文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0106民初2570号原告：重庆海清物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪街道南坪东路****，统一社会信用代码915001085992363424。法定代表人：冉海，重庆海清物业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：蒲永，重庆天宸律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟芸珊，重庆天宸律师事务所实习律师。被告：孙存义，男，1969年10月8日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。被告：赵邦莉，女，1974年12月4日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。原告重庆海清物业管理有限公司与被告孙存义、赵邦莉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，本案依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆海清物业管理有限公司的委托诉讼代理人蒲永，被告孙存义、赵邦莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆海清物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2015年7月1日起至2020年12月31日的物业服务费5607.88元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2015年1月1日进驻旭东家天下小区，为被告提供物业服务。被告以原告未与业主委员会签订物业服务合同为由拒绝交纳物业服务费，因被告小区至今未成立业主委员会，致使原告无法签订物业服务合同，但原告一直为该小区提供物业服务，成立事实服务关系，被告享受了原告为其提供的物业服务，被告应当交纳物业服务费，但被告一直拖欠至今。为维护原告的合法权益，提起本案诉讼。被告孙存义、赵邦莉辩称：沙坪坝区土湾新建三村3号13-7房屋的业主是孙存义、赵邦莉，建筑面积106.21平方米。原告进驻小区以后，被告交过一次物业费，具体交到什么时候记不清楚了。原告于2015年1月进入小区进行管理以来，被告多次要求原告公示物业服务合同，但原告一直没有公示。原告进入小区进行物业管理，被告要求原告公示其与前物业公司对小区业主公共财产的移交清单，原告一直没有公示。原告进入小区进行物业管理以来，未尽到物业管理的责任，小区大门未封闭，任何人都可以进出，各种广告到处粘贴，曾发生小区外人员到我小区跳楼，原告没有尽到安全管理义务。小区道路外墙、公共区域室内吊顶、消防门缺少维护，楼道两边的墙壁踢脚线多年未清扫，电梯缺少维保，多次发生坠梯、滑梯事故，原告没有专门的消防维保人员，消防管道至今无水，消防报警装置至今瘫痪，应急灯大部分不亮，消防室外管网及配套设施没有，是由业主出资修建的，物管方未公示消防管网安装费用明细。2020年10月被告所在楼栋21层发生火灾，室外新整改的消防管道无水，导致火灾严重且三台新电梯受损。原告进入小区以来，小区所有停车费、广告费等公共收益均由原告占为己有，此部分费用应属于被告小区全体业主，应当退还给业主。综上，原告未履约在先，不是被告蓄意拖欠物管费，被告愿意以0.5元的单价缴费。本院经审理认定事实如下：被告孙存义、赵邦莉系沙坪坝区土湾新建三村****房屋的所有权人，该房屋位于旭东家天下小区。该房屋建筑面积106.21平方米，于2011年5月25日办理了所有权登记。该小区原由重庆澄海物业管理有限公司提供物业服务。2009年7月6日，重庆澄海物业管理有限公司与沙坪坝区旭东家天下业主委员会签订《重庆市物业服务合同》。双方约定：沙坪坝区旭东家天下业主委员会选聘重庆澄海物业管理有限公司为旭东家天下小区提供物业服务，合同期限三年，从2009年7月1日起至2012年6月30日止。《重庆市物业服务合同》还约定：小区住宅按照建筑面积每月0.8元/平方米的标准缴纳物业服务费，业主应于每月1日缴纳物业服务费。该合同期满后，重庆澄海物业管理有限公司继续为旭东家天下小区提供物业服务。2015年1月1日，在重庆市沙坪坝区土湾街道京华院社区居民委员会主持下，重庆澄海物业管理有限公司将旭东家天下小区的全部物业移交给原告进行管理。2019年3月20日，重庆市沙坪坝区土湾街道办事处出具情况说明，证明原告自2015年1月1日起入住案涉小区，该小区无业主委员会。(2020)渝0106民初8653号民事判决书载明，原告在该案审理过程中提供了2015年的物业费收据并制作了收费明细。这些证据反映，原告于2015年对旭东家天下小区1107户业主收取物业费985户，业主缴费率达到88.98%。原告按约向被告及所在小区提供了物业服务，但被告未缴纳2015年7月1日起至2020年12月31日的物业服务费。原告曾通过上门张贴《催缴欠费通知书》、邮寄律师函等方式多次向被告催收物业费。上述事实，有当事人的陈述，原告举示的重庆市沙坪坝不动产登记中心档案调查结果、重庆市沙坪坝区人民法院（2020）渝0106民初8653号民事判决书、关于旭东家天下小区无业主委员会的情况说明、工作走访笔录、律师函、邮政快递存根、旭东家天下消防水系统主管网部分改造工程交接情况，被告孙存义、赵邦莉举示的照片打印件等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，2009年10月1日起施行的《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款规定：“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。”本案中，在原物业服务企业重庆澄海物业管理有限公司与旭东家天下小区原业委会签订的物业服务合同期限届满后，旭东家天下小区仍由重庆澄海物业管理有限公司实际提供物业服务，应当视为原物业服务合同自动延续。2009年10月1日起施行的《重庆市物业管理条例》第十二条规定：“不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由街道办事处(乡镇人民政府)，在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居（村）民委员会代行本条例规定的业主委员会职责。”本案中，重庆澄海物业管理有限公司退出旭东家天下小区时将物业管理移交给原告，原告进入该小区开始提供物业服务。这一过程不仅有小区所在街道、社区的直接参与或证明，更有大多数业主通过缴纳物业费的行为予以印证。因此，原告要求被告按照原物业服务合同约定的标准缴纳物业服务费，符合上述规定。被告孙存义、赵邦莉举示的照片打印件拟证明原告未尽到物业管理的责任，小区大门未封闭，任何人都可以进出，各种广告到处粘贴，小区道路外墙、公共区域室内吊顶、消防门缺少维护，楼道两边的墙壁踢脚线多年未清扫，物管的管理不符合收费标准。但因为本案原告主张的是2015年到2020年的物业费，照片的拍摄时间是2021年3月份，不能够完整反映物业服务的整个过程。被告认为原告提供物业服务与收费标准不相符、存在服务瑕疵，应当提供确实充分的证据予以证明，其提交的证据均为照片形式，仅能反应拍照当时的现场情况，不能动态地反映物业服务长时间、持续性的存在服务瑕疵，故被告不能以此作为拒交物业费的理由。但对于原告物业服务中需要改善的地方，原告应及时整改，切实提高物业服务水平和质量。现原告主张被告自2015年7月1日起至2020年12月31日的物业服务费5607.88元未缴纳。原告的诉讼请求，符合原物业服务合同的约定。被告应当按照每月0.8元/平方米的标准，支付自2015年7月1日起至2020年12月31日的物业服务费。本院据此计算确定物业服务费金额为5607.88元（106.21平方米×0.8元/平方米·月×66个月）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，2009年10月1日起施行的《重庆市物业管理条例》第十二条、第五十四条第三款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：由被告孙存义、赵邦莉于本判决发生法律效力之日起五日内向原告重庆海清物业管理有限公司支付2015年1月1日起至2020年12月31日的物业服务费5607.88元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告孙存义、赵邦莉负担，此款由被告孙存义、赵邦莉于本判决发生法律效力之日起五日内向原告支付。本判决为终审判决。审 判 员  刘 涛二〇二一年三月二十一日法官助理  张懋原书 记 员  李 翊