山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终439号上诉人（原审原告）：米某1，住山西省太原市。委托诉讼代理人：彭某，山西宽阔律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘某，山西宽阔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：许某，住太原市。委托诉讼代理人：米某2（系被上诉人儿子），住太原市。被上诉人（原审被告）：杨某，住太原市。委托诉讼代理人：张某，山西国晋律师事务所律师。上诉人米某1与被上诉人杨某、许某房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省太原市万柏林区人民法院（2020）晋0109民初3539号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人米某1的委托诉讼代理人彭某、刘某，被上诉人许某的委托诉讼代理人米某2，被上诉人杨某及其委托诉讼代理人张某到庭接受询问。本案现已审理终结。米某1上诉请求：1、依法撤销（2020）晋0109民初3539号民事判决；2、依法发回重审或者改判支持被上诉人杨某返还涉案房产；3、一、二审诉讼费用由被上诉人杨某承担。涉案争议房产是夫妻共同财产，被上诉人许某未经上诉人同意，擅自将涉案房产出售属于无权处分，原审法院认定被上诉人杨某属于善意、有偿取得涉案房屋，属于适用法律错误。首先，杨某签订合同时不具有善意。《卖房契约》里约定“如以后本家等人出面干涉，由本（人）完全负责”该免责条款可以说明被上诉人杨某对“夫妻共同财产在法律上应当征得房屋共有人同意”是明知的。上诉人与杨某是同事关系，基于上诉人的原因才认识许某，对上诉人与许某系夫妻关系也是明知的，但是在签署《卖房契约》时，明知涉案房屋是夫妻共同财产，许某无权单独签订却通过免责条款来规避，明知涉案房屋是夫妻共同财产签订合同时却未告知上诉人，主观上具有故意；2017年3月9日，太原市万柏林区人民政府公布《关于印发万柏林区2017年政府工作报告的通知》第二条2017年工作安排第（一）款“围绕产业强区建设，全力振兴实体经济”中已经将“启动西山国家矿山公园，王封一线天景区和西铭等城边村特色小镇建设”列入2017年大力实施新兴产业培育工程议题中。上诉人在2003年与许某搬至××区居住至今，杨某长期居住西铭村，明知政府发布公告已经将西铭村列入拆迁范围，利用许某信息不对等的地位在2017年4月20日签订《卖房契约》明显具有恶意。其次，被上诉人更不是善意取得涉案房屋。善意取得制度适用的前提是物权已经发生转移，而本案中涉案房屋未发生所有权转移，涉案争议房屋在1978年-1979年之间建成，在1979年向西铭村委会提出用地申请，村委会予以准许。但涉案房屋并未取得《集体土地使用证》或《宅基地使用证》等房屋所有权凭证。《卖房契约》签订后，交付给杨某的只是许某起草申请，该村委会已经卸任的书记在该申请上签字确认的一份申请书，涉案房屋所有权并未转移。最后，杨某未支付合理对价，上诉人有证据证明同时期，同地段，同面积的房屋出售价格约为20余万元，但是杨某购房价格为56000元，显然不属于合理对价。故，原审法院依据最高人民法院关于印发《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）的通知》第89条之规定，认定杨某属于善意、有偿取得涉案房屋，属于适用法律错误。被上诉人许某辩称，同意上诉人意见，要求撤销一审判决，发回或改判。被上诉人杨某辩称，一、当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。2018年1月许某就案涉房屋提起诉讼，后太原中院作出（2019）晋01民终5971号判决，驳回许某的诉请，米某1作为第三人，全程参与了该起案件。判决生效后，许某以案涉房屋无效为由向山西高院申请就案涉房屋进行再审，2020年10月14日，山西高院（2020）晋民申1401号裁定书，就案涉房屋是否无效作出认定，认为：“出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响买卖合同的效力。且案涉的《买房契约》并未有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形”。在许某就案涉房屋诉杨某的案件中，以及本次米某1诉杨某的一审审理过程中，米某1均提出了许某无权处分的问题，历次审理中均对此作出了法律评价，米某1在本次诉讼中再次以此为由要求确认协议无效，无任何事实和法律依据。二、米某1对许某出售房屋的行为是知晓并且同意的，《买房契约》合法有效。第一，2017年4月20日，许某与杨某签订《卖房契约》，米某1在房子刚卖了几天就知道了（详见证据四）；且在契约签订时，案涉房屋内尚有租户，直到2017年7月才最终将案涉房屋的钥匙交给杨某。那么，在房屋签订几天后，米某1就知晓了案涉房屋已经出售，为何未在第一时间找到杨某要求确认合同无效呢即使未在第一时间找杨某，为何许某在7月份向杨某交付钥匙时，也未加阻拦呢当年10月份该村的拆迁公告公告后，米某1于11月份找到杨某，称卖房事宜其不知情，要求确认合同无效。米某1在房屋出售几天后就知晓房屋出售事宜，其在长达六个月的时间内未提出任何异议，本身就是对房屋买卖行为的一种默认。第二，许某在出售该房屋时，由于原先的建房手续丢失，在杨某的要求下，许某起草申请一份，由该村已经卸任的老书记签字确认该事实。在该份申请书中，上诉人米某1在申请人一栏签字，再次证明上诉人米某1对卖房事宜是知晓且同意的，被上诉人杨某也有理由相信米某1对出售房屋是知情的。第三，《卖房契约》签订时，许某已达72岁高龄，上诉人米某1已达79岁高龄。在许某就本案提起的诉讼中，从未有迹象表明上诉人与许某之间有任何矛盾，且许某前后四次前往西铭村并最终签订该《卖房契约》。在这种情况下，米某1称其对许某的出售房屋的行为不知情，显然不符合常理。三、杨某与许某签订《卖房契约》，支付了合理的对价。在同时期同地段，房屋建筑质量远超案涉房屋，其出售价格亦仅为人民币3万元，本案中杨某支付56000元属于完全合理甚至超值的对价。四、上诉人米某1称杨某签订案涉《卖房契约》时“明显具有恶意”无事实和法律依据。西铭村于2017年10月份公布了拆迁公告，在此之前，杨某并无特殊渠道能够提前获知该村即将拆迁的消息。即使截止本案开庭审理之日，案涉房屋及周边房屋尚未拆迁，案涉房屋最终是否会拆迁，仍存在不确定因素。五、许某提起诉讼【案号：（2019）晋0109民初459号】要求撤销案涉《卖房契约》，上诉人米某1作为该案第三人参与了诉讼，并提出了《卖房契约》无效的主张，原一审判决对此已作出论述，上诉人米某1的诉讼行为属于重复起诉。请驳回上诉.米某1向一审法院起诉请求：1、请求贵院依法判决确认二被告2017年4月20日签订的《卖房契约》无效；2、请求贵院依法判决杨某返还原告位于西铭八吊沟137号院一处（正房三间、偏房一间、东房二间），房屋价值50余万。3、本案诉讼费由杨某承担。一审法院认定事实：原告米某1与被告许某系夫妻关系，于1977年9月16日登记结婚，原告米某1与被告杨某原系同事关系。原告米某1与被告许某在夫妻关系存续期间共同申请太原市万柏林区西铭街道办事处西铭村同意原告米某1与被告许某在本村八吊沟水泵房后的荒地建房居住，该地块后被规划为太原市万柏林区西铭村八吊巷137号。1978年至1979年间，原告米某1与被告许某夫妇在该地上新建了正房三间，偏房一间东房两间，该地占地约两分。2003年原告米某1与被告许某搬到太原市××区居住至今。2017年4月20日由案外人李永成执笔，被告许某与被告杨某签订《卖房契约》，该契约载明：因本人急用钱，自愿将自己在××村一处正房三间、偏房一间、东房两间卖给杨大明名下，计价人民币五万六千元，笔下交清，分文不欠，如以后本家等人出面干涉，由本人完全负责。该契约有执笔人二被告签名拿印，随后被告杨某支付购房款五万六千元，被告许某将上述院落移交给被告杨某，又将在1979年西铭村委会的用地申请补写并经西铭村原党支部书记闫全锁的书面材料交给被告杨某。2017年10月21日，太原市万柏林区西铭街办西铭村委会发布公告，公布西铭村被太原市列为城边村改造重点项目整村拆迁，并出了整村改造拆迁补偿安置方案。被告许某得知情况后，以常年不在本村里居住信息相对闭塞，对拆迁事宜不知情的情况下，将诉争房屋以超低价出卖，认为该交易行为显失公平，也存在重大误解，并且该房产系夫妻共同财产，未经其夫米某1同意将房屋出卖。许某作为原告于2018年1月18日诉至本院，请求依法撤销许某与杨某的《卖房契约》，同时退还杨某的购房款五万六千元。2018年7月17日本院作出（2018）晋0109民初575号民事判决书，撤销许某与杨某的订立的《卖房契约》，并退还杨某退房款五万六千元。杨某不服，上诉至太原市中级人民法院，2018年9月20日太原市中级人民法院作出（2018）晋01民终4225号民事裁定，将案件发回重审。本院于2019年5月23日作出（2019）晋0109民初459号民事判决，驳回许某的诉讼请求。许某不服上诉至太原市中级人民法院，太原市中级人民法院于2019年12月9日作出（2019）晋01民终5971号民事判决，驳回上诉，维持原判。2020年7月22日，米某1作为原告，杨某、许某作为本案被告诉至本院，请求依法判决二被告2017年4月20日签订的《卖房契约》无效。请求被告杨某返还原告位于西铭八吊沟137号院一处。一审法院认为，原告与被告徐凤英在处分夫妻共同财产时，未与原告协商一致损害了其合法权益为由，认为本案的《卖房契约》无效，《合同法》第五十二条对合同无效的情形作出了明确的规定，有下列情形之一的合同无效（一）一方以欺诈胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通损害国家集体和第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律行政法规的强制性规定。原告在庭审中提交的证据，不能证明符合上述法律规定。最高人民法院印发《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）的通知》第八十九条规定，共同共有人对共有财产享有同样的权利，承担共同的义务，在共同共有存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的一般认定无效，但第三人善意有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。庭审中无证据能够证明被告杨某在签订契约时存在主观恶意，相对于双方签订《卖房契约》的时间点来看，被告杨某支付的房屋对价款相对合理。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。综上所述，对原告主张合同无效没有法律依据，本院不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条的规定，判决如下：驳回原告米某1的诉讼请求。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，“有下列情形之一的合同无效（一）一方以欺诈胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通损害国家集体和第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律行政法规的强制性规定。”对无效合同规定明确。上诉人米某1称被上诉人许某在处分夫妻共同财产时，未与其协商一致，损害了其合法权益，本案的《卖房契约》应属无效的上诉主张，因米某1提交的证据，不能证明本案中的《卖房契约》有符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故对其的上诉请求不予支持。最高人民法院印发《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）的通知》第八十九条“共同共有人对共有财产享有同样的权利，承担共同的义务，在共同共有存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的一般认定无效，但第三人善意有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”的规定。本院认为，首先：米某1无充分证据能够证实被上诉人杨某在签订契约时存在主观恶意；其次：在双方签订《卖房契约》的时间点来看，杨某支付的房屋对价款相对合理。一审法院依据《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条第一款，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，判令驳回米某1的诉讼请求，并无不妥，本院予以维持。综上所述，米某1的上诉没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4400元，由上诉人米某1负担。本判决为终审判决。审判长 张 燕审判员 焦跃峰审判员 吕 斌二〇二一年三月五日法官助理 李漫妮书记员 王韦霄