惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1391民初187号原告：黎志亮，男，汉族，1990年9月12日出生，住广东省深圳市南山区×××××××深圳市软件产业基地5栋E座1102，公民身份号码：362××××××××××××597。委托诉讼代理人：阎建伟，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：田华莘，广东广和律师事务所律师。原告：邬幸，女，汉族，1994年7月2日出生，住江西省丰城市××××××××××××，公民身份号码：362××××××××××××067。委托诉讼代理人：阎建伟，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：田华莘，广东广和律师事务所律师。被告：惠州市金洋房地产开发有限公司，住所地：广东省惠州市大亚湾区澳头妈庙榕树头。法定代表人：徐某1。委托诉讼代理人：吕万伍，广东标远律师事务所律师。原告黎志亮、邬幸与被告惠州市金洋房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月2日公开开庭进行了审理。原告黎志亮、邬幸的委托诉讼代理人田华莘、被告的委托诉讼代理人吕万伍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎志亮、邬幸于2021年1月7日向本院提出变更后的诉讼请求：1.请求法院判决被告向原告支付逾期交房的违约金人民币贰万叁仟贰佰叁拾壹元壹角玖分（小写：￥23,231.19元。以购房款总额1,191,343元为本金，按日万分之五计，自2019年7月1日起计算至2019年8月9日止）；2.本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年6月20日签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：大亚湾（2017）10019667）。根据合同约定，原告购买的房屋位于惠州大亚湾澳头新澳大道15号金洋嘉丽园1栋二单元23层04号房，面积为95.51平方米，每平方米价格为12,473.48元，总价1,191,343元，约定交房时间为2019年6月30日。原告按照合同约定向被告支付购房款后，被告未在合同约定的期限内交房。直至2019年8月6日，被告取得竣工验收备案，并向原告发出《入伙通知书》，经原告实地查看，被告存在擅自改变房屋户型、变更房屋设计、在结构连接板上建造建筑物、未合同约定完成室内燃气的敷设等违约行为，故原告认为房屋不符合交房条件，且存在质量问题，并未收房。根据双方签订的《补充协议》第三条的约定，被告每日应按已支付购房款的万分之五向原告承担违约责任。综上，被告的行为违反了法律法规的规定及合同约定，严重损害了原告的利益，故原告特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。原告黎志亮、邬幸向法庭提交以下证据：1.商品房买卖合同（预售）；2.补充协议；3.发票；4.个人购房按揭贷款合同；5.借款借据；6.金洋嘉丽园入伙通知书；7.竣工验收备案表；8.金洋嘉丽园入伙通知书；9.公证书；10.竣工图；11.竣工图；12.房间视频；13.房屋分层图；14.楼盘测绘报告表；15.关于徐欢等人信访事项处理意见书；16.信息公开申请书；17.关于信访《举报函》的复函；18.关于对来信《投诉书》的回复意见；19.关于金洋嘉丽园信访事项处理意见书；20.房间视频；21.房间照片；22.洽谈协议；23.信访事项受理告知书；24.关于周海娅反应金洋嘉丽园延期交楼赔偿问题新房案件回复意见；25.关于周海娅信访事项处理意见书；拟证明其诉称事实。被告辩称，一、被告与原告之间不存在逾期交房问题，原告要求支付违约金及租房租金无事实和法律依据。1.被告与原告签署的《商品房买卖合同（预售）》第一条约定被告的交房日期是在2019年6月30日前。金洋嘉丽园工程已在2019年6月28日经各单位竣工验收，已符合交房条件，被告已在2019年6月25日、2019年8月6日分别向原告发出入伙通知书，原告也已于2019年7月7日进行了收房。根据《广东省高级人民法院印发关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引的通知》第三十一“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持。”之规定，原告主张预期交房违约金无事实和法律依据。二、即使被告要支付逾期交房的违约金，原告主张按照总房款的万分之五计算违约金无事实和法律依据。1.被告与原告之间签署的《补充协议》第二条约定商品房交付时符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工备案所需的全部文件。该条款与《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010)〕53号）第十一条的规定“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。”冲突，因此该《补充协议》无效，同时双方并没有另行约定逾期交房的赔偿标准，原告主张按照总房款的万分之五计算违约金无事实和法律依据。2.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，本案中，原告实际上并没有任何损失，即使需要赔偿，原告主张按照总房款的万分之五计算违约金不合理。三、被告在竣工验收时燃气管道已通，不存在燃气管道未铺设完成的情况。1.金洋嘉丽园在竣工验收时已得到燃气部门的认可，燃气表前管道燃气工程整体竣工验收合格，工程验收程序符合法定要求，因此原告要求燃气管道未铺设完成的违约金无事实和法律依据。四、关于改变房屋户型，变更房屋设计问题。1.现场实体确实存在平面布置布局有报建图纸不一的情况，房屋验收后，有部分业主委托开发商做室内二次精装修过程中被告根据部分业主的要求做了少量改动，最终导致交房交付业主的实体与原报建图纸布局有所不同，被告的改造初衷是出于给业主增加使用面积或者更加方便业主使用，实际上并没有导致业主的利益受损。2.原告在与被告商讨购买房屋时，原告观看的样板房就是针对原报建图纸做了少量改动后的布局，原告当时没有提出意见甚至与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，说明原告是认可这种改变的。3.2019年7月，在住建部门的协调过程中，被告承诺，若有业主不认可改动后的布局，想要改回原有布局，被告愿意承担整改责任。但原告一直未明确要求被告改回原有布局。被告未向法庭提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月20日，原告黎志亮、邬幸作为买受人与被告作为出卖人签订一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定由原告黎志亮、邬幸购买被告开发的位于惠州大亚湾澳头新澳大道15号金洋嘉丽园1栋二单元23层04号房，总价款为1,191,343元。关于付款方式及期限，合同第七条约定：买受人应当于2017年6月6日前支付首期房价款361,343元，占全部房价款的30%，余款830,000元向商业银行（贷款机构）申请贷款支付。关于交付期限及交付标准，合同第九条约定该商品房交付时应当符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，补充协议第二条第一款约定该商品房交付时应当符合条件为，出卖人已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件。合同第十条及补充协议第二条约定：交付时完成室内燃气管道敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，因非出卖人原因，导致不具备使用条件的，出卖人不承担责任，且需要买受人自行办理燃气开通手续。如果在约定期限内基础设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列方式处理，买卖双方一致同意与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、电话通信、燃气、有线电视在该商品房交付之前建设完毕，可使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准，并由买受人自行申请开通，买受人承诺不因此拒绝收楼，上述基础设施在约定交付日未建设完毕的，每一项每逾期一天，则出卖人应向买受人支付20元的违约金，但出现约定的出卖人可据实延期的特殊情况除外。合同第十一条约定：出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。该商品房达到合同第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。关于逾期交房的违约责任，合同第十二条及补充协议第三条约定：逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。合同及补充协议还约定了其他事项。上述合同签订后，原告黎志亮、邬幸依约付清了购房款。被告称分别于2019年6月25日、2019年8月6日向原告黎志亮、邬幸邮寄入伙通知书，庭审中原告黎志亮、邬幸称于2019年8月6日后的几天收到入伙通知书，现尚未实际收房。另查明，“金洋嘉丽园”项目于2019年8月6日取得竣工验收备案表，涉案房屋于2019年6月取得房屋测绘报告。上述事实，有庭审笔录及原告提交的证据予以证实，以上证据经本院审查核实后，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告黎志亮、邬幸与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方当事人均应按照合同的约定行使权利和履行义务。关于被告是否存在逾期交房的问题。按照合同约定的交付标准，被告应当在2019年6月30日前将房屋交付原告黎志亮、邬幸。涉案房屋于2019年6月取得测绘报告，被告建设的“金洋嘉丽园”项目于2019年8月6日取得竣工验收备案表，被告于2019年6月25日通知原告黎志亮、邬幸收楼时，涉案房屋尚未达到交付标准，该通知对原告黎志亮、邬幸不产生约束力，直至2019年8月6日涉案房产才达到合同约定交付标准，被告构成违约。被告于2019年8月6日通过邮寄方式向原告黎志亮、邬幸发出入伙通知书，但被告未提交证据证明邮件送达详情，参照本院同类案件的判决，酌定自邮件发出三日后，即2019年8月9日完成书面送达，此时视为被告完成了合同约定的交房义务，即本案被告完成交付房屋义务的时间为2019年8月9日，该时间已超过合同约定的交房时间（2019年6月30日前），逾期天数为40天。故被告存在逾期交房的违约行为，应当向原告黎志亮、邬幸承担相应的违约责任。关于逾期交房违约金的计算标准问题。被告逾期交房40天，根据合同约定，逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告黎志亮、邬幸支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。故被告应向原告黎志亮、邬幸支付逾期交房违约金为（1,194,343元×0.0005×40天），原告主张被告支付逾期交房违约金23,231.19元，系其真实意思表示，本院予以支持。关于保全费，因并未实际产生，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告惠州市金洋房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告黎志亮、邬幸支付违约金23,231.19元；二、驳回原告黎志亮、邬幸的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费190.39元，由被告惠州市金洋房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 钟丹燕二〇二一年三月三日法官助理 张 扬书 记 员 黄慧谊书 记 员 张 杭