吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民初21号原告（案外人）：郭亚梅，女，1969年1月7日出生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：占玉娟，吉林衡久律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司吉林省分公司，住所地吉林省长春市。负责人：肖民，该公司副总经理。委托诉讼代理人：陈岩，吉林功承律师事务所律师。第三人（被执行人）：吉林市泰安房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区。法定代表人：田士华，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩明伦，男，该公司销售副主任。第三人：吉林市金晟房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区。法定代表人：田士华，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨丽齐，女，该公司综合部行政主管。第三人：吉林市鑫丰建筑安装工程有限责任公司，住所地吉林省吉林市高新区。法定代表人：肖春伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：王胜春，男，该公司法律顾问室主任。第三人：刘爱农，男，1969年1月3日出生，汉族，住吉林省吉林市船营区。原告郭亚梅与被告中国华融资产管理股份有限公司吉林省分公司（以下简称华融公司）、第三人吉林市泰安房地产开发有限公司（以下简称泰安公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月11日作出（2020）吉02民初52号民事判决。华融公司不服，提出上诉。吉林省高级人民法院于2020年12月14日作出（2020）吉民终453号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院于2021年1月7日立案后，依法另行组成合议庭，并追加吉林市金晟房地产开发有限公司（以下简称金晟公司）、吉林市鑫丰建筑安装工程有限责任公司（以下简称鑫丰公司）以及刘爱农为本案第三人。本院适用普通程序，于2021年3月12日公开开庭进行了审理。原告郭亚梅及其委托诉讼代理人占玉娟、被告华融公司的委托诉讼代理人陈岩、第三人金晟公司的委托诉讼代理人杨丽齐、第三人鑫丰公司的委托诉讼代理人王胜春到庭参加诉讼。第三人泰安公司、刘爱农经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。郭亚梅向本院提出诉讼请求：一、停止对坐落于吉林市昌邑区望云街510号吉林天然·枫叶山庄X号楼X单元X层X号房屋的执行，解除查封；二、确认吉林天然·枫叶山庄X号楼X单元X层X号房屋归郭亚梅所有；三、诉讼费用由华融公司负担。庭审中郭亚梅放弃第二项诉讼请求。事实和理由：2015年5月15日，郭亚梅与刘爱农签订了《购房协议书》，约定郭亚梅购买枫叶山庄小区Y#-Y-Y-Y号房屋（面积114.93平方米），总价款为287,325元。郭亚梅在协议签订当天将全部房款汇入刘爱农指定的账户，刘爱农出具了收条。协议签订后，刘爱农迟迟没有为郭亚梅办理入住手续。2017年7月，刘爱农称房屋已经由他人入住，并将枫叶山庄X号楼X单元X层X号房屋（以下简称案涉房屋）调换给郭亚梅，房屋价格不变。郭亚梅同意调换房屋，于2017年8月4日办理了入住手续，取得案涉房屋钥匙，并缴纳了物业费、供热费、垃圾清运费、水电费等各项费用，经装修后实际居住至今。郭亚梅曾多次找泰安公司及刘爱农要求办理房屋的产权登记未果。后期郭亚梅无法与泰安公司及刘爱农取得联系，导致案涉房屋至今未办理产权登记手续。2019年12月，吉林市中级人民法院向郭亚梅送达了（2019）吉02民初226号之二民事裁定书，告知其案涉房屋已经被查封。郭亚梅提出执行异议申请要求解除查封，吉林市中级人民法院作出（2020）吉02执异13号执行裁定书，驳回了郭亚梅的异议请求。郭亚梅认为，案涉房屋系郭亚梅合法购买并支付了全部购房款，房屋所有权人应为郭亚梅，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，案涉房屋属于人民法院不得查封、扣押、冻结的范围。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，郭亚梅的情形符合法律规定且权利能够排除执行，人民法院应予支持。华融公司辩称，郭亚梅的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，无权要求停止执行。泰安公司述称，郭亚梅提出的停止执行案涉房屋的诉讼请求应得到法院的支持。泰安公司开发建设的项目是望云街枫叶山庄，金晟公司开发建设的项目是中京城，两家公司在开发建设过程中，存在资金上相互扶持的情况。案涉房屋虽由泰安公司开发建设，但泰安公司同意用以支付金晟公司所欠的工程款。鑫丰公司为中京城项目进行施工建设，金晟公司除了用部分中京城项目的房屋抵顶工程款外，也用部分枫叶山庄的房屋抵顶工程款，其中包括案涉房屋。具体事实经过如下：金晟公司与鑫丰公司签订建设工程施工合同，施工后双方又签订了补充协议，约定以房屋抵顶尚未支付的工程款。具体方式为鑫丰公司向金晟公司发出房源抵扣通知，金晟公司收到通知后负责办理置业协议等相关手续。鑫丰公司同共收到56套房屋，合计38,406,034元，其中枫叶山庄45套。双方已经另案诉讼，虽然没有最终对账完毕，但是对案涉房屋没有异议。2017年，中京城建设资金有部分缺口，金晟公司和泰安公司同意将案涉房屋抵顶给鑫丰公司作为工程款。鑫丰公司项目负责人刘爱农代表鑫丰公司办理了抵账手续，刘爱农提出将案涉房屋出售给郭亚梅，要求泰安公司尽快办理房屋买卖以及入住手续，泰安公司已经协助办理完毕。目前，枫叶山庄尚不能办理产权登记手续。金晟公司述称，同意泰安公司的意见。鑫丰公司述称，金晟公司和鑫丰公司签订《房屋抵款协议（2013.05.08版）》，约定以部分房屋抵顶工程款。其中附件1第五套枫叶山庄小区Y#-Y-Y-Y号房屋即是抵顶给刘爱农，刘爱农出售给郭亚梅的原房屋。后郭亚梅发现该房屋被金晟公司另行卖给他人，金晟公司又给调换的房屋就是本案郭亚梅起诉的房屋。该房屋是金晟公司抵顶工程款给鑫丰公司，由鑫丰公司抵顶工程款给实际施工人刘爱农，由刘爱农自行处理。刘爱农未发表意见。本院经审理查明：华融公司与泰安公司保证合同纠纷一案，本院于2019年10月10日作出(2019)吉02民初226号民事判决，判决：一、泰安公司于判决生效后立即对金晟公司欠付华融公司的重组债务本金4000万元承担连带保证责任。泰安公司在承担连带保证责任后，有权向金晟公司追偿；二、泰安公司于判决生效后立即给付华融公司本案律师代理费15万元。泰安公司在承担该项赔偿责任后，有权向金晟公司追偿。在该案审理过程中，经华融公司申请，本院于2019年5月28日作出(2019)吉02民初226号之二民事裁定，查封泰安公司名下位于吉林市望云街510号吉林天然·枫叶山庄的24套房屋。郭亚梅认为上述被查封的24套房屋中包括本案案涉房屋，针对案涉房屋向本院提出书面执行异议。2020年1月10日，本院作出（2020）吉02执异13号执行裁定书，裁定驳回郭亚梅的异议请求。郭亚梅不服该裁定，在法定期间内向本院提起执行异议之诉。另查明，2015年5月15日，郭亚梅与刘爱农签订《购房协议书》，约定郭亚梅向刘爱农购买枫叶山庄小区Y#-Y-Y-Y号房屋（面积114.93平方米），总价款为287,325元。郭亚梅在协议签订当天将全部房款汇入刘爱农指定的账户，刘爱农出具了收条。2017年8月4日，郭亚梅向吉林市晟金物业服务有限公司交纳了吉林市昌邑区望云街510号吉林天然·枫叶山庄X号楼X单元X层X号房屋的物业费、垃圾清运费、水电费及供热费等费用，该房屋现由郭亚梅居住使用。再查明，2010年，金晟公司与鑫丰公司签订建设工程施工合同，约定鑫丰公司施工吉林中京城工程二标段工程。2010年7月15日，双方签订《吉林中京城建设工程施工合同补充协议》，约定鑫丰公司施工中京城项目工程一、二标段（其中：商业2#、3#、4#、5#、6#、7#楼；9#10#11#12楼及地下室车库）总承包工程。2012年6月11日，双方再次签订《之再补充协议一》，约定从合同签订之日起，已到期但金晟公司尚未向鑫丰公司支付的工程款以及随工程进展今后所有需要向鑫丰公司支付的工程款等款项，金晟公司不再以现金或支票的形式支付，均按照鑫丰公司应支付金晟公司的购房款等金额抵扣金晟公司应付鑫丰公司的工程款。在金晟公司与鑫丰公司签订的《房屋抵款协议（2013.05.08版）》，约定金晟公司以枫叶山庄小区3#-1-16-4号房屋（面积114.93平方米）抵顶工程款。鑫丰公司与刘爱农签订《工程联营施工协议书》，约定刘爱农负责施工中京城工程一、二标段的土建、水暖及电气。鑫丰公司自认其授权刘爱农就上述工程价款与金晟公司进行顶账。2017年7月24日，刘爱农作为鑫丰公司中京城项目部负责人，向金晟公司提出《抹房申请》，将枫叶山庄X号楼X单元X楼，面积92.35平方米的房屋抵顶工程款。2017年7月30日，泰安公司及金晟公司同时加盖公章，向吉林市晟金物业服务有限公司发出《通知》，载明：2017年7月24日，鑫丰公司（刘爱农）向金晟公司和泰安公司提出《抹房申请》，请求泰安公司将枫叶山庄X号楼X单元X层X号房屋（面积92.35平方米）抵账给刘爱农，用于抵顶金晟公司拖欠鑫丰公司（刘爱农）的工程款，并按照刘爱农要求将房屋所有权给业主郭亚梅。经公司领导研究决定，同意将该房屋抵顶给鑫丰公司，并按照鑫丰公司的申请，给业主郭亚梅办理相关买卖手续和交付房屋，并为郭亚梅办理相关入住手续。2017年8月4日，郭亚梅与吉林市晟金物业服务有限公司签订《物业服务协议》，并实际入住。针对刘爱农对案涉房屋的处分鑫丰公司表示无异议。认定上述事实的有当事人提交的吉林市中级人民法院（2019）吉02民初226号之二民事裁定书、（2020）吉02执异13号执行裁定书、《购房协议书》、银行转账明细、结婚证、收条、吉林市晟金物业服务有限公司收据、入住收费一览表、业主手册、房屋装修合同、吉林银行供热查询缴费单、电费存折及缴费截图、吉林钢化燃气有限公司气费专用收据、燃气抄表单明细、房屋现场照片、《建筑工程施工合同》《中京城建设工程施工合同补充协议》《中京城工程施工合同补充协议之再补充协议一》、中标通知书、《房屋抵款协议（2013.05.08版）》《抹房申请》《通知》等证据以及当事人陈述予以证实，足资认定。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议的焦点问题是郭亚梅作为案外人是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，因金晟公司欠付鑫丰公司部分工程款，双方约定以鑫丰公司应支付金晟公司的购房款等金额抵扣金晟公司应付鑫丰公司的工程款。鑫丰公司明确授权刘爱农与金晟公司就中京城工程款进行抵账，且对刘爱农处分案涉抵账房屋的行为亦不持异议。刘爱农与郭亚梅签订《购房协议书》后，因其他原因该协议未能实际履行。刘爱农作为鑫丰公司中京城项目负责人申请以案涉房屋抵顶工程款并出售给郭亚梅，泰安公司、金晟公司以《通知》的方式作出同意的意思表示，并告知吉林市晟金物业服务有限公司为郭亚梅办理买卖及入户手续。虽然郭亚梅未与泰安公司签订书面购房协议，但是泰安公司、金晟公司出具的《通知》中明确载明，经研究同意将案涉房屋抵顶工程款给鑫丰公司（刘爱农），对房屋出售给郭亚梅无异议，郭亚梅亦是以此《通知》实际入住案涉房屋，应视为泰安公司与郭亚梅之间对案涉房屋买卖达成一致的意思表示，且有书面《通知》为凭。郭亚梅已支付全部购房款，自2017年8月占有使用案涉房屋至今，以上事实均发生在涉案房屋查封之前。在此过程中，郭亚梅作为买受人，尽到了相关义务，并无明显过错，案涉房屋未办理产权登记手续亦不是郭亚梅自身的原因所致，应当认定郭亚梅提供的证据能够证明其享有足以排除执行的民事权益，故本院对郭亚梅请求停止执行的诉讼请求予以支持。郭亚梅请求解除对案涉房屋的查封，非本案审查范畴，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：一、停止对位于吉林省吉林市昌邑区望云街510号吉林天然·枫叶山庄X号楼X单元X层X号房屋的执行；二、驳回郭亚梅的其他诉讼请求。案件受理费5610元，郭亚梅已经预交，由中国华融资产管理股份有限公司吉林省分公司负担，于本判决生效之日起三日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。本院（2020）吉02执异13号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  孙海波审判员  赵翠霞审判员  张 蕾二〇二一年三月二十九日书记员  王洋子