广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终27180号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市一池堂投资发展有限公司。法定代表人：李嘉希，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：曾颖，广东华商律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市大印象运动用品有限公司。法定代表人：林秀。被上诉人（原审被告）：林秀。被上诉人（原审被告）：明正运动用品(深圳)有限公司。法定代表人：蔡宗男。上诉人深圳市一池堂投资发展有限公司（以下简称一池堂公司）、上诉人深圳市大印象运动用品有限公司（以下简称大印象公司）因与被上诉人林秀、明正运动用品(深圳)有限公司（以下简称明正公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初38676号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一池堂公司的上诉请求：1.撤销一审判决第一项，并依法改判林秀、大印象公司、明正公司共同返还一池堂公司位于深圳市；2.撤销一审判决第二项，并依法改判林秀、大印象公司、明正公司向一池堂公司支付2019年8月30日前拖欠的房屋占有使用费88000元、水电费64447元、管理费5416元及利息（利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月11日起计至实际清偿之日止）；3.撤销一审判决第三项，并依法改判林秀、大印象公司、明正公司向一池堂公司支付2019年9月1日之后的房屋占用费（房屋占用费已每月88000元标准，自2019年9月1日起计至物业实际腾退之日止）；4.撤销一审判决第五项；5.一、二审的诉讼费用由林秀、大印象公司、明正公司承担。二审庭审期间一池堂公司变更第2项上诉请求为依法改判林秀、大印象公司、明正公司支付一池堂公司2019年8月30日前拖欠的房屋占有使用费88000元，水电管理费共69863.2元及利息，利息按中国人民银行同类同期贷款利率从2019年8月11日起计付到实际清偿之日止；变更第3项诉讼请求为依法改判林秀、大印象公司、明正公司向一池堂公司支付2019年9月1日之后的房屋占有使用费，房屋占有使用费以每月8800元的标准自2019年9月1日起计至实际腾退之日止。大印象公司的上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或直接改判，（1）撤销一审判决第一、二、三、六项，改判大印象公司已经于2019年8月15日返还一池堂公司位于深圳市，无需支付一池堂公司房屋占用费水电管理费121337.20元及利息及2019年9月1日后的房屋占用费；（2）维持一审判决第四、五项判决内容；（3）判决支持一池堂公司立即向大印象公司赔偿大印象公司损失300000元。2.一、二审诉讼费均由一池堂公司承担。林秀未作答辩。明正公司未作答辩。一池堂公司向一审法院起诉请求：1.解除一池堂公司与林秀签署的《厂房租赁合同》；2.判令林秀、大印象公司、明正公司向一池堂公司支付拖欠的租金（租金自2019年8月起按月租金88000元标准计算至实际腾房并交付给一池堂公司之日止，暂计至2019年11月被告拖欠的租金为352000元）、水电费64447元、管理费5416元及滞纳金（滞纳金自欠付之日起按年利率24%计算至实际支付之日止，其中，8月欠付租金、水电费和管理费合计132236元自2019年8月11日起计算，9月欠付租金、水电费和管理费合计113628元自2019年9月11日起计算，10月欠付租金88000元自2019年10月11日起计算，以此类推，暂计至2019年11月5日，滞纳金合计13253元）；3.判令林秀、大印象公司、明正公司向一池堂公司支付违约金264000元；4.判令林秀、大印象公司、明正公司将深圳市、7间宿舍腾空并返还给一池堂公司；5.判令大印象公司、明正公司将其公司住所地进行工商登记变更，不再使用涉案房屋地址“深圳市宝安区X路7号厂房一整套”、“深圳市宝安区X路”作为其公司住所地；6.判令林秀、大印象公司、明正公司承担本案全部诉讼费（包括案件受理费、保全费等），以上诉请金额合计人民币699116元。一审庭审期间，一池堂公司变更诉讼请求，变更诉求第2项滞纳金改为因林秀、大印象公司、明正公司欠付款项造成资金占用期间利息损失（利息损失计算方式与原诉求计算方式一致）；第4项诉求变更为判令林秀、大印象公司、明正公司将深圳市腾空并返还给一池堂公司。大印象公司向一审法院反诉请求：1.判令一池堂公司立即向大印象公司退还租房押金264000元；2.判令一池堂公司赔偿大印象公司损失809207.6元；3.本案诉讼费用由一池堂公司承担。一审法院认定事实：2019年3月18日，一池堂公司与大印象公司签署《厂房租赁合同》。合同约定，一池堂公司将深圳市（以下简称涉案厂房）出租给大印象公司使用，租赁期限为两年，自2019年3月1日起至2021年2月28日止，第一年月租金为88000元，如承租人未能履行合同或提前解除合同，押金不予退回并另外支付3个月租金作为违约金。合同第六条还约定，乙方应当按时缴纳租金、水电费、管理费等费用，在每月10日前向甲方缴交当月的租金和相关费用到甲方指定银行账号或管理处；如乙方不按时缴纳，每逾期一天，甲方将每日按总费用的1%加收滞纳金并有权停水停电，过期一个月甲方有权单方终止合同并收回厂房及追收欠款，押金不予退还。合同对出租人和承租人的权利义务做了详细约定，一池堂公司与林秀在合同上签字。合同签订后，林秀按照合同约定向一池堂公司支付了押金264000元，一池堂公司亦已将租赁房屋交给林秀正常使用。大印象公司自2018年8月11日起拖欠租金、水电费及管理费等费用。一审法院认为，一池堂公司将物业出租给大印象公司使用，大印象公司使用租赁物业并向一池堂公司支付租金，双方之间权利义务应适用我国合同法调整。关于本案发生租赁关系的合同主体。一池堂公司、大印象公司双方提交的租赁合同注明甲方为一池堂公司，乙方为大印象公司，合同尾部签名落款处为林秀签名，林秀是大印象公司法定代表人，林秀、大印象公司在庭审中共同辩称林秀代表大印象公司签订租赁合同，其辩解意见与双方签订的租赁合同抬头填写的大印象公司相互印证，因此，一审法院认为签订租赁合同的双方当事人为一池堂公司与大印象公司，林秀与明正公司不承担合同相对方的责任。关于本案租赁合同是否有效。一池堂公司未提交产权登记证明书或规划许可证书以证明租赁合同的有效性，一审法院庭审后要求一池堂公司在十个工作日内提交证明合同有效性的相关证据，一池堂公司仍未能提交。因此，一审法院认为，一池堂公司向大印象公司出租赁的物业未取得产权证书或规划许可证书，因此，一池堂公司与大印象公司签订的租赁合同为无效合同。合同无效后，一池堂公司、大印象公司双方基于无效合同取得的财产，应当予以返还，大印象公司应当将租赁物腾空交还给一池堂公司，一池堂公司收取大印象公司押金264000元，应当予以返还。一池堂公司将租赁物业交付给大印象公司使用，大印象公司实际使用了一池堂公司的租赁物，使用行为无法返还，大印象公司应当支付使用物业的使用费，参照双方约定的每月租金人民币88000元标准，大印象公司应当支付使用期间的费用。经庭审查明，一池堂公司于2019年8月15日起对租赁物业进行了停电处理，并阻止大印象公司正常经营出货与腾空租赁物业行为，大印象公司相应地经营不善导致公司经营歇业，对无法腾空厂房也应承担相应的法律责任，因此，一审法院认为基于公平原则，从2019年8月15日后的房屋占用费损失，一池堂公司、大印象公司双方各承担50%。大印象公司应当支付一池堂公司2019年8月份半个月房屋使用费44000元及占用费22000元，管理费3609.82元，7月份电费32488.38元，7月份水费1777.50元，支付8月份电费16254元、8月份水费1207.50元。经核算，大印象公司应当支付一池堂公司2019年8月30日前拖欠一池堂公司的房屋使用费用及水电管理费用121337.20元，从2019年9月1日起到大印象公司腾空厂房之日止，按每月44000元标准向一池堂公司支付厂房占用费。关于一池堂公司主张逾期支付租金的罚金。双方签订的租赁合同无效，双方约定的滞纳金条款属无效条款，大印象公司未按期向一池堂公司支付租赁物使用费，给一池堂公司造成资金占用的利息损失，一审法院酌定大印象公司按照中国人民银行同类同期贷款利率从2019年8月11日起支付2019年8月30日前拖欠租金水电管理费121337.20元的利息。一池堂公司主张的2019年9月份后的厂房占用费的利息，因一池堂公司阻止大印象公司腾空厂房存在交还租赁的过错，其所主张的厂房占用费的利息，一审法院不予支持。关于一池堂公司要求大印象公司、明正公司对经营注册地址进行变更的主张。一审法院认为，双方并未在合同中约定大印象公司变更经营地址义务，一池堂公司主张的变更经营住所地的诉求，可按照工商行政登记注册部门有关规定另循途径处理。关于大印象公司反诉主张损失。大印象公司未提交证据证明大印象公司歇业经营的原因由一池堂公司直接引起，也未提交证据证明其损失，因此，大印象公司反诉主张一池堂公司赔偿其损失，无事实与法律依据，一审法院不予支持。明正公司未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证及抗辩的权利，在无相反证据的情况下，一审法院以其他当事人提交的证据作为裁决的依据。一审法院判决：一、大印象公司应于本判决生效之日起三十日内返还一池堂公司位于深圳市；二、大印象公司应于本判决生效之日起三日内支付一池堂公司房屋占用费水电管理费121337.20元及利息（利息按照中国人民银行同类同期贷款利率从2019年8月11日起计付到实际清偿之日止）；三、大印象公司应于本判决生效之日起三日内支付一池堂公司2019年9月1日后的房屋占用费（房屋占用费以每月44000元为标准，从2019年1月1日起计至物业实际腾退之日止）；四、一池堂公司应于本判决生效之日起三日内返还大印象公司押金264000元；五、驳回一池堂公司的其他诉讼请求；六、驳回大印象公司的其他反诉请求。如当事人未按法律文书指定的期限履行义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，双倍支付延期律履行期间的利息。本案一审本诉受理费5396元，由一池堂公司承担4459元，大印象公司承担937元；反诉受理费7229元，由一池堂公司承担1778元，大印象公司承担5451元；保全费4016元，由大印象公司承担。本院经审理查明，一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，林秀系大印象公司的法定代表人及股东，出资比例为51%。林秀在一审中提交的销售合同显示，大印象公司用林秀的个人银行账户作为大印象公司的收款账户。一池堂公司在二审中陈述其于2020年7月1日将涉案厂房出租给案外人，其同意占有使用费计算至2020年6月30日。本院认为，涉案厂房未取得建设工程规划许可证，一审据此认定大印象公司与一池堂公司签订的《厂房租赁合同》无效正确，本院予以确认。一池堂公司确认其已将涉案厂房出租给案外人，对于其请求大印象公司返还涉案厂房的主张，本院予以驳回。大印象公司称其已于2019年8月15日向一池堂公司返还了涉案房产，与一审查明的事实不符，本院不予采信。因大印象公司拖欠租金，一池堂公司于2019年8月15日对涉案厂房进行了停电处理，并阻止大印象公司正常经营出货与腾空涉案厂房。双方对于大印象公司在歇业后未予及时腾空厂房均存在过错，一审根据公平原则酌定双方对2019年8月15日之后的房屋占有使用费损失各担50%并无不妥，本院予以维持。大印象公司称一池堂公司在2020年3月已经涉案房产出租给案外人，但并未提供相关的证据予以证明，本院不予采信。一池堂公司同意占有使用费计算至2020年6月30日，属于对自身权利的处分，本院予以照准。经核算，大印象公司应当支付一池堂公司2019年8月30日前的房屋占有使用费、水电费、管理费用共121337.20元；大印象公司应当支付一池堂公司2019年9月1日至2020年6月30日的房屋占有使用费为440000元（44000元×10个月）。涉案合同无效，一池堂公司请求大印象公司支付房屋占有使用费等的利息，于理无据，本院不予支持。《中华人民共和国公司法》第二十条规定，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，林秀系大印象公司的法定代表人和股东，涉案租赁合同项下的款项一直由林秀个人银行账号支付，其亦在大印象公司经营过程中以其个人银行账号代大印象公司收款货款，该行为符合《中华人民共和国公司法》第二十条规定，严重损害了债权人利益。故林秀应对大印象公司的涉案债务依法承担连带责任。明正公司并非涉案租赁合同的主体，一池堂公司请求明正公司对大印象的涉案债务承担连带责任，于理无据，本院不予支持。至于大印象公司主张的损失，其未提交相关证据予以证明，一审据此驳回大印象公司的该项主张正确，本院予以维持。综上所述，一审判决实体处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初38676号民事判决第四、六项；二、撤销深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初38676号民事判决第一、五项；三、变更深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初38676号民事判决第二项为：上诉人深圳市大印象运动用品有限公司、被上诉人林秀应于本判决生效之日起三日内支付上诉人深圳市一池堂投资发展有限公司房屋占有使用费、水电费、管理费121337.20元；四、变更深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初38676号民事判决第三项为：上诉人深圳市大印象运动用品有限公司、被上诉人林秀应于本判决生效之日起三日内支付上诉人深圳市一池堂投资发展有限公司2019年9月1日至2020年6月30日期间的房屋占有使用费440000元；五、驳回上诉人深圳市一池堂投资发展有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件本诉受理费人民币5396元，保全费5000元，由上诉人深圳市一池堂投资发展有限公司负担2049元，上诉人深圳市大印象运动用品有限公司、被上诉人林秀负担8347元；反诉受理费7229元，由上诉人深圳市一池堂投资发展有限公司负担1778元，上诉人深圳市大印象运动用品有限公司负担5451元。二审案件受理费人民币11077元（上诉人深圳市一池堂投资发展有限公司已预交3457元、上诉人深圳市大印象运动用品有限公司已预交7620元），由上诉人深圳市一池堂投资发展有限公司负担682元，上诉人深圳市大印象运动用品有限公司、被上诉人林秀负担10395元。上诉人深圳市大印象运动用品有限公司、被上诉人林秀应于本判决生效之日起三日内向深圳市大印象运动用品有限公司迳付诉讼费用2775元。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二一年四月三日书记员 刘尹琳(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。