山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终1627号上诉人（原审原告）：王某1，住太原市。委托诉讼代理人：刘某，山西正泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：王某2，山西正泽律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：江某，住上海市黄浦区。被上诉人（原审被告）：张某，住太原市。上诉人王某1因与被上诉人江某、张某房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市晋源区人民法院（2020）晋0110民初2059号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人王某1的委托诉讼代理人刘某．王某2，被上诉人张某到庭参加了诉讼。被上诉人江某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王某1上诉请求：1．撤销太原市晋源区人民法院（2020）晋0110民初2059号民事判决，依法改判或发回重审；2．被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：第一，一审法院对上诉人的一审诉讼请求理解错误。上诉人一审的诉讼请求为“协助办理被告名下的的位××街的住房过户手续”，将涉案房屋的过户主体限定于被上诉人，标的限定为被上诉人名下的房屋，而非涉案房屋整体。涉案房屋系历史遗留产物，又称“公房”，被上诉人江某名下拥有49%的产权，案外人太化集团供销铁运公司拥有51%的产权。上诉人要求被上诉人名下的房屋办理过户手续，即将被告名下的拥有49%产权的部分办理过户手续，上诉人并未要求办理该房屋的全部产权的过户手续，一审法院以未取得全部房屋产权为由，认定系“无权处分”而驳回上诉人的诉讼请求，系对诉讼请求的扩大解释。第二，公房进行“公转私”是历史趋势，本案驳回上诉人之诉讼请求与现行政策相悖。公房办理“公转私”有两条途径：一是被上诉人向案外人太化集团供销铁运公司买断剩余51%产权后配合办理房屋过户手续，但现在上诉人与被上诉人之间争议较大，显然无法办理。二是被上诉人将其名下的49%过户至上诉人名下后，再由上诉人向案外人缴纳相关费用，完成公转私。现涉案房屋只能通过第二种途径解决此过户手续，如贵院驳回上诉人的过户诉请后，会造成涉案房屋的“三权分立”。另外上诉人现在也无权请求案外人太化集团供销铁运公司配合办理过户手续，现剩余51%的相关费用被上诉人不可能缴纳，上诉人因49%产权不在其名下，也无法缴纳相关费用，于情于法均无法实现。一审法院的判决显然违背事实违背法律。综上，原告要求将涉案房屋产权的49%由被上诉人江某过户至上诉人名下，是完成涉案房屋“公转私”的唯一途径。第三，上诉人要求对被上诉人配合办理其名下涉案房屋的49%之产权进行过户，拥有事实和法律依据。首先，上诉人与被上诉人江某签订的《购房协议书》有效。《购房协议书》经多级法院多次审理均认定有效，在此不再赘述。其次，依法成立的合同，对当事人具有法律效力，当事人应当全部履行自己的义务。根据《购房协议书》第四条之约定：“办理房产证过户手续所需”费用由甲乙双方平均分担，甲方应提供办理房产过户的一切资料，并协助乙方将房产过户手续圆满完成……”，现上诉人已经将其名下的合同义务履行完毕，被上诉人江某即应当将自有房屋部分产权也即涉案房屋的49%的产权过户给上诉人，并协助上诉人取得相应的房屋所有权证书。再次，案外人太化集团供销铁运公司同意对单位部分产权也即涉案房屋的51%的产权进行转让。综上，请求贵院撤销一审判决，依法改判或发回重审，维护上诉人的合法权益。被上诉人张某辩称，第一，单位和个人的产权问题。首先，51%是单位给职工的福利，一名职工只能享受一套住房。现上诉人挖空心思地想把涉案房51%的产权变通至自己名下，这就等于享受两次待遇，此乃违背法律法规及相关政策。其次，51%的产权是单位给被上诉人的福利，这部分产权是否补交费用变成全产权，那是被上诉人考虑的问题，不是上诉人的权限所在，上诉人无权无资格进行处置分配。再次，上诉人以法院的判决为由企图将49%的产权划归至自己名下，事实上，那个所谓的判决极端错误。第二，《购房协议》并非依法，纯粹是一份违法协议，更不存在法律效力。首先，该房为半产权，不能买卖。其次，此协议无共有人之妻的签字，无单位出具的书面意见，未经公正，无任何证人。再次，《购房协议》是在买卖二人共同瞒着被上诉人之妻的情况下私自签订的，这样一份违法违规明摆着无效的东西，法院竟认定有效，实在令人不解，也正是由于法院极端不负责任的错判，由此给当事人造成长达数年的艰难维权--产权属于本人，但房屋却长期由上诉人占据。第三，上诉人称单位同意转让51%的产权，这纯属胡说，绝无此事。房产转让需经过单位，且应有负责人签字、捺印、公章等，这样一份正式的文书履行完毕后方可成立，而上诉人无任何凭据，请法院核实查证。第四，上诉人有关“公转私”的论调站不住脚，是在故意遮掩。房屋公转私是针对正常情况而言的，通过正规渠道来完成，是户主自觉自愿的行为，而本案却完全不同，上诉人故意混淆视听，以公转私为幌子遮人耳目。被上诉人江某未到庭参加诉讼，提交书面答辩意见称，第一，我和妻子不和，长期分居很少沟通，卖房一事未和张某说。因种种原因买卖不成，提出退房，但至今未果。第二，根据《太原市已购公有住房上市出售管理规定》第五条第一款“未补足房价款的公房不得上市出售”，该房为单位的半产权公房，个人仅有49%份额，签订协议时未经共有人（单位及张某）书面同意，协议无法履行。第三，协议是2003年签订的，早已失效（超过办证期）。根据《房管条例》第八条规定，办过户期限是30天，而该协议超过早已失效。上诉人王某1向一审法院起诉请求：1．被告协助原告办理被告名下位于××街的住房［不动产权证号为并房权字第XX**］过户手续；2．讼费由被告承担。一审法院认定事实：2003年10月31日，江某（作为甲方）与王某1（作为乙方）签订一份《购房协议书》，主要内容为：一、江某同意将位于××街，使用面积为60平方米的住房售给王某1。二、王某1一次性支付江某售房款70000元，江某同时交付王某1全套房屋钥匙。三、2003年10月31日前的房屋费用（水、电、暖、电话费、闭路电视）等费用由江某负担，2003年11月1日后有王某1负担。四、办理房产证过户手续所需费用由双方平均分担，江某应提供办理房产过户的一切资料，并协助王某1将房产过户手续圆满完成，如江某原因使王某1无法办理房产过户，王某1有权不退还房屋。……七、2003年10月31日江某收到王某1一次性给付的购房款70000元。合同签订后，王某1支付了购房款，江某将房屋交付王某1使用，但双方未办理涉案房屋的产权变更登记。2007年，张某以江某未经其同意，擅自将房子售与王某1，而且购房协议书也没有其的签字为由诉至本院，要求撤销王某1与江某签订的购房协议，王某1立即将涉案房屋归还张某。太原市晋源区人民法院认为，张某未提交证据证明王某1与江某签订购房协议书是在隐瞒张某的情况下签订的，而且张某不具备当事人的身份，其请求权不能成立，同时，关于张某主张的撤销权，因张某起诉时已超过一年的时限，故驳回了张某的诉讼请求。张某不服该判决，上诉至太原市中级人民法院，太原市中级人民法院以张某行使撤销权超过一年的期限为由驳回张某的上诉，维持太原市晋源区人民法院的判决。张某不服太原市中级人民法院判决书，又向山西省高级人民法院申请了再审。山西省高级人民法院认为，申请人的再审申请不符合相关法律规定，裁定驳回了张某的再审申请。2016年，江某认为涉案房屋系“小产权房”，不能进行买卖，王某1与江某关于涉案房屋签订的房屋买卖协议书违反了法律．行政法规的强制性规定，再次诉至本院，要求确认协议无效。太原市晋源区人民法院经审理认为，涉案房屋系江某购得太化集团供销铁运公司公房，因房屋属于不动产，而且有太原市房地产管理局颁发的太原市房产所有权证，并非原告所述的“小产权房”。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。王某1与江某签订的关于转让涉案房屋的购房协议书自协议成立时生效。故判决驳回江某的全部诉讼请求。后江某不服，上诉至太原市中级人民法院，太原市中级人民法院以王某1与江某签订《购房协议》系当事人真实意思表示，且《购房协议》双方已履行付款、交付义务十三年之久，同时，《购房协议》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效之情形；再则，已生效判决已对《购房协议》的效力作出有效认定为由，判决驳回上诉，维持原判。另查明，案涉房屋系江某于1995年购买的太化集团供销铁运公司公房，房房产证号为并房权字第XX**江某拥有涉案房屋49%的产权。涉案房屋现登记在江某名下，由原告王某1居住使用。一审法院认为，本案的争议焦点有二：一、案涉《购房协议书》是否有效的问题。二、被告应否协助原告办理过户的问题。关于焦点一。根据在2007年至2017年间，被告江某及被告张某在法院诉讼后形成的生效判决确认，案涉《购房协议书》系有效协议，二被告虽称已生效判决系错误认定，但二被告应通过其他方式解决。关于焦点二。根据查明事实，被告江某仅拥有涉案房屋49%的产权，并未取得诉争房屋的全部产权，其无权代替他人处分权利，故关于原告要求被告协助办理产权转让的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告王某1的全部诉讼请求。案件受理费100元减半收取50元，由原告王某1负担。本院二审查明的事实与一审查明的基本一致。本院认为，本案的争议焦点为被上诉人是否应当协助上诉人办理案涉房屋的过户手续。《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第五条第四项规定，已取得合法产权证书的已购公有住房可以上市出售，但产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的，已购公有住房不得上市出售。第六条第四项规定，已购公有住房所有权人要求将已购公有住房上市出售的，应当向房屋所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门提出申请，并按规定提交材料，其中包括同住成年人同意上市出售的书面意见。第八条第一款规定，经房地产行政主管部门审核，准予出售的房屋，由买卖当事人向房屋所在地房地产交易管理部门申请办理交易过户手续，如实申报成交价格。并按照规定到有关部门缴纳有关税费和土地收益。本案中，被上诉人江某仅拥有案涉房屋49%的产权，未取得房屋的全部产权，且作为被上诉人江某之妻的被上诉人张某不同意出售案涉房屋，故现有条件下被上诉人无法协助上诉人办理案涉房屋的过户。据此，原审法院驳回上诉人的诉讼请求，并无不当。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王某1负担。本判决为终审判决。审判长 陈 聪审判员 段雪丽审判员 张璟芳二O二一年三月二十三日法官助理 籍化超书记员 侯圣娜