辽宁省凌源市人民法院民 事 判 决 书（2017）辽1382民初2150号原告：凌源兴诺物业管理有限责任公司，住所地凌源市红山路东段。法定代表人：徐桂明，经理。委托诉讼代理人：刘瑞峰，辽宁中平律师事务所律师。被告：彭军田，男，1958年11月5日出生，汉族，工人，住凌源市双圆佳苑Ａ区。原告凌源兴诺物业管理有限责任公司与被告彭军田物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凌源兴诺物业管理有限责任公司法定代表人的委托诉讼代理人刘瑞峰，被告彭军田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凌源兴诺物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告彭军田给付所欠原告物业费2,675元；2、判令被告按日给付原告逾期付款违约金至付款之日止；3、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告住宅房屋在原告提供物业服务的双圆佳苑小区，总面积150.85平方米，共2户住宅。被告拖欠原告2015年11月20日至2017年12月31日期间的物业服务费合计2,675元。原告为被告提供了物业服务，被告理应给付原告物业费，经原告多次催要未果，故诉至法院。被告彭军田辩称：2014至2015年度，我与原告之间有物业服务合同，但是2015至2017年我们之间没有签订物业服务合同。我是在2014年11月份开始入住双圆佳苑小区。2015年9月份，原告在收取2015至2016年度的物业费时是每平方米0.6元，我在2015年10月份缴纳物业费时，原告按照每平方米0.7元向我收取，故我没有缴纳，且2016至2017年原告物业公司多收取了两个月的物业费。上述理由就是我没有缴纳物业费的原因。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了物业管理“营业执照”、与物业开发公司签订的《双圆佳苑A区住宅前期物业服务合同》、物业收费标准公示板等证据，被告提供了其与原告签订的《双圆佳苑前期物业服务合同》等证据，本院已经庭审示证、质证，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告公司于2014年8月1日成立，2016年3月24日申办了由市场监督管理部门颁发的“营业执照”，经营范围为物业管理。2014年8月1日，凌源兴诺房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了双圆佳苑A区前期物业服务合同，其中约定：物业服务费用按业主、使用人拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下（物价上涨或下降时，按物价部门批准价格调整）：住宅每平方米0.7元/月，网点每平方米0.7元/月，阁楼、活动室、地上车库每平方米0.7元/月。物业服务费用采取预售（上打租）的方式，按年度一次性足额交纳，业主或物业使用人应在每年12月31日前将下一年度物业服务费如期交纳。在违约责任章节合同第十八条约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按日万分之五的标准支付违约金。合同第二十一条约定，本合同期限自2014年8月1日起至2017年12月31日止。被告所有的房屋即为凌源市双圆佳苑Ａ区，房屋面积为75.34平方米；凌源市双圆佳苑A区6号楼3-7-2室，房屋面积为75.51平方米，属于原告与凌源兴诺房地产开发有限公司签订的《双圆佳苑A区住宅前期物业服务合同》范围内。2014年11月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《双圆佳苑前期服务合同》，合同约定了物业服务项目、物业服务内容、物业服务标准、物业服务期限、物业服务相关费用及双方权利义务等内容，该合同约定物业服务期限为1年，自2014年11月20日至2015年11月20日。物业费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：高层住宅0.6元/平方米/月，多层住宅0.6元/平方米/月，商业物业0.6元/平方米/月，地上车库0.6元/平方米/月，电梯运行费60元/户/月。原告在庭审中提供了由价格监督检查部门监制的凌源市双圆佳苑物业收费标准公示板，内容为：凌源兴诺物业管理有限责任公司双圆佳苑小区2015——2017年度收费标准如下：物业费0.7元/㎡/月，电梯费60元/月/户，车位费60元/月/辆，上述收费项目均按合同约定执行。原告依据物业服务合同，向包括被告在内的小区业主提供了物业管理与服务，被告对原告在与其个人签订物业服务合同后对于物业服务费自行涨价的行为不予认可，且认为原告的物业服务存在瑕疵，故对于2015年11月20日至2017年度的物业费未予交纳。凌源市双圆佳苑A区1号楼1-11-2室该期间的物业服务费为1,333.51元（2015年11月20日至2016年11月20日为632.86元；2016年11月21日至2017年12月31日为700.65元），凌源市双圆佳苑A区6号楼3-7-2室该期间的物业服务费为1,338.98元（2015年11月20日至2016年11月20日为634.28元；2016年11月21日至2017年12月31日为704.7元），两套房屋拖欠的物业费合计2,672.49元。由于被告借故未予交纳上述物业费，致使原告诉至本院。本院认为，被告物业所在小区尚未成立业主委员会，故原告作为物业公司与小区的建设单位签订了相应的前期物业服务合同，属于合同双方的自愿行为，且合同的内容不违反法律的规定，应为合法有效。该合同范围包括被告所居住的房屋，即凌源市双圆佳苑A区1号楼1-11-2室、6号楼3-7-2室，且原告在向被告等业主提供物业服务过程中，被告接受了原告的服务，并没有证据证明提出过异议，为此，被告应当依照合同的约定，按期向原告履行交纳各年度的物业服务费用的义务，借故不予交纳，即属于违约行为，应当向原告承担交纳拖欠物业费，并按照合同约定的违约事项，依迟延交纳的约定比例，向原告支付违约金。被告辩称其与原告之间签订过物业服务合同，且该合同的期限仅系2014年度，之后双方未签订过物业服务合同，而且原告在2015至2017年度对于物业服务费自行涨价，故其未缴纳此期间的物业费用。本案中涉及到的前期物业服务合同是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位与物业服务企业之间签订的物业服务合同。《物业管理条例》第21条规定：业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告与建设单位签订了为期三年的前期物业服务合同后，又与业主签订了为期一年的物业服务合同，此一年的物业服务合同到期后，被告作为原告提供物业服务小区的业主，应受物业服务企业与建设单位之间签订的前期物业服务合同的约束，按照该合同约定的物业费用缴纳物业费，故被告的辩解，本院不予支持。被告虽提出原告的物业服务存在瑕疵，但并未对此提供充分证据予以证明，故本院对被告的该辩解不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条，《最高人民法院》第一条之规定，判决如下：被告彭军田于本判决生效后五日内给付所欠原告凌源兴诺物业管理有限责任公司凌源市双圆佳苑A区1号楼1-11-2室物业服务费1,333.51元，6号楼3-7-2室2015至2017年度的物业服务费1,338.98元，并对于上述应缴纳物业费的两套房屋均自2016年、2017年1月1日起分别按照应缴纳金额按每日万分之五向原告支付违约金至款项付清之日止。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判员  赵国珍二〇一七年八月六日书记员  李淋静