广西壮族自治区河池市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2021）桂12行终538号 上诉人（一审被告）南丹县不动产登记局，住所地：南丹县城关镇民生路27号。统一社会信用代码11451221MB0406596J。 法定代表人林玉琴，局长。 委托代理人罗仲波，广西周道律师事务所律师。 委托代理人黎祖兴，广西周道律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司，住所地：南宁市青秀区天桃路27号。统一社会信用代码91450000715182514C。 法定代表人黄福加，副总经理。 委托代理人张晓姝，广西君桂律师事务所律师。 委托代理人莫晓寒，广西君桂律师事务所律师。 一审第三人宁显林，男，1976年10月3日出生，壮族，住南丹县。 一审第三人谢惠菊（宁显林之妻），女，1984年7月6日出生，壮族，住南丹县。 上诉人南丹县不动产登记局因房屋所有权登记一案，不服南丹县人民法院（2020）桂1221行初37号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人南丹县不动产登记局的法定代表人林玉琴及其委托代理人罗仲波、黎祖兴，被上诉人中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（以下简称长城公司广西分公司）的委托代理人张晓姝、莫晓寒，一审第三人谢惠菊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 一审判决查明，原告企业名称原为：中国长城资产管理公司南宁办事处，2016年12月20日变更为：中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司。被告南丹县不动产登记局于2015年10月23日成立，成立文件规定“将分散在国土资源、住房和城乡建设、林业、水产畜牧和农经等部门承担的土地、房屋、林地、河道(滩涂)等不动产登记职责统一划入不动产登记局。”2016年6月28日南丹县人民政府在互联网上发布《关于在全县范围内实行不动产统一登记的公告》称：决定自2016年6月29日起在全县范围内实行不动产统一登记，各类不动产登记业务统一由被告办理；2016年6月23日前受理的土地、房产登记业务，仍按原有工作程序依法颁发权属证书和权利证明。 百舜南丹分公司是广西百舜集团有限公司的分支机构，其在南丹县。2012年5月16日，经百舜南丹分公司申请，南丹县房地产管理所为公司办理了丹房预售第2012004号《商品房预售许可证》，将1-4幢的住宅及商铺进行预售。2013年8月29日，经百舜南丹分公司再次申请，南丹县房地产管理所又为该公司办理了丹房预售第2013005号《商品房预售许可证》，将5-8幢的住宅及商铺进行预售。2013年12月9日，原告与兴业银行股份有限公司南宁分行签订《债权转让协议》，约定把广西百舜集团有限公司原向兴业银行股份有限公司南宁分行借款1亿元整的债权转让给原告，广西百舜集团有限公司及百舜南丹分公司分别作为借款人、抵押人在协议上签字盖章，认可本次债权转让，承诺并保证在债权转让后，向买方履行债务偿还及担保责任。同日，原告与广西百舜集团有限公司签订《抵押合同》，约定：广西百舜集团有限公司将位于广西南丹县城关镇丹东路的“南丹·百舜建材城”项目在建工程126739.32㎡（附《抵押财产清单》）抵押给原告。2013年12月11日，经原告与广西百舜集团有限公司到南丹县房地产管理所处办理抵押权登记，南丹县房地产管理所向原告颁发丹房建他字第××号《在建工程抵押权登记证明》，证明上载明：抵押权人为原告，抵押人为百舜南丹分公司，债权数额为壹亿元整，并附有《抵押财产清单》，《抵押财产清单》上载明的财产包括涉案房产“百舜建材城5幢1单元502号房屋”。2015年10月21日，百舜南丹分公司与第三人签订《商品房买卖合同》，将涉案房产预出售给第三人。2015年11月17日，第三人向南丹县房地产管理所申请预购商品房预告登记，南丹县房地产管理所审核后向第三人出具丹房预南丹字第201511055号《预购商品房预告登记证明》，证明上记载：预告登记权利人为中国农业银行股份有限公司南丹支行，预告登记义务人为第三人宁显林、谢惠菊。2016年6月22日，原告再次与广西百舜集团有限公司签订《抵押合同》，约定：广西百舜集团有限公司将位于广西南丹县城关镇丹东路的“南丹·百舜建材城”项目在建工程14313.71㎡抵押给原告。2016年6月28日，原告与广西百舜集团有限公司到南丹县房地产管理所办理抵押权登记，按再次签订的《抵押合同》所附抵押财产清单追加抵押139套住宅。2017年1月19日，百舜南丹分公司向南丹县房地产管理所申请办理房屋所有权登记，南丹县房地产管理所经审核后向百舜南丹分公司颁发丹房权证南丹字第××号《房屋所有权证》，确定：百舜南丹分公司为百舜建材城5幢1单元502号房屋的所有权人。2017年5月21日，百舜南丹分公司与第三人就涉案房产向南丹县房地产管理所提交《房屋所有权转移登记申请书》，对涉案房产提出转移登记给第三人的请求。之后南丹县房地产管理所向第三人颁发丹房权证南丹字第××号《房屋所有权证》，确定：百舜建材城5幢1单元502号的房屋所有权人为第三人。 另查明，2015年4月14日至2017年5月26日，南丹县房地产管理所多次向原告出具《证明》证实包括涉案房产在内的抵押物的抵押状态无变化，未办理商品房买卖备案，无抵押、无查封。2019年9月4日，被告向原告出具《广西百舜集团有限公司抵押物清单、房屋产权办理情况及查封清单》，证实涉案房产的原抵押权人为中国长城资产管理股份有限公司，新产权人为本案第三人，房屋坐落为5幢1单元502号，新产权证号为：4508900024424号。从预售至今，广西百舜集团有限公司向社会公开出售南丹·百舜建材城的商品房1000多套，大部分商品房买受人已办理《房屋所有权证》。 再查明，2013年3月26日，南丹县房地产管理所出具一份《南丹县百舜建材城销售备案统计表》，证实至此百舜建材城共有68套房产进行了销售备案。2013年5月29日、11月18日，在原告与兴业银行股份有限公司南宁分行签订《债权转让协议》前，兴业银行股份有限公司南宁分行作为抵押权人分别两次与百舜南丹分公司签订《抵押合同》约定，抵押人（百舜南丹分公司）自愿提供自己所拥有的“南丹·百舜建材城”（抵押物名称）设定抵押给抵押权人（兴业银行股份有限公司南宁分行），抵押物名称、数量、规格、价值等状况详见抵押物清单。两次抵押合同签订的次日，即2013年5月30日，南丹县房地产管理所向兴业银行股份有限公司南宁分行颁发丹房建他字第××号《在建工程抵押权登记证明》，证明上载明：抵押权人为兴业银行股份有限公司南宁分行，抵押人为百舜南丹分公司，债权数额为陆仟万元整，并附有经南丹县房地产管理所盖章的抵押财产清单；11月19日，颁发丹房建他字第××号《在建工程抵押权登记证明》，证明上载明：抵押权人为兴业银行股份有限公司南宁分行，抵押人为百舜南丹分公司，债权数额为肆仟万元整，并附有经南丹县房地产管理所盖章的抵押财产清单，抵押财产清单上载明的财产包括涉案房产“百舜建材城5幢1单元502号房屋”。 一审判决认为，根据《不动产登记暂行条例》第七条“不动产登记由不动产所在地的县级以上人民政府不动产登记机构办理”的规定，被告承继了南丹县房地产管理所对房屋所有权进行登记的行政职责，依法应对南丹县产权登记的行政行为承担责任，其行政执法主体资格合法。2016年12月20日，原告企业的名称由“中国长城资产管理公司南宁办事处”变更为“中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司”，原告以“中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司”的名义提起本诉讼，其诉讼主体资格合法。2013年11月19日，南丹县房地产管理所已为兴业银行股份有限公司南宁分行办理了涉案房产的《在建工程抵押权登记证明》。2013年12月11日，在兴业银行股份有限公司南宁分行把债权转让给原告后，南丹县房地产管理所又为原告办理了涉案房产的《在建工程抵押权登记证明》。2017年5月21日，南丹县房地产管理所在受理百舜南丹分公司与第三人就涉案房产产权转移登记申请后，未对涉案房产抵押情况进行核实，其办证行为认定事实不清，违反《不动产登记暂行条例》的相关规定，故原告要求确认颁发丹房权证南丹字第××号《房屋所有权证》的行政行为违法的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。百舜南丹分公司向社会公开销售房产后，第三人通过购买的形式支付合理对价善意取得涉案房屋，并取得涉案房屋的《房屋所有权证》，其对涉案房屋的权利依法应予维护。类似于第三人在广西百舜集团有限公司购买房屋并办理房产登记的住户约有1000户，如撤销第三人取得的《房屋所有权证》，会给国家、社会公共利益造成重大损害，故依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条的规定，依法保留丹房权证南丹字第××号《房屋所有权证》的效力，不予撤销。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（一）项的规定，判决确认被告不动产登记局所颁发丹房权证南丹字第××号《房屋所有权证》的行政行为违法，不撤销丹房权证南丹字第××号《房屋所有权证》。 上诉人南丹县不动产登记局上诉称，一、被上诉人的起诉已经超过起诉期限。被上诉人于2018年12月3日向南丹县不动产登记中心和南丹县房地产管理所致函要求查询本案所涉的抵押物状况，南丹县不动产登记中心按照被上诉人的要求在收到查询函后十日内向其提供抵押物登记信息，证明被上诉人已经知道或者应当知道抵押物的信息，被上诉人的行政起诉状的落款时间为2020年8月25日，已经超过了提起诉讼的法定期限。二、被上诉人不具有提起本案诉讼的主体资格。被上诉人向法庭提供的《在建工程抵押权登记证明》是否真实合法，涉案债务本金是否偿还等均无法确认，被上诉人是否享有《在建工程抵押权登记证明》的合法债权同样无法确认。本案中一审法院并没有审查被上诉人的上述债权的合法性，直接认定被上诉人的主体资格合法是错误的。三、本案遗漏了百舜集团公司等必须参加诉讼的当事人。四、一审法院审理本案时程序严重违法。1、上诉人按照《行政诉讼法司法解释》第八十七条之规定向一审法院提出中止审理本案的申请书和公安机关立案侦查的文书，一审法院口头答复本案不符合中止审理的条件，但未做任何说明。2、—审法院对被上诉人在开庭审理后才当庭提交的四组证据（证据目录二），不给予上诉人答辩及举证期限，属程序违法。3、一审法院违反不告不理的原则和违反诉讼处分权原则，所作判决结果与庭审审理焦点不一致，审判地位不中立，存在严重的程序违法。五、一审法院存在认定事实错误，证据不足，部分事实尚未查明。1、本案上诉人自成立至今未给第三人作出任何具体行政行为。一审法院审理及认定上诉人对第三人作出的行政行为是否违法，属于认定事实错误。2、被上诉人是否享有《在建工程抵押权登记证明》的合法债权至今无法确认，—审法院认定《在建工程抵押权登记证明》的来源合法，且将其作为本案定案依据，属于认定事实不清。在房屋登记薄中并没有本涉案的《在建工程抵押权登记证明》的记载，原登记机关南丹县房管所在系统中查询第三人所购房产信息时，无法查询到本案所涉的在建工程抵押权登记证明的存在，其给第三人办理的《房屋所有权证》是依法定程序进行办理，该具体行政行为合法。综上，请求撤销一审判决，驳回被上诉人的一审起诉或发回重审。 被上诉人长城公司广西分公司辩称，涉案房屋已经办理在建工程抵押权登记，被上诉人对此房屋享有抵押权，上诉人未经被上诉人同意，为第三人办理房产所有权转移登记明显违反法律规定。综上，请求人民法院驳回上诉，维持原判。 一审第三人述称，同意南丹县不动产登记局的上诉意见。一审第三人是善意购买人，南丹县房地产管理所作出的登记行为合法有效。请求人民法院依法作出公正判决。 经审查，一审判决据以定案的证据可作为二审定案的依据。据此，本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为：一、长城公司广西分公司的原告主体资格和南丹县不动产登记局的被告主体资格是否适格；二、长城公司广西分公司的起诉是否超过起诉期限；三、本案被诉转移登记行为是否合法；四、一审法院的审理程序是否违法。以下分述之。 关于争议焦点一。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条第（二）项规定，房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的，人民法院应当依法受理。本案中，长城公司广西分公司作为涉案房屋的抵押权人，不服南丹县房地产管理所为一审第三人办理涉案房屋所有权转移登记并提起本案诉讼，其原告主体资格适格。南丹县不动产登记局主张长城公司广西分公司未取得合法的债权和抵押权，缺乏事实依据，本院不予支持。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。南丹县人民政府发布的《关于在全县范围内实行不动产统一登记的公告》，决定自2016年6月29日起在全县范围内实行不动产统一登记，由南丹县不动产登记局行使不动产登记的法定职责。因此，南丹县不动产登记局作为继续行使不动产登记职权的行政机关，属于本案适格被告。虽然在2016年6月29日实行不动产统一登记之后，南丹县房地产管理所仍然继续为南丹·百舜建材城的房产办理了部分房产登记，但这些登记行为的形成是由于行政机关之间未按时完成职权交替、档案移交或者其他工作衔接的原因所致，并不因行政机关职权的变更致其丧失法律效力，继续行使其职权的南丹县不动产登记局仍应为上述登记行为的合法性担责。南丹县不动产登记局主张上述登记行为系南丹县房地产管理所超越职权作出的登记行为，并进一步主张其不是本案适格的被告，本院不予支持。 关于争议焦点二。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条第一款规定，行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。以上条款规定的知道或者应当知道行政行为，应当是针对确信是具体、明确、真实的行政行为。具体到本案，长城公司广西分公司直至2019年9月4日南丹县不动产登记局向其出具《广西百舜集团有限公司抵押物清单、房屋产权办理情况及查封清单》，才明确知道涉案房屋的转移登记的证号、权利人等具体内容。因此，长城公司广西分公司于2020年8月25日向南丹县人民法院提起行政诉讼，并没有超过法定起诉期限。而且，根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第四条第三款的规定，被告认为原告起诉超过法定期限的，由被告承担举证责任。南丹县不动产登记局在本案诉讼中未能提供证据证明长城公司广西分公司的起诉超过法定期限，对其提出的超过起诉期限的上诉理由，本院不予支持。 关于争议焦点三。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《房屋登记办法》第三十四条规定，抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供本办法第三十三条规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。本案中，涉案房屋在办理被诉的转移登记前已经设立了在建工程抵押权登记，南丹县房地产管理所在受理涉案房屋所有权转移登记申请后，未按照上述规定对涉案房屋抵押情况进行核实，未经抵押权人同意就办理涉案房屋的转移登记，明显违反法律的规定。但鉴于本案一审第三人通过购买的形式支付合理对价善意取得涉案房屋的所有权，判决撤销涉案房屋的转移登记行为将给社会公共利益造成重大损失，一审法院因此判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为，并无不当。 关于争议焦点四。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第八十七条第（六）项规定，在诉讼过程中，案件的审判须以相关民事、刑事或者其他行政案件的审理结果为依据，而相关案件尚未审结的，中止诉讼。本案诉讼是对房屋登记行为的合法性进行审查，不存在上述法律规定中止诉讼的法定情形。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十九条规定，公民、法人或者其他组织同被诉行政行为有利害关系但没有提起诉讼，或者同案件处理结果有利害关系的，可以作为第三人申请参加诉讼，或者由人民法院通知参加诉讼。本案中，百舜集团公司既非被诉行政行为的相对人，又未申请参加诉讼，并非必须参加诉讼的当事人，且上诉人在上诉状主张应当追加的当事人，与本案的审理没有利害关系。一审法院未追加百舜集团公司等参加诉讼，不属于遗漏必须参加诉讼的当事人。《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第七条规定，原告或者第三人应当在开庭审理前或者人民法院指定的交换证据之日提供证据。因正当事由申请延期提供证据的，经人民法院准许，可以在法庭调查中提供。本案中，一审法院为了查明本案的相关事实，允许原告在法庭调查中提供证据，并未违反禁止性规定。综上，上诉人主张一审法院未依其申请中止本案诉讼、遗漏了百舜集团公司等必须参加诉讼的当事人、未给予其答辩及举证期限、违反不告不理的原则和违反诉讼处分权原则、审判地位不中立，存在严重的程序违法等上诉理由缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院依法予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人南丹县不动产登记局负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 谭凌云 审 判 员 申国毅 审 判 员 梁海亮 审 判 员 韦荷嫩 审 判 员 寇四清 二〇二一年三月二十六日 法官助理 牙鹏程 书 记 员 韦鉴恒 附：本判决所适用的法律、法规依据 1、《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。