四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终17142号 上诉人（原审原告）：陈惠瑛，女，1976年12月5日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。 委托诉讼代理人：张永恒，男，1972年11月25日出生，汉族，住四川省成都市成华区。系夫妻关系。 上诉人（原审原告）：张永恒，男，1972年11月25日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 被上诉人（原审被告）：成都市成华区危房改造开发办公室。住所地：四川省成都市成华区万年场上街东景丽苑****。 法定代表人：赵新，主任。 委托诉讼代理人：梁熙，四川善嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹文逸，四川善嘉律师事务所律师。 上诉人陈惠瑛、张永恒因与被上诉人成都市成华区危房改造开发办公室（以下简称成华危改办）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初2581号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任进行审理。本案现已审理终结。 陈惠瑛、张永恒上诉请求：1.撤销成都市成华区人民法院（2020）川0108民初2581号民事判决，发回重审或改判支持陈惠瑛、张永恒一审诉讼请求；2.一、二审费用由成华危改办承担。事实及理由：1.双方签订的案涉合同第十九条第二款约定了产权登记的相关事项，成华危改办有义务在约定时间内取得合同标的的房屋所有权证书/房屋权属证明并在约定时间交付买受人，此处的房屋所有权证书/权属证明是依相关法律规定能够合法证明房屋法律权属的证明。在2016年11月14日成都市国土资源局发布《关于不动产统一登记的通告》之前，该权属证明为房屋所有权证和国有土地使用证，之后则是不动产权证书。无论权属证明称谓如何变化，成华危改办在约定时间内取得案涉房屋所有权证书/权属证明并在约定时间交付陈惠瑛、张永恒的义务不变。2.依原审法院在本案一审判决书第4页第二段查明事实，2016年11月14日成都市国土资源局发布《关于不动产统一登记的通告》，自2016年11月17日起暂停受理主城区土地登记，房屋交易登记各类业务；自2016年11月23日起成都市主城区范围实行不动产统一登记，即暂停受理房屋所有权证书/房屋权属证明的期间仅为6日，而不是成华危改办声称的150日。3.案涉合同第九条逾期付款责任是针对买受人未按照约定时间付款的违约金支付条款，由于本合同属于格式条款，张永恒、陈惠瑛在签订合同时处于弱势地位，故本合同没有针对出卖人未按照约定时间付款的违约金支付条款；但本着公平对等的原则，对出卖人未按照约定时间付款的违约金支付应该依照案涉合同第九条逾期付款责任（2）的违约金计算方式支付，即出卖人未在其实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付的，出卖人按日计算向买受人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向买受人支付违约金。4.陈惠瑛、张永恒因为成华危改办拒绝履行义务而被迫起诉于法院，必然会发生交通费和误工费，而一审法院以陈惠瑛、张永恒未提供交通费、误工费实际发生的证明不予支持错误。 成华危改办辩称，一、逾期办理产权证系不可抗力造成，并非成华危改办的原因。陈惠瑛、张永恒要求成华危改办按《商品房买卖合同》第十九条第二款约定支付产权逾期办理违约金，无事实依据。由于“双证合一”政策，成都市房管局于2016年7月开始停止受理产权办理资料，2016年11月正式实施不动产证办理。因房屋产权证与国土证“双证合一”为全国性政策调整，成华危改办只能按照最新的“不动产权证书”办理程序进行申请，从而导致在2016年7月初至2016年11月底期间均无法递件办理不动产权证而最终导致了办证迟延。根据《商品房买卖合同附件及补充协议》（下称“补充协议”）第八条第三款约定，“因政策及政府主管部门工作程序等原因，造成不能如期接收出卖人所报送的资料和办结产权登记相关手续的，出卖人不承担违约责任和其他任何法律责任”。根据此条约定，逾期办理房屋权属转移登记非成华危改办自身原因，对于成华危改办而言该事件是不可预见、不能克服的客观情况，属不可抗力，成华危改办不应承担违约责任。二、成华危改办与陈惠瑛、张永恒并未在合同中约定对案涉房屋办理统一不动产权证书，2016年11月17日后成华危改办从事实和法律上已无法为陈惠瑛、张永恒单独办理房屋所有权证书，合同约定的相关义务因不可抗力丧失履行条件。本案一审法院已确认，自2016年11月23日起成都市主城区范围内实行不动产统一登记，不再分别办理房屋所有权证及土地使用证，因办证政策发生调整导致办证手续和时间发生的变化后的责任不应当归责于成华危改办。且成华危改办与陈惠瑛、张永恒并未就成华危改办应当承担办理案涉房屋统一不动产权证书的义务对原合同作出补充约定或对原合同作出相应的变更，即对新的义务的内容、履行期限及相应的违约责任等未作出明确约定；在未明确约定的情况下，成华危改办履行为陈惠瑛、张永恒办理不动产权证书的义务应当以收到陈惠瑛、张永恒的相关催告或是通知为履行期限起始点。事实上，成华危改办在收到陈惠瑛、张永恒的相关要求后就已着手为其办理不动产权证。因此陈惠瑛、张永恒要求成华危改办因此承担违约金无事实依据。三、陈惠瑛、张永恒未提供其因成华危改办办理不动产权证书不符合其要求而遭受损失的证明材料，其要求成华危改办承担违约损失无相关事实基础予以支撑。四、陈惠瑛、张永恒要求成华危改办支付未按照约定时间支付违约金还应当支付违约金无相关约定，且案涉合同第九条是对房屋买受人逾期付款的违约责任作出的约定，据此要求成华危改办承担逾期支付违约金的违约责任无事实依据，亦无相关法律规定；陈惠瑛、张永恒要求成华危改办承担其因本案诉诸法院而产生的交通费、误工费无票据、凭证，均应予以驳回。综上所述，陈惠瑛、张永恒的上诉请求于法无据，应予驳回。 陈惠瑛、张永恒向一审法院起诉请求：1.判令成华危改办依照双方于2013年11月1日签署的购房合同第十九条第二款的约定向陈惠瑛、张永恒支付违约金，并支付逾期支付违约金的违约金，共计9000元。2.判令成华危改办向陈惠瑛、张永恒给付因诉讼所致的交通费、误工费等相关费用。 一审法院认定事实：2013年11月1日，陈惠瑛、张永恒（买受人）与成华危改办（出卖人）签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定陈惠瑛、张永恒向成华危改办购买位于成都成华区××路××号××号××栋××单元××层××号房屋，房屋建筑面积133.97平方米，房屋总价为871757元。《合同》第十条约定：“出卖人应当在2014年12月22日前向买受人交付该商品房”。《合同》第十九条第二款约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起910日内取得房屋所有权证书的。双方同意按照下列第2种方式处理（1）……（2）1、买受人不退房，合同继续履行，自前述约定的买受人应该取得该商品房权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应按买受人已付房价款的同期中国人民银行活期存款利率支付违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。” 一审法院另查明，《合同》签订后陈惠瑛、张永恒依约支付了全部购房款871757元。案涉房屋交房时间为2014年12月22日，2019年4月24日陈惠瑛、张永恒取得了案涉房屋的不动产权证，证书编号为川（2019）成都市不动产权第0××8号、川（2019）成都市不动产权第0××9号。 一审法院还查明，2016年11月14日，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，通告自2016年11月17日起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；自2016年11月23日起，成都市主城区范围内实行不动产统一登记，不再分别办理房屋所有权证及国土使用证。 一审法院认为，陈惠瑛、张永恒与成华危改办签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定严格履行。案涉房屋于2014年12月22日交房，根据《合同》约定成华危改办应当在交房之日起910日内（2017年6月19日之前）为陈惠瑛、张永恒办理房屋所有权证书。但期间从2016年11月17日起，由于政策原因，成都市国土资源局自2016年11月17日起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务，并从2016年11月23日起，开始在成都市主城区范围内实行不动产统一登记，不再分别办理房屋所有权证及国土使用证，双方对案涉房屋办理统一不动产权证书亦无相关约定。成华危改办在2016年11月17日后从事实和法律上已无法为陈惠瑛、张永恒单独办理房屋所有权证书。故从2016年11月17日起，因该办证政策发生调整导致办证手续和时间发生的变化后的责任，不应当归责于成华危改办。故对陈惠瑛、张永恒要求成华危改办承担逾期办理房屋所有权证违约金的主张，一审法院不予支持。 关于陈惠瑛、张永恒要求成华危改办支付交通费、误工费等相关费用的问题。因为陈惠瑛、张永恒并未提供证据证明交通费及误工费等相关费用的实际发生，故对于陈惠瑛、张永恒要求成华危改办支付交通费、误工费等相关费用的主张，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：驳回陈惠瑛、张永恒的诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由陈惠瑛、张永恒负担。 二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。 本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对此予以确认。 二审查明，陈惠瑛、张永恒明确其主张的违约金即逾期办理不动产权证的违约金。 又查明，成华危改办认可其应当支付陈惠瑛、张永恒主张的逾期办理案涉房屋权属证书的违约金，只是对计算违约金的截止时间有异议。 成华危改办与陈惠瑛、张永恒认可同期中国人民银行活期存款利率0.35%/年。 本院认为，本案二审的争议焦点为陈惠瑛、张永恒主张逾期办理不动产权证违约金的截止日期为其本人实际取得不动产登记证书实物之日即2019年5月4日是否成立。 本院认为，陈惠瑛、张永恒与成华危改办签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。 陈惠瑛、张永恒诉请成华危改办按照案涉《商品房买卖合同》第十九条第二款的约定承担逾期办理房屋权属证明的违约金至其实际取得《不动产权证书》实物之日。二审中，陈惠瑛、张永恒明确其主张的违约金即逾期办理不动产权证的违约金。根据本案查明的事实，成华危改办未在合同约定的时间内为陈惠瑛、张永恒办理案涉房屋的权属证书，构成违约，其应承担违约责任。二审中，成华危改办认可其应当支付陈惠瑛、张永恒主张的逾期办理案涉房屋权属证书的违约金，但对违约金的截止时间有异议，成华危改办认为应当从合同约定的办证之日即2017年6月19日起至登记部门登记的案涉房屋不动产物权之日即2019年4月24日止，减去登记部门因“两证合一”政策的实施暂停受理业务6日，总计违约天数为668日。陈惠瑛、张永恒对违约金期间的起算时间2017年6月19日及扣减6日没有异议，但其认为违约金截止日期应为其本人实际取得《不动产登记证书》实物之日即2019年5月4日。对此，本院认为，首先，《中华人民共和国物权法》第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。根据本案查明事实，登记部门已于2019年4月24日对案涉房屋的不动产权进行了登记，此时，陈惠瑛、张永恒取得案涉房屋不动产物权。其次，从案涉《商品房买卖合同》第十九条第（2）1.“买受人不退房，合同继续履行，自前述约定的买受人应该取得该商品房权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止……”的约定来看，“实际取得权属证明之日”按通常理解，应为陈惠瑛、张永恒取得案涉房屋的不动产物权之时，而非其所主张的实际取得《不动产权证书》实物之日，综上，本院认定逾期办理不动产权证违约金起止日期从2017年6月19日起至2019年4月24日止，扣减实施暂停受理业务6日后，总计668日。陈惠瑛、张永恒主张逾期办理不动产权证违约金的截止日期为2019年5月4日无事实与法律依据，不能成立，本院不予支持。根据双方约定的违约金的计算办法，成华危改办应承担的违约金为5584.02元（668日÷365日×871757元×0.35%）。 另外，陈惠瑛、张永恒主张成华危改办应当向其支付逾期支付违约金的违约金及交通费、误工费等相关费用。本院经审查认为，陈惠瑛、张永恒主张成华危改办应当支付逾期支付违约金的违约金没有事实及法律依据；本案现有证据亦不能证明陈惠瑛、张永恒因本案诉讼实际发生了交通费、误工费等相关费用。本院对陈惠瑛、张永恒的上述主张不予支持。 综上，陈惠瑛、张永恒的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国物权法》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销成都市成华区人民法院（2020）川0108民初2581号民事判决； 二、成都市成华区危房改造开发办公室于本判决生效之日起十日内向陈惠瑛、张永恒支付违约金5584.02元； 三、驳回陈惠瑛、张永恒的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，减半收取25元，由成都市成华区危房改造开发办公室负担；二审案件受理费50元，由成都市成华区危房改造开发办公室负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 白福群 二〇二一年三月二十六日 法官助理 蔡诗言 书 记 员 夏玉荣