湖南省麻阳苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1226民初45号原告：李某，男，1994年10月29日出生，苗族，农村居民，住湖南省麻阳苗族自治县锦和镇。委托诉讼代理人：卢某玲（特别授权），女，湖南某某律师事务所律师。被告：麻阳某某房地产开发有限责任公司，住所地湖南省麻阳苗族自治县高村镇。法定代表人：龙某刚，公司总经理。诉讼代表人：湖南某某会计事务所有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：蔡某东（特别授权），男，湖南某某律师事务所律师。被告：张某生，男，1963年5月14日出生，苗族，城镇居民，住湖南省麻阳苗族自治县锦和镇。原告李某与被告麻阳某某房地产开发有限责任公司、张某生商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李某及委托诉讼代理人卢某玲、被告张某生、被告麻阳某某房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人蔡某东到庭参加诉讼，被告麻阳某某房地产开发有限责任公司诉讼代表人未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即向相关部门补交土地价款及相关税费；2、请求法院判令被告立即为原告办理锦和商贸中心1栋1单元501号房的房产证并支付原告逾期办证违约金23146.5元；3、请求法院判令被告退还原告维修基金4629元、契税4629元、产权登记及房屋测绘费3814元、水电开户费3200元；4、请求法院判令被告在楼下停车位划上停车线，请走摆摊人员；5、请求法院判令被告承担律师费3000元、诉讼费、保全费。事实和理由：原告于2014年1月26日向被告购买位于锦和商贸中心1栋1单元501号房，约定房屋总价231465元，原告于2015年1月26日支付购房款77857元，该款项包含原告向被告支付维修基金4629元、契税4629元、产权登记及房屋测绘费3814元、水电开户费3200元。原告认为上述费用中的产权登记费、房屋测绘费、工本费、水电开户费为乱收费，应该予以退还。同时根据合同约定，被告应于2016年6月30日办好房产证，逾期未办证，按照原、被告签订的房屋买卖合同第十五条第二款规定按已付房款的1%向原告支付违约金，由于该违约金约定过低，根据诚信公平原则，原告申请按10%计算违约金。被告因未缴纳土地价款和相关税费导致一直未能办理房产证，其行为已严重侵犯了原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告麻阳某某房地产开发有限责任公司辩称：1、未办理房产证是因为政府没有使用市场，导致房产及市场摊位闲置，资金不能回笼，拖欠了部分土地款；2、原告交纳的各项费用是办理按揭过程中应该支付的费用；3、合同没有约定办证日期，不存在逾期办证的费用；4、原告没有购买市场的车位，无权要求被告划车位。被告张某生辩称与被告麻阳某某房地产开发有限责任公司一致。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织进行了质证和辩论，对当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证，对当事人有争议的证据本院认证如下：原告李某提交的证据：1、置业计划书复印件，拟证明原告交纳相关费用的情况，两被告对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性提出异议。本院认为该证据来源合法、形式有效，且与原告提交的收据能够互相印证，证实了原告交纳相关费用的情况，与本案存在关联性，对该证据本院予以采信。2、委托代理合同、发票各一份，拟证明原告为委托诉讼代理人花费律师费3000元的事实。该证据来源合法、形式有效，证实了原告支付律师费的情况，与本案存在关联性，对该证据本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张某生与被告麻阳某某房地产开发有限责任公司之间系挂靠关系，被告张某生挂靠在被告麻阳某某房地产开发有限责任公司经营涉案房地产项目。2014年1月26日原告李某（买受人）与被告麻阳某某房地产开发有限责任公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告麻阳某某房地产开发有限责任公司开发的位于麻阳苗族自治县锦和镇锦和商贸中心1幢1单元501号商品房，房屋总价为231465元，付款方式为分期付款，原告于签订合同当日付定金77857元、2014年6月30日前付150000元、2014年12月30日付20000元。同时约定出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在2016年6月30日前取得房地产权属证书的，买受人不退房，由出卖人按买受人已付房款的1%向买受人支付违约金。合同签订当日原告即向被告麻阳某某房地产开发有限责任公司支付购房首付款77857元，2014年7月1日支付购房款100000元，截止起诉之日原告共计支付购房款177857元。案涉房屋交付后，原告至今未能取得不动产权属证书。本院认为，根据双方当事人的诉讼主张、结合庭审调查情况，本案的争议焦点为：被告逾期办证行为是否系行使先履行抗辩权。关于争议焦点。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》分别约定了原告支付购房款的时间、被告办理房屋产权证的时间以及各自违约应承担的违约责任，但双方并未明确约定原告支付购房款系被告办理房屋产权证的前提条件，且本案商品房销售合同的合同目的的实现应建立在双方均履行各自义务的基础上，故被告逾期办证的行为不能认定为系行使对原告逾期付款违约行为的先履行抗辩权。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人都违反合同的,应当各自承担相应的责任。本案原告未按期支付购房款，已构成违约，被告麻阳某某房地产开发有限责任公司因未足额缴纳土地出让金导致案涉房屋至今未能办理产权登记，亦构成违约，双方均应承担继续履行和支付相应违约金的违约责任，故本院对原告要求被告履行办证义务并承担逾期办证违约金的诉请予以支持。关于原告的违约责任，因本案被告在诉讼中并未就此提起反诉，本院不予处理，被告可另行起诉主张权利。关于逾期办证违约金的认定。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在2016年6月30日前取得房地产权属证书的，双方同意按下列第贰项处理；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”原告认为该条款约定的违约金过低，要求按照已付房款的10%计算违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”但本案原告并未向本院提交其因被告违约所受损失的相关证据，应承担举证不能的不利后果，故本院对其要求按照已付购房款的10%计算违约金的诉讼请求不予支持。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金为已付房价款总额的1%，系双方真实意思表示，内容未违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应按照合同约定予以履行，本案原告已付购房款为177857元，故被告应支付原告逾期办证违约金为1778.57元（177857元×1%）。关于维修基金、契税、产权登记费、房屋测绘费、水电开户费返还问题，原告提交的现有证据尚不足以证明其已将上述款项交付给被告，应承担举证不能的不利后果，故本院对原告的该诉讼请求不予支持。关于原告要求被告承担律师代理费问题。本院认为委托律师提起诉讼属于原告自主选择的维权方式，且涉案合同也未约定违约方负担律师代理费的义务，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。关于原告要求被告立即向相关部门补交土地价款及相关税费的诉讼请求，原告并非该诉讼请求所对应法律关系的一方当事人，本院对该诉讼请求不予支持。关于原告要求被告划停车线、请走摆摊人员的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告张某生是否承担连带责任的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十四条规定：“以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人”，同时参照《湖南省高级人民法院关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见》第二条规定：“以挂靠方式从事房地产开发的，一旦产生民事责任，挂靠人和被挂靠企业应承担连带责任。”本案被告张某生明知自己无房地产开发经营资质而借用被告麻阳某某房地产开发有限责任公司的资质进行房地产开发，应与被告麻阳某某房地产开发有限责任公司承担连带责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十四条、第九十条之规定，判决如下：一、被告麻阳某某房地产开发有限责任公司、张某生于本判决生效之日起三十日内将办理权属登记需由二被告提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告李某办理位于麻阳苗族自治县锦和镇锦和商贸中心1幢1单元501号商品房的不动产权属证书；二、被告麻阳某某房地产开发有限责任公司、张某生于本判决生效之日起十日内向原告李某支付逾期办证违约金1778.57元；三、驳回原告李某的其他诉讼请求。如果未按上述期间履行金钱给付义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费860元，由被告麻阳某某房地产开发有限责任公司、张某生共同负担负担50元，原告李某负担810元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  滕晓卫审 判 员  张春明人民陪审员  曾德胜二〇二一年三月十一日法官 助理  李 运法官 助理  周志龙书 记 员  李 冰