贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔23民终1002号 上诉人（原审被告）：贵州华联房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市兴泰新区民航大道荣御天下贰栋壹层N-022号。 法定代表人：包永财，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：方世长，贵州黔青律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：谭舒尹，女，1992年12月17日生，水族，住兴义市。 上诉人贵州华联房地产开发有限公司（以下简称“华联公司”）因与被上诉人谭舒尹商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院(2020)黔2301民初7811号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 贵州华联房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销贵州省兴义市人民法院（2020）黔2301民初7811号民事判决书，发回原审人民法院重审或者改判扣除2020年疫情期间的违约金和判决对尚未发生的违约金的诉讼请求不予支持。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决存在认定事实错误。在一审判决第10页第一段原文有在“......上述合计8204.86元。此后的逾期交房违约金谭舒尹可待产生后另行主张。”在第10页第二段尾部“......同理，华联房开应支付谭舒尹的逾期办证违约金从2018年12月13日起暂算至起诉之日（609天）为255591元×0.0001×609天=15565.49元。此后的逾期办证违约金谭舒尹可待产生后另行主张。”对上述一审判决把被上诉人的诉讼请求分阶段处理的做法违反了我国民事诉讼法一事不再理的原则。若按一审判决的逻辑，将来被上诉人可另案提出起诉的逾期交房违约金和逾期办证违约金，但另案提出的诉讼请求期间显然是包括在本案中被上诉人已经提出的诉讼请求期间之内，所以，一审判决认定的“可另行主张”的做法违反我国民事诉讼法一事不再理原则，具体是违反了我国《民事诉讼法》第一百二十四条第（五）项规定“对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外”。二、一审判决存在程序违法。上述一审判决对被上诉人请求判决将来发生的逾期交房和逾期办证违约金认定“可另行主张”可以理解为没有处理或判决，这表述留有“余地”，必将给当事人带来不必要的诉累和纠纷。对当事人提出判决将来发生的逾期违约金正确的做法是不予支持，因为还没有发生。但一审判决没有明确判决，性质上属于漏判诉讼请求，望二审法院予以纠正错误。三、一审判决存在适用法律错误，上诉人的违约行为虽然发生2020年疫情之前，但一审判决计算违约金的期间包括了2020年的疫情期间，这段时间依法属于不可抗力期间，不应计算违约金，望二审法院纠正一审判决的适用法律错误。为了维护上诉人的合法权益，特提出上诉，望二审人民法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人谭舒尹未进行答辩。 谭舒尹向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法判令华联公司以房屋总价款255591元为基数，按年利率4.75%计算向谭舒尹支付2016年6月29日至2020年7月29日期间的逾期交房违约金49574元，此后的逾期交房违约金以房款255591元为基数，自2020年7月30日起按年利率4.75%计付至涉案房屋取得“建筑工程竣工合格证明文件”之日止；2.请求依法判令华联公司以房屋总价款255591元为基数，按照年利率4.75%计算向谭舒尹支付2017年12月30日至2020年7月30日逾期办证违约金31363.15元，此后的逾期办证违约金以房款255591元为基数，自2020年7月31日起按年利率4.75%计付至案涉房屋完成转移登记之日止；3.本案诉讼费由华联公司承担。事实及理由：2015年11月21日，谭舒尹与华联公司签订《商品房买卖合同》，约定购买华联公司开发的位于兴义市兴泰新区，房屋总价款为343222元，首付103222元，余下的房款以银行按揭支付。后双方于2016年5月1日签订《分期支付首付款承诺书》，约定房屋总房价为255591元，首付款为15591元。合同约定，华联公司应在2016年6月28日前向谭舒尹交付该商品房，且需符合“该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件”等相关规定，如果逾期交房超过90日，谭舒尹要求继续履行合同的，华联公司应从约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，以已付款为基数按日万分之一计算违约金。同时，合同约定华联公司应当在2017年12月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给谭舒尹;若华联房开不能在规定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，在约定日期60日后仍不能交付且谭舒尹不退房的，华联房开自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向谭舒尹支付已交付房款万分之一的违约金。合同签订后，谭舒尹于2018年12月13日向华联房开支付了首付款及房屋公共维修基金及其他费用共计24469元，于2015年11月30日向中国农商银行办理按揭贷款20000元。谭舒尹于2016年11月20日接到物业公司通知领取了涉案房屋的钥匙，根据合同约定华联房开在交付房屋时应当取得建筑工程竣工合格证明文件，但至今涉案房屋尚未通过竣工验收备案，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，或者仅经其组织的验收会议验收合格，或者分项验收合格，均构成逾期交房。同时，华联房开至今尚未对涉案房屋办理初始登记，也就更不可能完成所有权转移登记，因此，华联房开未按合同约定履行交房义务及办理房屋所有权转移登记义务的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。因双方在合同中对逾期交房及逾期办证约定的违约金过低（按日万分之一计算，即年利率3.65%），根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，谭舒尹请求人民法院对违约金进行增加，按照人民银行同期同类贷款利率标准进行确定。综上所述，谭舒尹已按照合同约定履行了付款义务，华联房开未按照合同约定履行相关义务已构成根本性违约，应当承担违约责任，谭舒尹根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律规定诉至人民法院，诚望判如所请。 华联公司辩称，2015年11月21日，双方签订的商品房买卖合同属实，合同约定在2016年6月28日前交付商品房，2017年12月30日前交付有关产权证文书。2016年11月20日谭舒尹已领取了涉案房屋的钥匙入住。本案有关建筑工程竣工备案手续在办理中，有关产权证也在办理中。对谭舒尹的第1项诉讼请求逾期交房违约金应从2016年6月28日起算三年的诉讼时效，对超过诉讼时效的诉讼请求不应当支持。计算违约金应按合同约定计算，在谭舒尹接房入住后，已没有实际损失，对接房后的违约金请求人民法院参照本地区其他案件判决予以调整。对谭舒尹的第2项诉讼请求逾期办证违约金请求人民法院扣除2020年疫情期间不可抗力的90天后按合同约定依法判决。 一审法院经审理认定事实如下：2015年11月18日，谭舒尹作为乙方（认购方），华联房开作为甲方（出卖方），双方签订了一份《商品房认购协议书》，约定乙方认购甲方开发的贵州华联城1号楼11层8号房，房屋面积81.14平方米，单价为3150元／平方米，购房总价款为255591元；乙方签订本认购协议书时，应向甲方支付定金2000元。协议书还对其他认购事项进行了约定。2015年11月21日，谭舒尹作为买受人，华联房开作为出卖人，双方签订了一份《商品房买卖合同》，其中约定买受人购买出卖人开发的位于兴义市兴泰新区，建筑面积81.14平方米，套内建筑面积60.85平方米，按照套内建筑面积计算，每平方米单价5640.46元，房屋总价款为343222元；采取贷款方式付款，买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款103222元，余款240000元以银行按揭支付；第十条约定，买受人未按约定时间付款的，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。第十一条约定出卖人应当在2016年6月28日前向买受人交付该商品房且需符合该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件；第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向出卖人支付全部已付款万分之一的违约金。合同第二十二条第三款约定，出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第二十七条约定，双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起60日内向另一方当事人提供证明。合同还对其他购房事项进行了约定。另在合同附件十二即《补充协议》中第四条第5项约定，出卖人在买受人支付全部购房款的前提下，应当在本合同约定的交房时间将商品房交付买受人使用。如买受人未全部支付购房款（包括逾期付款的违约金），出卖人有权拒绝将商品房交付买受人，且不承担逾期交房的违约责任。如买受人选择不解除合同的，则出卖人在买受人支付全部购房款（包括逾期付款的违约金）后30日将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十八条中约定，不可抗力包括：六级以上的地震、六级以上的大风、24小时内25ｍｍ以上大雨暴雨；火灾、国家法律规定的疫情、其他不可抗力原因（包括战争、动乱、空中飞行物或非买卖双方责任造成的损失）。合同签订后，2015年11月30日，谭舒尹向中国农业银行股份有限公司兴义市支行贷款240000元并授权中国农业银行股份有限公司兴义市支行将全部借款直接划入华联房开账号为23×××45的银行账户中。2016年5月1日，谭舒尹作为承诺人，向华联房开出具了一份《分期支付首付款承诺书》，载明：本人谭舒尹已与华联房开签订了《贵州省商品房买卖合同》，购买了贵州华联城项目1幢11-8号房，该房屋总价款为255591元，付款方式为按揭；由于资金原因，本人向华联房开申请采取分期支付首付款的方式，首付总额为15591元，具体付款时间为：1、签订合同之日即2015年11月18日支付首付款2000元；2、自签订合同之日起至2018年11月18日前支付剩余首付款26465.44元。若本人未按照上述期限足额支付全部款项，本人自愿承担以下责任：……3、在未付清购房款之前，华联房开可以向本人交付该房屋，但办理房屋产权需本人付清该套房屋的全部房款后，华联房开再启动办理房屋产权相关事宜。……双方签订的《商品房买卖合同》相关约定与本承诺书之内容不一致的，本人自愿以本承诺书内容为准。2018年12月13日，华联房开分别向谭舒尹出具了四份《房屋销售专用收据》，其中编号为00013236的收据载明：收到谭舒尹维修基金4868元；编号为00013235的收据载明：收到谭舒尹定金2000元，首期13591元。同日，华联房开向谭舒尹出具了一份《房款结算说明》，载明：买受人谭舒尹于2015年11月21日签订华联城《商品房买卖合同》，首付款13591元金额未付；截止2018年12月13日买受人谭舒尹现向贵州华联城交来欠款13591元，一期1幢1108号房的欠款已结清。 另查明，谭舒尹于2016年11月20日领取了房屋钥匙后入住。涉案楼盘至今未取得建筑工程竣工验收备案登记也未取得商品房大产权初始登记。 一审法院认为，谭舒尹与华联房开签订的《商品房买卖合同》中约定房屋总价款为343222元，采取贷款方式付款，其中首付款为103222元，余款240000元以银行按揭方式支付，但双方实际约定房屋总价款为255591元，其中首付款为15591元，余款240000元以银行按揭方式支付，该行为目的在于虚增商品房价款，以套取银行贷款，该《商品房买卖合同》中关于房屋价款的约定根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，应属无效。合同部分无效，不影响其他部分效力，合同其余约定仍然有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》明确约定“出卖人应当在2016年6月28日前向买受人交付该商品房且需符合该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件”，但华联房开至今未取得涉案楼盘的建筑工程竣工验收备案，不符合该房交付的约定和法定条件，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”的规定，预售商品房合格的法定证明文件即是《建筑工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，均构成逾期交房。故虽谭舒尹于2016年11月20日领取了房屋钥匙后入住，但华联房开仍应向谭舒尹承担逾期交房的违约责任。虽在合同附件十二即《补充协议》中约定如买受人未全部支付购房款（包括逾期付款的违约金），出卖人有权拒绝将商品房交付买受人，且不承担逾期交房的违约责任。但在《分期支付首付款承诺书》中约定在未付清购房款之前，华联房开可以向本人交付该房屋，但办理房屋产权需本人付清该套房屋的全部房款后，华联房开再启动办理房屋产权相关事宜。故华联房开应从2016年6月29起向谭舒尹支付逾期交房违约金。因案涉合同约定的逾期交房违约金的计算方式为按日计算，系一种继续性债权，继续性债权作为一个整体，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个个别债权，每个个别债权具有独立性，每日发生的违约金债权应单独计算诉讼时效，且《中华人民共和国民法总则》系于2017年10月1日起施行，谭舒尹在民法总则施行之后提起诉讼，应适用民法总则关于普通诉讼时效期间为三年的规定，谭舒尹于2020年8月12日向本院提起诉讼，向华联房开主张权利，往前计算三年未超过诉讼时效期间，即至2017年8月13日，在2017年8月13日前的逾期交房违约金诉请已过诉讼时效，故逾期交房违约金应从2017年8月13日起算。而根据违约金兼具惩罚性与弥补损失的性质，结合买受人的一般购房目的，在谭舒尹收房后，其损失相对降低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，故在交房后的逾期交房违约金本院酌情调减为按照合同约定的逾期交房违约金的30%予以计算。谭舒尹主张按年利率4.75%计付违约金，但未提交证据证明其实际损失，应承担举证不能的不利后果，一审法院不予支持。又因谭舒尹于2018年12月13日才付清房款13591元，故逾期交房违约金应分段计算为：从2017年8月13日至2018年12月13日期间（488天）为（25559110元-13591元）×0.0001×30%×488天=3542.88元，从2018年12月14日起暂算至起诉之日（608天）为255591元×0.0001×30%×608天=4661.98元。上述合计8204.86元，此后的逾期交房违约金谭舒尹可待产生后另行主张。 关于逾期办证违约金的问题,双方签订的《商品房买卖合同》中约定“出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金”，但双方在《分期支付首付款承诺书》中约定“在未付清购房款之前，华联房开可以向本人交付该房屋，但办理房屋产权需本人付清该套房屋的全部房款后，华联房开再启动办理房屋产权相关事宜。”，即实质已对办证日期进行了变更，华联房开在谭舒尹付清房款后才办理房屋产权证相关事宜，因谭舒尹在2018年12月13日才付清房款，故逾期办证违约金应从2018年12月13日起算，华联房开辩称应扣除2020年发生疫情不可抗力期间90日的逾期办证违约金，但华联房开至今未取得商品房大产权初始登记，即从2018年12月13日起就已违约，其违约行为发生在疫情开始前，且其至今亦尚未办理，华联房开未举证证明其违约行为与疫情的发生具有因果关系，故对其抗辩意见不予采信。同理，华联房开应支付谭舒尹的逾期办证违约金从2018年12月13日起暂算至起诉之日（609天）为255591元×0.0001×609天=15565.49元，此后的逾期办证违约金谭舒尹可待产生后另行主张。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下：一、限贵州华联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付谭舒尹从2017年8月13日起至2020年8月12日期间的逾期交房违约金8204.86元；二、限贵州华联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付谭舒尹从2018年12月13日起至2020年8月12日的逾期办证违约金元15565.49元；三、驳回谭舒尹的其余诉讼请求。案件受理费1824元，减半收取912元，由谭舒尹负担670元，贵州华联房地产开发有限公司负担242元（该款由贵州华联12房地产开发有限公司于本判决生效后十日内直接支付谭舒尹）。 二审中，当事人没有提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：一、本案是否违反“一审不再理”原则；二、本案是否应当扣减（90天）疫情影响期间的违约金。 关于争议焦点一，“一事不再理”是指对已经发生法律效力的判决、裁定，除法律另有规定外，不得就同一事实再行起诉和受理。即同一当事人，就同一法律关系，不能再做同一的诉讼请求。本案中，华联房地产公司与谭舒尹签订的《商品房买卖合同》约定的违约金计算方式为按日计算，即华联房地产公司每日的违约行为均具有独立性，谭舒尹对华联房地产公司每日的违约行为均具有独立的债权请求权，每个债权请求权之间并非是“同一的诉讼请求”。一审针对华联房地产公司已经发生的逾期交房和逾期办证违约行为判决华联房地产公司承担违约责任，并明确谭舒尹对一审起诉之后的违约行为另行主张权利，并未违反“一审不再理”原则。 关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履后发生不可抗力的，不能免除责任”之规定，本案中，华联房地产公司的违约行为发生在疫情发生之前，而非疫情期间，华联房地产公司主张应当扣减疫情期间（90天）的违约金，于法无据，本院不予支持。 综上所述，华联房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1824元，由上诉人贵州华联房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 石 鑫 审判员 陈映桃 审判员 查必林 二〇二一年三月三十日 书记员 张 雪