重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝05民终793号上诉人（原审被告）：杨明星，男，汉族，1936年4月9日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：王金平，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：周润，国浩律师（重庆）事务所律师。上诉人（原审被告）：杨志红，女，美国国籍。委托诉讼代理人：杨志琳，系杨志红姐姐。被上诉人（原审原告）：汇丰银行（中国）有限公司重庆分行,住所地重庆市渝中区邹容路68号（大都会广场）2909-2914/2901/3013-3014,统一社会信用代码91500103771799500Y。负责人：李登山，行长。委托诉讼代理人：吴文滔，上海虹桥正瀚（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王阳一，上海虹桥正瀚（重庆）律师事务所律师。上诉人杨明星、杨志红因与被上诉人汇丰银行（中国）有限公司重庆分行（以下简称汇丰银行重庆分行）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2020）渝0103民初19879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨明星、杨志红上诉请求：1.撤销重庆市渝中区人民法院（2020）渝0103民初19879号民事判决第二项，改判驳回被上诉人的第二项诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.汇丰银行针对案涉房屋进行地面改造的行为，未征得杨明星、杨志红的书面同意，已经影响了原楼面的使用荷载，存在安全使用隐患，已经严重违反了《房屋租赁合同》以及《续租协议》的约定，一审判决对此事实未予以认定，属于基本事实认定不清。2.汇丰银行对案涉租赁房屋实施的地面改造行为，已经对房屋结构造成危险，而汇丰银行未有效消除危险，亦至今未将租赁房屋交还上诉人。汇丰银行在未保障案涉租赁房屋符合安全交还的情况下，已经严重违反了《房屋租赁合同》以及《续租协议》的约定，不符合退还保证金的条件。一审判决仅依据《房屋租赁合同》第五条、第七条7-1、《续租协议》第五条的规定，判令杨明星、杨志红返还租赁保证金，属于适用法律错误。二审中，杨明星、杨志红还提出：其对被上诉人就案涉房屋实施的改造垫高行为不知情，在租赁合同中约定的不需要装修恢复只是限于房屋的装修，并不能据此要求不对其损害房屋结构的行为进行整改或者消除相应的危险；保证金不仅要担保租赁合同的顺利履行，还要担保租赁合同终止后，交还的房屋不存在损害房屋结构安全的情况。汇丰银行重庆分行答辩称：1.被上诉人已按约提前通知二上诉人解除案涉房屋租赁合同，二上诉人对此亦不持有异议，保证金返还条件成就；2.二上诉人关于被上诉人未消除危害、未将案涉房屋返还，不符合保证金退还条件的主张没有事实和法律依据，应予以驳回。汇丰银行重庆分行向一审法院起诉请求：1.依法确认原、被告双方于2016年2月28日签署的《房屋租赁合同》及2018年1月19日签署的《续租协议》均已于2019年3月31日解除；2.依法判令被告立即向原告返还房屋租赁保证金152640元,并向原告支付自2019年4月15日起至实际付清之日止的资金占用损失（以152640元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准年利率4.35%计收，截至2019年5月31日，暂计4457.42元）；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：重庆市渝中区八一路XX号平街层X#（商服用房，建筑面积42.4㎡，套内建筑面积18.46㎡）权利人为杨明星、杨志红，于2015年4月7日取得产权登记。2016年2月28日，原告汇丰银行重庆分行（承租方、乙方）与被告杨明星、杨志红（出租方、甲方）签订房屋租赁合同，主要约定1-1甲方出租给乙方的房屋座落在重庆市渝中区八一路XX号一层X号商铺（以下简称该房屋）。该房屋实测面积为42.4平方米，用途为银行营业、办公、和24小时自助银行业务使用，房屋类型为商业，结构为框架结构。该房屋的平面图见本合同附件（一）。甲方已向乙方出示：房屋所有权证：〔证书编号：XXX房地证2015字第XXXX号〕。上述承租物业的面积将于整个租赁期及续租期（如有）内固定不变。3-1该房屋租赁期自2015年11月15日起至2018年2月14日止。4-1每月每平方米建筑面积租金为（人民币）1200元。月租金总计为50880元。5-1甲乙双方约定，乙方须在双方签订本合同后的15天内向甲方支付房租租赁保证金，保证金为三个月的租金即（人民币）152640元。甲方收取保证金后向乙方开具有效凭证。保证金将在本合同到期或提前终止后15日内由甲方无息返还乙方。5-2租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯费由乙方承担。6-1乙方对该房屋进行的室内装修，不得有破坏房屋的结构、防水等影响安全或使用的行为。为配合乙方营业用途，乙方对该房屋有较特别的装修及技术要求，如加装卫生间、茶水间、加强补固地台以安装柜台/金库等。甲方同意乙方继续保持现有装修至租期结束。甲方应当提供积极、合理的协助，以使乙方能够实现所要求的装修标准，且甲方将不收取任何形式的配合费、占用费等。7-1在租赁期结束或因任何原因导致的合同终止时，乙方无须把该房屋、连同其所有的附属物、装置、附加物，还原至甲方交付乙方使用时的状态。乙方在清空乙方的设备和物件、将该房屋及该大厦的相关钥匙交还甲方后即视为已经交还该房屋。10-1甲乙双方同意，有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。（一）乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；（二）因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；（三）乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；（四）乙方逾期不支付租金累计超过60日的。10-2甲乙双方同意，有下列情形之一的，乙方可书面通知甲方解除本合同。（一）甲方逾期交房达到30天；（二）甲方交付的房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；……11-2乙方根据本合同或法律规定解除本合同的，甲方应该向乙方全额返还租赁保证金，并且按照月租金的3倍支付违约金。如支付的违约金不足抵付给乙方造成的损失的，甲方还应赔偿损失与违约金的差额部分。11-3甲方根据第10-1条解除合同的，甲方有权在租赁保证金中扣除月租金的3倍作为违约金。如支付的违约金不足抵付给甲方造成的损失的，乙方还应赔偿损失与违约金的差额部分。2016年2月29日，被告收到原告交纳的保证金152640元。2018年1月19日，杨明星、杨志红（甲方）与汇丰银行重庆分行（乙方）签订《续租协议》，合同约定：鉴于甲方和汇丰银行重庆分行于2016年2月28日签署了就汇丰银行重庆分行承租位于重庆市渝中区八一路XX号一层X号商铺的房屋租赁合同，现经甲乙双方友好协商，一致同意对租赁合同进行如下补充：一、经甲乙双方协商甲方同意乙方续租该房屋。二、该房屋的续租期自2018年2月15日起至2021年2月14日止；自2018年2月14日起，乙方有权提前3个月以书面的形式终止该租赁合同而不承担任何赔偿，且甲方应返还乙方所有的保证金，但乙方需足额缴纳租赁期间租金、物业管理费等费用。续租期内的租金调整如下：2018年2月15日至2019年2月14日：人民币1200元每平方米每月，即每月人民币50880元。2019年2月15日至2020年2月14日：人民币1236元每平方米每月，即每月人民币52406.4元。2020年2月15日至2021年2月14日：人民币1273.08元每平方米每月，即每月人民币53978.59元。甲方应于上月10日前向乙方提供国家税务机关认可的正式租金发票，在收到甲方提供的国家税务机关认可的正式租金发票后，乙方应于每月首个工作日内向甲方支付租金。……乙方逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按所欠租金的0.05%支付违约金。乙方已于上一个租赁期内向甲方支付了三个月的租金，即人民币152640元作为房屋租赁保证金，该保证金将自动转为本协议履约保证金。乙方无须于本租赁期内向甲方额外支付任何租赁保证金。物业管理费由乙方直接支付给物业管理公司。…在租赁期结束或因任何原因导致的合同终止时，乙方无须把该房屋，连同其所有的附属物、装置、附加物，还原至甲方交付乙方使用时的状态。乙方在清空乙方的设备和物件、将该房屋及该大厦的相关钥匙交还甲方后即视为已经交还该房屋。本补充协议补充条款及附件均为租赁合同不可分割的一部分，如果本协议的条款与本租赁合同之间存在任何冲突或不一致，则应以本协议为准。2018年12月17日，汇丰银行重庆分行通过EMS（快递单号：XXX）向二被告邮寄《关于汇丰银行（中国）有限公司重庆分行解放碑支行退租事宜》，内容为：我分行与贵方签署的位于重庆市渝中区八一路XX号一层X号商铺的续租协议将于2021年2月14日到期。由于业务发展需要，我分行将不再继续承租该房屋，根据该协议第二条规定，我分行特此书面通知贵方：我分行将在2019年3月31日终止该协议。另根据该协议第五条记载：“在租赁期结束或因任何原因导致的合同终止时，乙方无须把该房屋，连同其所有的附属物、装置、附加物，还原至甲方交付乙方使用时的状态。乙方在清空乙方的设备和物件、将该房屋及该大厦的相关钥匙交还甲方后即视为已经交还该房屋。”望贵方届时给予协助并配合办理相关退租事宜。被告于2018年12月18日收到该邮件。2019年3月21日，汇丰银行重庆分行将租赁房屋内的物品清空并完成了场地清洁。其后，被告以查看房屋时发现案涉房屋被垫高约1.2米，有可能影响房屋的荷载和结构安全，房屋不具备返还条件为由未接收涉案租赁房屋。原、被告多次沟通交流无果。另查明，重庆市渝中区八一路XX号平街层X#房屋原系杨明星所有，2005年7月4日办理产权登记，该房屋属于摊位而非物理上独立的商铺，2010年之前，杨明星曾委托重庆国展实业有限责任公司（以下简称国展公司）代为出租。2012年9月25日，重庆和隆实业发展有限公司（以下简称和隆公司）与汇丰银行重庆分行签订房屋租赁合同，约定和隆公司将重庆市渝中区八一路XX号一层12-7、11-1、12-11、14-6、14-7、14-13、12-9、12-10、14-14、14-9、14-16、1-13号商铺出租给汇丰银行重庆分行作为银行营业、办公、24小时自助银行业务使用。和隆公司已向汇丰银行重庆分行出示：房产所有人（重庆国展实业有限责任公司，以下简称国展公司）允许和隆公司对外出租该物业的函件及房屋所有权证；和隆公司于2012年11月15日或之前将该房屋以满足条件（交房标准见附件二）所述的装修技术要求的状态交付给汇丰银行重庆分行，房屋租赁期自2013年2月15日至2018年2月14日止。重庆市渝中区八一路XX号平街层X#房屋并不在和隆公司与汇丰银行重庆分行签订的房屋租赁合同约定的出租房屋范围内，但该房屋自2012年11月15日起一直与重庆市渝中区八一路XX号一层12-7、11-1、12-11、14-6、14-7、14-13、12-9、12-10、14-14、14-9、14-16、1-13号商铺一并，由汇丰银行重庆分行作为银行营业、办公、24小时自助银行业务使用，在物理空间上与其他房屋没有独立区分，没有单独的房门。2018年2月13日，国展公司曾与汇丰银行重庆分行签订房屋租赁合同，约定国展公司将重庆市渝中区八一路XX号一层12-7、11-1、12-11、14-6、14-7、14-13、12-9、12-10、14-14、14-9、14-16、1-13号商铺出租给汇丰银行重庆分行作为银行营业、办公、24小时自助银行业务使用。之后，汇丰银行重庆分行与国展公司因租赁合同发生纠纷，一审法院依法作出（2019）渝0103民初19626号民事判决书，确认汇丰银行重庆分行、国展公司之间的房屋租赁合同于2019年3月31日解除，查明国展公司于2019年5月21日就该案案涉房屋（计租面积207.6㎡）在重庆市渝中区公共资源交易网上挂牌招租，其招租条件中载明：…5、承租人必须自行承租杨明星（八一路XX号临街一层其余42.4平方米商业场地业主）的场地，方可与本场地一并使用。2019年11月14日，汇丰银行重庆分行与国展公司办理了该案案涉房屋（计租面积207.6㎡）钥匙的交接。该案汇丰银行重庆分行提起上诉，重庆市第五中级人民法院作出（2020）渝05民终2484号民事判决书驳回上诉，维持原判。上述事实，有《房屋租赁合同》、《续租协议》、保证金收据、《关于汇丰银行（中国）有限公司重庆分行解放碑支行退租事宜》等原被告双方往来函件和邮件、（2020）渝05民终2484号民事判决书等以及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，汇丰银行重庆分行与原告之间签订的《房屋租赁合同》《续租协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。合同双方当事人均应依照合同约定全面履行其合同义务。汇丰银行重庆分行在合同履行过程中，于2018年12月17日通过EMS向二被告邮寄《关于汇丰银行（中国）有限公司重庆分行解放碑支行退租事宜》，通知被告2019年3月31日终止双方之间续租协议的履行，其实质是要求解除房屋租赁合同，被告于2018年12月18日签收该邮件。汇丰银行重庆分行要求解除合同的请求符合《续租协议》第二条的约定，故确认原被告之间的房屋租赁关系于2019年3月31日解除。关于租赁保证金返还问题。《房屋租赁合同》第五条约定，保证金将在本合同到期或提前终止后15日内由被告无息返还给原告。第七条7-1约定，在租赁期结束或因任何原因导致的合同终止时，原告无须把该房屋、连同其所有的附属物、装置、附加物，还原至被告交付原告使用时的状态。原告在清空乙方的设备和物件、将该房屋及该大厦的相关钥匙交还被告后即视为已经交还该房屋。《续租协议》第五条也有同样的约定，同时原被告对违约金的支付条件也有相应的约定，现被告以原告未有效消除危险，未将租赁房屋交还被告，不符合保证金的退还条件，被告有权扣除保证金以抵扣违约金为抗辩缺乏依据，理由不能成立，不予采信。因此对汇丰银行重庆分行要求被告退还其已实际支付的房屋租赁保证金152640元的请求，予以支持，其他请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、原告汇丰银行（中国）有限公司重庆分行与被告杨明星、杨志红于2016年2月28日签署的《房屋租赁合同》及2018年1月19日签署的《续租协议》于2019年3月31日解除。二、被告杨明星、杨志红于本判决生效后立即退还原告汇丰银行（中国）有限公司重庆分行租赁保证金152640元。三、驳回原告汇丰银行（中国）有限公司重庆分行的其他诉讼请求。案件受理费1687元，由被告杨明星、杨志红负担。本院二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：杨明星、杨志红应否退还保证金。杨明星、杨志红（甲方）与汇丰银行重庆分行（乙方）2016年2月28日签订的《房屋租赁合同》第五条5-1条约定，保证金将在本合同到期或提前终止后15日内由甲方无息返还给乙方。第七条7-1约定，在租赁期结束或因任何原因导致的合同终止时，乙方无须把该房屋、连同其所有的附属物、装置、附加物，还原至甲方交付乙方使用时的状态。乙方在清空乙方的设备和物件、将该房屋及该大厦的相关钥匙交还甲方后即视为已经交还该房屋。双方2018年1月19日签订的《续租协议》第五条约定，在租赁期结束或因任何原因导致的合同终止时，乙方无须把该房屋、连同其所有的附属物、装置、附加物，还原至甲方交付乙方使用时的状态。乙方在清空乙方的设备和物件、将该房屋及该大厦的相关钥匙交还甲方后即视为已经交还该房屋。根据前述《房屋租赁合同》及《续租协议》可知，其一，双方约定的退还保证金的条件仅为合同到期或提前终止，双方并未将案涉房屋恢复原状作为退还保证金的条件；其二，在租赁期结束或因任何原因导致的合同终止时，汇丰银行重庆分行并不需要将案涉房屋还原至交付使用时的状态，汇丰银行重庆分行只需清空其设备和物件、将房屋钥匙交还杨明星、杨志红即完成交付；其三，根据该租赁合同及续租协议，汇丰银行重庆分行有充分理由认为其无需将案涉房屋恢复原状；其四，杨明星、杨志红称其对案涉房屋垫高不知情，杨明星、杨志红作为案涉房屋的产权人及出租人，其在将案涉房屋对外出租并签订无需恢复原状的租赁合同时，理应对案涉房屋的现状进行充分了解，其称是在未作了解的情况下签订的租赁合同，其责任应有其自行承担，且案涉房屋对外出租多年，其称不知晓案涉房屋垫高一事也不合常理。综上，本案退还保证金的条件已经成就，杨明星、杨志红应当按照合同约定将保证金退还汇丰银行重庆分行，杨明星、杨志红以汇丰银行重庆分行未有效消除危险，不符合保证金退还条件的上诉理由没有合同依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人杨明星、杨志红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3374.93元由上诉人杨明星、杨志红负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘用辉审 判 员 倪洪杰审 判 员 芦明玉二〇二一年三月十日法官助理 吴晓亮书 记 员 孙 翠