安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖01民终2223号 上诉人（原审被告）：陈中运，男，1975年9月13日出生，汉族，住安徽省怀远县。 委托诉讼代理人：王明红，安徽事茂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张慧，安徽事茂律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：安徽徽湘情缘餐饮管理集团有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区五洲商城B区1幢316室，统一社会信用代码91340100MA2NDMY841。 法定代表人：陈中运，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王明红，安徽事茂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张慧，安徽事茂律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：安徽新一东一方餐饮管理有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区五洲商城B区1幢317室，统一社会信用代码91340100MA2NEK0Y0A。 法定代表人：陈中运，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王明红，安徽事茂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张慧，安徽事茂律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：安徽省金丰典当有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区临泉路7363号正奇金融广场商101，统一社会信用代码91340100746763717Y（1-1）。 法定代表人：李德和，董事长。 委托诉讼代理人：张玥，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王涛，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 上诉人陈中运、安徽徽湘情缘餐饮管理集团有限公司(以下简称：徽湘公司)、安徽新一东一方餐饮管理有限公司（以下简称：新一公司）与被上诉人安徽省金丰典当有限公司（以下简称：金丰公司）占有排除妨害纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初10313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈中运、徽湘公司、新一公司共同上诉请求：1、撤销原判并改判驳回金丰公司一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用由金丰公司承担。 事实与理由:一、一审法院严重违反法定程序，剥夺陈中运、徽湘公司、新一公司诉讼权利。1、一审法院未向陈中运一方送达任何法律文书，并违法缺席判决。双方就案涉纠纷，曾经于2020年5月20日提出管辖权异议，后被承办人口头告知：案件已经裁定移交到合肥市庐阳区人民法院审理，此后再无下文。而依据本次合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初10313号民事判决书记载，本案系2020年9月10日立案，但截止陈中运一方到合肥市瑶海区人民法院领取判决书之时(领取判决书也系查阅陈中运一方单位天眼查APP信息,无意中获悉判决信息)，从未收到过合肥市瑶海区人民法院任何法律文书、传票，也未接到过法院任何电话通知。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第八十五条规定；送达诉讼文书，应当直接送交受送达人；第一百三十六条规定：人民法院审理民事案件，应当在开庭三日前通知当事人和其他诉讼参与人；第一百七十条第一款第（四）项：原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，应裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。就一审法院如此严重违反法定程序、严重剥夺陈中运一方诉讼权利的行为，本案应发回重审。2、一审法院启动鉴定程序，严重违法，并剥夺陈中运一方辩论权利。就一审判决书所表述，案件审理开庭后（开庭日期记载为2020年11月10日，但未在中国庭审直播网上有任何信息，据了解，该日法院有停电情况，是否开庭待上级法院详查），金丰公司于2020年11月16日申请对案涉房屋的占用费进行评估。其后一审法院委托了安徽安和房地产土地评估有限公司对案涉房屋的占用费进行了评估。而就一审法院的委托评估行为并未通知陈中运一方参与对评估机构的协商确定，同时陈中运一方也从未见到评估机构来现场勘察评估过。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十二条：“人民法院准许鉴定申请的，应当组织双方当事人协商确定具备相应资格的鉴定人。当事人协商不成的，由人民法院指定”。第三十七条：“人民法院收到鉴定书后，应当及时将副本送交当事人。当事人对鉴定书的内容有异议的，应当在人民法院指定期间内以书面方式提出”。一审法院此行为符合《民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项规定严重违反法定程序和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十五条第（四）项所规定的“违法剥夺当事人辩论权利的”的行为，应予以发回重审。二、一审法院认定事实错误。1、陈中运与金丰公司于2016年9月28日签订一《房屋委托收回协议》，并由此构建了双方之间的委托合同法律关系。基于《房屋委托收回协议》的约定，陈中运负有协调房屋占据人迁离房屋，收回标的房屋的义务。即，陈中运占有房屋系基于双方的约定和金丰公司的合法授权，并不是一审法院所称的无端的侵占和妨碍物权。2、陈中运一方收回房屋后，因金丰公司暂无所用，且担心被其他人继续侵占，继续授意陈中运一方对案涉房屋进行控制保管。同时，双方之间也有购买或者承租的意向，因金丰公司单位流程限制，一直未能定案。就如上事实有金丰公司单位《问题及不良项目研讨会会议纪要》予以印证，陈中运一方并未非法或不当占据房屋不还。3、通过金丰公司的举证，即金丰公司提供的2017年5月23日《关于立即停止房屋装修的函》、2017年7月14日（2017）皖锦律函字第678号《律师函》两文中，可以看出，截止起诉之前，金丰公司从未要求陈中运一方对房屋腾空和搬离，从未对陈中运一方占有控制房屋提出过反对意见，仅仅是对陈中运一方擅自装修提出制止。此点更印证了陈中运一方占有控制房屋系基于金丰公司的合法授权，并未非法侵占。4、一审法院委托的评估机构对案涉房屋占有期间的价值评估结论严重背离市场实际价值。（1）案涉房屋在的主通道道路在2018年2月15日至2019年2月14日期间施行一年期的封闭施工，评估机构未能查明此对案涉房屋租金有重要影响的事实，明显评估基准和评估结论错误。（2）2020年1月至2021年5月期间，全国各地均受新冠疫情影响，房屋租赁价值均受重创，此为众所周知的事实!而评估机构未在评估是对此时间段租金市场情况予以考量，其评估结论明显不合理。（3）上诉人提供案涉房屋周边租赁合同及合肥市产权交易中心公开竞价出租成交的租金标准，可以印证案涉房屋同地段、同性质、同标准的房屋租赁价格平均在5元/平方米/月左右，而评估机构竟然做出平均22元/平方米/月的评估，其与市场价格相差到四倍之巨，一审法院竟然如此失察，令人难以接受。三、一审法院适用法律错误。如前所述，陈中运一方占有和控制房屋系基于与金丰公司的《房屋委托收回协议》，如果陈中运一方不遵守《房屋委托收回协议》的约定，拒不交还收回的房屋，承担的也应是违约责任，而非受《中华人民共和国物法》调整的物权保护的法律责任。其次，如果金丰公司要求陈中运一方交付房屋，应先行通知陈中运一方解除《房屋委托收回协议》或者催告陈中运一方交还房屋，如陈中运一方经通知而拒绝交还房屋，则理应承担违约或者赔偿占用费的法律后果。而本案中，金丰公司一边授权陈中运一方占有控制房屋期间，一边又偷偷诉至法院要求陈中运一方承担房屋占有的损失，明显违反诚信原则，其诉求也缺乏事实上、法律上的依据。综上，一审法院审理案件认定事实错误、适用法律错误、严重违反法定程序，望二审依法纠正。 金丰公司二审辩称：请求驳回上诉，维持原判。 金丰公司向一审法院起诉请求：1、判令陈中运、徽湘公司、新一公司立即搬离并返还金丰公司所有的位于合肥市瑶海区房屋；2、判令陈中运、徽湘公司、新一公司自2016年11月24日起按照每月3万元支付12套房屋占有使用费至实际返还之日止，暂计算至2019年9月24日共计102万元；3、案件受理费、保全费由陈中运、徽湘公司、新一公司承担。 一审法院认定事实：2015年12月21日，合肥市庐阳区人民法院作出（2012）庐执字第00524-3号执行裁定书，裁定将被执行人殷照福名下的位于合肥市瑶海区房屋（房地产权证号分别为：瑶字第××号、06××43号、06××44号、06××46号、06××45号、06××48号、06××38号、06××37号、06××36号、06××35号、06××34号、06××33号），作价450万元，交付申请执行人金丰公司抵偿债务。后2020年5月25日，金丰公司取得案涉位于合肥市瑶海区房屋的房地产权证（房地产权证号分别为：皖（2020）合肥市不动产权第1171066号、第1171063号、第1171059号、第1171064号、第1171060号、第1171068号、第1171057号、第1171058号、第1171067号、第1171062号、第1171065号、第1171061号）。 一审另查明：2016年9月28日，金丰公司（甲方）与陈中运（乙方）签订《房屋委托收回协议》一份，约定：甲方委托乙方收回位于合肥市瑶海区（以下简称标的房屋），合计建筑面积1261.2平方米，甲方对标的房屋享有全部产权。甲方委托乙方负责协调处理现有所有房屋占有使用人迁离事宜，并负责将标的房屋按空置全部收回交付甲方。委托期限为本协议生效之日起至2016年12月31日止，委托期限届满乙方应将已收回的标的房屋交付甲方。2016年11月24日,陈中运向金丰公司出具两份《承诺函》，称：其接受金丰公司委托对合肥市瑶海区的房屋占有使用人进行协调撤离，目前上述房屋所有占房人均已撤离，没有任何占用纠纷。承诺如果以后出现因协调所引发或遗留的纠纷，由其本人负责处理并承担全部责任。保证上述房产后期不被其他人非法占用，如后期出现房产占用纠纷，则由其本人负责处理并退回金丰公司支付的全部款项及给金丰公司造成的一切损失。同时2017年1月25日及同年5月17日，陈中运再次向金丰公司出具两份《承诺函》，称：其在金丰公司不知情的情况下自行对金丰公司持有的瑶海区五洲商城Ｂ区1幢301-314室、401-414室房屋进行了装修，包括地板的铺设、大门的安装等。承诺上述房屋装修所产生的费用均由其本人自行承担，由此所产生的一切风险、责任和费用均由其本人自行承担，与金丰公司无关。其同意按现状将房屋移交给金丰公司。之后，金丰公司亦于2017年5月23日及同年7月14日向陈中运发送了《关于立即停止房屋装修的函》及《律师函》各一份，称：陈中运在该公司不知情的情况下擅自对案涉房屋进行装修，侵害了该公司的合法权益，要求陈中运立即停止装修。该两份函件，陈中运均已签收。 一审再查明：徽湘公司成立于2017年2月28日，其登记的住所地为合肥市瑶海区五洲商城Ｂ区1幢316室。新一公司成立于2017年3月9日，其登记的住所地为合肥市瑶海区五洲商城Ｂ区1幢317室。陈中运系该两公司的法定代表人。一审审理中，金丰公司提供了《承诺函》、《关于立即停止房屋装修的函》、《律师函》及照片打印件等，用以证明陈中运在该公司不知情的情况下对案涉房屋进行装修，且在案涉房屋处开设了名为徽湘公司及新一公司的餐饮经营培训学校占用至今。该公司多次通过约谈、发公司函、发律师函等方式要求陈中运立即停止装修、排除妨害，但陈中运均不予理睬。一审审理中，金丰公司于2020年11月16日向法院递交书面申请，要求对案涉位于合肥市瑶海区房屋自2016年11月24日起的占有使用费进行评估。法院依法委托安徽安和房地产土地评估有限公司对此进行评估。安徽安和房地产土地评估有限公司接受委托后于2020年12月10日出具《估价报告书》，结论为：估价对象位于合肥市五洲商城Ｂ区1幢301-314室、401-414室商业办公用房［总建筑面积为1261.20㎡］自2016年11月24日起至2020年11月30日的占有使用费为：总价人民币1341144元。其中：2016年11月24日至2016年12月31日的占用使用费的计算标准为21.24元／㎡／月，合计为32145元；2017年1月1日至2017年3月31日的占用使用费的计算标准为21.42元／㎡／月，合计为81045元；2017年4月1日至2017年6月30日的占用使用费的计算标准为21.51元／㎡／月，合计为81385元；2017年7月1日至2017年9月30日的占用使用费的计算标准为21.72元／㎡／月，合计为82180元；2017年10月1日至2017年12月31日的占用使用费的计算标准为21.95元／㎡／月，合计为83050元；2018年1月1日至2018年6月30日的占用使用费的计算标准为22.15元／㎡／月，合计为167613元；2018年7月1日至2018年12月31日的占用使用费的计算标准为22.25元／㎡／月，合计为168370元；2019年1月1日至2019年6月30日的占用使用费的计算标准为22.41元／㎡／月，合计为169581元；2019年7月1日至2019年12月31日的占用使用费的计算标准为22.54元／㎡／月，合计为170565元；2020年1月1日至2020年6月30日的占用使用费的计算标准为22元／㎡／月，合计为166478元；2020年7月1日至2020年11月30日的占用使用费的计算标准为22元／㎡／月，合计为138732元。 一审认为：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。根据庭审查明的事实，本案金丰公司系根据合肥市庐阳区人民法院作出（2012）庐执字第00524-3号执行裁定书，获得了案涉合肥市瑶海区房屋的产权。虽该公司曾与陈中运签订《房屋委托收回协议》委托陈中运收回上述12套房屋。因该公司委托的期限是至2016年12月31日止。且陈中运亦曾于2016年11月24日向金丰公司承诺其已经按照协议约定协调了所有房屋占用人迁离，并保证上述房产不被其他人非法占用。但之后陈中运却未向金丰公司返还案涉房屋，且还对案涉房屋进行装修，开设了名为徽湘公司、新一公司的餐饮经营培训学校，并占用至今，故对金丰公司主张陈中运、徽湘公司、新一公司立即搬离并返还案涉12套房屋及向该公司支付自2016年11月24日起至实际返还案涉房屋之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，予以支持。关于案涉房屋的占用使用费的数额问题，虽金丰公司主张自2016年11月24日起暂计算至2019年9月24日的占用使用费共计为102万元，但根据安徽安和房地产土地评估有限公司出具的《估价报告书》，案涉房屋2016年11月24日起至2019年12月31日的实际占用使用费应为945913元（32145元＋81045元＋81385元＋82180元＋83050元＋167613元＋168370元＋169581元＋22.54㎡／月×1261.2㎡÷30天×85天），故予以支持应由陈中运、徽湘公司、新一公司向金丰公司支付自2016年11月24日起计算至2019年9月24日的占用使用费945913元，至于2019年9月25日之后的占用使用费则按同期同类房屋的合理租金价格计付至返还之日止。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条、第三十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审判决：一、陈中运、安徽徽湘情缘餐饮管理集团有限公司、安徽新一东一方餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内向安徽省金丰典当有限公司返还位于合肥市瑶海区房屋；二、陈中运、安徽徽湘情缘餐饮管理集团有限公司、安徽新一东一方餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内向安徽省金丰典当有限公司支付自2016年11月24日至2019年9月24日的房屋占有使用费945913元，2019年9月25日之后的房屋占用使用费则按同期同类房屋的合理租金价格的标准计算至实际返还之日止；三、驳回安徽省金丰典当有限公司的其他诉讼请求。案件受理费13980元，减半收取6990元，由陈中运、安徽徽湘情缘餐饮管理集团有限公司、安徽新一东一方餐饮管理有限公司负担。 陈中运、徽湘公司、新一公司二审提供证据如下：一、《问题及不良项目研讨会纪要》、合肥市公安局广场派出所《情况说明》、《责令改正通知书》、《公安派出所日常消防监督检查记录》、安徽省万帮广告有限公司《证明》、《收据》、房产销售广告、安徽春运房产代理有限公司营业执照【《问题及不良项目研讨会纪要》系复印件，其余均出示原件】，证明1、双方之间不但有房屋清场委托合同关系，尚存有房屋修缮整治、销售委托法律关系。2、案涉房屋清场后一直空置并由金丰公司委托陈中运进行日常维护保管。3、陈中运对房屋的保管是基于金丰公司授权保管和销售的授权保管，并非陈中运故意侵权占有。二、合肥市产权交易中心租赁成交公告网页7页、《房屋租赁合同》（A区）4份【网站查询打印件和复印件】，证明案涉五洲商城房屋同时间、同地段A区房租约4元-5.26元，C区房租9元，与案涉房屋同为B区且位置更好的房屋租赁价8.7元也无人问津。一审法院委托的评估机构评估的房屋使用费的标准严重失实。三、封路施工的通告【照片打印件】，证明案涉房屋所在地五洲商城于2018年2月15日至2019年2月14日封闭施工，导致案涉房屋租赁市场价值严重降低，一审法院委托的评估机构评估时未就该影响进行评判，其评估标准缺乏公正和客观性。四、微信朋友圈截屏【出示原件】，证明就案涉房屋销售、装潢及处置事宜，双方一直保持沟通，金丰公司从未对陈中运保管现状提出异议并要求移交。五、微信图片及合肥公安局广场派出所《行政处罚决定书》【出示原件】，证明1、陈中运名下两公司系2018年4月18日才开业，部分使用了空置的案涉房屋，且金丰公司对使用行为未有异议，一审法院判决两公司自2016年11月24日赔偿房屋占有使用费缺乏依据。2、案涉房屋区域存在修路而房屋租赁价值减损的事实。 金丰公司针对陈中运、徽湘公司、新一公司二审所举证据发表质证意见如下：对证据一，《问题及不良项目研讨会纪要》真实性无法确认，内容不完整。合法性有异议，据陈中运称该文件是偷拍的。且该证据与本案没有关联性。即便该证据是真实的，该会议纪要也仅仅体现2016年8月金丰公司的内部讨论的过程，所谓的委托陈中运进行房屋整治、销售仅仅是法律顾问的建议，金丰公司并未形成正式的公司书面决议，也从未向陈中运出具委托整治、销售的授权文件。而实质上，最终金丰公司仅委托陈中运进行房屋清场。广场派出所出具的《情况说明》没有负责人及制作材料的人员的签名，不符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百一十五条，即单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。《情况说明》中派出所联系的金丰公司的相关人员并无姓名、职位等具体身份信息。其中的房屋托管人表述仅为陈中运自称，不具备真实性。《责令改正通知书》、《公安派出所日常消防监督检查记录》与本案没有关联性，不能反映金丰公司委托陈中运保管房屋的事实，相反从陈中运出具的《承诺函》可以看出在广场派出所责令改正之前，陈中运已经擅自对房屋进行装修。万邦广告《证明》、《收据》、房产销售广告与本案没有关联性，发布销售广告是陈中运个人行为，金丰公司未向其出具授权手续。春运房产代理公司《营业执照》与本案没有关联性。该组证据无法证明房屋一直空置，但是可以证明由陈中运占用并进行商业经营违法侵占。对证据二，《房屋租赁合同》签订主体不是金丰公司，真实性无法确认。房地产租赁市场一房一价，租赁价格因各种因素千差万别。《房屋租赁合同》与产权交易中心租赁成交公告反映的价格均不是案涉房屋的租赁价格，不具有参考性。案涉房屋的实际租金应以专业的评估机构的评估结论为依据。况且本案不是租赁合同纠纷，而是基于陈中运擅自占用房屋而产生的物权保护纠纷，占用费应具有一定的惩罚性质，低于或等于租金水平均不具有惩罚性。对证据三，封路施工的公告反映的道路施工期间（2018年2月15日至2019年2月14日），陈中运已经在占用房屋。结合陈中运提交的《行政处罚决定书》，陈中运认为其占用案涉房屋的公司开业时间为2018年4月18日，道路施工期间仍然开业，足以可见道路施工没有影响到五洲商城的经营，道路施工不能作为降低案涉房屋租金标准的因素。对证据四，微信朋友圈系陈中运个人在微信发布，真实性无法确认。朋友圈的内容无法反映陈中运与金丰公司的商谈内容，与本案没有关联性。金丰公司已经通过口头、发函、起诉的形式对陈中运的装修、占用行为提出异议。对证据五，微信图片、《行政处罚决定书》即便反映了陈中运开设的占用案涉房屋的公司开业时间，开业时间也不能认定为占用房屋的起始时间。公司开业前需要装修、置办办公家具，装修期间也应计算在占用期间之内。 金丰公司二审未提供新证据。本院对陈中运、徽湘公司、新一公司二审提供的证据认定如下：对有原件的证据，本院予以确认，对不是原件的证据，真实性无法核实，本院不予确认。 二审查明：2020年5月9日一审法院向陈中运直接送达了应诉通知书、举证通知书、诉状等应诉材料，陈中运也向法院提交了送达地址确认书。经查，一审法院向陈中运邮寄传票的地址和电话与陈中运书写的送达地址和电话是一致的，邮政部门反馈意见为“拒收”。 二审另查明：2021年2月1日，合肥市公安局广场派出所出具一份《情况说明》载明：“2017年1月5日14时02分，位于瑶海区中都路五洲商城B区一号楼四层有流浪人员在410-414房屋（仓库）内点火取暖，导致屋垃圾燃烧差点引起火灾。接警后我所民警到现场处置。将该房屋托管人陈中运带回了解情况。后民警联系由陈中运提供的该房屋单位为金丰典当公司，联系相关人员，该单位人员告知，此房屋暂由陈中运代为管理负责处理此事。广场所对其要求加强管理并下达责令整改通知书。对房屋门窗需要加固、屋内（因没有实墙做防火隔离措施）需要加装实体防火墙并限期责令整改”。2017年1月5日，合肥市公安局广场派出所向五洲商城B区1#三层、四层产权人下达《责令改正通知书》：“三、四层仓库门窗及室内没有实体防火墙，不符合消防安全要求，限期整改”。陈中运在“被检查单位（场所）处”签收。2017年2月15日合肥市公安局广场派出所再次向五洲商城B区1#三层、四层产权人下达《责令改正通知书》：“及时整改实墙安装门窗，封闭墙体，避免下次类似发生，引发火灾”。2018年4月18日陈中运为庆祝徽湘公司、新一公司开业违规燃放烟花爆竹，被公安机关处罚。 二审期间，陈中运、徽湘公司、新一公司对案涉皖安和房地估报字【2020】第6716号估价报告书载明的房屋租金损失标准提出异议，金丰公司主张该估价报告内容符合客观事实并申请相关鉴定人员出庭接受质询。2021年3月8日，安徽安和房地产土地评估有限公司指派鉴定人熊某出庭，熊某就案涉鉴定意见的依据及相关情况接受了双方质询。熊某称房屋占用费参考的是市场上同一地段的办公类用房的租金标准。 2021年3月15日，陈中运明确表示：“案涉房屋都腾空了，剩的东西也不要了，金丰公司随时可以去收房”。金丰公司表示：“2021年3月17日金丰公司的人员前去收房，看见陈中运的公司仍然处于经营状态，几名工作人员对金丰公司的人员进行阻挠，故对陈中运所称的交付房屋不认可，且房屋占用费应当计算至陈中运实际返还房屋时止”并出示了当场拍摄的视频，陈中运对此予以否认并称金丰公司的人员故意碰瓷。 对一审查明的其他事实，本院予以确认。 本院认为：关于本案送达程序的问题。经查，一审法院向陈中运直接送达了应诉通知书、举证通知书、诉状等应诉材料，陈中运也向法院提交了送达地址确认书。一审法院向陈中运邮寄传票的地址和电话与陈中运书写的送达地址和电话是一致的，邮政部门反馈意见为“拒收”。因此，一审法院送达程序并无不当，陈中运称一审送达程序不合法，本院不予采信。 关于返还案涉房屋的问题。案涉五洲商城B区1号楼三层、四层共12套房屋的产权人系金丰公司，现金丰公司要求陈中运返还房屋，符合法律规定，一审予以支持，并无不当。另，陈中运在二审期间明确表示同意将案涉房屋返还给金丰公司，但双方对收房事宜存在较大争议，金丰公司至今未能实际收房。 关于金丰公司主张的房屋占有使用费的问题。 首先，陈中运是否应当向金丰公司支付房屋占有使用费及支付费用的起止时间。从双方于2016年9月28日签订《房屋委托收回协议》、陈中运于2016年11月24日出具两份《承诺函》来看，因案涉房屋（框架结构，无实体墙隔断）被他人占用，金丰公司委托陈中运代为收回案涉房屋。至2016年11月24日陈中运已经收回房屋，但双方未办理交接手续，即金丰公司未实际收回房屋。从公安部门出具的《情况说明》《责令改正通知书》来看，流浪人员可以进入案涉房屋烧火取暖的事实，说明陈中运收回案涉房屋后，并未实际占用房屋。公安部门要求金丰公司立即整改安装门窗，封闭墙体等，陈中运代签收了整改通知，金丰公司对此并未提出异议，也未按照公安部门的要求对案涉房屋实施整改。从2017年1月25日、5月17日陈中运向金丰公司出具两份《承诺函》及金丰公司于2017年5月23日、7月14日向陈中运发送的《关于立即停止房屋装修的函》及《律师函》来看，陈中运在未经金丰公司同意的情况下，对案涉房屋进行了简单装修，包括粉刷墙壁、安装门窗等。金丰公司虽要求陈中运停止装修，但未要求陈中运返还房屋。另一方面，陈中运对案涉房屋安装了门窗，可以防止其他人员进入房屋，客观上确实有利于对案涉房屋的管理。从公安部门对陈中运违规燃放烟花爆竹的行政处罚来看，2018年4月18日陈中运使用案涉房屋用于经营徽湘公司、新一公司。上述事实表明，2018年4月18日之前，陈中运系基于委托管理关系而占有案涉房屋，并非无权占有，且未因使用案涉房屋而获益，金丰公司要求陈中运支付2018年4月18日之前的房屋占用费，依据不足，本院不予支持。2018年4月18日之后陈中运在未取得金丰公司同意的情况下使用案涉房屋从事经营活动，显然超出了委托管理的范围，应当向金丰公司支付房屋占用费直至实际返还房屋之日止。 其次，房屋占用费的标准。一审法院依据金丰公司的申请，依法委托安徽安和房地产土地评估有限公司对房屋占用费进行评估。二审期间，安徽安和房地产土地评估有限公司的相关鉴定人员出庭接受了双方当事人质询，鉴定人称房屋占用费参考的是市场上同一地段的办公类用房的租金标准。陈中运虽然对安徽安和房地产土地评估有限公司出具的鉴定意见提出异议，但未提供充分证据证明存在鉴定人不具备相应资格，或者鉴定程序严重违法，或者鉴定意见明显依据不足等法定情形，一审采纳安徽安和房地产土地评估有限公司的鉴定意见作为认定房屋占用费标准的参考依据，并无不当。另，陈中运称案涉房屋所处的地段因修路自2018年2月15日至2019年2月14日封闭施工，应当作为降低房屋占用费的因素加以考量。鉴于陈中运经营的徽湘公司、新一公司属于厨师培训服务机构的类型，不属于商铺类型，且陈中运的开业时间在封闭修路之后，亦说明修路对培训服务机构的经营影响不大，本院对陈中运此抗辩理由不予采纳。陈中运称2020年的新冠疫情对房屋占用费有影响，符合客观事实，本院予以采纳。因此，根据安徽安和房地产土地评估有限公司鉴定意见，本院计算案涉房屋占用费如下：2018年4月18日至2018年6月30日按22.15元/m²/月计算为67963.82元；2018年7月1日至2018年12月31日按22.25元/m²/月计算为168370元；2019年1月1日至2019年6月30日按22.41元/m²/月计算为169581元；2019年7月1日至2019年12月31日按22.54元/m²/月计算为170565元；2020年1月1日至2020年6月30日因新冠疫情影响不计算房屋占用费；2020年7月1日至2020年11月30日按22元/m²/月计算为138732元。以上合计715211.82元。自2020年12月1日起的房屋占用使用费则按同期同类房屋的合理租金价格的标准计算至实际返还房屋之日止。 综上所述，陈中运、徽湘公司、新一公司的上诉理由，部分成立，本院予以支持，一审不当之处，本院予以调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定,判决如下： 一、维持安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初10313号民事判决的第一项； 二、撤销安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初10313号民事判决第二项、第三项； 三、陈中运、安徽徽湘情缘餐饮管理集团有限公司、安徽新一东一方餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向安徽省金丰典当有限公司支付自2018年4月18日至2020年11月30日的房屋占用费715211.82元，自2020年12月1日起的房屋占用使用费则按同期同类房屋的合理租金价格的标准计算至实际返还房屋之日止； 四、驳回安徽省金丰典当有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费13980元，减半收取6990元，由安徽省金丰典当有限公司负担。二审案件受理费13980元，由陈中运、安徽徽湘情缘餐饮管理集团有限公司、安徽新一东一方餐饮管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 镜 审判员 栾 蕾 审判员 于海波 二〇二一年三月三十日 书记员 崔 阳 附：《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。