贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终784号上诉人（原审被告）：黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司，统一社会信用代码915226005650106016，住所地贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市金山大道59号。法定代表人：郑红，系该公司总经理。委托诉讼代理人：顾汉业，男，1975年8月28日出生，汉族，住贵州省凯里市。被上诉人（原审原告）：沈安琴，女，1977年10月7日出生，汉族，住贵州省天柱县。被上诉人（原审原告）：胡朝伍，男，1978年2月26日出生，苗族，住贵州省天柱县。上诉人黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司（以下简称“华诚伟业公司”）因与被上诉人沈安琴、胡朝伍商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初13889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭，2021年2月2日上诉人华诚伟业公司的委托诉讼代理人顾汉业和被上诉人胡朝伍到庭接受本院庭询。本案现已审理终结。华诚伟业公司上诉请求:1.撤销贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初13889号民事判决，改判免除上诉人的违约金；2.案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、按照《商品房买卖合同》的约定，上诉人的义务是将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，上诉人只为逾期交付担责，合同未约定上诉人逾期办理也需要担责。一审判决上诉人承担“逾期交付”的违约责任与被上诉人的“逾期办理”诉求不符。二、一审法院认定被上诉人委托上诉人办理房屋产权登记时双方所签《委托书》为约定不明与事实不符，应予纠正。授权委托书虽无时间限制，但授权办理事项具体，期限应视为办结产权登记时为止，应为有效授权。三、一审法院认定上诉人未按约定办理商品房转移登记的有关文书，致使被上诉人不能按预期的时间对房屋享有物权及行使处分权错误。如被上诉人要处置房屋，可由其向上诉人申请撤销合同备案，与新购房人重新签订合同即可。四、被上诉人在未提供证据证明其具体损失的情况下，一审根据合同约定的每日万分之一的违约金进行计算，大大超出了被上诉人所受实际损失，加重了上诉人的负担。应综合考虑违约原因、违约事实、可能造成的损失等，根据公平原则对违约金予以免除。五、被上诉人的初始登记已于2018年4月20日办结，并于2018年4月22日在小区单元门张贴通知，告知相关业主自行前来领取。2020年11月3日，上诉人再次以短信形式群发通知包含被上诉人在内的有关业主来领取大证，但被上诉人至今未来领取，一审把此阶段的时间也作为违约期计算违约金，对上诉人明显不公。综上，请求法院改判免除上诉人的违约金。沈安琴、胡朝伍答辩称，一审判决正确，被答辩人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。沈安琴、胡朝伍向一审法院起诉请求：1、被告继续履行《商品房买卖合同》，立即为原告办理商品房交付程序；2、判令被告支付逾期办理商品房产权转移登记有关文书违约金43378.17元（451856.00元×0.0001×960天，暂计至2020年8月31日，违约金应计算至房产证交付手续完毕为止）；3、本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2016年5月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号2016004109），约定原告购买被告开发位于凯里市房屋，建筑面积113.16平方米，总房价款451856.00元。合同约定：买受人采取贷款方式付款，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款90856.00元，余款361000.00元以银行按揭支付；出卖人应在2015年6月30日前向买受人交付房屋；出卖人承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起×日内退还买受人已付款，并按照×利率支付利息。②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。另查明，合同签订后，原告并未实际向被告交付首期房款。2016年5月3日，胡朝伍、沈安琴向被告出具一份《借条》，内容为“本人胡朝伍（身份证5226271978××××××××）于2016年5月3日购买华城·东方领域7栋2单元501室住宅一套。并向黔东南州华城伟业房地产开发有限公司申请垫付该套房屋首付款90856.00元，现本人需要持该套房屋首付款的收据原件到银行办理该套住房的银行按揭贷款手续。故此，向贵公司申请借用该套房屋首付款收据原件一份，并承诺在银行办理按揭贷款签字之日三日内归还该收据。”2016年7月27日，原、被告签订《补充协议书》，约定解除《商品房买卖合同》附件六（二）中精装修部分约定的条款，被告不再承担进行精装修义务，该商品房的装修事宜由原告自行进行，被告在本协议签订后3日内向原告返还该精装修部分购房款90856.00元。双方协商以被告垫付的首付款90856.00元冲抵返还原告精装修部分购房款90856.00元。再查明，2016年6月30日，原告向银行贷款361000.00元支付被告购房款。2015年8月22日，被告在黔东南日报刊登交房公告，通知1、2、7、8号楼业主办理交房。2016年10月18日，原告出具委托书，委托被告公司龙琴代为办理产权登记等相关手续。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。一、关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告未按约定时间取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应承担相应违约责任。被告辩称2018年4月22日在小区单元门张贴通知，系原告自身原因迟延领证，之后又进行了电话通知，但被告并未提供充分有效的证据证实，对被告的该抗辩意见，本院不予采信。根据原、被告所签合同约定，被告逾期取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，其违约行为一直存续，每天的违约事实及数额都是独立的，每天产生新的诉权都分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定”，本案中，被告应在2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，而原告2020年9月9日向法院请求保护权利，对原告诉请超过三年诉讼时效的部分，被告取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，对2020年9月9日前超过三年期间（即2017年9月9日前）的违约金，因原告未及时行使权利，诉讼时效期间届满后不再受法律保护，即本案应当从2017年9月10日起计付违约金。《商品房买卖合同》约定总房价款451856.00元，首期房款90856.00元，按揭贷款361000.00元，但双方在实际履行合同过程中，已通过精装修部分购房款冲抵首期房款方式变更了《商品房买卖合同》的约定，即被告实际交付给原告的房屋已由合同约定的精装房变更为毛坯房，原告实际向被告交付的购房款为361000.00元（银行贷款361000.00元）。暂计至2020年8月31日的违约金为39204.60元（361000.00元×0.01%×1086），原告主张超出部分，本院不予支持。2020年9月1日以后的违约金以已交付房价款361000.00元为基数按日万分之一的标准计算至实际交付办理商品房转移登记文书之日止。二、关于原告诉请被告继续履行《商品房买卖合同》，立即为原告办理商品房交付程序。经庭审查明，涉案房屋已经交付给原告，原告自认2016年6月30日接房，故原告的该项诉请已无实际意义，不予支持。三、关于被告的主要抗辩意见。首先，取得商品房所有权初始登记是办理商品房转移登记的前提和必备条件，被告未按约定取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，必然使原告不能按期办理转移登记，被告主张未交付初始登记证仅承担四分之一的违约金，缺乏事实和法律依据。其次，虽然原、被告签订《委托书》委托被告办理产权登记等相关手续，但该《委托书》中没有约定委托办理产权证取得的时间，视为约定不明，因此不能免除被告交付相关文书的义务。第三，被告要求减少或免除违约金，本院认为，合同约定的按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金并未超过同期人民银行贷款基准利率，不宜认定为过高，因此本院不予调整。第四，虽然2016年9月政策变动，由办理产权证、土地证转为统一办理不动产权证，但被告作为房开企业，其了解政策相对于购房户而言处于优势地位，在知晓对于办理转移登记的新政策后，未及时跟购房户协商，变更协议，重新约定办理产权登记的相关事宜，故被告仍应按照原合同承担交付文书违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告沈安琴、胡朝伍2017年9月10至2020年8月31日期间逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金39204.60元，2020年9月1日以后的违约金以已付房价款361000.00元为基数按日万分之一的标准计算至实际交付办理商品房转移登记文书之日止；二、驳回原告沈安琴、胡朝伍的其他诉讼请求。二审期间，华诚伟业公司提交《声明》一份，用以证明被上诉人沈安琴经由上诉人2018年4月22日通知其来领取大证，直至2020年12月24日才来领取，其自愿放弃追究华诚伟业公司逾期移交初始登记有关文书的违约责任。经质证，沈安琴对证据的真实性无异议，但提出其是在未清楚《声明》内容的情况下所签。本院认为，该《声明》系沈安琴本人所签，内容清楚明了，且沈安琴确实已经领取自己的不动产权属证书，具有真实性、合法性和关联性，因此，对该份证据本院予以采纳。二审查明的事实与一审查明的事实一致。另查明，2020年12月24日沈安琴作出一份《声明》，称其“已接到领取大证的通知，并知晓黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司在2018年4月已办理完本人的大证，并已可以领取，因本人原因未及时前来领取大证。因此，本人愿意放弃追究黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司关于逾期移交初始登记有关文书的违约责任，黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司也不予追究本人逾期领取大证的责任。”本院认为，本案二审争议焦点：沈安琴2020年12月24日作出的《声明》是否有效，能否免除华诚伟业公司逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。二审质证时，沈安琴明确表示《声明》中的签字系其本人笔迹，足以确认系沈安琴自己在《声明》上签字无疑。《声明》中写明“本人愿意放弃追究黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司关于逾期移交初始登记有关文书的违约责任”，从该内容可知，被上诉人已明确表示放弃追究华诚伟业公司的逾期移交初始登记有关文书的违约责任，系其真实意思表示，具有法律效力。沈安琴称其在《声明》上签字时不清楚其中内容的意思即签字，因沈安琴系完全民事行为能力人，其所作出合法有效的意思表示应具有相应的法律效力，且沈安琴未提出《声明》具有其他无效或可撤销的情形，因此该辩解意见不能成立。案涉房屋的购买人虽系沈安琴、胡朝伍两人，但二人系夫妻关系，一审中沈安琴作为胡朝伍的委托诉讼代理人参加诉讼，且沈安琴已领取案涉房屋的不动产权属证书，因此，沈安琴所作出的《声明》系其与胡朝伍的共同意思表示。根据《中华人民共和国民法典》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”沈安琴作出的《声明》中承诺放弃追究华诚伟业公司逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，其应恪守承诺，遵照执行，沈安琴、胡朝伍继续要求华诚伟业公司承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任有违本人承诺和诚信原则，已经丧失请求权基础，一审判决华诚伟业公司承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任不当，本院予以纠正。综上所述，黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民法典》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初13889号民事判决；二、驳回沈安琴、胡朝伍的诉讼请求。一审案件受理费442.00元，由沈安琴、胡朝伍负担；二审案件受理费798.00元，由黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 龙集东审判员 罗 维二〇二一年三月二十四日法官助理张强书记员王凯