山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0602民初2467号原告：烟台市联民物业管理有限公司，住所地烟台市芝罘区文化路17号。法定代表人：张向志，总经理。委托诉讼代理人：张广平，山东盛信律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱广明，山东盛信律师事务所律师。被告：廉正信，男,1944年12月16日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：黄建生（被告女婿），住烟台市芝罘区。原告烟台市联民物业管理有限公司（以下简称联民物业公司）与被告廉正信物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告联民物业公司的委托诉讼代理人张广平、朱广明，被告廉正信的委托诉讼代理人黄建生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告联民物业公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付2019年7月1日至2020年12月31日期间的物业费2429.46元，并自2019年7月11日起至实际给付之日止按银行同期贷款利率的1.3倍计付违约金给原告；2.诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：要求被告给付2019年7月1日至2020年12月31日期间的物业费1781.60元（1.1元/月/平方米×89.98平方米×18个月)，并支付逾期付款违约金67.17元。事实和理由：2019年6月28日，原告与烟台市国有资产经营有限公司（以下简称国有资产公司）签订《富海怡景花苑小区前期物业服务合同》，约定原告为富海怡景花苑小区（以下简称案涉小区）提供前期物业服务，物业费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，标准为每平方米1.5元/月/平方米。被告作为该小区业主，拖欠原告2019年7月1日至2020年12月31日的物业费，原告多次催缴，均未果。被告的行为违反了合同约定，严重侵犯了原告的合法权益。被告廉正信辩称，其是富海怡景花苑小区7-1604号房产（以下简称案涉房产）的业主，建筑面积89.98平方米，其并未缴纳2019年7月1日至2020年12月31日期间的物业费，被告要求减免物业费。理由如下：（一）2019年7月原告进驻案涉小区长达20天人员配置不齐，原告按照1.5元/月/平方米收取物业费没有依据；（二）原告的物业服务不到位，物业管理人员因水费、车辆出入、电梯卡等问题与小区业主多次发生冲突，原告为了获取不当利益允许外来人员随意出入小区大门，发生外来人员酗酒持刀伤害业主、业主丢失物品等案件，原告应加强门卫管理，进行外来车辆人员登记，保障业主的人身和财产安全；被告女儿的车停放在小区内，被高空的墙皮脱落砸坏，原告不理睬、不承认、不配合处理费，说明原告服务不到位。（三）原告长达两年时间侵犯业主的知情权，应在小区各单元楼公告道歉；2020年疫情最严重期间，因为业主李洪宾向社区居委会反映物业不作为，原告的保安队长、班长在小区内限制被告人身自由，原告应向业主李洪宾道歉；原告应当公示2019年7月至今的公共收益；（四）为保护业主的合法权益，原告应按照民法典第282条、第283条规定，将共有部分的收入返还给业主，用于抵扣物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合当事人陈述及相关证据，本院认定事实如下：（一）2019年6月28日，原告与国有资产公司签订富海怡景花苑小区前期物业服务合同，后原告进驻该小区提供物业服务。被告系案涉房产的业主，案涉房产建筑面积89.98平方米。被告未缴纳2019年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费。（二）原告为证明其诉讼请求提交如下证据：证据一、2018年8月13日，中国铁路济南局集团有限公司建筑段（甲方）与国有资产公司（乙方）签订的《中国铁路济南局集团公司铁路家属区“三供一业”物业分离移交实施协议》，该合同系复印件，加盖了国有资产公司印章。原告称该合同系其从国有资产公司取得。合同约定按照国办发﹝2016﹞45号、国资厅发改革﹝2018﹞7号、铁总运﹝2016﹞180号、鲁政办发﹝2016﹞76号等文件，甲方作为铁路职工家属区“三供一业”分离移交工作的责任主体，将烟台市辖区职工家属区物业管理服务职能、相应公共设施设备及配套用房等移交乙方，另约定了分离移交内容、移交基准日、分离移交费用等内容。证据二、2019年6月28日，原告（乙方）与国有资产公司（甲方）签订的《富海怡景花苑小区前期物业服务合同》，该合同载明：富海怡景花苑小区是济南铁路局青岛房建公寓段开发，根据《关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作的指导意见》(国办发﹝2016﹞45号)、山东省人民政府《“三供一业”等国企办社会职能分离移交工作专题会议纪要》(﹝2018﹞77号)、《关于规范做好烟台市国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作的通知》(烟国企分离移交办【2018】1号)等文件规定属于分离项目，济南铁路局青岛房建公寓段已与甲方签订物业分离移交实施协议。经济南铁路局青岛房建公寓段以及甲乙三方共同协商，根据《中华人民共和国合同法》、《山东省物业管理条例》、《山东省物业服务收费管理办法》等相关法律、法规和规章，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对富海怡景花苑小区提供前期物业服务事宜，订立本合同。该合同中约定住宅物业费按照1.5元/月/平方米，业主的物业服务费按每半年预交给原告，业主应在每年的1月10日、7月10日前履行预交义务，该合同有效期三年，自2019年7月1日至2022年6月30日，另约定了物业服务内容与质量、物业的承接查验、物业的使用与维护及违约责任等内容。被告质证称，无法确认证据一的真实性，该协议内容和前期物业服务合同没有关系，且协议约定应由国有资产公司直接来管理案涉小区，不应由国有资产公司非法转包给原告，另外，协议第八条第4款约定乙方按约定的服务标准进行服务，但具体的服务标准是什么业主不清楚；对证据二真实性有异议，案涉小区是铁路员工全款购买的集资建房，建设单位是济南铁路局建设管理中心，前期物业是青岛铁路红宇物业管理有限公司，原告长期隐瞒该合同的存在，要求法院审查国有资产公司是否是建设单位，是否有签订前期物业服务合同的权利，如果没有请依法撤销该前期物业服务合同。原告称根据国务院“三供一业”指导文件（国办发﹝2016﹞45号）等，济南铁路局青岛建房公寓段将涉案小区的物业管理权移交给国有资产公司，所以原告与国有资产公司签订了前期物业管理合同。（三）被告为证明其答辩及质证意见，提交如下证据：证据一：2020年5月26日原告发布的通知1份，载明2019年7月1日至2020年12月31日原告联民物业公司按照1.1元/月/平方米收取物业费，证明原告起诉按照1.5元/月/平方米收费不合理。证据二：原告联民物业公司服务不到位以及招商广告的照片24张，证明原告服务不到位。证据三：案涉小区另一业主赵亮签订的济南铁路局职工住房配售（集资建房合同书）1份，证明此房屋是集资款购买，集资人是产权人，房屋不是国有资产的组成部分，小区公共区域所有的设施，包括地下车库、物业用房都是集资人出资的一部分，属于全体业主共有。证据四：国有资产公司企业信息1份，证明该公司的经营范围。证据五：2021年年初录制的视频1份，证明原告工作人员将垃圾倒在小区门口，造成小区环境脏乱差。对被告提交的上述证据，原告质证称，对证据一的真实性无异议，但该证据并不针对本案被告；对证据二真实性有异议，看不出是拍摄何处，也证明不了被告主张；对证据三真实性有异议，该证据为案外人赵亮与济南铁路局所签，与本案无关，也证明不了被告主张；对证据四的真实性无异议，证明内容与本案无关，对证据五的真实性有异议，证明不了画面中的主体是谁，也证明不了所欠物业费期间原告有过错行为。本院认为，依据相关文件精神，中国铁路济南局集团有限公司建筑段与国有资产公司于2018年8月13日签订了《中国铁路济南局集团公司铁路家属区“三供一业”物业分离移交事实协议》，中国铁路济南局集团有限公司建筑段将包括案涉小区在内的烟台13个家属区的物业管理移交给国有资产公司实施运营管理。2019年6月28日国有资产公司与原告签订了《富海怡景花苑小区前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容明确具体，应为合法有效。该前期物业服务合同的效力及于富海怡景花苑小区包括本案被告在内的每一位业主。原告在案涉小区实际提供了物业服务，物业服务费是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源；被告接受了原告提供的物业服务，就有义务按合同约定缴纳物业服务费用。原告按照1.1元/月/平方米主张物业费，没有超出《富海怡景花苑小区前期物业服务合同》的约定，也不违反法律法规的禁止性规定。现原告要求被告支付2019年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费1781.60元，数额合理，与约相合，本院予以支持。被告以原告服务质量差等为由要求减免物业服务费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告作为业主，如果认为原告没有完全履行物业服务合同约定的全部义务，可以请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非直接拒付物业服务费。被告的其他抗辩均不能作为其不缴纳物业费的理由，本院不予采信。被告要求使用共有部分的收入抵扣部分物业费，理由不当，本院不予支持。被告要求原告赔礼道歉、公示收益等主张，本案中不予审查，被告可另行诉讼。鉴于原告作为物业服务公司，针对物业服务过程中出现的问题未能与小区业主充分沟通、及时协调和促进解决，本身亦存在瑕疵，故本院对原告请求被告支付违约金的主张，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、限被告廉正信于本判决生效之日起10日内向原告烟台市联民物业管理有限公司支付2019年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费1781.60元。二、驳回原告烟台市联民物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告廉正信负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 于  克  晓二〇二一年三月三十日书记员 唐子凯（代）