北京市顺义区人民法院行 政 判 决 书（2020）京0113行初384号原告耿玉清，男，1960年4月14日出生，汉族，北京市顺义区居民，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托代理人耿秋瑞（耿玉清之子），1985年10月23日出生，汉族，北京市顺义区居民，住北京市顺义区。被告北京市顺义区住房保障事务中心，住所地北京市顺义区府前东街**，统一社会信用代码12110110569530209G。法定代表人张存江，主任。委托代理人李超，北京市顺义区住房保障事务中心工作人员。委托代理人周连会，北京智勇律师事务所律师。第三人北京市燕顺保障性住房投资有限公司，，住所地北京市顺义区后沙峪镇安富街**统一社会信用代码91110113MA0020J33K。法定代表人丁晓姮，董事长。委托代理人祁凯颉，北京市燕顺保障性住房投资有限公司工作人员。委托代理人徐全立，北京市扶正律师事务所律师。原告耿玉清与被告北京市顺义区住房保障事务中心行政协议一案，本院于2020年10月9日立案后，在法定期限内向被告北京市顺义区住房保障事务中心送达了起诉状副本及应诉通知书。因北京市燕顺保障性住房投资有限公司与本案有利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告耿玉清的委托代理人耿秋睿，被告北京市顺义区住房保障事务中心的委托代理人李超、周连会，第三人北京市燕顺保障性住房投资有限公司的委托代理人祁凯颉、徐全立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年11月28日原告与北京市顺义大龙城乡建设开发总公司签订《北京市商品房现房买卖合同》（经济适用住房），合同中约定，原告购买位于北京市顺义区×北区×号楼×层×单元×室的经济适用房，建筑面积56平方米，套内建筑面积49．16平方米，总房价款为229600元，合同签订后，原告依约支付了房款，并于2013年4月11日取得了该房的不动产权证。2019年10月29日由于原告名下位于杨镇处的宅基地拆迁，被告及第三人强行与原告签订了经济适用房回购协议，将402室的经济适用房进行回购，回购的价格是以原告初始购买402室经适房的价格为基数进行核算。原告多次向被告及第三人提出异议，并向相关部门反映，但均未得到处理。根据2011年11月28日原告签订《北京市商品房现房买卖合同》中第二十一条经济适用住房再上市交易的承诺第二款“购买经济适用住房满5年，可进行转让，按转让时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益等价款，具体比例按有关文件执行，政府优先回购”的约定，被告及第三人以原价为基数进行回购该经适房的行为违反了双方的约定。同时也违反了京建住［2009］255号、京建住［2008］225号、京建法［2015］10号文的相关规定。因此原告为了维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，望支持原告的诉请。请求：1．判令被告及第三人退还原告购买的位于北京市顺义区×北区×号楼×层×单元×室的经济适用房回购差额83至92万元及支付自2019年10月29日至实际返还期间的延期履行利息；2．本案诉讼费用由被告及第三人承担。原告在举证期限内向本院并当庭出示了以下证据：1．（2020）京0113民初8519号民事裁定书，证明本案不属于民事受案范围，应当属于行政诉讼受案范围。2．《北京市存量房屋买卖合同》，证明根据《关于实施回购耿玉清家庭经济适用住房的通知》第三条，回购程序参照《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》第二条第三款规定执行，但是第三人并未按照上述规定与原告签订回购协议，而是签订的买卖合同。买卖合同的签订并不是耿玉清自愿的。根据我国民法总则从事民事活动应当遵循自愿原则，我国合同法第三条也同样规定，当事人的法律地位应该平等，一方不得将自己的意志强加给对方。本案中关于回购的金额、回购的方式都是在政府机关行政意志的干预下，也就是被告的干预下进行的，因为原告只能将房屋退给第三人，而且第三人属于政府出资的企业，具有垄断性，原告没办法退给别人，被告与第三人只用了一次拆迁补偿，就迫使原告损失一次宅基地，加一套经济适用房的资格，所以认为并不合理。3．房屋所有权证，证明涉案房屋登记在原告名下已经满五年，符合上市出售的条件。4．《北京市商品房现房买卖合同》及附件（分摊说明），证明根据《经济适用房管理办法》（建住房[2007]258号）第31条规定，已购经济适用房又购买其他住房的，原经济适用房由政府按规定及合同约定回购，根据合同第二十一条的约定，满5年的应该按照当时同地段普通商品房的住房的价格回购。5．专用税收缴款书，证明原告已经缴税满五年。6．《对已购经济适用房出具政府优先回购意见》，证明根据北京市人民政府官网上规定，购买经济适用房满五年的，应当按照同地段普通商品房价格进行回购。7．《关于出具已购经济适用住房上市出售意见等问题的批复》，证明购买经济适用房满五年的，应当按照同地段普通商品房价格进行回购。8．同地段商品房价格截图，证明回购时同地段商品房均价每平方米4万元。被告辩称：一、依据《经济适用住房管理办法》（建住房［2004］77号）文件第二十八条规定，经济适用住房购买人以市场价出售经济适用住房后，不得再购买经济适用住房；如需换购，必须以届时经济适用住房价格出售给取得经济适用住房资格的家庭后，方可再次申请。二、依据《北京市国土资源和房屋管理局等关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》（京国土房管住［2004］486号）文件第二条、第四条规定，已购买经济适用住房的家庭未住满5年的不得按市场价格出售住房。确需出售的，可出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购，出售单价不得高于购买时的单价。以不高于经济适用住房原购买单价出售给符合购买经济适用住房条件的家庭或由政府相关部门收购的家庭（包括已住满5年的），出售后仍符合经济适用住房购买条件的，可再次申请购买经济适用住房。以市场价格出售已购经济适用住房的家庭，不得再购买经济适用住房或其他政策性保障住房。按照上述规定，如政府以市场价格回购原告的经适房，则认定其已经享受过保障性住房，不得再购买其他政策性住房；三、原告因家里棚改，想享受棚改相关利益，要求政府回购，属于因特殊原因自愿退回经济适用住房，与是否满5年无关，如确需退回，回购价格由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行核算。基于上述事实，被告认为原告的诉讼请求应依据事实和合同以及法律法规的规定执行，希望法院查明事实真相，依法裁判。被告在举证期限内向本院提交的证据是：《已购经济适用住房/限价商品住房政府回购申请》，证明原告自愿申请回购。被告向本院提交的依据是：1．《经济适用住房管理办法》；2．《北京市国土资源和房屋管理局关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》。第三人述称：不同意原告的诉讼请求。1．涉案经济适用房是原告自愿申请让第三人回购，根据《杨镇地区集体土地住宅拆迁补偿安置办法》中第七条第一款第二项的规定，购买经济适用房限价房等保障性住房的，不得作为安置人员，但由住房保障机构回购后，且符合安置条件的，可以作为安置人员。本案当中，原告系×地区×村民，由于其已经购买了经济适用房不符合拆迁安置条件，为了获取拆迁利益，经过权衡利弊，原告向第三人申请回购经济适用房，第三人同意，双方自愿签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同中价格就确定为243274元，目前双方的存量房买卖合同已经履行完毕，第三人已经将购房款支付给原告，也已将402室房屋过户到第三人的名下，所以原告要求第三人再给他找差价没有事实上的依据。2．关于价格计算的问题，第三人是根据住房保障中心的函，以及政府的相关规定来确定的，不是第三人单方决定的。第三人在举证期限内向本院提交的证据是：1．集体土地上住宅拆迁补偿安置方案，证明原告如享受安置房政策，其经适房必须由政府回购。2．《已购经济适用住房/限价商品住房政府回购申请》，证明原告自愿将经适房交由政府回购。3．《关于实施回购耿玉清家庭经济适用住房的通知》，证明第三人系政府委托，对原告经适房按照原购房价格考虑折旧和利息因素予以回购。4．（耿玉清）家庭限价商品住房1套回购价格测算及水电物业清算材料、交接清单，证明第三人测算出的实际回购价格高于原告的原购房价格。5．存量房买卖合同，证明原告自愿以测算价格将经适房交由第三人回购。6．汇款银行回单，证明第三人已将回购款交予原告。7．涉案房屋房产证，证明涉案房产归属于第三人所有。经庭审质证，本院对上述证据认证如下：原告提交的证据1、2、3、4、5以及被告、第三人提交的证据均形式合法，内容真实，与本案具有关联性，能够证明涉案房屋的性质、来源、完税及登记情况，原告向被告提出回购申请后，被告委托第三人进行回购的过程，顺义区杨镇棚户区改造土地开发项目的相关规定以及生效民事裁定认定原告所诉事项不属于人民法院民事案件受理范围等，可以作为本案认定事实的依据，本院予以采纳。原告提交的证据6、7系相关规定，本案不作评价。原告提交的证据8制作主体不详，对该证据的真实性本院不予认定。经审理查明：原告系北京市顺义区×地区×村人。涉案房屋坐落于北京市顺义区×北区×号楼×层×单元×。2011年11月28日，原告与北京市顺义大龙城乡建设开发总公司就上述房屋签订《北京市商品房现房买卖合同》，合同约定：总价款为人民币229600元；购买经济适用住房不满5年，不得上市交易，因特殊原因确需转让的，由买受人向其户口所在区（县）住房保障管理部门提出申请，由政府按照原价回购。购买经济适用住房满5年，可进行转让，按转让时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益等价款，具体比例按有关文件执行，政府可优先回购。2012年5月10日，原告取得契税完税凭证。2013年4月11日，原告取得涉案房屋的《房屋所有权证》，其中记载房屋性质为经济适用房，建筑面积为56平方米。2019年，顺义区杨镇棚户区改造土地开发项目开始实施，原告所在的×地区×村位于项目范围内。该项目《集体土地上住宅拆迁补偿安置方案》中载明：经认定公示无异议的宅基地使用权人及其配偶等享有房屋安置资格；已经过拆迁安置的不得作为安置人员；购买经济适用房、限价房等保障性住房的，不得作为安置人员，但由住房保障机构回购后，且符合安置条件的，可作为安置人员。2019年8月7日，原告及其家庭成员（陈学琴、耿秋睿、耿秋颖）共同向被告提出《已购经济适用住房/限价商品住房政府回购申请》，申请中记载原告因自愿，经家庭成员共同协商，一致同意将涉案经济适用房交由政府实施回购，该套房屋的交付时间为2011年11月30日。2019年8月8日，被告向第三人发出《关于实施回购耿玉清家庭经济适用住房的通知》，主要内容如下：一、同意该户家庭关于政府回购经济适用住房的申请。该房源位于顺义区×北区×号楼×层×单元×，房屋所有权人为耿玉清。经研究决定授权你公司代为实施政府回购。二、回购价格按照原购房价格考虑折旧和利息因素确定。其中利息率以回购时点中国人民银行公布的定期存款利率计算，超过3年的，按3年期存款基准利率计算；不足3年的，按1年期存款基准利率计算；房屋折旧按年折旧率2%计算。利息计算周期自经济适用住房买卖合同签订之日起至回购协议签订之日止，折旧计算周期自限价商品住房交用之日起至回购协议签订之日止。具体回购价格由你公司负责测算。回购价格低于原购房价格的，按原购房价格确定。三、回购程序参照《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》（京建住[2008]225号）第二条第三款的规定执行。四、请你公司在20个工作日内与房屋所有权人签订回购协议，办理房屋交接手续，完成回购工作，并将结果反馈我中心。回购的经济适用住房作为保障性住房房源储备。经第三人测算，涉案房屋的回购价格为243274元。截至2019年10月15日收房，应退原告物业费281．61元。2019年10月29日，原告与第三人就涉案房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定：经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币243274元；本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可通过有关社会组织调解，或者依法向房屋所在地人民法院起诉；本合同自双方当事人签字（盖章）之日起生效……。该合同附件五中约定：买受人应于产权过户手续办理完毕及房屋交接后的30个工作日内向出卖人支付房价款。2019年12月6日，第三人向原告支付房款及物业费共计243555．61元。后，第三人取得涉案房屋的不动产权证书。原告不服，向本院提起民事诉讼。2020年9月15日，本院作出（2020）京0113民初8519号民事裁定书，认为本案是因经济适用房回购引发的纠纷，并非发生于平等民事主体之间，原告所诉事项不属于人民法院民事案件受理范围，故而裁定驳回了原告的起诉。各方均未上诉，该裁定已经发生法律效力。后，原告向本院提起行政诉讼。庭审过程中，原告称：与第三人签订买卖合同并非原告真实意思表示，根据拆迁政策，如果想按户籍人口享受回迁安置房，就必须把经济适用房让住房保障机关回购，所以原告只能签订合同，但相关部门可以出具不予回购的证明；在杨镇棚改项目中，原告已经按照户籍人口签订拆迁协议，涉案房屋如果不进行回购，回迁房的面积会减少；因未按照市场价格回购，因此合同无效，应当按照市场价格重新签订回购协议；如原告、第三人按照市场价格签订回购协议，原告不愿意放弃按照户籍人口获得的拆迁利益。另，被告系由北京市顺义区住房和城乡建设委员会举办的具有独立法人资格的事业单位，其业务范围包括保障性住房收购等。第三人系由原北京市工商行政管理局顺义分局登记设立的企业法人，其经营范围包括保障性住房收购等。本院认为：根据《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第二条第（四）项的规定，公民、法人或者其他组织就政府投资的保障性住房的租赁、买卖等协议提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。本案涉及经济适用房的买卖，因此，原告提起本案诉讼属于行政案件受案范围。2007年修订的《经济适用住房管理办法》第五条第一款规定，国务院建设行政主管部门负责对全国经济适用住房工作的指导和实施监督。县级以上地方人民政府建设或房地产行政主管部门（以下简称“经济适用住房主管部门”）负责本行政区域内经济适用住房管理工作。本案中，被告作为经济适用住房主管部门组建并赋予保障性住房收购职能且具有独立承担法律责任能力的机构，对于保障性住房收购过程中引发的行政争议，具有被告主体资格。《北京市建设委员会关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》（京建住[2008]225号）第二条规定，自本通知发布之日起，签订购房合同的已购经济适用住房上市出售，按照以下规定执行：（一）已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售，确需出售的，产权人应当向户口所在区县住房保障管理部门提出申请，由区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合条件的购房人（购房人须按照有关规定，已办理经济适用住房的购买资格审核手续），由购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购。（二）已购经济适用住房家庭按原价出售住房的，按下列程序办理：1．产权人向户口所在区县住房保障管理部门提交书面申请，并提供原购房合同、房屋所有权证、身份证、户口本等材料。2．区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定购房人。购房人放弃购买的，由区县住房保障管理部门确定后续的购房人。3．购房人查验房屋和相关资料后，与产权人签订购房合同，支付购房款。区县住房保障管理部门登记买卖双方信息，出具相关证明。4．买卖双方持购房合同、区县住房保障管理部门出具的证明以及其他相关材料，向区县房屋权属登记部门申请办理房屋转移登记手续。房屋权属登记部门将房屋产权登记在购房人名下，并在房屋权属证书上注记“经济适用住房”字样。（三）区县住房保障管理部门按原价回购已购经济适用住房的，按下列程序办理：1．产权人向户口所在区县住房保障管理部门提交书面申请，并提供原购房合同、房屋所有权证、身份证、户口本等材料。2．区县住房保障管理部门对申请材料进行审核并入户查看，了解房屋状况，确认产权人结清水、电、气、热和物业管理等费用。3．区县住房保障管理部门或其指定单位与产权人签订回购协议，支付购房款。4．区县房屋权属登记部门凭回购协议及其他相关材料办理房屋转移登记手续，将回购房屋的产权登记在区县住房保障管理部门或其指定单位名下，并在房屋权属证书上注记“经济适用住房”字样……（四）已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房。产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购……该通知第四条规定，将已购经济适用住房按市场价格出售的购房家庭，不得再购买经济适用住房、限价商品住房或其他保障性住房。将已购经济适用住房按原价出售的购房家庭，如再次申购经济适用住房的，应当按照现行规定重新申请。《北京市住房和城乡建设委员会关于已购经济适用住房上市出售有关问题的补充通知》（京建发[2010]237号）第一条规定，根据《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》（京建住〔2008〕225号）的规定，2008年4月11日起签订购房合同的已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，可以按市场价出售所购住房。产权人应按原购房价格和出售价格价差的70％补交土地收益等价款。购房人按市场价购买已购经济适用住房后取得商品房产权。本案中，至原告与第三人签订回购协议之时，原告取得涉案经济适用房的契税完税凭证及房屋所有权证均已满5年，根据上述规定，原告“可以”按市场价出售涉案房屋，但如原告按市场价格出售房屋，其家庭将不得再购买经济适用住房、限价商品住房或其他保障性住房。因上述规定仅赋予原告按市场价格出售涉案房屋的权利，而未限定原告必须按市场价格出售涉案房屋，故原告为了实现拆迁利益的最大化，未按市场价格上市转让房屋，而是向被告提出回购申请，是其行使自身权利的体现。被告在收到原告的申请后，委托第三人对涉案房屋的价款进行测算，并在此基础上与原告签订合同，合同订立过程以及合同内容并未违反前述规定。因此，原告与第三人签订的《北京市存量房屋买卖合同》不违反双方真实意思表示，合法有效。现该协议已经履行完毕，原告要求被告及第三人退还回购差额、支付延期履行利息缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告耿玉清的全部诉讼请求。案件受理费五十元，由原告耿玉清负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  刘琳琳人民陪审员  刘旭东人民陪审员  张宝玉二〇二一年三月十七日法官 助理  张 汀书 记 员  强莉涵