四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初11087号 原告：何某2，男，1969年4月12日出生，汉族，住成都市高新区。 原告：何某1，男，2003年4月27日出生，汉族，住成都市高新区。 法定代理人：何某2（何某1父亲），男，住成都市高新区。 上述二原告共同委托诉讼代理人：吴霞，四川履正律师事务所律师。 被告：李长虹，男，1983年5月21日出生，汉族，住河南省林州市。 原告何某2、何某1与李长虹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何某1的法定代理人即原告何某2、原告何某2、何某1共同委托诉讼代理人吴霞到庭参加诉讼，被告李长虹经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 何某2、何某1向本院提出诉讼请求：1.解除何某2、何某1与李长虹于2016年12月10日签订的《房屋租赁合同》；2.判令李长虹支付何某2、何某12019年7月1日起至2020年6月30日的租金73092元；3.判令李长虹支付何某2、何某12019年6月1日至2020年6月30日的物业管理费24635.52元；4.判令李长虹向何某2、何某1支付2018年11月至2020年6月30日的空调使用费10152元；5.判令李长虹向何某2、何某1支付恢复原状的费用30000元；6.判令李长虹向何某2、何某1支付违约金18273元。事实和理由：何某2、何某1与李长虹于2016年12月10日签订了《房屋租赁合同》，李长虹承租何某2、何某1位于成都市高新区天府大道北段1700号7栋1单元9楼904号房屋，合同约定租赁期为3年，自2016年12月30日至2019年12月30日，月租金6091元。同日，在《房屋租赁合同》的基础上，签订了《补充协议》，约定承租方向出租方交还房屋时，由承租方恢复原状，如承租方未能恢复原状，则支付出租方30000元。合同第五条第一款约定租赁期和免租装修期间，使用该房屋产生的空调费和物业管理费由承租方承担。合同第九条第四款第一项约定承租方不支付或不按照约定支付租金达7日或欠缴各项费用达人民币3045元的，出租方有权解除合同收回房屋。合同第十条第三款约定，承租方有合同第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的三倍向出租方支付违约金。李长虹从2019年7月起开始拖欠租金，后双方多次交涉，李长虹于2019年12月30日、2020年3月9日作出《房屋租赁费解决方案》，承诺其将承担房屋没有租赁出去之前所产生的所有闲置费用，包括房屋的租金和物业管理费等，若2020年6月30日房屋还未租赁出去，则结清并支付一切费用后按照约定退房。现李长虹从2019年7月开始未支付租金，且房屋因李长虹的缘由仍未租赁出去，故在此请求判决解除合同并要求李长虹按照《房屋租赁合同》、《补充协议》、《房屋租赁费用解决方案》支付相关费用，原告何某2、何某1诉请到院。 李长虹未作答辩，且未向本院提交证据。 本院经审理认定事实如下：何某2、何某1（甲方，出租方）与李长虹（乙方，承租方）于2016年12月10日签订了《房屋租赁合同》，约定：1、乙方承租位于成都市高新区天府大道北段1700号7栋1单元9楼904号房屋用于餐饮，建筑面积135.36平方米，租期3年，从2016年12月30日至2019年12月30日止，月租金为6091元，年租金为73092元；2、合同第四条：乙方交纳房屋租赁保证金12182元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金在抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约金、赔偿金，剩余部分甲方无息返还乙方；3、租赁期间及免租期，使用该房屋所发生的费用，包括但不限于水、电、空调、通讯、设备、物业管理费，均由乙方承担；4、合同第九条9.4：“乙方如有不支付或者不按照约定支付租金逾期达7日，或欠缴使用房屋产生的各项费用达人民币3045元的，甲方有权单方面解除合同，收回该房屋”；5、合同第十条10.3：“乙方如有9.4款约定的情形的，应按照月租金3倍向甲方支付违约金”。同日，双方还签订了《补充协议》，约定乙方（承租方）向出租方交还房屋时，由乙方恢复原状，如乙方未能恢复原状，则支付甲方（出租方）30000元。 合同签订后，何某2、何某1依约提供了案涉房屋，李长虹从2019年7月起因存在拖欠房屋租金和物业管理费的情况于2019年12月30日、2020年3月9日作出《房屋租赁费解决方案》，载明“因本人未能及时支付2019年下半年6-12月的房费和物管费，导致房屋租赁到期后不能正常交接，现本人就此事做出以下解决方案：1、……2020年5月31日之内，累计支付20000元，同时并支付结清2019年度物管费；2020年6月30日之内，支付结清截止2020年6月30日剩余房费，同时结清截止2020年6月30日的物管费。2、在房屋没有租赁出去之前所产生的现值损失（不仅房费、物管费），由本人承担……5、若6月30日还未租赁出去，要结清并支付一切费用后按合同约定退房，不再往后延迟”。 庭审中，何某2、何某1对2020年4月1日收到李长虹转账8600元予以确认，同时于2020年7月18日收回案涉租赁房屋，并且明确本案只主张至2020年6月30日的租金和其他相关费用。 何某2、何某1已交纳的物业管理费和空调使用费的发票载明，案涉租赁房屋从2019年6月至2020年6月的物业管理费为23972.26元，从2018年11月1日至2020年6月30日空调使用费为9475.2元。 另查明，在签订合同时，李长虹依照合同第四条4.1款向何某2、何某1交纳了12182元保证金，尚未退还。 证明上述事实的有原、被告身份信息、《房屋租赁合同》、房屋照片、李长虹出具的《房屋租赁费解决方案》、聊天记录、微信转款记录、物业管理费发票、空调使用费发票及当事人的当庭陈述等证据，本院予以确认并在案佐证。 本院认为，何某2、何某1与李长虹签订的《房屋租赁合同》以及《补充协议》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。 本案中，李长虹欠付租金和欠缴物业管理费的行为已经违约，依照合同约定的“乙方如有不支付或者不按照约定支付租金逾期达7日，或欠缴使用房屋产生的各项费用达人民币3045元的，甲方有权单方面解除合同，收回该房屋”。同时，因李长虹向何某2、何某1于2020年3月9日作出《房屋租赁费解决方案》，载明“若6月30日还未租赁出去，要结清并支付一切费用后按合同约定退房，不在往后延迟。”何某2、何某1于2020年7月18日收回案涉租赁房屋，系双方对于书面合同履行期限届满后，事实上形成的不定期租赁合同相关权利的救济，符合合同约定和李长虹做出的《房屋租赁费解决方案》约定，事实上因承租人不再租赁房屋、出租人收回房屋的方式达成了解除合同的合意，此时双方签订的合同已经解除。 关于欠付租金。何某2、何某1向李长虹提供了案涉租赁房屋，李长虹应当按约足额向何某2、何某1支付房屋租金。何某2、何某1在诉讼请求中主张李长虹欠付了2019年7月1日至2020年6月30日的租金73092元（6091元×12月），但经当庭核实，何某2、何某1于2020年4月1日收到李长虹转账8600元，应当予以扣除。故李长虹应当向何某2、何某1支付的租金为64492元（73092元-8600元）。 关于物业管理费和空调使用费。何某2、何某1按照合同约定将案涉房屋交付给李长虹，李长虹应当按照合同约定支付租金和其他相关费用。诉讼请求中，何某2、何某1主张的物业管理费为24635.52元、空调使用费为10152元，但根据何某2、何某1交纳物业管理费的发票，案涉租赁房屋从2019年6月至2020年6月的物业管理费为23972.26元，从2018年11月1日至2020年6月30日空调使用费为9475.2元，故本院仅对实际交纳的金额予以支持，即李长虹应当向何某2、何某1支付物业管理费23972.26元及空调使用费9475.2元。 关于恢复房屋原状的费用。何某2、何某1与李长虹签订了补充协议约定了承租方退租时应当将房屋恢复原状，否则支付出租房30000元。由于李长虹承租案涉房屋时改变了房屋格局，搬离时亦未能将案涉房屋恢复原状，故应当依约向何某2、何某1支付30000元。 关于违约金。本院认为，何某2、何某1并未举证证明其实际损失，且其收取的12182元房屋租赁保证金实质上系具有担保性质的违约金，结合双方过错程度等情况，何某2、何某1收取的房屋租赁保证金作为违约金足以弥补其包括资金占用利息、房屋空置等全部实际损失，故本院对何某2、何某1主张李长虹另付三个月租金18273元作为违约金的诉讼请求，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告何某2、何某1与被告李长虹于2016年12月10日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月18日解除； 二、被告李长虹于本判决生效起十日内向原告何某2、何某1支付租金64492元； 三、被告李长虹于本判决生效起十日内向原告何某2、何某1支付物业管理费23972.26元及空调使用费9475.2元； 四、被告李长虹于本判决生效起十日内向原告何某2、何某1支付未恢复案涉房屋原状的费用30000元； 五、驳回原告何某2、何某1其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2916元，公告费560元，由被告李长虹负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人及代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李书剑 二〇二一年三月十五日 书记员  陈春梅