湖南省临湘市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0682民初192号 原告：曾丽莎，女，1973年4月23日出生，汉族，住临湘市。 委托诉讼代理人：李朝辉，湖南雄剑律师事务所律师。 被告：李海龙，男，1973年10月16日出生，汉族，住临湘市。 被告：何福次，男，1972年5月23日出生，汉族，住临湘市。 原告曾丽莎与被告李海龙、何福次房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾丽莎及其委托诉讼代理人李朝辉，被告李海龙到庭参加了诉讼，被告何福次经本院传票传唤没有到庭。本案现已审理终结。 原告提出诉讼请求：1、判决被告何福次支付原告租金10.5万元；2、被告何福次将其租赁的1-3楼房屋返还给原告，并自2020年11月15日起至房屋返还之日止按每月7,500元的标准支付占用期间的租金；3、判决被告李海龙将其租赁的4-6楼及借用的7楼返还给原告，并自2020年11月15日起至房屋返还之日止按每月7,500元的标准支付占用期间的租金。事实与理由：2018年12月9日原告与方新国达成口头协议，约定将原告位于临湘市南正街的房屋租赁给方新国，租金每月1.5万元，每月使用房屋前支付当月租金，至2020年7月底方新国仅支付部分租金。此后方新国拒不支付租金，原告为此起诉至法院，法院查明被告何福次是实际承租人，期间被告何福次擅自将4-6楼转租给被告李海龙，经多次协调，被告何福次同意解除合同，并于2020年11月15日将使用的1-3楼钥匙交给原告，但房内物品至今未搬出，4-6楼由被告李海龙占用但拒交租金。原告因此起诉，请求法院判如所请。 被告李海龙辩称：何福次交钥匙前的租金，应由何福次支付，交钥匙之后的租金，我与何福次签了合同，4、5、6、7楼租金每年3万元，本被告同意按此标准补交租金。本被告租赁与原告房屋相邻的75号门面，本被告将75号门面的2、3楼，与被告何福次租赁的77号门面的4、5、6、7楼换租，因此原告房屋的4、5、6、7楼是本被告在使用，如租金适当本被告愿意续租，请求法院依法处理。 被告何福次未到庭应诉。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，结合当事人的陈述认定如下：原告系临湘市××街××号房屋的所有人，2015年12月1日原告与被告李海龙签订《房屋租赁合同》，约定被告李海龙租赁原告所有的××街××号房屋，期限为三年，第一年租金为20万元，以后每年递增1万元，租赁期间添置的不动产归原告所有。租赁期间被告李海龙将1、2、3楼转租给被告何福次，被告何福次在此经营康桥养生中心并担任法定代表人，至2018年12月3日合同期满，被告李海龙缴纳了全部租金，双方无争议。2018年12月9日原告与方新国达成口头协议，约定原告将位于临湘市××街××号房屋租赁给方新国经商，租金每月1.5万元，每月使用房屋前先支付当月租金。该口头协议实际为被告何福次委托方新国协商达成，1、2、3楼仍由被告何福次经营康桥养生中心，4、5、6楼被告何福次与被告李海龙换租75号房屋的2、3楼，4、5、6楼实际仍由被告李海龙经营旅馆，第7楼借给被告李海龙居住。因民间借贷被告何福次委托方新国代管康桥养生中心至2019年12月底，方新国通过银行转账及微信支付了租金180000元。2020年1月被告何福次委托李军秀代管康桥养生中心，李军秀于2020年1月22日代付租金15000元，后因新冠疫情停业至2020年4月15日，自2020年4月16日起被告何福次委托李成成代管康桥养生中心，李成成代缴3个半月的租金计52500元，此后经原告多次催讨，被告及被告何福次委托的代管人均未支付租金。2020年10月12日原告向本院起诉，要求方新国支付拖欠的租金，被告何福次出具证明，认可其是原告房屋的实际承租人，并于2020年11月15日将1、2、3楼的钥匙交给原告，并提出解除合同，原告表示同意解除合同。原告于2020年12月2日向本院申请撤回对方新国的起诉，本院裁定准予原告撤诉。原告向被告何福次催讨租金，被告何福次没有支付，屋内财物也未搬走，房屋实际占用至今。原告因此诉于本院。 本院认为：原告与方新国达成的口头房屋租赁协议，是在双方平等自愿的基础上达成的，合同的主要内容没有违反相关法律规定，属于有效协议。方新国实际为被告何福次委托的康桥养生中心管理人，当事人均认可系被告何福次委托方新国达成的口头协议，租赁关系实际发生在原告与被告何福次之间，该协议对被告何福次具有约束力。由于该口头租赁协议没有约定租赁期限，应视为不定期合同，双方均有权在合理的期限内提出解除合同。2020年11月15日被告何福次将其租用的1、2、3楼的钥匙交给原告，并提出解除合同，原告接受钥匙并表示同意解除合同，双方之间的租赁合同关系实际已经解除。至2020年11月14日，被告何福次租赁原告房屋二十三个月零五天，其中2020年初因新冠疫情，有关部门责令停止经营二个多月，并发文提倡出租人减免部分租金，可酌情减免被告何福次二个月租金。被告何福次应付租金317,500元（23×15000+5×500-30000），已支付租金247,500元，实欠原告租金70,000元。被告李海龙与被告何福次之间存在实际上的换租关系，在被告何福次与原告之间的租赁关系解除后，两被告应立即清空租赁期间添置的可移动资产，将租赁的房屋返还给原告，两被告没有及时将租赁的房屋返还给原告，造成的原告租金损失。由于当事人之间对各层楼房的租金没有分层约定，无法确定每个层次的具体租金数额，该损失应由两被告共同赔偿。两被告应自2020年11月15日起至清空租赁期间添置的可移动资产，实际向原告返还房屋之日止按每月15,000元的标准，赔偿原告的租金损失。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十四条、第七百零七条，第七百一十八条，第七百二十一条，第七百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告何福次在本判决书生效后五日内支付原告曾丽莎协议解除前的租金70,000元； 二、限被告何福次、李海龙在本判决书生效后五日内清空租赁期间添置的可移动资产，将房屋返还给原告曾丽莎，并自2020年11月15日起至实际向原告曾丽莎移交房屋止，按每月15,000元的标准赔偿原告曾丽莎的租金损失； 三、驳回原告曾丽莎的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1,200元，由原告曾丽莎负担200元，被告何福次负担800元，被告李海龙负担200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  吴晓斌 二〇二一年三月二十九日 法官助理汤平安 书记员谈紫庆 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民法典》 第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。 第七百零七条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。 第七百一十八条出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。 第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。 第七百三十条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。