北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2020）京0105民初56050号原告：郭锐霞。委托诉讼代理人：李铭。委托诉讼代理人：黄璐艳。被告：隋晨光。委托诉讼代理人：李默。委托诉讼代理人：杨贤军。原告郭锐霞（以下简称时为原告或为其姓名）与被告隋晨光（以下简称时为被告或其姓名）排除妨害纠纷一案，依法适用普通程序，由本院审判员曹勇独任审判，公开开庭进行了审理。原告郭锐霞及其委托诉讼代理人李铭、黄璐艳；被告隋晨光及其委托诉讼代理人李默、杨贤军均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即返还原告位于北京市朝阳区华威里2号楼6层6F房屋并恢复原状；2.请求判令被告承担诉讼费用。原告起诉的事实概括为：一、原告是北京市朝阳区华威里**楼**6F房屋所有权人。原告郭锐霞2008年7月28日与北京金地世纪缘房地产开发有限公司签订商品房现房买卖合同，购买位于北京市朝阳区华威里2号楼6层6F的房屋一套（简称6F），建筑面积313.06平米，东南朝向。并于2008年9月25日取得北京市朝阳区房屋管理局颁发的6F房屋的所有权证。二、被告经由司法拍卖取得北京市朝阳区华威里2号楼6层6E房屋所有权。2018年4月23日，北京市第二中级人民法院签发了（2017）京02执215号之一执行裁定书。裁定书记载2018年3月30日，被执行人吕平名下位于北京市朝阳区华威里2号楼6层6E的房产（面积275.16平米）（简称6E）经在淘宝网司法拍卖网络平台进行了司法网络拍卖。被告以最高价人民币905万元竞得。但是被告实际占有的并非6E的房屋，而是错误占有原告6F的房屋。三、被告无权占有原告所有的6F房屋，且经多次沟通后拒绝返还原告房屋。原告发现被告对原告所有的6F房屋正在进行装修，原告数次与被告进行沟通和协商，被告确认了自己所持有房产证是6E的房屋且登记建筑面积为275.16平米，但拒绝返还6F房屋，登记建筑面积为313.06平米。综上所述，原告对6F涉案房屋持有合法有效的房屋所有权证，涉案房屋所有权应受到法律的保护，被告占有原告涉案房屋的行为已经构成对原告不动产所有权的侵害。原告方涉案之诉讼代理意见归纳为：一、原告是华威里2号楼6层6F房屋（简称涉案房屋6F）的所有权人，被告是华威里2号楼6层6E房屋（简称涉案房屋对面6E）的所有权人。（一）原告是涉案房屋6F的所有权人。1.原告对涉案房屋6F的不动产所有权来源合法。2008年7月，由于北京金地世纪缘房地产开发有限公司欠原告郭锐霞建筑材料款项，遂与原告签订商品房买卖合同，以涉案房屋6F清偿欠款，并于2008年9月25日为原告办理涉案房屋6F所有权证。2.涉案房屋6F不动产登记证上的东南朝向、313.06平米的面积以及户型格局与被告现在占有的房产完全对应。原告和开发商签订的北京市商品房现房买卖合同、所持有的房屋所有权证书及北京市朝阳区不动产登记事务中心存档的不动产登记簿所记载信息一致，均记载涉案房屋6F为东南朝向、面积313.06平米。因此，原告是涉案房屋6F即被告占有的房产的不动产物权所有人。（二）被告是涉案房屋对面6E的所有权人。1.被告经由司法拍卖取得了涉案房屋对面6E的房屋所有权。被告于2018年3月30日，通过淘宝网司法拍卖网络平台竞得涉案房屋对面6E房产，并于2018年5月08日办理完毕登记过户手续，并取得房屋所有权证书。被告对涉案房屋对面6E的不动产物权，继受于（2017）京02执215号裁定的被执行人吕平。被告提供的证据《房地产估价报告》所附吕平的不动产登记簿副本记载，拍卖标的物涉案房屋对面6E的不动产单元号为“110105018001GB00339F00020048”，被告隋晨光的不动产登记簿副本所记载的不动产单元号于其一致，不动产单元号为不动产的唯一代码。由此可知被告的涉案房屋对面6E房屋确为继受了被执行人吕平的被执行房产。2.涉案房屋对面6E房屋为西南朝向，面积275.16平米。被告拒绝提供其所持有的涉案房屋对面6E房屋所有权证书，原告申请法院出具调查令，从北京市朝阳区不动产登记事务中心提供的被告房产登记簿副本所记载的分户平面图，可以获知，被告所有的涉案房屋对面6E房产面积275.16平米，朝向为西南，与被告现实际占有的房屋从朝向、面积以及户型格局明显不符。二、被告实际占有的为原告所有的涉案房屋6F房屋，且拒绝返还对涉案房屋6F房屋的占有。（一）被告经由司法竞拍所获得的不动产标的物正确，但发生了错误的占有。（2017）京02执215号裁定的执行标的为涉案房屋对面6E房屋，在执行过程中，交付给被告的不动产物权是正确的，也即代表不动产所有权的涉案房屋对面6E房屋所有权证书，但交付给被告对该不动产物权的占有却是错误的。由被告提供的竞价成功确认书、司法拍卖成交确认书及（2017）京02执215号之一裁定书可知，（2017）京02执215号裁定确定了被告获得该裁定的执行标的涉案房屋对面6E。被告也确实获得了涉案房屋对面6E的房屋所有权证书，成为6E的不动产所有权人。在房产登记簿信息包括户型、朝向、面积等分户平面图等全部信息的情况下，由于执行人员的疏漏，未调取涉案房屋对面6E的分户平面图信息，造成（2017）京02执215号裁定执行时，虽然交付给被告的是正确的涉案房屋对面6E房屋不动产所有权，但同时交付了错误的占有，也即涉案房屋6F房屋的占有。（二）被告有充足的可能性发现自己占有状态的错误，但拒绝返还对涉案房屋6F房屋的占有。根据被告提交的《竞买须知》，买受人也即被告自行办理过户手续。被告自2018年5月08日办理完毕登记过户手续，取得涉案房屋对面6E房屋所有权证书，直至开庭当日已有近三年的时间。被告有充足的时间发现自己所持有的代表不动产物权状态的房屋所有权登记证书上的分户平面图与实际占有的房屋不同。原告于2019年6月发现，对面正在装修房屋的朝向、布局和自己所持有的房屋所有权证书一致。自己房屋所有权证上所指向的不动产物权实际上为对面东南向房屋。遂于2019年6月和被告就两房屋的错误占有进行过数次沟通，被告在承认自己房屋所有权证书登记面积为275.16平米的前提下，拒绝返还对原告房屋的占有。截至庭审当日被告一直拒绝回答自己占有的房屋和所持有的房屋所有权证指向的房屋是否一致，且拒绝向法庭提供房屋所有权证。（三）被告对于涉案房屋6F房屋物理状态上的错误占有，不能使其获得涉案房屋6F的不动产物权。首先，被告对涉案房屋6F房屋的占有，没有正当的法律关系和权利来源，被告拥有不动产物权的是涉案房屋对面6E房屋，不能支持其对涉案房屋6F房屋的占有。其次，被告对涉案房屋6F房屋不具备善意取得的构成要件。被告支付275.16平米的房产对价，实际占有313.06平米的房产，不是合理的价格；不动产发生转移的必要条件既涉案房屋6F房产的登记没有发生；北京市第二中级人民法院并非涉案房屋**产的无权处分人，其处分的是涉案房屋对面6E房产的所有权。因此，被告不能因为对涉案房屋6F房屋占有的物理状态和持有涉案房屋对面6E房屋书面登记所有权证书的不一致情况，取得涉案房屋6F房屋的所有权。三、如果被告不能纠正对原告房屋的错误占有，该错误将延续，从而造成原告无法使用自己的房屋，被告也无法将错误占有的房产进行处分，包括出租和交易等。如果被告错误占有的问题不能得到解决，接下来无论是原被告双方行使转让、出租等处分权，受让者和承租人都会发生继承的权利和权利登记不一致的情况，而拒绝成为原被告双方权利的继受者，原被告双方存在对不动产的所有权和占有倒置的情况，会造成双方对自己享有物权的房屋无法处分的问题。四、原告依据当天明确恢复原状诉讼请求为：被告接受涉案房屋时的原始状态。据了解，被告发生错误占有的原由为拍卖文件未能明确记载所拍卖标的现状，导致交付拍卖标的物产生错误，并非被告的恶意侵占，为妥善解决涉案问题，原告认为被告恢复至其取得房产时得房屋状态为宜，如果被告进行了装修，也可以适当补偿被告因错误占有后续产生的装修费用。综上，根据《民法典》第二百一十六条第一款：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。第二百一十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。结合本案被告错误的占有原告的房屋，构成对原告不动产物权的妨碍的事实情况。因此，原告特向贵院提起诉讼，请法院支持判令被告返还其错误占有的涉案房屋6F，并将其恢复至不影响使用的状态。被告方涉案之答辩意见归纳为：郭锐霞依据其所持有的位于北京市朝阳区华威里2号楼6层的6F房屋的房产证，主张隋晨光现居住的华威里2号楼6层东南向房屋为其所有，并诉请隋晨光返还房屋、恢复原状的主张不能成立，理由如下：一、隋晨光系通过司法拍卖并支付完毕拍卖成交价款，合法取得位于北京市朝阳区华威里2号楼6层东南向的6E房屋所有权，依法对该特定物既东南向房屋享有直接支配和排他的权利。1.在北京市第二中级人民法院指定的淘宝网司法拍卖网络平台上展示的司法拍卖标的物为该东南向房屋。（1）淘宝网上就该拍卖标的房屋展示的《竞买须知》第四点中明确，“拍卖标的以现状进行拍卖，其外观、结构、固定装修及内在质量以移交时的现状为准”；（2）网上展示的《拍卖标的调查情况表》“标的物介绍”部分的“房屋朝向”记载为“东南朝向”；（3）网上展示的该房屋室内现状照片以及网上视频展示的房屋现状情况指向的是该东南向房屋。2.北京市第二中级人民法院查封的房屋为东南向，涉案有现场法院封条照片为证，房地产估价机构评估时实地查勘的是该东南向房屋，也是以该东南向房屋评估作价。淘宝网上展示的《房地产估价报告》第二部分“估价假设和限制条件”中“一般假设”第10点记载，“根据《不动产登记簿》，估价对象坐落为朝阳区华威里2号楼6层6E，根据估价人员实地查勘……”，以上记载证明估价人员在评估时已曾对估价对象进行过实地查勘。而《房地产估价报告》第6页“3建筑物状况分析”的“②户内部分”的“各房间朝向”记载为“东南朝向”，证明估价人员实地查勘的对象是该东南向房屋，并非西南向房屋或其他房屋。估价人员评估作价的对象为该东南向房屋。3.隋晨光在参与竞拍前实地查勘的对象是该东南向房屋。4.基于2018年4月27日《司法拍卖成交确认书》，拍卖人拍卖指向的标的物为该东南向房屋。（1）《司法拍卖成交确认书》第三条载明，“拍卖标的已知的详情已在拍卖公告、拍卖标的调查情况表、评估报告中公示，拍卖人已在淘宝网上对拍卖标的进行了展示。拍卖人以拍卖标的现状进行拍卖”；（2）《司法拍卖成交确认书》第七条载明，“经买受人认可的拍卖须知等拍卖资料是本拍卖成交确认书的组成部分”。5.隋晨光于2018年4月27日收到了执行法院北京市第二中级人民法院做出的“（2017）京02执215号之一”裁定书，此裁定书裁定将拍卖标的房屋所有权转移给隋晨光所有。6.北京市二中院向隋晨光执行交付的也是案涉该东南朝向房屋，执行法官的交付录像及交接资料可以证明。根据《中华人民共和国物权法》第2条第2款规定，“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权”，基于该条规定，所谓物权，是指权利人依法对特定的物享有的直接支配和排他的权利。而本案中，从法院查封、网上展示、评估人员实地查勘及评估作价、拍卖人拍卖、隋晨光竞买、拍卖成交确认等环节，明确指向的均为该东南向的拍卖标的物，而通过法院实际执行交付给隋晨光的也是该东南向房屋。此外，《民法典》第229条（原《物权法》第28条）也规定，“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”基于二中院做出的“（2017）京02执215号之一”裁定书，自该裁定书送达隋晨光之日起，隋晨光依法对该特定物既涉案东南向房屋取得所有权，享有直接支配和排他的权利。二、郭锐霞自述其系通过以房抵债方式取得房屋产权，而其自始即认可是以西南向房屋抵债，并对该房屋行使占用、收益等权利。郭锐霞从未取得东南向房屋物权，其持有的6F房产证不足以作为其诉请返还东南向房屋的依据，无权据此要求隋晨光返还房屋。1.郭锐霞庭审中自述，其系因他人以房抵债而取得房屋产权。开发商当年依据第三人指示将西南向房屋向其交付，郭锐霞当时接受了以该西南向房屋抵债。2.本案客观事实为，自2008年始，郭锐霞即占有该西南向房屋，并对该房屋行使出租收益等权利。直至今天，其还在网上挂牌出售该西南向房屋。而东南向房屋自始由吕平占有收益，郭锐霞从未受让、亦从未占有该东南向房屋，其也从未向吕平就该东南向房屋主张权利，长期以来，郭锐霞对以上情形没有争议。3.郭锐霞称直至2019年隋晨光进行装修时，其进入该东南向房屋后才发现该房屋应为其所有。以上主张明显违背常理，东南向和西南向为两个区别明显的朝向，郭锐霞如认为其拥有的是东南向房屋的所有权，其不可能将其接收并长期占有的西南向房屋误认为东南向房屋，其不可能对此长期失查，不可能直至2019年才发现该情形。4.郭锐霞提交的6F房产证的登记时间为2008年9月25日，即郭锐霞自2008年即已了解房产证所有内容包括登记面积以及附图等内容，而郭锐霞自2008年即已接收西南向房屋，长达十多年一直没有异议。证明其认可自身所持房产证对应的即是该西南向房屋，认可自身系对西南向房屋这一特定物享有物权。5.郭锐霞持有的6F房产证中的附图如确与其占有的西南向房屋情况不符，其可寻求不动产权属登记中心予以更正或解决，无权据此诉请已合法取得东南向房屋的权利人隋晨光返还房屋。三、郭锐霞诉请隋晨光将东南向房屋恢复现状没有依据，应被驳回。1.如前所述，该东南向房屋为隋晨光合法所有，隋晨光有权对该房屋行使装修等权利，不受他人干涉。2.郭锐霞对东南向房屋不享有物权，无权诉请将该东南向房屋恢复原状。3.郭锐霞从未取得并占有该东南向房屋，该房屋拍卖交付时的装修现状的权利人为该房屋前手所有权人吕平，郭锐霞对此并不享有任何权利。四、即便郭锐霞基于其所持6F房产证主张其对东南向房屋拥有所有权，基于《民法典》《物权法》关于善意取得相关规定，也应认定隋晨光已合法取得该东南向房屋所有权，郭锐霞仍无权诉请隋晨光返还房屋，而应向无处分权人要求损害赔偿。《中华人民共和国民法典》第311条（原《物权法》第106条）规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿”。本案中，即便郭锐霞基于其所持6F房产证主张其对东南向房屋拥有所有权，依据以下事实，隋晨光受让取得该东南向房屋也完全符合善意取得的所有条件，应予认定隋晨光已合法取得了该东南向房屋的所有权：（1）隋晨光是基于网上对拍卖标的物的展示，通过司法拍卖取得该东南向房屋，隋晨光受让该房屋时明显属于善意；（2）隋晨光通过参与竞买，以最高价人民币905万元竞得该房屋，该受让价格应予认定为“合理价格”；基于2018年4月27日《司法拍卖成交确认书》第四条，证明“买受人已向拍卖人支付全部拍卖款项”；（3）二中院已做出“（2017）京02执215号之一”裁定书，确认该拍卖标的物所有权自裁定送达隋晨光时起转移，且隋晨光已办理取得该房屋的不动产权属证书；（4）该房屋已经执行交付隋晨光，隋晨光并已对房屋装修并入住。受让人隋晨光依法取得该东南向房屋所有权后，郭锐霞如认为其才是该东南向房屋的所有权人，并认为本次对东南向房屋的处分行为属于无权处分，其应向无处分权人请求损害赔偿；如其认为房产在起初交付时即存在错误，其应找开发商或以房抵债的债务人解决。综上，隋晨光对现占有使用的东南向房屋合法享有所有权，郭锐霞诉请隋晨光返还该房屋并恢复原状没有事实和法律依据，请求贵院依法审理，裁决驳回其全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了相关证据，本院组织到庭当事人进行举证质证程序。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告涉案陈述其于2008年7月28日与北京金地世纪缘房地产开发有限公司签订了房屋买卖合同，购买了北京市朝阳区华威里2号楼6层房屋一套；原告当庭陈述其系涉案房屋楼盘材料供应商，开发商以材料款折抵房款给予了该房屋，后于2008年9月25日取得《房屋所有权证》一份，证号为X京房权证朝字第XXXX号，房屋所有权人为郭锐霞，房屋坐落栏显示为：朝阳区华威里2号楼6层6F，房屋状况栏显示建筑面积为313.06平米；经审查涉案该《房屋所有权证》未显示涉证房屋之房屋朝向；现经审理及原告涉案陈述显示，原告于2008年间购置后入住之房屋为朝阳区华威里2号楼6层西南角房屋，原告陈述涉案房屋门上无标识，同层该朝向为两户；原告陈述购买该楼层西南角房屋后出租至今，直至近期被告装修对门房屋时，原告进入该房间后发现户型设计与自有之房屋所有权证上所附分户平面图相同，遂要求涉案被告返还该房屋并恢复原状至法拍前房屋装修状态；经法院审查，原告之房屋产权证后所附房屋分户平面图绘图人及检查人栏落款日期为2008年8月12日。期间，涉案被告通过淘宝网司法拍卖平台得知线上拍卖北京市朝阳区华威里2号楼6层东南角房屋一套，拍卖信息明确显示拍卖房屋朝向为“东南朝向”，并附有拍卖房屋照片材料等；被告通过参与公开竞价，以最高价格905万元拍卖成交，并如数交割拍卖款项，现有竞价成功确认书及司法拍卖成交确认书相佐证；2018年4月27日北京市第二人民法院作出（2017）京02执215号之一裁定书，裁定北京市朝阳区华威里2号楼6层东南角涉拍房屋归被告所有；被告现于2018年5月8日取得京（2108）朝不动产权第0048095号的房屋产权证书，权利人栏显示为隋晨光，房屋坐落栏显示为朝阳区华威里2号楼6层6E，房屋建筑面积栏显示为275.16平米，后附有分户平面图一份，该分户平面图绘图人及检查人栏落款日期为2008年6月12日。经法院审查，涉案双方之房屋产权证后所附分户平面图存差异；根据从房地产管理部门调取的涉案有关《不动产权利及其他事项登记信息》表显示，涉案之所拍买的北京市朝阳区华威里2号楼6层东南角之朝阳区华威里2号楼6层6E房屋产权关系最初登记权利人为吕晶，其不动产权证书号为X京权证朝字第XXXX号，登记时间为2009年9月14日；后产权人转移登记为吕平，其不动产权证书号为X京权证朝字第XXXX号，登记时间为2009年12月7日；其后，涉案被告于2018年5月8日取得现房屋产权证，表格附记栏显示为“依据生效法律文书办理”。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案双方均涉案取得行政主管机关所颁发之有效房屋产权证书，但对房屋产权证书所指向标的房屋存争议。现通过审理及当事人陈述可以确定，涉案原告在楼宇落成入住之初既入住该楼层之西南角房屋，并办理了相关房屋产权证书，此后亦有房屋出租收益、联系出售等与房屋所有权关系相关的民事行为，原告已实际取得并认可该房屋所有权现状；而涉案被告通过司法拍卖所取得之该楼层东南角房屋，在楼宇落成入住之初亦为案外人吕某实际有效拥有并取得房屋产权证书，此后该房屋历经辗转，最终由涉案被告参与拍卖，公开竞价并以最高价格拍卖成交，取得了房屋产权证书，目前已实际拥有该房屋所有权。现涉案双方取得各自房屋所有权的途径均正当合法，然各自持有的房屋产权证书内附分户平面图与房屋实际状况不符，但结合涉案各方所有之房屋的历史状况及所有权取得过程，本院认为不能以该分户平面图与房屋实际状况不符的单一情节来否定被告对争诉房屋合法拥有现状之整体事实，亦不能据此认定原告对争诉房屋原始取得所有权，故本院认为原告涉案之诉求所依据的事实基础不当；此外，本案被告取得争诉房屋为参与公开拍卖，竞价最高后取得，现具有产权证书，可视为善意有效取得该房屋所有权，故原告涉案之诉求的法律基础亦不当。综上所述，本院认为原告涉案未能提交确凿证据佐证其诉求的合理性，故对原告涉案之诉求不予支持；对被告方之相关答辩意见予以采纳。本院亦在此指出，双方应尽快向相关行政部门反映涉案房屋所有权证书内房屋分户平面图与房屋实际状况不符之问题，谋求尽快明确解决；若涉及存在房屋价税、物业及供暖费用误差等相关问题，原告可另行主张权利；被告亦应就此问题及时补充履行之相应义务。现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：判令驳回原告郭锐霞涉案之诉讼请求。案件受理费70元，由原告郭锐霞承担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 曹 勇二〇二一年三月二十五日书记员 冯心彤