山东省桓台县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0321民初4036号 原告：张立强，男，1980年7月15日出生，汉族，现住山东省淄博市张店区。 被告：毛爱美，女，1965年3月29日出生，汉族，现住山东省桓台县。 被告：张照，女，1981年9月18日出生，汉族，现住山东省齐河县。 被告：张婕，女，1983年11月22日出生，汉族，现住山东省济南市天桥区。 被告：张慧，女，1997年8月18日出生，汉族，现住北京市海淀区。 四被告共同委托诉讼代理人：鞠宏，山东齐法律师事务所律师。 被告：张云先，男，1950年3月6日出生，汉族，现住山东省桓台县。 委托诉讼代理人：宗学利，山东齐桓律师事务所律师。 原告张立强与被告毛爱美、被告张照、被告张婕、被告张慧、被告张云先所有权确认纠纷一案，本院于2020年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张立强，被告毛爱美、被告张照、被告张婕及被告毛爱美、被告张照、被告张婕、被告张慧的共同委托诉讼代理人鞠宏，被告张云先的委托诉讼代理人宗学利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张立强向本院提出诉讼请求：1.请求确认对位于桓台县××镇××村××路房屋（产权证号：桓台县房权证唐山镇集字第0××6号）所有权归张立强所有；2.请求被告协助张立强办理房屋过户事宜；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：张立强系桓台县唐山镇后七村村民，有资格购买本村宅基地，购买房屋过程清晰完备。2007年11月21日，案涉房屋户主张克满、毛爱美与张云先签署后七村的宅基地房屋买卖合同，房屋总价款130000元。当时签字方甲方张克满、张婕、毛爱美，乙方张云先，证人张某。2018年5月24日，张立强从后七村村民张云先手中购买了本处宅基地，双方签订了协议书，协议书签订后张云先将房屋相关手续一并交给张立强。因为买房是大事，所以整个家族的人都签字确认了这件事情。之后，张立强将相应材料送到后七村委、唐山土管所、桓台国土资源局等单位申请办理确权，案涉房屋已归张立强所有。2020年10月13日，毛爱美、张照、张婕将案涉房屋锁破坏，意图阻挠张立强翻新房屋。因13年前已经完成了房屋交易，毛爱美、张照、张婕等无权反悔并阻挠张立强翻新房屋。为此，张立强诉至法院，请求依法支持其诉讼请求。 张照辩称，1、房屋买卖合同明确约定张克满家庭成员全部签字生效，但是房屋共有人张照未签字确认，且案涉房屋为张克满的婚前财产，与毛爱美无关，毛爱美在合同中签字属于无权代理，其签字没有法律效力，房屋买卖合同未生效；2、张云先未支付相应购房款，张克满亦未将房屋交付给张云先，毛爱美签字的收条不能证明张云先已支付相应购房款，房屋买卖合同未实际履行；3、没有证据证明张立强与张云先以支付对价的方式购买了案涉房产，张照怀疑张立强与张云先恶意串通，损害他人合法权益；4、张立强与张云先之间没有真实交易，张立强不是适格当事人，无权提起诉讼。综上，请求依法驳回张立强的诉讼请求。 毛爱美的答辩意见同张照，补充答辩称，虽然分两次写了收到条，但是张云先并未付款。 张婕的答辩意见同张照、毛爱美。 张慧的答辩意见同张照、毛爱美。 张云先辩称，案涉房屋系张云先从张克满、毛爱美处合法取得，与张立强签订转让协议，张立强尚有部分房款未支付，张立强的诉讼请求应当予以驳回。 本院经审理认定事实如下： 案涉房屋位于桓台县××镇××村××路，房屋所有权证书登记房屋所有权人为张克满,编号为：桓台县房权证唐山镇集字第0××6号,登记日期为2000年3月24日;集体土地使用证登记土地使用者为张克满,编号为桓集用（2000）字第03000026号,登记日期为2000年3月。 毛爱美系张克满之妻，张照、张婕系张克满与前妻王艳华之女，张慧系张克满与毛爱美之女，张克满于2017年11月29日去世。张云先与张立强系叔侄关系。 张立强为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据： 证据1.2007年11月21日，张克满、张婕、毛爱美与张云先签订的《房屋买卖合同书》一份，用以证明案涉房屋在张云先卖给张立强之前，系张云先2007年从张克满、毛爱美、张婕处购买。该合同载明：经双方协商，张克满愿将后七村家三层小楼卖给后七村张云先，为书写方便，甲方为张克满，乙方为张云先。一、后七村中心大街，东头至唐华路，西至张刚住所楼，北至国富德厂子南边。建筑面积乙方自测为准，院子长23.2米，宽23.8米。二、楼房价格及付款办法，总价壹拾叁万元整（130000元），如单方违约每天罚款伍佰元整（500元）。三、甲方与本楼房出现的所有纠纷，有甲方承担一切责任，与乙方无任何关系。甲方必须配合乙方办理好，关于楼房的一切合法手续。一切费用由乙方承担。甲乙双方买卖成立，与任何人无关系。四、中介人负责协助乙方按期支付给甲方卖房资金，并协助甲方给乙方交清，搬清房屋，中介费各自处理。五、本合同一式三份：甲乙双方中介人各执一份，以上合同甲乙双方遵照执行，如有一方违约，承担一切法律责任。本合同签字生效。注：手印交叉使用，签字划横线是防伪标识。甲方：张克满、张婕，毛爱美。因甲方违约给对方赔偿叁万元以上罚款。乙方：张云先。中介人：张某。以上签字甲方、乙方签字人员均捺印，其中张克满、张婕姓名上划有一道横线。 证据2、毛爱美2007年9月24日向张云先出具的暂收条一份，该暂收条载明：“因张克满有病住院急需用钱，有张云先先垫付款，金额捌万元，剩余款项伍万元，卖房协议生效后，当场全部付清。收款人:毛爱美，付款人张云先”。2007年11月21日毛爱美向张云先出具的收到条一份，该收到条载明：“今收到张云先卖房押金现金10000（壹万元整），收款人毛爱美”。2007年11月21日毛爱美向张云先出具的收到条一份，该收到条载明：“今收到张云先剩余房屋款伍万元整（50000元），收款人毛爱美，付款人张云先。”张立强用以上三份收到条证明张云先已向毛爱美支付了购房款130000元，还交付了10000元购房押金。 证据3、2007年11月21日张克满、毛爱美书写的证明一份，用以证明张克满、毛爱美告知后七村委，让村委协助将案涉房屋给张云先的儿子张鑫磊办理房屋有关手续。该证明载明：“后七村支部、村委您们好：我张克满原没盖完的楼房，后七村中心大街东头路北西至张刚住宅，北至国富德厂子，因我有病经济困难，我已将该房转让给了后七村民张鑫磊，请求领导见信给张鑫磊办理有关合法手续。敬礼特此证明请求人：张克满毛爱美2007年11月21日”。 证据4、张克满、毛爱美2007年11月21日出具的证明一份，用以证明张克满、毛爱美房屋里的家具折价2000元给张云先。 证据5、2007年11月22日张照给张云先书写的说明一份，用以证明张照不同意卖房，想等张克满病好后，再商量卖房问题。 该说明载明：“张云先您好！今天登门造访，有点冒昧，我是张克满的大女儿张照。昨天村里张某大哥去济南找我，说您要买我家的房子，他是中间人，当时我爸爸身体极差，思维不清，您要是买我家的房子我想先请您等一段时间，等我爸爸身体康复以后我们父女三人都同意以后，才能将房子卖掉，不能让外人称我爸爸生病来操纵他。特此敬上！谢谢张照2007年11月22日”。 证据6、张云先自2003年7月23日至2018年5月24日给张立强出具的收到条4份，金额共计130000元;张立强2018年4月18日向张云先微信转账30000元截图;2017年11月19日张立强通过其中国农业银行账户向张云先转账10500元，于2017年12月22日转账8000元。张立强用以上证据证明张云先与张立强之间存在民间借贷关系，张云先多次向张立强借款。 证据7、2014年2月27日后七村会计张俊先给书记写的字条一份，用以证明后七村委已经知道张克满等人将房屋卖给张云先。 证据8、2018年5月24日张云先与张立强签订的《协议书》一份，用以证明张立强根据该《协议书》取得案涉房屋的所有权。同时也证明张云先欠张立强父亲（张禄先）30多万元，也欠张立强款项，张云先还欠张立强小叔张水先款项。张云先与张立强签订《协议书》的目的，是抹平兄弟们之间的债权债务关系，用案涉房屋抵顶所欠借款。该协议载明：“涉及张云先与张立强前段所有事务及经济来往，通过我们这一次进行磋商，达成最后协议，望双方遵照执行。一、涉及原张云先与村东头路北路边三层楼转让给张立强，价格壹拾伍万元整（150000元）。三层楼共计约560平方，一次性全部归张立强所有。二、涉及原张云先与张禄先再无任何经济纠纷，包括房屋和附属物都包括。三、张水先涉及家中老房屋全部归张水先所有，并与张云先、张禄先、张雨先全部都无任何经济纠纷和房产物资包括在内。四、原张立强已交伍万元（50000元）钱全归成购三层楼押金使用，张云先与张禄先以前所有任何经济手续和全部结清，再无任何经济来往。张云先、张立强签字捺印予以确认。 证据9、书写有签订人“甲方张云先（代表张鑫磊，张鑫磊系张云先之子）、乙方张立强”的合同一份，用以证明张云先将房屋卖给张立强，家族其他人对房屋不再享有权利。该合同载明：“经友好协商，达成就位于淄博市桓台县××村村××坊××层××地转让合同。一、甲方为乙方办理完产权协议（经村委和张水先确认）后，乙方一次性支付甲方拾万元整，余款伍万元整阴历正月内支付。二、乙方上述款项作为入股占甲方山东梦康农业发展公司股份6%,（暂由甲方代持，一年内做工商执照变更）……五、原张云先购买的村东头（即此合同标的）过户给张禄先、张立强后，后续建设费用自理……”。该合同未有落款日期，合同下方有张立强、张会连、张晓等人签字，但未有张云先及张鑫磊的签字。 庭审中，张立强主张：张立强与张云先系叔侄关系，张云先最初欠张立强父母张禄先、宗爱兰的钱，后来又欠张立强款项。2018年5月24日张云先和张立强签订协议，将案涉房屋卖给张立强。张云先在将案涉房屋卖给张立强之前，与张克满等人签订房屋买卖合同、毛爱美出具收到条，有完整的交易明细和流程。据此，张立强从张云先处取得案涉房屋所有权合法有效。 对张立强提交的上述证据及主张，毛爱美、张照、张婕、张慧质证认为，张克满与张云先2007年11月21日签订的房屋买卖合同没有实际履行，张云先没有交付相应款项。且案涉房屋系张克满与前妻王艳华（王艳华于2000年去世）在婚姻关系存续期间所建房屋，张照未签字，张克满无权单方处分与他人共有的房屋。毛爱美当时在房屋买卖合同书中签字，属于无权代理行为。张立强提交的房屋买卖合同书与毛爱美等人持有的原件不同，毛爱美等人持有的合同书中明确约定了付款条件和付款时间，同时约定合同签订时，必须由张克满家庭成员签字后生效，张立强提交的合同中关键性用词全部删除。张照给张云先书写的说明也进一步证明张照并未在房屋买卖合同中签字，所以该房屋买卖合同并未生效，张云先无权取得房屋所有权。张云先与张立强签订的卖房协议对张照、张婕等人不发生法律效力。毛爱美、张克满也未向后七村委写过将房屋转让给张鑫磊的证明。 针对上述反驳主张，毛爱美、张照、张婕、张慧向本院提交： 证据1、《房屋所有权证书》、《集体土地使用证》各一份，用以证明案涉房屋所有权及集体土地使用权均登记在张克满名下，该房产在张克满去世后，应为毛爱美、张照、张婕、张慧共同共有。 证据2、房屋买卖合同书原件一份，该合同第一页第二项、第三项与张立强提交的房屋买卖合同书第二项、第三项内容不同，内容为：二、楼房价格及付款办法，总价壹拾叁万元（130000元），合同签订后付定金，15日内付清余款，三个月甲方的屋内用品，全部搬清；三、①甲方的家庭成员签字生效，都是卖房主；②甲方与本房现在所有纠纷，有甲方上述签字人承担责任，与乙方无任何关系。③甲方必须配合乙方办理好关于楼房的一切合法手续。一切费用有乙方承担。用以证明合同约定房屋价款130000元，合同签订后付定金，尾款于15日内付清，该条款与毛爱美书写的收到条不符，说明毛爱美没有收到房款。同时协议还规定需张克满家庭成员签字，张照未签字，该协议未生效。 证据3、2007年12月2日张云先出具的说明一份，用以证明张云先并未支付购房款。该证明载明：“张云先购房款原定十一月二十一日至十二月五日付清款，在此时间因出现原债务问题，再延期十五天一次性全部付清。付款人张云先，2007年12月2日。”在该证明下方还有“张某”签字及“同意顺延毛爱美”字样。 证据4、视频光盘一张，该视频系2020年11月12日张照聘请专业摄影人员对房屋进行拍摄，房屋内布满灰尘，屋内物品系张照家人及其母亲多年前遗留，用以证明房屋一直由张照及家人占有控制。 证据5、张照与后七村支部书记张全文的微信聊天记录截图一份，用以证明案涉房屋在××镇××出资进行外墙整修和加盖门窗时，后七村委是联系张照协商有关事宜，后七村认可案涉房屋系张照家庭所有。 对于张立强提交证据及主张，张云先质证认为，案涉房产系2007年张云先从张克满、毛爱美、张婕处合法取得。自2007年11月21日签订房屋买卖合同后房子一直是空着的，张云先也没有去居住。直至2018年，因为张立强与张云先、张修福有业务，张立强给张云先转款50000元。2018年5月24日，张云先与张立强协商就与张修福之间的业务以及家族有关事项做出协议，约定将案涉房屋转让给张立强，张立强已经转给张云先的50000元作为房款予以扣除。签订协议后，张立强拿走了张云先与张克满签订房屋买卖合同的所有手续。协议约定房款150000元，剩余100000元张立强没有支付，所以张云先也没有向张立强交付房屋。房屋现在的权利人应为张云先。 张云先对毛爱美、张照、张婕、张慧提交的证据质证认为，因为张照不同意卖房子，也不同意在协议中签字，所以合同中就划掉了张克满和张婕的名字。对载明为2007年12月2日张云先出具的付款延期申请不予认可，其他证据均予以认可。 对于毛爱美、张照、张婕、张慧提交的上述证据及主张，张立强质证认为，双方提交的合同没有大的出入，案涉房屋已经卖给了张云先，张立强从张云先处购买房屋已取得房屋所有权。现任后七村书记张文全不知道房屋存在纠纷，所以张全文与张照的微信聊天记录不能证明房屋的权属问题。录像视频也与待证事实无关。 对于张云先的主张，张立强质证认为，2018年5月24日与张云先签订协议时双方还有合作关系，协议内容张云先故意留了很多漏洞。在签订协议时向张云先支付了50000元，签订协议后张立强没有再向张云先支付过款项，因为之前张云先向张立强借款的数额早就超过了150000元。案涉房屋应归张立强所有。 对于张云先的主张，毛爱美、张照、张婕、张慧质证认为，张云先与张克满等人签订的房屋买卖合同欠缺必要的生效条件及共同共有人的签字同意，且张云先也未支付房款，合同并未实际履行，该房屋买卖合同并未生效。案涉房屋应为毛爱美、张照、张婕、张慧共同共有。 关于房屋的交付情况及现状。 庭审中张立强主张，对于2007年张云先和张克满签订房屋买卖合同时的房屋占有使用情况不清楚。2018年张立强与张云先签订协议的时候，房子一直是空着的，张云先买了房屋之后也没有实际入住，十几年没人居住。2020年10月份张立强在门上加了锁，但被张照等人撬锁，派出所已经出警处理。 毛爱美、张照、张婕、张慧主张，张云先与张克满等人于2007年11月21日签订的房屋买卖合同，没有实际履行，也未生效，所以张克满并没有向张云先交付房屋，张云先也从没有主张过交付。截至目前房屋仍然由张照及家人占有、控制，该房屋为张照及其家人所有。 张云先主张，2007年11月21日张云先与张克满等人签订房屋买卖合同后，因为房屋只建成了主体，没有安装门窗，所以一直没有要求毛爱美、张照、张婕、张慧交付房屋，张云先也未到案涉房屋居住。后虽与张立强签订协议，但并未实际履行，所以未向张立强交付房屋。后来镇上出资修建了外墙等。 庭审中，张立强诉求毛爱美、张照、张婕、张慧协助将房屋产权过户在张立强名下，不要求张云先承担责任。毛爱美、张照、张婕、张慧、张云先对此不予认可。 本院认为，本案中张立强诉求确认案涉房屋归其所有，依据的是其与张云先于2018年5月24日签订的协议书，庭审中张云先对该协议书真实性无异议，故该协议书是张云先与张立强的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。通过协议书的内容来看，该协议书是张云先、张立强包括张云先与其兄弟张禄先、张水先等人就之前债权债务和家族经济事务之间的综合处理，并不能认定为系单纯的房屋买卖合同。加之，张立强认可该房产系因张云先欠付张立强款项而作顶账之用。故，该份协议书实质为“以物抵债”协议。 《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。即使张云先与张克满等人签订房屋买卖合同时，相关当事人均有房屋处分权，案涉房屋买卖合同书亦合法有效，但案涉房屋并未办理过户登记手续，按照上述法律规定，不发生物权变动的效力。在此情况下，张云先再行与张立强签订协议，将案涉房产转让给张立强用以抵顶债务。张立强与张云先之间仅形成相应的合同债权债务关系。张立强可依据该协议书要求张云先履行合同义务，在张云先不履行合同义务时，张立强仅能依据协议书的约定要求张云先承担违约责任，而不能直接依据协议书要求确认房屋的所有权。故，张立强诉求确认案涉房屋归其所有，无法律依据，本院不予支持。张立强诉求毛爱美、张照、张婕、张慧协助其办理房屋过户手续，亦无合同及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告张立强的诉讼请求。 案件受理费1450元，由原告张立强承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 员 张文文 二〇二一年三月三十一日 法官助理 张 蔷 书 记 员 张 鑫