大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初115号原告：亿达物业服务集团有限公司，统一社会信用代码91210231723451243K，住所地辽宁省大连高新技术产业园区软件园知音园21号。法定代表人：王娜，系副总经理。委托诉讼代理人：伊爽，系辽宁顾阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵平，系辽宁顾阳律师事务所律师。被告：李立群，女，1974年8月23日生，汉族，住址广东省深圳市福田区。原告大连亿达物业管理有限公司与被告李立群物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，以在线网络开庭方式进行了审理。原告大连亿达物业管理有限公司的委托诉讼代理人伊爽以及被告李立群均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连亿达物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付欠缴的物业费7,764.81元（2012年1月1日至2014年12月31日）；2、判令被告向原告支付逾期缴纳物业费的违约金2,329.44元（暂计2014年12月31日）。事实和理由：原告系“唯美品格”项目物业服务企业，被告系“唯美品格”项目业主，其购买的房屋建筑面积143.8平方米。原告与唯美品格业委会签订物业服务合同，约定住宅物业费为1.5元/月/平方米，应于每季首月10日前向原告缴纳年度物业费，逾期以应交纳欠费总额的日千分之三标准支付违约金。被告2012年1月1日至2014年12月31日欠缴物业费，经原告多次催要仍无果。原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请贵院判如诉请。被告李立群辩称，不同意原告的诉讼请求。被告的房屋是2009年装修入住的，2010年年初被告已经离开大连到了深圳。但2010年、2011年暑假和寒假期间被告都回来小区居住。期间被告都是主动去交纳物业交费。2011年左右，被告家发生盗窃事件，因该事件，被告与原告达成口头协议，原告承诺免除几年的物业费。2015年之后的物业费被告都按时交纳。这期间，原告从未向被告主张2012年至2014年的物业费，后来被告卖房子需要对物业费进行结算时，原告也没有向被告主张，都应视为原告默认之前免除物业费的承诺。原告之前也起诉被告案涉期间的物业费，说是要补充证据后来撤诉了。原告上次起诉时就已经过了诉讼时效，这次又起诉，房子被告早就卖了，被告希望物业费的事到此为止。原告原先提供的物业服务也存在问题，原告入住小区后发现被告家阳台没有回填，要求原告回填，但原告没有回填。被告家的树也让原告移走了。小区通燃气时，虽然被告给原告留了电话，原告也没有打电话告知被告，还是楼上的邻居给被告打电话告诉被告上燃气了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，通过当事人的陈述以及对证据的审查，本院认定事实如下：原告系经过市场监督管理局核准登记并依法成立的物业公司。原告原名称为大连亿达物业管理有限公司，于2016年10月17日变更名称为亿达物业管理有限公司，于2018年6月27日变更名称为亿达物业服务集团有限公司。2007年10月19日，原告与大连亿达房地产股份有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同第三章第五条约定物业收费标准为：住宅：1.5元/月/平方米；公建2元/月/平方米。第六条约定“业主应当于其所拥有的本物业交付之日起交纳物业服务费用”及“物业服务费应当按季度缴纳，业主或者物业使用人应于每自然季度首月10日内履行交纳义务。逾期未缴纳的，业主或物业使用人须承担违约责任。”合同第二十九条约定“业主或物业使用人违反合同第五条、第六条、第十条的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，每逾期一日，按应交纳欠费总额的千分之三向乙方支付违约赔偿金。”2013年7月19日，原告与大连市甘井子区唯美品格小区业主委员会签订《唯美品格小区物业服务合同》，物业服务期限为三年，自2013年7月1日起至2016年6月30日止。合同第四章第四条约定物业收费标准为：多层住宅：1.5元/月/平方米，小高层住宅：1.5元/月/平方米（含电梯费），商业物业：2元/月/平方米。第五条约定“物业服务费于本物业交付之日起计收。”第六条约定“物业服务费用，业主或物业使用人应于每季10日前向原告交纳当季度物业服务费，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰作为违约金。”合同还约定了双方其他权利义务。被告原系大连市甘井子区XX号的业主，房屋面积143.8平方米。被告未交纳2012年1月1日至2014年12月31日期间物业服务费。对于未交纳物业费原因，被告解释因家中曾经发生被盗事件，原告口头承诺减免三年物业费，其后2015年1月1日至房屋出售期间的物业费均已按约交纳，并同时主张原告索要上述物业费已经过诉讼时效。对此，原告不予认可，并提供一张没有原始载体核对的照片，主张曾于2014年9月15日将通知单张贴于案涉房屋房门上催要案涉期间物业费。被告对此不予认可表示从未见过，并称自2012年1月1日起至房屋出售结算物业费期间，原告从未向被告主张过拖欠的物业费。另查，原告曾将被告诉至本院，要求被告支付2012年1月1日至2014年12月31日期间物业服务费，本院于2018年8月3日受理，后原告撤回对被告的起诉。本院认为，双方的争议焦点为原告诉请的物业费是否已经过诉讼时效。对此，原告应当就存在诉讼时效中断、中止等情形提供证据证明。案涉物业服务合同中对于物业费的交纳时间约定，物业费应于每自然季度首月10日内缴纳。依据该约定，2012年1月1日至2012年3月31日的物业费应当于2012年1月10日前交纳，即至迟原告应当于2014年1月1日前进行主张，2012年4月1日至6月30日的物业费应于2012年4月10日交纳，即至迟原告应当于2014年4月10日前主张，以此类推，2014年9月1日至2014年12月31日期间的物业费应当于2016年9月10日前进行主张。而原告对于存在诉讼时效中断情形仅提供照片一张，主张曾于2014年9月15日进行催要，但没有原始载体核对，也无法看出拍摄时间，被告也不予认可，该照片本院不予采信。原告未提供其他证据证明存在诉讼时效中止、中断情形。而根据查明事实，原告曾于2018年8月提起诉讼，但截至该日时案涉物业费诉讼时效期间就早已届满。综上，原告诉请的物业费已过诉讼时效，对于原告诉请的物业费及违约金，本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告亿达物业服务集团有限公司的诉讼请求。案件受理费25元（原告已预付，简易程序已减半收取），由原告自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  李晓男二〇二一年三月二十二日书记员  宋雅楠本案引用的法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。