广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0604民初1024号原告：刘建玲，女，1984年10月10日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区××××××××××××××××，公民身份号码362××××××××××××022。被告：佛山市阿卡斯酒店经营管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区××××××××××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××215F。法定代表人：虞某1。委托诉讼代理人：李志坚，男，1992年3月3日出生，汉族，住广东省怀集县××××××××××××××××，系公司员工。原告刘建玲诉被告佛山市阿卡斯酒店经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2021年3月4日公开开庭进行了审理。原告及被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付2020年7月至2020年12月的租金10734元（1789×6）、违约金1073.4元（10734×10%）、2020年4月至2020年6月的租金差额894元（289×3）；二、被告支付所有诉讼费。事实与理由：原告于2018年9月2日取得位于佛山市禅城区×××××××××××××××（下简称××××B）的公寓使用权，并于同日与被告签订《岭君广场物业委托管理租赁协议》。开始返租后，被告一直未按合同要求支付租金，一个月比一个月迟，而且每个月都是打电话给被告催收多次，原告才收到租金。被告拖欠2020年1月、2月、3月、5月的租金至今未付,虽原告已胜诉,但目前仍未执行到位。现被告又拖欠2020年7月至2020年12月的租金。根据租赁协议的约定，被告应向原告支付2020年7月至2020年12月的租金10734元、上述欠租的违约金1073.4元。另，自2020年4月起租金升至1789元/月，但2020年4月至6月的租金被告未按约定支付，仍按上一年1491元/月计算，少算的差额894元需补回。被告不讲信用，不按时支付租金，为维护原告合法权益，请求判如所请。被告答辩称：一、2020年2-5月的租金5964元已另案处理。二、被告于2020年7月向原告支付了1491元租金，即6月剩余298元租金未付。三、截至2021年3月4日，被告尚未支付2020年6月剩余租金298元以及2020年7月-2021年1月的租金，合计为12821元。四、当前，国外新冠肺炎疫情仍在蔓延，国内本土疫情呈零星散发和局部聚集性疫情交织叠加态势，疫情防控形势严峻复杂，对酒店住宿行业仍呈现持续性的负面影响。此外，受到市场经济大环境以及岭君广场地铁围蔽施工交通不便等不利因素的影响，自疫情爆发以来被告经营的酒店客房入住率始终处于较低水平，大量客房处于空置状态，企业持续亏损且经营举步维艰，营业收入始终无法满足各项经营成本及运营支出，已难以完全按照合同约定的租金标准、条件承租大批公寓经营酒店以及正常支付租金。考虑到目前的实际情况，为尽快解决租金问题，被告希望能在公平、合理及协商一致的基础上与原告达成减免小部分租金的协议并调解处理本案。五、即使需要承担违约责任，被告请求法院综合考虑疫情的持续性影响、市场经济大环境以及地铁施工导致交通不便等各种困难因素，适当调低违约金标准，减轻被告的经济负担。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证、被告的企业登记信息。拟证明原、被告的诉讼主体资格。2、岭君广场物业使用权转让合同、岭君广场物业委托管理租赁协议。拟证明广东岭君商业运营有限公司将2207B房的物业使用权转让给原告，原告委托被告进行管理，由被告向原告按月返租。3、(2020)粤0604民初11760号民事判决书。拟证明2020年5月前的租金法院已经判决，但被告尚未支付。4、银行流水。拟证明被告向原告转账支付租金至2020年6月，从2020年7月开始，被告又拖欠租金。被告诉讼中没有提交证据。经质证，本院认证：原告的证据1、2、4，被告无异议，本院予以采信。原告的证据3，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年9月2日，原告（委托方）与被告（受托方）签订《岭君广场物业委托管理租赁协议》，主要约定：“第一条：物业委托管理租赁的界定。1、根据委托方与广东岭君置业有限公司签订的《岭君广场物业使用权转让合同》（合同编号:B座2207B）中的第九条物业交付约定及交付标准第4款物业的交付标准，广东岭君置业有限公司交楼的物业标准为毛坯交付。委托方及受托方同意，自广东岭君置业有限公司交楼之日起3个月内委托方自行完成物业装修，委托方的装修标准不低于受托方约定的交付标准（见本协议附件一），受托方承诺给予委托方3年的租赁固定收益。届时，委托方将物业精装修交付受托方使用时，受托方将根据委托方与装修公司签订的装修协议及附件一，对装修标准进行复核。2、自广东岭君置业有限公司交楼之日起如委托方未能在3个月内完成物业装修或者物业装修标准低于本协议约定的交付标准（委托方须提供与第三方签订的物业装修协议，受托方以附件一的装修清单标准进行审核），受托方有权提前解除本协议，并终止3年租赁固定收益的承诺。委托方提前收取的租赁收益，应在本协议解除后10个工作日内将已收取的租赁收益全部退还给受托方。第二条：物业基本情况。委托方该物业为岭君广场第B座22层07B号房……第三条：物业的委托管理租赁期限。自2019年4月1日起至2022年3月31日止……第四条：物业委托管理租赁收益及支付方式。1、自委托方交付物业之日起，受托方第一年每月固定向委托方支付租赁收益1491元，受托方第二年每月固定向委托方支付租赁收益1789元；受托方第三年每月固定向委托方支付租赁收益2982元。2、受托方每月的固定租赁收益在次月10日前以银行转账的方式划入委托方指定的银行账号……第五条：受托方与委托方就下列事项达成约定……3、受托方应按时支付委托方的固定租赁收益，若受托方逾期未支付本协议约定的应付款，在委托方发出书面纠正后15天内仍未纠正，受托方须向委托方支付累计应付款的10%违约金，协议继续履行……”。2020年5月13日，本院立案受理刘建玲诉佛山市阿卡斯酒店经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2020）粤0604民初11760号，刘建玲在该案中诉请支付2019年12月至2020年4月的租金7455元、违约金3876.60元。本院经审理于2020年11月27日作出（2020）粤0604民初11760号民事判决，该判决载明“……依法适用简易程序于2020年6月18日公开开庭进行审理……原告与被告阿卡斯公司确认：至庭审之日，被告阿卡斯公司拖欠原告2020年2月至5月的租金5964元……关于原告诉请租金。根据协议约定的租金标准，被告阿卡斯公司应向原告支付2020年2月至5月的租金6560元[（1491元+1789元）×2个月]，被告阿卡斯公司辩称拖欠原告2020年2月至5月的租金5964元，原告对此予以确认，系其对自身权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以采信。结合原告诉请及本院查明的事实，本院确认被告阿卡斯公司应向原告支付2020年2月至5月的租金为5964元。之后达到支付条件的租金，原告可另行主张……缺席判决如下：一、被告佛山市阿卡斯酒店经营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告刘建玲支付2020年2月至5月的租金为5964元；……”。2020年7月3日，被告向原告转账支付2020年6月租金1491元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。因本案纠纷发生在《中华人民共和国民法典》实施前，且未有法律、司法解释规定的除外情形，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。原、被告签订的委托管理租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于原告诉请的租金。被告对原告主张的欠租期间无异议，本院予以确认，被告应向原告支付2020年7月至2020年12月的租金10734元（1789×6）。关于原告诉请的违约金。根据委托管理租赁协议的约定，被告应于每月10日前向原告支付上月租金，若逾期未支付，在原告发出书面纠正后15天内仍未纠正，被告需向原告支付累计应付款的10%作为违约金。据前查明，被告拖欠2020年7月至2020年12月的租金至今未付，原告依约有权要求被告支付违约金。至于被告提出的因疫情影响应调整违约金的抗辩，虽然2020年的新冠疫情对社会经济运行造成了影响，但该影响随时间的推移已逐步降低，各行各业的复产复工也有序进行，至2020年5月尤其是广东省重大突发公共卫生事件响应等级降为三级后，疫情的影响已比较有限。被告的欠租期间为2020年7月至2020年12月，且被告早在疫情发生之前就存在不按时支付租金的违约情形，故本院对被告的抗辩意见不予采纳，原告诉请被告支付前述拖欠租金的违约金1073.4元（10734元×10%），合法有据，本院予以支持。至于原告主张的2020年4月至6月的租金差额，据前查明，2020年4月至5月的租金已由（2020）粤0604民初11760号案予以审理并作出判决，根据一事不再理原则，本院对此不予处理。根据银行转账记录以及被告的陈述，被告确未足额支付2020年6月的租金，被告应向原告补足2020年6月的租金差额298元（1789-1491）。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告佛山市阿卡斯酒店经营管理有限公司于本判决生效之日起五日内，向原告刘建玲支付2020年7月至2020年12月的租金10734元、违约金1073.4元及2020年6月的租金差额298元，合计12105.4元；二、驳回原告刘建玲的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行支付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，案件受理费减半收取59元，由原告刘建玲负担3元，被告佛山市阿卡斯酒店经营管理有限公司负担56元。本判决为终审判决。审判员 田 媛二〇二一年三月十五日书记员 吕玲玲