吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终329号上诉人（原审被告）：牛继缘，男，1987年4月22日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市丰满区。被上诉人（原审原告）：许光宇，男，1971年5月6日出生，汉族，启明信息技术股份有限公司职员，户籍地吉林省吉林市丰满区，现住吉林省长春市南关区。被上诉人（原审原告）：陈立新，女，1974年3月10日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市丰满区。上诉人牛继缘因与被上诉人许光宇、陈立新房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省吉林市丰满区人民法院（2020）吉0211民初2649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人牛继缘，被上诉人许光宇到庭参加诉讼，被上诉人陈立新经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。牛继缘上诉请求：一、撤销一审判决，驳回许光宇、陈立新全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由许光宇、陈立新承担。事实和理由：2020年7月28日，牛继缘与许光宇、陈立新及居间方吉林市梧仝树房地产有限公司（以下简称梧仝树公司）签订了房屋买卖居间协议一份，协议签订当日牛继缘向许光宇、陈立新交付定金1万元，由居间方梧仝树公司保管，后因牛继缘向梧仝树公司明确表示由于贷款没有办理下来，不具备居间合同第五条第二项的贷款条件，因此请求梧仝树公司与许光宇、陈立新协商将定金交付给许光宇、陈立新，经协商，梧仝树公司将定金1万元通过银行转账给许光宇、陈立新，许光宇、陈立新在载有“买卖合同自动解约”的收条上签字，故应视为牛继缘、许光宇、陈立新和梧仝树公司三方于2020年9月20日就房屋买卖居间协议的解除达成一致意见。综上所述，牛继缘认为买卖居间协议已经解除，并未给许光宇、陈立新造成任何损失，牛继缘自愿承担违约金1万元，不应再支付任何违约金，为维护法律的公正和牛继缘的合法权益，特提起上诉，望二审法院依法撤销一审判决，重新审理此案。许光宇辩称，一审判决正确合理，请求二审法院维持原判，由牛继缘承担二审全部诉讼费用。一、牛继缘有恶意磋商、缔结房屋买卖协议的行为和主观故意。牛继缘系吉林壹柒捌房地产经纪有限公司的股东和法定代表人，公司成立于2016年12月，已达四年之久，公司经营范围也显示是一家房地产中介服务机构。作为房地产中介结构的法定代表人，牛继缘应当具有专业判断能力，在签订房屋买卖协议前就应当知道是否符合贷款条件。且在双方签订的居间协议中第五条“贷款支付房款约定”中均是否定项，即牛继缘在签订合同时确认购房款来源并不是贷款，其在签订合同时也口头表示过不是贷款。且合同中已经明确甲方以全款公证的方式支付房款。因此，牛继缘提出的贷款没有办理下来的理由属于谎言，证明其恶意缔结房屋买卖协议并恶意违约的主观故意。二、牛继缘与许光宇、陈立新始终未就解除协议达成一致、许光宇、陈立新从未在载有“买卖合同自动解约”的收条上签字，请二审法院确认收条是否真实，牛继缘属于虚假陈述，其主张不能成立。三、牛继缘的恶意违约行为给许光宇、陈立新造成了巨大经济损失。为履行房屋买卖协议，许光宇、陈立新已经搬出房屋，并已经租房居住，由此产生了搬家费用和租房租金损失。为解决此纠纷，许光宇、陈立新多次往返长春和吉林两地，已产生交通费、误工费、诉讼费、律师代理费等损失。且许光宇、陈立新错过了在吉林的最佳卖方期和在长春的买房期，产生了预期利益损失。根据与牛继缘签订的房屋买卖协议，许光宇、陈立新已经在长春着手购买居住用房，但因牛继缘不能按期付款，导致许光宇、陈立新已经达成购房意向的房屋因不能支付首付款而失之交臂。现在长春的房价在上涨，吉林的房价在下降，因此牛继缘的违约行为给许光宇、陈立新造成了较大的预期利益损失。为减少因牛继缘违约而造成的损失扩大，许光宇、陈立新以低于2020年7月的成交价格将房屋出售，产生了实际利益损失。综上，牛继缘作为一个深知房地产行业状况的业内人士，在看到许光宇、陈立新出售的房屋有利可图的情况下，意图以收购后迅速倒卖的方式短时间内获取巨大差价利润，在预期目的没有实现的情况下恶意违约，以此转嫁损失，不但给许光宇、陈立新造成了经济损失，还给许光宇、陈立新带来诉累，同时也严重扰乱了市场经济秩序，除对陈立新在载有“买卖合同自动解约”的收条上签字的认定与事实不符外，一审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回牛继缘的诉讼请求，维持原判。陈立新未发表答辩意见。许光宇、陈立新向一审法院起诉请求：一、解除双方签订的房屋买卖协议；二、牛继缘向许光宇、陈立新支付违约金15.2万元。一审法院认定事实：许光宇、陈立新于1997年登记结婚。坐落于吉林市丰满区XXX房屋于2002年建成，于2004年登记至许光宇名下。2020年7月28日，许光宇（出售方，甲方，委托代理人陈立新）、牛继缘（买受方，乙方）和梧仝树公司（居间方，丙方）签订房屋买卖居间协议。该协议约定，乙方以81万元的价格购买坐落于吉林市丰满区长江街交行花园小区XXX号房屋；乙方向甲方支付购房定金1万元。甲方违约应双倍返还定金，乙方违约则定金不予返还。任何一方违约由违约方承担所有责任及费用，并赔付丙方全额信息服务费；甲方同意乙方以全款公证的方式支付房款；经甲乙双方协商，付款时间为：2020年8月20日之前结清，并办理房屋委托公证或房屋所有权更名过户手续，逾期付款按本协议第九条进行赔偿；甲方应当在收到全部房款时将该房屋交付乙方。该协议第九条约定，一方未按协议约定履行，其行为视为违约；守约方有权要求违约方按每日总房价款万分之五承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过30日的，守约方有权单方解除协议并要求违约方支付总房价款20％的违约金，违约方承担所有责任及费用，并赔付双方全额信息服务费。该协议还约定了其他事项。同日，牛继缘按协议约定支付购房定金1万元。陈立新将该款项作为售房保证金交由梧仝树公司保管。2020年8月24日，因牛继缘未按约定时间支付房款，陈立新将催告函通过微信发给梧仝树公司工作人员，让其转发给牛继缘。该工作人员答复“我发了，他没回复。”2020年9月20日，梧仝树公司将转为售房保证金的1万元定金通过银行转账给付许光宇。同日，在梧仝树公司，陈立新在两张打印收条上签名。一张收条主要内容为：今收到梧仝树公司保管的房屋定金1万元，物业地址为交行花园小区XXX号，原保证金托管条作废。另一张收条主要内容为：今收到梧仝树公司保管的房屋定金1万元，物业地址为交行花园小区XXX号，收到定金后，在梧仝树公司签订的买卖合同自动解约，保管在许光宇由梧仝树公司出具的合同及相关材料、收据全部作废，后续产生的一切问题与梧仝树公司无关，不承担任何法律责任。一审法院认为，许光宇、牛继缘、梧仝树公司三方签订的房屋买卖居间协议，从内容上看，该协议兼顾了房屋买卖合同及居间合同，该协议系三方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定为合法、有效，三方均应按照合同约定全面履行义务。有关合同解除的认定。牛继缘未按约定期限结清房款，经许光宇、陈立新夫妇催要，梧仝树公司将转为售房保证金的定金1万元返还给许光宇、陈立新夫妇，而陈立新在载有“买卖合同自动解约”的收条上签字，故应视为许光宇、牛继缘、梧仝树公司三方已于2020年9月20日就房屋买卖居间协议的解除达成一致意见。有关违约金的认定。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”违约责任条款属结算和清理条款。本案中，许光宇作为守约方，其请求牛继缘支付违约金，有事实及法律依据。因案涉房屋系许光宇、陈立新在婚姻关系存续期间取得的财产，系夫妻共同共有的财产，故牛继缘应承担给付许光宇、陈立新违约金的责任。关于违约金的数额，违约金的主要功能在于填补因违约方的违约行为给守约方造成的损失。就本案而言，许光宇、陈立新主张的15.2万元（81万×20％－1万元）违约金显然已超过其所受的损失。综合考虑许光宇、陈立新负有的止损义务，以及双方履行合同的实际情况，兼顾公平、合理的民法基本原则，法院酌情认定牛继缘应承担给付违约金5万元的责任。因牛继缘已给付1万元，故牛继缘应给付许光宇、陈立新违约金4万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：许光宇与牛继缘、吉林市梧仝树房地产经纪有限公司签订的房屋买卖居间协议于2020年9月20日解除；牛继缘于判决生效之日起十日内向许光宇、陈立新支付违约金4万元；驳回许光宇、陈立新的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1670元，由许光宇、陈立新负担835元，由牛继缘负担835元。二审中，当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，许光宇、牛继缘、梧仝树公司三方签订房屋买卖居间协议，因牛继缘未按约定期限结清房款，梧仝树公司将定金1万元返还给许光宇、陈立新夫妇，而陈立新在载有“买卖合同自动解约”的收条上签字，故一审法院认定许光宇、牛继缘、梧仝树公司三方已于2020年9月20日就房屋买卖居间协议的解除达成一致意见，并无不当。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。”本案中，许光宇作为履行合同义务的一方，请求牛继缘支付违约金，具有事实及法律依据。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案中，案涉房屋买卖居间协议第九条约定了违约金条款，违约金的计算方式为违约方支付总房价款的20％，即为16.2万元（81万×20％），考虑到许光宇、陈立新负有的止损义务，以及双方履行合同的实际情况，故对于一审法院酌情认定牛继缘应承担给付违约金5万元的责任，并无不当，本院予以维持。综上，牛继缘的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、《中华人民共和国合同法》第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由牛继缘负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  李 炜审判员  郝振翔二〇二一年三月二十五日书记员  周双媛