广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)桂0405民初27号 原告：钟建林，男，1981年6月23日出生，汉族，住广西苍梧县。 被告：何志强，男，1983年7月18日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 原告钟建林诉被告何志强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟建林、被告何志强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告钟建林向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付租金(租金计算，截至2020年11月10日租金为11200元，2020年11月10日之后的租金计算至被告搬离商铺之日止)；2.原告无须向被告退还所缴押金9600元；3.被告限期搬离租赁商铺；4.被告恢复商铺原状(被告将挖的坑填平)，或支付恢复原状的费用；5.本案的诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2019年10月1日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定被告租赁原告的梧州市龙山路5号5号楼一层6号商铺，用于汽车用品销售性质经营，租赁时间为2019年10月1日至2023年12月31日止；第一年每月租金4800元，每月3日前交纳，押金为9600元。合同签订后，原告向被告交付了商铺，被告在履行租赁合同期间，多次逾期支付租金。截至2020年11月10日，被告已经拖欠租金11200元，延迟支付70天。原告多次催收未果后，于2020年10月11日出具解除房屋租赁合同及催收商铺通知书给被告，但被告收到后置之不理。另外，被告在使用商铺期间，未经原告同意改造了商铺的结构，深挖坑用于经营洗车场。被告的行为已经严重损害商铺的使用功能，应当恢复原状。为维护原告的合法权益，原告诉至法院并提出上述诉讼请求。 原告钟建林向法庭提供的证据有： 1.商铺租赁协议书，证明原告与被告存在租赁关系； 2.原告的身份证复印件，证明原告的主体资格； 3.微信聊天记录截图，证明被告拖欠原告租金的事实； 4.解除房屋租赁合同及催收租金通知书，证明原告已告知被告解除房屋租赁合同及催收租金的事实； 5.微信聊天截图，证明原告已通过微信向被告发出解除房屋租赁合同及催收租金通知书； 6.房屋所有权证，证明梧州市柏拿皮革制品有限公司对涉案房屋拥有所有权 7.原告与梧州市柏拿皮革制品有限公司签订的场地租赁合同，证明原告从梧州市柏拿皮革制品有限公司处租赁涉案商铺。 被告何志强辩称，一、由于疫情的原因，被告确实拖欠了租金，但并未拖欠太长时间。另外被告在租赁商铺时，支付了9600元押金以及3000元空调保证金，并预付了电费1000元。但原告对商铺进行停水停电，其也存在过错。二、被告同意原告没收其交纳的9600元押金。另外如果原告退回3000元空调保证金，被告同意搬离商铺。但目前原告将商铺进行停水停电，被告也无法搬离商铺。三、原告出租商铺时，知道被告用于经营洗车生意，当时原告已同意被告在商铺中挖坑，因被告已经同意原告没收9600元押金，故不同意为商铺恢复原状。 被告何志强向法庭提供的证据有： 1.收据三份，证明被告向原告交纳押金9600元、空调保证金3000元； 2.微信聊天记录截图，证明被告在微信中表示愿意交纳租金，但原告对商铺停水停电，导致被告无法经营。 本院到现场勘察并制作现场勘验笔录。 经过庭审质证，对于原告提供的证据，被告的质证意见为：证据1的真实性无异议；证据2无异议；证据3有异议，对话中原告只截图了一部分；证据4、5真实性无异议，被告确实收到解除合同通知书；证据6不清楚；证据7真实性无异议，但认为与被告无关。 对于被告提供的证据，原告的质证意见为：证据1的真实性无异议，因合同尚未解除，原告不能退回空调保证金给被告；证据2的真实性无异议，实际上原告并没有对商铺进行停水停电，只是向被告发放了催收租金通知书而已。 本院认为，原告提交的证据1-7、被告提供的1-2符合证据的真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 龙山路5号5号楼一层商铺由案外人梧州市柏拿皮革制品有限公司出租给原告钟建林。2019年9月6日，原告钟建林（出租方、甲方）与被告何志强（承租方、乙方）签订一份《商铺租赁协议书》，合同约定：一、甲方将位于梧州市长洲区方使用，乙方租用性质为汽车用品销售。二、租赁时间为2019年10月1日起至2023年12月31日，租期为51个月。三、租金及支付方式为：第一年每月租金为4800元，乙方需一次性向甲方缴交租金5个月，即24000元，预付水电费1000元，2020年1月3日一次性缴交押金9600元，每月的商铺租金在当月3日前支付；从第二年起每年商铺租金在当年的租金基础上递增8%，以此类推。四、合同终止时，乙方应当按时交回商铺并保证商铺建筑结构的完好（属正常损耗的除外），如损坏商铺基础结构等设施的要按实际赔偿损失，同时结清应当由乙方承担的各项费用。乙方不得因装修或其他原因改变商铺建筑结构，否则视为违约并赔偿甲方的损失。五、按本合同规定应由乙方承担违约责任或下列情形之一，甲方有权解除本合同，收回商铺以及没收押金：⑴乙方拖欠租金及水电费达10天……。 双方签订合同后，原告向被告交付了涉案商铺。2019年9月28日，被告向原告支付了水电预付款1000元、押金9600元、10月至12月的租金24000元、空调使用保证金3000元。被告为经营需要，在商铺的地面挖开一长方形的坑，并为商铺大门安装了电动开关。 从2020年6月起，被告开始未按合同约定的期限支付当月租金。原告催收及被告支付租金的情况为：⑴2020年7月11日，原告通过微信告知被告：“由于你店6月份还欠租金2500元、7月份欠租金4800元，明天将对你店暂停供电，直至交清所欠租金为止。”被告于2020年7月14日支付租金2300元。⑵2020年8月3日，原告通过微信告知被告：“你店欠6月份租金200元、7月份租金4800元、7月份水电费775元、8月份租金4800元，共计10575元，请于8月5日前全额交款。”被告于8月13日、14日支付租金、水电费3575元，于8月19日支付租金4000元，于9月9日支付租金2500元、水电费405元，于9月15日支付租金1200元，于9月19日支付租金1100元，于10月11日支付水电费567元。综上，被告合计支付租金13900元。之后被告没有继续支付租金。2020年10月11日，原告通过微信向被告发出《解除房屋租赁合同及催收租金通知书》，告知被告已拖欠租金7800元，并从2020年10月11日起解除双方签订的商铺租赁合同关系，要求被告在2020年10月13日内将房屋内的财物清理搬走。 由于被告一直未搬离商铺，故原告诉至法院成讼。在庭审过程中，被告陈述，一、原告在9月10日时对商铺进行停电。由于商铺的电表锁在电箱里，被告没有电箱钥匙，无法打开电闸门，导致无法经营。故被告认为从9月10日起无需支付租金。二、被告已经收到原告发出的《解除房屋租赁合同及催收租金通知书》，也同意搬离商铺，但原告对商铺进行停电，被告无法打开电闸门。三、将商铺的坑恢复原状，大概需要花费2000元至3000元。原告陈述，原告并没有对被告的商铺进行停电。 经双方同意，本院在开庭后随即会同原、被告到涉案商铺进行勘察，并事先取走了原告手上的电箱钥匙。勘察的情况为：一、去到现场后，被告的商铺确实因为断电无法打开电闸门。之后，原告提出在没有打开电箱的情况下，可以使用木板通过电箱的缝隙打开电闸以恢复通电或关闭电闸，并当场进行了演练。由此原告认为电箱虽然已经上锁，但被告可以在不打开电箱的情况下自行操作通电或断电。二、电表显示目前的度数为3815.2，原告同时出示之前拍的照片，显示2020年8月3日电表度数为3173.4；9月3日电表度数为3416.3；10月1日电表度数为3718.4；11月2日电表度数为3804.1；12月1日电表度数为3813.1；1月2日电表度数为3813.1。三、商铺现场可见，被告租赁商铺用于经营洗车、打蜡等服务，商铺内存放着机器、柜子等物品。原、被告均同意在2021年2月1日下午6点前对商铺进行交接。另外，原告提出将商铺的坑恢复原状，所需费用大概为3000元。2021年2月2日，被告把商铺的物品搬离后将钥匙交给法院。2月3日，本院将商铺钥匙转交给原告。 本院认为，原告钟建林与被告何志强签订《商铺租赁协议书》，将梧州市长洲区龙山路5号5号楼一层6号商铺出租给被告使用，故双方成立租赁合同关系，该合同是双方的真实意思表示，是合法有效的。被告自2020年6月起开始未按时支付租金，原告于2020年10月11日向被告发出《解除房屋租赁合同及催收租金通知书》。目前被告已经将物品搬离商铺，并于2021年2月2日将商铺钥匙交给法院，故双方已解除租赁合同关系。被告一直租赁原告商铺的事实持续民法典施行后，依据第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应当适用民法典的规定。本案的争议焦点为：一、被告是否拖欠原告租金？二、被告是否应当承担恢复商铺原状的责任？ 关于第一个争议焦点。首先，被告主张原告于2020年9月10日对商铺进行停电，导致被告无法经营商铺；原告对此予以否认。对于被告主张的事实是否存在，对此本院认为，原告曾经通过微信向被告提出，因被告拖欠租金，原告将于2020年7月12日对商铺暂停供电。经过本院的现场勘察并对比原告提供的电表照片，与2020年8月、9月商铺的用电量相比，从2020年10月开始，商铺的用电量下降，2020年11月至2021年1月仅产生极少的用电量，证明从2020年10月开始被告不再经营洗车业务。而本院会同原、被告去到商铺现场后，被告确实因断电而无法使用钥匙打开商铺的电闸门。另外被告在商铺经营洗车等业务，商铺内存放着贵重的机器，期间被告既不经营又不搬离商铺，确实不符合常理。因此本院认定原告因被告未按时支付租金，从2020年10月起对商铺进行停电的事实。其次，关于被告应支付的租金。2020年6月至9月期间，被告正常经营商铺，租金合计为19200元(4800元×4个月)。2020年10月至2021年1月，原告对商铺进行停电，导致被告无法经营商铺；被告在原告进行停电后，未积极行使权利向商铺的业主反映，或向法院起诉，放任继续占用商铺。原、被告对此均存在过错，双方应当分担租金损失。本院酌情认定被告应支付50%的租金，即9600元(4800元×4个月×50%)，综上，从2020年6月起至2021年1月止，被告应支付租金28800元。原告在微信中确认被告于2020年7月11日尚欠6月租金2500元，证明之前被告已支付6月租金2300元；加上被告于2020年7月14日至9月19日期间合计支付租金13900元，被告至今尚欠租金12600元(28800元-13900元-2300元)。再有，被告已支付押金9600元及空调保证金3000元。对于9600元押金，其性质除作为合同履行的担保金以外，亦作为被告承担违约责任的方式。被告拖欠租金的行为，造成了原告利息损失，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍,即年利率15.4%，以被告每月拖欠的租金分段计算，原告造成的利息损失合计为635元。扣减利息损失后，被告已支付的押金和空调保证金应当抵销租金。因此，被告应当向原告支付租金635元(12600元+635元-9600元-3000元)。本院已按年利率15.4%计算原告的利息损失，并以部份押金抵销了利息损失。如果原告同时获得全部押金9600元的赔偿，已超过法律规定的限额。因此，原告要求确认无须向被告退还押金9600元，本院不予支持。 关于第二个争议焦点。合同约定，被告承租商铺不得因装修或其他原因改变商铺建筑结构。被告因经营需要而在商铺的地面挖坑，违反了上述约定。双方终止租赁合同关系后，被告应当对商铺的建筑结构恢复原状。因被告已搬离商铺并交还钥匙，为方便执行，被告应当支付恢复商铺原状的费用为宜。综合原、被告关于修复费用的意见，本院酌情认定为修复费用为3000元。因此，被告应当向原告支付修复费用3000元。 另外，在诉讼过程中，被告已经将物品搬离商铺，并向本院交还商铺钥匙，本院也将商铺钥匙返还给原告。因此，原告要求被告限期搬离商铺，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第五百七十七条、第七百二十一条、第七百二十二条之规定，判决如下： 一、被告何志强应当向原告钟建林支付租金635元； 二、被告何志强应当向原告钟建林赔偿恢复商铺原状的修复费用3000元； 三、驳回原告钟建林的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费320元，减半收取160元，由原告钟建林负担132元，被告何志强负担28元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 员 杨慎瑜 二〇二一年三月二十五日 法官助理 谢廷耘 书 记 员 郭 莹 附法律条文：《中华人民共和国民法典》 第五百六十六条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第七百二十一条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。 第七百二十二条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。