广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初11753号原告：广州市番禺区大石街河村村股份合作经济社，住所广东省广州市番禺区大石街河村。法定代表人：冼卞雄，职务书记、村主任。委托诉讼代理人：吴智江，广东道怡律师事务所律师。被告：广东鉴海冷链有限公司，住所广州市天河北路金海花园金泽阁**。法定代表人：林琳。原告广州市番禺区大石街河村村股份合作经济社（以下简称“河村村合作社”）与被告广东鉴海冷链有限公司（以下简称“鉴海公司”）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年12月28日公开开庭进行了审理。原告河村村合作社的委托诉讼代理人吴智江到庭参加诉讼。被告鉴海公司经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河村村合作社向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的土地租金款项合共人民币114054.66元。2.判令原告没收被告已支付的订金人民币20000元；合计人民币134054.66元。3.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告在1999年7月6日签订《土地出租合同》一份。合同约定，由原告出租位于广州市番禺区迎宾路河村路段，太平洋酒家至富丽宫酒家之间的商铺西侧南片，西邻河村山边，面积约1878平方米的土地租给被告，被告依约向原告支付土地租金。合同签订后，双方均依约履行，直至2019年2月2日被告向原告交付2018年全年租金金额后，自2019年1月1日起至合同期满的2019年10月1日止，被告共拖欠原告合共9个月的土地租金，每月租金金额为12672.74元，共拖欠租金金额为人民币114054.66元。因被告存在严重违约行为，按合同的约定被告已交付的订金人民币20000元归原告所有。原告认为，双方签订的合同合法有效，双方均应切实履行。现被告的违约行为已严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，原告特向贵院提出本次诉讼，请依法裁决。被告鉴海公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院依法组织当事人进行了质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1999年7月6日，出租方（甲方）番禺市大石镇河村经济合作社与承租人（乙方）广东鉴海装饰制冷工程有限公司签订《土地出租合同》，约定甲方将位于番禺市迎宾路××路段，太平洋酒家至富丽宫酒家之间的商铺西侧南片，西邻河村山边，面积约1878平方米的地块出租给乙方使用。租期为20年，自本合同规定计租日起至满20年之日止。在租期内，按每满三年为一期，按分期计租，第一期（自本合同规定的计租日起至满三年之日止）每平方米月租金为2.5元，第二期在第一期基础上递增18%，其余分期以此类推计算。计算时间自1999年10月1日起，每月交租时间为当月15日或之前。为方便双方履行合同，乙方在合同签订后三天内先付人民币2万元给甲方订金，订金不作租金，不计利息。当租约期满或双方协商提前解约时，甲方应在期满前（或协商解约前）15天内一次性返还乙方订金2万元。乙方中途单方提前解约，订金归甲方所有。甲方中途单方提前解约、毁约或因甲方违反本合同约定引起解约，甲方须按订金双倍在退约前10天内赔偿给乙方。本合同自乙方支付定金之日起生效，本合同至下列任一条件被充分满足时失效，依本合同规定自然终止。双方法人名称因行政管理等要求更名或注册更名时，本合同有相应更名后的法人继续履行。1999年7月6日，番禺市大石镇法律服务所出具《见证书》，见证上述合同真实合法。1999年7月8日，河村村合作社收取鉴海公司土地押金20000元，并开具入账收据及收款凭证。就上述地块，河村村合作社为证明权利来源，提交了1992年12月24日，番禺市国土局出具的番国土【1992】840号《关于大石镇河村自办厂房用地的批复》，同意大石镇河村村经济合作社使用位于迎宾路西侧的水田36.45亩，作自办工厂建设用地，按照广东省国土厅海测队1992年3月测绘的用地界线图，所用土地所有权仍属村集体所有，土地使用权属自办工厂的法人。2014年，广东鉴海装饰制冷工程有限公司变更企业名称为广东鉴海冷链有限公司。2019年2月2日，案外人广东鉴海冷暖设备有限公司向广州市番禺区大石街河村村股份合作经济社在广州农村商业银行的账户转入152092元。河村村合作社称该款为鉴海公司缴纳的2018年租金（12672.74元/月×12个月），河村村合作社称涉案合同因《土地出租合同》期限届满而于2019年10月1日终止并已收回地块，鉴海公司未缴纳2019年1月至9月期间的租金114054.66元（12672.74元/月×9个月）。2020年6月，河村村合作社向鉴海公司的工商登记地址通过邮政速递邮寄催缴租金的律师函，予以退件。本院认为，河村村合作社、鉴海公司签订的《土地出租合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均具有约束力。河村村合作社依约向鉴海公司交付土地，鉴海公司应依约向河村村合作社支付租金。根据涉案合同约定的租金计算方式，1999年10月1日开始的三年内，每月租金4695元（1878平方米×2.5元/平方米），其后每三年递增18%，以此计算方式，2017年10月至2019年9月期满之日止，每月租金为12674.41元。鉴海公司未到庭参加诉讼，作为承租人未就其租金支付情况举证，本院根据现有河村村合作社提交的证据，2019年2月2日案外人支付的152092元，恰与12个月的租金数额等同，河村村合作社称该款项为2018年1月至12月的租金，且鉴海公司未支付2019年1月至9月的租金，具备高度盖然性，本院予以采纳。鉴海公司应当按照合同约定支付2019年1月至9月的租金114069.69元（12674.41元/月×9个月）。河村村合作社主张租金总额114054.66元，未超出上述本院核定的范围，视为自行处分民事权利，本院予以确认。关于没收订金的诉讼请求，河村村合作社称合同依据为“乙方中途单方提前解约，订金归属甲方所有”的约定。本院认为，上述合同约定没收订金的前提为承租人单方提前解约，河村村合作社陈诉涉案合同终止的原因在于合同期限届满，而非任何一方单方解除合同，故河村村合作社的该项诉讼请求无合同依据，本院不予支持。鉴海公司支付的履约订金20000元仍可用于充抵未支付的租金114054.66元。综上，鉴海公司仍应支付河村村合作社租金94054.66元（114054.66元-20000元）。鉴海公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告广东鉴海冷链有限公司自本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市番禺区大石街河村村股份合作经济社支付2019年1月1日至2019年9月30日的租金94054.66元；二、驳回原告广州市番禺区大石街河村村股份合作经济社的其余诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2981元（原告广州市番禺区大石街河村村股份合作经济社已预交），由原告广州市番禺区大石街河村村股份合作经济社负担890元，被告广东鉴海冷链有限公司负担2091元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 姚 琳二〇二一年三月一日书记员 叶嘉莹