重庆市巴南区人民法院行 政 判 决 书(2020)渝0113行初206号原告重庆市巴南区茂苑A区第一届业主委员会，住所地重庆市巴**李家沱街道茂苑**。负责人陈宏，主任。委托诉讼代理人殷豪，重庆市巴南区花溪法律服务所法律工作者。被告重庆市规划和自然资源局，住所地重庆市渝**龙山街道龙山大道**，统一社会信用代码11500000MB1598075U。法定代表人扈万泰，局长。委托诉讼代理人王娜，女，系重庆市规划和自然资源局工作人员。委托诉讼代理人夏国莉，重庆信豪律师事务所律师。第三人谢亮，男，1959年11月9日出生，汉族，住重庆市巴**。委托诉讼代理人石光平，重庆市巴南区李家沱法律服务所法律工作者。原告重庆市巴南区茂苑A区第一届业主委员会（以下简称茂苑A区业委会）与被告重庆市规划和自然资源局（以下简称市规自局）撤销行政登记一案，本院于2020年11月12日受理后，依法向被告市规自局送达起诉状副本、应诉通知书和举证通知书。因谢亮与被诉行政行为有法律上的利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本案依法由审判员杨竞担任审判长，与人民陪审员刘思碧、李显珍组成合议庭，于2021年2月8日公开开庭进行了审理，原告茂苑A区业委会负责人陈宏、委托诉讼代理人殷豪，被告市规自局委托诉讼代理人王娜、夏国莉，第三人谢亮委托诉讼代理人石光平到庭参加诉讼。被告市规自局行政负责人因工作原因未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2013年12月30日，原重庆市国土资源和房屋管理局（以下简称原国土房管局）向第三人谢亮登记颁发202房地证2013字第XX号房地产权证，该证载明不动产坐落为巴南区李家沱林荫村3号车10号，权利人为第三人谢亮，房屋用途为仓储用房，房屋建筑面积24.44平方米，房屋共有或公用部位及设施为外墙等内容。原告茂苑A区业委会向本院提出诉请：请求确认行政机关向原告登记颁发202房地证2013字第XX号房地产权证的行政行为违法。事实和理由：2020年7月28日，第三人向法院起诉要求原告撤出案涉地点房屋内的麻将桌和设施，将案涉房屋归还，其提供给法院的房产证复印件显示土地用途为仓储用地，显然不是车库用地范畴。本案案涉房产，实际上是楼底用于防潮的架空层或者是避难层、设备层或者设备间，《李家沱街道办事处旧城片区改造工程综合验收会议纪要》中显示验收88户，而88户不含本案案涉第三人，显然案本案案涉房产证登记错误。根据有关法律和司法解释规定：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的避难层、设备层或者设备间等结构部分也应当认定为共有部分；改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应山业主共同决定的事项，应当认定为物权法规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”；建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持；规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有根据前述法律法规规定，设备问、架空层，或者底楼用于防潮的架空层或者是避难层均是属于业主共同所有的公共部分。即便是车位，也应当优先满足业主所有，公共部分，未经业主大会通过，任何人买卖均是违反法律规定的。为此，向法院提出请求如上。被告市规自局辩称，被诉的行政行为是依重庆东南亚实业总公司（以下简称东南亚公司）、第三人谢亮的申请而由行政机关为其办理的土地房屋权属转移登记行政行为。位于巴**李家沱林荫村**车**房产系谢亮所有，不属于业主共有部分，故原告既不是行政行为的相对人，也不具有法律上的利害关系，故其主体不适格。行政机关系根据《重庆市土地房屋权属登记条例》（2012年版）第四十八条、第四十九条以及《房屋登记办法》第三十二条、第三十三条作出权属登记行为，经被告审核，东南亚公司、谢亮申请办理土地房屋权属转移登记提交的资料齐全，权属来源合法，无司法查封、异议记载、行政限制等，符合登记条件。综上，被诉行政行为事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求法院依法驳回原告起诉或驳回原告的诉讼请求。第三人谢亮述称，被诉行政行为程序合法，事实和法律依据充分，第三人向开发商购买案涉房屋的行为并不违反法律规定。故请求法院驳回原告的诉讼请求。被告市规自局向本院提交了答辩状，并提交了证明行政行为合法性的以下证据：1、重庆市土地房屋权属登记申请书，拟证明东南亚公司、谢亮提交申请书申请房地产转移登记；2、东南亚公司组织机构代码证、营业执照副本、法定代表人证明书、法定代表人身份证复印件、谢亮身份证复印件、授权委托书、委托人身份证复印件，拟证明申请书提交了身份证明材料；3、重庆市土地使用权附图、房屋建筑面积分户平面图，拟证明申请登记的土地房屋四至界限清楚明确，产权明晰，且与其他权属登记证明材料相互印证；4、重庆市商品房买卖合同，拟证明依据商品房买卖合同申请房地产转移登记；5、国有土地使用权证、房屋所有权证，拟证明土地、房屋原权人利人为东南亚公司，申请房地产转移登记时提交了原产权证；6、受理通知单，拟证明申请人提交的权属登记材料齐全，且符合法定形式，被告于2013年12月25日依法受理了该登记申请。7、机构改革文件，拟证明被告是原重庆市国土资源和房屋管理局涉案职能的继受主体。以上证据共同证明登记机关所作权属转移登记行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序。原告茂苑A区业委会对以上证据质证后，认为对证据1真实性无异议，但不具有合法性，其是自我代理，是法律禁止行为。对证据2真实性认可，但东南亚公司在2012年年检后至今均未进行年检，其已停止经营。根据有关规定，未年检而作出的行为应当认定无效。对证据3真实性无异议。对证据1-3证明目的不认可。对证据4真实性无异议，不认可其证明目的。该合同违反了法律的强制性规定，因谢亮不是案涉小区的商品住房业主，无权购买车位，车位应当优先满足业主。且根据竣工图证明该案涉房屋不是车位。对证据5真实性认可，不认可证明目的。国有土地使用权证要求在2008年4月17日前在土地所在地土地管理部门去验证，过期作废。被告提供的证据没有2008年4月17日前的验证证明，所以是无效证明。房屋所有权证202字第XX号其证明是第四栋负一层，案涉房屋施工图、设计图、竣工图均没有负一层。不认可其证明目的。对证据6真实性认可，不认可其证明目的。被告没有对第三人提出的材料进行全面审核而错误受理后作出了产权登记变更违法。对证据7无异议。法律依据适用错误。第三人谢亮质证后，对被告举示的所有证据和法律依据均无异议。原告茂苑A区业委会向本院举示了如下证据：1、信访申诉书，2、竣工图，拟证明案涉房屋未规划为车位。3、建设工程规划验收合格证，拟证明案涉房屋总面积不含案涉房屋，谢亮非业主，在业主放弃优先购买权前，第三人无权购买车位。4、综合验收会议纪要及业主签字，拟证明经验收88户业主不含本案第三人。5、总平面图，拟证明案涉房屋并非车位，房屋前是封闭的绿化带。6、202房地证2013字第XX号复印件，拟证明第三人购买案涉房屋时已不是小区业主。被告市规划局质证后认为，对证据1三性均不认可，系原告单方制作，与本案无关。对证据2真实性认可，关联性不认可。从图上看出涉案房屋并非架空层。对证据3真实性认可，关联性不予认可，与本案的转移登记无关，并且合格证载明的建筑面积并未超过规划的面积，已经包含了案涉房屋。对证据4的三性不予认可，证据形式并无参会人员的盖章或者签字，证据来源无法核实，也与本案无关，案涉房屋是经过了验收。即便是真实的，原告所称的88户是指住宅，本案案涉房屋是仓储，并不包含在88户里，与本案无关。对证据5三性不予认可，平面图是整个C幢的轮廓，平面图只能体现整个小区的绿化带的面积，不能达到原告的证明目的。对证据6三性不予认可。第三人质证后认为，证据1申诉材料不能证明涉案房屋是公用房屋。证据2竣工图显示涉案房屋C11号具有结构上的独立性，能够独立区分，具有利用上的独立性，可以排他使用，系物权法规定的专有部分。证据3竣工验收合格证总面积包含涉案房屋，该证据不能达到原告证明目的。对证据4三性均不认可，不能达到原告证明目的。证据5三性不认可，与本案无关。对证据6三性不予认可。第三人谢亮向本院举示了如下证据：1、重庆市商品房买卖合同、情况说明，拟证明谢亮2013年12月10日与重庆东南亚实业总公司签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同买卖的巴南区李家沱林荫村XX号车XX号车库房，不属于规划的小区物业用房；合法买卖后第三人有权向所在的不动产登记机关申请不动产登记；2、房地产权证（202房地证2007字第XX号）、结婚证，拟证明谢亮及妻子陈影秋系巴南区李家沱林荫村XX号小区业主，购买林荫村XX号车XX号车库房时具有小区业主资格，且系2000年小区竣工验收后多年其他业主一直不购买的情况下，谢亮夫妻才购买的；3、照片一副，拟证明第三人购买巴南区李家沱林荫村XX号车XX号车库房具有构造上的独立性，能够独立分区；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体。该客体应当认定为物权法第六章所称的专有部分，买卖合法不受法律禁止。4、202房地证2013字第XX号房产证，拟证明涉案房屋所有权人是第三人。原告茂苑A区业委会质证后认为，对证据1买卖合同真实性认可，不认可证明目的。其在签订商品房买卖合同前第三人已将所购房屋卖与案外人郑大华，该房产证转移登记时间为2013年11月26日。而谢亮签的合同为2013年12月10日。对情况证明与规划和竣工验收图不一致，不认可证明目的。对证据2房地产权证真实性认可，不认可其证明目的。因为登记错误。对结婚证真实性认可。对证据3不认可证明目的，理由是规划设计竣工图没有该房屋。对证据4真实性认可，不认可证明目的，是登记错误。被告市规划局质证后认为，对证据1-4三性认可。证据4土地房屋用途为仓储，并非车位。根据原、被告的举证和质证意见，本院对上述证据作如下确认：被告市规自局提交证据的真实性均予以采信；对原告茂苑A区业委会提交的证据2真实性予以采信，对证据1、3、4、5、6的关联性不予以采信；对第三人谢亮提交的证据1的三性予以认可。本院根据以上有效证据及当事人的质证意见认定以下事实:位于重庆市巴南区李家沱林荫村XX号车XX号的案涉房屋，原所有权人系东南亚公司，其持有原《国有土地使用证》和《房屋所有权证》。案涉房屋的建筑面积为24.44平方米，规划用途为仓储用房。2013年12月10日，第三人谢亮与东南亚公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：东南亚公司将其所有的案涉房屋售予第三人，成交金额为23400元，东南亚公司应在2013年12月30日前将案涉房屋交付第三人使用；属现售商品房的，自合同签订之日起30日内向所在地的房地产交易管理部门申请办理合同登记备案和《房地产权证》。合同签订当日，第三人和东南亚公司向土地房屋权属交易管理部门提交了登记申请书、申请人身份材料、商品房买卖合同、原土地房屋权属证书等资料。2013年12月30日，被告原国土房管局向第三人谢亮登记颁发202房地证2013字第XX号房地产权证，该证载明不动产坐落为巴南区李家沱林荫村XX号车XX号，权利人为第三人谢亮，房屋建筑面积24.44平方米，登记房屋用途为仓储用房。另查明，2020年8月10日，本院依法受理谢亮起诉茂苑A区业委会就案涉房屋占有排除妨害纠纷一案，案号为(2020)渝0113民初11334号，该案中谢亮诉请要求判令茂苑A区业委会立即撤出案涉房屋中的麻将桌椅和设施等，将房屋归还，并支付相应占用费。现该案尚未审结，现已涉案中止。本院认为，首先，关于原告主体是否适格的问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。根据查明的事实，结合本院依法受理谢亮就案涉房屋起诉茂苑A区业委会占有排除妨害纠纷一案的诉讼标的，茂苑**业委会应被认定为与被诉行政行为具有利害关系的人，其诉讼主体适格。其次，关于被告的主体问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。根据《重庆市土地房屋权属登记条例》第六条“市土地房屋行政主管部门负责本市土地房屋权属登记的管理工作。渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区行政区域内的土地房屋权属由市土地房屋行政主管部门登记，具体事务由其设立的登记机构办理”规定，市规自局作为本市土地房屋行政主管部门，其应为本案的被告。再次，被诉行政行为的法律依据问题。《重庆市土地房屋权属登记条例》（2012年版）第四十八条规定：“有下列情形之一，应当申请土地房屋转移登记：（一）买卖、继承、赠与、交换；（二）以土地房屋抵债的；（三）以土地房屋出资入股的；（四）法人或者其他组织因合并、分立、破产、关闭等原因致使土地房屋权属发生转移的；（五）实现抵押权致使土地房屋权属发生转移的；（六）因主债权转让导致抵押权转移的；（七）因共有财产分割、共有份额变化、增加或者减少共有人等致使土地房屋权属变动的；（八）将个人所有土地房屋变为共有财产的；（九）离婚协议处分财产导致土地房屋权属变动的；（十）法律、法规规定的其他情形。”第四十九条规定：“申请土地房屋转移登记，应当提交原房地产权证和土地房屋发生转移的证明材料。”本案中，第三人与东南亚公司作为具有民事权利能力和民事行为能力的平等主体，发生以不动产为标的买卖合同关系，按照法律规定应当向土地房屋行政主管部门申请转移登记，行政机关依法应当受理申请。在其时有效的《房屋登记办法》（建设部令第168号）第三十二条又规定：“生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；（二）互换；（三）赠与；（四）继承、受遗赠；（五）房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；（六）以房屋出资入股；（七）法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；（八）法律、法规规定的其他情形。”第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”本案中，第三人和东南亚公司申请办理转移登记提交的材料符合法律规定，行政机关在审查后依法予以登记并颁发不动产权证书的行政行为具有事实和法律依据。复次，关于案涉房产规划性质影响。本案中案涉房屋权属证明中房屋坐落表述中虽有“林荫村XX号车XX”的字样，但确如原告所称，其规划用途为仓储用地用房，而非设计为标准车位。《中华人民共和国民法典》第二百七十六条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”本案中，案涉房屋并非属于规划用于停放汽车的车位、车库，作为使用性质为仓储用房的案涉房产，并非在整体上属于全体业主的共有部分，可以依法进行不动产交易，第三人在实际购买取得后亦可在不违反法律强制性规定的情形下自由利用该不动产。同时，前述民法典的有关规定所调整的是平等民事主体间的民事法律关系，而本案中行政机关依照有关行政法规、部门规章等作出行政行为并无不当。综上，被告原国土房管局向第三人谢亮登记颁发202房地证2013字第XX号房地产权证的行政行为，事实清楚，证据充分，程序合法，适用法规正确。为此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回重庆市巴南区茂苑A区第一届业主委员会的诉讼请求。本案案件受理费50元，由原告重庆市巴南区茂苑A区第一届业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  杨 竞人民陪审员  刘思碧人民陪审员  李显珍二〇二一年三月十日法官 助理  黄金驹书 记 员  张馨予