文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初24793号原告：余敏，女，1979年6月20日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：刘毅，重庆国生律师事务所律师。被告：重庆全红中医院有限责任公司，住所地重庆市渝中区大坪正街****3-14、4-3、4-4、4-5、4-6、4-15#，统一社会信用代码91500103MA5U5Y3C0A。法定代表人：胡仕红，该公司总经理。被告：胡仕红，女，1977年12月28日出生，汉族，住重庆市渝中区。二被告共同委托诉讼代理人：陈嘉莉，重庆金码律师事务所律师。原告余敏囡与被告重庆全红中医院有限责任公司（以下简称全红中医院）、胡仕红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余敏的委托诉讼代理人刘毅，二被告共同委托诉讼代理人陈嘉莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余敏向本院提出诉讼请求：1.要求被告全红中医院立即支付2020年度租金人民币138486元；2.要求被告全红中医院支付原告违约金人民币41545.8元(以138486元为基数，按30%计算)；3.确认原告依合同没收被告租赁保证金人民币13000元；4.要求被告全红中医院支付原告因本案支付的律师费人民币29500元；5.要求被告胡仕红对上述1-4项诉讼请求承担连带赔偿责任；6.诉讼费由二被告承担。事实与理由：2015年11月10日，胡仕红与余敏签订了《租赁合同》，约定由胡仕红承租余敏所有的位于重庆市某某区某某街某某号某某锦程某栋3-14号房屋。房屋建筑面积285.59平方米，《租赁合同》第6.1条约定房屋租金第一年每月42元/平方米(按建筑面积计算)，由第二年起每月租金递增7%。《租赁合同》第6.2条约定租金按年支付，…乙方应于本期租金结束30日前，向甲方支付下一年租金。《租赁合同》第7条约定乙方向甲方缴纳租赁保证金13000元。《租赁合同》第14.4条约定如乙方拖欠租金超过15天，甲方有权没收被告缴纳的租赁保证金。《租赁合同》第15.4条约定如乙方逾期支付租金达十五日，甲方有权要求乙方赔偿遭受的一切实际损失。2016年5月6日，全红中医院、胡仕红与余敏的委托代理人汤莎签订《房屋转租三方协议》，约定由胡仕红将标的房屋转租给全红中医院，全红中医院承担胡仕红与余敏在《租赁合同》中约定的各项义务。根据工商登记显示，全红中医院为自然人独资的有限责任公司，注册资本金2000万元，胡仕红为其唯一股东，根据《公司法》的规定，胡仕红应对全红中医院的债务承担连带赔偿责任。为维护余敏的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告全红中医院、胡仕红共同辩称，一、案涉房屋万科锦程2栋3-14号原被告之间存在租赁合同关系，租金为被告分批支付给原告，被告一直在履行支付租金的义务，没有拖延支付租金的违约和拒付行为。双方2020年度支付租金的期限是在2021年1月9日才届满，尚余租金被告会在届满前陆续履行。因此原告不具备起诉条件，应驳回原告的诉讼请求。二、被告为分批支付租金，是原告同意并知晓的，被告没有违约行为不应向原告支付违约金，原告也不应当没收租赁保证金。三、原告主张支付律师费于法无据，双方租赁合同中未有另行约定，且律师费不是被告给原告造成的实际损失，而是其自己主张权利产生必要支付的费用，应由其自行承担。四、2020年春节期间至3月复工复产前，被告作为民营医院在政府的号召下需正常营业，众所周知这三个月人们都在居家隔离，被告在这期间也和其他商家一样是没有任何经营收入，经营状况确实是受到了严重影响，而案涉租赁合同的约定租金每年按7%上涨，已经超过周边租赁房屋的正常价格，显失公平。根据今明疫情、经济环境影响等因素，被告再按此约定继续履行合同实在无力支付高额租金。因此被告恳请法院依据公平原则并参照周边租金水平依法变更调整租金，并适当对今年的租金予以减免。五、本案诉讼费由原告自行承担。本院经审理认定事实如下：余敏系重庆市某某区某某街某某号某幢3-14（商铺）的登记权利人，该房屋登记建筑面积为285.59㎡。2015年11月10日，汤莎（甲方、出租人）与胡仕红（乙方、承租人）签订《租赁合同》，约定甲方将重庆市某某区某某街某某号某栋3-14商铺出租给乙方，计租建筑面积285.59平方米。该《租赁合同》第4条约定，乙方承租该商铺用于经营医院。第5条约定，本合同租赁期限共六年，自2016年1月10日起至2022年1月9日止。第6条约定，该房屋租金为第一年每月42元/平米，第二年起每月租金递增7%，租金按一年支付一次，合同签订后三日内乙方支付甲方首年租金及押金。乙方应于本期租金结束30日前，向甲方支付下一年的租金。第7条约定，双方签订本合同当日，乙方支付甲方租赁保证金13000元，如乙方欠付租金、费用或有其他违约行为给甲方造成损失的，甲方有权自押金中扣除相关应付款项。第14.4条约定，乙方拖欠租金、物管费、能源费超过15天，经甲方书面通知3日内，仍未缴纳该费用的，甲方有权单方面终止合同，没收乙方缴纳的租赁保证金。第14.6条约定，本合同履行期间，出现一方违约需赔偿另一方损失的情况下，违约方在收到另一方书面通知后7日内将违约金或赔偿金支付给另一方，如7日内未支付违约金或赔偿金的，每逾期一天，双方约定按违约金或赔偿总额的0.1%计算延期付款违约金。第15.4条约定，如乙方逾期支付租金达十五日，甲方有权选择提前终止本合同，收取乙方租赁保证金作为违约金，并要求乙方赔偿遭受的一切实际损失。合同签订后，胡仕红支付了保证金13000元。2016年5月6日，汤莎（甲方、租赁方）与胡仕红（乙方、承租方）、全红中医院（丙方、次承租方）签订《房屋转租三方协议》，载明：“．．．一、房屋转租情况。甲方出租房屋与乙方，并同意乙方将自己位于重庆市某某区某某街某某号某幢3-14#的房屋转租于丙方使用；并保证丙方同等享有乙方在原有房屋租赁合同中所享有的权利义务。乙方承租甲方房屋，并同意转租重庆市某某区某某街某某号某幢3-14#的房屋与丙方，并同意将其在原有房屋租赁合同中合法享有的全部权利义务一并转让与丙方。丙方次承租乙方房屋，并同意享有乙方在原合同中约定的各项权利，亦承担乙方在原合同中约定的各项义务。．．．三、违约责任。各方同意，如果一方违反其在本协议中所作的陈述、保证、承诺或任何其他义务，致使其他方遭受或发生损害、损失、索赔、处罚、诉讼仲裁、费用，违约方须向另一方作出全面赔偿并使之免受其害．．．”。2020年3月12日，全红中医院向汤莎转账180000元；2020年9月23日，全红中医院向汤莎转账80000元。庭审中，双方一致确认，该两笔转账共计260000元，系用于支付3-14号房屋及案涉房屋2020年1月10日至2021年1月9日期间的租金，其中209839元用于支付3-14号房屋的2020年度租金，剩余50161元用于支付案涉房屋的2020年度租金。庭审中，胡仕红、全红中医院举示企业所得税月季度预缴纳税申报表3页，胡仕红与罗雁的房屋租赁合同及中国工商银行业务回单5页、重庆市增值税普通发票4张，邓张飞、邓丽霞与全红中医院的租赁合同及中国工商银行业务回单5页、重庆市增值税普通发票3张，李建辉与胡仕红房屋租赁合同及中国工商银行业务回单6页、重庆市增值税普通发票2张，重庆荣庄养老服务有限公司与杨佳、杨进代的房屋租赁合同及中国银行业务回单2张，拟证明受疫情影响被告发生亏损，请求法院参照其他商铺的租金标准适当减免租金。对此，三原告质证认为，对该组证据的真实性、合法性无异议，但达不到被告的证明目的。另查明，全红中医院系自然人独资公司，法定代表人系胡仕红，经营范围为内科、医学检验科、医学影像科、中医科、内科专业、肿瘤科专业、老年病科专业、针灸科专业、推拿科专业、康复医学科专业。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”。本案中，案涉《房屋租赁合同》成立于民法典施行前，当事人因民法典施行前履行合同义务产生争议诉至法院，应当适用当时的《中华人民共和国合同法》及司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，余敏称其委托汤莎与胡仕红、全红中医院签订的案涉《租赁合同》《房屋转租三方协议》，胡仕红、全红中医院对此亦予以认可，故余敏系案涉系《租赁合同》《房屋转租三方协议》的实际出租人。根据合同约定，案涉房屋2020年1月10日至2021年1月9日租金为188672.52元，双方确认全红中医院已支付50176元，尚欠租金138496.52元，余敏仅主张138486元，本院予以照准。按照合同约定，全红中医院应于2019年12月10日前付清2020年度的租金，全红中医院辩称双方就租金的支付方式和支付时间已达成新的协议，但并未举示相应证据，本院对此不予采信。至于逾期支付租金的违约金，双方合同进行了约定，但是原告主张金额过高，全红中医院要求予以调整，综合考虑根据租赁合同履行情况、当事人的过错程度，本院酌情支持以138486元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的130%计算自2019年12月10日至实际付清时至的违约金。至于原告要求没收租赁保证金的请求，实质是要求全红中医院承担违约责任，本院已经支持逾期支付租金的违约金，且双方合同仍继续履行，故本院不予支持。至于原告要求被告承担律师费的请求，因《租赁合同》并无关于律师费的明确约定，故本院对此不予支持。至于原告要求胡仕红承担连带责任的请求，本院认为，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。胡仕红系全红中医院的唯一股东，在其无证据证实其财产独立于公司财产的情况下，应当承担连带清偿责任。至于全红中医院减免疫情期间租金的请求，本院认为，疫情发生后，全红中医院作为医疗机构正常营业，未影响其对租赁房屋的正常使用，故对其减免租金的意见本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告重庆全红中医院有限责任公司于本判决生效之日十日内支付原告余敏欠付租金（2020年1月10日至2021年1月9日）138486元，并支付以138486元为基数、自2019年12月10日起至付清时止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的130%计算的逾期支付租金违约金；二、被告胡仕红对被告重庆全红中医院有限责任公司上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告余敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1920元，由被告重庆全红中医院有限责任公司、胡仕红负担1535元，原告余敏负担385元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  李宁二〇二一年三月二十二日书记员  杨婷