安徽省合肥市瑶海区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）皖0102执异10号 异议人（案外人）：张为强，男，1960年5月23日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 申请执行人：新站区阳光汇景花园小区第二届业主委员会，住所地安徽省合肥市新站区铜陵北路阳光汇景花园小区18栋304室。 法定代表人：葛友明，主任。 委托代理人：杨成炬，安徽和源律师事务所律师。 被执行人：海都房地产开发（合肥）有限公司，住所地安徽省合肥市铜陵北路与物流大道交口西南侧阳光汇景商业四号楼，统一社会信用代码91340100779062263T（1-1）。 本院在执行新站区阳光汇景花园小区第二届业主委员会（以下简称阳光汇景业委会）与海都房地产开发（合肥）有限公司（以下简称海都房地产公司）车位纠纷一案中，案外人张为强对本院的执行标的提出异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 异议人张为强称：阳光汇景业委会诉海都房地产公司车位纠纷强制执行一案，业经贵院受理。在贵院的执行过程中，贵院查封了海都公司名下位于合肥市新站区××花园小区××号××室，并准备于2020年8月13日网上拍卖。但是，贵院拍卖的房产实际上海都公司已经出卖并交付给申请人，为此，申请人特向贵院提出执行异议申请，希望贵院立即解除查封，并停止拍卖程序，具体理由如下：2016年4月17日，申请人预定了海都名下位于合肥市新站区××花园小区××号楼××室房产并支付定金20万元；2016年8月4日，申请人支付预付房款100万，合计支付购房款120万元，房款已基本付清。当时，申请人支付房款均汇入海都公司会计张志靖个人卡中。2016年底，海都公司将阳光汇景花园小区20号楼商业101室房产交予申请人。因申请人常年在外地，该房产申请人一直没有使用，后得知案涉房屋被他人堆放了物品。 2020年7月，经朋友告知，得知贵院正在拍卖申请人购买房产，申请人赶紧向贵院提出执行异议。申请人认为，案涉房产申请人已经购买多年，被申请人海都公司也交付给了申请人，该房产所有权已归申请人所有。现贵院查封并拍卖该处房产，严重损害申请人合法权益。为此，申请人特向贵院申请执行异议，请求法院依法审查，并解除案涉房产查封，停止拍卖程序。 案外人张为强提交了身份证复印件、“执行异议”之事实经过与细节建行账户交易明细、收据等证据，拟证实其主张。 申请执行人阳光汇景业委会称：一、被答辩人与被执行人合谋串通，构成妨害司法行为。1、被答辩人是个近60岁的福建人，与合肥乃至安徽没有任何联系，甚至都没有来过合肥，看都不看就在千里之外的异地买房，不合常理。2、被答辩人自述其与被执行人股东是朋友关系，便是合谋。3、被答辩人没有签订合同就支付20万＋100万元买卖不动产，不合常理。4、即便被答辩人属于钱多，但根据其7月27日再付100万元，海都公司将现房交付于我的自述，距离2020年7月27日提出执行异议申请整整四年时间。四年时间不要求购房合同备案、房屋过户、不知道房屋被保全，不合常理。5、被答辩人分二次将20万＋100万元汇入张志靖个人账户，既没有证据证明海都房产授权张志靖个人接受购房款，也没有证据证明张志靖将此款转入海都房产公司账户，这两笔转账记录仅仅证明被答辩人与张志靖个人之间有业务往来关系，无其他证明目的。6、20万＋100万元只有收据但却没有开具正规发票，不能证明此款属于购房款。而且收据编号连号，收据也不是海都房地产公司专有收据，两收据间隔4个月却连号，不正常。7、两张银行转账单，仅有定金留言，不能证明为买房定金，更不能证明购买的是本案争议房屋的定金。二、被执行人明知房屋被查封而继续变卖的行为，涉嫌犯罪。1、（2016）皖0102民初58号民事裁定书于2016年5月19日作出、同年6月2日发出协助执行通知书且当日查封，被执行人是明知的。2、被执行人明知争议房屋被保全查封，竟然还在2016年7月27日接受他人100万元购房款、出售被查封房屋。构成犯罪的，按《刑法》第三百一十四条规定的非法处置查封财产罪处理。3、被执行人如果隐瞒争议房屋被查封的事实真相，非法占有的120万元则属于数额特别巨大情形，同时构成诈骗罪，应按数罪并罚原则处理。三、退一步说，即使被答辩人不知情房屋被查封而继续支付100万元，即使属于被欺骗的受害人，其也仅仅属于一般债权人而已，不影响被查封房屋的拍卖。1、即使被答辩人2016年3月17日支付20万元定金是事实，但鉴于2016年6月2日争议房屋被查封，已不可能继续房屋交易的情况下，被答辩人应按定金罚则追究张志靖个人或者海都房产的责任。2、被答辩人不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。3、被答辩人的购房合同没有网签备案，既不能对抗第三人，也不享有优于一般债权的效力。 被执行人海都房地产公司未发表意见。 本院查明，阳光汇景业委会与海都房地产公司车位纠纷一案，本院于2018年11月6日作出（2018）皖0102民初119号民事判决:一、被告海都房地产开发（合肥）有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告新站区阳光汇景花园小区第二届业主委员会损失4419900元及利息128177元；二、驳回原告新站区阳光汇景花园小区第二届业主委员会的其他诉讼请求。后海都房地产公司不服本院判决，上诉于合肥市中级人民法院，中院于2019年5月10日作出（2019）皖01民终2265号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。 判决生效后，阳光汇景业委会向法院申请强制执行。诉讼过程中，本院根据杨守刚的保全申请，于2018年1月18日在合肥市不动产登记中心保全了被执行人海都房地产公司名下位于新站区铜陵××路××道××花园××幢××上（房权证合产字第8××5号），在本案执行过程中亦续封了该房产，并依据（2019）皖0102执2944号民事裁定书拟拍卖该案涉房产。后案外人张为强提出执行异议。 本院认为：一、对案外人异议，已登记的不动产，按照不动产登记薄判断权属。合肥市不动产登记中心产权登记信息显示，新站区铜陵北路与物流大道交口阳光汇景花园20幢商101／101上房产（房权证合产字第8××5号）的权利人为海都房地产公司；二、被执行人海都房地产公司未按执行通知履行生效法律文书确定的付款义务，本院依法查封、评估、拍卖其名下的房产，符合法律规定；三、案外人张为强主张案涉房产的所有权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，张为强未能提供商品房买卖合同；其次，张为强虽提供两张账款凭证及收据，但不能证明其实际向海都房地产公司支付了全部价款；再者，张为强亦未能提供证据证明已实际占有该案涉房产。综上，张为强要求中止对案涉房屋查封并停止拍卖的异议请求，在执行异议阶段本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回案外人张为强的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  陈 军 审 判 员  翟安宁 审 判 员  瞿玲玲 法官助理  郑 凯 二〇二一年三月二十五日 书 记 员  李自强 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十五条对案外人异议，人民法院应当依照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证劵由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依据前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。