北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0107民初1726号原告：刘振久，男，1962年12月26日出生，汉族，住北京市海淀区。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：张森林，北京市兆亿律师事务所律师。被告：王海涛，男，1978年7月16日出生，汉族，住山东省莘县。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：贺现理，北京华秀律师事务所律师。委托诉讼代理人：王庚戌，男，1996年6月26日出生，汉族，北京华秀律师事务所实习律师，户籍地河南省西华县。原告刘振久与被告王海涛房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，独任公开开庭进行了审理。原告刘振久的委托诉讼代理人张森林，被告王海涛的委托诉讼代理人贺现理、王庚戌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘振久向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付拖欠的2019年10月至2020年4月9日期间的房屋租金5万元及其逾期支付期间利息（以5万元为基数，自2019年10月11日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.判令被告向原告支付原告为其垫付的2020年1月至2020年4月期间的电费51959.98元及垫付电费期间的利息（以51959.98元为基数，自2020年5月1日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令被告对承租的石景山区永乐西小区×××原告房屋漏雨部位进行修复；4.案件受理费由被告承担。事实与理由：2016年3月5日，原、被告之间签订了《房屋租赁合同》，合同约定：1.原告将位于石景山区×××面积约1600㎡的房屋出租给乙方开设健身会所使用；2.租赁期限5年；3.租赁期间房屋租金为年租金80万元；4.房屋租金每六个月支付一次，每次金额为40万元，支付租金6个月计算期间自2016年4月10日至2021年4月10日止；5.乙方保证对房屋进行装修改造后，其房屋的安全性指标不低于改造前的安全性指标。合同签订后，被告按照约定向原告支付交付房屋租金，原告也按照合同约定将房屋交付被告使用，被告在接收房屋后对房屋进行装修。被告在对房屋进行装修和安装设备后，每到下雨天（特别是雨季），房屋二层、三层均出现漏雨现象。从2017年至今，房屋漏雨情况逐年严重，影响到房屋安全使用。原告曾要求被告对房屋漏雨进行修复，但被告总是置之不理，至今仍未进行修复。按照合同约定，2019年10月10日，被告应当向原告支付2019年10月10日至2020年4月10日期间（即：6个月）房屋租金40万元，但被告仅向原告支付了35万元，至今尚欠5万元未予支付。被告行为已违反合同约定，构成违约。在贵院依法受理后，被告未按照《国网北京市电力公司电费催缴通知书》中的金额及时交付电费，为了使得实大厦的供电不受影响，原告在2020年4月30日到营业厅将拖欠的电费先行缴付。根据《房屋租赁合同》第四条第（二）款约定，租赁期内发生的水电费用由乙方承担。故原告在垫付电费后有权要求被告支付。为维护原告的合法权益，故起诉至法院。被告王海涛辩称，一、答辩人未实际使用四层员工宿舍，不应支付该部分房屋对应租金；二、答辩人2020年1月至2020年4月期间未营业，未产生大额电费，被答辩人要求答辩人承担51959.98元的电费不符合实际；三、大厦二层、三层漏水并非答辩人装修改造所致，且由于被答辩人阻挠，修复工程难以实施。同意修复二、三层楼顶漏水处。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月5日，出租方（甲方）刘振久与承租方（乙方）王海涛签订房屋租赁合同，约定甲方将坐落于北京市石景山区×××二层、三层面积约1600平米的房屋，出租给乙方作为健身会所场地使用。租赁期限租赁期从2016年4月10日起至2021年4月10日止，共计5年。房屋免租期自2016年3月10日至2016年4月10日，在此期间乙方承租租赁物无需向甲方支付租金。但发生关于水电等相关费用由乙方承担。房屋二层、三层及（四层员工宿舍3间）年租金捌拾万元整，支付方式为六个月支付，乙方在上一期租金到期前20日内预付下一期租金：自2016年4月10日起至2021年4月10日，每六个月支付租金为肆拾万元整；以现金或银行转账支付租金，至甲方王亚丽账户。自房屋交付之日起，乙方在使用过程中对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，由乙方负责修复。因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修，不能恢复原状的应承担赔偿责任。2018年3月18日，双方另行签订三层楼顶（四层宿舍）房屋租赁合同，约定甲方将北京市石景山区×××三层楼顶7间房屋及房屋前空场区域出租给乙方作为宿舍使用，乙方同意承租。期限自2016年4月10日起至2021年4月10日止，每月租金5万元，支付至王丽亚银行账户。上述协议签订后，原告将租赁标的交付被告作为经营使用。原告主张被告应交付2019年10月至2020年4月期间租金合计40万元，另交付三层楼房屋租金5万元，合计45万元。被告认可未交纳其中5万元，主张因原告于2019年4月份之后将四层的三间宿舍收回，不让被告员工使用，故该部分租金应予减免，未予交纳。此外，被告主同时主张，因疫情原因导致该期间处于停业状态，根据国家政策应予减免2019年10月至2020年4月期间的租金。为此，被告提交石景山体育局关于室内体育健身场所暂不开放的通知，以证实疫情防控期间有关部门通知停止营业，请求减免租金。被告申请法院调取2019年8月份公安机关报警及询问笔录，以证实原告阻却被告员工使用租赁的四层房屋。原告对该证据的证明目的不予认可，不认可将部分房屋收回的事实。原告提交国网北京市电力公司2020年1月至4月期间的电费缴费通知及电费缴费发票（日期为2020年4月30日），以证实被告未交纳租赁期间的电费，代为交纳电费合计51959.98元。被告认可自合同签订后履行期间均由被告直接向电力部分交纳电费，然后由被告向其他用电人收取，因该期间其未实际经营且与原告之间产生争讼，故未收取也未缴纳该期间的电费。双方均认可，有包括原被告在内的四家单位共用一个电表，其中租赁期间双方产生争讼之前均由被告直接交付电费，并由被告向案外其他用电单位收取相应电费。原告认可其也在使用了该电表，并同意就其使用部分酌定予以扣除，但无法区分其使用的电量。本院认为，当事人对自己诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自义务。根据合同约定，被告应当每年向原告支付全部租金合计85万元，被告认可未交纳其中租金5万元，对此，被告一方面被告主张因原告将四层部分租赁房屋收回不应交纳，另一方面主张因疫情防控期间导致停业无法经营，请求对该部分租金予以减免。对此，本院认为，即便被告主张不予支付5万元租金的抗辩事由不成立，仍须判断被告所主张的因疫情防控客观事由导致该期间的租金应否予以减免问题。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。新冠肺炎疫情系双方当事人不能预见、不能避免、不能克服的情况，属于不可抗力。受疫情影响，相关从事教育培训、健身等经营的企业经营困难，租金成本压力增大。被告承租房屋系用于健身经营业务，新冠肺炎疫情系被告不能预见、不能避免、不能克服的情况，导致被告在客观上无法在疫情防控期间正常开展业务，导致其没有营业收入或者营业收入明显减少。故被告请求减免疫情防控期间租金的抗辩主张，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情予以支持。因此，即便被告未支付该期间的租金，但结合合同履行及租金交纳及被告抗辩事由，对原告请求被告支付该期间欠付5万元租金的主张，本院不再予以支持。虽然租赁房屋电表由包括原、被告在内的几家单位共同使用，但鉴于合同明确约定租赁期间的电费由被告负担，且合同履行期间，亦均由被告实际支付电费用后，由被告再向案外人收取。因此，原告请求被告支付欠付电费的主张，有事实依据，本院予以支持。被告以租赁期间未实际经营使用故未向案外人之间收取不应予以交纳的主张，缺乏依据，本院不予采纳。被告向原告交纳欠付的电费后，可依据案外人之间的约定，另行解决。考虑到原告认可其亦使用了共用的电表，但双方均未能举证原告实际使用并应负担费用的数额，原告同意酌情予以扣除，本院不持异议。原告请求被告支付合理利息损失的主张，本院予以支持。原告请求被告修复租赁房屋二层、三层漏水部位进行修复，被告亦表示同意，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条之规定，判决如下：一、被告王海涛于本判决生效后七日内给付原告刘振久2020年1月至4月期间的电费45000元并支付利息损失（以45000元为计算基数，自2020年5月1日起至实际支付完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；二、被告王海涛于本判决生效后七日内将承租的位于北京市石景山区×××二层、三层房屋漏水部位进行修复；三、驳回原告刘振久的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2338元，由原告刘振久负担1413元（已交纳525元，其余于本判决生效后七日内缴纳），由被告王海涛负担925元（于本判决生效后七日内缴纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 张英周二〇二一年三月八日法官助理 车玉龙书 记 员 李 璐