宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2021）宁0122民初531号原告：何佳蔓，女，汉族，群众，甘肃省临洮县人，大专文化，无业，住甘肃省临洮县。委托诉讼代理人：马自林、赵美容，宁夏天器律师事务所律师。被告：宁夏润景房地产开发有限公司，住所地贺兰县。法定代表人：张飞，系该公司总经理。委托诉讼代理人：罗静，女，汉族宁夏回族自治区石嘴山市人，大学文化，系宁夏润景房地产开发有限公司职工，住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：李亮，男，汉族，宁夏回族自治区银川市人，大学文化，系宁夏润景房地产开发有限公司职工，住宁夏回族自治区贺兰县。第三人：保秀萍，女，回族，户籍住址为宁夏回族自治区银川市,现住址不详。原告何佳蔓与被告宁夏润景房地产开发有限公司（以下简称润景公司）、第三人保秀萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何佳蔓的委托诉讼代理人马自林、赵美容，被告润景公司的委托诉讼代理人罗静、李亮均到庭参加了诉讼，第三人保秀萍经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》；2.判令被告向原告返还定金10000元，返还购房款315828元、利息损失20896元，以上共计346724元（按中国人民银行同期贷款利率4.35%暂计算至2021年1月13日），以上合计346724元；3.本案诉讼费由被告承担。被告润景公司答辩要点：作为商品房买卖合同的主体，原告的主要义务为支付房款，双方签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》约定了原告支付房款的期限，而原告仅仅按照约定支付了一至四期房款，最后一期到期房款却未按约支付，被告在2020年7月15日、2020年9月10日通过快递方式向原告预留地址发出了催缴通知，但原告始终未履行付款义务。结合《民法典》相关规定，原告迟延履行主要债务，经被告催告后原告仍未履行，原告以自己的不作为方式明确表示将不履行主要债务，后被告又于2020年9月10日向原告预留地址寄发解除合同通知书。另根据双方签订的商品房买卖合同附件十一条第三条第二款约定，如原告逾期付款，每逾期一天，原告需按未付款总金额的万分之一向被告支付违约金，原告逾期180天仍未支付的，被告有权单方解除合同，原告按已付房款的50%向被告支付违约金。导致双方签订的商品房买卖合同不能继续履行的根本原因是原告逾期付款，过错在于原告，因而原告不但应承担违约责任而且对于其主张资金占用利息的诉请无据可循。故，请求法院驳回原告的诉讼请求，原告需要承担一定比例的违约金后方可要求退还房款。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：1、2019年3月26日原被告签订《银川xxx商品房认购书》，约定原告在签署本认购书时支付10000元作为定金（定金在签订商品房买卖合同时转入房款，被告润景公司在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据）；分期付款：原告须于2019年3月30日前支付首期房款42638元整；于2019年12月26日前支付楼款52638元；于2019年9月26日前支付楼款105276元；于2019年12月26日前支付楼款105276元；于2020年3月26日前付清余款736933元。如原告未能按照约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向被告支付违约金；2、2019年10月26日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定：1.原告何佳蔓自愿购买被告润景公司开发建设的xxx房，该商品房建筑面积127.75平方米，单价8240.79元/㎡，总金额1052761元；2.签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金10000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款；3.买受人应当在2019年3月30日前支付首期房款52638元整；于2019年6月26日前支付楼款52638元；于2019年9月26日前支付楼款105276元；于2019年12月26日前支付楼款105276元；余款736933元整于2020年3月26日前支付；4.除不可抗力外，原告何佳蔓未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累计]。（1）逾期在180日之内，原告何佳蔓按日向被告润景公司支付逾期应付款万分之一的违约金；（2）逾期超过180日[该期限应当与本条第（1）项中的期限相同]后，被告润景公司有权解除合同。被告润景公司解除合同的，应当书面通知原告何佳蔓。原告何佳蔓应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向被告润景公司支付违约金，同时，被告润景公司退还原告何佳蔓已付全部房款（含已付贷款部分）。被告润景公司不解除合同的，原告何佳蔓按日计算向被告润景公司支付逾期应付款万分之一的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。附件十一第三条补充：双方同意本合同第八条补充如下：如原告何佳蔓分期付款，原告何佳蔓必须按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，原告何佳蔓须按未付款总金额的万分之一计算，向被告润景公司支付违约金，原告何佳蔓逾期180天仍未按约定全额支付的，被告润景公司有权单方解除《商品房买卖合同》，原告何佳蔓按已付款的50%向被告润景公司支付违约金，该房屋归被告润景公司所有，原告何佳蔓应无条件配合被告润景公司到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由原告何佳蔓承担。……。第十三条：本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。同日，原告何佳蔓向被告润景公司支付了首期购房款（含定金）243551元，被告润景公司向原告何佳蔓出具收据一张。原、被告均认可涉案《银川市商品房买卖合同（预售）》未办理备案登记；3、2019年7月19日原告签署承诺书，承诺在合同约定的交楼日期前交清所有房款，否则被告公司有权不予交房，所产生的逾期交房责任由本人承担；4、根据原告提交的证据记载，原告于2019年3月26日向被告润景公司转账支付房款52638元、2019年6月27日转账支付房款52638元、2019年9月6日转账支付104531元、2019年12月26日转账支付105276元，以上合计315083元。当庭被告自认原告已支付房款含定金共计315828元；庭后被告出示原告付款情况：2019年2月26日支付定金10000元、2019年3月30日支付房款42638元、2019年6月26日支付房款52638元、2019年9月26日支付房款105276元、2019年12月26日支付房款105276元，合计315828元。5、原告何佳蔓未能按约向被告润景公司支付余款736933元。被告润景公司于2020年7月15日、2020年9月10日向原告何佳蔓留存的住址邮寄送达了《还款提示函》，载明“何佳蔓女士，您在2019-3-26认购了xxx号房源。依据您与我公司签订的合同约定，您应于2020-3-26前付清剩余房款736933元。否则依据合同的约定，每日按未交房款的万分之一向我公司支付违约金，逾期超过合同约定支付期限180日的，按照双方签署《商品房买卖合同》的约定，我司有权解除该合同，并另行处理该房屋。为避免您错过交款时间，产生不必要的违约金，我司特发此提示函，请您在2020年7月13日、2020年9月9日前支付完毕剩余房款736933元”。2020年9月9日被告给原告出具解除商品房买卖合同通知书，告知原告与被告的签署的《商品房买卖合同》已解除，请原告收到解除通知书之日起7日内配合被告到行政主管部门办理注销合同备案等取消交易的手续，并于2020年9月10日邮寄送达给原告。2020年9月19日，被告润景公司将涉案房屋出售给第三人保秀萍，并于2020年12月9日将涉案房屋备案登记在第三人保秀萍名下；6、被告润景公司庭审中主张违约金的承担比例为《银川市商品房买卖合同（预售）》附件十一第三条约定的已付款的50%或按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定予以计算，并希望法院在本案中一并处理原告何佳蔓的违约行为，在被告润景公司应返还原告何佳蔓的购房款中扣除违约金；7、原告代理人当庭自述原告何佳蔓2020年5月因xxxxxxx。2021年3月22日原告委托代理人向本院提交书面情况说明，其所诉请的1万元定金包含在2019年3月26日第一笔付款中。判决的理由与结果本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。被告润景公司与原告何佳蔓签订的《xxxx认购书》、《银川市商品房买卖合同（预售）》及附件系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点为：1.原告何佳蔓与被告润景公司签订的《xxx合同（预售）》是否已经解除；2.原告何佳蔓主张退还10000元定金是否成立？3.原告要求退还房款315828元及利息，被告主张扣除违约金能否一并处理？关于争议焦点一：首先，原、被告签订的《xxxx认购书》属预约合同性质，在原被告于2019年10月26日签订正式的《xxx合同（预售）》后，认购书的权利义务即终止。其次，虽然被告润景公司向原告何佳蔓邮寄了《还款提示函》，原告何佳蔓因其个人原因未能收到《还款提示函》，但是根据认购书及商品房买卖合同约定其应当明确知晓其应在合同约定的2020年3月26日前支付涉案房屋余款736933元，原告何佳蔓以因自身原因无法继续履行合同，导致被告公司在催款无果后于2020年9月19日将涉案房屋出售给第三人保秀萍，原告何佳蔓的合同目的已无法实现，现被告当庭提交其向原告邮寄的解除合同通知书，予以证实双方买卖合同已解除，本院认为该通知书记载内容虽然因原告自身原因未能收到，但是邮寄地址系原告自己留存，应视为原告收到该解除通知书，因此原被告双方签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》的商品房买卖合同应于2020年9月12日解除通知书被签收之日起解除。关于争议焦点二：原告主张退还定金10000元当庭并未提交关于被告收取10000元定金的相关凭证及交款银行明细，从被告提交的证据认购协议、商品房买卖合同以及恒大地产收据记载内容可以得知2019年原告支付的10000元定金包含在2019年3月26日原告向被告支付的首期款52638元中，且原告庭后书面回复法庭该笔10000元包含在第一笔首付款中，因此对于该笔10000元定金已经在2019年3月26日原告向被告支付首期房款52368元时冲抵房款，故对原告诉求退还10000元定金的诉求不予支持。关于争议焦点三：《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”就本案而言，根据原、被告签订的《xxxx合同（预售）》合同以及附件中关于逾期付款责任的约定，原告在合同约定的付款时间内未能付款，逾期后经催促仍未支付，已构成违约，应当承担相应的违约责任。本案中，虽然被告润景公司未提反诉要求原告何佳蔓承担违约金，但被告润景公司在庭审答辩中要求扣除原告何佳蔓应该承担的违约金后向其退还已付购房款，本院考虑为减少原、被告双方的诉累，对被告润景公司的该项抗辩意见予以采纳。被告润景公司庭审中主张违约金的承担比例为《xxx合同（预售）》附件十一第三条约定的已付款的50%或按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定予以计算。对此本院认为，第一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定是在原、被告签订的商品房买卖合同中没有相关约定的情况下可以参照适用，合同中对此有约定的应当优先适用合同中的相关约定。第二，被告润景公司抗辩其在催款后原告何佳蔓不再继续履行商品房买卖合同约定的义务，遂发送解除通知书并将涉案房屋出售给第三人，根据原、被告签订的《xxx合同（预售）》的约定，原告何佳蔓逾期超过180日的，被告润景公司有权单方解除合同并要求原告何佳蔓按已付款的50%支付违约金，但截至2020年9月12日，原告何佳蔓的逾期天数不足180日，被告润景公司即将涉案房屋另行出售给第三人，故不应适用该条约定，而应适用补充协议中“如原告何佳蔓分期付款，必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，每逾期一天，原告何佳蔓须按未付款总金额的万分之一计算，向被告润景公司支付违约金”的约定。第三，根据上述约定，原告何佳蔓应向被告润景公司支付自2020年3月27日(逾期之日)至2020年9月12日（合同解除之日）期间的违约金，该违约金计算应为5337元（2020年3月27日至2020年9月12日，315828元×0.0001×169天≈5337元）；扣除该部分违约金后，被告润景公司应退还原告何佳蔓购房款310491元（315828元-5337元），故对原告何佳蔓要求被告润景公司返还购房款315828元的诉讼请求，本院予以支持310491元，对超出部分不予支持。原告诉求被告支付利息损失的请求，因原告何佳蔓在涉案商品房买卖合同履行过程中存在违约行为致使双方合同解除，其应承担相应的违约责任，又因双方根据合同及补充协议约定对已付购房款退还存在争议，故而未能协商退还诉至法院，造成资金占用，因此对原告的诉求的利息损失本院不予支持。第三人保秀萍经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十三条第三款、第五百六十五条第一款、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款、第九十一条、第九十二条第一款、第一百零八条、《最高人民法院﹤关于适用简易程序审理民事案件的若干规定﹥》第三十条的规定，判决如下：一、确认原告何佳蔓与被告宁夏润景房地产开发有限公司于2019年10月26日签订的《xxxx合同（预售）》于2020年9月12日已解除；二、被告宁夏润景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告何佳蔓购房款310491元；三、驳回原告何佳蔓的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3250元(已减半收取)，由原告何佳蔓负担340元，被告宁夏润景房地产开发有限公司负担2910元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以二审法院生效裁判文书为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行，当事人申请执行的，负有履行义务的当事人应如实向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作或经营必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 李 瑞二○二一年三月二十日书记员 蔡嘉彬附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。《最高人民法院﹤关于适用简易程序审理民事案件的若干规定﹥》第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。