陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕03民终195号 上诉人（原审被告）：岐山县新星电器有限责任公司。统一社会信用代码：91610323687989758M，住所地岐山县东什字。 法定代表人：张希利，任公司总经理。 委托诉讼代理人：蔡娟萍，陕西扶济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨佩玺，陕西永佳律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：宝鸡东冉瑞欣商贸有限公司。统一社会信用代码：91610323MA6XDKEW4K，住所地岐山县XX镇XX社区岐山县（XX路XX段西）。 法定代表人：张晓，任公司总经理。 委托诉讼代理人：雒加根，陕西扶济律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：岐山县凤鸣房地产管理所。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX2477，住所地岐山县。 法定代表人：郑智怀，任所长。 委托诉讼代理人：赵亚民，陕西金宝律师事务所律师。 上诉人岐山县新星电器有限责任公司（以下简称新星电器公司）、宝鸡东冉瑞欣商贸有限公司（以下简称东冉瑞欣公司）与被上诉人岐山县凤鸣房地产管理所（以下简称凤鸣房管所）租赁合同纠纷一案，不服岐山县人民法院（2020）陕0323民初2254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人新星电器公司上诉请求：撤销岐山县人民法院（2020）陕0323民初2254号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。合同具有相对性，一审法院突破合同相对性，以东冉瑞欣公司的合同确定了新星电器公司的租赁费，认定新星电器公司与东冉瑞欣公司是共同租赁明显错误。新星电器公司租用凤鸣房管所房屋多年，每年签订一年期租赁合同，最后一份书面合同签订于2017年6月1日，合同到期后，虽未续签租赁合同，但新星电器公司仍按照年的合同履行义务，租金缴纳至2021年5月31日，新星电器公司占有房屋是基于其与凤鸣房管所签订的租赁合同，而非东冉瑞欣公司与凤鸣房管所签订的合同。2、一审法院适用法律错误。新星电器公司与凤鸣房管所没有协商一致解除合同，按时交纳租金、履行合同义务。一审法院解除新星电器公司与凤鸣房管所的租赁合同，显属适用法律错误。新星电器公司对东冉瑞欣公司与凤鸣房管所签订的合同既不知情，也未追认，不应承担法律后果。 上诉人东冉瑞欣公司上诉请求：撤销岐山县人民法院（2020）陕0323民初2254号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。东冉瑞欣公司与凤鸣房管所签订合同时，新星电器公司并未参与，也不知情，不可能形成共同租赁。新星电器公司占有房屋并非基于东冉瑞欣公司与凤鸣房管所签订的合同，新星电器公司一直实际占有和使用涉案房屋。东冉瑞欣公司租赁房屋的目的是做营业房使用，而非与其他人共同使用，不可能形成共同租赁。2、一审法院适用法律错误。一审法院把主体不同的两个客观行为，混同在一个合同关系中，认定共同租赁显属适用法律错误。 被上诉人凤鸣房管所对新星电器公司的上诉请求辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求依法驳回上诉，维持原判。1、2018年5月31日，凤鸣房管所按照县政府文件提高了房屋租金，新星电器公司法定代表人张希利不同意涨房租却又要求继续租赁，于2018年6月4日在未签订合同的情况下擅自向被上诉人账户按原租金标准交付租金104820元后，继续占用房屋不愿腾出，被上诉人多次派人催租。2018年8月16日，张希利的儿子张晓带领新星电器公司员工去县政府办公室上访，我单位出面协调，张晓同意按年租金22万元标准为其父解决纠纷，以东冉瑞欣公司名义与被上诉人签定2018年6月1日至2019年5月31日的租赁合同，用于其父所有的新星电器公司营业使用。2018年8月17日，张晓来到被上诉人单位，表示由东冉瑞欣公司补足其父张希利剩余租金115180元，租金共计22万元，并以东冉瑞欣公司与被上诉人签定租赁合同，这是本案客观事实。2、新星电器公司是在东冉瑞欣公司补足剩余租金的基础上，享受了单独租赁的权利，而不是东冉瑞欣公司为新星电器公司设定了义务。3、新星电器公司对东冉瑞欣公司补足剩余租金是知情的，2020年10月9日新星电器公司向凤鸣房管所回函中，明确告知已收到通知，认为其2018年6月4日、2018年8月17日、2019年6月26日、2020年6月2日已经缴纳了2018、2019、2020年租赁费，其中2018年8月17日是东冉瑞欣公司补缴剩余租金115180元，可以证实新星电器公司对此是知情的。4、一审开庭时，东冉瑞欣公司代理人多次明确陈述其法定代表人张晓以东冉瑞欣公司名义与被上诉人签定租赁合同并自愿补足剩余租金115180元，是为了给其父张希利了事，且张希利知道后，说2018年就这样算了，2019年6月1日后不能再按22万元标准缴纳租金，东冉瑞欣公司在2018年8月17日签订合同时将起始日期追认到新星电器公司租赁年度起始日期2018年6月1日，同时以自己名义补足剩余有零有整的租金115820元，这些行为都是张晓带领新星电器公司员工上访后的亲自所为。5、新星电器公司在2019年5月31日合同届满后，要求按照不定期合同处理，以2017年租金标准缴纳房租且拒签合同，罔顾事实称被上诉人无异议。被上诉人多次向张希利催缴房租、要求清腾房屋，新星电器公司的回函和上访行为均能证明被上诉人一直有异议。6、一审适用法律正确。 被上诉人凤鸣房管所对东冉瑞欣公司新星电器公司的上诉请求辩称，1、一审开庭时，东冉瑞欣公司代理人多次陈述其法定代表人张晓以东冉瑞欣公司名义与被上诉人签定租赁合同是为了给其父张希利了事，充分说明新星电器公司对此是知情的，新星电器公司向凤鸣房管所的回函中，明确说明2018年8月17日东冉瑞欣公司补缴剩余租金115180元的行为就是新星电器公司在租赁期间交款，明显证实其是知情的。东冉瑞欣公司在2018年8月17日签订合同时将起始日期追认到新星电器公司租赁年度起始日期2018年6月1日，新星电器公司在2018年度也没有与被上诉人重复签订合同，东冉瑞欣公司上诉理由与一审当庭答辩大相径庭，出尔反尔，不能成立。2、一审适用法律正确。张晓以东冉瑞欣公司名义与被上诉人签定租赁合同，追认新星电器公司的租赁年度起始日期，在新星电器公司正在租赁营业的情况下签订合同并补足剩余租金，明显是让新星电器公司继续使用租赁房屋，制止合同期限届满，东冉瑞欣公司从未提出任何异议。如果东冉瑞欣公司不同意新星电器公司使用租赁房屋，怎么可能在书面租赁合同中追认另一个公司已经使用过的租赁期间，与从未主张过交付租赁房屋。故一审法院认定共同租赁不违背逻辑。 被上诉人凤鸣房管所向一审法院起诉请求：1、确认原告与两被告于2020年10月16日解除租赁合同；2、依法判令两被告立即将位于岐山县XX镇XX路大十字综合楼下门面房返还原告；3、依法判令两被告按年租金22万元标准赔偿原告自2019年6月1日至该租赁房返还之日期间的经济损失（截止2020年9月30日造成经济损失83692元）；4、本案诉讼费由被告方承担。 上诉人东冉瑞欣公司向一审法院反诉请求：1、判决反诉被告立即返还反诉原告房租费115180元；2、依法解除反诉原、被告之间的房屋租赁合同；3、由反诉被告承担本案反诉费。 一审法院认定事实：2017年6月1日，凤鸣房管所（甲方）与新星电器公司（乙方）签订《房屋租赁契约》一份，该契约约定凤鸣房管所将坐落于岐山县XX路大十字综合楼下门面房（房屋建筑面积220.59平方米）出租给乙方做营业用房使用；租赁期限为2017年6月1日至2018年5月31日；年租金104820元，乙方应一次性缴纳一年房租。该契约第六条第4项约定：乙方将在房屋租赁期满时把房屋交还给甲方。乙方如需要继续承租上述房产，应提前一个月与甲方协商，经甲方书面同意后双方另签订契约。下年租金必须在上年契约期满前半月内交清，否则，每推迟一天，除交纳租金外，加罚50元滞纳金。2018年5月31日租赁期满后，新星电器公司与凤鸣房管所因房租费未达成一致意见而未签订书面合同，同年6月4日新星电器公司法定代表人张希利向凤鸣房管所账户转款104820元。后凤鸣房管所员工去新星电器公司催要剩余房租，双方因此发生矛盾。为化解矛盾，2018年8月17日，东冉瑞欣公司（乙方）法定代表人张晓与凤鸣房管所工作人员协商后以其公司名义与凤鸣房管所（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：甲方同意将坐落于岐山县XX镇XX路大十字综合楼下门面房（房屋建筑面积220平方米）出租给乙方做营业房使用。甲乙双方议定的上述房产年租金22万元，租赁期限自2018年6月1日至2019年5月31日止，租赁期限一年，乙方需一次性交纳全年房租。同日，东冉瑞欣公司给凤鸣房管所转款115180元，凤鸣房管所连同张希利所转的104820元给东冉瑞欣公司开具金额共计22万元的税务发票3张。2019年6月26日、2020年6月2日，新星电器公司分别给凤鸣房管所转款104820元。 另查，1、自2019年6月1日至今，凤鸣房管所与新星电器公司、东冉瑞欣公司均未签订书面租赁合同，此间系新星电器公司实际使用案涉门面房。 2、2020年10月9日，凤鸣房管所给新星电器公司法定代表人张希利送达《通告》一份，该通告载明“你租用我单位位于XX路大十字综合楼下的四间门面房，你的房屋租赁合同已于2019年6月1日到期。在未续签合同情况下，你于2019年6月26日向我单位账户转款104820元，2020年6月2日向我单位转款104820元。按照2018年合同约定，你所租房屋每年租金22万元，以上两笔转款均不足支付2019年度、2020年度房租，且拒不签订2019年及2020年《房屋租赁合同》。据此，我单位多次安排专人上门督促你签订房屋租赁合同，催收2019年度、2020年度欠缴房租费，你一直拒不配合。依照《合同法》和《岐山县国有资产管理办法》有关规定，经我单位研究决定，收回该直管公房房屋租赁权。请你于2020年10月15日前，清腾并交回所租房屋，缴清所欠房租。逾期不清腾，我们将采取断水断电封门及其他法律手段，强制清腾房屋，追缴拖欠房屋租金。由此造成的一切损失，由你自行承担。”此后，凤鸣房管所工作人员将上述通告张贴于出租房门口。2020年10月9日，新星电器公司给凤鸣房管所回函一份，该函记载“贵所于2020年10月9日在我公司（岐山县新星电器有限责任公司）营业场所张贴通告并干扰我公司正常经营。所张贴通告内容与事实严重不符，我公司与贵所多年来一直长期存在租赁关系，2018年，2019年、2020年度因各种原因未签订书面租赁合同，但我公司仍然按照2017年度的书面合同履行义务，三年来贵所并无异议，根据我国《合同法》第二百三十六条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2018年8月17日、2019年6月26日、2020年6月2日，我公司已分别支付2018、2019、2020年度租赁费，完全有权利使用贵所直管房屋。至于2018年贵所与其他公司签订的租赁合同，与我公司无关，我公司不承担任何责任。贵单位2020年10月9日的行为，不但影响了我公司的正常经营秩序，同时也严重侵犯了我公司的名誉权，特致函贵单位，要求贵单位立即停止侵权行为，对已造成的损失我公司保留追究侵权责任的权利。” 3、2020年10月16日，凤鸣房管所给东冉瑞欣法定代表人张晓送达《终止租赁关系清腾房屋通知》一份，该通知记载“你单位租用我单位位于XX路大十字综合楼下的四间门面房，其房屋租赁合同已于2019年6月1日到期。在未续签合同情况下，你于2019年6月26日向我单位账户转款104820元，2020年6月2日向我单位转款104820元（以上两笔转款均由新星电器公司出账，系你关联公司）。按照2018年合同约定，2019年、2020年催租通知，你所租房屋每年租金22万元，以上两笔转款均不足支付2019年度、2020年度房租，且拒不签订2019年及2020年《房屋租赁合同》。据此，我单位多次安排专人上门督促你签订房屋租赁合同，催收2019年度、2020年度欠缴房租费，你一直拒不配合。依照《合同法》和《岐山县国有资产管理办法》有关规定，你我双方已经属于无合同租赁关系。为了整顿公房管理秩序，经我单位研究决定，终止你我双方房屋租赁关系。请你于2020年10月20日前，清腾并交回所租房屋，缴清所欠房租。逾期不清腾，我们将采取断水断电封门及其他法律手段，强制清腾房屋，追缴拖欠房屋租金。由此造成的一切损失，由你自行承担”。2020年10月16东冉瑞欣公司向凤鸣房管所复函一份，该函记载“贵所2020年10月16日的通知收悉。现就有关问题回复如下：一、2018年8月17日我们双方签订了一份房屋租赁合同，我公司当日即依约向贵单位转付115180元房租费，但贵单位收到房屋租赁费后一直没有履行房屋交付义务，使合同无法继续履行，贵单位只收取房租费而不交付租赁房屋的行为已构成根本违约，严重侵犯了我公司的合法权益，我公司保留追究贵单位违约责任的权利。二、由于贵单位没有履行向我公司交付租赁房屋的义务，所以我公司当然没有清腾房屋的义务。三、从我们双方签订合同至今，我公司没有实际使用租赁房屋，所以不存在我单位于2019年6月26日、2020年6月2日向贵单位分别转款104820元的问题。四、岐山县新星电器有限责任公司系我们双方房屋租赁合同标的的原租赁单位，只存在与贵单位的租赁关系，我公司无任何关联，请贵单位先清理与原租赁单位的租赁关系后，再谈论我们之间的租赁合同如何解决问题。五、断水、断电、封门是违法行为，并非法律赋予贵单位的权利，若贵单位置法律于不顾，擅自采取违法行为，自然有被侵权人向贵单位主张权利，并追究法律责任，请贵单位三思而后行。” 4、新星电器公司法定代表人张希利与东冉瑞欣公司法定代表人张晓系父子关系。 5、2017年5月15日，2018年5月15日，2019年5月15日，2020年5月15日，凤鸣房管所与岐山佳音电器有限公司（以下简称佳音公司）逐年签订了本年度的《房屋租赁合同》，该四份合同均约定凤鸣房管所将坐落于岐山县XX镇XX路门面房（建筑面积110平方米）出租给佳音公司做营业房使用，年租金为110000元。2017年5月24日，2018年8月22日，2020年9月29日，佳音公司均按上述合同约定的数额向凤鸣房管所交纳了房屋租赁费。2020年5月15日，凤鸣房管所给佳音公司出具告知书一份，该告知书记载“由于受今年疫情影响，房屋租赁市场承租人因市场不景气原因，多次向我所反映房屋租赁价格问题。后由我所调查研究决定，依照《岐山县经营性国有资产管理办法》第十条规定，按照不低于市场价格10%的规定，对你所租赁房屋价格进行阶段性下行调整。调整价格为现行租赁价格的10%。你所租赁房屋价格由原来的11万元调整为99000元。依照岐财办（2020）25号文件规定，关于疫情期间减免中小微企业承租行政事业单位用房有关事项的通知，你所租赁我单位门面房依照文件规定2020年2月免收房租，3-4月房屋租金减半。共计减免房租18300元，你实际缴纳房屋租赁费用为80700元。”2020年11月2日，佳音公司向凤鸣房管所交纳了上述80700元租金。 一审法院认为，依法成立的合同自成立之日起即产生法律效力，合同双方应当按照约定诚信履行，违反合同约定应当承担相应的法律责任。就本案争议的焦点问题，分析如下： 一、关于新星电器公司、东冉瑞欣公司是否存在共同向凤鸣镇房管所租赁房屋的事实，涉案租赁合同的承租方系新星电器公司还是东冉瑞欣公司？ 1、2017年度，新星电器公司与凤鸣房管所签订了合法有效的《房屋租赁契约》，新星电器公司依约向凤鸣房管所交纳了租金，该年度租赁合同已履行完毕。2、2018年度，新星电器与凤鸣房管所因房租涨价问题未达成一致意见，双方未签订书面租赁合同，新星电器公司依据2017年度书面合同约定数额向凤鸣房管所账户进行了转款，后双方因房租费问题发生纠纷，为了化解纠纷，东冉瑞欣公司法定代表人张晓与凤鸣房管所工作人员经协商后以东冉瑞欣公司名义与凤鸣房管所签订了书面租赁合同，该合同虽系2018年8月17日签订，但合同起始时间系2018年6月1日；同日，东冉瑞欣公司按合同约定的年房租22万元的标准向凤鸣房管所补足剩余房屋租赁费，凤鸣房管所也向东冉瑞兴公司开具了22万元的税票；因张晓系新星电器公司法定代表人张希利之子，其在XX房XX道XX房已由新星电器公司使用，2018年双方合同签订后，该租赁房也继续由新星电器公司使用，东冉瑞欣公司也未向凤鸣房管所主张要求履行交房的义务，2018年度，新星电器公司以交纳房租费的行为，东冉瑞欣公司以签订书面合同并交纳剩余房租费的行为与凤鸣房管所形成共同租赁合同关系，至于共同租赁关系形成后由谁具体使用案涉房屋，并不影响合同的效力。2、案涉房屋自2019年5月31日，2019年度租赁期限届满后东冉瑞欣公司未与凤鸣房管所继续签订租赁合同，其公司也未向凤鸣房管所交纳租赁费，自2019年6月1日至今，案涉租赁房继续由原承租人之一新星电器公司使用，新星电器公司也向凤鸣房管所交纳了部分房屋租赁房，虽双方未签订书面租赁合同，但应视为2018年度租赁合同继续有效。故案涉租赁合同于2019年6月1日后形成于凤鸣房管所与新星电器公司之间。 二、关于案涉租赁合同是否已解除，如果解除应确认何时解除？ 1、《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2019、2020年度，新星电器公司未与凤鸣房管所签订书面租赁合同，但其公司继续使用案涉房屋至今，故自2019年6月1日起，凤鸣房管所与新星电器公司之间形成不定期租赁合同。2、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，且新星电器公司存在欠付租赁费的行为，故凤鸣房管所依法享有租赁合同解除权。2020年10月9日，凤鸣房管所给张希利送达《通告》一份，该《通告》载明其所决定收回直管公房的租赁权，并限期张希利租户于2020年10月15日前，清腾并交回所租房屋，交清所欠房租。新星电器公司于2020年10月9日收到上述通告，依据《合同法》第九十六条“解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，自新星电器公司收到上述通告之日，即2020年10月9日，应视为双方的租赁合同解除之日。现凤鸣房管所要求确认其与新星公司的房屋租赁合同于2020年10月16日解除，不违反法律规定，予以支持。新星电器公司关于凤鸣房管所要求解除合同既无约定事由，又无法定事由的辩驳意见，证据不足，对其意见不予采纳。3、凤鸣房管所与东冉瑞欣公司于2018年所签订的租赁合同已于2019年5月31日履行完毕，此后，双方未续签合同，东冉瑞欣公司也未继续向凤鸣房管所交纳房屋租赁房，也未实际使用案涉租赁物，双方自2019年6月1日起已不存在租赁关系，故凤鸣房管所关于要求确认其与东冉瑞欣公司的租赁合同于2020年10月16日解除并要求东冉瑞欣公司支付其租赁费及损失的主张，无事实依据，对其主张不予支持。 三、新星电器有限公司是否存在拖欠凤鸣房管所房租的行为，如果存在，具体数额是多少？ 1、首先，2018年度，东冉瑞欣公司及新星电器公司系案涉房屋的共同租赁人，东冉瑞欣公司与凤鸣房管所签订了书面租赁合同，该合同约定的年租赁费为22万元，东冉瑞欣公司与新星电器公司共同向凤鸣房管所交纳了22万元房租费，该年度租赁合同双方已履行完毕。其次，2018年度、2019年度及2020年度凤鸣房管所就案涉房屋同地段的110平方米的房屋与案外人佳音公司签订了书面合同，上述合同约定的年房屋租赁费均为11万元，2019-2020年度，佳音公司也按11万元的标准交纳了房租费。2019-2020年度新星电器公司与凤鸣房管所虽未签订书面租赁合同，但新星电器公司继续占有使用涉案租赁房，不论按其公司2018年度与凤鸣房管所所形成的租赁合同还是参考同时期、同地段房屋租赁费的市场价，新星电器公司均应按年租金22万元的标准向凤鸣房管所交纳租赁费，但新星电器公司2019年仅按2017年度所签订的书面合同向凤鸣房管所交纳了部分房租，故2019-2020年度新星公司存在拖欠凤鸣房管所房屋租赁费的事实。2、2019年6月1日至2020年5月31日新星电器公司应按年租金22万元标准交纳房租费，但从2020年5月15日凤鸣房管所给佳音公司所出具的告知书可知，因受疫情影响凤鸣房管所依据相关文件给佳音公司免去2020年2月房租，2020年3-4月房租减半收取，新星公司同样应享受此减免房租的政策，故此年度新星电器公司应向凤鸣房管所交纳租金（220000元÷12个月）×9个月+（220000元÷12个月）×2个月÷2=183333.32元，新星电器有限公司2019年6月及2020年6月分两次共向凤鸣房管所交纳租金209640元，故2019-2020年度房屋租赁费新星电器公司现已支付完毕。2020-2021年度已交纳的租金应为209640元-183333.32元=26306.68元。根据凤鸣房管所给佳音公司的通告，2020-2021年度房租下调10%，新星电器公司2020年度年租费应为220000元×90%=198000元，2020年6月1日至2020年9月30日（凤鸣房管所请求之日），新星电器公司应支付凤鸣房管所房租费为（198000元÷12个月）×4个月=66000元，新星电器公司已支付26306.68元，下欠租赁房为66000元-26306.68元=39693.32元。凤鸣房管所关于要求被告新星电器公司房租损失83692元的主张超出上述计算数额，对其请求中超出上述金额的部分不予支持。3、凤鸣房管所与新星电器公司之间的租赁合同于2020年10月16日解除，新星电器公司占有使用该房屋至今，给凤鸣房管所造成房租费损失，凤鸣房管所关于要求新星电器公司赔偿其2020年10月1日起至实际返还该租赁房屋之日期间的经济损失的主张，符合法律规定，对其主张按年租金198000元的标准予以支持，对凤鸣房管所请求中超出上述房租费标准的部分不予支持。新星电器公司关于其已向凤鸣房管所足额交纳了2019及2020年度房租费的辩驳意见，证据不足，对其意见不予采纳。 四、是否需要解除东冉瑞欣公司与凤鸣房管所2018年所签订的租赁合同，凤鸣房管所是否应向东冉瑞欣公司返还其2018年交纳的房租费？ 2018-2019年度东冉瑞欣公司及新星电器公司与凤鸣房管所形成共同租赁关系，该年度房屋租赁合同已于2019年5月31日履行完毕，此后东冉瑞欣公司既未与凤鸣房管所继续签订书面租赁合同，也未交纳房租费或实际占用涉案租赁房，此后东冉瑞欣公司与凤鸣房管所不再存在租赁关系，故反诉原告东冉瑞新公司关于要求解除其与凤鸣房管所之间的房屋租赁合同的主张，无事实与法律依据，对其主张不予支持。2、东冉瑞欣公司2018年8月17日向凤鸣房管所交纳房租费的行为系其作为共同租赁人履行合同义务的行为，其公司虽未实际使用涉案租赁房，但其共同租赁人新星电器公司实际使用了该租赁房，其公司未使用该房屋并不影响该共同租赁合同已实际履行完毕的事实，故东冉瑞欣公司关于要求凤鸣房管所返还其交纳的租赁费的主张，无事实法律依据，对其反诉主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（五）项、第九十六条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条及第二百四十八条之规定，判决如下：一、确认岐山县凤鸣房地产管理所与岐山县新星电器有限责任公司之间所形成的《房屋租赁契约》已于2020年10月16日解除。二、岐山县新星电器有限责任公司于本判决书生效后60日内将位于岐山县XX路大十字综合楼下的门面房（建筑面积220.59平方米）返还给岐山县凤鸣房地产管理所。三、岐山县新星电器有限责任公司于本判决书生效后60日内支付岐山县凤鸣房地产管理所租金39693.32元，2020年10月1日至实际返还房屋之日所产生的占有使用费按年租金198000元标准，实际计算予以支付。三、驳回岐山县凤鸣房地产管理所其他诉讼请求。四、驳回宝鸡东冉瑞欣商贸有限公司的反诉请求。如果岐山县新星电器有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1890元，由岐山县凤鸣房地产管理所承担1100元，由岐山县新星电器有限责任公司承担790元，反诉案件受理费1300元，由宝鸡东冉瑞欣商贸有限公司承担。 二审中，当事人双方均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审查明事实一致。 本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。新星电器公司在2018年5月31日之前与凤鸣房管所之间存在租赁合同关系，2018年5月31日租赁合同到期后，因凤鸣房管所与东冉瑞欣公司签订了新的租赁合同，新星电器公司与凤鸣房管所之间租赁关系终止，一审法院认定新星电器公司与凤鸣房管所之间的《房屋租赁契约》于2020年10月16日解除，属认定事实错误。2018年6月1日至2019年5月31日期间东冉瑞欣公司与凤鸣房管所存在租赁合同关系，该期间房屋由谁占有使用不影响该租赁关系主体的相对性，一审法院认定新星电器公司与东冉瑞欣公司是共同租赁属认定事实错误。2019年5月31日东冉瑞欣公司与凤鸣房管所的租赁合同到期后，未进行续签，东冉瑞欣公司也未以实际行动表示继续租赁，东冉瑞欣公司与凤鸣房管所的租赁合同已经终止。之后涉案房屋由新星电器公司占有使用，因新星电器公司与凤鸣房管所再未签订租赁合同，不存在法律上的租赁合同关系，故新星电器公司应向凤鸣房管所返还该门面房并支付占用费，标准参考前一年租赁费标准及同期同地段其他房屋租金标准即每年220000元，并适用同期减免房租政策，2019年-2020年度共减免两个月，2020年-2021年度下调10%，即新星电器公司应向凤鸣房管所支付2019年6月1日至2020年5月31日的占用费183333.32元及2020年6月1日至2020年9月30日（凤鸣房管所请求之日）的占用费66000元，合计249333.32元，新星电器公司已支付209640元，尚欠占用费39693.32元。 2018年8月17日东冉瑞欣公司与凤鸣房管所签订租赁合同时，房屋由新星电器公司占用，东冉瑞欣公司不仅没有提出异议，且自愿将租赁期限起始日提前至2018年6月1日，并支付租金115180元，与公司法定代表人张晓之父已支付的104820元相加恰好为合同约定的一年租金220000元，此后直至该合同到期，东冉瑞欣公司从未提出异议，可以确定东冉瑞欣公司对新星电器公司占用使用涉案房屋是知情且许可的，该租赁合同已经履行完毕。上诉人东冉瑞欣公司认为凤鸣房管所未履行交付义务的上诉理由不能成立。 综上，两上诉人关于其不是共同租赁的上诉理由成立，一审判决认定事实部分有误，应予改判。判项项目数字存在笔误（四、五项写为了三、四项），予以纠正。经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下： 一、撤销岐山县人民法院（2020）陕0323民初2254号民事判决。 二、岐山县新星电器有限责任公司于本判决书生效后60日内将位于岐山县XX路大十字综合楼下的门面房（建筑面积220.59平方米）返还给岐山县凤鸣房地产管理所。 三、岐山县新星电器有限责任公司于本判决书生效后60日内支付岐山县凤鸣房地产管理所2020年9月30日前的房屋占用费39693.32元，以及2020年10月1日至实际返还房屋之日所产生的占用费（按198000元/年为标准计算）。 四、驳回岐山县凤鸣房地产管理所的其他诉讼请求。 五、驳回宝鸡东冉瑞欣商贸有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件本诉受理费1890元，由岐山县凤鸣房地产管理所承担1100元，岐山县新星电器有限责任公司承担790元，反诉案件受理费1300元，由宝鸡东冉瑞欣商贸有限公司承担。 岐山县新星电器有限责任公司预交的二审案件受理费1890元，由岐山县新星电器有限责任公司承担，宝鸡东冉瑞欣商贸有限公司预交的二审案件受理费1300元，由宝鸡东冉瑞欣商贸有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 艳 审 判 员  邱有前 审 判 员  李宝萍 二〇二一年三月十日 法官助理  杨 敏 书 记 员  李 雯 1