山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）晋08民终328号 上诉人（原审被告）：闻喜县河底镇连家坡村村民委员会。 法定代表人：陈宝锁，该村村委主任。 上诉人（原审被告）：闻喜县河底镇核桃耙村村民委员会。 法定代表人：王卫龙，该村村委主任。 上诉人（原审被告）：闻喜县河底镇桃沟村村民委员会。 法定代表人：李丁铭，该村村委主任。 三上诉人委托诉讼代理人：尹国俊，山西国峻律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨月珍，女，1971年2月27日出生，汉族，闻喜县桐城镇广场西路康福巷11号居民。 委托诉讼代理人：孙光辉，山西同诚律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：张金珠，男，1968年4月15日出生，汉族，闻喜县河底镇连家坡村泉子沟组200号居民。 上诉人闻喜县河底镇连家坡村村民委员会（以下简称连家坡村委会）、闻喜县河底镇核桃耙村村民委员会（以下简称核桃耙村委会）、闻喜县河底镇桃沟村村民委员会（以下简称桃沟村委会）因与被上诉人杨月珍、被上诉人张金珠房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省闻喜县人民法院（2020）晋0823民初2138号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人连家坡村委会、核桃耙村委会、桃沟村委会上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人杨月珍对上诉人提出的诉讼请求或者改判由被上诉人张金珠返还被上诉人杨月珍10万元及利息损失。2.一二审受理费由二被上诉人负担。上诉理由：1.上诉人与被上诉人杨月珍之间从未建立房屋买卖合同关系，一审判决解除被上诉人杨月珍与上诉人之间的房屋买卖合同缺乏事实依据，认定事实错误。被上诉人杨月珍一审起诉仅以一份2012年1月7日加盖被上诉人张金珠私自刻制的“闻喜县河底镇桃家新村专用章”的收款收据，主张其与上诉人之间订立房屋买卖合同。该收款收据不能证明收取其购房款10万元系上诉人的销售房屋的民事法律行为，不能证明交付款项的合同相对方即为上诉人。特别是2018年2月19日被上诉人张金珠与杨月珍签订一份购房协议书足以证明被上诉人张金珠收取杨月珍10万元属于个人行为而不是代理行为，进一步证明上诉人与被上诉人杨月珍之间从未建立房屋买卖合同关系的事实。一审判决解除所谓被上诉人杨月珍与上诉人之间的房屋买卖合同明显缺乏最基本的事实依据，认定被上诉人杨月珍与上诉人建立房屋买卖合同的基本事实错误。2.一审判决仅以三份委托书不能证明上诉人委托被上诉人张金珠对移民建设的房屋具有销售权，超越代理权限属于被上诉人个人行为，上诉人依法不应当承担民事责任。被上诉人杨月珍提供的三份委托书，委托书内容很明确只能证明上诉人委托被上诉人张金珠办理移民工程的各项手续，并未委托被上诉人张金珠建设移民工程的建房与销售，被上诉人张金珠私自销售移民房屋收取购房款的行为明显属于超越代理权限的个人行为，特别是日后与杨月珍签订购房协议足以证明其不在上诉人授权委托的权限范围。委托书内容很明确，委托事项就是办理移民工程手续，并无委托被上诉人张金珠建房销售，不知一审依据什么事实认定被上诉人张金珠在代理权限内行使代理行为而适用民法通则第36条规定，认定事实和适用法律错误依据。被上诉人张金珠超越代理权限，私自销售房屋属于其个人行为。就本案而言，被上诉人张金珠收取被上诉人杨月珍10万元购房款连一份书面合同都没有签订，收款收据加盖的是被上诉人张金珠私自刻制的印章，与上诉人没有任何关系。本案不排除被上诉人张金珠与杨月珍之间恶意串通损害上诉人利益的情形，被上诉人杨月珍仅提供一份收款收据、没有书面购房合同，不能提供10万元购房款如何交付，不能排除虚假交易和虚假诉讼之嫌。特别是上诉人委托授权的范围是办理移民工程手续而非建房销售，上诉人依法不应当承担民事责任。3.一审判决上诉人返还被上诉人杨月珍10万元缺乏事实和法律依据，如此判决明显侵犯上诉人三个村数千群众的集体利益。被上诉人杨月珍与上诉人之间未曾建立房屋买卖合同关系，交付的所谓购房款10万元交给被上诉人张金珠。被上诉人张金珠超载代理权限私自建房销售收取被上诉人杨月珍购房款不管真实与否均属于被上诉人张金珠个人行为，与上诉人无关。一审判决上诉人返还被上诉人10万元缺乏事实和法律依据。为此，提出上诉，请二审法院依法公正判决，撤销一审判决，驳回被上诉人杨月珍的诉讼请求或者改判被上诉人张金珠承担返还被上诉人杨月珍10万元及利息损失，以维护上诉人的合法权益。 被上诉人杨月珍辩称，上诉人的上诉主张缺乏理据，其上诉请求应予驳回，原审判决应予维持。理由如下：一、上诉人与答辩人之间的房屋买卖合同关系客观存在。买卖合同关系的成立不仅仅依靠书面买卖合同，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条就规定了结算单、发票等证据对合同成立的证明能力。答辩人提供的收款收据也是证明合同关系的有力证据。答辩人一审时提供的20l1年3月16日的委托协议书和2011年7月5日的委托书，证明了上诉人全权委托张金珠办理移民工程中的一切相关手续，并全权委托“闻喜县河底镇桃家新村”代为行使用章，且在委托书上留下了受托印章印样。答辩人提交的运城市中级人民法院（2018）晋08民终1770号民事判决书，也已确认张金珠与三上诉人在移民工程中的关系是委托代理关系，其委托代理的后果应由三上诉人承担。上诉人在一审时认可上列委托协议书和委托书的真实性，也认可委托张金珠具体实施的事实，只是提出在2013年5月又另行委托了他人，并提交了2013年5月11日委托他人的委托书。同时提出张金珠至今未向其移交相关财务账目。故此，依据原《中华人民共和国民法通则》第63条的规定，张金珠以“闻喜县河底镇桃家新村”的名义收取答辩人10万元移民区购房款并开具加盖受托印章的收据之行为，即代表上诉人收取了购房款，答辩人与上诉人之间建立了房屋买卖合同关系。上诉人所谓的“张金珠私刻闻喜县河底镇桃家新村专用章”的说法，恰恰被其自认的委托书攻破。至于2018年2月19日张金珠以“闻喜县河底镇桃家新村”名义与答辩人所签购房协议书，虽然该购房协议书在执行异议之诉中未被法院认可，但这并不能说明张金珠之前的收款行为不是代理行为，改变不了上诉人与答辩人之间的房屋买卖合同关系。也正是由于该购房协议书效力不济，才使得答辩人的购房目的至今未能实现，才会有本案的起诉。二、上诉人赋予张金珠的代理权涉及“办理移民工程中的一切相关手续”，那么办理移民房屋的销售手续当然在其授权范围之内，上诉人也没有相反证据证明其授权范围不包括销售房屋，何况收取购房款就意味着须向对方销售房屋，这是不言而喻的。根据表见代理制度，该代理销售的行为也是有效的。更何况，答辩人现在主张的仅是上诉人收受的购房款。此外，为了补强证据，答辩人又通过工商银行调出了自己2012年1月4日和1月7日的提款记录，进一步印证了答辩人交付10万元购房款的事实。三、正是由于上诉人在移民工程建设中的把关不力，才导致其诉讼缠身，也导致答辩人多年的购房愿望一直未能实现且陷入官司，合法权益受到损害。故此，上诉人应当承担起应负之责，尽快返还答辩人的购房款。 被上诉人张金珠未到庭亦未提交答辩状。 杨月珍向一审法院诉讼请求：1.解除原、被告之间的房屋买卖合同；2.判令三被告共同返还原告购房款10万元及利息（利息按银行同期贷款市场报价利率计算，自2012年1月7日起至款还清时止）；3.诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实如下：2011年3月16日，三被告共同开发建设位于闻喜县××城镇东官庄村的“涑水苑移民新村”移民工程，成立“闻喜县河底镇桃家新村”作为该移民工程项目部，被告核桃耙村村民委员会和桃沟村村民委员会共同委托被告连家坡村村民委员会办理移民工程中的一切相关事项，指定“闻喜县河底镇桃家新村专用章”为移民工程使用印章，时任连家坡村村委会主任张金珠具体负责相关事宜。原告杨月珍于2012年1月7日向第三人张金珠交付了10万元购房款，张金珠为原告开具了由本人签字并加盖“闻喜县河底镇桃家新村专用章”的收款收据一份，编号为NO.2151227。收款后，第三人未能提供所购房屋。2013年4月，第三人张金珠因刑事案件被采取强制措施。2013年5月，济源东方管道公司与三被告签订协议及委托书，将该移民小区的承建事宜委托给济源东方管道公司处理。2018年5月20日，三被告委托冯存才、张金珠、陈继秀、李志林全权负责涑水苑小区全部事宜。2018年2月19日，张金珠与原告签订了一份购房协议书，约定将涑水苑小区C-1-701室的单元房出售给原告，但原告获知该单元房已经被本院查封，原告提起“执行异议”和“执行异议之诉”，2019年8月6日本院作出（2018）晋0823民初1753号民事判决书驳回了原告的异议请求。为此，原告诉至本院。 一审法院认为，法律、法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，原告杨月珍已经交付大部分房款，第三人张金珠作为代理人也已经接受，故该原、被告之间的房屋买卖合同成立。现原告以该合同无法履行为由主张解除该合同，本院依法予以支持。关于本案中三被告与第三人之间的法律关系，三被告为移民工程共同设立“闻喜县河底镇桃家新村”，其中被告核桃耙村村民委员会和桃沟村村民委员会共同委托被告连家坡村村民委员会办理移民工程中的一切相关事项，时任连家坡村村委会主任张金珠具体负责相关事宜。因该“闻喜县河底镇桃家新村”属于非法人组织，并无主体资格，故该机构所应承担的责任应由设立人承担。第三人张金珠作为连家坡村的法定代表人，其收款行为系职务行为，不应由其个人承担民事责任。故应由三被告共同承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告杨月珍为购买房屋交款10万元的事实。有原告提供的收款收据予以证明，第三人张金珠予以认可，现房屋买卖合同因客观原因无法履行，故三被告应返还房款并承担资金占用期间的利息。关于被告辩称三村委没有直接参与实施，也没有向任何购房户收取购房款项，该阶段的相关财务账目至今未能向三村委移交审核的理由，属内部管理问题，可另行处理，不得以此对抗善意第三人，故对此辩解理由本院不予采信。关于被告辩称原告的起诉超过诉讼时效的理由，原告主张本案系房屋买卖合同纠纷，系变更之诉，不适用诉讼时效制度。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、解除原告杨月珍与被告闻喜县河底镇连家坡村村民委员会、闻喜县河底镇核桃耙村村民委员会、闻喜县河底镇桃沟村村民委员会之间的房屋买卖合同；二、被告闻喜县河底镇连家坡村村民委员会、闻喜县河底镇核桃耙村村民委员会、闻喜县河底镇桃沟村村民委员会于本判决生效之日起十日内返还原告杨月珍100000元及利息（利息按全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率计算，自2012年1月7日起至款还清时止）。案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告闻喜县河底镇连家坡村村民委员会、闻喜县河底镇核桃耙村村民委员会、闻喜县河底镇桃沟村村民委员会负担。 本院二审期间，被上诉人杨月珍提交工商银行明细一份，该明细显示被上诉人于2012年1月4日支取25000元、1月7日支取49000元，证明开具收款收具的当天及之前的三天，被上诉人从银行支取74000现金，印证支付100000元购房款的事实。上诉人认为提款记录不是转账记录，不能证明交易的真实性。二审查明事实同一审基本一致。 本院认为，本院生效判决已认定被上诉人张金珠同三上诉人之间在案涉移民工程中系委托代理关系，其委托代理的后果应由三上诉人承担。被上诉人杨月珍提交取款凭证和收款收据，证明向张金珠交付了10万元购房款，张金珠为杨月珍开具了由本人签字并加盖“闻喜县河底镇桃家新村专用章”的收款收据一份，后被上诉人张金珠一直未能提供所购房屋，故一审对杨月珍的诉求予以支持并无不当。三上诉人与原审第三人张金珠之间的纠纷，可另行解决。 综上所述，上诉人闻喜县河底镇连家坡村村民委员会、闻喜县河底镇核桃耙村村民委员会、闻喜县河底镇桃沟村村民委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人闻喜县河底镇连家坡村村民委员会、闻喜县河底镇核桃耙村村民委员会、闻喜县河底镇桃沟村村民委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长  任志敏 审判员  张 伟 审判员  胡 玮 二〇二一年三月三十一日 书记员  梁媛媛