广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终1246号上诉人（原审原告，反诉被告）：莫元新，男，1978年3月20日出生，汉族，住广西柳州市城中区××××××××××××××××，公民身份号码为450××××××××××××339。委托诉讼代理人：刘海荣，广东厚法律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：陈永祥，男，1973年1月21日出生，汉族，住广东省东莞市××××××××××××××××，公民身份号码为441××××××××××××514。委托诉讼代理人：王晓敏，广东佑德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李春宏，广东佑德律师事务所律师。上诉人莫元新因与被上诉人陈永祥房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初8613号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。莫元新向一审法院提出诉讼请求：1.确认莫元新与陈永祥双方于2018年4月13日签订的租赁合同无效；2.陈永祥向莫元新返还合同保证金690000元及支付利息（以690000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，自起诉之日起计算至偿清之日止）；3.本案诉讼费由陈永祥承担。陈永祥向一审法院提出反诉请求：1.确认陈永祥与莫元新于2018年4月13日签订的租赁合同无效；2.莫元新缴纳的房屋保证金690000元归陈永祥所有；3.莫元新按照每月138000元的标准支付自2018年6月1日起至2019年9月30日的房屋占用费差额764450元及逾期利息，利息按照年利率6%自逾期之日起算至清偿之日，暂计算至2020年7月20日为70746元)；4.本案所有诉讼费用由莫元新承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第三款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认莫元新与陈永祥于2018年4月13日签订的租赁合同无效；二、限陈永祥于判决发生法律效力之日起五日内向莫元新退还押金690000元；三、限莫元新于判决发生法律效力之日起五日内向被告陈永祥支付房屋占有使用费差额747450元；四、驳回莫元新的其他诉讼请求；五、驳回陈永祥的其他反诉请求。如果未按本判决的指定期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。本案一审收取本诉受理费5350元，由陈永祥负担；反诉受理费9263元，由莫元新负担4540元，由陈永祥负担4723元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初8613号民事判决书。莫元新不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第二项，驳回陈永祥的全部诉讼请求。2.本案诉讼费用由陈永祥承担。莫元新在本院法庭调查中提出其上诉请求是撤销一审判决第三项，原上诉状中将“三”写做“二”系笔误。主要事实与理由：一、关于2018年4月15日至2018年5月的房屋占有使用费差额158450元的问题。本案中，陈永祥已收取了案外人的押金，而租赁合同补充协议约定由莫元新向租客退还押金，即表明莫元新与陈永祥均同意届时由莫元新向案外人退还押金以抵扣房屋占有使用费。二、关于2018年8月至2019月的房屋占有使用费差额552000元的问题。莫元新主张双方口头就减租达成一致，陈永祥主张是双方约定先支付部分租金日后再补足，双方对各自前述主张均无书面证据，因此应当结合本案实际情况予以推定。双方微信记录显示，2018年8月8日下午14时20分，莫元新向陈永祥微信发消息问“什么时候有时间，我们见面谈谈”，此后每个月陈永祥收到莫元新10万元租金后均回复“收到”、“好的，已收到，谢谢”等，也就是说，从2018年8月至2019年8月长达一年的时间里，陈永祥从未就此向莫元新提出过任何异议。另外莫元新提到“你要这样说那我就告你诈骗，大家都没得玩”、“祥哥，你这样，出尔反尔。我刚打租金给你，你就这样做？有意思吗？”。从内容和语气看，证明双方对减租的缘由是清楚的。应认定陈永祥以实际行为默认减租这一事实。三、关于2018年6月房屋占用使用费差额37000元的问题。莫元新2018年６月25日支付了101000元的房屋占用使用费，而2018年５月和７月的房屋占用使用费莫元新足额支付了138000元，也就是说按陈永祥所称上诉人仍拖欠其差额37000元，陈永祥未让莫元新在2018年７月或者以后的每个月的房屋占用使用费中补足所谓差额而是让莫元新一直拖欠且从未提出任何异议。由此可见，陈永祥知道减少了37000元差额的缘由并同意减收。陈永祥答辩称：一、莫元新应向陈永祥补足2018年4月15日至2019年5月的房屋占有使用费差额158450元。陈永祥与莫元新于2018年4月13日签订《租赁合同》约定由莫元新承租132号整栋物业，但该物业包括了陈永祥已出租的一楼超市及部分商铺，故约定该部分押金158450元抵扣当月占用费，在以上物业租赁期限届满后由莫元新退还押金给租客。但莫元新在2019年10月1日就退出商场，并无做任何交接手续，其以行为明确表示不履行其义务，也即日后需要退还押金时租客也不可能要求莫元新退还，莫元新实际也并未退还该158450元给租客，由于该租客的物业的合同相对方是陈永祥，故退还押金的义务必然由陈永祥履行，故莫元新将抵扣该部分押金的占用费补足支付给陈永祥是符合事实和法律规定的。二、莫元新应当向陈永祥支付2018年8月至2019年9月的房屋占有使用费差额。从双方聊天记录可知，陈永祥从未作出过任何同意变更租金金额的意思表示。由于莫元新承租二楼一直未及时出租，故莫元新向陈永祥提出先支付部分租金10万元，差额在二楼出租后再补足，故陈永祥在此期间收取10万元租金时未提出异议。而且从2019年9月莫元新仅支付8万元租金的次日，陈永祥即提出异议。放弃权利需以明示方式作出，不能用默认方法推定。且莫元新在起诉状及证明材料中均确认月租金为138000元，从未提及变更租金的约定。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院依法对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案的争议焦点在于：一、莫元新可否以押金抵扣房屋占有使用费；二、双方是否曾经达成减租的合意。关于焦点一，莫元新和陈永祥曾约定以租户的押金抵扣租金，租户到期后由莫元新直接退还押金给租户，所以陈永祥在收取房屋占有使用费时做了抵扣，直至双方关系解除，莫元新都尚未退还过押金给租户。因为双方之间的租赁合同被认定为无效，其关于押金抵扣的约定同样为无效约定；且租户的押金由陈永祥收取，租户对莫元新和陈永祥的约定并不知情，后续租户退租时势必向陈永祥而非莫元新要求退还押金。在此情况下，一审法院认定由莫元新向陈永祥支付押金抵扣部分的房屋占有使用费，处理得当，本院予以维持。关于焦点二，双方租赁合同中约定了租金数额，莫元新主张双方曾约定减租，应承担相应的举证责任。从双方的微信聊天记录中，陈永祥未曾有减租的明确意思表示，莫元新称，陈永祥在收到租金后没有提出租金金额不足，而是回复“谢谢”，这应视为对租金金额的确认，对此本院认为，“谢谢”仅为礼貌用语，并不足以推断出减租的意思表示，莫元新的主张证据缺乏充分证据支持，本院不予采信。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费11274.5元（莫元新已预交），由莫元新负担。本判决为终审判决。审判长  陈娟娟审判员  陈美苑审判员  黄宇齐二〇二一年三月二十五日书记员  钟增荣