黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终7719号上诉人（一审被告）：金星，男，1979年5月27日出生，汉族，哈尔滨市迈威装饰工程有限公司法定代表人，住黑龙江省哈尔滨市松北区（户籍地吉林省磐石市）。委托诉讼代理人：宋立海，男，1974年1月18日出生，汉族，松北区松北法律服务所法律工作者，住黑龙江省哈尔滨市道外区。被上诉人（一审原告）：李海潮，男，1992年1月5日出生，汉族，哈尔滨市威尔焊接研究所工人，住黑龙江省哈尔滨市松北区（户籍地黑龙江省肇东市）。委托诉讼代理人：刘晶，女，1992年3月6日出生，汉族，盛世香湾小区哈尔滨广信物业管理有限公司员工，住哈尔滨市松北区。上诉人金星因与被上诉人李海潮房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2020）黑0109民初3072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人金星及其委托诉讼代理人宋立海，被上诉人李海潮及其委托诉讼代理人刘晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金星上诉请求：撤销一审判决，驳回李海潮的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实措施。一审判决认定李海潮已按照合同约定履行义务错误。李海潮将房款给付巨业地产，并不等于向金星完成了付款义务，金星只收到了李海潮5万元定金，并且出具收条。合同约定李海潮应于2018年12月10日，将首付款项交付金星，但金星在上述约定时间未收到首付款，合同约定了义务履行的先后顺序，先履行方不履行合同义务，后履行方有权不履行合同义务，金星未履行合同义务不构成违约。一审判决认定因巨业地产挪用案涉房屋定金、其他代办费、剩余购房定金、居间办理费、购房款等过错，导致合同无法履行，同时认定金星以微信方式告知李海潮变更交易方式，解除合同构成违约错误。二、一审判决适用法律错误。根据《合同法》第94条第三项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行合同的，催告人可以解除合同”的规定，金星在李海潮不履行合同约定，并没有立即解除合同，而是进行了催告。从合同约定的2018年10月10日交首付款，至催告限定的2019年4月3日近四个月时间，期间双方进行多次沟通，李海潮并未履行合同义务，金星被迫依法解除合同。一审判决认定金星变更交易方式和通知解除合同构成违约属于适用法律错误。根据《担保法》第89条第三款“给付定金一方不履行合同约定的义务和债务的，无权要求返还定金”的规定，《担保法解释》第122条第二款“因合同关系以外的第三人过错致使主合同不能履行适用定金罚则，受定金处罚一方当事人可以依法向第三人追偿”的规定。一审判决认定第三方存在过错，却选择性地适用法律，规避了上述法律规定的适用，属于适用法律错误。李海潮辩称：一审判决认定事实清楚，请求驳回金星的上诉请求。事实和理由：李海潮履行了合同约定的全部义务，并没有任何违约的过错。金星违反合同约定，单方改变合同履行方式。巨业地产因刑事案件被道里公安局立案侦查，涉案房产证等均被公安机关暂扣。金星不顾公安机关限制，单方面改变合同交易方式，要求李海潮从商业贷款的形式改为一次性交付房款，否则解除合同，经多次交涉无果。后金星已将房屋高于合同价格40万元出售，是本案合同不能履行的原因。李海潮在没有任何违约的情况下，已经支付了近50万元购房款，金星不存在任何损失，拒不返还答辩人的定金，自行处置案涉房屋，获取增值收益的近40万元，符合购房协议双倍返还定金的约定。李海潮向一审法院起诉请求：金星向李海潮支付双倍定金10万元。一审法院认定事实：2018年9月13日，金星作为甲方与李海潮作为乙方签订房屋买卖合同（编号0003748）约定：一、李海潮购买金星名下位于哈尔滨市××区世茂滨江新城三期三区74号楼1单元13层2号房屋；二、房屋交易总价为1368000元，产权更名过户所需的税费、个人所得税及贷款费用均由李海潮承担，案涉房屋在银行的抵押由李海潮负责解贷；三、定金为100000元，签约当日李海潮支付定金100000元，贷款首付款408000元须在2018年12月10日前交齐，买卖双方均同意由居间方代为收取，居间方在收齐全部款项后的三个工作日内安排办件，贷款额度以银行评估为准…银行贷款所需证件材料同期合并交付…，合同签订当日李海潮向居间方缴纳房屋买卖代理费、信息咨询费、代书服务费13680元，贷款、更名代办服务费2500元；四、双方约定房屋交接日期为金星收到全款当天；…九、…3.居间方预留5000元尾款，双方办理完结当天转付给金星，4.此房有贷款未还清，在银行审批通过后，李海潮同意首付款30万元给金星解贷，金星办理注销抵押，5.双方商定先行办理银行审批，在2018年9月27日之前，如李海潮资质问题，导致银行审批未通过，三方互不追究违约责任，合同终止，返回李海潮全额款项，返回金星产权证，6.签约当天李海潮自愿交付金星5万元定金，交付居间方5万元定金，7.双方商定在交易所递件当天，居间方将差额首付款转付给金星。同日，李海潮向金星给付购房定金50000元，向巨业地产给付购房定金50000元。2018年9月26日，双方签订补充协议，约定双方经协商达成一致，如2018年10月10日之前因李海潮资质问题导致银行审批未通过，三方互不追究违约责任，合同终止，返回李海潮全额款项，返回金星产权证。2018年10月10日，李海潮将申请案涉房屋贷款的文件提交至邮政顾乡支行。2018年12月7日，李海潮向巨业地产给付居间代办费16180元、其他代办费5000元、购房款308000元，共计329180元。至此，李海潮已按合同约定支付完毕首付款，其中向金星支付定金5万元。2018年12月29日，巨业地产因涉嫌刑事犯罪被立案侦查。2019年4月3日，金星通过微信与李海潮妻子刘晶沟通，明确表示“如在10日内不能付清全款，一切后果由李海潮夫妇自负…2019年4月14日解除合同”。2019年4月6日，刘晶表示不同意解除合同，双方未能交易成功的原因系中介责任，案件已经交由公安机关处理，房屋买卖合同上并未约定4月14日之前付清全款，双方针对房屋买卖合同的履行始终未达成一致意见。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依照约定履行义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，李海潮与金星签订的房屋买卖合同及补充协议系各方当事人的真实表示，合同内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，具有法律约束力，当事人应依约履行。在合同履行过程中，李海潮已依照合同约定将案涉房屋的定金、首付款等款项分别交付给巨业地产及金星，李海潮已按照合同约定履行完毕己方义务。由于巨业公司过错，挪用案涉房屋购房定金、其他代办费、剩余购房定金、居间代办费、购房款，导致合同无法全面履行，买卖双方可以协商的方式变更交易方式，金星无权单方变更交易方式并解除合同，其于2019年4月3日以微信告知李海潮变更交易方式及通知解除合同的做法已构成违约，其作为收受定金的一方擅自变更合同并出售案涉房屋，应当承担相应责任，故对李海潮要求金星双倍返还定金的诉讼请求，予以支持。判决如下：金星于本判决生效之日起七日内双倍返还李海潮定金100000元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，一审判决对案涉房屋买卖合同、补充协议效力的认定正确，本院予以确认。因案涉合同的居间方巨业地产涉嫌刑事案件，造成案涉合同未能如期履行。在合同履行期限届满后，双方当事人均分别提出新的履行方案，但未能达成继续履行的一致意见，故金星在案涉合同履行期内不存在违约行为，李海潮请求金星承担违约责任的事实和法律依据不足。本案二审诉讼中，双方当事人均同意解除案涉合同，符合法律规定的当事人协商一致解除合同的条件。虽然李海潮系在二审诉讼中将诉讼请求由履行合同变更为解除合同，但为便利诉讼，减少当事人诉累，本院对双方解除案涉合同的请求予以支持。案涉合同解除后，金星应将其收取李海潮的定金5万元予以返还。因合同居间方未参加本案诉讼，故金星、李海潮分别与居间方就案涉合同解除的后果可另行处理。一审判决认定金星双倍返还定金错误，本院予以纠正。综上所述，金星的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2020）黑0109民初3072号民事判决；二、解除上诉人金星与被上诉人李海潮签订的房屋买卖合同（编号0003748）及补充协议；三、上诉人金星于本判决生效后三日内返还被上诉人李海潮购房定金5万元；四、驳回一审原告李海潮的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1150元，由上诉人金星负担263元，被上诉人李海潮负担887元。二审案件受理费2300元，由上诉人金星负担525元，被上诉人李海潮负担1775。本判决为终审判决。审判长  许思东审判员  梁红玉审判员  宋 凯（）二〇二一年三月三日法官助理姜萌轩书记员周小倩