黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0110民初2986号原告：卜祥囡，男，1977年12月3日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：任胡玲，黑龙江宗邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：范晓琳，黑龙江宗邦律师事务所律师。被告：哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区香福路52号。法定代表人：冀江，该公司总经理。委托诉讼代理人：张禹，北京市盈科（哈尔滨）律师事务所律师[夏语迪，北京市盈科（哈尔滨）律师事务所实习律师]。原告卜祥囡与被告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月4日公开开庭进行了审理。原告卜祥囡委托诉讼代理人任胡玲，被告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司委托诉讼代理人张禹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卜祥囡向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即为原告办理房屋权属证书并将房产证原件（含有房屋所有权证及国有建设用地使用权证）交付原告；2.请求判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金8372元，每日按已付房款的万分之一标准计算，自2018年10月15日起计算至房屋产权证实际交付止。暂计8372元（2018年10月15日至2019年6月30日共计258天）；3.请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告签订《商品房买卖合同》，购买位于黑龙江省哈尔滨市××与××路交口××东北角××香福××楼××单元××室预售商品房，房屋总价款324500元，房屋于2016年10月25日交付。原告按照要求将办理产权证的所有材料和费用交付给被告，按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定及附件四第六条约定：被告应该在房屋交付使用后540日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在房屋交付后720日内取得房屋权属证明的，原告不退房的，被告在房屋交付720日后，每日按已付购房款的万分之一向原告支付违约金。但被告至今未办理产权证，依法应支付原告违约金，并办理房屋产权证。哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司辩称，一、产权证在未办理抵押权他项权证之前不能交付给原告。1、依据《合同补充协议》第二条第3款的约定：“因甲方为乙方提供阶段性按揭贷款担保（即甲方在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前为乙方偿还房款贷款提供担保）”。这就是说被告为原告在购买房屋时提供担保的时间直到在房产证上办理他项权证时止。被告也希望该房产尽快办理完产权证，然后再及时办理他项权证。不动产物权的公示效力为登记，其中包括抵押他项权利登记，本案中如果将未办他项权证的房产证交给原告，那么就难以在房产证上载明房产的权利限制，对外起不到公示作用，无论是对于贷款银行还是房产的下一购买人都起不到保护的作用，相反会带来交易的不稳定，这不符合正常的办证流程，损害的是其他社会公众的利益。2、依据《合同补充协议》第六条第3款的约定，原告应委托被告或被告指定的代办公司办理抵押登记。如果将房产证交给原告，意味着原告违反了《合同补充协议》关于委托办理的约定，被告可据此追究原告的违约责任。3、在未办理他项权时将产权证交给原告，对于是否办理抵押登记则完全取决于原告意愿，这对于提供全额担保的出卖人来讲存在巨大风险，且不符合合同约定。二、被告在《商品房买卖合同》履行过程中不存在任何违约行为，已完全履行了办理产权登记所需出卖人应履行的义务和责任，因此，不存在因被告的责任导致原告不能在房屋交付后720日取得房屋权属证书的问题。1、《合同补充协议》第六条第5款约定：“出卖人应当在该房屋交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人在房屋交付720日后，每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。”此处按照文意的正常理解，被告只有在交付房屋后的540日内进行房屋初始登记备案的义务，其他非被告原因导致的房产证逾期办理，被告不应承担违约责任。即使按原告的观点，把被告的义务扩大到需要协助原告及代办公司按时缴纳转移登记的公共维修基金和契税，被告也积极履行了上述义务，被告在接到代办公司通知后3日内就及时缴纳了公共维修基金，之所以在缴纳公共维修基金之后两三个月才缴纳契税，是因为缴纳契税之前代办公司还要分别到市房产局和农垦房产局查询业主二套房情况以确认税率，被告在接到代办公司通知后就立即缴纳了契税。因此，无论从哪个角度来解释被告的义务，被告均完成了应尽的义务。此外，即使认为被告在履行协助义务（代收业主登记材料、缴纳公共维修基金、契税）的过程中存在影响房产证办理速度的因素，被告也只能基于原告的损失承担赔偿责任，而不是承担违约责任，在原告不能举证证明自身损失的情况下，法院也无法确定。2、依据《商品房买卖合同》第十五条及《合同补充协议》第六条第5款的约定，出卖人将“办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”是指甲方（被告）将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理机关备案，作为乙方办理产权登记的基础资料，且仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续。”该条款中明确约定了被告作为出卖人应承担的合同义务为：在房屋交付使用后540日内，将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理机关备案。本案中，出卖人已经在房屋交付使用后的540日内将项目竣工验收备案手续交至农垦产权登记机关，就足以证明出卖人已经履行了合同义务。根据2008年7月1日施行的《房屋登记办法》第三十条规定：因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。第三十三条规定：申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。通过上述法律规定可以看出，本案中商品房买卖合同约定的甲方（被告）将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理机关备案，作为乙方办理产权登记的基础资料，仅是办理初始登记的材料，初始登记证办理完毕，意味着出卖人提交的材料均符合规定，也就履行了合同约定的义务。办理房产证所需出卖人提供的资料出卖人也已履行协助义务向原告的委托人宏玛房产交付。在被告完成法定和合同约定的初始登记义务后，很多时隔一年多不能办结产权证，但责任应该在于买受人（受托人）或者房产登记机关，不能笼统地归责于被告。因此，被告在产权证逾期事件中不存在任何违约行为及责任。3、原告的诉请所要求的违约金是基于合同中“如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人在房屋交付720日后，每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。”的表述，此条款明确写明，出卖人支付违约金的前提是：因出卖人的责任。本案中,出卖人在办理房屋产权过程中应承担的责任仅为提交竣工验收备案手续。被告五证齐全，土地出让金按时足额缴纳，且已在房屋交付使用后540日内递交了竣工验收备案手续，办理了初始登记，不存在因开发商原因而造成房产证逾期的情形。因此，出卖人承担违约金的前提是不存在的。另外，法律规定谁主张谁举证，既然原告依据相关条款主张违约金，为支持其诉讼主张也有责任提供证据证实该违约金的支付前提是被告的原因导致其不能按期取得产权证。4、依据2017年实施的《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付之日起90日内，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”可见办理房产证是买受人的主要义务，并且是法定义务，而出卖人仅是协助义务。办理房产证涉及三方当事人参与，分别是买受人（受托人宏玛公司）、出卖人、房产管理部门，其间要遵循两次申请、审查、通知等。出卖人在约定期限内将办理产权证所需全部资料报送产权登记机关，产权登记机关全部接收并受理，就意味着在出卖人已履行了法定的义务，初始登记证的办理完成，意味着如不存在产权登记机关不作为、买受人及其委托人消极行使权利的原因则房屋产权证必定会如期办理完成。可见，在初始登记完成至产权证办理完成这一过程中，不涉及出卖人。本案中，被告依约定履行了报送材料的义务。至于初始登记办理完成后能否办理房产证或能否及时下证，出卖人起不到任何作用和影响。三、办理产权证事项原告已委托代办公司，原告与代办公司之间形成了委托代理关系，无权再向被告主张违约责任。依据《合同补充协议》第六条第3款的约定：如乙方以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托甲方或甲方指定代办单位统一办理，乙方承担代办费用。本案中，原告作为商品房的购买人，具有办理房屋所有权登记手续的义务，且已经向代办公司哈尔滨宏玛房地产经纪有限公司交纳了代办费用500元。他们之间已经形成了委托代办产权证的法律关系。后续代办过程中也是代办公司相关工作人员与原告进行对接联系，也表明委托代理关系在商品房买卖合同签订后独立存在，人民法院应确认这种独立委托关系，判决被告不承担责任。四、原告主张计算违约金错误。1、如果被告真有责任导致原告不能在720日内取得产权证，被告仅存在协助义务，法院应该正确认识这种协助办证关系的独立性，不能加重被告的责任。本案原告为按揭贷款买房，迟延拿到房产证对其来讲没有任何经济损失，原告也没有举证证明其损失的存在，如按每日万分之一计算违约金，违约卜祥囡显过高，应予调整。2、原告违约天数计算错误。被告提交备案材料后，登记机关能否按期办理相关手续不受被告控制，由于登记机关原因导致原告未在720日内取得房屋权属证书的超期部分被告不应承担违约责任。因此，被告违约天数应当是被告超过540天未提交备案材料的时间，而不是原告超过720天未取得房屋权属证书的时间。3、延误初始登记的政府原因。原告的房产证未及时下发的原因是农垦产权登记机关机构改革，办理人员数量少、设备不足，导致改革后周边多家房产开发公司都集中在同一时间办理房屋产权，而农垦产权登记机关每天只能受理60件，造成了原告办理房产证出证时间延长，而原告却将此责任推给被告，实属歪曲事实。4、由于新冠疫情的影响，我省防疫指挥部下发公告，自2020年1月29日起，全省各地交通封闭，各企业、政府及事业单位均停止办公，且防疫指挥部至今没有下发关于复工的任何文件，农垦房产登记机关自2020年春节假期结束（即2020年2月3日起）至今不予办理房产登记相关手续，根据最高人民法院关于妥善处理新冠疫情民事案件指导意见，本次疫情属于不可抗力，自2020年2月3日起至农垦房产登记机关恢复办理房产登记相关手续期间，不应作为计算违约金的期限，应予排除；5、从《商品房买卖合同》有关价款的表述，就可得出已付购房款就是指签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》时原告交纳的购房款数额。因原告是贷款购房，签订合同时的已付购房款就是指首付加上定金金额，不含贷款部分。所以原告在主张违约金时按照房屋总价款计算违约金是错误的，已付购房款不是房屋总价款。6、原告与被告签署《永泰城产权办理结算单》，是对双方从合同开始至合同终结，履行过程中产生的费用及其他权利义务的确认，原告已经确认商品房买卖合同再无任何纠纷，现又以商品房买卖合同纠纷起诉被告要求承担违约责任，其行为严重违反民法的诚信原则与民诉法的禁止反言原则，根据民法及民事诉讼法相关规定，应驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无争议的原告提交的被告工商注册信息、收款收据、产权代办费收据，被告提交的《商品房买卖合同》及《补充协议》、产权资料领取明细表及授权委托书、产权代办费收据、哈尔滨永泰城LOFT/公寓入伙手续流程引导单、不动产权证、质押合同、被告申请法院调取的黑龙江省住宅专项维修资金票据、黑龙江省农垦哈尔滨管理局不动产（交易）登记申请书、中华人民共和国税收完税证明、销售不动产统一发票、情况说明，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：被告提交的哈尔滨宏玛房地产经纪有限公司出具的情况说明系原件，且有产权代办费收据佐证，该情况说明能够证明被告指定了哈尔滨宏玛房地产经纪有限公司为原告办理房产登记事宜及办理房产登记手续的具体过程，本院予以采信。被告举示的结算单上签名系原告本人签名，手印亦为原告本人所按捺，本院对该证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2015年5月22日签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同主要内容为：原告购买被告开发建设的位于哈尔滨市香坊区××路与××交叉口东北角永泰香福汇地块三11号楼1单元13层002号预售商品房，房屋总价款322970元。《合同补充协议》第六条第3款约定：如乙方以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托甲方或甲方指定代办公司统一办理，乙方承担代办费用。乙方应于办理房屋交付手续时向甲方或甲方指定代办单位出具委托办理该房屋产权证及抵押、登记手续的《授权委托书》及其他资料，并按要求预留相关证件复印件等资料，向甲方预交契税、公共维修基金、测绘费、产权代办费等费用。《合同补充协议》第六条第5款约定：出卖人应当在该房屋交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人在该房屋交付720日后，每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。原告以首付款102970元，向银行按揭贷款220000元的形式向被告支付了全部购房款。被告于2016年10月25日向原告交付了房屋。根据本院调取的证据显示被告于2018年3月15日为案涉房屋办理了初始登记。2019年8月6日，原、被告向房产部门申请办理房屋所有权转移登记。案涉房屋不动产权证书现已办理完毕，产权证号为黑（2020）农垦哈尔滨不动产权第0000362号。2020年9月28日，原告在《永泰城产权办理结算单》上业主签字确认处签名并按捺手印，在其签名处左侧写有“应补（退）款金额及合同权利、义务均已结清，实缴票据原件，产权证复印件本人均已领取，就商品房买卖合同再无纠纷”。被告指定哈尔滨宏玛房地产经纪有限公司（以下简称宏玛公司）为原告办理房屋权属证书及抵押登记手续，原告办理进户手续当日向宏玛公司交纳了代办费500元。由于该房屋的抵押登记手续未办理完毕，涉诉房屋的两份不动产权证书（权利类型分别为房屋所有权、国有建设用地使用权/房屋所有权）保管在宏玛公司处。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规禁止性规定，合法有效，原、被告应当按照合同的约定各自履行合同义务。第一，关于原告主张被告将两份不动产权证书（包含房屋和土地部分）交付给原告的诉讼请求。原告虽在《永泰城产权办理结算单》上签名，但原告仅取得不动产权证书复印件，不动产权证是权利人拥有该项财产的法律证明，原告作为案涉房屋的所有权人，有权取得不动产权证书，故本院对原告主张被告向其交付两份不动产权证书（包含房屋和土地部分）的诉讼请求予以支持。但因案涉房屋尚未办理完毕他项权证，在办理抵押登记手续期间，宏玛公司必然需要使用原告的不动产权证书，抵押登记手续应在合理期限内办理完毕，结合本案的具体情况，本院酌定被告应在判决生效后40日内为案涉房屋办理完毕他项权证，并将不动产权证书交付给原告。关于被告抗辩称案涉房屋的不动产权证书保管在宏玛公司，不应由被告返还原告的问题。诉讼中，被告自认在宏玛公司办理完毕他项权证后，应将不动产权证书交给被告，被告核对无误后再交付给原告，可见被告负有将产权证交付给原告的义务。故被告的抗辩理由不成立，本院不予支持。第二，关于原告签署《永泰城产权办理结算单》时，被告是否存在欺诈行为，原告是否构成重大误解及该结算单效力的问题。首先，原告未能提供证据证明被告存在欺诈行为及原告存在重大误解的情形，应当承担举证不能的法律后果。另外，欺诈及重大误解并非是导致结算单无效的法定情形；其次，结算单中业主签字确认栏中明确载明“应补（退）款金额及合同权利、义务均已结清，实缴票据原件、产权证复印件本人均已领取，就商品房买卖合同双方再无纠纷”，虽结算单系由被告提供，但上述条款紧邻原告签名处且字体大小与结算单中其他字体一致，原告在签名时没有阅读到这一条款的可能性较小，其该条款中已明确标注领取的证件是产权证复印件，原告阅读该条款后仍然签名确认，是对结算单中载明的所有内容的确认。再次，原告有权拒绝在结算单上签字确认，有权选择以其他方式向被告主张权利，但原告阅读结算单后仍选择在结算单上签名，该行为是对自己的民事权利的处分方式，原告应当遵循诚信原则恪守承诺。综上，该结算单签署时被告的行为不构成欺诈，原告不能构成重大误解，该结算单合法有效。最后，关于原告主张被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金8372元，每日按已付房款的万分之一标准计算，自2018年10月15日起计算至房屋产权证实际交付止，暂计8372元（2018年10月15日至2019年6月30日共计258天）的诉讼请求。因原告在《永泰城产权办理结算单》上签字确认，双方就商品房买卖合同再无纠纷，视为原告对自身权利的放弃，原告应承担行使民事权利后相应带来的法律后果，故对原告的该项主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第四十四条、第五十二条、第五十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司于本判决生效后四十日内将坐落于哈尔滨市香坊区永盛路15号永泰香福汇地块三11号楼1单元13层2号的两份不动产权证书（权利类型分别为房屋所有权、国有建设用地使用权/房屋所有权）交付给原告卜祥囡；二、驳回原告卜祥囡的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计25元（原告预交50元），由哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  陈彩霞二〇二一年三月二十九日法官助理徐久洋书记员郭金雪附本判决依照的相关法律规定：《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。