新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2021）新0103民初561号原告：融通地产（新疆）有限责任公司，住所地新疆乌鲁木齐市高新区（新市区）四平路**创新广场****。法定代表人：周延波，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高宏伟，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵延鸽，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：高百顺，男，1967年5月9日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：康明亮，乌鲁木齐县亚心法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：高九华，乌鲁木齐县亚心法律服务所法律工作者。原告融通地产（新疆）有限责任公司（以下简称融通公司）与被告高百顺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告融通公司的委托诉讼代理人高宏伟，被告高百顺及委托诉讼代理人康明亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告融通公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还位于乌鲁木齐市沙依巴克区雅山中路919号的房地产；2、判令被告支付自2020年1月1日至2020年11月30日的租金5,041.67元、支付自2020年12月1日至2020年12月31日的占用使用费458.33元、支付自2021年1月1日之后的占用使用费，按照15.07元/日标准支付至被告实际腾退返还租赁物之日；3、判令被告按照16.5元/日标准支付逾期付款违约金至实际清偿之日；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年11月29日，原、被告签订《房地产租赁合同》（合同编号：［RTDC-ZL-新-20**-059］），约定原告将位于乌鲁木齐市沙依巴克区雅山中路919号的房屋租赁给被告使用，租赁期限为2019年9月1日至2020年11月30日，租金合计6,875元。自2020年1月起，被告再未向原告交纳租金。租赁期限届满后，双方未续约，合同已终止履行，但被告未依约返还租赁房屋。截至原告提起本次诉讼，被告仍未腾退房屋，也未交纳房屋租金及合同解除后的场地占有使用费。被告的上述行为已经严重违反双方合同约定，且损害了原告的合法权益。现原告诉至法院，请求法院判如所请。被告高百顺辩称，不同意原告的诉讼请求，理由：1、依据第八次民商事会议纪要内容，“对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免提供民事审判变相为违法建筑确权，当事人请求确认违法建筑权利归属的，人民法院不予受理，已经受理的，裁定驳回起诉”，故本案不属于法院受理范围，法院已经受理的，应裁定驳回；2、原告起诉被告与其和部队签订的约定相悖，超出部队的授权范畴，起诉被告无依据支持，且依照原告和部队签订的房地产委托经营协议，双方在房地产租赁合同约定了争议解决条款，因超出委托人的委托范围而无效；3、双方签订的房地产租赁合同所涉及的房产从开始到现在根本没有取得建设工程规划许可证或施工许可证等一切建房许可手续而由被告自建的无证房屋，依照最高院司法解释该合同是无效合同，无效合同自始无效；4、被告不欠原告的租金，且原告无证据证明通知过被告交纳租金。5、被告未违反双方签订合同的第9条，不存在解除合同的情形；6、本案真正的违约方是原告而不是被告，双方在租赁期间，原告就将涉案土地对外招标出租，属典型的恶意违约行为。综上，原告的诉请无事实和法律依据支持，请求不能成立，请法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2006年9月19日，新疆军区联勤部牛奶场（出租方、甲方）与被告高百顺（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于原地址为过境公路17号（现地址为乌鲁木齐市沙依巴克区雅山中路919号）军队地产（其中包括13㎡的房屋1间、550㎡小院）出租给被告自住及经营收废品使用，租期一年，年租金6,000元。后每年续签合同，租金不等。被告在租赁期间自建房屋多间使用至今。2019年11月，中国人民解放军新疆军区保障部直属工作处（军区联勤部牛奶场的上级直属管理单位）（甲方）与被告高百顺（乙方）签订《军队房产租赁合同解除协议》，约定：1、乙方承租甲方管理的位于乌鲁木齐市沙依巴克区雅山中路919号军队房地产于2015年12月1日签订的租赁合同（房屋建筑面积205.4㎡，场地面积278.49㎡）及其相关全部合同协议（包含但不限于口头承诺、录音资料、会议纪要、往来文书等），自本协议生效之日解除；2、双方承诺：乙方与原告签订租赁合同和安全管理协议，租期按原租赁合同剩余租期确定，租赁面积、租金、用途与原租赁合同保持一致，乙方不得提出违反国家法律法规和损害军队利益的要求；3、乙方投资建设的建（构）筑物，所有权归军队，在乙方与原告签订的新租赁合同期满后无偿交还，乙方不得提出任何补偿赔偿要求；4、乙方租金已交至2019年5月31日；5、乙方交纳的2019年1月1日至2019年5月31日的租金共计2,291.67元，由甲方转给原告；7、若因乙方原因，未在《军队房产租赁合同解除协议》签订后15日内与原告签订新的房地产租赁合同，视为乙方自动放弃租赁权利，并在5日内无条件腾退承租房地产，乙方不得提出任何赔偿要求，乙方逾期滞留在房地产内的物品（包括但不限于装修）视为遗弃。8、乙方与原告签订新的房地产租赁合同前，应告知次承租方该房地产经营权已移交给原告。2019年11月29日，中国人民解放军联勤保障部队第三储备资产管理局（委托方、甲方）与原告（受托方、乙方）根据党中央、国务院、中央军委关于组建军队资产管理公司的部署要求，高效盘活利用军队资产资源，依照国家有关法律法规签订《军队房地产委托经营协议》，协议约定：1、甲方将位于乌鲁木齐市沙依巴克区雅山中路919号军队房地产（坐落号：兰新字第3767B号），房屋建筑面积10840.24㎡、土地面积29540.827㎡委托乙方经营管理；2、委托经营期限为长期委托，不设定委托期限；3、该房地产内现有1个房地产租赁项目，承租方为被告高百顺，项目编号：010606718821，房屋面积205.4㎡，场地面积278.49㎡，租期5年，从2015年12月1日至2020年11月30日，年租金5,500元；4、乙方应与被告签订新的租赁合同，租期按原租赁合同剩余租期确定，租赁面积、租金、用途等与原租赁合同保持一致。委托经营房地产2019年1月1日起产生的租金收入由乙方收取。在委托经营过程中，委托经营房地产的权属纠纷，甲方负责处理，乙方应当配合，委托经营房地产权属以外的纠纷，乙方负责处理，甲方应当配合；7、在履行本协议过程中发生争议的，由甲乙双方友好协商解决，协商不成的，可由上级主管部门调解处理。尾页甲方处加盖中国人民解放军联勤保障部队第三储备资产管理局公章，乙方处加盖了融通公司公章，且均由各自单位代表签字确认。2019年11月29日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）根据上述协议约定内容签订合同编号为（RTDC-ZL-新-20**-059）的《房地产租赁合同》，合同约定：1、甲方将位于乌鲁木齐市沙依巴克区雅山中路919号的房地产，房屋建筑面积205.4㎡，场地面积278.49㎡出租给乙方使用；2、租赁用途为废品回收；3、租期期限自2019年9月1日起至2020年11月30日止；4、年租金为5,500元（月租金为458.33元）。乙方应将自2019年1月1日至2019年5月31日期间欠付的5个月租金2,291.67元向新疆军区联勤司令部交纳，新疆军区联勤司令部再将2,291.67元转给甲方。乙方必须于2019年12月1日前交清2019年6月1日至2019年11月30日期间的租金（计6个月共2,750元）及下一年全年租金（自2019年12月1日至2020年11月30日计12个月共5,500元），合计被告应向原告交租金8,250元，乙方交付租金到账后，甲方向乙方开具收款收据；7、乙方认可本合同签订时承租场地内所有建筑物、构筑物，包括乙方新建、添建部分，权属全部归军队所有。租赁期限届满，乙方将承租场地内所有建筑物、构筑物无偿交还甲方，甲方不负任何赔偿责任；10-4、租赁期满合同解除。12-2、乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期三十日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于军队的全部财产，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移；逾期六十日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金；13、甲乙双方在履行本合同过程中发生争议的应协商解决，协商不能解决的，双方可向不动产所在地人民法院起诉。合同尾页甲方处加盖融通公司公章及签字代表严家建的个人私章，乙方处由被告高百顺签名并捺印。双方签订合同后，被告于2020年1月14日交纳了自2019年1月1日至2019年5月31日期间的5个月租金2,291.67元；被告于2020年5月18日向原告支付租金3,208元，之后再无支付任何租金。庭审中，被告提供与原告公司员工林晨的微信聊天记录，以此证明原告因2020年新冠疫情同意减免被告2020年2月至2020年4月期间计3个月租金共1,375元。原告认可林晨系员工，陈述按照政策规定可以减免两个月租金。本案在审理中，原告提交《通知函》及张贴该函照片，以此证据来证明原告已向被告发出解除涉案合同的通知，庭审中，被告对该组证据不予认可。以上查明事实，由《军队房产租赁合同解除协议》、《军队房地产委托经营协议》、《房地产租赁合同》、《通知函》及照片、银行交款单及收款收据、微信聊天记录，当事人陈述及庭审笔录等证据在卷为证。本院认为，依法成立的合同，自成立之日即具有法律效力，对合同当事人具有约束力，双方应当按照约定严格履行自己的义务。本案中，原告受中国人民解放军联勤保障部队第三储备资产管理局的委托，对涉案房地产行使经营管理权，有权对外以自己的名义签订合同。故原、被告签订的合同编号为（RTDC-ZL-新-20**-059）的《房地产租赁合同》合法有效。关于原告要求被告返还位于乌鲁木齐市沙依巴克区雅山中路919号的房地产的诉讼请求，本院认为，按照合同约定被告应于2019年12月1日前应付清租金8,250元，但被告仅支付租金3,208元，证实被告未按合同约定履行期限及金额向原告按时足额交纳租金，其行为已构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二项规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，据此规定，因被告的违约行为造成合同解除条件已成就，原告依约享有单方解除合同的权利。再根据原告提交的《通知函》及照片，可证实原告已于2020年11月3日将解除通知张贴在被告一直使用至今的涉案房屋明显位置，被告辩称未见过该通知，不符合一般常理，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除”。据此规定，涉案合同自张贴通知时解除。且涉案合同租期已于2020年11月30日到期，租期届满后双方亦未续签新的租赁合同，故被告理应按照合同约定在租期届满后予以返还涉案房屋及场地，故原告该项请求，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告支付自2020年1月1日至2020年11月30日期间的租金5,041.67元、支付自2020年12月1日至2020年12月31日期间的占用使用费458.33元、支付自2021年1月1日之后的占用使用费至被告实际腾退返还租赁物之日（按照15.07元/日标准支付）的诉讼请求，本院认为，被告依约应于2019年12月1日前付清租金8,250元，但被告于2020年5月18日才向原告支付租金3,208元，已交租金视为被告向原告支付的自2019年6月1日至2019年12月30日期间计7个月共3,208元的租金（458.33元/月×7个月），说明2020年1月1日后租金被告一直未付。现原告主张2021年1月1日之后的租金及房屋占用使用费，合理有据，本院应予支持。鉴于2020年发生的新冠疫情系不可抗力，受疫情影响导致被告无法正常经营废品生意，基于公平原则，应考虑减免疫情期间的租金。庭审中，被告提供与原告工作人员的微信聊天记录进一步证实原告已同意减免被告3个月租金的事实，因此扣除3个月租金计1,375元（458.33元/月＊3个月），合理有据，被告此辩解意见成立，故原告主张自2020年1月1日至2020年11月30日的租金5,041.67元应扣减1,375元，即被告应支付租金为3,666.67元（5,041.67元-1,375元）。合同租期届满后，被告至今仍占有使用涉案房屋及场地，应参照签订的合同租金标准向原告支付房屋占有使用费，故原告主张自2020年12月1日至2020年12月31日期间房屋占用使用费458.33元，符合法律规定，本院予以支持。原告主张自2021年1月1日之后至被告实际腾退返还租赁物之日期间的房屋占用使用费，按照15.07元/日标准（5,500元÷365天）继续支付房屋占用使用费的请求，符合法律规定和未超出主张标准，本院亦予以支持。关于原告要求被告按照16.5元/日标准支付逾期付款违约金至实际清偿之日的请求，系原告根据涉案合同12-2条约定：“被告逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，原告按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金”来主张违约金，本院认为，现已认定被告欠付原告租金为3,666.67元，如根据双方此约定每日违约金就高达11元（3,666.67元×0.003），已明显过高。现原告按16.5元/日标准主张违约金，有失公平，且被告在庭审中辩称其行为不构成违约，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。据此规定及被告意见，本院对原告依约主张违约金适当调整，主张的合理部分给予支持。现认定被告自逾期付款之日（2019年12月2日）起至实际付清为止期间的违约金，以欠付租金3,666.67元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率乘以1.3倍予以计算。关于被告辩称依据第八次民商事会议纪要精神认为本案不属于法院受理范围，法院已经受理的，应裁定驳回的意见，本院认为，首先本案是租赁合同纠纷，不是确权纠纷；其次原告代表军队对涉案房地产具有军队房地产使用许可和经营管理的权利；最后双方订立的涉案合同中明确约定被告在承租场地内所有新建、添建的建筑物、构筑物全部归军队所有，综上，被告认为不属于人民法院受理范围的辩解意见，无事实和法律依据，此意见不能成立。针对被告认为原告起诉被告与其和部队签订的约定相悖，超出部队的授权范畴，起诉被告无依据支持，且依照原告和部队签订的房地产委托经营协议，双方在房地产租赁合同约定了争议解决条款，因超出委托人的委托范围而无效的意见，本院认为，原告代表军队行使经营管理权利是依据《最高人民法院关于为做实全面停止军队有偿服务的通知》相关内容执行，且被告与军队签订《军队房产租赁合同解除协议》时，被告已明知和认可原告有权代表军队对外签订涉案合同的权利，并与原告签订了新合同，从以上事实可以证实原告作为本案诉讼主体具有合法资格，再根据原、被告之间的涉案合同第13条＜争议解决＞中亦明确约定双方在履行本合同过程中如发生争议可向不动产所在地人民法院起诉，故原告现诉至本院，符合双方合同约定和法律规定。另，被告引用原告与军队之间签订《军队房地产委托经营协议》中关于如发生争议由双方友好协商解决，协商不成的，可由上级主管部门调解处理的条款来认为法院无权受理此案，根据合同相对性原则，原告与军队签订协议中的约定，对原告与军队具有合同约束力，对本案原、被告不具有合同约束力，本案应适用原、被告之间所签涉案合同中对解决争议的约定，故被告此辩解意见，于法无据，本院不予采信。针对被告认为双方签订的房地产租赁合同所涉及的房产从开始到现在根本没有取得建设工程规划许可证或施工许可证等一切建房许可手续而由被告自建的无证房屋，涉案合同系无效合同的意见，本院认为，原告对涉案房地产具有军队房地产使用许可证，并明确约定被告自建房屋归原告所有，故被告此意见无事实依据，本院不予采信。针对被告认为不欠原告租金，且原告无证据证明已通知被告要交纳租金的意见，本院认为，被告不欠租金与本院查明事实不符，且主动交纳租金系被告的合同义务，不以原告必须通知被告交纳租金为前提，故此辩解意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十三条第二款、第九十六条，第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、被告高百顺于本判决生效之日十五日内向原告融通地产（新疆）有限责任公司返还位于乌鲁木齐市沙依巴克区雅山中路919号的房地产（合同编号为RTDC-ZL-新-20**-059，房屋建筑面积205.4㎡，场地面积278.49㎡）；二、被告高百顺支付原告融通地产（新疆）有限责任公司自2020年1月1日至2020年11月30日期间的租金3,666.67元；三、被告高百顺支付原告融通地产（新疆）有限责任公司自2020年12月1日至2020年12月31日期间的房屋占用使用费458.33元；四、被告高百顺支付原告融通地产（新疆）有限责任公司自2021年1月1日至被告高百顺实际腾退返还涉案租赁物之日期间的房屋占用使用费（按照15.07元/日标准予以计算）；五、被告高百顺支付原告融通地产（新疆）有限责任公司自2019年12月2日起至实际付清期间的违约金，以3,666.67元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率乘以1.3倍予以计算。以上被告高百顺应付原告融通地产（新疆）有限责任公司款项，应于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元（原告已预交），本院减半收取25元，由被告高百顺负担。本院多收诉讼费25元予以退还原告融通地产（新疆）有限责任公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员 李 强二〇二一年三月四日书记员 王文娟