广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）桂14民申11号 再审申请人(一审被告)：扶绥县东门国发投资有限公司，住所地广西扶绥县新宁镇永宁商贸小区55号1楼。统一社会信用代码：91451421574567882B。 法定代表人：林平，总经理。 委托诉讼代理人：韦书予，广西贵文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘亮，广西贵文律师事务所律师。 被申请人（一审原告）：凌福鲜,女,1972年6月11日出生,壮族，住广西扶绥县。 被申请人（一审原告）：黄重礼，男,1976年7月12日出生,壮族，住广西扶绥县。 委托诉讼代理人：钟志鸿，广西南密律师事务所律师。 再审申请人扶绥县东门国发投资有限公司（以下简称东门国发公司）因与被申请人凌福鲜、黄重礼商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区崇左市扶绥县人 2 民法院（2020）桂1421民初1805号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 东门国发公司申请再审称，撤销扶绥县人民法院（2020）桂1421民初1805号民事判决，再审本案。事实和理由：1.一审审判程序错误。本案不是金钱给付的案件，也不是权利义务明确、分歧不大的简单民事案件，不应适用小额速裁程序审理，因一审法院适用小额速裁程序审理，剥夺了其举证权、答辩权和上诉权。2.一审判决认定事实缺乏事实依据。（1）认定申请人逾期办证没有事实依据。《商品房买卖合同》（以下简称合同）约定，从交房之日起720日内办证。本案实际交房时间为2016年5月4日，申请人办理房产首次登记时间是2017年12月26日，符合合同约定。且在逾期交房的案件中，申请人与业主签订了《房屋交接确认书》，该确认书应视为双方对交房时间的重新确认，一审法院在审理7号楼的逾期交房纠纷案件中，认定交房时间可以顺延43天。另外，本案存在申请人可以延期交房的事由。一是政府机构改革，国土资源部门改为自然资源局，改革前后需进行大量筹备工作，包括办公系统的更换，必然导致办证迟延；二是出现规划部门批准的规划变更。2015年5月29日，申请人与东门镇政府、扶绥县食品公司就东门食品站的搬迁、建设、安置等事宜进行协商达成共识，之后的拆迁和办理土地证变更影响了商品房首次登记。以上是合同第八条约定的因政府部门原因可以延期交房的事由。合同第十五条约定：因等待相关部门丈量面积所需要的时间可以顺延地产权属证书的交付时间。申请人于2016年4月6日委托专业机构对涉案房屋进行测绘，于2017年10月22日取得实测测绘成果计算书，测绘时间564天。从2016年5月4日实际交房算起，扣除测绘时间564日和因政府部门原因扣除16个月左右，加上约定办证期限720日，申请人不存在逾期办证的违约行为。（2）假设认定申请人存在逾期办证，业主也应承担同等责任。由于业主没有按照相关规定缴纳专项维修资金，申请人有权拒交房屋。同时，业主没有按照申请人的要求补缴房屋差 3 价，根据合同第十一条约定：因买受人未付清总房款造成延期交房的，出卖人不承担违约责任。一审法院忽略了业主没有交清房款给办证造成的影响，仅仅以申请人超期办理初始登记，从而判决由申请人承担全部违约责任不当。3.一审判决适用法律错误。（1）本案逾期办证是由业主造成。申请人只是负责房屋产权的首次登记，之后办理房屋产权转移至业主名下，主体是业主，申请人只是负有协助义务。本案被申请人提交办理不动产登记的材料给申请人时已经严重超过了合同约定的办证时间，申请人接到材料后三天内即将材料交到不动产登记中心，已经完成了协助义务。（2）一审法院调整违约金计算比例错误。对于逾期办证违约金的计算，双方在合同中已有约定，不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的司法解释》第十八条规定的“没有约定”的情形，而且该司法解释第十六条规定，请求对违约金进行调整的，需提供因违约方给守约方造成的实际损失，本案被申请人并未就损失数额进行举证，故一审法院予以调高没有事实依据。 凌福鲜、黄重礼提出意见称，1.本案诉讼标的符合《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第二百七十一条规定，原审法院适用小额速裁程序审理符合法律要求。2.东门国发公司给业主办证均超过了2年以上，构成逾期办证。合同第十五条的约定是指证书交付时间而不是办证时间。3.办理不动产首次登记不受业主是否交清各项费用影响。东门国发公司在2017年12月27日才办理不动产首次登记，故逾期办证责任在东门国发公司。4.根据广西高院的生效裁判案例，逾期办证违约金可以在已交房款的6%内计算。本案调整为3%，符合规定。5.本案东门国发公司与其已达成执行和解，故再审基础不存在。综上，东门国发公司申请再审事由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定，恳请驳回东门国发公司的再审申请。 本院经审查认为，东门国发公司申请再审理由不成立。对申请人申请再审的意见，综合评判如下： 4 1.关于原审审判程序是否合法问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条及广西壮族自治区高级人民法院《关于严格依法适用小额诉讼程序的通知》第三条、第四条、第五条规定，广西范围内诉讼标的在23000元以下、权利义务关系明确争议不大的买卖合同纠纷案件，适用小额速裁审理。本案系因商品房买卖合同引发的逾期办证违约责任纠纷，权利义务关系明确且诉讼标的在23000元以下，故一审法院适用小额速裁程序审理符合法律规定。 2.关于一审法院认定申请人违约是否有事实依据问题。根据买卖双方签订的《商品房买卖合同》（以下简称合同）第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如何理解“商品房交付使用”，本院认为，因涉案商品房买卖合同属于格式合同，应根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定的特殊解释规则进行解释，即在合同条款存在两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，对该条合同约定的理解应为合同约定的交付日而非实际交房日。东门国发公司最迟应当在2017年12月21日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但东门国发公司于2017年12月27日才办理不动产首次登记，显然已经超过期限，构成逾期。东门国发公司提交的本院（2019）桂14民终92号民事判决书及涉案楼栋《建设工程质量竣工验收意见书》《房产测绘合同》《测绘结果计算书》，因合同约定可延期交房的情形需由监理公司出具统计数据，而东门国发公司提交的（2019）桂14民终92号民事判决书只是证明涉案小区7号楼可以延期43天交房，与本案涉案楼房无关联，工程验收意见书也不能体现本案涉案楼栋房屋可以延期交房。合同第十五条特别约定的条款约定的是测绘单位对房屋的测绘时间可以顺延地产权属证书的交付，本案东门国发公司构成违约的是没有按时办理不动产首次登记，不是地产权属证书的交付，与本案的争议焦点没有关联。东门国发公司没有新证据推翻生效判决认定的事实，故一审法院认定东门国发公司构成逾期办证正确。 5 3.关于一审判决适用法律是否正确问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的司法解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据广西壮族自治区高级人民法院的审判指导意见，在买受人就逾期办证导致的经济损失数额无法举证证明的情况下，人民法院可依法对逾期办证的违约金进行调整，综合合同的履行情况、买受人所受实际损失、出卖人的过错程度等因素，以已付购房款总额为基数，在年利率6%以下进行调整，且调整后的逾期办证违约金总额不能超过已付购房款总额的30%。故一审法院将逾期办证违约金比例从1%调至3%符合规定。 综上，申请人东门国发公司申请再审的事由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回扶绥县东门国发投资有限公司的再审申请。 审 判 长 黄智忠 审 判 员 柳成功 审 判 员 方春宁 6 二〇二一年三月八日 法官助理 郑 磊 书 记 员 黄靖坤 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百九十五条…… 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。