吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉08民终418号 上诉人（原审原告、案外人）：李海龙，男，1975年6月13日生，汉族，住吉林省长春市绿园区。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：马冬雪，女，1992年2月1日生，汉族，住吉林省大安市。 委托诉讼代理人：王振洪，吉林于晓辉律师事务所律师。 原审被告（被执行人）：孙荣革，男，1968年10月21日生，汉族，住吉林省大安市。 原审被告（被执行人）：大安市安泰房地产开发有限公司，住所吉林省大安市安广镇龙泉街。 法定代表人：石国安，总经理。 上诉人李海龙、孙荣革、大安市安泰房地产开发有限公司因与被上诉人马冬雪、孙荣革、大安市安泰房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，不服吉林省大安市人民法院（2020）吉0882民初2532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 李海龙上诉请求：1、依法撤销（2020）吉0882民初2532号民事判决；2、解除对大安市安广镇天一.康城A区1号楼1单元501室的查封；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由，一审判决认定事实错误，导致适用法律错误。1、上诉人与大安市安泰房地产开发有限公司签订两份合同，一份是住宅楼销售合同，是双方就楼房买卖的意向性合同，第二份是商品房买卖合同，是登记前按照建设部门的规定签订的制式合同，是办理房屋登记所必须的，不存在不符合常理的情形。2、大安市安泰房地产开发有限公司法定代表人孙荣革收取上诉人的购楼款是否入账，是该企业内部财务管理问题与上诉人无关。不能以此确认上诉人购买事实不真实。3、关于未用大安市龙一市政对安泰公司享有的债权抵顶购楼款不符合常理的认定是错误的，债权、债务关系是龙十市政与安泰房地产之间的，李海龙虽是龙一市政的实际控制人，但依据企业财务管理制度来讲，是不允许的，因为企业财产是独立于该法定代表人（实际控制人）的。而且一审时孙荣革也不同意用该债权抵顶。4、关于房屋价款175,758.00元与实际收取的17万元不一致，是基于孙荣革与李海龙个人关系减免部分购楼款，孙荣革免除了零头。不存在矛盾。5、安泰公司在法院查封时未告知涉案房屋已出售的事实。是安泰房地产的行为与上诉人无关，不能以安泰房地产的过错来认定上诉人购买事实不真实。6、关于龙一市政法定代表人变更及李海龙是龙一市政的实际控制人和案涉房屋买卖价款的来源，案涉楼房购房款17万元是龙一市政从支取98万元中拿出17万元交付李海龙的，后由李海龙交付给孙荣革作为购房款的，一审判决未定李海龙是龙一市政的实际控制人，却又以龙一市政对安泰房地产享有250万元债权未作抵顶以现金购买不符合常理的认定。故一审判决在认定事实上存在前后矛盾。7、关于案涉房屋未提供交付房屋维修基金的证据，房屋维修金实际上包括房屋公用设施起用基金和房屋本体维修基金，该基金有大安市住建局物业办收取，是在房屋办理网签缴纳的，而案涉房屋未验收，无法办网签，所心佳肴法提供房屋维修基金的相关证据。8、关于房屋交付占有，案涉房屋早在法院查封前已经交付完毕，一审开庭时孙荣革已经证实案涉房屋在交付购楼款后，其就将房屋钥匙交付给上诉人，上诉人在接到钥匙时就实际占有、实际管控该房屋了，至于一审法院以上诉人装修时间来确定实际占有是不符合常理的。综上，上诉人认为，其在法院查封前签订了商品房买卖合同、已支付全部价款、并实际占有该房屋、房屋不能办理过户手续非因上诉人原因造成，故恳请二审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，撤销一审判决，解除对大安市安广镇天十·康城A区1号楼1单元501室的查封。 马冬雪辩称：第一，一审判决认定被答辩人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益认定事实清楚。本案为案外人提出执行异议之诉案件，审查的重点是提出执行异议的案外人对被执行标的是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。一审庭审中，被答辩人没有举出充分证据加以证明，在大安市人民法院对案涉房屋查封前，被答辩人对案涉房屋签订有效的房屋买卖合同，也没有证据证明被答辩人向出售方交纳了全部购房款，更没有证据证明被答辩人在人民法院查封前对案涉房屋实际占有。一审中被答辩人提供的证据均是原审被告也是被执行人的大安市安泰房地产开发有限公司及实际控制人孙荣革与被答辩人签订的商品房购买意向协议书，既没有提供有效的付款凭证，陈述所付款项即不符合交易习惯，也没有有效财务凭证佐证，所谓的实际占有，没有提供出有效的案涉房屋入住时的水费、电费凭证，提供的都是被执行人出具收费证明和票据，不具有客观性和有效性，且与答辩人提供的证据相矛盾，也与人民法院查封时的现场勘查无人居住相矛盾，不能证明被答辩人在人民法院查封前对案涉房屋实际购买和占有，一审判决认定被答辩人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益认定事实清楚。第二，一审判决驳回被答辩人的诉讼请求，认定事实清楚。2019年7月9日大安市人民法院对案涉房屋进行了查封，并对房屋所有权人即被执行人大安市安泰房地产开发有限公司及实际控制人孙荣革进行了询问，房屋权属不存在争议，也没有告知案涉房屋已经出售，查看房屋时也无人占有，一审判决被答辩人的主张不具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定情形，而驳回被答辩人的诉讼请求，认定事实清楚。一审判决适用法律正确。一审判决依据《民事诉讼法》第百二十七条、最高人民法院关于《适用民事诉讼法的解释》第三百一十一条、三百一十二条的规定，判决驳回被答辩人的诉讼请求，适用法律正确被答辩人的上诉理由不能成立。买卖合同没有备案和履行网签手续，又是和被执行人签订的，不能证明其客观性和真实性；被执行人大安市安泰房地产开发有限公司财务账面上没有记载收到被答辩人的购房款，实际控制人也只是口头证实收到购房款，在享有250万元债权情况下，是不可能再花现金去购买并不需要的商品房，于情于理都不相符；被答辩人所产交纳购房款资金来源不清，没有提供具体的现金来源，所称是从龙一市政公司支取的98万元支付17万元及存在时间不符，也存在被执行人大安市安泰房地产开发有限公司与龙一市政公司存在250万元的债权相违背，不能自圆其说，被答辩人的上诉理由不能成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人的上诉理由不能成立，请求驳回被答辩人的上诉请求，依法维持原判。 李海龙向一审法院起诉请求：1．撤销大安市人民法院（2020）吉0882执异69号执行裁定和（2019）吉08823民初1504号民事裁定；2．解除对大安市安广镇天一·康城A区1号楼1单元501室的查封；3．判令马冬雪、安泰房公司、孙荣革负担诉讼费用。 一审法院认定事实：1.马冬雪于2019年7月9日以安泰公司、孙荣革为被告，向法院提起民间借贷纠纷的民事诉讼，请求判令安泰公司、孙荣革向其偿还借款本金38.8万元及利息，法院于同日受理。经马冬雪申请，法院进行了财产保全、查封了包括案涉房屋在内的三套楼房。法院于2019年8月22日对此案作出了（2019）吉0882民初1504号民事判决：安泰公司、孙荣革于判决生效后五日内向马冬雪偿还借款38.8万元，并按月利率24％支付此款自2018年4月28日至实际给付之日的利息；案件受理费3560元、财产保全费2460元，由安泰公司、孙荣革负担。2．对法院（2019）吉0882民初1504号民事裁定，案外人李海龙2020年9月9日提出书面异议，请求解除对此房的查封，法院于2020年11月9日作出（2020）吉0882执异69号裁定：驳回李海龙的异议。 一审法院认为，本案是李海龙作为执行案件的案外人提起的执行异议之诉案件，李海龙请求法院排除对案涉房屋进行执行，应当享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，李海龙对案涉房屋提出的异议，只有同时符合以下四个条件才能排除执行：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；三是已交付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，李海龙提供的书面买卖合同不能确定是在法院查封前已经签订的，李海龙证明其已经在法院查封前占有此房、付清全部价款的证据不够充分，且有部分证据是伪造的，其在法院查封前已经占有此房、付清价款的事实因证据不足而不能认定。即使按李海龙的说法，此房在其购买时尚未由行政主管部门进行竣工验收，其购买存在过户登记的法律障碍的案涉房屋，致使此房未能过户登记到其名下，也不是非出于其自身原因。因此，不能确定李海龙对案涉房屋具有足以排除执行的民事权益。综上所述，经法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回李海龙的诉讼请求；案件受理费3815.00元，由李海龙负担。 本院二审期间，各方当事人均未提供新的证据。 二审法院查明事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，作为本案的被执行人，安泰房地产开发公司是房地产开发企业。案外人李海龙对人民法院查封的案涉房屋提出排除执行的异议应当承担举证责任，证明其符合上述三条规定，享有排除执行的民事权利。李海龙虽然出示了其与安泰房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》和交房款收据。但交款收据没有转帐凭证及安泰房地产开发公司的入帐记录相佐证，无法证明其交付房款的事实。而且，李海龙对安泰公司享有250万元的债权，那么李海龙向安泰公司购买价值17万余元的楼房还向安泰公司交付了现金而没有用债权冲抵有悖常理。诉讼中，李海龙并未出示其所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的证据。故依据现有证据李海龙主张享有案涉房屋排除执行的民事权利，不符合法律规定。即使依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记。”的规定，李海龙也不能证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产；李海龙在庭审中提交的证据均系法院查封后所产生，虽一份物业费票据及一份供热费票据的日期在法院查封之前，但经查，供热费票据并非供热公司所开，而是与本案有利害关系的安泰公司公司所开。而物业费票据也是其后补开的。故李海龙没有充分证据证明本法院查封之前合法占有案涉房屋及付清全部房款的事实。因此，李海龙对案涉房屋不享有排除人民法院执行的民事权利，其排除执行的诉讼请求，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，李海龙的上诉请求没有事实及法律依据，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款一项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条二款、第二十八条判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3815.00元，由上诉人李海龙负担。 本判决为终审判决。 审判长  张国君 审判员  赵 亮 审判员  刘 昕 二〇二一年三月十七日 书记员  白安娜