吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2021）吉24民终430号上诉人（原审原告）：高春海，男，满族，1962年4月18日生，无职业，现住延吉市。委托诉讼代理人：潘佳璇，吉林华烁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韩杰，男，朝鲜族，1966年2月27日生，个体工商户，现住延吉市。委托诉讼代理人：扈玉海，吉林诚途律师事务所律师。委托诉讼代理人：朴永春，天津高丽律师事务所律师。上诉人高春海因与被上诉人韩杰之间房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初4621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日依法受理后，组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。高春海上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、案涉房屋租赁合同解除时间应为被上诉人发出解除通知并送达对方的时间。被上诉人虽在2020年3月11日以短信通知上诉人解除合同，但没有办理交接手续，房屋仍由其占有使用。2020年3月15日防疫领导小组办公室通知征用酒店接收隔离人员直至2020年5月2日期间，被上诉人占有使用案涉房屋，其以自己的行为继续履行合同，属于对之前解除权的放弃，2020年3月11日解除通知已经失效，至少在2020年5月15日报纸公告解除合同，要求办理房屋交接手续前，双方租赁合同仍处于存续状态。2、防疫工作领导小组征用该酒店，被上诉人收取了房屋使用费，故酒店在征用期间仍处于经营状态，合同约定的酒店达到无法经营的状态才适用解除的条件并未成就。且2020年5月15日本市各行业全面复工，不存在无法经营的情况，不符合解除成就的条件，被上诉人解除合同违法。3、依据《租赁合同书》第十条第二款约定及被上诉人欠付租金及未按期交付房屋造成租金损失的事实，被上诉人应当承担违约责任，支付3600元违约金。其中包括因被上诉人将案涉房屋供暖报停导致将来发生复栓费48.86×50元=2443元，2020年6月15日上诉人向业主委员会缴纳的修理水泵及排水设施发生的物业费200元，2020年2月1日至2021年1月30日期间取暖费600元。4、被上诉人未对案涉房屋进行交接返还，导致上诉人无法使用和收益，被上诉人应承担租金损失。2020年5月15日，被上诉人刊登公告定于5月25日办理房屋交接，但上诉人多次与其联系，却推脱不进行交接，直到6月23日将钥匙交给业主委员会成员金爱莲。房卡、前台控制软件系统、读卡器等物品系业主委员会在2016年10月被上诉人接手世际酒店（包括案涉房屋）时向其交付，并有2010年10月29日韩杰与业主委员会签订的租赁合同书为证，我个人未向被上诉人交付上述物品。5、2020年3月12日我到达房屋现场接受房屋，但被上诉人及其他酒店管理人员未在现场，故无法交接，该酒店姜经理电话回复暂不能办理交接，让上诉人等通知确定时间进行交接。6、上诉人一审诉请应为2020年2月1日至2020年8月25日租金8400元和违约金3600元，2020年9月1日至2021年1月31日的租金损失6000元。韩杰二审辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。事实与理由：1、双方当事人在合同中约定自动解除的条件，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，案涉合同已于2020年1月29日自动解除。2、2020年1月29日被上诉人接到公安管理部门通知，因疫情原因酒店停止经营。3月10日政府决定征用该酒店，并通知酒店所在街道办事处及业主委员会金爱莲，通知文件同时在酒店门口张贴。被上诉人接到该通知文件后，立即按照上级要求组织人员完成隔离任务。政府征用补偿为每个房间每天150元标准，按实际使用天数计算，现征用补偿费用未下发。征用范围为整个世际酒店，征用主体是政府，被征用主体是业主，期间房屋使用是履行政府征用的行为，不能因该行为来确认双方没有解除合同。3、2020年6月23日在一审法院主持下，被上诉人与业主委员会金爱莲和其他几名业主（不包括上诉人）在现场对案涉房屋进行交接，金爱莲受上诉人的委托接收房屋钥匙，对设施设备查看确认，未提出异议。4、案涉租金已支付至2020年1月31日，水费缴至2020年5月13日并有收据证实，电费缴至2020年5月16日有收据证实，2019年10月20日至2020年4月20日期间取暖费已全部结清，经营期间因由被上诉人自行管理，不发生物业费。2016年至2018年期间被上诉人自行供热，2018年至2020年期间由供热公司进行供热，不存在供暖报停的事实及复栓重新供热的问题。上诉人称2020年6月15日其向业主委员会缴纳修理水泵及排水设施的物业费200元，被上诉人不清楚是否发生，而且这是业主委员会与业主之间的事情，费用不应由被上诉人承担。5、2012年4月份，我开始接手经营酒店，业主委员会及上诉人从未向我交付房卡、前台控制软件系统、读卡器等物品，业主委员会与被上诉人签订的租赁合同书中未对上述物品进行约定。因经营需要我自行购买了房卡、前台控制软件系统、读卡器并使用，2020年6月23日向金爱莲交接案涉房屋时，金爱莲未对被上诉人取走以上物品提出异议，现上述物品由金爱莲保管。高春海一审诉讼请求：1、请求判令被告立即履行合同结算，支付（2020年2月-8月）的租金8400元和违约金3600元，赔偿（2020年9月-2021年1月）的租金损失6000元，三项共计：18000元（暂按此计，最终以法院判决的日期为准）；2、判令被告缴清客房的各项费用2600元（暂按此计，最终以缴费至17C2客房办理交接手续之日的结清单据为准）；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告是延吉市世纪酒店17C2客房产权人，延吉市世纪酒店（韩杰）租赁原告的客房，租赁期限为：2016年1月30日至2021年1月30日止，租金标准为：1200元/月（采暖期租金为：1100元，取暖费由韩杰承担）。从2020年春节至今酒店有人值班，酒店内未发生疫情传染等突发情况。2020年3月10日延吉市政府经韩杰同意征用世纪酒店，3月18日开始接收返（来）延隔离人员。从2020年3月12日起酒店内的天池工贸、世纪咖啡厅等复工营业。2020年5月15日，韩杰在延边日报发布《解除“世纪酒店客房租赁合同书”的通知》。5月21日原告与金明子（韩杰妻子）电话和微信沟通，但对方一直不肯履行结算交接义务。因此，请求法院依法判令被告立即履行合同结算，支付租金和违约金，赔偿租金损失，缴清客房的各项费用，承担本案全部诉讼费，双方解除租赁合同。一审法院认定事实如下：2016年1月30日，原、被告签订房屋租赁合同书，约定租赁期限为：从2016年1月30日至2021年1月30日止，租金标准为：1200元/月（采暖期租金为：1100元，取暖费由韩杰承担）。合同第十一条第三款还约定，租赁期间，如发生突发性事件、传染病及其他原因导致世纪酒店无法正常经营的情况的，本协议自动解除，双方均不承担责任。签订合同后，双方一直按照合同约定履行了各自的义务。2020年1月29日，延吉公安旅店管理微信通知，各辖区旅馆业（包括洗浴、按摩场所），从今日（29日）开始不准接纳入住客人。2020年3月15日，延吉市新兴冠状病毒肺炎领导办公室下发通知，决定征用世际酒店，接收返延隔离人员，一直征用至2020年5月2日为止。2020年3月9日至3月11日，被告通过短信的方式通知业主解除租赁合同，2020年4月2日也是以短信的方式通知业主解除合同，2020年5月15日在延边日报以公告的形式刊登“解除《世纪酒店客房租赁合同书》的通知”，内容为“各为世纪酒店业主：根据2016年1月份（包括1月份以后补签的）承租人延吉市世纪酒店（韩杰）与你签订的《世纪酒店客房租赁合同》（以下简称租赁合同书）第十一条第三项约定，2020年3月9日和4月18日已通知解除合同。承租人延吉市世纪酒店（韩杰）（现再次书面通知你解除该租赁合同书）。请你于2020年5月25日之前到延吉市世纪酒店进行房屋交接，逾期承租人延吉市世纪酒店（韩杰）人员将全部撤场，由此产生的一切后果由你方自负。业主名单如下：等”。另査，与被告韩杰签订租赁合同的业主，已有76人与被告韩杰签订了调解协议。一审法院认为，原、被告于2016年1月30日签订的房屋租赁合同书，系双方当事人真实意思表示，应为有效合同。双方应履行合同的内容。合同第十一条第三款明确约定“租赁期间，如发生突发性事件、传染病及其他原因导致世纪酒店无法正常经营的情况的，本协议自动解除，双方均不承担责任”，被告韩杰经营的世际酒店，自延吉市公安局2020年1月29日因出现新兴冠状肺炎，下发停止营业通知后，未进行营业，符合合同约定的因传染病及其他原因无法正常经营的，协议自动解除的情形。且延吉市政府于2020年3月15日下发通知征用世际酒店的事实，也可以证明韩杰经营的酒店未正常营业。因此，原告的诉讼请求，没有事实依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条之规定，判决：驳回原告高春海的诉讼请求。案件受理费315元（原告已预交），减半收取157元，由原告高春海负担。二审中，双方当事人未向本院提供证据。上诉人对于一审出示的2020年5月21日高春海与金明子（韩杰妻子）电话录音发表补充意见认为，上诉人在知道被上诉人于2020年5月15日登报告知解除合同，并于5月25日前办理交接手续后，于2020年5月21日与其他业主到世纪酒店，要求办理交接，但世纪酒店并未派人办理交接手续，双方电话联系，金明子以在外地、没有时间为由拖延移交的事实。被上诉人发表补充意见认为，1、2020年1月29日合同自动解除后，上诉人经几次通知也不来办理交接手续，因此他说的5月21日才接到通知合同被解除，然后来办理交接手续是虚假陈述。2、被上诉人从未拒绝移交房屋，否则也不会在合同自动解除后通知移交。5月21日通话录音没有体现被上诉人拒绝移交，只是通话当时金明子没有时间，告知晚点过去。由于上诉人不接受房屋，被上诉人最终将钥匙移交给物业委员会管理。本院认为，该录音系高春海、金明子对案涉房屋交接事项进行电话沟通形成。双方对现场有无值班人员、总经理能否出面、房屋业主名单书写及保管、用电费用承担（包括配电室）及当面沟通交接等内容进行了交流，最后金明子称“再晚点过去，我在外地”，上诉人称“好吧，那就再见吧”。故金明子因故推迟交接，高春海予以认可，双方意思表示真实，亦符合生活常理，故本院对该证据的真实性予以采信，对拖延交接的证明目的不予采信。经二审审理查明，2020年3月10日延吉市新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组办公室向世际酒店业主下发《关于征用酒店的通知》，一审认定时间有误，予以纠正，对于原审判决认定的其他事实予以确认。另查明，韩杰已向高春海支付2020年1月31日前的房屋租金。上诉人自认，2020年3月11日接到解除合同的短信通知。2020年3月16日，延吉市新冠疫情防控工作领导小组办公室与延吉市世际酒店签订《使用酒店协议书》，对使用时间、监控措施、费用标准及相关服务内容进行了约定。2020年6月23日，一审法院工作人员组织交接世际酒店，被上诉人将案涉房屋钥匙交至业主委员会成员金爱莲。再查明，2020年4月20日，延吉市世纪酒店业主委员会就与韩杰之间房屋租赁纠纷事项向业主发布公告。2020年5月15日，延吉市世纪酒店业主委员会就与韩杰之间房屋移交纠纷向延吉市新兴街道办事处提交申请书。2020年5月21日，高春海与金明子就案涉房屋交接进行电话沟通，未能达成一致意见。2020年5月31日，延吉市世纪酒店业主委员会就房屋移交等纠纷内容向世纪酒店及韩杰发布声明。本院认为，1、关于案涉合同效力。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。案涉《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，具有法律效力，双方均应依照约定行使权利和履行义务。2、关于案涉合同是否解除。《合同法》第四十五条第一款规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。案涉合同约定“租赁期间，如发生突发性事件、传染病及其他原因导致世纪酒店无法正常经营的情况的，本协议自动解除，双方均不承担责任”。故2020年1月29日因疫情原因延吉市公安局下发停止营业通知，案涉合同所附解除条件成就，该合同于当日解除，双方当事人互不承担赔偿责任。且韩杰已向高春海支付2020年1月31日前的房屋租金，故高春海主张因韩杰违约导致租赁合同解除，韩杰应结清所欠租金和违约金，无事实根据和法律依据，本院不予支持。3、关于合同解除后房屋未能及时交还的责任承担。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同自动解除后，被上诉人作为腾退人，应积极做好各项准备工作，及时向上诉人交还房屋；上诉人作为接收人，亦应积极做好接收准备，在被上诉人向其交还时及时接收房屋。鉴于本案合同解除事发突然，酒店房间移交事项繁杂，交接沟通协调存在实际困难，且正处疫情的特殊情况，本院确定2020年1月29日合同解除后至2020年3月10日酒店被征用前，为双方进行交接准备和实施交还房屋的合理期间。该期间发生的损失，由各自承担。对于2020年3月11日至2020年6月23日被上诉人将案涉房屋钥匙交至业主委员会期间，业主委员会（包括上诉人）与被上诉人之间因被上诉人是否构成违约、租赁合同能否解除、参与移交人员及移交方式、房屋和公共设施验收、水电费用承担和缴费票据交付、一楼公摊面积收益交还，以及公共设施设备和发票、维修资料、备品备件移交等内容均存在争议。其中2020年5月15日上诉人与金明子曾直接沟通，亦未能对房屋交接事项达成一致意见。本院认为，上述争议内容均不影响双方交还房屋，房屋迟迟无法交还的责任主体及相关损失赔偿争议，本院不予审理，双方当事人可结合具体争议事项另行主张权利。对于上诉人提出的交还房屋时应一并交还房卡、前台控制软件系统、读卡器等物品，并由被上诉人支付供热复栓费、取暖费的主张，被上诉人不予认可。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十八条第一款“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”的规定，双方当事人对以上二审增加的诉请内容争议较大，经本院调解未成，上诉人可另行主张权利。4、关于征用酒店事宜。《中华人民共和国物权法》第四十四条规定，因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。本案中，世际酒店因疫情防控工作需要被政府征用，上诉人对征用补偿费分配有异议，不属本院审理范围。上诉人提出的被上诉人为政府征用世际酒店提供相关服务系以行为表示放弃合同解除权的意见，理据不足，本院不予采纳。综上，高春海的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实及适用法律存在瑕疵，但判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元（高春海已预交），由高春海负担。本判决为终审判决。审判长 葛福祥审判员 赵 颖审判员 张新颜二〇二一年三月二十九日书记员 董香花