北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0105民初855号原告：北京市朝阳区十八里店乡西直河村经济合作社，住所地北京市朝阳区十八里店乡西直河村。法定代表人：李继红，合作社社长。委托诉讼代理人：尚丽涛，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：程潇潇，北京市盈科律师事务所律师。被告：王冬梅，女，1969年11月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：党文利（王冬梅之夫），男，1974年3月9日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告北京市朝阳区十八里店乡西直河村经济合作社（下称原告）与被告王冬梅（下称被告）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人尚丽涛、被告及其委托诉讼代理人党文利均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求确认原、被告双方于2000年10月1日签订的《租赁协议书》及2011年12月签订的《补充协议》无效；二、请求判令被告向原告返还土地租用金1533600元；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:原、被告双方于2000年10月1日签订《租赁协议书》，约定原告2.7亩空地（涉案土地）有偿租赁给被告使用，租赁期限为30年，自1999年10月1日至2029年9月30日，年租金19000元，每5年每亩递增500元。被告承租上述地块后，未经审批即在该地块上建设房屋1157.72平方米。2011年12月，原、被告双方签订《补充协议》，约定自2012年1月1日起至双方原签租赁协议有效履行期内，被告不再向原告交土地租用金，原告以返租方式自2012年1月1日起以每年每亩捌万元价格向被告支付土地租用金，从第六年起，每五年为一周期，租用金递增5％。《补充协议》签订后，原告自2012年1月1日至2018年12月31日期间共计支付被告土地租用金1533600元。2012年2月20日，原、被告双方签订《建筑拆除协议书》，涉案地块上的房屋建筑物被拆除，原告向被告支付房屋建筑物补偿款1389264元。经查，涉案地块原规划用途为绿地，被告擅自改变土地用途在该地块上建设房屋建筑物的行为，违反了我国现行法律有关土地用途管理的强制性规定，双方签订的《租赁协议书》及《补充协议》应属无效合同，被告应将基于上述合同获得的土地租用金返还原告。综上所述，原告认为双方签订的《租赁协议书》及《补充协议》违反国家法律强制性规定，合同期限也超过法律规定的20年，且《补充协议》约定的内容显失公平。被告在涉案场地建筑物拆除后获得原告给付的相应拆除补偿款，再向原告索要四百多万的土地租用金，其索要的土地租用金远远超过了原、被告租赁合同年租金金额的八十多倍，严重损害村集体利益。被告辩称：一、租协议书中明确提出将涉案土地有偿租乙方使用。且协议中第一条明确指出，地面上建筑物由乙方自己投资兴建，使用权全部由乙方自行安排，所以未经审批随意改动土地使用性质，属无稽之谈。原告应出具1999年10月1日前所谓的涉案地块的规划用途，如果当时不是绿地，那么现在原告诉状纯属凭空捏造，如果当时是规划绿地，那么就是原告有意欺诈被告，致使被告在此地投资达400多万，造成被告重大损失；二、原告2011年12月份征用此地，经历三次协商，第一次商谈被告提出一次性补偿600万人民币合同终止，未果。第二次商谈被告提出550万，未果。第三次协商由原告制定补偿政策，最后签订了补充协议及建筑拆除协议书，即原告以每平米1200元作为拆除腾退费用和原告以返租方式向被告做出赔偿，并非原告诉状请求中所提出被告房屋建筑物补偿款。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2000年10月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁协议书》，约定：甲方将涉案土地（空地）有偿租赁乙方使用，地面上建筑物由乙方自己投资兴建，使用权全部由乙方自行安排，地上物产权归乙方；乙方投入正常运行后，进行生产经营活动，在不违反国家法律及当地村民公约的情况下甲方不干预乙方的正常工作；年租金19000元，每5年每亩地递增500元；租赁期限30年，1999年10月1日至2029年9月30日；租赁期限未到遇不可抗拒的国家占地和其他占地需终止协议，甲方应考虑提供乙方优惠的条件异地搬迁，补偿办法甲、乙双方协商解决，如遇国家占地按国家标准，地上物补偿归乙方所有，土地补偿费归甲方所有。2011年12月，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，约定：经甲、乙双方商定自2012年1月1日期至双方原签租赁协议有效履行期内，乙方不再向甲方上交土地租用金，甲方以返租方式向乙方支付土地租用金；甲方自2012年1月1日起以每年每亩8万元价格向乙方支付土地租用金，甲方以原签租赁协议约定的2.7亩土地为依据计算支付给乙方的租用金；甲方从第六年起，每五年为一周期，租用金递增5%；甲方以先使用后支付的方式每年年底12月10日至12月20日一次性付清土地租用金；从2012年4月1日起，双方原签租赁协议所约定的地域内所有建筑产权全部归甲方所有，与乙方无关；如遇国家、地方政府、规划、改造，双方所有协议终止，乙方无条件将土地退回给甲方。庭审中，原告提交土地租用金支付凭证若干、授权委托书等证据，用以证明原告按照前述《补充协议》约定，向被告支付了2012年1月1日至2018年12月31日期间的土地租用金，合计金额1533600元。经询，被告认可上述证据及原告的证明目的。2012年2月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《建筑拆除协议书》，约定：西直河村规划建设商业核心区，乙方承租地域在规划用地范围内；乙方在承租地域内所有建筑及设施必须在2012年4月30日前全部拆除腾退（历时四个月内完成）；乙方在承租地域内有自建瓦棚房建筑1157.72平方米，甲方以每平方米1200元价格作为拆除腾退费用支付给乙方，全部拆除腾退费用总计1389264元。庭审中，原告提交拆除补偿款支付凭证，用以证明原告按照《建筑拆除协议书》支付了全部拆除腾退费用。经询，被告认可支付凭证的真实性，认可原告按照协议书的约定支付了全部拆除腾退费1389264元，但被告称该款项只是建筑的拆除款，不包含设施装修、经营损失等赔偿款，相应的设施装修、经营损失等赔偿款双方在2011年12月签订《补充协议》，以原告向被告支付租用金的形式按年给付。本案审理过程中，经原告方申请，本院前往北京市朝阳区十八里店乡人民政府规划科调查了解了涉案土地的规划性质，规划科向本院提供乡土地规划用途图纸一张，称涉案土地的规划性质在2000年开始规划用途始终是绿地。经询，双方对以上调查取证的证据的真实性均认可，被告认为双方的租赁合同是1999年签订的，但涉案土地是2000年以后才是绿地的规划用途，故合同不应无效。本院认为，损害社会公共利益及违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，经本院调查，涉案土地的规划性质自2000年起至今一直是绿地，故规划用途应当属于非营利性利用土地。涉案的《租赁协议书》中对于涉案土地的用途上明确载明被告承租土地后“投资兴建”和“进行生产经营活动”，即约定将涉案土地用于商业性、盈利性活动，故本院认为，该协议书属于违反土地规划用途的协议，当属无效，双方后续基于该协议签订的《补充协议》亦应属无效。关于原告第二项诉讼请求，原告作为西直河村经济合作社，负有管理、协调该村区域范围内土地使用的基本职能，故原告对于涉案土地的规划性质应当有责任，也有条件掌握和了解真实的情况，对于土地的实际用途亦应当遵守行政规划的要求，基于此，本院认为导致涉案《租赁协议书》和《补充协议》无效的主要过错方在原告。虽然现《补充协议》被认定为无效，但原告对于协议无效负有主要过错，且2012年1月1日至2018年12月31日期间原告确实占有、使用了涉案土地，故本院对原告要求被告返还上述期间内土地租用金1533600元的诉讼请求不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：一、原告北京市朝阳区十八里店乡西直河村经济合作社与被告王冬梅于二〇〇〇年十月一日签订的《租赁协议书》及二〇一一年十二月签订的《补充协议》无效；二、驳回原告北京市朝阳区十八里店乡西直河村经济合作社的其他诉讼请求。案件受理费18602元,由原告北京市朝阳区十八里店乡西直河村经济合作社负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王 乐审 判 员  王 楠审 判 员  陈一铮二〇二一年三月一日法官助理  秦 彬书 记 员  赵海鹏书 记 员  庞晓婷