四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川07民终557号 上诉人（原审被告）：包正平，男，汉族，生于1983年8月6日，住四川省绵阳高新区。 委托诉讼代理人：米竞瑾，女，汉族，生于1986年9月15日，住四川省绵阳高新区，系包正平之妻。 被上诉人（原审原告）：绵阳市樊华物业服务有限责任公司，住所地四川省绵阳高新区石桥铺飞云大道东段16-9-1号，统一社会信用代码：9151070076508471XM。 法定代表人：张述强，公司执行董事。 委托诉讼代理人：左都兴，四川临龙律师事务所律师。 上诉人包正平因与被上诉人绵阳市樊华物业服务有限责任公司（以下简称“樊华物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院（2020）川0792民初2142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人包正平及其委托诉讼代理人米竞瑾，被上诉人樊华物业公司的委托诉讼代理人左都兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人包正平上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：上诉人自2012年房屋装修及使用过程中，陆续发现房屋承重墙体、楼板、门窗质量问题后向物业公司反映，物业公司前后多次上门记录并承诺向上面反映，但一直没有结果，导致部分问题过了质保期，损害了上诉人的利益；公共区域管理、维护严重违背协议，损害了全体业主的利益；从未公布账目，违反协议约定。 被上诉人樊华物业公司答辩称，原审判决正确，应予维持。 原审原告樊华物业公司向原审法院起诉请求：1.判令被告立即支付2012年8月1日-2020年6月30日期间拖欠原告的物业服务费、垃圾清运费15731元,违约金3146元（计算到起诉时止，实际承担违约金应计算到付清之日止），共计18877元；2.本案诉讼费由被告负担。 原审法院认定事实：2010年10月14日，被告包正平（甲方）与原告樊华物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：前期物业管理指自物业出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理；乙方向甲方提供物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，房号：72-1-13-4，建筑面积106.39平方米，电梯住宅1.8元/月/平方米；甲方交纳费用时间：按季收取，具体交费时间为每年1月10日前，4月10日前，7月10日前，10月10日前；受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、燃气费、垃圾处理费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求补交并从逾期之日起按应交金额3‰/天的标准支付滞纳金。合同同时对其他相关事宜作了约定。被告包正平从2012年8月1日至今一直未交纳物业服务费及垃圾清运费，原告樊华物业公司向被告包正平催收物业服务费未果。 另查明：1.垃圾清运费的收费标准为6元/月；2.诉讼过程中，原告陈述虽《前期物业服务合同》约定电梯住宅1.8 元/月/平方米，但因开发商销售电梯住宅时补贴物业服务费 0.3元/月/平方米，故其起诉的物业费金额是按电梯住宅1.5 元/月/平方米计算的。 原审法院认为：原、被告之间签订的《前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，原审法院予以确认。依照《物业管理条例》第七条第（五）项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，故被告包正平在原告提供了合同约定的物业服务之后应当按时向原告交纳物业服务费用。被告包正平从2012年8月1日至今一直未交纳物业服务费及垃圾清运费，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，包正平应承担继续履行的法律责任。被告包正平应交纳2012年8月1日至2020年6月30日期间的物业服务费为15161元（1.5元/㎡/月×106.39㎡×95月），垃圾清运费为570元（6元/月×95月），合计15731元。 关于被告所提的抗辩理由。被告辩称其居住的房屋存在 许多严重的质量问题，如剪力墙尺寸不足、楼板开裂、墙体 开裂及门窗变形开裂等问题，前述问题的形成原因涉及不同 的责任人，不足以作为原告拒交物业服务费的理由。原审法院对被告提出的抗辩理由不予采纳。 至于原告樊华物业公司主张的违约金，被告提出小区绿 化被侵占等问题，表明原告的物业服务有一定的瑕疵，原审法院从物业服务公司与业主今后的和谐共处考虑，同时为督促原告尽力提高自身服务质量，对原告主张的违约金，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第 一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项， 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告包正平应于本判决生效之日起十日内向原告绵阳市樊华物业服务有限责任公司支付2012年8月1日至2020年6月30日的物业服务费15161元，垃圾清运费570元，合计15731元； 二、驳回原告绵阳市樊华物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规 定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取136元，由被告包正平负担。 二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为：上诉人包正平以房屋承重墙体、楼板、门窗存在质量问题，在向樊华物业公司反映后一直未得到妥善处理、公共区域管理、维护严重违反协议、未按协议公开账目为由，认为樊华物业公司严重违约，其不应当支付2012年8月1日以后的物业服务费用。首先，房屋承重墙体、楼板、门窗质量问题的责任主体是开发商，物业服务企业只是负责反映情况，并不承担质量责任；其次，关于公共区域管理、维护及公开账目的问题，应通过成立业主委员会，业主向业主委员会反映，依多数业主的意见，由业主委员会与物业服务公司协商处理的程序解决，不可能以每个业主的标准判断物业服务公司的服务、管理是否符合合同约定；第三，依照权利义务相一致的原则，物业服务提供了物业服务，业主应交纳物业服务费，至于双方争议的房屋质量、公共区域管理、维护等问题，可通过其他途径解决。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处适当，应予维持；上诉人之上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费272元，由上诉人包正平负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履 行。逾期未履行的，权利人申请执行后人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信人名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 张 兵 审判员 于红霞 审判员 肖玉生 二〇二一年三月十八日 书记员 顾鸿飞 附：适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”