贵州省兴仁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2322民初5770号 原告：黔西南州优家物业管理有限公司，统一社会信用代码：91522300580687354H，住所地：贵州省黔西南州兴义市桔山街道鑫吉园小区**门面**。 法定代表人：陈大超，系公司总经理。 委托诉讼代理人：万正伦，贵州驭龙律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：田连武，男，1981年10月14日生，汉族，住贵州省兴仁市，现住贵州省兴仁市。 原告黔西南州优家物业管理有限公司（以下简称“优家公司”）与被告田连武物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告优家公司的委托诉讼代理人万正伦、被告田连武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告优家公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告立即向原告交纳从2018年1月1日起至2021年1月31日止所欠物业管理服务费4292元，并按116.01元／月从2021年2月1日起按月交纳直至原告与兴仁市水晶国际小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》履行终止时止；2.案件受理费由被告全部承担。事实和理由：原告于2018年1月1日与兴仁县水晶国际业主委员会（以下简称“水晶国际业委会”）签订了《物业委托服务合同》，并在委托管理期限届满后于2019年12月31日续签《物业管理委托合同》，委托期限为从2019年12月31日至2021年12月31日止。根据原告与水晶国际业委会签订的合同约定：住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元向业主或者物业使用人收取。被告是水晶国际小区1栋8楼4号室业主，所住面积为116.01㎡，月应交金额为116.01㎡×l元／㎡/月=116.01元，被告从2019年6月6日起至2020年8月31日共32个月未交过物业服务费，总计欠3712元。在此期间，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，但被告无故拖欠物业管理费。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费，但被告均未予理睬，仍拒不交纳，给原告造成了严重的经济损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告田连武辩称，一、原告并没有按照合同履行义务，根据合同约定及最高院的司法解释，被告可以不交物业费，系依法行使先履行抗辩权。二、根据合同相对性原则，原告只有履行了合同中约定的服务，才有权要求被告履行支付物业管理费。1、部分房屋漏水（尤其是地下停车场漏水严重）、管理混乱、垃圾清理不及时、卫生打扫流于形式、一楼地面汽车的乱停乱放现象严重。2、侵占本属于包括被告在内的小区业主的费用。根据《物权法》第70条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，所有小区公共区域的经营性收入，如电梯出入口的广告费用，小区里的广告费等收益归全体业主所有，但是原告从来未对以上收益情况、使用情况进行公示。3、水晶国际约有500户业主，有一个地下停车场出入口、地面有一个入口、一个出口，原告只安排3名保安值守3个出入口，且保安无证上岗，而小区进出口四通八达，原告一概不管，更严重的是有时候出入口都无保安值守，外来车辆随意出入，人生安全和财产安全无法保障。4、小区消防通道长期被车辆停放而无人管理，小区内随意施工和维修养护不当，造成小区业主出入不便，小区环境脏乱差，业主们忍无可忍，为此多次口头要求物业公司整改，但物业公司却一拖再拖，从未有过整改。5、物业团队人员素质较差，特别是扫地阿姨只要看到地上有垃圾逢人就骂骂咧咧，让人无法忍受。6、原告擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施用途，原本属于绿化区域部分被物业改造成停车场，对于收益业主不得而知。综上所述，由于原告未按合同履行义务，被告有权拒交物管费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对各方当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告提交的《水晶国际业委会物业委托服务合同》、《水晶国际物业管理委托合同》复印件各一份,被告对该证据有异议，认为2016年召开业主大会选举主任和副主任后，至今未召开业主大会，业主委员会和原告签订的合同是否有效存疑。本院对该组证据的真实性予以采信，对合同效力将综合全案事实及证据予以认定；2.被告提交的照片一组，原告对三性均不予认可，本院对其中整改通知书及报警证明照片的真实性予以采信，其余照片因无法核实拍摄时间、地点，以及未能客观反映物管服务的真实情况，本院不予确认。 本院经审理认定事实如下：被告田连武系兴仁市水晶国际小区1栋8楼4号室业主，房屋面积为116.01㎡。2018年1月1日，兴仁县水晶国际业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《水晶国际业委会物业委托服务合同》，甲方委托乙方实行物业管理，委托管理期限为两年，自2018年1月1日起至2019年12月31日；住宅房屋物业管理服务费由乙方按建筑面积计收，每平方1元/月。2019年12月31日，兴仁县水晶国际业主委员会（甲方）与原告（乙方）再次签订《水晶国际物业管理委托合同》，甲方将水晶国际小区委托乙方进行物业管理，委托管理期限为2年，从2019年12月31日起至2021年12月31日止；住宅房屋物业管理服务费由乙方按建筑面积每平方1元/月向业主或物业使用人收取。 2018年1月1日起,自原告接手物业服务后，被告田连武未向原告交纳物业费。水晶国际小区业主共有500余户，至2020年9月14日未交清物业费的业主为38户，原告起诉后，部分业主自行向原告交纳了物业费。水晶国际小区系开放式小区，小区内设有商场（商铺）。2021年3月5日，经本院到水晶国际小区现场查验，小区公共区域存在卫生问题（负一楼、步梯有杂物堆积）、充电棚处被油车占位、商铺油烟直接向上排放、小区进入无人管理、地下停车场下水管漏水、摩托车未统一停放、小广告未进行清理等。 另查明，原告与水晶国际业委会签订的《水晶国际业委会物业委托服务合同》、《水晶国际物业管理委托合同》，未经过业主大会。 本院认为，根据《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业；”、第十二条第三、第四款“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”及第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”的规定，选聘和解聘物业服务企业属于业主共同决定的事项，应当经专有部分占建筑面积总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主委员会是业主大会的执行机构，仅应代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。本案中，兴仁县水晶国际业主委员会未召开以选聘物业服务企业为议题的业主大会与原告签订的两份物业服务合同，也未在签订合同后召开业主大会进行追认，违反了《物业管理条例》的规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”《物业管理条例》属于行政法规，《物业管理条例》第十五条的规定应属于管理性强制性规范，是对选聘小区物业服务企业或者其他管理人行为进行规范性管理，所涉及事项亦不损害国家利益和社会利益，违反该规定并不必然导致案涉物业管理合同无效。结合本案实际情况，原告确实为水晶国际小区提供了物业服务，而大部分业主亦按照《水晶国际业委会物业委托服务合同》、《水晶国际物业管理委托合同》的约定交纳物业费用，故案涉两份物业服务合同应认定为有效合同。 原告与水晶国际业委会签订的两份物业服务合同有效，被告作为案涉小区的业主，在原告提供物业服务后，被告理应按照合同约定交纳物业服务费。物业费的收取，不仅关系到物业公司的自身生存，也关系到全体业主的利益能否得到有效维护。如果仅仅因为物业公司对公共设施的维护存在缺失或对公共服务不到位、服务质量不满意等，即允许个别业主不交或少交物业费，对已全额交纳物业费的业主而言也不公平，故即使原告存在未尽合同义务的违约行为，业主认为应降低计费标准或解聘该物业服务企业，也应由案涉小区全体业主主张权利。同时经本院现场勘验发现小区物管存在的管理不到位问题，可以经过整改得到解决，也不宜直接扣减物业费。另自2018年1月1日原告提供物业服务起，被告即未交纳物业费，被告亦未举证其曾对原告提供的物业服务产生质疑并要求其整改，其在享受物业服务的同时，又不交纳物业费，也有失公平。对原告主张的物业费，因合同中并未约定物业费交纳时间，原告主张按月交纳，故本院酌情计算到2021年2月底，从2018年1月1日至2021年2月28日，共计38个月，经计算物业费为116.01㎡×1元/㎡×38个月=4408.38元，从2021年3月起的物业费，未实际产生，本院不予支持，实际产生后原告可另行主张权利。另原告作为物业管理服务企业，水晶国际小区又系开放式小区，相对封闭式小区管理更为复杂，在日常的物业管理服务中，原告应认真听取业主的意见，积极对物业服务中存在的问题进行协商并妥善解决，努力提高物业服务质量。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、第五百零三条、第五百七十九条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十条，《物业管理条例》第七条第(五)项、第十一条、第十二条、第十五条、第三十五条、第四十一条第一款、第六十四条的规定，判决如下： 一、由被告田连武于本判决生效之日起十日内支付原告黔西南州优家物业管理有限公司2018年1月1日起至2021年2月28日的物业服务费4408.38元； 二、驳回原告黔西南州优家物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告田连武负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 员  郭 柯 二〇二一年三月十五日 法官助理  陈青艳 书 记 员  苟羽霏