天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0111民初73号原告：孙家宝，男，1974年7月3日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：宋春娇，天津乔满晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞翔宇，天津乔满晟律师事务所律师。被告：天津市雏鹏蔬菜种植专业合作社，住所地天津市西青区王稳庄镇二侯庄村北（村委会院内）。法定代表人：李树明，总经理。委托诉讼代理人：李影，天津扬名律师事务所律师。被告：天津市西青区王稳庄镇二侯庄村民委员会，住所地天津市西青区王稳庄镇二侯庄村。法定代表人：李之哲，总经理。委托诉讼代理人：李影，天津扬名律师事务所律师。原告孙家宝与被告天津市雏鹏蔬菜种植专业合作社（以下简称种植合作社）、天津市西青区王稳庄镇二侯庄村民委员会（以下简称二侯庄村委会）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。期间因疫情原因中止，后恢复审理。原告孙家宝以及委托诉讼代理人宋春娇、庞翔宇，被告种植合作社、二侯庄村委会的共同委托诉讼代理人李影到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙家宝向本院提出诉讼请求：1.判令二被告赔偿原告损失共计14318413.2元;2.本案诉讼费由二被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令二被告赔偿原告损失14247360元;2.判令二被告退还保证金50000元；3.本案诉讼费用及鉴定费由二被告承担。事实和理由：2015年7月3日、2015年7月6日,二侯庄村委会先后举行了村两委班子会议及村民代表会议并分别形成了《二侯庄村“两委班子”决议》及《二侯庄村村民代表会会议决议》,两会议决定,将二侯庄村所属的原种植合作社办公房屋建筑及院落、空地、林地对外招租,由中标方对生态园餐厅自主设计建设,其相关费用由中标方自行承担,计划招租期限为10年,租赁费为每年250000元,并需缴纳保证金50000元,10年租赁期满后,该场地归集体所有。2015年7月10日,二侯庄村委会发布了《原雏鹏办公区招标公告》,就原种植合作社办公区场地对招租进行公开招标,原告获知该招标信息后,依法参加了该次招标并最终中标。原告中标后,二侯庄村委会以种植合作社的名义与原告签订了《雏鹏生态园租赁合同》。合同签订后,原告随即依照招标公告及租赁合同投资兴建了经营所需的场所并开办了天津津门盛宴大酒店。另外,由于原告所需承担的投资预算由原定的300万元左右涨至1200万元左右,2017年9月17日二侯庄村又举行了村民代表会议并形成了《二侯庄村村民代表会会议纪要》,租赁合同的期限由10年变更为20年。后在原告正常经营过程中,二被告无故将案涉的场地收回并强行拆除了原告投资兴建的经营场所,致使原告血本无归,经评估原告的损失14247360元。根据租赁合同中“五、违约责任1、双方均不得违反合同,如一方违反合同,给对方造成损失时,应承担相应赔偿责任。2、如甲方单方违反或单方中止合同,应赔偿乙方俯定资产投入的全部损失”的约定,二被告应当就其违约行为赔偿原告的损失。另外,租赁合同虽是以种植合作社的名义签订的,但根据《二侯庄村“两委班子”决议》《二侯庄村村民代表会会议决议》《二侯庄村村民代表会会议纪要》及《招标公告》的内容可知,二侯庄村委会亦是租赁合同的当事人之一,因此,二被告均应当赔偿原告的损失。现将纠纷起诉至法院，望判如所请。种植合作社辩称，原告主张的损失金额过高，我方承认原告的确在租赁合同履行过程中产生了实际损失，种植合作社是二侯庄村委会名下的集体企业，根据二侯庄村委会作出的会议纪要、决议可以看出原告投入约为12000000元左右，所以我方认为该部分损失是比较合理的，同意最多赔偿不超过12000000元。另同意退还保证金50000元。二侯庄村委会辩称，同意种植合作社的答辩意见。种植合作社是我方的集体企业，租赁合同是根据我方的指示与原告签订的，招标及合同签订都是村委会作出的决定，种植合作社最后的责任承担也会落在村委会身上。若涉及赔偿问题，我方同意一同与种植合作社承担赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年7月3日，二侯庄村委会召开两委班子会议并形成《二侯庄村“两委班子”决议》，决议内容为：经我村与区农委、镇农业办等部门多方考察，为了配合二侯庄村农业观光园建设，决定在农业观光园内建设生态园餐厅。经研究将我村所属原天津市雏鹏蔬菜种植专业合作社办公房屋建筑及院落、空地、林地对外招租，由中标方对生态园餐厅自行设计建设，其相关费用由中标方自行承担，计划招租期限为10年，租赁费为每年25万元，并需缴纳保证金5万元。10年租赁期满后，该场地归集体所有。2015年7月6日，二侯庄村委会召开村民代表会议并形成《二侯庄村村民代表会会议决议》，决议内容同《二侯庄村“两委班子”决议》。2015年7月10日，二侯庄村委会就原天津市雏鹏蔬菜种植专业合作社办公区场地出租事宜发布《原雏鹏办公区招标公告》。2015年7月13日，原告（乙方）与种植合作社（甲方）签订《雏鹏生态园租赁合同》，主要内容为：甲方将原天津市雏鹏蔬菜种植专业合作社办公房屋建筑及院落、空地、林地租与乙方用于生态园餐厅经营使用；甲方提供的经营场所包括现有房屋计900余平方米，院落、空地、林地等约1600平方米；双方商定租赁期暂定10年，自2015年8月1日起进场施工，计租赁费日期为2016年1月1日起。租赁费为25万元/年，并一次性交纳保证金5万元；乙方有独立自主经营权，甲方不干涉、不参与乙方的经营活动，乙方须按照国家法律法规合法经营，如出现不合法经营行为与甲方无关，一切责任概由乙方自行承担。乙方以生态、健康、环保特色合法经营，不得擅自改变经营使用性质。甲方准予乙方为经营所需对房屋建筑及场所进行的装修改造及扩建（方案须经过甲方同意），其费用由乙方自行承担；合同期满，经由乙方改造的固定设施归甲方所有，乙方不得自行拆除。如甲方单方违反或中止合同，应赔偿乙方固定资产投入的全部损失。合同签订后，原告将涉案土地上原有地上物拆除并投资兴建“津门盛宴大酒店”。原告另就涉案酒店的经营办理了营业执照，即天津津门盛宴餐饮管理有限公司，工商登记显示该公司股东为孙家玉和原告，持股比例分别为60%和40%。2017年9月17日，二侯庄村委会召开村民代表会议并形成《二侯庄村村民代表会会议纪要》，主要内容有：我村雏鹏蔬菜种植专业合作社2015年7月13日曾与孙家宝签订一份租赁协议，将位于雏鹏范围内的土地以每年25万元的价格租赁，租期10年。现因建设方面投入过大（原计划投资300万元左右变为1200万元左右，全部投资由乙方承担），为了维护双方利益，经双方协商将租赁期限由10年变更为20年，租金不变。合同执行期间，如遇国家或集体征地，原有建筑900平方米产权归甲方所有，其余面积产权归乙方所有。关于涉案酒店建设及拆除情况。根据原告当庭陈述，涉案酒店建设周期约一年，自2016年9月份试营业，一直持续经营至2018年9月份。2018年9月份，二侯庄村委会书记李之哲通知其酒店不符合生态园农业配套性质要被拆除，9月底村里派人开始拆除，一周左右拆除完毕。其一直在与村委会协商赔偿事宜，至今未果，故起诉。庭审中，二被告对原告上述陈述认可。关于涉案酒店拆除原因，二被告称系镇里告知原村委会书记李之哲酒店建设不符合原土地构筑物原貌，之后村里就派人进行拆除，未向原告发送书面拆除通知，就是口头告知。关于涉案酒店建设规划手续办理情况，原告称经过了二侯庄村委会同意就开始建设，未办理其他手续。二被告称该项目是经过镇里同意的生态园项目，当时认为可以直接进行建设，未向行政主管部门办理报批手续。关于原告向二被告主张损失赔偿的情况。原告提交由天津中兴财资产评估事务所有限公司于2019年12月24日出具的《孙家宝以核实天津津门盛宴餐饮管理有限公司资产价值为目的所涉及的房屋建筑物价值资产评估咨询报告》，评估范围为坐落于天津市西青区××镇××平方米的天津津门盛宴餐饮管理有限公司房屋建筑物，评估基准日为2018年9月30日，评估方法为重置成本法，评估结论为评估范围的资产评估价值为1431.84万元。庭审中，原告表示其直接去村委会告知要进行损失评估，村委会负责人李立仁也口头表示同意。二被告称认可原告陈述的评估过程，时任村委会负责人知道原告要去做损失评估也表示同意。二被告认可上述报告，但表示最多赔偿1200万元。同时，二侯庄村委会提交时间为2020年4月9日的《二侯庄村“两委班子会”会议纪要》，两委班子参加人员7人均在“同意”意见处签字。主要内容为：今天会议的主要内容为孙家宝（津门盛宴）起诉雏鹏、村委会案的讨论。经过两委班子充分讨论研究认为，对于津门盛宴起诉赔偿的事情，因为当时津门盛宴建设、承包时，签订的租赁合同中第五条第二款明确写明了因为雏鹏、村委会违反或中止合同的，应赔偿孙家宝投入的全部固定资产损失。经过认真调查及津门盛宴损失的评估报告，两委一致认为津门盛宴要求赔偿1200万元比较合理。虽然评估报告为1400多万，但津门盛宴经营也有2年左右，也有了一定收益，所以赔偿数额1200万元比较符合事实。至于津门盛宴的拆除，导致已经婚宴订餐的保证金的退回及损失问题，虽然数额较大，但村委会的房屋也遭受了拆除的损失，所以此部分费用，两委一致认为不予考虑。诉讼过程中，本院主持双方调解，但原、被告均不同意调解。本院向双方释明，本案纠纷处理涉及村集体公共利益，且损失评估报告系诉讼前由原告单方委托作出，故对上述评估咨询报告不予采信。上述释明后，原告就损失申请司法鉴定。本院依法选取并委托天津永正房地产土地评估咨询有限公司进行鉴定，鉴定机构于2021年1月25日出具永正房评字（2021）第091号《房地产评估报告》，估价结果为：确定估价对象在价值时点2018年9月30日的重置单价为4217元/平方米，成新率92%，重置成新单价为3880元/平方米，重置成新总价为14247360元，并特别提示：本次评估估价对象已拆除，注册房地产评估师依据申请人提供的委托人确认资料确定建筑物建筑面积及建筑结构、屋顶、檐高、装修、建成年代、内部装修状况、基础设施配置、价值时点等。原告垫付鉴定费33870元。本院依法向天津市规划和自然资源局西青分局（原为天津市国土资源和房屋管理局西青区国土资源分局，以下简称原西青国土资源分局）调取了津西国土执字﹝2017﹞3号国土资源执法监察档案材料，显示执法立案时间2017年2月27日，其中测绘报告载明违法建设项目占地面积为2773.71平方米，总建筑面积为3776.14平方米，调查报告载明“2014年7月，天津市西青区王稳庄镇二侯庄村民委员会未经土地行政主管部门批准，擅自占用中盛路西侧、二侯庄村北侧土地2773.71平方米，建设饭店和办公楼，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三、四十四条的规定。经核查，该地块地籍地类为沟渠697.28平方米，水浇地2076.43平方米。土地利用总体规划为基本农田2076.42平方米，其他农用地697.29平方米。不符合土地利用总体规划，不能办理用地审批手续，属于违法占地建设项目。”原西青国土资源分局于2017年4月14日向二侯庄村委会下达津西国土罚字﹝2017﹞3号《行政处罚决定书》，责令二侯庄村委会“退还非法占用的土地，限期自行拆除所建的饭店及办公楼1894.03平方米。”原西青国土资源分局于2018年1月25日向本院申请强制执行津西国土罚字[2017]3号行政处罚决定书，本院于2018年2月21日作出（2018）津0111行审24号行政裁定书，载明：“申请执行人天津市国土资源和房屋管理局西青区国土资源分局依据津西国土罚字[2017]3号行政处罚决定书，要求被执行人退还非法占用的土地，限期自行拆除所建的饭店及办公楼1894.03平方米。现履行期限已满，被执行人未履行行政处罚，申请执行人向法院申请强制执行。申请执行人向法庭提交了津西国土罚字[2017]3号行政处罚决定案卷作为证据。本院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条的规定，申请执行人具有对本行政区内的非法占用土地的行为进行查处的职责。申请执行人对被执行人非法占用土地的违法行为履行了立案、调查、告知和送达等法定程序。申请执行人作出的津西国土罚字[2017］3号行政处罚决定主体合格、程序合法、事实清楚、证据充分。被执行人在申请执行人向其依法进行执行催告后，仍拒不履行处罚决定规定的义务，依据《中华人民共和国行政强制法》第五十八条第二款，《中华人民共和国行政诉讼法》第九十七条之规定，裁定如下：对天津市国土资源和房屋管理局西青区国土资源分局作出的津西国土罚字[2017]3号行政处罚决定书准予强制执行。”本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。涉案土地地籍地类为沟渠和水浇地，土地利用总体规划为基本农田和其他农用地。本案中，在未办理任何审批手续的情况下，二侯庄村委会将规划类型为农用地的村集体土地，由其下属集体企业种植合作社与原告签订《雏鹏生态园租赁合同》出租给原告建设酒店项目。就该用地建设项目，土地管理执法部门已向二侯庄村委会下达处罚决定书，认定不符合土地利用总体规划，不能办理用地审批手续，属于违法占地建设项目。因此，涉案《雏鹏生态园租赁合同》不符合相关法律规定，依法应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案土地系二侯庄村集体土地，二被告应当清楚土地的性质、规划等状况，在此情况下二被告仍将该土地出租给原告，并同意原告建设酒店。此后由于相关土地管理部门发现违法行为并下达处罚决定书，且经本院立案审理作出准予强制执行的行政裁定，涉案酒店被拆除。因此，可以认定被告对此具有过错，应当对原告酒店被拆除的损失承担相当责任。而原告作为承租人以及酒店投资方亦应对涉案土地性质和状况负有合理注意义务，其自身亦具有一定过错。现涉案酒店全部拆除完毕，经本院委托鉴定，酒店重置成新总价为14247360元。原告据此主张二被告赔偿损失14247360元，但综合涉案合同效力、实际履行程度及双方过错等因素，本院酌情认定二被告按照80%责任比例承担原告投资建设的经济损失11397888元，剩余20%的损失由原告自行承担。对于保证金50000元，二被告同意返还，本院予以支持。另外，原告垫付的鉴定费33870元，亦应作为损失由二被告承担给付责任。至于二被告自认赔偿最多12000000元的意见，本院不予确认。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第一款规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十六条第一款规定的事实，不适用有关自认的规定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十六条第一款规定，民事诉讼法第六十四条第二款规定的人民法院认为审理案件需要的证据包括：（一）涉及可能损害国家利益、社会公共利益的；......。本案中，涉案土地系村集体土地，属于村农民集体所有。涉案租赁合同签订及因履行而产生的本案纠纷均涉及村集体财产的处分，影响村集体内村民公共利益，在二侯庄村委会至今未就此召开村民会议进行讨论决定的情形下，本院依法对该部分自认不予确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十六条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、天津市雏鹏蔬菜种植专业合作社、天津市西青区王稳庄镇二侯庄村民委员会于本判决生效之日起十日内给付孙家宝经济损失11397888元、保证金50000元以及鉴定费33870元；二、驳回孙家宝其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53855元，由原告孙家宝负担10670元，由被告天津市雏鹏蔬菜种植专业合作社、天津市西青区王稳庄镇二侯庄村民委员会负担43185元（于本判决发生法律效力起十日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  张昌辉二〇二一年三月十七日书记员  张乃琳附本案所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十六条民事诉讼法第六十四条第二款规定的人民法院认为审理案件需要的证据包括：（一）涉及可能损害国家利益、社会公共利益的；（二）涉及身份关系的；（三）涉及民事诉讼法第五十五条规定诉讼的；（四）当事人有恶意串通损害他人合法权益可能的；（五）涉及依职权追加当事人、中止诉讼、终结诉讼、回避等程序性事项的。除前款规定外，人民法院调查收集证据，应当依照当事人的申请进行。3.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十六条第一款规定的事实，不适用有关自认的规定。自认的事实与已经查明的事实不符的，人民法院不予确认。4.《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。