湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终9号上诉人（原审被告）：郭海丽，女，1985年4月10日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。委托诉讼代理人：邓晶，湖南乾越律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南桂阳农村商业银行股份有限公司，住所地湖南省郴州市桂阳县龙潭街道欧阳海大道**蓉信世家****等。法定代表人：谢华南，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘纯，湖南众望归律师事务所律师。原审第三人：李丽娟，女，1971年2月7日出生，汉族，住湖南省郴州市。原审第三人：陈勇，男，1981年12月11日出生，汉族，住湖南省郴州市。原审第三人：李小红，男，1963年1月27日出生，汉族，住湖南省郴州市。上诉人郭海丽因与被上诉人湖南桂阳农村商业银行股份有限公司（以下简称桂阳农商银行）、原审第三人李丽娟、陈勇、李小红执行异议之诉一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初2157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。郭海丽上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，改判立即中止对位于郴州市北湖区××路××号××商城××号商铺的执行；2.本案一、二审诉讼费用由桂阳农商银行承担。事实和理由：一审判决适用法律错误。郭海丽在案涉商铺抵押查封之前已签订合法有效的《房屋买卖合同》并支付全部房款，同时通过签订《北湖网贸商城委托管理协议》实现了对该铺面的使用、占有收益权。由于李小红、李丽娟、陈勇将北湖网贸商城其中包括郭海丽铺面进行抵押贷款，导致郭海丽无法进行房产过户手续，郭海丽的购铺行为完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，该条款是保护无过错买受人的物权期待权，即使涉案房产上设有抵押权，郭海丽亦享有足以排除强制执行的民事权益。桂阳农商银行的抵押权是基于金融借款合同，其基础法律关系是金融借款关系，从本质上属于金钱债权执行。因此符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的适用前提,郭海丽的购铺行为也完全符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的人民法院不得查封、扣押、冻结的情形。一审法院片面适用法律，导致产生了错误的判决。桂阳农商银行辩称：一、桂阳农商银行所取得的抵押权系经生效文书所确认；二、郭海丽在桂阳农商银行取得抵押权之前并没有获得本案争议房屋的所有权，其不享有排除本案执行的民事权利。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。桂阳农商银行向一审法院起诉请求：1.依法确认郭海丽与李丽娟、陈勇、李小红签订的《北湖网贸商城房屋买卖合同》无效；2.依法判决准许执行位于北湖区××路××号北湖商贸城3125-1号铺面，该房屋价值244150元；3.诉讼费由郭海丽承担。一审法院认定事实：一、陈勇受李丽娟、李小红的委托对三方所有的位于郴州市北湖区××路××号××楼房屋进行处理。2014年4月27日，曹龙谱、郭海丽（乙方）与陈勇（甲方）签订一份《北湖网贸商城房屋买卖合同》，双方约定：1.甲方自愿将位于郴州市北湖区××路××号××湖农贸市场，房屋产权证为郴房权证北湖字第7××2号、7××3号、7××8号、7××1号、7××3号）北湖网贸商城项目中的第三层125-1号铺面出手给乙方；2.铺面面积为10.28平方米，单价为25000元每平方米，总价款为257000元；3.签订合同时支付房屋总价款的50%，计人民币137000元，剩余120000元以银行贷款方式支付；4.乙方同意委托郴州市天贸市场管理公司对北湖网贸商城进行市场管理并签订《委托代理合同》，甲方应当在2014年9月30日前将该铺面交付乙方委托的市场管理公司使用。双方签订合同后，郭海丽按第三人指定的账户汇入130000元。同日，曹龙谱、郭海丽（甲方）与郴州市天贸市场管理公司（乙方）、郴州三合一投资有限公司签订一份《北湖网贸商城委托经营管理协议》，三方约定：1.甲方购买的郴州市××路××号××湖网贸商城）3-125-1号商铺委托乙方经营管理该物业；每月收益为1927元，委托管理期至2019年7月30日。2015年1月15日，曹龙谱、郭海丽（乙方）再次与陈勇（甲方）签订一份《北湖网贸商城房屋买卖合同》，双方约定：铺面面积为10.28平方米，单价为23750元每平方米，总价款为244150元，签订本合同时支付房屋总价款100%,计人民币244150元。其他条款与2014年4月27日签订的《北湖网贸商城房屋买卖合同》一致。双方签订合同后，郭海丽将全部购房款交付给第三人。二、2014年11月27日，李丽娟、陈勇、李小红（抵押人）与桂阳农商银行（抵押权人）签订一份《中最高额抵押合同》，双方主要约定：1.为保证郴州海菱汽车销售有限公司、郴州海通汽车销售有限公司、郴州海龙旅游汽车运输有限公司、郴州腾龙经贸有限公司（债务人）与桂阳农商银行签订的（1890063800）告借字（2014）第11-20-02、11-20-03、11-20-04、11-20-05号合同的切实履行，抵押人愿意为债务人与抵押权人形成的债务提供抵押担保；2.抵押人自愿为债务人自2014年11月20日起至2017年12月20日止，在抵押权人处办理约定的各类业务，所实际形成的债务的最高本金余额折合人民币54800000元提供担保；3.抵押物为郴州市北湖区××路××号××商城××楼商业用房。双方签订《最高额抵押合同》后，就抵押物登记了抵押登记手续，其中抵押物包含郭海丽购买的铺面。由于债务人未按期归还贷款，桂阳农商银行于2016年提起诉讼，一审法院民事判决确认：桂阳农商银行对李小红、李丽娟、陈勇所有的郴州市北湖区××路××号××商城××楼商业用房拍卖、变卖的价款优先受偿。该判决生效后，桂阳农商银行申请强制执行，一审法院于2019年10月23日下达（2019）湘1002执2929号执行裁定书，裁定：冻结、划拨李小红、李丽娟、陈勇的银行存款11758827.5元，或查封、扣押其相应价值的财产。并于同年12月18日，向郴州市不动产中心下达协助执行通知书，查封第三人所有的坐落于郴州市北湖区××路××号××商城××楼商业用房326套（含郭海丽向第三人购买的3-125-1号铺面）。郭海丽得知其铺面被一审法院查封后，向一审法院提出执行异议，要求中止对其购买商铺的执行。一审法院于2020年4月10日以（2020）湘1002执异47号执行裁定书，裁定：中止对位于郴州市北湖区××路××号××商城××号商铺的执行。桂阳农商银行不服一审法院裁定，向一审法院提起执行异议之诉。三、郭海丽与曹龙谱系夫妻关系。一审法院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。一、曹龙谱、郭海丽与李小红、李丽娟、陈勇签订的《北湖网贸商城房屋买卖合同》的效力。曹龙谱、郭海丽与陈勇签订的《北湖网贸商城房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定。李丽娟、李小红虽未在合同中签字，但陈勇根据李丽娟、李小红的委托对三方共有的房屋进行处分，且李丽娟、李小红未提出异议，故认定陈勇的行为是李丽娟、李小红、陈勇三方共同意思表示。曹龙谱、郭海丽与陈勇虽签订两份《北湖网贸商城房屋买卖合同》，但2015年1月15日签订的《北湖网贸商城房屋买卖合同》仅仅是对2014年4月27日双方签订的《北湖网贸商城房屋买卖合同》的补充，双方仅就价款及付款方式进行了变更，其他事项并未另行约定，桂阳农商银行由此认定抵押在先签订房屋买卖合同在后的理由不能成立。即使抵押人在抵押期间内未经抵押权人同意处分抵押物，也不能认定抵押人的行为无效，故确认曹龙谱、郭海丽与第三人签订的《北湖网贸商城房屋买卖合同》合法有效。二、桂阳农商银行要求准许执行位于北湖区××路××号北湖商贸城3125-1号铺面的诉讼请求是否成立。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。桂阳农商银行对郭海丽购买的位于郴州市北湖区××路××号××商城××号商铺享有优先受偿权已经生效判决书确认。同时，郭海丽购买的涉案房屋并非用于居住，为了避免动摇抵押权具有优先性的基本原则，故对桂阳农商银行的该项诉讼请求予以支持。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决：“一、准许执行湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002执2929号执行裁定书及执行位于郴州市北湖区××路××号××商城××号商铺；二、驳回原告湖南桂阳农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5042元，由被告郭海丽负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证认为，郭海丽提交的报告及售出商铺统计表，与本案事实无关联性，不予采信。本院二审查明事实与一审一致。本院认为，本案系执行异议之诉，二审争议焦点为郭海丽对案涉房产是否享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”从该条规定来看，原则上申请执行人对执行标的依法享有担保物权等优先受偿权,可以对抗案外人的执行异议，但同时规定了例外情形，即申请执行人对执行标的享有优先受偿权的，其对抗案外人的执行异议并非绝对，如果法律、司法解释另有规定，申请执行人即使对执行标的享有优先受偿权，也不能对抗案外人的执行异议。该司法解释第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条即属第二十七条规定的除外情形，旨在保护无过错买受人的物权期待权，在符合第二十八条规定的情形下，即使不动产上设定有抵押权，案外人亦享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，郭海丽在法院查封案涉商铺之前，已经与李丽娟、李小红、陈勇签订了合法有效的房屋买卖合同，交清了全部购房款，并通过签订《委托经营管理协议》的方式行使了对涉案商铺的占有、使用、收益等权利，而其对商铺未办理过户登记亦不存在过错，符合上述司法解释第二十八条规定，故其对涉案商铺享有排除强制执行的权益。另一方面，金融机构接受商业开发的楼盘项目设定抵押办理贷款，审查房屋实际销售、租赁等情况进而认定抵押财产状况，对于管控贷款风险至关重要，具有谨慎审查义务。本案中，桂阳农村商业银行未能提交证据证明其对案涉商铺进行了审慎调查，未注意到在抵押权设定前，买受人郭海丽已与抵押人李丽娟、李小红、陈勇签订房屋买卖合同且合法占有案涉房屋的情况，未尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务，其案涉抵押权亦不构成善意取得，故其基于抵押权而主张的优先受偿权不应对抗无过错买受人郭海丽排除强制执行的权益。综上所述，郭海丽的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初2157号民事判决；二、驳回湖南桂阳农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。一审案件受理费5042元，二审案件受理费5042元，均由湖南桂阳农村商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谢末钢审判员  廖 军审判员  雷金梅二〇二一年三月二十三日法官助理李佳颖书记员瞿殷婷附相关法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。