北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0105民初857号原告（反诉被告）：北京市朝阳区十八里店乡西直河村经济合作社，住所地北京市朝阳区十八里店乡西直河村。法定代表人：李继红，合作社社长。委托诉讼代理人：尚丽涛，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：程潇潇，北京市盈科律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京博美货运有限责任公司，住所地北京市朝阳区化工路5号（西院）1号楼5层518室。法定代表人：杨学志，总经理。委托诉讼代理人：赵瀚瀛，北京颐合中鸿律师事务所律师。被告：杨学志，男，1957年1月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵瀚瀛，北京颐合中鸿律师事务所律师。原告（反诉被告）北京市朝阳区十八里店乡西直河村经济合作社（下称原告）与被告（反诉原告）北京博美货运有限责任公司、被告杨学志（以下合称二被告，分述时分别称博美公司、杨学志）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人尚丽涛及二被告共同委托诉讼代理人赵瀚瀛均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告双方于2005年9月1日签订的《租赁协议书》及2011年12月17日签订的《补充协议》无效；二、判令二被告连带向原告返还土地租用金人民币4260000元;三、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告与博美公司于2005年9月1日签订了《租赁协议书》，约定原告将7.5亩空地（下称涉案土地）有偿租赁给博美公司使用，租期19年，自2005年9月1日至2024年8月31日，年租金人民币55000元，每5年每亩递增500元。博美公司承租上述地块后，未经审批即在该地块上建设房屋3126.19平方米。2011年12月17日，原告与博美公司签订《补充协议》，约定自2012年1月1日起至原签租赁协议有效履行期内，博美公司不再向原告交土地租用金，原告以返租方式向博美公司支付土地租用金，自2012年1月1日起以每年每亩捌万元价格向被告支付土地租用金，从第六年起，每五年为一周期，租用金递增5％。《补充协议》签订后，原告自2012年1月1日至2018年12月31日期间支付博美公司土地租用金4260000元。2012年1月17日，双方签订《建筑拆除协议书》，涉案土地上的房屋建筑物被拆除，原告向博美公司支付房屋建筑物补偿款3751428元。经查，涉案地块原规划用途为绿地，博美公司擅自改变土地用途在该地块上建设房屋建筑物的行为，违反了我国现行法律有关土地用途管理的强制性规定，双方签订的《租赁协议书》及《补充协议》应属无效合同。且《补充协议》约定的内容显失公平，博美公司在涉案场地建筑物拆除后已获得原告给付的相应拆除补偿款，再向原告索要八百多万的土地租用金，其索要的土地租用金远远超过了双方租赁合同年租金金额的一百三十多倍，严重损害村集体利益。因此，博美公司应将基于上述合同获得的土地租用金返还原告。另外，涉案《租赁协议书》承租人虽为博美公司，但涉案《补充协议》、《建筑拆除协议书》均由杨学志个人签订，且涉案的全部补偿款及土地租用金均支付至杨学志个人账户内，杨学志作为博美公司法定代表人兼股东，公司利益与股东收益混同且不加区分，二被告应当对原告诉求承担连带返还责任。二被告针对原告的本诉共同辩称：不同意原告全部诉讼请求，理由如下：1、双方签订的《租赁协议》和《补充协议》不违反法律强制性规定，是双方的真实意思表示，应属有效。原告与博美公司在2000年9月1日签订《租赁协议书》约定将涉案土地出租给博美公司使用，协议里约定地面上建筑物由乙方自行投资兴建，博美公司取得了用益物权，并在此建造了房屋，到了2005年，双方重新签订了租赁合同，内容是一致的。双方签的两份协议都是真实有效的；2、关于原告提出退还的土地租赁金，二被告认为签订《补充协议》就是对原告无法使用土地造成的对用益物权的一个对价补偿。博美公司租赁涉案土地是在开展仓储业务的，房屋拆除土地被收回导致博美公司的业务无法正常开展，只能依靠用益物权的对价维持企业的开支及员工的开支，这也说明了用益物权的合理性和必要性；3、杨学志不是合同向对方，与原告没有任何关系，不是本案的适格被告，其仅是在签订合同时作为公司的代表，不是单独成立的法律关系。博美公司提出反诉请求：一、请求法院依法判令原告向博美公司支付2019年土地租用金63万元;二、请求法院依法判令原告自2019年12月21日起按63万元每天1％向博美公司支付违约滞纳金至实际履行之日止。事实与理由：双方于2005年9月1日签订《租赁协议》，实际履行至2011年12月17日，因原告整体开发，双方又签订《补充协议》，约定双方自2012年1月1日起，博美公司不再向原告上交土地租用金，原告以返租方式向博美公司支付土地租用金，并于每年年底12月10日至12月20日一次性付清。依据《补充协议》(1)(2)(3)(4)条约定，截止2019年12月21日，原告尚欠博美公司2019年土地租用金63万元。因原告起诉博美公司双方协议无效等诉求，现博美公司依据同一法律关系提起反诉。同时，依据双方2005年9月1日签订《租赁协议》第六条第二款和《补充协议》第(7)条，请求判令原告自2019年12月21日起按63万元每天1％向博美公司支付违约滞纳金至实际履行之日止。总之，博美公司的全部诉讼请求依事实和法律规定有据，请求人民法院判如所请。原告针对博美公司的反诉辩称：不同意博美公司的反诉请求，涉案土地规划用途是绿地，双方签订的租赁协议及补充协议违反了法律规定，为无效合同，博美公司依据无效合同主张反诉请求违反法律规定。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年9月1日，原告（甲方）与博美公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将涉案土地租赁给乙方作为经营用地；租赁期限19年，自2005年9月1日至2024年8月31日；2005年9月1日至2010年8月31日每年租金55000元，之后每五年每亩递增500元；协议期满后，乙方自建的房屋设施归甲方所有，土地使用期间地上建筑物由乙方投资兴建；如乙方逾期未能交付租金或费用，乙方应按延迟交纳的天数，每延迟一天，按该项费用的1%向甲方支付违约滞纳金；如遇国家征地或集体开发用地，地上物的补偿归乙方所有。2011年12月17日，原告（甲方）与杨学志（乙方）签订《补充协议》，约定：经甲、乙双方商定自2012年1月1日期至双方原签租赁协议有效履行期内，乙方不再向甲方上交土地租用金，甲方以返租方式向乙方支付土地租用金；甲方自2012年1月1日起以每年每亩8万元价格向乙方支付土地租用金，甲方以原签租赁协议约定的7.5亩土地为依据计算支付给乙方的租用金；甲方从第六年起，每五年为一周期，租用金递增5%；甲方以先使用后支付的方式每年年底12月10日至12月20日一次性付清土地租用金；从2012年4月1日起，双方原签租赁协议所约定的地域内所有建筑产权全部归甲方所有，与乙方无关；如遇国家、地方政府、规划、改造，双方所有协议终止，乙方无条件将土地退回给甲方；本协议具有法律效益，如与双方原签协议条款有抵触，以本协议为准。庭审中，原告提交土地租用金支付凭证若干，用以证明原告按照前述《补充协议》约定，向博美公司支付了2012年1月1日至2018年12月31日期间的土地租用金，合计金额4260000元。经询，二被告认可上述证据真实性，认可原告已按照《补充协议》约定将土地租用金支付至2018年12月31日。2012年1月17日，原告（甲方）与杨学志（乙方）签订《建筑拆除协议书》，约定：西直河村规划建设商业核心区，乙方承租地域在规划用地范围内；乙方在承租地域内所有建筑及设施必须在2012年4月30日前全部拆除腾退（历时四个月内完成）；乙方在承租地域内有自建瓦棚房建筑3126.19平方米，甲方以每平方米1200元价格作为拆除腾退费用支付给乙方，全部拆除腾退费用总计3751428元。庭审中，原告提交拆除补偿款支付凭证，用以证明原告按照《建筑拆除协议书》支付了全部拆除腾退费用。经询，二被告认可支付凭证的真实性，认可原告按照协议书的约定支付了全部拆除腾退费3751428元。庭审中，二被告提交《租赁协议书》、《租赁合同》、《补充协议》、《建筑拆除协议书》、财务凭证及照片，用以证明双方就涉案土地签订的协议均合法有效，双方实际履行，均无争议，博美公司依据合同取得涉案土地的用益物权，在土地上自行兴建了3126.19平米的房屋，涉案土地属于农村建设用地，双方没有改变涉案土地的性质。经询，原告对二被告提交的以上证据的真实性均认可，但证明目的不认可。庭审中，博美公司向本院提交情况说明一份，称该公司授权委托杨学志签订涉案《租赁合同》、《补充协议》、《建筑拆除协议书》并收取相应款项，杨学志的以上行为均系单位行为，收取的全部款项均用于公司支出，不存在公司利益和股东收益混同的情况。原告对情况说明的内容不予认可，原告认可杨学志签订涉案相关协议属于职务行为，但认为该情况说明不能证明二被告财产不存在混同，亦不能证明杨学志将收取的合同款项用于公司。本案审理过程中，经原告方申请，本院前往北京市朝阳区十八里店乡人民政府规划科调查了解了涉案土地的规划性质，规划科向本院提供乡土地规划用途图纸一张，称涉案土地的规划性质在2000年开始规划用途始终是绿地。经询，原告对以上调查取证的证据的真实性认可，二被告对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为该图纸没有法律效力，不能证明涉案土地的实际用途。本案审理过程中，博美公司向本院提出财产保全申请，请求查封、扣押、冻结原告名下价值65万元的财产，并提供杨学志名下的房产作为担保。本院经审查后，依法作出(2020)京0105民初XXX号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结原告名下价值65万元的财产，并查封了杨学志提供的担保房产。博美公司交纳保全费5000元。本院认为，杨学志系博美公司法定代表人，原告及博美公司均认可杨学志签署涉案相关协议均属职务行为，故本案相关协议的相对方均应为原告和博美公司。损害社会公共利益及违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，经本院调查，涉案土地的规划性质自2000年起至今一直是绿地，故规划用途应当属于非营利性利用土地。涉案的《租赁合同》中对于涉案土地的用途上明确载明“租赁给乙方作为经营用地”，即约定将涉案土地用于商业性、盈利性活动，故本院认为，该合同违反土地规划用途，当属无效，双方后续基于该合同签订的《补充协议》亦应属无效。关于原告第二项诉讼请求，原告作为西直河村经济合作社，负有管理、协调该村区域范围内土地使用的基本职能，故原告对于涉案土地的规划性质应当有责任，也有条件掌握和了解真实的情况，对于土地的实际用途亦应当遵守行政规划的要求，基于此，本院认为导致涉案《租赁合同》和《补充协议》无效的主要过错方在原告。虽然现《补充协议》被认定为无效，但原告对于协议无效负有主要过错，且2012年1月1日至2018年12月31日期间原告确实占有、使用了涉案土地，故本院对原告要求被告返还上述期间内土地租用金4260000元的诉讼请求不予支持。关于博美公司的反诉，因其诉求所依据的《租赁合同》及《补充协议》均属无效，故本院对博美公司的反诉请求均不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京市朝阳区十八里店乡西直河村经济合作社与被告（反诉原告）北京博美货运有限责任公司于二〇〇五年九月一日签订的《租赁合同》及二〇一一年十二月十七日签订的《补充协议》无效；二、驳回原告（反诉被告）北京市朝阳区十八里店乡西直河村经济合作社的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）北京博美货运有限责任公司的全部反诉请求。本诉案件受理费40880元,由原告（反诉被告）北京市朝阳区十八里店乡西直河村经济合作社负担（已交纳）。反诉案件受理费5050元，由被告（反诉原告）北京博美货运有限责任公司负担（已交纳）。保全费5000元，由被告（反诉原告）北京博美货运有限责任公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王 乐审 判 员  吴 玲审 判 员  陈一铮二〇二一年三月一日法官助理  秦 彬书 记 员  赵海鹏书 记 员  庞晓婷