四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终2121号 上诉人（原审被告）：杜询，女，1988年10月17日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 上诉人（原审被告）：孔令谦，男，1987年6月23日出生，汉族，住河南省兰考县。 委托诉讼代理人：杜询，女，1988年10月17日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 上诉人（原审被告）：杜思琦，女，1986年10月14日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 委托诉讼代理人：杜询，女，1988年10月17日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 被上诉人（原审原告）：李玉琴，女，1988年8月16日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 被上诉人（原审原告）：李啼啼，男，1985年8月9日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：李玉琴，女，1988年8月16日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 原审被告：泸州市佳乐资产管理股份有限公司成都分公司，住所地四川省成都市新都区毗河东路一号西南会所写字楼一楼。 主要负责人：谢晓敏，总经理。 上诉人杜询、孔令谦、杜思琦因与被上诉人李玉琴、李啼啼及原审被告泸州市佳乐资产管理股份有限公司成都分公司（以下简称佳乐公司）业主共有权纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2020）川0114民初8726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 杜询、孔令谦、杜思琦上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案的一审、二审诉讼费用由李玉琴、李啼啼承担。事实与理由：一、一审判决对本案部分主要事实没有查清。杜询、孔令谦、杜思琦对位于成都市新都区××街××号××期××幢××单元××号××号房屋之间的公共空间（以下简称隐蔽空间）的使用是合法的。依据杜询、孔令谦、杜思琦与成都市佳乐房地产开发有限公司（以下简称开发商）签订的商品房买卖合同补充协议第十条第13款、第14款，在购买1601号房屋的单价相对于该幢同楼层的其他户型都高，原因之一就是开发商承诺1601号房屋可以使用隐蔽空间，且交房时1601房屋与隐蔽空间相连的墙体有缺口，是为方便杜询、孔令谦、杜思琦改造而设计，1606号屋房相连的墙体为满墙，不允许拆除，故谈不上对隐蔽空间的使用。杜询、孔令谦、杜思琦在装修过程对隐蔽空间的改造和使用得到了佳乐公司的同意和验收。二、杜询、孔令谦、杜思琦对隐蔽空间的使用是案涉小区业主的默许行为。该小区与1601号房屋类似户型的90%以上的业主均在使用该空间，达到了法律规定的需要三分之二以上业主同意。 李玉琴、李啼啼辩称，杜询、孔令谦、杜思琦所举证据不能证明其对隐蔽空间使用合法。李玉琴、李啼啼与杜询、孔令谦、杜思琦均不是商品房买卖合同补充协议第十条第13款、第14款中享有单独使用权空间的业主，商品房买卖合同补充协议第十条第9款亦明确约定购买带有平台、架空层等房屋在使用时不得改变其形状、大小及用途。1601号房屋的售价高是因为该房客厅面朝中庭，且该房的建筑面积不包括隐蔽空间面积。商品房买卖合同补充协议第十条第16-19款约定了可由业主单独使用的空间，不包括隐蔽空间。杜询、孔令谦、杜思琦无证据证明佳乐公司同意使用隐蔽空间，且佳乐公司无权同意杜询、孔令谦、杜思琦使用隐蔽空间。杜询、孔令谦、杜思琦未通过业主大会签字认可其可以使用隐蔽空间，李玉琴、李啼啼也未曾得到佳乐公司即1601号房屋业主征求意向。请求驳回杜询、孔令谦、杜思琦的上诉请求。 佳乐公司口头述称,本案一审诉讼过程中李玉琴、李啼啼已经撤回针对佳乐公司的诉请，故佳乐公司不是本案的适格主体；一审未判决佳乐公司承担责任，请求二审法院依法维持针对佳乐公司的判决结果；佳乐公司的业务范围为根据业主委托为业主提供物业服务，本案诉争事项与佳乐公司无关。 李玉琴、李啼啼向一审法院起诉请求：1.请求判令杜询、孔令谦、杜思琦立即停止占用位于成都市新都区××街××号××期××幢××单元××层××号××号房屋之间的隐蔽公共空间，恢复原交房公共空间样貌；2.请求判令佳乐公司制止杜询、孔令谦、杜思琦违法侵占及搭建隐蔽公共空间的行为，并及时向有关行政管理部门报告；3.请求判令从李玉琴、李啼啼开始找物业解决此事起至贵院的判决书下日期间，一切物业管理费李玉琴、李啼啼拒绝缴费；4.本案诉讼费由杜询、孔令谦、杜思琦、佳乐公司承担。一审审理中李玉琴、李啼啼撤回了第2、3项诉讼请求。 一审法院认定事实：李玉琴、李啼啼系佳乐国际城三期小区××幢××单元××层××号业主，杜询、孔令谦、杜思琦系佳乐国际城××幢××单元××层××号业主，佳乐公司系小区物业管理公司。开发商交付房屋时，1601号房屋阳台处有一处未到顶半墙，1606号房屋厨房阳台处有分隔实墙。半墙与分隔实墙之间形成一处空间，本案当事人称之为隐蔽空间。杜询、孔令谦、杜思琦在装修过程中拆除了1601号房屋阳台处半墙，将隐蔽空间纳入1601号房屋使用范围。李玉琴、李啼啼发现该情形后，认为该隐蔽空间属于全体业主共有，杜询、孔令谦、杜思琦将其利用损害了自己及其他业主利益，故提起本案诉讼。 另查明，与李玉琴、李啼啼和杜询、孔令谦、杜思琦各自对应的楼下（15层）两家业主存在与本案同样纠纷，经生效判决（2019）川01民终13944号民事判决确认，讼争隐蔽空间为业主共有部分，半墙所在房屋业主无权私自利用，并判令利用该空间的业主恢复原状。 一审法院认定上述事实主要采信了房产证、房屋户型图、现场照片以及当事人的陈述等证据。 一审法院认为，讼争商住楼包括业主专有和业主共有两部分。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”、第三条第一款“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等”规定，杜询、孔令谦、杜思琦1601号房屋半墙与李玉琴、李啼啼1606号房屋分隔实墙之间的隐蔽空间为业主共有部分。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第六项“下列事项由业主共同决定：（六）改建、重建建筑物及其附属设施；决定前款项第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”规定，杜询、孔令谦、杜思琦拆除墙体以利用隐蔽空间的行为需要经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。杜询、孔令谦、杜思琦未举出证据证明其行为通过了该法定程序并得到许可，故其本案行为侵犯了包括李玉琴、李啼啼在内的其他业主的合法权益，违反了法律规定。依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”规定，李玉琴、李啼啼有权要求杜询、孔令谦、杜思琦将隐蔽空间恢复原状，其诉讼请求成立，一审法院予以支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：杜询、孔令谦、杜思琦在判决生效后十五日内将其所有的位于佳乐国际城三期小区××幢××单元××号房屋与李玉琴、李啼啼所有的1606号房屋之间公共空间恢复原状。案件受理费100元（因简易程序已减半收取），由杜询、孔令谦、杜思琦负担（此款李玉琴、李啼啼已垫付，杜询、孔令谦、杜思琦在判决生效后十五日内支付给李玉琴、李啼啼）。 二审中，当事人新提交了证据，本院依法组织质证。杜询、孔令谦、杜思琦新提交的商品房买卖合同补充协议、临时管理规约、前期物业合同、交房时1601号房屋案涉墙体照片、特殊垃圾委托处理费（物业收费系统截图），李玉琴、李啼啼对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据予以采信，证明力在本院认为部分评述。 本院经二审查明的事实与一审查明的事实基本一致；对一审法院已经查明的除上述内容外的事实予以确认。本院补充查明以下事实：1.杜询、孔令谦、杜思琦与开发商就1601号房屋签订的商品房买卖合同补充协议以及李玉琴、李啼啼与开发商就1606号房屋签订的商品房买卖合同补充协议均约定有：“十、附建筑物区分所有权及共有共用的补充约定：……7.……对于合同所称附带享有单独使用的部分买受人明知该等部位可能属于共有共用范围，但在此同意作出相关约定包括：其附带单独使用的部分可以是依据建筑形态自然区分而形成，也可以是经区隔后或约定后形成，具体以出卖人对该买受人的指定对应区域为准，其他买受人不得占用，买受人不可撤销的放弃对此的使用、占用、受益的权利。……13.出卖人对未享有单独使用权空间权的业主，在销售定价时已经纳入考虑因素，其他未享有单独使用权空间权利的业主，不得再以任何理由向出卖人或物业服务公司或享有单独使用权的业主主张费用补偿、利益转移等任何权利主张。14.全体买受人允许出卖人指定的享有特定区域单独使用权的买受人，卫视向单独使用该区域，可以进行适当改造（须事先经物业服务公司同意，否则不得进行改造并保持设计原状）。……16.买受人知悉和认可：1、2、7、8号楼的商业的二层屋面局部由购买第二次商业房屋的部分业主单独使用，……17.买受人知悉和认可：1、2、7、8号楼主楼和商业房屋之间形成的平台，局部由购买第三层住宅的部分业主单独使用，……18.买受人知悉和认可：2、7、8号楼原设计为‘密闭空间不利用的区域’，可以加以利用，由购买第二层商业的部分业主单独、局部使用”。2.开发商交付1601号房屋与隐蔽空间之间的墙体为右上角未到顶的半墙，墙体内铺设有水管、电线线路，墙面有出入水口、开关插座。 本院认为，案涉争议的隐蔽空间状态发生在民法典施行前持续至民法典施行后，该应当适用民法典的规定。对于杜询、孔令谦、杜思琦提出的使用隐蔽空间合法的上诉理由，本院认为不能成立，具体评析如下：1.对于杜询、孔令谦、杜思琦主张依据商品房买卖合同补充协议可以证明开发商同意其使用隐蔽空间，就商品房买卖合同补充协议关于业主享有“单独使用权”空间的内容来看，隐蔽空间不属于该协议中约定的业主有权享有“单独使用权”的空间。2.虽然交房时1601房屋与隐蔽空间之间的墙体有缺口，但隐蔽空间为业主共有部分，且该墙体内有水电线路且墙面有出入水口和开关插座，杜询、孔令谦、杜思琦认为墙体缺口是为方便其改造墙体而设计，缺乏事实和法律依据。3.无论案涉小区的物业服务企业佳乐公司是否同意杜询、孔令谦、杜思琦对隐蔽空间的改造和使用，又或该小区与1601号房屋类似户型的业主是否有90%以上在使用该空间，均不能以此证明杜询、孔令谦、杜思琦拆除墙体以利用隐蔽空间的行为通过民法典所规定的业主决定事项的法定程序得到许可。 综上所述，杜询、孔令谦、杜思琦的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由杜询、孔令谦、杜思琦负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负责履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  唐健 审判员  孙睿 审判员  郭静 二〇二一年三月二十九日 书记员  雷月