广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终1544号 上诉人（原审被告）：刘梁立，男，1980年09月19日出生，瑶族，住所地广西蒙山县。 委托诉讼代理人：李中禄，蒙山县148法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：蒙山县建诚投资发展有限公司，住所地蒙山县蒙山镇城北大道西面地块（汽车站A2-3号门面），统一社会信用代码91450423070624599X。 法定代表人：覃政,总经理。 委托诉讼代理人：罗茜，广西信为律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆金健，广西信为律师事务所律师。 上诉人刘梁立因与被上诉人蒙山县建诚投资发展有限公司（以下简称建诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区蒙山县人民法院（2020）桂0423民初677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人刘梁立上诉请求：1.依法撤销原审判决，发回重审或直接改判为上诉人刘梁立支付给被上诉人租金和水电费9471.02元而非原审判决的10983.02元、驳回被上诉人要求蒙山县名爵汽车贸易有限公司（以下简称名爵贸易公司）和蒙山县名爵汽车租赁有限公司（以下简称名爵租赁公司）承担连带责任的诉讼请求、驳回被上诉人要求不退还履约保证金15000元给上诉人的诉讼请求；2.二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决没有查明涉案商铺漏水、商铺门前水沟盖板经常断、烂、堵塞，商铺唯一的南出入口被隔断，导致上诉人不得不提前终止合同关系的事实以及上诉人提出终止租赁合同后，被上诉人微信回复“你放钥匙在洗车场就行了”的事实。二、上诉人于2020年6月1日已将商铺钥匙交给被上诉人，被上诉人亦于当月对该商铺作清理使用，双方实际对合同解除予以认可，但原审法院却认定涉案租赁合同于2020年6月10日才解除，并判决租金交至2020年6月10日错误。三、涉案租赁合同约定中途退出租赁，所缴押金不予退还，但原审判决将合同约定的“保证金”认定为“押金”，并判决保证金不予退还错误。四、从被上诉人微信回复“你放钥匙在洗车场就行了”可知，解除涉案租赁合同经过双方当事人协商同意，原审判决不予退还履约保证金错误。五、涉案合同是上诉人刘梁立与被上诉人建诚公司签订的，原审法院违反合同相对性原则，要求名爵租赁公司、名爵贸易公司承担连带清偿责任错误。 被上诉人建诚公司辩称，原审法院判决认定事实清楚，判决正确。一、租金、水电费的计算，被上诉人认为应按合同约定按季度缴交，但为平息本案纠纷未提出上诉。二、原审已经查明上诉人刘梁立在租赁商铺之后，名爵贸易公司已认可并将商铺用于公司销售经营活动，租赁期间的租金、水电费均由名爵贸易公司支付，因此，名爵贸易公司作为实际使用人，应当承担连带的责任。三、合同约定的租赁期限至2021年11月10日止，上诉人提前解约，违背合同约定，根据合同约定履约保证金应当不予退回。 被上诉人建诚公司向原审法院起诉请求：1．判令被告汽车贸易公司支付拖欠的租金15120元、水电费903.36元（租金计至2020年6月、水电费计至2020年5月）；2．请求判令被告汽车贸易公司支付违约金14421.02元；3、请求判决被告汽车租赁公司、刘梁立对上述支付义务承担连带责任；4、请求判决被告已交履约保证金15000元不予退回；5、判决被告承担本案全部诉讼费用。 原审法院认定事实：2016年11月10日，原告与被告刘梁立签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告使用管理位于蒙山县边（货物托运楼）4、5、6号门面及二楼，共计面积215㎡；租赁用途为汽车销售；租赁期从2016年11月10日起至2021年11月10日止；从2016年11月10日至2019年11月10日每月租金4800元，年租金57600元，第四年租金在第三年的基础上递增5％即每月5040元，全年租金为60480元；租金从2016年11月10日起计收，按季度缴纳租金，每季度末前缴下季度的租金；合同签订时乙方（被告）向甲方（原告）交纳履约保证金15000元，协议期满如乙方无违约行为，甲方凭收据退还保证金，如有违约行为，甲方有权将保证金部分或全部用于赔（补）偿或作罚金处理；乙方须按时缴纳租金、水电费及相关应缴的费用；乙方如不按时缴交租赁费、水电费及相关的应缴费用，愿意按拖欠总额每天向甲方缴交1％违约罚金；乙方原因中途退出租赁，所缴押金甲方不作退还。合同约定出现其他争议可通过协商解决，协商未果可向人民法院提出诉讼。合同签订后，被告依约交纳履约保证金（押金）15000元和租用商铺进行汽车销售经营。2019年12月30日，被告贸易公司通过帐户向原告转款15890.06元，缴纳案租商铺2020年第一季度的租金15120元和2019年9-11月水电费770.06元。其后，被告未再向原告支付租金和水电费。2020年第二季度租金交纳期限届满后原告公司工作人员通过微信催促，被告未予支付并通知原告解除租赁合同。2020年6月1日被告将商铺钥匙交还原告，原告于当月对该商铺作清理使用。被告确认尚欠承租商铺2019年12月至2020年5月的水电费903.02元。蒙山县名爵汽车贸易有限公司于2015年6月11日登记成立，股东是蒙山县名爵汽车租赁有限公司，法定代表人是刘梁立。蒙山县名爵汽车租赁有限公司于2016年4月20日登记成立，公司股东和法定代理人均是刘梁立。 原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，被告刘梁立与原告蒙山县建诚投资发展有限公司签订《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，为合法有效合同，各方当事人应当按合同约定履行各自的权利义务。针对争议焦点“蒙山县名爵汽车贸易有限公司、蒙山县名爵汽车租赁有限公司是否为本案适格被告”问题。蒙山县名爵汽车贸易有限公司、蒙山县名爵汽车租赁有限公司均是经登记成立的一人有限责任公司，依法独立享有民事权利和承担民事义务。本案蒙山县名爵汽车贸易有限公司的法定代表人刘梁立与原告签订《商铺租赁合同》，租赁商铺用于蒙山县名爵汽车贸易有限公司的汽车销售经营活动，且租金、水电费等均由公司帐户转帐交纳，故原告主张蒙山县名爵汽车贸易有限公司是合同当事人，应为本案被告，承担合同权利、义务，原审法院予以支持。蒙山县名爵汽车租赁有限公司是蒙山县名爵汽车贸易有限公司股东，而被告刘梁立是蒙山县名爵汽车租赁有限公司股东，同时又是蒙山县名爵汽车贸易有限公司、蒙山县名爵汽车租赁有限公司的法定代表人，且不能证明公司财产独立于股东自己的财产。原告主张蒙山县名爵汽车租赁有限公司、刘梁立承担连带责任，符合法律规定，原审法院予支持。对被告主张蒙山县名爵汽车贸易有限公司、蒙山县名爵汽车租赁有限公司不是适格被告的辩解意见，原审法院不予支持。针对争议焦点“被告拖欠原告租金数额”问题，被告在原告催收租金时表明提前解除租约，并于2020年6月1日将商铺钥匙交还原告，原告亦于当月对该商铺作清理使用，双方实际均对合同解除予以认可。故原审法院确认原被告签订的《商铺租赁合同》于2020年6月10日解除。被告实际租用商铺至2020年6月10日，尚欠2020年第二季度二个月的租金共10080元（5040元／月×2月）。对原告主张三个月租金15120元，原审法院不予支持。针对争议焦点“被告是否应承担违约责任”问题，本案被告在合同履行期间，未按合同约定支付租金、水电费并中途解除合同，构成根本违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”原告在双方解除合同后，依据合同中有关违约责任条款的约定，请求被告承担违约责任，原审法院依法予以支持。被告主张经双方协商解除合同，故其不承担违约责任，理据不足，原审法院不予支持。被告尚欠水电费903.02元，租金10080元，原告请求支付，原审法院予以支持。原告请求根据合同约定按所欠租金、水电费总额每天支付1％违约金，因该逾期支付违约金约定过高，且被告请求调整，故原审法院酌情将该违约金调整为日万分之二，违约金从2020年4月1日起计。根据合同约定“乙方（被告）原因中途退出租赁，所缴押金甲方（原告）不作退还。”故原告主张不予退还被告已交纳履约保证金15000元，合法有据，原审法院予以支持。被告主张保证金冲抵租金，理据不足，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第九十八条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审法院判决如下：一、被告蒙山县名爵汽车贸易有限公司于判决生效之日起十日内向原告蒙山县建诚投资发展有限公司支付租金、水电费10983.02元及违约金（从2020年4月1日起至付清之日止，按所欠租金、水电费总额的日万分之二计算）；二、被告蒙山县名爵汽车租赁有限公司、刘梁立承担连带清偿责任；三、原告蒙山县建诚投资发展有限公司收取履约保证金15000元无需退还被告；四、驳回原告蒙山县建诚投资发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费468元（原告预付），由被告刘梁立负担。 二审期间，上诉人刘梁立与被上诉人建诚公司均没有向本院提交新证据。 原审法院对原审在案证据认证正确，本院予以确认。 经本院审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，上诉人刘梁立实际租用商铺至2020年6月1日;蒙山县名爵汽车贸易有限公司于2020年7月16日核准注销，蒙山县名爵汽车租赁有限公司于2020年7月22日核准注销。鉴于上述两公司已核准注销，建诚公司在二审审理期间向本院表示不要求变更或追加其他当事人参加本案诉讼。 本院认为，上诉人刘梁立与被上诉人建诚公司二审时的诉、辩意见表明，本案的争议焦点是：一、上诉人刘梁立是否构成违约；二、本案的违约责任如何承担。 关于上诉人刘梁立是否构成违约问题。本案中，刘梁立与建诚公司经协商一致签订涉案《商铺租赁合同》，不违反法律、法规强制性规定，合同合法、有效，双方当事人应依约行使合同权利，履行合同义务。涉案合同以刘梁立个人名义签订，仅有刘梁立个人签字,合同具体内容中也未表明刘梁立是以公司的法人代表的身份签约,根据合同相对性原则,应认定刘梁立为案涉合同承租人，名爵贸易公司、名爵租赁公司不是本案适格被告，原审法院认定错误，本院予以纠正。承租期间，刘梁立拖欠了建诚公司租金、水电费,又在合同租赁期限未满时提出终止租赁关系，并搬离了租赁场所，上述行为违反合同约定，应承担相应违约责任。刘梁立认为其是因涉案租赁商铺出现漏水、商铺出入口被隔断等问题，而与建诚公司协商一致解除租赁合同，不构成违约，对此，本院认为，刘梁立所称的上诉情况均不符合合同约定的解除条件，且商铺漏水等问题属于建诚公司可以整改的范围，刘梁立提前退租确属违约，建诚公司同意解除租赁合同不代表其放弃追究刘梁立相应违约责任，因此，刘梁立的该项主张，本院不予支持。 关于逾期支付租金、水电费的违约责任问题。双方同意解除租赁合同后，应建诚公司要求，刘梁立已于2020年6月1日归还商铺钥匙，建诚公司接收了该租赁场所并重新出租，因此，刘梁立与建诚公司已于2020年6月1日解除涉案《商铺租赁合同》。鉴于涉案租赁合同以月为单位计算租金，不满一月应按照一月计算，刘梁立仅支付租金至2020年3月，刘梁立尚欠建诚公司2020年4月、5月租金，合计10080元（5040元/月）。原审法院认定刘梁立尚欠建诚公司水电费903.02元，对此，双方当事人均无异议，本院予以确认，刘梁立欠付建诚公司租金、水电费合计10983.02元。原审法院认定涉案合同约定按拖欠租金、水电费金额的每日百分之一给付违约金属于违约金约定过高，依法调整了违约金计算标准，并判决自2020年4月1日起至款项付清之日止，按所欠租金、水电费总额10983.02元的日万分之二计付违约金，原审判决后，双方当事人对违约金的调整均未提出异议，本院予以确认。关于合同期限未满而退租的违约责任问题。涉案合同约定，若刘梁立中途退出租赁，已缴交的15000元押金不予退还。如前所述，刘梁立提前退租已构成违约，原审判决建诚公司不予退还履约保证金（涉案合同另称“押金”，此押金与涉案合同所标注“履约保证金”意涵一致）有事实依据和法律依据，本院予以维持。 需指出的是，名爵贸易公司、名爵租赁公司在建诚公司原审起诉前均已核准注销，诉讼时依法不应列此二公司为当事人，但建诚公司起诉时以及原审法院裁判时仍列此二公司为当事人显属不当，本院予以纠正，且在二审裁判时不再列此二公司为当事人，本案当事人仅是刘梁立和建诚公司；同时，鉴于本案原审原告建诚公司不要求变更或追加其他当事人，且名爵贸易公司、名爵租赁公司在本案中无需承担相关责任，因此，本院不予变更或追加其他当事人参与本案诉讼。 综上所述，原审判决查明事实基本清楚，但判决部分不当，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区蒙山县人民法院（2020）桂0423民初677号民事判决第三项； 二、撤销广西壮族自治区蒙山县人民法院（2020）桂0423民初677号民事判决第一项、第二项、第四项； 三、上诉人刘梁立于本案判决生效之日起十日内向被上诉人蒙山县建诚投资发展有限公司支付租金、水电费10983.02元及违约金（该违约金以所欠租金、水电费10983.02元为基数，按每日万分之二的标准，自2020年4月1日起计付至款项付清之日止）。 一审案件受理费468元（被上诉人蒙山县建诚投资发展有限公司已预交），由上诉人刘梁立负担400元，被上诉人蒙山县建诚投资发展有限公司负担68元；二审案件受理费936元，由上诉人刘梁立负担。 义务人应于本判决规定的期限内履行付款义务，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向原审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 李友齐 审 判 员 周松贤 审 判 员 黄 俊 二〇二一年三月二十九日 法官助理 黄楚恩 书 记 员 聂银冰 驻庭书记员宋萍清 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国合同法》1999年施行 第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力 的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。