黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终6262号上诉人（一审被告）：许建楠，男，1984年8月4日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市双城区。委托诉讼代理人：王婵婵，黑龙江星河律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：金建恒，男，1977年8月29日出生，汉族，个体，住哈尔滨市双城区。委托诉讼代理人：车园园，黑龙江百程律师事务所律师。一审被告：刘克俊，男，1984年5月13日出生，汉族，职业不详，住哈尔滨市双城区。一审被告：王春影，女，1985年2月25日出生，汉族，职业不详，住哈尔滨市双城区。一审被告：许文宝，男，1984年8月17日出生，汉族，职业不详，住哈尔滨市双城区。上诉人许建楠因与被上诉人金建恒，一审被告刘克俊、王春影、许文宝案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院（2019）黑0113民初2518号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人许建楠的委托诉讼代理人王婵婵，被上诉人金建恒及其委托诉讼代理人车园园到庭参加诉讼。一审被告刘克俊、王春影、许文宝经公告合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许建楠上诉请求：撤销一审判决，依法改判，发回重审。事实和理由：一、金建恒与刘克俊、王春影于2015年1月7日，签订的涉案双城区富裕家园B栋2单元601室房屋买卖合同无效。2015年1月7日，刘克俊、王春影将有按揭贷款的房产以37万元卖给金建恒时，刘克俊、王春影并未通知作为涉案房产抵押权利人的贷款银行，根据《担保法》第四十九条规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。因此，金建恒与刘克俊、王春影之间的涉案房屋买卖合同无效。二、金建恒持无效房屋买卖合同主张物权权利，不能够排除人民法院对于该标的物的执行。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院才应当予以支持。（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同。而本案中，金建恒虽提供房屋买卖合同，但因合同无效而无法满足该条规定应当同时具备的四种情形，故不能排除人民法院对于涉案房产执行。因此，一审判决错误。金建恒辩称，一、金建恒与刘克俊、王春影签订的房屋买卖合同有效。该合同的签订完全属于双方自愿，是双方真实意思表示，合同内容并未违反现行法律及行政法规的强制性规定。《担保法》第四十九条规定，抵押人未通知抵押权人的转让行为无效，指的是抵押人因抵押物有他项权而实施不了转让抵押物的效果，如其要实施转让行为应解除抵押权。该条款应理解为未经抵押权人同意，不发生抵押物转让的物权变动效力，而不应为未经抵押权人同意，当事人设立抵押权后转让抵押物的合同无效。该条款不属于强制性规定，不影响合同效力。金建恒已于合同签订后按月偿还银行贷款，已经代为清偿债务。二、许建楠与刘克俊、王春影签订房屋买卖合同，应属无效合同。2014年10月14日，许建楠与王春影、刘克俊签订房屋买卖合同。约定以总价款25万元购买涉案房产，并于同日签订了借款金额为45万元的借款协议书。根据许建楠提交的（2015）双商初字第17号民事判决书及许建楠在一审庭审中的自认，双方签订涉案房屋买卖合同是为民间借贷合同提供的担保，而非真正实现买卖目的，双方之间形成的是让与担保。关于物权变动效力，应当依据物权法定和物权公示原则，不宜承认让与担保等非典型担保物权效力，让与担保权仅为债权担保方式，不具有对抗第三人的效力。该合同违反了《担保法》第四十条及《担保法司法解释》第五十七条的强制性规定。因此，许建楠与王春影、刘克俊签订的房屋买卖合同，应为无效合同。金建恒向一审法院起诉请求：终止对金建恒购买的哈尔滨市双城区富裕家园B栋2单元601室的强制执行，并解除查封；确认房屋归金建恒所有，王春影、刘克俊立即协助金建恒办理过户手续取得房屋权属证书。一审法院认定事实：2010年10月27日，王春影在哈尔滨市祺祥房地产开发有限公司购买涉案房屋。首付77,402元，贷款175,000元，在有关部门进行了房屋预告登记，预登记证号为09-1269。同时，将该房屋抵押给银行，银行取得他项权证，证号为23749。王春影并未办理房屋产权登记。王春影、刘克俊系夫妻，2014年10月14日，在许建楠处借款450,000元，并以刘克俊名下位于双城市××乡政广村120平方米，产权证号为141001209号房屋；王春影购买涉案房屋；担保人许文宝名下位于双城市××乡政广村80平方米，产权证号1401000276房屋，共同抵押担保。借款到期后，刘克俊、王春影、许文宝未还款，许建楠为实现债权向法院提起民事诉讼，申请对上述房屋财产保全。2015年8月4日，法院以（2015）双商初字第1708-1号、（2015）双商初字第1709-1号民事裁定书，对上述刘克俊、王春影、许文宝名下房屋予以查封，查封期间均为2015年8月4日至2017年8月4日。法院于2016年3月4日，作出（2015）双商初字第1708号民事判决书。判决：王春影、刘克俊、许文宝还款付息。2016年5月31日，该判决书发生法律效力，许建楠申请执行。2018年12月12日，法院以（2016）黑0113执1112号执行裁定，对涉案房屋予以查封，期限为自2018年12月12日至2021年12月11日止。2015年1月7日，王春影、刘克俊将涉案房屋以370,000元卖给金建恒，首付房款250,000元，签订书面合同。合同约定银行按揭贷款由金建恒负责偿还。2015年1月4日至2019年12月4日期间，金建恒以王春影名义偿还银行贷款53,619.78元。（2015）双商初字第1708号民事判决书执行过程中，金建恒提出执行异议。法院以（2019）黑0113执异19号执行裁定书，驳回金建恒异议请求。2019年5月22日，金建恒向法院提起案外人执行异议之诉。一审法院认为，一、金建恒对涉案房屋是否享有足以排除执行权益问题。一是金建恒与王春影、刘克俊签订房屋买卖合同先于法院查封。二是已交付大部分房款。三是查封之前已入住。四是涉案房屋尚处于偿还按揭贷款状态，贷款期限尚未届满，无法办理房屋产权过户登记，原因不在金建恒。五是没有证据证明金建恒与王春影、刘克俊之间的房屋买卖具有欺诈、恶意串通或损害他人利益主观故意。六是王春影、刘克俊名下尚有120平方米、许文宝名下尚有80平方米产权清晰（产权证号141001209号、产权证号1401000276号）房屋，没有证据证明上述财产不可执行。七是许建楠主张的是债权，金建恒主张的物权，物权优于债权。停止对涉案房屋的执行，对许建楠实现债权没有实质影响。故金建恒对涉案房屋享有足以排除执行的权益。二、关于金建恒请求确认涉案房屋归其所有问题。涉案房屋是2010年10月27日，王春影、刘克俊按揭贷款购买，银行已取得了他项权利证（证号为23749）。王春影、刘克俊在未清偿银行贷款之前，抵押权尚在，无法获得涉案房屋所有权，无法实现房屋产权过户。因此，金建恒请求无法律和事实依据，法院不予支持。三、关于金建恒请求解除查封问题。本案查封是经当事人申请，并提供担保。法院采取的强制执行措施目的是便于执行，实现许建楠债权。封与不封不决定涉案房屋的归属。停止对涉案房屋的执行，并不意味着涉案房屋永远不能执行。当按揭贷款清偿，银行抵押权消失，涉案房屋产权清晰后，可成为被执行财产。综上，金建恒对哈尔滨市双城区富裕家园B栋2单元601室（预登记证号为09-1269号）房屋享有足以排除强制执行的民事权益。因此，不解除查封更有利于保护当事人合法权益，减少执行风险，查封前并不侵害当事人合法权益。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款，缺席判决：一、停止对位于哈尔滨市双城区富余家园B栋2单元601室房屋的执行。二、驳回原告金建恒其他诉讼请求。案件受理费6,850元、公告费560元，由原告金建恒负担2,964元，被告许建楠负担2,223元,被告王春影、刘克俊负担2,223元。本院二审期间，金建恒于庭审后向本院提交证据：2019年5月至2021年3月期间，金建恒向工商银行交纳王春影名下涉案房屋贷款银行流水单2张及工商银行交款票据凭证28张。拟证明至2021年3月4日，金建恒在工商银行偿还王春影名下贷款，现余额56,389.16元。本院组织当事人进行证据交换和质证。许建楠质证意见为，对该证据的真实性无异议。刘克俊、王春影、许文宝未到庭，未发表质证意见。本院认证意见为，许建楠对该证据的真实性无异议，对该证据真实性本院予以确认，并采信。二审中，许建楠、刘克俊、王春影、许文宝未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，截止2021年3月4日，金建恒向工商银行交纳王春影名下涉案房屋贷款，现余额为56,389.16元本院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提出执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列条件且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案，金建恒与王春影、刘克俊签订涉案房屋买卖合同时间在法院查封前，双方意思表示真实，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效；金建恒于法院查封前已占有使用涉案房屋；金建恒已交付大部分房款，并根据双方合同约定履行偿还涉案房屋按揭贷款义务；同时，许建楠对金建恒一审中举示的2019年5月6日，哈尔滨市双城区房产住宅局出具的，涉案房屋因开发商手续不齐全等问题，自2015年1月起至2017年1月，无法办理交易过户手续的情况说明无异议。根据以上事实，可认定，涉案房屋未办理产权过户登记，非因买受人金建恒自身原因。结合本案事实，金建恒在与王春影、刘克俊签订涉案房屋买卖合同后，继续履行偿还涉案房屋银行贷款义务，且截至本案审理时，涉案房屋贷款尚剩余56,389.16元待偿还，未影响涉案房屋抵押权的实现。故许建楠以金建恒与王春影、刘克俊签订涉案房屋买卖合同未通知涉案房屋抵押权利人贷款银行，其买卖合同无效的上诉主张无事实及法律依据，对其诉请，本院不予支持。一审判决对金建恒请求确认涉案房屋归其所有认定合理，本院应予维持。一审法院对金建恒请求解除查封的认定，金建恒无异议，本院应予维持。综上所述，许建楠的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,850元，由上诉人许建楠负担。本判决为终审判决。审判长  李胜凯审判员  唐玉贵审判员  王帅英（）二〇二一年三月十六日法官助理赵东哲书记员于凯华