湖南省桂阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1021民初255号 原告：桂阳宸鑫置业管理有限公司，住所地：郴州市桂阳县鹿峰街道蔡伦中路38号。 法定代表人：王建军。 委托诉讼代理人：邓登，桂阳县东升法律服务所法律工作者，代理权限系一般代理。 被告：许玉斌，男，1971年10月20日生，汉族，住湖南省桂阳县。 原告桂阳宸鑫置业管理有限公司（以下简称宸鑫公司）与被告许玉斌物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宸鑫公司的法定代表人王建军与委托诉讼代理人邓登、被告许玉斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宸鑫公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付物业管理服务费5490元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年7月1日，原告与桂阳县金鑫房地产开发有限公司签订前期物业服务委托合同《山韵翰庭小区前期物业管理服务协议》，为小区业主提供物业管理服务。协议约定物业管理服务费每月每平方1.2元。被告系上述物业业主，物业面积123.66㎡，自2016年7月1日至2019年8月，尚欠物业费5490元。原告多次催收，但被告拒不交费，故诉至法院，望判如所请。 被告许玉斌辩称，1、开发商跟被告没有房屋验收的合同与协议，被告跟原告也没有签订物业服务合同，小区没有消防栓、消防桶、消防水，没有路灯，所以被告一直没有跟开发商签验收合同，被告跟物业没有发生关系；2、被告跟原告没有任何关系，所以不存在欠原告的物业费。 原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：营业执照、法定代表人身份证明、身份证复印件、山韵翰庭前期物业管理服务协议、收据等，以上证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以认定并在卷佐证。结合当事人的陈述，本院经审理认定事实如下： 2015年7月1日，原告（乙方）与桂阳县金鑫房地产开发有限公司（甲方）签订《山韵翰庭小区前期物业管理服务协议》，合同约定桂阳县金鑫房地产开发有限公司委托原告对坐落于桂阳县××路××号××小区实行前期物业管理服务，合同期限自2016年1月1日至本物业首次业主会确定物业管理服务企业并签订《物业服务合同》之日终止;合同第五条乙方权利义务制定物业管理服务制度，对物业及其环境、秩序进行管理；向甲方、业主收取物业管理服务费；建立物业项目的管理档案、对业主违反国家和本市有关法律、法规和规章及业主公约的行为进行劝阻、制止，并向有关部门报告；对造成物业共用部位、共用设施设备损失的，代表业主要求责任人停止侵害、恢复原状、赔偿损失；负责小区范围内的监控设施安装；提前将装饰装修房屋规定书面告知业主，当业主装饰装修房屋时，与其签订房屋装饰装修管理协议，并负责监督；负责编制物业管理服务年度计划、财务预算及财务报告…;第七条物业管理服务费用配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方1.2元由业主交纳，业主应在每月3日前交纳；未出售的空置房屋的物业管理费由甲方交纳；业主逾期交纳物业管理服务费用的，从逾期之日按每天应交物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金。 被告系上述物业B栋101号房业主，庭审中，被告认可该房建筑面积123.66平方米，并已从开发商处拿钥匙入住房屋，但不记得具体入住时间。2016年3月21日，被告向原告交纳物业费500元。虽然被告认为自己交的费用不是物业费，但交费收据上显示的交费项目为物业费，被告亦未举证证明原告提交的交费收据造假，故对其主张，本院不予采纳。 另查，原告在本院以山韵翰庭小区部分业主未交物业费起诉，被诉业主大部分对原告提供物业服务的事实予以认可，但对原告的服务质量不予认可，故本院对原告就山韵翰庭小区提供物业服务一事予以认定。2019年8月31日原告停止对山韵翰庭小区的物业服务。现因被告欠交物业费，原告多次催讨无果，故诉至法院。 本院认为，本案焦点有以下，一、被告是否应受《山韵翰庭小区前期物业管理服务协议》约束；二、原告提供的服务是否符合合同约定；三、被告是否接受了原告的物业服务。 焦点一，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，山韵翰庭小区的建设单位是桂阳县金鑫房地产开发有限公司，其与原告签订《山韵翰庭小区前期物业管理服务协议》，虽然非被告本人签订，但依法对被告具有约束力，双方均应按照合同约定履行自身的合同义务。 焦点二，虽然本院认定原告提供了物业服务，但被告并不认可原告的物业服务质量，且从原告的举证看，仅有前期物业合同与收款收据，不足以说明其已按照合同约定全面履行了自身义务。 焦点三，被告已入住该物业，虽不记得入住时间，但其于2016年3月21日向原告交纳物业费500元，可以视为被告已从开发商处收房，至于其是否与开发商办理正式验收手续，不影响其收房入住的事实。前期物业服务合同中原告的义务系针对整体小区业主进行的物业服务，并非只针对某一个专有部分的业主进行的专属服务，现被告已收房，原告已提供物业服务，故被告不得以自己未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 综上，原告已提供物业服务，被告应交纳物业服务费，但考虑到原告并未依据合同约定全面履行义务，故本院对被告应交纳的物业费按照5%的比例予以酌减，被告欠交物业费的时间为2016年7月1日至2019年8月31日，欠交的物业费为5490元，按5%比例酌减后还应交纳5215.5元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条,《物业管理条例》第七条第（五）项,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告许玉斌于本判决生效后十日内向原告桂阳宸鑫置业管理有限公司支付2016年7月1日至2019年8月31日期间的物业服务费5215.5元； 二、驳回原告桂阳宸鑫置业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告许玉斌负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  廖中元 二〇二一年三月二十四日 法官助理许琳婕 书记员张华翌 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。