文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0106民初1721号原告：重庆宝嘉房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区石桥铺渝州路27号30-11号，统一社会信用代码915001077784511790。法定代表人：张碧玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：邹莹，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡明航，泰和泰（重庆）律师事务所律师。被告：谭小曼，女，1992年2月16日出生，汉族，无固定职业，住四川省渠县。原告重庆宝嘉房地产开发有限公司与被告谭小曼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆宝嘉房地产开发有限公司的委托诉讼代理人蔡明航，被告谭小曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆宝嘉房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告立即向原告支付尚欠2020年6月1日至2020年10月31日的租金20007元；3.判令被告立即向原告支付违约金12120元（合同第14条约定）；4.判令被告以拖欠租金为基数，以每日0.3%为标准，自欠付之日起至实际清偿之日止向原告支付逾期付款违约金，租金支付方式为按季度提前10天支付，违约金起算时间具体为：2020年6月1日-2020年8月31日的租金逾期之日为2020年5月21日。2020年9月1日-2020年10月31日的租金逾期之日为2020年8月21日;5.判令被告立即向原告补足免租期（2019年10月1日-2020年5月31日）租金30776元；6.判令原告无需退还被告已付7694元履约保证金；7.本按诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年6月30日，原被告签订房屋租赁合同，约定：1.原告将位于重庆市沙坪坝区XX路XX号房屋出租给被告作餐饮店使用。2.租赁期间从2019年7月1日起至2024年6月30日止，共五年，若原告因被告违约提前解除或终止本合同，被告应在合同解除时向原告补足免租期租金。3.2019年7月1日至2020年5月31日期间租金为每月1050元，2020年6月1日至2020年6月30日期间租金为每月3847元，2020年7月1日至2021年6月30日期间租金为每月4040元。4.被告于合同签订当日向原告支付7694元履约保证金，合同期满后被告付清所有应付款项及返还房屋后，且双方无争议时，原告在30个工作日内无息退还给乙方；5.拖欠租金超过30日以上，视为被告严重违约。6.租赁期间，如被告需退房，不得要求返还履约保证金及剩余租期内租金。7.乙方违约时应当向甲方支付违约时3个月租金作为违约金并赔偿甲方的损失和费用。合同签订后，原告于2019年6月30日将房屋交付给被告使用。被告于2020年6月起便未再向原告支付租金。截止2020年10月31日，被告已欠缴5个月租金，合计20007元。原告为维护自身的合法权益，遂向法院起诉。被告谭小曼辩称：1.是因为店里面漏水给我方造成了损失，所以被告没有缴纳物管费。物管公司重庆合嘉源物业服务有限公司于2020年8月3日断电直至原告2020年10月29日锁门，造成被告损失，所以被告没有钱去缴纳房租。房屋吧台上方漏水，从开业时就开始漏水直到2020年8月份断电，断电后因为无法使用，原告就没有用门面了。不下雨的时候可以营业，下雨的时候就不能营业，具体不能营业的时间是多久我方没有统计，也记不清。2020年10月29日原告将商铺门锁上导致原告无法进入。2.被告确实未支付原告2020年6月1日至2020年10月31日期间的租金。因为原告的工作人员曾小川于2020年3月20日向原告承诺为原告申请因为疫情原因的免租期一个月，就告知被告申请办下来后再交剩余租金，所以被告就一直没有去交剩余租金，因为曾小川之后离职了，一直没有与被告联系，原告新来的员工2020年7月底左右第一次联系被告要求被告交房租，2020年8月3日物管公司就把电断了，我本来还和合伙人商量交了租金好好经营。3.原告主张的违约金标准过高，请求法院予以调整。本院经审理认定事实如下：2019年6月30日，原告重庆宝嘉房地产开发有限公司（甲方）与被告谭小曼（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方主要约定如下：一、甲方将其所有位于重庆市沙坪坝区XX路XX号（甲方编号XX-XX）的房屋，建筑面积76.93平方米，出租给乙方做餐饮店使用。二、租赁期限从2019年7月1日至2024年6月30日止，共5年（无免租期）若乙方提前解除或终止本合同或甲方因乙方违约提前解除或终止本合同，乙方不享受免租期，乙方在合同终止或解除时应当向甲方补足免租期的租金。三、房屋租金：1、自2019年7月1日至2020年5月31日期间租金为每月1050元；2、2020年6月1日至2020年6月30日期间租金为每月3847元；3、2020年7月1日至2021年6月30日期间租金为每月4040元……。7、该房屋先付租金后使用，乙方每3个月支付一次租金，租金第一次（支付11个月）于2019年7月1日前向甲方支付人民币11550元整，以后每次乙方应于到期前10天内向甲方支付租金。四、乙方于合同签订当日向甲方支付7694元整作为履约保证金，合同期满乙方付清所有应付款项后和退还房屋后，且双方无任何争议时，甲方在30个工作日内无息退还给乙方。……六、乙方必须按时支付租金和其他应付税费，如有拖欠，乙方每日按拖欠租金或费用金额的0.3%向甲方支付违约金并承担相应的费用滞纳金；如拖欠租金或税费达30日以上，即使在甲方没有催缴的情况下，乙方确认：此情况视为乙方严重违约，甲方有权终止合同，收回该房屋，并有权从履约保证金中直接扣除租金和违约金等乙方应付款项。……十、租赁期间，甲乙双方均不得无故解除合同，如甲方要收回该房屋，必须提前一个月通知乙方，同时应双倍返还履约保证金及剩余租期内的租金。如乙方需退房，必须提前一个月书面通知甲方并征得同意，同时不得要求返还履约保证金及剩余租期内的租金。……十四、乙方违约应当向甲方支付违约时3个月租金作为违约金并赔偿甲方产生损失或费用，本合同如有未尽事宜，可经双方协商作出补充规定，补充规定与合同具有同等效力。……十七、本合同经甲乙双方签字盖章并在乙方交纳保证金后生效。被告在合同尾部承租人处签字捺印，原告在出租人处盖章确认，曾小川在出租人授权代表处签字。合同签订后，原告重庆宝嘉房地产开发有限公司将案涉房屋交给被告谭小曼使用。被告谭小曼依约向原告支付履约保证金7694元，并付清2019年7月1日至2020年5月31日期间的租金11550元，之后便未再向原告支付租金。另外，原告述称原告系涉案商铺的所有权人，被告承租原告的两个商铺，分别签订两份租赁合同。原告是将两个商铺打通后出租给被告。审理中，被告举示了原告的工作人员曹伟与被告于2020年10月28日至2021年1月19日期间的微信聊天记录，拟证明：曹伟向被告发送了原告于2020年10月29日将涉案商铺锁上的照片。原告对该证据的真实性无异议，认可曹伟是原告处负责招商工作的工作人员，认可是在2020年10月29日锁门，述称当时是因为被告要将涉案商铺内的物品搬离，为防止被告搬离后无法联系被告，无法主张欠付的租金等费用，物业公司也为了防止无法向被告主张欠付的物业费等费用，物业公司将商铺门上锁。审理中，被告述称要求原告减免疫情期间的租金1050元，并要求将已交纳的履约保证金7694元用于抵扣欠付租金等费用。另外，对于涉案商铺内漏水的情况，原告认可确实存在漏水的情况，但漏水情况并没有被告所述那么严重，只是商铺收银台后面的墙壁在渗水，并不是天花板在漏水，物业公司也安排人员进行过维修。对于被告抗辩的房屋漏水、物业公司断电等情形，被告表示不在本案中作为抗辩交纳租金的依据，被告将收集证据后另行向原告或者物业公司主张权利。上述事实，有双方当事人的陈述，以及原告提供的《房屋租赁合同》、租赁场地交付确认书、出租房屋设备设施清单，被告提交的微信聊天记录等证据在案证实，足以认定本案事实。本院认为，本案原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告按照合同约定向被告履行了交付房屋的义务，被告承租期间内应当履行支付租金的主要合同义务。对原被告双方争议焦点本院评析如下：关于解除合同的问题。《房屋租赁合同》签订后，虽被告已经按照合同约定支付了2019年7月1日至2020年5月31日期间的租金11550元，但该段租赁期间新冠肺炎疫情爆发，被告抗辩应减免一个月的租金1050元，考虑到疫情属于不可抗力，原被告双方分担损失较为适宜，故本院对被告要求减免一个月的租金1050元的抗辩予以采信。按照合同约定的租金支付期限，被告应于2020年5月21日前支付2020年6月1日至2020年8月31日期间的租金11927元，扣减1050元，还应支付租金金额为10877元。因被告拖欠租金已超过30天，符合合同约定的解除条件，原告享有合同解除权。依据被告举示的微信聊天记录显示，原告的工作人员于2020年10月29日通知被告已将涉案商铺的门锁上，即使锁门的行为如原告所称是物业公司所为，但原告的工作人员对被告进行通知的行为也已经表示对物业公司的行为予以了认可，被告此后也未再进入商铺继续使用。因此，原告已以事实行为解除了房屋租赁合同，故原被告双方的房屋租赁合同已经于2020年10月29日解除。关于租金问题。被告应当支付2020年6月1日至2020年10月29日合同解除之日的租金共计19738元，扣除疫情期间减免一个月租金1050元，还应支付租金18688元。对于被告已经交纳的履约保证金7694元如何处理的争议，本院认为，房屋租赁合同第十四条约定，“乙方违约应当向甲方支付违约时3个月租金作为违约金并赔偿甲方产生损失或费用”。现由于被告逾期支付租金，原告于2020年10月29日解除了房屋租赁合同，原告有权向被告主张违约金，但合同中并未约定原告有权在被告违约时直接收取履约保证金。相反，房屋租赁合同第六条明确约定，“乙方严重违约，甲方有权终止合同，收回房屋，并有权从从履约保证金中直接扣除租金和违约金等乙方应付款项”。因此，在被告违约导致合同解除时，原告有权从履约保证金中扣除租金等应付款项，现被告亦同意以履约保证金冲抵租金，故履约保证金可用于冲抵租金，原告请求不予退还履约保证金的请求，本院不予支持。故欠付租金冲抵7694元履约保证金后，被告尚应支付的租金金额为10994元。关于违约金问题。如前所述，被告未按合同约定按时足额支付租金，已经构成违约，应当承担逾期支付租金的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案被告陈述违约金过高，请求法院予以调整，故本院可对违约金予以调整。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。根据合同中约定的每日0.3%实为逾期支付租金的违约金，本案被告欠付租金所产生的实际损失为资金占用损失，按合同约定计算违约金明显高于该实际损失，故本院酌情调整违约金的计算标准为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。按照合同约定，被告应当在2020年5月21日前支付2020年6月1日-2020年8月31日期间的租金11927元；在2020年8月21日前支付2020年9月1日-2020年10月29日期间的租金为7811元。考虑到原告有权从履约保证金7694元中直接扣除租金，且应减免被告疫情期间一个月租金1050元，本院认定被告支付的逾期付款违约金具体计算方式如下：1、以欠付租金3183元为基数，从2020年5月21日起至实际付清之日止以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。2、以欠付租金7811元为基数，从2020年8月21日起至实际付清之日止以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。因被告逾期付款的违约行为导致合同解除，根据合同约定被告违约应当向原告支付违约时3个月租金作为违约金，该约定实属于对原告在合同解除后至重新出租前遭受的收益损失的弥补，可以同时适用，考虑合同解除后双方还涉及物品搬离、交接房屋以及重新寻租的情形，综合案件整体情况，根据被告要求调整违约金的抗辩，本院酌情认定被告向原告支付违约金7694元。关于被告是否应当补足免租期租金的问题。房屋租赁合同第二条明确约定无免租期，合同第三条也约定了整个租赁期间每月的租金标准，并未约定有免租期。原告虽称合同实际履行中给予被告免租期，但因原告并未举证予以证明，本院不予采信。故原告的该诉讼请求无事实基础，本院不予支持。关于原告请求不予退还履约保证金的问题，本院已在前文租金计算时予以评判，不再赘述。据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于使用若干问题的解释二》第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告重庆宝嘉房地产开发有限公司与被告谭小曼于2019年6月30日签订的《房屋租赁合同》于2020年10月29日解除。二、被告谭小曼于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆宝嘉房地产开发有限公司2020年6月1日至2020年10月29日期间的租金共计18688元，冲抵7694元履约保证金后，被告尚应支付的租金金额为10994元，并支付逾期付款违约金（违约金的计算方式为：1、以欠付租金3183元为基数，从2020年5月21日起至实际付清之日止以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算；2、以欠付租金7811元为基数，从2020年8月21日起至实际付清之日止以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。）三、被告谭小曼于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆宝嘉房地产开发有限公司违约金7694元。四、驳回原告重庆宝嘉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1730.86元，减半交纳865.43元（原告已预交），由被告谭小曼负担。限被告谭小曼于本判决发生法律效力后立即支付给原告重庆宝嘉房地产开发有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  张煜二〇二一年三月五日书记员  张远