贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0115民初7908号原告：陈锡兰，女，汉族，1981年5月4日生，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：高雪，贵阳市南明区市府法律服务所法律工作者。被告：胡德生，男，汉族，1965年10月28日生，住贵州省贵阳市观山湖区。被告:白小平，女，汉族，1954年3月17日生，户籍地：贵州省瓮安县，现住贵州省贵阳市南明区。被告：陈忠祥，男，汉族，1949年11月16日生，户籍地贵州省瓮安县，现住贵州省贵阳市南明区。原告陈锡兰诉被告胡德生、白小平、陈忠祥房屋租赁合同纠纷一案,本院以小额诉讼程序立案后，因案情复杂，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈锡兰委托诉讼代理人高雪，被告胡德生到庭参加诉讼，被告白小平、陈忠祥经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈锡兰向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告胡德生签订的房屋租赁合同；2、判令三被告连带返还原告租金34080元及押金4000元，并支付利息（自2019年1月4日起以4000元为基数，按照年利率6%的标准计算至付清时止）；3、本案诉讼费由三被告共同承担。事实和理由：原告与被告胡德生于2019年8月2日签订了一份房屋租赁合同，约定：被告胡德生将位于金阳新区贵州（香港）新瑞商业中心广场金蝶苑Ａ栋一层9号商铺（面积为142㎡）出租给原告合法使用，租赁期限自2019年8月30日至2021年8月30日止，租金每年51120元，租金支付方式为季付，押金4000元。2019年7月还未签订租赁合同时，原告支付了2019年8月30日至2020年8月30日的房租51120元、押金4000元。原告得到商铺后开始经营快递接收站的生意，直到2019年12月李红权和周平拿着贵阳市南明区人民法院判决书告知原告，该商铺已经判决归该二人所有并申请了强制执行，原告才知道被告胡德生并非该商铺所有权人，真正所有权人为被告白小平、陈忠祥。李红权和周平要求原告在2020年1月4日前搬出，原告立即打了被告胡德生的电话，要求其出面解决，但被告胡德生说租金已经支付给被告白小平、陈忠祥，让原告继续使用。2020年1月4日，李红权和周平再次出具南明区法院执行局的协助通知要求原告清空搬走，原告告知其已经交付全年房租，可以使用到8月底，二人称租金应该从2020年1月开始交付，不然就有权要求原告搬走，原告与二人发生抓扯，原告立即联系被告胡德生要求其出面解决，被告胡德生拒绝出面，原告只能拨打电话报警，由观山湖区碧海派出所出警调解。调解结果为：原告与二人重新签订房屋租赁合同并缴纳房租，原告另向法院起诉被告胡德生、白小平、陈忠祥返还租金及押金。2020年1月，原告与李红权重新签订了房屋租赁合同，也通过微信将租金支付给李红权的妻子周平。此后，原告多次找到被告胡德生要求其将未使用租期的租金及押金返还，被告胡德生拒绝。为了维护原告自身合法权益，特向贵院起诉，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告胡德生辩称，我与原告签订的合同是真实有效的，现在单方解除合同，是原告方违约，至于产权归谁的问题与我方没有关系。被告白小平、陈忠祥未到庭参加诉讼,亦未提交书面答辩意见及证据。经审理查明：2019年7月，原告陈锡兰欲租赁位于金阳新区贵州（香港）新瑞商业中心广场金蝶苑Ａ栋一层9号商铺，在与被告胡德生协商一致后，通过微信转账向被告胡德生支付租金51120元，押金4000元。2019年8月2日，被告胡德生（出租人）与原告陈锡兰（承租人）补签《商铺租赁合同》一份，将位于金阳新区贵州（香港）新瑞商业中心广场金蝶苑Ａ栋一层铺号为9面积为142㎡的门面租赁给原告陈锡兰使用，承租人对委托招租及租赁合同签订以后的后续管理知情，租赁时间从2019年8月30日至2021年8月30日，每年租金51120元。另查明，位于金阳新区贵州（香港）新瑞商业中心广场金蝶苑Ａ栋一层9号商铺系被告白小平与陈忠祥（夫妻关系）所有，被告胡德生收到原告租金51120元，押金4000元后，将其中34000元微信转账给被告白小平。被告胡德生与被告白小平、陈忠祥微信聊天记录载明有被告白小平、陈忠祥委托被告胡德生将案涉房屋进行租赁的内容，以及被告胡德生要求被告白小平将案涉房屋产权证照片发给其用于原告陈锡兰办理工商登记的内容。再查明，2019年12月17日，贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102执恢214号执行案件《公告》载明：“本院执行的李红权申请执行白小平、陈忠祥借款纠纷一案。执行中，因被执行人白小平、陈忠祥逾期未履行生效法律文书义务，查封了被执行人白小平、陈忠祥名下贵阳市观山湖区观山西路碧海花园金碟苑Ａ幢1单元1层8号房屋及贵阳市观山湖区观山西路碧海花园金碟苑Ａ幢1单元1层9号房屋。已对上述查封的房屋进行评估、拍卖，均已流拍，现申请人李红权已申请对上述房屋以物抵债，现责令被执行人白小平、陈忠祥及其他居住人员于2019年12月31日前将上述房屋腾空交给李红权。”后李红权根据南明区人民法院（2019）黔0102执恢214号裁定书及协助执行通知书，办理了观山湖区房屋的不动产产权证。金阳新区贵州（香港）新瑞商业中心广场金蝶苑Ａ栋一层9号商铺与观山湖区观山西路碧海花园金碟苑Ａ幢1单元1层9号房屋系同一房屋。2020年1月1日，李红权与原告陈锡兰就金蝶苑A幢1单元1层9号房屋另行签订《房屋租赁合同》一份，租赁期限从2020年1月1日至2025年1月1日，每月租金5000元，半年一付。上述事实,有原、被告的陈述、商铺租赁合同、（2019）黔0102执恢214号《公告》、不动产产权证、微信转账记录、聊天记录等证据在卷佐证，经庭审举证、质证，予以认定。本院认为，原告陈锡兰与被告胡德生签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，受法律保护，双方应按约定全面履行各自的义务。现金蝶苑A幢1单元01层9号商铺经南明区人民法院裁判由案外人李红权所有并办理了不动产产权证，且原告陈锡兰与案外人李红权已另行签订了《房屋租赁合同》，根据《中华人民共和国民法典》第七百二十四条“有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押。”的规定，原告陈锡兰有权解除合同，故对其诉请解除与被告胡德生签订的《房屋租赁合同》，予以支持。原告陈锡兰与被告胡德生签订的《商铺租赁合同》约定每年租金51120元，即月租金4260元，原告陈锡兰实际使用房屋4个月，产生租金17040元。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第二百二十八条第一款“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”及《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。”的规定，本案中被告胡德生、白小平与陈忠祥明知案涉房屋被法院查封，却出租给原告陈锡兰，并收取了租金，故被告胡德生、白小平、陈忠祥应将剩余租金34080元与押金4000元退还原告陈锡兰。对于原告陈锡兰要求以4000元为基数，按照年利率6%的标准从2019年1月4日起计算至款项付清时止的利息，有事实和法律依据，但起算时间应从其与案外人李红权另行签订《房屋租赁合同》时起算，即2020年1月1日，予以支持。被告白小平、陈忠祥经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了举证、质证及辩论的权利，并依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第二百二十八条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条，《中华人民共和国民法典》第七百二十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告陈锡兰与被告胡德生签订的《房屋租赁合同》；二、被告胡德生、白小平、陈忠祥于本判决生效之日起十日内返还原告陈锡兰租金34080元、押金4000元及利息（以4000元为基数，自2020年1月1日起按年利率6%的标准计算至款项付清之日止）；三、驳回原告陈锡兰其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取376元（原告陈锡兰已预缴）,由被告胡德生、白小平、陈忠祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向人民法院申请强制执行。审判员  韩龙二〇二一年三月二十三日法官助理刘凤书记员韩露