江苏省常州市新北区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0411民初265号原告：甘凤珍，女，1978年12月1日生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：尤震宇，江苏乐天律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文婷，江苏乐天律师事务所律师。被告：常州市美林江南置业有限公司，住所地常州市新**三井街道通江中路****，统一社会信用代码91320411699388490G。诉讼代表人：匡鹤。委托诉讼代理人：周清。原告甘凤珍诉被告常州市美林江南置业有限公司（以下简称美林公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月7日受理后，依法适用简易程序，于2021年3月15日公开开庭进行了审理。原告甘凤珍的委托诉讼代理人尤震宇、陈文婷，被告美林公司的委托诉讼代理人周清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告甘凤珍诉称：1、确认原告与被告签订的5份美林湖花园《商品房买卖合同》合法有效【注:5份合同分别为：1.合同备案号为：FC42F3265B894860BB5C，该商品房坐落于美林湖花园01地块21幢1503号，建筑面积共90.50平方米，合同中载明的购房款为425350元；2.合同备案号为：029101985E354B71B82D，该商品房坐落于美林湖花园01地块21幢1703号，建筑面积共90.50平方米，合同中载明的购房款为425350元；3.合同备案号为BF0D4EB07A494C5B85FA，该商品房坐落于美林湖花园01地块21幢1803号，建筑面积共90.50平方米，合同中载明的购房款为425350元；4.合同备案号为410057A1DD354B269B10，该商品房坐落于美林湖花园01地块21幢1902号，建筑面积共68.31平方米，合同中载明的购房款为321057元；5.合同备案号为43555D35366941CC933E，该商品房坐落于美林湖花园01地块21幢1903号，建筑面积共90.50平方米，合同中载明的购房款为425350元】；2、判令被告继续履行上述5份《商品房买卖合同》，即交付房屋且办理房产登记手续；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年3月21日签订美林湖花园《商品房买卖合同》共五份：1.合同备案号为：FC42F3265B894860BB5C，该商品房坐落于美林湖花园01地块21幢1503号，建筑面积共90.50平方米，合同中载明的购房款为425350元；2.合同备案号为：029101985E354B71B82D，该商品房坐落于美林湖花园01地块21幢1703号，建筑面积共90.50平方米，合同中载明的购房款为425350元；3.合同备案号为BF0D4EB07A494C5B85FA，该商品房坐落于美林湖花园01地块21幢1803号，建筑面积共90.50平方米，合同中载明的购房款为425350元；4.合同备案号为410057A1DD354B269B10，该商品房坐落于美林湖花园01地块21幢1902号，建筑面积共68.31平方米，合同中载明的购房款为321057元；5.合同备案号为43555D35366941CC933E，该商品房坐落于美林湖花园01地块21幢1903号，建筑面积共90.50平方米，合同中载明的购房款为425350元。原告已向被告付清了相应的购房款并办理了备案登记。之后被告进入破产清算程序，原告依法向被告的破产管理人申报债权，但破产管理人向原告发出了载明时间为2019年4月6日的《债权申报初审函》，对原告申报的债权不予确认。故原告在2019年4月19日提出《债权复审申请》，后破产管理人向原告发出了载明时间为2019年5月5日的《债权审查复核通知书》。原告认为，该债权系业主债权，应当依法予以保护，破产管理人做出的认定与事实和法律不符，应当依法予以撤销；且原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定。原告已按约支付了相应的购房款，且被告向原告开具了相应金额的收据，原告的支付义务已履行完毕，被告应当按照合同约定向原告交付房屋。被告美林公司辩称：首先本案中原告提供的证据与原告在2019年5月破产债权确认之诉和2019年7月第三人撤销之诉中提供的证据完全一致。原告并没有在本案中提供出前案以外新的证据，增加了法院的诉讼，浪费司法资源。其次，根据前两案庭审和（2016）苏0411民初6537号民事判决书可以确认原告并不是涉案房屋的实际购买人，只是依据三方协议为名义上的购买人，并且美林公司没有收到购房款。最后针对原告诉请被告认为双方签订的商品房买卖合同，是依据三方协议以房抵债，该协议是为了清偿朱国梅个人债务，由杨国钧、朱国梅、陈礼斌三方签订的约定由朱国梅用美林公司的50套房屋抵偿杨国钧的债务。朱国梅出具了说明，原借款的实际使用人是金桥房地产开发有限公司（以下简称金桥公司），但金桥公司并没有支付50套房屋房款。因抵销行为发生在破产申请受理前六个月内，损害了债权人利益，被法院确认无效。所以原告并没有支付房款，并且订立的商品房买卖合同，也不是双方的真实意思，应当确认为无效合同。经审理查明，原、被告于2016年3月21日分别签订五份《商品房买卖合同》，其中合同备案号为FC42F3265B894860BB5C，该商品房坐落于美林湖花园01地块21幢1503号，建筑面积共90.50平方米，合同中载明的购房款为425350元；合同备案号为029101985E354B71B82D，该商品房坐落于美林湖花园01地块21幢1703号，建筑面积共90.50平方米，合同中载明的购房款为425350元；合同备案号为BF0D4EB07A494C5B85FA，该商品房坐落于美林湖花园01地块21幢1803号，建筑面积共90.50平方米，合同中载明的购房款为425350元；合同备案号为410057A1DD354B269B10，该商品房坐落于美林湖花园01地块21幢1902号，建筑面积共68.31平方米，合同中载明的购房款为321057元；合同备案号为43555D35366941CC933E，该商品房坐落于美林湖花园01地块21幢1903号，建筑面积共90.50平方米，合同中载明的购房款为425350元。五份合同均约定房款于2016年3月21日前一次性支付。根据常州市住房和城乡建设发展促进中心的登记信息显示，上述房屋于2014年7月28日分别预售备案登记至谢斌斌和顾华娣名下。上述合同签订当日，该备案登记注销，并变更至原告名下。2016年4月5日，原告取得预购商品房预告登记证书。另查明，2016年7月20日，本院作出（2016）苏0411民破1号民事裁定书，裁定受理对美林公司的破产清算申请。2016年8月9日，本院作出（2016）苏0411民破1号决定书，指定江苏源博律师事务所、常州正则人和会计师事务所有限公司担任破产管理人，其中匡鹤为破产管理人的负责人。2019年4月6日，美林公司破产管理人出具《债权申报初审函》，对原告申报的债权不予确认。2019年4月19日，原告提出债权复审申请。同年5月5日，美林公司管理人出具《债权审查复核通知书》，对该债权不予确认。还查明，杨国钧、朱国梅、陈礼斌三方于2016年2月16日签订的协议书载明，陈礼斌作为担保方自愿以现金1000万元偿还朱国梅应向杨国钧偿还的执行款50%，并在2016年2月28日前一次性支付杨国钧；杨国钧收到相应款项后将包含案涉商品房在内的房屋抵付给陈礼斌。2016年2月29日，陈礼斌通过银行账户向杨国钧汇款1000万元。甘凤珍等人作为实际购房人与被告签订商品房买卖合同，被告2016年3月21日向原告开具房款收款收据。上述事实，有商品房买卖合同、收款收据、不动产预售登记证明、债权初审函、债权复核申请、复核通知书、协议书、民事裁定书、决定书、银行回单、备案登记表等证据以及原、被告陈述在卷佐证。本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同，原告甘凤珍通过陈礼斌向杨国钧的转账履行了合同约定的付款义务，被告美林公司也出具了收款收据并完成了网签备案手续，应当认定该合同是双方的真实意思表示。案涉商品房在2014年已备案登记在第三人名下，即使美林公司不重新与原告签订商品房买卖合同，案涉房屋也不属于美林公司的破产财产，故本案所涉商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。根据杨国钧、朱国梅、陈礼斌三方签订的协议书，原告的购房款付款义务已经通过陈礼斌的转账行为履行完毕，被告也出具收款收据予以证实。至于上述协议书是否有效、美林公司是否实际收到款项，与原告合同义务的履行无关。原告合法取得了不动产预购预告登记证明，被告美林公司应当依照合同的约定履行房屋交付义务。虽然目前根据房屋的具体情况，已经具备交付条件，但因美林公司作为债务人的破产案件正在审理过程中，房屋的交付与过户需管理人根据实际情况进行办理，在本案中不宜进行处理。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条的规定，判决如下：一、确认原告甘凤珍与被告常州市美林江南置业有限公司签订的五份《商品房买卖合同》有效（合同备案号和坐落分别为：FC42F3265B894860BB5C，美林湖花园01地块21幢1503号；029101985E354B71B82D，美林湖花园01地块21幢1703号；BF0D4EB07A494C5B85FA，美林湖花园01地块21幢1803号；410057A1DD354B269B10，美林湖花园01地块21幢1902号；43555D35366941CC933E，美林湖花园01地块21幢1903号）。二、常州市美林江南置业有限公司继续履行上述《商品房买卖合同》。案件受理费80元，减半收取40元，由被告美林公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  顾文杰二〇二一年三月二十九日书记员  王玮珏