四川省巴中市恩阳区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川1903执异2号 案外人：彭红萍，女，1972年4月17出生，汉族，居民，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：邹得萍，四川中奥（巴中）律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：彭中，男，1968年9月8日出生，汉族，居民，住四川省巴中市巴州区。 申请执行人：蒲自清，男，1955年5月5日出生，汉族，居民，住重庆市云阳县。 申请执行人：刘昌明，男，1966年8月20日出生，汉族，居民，住重庆市云阳县。 委托诉讼代理人：邓丽，重庆洲同律师事务所律师。 被执行人：巴中市宏霞房地产开发有限公司，统一社会信用代码915119007547104471，住所地四川省巴中市江北云台街市经贸委办公综合楼。 法定代表人：岳世和，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：周洪波，男，1964年8月17日出生，汉族，巴中市宏霞房地产开发有限公司员工，住成都市成华区。 利害关系人：苟兴平，男，1964年11月7日出生，汉族，农村居民，住四川省巴中市巴州区。 在本院执行申请执行人蒲自清、刘昌明与被执行人巴中市宏霞房地产开发有限公司（以下简称宏霞公司）建设工程合同纠纷一案中，案外人彭红萍于2021年2月24日对本院拍卖宏霞公司所有的金桂大厦负一楼地下车库提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人彭红萍称，其作为涉案拍卖车位的买受人享有足以排除执行行为的权利。其理由是金桂大厦负一楼地下车库系被执行人宏霞公司开发建设，利害关系人苟兴平系被执行人的项目经理。2014年底，因该项目资金周转困难，苟兴平、刘春华夫妇在我处陆续借款700万元，借款期限2个月。2014年1月27日，苟兴平、刘春华夫妇用其购买的宏霞公司开发修建的回风小区金桂大厦F/1-1-1车库（套内面积1860.76、公摊面积96.93平方米、共计1975.69平方米，合同备案号455266）、F1-1-（19-2）门面（建筑面积98.48平方米，合同备案号455263）、F1-1-19门面（建筑面积219.11平方米，合同备案号455267）设置抵押，并签订了抵押借款合同，同日在四川省巴中市江南公证处办理了（2014）川巴江南证字第975号公证书。此后，苟兴平、刘春华再次向我借款500万元，并将其从宏霞公司购买的金桂大厦F/1-1-1车库、F1-1-（19-2）门面（建筑面积98.48平方米）、F1-1-19（建筑面积219.11平方米）门市转卖给我用于抵偿借款。因苟兴平所借款项均用于金桂大厦开发，且上述抵押物不足以清偿债务，宏霞公司、苟兴平、彭红萍协议用F/1-1-1车库超规的约3643平方米的地下车库用于抵偿借款，并将地下车库以及门市交付给我。由于苟兴平提出办理产权需要解除抵押，我认为车库已经出售给自己，并实际占有，故同意解除了金桂大厦F/1-1-1车库的抵押，以便于宏霞公司办理该车库的网签备案。后因宏霞公司一直拖延办理，案外人直到人民法院拍卖地下车库时才知悉，遂提出异议，请求保护其合法权益。 申请执行人蒲自清、刘昌明称，无论异议人与利害关系人之间借款是多少，金额是多少，均是民间借贷关系；无论他们之间签订了多少份协议，其债权关系有没有进行转让、公证，均属于债权的关系。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条是无过错物权期待权，债权是不能对抗物权的，故请求驳回异议人异议。 被执行人宏霞公司称，我公司因资金短缺，由苟兴平出面融资，并将金桂大厦地下室1957.69平方米、单价3800元，总价款743.92万元，于2014年1月16日网签备案在苟兴平名下，但我公司未收取该地下室房价款，也未出具收据。如苟兴平认为1957.69平方米地下室归他所有，请出示公司财务收据，否则我公司不予认可。 利害关系人苟兴平称，案外人彭红萍所称的事实及理由均属实并成立，我方予以认可。 本院查明，被执行人宏霞公司于2014年1月16日将回风小区金桂大厦Ｆ／1-1-1车库（套内面积1860.76、公摊面积96.93平方米，共计1975.69平方米，单价3800.00元，总价7439222.00元）出售给利害关系人金桂大厦项目部经理苟兴平。同月27日，苟兴平、刘春华夫妇向案外人彭红萍借款700万元，并用回风小区金桂大厦Ｆ／1-1-1车库1975.69平方米车库以及二个门市为该借款设置抵押，同日在四川省巴中市江南公证处办理了（2014）川巴江南证字第975号公证书，并在巴中市房产权属登记中心办理了巴州房预2014字第4××9号预售商品房登记证。此后，苟兴平又持续向彭红萍借款500万元，共计1200万元。因苟兴平逾期未归还借款，彭红萍、宏霞公司回风项目部、苟兴平三方约定将金桂大厦Ｆ／1-1-1车库套内实际面积约5600平方米（含规划车库面积1975.69平方米）以及门市二个转售给彭红萍抵偿1200万元借款，并于2014年5月4日三方签订了《协议书》。同日，宏霞公司回风项目部向彭红萍出具接房通知单，彭红萍向宏霞公司及苟兴平出具停车位交付确认书。交接当天，苟兴平提出以后办理产权证必须要解除车库的抵押，经双方协商，彭红萍于同月5日在巴中市房产权属登记中心对1975.69平方米的金桂大厦Ｆ／1-1-1车库办理了解除抵押。此后，因该项目至今未进行综合工程竣工验收，无法办理产权证。 同时查明，在执行中询问苟兴平，苟兴平称金桂大厦系其挂靠宏霞公司开发，并签订了内部承包合同，合同约定该小区由苟兴平全额垫资修建，自负盈亏，独立核算。宏霞公司此前曾于2021年3月3日书面向本院作了情况说明，称该公司于2011年开发建设的位于回风桂花街“金桂大厦”项目，地下车库面积1975.69平方米车，于2014年1月16日网签备案给苟兴平，苟兴平用该地下车库在彭红萍处融资。 本院认为：本案争议焦点一：案外人彭红萍的物权期待权能否对抗申请执行人蒲自清、刘昌明的建筑价款优先受偿权。通过对彭红萍的证据和对涉事人员的调查，苟兴平、刘春华向彭红萍借款700万元属实，苟兴平通过向宏霞公司购买的金桂大厦F/1-1-1车库1975.69平方米车库以及二个门市为借款设置抵押，办理了公证书，在房产管理机构设置了抵押，符合借款抵押合同的形式要件，苟兴平将其所借大部分款项作为工程款已支付申请执行人蒲自清。尔后，彭红萍虽在2014年5月5日解除了地下车库的抵押，但金桂大厦F/1-1-1车库1975.69平方米车库因苟兴平从宏霞公司购买，并办理了网签，其物权已合法登记在苟兴平名下，后又抵押并交付给彭红萍，苟兴平对上述借款抵押的行为亦予以确认。故，彭红萍向本院提出的金桂大厦F/1-1-1车库1975.69平方米借款抵押的事实和主张应予成立，本院应予支持。 本案争议焦点二：案外人彭红萍、被执行人宏霞公司、利害关系人苟兴平三方签订的《协议书》的合同效力认定。三方约定将金桂大厦F/1-1-1车库套内实际面积约5600平方米（含出售给苟兴平车库面积1975.69平方米，以及约3643平方米的超规建筑）抵偿彭红萍1200万元借款，并签订了三方协议。经查，被执行人宏霞公司未在三方协议上加盖公司印章，且未予以追认。但在质证中，三方均对异议人彭红萍第一次在利害关系人苟兴平处借款700万元予以认可。苟兴平对其合法财产有权用于借款抵偿，该协议应认定部分有效。但对案外人提出借款1200万元后所签订的约5600平方米抵押房屋中超出1975.69平方米部分的超规建筑亦应用于抵偿其借款的主张，其理由不成立，本院不予支持。 本案争议焦点三：关于超规建筑部分是否纳入异议审查的问题。因回风小区金桂大厦项目系被执行人宏霞公司开发建设，对涉案争议标的已用于借款抵押1975.69平方米以外的超出部分（含部分规划内面积），应由其开发企业处置。利害关系人苟兴平称该开发项目系其挂靠、自负盈亏，并签订了内部承包合同，该主张并非本案异议审查的范畴，应属另一法律关系调整。 综上所述，案外人所提异议涉及巴中市宏霞房地产开发有限公司已出售给苟兴平的金桂大厦F/1-1-1车库1975.69平方米理由成立，本院依法予以支持，对金桂大厦F/1-1-1车库违规面积（含部分规划内面积）的主张不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，裁定如下： 案外人彭红萍的异议理由部分成立，中止对异议人彭红萍金桂大厦F/1-1-1车库1975.69平方米拍卖的执行。对违规面积用于抵偿其借款的主张予以驳回，应继续执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决，裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 巩 敏 审判员 王显强 审判员 李 明 二〇二一年三月二十九日 书记员 宋 馨