云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云03民终79号上诉人（原审原告）：杨涛，男，1986年5月31日生，汉族，住云南省曲靖市。委托诉讼代理人：高丁，云南千仞律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：李芬，云南千仞律师事务所律师。特别授权代理。上诉人（原审被告）：钟绍争，男，1984年1月21日生，汉族，住云南省曲靖市沾益区。上诉人（原审被告）：施秀莲，女，1984年6月7日生，汉族，住云南省曲靖市沾益区。钟绍争、施秀莲共同委托诉讼代理人：马林峰，云南大韬（曲靖）律师事务所律师；曹华永，云南大韬（曲靖）律师事务所实习律师。一般授权代理。被上诉人（原审被告）：杨毅，男，1984年9月27日生，汉族，住云南省宣威市，现暂住于云南省曲靖市麒麟区。被上诉人（原审被告）：田粒，女，1982年10月24日生，彝族，住云南省曲靖市麒麟区，现暂住于云南省曲靖市麒麟区。上诉人杨涛及上诉人钟绍争、施秀莲因与被上诉人杨毅、田粒确认合同无效纠纷一案，不服云南省曲靖市麒麟区人民法院（2020）云0302民初5776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭，于2021年1月27日公开开庭进行了审理。上诉人杨涛的委托诉讼代理人高丁、李芬，上诉人钟绍争、施秀莲的委托诉讼代理人马林峰、曹华永，被上诉人杨毅、田粒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杨涛上诉请求：1.在一审判决确认钟绍争、施秀莲与被上诉人杨毅、田粒签订的《二手房买卖合同》无效的基础上，依法判令钟绍争、施秀莲与被上诉人杨毅、田粒配合上诉人杨涛将“盛华苑”小区345幢第17-18层7-1705号房屋不动产权变更至杨涛名下；2.一审、二审诉讼费由钟绍争、施秀莲及被上诉人杨毅、田粒承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。第一，一审判决以案涉房屋已经抵押，“权利受限”为由驳回上诉人杨涛要求办理过户手续的诉讼请求，是完全错误的。钟绍争、施秀莲与被上诉人杨毅、田粒以虚假的“以物抵债”签订《二手房买卖合同》并进行房屋过户交易，该行为实质是排除原告对该房屋的物权期待。钟绍争、施秀莲在取得案涉房屋的产权证后，迅速办理抵押贷款的目的也是为了排除上诉人杨涛对该房屋的物权期待，是钟绍争、施秀莲与被上诉人杨毅、田粒恶意串通，损害上诉人杨涛利益行为的一个组成部分。由于钟绍争、施秀莲与被上诉人杨毅、田粒签订的《二手房买卖合同》是无效合同，钟绍争、施秀莲将涉案房屋过户又抵押贷款套现的行为，违反诚实信用和公序良俗原则，该抵押贷款行为也属无效，也应当做无效处理。一审判决以案涉房屋已经抵押，“权利受限”，驳回上诉人杨涛要求办理过户手续的诉讼请求，则实质上是认定了钟绍争、施秀莲的抵押贷款行为有效，这与本案事实不符，也与一审判决认定的《二手房买卖合同》无效相矛盾。其实，即使案外人曲靖沾益兴福城镇银行属于“善意取得”，钟绍争、施秀莲的抵押无效并不影响其债权的主张。第二，一审判决驳回上诉人杨涛要求办理过户手续的诉讼请求，上诉人杨涛的诉讼目的无法实现，致使本案不具有诉的利益。上诉人杨涛提起诉讼的原因是钟绍争、施秀莲与被上诉人杨毅、田粒恶意串通，签订虚假合同，将上诉人杨涛已经购买并占有使用的房屋进行过户和抵押，损害了上诉人杨涛的合法利益。上诉人杨涛提起诉讼的目的是取得物权的合法保护，即要求钟绍争、施秀莲与被上诉人杨毅、田粒协助上诉人杨涛将涉案房屋不动产权证变更过户至杨涛名下。一审判决仅认定《二手房买卖合同》无效，却未对无效合同进行处理，上诉人杨涛的请求权尚未得到依法保护。因此，仅仅认定《二手房买卖合同》无效，上诉人杨涛的诉讼目的无法实现，也违背了定纷止争、案结事了的审判职能。第三，上诉人杨涛要求办理过户手续的诉讼请求，依法应得到支持。一审判决已经认定《二手房买卖合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条规定，钟绍争、施秀莲与被上诉人杨毅、田粒负有返还财产、协助上诉人杨涛将涉案房屋不动产权证过户至杨涛名下的义务。本案属于“一房二卖”中出卖人先后与两个不同的买受人订立合同，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续的情形，根据《第八次全国民商事审判工作会议纪要》第十五条规定：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋、以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优于已经合法占有该房屋的买受人。”支持上诉人杨涛要求办理过户手续的诉讼请求，才能实质体现这一法律精神。二、一审判决适用法律错误。（一）一审判决以《物权法》第一百零六条“善意取得”驳回上诉人杨涛要求办理过户手续的诉讼请求，是完全错误的。《物权法》第一百零六条第一款规定解决的是争议使用权的顺位问题，而本案需处理的是《二手房买卖合同》无效后抵押权的问题，因此并不涉及所有权，不存在“善意取得”的问题。从相关法律精神上看，优先保护符合相关情形的房屋购买者的居住权，是法律的价值衡量，居住权（物权）与抵押权相比，居住权（物权）优先。根据物权优于债权的原则，上诉人杨涛享有足以排除强妨碍的民事权利。（二）一审判决以《物权法》第一百九十一条第二款规定，驳回上诉人杨涛要求办理过户手续的诉讼请求，是完全错误的。该规定的适用前提是抵押合同有效。但是钟绍争、施秀莲与被上诉人杨毅、田粒以虚假的“以物抵债”，签订《二手房买卖合同》并进行房屋过户交易，其恶意串通，损害上诉人杨涛的合法利益的事实已经一审判决依法确认。钟绍争、施秀莲通过签订虚假合同将涉案房屋过户又抵押贷款套现的行为，是恶意串通、损害上诉人杨涛利益的最终体现。因此，该抵押贷款行为属无效，也应当作无效处理。《物权法》第一百九十一条第二款的规定不能适用于本案无效返还的处理。综上，一审判决未对无效的《二手房买卖合同》及其抵押行为进行处理，在认定事实和适用法律上存在错误，上诉人杨涛的请求权尚未得到依法保护，诉讼目的无法实现。特提出上诉，请依法纠正一审判决的错误。钟绍争、施秀莲辩称：第一，杨涛所述本案所涉合同是恶意串通，应认定无效，证据不足。第二，钟绍争、施秀莲以118万元合理对价取得诉争房屋。第三，诉争房屋已经被钟绍争抵押办理商业贷款，如果认定合同无效，势必造成商业银行的相应贷款无法偿还。第四，诉争房屋已经变更登记在钟绍争名下，根据不动产物权的公示公信原则，钟绍争已依法取得房屋的所有权，杨涛的上诉理由不能成立，请求驳回其全部诉请。被上诉人杨毅、田粒辩称：杨涛提出的恶意串通我不认可，我和钟绍争是有借条和以房抵债协议书的，如果需要我可以提交，电脑上有创建日期。杨涛没有提及房子是怎么买卖的，中间还涉及奔驰车的情况，他们从一审到现在一直不提及。杨涛购买房子的价格不是市场价，当时我买房子的价格80多万元，他66万元就想买走，其中涉及高利贷的事。上诉人钟绍争、施秀莲上诉请求：1.依法撤销云南省曲靖市麒麟区人民法院（2020）云0302民初5776号民事判决，改判驳回杨涛的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由杨涛承担。事实与理由：上诉人钟绍争、施秀莲认为一审判决认定事实错误，上诉人钟绍争、施秀莲与杨毅、田粒签订的《房屋买卖合同》不构成恶意串通，依法不应认定为无效合同。首先，杨涛与杨毅、田粒签订的《房屋买卖合同》显失公平，在案证据显示杨毅已归还了杨涛的14万余元借款，即杨涛并未实际支付购房首付款。杨毅与开发商约定诉争房屋的购房价款为823323元，从杨毅、田粒与杨涛签订《房屋买卖合同》时杨毅实际支付的首付款、已偿还的贷款本息可以证明，杨毅实际支付的首付款为257323元，维修基金、契税等支出73192.69元，已还贷款本息82169元，诉争房屋的实际价值为931356元，而杨涛仅以66万元的合同价格取得该房是显失公平的。因此，杨涛与杨毅、田粒签订的《房屋买卖合同》是无效合同，杨涛基于无效合同而主张另一合同无效，依法不应得到支持。相反，上诉人钟绍争、施秀莲与杨毅、田粒签订的《房屋买卖合同》是基于市场价格协商一致的合理交易价格，上诉人钟绍争、施秀莲实际支付的购房款及相关费用可以证明，上诉人钟绍争、施秀莲取得诉争房屋支出的费用在100万元以上，双方签订的合同是公平合理的，依法应当成立。其次，上诉人钟绍争、施秀莲在交易时有理由相信诉争房屋无权属纠纷。（一）在案证据不能证明杨涛装修入住房屋时取得杨毅、田粒的合法允许。（二）诉争房屋的物业服务费只有杨毅在2015年10月16日交纳过一年，其余的物业服务费都是上诉人钟绍争、施秀莲清缴的。上诉人钟绍争、施秀莲在2016年1月就实地看过诉争房屋，该房的物业服务费一直无人缴纳的事实让上诉人钟绍争、施秀莲在交易时有理由相信诉争房屋无人居住。（三）杨毅在与上诉人钟绍争、施秀莲交易前的合理期限内向不动产登记部门查询过房产的产权情况，并在交易前三周内向银行提出了提前还款的书面申请，在征得银行同意后才办理提前还款手续。（四）在案证据证明诉争房屋的贷款多次逾期，银行多次向杨毅催收并被告知逾期还款将通过法律程序拍卖诉争房产的情况下，杨毅、田粒才与上诉人钟绍争、施秀莲签订房屋买卖合同并办理了产权变更登记，上诉人的合法权益依法应得到法律的保护。再者，根据物权法定原则和不动产权证的公示公信原则，上诉人钟绍争、施秀莲已依法取得诉争房产的所有权。一审判决一方面宣告上诉人钟绍争、施秀莲与杨毅、田粒签订的房屋买卖合同无效，另一方面却无力处理因合同无效带来的法律后果，如此矛盾的裁判结果必然导致法律指引的不明确，必然造成类似案件在处理上无法解决的矛盾，给社会生活带来混乱。恳请查明案件事实，支持上诉人的上诉请求。杨涛辩称，第一，杨涛与杨毅签订的房屋买卖合同不存在显失公平的事实，一审已举证证实双方交易的市场价格以及交易冷落难以成交的事实。签订买卖合同是双方真实意思表现，杨毅在办理过户手续之前没有反悔或主张过撤销，房屋已经实际交付杨涛实际占有使用。显失公平不属于无效合同的情形。第二，我方不知道房屋有争议的事实，一审我方提供了大量的证据证明，钟绍争明知道房屋已经出卖还进行买卖，且为了排除杨涛的物权期待而采取不正当手段的事实，阻碍杨涛行使权利。第三，关于产权优先的问题，第八次全国民商事会议纪要的精神确定，恶意办理产权证的行为不能优先。被上诉人杨毅、田粒辩称，杨涛私自装修入住没有通知我，我和杨涛之间的房屋买卖是因一辆奔驰车引发，每一天一万的利息没有达成一致才导致他胁迫我必须和他签订买卖合同。杨涛和我签订合同的时候，我就向他告知过我和钟绍争之间是有协议的。杨涛威胁说要到学校找我小孩，找老人，他也确实这样做了。导致今天的结果是杨涛提前做下的局，我通过周围朋友了解，他两次以这样的手段获取了两套房屋和一辆奥迪车。杨涛在车辆购买中不讲诚信，我没有办法才签订房屋买卖合同。杨涛向一审法院起诉请求：1.被告杨毅、田粒与被告钟绍争、施秀莲签订的《二手房买卖合同》无效；2.四被告配合原告将位于曲靖市经开区房屋的不动产权证变更至原告名下；3.四被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年11月24日，被告杨毅、田粒从案外人曲靖安厦房地产集团有限公司购买了位于曲靖市。2016年3月17日，被告杨毅向原告杨涛借款170000元，后因被告杨毅不能按时清偿借款，双方协商一致用案涉房屋以物抵债，原告杨涛及案外人毛琳琳（乙方）与被告杨毅、田粒（甲方）遂于2016年5月14日签订《房屋买卖合同》，合同约定：乙方同意购买甲方拥有的坐落于曲靖市麒麟区房屋，建筑面积为225平方米。上述房产的交易价格为660000元，本合同签订之日，乙方向甲方支付122400元作为购房首付款。甲乙双方在房屋交付日起扣除银行按揭款项后，原告支付122400元房款，等房产证下来可以过户日内一个月完成余款支付。甲方应在房产证下来之时，积极协助乙方完成过户手续，并完成过户。《房屋买卖合同》签订后，被告杨毅向原告杨涛的借款170000元就抵作购房首付款122400元，被告杨毅也将案涉房屋的钥匙交付给原告杨涛，原告杨涛对案涉房屋进行装修并入住至今。自2016年5月起案涉房屋的按揭贷款由原告杨毅偿还至2019年9月28日，共计偿还贷款194797.77元。被告杨毅与被告钟绍争系同学关系。2019年11月27日，被告杨毅、田粒（甲方）与被告钟绍争、施秀莲（乙方）签订《二手房买卖合同》，合同约定：甲方将位于曲靖市方，房屋转让价格为420000元，本次房屋买卖所产生的增值税、个人所得税、印花税、契税等费用由乙方承担。甲方应于2019年11月27日前将上述房屋交付乙方；甲方负责提供办理产权转移登记手续所需的各种证件、材料，并承担逾期提供材料缺失、错误等给乙方造成的损害赔偿责任；甲方协助乙方办理房屋所有权和土地使用权过户手续。合同还对违约责任进行了约定。合同签订后，被告钟绍争、施秀莲于当日分别向中国工商银行股份有限公司曲靖开发区支行清偿了剩余的按揭贷款435050.39元；向曲靖安厦物业服务有限责任公司西苑分公司支付了案涉房屋的物业费18268.5元。四被告并于2019年11月28日办理了房屋过户登记手续，被告钟绍争、施秀莲于当日取得了编号为云（2019）曲靖市不动产权第××号不动产权登记证书。2019年12月15日，被告钟绍争、施秀莲在案涉房屋及附属车位上张贴了留言条，原告杨涛拨打电话后，被告钟绍争告知其案涉房屋已经出售给他。原告于当日向曲靖市经济技术开发区刑事侦查大队报案。2020年1月15日被告钟绍争、施秀莲以案涉房屋作为抵押向曲靖沾益兴福村镇银行有限责任公司西平支行贷款780000元。一审法院另查明，原告杨涛与案外人毛琳琳于2017年5月22日登记离婚。一审法院认为，本案涉及“一房二卖”，各方当事人争议的焦点是：1.被告杨毅、田粒和被告钟绍争、施秀莲是否属于恶意串通损害第三人利益以及两份房屋买卖合同的效力；2.被告钟绍争、施秀莲应否将涉案房屋过户至原告杨涛名下。关于被告杨毅、田粒和被告钟绍争、施秀莲是否属于恶意串通损害第三人利益。《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定：“有下列情形之一的，合同无效：……恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”。被告杨毅、田粒辩称，其与原告签订的《房屋买卖合同》不是其真实意思表示，但其作为完全民事行为能力人，应当知晓其与原告杨涛签订《房屋买卖合同》的法律后果，且在合同签订后杨毅也未向任何部门主张过权利，原告杨涛也按合同约定偿还房贷，故被告杨毅、田粒与原告杨涛签订的《房屋买卖合同》是其真实意思表示。在杨毅、田粒与杨涛签订的《房屋买卖合同》合法有效的情况下，杨毅、田粒再次将涉案房屋向被告钟绍争、施秀莲出卖，违反了诚实信用原则，其主观恶意明确。对于被告钟绍争、施秀莲而言，第一，购买涉案房屋系重大财产利益，其理应对房屋的状态进行必要的实地调查和了解。其在对自己所购买的房屋户型、屋内设施、装修情况、屋内设施是否有损坏等均不了解的情况下，并且在去到案涉小区交纳物业管理费时也未向小区物业核实涉案房屋的居住情况及相关人员是否欠缴物业费、水电费等情况下，就与杨毅、田粒签订《二手房买卖合同》，明显不符合常理。第二，原告杨涛购房在前，占有使用在前，已实际居住四年多，未及时办理过户的责任也并非原告杨涛导致。第三，针对以房抵债的事实，被告钟绍争、施秀莲提交的证据不能证实双方存在债权债务关系，且双方在《二手房买卖合同》中所约定的交易价格也过低，四被告针对其真实的交易价格也未向本院提交证据予以证实。第四，2019年11月27日四被告签订《二手房买卖合同》后，被告钟绍争、施秀莲于当日将案涉房屋的房贷及物业管理费交清，并于次日取得不动产权证，四被告在两天之内签订买卖合同，偿还按揭贷款，并办理过户，明显不符合日常购房逻辑，被告钟绍争、施秀莲并非善意第三人。综上，被告杨毅、田粒与被告钟绍争、施秀莲签订《二手房买卖合同》时，存在恶意串通，损害原告杨涛利益的情况。被告杨毅、田粒与被告钟绍争、施秀莲签订的《二手房买卖合同》是无效合同，故原告杨涛提出确认被告杨毅、田粒与被告钟绍争、施秀莲签订《二手房买卖合同》无效的主张，符合法律规定，予以支持。关于协助过户的问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，被告钟绍争、施秀莲以案涉房屋作为抵押向曲靖沾益兴福村镇银行有限责任公司西平支行贷款780000元，现案涉房屋权利受限是事实，且该事实发生在原告向本院起诉前，在案涉房屋的抵押权尚未解除的情况下，案涉房屋不具备过户条件，据此，原告要求四被告协助将位于曲靖市经开区房屋的不动产权证变更至原告名下的诉求，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百九十一条第二款之规定，判决：一、确认被告杨毅、田粒与被告钟绍争、施秀莲于2019年11月27日签订的《二手房买卖合同》无效。二、驳回原告杨涛的其他诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由被告杨毅、田粒、钟绍争、施秀莲承担。二审期间，上诉人钟绍争、施秀莲围绕其上诉请求，提交商品房购销合同备案登记表复印件一份，拟证明讼争房屋备案合同总价为823323元。上诉人杨涛的委托诉讼代理人质证认为，商品房购销合同备案登记表的真实性不予认可，对于房屋备案合同价款823323元没有异议。被上诉人杨毅、田粒质证，对房屋备案合同价款823323元没有异议。本院认为，上诉人钟绍争、施秀莲在本案二审期间提交的商品房购销合同备案登记表，不属于二审中的新证据，且各方当事人对于讼争房屋的备案合同价款并无异议，故对该证据不予采信。二审审理查明，2016年3月17日，杨毅向杨涛出具借条，载明“兹有杨毅于2016年3月17日向杨涛借入人民币170000.00元（大写：拾柒万元正）。”杨毅自认实际收到借款本金140000元。2016年5月14日，杨毅、田粒与杨涛、毛琳琳签订《房屋买卖合同》，借款抵为购房首付款122400元。2019年11月11日，曲靖安厦房地产集团有限公司西苑售后部向盛华苑三期全体业主发出通知，盛华苑三期（346幢-355幢及345幢、356幢）已具备办理不动产权证的条件，以及业主需提交的相关资料。二审查明本案的其他事实与一审一致，本院对一审认定的相关事实予以确认。本院认为，被上诉人杨毅、田粒与上诉人杨涛及案外人毛琳琳于2016年5月14日签订《房屋买卖合同》，将自己购买已实际占有但尚未取得所有权的房屋交付给杨涛装修居住，自合同签订当月起即接受上诉人杨涛以其名义按月偿还住房按揭贷款，至2019年9月28日，杨涛累计偿还贷款194797.77元。被上诉人杨毅、田粒主张该《房屋买卖合同》系上诉人杨涛以胁迫手段、使其在违背真实意思的情况下签订，但在法律规定的期间内怠于请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。上诉人杨涛持续占有房屋并偿还贷款，双方之间的合同关系已处于较为稳定的状态，房屋买卖交易最接近完成。至本案起诉前，房屋买卖合同没有被依法确认无效或者被撤销，上诉人杨涛享有的合同利益及占有房屋的事实状态客观存在。2019年11月11日，曲靖安厦房地产集团有限公司西苑售后部向盛华苑三期全体业主发出“盛华苑三期（346幢-355幢及345幢、356幢）已具备办理不动产权证条件”的通知，被上诉人杨毅、田粒向曲靖安厦房地产集团有限公司购买讼争房屋，应当知悉该通知的相关内容。2019年11月27日，被上诉人杨毅、田粒与上诉人钟绍争、施秀莲签订《二手房买卖合同》，约定价款420000元，买卖已由上诉人杨涛实际占有的房屋，且约定价款显著低于同期同类房屋市场价，属以不合理低价买卖房屋，损害了上诉人杨涛的利益。根据已经查明的案件事实，被上诉人杨毅与上诉人钟绍争系同学关系，上诉人钟绍争、施秀莲与被上诉人杨毅、田粒签订《二手房买卖合同》时，钟绍争、施秀莲丝毫未关注交易房屋的实时状况，即于签订合同当日以大额资金清偿讼争房屋下欠贷款本息，支付物业服务费，次日办理房屋所有权转移登记并取得不动产权证，诉讼中双方均不能作出合理说明。应认定被上诉人杨毅、田粒明知其与钟绍争、施秀莲签订《二手房买卖合同》并转移房屋所有权将造成杨涛利益受损，而以同学关系进行意思联络和沟通，且相互配合将讼争房屋的所有权转移登记给钟绍争、施秀莲，构成恶意串通损害他人利益。一审判决确认杨毅、田粒与钟绍争、施秀莲于2019年11月27日签订的《二手房买卖合同》无效，符合法律规定。我国现行法律对物权变动采取债权形式主义变动模式，即债权行为加交付或登记的事实行为发生物权变动效力。本案中，上诉人杨涛没有请求确认其与被上诉人杨毅、田粒签订的《房屋买卖合同》效力，亦未举证证明其已通过主张合同债权而取得讼争房屋物权，要求将讼争房屋的不动产权证变更至其名下，缺乏物权变动根据，一审法院判决驳回该诉讼请求并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人杨涛及上诉人钟绍争、施秀莲的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决适用法律存在瑕疵，但判决结果无明显不当，本院纠正瑕疵后予以维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、第一百五十五条，《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人杨涛预交的二审案件受理费100元，退回50元，由上诉人杨涛负担50元；上诉人钟绍争、施秀莲预交的二审案件受理费100元，退回50元，由上诉人钟绍争、施秀莲负担50元。本判决为终审判决。审判长  刘招银审判员  时劲松审判员  敖显外二〇二一年三月十一日书记员  陈 蔚