黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终8379号上诉人(一审被告):哈尔滨国际饭店有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区西大直街4号。法定代表人：郭成兵，董事长。委托诉讼代理人：任春山，黑龙江佳鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛俊娜，黑龙江佳鹏律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：王月丽，女，1979年9月25日出生，汉族，无业，住黑龙江省青冈县。上诉人哈尔滨国际饭店有限责任公司（以下简称国际饭店）因与被上诉人王月丽委托合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2020）黑0103民初6777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月21日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、询问的方式进行了审理。上诉人国际饭店的委托诉讼代理人任春山、薛俊娜，被上诉人王月丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国际饭店上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回王月丽全部诉讼请求或发回重审；2.王月丽承担本案一审及二审全部诉讼费用。事实和理由：一审判决在认定事实及适用法律上均存在错误，王月丽索要租金依据不足，商铺交付也不具有现实意义，不应获得支持。一、商铺使用权委托管理协议到期后，委托管理关系已经终止，王月丽没有要求国际饭店支付到期后租金的请求权基础，双方既没有继续委托管理的合意，王月丽也没有继续占有并使用案涉商铺，一审对双方之间形成不定期租赁关系的认定明显错误。首先，国际饭店与王月丽签订的《商铺使用权委托管理协议》已于2017年9月1日到期，期满后双方没有续签该协议，托管关系到此已经终止，王月丽再要求国际饭店按照原协议规定的租金标准支付到期后租金没有请求权基础。其次，双方在托管协议到期后没有继续托管的合意。因王月丽自身的原因没有办理商铺交接手续，便认定国际饭店对案涉商铺构成继续占有使用的行为，甚至认定双方之间成立不定期租赁关系过于强加于人。最后，托管期限届满后，国际饭店没有占有商铺拒不交还的行为。案涉商铺处于哈尔滨五六七满天地购物广场一层“知间书店”和“瑞幸咖啡”两家商铺交界处，本身没有出租给任何第三人，也没有任何第三方商铺的隔档及占用，无恢复商铺间隔一说，商铺具备随时移交的条件。王月丽前来办理商铺交接手续收回商铺是其自身应当履行的积极作为的义务。案涉商铺作为不动产，王月丽不主动前来交接，国际饭店客观上也根本无法进行交付。而对于王月丽怠于履行行为造成国际饭店在协议到期后对案涉商铺进行看管维护至今所产生的物业管理费用，国际饭店保留追偿的权利。二、国际饭店对案涉商铺始终主张交付，在案涉商铺已经具备随时交付的条件下，王月丽迟迟不肯收回商铺，国际饭店客观上也无法进行交付，一审法院的该项判决内容根本不能实现。一方面，托管协议终止前后，国际饭店实施了积极的通知催告王月丽前来办理商铺交接手续等行为，这一积极作为并非是国际饭店应当履行的合同义务，而是国际饭店对各位业主的善意提示。在案涉商铺已经具备随时移交的条件时，国际饭店已经完成了自身应履行的义务，王月丽迟迟不肯前来办理交接手续，应视为其对自身权益的放弃，所造成的损失也应由其自行承担，不应由国际饭店承担。另一方面，协议终止后，国际饭店的义务是恢复商铺间隔交交付，王月丽的义务是主动办理商铺交接手续，如其自主经营商铺的，则需要将经营品牌报与国际饭店。由此可见，案涉商铺的交接需要双方履行完毕各自的义务才能完成。双方待交接的是商铺这一不动产的使用权，不同于动产交付的灵活性，王月丽一直拒绝前来办理交接，即便国际饭店能够随时交接商铺，其也无法仅凭单方力量将商铺交付给王月丽。因而，对于一审判决第二项内容实际客观上根本无法实现，不具有现实意义。王月丽辩称，案涉合同约定王月丽购买国际饭店一楼B10号商铺，总价款901,255.00元，使用面积6.73平方米，按揭贷款230,000.00元，使用期限28年。委托管理协议到期后，国际饭店法定代表人陈义广于2017年7月26日向王月丽等人出具一份《关于8月31日商铺使用到期后的进一步补充说明》，免除2017年8月31日合同到期后的商铺管理费、物业费等相关费用，待商铺转让或置换后为止，此期间执行原合同。从2017年9月1日至今，国际饭店一直占有、使用王月丽购买的商铺，但没有按照约定给付租金。国际饭店称，双方签订的托管协议到期已终止，索要租金无请求松基础。王月丽已有陈签的不定期租赁协议作为证据有请求权。事实是：协议到期后，承租人继续使用租赁物，国际饭店没有恢复隔断，将商铺移交给王月丽。商铺一直被国际饭店占有、使用，该事实在一审中已被认定。根据《中华人民共和国合同法》的规定，双方的租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，出租人可随时解除合同。国际饭店称，托管协议到期后，商铺没有被占用。原委托协议约定，国际饭店恢复隔断是移交商铺的必要条件。王月丽在一审提交的商铺被实际占用的照片、视频等证据，已证明国际饭店实际占用该商铺。王月丽购买的是位于电梯对面的B10号商铺，国际饭店工作人员多次指认并确认此位置，现被“杂物社”占有并营业使用。国际饭店称，国际饭店无拒不交回商铺的行为，已具备随时交付条件。事实是，原托管协议到期后，陈义广给王月丽等多名业主出具了到期后《关于8月31日商铺使用到期后的进一步补充说明》，免除2017年8月31日合同到期后的商铺管理费、物业费等相关费用，待商铺转让或置换后为止，此期间执行原合同。即国际饭店继续使用该商铺，每年给付王月丽租金72,100.00元。国际饭店未依据合同约定恢复隔断，不具备原托管协议约定的交付条件。根据《中华人民共和国合同法》的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。国际饭店从未通知王月丽接收商铺。该商铺一直被国际饭店占有、使用，国际饭店没有实际交付商铺的实际行为。王月丽向一审法院起诉请求：1.国际饭店按照协议约定给付王月丽2017年9月1日至2020年8月31日租金216,300.00元及利息（自2017年9月1日起至实际给付时止）；2.国际饭店返还王月丽购买位于哈尔滨市南岗区西大直街40号国际饭店星莎购物中心内一层B区10号商铺；3.诉讼费由国际饭店承担。一审法院认定事实：2013年8月31日，王月丽与国际饭店签订《商铺使用权转让合同》，约定“乙方（王月丽）购得商铺使用权的商铺位置位于哈尔滨市南岗区西大直街40号国际饭店星莎购物中心项目内1层B区10号商铺。乙方受让商铺使用权期限为贰拾捌年。合同的终止日期为2042年3月6日。本合同商铺使用权按套转让，使用面积6.73平方米，乙方一次性购得商铺贰拾捌年使用权，总额为901,255.00元。上述金额不含该商铺物业服务管理费等一切按照有关规定应当收取的相关费用，物业服务管理费依照相关规定收取。商场开业时间预定为2014年9月1日。贷款：（1）商铺总价为901,255.00元。（2）乙方于本合同签订后提交按揭贷款资料，按揭额人民币230,000.00元，年限10年。”同日，王月丽与国际饭店签订《商铺使用权委托管理协议》，约定“乙方（王月丽）购得的商铺位于：哈尔滨市南岗区红军街40号“国际饭店星莎购物中心”内1层B区10号商铺。使用面积6.73平方米。经甲（国际饭店）乙双方协商一致，乙方同意将该商铺委托甲方管理，委托期限为三年，商铺委托期自2014年9月1日起至2017年8月31日止。商铺委托管理期间甲方有权根据经营需要，以甲方的名义出租该商铺。委托期间甲方有权根据经营的需要对该商铺进行必要的格局调整和装修，所需的费用由甲方自行承担，本协议期满甲方恢复该商铺间隔后移交乙方。委托管理期间甲方须向乙方支付商铺使用的租金，租金为人民币72,100.00元/年。即本协议签订之日甲方即给付乙方三年租金人民币：216,301.00元。（该三年的租金在乙方签订《商铺使用权转让合同》时交付的总额中一次性扣除支付）。”同日，王月丽支付国际饭店商铺首付款454,954.00元，国际饭店出具黑龙江省单位往来资金结算票据。2013年11月5日，王月丽与龙江银行股份有限公司哈尔滨道里支行签订《个人贷款借款及质押合同》，约定贷款金额为230,000.00元，贷款期限为120个月，即从2013年11月5日起到2023年11月4日止。国际饭店自2014年9月1日起占有使用案涉商铺。一审法院认为，王月丽与国际饭店签订的《商铺使用权转让合同》以及《商铺委托经营管理协议书》均系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规中效力性的强制性规定，合同应为有效，对双方当事人均具有合同约束力。《商铺使用权委托管理协议》约定“委托期间甲方有权根据经营的需要对该商铺进行必要的格局调整和装修，所需的费用由甲方自行承担，本协议期满甲方恢复该商铺间隔后移交乙方。委托管理期间甲方须向乙方支付商铺使用的租金，租金为人民币72,100.00元/年。即本协议签订之日甲方即给付乙方三年租金人民币：216,301.00元。”根据双方的约定，国际饭店提交的证据不足以证明协议到期后，已恢复商铺间隔、移交商铺给王月丽，故国际饭店应按198元/天（72,100.00元÷365天）向王月丽支付租金。关于利息，双方在合同中未作约定，对王月丽利息的主张，不予支持。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，出租人可随时提出解除合同，故王月丽主张国际饭店返还王月丽承租的商铺，予以支持。判决：一、国际饭店于判决生效之日起十日内给付王月丽租金（从2017年9月1日起按日租金198元计算至实际交付商铺时止）；二、国际饭店于判决生效之日起十日内返还王月丽位于哈尔滨市南岗区西大直街40号国际饭店星莎购物中心内一层B区10号商铺；三、驳回王月丽的其他诉讼请求。案件受理费4,545.00元，由国际饭店负担。本院二审期间，王月丽依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：王月丽举示如下证据：1.照片（2020年12月25日拍摄）和视频（2020年6月份拍摄）。拟证明：国际饭店没有恢复商铺隔断，还在由国际饭店继续占有使用。国际饭店质证认为，对该证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，该视频当中所体现的“杂物社”并非王月丽所购买使用权的位置，王月丽所购买的使用权位置为其提交的视频当中1分27秒到1分30秒之间“知间艺术书坊”与“瑞幸咖啡”所围合的位置，面积大约是6.73平方米。因2017年8月31日委托经营管理期限届满，其所在位置在对外招商时因国际饭店没有委托权限，将其空置，因此该位置并未占用也并未进行隔断。基于双方对商铺位置的争议，属于认定案件的基本事实不清，国际饭店认为本案应当发回一审法院重审。本院认证认为，因国际饭店对上述证据的真实性无异议，且照片和视频显示的现“杂物社”商铺所处位置未恢复商铺隔断，能够证明国际饭店星莎购物中心内一层B区10号商铺仍由国际饭店使用，本院予以采信。2.案涉商铺位置图纸以及电子版照片。拟证明：案涉争议商服也就是B区10号商铺位于王月丽所指认的现正在经营的“杂物社”的经营范围内。国际饭店质证认为：对上述证据的真实性、客观性、合法性及证明的问题均有异议。首先，王月丽所称的国际饭店星莎购物中心一层铺位图图纸没有原件，无法核实图纸的真实性。其次，该图纸与国际饭店手中持有的图纸商铺整体分布、铺位划分均不一致，王月丽也没有提供国际饭店现场指认案涉商铺的相关证据，也无法考证该图纸的来源，真实性存疑。再次，国际饭店与王月丽之间签订的是商铺使用权转让合同，转让的是商铺的使用权而非商铺的所有权，因而王月丽所称的签署商品房买卖合同与客观实际不符。而案涉铺位图纸在双方签署《商铺使用权转让合同》时，就已经作为合同附件一并提供给了王月丽。本院认证认为，该证据加盖有国际饭店的合同专用章，能够证明“国际饭店星莎购物中心”1层B区10号位于现正在经营的“杂物社”商铺范围内，本院予以采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院查明，案涉商铺位于哈尔滨市南岗区红军街40号“国际饭店星莎购物中心”1层B区10号，即现正在经营的“杂物社”商铺经营范围内，面积6.73平方米（以王月丽二审提供加盖有“哈尔滨国际饭店有限责任公司合同专用章”的“国际饭店星莎购物中心”1层B区10号商铺位置平面图纸标注的位置为准）。本院认为，国际饭店与王月丽签订的《商铺使用权转让合同》以及《商铺委托经营管理协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于《商铺使用权委托管理协议》到期后，国际饭店是否履行了通知王月丽办理案涉商铺交接手续的义务，国际饭店是否应给付王月丽逾期交付商铺租金的问题。本院认为，国际饭店主张已通知王月丽交接商铺，并提供了2017年5月22日业主通知及收快递签收记录、2018年5月7日致未签约业主告知函及快递拒收凭证、2018年6月19日未签约业主发出的告知函、2018年6月22日国际饭店公司关于收悉“杨晓宇”等人告知函的回复及快递单等证据予以佐证，但上述证据均无王月丽本人签字确认，国际饭店的该项主张证据不足。且国际饭店主张交付商铺位置与王月丽主张的商铺位置并不相符，即便按国际饭店的主张交付亦并无实际意义，故本院对国际饭店主张的事实不予认定。因国际饭店从2017年8月31日租赁期间届满至今一直占有王月丽名下的商铺，双方亦未重新签订书面租赁合同，故租赁期限为不定期，出租人可随时提出解除合同，在王月丽已提出返还商铺的情况下，一审判决国际饭店向王月丽返还商铺并按198元/天（72,100.00元÷365天）标准支付租金并无不当。关于国际饭店应向王月丽返还商铺的具体位置问题。本案中，双方对案涉商铺的具体位置各执一词，国际饭店主张案涉商铺位于哈尔滨五六七满天地购物广场一层“知间书店”和“瑞幸咖啡”两家商铺交界处，王月丽则主张位于现正在经营的“杂物社”商铺范围之内。经本院现场勘查发现，国际饭店主张的位置处于该商场通道中，即现正在经营的“知间艺术书坊”与“瑞幸咖啡”两家商铺的拐角处，无相应证据予以佐证，且明显会影响该两家商铺的正常经营，而王月丽主张的位置则有其二审提交的商铺位置图纸予以佐证，结合案涉《商铺使用权转让合同》的约定，应认定王月丽主张的事实真实，故国际饭店应按该图纸标注的位置将案涉商铺交还王月丽。综上所述，国际饭店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,545.00元（国际饭店已预交），由哈尔滨国际饭店有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐 新 元审判员 徐 晓 娟审判员 都关红叶（）二〇二一年三月三十一日书记员 那  爽