广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终3017号上诉人（原审被告、反诉原告）：冯燕，女，汉族，1972年4月17日出生，住所地：广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：刘遐林，泰和泰（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李晓明，女，满族，1980年3月17日出生，住所地：广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：顾国，男，汉族，1977年7月3日出生，住所地：沈阳市铁**，系李晓明丈夫。委托诉讼代理人：刘秀明，广东君厚（黄埔）律师事务所律师。上诉人冯燕因与被上诉人李晓明房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初20980号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。冯燕的上诉请求：1.撤销一审判决，改判或发回重审；2.支持冯燕一审全部反诉请求；3.驳回李晓明的全部诉讼请求；4.李晓明承担本案一审、二审全部诉讼费。事实与理由：一、一审法院事实认定不清，本案的违约方应为李晓明。1.根据《房屋租赁合同》第7.5条约定：租赁期间，李晓明拖欠租金达8天（每月5日之前支付租金）或者拖欠管理费、水电费等金额达1000元的，视为李晓明违约，冯燕有权没收履行保证金并单方解除租赁合同，李晓明仍需结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用。冯燕提交《中国建设银行个人账户收入交易明细》、欠缴催缴单和碧海云天收费通知，其中一个月租金李晓明于2017年9月13日才支付，租金已拖欠9天，且李晓明长期存在拖欠水电费、管理费和煤气等费用，其中拖欠居民管道天然气费高达1311.50元，李晓明的上述行为已经构成违约，冯燕有权没收履约保证金。2.冯燕已依约履行作为出租人的合同义务，李晓明一直不当甚至恶意使用漏水空调造成涉案房产严重受损，李晓明应承担全部责任。2017年7月1日，李晓明向冯燕反映空调扇叶出现滴水的情况后，经双方协商一致，决定重新购置空调，并由李晓明处理新空调的购买和安装等事宜，所产生的费用从房租中扣除。2017年8月份李晓明购买的新空调出现漏水问题，冯燕第一时间与李晓明沟通处理，李晓明承诺积极处理新空调漏水的后续问题，可又经常以工作繁忙等理由怠慢处理新空调漏水问题。冯燕基于负责任的态度，一直积极与关联第三方进行沟通和维权，最终于2018年4月17日维修好。2018年7月17日，李晓明通知冯燕新空调再次出现漏水，冯燕检查后发现系因李晓明不当使用所造成，要求李晓明按约对漏水问题进行维修，且在合同到期之前对涉案房产进行恢复原状或承担赔偿损失。李晓明仍继续不当使用空调，也未尽修缮义务，甚至想在租赁到期前，擅自搬离涉案房产来躲避责任和义务，李晓明应对涉案房产的损坏承担全部责任。3.根据《房产租赁合同》第7.2条“租赁期间，乙方如对该房产设施故意或者过失损毁，应负责修缮和恢复原状，或者向甲方赔偿经济损失，但正常自然损耗除外。”第7.4条“乙方使用不当，造成房产损坏的，应负责修缮并支付因此发生的费用”。李晓明上述行为已经构成违约，李晓明未对涉案房产进行修缮，导致涉案房产空置无法出租，给冯燕直接造成了巨大的经济损失，李晓明应向冯燕赔偿经济损失。此外，冯燕为固定证据，以便法院核查，涉案房产至今未装修进行出租，保持李晓明搬离后的状态，冯燕的损失一直在扩大。二、一审法院超过审理期限审理本案，属于程序违法。综上所述，请求二审法院依法改判，支持冯燕的上诉请求。李晓明未提交答辩意见。李晓明向一审法院起诉请求：1.冯燕承担违约责任，双倍退还履约保证金52000元；2.冯燕退还李晓明十三个月租金的20%，全额返还2018年8月份租金，并补偿8月另租房的价差3000元；3.冯燕补偿多次阻挠搬家产生的损失1000元；4.冯燕补偿李晓明因代为购买空调、代为协助格力师傅上门安装空调、安装独立排水管及两次阻挠搬家产生的误工费共计16000元；5.冯燕给付租房发票；6.冯燕支付包括诉讼费、办理本案的律师代理费和其他合理费用的经济损失。李晓明一审当庭明确第5项诉讼请求要求给付租金总额312000元的发票。冯燕向一审法院反诉请求：1.李晓明向冯燕赔偿装修损失83608元；2.李晓明向冯燕赔偿房租损失暂计32933.34元（房租损失按每月13000元为基准，自2018年9月1日起至房屋装修恢复使用之日止，现暂计至2018年11月16日）；3.冯燕无须向李晓明返还履约保证金26000元；4.由李晓明承担本案全部诉讼费用。冯燕一审当庭明确反诉请求第2项为：按每月13000元的标准从2018年9月1日至房屋修缮后使用之日止的费用。一审法院认定事实：位于南山区**楼**（以下简称涉案房产），登记在冯燕名下，建筑面积140.03平方米，用途住宅。2016年8月15日，李晓明（乙方、承租方）与冯燕（甲方、出租方）、深圳市世华房地产投资顾问有限公司（居间方）签订《房屋租赁合同》（No.1523393），约定：冯燕将涉案房产及其设备在良好状态下出租给李晓明，作为住宅使用；租赁期两年，从2016年9月1日起至2018年8月31日止，每月租金13000元，李晓明须在每月5日前支付，因使用该房产及相关设施所发生的费用全部由李晓明支付；签订合同当日内，李晓明应向冯燕支付26000元作为履约保证金；合同期满，李晓明如不再续约，李晓明结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用后2日内，冯燕应将履约保证金退还；冯燕须保证对该房产具有合法出租的权利，确保物业及附属设施能实现租赁目的，并保证其安全性符合有关法规要求；冯燕应对租赁期内相关租赁事宜履行必要的协助义务，如进场装修等；李晓明在使用该房产过程中，如非因李晓明过错，该房产及其附属设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，李晓明应及时通知冯燕并采取可能之有效措施防止缺陷的进一步扩大；冯燕应在接到李晓明方通知后进行维修或径直委托李晓明代为维修，李晓明无法通知冯燕或冯燕接到通知后不在上述约定的时间内履行维修义务的，李晓明可代为维修；发生特别紧急情况必须立即进行维修的，李晓明应先代为维修并及时将有关情况通知冯燕；上述两款情况下发生的维修费用由冯燕承担；冯燕单方提前终止合约，或者违反本合同其他约定使李晓明无法实现承租目的，或者有其他根本违约之行为，冯燕须双倍退还履约保证金；租赁期间，李晓明如对该房产设施故意或者过失损毁，应负责修缮和恢复原状，或者向冯燕赔偿经济损失，但正常自然损耗除外；李晓明使用不当，造成房屋损坏的，应负责修缮并支付由此发生的费用；租赁期间，李晓明如拖欠租金达3000元（或者达8天），视为乙方违约，甲方有权没收履约保证金并单方解除租赁合同，李晓明仍须结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用；及其他内容。同日，李晓明缴纳承租涉案房产押金26000元，李晓明出具收款收据。李晓明提交租房清单、交易风险提示、房屋漏水、木质装修霉变照片、退房清单及水电、煤气结清收据、管理处物业费收款收据，拟证明涉案房产交付时附属家私电器设施完好，但在租赁期间，空调漏水至退房长达十四个月，禁止使用客厅空调，房间闷热潮湿，不适居住，且因冯燕怠于维修房屋漏水，导致木质装修霉变，未尽维修义务。截至李晓明退房，已交清各款项费用。冯燕对上述证据真实性、合法性予以认可，冯燕认为因李晓明不当使用，甚至恶意损坏，且未尽到合同规定修缮义务，导致涉案房产墙体发黑脱落、装饰装修发霉、变形，被严重损坏。李晓明提交天安派出所民事调解记录、空调订单、退货提货单、京东商城安装收费确认单、冯燕支付购买空调款和安装费的交易明细、公证书、物业管理处回复、深圳市留美科技有限公司销售出库单、工资证明，拟证明李晓明因就涉案房产租赁事宜进行调解、安装空调、空调漏水维修等产生的误工及误工计算标准。冯燕对深圳市留美科技有限公司销售出库单、工资证明三性不予认可。对其他证据真实性、合法性予以认可，但不认可证明目的，冯燕认为，空调系由李晓明购买并安装，出现问题时，由李晓明自行承担责任，空调漏水系产生于李晓明租赁期间，天安派出所的调解系因李晓明逃避合同修缮义务擅自搬离房产而做报警处理。李晓明提交交易纠纷详情及客户提交纠纷单、公证书、公证费收据、委托代理费发票、诉讼费缴费通知、回执，拟证明涉案房产空调漏水问题长期未得到解决，不适宜居住。李晓明因该争议产生多项实际损失。冯燕对上述证据真实性、合法性予以认可。认为公证书中李晓明、冯燕双方的聊天记录恰好证明，冯燕积极处理空调漏水问题，李晓明怠慢处理，李晓明未按照合约履行修缮义务。李晓明提交租赁合同及履约保证金收据，拟证明8月份因另租房屋支付租金，损失16000元。冯燕对该证据三性不予认可。冯燕提交微信截图、视频光盘及视频截图，拟证明冯燕依约履行合同并交付符合合同约定的涉案房产，双方经过协商，处理购置及安装新空调的相关事宜，李晓明承诺对更换新空调承担责任。合同期满，李晓明因个人原因退租。涉案房产严重损坏，出现墙体脱落、装修腐烂发霉等严重后果。李晓明对上述证据真实性、合法性予以认可，但认为冯燕对涉案房产负有修缮义务，冯燕委托李晓明购买空调、进行修缮。冯燕提交中国人民银行个人账户交易明细、物业等相关费用缴费记录，拟证明购置空调的费用已从房租中予以抵扣，李晓明拖欠租金达8天，金额达3000元，且拖欠管理费、水电费等金额达1000元，系李晓明违约。李晓明对上诉证据真实性、合法性予以认可，证明目的不予认可。冯燕提交立邦内墙刷新报价单，拟证明因李晓明违约，冯燕维修涉案房产损失83908元。李晓明对该证据三性不予认可。一审法院认为，冯燕与李晓明签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。冯燕作为涉案房产出租方，应当保证提供的租赁物及其附属设施符合生活、居住的条件；李晓明作为涉案房产承租方，应当保证合理、正当的使用租赁物及其附属设施。当租赁物及其附属设施出现故障损坏时，双方当事人应当积极协商解决方案，并防止损害进一步扩大。因李晓明、冯燕签订的《房屋租赁合同》中约定于2018年8月31日合同期满，合同终止；本案中李晓明、冯燕亦认可双方于2018年9月1日办理完交接及退房手续；冯燕亦未提交证据证明李晓明未结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用，依据双方签订的《房屋租赁合同》，冯燕应向李晓明返还履约保证金26000元。一审法院认为，从李晓明、冯燕双方提交的微信聊天记录可以看出，因涉案房产内安装的空调出现漏水情况，故李晓明、冯燕协商由李晓明负责购买、安装，并从应支付租金中抵扣的形式，更换新空调。更换新空调后，因隔热棉问题，导致漏水问题未能解决。双方就空调漏水问题多次要求售后、物业进行维修，但漏水问题最终未能得到解决。冯燕作为涉案房产出租方没能从根本上解决上述问题；李晓明作为承租方，应当采取措施进行维护并防止损害进一步扩大，导致涉案房产出现墙体脱落、发黑，装饰家居霉变等问题，对于涉案房产的损坏，双方对此均有过错。故李晓明请求双倍返还履约保证金的诉讼请求，一审法院不予支持；冯燕请求无须向李晓明返还履约保证金，一审法院亦不予支持。关于李晓明诉请退还13个月租金的20%、全额返还2018年8月份租金及补偿8月份另租房差价3000元的诉讼请求。一审法院认为，对于涉案房产的损坏，李晓明、冯燕均存在过错。且一直到合同期限届满，权利义务终止时的2018年8月31日，涉案房产确由李晓明居住使用，故对于李晓明请求退还租金及补偿差价的诉讼请求，一审法院不予支持。关于李晓明搬家损失及误工费的诉请，李晓明所提交的证据不足以证明其搬家所产生的损失，亦不足以证明误工与本案的关联性与必要性。故对于李晓明的诉讼请求，一审法院不予支持。关于李晓明请求给付租房发票及诉讼费、代理费和其他合理费用的诉请，无合同依据，一审法院不予支持。冯燕反诉请求赔偿装修损失、房租损失，因冯燕对于房屋损害存在过错，且所提交的《报价单》不足以证明冯燕为翻新房屋的实际支出，故对于冯燕的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、冯燕于判决生效之日起十日内向李晓明返还履约保证金26000元；二、驳回李晓明的其他诉讼请求；三、驳回冯燕的全部反诉请求。本案一审本诉受理费1338元，由李晓明负担1045.17元，冯燕负担292.83元；本案反诉受理费787.71元，由冯燕负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。冯燕与李晓明签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人负有保证房屋处于适租状态的法定义务，冯燕所提供的租赁房屋是附带家具电器等附属设施的租赁标的，故其亦负有屋内配套家具电器的维护义务。双方合同对此也明确约定：“李晓明在使用该房产过程中，如非因李晓明过错，该房产及其附属设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，李晓明应及时通知冯燕并采取可能之有效措施防止缺陷的进一步扩大；冯燕应在接到李晓明方通知后进行维修或径直委托李晓明代为维修，李晓明无法通知冯燕或冯燕接到通知后不在上述约定的时间内履行维修义务的，李晓明可代为维修；发生特别紧急情况必须立即进行维修的，李晓明应先代为维修并及时将有关情况通知冯燕；上述两款情况下发生的维修费用由冯燕承担；……。”本案中，李晓明在使用涉案房屋的过程中，因房屋原空调出现故障，经双方协商同意由冯燕出资，李晓明代为购置并负责监督空调安装。李晓明在选购中多次征询冯燕意见，最终通过正规的商品销售渠道购买了品牌产品、使用了安装服务，并无不当之处。而在新购置空调出现问题后，李晓明也及时向冯燕反馈，履行了合同约定的通知义务。虽从查明事实看，存在因使用空调导致房屋墙壁产生污损水渍的情形，但该情况客观上系因空调质量问题导致，并非李晓明不当使用空调的原因。本案并无证据证明李晓明存在未按照约定使用租赁房屋和附属设施的情形，冯燕要求李晓明赔偿房屋装修损失和房租损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于冯燕所称李晓明拖欠2017年10月份租金超过8天，应承担违约责任的主张。经核实，冯燕提交的银行流水显示，李晓明在2017年10月1日当天通过支付宝转账的方式支付了租金，此时，合同约定的当月5日的付款期限尚未届至，冯燕的该项主张与事实不符，本院不予采信。至于李晓明是否拖欠或迟延支付物管费、燃气费等其他费用，因相关费用为系统从冯燕名下账户划扣，冯燕所提交的存折记录并未显示划扣余额不足，冯燕主张李晓明欠费、款项为其补入，仅凭存折记录本身并不足以证明，冯燕应承担举证不能的不利后果。由上，冯燕以李晓明拖欠租金及其他费用为由要求没收李晓明保证金的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，冯燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5220.12元，由冯燕负担。本判决为终审判决。审判长 唐 毅审判员 蔡妍婷审判员 刘灵玲二〇二一年三月十七日书记员 龙灵美《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。