四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1102民初1211号 原告：肖媛，女，1967年11月20日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：魏剑钊，四川睿典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周珑咏，四川睿典律师事务所律师。 被告：熊欣，女，1982年9月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：刘雪莹，四川佛都律师事务所律师。 被告：乐山市安厦房地产营销策划有限公司，住所地：四川省乐山市市中区。 法定代表人：卢平，执行董事兼总经理。 第三人：任莉英，女，1963年3月16日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 第三人：李枚元，女，1968年5月3日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 第三人：郭建兵，男，1983年1月25日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 原告肖媛与被告熊欣、乐山市安厦房地产营销策划有限公司（以下简称：安厦公司），第三人任莉英、李枚元、郭建兵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用简易程序进行审理。2020年12月22日，本院依肖媛和熊欣申请分别追加郭建兵、李枚元为本案第三人参加诉讼。并于2021年1月14日公开开庭进行了审理。原告肖媛的委托诉讼代理人魏剑钊、周珑咏，被告熊欣的委托诉讼代理人刘雪莹，被告安厦公司的法定代表人卢平，第三人郭建兵到庭参加诉讼。第三人任莉英、李枚元经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告肖媛向本院提出诉讼请求：1.判令被告熊欣、安厦公司立即协助原告肖媛办理乐山市市中区××巷××号××单元××楼××号房屋的产权过户义务；2.判令被告熊欣向原告肖媛支付违约金30400元，原告因守约而发生的律师费15000元；3.本案的诉讼费用由被告熊欣、安厦公司承担。 事实和理由：2010年3月12日，安厦公司作为房屋中介公司，经过其房源推荐，肖媛与熊欣的公证委托代理人任莉英、安厦公司签订《房地产买卖合同》，购买熊欣名下单独所有的位于乐山市市中区××巷××号××单元××楼××号房屋，购房款为152000元。签订合同当日，原告肖媛向任莉英交付10000元定金。2010年3月16日，肖媛再次向任莉英交付购房尾款142000元。原告肖媛向安厦公司支付中介费2000元以及土地出让金3000元后，安厦公司的法定代表人卢平书面承诺待案涉房屋产权满5年或税收政策有所松动时为肖媛办理过户手续。房屋款项结清后，肖媛于2010年3月16日拿到房屋钥匙和《房屋所有权证》，后办理《土地使用权证》，入住至今。2020年10月27日，肖媛收到张姓人士告知并在案涉房屋门口张贴，熊欣向房屋中介销售公司出具了有效的房产证件后，要求肖媛及家人在三日内搬离案涉房屋，肖媛才得知熊欣私自重新办理了案涉房屋的不动产权证书，以实际行为违反了合同约定。综上，原告肖媛为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告熊欣辩称，虽然熊欣将名下所有的位于乐山市市中区××巷××号××单元××楼××号的房屋委托给郭建兵出售，但熊欣对转委托的范围及委托事项约定不明。任莉英与肖媛签订房屋买卖合同时并未取得转委托的代理权。案涉房屋的买卖合同对应的价款是否真实，交易是否真实无法确认。案涉房屋签订买卖合同时，仅有房产证，还没有土地使用权证，该交易行为无效。肖媛与熊欣之间并未建立合同关系，不应承担违约金和律师费。肖媛在满足过户条件的情况下迟迟不过户，自身存在过错。即使熊欣要承担违约责任，也只能从熊欣补办不动产证的第二天开始计算违约金，违约金应以ＬＰＲ为计算标准。 被告安厦公司辩称，案涉《房地产买卖合同》第五条明确约定，“甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿”，并未约定安厦公司承担任何责任。2010年3月16日，安厦公司法定代表人卢平向肖媛书面承诺在涉案房屋“满5年以上或税收政策有所松动时为肖媛办理房产证过户手续，过户税费由肖媛自行承担”，由于安厦公司并非《房地产买卖合同》缔约方，也不是肖媛的受托人，不可能在没有肖媛参与的情况下独力完成房产过户，因此当时书面承诺的实质只是承诺在符合约定条件时协助肖媛完成房产过户手续。近十一年之久的时间内，肖媛都没有积极推动完成过户手续。安厦公司不具有过错，反而是肖媛负有很大责任。根据法律政策和约定在2013年3月后案涉房屋可办理过户手续。然而，肖媛直到2020年11月11日才向法院起诉要求熊欣和安厦公司协助办理产权过户手续，肖媛的诉讼请求已经超过诉讼时效。综上，请求驳回肖媛对安厦公司的诉讼请求。 第三人任莉英未作陈述。 第三人李枚元述称，其和肖媛是朋友关系,2010年肖媛通过中介公司,看中了登记在熊欣名下的位于乐山市中心城区××巷××号××单元××楼××号的房屋。但案涉房屋过户税费比较高,肖媛就想过几年税费低一些的时候再过户。肖媛担心过几年后任莉英不配合,就让任莉英把代为出售房屋的委托权转给了李枚元,等过户税费低的时候由李枚元配合中介公司过户给肖媛。现在熊欣本人挂失补办了新的不动产权证书,李枚元已没有办法协助肖媛办理过户手续。 第三人郭建兵述称，其通过中介公司向熊欣购买案涉房屋。郭建兵购买后，又将案涉房屋转卖给了任莉英。因为，熊欣的房子是继承而来，当时过户的话税费比较高。熊欣就和郭建兵到公证处办理了熊欣对郭建兵的委托。后来，郭建兵将案涉房屋卖给任莉英，就又到公证处办理了郭建兵对任莉英的委托。 本院经审理认定事实如下：落款日期为2009年12月13日《房地产买卖契约》载明：甲方为熊欣，乙方为郭建兵。甲方自愿将位于乐山市市中区××巷××号××单元××楼××号的房屋出售给乙方。甲方必须于2010年2月底前办理公证。甲方办理完委托公证后，乙方一次性付清余款11万元。甲方将上述房屋于2009年12月30日交付乙方。落款甲方处有“熊欣”字样的签名，甲方委托代理人处有“吴佳琼”字样的签名。乙方处有郭建兵签名。此后，郭建兵向熊欣支付购房尾款11万元，熊欣向郭建兵出具《收据》。 2010年2月21日，四川省乐山市三江公证处出具（2010）乐市三证字第239号《公证书》证明：熊欣在《未婚声明书》上签名、捺印，并注明本公证书仅用于乐山市市中区××巷××号××单元××楼××号的住宅出售、按揭和过户之用。同日，四川省乐山市三江公证处出具（2010）乐市三证字第240号《公证书》证明：熊欣在前面的《委托书》上签名、捺印。该《公证书》所附《委托书》载明：熊欣作为委托人拥有位于乐山市市中区××巷××号××单元××楼××号的住宅一套［房产证证号：106176号，土地证号:乐城国用（2008）第9××6号］，特委托郭建兵全权办理下列事宜：一、代为出售上述房产并收取卖房款；二、代为到银行办理上述房产的二手房按揭贷款事宜；三、代为办理上述房产的房产证、土地证等证件过户的相关事宜；四、代为缴纳上述房产过户的相关税费；五、受托人有转委托权；六、委托期限自签订此委托书之日起至上述委托事宜办完为止。受托人在上述授权范围内签署的一切文件及其行为的法律后果熊欣均予以认可。 落款日期为2010年3月12日《房地产买卖合同》载明：甲方为熊欣，乙方为肖媛。甲方自愿将位于乐山市市中区××巷××号××单元××楼××号的房屋出售给乙方［房产证证号：106176号，土地证号:乐城国用（2008）第9××6号］。甲乙双方定于2010年3月15日到公证处办理委托公证，公证完成当日，乙方一次性付给甲方余款，同时，甲方将公证书及房屋钥匙给乙方，中介方将房产证、土地证交给乙方。若任何一方违约，违约方除承担所发生的一切费用外并向对方支付房屋成交价20%的违约金。该房系原房主熊欣的父母继承给熊欣本人的产权，过户税费较高，乙方对该房已作充分了解，自愿购买该房。落款甲方处有“熊欣”字样的签名，甲方委托代理人处有“任莉英”字样的签名。乙方处有肖媛签名。此后，肖媛陆续将购房款支付给任莉英，任莉英向肖媛出具《收条》并将案涉房屋的房产证（乐山市房权证私房字第1××6号）交付给肖媛。 2010年3月15日，四川省乐山市三江公证处出具（2010）乐市三证字第398号《公证书》证明：郭建兵在前面的《委托书》上签名、捺印。该《公证书》所附《委托书》载明：熊欣将位于乐山市市中区××巷××号××单元××楼××号的住宅一套［房产证证号：106176号，土地证号:乐城国用（2008）第9××6号］，委托郭建兵代为办理下列事宜“一、代为出售上述房产并收取卖房款；二、代为到银行办理上述房产的二手房按揭贷款事宜；三、代为办理上述房产的房产证、土地证等证件过户的相关事宜；四、代为缴纳上述房产过户的相关税费；五、受托人有转委托权；六、委托期限自签订此委托书之日起至上述委托事宜办完为止。”并办理了公证［公证书字号：（2010）乐市三证字第240号］。现郭建兵将上述委托事宜转委托给任莉英代为办理。受托人在上述授权范围内签署的一切文件及其行为的法律后果郭建兵均予以认可。 2010年3月16日，肖媛向中介陈志远支付办理土地证出让金3000元，由中介以熊欣的名义交纳了土地使用权出让金、税费等费用。同日，卢平向肖媛出具《承诺书》，载明：卢平承诺在案涉房屋满五年以上或税收政策有所松动时为肖媛办理房产证过户手续，过户税费由肖媛自行承担。此后，肖媛陆续向任莉英支付购房款并入住案涉房屋至今。 2010年11月18日，肖媛取得土地使用权人为熊欣，使用权类型为出让的案涉房屋的国有土地使用证[乐城国用（2010）第130596号]。 同日，任莉英向李枚元出具《委托书》，将郭建兵委托任莉英的事项转委托李枚元代为办理。 2020年11月12日乐山市不动产登记中心出具的《乐山市市中区不动产登记和房屋产权交易信息查询结果》显示：不动产权属证书号为川（2020）乐山市不动产权第0××9号，产权人为熊欣，房屋地址为乐山市市中区××巷××号××幢××单元××楼××号，登记原因为所有权补证，登记时间为2020年5月27日。 另查明，肖媛委托律师代理本案产生律师代理费15000元。 诉讼中，熊欣认可是其找中介公司在案涉房屋门口张贴要求肖媛及家人在三日内搬离案涉房屋的通知。 上述事实有身份证复印件、《房地产买卖契约》《收据》《公证书》《委托书》《房地产买卖合同》《承诺书》《乐山市市中区不动产登记和房屋产权交易信息查询结果》、房屋所有权证、国有土地使用权证、购电卡、一卡通缴费卡、发票、及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，从本案查明的事实来看，熊欣将案涉房屋出售给郭建兵，郭建兵又卖给任莉英，任莉英再卖给肖媛。各方通过由出卖人向买受人出具委托书的方式来减少税金的缴纳。熊欣从未有过将案涉房屋出售给肖媛的意思表示，也没有委托任莉英将案涉房屋出售给肖媛的意思表示，肖媛与熊欣之间并未建立房屋买卖合同关系。另，被告安厦公司并非案涉房屋的权利人，也非与肖媛产生房屋买卖关系的相对方。故，原告肖媛的诉讼请求，本院均不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告肖媛的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取计468元，保全费1520元，合计1988元，由原告肖媛负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  周亲亲 二〇二一年三月五日 书记员  罗 宇