北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初8250号原告（反诉被告）：苗李杰，男，1986年9月9日出生，汉族，住山东省桓台县。原告（反诉被告）：罗雪英，女，1990年5月8日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。共同委托诉讼代理人：伊新颖，辽宁晟誉律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈词，女，1966年2月4日出生，汉族。委托诉讼代理人：祁晓娜，北京安翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：张春晓，北京安翔律师事务所实习律师。第三人：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼3层304室。法定代表人：李峰岩，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，1980年7月16日出生，汉族，本公司法务。第三人：北京中融信融资担保有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥东路9号院1号楼5层507室。法定代表人：魏勇，执行董事。委托诉讼代理人：庄志豪，男，1994年5月31日出生，汉族，本公司法务。原告（反诉被告）苗李杰、罗雪英与被告（反诉原告）陈词、第三人北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、第三人北京中融信融资担保有限公司（以下简称中融信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）苗李杰、罗雪英及其共同委托诉讼代理人伊新颖、被告（反诉原告）陈词委托诉讼代理人祁晓娜、张春晓、第三人链家公司委托诉讼代理人孙凤起、第三人中融信公司委托诉讼代理人庄志豪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苗李杰、罗雪英向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除二原告与被告陈词的买卖合同，被告陈词立即返还房屋首付款4000000元；2.请求法院判令被告陈词违约，双倍返还定金共1600000元；3.请求判令被告陈词违约，按照合同约定支付违约金即房屋总价款20%，计2100000元；4.请求判令被告陈词违约，赔偿原告已花费的房屋装修款项1265657.9元；5.请求判令陈词违约，退还两原告已经支付的物业保证金100000元。事实和理由：2020年3月28日，二原告以10500000元购买被告陈词位于北京市昌平区百善镇林溪园3-21号楼-1至2层3-21-1房屋，并签署《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》《变更协议》，由中融信公司承担担保支付责任，链家公司提供居间服务。4月5日，在原告交纳定金800000元、首付款4000000元和物业保证金100000元后，被告陈词交付房屋，二原告开始着手装修。5月6日-8日，原告在装修时，每日收到被告陈词的前夫白家明递送的律师函，称3月4日其已向北京市东城区人民法院提起诉讼，以离婚后财产纠纷立案，对该房屋产权其与陈词存在纠纷，要求原告立即停止装修。此后，被告前夫及其律师多次上门骚扰，短信及微信威胁，导致原告已无法进入房屋继续装修。根据原被告双方签订的《房屋买卖合同》约定，在原被告签订买卖合同前，该房屋已陷入离婚财产纠纷诉讼，被告陈词未如实告知原告，导致该房屋在产权不清晰及存在债权债务纠纷的情况下交易，违背诚信义务，原告为此房屋已支付六百多万元款项，现请求判令被告承担违约责任，退还相关款项及支付违约金。被告陈词辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、涉案房屋系陈词单独所有的房产，陈词有权处分，房屋买卖合同合法有效，买卖双方应当继续履行合同。涉案房屋的所有权人为陈词，共有情况为单独所有。2019年9月3日陈词与白家明签订离婚协议，约定涉案房屋归陈词所有。2020年3月28日原、被告双方签订房屋买卖合同，合同系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，系合法有效，双方应当继续履行。二、陈词按照合同约定在收到部分购房款后向原告交付钥匙，原告装修入住，合同处于正常履行过程中。按照合同约定，原告应当于2020年11月29日前支付第三笔购房款540万元，但是原告至今尚未支付，原告应当继续履行合同，立即向被告支付第三笔购房款540万元。为此，被告将提出反诉。三、虽然陈词前夫白家明起诉陈词离婚后财产纠纷使陈词被动卷入诉讼，但是经法院审查，涉案房屋确实与白家明无关，原告作为房屋买受人的权利也并未因收到律师函受到任何影响，原告至今仍正常居住在涉案房屋中。白家明与涉案房屋无关，无权阻止买卖合同的履行。在买卖双方沟通时，卖方陈词也多次强调，如果买方继续购买房屋，卖方按照合同约定继续履行，如果买方不再购买签约房屋，卖方将房款全额退还买方。买方的权利未受到任何侵害。在原告继续履行合同的情况下，原告也没有因为白家明发律师函受到影响，原告正常装修入住，至今还正常居住在涉案房屋内。综上所述，陈词有权处分房屋，房屋买卖合同合法有效，陈词不存在任何违约行为，房屋买卖合同处于正常履行中，请求法院查明事实，依法判决驳回原告的全部诉讼请求。第三人链家公司辩述称：本诉诉讼请求没有涉及到我公司，我公司没有意见。第三人中融信公司述称：本诉没有涉及到我公司，我公司不发表意见。反诉原告陈词向本院提出反诉诉讼请求：1.请求判决被反诉人苗李杰、罗雪英继续履行北京市存量房屋买卖合同及其补充协议；2.请求判决被反诉人向反诉人支付第三笔购房款5400000元；3.请求判决被反诉人向反诉人支付购房款（户口迁出保证金）200000元；4.反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与案外人白家明于2019年9月13日协议离婚，约定诉争房屋归反诉人所有。反诉人与被反诉人于2020年3月28日签署《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。2020年4月25日，反诉人依据合同约定，向被反诉人交付房屋，反诉人已依约履行了合同义务，现房屋由被反诉人正常居住使用。反诉人认为，反诉人与被反诉人之间的买卖合同合法有效。根据合同约定，被反诉人应当于2020年11月29日前向反诉人支付第三笔购房款5400000元，并且现已具备支付剩余房款200000元（户口迁出保证金）的条件。故反诉人特向贵院提出反诉，请求判决反诉人与被反诉人继续履行房屋买卖合同，被反诉人向反诉人支付剩余购房款。反诉被告苗李杰、罗雪英辩称：针对反诉原告提出违约的事实，反诉原告尝试提前将房屋产权转给反诉被告，但是双方合同约定不能私下约定转让房屋，并且据我所知西城法院受理了陈词与其前夫的案件，陈词3月28日与我的当事人签订了买卖合同，经过链家公司的工作人员确认房屋产权没有异议，并提出了相关的证据予以佐证，但此时我方并不知道陈词与其前夫判决有了结果，4月9日房屋交付我方后，被告一直跟我方说，如果有人要问的话让我方说是亲戚借住，后经周边邻居和链家公司工作人员告诉我方涉案房屋一直由陈词夫妇居住，后我方收到律师函才知道房屋产权存在争议，我方当事人担心房屋被白家明查封，所以要求解除合同，而且我方当事人的孩子患有神经障碍疾病，即便是控制良好，孩子也一直不能自理需要有人24小时照顾，我方夫妇没有办法照顾孩子一辈子，只有在财力允许的情况下创造独立的空间让孩子可以生活，原告在4月5日就提前支付首付款希望提前入住和装修，装修已经花了120多万，对于是否违约，依据合同法第42条规定、城市管理法第38条规定，本案中陈词和其前夫对于房屋产权一直有争议，陈词故意隐瞒该情况，陈词应按照成交款20%赔付违约金，不同意反诉原告的反诉请求。第三人链家公司辩述称：反诉请求没有涉及到我公司，我公司不发表意见。第三人中融信公司述称：反诉请求没有涉及到我公司，我公司不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：2020年3月28日，苗李杰、罗雪英（买受人）与陈词（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋坐落为昌平区百善镇林溪园3-21号楼-1至2层3-21-1，该房屋所在楼栋建筑总层数为3层，其中地上2层，地下1层，产权证明所载建筑面积共438.24平方米；该房屋未设定抵押；出卖人未将该房屋出租；该房屋成交价格为5650000元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为4850000元；买受人向出卖人支付定金800000元，剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议……就该房屋权属及具体状况，双方当事人承诺如下事项：1.出卖人对该房屋享有合法权利；2.该房屋未出售并保证不出售给除本合同买受人以外的其他人；3.该房屋无司法查封或其他限制转让的情形；4.出卖人承诺该房屋已符合出售条件；5.出卖人承诺其配偶和该房屋的共有人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权，买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定；如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，守约方有权解除合同；守约方解除合同的，应当书面通知另一方，并由违反承诺方按照成交总价款的20%赔偿守约方的损失……出卖人应当在2020年4月25日（含当日）将房屋交付给买受人；该房屋现有户籍情况为无户籍登记；合同还约定了双方的其他权利和义务。同日，陈词（甲方、出卖方）与苗李杰、罗雪英（乙方、买受方）、链家公司（丙方、居间方）签订《居间服务合同》及《补充协议》，约定经各方协商，按照2.2%的费率标准向链家公司缴纳居间代理费，即应向丙方支付的居间代理费为231000元，由乙方承担，并应于合同签订当日向丙方支付；甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价10500000元；乙方于签约当日将第一笔定金100000元以自行划转的方式支付甲方；乙方于2020年3月31日前（含当日）将第二笔定金700000元以第三方担保支付的方式支付甲方；乙方于2020年4月25日（含当日）将第一笔购房款2000000元以第三方担保支付的方式支付甲方，乙方于2020年8月10日前（含当日）将第二笔购房款2000000元以第三方担保支付的方式支付甲方，乙方于2020年11月29日前（含当日）将第三笔购房款5400000元以理房通支付的方式支付甲方；甲乙双方应于2020年11月30日前（含当日）共同前往税务部门办理缴税手续；甲乙双方同意，在2020年11月30日前（含当日）共同办理房屋不动产转移登记手续；甲乙双方一致同意，应于过户当日共同前往户籍管理部门核实户口的迁出情况，丙方陪同，乙方从约定的购房成交总价款中留存200000元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金，具体抵扣金额以甲乙双方签署的书面协议或法院生效裁判文书中载明的金额为准；甲乙双方应当在2020年4月25日前（含当日）自行办理物业交割手续，丙方陪同；甲乙双方一致同意乙方从本协议约定的成交总价款中留存100000元作为物业交割保证金，该物业交割保证金可抵扣物业交割日前甲方所需负担的欠费及甲方未保持该房屋良好状况等情况造成的实际损失，具体抵扣金额以甲乙双方签署的书面协议或法院生效裁判文书中载明的金额为准，该保证金自甲乙双方办理完毕物业交割当日，由乙方自行划转至甲方；合同还约定了各方的其他权利和义务。同日，陈词（甲方）与苗李杰、罗雪英（乙方）、北京方源房地产咨询服务有限公司（丙方、服务方）签订《房屋交易保障服务合同》，约定丙方保障服务费的收费为42000元；合同还约定了各方的其他权利和义务。2020年3月28日，苗李杰、罗雪英向陈词支付定金800000元；苗李杰、罗雪英因未按照约定方式支付定金700000元，陈词于2020年3月29日将定金700000元退还苗李杰、罗雪英，同日，北京理房通支付科技有限公司（以下简称理房通公司）代苗李杰、罗雪英向陈词支付700000元；2020年3月29日，理房通公司代苗李杰、罗雪英支付居间代理费、保障服务费共计273000元。2020年4月5日理房通公司代苗李杰、罗雪英向陈词支付购房款2000000元；2020年4月19日，苗李杰、罗雪英向陈词支付114854元（含物业保证金100000元）；2020年4月21日，理房通公司再次代苗李杰、罗雪英向陈词支付购房款2000000元。2020年4月25日，陈词向苗李杰、罗雪英交付涉案房屋，苗李杰、罗雪英开始对涉案房屋进行装饰装修。2020年5月6日、5月8日，苗李杰、罗雪英先后三次收到案外人白家明委托律师唐金龙送达的律师函，主要内容均为涉案房屋存在产权纠纷，正处在诉讼过程中，请立即停止参与涉案房产的交易行为。另查明：陈词与案外人白家明于2019年9月3日登记离婚，双方于同日签订的《离婚协议书》约定涉案房屋登记在女方名下，双方同意，女方在协议书签订后的30日内补偿男方人民币100万元，在满足该条件的前提下，离婚后该套房屋归女方所有。因陈词未按照约定支付补偿款等，白家明以离婚后财产纠纷为由将陈词起诉至北京市西城区人民法院，要求判决白家明享有涉案房屋50%的产权等；该案在审理过程中，陈词对管辖权提出异议，北京市西城区人民法院审理后，作出（2020）京0102民初7731号民事裁定书，裁定将该案移送北京市昌平区人民法院管辖。本院受理该案后，于2020年8月19日作出（2020）京0114民初8246号民事判决书，判决驳回了白家明要求对涉案房屋享有50%产权的诉讼请求。白家明不服，上诉至北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院作出（2020）京01民终7491号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本案在审理过程中，本院曾多次组织双方当事人进行调解，但双方并未达成一致意见。本院亦曾到涉案房屋进行现场勘验，苗李杰、罗雪英已经对涉案房屋进行装饰装修并实际入住。经核实，涉案房屋并无户籍登记信息。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》《补充协议》《房屋交易保障服务合同》、转账记录、律师函、（2020）京0102民初7731号民事裁定书、（2020）京0114民初8246号民事判决书、（2020）京01民终7491号民事判决书、房屋所有权证、不动产登记资料查询结果证明、离婚证、《离婚协议书》、现场勘验照片、勘验笔录以及双方当事人陈述等相关证据在案予以佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，陈词与苗李杰、罗雪英签订的《北京市存量房屋买卖合同》及陈词与苗李杰、罗雪英及链家公司签订的《居间服务合同》《补充协议》均系各方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。合同解除权分约定解除权和法定解除权。约定解除权是基于双方当事人的约定，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。法定解除权是由法律加以规定，当一定事由发生时，一方当事人享有解除合同的权利。本案中，苗李杰、罗雪英以签订房屋买卖合同时陈词未如实告知涉案房屋存在产权纠纷为由，要求解除合同，陈词认为其与白家明协议离婚时已明确约定涉案房屋归其所有，且涉案房屋已经交付并由苗李杰、罗雪英实际居住使用，反诉要求继续履行合同，本院认为，本案的争议焦点应为苗李杰、罗雪英是否享有合同约定的解除权。根据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》第五条约定，苗李杰、罗雪英享有合同解除权的前提应该有二：一是陈词是否违反关于房屋权属及具体情况的承诺；二是如陈词违反上述承诺，是否导致房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷。本院认为，一、陈词与白家明协议离婚，《离婚协议书》明确约定涉案房屋登记在陈词名下，陈词在协议书签订后的30日内补偿白家明100万元，在满足该条件的前提下，离婚后该套房屋归陈词所有。陈词并未按照约定向白家明支付补偿款，导致白家明向法院提起诉讼，要求确认自己享有涉案房屋50%的产权。本院认为，根据《离婚协议书》的约定，并不能推定陈词逾期支付白家明补偿款的情形导致涉案房屋的产权由白家明、陈词共同享有，且上述结论亦有法院生效文书予以认定，故现有证据不足以认定陈词违反房屋权属及具体情况的承诺。二、白家明以陈词逾期支付房屋补偿款为由向法院提出诉讼，要求确认自己享有涉案房屋50%的产权，并未导致涉案房屋不能办理产权转移登记，亦未导致苗李杰、罗雪英陷入陈词与白家明离婚后财产纠纷。综上，本院认为，苗李杰、罗雪英并不享有《北京市存量房屋买卖合同》约定的合同解除权，故对于苗李杰、罗雪英要求解除与陈词签订《北京市存量房屋买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。陈词已将涉案房屋实际交付苗李杰、罗雪英，苗李杰、罗雪英已经装修并实际入住，对于陈词要求继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的反诉诉讼请求，本院予以支持。对于苗李杰、罗雪英要求陈词返还首付款4000000元、双倍返还定金1600000元、支付违约金2100000元、赔偿房屋装修款项1265657.9元、退还物业保证金100000元的诉讼请求，并无法律和合同依据，本院不予支持。对于陈词要求苗李杰、罗雪英支付第三笔购房款5400000元的反诉诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；经核实，涉案房屋并未有户籍登记信息，故对于陈词要求苗李杰、罗雪英支付购房款（户口迁出保证金）200000元的诉讼请求，本院予以支持。苗李杰、罗雪英及陈词观点中的合理部分，本院予以采信；其他部分，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、苗李杰、罗雪英与陈词继续履行双方于2020年3月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、苗李杰、罗雪英与陈词、北京链家置地房地产经纪有限公司继续履行各方于2020年3月28日签订的《补充协议》；三、苗李杰、罗雪英于本判决生效之日起七日内支付陈词购房款5400000元及购房款（户口迁移保证金）200000元，同日，陈词、北京链家置地房地产经纪有限公司协助苗李杰、罗雪英办理昌平区百善镇林溪园3-21号楼-1至2层3-21-1号房屋的过户登记手续；四、驳回苗李杰、罗雪英的本诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费84800元，由苗李杰、罗雪英负担，已交纳。反诉案件受理费25500元，由苗李杰、罗雪英负担，于判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐连森人民陪审员  张金华人民陪审员  刘玉荣二〇二一年三月二日法官 助理  张 华书 记 员  翟金萍