湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0112民初1609号 原告：中国农业银行股份有限公司望城县支行，住所地长沙市望城区高塘岭雷锋东路****。 负责人：廖旺，系该支行行长。 委托诉讼代理人：余泉，湖南永晟律师事务所律师。 被告：龙超，男，1989年3月19日出生，汉族，住湖南省岳阳市华容县。 原告中国农业银行股份有限公司望城县支行（以下简称“农行望城支行”）与被告龙超金融借款合同纠纷一案，本院于2021年2月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月23日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人余泉、被告龙超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农行望城支行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告龙超签订的《个人购房担保借款合同》；2、判令被告龙超立即偿还原告贷款本金388411.79元、逾期利息9920.78元、逾期罚息56.69元，合计398389.26元（利息、罚息暂计至2020年11月12日止，此后利息、罚息按合同约定计算至所有费用全部清偿日止）；3、判令被告龙超承担原告为实现上述债权所支付律师费用23903元；4、上述债务不能清偿时，原告有权以拍卖、变卖被告名下位于湖南省长沙市望城区××街道××期（星澜之悦）23号楼1706室一套房产优先受偿；5、判令被告承担本案的全部诉讼费用、财产保全费用及实现债权的一切费用。事实和理由：2017年2月21日，原告农行望城支行与被告龙超签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定被告向原告申请个人购房贷款，贷款本金410000元，期限为30年，自2017年2月21日至2047年2月20日止，还款方式为等额本息还款法。合同对被告应按时足额还款、违约责任、原告实现债权费用的负担等内容进行了详细约定。合同签订后，原告依约向被告发放了贷款，但被告未按照约定按期足额履行还款义务，已逾期多期。经原告多次催收，被告仍未偿还。为维护合法权益，原告特提起诉讼。 被告龙超答辩称，贷款事实与逾期事实属实，因创业亏损，导致无资金支付每月还款，现无还款能力，只能通过处置抵押房产来清偿。原告主张的律师费过高。 经审理查明：2017年2月21日，原告农行望城支行与被告龙超签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定龙超向农行望城支行贷款410000元，期限为360月，自2017年2月21日至2047年2月20日止，还款方式为等额本息还款，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮12%，即执行利率为4.312%，如被告未按约定期限归还借款本金的，原告对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息。被告以其位于长沙市望城区××路××路××栋××房作为抵押物提供担保，担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。案涉合同还约定如发生借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或者采取其他资产保全措施；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。合同签订后，原告于2017年2月22日向被告发放了贷款410000元，双方在借款凭证上签字盖章进行了确认。原告与被告就被告所有的位于长沙市望城区××路××路××栋××房未办理抵押登记。被告自2019年10月开始出现逾期，至2020年11月11日，被告尚欠贷款本金（含未到期本金和逾期本金）388411.79元，逾期利息9920.78元，逾期罚息56.69元，共计398389.26元。被告逾期后，原告多次催收，被告仍未按期还本付息。 原告的上级行中国农业银行股份有限公司长沙分行（以下简称“农行长沙分行”）与湖南永晟律师事务所于2020年9月3日签订《委托代理协议》，由湖南永晟律师事务所接受其委托，代理其下辖的望城县支行即本案原告的非农类个人不良贷款诉讼及申请执行，案件代理方式为全风险代理，农行长沙分行在该律师事务所代理收回货币资金前不向其支付任何费用，不预付或垫付任何费用，该律师事务所代理诉讼及申请执行的案件，农行长沙分行按照其代理收回到支行账户的货币资金净额的6%支付代理费。截止本案庭审结束，湖南永晟律师事务所已向农行长沙分行开具了价税合计为23903元的增值税普通发票，但农行长沙分行及原告尚未就本案实际支付律师费。 另查明，原告与湖南永晟律师事务所于2020年9月3日签订《委托代理协议》，由湖南永晟律师事务所接受原告委托，代理其非农类个人不良贷款诉讼及申请执行，案件代理方式为全风险代理，原告在该律师事务所代理收回货币资金前不向其支付任何费用，不预付或垫付任何费用，该律师事务所代理诉讼及申请执行的案件，原告按照其代理收回到支行账户的货币资金净额的6%支付代理费。截止本案庭审结束，湖南永晟律师事务所已向原告开具了价税合计为23903元的增值税普通发票，但原告尚未就本案向该律师事务所实际支付律师费。 上述事实，有原告提交的《个人购房担保借款合同》、借款凭证、欠款情况说明、被告还款明细、《委托代理协议》及律师费增值税普通发票等证据以及原告当庭陈述予以证实，足以认定。 本院认为，原告农行望城支行与被告龙超签订的《个人购房担保借款合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行相关义务。在原告依约履行发放贷款义务后，被告未按照合同约定履行按期足额还本付息的主要义务，且现已逾期多期，经原告催告后仍未全部履行，其行为构成根本违约，导致原告的合同目的无法实现。上述情形下，原告可以行使解除合同的权利。经查明，原告在向本院提起诉讼前并未通知被告解除合同，本院于2021年3月4日将起诉状副本送达被告，故案涉合同自2021年3月4日起已解除。根据合同约定，如发生借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，对逾期借款从逾期之日起按照罚息利率计收罚息。故对于原告主张被告返还截止2020年11月11日的借款本金388411.79元、支付逾期利息9920.78元和罚息56.69元，以及支付从2020年11月12日起至本息结清之日止的利息和罚息（具体标准按照合同约定计算）的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告主张对被告所有的位于长沙市望城区××路××路××栋××房屋享有优先受偿权。《中华人民共和国民法典》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中，原告与被告虽约定被告以其所有的上述房屋提供抵押担保，但原告未提交证据证明上述房屋已办理抵押登记，故应认定为未办理抵押登记。由此，涉案房屋抵押权未设立，原告对案涉房屋不享有抵押权。对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于原告主张的律师费。《委托代理协议》中明确约定湖南永晟律师事务所接受农行长沙分行委托，代理方式为全风险代理，农行长沙分行在该律师事务所代理收回货币资金前不向其支付任何费用，不预付或垫付任何费用，待回款后再按照相应比例支付律师费。虽然湖南永晟律师事务所向农行长沙分行开具了增值税普通发票，但原告未提交证据证明原告及农行长沙分行已实际支付律师费，故应认定原告主张的律师费23903元并未实际发生，由此对于原告该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款、第三百九十五条第一款第（一）项、第四百零二条、第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款第（三）项、第五百六十五条、第五百七十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告中国农业银行股份有限公司望城县支行与被告龙超之间签订的《个人购房担保借款合同》已于2021年3月4日起解除； 二、被告龙超于本判决生效之日起十日内返还原告中国农业银行股份有限公司望城县支行借款本金388411.79元、支付逾期利息9920.78元和罚息56.69元（上述利息、罚息已计算至2020年11月11日，此后的利息、罚息按照合同约定计算至全部本息清偿之日止）； 三、驳回原告中国农业银行股份有限公司望城县支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费因适用简易程序减半收取3817元，由被告龙超负担。 如不服本判决，可在送达判决书十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出上诉状副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  孙浩滨 二〇二一年三月三十一日 法官助理 吴立林 代理书记员  黄 宇 《中华人民共和国民法典》 第二百零九条不动产物权的设立、登记、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第三百九十五条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； …… 第四百零二条以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： …… （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第六百七十四条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第六百七十五条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第六百七十六条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。