北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初37043号原告：袁永利，男，1967年11月6日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：贾珊，北京市瀚翔律师事务所律师。被告：北京尼克派斯文化传媒有限公司，住所地北京市朝阳区日坛北路17号院2号楼4层4068。法定代表人：王建，经理。委托诉讼代理人：孙志峰，北京卓纬律师事务所律师。被告：王建，男，1971年12月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：孙志峰，北京卓纬律师事务所律师。原告袁永利（以下简称姓名）与被告北京尼克派斯文化传媒有限公司（以下简称尼克公司）、被告王建（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。袁永利的委托诉讼代理人贾珊，尼克公司及王建的委托诉讼代理人孙志峰均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告袁永利向本院提出诉讼请求：1．判令被告尼克公司继续履行与原告袁永利签订的房屋租赁合同；2．判令被告尼克公司向原告袁永利支付拖欠的房屋租金765930．6元（自2020年1月5日起暂计算至2020年9月22日，应计算至房屋租赁期限届满之日止）；3．判令被告尼克公司向原告支付违约金405855．18元（自2020年1月5日起暂计算至2020年9月22日，应计算至被告尼克公司结清全部租金之日止）；4．判令被告尼克公司向原告袁永利支付免租期内的租金181945．2元并赔偿逾期补齐免租期租金的违约金（截止至2020年9月22日的金额为474876．9元）；5．判令被告尼克公司支付的押金176076元归原告袁永利所有；6．判令被告尼克公司赔偿原告袁永利中介费损失70000元；7．判令被告尼克公司向原告袁永利支付其使用房屋期间的水、电、宽带等相关费用；8．判令被告王建对上述款项的支付与被告尼克公司承担连带责任。（以上合计2077683．88元）事实和理由：2018年2月12日，我与被告尼克公司签订了租赁合同，被告王建系尼克公司的法定代表人、股东及实际控制人，我通过王建与尼克公司就租赁合同的签订、履行等事宜进行沟通。双方约定，我将位于北京市朝阳区4068室的房屋（以下简称涉案房屋）出租给尼克公司用于办公，免租期为62天（自2018年2月12日起至2018年4月14日止），租赁期限为三年（自2018年4月15日起至2021年4月14日止），月租金为88038元，租金支付按时为押二付三。同时双方还对各期租金的支付时间及金额、逾期支付租金的违约责任等进行了明确约定。后我依约向二被告交付了涉案房屋，二被告不仅实际使用了涉案房屋，还将公司的工商注册地迁至涉案房屋，并向我支付了2020年1月5日以前的租金及押金。但是二被告未依约向我支付2020年1月5日以后的租金，经我多次催要，二被告仍拒绝支付，且双方难以就租赁合同的履行事宜进行有效协商。为此，我诉至法院，望判如所请。被告尼克公司、被告王建答辩称：不同意袁永利的全部诉讼请求。我公司已经在2019年12月31日明确告知袁永利提前退租并且解除合同，2020年1月2日我公司全部员工撤场搬到新的地址，1月7日之前也已经将全部办公设备搬离涉案房屋，2019年12月31日之后我公司以及被告王建多次与袁永利沟通希望办理交接，但是袁永利百般拖延不办理交接。双方的租赁合同已经于2020年12月31日解除，不同意袁永利的第一项诉讼请求，合同没有继续履行的实际和可能。对第二项和第四项诉讼请求因为房屋不再续租和占有因此不同意。对第三项诉讼请求，合同签订时间是2018年2月12日，免租期是2018年2月12日至2018年4月14日，期间无法装修，双方是知晓的，我公司实际装修日期是2018年3月15日之后，装修验收时间2018年6月12日，如果要求我公司支付免租期租金有违免租期设置的原则，不同意支付免租期的租金。针对第五项诉讼请求，合同第二条明确约定，支付免租期租金就已经属于违约责任的承担方式，不存在支付逾期支付免租期租金的违约金。对第六项诉讼请求，因为我公司属于提前退租，确实属于我公司违约，同意袁永利该项诉请，我公司不再主张袁永利返还已支付的押金176076元。对第七项诉讼请求，根据合同第十三条约定属于签约保证，双方合同履行了21个月，交付房款已交付7期，不存在适用中介损失费的前提，也明显超出袁永利因为尼克公司退租所遭受的资金损失。关于第八项诉讼请求，宽带费已付清，水电费我公司存在多交情况。关于第九项诉讼请求，因为王建属于尼克公司的法定代表人，因此王建与袁永利的沟通属于职务行为，不能认定二被告是混同，王建仅仅是尼克公司的股东之一。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月12日，袁永利（出租人、甲方）与尼克公司（承租人、乙方）签订《写字楼租赁合同》，双方约定如下：甲方同意将涉案房屋在设备完好的状态下出租给乙方使用。承租区域的建筑面积为536平方米，出租面积为536平方米，承租区域用途为办公；免租期为62天，自2018年2月12日起至2018年4月14日止。乙方在免租期内免付租金，但是如因乙方原因提前终止合同，乙方应无条件按退房时乙方所租赁房屋租金的价格，补齐免租期期间的租金。如有违反按照1%违约金作为赔偿、全部款项付清为止；租赁期自2018年4月15日起租至2021年4月14日止，租期三年；该房屋租金为每平米每天5．4元，月租金为88038元；租金支付方式为押二付三，租金每三个月支付一次，于付款月起租日10天前支付下一次租金，本合同有效期内租金不予调整；押金相当于两个月的租金即176076元，如乙方违反本合同的约定，甲方可按双方约定扣留全部或部分押金，如押金不足以弥补甲方损失，乙方应按约定另行赔付；合同签订当日乙方向甲方支付定金30000元，乙方在本合同签订之日起最晚至2018年3月5日交齐首期租金和押金，否则乙方所交定金归甲方所有。甲方接受定金后，不同意按本合同约定出租房屋给乙方，甲方则应立即将定金双倍返还乙方；首期租金及押金共计440190元，之后每期租金按约定时间支付。双方还对其他有关事项作出了约定。合同签订后，袁永利向尼克公司交付了涉案房屋，尼克公司支付了约定的租金、押金及费用。尼克公司支付租金至2020年1月5日，未依约支付之后的租金。庭审中，尼克公司为证明其诉讼主张，向本院出示如下证据材料：1．2019年12月31日至2020年1月10日期间袁永利与王建的微信聊天记录截图，拟证明尼克公司在2019年12月31日即明确告知袁永利不再继续履行合同，并提出办理涉案房屋的交接手续。袁永利认可该证据材料的真实性，但不认可证明目的，认为双方并未就解除合同达成一致意见。2．2020年2月28日以后袁永利与王建的微信聊天记录截图，拟证明尼克公司已于2020年1月2日搬离涉案房屋，并多次与袁永利沟通交接事宜。袁永利认可该证据材料的真实性，但不认可关联性、证明目的，认为因尼克公司拒绝承担违约责任，致使双方无法进行结算，故无法交接涉案房屋。3．尼克公司与袁永利及中介公司相关人员之间的微信聊天记录截图，拟证明尼克公司在提前退租后，曾积极为袁永利联系承租人以避免袁永利的损失扩大。袁永利认可该证据材料的真实性，但不认可关联性、证明目的，认为因尼克公司虽然找过新承租人，但并未促成交易。4．尼克公司内部员工微信群聊天记录截图，拟证明尼克公司已于2020年1月2日搬离涉案房屋，不再实际占有使用涉案房屋。袁永利认为此项证据材料与本案无关，认为尼克公司办公地址更换不能证明双方合同关系已解除。5．物业公司售电记录，拟证明尼克公司已于2020年1月2日搬离涉案房屋，不再实际占有使用涉案房屋。袁永利不认可该证据材料的真实性。6．搬家费用支付记录，拟证明尼克公司已于2020年1月2日搬离涉案房屋，不再实际占有使用涉案房屋，且于2020年1月10日前将全部设备、物品搬走，清洁完毕涉案房屋。袁永利不认可该证据材料的证明目的。7．照片，拟证明尼克公司已于2020年1月2日搬离涉案房屋，不再实际占有使用涉案房屋。袁永利不认可该证据材料的真实性及证明目的。8．通知函，拟证明尼克公司于2020年2月28日向袁永利发送通知函，要求确认合同于2020年1月5日解除。袁永利认可该证据材料的真实性，但不认可关联性及证明目的，认为尼克公司无权单方解除合同。9．2020年2月28日至29日的电话录音，拟证明尼克公司与袁永利多次沟通，2019年12月31日即已告知袁永利提前退租，而袁永利拒绝接收涉案房屋，因此尼克公司不应对扩大的损失承担责任，更不应视为尼克公司在2020年1月15日之后仍在承租涉案房屋。袁永利认可该证据材料的真实性，但不认可证明目的。10．北京市朝阳区市场监督管理局责令改正通知书，拟证明尼克公司已于2020年1月2日搬离涉案房屋，因未及时申报地址变更，被北京市朝阳区市场监督管理局责令整改，通知书于2020年7月7日送达。袁永利认可该证据材料的真实性，但不认可关联性及证明目的。11．尼克公司的营业执照，拟证明尼克公司已变更其工商登记地址，不再使用涉案房屋地址。袁永利认可该证据材料的真实性，但不认可证明目的，认为尼克公司于2020年9月22日才变更其工商登记地址。庭审中，经法庭询问和释明，袁永利坚持要求尼克公司继续履行涉案房屋租赁合同。本院认为：本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，根据已查明的事实，尼克公司已放弃对涉案房屋的实际占有且已不再履行承租人的合同义务，涉案房屋租赁合同已处于事实上的履行不能状态。合同法规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。经向袁永利释明，其仍坚持要求尼克公司继续履行涉案房屋租赁合同，但涉案房屋租赁合同已属事实上不能履行的状态，故对袁永利要求尼克公司继续履行涉案房屋租赁合同的诉讼请求本院难以支持。袁永利的其他诉讼请求系基于继续履行合同而提出，在袁永利坚持要求尼克公司继续履行涉案房屋租赁合同而尼克公司已通过实际行为表明不再继续的情况下，尼克公司是否构成根本违约、涉案房屋租赁合同是否应予解除、如解除后费用的返还及违约责任的确定及承担事宜，双方应另行解决，故对袁永利的其他诉讼请求本院亦不予支持，袁永利可另行起诉。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十一条之规定，判决如下：驳回原告袁永利的全部诉讼请求。本诉案件受理费11699元，由原告袁永利负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 蒙 镭二〇二一年三月二日书记员 纪太恒