西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2020）陕0104民初7550号原告：陕西红方宾馆有限公司，住所地陕西省西安市莲湖区。法定代表人：顾璟，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：王玉苹，陕西恒达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈曙恒，陕西恒达律师事务所实习律师。被告：西安希谷酒店管理有限公司，住所地西安市。法定代表人：张恒，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郭青江，陕西菲格律师事务所律师。委托诉讼代理人：张俊华，陕西菲格律师事务所律师。被告：张恒，男，1972年7月8日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：郭青江，陕西菲格律师事务所律师。委托诉讼代理人：张俊华，陕西菲格律师事务所律师。原告陕西红方宾馆有限公司（以下简称红方宾馆）与被告西安希谷酒店管理有限公司（以下简称希谷酒店）、张恒房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告红方宾馆之委托诉讼代理人王玉苹、陈曙恒，被告希谷酒店、张恒之共同委托诉讼代理人郭清江、张俊华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告红方宾馆向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告支付2020年3月6日至2020年9月6日的租金775656元；2、判令二被告向原告支付2020年3月6日至2020年9月6日物业费10000元；3、判令二被告向原告支付违约金180700.88元（自2020年2月5日暂计算至2020年9月22日，主张至实际支付之日）；4、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2016年1月2日，原告与被告张恒签订《房屋转租合同》，约定原告作为甲方向乙方张恒出租位于西安市XX路XX段XX号房屋中的一层大厅、三、四、五、六、七、八层整层及后院房屋和场地、设备间、仓库等，用于宾馆经营。租赁期自2016年1月6日起至2027年12月6日，每年租金1477440元，每四年递增5%，租金每半年交一次，提前一个月交下半年房租，于每年的8月5日和2月5日交至合同约定账户。合同第九条第1款约定，乙方不按时交付租金，应如数补交外，每逾期一日，应按所欠费用总额的0.1%向甲方支付违约金。合同签订后，租金一直由希谷酒店支付，且希谷酒店为租赁房屋的实际使用者，以租赁房屋经营“麗枫酒店”；二被告本应于2020年2月5日按约定向原告支付2020年3月6日至2020年9月6日期间的租金及物业费，但迄今为止分文未交，原告虽催告多次，但并无结果，为维护原告合法权益，现诉至法院。被告希谷酒店辩称，双方签订的是转租合同，物业业主为陕西方农科工贸有限公司，其为房屋实际使用人，租金缴纳到2020年3月5日。2020年1月25日西安因疫情封城、禁止聚众活动，其响应政府号召停止营业，长达三个月之久，在疫情初期，因退房退餐损失巨大，其无力支付租金，在1月29日、3月14日、3月16日、3月26日持续致函，请求减免并延迟支付房租，均未果。4月22日业主方农科公司致函其及原告，收回该物业水电费收取的权利，并口头告知将在5月与原告解除原租赁合同，5月25日业主方农科公司二次致函，要求与原告解除租赁合同，其于5月28日致函原告要求及时解决房屋转租合同履行事宜，原告置之不理，8月6日方农公司再次致函要求解除合同并要求其十日内腾房。双方在签订租赁合同时明确约定原房屋租赁合同为转租合同附件，原合同中明确约定因重大社会瘟疫、疾病造成无法经营15日以上的应当给予适当补助，此次疫情重大，停业3月以上，完全符合该条款约定。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的规定，认为应当减免房租。根据双方转租合同第五条第1款的约定，其在经营过程中垫付维修及各种费用991900元，应当自租金中扣除。根据转租合同约定，因不可抗力造成的损失双方互不承担责任，此次疫情突发，其积极与原告协商处理房租事宜，并无违约情形。由于原告原因致使业主解除原租赁合同，造成要求其十日腾房，并非其违约，故不承担违约责任。综上，请求法院调整租金及停业期间物业费，并驳回支付违约金的请求。被告张恒辩称，张恒系希谷酒店法定代表人，在公司成立前，以个人名义与红方宾馆签订“资产转让合同”及“房屋转租合同”，而实际两合同均由成立后的希谷酒店实际履行并承担相应责任，根据相关法律，公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。张恒在起诉状中也明确租金支付，实际使用者均为希谷酒店，张恒认为根据公司法及民法总则权利义务一致原则，其并非本案适格主体，请依法驳回红方宾馆的诉讼请求。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月2日，原告（甲方）与被告张恒（乙方）签订《房屋转租合同》，约定：甲方向乙方转租的房屋是甲方承租陕西方农科工贸有限责任公司的房屋，该房屋位于西安市XX路XX段XX号，包括该楼大楼一层大厅、三、四、五、六、七、八层整层及后院房屋和场地、设备间、仓库等。《租赁物清单》作为本合同的附件一；一楼大厅及三、四、五、六、七、八层面积共计3304平方米，起始租金为35元／平／月，以后每四年递增5%，停车场及办公室面积共计748平方米，起始租金为10元／平／月，以后每四年递增5%；物业费为20000元／年；上述房屋及固定装修、设施、设备由乙方用于宾馆经营；租赁期限为自2016年1月6日起至2027年12月6日止；本合同签订之日起60日内属于乙方免租期，甲方免收该期间租金，本合同签订之日起4日内乙方向甲方支付半年租金，此半年租金租赁日期至2016年9月5日，以后的租金每半年支付一次，提前一个月支付下半年房租，以后租金支付时间为每年8月5日和2月5日。乙方在租赁期间应依约及时交付租金，如逾期，加倍支付逾期履行租金的利息，超过10天，甲方有权终止合同；乙方不按时交付租金，应如数补交外，每逾期一日，应按所欠费用总额的0.1%向甲方支付违约金；因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。合同第十四条附件中载明，附件一为《租赁物清单》、附件二为甲方原租赁合同复印件，附件三为陕西红方宾馆有限公司法人授权书。同日，原告（甲方）与被告张恒（乙方）签订《资产转让合同》，约定：甲方转让给乙方的资产为红方宾馆经营的部分资产，包括红方宾馆大楼主楼一层营业厅、三、四、五、六、七、八层所有宾馆经营的设施、设备、固定资产、低值易耗资产、后院、停车场及后院所建房屋租赁期间经营使用权；甲方将本合同第一条约定的全部资产转让给乙方的价款为1200000元。被告张恒系希谷酒店法定代表人，希谷酒店于2016年2月25日成立，涉案房屋由希谷酒店实际使用，租金亦由希谷酒店支付；2019年2月20日，被告希谷酒店向原告支付租金265000元，2019年8月14日，被告希谷酒店向原告支付租金300000元，租金交纳至2020年3月5日。庭审中，被告提交2020年1月29日、2020年3月14日、3月16日、3月26日的致函，证明因受疫情影响与原告协商延缓租期交纳时间，并申请减免暂停营业期间租金的事实；对于2020年1月29日的函，原告认为没有其签字，不予认可，3月14日的致函有其签字，认可收到，但对致函内容中要求减免6个月（2、3、4月房租全免、5、6、7房租减半）房租的意见不予认可；3月16日、3月26日的致函有其签字，认可收到，但对致函内容不认可。2020年4月22日，陕西方农科工贸有限责任公司向原告发出《告知函》，载明：依据2016年5月双方所签补充协议，其公司2020年4月收回水电费的收取和缴纳的权利。被告认可2020年4月22日将水电管理权交回方农科公司，开始将水电费交给方农科公司。2020年5月25日，陕西方农科工贸有限责任公司向原告发出《解除合同通知书》，2020年8月6日，陕西方农科工贸有限责任公司发出《告知函》，载明其于2020年8月5日24时解除与原告的租赁合同，要求各租户在十日内腾房。原告与方农科公司就合同解除产生纠纷，已诉至法院，案件正在审理中。另查，涉案房屋现仍由被告占有使用，经法庭释明，原告明确不主张解除合同，被告明确如原告不具有出租资格则其另行诉讼解除合同。本院认为，原告与被告张恒签订的《房屋转租合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，被告张恒系希谷酒店的法定代表人，其为设立公司以自己名义签订涉案合同，希谷酒店成立后，由希谷酒店实际享有合同权利并履行合同义务，故本案中合同义务应由希谷酒店承担，原告向被告张恒主张权利，本院不予支持。被告希谷酒店将租金及物业费交纳至2020年3月5日，后未支付租金及物业费，依据合同约定，被告应于2020年2月5日交纳2020年3月6日至2020年9月5日的租金，截止庭审时，被告未交纳，现原告主张被告希谷酒店交纳2020年3月6日至2020年9月5日的租金，事实清楚，于法有据，本院予以支持；2020年年初，因新冠肺炎疫情爆发，西安市政府依法采取了在辖区范围内进行交通管制、强制隔离、停工、停业、停学，限制或停止人群聚集活动等防控措施，以防止疫情扩大和传播，新冠疫情防控措施，在一定期间一定程度上影响了希谷酒店的经营，希谷酒店要求减免部分租金及物业费应予支持。结合本案合同履行情况，疫情影响程度等因素综合考量，酌定减免2个月租金及物业费，故被告应支付租金517104元及物业费6667元。关于原告主张违约金180700.88元的请求，庭审中，被告提交的致函，能够证明疫情发生后就合同履行困难被告尽到了及时通知义务，被告并非故意拖欠，故对原告主张违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百九十条、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定,判决如下：一、本判决生效后七日内，被告西安希谷酒店管理有限公司支付原告陕西红方宾馆有限公司租金517104元；二、本判决生效后七日内，被告西安希谷酒店管理有限公司支付原告陕西红方宾馆有限公司物业费6667元；三、驳回原告陕西红方宾馆有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费12725元，由原告陕西红方宾馆有限公司负担5257元，由被告西安希谷酒店管理有限公司负担7468元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                          审    判    长     成根平                        审    判    员     倪晓盈                        审    判    员     高  红    二Ｏ二一年三月二十四日 书    记    员     狄鸣柔    1