广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0402民初12260号原告：朱锦芳，女，汉族，*年*月*日出生，住××××××，公民身份号码：*××××××××××××*。委托诉讼代理人：郑旭光，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾少颖，北京德恒（珠海）律师事务所实习律师。被告：梁除英，女，汉族，*年*月*日出生，住×××××××××××××，公民身份号码：*××××××××××××*。原告朱锦芳诉被告梁除英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱锦芳的委托诉讼代理人郑旭光、曾少颖到庭参加诉讼，被告梁除英经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。原告朱锦芳向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令被告向原告返还双倍定金120万元；2.请求判令被告向原告支付资金占用利息13372.5元，（自2019年12月27日暂计至2020年7月14日为13372.5元，该日之后的利息仍以60万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还之日止）；3.请求判令被告赔偿原告居间服务费损失53300元；4.请求判令被告承担本案的律师费5万元；5.请求判令被告承担本案的诉讼费、保全费、诉讼财产保全责任保险费等。事实和理由：2019年11月11日，原告与被告、经纪方珠海市世华房地产代理有限公司三方签订了《房地产买卖及居间合同》（合同编号：1710102）以及其他相关的合同附件。合同约定被告将其单独所有的位于珠海市香洲区××××××××××××××××××××（权证编号：20160117479；建筑面积202.77㎡）以成交总价533万元（含定金60万元）出售给原告。当日，原告向被告支付了20万元定金，其后于2019年12月27日将40万定金转入被告指定的平安银行账户。根据合同约定，买卖双方须于2020年1月10日或之前办理完相关税费交纳和签署《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，并办理过户递件手续，且递件回执由经纪方代为托管。2019年12月9日，三方签订第一份《合同补充协议》变更原合同第六条为“买卖双方须于2020年3月15日或之前办理完相关税费交纳和签署《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，并办理过户递件手续”。2020年3月15日，三方签订另一份《合同补充协议》变更原合同第六条为“买卖双方须于2020年6月1日或之前办理完相关税费交纳和签署《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，并办理过户递件手续”。2020年5月6日，原告收到被告消息称，案涉房屋被查封无法过户。此后原告联系被告协商，希望被告能在合同约定的2020年6月1日前解除案涉房屋的查封，并办理相关手续。2020年6月1日，被告并未按照合同约定与原告“双方一起办理完相关税费交纳和签署《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，并办理过户递件手续”。2020年6月6日，原告向被告寄送《催告函》，愿意再给予其一个月的合同履行宽限期，若被告仍不履行合同的，合同将在2020年7月2日正式解除，且不再另行通知。为确保被告收悉，原告还通过手机短信和微信的方式告知被告。原告为购买案涉房产已实际向经纪方支付居间服务费53300元，并为了追回涉案款项委托律师代理提起本案诉讼已支付律师费用5万元，根据《合同法》的规定以及合同约定，被告不履行合同义务的，应承担损失赔偿责任。至原告起诉时，被告仍未履行合同义务，也未与原告协商赔偿损失事宜，被告的行为已构成根本违约。根据《房地产买卖及居间合同》第十二条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条规定，原告特提起诉讼，请求法院确认《房地产买卖及居间合同》已于2020年7月2日解除，且要求被告承担返还双倍定金120万元、支付资金占用利息13372.5元，以及赔偿原告居间服务费53300元和律师费5万元等损失的责任。综上所述，为了维护原告方合法权益，恳请人民法院依法查明事实，判如所请。原告提供了如下证据：1.《房地产买卖及居间合同》及不动产权证；2.《综合收据》（NO:ZH00015619）及Pos机刷卡支付20万保证金的凭证;3.《定金托管协议》（协议编号：1700597）；4.2019年12月27日招商银行转账汇款电子回单；5.《业主收款收据》；6.2019年12月9日签订的《合同补充协议》；7.2020年3月15日签订的《合同补充协议》；8.2020年5月6日至2020年5月31日原、被告微信聊天记录；9.地址确认书（卖方）；10.催告函；11.EMS邮件（邮件号：1075951807734）及投递状态；12.2020年6月7日原告与被告的短信记录；13.2020年6月7日原告与被告的微信记录；14.EMS邮件（邮件号：1082897117034）及投递状态；15.《佣金及必要费用确认及支付协议书》（编号：1904978）；16.《综合收据》（编号：00015614）及支付凭证；17.委托代理合同；18.招商银行转账汇款电子回单（流水号：PI20EQC629290122）以及律师费发票；19.珠海市不动产登记抵押查封情况查询结果；20.珠海市人才购房证明；21.原、被告个人微信信息截图。被告梁除英没有提出答辩意见也没有提供证据。经审理查明，2019年11月11日，原告朱锦芳（买方）与被告梁除英（卖方）、案外人珠海市世华房地产代理有限公司（经纪方）签订《房地产买卖及居间合同》，约定：买卖双方通过经纪方出售及购入位于珠海市香洲区××××××××××××××××××××，房地产证号码为20160117479，成交总价为533万元，定金为60万元；买方在签署本合同时交保证金20万元予经纪方，若卖方签署本合同并对上述款项以定金名义签收后，买方所交保证金自动转为定金；其余473万元楼款，买方须一次性付清，买卖双方须于2020年1月10日或之前办理完相关税费交纳和签署《珠海市房地产买卖合同（适用于二手房买卖）》，并办理过户递件手续；本合同签订时物业无查封、有抵押，无附有租赁合同，卖方应于签署本合同后55天内解除抵押手续，并将房地产证原件托管于经纪方处作为办理过户手续之用，在卖方收齐全部售房款后2日内双方办理交楼手续；卖方须保证对该物业享有完整所有权或已取得共有人的同意，能完全支配及处理，有关该物业在本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项、租赁、抵押、查封等事宜，卖方应在签署《珠海市房地产买卖合同（适用于二手房买卖）》前清理、解除完毕，并保证转让后买方无需负责，否则卖方必须承担本合同无法继续履行的违约责任及由此引起的一切法律责任，并承担本合同约定的买、卖双方共计应支付给经纪方的佣金总额作为违约金；如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让予任何人，如卖方收取定金后不依合同条款将该物业售予买方，则卖方须返还双倍定金予买方，以弥补买方之损失，买方或卖方中的任一方未能履行本合同之条款或交易过程中因房屋被查封或第三人主张权利导致本合同交易不能完成的，相对方也可选择按本合同约定的房屋买卖总价的20%要求对方承担违约责任，如卖方或买方中任何一方因违约而引起诉讼，违约方承担对方的所有维权费用（包括但不限于律师费、担保费、评估费等）；现房屋有两个抵押，买方知晓具体情况，详见珠海市不动产登记情况查询结果；签合同当日买方支付部分定金在经纪方托管，剩余部分在买方出具人才购房证明后由买方自行转到卖方账户；等等。2019年11月11日，原告朱锦芳（乙方）与被告梁除英（甲方）、珠海市世华房地产代理有限公司（丙方）签订《定金托管协议》，约定：甲乙双方同意将买卖合同约定的定金60万元中的20万元交丙方托管，在乙方出具人才购房证明后三个工作日内，丙方可解除托管将定金交付给甲方。当日，原告向珠海市世华房地产代理有限公司支付了20万元。2019年11月11日，原告朱锦芳（甲方）与珠海市世华房地产代理有限公司（乙方）签订《佣金及必要费用确认及支付协议书》，约定甲方同意在签订房地产买卖合同同时一次性向乙方支付居间服务费53300元。当日，原告向珠海市世华房地产代理有限公司支付了53300元。2019年12月9日，原告朱锦芳（买方）与被告梁除英（卖方）签订《合同补充协议》，约定：如买方在2019年12月27日前未能取得人才购房证明，则三方同意解除《房地产买卖及居间合同》，三方互不追究责任；若买方取得人才购房证明，则买卖双方须于2020年3月15日或之前办理完相关税费交纳和签署《珠海市房地产买卖合同（适用于二手房买卖）》，并办理过户递件手续。2019年12月20日，原告取得了珠海市人才购房证明，同日，被告出具收据，写明收到原告购买珠海市香洲区××××××××××××××××××××的定金60万元。2019年12月27日，原告向被告转账支付了40万元。2020年3月15日，原告朱锦芳（买方）与被告梁除英（卖方）签订《合同补充协议》，约定：买卖双方须于2020年6月1日或之前办理完相关税费交纳和签署《珠海市房地产买卖合同（适用于二手房买卖）》，并办理过户递件手续，买方须于2020年5月11日之前协助卖方办理完473万元的购房尾款的资金监管，卖方须在买方完成资金监管后15个工作日内完成解除房屋抵押状态。当日，原告朱锦芳（买方）与被告梁除英（卖方）、见证方詹沛强等人签订《合同补充协议》，约定：因卖方需要买方提前协助办理银行资金监管导致理财收益受损，原理财收益为每天435元，现三方同意自资金监管当天至缴税过户之日期间，本应产生的理财收益由三方平均承担。2020年4月26日，被告梁除英名下的位于珠海市香洲区××××××××××××××××××××被查封，查封申请人为珠海华润银行股份有限公司珠海分行。2020年5月6日，被告通过微信向原告告知上述房屋被查封，目前没有办法办理过户手续，现手头没有资金，暂时没有办法解封。2020年6月5日，原告向被告发出《催告函》，称被告于2020年5月6日告知房产被查封，原告于2020年6月1日查询，上述房产仍处于查封状态，被告未能在合同约定的日期前解除房产查封，已构成违约，考虑到被告的实际情况，如被告能在一个月内解除查封，原告愿意延期一个月继续履行合同，请被告务必在2020年7月1日前将房产解除查封，如被告未能在该期限内解除房产查封，原告将解除房屋买卖合同并追究被告的违约责任，合同将于2020年7月2日解除，不再另行通知。2020年5月25日，原告与北京德恒（珠海）律师事务所签订委托代理合同书，约定原告授权北京德恒（珠海）律师事务所代理原、被告房屋买卖合同纠纷一案，律师费为5万元，原告支付了5万元律师费，北京德恒（珠海）律师事务所开具了发票。原告在庭审中称，原告在购房时名下没有房产，目前名下也没有房产，因被告于2020年5月6日通知原告案涉房产被查封，被告未能解封房产，原告就没有继续办理资金监管手续，《补充协议》也没有履行。原告提交了案涉房产在2020年12月31日的抵押查封情况查询结果，显示案涉房产仍处于被查封状态。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。因本案的法律事实发生在民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。原告朱锦芳与被告梁除英签订的《房地产买卖及居间合同》、《定金托管协议》、两份《合同补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。在上述合同的履行过程中，案涉房产被查封，经原告催告后，被告未能解除对案涉房产的查封，双方之间的房屋买卖合同无法履行，原告的合同目的无法实现。被告有义务保证案涉房屋处于可交易的状态，确保案涉房屋能够办理过户手续，被告对于案涉房产被查封、无法出售过户给原告具有过错，应承担相应的违约责任。按照《房地产买卖及居间合同》的约定，房屋买卖合同定金60万元，原告也已向被告支付了定金60万元，定金合同生效。被告收取定金后未能依约将房屋出售给原告，原告有权按照合同约定要求被告双倍返还定金，原告诉请被告双倍返还定金有合同依据，本院予以支持。按照《房地产买卖及居间合同》的约定，原告可选择要求被告双倍返还定金，也可以选择要求被告按照房屋买卖总价的20%承担违约责任，原告选择适用定金条款。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，且案涉合同中约定的定金足以弥补原告的全部损失，故原告无权同时要求被告支付违约金，原告诉请被告支付利息、居间服务费、律师费等违约损失没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告梁除英于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱锦芳双倍返还定金人民币1200000元；二、驳回原告朱锦芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取人民币16650元，由原告朱锦芳负担人民币1482元，被告梁除英负担人民币15168元。保全费收取人民币5000元，由被告梁除英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  王 普人民陪审员  王会春人民陪审员  胡朝阳二〇二一年三月二十四日书 记 员  卢燕婷苏海婷