安徽省来安县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1122民初318号 原告：黄正辉，男，1980年6月10日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区。 被告：来安孔雀城房地产开发有限公司，住所地安徽省来安县汊河经济开发区管委会**，统一社会信用代码91341122MA2MX8TT4G。 法定代表人：赵威，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：袁丹华，该公司法务。 原告黄正辉与被告来安孔雀城房地产开发有限公司（以下简称来安孔雀城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序进行审理。原告黄正辉、被告来安孔雀城公司的委托诉讼代理人袁丹华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄正辉向本院提出诉讼请求：1.判令来安孔雀城公司向其支付逾期办房产证违约金41666元；2.本案诉讼费由来安孔雀城公司承担。事实和理由：其于2017年与来安孔雀城公司签订购房合同，购买来安孔雀城公司开发的新江北孔雀城·天赋澜湾南区7幢902室住房，合同约定总价款为880867元，交房时间为2019年6月30日。其于2018年2月13日前支付了全部应付房款。2019年9月28日正式交房，正式交房面积为97.26平方，来安孔雀城公司退还其面积差价款1988元，购房总款实际为878879元。其于2019年9月28日签署了《房屋交接书》。 购房合同第十四条约定:在甲方办理了新建商品房初始登手续、取得了房地产证后90日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由乙方依法向来安县房地产监理处办理过户申请手续，申领该房屋的房地产权证。收房后，其多次向来安孔雀城公司征询办证时间，来安孔雀城公司一直以大证没有下来、手续不齐等各种理由推拖。由于来安孔雀城公司的推脱导致其无法取得办理房产登记的必需资料及证明文件，从而造成其无法及时办理并取得房屋所有权证，不能完全实现合同目的。直到2020年10月28日，来安孔雀城公司才通知其可办证，并向其提供了办理房产登记所需资料及证明文件。根据购房合同第十四条规定的办证时限，因来安孔雀城公司拖延，导致其逾期办证时间长达306天(2019年12月28日至2020年10月28日)。其向来安孔雀城公司要求对逾期办证进行赔偿时，来安孔雀城公司表示办证不存在违约，并告知针对购房合同第十四条有补充条款，补充条款规定的是交房之日起730天内取得房产证都不算违约，即使造成逾期，也只是按照已收房款的万分之零点一数乘以逾期天数向买受人支付违约金，并规定逾期办证违约金最高数额不超过已付购房款的1％。 其认为，来安孔雀城公司对购房合同第十四条的补充条款属于格式条款，关于逾期办证的时限、违约赔偿的额度不合法更不合理，理由如下:1.关于办证时限。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案购房合同第十四条也明确约定在甲方办理了新建商品房初始登记手续、取得了房地产证后90日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由乙方依法向来安县房地产监理处办理过户申请手续，申领该房屋的房地产权证。来安孔雀城公司为免除自己的违约责任，在补充条款中将办证时限免责时间由90天延长到730天，明显违反了国务院行政法规与主合同第十四条的规定；2.关于逾期办证违约赔偿额度。购房合同主合同与补充条款中，凡对购房者逾期付款或收房的违约责任，都规定了按购房总款万分之二/天或更高标准向开发商支付违约金，但对开发商自己逾期为购房者办证的违约金却调整为已收房款的万分之零点一乘以逾期天数，并规定逾期办证违约金最高数额不超过已付购房款的1％。这明显是为了减轻自己责任，加重购房者义务，有违公平原则，损害了购房人的权益；3.从合同形式上，对主合同的补充条款，来安孔雀城公司故意排列在合同后面，而且字体明显小于主合同字体，明显故意让购房人在签约当天无法仔细全面的阅读合同全部内容，来安孔雀城公司销售人员当时也没有向买房人说明合同补充条款改变了合同主条款内容，最终以补充条款为准的说明。来安孔雀城公司作为格式合同及条款提供方，补充条款内容延长了办证时限、降低了违约金额度，目的是免除自己责任，排除对方主要权利，从法律形式上该条款也属于无效条款。基于以上事实，恳请人民法院依法认定来安孔雀城公司应当自房屋交付之日起90日内协助其办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，由于来安孔雀城公司原因导致其未能在合理期限内取得房屋权属证书的事实，判定来安孔雀城公司构成违约，并判决来安孔雀城公司向其支付逾期办证违约金，逾期办证违约金以总房款按照年利率5.655%(中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准)计算，自2019年12月28日起至2020年10月28日止，共计306天的违约金:41666元(878879*0.000155*306)。为了维护法律的尊严及公平合理秩序，保护购房者的合法利益，恳请人民法院依法支持其诉讼请求。 来安孔雀城公司辩称：其并没有逾期办证，黄正辉的诉请无事实与法律依据，应当驳回黄正辉的诉请。理由：1.预售合同对办证义务主体、办证期限及逾期办证的违约责任作出了特别约定，故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，其并未违反预售合同，无需承担逾期办证的违约责任；2.出卖人在补充条款第十二条第三款中为自己增加设定了义务，而非免除自身责任，故该条款合法有效。 本院经审理认定事实如下：来安孔雀城公司曾与黄正辉签订《来安县商品房预售合同》，约定黄正辉购买来安孔雀城公司开发的新江北孔雀城·天赋澜湾7幢902室房屋，房屋全装修总价款为880867元。主合同第十四条约定：在来安孔雀城公司办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证后90日内，由双方签署合同规定的《房屋交接书》；双方签署《房屋交接书》之日起90天内，由黄正辉依法向来安县房地产监理处办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。主合同第二十八条约定：本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。本合同的未尽事宜及本合同在履行过程中需变更的事宜，双方应通过订立变更协议进行约定。补充条款第十二条第三款约定：无论黄正辉以何种付款方式支付房款，如因来安孔雀城公司的原因，黄正辉未能在商品房交付之日起730日内取得商品房所有权证书的，黄正辉同意不退房，来安孔雀城公司按已收房款的万分之零点一乘以逾期天数向黄正辉支付违约金，但违约金最高数额不超过黄正辉已付购房款的1％。 黄正辉于2019年9月28日办理了案涉房屋交付手续，签署了《房屋交接书》。来安孔雀城公司退回黄正辉案涉房屋面积补差款后，黄正辉实际支付案涉房屋总价款为878879元。 上述事实，有双方当事人及其委托诉讼代理人的当庭陈述及黄正辉提供的《来安县商品房预售合同》复印件、购房发票复印件、《房屋交接书》复印件等证据在卷佐证。 本院认为，根据双方的诉辩主张以及举证、质证、辩论意见，本案的争议焦点为：来安孔雀城公司是否应承担逾期办理房地产权证书的违约责任？ 对该争议焦点，本院认为，双方签订的《来安县商品房预售合同》第十四条约定的在来安孔雀城公司办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证后一定期限内，由黄正辉依法向来安县房地产监理处办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证，系双方对办证期限的特别约定，双方应按约履行。来安孔雀城公司办理房屋初始登记手续后，办理房屋产权转移登记的义务人为黄正辉，来安孔雀城公司仅承担协助义务。审理中，黄正辉承认其未曾向有关部门提出过办理案涉房屋产权转移登记的申请，也未举证证明来安孔雀城公司拒绝履行协助义务，故对黄正辉主张逾期办理房屋产权证违约金的诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 驳回原告黄正辉的全部诉讼请求。 案件受理费842元，减半收取计421元，由原告黄正辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 员  高 伟 二〇二一年三月十五日 法官 助理  郭正卿 代理书记员  王家杰 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。