北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初21388号原告:北京中科美伦医疗股份有限公司，住所地北京市海淀区复兴路**天行建商务大厦**。法定代表人：刘军，总经理。委托诉讼代理人：关倩倩，女，该公司工作人员。被告：北京启鑫伟业商业运营管理有限公司，住所地，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路**—D6815iv>法定代表人：张鑫，经理。原告北京中科美伦医疗股份有限公司（以下简称中科美伦公司）与被告北京启鑫伟业商业运营管理有限公司（以下简称启鑫伟业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。中科美伦公司的委托诉讼代理人关倩倩、启鑫伟业公司的法定代表人张鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中科美伦公司向本院提出诉讼请求：判令启鑫伟业公司支付中科美伦公司租金655786.33元及逾期利息（自2020年8月1日起以762852.33元为基数按照日千分之五的标准计算至本息付清之日，自2020年9月7日起以655786.33元为基数按照日千分之五的标准计算至本息付清之日）。在诉讼过程中，中科美伦公司变更诉讼请求为：判令启鑫伟业公司支付中科美伦公司第三期剩余租金人民币86994.35元及逾期违约金（自2020年8月1日起至2020年9月7日止，以521950.02元为基数；自2020年9月8日起至2020年10月9日止，以434959.02元为基数；自2020年10月10日起至2020年11月12日止，以347968.02元为基数；自2020年11月13日起至2021年1月10日止，以260977.02元为基数；自2021年1月11日起至2021年2月20日止，以173985.35元为基数；自2021年2月21日起至租金付清之日止，以86994.35元为基数，均按照日千分之五计算）。事实与理由：中科美伦公司与启鑫伟业公司于2019年4月29日签订《房屋租赁合同》（以下简称合同）。合同约定中科美伦公司将位于北京经济技术开发区经海二路25号1幢四层房屋（以下简称涉案房屋）出租给启鑫伟业公司经营使用，租赁期限为2019年5月15日至2029年8月14日，其中2019年5月15日至8月14日为免租期，每半年支付一次房租，支付方式为押一付六。合同签订后，启鑫伟业公司对涉案房屋进行装修整改，破坏了原有的结构，后搬进了涉案房屋内开展经营活动。2020年8月1日启鑫伟业公司本应缴纳第三次房租，但其迟迟未缴纳房租，也未告知中科美伦公司要提前退租。中科美伦公司多次找到启鑫伟业公司协商支付房租事宜，启鑫伟业公司以各种理由拖延支付，仅支付了2020年8月1日至2021年1月14日期间的房租，现尚欠2021年1月15日至2021年2月14日房租未支付。启鑫伟业公司拒不履行合同义务的行为已经构成违约，使中科美伦公司遭受了损失。为维护中科美伦公司的合法权益，特诉至法院。启鑫伟业公司辩称，根据合同约定，第一、二年房租每天1.3元/平方米，本案中应付房屋租金总额为521950元，对该数额启鑫伟业公司没有异议。但因疫情和租赁市场环境恶化等原因，启鑫伟业公司多次向中科美伦公司提出协商改变支付方式以共度时艰，将原一次性支付6个月租金改为按月支付。启鑫伟业公司分别于2020年9月7日、2020年10月9日、2020年11月12日分别支付107066元（均包含一个月的租金及合同约定的物业费的一半），2021年1月10日支付86991.6元，2021年2月20日支付86991元，此后启鑫伟业公司还会继续付款，因此不存在故意拖欠房租的本意和事实，实属市场大环境不好。对于违约金，启鑫伟业公司认为计算周期、基数、公式、基础均不合理。合同约定，本次支付的租金对应的期间为2020年8月15日至2021年2月14日，中科美伦公司提出自2020年8月1日起算不合理。疫情致使市场环境恶化，启鑫伟业公司经营受到严重影响，但中科美伦公司多次威胁单方面解约，并在未到付款时间便以“缴费通知单”的形式催要租金，威胁解约，与国家政策相违背。因此，启鑫伟业公司不同意支付违约金。本院经审理认定事实如下：中科美伦公司与启鑫伟业公司于2019年4月29日签订了合同并约定，中科美伦公司为出租方（甲方），启鑫伟业公司为承租方（乙方）；甲方出租给乙方的厂房坐落在北京经济技术开发区经海二路25号1幢四层，租赁面积为2200平方米，作为乙方经营使用；房租租赁自2019年5月15日起至2029年8月14日止，租赁期10年+3个月，其中2019年5月15日至8月14日为免租期，起租期为2019年8月15日；第一、二年房租为每天1.3元/平方米，物业费为每天0.6元/平方米，合计租赁费用价格为1.9元/平米/天，此后每两年租赁费用价格递增6%；2019年4月27日乙方支付定金拾万元整，并在2019年4月30日前签订合同，乙方应在2019年5月15日交房当日支付给甲方首次租赁费用（6个月租赁费用762850元）和押金（1个月租赁费用127142元）；其他付款时间分别为2020年2月1日、2020年8月1日、2021年2月1日等；乙方须在上述每次付款日前支付6个月的租赁费用：乙方应当按照合同约定向甲方支付房租及物业费、水费、通讯费等各种费用（以下简称“当期费用”），乙方逾期支付当期费用的，乙方应当按照应付而未付费用的日千分之五为标准向甲方支付违约金。关于2020年8月1日应支付的第三期租金，双方均认可启鑫伟业公司已于2020年9月7日、2020年10月9日、2020年11月12日分别支付了107066元，上述金额均包含一个月的租金及部分的物业费；2021年1月10日支付了86991.60元，2021年2月20日支付了86991元，上述金额均为租金。中科美伦公司称其在诉讼请求中所列金额仅为租金，不包含物业费。经询问，双方均认可租金的计算方式为1.3元/平方米/天*2200平方米*365天÷2=521950元，该金额为6个月的租金，每个月的租金为86991.67元。本院认为，关于本案的法律适用问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。引起本案纠纷的法律事实发生于民法典施行前，故本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。1999年《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”在本案中，中科美伦公司与启鑫伟业公司签订了合同，约定中科美伦公司将涉案房屋出租给启鑫伟业公司，启鑫伟业公司向中科美伦公司支付租金，双方成立房屋租赁合同关系，应当按照合同约定享有权利、履行义务。1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”双方在合同中明确约定了支付租金的计算标准、时间、方式，启鑫伟业公司未按照合同约定的时间、数额支付租金，中科美伦公司提出的关于支付租金的诉讼请求于法有据，本院予以支持。经核算，启鑫伟业公司应于2020年8月1日支付2020年8月15日至2021年2月14日的租金521950元。截至2021年2月20日，启鑫伟业公司已支付租金434957.61元，尚欠付租金86992.39元，对超出该数额的部分，本院不予支持。1999年《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”双方在合同中明确约定了违约金的适用条件和计算标准，启鑫伟业公司未按照合同约定支付租金，构成违约。虽然启鑫伟业公司称双方多次协商，但无证据证明双方就变更租金支付期间、数额等事项达成一致，故对中科美伦公司提出的关于支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。经核算，中科美伦公司主张的日千分之五的计算标准明显过高，超出了法律保护的范围，本院依法酌情予以调整。参照同期一年期贷款市场报价利率，对不超过同期一年期贷款市场报价利率四倍的部分，本院予以支持。关于违约金的起算时间和计算基数，根据启鑫伟业公司的付款时间、数额，违约金的计算期间、基数应为：自2020年8月1日起至2020年9月7日止，以521950元为基数；自2020年9月8日起至2020年10月9日止，以434958.33元为基数；自2020年10月10日起至2020年11月12日止，以347966.66元为基数；自2020年11月13日起至2021年1月10日止，以260974.99元为基数；自2021年1月11日起至2021年2月20日止，以173983.32元为基数；自2021年2月21日起至租金付清之日止，以86992.39元为基数。经核算，截至2021年2月20日，启鑫伟业公司应当支付违约金27245.80元。自2021年2月21日起至租金付清之日止的违约金的数额，以86992.39元为基数，按照同期一年期贷款市场报价利率四倍计算。综上，依照依照1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下:一、北京启鑫伟业商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内，给付北京中科美伦医疗股份有限公司截至2021年2月20日欠付的第三期租金86992.39元及违约金（截至2021年2月20日，违约金共计27245.80元；2021年2月21日起以86992.39元为基数，按照同期一年期贷款市场报价利率四倍的标准计算至租金实际给付之日止）；二、驳回北京中科美伦医疗股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3857元，由北京启鑫伟业商业运营管理有限公司负担（于本判决生效之日起十日内支付给北京中科美伦医疗股份有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 霍志勇二〇二一年三月一日法官助理 陈志宇书 记 员 付云梅