广西壮族自治区平乐县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0330民初168号 原告：桂林博恒物业服务有限公司，住所地桂林市叠彩区圣隆路12号凤凰山小区34栋3-5-1号房。 法定代表人：蒋靖靖，该公司总经理。 委托诉讼代理人：莫凡毅，该公司法务。 委托诉讼代理人：唐然，该公司法务助理。 被告：周献梅，女，1979年3月29日，汉族，广西平乐县人，住广西平乐县。 原告桂林博恒物业服务有限公司（以下简称“博恒物业公司”）诉被告周献梅物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2021年2月25日公开开庭进行了审理。原告博恒物业公司委托代理人莫凡毅、唐然，被告周献梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告博恒物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付2018年6月1日至2020年12月31日期间（共31个月）的物业服务费3359元、公摊水电费737元、生活垃圾费95元，共4191元；2、请求依法判令被告按4191元的30％（即1257元）向原告支付违约金；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：原告与桂林华盛投资有限公司签订了滨江一品《前期物业服务委托合同》。双方的约定：由原告为该小区提供物业服务，物业服务费为1.电梯住宅0.9元/月/㎡；2.公共水、电损耗由全体业主按实际使用比例分摊。合同签订后，原告依约为该小区提供了物业服务。被告系滨江一品3栋1单元1701室的业主，房屋面积120.41㎡。但截至原告起诉之日，被告尚有31个月物业服务费未支付。原告屡次以电话通知、贴催费单的形式向被告追索该费用，但被告未予缴纳，已经构成违约。根据合同约定以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，被告应按所欠物业费总额作为原告的损失，以30％计算向原告支付违约金。综上所述，为维护原告的合法权益，现根据相关法律法规诉至贵院，请贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告周献梅辩称，其并非不交纳物业费用，是物业服务未达到需交服务费用的水平。小区现在是开放式的，要求小区进行封闭管理。地下室东门长期无人看守，大门口进门没有门禁，其他人员都可以不登记、随时进入。早上七点保安亭无人看守，安全隐患极大。博恒物业突然入驻我们小区，小区物业服务质量迅速下降，之前小区路灯不亮，还有高空抛物，我们找了物业他们却不搭理，物业的人还偷了我们业主1单元的自行车就放在办公室那，上个月还有保安偷了电动车，我们已经报案了，物业管理人员还在维护该保安的行为，导致我们的权益受损。物业的服务态度也很不好，我们小区根据相关法律要成立业主委员会，他们保安整栋楼的张贴告示阻止我们成立业务委员会。小区监控去年才安装好，路灯经常不亮，装修押金承诺要退也没有退；他们的行为、管理服务没有达到物业标准，基于他们存在的种种问题和隐患，我们要求对物业费进行减免。 本院经审理查明的事实如下：平乐县滨江一品小区是桂林市平乐华盛投资有限公司投资开发的，小区正门没有建设安装封闭式门禁。被告周献梅系该小区的业主，其房屋的建筑面积为120.41平方米。目前该小区未成立小区业主委员会。2017年8月17日，桂林市平乐华盛投资有限公司与博恒物业公司签订了《【华盛·滨江一品】前期物业服务委托合同》，该合同约定，由原告为桂林市平乐华盛投资有限公司开发的【滨江一品】小区提供前期的物业服务，并负责向业主和物业使用人收取物业服务费等费用，电梯住宅按照每平方米0.9元（含电梯年检费、维保费）向原告交纳，公共水、电损耗由全体业主按实际使用比例分摊。物业服务费自桂林市平乐华盛投资有限公司正式通知交付使用之日起开始交纳，第一次交纳一年的物业费，以后每半年或按一年交纳。业主与物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起逾期部分按每天3‰的比例交纳违约金。被告从2018年6月开始拒绝交纳物业费，至2020年12月31日已欠交31个月物业费。另外被告还欠交2018年6月至2019年12月的生活垃圾费及2018年6月至2020年7月的公摊电费。 以上事实，有营业执照、《【滨江一品】前期物业服务委托合同》、物业交纳电费发票复印件、催费法务函照片及庭审笔录证据材料所证实。 本院认为，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。滨江一品小区未成立业主委员会，原告博恒物业公司与桂林市平乐华盛投资有限公司签订的前期物业管理合同，内容未违反法律的规定，合法有效，该合同对业主具有约束力。原告博恒物业公司在接受委托后已实际进驻该小区并进行管理，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，业主应当按照合同的约定及时给付物业费用。被告周献梅辩称物业提供的服务存在瑕疵，仅提供了一份岗哨亭无人值守的几十秒钟视频及物业工作人员在电梯张贴关于更换物业造成不利后果的视频，本院不予采信，因此，被告周献梅依照合同约定交纳从2018年6月1日起至2020年12月31日的物业费3359元（0.9元×120.41平方米×31个月）。被告对生活垃圾费用无异议，应交纳垃圾费95元。公摊水电费有原告提交的交费发票予以证实，被告辩称该费用未公示且平摊户数不合理不予认可，但是未提供证据予以证实，本院不予支持。原告法务函上的公摊电费为752元，现只要求被告支付737元，本院予以支持。被告还主张用装修押金来抵扣相关物业费，由于该装修押金系前物业公司桂林美之嘉物业服务有限公司收取，该公司在与原告交接时未将该笔款项移交给原告，有本院的相关判决书予以证实，被告可就装修押金另行主张权利。因此被告周献梅应向原告支付物业服务费3359元、公摊电费737元，生活垃圾费95元，合计人民币4191元。 根据合同约定，如果被告逾期不交纳物业费，从逾期之日起逾期部分按每天3‰的比例交纳违约金。截止原告起诉之日，被告逾期不交纳2018年物业费已有744天，2019年物业费已有379天、2020年物业费已有13天。原告要求被告支付物业费用30%的违约金，但为了缓和业主与物业公司之间的矛盾、更好地开展服务服务，促进小区和谐建设，本院酌情认定违约金为欠交费用的10%，即被告支付违约金419元（4191×10%）给原告。需要特别指出的是，原、被告是在同一个小区内提供物业服务、接受物业服务的相对方，双方存在问题应该及时沟通，建立互信和谐关系，减少纠纷；原告物业公司应积极提高物业服务质量，被告作为业主也应该及时履行交纳物业服务费的义务，以保证物业公司正常运转及日常维护。因本案的法律事实发生在民法典实施前，本案适用民法典实施前的相关法律规定。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告周献梅于本判决生效后五日内支付原告桂林博恒物业服务有限公司物业费3359元，垃圾处理费95元、公摊电费737元，合计人民币4191元； 二、被告周献梅于本判决生效后五日内支付原告桂林博恒物业服务有限公司违约金人民币419元； 三、驳回原告桂林博恒物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述债务如逾期履行则应加倍支付迟延履行期间的利息。权利人可在本案判决确定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 案件受理费人民币50元，适用小额诉讼程序减半收取25元，保全费74元，合计人民币99元。由原告桂林博恒物业服务有限公司负担15元，被告周献梅负担84元。 本判决为终审判决。 审 判 员 黄翠玲 二〇二一年三月十八日 法官助理 黄泽南 书 记 员 朱 娜 附本案相关法律法条 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。