江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0115民初13854号原告：南京市瓜埠建筑安装工程有限公司，统一社会信用代码913201167388865225，住所地南京市六合区瓜埠镇环山西路3号。法定代表人：赵广龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡灵，江苏臻德律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄建玖，江苏臻德律师事务所律师。被告：吕慧慧，女，1975年12月28日生，汉族。被告：南京智华信息科技有限公司，统一社会信用代码91320115593504836P，住所地南京市江宁区东山科技创新园。法定代表人：邱军，该公司总经理。委托诉讼代理人：李勇艳，女，该公司员工。原告南京市瓜埠建筑安装工程有限公司（以下简称瓜埠公司）诉被告吕慧慧、南京智华信息科技有限公司（以下简称智华公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年12月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告瓜埠公司的委托诉讼代理人胡灵、被告吕慧慧、被告智华公司的委托诉讼代理人李勇艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瓜埠公司向本院提出诉讼请求：1．撤销（2020）苏0115执异222号执行裁定书，继续保全智华公司名下位于南京市江宁区不动产；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：其诉智华公司建设工程施工合同纠纷一案中，其向法院申请保全智华公司名下价值1760万元的财产，并提供了担保。后法院作出（2020）苏0115民初3361号民事裁定书，查封了智华公司的财产。后吕慧慧提出执行异议。2020年12月3日，法院作出（2020）苏0115执异222号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。其认为吕慧慧与智华公司之间的买卖合同纠纷与其无关，案涉房屋仍登记在智华公司名下，所有权仍归智华公司所有。且吕慧慧与智华公司签订的合同是否有效有待商榷。案涉房屋性质为科研用房，是明确不可以出售给个人的，吕慧慧购买案涉房屋是当做住宅使用，违背了房屋的科研用房性质，且不确定是否可以过户给个人。综上其认为裁定中止对案涉房屋的执行缺乏事实和法律依据，故提起本案诉讼。被告吕慧慧辩称：案涉房屋系其在2017年购买，其已交清购房款，并已经交付，其对案涉房屋已经做了隔层但还未装修完毕。其实际还从智华公司处购买了案涉房屋所在楼栋的312室房屋，312室房屋已经办理产权证。311室房屋因瓜埠公司申请保全导致未办理产权过户手续。被告智华公司辩称：吕慧慧与其签订了房屋买卖合同且已付清全款。案涉房屋是商服用地，可以转让销售。吕慧慧的执行异议符合法院排除执行的条件，请求法院解除案涉房屋的查封。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月6日，被告智华公司（甲方）与被告吕慧慧（乙方）签订《招商投资协议》，约定：乙方现选定甲方富华科创园区内1号楼A栋3层311室办公用房作为创业或投资的办公场所；该园区土地出让期限为40年，至2054年4月28日届满，该办公房的国有土地使用权面积在乙方办理国有土地使用权登记时，由政府主管部门核定；该办公房设计用途为科技研发附属商业，设计层高4.8米，建筑面积49.44平方米，其中套内建筑面积34.94平方米，共有共用分摊建筑面积14.5平方米，该面积为预估，最终以房产部门登记为准；该办公用房以建筑面积计价，单价为13557.67元/平方米，总价款为670291元；乙方于交纳定金7日内预付168000元，于2018年3月31日前预付235000元，于2018年9月30日前预付202000元，于该办公房交付日前预付65291元；甲方于2019年5月31日前交付该办公用房，双方签署该办公用房交接单，交接钥匙后即为交付，交付标准为毛坯房；甲方先将该办公房产权办理于自己名下，再行办理产权转移登记手续等；在办公用房交付且甲方成功办理不动产证后的180日内，甲方提供办理不动产证的资料，因甲方原因未能提供的，经乙方书面催告90日后人仍未提供资料的，甲方应按照每迟延一天支付10元违约金给乙方；甲方应先行将办公用房产权办理至甲方名下，以便再行办理产权转移登记手续，在办公用房具备办理产权转移登记的条件后，甲方将以书面或电话形式通知乙方，并准备完善的产权转移登记文件或资料。2019年7月24日，智华公司取得案涉房屋不动产权证书，证书载明：权利类型为国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，权利性质为出让/其它，用途为商服用地/商业，面积为宗地面积16627.54平方米/建筑面积49.36平方米，使用期限自2014年4月29日起至2054年4月28日止。对于房款支付情况，吕慧慧与智华公司均主张案涉房款已经付清。对此吕慧慧提交智华公司出具收据5份，证明2017年3月30日至2019年5月21日期间其向智华公司支付案涉房屋价款共计667207元，其中现金23万元，剩余为转账；对于转账于庭后提交了银行流水。瓜埠公司对收据的真实性无异议，对于银行流水表示由法院认定。对于交付时间，吕慧慧与智华公司均主张案涉房屋于2019年5月21日交付。对此吕慧慧提交交付通知单、非住宅商品房质量保证书、非住宅商品房使用说明书、物业费收据3份予以证明。瓜埠公司对于证据的真实性均无异议；但主张交付通知单不能证明实际交付时间；对于保证书和说明书恰能证明案涉房屋为科研用房，不能销售给科研机构以外的个人。对于未办理过户登记原因，吕慧慧陈述在2020年3月其知晓有其他业主已经办证，其联系智华公司办证，智华公司说人比较多让其等一等，后在2020年8月底9月初的时候智华公司通知其去交材料，之后案涉房屋被查封，相关的购房发票等材料智华公司至今没有给其。智华公司对吕慧慧的陈述认可，并主张其公司正式书面群发短信给业主通知办理过户手续是在2020年11月份，案涉房屋的购房发票暂未开具。另查明，瓜埠公司与智华公司建设工程施工合同纠纷一案审理中，瓜埠公司向本院申请保全智华公司价值2050万元的财产。本院于2020年10月22日作出（2020）苏0115执保2680号民事裁定，查封智华公司名下位于南京市江宁区不动产。执行中，吕慧慧对本院执行311室不动产提出执行异议，本院于2020年12月3日作出（2020）苏0115执异222号执行裁定书，裁定中止对311室不动产的执行。瓜埠公司在法定期限内提起本案诉讼。再查明，2019年8月6日，本院立案受理了熊志生与智华公司、南京零零后网络科技有限公司（简称零零后公司）房屋买卖合同纠纷一案。2020年6月22日，本院作出（2019）苏0115民初12783号民事判决，查明：1．2017年10月26日，熊志生（乙方）与智华公司（甲方）签订《智华E+富华科创园（智能化创新设计产业园）招商投资协议》（简称《招商投资协议》），约定乙方现选定甲方富华科创园区内1号楼B栋3层310室办公房作为创业或投资的办公场所……。2．2016年8月10日，智华公司取得富华科创园项目的建设工程规划许可证，证书载明：建筑栋号为A01-1-A#、A01-1-B#的建筑用途为门面房、小商店，建筑栋号为A01-3#一层的建筑用途为门面房、小商店、科研、实验楼，二至十一层的建筑用途为科研、实验楼。2016年11月24日，智华公司取得富华科创园项目的不动产权证，证书载明：权利类型为国有建设用地使用权，权利性质为出让，用途为科教用地（科技研发），面积为16627.54平方米，使用期限自2014年4月29日起至2064年4月28日止，证书附记载明：“地块内科设置不超过地上总建筑面积20%的服务配套设施。剩余80%的科教用地（科技研发）土地及地上所建房产，允许分割转让、销售和分割抵押的比例不得超过剩余80%的30%。转让、销售对象需经南京东山国际企业研发园管理委员会同意，分割转让、销售的对象须为符合南京东山国际企业研发园管理委员会规定条件的科技研发企业或机构，不得转让、销售给个人。”2019年4月30日，富华科创园项目竣工验收合格。2019年7月24日，智华公司取得1号楼B栋3层310室的不动产权证书，证书载明：权利类型为国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，权利性质为出让/其它，用途为商服用地/商业，面积为宗地面积16627.54平方米/建筑面积48.42平方米，使用期限自2014年4月29日起至2054年4月28日止。3．2019年7月31日，南京东山国际企业总部园管理委员会作出《关于杨贵基信访事项的处理意见书》，载明：“杨贵基：您于2019年5月21日提出信访事项：…现要求政府协调智华公司能交房给业主并免费办理不动产权证，如不能办证就退房，并补偿两年的损失…一、关于办理问题…1号、2号楼的商业部分以智华公司的名义办理了187本商业配套不动产权证，后续由智华公司转让给业主，3号楼正在办理科研办公不动产权证，后续由智华公司按照科研载体管理办法分割给业主…。”该判决认定：熊志生与智华公司签订的《招商投资协议》本质上属于房屋买卖合同本约，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效；该案所涉房屋是科技研发用地建筑的服务配套设施，建筑用途为门面房、小商店，现产权已经登记于智华公司名下，能够转移登记至熊志生名下。该判决已生效。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，其一，在本院查封案涉房屋之前，吕慧慧与智华公司已经签订合法有效的书面买卖合同。瓜埠公司虽主张案涉房屋不能转让给个人，吕慧慧购买案涉房屋是当做住宅使用，故吕慧慧与智华公司签订的招商投资协议系以合法形式掩盖非法目的，应为无效。但是根据（2019）苏0115民初12783号生效判决的认定，案涉房屋所在1号楼为科技研发用地建筑的服务配套设施，建筑用途为门面房、小商店，能够转移登记至个人名下；吕慧慧与智华公司签订的《招商投资协议》亦明确约定购买办公用房作为创业或投资的办公场所，智华公司未提交证据证明吕慧慧与智华公司系将案涉房屋作为住宅买卖、签订的《招商投资协议》系通谋虚伪意思表示。故对于智华公司的上述抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。其二，吕慧慧提交的交付通知单、非住宅商品房质量保证书、非住宅商品房使用说明书、物业费收据可以相互印证，证明案涉房屋已于2019年5月21日交付。即在本院查封案涉房屋之前，吕慧慧已经实际占有案涉房屋。其三，吕慧慧提交了智华公司出具的收据、银行流水，证明其已支付全部价款。瓜埠公司对收据不持异议，结合智华公司认可吕慧慧已付清房款以及吕慧慧提交的银行流水，本院认定吕慧慧已付清案涉房屋的购房款。其四，根据吕慧慧与智华公司签订的《招商投资协议》，智华公司“应在办公用房具备办理产权转移登记的条件后，以书面或电话形式通知乙方，并准备完善的产权转移登记文件或资料”，智华公司自认至今尚未开具案涉房屋发票，即未依约准备完善的产权转移登记文件或资料；且自吕慧慧知晓案涉房屋可办理过户至案涉房屋被查封的时间较短，不能认定吕慧慧消极不行使过户登记权利。故本院认定并非因吕慧慧原因导致案涉房屋至今未办理过户登记。综上，吕慧慧对案涉房屋享有物权期待权，能够排除执行，故对于瓜埠公司要求继续保全案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。瓜埠公司要求撤销江苏省南京市江宁区人民法院（2020）苏0115执异222号法律文书的诉讼请求，并非案外人执行异议之诉的审理范围，本院不予理涉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》（法释〔2015〕5号）第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十八条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：驳回原告南京市瓜埠建筑安装工程有限公司的诉讼请求。本案应收案件受理费10503元，由原告南京市瓜埠建筑安装工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  沈忠清人民陪审员  陆信亮人民陪审员  周乐成二〇二一年三月十一日法官 助理  葛云云书 记 员  朱 龙