宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初13252号原告：银川中房物业集团股份有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区民族北街**。法定代表人：王钦玉，该公司董事长。委托诉讼代理人：李继，女，该公司员工。委托诉讼代理人：倪辛林，男，该公司员工。被告：袁旭亮，男，1974年10月26日出生，汉族，中国人寿保险股份有限公司员工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告银川中房物业集团股份有限公司与被告袁旭亮物业服务合同纠纷一案，原告诉至本院，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案经诉前调解后，本院于2020年10月28日立案，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告银川中房物业集团股份有限公司的委托诉讼代理人李继、倪辛林，被告袁旭亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。银川中房物业集团股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向支付原告2018年1月1日至2018年10月31日期间的物业服务费4227元、电梯费300元，合计4527元；2.判令被告向原告支付因拖欠上述款项所造成的2018年7月1日至2019年8月19日期间的利息损失201.1元（按银行同期贷款基准利率计算）；3.判令被告向原告支付因拖欠上述款项所造成的2019年8月20日至2020年9月21日期间的利息损失215.3元（按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.判令被告向原告支付2020年9月22日起至上述第一、第二和第三项请求数额实际支付完毕之日止的利息损失（按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；5.本案诉讼费由被告承担。袁旭亮辩称自2016年4月购入涉案房屋后，一直按时交纳各项费用。被告未交纳原告诉请的费用系因为原告的服务不到位，具体为涉案小区某号楼1号、3号两户在装修过程中损毁大量公共设施和景观，并存在有违建情况。被告就上述现象多次向原告反映，但原告一直置之不理。后被告及小区业主为维护合法权益，多次向多部门反映，最终将两户违建拆除，但被破坏的公共绿地及景观未得到修复。因原告未尽到维护小区业主公共利益的责任，未全面履行合同义务、在小区环境保持、绿化及景观的维护上不作为，故未交纳相应的费用。另，被告认可电梯费，但不认可利息。被告并非故意拖欠，未交纳的原因为原告工作人员告知该项费用不能单独交纳。本院经审理认定事实如下：2018年5月10日，银川中房物业管理股份有限公司更名为银川中房物业集团股份有限公司。2017年11月7日，银川市兴庆区丽景街双湖社区居民委员会与银川中房物业管理股份有限公司签订《物业服务合同》一份，约定由银川中房物业管理股份有限公司为银川市兴庆区凯威·观湖一号提供物业服务；合同自2017年10月31日至2018年10月30日止；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅（6.5层）为1.78/元/月/平方米；电梯费一层30元/户/月；物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月15日前履行交纳义务。被告系银川市兴庆区观湖一号58-1-102室业主，该房屋建筑面积为237.46平方米。被告尚欠2018年1月1日至2018年10月31日期间的物业费、电梯费未付，原告通过张贴物业催收函的方式向被告催交过相应费用。庭审中，被告为证明原告服务不到位、违章建筑拆除系业主多方努力的结果，向法庭提交了照片一组、关于涉案小区内违章建筑的报道及关于李**、袁旭亮反映观湖壹号小区违章加盖信访事项的答复意见书等证据，其中照片显示违章建筑拆除后未恢复的绿地及景观，报道及答复意见书显示某号楼1、3户确存在有违章加盖的情形。原告为证明其尽到了物业服务义务，向法庭提交了关于观湖壹号园区私搭乱建的函件、关于物业阻止业主违章包露台遭殴打的报道等证据，上述证据显示原告就违规严重的楼号向银川市城建局执法大队及物业办进行了相应的反映，并采取了如成立现场装修监管小组、下达违规装修停工整改等措施。本院认为，参照《银川市物业管理条例》第十九条规定：“同一个物业管理区域内的业主，可以成立业主大会，并选举产生业主委员会，街道办事处、乡（镇）人民政府应当给予指导和协助。未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅物业管理区域，由物业所在地社区居（村）民委员会在街道办事处、乡（镇）人民政府的指导下代行本条例规定的业主委员会职责。”据此，原告与银川市兴庆区丽景街双湖社区居民委员会签订的《物业服务合同》合法有效，对业主具有约束力，原告与业主应当依照合同约定严格履行。原告为业主提供了物业服务，业主应当支付相应对价的物业费，故其应向原告支付2018年1月1日至2018年10月31日期间的物业费、电梯费。关于被告称原告物业服务不到位、未尽到责任的答辩意见，首先，物业公司就小区内私搭乱建现象确负有管理义务，但考虑到物业公司不具有执法权，虽不应过分夸大物业公司的义务，但物业公司至少需要尽到与具有执法权的部门及业主进行协调、沟通的义务，原告提供的证据显示其就涉案小区私搭乱建现象多次与相关部门协调，也多次就该问题采取了如向相关业主下达整改通知的措施，可以证明原告尽到了义务，故对该答辩意见不予采信。其次，绿地毁损虽为业主所为，但物业公司对小区整体环境负有维持、恢复的义务，原告应在绿地可恢复条件成就后尽可能恢复，原告未及时恢复公共绿地的行为可以说明原告的服务确实存在有瑕疵，考虑到原告的整体服务情况及物业合同服务内容的多样性，本院酌定被告按95%的标准向原告支付2018年1月1日至2018年10月31日期间的物业费4015.45元（237.46平方米×1.78元/月/平方米×10个月×95%）、并全额支付电梯费300元。对于原告主张的利息损失，因原告的物业服务的确存在瑕疵，故对其主张利息损失的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告袁旭亮于本判决生效之日起三日内向原告银川中房物业集团股份有限公司支付物业费4015.45元、电梯费300元，共计4315.45元。二、驳回原告银川中房物业集团股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由被告袁旭亮负担。本判决为终审判决。审判员 高靖雯二○二〇年十一月二十三日书记员 陈 丹附：本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。