北京市通州区人民法院行 政 判 决 书（2020）京0112行初528号原告北京柏辉商贸有限公司，住所地北京市通州区潞通大街191号3层01-3A73D。法定代表人焦立红，执行董事。委托代理人刘馨远，北京市中唐律师事务所律师。委托代理人姜程瀚，1998年9月1日出生，北京市中唐律师事务所实习律师，住北京市朝阳区。被告北京市通州区住房和城乡建设委员会，住所地北京市通州区车站路49号。法定代表人孙奎亮，主任。负责人吴殿东，副主任。委托代理人张波，北京市通州区住房和城乡建设委员会工作人员。委托代理人秦国栋，北京市致宏律师事务所律师。第三人北京绿地京驰置业有限公司，住所地北京市通州区观音庵南街1号院1号楼22层20103。法定代表人张宗光，执行董事。委托代理人齐乐，北京市通商律师事务所律师。第三人名城（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人张辉，经理。原告北京柏辉商贸有限公司（以下简称柏辉公司）诉被告北京市通州区住房和城乡建设委员会（以，向本院提起行政诉讼。本院于2020年10月12日立案后，于2020年10月13日向区住建委送达起诉状副本及诉讼通知书。因北京绿地京驰置业有限公司（以下简称绿地公司）及名城（北京）房地产经纪有限公司（以下简称名城公司）与本案被诉行政行为有利害关系，本院通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2020年11月19日、2021年1月22日公开开庭进行了审理。原告柏辉公司的法定代表人焦立红及其委托代理人刘馨远、姜程翰，被告区住建委的委托代理人张波、秦国栋，第三人绿地公司的委托代理人齐乐及名城公司的法定代表人张辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2020年12月21日，区住建委作出《关于的答复意见》（以下简称被诉答复），主要内容为：一、针对柏辉公司请求事项第1条，依据《商品房销售明码标价规定》第四条、第十三条之规定，各级政府价格主管部门是商品房明码标价的管理机关，依法对商品房经营者执行明码标价和收费公示规定的情况进行监督检查，商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用，柏辉公司所要求的对绿地公司在通州绿地中央广场项目（以下简称涉案项目）中，拆分房屋总价款的违法行为予以查处的请求事项非区住建委职责，建议向通州区发改部门申请查处。二、针对柏辉公司请求事项第2条，依据《北京市住房和城乡建设委员会等多部门关于开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知（京建发〔2018〕438号）》第四条第一款第（七）项之规定，通过替购房者代为注册公司，提供股权转让和法人变更等相关服务的方式变相逃避调控政策属于投机炒房行为。但首先，目前没有证据证明绿地公司存在上述提供服务的投机炒房行为；其次，亦无证据证明名城公司提供了股权转让和法人变更服务；最后，该通知实施日期为2018年9月14日，是否具有溯及力，通知本身并未明确，依据法不溯及既往的原则，以此通知认定违法行为本身法律依据亦不充足。三、针对柏辉公司请求事项第3条，柏辉公司援引的《北京市住房和城乡建设委员会、北京市通州区人民政府关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》和《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》等规范性文件涉及的内容为明确销售的对象应当为企事业单位和社会组织，不能出售给自然人，据目前查明的事实，购买房屋的对象的确为法人组织，并非自然人，在前述认定绿地公司及名城公司属于投机炒房依据不足的情况下，仅凭现有证据，亦不能认定绿地公司及名城公司存在规避购房调控证据的违法行为。综上，区住建委对柏辉公司在《违法查处申请书》中所提的请求事项不予支持。原告柏辉公司诉称，2017年初，名城公司向焦立红宣传、销售由绿地公司开发建设的位于北京市通州区新华大街的通州绿地中央广场xx号楼地下商业单位xxx室房屋（以下简称涉案房屋），并承诺可以让焦立红成为涉案房屋的实际所有权人。焦立红向绿地公司求证，绿地公司的宣传口吻与名城公司一致，承诺可以让焦立红成为涉案房屋的实际所有权人。之后，焦立红按照绿地公司、名城公司的流程要求进行操作，购买涉案房屋。焦立红与绿地公司、名城公司约定购房款为5039575元，其中2617980元支付给绿地公司，余下款项支付给名城公司，并支付车位购置费150000元。柏辉公司原股东孙柏成与焦立红签订《转让协议》，约定将孙柏成持有的柏辉公司全部股权以10万元的价格转让给焦立红，股权已于2017年4月27日正式转让。2017年5月17日，绿地公司与柏辉公司签订了《通州绿地中央广场项目认购协议》（以下简称《认购协议》），约定由柏辉公司认购涉案房屋，认购价2617980元。2017年5月11日，孙柏成与焦立红签订《协议》，名城公司在该协议上加盖了公司公章，约定股权转让后，柏辉公司名下的涉案房屋仍归柏辉公司所有，并承诺除柏辉公司名下涉案房屋外，没有任何债权债务，如有则由名城公司承担。近期，柏辉公司通过调查得知，绿地公司与名城公司存在拆分房屋总价款、投机炒房、规避购房调控政策的违法行为，并向区住建委提起违法查处申请。之后，区住建委于2020年12月21日作出被诉答复。柏辉公司认为区住建委未依法对上述违法行为进行查处，诉至法院要求，撤销区住建委作出的被诉答复，判令区住建委按照《违法查处申请书》的请求对绿地公司、名城公司的违法行为予以查处，将查处进程及结果书面告知柏辉公司，本案的诉讼费由区住建委承担。原告柏辉公司依法向本院提交了以下证据材料：1.《认购协议》，证明柏辉公司与区住建委的违法行为具有直接利害关系；2.《违法查处申请书》及其附件；3.EMS邮单底联；以上证据证明柏辉公司于2020年4月23日，以EMS邮寄的形式就绿地公司、名城公司的上述违法行为向区住建委提起违法查处申请，请求区住建委予以查处并将查处进程及结果书面告知；4.邮件签收查询页，证明区住建委于2020年4月23日签收；5.关于《违法查处申请书》的回复，证明区住建委于2020年6月19日作出了答复，该答复称对于申请事项正在进一步调查。6.约谈记录，证明名城公司存在以渠道费的名义收取房屋差价款的行为，违反了购房调控政策，但区住建委未作出认定。被告区住建委辩称，一、根据《商品房销售管理办法》第五条第三款、《房地产经纪管理办法》第五条的规定，区住建委负有对本行政区域内的商品房的销售管理工作及按照职责负责房地产经纪活动的监督和管理的法定职责。二、区住建委已就柏辉公司提起的《违法查处申请书》在法定期限内作出了答复，不存在违法之处。关于柏辉公司投诉绿地公司存在在涉案项目中拆分房屋总价款的违法行为，区住建委认为依据《商品房销售明码标价规定》第四条、第十三条之规定，柏辉公司要求查处的行为非区住建委职责，建议其向有关部门咨询。关于柏辉公司投诉绿地公司、名城公司存在投机炒房、规避购房调控政策的违法行为，区住建委于2020年6月19日作出《关于的回复》，就该阶段的调查情况向柏辉公司告知，于2020年9月3日对名城公司涉嫌违反《房地产经纪管理办法》第二十五条第（九）项的违法行为进行立案调查。2020年12月15日，区住建委对名城公司作出行政处罚，并于2020年12月21日作出被诉答复并依法送达，程序合法。综上，区住建委请求法院驳回柏辉公司的诉讼请求。被告区住建委向本院提交了以下证据、依据：其中事实证据：1.《违法查处申请书》及所附材料，证明区住建委收到柏辉公司的查处申请；2.备案登记、工商登记注册基本信息，证明名城公司在区住建委备案登记及工商登记住所地信息；3.《情况说明》《关于绿地中央广场客户投诉事宜的回复》及两张收据，证明绿地公司否认委托经纪机构销售房屋，提供了收取柏辉公司款项的收据；名城公司否认存在柏辉公司举报查处的问题；4.行政限制截图，证明区住建委对名城公司作出了限制网签和信息卡的行政处理；5.2020年6月19日《关于的回复》及EMS签收记录，证明区住建委在法定期限内作出答复并依法送达了柏辉公司；6.现场检查照片两张，证明区住建委现场检查发现名城公司未在备案注册地及工商登记住所地；7.《约谈记录》、法定代表人身份证明书、身份证复印件；8.《关于5家房地产经纪机构涉嫌经营异常问题的告知函》及OA平台截图；9.柏辉公司（焦立红）《违法查处申请书》专题会议纪要；以上证据证明区住建委后续进一步调查的情况；10.现场检查笔录、立案审批表、《中国农业银行银行卡交易明细清单》、询问笔录，证明区住建委依法立案调查；11.《转让协议》《协议》《收据》（编号0074870）、《收据》（编号0074876）、《收据》（编号0074879）、《情况说明》《法定代表人身份证明书》，证明区住建委依法进行调查；12.《行政处罚（事先/听证）告知书》《送达回证》《调查终结报告》《行政处罚决定书》《送达回证》《行政处罚缴款书（回执）》，证明区住建委依法作出处罚决定；13.被诉答复及EMS签收记录，证明区住建委依法送达；其中法律依据：1.《商品房销售管理办法》，证明区住建委具有相应的法定职责；2.《商品房销售明码标价规定》，证明查处拆分房屋总价款的行为非区住建委职责；3.《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》，证明区住建委在法定期限内作出了答复；4.《北京市城市房地产转让管理办法》《房地产经纪管理办法》，证明区住建委具有相应的法定职责并依法立案调查。第三人绿地公司述称，《认购协议》所载的认购款和价格备案款一致，柏辉公司在此之前支付的款项并非向绿地公司支付，和绿地公司无关，不存在拆分房屋总价款的行为。绿地公司和柏辉公司无关联关系，不存在将股权转让事宜，绿地公司不存在代购房人注册公司和炒房行为。柏辉公司是签署《认购协议》的主体，符合购买通州区商办项目的购房主体资格，绿地公司不存在《违法查处申请书》中的违法行为。第三人绿地公司没有提交证据材料。第三人名城公司述称，名城公司没有对柏辉公司提供经纪服务，柏辉公司所提涉案违法行为与名城公司无关，名城公司不存在《违法查处申请书》中的违法行为。第三人名城公司没有提交证据材料。经过庭审质证，各方当事人发表质证意见如下：对于柏辉公司提交的证据，区住建委对证据1、2、3、4、5的真实性均认可，但认为区住建委已经依法处理，对其证明目的不能认可；对证据6的真实性认可，关联性不认可，该份证据在举证期满之后提交法院不应接纳，其上名城公司所述的房屋不是涉案房屋。绿地公司对证据1的真实性认可，证明目的不认可，绿地公司不存在违法行为；对证据2、3的真实性不确定，证明目的不认可，《认购协议》中约定房屋认购款与涉案房屋备案的房款一致，即使柏辉公司在前述款项外还支付了其他款项，该款项并未向绿地公司支付，与绿地公司无关，绿地公司不知晓柏辉公司所称孙柏成先设立公司、后将公司股权转让焦立红的事宜，柏辉公司具有北京市及通州区商办项目购房主体资格，绿地公司不存在柏辉公司所称的违法行为；对证据4、5、6内容不涉及绿地公司，与绿地公司无关。名城公司对柏辉公司提交的所有证据的真实性均认可，但不能证明名城公司存在违法行为。对于区住建委提交的证据，柏辉公司对证据1认可；对证据2、3的真实性及关联性认可，合法性和证明目的不认可，名城公司通过炒房形式收取柏辉公司巨额购房款，焦立红与绿地公司、名城公司约定购房款总价为5039575元、其中2617980元支付给绿地公司，2321595元支付给名城公司，并非是孙柏成收取，柏辉公司与名城公司共同串通，通过提供股权转让和法人变更等相关服务的方式变相逃避调控政策及违规炒房行为，区住建委没有对此进行认定，没有依法查明，存在履责调查严重违法；对证据4的真实性认可，合法性和证明目的不认可，该行政处分并非是查明绿地公司及名城公司的违法事实；对证据5的真实性认可，合法性和证明目的不认可，该回复并未给出对绿地公司及名城公司是否具有违法行为的认定及处罚结果，系过程性文件，不能证明区住建委在法定期限内履行了最终法定职责；对证据6的真实性、合法性及关联性均不认可，无法显示拍摄人员、时间及地点；对证据7的真实性、关联性认可，对合法性和证明目的不认可，区住建委未在法定期限内履责，名城公司法定代表人张辉承认认识孙柏成，知道孙柏成将柏辉公司和不动产进行二手房销售，名城公司收取房屋差价款，通过上述炒作方式规避限购政策，但是区住建委没有进行认定和行政处罚；对证据8的真实性认可，但是关联性、合法性、证明目的及关联性不予认可；对证据9的真实性、合法性不予认可，没有加盖参会单位公章，没有提供证据证明签字人员身份，已超过履责期限；对证据10的真实性认可，合法性、关联性和证明目的不认可，区住建委存在履责超期，对违法行为应该进行确认；对证据11、12、13的真实性认可，合法性及证明目的不认可。绿地公司对区住建委提交的所有证据的真实性由法院核实，绿地公司不存在《违法查处申请书》中所述违法行为，证明内容与绿地公司无关。名城公司对区住建委提交的所有证据均认可。本院在听取了各方当事人的质辩意见并经评议后，对证据认证如下：关于区住建委提交的证据13中被诉答复系本案被诉行政行为，不能作为证据使用；关于柏辉公司提交的证据6，与本案不具有关联性，本院不予采信；关于柏辉公司及区住建委提交的其他证据材料，内容真实、形式合法，能够证明区住建委对柏辉公司申请查处的事项进行受理、调查及处理的过程，本院予以采信；关于区住建委提交的法律依据，本院予以采信。通过以上经过认证的证据及庭审查明的情况，本院确认如下事实：2016年12月21日，柏辉公司设立登记，类型为有限责任公司（自然人独资），注册资本100000元，原股东及法定代表人为孙柏成。2016年12月30日，绿地公司向柏辉公司出具收据，显示付款内容为涉案房屋房款527980元。焦立红分别于2017年2月26日、2017年4月28日及2017年5月10日向名城公司支付100000元定金、2321595元及527980元，名城公司向焦立红出具了相应收据，收据的交款人为焦立红，付款内容为xx地下商业（绿地中央广场）xxx#转让款，收款人处为孙柏成，收款单位处为名城公司，其中527980元收据上备注有绿地收据的内容。经法庭询问，焦立红称其向名城公司支付的是涉案房屋的转让款，在名城公司向其出具527980元收据的时候，一并向其提供了绿地公司向名城公司开具的上述收据。2017年5月10日，柏辉公司原股东孙柏成与焦立红签订《转让协议》，主要内容为1：孙柏成同意将柏辉公司中的股权10万元转让给焦立红；2.焦立红同意接收孙柏成在柏辉公司中的股权10万元；3.于2017年4月27日正式转让，自转让之日起，孙柏成对已转让的出资不再享有出资人的权利和承担出资人的义务，焦立红以其出资额在企业内享有出资人的权利和承担出资人的义务。2017年5月11日，柏辉公司的法定代表人及股东由孙柏成变更登记为焦立红。2017年5月11日，孙柏成、焦立红及名城公司签订《协议》，载明：孙柏成把柏辉公司股权转让给焦立红，孙柏成及名城公司承诺，除柏辉公司名下涉案房屋以外，没有任何债权债务，如有其它债权债务，由收款公司名城公司承担，转让后公司名下涉案房屋归柏辉公司所有。名城公司作为收款公司及债权债务公司在该协议上盖章。2017年5月17日，绿地公司与柏辉公司签订《认购协议》，约定柏辉公司购买涉案房屋，房屋原总价为2617980元，柏辉公司应于2017年5月17日前支付购房款327980元（含定金），柏辉公司应于本认购协议签订之日起7日内到绿地公司售楼处，与绿地公司完成签署《商品房买卖合同》以及附随文件，并按约定支付相应房款。双方确认本认购协议主要内容作为《商品房买卖合同》的主要条款。柏辉公司若未按照本认购协议所约定的时间至绿地公司售楼处和/或未与绿地公司完成《商品房买卖合同》以及附随文件的签署、按期支付房款等，绿地公司有权选择要求柏辉公司继续履行合同或者无条件将涉案房屋另行出售第三人。《认购协议》上有柏辉公司的公章及焦立红的签字。2017年6月20日，柏辉公司向绿地公司支付车位费共计150000元。2017年9月7日，柏辉公司向绿地公司支付购房款800000元。经法庭询问，绿地公司及柏辉公司均表示，绿地公司与柏辉公司未签订房屋买卖合同，柏辉公司已支付房款1327980元，尚欠1290000元未付清，涉案房屋未办理网签备案手续，涉案房屋尚未交付柏辉公司使用。2020年4月23日，柏辉公司向区住建委邮寄《违法查处申请书》，主要内容如下：请求事项方面，请求查处在涉案项目中绿地公司拆分房屋总价款的违法行为、绿地公司及名城公司投机炒房、规避购房调控政策的违法行为，并将查处进程及结果书面告知柏辉公司。事实与理由方面，一、绿地公司存在拆分房屋总价款的违法行为。除了《认购协议》中应支付给绿地公司的房屋认购款2617980元之外，绿地公司及名城公司还要求焦立红向名城公司支付2421595元的介绍费，实为购房款。绿地公司将房屋总价款拆分为购房款、介绍费的行为违反《商品房销售明码标价规定》第八条、第十三条及《北京市住房和城乡建设委员会关于进一步加强商品房现房销售管理有关问题的通知》第五条的规定，应对其予处罚。二、绿地公司及名城公司存在投机炒房的违法行为。绿地公司及名城公司让焦立红实际支付购房款，借柏辉公司之名买房后，再将柏辉公司股权零对价转让（《转让协议》所述10万元名为股权转让款实为购房定金）给焦立红的行为，属于《北京市住房和城乡建设委员会等多部门关于开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》第四条中“7.通过替购房者代为注册公司，提供股权转让和法人变更等相关服务的方式变相逃避调控政策”所禁止的投机炒房行为，应对绿地公司及名城公司予以查处。三、名城公司及绿地公司存在规避购房调控政策的违法行为。名城公司及绿地公司为促使焦立红购买涉案房屋，宣称可以让焦立红成为该项目房屋的实际所有权人，采取让焦立红实际支付购房款，借柏辉公司之名买房后，再将柏辉公司股权零对价转让（《转让协议》所述10万元名为股权转让款实为购房定金）给焦立红的行为，规避《北京市住房和城乡建设委员会、北京市通州区人民政府关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》第二条规定“新建商业、办公项目应当按照规划用途销售，只能出售给企事业单位或社会组织，且上述单位购买后再出售时，仍须出售给企事业单位或社会组织。”及《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》第四条规定“开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。”综上，柏辉公司认为区住建委作为房地产主管部门，应依据《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》规定“在此基础上，各级房地产主管部门应当视情节轻重，对房地产开发企业采取以下措施：（一）书面警示；（二）约谈企业主要负责人；（三）公开通报企业不正当经营行为；（四）列入严重违法失信房地产开发企业名单；（五）由资质许可机关在资质审查中重点审核。”对名城公司及绿地公司予以查处。经法庭询问，柏辉公司表示上述绿地公司拆分房屋总价款的行为，指的是存在渠道费和房屋差价款；绿地公司及名城公司投机炒房、规避限购政策的违法行为，指的都是柏辉公司通过股权交易方式将柏辉公司法定代表人变更为焦立红以达到转让涉案房屋的目的。区住建委于2020年4月24日收到上述查处申请书，并于2020年4月29日收到北京市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）转来的相同内容的查处申请书。之后，区住建委针对上述柏辉公司举报的违法违规问题，向绿地公司调查相关情况，绿地公司向区住建委出具《关于绿地中央广场客户投诉事宜的回复》《收据》，主要内容为绿地公司开发的绿地蓝岸中心项目于2015年12月27日取得商品房预售许可证。柏辉公司认购绿地公司开发的涉案房屋，面积133.96平方米，总价2617980元。柏辉公司于2016年12月30日支付认购金527980元，2017年9月7日支付认购金800000元，合计缴纳1327980元。同时认购一个该项目地下车位，于2017年6月20日缴纳认购金150000元。以上交款明细为柏辉公司对绿地公司截至目前全部交款情况。绿地公司未向业主收取除购房款以外的任何费用，绿地公司从未委托经纪机构销售房屋，对该业主提出的经纪机构向业主单独收取费用之事，绿地公司并不知情。区住建委到名城公司的登记住所地现场检查，发现名城公司未在此实际经营。后名城公司一直不配合接受调查，区住建委于2019年6月12日对名城公司作出限制网签和信息卡的行政处理。2020年6月14日，名城公司向区住建委出具《情况说明》，主要内容为柏辉公司于2016年注册成立，法人孙柏成，2017年5月法人变更为焦立红。名城公司未有代焦立红注册公司的行为。名城公司于2017年5月11日受柏辉公司原股东孙柏成委托，代其收取与焦立红办理公司股权转让款，焦立红本人知情并完全认可，名城公司与焦立红未有房屋买卖交易。2020年6月19日，区住建委根据现阶段的调查情况作出《关于回复》，主要内容如下：一、依法就绿地公司拆分房屋总价款的违法行为予以查处。经查，绿地公司于2015年12月27日取得商品房预售许可证，并公示一房一价表的所有房源。依据《商品房销售明码标价规定》的通知（发改价格[2011]548号）第十三条、《商品房销售明码标价规定》第四条之规定，柏辉公司所要求的查处拆分房屋总价款的行为非区住建委职责，建议向通州区发改部门咨询。二、依法就绿地公司及名城公司投机炒房的违法行为予以查处。经查，名城公司于2004年9月6日注册成立，后在区住建委备案登记。区住建委于2020年5月间通过现场检查、电话联系等方式与该公司现法人张辉取得了联系，区住建委多次要求该公司针对涉嫌的违法违规问题递交书面情况说明，其最终于6月16日书面表示“1.未代焦立红注册公司；2.未与焦立红有房屋买卖交易”，鉴于该公司否认存在柏辉公司要求查处的违法违规问题，区住建委正在进一步深入调查，柏辉公司如有相关证据材料也可进一步向区住建委提供。另，鉴于该公司未积极配合区住建委依法开展的调查工作，区住建委已于2020年6月12日对该公司做出了限制网签和信息卡的行政处理。三、依法就绿地公司及名城公司规避购房调控政策的违法行为予以查处。此申请事项同上。四、将查处进程及结果书面告知申请人。区住建委将柏辉公司的申请查处回复邮寄到柏辉公司提供的地址。2020年6月24日，柏辉公司收到上述回复。柏辉公司对此不服，于2020年9月11日提起本案诉讼，要求确认区住建委未在法定期限内就柏辉公司违法查处申请作出答复的行为违法。2020年7月10日，区住建委就投诉内容询问名城公司，并形成《约谈记录》，名城公司表示柏辉公司原法定代表人孙柏成并非名城公司员工，孙柏成与名城公司的法定代表人张辉是朋友关系，名城公司对焦立红所说孙柏成在整个交易过程中一直声称是名城公司员工的事不知情，对孙柏成是否向焦立红推荐过涉案房屋不知情，没有委托过孙柏成以名城公司的名义向焦立红销售推荐涉案项目。在焦立红购买涉案房屋时，名城公司从事的是担保收款行为，孙柏成将柏辉公司及名下不动产转让给焦立红，让名城公司做收款担保，焦立红对此知情。名城公司没有与焦立红有过接触，没有为焦立红提供过柏辉公司转让的代办业务，没有为焦立红提供过经纪服务，没有向焦立红、孙柏成收取过任何性质的服务费用或佣金。焦立红提供的收据上金额属实，有将近300万，这些款项由焦立红打到名城公司账上，再由名城公司将全部款项打到孙柏成指定账号上，名城公司未留存一分钱。此外，区住建委称其一直未联系上孙柏成。2020年8月28日，区住建委召开涉案查处申请专题研究会议，会议内容为在对名城公司调查过程中，名城公司表示与柏辉公司未有房屋买卖交易和代其注册公司的行为。按照《房地产经纪管理办法》，区住建委有对房地产经纪活动监督的权力，应结合柏辉公司提交的收据等证据材料，深入调查名城公司是否有提供服务、收取佣金等行为，继而核实名城公司是否从事了经纪服务。市住建委参会并提出意见：1.调查方向及采取措施可行；2.鉴于名城公司未积极配合调查工作，可对名城公司进行立案调查；3.根据立案调查情况依法依规处理。2020年9月3日，区住建委认为名城公司涉嫌违反《房地产经纪管理办法》第二十五条第（九）项的规定，对名城公司立案调查。2020年9月3日，区住建委到名城公司的实际经营场所现场检查，并告知名城公司涉嫌存在为禁止交易的房屋提供经纪服务的行为。2020年10月19日，区住建委对名城公司进行询问调查，并制作《询问笔录》，名城公司表示其只是做担保收款业务，认可代收转让款10万元定金、2321595元、527980元，这些款项由焦立红打到名城公司账户，名城公司将140多万元打给孙柏成，剩余款项打给了孙柏成指定的杨继平。同时，名城公司向区住建委提交银行交易明细清单，该明细清单显示名城公司于2017年4月29日、2017年4月30日、2017年5月1日向孙柏成转款共计1441235元，于2017年5月10日、2017年5月12日向杨继平转款共计1600000元。2020年12月15日，区住建委对名城公司作出京建法罚（通建）字[2020]第650047号《行政处罚决定书》，主要内容为2017年年初名城公司参与经营的绿地公司开发涉案项目，在2017年年初尚未取得房地产权属证书，依据《北京市城市房地产转让管理办法》第十一条第（五）项“未经依法登记取得房地产权属证书的房地产，不得转让”的规定，涉案房屋在取得房地产权属证书前属于禁止交易的房屋，名城公司存在为禁止交易的房屋提供经纪服务的行为。名城公司的行为违反了《房地产经纪管理办法》第二十五条第（九）项的规定，依据《房地产经纪管理办法》第三十七条的规定，区住建委决定责令名城公司自收到本处罚决定书之日起15日内改正，并处以3万元罚款的行政处罚。2020年12月15日，名城公司缴纳上述罚款。经法庭询问，区住建委表示其认定的是名城公司为柏辉公司和焦立红转让涉案房屋的行为提供经纪服务。在本案审理过程中，区住建委于2020年12月21日作出被诉答复，并于2020年12月21日送达柏辉公司。柏辉公司对此不服，向本院申请变更诉讼请求，要求撤销被诉答复，判令区住建委按照《违法查处申请书》的请求对绿地公司、名城公司的违法行为予以查处，将查处进程及结果书面告知柏辉公司。区住建委、绿地公司及名城公司对柏辉公司的变更诉讼请求申请未提出异议，本院基于减少当事人诉累、节省司法资源的考虑，对柏辉公司变更后的诉讼请求予以接纳。本院认为，关于柏辉公司申请查处绿地公司存在拆分房屋总价款的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第二款的规定，人民法院经审理认为原告所请求履行的法定职责或者给付义务明显不属于行政机关权限范围的，可以裁定驳回起诉。参照《商品房销售明码标价规定》第四条及十三条的规定，各级政府价格主管部门是商品房明码标价的管理机关，依法对商品房经营者执行明码标价和收费公示规定的情况进行监督检查。商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。区住建委并不具有对价格违法行为进行调查处理的法定职责，因此，柏辉公司针对该项查处事项所提涉案之诉，依法应予驳回。关于柏辉公司申请查处绿地公司、名城公司存在投机炒房及规避限购政策的问题。根据柏辉公司本案提供的《违法查处申请书》内容可知，上述问题指的是绿地公司及名城公司让焦立红实际支付购房款，借柏辉公司之名买房后，再将柏辉公司股权零对价转让（《转让协议》所述10万元名为股权转让款实为购房定金）给焦立红的行为。根据《商品房销售管理办法》第五条第三款规定，直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。区住建委具有对辖区内房地产开发项目的经营、销售活动进行监督管理的法定职责。针对上述投机炒房及规避限购政策问题，区住建委进行现场检查、调取材料并询问过绿地公司及名城公司，经核实相关情况后，区住建委作出《关于回复》，告知柏辉公司现阶段调查情况及进一步深入调查，后区住建委组织市住建委召开涉案查处申请专题研究会议，针对调查过程中发现的名城公司涉嫌为禁止交易的房屋提供经纪服务的行为予以立案调查及作出相应行政处罚，穷尽调查手段后，区住建委作出被诉答复，认为目前现有证据不能认定绿地公司及名城公司存在投机炒房及规避限购政策的违法行为。综合上述情况，本院认为针对柏辉公司反映的上述问题，区住建委已经履行了法定职责，柏辉公司的该项履责请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。具体分析如下：第一，柏辉公司及焦立红均没有回避转让涉案房屋，柏辉公司所提规避限购政策问题不能成立。在北京市住房和城乡建设委员会、北京市通州区人民政府于2016年5月5日发布《关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》第二条规定，关于通州区商业、办公项目，新建商业、办公项目应当按照规划用途销售，只能出售给企事业单位或社会组织，且上述单位购买后再出售时，仍须出售给企事业单位或社会组织。根据名城公司开具的收据上有关涉案房屋转让款的记载说明，柏辉公司与焦立红之间存在转让合意，交易双方并未回避转让涉案房屋，不存在以合法手段掩盖非法目的的问题，不能视为规避限购政策。至于柏辉公司所提股权变更问题，柏辉公司将涉案房屋直接转让给不具有购房资格的焦立红，该转让本身不符合限购政策，柏辉公司内部股权是否变更及如何变更均不能影响该转让本身的定性，不能得出柏辉公司、焦立红存在规避限购政策。此外，区住建委针对该转让过程中名城公司提供代收钱款的行为，对名城公司进行立案调查，后以名城公司存在为禁止交易的房屋提供经纪服务的行为为由进行了行政处罚。第二，在案证据不足以证明绿地公司及名城公司存在投机炒房行为。《关于开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》列举了投机炒房行为，其中第四条第一款第（七）项规定通过替购房者代为注册公司，提供股权转让和法人变更等相关服务的方式变相逃避调控政策。柏辉公司所提《违法查处申请书》中认为绿地公司及名城公司的行为属于上述第四条第一款第（七）项规定的投机炒房行为，但是在案证据不足以证明绿地公司及名城公司提供了上述股权转让等服务，也不足以证明绿地公司及名城公司存在投机炒房行为。关于柏辉公司所提超期履责的问题。根据《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》第九条的规定，举报件应自受理之日起60个工作日内办结。上级主管部门转办的举报件，下级主管部门应当按照转办的时限要求办结，并按期上报办理结果；情况复杂的，经上级主管部门批准，可适当延长办理时限，延长时限不得超过30个工作日。实施行政处罚的，依据相关法律法规规定执行。此外，法律法规并未对行政处罚的期限做明确规定。本案中，区住建委收到柏辉公司提交的查处申请后，依法调取相关材料及询问名城公司及绿地公司，在调查过程中发现名城公司涉嫌违反《房地产经纪管理办法》第二十五条第（九）项的规定并予以立案，在对名城公司实施相应行政处罚之后，及时向柏辉公司做出结论性答复。考虑到对名城公司的立案调查及处罚情况是被诉答复作出的裁量因素之一，以及新冠肺炎疫情对区住建委的进一步履责亦造成客观影响，本院对区住建委的履责程序不持异议。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告北京柏辉商贸有限公司的诉讼请求。案件受理费五十元，由原告北京柏辉商贸有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费人民币五十元，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐 晶人民陪审员  乔爱科人民陪审员  房海娥二〇二一年三月十八日法官 助理  陈幽燕书 记 员  杨雅静