广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1971民初25022号原告：骆新宏，男，1979年8月8日出生，汉族，住广东省和平县×××××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××234。被告：东莞市星晨影院有限公司，住所地：广东省东莞市×××××××××××××××××。法定代表人：马某1。原告骆新宏与被告东莞市星晨影院有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告到庭参加了诉讼；被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除2015年1月1日原告与被告所签订的租赁合同，原告无需返还合同保证金给被告；2.被告向原告支付2019年6月至2020年7月的租金共374000元；3.被告向原告支付2019年6月至2020年7月的电梯费共28000元；4.被告向原告支付2019年6月至2019年9月的水费及电费共21926元（其中每月电费分别为5025元、5700元、7800元、2625元；每月水费分别为180元、176元、268元、152元）；5.被告向原告支付滞纳金（以423926元为基数，自起诉之日起按每日5%的标准计算至所用款项付清之日止）；6.原告向被告返还案涉租赁物；7.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年1月1日，原告与被告签订租赁合同，约定由原告将位于东莞市×××××××××××××出租给被告作影院经营使用，租期为2015年1月1日起至2027年7月31日止。租金以四年为周期递增，每满四年起递增8%，具体为2015年8月1日至2019年7月31日的每月租金为25000元，2019年8月1日至2023年7月31日的每月租金为27000元，2023年8月1日至2027年7月31日的每月租金29160元。电梯费不包含在租金里，为每月2000元，合同履行金50000元。从2019年6月起，被告以经营不善为由拖欠原告租金、水电费，经原告多次催告仍拒不支付相关费用。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。本案经开庭审理，被告未到庭，亦未向本院提供答辩意见。原告围绕其诉请提交了租赁合同、收款收据、增值税电子普通发票、水费缴费明细表予以证明。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订租赁合同，约定原告将位于广东省东莞市×××××××××××××（建筑使用面积约1389平方米）出租给被告经营电影院；租赁期限为2015年1月1日至2027年7月31日止（2015年7月31日前为免租装修期）；被告在签订合同时支付80000元合同意向金，其中50000元转为履行合同保证金，30000元优先全额抵扣中减租金；租金每满四年递增8%，其中2015年8月1日至2019年7月31日期间每月租金25000元，2019年8月1日至2023年7月31日期间每月租金为27000元，2023年8月1日至2027年7月31日期间的每月租金为29160元，被告须在每月5日前缴纳当月租金；被告需承担电梯费每月2000元及每月5日前向原告缴纳上月水、电等相关费用；被告未能按时交纳上述所有费用，原告有权按每日5%收取滞纳金；被告拖欠原告应交租金及水电费等相关费用超过1个月，视为被告违反合同，原告有权单方解除合同，原告在解除合同时有权要求被告支付租金和赔偿原告所受损失，并不予退还保证金。原告自认其已收取被告50000元保证金，并主张：被告自2019年6月起开始拖欠租金、水电费及电梯费，且一直没有返还案涉租赁物；同时，案涉租赁物没有取得建设工程规划许可证、房屋的产权证或经主管部门批准建设，若案涉合同为无效合同，其明确放弃第1项和第5项诉讼请求，并变更第2项诉讼请求中的租金为占有使用费，且要求被告支付2019年6月1日起至返还案涉租赁物之日止的占有使用费。本院认为，本案为租赁合同纠纷。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩和质证的权利，由此产生的法律后果应由其自行承担。原、被告签订租赁合同，可见双方之间存在租赁合同关系。同时，原告确认案涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证、房屋产权证或经主管部门批准建设，而本案也没有证据显示案涉房产已取得上述证件或经审批建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，案涉租赁合同为无效合同。故原告放弃有关解除合同及滞纳金的请求并无不妥，本院予以准许。另，在案涉租赁合同被认定无效后，被告应向原告返还租赁物，故本院对原告要求被告返还案涉租赁房屋予以支持。对占有使用费问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第四条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，在被告未证实有支付租金的情况下，本院对原告要求被告按约定的租金标准支付自2019年6月1日起计至返还案涉租赁物之日止的房屋占有使用费（其中2019年6月至2019年7月的房屋占有使用费以25000元/月的标准计算共50000元;2019年8月1日之后的房屋占有使用费按27000元/月计算）予以支持。同时，原告主张上述房屋占有使用费抵销被告支付的50000元保证金并无不妥，本院予以采纳，即相互抵销后被告仅需向原告支付上述2019年8月1日起的房屋占有使用费。对电梯费、水费及电费问题。首先，从租赁合同可见，双方约定电梯费、水费及电费由被告承担，故本院对原告要求被告支付2019年6月至2020年7月的电梯费用28000元（2000元/月×14个月）予以支持。其次，被告在租赁期间客观上会产生电费、水费费用，而原告主张的电费金额在合理范围内，结合原告提交的电费发票情况，本院对原告要求被告支付2019年6月至2019年9月的电费共21150元予以支持。最后，原告主张2019年6月至2019年9月的水费共776元，但该金额相比水费缴费明细表显示的实际交费金额还高，结合原告自认缴交的水费范围包括被告承租的三楼在内整栋房屋产生的费用及实际缴交水费金额，本院酌定被告向原告支付水费共215.3元。综上所述，本院对原告的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第二条、第四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、限被告东莞市星晨影院有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告骆新宏返还案涉租赁房屋；二、限被告东莞市星晨影院有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告骆新宏支付房屋占有使用费（按27000元/月的标准，自2019年8月1日起计至返还案涉租赁房屋之日止）；三、限被告东莞市星晨影院有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告骆新宏支付电梯费用28000元、电费21150元及水费215.3元；四、驳回原告骆新宏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7658.89元，由原告骆新宏负担913.89元，被告东莞市星晨影院有限公司负担6745元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  邓灿标审 判 员  龙泽云人民陪审员  郭柱光二〇二一年三月十八日书 记 员  叶玉欣李乐怡附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第四条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。