重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初27926号 原告：廖建华，男，汉族，1969年10月10日生，住重庆市合川区。 委托诉讼代理人：刘静，北京盈科（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏璐瑶，北京盈科（重庆）律师事务所律师。 被告：重庆谊品弘渝科技有限公司，住所地：重庆市南岸区玉马路8号科技创业中心融英楼（经开区拓展区内），统一社会信用代码91500108MA5YNUPP8X。 法定代表人：唐斌，董事长。 委托诉讼代理人：黄小燕，系该公司员工。 委托诉讼代理人：陈川，重庆川立律师事务所律师。 原告廖建华与被告重庆谊品弘渝科技有限公司（以下简称谊品公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理后，依法由审判员陶立独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告廖建华的委托诉讼代理人刘静、夏璐瑶，被告谊品公司的委托诉讼代理人陈川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告廖建华向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原被告之间的房屋租赁合同、房屋租赁合同权利义务概括转让三方协议、补充协议；2.请求判令被告立即腾空并恢复原状后返还给原告重庆市北部新区湖霞街1号附135号房屋；3.请求判令被告支付原告2019年7月1日至2021年1月31日期间拖欠的租金共计178377.2元；4.请求判令被告支付原告以118393.2元为基数从2020年5月1日起，以29992元为基数从2020年8月1日起，以29992元为基数从2020年11月1日起，均按照每日千分之三的标准至实际付清之日止的违约金；5.请求判令被告支付原告拖欠的物业费和水电费6490.49元；6.本案的诉讼费、保全费、律师费由被告承担。事实和理由：重庆康田雍俊房地产开发有限公司与被告于2018年9月3日签订房屋租赁合同，约定重庆康田雍俊房地产开发有限公司将自己所有的位于重庆市北部新区湖霞街1号附135号房屋及其附属设施设备出租给被告经营使用，租赁期限为60个月，自起租日开始计算，包括首尾日。合同第7.1条、第17.3条、第17.3.1条还约定了租金、物业费以及违约责任等内容。因原告拟向重庆康田雍俊房地产开发有限公司购买案涉房屋，故原被告及重庆康田雍俊房地产开发有限公司三方签订房屋租赁合同权利义务概括转让三方协议，约定自合同签订之日，原告承继重庆康田雍俊房地产开发有限公司在原租赁合同中的全部权利义务，被告对此表示认可，原被告按租赁合同约定继续履行租赁合同。2019年7月24日原被告就上述房屋租赁合同签订补充协议，对原合同第4.2条进行变更并补充，约定如下：“4.2本合同起租日为对起租日进行变更为2019年7月1日，甲方应在起租日将出租商铺交付给乙方，如出租商铺交付日期延后，则实际交付日为起租日。”另原被告变更了租金支付时间。后原告按约定交付了房屋，被告实际占有使用该房屋进行经营，但至今被告未按约定支付过租金。鉴于被告拖延给付租金的行为，原告多次协商未果，原告为维护自身合法权益，遂提起诉讼。 被告谊品公司辩称:1.2020年4月17日被告向原告送达解除通知书，案涉合同已于该日解除。2.合同于该日实际解除，被告当日请求原告清收房屋，原告拖延致使房屋至今没有归还原告，为避免损失扩大，被告对原告的第一至三项诉讼请求不予认可，根据合同约定该期间内属于原告给予被告装修免租期，被告在该期限内已通知原告解除合同且原告对解除无异议，故原告请求被告支付租金无事实和证据支持。此外假定被告应当支付原告租金，但免租期内10个月租金应在总租金中扣除，且被告支付租金的标准仅为2020年5月1日至2021年5月1日止的该年度租金并非原告将5年的租金进行平均计算。3.关于起租日，不认可原告诉称起租时间，第一，起租日与租金缴纳时间并非同一概念，合同租金缴纳时间为2020年5月1日，虽约定交付房屋的时间为2019年7月1日，但实际交付时间为2019年9月1日，房屋交付时间与租金缴纳时间的差距就是免租期十个月；第二，根据补充协议，订立时间为2019年7月30日，载明起租日为2019年7月1日，两个时间点起算与情理不符，不存在补充协议成立前原告就交付房屋；第三，双方签订合同后被告承租案涉房屋，为了物管费缴纳的连续性，在原告未交付房屋时被告代其缴纳了该段期间物管费，缴纳行为不能证明原告的交房时间以及起租日为2019年7月1日。4.双方在2020年8月4日进行协商，原告拒绝签收房屋导致该时间之后至今的租金损失应由原告自行承担。被告当庭表示在2021年1月10日可将房屋恢复原状交还原告，请求原告自行于该日签收，逾期损失由其自行承担。5.关于违约金，被告不予认可，因为案涉合同在免租期内已经依法解除，被告不存在违约。假定被告应支付违约金，但原告请求违约金的标准过高，被告请求予以调整。6.关于物业费水电费，根据证据发表质证意见。7.关于律师费和诉讼费等，根据证据发表质证意见。 本院经审理认定如下事实：原告廖建华系位于重庆市北部新区湖霞街1号附135号房屋的所有权人，于2018年12月28日办理产权登记，该房屋建筑面积82.08平方米，用途为商业服务。 2018年9月3日，重庆康田雍俊房地产开发有限公司为甲方，被告谊品公司为乙方，签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于重庆市北部新区湖霞街1号附135号房屋及其附属设施设备出租给乙方经营使用，计租面积为82.08平方米，出租商铺的装饰装修情况为毛坯，具体标准以实际交房标准为准。第4条租赁期限约定：4.1条租赁期限为60个月，自起租日开始计算，包括首尾日；4.2条起租日为2018年11月1日,如商铺交付日期延后，则实际交付日为起租日。第5条约定，在本合同签署且乙方支付履约保证金后，暂定在2018年11月1日前将经竣工验收的出租商铺交付给乙方。第6.1条约定，本合同签署之日起3日内，乙方应支付履约保证金28563.8元。第7.1条约定，租赁期限内总租金为536119.9元，物业服务费按照6.5元/月/平方米的标准计算。第7.3.1条约定，乙方应自行承担与出租商铺使用及其经营有关的消耗性费用，包括但不限于水费、电费、电话、通讯及水电损耗公摊、燃气费等。第7.4条约定，7.4.1条租金支付时间按下表执行：2019年9月1日起开始支付租金，当期支付29039.9元，之后每3个月支付一次租金，2019年12月1日支付29992元，2020年3月1日支付租金29992元……;第7.4.4条约定甲乙双方一致确认，后续因甲方有出售该出租商铺之需求，乙方同意并认可，至甲方将出租商铺出售给买受人之日起，本合同项下后续产生的租金为不含税租金，乙方按本合同约定的租金标准向买受人支付租金。第15.1条约定，乙方应于本合同约定的租赁期限届满之日向甲方交还出租商铺。交还前，乙方应拆除其在出租商铺内添附的可拆除的装修装饰物（但不得对出租商铺的结构及其他设施设备造成的损坏），并将出租商铺清理干净；第15.2条约定，……或者本合同一方依据双方约定或法律规定单方行使合同解除权，乙方应当在合同解除或终止之日起不超过50（五十）日内向甲方交还出租商铺。第15.3条约定，未经甲方同意，乙方未按本条约定的方式或者期限交还商铺的，甲方或物业管理单位有权采取对出租商铺停止水、电等能源供应等措施，同时每逾期一日，乙方应按租期届满日前一年度平均日租金的双倍向甲方支付出租商铺占用期间使用费。第15.5条约定，如商铺交还时之状态不符合本合同约定，甲方有权要求乙方或自行采取一切措施，使得出租商铺之状况符合约定……。第17.3条约定，乙方有以下任一种违约情形，则甲方有权书面通知乙方后终止本合同。乙方应在收到终止合同的通知书之日起15（十五）天内结清所欠甲方费用，除履约保证金作为违约金支付给甲方外，乙方还应赔偿甲方因此遭受的损失（包括但不限于仲裁费、律师费、保全费、执行费、收入等）：乙方迟延支付租金或其他应付款项，如超过30（三十）天，按迟延支付租金的日息3‰向甲方支付违约金，同时甲方有权单方终止本合同；第17.5条约定，在租赁期内，如因乙方原因解除合同且乙方按照本合同约定按期交还出租商铺的，甲方退还乙方已交付的尚未到期的租金、物管费。除履约保证金作为违约金不予退还外，乙方还应赔偿甲方损失。乙方对甲方的损失赔偿总额，不超过合同解除当年12个月租金之和。 2018年9月12日，重庆康田雍俊房地产开发有限公司、原告、被告签订《权利义务概括转让三方协议》，约定，原告于2018年11月19日与重庆康田雍俊房地产开发有限公司签订了该房屋的《商品房买卖合同》及补充协议，三方一致确认于本协议签订之日，原告承继重庆康田雍俊房地产开发有限公司在租赁合同中的全部权利与义务，被告同意该权利义务转让，重庆康田雍俊房地产开发有限公司将履约保证金无息退还被告，后续履约保证金的收取及返还由原被告按租赁合同约定执行。原告承继前，已明确知晓租赁合同的全部内容，并同意按租赁合同约定与被告继续履行租赁合同。 2019年7月24日，原告为甲方（地址：重庆市合川区太和镇小河村1组89号附1号），被告（乙方）签订《补充协议》，鉴于双方于2018年9月3日签订的《租赁合同》以及其他法律文件，达成以下补充协议：一、对原合同4.2条进行更改并补充：4.2本合同起租日为2019年7月1日，甲方应在起租日将出租商铺交付给乙方，如出租商铺交付日期延后，则实际交付日为起租日。二、对原合同7.4.1条进行更改并补充：7.4.1租金支付时间按下表执行：2020年5月1日支付29039.9元，2020年8月1日支付29992元，2020年11月1日支付29992元，2021年2月1日支付29992元，2021年5月1日支付30491.9元……。 庭审中，原告还举示了如下证据： 1.钥匙托管申请。载明楼栋房号为C1-b-3-21。 2.缴费明细表。第一份载明为C01-b-吊03-21（附137号）实收2019年7月1日至2019年7月31日期间、2019年8月1日至2019年8月31日期间的物管费282.6元、282.6元。第二份载明为C01-b-吊03-19（附135号）实收2019年8月1日至2019年8月31日期间物管费266.8元、公摊电费1.51元、公摊水费0.49元，交款客户为被告，表中加盖有重庆康田智慧生活服务有限公司康桥融府收费专用章。拟证明被告于2019年7月1日承租案涉房屋，从2019年7月支付物业费且开始装修。 3.物业缴费通知单。载明附135号房屋应付物管费、公摊电费、公摊水费共计6490.94元。拟证明被告从2019年12月起拖欠物业费和水电费。 4.欠费明细表。载明附135号房屋欠费6490.94元的每月明细。 5.民事委托代理合同、13333元律师费发票、1770元诉讼费发票、500元财产保全责任保险发票。拟证明原告为此支付了律师费、保全费、保函费。 被告质证：证据1系复印件，不予认可；证据2的第一份是复印件，对真实性不予认可，第二份的形式真实性认可，不认可证明目的。证据3系复印件，对真实性不认可；证据4的形式真实性认可；证据5的形式真实性认可，不认可证明目的，认可保全费，不认可保函费。 被告举示了以下证据： 1.解除房屋租赁合同通知书、快递面单。载明收件人为廖建华，收件地址为重庆市合川区××镇××村××组××号附××号，通知书主要内容为“……由于入住率不够，且人流量少，我司超市经营已经连续三个月处于亏损状态，已无法继续经营，根据合同相关约定以及《合同法》的相关规定，我司现以书面形式特向贵方发出解除租赁合同的通知，双方签署的《租赁合同》自本通知签发之日起解除”，落款时间为2020年4月17日，拟证明被告于2020年4月17日通知解除。 2.录音光盘以及文字整理稿。录音内容主要反映被告方：“……我们把这些东西卖掉以后，还要把该拆除的拆除，把门头这些卸掉，该给你把地板铲了的，还要铲了……所以我们为了按照我们的合同履行，我们要给你们恢复原状……。”被告方：“我们今天来的事情就是要先解决退场的事情，之前不让我们退场，那我们刚才不就沟通好了吗？我们什么时候撤场，然后把房子还给你们，不影响你们继续招租……我们把这个房子交给你们之后，我们还是会继续履行我们赔偿的这个，这个合同里面我们该承担的责任，我们肯定是要解决这个事情的。”后各方因租金标准未能协商一致。拟证明双方就合同解除后的房屋归还等进行协商，由于原告提出超标诉求导致房屋至今未交还原告，损失应由其自己承担。 原告质证：证据1系被告单方制作，未收到，对三性不认可；证据2未提及身份信息，无法核实录音对象，对三性不认可，若合同解除后被告仍未按照原告要求恢复原状后立即退还房屋，被告还应当支付合同解除后实际占用房屋的房屋使用费，按照合同约定的租金标准支付。 对于上述证据，本院认为，关于原告举示的证据：证据1的标的物与本案无关，本院不予采信。证据2的第一份表格标的物与本案无关，本院不予采信，第二份表格系案涉房屋所涉及费用且盖有收费专用章，对其真实性本院予以认可。证据4为案涉房屋所涉及费用且盖有收费专用章，对其真实性予以认可。证据3虽未签章，但数据金额与证据4相互印证，本院予以认可。证据5的真实性被告亦不持异议，对其真实性本院予以认可。 关于被告举示的证据：证据1加盖有被告印章，对真实性予以认可，但无法看出快递邮寄内容与签收情况，本院不予采信。证据2的录音谈论内容均为案涉房屋以及被告承租案涉房屋相邻房屋的租赁事宜，对其真实性予以认可。 庭审中，原告认可收取了被告支付的保证金28563.8元，并称没有缴纳物业缴费通知单上载明的费用，陈述前10个月并非免租期，而是为了促进履行的优惠条件，达成前提为被告租赁期满且支付全部租金后实现。被告陈述未支付过租金，案涉房屋可以在2021年1月10日恢复交还。关于签订合同后的交房时间，原告认为是2019年7月1日，被告认为是2019年9月。 另查明，原告提出的关于解除合同诉讼请求的申请书于2020年12月3日送达被告。 以上事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、产权证书、三方协议、补充协议、缴费明细表、欠费明细表、物业缴费通知单、委托代理合同、发票、解除房屋租赁合同通知书、快递面单、录音光盘、文字整理稿等证据在案证实，足以认定。 本院认为：第一，关于合同解除。重庆康田雍俊房地产开发有限公司与被告谊品公司签订的《房屋租赁合同》、重庆康田雍俊房地产开发有限公司与原、被告签订的《〈房屋租赁合同〉权利义务概括转让三方协议》、原被告双方签订的《补充协议》，均系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按三方协议约定，原告承继重庆康田雍俊房地产开发有限公司在房屋租赁合同中享有的全部权利义务，成为房屋租赁合同的出租主体。根据合同约定，被告逾期支付租金累积超过30日的,原告有权解除合同。被告陈述邮寄了解除房屋租赁合同通知书，但邮寄记录无法反映邮寄内容以及签收情况，对该份证据不予采信，同时，被告欠付租金，系单方违约行为，既无法定解除权，又不符合双方合同约定的可单方解除合同的情形，被告不享有合同解除权，故对于被告主张案涉合同已于2020年4月17日解除的意见，本院不予采纳。现原告通过诉讼方式请求解除合同，本院认定房屋租赁合同及其补充协议于被告收到要求解除的申请书之日，即于2020年12月3日解除。由于三方协议签署后，实质上已对房屋租赁合同的主体进行了变更，三方协议履行完毕，故对于原告要求解除三方协议的诉讼请求，本院不予支持。 第二，关于返还房屋。双方约定房屋交还标准为拆除其在出租商铺内添附的可拆除的装修装饰物（但不得对出租商铺的结构及其他设施设备造成的损坏），并将出租商铺清理干净。案涉房屋出租为毛坯，在双方协商过程中，被告表示要将房屋恢复原状后交还原告，即房屋应以清水房状态返还。现被告至今仍未将案涉房屋依约定返还原告，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。 第三，关于租金。《补充协议》约定起租日为2019年7月1日，被告于2020年5月1日起开始支付租金。对2019年7月1日至2020年5月1日期间被告应否支付租金，本院认为该约定并未免除被告支付前述期间租金的义务。首先，《房屋租赁合同》7.1条明确了租赁期间总租金，7.4条及《补充协议》又对租金支付时间和标准做了具体约定，双方并未明确约定2019年7月1日至2020年5月1日系无偿使用。其次，被告在租赁期间并未支付过租金，现因被告原因导致合同解除无法继续履行，被告应当赔偿原告由此造成的损失。结合双方合同约定的行文体例及合同法立法精神考查，本院认为被告于2020年5月1日起开始支付租金的约定，是在原告能够收取合同约定的全部租金的前提下，原告对租金作出的相应优惠。现合同已解除，导致原告未能收取租金，则被告能享有的租金优惠应依比例缩减。根据双方合同约定，租期共计60个月，双方约定被告在起租的第11个月开始支付租金，即总租期与优惠期的比例为6:1。本案中，根据双方《补充协议》的约定，起租日为2019年7月1日，如案涉房屋交付日期延后，则实际交付日为起租日。现双方对房屋交付日有争议，根据已查明事实，仅能认定被告缴纳了案涉房屋2019年8月1日至2019年8月31日期间的物业管理费、水电公摊费，故本院认定案涉房屋于2019年8月1日交付被告使用，该日为起租日。后合同于2020年12月3日解除，则实际承租租期为491天，对应的优惠期应为82天（四舍五入取整），即该约定仅应免除被告2020年4月30日前期间内82天的租金。 关于租金支付标准，现双方对2019年8月至2020年4月期间的租金标准未做约定，根据原《房屋租赁合同》，2019年9月1日起被告即应向原告支付第一笔租金为29039.9元（3个月），且其后逐渐递增，补充协议变更后，约定的第一笔租金同为29039.9元（3个月），其后逐渐递增。若参照该约定计算2019年8月至2020年4月期间的租金，则该期间的租金标准为9680元/月（29039.9元÷3个月，四舍五入取整）。现原告主张按照合同约定的总租金除以总租期来确定该期间的租金标准，该标准为8935元/月，（536119.9元÷60个月），尚低于9680元/月，本院对原告的计算方式予以认可。2020年5月1日后的租金支付标准依双方补充协议的约定执行。因此，被告应支付原告2019年8月1日至2020年12月3日期间的租金共计126022元[80415元(8935元×9个月)－24422.33元（8935元÷30天×82天）＋29039.9元＋29992元＋10997.07元（29992元÷3个月＋29992元÷3个月÷30天×3天），四舍五入取整]。关于原告主张的2020年12月4日至2021年1月31日期间的租金。合同约定被告应当在合同解除之日起不超过50日内向原告交还房屋，即2021年1月22日内返还房屋，逾期后按租期届满日前一年度平均日租金的双倍支付出租商铺占用期间使用费，被告至今未返还房屋，原告主张该段期间的租金实质是被告占用房屋的对价，故原告主张按照相应该期间的租金标准支付对价，未违反合同约定，本院予以支持，即2021年1月23日至2021年1月31日期间的房屋占用使用费2999元（29992元÷3个月÷30天×9天，四舍五入取整），被告应支付原告。 第四，关于违约金。原告主张违约金的实质系被告逾期支付租金产生的违约金，合同约定日千分之三的违约金标准明显过高，被告主张对违约金予以调整，本院依据双方对于损失举证的难易程度、被告承租后对于房屋的使用情况等因素进行考虑，酌情调整违约金计算标准为按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.3倍计算。计算方式为以29039.9元为基数，自2020年5月2日起计算至付清时止；以29992元为基数，自2020年8月2日计算至付清时止；以10997.07元为基数，自2020年11月2日起计算至付清时止。2019年8月1日至2020年4月30日期间的租金扣减优惠期后欠付租金共计55992.67元(80415元－24422.33元)，该笔租金在合同中未约定付款时间，被告尚未构成逾期，对其相应的违约金，本院不予支持。 第五，关于物业费和水电费。本案中，原告作为产权人并未缴纳物业费和水电公摊费，其请求被告支付相应费用的主张缺乏事实依据，本院不予支持。 第六，关于律师费。根据合同约定，因被告违约导致产生的律师费，由被告向原告赔偿。原告实际支出律师费13333元，故对原告要求被告承担律师费的主张，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告廖建华与被告重庆谊品弘渝科技有限公司之间的《房屋租赁合同》以及《补充协议》于2020年12月3日解除； 二、被告重庆谊品弘渝科技有限公司于本判决生效后十日内将位于重庆市北部新区湖霞街1号附135号的房屋腾空并恢复原状返还原告廖建华； 三、被告重庆谊品弘渝科技有限公司于本判决生效后三日内向原告廖建华支付2019年8月1日至2020年12月3日期间的租金126022元； 四、被告重庆谊品弘渝科技有限公司于本判决生效后三日内向原告廖建华支付2021年1月22日至2021年1月31日期间的房屋占用使用费2999元； 五、被告重庆谊品弘渝科技有限公司于本判决生效后三日内向原告廖建华支付违约金（计算方式：以29039.9元为基数，自2020年5月2日起计算至付清时止；以29992元为基数，自2020年8月2日计算至付清时止；以10997.07元为基数，自2020年11月2日起计算至付清时止；均以全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 六、被告重庆谊品弘渝科技有限公司于本判决生效后三日内向原告廖建华支付律师费13333元； 七、驳回原告廖建华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取4580.6元，保全费1770元，由被告重庆谊品弘渝科技有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  陶立 二〇二一年三月十五日 书记员  马瑞