河南省登封市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0185民初1372号原告：张朝锋，男，汉族，1972年10月17日生，住登封市。委托诉讼代理人：李丙乾，河南群达律师事务所律师。被告：登封禅林置业有限公司，住所地登封市中岳办事处中禾商务广场B座1201，统一社会信用代码：91410185349493725W。法定代表人：李永锁，系该公司总经理。委托诉讼代理人：蒲洪丹，河南辰中律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴贝贝，河南辰中律师事务所律师。第三人：郑州住房公积金管理中心，住所地郑州市中原区百花路46号附8号，统一社会信用代码：124101004160488334。法定代表人：朱蜀辽，系该中心主任。委托诉讼代理人：高勇建，河南裕达律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司登封支行，住所地登封市中岳大街208号，统一社会信用代码：91410185170513386U。法定代表人：徐进，系该行行长。第三人：郑州住房置业融资担保有限责任公司，住所地郑州市建设西路188号，统一社会信用代码：91410100727019618B。法定代表人：刘继军，系该公司董事长。委托诉讼代理人：康亚旭，男，汉族，1983年3月8日生，住郑州市中原区，系该公司法务。委托诉讼代理人：张振楠，男，汉族，1986年1月24日生，住郑州市中原区，系该公司风控部副经理。原告张朝锋与被告登封禅林置业有限公司(以下简称禅林公司)、第三人郑州住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）、中国工商银行股份有限公司登封支行（以下简称工商银行）、郑州住房置业融资担保有限责任公司（以下简称融资担保公司）买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张朝锋的委托诉讼代理人李丙乾，禅林公司的委托诉讼代理人蒲洪丹，第三人公积金中心的委托诉讼代理人高勇建，融资担保公司的委托诉讼代理人张振楠到庭参加诉讼，第三人工商银行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张朝锋向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告禅林公司签订的编号为DF180××××2998的《商品房买卖合同》于2020年12月30日解除;2.解除原告与第三人签订的编号为6020191118001463《委托贷款合同》;3.判令被告禅林公司返还原告购房首付款272243元及资金占用利息26000元(以272243元为基数,自2018年12月4日至2019年8月20日按照银行同期贷款利率计算;自2019年8月21日起按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止),暂计298243元;4.判令被告禅林公司返还原告偿还的月供暂计56164.35元(月供数额以第三人出具的还款凭证为准);5.判令被告禅林公司向第三人公积金中心、工商银行返还原告的贷款余额(贷款余额以上述第三人核算为准);6.判令被告禅林公司向原告支付违约金15000元;7.判令被告禅林公司赔偿原告维修基金、契税、律师费用等共计25000元;8.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2018年12月4日,原告与被告禅林公司签订了编号为DF180××××2998的《商品房买卖合同》,约定原告购买被告位于登封市××路与玉带路交叉口东北角××单元××房产,该商品房的用途为成套住宅。该商品房总金额为832243元;支付方式:首付款272243元,付款方式为现金,约定付款时间2018年12月4日,交纳比例为32.71%;约定金额560000元,付款方式:公积金贷款,约定付款时间:2019年2月4日,交纳比例为67.29%,被告禅林公司应当在2020年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备该商品房建设工程竣工验收合格,并向建设行政主管部门报送备案材料,配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成;前期物业管理已经落实,并符合合同约定的商品房交付原告使用。除合同规定的特殊情况外,如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用,逾期超过90日后,原告有权解除合同,原告解除合同的,被告禅林公司应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款,并按原告累计已付款的0.1%向原告支付违约金。2018年12月4日,原告向被告禅林公司支付了首付款272243元及维修基金8500元。2019年11月18日,原告与第三人签订了编号为6020191118001463《委托贷款合同》,约定借款本金为560000元,借款期限192个月,自2019年12月10日起至2035年12月10日止,月利率2.7083‰,每月偿还本息3744.29元。2019年12月10日,被告禅林公司收到原告房款贷款560000元。原告自2020年1月10日开始按照每月3744.29元偿还贷款本息。2019年12月20日,原告缴纳房屋买卖契税11452.89元。因被告禅林公司未按照约定期限交房,且逾期超过90天,2020年12月24日,原告向其邮寄《解除合同通知书》,2020年12月30日,被告禅林公司邮寄《回复函》,同意解除双方签订的编号为DF180××××2998的《商品房买卖合同》,但经原告多次催要,被告拒不返还原告款项及利息,拒不赔偿违约金及各项损失。为此,特提起诉讼。禅林公司辩称，本案所涉房屋符合交付条件，且并未达到原告行使单方解除权的条件，因此原告诉请无事实和法律依据，依法应予以驳回。原告与本公司于2018年12月4日签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），合同第三条约定，买受人购买位于登封市××路与玉带路交叉口东北角××单元××房；第八条约定出卖人应当在2020年6月30日前将通过竣工验收合格的商品房交付买受人，但遇到因政府部门或行政主管单位根据法律、法规的规定采取的各项措施及政府政策和法律法规的改变等行为而引起的延期，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。自本公司与原告签订《商品房买卖合同》后，主管部门多次下发管控措施且期间发生了新冠肺炎疫情，导致本公司未按合同约定期限向原告交付房屋；但扣除主管部门要求停止施工的天数及因新冠肺炎疫情引起的停工天数后，本公司并未逾期交房超过90日，即未达到合同第九条所约定的买受人享有单方解除权的条件。因此原告诉请解除《商品房买卖合同》并要求退还首付付款及利息、返还月供、支付违约金、维修基金、契税、律师费等没有事实和法律依据，依法应予以驳回。第三人公积金中心述称：1.案涉《商品房买卖合同》的解除是《委托贷款合同》解除的基础。2.如解除案涉《委托贷款合同》，原告应对剩余公积金贷款承担清偿责任，被告禅林公司、第三人融资担保公司对公积金贷款承担连带给付责任。3.请求法院依法查明案件事实并支持本中心的答辩意见。第三人工商银行无应诉、无陈述。第三人融资担保公司述称：同公积金中心答辩意见。本院经审理认定事实如下：2018年12月4日,原告张朝锋与被告禅林公司签订《商品房买卖合同》,合同编号为DF180××××2998。合同主要内容包括：1、第三条和第四条房产情况及计价方式：原告购买位于登封市××路与玉带路交叉口东北角××单元××房产,建筑面积为130.77平方米，该商品房总金额为832243元;2、第六条付款方式及期限：约定金额272243元,付款方式为现金,约定付款时间2018年12月4日,交纳比例为32.71%;约定金额560000元,付款方式为公积金贷款,约定付款时间为2019年2月4日,交纳比例为67.29%；3、第八条交付期限：被告应当在2020年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备该商品房建设工程竣工验收合格,并向建设行政主管部门报送备案材料,配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成;前期物业管理已经落实,并符合合同约定的商品房交付原告使用；4、第九条被告逾期交房的违约责任：除合同规定的特殊情况外,如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用,逾期超过90日后,原告有权解除合同,原告解除合同的,被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款,并按原告累计已付款的0.1%向原告支付违约金。上述商品房买卖合同签订时，原告即向被告交付首付款272243元及维修基金8500元。2019年12月20日,原告缴纳房屋买卖契税11452.89元。为履行上述商品房买卖合同，2019年11月18日,原告作为借款人，与贷款人工商银行签订了编号6020191118001463《委托贷款合同》,该合同的保证人为融资担保公司，委托人为公积金中心。主要约定：1、借款金额及期限：公积金中心委托工商银行发放公积金贷款560000元,借款期限192个月；2、贷款偿还：按月等额本息还款的方式偿还贷款本息，每月3744.29元；3、贷款的发放：原告不可撤销地授权工商银行在合同的保证担保或抵押担保生效后以原告购房款的名义将该笔贷款资金划入被告禅林公司账户；4、贷款担保：全程为连带责任担保，融资担保公司作为原告的保证人对原告未偿还的贷款本金余额及利息、罚息、付息、违约金等承担担保责任。2019年11月22日,原告与融资担保公司签订《个人购买商品房公积金贷款全程担保委托合同》，原告委托融资担保公司为其提供贷款保证担保，并同意以其登封市××路与玉带路交叉口东北角××单元××房产向融资担保公司提供抵押反担保。同日，双方签订了《抵押合同》，将登封市××路与玉带路交叉口东北角××单元××房产予以抵押。上述合同签订后，第三人工商银行按约定将房款56000元发放至被告账户，原告自2020年1月10日始每月均按时向第三人工商银行偿还月供3477.29元。该商品房买卖合同约定的房屋交付期间为2020年6月30日，该期限届满，被告未能按期交付房屋，且逾期超过90天。2020年12月24日,原告向被告邮寄《解除合同通知书》,2020年12月30日,被告邮寄了《回复函》，回复为：请原告于收到本函之日起7个工作日内，按照合同约定，到被告公司办理退房手续。2020年12月23日案涉工程通过竣工验收备案。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，以及原告与第三人签订的《委托贷款合同》、《个人购买商品房公积金贷款全程担保委托合同》，均系各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。原告与被告禅林公司之间形成合法有效的买卖合同关系，原告与第三人工商银行之间形成合法有效的借款合同关系，工商银行与第三人公积金中心之间形成合法有效的委托关系，原告与第三人融资担保公司之间形成合法有效的抵押合同关系，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》的约定，“逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同”，本案中，合同约定的交房期限为2020年6月30日，因被告未能按期交房，原告遂向被告邮寄《解除合同通知书》,2020年12月30日,被告邮寄了《回复函》，同意退房。故原告要求确认原告与被告禅林公司签订的编号为DF180××××2998的《商品房买卖合同》于2020年12月30日解除的请求，本院予以支持；原告与被告签订《商品房买卖合同》后又与第三人签订了《委托贷款合同》、《个人购买商品房公积金贷款全程担保委托合同》，以涉案房屋作为抵押用于贷款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撒销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应子支持。故原告请求解除其与第三人签订的《委托贷款合同》、《个人购买商品房公积金贷款全程担保委托合同》，符合法律规定，本院予以支持；根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撒销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故本案《商品房买卖合同》解除后，《委托贷款合同》、《个人购买商品房公积金贷款全程担保委托合同》也应当一并解除，被告应当将原告交付的首付款272243元及已经偿还过的贷款本息返还给原告，并将下余的贷款额偿还给第三人工商银行。原告请求返还资金占用利息（自2018年12月4日至2019年8月20日按照银行同期贷款利率计算;自2019年8月21日起按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止），因被告禅林公司2020年12月30日同意退房，并要求原告七个工作日内办理退房手续，原告的该诉请本院不予全部支持，被告应自合同解除之日顺延7日后即2012年1月6日起按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息；对于违约金，《商品房买卖合同》中约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向原告支付违约金”，原告已支付全部房款832243元，按照0.1%计算，被告应当向原告支付违约金为832.24元；原告请求被告赔偿其维修基金、契税、律师费等损失。原告为购买本案房屋支出维修基金8500元、契税11452.89元均系原告为履行本案合同所支出的合理费用，该损失被告应予以赔偿，律师代理费因双方并无约定，本院不予支持，被告辩称的签订《商品房买卖合同》后，因主管部门多次下发管控措施且期间发生了新冠肺炎疫情，未达到合同约定的，原告享有单方解除权的条件的理由，因原告发出《解除合同通知书》后，被告方已予以回复，同意退房，故该辩称本院不予采信。第三人公积金中心和融资担保公司述称的案涉《商品房买卖合同》的解除是《委托贷款合同》解除的基础，如解除案涉《委托贷款合同》，原告应对剩余公积金贷款承担清偿责任，被告禅林公司、第三人融资担保公司对公积金贷款承担连带给付责任的理由，符合法律规定，本院予以采信。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十二条、第六百零一条、第六百三十一条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告张朝锋与被告登封禅林置业有限公司签订的编号为DF18004592998的《商品房买卖合同》于2020年12月30日解除;二、解除原告张朝锋与第三人中国工商银行股份有限公司登封支行签订的编号为6020191118001463的《委托款合同》；原告张朝锋与第三人郑州住房置业融资担保有限责任公司签订《个人购买商品房公积金贷款全程担保委托合同》；三、被告登封禅林置业有限公司于本判决生效后十日内，退还原告张朝锋首付款272243元及利息(以272243元为基数,自2021年1月6日起按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止)；四、被告登封禅林置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告所偿还的贷款本息(具体数额以第三人中国工商银行股份有限公司登封支行核算为准);五、被告登封禅林置业有限公司于判决生效后10日内，向第三人中国工商银行股份有限公司登封支行、郑州住房公积金管理中心偿还原告张朝锋的贷款余额(贷款余额以第三人中国工商银行股份有限公司登封支行核算为准)；原告张朝锋、第三人郑州住房置业融资担保有限责任公司对上述款项承担连带清偿责任。六、被告登封禅林置业有限公司于判决生效后10日内支付原告张朝锋违约金832.24元、赔偿维修基金8500元、契税11452.89元；七、驳回原告张朝锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3608.00元，由被告登封禅林置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于郑州市中级人民法院。审判员  刘舒力二〇二一年三月二十九日书记员  张耀博