河北省赵县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0133民初1288号 原告（反诉被告）：石家庄市世纪佳园房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市赵县赵州镇石桥大街西侧。 法定代表人：杜忠彦，经理。 委托诉讼代理人：史占伟，河北冠宇律师事务所律师。 被告：于荣斌（又名于荣彬，反诉原告），男，1955年9月8日出生，汉族，住河北省石家庄市赵县。 委托诉讼代理人;张跃伟，河北长征律师事务所律师。 原告（反诉被告）石家庄市世纪佳园房地产开发有限公司（以下简称世纪佳园公司）与被告（反诉原告）于荣斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告世纪佳园公司委托诉讼代理人史占伟、被告于荣斌及其委托诉讼代理人张跃伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 世纪佳园公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付购房款431490元。2、案件受理费由被告负担。事实与理由：原告在开发建设赵县建设西路时需拆迁被告的房屋，经双方协商于2007年7月24日达成《城市房屋拆迁货币补偿协议》，原告一次性补偿被告拆迁补偿款120000元。签订协议当天，被告将12万元补偿款全部支走后交到原告公司财务100000元，用于回迁购买原告开发建设的建设西路路南两间三层临街门市。根据当时的拆迁安置补偿方案，置换给被告的C-03号临街门市两间三层建筑面积为263.175平方米，应置换面积为91.15平方米。该房屋的一、二层建筑面积为175.14平方米，第三层的建筑面积为87.725平方米。超出置换面积部分一、二层按当时售价每平方米2800元，三层2000元的价格向原告交纳超面积补偿款。经测算，被告应向原告交纳超面积购房款431490元。可是被告在2007年7月24日交纳100000元后剩余房款一直未缴纳。原告一直给被告预留该置换房屋，到2020年5月份原告发现被告在未交清购房款的情况下私自入住该房屋。故原告为依法维护公司的合法权益，特向法院提起诉讼，望法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。 于荣斌辩称，一、本案来源于拆迁补偿。2017年7月24日，原告与被告签订了补偿协议，原告支付给被告拆迁费、安置补助费、奖金共计75507元。被告的房屋被拆除，但是对置换位置及置换比例没有明确。原告在诉状中称将C-03号临街门市置换给被告，并且称置换面积91.15平方米，完全是原告的个人观点，从未与被告达成协议。对原告的主张被告绝不答应。二、原告的财务的确收到被告100000元，是被告用于购买原告开发的临街门市，与拆迁补偿无关。但是时至今日，原告也没有确定被告购买门市所在的具体位置，更没有交付购买的门市。收取被告100000元购房款使用13年之久用于房地产开发，按照民间借贷年利率24%计算，到今日本息合计已超过412000元。若原告按时交付被告购买的门市，早已出租，收入比民间借贷更高。对被告的损失，原告应当赔偿。三、被告的房屋被拆，但其土地使用权未依法收回，原告在被告的土地上建房，被告支付建造费用，原告主张按商品房购买是错误的，原告要求被告支付购房款431490元不应支持。 于荣斌反诉的诉讼请求：一、要求原告交付置换的门市。二、原告承担反诉费用。事实与理由：2007年7月24日，被告与原告签订拆迁补偿协议，原告将被告房屋拆除，支付了补偿费、临时安置补助费及搬迁资金共计75507元。时至今日未将置换的门市交付被告。被告的房屋已拆除，被告的宅基地上已由原告建起了门市，原告建房因占用的是被告的宅基地，故按商品房计算无法律依据，应按建筑成本置换其门市。请求法院支持被告的反诉请求。 世纪佳园公司辩称，被告提出的反诉理由不能成立。被告要求交付置换的门市，就是本案被告现在占用的两间三层。在2007年原告开发建设赵县建设西路时，因需占用被告的房屋及院落，经双方协商，在2007年7月24日签订了《城市房屋拆迁货币补偿协议书》。根据赵县建设西路拆迁安置补偿方案，本案被告一次性支取拆迁安置补偿款120000元整，拆迁安置补偿款包括拆迁被告的房屋及土地补偿。当时有两种拆迁补偿方案，一种货币补偿，一种拆迁安置补偿。本案被告选用的是货币补偿。所以被告要求原告置换被告的房屋，没有事实证据和法律依据。被告在支取拆迁补偿款后，原告为了照顾被告，又让被告享受了一次拆迁安置补偿的优惠条件，将被告拆迁房屋又按照拆迁补偿标准进行了房屋置换拆迁安置补偿，也就是现在本案涉及的诉争房屋。本案诉争房屋建筑面积是263.175平方米，根据拆迁安置补偿标准，被告置换房屋面积是91.15平方米，超出置换面积部分按照置换方案向原告缴纳超出面积部分的补偿款。一层、二层补偿单价每平方米2800元、三层单价每平方米2000元。根据被告所占房屋的总面积减去已置换的91.15平方米，被告应向原告缴纳超面积的房款431490元。关于反诉人提出的土地，并不是原告占用被告的原宅基地建设的房屋。赵县建设西路进行房屋拆迁改造，在2003年该建设项目在赵县发改局已立项批准。之后，又报经河北省人民政府批准，将赵县建设西路征用农用地11.884公顷、其他用地0.0338公顷、集体建设用地1.6522公顷，共计14.5362公顷。该建设用地项目是经河北省人民政府批准的，并且有赵县建设局根据赵县的总体规划出具了建筑规划设计条件，并附有占地红线图。建设西路两侧的土地已被政府征用，原告所说的宅基地在签订货币补偿拆迁安置补偿方案时已经得到补偿，被告已不再享有该建设宅基地的使用权。综上，被告的反诉请求无事实依据，应依法驳回。 本院经审理认定事实如下：2003年，为搞活经济、改善投资环境，经赵县人民政府报河北省人民政府批准，对赵县建设西路进行沿街房屋改造。 被告被拆迁的房屋及占用的宅基地位于建设西路，建筑面积101.4平方米，土地使用面积192.31平方米。2007年7月24日，原告为开发建设西路与被告签订了《城市房屋拆迁货币补偿协议》、《城市房屋拆迁室内装修补偿协议》，约定原告向被告进行房屋补偿69507元、临时安置补助1000元、搬迁奖金5000元，合计75507元；一次性补偿房屋室内装修装饰费44493元。以上共计120000元。原告于当日向被告支付120000元。后被告同日向原告交纳购房款100000元。 原告于2003年取得建设西路的房屋拆迁许可证、建设工程施工许可证，2006年8月1日取得包括涉案土地的国有土地使用证。 原告建设的涉案房屋坐落于被告原宅基地上。2020年5月份，未经原告同意，被告强行入住。 以上事实有原告提交的赵县发展计划局文件、河北省人民政府建设用地批复、房屋拆迁许可证、赵国用（2006）第预007号国有土地使用权证、《城市房屋拆迁货币补偿协议》、《城市房屋拆迁室内装修补偿协议》、拆迁补偿表、石家庄市商品房销售预收房款专用票据和当事人陈述证实。 本院认为，被告预交房款后，双方没有达成过房屋买卖协议，被告拒绝承认其强行占用的涉案门市即是其购买的门市，原告也没有证据证明被告占用的房屋是双方达成协议出售给被告的房屋，双方对涉案房屋不存在真实的房屋买卖合同关系，原告要求被告支付购房款，没有依据，不予支持。 对于被告要求原告交付置换门市的请求，因其没有提供置换合同以证明其置换门市的具体方位，也拒绝承认其现在占用的门市是其置换门市，故其请求没有合同依据，不予支持。对被告要求按建筑成本计价置换占有的门市的请求，因其占有不具有合法性，故不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、驳回原告石家庄世纪佳园房地产开发有限公司的诉讼请求。 二、驳回被告于荣斌的反诉请求。 案件受理费7772元，由原告石家庄市世纪佳园房地产开发有限公司负担；反诉费7300元，由被告于荣斌负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：河北省石家庄市赵县，邮编：051530，收件人：材料收转窗口）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  刘建芬 人民陪审员  曹立存 人民陪审员  殷平社 二〇二一年三月八日 法官 助理  王亚倩 书 记 员  常子健