广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初4652号原告：中山浙峰贸易有限公司，住所地广东省中山市××××××××××××瑞信美域商住小区1幢2卡，统一社会信用代码91442000MA4UU8WG1N。法定代表人：朱某1。委托诉讼代理人：冯耀兴，广东泽荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄倩文，广东泽荣律师事务所律师。被告：黄青燕，女，1984年10月3日出生，汉族，住四川省内江市市中区×××××××××××，公民身份号码510××××××××××××328。原告中山浙峰贸易有限公司（以下简称浙峰公司）诉被告黄青燕商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月27日受理后，依法适用简易程序，由审判员何亦辉独任审判，于2021年3月10日公开开庭审理了本案。原告浙峰公司的委托诉讼代理人黄倩文到庭参加了诉讼。被告黄青燕经本院传票传唤，没有正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告浙峰公司向本院提出以下诉讼请求：1.确认中山市×××××××××××××××××××××××××为原告所有；2.解除原告与被告于2019年8月19日签订的《中山市商品房买卖合同》；3.被告协助原告办理注销中山市×××××××××××××××××××××××××的销售登记备案手续；4.被告向原告支付违约金206543.2元（1032716元x20%）；5.被告向原告支付律师费52000元。事实与理由：原、被告于2019年8月19日签订一份《中山市商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于中山市×××××××××××××××××××××××××，被告采取按揭付款的方式付款，被告应于2019年8月19日前现金支付310716元，2019年9月19日前以商业贷款方式支付722000元，付款日期届满时，贷款付款仍未完成的，则原告有权要求被告以现金方式一次性付款，被告应在收到原告的付款通知之日起7日内以现金方式交清余下全部购房款。合同签订后，被告支付310716元购房款后，经原告多次催告仍未在限期内办妥按揭贷款手续，后原告依约要求被告以现金方式交清余下722000元购房款，但被告至今仍未支付，被告的行为已构成逾期付款，原告有权要求解除合同，并要求被告按总房价款的20%向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。庭审中，原告浙峰公司变更其第三项诉讼请求为：被告协助原告办理注销中山市×××××××××××××××××××××××××的预告登记手续。原告浙峰公司为支持其诉讼请求，向本院提供了以下主要证据：1.中山市商品房买卖合同；2.收款收据；3.不动产登记证明；4.原告网签系统截图；5.律师函；6.中国邮政速递物流截图；7.中国邮政速递物流截图；8.民事案件委托代理合同；9.中山市不动产登记资料查询结果；10.广东增值税占用发票；11.执行异议申请书；12.中山市第一人民法院受理执行异议案件通知书；13.中山市第一人民法院民事判决书；14.中山市中级人民法院民事判决书。被告黄青燕在法定的举证期限内未提出任何答辩意见，也未向本院提供证据。本院认定事实如下：2019年8月19日，原告浙峰公司（作为出卖人）与被告黄青燕（作为买受人）签订一份《中山市商品房买卖合同》，约定：1.买受人购买出卖人位于中山市×××××××××××××××××××××××××的商品房，建筑面积为96.74平方米，总金额为1032716元；2.买受人按银行按揭付款，于2019年8月19日以现金方式付款310716元，于2019年9月19日以商业贷款方式付款722000元；3.买受人如未按合同时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权在无需催告买受人的情况下解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房价款的20%向出卖人支付违约金。上述商品房买卖合同还约定了其他内容。同日，原告浙峰公司（作为出卖人）与被告黄青燕（作为买受人）签订一份商品房买卖合同附件四：合同补充协议，约定：1.关于按揭付款：若买受人的贷款申请最终未能获银行接纳的，则买受人应将付款方式变更为一次性现金付款方式，并在收到出售人或代办按揭的有关单位通知之日起7日内以现金方式交清余下全部购房款，否则视为买受人违约并按合同第七条的约定执行；2.如由于买受人违约，导致出卖人解除合同或向买受人追讨购房款、违约金或其他费用或要求买受人承担其他违约责任的，出卖人有权要求买受人承担出卖人因此而发生的一切费用及全部经济损失（包括但不限于利息、诉讼费、律师费、保全费等）。上述合同补充协议还约定了其他内容。根据原告提供的四份由浙峰公司出具的收款收据显示，被告黄青燕就购买涉案商品房于2019年6月24日支付了定金1万元、于2019年7月2日支付了定金3万元、于2019年7月5日支付了定金11万元、于2019年8月6日支付了首期款160716元,共计310716元。2021年1月7日，原告浙峰公司委托律师通过邮寄快递的方式向被告黄青燕发出一份律师函，载明：1.双方于2019年8月19日签订一份《中山市商品房买卖合同》，约定被告购买位于中山市×××××××××××××××××××××××××的商品房，付款方式为银行按揭付款，被告应于2019年8月19日前现金支付310716元，2019年9月19日前以商业贷款方式支付722000元，付款日期届满时，贷款付款仍未完成，则原告有权要求被告以现金方式一次性付款。被告应在收到委托人的付款通知之日起7日内以现金方式交清余下全部购房款，否则自付款日期届满的次日视为逾期付款，逾期超过30日的，原告有权解除合同，被告应按总房价款的20%向原告支付违约金；2.被告支付了310716元购房款后，经原告多次敦促，至今仍未办妥银行按揭贷款手续；3.现原告特发函要求被告在收到本函后7日内以现金方式向原告支付722000元的购房款，否则，被告逾期付款已超过30日，原告有权解除合同，被告应按总房价款的20%向原告支付违约金。2021年1月8日，原告浙峰公司向被告黄青燕邮寄送达的EMS邮件（快递单号为：1145×××××3273）显示已被他人签收。另查，根据原告浙峰公司提供的中山市不动产登记资料查询结果显示，位于中山市×××××××××××××××××××××××××的商品房权利人为被告黄青燕，不动产权证号及房产登记字号一栏为空白，不动产证明号为粤（2019）中山市不动产证明第0180750号。截止至2021年2月8日，因被告黄青燕其他债务纠纷导致涉案商品房被法院依法查封，查封状态为现势预查封。另外，根据原告浙峰公司提供的粤（2019）中山市不动产证明第0180750号不动产登记证明显示，涉案商品房于2019年9月23日预告登记至被告黄青燕名下。最后查，原告浙峰公司委托律师参与本案诉讼，为此产生了律师费52000元。庭审中，原告浙峰公司陈述称被告黄青燕因不符合银行贷款要求，故无法成功办理银行按揭贷款，原告于2021年1月7日委托律师向被告发送律师函要求被告一次性支付剩余购房款，截止至开庭之日止被告仍未付清剩余购房款。另外，原告浙峰公司同意将被告已支付的首期款310716元扣除被告应承担的违约金、律师费及诉讼费等费用后，将扣除后剩余部分的款项向被告返还。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《中山市商品房买卖合同》及合同补充协议等附件是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告依约将涉案商品房预告登记在被告名下，被告应按照合同约定向原告支付首期款及通过办理按揭贷款方式支付剩余购房款。庭审中，原告浙峰公司陈述称被告黄青燕因个人原因不符合银行贷款要求故未能成功办理银行按揭贷款，且经原告催告后被告也未能一次性向原告支付剩余购房款，本院认为，被告作为买受人，向出卖人足额支付购房款是其应履行的主要合同义务，被告应就其足额支付购房款承担举证责任，现被告未能提供相应证据证明其已足额向原告支付了全部购房款，应承担举证不能的法律后果，故对于原告上述主张的事实，本院予以认定。根据双方签订的商品房买卖合同及补充协议约定，若买受人的贷款申请最终未能银行接纳，则买受人应将付款方式变更为一次性现金付款方式，并应在收到出卖人通知之日起7日内以现金方式交清余下全部购房款，否则视为买受人违约。被告黄青燕因自身原因导致商业贷款审批未通过且在原告催告后仍未能付清全部购房款，已构成违约，应承担相应的违约责任。双方签订的商品房买卖合同中明确约定，逾期付款超过30日后，原告有权解除合同并要求被告按总房价款的20%向原告支付违约金，现原告主张解除双方签订的《中山市商品房买卖合同》以及被告向原告支付违约金206543.2元（1032716元x20%），理据充分，本院予以支持。合同解除后，涉案商品房由原告开发理应归原告所有，但对于原告主张确认中山市×××××××××××××××××××××××××归原告所有的诉讼请求，因对不动产的确权属于行政职能，应由行政部门予以处理，不宜由法院判决的方式进行处理，故其该项诉讼请求，理据不充分，本院不予支持，予以驳回。关于原告主张的被告协助原告办理涉案商品房的预告登记注销手续的诉讼请求，根据原告提供的中山市不动产登记资料查询结果显示，涉案商品房现因被告黄青燕其他债务纠纷导致被法院依法预查封，本院认为，涉案商品房现存续的预查封经依法登记，具有公示效力。在涉案商品房存续合法有效的预查封登记的情况下，涉案商品房无法直接办理预告登记注销手续，故原告主张被告协助原告办理涉案商品房的预告登记注销手续，理据不足，本院不予支持，予以驳回。对于涉案商品房的查封问题，可由原告在执行异议程序中要求解决。关于原告主张被告向原告支付律师费52000元的诉讼请求，本院认为，双方签订的合同补充协议中对律师费的承担进行了明确约定，且该律师费已实际产生，故原告主张被告向原告支付律师费52000元，理据充分，本院予以支持。另外，庭审中，原告浙峰公司明确同意将被告已支付购房款310716元扣除其应承担的违约金、律师费等费用后剩余的部分退还给被告，是原告对自身实体权利的自由处分，也减少了当事人的诉累，本院予以准许。被告黄青燕经本院传票传唤，没有正当理由拒不到庭应诉，应视为其自动放弃抗辩和质证的权利。综上所述，原告的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，本院予以支持，对其不合理的诉讼请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告中山浙峰贸易有限公司与被告黄青燕于2019年8月19日签订的《中山市商品房买卖合同》；二、被告黄青燕应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山浙峰贸易有限公司支付违约金206543.2元；三、被告黄青燕应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山浙峰贸易有限公司支付律师费52000元；四、原告中山浙峰贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内将被告黄青燕已支付购房款310716元退还给被告黄青燕；五、驳回原告中山浙峰贸易有限公司的其他诉讼请求。经本院核算，将上述第二、三、四项判项进行抵扣，原告中山浙峰贸易有限公司实际需向被告黄青燕退还已付购房款52172.8元（310716元-206543.2元-52000元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16422元，减半收取为8211元（原告已预交），由被告承担，被告应承担的案件受理费从原告中山浙峰贸易有限公司应退还给被告黄青燕的上述款项中直接扣除。如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  何亦辉二〇二一年三月二十五日书记员  卢芷琪梁丽萍