河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀01民终849号 上诉人（原审被告）：李全友，男，1964年4月20日出生，汉族，住河北省新乐市。 委托诉讼代理人：丁胜芹，女，1968年8月15日出生，汉族，住河北省新乐市。系李全友妻子。 上诉人（原审被告）：丁胜芹，女，1968年8月15日出生，汉族，住河北省新乐市。 被上诉人（原审原告）：新乐市绿雅物业服务有限公司，住所地新乐市西市场****。 法定代表人：靳荣美，该公司总经理。 委托诉讼代理人：段某英，男，1958年11月24日出生，汉族，住河北省新乐市。该公司员工。 委托诉讼代理人：刘秋敏，新乐市法律援助中心法律工作者。 上诉人李全友、丁胜芹因与被上诉人新乐市绿雅物业服务有限公司（以下简称绿雅物业）物业服务合同纠纷一案，不服河北省新乐市人民法院（2020）冀0184民初1680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 李全友、丁胜芹上诉请求：1.撤销河北省新乐市人民法院民事判决书（2020）冀0184民初1680号的民事判决，查清事实，审核双方争议的合同是否有效，驳回被上诉人的诉讼请求；2.涉诉一二审费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、新乐市绿雅物业入住芳草苑小区未经业主大会表决，是强行入住，违反相关法律规定。新乐市芳草苑小区自交房入住以来没有召幵过业主大会，没有授权任何单位、组织和个人选聘新乐市绿雅物业为新乐市芳草苑小区业主服务。更没有业主委员会，据查证新乐市城市建设管理局物业管理科、所属长寿街道办、长寿居委会，新乐市民政局、华宝居委会，都没有任何芳草苑小区业主委员会成立的备案资料（详情见音视频附件）小区业主更没有选聘绿雅物业提供服务，所以认为“芳草苑小区业主委员会”为非法组织，因此合同对业主没有法律效力，绿雅物业服务公司收取物业费不受法律保护，可是新乐市人民法院在没有査实和没有任何证据的情况下认为，绿雅物业为芳草苑小区业主委员会选聘的物业服务公司，严重违背事实和司法公正性和严谨性。法院审理认定事实有误，没有任何证据显示新乐市芳草苑业主大会选聘了新乐绿雅物业为芳草苑小区提供服务。二、一审审理过程中新乐市人民法院对上诉人所提供证据全部不与采信，并且没有给出任何理由，其中上诉人在庭前已经书面申请：“依法申请贵院向长寿居委会和城建局物管科调取新乐市芳草苑业主委员会成立的档案资料及新乐市芳草苑业主委员会公章真实性。依法申请贵院向芳草苑业主委员会调取2018年和2019年新乐市芳草苑业主委员会召开业主大会的会议记录。”而法院没有给出任何回复和理由。而法院只采纳被上诉人提供的证据明显偏袒原告。三、物业公司合同造假欺骗业主强行收费。绿雅物业在芳草苑公示栏张贴展示的物业服务合同内容及签名，与绿雅物业在一审提供的物业服务合同内容及签名严重不符，绿雅物业在芳草苑公示栏张贴展示的物业服务合同共7页，而绿雅物业在一审提供的物业服务合同共10页（见附件）也没有新乐市物价部门的收费标准和收费依据，也没有收费批文，强行收费。并且在对芳草苑小区业主公示的合同内容中没有显示有收取“车辆维护费”的条款，而被上诉人在法庭提交合同，有此条款。明显是向法庭提交虚假证据，请求法院追究绿雅物业公司向法院提交假证据的法律责任，判定其合同无效。撤销判决。四、绿雅物业在一审提供的证据“芳草苑小区物业服务内容”，是为起诉业主临时制定，指定时间为2020年4月15日。绿雅物业入住芳草苑小区是为了个人利益，不是为业主服务的。绿雅物业为了收费利益最大化，提高收费标准，在保洁服务条款的第1条第（4）款中，竟然为没有电梯的小区7天湿拖1次电梯轿厢，强行按有电梯的小区收取服务费。（见附件）五、一审判决适用法律不当由于芳草苑小区业主委员会为没有经过业主大会选举和备案的非法组织和没有经过业主选聘的绿雅物业服务有限公司均没有经过业主授权，【芳草苑小区有324套房，实际入住250户左右，其中我们征集了部分业主意见，有153户业主不同意新乐市绿雅物业入住芳草苑小区（征集结果见附件）】决定了物业服务合同的非法性。合同双方约定的条款没有任何法律约束力，一审新乐人民法院不认真审查上诉人的答辩观点并且全部不予采信，不查证事实而且错误的采用被上诉人提供的证据以虚假的物业合同为依据,判决上诉人支付1583.34元的物业费，严重违背了《中华人民共和国合同法》的立法宗旨，属适用法律不当。 绿雅物业辩称，一审认定的事实清楚，适用法律正确，应判决驳回上诉人上诉请求，维持原判。 绿雅物业向一审法院起诉请求：1.依法判令被告给付2019年11月15日至2020年11月15日物业费2878元，并日支付违约金千分之三（自2020年6月1日起至履行之日止）；2.被告承担诉讼费。 一审法院认定事实：新乐市芳草苑小区由河北博璞房地产开发有限公司开发建设，新乐市芳草苑业主委员会选聘绿雅物业对新乐市芳草苑小区提供物业服务，双方于2019年11月15日签订物业服务合同。合同约定，多层住宅每年每月每平方米交物业费0.55元，对不履行缴纳的一经起诉将按每月每平方米一元起诉至人民法院，并按每日千分之三支付违约金。2019年11月15日绿雅物业在新乐市物业管理所备案。本案中，李全友、丁胜芹为夫妻关系、系新乐市芳草苑小区某号楼某单元某室业主，其居住房屋为多层，面积239.9平方米。李全友、丁胜芹应缴2019年11月15日至2020年11月15日物业费为239.9平方米1（元/平方米）12个月=2878.80元。绿雅物业曾于单元门、住户门、小区大门口处张贴通知催缴物业费。李全友、丁胜芹应于2020年5月31日前交纳物业费，但至今未交纳。以上情况有物业服务合同、芳草苑小区物业服务内容、石家庄市物业管理项目备案表、交费通知、催缴物业费通知、收据、卫生记录表、照片、业主签名表及庭审笔录等予以证实。 一审法院认为，绿雅物业为新乐市芳草苑业主委员会选聘的物业服务公司，并在物业管理登记备案，主体适格，且提供物业服务，李全友、丁胜芹应当及时交纳物业管理费用，故二人答辩意见不予采信。由于李全友、丁胜芹至今未按照通知交纳费用，绿雅物业要求李全友、丁胜芹按照每月每平米1元收取物业费，并以欠缴物业费金额为基数按每日千分之三的标准支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，该主张系让李全友、丁胜芹承担双重违约责任，且该违约金约定过高，应当予以调整，故物业费应按物业服务合同约定每年每月每平方米0.55元为宜。李全友、丁胜芹应缴2019年11月15日至2020年11月15日物业费为239.9平方米0.55（元/平方米）12个月=1583.34元。违约金以欠缴物业费金额为基数，按每日万分之四的标准计算，时间自2020年6月1日起至履行完毕之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：限判决生效后十日内李全友、丁胜芹向新乐市绿雅物业服务有限公司交纳物业管理费1583.34元并支付违约金（违约金以1583.34元为基数，按每日万分之四的标准计算，时间自2020年6月1日起至履行完毕之日）。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人李全友、丁胜芹提交如下证据：1.五份笔录，欲证实芳草苑小区没有召开过业主大会，没有授权任何单位组织和个人选聘新乐市绿雅物业为新乐市芳草苑小区服务，更没有任何芳草苑小区业主委员会成立的备案资料，小区业主也没有选聘绿雅物业提供服务，所以物业服务合同是无效的；2.被上诉人在小广场公示的合同，欲证实该份合同中的条款、签章、签名笔迹均与被上诉人一审提供合同不同，被上诉人提交虚假证据；3.154户业主的签名，欲证实没有开过业主大会，也没有选聘过绿雅物业公司为芳草苑小区进行服务，也没有委托任何单位或个人选聘绿雅物业公司。被上诉人质证称，上诉人提交证据不能证明上诉人主张，合同盖有芳草苑业主委员会的公章，公示的合同是征询意见稿，没有弄虚作假。证人没有出庭作证，不能证明真实性。被上诉人绿雅物业提交如下证据：1.照片，欲证实我方入驻后进行了维修水管、安装楼灯、硬化地面等服务；2.硬化地面的票据，欲证实我方硬化了小区的地面。上诉人质证称，硬化地面是政府对老旧小区进行的改造，不是被上诉人出资。对当事人二审争议的事实，经查同原审查明的事实一致。 本院认为，业主所在小区的业主委员会与物业公司签订的合同对该小区全体业主均具有法律约束力。本案所涉物业服务合同系上诉人所在小区业主委员会与被上诉人签订，且被上诉人在物业管理所有备案登记，上诉人主张合同无效理据不足，本院不予支持，案涉合同对上诉人具有约束力。被上诉人绿雅物业依约履行了管理和服务的义务，按照诚实信用、等价有偿的原则，物业公司为业主提供了管理服务，作为业主的上诉人理应按照合同约定支付物业费。原审依法认定上诉人应承担的物业费数额并无不当。 综上所述，李全友、丁胜芹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人李全友、丁胜芹负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李德利 审 判 员 褚玉华 审 判 员 王 婷 二〇二一年三月三十日 法官助理 安科辉 书 记 员 史 暹