山西省朔州市中级人民法院民事判决书（2021）晋06民终45号上诉人（原审被告）:朔州市平鲁区白堂乡潘家窑村村民委员会。负责人：薛某。委托诉讼代理人：寇某，住朔州市。委托诉讼代理人：刘某，山西方明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:朔州市亨安物业管理有限公司。法定代表人：卢某，董事长。委托诉讼代理人：张某，山西朔风律师事务所律师。上诉人朔州市平鲁区白堂乡潘家窑村村民委员会（潘家窑村委会）因与被上诉人朔州市亨安物业管理有限公司（亨安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山西省朔州市朔城区人民法院（2020）晋0602民初2540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人潘家窑村委会之委托诉讼代理人寇某、刘某，被上诉人亨安物业公司法定代表人卢某及其委托诉讼代理人张某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。潘家窑村委会上诉请求：请求二审法院对一审判决依法改判或发回重审，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决事实认定错误，被告主体不适格，判决错误。一、一审判决遗漏必要的共同诉讼人,应予发回重审。本案中被上诉人诉讼请求中所欠付的物业费,系承租人孔祥琴使用房屋期间产生,并且上诉人与孔祥琴在房屋租赁合同中明确约定由房屋使用人承担物业费用。一审判决依据合同的相对性,但在《物业管理委托协议》中明确约定被上诉人提供服务的受益人为本小区的全体业主和物业使用人。根据上诉人与承租人签订的《房屋租赁合同》及实际使用情况完全能够确定承租人孔祥琴系实际物业使用人。故一审判决属于遗漏必要的共同诉讼人,二审应予发回重审。二、一审法院未查明事实,物业费应当缴纳数额不明确。七年来被上诉人一直没有向承租人孔祥琴收取物业费,原因系承租人孔祥琴停放在物业管理范围内的车辆丢失,被上诉人没有尽到安保义务,承租人孔祥琴多次与被上诉人交涉,双方达成了抵顶的意思表示。所以,物业费是否欠付,以及欠付多少并不明确，故一审法院在事实不清的情况下，判决上诉人承担的物业费显然错误。亨安物业公司辩称，一、本案并不是必要共同诉讼,一审法院无需追加孔祥琴为本案被告。针对孔祥琴是否是本案必要共同诉讼当事人,孔祥琴应否承担物业服务费用的交纳义务等问题。首先被上诉人并不知道上诉人与孔祥琴之间关于物业费缴纳方式的约定,上诉人也从来没有向被上诉人提供其与孔祥琴或其他承租人之间的租赁合同,孔祥琴与上诉人之间关于租赁的时间、费用负担问题被上诉人均不清楚。上诉人在购买案涉房屋后究竟出租给几家承租人，被上诉人也不清楚,按照《中华人民共和国合同法》第八条:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。即合同具有相对性,本案中上诉人与孔祥琴签订的《房屋租赁合同》仅对上诉人和孔祥琴具有法律约束力,被上诉人不是此合同的一方当事人,并不知道上诉人与孔祥琴对于物业费承担的相关约定。而且按照合同相对性原则,只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼，只有合同当事人才能享有合同规定的权利并承担该合同规定的义务,所以上诉人并不能依据与被上诉人无关的合同来要求由孔祥琴缴纳物业费。按照《物业管理条例》第四十一条第一款的规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。”业主是缴纳物业费的主体,为此,我方起诉要求作为业主的上诉人缴纳物业费是完全符合法律规定的。二、对于车辆丢失,被上诉人没有过错。首先对于孔祥琴车辆有没有丢失,被上诉人无法确认,甚至我方认为孔祥琴的车辆并没有丢失。其次,即使车辆丢失了,孔祥琴也应该要求偷车者承担责任,而我方已经尽到了必要的安保义务,车辆丢失的责任不应该由被上诉人承担。我方也从没有与孔祥琴达成以丢失车辆抵顶物业费的约定,上诉人拒绝缴纳物业费的行为不合理不合法。亨安物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告物业管理费人民币92970元及违约逾期损失30540.64元（按照中国人民银行同期同类贷款年利率4.90%计算利息暂计算至2020年6月20日到2019年6月3日，等实际支付完毕之日止）。一审法院认定事实：被告系朔州市开发区上官苑小区14#、15#商铺（面积均为430.4平方米）的业主。2012年6月6日，原告与朔州市天地福房地产开发有限公司签订了《物业管理委托协议》，该合同约定：“1#-4#栋多层住宅、商用房及其配套设施由原告进行物业管理，收取物业管理服务费，未约定具体金额，委托管理期限为2012年6月6日至2025年6月6日止”。后原告按物价局规定统一按建筑面积每月1元/平方米向业主收取物业管理费。一审法院认为，原告作为物业服务企业为包括被告在内的“上官苑”小区业主提供物业服务并收取相关费用，其与被告之间形成了物业服务合同关系。被告自接受原告物业管理服务以来，未交纳过物业费，构成违约，应当承担违约责任。对原告主张要求被告交纳物业管理费92970元，不符合合同约定，应从2012年6月6日即合同签订之日算起，那么从2012年6月6日至2019年6月6日，被告共欠付原告物业费为72308元（430.4元×2套×12个月×7年）。关于原告主张的按年利率4.9%计算的违约逾期损失，年利率计算不符合法律规定，本院按原告起诉时一年期贷款市场报价利率即年利率3.85%计算。关于被告辩称其将14#、15#商铺出租给秦录、孔祥琴，应由承租人秦录、孔祥琴按《租赁合同》约定承担物业费。审理认为，合同具有相对性，合同权利与义务主要对合同当事人产生约束力，一般不能对第三人产生拘束力，故对被告该辩称不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：被告朔州市平鲁区白堂乡潘家窑村村民委员会于本判决生效之日起十五日内给付原告朔州市亨安物业管理有限公司物业管理费72308元及逾期损失（以72308元为基数，自2019年6月7日起按年利率3.85%计算至实际清偿之日止）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1385元（原告已预交），由被告朔州市平鲁区白堂乡潘家窑村村民委员会负担。二审中，当事人未提交新证据。本院经审理与一审查明事实基本一致，予以确认。本院认为，被上诉人亨安物业公司作为物业服务企业为包括上诉人潘家窑村委会在内的上官苑小区业主提供物业服务并收取物业管理费，双方之间形成了物业服务合同关系。原审以“潘家窑村委会自接受亨安物业公司管理服务以来未交纳过物业费，构成违约”为由，判决由潘家窑村委会给付亨安物业公司物业管理费并承担违约责任有事实和法律依据，本院予以确认。潘家窑村委会以“被上诉人诉求欠付的物业费系承租人孔祥琴租赁上诉人房屋期间产生，双方租赁合同约定物业费由房屋使用人承担。并且被上诉人一直没有收取物业费的原因是因孔祥琴停放的车辆丢失，双方达成了抵顶的意思表示”为由，上诉认为一审判决遗漏必要的共同诉讼人，潘家窑村委会作为被告主体不适格，一审查明事实不清，应交纳物业费数额不明确。首先，合同具有相对性。根据物业服务合同及相关法律规定，业主对其物业享有所有权，是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，构成物业服务合同的实质当事人，物业服务合同对业主具有约束力。虽然业主将物业交付他人使用而不直接享用物业服务企业的服务，但实际上业主仍是物业服务的最终受益人。物业使用人之所以能够享用物业服务企业的服务，是因为其使用的是业主的物业。所以，业主虽与其房屋承租人约定由房屋使用人承担物业费，但并不能以此而否定物业业主的合同义务和责任。故物业服务企业主张由业主履行物业费给付义务并不存在诉讼主体不适格问题。业主承担责任后，可依其与房屋实际使用人之约定依法另行主张权利。其次，对于潘家窑村委会二审上诉所称“被上诉人一直没有收取物业费的原因是因为孔祥琴停放车辆丢失，孔祥琴与被上诉人已达成抵顶的意思表示”的说法，因其未能提供相应证据证实，本院无法予以采信。被上诉人按照物价部门规定标准收取物业费，一审据此认定亦无不当。综上，上诉人朔州市平鲁区白堂乡潘家窑村村民委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1706元，由上诉人朔州市平鲁区白堂乡潘家窑村村民委员会负担。本判决为终审判决。审判长 李向阳审判员 李中祥审判员 谭彩霞二〇二一年三月二十二日书记员 郭 亮杨敏