新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2021）新0109民初763号 原告：郭清江，男，1968年2月24日出生，住乌鲁木齐市米东区。委托诉讼代理人：赵惊涛，乌鲁木齐市米东区信德法律服务所法律工作者。被告：吴国祥，男，1967年4月3日出生，住乌鲁木齐市米东区。被告：马东梅（系吴国祥妻子），女，1973年12月28日出生，住乌鲁木齐市米东区。二被告共同委托诉讼代理人：王慧，乌鲁木齐市米东区爱民法律服务所法律工作者。原告郭清江与被告吴国祥、马东梅宅基地使用权纠纷一案，本院于2021年1月21日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭清江及其委托诉讼代理人赵惊涛，被告吴国祥、马东梅共同委托诉讼代理人王慧到庭参加了诉讼．本案现已审理终结。原告郭清江向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认双方签订的借款宅基地抵押合同无效；2、请求法院判令被告返还购买宅基地款240,000元；3、请求法院判令被告赔偿原告利息损失48,000元、房屋评估损失3,000元。以上共计291,000元，本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：2017年9月20日，原、被告签订借款宅基地抵押合同，当日原告向被告支付240,000元并出具收条，原告在此地建房。2019年2月27日经古牧地人民政府催告，责令该地上建筑自行拆除。2019年4月29日，该地上建筑被强制拆除，给原告造成极大损失，故诉至法院。被告吴国祥、马东梅共同辩称：1、原告诉请不当，本案涉及宅基地买卖，但是原告一抵押合同的形式签订了合同，应当属于有效合同；2、请求驳回原告诉讼请求，因原、被告双方就宅基地买卖和合建已经达成一致意见，故二被告向原告出具10万元欠条解决此事；3、原告在建房初期，执法部门多次通知停建，原告不顾劝说盖起房子，因此原告损失与我方无关，综上，请求驳回原告诉讼请求。原告郭清江为证实其诉讼请求成立向本院提交如下证据并质证：证据一、2017年9月20日收条，证实二被告收到了原告给付的24万元购买宅基地款；证据二、借款宅基地抵押合同，证实原、被告之间约定了购买宅基地的四至，东邻路、西邻妥金成、北邻吴国祥，且双方之间没有借贷关系，双方之间系买卖关系；证据三、2017年8月20日证明一份，证实村委会证实吴国祥的宅基地四至系村集体所有，再次确定涉案宅基地的四至；证据四、2019年4月26日评估费、测绘费票据各一份，证实房屋评估损失2,000元，与诉状不一致，以提供证据2,000元为准；证据五、公告照片及责令整改通知书一份，证实涉案宅基地上的建筑物因违章，已被拆除；证据六、借条一份及银行转账明细，证实原告于2017年9月29、2017年10月26日分别向被告吴国祥转账10万元、10万元，被告吴国祥于2019年12月12日向原告郭清江出具借条，载明借款10万元并承诺借款自2020年至2023年，分三年还清。被告对上述证据的质证意见为：证据一、对真实性、合法性及关联性均认可，需要说明一下是先出具收条，后通过银行转账给付，但是24万元全额收到了；证据二、真实性、合法性认可，但是关联性不认可，被告吴国祥是合同相对人，被告马东梅不是合同相对人，合同义务不应该由被告马东梅承担；证据三、真实性、合法性及关联性均认可；证据四、真实性认可，但是关联性不认可，该费用不应该由我方承担；证据五、照片真实性不认可，但是证明强拆的事情我方认可，对于责令整改通知书真实性、合法性及关联性均认可，因证实建筑物属于违章建筑，损失应当由原告自行承担；证据六真实性认可，但是关联性不认可，因为原被告之间不存在借贷关系，两笔转款均为2017年9月20日收条中24万元的20万元，不存在另外的10万元。被告为支持其抗辩意见向本院提交如下证据并经质证：证据一、借款宅基地抵押合同一份，证实本案被告马东梅不是合同相对人，签字只是作为见证人，原被告之间不存在借贷关系，而是宅基地买卖关系，涉案宅基地面积为300平方米；证据二、合资建房协议书一份，证实2017年9月30日原告与被告吴国祥就214.5平方米的宅基地进行合资建房，被告马东梅是见证人。原告对上述证据的质证意见为：证据一、对真实性认可，但是关联性不认可，不认可被告所述的被告马东梅系见证人的观点，二被告为共同出卖人，借款抵押合同实为买卖合同；证据二真实性、合法性及关联性均不认可，与本案无关。经审理查明：2017年9月20日，吴国祥、马东梅（甲方）与郭清江签订《借款宅基地抵押合同》，约定甲方于2016年9月20日借乙方人民币24万元，借款期限为一年，自2016年9月20日至2017年9月20日止，甲方以位于米东区古牧地镇东宫村七队，面积300平方米的一处宅基地，抵押给乙方（附有村票一张），如到期甲方不能按时还款，乙方有权将此宅基地归为自己的名下，四至界限：东邻路、南邻妥金成、北邻吴国祥、西邻牛国祥；协议签字后，此宅基地如遇以后国家征购，征收，需要由甲方出面领取补偿时，甲方必须不得找任何理由推诿，所得补偿款归于乙方多有，与甲方无关，被告吴国祥及原告签字。同日，被告吴国祥向原告郭清江出具收条，载明收到郭清江购买吴国祥宅基地款共计24,000元。2017年8月20日，米东区古牧地镇东工村村委会出具证明，载明吴国祥系东工村村民，在本村由宅基地一处，东邻路、西邻妥金成、北邻吴国祥，特此证明。2017年10月7日，米东区城市管理行政执法局出具的责令整改通知书，载明2017年10月7日米东区东工7队因未办理建设工程规划许可证擅自建设的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条之规定，责令于2017年10月7日前以停止施工，自行拆除的方式改正上述违法行为。2017年9月30日，原告（甲方）郭清江与被告（乙方）吴国祥签订《合资建房协议书》，约定甲方无偿提供其自有的位于米东区东工七队的一块宅基地，该地约长19.5米，宽11米，总面积214.5平方米；双方同意以甲方出宅基地形式，乙方出资金的形式修建地上两层楼房，一层面积约214.5平方米，二层面积214.5平方米，共429平方米……另，原告郭清江系米东区菜园子村村民，被告吴国祥及马东梅系米东区东工村村民。原告庭审自认24万元购买宅基地款支付方式是14万元现金及10万元转账。本院认为：关于原告要求二被告共同承担责任，根据双方签订《借款宅基地抵押合同》第五条：“本合同由甲、乙双方签字，自本合同生效之日起生效”，涉案合同签字处仅有被告吴国祥及原告郭清江签字，被告马东梅仅在合同初始处甲方签署姓名并未在合同最终签字生效处签字确认，且当庭经电话核实马东梅本人，关于合同事项仅是知情签字，并未最终签字；另外，被告吴国祥在合同中处分的宅基地是经东工村委会证实为村民吴国祥所有的，马东梅也无权处分，吴国祥对于马东梅的签字并不认可，认为马东梅属于见证人的签字，被告马东梅也并未实际参与，因此本案合同相对人认定为原告郭清江和被告吴国祥。关于原告郭清江与被告吴国祥签订的《借款宅基地抵押合同》是否符合法律规定，是否合法有效。首先，双方签订的合同名为抵押合同，但根据证据证实为宅基地买卖合同，双方也自认并不存在抵押合同中的借款；其次，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。农村宅基地的使用是国家对本集体成员的特有权利，具有无偿性、福利性和限制转让性。农村宅基地是集体的，村民只有使用权。国家对于非本集体内部成员购买宅基地及房屋已经是明令禁止，无论是基于生产也好、生活也罢，或者别的任何理由，我国相关法律均严禁非本集体内部成员购买宅基地及房屋，农村宅基地是只有本集体内部成员才能享有的特殊权力。本案中，原告郭清江系米东区菜园子村村民，被告吴国祥系乌鲁木齐市米东区古牧地镇东工村村民，被告吴国祥在未经古牧地镇东工村村民委员会同意的情形下，与非本集体小组成员的原告郭清江签订了转让协议，原、被告之间的该份协议违反了法律、法规的强制性规定，应属无效。关于返还购买宅基地款24万元的请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。庭审时，被告认可确收到原告支付的24万元转让款，但辩称双方庭审前已经达成10万元了解此事的共识，对此原告不认可，并出具被告吴国祥于2019年12月12日出具的借条及转款明细，用于证实10万元并非被告吴国祥所述，而是双方之间其他纠纷，与本案无关，被告吴国祥当庭认可借条的真实性、合法性及关联性，并认可借条是其本人签字的，综上本庭对于被告的辩称不予认可，且被告吴国祥也并未提交证据证实其与原告之间已经达成一致意思表示，根据合同无效的法律后果，被告吴国祥应当及时向原告郭清江返还已收取的宅基地转让款24万元，关于10万元借条之间的法律关系，原告在本案并未主张，故本院不予处理。关于原告所诉的利息损失，涉案宅基地有东工村村委会盖章证明可以证实涉案宅基地归被告吴国祥所有，且原告认可该事实；原告与被告吴国祥又达成合资建房协议书，共同合意后在宅基地上建房，最后因所建房屋属于违建，已被执法部门责令拆除。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，《借款宅基地抵押合同》无效后，被告向原告退还相应的转让款后，原告应当将房屋退还被告，但房屋因为违建已被拆除，无法退还。本案中，被告吴国祥明知自己未取得村委会同意向本村以外的、非本集体经济组织成员的原告转让宅基地并修建房屋，该转让、修建房屋行为是双方合同无效的主要原因，被告吴国祥应负主要责任；原告郭清江作为买受方，未对被告吴国祥所转让的宅基地状况尽到必要的注意义务，其对合同无效负次要责任。基于上述分析，结合法律对合同无效后关于损失的规定，2017年1至3年银行贷款年利率为4.75%，予以支持利息金额为21,800.55元（本金240,000元×自2017年9月20日至2019年8月19日共698天×银行基准利率）；以24万元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率（LPR）支付自2019年8月20日至2021年1月20日利息13,810.01元，以上共计35,610.56元。结合双方的过错程度，对原告主张的利息损失，由被告吴国祥承担70%即24,927.39元，原告自行承担30%即10,683.17元。原告主张的房屋评估损失，原告在本案并未申请评估测绘，也不存在该笔费用，且原告提供的两张票据付款单位均为被告，无法证实系原告损失，因此原告主张该损失3,000元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第一百三十二条第二款，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时效效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告郭清江与被告吴国祥于2017年9月20日签订的《借款宅基地抵押合同》无效；二、被告吴国祥向原告郭清江退还宅基地转让款240,000元，于本判决生效后十日内付清；三、被告吴国祥向原告郭清江支付利息损失24,927.39元（35,610.56元×70%），于本判决生效后十日内付清；四、驳回原告郭清江其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原告预交案件受理费2,832.50元（因适用简易程序减半收取），由被告吴国祥承担2,578.72元，随主债务一并履行，由原告郭清江承担253.78元。邮寄送达费40元由被告吴国祥承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   那 娜二 〇 二 一 年 三 月 十 一 日书  记  员   蔡云轩