四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0192民初921号 原告：余洋，男，1987年1月27日出生，汉族，住四川省双流县。 被告：徐纯凤，女，汉族，生于1984年1月21日，住四川省蓬溪县。 原告余洋与徐纯凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员李书剑独任审判，公开开庭进行了审理。原告余洋、被告徐纯凤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 余洋向本院提出诉讼请求：1、判令徐纯凤赔偿违约金80000元；2、判令徐纯凤赔偿损失40000元；3、判令徐纯凤退回2020年7月4日通过支付宝转被告的7200元。庭审中，余洋当庭增加诉讼请求：判令徐纯凤退还家具和家电（床、衣柜、桌子、床头柜共五套）。事实和理由：余洋与徐纯凤于2016年12月签订《房屋租赁合同》，合同约定的租赁期限为2017年2月1日至2023年1月31日，徐纯凤于2020年2月违反合同约定要求提前收回房屋，余洋积极履约，分别于2020年2月16日连续2次通过支付宝给徐纯凤转半年房租7200元，均被徐纯凤退回；于2020年7月4日通过支付宝转徐纯凤半年房租7200元，徐纯凤未退回；再于2020年8月12日转徐纯凤一年房租，徐纯凤分两次全额退回。2020年8月30日徐纯凤在未告知余洋的情况下，强行换锁入户，其母亲和妹妹无正当理由强住，在余洋多次报警协商无果情况下，2020年9月15日强行要求余洋搬出租赁房屋。徐纯凤的行为已严重违约并给原告造成经济损失，根据双方合同约定，在租期内，徐纯凤违约应向余洋赔偿违约金80000元，且应对余洋所产生的装修损失进行赔偿和退回2020年7月4日通过支付宝转账的7200元。为维护自身合法权益，余洋诉至法院。 徐纯凤答辩称，对于余洋第一项诉讼请求的违约行为由法院认定，合同中约定了乙方出现违约，一方赔偿另一方一个月的租金。自己的房屋没有说明可以用于经营，不同意余洋提出的赔偿。对于余洋主张的装修费用，其向法庭提供了具体情况，对于余洋的装修没有做任何改动，对于硬装的价值应当作出认定。余洋可以拿走家具和家电。对于2020年7月4日的转款7200元，因双方争议期间，并未终止余洋对房屋的使用权限，且余洋实际使用房屋到2020年9月15日，故余洋支付的该笔费用应当视为2020年2月至7月半年实际使用房屋的占用费。对于余洋2018年起开始拖欠物业费，导致物业公司打电话告知自己缴纳物业费和垃圾清理费。余洋将房屋用于经营，邻居打电话提出了问题，因余洋的经营产生了群租事情，导致了整个单元的危险性。 本院经审理认定事实如下：2016年12月，徐纯凤（甲方，出租房）与余洋（乙方，承租方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定由甲方将位于成都市天府新区××路××幢××楼××号房屋租给乙方使用，用途为住房，租赁期为72个月，自2017年2月1日至2023年1月31日止。房屋月租金为1200元，每6个月支付一次，首期租金于合同签订当日付清，对应租期为2017年2月1日至2017年8月31日，第二次租金于2017年8月15日前付清，之后每6个月支付一次租金。乙方于本合同签订之日起交纳给甲方押金1200元，租期届满后，房屋及设施若无损坏遗失且水电气费、电话费、有线电视费、宽带网络使用费、卫生费、物管费等费用结算完后，甲方当日退还押金（无息）给乙方。双方合同第五条第二款约定：“甲方对乙方的合法使用不得进行干涉，本合同期内不得收回房屋，或转租他人”，第五条第四款约定：“乙方须按时支付本合同约定的租金，按时缴纳水电气费、电话费、有线电视收视费、宽带网使用费、卫生费、物管费等费用。如乙方逾期交付租金，则每逾期一天，甲方有权按照月租金的1%加收滞纳金，并有权收回该房屋”，第五条第九款约定：“租赁期未满，甲乙双方中任何一方均不得提前解除本合同，否则视为违约。违约方应向对方支付一个月租金作为违约金。”在合同约定的其他事项中，双方手写约定：“租期内若甲方违约，则赔偿乙方违约金80000元”。 合同签订后，徐纯凤依约提供了案涉房屋，余洋向徐纯凤支付房屋租金。 双方微信聊天记录载明：2020年1月30日，徐纯凤向余洋催收房租，余洋表示遇到疫情经济困难，徐纯凤向余洋提出可以退租。2020年2月3日，徐纯凤向余洋催收房租。2020年2月16日，徐纯凤向余洋发送信息：“你已经超过付租金时间16天了，房子不租了”，余洋回复：“疫情之下总有微光嘛现在全国都是一起在抗击疫情”，徐纯凤：“我这是住房不是商铺”，余洋：“都是一样的介绍就陆续退租，一般节后会有返工潮”，徐纯凤：“疫情过后我来收房”，余洋：“你放心，差你的钱肯定不得少你的”，徐纯凤：“我不租了确定”，余洋：“疫情期间属于不可抗力徐姐，你也是做生意，能否相互理解”，徐纯凤：“不能我这是住房”，余洋对此在回复中称其租赁该住房是用于运营徐纯凤是清楚的，自己对租赁房屋进行了维护加上前期装修投资5万多，成本尚未收回。徐纯凤回称：“三月份我来收房子”，余洋：“恐怕不行”，徐纯凤：“你这期间处理好”，余洋：“合同上有免责条款你要硬来，我们就第一协商，第二仲裁，第三你可以起诉我我遵守约定，也按仲裁和法院判决执行”，徐纯凤“你去问问律师嘛”，余洋：“嗯好的如果你觉得租得不行，之前不租就完了，现在我投入了这么钱和精力进去，你又要收房子，不厚道了或者你确实想要这个房子，自己要拿去租，我收回些装修成本，我把房子交还给你。也行生意没这么做的这样子嘛，我这两天凑一下，把房租给你打过来。难得扯了”，徐纯凤：“按合同办事”，余洋：“好”，徐纯凤：“你本应该在一月十五号交付房租房屋租赁使用是提前半月支付”余洋：“也是遇到疫情”，徐纯凤：“我在2月3日提醒你交房租，你置之不理”，余洋：“做生意，啥事好说好商量，我也不会少你”，徐纯凤：“物价上涨，我三年没涨过你一分钱房租”。 余洋的支付宝转账记录显示，余洋于2020年2月16日前后两次向徐纯凤转款7200元，均被徐纯凤退回。2020年7月4日，余洋向徐纯凤转款7200元。 另查明，徐纯凤于2020年8月30日更换了案涉租赁房屋的门锁，后余洋自行将房屋门锁换回原锁，于2020年9月15日将房屋钥匙交付给中介公司，徐纯凤于当日从中介公司处拿到余洋交付的钥匙。 再查明，徐纯凤于2020年3月24日支付了案涉租赁房屋2019年10月1日至2020年3月31日的物管费1376.16元，2019年10月1日至2019年11月8日的生活垃圾处置费10元；2020年7月4日支付了案涉租赁房屋2020年4月1日至2020年7月31日物管费917.44元，2019年11月至2020年7月31日的生活垃圾处置70元，上述款项合计2373.6元。 2020年1月24日，成都市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部发布2020第1号通告，当日四川省启动突发公共卫生事件一级应急响应。 庭审中，徐纯凤当庭确认房屋出租时为清水状态，余洋当庭确认房屋租金为每6个月支付一次，《房屋租赁合同》中首期租金对应的租赁时间2017年2月1日至2017年8月31日共7个月为笔误。 证明上述事实的有原、被告身份信息、《房屋租赁合同》、余洋支付宝转款凭证、微信聊天记录、《四川宏达世纪服务有限公司宏达世纪锦城催缴通知单》、四川宏达世纪服务有限公司宏达世纪锦城项目专用收据及当事人的当庭陈述等证据，本院予以确认并在案佐证。 本院认为本案双方的争议焦点为：徐纯凤是否应当承担违约责任。针对本案余洋的诉讼请求，本院评述如下： 余洋与徐纯凤签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。 关于合同的解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。根据《房屋租赁合同》约定和余洋当庭的陈述可以确定余洋应当于2020年1月15日前支付下一期租金，而此时针对新冠疫情的防控措施并未以一级应急响应的状态呈现。后因余洋未按双方约定按时支付房屋租金，在双方往来的微信聊天记录中，徐纯凤三次催收房租，并且在前两次催促余洋支付房租时并未提出解除合同，仍然给予余洋补足房租继续履行合同的机会。后截至2020年2月16日，余洋延迟支付租金已超过一个月，徐纯凤有权解除合同。徐纯凤于2020年2月16日明确表达按合同解约并腾退房屋的意愿，余洋收到该信息，本院确认案涉租赁合同于2020年2月16日解除。余洋在疫情发生前已经存在未按时支付租金的违约行为，再以疫情为不可抗力为由与主张部分或者免除责任，本院不予支持。因案涉合同系由于余洋违约而解除，余洋主张徐纯凤违约没有事实和法律依据，故本院对余洋主张徐纯凤支付违约金和赔偿损失的诉讼请求不予支持。 关于余洋要求徐纯凤退还2020年7月4日转款7200元的诉讼请求。徐纯凤于2020年2月16日解除了其与余洋签订《房屋租赁合同》并要求余洋腾退房屋，但因余洋实际占有使用该房屋，徐纯凤主张该款应当视为余洋2020年2月至2020年7月实际使用房屋的费用，本院予以支持。徐纯凤收取该款项系对余洋占有使用案涉房屋的救济手段，对其辩解意见予以采纳。 关于余洋庭审中增加要求徐纯凤退还家具和家电的诉讼请求，徐纯凤虽当庭已经表示可以返还，但因余洋在本院给予期限内并未提交需返还的物品清单，其该项诉请并不明确，应当承担举证不能的不利后果，故本院对该诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告余洋全部诉讼请求。 案件受理费1422元，由原告余洋负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人及代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李书剑 二〇二一年三月二十九日 书记员  陈春梅