云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云26民终18号上诉人（原审原告）：王佳江，男，壮族，1995年7月9日生，云南省西畴县人，现住文山市。上诉人（原审原告）：王**粉，女，汉族，1975年10月8日生，云南省西畴县人，现住文山市。委托诉讼代理人：段朋军，云南法务律师事务所执业律师。特别授权。被上诉人（原审被告）：刘航，男，汉族，1975年7月28日生，云南省麻栗坡县人，现住文山市。被上诉人（原审被告）：曾春斌，女，布依族，1977年7月4日生，云南省麻栗坡县人，现住文山市。以上二被告委托诉讼代理人：田娟，云南天信律师事务所执业律师。特别授权。第三人：沈玫，女，汉族，1976年5月25日生，云南省麻栗坡县人，现住文山市。第三人：文山市仁信房地产经纪有限公司，住所地：文山市卧龙街道卧龙社区新闻路望龙苑小区28幢S16商铺。法定代表人：何映华，董事长。委托诉讼代理人：沐成仙，女，壮族，1984年10月12日生，云南省文山市人，家住文山市。特别授权。上诉人王佳江、王**粉因与被上诉人刘航、曾春斌、第三人沈玫、文山市仁信房地产经纪有限公司（以下简称仁信公司）合同纠纷一案，不服云南省文山市人民法院（2020）云2601民初3547号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，于2021年2月22日组织上诉人王佳江及其委托诉讼代理人段朋军，被上诉人刘航、曾春斌的委托诉讼代理人田娟、第三人沈玫、仁信公司到庭进行了法庭调查和调解，调解未果。本案现已审理终结。王佳江、王**粉诉请求：一、撤销一审判决，改判支持王佳江、王**粉一审诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由刘航、曾春斌承担。事实及理由：一、事实部分。一审法定认定事实不清，遗漏认定部分事实。1、一审法院对刘航、曾春斌是否具备出卖诉争房屋的资格，未予核实。刘航、曾春斌不具备出售房屋的资格。刘航、曾春斌并未提交其系诉争房屋产权人的证据。事实上，刘航、曾春斌并未与开发商签订商品房销售合同，更未办理权属证书，并非法律意义上的产权人。此情形下，刘航、曾春斌作为出卖方处分诉争房屋，缺乏事实和法律依据。原审，对此未予查实认定。2、一审法院对诉争房屋不能够交易的事实，并未查清。该房屋并不具备上市交易的条件，因为根据相关法律规定，开发商出售房屋需具备《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房销售（预售）许可证》五证，才能依法上市交易。涉案房屋的项目并不具备以上五证，对此，原审已查明，该房屋不具备上市交易的条件。刘航、曾春斌并非房地产开发企业，更不能通过交易取得诉争房屋的产权，刘航、曾春斌不是涉案房屋的产权人，没有签署涉案《房屋买卖合同》的主体资格。对此，原审并未查实。3、一审法院认定“王佳江、王**粉作为完全民事行为能力人明知其购买的房屋属于高登寨、新寨、上瓦窑、下瓦窑、白马田、湾子寨等六居民小组的安置地”属于事实认定错误，双方签订《房屋买卖合同》时王佳江、王**粉并不知晓该事实，且签订《房屋买卖合同》时合同记载该土地性质系“出让”，该事实王佳江、王**粉系事后才知晓的。二、适用法律部分。一审法院认定《房屋买卖合同》有效属于适用法律错误，理由如下：1、刘航、曾春斌不具备处分诉争房屋的权利，涉案的《房屋买卖合同》应属无效。势必导致本案在适用法律上的错误。根据《合同法》五十一条之规定，刘航、曾春斌属于无处分权人，由此订立的合同应属无效。2、刘航、曾春斌出售诉争房屋并签订的《房屋买卖合同》，违反了效力性强制性规定，应属无效。根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人末取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效……”之规定，结合本案的实际，开发商与买受人签订的合同既然无效，涉案合同就不具备有效的法律要件，应认定无效。3、本案中，案涉《房屋买卖合同》标的物转让包含了房屋及土地的转让，且土地性质系划拨用地，房屋在建盖过程中未经有权部门批准，属于违章建筑。①在划拨土地转让部分的层面上，首先，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。《城乡规划法》第三十九条规定：规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；对取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。结合本案，涉案房屋建设所用土地未缴纳土地出让金，涉诉房屋涉及的土地为划拨性质，根据法律规定，双方在转让土地时，应报有批准权的人民政府审批，本案转让方不仅不是土地使用权人，在转让划拨土地时也未经有权部门审批，故本案土地部分不具备转让条件，该土地转让行为无效。②在房屋转让部分的层面上，根据《城乡规划法》第三十七条规定：在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。根据上述法律规定，在划拨土地上建盖房屋未经批准不得建盖，更谈不上转让。结合本案，首先，涉诉房屋在建设时并未取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、其不具备相应合法的规划建设手续，违反了法律强制性规定，且在一审法庭辩论终结前，王佳江、王**粉一方提供的证据《文山市自然资源局关于文山市北宸书香苑项目情况说明》能够证实：532601002001GB01116宗地为安置用地地块，项目业主至今未提交到自然资源局审批，即业主方就涉案房屋并未办理相关批准建设手续，存在未批先盖的违法行为，属于违章建筑，一审法院在依法认证该证据的证据三性基础上，认定房屋买卖合同有效，该逻辑等同于认定违章建筑的房屋的转让行为的合法转让。涉案房屋未按法律规定办理规划报建审批手续，存在交易限制，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“未依法登记领取权属证书的不得转让。”的规定及第四十一条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应当报有批准权的人民政府审批。准予转让的，受让方应当办理出让手续，并缴纳土地出让金土地收益。”的规定，本案房地产转让未经有权部门审批，故该房屋买卖合同法律关系已违反法律、法规强制性规定，应属无效；其次，本合同因合同标的不能而无效。除合法要件外，契约的标的可能、确定或可确定是合同生效的必备要件之一。所谓标的可能，是指合同所规定的债权人的权利或债权人的义务在客观上有成为现实的可能性。假如标的无法实现，则不发生法律上的效力。当事人签订的在划拨土地上所建房屋的买卖合同，其标的是买受人交付价金、出卖人转移房屋、土地的所有权。在划拨土地上所建的房屋、土地则无法按照约定进行所有权的转移，因为依照物权的公示公信原则，不动产物权的移转必须以法定登记机关的物权转移登记为要件，不经登记变更物权归属始终不发生变化，也就是说这类合同的标的在客观上没有实现的可能性。这是一种债务人即使愿意履行也不履行的状态。基于这一原因，也可以确定此类合同无效。本案中，涉案标的物房屋本身违法，不能办理相关合法权属证书，未能进行登记，更不能变更权属，合同目的根本不能实现，故《房屋买卖合同》亦应为无效合同。最后，根据“房随地走”的原则，土地部分转让无效，房屋买卖合同部分亦应当无效。庭审中王佳江、王**粉补充认为一审的程序违法，因为曾春斌没有在合同上签字，该合同也没有得到确认，认为曾春斌不应当是本案的当事人，原审没有查清曾春斌身份。综上，请求二审法院审慎审查，改判支持王佳江、王**粉一审诉讼请求。刘航、曾春斌答辩称，1、王佳江、王**粉混淆了双方之间的法律关系继而产生对事实认识错误。根据双方签订的《房屋买卖合同》，王佳江、王**粉与高登寨、上瓦窑、下瓦窑、新寨、白马田、湾子寨六个居民小组签订的《北宸·书香苑二期认购协议》（以下简称“认购协议”）、王佳江、王**粉向房地产开发商交付房款等一系列已完全履行合同的行为都足以充分证明双方当事人之间系房屋认购资格转让关系，并不是房屋买卖关系。理由是：双方之所以能够建立合同关系是基于第三人即仁信公司中介服务促成的交易，所签订的《房屋买卖合同》系仁信公司提供，一审庭审过程中，仁信公司当庭证实了王佳江、王**粉经仁信公司工作人员多次带到所交易的房屋施工现场指认并查看了房屋位置、现状等情况，王佳江、王**粉在完全了解房屋属于正在施工建设等情形下，同意转让答辩人的房屋认购资格。并对向答辩人支付价款及转让金以及后续由王佳江、王**粉向房地产公司支付房款和办理更名情形等都作了明确的规定。因此，在双方于2018年7月2日签订《房屋买卖合同》并履行完毕双方权利义务的前提下，王佳江、王**粉在取得答辩人转让的房屋认购资格后，才有权利于2019年9月5日自行与高登寨等六个居民小组签订“认购协议”，再次确认了王佳江、王**粉向高登寨等六个居民小组建立合同关系，取得六个居民小组安置用地用于建设房屋的相关权利，同时按照该“认购协议”向房地产公司支付了房款。上述事实足以表明，双方当事人之间系房屋认购资格转让关系，且事实上王佳江、王**粉与高登寨等六个居民小组之间签订的协议也是“认购协议”，属于王佳江、王**粉取得答辩人转让的房屋认购资格后，与高登寨等六个居民小组之间重新建立新的认购关系，并不是上诉人理解的属于房屋买卖合同。而对于何时签订、如何签订《商品房购销合同》则属于房地产公司根据房屋建设开发情况与王佳江、王**粉之间的法律关系，与我方无关。2、双方当事人签订的《房屋买卖合同》所约定的权利义务已经全部履行完毕，在双方合同已经终止之后王佳江、王**粉与高登寨等六个居民小组之间的“认购协议”或者与开发商之间的法律关系与本案无关。3、我国法律并无明文规定禁止房屋认购资格转让，双方签订的《房屋买卖合同》属于有效合同。我国《合同法》确立了“鼓励交易”原则，对合同效力一般不轻易作无效认定。且我国现行法律没有明确规定禁止房屋认购资格转让，就民事行为而言，法律无明文禁止就是可以实施的。因此，本案中，双方签订的《房屋买卖合同》既不违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害第三人的利益。因此，该种情形并不在法律规定的合同无效情形；同时，诚实信用是民法的基本原则，双方当事人根据意思自治的原则，在平等自愿的情况下达成了《房屋买卖合同》，就应全面履行自己的合同义务，承担自己应承担的风险。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，上诉请求依法不能得到支持。王佳江、王**粉向一审法院起诉请求：1、判决确认王佳江、王**粉与刘航、曾春斌于2018年7月2日签订的《房屋买卖合同》无效；2、判决刘航、曾春斌、第三人沈玫返还王佳江、王**粉的购房款35万元；3、判决刘航、曾春斌支付王佳江、王**粉利息，从2018年7月2日起至2020年7月1日止的利息共计33,250元，从2020年7月2日起利息按中国人民银行公布的五年期贷款利息4.75%计算至实际清偿之日止；4、本案诉讼费、保全费由刘航、曾春斌承担。一审法院认定事实：2018年7月2日，王佳江、王**粉通过仁信公司向刘航、曾春斌购买房屋，三方签订了《房屋买卖合同》，合同约定刘航、曾春斌自愿将位于文山市，建筑面积为323.58平方米的一套房屋转让给王佳江、王**粉。房屋成交价格为1812960元（包含该房总价1462960元，转让费35万元）。王佳江、王**粉于2018年7月2日支付购房定金5万元；于2018年8月20日前，刘航、曾春斌办理更名当天支付房屋剩余转让金60万元，剩余房款由王佳江、王**粉到开发商支付，同时约定了三方享有的其他权利和应履行的义务。合同签订后，王**粉向刘航交付了购房定金5万元，刘航向王**粉出具《收据》；2018年7月9日，王**粉通过银行转账方式交付50万元的购房转让金给第三人沈玫（本案涉案房屋的最初认购人），刘航、沈玫向王**粉出具《收据》；2018年7月14日，王**粉通过银行转账方式交付8万元的购房转让金给沈玫，刘航、沈玫向王**粉出具《收据》。2018年9月5日，王**粉通过银行微信转账方式交付2万元给沈玫，沈玫向王**粉出具《收据》，并明确所有房款已经全部付清。以上合计共向刘航、曾春斌及沈玫交付65万元款项。因该房屋系第三方高登寨、新寨、上瓦窑、下瓦窑、白马田、湾子寨等六个居民小组的安置地，由文山鼎悦房地产开发有限公司建设，王佳江、王**粉在付清刘航、曾春斌及沈玫的房屋款项后与六个居民小组签订了《北宸·书香苑二期认购协议》，协议对双方认购的各种事项进行了明确约定。王佳江、王**粉按认购协议约定向文山鼎悦房地产开发有限公司支付了认筹款432,960元，30万元属于沈玫之前支付的认筹款，公司将30万元《收据》变更为王佳江交纳，总合计732,960元。王佳江、王**粉认为，《北宸·书香苑二期认购协议》的标的土地系就业安置用地，无合法权属证书，《房屋买卖合同》的房屋所占土地系就业安置用地，不具有合法的土地使用权证，无法办理房屋产权证，三方签订的《房屋买卖合同》依法应确认无效。王佳江、王**粉为此诉至本院要求支持如前诉请。一审法院认为，本案争议的焦点问题为：1、王佳江、王**粉与刘航、曾春斌之间属于什么法律关系，本案应定为什么案由；2、王佳江、王**粉与刘航、曾春斌签订的《房屋买卖合同》是否合法有效；3、王佳江、王**粉主张的诉请应否支持。针对第1个争议焦点，王佳江、王**粉与刘航、曾春斌之间属于什么法律关系，本案应定为什么案由的问题。房屋买卖合同纠纷是指当事人之间因订立、履行、变更、终止商品房买卖合同发生的权利义务纠纷。本案王佳江、王**粉与刘航、曾春斌签订的《房屋买卖合同》明确约定房屋的转让费为35万元，因此不仅仅是房屋认购资格权利的转让，已符合买卖的特征，故本案案由应当定性为房屋买卖合同纠纷。针对第2个争议焦点，王佳江、王**粉与刘航、曾春斌签订的《房屋买卖合同》是否合法有效的问题。本院认为，首先，王佳江、王**粉与刘航、曾春斌签订的《房屋买卖合同》，明确约定房屋总价款为1462960元，转让费为35万元。王佳江、王**粉于2018年8月20日前，刘航、曾春斌办理更名当天支付房屋剩余转让金60万元，剩余房款由王佳江、王**粉到开发商支付。从双方当事人在合同中约定的条款看，王佳江、王**粉的合同相对方在合同中承担义务的文字表述均为“更名”，而非“过户”。可以确定王佳江、王**粉是明知其支付的35万元为该套房屋的转让费。王佳江、王**粉作为完全民事行为能力人明知其购买的房屋属于高登寨、新寨、上瓦窑、下瓦窑、白马田、湾子寨等六个居民小组的安置地，由文山鼎悦房地产开发有限公司建设，却仍然与刘航、曾春斌签订《房屋买卖合同》购买，其应对自己实施的民事法律行为负完全民事责任。其次，《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”，王佳江于2018年9月5日与高登寨、新寨、上瓦窑、下瓦窑、白马田、湾子寨等六个居民小组签订的《北宸·书香苑二期认购协议》及文山鼎悦房地产开发有限公司出具给王佳江认购8排1栋04号房的交款《收据》相互印证了《房屋买卖合同》约定的支付转让款、到开发商处办理更名登记的权利义务已全部履行完毕。刘航、曾春斌认购8排1栋04号房所有权利义务经六个居民小组同意转移给王佳江，由六个居民小组负担涉案房屋的合法交付。再次，关于王佳江、王**粉主张涉案房屋的土地系就业安置用地，无合法权属证书，无法办理房屋产权证，双方签订的《房屋买卖合同》应当认定无效的意见。本案六个居民小组已于2017年2月13日取得文山市人民政府文市政复［017］61号文山市人民政府关于高登社区6个居民小组70亩就业用于变更为安置用地的批复，并依法取得云（2019）文山市不动产权第××号不动产权证书。王佳江、王**粉认购的房屋项目尚在施工建设中，工程未竣工，整个项目均未达到办理房屋产权证的阶段。而王佳江、王**粉与六个居民小组也尚未签订《房屋买卖合同》。最后，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”之规定，本案《房屋买卖合同》系王佳江、王**粉与刘航、曾春斌在平等自愿的基础上签订，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。因此，王佳江、王**粉与刘航、曾春斌签订的《房屋买卖合同》合法有效。针对第3个争议焦点，王佳江、王**粉主张的诉请应否支持。依据上述对第1、2个争议焦点的评判及法律规定，双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，不存在无效的法定情形，刘航、曾春斌、第三人沈玫收取的35万元转让费依法不应当退还。本案中《房屋买卖合同》约定的权利义务因高登寨、新寨、上瓦窑、下瓦窑、白马田、湾子寨等六个居民小组的追认而转移，王佳江、王**粉尚未支付的房款依法应向高登寨、新寨、上瓦窑、下瓦窑、白马田、湾子寨等六个居民小组按双方签订的《北宸·书香苑二期认购协议》履行。故王佳江、王**粉主张刘航、曾春斌、第三人沈玫返还王佳江、王**粉的购房款35万元的诉请于法无据，本院不予支持。关于中介费8800元，因居间方已经完成了居间服务，按协议约定依法收取中介费，但王佳江、王**粉未主张中介费，且仁信公司也未对中介费提起诉讼，故本院不予处理。关于王佳江、王**粉在庭审中增加的诉讼请求，因未在法律规定的期限内补交诉讼费，视为自动放弃增加的诉讼请求。王佳江、王**粉主张的诉讼请求因未能提交确实充分证据证实，应承担举证不能的不利后果。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回王佳江、王**粉的诉讼请求。案件受理费6550元，减半收取3275元，由王佳江、王**粉负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经征询双方当事人对一审法院认定的本案法律事实的意见，王佳江、王**粉对一审法院认定的法律事实无异议，同时认为一审法院遗漏认定以下事实：1、刘航、曾春斌是否具备出卖诉争房屋资格；2、诉争房屋不能交易的事实，并未查清。刘航、曾春斌对一审法院认定的“2018年7月2日，王佳江、王**粉通过仁信公司向刘航、曾春斌购买房屋”有异议，认为是属于房屋认购资格转让。对其余法律事实无异议。对双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。针对主张遗漏认定的事实，本院认为，刘航、曾春斌是否具备出卖诉争房屋资格及诉争房屋能否进行交易，不属法律事实范畴，属根据本案双方当事人所提供的证据及查明的案件事实，结合相关法律规定进行评判的范畴，王佳江、王**粉主张遗漏认定该事实，不能成立，本院不予支持。王佳江、王**粉对事实方面的异议，本院将结合双方当事人提供的证据及查明的事实在本院认为部分进行综合评判。综合双方当事人诉辩主张，本案二审双方当事人争议的焦点问题主要是：1、王佳江、王**粉与刘航、曾春斌之间是什么法律关系；2、王佳江、王**粉主张涉案房屋买卖合同无效能否成立；3、刘航、曾春斌、沈玫是否应退还35万元转让款。关于王佳江、王**粉与刘航、曾春斌之间是什么法律关系的问题，王佳江、王**粉主张双方之间属房屋买卖合同关系。刘航、曾春斌主张双方之间属购房资格转让合同关系。从本案事实看，2018年7月2日，双方当事人签订《房屋买卖合同》后，王佳江、王**粉签订合同当天向刘航支付5万元，之后分三次支付60万元，共计支付65万元，65万元中包含沈玫支付8-1-04号宗地的认购款30万元和35万元的转让费。2018年9月5日，王佳江、王**粉与六个居民小组签订了《北宸·书香苑二期认购协议》，认购宗地号为8-1-04号宗地，优惠后总价为1,462,960元，王佳江、王**粉对该宗地的购房款选择第二种付款方式，即：根据甲方建筑施工进度达到主体地上二层，乙方向甲方支付剩余房款人民币732,960元，付款总额达到总房款的50%以上。签订该协议后，王佳江、王**粉按认购协议的约定向文山鼎悦房地产开发有限公司支付了认筹款432,960元，沈玫之前支付的30万元购房款，文山鼎悦房地产开发有限公司将30万元《收据》变更为王佳江交纳，王佳江、王**粉共向文山鼎悦房地产开发有限公司交纳购房款共计732,960元。从以上事实看，在双方当事人就北宸书香苑8排1栋04房屋签订《房屋买卖合同》后，王佳江与六个居民小组签订了《北宸·书香苑二期认购协议》，王佳江向六个居民小组认购涉案宗地号8-1-04地块，沈玫之前所交认购款30万元变更为王佳江交纳。8-1-04宗地的认购人从之前的刘航、曾春斌变更为王佳江、王**粉。王佳江、王**粉作为8-1-04宗地新的认购人已按认购协议履行了付款义务。综上，双方当事人虽然签订的合同名为《房屋买卖合同》,但实际上是对8-1-04宗地认购资格的转让，双方当事人应为因房屋认购资格的转让引发的合同纠纷。一审法院认定本案为房屋买卖合同不当，本院予以纠正。刘航、曾春斌主张双方之间属购房资格转让合同关系成立，本院予以支持。关于双方当事人签订的《房屋买卖合同》是否合法有效的问题。王佳江、王**粉主张刘航、曾春斌不具备处分诉争房屋的资格，双方当事人签订的《房屋买卖合同》违反了效力性强制性规定，应为无效。刘航、曾春斌主张双方当事人签订的《房屋买卖合同》即不违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害第三人的利益，属有效合同。本院认为,王佳江与六个居民小组签订了《北宸·书香苑二期认购协议》中记载：乙方（王佳江）向甲方（六个居民小组）认购安置地并在地上建盖房屋，第一条，认购安置地项目概况，认购的安置地是高登社区高登寨、上瓦窑、下瓦窑、新寨、白马田、湾子寨六个居民小组取得的安置用地。从《北宸·书香苑二期认购协议》内容看，王佳江在与六个居民小组签订认购协议时就明确知道涉案地块是六个居民小组的安置用地。虽然王佳江在二审庭审中陈述是在签订认购协议时才知道涉案地块是安置用地。但是王佳江在知道涉案地块的性质为安置用地的情况下，还与六个居民小组签订认购协议，并且还按协议约定内容支付了部分购房款，能证明王佳江与刘航、曾春斌签订《房屋买卖合同》是其的真实意思表示，刘航、曾春斌将向六个居民小组认购8-1-04宗地认购资格的转让给王佳江、王**粉，该行为不违反法律规定。王佳江、王**粉主张刘航、曾春斌出售的房屋并签订的《房屋买卖合同》违反最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效……”之规定，结合本案的实际，开发商与买受人签订的合同既然无效，涉案合同就不具备有效的法律要件，应认定无效。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案，双方当事人签订的《房屋买卖合同》，实质上是刘航、曾春斌将向六个居民小组认购8-1-04宗地认购资格的转让给王佳江、王**粉，刘航、曾春斌不属房地产开发企业，故王佳江、王**粉以涉案《房屋买卖合同》违反最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，主张《房屋买卖合同》无效，不能成立，本院予支持。至于王佳江、王**粉主张涉案《房屋买卖合同》违反《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。《城乡规划法》第三十九条规定：规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；对取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。因刘航、曾春斌属争议地的认购人，不属土地使用权人，也不属于建设单位，故王佳江、王**粉以上述法律规定主张双方当事人签订的《房屋买卖合同》无效，不能成立，本院不予支持。一审法院认定双方当事人签订的《房屋买卖合同》合法有效并无不当，本院予以确认。王佳江、王**粉主张由刘航、曾春斌、沈玫退还35万元转让款，无法律依据，该主张不能成立，本院不予支持。综上所述，王佳江、王**粉的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由王佳江、王**粉负担。本判决为终审判决。审判长  何文丽审判员  郭 琴审判员  贺雯琦二〇二一年三月十六日书记员  左 梦