辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽12民终230号上诉人（原审原告、反诉被告）：梁兆英，女，汉族，1961年5月7日生人，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：肖哲，系辽宁正业律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：任明宇，男，汉族，1974年3月10日生，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：单良，系辽宁永盟律师事务所律师。上诉人梁兆英因与被上诉人任明宇租赁合同纠纷一案，不服铁岭市银州区人民法院（2020）辽1202民初351号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。梁兆英向本院上诉请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判任明宇给付拖欠梁兆英的房屋租金、违约金和梁兆英为其垫付的取暖费、房屋损坏赔偿金合计为人民币164，830.64元；一、二审案件受理费由任明宇承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清。首先、原审判决对双方解除合同的条件认定事实错误。《合同法》第九十三条明确规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案梁兆英针对任明宇提出提前解除合同的邀约，己经两次用手机微信回复“不行”，“不能取钥匙”，“合同没有到期，不能单方解除合同，如解除合同可在与下家签合同时与你解除合同”。可见，解除合同是有条件的。那就是：在与下家签合同时与任明宇解除合同。本案事实是：尽管双方都在找下家，但迄今为止也没有与任何下家签订合同。原审判决不尊重事实，认为2019年10月3日，任明宇己经尽到了另寻新承租人的义务，解除合同的条件己经成就，双方己经解除了租赁关系，特别是原审判决无中生有，说梁兆英不与新承租人签订合同，请问：新承租人是谁？有证据证明梁兆英不与新承租人签订合同吗？没有怎么能如此认定事实呢！其次，原审判决认定任明宇将钥匙交给梁兆英也属于认定事实错误。实际事实是：2019年10月1日之前，任明宇在梁兆英还没有与任何下家签订合同时，就己经将店内物品清空，将房屋室内装修大量损坏，将房屋上锁关闭，将房屋钥匙带走，迄今也没有交给梁兆英。面对任明宇严重违反合同和双方新的约定的条件，原审判决不但没有认定任明宇违约，反而认为任明宇是防止损失扩大。梁兆英认为：这纯粹是一种颠倒黑白的行为，这样的判决严重侵害了梁兆英的合法权益，必须撤销。否则与情不容，与法无据，与理不顺！梁兆英与任明宇的房屋租赁合同至今也没有解除，任明宇必须继续履行合同，承担违约责任，赔偿梁兆英的全部损失。二、原审判决适用法律错误。首先，依据《合同法》第九十三条、九十四条判令双方己经于2019年10月解除了租赁合同，属于适用法律错误。任明宇不具有单方解除权，解除合同的条件未成就，适用此条款判令合同己经解除，没有法律依据。其次，依据《合同法》第一百零七条，不判令任明宇继续履行合同，承担赔偿损失等违约责任，不符合合同的约定，严重违反法律规定。第三、《合同法》第二百二十七条，是出租人可以解除合同的条款，原审判决判令双方于2018年9月16日签订的《租房协议》己经解除，属于适用法律错误，原审判决应当撤销。三、原审判决令梁兆英补交2300元诉讼费，但没有判决令谁承担，应属存在重大瑕疵。原审判决第10页上数第6-8行认定的事实不对。迄今为止梁兆英也没得到房屋钥匙，解除合同的前提是找到新的承租人。任明宇辩称：原审判决认定事实属实。我搬出去后让梁兆英去取钥匙，但他至今都没取，他让他同学去取，我给他同学打电话，他同学不取了。一审法院判决正确，请求二审法院维持原判。梁兆英向一审法院起诉请求：1、确认任明宇用微信给梁兆英发出的解除合同的通知无效;2、请法院判令任明宇给付拖欠梁兆英的房屋租金127494元（2019年8月16日至2020年5月16日止），至房屋另行出租时止，并承担逾期给付的滞纳金12749.40元，和梁兆英为任明宇垫付的2019年的取暖费4587.64元，三项合计为人民币144830.64元;3、请法院判令任明宇赔偿因损坏房屋室内装修给梁兆英造成的各项损失合计为人民币20000元;4、诉讼费由任明宇承担。事实与理由：2018年9月16日，梁兆英与任明宇签订《租房协议》。双方约定：梁兆英将位铁岭市银州区街粮库组团7号楼104号门市房北部分租给任明宇使用，租期3年，时间从2018年9月16日起至2021年9月15日止，房屋租金为每年170000元。租金给付方式，第一年乙方应在签协议时提前一次付清租金及押金190000元，以后乙方应提前一个月付齐下一年租金，如逾期甲方将按月租金的10%收取滞纳金。2019年9月20日，任明宇用微信与梁兆英多次通话，邀约与梁兆英解除合同，将钥匙交还梁兆英。梁兆英多次用微信回复，不行，不能取钥匙，按合同执行。2019年月9月26日，任明宇还用手机微信给梁兆英发出了要求解除合同的通知。梁兆英也用手机微信向任明宇作出了明确的表态。即：合同没有到期，不能单方解除，如解除可在与下家签合同时与你解除合同。但任明宇还是置之不理，竟然在2019年10月1日之前擅自将店内物品清空，将房屋室内装修大量损坏，将房屋上锁关闭，将房屋钥匙带走，不了了之。时至今日，房屋空闲，梁兆英、任明宇始终也没有将房屋继续租给下家。综上事实，梁兆英认为：任明宇的行为己经违反了合同约定，应当承担违约责任。任明宇向一审法院反诉请求：1、请求法院确认双方签订的《租房协议》已经解除；2、请求法院判令梁兆英返还任明宇涉案房屋剩余租赁期内的装饰装修残值损失；3、请求法院判令租房押金20000元；4、诉讼费用由梁兆英承担。事实与理由：2018年9月16日，任明宇与梁兆英签订《租房协议》，双方约定梁兆英铁岭市银州区街粮库组团7号楼104号门市房租给任明宇，年租金为170000元，另收押金20000元。任明宇在2018年9月16日租房时，该涉案房屋门前没有任何建筑物，租房之后，在2019年4月开始，地下商场开始在涉案房屋门前修建地下商场地下通道出口，该地下通道出口的修建严重影响了任明宇的正常经营，也是任明宇的签订《租房协议》时不能预见，不能避免并不能克服的不可抗力。所以任明宇于2019年5月在微信中就及时的向梁兆英通知解除《租房协议》。梁兆英在接到任明宇解除通知后，因梁兆英不在国内，其同意任明宇在出租房内挂出租房屋的条幅，并要求将梁兆英的手机号也一同挂在条幅上，任明宇按照梁兆英的要求制作条幅并悬挂在出租房橱窗，同时任明宇积极向外联系出租房屋，并要求梁兆英收回出租房钥匙，任明宇在微信中向梁兆英告知，有人要租房，租金一年150000元，半年一交房租，让梁兆英153××××35555的人回电话商谈租房事宜。梁兆英自己同第三人谈妥了租金。任明宇已经尽到了承租人应尽的义务，但是梁兆英在有人要租房子时却不同意将房屋出租，将钥匙取回，依据《合同法》第九十四条、第九十六条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条的规定，任明宇、梁兆英所签订的《租房协议》已经解除。依据《合同法》第一百一十九条梁兆英没有按照减损规则同意出租房屋和收回钥匙应当对房屋没有出租的后果承担责任。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担”，梁兆英应当返回任明宇剩余租赁期内的装饰装修残值损失。任明宇在租房时，该涉案房屋是清水房，在搬走时没有损坏房屋任何设施，任明宇没有违反合同约定，也没有违反合同法规定，梁兆英扣留任明宇20000元押金没有事实和法律依据。综上，任明宇为维护自己的合法权益，请求法院判决驳回梁兆英的诉讼请求，判决确认任明宇与梁兆英所签订的《租房协议》已经解除；判决梁兆英返还任明宇剩余租赁期内的装饰装修残值损失；判决梁兆英返还任明宇租房押金20000元；判决诉讼费用由梁兆英的承担。一审法院认定事实：梁兆英与任明宇于2018年9月16日签订租房协议，约定甲方将位铁岭市银州区街粮库组团7号楼104号门市房北部分出租给乙方使用，租期为3年，自2018年9月16日起至2021年9月15日止，租金每年170000元，另收押金20000元；承租期间取暖费等费用由乙方承担；租期内乙方对该房及扩建房的原有设施不得损坏，乙方对该房增加的装修扩建等设施租期满后不得损坏无偿留给甲方，甲方不付任何费用；付款方式为：第一年乙方应签协议前一次性付清租金及押金190000元，以后每年乙方应提前一个月一次付齐下一年租金，如乙方逾期不交，甲方将按月租金的10%收取滞纳金。协议签订后，任明宇交付第一年租金、押金20000元及第一年取暖费，涉诉房屋交由任明宇承租使用。2019年8月14日，任明宇告知梁兆英要求解除合同，梁兆英同意任明宇在找到新承租人后，解除合同并返还押金，并要求任明宇悬挂房屋出租条幅。在另寻承租人期间，梁兆英要求任明宇将其联系方式添加至房屋出租条幅中，任明宇为梁兆英提供多个承租人，梁兆英均未与其达成协议。2019年10月3日，任明宇再次向梁兆英提供新承租人信息，梁兆英表示同意新承租人的承租条件。同日，任明宇搬离涉诉房屋，将房屋钥匙交还给梁兆英。后梁兆英并未与新承租人签订租赁协议。另查明，涉诉房屋2018年度取暖费由任明宇缴纳，2019年度取暖费由梁兆英缴纳。一审法院认为，梁兆英与任明宇基于平等、自愿的原则形成的租赁关系合法有效。本案双方争议焦点为租赁协议解除事宜，按照双方租赁协议约定，租赁期限届满前承租方本无解除权，但根据双方提交的微信截图、房屋出租条幅照片等证据材料及双方庭审陈述，足以证明2019年8月14日起，双方多次协商合同解除事宜，并变更解除合同条件为，待任明宇找到新承租人后，同意解除合同。随后，任明宇提供多个新承租人信息，均被拒绝，至2019年10月3日，梁兆英明确表示同意新承租人承租条件，但仍未与新承租人签订租赁协议。根据相关法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。任明宇无解除权时单方要求解除合同属于违约行为，但双方变更解除合同条件后，任明宇已尽到为梁兆英另寻新承租人的义务，至2019年10月3日，梁兆英同意承租条件时可以视为合同解除条件已成就，双方解除租赁关系，梁兆英不与新承租人签订租赁合同造成的扩大损失部分，应由其自行负担。任明宇辩称存在不可抗力的意见，无事实和法律依据，不予采信。针对梁兆英的诉讼请求第一项，任明宇不具有单方解除权，其单方发出的解除合同通知无效，予以支持；针对梁兆英的诉讼请求第二项，即要求支付拖欠至2020年5月16日止的租金、滞纳金、垫付的2019年度取暖费，本院认为，首先，任明宇支付租金至2019年9月15日，而双方实际解除合同为2019年10月，任明宇尚欠2019年10月份租金未支付，同时应按照租赁协议约定承担月租金10%的违约责任，上述两项合计15583.33元[（170000元/12个月）×（1+10%）]；其次，关于取暖费一节，2019年10月双方已经解除合同，任明宇亦已经交付房屋，不应承担2019年度取暖费，对该项诉讼请求部分予以支持；针对梁兆英的诉讼请求第三项，即要求赔偿房屋装修损失的诉讼请求，梁兆英并未提供相应证据予以证明，对该项诉讼请求不予支持。针对任明宇的诉讼请求第一项，双方签订的租房协议已经解除，前文已述，予以支持；针对任明宇的诉讼请求第二项，即要求返还房屋装修残值的反诉请求，根据双方合同约定，房屋装修残值无偿留给梁兆英，故对该项诉讼请求不予支持；针对任明宇的诉讼请求第三项，即要求返还租房押金20000元，梁兆英未提交证据证明承租期间存在房屋装修损失，且双方租赁合同已经解除，应予返还，对该项诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）任明宇单方发出的解除合同通知无效；二、被告（反诉原告）任明宇于本判决生效后10日内给付原告（反诉被告）梁兆英2019年10月租金及违约金共计15583.33元；三、原告（反诉被告）梁兆英与被告（反诉原告）任明宇于2018年9月16日签订的《租房协议》已经解除；四、反诉被告（本诉原告）梁兆英于本判决生效后10日内返还反诉原告（本诉被告）任明宇押金20000元；五、驳回原告（反诉被告）梁兆英的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告（本诉被告）任明宇的其他诉讼请求。本诉案件受理费1300元【原告（反诉被告）梁兆英预交】，由被告（反诉原告）任明宇负担189元、原告（反诉被告）梁兆英负担1111元；反诉案件受理费150元【反诉原告（本诉被告）任明宇预交】，反诉被告（本诉原告）梁兆英负担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的基本事实予以确认，对任明宇搬离涉诉房屋，将房屋钥匙交还给梁兆英一节不予确认。另查明，梁兆英向一审法院起诉时间为2020年3月13日。本院认为，《合同法》第九十四条第二款规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。综合以上法律规定可以看出，虽然严守合同是审判实践中应当遵循的一项重要原则，但在长期性合同中，一方因为经济形势的变化，履约能力等原因，导致不可能履行长期合同，需要提前解约，而另一方拒绝解除合同，在出现合同僵局的情形下，法律允许违约方解除合同，或向法院提起诉讼，请求法院通过裁判终结合同关系，从而使当事人从难以继续履行的合同中脱身，也有利于充分发挥物的价值，减少财产浪费，有效利用资源，违约方起诉解除合同。本案任明宇于2019年8月14日以微信方式告知梁兆英要求解除合同后，双方达成了解除合同的前提条件，即共同找到下家承租诉争房屋，该解除合同的前提条件因故未成就，但2019年10月3日，任明宇正式搬离涉诉房屋后，本院确认任明宇以该方式告知梁兆英解除合同，故任明宇向梁兆英提出解除合同的时间应为2019年10月3日。梁兆英接到解除合同的通知后，应在3个月内向人民法院提起异议之诉，但从一审卷宗看，梁兆英向人民法院起诉时间为2020年3月13日，已超过法律规定的3个月异议期，故诉争合同已于2019年10月3日解除，一审法院判决确认诉争合同解除正确。至于合同解除后的损失赔偿、违约责任承担问题，梁兆英可以通过另行诉讼的方式予以解决。梁兆英主张一审时另行交付2300元诉讼费，该诉讼费未予判决，但该主张一审卷宗未有记载，二审时梁兆英亦未向本院提交该证据，对该请求本院不予支持。综上所述，梁兆英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人梁兆英负担。本判决为终审判决。审判长 姜 军审判员 姜福田审判员 曹红鹰二〇二一年三月三十一日书记员 丁昱人