河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初2427号原告：河南兴田置业有限公司，住所地新郑市龙湖镇泰山路北侧富田兴龙湾商业SYB-1.2号楼1层101，统一社会信用代码91410184667217814K。法定代表人：刘华，总经理。委托诉讼代理人：高中，公司员工。被告：朱家宏，男，1987年9月6日出生，住河南省淮阳县。第三人：中国建设银行股份有限公司河南省分行，住所地郑州市花园路80号，统一社会信用代码9141000086995250X4。负责人：石永拴，分行行长。委托诉讼代理人：赵宏骏，该行员工。委托诉讼代理人：王彪，该行员工。原告河南兴田置业有限公司（以下简称兴田置业公司）与被告朱家宏、第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴田置业公司的委托诉讼代理人高中、第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行的委托诉讼代理人赵宏骏到庭参加诉讼，被告朱家宏经本院传票传唤无正当理由未有到庭。本案现已审理终结。原告河南兴田置业有限公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：150××××9321）；2、判令被告协助原告办理涉案房屋商品房买卖合同备案登记、商品房预告登记注销手续、商品房抵押权预告登记注销手续；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年7月1日，被告购买原告所开发的富田兴龙湾9号楼1单元1层101号房屋，双方签订了《商品房买卖合同》并与按揭贷款银行签订《个人购房借款合同》，原告为被告的此笔贷款承担阶段性连带保证责任，因被告严重违约，长期拖欠按揭银行贷款，导致第三人一次性将原告保证金全部扣划，给原告造成了严重损失。经原告多次催促，被告至今仍未偿还上述款项。故为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告朱家宏未有到庭亦未提交书面答辩意见及相关证据材料。第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行述称：1、本案争议发生于原被告之间，与我行无关，请法院依法裁决；2、我行在没有收到本案争议房屋对应的贷款全部本金及利息之前，无法配合办理抵押登记注销手续。原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院根据上述有效证据，认定如下事实：2015年7月1日，原告河南兴田置业有限公司作为出卖人与作为买受人的被告朱家宏签订了编号为150××××9321的《商品房买卖合同》一份。合同主要约定了如下内容：1、被告朱家宏购买原告河南兴田置业有限公司开发的位于新郑市××镇机场路北侧××垌村西侧××·××楼××单元××层××号房屋，房屋面积为160.32平方米；2、价款及支付方式：房屋每平方米12616.92元，总价款为2022745元，朱家宏应于2015年7月1日前交纳购房首付款612745元，剩余房款1410000元由朱家宏于2015年7月16日向银行申请商业贷款支付；3、违约责任：②如因买受人原因或银行政策变化等原因导致按揭申请未获银行批准，买受人应在七天内一次性支付剩余房款，否则，出卖人有权解除合同，且收回该商品房另行处理，并要求买受人按总房价的20%支付违约金。双方在《商品房买卖合同》中还对付款方式、面积确认及面积差异处理、房屋交付期限、物业管理服务、争议解决方式等进行了补充约定。2015年7月10日，被告朱家宏作为借款人与贷款人中国建设银行股份有限公司河南省分行及原告河南兴田置业有限公司（保证人）共同签订了《个人购房担保借款合同》一份，约定朱家宏向中国建设银行股份有限公司河南省分行贷款1410000元用于支付房款，贷款期限为360个月，自2015年7月10日起至2045年7月10日止，贷款利率为浮动利率，河南兴田置业有限公司为该贷款提供阶段性连带责任保证。由于被告朱家宏未有按期足额偿还中国建设银行股份有限公司河南省分行的按揭贷款，导致该行从兴田置业公司保证金账户扣划1280430.07元用于支付被告朱家宏剩余的贷款本息。截至本案庭审结束后朱家宏仍未向兴田置业公司支付上述款项。2021年3月2日，原告河南兴田置业有限公司向被告朱家宏用特快专递的方式发出《紧急告知函》、《解除合同通知书》。同时原告还向朱家宏购买的富田兴龙湾9号楼1单元1层101号房屋张贴了上述通知书。原告于2021年3月15日向本院提起诉讼，请求依法判令解除原、被告签订的编号为150××××9321的《商品房买卖合同》，并判令被告协助原告办理涉案房屋商品房买卖合同备案登记注销手续、商品房预告登记注销手续、商品房抵押权预告登记注销手续。以上事实，有原告向本院提交的《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、《紧急告知函》、《解除合同通知书》等证据及原告的当庭陈述予以证实。本院认为：被告朱家宏经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，怠于行使法律赋予的权利，应视为对其答辩、举证、质证、辩论等权利的放弃，原告河南兴田置业公司有限公司向本院提交的证据符合证据的关联性、真实性、合法性原则，本院依法予以采信。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告河南兴田置业有限公司与被告朱家宏签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，依法应为有效合同，双方应当本着诚实信用的原则，按照合同的约定全面履行各自的义务。《商品房买卖合同》签订后，被告没有按照合同约定全面履行向原告支付购房款的义务，应属违约行为，依法应承担相应的民事责任。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”第五百六十五条规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”本案被告朱家宏未有按期足额偿还银行按揭贷款，导致该行从兴田置业公司保证金账户扣划1280430.07元用于支付被告朱家宏剩余的贷款本息。后朱家宏未向兴田置业公司支付上述款项。兴田置业公司于2021年3月2日向朱家宏发出解除合同通知书，要求解除合同。故原告请求依法判令解除原、被告签订的编号为150××××9321的《商品房买卖合同》的诉讼请求，符合相关法律规定及双方的合同约定，本院依法予以支持。《商品房买卖合同》解除后，涉案房屋的不动产预告登记、预抵押登记和涉案《商品房买卖合同》的备案登记应于合同解除后一并注销，因此被告应当协助原告办理涉案商品房的不动产预告登记撤销手续及涉案《商品房买卖合同》的备案解除手续，第三人和被告应当配合原告办理涉案商品房的预抵押登记撤销手续。因本案被告朱家宏没有到庭，原告亦没有主张垫付的银行贷款本息等其他事项，在本院确认双方的《商品房买卖合同》解除后，对被告已经交纳的首付款及相关问题，双方可另行协商处理。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十四条、第五百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告河南兴田置业有限公司与被告朱家宏于2015年7月1日签订的编号为15001109321的《商品房买卖合同》，双方在合同中约定的权利义务终止履行；二、被告朱家宏应于本判决生效后三十日内协助原告河南兴田置业有限公司办理涉案商品房的不动产预告登记撤销手续及涉案《商品房买卖合同》的备案解除手续；三、第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行、被告朱家宏应于本判决生效后三十日内协助原告河南兴田置业有限公司办理涉案商品房的预抵押登记撤销手续。案件受理费减半收取8162元，由被告朱家宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 员  王晓燕二〇二一年三月三十一日代理书记员  赵振华