北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初2816号原告：陈立香，女,1935年3月26日出生，汉族，退休，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：李国辉（系陈立香之女），1960年8月23日出生，汉族，退休，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王志华，北京元延律师事务所律师。被告：姜福斌，男,1970年5月14日出生，汉族，个体户，住北京市丰台区。原告陈立香与被告姜福斌确认合同无效纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。陈立香的委托诉讼代理人王志华，姜福斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈立香向本院提出诉讼请求：1、确认2019年5月25日姜福斌与李柏川签订的《北京存量房屋买卖合同》无效;2、本案诉讼费用由姜福斌承担。事实与理由:陈立香与李柏川双方系夫妻关系，于1958年登记结婚。1992年，陈立香与李柏川购买原北京市大兴县旧宫镇吉庆庄宅院一处，并取得土地使用证，占地面积149.8平方米。2015年，大兴区吉庆庄进行拆迁改造，陈立香与李柏川共有宅院也在拆迁范围内，经与拆迁方协商，达成补偿协议，取得S4号楼2单元1101室、1102室两套住宅。至今，S4号楼2单元1101室、1102室两套住宅及相关建筑正在建设中，尚未完工交付，未取得房屋产权证书。2020年4月10日李柏川因病去世。2020年10月，陈立香获知夫妻共有房产S4号楼2单元1102室，在2019年5月25日姜福斌与82岁的李柏川签订的《存量房屋买卖合同》，该买卖合同未经陈立香同意。陈立香认为姜福斌与李柏川签订的房屋买卖合同，未经该房产共有人陈立香同意，单方处置共有财产，且当时李柏川已82岁，严重损害陈立香权利，给其造成重大损失。故诉至法院，请求法院依法判决。姜福斌辩称：不同意陈立香的诉讼请求。姜福斌将购房款共计300万元给付李振。具体情况如下：姜福斌以银行转账方式给付李振购房款100万元（第一次转账65万元，第二次转账35万元）；姜福斌以现金方式在李振的饭店给付李振购房款200万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：陈立香、李柏川于1957年12月6日登记结婚，双方系夫妻关系，共生育4名子女，分别为长女李国光、二女李国辉、长子李辰、次子李震（李振）。李柏川于2020年4月10日死亡。1993年12月，《集体土地建设用地使用证》载明土地使用者为李柏川，地址为北京市大兴县旧宫镇吉庆庄。2015年4月20日，北京亦展置业有限公司（拆迁人、甲方）与李柏川的委托代理人李振（被拆迁人、乙方）签订《住宅房屋拆迁安置补偿协议》，协议约定乙方在拆迁范围内有一套宅院位于大兴区旧宫镇吉庆庄清欣路8号，宅基地面积139.36平方米，房屋合法建筑面积106.08平方米。2015年7月7日，北京亦展置业有限公司（拆迁人、甲方）与李柏川的委托代理人李振（被拆迁人、乙方）签订《住宅房屋拆迁安置补偿协议（补充协议）》，协议约定甲、乙双方签订了下列房屋的《定向安置房买卖合同》：第一套：S4号楼2单元1101室，建筑面积88.84平方米，购房款为人民币595228元，合同编号JX-1547；第二套：S4号楼2单元1102室，建筑面积88.84平方米，购房款为人民币629716元，合同编号JX-1548。2015年7月7日，北京亦展置业有限公司（出卖人）与李柏川（买受人）、李柏川的委托代理人李振（买受人）签订《定向安置房买卖合同》，合同约定买受人自愿购买位于S4号楼2单元1102室(现为施工栋号，正式名称以竣工后地名和公安机关批准的小区名称、楼号为准)。该房屋建筑面积(即合同约定面积)为88.84平方米。关于购房价款与付款方式，合同第二条约定为：房屋不大于买受人选房指标的建筑面积50.52平方米，其单价为6700元/平方米，该部分房款为338484.00元；买受人所购安置房面积超过买受人选房指标的建筑面积38.32平方米，其单价为7600元/平方米，该部分房款为291232.00元。2019年5月25日，李柏川（出售方）与姜福斌（买受方）签订《北京存量房屋买卖合同》。关于房屋基本情况，合同第一条约定：(一)出卖人所售房屋(以下简称该房屋)为【楼房】，坐落为：北京市大兴区旧宫镇集贤地区旧宫改造一级开发项目住房S4号楼2单元1102室。该房屋所在楼栋建筑总层数为:17层，地上17层，地下x层。该房屋所在楼层为11层，建筑面积共88.84平方米(二)该房屋规划设计用途为【住宅】。关于成交价格、付款方式及资金划转方式，合同第三条约定：(一)经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币￥3000000元(小写)叁佰万元整(大写)(此房款包含屋内附属设施)。买受人可以在签订本合同的同时支付定金人民币￥X元(小写)，X元整(大写)，不高于成交价格的20%。(二)乙方采取【全款】方式支付该房屋成交总价款，具体付款方式及期限的约定。2017年4月20日，李柏川与李振签订委托书，约定本人李柏川身份证号×××委托李振（儿子）身份证号×××全权处理家里一切事物。2019年5月25日，陈立香、李振、李尧卿签订家庭声明，载明：本人李振出售位于集贤村S4号楼2单元1102室安置房房屋，该房屋产权明晰，无债务、无纠纷，所有家庭成员同意出售此房，所有签字人员无条件配合该房屋过户给乙方，特此声明。(注：所有签字人员必须是产权人的法定继承人)本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效。（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。现陈立香以李柏川签订房屋买卖合同时年老体衰，神智不清，其行为并非其真实意思表示，请求确认双方签订的《北京存量房买卖合同》无效，根据姜福斌提供的视频显示李柏川签订合同时神志清楚，李柏川出售涉案房屋的行为应认定为其真实意思的表示。关于陈立香主张李柏川未经其同意单方处分了夫妻共同财产，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”案涉房屋虽然是陈立香、李柏川的夫妻共同财产，但是李柏川没有取得陈立香同意就与姜福斌签订买卖合同，不属于法律规定的合同无效的情形，陈立香以李柏川擅自处分夫妻共同财产为由主张李柏川与姜福斌之间的买卖合同关系无效没有法律依据。因此，陈立香的该项主张，本院不予采纳。此外，陈立香主张姜福斌未支付任何价款，合同并未实际履行，该合同应属无效。房屋价款支付与否可判断当事人在合同履行过程中是否依约全面履行了合同义务，并不直接导致双方的买卖合同无效。综上，李柏川将涉案房屋出售给姜福斌，系其真实意思的表示，属自愿行为，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方签订的房屋买卖合同合法有效。陈立香要求确认2019年5月25日姜福斌与李柏川签订的《北京存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：驳回陈立香的诉讼请求。案件受理费15400元，由陈立香负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 毕士臣二〇二一年三月九日法官助理 杨 蕾书 记 员 孟庆敏