湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0203民初369号原告：中国农业银行股份有限公司株洲分行，住所地湖南省株洲市建设南路85号。负责人：黄韬，行长。委托诉讼代理人：林新科，中国农业银行股份有限公司株洲分行员工，男，1963年6月24日出生，汉族，住湖南省株洲县。代理权限为特别授权，即代为起诉，承认、变更、放弃，进行和解，签署法律文书等。委托诉讼代理人：金少健，中国农业银行股份有限公司株洲分行法务，男，1966年11月17日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。代理权限为一般代理。被告：谭江**，男，1975年1月12日出生，汉族，住湖南省茶陵县。委托诉讼代理人：吴歆，谭江**之妻，女，1989年9月1日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，代为签收相关法律文书、转委托等。被告：吴歆，女，1989年9月1日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。两被告共同委托诉讼代理人：易智星，湖南五湖律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为应诉，上诉或申诉，承认、放弃、变更诉讼请求，和解、调解、协调，签收法律文书。被告：株洲市美的房地产发展有限公司，住所地湖南省株洲市天元区栗雨工业园促进园一期配套综合楼6层B606号。法定代表人：杨钦，董事长。委托诉讼代理人：李燕，株洲市美的房地产发展有限公司员工，女，1991年1月14日出生，汉族，住湖南省湘乡市。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更、反驳诉讼请求，进行和解、调解，提起反诉、上诉或撤诉等。原告中国农业银行股份有限公司株洲分行（以下简称“农行株洲分行”）诉被告谭江**、吴歆、株洲市美的房地产发展有限公司（以下简称“株洲市美的房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行株洲分行的委托诉讼代理人林新科、金少健及被告谭江**的委托诉讼代理人吴歆、易智星，被告吴歆及其委托诉讼代理人易智星，被告株洲市美的房地产公司的委托诉讼代理人李燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司株洲分行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告双方签订的《个人购房担保贷款合同》（合同号43020120180003996）；2.被告谭江**、吴歆立即偿还至2021年2月20日止所欠贷款本金705951.47元，利息59537.98元，共计本息765489.45元，利息、罚息、复利已计算至2021年2月20日，此后按合同约定的计算方式计算到全部清偿完毕为止；3.被告株洲市美的房地产公司履行连带保证担保责任；4.原告对抵押房产株洲市天元区××路××号××栋××室依法享有优先受偿权；5.被告承担本案诉讼费、保全费、律师费等为实现债权的全部费用。事实与理由：被告谭江**、吴歆为购买株洲市天元区××路××号××栋××室，向原告申请个人住房按揭贷款。原告于2018年1月12日依合同对其发放个人住房按揭贷款740000元，期限20年，到期日为2038年1月11日，被告株洲市美的房地产公司对本笔贷款承担连带责任保证担保，贷款以其所购买的株洲市天元区××路××号××栋××室作抵押担保，已办妥房产预抵押手续，不动产登记证明号：湘（2018年）株洲市不动产权证第0021658号。被告自2018年12月出现逾期违约，截止2020年7月16日累计逾期20期未能按期清偿贷款本息，被告的违约行为致使贷款合同无法继续履行，至2020年7月16日止所欠贷款本金705951.47元，利息32762.26元，共计本息738713.73元。期间原告多次通过上门或电话催收，但被告均未履行还款义务。被告谭江**、吴歆上述失信行为违反了被告与我行签订的贷款合同第4.1、4.2条、第8.3条、第10.2.7条、第12.4条等相关约定，被告株洲市美的房地产公司在被告谭江**、吴歆违约不履行还款义务情形下应依《个人购房担保贷款合同》第九条、十一条、三十一条、三十五条承担该笔贷款的连带责任偿还义务。为维护原告的合法利益，故诉至法院。被告谭江**、吴歆共同答辩称，对于按揭贷款买房真实性无异议，欠付本金和利息的方式不清楚，如果原告提交了相关计算依据，被告方没有异议。因原告知道被告没有按期还款的原因，而且就在起诉之前与被告吴歆有过联系，且被告吴歆也说明了没有按期还款的原因。因此，从合同违约的角度来说，违约行为是存在，但是被告谭江**、吴歆是因为客观因素影响，导致偿还能力降低或者丧失，因此，被告认为在原告的诉讼请求中提出的罚息、复利不应当支持。被告株洲市美的房地产公司辩称，目前被告谭江**、吴歆所购买的美的翰城的房屋已经办理了栋证，根据中华人民共和国民法典有关担保制度的解释五十二条的规定，原告依法享有优先受偿权。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告对原告提交的证据均无异议，本院予以采信。被告谭江**、吴歆对被告株洲市美的房地产公司提供的不动产权证、扣划保证金的证明的真实性没有异议，对上述证据的真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告谭江**、吴歆于2015年5月20日登记结婚。2018年1月8日，被告谭江**、吴歆与被告株洲市美的房地产公司签订了《商品房买卖合同》，购买株洲市天元区××路××号美的翰城二期Ｂ区15栋2602号房屋，支付首付款后余款740000元以商业贷款的方式支付。2018年1月12日，原告（贷款人）与被告谭江**（借款人、抵押人）、吴歆（抵押人）、株洲市美的房地产公司（保证人）共同签订了一份合同号为43020120180003996的《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款740000元用于购买位于株洲市天元区××路××号××栋××号房屋，借款期限20年，即2018年1月11日至2038年1月11日，还款日为每月的1日。借款利率采用基准利率方式，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%后确定。借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。等额本息还款，还款周期1个月。借款担保为阶段性保证＋抵押，由阶段性保证人被告株洲市美的房地产公司提供连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按民事诉讼法原告规定确定由借款人和保证人承担的延迟履行债务利息和迟延履行金，以及贷款人实现债权的一切费用。本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式／担保人／担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式／担保人／担保物来实现全部或部分债权。阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。合同还约定了被告谭江**、吴歆购买的株洲市天元区××路××号××栋××号房屋进行借款的抵押担保，并办理了预购商品房抵押预告登记。合同约定违约责任：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。因借款人未按约定按期足额偿还借款、发生其他影响贷款人或担保权实现的情形，贷款人有权提前收回已发放借款，提前行使担保权，宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。合同第三十九条约定，委托办理登记手续，借款人不可撤销地授权委托贷款人代为办理以下1、2所列事项并支付相应代办手续费：1、委托贷款人从售房人处代领房地产权属证书，并同意在未办妥正式抵押登记手续前，由贷款人留存房地产权属证书。2、委托贷款人办理以本合同项下对应所购房产的抵押预登记手续及正式抵押登记手续。合同签订后，原告于2018年2月1日发放了一手房贷款740000元。但被告谭江**、吴歆自2018年12月1日起未能按合同约定偿还贷款本息，依据原告提交的2021年3月17日的谭江**一手房贷款数据，借款日期2018年1月31日，借款金额740000元，凭证金额705951.47元，应收未收利息59537.98元，实收利息61941.31元。其中因被告谭江**未按期足额还款，原告从被告株洲市美的房地产公司共计扣划保证金50810.92元，用于归还借款人被告谭江**2018年12月至2019年9月30日第10期至第19期的贷款本金、利息、罚息。案涉房屋（株洲市天元区××路××号美的翰城二区Ｂ区15栋2602号房屋）房屋已于2020年10月16日办理不动产权登记（首次登记），所有权人为被告株洲市美的房地产公司。预告登记的所有权人为被告谭江**、吴歆。2018年3月29日，该房屋办理预售商品房抵押权预告登记，不动产登记证明号：湘（2018）株洲市不动产证明第0××8号，状态为有效，权利人为原告。因被告谭江**刑事犯罪，该案涉房屋于2018年11月13日被炎陵县人民法院查封，2021年3月10日经炎陵县人民法院委托案涉房屋以1150487元网络竞拍成功。本院认为，本案属金融借款合同纠纷。原告与被告谭江**、吴歆、株洲市美的房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，合同依法成立有效，对各方当事人均具有法律约束力。原告按照合同的约定向被告谭江**、吴歆发放了贷款740000元，被告谭江**、吴歆未按期足额偿还原告贷款本息，其行为已构成违约。庭审中原、被告均同意解除合同，被告谭江**应当承担偿还所欠贷款本息的责任，即被告谭江**应偿还原告农行株洲分行贷款本金705951.47元、利息（含罚息、复利）59537.98元[利息暂计算至2021年3月17日，期后利息（含罚息、复利）按照合同的约定计算至全部债务清偿之日止]。贷款用途的案涉房屋系被告谭江**、吴歆共同购买，预告登记的所有权人为被告谭江**、吴歆，故被告谭江**所欠付贷款本息的债务系夫妻共同债务，被告吴歆应当承担共同偿还责任。在原、被告签订的《个人购房担保借款合同》中，约定了被告株洲市美的房地产公司为被告谭江**向原告的贷款提供连带责任保证，但同时又有借款人提供的物的抵押担保，依据合同约定：“本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权。”原告同时要求被告株洲市美的房地产公司承担连带保证责任和实现抵押房屋的抵押权，依据合同的约定，被告株洲市美的房地产公司应对被告谭江**所欠原告的全部债务承担连带偿还责任。因被告谭江**未按期还款，原告从被告株洲市美的房地产公司的保证金账户扣划保证金50810.92元用于归还被告谭江**的欠款，被告株洲市美的房地产公司履行了担保责任，被告株洲市美的房地产公司要求被告谭江**、吴歆偿还并要求优先受偿可另行主张。依据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。案涉房屋的首次登记是2020年10月16日，应于2021年1月15日之前申请不动产登记。但该案涉房屋没有在2021年1月15日之前申请不动产登记。原告、被告株洲市美的房地产公司提出根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。依据原、被告的合同约定，办理对案涉房屋办理不动产登记的义务人不是原告，虽然因被告谭江**、吴歆的原因案涉房屋没有在2021年1月15日之前申请不动产登记，被告谭江**在此期间因为涉嫌犯罪已被羁押，故原告在2021年1月13日已经向法院起诉诉请案涉房屋的优先受偿权，原告有要求被告办理不动产登记将抵押权的预告登记转化为抵押权登记的意思表示。故不存在抵押预告登记已经失效的情形，抵押权自预告登记之日（2018年3月29日）起设立，原告对房屋有优先受偿权。故对原告诉请对被告谭江**、吴歆提供的借款抵押房屋依法享有优先受偿权的主张本院依法予以支持。原告可在案涉房屋的拍卖所得价款中优先受偿。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第三百八十六条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典有关担保制度的解释》第五十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除中国农业银行股份有限公司株洲分行与被告谭江**、吴歆、株洲市美的房地产发展有限公司于2018年1月12日签订的合同编号为合同号为43020120180003996的《个人购房担保借款合同》；二、被告谭江**、吴歆于本判决生效之日起五日内共同偿付所欠原告中国农业银行股份有限公司株洲分行贷款本金705951.47元、利息（含罚息、复利）59537.98元（利息暂计算至2021年3月17日，期后利息按照合同的约定计算至全部债务清偿之日止）；三、如被告谭江**、吴歆未按上述判决的第二项履行给付金钱义务，原告中国农业银行股份有限公司株洲分行有权对被告谭江**、吴歆所提供的抵押物即坐落在株洲市天元区××路××号美的翰城二区Ｂ区15栋2602号房屋［不动产登记证明号：湘（2018）株洲市不动产证明第0××8号］拍卖所得价款在被告谭江**、吴歆届时所负债务范围内优先受偿;四、被告株洲市美的房地产发展有限公司对上述第二项债务承担连带偿还责任，被告株洲市美的房地产发展有限公司承担保证责任后，享有向债务人谭江**、吴歆追偿的权利；五、驳回中国农业银行股份有限公司株洲分行的其他诉讼请求。如果被告谭江**、吴歆、株洲市美的房地产发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11454元，减半收取5727元，由被告谭江**、吴歆、株洲市美的房地产发展有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服判决部分的上诉请求向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。汇款或转账缴费的，开户行：华融湘江银行长沙分行经营部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101××××0181。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  唐春艳二〇二一年三月二十五日书记员  周心怡附判决书引用法律条文全文：《中华人民共和国民法典》第二百二十一条当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。第三百八十六条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但是法律另有规定的除外。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释第五十二条当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。