陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终590号上诉人（原审原告）：付滨，女，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：程广玉，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢宇非，陕西海普睿诚律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：应燕鹃，女，汉族，住浙江省兰溪市。委托诉讼代理人：杜勋，陕西博硕律师事务所律师。原审被告：西安信诺房地产中介有限公司。住所地：西安市高新区。法定代表人：蔺强林，该公司经理。委托诉讼代理人：张海，男，系该公司员工。上诉人付滨因与被上诉人应燕鹃、原审被告西安信诺房地产中介有限公司（以下简称：信诺公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初2151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。付滨上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.一、二审案件受理费由应燕鹃承担。事实与理由：一、付滨与应燕鹃签订了《房屋买卖三方合同》，应燕鹃应将案涉房屋出卖给付滨。付滨依约支付了购房定金15万元，合同中对更名也做了明确约定，依据约定，付滨应于更名当日（不迟于2018年6月20日）向应燕鹃一次性支付全部尾款。但直至2018年7月，付滨已经准备好支付尾款，但应燕鹃、信诺公司均表示无法履行更名义务，已经违约在先。而付滨支付尾款的义务应在应燕鹃完成更名后，故付滨并无违约行为。一审认定合同目的无法实现的原因为三方均有过错，与客观事实不符。二、本案中，因为应燕鹃的违约行为，付滨不仅丧失了定金及资金占用的利息，更损失了因无法购房而导致的房屋涨幅差价和机会成本损失。原审中，因应燕鹃消极行为导致对房屋的鉴定受阻。在此情况下，应燕鹃应承担的损害赔偿责任至少为双倍定金。即便在各方均存在一定责任的前提下，应燕鹃至少应当赔付付滨8万元的损失。三、应燕鹃以合同可更名为由签订买卖合同，获取买房人预付款或部分房款以低成本融资，最后以合同无法更名为由不履行协议，实现不出卖房屋又可以融资的恶意目的。若此类案件成为典型案例，将会扰乱正常市场秩序。综上，应燕鹃因自身原因无法为付滨办理购房合同更名手续，构成违约，一审认定事实不清，对违约方应承担的违约责任考量过轻，应改判支持付滨上诉请求。应燕鹃答辩称：1.《房屋买卖三方合同》能否履行涉及到第三人，应燕鹃也已尽力沟通并积极办理更名事宜，后案外第三人才告知无法办理更名。付滨并未按照合同约定，于2018年6月20日将剩余房款存入房产交易结算资金专用账户，导致合同无法履行的责任在于付滨。且未依法登记领取权属证书的房产不能交易，签订合同时，付滨对此事知悉的。2.应燕鹃的合同目的是取得房款，由于房屋无法办理更名，致使应燕鹃的合同目的无法实现。导致该结果各方均有过错，一审法院判决应燕鹃承担同期贷款的利息对应燕鹃已经不公，付滨的请求没有依据。3.付滨上诉认为应燕鹃系低成本融资，毫无根据。信诺公司陈述意见称案涉房屋的性质属于工程抵款房以及更名的含义在签订合同时都已经向付滨明确说明过，与案涉房屋同类型的房屋此前有交易成功的案例。付滨向一审法院起诉请求：1.解除涉案《房屋买卖三方合同》；2.应燕鹃双倍返还付滨定金30万元；3.应燕鹃、信诺公司赔偿付滨自《房屋买卖三方合同》签订之日起至起诉之日止的房屋差价；4.应燕鹃、信诺公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明，2018年4月17日，付滨（乙方、买受人）与应燕鹃（甲方、出卖人）、信诺公司（丙方、居间人）签订《房屋买卖三方合同》，约定甲方将其位于西安市高新区万科金域国际小区C幢527号，建筑面积为60.9平方米的房屋出售给乙方，成交价格为92万元。乙方应于2018年4月17日向甲方支付15万元定金，于2018年6月20日之前将剩余房款存入房产交易结算资金专用账户。房屋的交付以开发商交付时间为准。违约责任部分约定，如乙方逾期付款超过7日，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方应自解除合同通知送达之日起7日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款；合同签订后，任何一方不得单方解除合同，任何一方违反合同约定不愿继续履行合同义务的，守约方可要求对方继续履行合同，违约方应当按日计算向守约方支付已付款0.5%的违约金，逾期超过7日的守约方有权解除合同，违约方应赔偿因此给守约方造成的中介费及相关损失，并按照总房款的20%向守约方支付违约金。合同解除后，甲方应在解除合同送达之日起7日内退还乙方全部已付房款，并按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率支付利息。在其他约定部分约定，甲方负责在开发商处将购房买卖合同变更到乙方名下，更名当天付全款，甲、乙、丙三方全权配合办理更名手续，如一方违约，违约方向守约方赔偿15万元。合同签订当日，付滨向应燕鹃支付定金15万元。2018年4月2日，付滨在西安市房屋产权产籍管理中心查询付滨在该中心数据库中无有效房产信息。2018年7月18日，应燕鹃向付滨邮寄《解除合同通知》，以付滨未按照合同约定在2018年6月20日前支付剩余房款，违反合同约定，应燕鹃解除其与付滨签订的《房屋买卖三方合同》，该邮件于2018年7月20日被签收。另查，涉案房屋签约时尚未办理产权证，付滨称其在签订合同时对涉案房屋尚未办理产权证并不知情，在房屋买卖三方合同中约定更名是因为付滨系老年人对此不懂。应燕鹃称其开始联系开发商，开发商称可以办理更名手续，但因付滨未按时支付剩余房款导致未能办理更名，后开发商称无法再办理更名。付滨及信诺公司均称应燕鹃并未通知其办理更名手续，应燕鹃对其上述主张也未提交证据证明。庭审中，付滨申请对房屋差价损失进行评估，经西安市中级人民法院先后委托西安瑞特房地产价格评估咨询有限责任公司、陕西宏光房地产咨询评估有限责任公司进行评估，均因无法进行现场查看导致鉴定被退回。付滨称其对房屋差价损失不再要求。经询，应燕鹃、信诺公司均同意解除《房屋买卖三方合同》。一审法院认为，付滨、应燕鹃、信诺公司三方于2018年4月17日签订的《房屋买卖三方合同》，约定由应燕鹃负责在开发商处将购房买卖合同变更到付滨名下，即是在付滨、应燕鹃、信诺公司三方达成一致后，到案涉房屋开发商（应燕鹃购买时的房屋出卖人或其他权利人）处，将买受人应燕鹃的合同权利义务概括转移至付滨。故合同更名，需要上述开发商的同意。对此，付滨、应燕鹃、信诺公司作为完全行为能力人均应知晓。根据付滨、应燕鹃、信诺公司三方的约定，合同更名系付滨的主要合同目的，合同更名后获取购房款系应燕鹃的主要合同目的，故合同更名在案涉房屋买卖合同的履行过程中至关重要。根据付滨、应燕鹃、信诺公司签订的《房屋买卖三方合同》约定，办理合同更名的期间最迟至2018年6月20日，如在此期间无法办理合同更名，不仅付滨的合同目的无法达成，应燕鹃的合同目的亦无法达成。依据信诺公司陈述，经其公司催促，应燕鹃告知因开发商原因无法再办理过户，对此，一审法院认为，合同更名在约定的更名期明显无法实现，双方合同目的不能达成的情况下，解除合同符合法律规定，且双方均存在过错，故对付滨要求应燕鹃承担违约赔偿责任，法院不予支持。鉴于付滨已于2018年4月17日向应燕鹃支付15万元，该15万元一直由应燕鹃持有，故应燕鹃应当向付滨返还该15万元，并按照中国人民银行发布的同期贷款利率，向付滨支付该15万元自2018年4月18日至实际支付之日的利息。综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十三条、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、付滨与应燕鹃、西安信诺房地产中介有限公司2018年4月17日签订的《房屋买卖三方合同》解除；二、应燕鹃于本判决生效之日起十日内返还付滨定金15万元并支付利息（以15万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年4月17日计算至实际给付之日）；三、驳回付滨的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13000元，付滨承担3000元，应燕鹃承担10000元。因付滨已预交，由应燕鹃在履行上述金钱义务时一并给付付滨。二审经审理查明，一审查明事实属实。二审中，应燕鹃表明，案涉房屋的开发商系西安青业房地产开发有限公司，陕西佳鑫伟业房地产开发有限公司与中天建设集团有限公司基于其他项目产生债权，而应燕鹃对中天建设集团有限公司又享有债权，因西安青业房地产开发有限公司、陕西佳鑫伟业房地产开发有限公司都是万科下属的公司，所以就将案涉房屋抵给了应燕鹃,应燕鹃没有与开发商签订商品房买卖合同，案涉三方合同中约定的更名是指在开发商处对房屋买受人的名义进行变更，由应燕鹃变更为付滨，由付滨直接与开发商签订商品房买卖合同。本院认为，本案争议的主要问题为：1.案涉合同不能依照约定履行的责任应如何认定；2.违约方应承担的责任如何认定。付滨、应燕鹃、信诺公司于2018年4月17日签订的《房屋买卖三方合同》，系三方真实意思表示，对各方均有约束力。合同约定，应燕鹃负责在开发商处将购房买卖合同变更到付滨名下，更名当天付全款。2018年7月18日，应燕鹃以付滨未按照合同约定在2018年6月20日前支付剩余房款违反合同约定为由，向付滨邮寄《解除合同通知》，要求解除《房屋买卖三方合同》。由上述事实可知，在开发商处负责将购房人名义变更至付滨名下系应燕鹃的合同义务，在更名当日支付剩余全部款项系付滨之义务。而应燕鹃并未能举证证明2018年6月20日前办理了更名或能够办理更名且通知付滨付款而其拒不支付，故应燕鹃称其开始联系开发商，开发商称可以办理更名手续，但因付滨未按时支付剩余房款导致未能办理更名，后开发商称无法再办理更名，导致合同无法履行的责任在于付滨之辩称理由，不能成立。尽管在开发商处办理更名需要开发商同意，但如前所述，应燕鹃作为案涉合同中出卖房屋的一方，已经明确承诺在开发商处将房屋买受人的名义由应燕鹃变更为付滨系其合同义务，应燕鹃以合同以外第三人的原因进行抗辩，作为其本人未能完成本案合同约定义务的理由，不能成立。故而，应燕鹃作为收取定金一方，未能履行约定的义务，致使不能实现合同目的，付滨要求其双倍返还定金，应予支持。一审法院仅判令应燕鹃返还15万元定金并在付滨已经明确要求适用定金罚则,而非主张资金占用利息的情况下判令应燕鹃支付占用15万元期间的利息不当，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初2151号民事判决第一、三项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初2151号民事判决第二项为“应燕鹃应于本判决生效之日起十日内向付滨双倍返还定金30万元”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13000元（付滨已预交），付滨承担3000元，应燕鹃承担10000元；二审案件受理费3300元（付滨已预交），由应燕鹃承担。本判决为终审判决。审判长  李雪晴审判员  姬 钊审判员  蒋 瑜二〇二一年三月三十日书记员  张 茜