海南省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）琼民申975号 再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：周小飞，男，1962年8月27日出生，汉族，住江苏省南京市建邺区。 再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：龚洪美，女，1962年5月21日出生，汉族，住江苏省南京市建邺区。 两申请人共同委托诉讼代理人：邢玉，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。 两申请人共同委托诉讼代理人：蔡朦，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。 被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：海南协兴地产发展（香港）有限公司，住所地：海口市滨海大道77号中环国际广场20层。 法定代表人：李思廉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑那西，该公司职员。 委托诉讼代理人：许钦凯，该公司职员。 再审申请人周小飞、龚洪美因与被申请人海南协兴地产发展（香港）有限公司（以下简称协兴公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省第一中级人民法院（2019）琼96民终1678号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 周小飞、龚洪美申请再审称，一二审判决存在事实认定及法律适用严重错误，导致裁判结果显失公平。一、案涉房屋经司法鉴定后确认多项严重质量问题：基础柱轴线偏差，基础底至负一层底板之间未回填夯实与原设计不符，负一层梁、板、基础柱钢筋保护层厚度不满足设计要求，建筑外观存在露筋、开裂、渗水现象等。申请人周小飞之所以在支付部分分期购房款后暂停继续支付，正是基于其作为专业从事建筑行业工作且取得多项荣誉的国家一级建造师的身份，其精准地判断出案涉房屋存在基础柱轴线偏差等严重质量问题后，所作出的先履行抗辩行为，并且事实上周小飞所做判断与原审中的鉴定结果完全相符。由此可见，周小飞在建筑行业的顶级专业知识是其停止支付后续款项的事实基础，一审判决认为周小飞是否具有相关建筑行业资质或知识与本案无关联性，系属基础事实认定不清，二审判决对此亦未作查明。需要特别说明的是，房屋质量问题中的基础柱轴线偏差属于主体结构质量不合格，其在建造程序上灌浇基础柱显然属于早期开展的基础工程，而案涉房屋竣工报告为2014年11月30日，可见在申请人停止支付分期款的2014年7月之后，其基础柱早已成型，周小飞作为建筑行业专业人士鉴别出主体结构问题合法、合情、合理，更何况在事实上周小飞的判断与鉴定报告结果完全一致。二、在已鉴定案涉房屋为不合格商品房的既有事实下，应当承担违约责任的主体显然应当为作为出卖方的被申请人，而非买受方。两审均认定应由申请人承担违约责任，显然属于基础法律适用错误，违背了民法中最基本的公平原则。无论是基于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条等规定的买受方有权以房屋主体结构不合格为由解除合同的法理基础，还是根据民法最为基本的公平原则，本案中显然不应当由申请人承担任何违约责任。按照原审认定思路，即便申请人具备建筑专业知识，即便案涉房屋质量明显不合格，仍要求申请人严格按照买卖合同的约定进度支付分期购房款，一旦未付，则需要支付逾期付款违约金。这一裁判逻辑无异于在买方权益未获保障的前提下，进一步侵犯买方的合法权益。三、在被申请人承担建造不合格商品房的违约责任层面，申请人两审中均明确要求被申请人在退还全部购房款的同时，参照银行贷款利率计收利息损失并赔偿其他维权损失，该主张于合同约定与法律规定均有据可循。但原两审不仅未对申请人405万购房款的利息损失作任何认定，对申请人已为本案花费的维权费用14万余元，也仅支持2万元的部分交通费与食宿费用，属于法律适用严重错误，判决结果明显不公。一方面，在案涉商品房买卖合同第十九条已明确赋予了买受方单方解除权行使时的出卖人退款与付息义务，即“出卖人须自收到买受人的书面通知之日，一次性将买受人已支付的房价款及同期银行贷款利率计算的利息全部退还买受人，出卖人逾期未退款的，每逾期一日，出卖人应按未退金额的万分之五向买受人支付违约金，直至全部退完款项为止。”本案中，即便法院认定2016年6月2日申请人发送至被申请人的函件不发生解除通知的效力，那至迟在2017年8月3日申请人提交反诉状、明确解除合同的意思表示之日，解除通知已然到达并生效，至迟也应以被申请人收到反诉状之日开始计算逾期退款的违约责任。另一方面，基于民事法律规范的基本法律要求，申请人作为买受方因被申请人单方违约导致无法取得符合合同约定与国家质量标准的标的物房屋，其在解除合同后也当然享有主张违约方赔付损失的权利。而除申请人相关的维权费用损失之外，405万元已付款项必然存在资金利息损失，判令给付义务方参照同期银行贷款利率赔付利息损失也是司法实践的通常做法。四、退一步来看，即便需要考量申请人是否应当承担逾期支付合同款期间的责任问题，也应当充分考虑因被申请人房屋主体结构不合格违约而需向申请人退还全部购房款并赔付相关利息损失的基础情况，亦即被申请人基于合同重大违约不可能产生任何实际损失。申请人对被申请人无需支付任何违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定以及民事法律规范关于违约金为损失赔偿性质的基础要求，法院应当以实际损失为基础、兼顾合同履行情况、当事人过错程度等综合因素，根据公平原则及诚实信用原则予以衡量，并作出判决。本案中因为案涉房屋主体结构等不合格，申请人有权主张解除合同，并由被申请人返还全部购房款，因而即便申请人依约按期交付购房款，相应购房款也应当足额带息返还申请人，此时被申请人不可能存在任何实际损失。原两审枉顾被申请人无任何实际损失的事实，竟然判令申请人向被申请人赔付120万元违约金，显然违反了前述民法规范中的公平原则以及诚实信用原则。五、本案一审审限严重超期、程序违法。二审法院不仅未对一审审限超期等程序违法问题予以调查，更是以调解名义拖延审理期限，未对案件基础事实进行详细的查明论证。综上一二审判决认定的基本事实不清，适用法律错误，判决结果错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的再审情形，请求再审本案。 协兴公司未提交书面意见。 本院经审查认为，1.关于房屋质量问题。首先，协兴公司的涉案房屋已于2014年11月20日通过建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位等五方机构的联合验收，并在2014年11月30日取得《建筑工程竣工验收备案证》，完成工程验收备案，在合同约定的交房时间内已经具备约定的交房条件。在协兴公司已提供竣工验收备案证证明案涉房屋经验收合格的情况下，两申请人认为案涉房屋主体结构质量不合格，应对上述事实承担举证及证明责任。两申请人仅以鉴定报告尚不能实质性推翻《建筑工程竣工验收备案证》的效力。其次，判断房屋主体结构质量是否合格并非只是简单的通过检测，将检测数据与设计或规范数据进行对比，且需要涉及建模、验算或者是安全性评测，并非法官等非专业人士能够胜任，需要由具有专业资质的鉴定机构来对涉案房屋主体结构质量是否合格作出结论性判定。本案鉴定报告仅对涉案房屋是否满足设计要求、检测标准作出结论，而未对房屋主体结构质量是否合格作出直接鉴定意见，鉴定报告并未明确房屋主体结构质量经检验确属不合格，两申请人也无其他证据证明案涉房屋的主体结构质量经检验确属不合格，故根据鉴定报告只能得出房屋存在质量问题的结论，尚不能得出房屋主体结构质量不合格的结论。因此申请人主张涉案房屋主体结构质量不合格尚无充分证据证明。2.关于协兴公司是否违约问题。如前所述，根据鉴定报告，涉案房屋存在质量问题，2016年6月2日，申请人复函协兴公司就房屋存在的质量问题和付款问题进行交涉，因房屋买卖属大额交易，协兴公司在申请人提出质疑后未予以修缮，亦未提供适当担保，原判认定协兴公司履行不当，并因此减轻申请人的违约责任、调整了申请人的违约金计算标准。但本案判决双方解除合同主要是基于双方均同意解除合同，并非基于房屋主体结构质量不合格，原判未认定协兴公司违约，亦未判令协兴公司承担违约责任。3.关于支付违约金和合同解除时间的问题。（1）在合同直接约定支付违约金作为违约责任承担方式的情况下，合同双方虽然可以以实际损失为基础调整违约金，但是否产生损失不是承担违约责任的前提，两申请人以协兴公司没有实际损失主张其不应承担违约责任与合同约定及法律规定不符，此再审申请理由不能成立，本院不予支持。（2）关于合同解除时间问题。申请人认为应以其提起反诉之日确定为合同解除之日。本案中，双方均要求解除合同，协兴公司以申请人逾期付款要求解除合同，申请人则以房屋主体结构质量不合格要求解除合同。法院审理中既要对协兴公司的解除事由是否成立进行审查，亦要对申请人一方主张的房屋存在主体结构质量不合格问题进行审查，最终来对合同是否应该解除作出判断，并分清双方对于合同解除应负的责任。由于审理有一个过程，最终系以判决时间作为合同解除时间。故申请人关于至迟应以其提起反诉之日认定合同解除时间理由不成立。（3）关于两方违约金可以互相抵消的问题。因诉讼前两申请人未书面向协兴公司主张过解除合同，不存在协兴公司收到通知后逾期退款应支付违约金的情形。本案合同于判决之日解除，协兴公司在判决确认合同解除前无需退还房款，而判决亦未认定协兴公司违约，故不存在两方违约金相互抵消的问题。至于判决之后协兴公司未在法定期限内履行判决，属于判决执行中的问题。故申请人的此点再审申请理由不能成立。4.关于一审审限及程序问题。因本案具有鉴定以及当事人申请庭外和解的法定扣除审限的事由，一审判决中亦有说明，故申请人再审申请理由不能成立。 综上，周小飞、龚洪美的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回周小飞、龚洪美的再审申请。 审 判 长  夏 艳 审 判 员  吴浩云 审 判 员  郑 船 二〇二一年三月十一日 法官助理  赵晓青 书 记 员  文晨旭 附相关法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； （六）原判决、裁定适用法律确有错误的； （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； （十）未经传票传唤，缺席判决的； （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。