广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1323民初1403号原告：王坤如，男，1970年8月22日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县××××××××××，公民身份号码442××××××××××××017。被告：林武界，男，1978年10月7日出生，汉族，户籍地址广东省陆丰市××××××××××，公民身份号码441××××××××××××050。被告：彭惠娜，女，1975年4月3日出生，汉族，户籍地址广东省陆丰市××××××××××，公民身份号码441××××××××××××026。原告王坤如与被告林武界、彭惠娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王坤如，被告林武界、彭惠娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王坤如向本院提出诉讼请求：一、判令原、被告签订的《房屋转让协议书》有效;二、判令两被告立即将位于惠东县吉隆镇洋皮山塘仙家石地段的土地及房屋交付并过户给原告;三、判令本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告与两被告于2020年12月20日签订《房屋转让协议书》，约定两被告将位于惠东县吉隆镇×××【国有土地使用证号为：惠东国用（××××××号】的土地及房屋交付并过户给原告，转让总价为人民币616000元整。原告在与被告在签订《房屋转让协议书》之前，以2020年11月23日由原告的表妹赖××代为转账50000元给被告，作为原告购买房屋的购房定金，被告收到款项后向原告开具定金收据。在合同签订当天再将第二笔转让款人民币466000元以2020年12月20日由原告妻子黄春娥转入被告指定账户，被告收到款项后开具收据给原告收执，并约定剩余人民币100000元待房屋产权交易手续办理完成后支付。收到两笔款项后，两被告未配合原告办理该栋房产交易过户手续。原告为维护自身合法权益，已多次告诫两被告履行合同义务，然而两被告均未予以配合，鉴于此，原告特向贵院提起诉讼，请求法院判如所请。被告林武界、彭惠娜对原告的起诉均无异议。原告围绕其诉讼请求依法提交了下列证据予以佐证：1.原告身份证，证明原告的诉讼主体资格；2.两被告身份证，证明两被告的主体资格；3.《房地产转让协议书》，证明两被告将涉案土地及地上建筑物转让给原告的事实；4.转账凭证、收据，证明签订合同后，原告依约向被告支付了516000元转让款的事实；5.《国土证》《用地规划许可证》及《工程规划许可证》，证明涉案房地产的相关信息。被告林武界、彭惠娜对原告王坤如提供的证据均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，对本案的事实认定如下：2020年12月20日，被告林武界、彭惠娜作为出卖方（甲方）与原告王坤如（购买方、乙方）签订了一份《房屋转让协议书》，协议约定：两被告自愿将其位于惠东县吉隆镇洋皮山塘仙家石地段的房屋及该国有土地使用权【国有土地使用使用权证号为惠东国用×××号】出售给原告，涉案土地占地面积为88平方米，用途为工业，两被告就涉案土地使用权办理了建设用地规划许可证，建设项目为厂房，建设规模为388平方米（四层），另加建半层房屋约62平方米，未办理房产证。房屋转让总价款为人民币616000元，不包括办理国土证过户所产生的费用以及水电过户手续费等，以上费用均由原告负责。原告在合同签订之前需交付50000元购房定金给两被告，并应自合同签订当天支付第二笔购房款466000元到两被告指定的银行账号，原告待两被告将涉案房屋过户登记至原告名下后需再支付100000元至两被告。2020年11月23日，原告通过转账支付了购房定金50000元至被告林武界，被告林武界出具《定金收据》交原告收执。2020年12月20日，原告通过银行转账方式向被告林武界支付了购房款466000元，被告林武界出具《收据》交原告收执。2021年2月1日，因涉案房地产未能办理过户手续，原告诉至本院，提出上述诉讼请求。审理期间，原、被告双方均确认涉案土地上建有楼房（四层半），土地办理了国有土地使用权证，该地上建筑物未办理房产证，原告已通过他人向被告支付购房款合计516000元。另根据原告提供的不动产登记资料查询结果显示，截止至2020年11月26日，涉案土地使用权未存在抵押、查封等权利限制状态。庭审中，原告确认因政策问题导致涉案房屋尚无法办理过户，涉案房屋已于起诉前交原告使用。本院依法向原告释明，因本案建设用地上的房产未办理房产证，不具备过户的条件，原告可变更诉请为解除合同、退还转让款、赔偿损失等，原告表示不变更诉请。另查明，根据本院生效的（2019）粤1323民初159号等案件，本院曾去函国土管理部门就土地办理了国有土地使用权证而地上建有房产未办理房产证的情形能否办理土地过户事宜进行查询，国土管理部门均答复：在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当取得建设工程规划验收合格证方可办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。本院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷，涉案土地的国有建设用地使用权原登记于林武界名下，土地上并建有建筑物（未办理房产），两被告均确认房屋系婚后所建，即两被告依法享有房屋的处置权。现两被告将涉案土地的建设用地使用权及地上建筑物转让给原告，双方签订了《房屋转让协议书》，该协议是双方的真实意思表示，原告按合同约定支付了相应对价，现两被告也交付了土地及地上房屋，虽然地上房屋未办理房产证等权属登记，但该一并处分行为亦符合物权法“房随地走，地随房走”的房地产双向统一处理原则。双方签订的合同不存在损害国家、集体或者他人利益等无效情形，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，依法成立并有效。原告诉请确认该合同有效，理由充分，予以支持。因涉案房地产已交付给原告使用，原告关于涉案房地产归其使用的诉请已实际解决，故本院不作处理。关于协助办理涉案土地使用权过户手续的诉请。原告已依照协议约定先后向两被告转账支付了购房款共516000元，两被告亦予以确认，但两被告至今未能办理涉案土地使用权的过户手续。虽然涉案土地已办理了国有土地使用权证，但由于涉案建设用地上已建造了一栋四层半的楼房，该楼房未办理房产证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”的规定，该房屋未办理权属登记及取得房产证，不具备正常过户的条件，且国土管理部门已明确已办理土地使用权上的地上房屋需办理房产证才能办理其他不动产类型登记，因此，就现有的情形，原告诉请两被告协助办理涉案土地使用权的过户手续，理由不足，不予支持。根据协议约定，被告方应当积极完善相关手续，协助原告办理过户手续，原告可在具备过户条件后，再另行主张权利。综上所述，原告诉请有理部分，予以支持，无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百四十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告王坤如与被告林武界、彭惠娜于2020年12月20日签订的《房屋转让协议书》合法有效。二、驳回原告王坤如的其他诉讼请求。案件受理费4980元（已减半收取，原告王坤如预交），由原告王坤如负担2490元，被告林武界、彭惠娜连带负担2490元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 刘振波二〇二一年三月八日法官助理 朱宇锋书 记 员 林思锋