广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终25825号上诉人（原审原告、反诉被告）：詹李辉，男，汉族，1987年9月5日出生，住所地广东省深圳市龙岗区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市满京华艺展文化产业有限公司，住所地广东省深圳市宝安区松岗街道沙浦社区艺展中心MALL一期M1-001，统一社会信用代码91440300MA5EP97F7L。法定代表人：高飞，总经理。委托诉讼代理人：夏星，女，汉族，1994年9月4日出生，住所地广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：张小立，男，汉族，1964年11月23日出生，住所地广东省深圳市南山区。上诉人詹李辉因与被上诉人深圳市满京华艺展文化产业有限公司（以下简称满京华公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2020）粤0306民初3889号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。詹李辉上诉请求判令：1.撤销原审民事判决中第二项、第四项、第五项判决，发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由满京华公司承担。满京华公司答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，依法应予维持。是否举行开业活动并不是开业的前置条件，满京华公司实际已按承诺在晚于合同约定的管理费收取时间进行计费。双方签订的合同是双方的真实意思表示，合法有效，詹李辉违反合同约定，理应承担违约责任。詹李辉向一审法院起诉请求：1.法定解除合同；2.退还詹李辉两押一付合同履约金加首月租金6万元，退还装修保证金2万元；3.赔偿詹李辉装修费用9万元，共17万元。满京华公司向一审法院反诉请求：1.判令詹李辉支付2020年第一季度2～3月份管理费7690(3845×2)元，滞纳金5767.5元(7690×0.005×5×30)，电费783元，水费75元；2.判令詹李辉支付2020年第二季度4～5月份管理费7690元，滞纳金2307元(7690×0.005×2×30)，电费212元，水费20元；3.判令詹李辉支付提前终止合同，补足免租期间实际使用时间的租金131224元(16403×8)(用预付租金冲抵)；4.判令满京华公司有权没收詹李辉已经缴交的履约保证金40496元；(以上诉请涉案金额为196264.5元)；5.判令解除双方的租赁合同和管理服务合同，并责成詹李辉在判决生效之日起的7日内搬离满京华公司经营场所，将该物业交付满京华公司；6.驳回詹李辉诉讼请求；7.本案诉讼费由詹李辉承担。一审法院认定事实：满京华公司（作为甲方）将位于深圳市XX区XX铺位租赁给詹李辉（乙方）经营餐饮，双方于2019年9月20日签订了《合同书》，约定租期从2019年10月1日至2022年9月30日，租金16403元/月，市场综合管理费3845元/月；甲方给乙方提供免租期，免租期间免收租金，市场综合管理费正常收取。免租期从2019年10月1日开始计算；本合同签订并生效时，享受14个月免租期；在2019年10月31日完成装修并开业营业，则可再享受2个月免租期；甲方不提供该铺位的空调服务；合同签订时，乙方需支付履约保证金为10496元；乙方装修完成，须自行向政府有关部门办理并取得该铺位的消防验收和安全检查等合格证件后才能开门营业；乙方须按市场规定的营业时间，统一开门、关门，连续5天或三个月内累计15天不开门营业，则视为违约，甲方有权解除合同，没收履约保证金；乙方未能足额缴纳各项费用，甲方可对乙方就未交额费用按日加收千分之五的滞纳金。合同签订当日，詹李辉向满京华公司缴纳款项，满京华公司出具《收款收据》，载明收到满京华公司履约保证金40496元、预付款20248元、装修保证金20000元、垃圾清运费2563元。2019年10月22日，詹李辉与满京华公司装修施工负责人签订《装修流程图》，其中第12项载明“提供商铺装修竣工图纸和消防合格证件，到运营部办理退证、退场手续”，第13项记载：“到财务部办理退还装修办证金等费用结算手续”。2019年10月23日，詹李辉开始装修，并于2019年11月22日装修完成后开始营业。2019年12月19日,满京华公司向包括詹李辉在内的各商户发出《通知》，要求从2020年1月1日起，XX小镇商铺须按要求正常营业，从2020年1月1日开始缴纳市场综合管理费，对于2019年12月31日前完成装修及摆场并正式对外开门营业且遵守合同约定和市场各项管理规定的商铺，将减免2020年1月的市场综合管理费。詹李辉收到该通知后，认为满京华公司未履行此前曾作出的关于满京华公司开业会有大型活动的承诺，于2019年12月30日歇业并要求满京华公司履行此前的口头约定。经沟通无果，詹李辉遂诉至一审法院，请求判如所请。另查，詹李辉除了向满京华公司缴纳了上述保证金外，至今未向满京华公司缴纳过管理费及房租，至一审庭审时，詹李辉还遗留经营物品在涉案店铺内。为了减少不必要的损失，一审法院在庭审中责令詹李辉尽快清空涉案商铺并退还满京华公司，詹李辉先表示认可，但随后又反悔，要求满京华公司先退还装修保证金后方可同意腾退。在一审法院向其释明明确可能存在的不利后果后，詹李辉仍坚持其意见。再查，涉案商铺的所有权人为案外人深圳市沙浦巨帆投资有限公司，在案涉租赁合同签订前，该所有权人已授权本案满京华公司管理涉案商铺。又查，詹李辉在一审庭审中仅提交了微信聊天记录作为证据，用以证实满京华公司承诺开业之后才开始收取租金和管理费。该聊天记录显示，满京华公司方工作人员钟某某于2019年9月21日回复詹李辉称：“所以在我们正式开业之前，你们都是属于免，你们都是属于装修期，所以你们要尽早装修……如果我们开业之前你开业了，……就是没有费用，10月1号只是暂定的时间，我还跟你解释了，如果说我们时间往后推的话，我们到时候整个合同期都往后延，还要签一份顺延的，还要签一份补充协议，把时间补够啊。”、“你误会了，签合同的时间我就跟你解释了，10月1日只是一个暂定的时间，他只是取一个整数时间，……正常的合同期，我们是以统一开业的时间为准，即统一开业的时间现在还没有定”。满京华公司认可聊天记录的真实性，但对其关联性与合法性不予认可，主张主要以合同为准。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷，詹李辉与满京华公司曾签订了《合同书》，对该合同，詹李辉主张解除，理由为满京华公司存在欺诈，主要表现有三：一、满京华公司承诺没有开业不开始收取管理费，开业时会有开业活动，但均未兑现；二、满京华公司实际上没有依约提供中央空调；三、满京华公司未兑现装修完成就验收退还装修保证金的承诺，中间一直拖着不验收，不告知詹李辉需要怎样才能退还装修保证金。满京华公司否认存在上述欺诈情形。对此，一审法院分析认定如下：首先，关于满京华公司承诺没有开业不开始收取管理费，开业时会有开业活动，但均未兑现的问题。詹李辉提供了与满京华公司负责招商的员工钟某某的聊天记录作为证据，满京华公司对该聊天记录的真实性予以认可。该聊天记录显示满京华公司员工钟某某明称：2019年10月1日只是暂定的时间，正常的合同期，我们是以统一开业的时间为准，而统一开业的时间当时还没有确定。如果开业时间往后推，则整个合同的时间也会向后推。从该聊天记录内容可见，合同中关于2019年10月1日起计收市场综合管理费的约定并非双方当事人的真实意思表示，该日期只是暂定，且双方约定统一开业前属于装修期，租金及市场综合管理费均免交。虽然合同约定的2019年10月1日起计收管理费并非双方真实意思表示，但从聊天记录可见，具体计收管理费时间以统一开业为准，而具体何时统一开业双方并未作约定，聊天记录中亦未见满京华公司对此作出承诺。实际履行过程中，满京华公司曾于2019年12月19日向包括詹李辉在内的租户发出《通知》，明确XX小镇商铺须于2020年1月1日开始按要求正常营业，即此时满京华公司明确了统一开业时间为2020年1月1日。由于该统一开业日期晚于合同约定的2019年10月1日，且满京华公司实际上是从2020年2月才开始向詹李辉收取市场综合管理费，即比通知的日期更晚。因此，上述《通知》的内容及满京华公司实际收取市场综合管理费的时间均未违反满京华公司在聊天记录中对詹李辉所作的承诺。另，对于开业时会有开业活动的问题，满京华公司否认曾对此作出过承诺，而詹李辉提供的聊天记录亦未能证实其主张。综上，詹李辉提供的证据不足以证实满京华公司存在上述欺诈的事实，其依法应对此承担举证不能的不利后果，一审法院对其该项欺诈主张不予采纳。其次，关于满京华公司没有依约提供中央空调，签约前也没有告知要詹李辉自行购买的问题。一审庭审中，詹李辉明确其所指的关于中央空调的约定系指合同第5.12条。经查，该第5.12条约定，“甲方还可根据气候变化合理安排中央空调的运行”，从该约定内容看，满京华公司并非必须提供中央空调，而是在特定情况下，“可以”提供，即并非满京华公司必须履行的合同义务，此其一；其二，合同中第3.3.4条明确约定：甲方不提供该铺位的空调服务。综上，詹李辉以满京华公司未提供空调服务为由主张满京华公司欺诈显然不能成立，一审法院不予采纳。最后，关于满京华公司未兑现装修完成就验收退还装修保证金的承诺，中间一直拖着不验收，不告知詹李辉需要怎样才能退还装修保证金的问题。一审法院认为，装修保证金怎么退还，何时退还，有无履行告知义务等问题系合同的履行问题，即使满京华公司存在未按承诺兑现，亦仅属于违约行为，詹李辉提供的证据显然不足以证实满京华公司在合同签订时就存在欺诈的主观故意，因此，其该项主张一审法院亦不予采纳。综上，双方当事人签订的《合同书》中除关于2019年10月1日起计算市场综合管理费的约定外，其余内容均为双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，故《合同书》的其余合同内容均合法有效。双方当事人均应严格依约履行。关于合同的解除问题。《合同书》约定连续5天或三个月内累计15天不开门营业，则视为违约，满京华公司有权解除合同，没收履约保证金。本案中，从一审庭审查明可见，詹李辉存在长期未开门营业的违约事实，满京华公司依法享有合同解除权，因此，满京华公司诉求确认案涉租赁合同已解除有理，一审法院予以支持。满京华公司在提起反诉前未曾向詹李辉作出解除合同的意思表示，而满京华公司在反诉中明确提出解除合同的请求，故詹李辉在收到满京华公司反诉状之时，即满京华公司解除合同的意思表示到达詹李辉，合同解除权属形成权，系权利人得以自己的意思表示而使法律关系发生变化的权利，故案涉合同在詹李辉收到满京华公司反诉状之时解除。经查，詹李辉于2020年6月6日收到满京华公司的反诉状，因此，案涉租赁合同于2020年6月6日解除。关于履约保证金是否退还的问题。合同约定，满京华公司按本合同约定行使合同解除权的，詹李辉已支付的履约保证金不予退还。如上述认定，詹李辉确实存在违约事实，满京华公司依合同约定主张解除合同亦已获一审法院支持。因此，满京华公司诉请不退还履约保证金40496元符合合同的约定，一审法院予以支持。关于满京华公司诉求詹李辉支付免租期实际使用的租金问题。双方签订的《合同书》约定免收詹李辉租金16个月，案涉合同在免租期未届满时已因詹李辉违约而解除，詹李辉应承担免租期租金损失。至于该租金损失的计算标准，考虑到案涉商铺所在的XX小镇尚处于开业初期，从合同约定的免租期长达16个月，接近三年合同期的一半的情形可见，案涉商铺营商环境相当不成熟，因此一审法院酌定按合同约定的16403元/月的一半，即8201.5元/月的标准计算免租期损失。合同约定租期2019年10月1日至2022年9月30日，免租期从2019年10月1日开始计算，而案涉合同于2020年6月6日解除，计8个月零6天，满京华公司主张按8个月计算免租期损失系其对自身权利的自由主张，一审法院予以支持。由此可计得，詹李辉应承担的免租期租金损失为65612元[＝8201.5元/月×8个月]。詹李辉已预付租金20248元，满京华公司主张以该款抵扣上述租金有理，一审法院予以支持。扣除预付款后，詹李辉仍需向满京华公司支付租金损失差额45364元。因此，满京华公司关于判令詹李辉补足免租期间实际使用时间的租金131224元(16403×8)的诉求，一审法院支持合理部分，超出部分不予支持。基于满京华公司提出的抵扣请求，詹李辉关于要求满京华公司退还缴纳一个月房租预付款20248元的诉求，一审法院不予支持。关于2020年第一、二季度2～5月管理费的问题。市场综合管理费的起算点问题，如上述认定，合同约定的起算点并非当事人的真实意思表示，应以满京华公司实际开业时间为准，虽然实际开业时间为2020年1月1日，但满京华公司发通知要求詹李辉管理费从2020年2月1日，故管理费起算时间以该通知为准。虽然詹李辉自2019年12月30日起就已停止营业，但詹李辉并未及时向满京华公司提出解除合同，亦未腾退案涉商铺，且至一审庭审时，其仍拒绝先行腾退，因此满京华公司要求詹李辉承担2020年2至5月的管理费有理，一审法院予以支持。合同约定的管理费标准为3845元/月，因此，詹李辉应支付满京华公司2020年第一、二季度2～5月管理费15380元（3845元/月×4个月）。至于管理费滞纳金的诉求，考虑到案涉商铺所有XX小镇的营商环境及詹李辉并没有实际经营的情况，一审法院对该部分诉求不予支持。另，关于2020年6月至满京华公司实际腾退前的空置损失，由于满京华公司未提出主张，一审法院对此不予处理。关于满京华公司请求判令詹李辉自判决生效之日起七日内搬离案涉商铺的诉求，如上所述，案涉租赁合同已被判令解除，满京华公司该项诉求有理，一审法院予以支持。关于装修履约保证金20000元的问题。双方争议的焦点在于二次消防验收的责任主体归属的问题。一审法院认为，装修履约保证金的性质在于保证租客在装修过程中能够严格按照合同及装修图纸装修，防止租客擅自改变房屋结构。本案中，满京华公司作为管理方已验收通过了詹李辉的装修并且詹李辉装修的案涉商铺实际上已开业经营，更无证据显示因詹李辉的装修造成满京华公司损失，由此可见，案涉商铺的装修已符合合同的约定。另，即便案涉商铺尚未经过二次验收，该二次验收亦不能成为满京华公司拒绝向詹李辉返还装修保证金的理由。综上，詹李辉要求满京华公司返还装修保证金的诉求有理，一审法院予以支持。关于赔偿装修损失9万元的反诉请求问题。如上所述，詹李辉为违约方，故詹李辉该项诉求，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。关于电费及水费的问题。满京华公司据其提交的收费通知书，要求詹李辉2020年1月15日前支付电费783元、水费75元，合计808元；2020年4月10日前支付水费212元，水费20元，合计232元。詹李辉确认其尚拖欠上述水电费1090元，故满京华公司诉求上述水电费有理，一审法院予以支持。根据合同约定，乙方应在每个季度的第一个月5日前支付，因乙方未能足额缴纳各项费用，甲方可对乙方因未交额费用按日加收千分之五的滞纳金。但由于詹李辉未能提交证据证明其因满京华公司违约所造成的实际损失大小，根据公平原则，一审法院酌定调整按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍以每期金额为本金分别从2020年1月16日、2020年4月11日起计算延期付款滞纳金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、确认詹李辉与满京华公司签订的《合同书》已解除；二、满京华公司无需向詹李辉退还履约保证金40496元；三、满京华公司于判决生效之日起十日内返还詹李辉装修保证金20000元；四、詹李辉于判决生效之日起十日内支付满京华公司免租期租金损失差额45364元；五、詹李辉于判决生效之日起十日内支付满京华公司管理费2020年第一、二季度2～5月管理费15380元；六、詹李辉于判决生效之日起十日内支付满京华公司水电费1090元及滞纳金（滞纳金的计算，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍的标准计算，算至付清之日；其中以808元为本金，从2020年1月16日起计算；以232元为本金，从2020年4月11日起计算）；七、詹李辉于判决生效之日起七日内搬空案涉商铺内物品，返还商铺给满京华公司；八、驳回詹李辉的其他诉讼请求；九、驳回满京华公司的其他反诉请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费1850元，由詹李辉承担1447元，满京华公司承担403元；反诉受理费2113元，由詹李辉承担446元，满京华公司承担1667元。经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。二审另查明，2019年9月21日，满京华公司工作人员钟某某的微信语音称“我们不可能明天开业今天通知大家的，肯定会提前通知，而且我们还要筹备开业的活动呢”。2020年6月20日，涉案商铺已经清空。本院认为，本案是租赁合同纠纷，双方争议的焦点为：一、满京华公司应否退还履约保证金；二、詹李辉应否支付免租期租金损失差额；三、詹李辉应否支付2020年相应的管理费。对于无争议事项，本院予以确认。关于满京华公司应否退还履约保证金，詹李辉主张，满京华公司口头承诺举办开业活动，而且开业活动是开业的前置必备条件，但满京华公司并未举办，存在欺诈，且违约，应当退还履约保证金。本院认为，当事人应当对自己的主张提供证据予以支持，否则应当承担举证不能的不利后果。詹李辉提供的微信聊天记录，仅能证明满京华公司强调如果开业会提前通知，并陈述自己要筹备开业活动，并未承诺一定要举行开业活动。另外根据满京华公司发送的《通知》，明确2020年1月1日开始正常营业，但詹李辉在2019年12月30日就开始歇业。因此，无论满京华公司在2020年1月1日是否举行了开业活动，詹李辉是也是先违约的一方，依照双方合同的约定，满京华公司享有合同约定的解除权，并不退还履约保证金。一审认定无误，本院予以维持。关于詹李辉应否支付免租期租金损失差额，詹李辉主张，因满京华公司存在欺诈，因此应当支持詹李辉的诉讼请求。本院认为，一审法院对于有关管理费、中央空调以及装修保证金的问题是否存在欺诈进行了说明，本院不予赘述。关于开业活动的问题，本院也已作出了说明。因此，满京华公司并无欺诈的行为。而关于免租期的租金损失，虽然涉案合同是在免租期届满前解除，但合同约定的免租期是基于双方约定了3年的租期，但詹李辉在统一开业前就歇业，其行为势必对满京华公司带来租金损失，一审法院酌定按照合同约定的租金的一半来计算租金损失，并无不妥，本院予以维持。关于詹李辉应否支付2020年相应的管理费，詹李辉主张，满京华公司承诺开业之后才收取管理费，但其并未进行开业活动，未开业，因此詹李辉不应当支付管理费。本院认为，满京华公司以《通知》的形式，明确说明统一开业时间为2020年1月1日，因此，根据双方约定，詹李辉应当从该日起交纳管理费。但由于满京华公司发通知要求从2020年2月1日起开始交纳，系满京华公司处分自己权利的行为，因此，应该以该通知为准。虽然詹李辉于2019年12月30日歇业，但其并未主张解除合同，也未进行腾退，仍旧占有涉案房产，满京华公司要求其支付管理费，符合法律规定。一审认定无误，本院予以维持。综上，詹李辉的上诉请求、理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3700元，由上诉人詹李辉负担。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 许  莹  姣审判员 黄  玮  娜二〇二一年三月三十日书记员 付红萍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。