重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0109民初659号原告：黄晔曜，男，1974年10月12日出生，汉族，住重庆市江**。被告：重庆星畔置业有限公司，住所地重庆市北碚区新茂路**（自茂区），统一社会信用代码91500109MA5UA8QC39。法定代表人：李毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：周晨光，男，该公司员工。原告黄晔曜诉被告重庆星畔置业有限公司（以下简称星畔公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄晔曜，被告星畔公司的委托诉讼代理人周晨光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄晔曜向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付延迟交房违约金69161元；2.判令被告支付原告延迟交房期间物管费6938元（从2019年5月1日至2020年4月12日）；3.案件受理费由被告负担。事实与理由：原被告于2018年2月1日签订了万科××一期11幢1-7号房屋的《重庆市商品房买卖合同》。合同约定交房时间截止为2019年4月30日。合同还约定如被告未能按时交房，需每日支付房价款的万分之一的违约金。2019年5月2日，原告按约定到现场接房，发现涉案房屋大门松动锁不上，当即要求被告整改。后原告于2019年5月6日、5月9日、5月30日、6月22日、7月11日、8月28日、12月15日、12月16日、12月22日多次主动与被告对接，催促其整改，但被告置之不理，故意拖延。至2019年12月22日，原告与被告工作人员一起至现场查验时，大门仍然关不上。2019年12月25日，被告工作人员微信告知原告大门维修好了。但由于新冠疫情不可抗力因素，原告于2020年4月12日现场查验后，正式接房。因被告原因，被告迟延交房347天（从2019年5月1日至2020年4月12日），需支付违约金69161元（1993135元×347天×万分之1）。另，依据被告与物管公司的前期服务合同约定，因甲方原因尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方缴纳。国家《建筑装饰装修工程质量验收标准》（GB50210-2018）第6.3.3条规定，金属门窗扇应安装牢固、开关灵活、关闭严密。涉案房屋入户大门关不上不符合此验收标准。原告没能按期接房是由于被告交付的房屋存在质量问题所致。故被告应承担接房前347天的物业服务费6938元（149.95元×4×347天÷30天）。原告起诉来院。被告星畔公司辩称，被告已如期交付涉案房屋，不存在逾期交付的行为。双方买卖合同第七条约定，被告应于2019年4月30日前将已进行竣工验收的商品房交付原告。涉案房屋通过了有关部门的竣工验收，并于2019年4月18日取得了重庆市建设工程竣工验收备案登记证，具备了合同约定交付条件。被告于2019年4月23日向原告邮寄了交付通知书，并告知原告于2019年4月30日前往涉案房屋现场办理房屋交付手续。双方合同补充协议第十条约定，除不可抗力和商品房未竣工验收外，原告以其他理由拒绝接房的，应按合同或交付通知确定的交付日期视为房屋已交付。故涉案房屋应视为2019年4月30日视为已交付。被告并不存在逾期交付房屋的情况，不应承担逾期交房违约金。且合同约定交房后物业费由业主承担。故涉案房屋的物管费与被告无关。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2018年2月1日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定，原告购买由被告开发的坐落于重庆市北碚区××组团××分区××号房屋，建筑面积149.95平方米，总价为1993135元。合同第七条交房期限及交付条件约定：（一）本商品房交房期限。２、属预售商品房的，甲方应当在2019年4月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第八条交房手续的办理约定:1.甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2.由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。第九条甲方逾期交房的违约责任：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列方式1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日（含）之内，自合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日退还全部已付房价款……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付款万分之1的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。附件五合同补充协议第十条、乙方可拒绝办理交房手续之“正当理由”是指:1.不可抗力导致乙方无法按期与甲方办理房屋交接手续的。2.本商品房未竣工验收。除前述正当理由外，乙方以其它任何理由和原因未按期履行接房义务的，自合同或甲方书面交付通知（以最早的时间为准）确定的交付期限届满之日起视为已交付，甲方不承担逾期交付的责任。第十一条、关于交房手续办理：7.房屋交付时，乙方对已完成竣工验收的房屋在设计、质量等方面提出异议的，或认为交付的商品房需要整修的，应以书面方式向甲方提出，甲方按合同约定承担保修义务，但乙方不得以此拒绝接房，交房时间不顺延，并且乙方应在约定的时间内办理完毕房屋交付手续，否则视为房屋已交付。第十四条、关于商品房质量、装饰、设备标准的补充约定：2.交付本商品房时，若本商品房符合合同第七条第（二）款的约定即表明本商品房已达交付条件，甲方应当与乙方共同查验收房。接房查验时，发现有其他问题的，乙方仍应在合同约定的交付时间内办理完毕接房手续，甲方应按照国家强制性规范和标准修复，乙方应当积极配合事项的完成。3.甲方在合同约定期限内具备了符合合同第七条第（二）款约定的房屋交付条件，即使在房屋交付时或交付后发现上述及其他质量问题，甲方应按上述约定承担质量责任，但甲方不承担逾期交房责任。2019年4月18日，涉案房屋所在工程项目取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。2019年4月22日，被告向原告邮寄了《交付通知书》，告知原告涉案房屋已具备交房条件，通知原告于2019年4月30日前至涉案房屋现场办理交付手续。原告于2019年4月29日收到该通知书。2019年5月2日，原告到涉案房屋处接房，发现涉案房屋入户大门松动关不上。原告未实际接房。后原告于2019年5月6日、5月9日、5月30日、6月22日、7月11日、8月28日通过微信的方式向被告工作人员李霖、李欢确认涉案房屋大门整改问题。李欢于2019年8月29日回复已整改完毕。原告于2019年12月14日再接房时，发现并未整改。原告于当日及次日向被告工作人员反映了未整改的情况。2019年12月22日，原告再次至涉案房屋处接房，涉案房屋大门仍存在关不上的问题。原告拍摄了录像并发送给了被告工作人员。2019年12月25日，被告工作人员微信通知大门已整改好。2020年4月12日，原告现场查验后实际接房。另查明，因原告未缴纳涉案房屋物管费，成都万科物业服务有限公司向本院提起诉讼。本院于2020年9月21日作出（2020）渝0109民初8461号民事判决书，判决原告支付成都万科物业服务有限公司2019年5月1日至2020年6月30日的物业服务费8391.2元及违约金。庭审中，原被告双方均确认涉案房屋的物管费为599.8元/月（149.95平方米×4元)。本院认为，原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。被告于2019年4月18日取得涉案房屋的重庆市建设工程竣工验收备案登记证。原告明确其2019年5月2日接房时拒绝接房的理由为涉案房屋入户大门存在质量问题。而依照合同约定，原告有权拒绝接房的理由涉案房屋未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。虽被告对原告提出的大门质量问题负有保修的义务，但原告不能以此为由拒绝接房。依据双方合同约定，涉案房屋应视为被告于2019年4月30日交付原告。故本院对原告主张逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。因涉案房屋于2019年4月30日已视为交付原告，依据双方合同约定，涉案房屋的物业服务费本应由原告负担。但因涉案房屋入户门确存在问题，影响房屋的使用。故本院认为被告应承担涉案房屋物业管理费损失。被告于2019年12月25日明确涉案房屋的大门已修好，当时并未爆发新冠疫情。故本院认为被告承担物业管理费损失时间应截止至2019年12月25日。故被告应支付原告物业管理费损失4696.43元（599.8元/月×7.83个月）。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告重庆星畔置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告黄晔曜物业管理费损失4696.43元；二、驳回原告黄晔曜的其他诉讼请求。上述款项如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1702.48元，减半收取851.24元，由原告黄晔曜负担826.24元，由被告重庆星畔置业有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  赵红媚二〇二一年三月四日书记员  石文程