大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0204民初1380号原告（反诉被告）：深圳华业物业管理有限公司大连分公司，住所地辽宁省大连市沙河口区。法定代表人：冯应辉，经理。委托诉讼代理人：房云涛，男，该公司职员，住大连市西岗区。委托诉讼代理人：杨树泽，男，该公司职员，住甘肃省永靖县。被告（反诉原告）：韩国伟，男，1976年11月23日出生，汉族，住山西省太原市迎泽区。原告（反诉被告）深圳华业物业管理有限公司大连分公司与被告（反诉原告）韩国伟物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）深圳华业物业管理有限公司大连分公司的委托诉讼代理人房云涛、杨树泽、被告（反诉原告）韩国伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告深圳华业物业管理有限公司大连分公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2015年10月12日至2020年8月31日期间的物业费13757.73元；2.被告支付逾期交费违约金3514.03元。事实与理由：被告系原告所管理的华业玫瑰东方二期小区的业主。被告于2014年4月22日接收该处物业时与原告签订了《华业?玫瑰东方二期业主临时公约》及相关交接手续，原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑3.5元/平方米的标准向原告缴纳物业管理费，如被告逾期付款应根据欠费金额按每日的标准向原告支付滞纳金。合同生效后，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，自2015年10月12日至2020年8月31日，被告共欠物业费13757.73元，滞纳金为3514.03元，原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费,但均无效果。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告韩国伟辩称，原告请求物业费及违约金的理由不成立。2015年8月至2019年8月期间原告一直对被告所在的小区X号楼处于弃管状态，并没有为被告提供完善的物业管理服务，违反《业主公约》以及《前期物业服务合同》。1、小区X号楼为酒店公寓楼，情况比较特殊。2015年8月至2019年8月期间玫瑰坊酒店进驻以后，原告彻底放弃了对被告所在楼内的环境卫生保洁服务，走廊电梯间等公共空间到处杂物堆放，地面卫生不堪入目，严重违反了《前期物业服务合同》的第五章第五条约定。2、2015年8月开始酒店进行了整楼装修，原告为酒店提供了各种方便，楼内公共空间到处是装修材料，为赶工期早晨七点开始施工，严重影响了居民生活，被告曾多次向原告反映情况要求原告来行使管理义务，但没有任何改善，以上行为已经违反了《业主公约》第十四条约定。另外，晚上装修工人在楼内留宿，以致楼内业主的安全没有任何保证，原告没有维护楼内被告及其他三户业主的合法权益。3、2016年1月酒店整楼喷漆刷油，装修工人都是戴着防毒面具施工，这样的环境已严重影响居民生活和健康，而原告在这个过程中没有任何作为，包括提前通知做好防范。4、2016年2月被告户内卫生间自来水管有漏水情况，同时对楼下的幼儿园也有渗漏，因在房屋保修期内，被告与原告联系要求维修，原告做出各种推脱不予解决，直到2016年9月才履行维修责任，与此同时把被告的户外水闸关掉，导致2016年2月至2016年9月被告户内都没有自来水可使用。根据合同约定，保修期内开发商委托原告落实保修规定。5、2016年11月原告为了配合酒店经营，擅自关闭了通向地下车库B层的电梯，使得被告无法坐电梯到达地下车库，严重侵犯了被告的正常使用公共设施的合法权益。6、2017年7月29日原告通知10号楼朝向小区内的一单元门禁已经改成了双向刷卡，根据10号楼内公示的消防疏散示意图，一单元出口为业主仅有的消防疏散出口，而改为双向刷卡严重妨碍了楼内业主的消防疏散，使消防疏散造成了安全隐患，违反了《中华人民共和国消防法》第六十条和《前期物业服务合同》第五章第三条（七）规定。7、2017年11月至2018年1月玫瑰坊酒店进行整楼的二次装修，装修工人每天早晨八点以前就开工了，而且噪音音量也超过了国家规定的55分贝，严重影响了居民正常休息，被告曾多次和物业反映，但是原告并没有维护被告的合法权益，反而希望被告对装修噪音给与理解，以上行为已经违反了《业主公约》第十四条第八点约定，原告并没有履行维护业主共同利益的责任。8、原告要求支付滞纳金理由不成立。由于原告先发生合同违约行为，造成无法计算被告应缴物业费，而且在此期间被告一直在与原告交涉维权，原告追讨滞纳金属于本末倒置，请求判决不予支持。反诉原告韩国伟向本院提出反诉请求：1.反诉被告剥夺反诉原告对物业共有部分收益知情权的行为违法；2.反诉被告依法公开自2015年8月1日至2021年1月25日经第三方审计后的每年园区业主共同共有设施、设备、经营用房的支出和收益情况以及业主共用部位,共用设施设备设置广告和其他经营活动的收益和支出情况；3.公共收益全体业主分摊。事实与理由：2015年8月至2019年8月期间，反诉被告一再的维护玫瑰坊酒店的利益而多次侵害反诉原告的合法权益，所以反诉原告有理由怀疑反诉被告和玫瑰坊酒店之间有着巨大的经济利益关系，反诉原告必须维护对物业共有部分收益的知情权。反诉被告自2015年8月1日至今违反《华业玫瑰东方二期业主临时公约》《前期物业服务合同》的约定以及违反国家法律法规，拒不公开物业共同共有设施、设备、经营用房的支出和收益情况以及业主共用部位,共用设施设备设置广告和其他经营活动的收益和支出情况。另外，反诉被告自2015年8月1日至今没有履行《前期物业服务合同》中第五章第十三条第七项第十点,每年公布一次物业服务资金收支情况。依据《物权法》《物业管理条例》,以及《前期物业服务合同》第六章第十四条第一点,反诉被告管理区域物业服务收费采用酬金制的方式,是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式，小区公共收益有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。反诉被告自2015年8月1日至今没有公示公共收益，反诉原告作为物业所有权人，公共收益的知情权是反诉原告的合法权益，反诉被告违反《合同》约定，给反诉原告的既得权益造成了侵害。综上，反诉被告多年来利用信息不对等的原因，对反诉原告存在刻意隐瞒欺诈，致使反诉原告的多种权益被不同程度的侵害，严重侵害了反诉原告的合法权益。反诉被告深圳华业物业管理有限公司大连分公司辩称，反诉被告2013年1月24日与开发商签订了商品房销售合同及补充协议，2014年4月2日与反诉原告签订了临时管理规约，均是合同双方的真实意思表达，对双方均有约束力。反诉被告于2014年1月至2020年每年都有物业服务项目收支情况的公示报告，并且对经营性用房的支出包括广告收益所有的支出和收益都有明确公示，不存在反诉原告所提的没有公示的说法。在物业服务项目收支公示有明确约定，公共收益属于全体业主所有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对深圳华业物业管理有限公司大连分公司提供的华业玫瑰东方（二期）前期物业服务合同、商品房买卖合同及补充协议、华业玫瑰东方二期业主临时管理规约、承诺书，韩国伟对其真实性无异议，上述证据与本案待证事实具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。华业物业大连分公司提供2014年1月1日至2019年9月30日的物业服务项目收支情况报告，韩国伟对其中外墙及电梯广告收入为0有异议，并提供玫瑰坊酒店外墙照片予以反驳，本院认为，韩国伟提供的证据并不足以证明其主张的事实，故对物业公司提供的该组证据，本院予以采信。韩国伟提供的民意网、民心网投诉情况、玫瑰坊酒店停业通知、单元路口照片、楼道照片等证据，华业物业大连分公司对上述证据真实性未提异议，对证明事项均不予认可，该组证据无法证明物业公司存在重大服务瑕疵，谈话录音也仅体现了韩国伟对酒店提供的保洁服务不满意，并非完全没有保洁服务，该组证据与本案待证事实间缺乏必要的关联性，故对该组证据，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：深圳华业物业管理有限公司大连分公司（以下简称“华业物业大连分公司”）系经大连市国土资源和房屋局备案的一级资质物业服务企业。2011年12月1日，大连海孚房地产开发有限公司（甲方）与华业物业大连分公司（乙方）签订《华业玫瑰东方（二期）前期物业服务合同》，合同约定：甲方委托乙方对华业玫瑰东方二期物业提供物业服务；委托管理期限自合同生效之日起至本物业产权人委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止；委托管理事项：负责保修期满后的房屋共有部位、共用设施设备的维修、养护和管理，负责房屋共用部位、共用设施设备的承接查验工作，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护、管理，公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理，公共环境卫生的清扫及垃圾的收集，管理住宅区的停车场和由物业产权人出资建设的停车场地，协助公安部门维护社区秩序，物业档案管理，负责向物业产权人和物业使用人收取物业管理服务费、装修垃圾清运费、停车场车位物业费等费用，房屋自用部位、自用设备的维修、养护，若产权人委托乙方维修时，乙方可以接受委托合理收费等；环境卫生保洁服务标准：公共区域保洁卫生实行统一化管理，有专业保洁队伍，统一着装，管理制度落实，小区内公共区域、公共楼道、过道、楼梯扶手、电梯间每日清扫、擦洗1次，保持干净整洁……；住宅房屋物业管理服务费由乙方按建筑面积每月每平方米3.5元向物业产权人或使用人收取；入住时业主按建筑面积预交一年的物业管理服务费用，从第二年开始每季度首月的10日内预交本季度的物业管理服务费用；甲方、物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的百分之0.3按日交纳滞纳金；协议还对甲乙双方其他权利义务进行了约定。案涉房屋座落于华业玫瑰东方二期X号楼，位于大连市沙河口区，建筑面积67.04平方米，韩国伟系该房屋所有权人。韩国伟未交纳案涉房屋2015年10月12日至2020年8月31日的物业费。本院认为，大连海孚房地产开发有限公司与华业物业大连分公司签订的《华业玫瑰东方（二期）前期物业服务合同》系各方真实意思表示，合法有效，对华业物业大连分公司、韩国伟及案涉小区全体业主均具有约束力。前期物业合同签订后，华业物业大连分公司依约提供了物业服务，但韩国伟作为案涉小区业主未履行合同约定的交费义务，现华业物业大连分公司要求韩国伟给付物业费13757.73元（3.5元/月/平方米×67.04平方米×58个月+19天×7.82元/天），于法有据，本院予以支持。关于韩国伟抗辩的物业公司未提供10号楼卫生保洁服务、对施工噪声和装修噪音超标的问题怠于管理、安保问题、落实保修规定不及时、关闭通向地下车库的电梯、设置双向刷卡造成消防隐患等物业服务不到位的问题，其提供的证据无法证明物业公司未向其提供保洁服务，关于消防隐患问题，业主可向相关部门反应，其认为物业公司违反了《前期物业服务合同》的相关约定，但从其提供的证据及所反应的问题看，玫瑰酒店作为小区的业主，多数均为酒店的个人行为，物业公司虽应按照合同约定进行规范，但鉴于其并非执法主体，无权强制对小区内业主行为进行规范。华业物业大连分公司物业服务的对象为小区全体业主，并非韩国伟一人，个别业主以物业服务不达标为由不交物业费，不仅直接影响到物业服务企业的服务态度和质量，更影响了交费业主的权益和小区整体利益，故韩国伟以物业服务不达标为由拒绝交纳物业费的抗辩意见，本院不予采纳。关于华业物业大连分公司要求韩国伟给付滞纳金一节，因韩国伟未交纳物业费系与华业大连分公司就物业服务等问题存在纠纷，并非无故拒绝交纳物业费，故对华业物业大连分公司的该项主张，本院不予支持。关于韩国伟要求确认华业物业大连分公司剥夺韩国伟对物业共有部分收益知情权的行为违法的反诉请求，该反诉请求不属于民事诉讼受案范围，亦不构成反诉，本院予以驳回。关于韩国伟要求华业物业大连分公司公开自2015年8月1日至2021年1月25日经第三方审计后的每年园区业主共同共有设施、设备、经营用房的支出和收益情况以及业主共用部位,共用设施设备设置广告和其他经营活动的收益和支出情况的反诉请求，庭审中华业物业大连分公司提供2014年1月1日至2019年9月30日的物业服务项目收支情况报告作为证据，履行了《华业玫瑰东方（二期）前期物业服务合同》约定的相关义务，现韩国伟要求物业公司公开经第三方审计后的收支情况数据，该反诉请求并非基于本诉的物业服务合同关系，而属业主知情权法律关系，与本诉的诉请并非同一法律关系，不应合并审理，故对该反诉请求本院予以驳回，当事人可另行主张权利。关于韩国伟要求公共收益全体业主分摊的反诉请求，无明确的诉请数额，主体亦不适格，不符合反诉条件，本院予以驳回。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十三条、《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、韩国伟于本判决生效之日起十日内给付深圳华业物业管理有限公司大连分公司2015年10月12日至2020年8月31日期间的物业费13757.73元；二、驳回深圳华业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求；三、驳回韩国伟的反诉。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费116元（原告已预交），由原告负担44元，被告负担72元。反诉费50元（反诉原告已预交），退回反诉原告50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  胡殿梅二〇二一年三月三十一日书记员  邹若云