贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔23民终1003号 上诉人（原审被告）：贵州华联房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市兴泰新区民航大道荣御天下贰栋壹层N-022号。 法定代表人：包永财，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：方世长，贵州黔青律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：罗朝发，男，1984年10月16日生，汉族，住贵州省兴义市兴泰新区。 上诉人贵州华联房地产开发有限公司（以下简称“华联公司”）与被上诉人罗朝发商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院(2020)黔2301民初7367号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人贵州华联房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销贵州省兴义市人民法院（2020）黔2301民初7367号民事判决书，发回原审人民法院重审或者改判扣除2020年疫情期间的违约金和判决对尚未发生的违约金的诉讼请求不予支持。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决存在认定事实错误。在一审判决第10页第一段原文有在“对2020年7月31日以后的逾期交房违约金，罗朝发可待产生后另行主张。”在第11页第二段尾“对2020年7月31日以后的逾期办证违约金，罗朝发可待产生后另行主张。”对上述一审判决把被上诉人的诉讼请求分阶段处理的做法违反了我国民事诉讼法一事不再理的原则。若按一审判决的逻辑，将来被上诉人可另案提出起诉的逾期交房违约金和逾期办证违约金，但另案提出的诉讼请求期间显然是包括在本案中被上诉人已经提出的诉讼请求期间之内，所以，一审判决认定的“可另行主张”的做法违反我国民事诉讼法一事不再理原则，具体是违反了我国《民事诉讼法》第一百二十四条第（五）项规定“对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外”。二、一审判决存在程序违法。上述一审判决对被上诉人请求判决将来发生的逾期交房和逾期办证违约金认定“可另行主张”可以理解为没有处理或判决，这表述留有“余地”，必将给当事人带来不必要的诉累和纠纷。对当事人提出判决将来发生的逾期违约金正确的做法是不予支持，因为还没有发生。但一审判决没有明确判决，性质上属于漏判诉讼请求，望二审法院予以纠正错误。三、一审判决存在适用法律错误，上诉人的违约行为虽然发生2020年疫情之前，但一审判决计算违约金的期间包括了2020年的疫情期间，这段时间依法属于不可抗力期间，不应计算违约金，望二审法院纠正一审判决的适用法律错误。为了维护上诉人的合法权益，特提出上诉，望二审人民法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人罗朝发未进行答辩。 罗朝发向一审法院提出诉讼请求：1.判令华联公司支付逾期交房违约金，违约金从2016年6月29日算起，每日按36.4元计算，至华联公司向罗朝发实际交付房屋之日止，到起诉之日，已产生违约金54345.2元;2.判令华联公司支付逾期办理房产证违约金，违约金从2017年12月30日算起，每日按36.4元计算，至华联公司交付房屋产权证之日止，到起诉之日，已产生违约金34361.6元;3.判令本案诉讼费由华联公司承担。事实及理由：双方于2015年6月14日签订《商品房买卖合同》。合同约定，罗朝发购买华联公司开发的位于兴泰新区，房屋总价款364392元（大写：叁拾陆万肆仟叁佰玖拾贰元整）。合同第十一条约定“出卖人应当在2016年6月28日前向买受人交付该商品房”，合同第十三条第1款第（2）项规定了逾期交房责任:“逾期超过90日后，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。”合同第二十二条关于房屋登记的约定:“出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”，“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理”，“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同签订后，罗朝发按照合同的约定交付了全部房价款364392元，但华联公司未在约定的期限内取得相关部门的竣工验收手续，未在约定的日期办理转移登记的文书给罗朝发，已构成违约。根据合同约定，逾期交房按日以已付房价款364392元的万分之一计算，即:每日36.4元，从2016年6月29日支付至达到交房条件并实际交房之日止。逾期办证的违约金按日以已付房价款364392元的万分之一算，即每日36.4元，从2017年12月30日支付至华联公司交付房屋产权证之日止。综上所述，华联公司房屋交付及房屋产权证办理均已违约，特向人民法院提起诉讼，请法院依法判决华联公司赔偿罗朝发违约金。 华联公司辩称，2015年6月14日，与罗朝发签订的《商品房买卖合同》属实，罗朝发已付清购房款。合同约定在2016年6月28日前交付商品房，于2017年12月30日前交付产权登记的有关文书。2017年8月3日贵州华联城一期工程竣工验收合格。2017年4月16日罗朝发已接房入住，有关建筑工程竣工备案手续正在办理中，有关产权证也在办理中。对罗朝发的第一项诉讼请求逾期交房违约金在其接房之前2017年4月16日本公司与罗朝发已经对逾期交房的违约责任进行了协商处理，双方确定计算至2107年4月30日结算违约金为11138元，冲抵物业管理费13366元。现罗朝发于2020年7月31日写好民事起诉状向人民法院起诉逾期交房的违约责任，显然其反悔行为从2017年4月16日开始起算已超过了三年诉讼请求，故对罗朝发请求逾期交房违约金的诉讼请求不应支持。对罗朝发的第2项请求逾期办证违约金请求人民法院按合同约定扣除2020年发生疫情不可抗力期间90日后对剩余的期间按合同约定依法判决。 一审法院经审理认定事实如下：2014年11月7日，华联公司分别向罗朝发、王清出具了两份《房屋销售专用收据》，其中编号为ＮＯ：00000386的《收据》载明，收到客户罗朝发、王清定金10000元；编号为ＮＯ：00000387的《收据》载明，收到客户罗朝发、王清首期45537元，交款方式：现金6908元，银行38639元。2015年6月14日，罗朝发、王清作为买受人，华联公司作为出卖人，双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定罗朝发、王清购买华联公司开发的华联城一期3幢1单元1-26-3号商品房，建筑面积118.76平方米，套内建筑面积93.52平方米，按照套内建筑面积计算，每平方米单价3896.41元，房屋总价款为364392元；采取贷款方式付款，买受人以公积金贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款74392元，余款290000元以公积金贷款支付；第十一条约定出卖人应当在2016年6月28日前向买受人交付该商品房且需符合该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件；第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理，逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人；出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。合同第二十二条第三款约定，出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。合同第二十七条约定，双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起60日内向另一方当事人提供证明。附件十二《补充协议》第十八条中约定，不可抗力包括：六级以上的地震、六级以上的大风、24小时内25ｍｍ以上大雨暴雨；火灾、国家法律规定的疫情、其他不可抗力原因（包括战争、动乱、空中飞行物或非买卖双方责任造成的损失）。合同还对其他购房事项进行了约定。《商品房买卖合同》签订后，2015年6月14日，罗朝发、王清向华联公司支付了华联城一期3栋2603号房首期房款10855元，交付方式：现金855元，银行10000元；同年6月30日，罗朝发、王清向华联公司支付了华联城一期3栋2603号房二期8000元，交付方式：现金6000元，银行2000元；同年7月16日，罗朝发、王清向兴义市住房资金管理中心交付了住房维修基金7288元。2015年8月19日，罗朝发、王清作为借款人，中国建设银行股份有限公司黔西南州分行作为贷款人，双方签订了一份《住房公积金借款合同》，约定罗朝发、王清向中国建设银行股份有限公司黔西南州分行贷款290000元，并授权贷款人将款项一次性划入借款人指定的华联公司建行兴义城西支行账户52×××66。庭审中，华联公司认可罗朝发已付清了购房款。 2017年4月16日，华联公司作为甲方，罗朝发作为乙方，双方签订了一份《贵州华联城一期延期交房补充协议》，其中载有：“由于甲方未按购房合同约定时间将符合使用条件的房屋交付乙方使用，为维护乙方的权益，甲乙双方本着自愿、平等、公平、诚实、信用的原则，经充分协商，签订本协议，由双方共同遵守。本协议内容作为《商品房买卖合同》的补充协议执行，与购房合同具有同等法律效力。交房时间:1、根据不同楼栋，各栋交房时间如下：楼栋号1、3、9、10、11号楼，交房时间2017年4月15日，违约金计算截止时间2017年4月30日；2、交房时房屋达到装修条件，并在4月30日前符合《商品房买卖合同》中所列的使用条件。违约赔偿：1、按照与业主签订的《商品房买卖合同》第四章第十三条之逾期交房责任条款内容：（1）自第十一条约定的交付期限届满之次日起至2017年4月30日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；2、因业主还款形式不一致，对违约赔付的业主做如下约定：（1）正常赔付的客户范围：全款支付客户、分期支付客户、分期手续完善客户、按揭手续完善客户、抵款客户；（2）若客户有欠款或者内部员工购房的将不给予赔付。违约金支付方式：乙方自愿选择冲抵物业管理费，冲抵比例按照1:1.2执行，当天办理。甲方承诺在本协议签订的交房日期前完成一期该交付楼栋的施工工作，并按国家法律规定在房地产管理部门办理相关验收证件。”该协议还对其他事项进行了记载。同日，罗朝发分别签署了《接房手续办理确认表》、《房屋验收表》、《物品领取签收表》各一份，并在签署后领取房屋钥匙，在《接房手续办理确认表》中记载有：“业主以1:1.2冲抵物业费，违约金11138元冲抵金额为13366元”。2017年8月3日，华联公司对贵州华联城一期工程1#、3#、4#、8#、10#、16#、17#楼组织了六方验收。2019年3月25日，罗朝发向国家税务总局兴义市税务局第一税务分局缴纳了房屋契税及滞纳金合计9128.02元。 另查明，2016年4月1日，罗朝发、王清签署了一份《离婚协议书》，其中载有：“男方与女方于2011年10月13日在安龙县民政局登记结婚。因双方感情破裂，已无和好可能，在平等一致的基础上共同协商达成以下协议：男女双方自愿离婚；婚后共同财产全部归男方一人所有，女方自动放弃；所欠购房贷款由男方负责承担偿还”。涉案楼盘至今未取得建筑工程竣工验收备案登记及商品房大产权初始登记。 一审法院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。华联公司与罗朝发、王清签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方应按合同约定履行各自的义务，即罗朝发、王清应按约支付购房款，华联公司亦应履行按约交付房屋等义务。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》明确约定“出卖人应当在2016年6月28日前向买受人交付该商品房且需符合该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件”，虽在2017年4月16日签订的《贵州华联城一期延期交房补充协议》中双方对交房时间约定变更为2017年4月30日，华联公司也在2017年8月3日对涉案楼盘组织了六方验收，但华联公司至今未取得涉案楼盘的建筑工程竣工验收备案，不符合该房交付的约定和法定条件，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”的规定，预售商品房合格的法定证明文件即是《建筑工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，均构成逾期交房。故虽罗朝发于2017年4月16日到华联公司领取了房屋钥匙，但华联公司仍应向罗朝发承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房违约金计算的问题，首先，根据双方在《商品房买卖合同》中“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”的约定，双方已明确约定逾期交房违约金以已全部已付款万分之一按日计付；其次，根据双方在《贵州华联城一期延期交房补充协议》中的约定“本协议内容作为《商品房买卖合同》的补充协议执行，与购房合同具有同等法律效力。……2、交房时房屋达到装修条件，并在4月30日前符合《商品房买卖合同》中所列的使用条件。违约赔偿：……（1）自第十一条约定的交付期限届满之次日起至2017年4月30日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，该协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有合10同约束力，即罗朝发已与华联公司就2016年6月28日至2017年4月30日期间的逾期交房违约金进行了协商处理，且双方就交房日期变更为2017年4月30日，即华联公司应从2017年5月1起向罗朝发计付逾期交房违约金，又因案涉逾期交房违约金系一种继续性债权，继续性债权作为一个整体，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个个别债权，每个个别债权具有独立性，每日发生的违约金债权应单独计算诉讼时效，罗朝发于2020年7月31日才向法院提起诉讼，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，罗朝发在民法总则施行之后提起诉讼，应适用民法总则关于普通诉讼时效期间为三年的规定，往前计算三年未超过诉讼时效期间，即至2017年8月1日，故罗朝发在2017年8月1日前的违约金诉请已过诉讼时效，故逾期交房违约金应从2017年8月1日起计算。而根据违约金兼具惩罚性与弥补损失的性质，结合买受人的一般购房目的，在罗朝发领取钥匙收房后，其损失相对降低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，故在交房后的逾期交房违约金一审法院酌情调减为按照合同约定的逾期交房违约金的30%予以计算。故华联公司应支付罗朝发的逾期交房违约金暂算至起诉之日（1096天）为：364392元×0.0001×30%×1096天=11981.21元，对2020年7月1131日以后的逾期交房违约金，罗朝发可待产生后另行主张。关于逾期办证违约金的问题,因双方签订的《商品房买卖合同》明确约定“出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金”，故逾期办证违约金应从2017年12月30日起算，又因罗朝发主张逾期办证违约金按36.4元/日计算，系其对诉讼权利的处分，予以确认。华联公司辩称应扣除2020年发生疫情不可抗力期间90日的逾期办证违约金，双方在《商品房买卖合同》中明确约定在2017年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，华联公司至今未取得商品房大产权初始登记，即从2017年12月30日起就已违约，其违约行为发生在疫情开始前，且至今仍处于违约状态，华联公司未举证证明疫情对其违约产生的实质性影响，故对其抗辩意见不予采信。故华联公司应支付罗朝发的逾期办证违约金暂算至起诉之日（944天）为36.4元×944天=34361.6元，对2020年7月31日以后的逾期办证违约金，罗朝发可待产生后另行主张。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款之规定，判决如下：一、限贵州华联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付罗朝发从2017年8月1日起至2020年7月31日期间的逾期交房违约金11981.21元；二、限贵州华联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付罗朝发从2017年12月30日起至2020年7月31日的逾期办证违约金34361.6元；三、驳回罗朝发的其余诉讼请求。案件受理费2018元，减半收取1009元，由罗朝发负担480元，贵州华联房地产开发有限公司负担529元（该款由贵州华联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内直接支付罗朝发）。 二审中，当事人没有提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：一、本案是否违反“一审不再理”原则；二、本案是否应当扣减（90天）疫情影响期间的违约金。 关于争议焦点一，“一事不再理”是指对已经发生法律效力的判决、裁定，除法律另有规定外，不得就同一事实再行起诉和受理。即同一当事人，就同一法律关系，不能再做同一的诉讼请求。本案中，华联房地产公司与罗朝发签订的《商品房买卖合同》约定的违约金计算方式为按日计算，即华联房地产公司每日的违约行为均具有独立性，罗朝发对华联房地产公司每日的违约行为均具有独立的债权请求权，每个债权请求权之间并非是“同一的诉讼请求”。一审针对华联房地产公司已经发生的逾期交房和逾期办证违约行为判决华联房地产公司承担违约责任，并明确罗朝发对一审起诉之后的违约行为另行主张权利，并未违反“一审不再理”原则。 关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履后发生不可抗力的，不能免除责任”之规定，本案中，华联房地产公司的违约行为发生在疫情发生之前，而非疫情期间，华联房地产公司主张应当扣减疫情期间（90天）的违约金，于法无据，本院不予支持。 综上所述，华联房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2018元，由上诉人贵州华联房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 石 鑫 审判员 陈映桃 审判员 查必林 二〇二一年三月三十日 书记员 张 雪