安徽省颍上县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1226民初7079号 原告：高景翠，女，1983年5月12日出生，汉族，住安徽省颍上县。 原告：吴坤以，男，1974年10月16日出生，汉族，住址同上。 以上二原告共同委托诉讼代理人：熊树先，颍上县盛堂镇法律服务所法律工作者。 被告：江颍，男，1953年11月26日出生，汉族，住安徽省颍上县。 被告：卜庆侠，女，1957年4月16日出生，汉族，住址同上。 以上二被告共同委托诉讼代理人：张亚辉，安徽慧民律师事务所律师。 原告高景翠、吴坤以与被告江颍、卜庆侠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高景翠及其委托诉讼代理人熊树先、原告吴坤以的委托诉讼代理人熊树先，被告江颍、卜庆侠及其委托诉讼代理人张亚辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高景翠、吴坤以向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《房屋买卖协议》中涉及附属房屋及院落部分的协议条款无效;2、依法判决被告返还原告支付的附属房屋及院落部分购房款440832元;3、依法判决被告赔偿原告损失暂定100000元，合计540832元及利息（从2013年11月17日起至购房款偿还完为止，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）;4、本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中原告将其诉讼请求2变更为“依法判决被告返还原告支付的附属房屋及院落部分购房款453590元”，将其诉讼请求3变更为“依法判决被告赔偿原告损失暂定100000元，合计553590元及利息（从2013年11月17日起至购房款偿还完为止，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）”。事实和理由：2013年11月17日，原、被告签订的《房屋买卖协议》约定，原告购买被告位于颍上县房屋及院落，价格为1200000元，房屋包括前排第一层商业门面和第二层住宅、附房十几间及院落。协议签订后，原告先后支付被告购房款1050000元。双方在办理第一层商业门面和第二层住房产权过户手续是对该房屋进行了评估，估值为609168元。但因附房十几间及院落无产权证，无法办理过户手续。原、被告签订的《房屋买卖协议》中涉及附属房屋及院落部分的条款，因违反有关法律规定，属无效，被告应返还已收取原告购房款中涉及附属房屋及院落部分的453590元，并赔偿损失暂定100000元。依法支持二原告的诉讼请求。 江颍、卜庆侠辩称：一、原告诉称的与事实不符，故请求依法驳回原告的诉讼请求。被告确实与原告就位于慎城镇沙北村迎宾大道北侧陈屯队的二层房屋（第一层门面房、第二次住房）、附房及院落签订的《房屋买卖协议》中将上述房屋、附房、及院落出售给原告，双方就上述房屋、附房及院落签订的协议合法有效，不存在原告诉称的附属房屋及院落部分的协议条款无效。附属房屋及院落是该协议不可分割的部分，附属房屋及院落虽不能办理相关产权，但未违反法律规定，不属于无效情形。协议签订后原告存在违约，原告未将购房款支付给被告，而是支付给他人，后又拒绝支付剩余尾款150000元。目前双方存在纠纷的主要原因是原告拒绝支付剩余房款150000元，所以被告才未将该附属房及院落交付，（2014）颍民一初字第02361号民事判决书已查明。双方签订的《房屋买卖协议》中约定的房屋买卖价格是1200000元，是一揽子打包的，包括门面房、住房、附属房屋、院落等（包括占用的土地），是无法分割或者单独计价。原告单独就门面房及住房分开计价是错误的的，是不符合客观实际的。被告愿意在原告支付350000元（剩余房款150000元及100000元的双倍定金）后，交付该附属房屋及院落。二、本案中，原告提交的所谓的关于门面房及住房的房地产估价报告，系原告以被告江颍的名义自行制作的，该报告不客观真实，是虚假的，不能作为本案的定案依据。三、如果法院经过审理认为协议中关于附属房屋及院落部分的协议条款无效，判决被告返还房款的话，那么应依法应当对协议中的门面房及住房重新进行市场评估，以便正确确定房屋价值，被告请求法院委托相关评估机构重新对该门面房及住房进行市场评估，愿意提交申请。四、原告以虚假的估价报告进行诉讼，意图利用诉讼达到诈骗被告的钱财，系虚假诉讼，请求依法追究原告的虚假诉讼的法律责任。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。庭审中，被告辩称，其与吴坤以、高景翠签订的《买卖房屋协议》不包括其现在居住的房屋。 本院经审理认定事实如下：2013年11月17日，经中间人熊家禄、熊永君介绍，高景翠与江颍、卜庆侠签订一份《房屋买卖协议》，该协议约定：卖方（甲方）江颍、卜庆侠将位于颍上县中学门西侧中四间门面及附房（共计一亩七分地）以120万元的价格卖给买方（乙方）高景翠，乙方预先支付定金10万元，剩余房款于房产过户当日付清，甲方需提供过户所需一切手续，否则视为违约，甲方承诺出售的房屋及附房不存在纠纷，所有权明确，如甲乙双方违约，则违约方赔偿对方双倍定金。《房屋买卖协议》签订后当日，高景翠支付江颍、卜庆侠定金10万元，江颍、卜庆侠为高景翠出具了收条。高景翠于2013年11月22日、12月9日、2014年1月21日分别转给中间人熊永君购房款60万元、15万元、20万元，合计95万元，江颍分别为高景翠出具了收条。2013年12月24日高景翠、吴坤以与江颍、卜庆侠又签订一份《购房补充协议》，该协议约定：“甲方把房屋过户给乙方的同时连同和左右两家共同拥有的土地使用支配权一同转交给乙方。甲方提供相关的手续和证明，以后的支配权归乙方所有”。协议签订后，原、被告对案涉一层门面房及二层住房办理了房屋过户登记（其中，一层门面房的产权证号颍房监字第××号、二层住房产权证号颍房监字第××号）。后因原、被告对剩余购房款支付及案涉房屋交付问题发生争议。为此，吴坤以、高景翠于2014年7月14日向本院起诉江颍、卜庆侠，要求依法判决江颍、卜庆侠将存放在上述房屋内的物品搬出，并交付买卖合同中约定的四间门面房及附属房和院落。本院于2015年1月6日作出（2014）颍民一初字第02361号民事判决书。该判决书认为，吴坤以、高景翠与江颍、卜庆侠签订房屋买卖合同，共同在房屋产权管理部门办理了房屋所有权转移登记，吴坤以、高景翠领取了房屋产权证书，即吴坤以、高景翠对房屋产权证书项下的房屋拥有所有权，江颍、卜庆侠现仍占有该房屋，系侵权行为。吴坤以、高景翠要求江颍、卜庆侠从原告拥有所有权的房屋内搬出，理由正当，本院予以支持。但吴坤以、高景翠提供的证据不足以证明其对《房屋买卖协议》中约定的附房及院落拥有所有权，故本院对吴坤以、高景翠要求江颍、卜庆侠搬出《房屋买卖协议》中约定的附房及院落的主张不予支持。判决江颍、卜庆侠于判决生效之日起20日内从登记在吴坤以、高景翠名下的（房地权证分别为颍房局监字第××、99××51）坐落于颍上县房屋内搬出；驳回吴坤以、高景翠的其他诉讼请求。该判决书已生效。 另查明，涉案附房及院落，至今一直由江颍、卜庆侠居住使用。 诉讼中，江颍、卜庆侠于2020年10月30日向本院申请对《房屋买卖协议》中的一层门面房及二层住房价格进行重新估价，后又撤回重新估价申请。 诉讼中，2020年12月2日，吴坤以、高景翠向本院申请对《买卖房屋协议》中的门面房按照2013年购买时的市场交易价值进行评估。本院依法委托安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司对涉案门面房及二层住房进行了评估。2020年12月25日安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司作出估价报告，评估值为596410元，吴坤以、高景翠支付评估费6000元。 上述事实，由吴坤以、高景翠支付提供的身份证、买卖房屋协议及补充协议、（2014）颍民一初字第02361号民事判决书、房地产评估报告，评估费发票，江颍、卜庆侠提供的身份证及当事人当庭陈述在卷佐证。 本院认为,违反法律、行政法规强制性规定的合同,应属无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的其他部分仍然有效。本案中,原、被告签订的《房屋买卖协议》中关于一层门面房及二层住房买卖的部分系双方真实意思表示,不违反法律及行政法规的强制性规定,应属合法有效；关于无房屋规划许可证、无产权证书的附属房屋及院落买卖的部分,因违反了相关法律的强制性规定,应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉门面房经评估价价值596410元，高景翠、吴坤以已付江颍、卜庆侠购房款1050000元，扣除高景翠、吴坤以应付江颍、卜庆侠的门面房款596410元，江颍、卜庆侠还应返还高景翠、吴坤以购房款453590元（1050000元-596410元），且涉案附房及院落至今一直由江颍、卜庆侠居住使用。故，吴坤以、高景翠主张购房款453590元，于法有据，本院予以支持。吴坤以、高景翠与江颍、卜庆侠签订《买卖房屋协议》时,没有尽到审查的义务,致使合同部分无效有一定过错，其损失应各自承担,吴坤以、高景翠主张购房款的资金占用利息,本院不予支持。吴坤以、高景翠主张损失100000元，无证据佐证,本院依法不予支持。评估费6000元，是吴坤以、高景翠为证明其主张支付的费用，由其自行承担。江颍、卜庆侠庭审中辩称，其与吴坤以、高景翠签订的《买卖房屋协议》中不包括其现在居住的房屋及院落，与其答辩意见和生效的（2014）颍民一初字第02361号民事判决书相悖，本院不予采信。原、被告之间的房屋买卖关系，已被（2014）颍民一初字第02361号民事判决书确认，本案不存在虚假诉讼。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款(五)项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,判决如下: 一、江颍、卜庆侠于本判决生效后十日内返还吴坤以、高景翠购房款453590元; 二、驳回吴坤以、高景翠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9336元，减半收取4668元，吴坤以、高景翠负担843元，江颍、卜庆侠3825负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  汪宏 二〇二一年三月八日 书记员  黄云 附相关法律条款： 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 特别提示： 本案标的款履行义务人将标的款汇入颍上县人民法院下列账户，并在汇款后及时联系承办法官汪宏，电话0558-44××××5。 开户银行：中国工商银行颍上支行 开户名称：颍上县人民法院 开户账户：13×××85