四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终1542号 上诉人（原审被告）：李学成，男，1976年7月25日出生，汉族，住四川省资中县。 委托诉讼代理人：王超，四川兴远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张颖，四川兴远律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：彭啸鸣，女，1979年6月27日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：梁利梅，四川睿塔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余嵩，四川睿塔律师事务所律师。 上诉人李学成因与被上诉人彭啸鸣房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初11777号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年1月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李学成上诉请求：1.请求撤销原判第一项，改判驳回彭啸鸣要求其支付管理费59816元的诉讼请求；2.本案一二审费用由彭啸鸣承担。事实与理由：一、一审法院认为彭啸鸣主体适格是错误的，根据庞克丽、李学成、彭啸鸣签订的《房屋租赁协议》第一条、第四条第二款，《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，庞克丽与彭啸鸣是委托代理关系。庞克丽委托彭啸鸣向李学成收取管理费，故管理费的收取方应为庞克丽，彭啸鸣不是本案的权利主体，也未获得庞克丽的书面授权，不是本案的适格主体。二、根据协议第四条第二款的约定，彭啸鸣未提交证据证明其对案涉房屋进行了日常管理，其事实上也未提供管理，没有权利收取管理费，一审法院未查明该事实，属认定事实错误。三、根据庞克丽向李学成发送的律师函，案涉协议应于2020年8月11日解除，故即使李学成要支付管理费，也只应付至该日。但一审法院未对案涉协议已经解除的事实进行认定，也未对该律师函是否达到解除协议的效力问题进行阐述。四、一审法院未考虑疫情对李学成的影响，仅以减免管理费无协议约定且各方对此未达成合意为由不予支持的做法违背国家相关政策及指导意见。综上所述，一审法院认定事实错误，请求二审法院予以改判。 彭啸鸣辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。针对李学成的上诉请求与事由，彭啸鸣认为：一、彭啸鸣代庞克丽管理房屋，但收取管理费并不是代庞克丽收取，根据《房屋租赁协议》第三条第一项约定，租金由庞克丽收取，管理费由彭啸鸣收取。因此彭啸鸣主体资格并无错误。二、彭啸鸣收取管理费是因为在将涉案房屋租给李学成时，没有一次性收取转让费，而是将转让费均摊为管理费。日常使用方也是李学成，根据谁主张谁举证的原则，李学成负有证明彭啸鸣没有进行日常管理的举证责任。三、庞克丽发送律师函是属于另一法律关系，且李学成至今仍在占有使用案涉房屋，其以实际行动表明了愿意继续履行租赁合同，合同的解除也不是仅凭一张律师函就可以简单解除的。四、李学成在2020年7月9日前便要支付前期的管理费，并不是李学成腾退房屋之后的管理费。五、李学成主张的关于新冠疫情的指导意见，只能针对租金，不能针对管理费，且该指导意见只是引导和鼓励减租，不是必须减租。 彭啸鸣向一审法院起诉请求：1.判令李学成向彭啸鸣支付管理费59816元；2.判令李学成向彭啸鸣支付违约金12000元；3.本案的诉讼费用由李学成承担。 一审法院认定事实：2019年8月5日，庞克丽作为甲方与乙方彭啸鸣、丙方李学成签订《房屋租赁协议》，主要约定：甲方将其所有的位于成都市青羊区××路××号××栋××层的部分物业出租给丙方使用，甲方委托乙方在本协议期限内负责管理该物业，并向丙方收取管理费用；合同约定了租金及管理费金额，其中2019年12月10日至2020年12月9日期间的月管理费为6530元，2020年12月10日至2021年10月9日期间的月管理费为7053元，每期租金和管理费须按每6个月支付一次，租金须提前30天支付至甲方账户，支付管理费于乙方账户；2019年8月6日前支付从2019年8月10日至2020年2月9日期间的租金和管理费，2020年1月9日前支付从2020年2月10日至2020年8月9日期间的租金和管理费，2020年7月9日前支付从2020年8月10日至2021年2月9日期间的管理费；若丙方未按时向乙方足额支付管理费，视作丙方违约，甲方应无条件配合乙方要求执行终止本协议，并且乙方享有因丙方违约而向甲方支付的违约金的20%。 2020年3月8日、3月28日、4月2日，李学成分别向彭啸鸣微信转账支付管理费2000元、8000元及9590元，以上共计19590元。 2020年8月11日，庞克丽向李学成发出律师函，称其未按《房屋租赁协议》约定缴纳全部租金，现解除《房屋租赁协议》。 一审审理中，1.李学成陈述收到律师函后和房屋所有权人重新签订了新的租赁合同，未腾退案涉房屋。2.彭啸鸣主张李学成第一次管理费全部支付完毕，尚欠2020年5月10日至2021年2月9日的管理费。 一审法院认为，彭啸鸣、李学成与案外人庞克丽签订的《房屋租赁协议》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。《房屋租赁协议》明确约定李学成应向彭啸鸣支付管理费，向庞克丽支付租金，故彭啸鸣基于协议约定有权向李学成收取管理费，故一审法院对李学成关于彭啸鸣不是本案适格主体的抗辩理由不予支持。根据本案一审查明的事实，李学成应于2020年1月9日前支付从2020年2月10日至2020年8月9日期间的租金和管理费，2020年7月9日前支付从2020年8月10日至2021年2月9日期间的管理费，李学成主张其与庞克丽另行签订了《房屋租赁协议》，但未提交相应证据，其也未举证证明其已腾退了案涉房屋，故其应支付2020年5月10日至2021年2月9日的管理费共计59816元（7个月×6530元+2个月×7053元），故一审法院对彭啸鸣要求支付管理费的诉讼请求予以支持。李学成主张因新冠疫情导致其无法开业、没有收入，应当减免管理费无协议约定且各方对此也未达成合意，故其要求减免的抗辩主张一审法院不予支持。关于违约金，《房屋租赁协议》约定，若丙方未按时向乙方足额支付管理费，视作丙方违约，甲方应无条件配合乙方要求执行终止本协议，并且乙方享有因丙方违约而向甲方支付的违约金的20%。彭啸鸣主张违约金的前提条件是其已向甲方即庞克丽支付了违约金，现其未提交证据证明该事实，故彭啸鸣主张违约金不符合协议约定，一审法院对其该诉讼请求不予支持。 综上，一审法院对彭啸鸣的诉讼请求予以部分支持。依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、李学成于判决发生法律效力之日起十日内向彭啸鸣支付管理费59816元；二、驳回彭啸鸣的其余诉讼请求。如未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取798元，诉讼保全费738元，共计1536元，由彭啸鸣承担257元，李学成承担1279元。 二审中，李学成提交了以下证据：1、庞克丽起诉彭啸鸣和李学成的民事起诉状，庞克丽要求确认三方在2019年8月5日签订的《房屋租赁协议》在2020年8月21日解除，认为该证据证明彭啸鸣失去了要求李学成支付管理费的依据；2、李学成与案外人戈净签订的商铺转让协议，载明戈净将其承租的案涉房屋（含室内外家具家电等）转让给李学成，李学成向戈净支付转让费180000元，拟证明李学成从案外人戈净处转让获得案涉房屋，并非从彭啸鸣处获得，故彭啸鸣关于管理费实际系转让费的主张不能成立。彭啸鸣质证认为，该协议无原件，对其真实性不予确认，且即便为真实的，该协议与本案并无关联性，因为戈净在承租后另外的装修可能产生新的转让费，不涉及彭啸鸣的转让。 彭啸鸣提交了以下证据：1、其与房屋所有权人庞克丽签订的房屋租赁合同及所附平面图，该合同载明彭啸鸣租赁期限至2022年12月止，所附平面图有包括戈净、李学成在内的各次承租人签字确认，拟证明彭啸鸣系第一任承租人，案涉房屋系经房东同意后出租给李学成，彭啸鸣与庞克丽的合同关系并未解除，彭啸鸣有代业主催收租金和寻找其他承租人的义务；2、情况说明一份，该情况说明系庞克丽在其起诉彭啸鸣和李学成租赁合同纠纷一案中的代理人代为出具，在该说明中，庞克丽表示在三方签订的《房屋租赁协议》中，租金和管理费是分开收取的，收款账号也是各自提供的，彭啸鸣在履行管理义务后，是否收取管理费，是否足额收到均与庞克丽无关，但因彭啸鸣未能及时有效的促使李学成实际及时足额支付租金，故彭啸鸣已无权收取管理费，庞克丽已另案起诉两人。李学成质证认为，对彭啸鸣与庞克丽签订的租赁合同及附图真实性无异议，但认为达不到证明目的，案涉合同是三方协议，不是彭啸鸣转租；对情况说明认为庞克丽已经表示彭啸鸣无权另行主张管理费。 本院认证认为，虽然李学成提交的其与案外人戈净签订的合同无原件，但彭啸鸣的证据上亦显示了戈净曾经承租了案涉房屋，证据之间能够相互印证，故本院对该证据真实性予以确认；对庞克丽另案代理人代为出具的情况说明，虽然庞克丽的代理人非本案中的代理人，但其另案起诉的合同与本案合同系同一合同，基础法律关系和基本事实均相同，故该情况说明能够代表庞克丽真实意思表示，对该证据的真实性本院予以确认；对庞克丽起诉李学成、彭啸鸣的起诉状、彭啸鸣与庞克丽签订的租赁合同及附图真实性予以确认，对以上证据的关联性和证明力将综合认定。 二审另查明，案涉的三方《房屋租赁协议》约定，李学成承租房屋用途为“成都酌饮轩”，双方确认实际用途为餐饮；同时约定彭啸鸣的主要义务为监督李学成在租赁房屋内的日常使用和卫生清洁管理，督促李学成按期缴纳租金，若李学成未向彭啸鸣支付管理费，庞克丽应配合终止协议，经庞克丽同意李学成转租或不再承租后，彭啸鸣负责推荐新承租人。该合同同时约定了李学成应自行另行缴纳物管费。 二审中，李学成确认，案涉合同中约定的彭啸鸣收取的管理费，系因房屋出租人庞克丽常年在国外，故委托彭啸鸣催收承租人租金、代为维护房屋设施设备并代为寻找承租人。 本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，彭啸鸣、李学成与庞克丽签订的《房屋租赁协议》是各方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。本案二审争议焦点为：1、彭啸鸣是否有权单独收取管理费；2、庞克丽的起诉对彭啸鸣收取管理费是否有影响及彭啸鸣是否履行了管理费对应的合同义务；3、若应收取管理费，疫情期间是否应予以调减。 关于彭啸鸣是否有权单独收取管理费。本院认为，从合同约定来看，虽然彭啸鸣系受庞克丽委托对承租人李学成使用案涉房屋代行部分管理职责，但管理费和租金无论是金额标准还是支付方式均是独立约定，李学成应分别独立的向庞克丽和彭啸鸣的账户支付租金和管理费。同时从庞克丽出具的情况说明来看，庞克丽亦认可在符合管理费支付条件的情况下，管理费系彭啸鸣单独收取，与庞克丽无关。故案涉三方《房屋租赁协议》中约定的管理费，彭啸鸣有权单独向李学成主张。 关于庞克丽的起诉对彭啸鸣收取管理费是否有影响及彭啸鸣是否履行了管理费对应的合同义务。本院认为，虽然庞克丽以李学成未及时足额支付租金为由发出了解除函，且起诉主张确认合同在2020年8月已经解除，但李学成目前尚未实际搬离，故其应支付包括租金（占用费）及管理费在内的使用对价。虽然李学成未能足额支付租金，但该情形难以为彭啸鸣单独控制掌握，且彭啸鸣主张其应获取的管理费对应期间，庞克丽亦有权收取对应的租赁使用对价，故彭啸鸣要求李学成支付2021年2月9日前管理费的主张有合同和事实依据，应予支持。李学成还主张彭啸鸣未能履行管理职责，故不应收取管理费，但根据已查明的事实，彭啸鸣主张职责是代行部分业主的管理权利，对李学成没有直接的日常义务，且李学成之前已支付了多笔管理费，在目前无证据证明彭啸鸣未能履行管理职责或彭啸鸣的管理内容与之前相比发生了变化的情况下，本院对李学成关于彭啸鸣未能履行管理职责的主张不予支持。 关于疫情期间管理费是否应予以调减。前文已述，管理费相对租金有较强的独立性，同时亦具有占有使用的对价性质，故管理费相应的权利义务规则应参照适用租金规则。李学成承租房屋系用于餐饮，从2020年1月底至2020年3月底是疫情较为严重期间，成都市的餐饮业特别是堂食服务受到了较为严格的限制，经营者的收益在此期间受到较大影响，故本院酌情调减2020年1月底至2020年3月底的两个月管理费按照约定的70%收取。根据协议约定，该期间管理费为每月6530元，故应调减管理费3918元，李学成还应向彭啸鸣支付管理费55898元。 综上所述，李学成的上诉请求部分成立；一审判决认定事实清楚，但部分法律适用不当，予以纠正。依照原《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初11777号民事判决第二项； 二、变更成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初11777号民事判决第一项为“李学成于本判决发生法律效力之日起十日内向彭啸鸣支付管理费55898元”； 三、驳回彭啸鸣的其他诉讼请求。 一审案件受理费减半收取798元，诉讼保全费738元，共计1536元，由彭啸鸣承担357元，李学成承担1179元；二审案件受理费1329元，由彭啸鸣负担100元，李学成负担1229元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 韬 审判员 王 果 审判员 杜玉兰 二〇二一年三月二十九日 书记员 袁雅丽