四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终2146号 上诉人（原审原告）：胡娟，女，1979年8月30日出生，汉族，住成都市金牛区。 被上诉人（原审被告）：成都市新都区保利投资有限公司，住所地：成都市新都区三河街道办三河大道**。 法定代表人：吴章焰，董事长。 委托诉讼代理人：陈娇，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：张诺依，国浩律师（成都）事务所律师。 上诉人胡娟因与被上诉人成都市新都区保利投资有限公司（以下简称保利投资公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2020）川0114民初4361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展 民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理了本案。本案现已审理终结。 胡娟上诉请求：1.依法撤销（2020）川0114民初4361号民事判决书，改判支持胡娟一审诉讼请求；2.一、二审案件诉讼费用由保利投资公司承担。事实和理由：一、一审程序违法。胡娟于2020年3月18日通过网络提交了立案材料，并按照要求于3月29日将诉讼材料邮寄至一审法院，一审法院于3月30日签收。胡娟于4月21日电话询问一审法院，立案庭回复已于4月2日立案。结合民事诉讼法第一百二十三条规定可知，一审判决书中所载“本院于2020年7月1日立案”明显与事实不符。且一审适用简易程序，应当在立案之日起3个月内予以审结，事实上明显超过审理时限。二、一审认定事实错误。1.一审实际争议焦点应该为“不动产统一登记政策实施后，在原房屋所有权证书和分户国有土地使用权证书事实上无法办理的情况下，现办理不动产权证书的期限，是否应当认定为原合同约定的两个证书的办理期限相叠加”。一审由两证功能合一推理得出两证期限相叠加，存在逻辑问题。决定办证期限的要素，应该是办证的数量、部门、程序等，证书的功能和办证的期限之间没有必然联系。2.合同约定办理的证书，和目前实际需要办理的证书存在诸多区别。首先是证书本身的内容和数量不同，其次原“房屋所有权证书”由房管局办理，原“分户国有土地使用权证书”由国土局办理，现“不动产权证书”则是由规自局办理，最后合同约定的两份证书，在办理程序上有先后顺序的区别，因此才在时限上进行累加，目前实际只需要办理一份证书，则不存在时限上的累加。3.合同双方对于“不动产权证书”的办理期限未有约定，也无法按照合同相关条款进行确定，根据民法典第五百一十条规定应当参照交易习惯予以确定。不动产统一登记政策实施后，保利投资公司针对不特定对象的商品房预售合同中，约定的办理房屋所有权转移登记期限都为商品房交付之日起730日，由此可以推知，这也是保利投资公司认可的办理房屋所有权转移登记的“合理期限”。四川省内其他主流开发商在商品房预售合同内所约定的办理房屋所有权转移登记期限大多也在730日以内。并且保利投资公司怠于履行办证义务也违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的“自房屋交付使用之日起90日”。三、一审回避了保利投资公司的严重主观过错。1.根据新都区规自局的答复和处理意见可知，不动产权证书迟迟未能办理是因为保利投资公司违反相关规定，项目总建筑面积和容积率超标，且欠交土地增容费。保利投资公司直至2019年12月才提交补办设计条件变更手续的申请，自2016年10月14日胡娟按照合同约定向保利投资公司交齐所有材料和费用，至2019年12月，1000余天的时间中，在胡娟的催促下保利投资公司在明知欠交土地增容费无法办证的情况下，编造各种理由，反复承诺虚假办证期限又一次次无法兑现。2.胡娟在购买房屋后按照约定完整提交办证材料后，未能取得相应产权证，没有任何主观过错，却遭受财产和时间上的巨大损失。3.不动产统一登记政策是为了简化权属证书的办理流程，一审判决认定单一证书的办理期限等于原两份证书的办理期限相加，与政策初衷相悖。 保利投资公司辩称，第一，一审程序合法，事实清楚，法律适用正确。第二，按照合同约定，办理完涉案房屋土地房屋权属转移登记的届满期限不早于2021年11月9日，目前合同约定的办证期限尚未届满。第三，涉案房屋的不动产权证已于2021年1月29日办妥，房屋所有权转移至胡娟名下，保利投资公司已通知胡娟办证情况。第四，因胡娟以按揭贷款方式购买房屋，产权证书办妥后，需交由银行办理抵押登记，目前正在抵押登记办理过程中。且合同约定的交付证书期限未届满。综上，胡娟的上诉请求不能成立，请求维持原判。 胡娟向一审法院起诉请求：1．判令保利投资公司于判决生效之日起三十日内为胡娟办理位于成都市新都区××道××段××号××栋××单元××楼××号房屋的权属转移登记证书（即不动产权证书），并将证书原件交付给胡娟；2.判令保利投资公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：对于双方当事人没有争议的事实，一审法院予以确认。2010年7月30日，胡娟（买受人）与保利投资公司（出卖人）签订自编号为ＢＬ-Ｄ-0113的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议（丁香郡）》，约定胡娟购买保利投资公司开发建设的位于新都区××道××段××号××栋××单元××楼××号房屋，测绘建筑面积128.52平方米，总价款699394元。买受人采取商业贷款付款，首期支付购房总价款的30%，其余价款贷款支付。出卖人应当在2011年12月30日前向买受人交付该商品房。合同第十九条第二款约定：“1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用Ｘ元；2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”补充协议第八条约定：“对合同第十九条的补充约定（对于产权登记的补充约定）1.一次性付款或者分期付款的买受人：若委托出卖人代为办理房屋所有权证的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，签署面积结算协议，并向出卖人缴齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修基金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳。出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理完委托手续后的720日内，代买受人向相关部门缴纳上述费用和办理房屋所有权证。如买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人有权相应推迟该房屋所有权证的办理时间而无需承担延迟办证的责任。……3.分户国有土地使用证的办理：出卖人协助买受人办理分户国有土地使用权证。如买受人委托出卖人办理分户国有土地使用权证的，出卖人应在买受人房屋所在楼宇所有物业的分户房屋产权证办理完毕之日起3年取得分户国有土地使用权证书。如因出卖人过错造成买受人不能办理的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得国有土地证书之日起15日内由出卖人支付。”保利投资公司确认收到胡娟支付的购房款699394元。双方一致确认，保利投资公司在合同约定的房屋交付期限届满前已通知胡娟领受案涉房屋，胡娟于2016年10月14日向保利投资公司交纳了委托办证所需的费用，于2016年11月19日实际领受房屋，双方未就办理房屋不动产权证书的期限作重新约定。胡娟提交的个人住房信息查询记录显示，胡娟名下登记有地址为新都区××街道××路××号××栋××单元××楼××号的签约备案状态房屋一处，备案时间为2010年8月11日，备案号为8xx5。双方一致确认该房屋即为本案案涉房屋，亦为实际交付房屋，楼栋号不同系因门牌变更所致。 成都市新都区规划和自然资源局（以下简称新都区规自局）2020年1月19日作出的新自然资信（2020）2号《政府信息公开申请办理答复书》所附《成都市新都区建设工程规划验收公告（编号：ＸＤＪＹ011053）》载明：保利投资公司修建的“保利·公园198-丁香郡”建设工程，已于2011年11月建设竣工，经校核，该项目存在以下问题：1.方案批准总建筑面积和总容积率分别为246889.67平方米和3.55，实测总建筑面积和容积率分别为248812.71平方米和3.63……。胡娟提交的由新都区规自局作出的来访处理意见回复记载：经核查，保利投资公司在新都区××镇××路开发建设的“丁香郡”项目，因该宗地存在规划设计条件调整，应当补缴有关增容费，企业已向我局提交了补办设计条件变更手续的申请，目前正在组件评估阶段，评估完成报批通过后，再通知企业缴纳相关费用，签订变更协议。 一审另查明，2016年10月13日，成都市新都区国土资源局、房产管理局发布《关于调整土地和房屋登记对外服务事项的通告》，载明：自2016年10月17日17：00至2016年10月24日17:00暂停受理土地、房屋等登记业务。自2016年10月25日实施不动产统一登记后，成都市新都区范围内的不动产登记按照《不动产登记暂行条例》《不动产登记操作规范（试行）》及四川省、成都市、新都区的有关规定办理。 一审法院认为，胡娟与保利投资公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议（丁香郡）》是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应属合法有效，对合同双方产生约束力，双方均应诚信全面履行合同约定的义务。本案的争议焦点在于：双方约定的为胡娟办理分户权属转移登记的期限是否届至，对此一审法院结合证据评析如下： 本案双方所签订《商品房买卖合同》约定保利投资公司应在2011年12月30日前向胡娟交付案涉房屋，由胡娟委托保利投资公司办理分户权属转移登记，在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书，《商品房买卖合同补充协议（丁香郡）》则补充约定保利投资公司应在胡娟缴齐办证所需资料及费用并办理完委托手续后的720日内代其办理房屋所有权证，并约定“出卖人应在买受人房屋所在楼宇所有物业的分户房屋产权证办理完毕之日起3年取得分户国有土地使用权证书”。从双方确认一致的履行情况看，保利投资公司在2011年12月30日前已通知胡娟领受案涉房屋，胡娟于2016年10月14日向保利投资公司交纳了委托办证所需的费用，于2016年11月19日实际领受房屋，则保利投资公司受胡娟委托为其办理分户权属转移登记的时间，应从2016年11月19日胡娟向保利投资公司交纳委托办证所需费用并实际领受房屋之日起算，而非是自约定的交付房屋期限届满次日起算。但在该起算时间前，新都区已开始实施不动产统一登记，原约定的房屋所有权证书和分户国有土地使用权证书客观上已无法办出。因不动产统一登记政策的实施，原房屋所有权证书和分户国有土地使用权证书合并为办理不动产权证书，虽然证书名称发生变化，但本质仍是分户不动产权属转移登记的证明文件，保利投资公司仍应承担为胡娟办理案涉房屋不动产权证书的义务。因不动产权证书兼具原房屋所有权证书和分户国有土地使用权证书两证的功能，在双方就办理不动产权证书的期限未另作约定情况下，其办理期限应为双方合同约定的办理两证期限均届满之日，而非按照胡娟主张的参照其他主体之间签订的有关商品房买卖的合同约定期限认定“合理期限”。双方补充协议中约定的办理分户国有土地使用权证书时间为“买受人房屋所在楼宇所有物业的分户房屋产权证办理完毕之日起3年”，在分户房屋产权证已无法办出情况下，保利投资公司主张为胡娟办理分户不动产权证的期限应当理解为“案涉房屋所在楼宇最后一户领受房屋并交齐委托办理分户权属转移登记所需税费资料+720日+3年”，胡娟则认为该约定事实上已无法履行，如依照保利投资公司主张则期限不能确定，故应当排除原合同约定的适用，主张办理不动产权证书的合理期限应为房屋交付之日起90日内。对此一审法院认为，上述约定条款具有明确的义务主体和具体的办证条件，并不构成对保利投资公司协助办理权属转移登记义务的免除，也未排除胡娟的主要权利，故不构成原《中华人民共和国合同法》第四十条规定的无效情形，应属附条件的约定，故对胡娟关于排除该约定条款适用的主张，一审法院不予采纳。现保利投资公司未举证证明案涉房屋所在楼宇房屋交付情况及原分户房屋所有权证办理情况，但仅就本案合同履行情况而言，约定的办理两证期限均届满之日，应在胡娟交付委托办证所需税费资料并领受房屋之日起720日后的3年以后，即2021年11月9日后，该期限尚未届至，对胡娟主张保利投资公司为其办理案涉房屋权属转移登记证书即不动产权证书的诉讼请求，一审法院依法不予支持。胡娟关于未办理分户权属转移登记的原因为保利投资公司未缴纳土地增容费导致主管部门不予办理的意见，因案涉房屋办理分户权属转移登记约定期限尚未届至，该事实是否成立及如成立在约定期限届满前能否化解，均不在本案审理范围内。 一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：驳回胡娟的全部诉讼请求。一审案件受理费100元（已因适用简易程序减半收取），由胡娟负担（此款胡娟在起诉时已预交）。 二审中，保利投资公司向本院提交新证据：不动产权证书（复印件），拟证明：案涉房屋的不动产权证已经办理完毕。 胡娟发表质证意见，其咨询房管局后被告知已经有产权证号码，系在胡娟名下。 保利投资公司提交的不动产权证书虽系复印件，但能与胡娟在房管局了解的情况相互印证，本院予以采信。 本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 二审另查明，保利投资公司于2021年1月29日为胡娟办理了案涉房屋的不动产权证书。 本院认为，胡娟与保利投资公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议（丁香郡）》是双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应属有效，各方均应按合同约定履行各自的义务。 关于胡娟诉请保利投资公司为其办理案涉房屋的不动产权证书的问题。根据二审查明事实，保利投资公司已于2021年1月29日为胡娟办理了案涉房屋的不动产权证书，在此情况下，对于胡娟的上述诉请，本院不予支持。关于胡娟诉请交付不动产权证书原件的问题。双方在合同中并未对此事项进行约定，保利投资公司已为胡娟办理了案涉房屋的不动产权证书，胡娟可自行前往保利投资公司领取不动产权证书，故对于胡娟的该诉请，本院不予支持。 综上，胡娟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费200元，由胡娟负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 白福群 二〇二一年三月二十五日 法官助理 刘 杨 书 记 员 夏玉荣