值部分的损失（损失费待鉴定后确定）。一审法院认定涉案房屋不具有流通性，无法对其增值部分进行鉴定，故未支持明光公司的上诉请求。但是一审法院自行增加了明光公司对张万军一倍的赔偿责任，即40万元的赔偿责任。一审法院对张万军的请求作出任意变更，判决不公正。根据《民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉条件应该有合法的原告，明确的被告及具体的诉讼请求和事实、理由。《民事诉讼法》第十三条对当事人处分权利的规定为：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”。因此，不告不理原则就是处分原则的具体体现，当事人可以放弃自身诉讼权利。如果没有原告的起诉，人民法院便不能立案受理，更不能进行审判。对不属于原告诉讼请求的事项，人民法院也不得进行审理和判决。民事诉讼实行“不告不理”的原则，一是指没有当事人起诉，人民法院不能启动诉讼程序。二是法院审理民事纠纷的范围即诉讼内容与标的应由当事人确定，法院无权变更、增加、撤销当事人的诉讼请求。显然一审法院违背了这一基本原则。一审中张万军当庭变更诉讼请求，但仍然未包含一审法院判决的内容，庭审中也没有提示双方当事人变更本案的争议内容，从而剥夺了明光公司对该部分的举证质证权利。一审法院此举有失公允，违背了法定程序。2.一审判决适用法律错误，一审法院引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。”从该司法解释的规定可知，案涉房屋不是商品房，双方也没有签订商品房买卖合同。商品房买卖必须签订书面合同，所谓订立的口头买卖合同只是成立，但是没有生效。张万军也没有举证口头约定的内容，所以该司法解释的大前提就不适用本案。在庭审中，一审法院没有就“故意隐瞒”或“提供虚假商品房预售许可证明”进行举证、质证。张万军作为明光公司的工程部长，参与并组织、监督该项工程的施工，知晓案涉房屋的结构（没有直通直达电梯）、面积（超过200平方米），40万元不可能买下该楼的商品房。由于张万军故意给明光公司造成数百万元的经济损失，并离开公司，加之该房屋一直办不下来产权证，无法交付才导致纠纷。一审法院也认定明光公司始终都是愿意返还张万军的房款，但张万军执意要求交付涉案房屋并曾提起诉讼，已被驳回。因此，造成这种扩大损失是张万军的责任，而不应当由明光公司承担。明光公司不存在故意隐瞒或提供虚假证明的情形。双方当事人并未就此举证、质证和答辩，一审法院剥夺了明光公司的诉讼权利。张万军辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决公正合理，请求依法维持。事实与理由：1.一审中张万军的上诉请求是要求明光公司赔偿张万军房屋增值部分的损失，一审法院以房屋增值无法鉴定，不好确定具体数额，所以援引了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的法律规定，明光公司返还张万军房款、利息以及不超过已付房款一倍的赔偿。已付房款一倍和利息均属于赔偿的范畴，只是赔偿具体数额的计算方式不同而已，所以明光公司称一审法院违反了“不告不理”原则是不能成立的。2.一审法院在庭审过程中，就诉争房产的性质是否有预售许可证，已经开庭审理。在一审庭审过程中，明光公司不能提供证据证明该房屋符合可以出售的情形。明光公司一直坚称张万军作为工程人员应当知道该房屋的结构和性质，但是张万军作为工程人员只是看图施工，并不涉及到房屋的销售，以及办理预售许可证等方面的业务。在一审中，张万军向法院提供的明光公司在施工过程中的图纸上面清晰地表示这是一套住房，所以明光公司上诉理由不能够成立。张万军向一审法院起诉请求：1.判令明光公司返还张万军购房款120万元（包括张万军已缴纳的40万元及折抵的奖励80万元）；2.判令明光公司赔偿张万军房屋增值部分损失（具体数额待鉴定后确定）。一审法院认定：张万军原为明光公司员工，2014年10月21日，张万军购买明光公司开发建设的位于哈尔滨市××路与木材东街交口处××.××小区××楼××单元××层房屋，明光公司出具收据确认收到张万军支付的购房款40万元。后张万军因未能按期入户，将本案明光公司诉至一审法院，要求明光公司履行合同义务，交付房屋。一审法院于2019年5月16日作出（2019）黑0110民初2929号民事判决书，确认张万军、明光公司口头形式订立的商品房预售合同成立，但案涉房屋未取得商品房预售许可证明，商品房预售合同因违反法律、行政法规的强制性规定，且合同标的不具有可行性而自始无效。该判决作出后，张万军向哈尔滨市中级人民法院提起上诉，该院于2019年7月31日作出（2019）黑01民终6295号民事判决书，认为：“明光公司与张万军口头形式订立的商品房预售合同成立，但经哈尔滨市建设工程质量监督总站颁发的《建设工程竣工验收备案证书》注明，明光.水岸小区三号楼二单元审批和建造总楼层为二十八楼，超出部分为该栋楼的造型空间或机房，因此，讼争的二十九楼是不能销售的住宅商品房，不能进行商品房买卖，故此违反法律、行政法规强制性规定，自始无效。”一审法院认为：张万军、明光公司之间口头形式订立的商品房预售合同已经生效判决确认无效，对张万军向明光公司交付的40万元购房款，明光公司亦同意返还。本案的争议焦点实际为张万军要求明光公司赔偿损失的理由及数额是否合理。张万军要求明光公司赔偿的损失为两部分：第一部分为奖励金折抵80万元，张万军、明光公司就奖励金是否存在及金额标准有争议，双方在劳动关系存续及解除过程中，均未对是否有奖励金及奖励金具体金额予以确定，故张万军主张明光公司据此赔偿损失80万元缺乏依据。张万军主张的第二部分损失为房屋增值部分损失，并申请了鉴定，但案涉房屋本身不具有市场流通的可能性，无法确认案涉房屋市场价值，且张万军、明光公司均确认，张万军购买案涉房屋时，所支付的对价也非该房屋的市场价值，故对案涉房屋进行价值鉴定客观上无法实现，房屋增值部分损失数额无法明确。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，在开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的情况下，开发商应当返还购房人已经支付的购房款及利息，并应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故本案中明光公司应当返还张万军已经支付的购房款40万元及利息，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，对张万军主张明光公司承担的超出40万元的赔偿责任部分，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决：一、明光公司于判决生效后立即返还张万军购房款40万元及利息（利息以40万元为基数，自2014年10月21日起计算至实际给付之日止，2019年8月20日前的利率按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、明光公司于判决生效后立即给付张万军赔偿款40万元；三、驳回张万军的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均无新证据向法庭举示。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，另案认定张万军与明光公司之间针对案涉房屋形成的合同关系无效，本案属于张万军针对无效的后果向明光公司主张权利。张万军已向一审法院提出要求明光公司给付赔偿款的诉讼请求，一审虽不能确定房屋增值部分的损失，但并未否定明光公司应承担损失赔偿的责任。一审法院针对损失赔偿问题进行审理，有利于一并解决双方纠纷，避免当事人产生诉累，一次性解决双方针对合同无效后果的诉讼，不属于违反“不告不理”原则。张万军给付明光公司购房款40万元，明光公司占有该购房款却不能交付房屋，一审法院判决明光公司返还购房款并支付利息损失，并无不当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释〔2003〕7号第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第九条第一款规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。”本案中，明光.水岸小区3号楼虽符合竣工备案条件，但案涉房屋未在竣工验收范围内，该栋楼审批和建造总楼层为28楼，案涉房屋在29层系该栋楼的造型空间或机房，不能对外销售，明光公司也未面向社会销售。张万军原系明光公司工程部负责人，组织施工建设了案涉房屋，应对案涉房屋的性质、现状等情况了解。针对案涉房屋双方并未签订书面的商品房买卖合同，属于单位员工内部购房，相关购房价款的认定也并非市场交易价值。张万军在另案（2019）黑01民终6295号的上诉理由中陈述“诉争房屋不具备商品房的上述条件，属于非商品房”，而（2019）黑01民终6295号民事判决也认定案涉房屋是不能销售的，不能进行商品房买卖。此外，张万军举示的证据也不足以证明明光公司存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明或提供虚假商品房预售许可证明的情形。综合以上情况，一审法院适用该司法解释第九条的规定判决明光公司承担已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任，依据不足，本院予以纠正。综上，黑龙江省明光房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，一审判决适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初2626号民事判决第一项、第三项；二、撤销黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初2626号民事判决第二项。一审案件受理费15600元（张万军预交15600元），由黑龙江省明光房地产开发有限公司负担7300元，由张万军负担8300元；二审案件受理费7300元（黑龙江省明光房地产开发有限公司预交7300元），由张万军负担。本判决为终审判决。审判长  孟朋卓审判员  赵 晟审判员  张禹珩（）二〇二一年三月十七日书记员  于文娟