成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0116民初1687号 原告：成都双流鸿志物业有限公司，住所地成都市双流区西南航空港经济开发区黄荆路3号。 法定代表人：侯一尘，职务不详。 委托诉讼代理人：罗燕，四川中虹律师事务所律师。 被告：陈振豪，男，1969年10月21日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 原告成都双流鸿志物业有限公司（以下简称鸿志物业公司）与被告陈振豪物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告鸿志物业公司的委托诉讼代理人罗燕、被告陈振豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鸿志物业公司向本院提出诉讼请求：一.判令陈振豪向鸿志物业公司支付欠付物业费28329.6元（自2010年4月8日起计算至2017年5月16日）；二.判令陈振豪向鸿志物业公司支付资金占用利息（1.以763.32元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2010年4月11日起计算至陈振豪付清为止；2.以827.75元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2010年7月11日起计算至陈振豪付清为止；3.以827.75元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2010年10月11日起计算至陈振豪付清为止；4.以827.75元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2011年1月11日起计算至陈振豪付清为止；5.以827.75元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2011年4月11日起计算至陈振豪付清为止；6.以827.75元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2011年7月11日起计算至陈振豪付清为止；7.以827.75元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2011年10月11日起计算至陈振豪付清为止）；三.判令陈振豪向鸿志物业公司支付违约金（1.以20.7元为基数，按1‰每天的标准，从2011年12月23日起计算至陈振豪付清为止；2.以1034.6元为基数，按1‰每天的标准，从2012年1月16日起计算至陈振豪付清为止；3.以1034.6元为基数，按1‰每天的标准，从2012年4月16日起计算至陈振豪付清为止；4.以1034.6元为基数，按1‰每天的标准，从2012年7月16日起计算至陈振豪付清为止；5.以1034.6元为基数，按1‰每天的标准，从2012年10月16日起计算至陈振豪付清为止；6.以1034.6元为基数，按1‰每天的标准，从2013年1月16日起计算至陈振豪付清为止；7.以1034.6元为基数，按1‰每天的标准，从2013年4月16日起计算至陈振豪付清为止；8.以1034.6元为基数，按1‰每天的标准，从2013年7月16日起计算至陈振豪付清为止；9.以1034.6元为基数，按1‰每天的标准，从2013年10月16日起计算至陈振豪付清为止；10.以1034.6元为基数，按1‰每天的标准，从2014年1月16日起计算至陈振豪付清为止；11.以1034.6元为基数，按1‰每天的标准，从2014年4月16日起计算至陈振豪付清为止；12.以1034.6元为基数，按1‰每天的标准，从2014年7月16日起计算至陈振豪付清为止；13.以1034.6元为基数，按1‰每天的标准，从2014年10月16日起计算至陈振豪付清为止；14.以1034.6元为基数，按1‰每天的标准，从2015年1月16日起计算至陈振豪付清为止；15.以1034.6元为基数，按1‰每天的标准，从2015年4月16日起计算至陈振豪付清为止；16.以1034.6元为基数，按1‰每天的标准，从2015年7月16日起计算至陈振豪付清为止；17.以1034.6元为基数，按1‰每天的标准，从2015年10月16日起计算至陈振豪付清为止；18.以1034.6元为基数，按1‰每天的标准，从2016年1月16日起计算至陈振豪付清为止；19.以1034.6元为基数，按1‰每天的标准，从2016年4月16日起计算至陈振豪付清为止；20.以1034.6元为基数，按1‰每天的标准，从2016年7月16日起计算至陈振豪付清为止；21.以1034.6元为基数，按1‰每天的标准，从2016年10月16日起计算至陈振豪付清为止；22.以1241.6元为基数，按1‰每天的标准，从2017年1月16日起计算至陈振豪付清为止；23.以627.48元为基数，按1‰每天的标准，从2017年4月16日起计算至陈振豪付清为止）。事实和理由：鸿志物业公司长期为和贵馨城小区提供物业服务，2019年8月30日，鸿志物业公司查询和贵馨城15-3号房屋的房屋信息时得知，2010年4月7日，该房屋已因离婚分得变更登记至陈振豪名下，2017年5月16日张继学因法院判决等原因取得该房屋。后鸿志物业公司多次向陈振豪催要物业费，但陈振豪置若罔闻。依照2006年8月鸿志物业公司与成都和贵实业有限公司签订的《前期物业服务合同》及2015年4月3日鸿志物业公司与双流县西航港和贵建筑区划第二届业主委员会签订的《物业服务合同》等物业服务合同可知，陈振豪共欠缴物业费28329.6元，为维护鸿志物业公司合法权益，特依法向法院提起诉讼，望判如所请。 陈振豪辩称，陈振豪的房屋花园被他人占用多年，这是当初陈振豪不交物业费的理由，现鸿志物业公司的起诉已经超过诉讼时效，请求驳回鸿志物业公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：案外人罗春敏与陈振豪曾系夫妻关系，罗春敏原系位于成都市双流区××街道××路××号××幢××楼××号房屋的业主，房屋建筑面积229.93平方米，2010年4月7日，因离婚分割上述房屋登记的所有权人变更为陈振豪。2017年5月16日，案外人张继学因法院判决、调解、裁定、仲裁（其他）取得上述房屋。2020年7月22日，张继学将上述房屋赠与给案外人张城玮。 2006年9月18日，鸿志物业公司与开发商成都和贵实业有限公司与签订《前期物业服务合同》，约定：成都和贵公司选聘鸿志物业公司对和贵馨城小区提供前期物业服务；物业服务费由业主按其物业建筑面积交纳，独院住宅1.2元/月/平方米；物业服务费用按季度交纳，业主应于每季度第一个月10日前交纳物业服务费用；本合同期限自2006年9月18日起至本小区业主委员会成立，与物管公司签订物业管理合同之日止。 2012年3月19日，鸿志物业公司与和贵馨城建筑区划第一届业主委员会、双流西航港和贵馨城建筑区划业主大会签订《物业服务合同》，约定：自2011年12月13日至2014年12月12日止，由鸿志物业公司为和贵馨城小区提供物业服务，按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用，其中：住宅用房：1.5元/月/平方米；非住宅用房：2.3元/月/平方米，物业服务费按季交纳，业主应在每季度初5-15号之内履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金按欠缴总金额每日1‰的比例缴纳。 2015年4月3日，鸿志物业公司与和贵馨城建筑区划第二届业主委员会、双流西航港和贵馨城建筑区划业主大会签订《物业服务合同》，《物业服务合同》约定：自2014年12月13日至2019年12月12日止，由鸿志物业公司为和贵馨城小区提供物业服务，按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用，其中：住宅用房：1.5元/月/平方米；非住宅用房：2.3元/月/平方米、物业服务费按季交纳，业主应在每季度初5-15号之内履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金按欠缴总金额每日1‰的比例缴纳。 2016年12月5日，鸿志物业公司与双流县西航港和贵馨城建筑区划第二届业主委员会、双流县西航港和贵馨城建筑区划业主大会签订《和贵馨城物业服务合同（合同备案号160150424）的补充协议》，约定自2017年1月1日起和贵馨城小区物业服务费上调至1.8元/月/平方米。 鸿志物业公司曾于2019年8月20日以罗春敏为被告向本院起诉，请求：1、判令罗春敏支付鸿志物业公司欠付物业费15791.59元（自2005年7月1日起计算至2010年4月7日）；2、判令罗春敏支付鸿志物业公司滞纳金（以827.74元为基数，按照每天万分之三的标准分别从2005年10月1日、2006年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日计算至付清之日止）；3、判令罗春敏支付鸿志物业公司支付资金占用利息（以827.74元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率分别从2007年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日、2008年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日、2009年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日、2010年1月1日、4月1日计算至付清之日止；以64.38元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2010年4月8日计算至付清之日止）。2020年4月15日，本院作出（2019）川0116民初6886号民事判决书，判决：1、罗春敏于判决生效之日起十日内向鸿志物业公司支付从2005年7月1日起至2010年4月7日止的物业费15789.52元；2、罗春敏于本判决生效之日起十日内向鸿志物业公司支付违约金（551.83元为基数，按照每日万分之三的标准从2005年12月1日起计算至付清之日止；以1655.5元为基数，按照每日万分之三的标准从2006年6月1日起计算至付清之日止；以974.91元为基数，按照每日万分之三的标准从2006年12月1日起计算至付清之日止）；3、驳回鸿志物业公司的其他诉讼请求。 2019年9月16日，陈振豪与鸿志物业公司的员工沟通案涉房屋的物业服务费时，陈振豪提到“其实罗春敏现住根本找不到人了，然后我呢，我们05年离的婚其实房子是归我了，离婚协议书上也是我的，那我就把它承担起来对不对，就不要说罗春敏吧，影响她干嘛，就是我了”、“你把减出来多少钱，数字写一个给我，我呢去找律师，找公司再谈，不能为难你们，至于我给多少钱，给一万，给五万还是三万，到时候我跟公司谈”、“我咨询了，打官司还不见得我们输多少”、“那你后面要写一个，合计六万七千多，你把章盖一下最好，我就认这个六万七千多，我到时候怎么谈是我的事”、“我没多大异议，其实我们算一算就知道”。 另查明，鸿志物业公司于2020年11月18日向法院提交民事起诉状，提出本案诉讼请求。 以上事实，有双方当事人的身份信息、《前期服务合同》、《和贵馨城小区物业服务合同》、《和贵馨城物业服务合同（合同备案号160150424）的补充协议》、房屋信息摘要3、录音以及双方当事人的陈述等证据在卷予以佐证。 本院认为，物业服务合同属于继续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债，诉讼时效期间从最后一笔物业费履行期限届满之日计算。根据庭审查明的事实案涉房屋的所有权人于2010年4月7日由罗春敏变更为陈振豪，又于2017年5月16日由张继学以法院判决、调解、裁定、仲裁（其他）的方式取得，但无论是罗春敏，还是陈振豪，均没有如实向鸿志物业公司告知案涉房屋的所有权变更情况，鸿志物业公司于2019年8月30日才得知案涉房屋的所有权人于2010年3月17日由罗春敏变更为陈振豪，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害及义务人之日起计算”之规定，鸿志物业公司于2019年8月30日才得知案涉房屋2010年4月8日至2017年5月16日期间物业服务费的义务人为陈振豪，陈振豪也没有任何证据证明鸿志物业公司知道或者应当知道案涉房屋的所有权变更情况。故本案的诉讼时效应从2019年8月30日起其计算三年，鸿志物业公司的主张并未超过诉讼时效。 本案中，鸿志物业公司与开发商成都和贵实业有限公司签订的《前期物业服务合同》以及鸿志物业公司与和贵馨城建筑区划第一届、第二届业主委员会、双流西航港和贵馨城建筑区划业主大会签订的《物业服务合同》以及《和贵馨城物业服务合同（合同备案号160150424）的补充协议》不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效。陈振豪作为案涉房屋的业主，应受《前期物业服务合同》、《物业服务合同》以及《和贵馨城物业服务合同（合同备案号160150424）的补充协议》的约束，按照合同约定向鸿志物业公司支付物业服务费。本案中，陈振豪应向鸿志物业公司支付2010年4月8日至2017年5月16日期间的物业服务费28342.07元（1.2元/月/平方米×229.93平方米÷31天×23天+1.2元/月/平方米×229.93平方米×19个月+1.2元/月/平方米×229.93平方米÷31天×12天+1.5元/月/平方米×229.93平方米÷31天×19天+1.5元/月/平方米×229.93平方米×60个月+1.8元/月/平方米×229.93平方米×4个月+1.8元/月/平方米×229.93平方米÷30天×16天），本案鸿志物业公司主张28329.6元，系其对自身民事权利的处分，本院予以确认。 关于鸿志物业公司主张陈振豪支付拖欠期间的资金占用利息、违约金的问题。本院认为，虽然陈振豪存在未交物业服务费的情形，但并非恶意拖欠。故对鸿志物业公司的该项诉讼请求，本院不予支持。 另外，关于本案法律适用问题。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案鸿志物业公司主张的物业服务费的产生时间为2010年4月8日至2017年5月16日，故本案仍应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。 综上，对鸿志物业公司要求陈振豪支付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持；对鸿志物业公司要求陈振豪承担资金占用利息、违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第六条、第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条以及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告陈振豪于本判决生效后十日内支付原告成都双流鸿志物业有限公司2010年4月8日至2017年5月16日期间的物业服务费28329.6元； 二、驳回原告成都双流鸿志物业有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费254元，由被告陈振豪负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  夏 颜 二〇二一年三月二十六日 法官助理  吴如闻 书 记 员  万晋清