重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝05民终1601号上诉人（原审被告）：曾庆斌，男，汉族，1969年5月3日出生，住山东省烟台市莱山区。被上诉人（原审原告）：广东中奥物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市九龙坡区黄杨路10号（杨坪一社）奥园康城1栋负4楼，统一社会信用代码91500107559037496N。法定代表人：刘娟，经理。委托诉讼代理人：周桂生，重庆坤驷律师事务所律师。上诉人曾庆斌因与被上诉人广东中奥物业管理有限公司重庆分公司（以下简称中奥物业重庆分公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2020)渝0103民初22544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曾庆斌上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回全部诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.双方不存在物业服务合同关系，一审认定双方之间存在事实服务无法律依据。本案案由为物业服务合同纠纷，曾庆斌与中奥物业重庆分公司之间不存在合同关系，本案应重新选择案由进行审理。九龙坡区法院作出的（2019）渝0107民初16751号民事判决书不属于法律条款，不应作为本案判决的法律依据。中奥物业重庆分公司未经业主大会依法选聘，曾庆斌与中奥物业重庆分公司之间未形成合法有效的物业服务合同关系，其诉求不具有合法性，对曾庆斌及其他业主不具有约束力。广东雅博重庆分公司从未向全体业主提出退出案涉小区，曾庆斌与其签订的合同至今仍然合法有效。走访调查证据与（2011）九法民初字第9750号判决中广东雅博重庆分公司向法院出具的情况说明相矛盾，且社区及物管科相关证明人在2010年均未在相关岗位，调查证据不具有合法性、真实性和关联性。一审判决认定中奥物业重庆分公司进驻案涉小区违背法律强制性规定，该行为属于违法行为，而非存在瑕疵。一审判决认定中奥物业重庆分公司与雅博公司完成交接，开始为小区提供物业服务，该认定与曾庆斌出具的2012年6月8日九龙镇杨坪居委会公示的情况说明内容相矛盾；2.中奥物业重庆分公司必须书面催收，但其所提交的催收证据存在瑕疵，不应采信；3.一审判决违反法律规定的诉讼时效的规定。中奥物业重庆分公司辩称，生效判决已经认定被上诉人在案涉小区提供物业服务的事实，曾庆斌作为业主，应缴纳物业费。本案一审已经根据曾庆斌关于诉讼时效的抗辩，扣除了超过诉讼时效的物业费。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。中奥物业重庆分公司向一审法院起诉请求：1、请求判令曾庆斌支付从2011年10月1日至2020年6月30日拖欠的物业管理服务费、公摊水电费共计16233元，并从欠费之日到付清之日按照每日千分之三的标准支付滞纳金；2、本案诉讼费由曾庆斌承担。一审法院认定事实：2019年7月15日，中奥物业重庆分公司作为原告起诉案外人王建平、案外人黎安平物业服务合同纠纷一案，九龙坡区法院于2019年10月31日作出（2019）渝0107民初16751号民事判决书，载明：“王建平、黎安平与广东雅博物业管理有限公司重庆奥园物业分公司签订《奥园康城前期物业服务协议》，约定电梯高层物业按建筑面积+赠送面积1.5元/平方米/月计收（其中业主支付1.3元，开发商补贴0.2元，含电梯运行费用），开发商补贴物管费时段：2009年6月1日-2012年5月31日，2012年5月31日后物管费由业主全额承担。公摊水电费根据政府规定的据实摊销及核算从简原则计费，物业服务费、公摊水电费应按月缴纳，在当月15日之前缴清。……重庆市九龙坡区谢家湾街道杨坪社区居民委员会出具的《证明》复印件，其内容均为证明原告于2010年9月1日开始在奥园康城小区提供物业服务……本院于2019年8月14日前往谢家湾街道杨坪社区走访调查，经询问该社区党委书记，其称前述《证明》确系该社区出具，其自2016年5月从九龙镇接手杨坪社区后就知晓奥园康城小区的物业服务企业就是原告，并且据其了解该小区的物业标准为1.5元/月/平方米。本院又于2019年8月16日前往九龙镇物管科走访调查，经询问物管科工作人员，其称自2012年1月到杨坪社区工作时，就知晓原告在奥园康城小区提供物业服务。同日，本院还走访了谢家湾街道办事处人大办公室工作人员，其称自2016年5月九龙镇代管杨坪社区时，原告即在奥园康城小区提供物业服务……广东雅博物业服务有限公司在该案中出具了《广东雅博物业服务有限公司关于奥园康城小区提供物业服务情况说明》，称其公司于2010年8月31日因公司内部问题退出奥园康城小区，同年9月1日，原告开始在小区提供物业服务，2009年3月左右，其公司与原告商讨合并事宜，2010年5月8日起公司形成股东会决议，确定其公司与广东中奥物业管理有限公司合并，但最终没有合并成功，其公司撤销了奥园康城小区重庆分公司物业服务项目部，公司原班物业工作人员一并并入广东中奥物业管理有限公司。2010年9月1日，原告开始以分公司名义正式在奥园康城小区提供物业服务，广东雅博物业服务有限公司与原告最终于2011年10月16日完成了奥园康城小区物业交接以及工作人员人事交接……本院认为，根据本案庭审中查明的事实，可以认定在原告所起诉的2016年7月1日至2019年6月30日期间，事实上在奥园康城小区提供物业服务的即为原告广东中奥物业管理有限公司重庆分公司，虽原告进入奥园康城小区提供物业服务在进场手续上存在瑕疵，但不宜据此径行否定原告在其所诉称的2016年7月至2019年6月期间为该小区提供了物业服务这一事实，根据权利义务相一致的原则，对于原告主张物业服务费的诉请依法予以支持。……就中奥物业重庆分公司所主张的公摊水电费，中奥物业重庆分公司现要求按照10元/月/户的标准进行主张，法院经审理认为，公摊水电系小区日常运行中必然产生的支出，该费用应由小区全体业主共同承担，中奥物业重庆分公司的此项主张并无不妥，且综合考虑到涉案小区目前的现实状况，对于中奥物业重庆分公司的此项主张予以支持”。上述涉案判决支持了中奥物业重庆分公司请求的物业管理服务费及公摊水电费。后案外人王建平、案外人黎安平不服一审判决上诉至重庆市第五中级人民法院，重庆市第五中级人民法院于2020年3月27日作出（2020）渝05民终586号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。坐落于渝中区黄杨路10号4幢15-9#的房屋权利人为曾庆斌，建筑面积为96.43平方米。审理中，原告自愿将公摊水电费的请求期间变更为2013年2月1日至2020年2月29日，一审法院予以准许。另，原告当庭撤回对滞纳金的诉讼请求，一审法院口头裁定予以准许。庭审中，曾庆斌向一审法院提出诉讼时效抗辩。另，中奥物业重庆分公司举示的邮件查询单显示，2020年5月24日向曾庆斌进行过书面催收。另，中奥物业重庆分公司举示的张贴催款函的照片，曾庆斌表示没有收到，而中奥物业重庆分公司亦未提供照片形成时间、载体等其他证据予以佐证。曾庆斌于2011年10月1日后未按约缴纳物管费。上述事实，有《奥园康城前期物业服务协议》、房屋权属信息、邮寄单、民事判决书、照片等证据以及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。一审法院认为，根据法院生效判决认定，虽然中奥物业重庆分公司进入案涉小区提供物业服务未经过多数业主同意，且并未按照法律法规规定签订正式物业服务合同，其管理案涉小区缺乏法律依据，但中奥物业重庆分公司事实上在奥园康城小区提供了物业服务。并且中奥物业重庆分公司在2011年10月16日与案外人广东雅博物业服务有限公司完成了奥园康城小区物业交接以及工作人员人事交接，开始为小区提供物业服务。曾庆斌提供的证据均不能达到否认前述事实的目的，故该证据依法不予采信。中奥物业重庆分公司已经事实上提供了物业管理服务，物业服务能够满足业主日常生活需要，并且没有依照法律规定形成业主多数决议正式通知中奥物业重庆分公司退出小区，因此，中奥物业重庆分公司与业主之间形成了事实上的物业服务关系，业主应当交纳服务费。业主可以按照法律、法规的规定形成多数意见，决定是否聘请中奥物业重庆分公司继续提供物业服务，决定服务价格等事项。曾庆斌以中奥物业重庆分公司进场没有法律依据等进行抗辩，但该理由不影响本案处理结果，故依法不予采信。曾庆斌以中奥物业重庆分公司未提供物业服务的理由抗辩，因缺乏事实依据，一审法院依法不予采信。根据上述事实，一审法院认定，中奥物业重庆分公司于2011年10月16日开始向涉案小区提供事实服务。就中奥物业重庆分公司所主张的物业服务费的收费标准问题，中奥物业重庆分公司现要求按1.5元/月/平方米的标准向曾庆斌主张物业服务费，且按照10元/月/户的标准主张公摊水电费，综合考虑到涉案小区目前的现实状况，根据涉案生效裁判认定，中奥物业重庆分公司的此项主张并无不妥，一审法院予以支持。关于物业服务费、水电公摊费金额核算问题，涉案物业服务合同中载明物业服务费、公摊水电费按月缴纳，当月15日之前缴清，中奥物业重庆分公司应自曾庆斌欠付物业费等费用的当月16日就知道或应当知道其权利受到损害，诉讼时效应自曾庆斌欠费当月16日开始计算，中奥物业重庆分公司于2020年5月24日向曾庆斌通过邮寄的方式进行过书面催收，其主张的2017年6月之前的物业服务费、公摊水电费，现已超过三年诉讼时效，中奥物业重庆分公司举示的张贴催款函的照片，曾庆斌不予认可，而中奥物业重庆分公司亦未提供照片形成时间、载体等其他证据予以佐证，故一审法院对于曾庆斌提出的诉讼时效抗辩意见，予以采纳，对于中奥物业重庆分公司要求曾庆斌支付2017年6月1日至2020年6月30日期间的物业服务费5351.87元（96.43平方米×37个月×1.5元/月/平方米）的诉讼请求，一审法院予以支持。中奥物业重庆分公司撤回部分公摊水电费，仅请求至2020年2月29日，系中奥物业重庆分公司对自身权利的处分，一审法院予以尊重。故对于中奥物业重庆分公司要求曾庆斌支付2017年6月1日至2020年2月29日的公摊水电费330元（10元/月/户×33个月），一审法院依法予以支持；超过部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十一条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：“一、被告曾庆斌于本判决生效后三日内向原告广东中奥物业管理有限公司重庆分公司支付2017年6月1日至2020年6月30日的物业服务费5351.87元，公摊水电费330元；二、驳回原告广东中奥物业管理有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。本案受理费减半收取103元，由原告广东中奥物业管理有限公司重庆分公司负担67元，由被告曾庆斌负担36元”。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定：“下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。”根据已生效的重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初16751号民事判决查明的事实，案涉小区业主从接房时起，在小区提供物业服务的，原为广东博雅物业服务有限公司重庆分公司，但从2010年9月1日起，中奥物业重庆分公司开始以分公司名义正式在案涉小区提供物业服务。2011年10月16日，广东博雅物业服务有限公司重庆分公司完成案涉小区物业交接以及工作人员人事交接。曾庆斌在本案中举示的证据不足以推翻该生效判决认定的事实，其上诉认为该生效判决采信的证据不实，走访调查流于形式，该判决不应作为本案定案依据的上诉理由不能成立。虽然中奥物业重庆分公司未与曾庆斌签订物业服务合同，但中奥物业重庆分公司为案涉小区提供了物业服务，与案涉小区业主之间形成了事实上的物业服务关系。根据权利义务相一致的原则，一审法院支持中奥物业重庆分公司要求曾庆斌支付物业服务费和公摊水电费并无不当。曾庆斌上诉认为中奥重庆分公司入驻案涉小区未经法定程序，不应支持中奥物业重庆分公司诉讼请求的上诉理由不成立，本院不予采信。被上诉人在一审中提交的催收函、照片、交寄清单等证据足以证明其向曾庆斌催收物业服务费的事实，且物业公司书面催交物业费并非人民法院支持物业公司请求业主支付物业费的前置条件，故一审予以采信，并支持物业费和公摊水电费并无不当。一审法院采纳了曾庆斌对于诉讼时效的抗辩，对中奥物业重庆分公司超过诉讼时效的部分诉请未予支持，且一审法院的计算符合法律规定。综上所述，曾庆斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费206元，由上诉人曾庆斌负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘用辉审 判 员 夏兴芸审 判 员 倪洪杰二〇二一年三月十七日法官助理 吴晓亮书 记 员 孙 翠