贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0526民初7169号 原告：吴国荣，男，1975年7月7日生，汉族，本科文化，住威宁县。 原告：柯静，女，1981年11月15日生，汉族，本科文化，无业，住址同上。 被告：贵州弘景房地产开发有限公司。 住所地：贵州省毕节市威宁彝族回族苗族自治县草海镇人民北路（城关）。 统一社会信用代码：91520526308766256F。 法定代表人：张弦，系公司董事长。 委托代理人：马江云，贵州浩锐律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 原告吴国荣、柯静诉被告贵州弘景房地产开发有限公司（以下简称弘景房地产）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴国荣、柯静，被告弘景房地产代理人马江云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告吴国荣、柯静诉称：原被告于2017年11月9日签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买其位于威宁县。面积60.89平方米，总价款952791元，付款方式为按揭贷款支付。原告依约向被告共计支付首期购房款482791元（含原告支付的首付款311289元，被告返还的返租款171502元），余款470000元以银行按揭贷款支付，由原告提供相关资料，被告负责到银行办理贷款事宜，同时向被告交付了23408元的大修基金。合同约定被告应于2018年1月1日交房。合同签订后，被告未为原告办理银行按揭也未将房屋交付给原告，且没有履行返租义务，原告多次找被告协商未果，故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》。2、由被告返还原告交付的首期购房款及大修基金共计334697元；3、由被告支付原告违约金34371元。4、由被告承担本案的诉讼费。 被告贵州弘景房地产开发有限公司辩称：原告起诉无事实及法律依据，请求驳回原告的诉求。原告已经实际取得房屋并享受房屋收益，因政策原因不能办理按揭款，损失的是被告的房屋尾款。现原告所述解除合同的因素已经不存在，因我公司已与银行及相关部门协调好，只需各原告提供相关材料就可办理银行贷款，我公司已电话告之过原告，所以原告不能当然解除合同。 经审理查明：2017年11月9日，原、被告签订了编号为00102066的《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）一份，该买卖合同约定：原告向被告购买其位于威宁县，建筑面积60.89平方米套内面积为33.8平方米，总价款952791元，付款方式为按揭贷款支付。同时约定，买受人应于合同签订之日交付首付款482791元，余款470000元以为银行按揭支付。合同第8条第3款的第4小款约定：“因非归责于双方的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于贷款数额的，出卖人应在七日内支付不足款项，逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后七日内，出卖人应退还已付款和银行同期存款利息。” 另查明：2017年11月9日，原告向被告支付首付款311289元及23480元的大修基金。后因政策原因，银行未批准原告按揭贷款申请。诉讼中，被告提供了2018年8月24日与贵阳银行股份有限公司威宁支行签订的《商品按揭业务担保合作协议书》及2020年11月9日与中国工商银行《按揭贷款业务合作协议》用以证明现在可以为原告办理银行按揭业务。 另查明：买卖合同签订当日，原、被告同时就案涉房屋签订了《商铺委托经营管理合同》（以下简称委托合同），委托合同约定，原告将案涉房屋委托给被告对外租赁经营，租赁期限为2018年1月1日至2029年6月31日共11.5年。同时约定，前三年为商铺所在市场的培育期，鉴于项目开发商及被告需要投入大量的人力物力，该项目开发商在销售该商铺时已在此给予原告房款优惠171502元，该优惠房款双方一致认可为前三年的委托经营收益，故双方一致确认被告不需要在向原告支付前三年的委托经营收益。 上述事实，有原、被告陈述及原告提交的《商品房买卖合同》《收款收据》被告提交的《商铺委托经营管理合同》等证据印证，证据经庭审质证和本院审查，可以采信。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人有权按照合同约定行使自己的权利，并按照合同约定履行义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。本案买卖合同签订后，原告按照约定交付首付款及大修基金334697元，后因政策原因，银行对原告申请的470000元按揭贷款不予办理，致使原告不能支付尾款，合同目的不能实现。庭审中，被告虽提供了与贵阳银行、工商银行签订的银行按揭业务合作协议证明不能办理按揭业务的情形已消失，证明现在已经可以办理银行按揭，但被告在长达两年的时间内未为原告办理银行按揭且至今也没有办理成功，故对被告的辩称本院不予采纳。因此，原告请求解除买卖合同、退还首付款及大修基金334697元并要求支付违约金的主张符合买卖合同的约定，同时符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”之规定，本院予以支持。关于原告主张的违约金应按其实际损失进行计算，故应以原告实际交付的款项334697元为基数，按照合同约定的银行同期存款利率予以计算，计算期间为2018年1月1日至起诉之日即2020年10月22日：334697元X2.75%（中国人民银行三年期存款利率）X（二年零264天）÷365天=25065.6元，超出部分本院不予支持。庭审中，被告以委托合同约定房屋优惠款171502元抵作前三年租金收益，故应该认定原告已经实际取得房屋并享受收益为由，辩称不能解除双方的签订的买卖合同。本院认为，出卖人为促进房屋（尤其是价款较高的商铺等）销售，常常与买受人签订委托租赁合同，对房屋进行返租，以前数年的租金折抵部分房款。该种销售方式虽然减轻了买受人的付款压力，但买受人获得房屋收益同样延迟，在返租免租期间，买受人并未获得真正的收益。就本案而言，“房屋优惠款171502元抵作前三年租金收益”的实质是买受人需要到三年后才能够取得房屋收益。故本院认为，不能仅以买受人与出卖人签订了委托合同，委托合同中存有“租金折抵优惠房款”的条款就认定买受人就已经享受了收益，反推其已经取得房屋。而应该以实际取得房屋，推论其实际享受了收益。另外，因买卖合同并未特别约定原告取得房屋后不能行使该约定解除权，故即使原告取得了房屋，享受了收益，但因未能支付大笔尾款，原告交付房款的主要义务并未完成，原告亦可依照约定解除合同，退还收益。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下： 一、解除原告吴国荣、柯静和被告贵州弘景房地产开发有限公司签订的合同编号为00102066的《商品房买卖合同》。 二、由被告贵州弘景房地产开发有限公司于本判决生效后10日内返还原告吴国荣、柯静购房款311289元、大修基金23480元、至2020年10月22日期间的利息25065.6元。 案件受理费3418元由被告贵州弘景房地产开发有限公司承担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，双方当事人可自收到本判决之日起十五日内向本院递交上诉状并按照对方当事人数提供上诉状副本上诉至毕节市中级人民法院。 审 判 员  蒋 靖 二〇二一年三月十五日 法官助理  彭瑞珲 书 记 员  唐 涛