广东省江门市江海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0704民初2号原告：广州海伦堡物业管理有限公司江海分公司，住所地：广东省江门市高新区×××海伦湾7-9幢首层。负责人：徐正海，职务区域总经理。委托诉讼代理人：辛江，男，该公司员工。被告：王利红，男，1979年1月7日出生，汉族，户籍所在地浙江省杭州市萧山区×××××××王家里四组6户，公民身份号码339××××××××××××611。原告广州海伦堡物业管理有限公司江海分公司与被告王利红物业服务合同纠纷一案，本案于2021年1月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人辛江到庭参加了诉讼，被告经本院公告传票传唤，无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付自2019年8月起至付清之日止的物业物业管理费、公摊水电费和滞纳金，暂计为3283.69元（其中管理费计至2020年6月为2036.87元，公摊水电费计至2020年5月为225.49元，滞纳金从逾期之日起按每日应交管理费3‰计至2020年6月28日为1020.33元）；二、本案诉讼费由被告承担。原告在诉讼中明确第一项诉讼请求的判令被告向原告支付管理费3703.40元、公摊电费401.97元（其中电梯电费306.49元、园区公共照明电费95.48元）、公摊水费17.19元、滞纳金3059.74元。事实与理由：被告自2014年3月13日购买了江门市高新区×××××××××××××××××××，该房屋建筑面积为102.87平方米。随后，被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》，原告为其在内的整个小区提供物业管理服务，根据双方签订的《前期物业管理服务协议》约定及江门市江海区发展改革和统计局价格备案显示：被告须按月向原告缴纳物业管理服务的有关费用；物业管理费按建筑面积计收，每月每平方米1.8元，被告需在每月20日前缴交其单元的管理费、水电费及公共分摊费；被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告从逾期之日起每天按欠费总额的千分之三缴纳滞纳金等。上述《前期物业管理服务协议》签订后，原告依约为包括被告在内的全部小区业主提供了完善、优质的前期物业管理服务。然而，被告长期拖欠缴纳物业管理费及其他相关费用。虽经原告多次催收，被告均置之不理。被告拖欠物业管理服务相关费用的违约行为，给原告造成了经济损失。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼。被告缺席，无答辩。本院经审理认定事实如下：被告是江门市江海区外海海伦湾3幢2704室房屋的业主，该房屋建筑面积为102.87平方米。2014年3月13日，原告以广州中颐物业管理有限公司江海分公司（乙方、物业管理单位）的名称与被告（甲方、业主）及徐繁荣签订《中颐海伦堡前期物业管理服务协议》，约定原告对海伦湾高层3栋2704房屋（建筑面积102.87平方米）提供管理服务，物业管理费按建筑面积每月每平方米1.8元收取，物业管理费不包含公共水电费（楼梯及大堂照明、电梯、二次供水用电按实际用量向业主分摊；现金缴费的业主需在每月8日至20日缴交管理费、水电费及公共分摊费。委托银行代缴的业主，需于当月15日前存款，以便足额成功划扣；非委托银行代缴的业主，需在每月20日前到物业公司以现金形式缴交应缴交的费用；如本月未缴清本月应缴费用，物业公司将自逾期之日按业主或住房所欠金额每天加收千分之三的滞纳金；违约责任约定为甲方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按逾期每天3‰交纳滞纳金等。原告管理小区期间，被告拖欠2019年8月至2021年3月的物业管理费3703.40元，2019年7月至2021年1月的公摊水电费419.16元（其中公摊电梯电费306.49元、公摊园区公共照明电费95.48元、公摊水费17.19元）未交。又查明：2020年5月22日，原告向被告户籍地寄送《律师函》，要求被告缴交江门市江海区外海海伦湾3幢2704室房屋的物业管理费，但律师函因“地址拆迁”被退回。2020年2月间，原告工作人员通过微信向徐繁荣催收江门市江海区外海海伦湾3幢2704室房屋的管理费。另查明：2014年2月8日，广州中颐物业管理有限公司江海分公司变更名称为广州海伦堡物业管理有限公司江海分公司。上述事实，有原告提交的核准变更登记通知书、《中颐海伦堡前期物业管理服务协议》、《业主办理收楼手续流程条》、《收楼物品签领表》、江门市海伦湾小区物业服务收费公示备案资料、公共用电分摊公告、公共用水电公摊公告、海伦湾高层3栋2704房屋欠费明细、EMS邮件单、律师函、微信聊天记录及法庭笔录等证实。本院认为，本案涉及原告与被告间的物业服务合同法律关系纠纷。被告经本院公告传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也无答辩，视为放弃对原告的诉讼主张进行抗辩及对原告提交的证据进行质证的权利，由此产生的不利后果由被告承担。一、关于被告是否应向原告支付物业管理费3703.40元、公摊水电费419.16元的问题。被告是江门市江海区外海海伦湾3幢2704室房屋的业主，其与原告签订的《中颐海伦堡前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，协议合法有效，依法受法律保护，双方应按协议约定履行各自的义务。原告依约为被告的物业提供物业管理服务，被告也应依约履行缴交管理费、公摊水电费的义务，但被告至今拖欠原告2019年8月至2021年3月的物业管理费3703.40元，2019年7月至2021年1月的公摊水电费419.16元（其中公摊电梯电费306.49元、公摊园区公共照明电费95.48元、公摊水费17.19元）未交，实属违约，应负违约的清偿责任。故原告诉请被告支付物业管理费3703.40元、公摊水电费419.16元，合法合理，本院予支持。二、关于被告是否应支付逾期付款滞纳金给原告的问题。涉案物业管理服务协议约定“如本月未缴清本月应缴费用，物业公司将自逾期之日按业主或住房所欠金额每天加收千分之三的滞纳金；违约责任约定为甲方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按逾期每天3%交纳滞纳金”，涉案协议约定的滞纳金，实为违约金。承上分析，被告逾期缴交管理费已构成违约，应负违约责任，故原告诉请被告支付违约金，有事实和法律依据。但原告主张按每日千分之三（即年利率108%）的标准计付违约金过高，应予调整。参加最高人民法院（2017）最高法院民申3354号案中关于“在确定是否对违约金进行调整以及如何调整时，应充分尊重当事人意思自治，保护合同自由，维护交易秩序稳定，倡导诚实守信的价值，公平合理地进行衡量。确定是否过高的基本依据应当是违约造成的损失，包括依约履行的可得收益。在现实经济活动中，借款成本或贷款收益常常要高于同期贷款基准利率，故银行同期贷款基准利率并非计算损失的唯一标准，甚至可以说该基准利率未必是在各种情形下最合理的标准。又根据《2015年广东省高级人民法院民二庭关于商事审判疑难法律问题的解答》中关于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条第2款规定“造成损失的百分之三十”属于一般认定违约金过高的情形，但此“造成损失”应适用该条第1款“以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素”来考量，不能只计算直接实际损失。对于拖欠款项纠纷，如果合同中明确约定了计算逾期付款违约金的利率，可参照民间借贷的规定，对拖欠款项的利息和逾期付款违约金的总和超过上述范围的部分视案件具体情况予以调整的意见，本案中，原、被告均未举证证明被告拖欠物业管理费而造成原告的实际损失，本院认为原告主张的违约金按每日千分之三（即年利率108%）属于过高。又鉴于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分发布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，本院调整违约金为按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的四倍计算。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第九百四十四条第一款及第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：被告王利红自本判决发生法律效力之日起五日内支付物业管理费3703.40元、违约金【按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的四倍计算，以每月实欠的管理费为基数（每月管理费185.17元，2019年8月21日的基数为185.17元，2019年9月21日的基数为370.34元，2019年10月21日的基数为555.51元，如此累计；计至2020年3月21日止的基数为3703.40元），自2019年8月21日起计至支付违约金之日止】、公摊水电费419.16元给原告广州海伦堡物业管理有限公司江海分公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元（原告广州海伦堡物业管理有限公司江海分公司已预交），由被告王利红负担。原告广州海伦堡物业管理有限公司江海分公司预交的一审案件受理费50元，由本院予以退回；被告王利红应向本院补缴一审案件受理费50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  李均伟人民陪审员  古世强人民陪审员  吴 瀛二〇二一年三月二十二日法官 助理  李慧青书 记 员  陈国瑞