天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终241号上诉人（原审被告）：霍金河，男，1968年11月4日出生，汉族，住天津市河东区。被上诉人（原审原告）杨福忠，男，1958年4月24日出生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：李琳，天津万华律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洋，天津万华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津市河东区福信食品店，住所地天津市河东区春华街华龙道秋实园6号楼底商2号B。经营者：杨福忠。委托诉讼代理人：李琳，天津万华律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洋，天津万华律师事务所律师。上诉人霍金河因与被上诉人杨福忠、天津市河东区福信食品店（以下简称福信食品店）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院(2020)津0102民初419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问当事人，依照法律规定，不开庭进行审理。本案现已审理终结。霍金河上诉请求：撤销一审判决，驳回福信食品店的一审诉讼请求或发回重审，诉讼费用由杨福忠、福信食品店负担。事实和理由：一审程序违法，未追加天津市津房置业发展有限责任公司（以下简称津房置业）参加诉讼，造成事实不清。2018年下半年津房置业对包括诉争房屋在内的13家底商进行升级改造，免收三个月房租，霍金河积极配合，福信食品店和津房置业同意霍金河继续经营食品类批发和零售。三方正在整改续签合同的过程中，一审判决让霍金河承担2019年4月以后的租金有失公允。一审判决查明事实不清，加重霍金河负担，造成福信食品店不当得利。津房置业系国有企业，按规定因疫情减免中小企业房租，福信食品店取得了该减免收入，而不给霍金河装修费用的补偿。霍金河系下岗工人，一家三口没有工作，依靠出租房屋生活。杨福忠、福信食品店辩称，双方合同于2019年1月1日到期，霍金河继续占有诉争房屋没有事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。杨福忠、福信食品店向一审法院起诉请求：1.依法判令霍金河腾空并返还河东区秋实园6号楼底商2号B的房；2.霍金河向杨福忠、福信食品店支付房屋占有使用费，自2019年4月1日起至实际腾房之日止，按每天317.8元计算；3.诉讼费由霍金河负担。一审法院查明事实:本案诉争房屋坐落河东区华龙道秋实园6号楼底商2号B，房屋所有权人为津房置业。杨福忠与津房置业就诉争房屋存在长期租赁关系，双方于2018年最后一次签订《天津市房屋租赁合同》，约定“用途为商业服务业（个体经营），租赁期限自2018年1月1日起至2018年12月31日，年租金62436元，本合同系双方续签的房屋租赁合同，租赁期届满后，杨福忠应自租赁期限届满当日向津房置业腾空、返还房屋。租赁期届满杨福忠需继续承租该房屋时，应当提前3个月与津房置业协商，经双方协商一致后续签房屋租赁合同。未经津房置业书面同意，杨福忠不得将承租的房屋转租、转借或以其他任何方式给第三人使用”。上述合同租赁期限届满后，津房置业未再与杨福忠个人续签房屋租赁合同。杨福忠接收涉案房屋后，转租给霍金河经营使用，双方亦系长期租赁合同关系。2018年1月1日，杨福忠与霍金河签订最后一份《房屋租赁合同》，约定“租赁期限自2018年1月1日至2019年1月1日止，租赁期满，杨福忠有权收回该房屋，霍金河应如期返还。霍金河需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前30日，向杨福忠提出续租书面要求，经杨福忠同意后重新签订租赁合同，年租金116000元，除杨福忠同意霍金河续租外，霍金河应在本合同的租期届满之日后3日内返还该房地产，逾期霍金河应按400元/平方米（建筑面积）向杨福忠支付该房屋占用期间使用费”。上述合同租金霍金河已付清，租赁期限届满后，双方未续租。2019年1月20日，杨福忠向霍金河发出《不在续租通知书》，告知霍金河诉争房屋到期后不再续租，要求霍金河于2019年1月31日前腾空诉争房屋。诉争房屋现仍由霍金河占有。另查明，福信食品店系杨福忠于2017年7月13日注册成立的个体工商户。2019年1月26日，津房置业（甲方）与福信食品店（乙方）就涉案房屋签订《天津市房屋租赁合同》及《补充协议》，约定甲方将诉争房屋出租给乙方，用途为商业服务业（食品销售）。租赁期限自2019年2月1日起至2021年3月31日，2019年4月1日至2020年3月31日租金为73152元，2020年4月1日至2021年3月31日租金为109728元。《补充协议》约定“任何情况下，杨福忠不得将房屋的全部或部分转租、转让、承包或转借他人，装修期内不产生房屋租金，装修期自2019年2月1日起至2019年3月31日止”。庭审期间经询，杨福忠、福信食品店一致确认本案以福信食品店为原告，按照返还原物法律关系，向霍金河主张权利。杨福忠不在本案中主张权利。诉讼期间，津房置业出具《证明》，表示确认福信食品店系诉争房屋权利人，如出现诉讼纠纷，认可将房屋交给福信食品店。一审法院认为，本案中，对于福信食品店要求霍金河向其返还诉争房屋的请求，主要确定两个问题，一为霍金河是否还对诉争房屋享有合法占有权利，二为福信食品店是否享有要求霍金河向其返还诉争房屋的权利。对于第一个问题，杨福忠与霍金河就诉争房屋签订的房屋租赁合同于2019年1月1日到期后，杨福忠明确表示不再续租，则双方之间的房屋租赁合同已终止，此后霍金河不能继续合法占有诉争房屋。霍金河虽以杨福忠向其转租诉争房屋未获得津房置业认可为由，主张双方转租合同无效，但即便双方转租合同无效，霍金河亦不能因此合法占有诉争房屋。故杨福忠与霍金河之间的转租合同无论是否有效，霍金河自2019年1月1日后均不能再合法占有诉争房屋。霍金河主张杨福忠曾承诺由其继续使用诉争房屋，但对此未能举证证明，不予采信。对于福信食品店是否享有要求霍金河返还诉争房屋的权利，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条规定，不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。本案福信食品店为诉争房屋承租人，其对于诉争房屋享有占用、使用的权利。房屋所有权人津房置业也出具证明，认可福信食品店为诉争房屋权利人，如出现纠纷，其认可将诉争房屋交给福信食品店，因此福信食品店享有要求霍金河向其返还诉争房屋的权利。综上，对于福信食品店要求霍金河腾空并交还诉争房屋的诉讼请求，予以支持。关于福信食品店要求霍金河支付诉争房屋占有使用费的诉讼请求，《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”。本案中，霍金河占用诉争房屋，则应向福信食品店赔偿占用期间的损失，该损失参照杨福忠与霍金河2018年所签租赁合同约定的房屋租金标准为宜，为每日317.8元（116000/365）。根据福信食品店与津房置业之间的房屋租赁合同约定，2019年3月31日前系免租期，杨福忠无须向津房置业支付租金，因此则房屋租金损失的赔偿起算时间应自2019年4月1日起。福信食品店要求杨福忠自2019年4月1日起至实际腾房之日止，按每天317.8元标准支付房屋使用费，符合上述计算标准，予以支持。霍金河就其主张的赔偿事项未能提交证据及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第二百四十三条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、霍金河于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于天津市河东区春华街华龙道秋实园6号楼底商2号B的房屋腾空交还天津市河东区福信食品店；二、霍金河于本判决发生法律效力之日起三十日内向天津市河东区福信食品店赔偿房屋占有使用费（自2019年4月1日起至实际腾房之日止，按照每日317.80元标准计算）；三、驳回杨福忠的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费464元，由霍金河负担。二审中，当事人均没有提供新证据。本院经审理查明的案件基本事实与一审法院查明的一致，本院予以确认。本院认为，杨福忠是福信食品店经营者，诉争房屋所有权人津房置业出具《证明》，认可福信食品店为房屋权利人，杨福忠表示以福信食品店名义主张权利，故福信食品店有权向霍金河主张权利。霍金河最后一次签订的房屋租赁合同于2019年1月1日到期，杨福忠明确表示不再续租，故双方租赁合同终止。霍金河应返还房屋，交付福信食品店。一审参照房屋租金标准，判令霍金河承担占用期间的房屋使用费，符合法律规定。霍金河主张一审程序违法，本案应追加津房置业为当事人，没有法律依据，本院不予支持。霍金河称2018年9月对诉争房屋进行装修，现不能继续经营，产生损失。霍金河不能证明其装修前与杨福忠进行协商，也不能证明杨福忠同意合同到期后续期，故对装修后果自行承担。综上所述，霍金河的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费464元，由上诉人霍金河负担。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二一年三月二十九日书记员  刘熙钰