广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂1002民初208号 原告（反诉被告）：陈菊香，女，1962年8月8日出生，汉族，广西凌云县人，个体工商户，住广西百色市凌云县。 委托诉讼代理人：潘凌，广西源厚律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广西珑恩投资有限公司，住所地广西百色市右江区东洲南路与经五路交汇处，统一社会信用代码91451000MA5KDT9G2W。 法定代表人：张思亮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄典春，广西棋光昭来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄木铎，广西棋光昭来律师事务所实习律师。 原告陈菊香诉被告广西珑恩投资有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，以及反诉原告广西珑恩投资有限公司诉反诉被告陈菊香建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告陈菊香及其委托诉讼代理人潘凌，被告广西珑恩投资有限公司的委托诉讼代理人黄典春、黄木铎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈菊香向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告于2019年11月12日签订的三份《商铺使用权转让合同》无效；二、判令被告返还原告购房款1159800元及占用购房款利息50078元（计算至起诉日），之后的利息以1159800元为基数，从2021年1月6日开始按照全国银行业间同业拆借中心贷款市场报价利率计算至被告返还本息之日止；三、判令被告赔偿原告对购买的商铺投入装修费240000元。事实与理由：被告投资建设的竹洲农贸市场位于百色市右江区地块。被告在前期文宣中承诺该市场具备商品房开发条件，按照商品房开发建设销售的规定出售商铺。符合条件的业主可以指定银行办理房贷等。原告为了经营的烟酒行能够到百色发展，在向被告业务员了解情况后，便决定购买竹洲商业广场Ｂ－16、Ａ-17、Ａ-18商铺，并于2019年11月20日与被告签订三份《商铺使用权转让合同》，总价款为1699800元（其中Ｂ－16商铺价款为349800元，Ａ-17商铺价款为750000元，Ａ-18商铺价款为349800元）。三份合同同时约定，合同签订当日支付商铺首期款60%，余款最迟在2020年1月25日付清，被告应于2019年11月28日前向原告交付商铺，商铺使用期限为42年等条款。合同签订后，原告按约定向被告支付了Ｂ－16商铺全额款项349800元，Ａ-17商铺首期款450000元，Ａ-18商铺首期款360000元，共计1159800元，2019年11月30日，被告向原告交付了三个商铺。2020年4月初，被告允许原告对商铺进行装修，为此原告花去装修费共计240000元。2020年6月16日，原告开始营业，经营期间收入可观。2020年9月14日，被告在没有通知原告的情况下，将原告的三间商铺停水、停电，导致原告无法经营正常商铺。综上，原告认为双方签订的《商铺使用权转让合同》符合商品房买卖合同的构成要件，该合同应当认定为商品房买卖合同，双方之间应属于商品房买卖合同关系，适用商品房买卖合同的法律关系法规的规定，因被告不具备房地产开发资质，涉案地块不具备房地产开发条件，且未取得国有土地使用证。因此，双方签订的《商铺使用权转让合同》违反法律强制性规定，应属于无效合同。合同无效是被告行为造成，被告应承担由此产生的法律责任。 被告广西珑恩投资有限公司辩称，一、被告对涉案地块的开发、利用经相关部门依法审批同意并备案，并不存在违反法律强制性规定的情形；二、被告与原告所签订的《商铺使用权转让合同》并非买卖合同，所转让的是商铺使用权并非所有权；三、原告逾期支付余下转让款，已经违反了双方签订的《商铺使用权转让合同》的约定，已经构成违约。综上，被告对涉案综合楼及土地的开发利用均在法律允许范围内，并不违反任何法律强制性规定，该合同系双方真实意思表示，应为合法有效合同。原告违约，被告有权依合同约定，追究其相应违约责任。请求法院驳回原告的诉讼请求。 反诉原告广西珑恩投资有限公司向本院提出反诉请求：一、确认原、被告签订的《商铺使用权转让合同（A-17）》、《商铺使用权转让合同（A-18）》于2020年10月5日解除；二、判令反诉被告陈菊香就A-17号商铺向原告支付违约金225000元，就A-18号商铺向原告支付违约金180000元，共计405000元；三、判令反诉被告陈菊香立即将A-17、A-18号商铺清空搬离；四、判令反诉被告陈菊香支付A-17商铺自2019年12月暂计至2021年2月28日租金51984元，支付A-18商铺自2019年12月暂计至2021年2月28日租金39312元，共计91296元，A-17、A-18号商铺后续租金按照每月每平方米80元计算至陈菊香实际清空商铺搬离之日止。事实和理由：原、被告双方于2019年11月12日签订《商铺使用权转让合同（A-17）》、《商铺使用权转让合同（A-18）》两份合同，合同均约定原告分两期向被告支付商铺使用权转让款，首期支付全部转让款的60%，余款40%均需于2019年11月20日前付清，逾期60日未付清转让款，被告有权解除合同，并扣除商铺转让总款的50%作为违约金，剩余部分转让款退还原告。至今原告仍未结清余下转让款已超过60日，被告先后向原告发出《商铺使用权转让费支付通知书》、《解除合同通知书》，依照双方的约定解除合同，因此，被告主张原告就A-17商铺750000元价款的30%即225000元，就A-18商铺600000元价款的30%即180000元，共计405000元由原告向被告支付违约金，并立即清空商铺搬离。被告于2019年11月28日将A-17商铺、A-18商铺交付原告，原告也在商铺交付后使用经营至今，两份合同因原告违约被解除，因此原告占有两间商铺进行经营无任何依据，应按照每平方米每月80元向被告支付占用费共计91296元。 反诉被告陈菊香辩称，一、反诉原告的合同解除没有事实依据，因为涉案的合同为无效，故不存在解除合同的问题，应当适用合同无效法律规定处理；二、反诉被告认为反诉原告与第三人大湾四组签订的合作开发合同书应为无效，因为该合同书名为合作开发实为土地转让使用权转让合同，而涉案的三产用地属于集体用地，依法不能转让用于非农业建设；三、反诉原告提出其已向反诉被告发出解除合同通知，没有事实和法律依据，反诉被告没有收到该通知。提出解除合同内容也不符合双方约定，分期付款是分18个月支付，而反诉原告提出的解除合同时间大大少于18个月。因此反诉原告的诉求没有事实和法律依据，请法庭予以驳回。 本案经过开庭审理,庭审质证，对双方无异议的证据，本院予以确认，对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告对提交的《装修合同书》及其《收据》有异议，认为其真实性有待法庭核实。本院认为，原告提交的上述证据与本案待证事实具有关联性，对其证明力予以确认。原告对被告提交的《商铺摊位使用转让费支付通知》及签收单、《解除合同通知书》及签收单有异议，认为原告没有收到通知，签收单收件人不是原告本人签名，也没有委托他人签字。本院采纳原告的质证意见，对其证明力不予确认。原告对被告提交的《竹洲商贸市场摊位（商铺）租赁及商业管理合同（A-23）》、《竹洲商贸市场摊位（商铺）租赁及商业管理合同（A-24）及租金收据》有异议，认为与本案无关。本院采纳原告的质证意见，对其证明力不予确认。 本案经过开庭审理，综合本案当事人提交的证据、质证意见和当事人庭审陈述，本院认定事实如下：2017年6月间，百色市右江区龙景街道大湾社区第四组向百色市右江区发展和改革局申请《关于请求给予右江区项目备案的报告》后，涉案土地建设得到该局批准并发出《项目备案通知书》。2016年11月28日，百色市右江区龙景街道大湾社区第四组与广西珑恩投资有限公司签订《合作开发土地合同书》约定，百色市右江区龙景街道大湾社区第四组将其所有的位于百色市右江区龙景区ＬＪ03－12－02地块共17.28亩集体第三产业土地的使用权作为条件与广西珑恩投资有限公司共同合作开发酒店、商场、市场等项目，合作期限为30年，同时合同还约定了双方的权利和义务等条款。2018年2月间，双方签订《补充协议》约定合作期限变更为45年，并对土地收益作了变更。2018年3月间，该项目建设得到百色市住房和城乡规划建设委员会批准，并颁发《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》，同年12月得到该委员会颁发《建筑工程施工许可证》。之后，被告广西珑恩投资有限公司投资建设涉案工程项目。2019年11月20日，原告与被告签订三份《商铺使用权转让合同》约定，被告将其位于百色市右江区转让给原告使用，使用期限为42年，其中Ｂ－16商铺转让费为349800元，Ａ-17商铺转让费为750000元，Ａ-18商铺转让费为600000元，总价款为1699800元。同时约定合同签订当日，原告须支付商铺首期转让费60%，余款最迟在2020年1月25日付清，被告应于2019年11月28日前交付商铺给原告等条款。合同签订后，原告按约定向被告支付了Ｂ－16商铺全额转让费349800元，Ａ-17商铺首期转让费450000元，Ａ-18商铺首期转让费360000元，共计1159800元。2019年11月28日，被告将涉案三个商铺交付原告使用。2020年4月初，被告允许原告对商铺进行装修，为此原告花去装修费共计240000元。2020年6月16日，原告开始营业，至2020年9月14日，因原告未能交足转让费，被告将原告的三间商铺停水、停电，导致原告无法正常经营商铺。 本院认为，关于原、被告签订的《商铺使用权转让合同》是否合法有效的问题。涉案第三产业土地俗称“三产用地”的性质是集体所有土地，可以通过出租或者合建开发等方式获取收益。房地产开发只能利用国有土地开发建设，而不能利用集体所有土地进行开发建设，只有通过征收将集体土地转为国有土地后才能进行房地产开发建设。“三产用地”是政府为了解决城市内及周边农民的土地被征收后就业及生活问题而留给农村集体组织用于发展第三产业的集体土地。“三产用地”虽然位于城市规划区域内，但它的性质是集体所有土地，不能进入土地市场，不能直接用于房地产开发建设。该类土地上的建筑物不能办理商品房产权证，涉案合同不能认定为商品房买卖合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第三款规定“房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。”第九条规定“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。”此外，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”由此可见，我国法律严格限制集体土地用于非农业建设的使用范围。本案双方当事人签订的《商铺使用权转让合同》违反上述法律的强制性规定，应当认定为无效合同。关于原告的诉讼请求是否有事实和法律依据的问题。综据上述理由，原、被告之间签订的三份《商铺使用权转让合同》应当确认为无效，原告的该项诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。该合同无效后，被告因该合同取得原告的转让费共计1159800元，应当予以返还原告，原告也应当将涉案三间商铺返还被告。原告的该项诉讼请求有事实和法律依据，本院亦予以支持。原告请求支付占用购房款利息50078元无法律依据，本院不予支持。导致涉案合同无效原因是被告违反法律的强制性规定，被告存在严重过错，应由被告赔偿原告装修费共计240000元。原告的该项诉讼请求有事实和法律依据，本院亦予以支持。关于反诉原告的诉讼请求是否有事实和法律依据的问题。综据上述理由，原、被告之间签订的三份《商铺使用权转让合同》依法确认无效后，并不存在解除合同的问题。因此，被告反诉请求原告支付违约金及占用费问题，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第三款、第九条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条之规定,判决如下： 一、确认原告陈菊香与被告广西珑恩投资有限公司签订的三份《商铺使用权转让合同》无效； 二、被告广西珑恩投资有限公司返还原告陈菊香转让费共计1159800元，同时原告陈菊香返还被告广西珑恩投资有限公司位于百色市右江区； 三、被告广西珑恩投资有限公司赔偿原告陈菊香装修费共计240000元； 四、驳回被告广西珑恩投资有限公司的反诉请求。 上述应履行的义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期不履行的，按中国人民银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费17849元，减半收取8924元，反诉费4372元，合计13296元，由被告广西珑恩投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（户名：待结算财政款项—法院诉讼费专户，帐号60×××97，开户行：农行百色分行营业部）。 审判员  李瑞兴 二〇二一年三月三十日 书记员  王 鑫