山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁08民终1426号上诉人（原审被告）：王晓芳，女，1964年5月23日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。被上诉人（原审原告）：展宗科，男，1979年5月26日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。委托诉讼代理人：孙艳国，山东中昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：付洪强，山东中昊律师事务所实习律师。上诉人王晓芳因与被上诉人展宗科房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济宁市任城区人民法院(2020)鲁0811民初11548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王晓芳上诉请求：请求依法撤销山东省济宁市任城区人民法院（2020）鲁0811民初11548号民事判决，依法改判展宗科赔偿王晓芳损失或发回重审。事实和理由：一审法院认定事实错误，请求二审法院依法查明事实后予以改判或发回重审。一审法院对于房屋被锁的事实没有查清，对王晓芳造成的损失未予以认可，展宗科把案涉房屋锁了，造成王晓芳无法经营，且有报警记录证明。一审法院未查清事实，称王晓芳一直占用案涉房屋，事实上是王晓芳的物品一直被展宗科扣住，展宗科根本违约，王晓芳不应支付房屋占用费，且应由展宗科排除妨害、支付王晓芳经济损失。展宗科辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，完全依法维护了展宗科作为原告的合法主张，应予维持。1、王晓芳在合同约定的租赁期间违约在先，不支付到期租金。其行为在展宗科多次催要后仍不予理会，其做法严重损害了展宗科的合法权益。2、王晓芳对其主张的所谓损失没有一审请求，且王晓芳在不支付租金的情况下不许展宗科依法行使权利，其做法没有法律依据。展宗科一审法院起诉请求：1.判令王晓芳向展宗科退还位于济宁市银都花园新纪才教学综合楼1楼房屋南边第2间房屋，并向展宗科支付2020年3月15日到2020年7月25日欠付的租赁费22500元、电费1036.8元（2019年11月份至2020年3月份）及利息（租赁费、电费及利息计算到王晓芳返还上述房屋之日止）；2.王晓芳承担本案诉讼费用等。一审法院认定事实：2019年3月15日，展宗科、王晓芳签订《营业房租赁合同》。合同约定，展宗科将其租赁的位于济宁市银都花园新纪才教育综合楼1楼房屋南边第2间约115平方转租给王晓芳作服装经营，租赁期限自2019年3月15日至2021年3月14日，租期2年，年租金60000元，半年付一次。经营期间所发生的水电、物业均由王晓芳自负，并约定合同期内不涨房租。合同第三条第2项约定房租为年付，提前30天缴纳房租，并缴纳水电押金2000元。王晓芳于2019年3月13日向展宗科交纳房租32500元、水电押金2000元；2019年11月29日王晓芳交纳房租30000元。由于王晓芳未交纳房租，2020年7月7日，展宗科在王晓芳租赁的门面房门上张贴了解除营业房租赁合同通知书。展宗科代王晓芳交纳了2019年11月至2020年3月的电费1036.8元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。展宗科、王晓芳签订的营业房租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。合同约定王晓芳应当提前30天缴纳下一期房租，展宗科已以通知书的形式要求王晓芳支付租金并要求解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。至起诉时，王晓芳仍无正当理由未交纳房租，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，展宗科、王晓芳间签订的营业房租赁合同已解除，王晓芳应当退还租赁房屋。故展宗科要求退还租赁房屋的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。合同解除后，王晓芳应当交纳其占用房屋期间(2020年3月15日至2020年11月15日)的房租37500元【（60000元÷12个月×8个月），扣除第一年度多交纳的2500元】，展宗科代王晓芳交纳电费1036.8元，应当予以支付给展宗科，王晓芳交纳了2000元押金，扣除1036.8元后，展宗科应返还王晓芳押金款963.2元。展宗科要求王晓芳支付电费利息，因王晓芳向展宗科交纳了押金，一审法院不予支持。王晓芳辩称应当按房屋实际面积计算房租，因原、王晓芳双方签订的合同中约定年租金为60000元，且王晓芳没有证据证明按房屋面积计算房租，故对该辩称理由一审法院不予采纳。王晓芳辩称应对其房租减免，由于2020年我国发生了新冠××疫情，对承租非国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，国家政策鼓励出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金，并不要求出租人一定要对承租人的房租进行减免，故对王晓芳的该辩称理由，一审法院亦不予采信。故依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、王晓芳于本判决生效之日起十日内退还展宗科租赁房屋（位于济宁市银都花园新纪才教学综合楼1楼房屋南边第2间）；二、王晓芳至2020年11月15日应付房租37500元，扣减王晓芳剩余押金963.20元后，于本判决生效之日起十日内支付给展宗科；王晓芳并支付自2020年11月16日至实际退房之日止的房屋占用费，按5000元/月计算（60000元/年÷12个月=5000元/月）；三、驳回展宗科其他诉讼请求。案件受理费减半收取381元，由王晓芳负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案在二审阶段的焦点问题是：王晓芳是否构成违约，应否交纳案涉房屋租赁费、占用费？展宗科、王晓芳签订的营业房租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。合同约定王晓芳应当提前30天交纳下一期房租，即王晓芳应于2020年2月15日前交纳下一期房租。根据展宗科与王晓芳的微信聊天记录，展宗科多次向王晓芳催要房租，王晓芳均未按照合同约定交纳房租。对于王晓芳关于房屋面积与合同约定面积不符的抗辩，因案涉租赁合同并未约定按照房屋面积计算租金，且王晓芳在二审中自认其在租赁案涉房屋时到现场查看了房屋，理应对案涉房屋面积具有客观的认识，其在查看房屋后签订案涉租赁合同系其对自身权利的处分，其在签订租赁合同并使用近一年后再以此为由抗辩不应交纳房租，本院不予采信。对于王晓芳关于应对疫情期间的房租进行减免的抗辩，根据各级对于新冠××疫情期间房屋租赁问题的相关规定，对承租非国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，国家政策鼓励出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金，并未要求出租人一定要对承租人的房租进行减免，该理由亦不能构成王晓芳拒绝交纳房租的理由。对于王晓芳关于展宗科扣留其物品，不应支付展宗科房屋租赁费、占用费及要求展宗科排除妨碍、赔偿损失的主张，王晓芳对此并未提起反诉，本院对此不予处理。综上，王晓芳经多次催要拒不交纳案涉房租，违反案涉租赁合同约定，其亦无足以拒绝交纳案涉房屋租赁费、占用费的合理理由，已构成违约，故一审法院判决王晓芳向展宗科支付其占用房屋租金及占用费，并无不当。综上所述，王晓芳的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费388元，由王晓芳负担。本判决为终审判决。审判长 扈 琳审判员 史海洋审判员 张思平二〇二一年三月三十一日法官助理刘洪信书记员冯雪凤