湖南省长沙市开福区人民法院执 行 裁 定 书（2021）湘0105执异37号案外人（异议人）毛友情，男，汉族，1963年01月04日出生，户籍所在地湖南省常德市鼎城区，现住长沙市天心区。申请执行人长沙银行股份有限公司瑞昌支行，住所地湖南省长沙市芙蓉区八一路10号天佑大厦。负责人周超。被执行人闻铭，男，汉族，1965年12月07日出生，户籍所在地长沙市天心区。被执行人林杰，女，汉族，1967年10月24日出生，户籍所在地长沙市天心区。本院在执行申请执行人长沙银行股份有限公司瑞昌支行与被执行人闻铭、林杰金融借款合同纠纷一案中，案外人毛友情向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审査终结。案外人（异议人）毛友情向本院提交的异议申请述称，请求依法撤销对被异议人林杰名下位于长沙市天心区的拍卖行为，撤销长沙市开福区人民法院2020年11月04日作出的（2020）湘0105执恢379号公告，中止对涉案房屋的执行。事实理由：一、异议人毛友情与被异议人闻铭签订的《房屋租赁合同》合法有效，异议人毛友情系涉案房屋的承租人。二、涉案房屋的拍卖行为损害了异议人毛友情的优先购买权。综上所述，涉案房屋的拍卖行为损害了异议人毛友情的优先购买权，损害了异议人毛友情的合法权益，恳请法院撤销涉案房屋的拍卖行为，中止对涉案房屋的执行。申请执行人长沙银行股份有限公司瑞昌支行书面辩称：1、抵押在前，租赁在后，不适用买卖不破租赁原则。本案中，涉案标的长沙市天心区××路××号××栋××号房办理抵押登记到答辩人名下的时间为2015年06月26日，且2017年05月25日开福区法院以（2017）湘0105民初1205号民事判决确定答辩人对涉案标的的抵押权，毛友情提供的《房屋租赁合同》签署日期为2019年04月30日，晚于抵押登记日期。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗己登记的抵柙权”。《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十六条规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。2、异议人毛友情提交的《房屋租赁合同》性质合同之债，并非租赁协议。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而本案中，被执行人闻铭于2016年05月向异议人毛友情借款50万元，双方于2016年06月31日达成还款协议，该协议中约定了利息的标准及付款方式。后因闻铭无力偿还欠款，逐以以租抵债的形式与异议人签订《房屋租赁合同》，可见，该《房屋租赁合同》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。因此，异议人毛友情与闻铭签订的《房屋租赁合同》仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。被执行人闻铭、林杰未提出答辩意见。经查明，本院于2017年03月10日受理（2017）湘0105民初1205号申请执行人（原审原告）长沙银行股份有限公司瑞昌支行与被执行人（原审被告）闻铭、林杰金融借款合同纠纷一案，2017年05月25日作出（2017）湘0105民初1205号民事判决书，判决如下：一、被告闻铭、林杰于本判决生效之日起10日内偿还原告长沙银行股份有限公司瑞昌支行借款本息1080968.46元（利息暂计至2017年04月13日止），并按合同约定计算方式计算自2017年04月14日起至借款本息还清时止的逾期利息；二、被告闻铭、林杰于本判决生效之日起10日内向原告长沙银行股份有限公司瑞昌支行支付实现债权的费用53450元；三、原告长沙银行股份有限公司瑞昌支行对被告林杰提供的抵押物位于长沙市天心区××路××号××栋××号房屋、长沙县××镇××路××路××市场××栋××号××号××号房屋拍卖、变卖所得款项在贷款本息及实现债权费用的范围内享有优先受偿权。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费14905元，因适用简易程序减半收取7452.50元，由被告闻铭、林杰承担。因被执行人闻铭、林杰未按生效判决文书履行义务，本院依据申请执行人长沙银行股份有限公司瑞昌支行提出强制执行申请，于2017年07月06日受理(2017)湘0105执2013号申请执行人长沙银行股份有限公司瑞昌支行与被执行人闻铭、林杰金融借款合同纠纷执行一案，2017年11月04日，本院依据申请执行人长沙银行股份有限公司瑞昌支行的申请作出（2017）湘0105执2013号执行裁定书，裁定终结本次执行裁定。依据申请执行人长沙银行股份有限公司瑞昌支行的申请，本院于2020年04月08日受理（2020）湘0105执恢379号长沙银行股份有限公司瑞昌支行与被执行人闻铭、林杰金融借款合同纠纷执行一案，2020年04月07日，本院作出（2020）湘0105执恢379号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人闻铭、林杰银行存款人民币170万元，或扣留、提取被执行人闻铭、林杰收入人民币170万元，或扣押其相应价值的财产。2020年04月23日本院向长沙市不动产登记中心作出并送达（2020）湘0105执恢379号协助执行通知书，查封被执行人林杰名下位于长沙市天心区，权证号0××2，已知抵押。2020年07月13日，本院根据申请执行人的申请，依法作出（2020）湘0105执恢379号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人名下位于长沙市天心区，权证号0××2，产权面积129.53平方米。并依法通过司法拍卖平台“淘宝网”对被执行人林杰名下上述房屋进行了拍卖。2020年ｌ0月03日，买受人谈微（公民身份号码430124198002××××）以人民币957616元的最高价竞得，2020年11月03日，本院作出（2020）湘0105执恢379号之二执行裁定书，裁定内容如下：解除对被执行人林杰名下位于长沙市天心区（权证号为0××2）的查封；二、被执行人林杰名下位于长沙市天心区（权证号为0××2）房屋的所有权及相应的其他权利归买受人谈微（公民身份号码430124198002××××）所有，上述财产权利自本裁定送达买受人谈微（公民身份号码430124198002××××）时起转移；三、买受人谈微（公民身份号码430124198002××××）可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户及相关手续。本裁定送达后即发生法律效力。2020年11月04日，本院作出(2020)湘0105执恢379号公告，责令被执行人闻铭、林杰及其他占有人在2020年11月20日前迁出房屋。到期仍不履行的，本院将依法强制执行。上述腾房公告送达后，案外人毛友情提出执行异议，请求撤销对上述房屋的处置（拍卖、变卖等）行为以及腾房公告。另查明：根据不动产登记中心于2020年07月06日出具的《不动产登记情况表》载明：坐落在长沙市天心区屋，建筑面积129.53平方米，建成时间为2004年04月14日，权利人为林杰，发证时间为2005年04月15日；且于2005年06月26日办理他项权利，抵押权人为长沙银行股份有限公司瑞昌支行，抵押面积129.53平方米，贷款金额77万元，他项权证号码为××。在本案执行异议审查过程中，异议人毛友情向本院陈述如下事实：其与被执行人闻铭、林杰系朋友关系；因投资沅陵建设项目，于2013年05月向我借款500000元，但未予归还；2019年04月30日，其作为承租方即乙方与被执行人闻铭、林杰作为出租方即甲方签订的《房屋租赁合同》一份，该合同约定的主要内容有：甲方自愿将坐落于长沙市天心区屋以租代还欠款本息，每月租金为4000元，用以冲抵甲方所欠乙方的借款以及应支付的借款利息，并且该租金应先用于冲抵甲方应支付的借款利息，利息冲抵完毕后，再用于冲抵甲方于2013年所欠乙方的借款本金。乙方租赁该房屋后，因甲方借款新产生的利．息以年计算再行冲抵。在乙方租赁房屋期间因实际使用产生的水费、电费、燃气费由乙方支付，物业管理费由甲方承担。本院认为，本案中，案涉房屋原登记在被执行人林杰名下，系被执行人闻铭、林杰婚姻关系存续期间购买，且于2005年06月26日办理抵押登记；异议人毛友情与被执行人闻铭、林杰于2019年04月30日以租金抵偿债务方式签订房屋租赁合同。根据本院查明的上述事实，可以认定案涉房屋抵押权的设立在先，租赁权设立在后，且异议人毛友情与被执行人闻铭、林杰设立租赁权的目的在于抵偿被执行人闻铭、林杰所欠异议人毛友情的借款。因此，异议人毛友情基于案涉不动产被抵押或查封之后，与被执行人闻铭、林杰签订的《房屋租赁合同合同》向本院所提出异议申请，不享有排除人民法院强制执行的权利，故异议人毛友情请求在租赁期内停止对执行标的处置，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：驳回异议人毛友情的异议申请。异议人、当事人对本裁定不服，可以自裁定送达之日起十日内向本院提交复议申请书，并按对方当事人人数提交副本，向长沙市中级人民法院申请复议。审 判 长  伍峥嵘人民陪审员  彭素群人民陪审员  刘艳红二〇二一年三月十七日代理书记员  王 瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。