贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0522民初181号 原告：张毅，男，1977年3月26日出生，彝族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 原告：邓玉祝，女，1979年6月4日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 两原告的委托代理人（特别授权）：杜昌辉，男，1979年6月4日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。 被告：贵州华辰房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区宝山北路**嘉信华庭**。统一社会信用代码：91520100785473085F。 法定代表人：刘海，系该公司负责人。 原告张毅、邓玉祝与被告贵州华辰房地产开发有限公司（以下简称华辰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案受理后，依法由审判员张光辉适用简易程序公开开庭进行审理。原告张毅及其委托代理人杜昌辉到庭参加了诉讼。被告华辰公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告张毅、邓玉祝诉称：2009年10月15日，两原告与被告华辰公司签订《商品房买卖合同》，约定两原告购买被告开发的黔西县华辰上都第一栋21层3号商品房。合同对双方的权利及义务进行了约定，原告于合同签订之前已向被告支付了全部购房款282117元。合同约定被告应于2010年12月31日前将验收合格的房屋交付给原告，但由于涉案房屋存在质量问题且被告未取得《住宅商品房准许交付使用证》，导致原告自2010年12月31日至今不能合法入住。被告的行为构成严重违约，按照合同约定，被告应当对原告承担违约责任并支付违约金。两原告经多次向被告主张权利无果，现诉至法院请求判决：一、被告继续履行合同，并限期被告无条件向原告交付涉案房屋的合法手续（不动产权证）；二、被告向原告支付逾期交房违约金（从2010年12月31日起至2019年12月31日止计算，按282117元×万分之0.6×3285天=55605元）；三、被告向原告支付逾期办证违约金（以282117元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2010年12月31日计算至2019年12月31日止）；四、案件受理费由被告负担。 原告张毅、邓玉祝于举证期限内向法庭提交下列证据： 第一组：两原告身份证复印件，证明其诉讼主体适格。 第二组：《商品房买卖合同》（合同编号：149）、销售不动产统一发票，证明原、被告双方签订涉案合同，约定相关权利义务，原告已按合同约定履行了全部付款义务，被告已违约的事实。 第三组：贵州省建筑科学研究检测中心出具的《检测报告》，证明涉案商品房存在质量问题，不符合交房条件。 第四组：物业公司交接表，证明2011年5月9日被告通知原告前去交房，因被告交付的房屋不合格未入住。 被告华辰公司未作答辩，也未向法庭提交证据。 经审查，原告提交的上述书证来源合法、内容真实，并能相互印证其主张的证明目的，可作为定案依据予以采信。 为进一步查明案件事实，本院依职权到黔西县不动产登记中心对涉案商品房的产权登记情况进行调查，该中心于2021年3月31日出具证明：黔西县迎宾路南侧华辰.上都1幢、1幢1单元21层3号房屋无登记信息。经补充质证，两原告对该证明无异议，被告经通知未到庭参加质证。 经审理查明：原告张毅、邓玉祝系夫妻关系。2009年10月15日，原告张毅、邓玉祝与被告华辰公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：149），约定两原告购买被告所开发位于黔西县，该商品房建筑面积133.32㎡，套内建筑面积115.22㎡，按套内面积计算，单价2448.51元／㎡，总房款为282117元。两原告于合同签订当日交付首付款62117元，剩余房款由出卖人协助买受人办理公积金贷款支付。房屋交付期限为2010年12月31日前。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“……逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之0.6的违约金”；第十五条关于产权登记的约定：“……2、出卖人预售商品房的，应当自商品房竣工验收合格之日起90日内办理房屋所有权初始登记，并在初始登记后将登记事实书面告知买受人（如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第5项处理）；3、出卖人、买受人应当在约定期限或者商品房交付使用之日起90日内办理房屋所有权转移登记手续；……5、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金”。合同签订后，两原告向被告交付首付款62217元，并在此后付清剩余房款，被告于2011年9月2日向其出具金额为282117元的全款发票。此外，原告邓玉祝另向被告交付契税、工本费、手续费、测量费和登记费计9136元；交付办证费、评估费计660元；交付大修基金564元。合同已经黔西县房管部门办理商品房预售合同登记备案。涉案商品房竣工后，经贵州省建筑科学研究检测中心于2011年8月16日检测，结果显示楼层存在不同程度的质量问题。2011年5月9日，被告通知原告办理房屋交接手续。2015年，两原告对涉案房屋装修入住。此后，被告一直未能为两原告办理涉案商品房产权登记证书，两原告经多次催促无果而诉至本院，请求如上所判。案件审理期间经本院依职权调查，涉案商品房截止目前仍无不动产初始登记及有关产权转移登记的信息。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。两原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。双方当事人应按照约定行使权利并全面履行义务。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房权属登记的义务。涉案合同约定出卖人、买受人应当在约定期限或者商品房交付使用之日起90日内办理房屋所有权转移登记手续，因两原告购房时已向被告交纳办理产权证的代收费及契税等费用，故视为办理产权证也属被告的合同义务，但两原告自被告于2011年5月9日通知其办理房屋交接时起直至现在，始终未接到被告关于办证的任何通知，且经查询到涉案商品房截止目前仍未有任何不动产登记信息，被告存在逾期办证的事实，且属其自身的原因而非不可抗力因素，故两原告关于由其继续履行合同办理房屋不动产权证书并承担逾期办理违约责任的诉求，因于法有据，应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日”之规定，应当认定被告也负有在房屋交付之日起90日内取得房屋所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付两原告的法定义务。涉案商品房的交房时间是2011年5月9日，被告应自该日起90日内（2011年8月9日前）履行上述义务而未履行，且现仍处于持续状态，故应按合同约定向两原告支付违约金282元（282117元×0.1%）。涉案合同约定逾期办证的违约金属于一次性债权，两原告主张以购房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2010年12月31日起计算违约金至2019年12月31日止共计为144726.68元，因与双方合同约定不符，本院不予支持。关于逾期交房的违约责任问题，本案中，合同约定被告应于2010年12月31日前交房，但被告直至2011年5月9日才通知原告办理房屋交接手续，且涉案房屋交付时经检测并不符合质量标准，故被告应从2011年1月1日（最后交房期限的次日）起至实际交房之日（2011年5月9日）止，按日向两原告支付已交房款万分之0.6的违约金2166.6元（282117元×0.06‰×128天）。两原告主张从2010年12月31日开始计算至2019年12月31日于法无据，本院不予支持。本案被告存在逾期办证的法律事实持续至2021年1月1日《中华人共和国民法典》施行后，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》的相关规定予以调整。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证及参加法庭辩论等诉讼权利，并应承担相应不利的法律后果。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十条、第五百八十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第六十四条之规定，判决如下： 被告贵州华辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告张毅、邓玉竹办理并交付黔西县迎宾路南侧华辰上都第一幢21层3号（1-21-3）商品房的不动产转移登记证书，将该房的不动产权登记到原告张毅、邓玉祝的名下； 被告贵州华辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张毅、邓玉祝逾期交房的违约金2166.6元； 被告贵州华辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张毅、邓玉祝逾期办证违约金282元。 案件受理费2153元（已减半收取），由被告贵州华辰房地产开发有限公司负担。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及含上诉状电子档的光盘，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年之内向本院申请强制执行。 审判员  张光辉 二〇二一年三月三十一日 书记员  文珍福