常州市金坛区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0413民初5218号原告：陈霞，女，1975年1月24日出生，汉族，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：夏文平，江苏剑群律师事务所律师。被告：庄旧庚，男，1971年10月26日出生，汉族，住常州市金坛区。原告陈霞与被告庄旧庚合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案受理后，依法适用普通程序于2019年9月11日公开开庭进行了审理，原告陈霞的委托诉讼代理人夏文平，被告庄旧庚到庭参加诉讼。后本院依法适用普通程序于2021年2月26日再次公开开庭进行了审理，原告陈霞的委托诉讼代理人夏文平到庭参加诉讼，被告庄旧庚经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈霞向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的租金1514767元（××路××号房屋租金暂计算至2019年6月，要求计算至房屋腾空交付之日）；2.判令解除原、被告于2015年1月1日就××路××号房屋签订的租房协议书；3.判令被告将××路××号房屋腾空并交还原告；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告系朋友关系，坐落于××路××号××号房屋共有产权人为原、被告及陈某，原告享有70%，被告及陈某各享有15%。其中被告使用的房屋年租金为200000元（从2014年起），其余部分房屋于2014年由原告出租并收取房租260000元，自2015年起这部分房屋由被告负责出租给王某并收取年租金260000元。三方约定被告收取上述房屋的年租金460000元按上述产权比例分配。2014年之前，被告欠原告租金96100元；2014年度，被告欠原告房租62000元；2015年起至2019年12月底，被告应付原告上述房屋租金1510000元。截至2019年12月31日，被告应当向原告支付××路××号××号房屋租金共计1668100元。2015年1月1日，就原告位于××路××号的房屋，原、被告签订租房协议书，由被告经营“某”饭店，双方约定每年租金140000元，先交后用，租期7年（自2015年元月1日至2022年1月1日），并约定第一年前2个月因被告需装潢整改不计房租，从2015年1月1日至2019年6月30日，扣除2015年1月、2月房租23333元后，被告应付原告××路××号房屋租金合计606667元。2019年6月6日原告迫于无奈，就××路××号房屋，原告向被告发出解除租房协议书的通知，要求被告腾空房屋并支付所欠租金。综上所述，被告应当向原告支付上述××路××号××号房屋截至2019年12月31日的租金1668100元、××路××号房屋截至2019年6月的租金606667元，共计2274767元，被告向原告共计支付租金760000元，尚欠原告房租合计1514767元。经原告多次索要，被告一直以其在境外投资规模大，经济困难为由，一再推诿敷衍。现原告为维护自身合法权益，特具状诉至法院，请求法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。被告庄旧庚辩称，被告只是代为管理××路××号××号的房屋，根据承租人的收入年底和陈霞结算房租，但被告不清楚原告有没有委托其他人收取房租。每年年底，被告都结算了房租，虽然有些租金被告是交给李援朝、李抗美、雷正等人，被告并不是将全部租金交给原告本人，但被告认为李援朝、李抗美、雷正均是原告的代理人，被告认为其现在不欠原告××路××号××号的房租。××路××号的房屋是易家联盟的九个股东共同投资的，被告是股东之一，工商登记在被告名下，每年都按时支付了房租，按照合同来算，被告认可还欠原告12万元租金，被告曾联系原告想解决这个事情，但是原告未回应被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2001年2月22日，金坛市房地产管理处向陈霞颁发常金字第0××5号房屋所有权证，确认坐落于××路××号的房屋（房屋建筑面积为509.6平方米）所有权人为陈霞。根据坛国用（2001）字第1547号国有土地使用证，坐落于××路××号的土地使用者为陈霞，使用权面积2237.4平方米，其中共用分摊面积也为2237.4平方米。2005年10月26日，本院作出（2005）坛民一初字第1704号民事调解书，确认陈霞、庄旧庚、陈某与薛某在本院主持调解下达成的如下协议：一、薛某同意于2005年10月28日前协助陈霞、庄旧庚、陈某办理原金坛市长城控制设备厂及金坛市起重电器厂的房屋所有权及土地使用权的变更手续（产权证号为常金字第某号、常金字第某号，土地使用面积为1089平方米），过户变更登记在陈霞、庄旧庚、陈某名下，过户费用由陈霞、庄旧庚、陈某自愿承担；二、案件受理费50元、其他诉讼费300元，合计350元，由薛某负担。2006年1月9日，陈霞（甲方）、陈某（乙方）、庄旧庚（丙方）签订房屋产权分割协议，主要载明：甲乙丙三方共同拥有××路××号156.77平方米、152号377.73平方米房屋产权，为进一步明确三方各自的权益，更好的对房屋加强维护、管理和使用，三方对上述部分房屋产权进行分割，经协商达成如下协议：坐落于××路××号××路××号房屋，陈霞均享有70%份额，庄旧庚、陈某均各享有15%份额；上述房屋分割后，三方即到金坛市房地产管理处换证，领取各自的房屋产权证，未分割的仍按原有份额领取共有产权证；上述房屋如遇拆迁，各自独立的房屋产权，由产权人独自享受拆迁补偿安置，仍属于共有产权的房屋，对拆迁补偿，三方应协商一致，仍按陈霞70%、庄旧庚15%、陈某15%的比例共同享有拆迁补偿安置的权利。2006年1月18日，陈霞（甲方）、陈某（乙方）、庄旧庚（丙方）签订协议，主要载明：关于坐落于××路××号××路××号房屋，三方已进行了分割，无论如何分割，上述房屋和土地使用权均属三方按份共有，甲乙丙三方无论谁是上述房屋的持证人，在今后的拆迁中，上述房屋及1089平方米土地使用权的全部补偿均按陈霞70%、庄旧庚15%（含张某）、陈某15%（含周某）的比例共摊。因薛某未按（2005）坛民一初字第1704号民事调解书履行，陈霞、庄旧庚、陈某向本院申请强制执行，本院于2005年11月15日向金坛市房地产管理处发出（2005）坛执字第958号协助执行通知书，主要载明：因（2005）坛民一初字第1704号民事调解书已发生法律效力，请将坐落于××路××号××街××号房屋（产权证号为常金字第011186号、常金字第011187号）所有权变更登记至陈霞、庄旧庚、陈某名下。陈霞、庄旧庚、陈某向金坛市房地产管理处出具落款日期为2005年11月17日的受让房产分割协议，主要载明：关于××路××号××号房屋，陈霞、庄旧庚、陈某三方约定如下：陈霞享有70%份额，庄旧庚、陈某、周某、张某各享有7.5%份额。根据（2005）坛民一初字第1704号民事调解书、（2005）坛执字第958号协助执行通知书、受让房产分割协议，金坛市房地产管理处于2005年11月21日向陈霞颁发常金字第0××0号房屋所有权证，确认坐落于××路××号房屋（房屋建筑面积为156.77平方米）所有权为陈霞、庄旧庚、陈某、周某、张某共有，陈霞为房屋所有权证持有人，共有权人为庄旧庚、陈某、周某、张某，共有权人各自所占份额均为7.5%；金坛市房地产管理处于2005年12月2日向陈霞颁发常金字第0××9号房屋所有权证，确认坐落于××路××号房屋（房屋建筑面积为377.73平方米）所有权为陈霞、庄旧庚、陈某、周某、张某共有，陈霞为房屋所有权证持有人，共有权人为庄旧庚、陈某、周某、张某，共有权人各自所占份额均为7.5%。甲方（陈霞）、乙方（陈某、周某）、丙方（庄旧庚、张某）向金坛市房地产管理处出具落款日期为2006年1月的房屋产权分割协议，主要载明：关于××路××号房屋（常金字第0××0号房屋所有权证），为进一步明确三方各自的权益，三方约定如下：该房屋上下两层，按照三方原有的份额，现进行分割，南边一间两层产权面积48.58平方米归陈某、周某、庄旧庚、张某所有，并各占25%，持证人陈某，共有人周某、庄旧庚、张某，剩余产权面积108.19平方米归陈霞所有。根据该房屋产权分割协议，金坛市房地产管理处于2006年1月20日向陈霞颁发常金字第0××5号房屋所有权证，确认坐落于××路××号房屋（房屋建筑面积为108.19平方米）所有权为陈霞所有，无共有人；金坛市房地产管理处于2006年1月20日向陈某颁发常金字第0××0号房屋所有权证，确认坐落于××路××号房屋（房屋建筑面积为48.58平方米）所有权为庄旧庚、陈某、周某、张某共有，陈某为房屋所有权证持有人，共有权人为庄旧庚、周某、张某，共有权人各自所占份额均为25%。2009年8月25日，金坛市房地产管理处发出公告，主要载明：根据金坛市人民法院2009年8月20日函通知，坐落于××路××号××路××号××路××号，原登记给陈霞、庄旧庚、陈某、周某、张某房屋所有权证号0043615、0043619、0043620号因上述房产所有权转移登记过程中与实际情况不符，金坛市房地产管理处现决定撤销原房屋登记。金坛市房地产管理处后已撤销坐落于××路××号××路××号××路××号房屋的登记，上述房屋目前未进行登记。2014年3月31日，李援朝代陈霞与庄旧庚、陈某签订东环二路房屋结账单，主要载明：2010年至2013年租金共计538000元，陈霞应收376600元，庄旧庚、陈某应收均为80700元，庄旧庚总租金238000元-80700元-付陈某61200元＝欠96100元，2013年李援朝付陈某19500元，总计：庄旧庚应付陈霞96100元，陈某四年已持平，2014年未结账。2015年1月1日，陈霞（甲方、出租方）与庄旧庚（乙方、承租方）签订租房协议书，主要载明：甲方将坐落于××路××号的房屋及院落出租给乙方，出租时间自2015年1月1日起至2022年1月1日；租金为140000元／年，先交后用，因第一年乙方需装潢整改，2015年1月、2月不计租金；租金五年内不变，租期满五年后，甲乙双方同意租金适当调整递增；乙方不按时全额缴纳租金，时间超过3个月，甲方有权收回房屋，对乙方的投入不予赔偿。陈霞于2014年12月将坐落于××路××号的房屋及院落交付给庄旧庚使用。2015年12月21日，甲方（出租方：陈霞、庄旧庚、陈某）与乙方（王某）签订租房协议，主要载明：乙方因经营需要承租甲方坐落于××路××号××路××号房屋；承租范围，××路××号所有房屋，××路××号房屋中门朝东的一排房屋中现为花店的3间房屋除外，门朝北（朝东门大街）一排西数1-8间营业用房除外的所有房屋及院落；租赁时间自2016年1月1日至2016年12月31日；年租金为260000元。庄旧庚作为甲方代表在租房协议甲方栏签字，王建国在租房协议乙方栏签字。2019年6月6日，陈霞以在××路××号××庄旧庚发出解除合同通知，主要载明：因庄旧庚拖欠××路××号房屋及院落租金，经陈霞多次索要，庄旧庚至今未付，陈霞现决定收回房屋，现书面告知解除双方于2015年1月1日签订的租房协议书，限庄旧庚于10日内腾空房屋并付清逾期未付的租金，直至腾空房屋为止。陈霞在诉讼中明确被告应当向原告支付××路××号××路××号房屋截至2019年12月31日的租金共计1668100元的明细如下：2014年之前经结算共计96100元；2014年1月1日至2015年12月31日为62000元；2016年1月1日至2016年12月31日为222000元（已扣除陈霞直接向王某收取的100000元）；2017年1月1日至2019年12月31日止每年均为322000元；上述自2014年起至2019年止的租金均系按照总房租460000元／年的70%计算。陈霞在诉讼中明确被告应当向原告支付××路××号房屋及院落截至2019年6月30日的租金共计606667元。陈霞在诉讼中陈述：庄旧庚尚欠陈霞2014年前的租金96100元；坐落于××路××号××路××号房屋的租金自2014年起均为460000元／年，其中王某自2014年起均租金为260000元／年，其他租户自2014年起合计租金均为200000元／年；2014年度王某的租金260000元已由李抗美代陈霞收取，2015年度王某的租金已由陈霞收取100000元，2015年度王某的其余160000元租金已由庄旧庚收取；除陈霞直接收取的上述王某租金外，其他租户自2014年起的租金均已由庄旧庚实际收取；除租金一览表显示的庄旧庚向陈霞支付租金共计371000元外，庄旧庚通过雷正向陈霞支付租金共计390000元；××路××号的房屋及院落现在是庄旧庚的妻子和女儿在经营，庄旧庚的女婿已向陈霞出具承诺书承诺由其处理该房屋自陈霞提起本次诉讼之后的房租事宜且已支付了2019年后的房租100000元。庄旧庚在第一次庭审中陈述：庄旧庚尚欠陈霞2014年前的租金96100元；坐落于××路××号××路××号房屋，全部由庄旧庚代为管理进行出租，除王某所涉租金均为260000元／年外，庄旧庚收取2014年度除王某所涉租金外的租金共计200000元，其他房屋租金2014年度为200000元，但之后每年都不一样，庄旧庚不清楚王某所涉租金2016年之前是谁收取的，但王某所涉房租自2016年起的租金均由庄旧庚收取，其他房租自2014年起均是由庄旧庚实际收取，庄旧庚均有账的；自2014年起，××路××号××路××号房屋的租金按照协议的比例扣除相关维修等费用后进行分配；庄旧庚已支付××路××号房屋及院落租金共计655000元；因为房屋买卖，庄旧庚与雷正相互之间都欠了钱；对解除合同通知的真实性无异议，庄旧庚的员工看到张贴的该通知后拍照发给了庄旧庚。在第一次庭审中，法庭询问：“原告，你方称被告共计支付了76万元房租，因本案涉及两处房屋，这76万元房租是付的哪处的房租？”陈霞的委托诉讼代理人回答：“向陈霞支付现金共计6万元（均有收条），庄旧庚的家属向陈霞转账等，庭后向法庭提交76万元房租的详细材料。”在第一次庭审中，法庭询问：“被告，你认可2013年尚欠陈霞9.61万元、2014年和2015年除王某的房租外其他房租都是你收取的，2016年开始东环二路所有房租都是你收取的，庭后10日内向法庭详细提交每年收取房租的情况及你认为向陈霞付房租的具体方式和相关证据，并制作纸质表格，否则你将承担举证不能的责任，你是否清楚？”庄旧庚回答：“清楚了”。法庭询问庄旧庚：“关于北环西路的房屋的租金支付方式，同东环二路房屋一样，庭后10日内向本院提交详细的具体支付方式及相关证据，并附书面表格，否则你将承担举证不能的责任，你是否清楚？”庄旧庚回答：“清楚了”。庄旧庚于2020年9月30日向本院提交××路××号对账单，主要载明：自2014年起至2019年1月28日止，合计2924050元，其中，扣除未交付租金66250元，庄旧庚向陈霞支付共计241000元（其中2015年3月11日为20000元），向雷正家属支付共计100000元，向李抗美支付共计260000元（2014年王某），其余款项均系向雷正支付。陈霞在诉讼中提交的租金一览表显示自2014年至2019年6月14日，庄旧庚本人或其通过张某向陈霞支付租金共计371000元。关于××路××号对账单中的款项，陈霞质证意见如下：对备注为“付陈霞”的款项除日期为2015年3月11日的20000元外均无异议；对备注为“付雷正”、“付雷正家属”、“雷正”的款项均不予认可，这些款项均与陈霞无关，因为庄旧庚陈述其与雷正之间还有其他经济往来，且陈霞也未授权雷正或雷正家属代陈霞向庄旧庚收取租金；对备注为“扣除未交付租金”的款项不予认可，因为这些款项与陈霞房屋无关；对备注为“付李抗美”的款项，与陈霞之前所陈述的2014年度王某的租金260000元已由李抗美代陈霞收取的款项是同一笔钱。陈霞于2019年7月10日诉至本院提起本次诉讼。上述事实，有当事人陈述，民事调解书、房屋所有权证、国有土地使用证、房屋产权分割协议、协议、不动产登记信息查询材料、租房协议、租房协议书、东环二路房屋结账单、离婚证、房租表、租金一览表、××路××号对账单、往来对账单、往来质证意见等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行各自的义务。庄旧庚、陈霞对庄旧庚事实上实际管理××路××号××路××号房屋的出租事宜、上述房屋的租金收益按照房屋产权分割协议、协议约定的比例进行分配均无异议，因此，庄旧庚应当按照上述协议约定的比例向陈霞支付其实际管理上述房屋期间实际收取的租金。关于庄旧庚实际管理××路××号××路××号房屋期间截至2019年12月31日实际收取的租金的数额。关于2014年之前的数额，双方对庄旧庚欠陈霞2014年之前的租金数额96100元均无异议，本院予以确认。关于2014年1月1日起至2019年12月31日的数额，陈霞在诉讼中对诉讼请求中的款项的组成予以明确说明，庄旧庚对王建国的租房协议真实性无异议并陈述除王某所涉房屋外其他房屋2014年度租金为200000元并已由其实际收取，但又陈述其他房屋租金在2014年之后每年都不一样，经法庭在庭审中询问，庄旧庚明确表示在庭后十日内提交每年收取租金并制作纸质表格，但庄旧庚至今未向本院提交，应当承担举证不能的不利后果，视为庄旧庚对陈霞主张的庄旧庚已收取的上述房屋此期间所涉租金的事实予以承认，可以认定庄旧庚已收取此期间的租金共计2400000元。因此，在庄旧庚未提供证据证明上述房屋已产生维修费用的情况下，陈霞要求庄旧庚支付上述房屋截至2019年12月31日止的租金共计1668100元（2014年之前共计96100元＋2014年度62000元＋2015年度222000元＋2016年度322000元＋2017年度322000元＋2018年度322000元＋2019年度322000元）的诉讼请求不违反法律规定，本院予以支持。关于××路××号房屋及院落截至2019年6月30日的租金的数额。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。陈霞将××路××号房屋及院落出租给庄旧庚使用，此系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方之间的租赁关系应依法认定为真实有效。根据租房协议书，庄旧庚应当向陈霞支付截至2019年6月30日止的租金共计606666.67元。关于庄旧庚已向陈霞支付的××路××号××路××号房屋、××路××号房屋及院落的租金的数额。庄旧庚于2019年9月30日提交的××路××号对账单显示金额合计2924050元，陈霞除对备注为“付陈霞”的款项除日期为2015年3月11日的20000元外均无异议，对其余款项均不予认可且认为备注为“付李抗美”的款项与陈霞之前所陈述的2014年度王某的租金260000元已由李抗美代陈霞收取的款项是同一笔钱，庄旧庚在诉讼也未提供证据证明除备注为“付陈霞”的款项外的款项已全部支付给陈霞，应当承担举证不能的不利后果。结合陈霞提交的租金一览表、陈霞关于其已收取庄旧庚本人或庄旧庚通过张某向陈霞支付的租金371000元、庄旧庚通过雷正向陈霞支付的租金390000元的陈述，本院确定庄旧庚已向陈霞支付租金共计761000元。综上所述，庄旧庚应当向陈霞支付××路××号××路××号房屋截至2019年12月31日的租金、××路××号房屋及院落截至2019年6月30日的租金共计2274766.67元（1668100元＋606666.67元），扣除庄旧庚已经支付的租金761000元，尚欠1513766.67元。庄旧庚、陈霞在诉讼中均未提供证据证明已支付的761000元中支付××路××号××路××号房屋、××路××号房屋及院落的租金的明确数额，经法庭在庭审中询问，庄旧庚明确表示在庭后十日内提交关于××路××号房屋的租金支付方式并制作纸质表格，但庄旧庚至今未向本院提交，应当承担举证不能的不利后果，结合解除合同通知及庄旧庚关于其认可还欠陈霞××路××号房屋及院落的租金120000元的答辩意见，本院认为现有证据不足以证明庄旧庚已支付的761000元优先支付××路××号房屋及院落的租金，应当认定庄旧庚尚欠陈霞的租金1513766.67元中包含××路××号房屋及院落截至2019年6月30日的尾欠租金。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。陈霞、庄旧庚在租赁协议书中明确约定如庄旧庚不能按时全额缴纳租金，时间超过3个月，陈霞有权收回房屋，按照租房协议书约定的先交租金后用的原则，庄旧庚应当于2019年前将××路××号房屋及院落截止2019年度的租金全部支付给陈霞，但如上所述，庄旧庚尚欠陈霞的租金1513766.67元中包含××路××号房屋及院落截至2019年6月30日的尾欠租金，庄旧庚在接到陈霞的解除合同通知后也未付清所欠租金，导致陈霞签订租房协议书的合同目的无法实现，陈霞要求解除双方于2015年1月1日签订的租房协议书的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持，本院确定租房协议书于2019年6月30日解除。在××路××号的房屋及院落现在由庄旧庚的妻子和女儿在经营，庄旧庚的女婿已向陈霞出具承诺书承诺由其处理该房屋自陈霞提起本次诉讼之后的房租事宜且已支付了2019年后的房租100000元的情况下，本院认为在本案中不宜处理××路××号的房屋及院落的腾空事宜以及自2019年7月1日起至实际腾空之日止的房租问题，陈霞可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：一、被告庄旧庚于本判决生效之日起十五日内向原告陈霞支付租金共计1513766.67元；二、解除原告陈霞与被告庄旧庚于2015年1月1日签订的租房协议书；三、驳回原告陈霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18433元、保全费5000元，合计23433元，由被告庄旧庚负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  张金钱人民陪审员  倪美华人民陪审员  虞惠萍二〇二一年三月二十五日书 记 员  肖 乔