贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔23民终43号 上诉人（原审被告）：贵州联智房地产开发有限公司，住所地：贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市桔山街道办桔丰路1号金州壹街B-122号。 法定代表人：余凌，系该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：章心臣，贵州泳清律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：韦建，男，1983年3月18日生，布依族，贵州省安龙县人，现住贵州省兴义市。 上诉人贵州联智房地产开发有限公司（以下简称“联智房开公司”）与被上诉人韦建商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2020）黔2301民初5992号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人联智房开公司上诉请求：一、撤销原判，改判驳回韦建的诉讼请求或发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由韦建承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。一、本案系因政府行为导致联智房开公司不能交付不动产增值税普通发票，以及按期办理房屋产权手续，联智房开公司不应承担违约责任。联智房开公司与贵州省兴义监狱签订《兴义监狱家属区房屋拆迁安置委托合同书》约定由联智房开公司进行兴义监狱家属区职工住宅拆建项目实施，对210户全产权住户房屋及89户公租房住户进行拆迁安置，并约定贵州省兴义监狱承诺将土地出让金返还部分支付给联智房开公司。后经黔西南州人民政府会议确定将5529.8万元土地出让金由州财政局分两次拨付给兴义监狱，支持兴义监狱建设，但实际仍有2764.8万元未向联智房开公司支付。又因韦建前妻吴莉娜系贵州省兴义监狱职工家属，购买的商品房为拆迁安置房，市场价格远低于同类同期商品房价格，根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔xxxx〕xxx号）第六条规定，房地产开发企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[xxxx]xxx号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费。回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。案涉房屋为安置方式出让，安置款中应当由政府返还的土地出让金尚未返还，联智房开公司缴税依据尚未确定，不能交付不动产增值税普通发票，导致联智房开公司无法向税务部门核算缴税依据，从而导致不能办理转移登记。二、一审法院认定联智房开公司逾期办理初始登记构成违约，进而认定联智房开公司承担12256.33元违约金，属事实认定错误。案涉《商品房买卖合同》第二十二条第三款转移登记中第（一）项约定，联智房开公司应当在2019年2月28日前完成房屋产权初始登记。但联智房开公司办理初始登记的时间是2018年9月28日，属于合同约定的初始登记时间内。一审法院认定上诉人在2018年9月28日办理了初始登记系违约，属事实认定错误。韦建的诉讼请求为“请求判令联智房开公司支付延期办理房屋权属证书的违约金”，但房屋权属证书指的是初始登记，联智房开公司是在合同约定期限内完成的办理，不存在支付违约金的情形。同时，转移登记需双方相互配合，韦健负有配合办理的义务，《商品房买卖合同》没有明确约定办理转移登记完成时间，一审法院将初始登记完成后的时间计算为逾期办理权属证书的违约期限不符合合同约定，也与客观实际不符。综上，请二审法院查明事实后支持联智房开公司的上诉请求。 被上诉人韦建二审未作答辩。 韦建向一审法院起诉请求：1.判决联智房开公司将购房发票原件交付韦建，在1个月内将韦建所购房产权证书办理清楚（即：房屋所有权证和土地使用权证）并交付给韦建；2.判决联智房开公司因延迟办理房屋所有权证向韦建支付违约金12256.332元；3.全部诉讼费用由联智房开公司承担。 一审法院认定事实：2016年3月12日，韦建、吴莉娜与联智房开公司签订了《商品房买卖合同》一份，韦建、吴莉娜购买联智房开公司开发的兴义商城xx期xxxx幢xxxx单元xxxxx号房，房屋单价为2420.24元/平方米，房屋总价253230元。房屋付款方式为公积金贷款付款，韦建应在本合同签订之日向联智房开公司交付首期房款76230元，余款177000元以公积金贷款支付。合同第二十二条约定：一、出卖人承诺于2019年2月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；二、出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理，1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，韦建按合同约定向联智房开公司支付首期房款76230元，联智房开公司向韦建出具了收款收据，同日，韦建又向联智房开公司交纳了预告登记费80元、抵押登记费80元、维修基金7572元、三通（供水入户、供电入户、闭路电视）费2040元。另查明，1.一审庭审中，韦建主张的逾期办证违约金系按照日万分之一计算的，而联智房开公司认为上述违约金计算过高。2.兴义监狱棚户区改造项目（兴义商城三期地块二）竣工验收备案登记时间为2018年6月6日，案涉房屋xxx栋在黔西南州住房和城乡建设局的初始登记时间为2018年9月28日。3.韦建与吴莉娜于2009年6月22日登记结婚，于2019年3月22日经兴义市人民法院调解离婚，双方于2019年3月21日签订自愿离婚协议书一份，协议书中载明涉案房屋归男方所有，同时吴莉娜于2020年9月28日向一审法院提交了一份放弃房屋产权声明书，声明书内容为：“本人吴莉娜于2016年3月12日与韦建共同购买金州壹街xx栋xxxxx号房屋，我与韦建于2019年3月在兴义市人民法院调解离婚，离婚时未对此房产做处理，由于购买此房的所有费用均是韦建一个人承担的，如今我放弃该房的所有权，以后与该房产有关的一切事物都由韦建全权负责处理，本人今后不以任何理由主张该房屋所有权等相关权利，声明人：吴莉娜”。 一审法院认为，联智房开公司在取得商品房预售许可证后，与韦建、吴莉娜所签订的《商品房买卖合同》有效，合同签订后双方均应按约定全面履行各自义务。现韦建已按合同约定履行付款义务，联智房开公司亦应按合同约定的期限履行交付符合约定的商品房以及交付办理商品房转移登记的有关文书的义务。关于韦建诉请的逾期办证违约金问题。韦建与联智房开公司签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，联智房开公司应当于2019年2月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，而案涉房屋xxx栋在黔西南州住房和城乡建设局的初始登记时间为2018年9月28日，而联智房开公司未在约定期限内办理房屋初始登记，已构成违约。虽然一般来说，在联智房开公司获得涉案楼盘初始登记时已完成“将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的合同义务，但根据本案审理查明的事实来看，联智房开公司至今未能开具案涉房屋购房发票，导致韦建至今未能办理房屋权属证书，系联智房开公司的违约行为导致韦建无法办理案涉房屋权属证书，联智房开公司应承担相应的违约责任。虽然联智房开公司提出其未能开具购房发票系因为政府未退还其土地出让金，导致其无资金缴纳税款开具发票，从联智房开公司的陈述来看，其未能开具购房发票的根本原因系资金紧缺，而资金紧缺系其公司自身运营的问题，并非不可抗力或政府行为导致，其辩称无事实及法律依据不予采纳。故韦建诉请从2019年3月1日起按照日万分之一计算逾期办证违约金，符合当事人约定亦未超过法律规定，予以支持。经核算，韦建诉请的金额符合法律规定，予以支持。关于开具发票是否属于人民法院受案范围的问题。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条第一款“税务机关是发票的主管机关，负责发票印制、领购、开具、取得、保管、缴销的管理和监督。单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票”及《中华人民共和国发票管理办法》第十九条“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票”的规定，联智房开公司收取购房款后开具“不动产·房地产开发住宅”发票是开发商即出卖人税法上的义务，开发商应当依据税法的相关规定向发包人开具发票。“开具发票”从文义解释看虽是由税务机关开具和履行，但实际上是指在给付购房款时需由出卖人向买受人给付税务机关开具的发票，该给付义务系属于出卖人应当履行的合同附随义务，属于民事法律关系范畴，人民法院应当依法审理。故联智房开公司应向韦建移交税务机关开具的不动产增值税普通发票。至于韦建诉请要求联智房开公司在1个月内将韦建所购房产权证书交付给韦建的问题，由于办理房产权属证书并非联智房开公司能够独立完成的事项，不仅需要韦建配合，亦涉及到相关职能部门，故对该诉请不予支持。综上，一审判决：一、由贵州联智房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内支付韦建从2019年3月1日起至2020年6月26日止的逾期办理房屋权属证书违约金12256.33元；二、由贵州联智房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内向韦建移交税务机关开具的不动产增值税普通发票；三、驳回韦建的其余诉讼请求。案件受理费106元，减半收取计53元，由贵州联智房地产开发有限公司负担（由贵州联智房地产开发有限公司直接给付韦建）。 二审中，双方当事人未提交新证据。 一审查明的案件事实与本院二审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，综合当事人诉辩主张，归纳本案二审争议焦点为：联智房开公司是否需要支付逾期办理房屋权属证书登记违约金，并向韦建交付不动产增值税普通发票。 关于争议焦点。联智房开公司上诉称导致韦建未办理房屋转移登记的原因是政府未足额返还土地出让金而导致贵州联智房开未确定核算缴税依据，从而导致不能办理转移登记，且依据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议中第十三条第13.2款约定：“买卖双方同意，由于不可抗力或者政府行为等导致房屋产权手续不能按期办理完毕的，出卖人不承担责任”，认为其无法缴纳增值税导致无法开具增值税发票的原因是政府行为。但从联智房开公司在一审中的陈述可知，不能办理转移登记系因材料缺少商品房买卖税务发票，原因系其缺少资金进行交纳，对经营过程中的资金不足应属普通的商业风险，不是属《中华人民共和国合同法》规定的不可抗力因素。同时，联智房开公司上诉称，双方所签订的《商品房买卖合同》中第二十二条第三款转移登记中第（一）款约定，贵州联智房开已在2018年9月28日完成初始登记，属于合同约定的2019年2月28日前完成初始登记的时间范围内，因此并未违约，不存在支付违约金的情形。但联智房开公司与韦建签订的《房屋买卖合同》中第二十二条第三款转移登记中第（一）款约定：出卖人承诺于2019年2月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1．约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”可知，联智房开公司不仅需要在2019年2月28日前取得该商品房的所有权初始登记，同时还应当将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人即韦建，因联智房开公司并未在合同约定时间范围内向韦建交付办理商品房转移登记的文书，应承担合同约定的第二十二条第三款转移登记中第（二）项第2条规定的违约责任，即“（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1．约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”因此，一审认定联智房开公司违约，并应根据双方签订的《商品房买卖合同》支付违约金、交付不动产增值税普通发票，并无不当。 综上，上诉人贵州联智房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费106元，由贵州联智房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  简 坤 审 判 员  陆金凤 审 判 员  付 君 二〇二一年三月十六日 法官助理  吕 娜 书 记 员  罗金义