贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔0522民初242号 原告：吴渊，男，1985年5月10日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 被告：黔西新城房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市黔西县迎宾路黔龙新城8号楼2楼。 法定代表人：胡杰，系该公司总经理。 委托代理人：刘玉芸，女，1967年11月7日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县，委托权限为特别授权。 委托代理人：田鹏，男，1976年9月26日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县,委托权限为一般代理。 原告吴渊与被告黔西新城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，于2021年1月28日由审判员李艳霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴渊、被告黔西新城房地产开发有限公司的委托代理人刘玉芸、田鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴渊诉称：2011年6月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告将其开发建设的黔龙新城38-1-19-6号住房出售给原告，出售价款为354000元。合同签订后，原告支付首付款107000元和购房代收费20207元，余款247000元办理银行按揭贷款。合同约定2012年5月30日前交房。被告于2019年8月15日在黔龙新城小区38幢楼、28幢楼等张贴公告，通知业主领取房屋不动产权证。根据法律规定。被告应于房屋交付90日（2012年8月31日）起申请该商品房所有权初始登记。因被告违约，被告应自2012年8月31日起，每日按354000元的0.02%向原告支付违约金，违约金计算至2019年8月15日，现原告诉至法院，请求判决：1、判决被告以原告已付房款354000元为基数，按日0.02%的标准，从2012年8月31日起承担逾期办证违约责任，至其将房屋不动产权证办理完毕通知原告之日止（2019年8月15日），共计2450天，赔偿违约金179832元；2、本案诉讼费用由被告承担。 为支持其诉讼主张，原告在举证期内提供如下证据： 一、原告身份证复印件，证明原告主体适格； 二、商品房买卖合同，收据两张（代收款收据、首付款收据），证明1、原被告之间存在商品房买卖合同关系，2、原告向被告购买房屋总价款为354000元，3、证明被告若未按期将涉案房屋转移登记的相关文书交付原告，每天应按总房款的0.02％支付违约金； 三、借款合同、转账证明，证明案涉房款付清，并且被告代收原告办理房产证的相关费用应当为原告履行办理转移登记义务； 四、通知照片两张，证明2019年8月15日被告通知28、38号楼等业主领取不动产转移登记证书； 五、贵州省毕节市中级人民法院（2017）黔05民终985号民事判决书以及贵州省高级人民法院（2019）黔民申812号民事裁定书，证明雷桂芳与本案案件事实基本一致，被告也属于同一被告，该案计算违约金的方式为即按合同约定的每天为总房价的0.02％； 六、嘉誉金源的判决书，证明违约金万分之二支付。 被告黔西新城房地产开发有限公司质证：对原告的第一组证据无异议；第二组证据真实性无异议，达不到原告证明目的，第24条转移登记没有约定办理转移登记的具体时限，即案涉房屋办证为非限定办理时限，原告主张按日0.02％支付违约金是不成立的，因为没有约定办理的时限按日的起始时间是无法确定的，首付款收据无异议，代收款收据与本案无关；第三组无异议，达不到原告的证明目的；第四组对三性无异议，证明被告已通知原告领取不动产登记证书，但原告至今尚未领取；第五、六组证据案情与本案有区别，案涉房屋的办证、购房情况均不一样，该两组证据与本案无关，985号案件与812号案件案情与本案不相同，在诉讼时初始登记与转移登记均未办理，但本案初始登记与转移登记均已办理完成，与案件不具有关联性。 被告黔西新城房地产开发有限公司答辩称：根据合同约定，被告是有争取尽快办证的义务，但本条约定时间处均为斜线，即并未约定办证的具体时间，即为非限定办理转移登记时限，被告何时能办理转移登记均未逾期，且案涉房屋不动产权证已于2017年8月1日办结，并在小区张贴通知领取，被告已按合同约定完成办理义务。暂未办证系地方政府统筹调整项目规划条件所致，属不可归结被告主管因素的情势变更，属不可抗力因素所致，政府领导要求对项目土地出让规划条件进行部分调整《黔规呈（2016）16号文》证明调整事实，但有关部门补缴土地出让金书面通知一直未核准，且原告的房屋在银行按揭贷款是被告负担保连带责任，原告没有任何损失发生，即不应该有赔偿。原告的起诉已超过诉讼时效。 为支持其诉讼主张，被告在举证期内提供如下证据： 一、公司营业执照、法定代表人身份证、法定代表人身份证明，证明目的：证明被告主体适格； 二、黔西县城乡规划局关于黔龙新城规划建设相关情况的报告（黔规呈（2016）16号），证明目的：证明政府要求调整案涉房屋漏洞规划，延期办证系不可抗力的调规所致，被告客观事实上没有违约； 三、黔西县自然资源局冠以“黔龙新城”房地产开发项目超容积率补交土地出让金请示黔西自然资呈（2019）69号，黔西县自然资源局关于黔龙新城项目超容积率建设补缴土地出让金的通知，证明目的：证明政府及有关部门至2019年6月17日才核查案涉房屋楼栋可补缴因调规增容的土地出让金，即案涉房屋2019年6月17日才成就具备可办理产权的条件，从这个时间起算，被告没有延迟办证； 四、不动产权证书原件，证明被告已按合同约定履行了办证义务，被告没有违约。 原告吴渊质证：对第一组无异议，对第二、三组证据与本案无关，第四组只能证明在2017年8月1日办理了房产证，证实被告违约，但并不能证明通知我领取房产证。 本院出示由被告黔西新城房地产开发有限公司申请调取的证据：1、黔西县不动产登记中心调取的授权委托书；2、2016年9月2日房产证。 原告吴渊质证：对第二组证据真实性无异议；对第一组证据签字不是我本人所签。 被告黔西新城房地产开发有限公司质证：对第一组授权委托书真实性无异议，授权委托书正好证明了原告于2017年6月8日委托被告为其换证，从时间起算原告的诉请早已超过诉讼时效，对第二组证据真实性无异议，同时证明了被告于2016年办理了产权证，被告多次通知后，原告至今未领取。原告的诉请已超过诉讼时效。 本院经审查认为，原告提交的证据第五组及第六组与本案没有关联性，本院不予认证，原告提交的其他证据、被告提交证据及本院调取的证据客观真实，来源合法，且与本案具有关联性，能够反映本案案件事实，本院依法予以采信。 经审理查明：2011年6月13日，原告吴渊与被告黔西新城房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的黔西县城关镇迎宾路黔龙新城第38幢1单元19层6号住宅房屋出售给原告，房屋总价款为354000元，付款方式为首付107000元，余款247000元为公积金贷款支付。合同约定交房时间为2012年5月30日前。双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第二项“初始登记”约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；第三项“转移登记”约定，（一）出卖人承诺于／年／月／日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的2%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）、（2）项处理;（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。合同签订后，原告向被告支付全部购房款，房屋已于2012年5月30日实际交付原告。2016年9月2日，黔西县房产管理局办理了房屋所有权人为原告，产权号为黔西房权证黔西字第××号的房屋不动产权登记，登记簿附记显示“转移登记第一次”。2017年6月8日,原告授权被告为其办理案涉房屋商品房换证登记，被告于2019年9月20日为原告办理案涉房屋换证，产权号为：黔（2019）黔西县不动产权第0004900号。2020年2月27日，原告曾向本院提起诉讼。 另查明，黔西县自然资源局呈报给黔西县人民政府的《关于“黔龙新城”房地产开发项目超容积率补缴土地出让金的请示》（黔县自然资呈[2019]69号）显示，2008年，原毕节地区领导指示，为提高城市品质、品牌和打造黔西城市新形象，从贵毕路黔西匝道下来可视的几栋建筑以高层为主。黔西县相关部门根据上级领导的指示，同意将黔龙新城小区15、16、18、19、20、38、39号楼共7栋楼的建筑层数由原来的12-19层调整为现在的28-31层。黔西县自然资源局根据有关文件于2019年6月14日就由黔西新城地产公司补缴土地出让金事宜向黔西县人民政府进行请示，并于2019年6月17日对黔西新城地产公司作出《关于黔龙新城项目超容积率建设补缴土地出让金的通知》。 本案的争议焦点为：原告的诉讼请求是否已过诉讼时效？ 本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷，应根据合同法及相关司法解释进行调整。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定的交房时间为2012年5月30日交付，依据《商品房买卖合同》第二十二条之约定并结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日”之规定，应当认定被告负有在案涉房屋交付之日起90日内即2012年8月28日前取得房屋所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付原告的协助办证义务，2016年9月2日，黔西县房产管理局办理了房屋所有权人为原告，产权号为黔西房权证黔西字第××号的房屋不动产权登记，根据《中华人民共和国物权法》第六条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”、第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”之规定，2016年9月2日，原告取得案涉房屋的所有权，故本案被告应支付违约金期间是2012年8月28日至2016年9月1日，从2016年9月2日起，其后的违约金本院不予支持。 被告提出原告的起诉已过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”之规定，原告曾于2020年2月27日向本院提起诉讼，其原告2017年2月27日前的违约金请求权已超过《中华人民共和国民法总则》规定的三年的诉讼时效，依法不应获得保护，原告要求支付违约金的诉讼请求已过诉讼时效，本院不予支持。 案涉商品房销售合同签订于在《中华人民共和国民法典》施行之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案应当适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百二十一条，《中华人民共和国物权法》第六条第一款、第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下： 驳回原告吴渊的诉讼请求。 案件受理费1949元（已减半收取），由原告吴渊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及含上诉状的电子档光盘，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年之内向本院申请强制执行。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 审判员  李艳霞 二〇二一年三月二十二日                                法官助理 陈清芸                                书记员  董美雯