江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0382民初1076号原告：张传洋，男，1984年2月9日生，汉族，住邳州市。原告：王静，女，1982年10月24日生，汉族，住邳州市被告：徐州市源昌房地产开发有限公司，住所地邳州市庐山路悦龙湾小区。法定代表人：王家庆。委托诉讼代理人：曹培珍，江苏恒久律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙延婷，江苏恒久律师事务所律师。原告张传洋、王静诉被告徐州市源昌房地产开发有限公司（以下简称源昌公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案受理，依法适用简易程序，于2021年3月26日公开开庭进行了审理。原告张传洋、王静，被告徐州市源昌房地产开发有限公司的委托诉讼代理人曹培珍、孙延婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张传洋、王静向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付逾期交房违约金77470元，（以房款600000+17776元为基数，从2017年3月31日计算至2020年9月21日）。2、案件受理费由被告负担。事实和理由如下：原告分别于2016年10月9日、2017年4月5日与被告签订商品房买卖合同及储藏室买卖合同，约定购买被告建设的悦龙湾商品房及储藏室，原告己按照合同约定履行全部义务，合同约定被告于2017年3月31日前交付商品房，8月31日前交付储藏室，如逾期交付被告应向原告支付己付房款的日万分之一的违约金，截止至2020年9月21日，商品房己超过约定交付期限1269天，储藏室已超过1116天，并且违约责任约定明显过低，显失公平。原告多次要求被告支付违约金，被告推托拒付，拒不履行合同义务，为维护原告的合法权益，故起诉至法院，请求法院依法判如所请。被告徐州市源昌房地产开发有限公司辩称，一、被告逾期交房的主要原因在于政府验收备案政策发生变化以及主管部门错误执法等其他客观原因造成的，按照合同约定，答辩人因此延期交房，不承担违约责任。合同第十一条第二项第二款约定“因政策变化、政府执法及诉讼、阴雨天气、不可抗力等和其他第三方原因无法施工造成延误的，出卖人可以延期交付房屋”。答辩人延期交房即是因为客观原因造成的。（1）房屋交付使用的政策发生变化。2017年之前，邳州所有商住小区在建设期间均是可以申请临时用电设施，待小区建成后再申请正式用电。2017年1月22日住建局下达邳住建[2017]5号文件，要求所有不具备正式通电的小区，不予出具建设工程竣工验收备案证明，不能办理房屋交付手续。悦龙湾小区一期12栋楼是2015年6月规划的，新文件出台后需要重新建设正式供电设施。正式供电设施施工方案规划变更审批、业主公示、等耗时695天，该时间段应从逾期交房期限里扣除。（2）因他人恶意举报土地出让金票据虚假问题，答辩人于2019年2月13日遭到土地局的调查，并吊销了土地权属证书。待案件撤销后重新颁发土地证的时间为2019年7月25日，期间，所有施工、办理预售、网签等全部停止，期间合计162天。二、涉案房屋虽然没有按照约定时间交付给原告，但事实上房屋早已具备实际使用条件，凡业主愿意上房装修入住的，答辩人均给予上房，提供一切物业服务。原告所在的26号楼，合同约定是2017年8月31日上房，公司通知上房时间是2019年9月26日。但实际上该栋楼已经竣工并具备使用条件。原告实际上房时间是2017年8月20日，对于提前上房的原告，双方已经达成上房时间的变更，应当以实际上房时间作为交房日期。经审理查明，本院认定事实如下：2016年10月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于悦龙湾小区XXX号商品房一套。合同约定总房款为60万元；合同第九条约定，商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。合同第十条约定：商品房相关设施设备交付条件（一）2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电。第十一条约定：交付时间和手续（一）出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房。(二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日(不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。因政策变化，政府执法及诉讼，阴雨天气，不可抗力等和其他第三方原因无法施工造成延误的，出卖人可以延期交付房屋。第十二条：逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理:2.买受人不退房，合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的延期交付时间之日万分之一支付违约金。第十二条：逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理:2买受人不退房，合同继续履行，出卖人按买受人已付房款日万分之一支付违约金。2017年4月5日，原、被告又签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买悦龙湾XXX号储藏室一套，合同约定价格17776元；该合同第九条、第十条约定同前述合同；第十一条约定：交付时间和手续（一）出卖人应当在2017年8月31日前向买受人交付该商品房。该合同第十二条约定，出卖人未按照合同约定交付房屋的，如买受人不退房，合同继续履行，出卖人按买受人已付房款万分之一支付违约金。合同签订后，原告按照约定支付购房款。后原告于2017年8月20日领取房屋钥匙。涉案房屋所在的26号楼于2016年11月9日竣工，于2017年1月4日取得工程竣工验收证明书。该栋楼大部分业主提前上房。另查，2017年1月22日，邳州市住房和城乡建设局发布邳住建[2017]5号《关于进一步加强全市商品住房交付管理工作的通知》，载明“各房地产开发企业：为进一步规范我市房地产开发经营行为，维护商品房交易上房的合法权益，根据……等有关规定，结合我市实际，现就新建商品住房交付使用管理的相关要求通知如下：……二、加强竣工验收及备案程序监管。建设单位按规定程序组织五方责任主体开展竣工验收前，需向建设工程质量监督机构提供由相关职能部门出具的正式供水、供电、供气证明或相关情况说明。未能提供上述证明的，建设工程质量监督机构不予出具质量监督报告。未经竣工验收及备案的项目严禁交付使用。”上述事实，有《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、农村商业银行借款借据、《关于进一步加强全市商品住房交付管理工作的通知》等证据予以证实。本院认为，原告与被告源昌公司签订的两份《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。原告按约支付了购房款，被告应按约及时向原告交付符合合同约定的房屋。关于被告是否应当承担违约责任的问题。根据合同约定，被告应于2017年3月31日向原告交付涉案房屋，但被告直至2019年9月份具备上房条件，已逾期，应按合同约定承担相关违约责任。因原告于2017年8月20日领取钥匙上房，关于原告领取钥匙后能否视为被告已履行交付房屋义务的问题。本案中原告领取钥匙时虽然还不具备合同约定的交付条件，但原告并未以不具备上房条件拒绝上房，而是领取钥匙上房。原告领取钥匙后即可实际占有使用房屋，其领取钥匙的行为应视为其以实际行为变更了合同条款，认可了交房时间及条件，故原告领取钥匙的行为应视为被告履行了交付房屋的义务。综上，原告主张的违约金应自逾期之日起计算至实际上房之日止，即：自2017年4月1日起至2017年8月20日止（141天），以60万元为基数，按照日万分之一计算共计8460元。因储藏室约定的交房时间为2017年8月31日，但原告领取钥匙的时间为2017年8月20日，被告并未逾期，故对于原告主张的该违约金不予支持。被告抗辩称因用电问题、土地证被吊销问题，主张扣减逾期责任计算天数857天。首先，关于用电问题，原告主张政府政策变化，“2017年之前临时用电可以交房，2017年起必须正式供电才能交房”，导致其办理正式供电的期间应予以扣除，本院认为1、合同中已明确约定了房屋交付的条件“供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电”；2、邳州市住房和城乡建设局发布通知时间旨在加强对房屋竣工验收的监管，并非政策变化。因此，对于被告的该项扣减主张本院不予支持。其次，关于被告的土地证被吊销问题，因该事件起因在于被告和第三人，并非原告，且被告所述该事件发生在2019年2月13日，远远晚于约定的上房时间，故本院不予支持扣减。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十三条之规定判决如下：一、被告徐州市源昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张传洋、王静违约金8460元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取868元，由原告负担668元，由被告徐州市源昌房地产开发有限公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员  孔令梅二〇二一年三月三十日书记员  胡 冰