辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民初1661号原告（案外人）：徐铖，男，1994年5月27日出生，满族，住址沈阳市沈北新区。委托诉讼代理人：周建楠，辽宁首丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆垚，辽宁首丰律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：胡旻华，男，1970年1月20日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：古赛男，辽宁恒敬律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地沈阳市和平区南三好街81号。法定代表人：阚惠民，系公司负责人。委托诉讼代理人：王林林，系辽宁东拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：高志平，女，汉族，1982年9月22日出生，住址沈阳市和平区，系公司员工。第三人（被执行人）：沈阳天益同禄房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区北陵乡八家子村。法定代表人：马英杰。委托诉讼代理人：吴晓晶，女，满族，1985年9月17日出生，住辽宁省开原市，系公司员工。第三人（被执行人）：于乐平，女，1969年4月4日出生，汉族，住沈阳市沈河区。第三人（被执行人）：辽宁伊莱诚房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区团结路54号。法定代表人：于乐平，该公司总经理。第三人（被执行人）：沈阳商国物资贸易有限公司，住所地沈阳市东陵区白塔堡镇白塔街66号。法定代表人：于乐平。第三人（被执行人）：沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司。住所地：沈阳市沈河区团结路54号（904室）。法定代表人：张乐，系该公司经理。原告徐铖与被告胡旻华、中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称“长城资产公司”）、第三人沈阳天益同禄房地产开发有限公司（以下简称“天益同禄公司”）、于乐平、辽宁伊莱诚房地产开发有限公司（以下简称“伊莱诚公司”）、沈阳商国物资贸易有限公司（以下简称“商国公司”）、沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司（以下简称“顺意福莱英公司”）案外人异议之诉纠纷一案，本院于2020年9月24日立案后，依法适用普通程序，于2021年3月11日公开开庭进行了审理。原告徐铖的委托诉讼代理人周建楠、被告胡旻华的委托诉讼代理人古赛男、长城资产公司的委托诉讼代理人王林林、高志平到庭参加诉讼。第三人天益同禄公司、于乐平、伊莱诚公司、商国公司、顺意福莱英公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本案缺席审理，现已审理终结。原告徐铖向本院提出诉讼请求：1.请求立即停止对原告个人所有的沈阳市于洪区屋的强制执行，解除对该处房屋的查封。2.确认位于沈阳市于洪区屋归原告所有。3.被告、第三人承担本案的诉讼费用。事实与理由：2013年9月7日，原告与被告沈阳天益同禄房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于沈阳市于洪区屋，房屋价款为317741元，被告应当于2013年12月31日前交付房屋，并于交付后内为原告办理权属登记。原告于同日支付了全部购房款317741元，被告沈阳天益同禄房地产开发有限公司于同日为原告出具了收据，于2016年1月6日为原告开具了发票，原告实际占有使用该房屋至今。入住后原告经法院处得知，案涉房屋于2015年4月23日经被告胡旻华申请被查封，于2016年11月28日经上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行申请被轮候查封。原告作为消费者购房人，在被告申请执行之前便全款购买了案涉房屋，且原告名下无其他用于居住的房屋。原告己占有使用房屋至今，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定，足以排除被告的强制执行。为维护原告合法权益，特向贵院起诉，请求依法支持原告的全部诉讼请求。被告胡旻华辩称：我方不是本案适格被告，对案涉房屋不享有处置权虽然我方对案涉房屋系首封债权，但上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行（下称上海浦东银行）与被执行人沈阳天益同禄房地产开发有限公司、辽宁伊莱诚房地产开发有限公司、沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司、于乐平金融借款合同纠纷一案经沈阳中院作出（2015）沈中民四初字第300号民事判决书，判决上海浦东银行在包含案涉房屋在内的476套在建房产及分摊土地使用权，在判决欠款本息范围内享有优先受偿权，因此上海浦东银行的债权优先于我方的债权。而且，2019年3月5日，我方执行案件所在的沈阳中院执行二庭应沈阳中院执行一庭移送要求，已将对案涉房屋在内的首封财产移送至执行一庭执行处置，我方执行案件中对包含案涉房屋在内的476套房产不再享有处置权利，原告以我方为提起执行异议及执行异议之诉的对象没有法律依据，法院应在查清本案后驳回原告请求。二、被告不满足排除强制执行的法定条件退一步而言，即便法庭对本案进行实体审理，本案原告若想排除我方的强制执行，也应符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。但结合本案现有证据情况，异议人并不能符合上述法律规定情形，故不应支持异议人诉讼请求，具体理由如下：根据我方举证，我方申请法院查封案涉房屋的时间为2015年4月23日。其次，根据《执行异议与复议规定》第二十八条，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。也就是说原告应满足以上四个要件，才能获得法院支持，排除我方执行，但原告未能提供充分证据证明其系是在我方申请法院查封（2015年4月23日）之前就已经占有案涉房屋的事实，且原告也并未提供案涉房屋清晰准确的付款凭证，证明其已经支付了案涉房屋的房款，故原告因不符合《规定》28条第（二）（三）项之规定不能够享有排除我方执行的权利。综上，请求贵院驳回原告诉讼请求，维护被告合法权益。被告中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司的辩称：一、答辩人对诉争标的房产享有优先受偿权，原告无权主张排除执行。1、答辩人对涉案房产享有优先受偿权。2013年11月21日，原债权银行上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行（以下简称“浦发银行”）与沈阳天益同禄房地产开发有限公司（以下简称“天益同禄”）签订了《房地产开发项目贷款合同》、《抵押合同》，2013年11月28日，将天益同禄名下的487套房产办理了抵押登记。浦发银行与被告天益同禄、辽宁伊莱诚房地产开发有限公司、沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司、沈阳乐安投资咨询有限公司、于乐平、张乐的金融借款合同纠纷一案，贵院作出（2015）沈中民四初字第300号民事判决书，判决浦发银行对剩余476套抵押房产及对应的土地使用权，包括诉争房产享有优先受偿权。判决后浦发银行申请强制执行，执行案号（2016）辽01执319号。后浦发银行将对天益同禄的债权及从权利全部转让给答辩人，答辩人对476套抵押房产及对应的土地使用权，包括诉争房产享有优先受偿权。经答辩人申请法院于2018年11月13日作出（2018）辽01执异1783号《执行裁定书》，裁定变更答辩人为该执行案件的申请执行人。2、原告无权对抗答辩人的优先受偿权，不能排除答辩人的强制执行。答辩人对涉案房屋享有优先受偿权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，原告不能对抗答辩人的抵押权。3、原债权人查封抵押物的时间早于原告占有涉案房产的时间，（2020）辽01执异657号裁定在执行异议审查期间自认以及交纳水费、入住费用、采暖费显示，原告关于案涉房屋的最早的占有时间为2016年3月1日，而原债权银行轮候查封抵押物的时间为2015年12月4日，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，在原债权人轮候查封之后，原告才占有房屋，因此案外人不符合上述规定，不享有排除执行异议的权利。二、申请人的请求不符合法律规定能够排除执行行为的条件，不能够排除执行行为。（一）原告提供的《商品房买卖合同》没有落款时间，无法证明该合同签订的具体时间，存在形式上的瑕疵，即该合同不能排除为了原告与天益同禄存在后期补签的可能性，真实性无法确认。（二）原告提供《收据》记载时间为2013年9月7日，《购房发票》记载的时间为2016年1月6日，名头为沈阳天益同禄房地产开发有限公司，原告也没有提供对应的转账记录证明已经实际支付购房款，对原告与天益同禄之间是否存在真实房屋买卖合同关系存疑，除此之外收据均未为指明所购房屋为本案的涉案房屋。（三）原告提供的入住费用收费收据，两张时间分别是2016年3月1日、2016年5月2日，两张收据金额一致，但交款人备注不一致，2016年3月1日交款人为原告，2016年5月2日交款人为徐丹；原告的提供了5张电费的收款收据，时间标明为2017年11月至2019年2月，费用600元，不符合常理；原告仅提供1张收款日期2018年3月21日收款项目为电梯费收款收据，其他时间是否交纳电梯费无法确认；原告仅提供2018年8月15日、2018年10月9日两张购水通知单，通知单显示截至2018年实际用水量60吨，远低于常住人员实际用量。因此原告的提供的真实性无法确认（四）涉案房屋位于于洪区，该商品房用途为酒店式公寓，通过网络查询可知该项目大部分房屋是出租状态，面积太小不适宜居住，且原告提供沈阳市不动产登记中心出具的无查询结果证明，不能证明是原告的唯一住房，请求人民法院到不动产登记中心依法调取原告的房产交易信息。综上所述，答辩人对于涉案房屋享有优先受偿的权利，贵院依据申请采取的强制措施合法有效；原告无法证明《商品房买卖合同》在查封之前签订的，不能证明涉案房屋是唯一住房，因此原告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》排除执行的情形，故此请求贵院依法驳回原告的诉讼请求，继续执行涉案房产。第三人沈阳天益同禄房地产开发有限公司、于乐平、辽宁伊莱诚房地产开发有限公司、沈阳商国物资贸易有限公司，未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，依法进行了审查。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：胡旻华与于乐平、伊莱诚公司、商国公司、顺意福莱英公司、天益同禄公司之间的民间借贷纠纷一案，本院作出（2014）沈中民一初字第1号民事判决，判决该案被告向胡旻华负担给付义务。后该判决经再审，辽宁省高级人民法院作出（2017）辽民再71号民事调解书，确认伊莱诚公司、于乐平、天益同禄公司、顺意福莱英公司向胡旻华承担给付义务。（2014）沈中民一初字第1号民事判决发生法律效力后，义务人并未及时履行给付义务，胡旻华申请强制执行，本院作出（2014）沈中执字第444号执行裁定。2015年4月23日，查封包括案涉房屋在内坐落于沈阳市于洪区产，查封期限三年。2018年4月，继续查封上述房产。原告徐铖与被告天益同禄公司于2013年9月7日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买沈阳天益同禄房地产开发有限公司开发的位于沈阳市于洪区屋，房屋面积49.40平方米，房屋总价款317741元，原告父亲徐宗臣于2016年6月24日通过银行转账方式支付给天益同禄公司的总经理于乐平297741元，其余20000元以现金方式作为定金支付给了天益同禄公司，2016年1月6日天益同禄公司为徐铖出具了317741元的购房发票。2016年3月1日徐铖办理了入住手续并提交了入住后交纳的部分电费、电梯费、水费、供暖费收据。原告徐铖作为案外人提出执行异议申请，本院于2020年8月27日作出（2020）辽01执异657号执行裁定，驳回了徐铖的异议请求。徐铖不服，提起本案执行异议之诉。另查明，浦发银行与天益同禄公司、伊莱诚公司、顺意福莱英公司、沈阳乐安投资咨询有限公司、于乐平、张乐、于礼志之间的金融借款合同纠纷一案，本院于2016年4月12日作出（2015）沈中民四初字第300号民事判决，认定2013年11月21日，浦发银行与天益同禄公司签订抵押合同，天益同禄公司以位于沈阳市于洪区在建房产及分摊土地为债务提供担保。抵押合同签订后，办理了476套房产及土地的抵押登记。判决第五项确认，浦发银行对天益同禄公司名下的位于沈阳市于洪区黄河北大街西-2地块的476套在建房产及分摊土地使用权，在判决第一、二、三、四项欠款本息范围内享有优先受偿权。案涉房屋包含在上述476套房屋之内。上述法律文书生效后，依申请执行人申请，本院于2014年6月16日立案执行，执行案号为（2016）辽01执319号。在该案执行过程中，本院于2016年11月28日查封了被执行人天益同禄公司位于沈阳市于洪区房屋，其中包括案涉房产。2018年11月12日，本院作出（2018）辽01执异1783号执行裁定书，将执行案号为（2016）辽01执319号执行案件的申请执行人由浦发银行变更为中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，审查重点为原告徐铖就执行标的即位于沈阳市于洪区产（以下简称“案涉房屋”）是否享有足以排除执行的民事权益的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，原告徐铖提交了其与天益同禄公司签订的《商品房买卖合同》及付款发票，虽然合同并无落款日期，但结合2013年6月的付款事实及《确认书》上注明的购房时间，可认定签订《商品房买卖合同》的时间为2013年9月7日，发生于2015年4月23日查封之前，原告提供的转账流水及付款发票可以证明在查封前已由其父亲代为支付的房屋价款超过了合同约定总价款的百分之五十，虽然被告提出转账流水的收款人为于乐平个人，不是开发公司，无法证明是涉案购房款，但于乐平系天益同禄公司的总经理及董事，且转款数额及天益同禄公司出具的购房发票均可以佐证原告支付涉案房款的事实；原告提供了2021年2月18日调取的“无查询结果证明”，可以证明案涉房产系原告的唯一房产，故符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，符合能够排除强制执行的条件，即原告享有足以排除强制执行的民事权益。关于被告胡旻华提出其不是本案适格被告，对案涉房屋不享有处置权一节，因胡旻华对案涉房屋系首封，而执行异议依法应当向首封债权人提起，故原告以胡旻华为被告提起本案诉讼，与法有据，对被告胡旻华的抗辩不予支持。关于被告中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司提出对诉争标的房产享有优先受偿权，原告无权主张排除执行的抗辩，根据法律规定的精神，基于生存利益至上的考虑，房屋买受人的物权期待权享有优先于抵押权的效力，能够阻却法院对房屋的强制执行。本案原告与天益同禄公司于2013年9月7日签订《商品房买卖合同》，浦发银行与天益同禄公司于2013年11月21日签订抵押合同，本案原告的物权期待权优先于押权人的优先受偿权，能够阻却法院对房屋的强制执行。故对被告中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司的抗辩不予支持。关于原告提出请求确认位于沈阳市于洪区屋归原告所有的主张，原告虽就案涉房产签订了买卖合同，但尚未完成所有权登记，故原告尚未取得案涉房产的所有权，对其确权请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：一、不得执行位于沈阳市于洪区屋；二、驳回原告徐铖其他诉讼请求。案件受理费6066元，由沈阳天益同禄房地产开发有限公司、于乐平、辽宁伊莱诚房地产开发有限公司、沈阳商国物资贸易有限公司、沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司共同负担。本院（2020）辽01执异657号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  赵钺审判员  金鑫审判员  王虹二〇二一年三月十八日书记员  张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。