云南省马关县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2625民初663号原告：汪艳，女，1981年10月26日生，壮族，云南省砚山县人。委托诉讼代理人：田景翠，云南博引律师事务所律师，特别授权。被告：马关县亚龙地产置业有限责任公司，统一社会信用代码：91532625683665422Q，住所地：马关县骏城路186号三楼。法定代表人：胡宇华，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：高保平、侬宁，云南七乡律师事务所律师，特别授权。原告汪艳与被告马关县亚龙地产置业有限责任公司（以下简称亚龙公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告汪艳的委托诉讼代理人田景翠、被告亚龙公司的委托诉讼代理人高保平、侬宁到庭参加诉讼，原告汪艳、被告亚龙公司的法定代表人胡宇华未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汪艳向本院提出诉讼请求：1.判令亚龙公司立即为汪艳办理房屋的产权证书；2.判令亚龙公司立即向汪艳支付逾期办证违约金66023.95元（按年利率6.5%从2018年6月5日计算至2020年3月8日止）；3.判令亚龙公司从2020年3月9日起以577492元为基数按年利率6.5%向汪艳支付违约金至为汪艳办得产权证之日止；4.本案诉讼费用由亚龙公司负担。事实与理由：汪艳与亚龙公司于2016年12月26日签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定：乙方（汪艳）购买甲方（亚龙公司）开始建设的房屋，建筑面积为175.21平米，按套计价总金额577492元；汪艳授权委托亚龙公司全权办理《房屋所有权证》,亚龙公司需在办理完交房手续后于180个工作日向房产登记机构报送汪艳提交的办理产权登记资料。亚龙公司向汪艳进行交房，并签发《交房通知》，同日亚龙公司还向汪艳代收各项费用并开具相应收据，且汪艳在接房时已按亚龙公司的通知提交全部办证所需资料，亚龙公司理应在房屋交房后180个工作日内将汪艳提交的办理房屋权属登记资料报送房地产行政主管部门。但从交房至今，亚龙公司一直未能为汪艳办理取得房屋产权证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条之规定,已构成违约。为此，汪艳诉到法院，请求判决支持上述所请。亚龙公司辩称，一、其不是办理不动产权登记手续的主体，无权为汪艳办理任何不动产权证书，只有协助汪艳办理不动产权登记手续的义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定以及双方签订的《商品房购销合同》的约定，汪艳才是申请办理不动产权证登记手续的主体，其只是协助汪艳办理不动产权登记手续的义务，且汪艳也没有依照合同约定向其提交任何办理产权登记的资料。二、汪艳至今未能办理不动产权登记手续的原因完全是政府职能部门土地规划审批出现问题及办证手续滞后所致，属于双方签订的《合同补充协议》第十三条的意外事件，亚龙公司不应承担违约责任。总之，汪艳的诉讼请求于事实及法律无据，请求判决驳回汪艳的诉讼请求。综合各方诉、辩主张，本院确定本案争议焦点为：1.亚龙公司至今未为汪艳购买的都市花园B6-1-902号房屋办理取得产权证书是否构成违约及应承担违约责任是什么；2.汪艳主张诉争小区安防楼宇对讲配套系统至今尚未启用是否属实;3.对汪艳的诉讼诉求依法应否支持。针对争议焦点，汪艳向本院提供以下证据：1.《商品房购销合同》、《合同补充协议》复印件1份，以此证明：汪艳与亚龙公司于2016年12月26日签订《商品房购销合同》、《合同补充协议》，约定：汪艳购买亚龙公司开发建设的房屋，建筑面积为175.21平米，按套计价总金额为577492元；亚龙公司在房屋验收合格之后，办理完交房手续后于180个工作日向房产登记机构报送汪艳提交的办理产权登记资料。2.《购买款发票》、《契税发票》、《交房通知》、《代收公共维修基金收据》、《安防及楼宇对讲配套费收据》、《预收公摊水电费、二次供水、加压费收据》、《交房确认书》复印件各1份，以此证明：汪艳已向亚龙公司交清购房款，向亚龙公司交付办理产权登记的所需材料及费用，并于当日接房；亚龙公司在接房手续办理180年工作日之后未为汪艳办理产权证书，已构成违约，应向汪艳承担逾期办证违约责任的事实。经质证，亚龙公司对汪艳提交的第1组证据三性无异议，对证明观点不认可，认为办证主体是政府职能部门，其只是协助办证的义务，根据双方签订补充协议约定，不能办证属于意外事件，其不应承担违约责任。对第2组证据三性无异议，但不认可证明观点，认为没有办理是政府职能部门因土地调整规划所造成，按照约定属于意外事件，且汪艳没有交全应当提交的办理产权登记的资料，故其没有违约。亚龙公司针对争议焦点，向本院提供以下证据：1.《商品房预售许可证明》复印件3份、《商品房购销合同》复印件1份、《合同补充协议》复印件1份，以此证明：亚龙公司开发建设的都市花园B区项目已取得商品房预售许可。2016年12月26日，亚龙公司（甲方）与汪艳（乙方）签订《商品房购销合同》、《合同补充协议》，约定：在汪艳办理完毕以下事项后，亚龙公司于180个工作日内向产权登记机构报送汪艳提交的办理产权登记资料：一、乙方支付完本合同所约定的购房款及相关代收款项；二、房屋竣工验收合格后，办理完房屋交接手续；三、乙方向甲方交齐委托甲方办理产权证所需相关资料。还约定意外事件是指政府政策或规定的改变，导致小区的用地、道路等各种情况的性质和规划的改变，因意外事件导致的损失，双方均不承担违约责任等内容。2.《文山州住房和城乡建设局对文山市都市花园居住小区规划设计方案批复》（文住建【2013】24号）复印件1份，以此证明：2013年5月6日，文山州住房和城乡建设局对文山市规划局上报的《文山市都市花园居住小区规划设计方案》作出批复及该批复内容，其中主要经济技术指标为：总用地面积113318.10平方米（170亩），总建设面积289581.40平方米等。3.《文山州住房和城乡建设局对文山市都市花园居住小区规划设计方案指标调整的批复》（文住建【2013】59号）复印件1份，以此证明：2013年9月2日，文山州住房和城乡建设局对亚龙公司上报的《关于更正〈文山市都市花园居住小区规划设计方案〉经济技术指标的请求》作出批复及该批复内容，其中因设计单位计算错误，修正后方案的主要经济技术指标变更为：总用地面积113318.10平方米（170亩），总建设面积318223.65平方米等。4.《投资项目备案证》（文发必备案【2014】38号）、《建设用地规划许可证》（文规地字第ＤＺ-20140029号）、《建设工程规划许可证》（文规建字第ＤＺ-20140056号）、《建筑许可证》（文规建许字第20140056）、《建设工程施工许可证》（编号532600201406063001）、《建设工程施工许可证》（编号5326002014060633101）、《国有土地使用权证》（文国用2014第03878号）、《国有土地使用权证》（文国用2014第05466号）、《亚龙.都市花园Ｂ区地形图》复印件各1份，以此证明：亚龙公司开发的文山亚龙都市花园建设项目依法进行了备案并办理了《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑许可》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用权证》等相关手续，规划占地面积113318.10平方米（分Ａ、Ｂ两个区块），实际取得土地使用权面积为100836平方米，与规划的相差12482.1平方米。后土地管理部门以土地规划调整和城镇建设用地指标的原因在项目Ｂ区西北角单独划出一片在规划范围内面积为11142平方米（宗地编号2××7-Ｄ-25号）的土地，该宗地即为与规划审批相差的土地，致使该土地虽然在规划范围内，但至今仍没有取得《国有土地使用权证》。5.《缴费通知》复印件1份、《文山城市建设投资（集团）有限公司收据》复印件2份、《中国农业银行存款回单》复印件1份、《文山市人民政府关于25号宗地国有建设用地土地使用权的批复》（文市政复【2019】77号）复印件1份、《中国农业银行网上银行电子回单》复印件3份，以此证明：亚龙公司分别于2015年7月8日、2016年5月24日预付土地出让金5015298元。2018年10月9日，文山市组织Ｂ区西北角地块（宗地编号Ｄ—25号，面积11142平方米）公开挂牌出让活动，参与此宗地竞价的除亚龙公司，还有砚山大千房地产开发有限公司。此次出让采取电子平台交易形式，交易当天由于交易中心电脑网络的原因导致亚龙公司在报价开始时无法连接交易中心网络平台，造成亚龙公司超过报价时限，因此砚山大千房地产开发有限公司取得了该宗地使用权，与土地主管部门签订《国有建设用地使用权出让合同》，交纳了11645000元土地出让金，在取得该土地使用权后砚山大千房地产开发有限公司因其他原因向文山市人民政府提出了退还该宗地的请求，文山市人民政府相关部门批准砚山大千房地产开发有限公司的退地请求，并召开协调会，最终决定由亚龙公司先代市政府垫付11645000元土地出让金直接划给砚山大千房地产开发有限公司，并由亚龙公司额外补偿砚山大千房地产开发有限公司资金占用费1260000元，亚龙公司于2018年12月24日代市政府垫付上述费用后，土地管理部门完成了土地收回程序。市政府承诺若在地块后续招拍过程中由亚龙公司竞得土地使用权的，按照多退少补的原则，扣除该地块土地出让金后，退还亚龙公司之前以及代政府垫付给大千公司的土地款。6.《国有建设用地使用权出让合同》、《云南省非税收入收款收据》、《中国农业银行网上银行电子回单》复印件各1份，以此证明：2019年4月23日，文山市公共资源交易中心对Ｄ—25号宗地挂牌出让，亚龙竞得该地块有国有建设用地使用权，并于2019年5月5日与文山市自然资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定：该宗地的国有建设用地使用权出让款为19540000元。合同签订后，应市场政府要求，加亚龙公司再次支付土地款12000000元，加上之前已支付及垫付的土地款，亚龙公司共支付土地款29920298元，市政府退还亚龙公司10380298元。7.《马关县亚龙房地产置业有限责任公司关于请求办理“亚龙都市花园”B区项目〈国有土地使用权证〉及退款相关事项的请求》复印件1份，以此证明：2019的6月17日，亚龙公司向文山市人民政府申请办理都市花园B区的《国有土地使用权证》以及申请退还多交的土地款10380298元，但至今市政府至今没有正式答复具体办证时间及退款时间。8.《马关县亚龙房地产置业有限责任公司关于请求办理文山“亚龙都市花园”B区项目〈国有土地使用权证〉及退款相关事项的请示》1份，以此证明：2019的6月17日，亚龙公司向文山市人民政府申请办理都市花园B区的《国有土地使用权证》以及申请退还多交的土地款10380298元，但至今市政府没有正式答复具体办证时间及退款时间。经质证，汪艳对亚龙公司提供第1组证据三性无异议，不认可其证明观点，并认为根据补充协议中约定汪艳授权亚龙公司办理产权证，汪艳已按亚龙公司通知交清了相关办证费用和资料。对第2、3组证据三性无异议，该证据恰恰能够证明：2013年9月2日，因亚龙公司自行委托的设计单位计算错误，导致规划设计指标存在问题，于是向州主管部门申请指标调整，住建部门也进行相应批复，该两份批复证明不能办证的责任在于亚龙公司。对第4组证据三性无异议，不认可其证明观点，从该证据内容来看，仅能证明亚龙公司进行了相应报批手续，不能证明其证明观点中土地相差的事实，也不能证明其在地形图上文字备注的书面内容。对第5组证据中的《缴费通知》三性无异议，不认可其证明观点，缴费通知书无法看出所涉土地为本案所涉的Ｂ区土地，且该通知中列明的土地用地计划与亚龙公司提交的投资备案的项目不一致；对《文山城市建设投资（集团）有限公司收据》三性不认可，认为收据载明是借款，与本案无关联性；《中国农业银行存款回单》是亚龙公司所做的财务档案资料，无法核实是否是所涉土地款项；对《文山市人民政府关于收回宗地国有建设用地土地使用权的批复》三性不认可,该证据系复印件,其内容不完整,无落款及成立文时间,且文件中载明收回宗地为砚山宗地,与本案所涉土地无关;对《中国农业银行网上银行电子回单》三性及证明观点均不认可,该证据是亚龙公司与砚山大千房地产公司、尹笃安之间的转账取款往来，与本案无关联性。对第6组证据真实性、合法性无异议，对关联性不认可，从该组证据中无法看出就是本案所涉土地。对第7组证据三性不认可，认为该证据系亚龙公司单方出具的，无证据证明由相关政府职能部门签收。对第8组证据三性不认可，认为该证据系亚龙公司单方出具，无证据证明由相关政府职能部门签收。经庭审,举证、质证，本院认为，汪艳提供的第1组证据与亚龙公司提供的第1组证据真实、合法，其内容能够证明：2016年7月19日，亚龙公司取得文山市城南片区腾龙北路都市花园Ｂ1-Ｂ8、Ｂ35幢商品房预售许可。2016年12月26日，亚龙公司与汪艳签订《商品房购销合同》、《合同补充协议》，约定:由汪艳购买亚龙公司开发建设的房屋，价款总额为577492元,付款方式为贷款方式付款,亚龙公司9月30日前将该商品房交付汪艳。在汪艳办理完毕以下事项后，亚龙公司于180个工作日内向产权登记机构报送汪艳提交的办理产权登记资料：一、汪艳支付完本合同所约定的购房款及相关代收款，二、房屋竣工验收合格后，办理完房屋交接手续，三、汪艳向亚龙公司交齐委托亚龙公司办理产权证所需相关资料。亚龙公司承诺在房管部门办理完毕产权登记手续后30天内通知业主领取相关证件，所产生费用由汪艳承担等。故本院对该证据予以采信，对证明事实予以确认。汪艳提供第2、3组证据与亚龙公司提供的第2组证据真实、合法，其内容相互印证，能够证明：签订协议后，汪艳按照约定付清购房款，并于9月9日向亚龙公司通知汪艳支付公共维修基金、小区安防及楼宇系统配套费等代收款，并于当日接房。故本院采信该证据，证明事实予以确认。亚龙公司提供的第3、4、5组证据均载有相关出具部门印章，且汪艳对其三性无异议，其内容相互佐证，能够证明：亚龙公司在开发建设工程过程中，经文山市人民政府及其主管部门审批，先后办理取得《投资项目备案证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程施工许可证》、《国有土地使用权证》等；但并不能证明其至今未能为汪艳办理取得不动产权证书是合同约定意外事件（即政府政策或规定的改变，导致小区的用地、道路等各种情况的性质和规划的改变）所致等证明观点，故本院对该证据不予采信。亚龙公司提供第6、7、8组证据，因汪艳不予认可，其载明内容也不足以证明其至今未能为汪艳办理取得不动产权证书是合同约定意外事件所致的证明观点，故本院对该证据不予采信。亚龙公司提供的第9组证据，因汪艳不予认可，且该证据系亚龙公司单方制作，根据其载明内容，本院不能确认该证据的真实性，故本院对该证据不予采信。经过庭审，举证、质证及认证，本院确认本案法律事实如下：亚龙公司系文山市腾龙北路亚龙都市花园工程的开发建设企业。2016年7月19日，亚龙公司取得文山市城南片区腾龙北路都市花园Ｂ1-Ｂ8、Ｂ35幢商品房预售许可。2××7年1月18日，亚龙公司与汪艳签订《商品房购销合同》、《合同补充协议》，约定:由汪艳购买亚龙公司开发建设的房屋，价款总额为577492元,付款方式为贷款方式付款,亚龙公司应于9月30日前将该商品房交付汪艳。在汪艳办理完毕以下事项后，亚龙公司于180个工作日内向产权登记机构报送汪艳提交的办理产权登记资料：一、汪艳支付完本合同所约定的购房款及相关代收款，二、房屋竣工验收合格后，办理完房屋交接手续，三、汪艳向亚龙公司交齐委托亚龙公司办理产权证所需相关资料。亚龙公司承诺在房管部门办理完毕产权登记手续后30天内通知业主领取相关证件，所产生费用由汪艳承担。签订协议后，汪艳按照约定付清购房款，并于9月9日向亚龙公司通知汪艳支付公共维修基金、小区安防及楼宇系统配套费等代收款，并于当日接房。现汪艳以亚龙公司至今未为其办理取得房屋产权证为由，要求判令亚龙公司立即为汪艳办理房屋的产权证书；由亚龙公司立即向汪艳支付逾期办证违约金66023.95元（按年利率6.5%从2018年6月5日计算至2020年3月8日止）；判令亚龙公司从2020年3月9日起以577492元为基数按年利率6.5%向汪艳支付违约金至为汪艳办得产权证之日止；4.本案诉讼费用由亚龙公司负担。本院认为，关于亚龙公司至今未为汪艳购买的都市花园B6-1-902号房屋办理取得产权证书是否构成违约及应承担违约责任的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。结合亚龙公司与汪艳签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》所约定的内容等本案实际，足以认定亚龙公司与汪艳在法律成立商品房销售合同关系。经审查，上述合同系双方真实意思的表示，其内容不违反我国法律、行政法规强制性的规定，故该合同合法有效，依法应受我国法律保护，双方均应按照约定履行各自的义务。鉴于双方所签订的合同未明确约定亚龙公司办理取得产权证书的期间及逾期的违约责任等内容，庭审中郑加焕提供证据并不足以证明其已按照约定办理完毕产权登记约定事项。故汪艳要求亚龙公司为其办理取得产权证书并承担逾期办证违约金的诉讼请求于事实及法律无据，本院依法应不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告汪艳的诉讼请求。案件受理费1451元，由原告汪艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  陈 露审 判 员  徐红春人民陪审员  刘树云二〇二一年三月十六日书 记 员  刘顺杰