广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终53号上诉人（原审被告）：深圳市伙伴产业服务有限公司，住所地广东省深圳市南山区××××××××××××，统一社会信用代码为914××××××××××××331。法定代表人：赵某1，董事长。上诉人（原审被告）：深圳市伙伴产业服务有限公司东莞分公司，住所地广东省东莞市×××××××××××××××××，统一社会信用代码为914××××××××××××384。负责人：谌某。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：黎某1，员工。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：梁某1，员工。被上诉人（原审原告）：黄某1，男，汉族，1970年10月22日出生，住广东省台山市×××××××××××××××。委托诉讼代理人：黄荣建，广东三良律师事务所律师。原审第三人：廖某1，男，汉族，1977年10月6日出生，住河南省桐柏县×××××××××××，公民身份号码为412××××××××××××114。上诉人深圳市伙伴产业服务有限公司（以下简称为伙伴公司）、深圳市伙伴产业服务有限公司东莞分公司（以下简称为伙伴东莞分公司）因与被上诉人黄某1中介合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初181号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。黄某1向一审法院提出诉讼请求：1.伙伴公司和伙伴东莞分公司返还中介费80000元及利息（从2018年11月1日开始计算到本息付清之日止），暂计算3000元；2.伙伴公司和伙伴东莞分公司承担所有诉讼费用。一审庭审中，黄某1明确：利息计算标准是以中国人民银行规定的同期同类贷款利率为标准。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百二十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、伙伴东莞分公司、伙伴公司于一审判决发生法律效力之日起三日内向黄某1返还中介费40000元；二、驳回黄某1的其他诉讼请求。本案一审受理费1875元（黄某1已预交），由黄某1负担971.39元，伙伴东莞分公司、伙伴公司负担903.61元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初181号民事判决书。伙伴东莞分公司、伙伴公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，驳回黄某1的全部诉讼请求。2.本案一审二审诉讼费用由黄某1承担。主要事实与理由：一、一审判决事实认定错误。1.一审认定事实与伙伴公司和伙伴东莞分公司在一审开庭时陈述内容不符。黄某1与廖某1明确表示伙伴公司、伙伴东莞分公司在促成案涉租赁交易时，由于租赁双方在首次带看、磋商当日就初步确定签约意向并在两日后签订《厂房租赁合同》，成交迅速，且负责提供案涉租赁物权属、规划情况的机关部门无法在短时间内答复，只能通过与黄某1签订《委托协议书（出售/出租）》确保租赁物是合法可出租的物业。2.根据行业惯例，只有居间方促成租赁双方初步确认签约事宜或者已实际签订租赁合同，出租方才会与居间方签订居间合同，此为中介行业的行业惯例。伙伴公司、伙伴东莞分公司在与黄某1确认居间合同关系前，如非黄某1告知，根本无权得知案涉物业是否有建设工程规划许可证等信息。二、一审判决未根据意思自治原则作出判决，应当认定黄某1违反《委托协议书（出租/出售）》约定并承担相应的违约责任。1.黄某1主观恶意，其明知案涉物业并非有权出租的合法物业，并不符合正常使用条件，却仍与伙伴东莞分公司签订《委托协议书（出租/出售）》，严重违反合同约定，应单独承担由此产生的全部违约责任，且不能减免依约向乙方支付佣金或违约金的义务。2.根据黄某1代理人一审陈述“因为在现实中正在出租的厂房据代理人所知超过80%的厂房没有房产证，但现实中存在已承租的事实”，也可知黄某1明知案涉厂房存在瑕疵仍委托伙伴公司、伙伴东莞分公司出租，存在主观恶意。三、伙伴公司和伙伴东莞分公司已向黄某1报告订立合同的机会，即已完成居间活动，有权依据《付款承诺》收取黄某1居间费80000元。1.根据《居间服务确认书（求购/求租）》，伙伴公司和伙伴东莞分公司已经履行报告订立合同的机会。2.自首次带看时确立居间关系后，伙伴公司和伙伴东莞分公司经纪人朱某、张某为促成租赁合同成立付出极大努力，而黄某1认可伙伴公司和伙伴东莞分公司的居间服务才出具《付款承诺》，承诺支付居间费80000元。四、租赁合同已成立，伙伴公司和伙伴东莞分公司已完成居间义务，应得报酬。且租赁合同效力不影响居间合同，租赁合同无效不能作为拒绝支付佣金的抗辩理由。五、黄某1作为租赁物的管理人和实际控制人，明知涉案物业非合法可出租的物业仍出租，却只须承担50%的过错责任且照常出租给其他人获利，系通过非法行为获益。1.黄某1不能因租赁合同无效而获益，法院应视本案案情重新酌定具体责任比例。2.目前黄某1已将涉案厂房正常出租给其他租客，继续收取租金、押金而获利，一审判决系纵容黄某1的违法行为。3.租赁合同效力不影响居间合同，租赁合同无效不能作为拒绝支付佣金的抗辩理由。黄某1答辩称：一、案涉租赁合同约定的案涉厂房面积为约4000平方米，具体以实际现场交付为准。而伙伴公司、伙伴东莞分公司所称案涉厂房的面积没有达到4000平方米只是一面之词，没有任何相关部门检测认定，并且案涉租赁合同被认定为无效，是因为案涉厂房没有达到法定的出租条件。二、在东莞市范围内，类似案涉厂房的同类厂房超过东莞市范围内现有厂房的80%以上，而这些厂房都是以签订租赁合同的形式进行出租，黄某1是一个生意人，以同样的方式对案涉厂房对外出租，符合常理，而伙伴公司、伙伴东莞分公司作为专业的房地产中介公司，应该具备充分的房地产厂房租赁方面的专业知识，在进行案涉居间活动期间，应该充分向出租方及承租方说明相关的法律规定，但在案涉租赁过程中，伙伴公司、伙伴分公司为了谋取中介费，执意让租赁双方达成租赁合意，造成案涉租赁合同被认定为无效，故在居间过程中所造成的损失应该由伙伴公司、伙伴东莞分公司承担。本院二审期间，黄某1未提交新证据。伙伴公司、伙伴东莞分公司向本院提交东莞市赛尔威电子科技有限公司（以下简称赛尔威公司）的企业信用信息公示报告，其上显示赛尔威公司的住所地为东莞市黄江镇×××××××××。伙伴公司、伙伴东莞分公司据此主张案涉物业已在正常出租，在廖某1之后，赛尔威公司是伙伴公司、伙伴东莞分公司为黄某1找到的租客。黄某1确认案涉物业目前是出租给赛尔威公司，但主张是黄某1自行找到的租客。本院对一审查明的事实予以确认。本院查明：在二审法庭调查中，黄某1和伙伴公司、伙伴东莞分公司均确认伙伴东莞分公司有向黄某1询问过案涉物业的状况。黄某1主张黄某1明确告知伙伴东莞分公司案涉厂房是通过村委会租赁取得的，没有房产证。伙伴公司、伙伴东莞分公司主张黄某1保证案涉厂房是合法有效可以对外出租。本院认为，本案系居间合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院依法对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案的争议焦点在于：原审认定伙伴东莞分公司、伙伴公司向黄某1返还中介费40000元是否恰当。黄某1与廖某1签订的《厂房租赁合同》因案涉物业没有办理建设工程规划许可证而被认定无效。案涉物业有无办理建设工程规划许可证可能导致租赁合同产生不同的法律后果。伙伴公司、伙伴东莞分公司作为专业的中介服务机构，对这种不同的法律后果应当是知悉的，故其有义务提前审查案涉物业的产权情况，并告知租赁合同双方可能导致的不同法律后果。黄某1作为案涉物业的出租方，其应当知晓其物业的产权情况，并负有配合居间方查明案涉物业产权情况的义务。案涉物业最终因不具备建设工程规划许可证而被认定无效，双方对这一情形的发生均有过错，原审认定伙伴公司、伙伴东莞分公司与黄某1各承担50%的过错责任并无不当，伙伴公司、伙伴东莞分公司应向黄某1返还中介费40000元。原审认定并无不当，本院予以维持。另，伙伴公司、伙伴东莞分公司提出案涉物业目前已出租且亦是伙伴公司、伙伴东莞分公司为黄某1联系的承租人。黄某1不确认案涉物业目前的租客系伙伴公司、伙伴东莞分公司联系的，伙伴公司、伙伴东莞分公司所提交证据亦不足以证明这一点，而且案涉物业目前是否出租及目前的租客是否系伙伴公司、伙伴东莞分公司提供居间服务所联系是另一个居间服务合同的问题，与本案无关。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费800元（深圳市伙伴产业服务有限公司、深圳市伙伴产业服务有限公司东莞分公司已预交），由深圳市伙伴产业服务有限公司、深圳市伙伴产业服务有限公司东莞分公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈娟娟审判员  陈美苑审判员  黄宇齐二〇二一年三月十日书记员  钟增荣