四川省阆中市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1381民初1424号 原告：阆中市永安物业服务有限公司，住所地：阆中市七里新区长青东路，统一社会信用代码91511381560715207K。 法定代表人：祝玉萍，总经理。 委托诉讼代理人：苟金华，四川源正律师事务所律师。 被告：何印，男，1972年1月11日出生，汉族，住四川省阆中市。 原告阆中市永安物业服务有限公司（以下简称永安物业）诉被告何印物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永安物业之委托诉讼代理人苟金华、被告何印到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告何印支付物业管理费6,482元及违约金777元；2、本案受理费由被告承担。事实和理由：2017年4月，永安物业与棕海国际业主委员会签订《物业管理服务合同》，同时绵阳市泰发物业服务有限公司阆中分公司（以下简称泰发物业）与棕海国际业主委员会的《物业服务合同》终止，永安物业受让了泰发物业为业主提供物业服务期间尚未收回的业主欠交的物业服务费，被告何印（房号4-1-2-2）从2013年5月1日到2020年4月30日累计下欠物业费6,482元，滞纳金777元，经多次催收无果，遂提起诉讼。 被告何印辩称：1、答辩人不知道棕海国际业主委会员，也从未接到和参加过业主委员会的任何通知，选举会议等活动，据答辩人所知棕海国际小区也从未进行进业主委员会的选举，答辩人也从未与原告所说的两公司签订过服务合同，原告所谓的合同从何而来？2、原告认为答辩人自2013年5月10日至2020年4月30日累计欠交物业费6,482元，滞纳金777元，不知该收费从何而来？而答辩人曾向阆中和润物业公司缴纳过物管费用为463元/年。3、原告开展物业服务严重不负责任，造成小区物业秩序混乱，原有的绿化区被硬化，公共区域被划成停车位，乱搭乱建严重，原告公司在小区大肆设立停车位，收取费用，却从未公示费用用于何处，同时答辩人家中墙面渗水，造成严重损失，多次找物业公司，物业公司均以借口推诿，态度傲慢，从未提出过任何解决方案，也从不与答辩人沟通。4、现答辩人居住的棕海国际4栋1单元2楼2号，确为答辩人实际使用，但业主却未界定，根据《物权法》规定，不动产的产权经国家机关登记发生效力，现答辩人所居之房，系答辩人于2007年购于原业主袁先坤，而该房是原阆中市广夏房地产公司何光路与袁先坤签订的房屋拆迁补偿房，但却一直未确权给袁先坤与答辩人。经答辩人到市房管局询问，被告知该住房未进行备案登记，从法律意义上讲，仍属阆中市广夏房地产何光路所有，物业管理费是否应由广夏房地产公司何光路支付？总而言之，根据以上事实和理由，请求人民法院，查清事实，依法判决，维护答辩人的合法权益。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院认定事实如下：2012年4月1日，阆中市棕海国际小区业主委员会作为甲方与泰发物业作为乙方签订《物业服务合同》，该合同约定“合同期限为5年，自2012年4月1日起至2017年3月31日止；物业服务费用标准：按多层（含高层一楼）0.5元/㎡.月、高层0.9元/㎡.月、门面0.9元/㎡.月的标准进行计价收费；合同规定的服务期满，本合同自然终止。双方如续订合同，应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见。”后双方未续签合同，该《物业服务合同》于2017年3月31日终止。同年4月29日，阆中市棕海国际小区业主委员会作为甲方与永安物业作为乙方签订《物业管理服务合同》，该合同约定“合同期限为1年，自2017年4月1日起至2018年3月31日止；物业服务费用标准：按多层（含高层一楼）0.6元/㎡.月、高层1元/㎡.月、门面1元/㎡.月的标准进行计价收费。对无故不缴纳有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电等催缴催改措施（违约金按每天3‰计算）。”2018年3月31日合同期满后，永安物业继续为该小区提供物业服务。 2017年5月13日，泰发物业与永安物业签订《债权让与协议》，泰发物业将2012年5月1日至2017年4月30日之间，棕海国际小区业主欠交泰发物业有限公司的管理费及应付的违约金转让给永安物业，但泰发物业及永安物业未将债权转让之事告之本案被告何印。 何印从2008起就居住在棕海国际4-1-2-2房屋中，并缴纳物业管理费至2013年4月。 认定上述事实，有物业服务合同、物业管理服务合同、债权让与协议及当事人的陈述等为据。 本院认为，关于本案被告是否应当缴纳物业管理费。永安物业与阆中市棕海国际小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，并提供物业服务至今，业主委员会与其选聘的物业服务企业签订的《物业管理服务合同》，对全体业主具有法律约束力。被告何印辩称自己因房屋墙面渗水，造成自己严重损失，多次找服务公司协商，但物业公司均借口推诿，态度傲慢，这是自己不应当交物业管理费的原因之一。根据法律规定，房屋渗水是开发商的责任而不是物业公司的责任，故对被告这一辩解意见，本院不予采纳。被告还辩称小区管理混乱，严重不负责任，但没有提供充分的证据予以证实，故对被告这一辩解意见，本院不予采纳。被告亦辩称原告将原有的绿化面积划成停车位，收取费用，但没有公示费用用于何处，但这也不是不缴纳物业管理费的条件，如果被告所述属实，被告可以通过业主委员会主张权利。被告何印还辩称自己该房屋是从袁先坤手中购买，现在都没有在相关国家机关办理产权手续，故自己不是业主，因此不应当承担物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第四条“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院可以参照关于业主的规定处理。”本案中，何印实际占有了棕海国际4-1-2-2号房屋，系物业使用人是无疑的。综上，被告的上述辩解理由均不能成立，何印应当按照《物业服务合同》向原告缴纳物业服务费。 对于被告何印应当给付的物业费的期间。对于2016年5月1日至2017年3月31日的物业管理费，虽然永安物业与泰发物业签订了债权让与协议，但泰发物业至今没有通知何印，该债权的转让对何印不发生效力，故原告请求被告何印向其支付此期间的物业管理费及滞纳金的请求不应得到支持。原告从2017年4月1日起为棕海国际小区提供物业服务。对于这期间物业费的标准，原告与棕海国际小区业主委员会于2017年4月29日签订《物业管理服务合同》上进行了约定0.6元/㎡.月、高层1元/㎡。该约定合法有效，被告应当按此标准交纳物业管理费。被告何印每年应交的物业管理费为128.62平方米×0.6元/平方米/月×12月=926.06元，原告主张926元，符合双方的约定。从2017年4月1日至2020年4月30日，被告何印欠交的物业费为926×3=2,778元+926元/12=2,855.17元。2017年5月1日至2018年4月30日的物业管理费，原告主张滞纳金为74元，2018年5月1日至2019年4月30日的物业管理费，原告主张滞纳金为37元，2017年4月的物业管理费，原告主张的滞纳金为37÷12×3=9.25，共计120.25元，原告对滞纳金的主张符合法律的规定和双方的约定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及上引法条之规定，判决如下： 一、被告何印在本判决产生法律效力之日起十日内向原告阆中市永安物业服务有限公司支付自2017年4月1月至2020年4月30日的物业服务费2,855.17元及滞纳金120.25元。 二、驳回原告阆中市永安物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费25元，由被告何印负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  刘俊贤 二〇二一年三月二十九日 书记员  王 蓉