辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0281民初1790号原告：徐琨，女，1978年6月12日出生，汉族，现住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：徐忠平，系原告徐琨的丈夫，男，1983年11月2日出生，户籍地辽宁省普兰店市，现住辽宁省瓦房店市。被告：大连远洲东涛房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市瓦房店市共济办事处西长春路西段148号（1号楼）317房间，统一社会信用代码：912102817920473917。法定代表人：钱云冰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：谭永军，系辽宁万正律师事务所律师。原告徐琨与被告大连远洲东涛房地产开发有限公司（以下简称远洲公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐琨及其委托诉讼代理人徐忠平、被告远洲公司的委托诉讼代理人谭永军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐琨向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告给付违约金12088元；2、请求法院判令被告承担诉讼费用。事实与理由：2016年10月10日，我与被告签定了房屋买卖合同，价格是701310元,面积119.16平方米，于2020年6月4日被告才办理产权证手续（有发票为证），后七日左右原告才拿到房屋产权证。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定，由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应承担违约责任。损失数额难以确定的，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案的计算方法和数额是701310×7.125%÷365×883×0.1=12088元。原告是一名合法公民，合理请求理应受到保护，故提起诉讼，请求法院判令被告给付上诉违约金。被告远洲公司辩称，请求法院驳回原告诉讼请求。理由是原、被告房屋买卖合同并没有约定逾期办证违约金，远洲公司并没有违反国家法律规定，逾期办理房屋产权证照，且远洲公司没有办理房屋产权证照义务，只协助原告办理，只需要到被告公司开具相应发票，原告持相应发票到房产部门办理即可。原告主张违约金过高，原告已经实际占有房屋，实现房屋的使用价值，并不存在利益受到损害。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，只有由于出卖人的原因造成原告在规定期限内未取得不动产权属证书才承担违约责任。由于电力配套设施没有配套到位，造成原告所居住的三期房屋没有按时办理产权证书，责任不在被告。假使法院认为被告应该承担逾期办证违约金，计算违约金应以2019年4月12日为截止点。因被告已履行相关义务，2019年4月12日以后原告已不存在无法办证事实，原告什么时间截止办证，是原告自己权利，被告已履行相关法律义务。房屋竣工日期是2019年4月11日，基于以上事实，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年10月10日，原告徐琨（买受人）与被告大连远洲东涛房地产开发有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的一处位于瓦房店市房屋，合同编号为WHT201603742，建筑面积119.16平方米，每平方米5885.45元，总金额701310元。原告已于2016年10月10日前付清首付款141310元，余款56万元以贷款形式付清。被告于2016年10月13日向原告交付了案涉房屋。另查，在案涉《商品房买卖合同》第十五条中约定：预购商品房预告登记和产权登记的约定。1.在合同订立后，出卖人和买受人向登记机构申请预购商品房预告登记。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.自交付之日起超过360日买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自届满的次日起，买受人同意给与出卖人合理时间继续办理。”原告于2020年6月4日向税务部门交纳了案涉房屋的契税，且已办理了房屋不动产权证书。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、专用收款收据、中国工商银行支付凭证、增值税发票联、房屋产权证书、税收完税证明及庭审笔录记载的事实在卷为凭，经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行合同义务。现案涉房屋已经交付原告使用，被告应按合同约定协助原告办理涉案房屋的所有权登记手续。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满，未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定，出卖人应当承担违约责任。1、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；2、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，指房屋交付使用之日起90日；3、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”被告提出“由于电力配套设施没有配套到位，导致原告没有按时办理产权证书”的抗辩，与本案并非同一法律关系，不影响原、被告之间房屋买卖合同的成立及违约责任的承担，亦不能作为减轻被告过错的抗辩理由。故被告的抗辩理由，缺乏法律依据，本院不予认可。现原告已依合同约定全面履行了合同义务，但被告未能依约在合理期限为原告办理购买房屋的权属证书，其逾期办证的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金的计算期限。原告主张的违约金计算时间为2016年10月13日至2020年6月4日，扣除一年三个月的宽限期，共883天。本案中，原、被告约定“自交付之日起超过360日买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，买受人同意给予出卖人合理时间继续办理。”但双方未对“合理时间”进行明确，故结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，“合理时间”确定90日为宜，即被告为原告办理案涉房屋权属证书的最后时间应确定为：自2016年10月13日（房屋交付之日）起满360日后，再延长90日，即2018年1月6日。庭审中，被告提出案涉房屋已完成竣工备案登记，可以办理权属证书。但被告并未举证证实其向原告明确告知，且直至原告将权属登记证书办理完毕之前，被告仍负有协助办理相关手续的义务。庭审中，原告提供了其交纳案涉房屋契税的凭证，且提出取得权属证书的日期是在契税交纳日期几日后。因原告无法确定取得权属证书的准确日期，故本院认定违约金计算的截止时间为原告契税交纳日的前一日即2020年6月3日。故违约金的计算期限应为：2018年1月7日起至2020年6月3日止，共879天。关于违约金的数额。原告主张按照银行同期贷款利率乘以1.5倍的标准（年利率7.125%）计算，被告提出原告主张的违约金过高。对此，本院认为，违约金主要的立法目的和法律属性是赔偿守约方因违约行为所造成的实际损失，故确定违约金数额时，守约方的实际损失应为认定违约金数额的重要基础和衡量标准。本案诉讼中，原告并未提交证据证明因被告逾期办证的违约行为给其造成的实际损失及损失的具体数额，且被告交付房屋后，原告已实际占有、使用了案涉房屋，实现了所购房屋的基本使用功能和价值。另一方面，违约金虽具有一定惩罚性，但在确定违约责任时亦应充分考虑违约方的过错程度，以期体现民法的诚实信用原则，使惩罚程度与过错程度相适应。故依原告主张的标准计算的违约金数额12033.47元（总房款701310元×7.125%÷365天×879×10%）属于合理范围内，应予支持。对于原告主张的超出上述数额的违约金请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过2003年4月28日最高人民法院公告公布自2003年6月1日起施行）第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告大连远洲东涛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内，给付原告徐琨逾期办理房屋权属证书的违约金12033.47元；二、驳回原告徐琨其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51元（已减半收取），由被告大连远洲东涛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  高源二〇二一年三月九日书记员  苍茜