贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔05民终433号上诉人（一审被告）：贵州省融府房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园街道办新城区16米大道金源名都C幢1-3-A4号。统一社会信用代码：91520502085686303N。法定代表人：许国金，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：赵丽娜，四川建永律师事务所律师，执业证号：15101201211754274。被上诉人（一审原告）：路亮，男，1976年2月15日出生，汉族，住贵州省毕节市。被上诉人（一审原告）：刘俊平，女，1976年1月30日出生，汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：吴哲熠，贵州黔信（毕节）律师事务所律师，执业证号15205201610686708。上诉人贵州省融府房地产开发有限公司（以下简称：融府房开公司）因与被上诉人路亮、刘俊平商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初13648号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人融府房开公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：根据《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，被上诉人未在约定的时间内办理完毕按揭贷款手续，致使合同不能正常履行，应当按日万分之一的标准自2018年12月7日起向上诉人支付违约金。根据《补充协议》的约定，被上诉人应当在合同解除后7个工作日内同上诉人共同办理合同备案登记撤销手续，所需费用由被上诉人承担，被上诉人迟迟不配合，致使上诉人不能销售案涉房屋，被上诉人应当按总房款万分之二的标准向上诉人支付违约金，上诉人需在扣除相应费用后再将已付购房款退还被上诉人，在此情况下，上诉人享有先履行抗辩权，故上诉人返还被上诉人已付购房款及违约金的条件未成就。被上诉人路亮、刘俊平二审答辩称：因上诉人逾期交房超过90日，被上诉人拥有单方解除权，于2020年5月6日向上诉人送达《解除合同通知书》时，双方所签《商品房买卖合同》已经解除。上诉人应向被上诉人退还购房款、维修基金并自2020年7月6日起支付违约金。《补充协议》第十五条的约定系格式条款，回避被上诉人责任，排除被上诉人主要权利，应当认定为无效条款，上诉人应按《商品房买卖合同》约定向被上诉人退还购房款，故退还购房款的条件已经成就。未按时办理按揭系上诉人未及时通知所致，且也系上诉人涉另案诉讼相关银行账户被冻结而要求被上诉人暂缓办理，故原因不在被上诉人。原审原告路亮、刘俊平一审诉讼请求：1.判令被告向原告返还已付购房款人民币568,000.00元及违约金5,680.00元；2.判令被告以578,146.00元为基数，从2020年7月6日起按全国银行同业间拆借中心公布的同期贷款市场报价贷利率1.3倍计算至全部履行完毕之日止的资金占用利息，到2020年9月21日暂计为6,104.00元；3.请求法院判令被告向原告返还维修基金4,466.00元；4.本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2018年11月27日，路亮、刘俊平与贵州省融府房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号为ＲＦ-Ｏ1107），约定买受人路亮、刘俊平向出卖人融府房开公司购买位于毕节市七星关区，房号为商业1-3号，面积为59.55平方米、总房款为1136000.00元的商铺；合同第十一条第一款约定出卖人应当在2019年8月15日前向买受人交付该商品房；合同第十三条中约定逾期交房违约责任：（1）……（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了部分购房款568000.00元，向毕节市住房资金管理委员会支付了维修基金4466.00元，被告未在约定的时间向原告交付涉案房屋。原告于2020年5月6日向被告送达了《解除合同通知书》，通知解除双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号为ＲＦ-01107），退还已付房款568000.00元和维修基金4466.00元，并支付违约金5680.00元。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应当全面履行约定义务。根据合同第十一条第一款“（一）出卖人应当在2019年8月15日前向买受人交付该商品房。”、第十三条“……（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。”约定，被告应于2019年8月15日前向原告交付涉案商品房，但被告未予交付，该逾期已超过90日，原告已书面通知被告解除合同，该合同应予解除，应由被告返还原告已支付的购房款568,000.00元，并支付违约金5,680.00元。对原告主张的由被告向原告返还维修基金4,466.00元的诉求，因该维修基金系由毕节市住房资金管理委员会收取，并非被告所收取，原告提出的该主张无事实和法律依据，不予支持。对原告主张的由被告支付资金占用利息的诉求，无事实和法律依据，不予支持。对被告提出的抗辩意见，对合理部分予以采纳，无事实和法律依据部分，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州省融府房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还原告路亮、刘俊平已支付的购房款568,000.00元，并支付违约金5,680.00元；二、驳回原告路亮、刘俊平的其他诉讼请求。案件受理费4,791.00元，保全费3,360元，共计8,151.00元，由原告路亮、刘俊平负担22.60元，由被告贵州省融府房地产开发有限公司负担8,128.40元。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：双方所签《商品房买卖合同》第二十九条约定：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”双方在《商品房买卖合同》第八条中约定买受人选择的付款方式为银行按揭支付，并约定买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用。又在《补充协议》中约定买受人应在《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后10个工作日（含第10个工作日）内向贷款银行提供按揭贷款所必需的符合贷款银行要求的真实的、全面的、有效的资料。而众所周知，商品房买卖的银行按揭贷款办理需由出卖人与银行对接，审核同意为案涉项目提供贷款后，再由买受人提交资料办理按揭贷款手续。上诉人并未提供证据证明案涉商品房已具备办理按揭贷款的条件，而被上诉人经其通知后怠于提交所需资料，在提供贷款的银行及是否能够获得贷款均不明确的情况下，要求买受人提交办理贷款的资料，显然没有必要，更不能以此作为认定买受人怠于办理按揭手续违约的情形。上诉人关于被上诉人怠于办理按揭手续致合同不能履行，需向其承担违约责任的上诉理由不成立，本院不予采纳。双方所签《商品房买卖合同》第十三条逾期交房责任下约定：“逾期交房超过90日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。”上诉人未在约定的2019年8月15日前向被上诉人交付案涉商品房，逾期超过90日，被上诉人拥有单方解除合同的权利，并已于2020年5月6日向上诉人送达了《解除合同通知书》，上诉人应按合同约定于60日内退还全部已付购房款并支付违约金，《补充协议》中所约定协助办理合同备案登记的撤销手续系解除合同后的附属义务，上诉人可要求被上诉人予以协助，但不能以此限制被上诉人行使解除合同的主要合同权利，且上诉人也未举证证明被上诉人在其要求协助后拒不履行，故对上诉人所提被上诉人主张退还已付购房款的条件未成就，且应支付其违约金的上诉理由，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16256元，由上诉人贵州省融府房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二一年三月三日书记员  秦 倩