重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初30575号 原告（反诉被告）：程媛，女，1979年9月2日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 委托诉讼代理人：谢力，重庆智豪律师事务所律师。 被告（反诉原告）：罗小莎，女，1977年12月26日出生，汉族，住重庆市江北区。 委托诉讼代理人：徐伟，重庆盾然律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹朋，重庆盾然律师事务所律师。 第三人：重庆华谊诚祥渝拾玖房地产经纪有限公司，住所地重庆市北部新区金渝大道81号附3号，统一社会信用代码91500000MA60NY6G5J。 法定代表人：周燕，经理。 委托诉讼代理人：陈丹，女，汉族，公司员工。 委托诉讼代理人：陈香液，女，汉族，公司员工。 原告（反诉被告）程媛与被告（反诉原告）罗小莎、第三人重庆华谊诚祥渝拾玖房地产经纪有限公司（以下简称：华谊公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法由审判员李学刚独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）程媛及其委托诉讼代理人谢力，被告（反诉原告）罗小莎及其委托诉讼代理人徐伟及第三人华谊公司的委托诉讼代理人陈丹、陈香液到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）程媛在本诉中向本院提出诉讼请求：1、判令罗小莎继续履行2020年5月7日与程媛签订的房屋买卖合同，立即办理案涉房屋权属解押手续，并协助程媛办理过户手续；2、判令罗小莎支付逾期办理权属解押手续违约金（以1200000元为基数，自2020年9月27日起按每日万分之五的标准计算至实际办理解押之日止）；3、判令罗小莎支付逾期办理房屋权属转移登记手续违约金（以1200000元为基数，自2020年9月27日起按每日万分之五的标准计算至实际办理过户之日止）；4、判令罗小莎支付程媛律师费10000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年5月7日，程媛、罗小莎在华谊公司居间介绍下签订《房屋买卖合同》，约定程媛购买罗小莎位于重庆市xx新区xx大道xx号xx幢xx房屋，房屋成交价1200000元。合同签订后，程媛向罗小莎支付了定金30000元，支付华谊公司中介费6000元。程媛积极向银行申请办理按揭贷款手续并获得审批。按照合同约定，程媛于2020年9月27日向罗小莎通知办理权属解押手续，但罗小莎迟迟不办理案涉房屋的解押。经华谊公司通知罗小莎，罗小莎仍然拒绝办理。罗小莎的行为构成严重违约，程媛为维护合法权益，故特向法院起诉。 被告（反诉原告）罗小莎辩称：1、按照合同约定，贷款审批于2020年8月3日通过后，罗小莎通知程媛支付首付款210000元用于解押，但程媛逾期超过15日仍未支付，构成违约，罗小莎有权解除合同并向其主张违约金。2、罗小莎已于2020年9月25日向程媛发送了解除合同的律师函，案涉合同已经解除，程媛作为违约方，无权要求继续履行合同并承担违约责任，请求驳回程媛的全部诉讼请求。 第三人华谊公司针对本诉的陈述：程媛、罗小莎于2020年5月7日在华谊公司的服务下签订《房屋买卖合同》，房屋的按揭贷款是由双方自己找人办的，后来双方发生纠纷未能达成一致意见。 被告（反诉原告）在反诉中向本院提出反诉请求：1、确认罗小莎与程媛签订的房屋买卖合同于2020年9月28日解除；2、程媛向罗小莎支付违约金240000元；3、程媛承担罗小莎因本案而支付的律师费26000元。事实和理由：2020年，经华谊公司居间介绍，罗小莎与程媛就重庆市xx新区xx大道xx号xx幢xx房屋签订房屋买卖合同，房屋成交价1200000元。合同约定：（1）程媛应在其银行贷款审批通过后，罗小莎告知其特定还款日之前5个工作日交付首付款210000元用于该房屋解押；（2）罗小莎同意该房屋合同项下新的产权人为程媛本人或其指定人员；（3）程媛逾期超过15日仍未付款的，罗小莎有权解除合同，程媛应当自合同解除之日起3日内按照房屋成交价的20%支付违约金；（4）一方违约的，还应承担守约方因实现权利所支出的相关合理费用（律师费等）。合同签订后，程媛指定新的产权人及贷款人为周斌，于2020年7月8日向农行申请办理贷款手续，该申请于2020年8月3日通过审批。罗小莎向贷款银行预约在2020年8月21日办理提前还款及解押，并通知了程媛及华谊公司，要求程媛将首付款210000元提前支付用于解押，后因程媛未能按时付款导致解押失败。后罗小莎又于2020年8月29日办理还款及解押手续，通知程媛付款，程媛仍未按时付款。2020年9月25日，罗小莎向程媛寄送了解除房屋买卖合同的律师函，按照约定，该函件寄出后3日视为送达，故该房屋买卖合同于2020年9月28日解除。同时，程媛应支付违约金及律师费，罗小莎为维护合法权益，特提出反诉。 原告（反诉被告）程媛辩称：1、程媛已经积极、适当的履行了合同义务，罗小莎在双方履行合同条件满足的情况下拒绝履行合同，违反诚实信用原则，构成违约。2、现程媛的贷款审批仍然有效，双方具备继续履行合同的条件，应当继续履行合同，请求驳回罗小莎的反诉请求。3、如果法院支持违约金，违约金的金额不超过定金金额。 第三人华谊公司针对反诉的陈述内容与针对本诉的陈述内容一致。 经审理查明：2020年5月7日，罗小莎作为甲方（售房方）与程媛作为乙方（购房方）通过华谊公司（经纪方）居间介绍签订《房屋买卖合同》，约定程媛购买罗小莎位于重庆市xx新区xx大道xx号xx幢xx房屋，房屋成交价为1200000元。第五条付款方式1、定金30000元由乙方于签订合同当日交付甲方；2、乙方交付首付款210000元用于该房屋解押；3、乙方银行按揭贷款960000元由放贷银行直接交付甲方，实际贷款金额、贷款审批时间、贷款年限、贷款利率和房款时间以银行审批为准，若银行实际贷款额度不足交付房款，则由乙方在办理权属转移登记申请并取得回执单后当日交付差额给甲方。第六条权属解押乙方为贷款方式购买房屋，甲方应于乙方按揭贷款申请审批通过后办理抵押银行预约还款解押手续，并在乙方按揭贷款申请审批通过之日起45个工作日内办理完成解押手续。解押方式为：乙方应于抵押权人告知或甲方告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向甲方银行还款账户汇入房款用于该房屋解押。第十一条违约责任（一）逾期付款的违约责任……2、逾期超过15日的，甲方有权解除合同。合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由甲方退还乙方的全部已付款。……（六）其他甲乙双方因交易意向发生改变或其他违约行为（如交易过程中房屋被查封、冻结等），导致合同不能按约继续履行的，均视为严重违约，守约方有权解除合同，由违约方向守约方支付房屋成交价20%的违约金。因一方违约的，违约方除应按约向守约方支付违约金外，还应承担守约方因实现权利所支出的相关合理费用（如律师费、误工费、差旅费等）。后程媛于合同签订当日向罗小莎支付了定金30000元，向华谊公司支付居间服务费6000元。 2020年8月3日，程媛在“大众尚岭花园6-7-1后续群”中发布贷款审批通知书显示，客户名为周斌的贷款审批通过，贷款金额为1020000元。 2020年8月24日，罗小莎在“大众尚岭花园6-7-xx后续群”向程媛发消息“我已经跟银行约好本月29日前解押，希望你提前五个工作日之内按合同把解押资金打到我卡上”，“我的账户：户名罗小莎，卡号：622848047875662xxxx开户行：农行大渡口区xx支行”，程媛回复：“好”。 2020年9月25日，罗小莎通过邮寄方式向程媛留存的地址信息邮寄了律师函（邮件备注：罗小莎解除与程媛房屋买卖合同的律师函），以程媛未按合同约定付款，逾期超过15日为由，自该函送达之日解除房屋买卖合同。该快递于2020年10月2日因拒收而退回。 2020年9月27日，罗小莎在与程媛手机通话过程中告知程媛解除合同的意思表示。 2020年11月26日，罗小莎与重庆盾然律师事务所签订诉讼法律事务委托合同，就本案支付法律服务费26000元。 上述事实，有原告、被告、第三人华谊公司的当庭陈述、《房屋买卖合同》、收条、律师函、微信聊天记录、贷款审批通知书、民事法律事务委托合同、发票、银行流水、通话录音等证据随案佐证，足以认定。 程媛另向本院举示了如下证据：1、存款证明书，拟证明实际买房人周斌有足额余款支付首付款的事实。 罗小莎的质证意见为：该证据仅能证实周斌在2020年10月14日具有存款210000元，此时合同已经解除，与本案没有关联性。 本院认为，罗小莎的质证意见成立，对该证据不予采信。 本院认为，程媛与罗小莎签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方当事人均应按约定享有权利、履行义务。 关于合同解除及解除时间。按照合同约定，程媛应于罗小莎告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向罗小莎银行还款账户汇入房款210000元用于该房屋解押，罗小莎于2020年8月24日通过微信告知了程媛汇入房款，但程媛未按约办理，构成违约。根据合同第十一条第（一）款第2项逾期付款的违约责任“乙方逾期超过15日，甲方有权解除合同”约定，罗小莎作为守约方，有权解除合同。2020年9月27日，罗小莎在与程媛通话过程中明确告知了程媛解除合同的意思表示，故案涉房屋买卖合同于2020年9月27日解除。罗小莎要求确认双方签订的房屋买卖合同于2020年9月28日解除的反诉请求，本院不予支持。程媛关于其已经积极、适当的履行了合同义务，罗小莎在双方履行合同条件满足的情况下拒绝履行合同，违反诚实信用原则，构成违约的抗辩意见不成立，不予采纳。 关于程媛主张继续履行合同及支付违约金、律师费。如前所述，案涉房屋买卖合同已于2020年9月27日解除，程媛作为违约方，要求罗小莎继续履行合同，并支付违约金、律师费，与合同约定不符，本院不予支持。罗小莎关于程媛逾期超过15日仍未支付首付款，构成违约，案涉合同已经解除，程媛作为违约方，无权要求罗小莎继续履行合同并承担违约责任的抗辩意见成立，本院予以支持。 关于罗小莎主张的违约金。根据合同第十一条第一款第（2）项“合同被解除，乙方应当自合同被解除之日起3日内按照房屋成交价的20%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款”的约定，罗小莎作为守约方，有权要求程媛按照合同约定支付违约金。程媛提出若支付违约金，违约金金额不超过定金金额的抗辩意见。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，罗小莎未举示证据证明其实际损失，但违约金条款除了弥补当事人的损失外，还具有一定的惩罚作用，为了解决双方当事人之间的讼累，结合程媛关于违约金不超过定金的抗辩意见，本院结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则及诚实信用原则，对罗小莎主张的违约金30000元予以支持，超过部分的违约金不予支持。程媛也不得再主张罗小莎退还定金。 对于罗小莎主张的律师费。根据合同第十一条第六款“因一方违约的，违约方除应按约向守约方支付违约金外，还应承担守约方因实现权利所支出的相关合理费用（如律师费、误工费、差旅费等）”的约定，罗小莎主张因本案诉讼支付的律师费26000元由程媛承担的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）程媛于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）罗小莎违约金30000元（以程媛支付给罗小莎的30000元定金抵扣）； 二、原告（反诉被告）程媛于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）罗小莎律师费26000元； 三、驳回原告（反诉被告）程媛的诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）罗小莎的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取7800元，由原告（反诉被告）程媛负担，反诉案件受理费7800元，由被告（反诉原告）罗小莎负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  李学刚 二〇二一年三月二十二日 书记员  何江兰