鄂尔多斯市东胜区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）内0602执异78号 异议人（案外人）：王永军，男，汉族，1972年08月16日出生,现住鄂尔多斯市东胜区。 申请执行人：刘海军，男，汉族，1968年4月29日出生，现住鄂尔多斯市东胜区。 被执行人：鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91150602699477127R，住所：内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区准格尔南路纺织城。 法定代表人：李进，系该公司董事长。 被执行人：邬成义，男，汉族，1972年7月21日出生，现住鄂尔多斯市东胜区。 被执行人：林豫建工集团有限公司，统一社会信用代码：91410581772192532D，住所：林州市人民中路190号。 法定代表人：马宾伸，系该公司董事长。 在本院执行申请执行人刘海军与被执行人鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司、邬成义、林豫建工集团有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，异议人王永军对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。该案现已审查终结。 异议人王永军称，在申请执行人刘海军与被执行人鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司、邬成义、林豫建工集团有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，被执行人鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司因未履行东胜区人民法院作出的（2018）内0602民初4887号民事判决所确定的义务，东胜区法院于2019年11月15日作出（2019）内0602执2643号执行裁定，依法查封了被执行人鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司名下的位于东胜区，1号楼2单元104、106、1605、205、304室，3号楼1单元1002、101、1202、1401、201、401、601、702、703、802、803室，3号楼2单元1004、105、106、205、305、404、406、506、604、705、806、904、905、906室，3号楼3单元108、109、1207、308、407、409、508、607、808、907室，4号楼1单元401、402、403、602、702室，4号楼2单元1006、104、105、106、1505、506、606、706、806室，4号楼3单元1007、208、307、309、407、409、509、608、609、709、809、907、908室等71套房产。其中位于东胜区705房屋为案外人认购的房产。案外人于2011年5月16日与鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司签订了《集泰新园认购书》，案外人交付了房屋首付款71008元（面积为73.5平方米，单价为每平米5728元）。认购书既是当事人在平等自愿的基础上达成的，也是双方当事人的真实意思表示；同时，符合合同法规定的合同成立的要件。它虽不是商品房买卖合同，但在该认购书中，双方对认购房屋的具体位置、楼层、面积、单价及总价款、违约责任等都有明确的约定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因此，不应对异议人认购的上述房屋进行执行。异议人作为一名普通老百姓，花掉自己很多的积蓄购买了该房屋，对该房屋的查封、抵押等情况一概不知，并无过错。如果该房屋因刘海军与被执行人鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司、邬成义、林豫建工集团有限公司建设工程施工合同纠纷一案而被查封，将会损害案外人的合法权益；这与法律所保护的善意第三人的合法权益相违背，其他购买本小区的业主也将面临同样的困境，这与法律安定社会的初衷不符。因此，异议人请求人民法院充分考虑该案的实际情况，查清事实，立即停止对被执行人鄂尔多斯市集泰房地产开发有限责任公司名下的位于东胜区705房屋的执行。 经审查查明，原告（反诉被告）刘海军与被告（反诉原告）鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司、被告邬成义、被告（反诉第三人）林豫建工集团有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，本院于2018年11月20日作出（2018）内0602民初4887号民事判决书，判决“一、被告鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告刘海军支付工程款23264081元。二、被告鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告刘海军支付工程款23264081元的利息款（计算时间为2015年4月23日起至2015年11月23日止，利率按照中国人民银行同期同类贷款的利率计算）。三、被告鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告刘海军支付50万元保证金。四、驳回原告刘海军的其他诉讼请求。五、反诉被告刘海军于本判决发生法律效力之日起三十日内向反诉原告鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司出具已付工程款25438593元的发票（依照相关税法规定，交纳已付工程款25438593元的建安税）。六、反诉被告刘海军于本判决发生法律效力之日起三十日内将与涉案工程有关的施工资料及验收资料（具体材料清单详见本院认为）交付反诉原告鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司（在竣工验收时才能够形成的材料，于形成后立即交付）。七、驳回反诉原告鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求”。因刘海军和鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司均不服上述上述判决内容，上诉至鄂尔多斯市中级人民法院。鄂尔多斯市中级人民法院作出（2019）内06民终889号民事判决书，判决“一、维持鄂尔多斯市东胜区人民法院（2018）内0602民初4887号民事判决第一、二、三、四、六、七项；二、撤销鄂尔多斯市东胜区人民法院（2018）内0602民初4887号民事判决第五项。一审本诉案件受理费166144元，反诉案件受理费29200元，合计195344元，由刘海军负担5000元，由鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司担190344元。二审案件受理费，刘海军缴纳29200元，鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司缴纳166144元，合计195344元，由鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司负担166144元，由刘海军负担29200元。”因被告未能履行上述判决确定的义务，本案进入执行程序。执行中，本院于2019年11月15日作出（2020）内0602执2643号执行裁定书，裁定“查封被执行人鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司名下位于东胜区1号楼1单元101、102、1402、701;1号楼2单元104、106、1605、205、304;3号楼1单元1002、101、1202、1401、201、401、601、702、703、802、803;3号楼2单元1004、105、106、205、305、404、406、506、604、705、806、904、905、906;3号楼3单元108、109、1207、308、407、409、508、607、808、907;4号楼1单元401、402、403、602、702;4号楼2单元1006、104、105、106、1505、506、606、706、806;4号楼3单元1007、208、307、309、407、409、509、608、609、709、809、907、908的71套房产”。 本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，异议人提供房款收据未超过所约定房屋总价款的50%，故本院不予以支持异议人的异议请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款、第二十九条的规定，裁定如下： 驳回异议人王永军的异议请求。 异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  云莉莉 人民陪审员  白桂珍 人民陪审员  高建国 二〇二一年三月二十三日 书 记 员  杨 乐 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （一）不予受理； （二）对管辖权有异议的； （三）驳回起诉； （四）保全和先予执行； （五）准许或者不准许撤诉； （六）中止或者终结诉讼； （七）补正判决书中的笔误； （八）中止或者终结执行； （九）撤销或者不予执行仲裁裁决； （十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书； （十一）其他需要裁定解决的事项。 对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。 裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。