河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终942号上诉人（原审原告）：姚秋芬，女，汉族，1963年8月7日出生，户籍地河南省唐河县。委托诉讼代理人：苏明祥，河南德高律师事务所律师。上诉人（原审被告）：姚秋生，男，汉族，1973年8月3日出生，现住河南省淅川县。委托诉讼代理人：苏明祥，河南德高律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：史文华，男，汉族，1969年4月21日出生，户籍地淅川县，现住淅川县。委托诉讼代理人：金淅峰，河南德高律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肖黎，女，汉族，1971年12月1日出生，户籍地淅川县，现住淅川县。委托诉讼代理人：金淅峰，河南德高律师事务所律师。上诉人姚秋芬、姚秋生因与上诉人肖黎、史文华房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省淅川县人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫1326民初3233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。姚秋芬、姚秋生上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人返还上诉人75000元的购房款；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：本案房屋买卖合同因系“小产权房”，房屋一直处于被上诉人的控制之下，应当全额返还购房款。“小产权房”不能买卖，一审判决以2020年案涉房屋出卖笔2013年少卖75000元，要求上诉人承担被上诉人部分差价损失，无合法事实和法律依据。房屋仍然属于被上诉人，其并无损失，上诉人却承担着购房款的收益损失，故提起上诉，请二审法院依法裁判。肖黎、史文华辩称，我们建房有审批手续，卷中提供的有。对方称合同无效不符合情理。肖黎、史文华上诉请求：1.依法改判上诉人不承担返还责任，并驳回被上诉人的诉讼请求；2,案件一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人的房屋买卖合同有效。一审法院对本案房屋土地性质存在错误认识。该房屋位于淅川县，并非农村集体土地，且上诉人的房产是经过政府部门规划许可、批准建设的合法建筑。二、若合同无效，则不能归责于上诉人，上诉人的期待利益损失75000元应当弥补。二原审原告对案涉房屋、土地情况十分了解，其作为完全民事行为能力人，对自己实施的行为的法律后果应当承担相应责任。被上诉人2017年已经另行购房，上诉人出售房屋也是因双方同意解除买卖合同关系，后帮助其卖房。诉争房屋价格下跌75000元，该损失应被上诉人承担。三、该纠纷已经在2020年9月10日自行解决。被上诉人毁约造成上诉人75000元期待利益损失。2020年9月10日，双方在上诉人家里，被上诉人等将10万元收据交给被上诉人,随后双方共同到银行，被上诉人将银行卡放入存款机,上诉人将现金分二次转存入被上诉人账户内。自此,双方之间已经自由协商、处分,彻底终结了房屋买卖合同及结算关系。所以,根据《中华人民共和国合同法》第二条、第九十三条、第九十八条规定,买卖双方自愿协商、处分后即时清算履行的民事行为,应当予以肯定。综上所述,一审法院判决不公,请求二审法院依法改判上诉人不承担返还责任并驳回被上诉人的诉讼请求。姚秋芬、姚秋生辩称，1.被上诉人房屋无准建准售手续，系小产权房。上诉人与被上诉人不属于同一集体成员，房屋买卖合同应当无效。2.被上诉人2020年出售房屋仍然属于非同一集体成员之间的交易行为。出售房屋违背法律规定。不应当认定其损失。3.2020.9.10自行清算不符合事实。姚秋芬、姚秋生向一审法院起诉请求：1.依法确认2013年姚秋芬、姚秋生与肖黎、史文华口头约定的房屋买卖协议已经解除；2.依法判令肖黎、史文华向姚秋芬、姚秋生返还75000元购房款；3.案件受理费由肖黎、史文华承担。一审法院认定事实：史文华、肖黎系夫妻关系，肖黎系淅川县狮子路居委五组居民。1993年12月30日，淅川县人民政府下发淅政土（1994）3号文件，同意肖黎占用狮子路居委五组的土地建房，后肖黎、史文华建成两层房屋一座。2013年7月，肖黎、史文华翻建该房屋，肖黎、史文华知道后，与姚秋芬、姚秋生达成口头协议，双方口头约定肖黎、史文华购买二被告开发的第五层临街房屋一套，房屋总价款250000元。后姚秋芬、姚秋生先交付10万元给肖黎、史文华，由史文华向姚秋芬、姚秋生出具了收条。因其他原因，姚秋芬、姚秋生决定不购买该房屋，并告知了肖黎、史文华，但双方一直就房款退还问题未达成一致意见。2020年7月14日，肖黎、史文华将涉案房屋以175000元的价格卖给案外人李森。姚秋芬、姚秋生得知后，找到肖黎、史文华再次协商退款事宜，后肖黎通过银行存款的方式支付给姚秋芬25000元，并将史文华给姚秋芬、姚秋生出具的收条撕毁。肖黎、史文华翻建房屋所占用的土地系集体所有。姚秋芬、姚秋生与肖黎、史文华不是同一集体经济组织成员。一审法院认为，史文华、肖黎向姚秋芬、姚秋生出售的房产系“小产权房”，即在农村集体土地上所建、未取得合法的准建准售手续的房产。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，我国集体所有的土地在未办理国家征收手续转为国有土地之前，禁止进入房地产市场，故本案双方之间口头达成的买房协议违反了法律禁止性规定，应为无效。且买卖小产权房系变相买卖农村宅基地，既不可能办理物权变动手续，也不利于保护农民利益和保持农村稳定，故小产权房买卖合同在违反现行国家政策的同时，也损害了社会公共利益，依照合同法的规定也应认定为无效。因合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。双方对肖黎、史文华收取10万元购房款，已经退给姚秋芬、姚秋生25000元，以及肖黎、史文华将房屋以175000元价格出售的事实均无争议。本案肖黎、史文华的损失是涉案房屋以175000元出售与原来出售给姚秋芬、姚秋生的价格相比少卖了75000元。因双方对合同无效均存在过错，考虑到双方的过错程度以及双方的损失，法院酌定肖黎、史文华再退还姚秋芬、姚秋生购房款37500元。肖黎、史文华辩称是经双方协商同意只退还25000元，剩余姚秋芬、姚秋生放弃不要，并收回条据撕毁，但肖黎、史文华不能提供有效证据予以佐证，且姚秋芬、姚秋生对此予以否认，法院对肖黎、史文华的该辩称不予采信。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、确认原告姚秋芬、姚秋生与被告史文华、肖黎于2013年达成的口头买房协议为无效协议。二、被告史文华、肖黎在判决生效后十日内一次性返还原告姚秋芬、姚秋生购房款37500元。三、驳回二原告的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1675元减半收取838元，由原告姚秋芬、姚秋生负担469元，被告史文华、肖黎负担369元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，史文华、肖黎并无证据证实案涉房产所建土地性质由集体土地转为国有土地，且姚秋芬、姚秋生并非案涉土地所在村集体成员，无权取得该集体土地建设用地使用权，故上诉人与被上诉人口头达成的买房协议因违反法律强制性规定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因姚秋芬、姚秋生在购房时明知该房为小产权房,故本案房屋买卖的双方均存在过错，一审法院考虑到双方的过错程度以及双方的损失酌定肖黎、史文华再退还姚秋芬、姚秋生购房款37500元并无不当。综上所述，姚秋芬、姚秋生与肖黎、史文华的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1476元，由姚秋芬、姚秋生负担738元；由史文华、肖黎负担738元。本判决为终审判决。审判长  屈云华审判员  王 彬审判员  李晓伟二〇二一年三月二十四日法官助理邢志斌书记员王丹丹