广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终1554号 上诉人（原审原告）：李胜才，男，1984年6月16日出生，汉族，住所地广西藤县。 上诉人（原审原告）：刘香秋，女，1986年10月17日出生，汉族，住所地四川省大竹县。 委托诉讼代理人：李胜才，与上诉人刘香秋系夫妻关系，其他身份信息同上。 上诉人(原审被告)：藤县柏绿农业发展有限公司，住所地广西藤县藤州镇河东体育馆东侧安置用地A23号一楼，统一社会信用代码91450422330755078Q。 法定代表人：郭原凤，董事长。 委托诉讼代理人：陈海新，男，1977年8月14日出生，汉族，住所地广西藤县，该公司员工。 委托诉讼代理人：段华，广西齐兴律师事务所律师。 上诉人李胜才、刘香秋与上诉人藤县柏绿农业发展有限公司（以下简称柏绿公司）商品房销售合同纠纷一案，上诉人李胜才、刘香秋与上诉人柏绿公司因不服广西壮族自治区藤县人民法院（2020）桂0422民初2216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人李胜才、刘香秋的上诉请求：1.改判原审判决第三项，判令柏绿公司按合同约定的每日万分之五计付违约金，以上诉人李胜才、刘香秋已支付购房款1560153元为基数，从2018年10月30日计算至房屋交付之日止;2.本案一、二审诉讼费用由柏绿公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实部分错误。一审法院错误认定李胜才、刘香秋于2018年12月4日才向银行申请办理按揭贷款错误。李胜才、刘香秋在2018年6月26日前已按照柏绿公司的要求，将办理银行按揭贷款的全部资料交给柏绿公司，再由其转交给银行办理。2018年7月15日左右，李胜才、刘香秋根据银行通知签署《个人购房担保借款合同》，因银行没有出具回执，李胜才、刘香秋在该合同中只签名未签时间，故按揭贷款合同签署的落款日期不是李胜才、刘香秋所写。二、一审法院适用法律错误。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，将违约金调整为按照年利率6%计算，属于适用法律错误。(一)柏绿公司仅提出违约金过高，没有法律依据，但未请求法院降低违约金，故柏绿公司原审时已放弃调低违约金的权利。(二)《藤县商品房买卖合同》中约定违约金按日万分之五计算，没有违反法律行政法的强制性规定，也远未达到民间借贷年利率24%的标准。(三)柏绿公司主张违约金过高，但柏绿公司没有对违约金过高进行举证说明，更不要说达到证明标准的程度。(四)柏绿公司至上诉时已逾期交房两年多，且至今未能确定具体交房时间也未提交相关竣工交房验收手续回执。综上，本案违约金不应调整。 上诉人柏绿公司的上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审判决，并改判为驳回李胜才、刘香秋一审的诉讼请求;2.本案一审、二审诉讼费由李胜才、刘香秋承担。事实和理由：原审法院认定事实错误，适用法律错误，依法应当撤销一审判决。一、李胜才、刘香秋未依约支付其逾期付款的违约金，柏绿公司有权依合同约定延期交房，一审法院对柏绿公司的答辩意见不予以确认和审理查明，系故意遗漏，有失公平。二、李胜才、刘香秋逾期付款金额为1090000元，逾期时间为160天，且未支付逾期违约金，按照合同第八条约定，柏绿公司有权延期交房，交房期限依约可延期至李胜才、刘香秋支付完毕违约金的时间戳点,一审法院因此认定柏绿公司逾期交房并判决逾期交房违约金均无事实依据和法律依据。综上，一审法院认定柏绿公司逾期交房无事实和法律依据，因李胜才、刘香秋未先予支付逾期付款的违约金，柏绿公司交房条件未成就，一审判决依法应予以撤销。 上诉人柏绿公司辩称，请求驳回李胜才、刘香秋的上诉请求。一、只要一方当事人在诉讼过程中提出了违约金过高，就已经视为请求法院予以调整。二、涉案合同是房屋买卖合同，并非是民间借贷合同，依据《最高人民法院关于商品房买卖合同的司法解释》，违约金过高是以超过实际损失30%为标准，该实际损失应当参照同地段的房屋租金标准而并非民间借贷四倍利率来计算。三、应由守约方承担实际损失的举证责任。 上诉人李胜才、刘香秋辩称，柏绿公司主张李胜才、刘香秋违约在先，其有权逾期交房，没有事实基础和法律依据。柏绿公司与李胜才、刘香秋于2018年6月6日签订《藤县商品房买卖合同》，合同约定李胜才、刘香秋自签订合同10个工作日内提交符合商业银行或住房公积金管理中心要求的全部资料及缴纳相关费用，柏绿公司于2018年5月30日代收契税、维修基金等费用，根据李胜才、刘香秋与柏绿公司工作人员的聊天记录，可以证实李胜才、刘香秋于2018年6月16日已按照柏绿公司的要求将按揭贷款的全部材料交给柏绿公司，而柏绿公司于2018年6月27日才出具首付款发票，根据柏绿公司于2018年6月26日交给银行的材料，可证明李胜才、刘香秋至少在2018年6月26日前已将所有贷款资料交给柏绿公司，故柏绿公司主张是李胜才、刘香秋违约在先，其有权延期交房没有事实基础，一审判决中该部分事实认定错误。根据上述陈述，李胜才、刘香秋没有违约，也不需要支付违约金，故柏绿公司以逾期支付违约金为由行使先履行抗辩，不交房房屋，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条的构成要件。 上诉人李胜才、刘香秋向原审法院起诉请求：1.请求判决被告按合同约定交付房屋，后变更请求确认原告与被告双方签订于2018年6月6日签订的《藤县商品房买卖合同》（合同编号分别为：TX2018024541、TX2018024542）有效，并继续履行合同；2.请求判令被告按合同约定支付违约金（以156.0153万元为基数，从2018年10月30日起计算至房屋交付日止，按日万分之五计付违约金给原告，暂计至2020年8月10日，违约金为50.7049万元）;3.诉讼费由被告承担。 原审法院认定事实：2018年6月6日，原告李胜才、刘香秋（买受人）与被告柏绿公司（出卖人）分别签订《藤县商品房买卖合同》（合同编号分别为：TX2018024541、TX2018024542），并分别约定：原告李胜才、刘香秋分别以总价款90120元、1560153元分别购买位于藤县藤州镇杉木冲广场商业街1#楼的C115号房和117号房。双方对所购商品房的基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、房屋交付期限及交付条件、违约责任等均作了约定。其中约定，被告应在2018年10月30日前将上述C115号房和117号房交付给原告使用。另外，C115号房的付款方式为：买受人于2018年5月30日前支付1000.00元，余款89120.00元于2019年5月30日前分两期支付给出卖人。其中：2018年11月30日前交付44560.00元，2019年5月30日前交付44560.00元。第七条约定：“买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第2种方式处理：…（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，并有权将该商品房另售他人。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。出卖人要求继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第(1)项中的比率）的违约金，合同继续履行。”；第八条约定：“出卖人应在2018年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…5、该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：…买受人未按照合同约定按时交付房款的；买受人以该商品房担保贷款和公积金贷款的方式支付购房款的，在贷款银行尚未将买受人的贷款发放给出卖人时；或买受人因违约应向出卖人支付的违约金未全额支付的，出卖人有权延期交房（出卖人不再另行通知交房时间）。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：…(2)逾期超过30日后…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限届满之日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第(1)项中的比率）的违约金。”原告在2018年5月30日支付C115号房的首付1000元给被告，尚有89120元未支付给被告。另查明，117号房的付款方式约定为：买受人于2017年12月18日前付清房屋总价30.13%即470153.00元；其余1090000元买受人采用商业银行或公积金贷款支付；买受人应于签订本合同之日起10个工作日内，提交符合商业银行或住房公积金管理中心要求的全部资料及缴纳相关费用，并在本合同签订(定)之日起60个工作日内，按揭贷款发放到出卖人“商品房预售款专用账户”。双方约定的违约责任、交付期限及出卖人逾期交房的违约责任与上述C115号房的约定内容相同。原告于2018年5月30日支付首付款470153.00元给被告。被告于2018年6月27日开具了金额为470153.00元的发票给原告。根据藤县农村信用合作联社要求，办理按揭贷款手续必须提供正式发票。原告于2018年12月4日向银行申请办理按揭贷款。同年12月26日，原告与藤县农村信用合作联社签订《个人购房担保借款合同》并办理按揭贷款1090000元，并于同日支付1090000元给被告。2020年8月5日，原告以被告未按合同约定时间交付讼争商品房为由诉至原审法院，要求被告继续履行合同并向原告支付相应的逾期交房违约金。 原审法院认为，原、被告双方签订的《藤县商品房买卖合同》,系当事人真实意思表示,没有违反法律法规的强制性规定,是合法有效的,原告要求继续履行双方签订的《藤县商品房买卖合同》，被告没有要求解除双方签订的《藤县商品房买卖合同》。所以，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。关于被告逾期交付117号房应付违约金的问题。根据合同约定，被告应在2018年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格并符合合同约定的117号房交付原告使用，但被告至今未交付117号房给原告，被告也未能提供证据证实该公司已将竣工交房验收手续材料递交给政府，因此被告应当承担逾期交房的违约责任。但根据117号房的合同约定，原告应于2018年6月16日之前向银行申请办理按揭贷款，但被告于2018年6月27日才开具发票给原告，而原告于2018年12月4日才向银行申请办理按揭贷款，故原告逾期申请办理按揭贷款160天（从2018年6月28日起算），被告据此可以顺延至2019年4月8日前交付117号房给原告。原告主张其于2018年7月15日左右递交按揭贷款资料，但没有证据予以证实，故原审法院对该主张不予采信。本案合同约定违约金按原告已付房款的每日万分之五的标准计算，被告认为合同约定的逾期交房违约金过高,没有法律依据，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定,“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”考虑原告的实际损失,被告的过错程度等因素,根据公平原则和诚实信用原则,应予调整，将违约金调整为按照年利率6%计算。具体为原告已付117号房款为基数,按照年利率6%计算违约金。原告请求违约金从2018年10月30日计算至房屋交付之日止，经审理查明，违约金应从2019年4月9日起计至房屋交付之日止，暂计至2020年8月10日，被告逾期交付117号房490天，被告应支付原告逾期交房违约金为127412.49元[1560153元×（6%÷360天)×490天=127412.49元]。被告主张原告未按合同约定将按揭贷款转入到被告账户。原审法院认为,在银行足额核准原告贷款额度的情况下,银行何时发放贷款并非原告可控制。合同约定签署合同之日起60天内需将按揭贷款发放到被告账户属于格式条款,明显加重了原告的责任,且被告未能提供证据证明其已采取合理的方式提请原告注意,因此该格式条款无效。因此，原审法院对被告该主张不予采纳。被告柏绿公司辩称原告在第二次开庭时对诉讼请求进行实质变更没有法律依据，不符合法律规定。原审法院认为，本案在第一次庭审后，为进一步查明案件事实需要二次开庭审理，二次庭审同样需要法庭调查及辩论，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”，该法律规定只是要求原告增加诉讼请求等事项要在法庭辩论结束前进行，但是并未限定在第一次法庭辩论结束前，且本案确实需要二次开庭，并再次进行法庭调查和法庭辩论，因而原告在第二次庭审时变更诉讼请求符合规定，故原审法院对被告该辩称不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条之规定，本案并经原审法院审判委员会讨论决定，原审法院判决如下：一、确认原告李胜才、刘香秋与被告藤县柏绿农业发展有限公司2018年6月6日签订的《藤县商品房买卖合同》（合同编号分别为：TX2018024541、TX2018024542）合法有效；二、原告李胜才、刘香秋与被告藤县柏绿农业发展有限公司继续履行于2018年6月6日签订的《藤县商品房买卖合同》（合同编号分别为：TX2018024541、TX2018024542）；三、被告藤县柏绿农业发展有限公司应支付逾期交付117号房违约金127412.49元（违约金计算方式：以1560153元为基数，从2019年4月9日起按年利率6%计算，暂计至2020年8月10日，违约金为127412.49元，此日期后的违约金按年利率6%计至房屋交付之日止）给原告李胜才、刘香秋。案件受理费8870元（原告已预交4435元），适用简易程序，减半收取计为4435元，诉讼保全费3020元，由原告李胜才、刘香秋共同负担5582元，被告藤县柏绿农业发展有限公司负担1873元。 二审期间，上诉人李胜才、刘香秋向本院提交以下新证据：1.柏绿公司工作人员吴琪峰与吴坚宇微信聊天信息、吴坚宇与刘香秋聊天信息；2.吴坚宇、刘香秋及吴琪峰微信个人页面截图；3.吴琪峰微信朋友圈信息截图。上诉人李胜才、刘香秋提交前述证据1、2、3拟证明吴琪峰系柏绿公司的工作人员，柏绿公司代李胜才、刘香秋办理按揭贷款过程，李胜才、刘香秋没有违约。 上诉人柏绿公司没有向本院提交证据。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人柏绿公司对李胜才、刘香秋提交证据1、2、3的真实性、关联性均不予认可，认为吴琪峰已经离开了柏绿公司，无法核实其真实性。微信聊天的内容仅是说明李胜才、刘香秋交贷款材料给柏绿公司，而柏绿公司只是代李胜才、刘香秋转交材料给银行，《个人购房担保借款合同》是李胜才、刘香秋与藤县农村信用合作联社签订，而非与柏绿公司签订，故不能证明李胜才、刘香秋已守约。 本院认为，上诉人李胜才、刘香秋二审时提交的证据无法证实其与柏绿公司沟通按揭贷款相关事项的全过程，真实性存疑，本院不予认证为本案定案证据。 经本院审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人李胜才、刘香秋与上诉人柏绿公司二审时的诉、辩意见表明，本案的争议焦点是：上诉人李胜才、刘香秋与上诉人柏绿公司是否存在违约行为及应否承担违约责任。 关于李胜才、刘香秋与柏绿公司是否违约问题。在案证据和事实表明，柏绿公司与李胜才、刘香秋经协商一致，签订了两份《藤县商品房买卖合同》，约定由李胜才、刘香秋购买涉案广西藤县藤州镇杉木冲广场商业街1#楼C115号房和117号房。涉案两份合同是独立的买卖合同。本案中，李胜才、刘香秋仅以涉案117号房的房款为基数，起诉请求柏绿公司支付逾期交房违约金，因此，本案审理的范围仅限于涉案《藤县商品房买卖合同》（合同编号：TX2018024542）。该合同没有违反法律、法规强制性规定，合同合法、有效，各方当事人应依约行使合同权利、履行合同义务。涉案关于购买117号房的合同约定，买受人李胜才、刘香秋应于签订合同之日(2018年6月6日)起10个工作日内即2018年6月20日前提交符合银行或住房公积金管理中心要求的资料及缴纳相关费用，办理按揭贷款手续，按揭贷款应在合同签订之日起60日内即2018年8月5日前发放给柏绿公司。尽管柏绿公司于2018年6月27日前才出具办理按揭贷款手续必须具备的购房发票，但李胜才、刘香秋接近半年后才于2018年12月4日向银行申请办理按揭贷款，明显怠于履行合同义务，导致银行于2018年12月26日才向柏绿公司支付剩余1090000元购房款，李胜才、刘香秋的行为属于逾期交付房款，已构成违约，应承担相应违约责任。涉案合同约定按揭贷款应在合同签订之日起60日内发放，尽管在购房人申请贷款手续后，银行何时发放贷款并非购房人所能控制，但从本案贷款发放的情况看，银行于申请贷款后的22天内就已发放贷款，可见，合同所约定的60日贷款发放期限有其合理性，再者，造成本案未能依约支付房款的根本原因在于李胜才、刘香秋长期怠于办理按揭手续，因此，涉案合同约定的付款期限条款合法有效，不宜认定为无效条款。涉案商品房买卖合同明确约定，若购房者逾期付款，出卖人有权延期交房，该约定公平合理，符合交易习惯，并用下划线标注提醒，该约定合法有效，在李胜才、刘香秋未交付全部房款前，柏绿公司有权延期交房。李胜才、刘香秋辩称其已将按揭贷款的资料交付给柏绿公司，由柏绿公司向银行办理贷款手续，逾期办理贷款并非其过错，本院认为，涉案合同已明确约定提交办理按揭贷款手续是买受者的责任和义务，因此，对李胜才、刘香秋该项主张，本院不予采信。鉴于李胜才、刘香秋已于2018年12月26日支付完毕涉案117号房屋款，柏绿公司理应在合理期限内履行交房义务，但柏绿公司至今未交房，也构成违约，应承担相应违约责任。可见，李胜才、刘香秋、柏绿公司在履行合同中均存在过错和违约。 关于违约责任的承担。涉案合同约定的逾期交房违约责任为，自合同约定最后交付期限届满之日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五违约金。但是，如前所述，购房者李胜才、刘香秋先行违约，至2018年12月26日才付清房款，按照合同约定及公平合理原则，李胜才、刘香秋无权请求柏绿公司按照合同原约定的2018年10月31日起计算逾期交房的违约金，且合同约定的逾期交房违约金过高，应予调整。本案中，无相关证据表明李胜才、刘香秋在起诉前已向柏绿公司提出交房请求及支付逾期交房违约金的请求，结合各方当事人的过错程度及违约情形，本院依法判决柏绿公司应向李胜才、刘香秋支付逾期交房违约金，该违约金以1560153元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年8月5日起计付至柏绿公司按照案涉合同约定的交房条件并通知李胜才、刘香秋接收广西藤县藤州镇杉木冲广场商业街1#楼117号房屋之日止。李胜才、刘香秋请求的违约金过高，超出部分，本院不予支持。 综上所述，上诉人李胜才、刘香秋的上诉请求均不能成立，应予驳回；上诉人柏绿公司的上诉请求部分成立，本院予以相应支持。原审判决认定事实清楚，但处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》（2009修正）第一百一十一条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区藤县人民法院（2020）桂0422民初2216号民事判决第一项、第二项； 二、变更广西壮族自治区藤县人民法院（2020）桂0422民初2216号民事判决第三项为：上诉人藤县柏绿农业发展有限公司应在本判决生效之日起十日内向上诉人李胜才、刘香秋支付逾期交房违约金（该违约金以1560153元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年8月5日起计付至上诉人藤县柏绿农业发展有限公司按照案涉合同约定的交房条件并通知上诉人李胜才、刘香秋接收广西藤县藤州镇杉木冲广场商业街1#楼117号房屋之日止）。 一审案件受理费8870元，适用简易程序减半收取4435元，诉讼保全费3020元，合计7455元（上诉人李胜才、刘香秋已预交），由上诉人李胜才、刘香秋负担6705元，上诉人藤县柏绿农业发展有限公司负担750元。二审案件受理费15865元（上诉人李胜才、刘香秋已预交6995元，上诉人藤县柏绿农业发展有限公司已预交8870元），由上诉人李胜才、刘香秋负担14265元，上诉人藤县柏绿农业发展有限公司负担1600元。 义务人如果未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（未履行给付金钱义务）或者支付迟延履行金（未履行其他义务）。权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向原审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 李友齐 审 判 员 周松贤 审 判 员 黄 俊 二〇二一年三月二十九日 法官助理 黄楚恩 书 记 员 聂银冰 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国民法通则》（2009修正） 第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件 适用法律若干问题的解释》 第十二条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉 时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。