重庆市永川区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0118民初671号原告：中国工商银行股份有限公司重庆永川支行，住所地重庆市永川区红河中路1133、4-1附**、4-1附**，统一社会信用代码91500118903794657P。负责人：杨忠坚，行长。委托诉讼代理人：张登建，重庆索通（永川）律师事务所律师。被告：邓倩，女，1996年8月3日出生，汉族，住重庆市永川区。被告：重庆宇瀚房地产开发有限责任公司，住，住所地重庆市永川区化工路**一社会信用代码91500118MA5UNL0Q9L。法定代表人：张洪，总经理。委托诉讼代理人：罗伟，男，系该公司员工。原告中国工商银行股份有限公司重庆永川支行（以下称工行永川支行）与被告邓倩、重庆宇瀚房地产开发有限责任公司（以下称宇瀚房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告工行永川支行的委托诉讼代理人张登建、被告宇瀚房地产公司的委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼，被告邓倩经传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。工行永川支行向本院提出诉讼请求：1、要求邓倩立即偿还截至2020年10月21日的借款本金528103.74元，利息34032.39元，合计562136.13元；2、要求邓倩支付自2020年10月22日起至贷款本息结清之日止的罚息和复利（其中罚息以被告尚欠的借款本金528103.74元为基数，复利以被告未支付的利息34032.39元为基数，均在本合同执行贷款利率的水平上上浮50%计算）；3、判令本案诉讼费由被告邓倩负担；4、判令原告对被告邓倩所有的位于重庆市永川区XX房屋享有抵押权，在被告邓倩不履行清偿义务时，原告有权以该抵押物折价或者拍卖、变卖的价款在上述1-3项范围内优先受偿；5、判决被告重庆宇瀚房地产公司对上述债务承担连带保证责任。事实及理由：2018年12月28日，原告与被告邓倩、重庆宇瀚房地产公司签订《个人购房借款／担保合同》，约定由原告向被告邓倩提供538000元借款用于购房，贷款期限240个月，贷款利率为银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮15%，同时，被告邓倩提供其所有的位于重庆市永川区XX房产为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。被告宇瀚房地产公司对上述债务提供连带责任保证担保。2019年1月18日，原告如约向被告邓倩指定的账户发放贷款538000元，但被告借款后，未按合同约定按时足额履行还款义务，被告邓倩逾期还款的行为已经违反合同约定，原告有权宣布被告邓倩的贷款提前到期，要求邓倩立即偿还全部贷款本息，并有权对抵押物的价款享有优先受偿权，截至2020年10月21日，被告邓倩欠贷款本金528103.74元，利息34032.39元，合计562136.13元。被告宇瀚房地产公司系连带责任保证人，应对邓倩的上述债务承担连带保证责任。宇瀚房地产公司辩称，在被告宇瀚房地产公司取得大产权证的情形下，原告可就抵押房产主张优先受偿权，被告宇瀚房地产公司的阶段性保证亦应解除。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》，本案应适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定，抵押权预告登记具有附条件下的优先受偿权，亦即在已经办理大产权证且不存在预告登记失效等情形下，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿的，人民法院应予支持，并应认定抵押权自预告登记之日起设立。原告要求被告宇瀚公司承担阶段性担保是在借款人办理正式抵押登记前，在正式抵押登记办理后，借款人借款合同项下的还款义务由借款人所购房屋进行担保，开发商阶段性连带担保责任解除，开发商阶段性担保责任解除的时间点为银行取得对借款人所购房屋的优先受偿权之时；虽然《个人购房借款／担保合同》约定的被告宇瀚房地产公司阶段性连带保证责任的结束时间点为原告取得他项权证书之日，但在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》实施后，原告在宇瀚房地产公司取得大产权证书时，原告享有优先受偿权之后，被告宇瀚房地产公司的连带保证责任便已解除。即使被告宇瀚房地产公司阶段性担保责任未解除，在银行已取得案涉房屋的优先受偿权的情况下，原告实现债权的顺序应先物保、后人保。故请求驳回原告要求被告宇瀚房地产公司承担连带保证责任的诉讼请求。邓倩未作答辩。本院经审理认定事实如下：2018年12月28日，原告与被告邓倩、重庆宇瀚房地产公司签订《个人购房借款／担保合同》，约定由原告向被告邓倩提供538000元借款用于购房，贷款期限240个月，贷款利率为银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮15%，还款方式为每月等额本息还款，每月11日为还款日；同时约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人可宣布借款合同项下未偿还的借款立即到期，贷款人可要求借款人立即偿还未还款项及利息、罚息及其他费用，借款人未按合同约定（包括被宣布提前到期）偿还贷款，贷款人有权按罚息利率计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率为执行贷款利率上浮50%。同时，被告邓倩以其购买的位于重庆市永川区XX房屋为上述借款提供抵押担保，并办理商品房抵押权预告登记。被告宇瀚房地产公司作为开发商对上述债务提供连带责任保证担保，保证方式为阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金等承担连带保证责任；满足包括但不限于以下条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任，即抵押物的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产抵押登记证明。合同签订后，原告于2019年1月18日向被告邓倩指定的账户发放贷款538000元，但被告借款后，自2019年9月起，未按约定按时足额偿还借款，已经违反合同约定，原告于2020年4月宣布被告邓倩的贷款到期，要求邓倩立即偿还全部贷款本息。截至2020年10月21日，被告邓倩欠贷款本金528103.74元，利息34032.39元，合计562136.13元。被告宇瀚房地产公司至今未将重庆市永川区XX住房交付给被告邓倩，未办理该房的产权证，也未办理该房屋的正式抵押登记，原告未取得该抵押房屋的正式抵押权登记证明。本院认为，被告邓倩从2019年9月起，未按《个人购房借款／担保合同》约定按时足额偿还借款本息，已构成违约，应承担违约责任，原告宣布剩余借款提前到期，要求被告邓倩偿还剩余的全部借款本金及利息、罚息、复利的诉讼请求符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。故原告要求被告偿还借款本金528103.74元并支付截至2020年4月21日的利息34032.39元，以及支付2020年12月21日之后的罚息、复利的诉讼请求符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。关于被告宇瀚房地产公司依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条抗辩，在宇瀚房地产公司取得大产权的情况下，原告工行永川支行对被告邓倩已办理抵押权预告登记的重庆市永川区XX住房享有优先受偿权，其阶段性连带保证责任已解除，其不再承担连带保证责任的辩称意见，本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条规定，“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立”。本案中，原告工行永川支行和被告宇瀚房地产公司均未举证证明抵押权预告登记的建筑物已经办理所有权首次登记且不存在预告登记失效的情形，故应承担举证不能的法律后果，假使被告宇瀚房地产公司已办理建筑物首次登记和不存在预告登记失效的情形，也并不一定当然免除其对该债务的连带保证责任。故原告要求对重庆市永川区XX住房享有优先受偿权的诉讼请求本院不予支持，被告宇瀚房地产公司辩称其连带保证责任已免除的辩称意见本院不予采纳，其仍应对邓倩的该笔债务承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第六百六十七条、第六百七十四条，第六百八十一条、第六百八十八条、第六百九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告邓倩于本判决生效后三日内偿还原告中国工商银行股份有限公司重庆永川支行借款本金528103.74元及截止2020年10月21日的利息34032.39元、合计562136.13元；二、由被告邓倩于本判决生效后三日内支付原告中国工商银行股份有限公司重庆永川支行自2020年10月22起至本息结清之日止的罚息和复利（其中罚息以未还的借款本金528103.74元为基数、复利以未支付利息34032.39元为基数，均在贷款执行利率基础上上浮50%计算）；三、由被告重庆宇瀚房地产开发有限责任公司对上述第一、一项债务承担连带保证责任；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司重庆永川支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9420元，减半收取4710元，由被告邓倩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  颜家均二〇二一年三月二十五日书记员  秦 瑶