重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终8280号上诉人（原审原告）：汪莛鹦，女，汉族，1975年11月18日生，住重庆市垫江县。上诉人（原审原告）：奚業朝，男，汉族，1999年6月21日生，住重庆市垫江县。二上诉人共同委托代理人：奚振智，男，汉族，1975年1月16日生，住重庆市垫江县。被上诉人（原审被告）：重庆恺曼房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区锦虹三路11号1幢，统一社会信用代码91500107582804470L。法定代表人：侯凯，职务总经理。委托诉讼代理人：徐来庆，重庆新隆基维祯律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑懿，重庆新隆基维祯律师事务所律师。上诉人汪莛鹦、奚業朝因与被上诉人重庆恺曼房地产开发有限公司（以下简称恺曼房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2020）渝0107民初16994号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汪莛鹦、奚業朝上诉请求：1、承担整改义务完成前的前期物业管理费和公摊费；2、支付2019年4月1日至2020年5月23日期间的逾期交房违约金（每日按合同金额760848元的万分之一计算）；3、按规范完成房屋墙面抹灰整改工作；4、提供电费缴费卡及供电合同、水卡及购房发票；5、本案诉讼费由恺曼房地产公司承担。事实和理由：1、上诉人一审未申请鉴定，不表示事实不存在，一审法院剥夺了上诉人要求按规范完成房屋墙面抹灰整改工作的权利。2、鉴定不一定是唯一的法律依据或唯一方式，抹灰平整度检查为表观检查并不复杂，他人见证测量和他人证词同样可以作为证据中的一部分。开发商作为建设工程参与方之一，应当提供有效证据证明抹灰完成。3、2019年3月28日接房有争议，接房文书已收回。2020年5月23日才是正式接房，相关收房入伙书在被上诉人处保存。恺曼房地产公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。汪莛鹦、奚業朝向一审法院起诉请求：1、判令恺曼房地产公司支付2019年4月1日至2020年5月23期间的逾期交房违约金（每日按合同金额760848元的万分之一计算）；2、判令恺曼房地产公司按规范完成房屋墙面抹灰整改工作；3、判令恺曼房地产公司支付汪莛鹦、奚業朝从2019年2月20日起至整改义务完成前的前期物业管理费（按每月518元计算）和公摊费；4、判令恺曼房地产公司向汪莛鹦、奚業朝提供电费缴费卡及供电合同、水卡及购房发票；5、本案诉讼费由恺曼房地产公司承担。一审审理中，汪莛鹦、奚業朝申请撤回要求恺曼房地产公司支付公摊费及要求恺曼房地产公司提供电费缴费卡及供电合同、水卡及购房发票的诉讼请求，汪莛鹦、奚業朝保留另案追诉的权利。一审法院认定事实：2018年6月16日，汪莛鹦、奚業朝（乙方）与恺曼房地产公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方购买甲方开发的位于重庆市九龙坡区华岩镇原朝阳村西香郡7幢负1-商业x号商服用房，商品房为清水房，房屋建筑面积86.46平方米，总成交金额760848元；甲方应当在2018年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用，商品房交付时应符合以下条件：已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，商品房为装修房的；如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担，甲方逾期交房的自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金。合同附件三《建筑材料、设备安装标准说明》载明：墙面室内水泥砂浆抹灰。合同附件五《补充协议》载明：乙方主张房屋地基基础和主体结构存在质量问题或存在其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题，应当取得重庆市有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见，否则视为不存在该质量问题；甲方逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。合同签订后，汪莛鹦、奚業朝已按约付清购房款。2019年2月19日，讼争房屋楼栋取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。讼争房屋具备《重庆市新建商品房使用说明书及质量保证书》（以下简称“两书”），汪莛鹦、奚業朝称该两书中住宅分户验收表为空白，恺曼房地产公司未进行分户验收，故恺曼房地产公司不符合交房条件。恺曼房地产公司称汪莛鹦、奚業朝所述的为住宅分户验收，讼争房屋系商服用房，为非住宅。2019年3月28日《收楼（入伙）程序书》由汪莛鹦、奚業朝持有，《收楼（入伙）程序书》载明：汪莛鹦在业主栏签字。汪莛鹦陈述：2019年3月28日接房当日，汪莛鹦、发现房屋存在质量问题且交房程序不符合规定，故并未实际接房并与恺曼房地产公司发生争执后报警，恺曼房地产公司工作人员遂在对该收楼书上的时间进行涂抹并将该文书交还汪莛鹦。《收楼（入伙）程序书》中“销售中心经办人处”与“地产财务部经办人处”有署名及签署日期为“2019年3月28日”，“物业公司财务经办人”处与“物业公司经办人”处署名及签署日期进行了涂抹。同日，《违约金赔付金额确认书》载明：宫和西香郡商铺7吊1商业6号房屋，合同约定交房日期为2018年12月30日，实际交房日期2019年3月28日，违约天数87日，违约金6606元，汪莛鹦在客户签字处署名并签署日期为2019年3月28日。汪莛鹦、奚業朝陈述：该《违约金赔付金额确认书》系恺曼房地产公司制作并强迫签订，且该违约金直至2020年6月30日才支付，故不能免除恺曼房地产公司于2019年3月28日之后的逾期交房的违约责任。2020年5月23日，汪莛鹦、奚業朝签订如对房屋进行改动、扩建，补齐装修保证及及除渣费押金的《承诺书》与《消防安全责任书》。一审审理中，汪莛鹦、奚業朝举示照片，拟证明讼争房屋只是局部抹灰，墙面垂直平整度不符合交房要求。恺曼房地产公司认为无法确认照片的真实性，认为房屋不存在质量问题。对此，一审法院询问汪莛鹦、奚業朝对于房屋质量问题是否申请司法鉴定，汪莛鹦、奚業朝当庭表示暂不申请，保留该项权利。一审审理中，汪莛鹦、奚業朝陈述：1、汪莛鹦、奚業朝主动于2020年5月23日实际接房，重新签订了《收楼（入伙）程序书》，由恺曼房地产公司持有新的《收楼（入伙）程序书》；2、讼争房屋已办理产权证，汪莛鹦、奚業朝现已实际使用用于出租。一审法院认为，汪莛鹦、奚業朝申请撤回要求恺曼房地产公司支付公摊费及要求恺曼房地产公司提供电费缴费卡及供电合同、水卡及购房发票的诉讼请求，不违反法律规定，一审法院予以准许。《重庆市商品房买卖合同》系原、恺曼房地产公司真实意思表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。关于讼争房屋的交付问题。首先，合同约定恺曼房地产公司应在2018年12月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付汪莛鹦、奚業朝使用，但恺曼房地产公司于2019年2月19日才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，故恺曼房地产公司通知汪莛鹦、奚業朝于2019年3月28日接房，讼争房屋才具备合同约定的交房条件；其次，《收楼（入伙）程序书》载明汪莛鹦、奚業朝于2019年3月28日就讼争房屋办理接房手续，虽从汪莛鹦、奚業朝持有的且涂抹的《收楼（入伙）程序书》可以得知汪莛鹦、奚業朝就接房问题与恺曼房地产公司发生争执，但根据合同约定，如汪莛鹦、奚業朝无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由汪莛鹦、奚業朝自行承担。汪莛鹦、奚業朝拒绝接房的理由为房屋只是局部抹灰、墙面垂直平整度不符合交房要求以及交房程序存在问题。对此，汪莛鹦、奚業朝仅举示照片，不能直接反映其陈述的质量问题，并且汪莛鹦、奚業朝经一审法院释明后不申请对房屋质量问题进行司法鉴定，故汪莛鹦、奚業朝不能充分证明房屋存在质量问题，故汪莛鹦、奚業朝拒绝接房的理由不能成立，2019年3月28日视为汪莛鹦、奚業朝已接房；最后，汪莛鹦、奚業朝签署了《违约金赔付金额确认书》，恺曼房地产公司已支付汪莛鹦、奚業朝2019年3月28日前的逾期交房违约金，在该确认书中汪莛鹦、奚業朝已签字认可了接房时间为2019年3月28日，汪莛鹦、奚業朝称系恺曼房地产公司强迫签订该确认书，但汪莛鹦、奚業朝未能举证予以证明，故一审法院不予采信汪莛鹦、奚業朝的陈述。汪莛鹦、奚業朝称其于2020年5月23日才重新接房，但恺曼房地产公司已完成交房义务，恺曼房地产公司无须再承担逾期交房的违约责任。综上，汪莛鹦、奚業朝已实际使用讼争房屋，汪莛鹦、奚業朝不能证明房屋存在质量问题，故对于汪莛鹦、奚業朝诉请恺曼房地产公司按规范完成房屋墙面抹灰整改工作与支付整改义务完成前的物业管理费，无事实与法律依据，一审法院不予支持。因2019年3月28日视为汪莛鹦、奚業朝已接房，汪莛鹦、奚業朝逾期接房的后果应自行承担，故对于汪莛鹦、奚業朝主张恺曼房地产公司支付2019年4月1日至2020年5月23期间的逾期交房违约金，一审法院亦不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回汪莛鹦、奚業朝的全部诉讼请求。一审案件受理费528元，由汪莛鹦、奚業朝负担。汪莛鹦、奚業朝二审举示：1.西香郡业主手册、收楼（入伙）须知。拟证明我方认可的收楼日期是2020年5月23日。恺曼房地产公司质证认为，不属于新证据，真实性无异议，但与本案无关。2.手机照片，拟证明墙面抹灰没有完成。恺曼房地产公司质证认为，不属于新证据，真实性无法确认，关联性不认可。汪莛鹦、奚業朝二审举示的上述证据，达不到其证明目的，本院不予采信。二审中，汪莛鹦、奚業朝申请鉴定以下事项：是否进行过全面抹灰作业及房屋交付现状的垂直度、平整度、阴阳角的现状是否达到合格抹灰作业的质量验收标准。本院于2021年2月25日组织双方当事人到涉案房屋进行现场勘验，汪莛鹦、奚業朝的委托诉讼代理人奚振智现场指出房屋存在的问题：墙面有抹灰但没有达到要求，柱子和剪力墙完全没有进行抹灰、阴阳角不正等问题。恺曼房地产公司代理律师郑懿表示对上述问题均不认可，交付的房屋符合合同约定，不存在质量问题，上诉人已接收房屋并进行了使用。本院现场勘验发现涉案房屋已经出租给他人使用，现场堆放杂物较多，凭直观无法判断墙面抹灰是否符合规范要求。本院二审查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，关于逾期交房违约金的问题。涉案房屋的交付时间的认定。汪莛鹦、奚業朝上诉称，其于2020年5月23日才接房。根据已查明事实，恺曼房地产公司通知汪莛鹦、奚業朝于2019年3月28日接房，汪莛鹦、奚業朝亦于2019年3月28日前去接房,汪莛鹦、奚業朝在签收了《收楼（入伙）程序书》后与恺曼房地产公司发生争执。根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第八.2.（2）条以及合同附件五补充协议第四.1、2条约定：乙方（汪莛鹦、奚業朝）无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，恺曼房地产公司不承担逾期交房的责任。乙方在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从甲方（恺曼房地产公司）书面通知的乙方办理房屋交换手续之日起，视为甲方已经交付房屋。本案中，汪莛鹦、奚業朝拒绝接房的理由为房屋抹灰、墙面垂直平整度不符合交房要求，并未举示证据证明房屋存在地基基础和主体结构等质量问题。因此，汪莛鹦、奚業朝拒绝接房的理由不能成立，2019年3月28日应视为汪莛鹦、奚業朝的接房时间。且在汪莛鹦、奚業朝签署的《违约金赔付金额确认书》中，其亦已签字认可实际接房时间为2019年3月28日。故汪莛鹦、奚業朝关于其于2020年5月23日才接房的上诉理由，本院不予采纳，其要求恺曼房地产公司支付2019年4月1日至2020年5月23期间的逾期交房违约金的上诉请求，本院不予支持。关于汪莛鹦、奚業朝要求恺曼房地产公司按规范完成房屋墙面抹灰整改工作的问题。由于汪莛鹦、奚業朝已实际接收涉案房屋并出租给他人使用，其未举示充分证据证明在其接收房屋时房屋墙面抹灰不符合要求。一审时汪莛鹦、奚業朝经一审法院释明后明确表示不申请司法鉴定，且涉案房屋已经接收并使用，因此对其在二审重新提出司法鉴定的申请本院不予准许。故对汪莛鹦、奚業朝诉请恺曼房地产公司按规范完成房屋墙面抹灰整改工作与支付整改义务完成前的物业管理费，一审法院不予支持并无不当。汪莛鹦、奚業朝一审申请撤回要求恺曼房地产公司支付公摊费及要求恺曼房地产公司提供电费缴费卡及供电合同、水卡及购房发票的诉讼请求，一审法院已予以准许，汪莛鹦、奚業朝在二审中重新提出上述诉讼请求，本院依法不予审理。综上，汪莛鹦、奚業朝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1056元，由汪莛鹦、奚業朝负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏     渝审 判 员 韩艳审判员申威二〇二一年三月二十六日法官助理 周  媛  媛书 记 员 黄  晚  秋