广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初5555号原告：李志波，男，1974年5月17日出生，汉族，住广东省中山市×××××××××。原告：郭柏祥，男，1978年8月29日出生，汉族，住广东省中山市××××××××××。两原告共同委托诉讼代理人：丁臻业，广东昌联律师事务所律师。被告：曾结珍，女，1966年5月10日出生，汉族，住广东省中山市××××××××××××。委托诉讼代理人：梁淑娴，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁雪谦，广东登鼎律师事务所律师。第三人：何健宏，男，1974年10月16日出生，汉族，住广东省中山市×××××××××××。原告李志波、郭柏祥诉被告曾结珍及第三人何健宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告委托诉讼代理人丁臻业及被告委托诉讼代理人梁淑娴、梁雪谦到庭参加诉讼，第三人何健宏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令确认原、被告于2017年5月26日签订的《厂房转租合同》无效。二、判令被告向原告返还押金96828元及利息（以96828元为基数，自起诉之日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、判令被告向原告返还2017年5月至2018年10月的营业执照税金45000元及利息（以45000元为基数，自起诉之日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、判令被告向原告返还环保牌年审费用45000元及利息（以45000元为基数，自起诉之日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实与理由：原告与两被告于2017年5月26日签订《厂房租赁合同》，约定原告承租被告位于中山市东凤镇同乐工业园一处厂房（现门牌号：玉峰路62号），但被告至今未能提供该厂房合法有效的证明文件，且不断要求收取与合同标的无关的营业执照税金、环保牌年审费、敬老赞助款等费用。原告于2018年11月将涉案厂房内的喷粉厂转让给第三人何健宏，自2018年11月起由何健宏直接承租并使用涉案厂房。因被告要求合同更名要没收押金导致原、被告及第三人何健宏一直未签订书面合同，但被告通过原告收取何健宏租金或直接向何健宏收取租金，被告与何健宏已事实上成立厂房交接，后因何健宏没有如期支付租金，被告又要求原告支付租金而产生纠纷，双方发生纠纷期间，原告发现被告已将涉案厂房部分位置私自出租给案外人作店铺使用，导致原告合同目的不能实现。为维护原告合法权益，特此起诉，请求判如所请。被告曾结珍答辩称：1.涉案的押金、营业执照税金、环保牌年审费用均不是原告向被告支付的，被告无需向原告返还。2.原告提供的微信聊天记录反映了原告在2019年12月还要求何健宏交租金。3.关于押金，原告违约，被告依约有权没收押金。第三人何健宏未提交答辩意见，亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对案件事实认定如下：2017年，中山市东凤镇伯公社区股份合作经济联合社（以下简称伯公经联社）作为出租方与案外人何治锋作为承租方签订《租赁合同书》，主要约定：伯公经联社位于东凤同乐工业园（原伯公村自建物业）的厂房（厂房面积：1776.8平方米、办公楼200平方米、简易星棚465.1平方米）出租给何治锋，租赁期限为6年，即自2017年7月1日至2023年6月30日止，双方还约定了其他事项。2018年7月27日，伯公经联社、何治锋及曾结珍签订《补充协议》，主要约定：伯公经联社与何治锋签订的《租赁合同书》内容不变，但自2018年8月1日开始，《租赁合同书》所有权利义务均由伯公经联社与曾结珍共同遵守执行，产生的各种经济及法律责任由曾结珍承担。《收款收据》反映了曾结珍向伯公经联社交纳2020年1月至6月的租金情况。2017年5月26日，曾结珍作为甲方（出租方）与李志波、郭柏祥作为乙方（承租方）签订《厂房转租合同》，主要约定：一、乙方承租甲方位于东凤同乐工业园的工业厂房，厂房面积约1300平方米（含办公楼220平方米），简易星棚216平方米，租期6年，即自2017年6月1日至2023年5月30日（其中2017年6月1日至2017年6月15日为免租期）；二、厂房及办公楼前三年（即2017年6月1日至2020年5月30日）的租金为每月每平方米23元（即月租金为29900元），简易星棚为每月每平方米11元（即月租金为2376元），后三年（即2020年6月1日至2023年5月30日）的租金递增10%，其中厂房及办公楼每月每平方米25.3元（即月租金为32890元），简易星棚为每月每平方米12.1元（即月租金为2613.6元），乙方必须先交租后使用，于每月7日前一次性将租金交至甲方财务处或转入甲方指定的银行账号，否则视为乙方违约，甲方有权没收押金并收回出租物业；三、租赁押金为96828元，如乙方违约，押金归甲方所有，合同期满后，乙方未违约，则押金无息返还给乙方；四、厂房每月垃圾清运费100元、营业执照税金每月2500元（含维德做账费每月1000元）、水处理费每月每吨20元（按水表实际用量收取），以上费用乙方在缴纳租金时一并支付；五、环保牌年审费用每年45000元，此款在每年6月收取；六、厂房租赁税按当年实际税收标准收取。本工业厂房在租赁期间所产生的各种税费（如各种房地产租赁税、工商管理、劳务和社会治安管理及工人工资、工伤和各种债权债务纠纷等）一切由乙方承担，与甲方无关。收据显示曾结珍于2017年5月31日收到李志波、郭柏祥支付的厂房押金96828元。确认书显示何健宏于2020年5月27日确认搬清涉案厂房内物品，并将喷粉流水线及配套设备交由罗湛标代为出售。曾结珍另提交中山市东凤镇嘉凯五金门花厂（以下简称嘉凯五金厂）营业执照、排污许可证等证据拟证明李志波、郭柏祥向其租赁涉案厂房经营喷粉厂，嘉凯五金厂按照环保部门要求购置了设备，对李志波、郭柏祥生产过程中产生的废水、废渣、废气等进行处理。相应证据显示嘉凯五金厂于2018年至2019年期间分别与中山市俊龙环保设备有限公司东凤分公司、中山市保美环境科技开发有限公司及中山市宝绿工业固体危险废物储运管理有限公司签订合同进行污水处理等事项，并产生了相应污水处理费等费用，李志波、郭柏祥质证称其不是合同的相对方，由法庭核实证据的真实性。发票及收款收据显示曾结珍向伯公经联社交纳租金税金，曾结珍拟证明其按照合同约定每月为李志波、郭柏祥代缴租赁税等税金，李志波、郭柏祥质证称曾结珍是嘉凯五金厂的经营者，其提交的证据未证明交纳的税金是哪间厂房的。曾结珍提供的李志波、郭柏祥与案外人李健伟于2017年9月9日签署的保证书载明：“本厂挂靠嘉凯五金门花厂牌照，如果环保部门查到不合规定，受到处理的，由本厂自己负责，时间从贰零壹柒年玖月9日至贰零壹柒年玖月12日（壹拾贰号）为止。特此保证。”李志波、郭柏祥质证对保证书予以确认，但认为双方只是挂靠关系，并未约定费用。李志波、郭柏祥提交微信聊天记录拟证明其已经将案涉厂房内开设的工厂转让给何健宏。经查，李志波与何健宏的微信聊天记录显示，2018年11月5日，李志波发送语音向何健宏催讨工厂转让定金，2019年4月8日，何健宏转账10000元给李志波后称：你帮我汇点钱给房东先，让她先通电。李志波收款后称：房东说要你交齐先通电。郭柏祥与何健宏的微信聊天记录显示，2019年12月10日，郭柏祥：D租金尾数点呢健哥？不要每次追你先去做好吗。何健宏语音回复：要等等，我工人工资都没有发完，我今早就停工了，房租都只交了25000元，等多个星期先，我迟小小先给你。郭柏祥：如果每次都是这样的麻烦你交完D尾数先开工。我唔会再俾机会你一拖再拖。做生意希望你有诚信。如果你继续做下去的希望你每月10号前清数。李志波、郭柏祥提交曾结珍与何健宏的微信聊天记录拟证明曾结珍直接向何健宏收取租金，双方已经形成了事实上的租赁关系。微信聊天记录显示何健宏向原告分两次转账20000元，曾结珍回复称已收现金。何健宏向曾结珍发送“李志波、郭柏祥2019年7月厂房费用结算表”，该笔载明2019年7月的租金、垃圾处理费、营业执照税金、电费、水费、厂房租赁税共46784.5元，并向曾结珍微信转账46784.6元。曾结珍将该款退回后回复何健宏：何老板，你转给他们，叫他们转给我吧，因为他们有意见。李志波、郭柏祥提供的现场照片反映了喷粉厂旁边搭建了一间名叫“恩临排骨饭”的快餐店，并称曾结珍与何健宏协商将案涉厂房部分出租给案外人经营快餐店，因曾结珍擅自出租部分厂房的行为导致其合同目的不能实现，其有权利解除合同。曾结珍质证称照片中快餐店的厂房是于2019年8月经何健宏同意将该部分场地收回后其再租给案外人，租金已由原来的每月32276元减少为每月31704元。本院依法向中山市人力资源和社会保障局东凤分局调取了该局劳动保障监察部门因丹乔喷粉厂拖欠员工工资而向相关人员制作的《询问笔录》5份，其中2020年3月11日对何健宏所作的询问笔录中，何健宏称丹乔喷粉厂位于中山市东凤镇玉峰路62号，其负责该厂全面经营管理，是实际经营者，该厂于2019年5月开始以丹乔喷粉厂的名义对外经营，用房东曾结珍办理的营业执照，何健宏自己没有另外办理营业执照，但房东不参与经营，只是收取房租及税费等，2020年1月20日已经停止经营并拖欠了工人的工资，因为设备被房东锁住，所以与房东协商变卖设备发放工人工资。2020年3月16日，对曾结珍作的询问笔录中，曾结珍称其厂房位于中山市东凤镇玉峰路62号，其中一半自己经营嘉凯五金厂，另一半租给李志波、郭柏祥以“万豪”的名义经营喷粉生产线，2018年10月，李健伟告知其“万豪”退出后，以后的事不再与“万豪”有关系，租金也不要再找他了，“万豪”退出后，租金由李志波交，但李志波一直拖租金，不按时交租，其要求李志波终止合同，但是李志波不同意，称要自己找人合作经营，至2019年7月，何健宏称租金由他交，曾结珍称其对何健宏经营的丹乔喷粉厂不太清楚，其只与郭柏祥、李志波存在租赁关系。庭审中，曾结珍称李志波、郭柏祥于2018年9月、10月期间将厂房转租给何健宏，两人有赚取约8元/平方米的差价，李志波支付了2018年9月至2019年4月份的租金，因李志波、郭柏祥收取何健宏租金后迟延向其交租，导致其与何健宏在使用厂房过程中发生纠纷，于是经李志波、郭柏祥同意，何健宏自2019年5月后开始直接向曾结珍支付租金，曾结珍并未与何健宏建立租赁合同关系，何健宏没有向曾结珍支付租金或者李志波、郭柏祥不同意由何健宏直接支付给曾结珍时，曾结珍均是根据租赁合同向李志波、郭柏祥主张权利；关于快餐店的问题，2019年8月份，曾结珍在取得何健宏的同意后将部分厂房收回后再转租给案外人经营快餐店，租金也由原来每月32276元减少为每月31704元。庭审中，李志波、郭柏祥称曾结珍与何健宏合意将厂房部分租给案外人经营快餐店的时间点是曾结珍与何健宏形成事实上租赁关系的最晚时间点，涉案厂房产生的占用费等与原告无关。环保年审费用45000元是2018年中交纳的。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。对原、被告争议的焦点，本院逐一分析如下：一、原、被告于2017年5月26日签订的《厂房转租合同》是否有效。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”诉讼中，曾结珍未提交证据证明涉案厂房已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，应承担举证不能的不利后果，故《厂房转租合同》依法为无效合同。关于押金96828元，曾结珍主张押金并非李志波、郭柏祥交纳，与其在（2020）粤2072民初3814号一案中的主张不符，其提交的收据也显示于2017年5月31日收到李志波、郭柏祥的租赁厂房押金96828元，故曾结珍该意见与查明的事实不符，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定：“民法法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”故李志波、郭柏祥诉请曾结珍返还押金96828元，于法有据，本院予以支持；但其诉请的该部分款项自起诉之日起的利息，于法无据，本院不予支持。二、曾结珍与第三人何健宏之间是否形成事实上的租赁关系？李志波、郭柏祥称其实际占用厂房至2018年10月份，自2018年11月起，厂房转租给了何健宏，且后续厂房租金由何健宏直接向曾结珍支付，曾结珍与何健宏形成事实上的租赁关系，因此何健宏直接占用涉案厂房期间的租金应当由何健宏承担。对于该意见，曾结珍称因李志波、郭柏祥经常拖欠租金，所以直接向第三人何健宏收取租金，但是当何健宏未能支付租金时也向李志波、郭柏祥追讨租金。经查，李志波、郭柏祥提交的微信聊天记录证实，2019年7月，何健宏直接通过微信向曾结珍缴纳当月租金等费用时，曾结珍将款项退回，并告知何健宏转给李志波、郭柏祥，由李志波、郭柏祥再转给其，因为李志波、郭柏祥有意见；李志波、郭柏祥于2019年12月份仍向何健宏催收租金。可见，在第三人何健宏实际使用案涉厂房后，李志波、郭柏祥并未终止与曾结珍的厂房租赁合同关系，而是以转租人的身份居中与曾结珍、何健宏分别形成租赁合同关系，故李志波、郭柏祥称曾结珍与第三人何健宏已形成事实租赁关系，无事实和法律依据，本院不予采纳。另，李志波、郭柏祥称曾结珍将涉案部分厂房私自出租给案外人作快餐店使用，导致其合同目的不能实现的意见，经查，从李志波、郭柏祥提交照片可见曾结珍租赁给案外人经营的快餐店位于厂房外侧，占用面积较小。李志波、郭柏祥未提出证据证实其对此提出过异议，且鉴于李志波、郭柏祥已将案涉承租的厂房整体转租给第三人何健宏，曾结珍与第三人何健宏的行为并未导致李志波、郭柏祥的权利受到不利影响，故李志波、郭柏祥据此主张导致其合同目的不能实现的意见无理，本院不予采纳。三、被告曾结珍是否应当向原告李志波、郭柏祥返还2017年5月至2018年10月的营业执照税金45000元、环保牌年审费用45000元及相应利息。经查，虽然《厂房转租合同》属于无效合同，但曾结珍提供的李志波、郭柏祥与案外人李健伟于2017年9月9日签署的保证书证实，李志波、郭柏祥租赁案涉厂房的同时挂靠嘉凯五金厂牌照经营，《厂房转租合同》约定的营业执照税金每月2500元（含维德做账费每月1000元）、环保牌年审费用每年45000元连同租金一齐缴纳，系其双方真实意思表示，对于该部分诉请费用，实际系李志波、郭柏祥基于挂靠曾结珍名下嘉凯五金厂牌照经营而支付，曾结珍业已履行相关义务，双方已实际履行完毕，现李志波、郭柏祥诉请返还上述费用，不符合诚实信用原则，于法无据，本院不予支持。第三人何健宏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本院依法作缺席判决。依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条，2009年9月1日起施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、确认原告李志波、郭柏祥与被告曾结珍于2017年5月26日签订的《厂房转租合同》无效；二、被告曾结珍于本判决生效之日向原告李志波、郭柏祥返还租赁押金96828元；三、驳回原告李志波、郭柏祥其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4036元（已由原告李志波、郭柏祥预交），由原告李志波、郭柏祥负担1815元，由被告曾结珍负担2221元，并直接支付给原告李志波、郭柏祥。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  黄宏图审判员  廖 雪审判员  廖志湄二〇二一年三月十日书记员  巫斯霞冯艺柱