山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁11民终471号上诉人（原审被告）：五莲县恒力置业有限公司，住所地五莲县城解放路117号，统一社会信用代码91371121564080106P。法定代表人：伊良善，总经理。委托诉讼代理人：刘兆志，五莲明辩法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：穆洪军，男，1969年6月16日出生，汉族，住五莲县。委托诉讼代理人：于宜水，五莲顺宜法律服务所法律服务工作者。上诉人五莲县恒力置业有限公司（以下简称恒力置业公司）因与被上诉人穆洪军商品房买卖合同纠纷一案，不服山东省五莲县人民法院（2020）鲁1121民初2955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。恒力置业公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。1.一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，认定上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同第十五条无效，适用法律错误。根据一审查明的案件事实，本案不存在《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定的情形。双方签订的房屋买卖合同是双方的真实表示，合同合法有效，双方应当诚信的遵照合同履行。2.一审法院判决恒力置业公司承担违约金40534元错误。《商品房买卖合同》中没有约定违约金条款的，人民法院可以适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中约定了违约金条款，双方应当首先适用违约金条款及按照《商品房买卖合同》第十五条第二款的约定，买受人不退房的，出卖人按己付房价款的0.1%向买受人支付违约金。穆洪军辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决及判决结果合理，请求依法驳回上诉，维持原判。涉案商品房买卖合同第十五条属于格式条款，没有采取合理的方式告知穆洪军，同时该合同对穆洪军逾期付款和恒力置业公司逾期办证违约金的约定不对等，明显减轻了恒力置业公司的责任，显失公平。一审法院依据相关法律规定，认定该关于买受人不退房，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金的约定为无效条款，符合事实，具有法律依据，一审法院判令恒力置业公司承担违约金符合法律规定。穆洪军因恒力置业公司逾期办证产生的损失难以确定的情况下，计算方式依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理符合事实，恒力置业公司请求按照其制定的无效条款计算违约金，无事实与法律依据，应予驳回。穆洪军向一审法院起诉请求：1.判令恒力置业公司协助穆洪军办理位于五莲县××××××××××室的不动产权证书；2.判令恒力置业公司向穆洪军支付截止2020年9月1日的逾期办证违约金152901元及2020年9月1日之后的逾期办证违约金（以房款364052元为基数，按照年利率6%自2020年8月31日起计付至不动产权证书办理完毕之日）；3.恒力置业公司承担案件受理费、邮寄费等全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年9月12日，穆洪军与恒力置业公司签订商品房买卖合同，约定穆洪军购买恒力置业公司开发的位于五莲县，建筑面积96.96m2，房款352353元。第五条约定，商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，根据合同约定单价结算房款，多退少补；第七条约定，买受人逾期付款在60日之内，自本合同规定的应付款期限第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.……；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3.双方按第2项约定协商处理，办理证件所产生的费用由买受人承担。因交房屋面积存在差额，穆洪军的实际购房款数额为355221元，上述购房款穆洪军已交清。涉案商品房恒力置业公司于2014年8月2日交付穆洪军。五莲县不动产登记中心于2020年9月10日颁发了涉案房产的不动产权证书。恒力置业公司未提供相关证据证实在交房后360日内将办理涉案商品房权属登记所需资料报产权登记机关备案。关于违约金的诉讼请求。穆洪军主张，违约金以房款364052元为基数，按照年利率6%，自2013年9月12日计付至不动产权证书办理完为止，其中，2013年9月12日至2020年9月1日违约金数额为152901元。恒力置业公司认为，应当按照合同约定计算违约金，不同意穆洪军违约金的计算方式。另外，穆洪军的房屋价款实际缴款数额为355221元，即使计算逾期办证违约金也应以355221元为基数。一审法院认为，本案中，根据恒力置业公司提供的不动产登记中心查询结果，五莲县不动产登记中心已于2020年9月10日颁发了涉案房屋的不动产权证书，恒力置业公司已经履行完毕协助办理不动产权证书的义务，对穆洪军关于判令恒力置业公司协助办理位于五莲县××××××××××室不动产权证书的主张，一审法院不予支持。对于诉讼时效问题。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。双方签订的商品房买卖合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。穆洪军房屋交付的时间为2014年8月2日，诉讼时效应自2015年7月29日开始计算。对于2015年7月29日至2017年9月13日的逾期办证违约金，穆洪军提供的证据不足以证实诉讼时效发生中断，穆洪军主张该时间的逾期办证违约金，不予支持。对于逾期办证违约金的计算方式及数额。穆洪军与恒力置业公司签订的商品房买卖合同系由恒力置业公司提供的格式合同，《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条规定：提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’，提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。该商品房买卖合同中对穆洪军逾期付款和恒力置业公司逾期办证的约定不对等，明显减轻了恒力置业公司责任，该条款并无特别标识，恒力置业公司亦未提供证据证实其在订立合同时尽到了合理提示及明确说明义务，《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条规定：提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。故商品房买卖合同第十五条中关于“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”的约定，应为无效条款。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但是以不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起承担逾期还款违约责任的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内利率但是未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”本案中，在穆洪军因逾期办证产生的损失难以确定的情况下，应按照上述规定予以计算，2017年9月14日至2020年9月1日的违约金数额为，以购房款355221元为基数，按照起诉时一年期贷款市场报价利率3.85%计算，逾期办证违约金为40534元。穆洪军自愿放弃主张2020年9月1日之后的逾期办证违约金，系对自己诉讼权利的处分，不违背法律规定，予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第一款、第四十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条、第十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条规定，判决：一、恒力置业公司于判决生效后十日内向穆洪军支付自2017年9月15日至2020年9月1日的逾期办证违约金40534元；二、驳回穆洪军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3358元，减半收取1679元，由恒力置业公司负担445元，穆洪军负担1234元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。此外，本院于2019年9月25日作出（2019）鲁11民终1519号民事判决，该生效判决中已确认涉案商品房买卖合同第十五条中关于“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”的约定为无效条款。本院认为，恒力置业公司与穆洪军签订的商品房买卖合同第十五条中关于“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”的约定，已经生效判决认定为无效条款，一审法院根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，以购房款355221元为基数，按照起诉时一年期贷款市场报价利率3.85%计算，逾期办证违约金为40534符合法律规定。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费813.35元，由上诉人五莲县恒力置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉玉审判员  宋海红审判员  刘 芳二〇二一年三月十二日法官助理汤阳书记员付志娟