广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初5335号原告：薛小君，女，汉族，住广东省广州市越秀区委托诉讼代理人：蒋剑明，广东环球经纬（白云）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗旭明，广东环球经纬律师事务所律师。被告：佛山市溢汇盛投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区法定代表人：饶某1。被告：佛山市三溢同利置业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区法定代表人：梁某1。上述两被告共同委托诉讼代理人：黄健仪，广东耀璟达律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：潘洁颜，广东耀璟达律师事务所律师。第三人：佛山市南海区桂城街东区×奕东股份合作经济社，住所地：广东省佛山市南海区负责人：邵铭均。原告薛小君诉被告佛山市溢汇盛投资有限公司（以下简称溢汇盛公司）、佛山市三溢同利置业投资有限公司（以下简称三溢同利公司），第三人佛山市南海区桂城街东区×奕东股份合作经济社（以下简称奕东经济社）租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案，依法适用简易程序于同年3月30日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人罗旭明，被告溢汇盛公司和三溢同利公司的共同委托诉讼代理人黄健仪到庭参加诉讼。第三人奕东经济社经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告退还物业租赁使用费134567.68元；2.诉讼费用由两被告共同承担。事实和理由：2014年5月22日，第三人佛山市南海区桂城街东区奕东股份合作经济社与被告三溢同利公司签订《土地使用权租赁合同》，约定第三人将佛山市南海区桂城三山xx地块出租给被告三溢同利公司使用。2014年9月28日第三人与被告溢汇盛公司、被告三溢同利公司签订《补充协议》约定由被告溢汇盛公司享有和承担被告三溢同利公司《土地使用权租赁合同》项下权利义务。2017年5月19日，原告与被告溢汇盛公司签订《物业租赁合同》《补充协议》。《物业租赁合同》约定：租赁物业位于佛山市南海区×××××××××××××××××××××，建筑面积53平方米，合同租赁期加免租使用期至2049年5月21日，租赁期限内的全部租赁使用费为364960元，原告应于2017年5月19日前付清首期租赁使用费184960元，剩余租赁费180000元的支付按补充协议约定执行，被告溢汇盛公司应于2018年8月31日前交付租赁物；《补充协议》约定：除原告已支付184960元，剩余租赁费变更付款方式为分60期于每月15日签支付，每月付3000元加上手续费990元，即每月支付3990元。原告支付4期15960元后，付清了余款168000元。原告合计已向被告付款368920元。原告于2018年12月8日收楼。原告认为《物业租赁合同》约定的使用期限超过20年，超过部分无效，无效部分对应的租赁使用费131348.02元应退还原告。被告逾期99天交付房屋，该期间原告没有使用涉案房屋，该期间的使用费3219.66元应退还原告。被告溢汇盛公司是被告三溢同利公司的全资子公司，是被告三溢同利公司的项目公司，两被告应对《物业租赁合同》、《补充协议》的义务承担连带责任。第三人是涉案物业的业主，与案件有重要关联，应作为第三人参与诉讼。被告溢汇盛公司、三溢同利公司共同辩称，涉案物业所在的土地位于佛山市南海区桂城三山E15街区02地块。该土地登记权利人为佛山市南海区桂城街东区奕东股份合作经济社。溢汇盛公司与原告所签订的涉案合同没有违反法律法规的效力性强制性规定，依法不存在无效的法定情形。涉案合同及其履行过程中不存在法定和约定的可以变更合同、解除合同的情形，该租赁合同是原被告双方自愿平等基础上签订，是双方真实的意思表示，合法且有效，因此对签订双方均具有法律约束力，依法应当按合同的约定继续履行。溢汇盛公司已经按照涉案《物业租赁合同》约定的交付标准向原告交付了涉案物业，原告对此确认并已经接收，并且，针对涉案物业的逾期交付期间违约金一事，原被告双方已经进行结算并处理完毕，故原告无权要求退还已支付的租赁使用费，更不得要求两被告对此承担连带清偿责任。原告要求两被告承担共同连带责任，没有任何法律和事实依据。综上所述，涉案物业产权来源清晰、行政审批手续完备，且已具备交付出租物的条件；而被告出租权力明确、已履行公示告知义务，且没有证据证明被告存在欺诈、诱导、隐瞒的行为；原告在清楚涉案物业权属的情况下，才与被告签订相关租赁合同，应依据诚信原则继续履行合同。因此请求驳回原告的所有诉讼请求。第三人奕东经济社未作陈述。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。对当事人有提交原件核对或虽为复印件但对方当事人对真实性未提出异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：溢东广场2座已取得建设工程规划许可证，并已办理竣工验收备案。2017年5月19日，原告（乙方）与被告溢汇盛公司（甲方）签订《物业租赁合同》，约定乙方向甲方承租涉讼物业；乙方在签订本合同之前已清楚本项目物业不属于商品房，乙方取得的只是有期限的物业使用权，并非所有权，且已知悉该物业属于在建工程；该物业租赁期限为二十年，自甲方向乙方交付该物业之日起开始计算；在乙方按照本合同约定履行的前提下，上述租赁期限届满后，甲方同意该物业免租赁使用费赠送给乙方使用至2049年5月21日。赠送期间，乙方仍应自行承担该物业管理费、水、电费等能源费，同时关于物业的使用权仍应按照本协议约定执行，乙方应在免费赠送期届满前5日内将该物业交还给甲方。涉讼物业租赁期限内的租赁使用费为364960元；甲方应当在2018年8月31日前将物业交付给乙方使用；乙方未在甲方通知期限内接收该物业或因乙方导致甲方延期的，视为甲方已于合同约定或通知接收期限届满之日（两者以较早为准）将该物业交付乙方使用。2017年6月8日，原告（乙方）与被告溢汇盛公司（甲方）签订《补充协议》，约定：甲、乙双方确认，该物业首期租赁使用费（含定金）184960元，于签订《物业租赁合同》当日付清（含定金）；剩余物业租赁使用费变更为分期付款方式支付，分60个月/期内付清，每月支付3000元，须于每月15号前支付；乙方应向甲方支付分期手续费合计990元/月。2018年12月24日，原告签署《收楼声明及确认书》，确认涉讼物业符合租赁合同约定的交付标准，无质量瑕疵，同意按照现状接收该物业。同日，原告签署《确认函》，确认同意被告溢汇盛公司就延期交付涉讼物业提出的违约金处理办法，自愿选择按物业已付款项金额的万分之一/天计算，截至2018年10月19日，应收违约金的金额为1850元。原告同意以上处理结果，并不以任何理由或方式向被告溢汇盛公司提出其他处理要求。另手写注明“确认收到现金”。另查明，被告溢汇盛公司为有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资），其唯一股东为被告三溢同利公司。诉讼中，原、被告确认原告已支付租赁使用费364960元，包括首期款184960元，分期款12000元及尾款168000元,并支付分期付款手续费共3960元（4期，每期990元）。本院认为，原告与被告溢汇盛公司签订的《物业租赁合同》约定原告一次性支付一定对价、被告溢汇盛公司交付合同项下物业予原告使用一定期限，该合同权利义务符合租赁合同特征，本案为租赁合同纠纷。涉讼《物业租赁合同》约定的租赁期限为20年，从约定交付物业之日（2018年8月31日）起计算，同时约定在原告按照合同约定履行的情况下，赠送原告免租赁使用费使用至2049年5月21日。由此可知，原告支付一定的对价实际获得涉讼物业的使用期限应从合同约定交付物业之日起计算至2049年5月21日，已超出法律规定的二十年租赁期限限制，超出二十年租赁期限部分的约定内容依法应属无效约定，其他有关租赁的约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉讼《物业租赁合同》约定的租赁使用费364960元实际应为原告获得涉讼物业2018年8月31日至2049年5月21日期间使用权的对价。现上述《物业租赁合同》关于2038年8月31日至2049年5月21日期间的租赁约定为无效约定，被告溢汇盛公司因此取得的相应对价款项应当返还予原告。经核算，原告在2018年8月31日至2038年8月30日期间使用涉讼物业的对价为237572元（2018年8月31日至2049年5月21日共11222天，2018年8月31日至2038年8月30日共7305天，故364960×7305÷11222≈237572），而原告已支付租赁使用费364960元，故被告溢汇盛公司应当返还127388元（364960元-237572元）予原告。原告根据涉讼《补充协议》约定支付的手续费，属于原告采取分期付款支付方式的对价，原告诉请退还实付款项368920元与使用费364960元之间的差额部分即手续费3960元，本院不予支持。原告与被告溢汇盛公司在涉讼《确认函》中已就后者逾期交付涉讼物业的违约责任处理问题达成一致，即支付违约金1850元，故原告在本案中再基于同样的违约事实主张被告溢汇盛公司向其退还逾期交付期间的使用费，显然缺乏理据，本院不予支持。至于被告三溢同利公司在本案的责任承担问题，经审查，被告三溢同利公司作为被告溢汇盛公司的唯一股东，未能举证证明其财产独立于被告溢汇盛公司的财产，被告三溢同利公司应当对被告溢汇盛公司的本案债务承担连带责任。第三人奕东经济社经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市溢汇盛投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还款项127388元予原告薛小君；二、被告佛山市三溢同利置业投资有限公司对被告佛山市溢汇盛投资有限公司上述第一项确定的债务承担连带清偿责任;三、驳回原告薛小君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计1495.68元（原告已预交），由被告佛山市溢汇盛投资有限公司、佛山市三溢同利置业投资有限公司共同负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告已预交的1495.68元诉讼费，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐 琼二〇二一年四月二日书记员 何双燕