辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民初2135号原告（案外人）：孙阳，女，1961年1月8日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：王伟、杨莉，辽宁明申律师事务所律师。被告（申请执行人）：盛京银行股份有限公司沈阳市亚明支行，住所地沈阳市皇姑区昆山中路100号。负责人：刘刚，该支行行长。委托诉讼代理人：丁竟华，该银行工作人员。第三人（被执行人）：沈阳凯城房屋开发有限公司，住所地沈阳市于洪区洞庭湖街青海西路大卜巷。法定代表人：王威，该公司经理。第三人（被执行人）：赵春艳，女，1963年11月21日出生，住沈阳市沈河区。第三人（被执行人）：汤振英，男，1957年6月10日出生，住沈阳市沈河区。原告孙阳与被告盛京银行股份有限公司沈阳市亚明支行（以下简称“盛京银行沈阳亚明支行”）、第三人沈阳凯城房产开发有限公司（以下简称“凯城公司”）、赵春艳、汤振英案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年12月15日立案后，依法适用普通程序，于2021年2月22日公开开庭进行了审理。原告孙阳的委托诉讼代理人王伟、杨莉、被告盛京银行沈阳亚明支行的委托诉讼代理人丁竞华，第三人凯城公司、赵春艳、汤振英的委托诉讼代理人张硕文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙阳向本院提出诉讼请求，1、请求法院依法立即停止对沈阳市于洪区9门商用房屋的强制执行措施并解除查封；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：贵院在执行申请执行人盛京银行沈阳亚明支行与被执行人凯城公司借款合同纠纷（2015）沈中执字第609号一案中，查封了原告在凯城公司购买的位于沈阳市于洪区9门商用房屋，原告对贵院的执行提出案外人异议，贵院作出（2020）辽01执异1391号执行裁定书，驳回了案外人（原告）的异议请求。2015年5月29日，原告与凯城公司签订了书面的《商品房买卖合同》，购买位于沈阳市于洪区9门商用房屋，原告足额缴纳的全部购房款。原告有证据证明该房屋系原告在法院查封之前购买并且入住使用，非因原告自身原因未办理过户手续，原告为该房屋所有权人，并非凯城公司的财产，依法应当停止对位于沈阳市于洪区9门商用房屋的强制执行措施并解除查封。被告盛京银行沈阳亚明支行辩称，答辩人认为本案原告陈述的事实与理由不足以排除答辩人对案涉房屋的强制执行，原告对涉案房屋主张权利不能对抗答辩人对房屋享有的优先受偿权。一、案涉房屋是答辩人的抵押物，自2008年起抵押给答辩人，答辩人的抵押权从未间断。2015年答辩人申请强制执行，查封了案涉房屋，因凯城公司不能偿还贷款本息，答辩人申请评估拍卖案涉房屋，主张优先受偿权。二、原告不属于商品房消费者，根据九民会议纪要相关精神，原告对案涉房屋的权利不能对抗银行的抵押权。第一，案涉房屋不是原告的唯一住房，原告名下在沈阳市有其他房屋用于居住；第二，原告购买该案涉房屋的用途为商用，不是住宅，为一种投资行为，不是消费行为，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定。三、原告主观上存在过错。原告与第三人凯城公司签订《商品房买卖合同》时，已知案涉房屋是商业网点，作为一种投资，原告应对此投资行为的风险具有清晰的认识，原告应保障自己的权益，应办理网签和备案登记等措施，原告没能采取措施，主观上具有过错。四、原告的物权期待权不能优于被告的抵押权被告对案涉房屋的抵押权设立时间为2008年，此后抵押权一直持续存在，没有间断过。原告因《商品房买卖合同》没有办理网签和备案登记，与第三人凯城公司仅为债权债务关系，仅仅具有物权期待权，不具有物权。被告的抵押权为担保物权，而原告为债权，物权具有优先效力，在同一物上有数种权利并存时，物权优先于债权。第三人凯城公司、赵春艳、汤振英述称，凯城公司已经实际收取原告支付的全部购房款，并已经将房产交付原告且原告占有使用，未能及时办理产权登记的原因是由于房屋存在在建工程抵押。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：经生效判决认定，凯城公司向盛京银行沈阳亚明支行借款,以包括涉案房屋在内的多套房屋设立在建工程抵押担保偿还借款，经本院到沈阳市房产局查询，涉案房屋在建工程抵押最早设立登记日期为2009年，此后进行过60余次变更登记。盛京银行沈阳亚明支行与凯城公司、赵春艳、汤振英于2014年6月25日签订《固定资产借款合同》、《借款抵押合同》、《保证合同（个人承担连带责任保证）》，沈阳市皇姑区公证处于2014年8月8日依法出具（2014）沈皇证银经字第1号《公证书》。结合执行异议卷宗内抵押权证记载，凯城公司以包括涉案房屋在内的789套住宅、315套网点和25套车库设立在建工程抵押，抵押面积共105589.06平方米，抵押债权数额121850000元，抵押权登记日期2014年12月17日。上述合同签订后，凯城公司未按合同约定履行还款义务，截止2015年9月6日拖欠累计欠款本金及罚息合计117422838.40元。盛京银行沈阳亚明支行于2015年9月6日向沈阳市皇姑区公证处提出强制执行公证申请，申请强制执行债务人、抵押人凯城公司、担保人赵春艳、汤振英向其偿还上述欠款，并承担由于欠款引发的其他费用等。沈阳市皇姑区公证处于2015年9月22日作出（2015）沈皇证银经字第4号执行证书，认为上述合同内容清楚，权利义务关系明确。根据《中华人民共和国公证法》的规定，经过公证证明具有强制执行效力的债权文书，债务人应当履行，否则债权人持该执行证书向有管辖权的人民法院申请执行。盛京银行沈阳亚明支行据此向本院申请强制执行，本院于2015年11月3日作出（2015）沈中执字第609号执行裁定书，预查封包括涉案房屋在内凯城公司名下多套房屋。2020年9月，孙阳作为案外人对预查封涉案房屋提出执行异议申请，本院于2020年11月23日作出（2020）辽01执异1391号执行裁定，裁定驳回案外人孙阳的异议。孙阳不服，提起本案诉讼。2015年5月29日孙阳与凯城公司签订《商品房买卖合同》，约定孙阳购买吉力湖街沈阳市于洪区9门房屋，建筑面积共317.84平方米。单价为8700元，总房款2765208元。付款方式一次性付款。后孙阳于2015年4月19日及23日分两次向赵春艳转账160万元，2015年5月29日向尹君伊转账50万元，2015年4月19日交纳665208元，凯城公司为孙阳出具三张收据。2015年5月29日凯城公司为孙阳出具商品房准住通知，孙阳办理入住。孙阳提交了采暖费证明1张、采暖收款收据1张、物业费发票1张、电费客户交费明细3张、水费收据1张、用户用水情况清单2张、自来水收费情况表1张、房屋租赁合同1份，用以证明其已经实际控制并使用房屋至今。另查明，凯城公司于2009年2月3日取得案涉房屋所在楼宇的预售许可证。上述事实，有当事人陈述，（2015）沈中执字第609号执行裁定书、土地使用权抵押和在建工程抵押手续、《商品房买卖合同》、商品房准住通知、物业费发票、供暖费收据等证据材料，经庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，审查焦点为案外人孙阳就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，涉案房屋能否继续执行的问题。盛京银行沈阳亚明支行于2015年9月6日向沈阳市皇姑区公证处提出强制执行公证申请，是依据（2014）沈皇证银经字第1号《公证书》，即盛京银行沈阳亚明支行与凯城公司、赵春艳、汤振英于2014年6月25日签订《固定资产借款合同》、《借款抵押合同》、《保证合同（个人承担连带责任保证）》，此时房屋早已建成并实际出售给购房人孙阳并交付使用，据此执行的（2015）沈皇证银经字第4号执行证书并未认定盛京银行沈阳亚明支行对案涉房屋享有优先受偿权。盛京银行沈阳亚明支行申请法院强制执行，涉案房屋预查封日期为2015年11月3日。在此之前，孙阳与凯城公司签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋，根据凯城公司向孙阳出具的房款收据，结合孙阳陈述的支付房款情况，能够证明孙阳分别于2015年4月19日、23日、5月29日向凯城公司实际支付了全部房款。通过孙阳提交的商品房准住通知、物业费发票以及供暖费发票等单据，能够证明孙阳实际占有使用房屋。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”孙阳作为买受人，在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；已合法占有涉案房屋，已支付全部房款；非因孙阳自身原因未办理过户登记。据此，本案能够认定案外人孙阳就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故应判决不得执行案涉房屋。由于凯城公司在设定抵押和出售房屋过程中明显存在过错，是导致本案纠纷产生的主要责任方，故应当承担本案诉讼费用。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行位于沈阳市于洪区9门房屋；二、驳回原告孙阳的其他诉讼请求。本院（2020）辽01执异1391号执行裁定于本判决生效时自动失效。案件受理费28922元，由被告沈阳凯城房屋开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长 曹 岩审判员 姜会军审判员 赵 智二〇二一年三月二十四日书记员 杨佳玉本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。