广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤06民终3667号上诉人（原审原告）：林逊岗，男，汉族，1989年2月12日出生，住广东省揭阳市空港经济区××××××××××××，公民身份号码××××××××××××。委托诉讼代理人：陈佩玲，女，汉族，1990年3月28日出生，住广东省佛山市南海区×××××××××××××××，系上诉人配偶。上诉人（原审被告）：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市××××××××××××××××××，统一社会信用代码××××××××××××。法定代表人：黄河。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原审被告：广东欣盛租赁服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区×××××××××××××××，统一社会信用代码××××××××××××。法定代表人：黄河。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。上诉人林逊岗、广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）及原审被告广东欣盛租赁服务有限公司（以下简称欣盛公司）租赁合同纠纷一案，两上诉人因不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初3354号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院审理后，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：“一、确认林逊岗和广东广佛智城集团有限公司于2018年1月7日签订的《物业使用权转让合同》关于2038年1月6日至2048年12月31日物业使用权转让期的约定无效；二、广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金158456元；三、广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金18321.73元予林逊岗；四、驳回林逊岗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计4581.23元（原告林逊岗已预交5516.7元），由原告负担3070.99元，由被告广东广佛智城集团有限公司负担1510.24元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告林逊岗。对原告已预交的案件受理费2445.71元，待本判决生效后经原告申请，本院予以退回。”上诉人林逊岗不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.判令解除林逊岗与智城公司于2018年1月7日签订的《物业使用权转让合同》；2.判令智城公司立即向林逊岗返还物业转让金447618元；3.判令智城公司立即向林逊岗支付违约金134285.4元；4.本案一、二审全部诉讼费用由智城公司负担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误，涉案《物业使用权转让合同》为格式合同，双方权利义务并不对等，现智城公司已逾期交付超过90天，林逊岗有权要求解除上述合同。涉案《物业使用权转让合同》仅约定智城公司由解除合同的权利，而没有约定林逊岗拥有解除合同的权利，并且违约费用也不对等，合同未对双方的权利义务作出对等约定，有违公平原则。根据合同约定，林逊岗逾期付款超过90天，智城公司有权解除合同，同理如智城公司逾期交付超过90天，林逊岗亦应有权解除合同。二、一审法院已认定智城公司逾期交付超过330天，根据公平原则，结合涉案《物业使用权转让合同》的履行情况及解除情况，智城公司已构成根本违约，林逊岗有权要求解除涉案《物业使用权转让合同》。林逊岗委托欣盛公司对涉案物业进行验收并经营管理，欣盛公司在涉案物业并未竣工的情况下替林逊岗完成验收手续并向其支付经营管理收益，期间智城公司与欣盛公司均未告知林逊岗涉案物业的竣工状况，其未竣工就验收且支付经营收益的行为，属隐瞒与欺骗林逊岗物业逾期交付的事实，导致林逊岗无法立即对智城公司进行催告。三、一审法院已认定智城公司存在违约行为，智城公司应承担相应违约责任。智城公司现已确实构成违约，且对林逊岗造成严重损失，智城公司应根据《物业使用权转让合同》的约定，向林逊岗支付违约金134285.4元。四、一审判决有失公允，致使林逊岗的合法权益受损。智城公司利用法律空白，通过其销售行为，导致林逊岗与其签订涉案《物业使用权转让合同》，林逊岗并不存在未谨慎审查的过错。现智城公司明显存在逾期交付的违约行为，欣盛公司亦自涉案物业竣工后未向林逊岗支付租金收益，如按一审判决，智城公司确已达到其融资的目的，但林逊岗无法维护自身合法权益。五、根据合同所表示的位置，并未找到涉案租赁物，智城公司至今仍未履行根本义务，对林逊岗交付涉案租赁物，构成根本违约，应当承担违约责任。智城公司没有按合同的约定，在指定位置修建涉案租赁物D1328，仅是修建了一个厕所，致使涉案物业的使用权无法交付，有违诚信原则。六、欣盛公司并未自涉案租赁物所在的物业竣工之后支付任何委托经营管理费用，涉案租赁物一直没有“被交付”与“被经营”，智城公司未履行合同约定，致使林逊岗的合同目的不能实现，林逊岗有权解除合同。智城公司答辩称，一、林逊岗要求解除《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据。（一）涉案物业于2019年11月12日竣工验收，于2019年11月26日取得竣工验收备案表，其物业使用权依法可以转让。（二）智城公司已按合同约定完成交付义务。1.智城公司依据林逊岗出具的《授权委托书》以及林逊岗与欣盛公司签订的《委托经营管理合同》可知，与林逊岗的受托人欣盛公司已确认涉讼物业完成交付。2.涉案《物业使用权转让合同》并未约定智城公司只能向林逊岗交付涉案物业，也未约定智城公司交付物业时必须通知林逊岗本人。3.即使法院认定智城公司有逾期交付物业的情形，林逊岗也无权要求解除《物业使用权转让合同》。该合同并无约定延迟交付物业属可解除合同的情形，且涉案物业已实际交付，合同目的已经实现，林逊岗提出解除《物业使用权转让合同》没有法定事由。二、林逊岗要求智城公司返还物业使用权转让金并支付违约金无事实和法律依据，也没有合同依据。在林逊岗以涉案物业已实际收取委托经营管理收益的情况下，无权再以智城公司未交付物业为由解除合同并要求智城公司支付违约金，否则将导致林逊岗以涉讼物业双重获益。欣盛公司述称，同意智城公司的答辩意见。上诉人智城公司不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回林逊岗的全部诉讼请求；2.本案一、二审费用由林逊岗负担。事实和理由：一、一审法院认定涉案《物业使用权转让合同》约定的物业使用权转让期限超过二十年部分无效并退款158456予林逊岗，属于适用法律错误。（一）一、一审法院认定涉案《物业使用权转让合同》约定的物业使用权转让期限超过二十年部分无效，属适用法律错误。1.涉案《物业使用权转让合同》为双方自愿签订，合法有效，其包含使用权转让和使用权赠与两种法律关系，该赠与发生在合同双方诚实履行完物业使用权转让期限后，赠与使用期间无偿使用。相关法律有关“租赁期限不得超过二十年”的规定，不属于效力性强制规定，不会导致合同无效。涉案《物业使用权转让合同》约定的租赁期限，属非合同内容、合同主体之外的其他合同要素，即使违反上述规定，也不必然导致无效。且从法益衡量的结果看，双方约定二十年转让期限后赠送无偿使用期限为真实意思表示，如认定超过二十年部分无效，将无法平衡双方之间的合同利益。2.涉案物业所在广佛智城项目为集体土地入市项目，根据相关规定，集体土地的租赁期限可突破“租赁期限不得超过二十年”的规定。（二）即使一审法院认为《物业使用权转让合同》中约定的物业使用权转让期限超过二十年部分无效，智城公司也无需退还转让款本金，更无需向林逊岗支付任何利息。1.智城公司所收取的总转让金为二十年物业使用权的对价，超过二十年的部分没有收取任何对价。2.涉案《物业使用权转让合同》实际可履行的使用期限应自合同约定的物业交付之次日或涉案物业竣工验收备案之次日起算，而不应自合同签订之日起算。二、一审法院判决智城公司支付逾期交付物业的违约金18321.73元予林逊岗没有依据，明显过高。1.智城公司已按合同的约定向林逊岗交付涉案物业，林逊岗认可该交付行为，故不存在逾期交付的违约情形。2.即使一审法院认定智城公司有逾期交付涉案物业的情形，亦不应当支持林逊岗要求支付违约金的主张，该违约金标准明显过高。涉案《物业使用权转让合同》约定的交付之日至林逊岗起诉之日，已实际履行了2933天，林逊岗在起诉之前对已经履行的期限并没有异议，即使法院认定超过20年部分无效，亦应剔除，双方已无异议，应从林逊岗起诉之日起计算，方为公平合理。被上诉人林逊岗答辩称，智城公司交付的D1328号商铺所在建筑虽已竣工，但不代表该商铺已经达到交付的标准，D1328号商铺没有达到交付的标准。商铺所在的建筑虽然经验竣工，但是不代表商铺已竣工。欣盛公司述称，同意智城公司的上诉意见。二审期间，林逊岗向本院提交如下证据：1.永旺天街D区三层平面图一张；2-8.永旺天街D1区三层实地拍摄图7张；9.银行流水截图；10.《物业使用权转让合同》第二页；11.《委托经营管理合同》第四页。智城公司、欣盛公司均未提交新证据。本院组织各方当事人对上述证据进行了质证。经审查，证据2-8为林逊岗自行拍摄的图片，不足以证明林逊岗陈述的证明内容，故本院不予采信；证据1、10、11，智城公司对真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；证据9，与本案无关联，本院不予采信。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为,本案系租赁合同纠纷，综合各方当事人的诉辩，本案二审争议焦点为：1.《物业使用权转让合同》的效力问题；2.智城公司是否需向林逊岗退还转让金；3.智城公司应否支付违约金，如需支付，违约金应如何确定；4.《物业使用权转让合同》应否解除。关于第一个焦点问题，根据《物业使用权转让合同》的约定可知，智城公司向林逊岗让渡的是涉讼物业的使用权，符合租赁合同法律关系的法定构成要件，双方之间形成的是租赁合同关系。该合同在约定涉讼物业使用权转让期限的同时，又约定赠送期限，该赠送租赁期限的条款实际上是为规避法律对租赁期限最长不得超过二十年的限制所作，故涉讼物业的实际租赁期限应为《物业使用权转让合同》约定的租赁期限加赠送期限，该合同租赁期限超出二十年部分的约定无效。关于第二个焦点问题，林逊岗根据《物业使用权转让合同》支付的使用权转让金对应的使用期限应为实际租赁期限即约定租赁期限加赠送期限，而租赁期限超出二十年部分的约定无效，智城公司因无效部分获得的转让金应当予以返还。智城公司以赠送期限为无偿使用为由上诉主张无需返还超出二十年期限部分的转让金理据不足，本院不予支持。至于智城公司上诉主张涉讼物业实际租赁期限应自合同约定的交付或者涉讼物业竣工验收备案次日起算的问题，本院认为，《物业使用权转让合同》约定涉讼物业使用权的转让期限自合同签订之日起计算，故一审判决自合同签订之日起计算实际租赁期限正确，本院予以维持。智城公司的该项上诉主张理据不足，本院不予支持。智城公司应返还林逊岗超出二十年部分相应比例的物业使用权转让金158456元，一审判决对此处理正确，本院予以维持。关于第三个焦点问题，涉讼《物业使用权转让合同》约定涉讼物业的交付时间为2018年12月31日，但涉案物业于2019年11月26日才竣工验收，故智城公司已构成迟延履行，应承担相应的违约责任。智城公司上诉主张林逊岗收取欣盛公司支付的租金收益应视为其认可涉案物业已交付，但欣盛公司与智城公司是两个独立的法律主体，林逊岗与欣盛公司及智城公司分别形成的合同关系是独立的法律关系，欣盛公司在涉案物业尚未具备交付条件的情况下向林逊岗支付委托经营收益，并不影响林逊岗基于智城公司未能按约履行交付义务主张逾期交付的违约责任。智城公司的该项上诉主张，理据不足，本院不予支持。根据涉案《物业使用权转让合同》约定，智城公司未按照合同约定期限交付涉案物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向林逊岗支付违约金。智城公司逾期交付期间为2019年1月1日至2019年11月26日，智城公司实际收取的物业使用权转让款为289162元，以该转让款为本金按日万分之五标准计算，智城公司应支付的违约金为47711.73元。现欣盛公司同意林逊岗已收取的租赁物收益29390元在本案抵扣智城公司需支付的违约金，即本案中智城公司尚需支付林逊岗的逾期交楼违约金为18321.73元，一审判决对此处理正确，本院予以维持。关于第四个焦点问题，林逊岗以智城公司逾期交付涉案物业及涉案物业不符合交付条件为由上诉主张解除涉案《物业使用权转让合同》。经审查，首先，涉案《物业使用权转让合同》并未约定智城公司逾期交付物业时，林逊岗有权解除合同。其次，林逊岗与欣盛公司签订《委托经营管理合同》，约定林逊岗将涉案物业委托欣盛公司代为实施接收手续以及代为经营管理，欣盛公司向林逊岗支付固定的委托经营管理收益。该合同为双方真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。欣盛公司已经按照合同约定代为接收涉案物业并自2019年2月起向林逊岗支付经营委托收益，且涉案物业所在建筑物已经竣工验收备案。再次，涉案物业已按约由欣盛公司代为接收及经营管理。根据涉案《委托经营管理合同》约定，欣盛公司有权将涉案物业进行自营、合作经营、转租、分租并与第三方签订合作经营协议、租赁合同等法律文件，林逊岗不予任何干预。由此可见，虽涉案租赁物的位置及面积确定，但租赁物的用途并非固定，会因随着欣盛公司经营方式的变化而发生改变。因此，林逊岗要求解除涉案《物业使用权转让合同》理据不足，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12998.01元，由上诉人广东广佛智城集团有限公司负担3835.55元，由上诉人林逊岗负担9162.46元。本判决为终审判决。审 判 长 禤敏婷审 判 员 陈星星审 判 员 侯 进二〇二一年三月二十四日法官助理 钟家欣书 记 员 吴 爽