天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终795号上诉人（原审被告）:陈强,男,1972年3月5日出生,汉族,住天津市河东区。被上诉人（原审原告）：天津河东物美商贸有限公司，住所地天津市河东区津塘路109号。法定代表人：李国辉，总经理。委托诉讼代理人：刘旭，男，该公司职员。上诉人陈强因与被上诉人天津河东物美商贸有限公司（以下简称物美公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2020）津0102民初2462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。陈强上诉请求：撤销一审判决，依法改判认定物美公司违约，并赔偿陈强的实际损失；一、二审诉讼费用由物美公司承担。事实和理由：1、连续15年租赁协议已经形成交易惯例，双方每年签订一次协议，协议中均约定如物美公司第二年不续租，须在租期届满三个月前告知陈强，已经形成交易惯例。另外，陈强15年期间曾多次装修，物美公司均已同意。2、物美公司违约给陈强造成巨大的经济损失。陈强于2018年10月5日对饭店进行装修改造花费15万元，此期间又同客户预定餐饮业务达70余笔，但2018年11月7日物美公司突然违约通知陈强第二年不再续租，为此陈强与预定的客户解约赔偿客户损失36万元补偿金。3、陈强的损失是物美公司违约直接导致的，至今仍欠付180万元的违约金无法还清，因不可抗力只能对租赁商铺行使留置权，以房租折抵违约赔偿金。物美公司辩称，不同意陈强的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。陈强的上诉请求第二项不属于本案的审理范围，双方合同中没有合同终止三个月提前通知的约定，经济损失不属于上诉事项。截至目前陈强没有交还房屋，陈强说的借款及违约金与本案无关。物美公司向一审法院起诉请求：1.请求判令陈强腾退租赁场所;2.请求判令陈强给付物美公司2019年5月1日至5月17日期间的租金2235元;3.请求判令陈强给付物美公司自2019年5月18日起至实际腾房之日的占地费(占地费暂计算至2020年5月8日,共计46893元);4.请求判令陈强给付物美公司违约金(违约金暂计算至2020年5月8日,共计140元);5.请求判令诉讼费由陈强承担。一审法院查明事实，本案诉争房屋为坐落天津市河东区中山××东里××号楼下（六段粮店）。2004年9月18日，天津市河东区经济贸易委员会作出《关于河东粮食总公司五十八处国有商业网点划归天津河东物美商贸有限公司的意见》{东经贸【2004】86号文件}，内容为“根据区政府东政发（2003）27号文件，原属河东粮食总公司五十八处国有商业网点的产权和经营权全部划归天津河东物美商贸有限公司所有，附五十八处商业网点明细表。”所附《天津河东物美商贸有限公司网点一览表》第16号即为本案诉争房屋。物美公司与陈强就诉争房屋长期存在租赁关系，2018年1月1日，双方最后一次签订《房屋租赁合同》，约定陈强承租诉争房屋，租赁面积160平方米，用途为服务业（餐馆），租赁期限自2018年1月1日至2018年12月31日，年租金48000元，租金按季支付，每季前十天一次性支付本季租金。该合同到期后，双方未续签合同，陈强继续使用诉争房屋并缴纳房屋租金至2019年4月30日。2019年5月9日，物美公司向陈强邮寄送达《通知函》，表示自2019年5月18日起解除双方之间的不定期租赁关系，要求陈强于2019年6月2日前搬离租赁房屋并将房屋交还物美公司，要求陈强在2019年5月18日前向物美公司补齐2019年4月1日至2019年5月17日期间未缴租金、水电费等。庭审期间，陈强表示于2019年5月9日收到物美公司上述通知。诉争房屋现全部由陈强使用。一审法院认为，本案中，物美公司与陈强之间作为平等主体，基于真实意思表示自愿签订《房屋租赁合同》，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。双方房屋租赁合同于2018年12月31日期满，其后双方未再签订书面房屋租赁合同，陈强继续使用诉争房屋并向物美公司缴纳租金，则双方转为不定期租赁关系。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。物美公司于2019年5月9日通知陈强于2019年5月18日解除合同，并要求陈强于2019年6月2日腾房，已提前通知陈强并给予陈强合理的腾房周转期。陈强既认可于2019年5月9日收到物美公司解除通知，则双方房屋租赁合同应于2019年5月18日解除。陈强虽主张物美公司的工作人员曾承诺其永久租赁诉争房屋，但对此未能举证证明，一审法院不予采信。双方房屋租赁合同既解除，则陈强应当将诉争房屋腾空并交还物美公司，对于物美公司的腾房诉讼请求，一审法院予以支持。对于物美公司主张的租金及占地使用费，双方租赁合同于2019年5月18日解除，则物美公司主张的租金期间实际应为2019年5月1日至2019年5月18日，使用费期间应自2019年5月19日计算至腾房之日止。陈强支付房屋租金至2019年4月30日，则其应向物美公司支付2019年5月1日至2019年5月18日期间房屋租金2367.12元（48000／365＊18）。陈强在合同解除后仍占用诉争房屋，则其应自向物美公司支付2019年5月19日至实际腾房之日期间的房屋占有使用费。物美公司主张参照原房屋租金标准给付，属于合理要求，一审法院予以支持。对于物美公司主张的违约金，双方房屋租赁合同既解除，且物美公司已要求陈强支付其房屋占有使用费，则其再要求陈强支付违约金，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：“一、陈强于本判决生效之日起30日内将其承租的天津市河东区中山××东里××号楼下（六段粮店）房屋腾空并交还天津河东物美商贸有限公司；二、陈强于本判决生效之日起30日内给付天津河东物美商贸有限公司2019年5月1日至2019年5月18日期间房屋租金2367.12元，并支付房屋占有使用费（自2019年5月19日至实际腾房之日止，按照每年48000元标准给付）；三、驳回天津河东物美商贸有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1031元、减半收取计515.5元，由陈强负担。”二审中，当事人均没有提供新证据。本院经审理查明的案件基本事实与一审法院查明的一致，本院予以确认。本院认为，陈强上诉主张赔偿经济损失，其在一审审理过程中未提起反诉，且陈强已经向一审法院另案起诉赔偿损失，故赔偿损失不是本案二审审理范围。本案二审争议焦点是陈强是否应返还涉案房屋并支付租金和使用费。双方签订的房屋租赁合同于2018年12月31日期满，此后未签订书面房屋租赁合同，陈强继续使用租赁房屋并交付费用，双方形成不定期租赁合同关系。对不定期租赁合同，双方可以随时解除。物美公司于2019年5月9日通知陈强于2019年5月18日解除合同，陈强认可收到该通知，故陈强应腾空租赁房屋交还物美公司，并支付合同解除前的租金和合同解除后的使用费。陈强主张依据合同约定物美公司应于租期届满前3个月通知其不续租。双方《房屋租赁合同》第十条约定“若单方终止本合同，需要提前三个月以书面形式通知对方，经双方协商一致形成书面协议方能对合同进行变更或终止”。该约定系对合同履行期间提前终止合同的相关约定，不适用于双方形成的不定期租赁合同。故陈强的该理由不成立，不予采信。综上所述，陈强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1032元，由上诉人陈强负担。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二一年三月二十九日书记员  刘 悦