吉林省吉林市船营区人民法院民事判决书（2021）吉0204民初150号原告：吉林巨擎实业有限公司，住所地吉林省吉林市船营区。法定代表人：赵丽佳，总经理。委托诉讼代理人：孙姝婷，吉林巡达律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲红智，吉林常春（吉林）律师事务所律师。被告：邱燕，女，1974年7月14日出生，住江苏省启东市。委托诉讼代理人：辛立成，吉林市昌邑区东市商贸法律服务所法律工作者。原告吉林巨擎实业有限公司（以下简称巨擎实业公司）与被告邱燕物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告巨擎实业公司的委托诉讼代理人曲红智，被告邱燕的委托诉讼代理人辛立成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告巨擎实业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付拖欠原告的物业服务费49,468.00元；2.请求判令被告支付原告代其垫付的供热费28,427.00元；3.请求判令被告支付上述费用自违约之日起至2019年8月19日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算的利息，与2019年8月20日至上述费用全部给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息（暂计至2020年12月1日，产生的利息合计10,008.00元）；以上合计87,902.00元；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与吉林亚琦房地产开发有限公司于2014年6月签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告向其开发的吉林国际物流商贸城提供物业管理服务，原告提供物业服务的受益人为该商贸城内的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，每月每平方米5元标准收取，《前期物业服务合同》第四章第十条约定：“水电、燃气、供热由业主按吉林市物价局标准按实际使用缴纳”。被告系原告服务的吉林国际物流商贸城业主。合同履行至今，原告按合同约定为商贸城提供了优质高效的物业管理服务，但被告拒不履行自己的缴费义务，且在使用过程中，原告为被告垫付供热费28,427.00元，以上费用经原告催缴被告仍未向原告支付。由于被告拖欠上述费用影响原告正常运营，严重损害了原告及其他业主的权益，故原告诉至法院。被告邱燕辩称：一、原告的起诉已超过法律规定的诉讼时效期间，原告在五年之内没有履行法定书面催缴必定程序，被告入户后没有收到原告的催缴物业费和供热费通知，因此请求人民法院依法驳回原告的起诉。二、被告购买亚琦公司的商铺未经消防部门验收，责令停止使用，闲置至今。亚琦公司开发的吉林国际物流商贸城，实际没有营业，不能经营使用的商铺不应产生物业费。三、原告没有尽到物业服务的最基本的义务，原告每年去房屋看的时候发现商铺楼前、楼后到处都是大、小便，垃圾成堆，唯一只是亚琦公司办公大楼门前是干净的，冬季积雪厚度达到20至30公分无人清理和打扫，被告有充分的证据证明原告根本没有尽到最起码的物业服务义务。四、2015年8月，被告购买邱燕商铺时亚琦公司向被告宣传承诺，凡是购买商铺的业户免五年物业费，免三年供热费，双方签订了协议书。该协议已产生效力，双方应当履行。综上所述，原告的起诉没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年6月，亚琦房地产公司与吉林巨擎物业服务有限公司（以下简称巨擎物业公司）签订吉林国际物流商贸城前期物业服务合同，约定亚琦房地产公司聘请巨擎物业公司对吉林国际物流商贸城提供前期物业管理服务，物业服务收费采取包干制方式，物流库房、写字楼（办公楼）、商铺等经营性用房收费标准为每月每平方米5元，业主应从房屋交付（交钥匙）之日起计交物业管理服务费，为启动小区的物业管理工作，业主在首次办理入户手续时应一次性交清1年（即12个月）物业公共性服务费，之后业主应在每次到期前的30日前主动到本小区物业服务中心交纳当年应交的各项费用，如逾期交纳，从下月1日起将按《业主临时规约》的约定进行催交和加收滞纳金（应缴费的3‰/日）。该协议并约定了双方其他权利义务。邱燕在该协议尾页签字确认。2015年8月28日，邱燕与吉林亚琦房地产开发有限公司（以下简称亚琦房地产公司）签订商品房买卖合同（预售），约定邱燕购买亚琦房地产公司建设的吉林国际物流商贸城（X期X区）XXX号楼X单元XX层XXX号房屋，建筑面积137.41平方米。邱燕交纳了购房款，并于当日办理了入户手续，该房屋现已办理了商品房备案登记。邱燕自入户后一直未交纳物业费，巨擎实业公司于2020年12月29日向邱燕发出物业费催缴通知，限其三日内交纳物业费，逾期邱燕仍未交纳物业费，故巨擎实业公司诉至本院。另查，巨擎物业公司于2020年11月27日变更名称为吉林巨擎实业有限公司。上述事实，有商品房买卖合同、特快专递邮件回执、照片、催缴通知、吉林国际物流商贸城前期物业服务合同、（2020）吉0204民初2473号民事判决书及当事人当庭陈述在卷佐证。本院认为：关于物业费给付责任问题，依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”本案中亚琦房地产公司与巨擎物业公司订立的前期物业服务合同，依法对业主邱燕具有法律约束力，且邱燕在该前期物业服务合同已签字确认，其对物业服务人、物业服务事项、物业费收费标准等均已知晓，邱燕应依约履行交纳物业费的义务，其未依约交纳物业费，已构成违约，应承担相应违约责任。经计算，被告尚欠2015年8月28日至2020年12月1日期间的物业费用43,352.90元。关于原告要求邱燕自违约之日起至实际给付之日支付利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于邱燕提出的诉讼时效抗辩问题。本院认为，邱燕自入户至今一直未交纳物业费，其违约行为呈持续状态，故原告起诉未超过诉讼时效期间，对邱燕抗辩原告起诉超过诉讼时效期间的观点本院不予采纳。关于邱燕提出的物业费交纳标准问题，未能提供充分证据加以证明，本院不予采纳。关于邱燕抗辩原告提供物业服务存在瑕疵问题，其提供的证据不足以证明此事实，本院不予采纳。关于原告要求邱燕支付供热费及相应利息的诉讼请求，原告系基于债权转让的事实提出诉请，此与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，可另行解决，本案中不予裁判。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告邱燕于本判决生效之日起七日内向原告吉林巨擎实业有限公司支付物业服务费43,352.85元；二、被告邱燕给付原告吉林巨擎实业有限公司逾期交纳物业费利息损失，分别自2015年8月28日、2016年8月28日、2017年8月28日、2018年8月28日起至2019年8月19日止，以8,244.60元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算；自2019年8月28日起至实际给付之日止，以8,244.60元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算；自2020年8月28日起至实际给付之日止，以2,129.85元（2020年8月28日至2020年12月1日）为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算；以上均与第一项义务同时履行；三、驳回原告吉林巨擎实业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费999.00元，由原告吉林巨擎实业有限公司负担557.00元（已交纳），被告邱燕负担442.00元，被告邱燕负担部分于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 惠宪民二〇二一年三月十日书记员 张 雷