云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云28民终199号上诉人（原审被告）：纪春，女，1970年4月20日出生，哈尼族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州勐海县。委托诉讼代理人：徐红飞，云南泰华律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：云南省黎明农工商联合公司商业服务公司，住所地云南省西双版纳傣族自治州勐海县勐遮乡。统一社会信用代码：91532822218570524P。法定代表人：王金学，男，1965年11月6日出生，汉族，系云南省黎明农工商联合公司商业服务公司总经理，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州勐海县。委托诉讼代理人：敬勇，云南民定（景洪）律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：李婉娴，云南民定（景洪）律师事务所实习律师。特别授权代理。上诉人纪春因与云南省黎明农工商联合公司商业服务公司（以下简称商业服务公司）租赁合同纠纷一案，不服勐海县人民法院(2020)云2822民初914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人纪春的委托诉讼代理人徐红飞、被上诉人商业服务公司的法定代表人王金学及商业服务公司的委托诉讼代理人敬勇、李婉娴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。纪春上诉请求：撤销勐海县人民法院（2020）云2822民初914号民事判决，改判驳回商业服务公司的诉讼请求。事实和理由：一、商业服务公司将租赁给纪春的毛石鱼塘，在未经纪春同意下，私自收回并交由勐海县交警大队勐遮中队使用，将停车场空地用于丢放居民垃圾，均是违约在先，损害了纪春权益。2009年1月4日，纪春与商业服务公司签订的《承包经营合同》第一条约定：“甲方（商业服务公司）提供给乙方（纪春）使用的资产是：修理间四间，修理间旁的保管室四间；修理间对面的生产用房三间和偏厦一间；修理房内外供水的管路；行车一台；停车场（修理间和生产用房间之间所有空地）；交警中队后毛石砌鱼塘一个”。根据上述约定可以看出：1.商业服务公司需要交付给纪春使用的资产包括了停车场，并备注了是“修理间和生产用房之间所有空地”。此时，合同中并没有备注或特别说明，空地上已经存在居民丢放垃圾的垃圾中转站。显然，在签订合同时，空地上是不存在居民丢放垃圾的垃圾中转站的。但是，至庭审时，空地上是有垃圾中转站存在的。商业服务公司虽然在一审时抗辩说垃圾中转站在签订合同时就存在，未提交任何证据证明。一审也没有就此让商业服务公司承担举证不能的责任。纪春暂且不谈一个巨大的、随时散发着恶臭、污水垃圾满地、苍蝇乱飞的垃圾中转站对纪春生产、生活所造成的影响，单就商业服务公司私自收回部分停车场空地用于丢放垃圾而言，就是明显的违反合同约定的行为。商业服务公司应否为此承担违约责任或减少纪春的租金？2.《承包经营合同》中，已经载明交付的资产还包括了毛石砌鱼塘一个。对于一般人而言，一个毛石鱼塘可能不会起到什么作用，但是对于纪春而言，鱼塘却很重要，是合同不可或缺的一部分。纪春取得该鱼塘后，长期使用该鱼塘用于养殖鱼类，每年收入2万余元，用于贴补租金。但该鱼塘使用至2013年后，突然被勐海县交警大队勐遮中队征用，并将鱼塘填平，改造成水泥地停车场。纪春询问交警中队和商业服务公司后才知，因勐遮交警中队的罚没车辆无处停放，在经商业服务公司和商业服务公司的上级国营黎明农场同意后，才征用的鱼塘。纪春为此多次找到商业服务公司，要求减免租金，商业服务公司当时的负责人多次以需要开会讨论为由，一直未答复。从2013年开始，纪春不知每年该交纳多少租金，均未交纳，商业服务公司多年来也从未向纪春收取。直至2019年3月，商业服务公司领导变动，才发通知要求纪春交纳历年欠款。但该交纳多少，怎么交纳，商业服务公司又避而不答。所以，历年费用问题，因商业服务公司未答复至今无法处理。根据《承包经营合同》第五条约定：“甲方提供给乙方使用的资产，甲方不得单方减少和改变用途，要保证乙方在承包期内顺利正常使用……”。作为资产使用人，纪春不能也不敢私自将鱼塘处分给其他人使用，更何况是将鱼塘填平成水泥空地。该行为已经使原鱼塘不复存在，是严重的违约行为，纪春不可能不知道待合同期满不能按约交还原物的后果。但是，在一审中，商业服务公司并没有拿出国有企业的担当，对自己将鱼塘交付给勐遮交警中队使用一事失口否认。说不知道谁将鱼塘交给勐遮交警中队使用的，也不知情，并陈述若勐遮交警中队非法侵占租赁给纪春的鱼塘，建议向勐遮交警中队主张权利。商业服务公司的陈述不真实，其作为国有资产的所有人和监管人，若不是其将鱼塘处分给了勐遮交警中队，勐遮交警中队怎敢将别人的国有资产鱼塘私自占用，并改变用途填平成了水泥停车场。若商业服务公司不知情，在发现国有资产鱼塘被勐遮交警中队长期占用，且资产已经流失的情况下，为何不去履行监管义务，去询问勐遮交警中队或联系纪春，调查了解实情，并要求恢复原样？商业服务公司不负责任的行为，不仅使纪春的权益得不到保障，也使勐遮交警中队使用鱼塘填成的停车场失去了合法性，变成了非法侵占他人财物。对于上述存在问题，一审没有充分考虑纪春的意见，轻信了商业服务公司的陈述。以举证不能为由，要求纪春承担不利后果，该判决错误。另外，对于举证责任的分配，纪春认为，一审判决分配错误。因为根据《承包经营合同》第五条的约定，商业服务公司应当举证证明其在租期内已经充分保障了纪春的权益，资产没有减少和改变用途。因为只有证明了这个观点，商业服务公司才有收取租金的权利。因商业服务公司原因，致使租赁资产减少、用途改变，导致纪春无法正常按约使用租赁物，商业服务公司违约在先。且商业服务公司不及时答复租金支付新标准，导致租金无法支付。纪春不支付租金，不是有意为之。二、纪春与商业服务公司签订的《承包经营合同》不具备解除条件，不应解除。1.拖欠租金，不是纪春有意为之，更不是纪春原因造成。在合同履行过程中，因商业服务公司原因，致使租赁资产减少、用途改变，纪春无法正常按约使用租赁物。商业服务公司的行为违反了合同约定。但是在商业服务公司出现上述行为后，纪春多次找到商业服务公司，要求减少租金，并建议协商新的租金标准，但商业服务公司不答复、不协商，也未收取租金。纪春不知按什么标准支付租金。在一审庭审时，纪春当庭表示，只要商业服务公司愿意扣减租金，自己愿意立即支付拖欠的款项。但商业服务公司未作出让步，导致协商不能。2.商业服务公司长期欠付纪春的车辆修理费，是纪春未付原因之一。纪春承包商业服务公司的修理车间后，长期从事汽车修理工作。期间，商业服务公司长期将公司的垃圾车等车辆送至纪春的修理厂修理，更换配件等。每次修理，纪春均将修理费用及更换配件价格清单进行登记，再由商业服务公司的汽车司机签字确认。从2009年至2016年，商业服务公司的司机共在纪春处产生了10余万元的修理费用。该部分费用商业服务公司答应在结算欠付租金时进行抵扣。在一审时，商业服务公司认可在修理单中签字的“唐斌”“杨光云”等人是其公司司机，但对欠付的修理费及用修理费抵扣租金的说法，商业服务公司再次失口否认。3.商业服务公司克扣纪春的补偿金10余万元及养保、社保费用，是纪春未付租金原因之一。纪春本是国营黎明农场的职工，因西双版纳华磊房地产开发有限公司2014年对“黎明之城”项目二期开发，对纪春给予每月1200元的生活补贴及104400元的工龄补偿。该费用下发后，商业服务公司克扣至今。且2014年后的养老保险和社保，商业服务公司也未按约帮纪春交纳。所以，商业服务公司的多种原因，导致双方无法结算，租金无法支付，纪春应得的其他费用，也被长期欠付、克扣，是形成双方纠纷的原因。但纪春不计前嫌，愿意继续履行合同，只要商业服务公司愿意协商、结算。现有条件，也不具备解除条件。一审未查明事实，偏听偏信，没有充分考虑商业服务公司违约在先，不愿协商、不愿答复、逃避现实的实际情况，以纪春长期欠付租金为由，判决解除合同。且在租赁物减少、被收回占用的实际情况下，依然按合同约定原租金2347元每月的标准判决欠付租金，实属认定事实不清，显失公平。商业服务公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律无误，驳回纪春的全部上诉请求。1.商业服务公司没有将本案涉案毛石鱼塘交由勐海县公安局交通警察大队勐遮中队使用，涉案毛石鱼塘归商业服务公司所有。2.纪春与商业服务公司签订的《承包经营合同》，具备解除条件，应当予以解除。因为纪春长期拖欠租金，而商业服务公司已履行了催告义务，而且给予了合理的履行期限，符合法定的解除条件。商业服务公司向一审法院起诉请求：1.解除商业服务公司与纪春于2009年1月4日签订的《承包经营合同》，纪春向商业服务公司交还原黎明农场服务公司车队房屋及场地；2.纪春自2012年1月1日起按2347元每月支付承包费至实际返还修理厂之日止（暂算至2020年7月31日，承包费为241741元）；3.案件受理费由纪春承担。一审法院认定事实：2009年1月4日，商业服务公司与纪春签订《承包经营合同》，双方约定由纪春承包经营位于勐海县勐遮镇原黎明农场服务公司车队的房屋及场地（含修理间四间、保管室四间、生产用房三间、偏厦一间、供水管路、停车场及鱼塘），承包期限自2009年1月1日起至2024年12月31日止，月承包费2347元，每月底按时交纳承包费用，不得逾期。合同签订后，商业服务公司按照约定将租赁物交付纪春使用，但纪春自2013年起未支付租金。商业服务公司于2019年3月15日向纪春送达书面《通知》，要求纪春尽快补交欠付的租金，纪春未履行付款义务。另查明，合同中约定的由纪春承租的毛石鱼塘现由勐遮交警中队使用，停车场的部分场地现作为垃圾场用于附近居民堆放杂物及生活垃圾。一审法院认为，商业服务公司与纪春之间成立合法、有效的租赁合同关系，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”以及第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，双方在合同中明确约定每月底按时交纳租金，纪春自2013年1月起逾期不支付租金，商业服务公司向纪春送达催收《通知》，但纪春仍未履行支付义务，属违约，应当承担继续履行支付租金的违约责任。纪春长期拖欠租金，经商业服务公司催收在合理期限内仍然逾期未付，现商业服务公司诉请解除与纪春于2009年1月4日签订的《承包经营合同》的诉讼请求，符合法律有关规定，予以支持。关于合同解除的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，纪春应将其租赁的原黎明农场服务公司车队房屋及场地返还商业服务公司，并按照合同约定的月租金2347元计算，支付自2013年1月1日起的租金，暂算至起诉前为2347元×I2个月×7年+2347元×6个月=211230元（租金暂算至2020年6月30日），之后按照月租金2347元，自2020年7月1日起计算至纪春实际返还租赁物之日止，对商业服务公司的诉讼请求，予以部分支持。关于纪春辩称其未实际使用合同中约定的毛石鱼塘、垃圾场，应当扣减部分租金。另纪春拖欠租金系因商业服务公司未予答复扣减租金事宜，故合同不具备解除条件的问题。纪春租赁的房屋及场地已由商业服务公司按约定交付纪春，纪春对租赁物享有合法的使用权，应妥善管理租赁物，现纪春主张商业服务公司私自将租赁物处置给第三人使用，其未能完全使用租赁物，应当扣减部分租金。但纪春提交的证据不能证明毛石鱼塘、垃圾场等部分租赁物系由商业服务公司交付第三人使用，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，纪春未提交证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果。该案中，商业服务公司将租赁物交付纪春后，纪春是该租赁物的合法占有人，对租赁物实际占有、管理、使用并取得收益。纪春不能证明其未使用的部分租赁物是由商业服务公司交付他人使用。对纪春的辩称，不予支持。关于纪春辩称修理费应用于抵扣部分租金，纪春的职工补贴10余万元应予发放，以及商业服务公司应当为纪春足额缴纳养老保险、医疗保险的问题，该案系租赁合同纠纷，纪春提出的上述费用与该案不属于同一个法律关系，不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用本院二审期间，纪春提交如下证据：1.录音光盘1张，欲证明（1）2019年10月21日，纪春与商业服务公司协商补交租金事宜，并提出商业服务公司将鱼塘交由勐遮交警中队使用，应扣除部分租金，并要求商业服务公司提出个数字后马上补交。商业服务公司提出需开会商量后才能确定，后未再答复直至本案诉讼。（2）在纪春的合同未解除前，商业服务公司将租给纪春的土地转租给他人，场地施工阻碍纪春使用，商业服务公司未进行处理。纪春与勐海交警中队领导周政谈话，周政确认，本案争议的鱼塘系勐遮黎明农场的领导同意勐遮交警中队使用。2.照片13张，欲证明商业服务公司在与纪春的租赁合同未解除前，就将租给纪春的土地另行租赁给案外人张**。张**在合同未解除的情况下进场施工，导致纪春无法经营、生活。经质证，商业服务公司认为纪春二审提供的证据已超过了举证期限，这些证据在一审就可以提供。对于录音证据，真实性予以认可，合法性及关联性不予认可，不能证明纪春的证明内容。至于录音的对象，在录音的时候均不是该单位的法定代表人。刘卫东第一段录音时间是2019年10月21日，当时刘卫东不是法定代表人，已经办理了退休手续。对于周政公司不认识，我们不知道他是什么人。但是可以肯定的是录音的时候没有任交警大队的法定代表人。王金学的这个录音也不能证明其证明内容。商业服务公司认为他们应当作为证人的身份出庭。对照片的真实性、合法性予以认可，但与本案没有关联性，不能证明其证明内容。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：纪春提交的录音光盘、照片并未提交原始载体及原件。录音时间是2019年10月21日，在一审立案前形成，且有的录音对象不明。纪春书面形成的录音内容亦不能够反映其欲证明的内容。商业服务公司对纪春提交的录音光盘、照片证明内容不认可。本院对纪春提交的录音光盘、照片证明内容不予采信。纪春对一审认定事实未提出实质异议，商业服务公司对一审认定事实无异议，本院对一审认定事实予以确认。本院认为，2009年1月4日，商业服务公司与纪春签订的《承包经营合同》合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。纪春自2013年起就未交纳租金，已构成违约，一审依法解除《承包经营合同》，并无不当。本案中，商业服务公司已按《承包经营合同》将租赁物交纪春使用，纪春对合同租赁物已实际占有、使用、收益。纪春主张商业服务公司将租赁物中毛石砌鱼塘及部分停车场空地交他人使用，违约在先，但其提供的证据不足以证明。基于以上阐述，纪春主张拖欠租金是商业服务公司的原因造成亦不成立。对于纪春主张欠付车辆修理费及用车辆修理费抵扣租金因证据不足，商业服务公司亦不认可，本院不予支持。对于纪春主张商业服务公司克扣纪春补偿金10余万元及商业服务公司未帮纪春缴纳养老保险和社保，是另一法律关系，本案不作处理。综上所述，纪春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4926元，由上诉人纪春负担。本判决为终审判决。审判长  李鸿伟审判员  吕 勇审判员  陈 芳二〇二一年三月十二日书记员  陶 琳