四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终1565号 上诉人（原审被告）：赖洪，男，1954年9月1日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：廖娟，四川合文律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都志诚艺邦商贸有限公司，住所地：成都市青羊区411号。 法定代表人：何艳秋，总经理。 委托诉讼代理人：张杰，四川衡平律师事务所律师。 原审第三人：成都华诚天下商贸有限公司，住所地：成都市武侯区领事馆路7号1栋2单元11层1104号。 法定代表人：孙伟山，总经理。 委托诉讼代理人：孙利平，四川衡平律师事务所律师。 上诉人赖洪因与被上诉人成都志诚艺邦商贸有限公司（以下简称志诚公司）及原审第三人成都华诚天下商贸有限公司（以下简称华诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初11361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法对本案进行了审理。本院根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员杜玉兰适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。 赖洪上诉请求：1.请求撤销一审判决，发回重审或改判驳回志诚公司的诉讼请求。2.本案的一审、二审案件受理费、保全费等由志诚公司承担。事实和理由：一、一审法院在审理时，只是片面的从租赁合同去进行事实审查，却未能考虑本案的特殊性。1.虽然赖洪与华诚公司签订的《房屋租赁合同》中约定，赖洪应在租赁合同期限届满前3个月向出租方书面提出续租申请。但由于2020年1月因新冠肺炎疫情的影响，全国包括四川各地都采取了严密的防控措施。赖洪经营的茶楼在疫情期间又处于停业亏损状态，直到7、8月份左右才渐渐恢复正常经营。2.2020年4月16日，在华诚公司的管理人员刘巍向赖洪借车用于招待从其总公司来的领导时，赖洪就向其递交了书面的房屋续租申请，但由于该管理人员的离职造成了华诚公司内部的工作移交出现了问题，导致赖洪的续租申请未能移交给新的管理者。赖洪提供的微信聊天记录，可以看出华诚公司的负责人与赖洪在未发生本案所涉及的房屋租赁纠纷前有很好的关系，华诚公司的很多事情都是由赖洪在提供帮助，在2018年，赖洪在华诚公司的建议和要求下增加了营业面积，花费约47万元将茶楼进行了重新装修，后还将2个包间改建用做了华诚公司的办公室。正是这些原因，赖洪认为当初与华诚公司负责人约定的至少5年的房屋租赁期限是没有问题的。3.正是由于华诚公司管理人员的变动以及不可抗力的影响，使本案中赖洪与志诚公司人、华诚公司之间的沟通出现不对接，才导致本案的发生。所以案涉房屋的租赁合同期限以及申请期限应顺延，赖洪在8月18日向志诚公司提出的续租申请应认为是在合理的期限内提出的请求。4.本案中志诚公司和华诚公司认为，赖洪在5月14日前就应书面向其提出续租申请，那为什么直到7月14日才向赖洪提出解除租赁关系的通知，并且在7月16日华诚公司就将该房屋过户到了志诚公司的名下，虽然租赁合同约定赖洪放弃对承租房屋的优先购买权，但是并没有放弃知情权。华诚公司在很短的时间内完成了解除租赁关系的通知以及租赁房屋的过户而没提前告知赖洪，是因为华诚公司清楚赖洪在4月份就向其提交过房屋续租申请，还清楚赖洪与华诚公司之间存在的种种扯不断理还乱的关系，在这种情况下才匆忙将房屋过户到与自己有关联关系的志诚公司名下，志诚公司的注册资金仅有50万元，而涉案的租赁房屋的市值在1000万以上，在一审庭审中，赖洪一直要求志诚公司提供与华诚公司房屋买卖的合同及资金证明，但对方一直未提供。5.赖洪租赁房屋是用于开设茶楼，这门生意的好坏本身就是人气的积累和延续，赖洪为茶楼投入了大量的精力及资金，在生意刚刚进入正轨时是不可能有解除房屋租赁合同的想法的，赖洪能够对华诚公司提出的各种要求有求必应，正是因为需要华诚公司的房屋来进行经营。二、一审判决书中第二项判决要求赖洪按照每月30000元的标准支付8月15日后的房屋占有使用费，属错误裁判。赖洪与华诚公司签订的《房屋租赁合同》中对房屋的租赁费用进行了约定，为每月18000元。一审法院在没有进行现场实地调查以及比对的情况下，以志诚公司提供的其他不同楼层不同户型的房屋租赁价格来进行判决，严重损害赖洪权益。三、一审法院超诉讼请求进行判决，在一审原告的诉讼请求中并没有提出对赖洪交纳的租赁保证金进行处理，而一审法院却径行全部抵扣。在本案中，赖洪与志诚公司之间的房屋租赁合同并没有解除，所以没有违约行为，也不应用租赁保证金去抵扣相关违约金。四、一审法院对志诚公司是否真实取得华诚公司的债权从而取得诉讼请求权的事实未予以调查核实，仅凭志诚公司单方陈述就认定志诚公司已经取得债权，判决赖洪向志诚公司支付房屋占有使用费，于法无据。 志诚公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。两份房屋租赁合同均在2020年8月14日到期，赖洪与志诚公司没有达成任何形式的续租协议，赖洪应将租赁场地退还给志诚公司并承担房屋占有使用费，关于房屋占有使用费原审法院参考相邻楼层位置商铺租金酌情将商铺的占有使用费确定为3万元每月，符合目前案涉商场商铺出租的市场情况。志诚公司认为租赁保证仅应予以没收，但一审法院为避免志诚公司与赖洪之间再次发生诉讼纠纷，从避免诉累的角度，从有利于志诚公司与赖洪利益的处理方式，将保证金抵扣逾期付款违约金及逾期腾退违约金，志诚公司认为一审法院的处理方式合情合理也合法。志诚公司系通过合法的方式取得案涉商铺的所有权，志诚公司有权要求赖洪腾退案涉商铺并支付每月三万的房屋占有使用费。因本案争议事实发生在民法典实施前，民法典时间效力的若干规定第一条第二款，所以本案应当适用民法典实施前的法律及司法解释予以处理。 华诚公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持。华诚公司在其持有案涉房屋期间已经对赖洪欠付的租金进行了减免，华诚公司与赖洪之间从未就案涉房屋的续租事宜进行协商或达成一致，同时华诚公司也不同意其在持有案涉商铺期间与赖洪就案涉商铺进行续租。 志诚公司向一审法院起诉请求：1.判令赖洪向志诚公司腾退成都市青羊区xx号房屋；2.判令赖洪向志诚公司支付从2020年8月15日至志诚公司实际收回租赁场地之日止的场地占用费（暂计算至2021年2月14日为221820.36元）；3.判令赖洪向志诚公司支付欠付的租金22785.5元以及截止付清前述款项之日止的违约金（从2020年5月15日起按照每日0.5%的标准暂计算至2021年2月14日为31330元）；4.判令赖洪向志诚公司支付逾期腾退房屋违约金23813.59元；5.本案诉讼费及保全费由赖洪承担。 一审法院认定事实：2017年11月28日，钱江公司（甲方）与赖洪（乙方）签订两份《房屋租赁合同》，第一份主要约定：1．甲方将位于成都市××街××号××栋××楼××号商业用房（建筑面积218.47平方米）出租给乙方经营茶楼，租赁期限自2017年8月15日起至2020年8月14日止；2．租赁保证金11000元，租金标准为36.62元／㎡／月（按建筑面积计算），税后月租金8000元，租金中包含物业管理费和商业管理费，从2017年8月15日起，租金每年在前一年的租金基础上递增5%，租金以3个月为一期支付一次，每期届满前15日内支付下期租金。第二份主要约定：1．甲方将位于成都市××街××号××栋××楼××号商业用房（建筑面积255.87平方米）出租给乙方经营茶楼，租赁期限自2018年1月1日起至2020年8月14日止；2．租赁保证金10000元，租金标准为39.08元／㎡／月（按建筑面积计算），税后月租金10000元，租金中包含物业管理费和商业管理费，从2018年1月1日起，租金每年在前一年的租金基础上递增5%，租金以3个月为一期支付一次，每期届满前15日内支付下期租金。另外，两份合同均有以下内容，第二条第二款：本合同期满，如甲方仍继续出租且乙方需要续租，须在本合同期限届满三个月之前向甲方提出续租书面申请，并协商签订续租合同。否则，视为乙方不再继续租赁。合同期满后，甲方有权另行处置。第七条第二款：租赁期满后装修装饰物的权属处理为固定装修原则上属于甲方，甲方不对乙方进行补偿，乙方若拆除固定装修，须在租赁期内将租赁标的物恢复原样，乙方若不拆除固定装修，租赁期满，甲方同意乙方不必恢复原租赁场地交付标准。第九条第二款：乙方逾期交付租金，除仍应补交所欠租金外，并按未交租金总额的每日5‰向甲方支付违约金。第九条第三款：乙方有拖欠租赁标的物租金20日以上或空置15日的情形的，甲方有权单方终止合同，收回租赁标的物，保证金不予退还。第十四条第四款：在租赁期内，乙方自愿放弃对该租赁标的物的优先购买权，甲方如出让该房屋所有权，不再另行通知乙方。 2019年1月1日，钱江公司（甲方）、赖洪（乙方）、华诚天下（丙方）签订《租赁合同主体变更三方协议》，主要载明：鉴于租赁物业已由甲方转售丙方，现将甲乙双方租赁合同关系的出租方由甲方变更为丙方，丙方承继属于甲方的权利义务。 2020年6月22日，志诚公司向成都欧新物业管理有限公司出具《情况说明》，载明：我公司租与意达茶府（赖洪经营茶楼）的房屋，现所有3楼房屋产权及营业执照正用于办理其他业务，暂时无法提供用于办理天然气开户，现申请延期至9月30日。 2020年7月14日，华诚公司制作了两份关于《房屋租赁合同》到期不续租及收回租赁场地的通知，主要内容为告知赖洪华诚公司将不再与赖洪续签关于xx号至xx号房屋的租赁合同，且赖洪尚欠志诚公司xx2号至xx4号商铺自2020年3月15日至2020年5月14日期间的租金17640.8元，尚欠志诚公司xx5号至xx号商铺自2020年5月1日至2020年5月14日期间的租金5144.7元。 2020年8月18日，赖洪委托四川金契律师事务所向华诚公司出具《律师函》，主要内容为：2020年7月16日、8月13日华诚公司两次致函要求志诚公司搬离xx2号至xx号房屋及支付相应租金，并宣称将采取停水停电等过激行为，现郑重向华诚公司告知愿与华诚公司协商解决双方法律纠纷，若不愿协商，希望以诉讼方式解决，不可再采取停水停电等过激行为。 2020年8月18日，赖洪委托四川金契律师事务所向华诚公司出具《律师函》，主要内容为：租赁合同到期后赖洪愿意继续履行与志诚公司之间关于成都市青羊区xx2号至xx号商铺的租赁合同并请华诚公司提供其对公银行账户以便支付租金。 2020年8月23日，赖洪前往华诚公司欲用现金支付2020年8月15日至11月15日的租金。 2020年9月20日，华诚公司将出具给赖洪的《债权转让通知书》张贴于案涉租赁房屋门口，主要内容为：赖洪尚未支付华诚公司xx2号至xx4号房屋在2020年3月15日至2020年5月14日期间的租金17640.8元、xx5号至xx号房屋在2020年5月1日至2020年5月14日期间的租金5144.7元，故华诚公司对赖洪共享有22785.5元的债权，因华诚公司已将案涉商铺转售给志诚公司，并同时将前述债权（包括相应的逾期付款违约金）全部转让给志诚公司，赖洪收到本通知后应将上述应付款项（含违约金）直接支付给志诚公司。 一审另查明：1.2020年7月16日志诚公司取得青羊区xx号、xx3号、xx4号、xx5号、xx6号、xx7号、xx号房屋的不动产权证书【川（2020）成都市不动产权第0××1号】。2．志诚公司将案涉房屋的二楼租赁给案外人的租金标准为54.68元／㎡／月，商业管理服务费为26元／㎡／月，物管费为8.5元／㎡／月，将案涉房屋的四楼租赁给案外人的租金标准为32.88元／㎡／月，商业管理服务费为26元／㎡／月，物管费为8.5元／㎡／月。 一审中，志诚公司出具《情况说明》，载明赖洪向钱江公司支付的成都市xx2-xx号商铺共计21000元的租赁保证金，钱江公司已转交给华诚公司。因赖洪拖欠租金达20日以上，依据《房屋租赁合同》第九条第（三）项“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方终止合同，收回租赁标的物，保证金不予退还：拖欠租赁标的物租金20日以上或空置15日的”约定，对赖洪缴纳的21000元租赁保证金予以没收。 一审法院认为，赖洪与钱江公司签订的两份《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，后华诚公司承继了该合同中出租方钱江公司的权利义务，华诚公司又将房屋所有权转让给志诚公司并将有关租赁的债权一并转让给志诚公司。故志诚公司和赖洪均应按合同约定履行各自义务。 关于2020年5月14日前的租金及违约金。志诚公司及华诚公司称赖洪欠付xx2号至xx4号商铺自2020年3月15日至2020年5月14日期间的租金、xx5号至xx号商铺自2020年5月1日至2020年5月14日期间的租金，赖洪辩称前述期间未缴纳租金系受疫情影响，并认为其有权要求再免收一个月租金。一审法院认为，2020年1月24日，四川省人民政府针对新冠肺炎疫情启动重大突发公共卫生事件一级响应，出台了相关疫情防控措施，严格管理各种群聚性活动，各地采取了一系列封闭隔离措施。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条的规定，新冠肺炎疫情的发生宜认定为不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，对于因此不能履行合同或者履行合同不符合合同约定的，可以主张相应的免责，本案中租赁房屋的用途是经营茶楼，商铺所在位置的商业广场在疫情期间也进行了封闭，客观上确实对赖洪茶楼的经营活动有严重影响，故赖洪主张免除前述期间未缴纳租金及违约金，一审法院予以认定，但其主张再免除一个月的租金，超出本次疫情的合理影响范围，一审法院不予支持。 关于2020年8月15日之后的房屋占有使用费。志诚公司从华诚公司处受让了租赁物所有权，基于买卖不破租赁原则，故赖洪应向志诚公司支付租金。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，两份《房屋租赁合同》的期限均已于2020年8月14日届满，赖洪辩称其在志诚公司受让房屋及租赁期限届满前已经与华诚公司达成长期续租的口头协议，但未提供相应证据证明，且华诚公司对此不予认可，故对该抗辩不予采纳，赖洪还辩称志诚公司与华诚公司等关联公司恶意串通损害其利益，但也未尽到初步证明的义务，该抗辩亦不予采纳，赖洪继续占有使用案涉房屋已无合法依据，应腾退案涉房屋。租期届满后，出租人不同意续租，赖洪至今未返还租赁物，故应向志诚公司支付自2020年8月15日至实际腾退之日的房屋占有使用费。志诚公司要求赖洪按照案涉商铺同位置相邻楼层的平均月租金77.94元/平方米支付房屋占用费以及按年租金10%支付逾期腾房违约金，赖洪辩称房屋占用费的标准应参照合同约定的租金计算，且其违约金计算标准过高，一审法院认为，《房屋租赁合同》仅约定了租赁租赁期限内月租金分别为8000元、10000元，赖洪在租赁期满后无权占用租赁房屋，一审法院参考志诚公司提交相邻楼层同位置商铺租金以及《房屋租赁合同》约定的租金，结合案涉商铺的实际情况，酌情确定案涉xx2号至xx号商铺的房屋占有使用费为每月30000元（包含物业管理费和商业管理费）。 关于租赁保证金、逾期付款违约金及逾期腾退违约金。志诚公司主张租赁保证金21000元予以没收。为避免诉累，一审法院一并在本案中予以处理。虽然合同约定了赖洪拖欠租金达20日的，出租方有权收回租赁标的物，保证金不予退还，但本案系因疫情原因导致双方对支付租金产生争议，同时，赖洪明知租赁期限届满后未能续租仍拒绝腾退房屋亦属于违约，一审法院根据合同性质、违约行为及实际损失酌情确定租赁保证金、逾期付款违约金与逾期腾退违约金相抵。 综上，对志诚公司的诉请，一审法院予以部分支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、赖洪于判决生效之日起二十日内腾退成都市青羊区xx2号、xx3号、xx4号、xx5号、xx6号、xx7号、xx号房屋【不动产权证书：川（2020）成都市不动产权第0××1号】；二、赖洪于判决生效之日起二十日内向志诚公司支付房屋占有使用费（自2020年8月15日起至实际腾退之日止，按30000元／月的标准计算）；三、驳回志诚公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5796元，减半收取2898元，由志诚公司负担898元，赖洪负担2000元，保全费2019元，由赖洪负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 二审中，华诚公司、志诚公司对一审查明的事实无异议。赖洪对一审查明的“2.志诚公司将案涉房屋的二楼租赁给案外人的租金标准为54.68元/㎡/月，商业管理服务费为26元/㎡/月，物管费为8.5元/㎡/月，将案涉房屋的四楼租赁给案外人的租金标准为32.88元/㎡/月，商业管理服务费为26元/㎡/月，物管费为8.5元/㎡/月”相关事实与本案不具有关联性，对其他事实无异议。本院对赖洪的异议不予认可，一审查明的该事实与本案有关，本院予以确认。 本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，1.华诚公司对xx2号至xx4号商铺2020年2月15日至3月14日的租金进行的减免，xx5号到xx号商铺2020年4月1日至4月30日的租金进行了减免。2.赖洪承租案涉商铺进行经营，店招为“意达茶府”。3.赖洪仍在经营使用案涉房屋。 本院认为，根据赖洪的上诉意见、志诚公司的答辩意见及华诚公司的陈述意见，本案二审的主要争议焦点有三个，现评判如下。 一、关于房屋腾退的问题 本院认为，根据案涉《房屋租赁合同》，赖洪承租的案涉房屋的租赁期限均于2020年8月14日届满。赖洪并未提供证据证明其与华诚公司之间达成了续租的合意，应当承担举证不能的不利后果。在案涉房屋租期届满之前，华诚公司于2020年7月14日向赖洪发出两份《关于〈房屋租赁合同〉到期不续租及收回租赁场地的通知》，明确告知赖洪不再与其续签租赁合同，并要求其于2020年8月14日租期届满后5日内将案涉房屋交还。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条第一款：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物”之规定，赖洪应当腾退案涉房屋。因志诚公司于2020年7月16日取得案涉房屋的所有权，故赖洪应当向志诚公司进行腾退。 对于赖洪主张不应腾退房屋的相关上诉意见，本院分述如下：1.赖洪主张其在2020年4月向华诚公司提交过书面申请。对此本院认为，赖洪并没有证据证明其提交过申请，也没有证据证明其与华诚公司达成了续租的合议。2.赖洪主张其在2018年对案涉房屋进行装修，所以“赖洪认为当初与华诚公司负责人约定的至少5年的房屋租赁期限是没有问题的”。对此本院认为，关于房屋的续租，应当是双方当事人达成一致的意思表示，赖洪的单方意思表示不能达成房屋续租的效果。3.赖洪认为其放弃了优先购买权，但并未放弃知情权。对此本院认为，根据案涉租赁合同第十四条第四款：“在租赁期内，乙方自愿放弃对该租赁标的物的优先购买权，甲方如出让该房屋所有权，不再另行通知乙方”的约定，华诚公司转让案涉房屋时，并没有义务告知赖洪。4.赖洪主张华诚公司与志诚公司恶意串通损害其利益，但是赖洪也没有提供证据证明。5.华诚公司并没有提出解除租赁合同的关系，也没有提前解约，而仅是发出通知告知赖洪租期届满后不再续租。综上，本院对于赖洪的上述意见均不采纳。 二、关于房屋占有使用费的问题 赖洪对一审认定的房屋占有使用费的标准提出异议。对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条第一款：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物”之规定，在华诚公司明确告知赖洪租期届满后不再续租的情况下，在租期于2020年8月14日届满后，赖洪应当立即腾退案涉房屋。因赖洪未在2020年8月14日租期届满后向房屋所有权人志诚公司腾退案涉房屋，其不具有继续对案涉房屋进行占有使用的本权，构成无权占有。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”之规定，志诚公司有权请求赖洪返还其获得的利益，赖洪所取得的不当利益应为案涉房屋的占有使用，因占有使用本身不能返还，故应当偿还占有使用的对价，即房屋占有使用费。因房屋占有使用费并非是租金，而是占有使用利益对应的价额的返还，故不应该以案涉合同约定的租金为标准计算房屋占有使用费，而是应当以占有使用利益对应的价额为标准，一审法院参考志诚公司提交相邻楼层同位置商铺租金以及《房屋租赁合同》约定的租金，结合案涉商铺的实际情况，酌情确定案涉xx2号至xx号商铺的房屋占有使用费为每月30000元（包含物业管理费和商业管理费），较为合理，本院予以确认。赖洪主张以案涉《房屋租赁合同》约定的租金为标准进行计算房屋占有使用费，没有法律依据，本院不予采信。 三、关于租赁保证金的问题 赖洪主张一审对租赁保证金进行处理，是超诉讼请求进行判决。对此本院认为，定分止争是当事人进行民事诉讼活动的重要目的，也是社会主义法治追求的重要价值目标，为了有效化解社会矛盾，减少当事人诉累，对不告不理的理解不应过分机械。本案一审中，志诚公司主张赖洪违约，故应当根据案涉合同的约定没收保证金，一审法院为避免诉累，在一审判决中一并处理租赁保证金，且根据合同性质、违约行为及实际损失酌情确定租赁保证金与逾期付款违约金、逾期腾退违约金相抵。一审判决的处理方式，能够缩短给付的过程，避免产生新的纠纷，并无不当，本院予以确认。 综上，赖洪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5796元，由赖洪负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 杜玉兰 二〇二一年三月三十日 法官助理 余海洋 书 记 员 何浩铭