安徽省祁门县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖1024民初48号 原告：戴贵琪，女，住安徽省祁门县。 被告：徐祖传，男，住安徽省黄山市经济开发区。 委托诉讼代理人：徐华勇，安徽道同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余丽丽，安徽道同律师事务所律师。 原告戴贵琪与被告徐祖传房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戴贵琪、被告徐祖传委托诉讼代理人余丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 戴贵琪向本院提出诉讼请求：1.徐祖传赔偿因其单方面违约给戴贵琪造成的直接经济损失5万元；2.徐祖传依法减免***期间3个月的租金；3.赔付戴贵琪装修店面所支付的3万5千元以及返还戴贵琪因小偷盗窃致店面后墙遭到严重破坏而出资的修补费5千元；4.补偿戴贵琪自2012年5月份至2019年3月份的工资收入差额损失18万元；5.清算并退还私自加价多收取的每1度电费；6.全部诉讼费由徐祖传承担。事实和理由：徐祖传精心布局、采取欺诈手段使戴贵琪蒙受沉重的经济损失和精神创伤。2012年年初,徐祖传多次找到戴贵琪,称其想把位于祁门县××镇××路××号店面（国有房产）内的烟酒摊位盘给戴贵琪经营,年租金1万4千元。徐祖传声称这个店面戴贵琪可以一直开下去,直到开到这个店“倒塌”为止。徐祖传一再表态,如果戴贵琪以后不想开的话,烟酒等货物会一并收回。徐祖传向戴贵琪承诺,如果其违约收回店面，其将赔偿给戴贵琪造成的一切经济损失。戴贵琪于2012年5月份正式接手该摊位所有烟酒及其他杂物,与承租方谭某共用该店面。2016年5月份,因为徐祖传再次涨房租,谭某不再续约，从该店面搬出。当天，徐祖传就打电话给戴贵琪,让戴贵琪盘清货物后也不要开了。之后，戴贵琪迫于无奈，出资3万余元将店面顶部、后墙及门头等全部重新装修,并将该店面隔成了两间。店面分割开以后,都是由戴贵琪与承租人谈妥另一间店面各项条件和租金之后,承租人直接将租金打到徐祖传的账户上。至今，另一间店面也换了4-5个承租人。戴贵琪也将这件事当作自己应该履行的责任，并且帮助徐祖传交纳其他店面的水电费等事宜。2020年5月8日，徐祖传的女儿徐某发给戴贵琪一条微信,以戴贵琪与徐祖传未签订书面合同为由,即可随时解除承租关系，却只字不提当年徐祖传与戴贵琪的口头协议。之后，徐祖传将戴贵琪告上法庭，要求戴贵琪立刻搬出该店面。该案件已于2020年12月15日结案。2020年12月21日，戴贵琪被告知终审败诉。2020年12月23日，戴贵琪将烟酒等杂物搬离,并清空了该店面。徐祖传与戴贵琪不能签订合同,是因为徐祖传根本无权与戴贵琪签订所谓的无限期合同。现在，徐祖传直接终止双方合约关系,其在戴贵琪完全不知情的情况下欺诈,使戴贵琪遭受严重的经济损失。自2012年5月份至2020年12月份底,戴贵琪在经营该店面时每天工作十几个小时,没有节假日,每年所剩收入就仅够基本生活开支。徐祖传欺诈手段达成后,这些年从该店面不劳而获近40万元。如果戴贵琪不是被徐祖传骗来盘了他的店,自2012年5月份至2019年3月份,按戴贵琪折中工资4千元来计算，戴贵琪就有18万元的收入差额。现在，该店面突然被终止经营,戴贵琪只能将店中的货物低价处理,加上一些当时徐祖传盘转给戴贵琪的各种杂物至今没有处理完,共给戴贵琪造成了直接经济损失约5万元。之前，戴贵琪提出疫情减免三个月租金的事情也被徐祖传一口拒绝。而徐祖传在与另一间店面承租人胡某因减免房租一事打架后，却同意减免其三个月房租。为维护自身的合法权益,现戴贵琪向法院提起诉讼,请求依法判决。 徐祖传在法定期限内未提交书面答辩意见。徐祖传委托诉讼代理人余丽丽在庭审中辩称：戴贵琪的诉请没有事实和法律依据，理由如下:1.（2020）皖10民终756号民事判决书确认戴贵琪和徐祖传已合法解除双方间的不定期租赁合同关系，徐祖传不存在违约行为，不应承担违约责任；2.戴贵琪和徐祖传均系自然人，戴贵琪主张减免租金没有法律依据，且案涉合同已经解除，不存在变更合同的情形，更何况徐祖传从房屋所有人处就案涉店面获得的租金减免总额不足1000元；3.戴贵琪主张装修费用、修补费用、工资收入差额以及电费均没有相应的事实和法律依据，其主张与案涉租赁关系无关，请求依法驳回戴贵琪的全部诉讼请求。 戴贵琪为支持其诉讼请求向本院提交的证据如下：证据1.盘转货物证明3张，证明货物是从徐祖传那盘过来的，包括现在还有货物没有销售出去；证据2.房租付款凭证1张，证明戴贵琪按约定按时缴纳房租，没有拖欠房租；证据3.戴贵琪被迫停业时店内库存证明12张，证明因徐祖传违反口头协议，让戴贵琪被迫停业造成损失；证据4.祁门县某资产运营管理有限公司已依法减免徐祖传***期间3个月房租的证明3张，证明徐祖传没有依法减免戴贵琪3个月租金；证据5.关于最高人民法院下达的有关疫情期间的相关减免政策文件2张，证明徐祖传应依法减免戴贵琪3个月租金；证据6.照片3张，证明戴贵琪在租赁房屋期间不仅维修店面还把店面做出改造，让徐祖传获利；证据7.关于徐祖传欺诈事实的相关证据5张（证明4份），证明戴贵琪帮助徐祖传租赁房屋，尽到了口头协议的义务；证据8.徐祖传私自加价收高价电费凭证4张，证明徐祖传私自抬高价格收取电费。 徐祖传委托诉讼代理人余丽丽质证认为，对证据1的真实性没有异议，但不认可其与本案的关联性以及戴贵琪的证明目的，这个是10年之前的盘货单，与戴贵琪所称现货物情况并不相符，不足以证明其损失，且即便存在损失，本案案涉租赁关系已合法到期终止，不应由徐祖传承担。对证据2的真实性没有异议，但不认可戴贵琪的证明目的，戴贵琪欠付徐祖传的租金已经由（2020）皖10民终756号民事判决书予以确认。对证据3的三性均有异议，其他同证据1的质证意见，且戴贵琪陈述其现存货物与证据1提供的明细不一致。对证据4的真实性没有异议，但不认可其证明目的，该通知所述的租赁关系是徐祖传与祁门县某资产运营管理有限公司之间发生的，与本案并非同一法律关系。对证据5，其是法律规定，本案应适用其中第6条第2款之规定，原、被告双方均为自然人，基于***引发的不可抗力，法院可以结合案件的情况依据公平的原则变更合同，但本案的案涉合同已经合法解除，不存在变更的情况。对证据6的三性均有异议，且该组证据达不到戴贵琪的证明目的，照片不能反映装修金额和修补金额，更何况小偷盗窃的行为造成的损失应由小偷来承担。对证据7当中的4份证明的三性均有异议，这些证明是证人证言，证人应出庭接受法庭的询问，该证据的形式也不符合法律规定，其中有3份证明的内容完全一致，不应作为本案的证据，更何况这3份证明的内容和双方间的租赁关系也没有联系；对证据7中租赁协议真实性没有异议，但其和本案没有关联性，该份租赁协议第7条有场地的图示，根据该图示，戴贵琪承租的店面面积约占这一整间店面的1/4。对证据8的真实性没有异议，但不认可其关联性和戴贵琪的证明目的，这组证据当中的电费发生在2014年至2016年间且各方对该电费一直都没有提出异议，是各方合议的结果，更何况在相同的时间内依据这份证据记载，徐祖传向戴贵琪收取的电费是远低于其他租户的。 徐祖传为支持其辩称主张，向本院提交了以下证据：证据1.徐祖传身份证复印件一份，证明徐祖传的身份信息；证据2.（2020）皖10民终756号民事判决书，证明徐祖传系合法解除徐祖传与戴贵琪间的不定期租赁合同关系，不定期租赁合同在徐祖传作为出租方行使解除权时终止。 戴贵琪质证认为，对证据1的三性没有异议。对证据2，其证明徐祖传在双方房屋租赁合同期间对我造成损失，现徐祖传提供的该证据证明其应对我的损失进行赔偿。 对当事人无异议证据，本院予以确认，并在卷佐证。 对于当事人有异议的证据，本院综合认定如下： 对戴贵琪提交的证据1、2、7、8，本院认为，该证据与本案没有关联性，不能达到证明目的，依法不予采纳。对戴贵琪提交的证据3，本院认为，该证据不能达到证明戴贵琪相关经济损失的目的，依法不予采纳。对戴贵琪提交的证据4、6，本院认为，该证据内容真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认，并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月5日，戴贵琪从徐祖传处租赁位于安徽省祁门县××路××号商铺用于经营某超市，双方未签订书面租赁合同，租金是每年14000元，做满一年再支付上一年度租金，每年一付。2020年4月1日，徐祖传与雨林超市商铺产权人祁门县某资产运营管理有限公司签订了《租赁合同》，合同期限自2020年1月1日至2020年12月31日。同日，徐祖传（徐洁）向祁门县某资产运营管理有限公司交纳了新兴路***斜对面房屋的房租（2020年度）13741元（包含保证金2000元）。同日，祁门县某资产运营管理有限公司免除徐祖传***3个月租金3914元。2020年5月18日，徐祖传通过邮政特快专递方式向戴贵琪寄出《解除租赁合同通知书》，告知戴贵琪租赁合同于2020年6月4日解除，要求戴贵琪于2020年6月4日前将该商铺交还给徐祖传并结清租赁费用及水电费用。2020年6月9日，徐祖传诉讼至本院。2020年8月31日，本院作出（2020）皖1024民初540号民事判决。戴贵琪不服本院一审判决，向黄山市中级人民法院提起上诉。2020年12月15日，黄山市中级人民法院作出（2020）皖10民终756号民事判决，判决：一、维持安徽省祁门县人民法院（2020）皖1024民初540号民事判决第一项即：徐祖传与戴贵琪就坐落于安徽省祁门县××路××号商铺租赁形成的不定期租赁合同于2020年6月4日解除；第二项即：戴贵琪于本判决生效后二十日内将坐落于安徽省祁门县××路××号商铺交还给徐祖传。二、变更安徽省祁门县人民法院（2020）皖1024民初540号民事判决第三项为：戴贵琪支付徐祖传2020年5月5日至2020年6月4日期间的租金1167元，并按照每月1167元的标准自2020年6月5日起支付占有使用费至实际交还租赁商铺之日止。2020年12月23日，戴贵琪将烟酒等杂物搬离祁门县××路××号商铺,并清空了该店面。现戴贵琪起诉至本院，要求法院判决：1.徐祖传赔偿因其单方面违约给戴贵琪造成的直接经济损失5万元；2.徐祖传依法减免***期间3个月的租金；3.赔付戴贵琪装修店面所支付的3万5千元以及返还戴贵琪因小偷盗窃致店面后墙遭到严重破坏而出资的修补费5千元；4.补偿戴贵琪自2012年5月份至2019年3月份的工资收入差额损失18万元；5.清算并退还私自加价多收取的每1度电费；6.全部诉讼费由徐祖传承担。 本院认为：不定期租赁，当事人可以随时解除合同。出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。本案中，戴贵琪与徐祖传就坐落于安徽省祁门县××路××号商铺租赁形成的不定期租赁合同已于2020年6月4日解除。现戴贵琪起诉要求徐祖传赔偿因其单方面违约给戴贵琪造成的直接经济损失诉讼请求，因戴贵琪无证据证明徐祖传解除双方不定期租赁合同系违约，且无充足事实证明其直接经济损失为5万元，故对戴贵琪的该项诉讼请求，本院不予支持。现戴贵琪起诉要求徐祖传赔付其装修店面所支付的35000元的诉讼请求，因戴贵琪无证据证明双方已约定店面装修费用由徐祖传承担，且无充足事实证明相应费用金额，故对戴贵琪的该项诉讼请求，本院不予支持。现戴贵琪起诉要求徐祖传补偿其自2012年5月份至2019年3月份的工资收入差额损失18万元的诉讼请求，因戴贵琪和徐祖传之间系房屋租赁法律关系，现戴贵琪无证据证明双方已约定由徐祖传补偿其相应工资损失，故对戴贵琪的该项诉讼请求，本院不予支持。现戴贵琪起诉要求徐祖传清算并退还私自加价多收取的每1度电费的诉讼请求，因戴贵琪无证据证明徐祖传该行为违反相关约定，故对戴贵琪的该项诉讼请求，本院不予支持。现戴贵琪起诉要求徐祖传返还戴贵琪因小偷盗窃致店面后墙遭到严重破坏而出资的修补费5000元的诉讼请求，现戴贵琪无充足事实证明相应费用金额，根据诚实信用原则和本案实际情况，对戴贵琪的该项诉讼请求，本院酌情支持3000元。现戴贵琪起诉要求徐祖传依法减免***期间3个月的租金的诉讼请求，因祁门县某资产运营管理有限公司已免除徐祖传***3个月租金，根据公平原则，作为案涉店面实际承租人的戴贵琪依法享受免除3个月租金（月租金1167元）的权利，故对戴贵琪的该项诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第七百零七条、第七百一十二条、第七百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、徐祖传于本判决生效之日起十日内返还戴贵琪垫付的店面后墙维修费3000元； 二、徐祖传于本判决生效之日起十日内返还戴贵琪受***影响减免的3个月租金3501元； 三、驳回戴贵琪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2750元，由戴贵琪负担2685元，由徐祖传负担65元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审判员  卫德平 二〇二一年三月九日 书记员  郭文炜