江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏1283民初7563号原告：泰兴市新能源昌建商业管理有限公司，住所地泰兴市东润路18-1号。法定代表人：侯娟娟，总经理。委托诉讼代理人：李飞，江苏律园律师事务所律师。被告：何晟，男，汉族，住泰兴市。被告：陈小庆，男，汉族，住泰兴市。被告：泰兴市慕云火锅店，住所地泰兴市国庆东路177号（昌建广场2号楼3层3-11号）。经营者：何晟。原告泰兴市新能源昌建商业管理有限公司(以下简称昌建公司)与被告何晟、陈小庆、泰兴市慕云火锅店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案受理后，经审理于2020年2月12日作出（2019）苏1283民初9928号民事判决书，被告均不服，向泰州市中级人民法院提起上诉，该中院于2020年7月14日作出（2020）苏12民终851号民事裁定书，以“一审判决对案涉租赁房屋计租面积部分的基本事实认定不清”为由，裁定发回本院重审。本院于2020年10月22日立案重审，并另行依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告昌建公司之委托诉讼代理人李飞、被告何晟、陈小庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昌建公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2017年9月签订的商铺租赁合同和商铺物业服务协议；2、判令三被告给付原告租金202312.5元（截止到2019年10月31日），其中装修期间54天的租金为30601.8元，其中17001.05元自2018年9月20日起按每天5‰计算迟延履行违约金至实际给付之日止，其中34002.1元自2018年12月20日起按每天5‰计算迟延履行违约金至实际给付之日止；其中51003.15元自2019年3月20日起按每天5‰计算迟延履行违约金至实际给付之日止，其中51003.15元自2019年6月20日起按每天5‰计算迟延履行违约金至实际给付之日止，其中18701.16元自2019年9月20日起按每天5‰计算迟延履行违约金至实际给付之日止；3、判令三被告给付原告物业费、招商运营服务费9891.52元（截止到2019年10月31日），其中7418.64元自2019年6月20日起按每天5‰计算迟延履行违约金至实际给付之日止，其中2472.88元自2019年9月20日起按每天5‰计算迟延履行违约金至实际给付之日止；4、判令三被告将承租的泰兴昌建广场2#3层301、302、303号商铺返还原告，并自2019年11月1日起按567元/天支付房屋占有使用费至实际腾房之日止；5、本案诉讼费由三被告负担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求，将诉讼请求中第4项变更为支付自2019年11月1日起至2020年2月11日止的房屋占有使用费58370.1元。事实和理由：2017年9月，原告与第一、二被告及黄某签订商铺租赁合同一份，并于同月与第一、二被告签订了商铺物业服务协议一份，租赁合同约定第一、二被告承租了位于泰兴昌建广场2#楼3层301、302、303号商铺用于经营火锅店（第三被告）。租赁合同第三条约定原告作为商铺所在商场的招商运营及管理主体，本合同项下黄某的全部权利和管理权限均由原告代为行使，另租赁合同第二十三条第四项约定，被告迟延缴纳租金及其他费用超过30日的，原告有权解除合同，被告须按照欠费金额5‰/天承担延迟履行违约金。合同签订后，被告未按照合同约定支付租金及物业费等费用，原告多次催要未果，故诉至法院。被告何晟及泰兴市慕云火锅店辩称，1、原告所说的计租面积是按照建筑面积计算的，我们认为应当按照套内建筑面积计算；2、被告方之前交纳的相应的租金是依据309.11平方米计算的，是因为被告不了解真实的套内建筑面积，所以原告认为被告交纳该款项视为认可的观点不能成立，且原告并未按照合同约定出具相应的发票给被告方，我们要求原告出具相应的发票以证明其主张的租金的起始时间、计算方式、金额等；3、原告所说的违约金的组成、计算方式是按照合同约定的，我方认为该违约金过高，应当以实际损失为限，结合昌建广场目前的经营状况，被告认为没有任何违约损失，且原告也认可收取被告方7418.64元的保证金，原告对该款的性质也认可系违约金；4、原告方陈述自2018年9月被告拖欠房租，根据合同约定的内容，原告方可在30日内解除合同，但原告方至今才提起解除合同，我方认为原告方有意扩大损失，且被告方实际经营的时间为2019年6月24日，故我方认为原告提出的租金、物业等费用部分主张不属实，应当予以扣减；5、原告方所说的其物业收费标准是按照双方签订的商铺物业服务协议来收取的，首先原告在物业服务等方面存在瑕疵，另其并未提供根据该物业协议收费标准相具备的商业物业等级，我方请求法院结合实际物业服务来判断原告方的物业等级；6、原告主张的租金的起算时间应当按照实际违约之日起计算，且本金应当扣除我方交纳的履约保证金17001.05元；7、我方于2019年6月25日要求腾房，因为原告方保安的阻止，我方还有5万元左右的财物在原告处，我们要求一并处理。综上，被告已经于2019年6月25日停止营业，已经告知原告方，所以原告的诉讼请求不成立，且其违约金计算没有依据，并且其要求被告给付的物业费、招商运营费也没有证据证明，不应得到支持。被告陈小庆辩称，我对解除合同无异议，但合同约定计租面积为套内建筑面积，不是原告所说的建筑面积。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年9月14日，原告昌建公司（甲方）与被告何晟、陈小庆签订《商铺物业服务协议》一份，约定乙方承租泰兴昌建广场2#楼3层301、302、303号商铺，实用面积233.84平方米，由甲方作为商铺物业管理人为乙方提供物业服务事项，承租人按照承租商铺的计租面积交纳物业服务费，标准为每平方米5元，招商运营服务费为每平方米3元，以三个月为一个交租期，乙方应在每个交租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个支付期物业服务费，如乙方逾期支付的，每逾期一日，按应付未付金额的5‰向甲方支付违约金。另查明，涉案商铺房产证面积分别为：泰兴昌建广场2#楼3层301号面积为160.4平方米、套内建筑面积为121.34平方米，302号面积为66.12平方米、套内建筑面积为50.02平方米，303号面积为82.59平方米、套内建筑面积为62.48平方米，合计建筑面积为309.11平方米，大内建筑面积为233.84平方米。原被告双方签订的作为物业服务协议的附件一《消防安全责任书》中明确约定，被告承租商铺的套内建筑面积为233.84平方米。2017年9月15日，黄某（甲方）、原告昌建公司（丙方）与被告何晟、陈小庆（乙方）签订商铺租赁合同一份，并于同月与被告何晟、陈小庆签订了商铺物业服务协议一份，租赁合同约定被告何晟、陈小庆承租位于泰兴昌建广场2#楼3层301、302、303号商铺用于经营火锅店（被告泰兴市慕云火锅店），租赁合同约定原告作为商铺所在商场的招商运营及管理主体，本合同项下黄某的全部权利和管理权限均由原告代为行使。另，租赁合同约定，该房屋的租金计租面积应为套内建筑面积，每月每平方米55元，以三个月为一个交租期，承租方应在每个交租期最后一个月的20日前向出租方一次性足额支付下个交租期租金。合同还约定，乙方还应当向甲方缴纳履约保证金、产品质量保证金，被告何晟、陈小庆设立的泰兴市慕云火锅店（该店为个体工商户，经营者为何晟）自动成为本合同的承租人，何晟、陈小庆对泰兴市慕云火锅店履行本合同承担连带保证责任。该商铺装修期为2017年9月25日至2017年11月17日；合同签署当日，乙方向甲方支付履约保证金17001.05元，由丙方代收和保管，并由乙方向丙方支付7418.64元的质量保证金，合同终止后30日内，丙方无息退还履约保证金及质量保证金；因承租方违约而提前终止合同的，出租方有权没收本合同项下的履约保证金，还有权向承租方收取装修期内的租金，承租方迟延缴纳租金及其他费用超过30日的，原告有权解除合同，被告须按照欠费金额5‰/天承担延迟履行违约金。上述合同签订后，被告于2017年9月15日向原告缴纳了租赁保证金17001.05元和质量保证金7418.64元，于2018年6月28日前缴纳租金102006.3元，物业及招商运营费42038.96元。上述事实，有商铺租赁合同一份、商铺物业服务协议一份、消防安全责任书、涉案商铺房产证复印件一份、商品房买卖合同三份、营业执照复印件一份、缴款通知单一份及原被告当庭陈述在案证实，本院予以认定。庭审中，原告述称，在合同履行过程中，原被告双方约定2018年6月29日至9月28日为免租期；2018年9月29日至2018年12月28日，免租2个月，需于2018年9月20日前缴纳一个月的租金；2018年12月29日至2019年3月28日，免租一月份租金，需于2018年12月20日前缴纳；此后不再免租，缴费时间以此类推。被告述称，因原告于2019年6月24日停止为被告交纳水电费，其于6月25日即撤场停业并告知原告解除合同、要求腾房，但因原告以被告未缴纳租金为由不让被告腾房，导致被告物品仍在租赁房屋内，且房屋的钥匙由原告掌握。对此，被告未能举证证明。原告则认为在二审裁决前被告才陆续将部分物品搬走，商铺并没有交付给原告，原告加锁的时间是2020年2月12日之后。本案的争议焦点是，1、租赁期限的截止日期如何认定；2、房屋租赁面积及租金、物业费、招商运营费的数额如何认定；3、违约金是否应当调整。关于争议焦点1，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告昌建公司与被告何晟、陈小庆及黄某于2017年9月15日签订商铺租赁合同及物业服务协议，是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效协议，当事人应当按照约定履行自己的义务。现被告欠付租金，其行为已构成根本性违约，故原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。因被告于庭审时同意解除租赁合同，但被告没有证据证明原告于2019年6月25日已同意解除合同，且被告尚有部分物品存放在承租房屋内，即被告仍然占用使用原告出租的房屋，而原告认可的对租赁房屋加以实际控制即加锁的时间是2020年2月12日后，故可以认定原告主张租金计算的截止时间为2020年2月11日。因原告已实际控制租赁房屋，故不存在再由被告履行返还房屋的义务。关于争议焦点2，本院认为，原被告双方及房屋所有人在租赁合同中明确约定计租面积是房屋套内建筑面积，而非房屋建筑面积，且原被告之间的物业服务协议及消防安全责任书又明确约定案涉租赁房屋的套内建筑面积为233.84平方米，该约定与房屋所有人与开发商签订的商品房买卖合同中约定的套内建筑面积相一致，故应当认定计算案涉房屋租金和物业费的面积应当是套内建筑面积即233.84平方米。自2017年12月29日至2020年2月11日止，被告应当缴纳的租金合计250793.4元（每天428.7元），被告已缴纳租金102006.3元，再扣除被告缴纳的保证金24419.69元，被告实欠原告租金124367.41元。其中，2017年12月29日至2018年6月28日，被告应缴租金数额为77167.2元；2018年6月29日至同年9月28日为约定的免租期，不计租；2018年9月29日至同年12月28日租金为12861.2元（此期间免租2个月），缴费时间是2018年9月20日前；自2018年12月29日至2019年3月28日租金为25722.4元（免租1个月），缴费时间是2018年12月20日前；自2019年3月29日至2019年12月28日租金为115750.8元（每3个月为38583.6元）；自2019年12月29日至2020年2月11日租金为19291.8元（45天）。由此计算，被告实际欠缴租金的日期应当自2019年4月22日起计算[（102006.3+保证金24419.69－77167.2－12861.2－25722.4）÷428.7＝抵扣时间25天，抵扣时间自2019年3月29日计算]，该日至2019年6月28日欠付租金数额为27908.41元。截止2019年10月31日，被告应缴物业服务费、招商运营费为41529.06元（每天约62.35元），扣除被告已缴纳的42038.96元，原告应当返还被告509.9元。其中，2017年12月29日至2019年6月28日应缴数额为33672.96元；2019年6月29日至2019年10月31日应缴数额为7856.1元。关于争议焦点3，本院认为，因原被告双方在合同中约定了两种违约金支付方式，一种是没收保证金并加收装修期间的租金，另一种是欠费额每日5‰的延迟履行金，审理中，原告选择了后一种约定作为主张违约责任的依据。但原被告双方约定的延迟履行的违约金过高，明显大于原告的损失，故应予调整，调整为同期银行贷款利率的150%。因本案的法律事实发生于民法典施行前，故应当适用当时的法律规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、解除原告泰兴市新能源昌建商业管理有限公司与被告何晟、陈小庆签订的商铺租赁合同和商铺物业服务协议；二、被告何晟、陈小庆、泰兴市慕云火锅店于本判决生效后10日内连带向原告泰兴市新能源昌建商业管理有限公司支付租金124367.41元及迟延履行金[具体计算基数及时间为：27908.41元自2019年4月22日起、38583.6元自2019年6月20日起、38583.6元自2019年9月20日起、19291.8元自2019年12月20日起至实际履行之日止，具体计算标准为：2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款基准利率的150%计算，2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的150%计算]；原告应当返还给被告的物业费、招商运营费509.9元则从上述款项中予以扣减。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4484元，由原告负担1794元，由三被告连带负担2690元（此款原告已垫付，由三被告履行义务时一并加付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  陈立生人民陪审员  丁建新人民陪审员  朱龙官二〇二一年三月二十四日书 记 员  鞠 静