黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终1141号上诉人（一审被告、反诉原告）：李美华，女，1983年9月14日生，汉族，黑龙江和美妇产医院有限公司核算主管，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。被上诉人（一审原告、反诉被告）：黑龙江省骄阳房地产经纪有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区长江路96号。法定代表人：王文奇，董事长。委托诉讼代理人：高瑞，女，黑龙江省骄阳房地产经纪有限公司法务。上诉人李美华因与被上诉人黑龙江省骄阳房地产经纪有限公司（以下简称骄阳房地产经纪公司）合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初16784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查、询问当事人的方式进行了审理。上诉人李美华，被上诉人骄阳房地产经纪公司代理人高瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李美华上诉请求：1.撤销黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初16784号民事判决，驳回骄阳房地产经纪公司的诉讼请求；2.骄阳房地产经纪公司向李美华支付违约金30000元；3.一、二审诉讼费由骄阳房地产经纪公司承担。事实和理由：一审法院依据《合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”规定，认定骄阳房地产经纪公司已履行义务错误。2016年10月5日，李美华与骄阳房地产经纪公司签订的《限时包销协议》，协议第3条中约定：委托（限时装修出售）期限自2016年10月6日至2017年2月15日上，共计133天。第12条中约定：1.房主净得30万元，其他费用概不承担，2.如在委托期限内未能售出，应在合同截止日将房款付给甲方，如未到期付款，乙方每拖延一日，付给甲方违约金。合同签订后，2016年12月28日，李美华按骄阳房地产经纪公司要求，与骄阳房地产经纪公司指定的王东生签订《房屋买卖合同》，但骄阳房地产经纪公司及王东生均没有按《限时包销协议》约定的2017年2月15日前给付李美华卖房款30万元。骄阳房地产经纪公司显然未按合同约定履行，本案与房屋中介公司签订的《房屋买卖合同》具有严格的区别，不是与买方签订《房屋买卖合同》就完成合同义务，而是应按《限时包销协议》约定的期限内，李美华按合同约定的期限内卖出房屋并得到约定的全部卖房款30万元，骄阳房地产经纪公司未按《协议》约定的履行期限、履行义务。理应承担违约责任，虽然李美华在《协议》履行期限外收到多出《协议》约定的5000元的房款，但5000元不足以支付李美华的损失，李美华卖房本身就是急需用钱，如果李美华不急用钱，完全可以不卖房，房屋还能出租，每月有租金收入。骄阳房地产经纪公司还应给付李美华违约金30000元。本案的合同文本是骄阳房地产经纪公司提供自制合同文本，近年来我市发生的多起中介公司占用卖房人的房款，给广大的卖房者、买房者造成很大损失。对中介公司利用合同，侵犯老百姓的利益的事情，应从法律上制止，而一审法院却置法律于不顾，作出错误判决。为此，对提供合同文本的骄阳房地产经纪公司在《协议》中使用文字游戏侵害合同相对方的合法权益，不完全履行合同义务、不遵守法律的行为应受到法律的追究，故应驳回骄阳房地产经纪公司的诉讼请求，判令骄阳房地产经纪公司向李美华支付违约金30000元。骄阳房地产经纪公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。骄阳房地产经纪公司向一审法院起诉请求：1.李美华返还房款5000元；2.诉讼费由李美华承担。李美华向一审法院反诉请求：1.骄阳房地产经纪公司向李美华支付违约金30000元；2.反诉费由骄阳房地产经纪公司承担。一审法院认定事实：2016年10月5日，骄阳房地产经纪公司与李美华签订《限时包销协议书》，内容为“骄阳房地产经纪公司与李美华双方在自愿、平等，诚实信用的基础上，骄阳房地产经纪公司接受李美华委托，为其提供房屋独家销售装修委托居间服务，促进房屋买卖合同成立并完成其他委托事项达成一致意见，订立本协议：李美华将其私有的哈尔滨市××同××胡同××单元××号3号（房屋所有权证为哈房外字第××28），房屋所有权人李美华，建筑面积46.91平方米，李美华确认以不低于叁拾万元的总价委托骄阳房地产经纪公司代为出售该房屋，该房屋装修后成交价格高出李美华定价部分归骄阳房地产经纪公司所有；委托期间李美华不得未经骄阳房地产经纪公司书面许可擅自出售此房屋；委托（限时装修出售）期限自2016年10月6日至2017年2月15日止，共计133日，买卖双方洽商、办理房屋交易相关手续的时间不计算在内，时间相应顺延；李美华保证在骄阳房地产经纪公司售出房产后配合买方办理相关手续，按约定期限内交付房屋，李美华应于签订本协议后当日内向骄阳房地产经纪公司提交其房屋所有权证原件、复印件、身份证复印件及该房屋有关材料的复印件；李美华保证签订委托协议次日将房屋钥匙转交给骄阳房地产经纪公司，骄阳房地产经纪公司可开工改造和装修该房屋；在委托期限内，李美华不得解除对骄阳房地产经纪公司的委托，也不得再委托其他机构或个人出售，如李美华违约须退还骄阳房地产经纪公司双倍保证金及装修所产生的一切费用；李美华应配合骄阳房地产经纪公司签约，并同意买房人以贷款的方式购买，如因李美华的原因造成时间延误，则顺延委托期限；骄阳房地产经纪公司先垫付装修款及相关费用，此房产委托出售价格加上装修相关费用为最终成交价格，装修相关费用骄阳房地产经纪公司有权从转付李美华的任意款项中予以扣除；协议生效之日，骄阳房地产经纪公司向李美华支付履约保证金贰万元，如在委托期限内不能成交的，骄阳房地产经纪公司以现金方式购买，同时李美华应将上述房屋配合骄阳房地产经纪公司到公证处办理公证授权委托书到骄阳房地产经纪公司指定人员名下，李美华与买家签订《房屋买卖合同》后视为骄阳房地产经纪公司完成委托事项，李美华在签订合同24小时内退还已收取的骄阳房地产经纪公司履约保证金，骄阳房地产经纪公司亦有权从转付李美华的任意款项中予以扣除；协议自双方签字或盖章之日起生效。补充协议：1.房主净得叁拾万元整，其他费用概不承担；2.如在委托期限内未能售出应在合同截止日将款付给李美华，如未能到期付款，骄阳房地产经纪公司每拖延一日付给李美华房款千分之三违约金；3.此房有个税，李美华不承担（房主净得房款叁拾万元整）。补充协议与本协议条款不一致的，以补充协议为准”。2016年12月28日，李美华作为卖方与案外人王东生作为买方以及骄阳房地产经纪公司作为居间方签订《房屋买卖合同》，内容为“房屋哈尔滨市××同××胡同××单元××号3号私产，证号0701057728，建筑面积46.91平方米，使用面积32.35平方米；成交价为335000元，买卖双方均同意由卖方委托居间方代收房款；买方在本合同签订后支付定金10000元；本合同签订即视为居间方已促成买卖双方交易成功，须支付总房款1.5%的居间服务费和0.5%的信息咨询费和代书费等合计为5025元；买方委托居间方代办贷款手续，向银行（或公积金管理中心）申请285000元20年的银行按揭贷款；双方约定，买方在2017年1月1日前将首付款及居间服务费、代办费（含定金）合计为56525元交付到居间方，居间方在收齐首付款后的三个工作日之内通知买卖双方准备贷款所需的资料，买卖双方贷款资料准备齐全后，三方开始办理银行审批等相关手续，贷款审批通过后进行房屋产权更名”。2016年10月5日，骄阳房地产经纪公司给付李美华保证金20000元，李美华于2017年7月11日收到个贷-代理受托支付285000元。另查明，李美华与案外人王东生于2017年4月初办理案涉房产的更名过户。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，骄阳房地产经纪公司与李美华签订的《限时包销协议书》和李美华与案外人王东生签订的《房屋买卖合同》，均系当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规强制性规定，合法有效。依据《限时包销协议书》的约定“委托（限时装修出售）期限自2016年10月6日至2017年2月15日止；李美华确认以不低于叁拾万元的总价委托骄阳房地产经纪公司代为出售该房屋，该房屋装修后成交价格高出李美华定价部分归骄阳房地产经纪公司所有；李美华与买家签订《房屋买卖合同》后视为骄阳房地产经纪公司完成委托事项”。2016年12月28日，李美华与案外人王东生签订《房屋买卖合同》，应视为骄阳房地产经纪公司已按照《限时包销协议书》的约定完成委托事项，因李美华出售案涉房产收到款项共计305000元，其应按照《限时包销协议书》约定将高于300000元的部分即5000元返还骄阳房地产经纪公司，故对于骄阳房地产经纪公司要求李美华返还房款5000元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于李美华要求骄阳房地产经纪公司支付违约金30000元的反诉请求，虽李美华与案外人王东生于2016年12月28日签订《房屋买卖合同》，而至2017年7月11日收到房款305000元，但因《房屋买卖合同》中约定“王东生以商业贷款形式购买案涉房产”，《限时包销协议书》亦约定李美华应配合骄阳房地产经纪公司签约，并同意买房人以贷款的方式购买以及买卖双方洽商、办理房屋交易相关手续的时间不计算在委托（限时装修出售）期限内，时间相应顺延，因王东生系以贷款形式购房，符合时间顺延的相关条件，在骄阳房地产经纪公司已完成委托事项且无违约行为的情况下，李美华的该项反诉请求，一审法院不予支持。判决：一、李美华于本判决生效之日起十日内返还骄阳房地产经纪公司房款5000元；二、驳回李美华的反诉请求。如果未按上述规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由李美华负担；反诉费275元，由李美华负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，李美华与骄阳房地产经纪公司签订《限时包销协议书》的性质属于居间服务合同，李美华与骄阳房地产经纪公司并未在《限时包销协议书》中约定案涉房屋买受人须将案涉房款经骄阳房地产经纪公司转付给李美华，故骄阳房地产经纪公司在约定的“限时（即133天）”之内促成李美华与案涉房屋买受人达成《房屋买卖合同》，该《限时包销协议书》即告履行完毕，李美华以“其于《限时包销协议书》约定的133天之后取得案涉房屋的卖房款，骄阳房地产经纪公司违约”的主张不成立，本院不予支持。综上所述，李美华的上诉请求不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李美华负担。本判决为终审判决。审判长  郑兴华审判员  刘 春审判员  张 宇二〇二一年三月三十一日法官助理张恭允书记员岳一鸣