辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0105民初159号原告：沈阳欣馨源物业管理有限责任公司，统一社会信用代码912101026719692858，住所地沈阳市和平区昆明南街175号1门。法定代表人：赵凤，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王雅文，女，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：徐建涛，系辽宁鑫利律师事务所律师。被告：沈阳市皇姑区嘉麟花园小区业主委员会，住所地沈阳市皇姑区银山路1号。负责人：康有恒，系该委员会主任。被告：康有恒，男，1949年9月7日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被告：王林涛，男，1971年5月3日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被告：韩任重，男，1979年2月3日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被告：李正，男，1963年3月1日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被告：赵友忱，男，1960年5月19日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被告：张丽，女，1957年10月19日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被告：房德民，男，1956年10月18日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被告：陈征，女，1976年8月16日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：陈延昌，男，1947年5月16日出生，汉族，系陈征父亲。原告沈阳欣馨源物业管理有限责任公司（以下简称“物业公司”）诉被告沈阳市皇姑区嘉麟花园小区业主委员会（以下简称“业主委员会”）、康有恒、王林涛、韩任重、李正、赵友忱、张丽、房德民、陈征财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳欣馨源物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人徐建涛、王雅文，被告康有恒（同为被告业主委员会负责人）、王林涛、韩任重、李正、赵友忱、张丽、房德民，陈征的委托诉讼代理人陈延昌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告立即停止对原告位于沈阳皇姑区银山路1号嘉麟花园小区办公场所的侵害，排除妨害，恢复原状、消除影响赔偿损失5750元。被告承担本案诉讼费。庭审中，经法院释明，原告明确诉讼请求：1、判令被告立即停止侵害并移交对原告位于沈阳市皇姑区银山路1号嘉麟花园小区办公场所及设备设施和办公物品；2、判令被告立即撤离案涉场所与原告无关的人员，并打开所有办公场所的封条门锁，达到正常办公状态；3、判令被告立即将损坏的门、锁、监控、密钥等恢复至原来适用状态且向原告进行移交；4、判令被告限期在沈阳市级以上主要电视媒体上向原告公开道歉，恢复其商誉；5、判令被告赔偿原告损失5750元。事实及理由：2017年12月31日，原告沈阳欣馨源物业管理有限责任公司(简称“欣馨源物业公司”）与沈阳市皇姑区嘉麟花园住宅小区业主委员会（简称“嘉麟业主委员会”）签署《嘉麟花园物业管理服务临时代管协议》一份；2018年3月25日，原告与嘉麟业主委员会正式签署了嘉麟花园住宅小区《物业服务合同》，合同约定物业项目地址位于沈阳市皇姑区银山路1号嘉麟花园小区，合同期限为三年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止。合同还约定乙方（原告）在合同期限内无偿使用位于该小区内的物业管理用房。以上材料均经招投标及备案。2019年6月10日至14日，被告以嘉麟业主委员会的名义多次纠集该届业主委员会的多名成员（分别是：康有恒、王林涛、韩任重、李正、赵友忱、张丽）及个别业主（房德民、陈征等），组织到原告所在的物业办公点进行无理取闹、扰乱办公，不仅威胁保安工作人员欲强行霸占保安室，且将原告管理使用的保洁室、办公室的门全部用钉子封死，并强行拆除丢弃毁损原告办公门口悬挂的物业公司牌匾，价值150元。2019年6月13日，被告又一次组织多人到原告工作场所的小区保安室，强行驱赶工作人员、欲霸占该保安室，还将原告物业办公室主任王雅文打伤，治疗医药费二千多元（己另案处理）。2019年10月9日，即经沈阳皇姑区人民法院作出（2019）辽0105民初8869号《民事判决书》确定该物业合同未解除的判决生效之日，被告无视该判决的法律效力，仍再次到原告所在的物业办公点保安室进行无理取闹、扰乱办公，不仅威胁辱骂保安和物业工作人员，对其进行强制驱赶，并且还强行霸占保安室至今仍未撤离。2019年10月16日，被告又强行拆除毁损了原告安装在进出小区门口的车牌识别系统一套及交换机一台等设备，价值5600元。2019年6月29日，被告还邀请记者进行虚假陈述，在电视台上进行严重歪曲事实的报道，给原告的名誉造成难以估算的损失。被告以上的违法侵权行为己严重侵害了原告的合法权益，不仅造成原告无法正常办公，且还给原告的信誉造成极其恶劣的不良社会影响。故诉之贵院，请依法判允上列诉请。九被告共同辩称，原告诉求的财产赔偿损失依据的事实是原告与皇姑区嘉麟花园住宅小区业委会双方签署的《嘉麟花园物业管理服务临时代管协议》和《物业服务合同》的合同纠纷，二者并非同一法律关系。2017年12月小区业委会在选聘物业公司时根据园区广大业主要求和园区内实际情况，对园区选择物业项目经理设置一个前置条件要求，这就是落实在2017年12月31日签署的《嘉麟花园物业管理服务临时代管协议》中乙方条款第14条“公司任用陈征为该项目经理”，在《物业服务合同》中第七章第二十条做了强调。双方还在对等下约定“违约将承担违约责任，并赔偿违约金人民币拾万元”的内容。在园区业委会支持及陈征的努力工作下，原告得以顺利进入园区，在以后的一年时间取得了业主的满意度和物业收费率达到历史最高水平。2018年12月6日，原告在不当利益驱使下采取突然的方式宣布将陈征予以辞退，并从12月8日起在园区建筑区域内10栋楼75个单元门上，南北大门及两侧广告牌和楼侧都张贴“辞退通知”，以抹黑的方式侮辱性语言对陈征进行攻击，由于陈征不只是原告属下员工，同时也是园区业主，其父母都已年逾古稀，在园区居住了20年以上的二老住户，原告这种违反法律、违背社会公德、不讲公序良俗的绝情做法损害了广大业主利益，伤害了业主感情，给园区带来极坏的负面影响，也严重损害了原告自身形象和继续服务的基础。经沈阳市和平区劳动仲裁委裁决，又经沈阳市和平区人民法院及沈阳市中级人民法院判决原告系违法解除及没有办理劳动关系，需对陈征支付赔偿金补偿，此案现进入执行阶段。对于张贴“辞退通知”已经沈阳市皇姑区人民法院判决认定构成名誉权侵犯，责成原告在园区张贴道歉声明，公开向陈征赔礼道歉并赔偿精神抚慰金，此判决已执行。表明原告合同违约成立，与造成原告被罢免有直接因果关系，原告已经丧失在嘉麟花园小区继续物业服务的法定条件和基础。原告指控“嘉麟业主委员会于2019年6月10日至14日到物业办公地点进行无理取闹、扰乱办公等”是一面不实之词，把八个人同时列为被告没有法律依据，缺少事实根据。涉案的物业办公室、保安室和保洁室产权均属于广大业主，业委会是管理代表人，有权到上述地方检查监督工作，原告只是在物业合同服务期间拥有使用权。嘉麟小区于2019年3月在北塔街道办事处和嘉麟社区直接组织参与下依照法律法规要求经“双过半”选举产生业主委员会，经街道办事处备案正式成立。2019年3月业委会在园区20%以上业主提议下启动了罢免原告的程序。按照法律规定和法定程序召开业主大会，在经过业主户数和专有面积双过半的情况下，通过了罢免原告的合法手续，在报请社区和小区办，在2019年5月正式下达了解聘原告的通知，原告对此始终采取抵触对抗态度，对被告善意提出希望，被告坐下来协商谈判平和有序退出，妥善移交的要求视若罔闻。6月10日至14日，被告业委会主任康有恒及副主任王林涛、张丽、赵友忱及部分委员为执行业主大会决议去与原告进行商谈，原告避而不见，拒而不谈，不欢而散。由于原告不正视现实，以服务期限未到为由拒绝撤出。另一方面，原告将保洁及运输垃圾人员和修理工全部撵回家，只占据北门保安室，将南北大门大敞四开，车辆人员随意进入治安案件时有发生，用于对业委会委员和业主施压。由于南门保安室和保洁室存放园区大量工具设备及物资，办公室中园区资料及物业台账有缺失风险。所以业委会委员为了安全防范决定，采取了对保洁室、南门保安室（无人值守）和物业办公室进行了查封。这是业主委员会为了扩大业主利益和园区公共安全所采取的对园区建筑区划内所有权的行使，对业主合法权益的维护，是履行职责行为，当时均有原告项目负责人在场。有业主将楼下门口墙上挂的原告项目部牌匾摘下，原告认为有纪念意义或者保留价值，自己应当收取，不应随意丢弃，不应把责任推给业主。对2019年10月9日所谓原告工作人员挨打与事实不符，被告是与原告进行讲理，由于原告物业主任王雅雯自己冲到屋里不慎跌倒，双方并没有肢体接触，此案已经法院审理，与财产损害赔偿案没有直接关联。原告对2019年10月9日沈阳市皇姑区人民法院作出的判决片面理解被告方罢免原告是基于合同违约，符合合同法第94条第四款当事人可以解除合同的约定。原告被罢免并撤离园区已经一年多时间了，事实上服务合同已经解除。对于原告指控2009年10月16日，被告强行拆毁原告安装在进出门口车牌识别系统及交换机一台等设备与事实不符。上述设施设备为业主所有。由于原告在没有移交的情况下，当时早已撤离园区，为了园区业主正常生活秩序的维护，经与社区研究同意在2019年10月10日园区业主委员会与物业公司签订了临时代管协议，故此诉讼请求主体不适格。对于2019年6月29日原告指控“被告还要请记者进行虚假陈述，在电视台歪曲事实报道一事”与事实不符，原告没有明确说明究竟作了那些虚假陈述，造成了什么样的损害，故不予接受，沈阳电视台新闻频道根据掌握的新闻线索到园区和小区办进行采访，在“看今天”节目中进行了播出，其中曝光了原告以总经理为由纠集多人到园区撬门压锁及总经理因不满小区办下达的整改通知殴打小区办负责人的事实，这是新闻舆论监督，与原告没有关系。本院经审理后，根据当事人提供的《嘉麟花园物业管理服务临时代管协议》、《物业服务合同》、《业主委员会备案通知书》、照片、公告、民事判决书、行政判决书及当事人的当庭陈述等证据，认定事实如下：2017年12月31日，被告业主委员会（甲方）与原告物业公司（乙方）签订《嘉麟花园物业管理服务临时代管协议》，约定乙方2017年12月29日进驻甲方项目实施物业服务管理等义务和职责，并约定乙方公司聘用陈征为该项目的项目经理。双方约定乙方从2018年1月1日起收取2018年度物业管理服务费，待公开招标中标后签订正式合同。甲、乙双方任何一方违约将承担违约责任并赔偿违约金10万元。2018年3月12日，被告业主委员会作为招标人向原告发出《中标通知书》，原告于次日向被告业主委员会出具《中标备案回执》。2018年3月25日，被告业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《嘉麟花园住宅小区物业服务合同》，由原告负责嘉麟花园的物业服务，原甲方应当在2018年1月1日将物业区域内的档案资料、物业服务用房及属于本物业区域内的公用设施设备、构筑物及附属物、公共区域移交给乙方。其中乙方使用物业管理用房为5#-6#之间，一层至三层。物业服务合同期限为三年，自2018年1月1日至2020年12月31日（开标前临时合同），中标后合同即时生效（开标前临时合同与正式合同是同样的法律效率）。合同约定合同期满前2个月，甲方应当作出是否续聘或选聘的决定。决定续聘的，甲方应当与乙方重新签订物业服务合同。甲方没有通知乙方，且没有选聘新的物业服区企业，乙方继续管理服务的，视为合同自动延续，甲方应当补签物业服务合同。2018年4月2日，沈阳市皇姑区住宅小区管理办公室向原告出具《沈阳“嘉麟花园”小区物业服务项目物业合同委托服务备案单》。被告物业公司曾就继续履行合同、赔偿物业费损失、支付违约金、停止对办公场所的侵占并消除影响、排除妨害、恢复原状为由起诉业主委员会、康有恒、王林涛、韩任重、李正、赵友忱、张丽、房德民，本院于2019年9月20日作出（2019）辽0105民初8869号民事判决书认定原告物业公司与业主委员会于2018年3月25日签订的《物业服务合同》尚未解除。原告物业公司曾以沈阳市皇姑区城市建设事务服务中心为被告提起行政诉讼，要求沈阳市皇姑区城市建设事务服务中心撤销2019年5月21日对物业公司作出的《皇姑区住宅小区管理问题整改通知》，沈阳市和平区人民法院作出（2019）辽0102行初205号行政判决书，判决撤销2019年5月21日对物业公司作出的《皇姑区住宅小区管理问题整改通知》，沈阳市皇姑区城市建设事务服务中心不服，提出上诉。沈阳市中级人民法院于2020年6月15日作出（2020）辽01行终516号行政判决书维持原判。又查，业主委员会主任为被告康有恒，副主任为被告王林涛、赵友忱、张丽，委员为被告李正、韩任重、案外人李海琼、宜景宏、彭迪。再查，经生效判决认定，2019年6月13日，房德民及嘉麟花园业主委员会几名委员（原告提供照片中显示为被告赵友忱、王林涛、康有恒、张丽）要求原告腾出保安室。房德民与原告代理人王雅文发生争执，该纠纷已经另案处理。2019年10月10日，被告业主委员会与案外人沈阳九鼎物业管理有限公司签订案涉物业管理服务临时代管协议，10月16日九鼎物业更换新的门禁系统。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。”原告与被告的争议发生在民法典施行前，持续到民法典施行之后，应适用民法典的相关法律和司法解释的规定。本案被告业主委员会虽然既非企业法人也非企业法人的分支机构，但却是由各业主代表推荐组成，并经房产主管部门批准成立的组织，有权代表全体业主行使对房屋的整体权利。被告康有恒、王林涛、韩任重、李正、赵友忱、张丽、房德民在相关材料上签字及占用保洁室、保安室等行为系其履行职务行为，故上述被告不应该承担责任。原告未提供证据证明被告陈征存在侵权行为，故被告陈征不承担责任。根据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据原告与被告业委会签订的《物业服务合同》第二十条、第二十一条约定，《物业服务合同》于2020年12月31日到期，合同到期后，原告与被告业委会没有继续签订合同，且被告业委会已经选聘新的物业公司，原告亦不再向被告提供物业服务，故原告与被告业委会签订的《物业服务合同》到期终止，沈阳市皇姑区银山路1号嘉麟花园小区办公场所应为该园区业主共同共有，原告已经与被告之间无物业服务合同关系，原告应撤出该园区，故原告要求被告停止侵害并移交对原告位于沈阳市皇姑区银山路1号嘉麟花园小区办公场所、撤离案涉场所与原告无关的人员，并打开所有办公场所的封条门锁，达到正常办公状态以及将损坏的门、锁、监控、密钥等恢复至原来适用状态且向原告进行移交的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告返还设备设施和办公物品的主张，原被告之间虽然合同关系终止，但原告自行购置的办公用品被告应该予以返还。庭审中被告自述已经通知原告进行交接，但原告并未拿走物品，在原、被告合同未解除的情况下，原告可以将办公物品安置在办公场所。现原被告合同终止，被告应返还原告自己购置的设备设施及办公物品，原告应在本判决生效后十五日内将物品取回。关于原告提出的判令被告限期在沈阳市级以上主要电视媒体上向原告公开道歉，恢复其商誉的诉讼请求，结合原告提供的视频，不能证明被告的陈述侵犯了其商誉，故原告的该项主张，本院不予支持。关于原告提出的判令被告赔偿原告损失5750元的诉讼请求，因原告未提供证据证明门禁系统为其安装，且未提供证据证明其发生损失的具体数额，加之现在门禁系统可以正常使用，故原告的该项主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告沈阳市皇姑区嘉麟花园小区业主委员会于本判决生效之日起十五日内向原告沈阳欣馨源物业管理有限责任公司移交位于沈阳市皇姑区银山路1号嘉麟花园小区物业办公场所内原告沈阳欣馨源物业管理有限责任公司自行购置的设备设施和办公物品；二、驳回原告沈阳欣馨源物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行金。案件受理费50元，由被告沈阳市皇姑区嘉麟花园小区业主委员会承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 曹 玥人民陪审员 李 影人民陪审员 贾守峰二〇二一年三月十六日法官助理杨宇书记员李冰茹