重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初7472号 原告：邹鹏，男，汉族，1981年11月18日出生，住重庆市合川区。 委托诉讼代理人：冯时，北京大成（重庆）律师事务所律师。 被告：彭伟，男，汉族，1990年6月16日出生，住重庆市忠县。 原告邹鹏与被告彭伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月21日受理后，依法由审判员雷元亮担任审判长，与人民陪审员何兴专、陈郁组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邹鹏的委托诉讼代理人冯时到庭参加诉讼。被告彭伟经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告邹鹏向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告已付购房款26310.34元；2、被告支付原告违约金142000元；3、被告支付原告居间服务费7100元；4、被告承担本案公告费300元。事实和理由：2016年8月5日，原告通过重庆崇威房地产经纪有限公司购买被告的住房，双方达成如下协议：房屋建筑面积131.55㎡，房屋成交总价为71万元，并由原告支付被告购房定金2万元，原告和被告分别承担居间服务费7100元。合同签订后，原告向被告支付定金2万元，并与银行签订按揭贷款合同，银行将贷款支付至被告指定账户，原告如约完成了购房首付款及尾款的支付。被告将房屋交付给原告，并完成了房屋过户登记。房屋交付完成后，原告发现房屋实际面积小于合同约定面积。原告为维护自身合法权益，遂起诉来院。 被告彭伟未到庭答辩，也未向本院提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对原告举示的居间合同、转账回单、借款合同、不动产权证、支付宝转账电子回单、重庆市房产面积测算报告书，因被告经本院依法传唤无正当理由未到庭质证，视为放弃举证、质证的权利，故对原告举示的前述证据，本院予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年8月5日，以彭伟作为甲方（卖方），邹鹏作为乙方（买方），重庆崇威房地产经纪有限公司为丙方，签订了《重庆崇威房地产经纪有限公司（居间合同）》，上载明：一、物业基本情况。房屋坐落：渝北区龙溪街道XX路XX号XX幢XX-X，建筑面积131.55㎡、套内面积112.26㎡。特别说明：房屋实际坐落和面积以房屋所有权证或房地产权证为准。二、成交价。成交总价为710000元/套（人民币）大写柒拾壹万元/套（人民币），注明：国有有关房屋交易费用（甲方尽收，由乙方全部承担）。三、付款方式。购房定金：甲乙双方约定在2016年8月5日由乙方支付购房定金20000元给甲方，该购房定金为成交价的一部分，当甲方收到房屋定金之时起不得再将该房屋转售第三方或做其他抵押。按揭付款方式：1、甲乙丙三方约定于2016年8月15日签订银行按揭贷款合同，乙方的贷款申请金额暂定为550000元，最终以银行审核为准，甲乙双方约定在银行按揭贷款审批通过且该房屋办妥赎楼还款并注销抵押登记后7个工作日内办理过户手续。2、乙方在过户当日支付130000元给甲方作为购房首付款。甲乙双方约定预留壹万为房屋交割尾款。四、丙方服务方面。1、甲方支付本交易的居间服务费为7100元，乙方支付本交易的居间服务费为7100元。八、违约责任。1、甲乙双方从签订本协议之日起，如一方未按本协议约定的内容履行，经守约方短信、电话、书面等形式催告后十个工作日内违约方未予以答复的，守约方有权解除合同，同时违约方向守约方支付房屋成交价的百分之二十的违约金，并承担丙方应收取的所有相关费用。3、至签订本协议之日起如因甲乙任何一方违约的，一方因房屋买卖所支付于丙方的所有相关费用，丙方不退，由守约方向违约方追偿，同时，丙方有权要求违约方支付一倍的中介费作为违约金，并赔偿因此给丙方造成的一切损失。该合同尾部有定金收条一份，上载明：今收到邹鹏（身份证号：5102831981********）用于购买房屋的定金人民币20000元。 庭审中，原告为证明其已经支付完毕购房款，向本院举示了转账回单、借款合同及支付宝转账电子回单。其中，支付宝转账电子回单显示：原告邹鹏分别于2016年8月4日、8月5日向黄敏的支付宝账户转账支付10000元、10000元，摘要为买房定金。借款合同显示原告邹鹏因购买案涉房屋向银行贷款54万元。重庆农村商业银行个人转账业务凭条（回单）显示：邹鹏于2016年8月15日向郭春兰转账支付140000元。支付宝转账电子回单还显示：原告邹鹏于2016年8月15日向黄敏的支付宝账户转账支付15600元，摘要备注为：买房余款+中介费。 2016年8月15日，坐落于渝**龙溪街道XX路****XX-X的房屋（即案涉房屋）登记至原告邹鹏名下。房屋产权证显示案涉房屋的建筑面积131.55㎡，专有建筑面积（套内面积）112.26㎡，业务编号为：201608151070124。 原告邹鹏陈述，房屋交易完成后，其偶然发现案涉房屋实际面积小于合同约定面积，不清楚是被告改小了，还是被告之前的产权人将房子改小了。我方买的二手房，带装修，我方也没有动过装修，没有动过墙，直接入住，入住时间为2016年9月底10月初，签了合同不久后就入住了。 本案审理过程中，原告邹鹏为证明案涉房屋的实际面积少于合同约定面积，申请对案涉房屋进行套内面积测绘的司法鉴定。本院依法委托重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所有限责任公司进行鉴定。后该鉴定机构出具《重庆市房产面积测算报告书（司法委托）》，其鉴定意见载明：经对重庆市渝北区龙溪街道XX路XX号XX幢XX-X住房鉴定测绘房屋测算，其指定界限范围内房屋共一套，套内面积为108.10平方米。原告为此支付司法鉴定费4319.71元。 庭审中，原告邹鹏陈述，合同中第一条物业基本情况载明了案涉房屋套内面积为112.26平米。虽然合同没有明确约定套内面积单价，但约定了房屋套内面积及房屋总价，根据该约定的标准可以推算出套内面积的单价。虽然双方约定以房屋所有权证和房地产权证为准，但是实践中房屋套内面积减少的4.16平米是很难通过肉眼去感受到，我方也是基于偶然的情况下，在观看同户型邻居的装修方案中，才发现所购买的房屋被卖方隐瞒了套内面积以及房屋结构被改变的事实。我方一开始想与被告协商解决，但是后续被告就挂断电话，再也不接听电话。 关于违约金和居间费，原告邹鹏明确其主张违约金及居间费的依据为合同第八条违约责任中第一款的约定。 本院认为：原告邹鹏与被告彭伟在2016年8月5日签订的《重庆崇威房地产经纪有限公司（居间合同）》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。 关于退还购房款。原、被告签订的合同第一条明确载明原告邹鹏购买的案涉房屋建筑面积131.55平方米，套内112.26平方米，同时特别说明房屋实际面积以房屋所有权证或房地产权证为准。虽然原告并未举示其签订合同时案涉房屋产权证载明的房屋面积信息情况，但在二手房交易中买卖双方在合同中所填写的房屋建筑面积及套内面积数据通常是依据房屋当时的产权证上载明的信息所确定，结合案涉房屋于2016年8月15日登记至原告邹鹏名下时房屋产权证载明房屋建筑面积131.55平方米，套内面积112.26平方米的事实，可认定原、被告双方就案涉房屋签订合同时约定交易标的物的套内面积应为112.26平方米。既然原、被告双方在合同中明确约定了案涉交易房屋的建筑面积和套内面积，被告就应交付符合合同约定面积的房屋。虽然案涉房屋的产权证上载明房屋套内面积为112.26平方米，但经原告申请，本院依法委托重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所有限责任公司对案涉房屋的套内面积进行司法鉴定，鉴定意见显示案涉房屋的实际套内面积为108.10平方米，即原告举示了有效的证据证明被告交付的案涉房屋实际套内面积为108.10平方米，比双方在合同中约定的房屋套内面积少4.16平方米（112.26平方米-108.10平方米），由此被告交付的案涉房屋的套内面积与双方合同约定不符，构成违约，原告要求被告退还多支付的购房款，符合法律规定。至于购房款金额，双方合同约定案涉房屋成交总价款为710000元，房屋套内面积为112.26平方米，按套内面积单价计算被告应当向原告退还的面积差价款为26310.351元（710000元÷112.26平方米×4.16平方米）。故对于原告要求被告向其退还购房款26310.34元的诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金142000元和居间费7100元。庭审中，邹鹏称其主张被告承担违约金和向其支付居间服务费的依据为《重庆崇威房地产经纪有限公司（居间合同）》第八条第一款的约定，即“甲乙双方从签订本协议之日起，如一方未按本协议约定的内容履行，经守约方短信、电话、书面等形式催告后十个工作日内违约方未予以答复的，守约方有权解除合同，同时违约方向守约方支付房屋成交价的百分之二十的违约金，并承担丙方应收取的所有相关费用”。对此，本院认为，首先，合同第八条第一款约定违约方向守约方支付房屋成交价20%的违约金142000元（710000元×20%）并承担居间方应收取的所有相关费用的适用前提为违约方违约而守约方据此解除合同的情形，因在此种情形下守约方的合同目的已无法实现，而本案中虽然被告存在交付房屋的套内面积不符合合同约定的违约行为，但案涉房屋早在2016年8月就登记至原告名下并交付给原告使用，原告购买案涉房屋的合同目的已实现，在此情形下，原告要求被告向其支付违约金142000元、支付居间费7100元并不符合双方的合同约定。其次，居间费为原告因购买案涉房屋履行合同而支出的必要成本，其要求被告向其支付居间费7100元也无法律依据。综上，原告要求被告支付违约金142000元、支付居间费7100元无法律依据，本院不予支持。本案的鉴定费、公告费根据法律规定由败诉方承担。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告彭伟在本判决生效之日起五日内向原告邹鹏退还购房款26310.34元； 二、驳回原告邹鹏的其他诉讼请求。 案件受理费3814.21元，由原告邹鹏负担3356.21元，被告彭伟负担458元。鉴定费4319.71元，由被告彭伟负担。公告费300元，由被告彭伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  雷元亮 人民陪审员  何兴专 人民陪审员  陈 郁 二〇二一年三月五日 法官 助理  陈 源 书 记 员  龙 倩