大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初1331号原告：大连华安物业管理有限公司，统一社会信用代码9121020467405884XG，住所地辽宁省大连市沙河口区中长东五街2A号1座-8-13。法定代表人：王勤忠，系总经理。委托诉讼代理人：王博，系辽宁金环律师事务所律师。委托诉讼代理人：辛美红，系该公司员工，女，1979年5月9日生，汉族，住址辽宁省普兰店市。被告：于锦凡，男，1973年4月1日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。原告大连华安物业管理有限公司（以下简称“华安物业”）与被告于锦凡物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，本院依法适用简易通程序，公开开庭对本案进行了审理。原告的委托诉讼代理人王博、辛美红到庭参加了诉讼，被告于锦凡经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告华安物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付拖欠的物业服务费4455.77元、电梯费288元、违约金1423.13元，以上共计6166.9元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年6月5日，大连广泰房屋开发有限公司（以下简称“广泰公司”）与原告签订了《物业服务委托合同》，合同约定由原告向位于大连机场新区园的大连美树日记小区提供物业服务。物业费标准为小高层每月每平方米1.7元，违约金按照应缴金额的百分之0.3按日收取。被告为大连市甘井子区圣林南园9-1-701号房屋产权人，凡物面积109.21平方米，自2018年12月31日至2020年12月31日止，被告共欠缴物业费、电梯费4,743.77元，产生预期缴纳违约金1,423.13元。原告认为在物业服务合同存续期间原告已依约提供物业服务，被告应按时向原告缴纳物业服务费用，现原告多次催收物业费无果，为维护自身合法权益，诉至法院，请求依法判决。被告于锦凡未到庭，亦未提交书面答辩意见，视为放弃抗辩的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。通过对证据的审查，本院认定事实如下：被告系大连市甘井子区圣林南园9号楼1单元701室房屋的业主，房屋建筑面积109.21平方米。2012年6月5日，案涉房屋的开发单位广泰公司（甲方）与原告（乙方）签订了《前期物业管理委托合同》，约定：甲方广泰公司将大连市机场新区圣林南园委托乙方华安物业实施物业管理；多层住宅、高层住宅、小高层住宅、公建、别墅物业标准收费范围暂定1.7-2.2元每月每平方米（不含电梯运行费），具体物业费标准，在甲方与业主签订《大连市前期物业管理服务协议》时跟业主约定；乙方享有甲方与业主签订的《大连市前期物业管理服务协议》中约定的委托方转让给受委托方的权利。同日，双方签订《补充协议书》，确定一期物业管理费收费标准不变，二期标准与一期相同，即：小高层1.7元/平米/月；多层1.8元/平米/月；花园洋房2.0元/平米/月；联排别墅2.2元/平米/月；公建2.0元/平米/月；电梯12元/户/月；地下停车场、车库40元/位/个/月。协议签订后，原告进入该小区提供物业服务至今。被告自2019年1月1日起至2020年12月31日未向原告缴纳物业费、电梯费。本院认为，依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条之规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。广泰公司与原告签订的《前期物业管理委托合同》是合同双方真实的意思表示，合法有效。业主和物业单位之间是平等主体，原告依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。被告现拖欠2019年1月1日至2020年12月31日物业费4,455.77元（1.7元×109.21平方米×24个月），2019年1月1日至2020年12月31日电梯费288元（12元×24个月），以上合计4,743.77元，理应及时给付原告，故对于原告诉讼请求合理部分本院予以支持。关于原告主张被告支付违约金一节。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面，存在一定的违约行为，应承担相应的违约责任。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。被告未到庭，亦未提交书面答辩意见，视为放弃抗辩的权利。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告于锦凡于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连华安物业管理有限公司2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业费4,455.77元、电梯费288元，以上合计4,743.77元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连华安物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（原告已预交），由被告于锦凡负担。被告负担部分，于本判决生效之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员 李 艳二〇二一年三月十五日书记员 修建华本案引用的法律条文《关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三遍第四章和第五章的相关规定。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。