吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉08民终361号 上诉人(原审被告)：朱丽敏，女，1982年09月23日生，汉族，现住白城市。 委托诉讼代理人:朱海（系朱丽敏之父），男，1957年7月27日生，汉族，农民，住所白城市。 被上诉人（原审原告）:吉林省乐邦物业服务有限公司，住所白城市。 法定代表人:张丽会，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：邵娟，系该公司工作人员。 上诉人朱丽敏因与被上诉人吉林省乐邦物业服务有限公司(以下简称乐邦物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服吉林省白城市洮北区人民法院（2020）吉0802民初3191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱丽敏上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审判决，重新审理依法作出公正合理的裁判，判决朱丽敏不应承担2020年物业费2090元及其违约金6元；2.判决乐邦物业公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：一审法院的判决对朱丽敏极不公平，请求二审法院重新审理，依法作出公正合理的裁判，理由如下:朱丽敏系白城市幸福街道民主西路鹤城壹号小区1-2商业门市业主，小区是封闭式管理模式，小区业主主要分回迁、商购、转租为主，朱丽敏是众多回迁户之一，因房屋结构问题房屋本身没有通向小区的门与消防通道，商铺位置距离小区大门也是最近进入小区的通道约100余米，朱丽敏入户5年来从来未使用过小区内的公共设施，内部的公共道路与消防通道都未走过几次，乐邦物业公司对小区提供的各种服务朱丽敏等商户都从未享有。朱丽敏向乐邦物业公司多次提出要求如门窗维修、下水管道疏通、门前公共区域清扫与维护,乐邦物业公司对朱丽敏的诉求从来不管，乐邦物业公司以不在其业务范围内为由不给维修，在朱丽敏自行维修维护好各项问题后，还向朱丽敏收取每平米1.5元高昂的物业服务管理费用。根据《民法典》物业服务合同的内容全国大部分地区包括我市对物业费收取标准分为一级、二级、三级、四级四个标准。这四个标准的收费依次大概为1.00元/月/平方米、0.75元/月/平方米、0.50元/月/平方米、0.35元/月/平方米(已包含税、费)。各级收费标准及服务标准都有明确的内容。在朱丽敏拒缴乐邦物业公司规定的每平方1.5元超一级最高收费标准1.5倍的物业费时,乐邦物业公司竟然说你们是签过合同的必须交如果不交就到法院起诉。朱丽敏从拿到钥匙到现在约5年的时间就从没和乐邦物业公司签过任何有关物业收费标准的合同，乐邦物业公司又说是业主委员会代表朱丽敏与乐邦物业公司签订的合同，朱丽敏经过了解在我们众多的回迁户及业主中80%以上都不知道在我们小区之中还有一个这样的组织。还有就是业主委员会不是要经过开业主大会选举的吗在《民法典》中第二十四章物业服务合同、第九百三十七条到第九百五十条中已经明确。乐邦物业公司未给朱丽敏提供任何物业服务，乐邦物业公司的收费过高与应尽的物业服务事实不符。综上所诉，朱丽敏恳请二审法院查明事实，依法作出公正合理的裁判，判决朱丽敏不应承担2090元高价物业费及其违约金6元，应给予降低物业收费标准，乐邦物业公司在朱丽敏不知情的情况下与不知何时何种情况下产生的业主委员会签订的高价物业费合同，我们打工出苦力的从业者负担不起,特上诉中级人民法院请法官给予我们合法、合情、合理、公平、公正的审判，维护朱丽敏的合法权益，彰显法律的公正与神圣。 乐邦物业公司辩称，首先门市房的建筑结构是开发商前期开发设计的时候决定的，它与乐邦物业公司没有关系，并且乐邦物业公司也没有权利改变房屋的一个主体结构。但是物业服务是小区红线以内，业主家入户门以外的公共区域范围。在民法典第942条中明确规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理。物业服务区域内的业主共有部分维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施，保护业主的人身安全和财产安全。并且在物业服务合同中第二章第14条明确规定，业主和物业使用人房屋专有部分、业主、物业使用人的自有设施及设备的维修、养护由业主和使用人自行承担维修、养护的义务、使用人自行维修、维护并承担费用。业主、物业使用人向乙方提出委托时，乙方可接受委托并有权收取合理报酬，属于业主、使用人的法定义务的，乙方有权拒绝接受委托。同时在乐邦物业公司提供部分工作记录及工作现场的图片，能够证明乐邦物业公司已经按照合同约定，进行了相关物业服务，不存在朱丽敏所说的未提供过任何服务。关于朱丽敏在上诉状里面提到的物业服务资质，住宅住房城乡建设部关于废止物业服务企业资质管理办法的决定，在2018年2月12日第37次常务会议审议通过的时候，就已经发布了，并且在发布之日时就已经实施了，所以现在不存在物业服务资质这一块。物业管理收费与物业服务管理企业的资质，没有必然的关系，主要在于其注册资本、管理面积、级管理人员专业资格等。物业公司管理资质的高低，级别和其提供的服务并没有必然的关系，物业管理费的构成，应该为物业成本、税费、利润和利润的总和。收费标准与其提供的服务直接相关，服务不同，收费额度也会不同。并且朱丽敏称民法典中物业服务收费分为四个级别，实际上民法典中并不存在相关的法律规定。朱丽敏说在五年之内没有和乐邦物业公司签过任何的物业服务合同。物业服务合同它是对全体约束业主均有约束力的。而且在民法典第937条中明确规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，业主提供建筑物及其附属设施的维护、养护，环境卫生管理和秩序的管理维护等物业服务。业主应该按照合同支付物业费，并且物业服务合同是业主委员会以与很物业服务公司签订的，它是对所有业主同时具有约束力的。 乐邦物业公司向一审法院起诉请求：1、请求判令朱丽敏交付乐邦物业公司1-2商网物业费2090元、及违约金（违约金截止2020年7月31日）6元，合计：2096元。 一审法院认定事实：朱丽敏系白城市鹤城壹号小区1-2商网的业主。乐邦物业公司与鹤城壹号业委会2018年9月1日签订《物业管理委托合同》，依该合同规定，住宅按每平方米每月1.20元、商业经营用房按每平方米每月1.50元收费。但朱丽敏自2020年01月01日至2020年12月31日拖欠物业费为2090元，乐邦物业公司因朱丽敏欠费催缴未果，故诉讼来院。 一审法院认为，乐邦物业公司与鹤城壹号业委会2018年9月1日签订《物业管理委托合同》，即取得对该物业小区进行物业服务的权利和主体资格，朱丽敏即应按该物业服务合同约定缴纳相应物业服务费。中华人民共和国最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”朱丽敏以因享受不到乐邦物业公司合同约定的服务，因与法相悖法院不予支持。乐邦物业公司诉求正当合法，应予支持。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，一审法院判决如下：朱丽敏于判决生效后五日内给付乐邦物业公司物业服务费2090元及违约金6元。案件受理费25元，由朱丽敏负担。 本院二审期间，朱丽敏向法庭出示下列证据：白城市幸福街道办事处二三七社区出具的公告复印件一份、29份业主委员会登记表（申请书2页，罢免申请27份，都是业主签字）复印件。证明原业委会是非法成立的，与物业签订的合同它是违法的。登记表中的原业委会成员杨忠臣也提出申请了，承认签订合同违法，业主已经登记了，要求罢免原业委会成员，解散原业委会。乐邦物业公司质证认为，原业主委员会的成立是由政府的主管部门和社区协助共同成立的业主委员会。首先乐邦物业公司是没有权利干预业主委员会成立的。原业主委员会的成员它是不是由社区罢免也不是由全体业主罢免，而是原业主委员会的成员主动写的请辞信，是自己主动辞退的一个业主委员会的工作。再有就是物业服务公司他诉讼的是物业费，业主委员会解散是在2011年的1月份，乐邦物业公司诉讼的诉求物业费和业主委员会解散没有任何的法律上的关系。并且在2020年物业公司提供的物业服务，首先它是依据的物业服务合同，而且已经产生了事实服务，乐邦物业公司尽了物业服务的义务。所以说朱丽敏有义务向物业公司缴纳物业服务费用。朱丽敏向二审法庭出示下列证据：统计表复印件四份，7份照片。证明乐邦物业公司关于相关的下水等服务已经做到位了，并不是没有提供。朱丽敏质证认为，我在院外，院内的设施和这些服务与我们没有关系。上述证据在本院认为部分综合论述。 本院认为，首先二审中朱丽敏提交的2021年1月21日白城市幸福街道办事处二三七社区出具的公告内容为：“鹤城壹号委业委会由七人组成，现有五位委员提出书面辞呈。经与未辞职两位委员沟通，该二人均认为无法继续行使业委会权力，同意该业委会解散，不再行使委员会权力。”该公告与朱丽敏提交的部分业主申请新一届业主委员会登记表与罢免鹤城壹号小区业主委员会业主登记表均无法证明原业主委员会成立违反法定程序，上述证据不能证明其待证事实，本院不应采信。另，依据《物业管理条例》第十二条第五款：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《物业管理条例》第十条：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”第十九条：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主”。鹤城壹号业主委员会的产生是在当地基层组织指导下进行的，即召开业主大会的行为也属于该小区业主委员会自制管理行为，即便存在违反法律、法规的情形，亦应向政府行政有关部门主张权利。《物业管理条例》第十二条第四款：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 关于朱丽敏上诉主张物业资质及收费标准问题。2018年3月19日修订的《物业管理条例》已经取消了国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，《物业管理条例》第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”依据《最高人民法院审理关于物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款规定：“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”另，按照《吉林省物价局关于印发＜吉林省定价目录（2015年版）＞的通知》中规定，物业服务费已放开，由物业服务企业与业主委员会协商确定价格，不存在行政审批行为，价格由双方合同中予以约定。《吉林省物价局关于印发＜吉林省定价目录（2015年版）＞的通知》中规定，物业服务费已放开，由物业服务企业与业主委员会协商确定价格，不存在行政审批行为，价格由双方合同中予以约定。乐邦物业公司与鹤城壹号业主委员会签订的《物业管理委托合同》未经撤销或确认无效，对小区全体业主具有约束力，《物业管理委托合同》约定的收费标准对业主具有约束力，朱丽敏应按照协议约定的标准向乐邦物业公司交纳物业费。 关于朱丽敏上诉主张因建筑机构等原因未享受相应的物业服务而不缴纳物业费的理由不能成立。双方之间的《物业管理委托合同》未经撤销或确认无效，双方当事人应依约履行合同义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，业主对物业服务企业要求支付的物业服务费请求提出抗辩，应当基于正当理由。而所谓抗辩的正当理由应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或履行合同存在重大瑕疵的情形。本案中朱丽敏关于未享受物业服务而拒绝缴纳物业费的抗辩理由不能成立。 综上所述，朱丽敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由朱丽敏负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  曹宝明 审判员  孙晓琦 审判员  李 瑞 二〇二一年三月三十日 书记员  崔 岚