北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初28506号原告：北京龙颖基物业管理有限公司，住所地北京市西城区广安门内大街210号地下一层。法定代表人：高波，总经理。委托诉讼代理人：张培培，北京冠领律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘东晓，北京冠领律师事务所律师。被告：北京房开置业股份有限公司，住所地北京市西城区广内大街210号。法定代表人：梅国良，董事长。委托诉讼代理人：乔茜，女，该公司员工。委托诉讼代理人：闫欣，男，该公司员工。原告北京龙颖基物业管理有限公司（以下简称龙颖基公司）与被告北京房开置业股份有限公司（以下简称房开公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告龙颖基公司委托诉讼代理人张培培、刘东晓，被告房开公司委托诉讼代理人乔茜、闫欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙颖基公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付2016年1月1日至2020年6月30日的物业服务管理费449213.94元；2.判决被告向原告支付2016年1月1日至2020年6月30日的车位管理费129600元；3.判决被告向原告支付2018年9月15日至2020年5月14日的冷水费9262.5元；4.判决被告向原告支付2018年10月10日至2019年12月10日的电费57609.4元；5.被告赔偿原告前四项诉讼请求共计645685.84元款项的利息损失，自2020年7月1日起，至实际付清上述款项之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；6.判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告系北京市西城区广安门内大街210号西华经典小区的物业管理单位，该小区共计建筑物1幢2座（含A座、B座），其中包括住宅用房230套、商业用房5套，目前该小区尚未成立业主大会和业主委员会。被告系北京市西城区广安门内大街210号×××的所有权人，房屋面积2028.97㎡，系涉案小区内×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号、×××号车位的实际使用人。在2016年之前，原告一直按照住宅部分2.6元/㎡.月、商业部分3.6元/㎡.月的标准收取该小区内的物业管理服务费。因该收费标准过低，无法弥补原告不断上涨的人工、设备、材料等管理成本，经营压力过大，为了提供更好的物业服务，原告与业主协商对物业管理服务费的标准进行适当调整，绝大部分业主予以理解支持。经第三方青宇（北京）物业服务评估监理有限公司进行评估测算，在评估基准日2015年11月6日该小区住宅收费面积29671㎡、收费标准应为3.62元/㎡.月，商业面积3298㎡、收费标准应为5.82元/㎡.月。后经与业主协商，原告决定按照住宅部分3.1元/㎡.月、商业部分4.1元/㎡.月的标准收取物业服务费，该标准明显低于第三方的评估结果，随后原告还将调整物业费的通知分别张贴在业主家的屋门上。被告未和原告签订《物业服务合同》，在已实际享受原告提供的物业服务的同时，又无故常年拖欠费用。为此，原告曾经提起诉讼，北京市西城区人民法院（2019）京0102民初1568号民事判决、北京市第二中级人民法院（2019）京02民终6520号民事判决已确认原被告双方虽未签订书面合同，但已形成事实物业服务关系，被告需向原告支付2015年3月15日至2018年9月15日的冷水费14912.45元、支付2015年5月5日至2018年10月10日的电费204910.91元。然而上述判决生效后，被告仍拖欠费用。原告多次向被告催缴未果。原告认为，被告应当向原告支付其无故拖欠的各项费用，现原告依《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，诉于贵院，请依法判如所请。房开公司辩称，不同意原告的诉讼请求，就这个问题我们也和原告进行过协商，这次诉讼原告自己提高了物业费和车位费的收费标准。我们认为他不应该提高物业费及车位费的收费标准。而且目前西华经典小区没有成立业委会，在没有成立业委会的阶段，房开公司作为西华经典的开发建设单位，应该是由房开公司来指定前期物业管理公司来管理西华经典的物业。但是龙颖基公司却占据物业，在不提供相应服务的情况下，不退出物业管理。而且还擅自提高物业费和车位费的收费标准，多次给房开公司的办公场所造成各种损失。在西城法院（2015）西民初字第17502号民事判决书里边我们也列举了这种情况。现在我公司遇到一个问题，因为有很多法院也由于案子的情况需要向我公司调取有关拆迁居民的拆迁安置情况。但是由于物业公司对于设备设施失于管理，使房开公司非常宝贵的档案资料由于污水管、自来水管全都损毁了。西城法院的法官应该都知道这个情况，我们鉴于这个情况就无法提供相应的档案资料。而且房开公司所处的位置是在二层，并不是底商。我们的房产证也载明了房开公司处于二层的位置，是办公性质。既不是住宅，也不是底商，是办公性质的房屋。而且我们的办公用房有自己的保安，自己的保洁，一直在做我们自己的物业工作。物业公司3元钱的标准，我们当时认为服务标准根本就达不到。你现在别说把价格提高了，那就更没有依据。龙颖基物业在小区没有成立业主大会和业委会的情况下，是没有资格来管理西华经典物业的，而房开公司作为西华经典的开发建设单位，物业公司应该由房开公司来指定。因此，我们不同意龙颖基物业继续作为西华经典物业的管理单位持续占有物业不进行退出。他们现在占的办公地点在地上二层的那些位置，在产权证上都是房开公司的产权证的面积所属。我们是这个楼的开发建设单位，你无偿用着我的房子，我们让他腾退他们就不腾退。如果我们成立了业委会，应该由业主大会和业委会共同选聘物业公司。如果能够选聘龙颖基公司，我们也认可这个事情，但是如果选聘的不是你，那就是另外一回事。所以你不能强制对小区进行物业管理，而不考虑为什么产生以及产生的合法性问题，就向房开公司恶意提起诉讼，而且当时我们也讲，如果你还按原来的标准来收，我们也并不是说拒绝交。但如果你们非得以这种态度，我们可能还会启动腾退。水电费我们同意按照标准交。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：房开公司系北京市西城区广安门内大街210号×××房屋（建筑面积2028.97平方米）的所有权人，产权证所载房屋用途为办公。2004年11月10日，北京市宣武区西华经典物业管理委员会（甲方）与龙颖基公司（乙方）签订《物业服务合同》及附件一《停车场安全管理补充合同》，《停车场安全管理补充合同》约定：地上、地下每个固定车位停车管理费为150元/月，全年共计1800元，期限为2004年12月15日至2008年12月14日。2006年4月12日，房开公司（甲方）与龙颖基公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定：乙方为甲方提供物业服务，物业服务费标准为3元/平方米/月，物业服务费按年收取；委托期限为2006年1月1日起至2006年12月31日；合同二十三条约定：本合同期满，业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理；合同第二十四条约定：本合同终止后，在新的物业管理企业未接管本物业项目之前，乙方应当应甲方的要求暂时继续为甲方提供物业管理服务，甲方业主也应继续交纳相应的物业服务费用。该合同到期后，双方未续签新的物业服务合同，龙颖基公司继续为房开公司提供物业服务，房开公司按照3元/月/平方米的标准向龙颖基公司交纳物业费至2015年12月31日。房开公司在西华经典小区使用十个车位，其中地上车位5个，地下车位5个。2015年12月31日前，龙颖基公司地上、地下车位均按照150元/月的标准收取车位服务费。房开公司交纳车位服务费至2015年12月31日。2015年，龙颖基公司委托青宇（北京）物业服务评估监理有限公司对西华经典小区的物业费进行评估，评估基准日为2015年11月6日，评估结论为：住宅部分物业费标准为3.62元/平方米/月，底商部分为5.82元/平方米/月。地下车位服务费测算标准为235.93元/月。2015年12月，龙颖基公司在小区及业主门上张贴调整物业的通知及致业主函，告知业主自2016年1月起，住宅物业费标准调整为3.1元/平方米/月，底商物业费标准调整为4.1元/平方米/月，地下车位服务费调整为180元/月。龙颖基公司提交了该公司与小区部分业主签订的《物业服务合同》，用以证明超过三分之二的小区业主已与该公司签订了《物业服务合同》，同意调整后的物业费价格，该价格对其他业主具有约束力。龙颖基公司与住宅部分业主签订的《物业服务合同》中约定的物业费标准为3.1元/平方米/月，与底商部分业主签订的《物业服务合同》中约定的物业费标准为4.1元/平方米/月。龙颖基公司提交了该公司与小区部分业主签订的《车位服务协议》，用以证明大部分业主已与该公司就地下车位签订了《车位服务协议》，同意调整后的车位服务费价格，该价格对其他业主具有约束力。《车位服务协议》中约定的车位服务费标准为180元/月。龙颖基公司提交了2018年-2020年人员工资单、2020年停车场责任保险单、公众责任保险单，用以证明其提供车位服务的相应成本。龙颖基公司提交了车位服务费收据，用以证明地上车位服务费的标准为300-450元/月，地下停车位服务费的标准为180元/月。审理中，龙颖基公司申请对西华经典小区2016、2017年度物业费收费标准和缴纳情况进行审计鉴定，用以证明小区大部分业主同意新的物业费收费标准，该标准应适用于其他业主。龙颖基公司要求房开公司自2016年1月1日起，物业费按照4.1元/平方米/月的标准，地下车位服务费按照180元/月的标准，地上车位服务费按照300元/月的标准交纳相关费用。房开公司主张龙颖基公司上调物业费及车位服务费缺乏依据，同意按照原有标准即物业费按照3元/平方米/月，地上、地下车位服务费按照150元/月的标准交纳。龙颖基公司要求房开公司交纳冷水费9262.5元、电费57609.4元，房开公司同意交纳。本院认为，房开公司与龙颖基公司签订的《物业服务合同》到期后，双方未续签新的物业服务合同，龙颖基公司继续为房开公司提供物业服务和车位管理服务，双方之间形成事实服务合同关系。龙颖基公司为房开公司提供了服务，房开公司应当履行支付物业服务费和车位服务费的义务。关于龙颖基公司主张的物业服务费及车位服务费调整问题。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。……决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《北京市物业管理条例》第三十四条规定：“业主大会依照法律法规的规定召开，决定下列事项：……（三）确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格；……。”根据上述法律、法规的规定，物业费的调整属于应由业主共同决定的重大事项，事关全体业主的共同利益，应当严格按照法律规定的程序进行，依法召开业主大会，由业主共同协商后共同表决确定。龙颖基公司与部分业主签订物业服务合同，系双方私权利的处分，对双方具有约束力，但要对未签订合同的业主也产生约束力，则应当符合法律规定的程序。龙颖基公司与业主分别签订物业服务合同的行为，即便人数达到了法律规定的标准，但与业主召开业主大会共同表决的过程存在本质区别，不符合法律规定的业主决定重大事项的程序，不能产生对其他业主具有法律约束力的效果。而且，涉案房屋产权证所载的用途为办公，龙颖基公司与部分业主签订的物业服务合同中并未约定办公房屋的物业费标准。综上所述，龙颖基公司要求房开公司按照调整后的标准支付物业费，依据不足，本院不予采纳。对龙颖基公司要求审计鉴定的请求，本院不予准许。在现有条件下，房开公司仍应按照原有标准支付物业服务费。基于同样的理由，房开公司也应按照原有的标准支付车位服务费。对龙颖基公司要求房开公司支付物业服务费及车位服务费诉讼请求的合理部分，本院予以支持。龙颖基公司要求房开公司支付冷水费及电费，房开公司同意支付，本院不持异议。由于龙颖基公司与房开公司之间未签订书面合同，对相关费用的支付未约定明确期限，双方之间对相关费用的标准也存在争议，在此情况下，对龙颖基公司要求房开公司支付利息损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条、第十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，北京房开置业股份有限公司支付北京龙颖基物业管理有限公司2016年1月1日至2020年6月30日的物业服务费328693.14元；二、本判决生效之日起七日内，北京房开置业股份有限公司支付北京龙颖基物业管理有限公司2016年1月1日至2020年6月30日的车位服务费81000元；三、本判决生效之日起七日内，北京房开置业股份有限公司支付北京龙颖基物业管理有限公司2018年9月15日至2020年5月14日的冷水费9262.5元；四、本判决生效之日起七日内，北京房开置业股份有限公司支付北京龙颖基物业管理有限公司2018年10月10日至2019年12月10日的电费57609.4元。五、驳回北京龙颖基物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10257元，由北京龙颖基物业管理有限公司负担2687元（已交纳），由北京房开置业股份有限公司负担7570元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李俊二〇二一年三月二日法官助理 杨超书 记 员 王溪