重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝05民终1184号上诉人（原审被告）：蒋维馨，女，1989年11月29日出生，汉族。委托诉讼代理人：龙永兰，重庆冠雅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆融华房地产有限公司，住所地重庆市巴南区融汇大道1号11幢，统一社会信用代码91500000756227248K。法定代表人：黄祖仕，执行董事。委托诉讼代理人：刘娟汝，女，1989年8月31日出生，汉族。上诉人蒋维馨因与被上诉人重庆融华房地产有限公司（以下简称融华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院(2020)渝0113民初15450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人蒋维馨及其委托诉讼代理人龙永兰，被上诉人融华公司的委托诉讼代理人刘娟汝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋维馨上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项内容，依法改判驳回融华公司对蒋维馨的全部诉讼请求；2、判决由融华公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、在蒋维馨应付租金标准的认定上，根据同类同判裁判规则，本案应与融汇实业与何明洋案的认定一致，即在违约责任条款中约定的“因乙方原因提前解除合同的租金按照9167元/月计算”属于违约责任的约定，并非关于租金计算方式的特别约定，本案中蒋维馨应当支付的租金标准为4583元/月。2、一审判决蒋维馨按照9167元/月的标准支付融华公司四个月的违约金证据不足，且显失公平。事实上该商铺的空置期并不到四个月，且蒋维馨提前解除合同的原因的确是受到新冠疫情影响而导致订立合同时确定的合同目的无法实现。3、融华公司作为格式合同的提供一方没有遵循公平的原则来确定双方的权利和义务，合同中免除了融华公司作为提供格式条款一方应当给予承租人免除装修期间租金的重要义务，排除承租方应享有的装修期免交租金的主要权利，损害了蒋维馨的利益，故缓租期的约定应为无效。融华公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。融华公司向一审法院起诉请求：1.判令蒋维馨立即将其承租的位于重庆市巴南区汇北路243附7（2-1）、243附7（2-8）号商铺腾空、恢复原状并向融华公司返还；2.判令蒋维馨向融华公司支付逾期交还租赁商铺的占有使用费【自2020年6月10日至实际交铺止，每日的商铺占有使用费按（9167+6111+5456.5）/30日×200%计算】；3.判令蒋维馨立即向融华公司支付拖欠的租金125128.3元及利息【租金：2019年3月2日至2020年2月28日缓交期间的租金9167/元×12月=110004元；2020年6月1日至2020年6月3日的租金917元；2020年3月1日至2020年6月3日的优惠租金4583元/月×（3+3/30）=14207.3元）；利息：自2020年6月1日起，以110921元为基数，按照0.05%为利率，计算至付清日为止】；4.判令蒋维馨支付提前解除合同违约金55000.8元【12月×（9167元/月+6111元/月）×0.3】；5.判令融华公司没收蒋维馨已缴纳的装修保证金20000元、租赁保证金45834元、经营保证金10000元；6.判令蒋维馨向融华公司支付延期交铺违约金91668元【12月×（9167元/月+6111元/月）×0.5=91668元】；7.判令由蒋维馨承担本案的诉讼费用。本案一审审理中，融华公司自愿撤回了第1、2、6项诉讼请求，以及第3项中要求支付利息的诉讼请求。一审法院认定的事实：2018年12月31日，融华公司作为甲方与蒋维馨作为乙方签订了《商用房屋租赁合同》，约定由乙方承租甲方位于重庆市巴南区汇北路243号负7（2-1），243号负7（2-8）号套内建筑面积为545.65平方米的房屋用于商业经营，租赁期限从2019年3月1日起至2024年2月29日止，其中装修期限为3个月，从2019年3月1日起至2019年5月31日止，房屋的交付时间为2019年3月1日；房租租金2019年3月1日至2021年2月28日按照4583元/月计算，2021年3月1日至2022年2月28日按照9167元/月计算，2022年3月1日至2023年2月28日按照15060元/月计算，2023年3月1日至2024年2月28日按照15988元/月计算，因乙方原因提前解除合同的，乙方在2019年3月1日至2021年2月28日的租金按照9167元/月计算，为支持乙方经营，甲方同意给予乙方12个月的租金缓交优惠待遇，对前12个月的租金按照四个季度在第13个月到第24个月分4期平均进行补缴；在租赁期内，若乙方拖欠甲方租金等费用，每逾期一日，应按照月金额的万分之五向甲方承担违约金；乙方应向甲方缴纳租赁保证金45834元，向甲方委托的商业管理公司缴纳经营保证金10000元、装修保证金20000元；合同租赁期届满或终止后7日，乙方应当将房屋交还甲方，在房屋交还期内，乙方应向甲方归还所有物业管理资料、工程资料并确保房屋符合交付日的交付标准状态，经甲方验收确认符合约定后，交还给甲方。如乙方未交符合交还标准的房屋交还甲方的，自交还期次日起，乙方应当按照合同终止时房屋的日租金、商业管理费、物业管理费、实际使用能源费用标准的200%向甲方和管理费支付前述费用，直至乙方按照合同要求交还房屋为止；因乙方逾期交还房屋的，应向甲方支付当年租金和商业管理费用总额的50%作为违约金；因乙方原因导致合同解除的，甲方不予退还乙方已缴纳的所有款项，包括但不限于保证金及其他费用，另外甲方和甲方委托的管理公司有权向乙方按届时年度租金和商业管理费总额的30%收取违约金。合同签订后，融华公司于2019年3月1日将房屋交付蒋维馨，蒋维馨接房后装修房屋用于经营巴南区美多美服装经营部。合同履行中，蒋维馨共计支付了融华公司费用73332元，包含租赁保证金45834元，租金27498元。蒋维馨在合同履行期间，从2020年1月23日起，新冠肺炎疫情在全国大规模爆发。2020年6月3日，蒋维馨向融华公司发出了《关于解除合同的通知函》，现本人因自身原因决定解除双方签订的所有租赁合同，通知融华公司双方的租赁关系自2020年6月3日解除，并承诺在2020年6月10日前清空商铺内的可移动物品。融华公司同意合同于2020年6月3日解除。蒋维馨已于2020年6月3日向融华公司交还了商铺，融华公司已将涉案商铺另行出租。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.关于租金的问题，包括蒋维馨应付的租金计算标准是什么以及蒋维馨尚欠融华公司租金的总额，新冠疫情期间的租金应当如何减免；2.关于违约责任问题，蒋维馨是否应当承担提前解除合同的违约责任，即新冠疫情是否构成不可抗力以及不可抗力是否导致合同不能履行或合同目的无法实现；3.关于违约金问题，如蒋维馨需要承担违约责任，相应的违约金应当如何计算，包括租赁保证金是否作应作为违约金，解除合同违约金是否重复过高的问题。对此，分述如下：第一，关于租金问题：融华公司主张的租金标准及疫情期间的租金应当如何减免的争议焦点。融华公司与蒋维馨签订的《商用房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。双方应按照合同的约定全面、严格地履行合同义务，任何一方当事人因违反合同所规定的义务，均应承担违约责任。根据合同15.13条约定：该房屋交付后，因蒋维馨原因提前解除本合同的，在此情况下，蒋维馨于2019年3月1日至2021年2月28日期间的租金按9167元/月计算。该条款系原蒋维馨双方关于租金计算方式的特别约定，系附条件的法律行为。经查明，案涉房屋租赁合同系因蒋维馨原因导致提前解除，现双方约定的条件已经成就，故2019年3月1日至2021年2月28日期间的租金应按照9167元/月计算，符合合同约定。对蒋维馨抗辩该条款系融华公司重复使用、加重了蒋维馨责任的格式条款的意见，因蒋维馨对重复使用等情形未举示相关证据证明，且该条款并未加重蒋维馨责任，故该条款不属格式条款，应合法有效，故对蒋维馨的以上抗辩意见不予采信。对疫情期间的租金的减免问题，蒋维馨在承租案涉房屋经营期间，由于疫情或者疫情防控导致蒋维馨没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金明显不公，现蒋维馨请求减免租金，结合蒋维馨的经营地及经营范围等实际情况，根据公平原则，酌情免除蒋维馨两个月租金。对融华公司要求判令蒋维馨立即向融华公司支付拖欠的2019年3月1日至2020年6月3日期间的租金125128.3元的诉讼请求，共计15个月零3天，按租金9167元/月标准计算，共计租金138422元，符合合同约定，扣除蒋维馨已支付的房屋租金27498元及免除的两个月租金18334元，蒋维馨还应支付融华公司房屋租金92590元。第二，关于违约责任问题：蒋维馨是否应当承担提前解除合同的违约责任？即新冠疫情是否构成不可抗力以及不可抗力是否导致合同不能履行或合同目的无法实现的争议焦点，一审法院认为，蒋维馨在合同未到期之前要求提前解除合同，已构成违约。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。根据合同法第117条第一款、第九十四条第一款规定的不可抗力的法律后果有：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任；因不可抗力致使不能实现合同目的，可以解除合同。但应注意到不可抗力的基础事实与不可抗力的法律后果之间的区别：不可抗力的基础事实是指某一客观情况如符合“三个不能”条件则构成不可抗力，不可抗力的法律后果则包括免除或部分免除责任、解除合同等；前者是事实判断问题，后者是法律适用问题。在发生不可抗力时能否适用不可抗力的法律后果，需要在个案中借助二者之间的因果关系做出判断，更应结合具体案件情况进行认定。新冠肺炎疫情尽管其具有阶段性，最终能够被攻克，但在特定的时期内仍然符合不可抗力的构成要件，应当认定不可抗力，既符合法律规定的内在特征，也符合人民群众日常的逻辑经验和大众的朴素思维。但是对于不可抗力的法律后果，应根据不同时间、不同类型的合同综合考虑认定，也就是说，不可抗力是否导致合同履行不能或合同目的无法实现。如不可抗力对于合同履行没有影响或虽有一定影响，但双方当事人可以通过协商改变履行期限、变更履行方式等途径变更合同或者顺利履行的，则不应重点考察不可抗力的法律后果，但这并不影响是否构成不可抗力的认定。本案中，新冠肺炎疫情虽然可以认定为不可抗力，但该不可抗力并不导致合同履行不能或合同目的无法实现。首先，金钱债务不发生履行不能，蒋维馨无力履行金钱债务不是法律上履行不能，故不符合关于合同僵局规定的情形；同时，蒋维馨解除合同的时间为2020年6月3日，在此期间已复工复产，虽然可能会导致合同履行困难，但并不导致合同履行不能，也不能导致合同目的无法实现。其次，双方签订的租赁合同的期限为四年，虽然新冠肺炎疫情在某一时间段系不可抗力，对蒋维馨经营会产生重大影响，但新冠肺炎疫情期间在总的租赁期间只占较小一部分比例，从长远的经营角度考虑，影响并不是很大，且可以根据变更合同或减免租金的方式减少损失。综上，蒋维馨作为违约方，其单方解除合同的行为，既不符合关于合同僵局规定的因不可抗力导致合同履行不能的情形，也不符合合同法第九十四条第一款规定的因不可抗力致使不能实现合同目的的法定解除情形，同时也不符合合同约定解除的情形，故蒋维馨不享有单方解除合同的权利。蒋维馨作为违约方，于2020年6月3日向融华公司发出单方解除合同通知，融华公司也同意合同于2020年6月3日解除，故系融华公司与蒋维馨双方协议解除，确认《商用房屋租赁合同》于2020年6月3日解除。虽然融华公司作为守约方在同意解除合同时，没有对违约责任及赔偿损失等情况进行约定，但不能视为融华公司默认已放弃了对蒋维馨主张违约责任的请求权，融华公司依然可以依据双方合同约定要求蒋维馨承担违约责任。新冠肺炎疫情虽构成不可抗力，但并不导致合同不能履行，蒋维馨作为违约方单方解除合同不能免除其应当承担的违约责任，故对蒋维馨提出其系因不可抗力解除合同，应免除违约责任的抗辩意见，不予采信。第三，关于违约金问题：违约金是否过高、如何调整及融华公司能否没收三项保证金的争议焦点。对于融华公司主张的提前解除合同的违约金55000.8元，根据合同关于违约金计算方式的约定，违约金明显过高，依据最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。违约金的性质以填补守约方的损失为主要功能，过高的违约金可能与公平原则存在冲突。考虑案涉房屋未到期租期、融华公司另行出租案涉房屋所需合理时间及对商铺另行招商产生的运营成本,故酌情确定蒋维馨向融华公司支付当年租金标准的4个月房屋租金计36668元，故对融华公司主张合理部分的违约金36668元，予以支持。对融华公司要求判令没收蒋维馨已缴纳的装修保证金20000元、租赁保证金45834元、经营保证金10000元的诉讼请求，约定租赁保证金旨在督促当事人履行合同，因而具有担保合同履行的功能，该租赁保证金具有履约保证金性质，一审庭审中，双方均同意用于抵扣违约金，剩余部分再用于抵扣房屋租金。对于融华公司主张没收蒋维馨交纳的装修保证金及营业保证金，因融华公司主体不适格，故不在本案中处理。综上，蒋维馨交纳的租赁保证金为45834元，抵扣违约金36668元，抵扣后蒋维馨可以不承担支付责任，剩余9166元，用于抵扣租金92590元，品迭后，蒋维馨应支付融华公司租金83424元。据此，判决：“一、被告蒋维馨于本判决生效后十五日内支付原告重庆融华房地产有限责任公司房屋租金83424元；二、被告蒋维馨支付原告重庆融华房地产有限责任公司提前解除合同违约金36668元（已用租赁保证金抵扣，无需另行支付）；三、驳回原告重庆融华房地产有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费6514.46元，由原告重庆融华房地产有限责任公司承担2514元，由被告蒋维馨承担4000.46元。原告重庆融华房地产有限责任公司已垫付3257.23元，被告蒋维馨在支付上述款项时一并支付原告重庆融华房地产有限责任公司多垫付的743.23元，被告蒋维馨于本判决生效后十五日向本院补缴受理费3257.23。本院预收的案件受理费不做清退。”本院二审审理过程中双方均未举示新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，蒋维馨上诉认为案涉房屋租赁合同为格式合同，但其并未举示证据证明该合同系融华公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与蒋维馨进行协商，蒋维馨认为案涉合同为格式合同的上诉理由不能成立。众所周知，重庆市于2020年3月已将突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，各行业均已有序复工复产，蒋维馨以新冠疫情属于不可抗力为由，于2020年6月3日向融华公司发送解除合同通知不符合法律规定的合同解除事由，其单方解约行为构成违约，应当向融华公司承担相应的违约责任。虽然关于因蒋维馨原因提前解除合同，2019年3月1日至2021年2月28日的租金标准计算约定在合同违约责任条款中，但融华公司向蒋维馨出租的房屋按照正常的租赁市场价值，在该期间的租金标准即为9167元/月，因蒋维馨的原因导致合同提前解除，一审依据双方合同约定判决2019年3月1日至2021年2月28日的租金标准按照9167元/月计算并未加重蒋维馨的负担。因蒋维馨在合同期限尚未届满即向融华公司提出解除合同，该行为势必造成融华公司就案涉房屋需要另行进行寻租，由此导致寻租期间房屋空置损失，一审酌情支持融华公司四个月房屋租金作为违约金较为客观。综上所述，蒋维馨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6514.46元，由上诉人蒋维馨负担。本判决为终审判决。审判长  芦明玉审判员  夏兴芸审判员  倪洪杰二〇二一年三月二十九日（院印）书记员  王丽丽