贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1139号上诉人（一审被告）：黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市金山大道59号。法定代表人：郑红，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾汉业，男，1975年8月28日出生，汉族，住贵州省凯里市。被上诉人（一审原告）：吴**刚，男，1978年4月18日出生，汉族，住贵州省普定县。被上诉人（一审原告）：张会，女，1975年12月7日出生，汉族，住贵州省普定县。上诉人黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司（以下简称“华诚伟业公司”）因与被上诉人吴**刚、张会商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初14137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。华诚伟业公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，并依法改判免除华诚伟业公司的违约金；2、案件受理费由被上诉人负担。事实及理由：一、涉案《商品房买卖合同》约定“出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定时间内交付办理商品房转移登记的有关文书，……买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”该约定中，上诉人的义务是在2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。而本案被上诉人的诉请是“判令华诚伟业公司支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金”，按照合同约定，上诉人只需承担支付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金，合同并未约定逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金。且上诉人亦在积极办理，“逾期交付”与“逾期办理”是两个不同的法律概念，一审判决上诉人承担逾期交付的违约责任与被上诉人诉求的逾期办理是不相符的。二、涉案《委托书》是被上诉人委托上诉人办理产权登记的委托书，该委托书虽无具体的时间限制，但有具体办理事项。其期限应视为在办结产权登记的相关手续，且被上诉人亦未提出终止委托，那么涉案《商品房买卖合同》中关于上诉人交付文书给被上诉人的相关约定就因此无效，亦无现实必要。三、一审法院认定被上诉人因上诉人的违约行为导致被上诉人不能在预期时间对涉案房屋及时享有物权并及时行使处分权的事实与客观事实不符。实际上，若被上诉人欲处分涉案房屋，上诉人可根据其申请并配合其撤销合同备案，与新购房人重签合同即可。因此，被上诉人的处分权并未存在问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，本案被上诉人未提交证据证明其存在损失，一审判决的涉案违约金远超过被上诉人的实际损失。故法院应综合考虑本案的实际，根据公平及诚实信用原则，免除上诉人支付涉案违约金的责任。四、上诉人违约的主要原因系因政府政策等造成，从而应减免上诉人的违约金责任。一审法院认为上诉人在知晓办理商品房转移登记新政策后应及时与购房人协商变更协议，重新约定办理有关产权登记事宜。但事实上，无论哪个房开企业均无法确定新政策的持续影响及办结的时间。相关部门亦无明确的时间表和答复，因此，上诉人无法与购房人重新协商约定办结时间。吴**刚、张会向一审法院提出诉讼请求：1、判令华诚伟业公司继续履行《商品房买卖合同》，立即为吴**刚、张会办理商品房交付程序；2、判令华诚伟业公司支付逾期交付办理商品房产权转移登记的有关文书违约金49824.84元（506350.00元×0.0001×984天，暂计至2020年9月6日）；3、本案诉讼费由华诚伟业公司负担。一审法院认定事实：2016年4月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号2016003637），约定原告购买被告开发位于凯里市房屋，建筑面积120.10平方米，总房价款503335.00元。合同约定：买受人采取贷款方式付款，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款101335.00元，余款402000.00元以银行按揭支付；出卖人应在2016年9月30日前向买受人交付房屋；出卖人承诺于2017年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起×日内退还买受人已付款，并按照×利率支付利息。②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。另查明，合同签订后，原告并未实际向被告交付首期房款。2016年4月18日，吴**刚向被告出具一份《借条》，内容为“本人吴**刚于2016年4月18日购买华城·东方领域5栋1单元1102室住宅一套。并向黔东南州华城伟业房地产开发有限公司申请垫付该套房屋首付款101335.00元，现本人需要持该套房屋首付款的收据原件到银行办理该套住房的银行按揭贷款手续。故此，向贵公司申请借用该套房屋首付款收据原件一份，并承诺在银行办理按揭贷款签字之日三日内归还该收据。”2016年6月28日，原、被告签订《补充协议书》，约定解除《商品房买卖合同》附件六（二）中精装修部分约定的条款，被告不再承担进行精装修义务，该商品房的装修事宜由原告自行进行，被告在本协议签订后3日内向原告返还该精装修部分购房款101335.00元。双方协商以被告垫付的首付款101335.00元冲抵返还原告精装修部分购房款101335.00元。再查明，2016年6月6日，原告向银行贷款402000.00元支付被告购房款。2016年11月23日，原告向被告补交购房款3015.00元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，对其真实性、合法性及有效性，予以确认。一、关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2017年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告未按约定时间取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应承担相应违约责任。《商品房买卖合同》约定总房价款503335.00元，首期房款101335.00元，按揭贷款402000.00元，但双方在实际履行合同过程中，已通过精装修部分购房款冲抵首期房款方式变更《商品房买卖合同》的约定，即被告实际交付给原告的房屋已由合同约定的精装房变更为毛坯房，原告实际向被告交付的购房款为405015.00元（银行贷款402000.00元+补交款3015.00元）。暂计至2020年9月6日的违约金为39691.47元（405015.00元×0.01%×980），原告主张超出部分，一审法院不予支持。二、关于原告诉请被告继续履行《商品房买卖合同》，立即为原告办理商品房交付程序。经庭审查明，涉案房屋已经交付给原告，原告自认2016年11月23日已接房，故原告的该项诉请无事实依据，一审法院不予支持。三、关于被告的主要抗辩意见。首先，取得商品房所有权初始登记是办理商品房转移登记的前提和必备条件，被告未按约定取得商品房所有权初始登记，必然使原告不能按期办理转移登记，被告主张未交付初始登记证仅承担四分之一的违约金，缺乏事实和法律依据。其次，被告要求减少或免除违约金，一审法院认为，合同约定的按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金并未超过同期人民银行贷款基准利率，不宜认定为过高，因此不予调整。第三，虽然2016年9月政策变动，由办理产权证、土地证转为统一办理不动产权证，但被告作为房开企业，其了解政策相对于购房户而言处于优势地位，在知晓对于办理转移登记的新政策后，未及时跟购房户协商，变更协议，重新约定办理产权登记的相关事宜，故被告仍应按照原合同承担交付文书违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、被告黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告吴**刚、张会2017年12月31日至2020年9月6日期间逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金39691.47元；二、驳回原告吴**刚、张会的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取为523.00元，由吴**刚、张会负担106.00元，由黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司负担417.00元。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案二审的争议焦点：一、一审判决上诉人支付涉案违约金是否合法；二、涉案违约金的计算标准是否过高，应否调整及免除。关于焦点一，涉案《商品房买卖合同》明确约定上诉人应于2017年12月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人。同时约定了在逾期30日以后，上诉人仍不能交付商品房转移登记有关文书的违约责任，即被上诉人（买受人）不退房的，上诉人（出卖人）自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向被上诉人（买受人）支付已交付房价款万分之一的违约金。现上诉人未能在约定时间内履行交付商品房转移登记有关文书的义务，则其于约于法均应向被上诉人支付涉案逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金。关于上诉人称被上诉人主张的是“逾期办理”商品房转移登记有关文书违约金而非“逾期交付”违约金，按照涉案合同约定，上诉人不承担违约金责任问题。从被上诉人的民事起诉状看，虽被上诉人的第二项诉讼请求是“支付逾期办理商品房转移登记有关文书违约金”。但从起诉状的事实及理由阐述的内容看，得知被上诉人的诉求实质是要求上诉人支付涉案逾期交付商品房转移登记有关文书违约金。一审判决按“支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金”的诉请处理，符合被上诉人诉请的真实意思，上诉人该上诉理由不能成立。关于焦点二，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，而本案华诚伟业公司并未提交任何证据证明涉案违约金已经超过造成损失的30%。逾期交房、办证，导致买受人未及时获得房屋所有权、使用权等，且从另一个角度来讲，即是买受人的购房款在违约期间无故被占用，对于买受人而言最基本的便是损失该期间购房款的利息损失，一审判决按日万分之一计算涉案违约金，系在根据公平原则基础上，充分遵从双方当事人的合同约定并结合双方履约情况等客观因素而作出的认定。该违约金计算标准并未过高，上诉人要求调整及免除的请求不予支持。关于上诉人上诉称涉案《委托书》导致涉案合同约定的涉案违约金条款失去效力问题。本院认为，即使涉案《委托书》存在，从上诉人陈述来看，委托书的内容并未对上诉人办理商品房转移登记有关文书的时间另做具体限制和未载明逾期办理的违约责任。加之，委托书仅是被上诉人授予上诉人对外代表其办理有关事项的资格权利，具有对外效力。涉案合同亦约定双方共同申请办理商品房转移登记，上诉人自认其已将部分有关商品房转移登记的文书（除了初始登记证）交予被上诉人，其行为已认可被上诉人亦可自行办理有关商品房转移登记手续。故委托书的存在并不影响双方原涉案合同中有关交付及办理商品房转移登记有关文书时间及相关违约责任的内部约定，上诉人该上诉理由不能成立。至于上诉人称其违约原因系因政府政策等造成，从而减免其违约金责任问题。因其所述的违约原因并不构成法律规定的不可抗力情形，故其阐述的理由不能成为其免除涉案违约金责任的理由，一审判决并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费834元，由上诉人黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  郑华品审判员  王山地二〇二一年三月二十三日法官助理梁红云书记员汪玲