河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0182民初787号原告：荥阳鑫苑置业有限公司，住所荥阳市广武路王村路交叉口西北侧郑西鑫苑名家2座1单元7层701号。法定代表人：杨斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：范颖，河南三融律师事务所律师。被告：秦永存，男，汉族，1992年11月26日生，住河南省荥阳市。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司河南省分行直属支行，住所地郑州市花园路59号邮政大厦一层。法定代表人：李岩峰，该公司经理。原告荥阳鑫苑置业有限公司诉被告秦永存、中国邮政储蓄银行股份有限公司河南省分行直属支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人范颖到庭参加了诉讼，被告及第三人经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告2019年10月12日所签《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：XY190××××5238）；2.判令《商品房买卖合同》解除后10日内，被告协助原告办理位于荥阳市××与××交叉口西北××郑西.××名家××（××、Ｂ-4地块）24号楼2单元19层1906房屋预抵押登记注销手续、预告登记注销手续、网签及合同备案信息注销手续；3.判令被告赔偿原告代其偿还银行贷款18023.72元（截止2020年10月12日）及损失补偿金1334.94元（损失补偿金按日息万分之三，自原告支出上述款项之日起暂计至2020年12月25日，直至实际还清之日止），共计19358.36元；4.判令被告向原告支付违约金85595.6元。5、请求依法判令被告承担本案所有诉讼费及实现债权的费用。事实与理由：2019年10月12日，荥阳鑫苑置业有限公司（下称“荥阳鑫苑”）与秦永存签订一份《商品房买卖合同》（编号：XY190××××5238），购买由荥阳鑫苑开发的位于荥阳市××与××交叉口西北××郑西.××名家××（××、Ｂ-4地块）24号楼2单元19层1906房，房屋总价款711912元。上述合同及补充协议履行过程中，被告因个人原因未能按期偿还银行贷款，截止2020年10月12日中国邮政储蓄银行股份有限公司河南省分行直属支行已多次扣划荥阳鑫苑保证金18023.72元，原告催告无果。根据《商品房买卖合同补充协议》第二条第5款之约定：买受人未按期偿还按揭款，导致出卖人承担责任的，且买受人未在规定期限内偿还出卖人代偿款及损失的，出卖人有权解除合同，并要求买受人支付损失补偿金。另根据《商品房买卖合同补充协议》第十条第3款第（1）项“如因买受人原因导致买卖合同及本补充协议解除的，……出卖人有权扣留买受人履约定金不予返还，且买受人应向出卖人支付总房款5%的违约赔偿金”之约定，原告解除合同的同时，被告除偿还代偿款及损失外，还应按约定向原告支付违约金。被告的违约行为严重损害原告合法权益，故提起诉讼。被告、第三人均未进行答辩，亦未提供证据。原告围绕诉讼请求提交了证据。根据当事人的陈述、举证及本院分析认证意见，本院对本案的事实确认如下：2019年10月12日，原告作为出卖人与作为买受人的被告签订商品房买卖合同（合同编号为XY190××××5238）一份，主要内容为：“……第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：荥阳市××与××交叉口西北××郑西.××名家××（××、Ｂ-4地块24幢2单元19层1906号房……第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7951.66元，总金额为711912元……第六条付款方式及期限买受人按下列第3种方式按期付款……3、约定金额:214912元，付款方式：现金，约定付款时间：2019-10-12，缴纳比例：30.19%；约定金额：497000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2019-11-11，交纳比例：69.81%……”。同日，双方又签订了附件四即合同补充协议一份，主要内容为：“……三、如因买受人违约导致《买卖合同》及本补充协议项下出卖人解除权成立的，出卖人行使解除权、解除《买卖合同》的，双方按以下方式处理：买受人应向出卖人支付总房款5%的违约赔偿金……”。当日，双方又签订附件五即商品房买卖合同补充约定一份，主要内容为：“……第一条：买受人信息和送达方式……第二条：贷款付款……5、如出卖人为买受人提供阶段性贷款担保（即出卖人在该房屋他项权利证办妥并送达贷款银行前为买受人偿还房款贷款提供担保），则：（1）、买受人未能按期向贷款银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其发出告知函之日起3日内，将出卖人代其向贷款银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之三的补偿金。（2）、买受人没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成《买卖合同》项下严重违约。出卖人有权立即解除《买卖合同》。出卖人解除合同的，除有权按照本补充约定的约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向贷款银行支付的全部款项……”。被告向原告支付首付款214912元，原、被告与第三人签订个人购房借款及担保合同一份，由第三人贷款受托支付原告剩余购房款497000元，原告承担阶段性连带担保责任。原告依约办理该房屋的合同信息备案、预告登记手续、预抵押登记手续，现该房屋尚未建成。自2020年5月，被告开始未支付第三人每月贷款，后第三人通过划扣原告保证金账户款项方式清偿该债权，截止2020年10月12日，原告被划扣款项共计18023.72元。2020年10月15日，原告向被告邮寄告知函一份，被告亲属签收。后原告诉至法院。另查明，原告诉被告冯廷让及第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月3日作出的（2021）豫0182民初第437号民事判决已发生法律效力。本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同及补充协议、补充约定成立有效。首先是关于原告是否具有合同解除权的问题，一是原告以本案所涉买卖合同补充约定第二条内容主张解除权，系原告享有的约定解除权，但该约定解除权的条件为原告实际上已经承担了连带保证责任，二是从经济目的同一性角度来看，原告在本案中主张承担保证责任的数额为18023.72元，实际所占房款比率较低，参照全国民商事审判工作会议纪要第四十七条之规定，该情形达不到根本违约的程度，三是原告现尚未主动承担全部保证责任，故综上本案约定的合同解除条件应为原告实际上承担保证责任达到根本违约程度，但具体到本案，原告享有约定解除权的条件并未成就，原告无权解除本案所涉的合同，故对原告的第一项、第二项、第四项诉讼请求，本院不予支持。其次是关于原告所诉第三项诉讼请求问题，原告依法承担保证责任后，可向被告进行追偿，截止2020年10月12日止，原告实际承担保证责任的数额为18023.72元，对原告要求被告支付追偿款项18023.72元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张损失补偿金，实际应为占用利息损失，原告主张按照合同约定进行计算，符合法律规定，经计算，截止2020年12月25日，该利息损失共计1334.94元，之后的利息损失应以约定利率即日万分之三为标准，从2020年12月26日计算至被告实际支付追偿款项完毕之日止，对超过该部分的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第三十一条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告秦永存于本判决生效之日起十日内支付原告荥阳鑫苑置业有限公司追偿款项18023.72元、损失补偿金1334.94元，共计19358.66元及之后的损失补偿金（该补偿金以日利率日万分之三为标准，从2020年12月26日计算至被告秦永存支付追偿款项完毕之日止）；二、驳回原告荥阳鑫苑置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1200元，由原告负担970元，由被告负担230元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  张晓丽二〇二一年三月二十三日书记员  冯 瑜