广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终73号上诉人（原审被告）：陆锦虹，女，汉族，1960年11月11日出生，住广东省江门市江海区×××××××××××，公民身份号码440××××××××××××920。委托诉讼代理人：吴绍志，广东天环律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司，住所地江门市江海区×××××××××。负责人：林倍汶，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶妤，广东良匠律师事务所律师。上诉人陆锦虹因与被上诉人广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司（以下简称荔盈公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初48号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陆锦虹上诉请求：1.维持一审判决第三项；2.撤销一审判决第一、二项；3.驳回荔盈公司的起诉和诉讼请求。事实和理由：一、五邑城第二届业委会并非依法成立，存在虚假签名，不能够代表全体业主的意志，物管合同无效。二、第二届业委会任期3年，即2012.2-2015.1，但物管合同期限从2013.2.1-2016.1.31，超出业委会任期，该合同无效且荔盈公司也无权主张。三、业委会选择荔盈公司也没有公开进行招投选聘，故物业管理合同无效，荔盈公司无权主张管理费。江门市蓬江区住建局出具书面证据证明没有依法备案。四、第二、三届是连续聘请荔盈公司，第三届任期4年，即2015.2-2019.1，但第三届的物管合同是2017.12-2021.3，也是超出任期。五、《物业管理条例》第六十四条规定，业主逾期不交物业费，业委会应督促缴纳；逾期仍不交的，物管企业可到法院起诉。业委会无督促就起诉，应当驳回。又，法释【2009】8号“物业服务解释”第六条、第九条第二款规定，物管企业经书面催交，或者催交的合理期限仍未交的，法院应支持物业企业的请求。起诉前，荔盈公司未经书面催告就起诉，也应驳回起诉。六、荔盈公司无资格收费。2018年10月10日第四届业委会已解聘荔盈公司，但荔盈公司拒绝搬迁移交，根据法释【2009】8号“物业服务解释”第十条第二款，荔盈公司无权主张物管费。对荔盈公司的老赖行为，第四届业委会已对荔盈公司提起（2020）粤0703民初514号诉讼。七、荔盈公司的收费标准，未经合法表决。八、荔盈公司以“广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司”名义签订合同和履行合同，违反了《物业管理条例》第三十二条“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格”，故合同无效。九、荔盈公司无权主张水、电费。根据《物业管理条例》第四十四条的规定，水、电费应当向最终用户收取，物管企业代交的，不得收取手续费。十、根据“物业服务解释”第六条的规定，可以收取管理费的前提，是按照合同约定以及相关规定提供了服务。荔盈公司未按合同约定提供服务，小区垃圾满地，帐目混乱，分摊水、电费不公示，墙壁不翻新，电梯常坏，门岗虚设，5楼线路乱拉接等等。因此，合同期未满就被提前罢免，根据第三届业委会与荔盈公司在2017年2月21日签订的合同第十四条，20%业主认为管理不达标，有权重新选择物业企业。因2018年10月荔盈公司就被解聘，足以证明荔盈公司未按合同约定提供服务，也就无权收费。十一、江门市税稽局查明：荔盈公司偷税12万多元，第三届业委会偷税50多万元。十二、荔盈公司的起诉，也超过诉讼时效。综上，荔盈公司起诉无理，应当驳回起诉和诉讼请求。荔盈公司辩称，针对陆锦虹上诉提出的十二点理由回应如下：一、业主委员会是否系依法成立是业主与业委会之间的内部纠纷，涉案物业服务协议均加盖业委会公章，根据我国《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会有权代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。二、超出任期签约不影响业委会当时签约意思表示的真实性。三、备案系行政管理要求不违反法律强制性规定。四、同第二点，超出任期签约不影响业委会当时签约意思表示的真实性。五、陆锦虹认为房屋没人住，并不意味着整个所有建筑物在空置着，最起码有建筑物的共用部分仍然在运行。而物业管理费的支出目的就是维持、保证园区所有建筑物的共用部分的正常运行、使用、维修和保养，如果物业管理费用缺乏来源或者减少，就不能使园区所有建筑物的共用部分的正常运行使用维修和保养得到维持和保证。结合本案，陆锦虹主张将房屋空置并不意味着就可以减少物业管理公司的物业管理服务的工作量，也不能减少维持保证园区所有建筑物的共用部分的正常运行使用。比如维修和保养电梯、高低压配电设备、共用照明，水泵、消防设施等共用设备，这些设施使用，就需要维修和保养。再比如园区内，不管多少住户，保安的值勤、巡逻、安全检查等工作量不会减少。同样园区清洁卫生、环境绿化等，也要物业公司来处理好，同样也不会因部分业主的物业建筑物空置而有所减少。最重要的是，业主空置房屋的责任在于业主本身，而并非物业管理公司不让业主使用。并且减免物业管理费用对那些居住在园区的业主来说是不公平的。虽然有的业主房屋空置，但空置房的业主仍然在享受着因物业管理的服务而带来的房屋保值和增值的经济效果。所以业主住不住房屋都应该交物业费。六、荔盈公司从未拒绝移交，本案涉及的物业费也是在2018年10月之前的。七、收费标准系经业委会同意。八、水电费系代收代缴，主要缘故是涉案小区只有一个对接自来水厂的水表，也只有一个对接电费公司的共用电表，代收费是物业公司迫不得已为之，但也是物业服务协议里已经约定的条款。具体收费计算方式参照一审已经提交的情况说明。九、同第八点。十、陆锦虹的举证无法证明物业公司存在未尽职履约的情况。1.针对陆锦虹通过自己拍摄照片视频等音像资料主张举证的物业公司未尽职履行物业管理委托事项的问题。荔盈公司认为，陆锦虹举证音像资料不清晰无原件核对，对其三性不予确认。且陆锦虹所提供的相关证据不能证明拍摄的时间地点也不能证明物业管理长期存在上述问题。2.对于陆锦虹主张的小区部分业主违规搭建的问题，无论是否真实存在，由于物业服务企业的职责只是根据物业服务合同的授权，为物业的正常使用提供服务，其本身并无执法权，既无权对违规业主进行处罚，也无权拆除违章搭建，业主如果认为相邻业主的搭建侵犯了自己的权益，可以另行主张，但不能构成拒付物业管理费的理由。十一、陆锦虹此主张与本案无关。十二、没有超过诉讼时效。最后，即使荔盈公司存在履约瑕疵，陆锦虹也应当通过合法途径解决问题，无权拒绝缴纳物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，业主对于物业服务公司怠于履行物业管理责任的，可以积极地依法通过合法的途径向相关房屋行政管理部门反映，甚或向法院起诉，而不单是以消极地拒绝缴纳物业费来对抗，以免承担相应的违约责任。也就是说，如果业主认为物业服务企业违约，造成其损害的，应该向法院提起独立诉求或者在物业服务企业诉请管理费时提起反诉。事实上荔盈公司在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，即使其物业管理服务过程中存在瑕疵，陆锦虹等业主也可以根据《物业管理委托合同》的约定，通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗业务服务瑕疵的行为无合法依据。荔盈公司向一审法院起诉并在诉讼中变更请求为：1.陆锦虹向荔盈公司支付2017年2月到2020年3月的物业管理服务费5274.4元及计算至2020年2月的自用水费2125.6元、公摊水费234.7元、公用电费1557.3元，合计人民币9192元；2.陆锦虹按每日万分之四以欠费金额为基数计算滞纳金，欠费时间为2017年2月到2020年3月。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条之规定，判决如下：一、陆锦虹应自判决发生法律效力之日起十日内向广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司支付2017年2月至2018年10月的物业管理服务费2623.74元及违约金（从2017年3月1日起以每月应支付物业管理服务费为本金，按每日万分之四计算至付清之日止）；二、陆锦虹应自判决发生法律效力之日起十日内向广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司支付从2017年2月至2020年3月止的自用水费2125.6元、公摊水费234.7元及公摊电费1557.3元；三、驳回广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，减半收取25元，由广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司负担8元，陆锦虹负担17元。二审调查活动中，当事人均表示没有新证据提供。一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对陆锦虹的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：1.涉案《五邑城物业管理委托合同》是否有效；2.陆锦虹应否支付物业服务费及水电费；3.荔盈公司提起本案诉讼是否已超过诉讼时效期间。关于第一个焦点。荔盈公司是广州市荔盈物业管理有限公司的分支机构，领取了营业执照，具备从事物业管理服务的资格，而物业服务合同并非以备案为生效要件，法律法规亦无规定物业服务合同期限超出业主委员会任期的无效。虽然荔盈公司未能举证证明其为业主大会选聘，但其与五邑城业主委员会签订《五邑城物业管理委托合同》并实际提供物业服务初期，五邑城商住大厦业主均未提出异议，亦未在法定期限内行使撤销权,视为业主已接受荔盈公司提供物业服务，故荔盈公司与五邑城业主委员会签订的《五邑城物业管理委托合同》合法有效，对包括陆锦虹在内的全体业主具有约束力。陆锦虹辩称第二、三届业主委员会属于非法成立，却未能提交证据予以佐证，而业主委员会是否存在偷税行为亦与本案审理无关，其以此为由主张《五邑城物业管理委托合同》无效，缺乏依据，本院不予支持。关于第二个焦点。荔盈公司已为五邑城商住大厦提供了物业管理服务，作为涉案房屋的业主，陆锦虹理应清楚每月均会产生物业服务费债务，其却自2017年2日开始便未依约交纳物业服务费，因此，荔盈公司经催收未果后提起本案诉讼，向陆锦虹追索物业服务费，符合民事诉讼受理要件。陆锦虹以未经业主委员会督促或荔盈公司催告为由主张驳回本案起诉，依据不足，本院不予支持。虽然荔盈公司提供的物业服务质量存在瑕疵，但一审法院已酌情认定陆锦虹按合同约定标准的90%每月支付物业服务费124.94元，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，而陆锦虹没有按合同约定的时间支付物业服务费，应当以每月拖欠的应交物业服务费为本金，自次月1日起按每日万分之四计付违约金。五邑城商住大厦第四届业主委员会于2019年10月29日通知荔盈公司解除合同，而一审判决中仅判令陆锦虹支付2018年10月前的物业服务费，故合同解除事宜并不影响一审判决上述处理的正当性。鉴于荔盈公司已实际提供了物业服务并代为垫付公摊水电费，而双方对一审认定的陆锦虹自用水费及公摊水电费数额均未提出异议，故一审法院认定陆锦虹应支付物业服务费2623.74元及违约金、自用水费2125.6元、公摊水费234.7元、公摊电费1557.3元，并无不当，本院予以维持。陆锦虹上诉主张其并无拖欠水电费以及荔盈公司无权收费，却未能围绕其上述主张提供相应证据以进行有效反驳，故本院依法不予支持。关于第三个焦点。《五邑城物业管理委托合同》约定的物业服务费属于每月连续产生的债务，相互间具有整体性、关联性，应从最后履行期限届满之日起计算诉讼时效期间，而陆锦虹从2017年2月起拖欠物业服务费至少至2018年10月，故荔盈公司提起本案诉讼没有超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的三年的诉讼时效期间。陆锦虹主张荔盈公司提起本案诉讼已超过诉讼时效期间，理据不足，本院不予支持。综上所述，陆锦虹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陆锦虹负担。本判决为终审判决。审 判 长 李立辉审 判 员 陈 炜审 判 员 杨维国二〇二一年三月二十六日法官助理 余卓利书 记 员 邓少洪