北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2020）京民终602号上诉人（原审原告、申请执行人）：中信银行股份有限公司北京分行（原名称为中信银行股份有限公司总行营业部），住所地北京市西城区金融大街甲27号。负责人：刘红华，分行行长。委托诉讼代理人：余永华，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：班宝石，北京市中闻律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、案外人）：李华，女，1972年9月23日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张志超，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。原审第三人：包雨龙（被执行人），男，1961年4月4日出生，香港特别行政区居民，住黑龙江省安达市。上诉人中信银行股份有限公司北京分行（以下简称中信北京分行）因与被上诉人李华、原审第三人包雨龙申请执行人执行异议之诉一案，不服北京市第四中级人民法院（2019）京04民初542号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中信北京分行的委托诉讼代理人余永华、班宝石，被上诉人李华的委托诉讼代理人张志超到庭参加诉讼。原审第三人包雨龙经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。中信北京分行上诉请求：1.依法撤销北京市第四中级人民法院（2019）京04民初542号民事判决，改判准许执行北京市顺义区丽来花园3区111幢-1层1-413-9房屋（以下简称案涉房屋）；2.判决李华承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原审法院判决认定事实错误、显失公正。原审法院认定“李华委托哥哥李京与李京之友张雅珊购买丽来花园08号房屋一套且该房屋包含案涉车库，李华已支付案涉房屋的全部价款并已合法占有，且对未办理过户登记没有过错”错误，事实是2013年10月13日案外人张雅珊与包雨龙签订房屋买卖合同购买丽来花园08号房屋一套，后借用李华的在京购房资格办理李华与包雨龙买卖合同网签。而后为了北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初14523号诉讼将房屋过户到李华名下，于2016年8月20日补签了李华委托张雅珊、李京的委托购房协议，此前并未有相关委托协议。从庭审的证据来看，该房屋所有的房款均由张雅珊支付，并由张雅珊实际占有居住、缴纳物业费。而且丽来花园08号房屋和案涉车库是两个独立的物权，交易过程中的签订合同和支付价款均不应混同。一、李华不是本案执行房屋的实际产权人，除了借名买房关系之外，没有任何证据证实李华和实际产权人张雅珊有其他关系。1.在执行异议和本案一审庭审过程中，由李华提交的有李华和张雅珊签名的《情况说明》明确说明了是案外人张雅珊借用李华的资格购买该房屋。且在两次庭审中也查明，所有的购房款均由张雅珊支付，张雅珊实际占有该房屋并支付相关物业费用。李华没有支付购房款，也没有实际占有该房屋。李华不具有本案异议人的资格，无权对本案的执行提出异议。李华出借购房资格给他人购房的行为，扰乱了社会经济秩序。其名义产权人的权利（且还不是本案争议房屋的名义产权人）不具有合法性和真实性，不应阻却执行。2.原审判决认定的李华与张雅珊的关系没有事实根据，且这种关系在法律上没有任何意义。委托买房事实认定违背常理，认定错误。原审判决认定张雅珊是李华的准嫂子，完全是听从李华的口头叙述，两次庭审中均没有任何证据证实张雅珊是李华的准嫂子，且这种准嫂子的关系在法律上也没有任何实际意义。原审判决以此认定张雅珊支付的房款等同于李华支付，没有任何法律依据和事实根据。李华委托别人买房，自己却不出一分钱，显然不合情理。原审判决中在李华不出一分钱的情况下，认定李华委托他人购房并支付房款事实的认定与《情况说明》中借名购房相矛盾，有悖常理，事实认定错误。3.原审判决在事实认定上标准不一，事实认定不公。原审中上诉人提交的《情况说明》，李华提交的包雨龙、张雅珊、北京易联至诚咨询服务有限公司（以下易联至诚公司）三方签订的《北京市存量房屋居间买卖合同》、房款支付证明，物业管理确认函、新业主《费用支付确认单》均是案外人张雅珊所为，尤其是房款的支付，完全是案外人张雅珊所付，李华没有支付一分钱。这些证据证明了李华借名给张雅珊购房的事实。原审判决无视《情况说明》等证据所证明的李华规避北京市房屋限购政策借名给他人买房的事实，对借名买房的事实不予理睬，却对李华所述的、没有任何证据证实的李华与李京、张雅珊的关系予以认定，以此来把张雅珊的所为均视为李华所为，同时，张雅珊作为争议房屋实际的利害关系人，为了规避借名买房对自己造成的不良后果作出了与《情况说明》前后矛盾的证言，其证言与李华提交的支付房款凭证，物业确认函、新业主《费用支付确认单》也相互矛盾不足采信。且《情况说明》是由李华在执行异议的过程中提交法院的，双方认可《情况说明》中张雅珊借名买房、支付房款、实际占有的事实。其证明效力明显高于后期张雅珊的证言，原审判决以张雅珊后期出于利益考量做出的证言，否认《情况说明》借名买房的事实，有失公正。二、李华不具有对本执行标的异议的主体资格，对本案执行标的没有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定要求的异议主体必须是对执行标的执行依法享有法律上、直接的实体权利的。李华不具有异议人的主体资格，没有法律上、直接的实体权利。1.关于在人民法院查封之前，李华没有与包雨龙就案涉房屋签订书面房屋买卖合同。根据一审调查的事实，是案外人张雅珊与包雨龙签订的房屋买卖合同，李华没有与包雨龙签订书面的房屋买卖合同。只是张雅珊借用了李华的购房资格，即借用了李华的名义进行的网签。后来为了在顺义法院诉讼的需要，张雅珊、李华补签了委托购房协议用于规避借名买房所导致的合同效力问题。李华没有委托张雅珊购房，也没有与包雨龙签订书面的房屋买卖合同，原审判决以是否存在合法有效的房屋买卖关系代替了“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”曲解最高院司法解释的规定。实际是张雅珊与包雨龙签订了书面购房协议，李华仅仅是借个名，根本没有与包雨龙签订书面合同。2.在人民法院查封之前，李华没有支付案涉房屋的全部价款，也没有实际占有案涉房屋。根据庭审的调查，李华提供的支付购房款的证据，均证明是案外人张雅珊支付的案涉房屋的价款，而且有些款项是张雅珊让亲戚支付的，李华没有支付一分钱的房款，这和《情况说明》中张雅珊借用李华名义购房的事实陈述是相吻合的，也是符合常理的。且（2019）京04执异92号执行裁定中也认定是张雅珊实际出资购房，李华没有实际支付一分钱的房款。同时根据庭审调查，物业管理确认函、律师函、费用支付确认单等证据均证实是张雅珊实际占有该房屋，并缴纳的物业费用，李华没有实际占有该房屋。张雅珊与李华不存在任何法律上的亲属关系，没有任何理由和义务为李华支付巨额的房款，不能把张雅珊的付款等同于李华的付款。也不能把张雅珊实际占有该房屋等同于李华占有该房屋。原审判决把两个不同主体的行为混淆在一起，以此来认定张雅珊付款就是李华付款，张雅珊实际占有涉案房屋就是李华占有涉案房屋，与事实相悖。李华仅仅是名义上的产权人，没有法律上、直接的实体权利，不具有异议人的主体资格，不能排除本案的执行。3.规避限购政策的名义产权人，没有排除执行的权益。李华出借购房资格给他人购房的行为，规避了国家房屋限购政策，扰乱国家的社会经济秩序，违反《合同法》第七条的规定，其名义购房行为不具有合法性、真实性，不应受法律保护。李华作为案涉房屋的名义产权人，而且是规避限购政策的名义产权人，既没有支付房款、也没有实际占有，其不具有执行异议的主体资格，对案涉房屋没有法律上、直接的实体权利，不能排除本案的执行。4.案涉房屋没有过户系李华自身原因造成的。二手房交易过程中，购房人有责任弄清房屋的产权情况，房屋中介方也有责任和义务告知房屋的真实情况。案涉房屋已经进行了网签，应当推断李华应当知道案涉房屋具有单独的产权，但在起诉包雨龙房屋买卖合同纠纷中没有提及案涉房屋，顺义法院的判决以及执行过程中也没有涉及涉案房屋。显然，李华存在主观故意或大意疏漏的过错责任。如果是因为居间方没有及时告知李华造成没有及时过户或起诉，李华应当向居间方主张权利。对外人来讲居间方造成的后果应当由李华承担。综上所述，李华既没有签书面的房屋买卖合同，也没有支付全部价款并实际占有本案争议案涉房屋，对涉案房屋未过户存在过错，李华不符合《执行异议和复议规定》第二十八条的排除执行的条件。且李华与包雨龙不存在真实的房屋买卖关系，不是实际的权利人，对案涉房屋不具有法律上的、直接的实体权利，其权利不能够排除执行。李华辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。一、一审法院依据《执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定归纳总结争议焦点，认为李华对登记在包雨龙名下的不动产提出异议符合下列情形且其权利能够排除执行：（一）李华与包雨龙就争议车库已签订真实的合法有效的买卖合同。1.李华委托李京、张雅珊购买房屋，并代为办理相关购房过户手续，为此，张雅珊与包雨龙之间签订了《房屋买卖定金协议书》《北京市存量房屋居间合同》《北京市存量房屋买卖合同》，上述协议内容约定了张雅珊、包雨龙委托易联至诚公司代办房屋产权转移登记及附属设施过户手续，委托并授权易联至诚公司在办理房屋买卖合同网上签约的同时设置网签查询密码，且网上签约合同内容以后附甲乙双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》为准，而易联至诚公司受委托为包雨龙、李华网签的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号C929954）及《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号C939864）内容，约定的其他事项均与李华代理人与包雨龙之间签订的系列协议内容一致，能够证明包雨龙、李华成交的商品房屋与争议车库都在负一层，双方约定的成交价人民币780万元中包含争议车库的价格，故李华辩称其购买的商品房包含车库及其不知道车库存在独立产权的理由成立。2.包雨龙与北京长乐房地产开发有限公司（以下简称长乐公司）之间签订的《商品房预售合同》《补充协议》及《车库赠与协议》等协议能够证明，包雨龙从长乐公司处购买了商品房，该房屋所在楼层为-1至4层，长乐公司与包雨龙签订了《车库赠与协议》，将争议车库赠与了包雨龙，同时包雨龙承诺“该车库与该商品房一并交接、使用、处分；在该商品房进行转让时，在合法的情形下，该车库随同该商品房一并转让，在该车库进行转让时，在合法的情形下，该商品房一并转让”，再结合上述《北京市存量房屋买卖合同》及网签合同等证据，能够进一步认定包雨龙以人民币780万元的成交价向李华出售的商品房，其中包含争议车库，而不是仅出售地上4层的房屋。另外，李华与包雨龙就案涉房屋签订房屋买卖合同的时间明显早于法院的查封时间。综上，根据李华提交的证据并结合案件事实，能够认定李华与包雨龙之间就案涉房屋存在真实的合法有效的房屋买卖合同关系。（二）在人民法院查封之前，李华已支付争议车库的全部价款，且已合法占有使用车库。在双方签订《房屋买卖定金协议书》《北京市存量房屋买卖合同》后，李京、张雅珊作为李华的代理人陆续向包雨龙支付购房款420万元，居间方受委托为包雨龙、李华网签合同后，张雅珊向包雨龙支付购房款160万元。之后李京代替包雨龙向中信万达支行清偿商品房剩余贷款本金、利息等230余万元，上述支付的房款共计为810余万元，故根据李华提交的证据，能够认定李华按约定支付部分房款，剩余房款已按照法院的要求以替包雨龙还贷的方式予以支付。另外，2013年11月与李华所购商品房所在小区的物业公司签订物业管理协议，物业公司亦按照地上住宅和地下车库的总面积收取了管理费，可见，李华合法占有案涉房屋的时间亦明显早于法院的查封时间。综上，根据李华提交的证据并结合案件事实，能够认定在法院查封之前，李华已支付案涉房屋的全部价款，且其已合法占有案涉房屋。（三）关于案涉房屋未办理过户登记，并非李华自身原因的问题。根据我方提交的证据，并结合当事人的陈述，可以认定居间方易联至诚公司受委托为李华、包雨龙办理房屋网上签约后，未及时告知买受人李华相关情况，包雨龙作为出卖人亦未配合李华办理商品房及车库的产权过户手续，李华也无法与包雨龙取得联系，案涉房屋未能及时办理过户登记，亦不是李华的过错。故根据李华提交的证据并结合案件事实，能够认定非因李华自身原因未办理过户登记。综上，李华向一审法院提交的证据证明，包雨龙与开发商签订的合同约定商品房与赠与车库不得分割转让。李华委托李京、张雅珊办理购房手续合法有效，张雅珊代理李华签订一系列购房合同也包括在委托授权范围之内，李华与包雨龙交易商品房及车库的意思表示真实，交易合同备案买卖关系真实有效。李华依据合同约定支付了全部购房款，且未能办理商品房及车库过户的责任在包雨龙违约，李华没有过错。同时，上述事实发生在法院查封之前。因此，参照第二十八条的规定，作为房屋买受人李华已经就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故对案外人提出中止对涉案房屋执行的请求，恳请法院驳回上诉人诉讼请求。二、李华一直与父母共同生活，为将来照顾两位老人方便，与哥哥李京、准嫂子张雅珊商议以李华的名义购买一套较大房产，用于家庭共同生活使用。同时，因其没有购房经验则委托哥嫂帮助其看房、选房以及办理购房相关事宜。由于，李京从事艺术事业且经常出差在外，故李华书面委托张雅珊办理购房事宜。在购房过程中，因李华存款未到期且父母的老房子未及时出让等原因，李京及张雅珊则义不容辞的为其垫付的购房款项，李华、李京、张雅珊均认可借款购房的事实。李华为照顾父母以个人名义购房，哥嫂为其垫资办理购房事宜事实存在，但这未改变李华是商品房所有权人的事实。并且，张雅珊也出庭说明，其与李京共同生活如果是李京和张雅珊共同购房，李京当时就有购房资格，根本没有必要借用李华的购房资格。因此，李华和张雅珊之间是委托购房，不存在借名购房。三、李华及家人共同出资购房，李京作为李华的哥哥分别在2014年3月28日、4月2日、7月31日向包雨龙汇款90万元，以及李京代替包雨龙支付欠款236万余元，以上事实证明购房款项中至少有326万元直接来源于李京，上诉人却认为购房款项全部来源于张雅珊，且未提供相反证据。争议车库位置就在李华所购商品房地下负一层，与商品房负一层连接相通，停车即可入户，商品房与车库共同使用不可分割。本案上诉人虽有提起上诉之权利，但上诉人在未提供充足新证据的情况下仍以曾经二次均被法院驳回的观点及70元诉讼费再次启动本案。李华及其家人因为一套房产经历了四起诉讼，因为本次争议房屋被查封两年未果，致使李华及家人承受了巨大的心理负担，上诉人利用诉讼规则，浪费司法资源，故请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。包雨龙未作陈述。中信北京分行向一审法院提出诉讼请求：1.判决准许执行案涉房屋的查封、评估和拍卖；2.判决李华支付本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年8月20日，李华向其兄李京、李京之友张雅珊出具《授权委托书》，其中委托事项为李华委托李京、张雅珊购买丽来花园08号房屋1套，并且代为办理相关购房、过户手续。2013年9月21日，包雨龙（出售人、甲方）与张雅珊（购买人、乙方，乙方的代理人为易联至诚公司）签订《房屋买卖定金协议书》，双方约定：乙方经现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房产的权属状况、设备、装修等情况进行了了解，确认以人民币780万元整的成交价格购买该房屋，此成交价为甲方的净得价格，依国家规定缴纳的相关税费全部由乙方承担，乙方的房款支付方式为全款；乙方购买上述房屋向甲方交付购房定金共计人民币30万元整，甲方收取定金应向乙方出具收据；甲乙双方应于2013年10月30日之前签署《北京市存量房屋买卖合同》及《居间成交确认书》等相关法律文件……在2014年5月10日前办理该房屋的权属转移手续，过户当日先取出相关税票，然后乙方将剩余房款人民币500万元整支付给甲方，同时交纳相关税费，然后办理过户手续等，后张雅珊按照约定向包雨龙支付了定金人民币30万元。2013年10月13日，包雨龙（出卖人、甲方）、张雅珊（买受人、乙方）与易联至诚公司（居间方、丙方）签订《北京市存量房屋居间买卖合同》（合同编号：YL0000054）。三方约定：甲、乙双方委托丙方为丽来花园08号房屋的交易提供居间服务，丽来花园08号房屋成交价格为人民币780万元整，甲方、乙方委托丙方代办房屋产权转移登记及附属设施过户手续等。该合同中注明：甲乙双方同意委托并授权丙方在办理房屋买卖合同网上签约的同时设置网签查询密码，设置完成后丙方有告知双方的义务。网上签约合同内容以后附甲乙双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》为准。同日，包雨龙与张雅珊签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定丽来花园08号房屋成交价格为人民币780万元，购房款由双方自行交割等。鉴于该房屋存在抵押和出租情况，双方对付款方式、期限、解除租赁和抵押、办理权属转移登记等事项进行了约定，并在《北京市存量房屋买卖合同》附件五中约定买受人张雅珊有权指定第三人购买该房。2013年11月15日，张雅珊向包雨龙支付购房首付款人民币250万元，同年11月21日，包雨龙将丽来花园08号房屋交付李京及张雅珊，张雅珊与物业公司签订《物业管理确认函》及新业主《费用支付确认单》，并按产权面积360.16平方米向物业支付管理费。2014年3月28日至2014年8月22日，李京向包雨龙共计支付购房款人民币90万元，张雅珊、张坤林分别向包雨龙支付购房款人民币30万元、人民币20万元。2014年11月10日，居间方易联至诚公司受委托为包雨龙（出卖人）、李华（买受人）办理房屋买卖合同网上签约，网签的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号C929954）中约定，包雨龙与李华成交坐落于北京市顺义区丽来花园3区111幢-1层1-413-9，该房屋所在楼栋建筑总层数为1层，其中地上0层，地下1层，该房屋所在楼层为-1层，建筑面积94.88平方米，该房屋规划设计用途为车库，所有权证证号为X京房权证顺字第XXXX号，房屋性质为商品房等。同年12月3日网签的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号C939864）中约定，包雨龙与李华成交丽来花园08号房屋，该房屋所在楼栋建筑总层数为5层，其中地上4层，地下1层，该房屋所在楼层为-1层至4层，建筑面积共265.28平方米，该房屋规划设计用途为住宅，所有权证证号为X京房权证顺字第XXXX号，房屋性质为商品房等。上述2份《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》均无包雨龙、李华签字。2015年1月21日，张雅珊向包雨龙支付购房款人民币160万元。包雨龙收到张雅珊等人支付的房款人民币580万元后，未按约向贷款银行还款以解除抵押权预告登记，亦未按约与购房人办理房屋权属转移登记手续，并拒绝与李华联系，后李华将包雨龙诉至北京市顺义区人民法院。北京市顺义区人民法院于2017年4月17日作出14523号民事判决，判令李华于判决生效之日起七日内代替包雨龙向中信银行股份有限公司北京万达广场支行（以下简称中信万达支行）清偿丽来花园08号房屋剩余贷款本金、利息、罚息（具体数额以还款当日中信万达支行出具的数额为准）后，中信万达支行及包雨龙于七日内协助李华办理丽来花园08号房屋抵押权预告登记注销手续；上述判决事项履行完毕后七日内，包雨龙将丽来花园08号房屋过户登记至李华名下，中信万达支行予以协助；包雨龙于判决生效之日起七日内支付李华违约金人民币180万元等。在李华代包雨龙向中信万达支行偿还贷款人民币2362258.16元后，中信万达支行于2017年8月3日出具《个人贷款结清证明》，证实包雨龙的住房贷款已全部还清本息。北京市顺义区人民法院于2017年4月17日作出（2017）京0113执4888号执行裁定书，裁定将丽来花园08号房屋从包雨龙名下转移登记至李华名下。丽来花园08号房屋不动产登记证明编号为京（2017）顺不动产权第0027910号，权利人为李华，房屋总层数为5层，房屋所在层-1-4，建筑面积为265.28平方米等。2018年10月15日，一审法院就中信总行营业部与包雨龙信用卡纠纷一案作出102号民事判决，判令包雨龙于判决生效之日起十日内给付中信总行营业部截至2017年7月26日的信用卡欠款共计人民币269737.31元，并负担案件受理费5346元。102号民事判决生效后，中信总行营业部向一审法院申请强制执行，一审法院依法立案执行。一审法院于2019年4月17日作出（2019）京04执44号执行裁定书，裁定冻结、划拨包雨龙的银行存款；冻结、扣留、提取包雨龙应当履行义务部分的收入；查封、冻结、扣押、扣留、提取、拍卖、变卖包雨龙应当履行义务部分的财产；以上冻结、划拨、查封、扣押、扣留、提取、拍卖、变卖包雨龙财产以人民币275643.3100元及至还清欠款或履行生效文书确定义务之日止的应加倍支付的迟延履行期间的债务利息为限等。一审法院于2019年4月18日作出（2019）京04执44号协助执行通知书，查封包雨龙名下的房产（即案涉房屋），查封期限为3年（自2019年4月18日起至2022年4月17日），并于同日作出查封拍卖公告，对查封的案涉房屋将依法评估、拍卖。后李华对一审法院查封案涉房屋不服提出书面异议，一审法院经审查后于2019年6月19日作出92号执行裁定，裁定中止对案涉房屋的执行。另查，在北京市顺义区法院审理李华与包雨龙、中信万达支行房屋买卖合同纠纷一案过程中，李华曾提交李华（甲方）与李京（乙方）、张雅珊（丙方）于2016年8月20日签订《委托购房协议》1份，约定李华委托李京和张雅珊作为其购房代理人，代为办理相关购房事宜。《委托购房协议》中约定丽来花园08号房屋的实际出资人、实际所有权人均为李华（甲方），李京、张雅珊亦出庭作证认可上述房屋的实际购买人为李华，李京及张雅珊作为李华的委托代理人购买上述房屋。在一审法院审理李华对案涉房屋提出执行异议一案的过程中，张雅珊（李华作为证明人）向一审法院提交《情况说明》1份，称张雅珊借用李华在京购房资格购买此房产，后在一审法院审理该案过程中，张雅珊出庭作证证明李华委托其和李京购买丽来花园08号房屋，其和李京支付给包雨龙的购房款是其借给李华的，李华是丽来花园08号房屋的权利人，其没有必要借用李华名义购买丽来花园08号房屋。李华提交李京出具的《情况说明》1份，内容与本案中张雅珊出庭作证的证言内容基本一致。2009年6月3日，包雨龙（买受人）与长乐公司（出卖人）签订《商品房预售合同》（合同编号为Y807176）及《补充协议》。双方约定：丽来花园08号房屋坐落为顺义区天竺镇薛大人庄村E13组合体-1层08，楼栋的主体建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为5层，其中地上4层，地下1层等；《补充协议》第一条中“该车库”系指顺义区天竺镇薛大人庄村丽来花园1-413-9号地下车库，第三条将《商品房预售合同》第三条第三款表述修改为“该商品房为第一条规定项目中的E13组合体【幢】【座】08号第-1至4层，共5层，其中地上4层，地下1层”，《补充协议》第二十七条关于车库部分，约定在买受人遵守、履行预售合同及本补充协议并足额支付该商品房总房价款的前提下，出卖人将该车库赠与买受人，买受人需于签订预售合同当日，与出卖人签订出卖人拟定之《车库赠与协议》……买受人承诺：该车库与该商品房一并交接、使用、处分。在该商品房进行转让时，在合法的情形下，该车库随同该商品房一并转让，在该车库进行转让时，在合法的情形下，该商品房一并转让等。一审法院执行实施部门从北京市顺义区不动产登记事务中心调取的包雨龙与长乐公司签订的《车库赠与协议》中约定的内容与上述《商品房预售合同》（合同编号为Y807176）及《补充协议》的内容一致。一审法院认为，该案系申请执行人提起的执行异议之诉案件，原审第三人（被执行人）包雨龙系香港特别行政区居民，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称《民诉法解释》）第三百零四条的规定，一审法院作为案涉房屋的执行法院，对本案具有管辖权。关于本案的法律适用，考虑到本案诉争事项主要涉及不动产物权和合同债权，而案涉房屋所在地、相关合同签订、履行地等均在内地，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条、第四十一条，并结合第二条第二款的规定，本案应适用内地法律作为处理当事人争议的准据法。根据《民诉法解释》第三百一十一条之规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，虽系中信北京分行提起执行异议之诉，但应由李华就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下的不动产主张实体权利，在符合一定条件下可以排除执行。本案的争议焦点为：在人民法院查封之前，李华与包雨龙之间就案涉房屋是否存在合法有效的房屋买卖合同关系；李华是否已支付案涉房屋的全部价款，且已合法占有案涉房屋；案涉房屋未办理过户登记，是否系李华自身原因；《执行异议和复议规定》第二十八条在本案中的适用问题。一审法院综合全案事实和证据，就上述争议问题分述如下：一、关于在人民法院查封之前，李华与包雨龙之间就案涉房屋是否存在合法有效的房屋买卖合同关系的问题。一审法院认为，李华与包雨龙就案涉房屋已签订真实的合法有效的房屋买卖合同。具体理由是：1.李华委托李京、张雅珊购买丽来花园08号房屋，并代为办理相关购房、过户手续，为此，张雅珊与包雨龙之间签订了《房屋买卖定金协议书》《北京市存量房屋居间合同》《北京市存量房屋买卖合同》，上述协议内容约定了张雅珊、包雨龙委托易联至诚公司代办房屋产权转移登记及附属设施过户手续，委托并授权易联至诚公司在办理房屋买卖合同网上签约的同时设置网签查询密码，且网上签约合同内容以后附甲乙双方（包雨龙、张雅珊）签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》为准，而易联至诚公司受委托为包雨龙、李华网签的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号C929954）及《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号C939864）内容，除填写的成交价格不是双方的真实交易价格外，约定的其他事项均与上述的张雅珊与包雨龙之间签订的系列协议内容一致，能够证明包雨龙、李华成交的丽来花园08号房屋所在楼层为-1至4层，案涉房屋（即被告所称的争议车库）在-1层，双方约定的成交价人民币780万元中包含案涉房屋（争议车库）的价格，故李华辩称其购买的丽来花园08号房屋包含车库及其不知道车库存在独立产权的理由能够成立，一审法院予以采信。2.包雨龙与长乐公司之间签订的《商品房预售合同》《补充协议》及《车库赠与协议》等协议能够证明，包雨龙从长乐公司处购买了丽来花园08号房屋，该房屋所在楼层为-1至4层，长乐公司与包雨龙签订了《车库赠与协议》，将案涉房屋（争议车库）赠与了包雨龙，同时包雨龙承诺“该车库与该商品房一并交接、使用、处分；在该商品房进行转让时，在合法的情形下，该车库随同该商品房一并转让，在该车库进行转让时，在合法的情形下，该商品房一并转让”，再结合上述《北京市存量房屋买卖合同》及网签合同等证据，能够进一步认定包雨龙以人民币780万元的成交价向李华出售的丽来花园08号房屋，其中包含案涉房屋（争议车库），而不是仅出售地上4层的房屋。另外，李华与包雨龙就案涉房屋签订房屋买卖合同的时间明显早于一审法院的查封时间。综上，根据李华提交的证据并结合案件事实，能够认定李华与包雨龙之间就案涉房屋存在真实的合法有效的房屋买卖合同关系。中信北京分行关于李华未提供证据证明在人民法院查封之前其与包雨龙就争议不动产车库签订书面的房屋买卖协议的意见不能成立，一审法院不予采信。二、关于在人民法院查封之前，李华是否已支付案涉房屋的全部价款，且已合法占有案涉房屋的问题。包雨龙、张雅珊签订《房屋买卖定金协议书》《北京市存量房屋买卖合同》后，李京、张雅珊作为李华的代理人陆续向包雨龙支付购房款人民币420万元，居间方受委托为包雨龙、李华网签合同后，张雅珊向包雨龙支付购房款人民币160万元。之后，李华代替包雨龙向中信万达支行清偿丽来花园08号房屋剩余贷款本金、利息等230余万元，上述支付的房款共计为人民币810余万元，故根据李华提交的证据，能够认定李华按约定支付部分房款，剩余房款已按照法院的要求以替包雨龙还贷的方式予以支付。另外，李华提交的证据还能够证明，张雅珊向包雨龙支付购房首付款人民币250万元后，包雨龙于2013年11月将丽来花园08号房屋交付李京、张雅珊，且张雅珊于2013年11月与丽来花园08号房屋所在小区的物业公司签订了物业管理协议，物业公司亦按照地上住宅和地下车库的总面积收取了管理费，可见，李华合法占有案涉房屋的时间亦明显早于一审法院的查封时间。综上，根据李华提交的证据并结合案件事实，能够认定在一审法院查封之前，李华已支付案涉房屋的全部价款，且其已合法占有案涉房屋。三、关于案涉房屋未办理过户登记，是否系李华自身原因的问题。根据李华提交的证据，并结合当事人的陈述，可以认定居间方易联至诚公司受委托为李华、包雨龙办理房屋网上签约后，未及时告知买受人李华相关情况，包雨龙作为出卖人亦未配合李华办理丽来花园08号房屋（包含案涉房屋）的产权过户手续，李华也无法与包雨龙取得联系，案涉房屋未能及时办理过户登记，亦不是李华的过错。故根据李华提交的证据并结合案件事实，能够认定非因李华自身原因未办理过户登记。四、关于《执行异议和复议规定》第二十八条在本案中的适用问题。《执行异议和复议规定》第二十八条系金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产所主张的民事权益能否排除执行的判断标准，在执行异议案件的审查中应当依法适用，在执行异议之诉案件的审判中可以参照适用。第二十八条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，即当案件符合“登记在被执行人名下的不动产”的情形时，即不动产买受人只要满足第二十八条，即可达到排除执行的目的。具体到本案，张雅珊与包雨龙签订的《北京市存量房屋买卖合同》及居间方为包雨龙与李华在网上签约的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》等协议，对案涉房屋的位置、面积、价款等均作出明确约定，上述案涉房屋买卖协议的签订时间均早于一审法院对案涉房屋的查封时间，故应当认定李华在一审法院查封案涉房屋前已签订了合法有效的书面买卖合同，李华支付了案涉房屋的全部价款，并于一审法院查封前合法占有了案涉房屋，且至今未能办理过户登记并非李华自身原因所致，参照上述第二十八条的规定，其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，案外人李华对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院对中信北京分行提出继续执行案涉房屋的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百五十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项、第五百五十一条的规定，判决如下：驳回中信北京分行的诉讼请求。二审中，中信北京分行提交（2019）京04执异92号卷宗谈话笔录复印件、常住人口信息查询打印表，以证明案涉房屋的实际产权人、居住人、付款人均是张雅珊，李华未在案涉房屋内实际居住。李华对上述证据的真实性不持异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为李华是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉房屋登记在被执行人包雨龙名下，李华提起执行异议系因其主张买受了包雨龙的房屋。对于李华主张的权利是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形，是否可以阻却执行，本院认为：其一，李华与包雨龙在人民法院查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同。首先，就房屋买卖中的网签而言，系买卖双方就房屋买卖具体内容协商达成一致后，在网络交易平台上进行签约的一种交易方式，网签系统是房屋行政主管部门为了防止一房多卖而建立的网络化管理系统。因此，网签除反映了买卖双方的意思表示以外，还附加了房屋行政主管部门对双方合同关系的确认和公示，可以认定为买卖双方就该房屋签订了书面房屋买卖合同。虽然张雅珊参与了丽来花园08号房屋的交易并在部分书面合同上签字，但具有公示性的网签合同系以李华的名义签订。本案不涉及李华与张雅珊之间的争议，原审法院认定网签合同的当事人李华与包雨龙之间存在合法有效的房屋买卖合同关系并无不当。其次，从包雨龙与长乐公司之间签订的《商品房预售合同》《补充协议》及《车库赠与协议》，张雅珊与包雨龙之间签订的《房屋买卖定金协议书》《北京市存量房屋居间合同》《北京市存量房屋买卖合同》，易联至诚公司受委托为包雨龙、李华网签的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》等合同来看，虽然案涉房屋登记为独立产权，但李华与包雨龙交易丽来花园08号房屋的内容包括案涉房屋，即李华与包雨龙就案涉房屋在先签订有合法有效的书面合同。再次，北京市顺义区人民法院作出的生效判决确认李华作为买方已依约履行了向包雨龙支付定金和首付款的义务，并判决李华代包雨龙偿还贷款后包雨龙将丽来花园08号房屋过户登记至李华名下，而李华并无独立购买案涉房屋的行为，故李华作为案涉房屋买受人的事实应与该生效判决的认定一致。其二，李华在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。上述规定要求买受人在人民法院查封之前已合法占有该不动产，是指买受人对该不动产实际控制，而并非要求必须由买受人本人居住。在人民法院查封之前，包雨龙已将丽来花园08号房屋交付李京、张雅珊，张雅珊与丽来花园08号房屋所在小区的物业公司签订了物业管理协议，物业公司亦按照地上住宅和地下车库的总面积收取了管理费。从李华向李京、张雅珊出具《授权委托书》，委托李京、张雅珊购买丽来花园08号房屋并且代为办理相关购房、过户手续等情况来看，可以视为张雅珊的上述行为取得了李华的许可，即李华已从出卖人处取得了对案涉房屋的实际控制。其三，案涉房屋的价款已经全部支付。如前所述，李华与包雨龙交易丽来花园08号房屋的内容包括案涉房屋，案涉房屋的价款亦包含在丽来花园08号房屋的总价款之内。丽来花园08号房屋的总价款由李京、张雅珊向包雨龙支付部分，其余部分亦已按照生效判决确定的内容，以代替包雨龙向中信万达支行清偿丽来花园08号房屋剩余贷款本金、利息的方式予以支付。因此，可以认定案涉房屋的价款已全部支付。其四，案涉房屋未办理过户登记非因李华自身原因。在案证据表明，包雨龙收到丽来花园08号房屋的房款580万元后未按照约定归还贷款并解除抵押权预告登记，亦未按照约定与购房人办理房屋权属转移登记手续，并拒绝与李华联系。因此，丽来花园08号房屋未办理过户登记非因李华自身原因。李华根据合同约定在该案中主张丽来花园08号房屋的权利，不能仅以其在该案中未单独明确主张案涉房屋的权利，就认定为案涉房屋未从包雨龙名下过户至李华名下系李华的原因。综上，李华作为案涉房屋的买受人，对登记在被执行人包雨龙名下的不动产提出的执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其权利能够排除中信北京分行对包雨龙享有的一般债权的执行，一审法院对中信北京分行提出执行案涉房屋的诉讼请求不予支持于法有据。综上所述，上诉人中信北京分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由中信银行股份有限公司北京分行负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘春梅审判员  夏林林审判员  甘 琳二〇二一年三月三十日书记员  张秋实