海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2021）琼97民终265号   上诉人（原审原告）：关越文，男，1994年2月7日出生，满族，住海南省白沙黎族自治县。   委托诉讼代理人：关长民，男，1952年10月27日出生，满族，住海南省白沙黎族自治县。系关越文之父。   上诉人（原审被告）：白沙福安房地产开发有限公司，所在地海南省白沙黎族自治县牙叉镇生态文化公园旁白沙福水安郡A1#楼。   法定代表人：庄海斌，该公司执行董事兼总经理。   委托诉讼代理人：龙启英，该公司员工。   委托诉讼代理人：曹广，北京市盛延律师事务所律师。   上诉人关越文与上诉人白沙福安房地产开发有限公司（以下简称白沙福安公司）商品房销售合同纠纷一案，均不服海南省白沙黎族自治县人民法院（2020）琼9025民初1099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   关越文上诉请求：撤销一审判决，改判白沙福安公司按照合同约定的每日万分之二计算违约金赔偿给关越文，共计43753.6元。事实和理由：按照关越文与白沙福安公司签订的《白沙县商品房买卖合同》约定，逾期违约金系出卖人按照每日按已付房款的万分之二向买受人支付违约金，但合同有效的情况下，一审法院任意给该计算违约金的标准，毫无事实根据和法律依据。综上，请求二审法院支持关越文的上诉请求。   白沙福安公司辩称，其答辩意见与上诉意见一致。   白沙福安公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回关越文的全部诉讼请求；2.本案受理费全部由关越文承担。事实和理由：1.白沙福安公司系因政府的原因致使不能及时办证，白沙福安公司依据补充协议规定顺延办证期限，符合合同约定，不构成违约，不应承担违约责任，白沙福安公司并未以不可抗力作为不承担违约责任的理由，一审判决认定白沙福安公司承担违约责任错误，即使计算违约金，违约金的起算时间亦不当；2.关越文的诉讼请求超过法定诉讼时效，应予驳回起诉。综上，请求二审法院支持白沙福安公司的上诉请求。   关越文辩称，其答辩意见与上诉意见一致。   关越文向一审法院起诉请求：1.判令白沙福安公司支付给关越文违约金43753.6元；2.判令诉讼费用由白沙福安公司承担。   一审法院认定事实:2011年8月23日,白沙福安公司通过招标方式获得位于白沙黎族自治县牙叉镇环城西路东北侧地号为BS2011-5的国有土地使用权并取得《国有土地使用证》，而后，在该土地上开发建设涉案房屋所在白沙福水安郡项目。白沙福安公司取得上述土地的使用权后发现该地块存在土地重叠的情形，即该地块存在争议。   2013年3月11日，白沙福安公司与关越文签订《白沙县商品房买卖合同》，合同主要内容：1.关越文以176000元购买白沙福安公司投资开发的白沙福水安郡12幢5层505房；2.白沙福安公司应当在2015年1月1日前将完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件的商品房交付关越文使用；3.白沙福安公司应当自房屋交付之日起365日内为关越文办理房屋权属证书。在关越文取得该商品房权属证书后，白沙福安公司应当在60日内向土地登记机关申请，为关越文办理土地使用权证。如因白沙福安公司的责任，关越文不能再约定期限内取得房地产权属证书的，白沙福安公司自逾期之日起每日按已付房价款的万分之二向关越文支付违约金。   2013年10月8日，关越文向白沙福安公司支付了全部购房款176000元。   2015年11月26日，白沙福安公司向关越文交付了涉案房屋，并于2020年5月26日为关越文办理了涉案房屋的《不动产权证书》。   一审法院认为，本案一审的争议焦点为关越文主张白沙福安公司支付违约金43753.6元是否有法律及事实依据，论述如下：   关越文与白沙福安公司签订的《白沙县商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，具有法律约束力。该合同第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起365日内为买受人办理房屋权属证书。鉴于政府部门已实行不动产权统一登记，办理不动产权证书，不再办理房屋所有权证，因此，白沙福安公司为关越文办证的义务也应随国家政策变化办理不动产权证书。白沙福安公司辩称未能按约定时间及时办理权属证书系不可抗力引起，因此，其不应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，但在白沙福安公司与关越文签订《白沙县商品房买卖合同》之前就已经知道涉案房屋的土地存在争议，白沙福安公司作为房地产开发企业，应当能够预见到土地存在争议必然会影响不动产权证的办理，故白沙福安公司的抗辩理由没有法律依据，不予采纳。虽然《白沙县商品房买卖合同》中约定买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之二向买受人支付违约金，但关越文未向一审法院提供证据证明其因白沙福安公司的违约行为而造成的实际损失，且白沙福安公司取得涉案土地的使用权时已经存在与其他权利人重合的情形，白沙福安公司积极与政府部门沟通解决涉案土地存在的问题，根据诚实信用原则和公平原则，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，一审法院将违约金计算标准调整为出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。关越文与白沙福安公司均认可涉案房屋交付使用的时间为2015年11月26日，办理了涉案房屋的《不动产权证书》的时间为2020年5月26日，因此，关越文主张违约金自2016年12月1日起计算，符合法律规定，予以采纳。综上，白沙福安公司应向关越文支付自2016年12月1日起至2020年5月25日止（共逾期1272日）的逾期办证违约金，关越文主张计算逾期办证违约金的时间为1243日，符合法律规定，一审法院予以采纳，因此，白沙福安公司应向关越文支付的违约金为176000元×0.01%/日×1243日=21876.8元，关越文主张违约金过高部分，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、白沙福安房地产开发有限公司于一审判决生效之日起十五日内向关越文支付违约金21876.8元；二、驳回关越文的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费893.84元，减半收取计446.92元，由关越文承担273.46元，白沙福安房地产开发有限公司承担173.46元；关越文多预交的案件受理费13.2元，退还关越文。   二审中，当事人没有提供新的证据。   二审查明的事实与一审相一致，本院予以确认。   本院认为，本案的争议焦点为：1.关越文主张白沙福安公司支付违约金是否有事实及法律依据；2.一审认定的违约金数额是否有事实及法律依据。   关越文与白沙福安公司签订的《白沙县商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审法院亦已查明白沙福安公司与关越文签订《白沙县商品房买卖合同》之前就已经知道涉案房屋的土地存在争议，对不动产权证的办理进程的影响应有预见。白沙福安公司未按约定时间及时办理权属证书，在构成违约后，又以政府因素影响办证为由主张不承担违约责任，但又没有提供证据证明其主张，白沙福安公司的该上诉理由于法无据。关越文主张白沙福安公司应支付违约金符合事实及法律规定，本院予以支持。   一审根据本案查明的事实，考虑案件的具体情况并综合全案证据，认定白沙福安公司应向关越文支付的违约金数额，并无不当。关越文该上诉理由不能成立，不予支持。   关于本案诉讼时效问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条的规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”。白沙福安公司在一审中未提出诉讼时效的抗辩，二审中亦未提供新的证据证明相关事实，故对白沙福安公司二审中提出的诉讼时效抗辩，本院不予支持。   综上所述，关越文、白沙福安房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费893.84元（关越文已预交），由关越文负担；二审案件受理费893.84元（白沙福安房地产开发有限公司已预交），由白沙福安房地产开发有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 王天琳   审判员 雷琼艳   审判员 管 娜      二○二一年三月五日   法官助理 柯光辉   书记员 林 赏   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。