广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂06民终242号 上诉人（原审原告）：蒋建社，男，1978年11月20日出生，汉族，住广西防城港市港口区。 上诉人（原审被告）：广西方典置业投资有限公司。住所地广西南宁市良庆区歌海路**广西体育中心配套工程综合体新闻中心塔楼**第**。统一社会信用代码：91450100791305838M。 法定代表人：陆飞驯，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李晋，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：张奕华，广西诚瑞（南宁）律师事务所律师。 上诉人蒋建社与上诉人广西方典置业投资有限公司（以下简称方典公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服防城港市港口区人民法院（2020）桂0602民初2253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蒋建社上诉请求：1.撤销一审判决，改判方典公司支付蒋建社2019年4月1日至2020年7月22日违约金23723.43元；2.方典公司承担二审案件受理费。事实和理由：一、本案蒋建社提出诉讼请求为方典公司支付2019年4月1日至2020年7月22日违约金，在案件审理过程中并未变更过诉讼请求，一审判决酌情确定方典公司支付2019年4月1日至 -2- 起诉之日即2020年8月26日违约金为5000元错误，已经超出裁判范围，违反不告不理原则。二、本案双方于2016年5月17日达成协议并签订《协议书》，一审判决认定双方于2012年11月13日达成协议并签订《协议书》错误。三、（2019）桂0602民初1146号民事判决方典公司向蒋建社支付2018年1月1日至2019年3月31日逾期办证违约金22485.26元，一审判决认为方典公司逾期办证后，《协议书》、判决书确定逾期办证违约金为27485.26元错误。四、一审判决认定蒋建社主张逾期办证违约金过高，酌情确定违约金额为5000元错误。《商品房买卖合同》和《协议书(2号楼）》都是由方典公司提供签订，约定违约金并未超过双方签订协议时应当预见的范围，合理公平。方典公司于2011年交付房屋，至今无法办理房产证，主要是因消防不达标、建设规划违规等问题，方典公司明知建设规划违规，却还违法建设出售追求不法获利，明知消防不达标，却长达九年时间不整改，主观上具有故意欺诈，方典公司主张违约金过高应不予支持。五、蒋建社的实际损失与主张的违约金相当。蒋建社是通过向银行贷款方式购买房屋，产生利息高达87820.13元。蒋建社名下有两处房产，早想出售该房，将贷款归还银行，因该房没有办理不动产证，无法变卖，只能每月支付高额利息。如果该房办理有不动产证，市值六十万左右，出售该房所得房款存到银行定期五年，按年利率5%计算每年产生利息为3万元。方典公司交房至今，逾期办证期限长达九年，支付违约金27485.26元仅为总房款和利息的9.6%,违约金并未过高，不应进行调整。 方典公司针对蒋建社的上诉辩称，一审判决认定事实清楚，蒋建社不是消防验收主管部门，没有资格发表关于消防验收合格的意见，具体验收是市级政府部门单位负责。一审判决调整违约金额为5000元偏高，请求二审法院予以减少。 -3- 方典公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判调整降低方典公司支付蒋建社逾期办证违约金；2.蒋建社承担二审案件受理费。事实和理由：一审判决调整方典公司支付逾期办证违约金为5000元过高。本案双方已就逾期办证一事达成协议并签订《协议书》，方典公司支付逾期办证违约金5000元给蒋建社，并免收其一年物业费；后蒋建社因方典公司逾期办理房屋产权证将方典公司诉至一审法院，一审法院判决方典公司向其支付违约金22485.26元，以上共计27485.26元。蒋建社购买房屋总价款为197635元，其没有提供证据证明因逾期办证而对其造成的实际损失，且方典公司已经支付过违约金，请求依法调整降低方典公司支付蒋建社逾期办证违约金。 蒋建社针对方典公司的上诉辩称，其主张的违约金合情、合理、合法，并不高。1.《商品房买卖合同》、《协议书》均是方典公司提供的，应作对方典公司不利的解释，不应支持方典公司提出的违约金过高的主张。2.方典公司对涉案楼盘能否办证应有预见性，且本案不能办证是开发商原因造成的，其承诺的违约金格式条款没有高于法律规定，双方都应该遵守。3.方典公司明知消防不达标，不整改，明知违规建设，仍为追求高额获利，将办不了证的楼盘卖给蒋建社，存在主观欺诈。4.因涉案房屋没有房产证不能出售，蒋建社每月还要还银行高额利息，其主张的违约金没有高于损失数额，实际损失和主张的违约金数额基本一致。 蒋建社向一审法院起诉请求：1.判令方典公司支付蒋建社违约金23723.43元（2019年4月1日至2020年7月22日共计479天，197635元×0.0002×479天+479天×10元）；2.判令方典公司支付该案诉讼费用。 一审法院认定事实：2010年1月10日,蒋建社（买受人）与方典公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定方典公司以单价2192.2 -4- 9元每平方米的价格将位于防城港市港口区卖给蒋建社，建筑面积为89.79平方米，房屋总价款为196846元。合同签订后，蒋建社依约支付了房款，方典公司未能在房屋交付使用后720个工作日内协助办理房屋产权证。《补充协议》第七条关于产权登记约定：1.房屋权属登记资料备案后，如买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》的，出卖人承诺在房屋交付使用后720个工作日内办理并取得该商品房的《房屋所有权证》交给买受人。如因买受人的责任，买受人未能在规定期限内取得《房屋所有权证》，属出卖人过错的，每逾期一日应按买受人已付房款的万分之二向买受人支付违约金，直至产权机关核发《房屋所有权证》之日止；若属出卖人责任且逾期超出360天的，则买受人有权退房，出卖人须在买受人提出退房之日起十日内将买受人已付房款退还给买受人，并支付上述标准的违约金给予买受人。2.因非出卖人原因（包括但不限于政府部门原因、政策法规变化等）导致买受人未能在约定期限内取得《房屋所有权证》的，出卖人不承担任何责任。3.该商品房《房屋所有权证》由买受人负责或者委托他人办理的，出卖人应按有关规定提供相关资料以协助买受人办理。 另查明，双方于2012年11月13日达成协议并签订《协议书》，约定方典公司向蒋建社支付逾期办证违约金5000元，并免收蒋建社一年的物业费，将办证时间延至2017年12月31日，逾期办理的，自2018年1月1日起，除按合同约定的违约金计算方法（即“属于出卖人过错的，每逾期一日应按买受人已付房款的万分之二向买受人支付违约金”）处理外，尚应向蒋建社另支付日违约金10元。 再查明，一审法院作出的（2019）桂0602民初1146号民事判决书判决方典公司向蒋建社支付2018年1月1日至2019年3月31日的逾期办证违约金22 -5- 485.26元，该判决书已经发生法律效力。一审法庭辩论终结前，方典公司尚未协助蒋建社办理涉案房屋的不动产权证书。 一审法院认为，蒋建社、方典公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》、《协议书》是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。蒋建社、方典公司应当按照合同的约定行使权利，履行义务。方典公司逾期未能协助蒋建社办理涉案房屋的不动产权证书，应承担违约责任。关于蒋建社主张的违约金的计算标准是否过高的问题。违约金的高低标准应以造成的损失为依据。方典公司逾期办证后，《协议书》、判决书确定逾期办证违约金为 27485.26元，并免收一年的物业费，蒋建社的损失已经得到一定的补偿。故综合考虑方典公司逾期办证行为给蒋建社造成的损失及方典公司过错程度、合同履行情况等因素，该院对双方约定的违约金的计算方法予以调整，酌情确定2019年4月1日至起诉之日即2020年8月26日的违约金额为5000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、方典公司在本判决生效之日起十日内向蒋建社支付违约金5000元；二、驳回蒋建社的其他诉讼请求。案件受理费393.09元，减半收取196.54元，由方典负担。 二审期间，蒋建社向本院提交如下证据:1.贷款情况说明，拟证明蒋建社的实际经济损失；2.关于东湾桃花苑小区举报投诉处理情况的说明；3.建设工程消防验收意见书，2.3拟共同证明方典公司从2011年交房至今消防不达标，且未及时整 -6- 改；4.关于调整住房和城乡建设部职责机构编制的通知（厅字[2018]85号），拟证明方典公司出具的消防验收无效。 方典公司无新证据向本院提交，其对蒋建社提交的证据质证意见为对四份证据的真实性没有异议，但认为均不是新证据，且与本案没有关联；证据1是蒋建社跟银行之间的法律关系，返还房款是其义务，与本案没有关联；证据2-4形成时间是在2018年，在蒋建社第一次起诉时法院生效判决对消防问题查明认定清楚，相关问题整改到位。 本院认为，蒋建社提交的证据1与本案无关，本院不予采信；证据2-4不属于二审中的新证据，且一审法院曾在认定方典公司逾期办理不动产证事实及作出案件判决时，已经将消防验收等影响因素考量在内，本院不再重复认定。 一审判决查明事实“双方于2012年11月13日达成协议并签订《协议书》”应纠正为“双方于2016年5月17日达成协议并签订《协议书》，双方对一审其他查明事实均无异议，本院予以确认。 综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：本案逾期办证违约金如何确定。 本院认为，蒋建社与方典公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》、《协议书》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审认定《商品房买卖合同》及《补充协议》、《协议书》的效力正确，本院予以确认。 本院认为，依据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第一款、第二款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损 -7- 失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”一审法院综合考虑蒋建社在逾期办证违约金方面已得到一定补偿、本案合同的履行情况、方典公司的过错程度等因素，从公平原则和诚实信用原则的角度，确定至2020年8月22日的逾期办证违约金金额为5000元尚属合理范畴，本院予以维持。 关于蒋建社称一审判决超出其诉讼请求的问题。本院认为，蒋建社的一审诉讼请求方典公司支付逾期办证违约金的数额为23723.43元，一审判决方典公司向蒋建社支付逾期办证违约金5000元，并未超出蒋建社的诉讼请求数额范围；关于蒋建社请求的违约时间为2019年4月1日至2020年7月22日，而一审判决确定支持的违约时间为2019年4月1日至2020年8月26日，其间相差的天数，因方典公司逾期办证的违约行为仍持续，一审法院可在蒋建社下次主张权利时予以综合考虑。 综上所述，上诉人蒋建社、方典公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2020]17号）第十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费393.09元（上诉人蒋建社、广西方典置业投资有限公司已分别预交393.09元），由上诉人蒋建社负担196.55元，上诉人广西方典置业投资有限公司负担196.55元。 本判决为终审判决。 -8- 审判长 黄大亮审判员刘帅武审判员栾彩云 二〇二一年三月十八日 书记员 郭 凯 金 书  记  员 阳 秋 艳