贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1148号上诉人（一审被告）：黔东南州恒丰房地产有限责任公司，住所地凯里市金山大道**金泉国际新城销售中心。统一社会信用代码：915226007705567349。法定代表人：方加民，系公司总经理。委托诉讼代理人：杨晓燕，女，1982年8月27日出生，苗族，住凯里市，系公司职工。委托诉讼代理人：冯昌萍，女，1997年11月11日出生，汉族，住凯里市。被上诉人（一审原告）：胡维君，女，侗族，1982年10月24日出生，户籍地凯里市，现住凯里市。上诉人黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称“恒丰房产公司”）因与被上诉人胡维君商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初9894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒丰房产公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法驳回胡维君的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由胡维君承担。事实和理由：一、本案合同约定的办证时间为2017年5月31日前，诉讼时效已于2020年5月31日届满，且无中止、中断、延长事由，被上诉人于2020年7月才提起本案诉讼，显然已经超过了诉讼时效，其已经丧失了本案胜诉权，其诉讼请求依法应全部驳回。二、被上诉人的违规搭建问题导致相关验收单位未为上诉人办理该楼栋的竣工规划许可，成为上诉人在办理楼栋整体验收时，相关单位迟迟不给予验收的因素之一。被上诉人违反相关管理条例，在所购的住宅中实施违规搭建行为，故无权要求上诉人承担逾期办证违约责任。三、凯里市政府违法制定的砂石税文件，具有不可抗力的性质，符合情势变更的情形，上诉人未能按期履行合同是有正当抗辩客观原因等理由，此间上诉人一直在积极补救，不应全责追究上诉人的违约责任。四、因《商品房买卖合同》中关于逾期办证的违约金约定过高，一审判决也过高，根据公平原则，请求依法调减违约金。胡维君向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金60942.60元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年10月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于凯里市，建筑面积137.77平方米，总价款541712.00元。合同约定，出卖人承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告根据房屋实际面积向被告支付了购房款541161.00元，被告向原告出具了发票。原告因被告未按合同约定时间办理该商品房所有权初始登记及交付办理商品房转移登记的有关文书向一审法院提起诉讼。另查明，原告所购买房屋为顶层复式楼，原告在装修该房屋时进行了搭建。凯里市恒丰物业服务有限责任公司以原告在阳光房上砌砖隔墙打现浇板、入户门前安装防盗门占用消防通道与公摊面积、占用屋顶、拆除避雷针行为违反《贵州省物业管理条例》和《中华人民共和国建设部令（110）号令》及装修协议规定，分别于2017年5月7日、2018年1月15日、2018年3月16日、2018年4月2日向原告送达《整改通知书》，责令原告限期整改恢复，但原告未进行整改。再查明，2017年10月20日，凯里市大十字街道办事处、凯里市国土资源和规划管理局、凯里市住房和城乡建设局、凯里市城市管理和行政执法局、凯里市房地产事业发展管理局联合行文向原告下达《整改通知书》，通知原告十五日内对违规搭建行为进行整改，否则将进行行政处罚。2018年12月12日，凯里市人民政府办公室印发专题会议纪要，同意对金泉国际14、15栋楼已完工交付的住宅部分先行进行规划验收，验收完成后，同意对无违规搭建、增加楼层的住户办理不动产手续，存在违建、增加楼层的住户不予办理不动产手续。2019年1月16日，凯里市人民政府办公室印发专题会议纪要，由市执法局牵头、市国土资源和规划管理局等部门配合组建工作组对二期项目的楼栋违法搭建行为进行调查核实，并依法依规处理，市国土资源和规划管理局在办理项目不动产登记证时，要认真核实业主是否存在违规搭建行为，若业主存在违规搭建行为，一律不予办理不动产登记手续。涉案商品房所有权初始登记被告正在办理中，还未取得，原告搭建的建筑物还未拆除。庭审中，因双方意见分歧较大，案经一审法院调解未果。一审法院认为，根据原、被告的诉辩理由，对本案的争议焦点归纳并评析如下：一、关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效问题。根据原、被告所签合同约定，被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，其违约行为一直存续，每天的违约事实及数额都是独立的，每天产生新的诉权都分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定”，本案中，被告应于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，而原告2020年7月9日向法院请求保护权利。对原告诉请超过三年诉讼时效的部分，被告取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，对2020年7月9日前超过三年期间（即2017年7月9日前）逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，因原告未及时行使权利，诉讼时效期间届满后不再受法律保护，2017年7月10日之后的违约金并未超过诉讼时效，依法应予保护。二、关于被告辩称的政府内部政策调整及原告违规搭建行为是否成为逾期办证的免责事由。被告辩称凯里市人民政府的内部规定导致未能办理商品房所有权初始登记属于情势变更，自己并无过错，不应支付违约金。本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》之时，已存在市政府征收“砂石税”等文件，不属于不能预见，也不是合同成立以后发生的客观情况。而对该文件是否违法侵害被告的权益，如何维权或通过什么途径维权，是被告在经营中自己应当协调处理的事务，不能把在房地产开发中应当由被告自己处理的事务及应当承担的责任转嫁给原告承担，凯里市不动产登记中心数据系统维护情况亦是如此。被告不能以此来对抗《商品房买卖合同》中的买受人。被告辩称原告存在违规搭建导致无法办理验收手续并最终导致不能办理产权登记。根据庭审查明的事实，原告虽在装修房屋时进行了违规搭建，但被告逾期取得商品房所有权出示登记及交付有关文书的违约行为在前，原告违规搭建在后，且被告未提交证据证实原告的搭建行为导致无法办理所有权初始登记，即使存在违法搭建也仅仅是影响办理个人产权证，相关行政部门要求拆除的问题。因此，被告提供的现有证据无法证明原告的搭建行为导致了无法办理商品房所有权初始登记，应承担举证不能的不利后果，即应承担逾期取得商品房所有权初始登记及交付有关文书的责任。三、关于双方《商品房买卖合同》约定的违约金是否过高，应否调整问题。本案中，原告未举证证实未及时取得办理商品房转移登记的有关文书所造成的具体损失，且未及时取得办理商品房转移登记的有关文书不影响原告对房屋居住、出租等，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，一审法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则认定本案原告与被告在《商品房买卖合同》中对违约金的约定即“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金”过高，并依法酌情予以调整为按日向买受人支付房价款万分之零点五支付违约金。故被告应支付原告2017年7月10日至2020年6月30日期间逾期办证违约金为29412.10元（541161.00元×0.00005×1087天），对原告主张超出部分，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起120日内支付原告胡维君违约金29412.10元；二、驳回原告胡维君的其余诉讼请求。案件受理费已减半收取662.00元，由原告胡维君负担343.00元，由被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担319.00元。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点：1.胡维君要求支付逾期办证违约金是否已超过诉讼时效？2.胡维君的违规搭建行为是否丧失追究恒丰房产公司逾期办证违约行为？3.“砂石税”文件的出台、取消等事由是否属不可抗力、情势变更，是否应免除恒丰房产公司的逾期办证责任？4.逾期办证违约金是否过高，是否要调减？关于争议焦点一，民法总则规定的诉讼时效期间为三年。恒丰房产公司未能在《商品房买卖合同》约定的办证期限2017年5月31日前取得商品房所有权初登记，已构成违约。该违约行为处于持续状态，胡维君于2020年7月9日提起诉讼要求恒丰房产公司支付逾期办证违约金，其权利保护期间应以主张权利之日2020年7月9日为时间节点往前保护三年，即2017年7月10日之后的逾期办证违约金在民法总则规定的三年诉讼时效保护期限范围内。胡维君主张的逾期办证违约金截至2020年6月30日，一审判决支持胡维君2017年7月10日至2020年6月30日期间的逾期办证违约金，于法有据。关于争议焦点二，从现有证据表明，被上诉人确实存在在楼顶露台违规搭建建筑物的行为，有关部门下达整改的通知。但是，业主违规搭建建筑物和办理商品房所有权初始登记属不同的法律事实，恒丰房产公司提供的证据不足以证明胡维君的违规搭建行为系导致了无法办理不动产初始登记的直接原因，恒丰房产公司提出以此免责的抗辩，本院不予采纳。关于争议焦点三，涉案合同签订于2014年，恒丰房产公司既然约定2017年5月31日前办理完毕初始登记，在签订合同时就应该了解法律及政策规定，充分判断是否在合同约定时间内能顺利完成商品房初始登记，而凯里市人民政府作出的《凯府发（2010）48号》文件即征收“砂石税”文件是于2010年12月1日便出台，该文件即使未向各房开企业进行发放，但恒丰房产公司就应该先行向办理产权登记有关部门咨询，就约定事项能否实现作出预见，“砂石税”文件的出台完全在恒丰房产公司签订合同时的可预见范围内。因此，市政府征收“砂石税”的行为不属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”所规定的情形。恒丰房产公司以市政府违法出台相关文件征收“砂石税”的行为属于不可抗力、情势变更为由要求免除逾期办证违约金的理由，本院不予采纳。关于争议焦点四，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。而本案恒丰房产公司并未提交证据证明实际损失具体数额。逾期办证，导致买受人未及时获得房屋所有权、使用权等，恒丰房产公司已构成违约，本应依约定承担相应的违约责任。一审判决从按日万分之一调整为按日万分之零点五，已充分考虑恒丰房产公司的履约情况及外部办证环境变化等客观因素，已经对违约金进行了调整，恒丰房产公司要求再行调整违约金没有依据，本院不予支持。综上所述，恒丰房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费638元，由上诉人黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  郑华品二〇二一年三月二十四日法官助理熊慧灵书记员汪玲