江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0602民初7384号原告：戴广明，男，1954年7月20日生，汉族，住南通市崇川区。被告：南通邦豪购物中心管理有限公司，住所地南通市崇川区濠北路529号、531号，统一社会信用代码913206020869707522。法定代表人：雍国所，总经理。委托诉讼代理人：钱伟，男，该公司员工。被告：南通邦豪置业有限公司，住所地南通市濠北路531号邦豪服饰商厦B座3017室，统一社会信用代码91320600581058023A法定代表人：张志余，总经理。委托诉讼代理人：陆从斌，男，该公司员工。原告戴广明与被告南通邦豪购物中心管理有限公司（以下简称邦豪管理公司）、南通邦豪置业有限公司（以下简称邦豪置业公司）委托合同纠纷一案，本院于2020年11月23日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戴广明、被告邦豪管理公司委托诉讼代理人钱伟及被告邦豪置业公司委托诉讼代理人陆从斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴广明向本院提出诉讼请求：1、判令被告邦豪管理公司给付原告租金收益224032元。2、被告邦豪管理公司给付原告以欠付租金金额为基数自应付委托收益之日起至实际给付之日止，按照日万分之五标准计算的逾期付款违约金；3、被告邦豪置业公司对被告邦豪管理公司的给付义务承担连带担保责任；4、两被告负担本案诉讼费、保全费等全部诉讼费用。诉讼中，原告变更第一项请求为：判令被告邦豪管理公司给付原告租金收益223569.44元。事实与理由：原告先后于2015年5月4日、2016年3月24日与被告邦豪管理公司签订四份《商铺委托经营管理协议》，约定将原告所有的邦豪服饰商厦529栋-1层D382号、529栋-1层D384号、529栋-1层D070号、529栋-1层D071号房屋的全部经营权、收益权委托给被告邦豪管理公司，其中D382号、D384号房屋的委托期限自2015年10月1日至2027年9月30日，第四年委托收益为房屋总价的7%、第五年委托收益为房屋总价的8%，由邦豪管理公司分别于每年4月、10月的第一周支付；D070号、D071号房屋的委托期限自2016年5月1日至2028年4月30日，第三年至第五年委托收益为房屋总价的8%，由邦豪管理公司分别于每年5月、11月的第一周支付。逾期支付的，每逾期一日被告邦豪管理公司应按应支付金额的万分之五向原告支付违约金，逾期6个月以上的，原告有权解除合同，被告应补足逾期期间应付租金，另向原告支付逾期应付租金的20%作为违约金。合同签订后，原告依约分别于2015年5月4日、2016年3月24日将房屋交付给邦豪管理公司，该公司依约付了部分租金，但未依约支付2019年4月7日以后的租金。原告多次催要未果，催要过程中，被告邦豪置业公司承诺对原告的租金收益及违约金承担连带责任。故诉至法院，请求支持前述诉讼请求。被告邦豪管理公司辩称，对于原告主张租金金额没有异议，但原告主张的违约金过高，应予调整。另外，因为疫情原因，商场经营遭遇不可抗力的影响，希望能免除部分租金和违约金。被告邦豪置业公司辩称，对于是否承担连带责任由法院依法决定，其余意见与邦豪管理公司一致。本院依法组织当事人进行举证、质证，对当事人无异议的证据本院予以确认，结合当事人陈述，本院认定如下事实：2015年5月26日，戴广明向邦豪置业公司购买南通市邦豪服饰商厦529栋-1层D382号、529栋-1层D384号房屋，双方签订两份《商品房买卖合同》，其中D382号商品房总金额为345223元，建筑面积为20.98㎡，D384号房屋商品房总金额为392912元，建筑面积为22.26㎡元。当天，戴广明作为委托方（甲方），邦豪管理公司作为经营管理方（乙方），双方签订两份《商铺委托经营管理协议》，协议约定，甲方就其拥有的上述房屋的占有权、使用权、收益权全部委托给乙方，由乙方在物业管理和法律规定的范围内进行合法经营，通过全面展开专业有效的经营，提升委托标的的行业地位、品牌地位以及租金水平，并由乙方支付给甲方委托收益。委托日期自2015年10月1日始至2027年9月30日止，委托期限共计12年。年委托收益于2015年10月1日起算，年托管租金收益按房屋总价款的百分比计算，第一年为0.5%、第二年为1%、第三年为1.5%、第四年为7%、第五年为8%，每半年为一个付款周期（即每年4月、10月第一周支付），乙方须在该日期内将约定的委托收益扣除甲方应承担的税费及其它应扣款后支付给甲方。乙方逾期向甲方支付租金收益的，每逾期一日，乙方按应支付金额的万分之五向甲方支付违约金，逾期6个月以上的，甲方有权单方面解除合同，乙方应补足逾期期间应付租金，另外向甲方支付逾期应付租金的20%作为违约金。本协议依据甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》签订，与《商品房买卖合同》生效之日同时生效。2016年3月25日，戴广明向邦豪置业公司购买南通市邦豪服饰商厦529栋-1层D070号、529栋-1层D071号房屋，双方签订两份《商品房买卖合同》，两套商品房总金额均为416000元，建筑面积均为25.06㎡。当天，戴广明作为委托方（甲方），邦豪管理公司作为经营管理方（乙方），双方签订两份《商品房委托经营管理协议》，协议约定，委托日期自2016年5月1日始至2028年4月30日止，委托期限共计12年。委托收益于2016年5月1日起算，前8年的年托管租金收益为房屋总价款的8%，每半年为一个付款周期（即每年5月、11月第一周支付），其余内容与前述邦豪服饰商厦529栋-1层D382号、529栋-1层D384号房屋的《商品房委托经营管理协议》一致。自2019年4月开始，邦豪管理公司出现逾期支付租金收益情况。2019年6月6日，邦豪管理公司出具《承诺函》，承诺4月应付收益延期至7月30日支付，5月应付收益延期至8月30日支付，6月应付收益延期至9月30日支付，并将严格按照约定以日万分之五给予补偿，如到期未能执行，将以原违约金的双倍补偿。后部分业主代表与邦豪管理公司签订《关于南通邦豪购物中心管理有限公司房屋委托收益延迟支付事项的补充合同》（以下简称《补充合同》），合同约定：1、邦豪管理公司承诺在2019年10月31日前支付拖欠托管业主的2019年4、5、6月份的委托收益，并按原合同支付违约金。2、在2019年12月31日前付清今年的所有欠款，如未能及时付清，则严格按照约定支付违约金。3、如邦豪管理公司再次违约，则按约定赔偿业主所有损失。邦豪置业公司参与协调，并在该《补充合同》落款邦豪管理公司一侧加盖公章。2019年11月11日，部分业主代表又与被告邦豪管理公司、邦豪置业公司签订了《补充合同二》，约定：邦豪管理公司于2019年12月1日向南通邦豪时尚广场全体业主支付收益共计450万元，考虑到邦豪管理公司目前暂无资金支付，邦豪置业公司各股东同意按工商注册的出资比例按份先行出借给邦豪管理公司，以便邦豪管理公司支付该委托收益；邦豪置业公司承诺以自身没有瑕疵（没有查封冻结）的资产对邦豪管理公司欠付业主的委托收益进行担保。诉讼中，双方确认，根据委托合同约定的计算方式，邦豪管理公司未付原告的租金收益包括：2019年4月至2020年10月应付邦豪服饰商厦529栋-1层D382号、529栋-1层D384号房屋105184.24元[（345223+392912）×（7%+8%）×95%]，2019年5月至2020年11月应付邦豪服饰商厦529栋-1层D070号、529栋-1层D071号房屋126464元（416000×2×8%×2×95%）。扣减端木峰于2020年1月21日向原告戴广明支付的8078.80元，邦豪管理公司共计欠付原告租金收益223569.44元。所支付的8078.80元，按欠付收益金额的比例分配，D382号、D384号房屋为3668.80元，D070号、D071号房屋为4410元。本院认为，原告戴广明与被告邦豪置业公司签订的《商品房买卖合同》以及同一天与邦豪管理公司签订的《商铺委托经营管理协议》、《商品房委托经营管理协议》，均系各方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据合同约定，无论被告邦豪管理公司的经营状况如何，均要定期向原告支付固定收益。根据权利义务的具体内容，双方之间实为房屋租赁关系，商铺交被告邦豪管理公司经营管理，邦豪管理公司应按约支付租金，故原告要求被告邦豪管理公司支付欠付的租金收益于法有据，应予支持。因2020年发生新冠××疫情，不可避免的会对被告邦豪管理公司的出租经营产生不利影响，被告邦豪管理公司也提出减免租金的意见，故本院酌情减免2020年2月份和3月份的租金收益：19888.38元[（345223+392912+416000+416000）×8%÷12×2×95%]，即被告邦豪管理公司应当支付原告的租金收益为203681元（223569.44元-19888.38元）。被告邦豪管理公司未按约付款，构成违约，应自逾期之日起向原告支付违约金。原告按日万分之五及欠款的20%主张，被告辩称违约金过高要求调整，本院综合原告损失及被告违约等情况，分不同期间酌情将违约金标准调整为银行同期贷款利率、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍。虽然两被告作为两个主体分别与原告签订购房合同和委托管理合同，但两被告在售房宣传及签订合同过程的行为，足以使商铺业主对两被告产生一体性认知并由此具有合理依赖利益。且邦豪置业公司在处理邦豪管理公司拖欠业主租金问题时，在邦豪管理公司承诺付款的合同中，与邦豪管理公司在合同落款处同一侧盖章，具有为邦豪管理公司相关债务承担担保责任的真实意思，故被告邦豪置业公司应对被告邦豪管理公司的案涉债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告南通邦豪购物中心管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告戴广明支付租金收益203681元；二、被告南通邦豪购物中心管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告戴广明支付违约金（自2019年4月8日至2019年8月19日以24543元为基数，自2019年5月6日至2019年8月19日以31616元为基数，按中国人民银行贷款基准利率的1.3倍计算；自2019年8月20日至2019年10月6日以24543元为基数，自2019年8月20日至2019年11月3日以31616元为基数，自2019年10月7日至2020年1月21日以49086元为基数，自2019年11月4日至2020年1月21日以63232元为基数，自2020年1月22日至2020年4月5日以45417.20元为基数，自2020年1月22日至2020年5月3日以58822元为基数，自2020年4月6日至2020年10月4日以64116.62元为基数，自2020年5月4日至2020年11月1日以79899.33元为基数，自2020年10月5日至今以92165.70元为基数，自2020年11月2日至今以111515.30元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）。三、南通邦豪置业有限公司对南通邦豪购物中心管理有限公司的上述第一、二项判决义务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2823元（已减半），保全费1968.66元，两项合计4791.66元，由原告戴广明负担1150元，被告南通邦豪置业有限公司、被告南通邦豪购物中心管理有限公司负担3641.66元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费5646元。审 判 员 蔡抒晨二〇二一年三月二十六日法官助理 朱 君书 记 员 范晶晶