重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝05民终1461号上诉人（原审被告）：重庆阳光壹佰房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区涂山镇阳光路1号3、5幢非住宅6层，统一社会信用代码915001087398098364。法定代表人：李景申，执行董事。委托诉讼代理人：王欣，女，1990年5月8日出生，汉族，住重庆市江北，系被告公司员工。被上诉人（原审原告）：柳剑，男，汉族，1977年6月1日出生，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：王双圣，重庆劲立律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洲，重庆劲立律师事务所律师。上诉人重庆阳光壹佰房地产开发有限公司（以下简称“阳光壹佰公司”）因与被上诉人柳剑房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院作出的（2020）渝0108民初24929号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。阳光壹佰公司二审提出上诉请求，撤销一审判决第一项，依法改判。其上诉理由，一审认定事实不清，证据不足。被上诉人自愿接房时明知道被上诉人未取得竣工验收备案登记证，且居住长达2年，未提出异议，表明其已放弃交房标准的要求，也以实际行为表明对上诉人交房行为的认可；被上诉人接房后对房屋占有使用，上诉人未取得竣工验收备案登记证，不影响被上诉人对房屋的正常使用造成损失，被上诉人未向法院举示证据证明对其造成不利的损失。若判决我司承担逾期交房责任，也应当按照被上诉人是否有过错以及对其造成实际损失来进行比例承担。被上诉人柳剑辩称，1.双方的合同中第7.2.1条对交付条件明确约定，条件是商品房通过竣工验收备案登记，取得备案登记证；2.我方要求对方承担逾期交房违约金的诉求是指对方交付不符合法定交付条件，虽然交付了，但不是有效交付；3.我方实际接房不等于认可对方交付，且我方在接房时未放弃追究对方交房不符合约定的违约责任；4.根据相关法律规定，商品房未经竣工验收合格是不能交付使用的；5.对方提出的我方实际占有居住使用未给我方造成损失的观点，对方未举示相关的证据证明违约金过高而应当调整。柳剑向一审提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金12419元（从合同约定的交房时间2018年3月31日计算至被告实际取得涉案房屋竣工验收备案登记证即2018年6月29日，共计违约90天，计算标准按合同第九条规定每日万分之一的比率支付）；2、判令被告支付逾期办证违约金21803.5元（从具备交付条件2018年6月29日延后60天至2018年8月28日开始起算至被告取得不动产登记受理通知单时间2019年7月15日，共计违约316天，计算标准按合同第十三条规定每日万分之一的比率支付，共计金额为43607元，原告主动调低逾期办证违约金21803.5元）；3、本案的诉讼费由被告承担。一审查明，2017年4月24日，原告柳剑（乙方）与被告阳光壹佰公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》及附件，约定由原告购买被告位于重庆市南岸区房屋,该房屋系预售商品房，总成交金额为1379987元。合同第七条约定，属预售商品房的，甲方应当在2018年3月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第九条约定，逾期交房超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同第十三条约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，提交相关材料并取得登记受理单。若因甲方责任未能履行上述义务的，逾期超过180日，原告不要求解除合同的，合同继续履行，自合同约定的向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至实际提交资料并取得登记受理单之日为止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，并于被告实际取得该商品房登记受理单之日起30日内向原告支付该违约金。第二十五条约定，本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。第二十六条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。合同附件五《合同补充协议（一）》第七条第9项约定，甲方因延期办理房地产权证违约的，其支付给乙方的违约金总额不超过房款总额的0.5%。第十二条约定，本协议作为买卖合同的附件，是买卖合同不可分割的一部分，在双方签署买卖合同的同时签署，与买卖合同具有同等法律效力。如有违背，概以本协议约内容为准，买卖合同及其附件自签订之日起生效。第十三条约定，买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本补充协议之所有条款予以充分协商，双方对本补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订本补充协议时已向对方进行特别解释说明。买受人进一步确认，已知悉并认可本补充协议之全部条款内容，且本补充协议条款为其真实意思的反映。……本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。本补充协议自买受人和出卖人签字盖章之日起生效。一审审理中，原、被告双方一致确认：合同签订后，原告于2018年3月31日之前已向被告交清全额房款、相关税费及大修基金等，并向被告提交了办理房地产权证所需的相关资料；涉案房屋已于2018年3月31日向原告实际交付；被告2018年6月29日取得涉案房屋的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2019年7月15日，被告取得涉案房屋的由重庆市南岸不动产登记中心出具的《不动产登记受理通知单》。一审认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件，系双方真实意思表示，根据《合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于补充协议第七条第九款的法律效力。该条款虽是被告制作的格式条款，但双方已在补充协议第十三条确认，已根据各自的要求和实际情况对本补充协议之所有条款予以充分协商，双方对本补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订本补充协议时已向对方进行特别解释说明。买受人进一步确认，已知悉并认可本补充协议之全部条款内容，且本补充协议条款为其真实意思的反映。被告已尽到合理提示的义务，且原、被告双方均系具有完全民事行为能力的适格民事主体，基于各自的真实意思表示在补充协议上签字确认，该协议不违背法律的相关规定，因此该格式条款具有法律效力，对原、被告双方当事人均有约束力。原告认为该条款无效的意见，与法律规定不符，一审不予采纳。关于逾期交房违约金。双方合同约定，被告应当于2018年3月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，换言之被告完成交付房屋义务须具备两个内容，一是在约定的时间内交付房屋实物；二是所交付房屋须系已进行竣工验收备案登记的房屋。涉案房屋虽于2018年3月31日向原告实际交付，但涉案房屋于2018年6月29日才取得竣工验收备案登记证，被告交房义务尚未完成。故，被告履行完毕交房义务的日期应为2018年6月29日，为此被告应承担逾期交房违约责任期间为2018年4月1日至2018年6月29日，共计逾期90天。依据合同约定，被告应承担的违约金为总房款1379987元×90天×0.1‰/天=12419元。据此，原告主张逾期交房违约金的诉讼请求，符合法律规定，一审予以支持。被告未举示证据证明原告诉称的违约金过分高于其造成的损失而主张调减违约金，应承担举证不能的法律后果，故一审对此辩称意见不予采纳。关于逾期办证违约金。依照合同第十三条的约定，被告应在涉案房屋实际交付使用之日起60日内，为原告办理不动产权登记，并取得相关部门出具的登记受理通知单。涉案房屋虽于2018年3月31日向原告实际交付，但该房屋于2018年6月29日才取得竣工验收备案登记证，被告至此方完成交房义务。故逾期办证违约的起算日期应从2018年6月29日起延后60天至2018年8月28日起算。但被告直至2019年7月15日才取得重庆市南岸不动产登记中心出具的《不动产登记受理通知单》，其行为已构成违约，违约天数为320天。依照第十三条的约定，被告应当自约定的办证之日起，至被告实际提交资料并取得登记受理单之日为止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，即总房款1379987元×320天×0.1‰/天=44160元。因补充协议第七条第九款约定，被告因逾期办理涉案房屋不动产权登记须支付给原告的违约金总额不超过房款总额的0.5%，即1379987元×0.5%=6900元，少于44160元，故本院认定被告应支付的逾期办理房地产权证违约金为6900元。原告诉请金额多出部分一审不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告重庆阳光壹佰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告柳剑支付逾期交房违约金12419元二、被告重庆阳光壹佰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告柳剑支付逾期办证违约金6900元；三、驳回原告柳剑的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费656元，减半收取计328元，由原告柳剑负担187元，由被告重庆阳光壹佰房地产开发有限公司负担141元（该款原告柳剑已垫付，被告重庆阳光壹佰房地产开发有限公司在支付上述违约金时一并支付给原告柳剑）。本院二审审理中，上诉人与被上诉人均未举示新证据，本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，上诉人与被上诉人所签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件，系双方真实意思表示，无违背法律禁止性规定，应属有效合同。本案二审诉讼中双方讼争焦点：被上诉人的接房行为是否应免除上诉人违约责任及违约责任承担是否应以实际损失为前提？为此，本院进行评判：第一，根据《合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在《重庆市商品房买卖合同》中第七条约定，上诉人应当于2018年3月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付被上诉人使用。上诉人虽于2018年4月1日向被上诉人交付案涉房屋，但涉案房屋于2018年6月29日才取得竣工验收备案登记证，即上诉人未在合同约定的时间内，向被上诉人交付符合约定条件的房屋，上诉人向被上诉人交付房屋的行为不符合合同约定，属于违约。第二、《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。在双方所签订的《重庆市商品房买卖合同》第九条约定，上诉人逾期交房超过90日后，被上诉人有权解除合同。被上诉人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，上诉人按日向被上诉人支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向被上诉人支付违约金。依照上述法律规定，履行不符合约定的，应当按照双方约定承担违约责任。因此，一审法院按照合同约定，判决上诉人承担违约责任，并无不当。至于上诉人认为，被上诉人接收不符合合同约定的房屋应视为其放弃追究责任的主张，即未向法院举示相应的证据予以证实，也不符合法律规定，对其上诉诉称，本院不予采信。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，对其上诉请求予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费656元，由重庆阳光壹佰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 蒋 科审判员 肖 琴审判员 黎 明二〇二一年三月二十七日书记员 李彦莹