文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0106民初785号原告：重庆丰驰物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天星桥正街２号附１号５-2，统一社会信用代码91500106768896211K。法定代表人：罗皓，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴爽，重庆志和智律师事务所律师。委托诉讼代理人：张栓，重庆志和智律师事务所律师。被告：李福华，男，1975年4月5日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。被告：杨红霞，女，1980年1月8日出生，汉族，长江师范学院教师，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：李福华（被告杨红霞之夫），男，1975年4月5日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。原告重庆丰驰物业管理有限公司（以下简称“丰驰物业公司”）与被告李福华、杨红霞物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告丰驰物业公司的委托诉讼代理人吴爽、被告李福华及杨红霞的委托诉讼代理人李福华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丰驰物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告李福华、杨红霞向原告支付2018年1月-2020年8月的物业服务费10427.3元（房屋建筑面积130.30平方米×2.5元/月/平方米×32个月）；2、判令被告李福华、杨红霞向原告支付2015年12月-2020年8月的水电费公摊882.5元（据实分摊）；3、判令被告李福华、杨红霞向原告支付违约金：以每月物业管理费325.8元为基数，按每日万分之三计算，至欠费之日起至实际付清之日止。（暂计1513.57元）4、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告丰驰物业公司接受重庆俊峰置业有限公司的委托，对二被告进行物业管理服务，每月每平方米物业服务费为2.5元，被告应在每月20日前缴纳物业服务费，水电公摊费为据实分摊。原告按约提供了物业管理服务，但被告以各种理由拒绝缴纳物业服务费和水电费公摊等费用，因此为维护原告的合法利益，特诉至贵院，望贵院判如所请。被告李福华、杨红霞辩称：二被告确系重庆市沙坪坝区**号附**的业主，房屋建筑面积确为130.30平方米，我们确实没有交纳2018年1月-2020年8月物业管理费以及2015年12月-2020年8月的水电公摊费。未交纳物业管理费的原因是：2018年10月29日，原告楼管员刘春碧对被告楼上业主接新房时的卫生间和厨房做关水测试，导致楼上房屋的地板漏水，漏到本被告的卫生间和厨房，损坏了被告的卫生间和厨房的装修，在关水前，楼管员刘春碧给本被告打过电话说他们要做关水测试，并承诺如果漏水损坏被告的装修由原告全权负责，关水后一两个小时，本被告的卫生间和厨房的天花板和墙壁都出现肉眼可见的漏水，本被告立即给刘春碧打电话让其去查看，其查看后拍照确认属实，本被告又通知楼上业主邓杰去查看，他也进行了拍照，确认漏水属实，本被告询问刘春碧后被告知其已反映给主管等待答复，时至今日原告一直未给被告任何答复。这期间本被告多次找到刘春碧询问怎样处理，刘春碧告知领导未给答复，后来直接告知被告房屋漏水不是物管的问题，让被告直接找开发商。本被告认为楼上接新房进行关水测试，原告是第一责任人，关水前原告承诺出现问题由其全权负责，结果出了问题未给回复，所以本被告暂停交纳物业管理费，待其处理好本被告房屋漏水问题后，再补全物业管理费。未交纳水电公摊费的原因是：本被告去交纳水电公摊费的时候，原告不开具发票给我。不认可违约金，因为原告违约在先，且认为违约金的计算标准过高。本院经审理认定事实如下：被告李福华、杨红霞系重庆沙坪坝区某某房屋的所有权人，案涉房屋建筑面积130.30平方米。2016年6月6日，原告丰驰物业公司（乙方）与重庆俊峰置业有限公司（甲方）签订了《俊峰香格里拉二期前期物业服务合同》并备案，合同约定原告为涉案房屋所在小区提供物业服务，多层住宅的物业服务费用的收费标准为2.5元/月/㎡；物业服务费用按月收取，业主应在每月5--20日前履行交纳义务；业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按欠缴费用的每日千分之三收取违约金；本物业共用设施设备（包括但不限于电梯、水泵、中央空调、公共照明等）的运行费用未计入物业服务费的，根据实际发生额，由业主按所拥有的专有面积比例分摊，未出售面积分摊费用由甲方承担；本合同期限为3年，自2013年6月8日起至2016年6月7日止。合同期已满，未成立业主委员会或业主委员会未与选聘或续聘的物业服务企业签订物业服务合同，物业服务合同自动延续。2019年2月，原告、沙坪坝区石井坡街道和平山社区居民委员会、沙坪坝区石井坡街道共同出具情况说明：由于该小区《前期物业服务合同》期限届满，入住率低，没有召开业主大会，也就没有作出选聘或续聘决定，原告自愿按照《前期物业服务合同》约定继续为俊峰·香格里拉小区提供服务。被告李福华、杨红霞未交纳2018年1月至2020年8月物业管理费以及2015年12月至2020年8月的水电公摊费，原告曾多次催收。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告丰驰物业公司与重庆俊峰置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，对被告李福华、杨红霞亦具有约束力。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。本案中，《前期物业服务合同》期满后，原告丰驰物业公司继续提供物业服务，被告李福华、杨红霞应按合同约定交纳物业服务费。关于被告以原告工作人员在对楼上业主接房时的卫生间和厨房做关水测试的不当行为导致其房屋漏水为由未按时交纳物业服务费和水电公摊费的辩称，因被告提供的证据仅为与其有利害关系的证人证言，同时，被告对原告举示的证明其按约提供了物业服务的临时人员进出登记表等证据予以认可，被告亦未能举示证据证明原告存在违反前期物业服务合同约定的行为，故对被告的该辩称，本院不予采信。即使案涉房屋确实存在漏水问题，亦属于另一法律关系，被告可另案主张权利，不得以此理由拒交物业服务费。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。原告丰驰物业公司曾向被告李福华、杨红霞催收，故原告丰驰物业公司要求被告李福华、杨红霞支付物业管理费的请求予以支持。被告李福华、杨红霞应缴纳的物业费金额为10424元（2018年1月至2020年8月期间：130.30㎡×2.5元/月·㎡×32个月）。关于水电公摊费，原告仅举示了2018年1月至2020年8月水电公摊费为494.61元的证据，被告对此无异议，本院对此予以确认。对于2015年12月至2017年12月的水电公摊费，原告未举示证据，故本案中不予支持。关于违约金的诉讼请求。依照《物业服务合同》的约定，被告应当从逾期支付之日起按照日千分之三向原告丰驰物业公司支付违约金。被告抗辩其标准过高，应予调整。考虑原告的损失情况以及被告欠缴相关费用的原因，应适当降低合同约定违约金的计收标准。同时，《物业服务合同》约定物业费的交纳时间为每月5日至20日。故本院酌定违约金以2018年1月至2020年8月期间应交未交物业服务费为基数、从当月21日起、按起诉时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率即年利率3.85%标准分别计算至付清之日止。对于原告主张的违约金超出上述范畴的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告李福华、杨红霞于本判决发生法律效力后五日内向原告重庆丰驰物业管理有限公司支付2018年1月至2020年8月期间的物业服务费10424元和2018年1月至2020年8月的水电公摊费494.61元。二、被告李福华、杨红霞于本判决发生法律效力后五日内向原告重庆丰驰物业管理有限公司支付2018年1月至2020年8月期间的违约金，该违约金以每月应支付的物业服务费为基数、按起诉时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率即年利率3.85%标准、分别从当月的21日起计算至付清之日止。三、驳回原告重庆丰驰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120.58元，减半收取计60.29元（原告已预交），由被告李福华、杨红霞负担，由被告李福华、杨红霞于于本判决发生法律效力后五日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  任璐二〇二一年三月十五日书记员  张琪