河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫05民终1063号上诉人（原审被告）：李玉红，女，1970年10月29日出生，汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：谢立锋（李玉红丈夫），住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：路征，河南兴邺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁红姣，女，1973年7月10日出生，汉族，住安阳市文峰区。被上诉人（原审被告）：安阳市中大房地产中介服务有限公司，住所地安阳市殷都区文明大道与铁三路交叉口东北角阳光园4号楼2单元一层西户。法定代表人：靳志刚。被上诉人（原审被告）：郭杭空，男，1986年7月1日出生，汉族，身份证住址安阳市北关区。现被羁押于河南省第一监狱。被上诉人（原审被告）：原凯方，女，1991年2月4日出生，汉族，住安阳市文峰区。原安阳市文峰区中昊房产中介门市部经营者。上诉人李玉红与被上诉人梁红姣、安阳市中大房地产中介服务有限公司（以下简称中大公司）、郭杭空、原凯方房屋买卖合同纠纷一案，河南省安阳市文峰区人民法院于2019年7月29日作出（2019）豫0502民初804号民事判决，梁红姣不服向本院提起上诉。本院于2019年11月19日作出（2019）豫05民终4729号民事裁定，撤销原审判决，发回重审。河南省安阳市文峰区人民法院于2020年12月31日作出（2020）豫0502民初377号民事判决，李玉红不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李玉红上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回梁红姣的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决解除李玉红与梁红姣、中在公司、郭杭空签订的《安阳市房屋买卖合同》缺乏事实和法律依据。1.一审判决认定郭杭空在付款方式上有欺骗买卖双方李玉红、梁红姣的故意错误。李玉红、梁红姣、郭杭空签订《安阳市房屋买卖合同》，系各方真实意思表示，合法有效。随后三方在付款方式上达成新的协议，也是三方协商后的真实意思表示，李玉红按照新的付款方式履行了付款义务。郭杭空在集成合同成立、达成新的会议协议时，没有欺骗双方的故意，郭杭空在李玉红按照约定将剩余房款给付后，才产生侵占客户资金的故意。郭杭空经营的中介门市部，悬挂有中大公司的门头招牌，所签订的合同封面明确载明中大公司，李玉红、梁红姣正是基于中大公司的社会信誉才相信郭杭空具备中介资质及资金监管能力，才通过郭杭空所经营的中介公司办理房屋过户手续。所以，虽然郭杭空在刑事判决中被定为诈骗罪，但仅就郭杭空的中介公司经营行为，认定职务侵占更为恰当。2.一审判决认定梁红姣因未在约定的期限内取得全部房款不能实现合同目的而认定合同无效系认定事实不清。梁红姣出售案涉房屋真实目的是为了偿还19万元的高利贷。案涉房屋买卖合同不能实现合同目的的主要原因系梁红姣的违约行为。根据2018年12月18日梁红姣与郭杭空的通话录音可以证明梁红姣在还清其欠付的19万元高利贷后有违约的意思表示，在2019年7月26日，一审法院庭审中，郭杭空当庭表示愿意支付剩余房款，促使合同继续履行，但梁红姣明确表示不接受调解，不接收房款，要求解除双方之间的合同，更证明梁红姣在偿还高利贷后不再积极履行合同，但又不愿意承担违约责任，试图通过诉讼解除合同又免除违约责任。3.合同履行过程中的付款方式发生了变更，是双方真实意思表示。首先，根据刑事判决中染红姣的证言可以证实梁红姣因欠卢寅姣19万元被催要无法偿还才被近卖房的。其次，按照合同约定由李玉红向资金监管部门支付房款的许，在案涉房屋全部办完过户手续后，出售方才能取得房款，由于梁红姣急需向卢寅姣偿还高利贷，主动要求变更付款方式，符合实际情况和常理，对于李玉红而言，房款如何支付均一样，只要能够取得房屋所有权即可，也同意付款方式进行变更。梁红姣收取5万元定金后，又收取了14.3万元房款，也证明在合同履行过程中付款方式发生了变更。2018年12月12日，李玉红的丈夫谢立锋向郭杭空转账40万元，是在安阳市不动产交易中心，李玉红、梁红姣、郭杭空均在现场的情况下转款的。最后，2018年12月18日，办完房产过户手续后，梁红姣要求郭杭空支付房款的事实可以证实梁红姣对于案涉房款已转给郭杭空并由郭杭空进行资金监管的事实是明知的。二、双方签订的安阳市房屋买卖合同、及在安阳市房产交易中心签订的买卖合同不符合法定解除的条件，应当继续履行。李玉红已按照合同约定完全履行了义务，涉案房屋也完成了过户手续，目前只需郭杭空及其代表的中大公司、原凯方共同向梁红姣支付房屋尾款，梁红姣就可实现合同目的。双方签订买卖合同中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该条款无效，但并不影响合同其他部分的效力。梁红姣答辩称：1.三方签订的安阳市房屋买卖合同是郭杭空实施诈骗的一种方式和手段，其目的并不是促成买卖双方真实交易，该事实有生效的刑事判决书予以认定。2.梁红姣在被郭杭空欺骗的情况下才签订了安阳市房屋买卖合同，当意识到郭杭空的行为系诈骗时，向公安机关报案无果后，才向法院提起诉讼，梁红姣并没有收到李玉红支付的购房尾款。3.梁红姣因未收到全部购房款，合同目的已经不能实现，才依据合同法第九十四条的规定行使合同解除权。（2020）豫0502刑初23号刑事判决书已经认定李玉红、谢立锋系该诈骗案件的受害人，该刑事判决书已责令郭杭空退赔其丈夫谢立锋60.2万元。4.53万元的房屋买卖合同系双方恶意串通，为了逃避缴纳部分税款，而签订的虚假合同，不是双方当事人的真实意思表示，一审法院认定合同无效正确。原凯方答辩称：本案与安阳市文峰区中昊房产中介门市部、原凯方没有任何关系，原凯方不应当承担。梁红姣提交的合同及郭杭空出具的收据所加盖的公章为安阳市中昊房产中介服务有限公司，该公司与门市部无关，更不能代表门市部，郭杭空行为系个人行为，相应的法律责任应当由其自行承担。郭杭空未答辩。梁红姣的诉讼请求：1.要求判令解除原告与被告李玉红、中大公司所签的房屋买卖合同；2.确认原告与被告李玉红所签的假的买卖合同无效；3.判令确认原告所收被告李玉红5万元定金不予退还合法有效；4.判令四被告赔偿原告经济损失（从2018年12月12日至实际履行之日止，每日按房屋价款的万分之五支付）；5.诉讼费、律师费、保全费和保函费用由四被告承担。一审法院查明，原告（甲方）梁红姣与被告（乙方）李玉红、被告（丙方）经办人郭杭空于2018年12月5日签订《安阳市房屋买卖合同》一份，该合同主要内容为：甲方有位于福佳斯国际花园6号楼2单元1层02号房屋一套，建筑面积约为95.17平方米（以房管局实测面积为准），现有手续为不动产证，该房产权属单独所有，产权人为梁红姣；丙方接受甲乙双方共同委托，为甲乙双方就该房买卖提供经纪服务；该房总售价为人民币73万元，本合同签订之日，采用全款购买方式支付房款，乙方于2018年12月12日向资金监管部门支付71万元，在房屋交付之日并结清水电物业等费用后，乙方向甲方付尾款2万元；关于违约责任，合同约定，1、本合同定金乙方一次性支付与甲方，如在合同履行期间乙方拖延或拒绝履行合同则甲方所收定金不予退还，视为乙方违约，经纪服务费不予退还。2、甲方收取乙方定金后，如在合同履行期间拖延或拒绝履行合同则甲方所收定金双倍返还乙方，视为甲方违约，并承担经纪服务费用。3、乙方逾期付款的，按乙方应付款项每日万分之五向甲方支付违约金，如逾期付款超过5日，甲方有权单方解除合同，并由乙方承担违约责任。4、丙方收取经纪服务费用后应及时办理房产转移登记手续，如因丙方原因造成合同拖延或无法正常履行，则由丙方按照所收经纪服务费用的每日百分之三向乙方支付违约金，超过5日，则乙方有权终止该合同，并由丙方退还所收经纪服务费用。2018年12月9日，梁红姣（卖方）与李玉红（买方）另签订一份房屋总价款为53万元的《买卖合同》，该合同约定：乙方李玉红购买位于文峰区中华路街道办事处东关街福佳斯国际花园6号楼2单元1层02号房屋一处，房屋所有权证编号：00182625，面积：95.17㎡，总房款53万元，约定签订合同后3天之内一次性付清房款，办理过户手续。关于付款，梁红姣陈述称，因其有外欠款19.3万元，经与李玉红及郭杭空商定，2012年12月5日，郭杭空向梁红姣转款4.7万元，梁红姣出具收到条内容为：“今收到李玉红购福佳斯6号楼2单元1层02号订金伍万元（￥50000）”。12月12日，郭杭空给付梁红姣的债权人14.3万元，梁红姣出具收到条，内容为“今收到李玉红购房款拾肆万叁仟元整，￥143000元”，郭杭空在原审时向法庭提交了上述两张收到条，两张收到条为郭杭空持有。梁红姣对收到条及收到19.3万元的事实予以认可。2018年12月5日，李玉红通过其丈夫谢立锋账户向郭杭空转款11.5万元、12月6日转款10万元、12月7日分三次转款10万元、12月12日分四次转款40万元。郭杭空通过银行转账方式收取李玉红购房款共计71.5万元（包含中介服务费及代办过户手续费），并向李玉红出具收据五份，其上均加盖“安阳市中昊房产中介服务有限公司”印章和郭杭空签名。关于“安阳市中昊房产中介服务有限公司”，郭杭空在原审时称该公司并未成立。安阳市文峰区中昊房产中介门市部经营者系原凯方，安阳市文峰区中昊房产中介门市部已经注销，梁红姣申请变更原凯方为本案被告并要求其共同承担责任。2018年12月18日，梁红姣、李玉红及郭杭空到房产管理部门办理房产过户手续时，梁红姣要求支付剩余房款，郭杭空称其身份证、银行卡、钱包等丢失无法办理转账手续，由此发生本案纠纷。梁红姣提供律师费发票三张共计0.8万元，提供诉讼财产保全责任险发票一张计0.1万元，提供诉前财产保全申请费发票一张计0.417万元。另查明，2020年10月29日本院作出的（2020）豫0502刑初23号刑事判决，其中对涉案交易房款认定的事实为：2018年12月，被害人李玉红、谢立锋通过被告人郭杭空购买文峰区福佳斯小区房产。被告人郭杭空收取被害人李玉红、谢立锋购房款71.5万元后，郭杭空将其中19.3万元转给房东梁红姣，其余房款被其用于购买重庆时时彩进行赌博。在被害人李玉红、谢立锋与房东梁红姣因为房产纠纷在法院进行诉讼阶段，法院调查李玉红、谢立锋转给郭杭空房款数额时，被告人郭杭空又以购房款被自己用于其他用途为由，又骗取谢立锋8万元用于购买重庆时时彩赌博。郭杭空因犯诈骗罪（诈骗数额中包括本案款项）被判处有期徒刑十三年，并被责令退赔被害人谢立锋60.2万元。一审法院认为，原告梁红姣与被告李玉红、被告郭杭空协商一致签订的交易价格为73万元的《安阳市房屋买卖合同》是房屋买卖合同和居间合同的结合，系各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为涉案房屋买卖合同是否应当解除以及各方应当承担的相应责任。我国合同法规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案合同约定的付款方式为将房款支付到资金监管部门，合同履行时付款方式发生变更，李玉红在庭审中陈述变更付款方式为听郭杭空讲，梁红姣同意将房款全部转入郭杭空账户。梁红姣对此不予认可，只认可部分变更。关于变更付款方式无书面补充约定，结合刑事判决查明的事实，可以认定郭杭空在付款方式上有欺骗买卖双方的故意，梁红姣在合同约定的期限内未取得全部房款，不能实现合同目的，其要求解除合同的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于违约责任，本院认为，由查明的事实可以认定造成合同不能履行的原因是郭杭空的犯罪行为，梁红姣和李玉红在合同履行中对各自的权利均未尽到完全注意义务，梁红姣要求李玉红承担违约责任不符合公平原则，对梁红姣主张定金不予返还并要求李玉红赔偿经济损失、支付诉讼费用及律师费的请求不予支持。梁红姣未提供证据证明中大公司、原凯方与涉案合同及郭杭空的行为之间存在法律关系，对梁红姣要求中大公司、原凯方承担赔偿责任的诉讼请求不予支持。郭杭空辩称其为职务行为，未提供证据，其在涉案合同和收到条上加盖印章的“安阳市中昊房产中介服务有限公司”不存在，郭杭空应承担导致合同解除的责任，赔偿由此给买卖双方造成的经济损失。因涉案合同中丙方对甲方的违约责任承担无约定，郭杭空应对梁红姣的实际损失承担赔偿责任。根据查明的事实，梁红姣的实际损失为：律师费0.8万元、诉讼财产保全责任险费用0.1万元、诉前财产保全申请费0.417万元，三项共计1.317万元。合同解除后，根据前述认定事实和公平原则，梁红姣据该合同取得的房款19.3万元应退还李玉红。梁红姣、李玉红均认可房款总价为53万元的《买卖合同》是为少缴纳税费而签订的虚假交易价格的合同，本院认为该行为属恶意串通，损害国家利益，合同无效。中大公司、郭杭空未到庭，应视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（二）项、第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告梁红姣与被告李玉红、被告郭杭空签订的《安阳市房屋买卖合同》，终止履行；二、确认原告梁红姣与被告李玉红签订的《买卖合同》无效；三、原告梁红姣于本判决生效之日起十日内返还被告李玉红购房款19.3万元；四、被告郭杭空于本判决生效之日起十日内赔偿原告梁红姣经济损失1.317万元；五、驳回原告梁红姣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4392.55元，原告梁红姣负担100元，被告李玉红负担100元，被告郭杭空负担4192.55元。二审中，当事人提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。梁红姣提交了本院（2020）豫05刑终559号刑事裁定书一份，用于证明刑事判决书已经认定郭杭空诈骗谢立锋60.8万元。李玉红、原凯方对裁定书无异议。本院查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，关于梁红姣与李玉红、郭杭空签订的房屋买卖合同是否应当解除问题。梁红姣出卖房屋的目的是得到房款，梁红姣在履行合同过程中，配合李玉红、郭杭空到房产管理部门办理了过户手续，按照合同约定履行了自己的义务，按照合同的约定，李玉红应当将购房款交给资金监管部门，但李玉红将案涉购房款交付给郭杭空，李玉红称对房款的支付方式三方进行了变更，梁红姣对此不予认可，仅认可对其收到的房款的支付方式进行了变更，其他房款仍应按照合同约定走资金监管账户，双方未签订书面的补充协议，李玉红提供的证据也不足以证明三方对房款的支付方式全部进行了变更，李玉红的该意见不予采信，梁红姣在合同约定的期限内未取得全部房款，不能实现合同目的，故其要求解除合同符合法律规定，一审法院判决解除双方签订的房屋买卖合同并无不当。李玉红称只要郭杭空及其代表的中大公司、原凯方共同向梁红姣支付房屋尾款，梁红姣就可实现合同目的，李玉红、梁红姣、郭杭空签订的房屋买卖合同上没有中大公司的印章和原凯方经营的安阳市文峰区中昊房产中介门市部的印章及负责人的签字，郭杭空向李玉红出具的收据上的印章为安阳市中昊房产中介服务有限公司，而该公司并不存在，不能证明郭杭空的行为与中大公司、原凯方存在关联性，中大公司、原凯方不应承担支付房款的责任，郭杭空因犯诈骗罪被刑事处罚，生效刑事判决责令郭杭空向李玉红及其爱人谢立锋退还所诈骗的资金，故李玉红所主张的支付房款的方式已无法实现，故该主张不能成立。综上所述，李玉红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4392.55元，由李玉红负担。本判决为终审判决。审判长 王 冰审判员 毛晓燕审判员 赵锐平二〇二一年三月三十日书记员 邢露露