山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终848号上诉人（原审原告）：仝某，住太原市。委托诉讼代理人：刘某，山西弘韬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山西陆锦泰房地产开发有限公司，统一社会信用代码91140100MA0GT7YL7W。法定代表人：牛某。委托诉讼代理人：卫某，山西邦宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某，系公司人事，住祁县。被上诉人（原审被告）：陆延房地产集团有限公司，统一社会信用代码91140100754067770J。法定代表人：肖某，董事长。委托诉讼代理人：董某，北京中伦文德（太原）律师事务所律师。上诉人仝某因与被上诉人山西陆锦泰房地产开发有限公司、陆延房地产集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初6050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月24日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人仝某及其委托诉讼代理人刘某，被上诉人山西陆锦泰房地产开发有限公司（以下简称陆锦泰公司）的委托代理人卫某、李某，被上诉人陆延房地产集团有限公司（以下简称陆延公司）的委托代理人董某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。仝某上诉请求：1、请求依法撤销太原市小店区人民法院依法作出的（2020）晋0105民初6050号民事判决书；2、请求二审法院在查清事实的基础上，依法改判或发回重审；3、涉案的一、二审费用均由二被上诉人共同承担。事实和理由：一、上诉人认为原审法院判决认定事实错误。（一）原审法院并未查明二被上诉人之间的关系。上诉人仝某与被上诉人一陆延公司于2015年11月20日签订了《房屋内部认购协议》，与被上诉人二陆锦泰公司于2019年5月15日签订了《商品房买卖合同》，在上诉人不知情、且被上诉人一未办理《商品房预售许可证》的情况下即更换合同履行主体，致使上诉人不再清楚涉案房屋的具体承接人，二被上诉人的行为，严重侵犯了上诉人的权利。按正常售房流程，开发商应先办理预售许可证，后与业主签订商品房买卖合同，就不会大量出现涉案房屋签订时间与约定交付时间相冲突的情形。被上诉人一在未取得预售许可证时违规售房，为了避免承担相关法律责任，将其关于涉案房屋的权利义务转让于被上诉人二，并由被上诉人二办理相关预售手续以及与业主签订《商品房买卖合同》，二被上诉人均以《商品房买卖合同》主张未构成违约，如此操作后二被上诉人从中获得巨大利益。原审法院在未查明二被上诉人具体关系的情况下，即驳回上诉人的诉讼请求，那试想一下，在二被上诉人胜诉之后，所有的开发商在手续不全时签订前期的房屋买卖合同后，即更换相关房屋建设项目的项目主体，重新签订商品房买卖合同，以便规避承担逾期交房的风险，在如此情况下，业主的合法权益将无法得到保障、市场的经济秩序将无法得到维护。（二）办理房屋按揭贷款的前提是涉案房屋的售房手续是否齐全、即五证是否齐全（即《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》）。被上诉人二拖延办理《商品房预售许可证》、拖延签订《商品房买卖合同》的行为，使得上诉人缺乏办理贷款的必要条件。按照一般的按揭贷款办理流程，在确定所购买房屋得到银行按揭支持后，先向银行提交《按揭贷款申请书》，待银行审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，购房者即可与开发商或其代理商签订《商品房买卖合同》，然后才可以进一步签订《贷款抵押合同》并明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务，最后由银行发放贷款。且根据《城市商品房预售管理办法》可知，开发商未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。在本案中，上诉人与被上诉人一签订的《房屋内部认购协议书》的落款处明确约定“因公司五证不全导致买受人无法办理公积金贷款及网签合同事宜，公司应顺延买受人剩余房款的交款时间，直到五证齐全后办理个人住房公积金贷款支付剩余房款”，协议签订后，上诉人于合同签订当日即向被上诉人一支付了307916元，但因涉案房屋未取得预售许可证，导致上诉人无法办理贷款。在被上诉人二于2019年3月29日取得预售许可证、涉案房屋手续齐全后，上诉人与被上诉人二签订了《商品房买卖合同》，该合同第六条第三款约定“买受人签订本合同前共缴纳房款（人民币）大写叁拾万叁仟玖佰柒拾玖元，（小写303979元），剩余房款（小写290000元）以按揭贷款或公积金贷款方式进行支付。如按揭贷款或公积金贷款时，审批额少于未付房款的，则买受人须在接到出卖人通知之日起5日内将差额补足”，合同签订后，上诉人积极提交了申请办理公积金贷款的相关资料，并于贷款下发当日支付给被上诉人二，因此上诉人不存在违约支付房款的行为。（三）上诉人缴纳涉案房屋各项配套费的时间系由被上诉人二所决定，因此上诉人并未延期支付各项费用，原审法院认定的事实存在错误。①《商品房买卖合同》以及各附件系格式合同，在签订时被上诉人二并没有采取合理的方式提请上诉人注意。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提清对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”的规定，该《商品房买卖合同》以及各附件的条款系被上诉人提供，尤其是附件四合同补充协议第5条的约定，其内容显然置上诉人的利益于不顾，导致其权益处于不确定状态，免除了被上诉人延期交房的违约责任，应当为无效的格式条款。②在《商品房买卖合同》附件四中关于支付相关配套费用的约定中，并未明确约定支付配套费用的时间。按正常的交易习惯，支付相关配套费用的时间为开发商通知业主收房的时间，该时间业主无法自主决定。在本案中，在上诉人收房的当日，即向被上诉人二支付了相关配套费用，因此上诉人完全履行了自己的支付义务。③在《商品房买卖合同》中，主合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，而在附件四合同补充协议第5条第二款约定如买受人未能按期缴纳相关配套费，出卖人有权拒绝交房。可以明显的看出，该两条约定相矛盾，上诉人作为弱势的一方，只能被动地接受被上诉人所提供的合同，在其无法自主决定支付相关配套费的前提下，即使被上诉人逾期交房构成违约，但仍可以该理由进行抗辩，此时上诉人的权利该如何保障呢④退一步讲，附件四第5条关于配套费用的总费用金额不超过2万元，在上诉人支付主合同约定的大额房价款后，即便没有及时支付配套费用，也只能说明是履行瑕疵。被上诉人以该条款进行抗辩，明显对上诉人不公平。因此，上诉人已依约履行各项支付义务，被上诉人延期交房构成违约，原审法院判决认定事实存在错误。二、上诉人认为原审法院判决适用法律错误。在一审中，被上诉人一直强调其在2018年12月1日时已经满足交房条件，其延期交房是由于上诉人并未依约支付房屋价款以及相关配套费所致。然而，根据《建筑法》第六十一条第二款，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第三十条，《商品房销售管理办法》第三十二条等相关法律可知，商品房的交付前提要求工程竣工验收合格，而整个一审过程中，被上诉人自始至终未向法院提供有关机构出具的“工程竣工验收合格证明材料”，也未提交相关法律法规所规定的“二书一表”，即《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》，同时上诉人至今仍未收到相关证明文件。且涉案房屋所在小区，在2018年12月小区的基础设施、消防并未达到验收条件；房屋的水电、燃气、暖气等设施不完善，完全没有达到交房条件。原审法院并未对该部分作出任何解释，仅依据《中华人民共和国民事诉讼法》驳回了上诉人的诉讼请求，因此，上诉人认为原审法院适用法律错误。综上，上诉人认为：原审法院驳回了原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据。为更好的保障和维护当事人的权益，故向贵院提起上诉，希望贵院能够依法支持上诉人的诉讼请求，望判如所请。陆延公司辩称，第一，原判决适用法律正确，认定事实清楚。第二，陆延公司不存在违约。原告在与陆延公司签订认购协议书时，对房屋的现状以及手续情况是明知的。之后由于项目的开发、主体的变更，上诉人与陆锦泰公司重新签订了商品房买卖合同。至此上诉人与陆延公司之间的认购协议事实上已经解除，陆延公司对原告迟延收房，不承担任何责任，从上诉人与陆锦泰公司签订的《商品房买卖合同》来看，上诉人在未交清配套费之前陆锦泰公司有权拒绝交房。综上，请求二审法院依法查明事实并公正判决。陆锦泰公司辩称，第一，根据一审查明的事实，在2019年5月15日，上诉人和被上诉人陆锦泰公司签订的《商品房买卖合同》，由上诉人作为买受人购买了被上诉人出卖的位于许坦东街的房屋，总金额是593979元，付款方式为买受人签订本合同前缴纳房款303979元，剩余房款29万元，他以按揭贷款和公积金的方式支付。合同里面说是在2018年12月1日前将符合本合同约定的商品房交付买受人。合同附件四合同补充协议第5条（5）约定，买受人须向出卖人按照国家的有关规定标准缴纳契税、专项维修基金，以及有线电视初装费、燃气工程费、首期供暖费等，如买受人未能按期缴纳上述费用，出卖人有权拒绝交房。被上诉人陆锦泰公司在2019年5月13日收到上诉人贷款，5月13日收到上诉人交付维修基金，6月13日收到上诉人契税、燃气配套费，当天，被上诉人陆锦泰公司即向上诉人交付了房屋。所以本案中被上诉人陆锦泰公司严格履行合同，并无逾期交房的情形。二，上诉人以陆延公司和他签订的房屋内部认购协议，要求被上诉人陆锦泰公司承担逾期交房违约金的责任，也是没有事实依据的。2019年5月15日，上诉人和被上诉人陆锦泰公司签订的《商品房买卖合同》中，约定的是2018年12月1日交房，双方还尚未签订合同，交房日期是房管部门根据项目预售证中的时间来固定表述的，不代表买卖双方真实意思表示，上诉人不应以此时间作为交房时间。而上诉人在2018年12月1日前也未能支付全部购房款及对应各项费用，与合同附件约定的交房条件不符。上诉人在未付清房款及配套费用前提下主张被上诉人承担逾期交房事实，并主张被上诉人承担逾期交房违约金，缺乏依据。第三，根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释第八条规定，对房屋的转移占有视为房屋的交付使用。被上诉人合同中的主给付义务是交付房屋，被上诉人向上诉人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书、竣工验收备案表的义务仅为合同的从给付义务、附随义务，并不构成违约。另外，上诉人接收了案涉房屋并居住适用，也表明了其同意接受案涉商品房交付的现状，上诉人以其实际履行行为变更了合同内容。综上，我们认为上诉人的上诉请求缺乏法律依据，恳请二审法院依法查明案件事实，驳回他的全部上诉请求。仝某向一审法院起诉请求：1．判令二被告共同向原告支付逾期交房违约金45325元（以307916元基数，按日利率万分之八计算，2018年12月2日-2019年6月3日共计184天）；2．本案的诉讼费用由二被告共同承担。事实和理由：2015年11月20日，原告与被告陆延公司签订了《房屋内部认购协议书》一份，约定原告购买了位于太原市××区口“锦东如意城”高层住宅楼项目××楼房屋，暂定建筑面积为94．16平方米，每平米价格6350元，房屋总额为597916元。协议书第五条约定原告于2015年11月20日前向被告陆延房公司支付总房款的50％即307916元，剩余房款29万元以按揭方式支付。同时，该协议书第六条约定，2017年12月31日前交房。该协议签订后，原告于2015年11月20日前支付房款307916元。被告陆锦泰公司自述其承接了陆延公司的涉案项目。2019年5月15日，原告与被告陆锦泰公司签订了商品房买卖合同（合同编号20190021325）一份，合同约定原告购买的涉案房屋建筑面积改为93．54平方米，房款总额为593979元。该合同第六条载明，原告在签订本合同前共缴纳房款303979元，剩余房款29万元以按揭贷款或公共基金贷款进行支付。合同第八条约定，被告陆锦泰公司应于2018年12月1日之前向原告交付符合使用条件的房屋。第九条关于逾期交房违约责任约定，逾期超过90日，按日向原告支付已交房价款万分之八的违约金。合同签订后，原告按照合同约定的付款方式按期支付了房款，2019年6月3日向原告交付了涉案房屋。二被告迟延履行上述交付义务已构成违约，给原告造成了巨大的经济损失，为维护合法权益，现原告诉至贵院，望判如所请。一审法院认定事实：原告提供《房屋内部认购协议书》复印件，显示2015年11月20日，被告陆延公司（甲方／出卖人）与原告（乙方／买受人）签订了《房屋内部认购协议书》，约定由甲方开发建设的“锦东如意城”高层住宅楼项目，乙方申请内部团购，本项目位于太原市××区口西北角，约定乙方所认购房屋为该项目的2号楼1单位2202号，该房屋暂定建筑面积为94．16平方米，房屋总价597916元，乙方于2015年11月20日支付房款50％即307916元，剩余房款以按揭贷款方式进行，甲方于2017年12月31日前，在乙方交清全部房款前提下依照有关规定将符合协议约定的房屋交付乙方使用，并约定其他内容。2019年5月15日，原告（买受人）与被告陆锦泰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，原告购买位于××街房屋，建筑面积93．54平方米，总金额593979元，付款方式为买受人签订本合同前共缴纳房款303979元，剩余房款29万元，以按揭贷款或公积金贷款方式进行支付。如按揭贷款或公积金贷款时，审批额少于未付房款的，则买受人须在接到出卖人通知之日起5日内将差额补足。出卖人应当在2018年12月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格，符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的，按逾期时间分别处理。逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，买受人有权解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之八的违约金。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意自出卖人公告或以电话、短信、微信等方式通知之日起第30日，买受人仍不接房的，是该商品房已交接，买受人自即日起承担物业费、采暖费等相关费用，并自即日起，该商品房的一切风险由买受人承担。附件四合同补充协议第5条⑤买受人须向出卖人按照国家的有关规定标准缴纳契税、专项维修基金，以及有线电视初装费、燃气工程费、首期供暖费等，如买受人未能按期缴纳上述费用，出卖人有权拒绝交房，所产生的未能交付房屋的法律责任由买受人承担。合同并对其他内容进行约定。原告提供收据及POS签购单，以此证明已支付全部房款、维修基金等费用。另原告提供《住房公积金个人贷款抵押借款合同》及个人贷款支付凭证，显示原告2019年5月10日办理公积金贷款，被告陆锦泰公司2019年5月31日出具对应收据。原告提供其他收据体现2019年5月13日交付维修基金，2019年6月3日支付契税、燃气配套费等，双方认可2019年6月3日交付房屋。另查明，被告陆锦泰公司提供商品房预售许可证及商品房预售许可证附图，体现：山西陆锦泰房地产开发有限公司，经审查，以下所列商品房符合预售条件，特发此证。项目名称华夏晋韵·如意城（抱鼓巷）许东社区城，中村改造地块三项目1#-6#楼，沿街商业，房屋坐落太原市小店区许坦东街15号，时间为2019年3月29日，预售许可证记载开工／竣工时间，交付使用日期2018年12月1日。被告陆锦泰公司为说明合同个约定房屋交付情况，提供案外人2019年12月31日签订的网签备案商品房买卖合同，交房时间为2018年12月1日。一审法院认为，本案争议焦点为被告是否存在逾期交房情形。原告虽与陆延公司签订认购协议并支付房款，但原告与陆锦泰公司签订的网签合同中已经确认房款支付情况，且陆锦泰公司取得预售许可证，说明涉案的合同主体发生变更。原告与陆锦泰公司《商品房买卖合同》签订时间为2019年5月15日，合同第八条虽约定交房时间为2018年12月1日前，但根据原告提供的房款收据，此时原告并未支付全部购房款及对应各项费用，与合同附件四中约定的交房条件不符。原告陈述因被告原因导致贷款办理迟延，但是否能够以贷款形式支付房款，需要原被告双方均符合一定条件，被告是否取得预售许可证件等并非原告顺利办理贷款的唯一因素，故原告该意见依据不足，本院不予采纳。原告提供的各项费用交费明细陆锦泰公司无异议，可以说明原告在交纳各项费用及剩余全部房款后，被告陆锦泰公司随即交房。故原告在未付清房款及配套费用前提下主张二被告存在逾期交房事实，并主张二被告共同承担逾期交房违约金，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告仝键的诉讼请求。本院二审期间，上诉人提供证据如下：证据一，房地产开发合作协议。证据二，房地产开发合作协议书。证据三，框架合作协议之补充协议。证据四，陆锦泰公司2019年第二次股东会决议。共同证明：1、被上诉人陆延公司系陆锦泰公司的股东，陆延公司占股49%。2016年的3月，陆锦泰公司就承接了陆延公司关于涉案项目的全部权利和义务，故陆锦泰公司应与陆延公司共同承担相应的违约责任。2、涉案房屋因五证不齐全而预售，同时开发主体也发生了变更，这才是导致涉案房屋迟延交付的真正原因。被上诉人陆延公司质证认为，上诉人与陆延公司签订认购协议后，由于开发主体变更，上诉人与陆锦泰公司签订了商品房买卖合同。现上诉人以与陆延公司签订的认购协议已经被上诉人与陆锦泰公司签订的商品房买卖合同相取代，故上诉人不能依据两份协议主张不同权利。且事实上认购协议对双方已经没有约束力。陆锦泰公司同意陆延公司意见。另外，本案中存在内部认购协议和商品房买卖合同，上诉人不能把两份合同混淆在一起来主张权利。本院二审查明的事实与原一审判决认定的事实相一致。本院认为，上诉人仝某就本案所涉房屋分别与被上诉人陆延公司、被上诉人陆锦泰公司签订了《房屋内部认购协议书》、《商品房买卖合同》。当事人对上述协议及合同的真实性无异议，意思表示真实，不违反法律规定，合法有效。本案争议焦点之一是上诉人仝某依据《房屋内部认购协议书》要求被上诉人陆延公司承担逾期交房的违约责任。本院认为，就案涉房屋上诉人仝某先与被上诉人陆延公司签订一份《房屋内部认购协议书》，后又与被上诉人陆锦泰公司签订《商品房买卖合同》，协议书及合同均是对上诉人购买位于××街房屋买卖合同关系的相关权利义务的约定。《商品房买卖合同》及《补充合同》，是双方对购买案涉房屋权利义务重新达成新的合意，房屋买卖合同的履行主体发生变化，合同相对方被上诉人陆延公司的权利义务由被上诉人陆锦泰公司承接。上诉人仝某现要求被上诉人陆延公司按《房屋内部认购协议书》的约定承担相应责任，无事实依据，本院不予支持；而二被上诉人公司均为独立的法人，上诉人以两公司之间有关联关系为由要求其共同承担责任的诉求，亦无法律依据。故上诉人要求被上诉人陆延公司承担本案违约责任的诉求，本院不予采纳。本案焦点之上诉人仝某向被上诉人陆锦泰公司主张延迟交付房屋违约金的事实及法律依据。上诉人仝某与被上诉人陆锦泰公司应当按照2019年5月15日双方所签订的《商品房买卖合同》及《补充合同》中的内容约束各自的行为。《商品房买卖合同》中对延迟交房应承担的违约责任有明确约定，但在《补充合同》（四）中对交房条件同时要求上诉人在接收房屋时需承担全额支付购房款并支付房屋相关配套费用的义务。对于合同中关于交房时间约定为2018年12月1日前，早于合同签订时间，双方当事人均明知。2019年6月3日收取了上诉人全部购房款及其他应付款项后，被上诉人陆锦泰公司履行了房屋交付义务。现上诉人要求被上诉人承担逾期交房的违约责任，事实及法律依据不足，本院不予支持。综上所述，仝某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费934元，由上诉人仝某负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 孙广金审判员 雷 晨二〇二一年三月二十五日法官助理 杨 丽书记员 刘诗毓