贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔23民终189号 上诉人（原审被告）：张道尧，男，汉族，1971年12月17日生，初中文化，住贞丰县。 委托诉讼代理人：万继宽，贵州驰炫律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：贵州省瑞福之家有限公司（以下简称“瑞福之家”），住所地：贞丰县珉谷街道塔山大道。 法定代表人：张晓敏。 被上诉人（原审原告）：贵州星力商业管理有限公司（以下简称“星力公司”），住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州天柱县凤城镇金山大道****。 法定代表人：黄少林，职务:执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：汪国庆，贵州匠心律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁贤，贵州匠心律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨秀全，男，汉族，1977年5月11日生，贵州省贞丰县人，住贞丰县。 被上诉人（原审被告）：张晓敏，女，汉族，1979年10月6日生，贵州省普定县人，住贵州省普定县。 委托诉讼代理人：张李程，系张晓敏之兄。 上诉人张道尧、瑞福之家因与被上诉人星力公司、原审被告杨秀全、张晓敏租赁合同纠纷一案，不服贵州省贞丰县人民法院（2020）黔2325民初1171号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 张道尧上诉请求：1.撤销原判，改判上诉人不承担责任或将本案发回重审。2.请求判决上诉人不承担一、二审上诉费。 事实和理由：一、一审判决认定基本事实不清，二审法院查明基本事实后依法应当改判或发回重审。2016年6月份，杨秀全与张晓敏给上诉人讲，他们准备在贞丰国际商贸城卖家具，叫上诉人来帮忙他们管理卖家具和安装家具等，每个月给上诉人8000元的工资。由于上诉人与该二人的特殊关系，上诉人便同意来帮忙他们。于是上诉人就听从该二人的安排，二人叫上诉人去做什么，上诉人就去做什么。上诉人与被上诉人贵州星力商业管理有限公司签订《贞丰国际商贸城租赁合同》就是该二人叫上诉人去代表他们签订的。被上诉人张晓敏骗上诉人，说要给上诉人去劳动局备案，要求上诉人提供身份证复印件，上诉人直接就将自己的身份证复印件给了她。至于张晓敏拿上诉人的身份证去申请登记注册什么公司，上诉人一概不知道，更不知道召开什么股东会，上诉人也从来没有得开过什么股东会、签过什么字，被上诉人张晓敏要注册什么公司从来就没有和上诉人商量过，一切都是张晓敏一人自己去操作的。上诉人自从开始为该二人管理店铺后，被上诉人杨秀全就将一张尾号为045的建设银行卡拿给上诉人，叫上诉人从该卡里面取钱出来支付材料款、工人工资等。由于二被上诉人的店铺刚开起来，生意不是很好，所以从2016年7月份至2018年4月份上诉人都是用自己的钱，没有向二被上诉人要工资。2018年5月份，上诉人的积蓄花光后，便要求二被上诉人支付上诉人的工资，二被上诉人就支付了当月的工资8000元给上诉人，次月即2018年6月份，二被上诉人又不支付给上诉人的工资了，到2018年7月份，上诉人再次要求二被上诉人支付工资，二被上诉人还是不支付，当月上诉人就离开了二被上诉人的公司，就再也没有给二被上诉人管理了。2018年9月25日，被上诉人张晓敏为了要自己管理自己的公司，便要求上诉人与其到贞丰县市场监督管理局去变更法定代表人，上诉人才与其到贞丰县市场监督管理局去签过字，由于上诉人仅有小学三年级的文化，所以上诉人具体签的是些什么东西，上诉人并不是很清楚。如果按照一审判决认定的上诉人出资250万元，之后又将法定代表人变更为被上诉人张晓敏，股东也只有张晓敏一个人的话，那是不是可以说张晓敏至少要支付给上诉人几十万的股份转让款?但一审并没有查清楚这一事实。二、一审判决错误地理解和适用法律，导致判决结果严重错误，二审依法应当改判或发回重审。一审判决根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条“发起人为设立公司以自己的名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院予以支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”的规定，直接就判决上诉人与被上诉人贵州省福瑞之家有限公司共同承担合同责任，一审判决对该条司法解释的理解是错误的。该条司法解释规定了两款，该两款解释并非是同时适用的，而是给合同相对人行使选择的权利。本案中，被上诉人贵州省福瑞之家有限公司已经对上诉人与被上诉人贵州星力商业管理有限公司签订的《贞丰国际商贸城租赁合同》予以确认，并且实际享有合同权利和履行了合同义务，而且作为合同相对人的被上诉人贵州星力商业管理有限公司也选择了被上诉人贵州省福瑞之家有限公司承担合同责任，一审判决被上诉人贵州省福瑞之家有限公司承担合同责任是正确的，但由于该条司法解释并没有规定签订合同的公司发起人要与公司共同承担合同责任或者是承担连带责任，所以法院就不能依据该条司法解释判决上诉人与公司共同承担合同责任。因此，该判决明显是理解和适用法律错误，二审应当依法改判。三、上诉人从2018年9月25日起不再是贵州省瑞福之家有限公司的股东，不应当承担任何责任。一审判决已经认定2018年9月25日，被上诉人瑞福之家的法定代表人变更为张晓敏，股东变更为张晓敏，上诉人从此时起已经不再是该公司的股东，上诉人与被上诉人贵州星力商业管理有限公司签订《贞丰国际商贸城租赁合同》所有的权利和义务均由被上诉人瑞福之家享有和承担，该合同与上诉人不再有任何关系。所以，一审判决由上诉人与被上诉人瑞福之家共同承担合同责任明显是错误的。 瑞福之家上诉请求：撤销原判，依法驳回对上诉人的诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。 事实和理由：一、一审认定事实不清，判决结果的理由不能成立。一审判决是按《房屋租赁合同》规定的内容来认定事实理由，这本身已经严重偏离了真实的法律事实。（一）、从《房屋租赁合同》内容上讲，里面的内容包括许多霸王条款，其中就是免租期的附条件约定。如乙方违约，将不享受免租期。免租期本来是新楼盘为培育市场给予商家进驻的先决条件，这本来不应该有什么附条件的。因《贞丰国际商贸城租赁合同》中，乙方按时交纳约定的房租，否则就违约，就不享受免租期。上诉人认为，合同中关于免租期的附条件应属于霸王条款，人民法院应认定无效或应予以撤销。（二）从执行《房屋租赁合同》上讲，星力公司本身就有重大的违约事项。首先，其签订合同之时，并未向乙方讲明消防未验收，消防设施未完善，并且商铺里堆放的杂物还未完全清理，所以乙方进驻后无法按时装修使用，一直到2017年7月19日甲方才清理完毕，乙方在2017年7月20日甲方的商铺移交确认书上签字，因此起算时间应是2017年7月20日。当2017年8月20日开始试营业之时，由于消防设施不过关，消防部门又责令关停整顿，罚款。这本身是甲方出租的房屋应保证的条件，在这种情况下，甲方又不积极应对处理，也不将消防设施完善，也移交消防资料给乙方，你叫乙方怎么经营?造成了乙方经济损失共计539512.96元，对于这件事，乙方不知多少次与甲方交涉，均未得到回应。其次，甲方不顾乙方经营影响，以未交房租为由，多次锁门（每次乙方都有报警记录），致使乙方无法经营，造成了乙方30万元的经营损失。三、2020年1月与甲方解除《贞丰国际商贸城租赁合同》的一个重要原因是由于疫情的影响。实在经营不下去，又遇甲方以锁门的方式逼要租金，实在没办法，才要求解除《租房合同》搬离所租房屋，疫情的发生本生属于不可抗力的灾难，也应在合同违约免责的范围。居于以上甲方和各种违约的行为及疫情的特殊原因，要求乙方按合同规定，承担违约责任是不合理、不合情、也不合法，这有背于法律的公平正义。一审判决上诉人瑞福之家承担房屋租金应是不合情、不合理、更不合法。（一）张道尧成立瑞福之家的目的主要是方便他承揽装修工程服务。被上诉人张道尧与被上诉人星力公司于2016年7月14日签订《贞丰国际商贸城租赁合同》，约定租用贞丰国际商贸城16栋1层整层用于家居装修经营，因其在筹建的过程中，向案外人张晓敏的拆借了一些钱，由于无力偿还，所以要约张晓敏于2016年10月9日成立了贵州省瑞福之家有限公司，各占50%的股份，法人代表系张道尧。公司的成立一直都是为张道尧的装修业务服务的，在该商铺经营的装修业务大部分属于张道尧个人业务，公司只是一小部分。2018年9月25日由于张道尧借口不想做了，将瑞福之家的股份及投资转给张晓敏，已偿还其欠张晓敏的欠款，因为当时未作清算，在转移股份之时，张道尧从未将所有经营业务及相关资料移交给张晓敏，包括《贞丰国际商贸城租赁合同》。张晓敏接受公司以后，经清算发现张道尧也未将承诺的250万元如实注资，并且张道尧也做空了张晓敏的250万元的投资。即便这样，瑞福之家也积极应对租房的相关事务，并要求张道尧和星力公司变更《房屋租赁合同》，但被上诉人张道尧和星力公司不同意，并且以合同已约定不能转租及与他人合作等条款，所以不变更。虽然瑞福之家不知租房合同内容，但张晓敏接手经营后，积极支付了实际使用房屋期间租金15万元。试想：张道尧租房的目的是为了他的装修业务，成立瑞福之家有限公司也是由业务的需要，瑞福之家成立以后，未独享涉案商铺的权利，所以不应承担租房合同责任。（二）、被上诉人星力公司从未认可瑞福之家作为承租人的权利义务。张道尧是先签《房屋租赁合同》，后成立瑞福之家公司，并且后期接手的公司法人不知合同内容。对此瑞福之家以承租人的身份去与出租人对接事务之时，均告知不是承租人不以理睬，故瑞福之家不应承担租金给付义务。 星力公司、杨秀全、张晓敏二审未作答辩。 星力公司向一审提出诉讼请求：1、请求确认解除星力公司与张道尧签订的《贞丰国际商贸城租赁合同》；2、请求法院依法判令张道尧向星力公司支付2017年1月1日至2020年1月1日的租金人民币601464元；3、请求法院依法判令张道尧向星力公司支付2017年1月1日至2020年1月1日的物业管理费人民币65344元；4、请求法院依法判令张道尧从2019年12月1日起以601464元为基数按照每日万分之一的标准向星力公司支付逾期违约金至张道尧欠付款项全部清偿之日止；违约金暂计算至2020年3月31日的金额为人民币7277.71元。5、请求法院依法判令张道尧从2017年1月1日起以当期应付物业费（每年物业费为21781.44元）为基数按照每日万分之一的标准向星力公司支付物业管理费逾期违约金至被告欠付款项全部清偿之日止；违约金暂计算至2020年3月31日的金额为5162.2元。6、请求法院依法判令张道尧拆除租赁物外立面广告，恢复租赁物原状。7、本案诉讼费等所有为实现债权的费用均由张道尧承担。8、杨秀全、张晓敏、瑞福之家对张道尧的全部诉讼请求承担连带责任。 一审法院认定事实：2016年7月14日，星力公司与张道尧签订《贞丰国际商贸城租赁合同》，约定星力公司接受业主委托出租贞丰国际商贸城商铺，张道尧自愿承租16栋1层所有商铺，承租商铺总面积907.56平方米，月租金人民币20874元整。合同另约定：1.租赁期限为5年，自市场管理方确定的该区试营业之日（2016年12月30日）起计算；2.租金分四期交纳，第一期仅支付3个月租金62622元，使用时间为2016年12月31日至2017年3月30日。第二期支付9个月租金187865元，使用时间为2017年3月31日至2019年12月30日。第三期支付12个月租金263010元，使用时间为2019年12月31日至2020年12月30日。第四期支付12个月租金27616元，使用时间为2020年12月31日至2021年12月30日；3.物业管理费按建筑面积计算，暂定2元/㎡/月。物业管理服务费的任何调整，按政府行业主管部门的有关规定办理。缴费方式：物业管理服务费按年缴纳，于2017年1月1日开始向星力公司缴纳次年的物业管理服务费；合同还对双方权利、义务以及违约责任等事项进行约定，违约责任：如未按时缴纳租金、物业管理费和水电费，每逾期1天，应承担当期应缴总金额万分之一的违约金，星力公司于2016年12月30日之前向张道尧交付商铺。2016年7月14日，杨秀全通过个人建设银行账户向星力公司转账50000元的保证金，星力公司出具的收据载明收款单位为张道尧。张道尧与星力公司的贞丰分公司于2016年9月21日签订管理服务协议，涉案商铺装修工程自2016年8月3日至2016年10月1日止。2016年9月29日，张道尧、张晓敏召集瑞福之家股东会决议，会议决议：公司注册资本为人民币500万元，股东张道尧出资250万元人民币，占注册资本的50%，股东张晓敏出资250万元人民币，占注册资本的50%。2016年10月9日，张道尧在贞丰县市场监督管理局申请登记了瑞福之家，瑞福之家登记的企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人为张道尧，股东为张晓敏、张道尧。2018年9月25日，瑞福之家的法定代表人变更为张晓敏，股东变更为张晓敏。2018年11月18日，张晓敏向星力公司支付房租50000元整（其中通过张晓敏的银行转账30000元，现金交付20000元），星力公司出具的收据载明交款单位为瑞福之家。2018年11月28日，张晓敏通过银行转账的方式向星力公司支付房租100000元整，星力公司出具的收据载明交款单位为瑞福之家。2020年1月13日，瑞福之家向星力公司发出《解除〈房屋租赁合同〉》通知，于2020年1月15日起解除与星力公司的《房屋租赁合同》合同。2020年1月15日，瑞福之家向星力公司缴纳了1111元的水电费，瑞福之家于2020年1月23日搬离涉案商铺。 另查明：张晓敏与杨秀全系夫妻关系，杨秀全系张道尧妻子的胞弟。截止至2020年1月1日，共计欠星力公司物业管理费65344.32元。星力公司与张道尧签订的合同还约定：乙方（被告张道尧）因合同期满或其他原因解除租赁合同的，在合同到期或解除合同之日起7日内自行解决其自有财物。否则，甲方（星力公司）有权回收该物业并对该物业内的财物进行全权处理，甲方不给以乙方任何补偿，乙方对此无异议。 一审法院认为，星力公司与张道尧于2016年7月14日签订的《贞丰国际商贸城租赁合同》，系其双方的真实意思表示，故双方应按照合同约定履行自己的义务，现星力公司已将案涉商铺交付给张道尧管理使用，张道尧应依约向星力公司支付相应的房屋租金、物业管理费等义务。再结合瑞福之家在成立之前召集股东会议，确认的召集人为张道尧、张晓敏，股东有且仅有张道尧和张晓敏，另张道尧于2016年10月9日向贞丰县市场监督管理局申请登记了瑞福之家，法定代表人为张道尧的事实，应认定张道尧系瑞福之家公司的发起人之一。另，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院予以支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予以支持。”的规定，瑞福之家在成立之后，以实际享有涉案商铺的权利，并对外经营，故瑞福之家应承担合同责任，予以确认。对于张道尧主张杨秀全、张晓敏、瑞福之家是涉案上商铺的实际承租人，故应由杨秀全、张晓敏、瑞福之家承担连带责任的请求，因杨秀全、张晓敏不是本案合同的相对人，也不是涉案合同享有权利和承担义务的主体，虽张道尧提交了杨秀全与张晓敏支付保证金和房租的证据来证明实际承租人为杨秀全、张晓敏，但星力公司出具的收据载明交款单位均为张道尧和瑞福之家，故该请求缺乏事实及法律依据，不予支持。退一步来讲，即便张道尧在本案中承担了给付责任，张道尧可以基于与杨秀全、张晓敏、瑞福之家之间的法律关系，另行主张权利。对于星力公司主张杨秀全、张晓敏、瑞福之家应承担连带责任的请求，突破了合同相对的原则，且现有证据也不能直接证明涉案商铺的实际承租人是杨秀全、张晓敏，至于杨秀全、张晓敏向星力公司交纳保证金和租金的问题，系张道尧与杨秀全、张晓敏之间的法律关系，本案不做评价，故对于星力公司的该主张，缺乏事实及法律依据，不予支持。 对于星力公司要求解除与张道尧签订的《贞丰国际商贸城租赁合同》，因瑞福之家已对涉案合同予以确认，且星力公司于2020年1月13日也收到了瑞福之家送达的《解除〈房屋租赁合同〉》通知，已经作出了明确表示不再履行合同义务，故该请求于法有据，予以支持。 关于应承担多少租金的问题，由于双方签订的合同约定，附条件享有24个月免租期。同时《租赁合同》第三条第2约定：在本合同履行过程中，如乙方出现违约行为应赔偿甲方损失的，则甲方有权从经营保证金中先行扣除约定的违约金或赔偿金，因此导致经营保证金不足的，乙方应自接到甲方书面通知次日起15日内缴足，乙方拒绝补足的，甲方有权解除本合同并要求乙方支付房屋实际使用期间的房屋租金（不享有免租期待遇）。瑞福之家于2020年1月23日就已搬离商铺，且作出与星力公司解除合同的表示，张道尧的行为已经构成违约，按照约定，不享有免租期待遇，应当支付实际使用期间的房屋租金，即为20874元/月×36月（2017年1月至2019年12月）=751464元，扣除被告交纳的150000元租金，张道尧、瑞福之家尚欠星力公司租金为601464元，予以确认。关于应承担多少物业管理费的问题。截止至2020年1月1日，张道尧、瑞福之家共计欠星力公司物业管理费65344.32元，未超过合同约定，予以确认。对于星力公司主张张道尧、瑞福之家应支付逾期付款违约金的问题，因《贞丰国际商贸城租赁合同》已对违约责任作出了约定，即应承担当期应缴总金额万分之一的违约金，该请求于法有据，予以支持。对于星力公司主张张道尧、瑞福之家拆除竖立在商铺墙面的广告牌的请求，于法有据，予以支持。对于星力公司主张张道尧、瑞福之家并恢复涉案商铺原状的请求，因未举证证明商铺原状的证据，应承担举证不能的后果，该请求缺乏事实及法律依据，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除贵州星力商业管理有限公司与张道尧于2016年7月14日签订的《贞丰国际商贸城租赁合同》；二、限张道尧、贵州省瑞福之家有限公司于本判决生效之日起十五日内向贵州星力商业管理有限公司支付商铺租金人民币601464元及逾期支付违约金（以所欠租金601464元为基数，自2019年12月31日起按照每日万分之一计算违约金至所欠租金支付完毕之日止）；三、限张道尧、贵州省瑞福之家有限公司于本判决生效之日起十五日内向贵州星力商业管理有限公司支付物业管理费人民币65344.32元及逾期支付违约金（第一笔以所欠物业管理费21781.44元为基数，自2017年1月1日起按照每日万分之一计算违约金至所欠租金支付完毕之日止；第二笔以所欠物业管理费21781.44元为基数，自2018年1月1日起按照每日万分之一计算违约金至所欠租金支付完毕之日止；第三笔以所欠物业管理费21781.44元为基数，自2019年1月1日起按照每日万分之一计算违约金至所欠租金支付完毕之日止）；四、限张道尧、贵州省瑞福之家有限公司于本判决生效之日起十五日内拆除竖立在租赁商铺外的广告牌；五、驳回贵州星力商业管理有限公司的其余诉讼请求。 二审中，张道尧提交瑞福之家企业档案一份、张道尧使用杨秀全在建设银行开立的尾号为045的银行卡取款记录一份、张道尧微信账户交易信息一份、张道尧与杨秀全的微信聊天记录一份、邓武生、阳长江出具的证明一份、（2020）黔2325民初1146、1144号民事调解书一份、广告牌安全隐患责任书一份、张道尧账户个人明细一份。经审查，上述证据均不属于二审新证据，不予采纳。 二审除对一审认定“第四期支付12个月租金27616元，使用时间为2020年12月31日至2021年12月30日”的事实不予确定外，对其余事实予以确认。二审另查明，第四期支付12个月租金276160元，使用时间为2020年12月31日至2021年12月30日。一审中，星力公司于2020年10月22日向一审法院提交《贵州星力商业管理有限公司关于张道尧按选择责任主体的回复》，该回复中明确载明选择诉请张道尧承担责任，并请求判决杨秀全、张晓敏与张道尧承担连带责任。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案仅围绕瑞福之家、张道尧的上诉请求进行审理，未请求的，不予审理。 本案二审争议焦点为：一、一审对案涉租赁合同承担责任主体的认定是否正确；二、一审对尚欠租金的认定是否正确。 关于争议焦点一。案涉《贞丰国际商贸城租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于瑞福之家所提在案涉《贞丰国际商贸城租赁合同》中约定，乙方按时交纳约定的房租，否则就违约，就不享受免租期应认定为无效或应予撤销，经审查，该条约定并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，也即并不存在无效情形，而是为敦促承租人按时履行合同主要义务所做的约定；合同签订后，直至本案一、二审中，各方当事人均未请求撤销。综上，对瑞福之家的上述理由不能成立，不予采纳。根据最高人民法院2014年2月20日公布的《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”、《中华人民共和国民法典》第第七十五条“设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务。设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。”的规定，对于设立人为设立法人从事的民事活动产生的民事责任，第三人可以选择法人或者设立人承担责任。从案涉《贞丰国际商贸城租赁合同》来看，出租方为星力公司，承租方为张道尧，张道尧虽然认为系受杨秀全、张晓敏的安排签订合同，但其对签名的真实性并无异议。从一审查明的事实可知，应认定张道尧系瑞福之家公司的发起人之一。一审中，星力公司于2020年10月22日向一审法院提交《贵州星力商业管理有限公司关于张道尧按选择责任主体的回复》，该回复中明确载明选择诉请张道尧承担责任，并请求判决杨秀全、张晓敏与张道尧承担连带责任，该回复系星力公司的真实意思表示，应予尊重。故一审判决瑞福之家承担责任属超诉请判决，本院对此予以纠正。案涉租赁合同的相关合同义务应由张道尧承担。关于杨秀全、张晓敏是否应承担责任的问题，因一审认为杨秀全、张晓敏并非合同当事人，未判决该二人承担责任，各方当事人对此均未提出异议，本院予以确认。关于张道尧与瑞福之家、杨秀全、张晓敏之间的关系，其可另寻合法途径解决。 关于争议焦点二。一审认定截止至2020年1月1日，张道尧共计欠星力公司物业管理费65344.32元，各方当事人对此均未提出异议，本院对此予以确认。关于租金的起算时间，瑞福之家向星力商管公司出具的《解除房屋租赁合同通知》中载明，星力商管公司向瑞福之家交付案涉房屋的时间是2016年8月中旬，装修许可证中载明的瑞福之家的装修期为2016年8月3日至2016年10月1日，可认定星力商管公司于2016年8月将案涉房屋交付瑞福之家的事实。关于瑞福之家上诉称，签订合同之时，并未向乙方讲明消防未验收，消防设施未完善，并且商铺里堆放的杂物还未完全清理，所以乙方进驻后无法按时装修使用，一直到2017年7月19日甲方才清理完毕，乙方在2017年7月20日甲方的商铺移交确认书上签字，因此起算时间应是2017年7月20日，对此，瑞福之家并未提交证据证明，依法应承担举证不能的不利后果。一审自2017年1月起计算租金并无不当，本院对于对此予以确认。二审中，瑞福之家向我院提交调取证据申请书，请求我院向贞丰县消防大队及贞丰县公安局调取证据，二审庭审中，自愿不要求到贞丰县公安局调取证据。经我院向贞丰县消防大队调取的证据显示，瑞福之家因消防问题曾被贞丰县消防大队处罚，但处罚的原因均系瑞福之家自身原因所致，且瑞福之家仅停业三日，故对瑞福之家上诉称应扣除三个月的租金的请求不予采纳。关于瑞福之家所述疫情因素的问题，一审已查明瑞福之家已于2020年1月23日就已搬离案涉商铺，且租金仅计算至2019年12月，此时并未因疫情原因而停业。综上所述，一审对尚欠租金及物业费的认定并无不当，本院二审对此予以确认。关于瑞福之家所述的损失，因其未提交证据证明，不予支持。 综上，张道尧的上诉理由不能成立，不予采纳，瑞福之家的上诉理由部分成立，对成立部分予以采纳。原判认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下： 一、维持贵州省贞丰县人民法院（2020）黔2325民初1171号民事判决第一项、第四项，即：一、解除贵州星力商业管理有限公司与张道尧于2016年7月14日签订的《贞丰国际商贸城租赁合同》；四、限张道尧、贵州省瑞福之家有限公司于本判决生效之日起十五日内拆除竖立在租赁商铺外的广告牌； 二、撤销贵州省贞丰县人民法院（2020）黔2325民初1171号民事判决第二项、第三项； 三、限张道尧于本判决生效之日起十五日内向贵州星力商业管理有限公司支付商铺租金人民币601464元及逾期支付违约金（以所欠租金601464元为基数，自2019年12月31日起按照每日万分之一计算违约金至所欠租金支付完毕之日止）； 四、限张道尧于本判决生效之日起十五日内向贵州星力商业管理有限公司支付物业管理费人民币65344.32元及逾期支付违约金（第一笔以所欠物业管理费21781.44元为基数，自2017年1月1日起按照每日万分之一计算违约金至所欠租金支付完毕之日止；第二笔以所欠物业管理费21781.44元为基数，自2018年1月1日起按照每日万分之一计算违约金至所欠租金支付完毕之日止；第三笔以所欠物业管理费21781.44元为基数，自2019年1月1日起按照每日万分之一计算违约金至所欠租金支付完毕之日止）； 五、驳回张道尧的上诉请求； 六、驳回贵州省瑞福之家有限公司的其余上诉请求； 七、驳回贵州星力商业管理有限公司的一审其余诉讼请求。 一审案件受理费10592元，二审案件受理费21184元，由上诉人张道尧负担。 本判决为终审判决。 审判长  王**敏 审判员  张基柱 审判员  程 鹏 二〇二一年三月三十日 书记员  岑周鸿