北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民初338号原告：北京市物资有限公司，住所地北京市西城区槐柏树街2号。法定代表人：陈德民，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李超颖，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：吉润一聃，北京大成律师事务所实习律师。被告：北京中物信和房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区知春路49号希格玛公寓5号楼2002室。法定代表人：顾清蓉，董事长。委托诉讼代理人：王红寨，广东格林律师事务所律师。被告：天津信托有限责任公司，住所地天津市河西区围堤道125、127号。法定代表人：赵毅，董事长。委托诉讼代理人：郭良忠，北京市华贸硅谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽娜，北京市华贸硅谷律师事务所实习律师。被告：新昌控股（中国）有限公司。法定代表人：李文，执行董事兼总经理。原告北京市物资有限公司（以下简称物资公司）与被告北京中物信和房地产开发有限公司（以下简称中物信和公司）、被告天津信托有限责任公司（以下简称天津信托公司）、被告新昌控股（中国）有限公司（以下简称新昌公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告物资公司委托诉讼代理人李超颖、吉润一聃，被告中物信和公司委托诉讼代理人王红寨，被告天津信托公司委托诉讼代理人郭良忠、张丽娜到庭参加了诉讼。新昌公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。物资公司向本院提出诉讼请求：1．判令中物信和公司、天津信托公司之间的针对北京市西城区马连道路19号茶马大厦、21号京闽茶城及地下部分共28800．22㎡房产的抵押合同无效；2．判令中物信和公司、天津信托公司撤销上述房产的抵押权登记；3．判令本案诉讼费用由中物信和公司、天津信托公司承担。诉讼中，物资公司向本院提交《变更诉讼请求申请书》，变更后的诉讼请求为：1．确认中物信和公司与天津信托公司于2016年12月28日签订的《贷款抵押担保合同》（合同编号：1416108019）无效；2．判令天津信托公司对北京市西城区马连道路19号房产、北京市西城区马连道路21号-1至4层房产（以下简称涉案房产）不享有抵押权；3．判令中物信和公司、天津信托公司撤销上述房产的抵押登记；4．判令确认涉案房产属于物资公司所有；5．判令本案诉讼费用由中物信和公司、天津信托公司承担。后，物资公司向本院申请撤回上述第4项诉讼请求。事实和理由：北京市西城区马连道15号土地使用权原系物资公司下属企业通过土地划拨取得。2001年12月7日，北京市发展计划委员会与北京市建设委员会向北京市物资总公司（物资公司曾用名）下发《关于开发建设广安门住宅楼项目建议书（代可行性研究报告）的批复》，准许由北京市物资总公司发起设立的全民所有制企业北京市物资房地产开发公司（以下简称物开公司）对马连道15号土地进行开发建设。2002年3月29日，北京市物资总公司（甲方）和北京德宝信和房地产开发有限公司（原合同乙方，以下简称德宝信和公司）签订《马连道仓库开发改造项目合同书》，该合同约定：“由甲方提供马连道项目土地使用权和建设项目，由乙方出资完成地上物建设。”2003年12月31日，物开公司与北京市国土资源和房屋管理局就原马连道15号土地中马连道路19号楼、21号楼对应土地的土地使用权签订《北京市国有土地使用权出让合同》，以出让方式取得上述土地使用权。2005年1月，马连道项目中马连道路19号楼、21号楼由物开公司相继进行开工建设。其后，物资公司与德宝信和公司共同协商改变合作模式：由德宝信和公司的股东中联信和投资有限公司（以下简称中联信和公司）通过企业改制的方式，受让项目主体物开公司的部分股权，以完成项目建设。但马连道路19号楼、21号楼土地使用权及对应建设项目并不属于改制资产的范围，物资公司仍是马连道路19号楼、21号楼土地使用权及对应建设项目的实际权利人。2005年6月，物开公司向北京市工商行政管理局申请变更企业信息，更改名称为中物信和公司。2005年7月，中物信和公司替换并承担了德宝信和公司的全部权利和义务，成为《马连道仓库开发改造项目合同书》的乙方。2006年，马连道路19号楼、21号楼分别建设完成，物资公司开始对涉案房产占有、使用，并以自身名义对外出租并取得收益至今。2007年1月，中物信和公司将马连道路19号楼、21号楼办理登记至己方名下。自2007年至今，物资公司与中物信和公司多次就房屋所有权证办理事宜进行商谈，中物信和公司以种种理由拖延办理产权变更登记。近日，物资公司了解到中物信和公司将归属于物资公司的涉案房产作为抵押物抵押给天津信托公司，作为对新昌公司借款的担保。物资公司认为，根据物资公司对涉案房产的合法建造行为，物资公司是涉案房产的所有权人，中物信和公司无权将上述房产对外抵押。天津信托公司在办理借款、抵押业务时，有义务对抵押物的权属状况进行基本的调查，倘若天津信托公司进行了调查，就会发现涉案房产实际并非属于中物信和公司所有，应当无法办理抵押。但是，天津信托公司在办理抵押之前，未对抵押物的权属情况进行调查摸底，并且在已经清楚抵押物权属不清的情形下仍然办理抵押，中物信和公司也没有提供符合《中华人民共和国公司法》规定的公司决议。物资公司认为，中物信和公司与天津信托公司于2016年12月28日签订的《贷款抵押担保合同》（合同编号：1416108019）无效，且天津信托公司有违金融机构基本的审慎调查义务，不属于善意相对人，其无法取得涉案房产抵押权。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第一百零六条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条，《中华人民共和国公司法》第十六条及《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条等规定，涉案房产应属于物资公司所有，中物信和公司与天津信托公司在知道或应当知道涉案房产权属并非属于中物信和公司的情形下，将其作为抵押物签署抵押合同并办理抵押登记应属无效，天津信托公司就涉案房产不享有抵押权。因此特向本院起诉，请本院支持物资公司诉求，维护物资公司合法权益。中物信和公司辩称，一、从程序上讲：1．物资公司诉讼请求实际包含了至少两个法律关系。第一是涉案合同无效，第二是涉及到中物信和公司和物资公司之间的涉案房产确权。中物信和公司认为，这两个法律关系无法合并审理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，不属于应该合并审理的范围，不符合合并审理的规定。2．根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，物资公司变更的诉讼请求，应该给中物信和公司重新指定答辩期及质证期。二、从实体上讲：1．双方签订的一系列协议，根本没有涉及到涉案房产由中物信和公司办理《房屋所有权证》，仅约定由物资公司投入资金开发之后，把涉案房产移交给物资公司，从实际履行上来看中物信和公司按照《马连道仓库开发改造项目合同书》开发完毕之后，物资公司也实际占有、使用、收益十几年。根据该合同约定，中物信和公司已经履行完毕合同义务。2．如果物资公司认为中物信和公司有义务为其办理《房屋所有权证》，为何十几年来从没有催促或者要求中物信和公司办理《房屋所有权证》。按照法律的规定，办理《房屋所有权证》是由权利人向登记机关提出，中物信和公司没有义务为其办理《房屋所有权证》，法律上也没有规定。3．双方关于涉案房产分配的一系列协议约定，涉案房产为什么最终登记在中物信和公司的名下，而没有登记在物资公司的名下。双方长达十几年没有变更，实际上是存在很大的争议纠纷。（1）现在经由双方确认，物资公司欠付中物信和公司大概有1亿元的款项。因为在开发的过程中物资公司欠付中物信和公司资金导致中物信和公司出现资金短缺的情况，不得已就抵押涉案房产多次抵押，对外融资。（2）中物信和公司根本不清楚什么时候过户给物资公司，物资公司从来没有请求过协助过户。在双方债权债务没有清理之前，作为协助办证的一方来讲，中物信和公司不可能主动请求给物资公司办证，并且在法律上也不可能。涉案房产建成之后，2006年中物信和公司把所有的涉及到房屋办证的手续证件全部移交给了物资公司。4．从实际情况来讲，大概是2006年之后，由中物信和公司为涉案房产缴纳土地增值税，从财务报表上看，涉案房产已经是中物信和公司的固定资产。从登记上来看，也登记在中物信和公司的名下。所以中物信和公司有合法的处置权。中物信和公司和天津信托公司之间的《贷款抵押担保合同》是合法有效的，是双方真实意思表示，也满足了相关的程序要件。并且天津市第二中级人民法院已经作出一审判决认定《贷款抵押担保合同》有效。从法理上来讲，抵押合同涉及到的不动产属于物权关系，物资公司和中物信和公司之间合作开发纠纷属于债权，物权应当优先于债权，物资公司应该另案起诉。天津信托公司辩称，请求判令驳回物资公司的全部诉讼请求。一、物资公司的起诉没有权利基础。因为物资公司对涉案房产的物权没有相应证明权利的依据。如果物资公司认为对涉案房产享有权利，应当通过另案诉讼的方式来解决。本案是确认合同的效力。确认所有权归属是另外一个案由。二、物资公司如果要解决所有权纠纷的请求，根据最高人民法院的精神，应当到天津法院去处理。涉案房产已经被天津市第二中级人民法院查封。根据最高人民法院《关于依法制裁规避执行行为的若干意见》，凡是涉及到被查封的标的物的，应当到标的物查封的法院去处理。尽管天津市第二中级人民法院的判决暂时没有生效，但是该案对性质、基本事实的认定没有异议。第二点就是关于物资公司诉讼的管辖问题。三、《贷款抵押担保合同》是合法有效的，因为它反映了双方当事人的真实意思表示，即使按照物资公司说法中物信和公司属于无权处分，也不影响合同的效力，所以《贷款抵押担保合同》是合法有效的。四、天津信托公司经过登记已经取得了对涉案房产的抵押权。这也是符合法律规定的，不动产物权的设立以登记为准。所以，天津信托公司享有相应的抵押权。五、天津信托公司享有抵押权是善意的，享有这一抵押权是天津信托公司基于中物信和公司有相应的物权凭证而做出的决定。在本案中，天津信托公司持有了中物信和公司的机关决议，至于机关决议是不是实质的真实，那是另外一个问题，那是股东之间和其他人之间的争议，不能够把这个实质真实的义务强加于第三人身上。作为机关决议的董事会决议，中物信和公司明确认可这五个人就是2016年时的董事。在房屋所有权证和土地使用证上有五、六次的抵押、解押登记，这说明涉案房产的权属没有任何争议，而且是在五、六年的时间之内，经过了五、六次的抵押、解押，作为中物信和公司来讲是完全有权利对这些物品作出处置的，有权把它进行抵押。因为在房产证上已经清楚的记载，经历了多次的抵押，没有任何权利人提出主张，所以在这种情况下，作为抵押权人，天津信托公司完全有理由相信涉案房产的物权是没有任何争议的，基于以上足以说明天津信托公司是善意的，尽到了自己的审慎的义务。六、《贷款抵押担保合同》效力和抵押权已经得到了天津市第二中级人民法院判决的确认，尽管还没有生效，但是上诉的理由仅仅是复利的问题，该判决的基本理由和依据以及判决的主文可以说是确定的。从这一点上来讲本案的合同和抵押权也是相当于得到另外一个法院的确认的，建议法院能够驳回物资公司的全部诉讼请求。另补充：一、本案《贷款抵押担保合同》系基于当事人真实意思表示而签订，合同真实有效，符合合同成立要件。首先，本案《贷款抵押担保合同》合法有效。《贷款抵押担保合同》系基于各方当事人的真实意思表示签订，各方均已签字盖章，符合《贷款抵押担保合同》第23条规定的合同生效要件以及《中华人民共和国合同法》第三十二条规定的合同成立要件。其次，《贷款抵押担保合同》签订之前，抵押人即中物信和公司于2016年12月23日召开了董事会，形成董事会决议，一致同意为债务人即新昌公司向天津信托公司借款4．2亿元事宜，以其名下涉案房产提供抵押担保，符合法律相关规定。再次，《贷款抵押担保合同》所附《抵押物清单》的权属证书编号与《房屋所有权证》编号一致，且该两份《房屋所有权证》与《国有土地使用证》以及《抵押物清单》均可证明抵押人中物信和公司为所有权人，中物信和公司对抵押物系有权处分。最后，《贷款抵押担保合同》的签订是为贷款提供的担保，抵押合同内容合法，不违反法律的强制性、禁止性规定。简言之，《贷款抵押担保合同》的签订系基于当事人真实意思表示并符合法律规定，《贷款抵押担保合同》合法有效。二、涉案房产的抵押程序符合法律规定，抵押登记合法有效，抵押权已设立。首先，如前所述，涉案房产的对外抵押，经过了中物信和公司董事会成员的一致同意，《贷款抵押担保合同》合法有效。其次，抵押权属于担保物权，根据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，抵押权的设立、变更以及消灭均需进行登记。《贷款抵押担保合同》签订后，双方在北京市国土资源局办理了抵押登记手续。因此，案涉抵押房产已办理抵押登记，抵押权已设立，具有公示对抗效力，是合法有效的。因此，涉案房产的抵押程序符合法律规定，抵押登记合法有效，抵押权已设立。三、天津信托公司系善意相对人，符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条善意取得的规定，应予以保护。首先，天津信托公司系善意相对人。不动产登记簿是确认物权归属和内容的依据，中物信和公司为不动产登记簿即《房屋所有权证》与《国有土地使用权证》记载的权利人。天津信托公司在提供贷款的过程中已尽到审慎调查义务，并依据上述《房屋所有权证》与《国有土地使用权证》记载事项，认定中物信和公司为涉案房产所有权人，并无过失，系善意相对人。物资公司以对涉案房产的实际占有为由主张所有权无法律依据。其次，天津信托公司履行了《贷款抵押担保合同》约定的贷款义务。天津信托公司依照《贷款抵押担保合同》的约定向新昌公司提供了贷款，天津信托公司已履行支付合理对价的义务。再次，涉案房产的抵押经过中物信和公司董事会的一致同意并办理了抵押登记。因此，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，天津信托公司为善意相对人，支付合理对价并办理了抵押登记手续，天津信托公司已合法取得涉案房产的抵押权，应予以保护。最后，针对天津信托公司与中物信和公司、新昌公司及新昌集团控股股份有限公司之间的贷款合同纠纷一案，天津市第二中级人民法院作出的第（2019）津02民初454号民事判决亦对《贷款抵押担保合同》的效力以及天津信托公司对涉案房产的抵押权进行了确认。虽该案中物信和公司提起上诉程序，也仅是就复利问题提出上诉，其对抵押合同以及抵押权的效力并无异议。总之，《贷款抵押担保合同》合法有效，天津信托公司已取得涉案房产抵押权，天津信托公司系善意相对人，应予以保护。综上所述，案涉《贷款抵押担保合同》基于当事人真实意思表示签订，并经过了天津市第二中级人民法院判决的确认，《贷款抵押担保合同》合法有效，抵押权已设立。并且，天津信托公司系善意相对人，不存在物资公司诉称天津信托公司未尽到审慎调查义务以及存在损害物资公司利益的情形。因此，物资公司的诉讼请求无事实、法律依据，天津信托公司请求判决驳回物资公司的全部诉讼请求。新昌公司未发表答辩意见。本院经审理认定事实如下：2007年7月31日，北京市建设委员会颁发X京房权证宣其字第XXXX号《房屋所有权证》，载明房屋坐落于北京市宣武区马连道路19号，建筑面积为16404．95平方米，房屋所有权人为中物信和公司。同日，北京市建设委员会颁发X京房权证宣其字第XXXX号《房屋所有权证》，载明房屋坐落于北京市宣武区马连道路21号，房屋所有权人为中物信和公司。另，北京市住房和城乡建设委员会颁发了X京房权证西字第XXXX号《房屋所有权证》，载明房屋坐落于北京市西城区马连道路21号，房屋所在层数为-1层至4层，建筑面积为10491．71平方米，房屋所有权人为中物信和公司，登记时间为2012年6月13日。经查，X京房权证宣其字第XXXX号《房屋所有权证》附记栏备注了北京市西城区马连道路19号房屋自2007年7月31日起的数次抵押登记、注销抵押登记记录；X京房权证西字第XXXX号《房屋所有权证》附记栏备注了北京市西城区马连道路21号房屋自2012年6月15日起的数次抵押登记、注销抵押登记记录。2016年12月13日，北京市国土资源局颁发京（2016）西城区不动产证明第XXXX号《不动产登记证明》，载明天津信托公司对西城区马连道路19号不动产享有抵押权，被担保数额244188000元，债务人为新昌公司；2016年12月16日，北京市国土资源局颁发京（2016）西城区不动产证明第XXXX号《不动产登记证明》，载明天津信托公司对西城区马连道路21号-1层地下1层商业等5套不动产享有抵押权，被担保数额175812000元，债务人为新昌公司。2016年12月23日，周炜、杨渊、周昊、吴小卉、徐胜强在《北京中物信和房地产开发有限公司董事会决议》上签字，内容为同意中物信和公司为新昌公司向天津信托公司借款4．2亿元的行为以名下位于北京马连道路19号和21号房地产物业提供抵押担保。《北京中物信和房地产开发有限公司董事会决议》加盖了中物信和公司公章。经查，2016年12月23日中物信和公司的股权结构为：中联信和公司持股比例87%，物资公司持股比例10%，自然人朱克宁持股比例3%。其中，周炜、吴小卉为中联信和投资有限公司股东，持股比例分别为69．23%、20．51%。周炜、吴小卉合计对中物信和公司的间接持股比例为78．07%。根据2020年6月3日中物信和公司企业信用信息报告记载，中物信和公司原董事为周炜、沈煜明、陈宏伟、王小京、朱克宁，2020年6月1日变更为顾清蓉、徐胜强、周昊、胡永发。2005年6月27日版中物信和公司章程规定：“第二十三条公司设董事会，成员为五人，由股东会选举，董事任期三年，任期届满，可连选连任……董事会行使下列职权：（一）负责召集股东会，并向股东会报告工作；（二）执行股东会决议；（三）审定公司的经营计划和投资方案；（四）制订公司年度财务预算方案、决算方案；（五）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；（六）制订公司增加或者减少注册资本的方案；（七）拟订公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案；（八）决定公司内部管理机构的设置；（九）聘任或者解聘公司总经理，根据总经理的提名，聘任或者解聘公司财务负责人、决定其报酬事项；（十）制定公司的基本管理制度。第二十五条董事会对所议事项做出的决定应由三分之二以上的董事表决通过方为有效，并应做出会议记录，出席会议的董事应当在会议记录上签名。第三十九条公司章程的解释权属于董事会。”公司章程未对公司对外担保事项进行特别约定。2016年12月28日，天津信托公司（贷款人）与新昌公司（借款人）、新昌集团控股有限公司（担保人）、中物信和公司（担保人）签订编号为1416108019的《贷款合同》，约定新昌公司向天津信托公司贷款4．2亿元用于调整财务结构，贷款期限自2016年12月28日起至2018年11月12日止。贷款期限届满后，四方又先后签订编号为1416108019-1、1416108019-2、1416108019-3的《贷款展期合同》，将贷款期限展期至2018年12月18日。2016年12月28日，中物信和公司（抵押人）与天津信托公司（抵押权人）签订编号为1416108019的《贷款抵押担保合同》，约定：“第一条抵押人同意用抵押物（具体明细见抵押物清单）对贷款合同所列贷款，人民币（大写）肆亿贰仟万元整，利率月息9．1667‰，借款人（贷款合同债务人）为新昌控股（中国）有限公司，贷款期限自2016年12月28日起至2018年11月12日止（贷款发放及分次发放和使用的金额和期限以借据为准）提供抵押担保。……第二条抵押担保的范围是贷款合同中贷款本金（大写）肆亿贰仟万元整人民币和全部利息、罚息、复利以及因借款人未按期偿还或挪用贷款等违约行为而产生的违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用。第三条借款人如不能按贷款合同规定的期限归还贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、实现债权的费用及其他相关费用（以下简称所欠款项），抵押权人有权依法处分抵押物，将抵押物拍卖、变卖或折价，抵押人应提供方便，协助进行，所需费用由抵押人承担；也可以由抵押人无条件代借款人向抵押权人付清全部所欠款项。……”《抵押物清单》载明的抵押物为1．茶马大厦，坐落于北京市西城区马连道路19号，抵押土地面积3959．28平方米，抵押房产面积16366．26平方米，国有土地使用证号为京西国用（2011出）第10005号，房屋所有权证号为X京房权证宣其字第XXXX号；2．京闽茶城，坐落于北京市西城区马连道路21号，抵押土地面积3023．9平方米，抵押房产面积10491．71平方米，土地使用权证号为京西国用（2011出）第10005号，房屋所有权证号为X京房权证西字第XXXX号。2019年12月31日，天津市第二中级人民法院作出（2019）津02民初454号民事判决书，就原告天津信托公司与被告新昌公司、中物信和公司、新昌集团控股有限公司金融借款合同纠纷一案作出如下判决：一、新昌公司于判决生效后十日内向天津信托公司支付借款本金418000000元及利息38827696．74元、复利1859131．43元及罚息（以418000000元为基数，自2018年11月13日至实际给付之日，按年利率24%计算罚息）；二、天津信托公司对于中物信和公司提供的1416108019号《贷款抵押担保合同》项下的抵押物（具体以不动产登记证明为准）折价或者以拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。中物信和公司承担担保责任后，有权向新昌公司追偿；三、中物信和公司、新昌集团控股有限公司对上述第一项给付事项承担连带保证责任，在其承担保证责任后，有权向新昌公司追偿；四、驳回天津信托公司的其他诉讼请求。该一审判决作出后，中物信和公司不服一审判决，向天津市高级人民法院提起上诉，该案目前正在二审审理过程中。2020年7月6日，中物信和公司向物资公司发送《关于的回函》，记载：“一、因贵司未偿还债务，造成我司资金困难，为维持正常经营，我司不得不对外举债，抵押该房产。2006年，我司向贵司交付马连道路19号楼、21号楼房产，由贵司对该房产进行占有、使用、收益，贵司通过对外出租等方式，从中获得了巨大经济效益。但迄今为止，贵司仍未清偿我司垫付的装修款、流动资金借款、垫付的土地一级开发费等债务。我司多次要求贵司清偿，贵司均予以拒绝，致使该房产仍登记在我司名下。贵司拒不偿还债务的行为造成我司严重资金困难，为维持正常经营，我司不得已对外举债并抵押该房产。二、抵押行为并未影响贵司对该房产的占有、使用、收益。自交付之日起，贵司已对该房产进行占有、使用、收益，从该房产中获得巨大经济效益，我司对外抵押该房产的行为并未对贵司的收益产生任何实质性影响。三、贵司应尽快清偿债务，以便我司清偿对外债务，进而涂销该房产抵押登记，配合贵司办理产权变更手续。正如贵司《律师函》中所述，我司面临着重大的债务危机，如无法清偿债务的，该房产存在被强制执行的风险，因此，贵司应尽快偿还拖欠我司的款项，以便我司彻底解决债务问题，化解该房产被法院强制执行的风险。我司在此承诺贵司偿还的款项将全部用于清偿对外债务，进而涂销该房产的抵押登记，配合贵司办理相关产权变更手续。四、如该房产被强制执行的，贵司可通过执行异议程序主张相应权利，我司将积极予以配合。如我司债务风险无法化解，致使该房产被强制执行的，贵司作为该房产的实际使用人，可以向执行法院提起执行异议程序主张相应权利。届时，我司将积极配合贵司，提供相关材料，避免该房产被强制执行，造成贵司及我司进一步的经济损失。”以上事实，有当事人提交的北京市企业信用信息网页面截图、《房屋所有权证》《关于的回函》《北京中物信和房地产开发有限公司董事会决议》《贷款合同》《贷款展期合同》《贷款抵押担保合同》《不动产登记证明》、（2019）津02民初454号民事判决书、《民事上诉状》等证据材料在案佐证。本院认为，结合在案证据及当事人诉辩意见，本案的争议焦点为《贷款抵押担保合同》的效力应当如何认定，天津信托公司是否对涉案房产享有抵押权。本案审理过程中，物资公司主张《贷款抵押担保合同》签订时中物信和公司同时存在着无权处分与越权代表两种情形，两种情形下《贷款抵押担保合同》均应认定为无效、天津信托公司均不享有抵押权。因两种情形法律规定存在差异，本院将从该两方面分别对涉案《贷款抵押担保合同》的合同效力及抵押权权属进行判断。（一）中物信和公司将涉案房产对外抵押是否属于无权处分，《贷款抵押担保合同》的合同效力及抵押权权属应当如何认定。无权处分是指行为人对其处分的财产自始至终不享有处分权，或当处分权受到限制时以自己的名义对财产实施了处分行为。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”就本案而言，当前涉案房产的权属尚不明确，在此情形下，假设物资公司对涉案房产享有所有权、中物信和公司将涉案房产对外进行抵押的行为构成无权处分，亦仍需相对人天津信托公司在办理抵押登记时为善意，天津信托公司对涉案房产的抵押权才能成立。本案中，物资公司主张天津信托公司作为专业金融机构，在办理抵押登记时未对涉案房产权属进行基本的调查，未尽到审查义务，故不属于善意相对人。对此本院认为，X京房权证宣其字第XXXX号《房屋所有权证》、X京房权证西字第XXXX号《房屋所有权证》上均载明涉案房产的所有权人为中物信和公司，且上述《房屋所有权证》附记栏均记载了多次就涉案房产进行抵押、解除抵押的登记记录。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条第一款规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。”当涉案房产所有权证载明的所有权人均为中物信和公司，且涉案房产已对外进行过多次抵押、解除抵押登记的前提下，天津信托公司就此与中物信和公司签订《贷款抵押担保合同》并办理抵押登记的行为无法认定为非善意。故关于物资公司的此项主张，本院不予支持。（二）中物信和公司将涉案房产对外抵押是否属于越权代表，《贷款抵押担保合同》的合同效力及抵押权权属应当如何认定。《中华人民共和国公司法》第十六条第一款规定：“公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议；公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。”本案中，中物信和公司虽向天津信托公司出示了2016年12月23日的《北京中物信和房地产开发有限公司董事会决议》，但在该决议上签字的人员为周炜、杨渊、周昊、吴小卉、徐胜强五人，据中物信和公司工商登记信息记载，该公司时任董事应为周炜、沈煜明、陈宏伟、王小京、朱克宁五人，因此，该董事会决议无法代表中物信和公司对外进行担保的意思表示，应视为公司时任法定代表人周炜未经授权擅自为他人提供担保的行为，该行为构成越权代表。《中华人民共和国合同法》第五十条规定：“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。”这意味着，对于越权代表情形下《贷款抵押担保合同》效力的认定，仍需考察相对人天津信托公司在签订合同时是否为善意。所谓善意，是指相对人不知道或不应当知道法定代表人超越权限订立担保合同。审查签字董事的身份是否属实应属形式审查的基本范畴，也应是担保合同相对人必要的注意义务。在本案中，中物信和公司出示的董事会决议签字人员与工商登记信息记载的公司董事仅一人相同，天津信托公司应当知道该决议非公司董事会意志，即应当知道签名人员中身份唯一真实的周炜存在着超越权限对外提供担保的情形。因此，在未对《北京中物信和房地产开发有限公司董事会决议》进行基本的形式审查的前提下，天津信托公司签订《贷款抵押担保合同》时并非善意相对人，《贷款抵押担保合同》应依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定归于无效。另，本案中，虽然在《北京中物信和房地产开发有限公司董事会决议》上签字的周炜、吴小卉对中物信和公司的间接持股比例达到了78．07%，但本院认为，中物信和公司与中联信和公司并非同一主体，周炜、吴小卉作为中联信和公司股东，无法将其签字行为穿透认定为中物信和公司的意思表示。在《贷款抵押担保合同》无效的前提下，中物信和公司无需依《贷款抵押担保合同》的约定承担担保责任，天津信托公司亦不应对涉案房产享有抵押权，已经办理的抵押登记应当予以撤销。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十条、第五十二条、《中华人民共和国公司法》第十六条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条规定，缺席判决如下：一、确认北京中物信和房地产开发有限公司与天津信托有限责任公司于2016年12月28日签订的《贷款抵押担保合同》（合同编号：1416108019）无效；二、天津信托有限责任公司对北京市西城区马连道路19号房产、北京市西城区马连道路21号-1至4层房产不享有抵押权；三、北京中物信和房地产开发有限公司、天津信托有限责任公司于本判决生效之日起十五日内撤销对北京市西城区马连道路19号房产、北京市西城区马连道路21号-1至4层房产的抵押登记。案件受理费2335234元，财产保全申请费5000元，由北京中物信和房地产开发有限公司和天津信托有限责任公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市高级人民法院。在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李 雪审 判 员  周 岩审 判 员  陈 洋二〇二一年三月四日法官助理  贾相力书 记 员  卫梦佳