湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书(2021)湘0103民初166号原告：上海红星欧丽洛雅品牌管理有限公司长沙芙蓉南路分公司，住所地湖南省长沙市天心区新电路**。负责人：张宇峰。委托诉讼代理人：胥力文，该公司员工。委托诉讼代理人：徐凯，该公司员工。被告：何德文，男，1982年9月19日出生，瑶族，住湖南省江**瑶族自治县。原告上海红星欧丽洛雅品牌管理有限公司长沙芙蓉南路分公司（以下简称红星欧丽洛雅分公司）与被告何德文租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年1月29日公开开庭进行了审理。原告红星欧丽洛雅分公司的委托诉讼代理人胥力文、徐凯到庭参加了诉讼，被告何德文经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告红星欧丽洛雅分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠费用30806.34元及违约金1583.67元，共计32390.01元；2.判令合同于2019年12月17日解除；3.判令被告承担诉讼费。事实及理由：原、被告及湖南长燃丽城置业发展有限公司于2018年11月18日签订《展位租赁及管理服务合同》，约定被告需向原告支付租金、管理费、市场推广费，标准为88元/平方米/月，起算日期为2018年11月18日。但截至2020年9月15日，被告仍拖欠2019年7月至2019年12月（10月份租金优惠）的租金共计30806.34元未交纳，且经原告多次催告仍拒不交纳，已经损害了原告的合法权益。被告逾期向原告交纳费用，还需按人民银行同期贷款利率支付逾期付款违约金共计1583.67元。另，因被告拒不支付租金构成根本违约，请求判令案涉租赁合同于2019年12月17日解除。被告何德文辩称：第一，被告于装修期间发现租赁场地实际面积与合同约定不符，面积里包含了消防通道，但装修过程中原告又不允许被告使用该条过道，导致实际使用面积缩小了13.884平方米，同时被告部分装修材料作废，无法使用。被告提出了异议，但当时的楼管欧阳静表示要财务、楼管和招商三方到场重新核定面积并解决该问题。为尽快开业，被告一直依照合同约定交纳了租金。但此后原告一直没有核定面积。第二，被告从未拒交租金，系因原告不愿意核定真实面积，且扣减消防通道的面积。被告怀疑原告系违规将消防面积纳入合同测定的面积，又不愿公开，否则不会一直拖延。经审理查明：2018年11月17日，湖南长燃丽城置业发展有限公司（出租方，以下简称长燃公司）、原告（管理方）、被告（承租方）签订《红星欧丽洛雅家居商场展位租赁及管理服务合同》，主要约定：一、展位编号及位置为：20287-AF01-T8-98782，位于**馆F1A8028。经营品牌为BEHR百色熊，品类为进口-进口软装-油漆涂料；二、展位实测面积为116.418平方米，公摊系数为1.56，折合计租数量为181.61平方米；二、承租方应于每一付款周期向出租方支付租金和市场推广费，并向原告支付管理费（原告就其所收取的管理费提供的管理服务包括市场管理、商品质量监督、品牌及营销推广等，详见本合同通用条款）。租金单价为44元/平方米/月，市场推广费单价为26.4元/平方米/月，管理费单价为17.6元/平方米/月。上述费用的起始日期和截止日期均为2018年11月18日至2019年11月17日；三、出租方授权原告工作人员代为收取租金和市场推广费。根据出租方和原告此前签订的委托建设装饰和经营合同，原告有权向承租方直接收取一部分租金和市场推广费，作为出租方在委管合同下应支付的委托经营费，该部分租金和市场推广费付至原告账户；四、承租方应于本合同签订当日支付首期租金、市场推广费和管理费，此后应于每一付款周期之前支付下一期租金、市场推广费和管理费；五、租赁期和服务期限均自2018年11月18日至2019年11月17日止，出租方应于起租日将展位交付给承租方。租金、市场推广费、管理费的起算时间为2018年11月18日，付款周期均为三个月；六、承租方应于本合同签订当日向原告支付质量保证金30000元。本合同终止后，在承租方没有未结客诉且质量保证金尚有余额的情况下，原告自本合同终止之日起满三年后一次性返还质量保证金；七、若承租方未按本合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、市场推广费、管理费、租赁保证金、装修工程保证金、违约金等），承租方应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款保证金；八、承租方未按时交纳本合同项下任何费用（包括但不限于租金、市场推广费、管理费、租赁保证金、装修工程保证金、违约金等），经原告书面催告仍未交纳的，原告有权解除合同，同时要求承租方支付与保证金相等的违约金并另行赔偿原告因此发生的全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等）。第二部分“通用条款”主要约定：承租方于本合同签订前已向原告支付定金（意向金）的，已支付的定金自动转为质量保证金，扣除质量保证金后仍有余额的，按租金、市场推广费和管理费的比例转为该等费用。原告有权对承租方的经营行为实施承租方资质管理、商品检测管理、商品价格及标价签管理、销售行为管理、售后服务管理、商场日常管理等，主要包括：承租方应严格按照本合同约定的商品品牌、品类和系列名称以及承租方取得的授权范围开展经营，不得随意变更经营范围、增加经营门类；承租方应当遵守原告制定的关于商品价格、标价签及降价签的管理制度，并在商场内实施统一的“红星欧丽洛雅标价签”；原告有权对商场收银进行统一管理，承租方在商场内成交的全部交易，必须使用原告统一制定的定/销售货单并加盖原告售后服务章；原告有权统一组织各类促销活动，承租方应当积极参加；自租金起算日起至本合同终止之日止，承租方应当于全年每一个商场营业日的营业时间内开张营业，不得迟于营业时间开张或早于营业时间关闭，等等。2019年3月17日，原被告双方、长燃公司另签订《补充协议》一份，主要约定：原告同意在原《红星欧丽洛雅家居商场展位租赁及管理服务合同》约定期限内给予被告折扣优惠，优惠金额为2019年3月18日至5月17日期间的租金31963.36元及2019年9月18日至11月17日期间的租金31963.36元，合计63926.72元。上述折扣优惠不影响原合同约定的其他内容。上述协议签订后，原告依约提供了租赁场地，但被告未能依约按期交纳租金。原告遂于2020年8月24日、8月31日先后向被告发出《租金预警通知》、《展位收回通知》，称被告截至2020年8月31日尚欠租金32461.05元，要求其进行缴纳，否则原告有权解除合同并收回展位。此后被告仍未交纳租金等费用，遂酿成本案纠纷。原告于庭审中陈述，被告2018年11月18日至2019年12月17日期间共产生费用207761.84元，原告依照前述《补充协议》约定给予被告优惠63926.72元，另给予单价优惠支持9447.35元、活动优惠1654.71元;被告向原告支付定金50000元、装修押金10000元，交纳租金41667.34元，原告还扣取了被告货款30259.38元。以上款项131926.72元，除30000元原告依照合同约定转为质量保证金外，剩余101926.72元已经冲抵费用。被告对上述租金计算标准及抵扣方式予以确认，但提交未经双方签名确认的租赁场地图纸一份，称实际租赁面积小于合同约定面积，相应租金应予扣减。经本院释明，其亦未申请就该场地的实际面积进行勘验。另查明，在本院同期同系列其他租赁合同案件审理过程中，原告当庭确认：案涉租赁场地所在商场于2018年11月18日统一开业，但当日实际达到开业条件、能够营业的商铺约为一半左右。该状况直至2020年7月后才有所好转，目前该商场出租率约为90%，开业率约为80%。又查明，根据长燃公司出具的《情况说明》，案涉租赁场地所在地块系其自长沙电机厂有限责任公司（以下简称电机公司)处租赁，电机公司授权长燃公司对该地块所建红星欧丽洛雅环球博览中心商场进行运营管理，包括签订出租合同、收取费用等。长燃公司与原告签订了相关合作协议，授权其对被告商户进行租金收取及商场管理，并有权就被告拖欠租赁合同款项的行为提起诉讼。上述事实，有原告提供的《红星欧丽洛雅家居商场展位租赁及管理服务合同》、《租金预警通知》、《展位收回通知》、短信记录、欠费明细表等证据为证，并有庭审记录在卷佐证，足以认定。本院认为：原、被告双方及长燃公司签订的《红星欧丽洛雅家居商场展位租赁及管理服务合同》系各方真实意思表示，未违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行义务。原告系案涉租赁场地的管理人，且经权利人许可，有权向被告收取租金、并就拖欠租金的行为提起诉讼。被告逾期交纳租金属实，其行为已构成违约，应当向原告给付尚欠费用，并承担相应的违约责任。被告抗辩称租赁场地面积与合同约定面积不符，但其未能举证证明其所称的实际面积，亦未在合理期限内提出勘验申请，应承担相应举证不能的后果。对其该项抗辩意见，本院不予采纳。关于被告应付费用的认定。租赁合同约定，被告每月应付费用由租金、市场推广费和管理费三部分构成，合计为88元/平方米/月。被告依约除履行一般承租人的义务外，其日常经营活动亦在一定程度上受到原告约束。依照权利义务相一致的原则，原告在确保承租场地正常使用之外，还需履行相关的管理和推广义务，此系合同应有之义。而原告并未提交证据证明其实际履行了上述义务，且其亦确认案涉商场存在营业商铺不足等情况，给被告经营造成影响。因此，原告在履行合同的过程中存在瑕疵，结合案情，考虑到原告基于上述原因，已给予了被告审批优惠，本院依照公平原则，酌情对应付费用总额进行调整，违约金则不予支持。被告合同期间应交费用为207761.84元（88元/平方米/月×181.61平方米×13个月），在此基础上，本院将租金调整至按90%计算，即186985.66元。扣除原告给予的75028.78元优惠，再扣减被告主动支付和原告扣取的款项101926.72元，被告实际应给付的租金为10030.16元。关于原告要求确认案涉租赁合同于2019年12月17日解除的诉求，因该合同已因到期而终止，确认解除并无实际意义，故对其该项诉求，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告何德文于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告上海红星欧丽洛雅品牌管理有限公司长沙芙蓉南路分公司支付费用10030.16元；二、驳回原告上海红星欧丽洛雅品牌管理有限公司长沙芙蓉南路分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费572元，减半收取286元，由被告何德文承担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数递交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  史毅二〇二一年三月二十四日法官助理王悦书记员周青附相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。