北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初2006号原告：汤会新，男，1973年11月27日出生，汉族，北京市顺义区人，住该处，身份证号×××。委托诉讼代理人：秦昊，北京市京轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：张红艳，北京市京轩律师事务所律师。被告：贺海水，男，1969年8月13日出生，汉族，内蒙古自治区通辽市科尔沁区人，住该处，身份证号×××。委托诉讼代理人：王维，男，1981年10月18日出生，北京市顺义区人，北京华景园林景观艺术有限公司法务，身份证号×××。原告汤会新与被告贺海水房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员李**独任审判，公开开庭进行了审理。原告汤会新及委托诉讼代理人秦昊，被告贺海水的委托诉讼代理人王维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤会新向本院提出诉讼请求：1．请求法院确认原、被告于2015年8月10日签订的《房屋转让协议》和《土地租赁协议》无效；2．请求法院判令被告退还原告已经支付的购房款120万元和土地租金10万元，共计130万元；3．请求法院判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告汤会新与被告贺海水于2015年8月10日签订了《房屋转让协议》，约定被告将其承诺合法拥有的位于北京市顺义区×镇×村×路×号院的房屋（以下简称“案涉房屋”）出卖给原告，建筑面积约1000平方米，庭院实际使用面积2．5亩，房屋转让价格为120万元整。同日，原、被告双方签订了《土地租赁协议》，约定被告将北京市顺义区×镇×村×路×号所属土地（以下简称“案涉土地”），即案涉房屋所属土地出租给原告使用，土地面积约为4亩，租赁期限为2015年8月10日至2031年4月4日，租金总额10万元整。上述合同签订后，原告依约向被告支付购房款120万元和土地租赁费10万元，共计130万元。2017年5月19日，被告与案外人沙初犊签订《转让协议》，将案涉房屋和土地转让给案外人沙初犊。2019年5月22日，×镇政府对案涉房屋作出(2019)第×号《强制拆除决定书》，认定案涉房屋为违法建筑：2019年6月1日，×镇政府将案涉房屋全部强制拆除。2020年4月10日，北京市顺义区人民法院在(2019)京0113民初26380号民事判决书中认定因案涉房屋为违章建筑，被告与案外人关于案涉房屋和土地的转让协议无效。原告认为，被告作为房屋买卖合同的卖方，有义务确保房屋产权的合法性，现案涉房屋已被确认为违章建筑，原合同设立的依据已不复存在，理应认定为无效合同。根据《合同法》第五十八条，合同无效或者被撤销后，该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，被告应当返还原告已缴纳的所有房屋款项和承担因此给原告造成的其他损失。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请依法判处。被告贺海水辩称：不同意原告的全部诉讼请求。第一，原告要求确认双方的转让协议及租赁协议无效，无事实及法律依据，原告主张转让协议无效理由为违法建筑，但无任何证据证明被告向原告转让房屋系违法建筑。第二，对于土地转让协议，被告认为没有确认协议无效的行为，该转让行为合法，故被告不同意退还转让费。本院经审理查明：2015年8月10日，贺海水作为甲方，汤会新作为乙方，双方签订《土地租赁协议》，约定甲方将其从北京市顺义区×镇×村经济合作社租赁的×村×路×号所属土地约4亩的土地出租给乙方使用（使用面积以实际丈量为准）。乙方租赁土地的用途以村委会原始合同为准。租赁期限为16年，从2015年8月10日至2031年4月4日，租用该地的面积为4亩，每亩年租金为1500元，租金总额为10万元（含现有铁艺围栏）。同日，贺海水和汤会新还签订了《房屋转让协议》，该协议约定：经自愿协商一致，贺海水将自己北京市顺义区×镇×村×路×号院合法拥有的一房屋转让给汤会新，双方就房屋转让事宜达成以下合同条款，以资共同遵守：第一，转让房屋的基本情况（以下简称该房屋）位于北京市顺义区×镇×村×路×号院，房屋机构为砖混，建筑面积约1000平方米（包括卧室、客厅、卫生间、厨房、阳台、花园及其附属设施），庭院实际使用面积2．5亩；第二，双方商定该房屋转让价格为120万元；第三，付款方式为：协议签订当日，乙方给付甲方50万元；五日内给付余款50万元；第四，房屋交付甲方应于合同生效之日起60日内，将上述房屋的全部钥匙交付给乙方后，乙方把余款20万元交付给甲方，甲方完成房屋交付后，上述房屋的占有、使用、受益、处分权归乙方行使；第六，标的物：1．顺义区×镇×村约二亩半四周院墙为准，地上建筑物、树木等设施。2．土地经营权转让（以原始大队合同为准）。第七，甲方有义务积极配合乙方到大队过户。后，汤会新向贺海水支付了120万元房屋转让款及10万元土地租金。庭审中，双方均认可贺海水于2016年4月才将涉诉房屋及土地交付给了汤会新。经查，2017年5月19日，贺海水作为甲方，案外人沙初犊作为乙方，双方签订《转让协议》，该协议约定：经自愿协商达成一致，甲方将2006年4月4日签订的《苗圃承包合同书补充协议》中所购苗圃机井、场部房屋，即位于北京市顺义区×镇×村×路×号院合法拥有的房屋转让给乙方，双方就房屋转让事宜达成以下合同条款，以资共同遵守。第一条：转让标的物，位于北京市顺义区×镇×村×路×号院。该房屋结构为砖混，建筑面积约1000平方米（包括卧室、客厅、卫生间、厨房、阳台、屋前花园）含房屋西侧42*25米小院，以四周院墙为准。第二条：苗圃用地使用权转让，以×村经济合作社原始合同为准。第三条：付款方式为本合同签订之日后，乙方一次性付清转让费。第四条：本合同签订之日起，该房屋所有权即苗圃用地使用权一并转让给乙方。第五条：甲方有义务积极配合乙方到×村委会过户。《转让协议》签订后，涉诉的北京市顺义区×镇×村×路×号院由汤会新交付给了沙初犊。庭审中，汤会新及贺海水均认可汤会新交付给沙初犊的土地与汤会新从贺海水处租赁的土地为同一块土地。经查，2019年5月16日，北京市顺义区×镇人民政府（以下简称×镇政府）对涉诉土地上的房屋作出《限期拆除决定书》，5月22日，×镇政府作出《强制拆除决定书》，2019年6月1日，×镇政府将涉诉的×村×路×号院内的建筑物全部予以强制拆除。另，2019年6月6日，北京市规划和自然资源委员会出具《关于核实申请人建筑规划审批情况的函》(京规顺执函[2019]第×号)，内容为：经查，位于×镇×村集体土地上的由贺海水建有1层砖混结构房屋3栋，建筑面积2200平方米，未依法取得乡村建设规划许可证。后，沙初犊将贺海水及汤会新诉至本院，要求两人退还购房款220万及利息并赔偿装饰装修损失80万元。经审理，本院作出（2019）京0113民初26380号民事判决书，认定2017年5月19日，贺海水与沙初犊签订的《转让协议》实际的合同主体应为汤会新和沙初犊。涉诉土地上用以转让的地上建筑物确实未取得过相应的建设规划许可手续，所以《转让协议》中关于地上建筑物的转让无效，由于土地及其地上物的不可分性，故双方所签订的《转让协议》中所涉及的土地使用权的转让也无效，因此《转让协议》因为违反法律法规的禁止性规定而无效。最终判决汤会新给付沙初犊购房款及损失赔偿款共计210万元。汤会新就该案提起再审，2020年12月18日，北京市第三中级人民法院作出（2020）京03民申819号民事裁定书驳回汤会新的再审申请。（2019）京0113民初26380号民事判决书现已生效。庭审中，贺海水认可与汤会新签订的《房屋转让协议》中的面积为1000平方米的建筑物为自己所建设，亦认可这些建筑物没有相应的建设规划许可手续。上述事实，有当事人双方陈述、（2019）京0113民初26380号民事判决书、《土地租赁协议》《房屋转让协议》、（2020）京03民申819号民事裁定书及庭审笔录等证据在案佐证，可以作为认定事实之依据。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。经查，原、被告双方签订的《房屋转让协议》中涉及的面积约1000平方米的房屋已经被×镇政府强制拆除，该地上建筑物未取得过相应的乡村建设规划许可证，贺海水亦未能提交明确证据否认涉诉地上建筑物为违章建筑，所以《房屋转让协议》中关于地上建筑物的转让无效，由于土地及其地上物的不可分性，故双方所签订的《土地租赁协议》中所涉及的土地使用权的转让也无效，因此本院认定原、被告之间签订的《房屋转让协议》及《土地租赁协议》因为违反法律法规的禁止性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此《房屋转让协议》及《土地租赁协议》无效后，贺海水应当向汤会新返还相应款项。考虑到汤会新对涉诉房屋及土地的实际占用使用的时间及双方对导致协议无效的过错程度等因素，本院根据本案的实际情况酌情确定贺海水应当返还的房款及损失赔偿的数额，对于汤会新诉讼请求过高部分，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告汤会新与被告贺海水于二〇一五年八月十日签订的《房屋转让协议》和《土地租赁协议》无效；二、被告贺海水返还原告汤会新购房款及租金共计一百零五万元，于本判决生效之日起七日内执行；三、驳回原告汤会新的其他请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费八千二百五十元，由原告汤会新负担一千五百八十七元（已交纳），由被告贺海水负担六千六百六十三元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 李 鹏二〇二一年三月十五日书记员 赵新月