河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫9001民初173号原告：李卫冬，男，1988年4月9日出生，汉族，住济源市。被告：王亚利，男，1974年12月31日出生，汉族，住济源市。被告：济源市旺居房产信息服务部，经营场所：济源市东留村学苑路南二巷29号。经营者：王建亮。委托诉讼代理人：王建新,该服务部工作人员。原告李卫冬与被告王亚利、济源市旺居房产信息服务部（以下简称旺居房产服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李卫冬、被告王亚利、被告旺居房产服务部委托诉讼代理人王建新均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李卫冬向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还定金50000元，并支付违约金50000元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告双方于2020年10月17日通过旺居房产服务部签订房地产买卖协议，原告向被告支付购房定金50000元，并向中介方旺居房产服务部支付房产首付款370000元。签订合同后被告一直拖延未将房产过户变更到原告名下，被告已构成违约。被告王亚利辩称，其是代于院生签订房地产买卖协议，现原告不再购买房屋，原告已经违约，购房定金不予退还，另原告还需支付于院生房价20%的违约金168000元。被告旺居房产服务部辩称，原告与被告王亚利签订合同时，其收取的20000元是物业交割保证金，属定金一部分。三方约定暂时由其保管，待房产交接完成后予以退还。在办理手续过程中，被告王亚利未能将房屋过户至原告名下，已构成违约。合同约定任何一方违约均不影响佣金的收取。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告旺居房产服务部提供的原告、案外人王振与旺居房产服务部签订的《房地产买卖协议》，经本院询问王振，其称到济源宾馆斜对面签订过一个材料，且协议上的签名像其本人所签，但不确定签订的是否是该份协议。其不知道王亚利要出售案涉房屋，也不知道王亚利以于院生的名义与李卫冬签订了卖房协议。依据王振、原告及旺居房产服务部所述，原告与王亚利签订的协议由王亚利实际履行，旺居房产服务部提供的该份《房地产买卖协议》与本案的处理无直接关联性，本院不予认证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年10月17日，于院生（甲方）与原告李卫冬（乙方）、旺居房产服务部（丙方）签订了《房地产买卖协议》，三方约定甲方自愿将坐落在济水办事处济水大街南周园路北侧南街新区a区一期6号楼1单元5层502号（房产代码86123）房产，建筑面积170.07平方米出售给乙方。乙方对甲方所售房产已经作了充分的了解，并自愿购买该房产。甲方提供了房产备案合同证明该房产为本人合法拥有，乙方对此予以认可。甲方保证上述房屋权属清楚，且出售该房产是所有权利人共同意愿，若该房产发生与甲方有关的产权纠纷或者债权债务，由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，由甲方承担全部赔偿责任。乙方签约当日向甲方交纳购房定金50000元作为履行自身义务的保证；其中20000元作为物业交割保证金由丙方暂时保管，在房产交房当日转给甲方。此房产由甲方负责办理一手房购房手续，甲方将房产备案合同和贷款手续办理到乙方名下。乙方负责缴纳契税、维修基金费用，其他办理一手房购房手续产生的费用由甲方承担，甲方负责将水电气开通并办理到乙方名下。甲方在20日内给乙方办理银行按揭贷款。若甲方违约，双倍返还乙方所交购房定金，另需支付给乙方总房价20%的违约金，每逾期一日按200元收取滞纳金。违约金支付完毕后，合同解除，此房产甲方可另行出售。上述《房地产买卖协议》系被告王亚利签订，其在落款处注明系于院生代理人。合同签订当日，王亚利又以于院生代理人的名义给原告出具收条，载明收到原告购房定金50000元，同意由居间方旺居房产服务部保管，收条上加盖有旺居房产服务部印章。2020年10月30日，旺居房产服务部将其中30000元定金转付王亚利，其余20000元仍由旺居房产服务部保管。原告交纳的部分购房款370000元已由旺居房产服务部实际退还原告。另查明，案涉济水办事处济水大街南周园路北侧南街新区a区一期6号楼1单元5层502号房屋系于院生购买，购房合同已在济源市房管局办理备案手续。因于院生涉其他纠纷该套房产被本院依法拍卖，由本案案外人王振拍得。王亚利与王振系叔侄关系。原告、被告旺居房产服务部均称在协商购买房屋时，见到过王亚利持有的于院生签订的商品房买卖合同及法院拍卖房手续。本院认为，原告与被告王亚利、被告旺居房产服务部签订的《房地产买卖协议》系三方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定享有权利、履行义务。被告王亚利辩称，协议是其作为于院生代理人以于院生名义签订，但王亚利未能提供于院生给其出具的委托手续。结合本院调查核实情况，案涉房产原系于院生购买，经本院依法拍卖由王振拍得，于院生已无权处分案涉房产。原告、被告旺居房产服务部均称没有见过于院生，至始至终都是王亚利出面沟通、收取购房定金、办理相关手续。王振称不知道王亚利要出售案涉房屋，其自己也没有出售房屋的意愿。原告已交纳的购房定金现仍有王亚利持有。据此可以认定《房地产买卖协议》与于院生、王振无关，是王亚利个人签订并积极履行。王亚利系合同相对方，应受合同拘束、履行合同义务。王亚利的辩称意见无依据，本院不予采纳。三方在合同中约定，由王亚利负责办理一手房购房手续，并将房产备案合同和贷款手续办理到原告名下。经查，案涉房产经法院拍卖已由王振拍得，在性质上属于二手房，已经不可能办理成一手房购房手续。即便王亚利有权处分，该房产再次出售时也应当按照国家规定的二手房交易流程进行交易。现王亚利不能依约给原告办理一手房购房手续，存在违约行为，应当返还定金并承担相应违约责任。依照合同法规定，当事人既约定定金又约定违约金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。原告在提起本案诉讼时，选择要求被告支付违约金，但合同约定的违约金支付标准明显过高。关于违约金支付标准，因原告、王亚利约定通过在开发商处更名的方式办理一手房购房手续涉嫌规避国家税费，原告对王亚利的违约行为也存在过错。结合原告的实际损失、合同履行情况、原告和王亚利各自的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，本院调整违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从原告支付定金之日（2020年10月17日）起计算。原告交纳的定金由王亚利持有30000元、旺居房产服务部持有20000元，应当分别返还原告。但旺居房产服务部持有的定金系代王亚利保管，故王亚利支付原告违约金应以原告支付的定金50000元为基数计算。同时，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。被告旺居房产服务部作为专业的房产中介机构允许没有权属证书的房产进行交易，在促成原、被告双方交易时未对交易房产作合理性审查，并放任原告与王亚利约定将二手房办理成一手房购房手续，本身存在相应过错，但对于旺居房产服务部的违规行为由房地产管理部门予以规范。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十六条规定，判决如下：一、被告王亚利于本判决生效后十日内返还原告李卫冬30000元并支付违约金（以50000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年10月17日计算至实际付款之日止）；二、被告济源市旺居房产信息服务部于本判决生效后十日内返还原告李卫冬20000元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取计1150元，由原告李卫冬负担575元，被告王亚利负担345元，被告被告济源市旺居房产信息服务部负担230元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效文书为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行生效法律文书确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，并具有责令报告财产、执行风险告知效力，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  尼双纳二〇二一年三月三十日书记员  冯 惠