吉林省辽源市龙山区人民法院民事判决书（2021）吉0402民初190号原告：霍俊梅，男，1968年1月17日生，汉族，住吉林省辽源市西安区，被告：崔传福，男，1956年10月28日出生，汉族，住吉林省辽源市龙山区。委托代理人：董晓丽，吉林恒太律师事务所律师。第三人：吉林省龙腾房地产开发集团有限公司，住所地吉林省辽源市龙腾景昇嘉园小区一号楼。法定代表人：伍国春，董事长。委托代理人：王延安，该公司副总经理。原告霍俊梅与崔传福、第三人吉林省龙腾房地产开发集团有限公司（以下简称龙腾公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用普通程序公开审理，霍俊梅、崔传福委托代理人董晓丽、龙腾公司委托代理人王延安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。霍俊梅向本院提出诉讼请求：1.请求终止（2019）吉0402执异675号裁定书的执行并解除原告所有的位于龙腾景昇嘉园小区4号楼104门市的的查封；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年6月12日二原告与吉林省龙腾房地产开发集团有限公司签订了《龙腾景昇嘉园认购书》购买了该小区4号楼104门市，2016年办理了进户手续，该房屋被龙山区人民法院于2019年11月6日案号为（2019）吉0402执675号裁定书予以查封。申请人为崔传福被申请人为龙腾公司。申请人的房屋是依法取得的合法财产，是受法律保护的本案被申请人与第三人的经济纠纷与申请人没有任何关系，在查封之前申请人已经依法取得该房屋，并已经入住。请人民法院依据事实和法律，依法解除对申请人的合法财产的查封，保护申请人的合法权益。崔传福辩称，原告的请求无事实和法律依据，不应得到支持，理由如下：一、原告仅凭与第三人签订《中银大厦科技城认购书》及进户手续不足以证明其与第三人之间完成了全部购房交易的事实，物业公司是由第三人开办，不排除为其虚假诉讼相互配合的合理怀疑。二、不动产所有权的转移适用登记公示主义，不动产登记公示之日起体现公示的房屋所有权发生转移，原告人自认于2016年6月12日购买涉案房屋，答辩人是在2020年10月提出的查封申请，辽源市龙山区人民法院（2019）吉0402执675号裁定于2020年11月3日查封涉案房屋，原告人在购房后4年之外的时间内不办理房屋产权登记过户不符合交易习惯，且双方不按合同约定事项履行，不能排除虚假交易的合理怀疑。三、根据原告所提供的《中银大厦科技城认购书》、原告自认的付款转账凭证等证据能够证明，本案存在虚假诉讼情形，表现为：首先，付款与签订购房协议之间间隔时间过长，付款在前（原告自认的二份银行转账记录记载的付购房款时间是2015年9月25日、2015年11月9日），签订《房屋认购书》协议在后，期间时隔长达7个月之久，违背正常的交易习惯，其次，第三人开具红联收据的是涉案房屋的全款，但原告并没有支付全款，第三人在没有实际收到购房款的情形下，出具收到全款红联收据的行为明显是为配合诉讼而为。再次，原告人自认存入个人银行卡内的款项不能证明是支付购买涉案房屋的款项，不排除存在其他经济往来的事实。同时存入的款项不是涉案房屋的全款。相差30万元，因此原告请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。综上，原告人的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院驳回原告人的诉讼请求，继续保持对涉案房屋的查封状态。龙腾公司辩称，原告所述真实可信，符合法律规定。应当依法得到法律的保护和支持。作为本案原告，将龙腾公司列为被告没有法律依据，龙腾公司只能以第三人参与诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：本院在执行申请执行人崔传福与被执行人龙腾公司借款合同纠纷一案过程中，执行案号为（2019）吉0402执675号，于2020年11月3日查封被执行人龙腾公司所有的位于辽源市龙腾景昇嘉园4号楼104门市。霍俊梅向本院提出执行异议，要求依法解除对案涉房屋的查封。本院于2021年1月20日作出（2021）吉0402执异21号执行裁定书，驳回霍俊梅的异议请求，后霍俊梅提起本案诉讼。另查明，霍俊梅（乙方）与龙腾公司（甲方）签订《中银大厦科技城认购书》，约定霍俊梅认购龙腾公司开发的位于龙山区原华汇酒店地块中银大厦科技城项目中的4号楼104号房（暂定房号），用途为门市，建筑面积共44.20平方米（以房产局相关部门最终审核为准，房款实行多退少补），单价为22,000.00元，总价款为972,400.00元，未约定付款方式。龙腾公司在合同上加盖公司合同专用章及公司法定代表人小印鉴，霍俊梅在合同上签字。龙腾公司签订合同日期为2014年6月12日，霍俊梅签订合同日期为2016年6月12日。2016年6月12日，龙腾公司出具购房款红联收据一份，载明：“今收到霍俊梅中银大厦科技城购房款，4号104门市972,400.00元”。再查明，霍俊梅曾用其丈夫祖斌持有的中国工商银行的银行卡于2015年9月25日向龙腾公司指定账户转账580,000.00元，于2015年11月9日向龙腾公司指定账户转账100,000.00元。剩余购房款于2015年10月29日以现金方式存入龙腾公司指定账户。霍俊梅另向本院提交了2016年之后物业费、供热费、建筑垃圾费、公用照明费的收款收据，拟证明其在案涉房屋被人民法院查封前已实际使用并交纳了相关费用。上述事实，有《中银大厦科技城认购书》、购房款收据、银行转账明细、银行取款明细、银行交易明细、情况说明、物业费收据、供热费收据、建筑垃圾费收据、公用照明费的收据等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，霍俊梅与龙腾公司签订了《龙腾景昇嘉园内部职工认购书》，该协议书的内容包括了当事人的名称、标的、单价、总价、履行方式及双方权利义务，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为合法有效。关于合同签订日期不同的情况，以霍俊梅最后签订的日期2016年6月12日为准，崔传福诉被告龙腾公司借款合同纠纷一案中，查封行为发生于2020年，故应认定霍俊梅与龙腾公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。霍俊梅交纳了案涉房屋2016年之后的物业费、公用照明费及供热费，可以认定霍俊梅于人民法院查封前已合法占有案涉房屋。对于房款的支付，根据银行转账明细、银行取款明细，结合龙腾公司出具的购房款收据及庭审查明事实，能够形成完整的证据链条证实霍俊梅在法院查封前向龙腾公司交付了全部购房款。且案涉房屋未能办理过户登记并非霍俊梅自身原因。综上所述，霍俊梅购买案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之情形，依法应当享有足以排除强制执行的民事权益。关于霍俊梅解除案涉房屋的查封的诉讼请求，因本案属于案外人执行异议之诉，解除对房屋的查封不属于执行异议之诉的审理范围，本院不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行位于辽源市龙山区龙腾景昇嘉园小区4号楼104号房屋；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费100.00元，由崔传福负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。审判长 付丽梅人民陪审员 裴秀波人民陪审员 万丽荣二〇二一年三月二十三日书记员 谭敬文