北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初683号原告：刘思远，男，1994年6月14日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：杨北川，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘瑞堂，北京市京师律师事务所实习律师。被告：杨良珊，女，1971年12月31日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：齐乐，北京市通商律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡剑，北京市通商律师事务实习律师。原告刘思远与被告杨良珊房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘思远及其委托诉讼代理人齐乐、胡剑，被告杨良珊及其委托诉讼代理人杨北川、刘瑞堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘思远向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2020年11月3日解除；2、请求判令被告退还原告定金10万元、居间服务费127108．8元，并向原告支付违约金977760元；3、案件受理费由被告承担；4、律师费2．5万元由被告承担。事实与理由：2020年9月6日，原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定房屋成交价款4888800元，被告应于2020年10月15日将房屋交付给原告，并约定“出卖人未按照第六条约定的期限和条件将房屋交付给买受人的，逾期超过15日后买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款（含已付贷款部分），并按照成交总价款的20%向买受人支付违约金。”原告按照合同约定向原告支付定金10万元，被告却未按照合同约定时间交付房屋。之后原告多次催促被告交付房屋，被告仍拒绝交房，2020年11月3日，原告向被告送达解除合同通知。原告认为，被告没有如约交付房屋的行为已构成根本违约，现诉至法院，望支持诉请。被告杨良珊辩称，不同意原告刘思远的诉讼请求，我方早已在合同约定的交房日期前做好了所售涉案房屋的交付准备工作并提前通知原告刘思远接收房屋，但原告因为自己的房屋没有售出导致应付购房款不能按时筹措支付，故原告刘思远才没有依约按时接收所购涉案房屋，因此其已在先违约。另即便假设我方构成违约，原告要求的违约金也过高，要求法院依法予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月6日，被告杨良珊（甲方）与北京自如生活企业管理有限公司（以下简称自如公司，乙方）就涉案房屋出租签订《资产管理服务合同》。第1．3条约定：管理期间自2019年4月26日起至2022年7月19日。第2．1条约定：双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情预期合理收益为7800元/月，从第二个管理周期起每个管理周期预期收益递增3%。2020年9月6日，原告刘思远（买受人）、被告杨良珊（出卖人）经案外人北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间介绍就涉案房屋买卖签订《北京市存量房屋买卖合同》约定，第一条房屋基本情况：出卖人所售房屋坐落为通州区八里桥南街，建筑面积142．63平方米。第二条房屋权属情况及使用情况：出卖人已将该房屋出租，租赁期限自2019年7月20日至2022年7月19日；出卖人承诺交房前解除租赁合同，并按期交房，由此产生的费用由出卖人自行承担。第六条房屋的交付：出卖人完成自如解约清退手续后，于2020年10月15日将该房屋交付给买受人。第七条违约责任：逾期交房超过15日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款（含已付贷款部分），并按照成交总价款的20%向买受人支付违约金。第九条不动产登记：出卖人和买受人同意自本合同签订之日起150日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。2020年9月6日，原告刘思远（乙方）、被告杨良珊（甲方）与链家公司（丙方）签订《补充协议》约定，第一条：成交总价款为4888800元。第二条：乙方于产权转移登记前三个工作日将第一笔首付款3918800元（不包含前期支付全部定金）支付甲方；甲乙双方应于2020年12月31日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续，应于房屋贷款批复后5个工作日共同前往税务部门办理缴税登记，应于缴税预审通过后5个工作日，共同办理房屋不动产转移登记手续；甲、乙双方应当在出卖人完成自如解约清退手续后，于2020年10月15日自行办理物业交割手续。第四条：2、甲方逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起15日内以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用，不予退还，由甲方直接赔付乙方。3、乙方逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日或拒绝购买房屋的，乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，乙方应在违约行为发生之日起15日内以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。其他约定：甲方在把房屋交付乙方后，自2020年10月15日开始计算租金，乙方按每月7000元的租金支付给甲方，直至房屋过户给乙方为止。上述《北京市存量房屋买卖合同》及《补偿协议》签订后，原告刘思远向被告杨良珊支付合同定金10万元，向链家公司支付居间服务费127108．8元。2020年9月7日，被告杨良珊（甲方）与自如公司（乙方）签订《资产管理服务合同》解约协议，约定“甲方向乙方支付违约金、装修折旧费等费用共计53277．58元”。同日，被告向自如公司支付上述款项。2020年9月17日，涉案房屋原有租户搬离。同日，被告将其已经与自如公司完成解约并清退房屋的情况通过微信通知原告父亲（微信名：清一色），内容为：租户搬完了，我今天去办交接，您去吗？房子可以提前一个月给您。原告父亲不同意提前收房。2020年10月13日，被告将涉案房屋中家具和空调搬出，同日再次通过微信通知原告父亲收房，原告父亲没有回复。2020年10月14日，被告微信通知链家公司工作人员（微信名：Sandy）收房，链家公司工作人员表示原告卖房没有卖出去，约双方于2020年10月17日面谈。2020年10月17日至2020年10月25日，原、被告就延期支付首付款问题进行多次协商，未达成一致意见。2020年11月1日，原告刘思远委托链家公司经贸国际公寓店经理王某在微信群向被告发送《通知书》，表示被告杨良珊未按合同约定按时交房，构成根本违约，故通知被告杨良珊解除双方房屋买卖合同。2020年11月3日，链家公司经贸国际公寓店经理王某将上述《通知书》纸质版送交被告杨良珊。2020年11月9日，原告刘思远向被告杨良珊发送律师函，载明“阁下没有如约交付房屋的行为已严重违约，现再次确认委托人与阁下签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》业已解除”等内容。庭审中，被告主张原告购买涉案房屋的款项来源是出售原告父亲的房屋，因其父亲的房屋不能及时出售，出现筹款困难，难以依约支付涉案房屋剩余购房款，为此被告杨良珊提供与原告父亲的微信聊天记录以及申请证人王某（链家公司经贸国际公寓店经理）出庭予以佐证。原告刘思远对被告杨良珊的上述主张不予认可，表示其具备履约能力，为此其提交了其父亲刘宪清的房产证予以佐证。庭审中，关于合同解除事由，原告刘思远主张合同因被告杨良珊未如期交房构成根本违约而解除，被告杨良珊主张合同因原告刘思远不依约按时收房、拒绝购买涉案房屋构成根本违约而解除。庭审中，关于房屋交付问题，被告杨良珊称原告刘思远因无法按时筹集到购房资金，故在合同约定的交房时间即2020年10月15日才不受领涉案房屋，但原告对此不予认可，并表示其在约定交房日期前后，积极准备收房装修，因被告杨良珊无理要求原告刘思远提高购房合同中约定的租金数额并提出未付尾款按年息8%支付利息等不合理条件及拒绝交付房屋才导致房屋未依约交接。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国民法典》第五百二十七条规定，应当先履行合同的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。《中华人民共和国民法典》第五百二十八条规定，中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力且未提供适当担保的，视为以自己的行为表明不履行主要债务，中止履行的一方可以解除合同并可以请求对方承担违约责任。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第二项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民法典》第五百八十八条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按约定善意履行各自义务。但原告刘思远向被告杨良珊支付10万元合同定金后，未依约按时接收涉案房屋，才导致至今双方的购房合同没有再继续履行下去。现原告刘思远主张解除双方所签《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，被告杨良珊亦同意解除，本院对此不持异议。本案争议焦点是合同解除的事由。根据《北京市存量房屋买卖合同》第六条“出卖人完成自如解约清退手续后，于2020年10月15日将该房屋交付给买受人”的约定，被告杨良珊应于2020年10月15日向原告刘思远交付涉案房屋。根据《北京市存量房屋买卖合同》第九条“出卖人和买受人同意自本合同签订之日起150日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续”以及《补充协议》第二条“乙方于产权转移登记前三个工作日将第一笔首付款3918800元（不包含前期支付全部定金）支付甲方”的约定，原告刘思远应于2021年1月31日之前向被告支付首付款。由此可见，被告杨良珊交付涉案房屋的合同义务在先，原告刘思远支付购房首付款的合同义务在后。本案中，原、被告未按合同约定日期交接房屋，责任在原告还是在被告，双方对此各执一词。原告刘思远主张交房日期前后一直积极联系入住、装修事宜，未能接收房屋系因被告增加各种不合理条件故意不交付房屋所致。被告杨良珊主张原告因卖自己的房屋筹措买房款没有进展、极有可能不能够如期支付涉案房屋首付款，因而故意不接收房屋。对此，本院分析如下：双方之间的房屋买卖合同于2020年9月6日签订后，卖方被告杨良珊作为履行义务在先的一方，积极为按时履行交付房屋的合同义务做了必须的准备工作，签约第二天即与自如公司解除原房屋租赁合同，并为此付出了53277．58元的单方提前解约违约金的代价，2020年9月17日原租户搬离涉案房屋后，被告杨良珊于当日即通知原告刘思远可以提前交房，但原告刘思远表示不予接收，要求按照合同约定日期交付房屋。2020年10月13日，距离合同约定的交房时间还有两天，被告杨良珊将涉案房屋内的家具和空调搬出后，再次通知原告刘思远收房，原告刘思远却不置可否。而原告刘思远购买涉案房屋的首付款来源是卖掉原告父亲位于丰台区方庄的房产后的售房款收入，到双方购房合同约定的交房日期前后，距离涉案房屋买卖合同签署已达一个多月时间，原告父亲房产的出售尚未成就。结合以上案情分析，可以较为明显的判断出，被告杨良珊作为应当先履行合同一方，已为合同的履行做好了各项准备工作，并及时多次通知原告刘思远接收涉案房屋，但原告刘思远先行违约，不依约按期接收所购买的涉案房屋，在原告刘思远已构成在先违约的情况下，被告在预判原告存在可能丧失如期支付首付款能力的情形下而后续中止了履行交房义务，系行使不安抗辩权，不构成违约，原告刘思远作为违约方无权据此解除合同。依此原告刘思远于2020年11月1日向被告杨良珊发出的解除购房合同的通知，非但不能产生解除购房合同的效果，反而应视为其在履行期限届满前，以自己的行为表明不履行合同主要债务，被告杨良珊有权据此解除合同，因此，合同系因原告刘思远的违约行为而导致的解除，对此原告刘思远应承担相应违约责任和后果。关于合同解除的时间，因出卖人杨良珊就同一事实起诉买受人刘思远房屋买卖合同纠纷一案（京01**民初983号）判决中，本院已经确认合同解除的时间为2021年1月22日，故本案对此作出相同确认。关于原告刘思远要求被告杨良珊退还定金100000元的诉讼请求，因出卖人杨良珊就同一事实起诉买受人刘思远房屋买卖合同纠纷一案的（京01**民初983号）判决中已经将定金100000与刘思远应承担的违约金、损失予以抵扣，故对该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的违约金、居间服务费及律师费损失，因合同系因原告刘思远违约而解除，而原告刘思远作为违约方无权要求被告杨良珊支付违约金、居间服务费及律师费，故其该项诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百二十七条、第五百二十八条、第五百六十三条第二项、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款、第五百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：一、确认原告刘思远与被告杨良珊签订的《北京市存量房屋买卖合同》及与第三人北京链家置地房地产经纪有限公司三方签订的《补充协议》于2021年1月22日解除；二、驳回原告刘思远的其他诉讼请求。案件受理费7598元，由原告刘思远负担7498元（已交纳），由被告杨良珊负担100元，于本判决书生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 曹正中二〇二一年三月十八日法官助理 杨月兰书 记 员 周 洲