苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0508民初8579号原告：栗萌，男，1993年4月24日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：梁兴斌，江苏萧徽律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙波，江苏萧徽律师事务所律师。被告：张燕，女，1983年8月14日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：孙起生，江苏公大律师事务所律师。原告栗萌与被告张燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月31日立案后，依法适用简易程序，并于2021年1月22日公开开庭审理。原告栗萌委托诉讼代理人孙波，被告张燕及其委托诉讼代理人孙起生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告栗萌向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还租金及押金（租金37500元，押金25000元），合计人民币62500元；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确退还租金期间为2020年8月18日至2020年9月17日。事实和理由：2019年6月25日，原、被告续签《房屋租赁合同》一份，约定由原告继续租赁被告位于苏州市太监弄16号房屋，建筑面积220平方米，租期3年，自2019年9月18日起至2022年9月17日止，租金一年一付，先付后用。2020年，由于受疫情影响，原告按照政府要求停业3个多月，4月份原告提出能否根据政府要求适当减免租金，缓解经营压力，但被告不予理睬，由于疫情持续影响原告仍无法正常经营，迫于经营压力，无奈只能协商解除合同，原、被告经协商于2020年8月18日解除了租赁合同。合同解除后，因被告未将一个月租金和保证金退还原告，现提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告张燕辩称，一、原告主张退还一个月的租金缺乏事实依据。1、疫情期间原告未停止营业；2、原告要求疫情减免不符合市政府政策意见；3、原告单方面提出解除合同，我方并不认可；4、原告转租的第三人仍在经营；5、原告延迟交出房屋钥匙。二、原告要求退还保证金的理由不成立。1、原告解除合同存在违约；2、原告在承租期间内存在转租的违约行为。三、被告提出反诉要求原告承担赔偿损失：1、原告未办理交接手续应承担垃圾清运费。2、损坏物品应当赔偿。综上，原告诉请退还一个月租金和保证金无事实和法律依据，请求驳回原告诉请。庭审中，被告张燕明确对于垃圾清运费、损坏物品等不再提出反诉，仅以抗辩方式提出主张。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了《房屋租赁合同》、银行转账记录、短信记录、微信聊天记录、水电费缴费记录、证人证言、照片、工商档案资料、通话录音等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月14日，原告栗萌（乙方）与被告张燕（甲方）双方签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将苏州市太监弄16号房屋面积246.10平米其中200平米出租给乙方，租赁期限3年，自2016年9月18日至2019年9月17日。乙方支付合同保证金25000元，合同届满或终止，乙方无违约且结清租金、水电等费用后，甲方退还保证金；合同期限内，乙方不得转租或转让，如需转租或转让需征得甲方同意；双方约定本合同违约金25000元，合同期限内双方均不得擅自提前解除合同或违约，否则需要支付对方违约金。原告栗萌认为，上述合同已经履行完毕，双方没有争议，与本案无关。2019年6月25日，原告栗萌（乙方）与被告张燕（甲方）双方签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将苏州市太监弄16号房屋面积246.10平米其中200平米出租给乙方，租赁期限3年，自2019年9月18日至2022年9月17日，第一年租金为45万元，第二、三年租金46万元。乙方支付合同保证金25000元，合同届满或终止，乙方无违约且结清租金、水电等费用后，甲方退还保证金；合同期限内，乙方不得转租或转让，如需转租或转让需征得甲方同意；双方约定本合同违约金___万元，合同期限内双方均不得擅自提前解除合同或违约，否则需要支付对方违约金。其中，原告栗萌提供的上述合同版本中违约金部分没有书写金额，被告张燕提交的合同版本中违约金部分有书写金额25000元。2019年合同签订后，栗萌支付了第一年的租金45万，同时原交纳的保证金25000元继续作为该合同保证金，张燕对此不持异议。栗萌与张燕母亲微信聊天记录中显示：2020年6月18日，张燕母亲：小栗你好，听我女儿说到期了不准备租了是吧？栗萌：你好阿姨，因为现在生意不好，今年比较难，所以提前说一下，这样你这边好准备，不然到时候你会措手不及，对你不好。张燕母亲：是准备到时候不租了还是到时候再说。栗萌：到时候不租了，这个大环境撑不住了。2020年7月初，双方对于租金金额进行了多次协商，但未能达成一致。2020年8月，双方对于转租、合同期限、违约事宜等进行了沟通。2020年8月18日，栗萌：阿姨，那个房子还有一个月，押金你扣了吧，还剩一个月的钱可以退。押金是算作违约金，违约金扣除也可以理解，但是还有一个月没做，这个可以退。张燕母亲：还有一个月钱是什么意思啊，你想什么时候到期就什么时候到期的哦，我跟你签的合同是三年呀，是不是这么一会啦，我前面做了也不是你一个，大家都有合同的，这个是你的事情。你租掉了可以拿，你租不掉就是你的事情。你说你租了合同签了三年，我说让你三五个月就走可能吗，对不对啊。是你不想在这里做了，那你不想做就不做，你到期了你不想做是可以的，但是你没有到期，这个责任就是你的，不是我负责的对吧。你可能是第一次做门面还是什么签合同？这个是签了，就是你付了一年，这个房租就是这个一年是你要做满的，违约金是指你三年没有做就是违约。我和你说，我给你们两万五违约金已经是给的少了。2020年9月2日，张燕母亲：小栗啊，这个店现在有没有什么消息啊？2020年9月10日，张燕母亲：小栗啊，要下雨了，我看你那个楼上三楼上窗没有关哇，有没有关系？另查明，栗萌与张燕对退租等事宜进行了微信沟通，但未能达成一致。2020年9月17日，栗萌：我们是发信息的时候就关闭了。张燕：我没有收到任何信息通知拿钥匙，你的店不是昨天才关吗？昨天晚上钥匙才给隔壁丝绸店老板吗？那我就认为你是合同到期交钥匙，并没有早出来。栗萌：我们一个月前就已经关闭了，也发过信息了，我们还是等官方协调吧。张燕：你不做了，15号去拆设备搬东西的时候，应该叫上我，一起当面交接下。同时，双方对于水电费等进行了结算。另查明，2020年8月18日晚上9:22，栗萌通过律师向张燕手机号码发送信息一条，内容为：你好，我是下午给你打过电话的洪律师，受栗萌委托，接下来由我代为处理你们之间的租房合同纠纷。今天我方除中央空调暂未拆除外，已经把自有物品搬离完毕，从今日起终止租房合同，特此告知。门锁钥匙请提供收货地址，我方会及时给您快递。中央空调会择日进行拆除移机，到时候我们会联系你，希望给予配合谢谢……庭审中，张燕表示没有收到上述短信。张燕提供了涉案房屋2020年期间的水电费缴纳记录，以证明栗萌店铺在疫情期间一直经营，直至9月份也在经营。栗萌对此不予认可，陈述包括毛一飞在内的所有水电费均是通过同一户号扣除，9月份水电费是毛一飞经营产生的，且即便有水电费也不代表在经营。张燕提供了毛一飞证人证言一份，载明：2020年9月15日晚上十点，栗萌派人将承租屋内的电器等设备搬走后，栗萌老婆把承租房钥匙交给我跟我妻子，让我交给出租人张燕和她妈妈，同日晚上，栗萌转租老板也将一把卷帘门钥匙给我，让我一起转交。我打电话给张燕妈妈，她表示可以代收钥匙。9月17日，张燕和她妈妈一起来我店里面收回了钥匙。2020年9月19日晚上，张燕和她妈妈再次来到店里面，委托我找清理垃圾的专业人来清理垃圾，一共三车垃圾杂物给我3000元让我在晚上垃圾清理后给工人。栗萌对书面证人证言不予认可，但其陈述涉案房屋钥匙是通过毛一飞转交给张燕，时间在9月以后，具体时间不清楚。当时联系张燕交接，张燕没有回复。庭审中，张燕提供了2020年9月18日涉案房屋在栗萌搬走后收房时照片，显示室内仍有部分遗留物品。同时，提供了祈秀明出具的关于清运垃圾的证明，载明：本人于2020年9月下旬晚上，接受毛一飞老板的委托，使用小吨位卡车为苏州市姑苏区太监弄16号业主清运了多车碎玻璃、丢弃的杂物和其他生活用品等垃圾，毛一飞老板为此转交了该业主支付的垃圾清运费3000元现金。栗萌对此均表示不予认可，表示并没有破坏过房屋，其在承租时房屋也是乱七八糟。张燕提供了工商档案调取的租赁合同及工商登记信息一份，以证明栗萌存在转租行为。栗萌对调取的租赁合同表示不清楚，确实存在转租，但是和其签订转租协议的不是何聪。转租情况张燕是清楚，并且表示认可的。庭审中，张燕陈述，涉案房屋是9月18日拿到钥匙后张贴的出租告示，后来是大概过了二十几天后又租掉了。本院认为，原被告之间签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，各方均应按约履行。根据合同约定，双方租赁期限为三年，租金按年度支付，合同期限内任何一方不得提前解除。根据双方之间的聊天记录，栗萌在2020年6月份提出2020年9月17日第一年租赁期限到期后不再续租。此后双方对于是否续租、如何转租等进行了多次协商，但均未能达成一致意见。2020年8月18日，栗萌委托律师发送终止合同通知，并表示已经搬离，但并未得到张燕同意。且该通知中虽明确已经搬离东西，但以后仍需回来拆除中央空调。同时，涉案房屋钥匙也是9月份之后才通过毛一飞返还，在此期间内栗萌既没有将钥匙返还张燕，也没有通过毛一飞转交，相反，栗萌此后仍回到涉案房屋内搬离部分物品。因此，栗萌虽于2020年8月18日提出终止合同，但未能将涉案房屋清空后返还张燕，故该期间内栗萌仍应支付租金。故对栗萌要求返还2020年8月18日至2020年9月17日期间租金的请求，本院不予支持。因涉案房屋现已经由张燕再次对外出租，故《房屋租赁合同》已经因事实上履行不能解除。对于栗萌要求退还保证25000元的诉讼请求。本院认为，双方合同中明确租赁期限为三年，合同期限内双方均不得擅自提前解除合同，否则应支付对方违约金。栗萌在合同期限届满前，提前解除合同，该行为构成违约。根据《房屋租赁合同》约定，保证金应当在无违约情形下退还。虽然双方对于2019年书面合同中是否载明违约金金额存在争议，但从2016年合同约定内容以及双方租赁延续、保证金延续，以及微信聊天记录来看，实际上双方认可2019年合同仍延续2016年合同约定，保证金、违约金仍按之前约定履行。因栗萌系违约解除合同，且给张燕造成了损失，包括房屋空置期、房屋清理费用等，故张燕得以抗辩请求以扣除保证金的方式来弥补其损失。故对栗萌要求返还保证金的诉讼请求，本院亦不予支持。对于张燕抗辩认为栗萌存在转租行为构成违约的意见。本院认为，根据双方之间微信聊天记录，张燕对于涉案房屋存在转租情形明确表示知晓且未提出异议，应当视为对栗萌转租行为的同意，故栗萌并不存在违法转租的情形。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十四条、第九十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：驳回原告栗萌全部诉讼请求。案件受理费1364元，减半收取682元，由原告栗萌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  茹艳爽二〇二一年三月二十二日书记员  冯 涵