河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0303民初209号原告:付亚文，男，汉族，1978年8月3日出生，户籍地洛阳市西工区，现住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：赵亭旭，河南敏树律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：邓婀倩，河南敏树律师事务所实习律师。被告：刘惠明，女，汉族，1956年3月20日出生，户籍地洛阳市西工区，现住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：李惠环，河南君信合律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：李文朋，河南君信合律师事务所执业律师。第三人：王少红，男，汉族，1970年10月2日出生，住洛阳市涧**。委托诉讼代理人：白德营，河南蓝锐律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：黄国辉，河南蓝锐律师事务所实习律师。原告付亚文诉被告刘惠明、第三人王少红财产损害赔偿纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告付亚文及其委托诉讼代理人赵亭旭、邓婀倩，被告刘惠明及其委托诉讼代理人李惠环、李文朋，第三人王少红的委托诉讼代理人白德营均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付亚文向本院提出诉讼请求：1.判决被告赔偿原告房屋占有使用费损失46088元及利息（利息以原告主张赔偿数额为基数，按同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年4月8日起计算至本息全部还清之日止）；2.判决本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：位于洛阳市××××号的商业用房原属第三人所有。2018年11月2日，洛阳市涧**人民法院因强制执行第三人，将上述房产通过淘宝网司法拍卖平台公开拍卖。原告经了解后，于2018年12月5日竞拍成功，合法取得该商用房产权。同日，涧西区法院向原告出具网络竞价成功确认书，后又出具拍卖成交确认书并以（2018）豫0305执恢255号之二执行裁定书确认原告对竞拍房产的所有权，并允许原告持该裁定到有关机构办理相关产权过户登记手续。2019年2月18日，原告办理了不动产权过户登记手续，取得了涉案房产的不动产权属证书。原告取得涉案房产前，第三人已将涉案房产出租给被告使用，其约定租金标准为每月每平方米70元，每十二个月以现金形式向第三人缴付房租，先交费后使用。原告取得涉案房产后，明确告知了被告自己已取得涉案房产产权的事实，如被告继续使用该房产，应向原告交付房租。但被告置若罔闻，既以种种理由拒绝向原告交付房租又拒不腾房继续占有使用原告房产至2020年4月8日（被涧西法院强制腾房）。后经原告多次找被告讨要房屋使用费但至今未果。综上，为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。刘惠明辩称，一、答辩人承租房屋是基于合法的租赁权，且已经支付合理的对价，答辩人对此是善意的，且答辩人没有过错，对原告没有赔偿义务。答辩人早在2014年12月20日即与第三人签订了《房屋租赁合同》，合同约定五女冢路宇龙花园六号楼商铺出租给答辩人，租赁期限60个月，自2015年元月1日至2019年12月31日，租金每24个月支付一次，每年7.2万元。答辩人已经按照租赁合同的约定与第三人的指示在2018年分两次支付2019年及2020年的房租。租赁期间，答辩人对该商用房存在抵押及拍卖均不知情下在2018年8月31日缴纳2019年度租金9万元，在2018年12月11日缴纳2020年度租金9万元。答辩人按照第三人指示支付房租是善意的，且答辩人对此无过错，故对原告没有赔偿义务。二、原告所述答辩人以种种理由拒绝向其支付房租又拒不腾房与事实不符，事实是原告取得商用房的所有权后与答辩人的商用房使用权进行了互换，原告实际占用商用房的时间为8个月，互换期间，再要求答辩人支付房租没有法律依据。1.答辩人与原告商用房使用权互换的时间从2019年8月2日至2020年4月8日，共计8个月。2019年3月，原告找到答辩人告知其取得涉案房屋的产权，要求答辩人腾房，答辩人从原告处了解到该房屋被查封、拍卖的事实并如实告知原告已经向第三人缴纳过2019年、2020年的房租。答辩人遂联系第三人核实该商用房查封、拍卖是否属实并告知其原告要求腾房，第三人这才明确告知该商用房存在查封、拍卖的事实，并要求答辩人三个月内腾空房屋。因112号为答辩人的主要经营场所（第三人拥有109、110、111号的产权），故答辩人通过第三人与原告协商是否可以将原告的112号与答辩人现在租赁的109号商用房的使用权进行互换，经原告同意后，答辩人在2019年6月将109号腾空，并通知第三人及原告拿钥匙，答辩人继续占有112号，将109号腾空给原告使用，原告也于2019年8月2日接收了109号的钥匙。至此，答辩人与原告就商用房使用权互换达成一致；2.在商用房使用权互换期间，原告要求答辩人支付占有使用费用没有法律依据。在互换期间，原告反悔，涧西法院执行局于2020年1月21日，曾到112号商用房现场协调使用权互易一事。此事以第三人同意先支付给原告几万元的保证金，直至将109号产权过户至原告名下而告终。2020年4月5日，最终，因109号商用房无法办理产权变更手续，原告遂要求继续占用112号商用房，答辩人无奈在2020年4月8日将112号腾空给原告。现原告要求答辩人支付在使用权互换期间的商用房占有使用费违背诚信原则及契约精神，没有法律依据，不应得到支持。综上，请求法院依法驳回原告的诉求。王少红述称，原告起诉缺乏事实及法律依据，请求依法驳回。一、原告拍得涉案房产时，该房产尚在有效的租赁期限内，根据买卖不破租赁的原则，我与被告签订的房屋租赁协议，对竞拍人即本案原告始终具有约束力。即租赁物在租赁期间发生所有权变动的不影响租赁合同的效力。二、在原告拍得涉案房屋之前，司法拍卖的《特别告知》及系争房屋的《房地产估价报告》均显示，系争房屋是带租约拍卖，且《房地产估价报告》中也表示涉案房屋的估值考虑了相关租赁合同对房屋价值的影响，由此可以认为，即使原告已通过司法拍卖程序成为该房屋的所有权人，亦不能导致被告与第三人签订的《租赁合同》当然失效。根据最高院相关司法解释，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。原告在竞买时，已明知租赁房屋带租约的事实，原告有接受现状的法定义务。三、关于原告拍得112号房产后，因112号房产被实际承租人即被告占用，三方开始协商，暂时将109号与112替换使用（楼层、户型、面积均一样）。三方最终于2019年8月2日达成协商意见，原告随即将109号的钥匙取得，并开始对外招租。因原告找不到租客，109始终没有租出去。于是原告又要求将109更换为112，三方同意更换，于2020年4月8日完成更换手续，原告遂将109内的东西搬到112房间，同时把109的钥匙归还给被告。就暂时替换房产事宜，系三方共同协商结果，各方不存在谁受益、谁亏损的问题。四、根据原告诉求及其陈述的事实，原告并未要求第三人承担任何责任，原告在起诉时将我方列为第三人，主要目的是起到证人的作用。综上，请求法院驳回原告对第三人的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并认定事实如下：1、涉案房屋位于洛阳市西工区××区××号，建筑面积41.15平方米。2011年12月13日涉案房产登记在王少红名下，2012年10月8日办理抵押登记，抵押权人为招商银行股份有限公司洛阳分行，他项权证号为洛房市他字第00050765号。2016年10月28日涉案房屋被洛阳市涧西区人民法院查封，2018年12月5日付亚文通过竞买号Y1700在洛阳市涧西区人民法院于阿里拍卖平台展开的“洛阳市××××号商业用房”项目公开竞价中，以最高应价胜出，该标的网络拍卖价格455092.75元。2018年12月10日，付亚文（××）与洛阳市涧西区人民法院（××）签订《拍卖成交确认书》。2018年12月12日洛阳市涧西区人民法院出具（2018）豫0305执恢255号之二执行裁定书载明：申请执行人为招商银行股份有限公司洛阳分行，被执行人为郭伏虎、唐赞歌、王少红；河南省洛阳市涧西区人民法院（2016）豫0305民初4573号民事判决书已经发生效力，但被执行人至今未履行；在执行过程中本院将王少红所有的位于洛阳市××××号房产依法查封，并进行了评估拍卖，××付亚文以455092.75元竞得，依照最高人民法院关于《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百九十三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖变卖财产的规定》第十九条、第二十八条，裁定如下：一、将被执行人王少红所有的位于洛阳市××××号房房产解除查封；二、将王少红所有的位于洛阳市××××号房产归××付亚文所有；三、××付亚文可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。本裁定书送达后立即生效。2019年2月18日涉案房产变更登记至付亚文名下，不动产权证号为豫（2019）洛阳市不动产权第00008888号。2、洛阳市涧西区人民法院执行局出具的《证明》显示：在司法拍卖开始之前执行局工作人员曾多次依法责令王少红和涉案房屋的实际占有人刘惠明腾房，但王少红和刘惠明没有履行，也没有提执行异议；在涉案房屋成交之后，因涉案房产被承租人社区门诊改变结构（拆掉了隔墙），恢复原状需要一定时间，在这期间执行局工作人员曾协商由承租人将租金交给付亚文，但付亚文不同意，付亚文要求交付房屋；2020年1月19日执行局工作人员到涉案房屋张贴了（2018）豫0305执恢255号腾房公告，2020年4月8日强制腾空涉案房屋，并当场将房屋交付给了付亚文。3、刘惠明提交《房屋租赁合同》一份，合同载明：刘惠明从王少红处租赁五女冢路宇龙花园6号楼，租赁期间自2015年元月1日起2019年12月31日止，每月租金3000元，每24个月刘惠明向王少红支付一次房租，租金总额72000元。王少红对刘惠明提交的《房租租赁合同》真实性予以认可。刘惠明名下中国建设银行账号为62×××11的账户显示分别于2018年8月31日、2018年12月11日向账号为62×××47的杨元花账户各转款90000元，共计180000元。刘惠明称上述两次转账是按照王少红的指示交的2019年1月1日至2020年12月31日两年的房租，杨元花也到庭表示这两笔款项是代王少红收的房租，具体收的什么租金以及如何将租金给王少红，杨元花无法解释清楚。王少红对收到刘惠明2019年1月1日至2020年12月31日租金180000元的事实予以认可。4、经询问刘惠明称从王少红处租赁的是宇龙花园6号楼109、110、111、112房屋，面积总共是164点多平方米，2018年8月31日和12月11日向王少红缴纳的是四间房的房租共180000元，王少红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭接受询问。付亚文称2018年12月5日去找过刘惠明，让刘惠明腾房。刘惠明对此不予认可，称付亚文是2019年3月找到她并告知其取得涉案房屋的产权，要求腾房，经协商与付亚文达成协议用109置换112，付亚文同意并于2019年8月2日接收了109房屋的钥匙。付亚文否认曾同意房屋置换的事，同时否认接收了109房屋的钥匙。本院认为，租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的除外。本案中涉案房屋在王少红出租给刘惠明之前已经抵押给招商银行股份有限公司洛阳分行，因招商银行股份有限公司洛阳分行实现抵押权，涉案房屋被涧西区人民法院拍卖并于2019年2月18变更登记至付亚文名下，故付亚文在取得涉案房屋产权后有权选择是否继续履行原租赁合同。虽然刘惠明对付亚文主张的于2018年12月5日曾告知其腾空房屋的事实不认可，但其自认付亚文在取得涉案房屋产权后，于2019年3月曾告知其涉案房屋产权变动、要求其腾空房屋。刘惠明在付亚文明确表示要求其腾空房屋后仍继续占有使用涉案房屋直至2020年4月8日被涧西区人民法院强制腾空，侵害了付亚文的物权，故对付亚文要求刘惠明向其赔偿占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。因2018年12月5日涉案房屋产权尚未变更至付亚文名下，且付亚文所举证据不足以证明涉案房屋的租金标准为每平方每月70元，故对付亚文主张的按每平方每月70元标准从2018年12月5日计算占用费共46088元的诉讼请求，本院不予支持，参照刘惠明向王少红缴纳四间房租金的标准（90000元／年），本院酌定刘惠明应当向付亚文赔偿2019年2月18日至2020年4月8日期间（十三个月零二十天）的占有使用费25625元。付亚文主张的2020年4月8日后的利息，无事实和法律依据，本院不予支持。关于刘惠明辩称的存在与付亚文置换房屋的事实，付亚文不予认可，且刘惠明所举证据不足，故对刘惠明的该项辩称，本院不予采信。关于刘惠明已经支付给王少红的房租，若刘惠明有异议，可另行向相关人主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十八条、第七百二十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、刘惠明于本判决生效后十日内向付亚文赔偿自2019年2月18日至2020年4月8日占有使用洛阳市西工区五女冢路家2号宇龙花园一区6幢112号房屋的费用25625元；二、驳回付亚文的其他诉讼请求。如刘惠明未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费952元，减半收取476元，由付亚文负担211元，刘惠明负担265元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  杨晓宇二〇二一年三月五日书记员  毛琳柯