吉林高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0291民初168号 原告：白晶，女，1978年7月6日出生，汉族，北华大学教师，住吉林省吉林市丰满区。 被告：吉林市荣腾房地产开发有限责任公司，住所地吉林高新区长江街**。 法定代表人：姚闯，总经理。 委托诉讼代理人：刘敏，该公司股东。 原告白晶与被告吉林市荣腾房地产开发有限责任公司（以下简称荣腾公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月26日受理，2021年3月11日依法适用简易程序进行了审理。原告白晶，被告荣腾公司的委托诉讼代理人刘敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 白晶向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将验收合格的商品房交付给原告。如果无法立即交房，判令被告作出承诺给出最终的交房日期，并按合同约定进行赔偿；2.判令被告向原告支付自2015年1月1日起至2020年12月31日72个月的逾期交房补偿金72000元（计算方式：1000元/月×72月=72000元），以及自2021年1月1日起至被告实际交房日期止所产生的补偿金；3.判令被告向原告支付原告多缴纳的购房款2220元（计算方式：351945元－349725元=2220元）；4.判令被告承担本案全部诉讼费。事实及理由：原告于2012年10月29日与被告签订第一份购房合同《臣山雅苑内部预定协议书》，购买了臣山雅苑×号楼×单元×××室，约定面积60平方米，并一次性支付购房全款267300元。2013年9月30日，由于被告将臣山雅苑×号楼×单元×××室面积由60平方米变更为79平方米，原告与被告再次签订合同，一次性补缴给被告因房屋面积增大所产生的房款差价，补齐后购房总价为351945元；同时在合同中特别约定，被告应于2014年年末交房，逾期不能交房，被告按每月1000元付给原告补偿金。2016年7月28日，原告与被告在吉林市房屋权属交易服务中心，就此房屋买卖一事备案，并签订商品房买卖合同，房屋面积为78.59平方米，总价为349725元。原告认为，被告逾期未交房的行为，违反了双方所签订的《臣山雅苑内部预定协议书》，给原告造成了巨大的经济损失，被告应按合同约定支付给原告全部补偿金；退还因房屋面积不足79平方米导致原告多交的房款2220元；为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法支持原告全部诉讼请求。 荣腾公司辩称，对原告所述的真实性均有异议。对于原告主张的2015年1月1日至2020年12月30日共计72个月赔偿金我们不认可，原因是中途我们公司换了3次合同，2012首签的合同第七条有这个规定，如果2014年我方没有交工，我们有1000元赔偿金，但第八条也说明了如果因不可抗力第七条就失去了法律效力。中途我们更换了一次合同，我们和原告签订了一次商品房买卖合同，我们在这份并没有约定违约金的事情。2015年1月1日至2020年12月30日对于这个时间我们就有异议，计算月数不准确，在2019年3月1日经过高新区管委会主持会议，因臣山雅苑业主上访，为了安抚老百姓，经多方协调现臣山雅苑项目在水电气方面具备入户条件，目前小区业主入户率大约为50%，物权不明确的就没有进行入户。至今到现在都没有验收是施工方的原因，不是我公司的原因，我认为原告主张到2019年3月1日是合理的。从2015年1月1日至2019年3月1日这部分补偿与我公司无关，不是我公司的原因造成的。多缴纳的购房款应该按照实际测绘面积进行计算。 经审理本院认定事实如下，荣腾公司是臣山雅苑项目的开发商。2012年10月29日，荣腾公司与白晶签订《臣山雅苑内部预定协议书》（以下简称《内部预定协议》），约定：1.双方预定购买的房屋地点为高新区长江街××号，具体为臣山雅苑×栋×单元×层×××号房屋，单价为4950元/平方米，总价款为267,300.00元；2.双方约定购买的房屋为60平方米以上住宅，一次性交款，折让总房款10%；3.白晶可以自由选择单元和楼层，建筑面积以市测绘大队测绘为准，房款多退少补等。合同签订后，白晶于2012年10月29日向荣腾公司交付了购房款267,300.00元，荣腾公司向白晶出具了加盖公司财务专用章的收据及收款明细。 2013年9月30日，由于房屋面积发生变更，双方重新签订了《臣山雅苑内部预定协议书》（以下简称《内部预定协议》），约定：1.双方预定购买的房屋地点为高新区长江街××号，具体为臣山雅苑×栋×单元×层×××号房屋，单价为4950元/平方米，总价款为351,945.00元；2.双方约定购买的房屋为79平方米以上住宅，一次性交款，折让总房款10%；3.白晶可以自由选择单元和楼层，建筑面积以市测绘大队测绘为准，房款多退少补；4.2014年年末进户，白晶必须按规定交期所有进户款项，否则不许进户并按月收取1000元违约金，如果过期荣腾公司未完工不能进户，荣腾公司付白晶每月1000元补偿金等。同日白晶补缴了因面积增大产生的房款差价，补缴后白晶共计缴纳总房款351,945.00元，荣腾公司向白晶出具了加盖了公司财务专用章的收据。 2016年7月28日，双方正式签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：1.出卖人（即荣腾公司）出让其开发建设的臣山雅苑×号住宅×单元×层×××号予买受人（即白晶），房屋建筑面积为78.59平方米；2.房屋单价为4450元每平方米，总价款为349,725.00元，买受人应于2014年9月16日前支付全部购房款；3.房屋交付应当符合取得建设工程竣工验收备案证明文件、取得房屋测绘报告、出卖人提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》的条件；4.出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房；5.除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十一条约定时间将该商品房交付买受人的，双方按照下列方式解决：（1）逾期在360日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率），（2）逾期超过360天后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照6.15%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金；6.房价款据实测建筑面积计算，多退少补。 另查明，坐落吉林市高新区长江街××号臣山雅苑×号住宅××幢×单元×××××××室的房屋已经进行了商品房合同备案，买受人为白晶。 再查明，荣腾公司当庭承认案涉房屋并未进行工程竣工验收备案，且验收备案时间无法确定。 以上事实，有当事人的当庭陈述，及白晶依法提交的《臣山雅苑内部预定协议书》两份、《商品房买卖合同（预售）》一份、收据两份、收款明细单两份、吉林市个人住房信息查询结果等证据，经过当庭质证，本院对上述证据予以采信。 本院认为，一、关于白晶请求荣腾公司立即交付验收合格的案涉房屋或明确交付时间的诉讼请求，本院不予支持。通过庭审调查，荣腾公司承认案涉臣山雅苑项目至今未进行竣工验收备案，且亦无法预估该项目通过竣工验收备案的时间，白晶经本院释明，仍要求荣腾公司继续履行合同交付验收合格后的房屋，其只能在案涉房屋确定验收合格后再另行主张，故本院对于白晶此项诉讼请求不予支持。 二、关于白晶请求荣腾公司支付自2015年1月1日起至实际交房之日止的补偿金的诉讼请求，本院认为，因白晶与荣腾公司先后签订了三份购买案涉房屋的合同，其中双方于2013年9月30日签订的《臣山雅苑内部预定协议书》及2016年7月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》中均对案涉房屋的交付时间及逾期交付案涉房屋时荣腾公司应承担的违约责任进行约定，因《商品房买卖合同（预售）》签订在后，故《商品房买卖合同（预售）》应视为对2013年9月30日签订的《臣山雅苑内部预定协议书》中相应内容的变更，双方应当按照2016年7月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》履行各自的权利及义务。 本院认为，《商品房买卖合同（预售）》中第十一条约定“出卖人（即荣腾公司）应当在2016年6月30日前向买受人（即白晶）交付该商品房。”；第十二条约定“除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十一条约定时间将该商品房交付买受人的，双方按照下列方式解决：（1）逾期在360日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过360天后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照6.15%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金”，因荣腾公司至今未能交付验收合格的房屋，且白晶仍主张继续履行合同，故荣腾公司应自2016年7月1日起每日向白晶支付全部购房款0.1‱的违约金。因案涉房屋的交付时间现阶段未能确认，故违约金的计算暂计至白晶起诉之日（即2021年1月26日），2021年1月26日之后的违约赔偿白晶可以另行主张。综上，荣腾公司应向白晶支付共计5,843.90元逾期交付违约金(1671天×349,725.00元×0.00001)。 三、关于白晶请求荣腾公司返还其多缴纳的2,220.00元购房款的诉讼请求，本院予以支持。白晶与荣腾公司在2016年7月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》中确认案涉房屋的实际测绘面积为78.59平方米，总房款应为349,725.00元，白晶实际交付总房款为351,945.00元，故荣腾公司应向白晶返还其多缴纳的购房款共计2,220.00元。 综上，白晶合理的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条规定，判决如下： 一、吉林市荣腾房地产开发有限责任公司自本判决发生法律效力之日起五日内向白晶支付违约金5,843.90元； 二、吉林市荣腾房地产开发有限责任公司自本判决发生法律效力之日起五日内向白晶返还购房款2,220.00元； 三、驳回白晶其他的诉讼请求。 案件受理费828.00元，由吉林市荣腾房地产开发有限责任公司负担90元；由白晶负担738.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员 苗 迪 二〇二一年三月三十日 书记员 杨诗琦