江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0602民初6544号原告：张友清，男，1962年12月28日生，汉族，住南通市崇川区。原告：戴志平，女，1963年1月11日生，汉族，住南通市崇川区。原告：张正，男，1988年9月9日生，汉族，住南通市崇川区。三原告共同委托诉讼代理人：高俊强，北京市盈科（南通）律师事务所律师。被告：南通邦豪购物中心管理有限公司，住所地南通市崇川区濠北路529号、531号。法定代表人：雍国所，该公司总经理。委托诉讼代理人：钱伟，男，公司员工。被告：南通邦豪置业有限公司，住所地南通市濠北路531号邦豪服饰商厦B座3017室。法定代表人：张志余，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆从斌，男，公司员工。原告张友清、戴志平、张正与南通邦豪购物中心管理有限公司（以下简称邦豪管理公司）、南通邦豪置业有限公司（以下简称邦豪置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戴志平、三原告共同委托诉讼代理人高俊强、被告邦豪管理公司的委托诉讼代理人钱伟、被告邦豪置业公司的委托诉讼代理人陆从斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张友清、戴志平、张正向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令邦豪管理公司支付原告2019、2020年度（2018年9月1日至2020年8月31日）租金94596.08元。2、邦豪管理公司支付原告违约金13117.32元（计算至2020年12月16日），并以94596.08元为本金自2020年12月17日起以万分之五计算至实际返还之日。3、邦豪置业公司对上述两项请求承担连带责任。4、两被告承担全部案件诉讼费。事实与理由：2014年，邦豪置业公司向社会大肆宣传购买商铺确保拿到稳定的收益的广告。2014年1月，原告向邦豪置业公司购买了位于崇川区商品房，并在签署购房合同的同时按照邦豪置业公司的要求一同签署了“商铺委托经营管理合同”，邦豪置业公司多次向业主承诺，不管房屋建设情况如何，业主收益不受任何影响。2019年上半年应当支付租金业主均未拿到租金，原告虽然没有到支付委托收益时间，但是出于内心不安，与业主一同到信访部门参与维权调解，在政府信访人员的协调下邦豪管理公司、邦豪置业公司共同与业主代表签订了补充合同，约定2019年10月31日前支付4、5、6月委托收益本金及违约金，2019年12月31日前付清今年的所有欠款。按照委托经营合同内容邦豪管理公司应于2019年9月第一周向原告支付第四年的委托收益计46468元，后两被告一直没有支付原告租金收益。原告认为购买商铺是基于邦豪置业公司的宣传承诺以及实力的信赖，邦豪管理公司的实际控制人也为邦豪置业公司，原告购买商铺并不清楚邦豪管理公司与邦豪置业公司有区别，且后续补充协议亦能表现出两被告的密切关系。故诉至法院，以实现上述请求事项。被告邦豪管理公司辩称，1.其在2020年1月23日通过端木峰账户支付张友清委托收益3169.1元，该笔费用应当从原告的诉请一中扣除。2.原告方申请的违约金过高，希望法庭适当减免。3.由于疫情对实体经济造成很大影响，希望能够免除疫情期间的租金和违约金。4.关于原告的第四项诉讼请求在合同中没有约定，由法院裁决。被告邦豪置业公司辩称，对于原告的第一、二、四项诉请的意见同邦豪管理公司的意见。对于原告的第三项诉请，其是否承担连带责任由法院裁定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人无争议的证据：原告提交的《商品房买卖合同》、《商品房委托经营管理协议》、补充合同、不动产权证书、南通市中级人民法院（2020）苏06民终2789号民事判决书、被告提交的情况说明，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月21日，被告邦豪置业公司（出卖人）与原告张友清、戴志平、张正签订《商品房买卖合同》一份，就购买南通邦豪服饰商厦第529幢2层A2120号房屋达成一致，商品房总金额为659467元。后原告作为委托方（甲方），被告邦豪管理公司作为经营管理方（乙方），双方签订《商品房委托经营管理协议》一份，双方约定，甲方就其拥有的前述房屋的全部经营管理权、出租权、收益权、各种经营使用权委托给乙方，由乙方在物业管理和法律规定的范围内进行合法经营，通过全面展开专业有效的经营，提升委托标的的行业地位、品牌地位以及租金水平，并由乙方支付给甲方委托收益。委托期限自2015年9月1日始至2025年8月31日止，委托期限共计为10年。甲方委托收益及支付：第一、二、三、四、五年分别按照663832.12元的0.5%、1%、1.5%、7%、8%支付，上述款项分别于2016年、2017年、2018年、2019年、2020年9月第一周支付。乙方须在该日期内将约定的委托收益扣除税收（目前的个人租金收入相关税率为5%，公司及其他主体的租金收入的相关税率参考国家相关规定，若今后相关税率发生变化，以国家相关规定为准）后支付给甲方。委托期内无论乙方的经营是否盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取委托收益。乙方逾期向甲方支付租金收益的，每逾期一日乙方按应支付金额的万分之五向甲方支付违约金，逾期6个月以上的，甲方有权单方解除合同，并视乙方违约，乙方应补足逾期期间应付租金，另外向甲方支付逾期应付租金的20%作为违约金。合同签订后，被告邦豪管理公司向原告支付了2018年9月1日前的租金收益，此后的租金收益未按约支付。后邦豪部分业主代表与邦豪管理公司签订《关于南通邦豪购物中心管理有限公司房屋委托收益延迟支付事项的补充合同》（简称“补充合同”），约定：1.邦豪管理公司承诺在2019年10月31日前支付拖欠托管业主的2019年4、5、6月份的委托收益，并按原合同支付违约金。2.在2019年12月31日前付清今年的所有欠款，如未能及时付清，则严格按照约定支付违约金。3.如邦豪管理公司再次违约，则按约定赔偿业主所有损失。被告邦豪置业公司参与了协调过程，并在该《补充合同》上盖章。2020年1月23日，被告邦豪管理公司委托端木峰通过其账户支付原告租金收益3169.1元，此后一直未向原告支付剩余委托收益，原告遂提起本案之诉。本院认为，原告与被告邦豪管理公司签订的《商品房委托经营管理协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。该协议约定无论被告邦豪管理公司的经营状况如何，均要定期向原告支付固定收益，根据权利义务的具体内容，双方之间实为房屋租赁关系。原告将案涉商铺交被告邦豪管理公司经营管理，邦豪管理公司应按约支付租金，因此原告主张被告邦豪管理公司支付欠付的2019、2020年租金，在扣除合同约定的5%税金后为94596.08元，于法有据。两被告提出因疫情影响希望酌减租金的意见，本院酌情扣减2020年上半年租金中两个月的租金663832.12×8%÷12×2×（1-5%）=8408.54元。此外，被告邦豪管理公司提出其委托端木峰向原告支付租金收益3169.1元，原告对此予以认可。综上，经计算，被告邦豪管理公司尚欠租金83018.44元（94596.08-8408.54-3169.1）。原告诉请的租金收益中已扣除5%的税金，因此邦豪管理公司向原告支付上述租金后，协议中约定由被告邦豪管理公司代扣的税费仍应由被告邦豪管理公司缴纳。对于违约金，因被告邦豪管理公司未按约支付租金收益，构成违约，应自逾期之日起向原告支付违约金。原告按应付金额的日万分之五主张，被告辩称违约金过高要求调整，本院综合原告损失及被告违约等情况，酌情将违约金标准调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍。对于原告要求邦豪置业公司承担连带责任，本院认为，首先邦豪置业公司、邦豪管理公司作为两个主体分别与三原告订立购房合同及委托管理合同，但从邦豪置业公司在售房过程中对商铺收益所作的宣传广告看，邦豪置业公司自身的行为足以使商铺业主对两家公司产生一体性认知并由此具有合理信赖利益。其次，为处理和解决被告邦豪管理公司拖欠业主租金问题，两被告与邦豪业主代表订立补充合同，作为一个商事主体，公司公章必然不会随意加盖，而且是在一份具有明确给付义务内容的合同上加盖，究其盖章行为的本意，结合本案案情及现有证据，应当认定邦豪置业公司具有为邦豪管理公司相关债务承担担保责任的真实意思。因此，被告邦豪置业公司应对被告邦豪管理公司的案涉债务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、被告南通邦豪购物中心管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张友清、戴志平、张正支付2018年9月1日至2020年8月31日期间的租金83018.44元；二、被告南通邦豪购物中心管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张友清、戴志平、张正支付违约金（自2019年9月2日起至2020年1月22日止以44144.83元为基数，自2020年1月23日起至2020年9月6日止以40975.73元为基数，2020年9月7日起至实际给付之日止以83018.44元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）；三、被告南通邦豪置业有限公司对被告南通邦豪购物中心管理有限公司的上述第一、二项判决义务承担连带责任；四、驳回原告张友清、戴志平、张正的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1244元（已减半），由原告张友清、戴志平、张正负担276.1元，被告南通邦豪购物中心管理有限公司、南通邦豪置业有限公司共同负担967.9元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费2488元。审 判 员 余雪松二〇二一年三月二十六日法官助理 王曙曙书 记 员 韩云香