山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁01民终448号上诉人（原审被告）：董国军，男，1972年3月23日出生，汉族，住江苏省宜兴市。上诉人（原审被告）：储亚云，女，1972年12月2日出生，汉族，住山东省济南市。两上诉人共同委托诉讼代理人：乔慧芝，泰和泰（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东迪洋物业服务有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：刘永军，经理。委托诉讼代理人：吴琴，女，系公司职工。委托诉讼代理人：杨菁，女，系公司职工。上诉人董国军、储亚云因与被上诉人山东迪洋物业服务有限公司（以下简称迪洋物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2020）鲁0105民初3775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。董国军、储亚云上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或改判驳回迪洋物业公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由迪洋物业公司负担。事实和理由：一、一审法院采纳未经质证的证据材料作为定案依据，程序错误。迪洋物业公司要求董国军、储亚云赔偿增加物业人员工资损失，但没有提供有关工资的证据材料，即便庭后提交了，也没有经过董国军、储亚云质证。二、一审法院认定董国军、储亚云阻碍迪洋物业公司停车场施工，认定主体错误。董国军、储亚云虽然是涉案商铺的业主，但不是该房屋的使用人。迪洋物业公司陈述是董国军、储亚云阻碍其对停车场施工，却并没有提供相关证据，相反董国军、储亚云提交了相应的证据证明储亚云作为房屋使用人、xx公司作为经营场所使用人共同申请将涉案商铺作为xx公司的经营场所，产权权属为租赁。三、一审法院认定迪洋物业公司未改变小区公共区域的用途，认定事实、适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，物业公司利用公共区域从事经营活动，属于物权法第七十六条规定的应当由业主共同决定的事情，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，而不是一审法院认定的“由业主委员会同意”。四、迪洋物业公司在董国军、储亚云门前安装道闸，影响了房屋使用人的出行。五、本案并非系因物业服务而产生的纠纷，案由不应当是物业服务合同纠纷。迪洋物业公司以董国军、储亚云阻挠其安装停车场道闸为由要求董国军、储亚云赔偿其损失，本案实际上是侵权责任纠纷。且迪洋物业公司未提供任何能证明系董国军、储亚云实施了阻挠行为的证据，本案中董国军、储亚云并非侵权主体，更未实施过任何侵权行为，不应当承担侵权责任。迪洋物业公司要求董国军、储亚云承担赔偿损失的责任没有证据支持，缺乏事实依据。六、迪洋物业公司主张赔偿损失，但并未提供充足有效的证据证明损失的存在。综上，请求支持董国军、储亚云的上诉请求。迪洋物业公司辩称，迪洋物业公司一审提交了相应的视频录像，可以证明董国军、储亚云阻挠安装道闸。保安人员的工资是真实的，是迪洋物业公司增加的人员，一审提交了相应的应聘表，而且工资都是银行转账，没有通过现金的形式。迪洋物业公司认可一审判决，现在商铺的使用人是董国军、储亚云的亲属。迪洋物业公司向一审法院起诉请求：1.判令董国军、储亚云支付迪洋物业公司管理商铺停车场增加的车辆管理人员工资（2019年12月1日至2020年5月30日）39600元；2.案件受理费由董国军、储亚云承担。一审法院认定事实：2013年7月1日，济南市xx区xx路街道办事处xx街x社区居民委员会与迪洋物业公司签订了《xx街西片地块二（xx花园）物业服务合同》，该合同约定物业服务期限自与济南市xx区xx房地产物业服务中心交接之日起至2016年6月30日止；2016年7月，双方续签了第二份《xx花园物业服务合同》，该合同约定物业服务期限自2016年7月1日起至2024年6月30日终止。本合同至管委会代表全体业主与物业管理企业另行签订的物业服务合同生效时终止。以上两份物业服务合同约定迪洋物业公司对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共通道、道路等项目进行维护、保养与管理；……商业用房物业服务费按房屋的建筑面积每月每平方米2.00元收取。该合同第四章物业的经营与管理部分约定如下：“第八条停车场收费按照济南市停车管理办法收费。第九条乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。第十条本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所以及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方经营，经营收入按下列约定分配：全部经营收入由物业公司扣除经营成本后，剩余部分用于弥补物业管理经费的不足，属于全体业主所有。”2020年4月13日，济南市xx区xx路街道办事处xx街x街社区居委会、济南市公安局xx区xx路派出所、迪洋物业公司联合发出《关于禁止占用消防通道的通知》，要求任何单位和个人不得占用消防通道，禁止占用消防通道停放机动车。涉案房屋门前道路标注有“消防通道”字样。另查明，董国军、储亚云系济南市xx区xx西路xx花园x号楼xx号商铺的业主。涉案房屋为商业用房，建筑面积为361.47平方米。涉案房屋所在的小区未成立业主委员会。董国军、储亚云主张涉案房屋现由案外人使用，为实际使用人，但未就其与使用人之间的具体关系提交相应证据证实。一审法院认为，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”迪洋物业公司系济南市xx区xx路街道办事处xx街西社区居民委员会选聘的物业服务企业，双方签订的物业服务合同，对业主具有约束力。董国军、储亚云系济南市xx区xx西路xx花园x号楼xx号商铺的业主，迪洋物业公司、董国军、储亚云双方诉争的位置为涉案小区外围公共道路区域，其现状即为底层商铺业主停车使用。《中华人民共和国物权法》第七十四第三款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定物业公司利用公共区域从事经营活动的应当征得业主委员会同意。本案中，涉案小区因客观原因尚未成立业主委员会，而是由涉案小区所在的居委会代行业主委员会的权利，迪洋物业公司对外围公共道路区域进行封闭式管理，系根据其与居委会签订的物业服务合同的约定，经过了居委会的同意。另一方面看，涉案小区外围道路现状即为外围商铺业主临时停车场所，迪洋物业公司并未改变该部分公共区域的用途，仅是对其进行封闭式管理，且对停车进行收费。综上，迪洋物业公司有权对涉案小区外围公共道路部分进行管理和改造，收取的停车费用应当按照物业服务合同约定履行。董国军、储亚云在诉讼中未能提交其与涉案房屋使用人具体关系的相关证据，迪洋物业公司向其主张相关权利，合法有据。迪洋物业公司主张因董国军、储亚云违反物业合同约定，阻碍其对停车场施工而导致增加了12名保安人员，按照每人每月2200元工资标准计算其损失，无法证实该12名保安人员均与此具有关联性。根据客观实际情况，一审法院酌定迪洋物业公司主张车辆管理人员工资（2019年12月1日至2020年5月30日）39600元中1/6部分由董国军、储亚云承担，即6600元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、被告董国军、被告储亚云于判决生效之日起10日内赔偿原告山东迪洋物业服务有限公司工资损失6600元；二、驳回原告山东迪洋物业服务有限公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费395元（已减半收取），由原告山东迪洋物业服务有限公司负担329元，被告董国军、被告储亚云负担66元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。董国军、储亚云提交住所（经营场所）申报承诺书一份，证明涉案商铺已经出租给案外人使用，董国军、储亚云与使用人系房屋租赁关系。迪洋物业公司质证称，对证据的真实性不认可。本院认为，由于涉案小区尚未成立业主大会，为满足小区业主物业服务的需求，物业共有部分的维护及共同生活秩序的维持，由当地居民委员会代行业主委员会职责，与选聘的物业服务企业签订物业服务合同具有合理性。但是，居民委员会代行业主委员会职能时应当尊重业主对于小区公共事务参与表决以及知情与监督的权利，在处理法律规定应当由全体业主决定的事项时，应当以一定方式将有关事项向业主公布，并征询全体业主的意见。本案物业服务企业将原本开放的公共区域进行封闭管理并收取停车费用，属于改变公共区域的用途，利用公共区域从事经营，依法应当由全体业主共同决定。涉案业主已经将其房屋交由案外人使用，迪洋物业公司称在改造时遭遇相关人员的阻拦，但未提交证据证明实施阻拦的行为人即本案业主。迪洋物业公司本案所主张之赔偿已经超出物业服务合同的内容，实属侵权之诉，即便其请求权成立，亦应当由实际侵害人承担责任。另，对于迪洋物业公司主张的损失，难以确定其损失的实际数额。综上所述，董国军、储亚云的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市天桥区人民法院（2020）鲁0105民初3775号民事判决；二、驳回山东迪洋物业服务有限公司的诉讼请求。一审案件受理费395元，由山东迪洋物业服务有限公司负担。二审案件受理费790元，由山东迪洋物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 曹 慧二〇二一年三月十七日书记员 盖玉滢