广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初36432号原告（反诉被告）：广州市白云区人和镇东华村南一经济合作社，住所地广州市白云区人和镇东华村华西路**。法定代表人：黄洪光。原告（反诉被告）：广州市白云区人和镇东华村南二经济合作社，，住所地广州市白云区人和镇东华村华西路**法定代表人：黄泳航。原告（反诉被告）：广州市白云区人和镇东华村北一经济合作社，住，住所地广州市白云区人和镇东华村华西路**/div>法定代表人：黄永祥。原告（反诉被告）：广州市白云区人和镇东华村北二经济合作社，住所，住所地广州市白云区人和镇东华村华西路**div>法定代表人：黄浩添。四原告（反诉被告）共同委托代理人：周华，广东中大圣律师事务所律师。四原告（反诉被告）共同委托代理人：母丽慧，广东中大圣律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁坤邦，男，1967年6月1日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，被告（反诉原告）：广州上华市场经营管理有限公司，住所地，住所地广州市白云区人和镇东华集英街**云）。法定代表人：梁德贤。被告（反诉第三人）：梁德贤，男，1983年8月31日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，三被告（反诉原告、反诉第三人）共同委托代理人：杨泉，广东通明律师事务所律师。三被告（反诉原告、反诉第三人）共同委托代理人：刘立明，广东通明律师事务所律师。广州市白云区人和镇东华村南一经济合作社、广州市白云区人和镇东华村南二经济合作社、广州市白云区人和镇东华村北一经济合作社、广州市白云区人和镇东华村北二经济合作社与梁坤邦、广州上华市场经营管理有限公司（以下简称上华公司）、梁德贤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月29日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员关则深独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）广州市白云区人和镇东华村南一经济合作社、广州市白云区人和镇东华村南二经济合作社、广州市白云区人和镇东华村北一经济合作社、广州市白云区人和镇东华村北二经济合作社的共同委托代理人周华、母丽慧，被告（反诉原告）梁坤邦，被告（反诉原告）梁坤邦及被告（反诉原告）广州上华市场经营管理有限公司、被告（反诉第三人）梁德贤的共同委托代理人杨泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）广州市白云区人和镇东华村南一经济合作社、广州市白云区人和镇东华村南二经济合作社、广州市白云区人和镇东华村北一经济合作社、广州市白云区人和镇东华村北二经济合作社提出诉请：1、梁坤邦、上华公司将向我方承租的位于集英街××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××层商铺腾空并恢复原状后交还给我方管业；2、梁坤邦所交的500000元保证金抵偿我方2020年6月1日至7月26日期间的占有使用费；3、梁坤邦、上华公司自2020年7月27日起共同向我方支付占有使用费（按每月270000元计至返还商铺之日止）；4、梁德贤对上述第三项诉请承担连带责任；5、本案受理费由梁坤邦、上华公司和梁德贤负担。事实和理由：梁坤邦经三资平台竞拍，竞得我方位于集英街××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××层商铺的承租权，租赁期间自2019年9月1日至2029年8月31日，租金为每月336000元，每三年递增10%。原告于2019年9月1日将商铺交付梁坤邦，双方于9月2日签订租赁合同。梁坤邦接收商铺后，将商铺交由其与合伙人梁德贤开办的上华公司对外招租，用途改为农贸市场。自租赁以来，一直由梁德贤向我方支付租金。2020年5月，双方因故协商调整租金标准，约定自2020年6月1日起按每月270000元计收租金，但梁德贤等自2020年6月起就一直未支付租金。我方曾于2020年9月24日在涉案商铺张贴《合同终止声明》，明确终止涉案租赁合同，要求收回承租权。我方还曾于2020年10月18日向梁坤邦、上华公司发出律师函，要求返还租赁物业、支付所拖欠的租金。案涉商铺并无建设工程规划许可证，案涉租赁合同为无效合同，但梁坤邦与上华公司占有涉案商铺，仍应参照合同标准向我方支付占有使用费。梁德贤与梁坤邦合伙开办上华公司，且合同履行过程中一直由梁德贤向我方交纳租金，故其应当承担连带责任。原告（反诉被告）广州市白云区人和镇东华村南一经济合作社、广州市白云区人和镇东华村南二经济合作社、广州市白云区人和镇东华村北一经济合作社、广州市白云区人和镇东华村北二经济合作社对反诉答辩如下：对要求确认合同无效的诉请无异议。我方在本诉中提出，由于对方拖欠房屋占有使用费，所交纳的50万保证金可抵偿占有使用费，对方要求退还保证金缺乏理据。对方已经缴纳的302.4万元的租金均是对方自2019年9月1日接收场地后实际产生的占有使用费，对方要求退还没有理据。对方反诉要求赔偿装修损失121万元，但所签装修合同涉嫌倒签，装修款票据也总共只有71万余元，与该项诉请标的明显不相吻合。另外对方竞拍时就已经知悉涉案商铺的相关规划手续目前还有待完善，其仍予以承租，主要的过错在于承租人，其应当承担70%的责任。我方已经提交涉案商铺的消防设计审计合格书和验收合格书，可证明该物业经过消防验收。同时，承租人对商铺进行装修之后已经投入使用，作为农贸市场转租给许多小租户经营使用，且已经向各小商户收取了租金和管理费，故承租人主张涉案商铺没有商业使用价值与事实不符。被告（反诉原告）梁坤邦、广州上华市场经营管理有限公司提出诉请：1、确认双方所签订的《东华市场综合楼（共两层）租赁合同》无效；2、本诉原告退还保证金500000元及利息；3、本诉原告退还租金3024000元；4、本诉原告赔偿装修损失1210000元；5、本案诉讼费用由本诉原告负担。事实和理由：我方承租涉案商铺后投入1210000元进行装修，装修完毕后，在实际使用过程中，涉案商铺因不具备商用条件无法使用，其中商铺二楼完全废弃无人问津，一楼只能零散出租给菜贩和肉贩使用，即便如此，出租人还在商铺外设置一些临街地摊低价出租，与商铺内商贩形成竞争关系，对经营造成影响。2020年4月，因涉案商铺消防不合格，我方被公安机关罚款30000元。因此，我方认为涉案商铺无法达到正常使用的目的，且无规划许可证和消防验收手续，导致我方无法继续承租并交付租金。被告（反诉原告、反诉第三人）梁坤邦、广州上华市场经营管理有限公司、梁德贤对本诉答辩如下：涉案的租赁合同属于无效合同，涉案租赁物业不具备建设工程规划许可证，也没有通过一次消防合格验收，并不具备商业使用用途。出租人是合同无效的过错方，出租人在明知该物业不具备建设工程规划许可证，未取得一次消防验收合格证，并不具有商业出租使用用途的前提下，通过人和镇农村集体三资管理服务中心进行招投标，且明示该物业资产使用范围为商业，致使我方以高价中标。事后，出租人为了使我方确信商铺已经过消防验收，还向我方提供了虚假的验收意见书，因此我方不存在任何的过错。根据合同法第五十八条规定，依据无效合同取得的财产应予返还，有过错的一方，应赔偿对方因此受到的损失，因此出租人应向我方返还保证金及已缴纳的全部租金，并对我方的装修损失、消防罚款损失予以赔偿。无效合同自始不发生法律效力，故不存在本诉原告主张支付拖欠租金的合同依据。至于本诉原告所主张的房屋占用使用费，鉴于该物业二楼至今从未出租使用过，依法依理均不应支付所谓的占用使用费。经审理查明：梁坤邦参与当地农村三资平台公开招投标，竞得人和镇东华村南一、南二、北一、北二经济合作社位于集英街××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××层商铺的承租权，双方于2019年9月2日签订《东华市场综合楼（共两层）租赁合同》，约定梁坤邦承租上述商铺用于商业用途；商铺面积共约2100平方米，产权未完善，梁坤邦对出租的商铺情况已作充分了解，同意承租；期限自2019年9月1日至2029年8月31日；合同签订当日，梁坤邦应向出租方交付保证金500000元；租金每月336000元，每三年递增10%；每月5日前支当月租金，逾期按每日2%计收滞纳金，逾期满30天的，出租方有权单方解除合同，没收保证金并要求赔偿其他损失；梁坤邦须遵守安全生产和消防管理法规，对消防安全、安全生产负责；梁坤邦需对租赁物进行装修的，须事先征得出租方书面同意方可实施，且不得影响商铺结构，租赁期限届满后，依附于租赁物的装修归出租方所有；梁坤邦原则上不得转租涉案商铺，如确需转租的，须经出租方召开社委会通过并书面同意后方可转租；梁坤邦按商铺用途开展经营，不受出租人干涉，但不得擅自改造用途；梁坤邦在移交前保证详细知悉和了解商铺现状。合同另就其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，人和镇东华村南一、南二、北一、北二经济合作社将涉案商铺交付梁坤邦使用。梁坤邦承租涉案商铺后，由梁德贤投资成立上华公司，以上华公司的名义用涉案商铺开办上华农贸综合市场，将档位分别出租给案外人张梅新等人。截至2020年5月份，均由梁德贤以个人账户分别向四个经济合作社支付租金。目前，涉案商铺仍由梁坤邦、梁德贤、上华公司管业。梁坤邦和梁德贤确认，两人均是上华公司的合伙人。租赁合同签订时，人和镇东华村南一、南二、北一、北二经济合作社向梁坤邦交付公安机关于2002年10月11日出具的《建筑工程消防验收意见书》，该验收意见书对人和镇东华村委会在人和镇机场安置区华南街开办的制衣玩具厂的消防验收合格，同意投入使用，如有改建、内部装修、用途变更等，需另行申报审核。诉讼中，人和镇东华村南一、南二、北一、北二经济合作社还提交了公安消防部门于2000年7月5日出具的《建筑工程消防设计审核意见书》，要求东华村委员会在人和镇方华公路侧新建综合楼建筑面积约4200平方米的建筑工程竣工后，向公安消防部门申报验收，经验收合格后才能投入使用，其中首、二层农副品市场二次装修的，应另行申报。梁坤邦等反诉原告认为涉案商铺并无通过一次消防验收，对上述审核意见书、验收意见书均不予认可。2020年5月28日，梁坤邦与人和镇东华村南一、南二、北一、北二经济合作社签订《补充条款》，协商调整租金标准，约定2020年6月1日至2022年8月31日期间按每月270000元计收租金，其后每三年递增10%。2020年9月25日，人和镇东华村南一、南二、北一、北二经济合作社曾在涉案商铺现场张贴《合同终止声明》，提出由于梁坤邦自2020年5月31日起未支付租金，故依约单方终止合同并收回案涉商铺，保证金不予退回等等。同年10月18日，人和镇东华村南一、南二、北一、北二经济合作社还向梁坤邦和上华公司发出律师函，要求清退商户，将商铺恢复原状后交还给出租人，并支付拖欠的租金及滞纳金等。梁坤邦和上华公司主张，其承租涉案商铺后，投入1210000元对商铺进行装修改建，用作经营农贸市场，但由于规划、消防等条件均不完备，无法正常使用，其中二层从未使用过，曾于2020年6月19日因未经消防安全检查便投入使用，被公安消防部门处以罚款30000元，并责令停产停业的行政处罚；另外由于出租人在农贸市场外开设地摊低价出租，造成农贸市场竞争力下降，出租率极低。另外，梁坤邦、梁德贤、上华公司在诉讼中没有提交证据证明出租人同意其改变涉案商铺用途并进行装修改建，本院限期梁坤邦、梁德贤、上华公司提交装修价款支付的流水等证据，但梁坤邦、梁德贤及上华公司逾期均未提交。双方均确认，涉案商铺未取得建设工程规划许可证。以上事实，有《东华市场综合楼（共两层）租赁合同》、《补充条款》、《上华农贸综合市场档铺租赁合同》、照片、工商登记档案资料、银行流水、《建筑工程消防验收意见书》、《行政处罚决定书》、非税收入票据和当事人陈述等证据可以证实。本院认为：本案双方均确认租赁的商铺未取得建设工程规划许可证，结合三资平台招投标时明确备注产权未完善等情况，本院对案涉商铺并无取得建设工程规划许可证的事实予以认定，故双方就案涉商铺所签的租赁合同应为无效合同，双方对此均无异议，本院予以认定。案涉租赁合同无效，双方依据无效合同占有对方的财产应当予以返还。案涉商铺目前仍由本诉被告梁坤邦、梁德贤和上华公司占有使用，本诉原告要求本诉被告将案涉商铺腾空并恢复原状后交还给本诉原告管业符合法律规定，本院予以支持。本诉原告占有梁坤邦交付的保证金500000元也应当予以返还。梁坤邦在知悉案涉商铺存在产权不完善的情况下仍予以承租，其对合同无效负有主要过错，其主张赔偿保证金的相应利息缺乏理据，本院不予支持。本诉原告提出将其收取的500000元保证金折抵相应房屋占有使用费缺乏理据，本院不予采纳。案涉租赁合同虽然无效，但本诉被告梁坤邦、梁德贤和上华公司实际占用案涉商铺，本诉原告要求参照合同约定的标准计付占有使用费合理合法应予支持，具体应按每月270000元，自2020年6月1日起计至梁坤邦、梁德贤和上华公司将案涉商铺腾空并恢复原状后交还给本诉原告管业之日止。梁坤邦和梁德贤确认其合伙经营上华公司，由上华公司利用案涉商铺开办农贸市场开展经营，故应认定实际由梁坤邦、梁德贤和上华公司共同承租使用案涉商铺，本诉原告要求梁德贤、上华公司承担连带责任合理合法，本院予以支持。梁坤邦和上华公司要求本诉原告退还其占用涉案商铺期间已经向本诉原告交付的3024000元租金（实为占有使用费）没有事实和法律依据，本院不予支持。如上所述，梁坤邦在承租使用案涉商铺前即已知悉案涉商铺无建设工程规划许可证等情况，其在诉讼中并无提交证据证明其对案涉商铺装修改建前已经征得出租人的同意，而且其应当知道案涉商铺进行装修改建后，必须进行二次消防验收等事宜；本院限期提交有关装修费用支出凭证和流水等，其也逾期未予提交，现其要求本诉原告赔偿装修损失1210000元没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认广州市白云区人和镇东华村南一经济合作社、广州市白云区人和镇东华村南二经济合作社、广州市白云区人和镇东华村北一经济合作社、广州市白云区人和镇东华村北二经济合作社与梁坤邦于2019年9月2日签订的《东华市场综合楼（共两层）租赁合同》及2020年5月28日签订的《补充条款》无效；二、于本判决生效之日起十五日内，梁坤邦、梁德贤和广州上华市场经营管理有限公司将位于本市白云区人和镇集英街13号、15号、17号、19号、21号、23号、25号、27号、29号、33号的一层、二层商铺腾空并恢复原状后交还给广州市白云区人和镇东华村南一经济合作社、广州市白云区人和镇东华村南二经济合作社、广州市白云区人和镇东华村北一经济合作社、广州市白云区人和镇东华村北二经济合作社管业；三、于本判决生效之日起十五日内，梁坤邦、梁德贤和广州上华市场经营管理有限公司向广州市白云区人和镇东华村南一经济合作社、广州市白云区人和镇东华村南二经济合作社、广州市白云区人和镇东华村北一经济合作社、广州市白云区人和镇东华村北二经济合作社支付房屋占有使用费（按每月270000元为标准，自2020年6月1日起计至梁坤邦、梁德贤、广州上华市场经营管理有限公司将上述判决第二项所涉房屋交还给广州市白云区人和镇东华村南一经济合作社、广州市白云区人和镇东华村南二经济合作社、广州市白云区人和镇东华村北一经济合作社、广州市白云区人和镇东华村北二经济合作社管业之日止）；四、于本判决生效之日起十五日内，广州市白云区人和镇东华村南一经济合作社、广州市白云区人和镇东华村南二经济合作社、广州市白云区人和镇东华村北一经济合作社、广州市白云区人和镇东华村北二经济合作社向梁坤邦、广州上华市场经营管理有限公司退还保证金500000元；五、驳回广州市白云区人和镇东华村南一经济合作社、广州市白云区人和镇东华村南二经济合作社、广州市白云区人和镇东华村北一经济合作社、广州市白云区人和镇东华村北二经济合作社其他本诉诉请；六、驳回梁坤邦、广州上华市场经营管理有限公司其他反诉诉请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费16950元、保全费4770元，均由梁坤邦、梁德贤、广州上华市场经营管理有限公司负担；反诉受理费22296元，由梁坤邦、广州上华市场经营管理有限公司负担19937元，由广州市白云区人和镇东华村南一经济合作社、广州市白云区人和镇东华村南二经济合作社、广州市白云区人和镇东华村北一经济合作社、广州市白云区人和镇东华村北二经济合作社负担2359元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  关则深二〇二一年三月二十三日书记员  周家怡