西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2020）陕0103民初4377号 原告（反诉被告）：李怡慷，男，1991年8月4日出生，汉族，住所延安市吴起县。委托诉讼代理人：张立峰，陕西瑞森律师事务所律师。被告（反诉原告）：詹鹏飞，男，1996年9月19日出生，汉族，住西安市碑林区骡马市步行街1号兴正元百货一层功能区。委托诉讼代理人：苏莲莲，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘利静，泰和泰（西安）律师事务所律师。原告（反诉被告）李怡康与被告（反诉原告）詹鹏飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李怡康，委托诉讼代理人张立峰、被告詹鹏飞之委托诉讼代理人苏莲莲、刘利静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李怡康向本案提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告之间2019年10月15日所签订的租赁合同；2、要求撤销该合同第四条第一款约定，要求按照每月25000元计算房屋租金，并请求被告退还多收取原告的房屋租金15000元；3、请求被告退还原告转让费100000元，押金30000元；4、诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年10月15日，原、被告签订租赁合同一份。由于被告采用欺诈手段，骗取原告交纳合同约定以外的所谓100000元的转让费，该行为违反原告真实意思表示，被告的行为构成不当得利。另外该合同约定的房屋租金比其他同等地段和位置，同等面积的商铺承租户的租金每月多出5000元，该约定显失公平，损害了原告的合法权益。由于从 2020年1月开始，新冠肺炎疫情在我国爆发，该疫情构成不可抗力，受该不可抗力的因素的影响，原告无法按照合同约定正常履行合同，无法正常承租使用该商铺进行营业，故不能实现合同目的。2020年4月1日，原告依据我国合同法的相关规定，依法通知被告从2020年4月1日起，解除双方签订的租赁合同。限被告五日内退还原告给被告交纳的押金3万元以及10万元的转让费以及多收取的房屋租金15000元。但是被告没有及时退还原告的相关费用，故原告现在依法起诉，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告詹鹏飞辩称，一、答辩人与被答辩人签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，被答辩人要求撤销该合同第四条第一款的约定及退还房屋租金的诉请依法不能成立，应予以驳回。二、被答辩人支付的10万元转让费系其支付给涉案商铺原承租户的商铺转让费，答辩人仅履行转交义务，被答辩人无权要求答辩人向其退还。三、被答辩人未依照《租赁合同》约定按时支付租金，明显构成违约，其要求退还3万元押金的诉请不应得到支持。综上，请求贵院查明事实依法驳回被答辩人的全部诉请。反诉原告詹鹏飞向本院提出反诉请求：1、请求反诉被告按照合同的约定向反诉原告支付欠付的房屋租金16万元（暂计算至2020年5月15日）；2、请求反诉被告向反诉原告支付违约金3万元；3、本案诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：反诉原告与反诉被告于2019年10月10日签订《定金协议》，并于2019年10月15日签订正式的《租赁合同》，合同约定租赁期限为24个月，自2019年10月16日起至2021年10月15日止，房屋租金为每月3万元，租金每三个月支付一次；合同签订之日，反诉被告应一次性向反诉原告支付3个月租金9万元，第二次缴费应提前30天。合同第10.3条还约定：“因乙方未按期缴纳租金或其存在其他违约情形的，乙方应当向甲方支付违约金3万元”。《租赁合同》附加条款约定：“乙方应向甲方支付房屋租金9万元，1个月房屋押金3万元，共计12万元，现乙方先向甲方支付租金4万元，押金3万元，共计七万元，剩余5万元乙方应于2019年11月25日前向甲方补齐”。合同签订后，反诉原告将案涉商铺交付反诉被告使用，但反诉被告并未依约足额支付租金，累计拖欠租金高达16万元。经反诉原告多次催要，反诉被告均拒绝支付也拒绝办理房屋交接手续。基于以上事实，为避免损失进一步扩大，反诉原告特向贵院提起反诉，望贵院能依法支持反诉原告的诉讼请求，以维护反诉原告的合法权益。反诉被告李怡康辩称，一、反诉原告与反诉被告之间的租赁合同由于反诉原告对房屋无所有权，也不是承租人所以无权就该商铺签订租赁合同，所以该租赁合同不是双方当事人的真实意思表示。二、反诉被告不拖欠反诉原告的房租。反诉原告收反诉被告的租金高于其他同等租户的租金。2020年1月份因为疫情原因，导致从2020年1月商铺都是歇业状态，商铺无法经营，反诉被告和反诉原告沟通的是免租3个月，且市场也都是免租3个月，因此从2020年1月起应免租三个月，不存在拖欠租金的情形。三、反诉被告没有违约，因为疫情的原因无法履行租赁合同的目的，且在2020年4月1日反诉被告给反诉原告发出了解除合同的通知。所以不存在违约的事实。因此反诉原告的反诉请求不能依法得到支持。经审理查明，2019年5月1日西安兴正元购物中心有限公司（以下简称兴正元公司）与贺某某签订租赁合同书，兴正元公司将西安市碑林区骡马市民生百货C-4-C-6商业房产租赁给贺某某，租赁期为2019年5月1日至2022年4月30日。同日，贺某某向被告詹鹏飞出具授权委托书，该委托书载明：詹鹏飞为骡马市民生百货一层功能区XX号XX号铺位经营人，店面由詹鹏飞自主经营，自负盈亏。同年10月15日詹鹏飞（甲方）与原告李怡康（乙方）签订租赁合同，约定：租赁房屋位于西安市碑林区骡马市XX街XX号店铺；租期自2019年10月16日起至2021年10月15日止，甲方给予乙方免租期5天;租金为每月30000元；租金每3个月支付一次，第二次缴费应提前30天;若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致毁损和造成承租人的任何损失或无法使用房屋时，双方互不承担责任，合同终止；因乙方未按期缴纳租金或其存在其他违约情形的，乙方应向甲方支付违约金30000元；等。同日双方签订附加条款，约定：乙方应向甲方支付3个月租金90000元，房屋押金30000元；现乙方先向甲方支付租金40000元、押金30000元，剩余50000元于2019年11月25日之前向甲方补齐。租赁合同签订后，原告于2019年10月15日、10月16日通过超级网银向詹鹏飞支付租金40000元、转让费100000元、押金30000元，之后詹鹏飞向原告出具了房屋租金及押金70000元、转让费100000元、装修押金5000元之收据。2020年1月8日、1月12日原告通过微信转账向被告支付租金共20000元。2020年1月新冠肺炎疫情爆发，原告经营之店铺因此停业。2020年4月1日原告通过微信向被告发出《解除租赁合同通知书》，同日原告搬离了租赁房屋。同年6月该租赁房屋已由被告重新出租。以上事实，根据原告李怡康提交的超级网银转账记录、微信转账记录、收款收据、解除合同通知书、微信送达截图、西安市房屋登记薄、被告詹鹏飞提交的詹鹏飞与刘安宁签订的租赁合同、收条、兴正元公司与贺某某签订的租赁合同书、授权书，并综合原、被告陈述、答辩予以确认。本院认为，原告李怡康与被告詹鹏飞签订的《租赁合同》，是当事人真实意思表示，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行义务。合同履行过程中，原告未按附加条款的约定于2019年11月25日之前补足第一个租赁期的租金，已构成违约。2020年1月爆发的新冠肺炎疫情，属于本案房屋租赁合同履行中的不可抗力。根据合同法第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响部分或全部免除责任。基于新冠肺炎疫情对餐饮行业的影响，本院酌定本案房屋租赁合同免租期为60天。第一个租赁期（2019年10月16日至2020年1月15日）李怡康应付租金90000元，已付租金60000元，扣减装修免租期租金5000元，李怡康欠付第一个租赁期租金25000元。2020年1月16日至2020年4月1日租金75000元，扣减免租期租金60000元，李怡康欠付此期间租金15000元。以上两项租金合计40000元。李怡康向詹鹏飞交纳押金30000元、装修押金5000元,合计35000元。租金与押金相折抵后，李怡康仍欠租金5000元。新冠肺炎疫情并不构成本案合同解除的法定事由。原告解除合同的行为，应属于违约行为。李怡康因前述逾期交纳租金及违约解除合同行为，依合同约定应向反诉原告詹鹏飞承担违约金3万元。李怡康已于2020年4月1日搬离租赁房屋，此后詹鹏飞已将该租赁房屋重新出租，双方签订的租赁合同已无履行的必要，应予解除。双方签订的租赁合同对租金进行了明确约定，该租金标准是双方自愿协商的，是正常的商业行为。原告以该租金标准高于同类商铺租金标准为由，要求降低租金标准，退还多支付的租金，无合同及法律依据，依法不予支持。双方在租赁合同中未约定转让费，但该转让费是原告在合同签订之日或次日向被告支付的，被告之后向原告出具转让费收据予以确认，在合同履行过程中原告未曾提出异议。上述行为属于当事人在租赁合同履行过程中的协议行为，原告反悔并要求被告退还转让费无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条的规定，判决如下：一、原告李怡康与被告詹鹏飞签订的《租赁合同》予以解除。二、驳回原告李怡康要求被告詹鹏飞退还房屋租金15000元、转让费100000元、押金30000元的诉讼请求。三、本判决生效之日起三十日内反诉被告李怡康向反诉原告詹鹏飞支付租金5000元、违约金30000元。四、驳回反诉原告詹鹏飞的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3200元由原告李怡康负担，反诉案件受理费2050元由反诉原告詹鹏飞负担1640元，由反诉被告李怡康负担410元（本诉案件受理已由原告李怡康预交，反诉案件受理费已由反诉原告詹鹏飞预交，反诉被告李怡康随上述款项一并向反诉原告支付410元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                                  审 判 员    李军安   二〇二一年二月五日  书 记 员    李晨鹏           1