内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民事判决书（2021）内08民终46号上诉人（原审被告）：王某，住内蒙古自治区五原县。被上诉人（原审原告）：邬某，住内蒙古自治区五原县。上诉人王某因与被上诉人邬某租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区五原县人民法院（2020）内0821民初358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭，于2021年1月29日公开开庭进行了审理。上诉人王某、被上诉人邬某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某上诉请求：1．依法撤销五原县人民法院（2020）内0821民初358号民事判决第一项，并改判上诉人不承担2018年7月22日至2018年10月8日期间的房租8547.9元及该期间产生的物业费1458.9元或发回重审；2．本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定基本事实不清。众所周知，餐饮业投资的回报需要一个缓慢的过程，因为先前投资，特别是装修部分前期投入较大。因此，往往签订承租合同的期限也相对较长。本案中，上诉人承租案涉标的物系从事餐饮工作，先前投入达50多万元，因此才签订了三年的承租合同。但案涉标的物不符合承租条件，暖气不达标，室内温度较差。虽经上诉人与被上诉人多次协商，被上诉人也多次整改，甚至安装了墙壁外挂暖气，仍难达到正常的供热效果，致使上诉人无法正常经营。不得已，在与被上诉人协商，并经被上诉人同意后才无奈的搬离。因此，并非上诉人不履行合同，而是非上诉人的原因不能继续履行合同。一审法院判令上诉人承担2018年7月22日至2018年10月8日期间的房租8547.9元及期间产生的物业费1458.9元，不符合客观实际，也明显加重了上诉人的负担。二、一审法院已经认定上诉人已向被上诉人交纳了1万元保证金，但却以装修部分破坏为由，对上诉人请求退还1万元保证金的请求不予支持。实际情况是，上诉人对装修部分并未破坏。在上诉人长达半个月的搬离期间，被上诉人并未提出任何异议。即使搬走时，没有打扫卫生，外墙看玻璃坏了，也应择价而赔，不应全额扣除。综上，请求二审法院依法审理，支持上诉人的上诉请求。邬某辩称，上诉人在租房第一年冬天和我说过房屋暖气不热，我也找热力公司的去看过，不热是因为上诉人在装修的时候地面铺的很厚的模板，导致热气散发不出来，我第二年（2018年）3月份问要房租的时候还是说暖气不热，我又给安装的散热器，只是安装的散热器片，但是暖没通，在2018年8-9月份我们发现上诉人开始往出搬东西，我也没锁过门，上诉人在租房期间把房屋里面的墙和窗户都掏了，导致现在房屋租不出去，请求驳回上诉，维持原判。邬某向一审法院起诉请求：1.依法判决被告给付原告2018年7月22日至2019年7月21日房租4万元，2017年度、2018年度暖费21392元及物业费13654元，共计75046元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年7月22日原、被告签订《门市租赁合同》，原告将其所有的位于五原县隆兴昌镇宝源新城A1区21号楼号上下楼门市租赁给被告使用。约定租期3年，自2017年7月22日至2020年7月21日止。租金双方约定由被告装修门市，装修费抵顶第一年租赁费；第二年租赁费4万元，于2018年3月1日前给付原告；第三年租赁费5万元，于2019年3月1日前给付原告。暖费、物业费由被告负担。租赁期间，原告按照合同约定向被告交付房屋，被告对门市进行了装修。2018年3月4日被告就未付的第二年房租及第一年暖费为原告书写欠条一张，现因被告未向原告给付第二年租金及租赁期间的物业费和暖费，原告诉至法院。另查明，被告向原告交纳10000元保证金，约定在被告租赁到期后无损坏设施情况下退还。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律等强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点是原、被告租赁合同何时解除及物业费、暖费由被告承担是否合理。本案中被告提供证人证言及原告出租房屋的照片证明被告从租赁房屋搬出是与原告协商后搬出的，原告知道被告搬走并锁门。原告虽对被告提供的证据予以否认，但庭审中原告自认被告在2018年9月份搬走，且被告提供证据证明原告在2018年10月8日张贴出租广告，原告虽否认与被告协商解除合同，但原告在被告搬走后在涉案房屋门窗上张贴出租广告的行为应当视为原告对双方租赁合同解除的确认，否则原告在被告租赁期间在涉案房屋张贴出租广告的行为不符合常理。故一审法院认为原、被告双方的房屋租赁合同在2018年10月8日解除。被告应当向原告支付合同解除之前的租赁费，即被告第二年的租赁期为2018年7月22日至2018年10月8日，期间租赁费计算为40000元÷365天×78天＝8547.9元。被告应当向原告支付房租8547.9元。双方签订的租赁合同约定租赁期间的暖费、物业费由被告承担，被告虽以原告出租的房屋取暖、物业没有尽到责任，所以没付暖费、物业费为由抗辩，但其未向该院提供相应证据证明其主张，该院对被告该抗辩理由不予采信，被告应当按照约定向原告支付租赁期间的物业费、暖费。即被告应当向原告支付租赁第一年期间暖费10696元及物业费6827元，同时应当支付2018年7月22日至2018年10月8日租赁期间的物业费1458.9元（计算为6827÷365×78天＝1458.9元）。被告向原告交纳10000元保证金，双方约定在被告无损坏设施情况下退还。原告提供被告搬走前后房屋状态对比的图片证明被告搬走后房屋设施受到损坏，被告装修部分被破坏，被告虽辩称搬走的是成型材料，楼道、地面没有破坏，但当事人行使权利应当遵循诚实信用原则，被告以装修房屋抵顶第一年房租，就应当在合同解除搬走时保证装修部分不被破坏，故对被告请求退还10000元保证金的答辩请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告王某于判决生效后十日内向原告邬某支付房租8547.9元、暖费10696元及物业费8285.9元。二、驳回原告邬某的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1676元，由原告邬某负担1188元，由被告王某负担488元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王某提交2018年8月18日王某与邬某的微信聊天记录一页。举证意图：证明在2018年8月18日邬某已经知道我开始搬家，并且已经搬完了。邬某质证意见为，对真实性认可，我是问过上诉人，但对举证意图不认，只能证明是我问过他，但是证明不了他已经搬完，供电单也证明不了，因为每月得交电费。本院对王某提交的上述证据认定如下：王某提交2018年8月18日其与邬某的微信聊天记录，不能证实王某于2018年8月18日已搬离案涉租赁房屋的事实，故不予采信。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：王某的上诉请求应否支持。邬某与王某于2017年7月22日签订《门市租赁合同》系双方当事人真实意思表示,且未违反法律、行政法规的强制性规定,应认定合法有效,对双方均具有法律约束力,双方应按照合同约定全面履行自己的义务。经审查，双方对案涉《门市租赁合同》协议解除均无异议，但对合同解除时间双方各执一词。因双方对合同解除的具体时间未签订合同，亦未能协议补充，应视为约定不明，一审确定邬某在2018年10月8日张贴出租广告的时间为双方合同解除的时间并无不妥。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同不仅约定了租赁期限及租赁费的支付数额、时间、方式等事项，还约定了租赁期间的暖费、物业费由王某承担。因此，王某主张不承担2018年7月22日至2018年10月8日期间的房租8547.9元及该期间产生的物业费1458.9元的理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另外，王某上诉要求退还1万元保证金。经审查，案涉《门市租赁合同》约定王某向邬某交纳10000元保证金，在王某租赁到期后无损坏设施情况下退还。现双方对损坏设施情况有争议，王某在一审中亦未提起反诉，故王某该请求可另案主张，本院不予支持。综上所述，王某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王某负担。本判决为终审判决。审判长 毛爱萍审判员 付桂梅审判员 罗一民二○二一年三月十五日书记员 张 颖