北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初20434号原告：刘海，男，1969年4月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨占武，北京市铭达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王莹，北京市铭达律师事务所律师。被告：绿地集团北京京腾置业有限公司，住所地北京市昌平区小汤山镇英才北三街16号院2号楼401室。法定代表人：王春波，执行董事。委托诉讼代理人：张连峰，北京市通商律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐乐，北京市通商律师事务所律师。原告刘海与被告绿地集团北京京腾置业有限公司（以下简称绿地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员张俊独任审理，于2021年3月3日公开开庭进行了审理。原告刘海及其委托诉讼代理人杨占武、王莹，被告绿地公司的委托诉讼代理人张连峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘海向本院提出诉讼请求：1.解除刘海与绿地公司签订的《定制开发协议》；2.被告返还原告支付的保证金6110228元；3.被告支付保证金的利息2236343.448元（利息暂计至2020年8月30日，剩余利息以6110228元为基数按照日万分之二计算至原告实际支付保证金之日止）；4.被告支付解除合同违约金6038045.6元；5.被告承担原告支付的律师费300000元；6.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2013年12月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《定制开发协议》。该协议的主要内容为：甲方为北京市昌平区小汤山镇B07地块的土地使用权人。根据相关的立项及规划文件，甲方有权在B07地块上开发建设××项目，乙方欲定制甲方所开发项目的制定物业，为此双方签订《定制开发协议》，甲方按乙方对××项目中的2楼2层定制要求，以双方达成的标准进行定制开发，并在该办公楼达到商品房预售条件时，甲方同意以预售商品房的形式将该房屋预售给乙方。合同第三条约定，乙方同意采取向甲方缴纳保证金的方式，以保证乙方能按照本协议约定的条款与甲方签署预售合同。合同第四条约定，该房屋的购买价款应按照建筑面积计价，均价为人民币19588.65元／平方米，预计的建筑面积1541.21平方米，预计成交总价为30190228元。合同第五条约定，甲方应于2015年6月30日前，依照国家和政府的相关规定，经验收合格后交付乙方，办理相关手续。合同第七条规定，在办公楼具备商品房预售条件后，任何一方拒绝按照本协议约定的条件与另一方签署预售合同，另一方有权解除本协议，本协议解除后20个工作日内，违约方应无条件向对方支付总房款的20%作为违约金。《定制开发协议》签订后，原告向被告支付了保证金6110228元。××项目及商业楼，现地址为昌平区××街16号院15号楼。2014年11月，北京市住房城乡建设委员会向被告颁发了该楼房的《北京市商品房预售许可》。该楼房于2015年12月办理了竣工验收备案手续，于2016年11月办理了初始登记手续。《定制开发协议》履行期间，被告在取得《北京市商品房预售许可》后经原告多次催促，被告均未能与原告签署商品房预售合同。2015年11月19日，被告向原告出具了关于《昌平××项目未能按期签署预售合同的复函》的回复，承诺如果原告选择继续履行《定制开发协议》，被告将自《定制开发协议》约定的交房之日起60日内按照原告己付保证金的日万分之一向原告支付利息；自约定的交房日期满61日起至房屋实际交付之日期间，按照日万分之二向原告支付利息。综上，《定制开发协议》签订后原告向被告支付了部分保证金，但因相关政府部门的要求，《定制开发协议》不具备房屋过户的履行条件，而被告在签订《定制开发协议》之前就对此情况知情，《定制开发协议》签订后，被告不能与原告签订商品房预售合同，致使《定制开发协议》的合同目的不能实现。根据合同法第九十四条第（四）项的规定，当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使合同目的不能实现的，合同另一方有权解除合同。请求法院依法判令解除原被告《定制开发协议》，判令被告返还原告己支付的保证金6110228元，并按照《定制开发协议》第七条的约定及《昌平××项目未能按期签署预售合同的复函》的承诺，向原告支付解除合同的违约金及保证金利息共计8274389.05元。另，原告因主张债权所支付的律师费共300000元也应当由被告承担。绿地公司辩称，同意解除《定制开发协议》，退还原告保证金，不同意原告的其他诉讼请求。《定制开发协议》不能继续履行，是因为按照政府要求，原告不具备条件，并非被告的原因，原告在诉状中也认可此意见。原告同时主张违约金和利息，金额过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月20日，绿地公司（甲方）与刘海（乙方）签订《定制开发协议》（以下简称《协议》）。《协议》约定甲方按乙方对××项目中的2楼2层的定制要求，以双方协议达成的标准进行定制开发，并在该办公楼达到商品房预售条件时，甲方同意以预售商品房的方式将该房屋预售给乙方；该楼宇的用途为办公；乙方定制部分为2-2层，建筑面积约1541.21平方米；乙方同意采取向甲方交纳保证金的方式，以保证乙方能按本协议约定的条款与甲方签订预售合同；签署《协议》当日，乙方向甲方支付保证金6110228元；于2014年1月10日前支付保证金9030000元。预售合同签署后，乙方将按预售合同的约定，向甲方支付该房屋的购买价款；双方同意该房屋的购买价款应按建筑面积计价，均价为19588.65元/平米，预计成交总价款约为30190228元；乙方在预售合同签署的同时，向甲方支付至预计成交总价款的50%，即15140228元，乙方可以选择以已交付的保证金冲抵上述价款；甲方应当在2015年6月30日前，依照国家和人民政府的有关规定经验收合格后交付乙方。双方在《协议》第七条“违约责任及协议解除”部分约定“……2、在2号办公楼具备商品房预售条件后，如任何一方拒绝按照本协议约定的条件与另一方签订预售合同，且在另一方书面催告十（10）日内仍未纠正该违约行为的，则另一方有权经发出书面通知而提前解除本协议。在本协议解除后二十（20）个工作日内，违约方应无条件向对方支付总房款的20%作为违约金，但违约金不足以弥补甲方因定制开发投入所遭受的损失的，乙方还应承担损失赔偿责任；违约金足以弥补甲方因定制开发投入所遭受的损失的，甲方应退还乙方扣除违约金以后的剩余的全部保证金。3.甲方如未按照协议约定时间交房的，按照以下方式处理：……（2）逾期超过60日后，乙方有权解除协议。乙方解除协议的，甲方应当自乙方解除协议通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的10%再行向乙方支付违约金”。截止2013年12月26日，刘海向绿地公司交纳保证金共计6110228元。之后，绿地公司未能按照《协议》的约定与刘海签订商品房预售合同，且未交付房屋。另据本院（2020）经0114民初7042号案查明，2015年10月31日，绿地公司出具《关于昌平××项目未能按期签署预售合同的告知书》，主要内容为因获取土地和开始房屋订制时，绿地公司没有接到政府对于商办部分买受人资格的具体要求，绿地公司对该项目拿地招标文件的理解与政府提出的具体要求有差异；2#办公楼虽然已取得预售许可证可以售卖，但前提条件是必须由当地政府审核通过的企业作为买受人，而且该买受人须满足在昌平当地注册、纳税等其他条件，导致《预售合同》一直无法如期正常签署。同时，绿地公司对选择解约退房的客户和选择继续履行的客户分别给出了不同的解决方案。2015年11月19日，绿地公司出具《关于的回复》，主要内容为绿地公司提供“解约退房”及“继续履约”两种方案。对于选择继续履约的客户，根据预购的房屋是否已取得预售许可证，分两种情形解决：（1）已取得预售许可证，建议更换买受人，以公司名义购买。如该公司通过了当地政府的资格审查，绿地公司保证签署正式的房屋预售合同。对于已交纳的保证金，履行公司将于《协议》约定的交房之日起60日内按照已付保证金万分之一/日的标准支付相应利息；自约定的交房之日满61日起至房屋实际交付之日期间，按照已付保证金的万分之二/日的标准支付利息，利息于实际交房之日支付……。刘海提起本案诉讼后，本院通过邮政特快专递方式向绿地公司邮寄送达民事起诉状等诉讼材料，绿地公司于2021年2月8日签收该邮件。以上事实，有《定制开发协议》、银行转账记录、保证金明细、《关于的回复》、EMS法院专递邮件详情单以及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，合同另一方有权解除合同。本案中，刘海与绿地公司签订的《协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约履行合同义务。根据本院及北京市第一中级人民法院另案查明的事实，绿地公司因有关政府部门对涉案房屋在项目的总体规划、对房屋买受人为企业法人的特别要求，不能继续履行与刘海签订的《协议》中有关签订商品房预售合同、网签、转移登记、交付房屋等义务。而绿地公司在与刘海签订《协议》之前就对此情况知情，故绿地公司构成根本违约，应承担相应的违约责任。刘海依法享有合同解除权，其要求解除《协议》的诉讼请求，具有法律依据，本院予以支持。对此，绿地公司应承担相应的违约责任。对于《协议》的解除时间。根据查明的事实，现刘海在本案起诉书中明确要求解除双方签订的《协议》，绿地公司于2021年2月8日签收了刘海的起诉书，视为刘海要求解除《协议》的通知已于该日到达绿地公司，故本院确认双方签订的《协议》于2021年2月8日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方签订的《协议》解除后，绿地公司应将收取的保证金6110228元返还给刘海。关于本案违约金条款的适用。绿地公司未能与刘海签订商品房预售合同，属于对《协议》的根本违约，故应适用《协议》第七条第2款的约定，绿地公司作为违约方应向刘海支付总房款的20%的违约金，刘海的该部分诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于刘海主张的保证金利息。首先，绿地公司在《关于的回复》中所承诺的利息，其适用需具备一定条件，其前提条件是预购者更换购买人为公司，且该公司通过当地政府的审查，从而消除《协议》履行的障碍。本案中刘海未举证证明其已根据要求更换购买人，且购买人通过了当地政府的资格审查。其次，双方已经在涉案合同中约定了不能签订本约合同的违约责任为总房款的20%，刘海就签约所造成的损失已经可以得到弥补，故其主张的上述损失赔偿均无事实与法律依据，本院不予支持。关于律师费，刘海的此项主张，无合同及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认刘海与绿地集团北京京腾置业有限公司签订的《定制开发协议》于2021年2月8日解除；二、绿地集团北京京腾置业有限公司于本判决生效后十日内返还刘海保证金6110228元；三、绿地集团北京京腾置业有限公司于本判决生效后十日内支付刘海违约金6038045.6元；四、驳回刘海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费192752元，由绿地集团北京京腾置业有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  张 俊二〇二一年三月九日法官助理  周忠会书 记 员  王京嫄