山东省威海经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1092民初406号原告（反诉被告）：威海春秋文化科技有限公司（统一社会信用代码91371000MA3C1R9R0Y），住所地威海经济技术开发区皇冠街道明珠花园附****。法定代表人：陈晨，总经理。委托诉讼代理人：陈凯，系公司经理。被告（反诉原告）：刘明珠女，1988年6月25日出生，汉族，住威海经济技术开发区。委托诉讼代理人：杨志荣，系刘明珠母亲，住威海经济技术开发区。原告威海春秋文化科技有限公司（以下简称春秋公司）与被告刘明珠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈凯、被告刘明珠及其委托诉讼代理人杨志荣均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。春秋公司向本院提出诉讼请求：1.判令刘明珠交还案涉房屋、场地及其他设施；2.判令刘明珠向春秋公司支付2020年12月7日至实际归还之日的租赁费，并结清物业费、水电费28905元；3.判令刘明珠向春秋公司支付2020年12月7日至实际归还之日期间的空调使用费767元；4.判令刘明珠向春秋公司支付2020年12月7日至实际归还之日期间的课桌椅使用费2192元；5.判令刘明珠自2020年11月6日起至实际履行之日止，以290760元为基数按每天24%向春秋公司支付逾期支付房租、空调使用费、课桌椅使用费的滞纳金；6.判令春秋公司没收刘明珠押金20000元；7.判令刘明珠承担的本案诉讼费。诉讼过程中，春秋公司申请撤回要求刘明珠返还租赁房屋、场地及其他设施的诉讼请求，撤回要求刘明珠支付物业费、水电费的诉讼请求。事实和理由，2019年12月7日，双方签订一份场地使用合同，租期为1年，年租金为219800元，，地址为威海经区黄岛路**合同到期后刘明珠一直占有并正常使用该租赁房屋，刘明珠未按照合同约定支付租金也未交还房屋，故起诉。刘明珠辩称，其租赁案涉房屋用于经营明睿教育，租期自2019年12月7日至2020年12月6日，刘明珠已经缴纳了合同约定的租金219800元及2万元押金。2020年1月22日发生疫情，直至2020年6月15日，培训机构一直处于停业、停课状态，一直没有收入，停业期间还要负担教师的工资，生活极度困难。后政府出台关于疫情期间减免租金的利好政策，但春秋公司一直拒绝落实。春秋公司主张的空调、座椅使用费均包含在房租里，水电费刘明珠也一直按时缴纳。但春秋公司所使用的空调一直使用刘明珠的电。另因春秋公司提供的房屋存在漏水、顶棚坠落、瓷砖崩裂鼓起的情况，导致刘明珠无法继续使用案涉房屋，故2021年2月3日刘明珠搬离案涉房屋。现刘明珠提出如下反诉请求：1.判令春秋公司执行7.5个月的免租政策，退还刘明珠租金；2.判令春秋公司退还刘明珠押金2万元；3.判令春秋公司退还刘明珠自使用涉案房屋之日起至2021年1月10日止非法侵占使用刘明珠电费992元。经审理查明，威海市明珠花园-附27号房屋登记的所有权人为国网山东省电力公司威海市文登区供电公司（国网文登公司）。2019年8月18日，威海市文登区德利源投资有限公司（以下简称德利源公司）受国网文登公司委托以其名义与蒋辉、春秋公司签订一份《合同转让协议书》，约定蒋辉将其在与德利源公司签订的关于案涉房屋的《房屋租赁合同》中享有的权利义务转让给春秋公司。2019年12月7日，春秋公司与刘明珠签订一份《场地使用合同》，约定刘明珠租赁威海经区明珠花园27号春秋美术馆二楼用于经营明睿教育，租期自2019年12月7日至2020年12月6日，租金219800元，押金2万元，场地使用期满无违约行为的前提下无息归还。租金发生拖欠，则须以拖欠租金总额为基数按照年利率24%计算违约金；水电费、物业费由刘明珠负担，合同还约定室内空调6台，承租方应当缴纳使用费，但在使用费一栏未注明使用费数额。合同签订后，刘明珠依约支付了租金219800元、押金2万元，春秋公司向刘明珠交付了案涉房屋。2020年1月，因新冠疫情的出现，国家出台《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户免除上半年三个半月的租金，转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。2020年5月8日、2020年6月15日，威海市人民政府先后出台政策，最终将减免、减半征收房租期限延长至2020年12月31日。2020年4月7日、2020年6月10日，威海市文登区国有资产服务中心分别下发通知，对承租房屋所有权属政府机关、事业单位和国有企业的经营性房产的租户免收2020年第一季度房产租金，减半收取租金至2020年12月31日，采取合同期满后继续租赁的自动延长租赁时间的方式，不再签订补充协议，合同期满不再续租的，自2020年1月1日起按实际使用时间依据减免政策返还租金。后德利源公司与春秋公司签订一份《租房合同补充协议》，约定德利源公司同意给予春秋公司7.5个月的免租支持，具体以增加顺延7.5个月租期的形式体现，原合同终止日期由2025年12月31日顺延至2026年8月15日，2026年1月1日至2026年8月15日的租金为0元，春秋公司必须将各级政府发布的新冠××疫情期间有关减免的优惠政策落实到次承租人，因此产生的所有责任均由春秋公司承担。2021年2月3日，刘明珠搬离案涉房屋。春秋公司同意支付刘明珠电费992元。春秋公司称租期内空调、桌椅等设备是免费给刘明珠使用的，但合同期外刘明珠应当支付使用费。上述事实，有合同、及双方当事人陈述等在卷佐证，本院予以确认。本案的争议焦点为：第一，春秋公司要求刘明珠支付2020年12月7日至实际搬离之日止的租赁费、空调、桌椅等使用费有无依据；第二，春秋公司要求刘明珠支付占有使用期间租金等的滞纳金有无依据，春秋公司是否有权没收押金；第三，刘明珠要求春秋公司退还7.5个月的租金有无依据。关于第一个争议焦点，春秋公司与刘明珠签订的《场地使用合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均认可租赁合同于2020年12月6日终止，现刘明珠继续占有使用案涉房屋至2021年2月3日，应当参照租赁合同的约定向春秋公司支付占有使用费35529.32元（219800元÷365天×59天）。按照一般常理，在租赁合同无明确约定的情况下，租金应当为房屋及室内附属物的使用费用。本案中，双方合同中对空调及室内课桌椅未约定使用费用，且春秋公司明确称合同期内并不收费，现春秋公司主张占有使用期间刘明珠应当另外交纳空调、课桌椅使用费，理由不当，本院不予支持。关于第二个争议焦点，刘明珠的租期正值2020年新冠疫情发生的特殊时期，其经营的明睿教育机构不能正常经营，但其仍在合同签订后交纳了全年的房租及押金。案涉房屋系国有资产，国家针对这一情况出台了一系列对承租人的租金减免政策，春秋公司与刘明珠一直未就租金减免政策的落实达成一致意见，刘明珠拒绝继续支付房租，有合理理由，现春秋公司据此要求刘明珠支付逾期付款违约金，理由不当，本院不予支持。刘明珠不存在违约行为，春秋公司要求没收押金，理由不当，本院不予支持。关于第三个争议焦点，案涉房屋属于国有资产，应当执行国家关于疫情期间国有资产免租、减租的相关政策。国家出台该政策的目的是为了扶持小微企业及个体工商户的生产经营，避免其因疫情影响导致经营困难，且明确要求将减免政策落实到实际承租人，故案涉房屋的优惠政策应当落实到刘明珠。春秋公司与德利源公司签订的补充协议系双方协商一致的结果，春秋公司同意以延长租期的方式取得该政策优惠，并承诺将政策优惠落实到实际承租人，即使按照春秋公司所述其与德利源公司的合同中途终止，其亦可依据相关政策另行向德利源公司主张权利，现春秋公司主张其未实际取得优惠政策，理由不当，本院依法不予认定。春秋公司应当依约将租金减免政策落实给刘明珠，现刘明珠要求春秋公司退还7.5个月的租金137375元（219800元÷12个月×7.5个月），理由正当，本院予以支持。春秋公司认可应退还刘明珠电费992元，本院予以认定。春秋公司申请撤回要求刘明珠返还租赁房屋、场地及其他设施的诉讼请求，撤回要求刘明珠支付物业费、水电费的诉讼请求，不违反法律法规，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、刘明珠支付威海春秋文化科技有限公司占有使用费35529.32元；二、驳回威海春秋文化科技有限公司要求刘明珠支付空调、课桌椅使用费的诉讼请求；三、驳回威海春秋文化科技有限公司要求刘明珠支付逾期交纳租金、空调、课桌椅使用费滞纳金的诉讼请求；四、驳回威海春秋文化科技有限公司要求没收刘明珠押金的诉讼请求；五、威海春秋文化科技有限公司退还刘明珠租金137375元；六、威海春秋文化科技有限公司退还刘明珠电费992元；七、威海春秋文化科技有限公司退还刘明珠押金20000元。上述第一、五、六、七项兑除后，威海春秋文化科技有限公司应退还刘明珠122837.68元，于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取716元，威海春秋文化科技有限公司负担326元、刘明珠负担390元；反诉案件受理费减半收取1734元，由威海春秋文化科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  朱晓文二〇二一年三月二十四日书记员  彭 琛