山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终839号上诉人（原审被告）：郭某，住太原市小店区张家巷省。上诉人（原审被告）：石某，住山西省。被上诉人（原审原告）：南某，住太原市。上诉人郭某、石某因与被上诉人南某房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初4436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月24日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人郭某、石某，被上诉人南某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭某、石某上诉请求：1.撤销太原市小店区人民法院作出的（2020）晋0105民初4436号民事判决书，查清事实依法改判。2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误，上诉人租赁被上诉人房屋是用于出租，因今年疫情期间，导致房屋无法实际出租及被上诉人处连续几年没有暖气导致上诉人每到冬天房屋一直金。上诉人一直租赁被上诉人房屋数三年，上诉人租赁时已经告知该房屋是用于对外出租，因此一审法院认定的房屋用于居住是错误的，17年供暖不达标不足三个月、18年供暖不达标不足三个月、2019年供暖不达标不足三个月，房屋一直空置无法找到租客，同时过年前后出现疫情，该房屋一直无法正常居住至被上诉人收回房屋。上诉人石某丈夫一直与被上诉人协商，由于房屋大面积空置原因主要是暖气供应问题导致，双方商议减免两个月房租，即使该实际被上诉人否认，但考虑到房屋供暖不足及疫情影响，该减免也是合理的。二、一审法院认定证据错误，其单位出具的所谓欠费证明不能证明暖气正常供应的证据，而且收费标准与实际存在偏差。1、被上诉人单位向一审法院开具的证明材料形式不符合法律规定，一审法院也未核实，不应当作为认定案件的依据。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百一十五条：“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。单位及制作证明材料的人员拒绝人民法院调查核实，或者制作证明材料的人员无正当理由拒绝出庭作证的，该证明材料不得作为认定案件事实的根据。”之规定，单位向人民法院提供证明材料应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章，而被上诉人提交的证据没有单位负责人签字，因此该证明材料形式不符合法律规定，同时一审法院在上诉人对该证明提出合理怀疑后一审法院并未对该证明材料依法核实，不应当作为定案证据使用。2、该证明材料与客观事实不符，但能据此证明了上诉人称述的为事实。双方约定，暖气费是由上诉人缴纳，2017年因供暖不达标共收取暖气费2270元，2018年虽然供暖，但未达标，庭审中上诉人提交了证据证明了曾缴纳2017至2018年暖气费2270元的收据能证明该事实。根据该收据形式可知，上诉人缴纳的是2017年至2018年的暖气费，根据逻辑分析，上诉人不可能仅缴纳部分暖气费而收款人不注明，因此，该部分17至18年收取2270元是符合客观事实的。同时，该证明称述的2019年暖气费是2000元的情况，也能反映2019年仅供暖三个月的事实，如全数供暖不可能只收取2000元暖气费，同时也客观应证证明供热不足影响到了房屋的出租，对该部分被上诉人应当承担部分责任。综上所述，一审法院认定事实错误，违法适用证据做出错误判决，侵害了上诉人合法权益，恳请二审法院查清事实，依法裁判，维护上诉人合法权益。南某辩称，一、上诉人主张一审法院认定事实错误,无事实和法律依据。被上诉人郭某与上诉人签订的《房屋租赁合同》中明确规定，上诉人不得租赁场所的全部或一部分转借给第三方或让第三方使用，这一点在一审中认定事实予以查明。上诉人主张自己租赁案涉房屋是用于转租无事实和法律依据，无其他证据证明。二，上诉人主张因疫情原因，被上诉人口头承诺免除两个月房租以及供暖不达标，无事实和法律依据。三、上诉人无证据证明被上诉人口头承诺免除两个月房租，且上诉人承租案涉房屋用于居住。根据国家税务总局太原市迎泽税务局出具的证明，欠缴暖气费的计算方式可以看出案涉房屋并不存在暖气不达标和房屋无法居住的情形，并且上诉人在转租时是向租客收取了取暖费的。二，国家税务总局太原迎泽税务局2020年7月30日出具的证明，加盖有单位公章，证明中小区名称、房号与上诉人与被上诉人签署的合同租赁合同一致，且明确暖气费计算标准和具体欠费数额。证明内容真实，系单位真实意思表示。一审法院有权根据自由心证原则对证明内容予以采信。根据《房屋租赁合同》约定，上诉人应负担其租赁案涉房屋期间所产生的水电、暖气等相关费用。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，且上诉人未提供任何证据以证明其主张，应当驳回其上诉，维持原判。南某向一审法院起诉请求：1．判令被告立即腾退位于太原市××区的房屋并将其在该房屋内放置的物品全部撤除，恢复至原告出租时的状态；2．请求判令被告立即将其在太原市××区内搭建的隔断全部拆除、恢复至原告出租时状态；3．依法判令被告立即修复租赁期间损害的家电、家具设施；4．请求判令被告足额支付房屋租赁费用15500元及利息662．97元，共计16162．97元（2019年5月5日-2019年8月19日，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计付；2019年8月20日起暂计算至2020年5月5日，最终计算至实际支付租赁费用止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；5．请求依法判令被告支付原告物业费2412元、水费1800元、暖气费10905元，共计15117元；6．本案诉讼费由被告承担。原告当庭明确诉讼请求中第五项中水费调整为1218元，物业费2412元放弃主张，共计12123元。事实和理由：2017年5月5日，原被告签订《房屋租赁合同》，该合同约定原告将位于太原市××区的房屋租赁给被告，租赁期限2017年5月5日起至2020年5月5日止，租金为每年31000元，以年为周期进行支付。合同签订后，原告依约履行了合同义务。2019年8月8日，被告委托石晓娟（系石某姐姐）向原告支付了6个月租金，即15500元。剩余6个月租金，即15500元，至今未付。在租赁期限内，被告欠付物业费2412元，水费1800元、暖气费10905元。另根据合同第十条约定，被告不得擅自改变涉案房屋的室内结构，并爱惜使用室内设施，若人为破坏，应给与原告相应赔偿。然而，被告在未经原告同意情况下，擅自改变了涉案房屋的布局，不仅如此，被告还损毁了涉案房屋内的木质地板，洗脸盆台面，下水道，智能马桶，主卧阳台墙壁，空调电线，暖气盖板，卧室，卫生间及过道灯具，卫生间排气扇等物件。原告曾多次与被告及郝天明协商解决上述事宜，未果，无奈之下，诉至法院，望判如所请。一审法院认定事实：原告提供陈述涉案房屋为其妻子李春梅的单位集资房，目前未网签无产权手续，并提供国家税务总局太原市迎泽区税务局2020年7月30日出具的证明，主要内容为太原市小店区滨河东路42号税苑小区5号楼1单元602室房屋2017年、2018年两年共欠付暖气费8905元，计算方式为137平米×6．5元×5个月×2，2019年欠付暖气费2000元；水费每吨2．9元，客房卫生间水表显示1631吨，主卧卫生间水表显示为239吨，厨房水表显示为254吨。原告明确，租金每年31000元，被告欠付2019年12月4日至2020年5月5日的租金15500元，水费1218元。为说明交费情况，被告石某提供交费票据一张，体现2017年度-2018年度取暖费2270元，原告陈述该费用体现为杨家堡小区的物业，涉案小区由该物业公司负责供暖，如被告交费属实，同意核减。原告提供部分照片说明水龙头损坏、墙皮返潮脱落、沙发起皮等，被告抗辩墙皮脱落系因原告装修防水返潮，同意拆除隔断，对于其他磨损不予认可。审理中被告郭某同意用押金抵顶隔断拆除及屋内设施损坏的费用，被告石某明确屋内留有的物品由原告自行处置，后又以原告不认可被告已交暖气费事宜不同意用押金抵顶各项费用。双方均同意调解，但因支付金额各执己见，调解未果。一审法院认为，原被告签订的租赁合同是双方真实意思表示，双方应依约履行。原告提供房屋后，被告应按约定支付各项费用。被告郭某作为合同相对方应承担支付责任，被告石某自愿与被告郭某承担共同还款责任，一审法院予以确认。双方对2020年4月底已交接房屋无异议，被告也明确表示屋内存放物品由原告自行处置，隔断同意拆除，考虑房屋已经实际由原告控制，为方便双方履行，原告可自行处置屋内被告物品，并自行拆除隔断由被告承担相应费用，一审法院酌情认定费用1000元。原告主张屋内部分物品损坏，并提供照片证明，被告虽表示系原告房屋自身防水等原因导致，但未提供相应证据，也无证据表明在房屋最初租赁交付时即存在问题或双方对此进行过沟通，原告主张被告修复，一审法院对上述损坏修复费用酌情认定500元。被告抗辩因疫情原因原告口头承诺免除2个月房租，原告否认。因被告承租房屋用于居住，且无其他证据佐证原告同意免除房租，其抗辩免除租金意见，依据不足，一审法院不予采纳，原告主张支付2019年12月4日至2020年5月5日期间的房租15500元，一审法院予以支持。因合同中只约定以每年为一个支付周期，未明确每年租金的具体支付时间，原告也无其他证据佐证双方形成交易习惯，依照法律规定，应在租期届满之时支付即2020年5月5日支付，逾期未付，应承担违约责任，原告主张按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，一审法院予以采纳，主张自2019年5月5日起算，证据不足，一审法院不予支持。水费1218元，有相关证据佐证，被告无异议，一审法院予以支持。国家税务总局太原市迎泽区税务局出具的证明中小区名称房号与原被告签订的租赁合同房屋一致，证明中明确2017年、2018年、2019年三年暖气费计费标准及具体欠费金额，被告在承租期间，应当按期足额支付，现原告依据证明中的金额主张支付费用，一审法院予以采信。被告表示已经支付了2017年和2018年的费用，但提供的收款收据中仅体现2017-2018年度取暖费2270元，该费用收取单位与原告陈述的供暖单位一致，一审法院予以采信，应当予以核减。核减2270元后，被告应支付原告2017年、2018年两年取暖费6635元，2019年尚欠的2000元，被告无异议，一审法院予以确认。被告抗辩供暖不达标等情况，未提供证据佐证，一审法院不予采纳，双方都认可原告处尚有押金3000元，考虑押金支付目的，为减少当事人诉累，押金3000元在本案诉讼中予以核减。判决如下：一、被告郭某、石某于本判决生效之日起十日内支付原告南某隔断拆除费用1000元、物品损坏费用500元。二、被告郭某、石某于本判决生效之日起十日内支付原告南某房屋租金15500元，并支付以该款项为基数自2020年5月6日起至付清之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。三、被告郭某、石某于本判决生效之日起十日内支付原告南某水费1218元、2017年及2018年度暖气费6635元、2019年暖气费2000元。四、被告郭某交付的押金3000元在上述第（一）、（三）项总金额中予以核减。五、驳回原告南某其他诉讼请求。本院二审查明的事实与原一审判决认定的事实相一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效，当事人均因按照合同内容约束自己的行为。本案系租赁合同纠纷，上诉人作为承租方应按照约定的方法使用租赁物，并支付相应租金房屋，且有对租赁物管理维护的义务。被上诉人依约交付出租房屋，上诉人未按约定支付租金及相关费用，并造成租赁物房屋损坏，应承担相应的违约及赔偿责任。上诉人对原审判决中认定的租金数额及暖气费提出异议，其理由是发生疫情及供暖不达要求。本院认为，上诉人拖欠租金的行为发生在疫情之前，且上诉人提供的现有证据无法证明双方就租金达成减免合意，故其要求对租金减免的请求，本院不予支持。关于上诉人上诉称暖气费的收取问题。双方当事人均认可暖气费由上诉人直接向杨家堡小区物业公司缴纳，且上诉人提供证据证实已交纳2017-2018年暖气费的事实。而被上诉人出具的国家税务总局太原市迎泽区税务局关于暖气费用的证明，本院认为，国家税务总局太原市迎泽区税务局并非暖气的提供方，亦非暖气费用的收取方；而且证明中的暖气费用未实际发生，故原审判决以此作为判决依据，显属不当。案涉供暖费用应根据上诉人2017年至2018年的交费凭证，由上诉人酌情承担4540元。综上所述，郭某、石某的上诉请求部分成立；一审判决认定的部分事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初4436号民事判决第一、二、五项；即“一、被告郭某、石某于本判决生效之日起十日内支付原告南某隔断拆除费用1000元、物品损坏费用500元。”、“二、被告郭某、石某于本判决生效之日起十日内支付原告南某房屋租金15500元，并支付以该款项为基数自2020年5月6日起至付清之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。”、“五、驳回原告南某其他诉讼请求。”二、撤销太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初4436号民事判决第三、四项；即“三、被告郭某、石某于本判决生效之日起十日内支付原告南某水费1218元、2017年及2018年度暖气费6635元、2019年暖气费2000元。”、“四、被告郭某交付的押金3000元在上述第（一）、（三）项总金额中予以核减。”三、上诉人郭某、石某于本判决生效之日起十日内支付被上诉人南某水费1218元、暖气费4540元。四、上诉人郭某交付的押金3000元在上述判决内容的第（一）、（三）项总金额中予以核减。二审案件受理费882元，由上诉人郭某、石某负担782元、被上诉人郭某负担100元。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 雷 晨审判员 李 静二〇二一年三月二十九日法官助理 杨 丽书记员 刘诗毓