广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初29007号原告：赵黎明，男，1964年4月10日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区，委托诉讼代理人：严兵，广东宏安信律师事务所律师。委托诉讼代理人：文拓，广东宏安信律师事务律师。被告：广州银蚨企业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区广棠西路24号401房-1193。法定代表人：黄桂兰。被告：黄桂兰，女，1977年9月25日出生，汉族，住广东省广州市天河区，原告赵黎明诉被告黄桂兰、广州银蚨企业管理有限公司（以下简称“银蚨公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵黎明的委托诉讼代理人文拓到庭参加了诉讼。被告黄桂兰经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，被告银蚨公司下落不明，本院依法发出公告，期限届满其没有到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告赵黎明诉称，原告与被告银蚨公司于2018年4月19日签订《房屋租赁合同》，约定被告银蚨公司承租原告所有的位于广州市海珠区新港东路世港二街1号的xxxxx房，租赁期限为2018年4月20日至2019年4月27日，被告银蚨公司向原告支付了保证金人民币72000元。上述租赁期限届满后，双方通过口头方式达成一致，约定按照合同约定的方式续租，续租期限自2019年4月28日开始，租金按照合同约定的方式计算。自2019年8月28日开始至今，被告银蚨公司以各种理由拖延支付租金，原告多次催讨无果，故向其主张拖欠的租金及合同约定的违约金。被告银蚨公司现为一人公司，被告黄桂兰为其唯一股东，应对被告银蚨公司的债务承担连带责任。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告银蚨公司向原告支付2019年8月28日至2020年4月27日期间租金288000元；2、被告银蚨公司向原告支付2020年4月28日至2020年10月27日期间租金233280元；3、被告银蚨公司向原告支付违约金144000元；4、被告银蚨公司承担本案的诉讼费5226元、财产保全费3846元；5、被告黄桂兰对被告银蚨公司上述款项承担连带责任。被告黄桂兰、银蚨公司均未提出答辩意见，也未提交证据。经审理查明，广州市海珠区新港东路世港二街1号xxx房（建筑面积为101.776平方米）、xxx房（建筑面积为120.1907平方米）、xxx房（建筑面积为114.6647平方米）、xxx房（建筑面积为120.0103平方米）房登记的权利人均为原告。2018年4月18日，原告（出租人、甲方）与被告银蚨公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将广州市海珠区新港东路世港二街1号xxx房（建筑面积为101.776平方米）、xxx房（建筑面积为120.1907平方米）、xxx房（建筑面积为120平方米）、xxx房（建筑面积为120平方米）出租给乙方作为办公使用；租赁期限为2018年4月20日至2019年4月27日，其中2018年4月20日至2018年4月27日为免租期，2018年4月28日至2019年4月27日每月租金为人民币36000元，以上租金为甲方实收租金（不含相关水、电、管理费等一切税费），不包括租金发票；租金按每月一付结算，由乙方在每月的10号前将每月租金及相关税费以银行转账方式缴付给甲方，甲方收款账户为俞晓光名下银行账户；在签订本合同时乙方应向甲方交付壹月租金人民币叁万陆仟元整（￥36000元）及贰个月的租金保证金人民币柒万贰仟元整（￥72000元），该保证金不能抵作租金及管理费、电费等；乙方的权利义务包括依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方，如需继续承租房屋，应提前30日与甲方协商，双方另行签订合同；租赁期间，如有任何一方违约，违约方需按保证金的贰倍金额赔偿给守约方；合同一年一签，若续约优先续租给承租人（乙方），续租条件为2019年4月28日至2020年4月27日的每月租金为人民币叁万陆仟元整（￥36000元），暂定在2020年4月28日至2021年4月27日的每月租金为人民币叁万捌仟捌佰捌拾元整（￥38880元）；若乙方拖欠租金达15日，甲方有权单方解除合同没收房屋保证金（租房押金）并收回房屋；等。经查，被告银蚨公司是成立于2013年10月31日的有限责任公司，现为自然人独资公司，股东、执行董事及法定代表人均为黄桂兰。2017年8月22日，被告银蚨公司由有限责任公司（自然人投资或控股）变更为有限责任公司（自然人独资），股东由陈柱鉴、余小玲变更为余小玲；2020年6月22日，被告银蚨公司由有限责任公司（自然人独资）变更为有限责任公司（自然人投资或控股），股东由余小玲变更为黄桂兰、余小玲；2020年7月22日，被告银蚨公司由有限责任公司（自然人投资或控股）变更为有限责任公司（自然人独资），股东由黄桂兰、余小玲变更为黄桂兰，公司法定代表人由余小玲变更为黄桂兰。案件审理过程中，原告表示案涉房屋于2018年4月20日交付给被告银蚨公司使用，原告于2020年11月4日向被告发出书面的解除合同通知书，要求被告在期限内返还房屋，但截至2021年2月5日本案开庭之日，被告仍未将房屋交还给原告。原告另主张，被告银蚨公司支付了2019年8月27日前的租金，水电费由被告直接支付给物业公司，物业管理费和水电费不在本案中主张。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告银蚨公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应依约切实履行。《房屋租赁合同》约定，被告银蚨公司应每月10日前按银行转账方式交付租金，合同约定如双方续租，2019年4月28日至2020年4月27日的每月租金为人民币36000元，2020年4月28日至2021年4月27日的每月租金为人民币38880元，被告银蚨公司未举证予证明租金支付及场地交还情况，本院对原告主张被告银蚨公司拖欠从2019年8月28日至2020年10月27日租金的事实予以确认，据此计算，被告银蚨公司应向原告支付上述期间的租金为36000元/月×8个月＋38880元/月×6个月＝521280元。被告银蚨公司未按协议约定的时间支付租金，理应向原告支付违约金。但被告至今仍未向原告交还场地，故不宜按照原告主张以保证金的两倍确定违约金金额，本院酌情调整违约金的计算标准为以每一期的欠付租金为基数，按照年利率15.4%的标准，从2019年9月10日开始以每月10日作为当期违约金的起算时间，计算至实际付清之日止，违约金总额以144000元为限。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。上述规定的法理基础是防止一人公司股东滥用其股东权利，虽然案涉部分租金及违约金发生于被告黄桂兰成为被告银蚨公司股东之前，但公司经营是一个持续的过程，股权变更并不影响公司对外承担债务。被告黄桂兰成为被告银蚨公司的唯一股东之后，仍需尽到不滥用股东权利的义务，审查一人公司股东责任的重点在于作为一家至今合法存续的公司是否存在独立的财务资料以证明股东个人财产独立于公司财产。现被告黄桂兰未提交证据证明公司的财产独立于其个人财产，原告要求其就被告银蚨公司的债务承担连带清偿责任，并无不妥，本院予以支持。本案纠纷因被告银蚨公司未按照合同约定支付租金而起，受理费及保全费理应由被告银蚨公司负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条,《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、被告广州银蚨企业管理有限公司在本判决生效之日起10日内向原告赵黎明支付2019年8月28日至2020年10月27日的租金521280元。二、被告广州银蚨企业管理有限公司在本判决生效之日起10日内向原告赵黎明支付从2019年8月28日至2020年10月27日期间逾期支付租金的违约金，违约金以欠付的当月租金为本金（2019年8月28日至2020年4月27日期间按照每月36000元计算，2020年4月28日至2020年10月27日期间按照每月38880元计算），按年利率15.4%，从每月10日（首期违约金从2019年9月10日开始计算）起计至实际付清之日止，违约金总额以144000元为限。三、被告黄桂兰对本判决书主文第一、二项所确定的债务承担连带清偿责任。四、驳回原告赵黎明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5226元、保全费3846元，由被告广州银蚨企业管理有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  伍婧楚二〇二一年三月四日书记员  钟 露崔希明