湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初259号原告：长沙旭美商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动东路220号旭辉国际广场C4-2栋一楼133号。法定代表人：陈琦，总经理。委托诉讼代理人：文芳，湖南清枫律师事务所律师。被告：王哲，女，1989年11月6日出生，汉族，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：张媛芬，湖北谦牧律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘小军，湖北谦牧律师事务所律师。被告：蒋凡凡，男，1990年9月16日出生，汉族，住湖南省邵阳县。原告长沙旭美商业管理有限公司（以下简称原告）与被告王哲、蒋凡凡房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人文芳，被告王哲的委托诉讼代理人张媛芬及被告蒋凡凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认《租赁合同》及其补充协议于2020年6月30日解除;2.判令被告王哲向原告支付拖欠的2020年2月1日至2020年6月30日期间的租金39725元及滞纳金4862.34元（暂算至2020年11月20日，按照日万分之五的标准，实际计算至付清之日止）;3.判令被告王哲向原告支付房屋占有使用费46181.93元（按日租金的1.3倍计算，自2020年7月8日起，暂算至2020年11月20日，实际计算至腾退之日止）;4.判令被告王哲向原告支付2018年1月1日至2018年12月31日期间优惠租金49364元;5.判令原告无需退还租赁保证金15256元;6.判令被告王哲承担原告为实现债权支出的律师费8000元;7.判令被告蒋凡凡为被告王哲上述债务承担连带清偿责任;8.本案诉讼费由两被告承担；9.判令被告王哲将诉争商铺恢复至交付时状态返还给原告；10.判令被告王哲将注册在诉争商铺的营业执照予以注销或将住所地予以变更登记。庭审过程中，原告申请撤回第10项诉讼请求。事实与理由:2017年11月2日，原告与被告蒋凡凡签订《房屋租赁合同》，约定由被告蒋凡凡承租原告位于雨花区××路××广场××号楼××号××商铺，租期自2017年11月6日至2021年12月31日止，租金按每3个月为一个周期支付。合同签订后，原告按约交付诉争商铺。2018年7月3日，原告与被告蒋凡凡签订《补充协议》，约定2018年1月1日至2018年12月31日期间，给予被告蒋凡凡租金优惠49364元，非因原告原因提前解除合同或乙方未按租赁合同及本协议约定支付租金等费用或有任何违反合同约定的，则需补足租金优惠部分。2019年11月5日，被告蒋凡凡与被告王哲及原告签订《补充协议二》，约定由被告王哲承接原租赁合同权利义务，被告蒋凡凡为被告王哲履行合同承担连带保证责任。合同履行至2019年12月，被告王哲无故拖欠租金，原告多次催告被告王哲，被告王哲均未支付。2020年6月29日，原告按约定地址向被告王哲送达《解除通知函》，函告被告王哲租赁合同于2020年6月30日解除，并要求被告王哲于2020年7月7日前按租赁合同约定返还商铺，被告王哲收到该函后仍未向原告支付费用及返还商铺，原告又于2020年8月19日向被告王哲送达《清铺函》，要求被告王哲及时腾退商铺，但被告王哲至今未按约返还商铺。根据《房屋租赁合同》第4.1.3条、第10.1条、第13.3条、第14.5.2条、第14.6条及补充协议相关规定，被告王哲上述行为违反了租赁合同约定及法律规定，已构成严重违约，原告有权解除合同并追究被告王哲违约责任，包括拖欠的租金、滞纳金、违约金以及补足租金优惠部分等，被告蒋凡凡应为被告王哲产生的合同债务承担连带清偿责任。根据《房屋租赁合同》第10.2条、第10.6条之规定，无论何种原因导致合同提前终止，被告王哲在返还时，需自费将诉争商铺恢复至交付时的状态即毛坯。现租赁合同因被告王哲的原因导致提前解除，原告有权主张上述权利。被告王哲辩称，1.武汉本地自2020年1月23日至4月8日封城，被告王哲系武汉人，无法正常出行至租赁场所营业，受新冠疫情影响未及时缴纳租金，属双方在签订合同时不可预见的事由，原告单方任意解除合同，为合同违约方，无权要求支付租金的逾期滞纳金及房屋占有使用费；2.原告主张房屋占有使用费、没收租赁保证金及要求支付优惠租金，于法无据，请法院依法予以驳回；3.原告要求按照原合同按时足额支付房屋租金，违反了相关法律法规及政策要求，应依法驳回其诉讼请求；4.被告王哲不存在违约事实，要求被告承担律师费损失于法无据；5.被告王哲已于2020年4月8日腾空房屋，被告王哲于2019年10月从被告蒋凡凡手上接收该商铺，没有将商铺恢复至原状的义务。被告蒋凡凡辩称，2017年11月25日，被告蒋凡凡承租涉案商铺经营“喜乐库”服装店，合同期限自2017年11月25日至2021年12月31日。后经协商沟通确定涉案店铺由喜乐库品牌方推荐人员即被告王哲承租。被告蒋凡凡于2019年10月向原告提出主体变更申请，经原告审核后，三方于2019年11月4日签订主体变更协议，确认自2019年11月1日起案涉租赁合同的所有权利、义务责任转至被告王哲。2019年11月承租主体确认变更，被告蒋凡凡的货款未能收回，被告蒋凡凡多次找被告王哲协商未果，当月放弃了对货款的追溯。自此被告蒋凡凡与王哲无任何联系，与原告亦未有过任何联系。整件事情从与原告签订租赁合同、主体变更，被告蒋凡凡都是按照原告要求进行，严格遵守双方约定，遇到问题积极与原告协商沟通。原告将蒋凡凡列为被告起诉，被告蒋凡凡希望能跟原告和解处理此事，希望原告能根据整件事情的实际情况酌情处理，撤回对蒋凡凡作为被告的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月2日，原告（甲方、出租方）与被告蒋凡凡（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.甲方将位于长沙市××路××号旭辉国际项目Ｃ4区（期）2号楼第2层的编号为224（2168）的商铺出租给乙方，租赁面积按套内建筑面积61.17平方米计算，该租赁房屋的租金、物业管理费或其他根据商铺面积计算的款项均以本款约定的租赁面积计算；2.乙方租赁该商铺用于经营服装，品牌为喜乐库；3.租赁期限为49个租赁月度，计租日自租赁商铺实际交付之日开始计算，约定的交付日为2017年11月25日，甲方给予乙方的装修期为30日，自该商铺实际交付之日起算；4.租金计算方式为月固定租金，租赁期内按照下述约定支付租金：2017年11月25日-2018年12月24日，日固定租金标准3.79元／平方米／日，月固定租金为7052元；2018年12月25日-2019年12月24日，日固定租金标准4.1元／平方米／日，月固定租金为7628元；2019年12月25日-2020年12月24日，日固定租金标准4.27元／平方米／日，月固定租金为7945元；2020年12月25日-2021年12年31日，日固定租金标准4.6元／平方米／日，月固定租金为8559元；日固定租金标准＝月固定租金×12个月÷365天，月固定租金不满一个月的，按实际天数计算固定租金；月固定租金每2个日历月为一个支付周期，乙方于每个支付周期最后一个月20日之前将下一期的月固定租金支付给甲方；5.乙方于签订本合同后7个工作日内，向甲方指定的公司支付租赁保证金15256元，租赁关系提前终止时，在乙方付清所有应付款项、办理完毕以商铺为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续（若有），乙方按照本合同交付条件之规定将商铺及其装修、设备和设施恢复原状归还甲方后九十日内未发生有关乙方的消费者投诉赔偿事件、诉讼、仲裁等前提下，甲方应在乙方交还该商铺后九十日后将剩余租赁保证金无息退还乙方；6.乙方应按时支付租金，如未及时支付，则每逾期支付一日，应按照逾期支付款项的0.5%支付延期支付违约金；7.除甲乙双方签订续租协议外，乙方应在本合同的租期届满或提前终止后7日内返还该商铺，未经甲方书面同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应日租金（前述日租金按本合解除前乙方已经支付的最高月的日均租金标准进行计算）的2倍向甲方支付该商铺占用期间使用费。合同提前终止后，若乙方未能按本合同约定交还该商铺，甲方除有权按照本合同规定向乙方收取占用使用费及本合同约定的其他费用以外，可视为乙方放弃该商铺内的物件包括但不限于货品、设施设备、家具、装置和其他添置物的所有权，甲方或商场管理公司或物业管理公司有权在合同约定还铺日次日起停止公用事业供应（水、电、煤气等）、开启及更换该商铺的门锁，将该等物件搬出，收回该商铺，甲方或商业管理公司或物业管理公司对因此而引起的乙方之损失概不负责；8.无论何种原因导致本合同提前终止成本合同自然终止，凡涉及乙方对该商铺进行了增建或改建的，乙方必须在返还时自费使该商铺恢复至该商铺交付时本合同附件2所列明的甲方所属的装修、附属设施及设备或甲方书面认可的状态。返还时，应经甲方和／或商场管理公司和／或物业管理公司验收认可，并按合同约定结满所有应付款项；9.甲乙双方同意，在不影响甲方根据法律法规及本合同的规定所享有的其他权利的情况下，甲方有权在乙方逾期向甲方支付租金或／及本合同约定的应由乙方向甲方或商场管理公司支付的任何一项费用累计超过十五日后的任意时间停止公共事业供应、不予退还乙方的租赁保证金、并要求乙方补交装修期的使用费、提前终止本合同并合法地提前收回该商铺或其任何部分，同时乙方应另行按月租金及月物业管理费的2倍金额补偿甲方及商场管理公司、物业管理公司；10.租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，视为乙方放弃租赁保证金所有权，甲方有权不予返还乙方的租赁保证金，并要求乙方付装修期的使用费，除此之外，乙方还应按月租金及物业管理费的2倍向甲方及物业管理公司支付违约金，此外，乙方不承担其它的违约责任；10.本合同任何条款中所指的一方需赔偿另一方的损失和费用均包括但不限于受损方的所有直接损失和为减少损失及解决纠纷支出的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、交通费等。如本合同约定的违约金不足赔偿的，一方有权向另一方继续追偿。合同签订后，原告于2017年11月6日向被告蒋凡凡按双方约定的商铺交付标准交付了涉案商铺（毛坯状态）。被告蒋凡凡向原告支付了租赁保证金15256元，将涉案商铺简单装修后用于经营喜乐库品牌服装。2018年7月3日，原告（甲方）与被告蒋凡凡（乙方）签订《补充协议》，主要约定：1.计租期限从2017年11月6日起至2021年12月31日；2.自2018年1月1日起至2018年12月31日止，乙方应支付的固定租金变更为36213.12元，该应付固定租金为乙方享受甲方优惠后的相应期间内的应付固定租金总额，上述期间内合计优惠49364元；3.本协议约定的租金优惠已包含本协议签订前租赁商铺漏水给乙方造成的所有损失的补偿。本协议签署后，乙方不得再以任何理由就租赁商铺的漏水事宜向甲方主张任何补偿或赔偿，否则，甲方有权要求乙方返还己优惠的租金；4.若乙方在租赁合同约定的租赁期限内，非因甲方原因提前解除租赁合同或未技租赁合同及本协议约定支付租金等费用或有任何违反租赁合同的违约行为的，则乙方应在甲方通知的期限内，补足2018年1月1日起至2018年12月31日止期间内，乙方按照租赁合同约定应缴纳的租金总额与乙方依据本协议约定实缴纳的租金总额的差额部分；5.2019年1月1日起至本协议确认的租赁期限终止之日止的期间，乙方按照下述约定支付租金:2019年1月1日-2019年10月31日，日固定租金标准4.1元/平方米/日，月固定租金为7628元；2019年11月1日-2020年10月31日，日固定租金标准4.27元/平方米/日，月固定租金为7945元；2020年11月1日-2021年12月31日，日固定租金标准4.6元/平方米/日，月固定租金为8559元，每3个日历月为一个支付周期，乙方于每个支付周期最后一个月20日之前将下一期的月固定租金支付给甲方；6.本补充协议系对租赁合同的补充和修改，如两者内容不一致的，以本补充协议为准，本补充协议未约定的，按租赁合同的约定执行。2019年11月4日，原告（甲方）与被告蒋凡凡（乙方）、王哲（丙方）就租赁合同主体变更及相关事宜签订《补充协议二》，主要约定：1.甲乙丙三方同意并确认，自2019年11月1日起，租赁合同的承租方由乙方“蒋凡凡430523199009160717”变更为丙方“王哲420104198911062049”，乙方将其在租赁合同项下的所有权利、义务全部转让给丙方。承租方主体变更后，乙方对丙方作为承租方在合同及相关补充协议中应履行的义务仍承担不可撤销的连带担保责任，保证期间自甲方要求丙方履行相关义务期限届满之日起两年内；2.甲、乙、丙三方同意，乙方己支付至甲方指定账户的租赁保证金15256元，转为丙方依据租赁合同应支付的租赁保证金。租赁合同到期或提前解除后，如丙方不存在任何违约行为，甲方有权按租赁合同约定向丙方返还租赁保证金；3.至租赁合同主体变更之日，乙方已结清应付费用。后续租金及物业服务费按照租赁合同的约定由丙方向甲方或甲方指定的物业服务公司支付；4.丙方承诺将严格按照租赁合同及相关补充协议的约定履行义务、按期缴纳房屋租金、物业管理费、水费、电费等租赁合同约定的应付款项，丙方如违反合同约定的，需承担相应的违约责任；5.租赁合同中除本补充协议有规定的条款之外，其他条款均保持不变。租赁合同凡与本补充协议有不同之处，则以本补充协议为准。上述补充协议签订后，被告王哲向被告蒋凡凡支付了租赁保证金15256元，被告蒋凡凡与原告结清相关费用后退出了商铺的租赁，之后未再参与商铺经营事宜。被告王哲承租涉案商铺后向原告支付了2020年1月31日之前的租金，此后受新冠疫情影响未正常经营商铺，亦未再向原告支付租金。2020年4月2日，原告向被告王哲邮寄送达《催款通知函》，函告：被告王哲于本函件发出之日起3日内向原告支付：2020年2月1日-2020年2月29日租金7945元；2020年3月1日-2020年3月31日租金7945元；2020年4月1日-2020年4月30日租金7945元，合计23835元。如原告未能于上述期限届满前收到被告王哲欠付的上述款项的，被告王哲除向原告支付上述款项外，仍需按租赁合同约定向原告支付逾期付款违约金(自拖欠之日起算)直至原告收到上述款项之日止。同时，原告保留依据法律法规及租赁合同的约定追究违约责任的权利（包括但不限于要求被告王哲支付违约金、提前解除租合同等）。被告王哲于2020年4月3日收到上述通知书后未向原告支付拖欠的租金。2020年4月14日，原告向被告王哲邮寄送达《警告函》，函告：被告王哲自2019年12月起开始拖欠租金，截至本函件发出之日，被告王哲尚欠租金23835元、物业费8564元，合计32399元。请被告王哲于2020年4月16日前将上述欠款32399元支付至租赁合同约定的相关账户；如被告王哲未能于前述期限内交清所有欠款，原告或物业管理公司将在前述付款期限届满后的任意时间，根据租赁合同的相关约定对被告王哲停止提供商场管理服务及物业管理服务，包括但不限于停止供应水电等服务，因此造成的一切损失和后果由被告王哲自行承担；同时，原告保留依据法律法规及租赁合同追究被告王哲一切违约责任的权利。被告王哲于2020年4月15日收到上述通知书后未向原告支付拖欠的租金。2020年6月28日，原告向被告王哲邮寄送达《解除通知函》，载明：截至2020年6月30日，被告王哲已拖欠原告租金39725元、物业管理费10705元，合计50430元。自2020年6月30日起，解除双方签署的租赁合同；请被告王哲在2020年6月30日前，将上述欠付费用全额支付至租赁合同约定的指定收款账户；被告王哲根据租赁合同相关约定已向原告缴纳的租赁保证金作为被告王哲的违约金予以没收；被告王哲在2020年7月7日前，将租赁房屋恢复至租赁合同附件二约定的原告交付时的原状后返还原告，并申请办理以租赁房屋为注册地址的工商及公共账户的证照注销成变更手续且将相关证明文件提交原告存档，如被告王哲逾期完成房屋返还及证照注销义务的，应承担相应违约责任，如违约金不足以弥补原告损失的，还应赔偿原告造成的损失；同时，原告保留依据租赁合同约定及采取法律途径追究被告王哲违约责任的权利。被告王哲于2020年6月29日收到上述通知书后未向原告支付拖欠的租金，亦未在2020年7月7日前向原告返还涉案商铺。2020年8月17日，原告向被告王哲邮寄送达《清铺函》，催告：1.请被告王哲务必在2020年8月20日前，将租赁房屋内贵方物品全部搬离并清理干净，将租赁房屋恢复至租赁合同约定的交付标准后返还原告，并申请办理以租赁房屋为注册地址或营业地址的各项证照注销或变更手续，并将证明文件提交原告备案；2.如被告王哲未能在上述期限内将租赁房屋内的物品清理完毕并将租赁房屋返还原告的，则原告将视为被告放弃租赁房屋内遗留的一切物品(包括但不限于货品、设施设备、家具、装置和其他添置物等)的所有权，原告有权在本函第1条所列期限后的任何时间内，以原告认为适当的任何方式对上述物品进行处理，由此造成的一切损失及后果均由被告王哲承担;同时，原告有权自行或委托第三方代为将租赁房屋恢复至租赁合同附件二约定的交付标准，由此产生的全部费用和后果均由被告王哲承担。被告王哲于2020年8月19日收到上述函件后未清空涉案商铺向原告返还。原告于2021年1月5日起诉至本院，请求依法裁判。在本案审理过程中，1.原告主张涉案商铺至今被被告王哲占用，提交照片予以证明。被告王哲称早已腾空未再使用涉案商铺，但没有与原告办理交接手续。被告蒋凡凡称承租主体变更之后合同权利义务已经转让给被告王哲，已经与被告蒋凡凡没有关系。原告称涉案商铺仍有部分衣物、货架、空调、门头照片及仓库隔墙等物品，称只需要被告王哲腾空房屋、搬空衣物及货架及撤走空调、门头照片及仓库隔墙返还涉案房屋即可；2.被告王哲辩称原告无视相关文件的要求，强行要求被告按照涉案合同及补充协议约定支付租金，不符合公平原则的倡导要求，要求减免一半的租金，提交长沙旭辉MALL、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》及《省人民政府办公厅关于印发应对新型冠状病毒肺炎疫情支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》予以证明。原告认为根据上述文件指导意见，疫情是否属于不可抗力需结合合同的履行、因果大小来处理，并不能免除被告的全部责任。被告蒋凡凡称承租主体变更之后是被告王哲与原告之间存在合同关系，与被告蒋凡凡无关。另查明，2020年12月21日，原告与湖南清枫律师事务所签订诉讼单项案件法律服务合同，并于2021年3月5日向湖南清枫律师事务所支付代理费8000元。本院认为，原告与被告蒋凡凡签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》、原告与被告蒋凡凡、王哲签订的《补充协议二》，均系各当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。经三方协商涉案商铺变更承租主体后，涉案《房屋租赁合同》及《补充协议》对原告及被告王哲具有法律约束力。一、关于合同解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。根据《房屋租赁合同》约定，原告有权在被告王哲逾期向原告支付租金累计超过十五日后的任意时间提前终止本合同并合法地提前收回该商铺；再据《补充协议》约定，每3个日历月为一个支付周期，被告王哲应于每个支付周期最后一个月20日之前将下一期的月固定租金支付给原告。被告王哲应于2020年1月20日前，缴纳下一季度(即2020年2月、3月、4月)的房屋租金，被告王哲自2020年2月受新冠疫情影响未再正常经营，但在原告于2020年4月2日向被告王哲发送《催款通知函》后，被告仍未补交2020年2月1日后的租金，涉案合同目的已经无法实现，原告于2020年6月28日向被告王哲发送《解除通知函》，符合合同约定的解除条件。涉案租赁合同自2020年6月30日解除，故原告请求确认涉案《房屋租赁合同》及其相应的补充协议已于2020年6月30日解除，本院予以支持。二、关于租金及滞纳金。（一）关于租金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告王哲对2020年2月1日后未支付租金的事实无异议。涉案《房屋租赁合同》及其相应的补充协议已于2020年6月30日解除，被告王哲应支付原告2020年2月1日至2020年6月30日的租金为39725元（7945元/月×5个月）。期间，考虑到受新冠疫情的影响，本院酌情确定减免被告王哲2个月的租金；故被告王哲还应支付原告租金23835元（7945元/月×3个月），对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。（二）关于滞纳金。根据本案查明的事实，受新冠疫情的影响，被告王哲未能正常经营，故原告要求被告王哲支付拖欠租金的滞纳金，本院不予支持。三、关于房屋占有使用费。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，涉案《房屋租赁合同》及其相应的补充协议解除后，被告王哲并未返还原告涉案商铺，故其应向原告支付房屋占有使用费。但根据《房屋租赁合同》的约定，被告王哲应在合同提前终止后7日内返还商铺，若被告未能按合同约定交还商铺，可视为乙方放弃商铺内的物件包括但不限于货品、设施设备、家具、装置和其他添置物的所有权，原告有权在合同约定还铺日次日起、开启及更换该商铺的门锁，将该等物件搬出，收回该商铺，对因此而引起的被告王哲之损失概不负责。原告已于2020年6月28日发送通知函解除合同并要求被告王哲于2020年7月7日返还涉案商铺，且涉案租赁合同已约定原告有权在合同约定的提前终止后7日的次日起处置商铺内的物品，故原告亦负有积极收回商铺防止其自身损失进一步扩大的义务，因原告未及时收回商铺导致扩大的损失，应由原告自行承担。考虑到如原告收回涉案商铺清理物品、拆除原装修恢复毛坯状态等需要一定的时间，本院酌情支持被告向原告支付二个月逾期返还商铺占有使用费15890元（7945元/月×2个月），对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。四、关于优惠租金。根据《补充协议》约定，自2018年1月1日起至2018年12月31日止，被告蒋凡凡应支付的固定租金变更为36213.12元，该应付固定租金为被告蒋凡凡享受原告优惠后的相应期间内的应付固定租金总额，上述期间内合计优惠49364元，已包含本协议签订前租赁商铺漏水给被告蒋凡凡造成的所有损失的补偿。本案中，优惠租金包含涉案商铺漏水给被告蒋凡凡造成损失的补偿，已由被告蒋凡凡享受且已履行完毕。故原告主张被告王哲向其支付2018年1月1日至2018年12月31日期间优惠租金49364元，缺乏法律依据，本院不予支持。五、关于租赁保证金。根据双方合同的约定，被告王哲中途擅自退租的，视为放弃租赁保证金所有权，原告有权不予返还租赁保证金，除此之外，被告王哲还应按月租金的2倍向原告支付违约金。本案中，涉案合同既约定了违约金，又约定租赁保证金不予退还。鉴于被告王哲未能及时支付租金，且不及时退还涉案商铺亦未支付商铺占有使用费，给原告造成资金占用期间的利息损失，故原告请求被告向其缴纳的保证金15256元不予退还，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。六、关于律师费。根据《房屋租赁合同》的约定，原告实现债权所需的律师费由被告王哲承担。原告与湖南清枫律师事务所签订诉讼单项案件法律服务合同，并提交票据证明已实际支付律师代理费8000元，该标准未超出湖南省律师服务收费标准。故原告主张被告承担为实现债权而产生的律师费8000元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。七、关于涉案商铺的返还。根据租赁合同约定，被告王哲应于本合同提前终止后7日内向原告返还商铺。凡涉及被告王哲对商铺进行了增建或改建的，被告王哲必须在返还时自费使该商铺恢复至商铺交付时状态。涉案《房屋租赁合同》及其相应的补充协议已于2020年6月30日解除，在庭审过程中，原告只要求被告王哲将租赁商铺所涉衣物、货架、空调、门头照片及仓库隔墙拆除搬迁腾退完毕后向原告返还位于长沙市××路××号旭辉国际项目Ｃ4区（期）2号楼第2层的编号为224（2168）的商铺即可，本院对此予以确认。八、关于被告蒋凡凡应否承担连带清偿责任。根据《补充协议二》的约定，承租方主体变更后，被告蒋凡凡对被告王哲作为承租方在租赁合同及相关补充协议中应履行的义务仍承担不可撤销的连带担保责任，保证期间自原告要求被告王哲履行相关义务期限届满之日起两年内。本案中，因《补充协议二》中明确约定被告蒋凡凡对被告王哲履约提供连带且不可撤销之担保，且原告向被告蒋凡凡主张权利亦未超过两年的保证期间限制，故原告请求被告蒋凡凡为被告王哲的债务承担连带清偿责任，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下：一、确认原告长沙旭美商业管理有限公司与被告王哲之间的《房屋租赁合同》及其补充协议于2020年6月30日解除；二、被告王哲于本判决生效之日起十日内向原告长沙旭美商业管理有限公司支付租金23835元；三、被告王哲于本判决生效之日起十日内向原告长沙旭美商业管理有限公司支付房屋占有使用费15890元；四、被告王哲于本判决生效之日起十日内向原告长沙旭美商业管理有限公司支付原告为实现债权而产生的律师服务费8000元；五、被告王哲于本判决生效之日起十日内将租赁商铺所涉衣物、货架、空调、门头照片及仓库隔墙拆除搬迁腾退完毕后向原告长沙旭美商业管理有限公司返还长沙市××路××号旭辉国际项目Ｃ4区（期）2号楼第2层的编号为224（2168）的商铺；六、原告长沙旭美商业管理有限公司不予退还被告王哲租赁保证金15256元；七、被告蒋凡凡对上述第二、三、四项承担连带清偿责任；八、驳回原告长沙旭美商业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3568元，因适用简易程序减半收取1784元，由被告王哲、蒋凡凡负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  孙满平二〇二一年三月三十日书记员  和 阳附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。