贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1172号上诉人（一审被告）：滕文生，男，1970年12月27日出生，汉族，住贵州省凯里市。被上诉人(一审原告)：贵州荣茏胜葳物业服务有限公司，住所地：贵州省凯里市宁波路33号鑫鼎国际名居B5栋4单元15层1504号，。法定代表人：杨蓝，公司总经理。委托诉讼代理人：姚婕，贵州同熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨碧霞，该公司员工。一审被告：贾雪，女，1969年10月10日出生，汉族，住贵州省凯里市。上诉人滕文生因与被上诉人贵州荣茏胜葳物业服务有限公司（以下简称：荣茏胜葳物业公司）、一审被告贾雪物业服务合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初16833号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年2月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。滕文生上诉请求：一、撤销一审判决并依法改判；二、案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：一、关于物业服务合同的效力问题。（一）一审法院认定涉案《物业管理委托合同》是有效合同属于事实认定错误。依据《中华人民共和国合同法》第九条、《中华人民共和国民法典》及《中华人民共和国公司登记管理条例》等规定，本案被上诉人在签订涉案《物业管理委托合同》尚未成立，其不具备签订合同的民事权利及行为能力。因此，涉案《物业管理委托合同》是不具法律效力的合同。（二）涉案小区业主大会对问题合同的事后追认问题。依据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条、第三条“发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”之规定，本案作为合同相对方的涉案小区业主大会并未提出要求涉案物业公司承担合同责任，且未对问题物业合同进行过事后追认。故涉案《物业管理委托合同》应是无效的合同，一审判决认定事实有误。并且涉案《物业管理委托合同》因其缺乏证据的基本属性，故亦不应当被一审法院将其作为证据而予以使用。（三）本案应将合同相对方即被上诉人签订合同时主体资格的欠缺问题纳入审查范围，而一审法院却以“强调业主委员会作出的决定在被人民法院撤销前对全体业主具有约束力，建议业主另行起诉维权。”来淡化该问题，使本案的合同效力问题主要体现为涉案小区部分业主和前业主委员会的撤销权纠纷，以另案处理为由引导业主另行起诉，上诉人对此不予认同。二、涉案《关于小区自来水二次加压及水价公示》证据的合法性。依据《关于小区自来水二次加压及水价公示》的内容显示，涉案小区目前水价是由业主委员会和被上诉人协商确定，公示七天后无业主提出异议即开始执行该水价。虽说《中华人民共和国物业管理条例》等规定“业主委员会作出的决定在被人民法院撤销前对全体业主具有约束力”，但并非业主应仅遵守业主大会授权业主委员会作出的决定。而涉案《关于小区自来水二次加压及水价公示》并不是涉案小区业主大会授权业主委员会制定的，且该公示是被上诉人在一审庭审时补充提交的证据，故该证据是非法的，不应被采信。三、被上诉人的物业管理服务不到位。被上诉人对自己服务的对象模糊不清，对于每月水损由多少户来分摊并无具体依据。据此可知，被上诉人水费收取及分摊水损费存在问题。关于加压费问题，被上诉人无证据证明因加压产生的费用等，一审法院支持涉案加压费于法无据。另外每月小区水损有300吨至400吨不等，这说明被上诉人服务不到位，未修复和解决水损问题。即使被上诉人实质从事涉案小区物业管理，但存在诸多服务及管理不到位之处，如对于在小区公共楼道打的宣传广告收益，从未公布及分配给业主，以及以停水威胁业主交费、捆绑收费等情形。综上，上诉人认为一审判决所依据的物业服务合同和《关于小区自来水二次加压及水价公示》均属于非法证据，不能作为认定案件事实的依据。且被上诉人的物业服务存在诸多不足，应从物业费上予以扣除，望二审法院予以改判。荣茏胜葳物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。一、涉案物业合同经过业主群征得业主同意下签订的，加之，业主委员会是业主的代表，按照法律规定，业主委员会作出的决定对全体业主具有约束力。故该合同是合法有效合同，对全体业主具有约束力。虽涉案物业合同签订的时间是2017年6月1日，但该时间仅是被上诉人进入小区提供服务的时间。即使签订合同之时被上诉人尚未具备法人主体资格，但在合同签订当月被上诉人就取得合法经营资格，亦在涉案物业合同上加盖公司公章，完成了补正手续，故涉案物业合同的权利义务应由被上诉人承担。上诉人依据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条、第三条之规定，认为涉案小区业主大会未对涉案物业合同行使追认权问题系其对该法条理解错误所致。依据以上法律条文之规定，行使追认权应是物业公司本身，而非合同相对人的涉案小区业主大会，故其上诉理由不能成立。二、《关于小区自来水二次加压及水价公示》亦是业主委员会在征得业主同意后才予以执行的，该文件对业主具有约束力，业主应对其行为承担相应法律责任。《关于小区自来水二次加压及水价公示》形成的时间是2017年，该证据对判决结果起到关键性作用。依据相关法律规定，该证据应作为定案依据。关于水损问题，因水损是无法避免问题，且涉案水损费按业主使用水量的比例分摊，故该分摊是合理的。三、被上诉人已按照物业合同提供物业服务，上诉人拒付物业费及水费于法无据。四、上诉人的上诉遗漏了案件当事人，其上诉程序错误。荣茏胜葳物业公司向一审法院起诉请求：1、判令滕文生、贾雪支付荣茏胜葳物业公司从2019年1月至2020年11月物业费2441.29元，2019年1月至2020年10月的水费796.3元，共计3237.59元；2、判令滕文生、贾雪以应付款为基数，按照年利率6%的标准支付逾期付款违约金；3、本案诉讼费由滕文生、贾雪承担。一审法院认定事实：原告贵州荣茏胜葳物业服务公司是一家从事物业服务的自然人独资有限责任公司，成立于2017年6月27日。2017年6月1日，凯里市香枫庭苑业主委员会与原告签订《物业管理委托合同》，由原告对香枫庭苑小区进行物业管理，合同期限为五年，自2017年6月1日至2022年5月31日止。物业管理服务费收费标准为：电梯房1.3元/每平方米，步梯房0.9元/每平方米，门面2元/每平方米。水费收取按总表吨数分摊到各户后，参照物价部门的规定价格收取。2017年8月25日，香枫庭苑业主委员会制定《关于小区自来水二次加压及水价公示》，内容为：今后水费不能高于4.8元/每吨，小区自来水二次加压费为0.8元/每吨，每个月的实际水价计算为：北控水价+0.8元/每吨+当月水损。自公示之日起，七个工作日之内业主如无异议，将按此规定执行。另查明，被告所居住房屋建筑面积为85.17平方米，每月物业服务费应按1.3元/每平方米计算，被告所欠缴物业服务费时间、用水量与原告所陈述一致。一审法院认为，依法成立并生效的合同受法律保护，双方当事人应当按照合同约定诚实、全面履行各自的义务。庭审中，被告方提出确认本案《物业管理委托合同》为无效合同的请求，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第十二条第四、五款以及《贵州省物业管理条例》第四十一条之规定，业主委员会作出的有关物业管理的决定，对全体业主具有约束力。业主认为业主大会、业主委员会作出的决定侵害其合法权益的，可以请求人民法院予以撤销。但在人民法院作出生效判决之前，不影响业主大会、业主委员会决定的约束力。因此，如业主对业主大会或业主委员会的决定有异议，应当以业主大会或者业主委员会为被告依法向人民法院申请撤销，而本案当事人为物业公司，不符合反诉条件，故对被告该请求，不予处理，被告可另行主张，但在人民法院作出确定撤销生效判决之前，该合同仍然对全体业主有效。被告方作为业主之一应当履行《物业管理委托合同》所约定的义务。虽然原告方在签订合同时尚未注册成立，但在履行合同过程中，原告方已经取得从事物业服务行业的资格，产生的相应法律责任应当由原告公司自行承担。本案的焦点为是否应当按照合同约定足额支付物业服务费以及水费收缴标准及是否应当支付违约金问题。对于水费收缴标准问题，《物业管理条例》第45条规定:“物业管理区域内,供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。”但被告购买的商品房的水表并未与自来水公司直接相连,其并非自来水公司的终端用户,因而不能直接享受政府确定的水价，从证据情况看,原告才是自来水公司的终端用户。二次加压供水，是为解决城市高层用户水压不够的一种通行解决方式，目前，我省尚未出台关于收费的具体标准，暂时由业主与物业公司协商体现了意思自治原则。虽然《物业管理委托合同》没有对二次加压后的水费进行明确约定，但业主委员会制定的《关于小区自来水二次加压及水价公示》内容参照政府定价标准，并未违反法律禁止性规定，在没有被撤销之前，对于全体业主有效，因此，原告的诉请，予以支持。如果业主认为现在水价标准过高,根据意思自治的原则,需按照《物业管理条例》的相关规定,通过行使业主权利,提议召开业主大会会议,提出修改水价的建议;由业主大会会议选举产生业主委员会,重新选聘或解聘物业管理企业;由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同,确定大家都能接受的水价方案，这才是一个可行的办法。对被告提出的原告管理服务不符合约定、小区安保等存在问题的抗辩意见，一审法院认为这些问题系小区公共管理中存在的问题，属于全体业主的权利，如确实存在这些问题，可由全体业主协商解决，并不能成为被告拒交物业服务费的理由，且物业服务具有综合性、全天候、不间断、长期性的特性，间或出现物业服务瑕疵在所难免。现被告没有提交证据证明原告公司存在不履行义务或履行义务存在重大瑕疵、长期存在物业服务质量问题进而影响到小区业主正常生活或小区的运转，在原告提供的服务不构成根本违约的情形下，不交物业费必然导致物业服务无法继续开展进而阻碍双方合同目的的实现。同时，如果物业服务企业在对小区进行服务的过程中出现瑕疵，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业服务企业服务水平与质量的下降，如此恶性循环不利于小区及至整个社会的和谐稳定，亦影响小区业主的根本利益，故对被告辩称原告公司存在服务瑕疵而拒交物业费的理由不予支持。被告认为所在小区存在物业公司服务不到位、物业服务存在瑕疵的情况，若是涉及整个小区物业服务存在问题，业主可以成立业主大会并选举产生业主委员会，与物业公司进行沟通，督促其改进完善物业服务，并可以通过解聘、选聘新物业公司的方式维护权益。而如果是涉及个别业主，因物业服务存在瑕疵导致其损失的，业主应做好相关证据的固定和保存，并与物业公司进行协商，协商不成的，可按照法律相关规定及合同约定，及时向法院提起诉讼，要求物业公司承担违约责任。关于违约金问题，因被告未按约定交纳物业服务费系与原告公司就服务质量存在相关争议而发生的行为，原告公司在提供服务过程中出现服务不完善、不及时、不到位的情况，且《物业管理委托合同》当中并未约定有逾期付款违约金，故对原告公司要求被告给付违约金的主张，不予支持。同时应当指出，被告公司作为一家专业从事物业服务的公司，希望原告公司应秉承服务原则，与业主之间积极沟通，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，就存在的问题予以改正，采取补救措施及时改善服务，提高自身的服务质量，消除因物业服务不完善给业主造成的影响，尽最大可能为业主提供满意的物业服务，促进小区环境改善，提高物业服务的总体水平，打造温馨、祥和小区。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定判决：一、被告贾雪、滕文生于本判决生效之日起十日内向原告贵州荣茏胜葳物业服务有限公司支付2019年1月至2020年11月的物业费2441.29元（85.17平方米×1.3元/每平方米×23个月）；二、被告贾雪、滕文生于本判决生效之日起十日内向原告贵州荣茏胜葳物业服务有限公司支付2019年1月至2020年10月的水费796.3元；三、驳回贵州荣茏胜葳物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取为25元，由被告贾雪、滕文生负担。二审中，上诉人提交了四份辞职说明的证据材料，拟证明涉案业委会的成员人数不合法，不具备签订涉案《物业管理委托合同》的主体资格，该物业合同无效。经质证，被上诉人对以上证据的三性及证明目的均不予认可。本院认为涉案业委会已经相关街道社区进行备案，且涉案物业合同签订时，涉案小区业委会组成人员并不存在经法定程序进行了变更与报备，故上诉人提交的以上证据材料不能实现其涉案业委会主体不合法的证明目的。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点是涉案《物业管理委托合同》是否合法有效，对涉案小区业主是否有约束力，以及上诉人是否应支付涉案尚欠的物业管理费及水费。一、关于涉案《物业管理委托合同》是否合法有效，对涉案小区业主是否有约束力，以及上诉人是否应支付涉案尚欠的物业管理费及水费问题。结合本案证据及当事人陈述，并参照《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》（法释〔2011〕3号）第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”之规定的精神，本案被上诉人荣茏胜葳物业公司虽在设立阶段就以公司名义对外与涉案小区业主委员会签订涉案《物业管理委托合同》，但时隔不久该公司随即成立，且在成立后又在涉案物业合同上加盖公司印章，该行为即是对涉案《物业管理委托合同》的确认。加之，该合同亦不存在法律规定的合同无效情形，故应是合法有效的合同，涉案小区的业主均应受其约束。本案中，被上诉人既已按约向作为涉案小区业主的上诉人提供物业管理服务（包含供水等服务），上诉人于约于法均应履行自己支付物业管理费及水费的义务。二、关于上诉人称其拒付物业管理费的原因之一是被上诉人提供的物业管理服务存在严重瑕疵等问题。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，上诉人应就物业服务瑕疵等问题向被上诉人交涉，以促使被上诉人改进管理工作，提高服务质量，或上诉人可另行起诉维护自己的权利，但不能以此对抗交纳物业服务费的义务。因此，上诉人该上诉理由不能成立。三、对于水费支付标准问题。上诉人认为涉案业主委员会未在授权范围内私自作出的涉案《关于小区自来水二次加压及水价公示》是不合法的，其真实性存有疑点，不能据此计算水费。依据《中华人民共和国物业管理条例》第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同……。”之规定，业主委员会基于为业主利益考虑而与被上诉人协商涉案小区水价并达成了初步的意见稿即《关于小区自来水二次加压及水价公示》，该公示并非是最终的决定，而仅仅是征求业主或物业使用人意见的稿件。公示内容是否实施，最终的决定权仍在涉案业主方，但因在公示期限内未有业主提出异议，该文件才予以实施。结合文件实施后，有业主已按照该公示内容载明的水价标准支付了水费的事实，能够认定该公示已得到涉案小区多数业主的认可与实施。加之，该公示亦不存在违反法律的情形，故其自然对涉案业主产生约束力，上诉人该上诉理由不能成立。对于被上诉人于一审庭审时才提交该证据是否违反程序问题。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（法释【2019】19号）第五十一条第三款“举证期限届满后，当事人提供反驳证据或者对已经提供的证据的来源、形式等方面的瑕疵进行补正的，人民法院可以酌情再次确定举证期限，该期限不受前款规定的期间限制。”之规定，本案被上诉人提供该份证据主要是对之前其已提交的有关涉案尚欠水费证据进行的补正，故其于一审庭审时提交，且上诉人亦对此证据予以质证，不存在违反程序的情形。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人滕文生负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  郑华品审判员  王山地二〇二一年三月二十九日法官助理梁红云书记员汪玲