四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终3623号 上诉人（原审原告）：成都市兴光华城市建设有限公司，住所地：成都市青羊区苏坡中路8号。 法定代表人：程永忠，董事长。 委托诉讼代理人：刘瑛，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋菲菲，国浩律师（成都）事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都金凯威浴足服务有限公司，住所地：成都市青羊区××街××号××栋××层××号。 法定代表人：江流，职务不详。 上诉人成都市兴光华城市建设有限公司（以下简称兴光华公司）因与被上诉人成都金凯威浴足服务有限公司（以下简称金凯威公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初7332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，金凯威公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兴光华公司上诉请求：1.维持一审判决第一、二、三项；2.撤销一审判决第四项，改判金凯威公司向兴光华公司支付水电费及物业费共计141275.17元。事实和理由：根据案涉房屋租赁合同的约定，金凯威公司应承担承租房屋期间的水电费和物业费，然而金凯威公司并未支付。兴光华公司作为案涉房屋的所有权人，在金凯威公司长期拖欠上述费用的情况下，案涉房屋物业管理公司四川诚亿物业管理有限公司（以下简称诚亿公司）向兴光华公司发出了催收，兴光华公司于2020年8月起便与诚亿公司积极协商上述欠费的催收和代缴事宜，并于2020年10月29日确认代金凯威公司向诚亿公司支付了上述费用，共计141275.17元。根据案涉房屋租赁合同的约定，兴光华公司有权向金凯威公司进行追偿。 金凯威公司未进行答辩也未提交书面答辩意见，视为对己方权利的放弃。 兴光华公司向一审法院起诉请求：1.确认兴光华公司与金凯威公司签订的《商业用房租赁合同书》已解除；2.金凯威公司立即腾退位于成都市青羊区××街××号××栋××层××号的房屋；3.金凯威公司支付欠付的房屋租金505131.02元（欠租周期为2018年2月1日起至2019年6月5日）；4.金凯威公司支付水电费141275.17元、物业费46902.5元；5.金凯威公司支付逾期违约金；6.金凯威公司承担本案的诉讼费、公告费。一审庭审中，兴光华公司明确：1.诉请第1项确认合同解除时间为2019年6月5日；2.诉请第5项违约金标准为2018年、2019年租金总额757345.4元。 一审法院认定事实：2016年3月1日，兴光华公司（出租方，甲方）与金凯威公司（承租方，乙方）签订《商业用房租赁合同书》，主要约定：金凯威公司承租位于青羊区××街××号××幢××层××号的房屋；租期从2016年3月1日至2021年1月31日止；租金2016年3月1日至2018年2月28日为29555元／月，2018年3月1日至2019年2月28日为31032.7元／月，2019年3月1日至2020年2月28日为32584.3元／月，2020年3月1日至2021年1月31日为34213.5元／月；租金每6个月支付一次，乙方应在每个支付期到期前一个月内支付下个支付期的租金；交付使用后，由于装修、经营活动产生的水、电、气、通讯等费用及商铺的物业管理费由乙方自行承担；乙方未按约支付租金逾期超过30天的，甲方有权解除合同并收回商业用房，甲方解除合同的，乙方除应支付逾期应付款之外，还应按本合同当年租金总额向甲方支付违约金，乙方的装修损失自行承担等。 2019年6月5日，兴光华公司向金凯威公司发出《解除通知书》载明：贵方自2018年2月至今一直未缴纳租金，且经我司多次通知后仍不整改，现致函郑重通知1.双方租赁合同即日起解除，2.请贵方在收到通知书后7日内清场并返还房屋，3.贵方违反合同所应承担的违约金、赔偿金等我司保留追偿权利。通知书下方有“本人从去年8月份接手培风路富侨，因期间承包给别人卷钱跑了，现本人没有钱交房租，我在找那个人，找到之后拿的钱够付清所有房租，希望领导理解”手写字样，另有金凯威公司法定代表人江流签名。 另有案涉房屋所在的四川诚亿物业管理有限公司出具的《成都金凯威浴足服务有限公司欠费明细表》载明：2018年3月1日至2019年6月5日代收生活垃圾处置费小计1516.67元；2018年2月1日至2019年6月5日商业物业公共服务费小计46902.5元；2018年2月1日至2019年7月19日代收商业电费小计92856元。 一审中，兴光华公司陈述：1.案涉商铺目前无人经营，但金凯威公司尚未腾退；2.兴光华公司尚未垫付案涉商铺的水电费、物业费。 一审法院认为，《商业用房租赁合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行义务。合同约定租金每6个月支付一次，金凯威公司自2018年2月起未付租金，至2019年6月5日已逾期超过30天，兴光华公司有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，兴光华公司于2019年6月5日向金凯威公司发出《解除〈商业用房租赁合同书〉通知书》，金凯威公司法定代表人江流在通知书上签名视为收到，故兴光华公司请求确认《商业用房租赁合同书》已于2019年6月5日解除的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。根据《商业用房租赁合同书》约定及《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，金凯威公司应付清欠付租金并腾退房屋。故兴光华公司要求金凯威公司腾退租赁房屋及支付至解除之日止的租金505131.02元（29555元+31032.7元×12月+32584.3元×3月+32584.3元÷30天×5天）的诉讼请求符合双方约定和法律规定，一审法院予以支持。 关于水电费和物业费。因兴光华公司并非上述服务的提供者和收费主体，也未向收费主体垫付上述费用，故其该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 关于违约金。金凯威公司未按约支付租金已构成违约，根据合同约定，应按当年租金总额支付违约金。因金凯威公司主张违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，在兴光华公司未就更多损失举证的情况下，对其关于违约金的诉讼请求，一审法院酌定为欠付租金的30%即505131.02元×30%=151539.31元。 综上，兴光华公司的诉讼请求部分成立，一审法院予以部分支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认兴光华公司与金凯威公司签订的《商业用房租赁合同书》已于2019年6月5日解除；二、金凯威公司于判决发生法律效力之日起十日内腾退位于成都市青羊区××街××号××幢××层××号的房屋并返还兴光华公司；三、金凯威公司于判决发生法律效力之日起十日内向兴光华公司支付租金505131.02元及违约金151539.31元；四、驳回兴光华公司其他诉讼请求。如果金凯威公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18714元，公告费300元，共计19014元，由兴光华公司负担10938元，由金凯威公司负担8076元。 二审中，金凯威公司未提交新证据。兴光华公司提交以下新证据：1.诚亿公司出具的情况说明。2.兴光华公司与诚亿公司的《协议》，上述证据拟证明：兴光华公司已经代金凯威公司支付完毕物业费、水电费共计141275.17元。 金凯威公司未到庭，未发表质证意见。 本院经审查认为，一审庭审中，金凯威公司对兴光华公司的诉讼请求及理由没有意见，对兴光华公司提交的《欠费明细表》也没有意见，兴光华公司二审中提交的上述证据均与原件核对无异，本院对上述证据的真实性认可，且认为上述证据能够证明兴光华公司已经代金凯威公司向诚亿公司支付了物业费及水电费141275.17元。 二审另查明，兴光华公司已经代金凯威公司向诚亿公司支付了物业费及水电费141275.17元。 二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案二审的争议焦点为：金凯威公司是否应向兴光华公司支付水电费及物业费共计141275.17元。 本院认为，兴光华公司与金凯威公司签订于2016年3月1日《商业用房租赁合同书》为双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定严格履行自己的义务。根据《商业用房租赁合同书》第六条：“交付使用后，由于装修、经营活动产生的水、电、气、通讯等费用及商铺的物业管理费由乙方自行承担”之约定，金凯威公司应当自行向物业公司缴纳物业费和水电费，但金凯威公司一直未缴，现兴光华公司代金凯威公司向物业公司支付了物业费和水电费，其有权向金凯威公司予以求偿，故金凯威公司应当向兴光华公司支付物业费及水电费141275.17元。 综上所述，兴光华公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因二审出现了新事实，对此予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初7332号民事判决第一、二、三项； 二、撤销成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初7332号民事判决第四项，即“驳回成都市兴光华城市建设有限公司其他诉讼请求”； 三、成都金凯威浴足服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向成都市兴光华城市建设有限公司支付物业费及水电费141275.17元； 四、驳回成都市兴光华城市建设有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费18714元，公告费300元，共计19014元，由成都市兴光华城市建设有限公司负担10938元，由成都金凯威浴足服务有限公司负担8076元。二审案件受理费3126元，由成都金凯威浴足服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 杜玉兰 审 判 员 王 果 审 判 员 赵 韬 二〇二一年三月二十九日 法官助理 余海洋 书 记 员 何浩铭