四川省广元市利州区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川0802执异13号 案外人：赵启炼，男，生于1985年9月14日，汉族，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：华平，四川立韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张碧选，四川立韬律师事务所律师。 申请执行人：张天耀，男，生于1977年8月18日，汉族，广元市利州区人，住四川省广元市利州区。 被执行人：宋阳，男，生于1974年3月11日，汉族，住广元市利州区。 在本院执行申请执行人张天耀与被执行人宋阳民间借贷纠纷一案中，案外人赵启炼对本院查封位于广元市利州区××路××楼××号住房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人赵启炼称，请求人民法院依法解除位于广元市利州区××路××楼××号房屋的执行措施。事实及理由：案外人与被执行人宋阳在2014年7月26日签订《房屋买卖合同》，约定宋阳将位于广元市利州区××路××楼××号房屋以341140元的价格出售给被执行人，被执行人在合同签订之日向宋阳支付20万元购房款，剩余购房款于案外人取得该房屋的《房屋所有权证》及《土地使用权证》之日起7日内支付。合同签订后，案外人向宋阳支付了20万元购房款，宋阳将该房屋交付给案外人，案外人随即居住至今。后案外人多次要求宋阳办理过户登记手续，但宋阳一直以种种借口拖延至今。2017年张天耀与宋阳因民间借贷纠纷一案诉至法院，后法院作出（2017）川0802民初1319号民事调解书，因宋阳未按照约定偿还债务，张天耀向法院申请强制执行，法院在执行过程中查封了该房屋，又在恢复执行的时候发布了拍卖公告，现该房屋被王开强竞拍成功。法院在拍卖后到现场查看房屋时，案外人才知晓该房屋被法院采取了执行措施。案外人认为，法院在张天耀与宋阳民间借贷纠纷一案中对位于广元市利州区××路××楼××号房屋采取司法拍卖的执行措施系执行对象错误。首先，该房屋在2014年7月26日就已经出售并交付给了案外人，案外人已支付了部分房款，是该房屋的权利人，剩余未支付的部分也是因出售人宋阳未办理过户登记手续致使付款条件未成就，不能办理过户登记是宋阳单方面原因导致的，案外人并无过错。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院你的要求交付执行；（四）非因买卖人自身原因未办理过户登记。”案外人在法院查封之前就与宋阳签订了《房屋买卖合同》，并按合同约定支付了大部分房屋价款并合法占有了该房屋，故，该房屋不应当成为张天耀与宋阳民间借贷纠纷执行案件中的执行对象，贵院在对该房屋进行司法拍卖时应当根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第6条第二款的规定：“实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：（二）查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明；”查明拍卖财产现状，由于贵院在拍卖前未查明拍卖财产现状，导致案外人对拍卖事宜毫不知情，案外人愿意将涉案房屋剩余价款交付到法院。综上，贵院将涉案房屋进行司法拍卖的行为已经侵犯到案外人的合法权益，系执行对象错误，故提起异议，请求法院撤销对涉案房屋的执行措施。 申请执行人张天耀称，关于赵启炼所谓的涉案房产，宋阳早在2013年8月19日向张天耀借款30万元时已经用涉案房产抵押（他项权证号：××号。房产所有权证号：××号），根据物权法张天耀享有绝对的优先受偿权；二、宋阳在执行案中与申请人的议价笔录中在执行人员询问宋阳现在被拍卖房产的情况：宋阳在笔录的第二页倒数约第五行有明确的表述，该房屋有出租的到期时间，并承诺成交或抵偿后，已付租金未使用由谁收的细节表述；三、本案在执行过程中执行人员依法在拍卖网上公告、公示达到了法定的期限（并且在异议期内赵启炼也未向法院提起异议的申请）后拍卖的。执行人员适用法律、程序合规、合法。综上，应当波驳回异议人的异议请求。 被执行人宋阳未作陈述亦未提供任何证据。 本院查明，原告张天耀与被告宋阳民间借贷纠纷一案，本院立案受理后，于2017年5月10日作出（2017）川0802民初1319号民事调解书，内容为：一、被告宋阳自愿于2017年5月20日前向原告张天耀支付借款本金91万元及截止2017年5月10日的借款利息9万元，共计100万元；二、若被告逾期还款，原告就上述债权对被告宋阳所有的位于广元市××路××楼××号××号××号房屋（他项权证号分别为：广房他证字第2013081900XXX号、广房他证字第2013081900XXX号、广房他证字第2013081900XXX号）享有优先受偿权；三、原告张天耀自愿放弃其他诉讼请求。该民事调解书于2017年10月9日生效后，原告张天耀申请强制执行，本院于2017年10月16日以（2017）川0802执1534号案件受理。2017年10月24日，申请执行人张天耀与被执行人宋阳达成执行和解协议，协议约定：一、申请执行人张天耀同意处置宋阳抵押房产偿还债务；二、抵押房产查封后，由法院协调处置房产，被执行人宋阳配合；三、执行费12400元，由被执行人宋阳承担。2017年10月30日本院作出（2017）川0802执1534号执行裁定书，裁定：冻结、扣划被执行人宋阳银行存款1018850.00元（借款本金910000.00元、利息90000.00元、案件受理费6450.00元、执行费12400.00元）；或查封、扣押、拍卖、变卖其同等价值的财产；或扣留、提取其同等金额的合法收入。2017年11月6日，本院向广元市不动产登记中心发出协助执行通知书，要求：一、查封被执行人宋阳名下位于广元市利州区××路××楼××号（房产证号：广房权证城字第2××7；土地证号：广国用2013第4××8号）的房产；二、查封期限为三年。2019年5月17日，申请执行人张天耀向本院提交恢复执行申请书，本院于2019年5月31日以（2019）川0802执恢222号立案受理，并于2019年8月13日出具（2019）川0802执恢222号执行裁定书，裁定：查封、拍卖、变卖被执行人宋阳名下位于广元市利州区××路××楼××号（××）、1-5-1（2013080200XXX）、1-6-2（2013080200XXX）房屋。本院分别于2019年11月19日、2019年12月23日、2020年1月24日将三套房屋通过网络成功拍卖。就案涉房屋（栖凤路1-3-1号住房）由王开强以最高应价380000元成功竞得，本院出具（2019）川0802执恢222号之一执行裁定书，裁定：一、位于广元市利州区××路（李国军）1-3-1号（××）住房的所有权归买受人王开强所有；二、买受人王开强可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。并于2019年12月24日向买受人王开强送达该执行裁定。2019年12月25日本院向广元市不动产权登记中心发出协助执行通知书，要求协助将案涉房产变更登记为王开强所有。2020年2月20日广元市不动产权登记中心将该房屋登记于买受人王开强名下，不动产权证登记号川（2020）广元市不动产权第0××7号。之后，案外人赵启炼于2020年6月1日向本院提交执行异议申请书。 再查明，李国军所有的广国用（2013）第3××9号土地使用权证，土地使用面积为338.81平方米，使用权类型为出让，座落广元市利州区××路，宋阳于2013年8月5日对案涉房屋办理广房权证城字第2××7号，共有情况为单独所有。2013年8月19日，就案涉1-3-1号房屋办理了广房他证城字第201308190413号抵押权证，房屋他项权利人为张天耀，房屋所有权人为宋阳，债权数额为300000.00元，债务履行期限2013年8月19日至2013年11月18日。 本次异议审查中，案外人赵启炼向本院提交一份《房屋买卖合同》，该合同由被执行人宋阳为卖受人（甲方）与案外人赵启炼为买受人（乙方）于2014年7月26日签订，合同约定，买受人购买的住房位于广元市利州区××路××楼××单元××楼××号，面积为92.20平方米，单价为3700元／平方米，总价为341140元，付款方式为合同签订之日起乙方向甲方支付200000元，剩余购房款于乙方取得该房屋的《房屋所有权证》及《土地使用权证》之日起7天内支付。甲方应于本合同签订之日起15天内将本合同项下房屋全部交付给乙方，同时甲方在15天内为乙方办理房屋所有权证及土地使用权证的过户手续。另，案外人向本院提交户主为宋阳的缴纳水费、电费、天然气费的票据和广元市利州区东坝街道栖凤社区居民委员会于2020年6月2日出具《证据》一份，内容为：兹有剑阁县白龙镇南华街65号，赵启炼，男，居住在我辖区栖凤路李国军住宅楼1-3-1号，情况属实。 本院认为,案外人赵启炼以房屋购买人的身份要求解除位于广元市利州区××路（李国军）1-3-1号（××）住房的执行措施，实质是以案外人身份对执行标的提出排除执行措施的异议。因此，案外人赵启炼的异议申请必须首先要符合《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十四条“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对执行标的提出异议的，应当在该执行标的的执行程序终结前提出”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的的规定》第六条第二款“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序之前提出”的规定，否则案外人的异议应予驳回。 由于案外人赵启炼于2020年6月1日向本院提交执行异议申请书，案涉房屋于2019年11月19日由买受人王开强进行了竞价拍卖确认成交，本院已将案涉房屋裁定交付予买受人，买受人王开强已经于2019年12月24日签收该裁定，并于2020年2月20日在不动产登记部门进行所有权转移登记，因此，执行标的权属在案外人赵启炼提出执行异议前已经发生转移且所有权转移登记已经完成，案涉广元市利州区××路（李国军）1-3-1号（××）房屋的执行程序已经终结，因此赵启炼以案外人身份对执行标的提出排除执行措施的异议未在执行标的执行程序终结前提出，其异议请求已经超过法定期限，故依法应予驳回。 综上所述，案外人赵启炼的执行异议，已经超过法定申请期限，其执行异议请求，本院不予支持，但案外人赵启炼与被执行人宋阳之间因购买栖凤路李国军1-3-1号房屋形成的债权，可以依法另行以一般债权向债务人主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十四条和第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款、第十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人赵启炼的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  李大东 人民陪审员  王治平 人民陪审员  廖 萍 二〇二一年三月二十九日 书 记 员  欧彩凤