河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1102民初1064号原告：陈国强，男，汉族，1960年7月25日出生，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：赵红旭，河南开瑞律师事务所律师。被告：河南路遥汽车贸易有限公司，住所地郑州市金水区郑花路59号73号楼5单元1层西户。统一社会信用代码：91410100799158422K。委托诉讼代理人：王艳丽，河南金合力律师事务所律师。原告陈国强与被告河南路遥汽车贸易有限公司（以下简称路遥公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈国强及其委托诉讼代理人赵红旭，被告路遥公司的委托诉讼代理人王艳丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈国强向本院提出诉讼请求：1.判决解除陈国强与路遥公司签订的《土地租赁合同》，并将土地恢复原状，交还陈国强；2.判令路遥公司支付2019年度租金6万元，2020年租金6万元（暂计算至2020年4月份）并支付违约金10万元；3.判令本案诉讼费由路遥公司承担。事实与理由：2011年9月30日陈国强和路遥公司签订了《土地租赁协议》，协议约定，陈国强将位于107国道西、加油站南、彩印厂东、宁洛入口北，面积4亩的土地出租给路遥公司使用，租赁期限15年，每年12月31日前支付下年度租金。协议签订后，路遥公司都于当年支付下年度租金（个别年份未按时给付）。2017年因路遥公司未支付租金、擅自转租、土地污染等原因。陈国强起诉解除合同，后因双方和解，陈国强撤诉。2018年2月2日路遥公司与陈国强签订新的协议，约定2017年租金16万元，2018年租金16万元，2019年租金16万元，2020年租金18万元，2021年租金19万元，双方对原协议其他内容未变更。协议签订后，路遥公司支付了2017年、2018年租金，2019年仅支付3万元，下欠租金2020年1月15日前支付6万元。如逾期未支付该6万元，陈国强有权收回场地，路遥公司停止经营。2020年1月30日陈国强向路遥公司送达了限期搬离的通知。路遥公司既不支付租金，也不按时搬离，导致陈国强的土地无法继续出租，损失严重。路遥公司辩称，路遥公司不同意解除合同。路遥公司没有无故拖欠租金。双方租赁合同明确约定一年租金5万元，且10年内不得提高租金。双方合同到2017年，陈国强将自己收租金的银行卡销号，造成路遥公司不能及时支付。由此造成路遥公司违约的假象，陈国强又以锁大门的方式迫使涨租。为缓和局面，路遥公司2017年一次性支付陈国强16万，2018年又支付16万，两年多交21万元租金。至2019年路遥公司认为双方租金应当有个合理数额，与陈国强一致协商。因租金数额一直未确定，路遥公司2019年比照双方原始合同基础上多加5000元支付给陈国强。所以路遥公司不存在违约。路遥公司承租土地后，合作的有漯河路遥汽车销售公司，对此陈国强是明知的，所以对土地恢复原状，陈国强应当和漯河路遥汽车销售公司进行协商。经审理查明，2011年9月30日陈国强（甲方）和路遥公司（乙方）签订《土地租赁协议》，约定：甲方自愿将位于107国道西、加油站南、彩印厂东、宁洛入口路北，面积4亩土地出租给乙方使用。甲方应保证对该土地享有土地租赁权，并与任何第三方无争议。如遇政府拆迁，所有建筑物及围墙归乙方所有，土地、地平归甲方所有。乙方使用土地建设汽车销售公司，销售汽车及附属用品，乙方在土地上进行的建筑物及设施，合同期满归甲方所有。租赁期限为15年，自2012年1月1日至2027年12月31日止。土地的租金为每年55000元，每年12月31日前，乙方向甲方交纳本年度的承租金。甲方给乙方建设期，从合同签订之日至2012年1月1日，建设期间，租金免费。甲方按照合同约定收取租金，合同有效期10年内不得提高租金，后五年，随市场行情，可浮动租金。在合同有效期内，不得出租给任何第三方。乙方有租赁土地上的收益权和按合同约定兴建、购置财产的所有权。乙方转包时要签订转包合同。本合同一经签订，甲乙双方任何一方不得擅自变更或解除合同。如甲方重复租赁或擅自断水、断电、断路，导致乙方无法经营，乙方有权解除合同，其违约责任由甲方承担。合同期满后，乙方有优先租赁权。因政府职能部门原因，甲方又没能协调好，造成乙方不能建设或经营的，乙方有权解除合同。合同履行期间，任何一方违反合同约定，视为违约，向对方支付违约金10万元。因甲方协调原因影响乙方经营的，乙方有权解除合同。合同履行期间，任何第三方向乙方主张甲方无权出租，致乙方无法经营的，甲方应赔偿乙方全部经济损失。合同签订后，陈国强将土地交付给路遥公司使用，路遥公司向陈国强支付租金。2013年1月10日路遥公司与杨伟国签订《租赁协议》，约定杨伟国承租路遥公司位于源汇区107国道宁洛高速入口处的场地面积1300平方米和欧曼售后服务组，杨伟国独立经营，自负盈亏，租赁期限2013年1月10日至2018年1月10日，共计五年。第一年交纳租金五万元整；第二年交纳租金五万元整；第三年交纳租金五万元整；第四年交纳租金柒万元整；第五年缴纳租金柒万元整。2017年4月10日路遥公司因不同意陈国强解除《土地租赁协议》和要求路遥公司支付违约金10万元为由，诉至本院，请求继续履行协议，并要求陈国强因阻挠其营业赔偿违约损失10万元。本院经审理认为双方合同仍在履行，并未解除，而路遥公司请求的10万元违约金未提供证据，不予支持。2017年11月29日陈国强与路遥公司土地租赁合同纠纷一案，诉至本院，2018年1月29日陈国强撤诉。陈国强称撤诉原因是双方达成口头协议：路遥公司2017年向陈国强支付租金16万元；2018年支付租金16万元；2019年支付租金16万元；2020年支付租金18万元；2021年支付租金19万元。路遥公司对此说法不予认可。另查明，2017年路遥公司向陈国强支付租金16万元；2018年路遥公司向陈国强支付租金16万元；2019年向陈国强支付租金6万元。2019年12月26日陈国强（甲方）与路遥公司（乙方）签订《协议》一份，约定：一、乙方于本协议签订当天向甲方支付人民币共计叁万元整；二、乙方于2020年元月15日前向甲方支付人民币共计陆万元整；三、乙方不得超过2020年元月15日向甲方支付上述第二笔款项，如超过期限，甲方有权收回场地的所有权，乙方并停止营业。本院认为，陈国强与路遥公司签订的《土地租赁协议》是双方当事人真实意思表示，内容合法，应属有效合同，双方当事人均应按照合同履行义务。陈国强称双方在2017年对租金进行了变更，路遥公司对此不予认可。本院认为陈国强虽然未向本院提供双方变更合同条款的书面证据，但是结合路遥公司在2017年、2018年及2019年向陈国强转账的数额、双方在2019年12月26日签订的协议来看，足以证明双方对原合同的租金已经达成新的协议，且路遥公司一直履行至2019年。对于双方达成的新的租金协议，本院予以确认。路遥公司未按照合同约定支付租金，属于违约。在路遥公司违约时，陈国强享有合同解除权，所以陈国强请求解除合同，本院予以支持。案涉土地租赁合同自陈国强的起诉状副本送达至路遥公司之日即2020年5月13日解除。陈国强请求路遥公司恢复土地原状，本院认为案涉土地上有路遥公司加盖的房屋，在土地的使用权人和房屋所有权人相分离的情况下，路遥公司将土地返还给陈国强后，双方应妥善解决涉案土地上存在的房产，或路遥公司另行主张权利。陈国强非经法定程序不得擅自占用、毁损，侵害路遥公司的合法权益。双方在合同中约定违约金10万元，该违约金约定过高，与法有悖，本院酌定为20000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十条第二项、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、陈国强与河南路遥汽车贸易有限公司2011年9月30日签订的《土地租赁协议》在2020年5月13日解除；二、河南路遥汽车贸易有限公司于本判决生效之日起十日内将位于107国道西、加油站南、彩印厂东、宁洛入口路北，面积4亩土地返还给陈国强；三、河南路遥汽车贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向陈国强支付2019年至2020年4月30日的租金共计12万元；四、河南路遥汽车贸易有限公司于本判决生效后十日内向陈国强支付违约金20000元。五、驳回陈国强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取4600元，陈国强负担1100元，河南路遥汽车贸易有限公司负担3500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审 判 长  黄 磊审 判 员  王新蕾人民陪审员  崔春蕾二〇二一年三月十三日书 记 员  杨贺真