安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖08民终326号 上诉人（原审原告）：安庆市安盛资产管理有限公司，住所地安徽省安庆市迎江区棋盘山路**。 法定代表人：许平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱自培，安徽益上律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：林四八，男，1972年11月2日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市宜秀区，现住安徽省安庆市大观区。 被上诉人（原审被告）：邓庆利，女，1972年2月25日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。 上诉人安庆市安盛资产管理有限公司（以下简称安盛公司）因与被上诉人林四八、邓庆利房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省安庆市大观区人民法院（2020）皖0803民初2022号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人安盛公司委托诉讼代理人朱自培、被上诉人邓庆利到庭参加诉讼，被上诉人林四八经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 安盛公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：1、邓庆利自承租案涉房屋后，一直占有使用该房屋，至今仍未交付给安盛公司，邓庆利如主张租金停止支付，应当提出解除合同，否则不应当免除其支付租金的义务；2、邓庆利声称2019年10月底安盛公司对该房屋加锁阻止正常经营的事实并不存在。 邓庆利辩称，安盛公司于2019年10月份将案涉房屋加锁，不让其转租，且安盛公司未经同意将其投影仪拆掉。一审判决后，2020年12月份才将锁打开同意转租，但未转租成功。 林四八未向本院提交答辩意见。 安盛公司向一审法院起诉请求：1、判令解除与邓庆利、林四八的《房屋租赁合同》；2、判令邓庆利、林四八承担自2019年8月1日至2020年7月31日欠缴的房屋租金、水电费、物业费合计117270元（其中2019年8月1日至2020年7月31日房屋租金共计114211元，2019年9月水电费659元，2020年5月1日至2020年7月31日物业费共计2400元），要求付至实际解除《房屋租赁合同》之日止;3、判令邓庆利、林四八支付违约金5000元;4、本案的诉讼费用由邓庆利、林四八承担。 一审经审理查明，2017年3月14日，安盛公司与林四八签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：安盛公司将安庆市大观区集贤南路108号原黄梅戏校内教学楼一楼整层按现状出租给林四八用于经营，建筑面积约500平方米;租赁期限为五年，自2017年3月14日起至2022年3月14日止；租金每年96000元，房租自2017年5月1日起收取，按半年收取，租金按每年8%递增，林四八应按合同约定按时、足额缴纳使用费，逾期林四八须按欠付额缴纳日万分之五的滞纳金，逾期时间超过一个月，安盛公司有权解除合同，履约保证金不予退还；林四八按规定向安盛公司缴纳使用的水电费；如林四八违约，一次性支付5000元违约金给安盛公司。合同签订后，安盛公司将房屋交付给林四八使用，林四八使用该房屋与邓庆利合伙经营一家餐饮店，林四八缴纳房租至2018年7月31日。2018年8月1日，林四八退出该餐饮店的经营，由邓庆利一人继续经营，之后房租由邓庆利直接支付给安盛公司，邓庆利支付房租至2019年7月31日。2019年10月底，安盛公司将涉案房屋另行加锁锁起来了。2020年5月3日，林四八、邓庆利出具一份说明给安盛公司，载明：位置于安徽省安庆市大观区××路××号，原黄梅戏校教学楼一楼一整层，480平方。自2018年8月1日转让给邓庆利，之后房租由邓庆利女士支付。安盛公司接收了该说明。 一审另查明，坐落于安庆市大观区××路××号××幢××层××室××层××的房屋产权人系安庆市黄梅投资管理咨询有限公司。2013年12月30日，安庆市黄梅投资管理咨询有限公司与陈善文签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：安庆市黄梅投资管理咨询有限公司将安庆市大观区集贤南路108号原黄梅戏校内所有房屋及空余场地出租给陈善文作为商业使用；租赁期限自2013年12月30日至2031年12月30日；租赁期内，安庆市黄梅投资管理咨询有限公司同意陈善文在使用权期限内可将房屋转租、转借给他人使用。2014年1月6日，安庆市黄梅投资管理咨询有限公司与陈善文、安盛公司签订一份《协议》，约定：安庆市黄梅投资管理咨询有限公司同意由安盛公司承租上述房屋及场地，自2014年1月30日，陈善文终止履行前述《房屋租赁合同》，安盛公司受让该合同权利与义务。 一审法院认为，安盛公司与林四八签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。2018年8月1日，林四八退出与邓庆利合伙经营的餐饮店，由邓庆利继续使用涉案房屋经营，并由邓庆利直接向安盛公司支付房屋租金，安盛公司对此未提出异议，且在2020年5月3日，邓庆利与林四八共同向安盛公司出具说明，明确表示此后房租由邓庆利支付，安盛公司予以接收该说明，应视为三方均认可林四八将涉案房屋的租赁权转让给邓庆利，林四八退出双方的租赁关系，由邓庆利受让安盛公司与林四八签订的《房屋租赁合同》的权利和义务。邓庆利未能按约支付租金，已构成违约，故对安盛公司要求解除其与邓庆利之间的房屋租赁合同的诉讼请求，依法予以支持。邓庆利仅支付房租至2019年7月31日，邓庆利应当支付拖欠的房租，但因2019年10月底涉案房屋被安盛公司加锁，致使邓庆利不能支配使用，故该房屋被加锁之后的房租，邓庆利不应承担，邓庆利仅需支付安盛公司2019年8月1日至2019年10月31日期间的房屋租金。根据合同约定，租金自2017年5月1日起收取，每年96000元，每年递增8%，即2019年8月至10月期间每月租金应为9331元[96000元×（1+8%）×（1+8%）÷12个月]，故邓庆利应支付安盛公司2019年8月1日至2019年10月31日期间的房屋租金27993元（9331元/月×3个月）。邓庆利未按约定支付房屋租金，安盛公司要求邓庆利支付5000元违约金，不违反法律规定及合同约定，予以支持。安盛公司主张邓庆利支付水电费及物业费，因安盛公司未能提交证据证实其垫付了水电费及物业费，且合同中也未约定物业费由邓庆利承担，故对安盛公司的该诉求，依法不予支持。林四八已将合同中的权利和义务转让给了邓庆利，安盛公司主张解除与林四八之间的合同，并要求林四八支付房屋租金、水电费、物业费及违约金，没有事实和法律依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院遂判决：一、解除原告安庆市安盛资产管理有限公司与被告邓庆利之间的《房屋租赁合同》；二、被告邓庆利于判决生效后五日内支付原告安庆市安盛资产管理有限公司房屋租金27993元；三、被告邓庆利于本判决生效后五日内支付原告安庆市安盛资产管理有限公司违约金5000元；四、驳回原告安庆市安盛资产管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2745元，减半收取计1372.5元，由原告安庆市安盛资产管理有限公司负担1000元，被告邓庆利负担372.5元。 二审中，安盛公司提交照片打印件三张，证明截至2021年2月21日，案涉房屋仍由邓庆利上锁管理，未将房屋交付给安盛公司。邓庆利质证认为，对照片真实性无异议，安盛公司是在2020年12月份才开锁的。本院经审查，邓庆利对案涉房屋尚未交付安盛公司及目前由邓庆利上锁管理的事实无异议，故对安盛公司该证据的证明目的予以采信。 二审中，安盛公司当庭对水电费、物业费、违约金的上诉请求予以放弃。 对一审法院认定的事实，各方当事人均未提出异议，二审予以确认。 根据法庭查明的事实、各方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：安盛公司主张邓庆利支付自2019年8月1日至实际交付房屋止的租金数额应如何确定。 本院认为：依法成立的合同对各方当事人均具有约束力。安盛公司与林四八签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违背法律规定，合法有效。林四八之后将合同权利义务转让给邓庆利，安盛公司对此亦予以认可，故邓庆利与安盛公司之间的房屋租赁关系合法有效，邓庆利应当依照合同约定支付相应的房屋租金。现邓庆利仅支付租金至2019年7月份，对于安盛公司要求其支付2019年8月1日至实际交付房屋之日租金的诉求，应当支持。从本案查明的事实看，因邓庆利未交纳房租，安盛公司自2019年10月底对案涉房屋上锁进行了管理，至2020年12月邓庆利认可房屋已解锁。 对于上述房屋租金中2019年8月份至2019年10月份的房屋租金，邓庆利应当支付，2017年的月租金为8000元，按照合同约定，每年按8%递增，2019年8月至10月份的月租金为9331元（8000元/月×108%×108%），共计27993元。 对于2019年11月份至2020年12月份的房屋租金，邓庆利想将房屋转租，故未与安盛公司协商解除合同，在合同未解除的情形下，依然有支付租金的义务，但考虑到安盛公司不同意其转租，有将房屋上锁进行管理的行为，故对该期间的租金损失双方各自承担一半。 其中2019年11月份至2020年4月份租金按照9331元/月计算为55986元，2020年5月至2020年12月租金按照10077元/月（9331元/月×108%）计算为80616元，共计136602元，邓庆利承担50%即68301元。 对于2021年1月份至房屋实际交付之日的租金损失，邓庆利应当支付给安盛公司，计算至2021年3月份判决确定之日，租金标准仍按照10077元/月计算，共计30231元。 综上，邓庆利共应给付安盛公司租金为126525元。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持安徽省安庆市大观区人民法院（2020）皖0803民初2022号民事判决第一、三项即：解除原告安庆市安盛资产管理有限公司与被告邓庆利之间的《房屋租赁合同》；被告邓庆利于本判决生效后五日内支付原告安庆市安盛资产管理有限公司违约金5000元。 二、撤销安徽省安庆市大观区人民法院（2020）皖0803民初2022号民事判决第二项即：被告邓庆利于判决生效后五日内支付原告安庆市安盛资产管理有限公司房屋租金27993元。 三、邓庆利于本判决生效后十五日内支付安庆市安盛资产管理有限公司房屋租金126525元。 四、驳回安庆市安盛资产管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2745元，减半收取1372.5元，由安庆市安盛资产管理有限公司负担1000元，邓庆利负担372.5元；二审案件受理费2745元，由安庆市安盛资产管理有限公司1000元，邓庆利负担1745元。 本判决为终审判决。 审 判 长  左 红 审 判 员  诸冬林 审 判 员  高 平 二〇二一年三月三十一日 法官助理  赵红军 书 记 员  吴 杰 附本案适用相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。