文书内容江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0602民初6632号原告：郭鹏，男，1987年3月27日生，汉族，住南通市崇川区。被告：南通邦豪购物中心管理有限公司，住所地南通市崇川区濠北路529号、531号。法定代表人：雍国所，总经理。委托诉讼代理人：钱伟，男，公司员工。被告：南通邦豪置业有限公司，住所地南通市濠北路531号邦豪服饰商厦B座3017室。法定代表人：张志余，总经理。委托诉讼代理人：陆从斌，男，公司员工。原告郭鹏与南通邦豪购物中心管理有限公司（以下简称邦豪管理公司）、南通邦豪置业有限公司（以下简称邦豪置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭鹏、被告邦豪置业公司的委托诉讼代理人陆从斌到庭参加诉讼，被告邦豪管理公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭鹏向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告邦豪管理公司向原告支付托管收益人民币120317.86元(自2019年5月1日起至2020年10月30日止，托管收益按月支付6350元，诉请总托管收益计算方式=2套*561708*7.14%/12*18个月)。2、请求依法判令被告邦豪管理公司向原告支付逾期付款违约金32953.65元(暂定至2020年10月8日)。3、请求依法判令被告邦豪置业公司对被告邦豪管理公司应向原告支付的托管收益120317.86元及逾期付款违约金32953.65元向原告承担共同还款责任。4、两被告负担本案诉讼费、保全费等全部诉讼费用。事实与理由：邦豪置业公司系南通邦豪时尚广场的开发商，邦豪置业公司将南通邦豪时尚广场531号2层B2077、B2078室商铺出售给原告，双方于2016年11月24日签订商品房买卖合同，合同总金额为人民币1123416元。邦豪管理公司系邦豪置业公司指定的商铺经营管理方，购买邦豪置业公司的商铺必须将商铺的经营管理权委托给邦豪管理公司。原告付清全部房款后，应邦豪置业公司的强制要求，原告与邦豪管理公司于2016年12月30日签订商铺委托经营(管理)合同。原告将上述商铺的占有权、使用权、收益权全部委托给邦豪管理公司行使，委托期限自2017年1月1日始至2026年12月31日止。委托经营合同第四条约定：年委托收益前十年保底，年委托收益为商品房买卖合同金额*7.14%，年委托收益将于2017年1月1日起算，每月为一个付款周期。邦豪管理公司仅支付2017年1月1日至2019年4月1日止的委托经营收益。2019年4月份以后的委托收益至今分文未付。邦豪管理公司于2019年6月6日向原告等全体业主出具承诺函：邦豪管理公司承诺4月应付托管收益延期至7月30日支付，同时严格按协议约定以日万分之五给予补偿。如果到期未按预期执行，以原违约金的双倍补偿。因邦豪管理公司未按承诺函约定时间支付托管收益，邦豪管理公司、邦豪置业公司与业主代表协商，达成补充合同：二被告承诺2019年10月31日前支付拖欠业主的2019年4、5、6月份的委托收益，并按原合同支付违约金，但邦豪置业公司再次违约，至今未能支付拖欠原告的委托收益。原告认为：原告将涉案商铺委托邦豪管理公司经营管理，双方已建立合同法有效的委托经营法律关系，邦豪管理公司应按合同约定及承诺书约定向原告支付租金及逾期付款违约金。邦豪置业公司在补充合同中与邦豪管理公司共同向原告承诺按时支付委托收益及利息，应与邦豪管理公司承担共同还款责任。因邦豪置业公司屡次违约，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告邦豪置业公司辩称，其认可原告诉请第一项关于托管收益的金额和计算方式，起止时间也认可。违约金过高，希望予以减免。邦豪置业公司是否承担支付责任由法院裁定。诉讼费和保全费按合同约定处置。新冠疫情期间邦豪管理公司应该支付的租金和违约金给予适当减免。邦豪管理公司在2020年1月22日通过端木峰账户向郭鹏支付过5014.6元，应该在总的托管收益中予以扣减。关于合同约定托管收益租金原告的个人所得税部分由法庭裁定是由原告个人交还是由邦豪管理公司代扣。被告邦豪管理公司未应诉答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人无争议的证据：原告提交的《商品房买卖合同》、《商品房委托经营管理协议》、补充合同、不动产权证书、南通市中级人民法院（2020）苏06民终2884号民事判决书、被告提交的情况说明，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月24日，被告邦豪置业公司（出卖人）与原告郭鹏签订《商品房买卖合同》两份，就购买南通邦豪服饰商厦第531幢2层B2077、B2078号房屋达成一致，两套商品房总金额为1123416元。后原告作为委托方（甲方），被告邦豪管理公司作为经营管理方（乙方），双方签订《商品房委托经营管理协议》两份，双方约定，甲方就其拥有的前述房屋的占用权、使用权、收益权委托给乙方行使，由乙方在物业管理和法律规定的范围内进行合法经营，通过全面展开专业有效的经营，提升委托标的的行业地位、品牌地位以及租金水平，并由乙方支付给甲方委托收益。委托期限自2017年1月1日始至2026年12月31日止，委托期限共计为10年。甲方委托收益及支付：托管期内，年托管租金收益为商品房买卖合同约定的房屋总价款的7.14%，上述年委托收益将于该套商铺全款到位次月起按月计算，具体起付日为2017年1月起每月前七个工作日，乙方将于上述日期内将约定的委托收益扣除甲方应承担的税费及其他应扣款后支付给甲方。托管收益中涉及甲方（个人）应交税金由乙方代扣代交，并去税局代为开具增值税专用发票（目前个人租金收入相关综合税率为5%，若今后税率发生变化，以国家相关规定为准）。委托期内无论乙方的经营盈亏与否，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取委托收益。乙方逾期向甲方支付租金收益的，每逾期一日乙方按应支付金额的万分之五向甲方支付违约金，逾期6个月以上的，甲方有权单方解除合同，并视为乙方违约，乙方应补足逾期期间应付租金，另外向甲方支付逾期应付租金的20%作为违约金。合同签订后，被告邦豪管理公司向原告支付了2019年5月1日前的收益，此后的收益未按约支付。后邦豪部分业主代表与邦豪管理公司签订《关于南通邦豪购物中心管理有限公司房屋委托收益延迟支付事项的补充合同》（简称“补充合同”），约定：1.邦豪管理公司承诺在2019年10月31日前支付拖欠托管业主的2019年4、5、6月份的委托收益，并按原合同支付违约金。2.在2019年12月31日前付清今年的所有欠款，如未能及时付清，则严格按照约定支付违约金。3.如邦豪管理公司再次违约，则按约定赔偿业主所有损失。被告邦豪置业公司参与了协调过程，并在该《补充合同》上盖章。2020年1月22日被告邦豪管理公司委托端木峰通过其账户支付原告租金收益5014.6元，此后一直未向原告支付剩余委托收益，原告遂提起本案之诉。本院认为，原告与被告邦豪管理公司签订的《商品房委托经营管理协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。该协议约定无论被告邦豪管理公司的经营状况如何，均要定期向原告支付固定收益，根据权利义务的具体内容，双方之间实为房屋租赁关系。原告将案涉商铺交被告邦豪管理公司经营管理，邦豪管理公司应按约支付租金，因此原告主张被告邦豪管理公司支付欠付的2019年5月1日至2020年10月30日租金120317.86元，于法有据。两被告提出因疫情影响希望酌减租金的意见，本院酌情扣减2020年上半年租金中两个月的租金1123416×7.14%÷12×2=13368.64元。此外，被告邦豪管理公司提出其委托端木峰向原告支付租金收益5014.6元，原告对此予以认可。综上，经计算，被告邦豪管理公司尚欠租金101934.62元（120317.86-13368.64-5014.6）。邦豪管理公司向原告支付上述租金后，协议中约定由被告邦豪管理公司代扣的税费应由原告自行缴纳。对于违约金，因被告邦豪管理公司未按约支付租金收益，构成违约，应自逾期之日起向原告支付违约金。原告按应付金额的日万分之五主张，被告辩称违约金过高要求调整，本院综合原告损失及被告违约等情况，分不同期间酌情将违约金标准调整为中国人民银行贷款基准利率、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍。经计算，2019年5月9日至2020年10月9日的违约金为4145.78元【详见附表】。对于原告要求邦豪置业公司承担连带责任，本院认为，首先邦豪置业公司、邦豪管理公司作为两个主体分别与三原告订立购房合同及委托管理合同，但从邦豪置业公司在售房过程中对商铺收益所作的宣传广告看，邦豪置业公司自身的行为足以使商铺业主对两家公司产生一体性认知并由此具有合理信赖利益。其次，为处理和解决被告邦豪管理公司拖欠业主租金问题，两被告与邦豪业主代表订立补充合同，作为一个商事主体，公司公章必然不会随意加盖，而且是在一份具有明确给付义务内容的合同上加盖，究其盖章行为的本意，结合本案案情及现有证据，应当认定邦豪置业公司具有为邦豪管理公司相关债务承担担保责任的真实意思。因此，被告邦豪置业公司应对被告邦豪管理公司的案涉债务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、被告南通邦豪购物中心管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郭鹏支付2019年5月1日至2020年10月31日期间的租金101934.62元；二、被告南通邦豪购物中心管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郭鹏支付违约金（2019年5月9日至2020年10月9日的违约金为4145.78元，自2020年10月10日起至实际给付之日止以101934.62元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）；三、被告南通邦豪置业有限公司对被告南通邦豪购物中心管理有限公司的上述第一、二项判决义务承担连带责任；四、驳回原告郭鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1682.5元（已减半）、保全费1195元，合计2877.5元，由原告郭鹏负担471.7元，被告南通邦豪购物中心管理有限公司、南通邦豪置业有限公司共同负担2405.8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费3365元。审 判 员 余雪松二〇二一年三月二十六日法官助理 王曙曙书 记 员 韩云香附表：2019年5月9日至2020年10月9日违约金明细            未支付委托收益期间              应付日期              未付金额/元              逾期天数              计算标准              违约金/元                  2019年5月1日—2019年5月31日              2019年5月9日              6684.32              33              中国人民银行贷款基准利率*1.3                    34.18                  2019年5月1日—2019年6月30日              2019年6月11日              13368.64              28              57.99                  2019年5月1日—2019年7月31日              2019年7月9日              20052.96              31              96.32                  2019年5月1日—2019年8月31日              2019年8月9日              26737.28              32              132.56                  2019年5月1日—2019年9月30日              2019年9月10日              33421.6              29              全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率*1.3                    150.16                  2019年5月1日—2019年10月31日              2019年10月9日              40105.92              33              205.05                  2019年5月1日—2019年11月30日              2019年11月11日              46790.24              29              210.22                  2019年5月1日—2019年12月31日              2019年12月10日              53474.56              30              248.54                  2019年5月1日—2020年1月31日              2020年1月9日              60158.88              13              121.17                  2019年5月1日—2020年1月31日              2020年1月22日              55144.28（扣除5014.6元）              78              666.41                  2019年5月1日—2020年4月30日              2020年4月9日              61828.6              32              306.54                  2019年5月1日—2020年5月31日              2020年5月11日              68512.92              29              307.83                  2019年5月1日—2020年6月30日              2020年6月9日              75197.24              30              349.52                  2019年5月1日—2020年7月31日              2020年7月9日              81881.56              33              418.64                  2019年5月1日—2020年8月31日              2020年8月11日              88565.88              29              397.93                  2019年5月1日—2020年9月30日              2020年9月9日              95250.2              30              442.72                  合计              4145.78