文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0106民初22600号原告：徐必先，女，汉族，1957年9月18日出生，无固定职业，住重庆市大足县。委托诉讼代理人：孙波，重庆固德律师事务所律师。委托诉讼代理人：马敏，重庆固德律师事务所实习律师。被告：重庆协信远浩房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区。法定代表人：何鹏，重庆协信远浩房地产开发有限公司总经理。委托诉讼代理人：刘惬，男，重庆协信远浩房地产开发有限公司职工，住重庆市永川区。原告徐必先与被告重庆协信远浩房地产开发有限公司（以下简称协信远浩公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐必先及其委托诉讼代理人孙波到庭参加诉讼，被告协信远浩公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。原告徐必先向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告向原告支付因交付房屋防水存在质量问题给原告造成的损失33085.13元。2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年9月28日，原、被告双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定原告以42万元的价格购买被告修建的位于重庆市沙坪坝区房屋，被告应于2019年9月30日前将房屋交付给原告并且对房屋质量等问题进行了约定。同日被告将案涉房屋进行了合同备案。2019年7月15日，被告与案外人龚婷婷就案涉房屋签订了《商铺租赁合同》，合同约定被告将案涉房屋出租给案外人龚婷婷使用，租赁期限自2019年9月1日至2024年8月31日，租赁期限内的总租金为132896.16元。2019年7月30日原被告以及第三人共同签订了《权利义务转让协议》，协议约定被告将与案外人龚婷婷签订的《租赁合同》中所有的权利义务概况转让给原告。后双方约定将租赁房屋交付日期变更为2019年10月1日。原告按照合同约定的时间将房屋交付给案外人龚婷婷使用。案外人龚婷婷在对租赁房屋装修过程中发现案涉商铺楼顶及墙体均没有做防水处理，导致房屋出现了严重漏水的情况，发现上述情况后，案外人多次找被告对案涉房屋进行维修，但被告一直未进行维修及赔偿。案外人龚婷婷于2020年8月3日向重庆市沙坪坝区人民法院提起诉讼，要求解除租赁合同、补充协议及权利义务转让协议，并赔偿相应的损失。2020年9月9日，原、被告与龚婷婷共同达成调解协议，约定签订的租赁合同、补充协议及权利义务转让协议于2020年9月9日解除，原告向龚婷婷退还2276.4元。另，原告于2020年9月21日与李娇签订了《房屋租赁合同》，房屋租赁合同按房屋建筑面积23.54元/平方米的标准进行出租，2020年9月21日将房屋交付李娇。原告认为，原被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应当合法有效。原告在签订该合同后，按照合同约定向被告支付了所有购房款，被告也应当向原告交付符合合同约定质量的房屋，并按照合同的约定承担维修义务。被告向原告交付的房屋的墙体未做防水处理，导致房屋严重漏水，租赁户无法正常使用房屋最终解除与原告之间的租赁关系。根据合同约定及法律规定，原告有权要求被告对案涉房屋进行维修并赔偿相应的损失，故向法院提起诉讼，请求判如所请。被告书面辩称，首先，案涉商铺漏水与原告和龚婷婷之间的租赁合同解除无因果关系，原告和龚婷婷房屋租赁合同一案由双方达成调解协议结案，合同的解除属于协商一致而解除，并非因为案涉房屋漏水而导致解除。其次，原告与龚婷婷租赁合同与原告与新承租人签订租赁合同的差额不是徐必先的损失。原告与龚婷婷之间的租赁合同系协商一致解除，解除后新的租金有可能高于或低于原来的租金，该租金差额属于一般的商业风险，不应当由被告承担。第三，在龚婷婷与徐必先租赁合同纠纷一案中，被告作为第三人参加诉讼，并代徐必先承担了相应费用，如果本案判决被告赔偿损失，则代为承担的费用应予抵扣。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2018年9月28日，原被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告以42万元的价格购买被告修建的位于重庆市沙坪坝区房屋。被告向原告交付的商品房质量保证书载明，屋面防水工程的保修期限为5年。2019年7月15日，被告协信远浩公司（甲方）与案外人龚婷婷（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定出租方将大学城房屋出租给乙方。租赁期限自2019年9月1日至2024年8月31日，装修期为2019年9月1日至2019年11月31日。附件租金缴纳表载明：第一次租金交纳时间为合同签订后7日内交纳6829.2元，2020年3月1日前交纳6829.2元，2020年6月1日前交纳6829.2元，2020年12月1日前交纳6829.2元，2021年3月1日前交纳6829.2元，……。2019年7月30日，原被告双方及案外人龚婷婷签订《权利义务转让协议》，约定被告将上述《商铺租赁合同》中的权利义务概括转让给原告，至2019年10月1日起，由原告享有合同下的权利义务。2019年11月20日，被告将龚婷婷缴纳的案涉房屋的首期三个月租金6829.2元和保证金4552.8元支付给了原告。2019年8月30日，被告协信远浩公司与案外人签订补充协议，约定：交房时间变更为2019年10月1日；租赁期限变更为2019年10月1日至2024年9月30日；装修期变更为2019年10月1日至2019年12月31日变更后的租金支付方式为：2019年10月1日至2019年12月31日期间租金为6829.2元，2020年1月1日至2020年12月31日期间租金为13658.40元，……。原告表示被告签订该协议未经过原告授权，但对该协议内容予以认可。案外人龚婷婷在承租房屋后，在装修期间发现房屋屋顶漏水，遂向物管公司和被告反映，被告多次进行维修，最终于2020年5月15日整改完毕。2020年7月31日，龚婷婷以徐必先为被告、协信远浩公司、重庆天骄爱生活服务股份有限公司住宅物业管理分公司为第三人向法院提起房屋租赁合同纠纷，该案中，龚婷婷诉讼请求为：判令解除商铺租赁合同、补充协议及权利义务和转让协议；判令被告返还履约保证金4552.8元及赔偿损失47844.76元。徐必先提出反诉请求，请求龚婷婷返还商铺、支付租金13658.4元、违约金5121.9元，并支付水电费、物管费5785.52元。该案庭审过程中，双方达成调解协议如下：一、原告龚婷婷与被告徐必先，第三人重庆协信远浩房地产开发有限公司签订的商铺租赁合同、补充协议、权利义务转让协议于2020年9月9日解除；二、由原告龚婷婷于2020年9月9日前将位于沙坪坝区商铺腾空并返还被告徐必先；三、由被告徐必先退还原告龚婷婷2276.40元，此款已当庭付清；四、由第三人重庆协信远浩房地产开发有限公司于2020年12月7日前支付原告龚婷婷2138元（垫付的维修费）及诉讼费500元；五、由第三人重庆天骄爱生活服务股份有限公司住宅物业管理分公司于2020年11月7日前退还原告龚婷婷装修保证金2500元；六、第三人重庆协信远浩房地产开发有限公司承担涉案门面2020年1月1日至6月30日的物管费、水电费。第三人重庆天骄爱生活服务股份有限公司住宅物业管理分公司承担涉案门面2020年7月1日至9月9日的物管费、水电费。七、原告龚婷婷自愿撤回其他诉讼请求。在调解过程中，协信远浩公司陈述在承担调解费用后，龚婷婷和徐必先不得再因案涉房屋漏水问题向协信远浩公司提出其他任何索赔主张。对此，龚婷婷和徐必先未予以回应。2020年9月21日，徐必先与李娇签订《房屋租赁合同》，约定徐必先将案涉房屋及沙坪坝区租赁给李娇，租期为十年，其中2020年9月21日至2022年9月20日季度租金为13993.65元；2022年9月21日至2024年9月20日季度租金15113.14元；……。庭审中，原告明确其损失包括三部分，一部分是2019年10月1日至2020年9月9日原告与龚婷婷租赁期间的租金损失，该期间的租金损失计算方式为：原告收到了龚婷婷2019年10月1日至2019年12月31日的租金6829.2元，但未收到2020年1月1日-2020年9月9日的租金，2020年1月1日-2020年9月9日的租金按照补充协议的约定计算为9447.06元（按年租金13658.40元/年计算），该金额抵扣龚婷婷缴纳的保证金4552.8元后，原告实际尚未收到的租金金额为4894.26元，加上调解原告还需支付给龚婷婷的2276.4元，原告的该部分损失共计为7170.66元。另一部分为2020年9月10日至2020年9月20日期间的租金，该期间房屋未出租，原告的租金损失为417.34元。第三部分徐必先于2020年9月21日重新与新承租人签订租赁合同的租金差额损失25497.13元。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实发生在民法典实施前，应当适用当时的法律、司法解释的规定。原告徐必先与被告协信远浩公司之间签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规规定，系有效合同。根据合同约定，被告向原告交付的房屋尚在保修期内，因房屋质量问题造成的原告的实际损失，原告有权请求被告承担赔偿责任。在前案龚婷婷与徐必先、第三人协信远浩公司、重庆天骄爱生活服务股份有限公司住宅物业管理分公司房屋租赁合同纠纷一案调解过程中，协信远浩公司虽提出承担调解费用后，徐必先不得再请求协信远浩公司承担赔偿责任，但徐必先并未予以回应，且协信远浩公司承担的费用并未涉及原告的租金损失问题。故原告有权在本案中向被告提出赔偿请求。被告的赔偿责任范围，应当以房屋漏水给原告造成的实际损失为计算依据。本案中，原告根据前案中龚婷婷与徐必先调解确定的租金金额作为其主张损失的依据。本院认为，因该案并非由法院判决确定，而是双方调解达成，租金金额的确定系徐必先与龚婷婷协商、妥协的结果，原告不能直接以此作为向被告主张损失赔偿的依据。从庭审查明的情况看，被告于2019年10月1日交付房屋给承租人，承租人在装修期间就发现房屋漏水问题，中途多次沟通、维修、整改，最终被告于2020年5月15日整改完毕。故原告的租金损失可以参照该期间的租金损失确定。根据租赁合同的约定计算，该期间的租金金额为11951.10元（2019年10月1日-2019年12月31日为6829.2元，2020年1月1日至2020年5月15日为5121.9元）。在前案调解过程中，原告并非全部免除了龚婷婷该期间的租金，而是在将保证金作一定折抵的基础上退还龚婷婷一个月租金2276.4元，但因合同解除的时间为2020年9月9日，龚婷婷和徐必先是将2019年10月1日至2020年9月9日期间的租金作综合结算，故保证金折抵的是哪一部分租金无法明确，原告退还龚婷婷的一个月租金是哪一个月亦无法明确。但原告主张的租赁期间的损失7170.66元，并未超过因房屋漏水被告应当赔偿给原告的租金金额。故本院对原告主张的该部分金额予以确认。对于原告主张的2020年9月10日至9月20日的租金，该期间案涉房屋漏水问题已经修复完毕，原告是否将房屋出租是原告自行处置的权利，其所谓租金损失不应由被告承担。关于原告主张的另行与案外人李娇签订的合同与徐必先和龚婷婷签订的合同之间的租金差额，本院认为，原告与龚婷婷之间的合同系双方协商调解解除，且原告与李娇签订合同时，案涉房屋漏水问题已经修复完毕，故原告与龚婷婷之间的合同解除与房屋漏水问题并无必然关联，原告与李娇签订的合同租金高低也是合同双方的自主行为，故对于原告主张的该部分损失，本院不予支持。关于被告提出的其在龚婷婷与徐必先租赁合同纠纷一案调解协议中支付的费用应当在本案中抵扣的问题。被告在该案中承担的义务是支付原告龚婷婷2138元（垫付的维修费）及诉讼费500元；承担涉案门面2020年1月1日至6月30日的物管费、水电费。被告支付的维修费本来就应当由其承担，房屋漏水期间的物管、水电费也应当由其承担，且被告也没有举示其承担的具体金额。故本院对其主张抵扣的意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、由被告重庆协信远浩房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后三日内赔偿原告徐必先损失7170.66元。二、驳回原告徐必先的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费627.14元，减半交纳313.57元（原告已预交），由被告重庆协信远浩房地产开发有限公司负担67.96元，由原告徐必先负担245.61元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  陈泫华二〇二一年三月二十四日书记员  杨 美