湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1003民初61号 原告：黄晓玲，女，1976年8月4日出生，汉族，住湖南省苏仙区。 委托诉讼代理人：陈灵芝，湖南福城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：易莉，湖南福城律师事务所律师。 被告：曹书军，男，1981年4月16日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。 被告：侯记民，男，1974年10月6日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。 被告：李**，男，1969年12月8日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。 被告侯记民、李**的委托诉讼代理人：朱孝明，资兴市星光法律服务所法律工作者。 原告黄晓玲与被告侯记民、李**、曹书军租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄晓玲及其委托诉讼代理人陈灵芝，被告侯记民、李**及其委托诉讼代理人朱孝明到庭参加诉讼，被告曹书军经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄晓玲向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与三被告于2016年7月4日签订的《租赁合同》。2、请求依法判令三被告退还原告承租的押金24000元、剩余租金2000元及处理山庄相关问题的费用30000元。3、请求依法判令三被告支付原告违约金50000元和赔偿原告设备投资46720元、装修损失为335365元以及被告的违法行为给原告造成的直接经济损失42739元，以上共计530824元。4、三被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年7月,三被告与原告协商,由原告先行向其支付30000元用于处理白溪莲花山庄出租等费用就同意把山庄出租原告,原告同意并向三被告支付该费用后于2016年7月4日签订了《租赁合同》,合同约定:“1、甲方(三被告)将坐落于飞天山镇白溪村龙山里组莲花池山庄(包括鱼塘)及设备租给乙方(原告)经营使用。2、甲方保证租给乙方的莲花池山庄能正常使用,如遇周边纠纷,由甲方负责协调处理……。4、合同租赁期限十年,租金第一个伍年,每年24000元……。6、本合同租赁期限从2016年11月1日起计算……。《租赁合同》签订生效后,原告依约向三被告分别于2016年9月10日支付第一年租金24000元及押金24000元;于2017年10月1日支付第二年租金24000元;于2018年10月7日支付第三年(租期2018年11月1至2019年10月30日)租金24000元。原告接手莲花池山庄租赁场地后,于2016年10月开业,经营期间于2017年6月25日依法办理“食品经营许可证”,经营者为郴州市苏仙区东江鱼王山庄,原告自开业以来至2019年3月份均正常经营,2019年3月份因原告老家有要事告急,原告便只能将莲花池山庄暂停营业,但莲花池山庄的鱼塘,原告却一直在投资养殖,期间也有安排相关人员进行管理。2019年9月20日,当原告让买鱼老板陈永顺去鱼塘捞完鱼时，被告李**纠集村民20多人,无故用越野车和大货车堵住了村里的道路,并以干鱼塘可能会影响村民苗木浇灌为由,不准陈水顺拉鱼产品出村,僵持时间长达三个半小时,从当天下午18:00点开始直到晚上21点半钟,后原告叫陈永顺向郴州市公安局苏仙分局桥口派出所报警后,桥口派出所民警出警到现场做了被告方及村民一个多小时工作后,才同意由村民代表去派出所详谈鱼塘事宜,陈永顺才得以把已捞的鱼拖走。基于被告李**此次违法行为直接导致原告所养殖的鱼因缺氧死了400多斤,损失达8千多元,没隔几天,于2019年9月24日原告让陈永顺去鱼塘抓鱼时,李**不准陈永顺捞鱼并声称其偷鱼,后原告向桥口派出所报警并向民警说明情况后,民警去做了村民工作后村民才让陈永顺离开。因村民多次堵路及阻止原告安排的人员出入,原告无法再去鱼塘捞鱼,导致鱼塘里剩余价值5万多元的鱼无法捞捕,最后全部干死在鱼塘。之后,于2019年9月26日,被告李**擅自违法用锁锁住了原告承租的莲花池山庄大门,导致原告无法继续经营山庄,至今原告仍无法进入自己承租的莲花池山庄。被告李**多次堵路的行为明显违反了《租赁合同》中第二点的约定,且其煽动多名村民无故堵路及阻止干鱼塘的违法行为直接导致原告鱼塘商品鱼直接损失42739元;另外,因被告李**锁门使原告无法再继续经营莲花池山庄(含鱼塘),其合同的根本目的无法得以实现,依照《合同法》相关规定,应当解除《租赁合同》,并按照合同约定及法律规定赔偿原告的损失。另外,于2019年10月,原告通过他人得知,三被告出租给原告的莲花池山庄属违法建筑,2020年5月郴州市苏仙区自然资源局已向三被告下达了行政处罚告知书,该局作出行政处罚为:“拆除在非法占用的土地上的新建建筑物及设施;责令退还非法占用面积681平方米的土地”。因此,三被告故意隐瞒事实将违法建筑的山庄出租给原告,最终导致原告合同的根本目的无法实现,且导致原告设备投资装修费用等各种损失,三被告依合同约定及相关法律规定均应赔偿给原告,为了维护原告的合法权益,特诉至贵院,请法院判如所请。 原告就其主张，向本院举证如下： 证据1：原告身份证，拟证明原告的身份情况。 证据2：三被告户籍证明，拟证明三被告的身份情况。 证据3：《租赁合同》和莲花池山庄物品移交清单，拟证明三被告将坐落于飞天山镇白溪村龙山里组莲花池山庄（包括鱼塘）及设备租给原告经营使用；三被告保证租给乙方的莲花池山庄能正常使用，如遇周边纠纷，由三被告负责协调处理；合同租赁期限十年，租金第一个伍年，每年24000元；本合同租赁期限从2016年11月1日起计算；被告方违约则支付违约金5万元并赔偿原告的装修、设备投资等损失；山庄出租给原告时已置放的物品。 证据4：白溪村委会证明、营业执照、食品经营许可证，拟证明三被告对出租的莲花池山庄享有所有权、享有出租权；原告承租莲花池山庄期间依法办理营业所需相关证照，山庄名称注册登记为郴州市苏仙区东江鱼王山庄，原告在承租山庄经营餐饮属于合法经营。 证据5：收条，拟证明被告以处理莲花山庄出租等相关费用为由无故收取原告30000元费用。 证据6：收条（租金），拟证明原告向三被告于2016年9月10日支付第一年租金24000元及押金24000元；于2017年10月01日支付第二年租金24000元；于2018年10月7日支付第三年租金24000元，租期从2018年11月1日至2019年10月30日止。 证据7：报警案件登记表，拟证明被告分别于2019年9月20日、2019年9月24日纠集多名村民堵路及阻止原告安排的买鱼人员去原告承租的鱼塘干鱼塘及运输鱼塘的鱼产品出来，导致原告鱼产品损失惨重，且被告的行为明显违约且违法。 证据8：行政处罚告知书，拟证明三被告故意隐瞒事实将违法建筑的山庄出租给原告，致原告合同的根本目的无法实现，原告无法再继续承租山庄。 证据9：东江鱼王山庄鱼塘鱼池基脚工程结算清单、东江鱼王山庄水面上工程清单、东江鱼王山庄鱼池加氧过滤工程结账单、东江鱼王山庄自来水工程清单、东江鱼王山庄房屋维修工程清单、东江鱼王山庄室内装修结账单、东江鱼王山庄路灯安装工程结算单、东江鱼王山庄绿化、变化工程结账单、白溪十字路口三面翻广告牌制作结算清单、排塘屋顶广告牌制作结算清单、白溪十字路口招牌结算单、郴州大道旗杆招牌结账单、收据、鸿运家私城单据、收条（鱼苗及饲料直接投入成本）和陈永顺清单。拟证明装修投资共计335365元，鱼池建设125428元、鱼池增氧过滤防雨21495元、改自来水11260元、房顶加固11740元、室内装修18358元、路灯6000元、广告牌制作141084元，其中：山庄大门发光字及山庄亮化、绿化19200元、白溪十字路口三面翻广告牌70148元、排塘屋顶广告牌36000元、白溪十字路口招牌6096元、郴州大道旁旗杆招牌3440元；设备投资中空调3400元及座椅33320元；鱼塘商品鱼直接损失42739元，鱼苗及饲料直接投入成本85470元，期间部分商品鱼销售所得42731元，直接产生损失42739元。 证据10：证明、黄冬身份证，拟证明证据9中的原告支付材料款和装修款属实。 被告侯记民、李**辩称，一、原告诉请解除与被告于2016年7月4日签订的《租赁合同》属于提前解除合同,应承担违约责任。原、被告于2016年7月4日签订的《租赁合同》是在双方自愿、平等的基础上,经过协商一致签订的，不存在法定解除合同的事由或法律规定的情形,提前解除合同,构成违约,应承担违约责任。二、原告诉请退还押金,剩余租金及处理山庄有关问的费用没有事实和法律依据。1,承租押金的性质,就是防止不履行合同约定支付租赁费用而特定的一种制度,现原告无故不按期交纳租金，押金自然就转为在双方没有协商一致解除租赁合同前的应支付的租金(即2019年10月1日-2020年10月1日的租金)。2、不存在剩余租金。原告还欠2019年10月-2020年10月的租金，故不存在剩余租金。3、处理山庄前相关问题的费用3万元是原告同意支付的山庄转让费,不存在退还的问题。三、案涉合同约定,只有违约方向守约方支付违约金，只有当被告违约才产生赔偿相关损失问题。从现有证据来看,被告没有任何违约行为,原告诉称被告违约的二个事实均不存在:一是村委会对原告安排朋友放干鱼塘捉鱼之事进行协商和派出所处理,特别是在2019年9月12日双方达成一致意见,即可以不放干鱼塘的情况下捕鱼,之后的2019年9月20日村民对原告的朋友放干鱼塘捉鱼进行阻止并发生纠纷,认为是被告违背了合同约定的第二条,没有负责协调处理为由构成违约。纵观该事件发生的起因、经过,原告不顾村民集体利益,且违背了自己承诺,执意要放干鱼塘所引发的纠纷不是被告单方面能协调的范围,何况事情发生后,由派出所出面调解完结,把这个是非对错十分明显的事件作为被告对合同违约的一个理由,实在是有失公允。二是加锁问题,2019年9月24日下午有三个不明身份的人打开了山庄的大门,被告见状报警求助,得知这三人没有原告书面授权。因自2019年2月以来,原告从未露面，山庄也处于关张停业状态,为防止丢失庄内物品财产,在派出所干警的见证下加装了一把锁。同一天,黄晓玲发过一条微信说是要解除租赁合同,但没明确具体时间,被告分别于2019年12月7日、18日微信与黄晓玲协商处理,但一直杳无音讯,直到2021年元月10日接到苏仙区人民法院送达的起诉状副本才知道其已诉至法院。所以,在原告近一年里关店走人,经营场所无人看管,被告出于对店里财产物品负责的好心,怎么会被说成是违约呢?原告在诉状中称,至今无法进入自己承租的山庄,而问题是你从未露面、也从来没有协商过,就直接起诉,被告又违反了合同哪条约定呢?四、原告构成下列违约,应当承担违约责任。1、原告未在合同约定的时间内交纳租金构成违约。2、原告在2019年9月24日用微信向被告提出提前解除合同,无正当理由,无法定条件,构成违约。五、原告在诉状中称,被告故意隐瞒租赁山庄系违法建筑的事实,将违法建筑出租,致使合同目的不能实现。山庄始建于2008年2月,经多次多人承租。苏仙区自然资源局于2020年5月15日对该山庄作出了处罚告知书,认定为违法建筑。行政处理或处罚与民事法律行为是两个层面、不交叉,且互不混同、互不影响的法律关系,各有各的调整范畴。山庄虽被行政机关认定违法建筑,处罚对象是建设者,不是使用者,对使用都没有禁止性规定,不影响合同的民事法律效力,且原告提出解除合同在前,行政机关认定违法建筑在后,不能成为原告违约免责的事由。综上,原告提前解除租赁合同应当承担相应违约责任,对于诉请退还相关费用、要求被告赔偿损失等没有事实和法律依据,应当依法予以驳回。 被告就其主张，向本院举证如下： 证据1：被告李**、侯记民身份证，拟证明被告李**、侯记民的身份情况。 证据2：租赁合同，拟证明原、被告双方于2016年7月4日在平等、自愿协商一致的基础上签订的《租赁合同》，合同约定：租金第一个五年，每年24000元，第二个五年每年28000元，合同签订时交两年租金，第二年提前一个月交全年租金。按照合同约定只有违约才产生违约金，才产生所谓赔偿损失的说法。 证据3：鱼塘租赁协议，拟证明白溪村龙山里组出租给李**时，合同约定不能改变鱼塘的蓄水灌溉功能，堤坝上不得种植乔木等，李**转租给黄晓玲，同样不能改变鱼塘灌溉功能。 证据4：举报信，拟证明龙山里组全体村民对黄晓玲不顾集体利益，不遵守承诺派人放干鱼塘一事向有关部门（纪委、监委）举报（针对唐刚飞、资兴市三都镇干部）的事实。 证据5：白溪村委会证明，拟证明黄晓玲不遵守承诺，不顾集体利益，派人（唐刚飞）放干具有蓄水灌溉功能的鱼塘，引发村民不满和阻止，产生纠纷及后经派出所出面协商处理的情况，该事件的发生不能成为原告认为被告合同违约的理由。 证据6：桥口派出所出具的处警经过及现场照片，拟证明2019年9月24日，因三个身份不明的人开着货柜车，打开出租山庄大门，李**怀疑偷走店内物品遂报警求助，经民警询问这三人系黄晓玲所指派，但没有书面授权，李**认为黄晓玲不在场的情况下，非书面授权人转移店内物品不妥，请求民警阻止其人搬运店内物品，并在民警的见证下加了一把锁，其目的是为防店内物品不明丢失。同时在大门上张贴了联系人及电话号码，以方便沟通。同时，该事件不能成为被告违约的理由。 证据7：短信、微信截屏，拟证明：黄晓玲于2019年9月24日（即三个人搬运店内物品的当天）发给李**、侯记民的短信，内容为要求解除双方签订的《租赁合同》。2019年12月7日、12月18日，李**、侯记民发微信向黄晓玲征求是否续租的意见，希望双方协商解决问题。 证据8：收条，拟证明前期承租人谭齐艳向被告收取了28000元山庄转让费（该费用本来是谭齐艳直接向黄晓玲收取的，因谭齐艳不愿与下一承租人扯皮，故要求被告先行支付）。 被告曹书军在庭后向本院提交答辩意见：案涉山庄是2008年8月其任村主任时与侯记民、李**合伙建设的，2009年底因经营不善转租，先后转租几次，2016年转租给一黄姓女子。其于2016年4月经“三类人员”考试到飞天山镇任副镇长，同年11月得知公职人员不能经商，就将股份转让给李**。苏仙区纪委就这一问题进行了函询，经过调查对我的以上情况予以了釆信。 根据原、被告向本院提交的证据，结合庭审情况，本院认定事实如下： 2008年3月24日，郴州市苏仙区桥口镇白溪村龙山里组与被告李**签订《鱼塘租赁协议》，郴州市苏仙区桥口镇白溪村龙山里组将该组所属的荷叶塘鱼塘范围及荷叶塘的堤坝租赁给被告李**，租赁期为10年，郴州市苏仙区桥口镇白溪村龙山里组有权利用鱼塘内的蓄水进行合理的田地灌溉。被告李**有权在租赁范围内进行开发项目有关的所有建设,但不能改变鱼塘的蓄水灌溉功能。之后，被告侯记民、李**、曹书军合伙筹建了莲花池山庄（山庄包含鱼塘）。2018年，被告李**续租了鱼塘。 2016年初,经过协商,由原告黄晓玲支付被告侯记民、李**、曹书军30000元用于处理莲花池山庄出租前相关费用，该30000元中有28000元为转让费已支付给莲花池山庄原承租人，另2000元为三被告协调处理劳务费。后被告侯记民、李**、曹书军将山庄出租原告。 2016年7月4日，原告黄晓玲与被告侯记民、李**、曹书军签订《租赁合同》,合同约定:“一、甲方(三被告)将坐落于飞天山镇白溪村龙山里组莲花池山庄(包括鱼塘)及设备租给乙方(原告)经营使用。二、甲方保证租给乙方的莲花池山庄能正常使用,如遇周边纠纷,由甲方负责协调处理……。四、合同租赁期限十年,租金第一个伍年,每年24000元……，合同签订时交两年租金，第二年提前一个月交全年租金。六、本合同租赁期限从2016年11月1日起计算。十、违约责任，合同签订后，双方应该共同遵守，如果乙方违约则要赔偿甲方违约金伍万元。如甲方违约，则甲方必须赔偿乙方违约金伍万元，并赔偿乙方的装修、设备投资损失……。《租赁合同》签订生效后,原告依合同约定向三被告分别于2016年9月30日支付第一年租金24000元及押金24000元;于2017年10月1日支付第二年租金24000元;于2018年10月7日支付第三年(租期2018年11月1至2019年10月30日)租金24000元。 原告黄晓玲接手莲花池山庄租赁场地后,于2016年10月营业,经营期间于2017年6月25日依法办理“食品经营许可证”,经营字号为郴州市苏仙区东江鱼王山庄,原告经营至2019年3月份,原告将莲花池山庄暂停营业。2019年9月，原告安排人三次（分别为2019年9月12日、2019年9月20日、2019年9月24日）去山庄的鱼塘捞鱼，与当地村民及被告产生纠纷，当地村委、公安派出所到场进行了处理。2019年9月24日最后一次捞鱼纠纷后，原告向被告发送短信，要求解除合同，被告未予回复，2019年12月7日，被告短信询问原告是否续租，原告12月18日短信表示不敢再去山庄。原告遂于2020年9月24日向本院提交诉状。 2020年5月15日，郴州市苏仙区自然资源局对山庄作出行政处罚告知书，内容为：山庄未经批准占用苏仙区飞天山镇白溪村龙山里组土地、在水塘上面搭建木制建筑经营餐厅。经群众举报,区直部门交办,2020年1月9日我局对你山庄下达《责令停止国土资源违法行为通知书》,并委托郴州市苏仙区自然资源局国土资源测绘队进行现场测量。你山庄占地总面积681平方米。经规划、地籍核定,占用的土地属白溪村龙山里组集体所有,地类为坑塘水面,不符合苏仙区飞天山镇土地利用总体规划。根据《中华人民共和国土地管理法》第七十七条的规定，作出如下行政处罚：1、拆除在非法占用的土地上的新建建筑物及设施;2、责令退还非法占用面积681平方米的土地。 原告提交了拟证明装修、设备投资及鱼塘损失的证据即“东江鱼王山庄鱼塘鱼池基脚工程结算清单、东江鱼王山庄水面上工程清单、东江鱼王山庄鱼池加氧过滤工程结账单、东江鱼王山庄自来水工程清单、东江鱼王山庄房屋维修工程清单、东江鱼王山庄室内装修结账单、东江鱼王山庄路灯安装工程结算单、东江鱼王山庄绿化、变化工程结账单、白溪十字路口三面翻广告牌制作结算清单、排塘屋顶广告牌制作结算清单、白溪十字路口招牌结算单、郴州大道旗杆招牌结账单、收据、鸿运家私城单据、收条（鱼苗及饲料直接投入成本）和陈永顺清单”。本院在庭审时限期原告申请鉴定，否则视为放弃申请，原告逾期未申请。 另查，被告曹书军于2016年4月经考试入职飞天山镇任副镇长，同年11月将股份转让给被告李**。 本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因租赁标的房屋（山庄）没有相应的建设工程规划许可证，故双方签订的《租赁合同》无效。租赁合同无效，原告要求违约金的诉请本院不予支持；当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因原告确实占有使用租赁房屋，故应当支付使用费，使用费计算至2020年5月15日（郴州市苏仙区自然资源局对山庄作出行政处罚告知书时），原告要求退还租金，法院不予支持，原告的使用费已支付至2019年10月31日，2019年11月1日至2020年5月15日的使用费13000元，原告应予支付，2020年5月15日后，因行政部门作出拆除的行政处罚，故之后的使用费本院不予支持，被告收取的押金在扣除2019年11月1日至2020年5月15日的使用费13000元后应予退还。原告诉请的“处理山庄相关问题的费用30000元”，经查系他人转让山庄的费用，与本案不系同一法律关系，且也包含有前承租人移交留下的财产价值，故本院不予支持。 对于设备投资、装修损失以及直接经济损失（鱼塘商品鱼），因原告举证不足，本院不予支持。 被告曹书军的责任问题。莲花池山庄系被告三人合伙经营的产业，被告曹书军对原合伙的债务应当承担清偿责任，本案如前所诉的应退的押金系被告曹书军退伙前收取的，系原合伙的债务，故应承担本案责任，其承担责任后，有权向其他合伙人追偿。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第四十七条、第五十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告黄晓玲与被告侯记民、李**、曹书军于2016年7月4日签订的《租赁合同》无效； 二、由被告侯记民、李**、曹书军于本判决生效之日起三十日内退还押金11000元； 三、驳回原告黄晓玲的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费9108.24元（原告已预交），由原告黄晓玲负担8000元，被告侯记民、李**、曹书军负担1108.24元。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  胡红锋 人民陪审员  王其福 人民陪审员  吴秀华 二〇二一年三月二十六日 法官 助理  曾 伟 书 记 员  刘玲玲