山东省烟台市蓬莱区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0684民初3733号原告（反诉被告）：顾本学，男，1966年1月22日出生，汉族，住蓬莱市。委托诉讼代理人：由忠田，山东和谦律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂滨滨，山东和谦律师事务所律师。被告（反诉原告）：宗玉英，女，1959年12月17日出生，汉族，住蓬莱市。委托诉讼代理人：宋训刚，山东蓬博律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫蕾，山东蓬博律师事务所律师。原告（反诉被告）顾本学与被告（反诉原告）宗玉英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）顾本学及其委托诉讼代理人由忠田、聂滨滨，被告（反诉原告）宗玉英的委托诉讼代理人宋训刚、闫蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顾本学向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签订的房屋租赁合同，并支付违约金16667元；2.判令被告退还租金180000元；3.判令被告退还转让使用费190000元；4.请求返回原告垫付的燃气管道工程款14500元；5.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年8月31日，原告与被告签订房屋租赁合同，被告将其租用的房屋（属于中国人民银行资产）全部租赁给原告，租期五年，被告一次性支付转让使用费500000元，并按约定支付每年租金200000元，但被告未按约定将房屋全部交付原告，将消防通道改成门市房和单间另行租赁给他人，收取租金每年45000余元，致使化粪池和水井等房屋附属设施处于无法使用状态，消防车也无法进入，危及原告经营安全，2017年5月电线起火，消防人员无法从消防通道进入，最后只能爬楼进入，后果严重，被告的行为违反了合同约定并侵害了原告利益。期间被告燃气管道改造原告垫付14500元，被告应返还。为此，原告诉来法院。宗玉英辩称，1.同意解除租赁合同，但因租赁合同约定2021年8月31日到期，原告无故解除合同的行为已经构成违约，在合同期内被告没有任何违约行为，故不应支付违约金；2.根据双方签订的合同约定，原告应在2020年8月31日支付下一年租金；3.转让使用费是双方签订租赁合时一次性支付的费用，不应退还；4.根据该合同第六条第三款规定，对增设附属设施和设备由原告负责，费用由原告自行承担。宗玉英向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付自2020年9月1日起至2020年11月10日止以年租金20万元计算的占用房屋租金33315元；2.判令返还汽修厂内所有物资或赔偿损失74150元，赔偿布丁客栈损失25161元；3.判令反诉被告支付违约金16667元。事实和理由：2016年8月31日双方签订房屋租赁合同，在本诉起诉前，双方按合同约定履行各自义务。现反诉被告在合同期内无故解除合同，因不合理使用造成设施发生损坏和故障等行为已经构成违约，且在合同期内擅自转租给第三方，自行清除汽车修理厂的物资，导致返还房屋不可能符合正常使用的状态，为此反诉原告诉来本院。顾本学针对宗玉英的反诉辩称，请求法院驳回反诉原告的诉请。1.本案双方书面确认的解除合同日期是2020年10月14日，所以即使支付租金也应支付到2020年10月14日，因为解除合同后是被告不及时履行交接责任导致原告无法交接，且计算基数也不应该按照20万元计算，应该按照实际交付给原告的占用面积计算。另外根据最高人民法院的规定，本案租赁房屋系中国人民银行所有，属于国有企业房屋，疫情期间房租必须减免，烟台地区对国有房屋的出租减免期是7个半月，所以本案原告不应交纳房租；2.因为双方签订租赁合同时没有交接清单，原告租赁期间添置了大量物品，并进行大量维修更新，并且正常经营期间有正常的磨损和消耗，现无法确定被告当初物资是否有缺少和损坏，并且损坏的是否属于正常使用造成的均无法认定，所以该请求不应支持；3.本案原告是以被告违约为由要求解除合同，且原告提交了被告违约的事实和证据，后庭审双方书面同意解除合同，所以不存在被告要求原告支付违约金的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，认定如下事实：2016年8月31日，宗玉英作为甲方（出租方）与顾本学作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方出租乙方的房屋坐落在山东省蓬莱市登州路95号（以下简称该房屋）。该房屋现用于汽车维修厂和客栈，汽车维修厂位于一楼，设备齐全，正常营业状态，客栈共计现正常营业客房33间，客房内设施齐全（电视、空调、热水器、坐便器、洗手盆等各种照明设施全新），一同转让出租给乙方使用。转让使用费用50万元整，另每年租金共计20万元整。房屋租赁期限为2016年9月1日起至2021年8月31日止。乙方应当在合同签订日以现金的方式每年向甲方一次性交付租金贰拾万元整。转让使用费伍拾万元，在2016年9月1日签订合同时一次性付清壹拾万元整。另在2016年12月30日前交付贰拾万元整，剩余贰拾万元要在2017年5月30日前付清，否则甲方有权收回该房屋的使用权。其他费用租赁期间使用该房屋所收的水、电、暖气、煤气、通讯、设备、物业，管理等及其他费用均由乙方承担。租赁期间，甲方保证该房屋及其设施处于正常的可使用的状态。乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，还应报请有关部门批准后，方可进行。乙方增设的附属设施和设备的维修责任由乙方负责。乙方返还该房屋应当符合正常使用的状态。合同签订后，顾本学接收了汽车维修厂和客栈的钥匙，并分别于2016年8月31日、2017年1月11日、2017年1月13日、2017年3月27日、2017年6月3日支付给宗玉英转让使用费10万元、3万元、2万元、15万元、20万元，合计50万。另截至2020年8月31日的租金在起诉前均已付清。2017年，顾本学将维修厂租赁给“水饺故事”经营饭店使用。本案受理后，于2020年10月14日组织双方第一次开庭，宗玉英当庭同意与顾本学解除租赁合同关系。2020年11月18日，原、被告及第三方“水饺故事”经营者张道恒签订《房屋交接书》，载明：交接时间为2020年11月10日交接人顾本学、宗玉英关于位于蓬莱区中国银行北的“蓬莱布丁客栈”和“水饺故事”饭店使用的部分房产（原东关汽修配件中心房产，宗玉英与第三方签订的位于“水饺故事”内北小单间不在本交接范围之内）及布丁客栈内设施及相关手续的交接情况如下：一、交接双方确定双方在2016年8月31日签订的《房屋租赁合同》于2020年10月14日解除。二、自合同解除之日2020年10月14日起至2021年5月10日（原顾本学与第三方张道恒签订租赁合同的到期时间）止由第三方张道恒与宗玉英重新签订租赁合同，确定新的租赁关系及权利义务，按年租金八万元（原顾本学与第三方张道恒签订租赁合同的租金为年八万元）缴纳期间的租金，顾本学与张道恒签订的租赁合同同时终止。三、布丁客栈及内部设施、相关手续由交接人顾本学直接交付给宗玉英，具体交接清单详见双方签字认可的《交接清单明细》。交接双方确定交接日期为：2020年11月10日，自交接之日，上述房产交由宗玉英经营管理、自行支配使用。四、自2020年9月1日起至房屋交接之日，顾本学应承担的支付给宗玉英的房屋租金，由蓬莱区人民法院依法认定。五、本交接书一式四份，交接人双方各一份，交由蓬莱区人民法院留存一份。另查，后双方针对布丁客栈未形成上述《交接清单明细》。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.涉案《房屋租赁合同》租赁物范围及顾本学主张的违约金、返还租金诉讼请求应否支持。顾本学主张，宗玉英未按照约定将95号房屋全部交付原告，原告只接收了汽车维修厂和客栈的钥匙，被告将消防通道改成的门市房和单间当时闲置在那没有给原告钥匙，但其承诺交付原告，至今没有交付且另行租赁给他人（门市房租给手机店，年租金30000元；单间租给“水饺故事”，年租金15000元），导致原告无法正常使用消防通道内的化粪池和水井等房屋附属设施，且存在重大消防隐患，致使被告交付的房屋存在瑕疵，因此被告构成违约，应支付违约金，并退还原告未交付门市房及单间收入的租金。宗玉英辩称，2015年3月19日与中国人民银行蓬莱支行签订房屋租赁合同，约定租赁坐落于登州路95号北部房产用作经营东关汽修配件中心，2016年5月20日与中国人民银行蓬莱支行签订房屋有偿使用协议，约定租赁坐落于用来经营蓬莱登州布丁客栈。2016年8月31日，原、被告双方签订租赁合同约定的租赁物就是东关汽修配件中心（汽车维修厂）和布丁客栈。原告诉称的门市房原位于汽车维修厂北邻的过道，系普通过道不是消防通道，2015年我方将过道改建成门市房一间，并于2016年1月6日与许晓梅签订协议书，将“位于登州路95号楼北过道隔间一间约18平方左右房屋”租赁给许晓梅作为仓库使用，租期一年。原告诉称的单间原是汽车维修厂后面闲置的空地，2016年9月双方签订租赁合同后我方在维修厂外面单独搭建而成，当时原告知情。后我方准备将上述门市及单间留作己用，因陪丈夫到成都治病未用。2017年原告擅自将汽车维修厂改变原有用途租赁给“水饺故事”，后经我方追认。2018年2月20日我方将上述门市房租赁给张承民使用，租期两年，租金每年30000元，2018年因“水饺故事”扩大店面，我方将后面单间租赁给“水饺故事”，租金每年15000元。水井、电房、化粪池系所有住户的公共区域，原汽车维修厂东北角有门可以进入该区域，现“水饺故事”东北角仍有门可以进入。宗玉英为证实上述辩称意见，提交2016年6、7月份拍摄的照片5张，证实该照片明确显示2016年8月31日双方签订房屋租赁合同时涉案房屋的实际情况以及范围；2016年1月6日被告与许晓梅签订的协议书、现场照片1张，2018年2月20日被告与张承民签订的租赁合同，2020年6月10日至11日被告与原告的妻子李艳的微信聊天记录，证实自2016年1月份被告将双方合同约定之外的汽修厂北改建的小门市一间租赁给许晓梅作为仓库，到期后被告预留这间房屋自用，因被告老公生病到成都治病，于2018年2月20日将这间门市出租给张承民经营手机店，被告与原告的妻子的微信聊天显示在签订房屋租赁合同时上述房屋没有包含在租赁合同内，同时证明了被告履行了按照合同约定交付租赁物的义务；2020年8月18日蓬莱市建筑设计院有限公司出具的《关于蓬房权证登字第××号通道设计说明》，证明位于汽修厂北邻的过道改建的门市原系普通过道，并非消防通道，被告并没有因此行为给承租方造成安全隐患；2020年7-9月份期间录制的视频资料，证明该组视频资料可以看出原告经营的布丁客栈以及转租给水饺故事的经营者有大量的客流，说明租赁给原告的布丁客栈以及转租的水饺故事至今一直处于正常经营状态，并没有给原告造成无法经营的事实；蓬房权证登字第××号房产证复印件，该房产登记所有权人为衣明，房屋坐落登州路95号，该95号房产土地使用面积为405平方，建筑面积为700多平方，附图可以看出95号房产包含了中国人民银行和建材家具厂，双方签订的合同只是载明了汽修厂和客栈坐落的位置，而不是95号全部的房产。顾本学质证称，对照片的真实性无异议，可以证实改造的门市房在双方签订合同时已经存在，当时该门市房是由汽修厂使用的，所以应属于95号楼的一部分，应按照合同约定将该门市房交给原告；对被告与许晓梅协议书不清楚，对被告与张承民租赁合同真实性无异议，从该租赁房屋的范围看，该门市房属于95号楼一楼的北屋，是95号楼的一个整体；对聊天记录的载体真实性无异议，单从聊天记录中可以证实被告并没有按照合同约定将门市房和单间交付给原告；对设计说明真实性不予以认可，该设计说明没有出具人签字，也不能作为证明涉案门市房原来不是作为消防通道使用的证明；对视频资料真实性无异议，但该视频资料无法证实布丁客栈2020年7、8、9月份有大量的客源，处于正常经营状态，其拍摄的视频均是针对一楼的“水饺故事”；对房产证复印件不予质证。顾本学为证明其主张的原、被告签订合同时一致认可将门市房和单间作为95号楼的整体一并出租，申请证人王某出庭。王某称，我与顾本学系朋友关系。2016年8月，顾本学想承租中国人民银行95号房子，让我陪着去签协议，当时商议转让费50万，年租金20万元，约定将95号楼都出租给顾本学。当时北面的门市还不是手机店，是大修厂的办公室，是宗玉英留着自己用的。当时并没有“水饺故事”后面的单间，但是该单间的区域包括在登州路95号内。自己进入过大修厂，大修厂里面靠北有个办公室，上述所称的北面的门市就是指办公室。对被告提交的载明东关大修厂照片无异议，大修厂内部照片不清楚，称我只知道租赁物是95号，不知道大修厂外面的区域是否包含在租赁物内，我只是在大修厂外面看了一下。合同签订后没有听说过合同有争议，原告一个月前找到我陈述双方有争议，原告陈述当时还有一个手机店没有交付。原告对证人证言无异议。被告对证人证言质证称，该证人证言并不能够证实门市房及单间系租赁物，证人当庭的陈述是根据原告告知的情况进行了所谓的陈述，其本身并不是其自身感受的事实；通过被告提供给证人的东关汽修中心外观的照片可以看出，证人所陈述的办公室本身就包含在汽修厂内也就是在汽修厂的范围内北侧，而不是北邻的小门市；封闭的大修厂之外的地块是否属于租赁物，证人根本不清楚。综上，原告提供的证人证言不能证实原告的主张。本院认为，原、被告签订的租赁合同明确载明“房屋座落在山东省蓬莱市登州路95号”，“该房屋现用于汽车维修厂和客栈”。根据被告提交的照片可以确认，汽车维修厂和客栈在双方签订合同时与原告诉争的门市房系独立空间。原告提交的证人明确陈述其不知道大修厂外面的区域是否包含在租赁物，客栈后面的单间签订合同时尚不存在，与原告主张相矛盾。原告提交的证据不足以证明其诉争的门市房及单间属于原、被告双方租赁合同的租赁物范围，且原告已经履行合同多年，在明知被告对外出租收取租金的情况下未提出异议，与常理不符。原告亦未提交证明其主张的过道系消防通道，相关附属设施无法正常使用。因此对原告基于被告未按照合同约定交付全部租赁物，房屋存在瑕疵为由，请求赔偿违约金及返还租金的诉讼请求，本院不予支持。2.转让使用费宗玉英应否返还及宗玉英主张的返还物资、赔偿损失及违约金诉讼请求应否支持。宗玉英主张，转让行为已经形成并且双方已经签订了合同，转让使用费是一次性的转让费，合同中对于转让费的交付也并没有平摊到合同租赁期间内，最后一笔付款时间为2017年5月30日前，意味着在2017年5月30日前应该全部交纳转让费。租赁合同签订时，双方未形成交接明细，但交付给顾本学的汽修厂是处于设备齐全正常营业的状态，且合同明确载明，后顾本学转租给“水饺故事”，并将汽修厂设备自行清除，当时我方不知情，因为当时我方到成都治病，长时间没有回来，根本不知道上述事宜。关于客栈的设施，除了合同载明的“电视、空调、热水器、坐便器、洗手盆等、各种照明设施全新”，其他的物品包括摄像头、供暖炉、净水器、门头显示屏、网络等均在33间房间内，因为根据合同约定，客栈必须处在正常的营业状态。现顾本学自行清除汽车维修，且造成客栈设施损失，我方要求其赔偿。顾本学主张，转让使用费顾名思义就是使用期间的费用，也就是按照双方租赁合同约定的使用年限交付的费用，现双方提前解除合同，使用年限与合同约定的减少，所以相应的使用费就应减少，多余部分被告应退还。双方签订租赁合同时未形成交接明细。汽车维修厂承租时就没有物资，在承租前宗玉英将所有经营物资搬到没有交付给自己的小房内，且原告不经营汽修，合同也没有约定汽修物资归原告。承租汽车维修厂后原告就张贴广告对外出租，被告同意并且帮助对外出租。合同记载的客栈设施属实，但也没有明细，原告经营期间添置了大量物品，并且进行大量维修更新，无法分清哪些是添置哪些是后来更换的，且正常经营期间也有磨损和消耗，无法确定被告当初物资是否有缺少和损坏，损坏是否属于正常使用造成均无法认定。本院认为，原、被告双方签订的租赁合同载明：“该房屋现用于汽车维修厂和客栈，汽车维修厂位于一楼，设备齐全，正常营业状态，客栈共计现正常营业客房33间，客房内设施齐全（电视、空调、热水器、坐便器、洗手盆等各种照明设施全新），一同转让出租给乙方使用。转让使用费用50万元整”。结合原、被告双方签订租赁合同的原文，“一同转让出租给乙方使用”的应指汽车维修厂的设备及客栈33间客房内的设施，转让使用费用即由此产生的费用。但针对汽车维修厂的设备及客栈客房内的设施，原、被告双方签订租赁合同时未形成交接明细。原告称承租时汽车维修厂没有物资与合同载明内容明显不符，且根据被告提交的汽修厂内部照片也能够看到部分物资，因此对原告上述意见本院不予采信。另原告主张，因客栈无交接明细，现无法确定被告当初物资是否有缺少和损坏。本院认为，现原、被告双方租赁合同解除后，原告无法证明将合同约定的汽车维修厂的设备及客栈33间客房内的设施按照正常使用状态返还原告，且该“转让使用费用50万”在双方签订合同时就予以明确，现原告提交的证据不足以证明被告存在违约，此种情形下原告要求提前解除合同，应该预见到相应的法律后果，因此对原告要求被告返还转让使用费的诉讼请求，本院不予支持。同理，因双方未形成交接明细，被告现提交的证据不足以证明其主张的损失，且被告收取的转让使用费用已经部分包含其所主张的损失，因此对被告要求被告返还物资及赔偿损失的诉讼请求，本院亦不予支持。被告当庭同意与原告解除合同，且原告虽未经被告同意将汽车维修厂转租，但被告事后追认，因此对被告要求原告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。3.燃气管道工程款宗玉英应否返还。顾本学主张，布丁客栈需要燃气供暖，当时我接手时被告已经跟渤海燃气把手续办好了，但当时未安装管道，我接手后开始施工，我交的费用14500元。因为当时我也接手干了，被告让我交付费用，我也就交了，后因燃气供暖费用过高实际就使用一年。该费用应是我垫付的，被告应予返还。原告提交2019年9月12日蓬莱市渤海管道燃气有限公司出具的编号为0020157的收据。宗玉英辩称，燃气管道工程款是原告租赁期间为了经营支出的费用，当时被告知情，系由原告支付相关的款项，该费用应由原告自行承担。本院认为，上述费用发生于原、被告租赁合同签订后，当时原告同意并实际交纳款项应视为原告同意负担上述费用，且原告不能举证证明被告当时承诺返还，因此对原告要求被告返还燃气管道工程款的诉讼请求，本院不予支持。4.自2020年9月1日起至交付之日的租金应否支持。本院认为，顾本学、宗玉英签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。双方租赁合同于2020年10月14日解除，本院予以确认。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案顾本学已经按照合同约定给付租金至2020年8月31日，结合疫情及疫情防控措施对顾本学经营客栈的实际影响，根据公平原则，对宗玉英要求顾本学给付自2020年9月1日至交付之日租金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）顾本学与被告（反诉原告）宗玉英签订的房屋租赁合同于2020年10月14日解除；二、驳回原告（反诉被告）顾本学的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）宗玉英的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7418元，由原告（反诉被告）顾本学负担。反诉费1643元，由被告（反诉原告）宗玉英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  李 佳人民陪审员  葛功霞人民陪审员  李 鸣二〇二一年三月三十日书 记 员  宁晓云