贵州省盘州市人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0281民初1156号原告：封玲，女，1977年9月28日出生，汉族，住贵州省盘州市。委托诉讼代理人：吴鸿，男，1976年12月16日出生，彝族，系原告封玲之夫，住贵州省盘州市。被告：王天琴，女，1980年3月18日出生，汉族，住贵州省盘州市。被告：陆学敏，女，1967年11月3日出生，汉族，住贵州省盘州市。被告：蒋先照，男，1976年11月17日出生，汉族，住贵州省盘州市。三被告委托诉讼代理人：林选维，云南德和政律师事务所律师，执业证号15301200310597802。第三人：贵州恒福房地产开发有限公司，住所地，贵州省六盘水市盘州市翰林街道月亮山对面320国道旁，统一社会信用代码91520223666970118L。法定代表人：黄佑俊，贵州恒福房地产开发有限公司执行董事。委托诉讼代理人：封庭胜，贵州永达律师事务所律师，执业证号15202201710922938。原告封玲与被告蒋先照、王天琴、陆学敏、第三人贵州恒福房地产开发有限公司（以下简称恒福公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告封玲及其委托诉讼代理人吴鸿，被告蒋先照、王天琴、陆学敏的委托诉讼代理人林选维，第三人恒福公司的委托诉讼代理人封庭胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。封玲向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原被告于2012年11月30日签订的《合伙建房合同书》；2.判决被告蒋先照、王天琴、陆学敏退还原告封玲所支付的建房款231150元，并按照银行贷款年利率6.375%支付原告利息117886.50元（此为2012年11月30日至2020年12月31日银行贷款利息）；3.判决被告蒋先照、王天琴、陆学敏负担本案一切诉讼费用。诉讼过程中，原告封玲增加一项诉讼请求：请求解除2015年10月23日恒福公司、封玲与被告蒋先照、王天琴、陆学敏签订的《恒福公司原股东产权分配协议》。事实与理由：原告与被告蒋先照、王天琴、陆学敏于2012年11月30日签订《合伙建房合同书》，约定由原告按贰仟叁佰元（2300.00元）每平方米出资给三被告建100.5平方米房屋一套。《合伙建房合同书》签订后，原告于2012年12月1日向三被告支付了231150元建房款，所建房屋产权归原告所有。根据《合伙建房合同书》第三条约定，原告出资所建房屋交给原告使用时，按规定由原、被告共同到房地产管理部门办理房屋产权手续。多年来，原告多次与被告协商办理该套房屋产权手续，被告均以各种理由拒不配合为原告办理房屋产权手续。综上所述，原告认为三被告已违反了双方签订的《合伙建房合同书》的约定，构成了违约，符合解除合同的法定条件。且三被告违约给原告造成了损失，应按银行贷款年利率6.375%支付原告利息损失，请求人民法院依法判决。蒋先照、王天琴、陆学敏辩称，1.本案是买卖合同纠纷，不是合作建房合同纠纷，从签订的合同看，合同书中对于房屋的单价、面积、总房款均有明确的约定，所以合同名为《合伙建房合同书》，实际上是房屋买卖合同。2.三被告在2015年11月23日与原告及第三人签订了《恒福公司原股东产权分配协议》，将尚月宏城B10栋2-23-8号商品房交给原告，所以三被告作为出售房屋的一方已经履行了合同义务，所以三被告房屋买卖合同已经履行完毕，原被告的债权债务已抵销，请求驳回原告的诉讼请求。恒福公司述称，2012年11月30日所签订的《合伙建房合同书》，合同主体系原告与三被告，第三人并非合同当事人，该合同约定对恒福公司并不具有任何约束力，该合同是否能达到法定或约定的解除条件，仅限于原告与三被告之间的合同关系，原告所支付的231150元也并不是第三人收取，第三人不承担任何的退还责任。本院经审理认定事实如下：2012年11月30日，原告封玲（乙方）与被告蒋先照、陆学敏、王天琴（甲方）签订了《合伙建房合同书》，约定甲方在320国道旁有52661.28平方米的土地使用权，甲方在该土地上兴建楼房，暂定名为《尚月?宏城》，乙方自愿出资由甲方兴建上述楼房，出资价格2300元/平方米，建筑面积为100.5平方米，总金额为231150元，甲方兴建的房屋不包括室内五通建设费用。甲乙双方约定，房屋符合交用条件时，按规定共同到房地产管理部门，按乙方指定的人办理房屋过户手续，有关税费由乙方承担，房屋面积最终以产权证为准。合同第四条约定，除不可抗力因素外，甲方保证乙方交清出资兴建款项后，两年半至三年内将实景房交付乙方使用，若延期，延期内甲方按2%利息支付给乙方，时间从交款当日起计算。2012年12月1日，原告封玲向被告交付了231150元。2015年10月23日，原告封玲（丙方）与被告蒋先照、陆学敏、王天琴（乙方），以及第三人恒福公司（甲方）签订了《恒福公司原股东产权分配协议》，约定：1.恒福公司同意分配蓝山一品项目一期（建设手续名：尚月宏城项目）B10栋2-23-8号商品房，面积106.29平方米给被告蒋先照、陆学敏、王天琴；2.恒福公司同意被告蒋先照、陆学敏、王天琴转让给原告封玲；3.被告蒋先照、陆学敏、王天琴须按照与黄佑俊、冉兴平协商的内容，向恒福公司支付购房款18%的销售综合税费（暂缓交纳）、暂定1.5%的广告费、1%的销售费用，并与恒福公司办理相关确认手续；4.协议生效后，原告封玲向恒福公司交纳相关费用后随时可以办理入住手续；5.恒福公司同意在协议签订之日起的24个月后的三个月内，直接为原告封玲办理商品房的产权有关手续。协议签订后，原告封玲按照约定多次要求被告及第三人配合办理该房屋的产权登记，但第三人既未向原告交付房屋，也未为原告封玲办理房屋产权变更登记。另查明，《恒福公司原股东产权分配协议》中约定的蓝山一品项目一期B10栋2-23-8号商品房，被第三人恒福公司抵押给贵州盘江电投天能焦化有限公司，至今仍未解除抵押。上述事实，有当事人陈述、《合伙建房合同书》、收据、个人业务凭证、《恒福公司原股东产权分配协议》、《蒋先照、王天琴、陆学敏所分房屋现状表》在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1.本案案由是否为合伙合同纠纷，2.《合伙建房合同书》和《恒福公司原股东产权分配协议》是否应解除，3.被告蒋先照、陆学敏、王天琴是否应退还原告封玲交付的款项，并支付利息损失。关于本案案由问题。原告封玲与被告蒋先照、陆学敏、王天琴签订的合同名称虽为《合伙建房合同书》，但合同中明确约定原告封玲是按2300元/平方米的价格向三被告购买期房，因此，本案名为合伙建房，实际为房屋买卖合同关系，因此，本案案由应为房屋买卖合同纠纷。关于《合伙建房合同书》和《恒福公司原股东产权分配协议》是否应当解除的问题。《合伙建房合同书》是原被告就房屋买卖价款、履行时间等签订的合同，而《恒福公司原股东产权分配协议》，原被告并未重新约定房屋价格，该协议应属原被告为履行《合伙建房合同书》而签订的由第三人恒福公司代被告向原告履行交付房屋、办理房屋过户手续的协议，由于第三人将涉案房屋抵押给他人，无法按约定向原告交付房屋，也未履行办理房屋过户登记手续，致使《合伙建房合同书》、《恒福公司原股东产权分配协议》的合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第六十五条规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。因此，本案应由被告向原告承担违约责任，原告请求解除《合伙建房合同书》和《恒福公司原股东产权分配协议》，本院予以支持。关于原告封玲主张的退还建房款及利息是否支持问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，由于第三人违反约定，导致《合伙建房合同书》和《恒福公司原股东产权分配协议》被解除，原告封玲要求被告返还建房款231150元，实质为购房款，予以支持。对于原告主张的利息损失，原告要求按照年利率6.375%计算其损失，未超过原被告双方约定的损失计算标准，也不违反法律规定，原告要求被告支付从原告2012年11月30日向被告交付购房款之日起至2020年12月31日期间的利息损失117886.50元，予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十五条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用时间效力的规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、解除原告封玲与被告蒋先照、陆学敏、王天琴于2012年11月30日签订的《合伙建房合同书》和原告封玲与被告蒋先照、陆学敏、王天琴、第三人贵州恒福房地产开发有限公司于2015年10月23日签订的《恒福公司原股东产权分配协议》；二、被告蒋先照、陆学敏、王天琴于本判决发生法律效力之日起十日内一次性返还原告封玲购房款231150元，并支付原告封玲利息损失117886.50元。如义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3268元，由被告蒋先照、陆学敏、王天琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员  丁再武二〇二一年三月十五日书记员  李 园