广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂02民终578号 上诉人（原审被告）：方明，男，1990年5月2日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 委托诉讼代理人：周漠，广西佑成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒙林杉，广西仁清律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：柳州鸿成市场管理有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市飞鹅路53号新时代商业港高层公寓五层。统一社会信用代码：91450200680130422T。 法定代表人：韦陪成，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：索生凤，广西君行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘世英，广西君行律师事务所律师。 上诉人方明因与被上诉人柳州鸿成市场管理有限公司（以下简称鸿成公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2020）桂0204民初6199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 方明上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。二、本案一审、二审的所有诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院判决上诉人向被上诉人支付2019年7月1日至2020年3月31日期间的租金和违约金缺乏事实和法律依据，理由如下：在租赁合同履行过程中，上诉人与被上诉人就合同的解除达成了一致意见，上诉人提前退出租赁的展位，于2019年9月14日将钥匙交还给了被上诉人，并且于2019年9月24日向被上诉人出具了《撤场申明》，三方对此均没有任何异议，即表明三方对提前解 除合同均是认可的，被上诉人接受了上诉人交还的钥匙，上诉人所承租的展位已经由被上诉人实际接管及使用，那么在上诉人交还钥匙之后当然不应当再支付租金及其他相关费用。2019年9月24日之后，上诉人无需再向被上诉人支付任何租金及相关费用。原审法院径行判决上诉人支付2019年7月1日至2020年3月31日租金及支付相应的违约金，与本案的客观事实不符，侵害了上诉人的合法利益。 鸿成公司辩称，1.一审判决认定事实清楚，证据确实、充分，程序合法，请求驳回上诉人的上诉请求。2.被上诉人对一审判决未支持空调费虽有异议，但考虑诉讼成本，未上诉。 鸿成公司向一审法院起诉请求：1.判决方明向鸿成公司支付租金245432.25元、空调费8920.21元、市场推广费9474.64元；2.判决方明向鸿成公司支付因逾期支付租金的违约金至付清本金之日止（该违约金的计算方式详见诉状的附表，其中暂计算至2020年8月1日的违约金为52837.28元）；3、判令本案的诉讼费用由方明承担。 一审法院认定事实：2019年5月13日，鸿成公司（出租方）、方明（承租方）以及案外的红星美凯龙商业港分公司（管理方，以下简称红星美凯龙）共同签订了一份《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，约定鸿成公司将位于柳州市柳南区的Ａ8021、Ａ8022两个展位（合计计租面积483.55平方米）出租给方明用于经营米兰缤迪品牌布艺沙发，其中在该份合同的第一部分专用条款的第3条约定：“3.1承租方应于每一付款周期向出租方支付租金和市场推广费，并向红星美凯龙支付管理费（红星美凯龙就其所收取的管理费提供的管理服务包括市场管理、商品质量监督、品牌及营销推广等，详见本合同通用条款）。......3.2.1租金单价按以下方式执行：起始日期为2019年4月1日，截至日期为2020年3月31日，租金单价为60.83元／平方米／月。......3.4承租方应于本合同签订当日支付首期租金、市场推广费和管理费，此后应于每一付款周期之前的30日前（非工作日的，提前至前一个工作日）支付下一期租金、市场推广费和管理费。......”；第4条约定：“4.1租赁期和服务期限均自2019年4月1日起至2020年3月31日止，出租方应于起租日将展位交付给承租方，交 付状态及相应的设施、设备清单见本合同附件二交接清单。......4.3租金、市场推广费和管理费的付款周期均为叁个月。......”；第七条约定：“7.1承租方应支付电费、空调费。......空调费单价为0.3元/平方米/天，承租方按以下第（2）种方式支付：......（2）承租方应向出租方支付电费、空调费。出租方可以根据实际经营需要向承租方提供空调服务（含空调设备维护等），承租方应在出租方提供空调服务的期间向出租方支付空调费。电费和空调费由红星美凯龙代为收取。......”；第13条约定：“13.1本合同的变更必须经各方协商一致，签订有关变更事项的补充性法律文件，且必须加盖红星美凯龙公章后生效。13.2承租方特别同意，未经红星美凯龙向承租方出具专门的书面授权书，红星美凯龙工作人员无权代表红星美凯龙作出任何变更本合同约定的承诺、保证或行为，对此承租方在签订本合同时已完全理解和同意。13.3在合同期内，如承租方需要提前解除合同的，必须提前两个月书面通知红星美凯龙，向出租方和红星美凯龙支付相当于撤场前壹个月租金、市场推广费和管理费的违约金以及根据合同应当交齐的其他费用，经红星美凯龙同意并办好所有退租手续方可撤离展位。13.4除第13.3条约定情形外，其他有关合同的解除和终止的事项，由三方根据合同通用条款以及附件相关约定执行”；第14条约定：“14.1本合同履行过程中发生争议，各方应友好协商，协商不成均可向商场所在地人民法院提起诉讼”；第16条约定：“16.1本合同经各方法定代表人（负责人）或授权代表签字并加盖公章后生效，一式三份，各方各执一份，均具有同等法律效力”；在该份合同的第二部分通用条款的第19条约定：“违约责任：19.1若承租方未按本合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、物业服务费、管理费、履约保证金、装修工程保证金、违约金等）的，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金。......19.8本合同无论因何原因终止后，承租方逾期占用展位的，应按每日租金、物业服务费和管理费的二倍向出租方和红星美凯龙支付违约金”；第22条约定：“......22.6合同的专用条款、通用条款、合同附件三个部分是租赁合同共同组成部分，不可分割，对各方均具有法律约束力。......22.7各方在签署本合同同时，红星美凯龙已就所有条款（尤其是加粗加黑条款）向承租方及其授权代表、经办人员作了充分的解释和说明，承租方及其授权代表、经办人员在签订本合同时已经完全理解和同意本合同所有条款（尤其是加粗加黑条款），包括但不限于专用条 款、通用条款及所有附件。......22.10本合同经各方法定代表人（负责人）或授权代表签字并加盖公章之日起生效，一式三份，各方各执一份，均具有同等法律效力”。在合同签订后，鸿成公司依约将上述案涉的两个展位交付给了方明进行实际经营。鸿成公司以方明在合同履行的过程中未依约足额交付租金以及空调费、市场推广费为由诉至一审法院，并提出了以上之诉讼请求。 另查明，鸿成公司在他案的庭审中认可因受新冠肺炎疫情的影响，新时代商业港红星美凯龙家居商场在2020年2月4日起至2020年2月29日止期间为暂停营业。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案中，鸿成公司、方明以及作为管理方的红星美凯龙共同签订上述的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》系其各方平等协商的合意，为其双方的真实意思表示，且未有违反法律、行政法规的强制性规定，故该份合同合法生效，受法律保护，缔约各方均应依约履行各自所负的合同义务。 关于要求支付租金之诉请。根据庭审查明，鸿成公司在合同签订后已经依约将上述案涉的两个展位交付给了方明进行实际经营，故方明依约在合同期限内负有向鸿成公司支付租金之义务。鸿成公司在庭审中明确其诉请的租金为方明所欠合同期限内第二、三、四期的租金，即2019年7月1日起至2020年3月31日止期间的租金。根据上述合同的第一部分专用条款的第3条之约定，该院确认方明在2019年7月1日起至2020年3月31日止期间（合计9个月）应向鸿成公司支付的租金总额为264729.12元（60.83元/平方米/月×483.55平方米×9个月）。经扣减鸿成公司认可方明已支付该期间的租金19296.87元，故方明还尚欠鸿成公司的租金应为245432.25元。由于方明在本案中未有答辩，且亦未有举证否定鸿成公司在诉状中陈述方明还尚欠合同期限内第二、三、四期的租金之事实，故该举证不能的法律后果应由方明承担，由此鸿成公司在本案中应获支持的租金应为245432.25元。又由于经查实，上述案涉的两个展位所在的新时代商业港红星美凯龙家居商场因受新冠肺炎疫情的影响在2020年2月4日起至2020年2月29日止期间为暂停营业，该院认为结合柳州市在新冠肺炎疫情期间对于疫情防控工作的相关规 定以及本案的实际情况，并兼顾公平原则，故对方明应当给予减免该暂停业期间合计26天的租金，即25492.43元[（60.83元/平方米/月×483.55平方米÷30天）×26天]。综上，该院对鸿成公司在本案中诉请方明支付的租金支持为219939.82元（245432.25－25492.43）。 关于要求支付空调费之诉请。根据上述合同的第一部分专用条款的第7条中关于“出租方可以根据实际经营需要向承租方提供空调服务（含空调设备维护等），承租方应在出租方提供空调服务的期间向出租方支付空调费”之内容的约定，并结合鸿成公司在庭审中确认其在租赁期间并非每天均有提供空调服务之事实，该院认为由于鸿成公司在本案中并未能举证证实其提供空调服务的具体时间，致使无法核算方明应支付空调费的具体金额，故该举证不能的法律后果应由鸿成公司承担。综上，鸿成公司在本案中诉请方明支付空调费8920.21元证据不足，该院不予支持。 关于要求支付市场推广费之诉请。鸿成公司在庭审中明确其诉请方明支付金额为9474.64元的市场推广费系发生于2018年9月。该院认为，由于鸿成公司诉请的该市场推广费是发生在上述合同签订之前，故该项费用不能适用上述合同之约定。而在鸿成公司举证的《柳州新时代商业港商场十一大促活动协议书》中虽然有“参与本次活动的品牌必须缴纳活动费：以展位面积8元/㎡计算”之内容的约定，但由于鸿成公司对此并未能举证证实方明在2018年9月所承租展位的具体面积，致使无法核算方明应支付市场推广费的具体金额，故该举证不能的法律后果应由鸿成公司承担。综上，鸿成公司在本案中诉请方明支付市场推广费9474.64元证据不足，该院不予支持。 关于要求支付因逾期支付租金的违约金之诉请。根据上述合同的第二部分通用条款的第19条中关于“若承租方未按本合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、物业服务费、租金、履约保证金、装修工程保证金、违约金等）的，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金”之内容的约定，故鸿成公司诉请将逾期支付租金所应计算违约金的利率调整为按照月利率2%计算于法有据，该院予以支持。如上所述，方明未能依约按期向鸿成公司支付租金，故方明该行为已构成违约，其为此应当向鸿成公司计付相应的违约金。综上，根据上述合同的第一部分专用条款的第3条、第4条之约定，并结合本案查明的 事实，该院对鸿成公司诉请方明支付的违约金支持为：（1）第二期租金的违约金：以方明尚欠的第二期租金为68946.17元基数（合同约定应付的租金88243.04－鸿成公司认可已付租金19296.87），按照月利率2%，自逾期支付第二期租金之日，即2019年6月2日起暂计算至2020年8月1日止的违约金为19304.93元；（2）第三期租金的违约金：以方明尚欠的第三期租金88243.04元为基数，按照月利率2%，自逾期支付第三期租金之日，即2019年9月2日起暂计算至2020年8月1日止的违约金为19413.47元；（3）第四期租金的违约金：以方明尚欠的第四期租金62750.61元（合同约定应付的租金88243.04－因新冠肺炎疫情暂停业减免的租金25492.43）为基数，按照月利率2%，自逾期支付第四期租金之日，即2019年12月2日起暂计算至2020年8月1日止的违约金为10040.1元，由此暂计算至2020年8月1日应予支持的以上违约金合计为48758.5元。2020年8月1日之后的违约金应以方明尚欠的上述合计租金219939.82元为基数，按照月利率2%，继续计算至该租金付清之日止。 一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、方明向鸿成公司支付租金219939.82元；二、方明向鸿成公司支付因逾期支付租金的违约金48758.5元（该违约金暂计算至2020年8月1日，之后的违约金以方明尚欠的上述租金219939.82元为基数，按照月利率2%，继续计算至该租金付清之日止）；三、驳回鸿成公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3025元（鸿成公司已按减半预交），诉讼保全费2103元（鸿成公司已预交），以上合计5128元，由鸿成公司负担777元，方明负担4351元并迳付给鸿成公司。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人方明提交的《撤场申明》的照片，系上诉人自行书写，无原件核对，无人签收，不能证明上诉人所称其于2020年9月10日撤场、双方租赁合同已结算完毕的证明目的，本院对该份证据不予认定。 当事人对一审查明的事实没有异议。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：一、双方租赁合同是否提前解除；二、上诉人向被上诉人支付租金及违约金应如何认定。 关于争议焦点一，上诉人与被上诉人签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》系各方当事人的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，当事人应全面履行合同约定的义务，不得擅自变更或者解除合同。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中上诉人主张其与被上诉人就合同的解除达成了一致意见，于2019年9月14日交还钥匙，2019年9月24日出具《撤场申明》，提前退出租赁的展位，展位已由被上诉人实际接管及使用，不应支付2019年9月24日之后的租金和其他相关费用。上诉人应对案涉租赁合同提前解除提供证据证实。对此，上诉人仅是在二审提交了一份《撤场申明》的照片，被上诉人不予认可。本院认为，上诉人在二审提交的《撤场申明》的照片，系上诉人自行书写，无原件核对，无人签收，不能证明其已将案涉商铺返还被上诉人，双方租赁合同提前协商解除。上诉人也未能提供其他证据证明其上述主张，故应由其承担举证不能的法律后果。上诉人关于本案租赁合同已于2019年9月24日协商解除的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。 关于争议焦点二，如上所述，双方租赁合同未提前解除，上诉人应按照合同约定向被上诉人支付合同租赁期间的租金。根据《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》第二部分通用条款第19.1条约定，上诉人逾期支付租金，还应向被上诉人支付违约金。一审法院根据上诉人所承租的两个展位所在的新时代商业港红星美凯龙家居商场因受新冠肺炎疫情的影响在2020年2月4日起至2020年2月29日止期间暂停营业的事实，扣除该期间的租金，以及被上诉人的主张，判令上诉人向被上诉人支付合同期间尚欠租金及以所欠租金为基数按照月利率2%的标准支付违约金，符合双方合同约定及相关法律规定，本院予以维持。 综上所述，方明的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5330.47元（方明已预交），由上诉人方明负担。 本判决为终审判决。 审判长 江 桢 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇二一年三月十一日 书记员 谭 玉