吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民初22号原告（案外人）：刘欣芳，女，1967年5月20日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：占玉娟，吉林衡久律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司吉林省分公司，住所地吉林省长春市。负责人：肖民，该公司副总经理。委托诉讼代理人：陈岩，吉林功承律师事务所律师。第三人（被执行人）：吉林市泰安房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区。法定代表人：田士华，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩明伦，男，该公司销售副主任。第三人：吉林市金晟房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区。法定代表人：田士华，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨丽齐，女，该公司综合部行政主管。第三人：吉林市鑫丰建筑安装工程有限责任公司，住所地吉林省吉林市高新区。法定代表人：肖春伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：王胜春，男，该公司法律顾问室主任。第三人：刘爱农，男，1969年1月3日出生，汉族，住吉林省吉林市船营区。原告刘欣芳与被告中国华融资产管理股份有限公司吉林省分公司（以下简称华融公司）、第三人吉林市泰安房地产开发有限公司（以下简称泰安公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月11日作出（2020）吉02民初50号民事判决。华融公司不服，提出上诉。吉林省高级人民法院于2020年12月14日作出（2020）吉民终454号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院于2021年1月7日立案后，依法另行组成合议庭，并追加吉林市金晟房地产开发有限公司（以下简称金晟公司）、吉林市鑫丰建筑安装工程有限责任公司（以下简称鑫丰公司）以及刘爱农为本案第三人。本院适用普通程序，于2021年3月12日公开开庭进行了审理。原告刘欣芳及其委托诉讼代理人占玉娟、被告华融公司的委托诉讼代理人陈岩、第三人金晟公司的委托诉讼代理人杨丽齐、第三人鑫丰公司的委托诉讼代理人王胜春到庭参加诉讼。第三人泰安公司、刘爱农经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。刘欣芳向本院提出诉讼请求：一、停止对坐落于吉林市昌邑区望云街510号吉林天然·枫叶山庄X号楼X单元X层X号房屋的执行，解除查封；二、确认吉林天然·枫叶山庄X号楼X单元X层X号房屋归刘欣芳所有；三、诉讼费用由华融公司负担。庭审中刘欣芳放弃第二项诉讼请求。事实和理由：2013年10月5日，刘欣芳通过房产中介居间介绍与泰安公司签订了《天然城市·枫叶山庄置业协议》，约定刘欣芳购买枫叶山庄小区X号楼X单元X层X号房屋，总价款为40万元整。交易过程中，房产中介称该房屋系刘爱农从泰安公司处抵债获得，刘爱农全权委托房产中介办理房屋买卖事宜。刘欣芳在房产中介的授意下将全部房款一次性交付给指定的收款人，刘爱农出具了收条。枫叶山庄小区于2014年末竣工，刘欣芳于2016年6月3日办理了入住手续，取得案涉房屋钥匙，并交纳了物业费、供热费、垃圾清运费、水电费等各项费用，经装修后实际居住至今。2019年12月，吉林市中级人民法院向刘欣芳送达了（2019）吉02民初226号之二民事裁定书，告知其案涉房屋已经被查封。刘欣芳提出执行异议申请要求解除查封，吉林市中级人民法院作出（2020）吉02执异14号执行裁定书，驳回了刘欣芳的异议请求。刘欣芳认为，案涉房屋系刘欣芳合法购买并支付了全部购房款，房屋所有权人应为刘欣芳，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，案涉房屋属于人民法院不得查封、扣押、冻结的范围。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，刘欣芳的情形符合法律规定且权利能够排除执行，人民法院应予支持。华融公司辩称，刘欣芳的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，无权要求停止执行。泰安公司述称，刘欣芳提出的停止执行案涉房屋的诉讼请求应得到法院的支持。泰安公司开发建设的项目是望云街枫叶山庄，金晟公司开发建设的项目是中京城，两家公司在开发建设过程中，存在资金上相互扶持的情况。案涉房屋虽由泰安公司开发建设，但泰安公司同意用以支付金晟公司所欠的工程款。鑫丰公司为中京城项目进行施工建设，金晟公司除了用部分中京城项目的房屋抵顶工程款外，也用部分枫叶山庄的房屋抵顶工程款，其中包括案涉房屋。具体事实经过如下：金晟公司与鑫丰公司签订建设工程施工合同，施工后双方又签订了补充协议，约定以房屋抵顶尚未支付的工程款。具体方式为鑫丰公司向金晟公司发出房源抵扣通知，金晟公司收到通知后负责办理置业协议等相关手续。鑫丰公司共收到56套房屋，合计38,406,034元，其中枫叶山庄45套。双方已经另案诉讼，虽然没有最终对账完毕，但是对案涉房屋没有异议。2013年，中京城建设资金有部分缺口，金晟公司和泰安公司同意将案涉房屋抵顶给鑫丰公司作为工程款。鑫丰公司项目负责人刘爱农代表鑫丰公司办理了抵账手续，刘爱农提出将案涉房屋出售给刘欣芳，要求泰安公司尽快办理房屋买卖以及入住手续，泰安公司已经协助办理完毕。目前，枫叶山庄尚不能办理产权登记手续。金晟公司述称，同意泰安公司的意见。鑫丰公司述称，鑫丰公司为金晟公司施工中京城一二标段，案涉房屋是金晟公司以抵顶工程款的形式处分给鑫丰公司。金晟公司账面中共涉及71套房屋，但只有列表中有人名登记的56套是实际履行的，案涉房屋就在其中，登记的名称即为刘欣芳；没有人名的部分已被金晟公司抵押贷款，该部分房屋与鑫丰公司无关。鑫丰公司将中京城部分工程转包给刘爱农，并授权刘爱农与金晟公司进行顶账事宜，故鑫丰公司认为刘欣芳的诉讼请求成立。刘爱农未发表意见。本院经审理查明：华融公司与泰安公司保证合同纠纷一案，本院于2019年10月10日作出(2019)吉02民初226号民事判决，判决：一、泰安公司于判决生效后立即对金晟公司欠付华融公司的重组债务本金4000万元承担连带保证责任。泰安公司在承担连带保证责任后，有权向金晟公司追偿；二、泰安公司于判决生效后立即给付华融公司本案律师代理费15万元。泰安公司在承担该项赔偿责任后，有权向金晟公司追偿。在该案审理过程中，经华融公司申请，本院于2019年5月28日作出(2019)吉02民初226号之二民事裁定，查封泰安公司名下位于吉林市望云街510号吉林天然·枫叶山庄的24套房屋。刘欣芳认为上述被查封的24套房屋中包括本案案涉房屋，针对案涉房屋向本院提出书面执行异议。2020年1月10日，本院作出（2020）吉02执异14号执行裁定书，裁定驳回刘欣芳的异议请求。刘欣芳不服该裁定，在法定期间内向本院提起执行异议之诉。另查明，刘欣芳通过房产中介居间介绍在刘爱农处购买了案涉房屋，并支付了购房款40万元，刘爱农于2013年10月5日出具全部房款40万元均已付清的收条。2013年10月5日，泰安公司（甲方）与刘欣芳（乙方）签订《天然城市·枫叶山庄认购协议》，约定乙方认购甲方开发的位于天然城市·枫叶山庄X号楼X单元X层X4号房产1套，此房产为鑫丰公司抵账房屋。2016年6月3日，刘欣芳向吉林市晟金物业服务有限公司交纳了吉林天然·枫叶山庄X号楼X单元X层X号房屋的物业费、垃圾清运费、水电费及供热费等费用，后一直占有使用该房屋，案涉房屋因泰安公司原因尚不能办理产权登记手续。再查明，2010年，金晟公司与鑫丰公司签订建设工程施工合同，约定鑫丰公司施工吉林中京城工程二标段工程。2010年7月15日，双方签订《吉林中京城建设工程施工合同补充协议》，约定鑫丰公司施工中京城项目工程一、二标段（其中：商业2#、3#、4#、5#、6#、7#楼；9#10#11#12楼及地下室车库）总承包工程。2012年6月11日，双方再次签订《之再补充协议一》，约定从合同签订之日起，已到期但金晟公司尚未向鑫丰公司支付的工程款以及随工程进展今后所有需要向鑫丰公司支付的工程款等款项，金晟公司不再以现金或支票的形式支付，均按照鑫丰公司应支付金晟公司的购房款等金额抵扣金晟公司应付鑫丰公司的工程款。在金晟公司出具的《鑫丰公司房源办理情况统计表》第66项即为案涉房屋，登记的客户姓名为刘欣芳。鑫丰公司与刘爱农签订《工程联营施工协议书》，约定刘爱农负责施工中京城工程一、二标段的土建、水暖及电气。鑫丰公司自认其授权刘爱农就上述工程价款与金晟公司进行顶账，针对刘爱农对案涉房屋的处分无异议。认定上述事实的有当事人提交的吉林市中级人民法院（2019）吉02民初226号之二民事裁定书、（2020）吉02执异14号执行裁定书、《天然城市枫叶山庄置业协议》、中国银行取款凭证及明细、收条、吉林市晟金物业服务有限公司收据、吉林市热力集团有限公司供热缴费凭证、电费缴纳明细、吉林港华燃气有限公司气费专用收据及用气明细、吉林市水务集团有限公司税费明细清单、房屋现场照片、《建筑工程施工合同》《中京城建设工程施工合同补充协议》《中京城工程施工合同补充协议之再补充协议一》、中标通知书、鑫丰公司对账表等证据以及当事人陈述予以证实，足资认定。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议的焦点问题是刘欣芳作为案外人是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，因金晟公司欠付鑫丰公司部分工程款，双方约定以鑫丰公司应支付金晟公司的购房款等金额抵扣金晟公司应付鑫丰公司的工程款。在金晟公司出具的《鑫丰公司房源办理情况统计表》中包含泰安公司开发的案涉房屋，登记的客户姓名即为刘欣芳，泰安公司、金晟公司、鑫丰公司对案涉房屋由金晟公司抵顶工程款给鑫丰公司的事实均无异议。鑫丰公司已明确授权刘爱农与金晟公司就中京城工程款问题进行抵账，且对刘爱农处分案涉房屋的行为亦不持异议，应视为刘爱农有权处分案涉房屋。刘欣芳通过房产中介从刘爱农处购买案涉房屋，且直接与泰安公司签订了认购协议书，可以认定刘欣芳与泰安公司之间签订了合法有效的书面买卖合同。刘欣芳已支付全部购房款，自2016年6月合法占有使用案涉房屋至今，以上事实均发生在涉案房屋查封之前。在此过程中，刘欣芳作为买受人，尽到了相关义务，并无过错，案涉房屋未办理产权登记手续亦不是刘欣芳自身的原因所致，故应当认定刘欣芳提供的证据能够证明其享有足以排除执行的民事权益。故本院对刘欣芳请求停止执行的诉讼请求予以支持。刘欣芳请求解除对案涉房屋的查封，非本案审查范畴，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：一、停止对位于吉林省吉林市昌邑区望云街510号吉林天然·枫叶山庄X号楼X单元X层X号房屋的执行；二、驳回刘欣芳的其他诉讼请求。案件受理费7300元，刘欣芳已经预交，由中国华融资产管理股份有限公司吉林省分公司负担，于本判决生效之日起三日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。本院（2020）吉02执异14号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  孙海波审判员  赵翠霞审判员  张 蕾二〇二一年三月二十九日书记员  王洋子