江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0602民初8097号原告：南通大周实业有限公司，统一社会信用代码91320600746208393E，住所地江苏省南通市崇川区长平路118号。法定代表人：周辉，董事长。被告：穆新建，男，1969年6月16日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。委托诉讼代理人：胡玲玲，江苏大生律师事务所律师。原告南通大周实业有限公司（以下简称大周实业）与被告穆新建土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原、被告及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大周实业向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《土地使用租赁合同书》；2.判令被告支付原告2020年6月1日至2020年12月30日期间所欠房租96250元。事实和理由：2009年11月13日，原告与被告签订《土地使用租赁合同书》，合同约定原告将位于港闸区长平路118号所拥有的土地使用权属土地9126平方米租赁给被告使用。合同约定租赁期限自2010年3月1日至2022年2月28日，年租金165000元，每年3月1日前交付，先交后用。其中，2020年3月1日至2021年2月28日该年度的租金，被告将2020年3月1日至2020年5月31日期间的租金交付原南通市港闸区人民法院，之后的租金原告多次向被告索要，被告均以案涉租赁土地已拍卖成交为由拒不支付。被告穆新建辩称，首先，2020年9月7日，涉案土地使用权已经转移至天生产业新城南通有限公司名下，故应由天生产业新城南通有限公司作为新出租方享有和履行《土地使用租赁合同书》中的权利义务，原告作为原出租方，无权提出解除合同和收取2020年9月7日后的租金。其次，2020年6月，因原告提供的变压器故障，被告花费47800元购买并安装了新变压器，原告法定代表人曾承诺同意被告用变压器费用抵扣2020年6月至9月的租金。2019年被告支付过原告7000元租金，同时被告尚有10000元保证金在原告处，故被告无需再支付任何租金。请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：大周实业原系南通市2幢、3幢、4幢房屋所有权人，地号02-08-（072）-012土地使用权人。2009年11月13日，大周实业（甲方）与穆新建（乙方）签订《土地使用租赁合同书》一份，约定甲方将位于南通市，面积9126平方米的土地出租给乙方，租期十二年，前四年自2010年3月1日至2014年2月28日，不向乙方收取土地使用费，后八年自2014年3月1日至2022年2月28日，乙方向甲方缴纳土地使用费，具体为165000元，缴纳方式为一年一交，先交后用，乙方于每年3月1日前向甲方支付土地使用权租金。《合同》第十一条约定：“在本合同期内，如遇甲方将该土地转让等其他原因，乙方有权按照本协议继续使用该土地并享有所建库房的所有权直到合同期满。”穆新建于2009年8月31日支付大周实业10000元保证金，合同签订后，穆新建在承租的土地上自建厂房约8206平方米用作经营。之后因大周实业与案外人之间存在诉讼纠纷，2020年6月22日，大周实业所有的南通市土地使用权被司法拍卖，在拍卖标的物情况介绍表中载明：“该处房产及土地设置有多起房屋、土地租赁关系，其中一份租赁合同是在抵押权设立及法院查封前订立的，本次拍卖按现状整体拍卖，买受人对抵押权设立前订立的土地租赁合同和所涉及的无证房屋、构筑物等依租赁合同的约定处理。穆新建租赁土地面积9126平方米，租金交至2020年5月31日止，保留租赁关系至2022年2月28日止。”买受人天生产业新城南通有限公司于2020年6月22日竞得上述拍卖物，本院于2020年7月30日作出（2017）苏0611执980号之四执行裁定书，载明：“位于南通市（地号：02-08-072-012）的土地使用权归买受人天生产业新城南通有限公司享有，南通市2幢、3幢、4幢有证房屋的所有权归买受人天生产业新城南通有限公司所有，土地使用权、房屋所有权自本裁定送达买受人天生产业新城南通有限公司时转移。”天生产业新城南通有限公司于2020年9月7日接收该裁定书。2019年3月1日前，穆新建已经付清了2019年3月1日至2020年2月29日的租金。此后2019年5月9日至2019年12月23日期间，穆新建陆续用微信支付大周实业的法定代表人周辉7000元。2020年3月1日至2020年5月31日的租金41250元，穆新建根据执行法院的要求交付给了法院。2020年6月30日，因涉案场地上变压器故障，穆新建花费47800元购买并安装了新变压器。2020年9月11日，穆新建与大周实业的法定代表人周辉在微信聊天上沟通时，周辉称：“目前我还是权利人，算到9月份的房租应该是55000元，扣除变压器你垫付的50000，希望你转5000给我。”本院认为，根据法律规定，租赁物在租赁期间内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。原、被告之间签订的《土地使用租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，当属合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。虽然在租赁期间内，租赁物的所有权发生了变动，但涉案租赁合同的效力不受影响。关于被告是否未能按照约定支付租金的问题。根据《物权法》第二十八条规定，因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生法律效力。原告所有的土地使用权被法院在执行程序中以拍卖方式进行了处置，自法院的执行裁定作出之日即2020年9月7日起原告就不再是案涉土地的使用权人。原告关于土地使用权仍登记在原告名下，其仍是土地使用权人的主张没有法律依据。租金属于土地使用权的法定孳息，在没有特别约定的情况下，应当随着土地使用权一并转移，因此，原告只有主张2020年9月7日之前的租金的权利。根据原、被告双方的约定租金标准，2020年6月1日至9月6日的租金为44000元（165000÷12×3.2），扣除被告已经支付的租金7000元及保证金10000元，尚欠27000元。关于被告是否有权以变压器费用抵扣租金的问题。本院认为，根据《合同法》第二百一十六条规定，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。原告在出租土地时，变压器作为土地的附属设施一并交付给被告以及其他租赁户共同使用，变压器也是用户正常用电的必要设施，因此原告有义务保持变压器的正常功能，变压器发生故障时，原告有义务进行维修或更换。虽然涉案土地使用权在变压器故障发生之前拍卖成交，但执行法院是在拍卖成交两个多月后作出裁定，裁定作出之前的土地使用权人仍为原告，该段时间内的租金仍由原告收取，故出租方仍为原告，变压器的维修义务也应当由原告承担。被告更换变压器的行为不仅是为了自己正常经营，也为其他租赁户提供了便利，且在与原告法定代表人进行沟通时，原告法定代表人亦明确表示同意将变压器费用抵扣租金。因此，被告有权以其购买变压器的货款抵偿租金。虽然变压器货款、安装费对应的增值税发票所载明的买受人为南通玉泉机电工程有限公司，但该公司已经出具了实际出资人为被告的证明，而且从原、被告微信聊天记录来看，原告也清楚实际购买人就是被告。因被告垫付的变压器的费用金额已经超过所欠租金金额，原告再要求被告支付租金没有法律依据，本院不予支持。虽然被告存在迟延支付租金的情形，但迟延的原因是土地属于被执行的标的物，执行法院要求被告将租金交付给法院，而且目前被告也不欠付租金，即使有所迟延，也不构成根本性违约，原告要求解除合同没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第二百二十九条规定，判决如下：驳回南通大周实业有限公司的诉讼请求。案件受理费2206元，减半收取计1103元，由南通大周实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理2206元。审 判 员 肖红波二〇二一年三月九日法官助理 戴夕雨书 记 员 顾 琳