江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0602民初7171号原告：徐玉英，女，1951年3月14日生，汉族，住南通市海门区。被告：南通邦豪购物中心管理有限公司，住所地南通市崇川区濠北路529号、531号，统一社会信用代码913206020869707522。法定代表人：雍国所，总经理。委托诉讼代理人：钱伟，男，该公司职员。被告：南通邦豪置业有限公司，住所地南通市濠北路531号邦豪服饰商厦B座3017室，统一社会信用代码91320600581058023A。法定代表人：张志余，总经理。委托诉讼代理人：陆从斌，男，该公司职员。原告徐玉英与被告南通邦豪购物中心管理有限公司（以下简称邦豪管理公司）、南通邦豪置业有限公司（以下简称邦豪置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐玉英、被告邦豪管理公司的委托诉讼代理人钱伟、邦豪置业公司的委托诉讼代理人陆从斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐玉英向本院提出诉讼请求：1.判令被告邦豪管理公司向原告支付2018年11月1日至2020年10月31日期间的租金收益36480元；2.判令被告邦豪管理公司支付原告违约金（以应付款为基数，自应付之日起至实际给付之日止，按每日万分之五的标准计算）；3.被告邦豪置业公司对邦豪管理公司的上述义务承担连带责任；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告向被告邦豪置业公司购买了位于南通市崇川区邦豪服饰商厦D座D033商铺，并签订了《商品房买卖合同》，后按照被告邦豪置业公司要求于2016年3月10日与邦豪管理公司签订了《商品房委托经营管理协议》（以下简称《协议》）。按照协议内容被告邦豪管理公司应自2016年5月1日起，每半年（6个月）为一个付款周期（即2016年11月及后期的每年5月、11月第一周支付），后被告邦豪管理公司仅支付了2019年5月1日前的租金收益，2019年5月1日至2021年4月30日期间的租金收益久拖不付。嗣后，被告邦豪置业公司向原告等全体业主承诺对邦豪管理公司的委托收益及违约金承担连带责任，但时至今日被告仍未支付相应款项，故成讼。被告邦豪管理公司辩称，其于2020年1月23日通过端木峰的个人账户向原告支付了租金1244元，该费用应予扣除；原告主张的违约金过高，请求予以调减；因疫情影响企业经营困难，希望对疫情发生后的托管费用予以适当减免；合同约定的付款时间每月第一周为1至7号，同意由原告自行缴纳税款。被告邦豪置业公司辩称，同意邦豪管理公司的意见，邦豪置业公司应否承担连带责任由法院裁决。本院依法组织当事人进行举证、质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并认定如下事实：原告徐玉英向被告邦豪置业公司购买邦豪服饰商厦D座D033室，房款总额为228000元。2016年3月10日，原告徐玉英作为委托方（甲方）与被告邦豪管理公司（乙方）作为经营管理方就前述商铺签订《协议》，约定甲方就其拥有的上述商铺的全部经营管理权、出租权、收益权委托给乙方，由乙方在物业管理和法律规定的范围内进行合法经营，通过全面展开专业有效的经营，提升委托标的的行业地位、品牌地位以及租金水平，并由乙方支付给甲方委托收益。委托日期自2016年5月1日始至2028年4月30日止。甲方委托收益及支付：第1至8年按照商品房买卖合同约定的房屋总价款的8%的标准支付。自2016年5月1日起，每半年（6个月）为一个付款周期（即2016年11月及后期的每年5月、11月第一周支付），乙方须在该日期内将约定的委托收益扣除税收（目前的个人租金收入相关税率为5%，加上其他国家规定相关税收，公司及其他主体的租金收入的相关税率参考国家相关规定，若今后相关税率发生变化，以国家相关规定为准）及应扣款后支付给甲方。委托期内无论乙方的经营是否盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取委托收益。乙方逾期向甲方支付租金收益的，每逾期一日乙方按应支付金额的万分之五向甲方支付违约金；逾期6个月以上的，甲方有权单方解除合同，并视乙方违约，乙方应补足逾期期间应付租金，另外向甲方支付逾期应付租金的20%作为违约金。合同签订后，被告邦豪管理公司向原告支付了2018年11月1日前的收益。后邦豪部分业主代表与邦豪管理公司签订《关于南通邦豪购物中心管理有限公司房屋委托收益延迟支付事项的补充合同》（以下简称《补充合同》），约定：1.邦豪管理公司承诺在2019年10月31日前支付拖欠托管业主的2019年4、5、6月份的委托收益，并按原合同支付违约金。2.在2019年12月31日前付清今年的所有欠款，如未能及时付清，则严格按照约定支付违约金。3.如邦豪管理公司再次违约，则按约定赔偿业主所有损失。被告邦豪置业公司参与了协调过程，并在该《补充合同》上盖章。2019年11月11日，邦豪部分业主代表与邦豪管理公司、邦豪置业公司签订了《补充合同二》，约定：邦豪管理公司于2019年12月1日向南通邦豪时尚广场全体业主支付收益计450万元，考虑到邦豪管理公司目前暂无资金支付，邦豪置业公司各股东同意按工商注册的出资比例按份现行出借给邦豪管理公司，以便邦豪管理公司支付该委托收益；邦豪置业公司承诺以自身没有瑕疵（没有查封冻结）的资产对邦豪管理公司欠付业主的委托收益进行担保。2020年1月23日被告邦豪管理公司委托端木峰通过其账户支付原告租金收益1244元，此后一直未向原告支付剩余委托收益，原告遂提起本案之诉。审理过程中，两被告当庭确认《协议》中约定的2018年11月1日至2020年10月31日期间的租金228000×8%×2=36480元未按期向原告支付，并同意对欠付租金所涉个人所得税由原告自行纳税，不再由其代为扣缴。本院认为，本案原告与被告邦豪管理公司签订的《协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。《协议》约定无论被告邦豪管理公司的经营状况如何，均要定期向原告支付固定收益，根据权利义务的具体内容，双方之间实为房屋租赁关系。原告将案涉商铺交被告邦豪管理公司经营管理，邦豪管理公司应按约支付租金，原告要求被告邦豪管理公司支付欠付的租金于法有据。两被告提出因疫情影响希望酌减租金的意见，本院酌情扣减2020年上半年租金中两个月的租金228000×8%÷12×2=3040元，经计算被告邦豪管理公司应向原告支付2019年5月1日至2021年4月30日期间的租金为36480元-1244元-3040元=32196元。因两被告同意由原告自行缴纳租金收入所得税款，《协议》约定原由被告邦豪管理公司代扣的税费本院暂不从中扣减，原告应自行缴纳。被告邦豪管理公司未按约付款，构成违约，应自逾期之日起向原告支付违约金。原告按日万分之五及欠款的20%主张，被告辩称违约金过高要求调整，本院综合原告损失及被告违约等情况，分不同期间酌情将违约金标准调整为银行同期贷款利率、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍。为处理和解决被告邦豪管理公司拖欠业主租金问题，两被告与邦豪业主代表先后订立两份补充合同，在《补充合同二》中被告邦豪置业公司明确表示同意为邦豪管理公司委托收益的支付提供担保，故应对被告邦豪管理公司的案涉债务承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、被告南通邦豪购物中心管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐玉英支付2018年11月1日至2020年10月31日期间的租金32196元；二、被告南通邦豪购物中心管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐玉英支付违约金（自2019年5月8日起至2019年8月19日止以9120元为基数，按中国人民银行贷款基准利率的1.3倍计算；自2019年8月20日起至2019年11月7日止以9120元为基数，自2019年11月8日起至2020年1月23日止以18240元为基数，自2020年1月24日起至2020年5月7日止以16996元为基数，自2020年5月8日起至2020年11月7日止以23076元，自2020年11月8日起至实际给付之日止以32196元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）；三、被告南通邦豪置业有限公司对被告南通邦豪购物中心管理有限公司的上述第一、二项判决义务承担连带责任；四、驳回原告徐玉英的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费963元，减半计收481.5元，由原告徐玉英负担56.5元，被告南通邦豪购物中心管理有限公司、南通邦豪置业有限公司共同负担425元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费963元。审 判 员  邹 亚二〇二一年三月二十六日法官助理  邓述勇书 记 员  翟冬辉