广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终25748号上诉人（原审被告）：深圳前海德丰投资发展有限公司，住所地：广东省深圳市前海深港合作区临海大道**海运中心口岸楼**，统一社会信用代码：914403003497798383.法定代表人：曾明水，总经理。被上诉人（原审原告）：深圳市南油（集团）有限公司，住所地，住所地：广东省深圳市南山区临海路海运中心口岸楼**会信用代码：91440300618832546K。法定代表人：刘伟，董事长。委托诉讼代理人：杨恒秀，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。上诉人深圳前海德丰投资发展有限公司（以下简称德丰公司）因与被上诉人（以下简称南油公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳前海合作区人民法院（2020）粤0391民初84号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。德丰公司的上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，改判南油公司应向德丰公司返还保证金1798404元。事实与理由：一、租金请求诉讼时效已超过法定时效。合同实际解除日期为南油公司第一次发出解除合同通知书的时间，即2016年11月21日，南油公司请求的仓储租金为2016年9月-2016年11月21日为止的租金，南油公司一审起诉时间2019年11月24日，南油公司对租金的请求已完全超过诉讼时效。二、一审判决适用法律错误，涉案《仓储服务合同》应为无效合同。《仓储服务合同》根据履约行为实际为仓库租赁合同，其第四条第1款约定，德丰公司承租204、205、206库及304、305、306库，即为二、三层，但南油公司一审期间提交的不动产权证书中仅有一层，并没有二层及三层的划分。因此，涉案仓库的二层及三层为违法建筑，南油公司将其违法搭建的二、三层的204、205、206；304、305、306库出租给德丰公司，导致涉案合同为无效合同。因此，南油公司应向德丰公司全额返还保证金1798404元，并不得适用违约条款向德丰公司主张滞纳金。三、就仓储服务合同本身，应判南油公司提前违约解除合同。1.南油公司在《仓储服务合同》未终止的情况下于2016年11月7日单方查封德丰公司的仓库并留置货物，属于违约行为，实际造成德丰公司无法继续经营而导致合同无法履行，属于南油公司根本性违约，过错在南油公司，违约责任应该由南油公司承担。2.根据《仓储服务合同》，德丰公司拖欠超过2个月仓储服务费金额的，南油公司有权单方解除合同；因南油公司于2016年11月7日单方查封德丰公司仓库并留置货物，导致仓库无法使用，租金应计算至2016年11月6日。南油公司发出解除合同函时，德丰公司实际欠费为1615434.96元，并未达到合同两个月仓储服务费的标准(953154.12×2=1906308.24元)，因此南油公司解除合同为违约提前解除合同。请求二审法院依法改判，支持德丰公司的上诉请求。南油公司答辩称，一、本案诉求未超过诉讼时效期间。二、涉案仓库相关证照齐全，不是违法建筑。三、德丰公司拖欠仓储服务费，构成严重违约。综上，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决，驳回德丰公司的上诉。南油公司向一审法院起诉请求：1.确认南油公司、德丰公司双方签署的《仓储服务合同》（合同编号：CMNY-市场部（2015）一仓库-XX）已解除；2.德丰公司向南油公司支付仓储服务费合计1927809.12元；3.德丰公司向南油公司支付206、304库于2016年10、11月产生的设施维护费2400元；4.德丰公司向南油公司支付电费4573.06元；5.德丰公司向南油公司支付滞纳金（2016年8月1日至2016年8月31日的滞纳金以2016年8月的仓储服务费344852.36元为基数，2016年9月1日至2016年9月30日的滞纳金以2016年8月的仓储费344852.36元加上2016年9月的仓储服务费953154.12元为基数，以中国人民银行同期贷款利率4.75%为标准计算。两月滞纳金共计6548.46元；2016年10月1日起的滞纳金以尚欠的所有仓储服务费、设施维护费、电费的合计金额1934782.18元为基数，从2016年10月1日起至2019年8月19日止以中国人民银行同期同类贷款利率4.75%为标准计算，从2019年8月20日起至实际付清之日止以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算）；6.南油公司有权没收履约保证金1798404元；7.本案诉讼费、公告费、保全费由德丰公司承担。一审法院认定事实：1.2015年9月18日，南油公司（甲方）和德丰公司（乙方）签订《仓储服务合同》，约定：（1）南油公司将位于深圳市南山XX区内ＷX仓库区位为204、205、206、304、305、306提供给德丰公司使用，面积22098平方米。（2）合同期限4年10个月，即自2015年10月1日起至2020年7月31日止。（3）仓储服务费分不同库区其计费标准不同，计费标准均不含税价，德丰公司需另支付6%增值税。仓储服务费每年在上一年基础上上调3%，上调后的仓储服务费也不含税价，德丰公司需另支付6%增值税。（4）204库、205库、206库面积9913平方米，第1年为每月44元／平方米，月度总额436172元。即2015年10月1日至2016年9月30日，仓储服务费为每月44元／平方米；2016年10月1日至2017年9月30日，仓储服务费为每月45.32元／平方米；2017年10月1日至2018年9月30日，仓储服务费为每月46.68元／平方米；2018年10月1日至2019年9月30日，仓储服务费为每月48.08元／平方米；2019年10月1日至2020年7月31日，仓储服务费为每月49.52元／平方米。（5）304库、305库、306库面积12185平方米，第一年为每月38元／平方米，月度总额463030元。即2015年10月1日至2016年9月30日，仓储服务费为每月38元／平方米；2016年10月1日至2017年9月30日，仓储服务费为每月39.14元／平方米；2017年10月1日至2018年9月30日，仓储服务费为每月40.31元／平方米；2018年10月1日至2019年9月30日，仓储服务费为每月41.52元／平方米；2019年10月1日至2020年7月31日，仓储服务费为每月42.77元／平方米。（6）德丰公司应于本公司签订之日起10个工作日内，支付南油公司相当于两个月的仓储服务费1798404元作为履约保证金。（7）南油公司考虑德丰公司储存货物对租赁库区有特殊要求，需对租赁库区进行装修改造，南油公司给予3个月的免租期（即2015年10月、11月、12月），租赁计费从2016年1月开始，首月付费时间为2015年12月底前。（8）所付仓储服务费不包含电费、水费。电费、水费按独立电表、水表所示的实际使用度数，乘以园区规定的费率标准（电费：1.5元／ＫＷＨ，水费6.8元／ＣＢＭ）计收，以南油公司不时向德丰公司发送的收费账单内容为准，如有异议，德丰公司应当自南油公司发出收费账单起5个工作日内提出，否则，视为德丰公司接受收费数据。德丰公司应按每月600元／区位支付仓库消防设施维护保养费，不足整区位的按区位面积所占的比例收取。（9）关于违约责任，本合同下，德丰公司迟延支付相关款项的，南油公司有权按照逾期未付款项总额的千分之三／每日向德丰公司收取滞纳金。德丰公司未能按本合同约定支付履约保证金和拖欠2个月仓储服务费或德丰公司无故不履行合同中的任何条款、规定，并在收到南油公司要求履行或赔偿的书面通知后1个月内，仍未履行义务或予以赔偿的，即认为已构成严重违约，南油公司有权单方解除合同，德丰公司应承担由此造成的一切损失。在南油公司有权单方解除合同的情况下，德丰公司同时承担下列违约后果：南油公司有权没收全部履约保证金；南油公司无偿收回出租仓库及其他相关设施；德丰公司需向南油公司支付其应付款项及相应滞纳金；德丰公司需赔偿南油公司因德丰公司违约而遭受的其他经济损失。（10）发给德丰公司的通知或信息，应按下列地址递交：深圳市南山区XX大道XX号前海湾XX区ＷX-2-3楼，电话0755-869×****，收件人王某。本合同中所列的地址即为合同各方的收件地址，任意一方变更收件地址的应当提前7个工作日书面告知对方，未书面告知对方地址变更的，所有相对方投往原收件地址的函件无论签收与否均视为有效送达。2.2016年11月7日，南油公司罗某某向德丰公司工作人员发送邮件，主题为《关于德丰公司欠款我公司行使留置权的通知书》，内容为：因贵公司拖欠我公司WX仓储服务费等款项超过2个月，累计金额共计1925493.57元，已构成严重违约。自2016年11月7日起，将本合同所涉的WX仓库内的货物予以留置。请贵公司在2017年1月9日前将合同中规定的义务履行完毕，并结清全部欠款。逾期，我公司将变卖所留置的货物，以偿付贵公司拖欠款项。3.2016年11月9日，德丰公司向南油公司发送商务函，确认尚欠南油公司仓储租金。对留置的处理方式不认可，希望采取切实可行的方案。4.2016年11月21日，南油公司向德丰公司发送解除合同通知书，邮单号为10591XXXX8921，收件地址为深圳市南山区XX大道XX号XX楼7X房。该邮件由于收件人已离职被退件。2016年11月24日，南油公司向德丰公司邮寄两份《解除合同通知书》，邮袋封面均载明内件品名为《解除合同通知书》（合同编号：CMNY-市场部（2015）一仓库-XX）。一份邮单号为10591XXXX8521，收件地址为深圳市南山区XX大道XX号XX楼7X房。另一份邮单号为10591XXXX7721，收件地址为深圳市南山区XX大道XX号前海湾XX区WX-2-3楼。两份邮件均由于收件人拒收被退回。5.南油公司于2017年10月23日、2019年9月12日向德丰公司发送关于催款的邮件，内容均为催促德丰公司尽快支付欠付的WX仓储服务费共计1925493.57元及利息。一审法院认为，南油公司和德丰公司签订《仓储服务合同》经双方签字盖章确认，系当事人的真实意思表示，合同内容亦不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约全面履行。根据约定，德丰公司未能按本合同约定支付履约保证金和拖欠2个月仓储服务费，即认为已构成严重违约，南油公司有权单方解除合同。2016年11月7日，南油公司向德丰公司发送邮件，提出公司WX仓储服务费等款项超过2个月，累计金额共计1925493.57元。2016年11月9日，德丰公司向南油公司发送商务函，对欠付的服务费予以认可，对此一审法院予以确认。德丰公司经一审法院依法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃自己的抗辩权利，一审法院对南油公司的主张予以采信，认定德丰公司逾期两个月未付租金，构成严重违约，对南油公司提出的确认合同解除的诉请一审法院予以支持。需要说明的是，虽然，南油公司向德丰公司寄出的解除合同通知书被退回，但根据约定，发给德丰公司的通知或信息，应按下列地址递交：深圳市南山区XX大道XX号前海湾XX区WX-2-3楼，电话0755-869×****，收件人王某。本合同中所列的地址即为合同各方的收件地址，任意一方变更收件地址的应当提前7个工作日书面告知对方，未书面告知对方地址变更的，所有相对方投往原收件地址的函件无论签收与否均视为有效送达。故一审法院认定南油公司2016年11月24日向合同约定地址送达解除合同通知后，涉案合同即已解除。另根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定和合同约定“如德丰公司拖欠2个月以上仓储服务费，南油公司有权单方解除合同，德丰公司应承担由此造成的一切损失。”南油公司提出支付仓储服务费、设施维护费2400元、电费4573.06元、没收保证金1798404元的诉请具有事实和法律依据，一审法院亦予以支持。鉴于双方的合同已于2016年11月24日解除，故该日以后的租金应当相应扣减，即314901.32÷30×6=62980.26元，故一审法院将南油公司主张的仓储服务费调整为1864828.86元（1927809.12元-62980.26元）予以支持。关于德丰公司“南油公司的证据显示，南油公司的各种通知书或函件，仅要求德丰公司支付2016年10月份之前的仓储服务费，该等证据显示，南油公司已于2016年11月7日封仓，并于2016年11月21日发函书面解除涉案合同。现南油公司于2019年11月21日（起诉状署名时间，具体以法院受理为准）起诉要求2016年11月的租金既不符合事实，也超过诉讼时效，不应当支持2016年11月1日后的所谓仓储服务费”的答辩意见，南油公司解释称11月初发送催收函件只列明10月之前的租金不代表其放弃11月的租金。一审法院认为，南油公司11月7日发邮件对仓储服务费进行催收时，11月的费用并未实际产生，其未在邮件中明确提及并无不当。南油公司于2016年11月24日发送解除合同通知，本案也并未超过3年的诉讼时效，故对德丰公司的辩称一审法院不予采信。根据约定，在南油公司有权单方解除合同的情况下，德丰公司仍需向南油公司支付应付款项及按千分之三/日标准计算的滞纳金。南油公司有关滞纳金（2016年8月1日至2016年8月31日的滞纳金以2016年8月的仓储服务费344852.36元为基数，2016年9月1日至2016年9月30日的滞纳金以2016年8月的仓储费344852.36元加上2016年9月的仓储服务费953154.12元为基数，以中国人民银行同期贷款利率4.75%为标准计算。两月滞纳金共计6548.46元；2016年10月1日起的滞纳金以尚欠的所有仓储服务费、设施维护费、电费的合计金额1934782.18元为基数，从2016年10月1日起至2019年8月19日止以中国人民银行同期同类贷款利率4.75%为标准计算，从2019年8月20日起至实际付清之日止以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算）的诉讼请求具有事实和法律依据，一审法院予以支持，但其8月、9月的滞纳金合计数计算有误，应为6458.78元，一审法院予以相应调整。诉讼中南油公司主动将计算标准调减为按中国人民银行同期同类贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率系对自身权利的自由处分，不违反法律规定，一审法院予以认可。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四之规定，判决：一、确认南油公司与德丰公司签订的《仓储服务合同》（合同编号：CMNY-市场部（2015）一仓库-XX）已解除；二、德丰公司自一审判决生效之日起十日内向南油公司支付仓储服务费1864828.86元、设施维护费2400元、电费4573.06元；三、德丰公司自一审判决生效之日起十日内向南油公司支付滞纳金（2016年8月、9月两月滞纳金共计6458.78元；2016年10月1日起的滞纳金以1871801.92元为基数，从2016年10月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率4.75%计算，从2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、南油公司无需返还德丰公司预交的保证金1798404元。一审案件受理费39005元，已由南油公司预缴，由德丰公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，《不动产权证书》【粤（2019）深圳市不动产权第××号】记载，涉案南山区XX大道前海XX中心WX号仓库库房的建筑面积为100433.98平方米，所在宗地面积为70800.82平方米；《深圳市建设用地规划许可证》（深规土许ＺＧ-2010-XX号）记载，涉案南油集团前海湾WX号仓库的项目规划设计建筑高度为36米，仓库113181平方米；涉案WX仓库项目的《港口工程建设项目开工备案表》记载的建筑规模记载，仓库层数4层，建筑物高度35.9米，面积99545.56平方米。本院认为，涉案合同虽名为《仓储服务合同》，但从内容看，南油公司仅负责提供用于仓储的场地，货物的出入库及库内货物的管理由德丰公司自行负责，故双方之间实际形成的是仓库租赁关系，本案应为房屋租赁合同纠纷。根据德丰公司的上诉请求，二审争议焦点在于：一、南油公司的涉案债权是否已过诉讼时效；二、涉案租赁房屋是否为合法建筑；三、南油公司是否有权解除涉案合同。关于诉讼时效。南油公司在双方合同终止后，分别于2017年10月23日、2019年9月12日向德丰公司发送催款邮件，其催告行为构成时效中断，至其2019年11月提起本案诉讼之时，其诉请均在时效期间内。德丰公司主张时效抗辩，缺乏事实依据，本院不予采纳。对于涉案租赁房屋是否为合法建筑。本院认为，涉案仓库的产权证书虽未明确记载仓库层数，但从仓库的建筑面积远大于宗地面积的信息可以推断，涉案仓库并非单层建筑。结合《深圳市建设用地规划许可证》关于建筑物设计高度36米、仓库113181平方米的规划记载内容，以及《港口工程建设项目开工备案表》关于仓库层数4层、建筑物高度35.9米、面积99545.56平方米的规模记载内容，可以确认不动产权属证书记载的100433.98平方米为4层仓库的总面积。德丰公司主张涉案仓库的2、3层为非法加建面积，与事实不符，本院不予采信，其据此主张双方合同无效，于法无据，本院不予采纳。关于南油公司是否有权解除合同。根据合同约定，德丰公司拖欠2个月仓储服务费，南油公司可行使单方解除权并没收履约保证金。德丰公司上诉主张，该2个月仓储服务费指的是拖欠金额，而其租金应计至南油公司要求留置货物的2016年11月7日，故南油公司要求解除合同之时，其拖欠的仓储服务费仅为1615434.96元，尚未达到约定解除条件。对此本院认为，首先，南油公司在2016年11月7日催告德丰公司付款，提出留置货物之时，双方合同并未终止，德丰公司货物亦仍存放于涉案仓库，德丰公司主张费用仅计至该日，没有事实和法律依据。其次，根据双方合同第4.7条约定，“乙方（即德丰公司）应于每月底前预付下月仓储服务费”，故截至南油公司发出合同解除函之时，德丰公司实际已拖欠2016年8月、9月、10月、11月的仓储服务费共计1927809.12元（不含设施维护费、电费、逾期利息），即便按照上浮后的2016年10月之后的租金标准计算，其拖欠时间和拖欠金额均超过2个月标准，符合合同约定的解除条件，南油公司有权据此解除合同并向德丰公司主张违约责任。综上所述，德丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20985元，由深圳前海德丰投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐 毅审判员 蔡妍婷审判员 刘灵玲二〇二一年三月十七日书记员 龙灵美附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。