天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终244号上诉人（原审被告）：天津市开发区富美实业有限公司，住所地天津市河东区一号桥119号，注册地天津市开发区洞庭路。法定代表人：张新兰，经理。委托诉讼代理人：刘福春，男，该公司员工。委托诉讼代理人：杨顺国，天津万钧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津市毛条厂，住所地天津市河东区津塘路1号桥119号。法定代表人：李玉英，厂长。委托诉讼代理人：宁德云，男。委托诉讼代理人：李华，天津啸宇律师事务所律师。上诉人天津市开发区富美实业有限公司（以下简称富美公司）因与被上诉人天津市毛条厂租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2020）津0102民初4748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日受理后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。富美公司上诉请求：1.撤销一审民事判决,改判驳回天津市毛条厂一审全部诉讼请求；2.一审、二审的诉讼费用均由天津市毛条厂承担。事实和理由:一审判决在认定事实与适用法律方面均存在错误。一审法院只是单纯的对天津市毛条厂提供的《租赁合同》予以质证,并没有对该合同背后的历史故事予以公正的了解,富美公司与天津市毛条厂之间有着近25年的合作历史,两者之间不属于一般的承租关系。1994年响应当时邓**同志“南巡讲话”的精神指示,当时天津市毛条厂作为大型国有企业因经营落后,效益不景气,富美公司响应国家号召“停薪留职”下海经营,对天津市毛条厂单位进行租赁承包投资改造,响应当时的“解放和发展生产力”的指示,带领原厂职工近40余人自主经营,直至这些职工退休,近20余年期间对原厂1号桥进行了负担职工工资支付、楼体翻新加盖、供暖设施引进、地面、绿化等一系列投入改造,共计投入约2000余万元,为日后1号桥招商物美超市(乐天玛特超市前身)、新亚饭庄等企业的入驻打下了历史基础。2018年12月，在租赁合同尚未到期的前提下,天津市毛条厂以安全排查为由强行给119号承租的点位进行封门、换锁。富美公司积极配合均将办公区内的物品陆续拆除和搬离,搬不走的设备等重要物品都以废品回收的方式就地变卖了,期间富美公司一直与天津市毛条厂李厂长、秦厂长积极沟通,沟通后续是否续租的问题,均被敷衍了事,从未得到明确回复,并且当时接待富美公司的李厂长已退休,富美公司多次明确表示想与在任的责任领导见面,具体沟通,都未被理睬,2019年11月,富美公司写成书面的文字上报李厂长,也未得到答复,等来的只是一纸诉状。综上所述,原审法院在对证据进行认证时,事实的审查中,应全面、客观的进行审核,富美公司倾其一生因对原厂的深爱而投入,并且在合同未到期时候已经搬离涉诉点位,从来没有占有使用,加之新冠疫情,富美公司根本没有在此处办公,富美公司从来没有想过占有,只是想与主管的领导沟通商议此事,所以对于原审法院判决产生的占地费根本属于无稽之谈,作为弱势群体的老厂区职工,这本身就有失公允。为了维护富美公司的合法权益,特提起上诉。天津市毛条厂辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉，维持原判。富美公司说合同签订存在历史背景，是为了解决下岗职工就业问题，我方不认可。富美公司招聘什么人员与天津市毛条厂无关，与签订租赁合同更没有法律的关系，到现在富美公司依然占有和使用房屋，产生电费，所以应该承担房屋占有使用费。天津市毛条厂向一审法院起诉请求：1.判令富美公司将位于天津市河东区天津市毛条厂洗毛车间部分房屋（面积728.99平米）腾空并交还；2.判令富美公司给付房屋占有使用费112958.1元及自2020年7月1日至实际腾房之日止的房屋占有使用费；3.诉讼费由富美公司承担。一审法院认定事实：2018年3月30日，天津市毛条厂与富美公司签订《租赁合同》1份，约定“天津市毛条厂将位于原洗毛车间部分的房屋及场地租赁给富美公司使用，建筑面积为728.99平方米，本租赁物的功能为仓储，租赁期限为1年，自2018年4月1日至2019年3月31日止，租赁物按半年交付租金，每月7530.54元，年租金90366.50元，......”合同签订后，双方按照合同约定履行各自义务，至2019年4月1日合同期满后，双方未再续签合同，但富美公司一直使用该租赁房屋至今。一审法院认为，天津市毛条厂、富美公司双方签订的《租赁合同》系真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，予以确认。合同到期后，虽然双方未续签合同，但富美公司一直使用该承租房屋，应按照原合同约定给付天津市毛条厂房屋使用费，但考虑疫情期间国家出台相关减免房租政策，酌情考虑减免富美公司疫情期间四个半月的房屋使用费33887.43元；根据《合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，天津市毛条厂要求富美公司腾退出租房屋的诉请予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五规定，判决如下：富美公司于判决生效之日起三十日内将位于天津市河东区天津市毛条厂洗毛车间部分房屋（面积728.99平米）腾空并返还；二、富美公司于判决生效之日起三十日内给付天津市毛条厂房屋占有使用费79070.67元及自2020年7月1日至实际腾房之日止的房屋占有使用费（按照月租金7530.54元计算）；三、驳回天津市毛条厂其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2559元，减半收取，即1279.50元由富美公司负担。二审中，富美公司提交证据：证据一，郑永刚等九人询问笔录及《退休证》，证明富美公司承租部分厂房解决职工就业问题，郑永刚等人均是下岗后到富美公司工作，但工作关系仍是天津市毛条厂，直到退休，富美公司承租后，投入大量财力和人力进行了改造装修，引入供热设备，因天津市毛条厂需要维修厂房，采取了停水、停电及封门措施，致使富美公司停止经营至今。证据二，租赁合同（2018年3月31日签订）（一审中已经提交了，不再作为新证据）；证据三，房租交纳票据，交到2019年3月31日。证据四、五、六，一组照片，证明天津市毛条厂在租赁期间，维修厂房，采取了停水、停电及封门措施，致使富美公司无法正常使用房屋。在未通知富美公司的情况下，将案涉厂房又出租给了案外人，侵犯了富美公司的合法权利和优先承租权。富美公司承租后，自费投入巨额费用，对厂房进行了整修及重建。天津市毛条厂质证意见为：证据一，属于证人证言，应该由证人出庭陈述，张新兰的证言不能采信，因为她是富美公司的法定代表人。里面陈述的都是富美公司对租赁房屋有过装修，天津市毛条厂认为装修是为了自己的经营，在合同中第8页第11条也规定了这些费用都是富美公司解决，所以与天津市毛条厂无关。证据二，不属于新证据。证据三，真实性无异议，租赁期内房租已经交纳。证据四、五、六，均是照片，与本案的关联性不认可，证明目的不认可。天津市毛条厂提供证据：证据一，通知函6份，证明租赁期间内富美公司违反合同约定，擅自安装金属架，违规存放大量酒，不符合仓储规定。证据二，增值税普通发票，证明在2020年10月18日依然产生电费，证明富美公司仍在实际占有使用。富美公司质证意见为：证据一真实性认可，因为天津市毛条厂说房屋有质量问题需要大修，在2018年12月10日开始采取了封门，2019年4月1日的腾房通知上面也说大修让把房屋交回，并没有说租期结束。2018年12月开始已经封门了，这段时间无法使用，按照法律规定应该扣除。证据二中的电费只有206元，证明这个房屋我没有在使用，如果使用的话，企业办公不可能就206元电费。本院经认证认为，富美公司、天津市毛条厂提交的证据均与本案缺乏关联性，不能达到各自的证明目的，本院不予采信。本院二审期间查明，天津市毛条厂提供的房屋鉴定报告显示，其委托天津喜利得建筑质量鉴定检测有限公司，对于天津市毛条厂洗毛车间进行了建筑主体结构安全性鉴定，鉴定机构于2018年10月30日作出房屋鉴定报告，鉴定结论为：天津市毛条厂洗毛车间地基基础子单元安全性等级评定为C级，上部承重结构子单元安全性等级评定为D级。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，天津市毛条厂、富美公司双方签订的《租赁合同》系真实意思表示，合同期限自2018年4月1日至2019年3月31日止，但根据2018年10月30日作出房屋鉴定报告的结论“天津市毛条厂洗毛车间地基基础子单元安全性等级评定为C级，上部承重结构子单元安全性等级评定为D级”，该房屋已经于2018年10月30日被鉴定为C级和D级，存在安全隐患。对于不符合安全标准的房屋对外出租，违反了《商品房屋租赁管理办法》第六条“不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租”的规定，将可能危及不特定公众人身及财产安全，损害了社会公共利益、违背了公序良俗，从维护公共安全及确立正确的社会价值导向的角度出发，司法不应支持、鼓励这种有违社会公共利益和公序良俗的行为。富美公司一直占用该承租房屋，作为所有权人的天津市毛条厂有权要求富美公司腾退房屋并返还给天津市毛条厂，故，一审法院判令富美公司腾退出租房屋交还天津市毛条厂，并无不当，本院予以支持。但因天津市毛条厂该房屋存在安全隐患，对外出租及使用会损害公共利益，其无权要求富美公司支付占用期间的使用费，一审法院对天津市毛条厂该项诉请予以支持有误，本院予以纠正。综上，因二审出现新的证据，本院对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市河东区人民法院（2020）津0102民初4748号民事判决第一项，即上诉人天津市开发区富美实业有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于天津市河东区天津市毛条厂洗毛车间部分房屋（面积728.99平米）腾空并返还被上诉人天津市毛条厂；二、撤销天津市河东区人民法院（2020）津0102民初4748号民事判决第二项；三、驳回被上诉人天津市毛条厂其他诉讼请求。一审案件受理费2559元、减半收取1279.5元，由上诉人天津市开发区富美实业有限公司负担40元，由被上诉人天津市毛条厂负担1239.5元；二审案件受理费2559元，由上诉人天津市开发区富美实业有限公司负担80元，由被上诉人天津市毛条厂负担2479元。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二一年三月三十日书记员  单 珊