广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂08民终755号 上诉人（原审原告）:黄恒海，男，1986年10月7日出生，汉族，住桂平市。 上诉人（原审原告）:黄夏媚，女，1986年9月3日出生，汉族，住桂平市。 委托诉讼代理人：黄榕华，广西诚济（桂平）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄亮，广西诚济（桂平）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:广西联讯置业有限公司，住所地:桂平市西山镇西山村12队。 法定代表人:梁勇，公司执行董事。 委托诉讼代理人：莫仁益，广西旭成律师事务所律师。 上诉人黄恒海、黄夏媚因与被上诉人广西联讯置业有限公司（以下简称：联讯公司）商品房预售合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2020）桂0881民初4767号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 黄恒海、黄夏媚上诉请求：撤销桂平市人民法院（2020）桂0881民初4767号民事判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认为虽然根据双方签订的合同第九条约定商品房交付为“已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告”，但工程竣工验收备案的相关规定属于行政管理规范性规定，并非房屋交付的法定条件，只要建筑工程竣工验收合格，即达到交付使用的条件，这一观点错误。二、一审法院关于“虽然被告未取得建设工程竣工验收备案证明文件的情况下通知原告收条，存在不符合合同约定交付条件的情形，但并未构成根本性违约，原告不具备合同约定的解除 2 条件”的认定错误。三、被上诉人不能按时向上诉人交付合同约定的商品房，已导致上诉人无法实现合同的目的，因此，上诉人按照合同约定主张解除合同，合理合法，符合双方约定。综上，一审判决认定事实错误，判决错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 联讯公司辩称，涉案商品房已取得五方验收意见书，也取得了工程测绘报告，按照法律规定已经符合商品房交付的条件，被上诉人按照合同约定向上诉人交房，已履行了合同义务，没有违约行为。综上，上诉人的上诉请求无事实根据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 黄恒海、黄夏媚向一审法院起诉请求：1、解除原告黄恒海、黄夏媚与被告联讯公司签订的《商品房买卖合同(预售)》(合同编号:2019K0000180620);2、被告联讯公司返还原告首付款86067元并支付利息（利息按银行同期贷款基准利率计算，以86067元为基数，自2019年9月4日起至被告还清之日止，现暂计至2020年11月23日为5224.75元);3、被告联讯公司向原告支付违约金27000.51元（900017元×3%)；4、被告联讯公司赔偿原告因本次购房所支出的相关费用14657.40元（房屋契税12857.40元、办证费1000元、代办费400元、保险费400元)；5、本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实:2019年9月4日，原告黄恒海、黄夏媚与被告联讯公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：由被告将其开发的位于桂平市7元的价格出卖给原告；被告应在2020年1月1日前向原告交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告的商品房；商品房达到约定的交付条件后，被告应在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋时间、办理交付手续时间地点及应携带的证件材料的通知书送达原告；交房时，原告应出示满足第九条约定的证明文件，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原 3 告有权拒收……原告在接到被告电话通知或《收房通知书》或在桂平市电视台播放的收房公告之日起30日内与被告办妥房屋交接手续。逾期不来办理，则视为被告已将房屋正式交付原告……被告逾期交房在90日内的,按原告支付全部房价款以日万分之一计算违约金；逾期交房超过90日的，原告有权解除合同，由被告返还购房款,并向原告支付银行公布同期贷款基准利率的利息和支付按全部房价款的3%违约金,原告要求继续履行合同的，被告按原告支付全部房价款以日万分之三计算违约金。合同签订后，原告依约支付了全部购房款（首付款180017元、向桂平市农村信用合作联社按揭贷款720000元）给被告。原告还向被告交纳了房屋契税12857.40元、办证费1000元、代办费400元、向保险公司支付了保险费400元。 涉案商品房于2019年12月12日取得《房屋测绘成果报告书》,于2019年12月26日经五方竣工验收，并出具了《建设工程质量竣工验收意见书》。被告于2019年12月27日向原告邮寄收房《通知》，通知原告于2020年1月1日到来收房，原告于2019年12月30日签收邮件。 一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》有效。虽然根据双方签订的合同第九条约定商品房交付条件为“商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告”，但根据《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”及《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的不得交付使用”的规定，建筑工程经 4 竣工验收合格后，可交付使用。可见工程竣工验收备案的相关规定，属于行政管理规范性规定，并非房屋交付的法定条件，只要建筑工程竣工经验收合格，即达到交付使用的条件。本案中，涉案商品房已于2019年12月12日取得《房屋测绘成果报告书》,于2019年12月26日经五方竣工验收，并出具了《建设工程质量竣工验收意见书》,工程竣工经验收已合格,达到了交付条件,而且原告已于2019年12月30日收到了被告的收房通知。因此,虽然被告在未取得建设工程竣工验收备案证明文件的情况下通知原告收房，存在不符合合同约定交付条件的情形，但并未构成根本性违约，原告不具备合同约定的解除条件，也不构成《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条解除合同的法定情形，从维护合同稳定性原则出发，原告的诉讼请求，依据不足，理由不充分，该院不予支持，并应驳回。判决:驳回原告黄恒海、黄夏媚的诉讼请求。 经二审审查，一审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人在平等、自愿的基础上签订《商品房买卖合同》,该合同对双方具有约束力。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定:“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”以及《建设工程质量管理条例》第十六条的规定:“建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件:(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的,方可交付使用。”，本案中，涉案房屋已经五方单位验收合格,符合上述法律法规规定的交付使用条件,被上诉人可以向上诉人交房。上诉人主张被上诉人应在涉案房屋取得房屋建筑工程竣工验收备案证明后才达到合同约定的交房条件,对此，本院认为,备案只是行政审核和登记的过程,而被上诉人交付的房屋已经达到法定的交房条件,不影响上诉人的购房目的 5 的实现，被上诉人的交房行为不构成根本性违约，不符合约定解除合同的条件，因此一审判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当，本院予以维持。 综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2959元，由上诉人黄恒海、黄夏媚负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈伟民 审 判 员 李庚华 审 判 员 陈燕霞 二〇二一年三月二十三日 法官助理 梁露露 书 记 员 廖海伦