湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终219号上诉人（原审被告、申请执行人）：临武县民旺生产资料烟花爆竹有限责任公司，住所地湖南省临武县舜峰镇解放中路5号。法定代表人：周文军，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭卫华，湖南尚友律师事务所律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）：郭义明，男，1972年12月21日出生，汉族，住湖南省临武县。委托诉讼代理人：廖汉文，临武县舜安法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、执行案外人）：邱德良，女，1976年4月18日出生，汉族，住湖南省临武县。委托诉讼代理人：郭义明（邱德良之夫），住湖南省临武县。原审第三人（被执行人）：郴州万容达舜市场开发运营管理有限公司，住所地湖南省临武县舜峰镇韩山路68号临武迎宾馆。法定代表人：李伟，该公司经理兼执行董事。上诉人临武县民旺生产资料烟花爆竹有限责任公司（以下简称民旺公司）因与被上诉人郭义明、邱德良及原审第三人郴州万容达舜市场开发运营管理有限公司（以下简称万容达舜公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖南省临武县人民法院（2020）湘1025民初900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。民旺公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回郭义明、邱德良的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由郭义明、邱德良负担。事实和理由：1.郭义明、邱德良向一审法院提交的《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议一》显示，该两份合同的签订时间为2018年9月23日，而双方约定的付款时间为2018年8月30日，即在购房合同尚未签订的情况下，郭义明、邱德良就已支付购房款，前后矛盾，明显不符合常理。因此，该两份合同不具有真实性，不能作为认定本案事实的依据。郭义明、邱德良与万容达舜公司不存在真实、合法有效的房屋买卖合同关系，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定，一审判决认定本案符合该规定，认定事实错误。2.郭义明、邱德良所购位于临武县××路××路××市场××栋××号的房屋（以下简称案涉房屋）的总价款为300000元，郭义明、邱德良仅支付250000元，未付清全部价款，且未将剩余价款按人民法院的要求交付执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定，一审判决认定本案符合该规定，认定事实错误。综上，郭义明、邱德良对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院认定事实和判决错误，请求支持民旺公司的上诉请求。郭义明、邱德良辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，民旺公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。万容达舜公司未作陈述。郭义明、邱德良向一审法院起诉请求：1.判决立即停止对郭义明、邱德良购买的位于临武县××路××路××市场××栋××号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.判决确认郭义明、邱德良与万容达舜公司达成的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，并确认位于临武大市场4栋108号房屋归郭义明、邱德良所有。一审法院认定事实：2018年8月18日，郭义明、邱德良向万容达舜公司支付案涉房屋的定金10,000元，2018年8月30日支付首付款240,000元。2018年9月23日，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议一》，该合同约定，案涉房屋套内建筑面积约为41.850平方米，分摊共有面积4.114平方米。单价为每平方米6527.416元，总价款为300,000元。选择的付款方式为贷款方式付款，2018年8月30日前支付250,000元，余款50,000元申请商业贷款。2018年9月4日，郭义明缴纳房屋维修基金1287元。因郭义明、邱德良由按揭贷款转为全款，其与万容达舜公司协商剩余款项在办完房产证之后交纳。房屋的交付条件为买受人已交清所有付款及相关费用。房屋交付时间为2018年12月31日前。2020年1月16日，郭义明、邱德良向装卷闸门的石黎辉支付1800元卷闸门款。合同第十九条对预售合同备案登记进行了约定。2018年5月8日，有关组织对4栋进行了基础工程质量验收，2018年7月19日，万容达舜公司取得商品房预售许可证，2018年9月23日，郭义明、邱德良在万容达舜公司填写了预售合同备案申请表，未完成网签备案。2018年9月30日主体工程质量验收。2018年，政府对环城北路进行提质改造，红线退让，停工两年。2019年6月，由于万容达舜公司销售人员相继离职，员工一直未将资料与该公司交接，再因疫情，2020年4月20日才正式上班，楼盘仍未综合验收。2020年6月1日，民旺公司起诉万容达舜公司合同纠纷一案在一审法院立案。2020年8月26日，一审法院对该案作出判决，双方均未上诉。2020年6月11日，经民旺公司申请，一审法院查封了案涉房屋。2020年7月1日，郭义明、邱德良作为执行案外人以案涉房屋系其所有为由，提出执行异议。一审法院2020年7月13日以郭义明、邱德良未实际占有房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项的规定为由，驳回了郭义明、邱德良的异议请求。为此，郭义明、邱德良提起本案执行异议之诉。另，江西省会昌县人民法院因申请执行人刘兆卿与被执行人万容达舜公司借款合同纠纷一案，于2020年6月30日作出民事裁定书，查封了案涉房屋的土地。一审法院认为，本案系执行案外人郭义明、邱德良认为其对从开发商万容达舜公司处购买的尚未办理产权登记的房屋享有排除强制执行的实体权利，而对民旺公司与万容达舜公司合同纠纷一案中一审法院的保全行为提出异议而引发的纠纷。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款规定：“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉”。据此，本案应当按照案外人执行异议之诉的审查标准来审查执行案外人郭义明、邱德良对案涉房屋是否具有足以排除强制执行的实体权利。基于案外人执行异议与执行异议之诉的关联性和共通性，在针对执行异议之诉具体审查标准的法律规定或者司法解释出台前，执行异议之诉案件可参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，对案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行进行审查认定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，在符合上述四项条件的情形下，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的执行异议，人民法院应予支持。本案中，2018年8月18日，郭义明、邱德良向万容达舜公司交纳了案涉房屋的定金10,000元，2018年8月30日交纳首付款240,000元；2018年9月23日，签订了《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议一》。明确套内建筑面积约为41.850平方米，分摊共有面积4.114平方米，单价为每平方米6527.416元，总价款为300,000元，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的第一项排除执行的要件。郭义明、邱德良2018年9月23日在万容达舜公司预定的为万容达舜公司开发的临武大市场4号楼一层108号房屋，属于空商铺。双方约定办证之后交纳剩余价款，郭义明、邱德良2018年9月4日缴纳房屋维修基金1287元。由按揭贷款转为全款后，双方协商剩余价款在办完房产证之后交纳。合同约定的房屋交付时间为2018年12月31日前。郭义明、邱德良2020年1月16日向装卷闸门的石黎辉支付1800元卷闸门款，并在卷闸门上张贴了出租广告，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的第二项排除执行的要件。郭义明、邱德良购买的案涉房屋，总价款为300,000元，其已支付250,000元。对剩余价款，双方约定是办理房产证时交付，剩余价款属于交付条件仍未成就，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的第三项排除执行的要件。只要买受人对于未办理过户登记具有合理的客观理由即可认定符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的第四项排除执行的要件。郭义明、邱德良开始选择按揭贷款购买，后选择全款购买，因无契税发票无法办理网签而被查封。万容达舜公司楼盘至今未取得初始登记，未具备办理分户登记的条件，无法给各购房户办理房产证。万容达舜公司的《情况说明》中陈述，2018年政府对环城北路进行提质改造，红线退让，停工两年。2019年6月，由于该公司销售人员相继离职，员工一直未将资料与该公司交接，再因疫情，该公司2020年4月20日才正式上班，楼盘仍未综合验收，符合事实。本楼盘至今仍不具备办理过户登记条件，本案未办理过户登记，并非因购房者自身原因，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的第四项排除执行的要件。据此，郭义明、邱德良对案涉房屋享有的民事权益可以排除强制执行。物权期待权并不等于物权，郭义明、邱德良与万容达舜公司的交易仍未完全完成，现仍不具备将房屋直接确认给郭义明、邱德良的条件，为此，对郭义明、邱德良请求确认郭义明、邱德良与万容达舜公司达成的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，确认位于临武大市场4栋108号房屋归郭义明、邱德良所有的诉讼请求，郭义明、邱德良应待条件成就时另行主张，在本案中不一并处理。综上所述，郭义明、邱德良对案涉房屋提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对案涉房屋享有的民事权益可以排除强制执行。据此，对郭义明、邱德良请求立即停止对案涉房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封的诉讼请求，予以支持，其余请求不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、第三十一条第一款第三项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定之规定，判决：“一、解除对郭义明、邱德良从郴州万容达舜市场开发运营管理有限公司购买的临武大市场4号楼一层108号房屋进行的财产保全执行措施；二、驳回郭义明、邱德良其他部分的诉讼请求。案件受理费80元，由郭义明、邱德良负担。”二审中，当事人没有提交新证据。本院除对一审查明的事实予以确认外，根据当事人的二审陈述和本案现有证据，另查明：1.二审中，郭义明、邱德良陈述，其未在2018年8月30日支付购房款240,000元（2018年8月18日已支付定金10,000元）时与万容达舜公司签订书面买卖合同，是因其为教师，其时正值开学之际，工作繁忙，无时间签订合同，尔后双方于2018年9月23日补签了书面买卖合同。2.执行法院（一审法院）在执行异议程序中，以郭义明、邱德良就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益（未实际占有房屋）为由，驳回了郭义明、邱德良提出的解除对案涉房屋查封的异议请求，故未要求郭义明、邱德良将剩余价款50,000元交付执行法院执行。一审法院在本案执行异议之诉的一审程序中，虽支持了郭义明、邱德良提出的解除对案涉房屋查封的诉讼请求，但认为剩余价款50,000元的交付条件尚未成就（未办理房产证），故未要求郭义明、邱德良将剩余价款50,000元交付执行法院执行。3.二审中，郭义明、邱德良向本院提交了书面承诺书，表明其在执行异议得到法院判决支持之后，承诺将剩余价款50,000元交付执行法院执行。本院认为，本案二审的争议焦点为郭义明、邱德良就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”在现行法律、司法解释对案外人执行异议之诉的规定较为原则，且对“足以排除强制执行的民事权益”的类型、范围及条件没有作出具体规定的情况下，在执行异议之诉中，对案外人就执行标的所主张的民事权益是否足以排除强制执行的审查，可以参照上述司法解释的规定加以评判。具体到本案而言，对于郭义明、邱德良对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，可否排除执行，应审查本案是否同时符合上述司法解释规定的四个要件。首先，郭义明、邱德良提交的其与万容达舜公司签订的书面买卖合同的时间（2018年9月23日），虽晚于郭义明、邱德良实际支付购房款的时间（2018年8月18日支付定金10,000元，2018年8月30日支付首付款240,000元）和合同约定的支付购房款的时间（2018年8月30日），与通常的交易习惯不符，但上述两个时间之间仅相隔1个月左右，郭义明、邱德良为此亦作出了较为合理的解释。同时，无论是签订合同的时间还是实际支付购房款的时间，均早于人民法院查封案涉房屋的时间（2020年6月11日）。此外，在人民法院查封案涉房屋之前，郭义明、邱德良与万容达舜公司均已实际履行合同主要义务，即郭义明、邱德良支付了购房款，万容达舜公司向郭义明、邱德良交付了案涉房屋。因此，一审判决认定郭义明、邱德良在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并无不当。民旺公司以郭义明、邱德良支付购房款在前，签订合同在后为由，上诉主张案涉书面买卖合同不真实不合法，理由不能成立，本院不予支持。需要指出的是，一审判决虽认定案涉书面买卖合同有效，但未支持郭义明、邱德良提出的确认合同有效的诉讼请求，属前后矛盾，本院予以纠正。其次，郭义明、邱德良在接收案涉房屋后、案涉房屋被人民法院查封之前，为案涉房屋安装了卷闸门并将该房屋对外进行出租，应认定其在人民法院查封之前已合法占有该房屋。再次，郭义明、邱德良已按照案涉合同约定向万容达舜公司支付大部分购房款250,000元(占全部价款的83.33%)。虽然根据郭义明、邱德良与万容达舜公司之间的约定，剩余价款50,000元应于万容达舜公司办完房产证之后交纳，但为保护民旺公司对万容达舜公司享有的合法债权，保障人民法院依法行使执行权，支持买受人执行异议请求的一审法院应当要求郭义明、邱德良在一定期限内将剩余价款交付执行法院执行，且对于买受人剩余价款的支付，应按照人民法院要求的时间交付，而非按照合同约定的期限。一审判决以剩余价款的交付条件尚未成就为由，未要求郭义明、邱德良将剩余价款交付执行法院执行，而径直认定本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项的规定，适用法律错误，本院予以纠正。郭义明、邱德良在二审中向本院承诺愿意在能够排除对案涉房屋的强制执行的情况下，将剩余价款50,000元交付人民法院执行，而郭义明、邱德良在执行程序中向执行法院提出的执行异议请求已被(2020)湘1025执异22号执行裁定驳回，在本案执行异议之诉的一审程序中，一审法院亦未要求郭义明、邱德良将剩余价款交付执行法院执行，故无论是在执行异议程序还是在本案执行异议之诉的一审程序中，要求郭义明、邱德良将剩余价款50,000元交付执行，以及执行法院在此情况下收取郭义明、邱德良交纳的50,000元，难免强人所难，在实践操作中亦具有一定障碍。因此，虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项规定的要件为“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”，但在本案所涉情形下，不宜机械地理解为在执行异议之诉中，在案外人将剩余价款交付执行完毕之前，就不能够对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审理判断。鉴于上述情形，本院认为，若郭义明、邱德良在本案判决生效之日起十日内向执行法院交付剩余价款50,000元，即应认定满足了上述司法解释规定的支付价款的要件。最后，郭义明、邱德良已经履行了买卖合同项下的全部义务，万容达舜公司应当协助其办理产权转移登记手续，而案涉房屋未能办理产权登记手续系因案涉项目至今未完成综合验收以及未取得初始登记所致，并非郭义明、邱德良自身原因。综上，郭义明、邱德良在本案判决生效之日起十日内向执行法院交付剩余价款50,000元后，即对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，可排除执行。综上所述，上诉人民旺公司的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省临武县人民法院（2020）湘1025民初900号民事判决；二、确认郭义明、邱德良与万容达舜公司签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效；三、在郭义明、邱德良于本判决生效之日起十日内向执行法院交付购买房屋的剩余价款50000元后，不得执行位于临武县××路××路××市场××栋××号的房屋；四、驳回郭义明、邱德良的其他诉讼请求。一审案件受理费80元，由被上诉人郭义明、邱德良负担。二审案件受理费80元，由上诉人临武县民旺生产资料烟花爆竹有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  张九香审判员  许斌海审判员  雷金梅二〇二一年三月二十四日法官助理孙宝乐书记员唐旭超附相关法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。