松原市宁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0702民初1824号 原告：邓照宇，男，1987年1月21日生，汉族，住吉林省松原市。 委托诉讼代理人：杨超，吉林良佐律师事务所律师。 被告：松原市某房地产开发有限公司，住所地松原市。 法定代表人：郭云川，董事长。 委托诉讼代理人：赵成，吉林新锐律师事务所律师。 原告邓照宇与被告松原市某房地产开发有限公司（以下简称某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓照宇的委托诉讼代理人杨超、被告某公司的委托诉讼代理人赵成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓照宇诉称：邓照宇于2016年3月2日在某公司处以1,180,000元的价格，购买了位于松原市经济技术开发区某小区第14幢103号房屋一处，并缴付全部购房款1,180,000元。2015年12月14日，邓照宇接收该房屋并实际使用至今。经多次协商，某公司至今未能为邓照宇办理房屋的产权登记。邓照宇认为在某公司处购买房屋且已经缴付全部房款，某公司至今未能配合办理房屋的产权登记违反合同约定和法律规定，应承担相应违约责任。为维护邓照宇合法权益，故诉至法院，请求人民法院依法判决某公司支付以购房款1,180,000元为基数自2016年6月1日至办理不动产权属登记之日止按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率支付违约金；判决生效后，邓照宇预交但不应负担的诉讼费用，人民法院应当退还，由某公司向人民法院交纳。 某公司辩称：1.某公司已按合同约定将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，某公司无过错，不应承担违约责任。2.逾期备案并非某公司导致，松原市人民政府已经予以认可。3.即使支付违约金，邓照宇应举证证明其受有损失，违约金截止日也应为某公司按合同约定提供的资料报产权登记机关备案之日。4.邓照宇的诉讼请求已超过诉讼时效。 经审理查明：邓照宇与某公司于2016年3月2日签订商品房买卖合同、补充协议，某公司将其开发建设的某小区第14幢103号建筑面积为238.36平方米的成套住宅一处以1,180,000元的价格出售给邓照宇。该商品房买卖合同第十五条约定：“出卖人应当在商品交付使用后X个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起X日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的X%赔偿买受人的损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金。3、协商解决。”合同签订后，某公司于2015年12月14日将涉案房屋交付给邓照宇使用。 另查明：2008年6月29日某公司取得建设用地规划许可证。2008年11月18日某公司取得建设工程规划许可证。2010年7月22日某公司取得涉案小区部分建筑物的建筑工程施工许可证。2011年某公司取得涉案小区土地使用证。2011年9月1日某公司取得涉案房屋的商品房预售许可证。2017年7月13日涉案小区部分建筑物取得建筑工程竣工工程备案证，该备案证记载涉案小区部分建筑物竣工时间为2011年11月15日。2019年4月某公司建设用地进行联合验收，松原市自然资源局国有建设用地验收审批会审表中载明“小区内，别墅区存在较多私搭乱建违章建筑。……从保护多数守法业主合法权益的角度出发，建议对小区整体土地使用权验收，出具整体验收手续”“同时明确存在违章建筑房屋不予办理登记手续”。2019年5月20日松原经济技术开发区建设局出具关于松原某小区办理竣工验收备案证问题的情况说明。 认定上述事实的证据有：原、被告陈述、商品房买卖合同、收款收据、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、土地使用证、预售许可证、备案证、情况说明、验收单、松原市不动产登记回执等证据。 本院认为：邓照宇与某公司于2016年3月2日签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效应受法律保护。某公司作为商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应协助移转标的物房屋的所有权于买受人邓照宇，协助买受人邓照宇办理房屋所有权证书的义务，这不仅为出卖人的合同义务，也是法定义务。双方当事人签订的商品房买卖合同第十五条约定“某公司应当在商品房交付使用后X个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”视为双方没有约定，应按照法定期限处理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款三项规定：“商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同签订之日起90日。”本案房屋为现房，双方签订商品房买卖合同的时间为2016年3月2日，则办理产权证期限应为2016年5月31日。因某公司未在商品房买卖合同约定的时间内办理，属于逾期办证，应当承担相应的违约责任。某公司提出诉讼时效抗辩，结合2016年第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）第十八条第一款，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。具体到本案，某公司未在商品房买卖合同约定的期限内为邓照宇办理房屋所有权转移登记手续，客观上已经侵害了邓照宇的合法权益，邓照宇主张逾期办证违约金的请求权应适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。邓照宇应自2016年6月1日起知道自己权利被侵害，邓照宇于2020年11月25日向法院提起诉讼，2016年6月1日至2017年11月25日期间超过法律规定的诉讼时效期间，故本院对于某公司抗辩已超过诉讼时效的意见予以支持。自2017年11月26日起未超过法律规定的诉讼时效期间，应从此时间起点予以支持。关于如何承担违约责任，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。”本案中双方当事人签订的合同中约定逾期办证处理方式为“协商解决”，但经双方当事人多次协商没有达成一致意见，买受人不能因此丧失了法定固有的权利，应视为没有约定违约责任且损失数额难以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以参照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”买受人交付相应的购房款后，出卖人在没有完成相应的合同义务尤其是办理所有权变更登记的情况下，承担占用购房款期间的利息，符合公平原则。松原市自然资源局国有建设用地验收审批会审表中载明的“同时明确存在违章建筑房屋不予办理登记手续”（2019年4月2日），故本院认定自2019年4月2日起不能办理涉案房屋的所有权登记手续不能全部归责于某公司。某公司辩解即使计算违约金，也应计算至案涉小区整体项目办理权属登记资料的时间即2019年5月14日，本院对此意见予以采纳。因此，某公司应按照合同约定自2017年11月26日起至2019年5月14日止以购房款1,180,000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算给付邓照宇逾期办证违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下： 一、被告松原市某房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付原告邓照宇以购房款1,180,000元为基数，自2017年11月26日起至2019年5月14日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期办证违约金。 二、驳回原告邓照宇的其他诉讼请求。 如果松原市某房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1450元，由被告松原市某房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审判员  罗洪山 二〇二一年三月三十日 书记员  红格尔