四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终3088号 上诉人（原审被告）：成都强讯新和房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市新都区新都镇新太路107号附1号。 法定代表人：黄元章，总经理。 委托诉讼代理人：伍国炜，男，1983年2月27日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。该公司员工。 被上诉人（原审原告）：陈凤啸，女，1992年7月26日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 上诉人成都强讯新和房地产开发有限公司（以下简称强讯公司）因与被上诉人陈凤啸商品房预售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2020）川0114民初4765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理了本案。本案现已审理终结。 强讯公司上诉请求：请求撤销原审判决第一项，改判驳回陈凤啸的诉讼请求或者依法改判调减支付逾期交房违约金。事实及理由：一、因案涉项目规划调整、市政工程迟延施工，影响案涉工程施工进度和竣工验收是不争事实，构成双方合同约定的不可抗力。双方签订的《商品房买卖合同》第19条1款及《补充协议》（以下简称补充协议）第4条4款（2）项明确约定，政府规划调整、市政设施及相应配套设施（如市政道路、市政管网等）建设不全等非出卖人原因，属于不可抗力因素。案涉项目建设过程中，新都区规划管理局为合理有效利用土地资源，整合零星土地，于2012年6月29日出具《关于土地整合意见的函》，将3925平方米共9块零星土地调入、调出，同时在强讯公司的地块中规划出两条市政道路，以增加城市的通过性。2013年底，根据新都区土地管委会2013年第3次会议决议，新都区城乡建设局、强讯公司、新都街道办事处签订《置换交地协议》，将强讯公司的建设用地切割为三块，其中一条市政道路为东西走向的五四路，另一条为南北走向的金鹏路北段。新都区城乡建设局负责于2014年启动前述两条道路的建设工作，新都街道办事处负责在《置换交地协议》中11、12、15号地块上建（构）筑物拆迁完成后将其交予强讯公司使用。但是，截止2016年3月28日新都区城乡建设局、新都街道办事处均未完成上述市政道路、市政管网、市政拆迁等本案诉争双方约定的不可抗力工作，强讯公司委托成都蜀都公证处予以公证。2017年8月8日，新都区城乡建设局亦向新都区规划局出具《关于五四街施工工期情况说明》，清楚地载明该道路施工修建的工期恰在案涉项目的工期之内。综上，案涉项目实际建设过程中遇到的政府规划调整、市政设施、市政道路、市政管网建设，与双方合同中约定的不可抗力事件完全一致，原审判决在没有任何说理的情形下，认定不属于不可抗力事件，违背查明的事实，应予纠正。二、即使案涉项目规划调整、市政道路迟延施工不构成双方合同约定的不可抗力，但影响案涉工程施工进度和竣工验收是不争事实，即导致逾期交房的过错并非强讯公司所为，至少应调减合同约定的违约金。才符合民法总则第六条规定的公平合理原则，才能正确适用合同法第一百一十四条的规定。请求二审法院正确适用法律，纠正原审法院的错误，公正裁决。 陈凤啸辩称，本案不是因不可抗力的因素造成的逾期交房。强讯公司2012年之前就已经知晓土地整合的情况，在购房时就已经说了有相应的道路，已经规划好了；强讯公司发送延期交房的理由是由于经济不景气，而非不可抗力因素。陈凤啸是按照合同的约定主张的违约金，不存在过高的情况。并且，强讯公司没有给陈凤啸购房发票，其声称2020年10日就可以办理产权证，但直至现在都没有办理下来。 陈凤啸向一审法院起诉请求：1.判令强讯公司向陈凤啸支付逾期交房违约金32509元（以已付购房款422202元为基数，按每日万分之二标准，从2016年9月29日起计算至2017年10月20日止）；2.判令强讯公司为陈凤啸办理位于成都市新都区××路××号××栋××单元××楼××号房屋的不动产权证；3.本案诉讼费用由强讯公司承担。 一审法院认定事实：2014年12月12日，陈凤啸与强讯公司签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）、《补充协议》（以下简称补充协议），约定陈凤啸向强讯公司购买案涉房屋，总价款为422202元，案涉房屋所在地块的国有土地使用证号为新都国用（2014）第1××2号。合同第十条交付条件约定：“（一）出卖人应当在2016年9月29日前向买受人交付该商品房……”，合同第十二条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在30日之内（该时限应当不小于第九条第（1）项中的时限），自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。”补充协议第四条约定：“1、出卖人交付商品房的日期为2016年9月24日至2016年9月29日，买受人确认除出卖人提前或者推迟交房日期外，届时出卖人有权不再另行通知交房日期……4、在合同履行期间，如遇下列特殊事件等非出卖人所能控制的因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将该商品房交付日期顺延相当于该等事件影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用……（2）执行政府法规、规章等强制性文件及行政禁令、命令，或为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令而导致工程延误（包括停电、停水、交通管制、高考、创卫）及中雨、六级以上大风（包括六级）、政府规划调整、市政设施及相应配套设施（如市政道路、市政管网等）建设不全等非出卖人的原因，导致工程延期或验收延后的……”，第五条约定：“……3、因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日向买受人支付买受人全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付；4、出卖人应在买受人取得该商品房所有权证书后两年内，协助买受人按照该商品房的使用性质办理该房屋分户的《国有土地使用证》”。合同签订当日，强讯公司出具收据，载明收到陈凤啸支付的案涉房屋购房款10000元、412202元。2017年10月19日，强讯公司向陈凤啸出具收据，载明收到陈凤啸支付的维修基金、契税等共计5948.05元。 2016年9月19日，强讯公司发出《延期交房通知函》，载明：“……但在后续施工中，由于受经济不景气、房地产业遭受重创等诸多因素的大环境影响，以及因政府原因周边市政道路尚未形成，导致金香领邸项目工程进度迟缓，影响了金香领邸项目的竣工日期……”。2017年10月19日，强讯公司将案涉房屋交付陈凤啸使用。 一审法院另查明以下事实：（一）2012年6月29日，成都市新都区规划管理局作出《关于成都强讯新和房地产开发有限公司土地整合意见的函》（新都规划函〔2012〕28号），载明将强讯公司新都国用（2006）第1655号面积43595.16㎡土地周边零星共约3925㎡土地作为二类居住用地整合使用。强讯公司提交的无落款时间的《置换交地协议》记载，甲方新都区新区建设指挥部，乙方强讯公司，丙方新都街道办事处，乙方原用地为新都国用（2006）第1655号面积43595.16㎡的住宅用地，甲方置换给乙方4个地块用于开发建设，乙方置换给甲方2个地块用于道路建设，丙方交于甲方3个地块用于道路建设，置换后乙方减少1336.5㎡土地。甲方在2014年启动乙方地块北侧东西走向道路建设工作。2017年8月8日，新都区城乡建设局出具《五四街施工工期情况说明》，记载：五四街道路及管线工程实际开工日期为2017年4月20日，竣工日期为2018年2月13日。 （二）2016年10月12日，成都市新都区国土资源局、房产管理局发布《关于调整土地和房屋登记对外服务事项的通告》（新都府发〔2016〕41号），通知自2016年10月17日17：00至2016年10月24日17:00暂停受理土地、房屋等登记业务，自2016年10月25日起实施不动产统一登记后，成都市新都区范围内的不动产登记按照《不动产登记暂行条例》《不动产登记操作规范（试行）》及四川省、成都市、新都区的有关规定办理，即日起受理的不动产登记申请按不动产统一登记程序办理并颁发不动产权利证书。 （三）新都国用（2014）字第1732号土地于2019年6月14日被四川省成都市中级人民法院（2018）川01执1607号之二执行裁定续查封，查封期限三年。 一审法院认为，陈凤啸与强讯公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。本案争议焦点为：1.强讯公司迟延交付房屋是否符合合同约定免责条件、应否承担违约责任；2.陈凤啸主张的违约金能否支持、是否过高；3.案涉房屋能否办理不动产权证。一审法院就争议焦点分述如下： 关于争议焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第一百零 七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，双方合同约定强讯公司应在2016年9月29日前向陈凤啸交付案涉房屋，但实际交付时间为2017年10月19日。强讯公司辩称案涉项目规划调整、市政工程延迟施工影响了案涉房屋所在项目工程的进度和竣工验收，构成了合同约定的不 可抗力，对此一审法院认为，首先，新都区规划管理局在2012年6月29日即出具《关于土地整合意见的函》，案涉《商品房买卖合同》及补充协议签订于2014年12月12日，系在此函件之后，强讯公司作为案涉项目的开发企业，应当对项目建设中可能出现的问题和困难充分预判，行政机关已在案涉《商品房买卖合同》及补充协议签订前作出土地整合意见，土地整理事项不属于不能预见的事项，也并非不能按期交房的不可抗力。其次，强讯公司本案中提交了《置换交地协议》《五四街施工工期情况说明》用以证明道路施工、市政管网建设等问题影响了案涉楼盘施工进度，但从证据内容看，未体现有关行政行为对强讯公司对案涉楼盘的施工进度、交付时间造成实质性影响，不足以证明案涉房屋是因行政机关的行政行为导致在合同约定期限内无法达到法定或约定的交付条件。最后，即使因为非合同主体行为因素导致案涉项目迟延竣工、迟延交付，该因素也不应归责于买受人，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，强讯公司仍应当承担违约责任。综上，对于强讯公司关于该公司不应当就迟延交房承担违约责任的答辩意见，一审法院不予采纳。 关于争议焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，违约金兼具补偿性和惩罚性功能，即在补偿守约方损失的基础上，对违约方加以惩罚，案涉《商品房买卖合同》系由强讯公司预先拟定后交由陈凤啸签订，其中关于强讯公司逾期交房超过30日则应自合同第十条约定的房屋交付期限届满之次日起至实际交付之日止按日计算向陈凤啸支付全部已付款万分之二的违约金的约定是双方在平等协商基础上确定，陈凤啸依据合同约定的违约金计算方式提出违约金请求具备合同依据，强讯公司主张调低违约金，但未提交证据证明该公司的违约行为对陈凤啸造成的损失远低于双方合同约定的违约金，综合合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，适用该约定标准计付违约金并非过高，对于强讯公司的调减意见一审法院不予支持。故强讯公司应当向陈凤啸支付2016年9月30日至2017年10月19日期间的违约金32509.55元（422202元×385天×0.0002），对于陈凤啸所提出由强讯公司支付其逾期交房违约金32509元的请求，一审法院予以支持。 关于争议焦点三。依照合同约定，强讯公司负有协助陈凤啸办理案涉房屋权属转移登记的义务，但案涉房屋所在土地已于2019年6月14日被四川省成都市中级人民法院（2018）川01执1607号之二执行裁定续查封，且所在楼栋尚未办理初始登记，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”之规定，陈凤啸所提出由强讯公司为其办理案涉房屋的不动产权证的请求，属于履行不能，本案中依法不予支持，待上述情形消失后，陈凤啸可再行主张。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、强讯公司于判决发生法律效力之日起15日内向陈凤啸支付逾期交房违约金32509元。二、驳回陈凤啸的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费406.36元（已因适用简易程序减半收取），由强讯公司负担（此款陈凤啸在起诉时已支付）。 二审中，各方当事人均没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 二审另查明，成都市新都区房管局于2017年1月16日作出的《关于对成都强讯新和房地产开发有限公司违规行为的通报》载明如下内容：“2016年，由成都强讯新和房地产开发有限公司开发的金香领邸项目在开发经营过程中不按规定使用商品房预售款，导致建设资金短缺造成项目停工，不能按照合同约定时间交付房屋并多次引发群体性事件，对我区房地产市场和社会稳定造成了严重的不良影响。为进一步规范我区房地产市场秩序，严肃处理违法违规行为，经研究，按照《成都市房地产行业信息信用管理办法》信用计分标准第38条之规定，给予成都强讯新和房地产开发有限公司2016年度信用记减20分处理，并在全区范围内进行通报批评。希望各区房地产开发企业高度重视，引以为戒，切实做到依法经营、诚信履约，共同维护好我区房地产市场秩序”。 本院认为，本案二审争议焦点为：强讯公司是否应向陈凤啸承担逾期交房违约责任以及原审法院对违约金金额的确定是否正确。 关于强讯公司是否应向陈凤啸承担逾期交房违约责任的争议，本院认为，首先，新都区规划管理局在2012年6月29日即出具《关于土地整合意见的函》，但案涉商品房买卖合同在此时间后签订。强讯公司作为案涉楼盘的开发企业，应当对楼盘建设中可能出现的问题和困难应做充分预判，故行政机关已在案涉商品房买卖合同签订前做出了土地整合意见，故土地整理事项并不属于不能预见的事项，也并非导致不能按期交房的不可抗力；其次，在本案诉讼过程中，强讯公司提出存在市政道路、市政管网建设不全的问题，但其提交的证据不能证明道路施工、市政管网等建设问题对强讯公司就案涉楼盘的施工进度、交付时间造成了实质性影响，也无相应证据证明案涉房屋因为行政机关的行为导致商品房买卖合同约定的交付期限内无法达到法定或约定的交付条件；再次，根据新都区房管局做出的《关于对成都强讯新和房地产开发有限公司给与信用记减分的通报》，强讯公司开发经营过程中不按规定使用商品房预售款，导致建设资金短缺造成项目停工，不能按照合同约定时间交付房屋并多次引发群体性事件，故本院认定，案涉楼盘停工、未按约定时间交付的原因系强讯公司自身因素所致；最后，即便系因为其他因素导致案涉楼盘迟延竣工、迟延交付，但该因素不应归责于买受人。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，强讯公司仍应承担相应的违约责任。 关于违约金数额的确定问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、以及最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，可以看出违约金具有补偿和惩罚双重性质，即在补偿守约方损失的基础上，对违约方加以惩罚。同时，人民法院调整违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素。在本案中，陈凤啸等人根据双方合同约定的违约金计算方式提出违约金的请求具有合同依据，强讯公司主张调低违约金，但未提交相应证据证明其违约行为对陈凤啸等人造成的损失远低于双方合同约定的违约金。因此，原审法院确定的违约金金额正确，强讯公司上诉请求调低违约金的理由不能成立。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 原审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费612.73元，由成都强讯新和房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 李 俊 二〇二一年三月二十五日 书记员 唐子清