吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终540号上诉人（原审被告）：臧克武，男，1946年4月27日生，汉族，住吉林省吉林市丰满区。委托诉讼代理人：寇瑞田，男，1954年3月22日生，汉族，住吉林省吉林市丰满区。委托诉讼代理人：那文，男，1941年3月14日生，满族，住吉林省吉林市丰满区。被上诉人（原审原告）：吉林市同谐物业服务有限责任公司，住所地吉林省吉林市。法定代表人：刘腾蛟，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘守奇，该公司职员。委托诉讼代理人：齐国栋，该公司职员。上诉人臧克武因与被上诉人吉林市同谐物业服务有限责任公司（以下简称同谐公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省吉林市丰满区人民法院（2020）吉0211民初1756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人臧克武的委托诉讼代理人寇瑞田、那文，被上诉人同谐公司的委托诉讼代理人刘守奇、齐国栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。臧克武上诉请求：一、撤销一审判决，改判臧克武按照0.6元／月／平方米给付物业费；二、要求公开，合并审理；三、判令同谐公司承担一审，二审诉讼费用。事实和理由：1.同谐公司在一审提供书面证据均是复印件，依法不应采信。臧克武及其委托诉讼代理人多次索要原件，一审法官也要求提供原件，但同谐公司始终未提供，一审依据复印件进行判决。2.新城雅居是棚户区改造项目，所用上地是划拨的，吉林市北源房地产开发有限责任公司在新城雅居项目中只承担一个工程施工单位，不是土地使用权人。因此，吉林市北源房地产开发有限责任公司不具发包权，也就是同谐公司和吉林市北源房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》不具法律效力。《前期物业服务合同》在街道和物业主管部门没有备案证明手续，同谐公司以《前期物业服务合同》立案，不具主体资格。一审法院应驳回诉讼。3.同谐公司将物业费由0.6元／月／平方米上涨1.25元／月／平方米，无证据证明，属擅自涨价。同谐公司未提供开发区的2016年-2018年0.65元／月／平方米证明。4.同谐告诉一次取收业主2016年12月10日至2019年1月9日四年物业费，违反吉林市政府规定：物业费可月收，预收最多不超一年，判决中一字未提。5.召开业主大会，对同谐公司是否继续以1.25元／月／平方米为新城雅居服务，总人数563人，同意票54票，反对票262，却又判决1.25元／月／平方米。一审法院判决前后自相矛盾，不能自圆其说，通篇倾向同谐公司，根本没有体现依法裁判。综上，请求二审法院依法改判，维护臧克武的合法权益。同谐公司辩称，一、吉林市北源房地产开发有限责任公司在业主大会选聘物业服务公司之前有选聘物业服务企业、签订前期物业合同的权利，臧克武与其签订的前期物业合同合法、有效。二、前期物业合同中明确约定高层物业费为1.25元／月／平方米，且同谐公司已经按照1.25元／月／平方米的标准，履行了合同义务，同谐公司按照此标准主张物业费用有合同及法律依据。三、臧克武的其他诉求与本案无关。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序正当合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。同谐公司向一审法院起诉请求：1.判令臧克武支付所拖欠同谐公司的物业费3,263元，违约金653元，共计3,916元；2.本案诉讼费由臧克武承担。一审法院认定事实：2015年8月17日，吉林市城乡建设委员会准予吉林市北源房地产开发有限责任公司立项开发南部新城白山棚户区改造项目东、西地块（回迁区）一期。吉林市北源房地产开发有限责任公司对上述房地产项目一期开发建成后，吉林丰满经济开发区管理委员会以上述新城雅居（A、B区）小区房屋回迁安置动迁农民。2016年9月20日，吉林市丰满区房屋征收经办中心与臧克武签订房屋产权调换协议书，臧克武通过产权置换回迁新城雅居小区x区xx号楼x单元x层xx号房屋。该房屋建筑面积108.78平方米。2016年11月15日，吉林市北源房地产开发有限责任公司与同谐公司签订前期物业服务合同，吉林市北源房地产开发有限责任公司将南部新城白山棚户区改造项目东、西地块（回迁区）一期新城雅居（A、B区）小区物业交由同谐公司提供服务。双方约定高层物业费1.25元／月／平方米。前期物业服务合同约定的物业服务的开始时间为2016年11月15日，终止时间双方约定为业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时。2016年11月18日，吉林丰满经济开发区管理委员会通知臧克武回迁。2016年12月10日，臧克武办理回迁入住手续，同时与同谐公司在业主服务手册副本上签订前期物业服务协议等相关协议，业主服务手册副本同谐公司未交付臧克武，交给臧克武的业主服务手册正本上无前期物业服务协议。臧克武缴纳了2016年12月10日至2018年12月9日间24个月的物业费及2018年12月10日至2019年1月9日间1个月的物业费，其中2016年12月10日至2018年12月9日间24个月的物业费，因该小区部分设施未完善，吉林丰满经济开发区管理委员会承担物业费1.25元／月／平方米中的0.65元／月／平方米，时间为2年。臧克武在此期间内实际按0.6元／月／平方米缴纳的物业费。2018年12月10日至2019年1月9日间的物业费臧克武按1.25元／月／平方米实际缴纳。同时，同谐公司收取了臧克武地热清洗费218元、拆改履约金1,000元及垃圾清运费。同谐公司提供物业服务期间，在电梯、户外发布广告，建设丰巢收取相关费用，同谐公司每半年公示物业服务收支情况。新城雅居房地产一期、二期在同一小区内，因二期未建成，该小区未完全封闭。同谐公司提供物业服务期间，存有保洁、垃圾清运等服务不及时的服务瑕疵。2018年同谐公司被吉林市物业管理中心及物业管理协会评为2017年度优秀住宅小区及物业管理示范住宅小区。2018年12月同谐公司被吉林省住房和城乡建设厅评为吉林省物业管理示范住宅小区。因对物业费价格及物业服务有异议，臧克武未缴纳2019年1月9日后的物业服务费。一审法院认为，《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”该条例第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”吉林市北源房地产开发有限责任公司作为新城雅居（A、B区）小区的建设单位在该小区业主、业主大会选聘物业服务企业之前，有选聘物业服务企业的权利，同谐公司为具有相应资质的物业管理企业，故此，两公司间签订的前期物业服务合同合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”吉林市北源房地产开发有限责任公司通过选聘与同谐公司签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。臧克武抗辩同谐公司提供的前期物业服务合同系伪造及同谐公司并非前期物业服务合同主体等主张，前期物业服务合同的签订并非一份，公章及法人章的捺印均是人工进行，不可能每份印章的捺印部位精细到每份合同均一致，且同谐公司在实际为新城雅居（A、B区）小区提供物业服务前，需要建设单位吉林市北源房地产开发有限责任公司配合才能进驻，另同谐公司为该小区提供物业服务至诉讼时已超过3年，建设单位一直对此无异议。故此，臧克武抗辩合同系伪造及同谐公司并非合同主体的主张，不予采信。关于臧克武提出同谐公司提出的诉请已超诉讼时效的问题。同谐公司对新城雅居小区的物业服务处于持续性状态，臧克武拖欠物业费的事实亦一直存在，同谐公司以张贴物业费催缴通知书的方式对物业费进行了催收，并未放弃主张相应权利。故法院对臧克武的该项抗辩不予支持。关于臧克武提出办理入住手续时在物业服务手册的副本上签订前期物业服务合同时，因时间关系对合同的内容不清楚的抗辩，同谐公司为其开具的物业费票据上，标明了第25个月物业费收费的标准。在同谐公司2019年张贴的收费通知中，也明确标明了收费的具体标准，其抗辩主张，不予采信。上述法律规定及建设单位与同谐公司签订的前期物业服务合同中均表述业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。在该小区业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同未生效的情况下，前期物业服务合同对同谐公司及小区业主具有约束力。前期物业服务合同中对于物业费收费标准进行了约定，该约定对小区业主具有约束力，故此，臧克武应按该约定的标准及时间向同谐公司交纳物业费。臧克武于2016年12月10日办理回迁入住手续，实际缴费至2019年1月9日，故臧克武应交纳2019年1月10日至2020年12月31日间的物业费，即按照建筑面积108.78平方米、每平方米1.25元／月计算，臧克武应交纳2019年1月10日至2020年12月31日间的物业服务费为3,227.14元（108.78㎡×1.25元／㎡／月×23月＋108.78㎡×1.25元／㎡／月÷30日×22日）。关于同谐公司请求违约金一节，鉴于臧克武反映的物业服务瑕疵情况的存在，且双方因此事存在争议，故对同谐公司要求臧克武给付违约金的请求不予支持。臧克武在入住时交纳的地热清洗费218.00元及拆改履约金1,000.00元，同谐公司未给臧克武地热管线进行清洗，同时也未举证证明臧克武在装修过程中违反房屋装饰装修管理服务协议的约定，同谐公司应将收取的地热清洗费及拆改履约金予以返还，该部分费用虽与物业费并非同一法律关系，但为减轻当事人诉累，故在同谐公司应收取的物业服务费中扣除。关于臧克武提出的物业服务手册正、副本内容不一致、收取广告费及物业服务存在瑕疵等的抗辩主张，法院认为物业服务是一种长期、持续性质的服务，并不能因某一时间节点的服务瑕疵作为合同根本违约的依据。物业服务企业很难做到尽善尽美、毫无瑕疵，如仅因瑕疵存在即拒缴物业费不仅不能真正提高物业服务质量，也势必会导致物业公司运营资金不足，进而导致物业服务质量下降，不利于小区发展，也会损害自己的利益，更会影响小区全体业主的利益。但同时也只有物业服务企业不断提升服务质量及员工素质，才能得到广大业主的认可。同谐公司应及时对臧克武提出的物业服务存在的瑕疵予以改正，同时对其物业服务的内容、广告费的收费标准、除物业服务费外的其他收入及该费用的使用情况进行公示，以解除业主的疑问。关于同谐公司收取垃圾清运费是否合理的问题。业主正常入住后，垃圾清运费包括在业主交纳的物业费中，但本案涉及的装修垃圾清运费是入住时装修期间交纳的费用，并非日常清运垃圾的费用，不包括在其交纳的物业费中，该部分费用的收取属于市场调节价格，物价部门没有统一标准，应由双方自行约定。因臧克武在入住时交纳了上述费用，未提出异议，视为双方对上述费用的交纳已达成一致意见。关于臧克武提出的吉林丰满经济开发区管理委员会承担的物业费0.65元／月／平方米违反财经纪律，法院已向有关部门函告此事。臧克武提出的小区未封闭、配套设施不齐备等主张，物业企业提供服务是对小区现有设备、设施等的维修、养护、管理和维护，小区未封闭、配套设施不齐备等并非同谐公司提供物业服务的范围。臧克武提出的同谐公司未经小区业主同意安装信号天线影响业主人身安全应限期拆除的主张，因设备的安装涉及其他主体，同谐公司应与信号天线的所有人联系，将信号天线是否影响居民安全的事宜告知业主。若信号天线确属影响业主人身安全，可由业主委员会代全体业主主张权利。关于臧克武提出同谐公司阻挠干扰小区业主委员会成立的主张，因其未能提交证据予以证实，且物业公司并非成立业主委员会的职能部门，小区业主可依据相关法律规定及时成立业主委员会，故法院对该项抗辩不予支持。臧克武提出的业主对物业服务满意率低的主张，其提供的证据为2020年9月29日白山社区居民委员会发布的是否同意同谐公司继续为小区服务进行表决的公示，结果显示该次表决未通过，故该份证据不足以证明其该项抗辩，法院不予支持，物业公司的撤换有相应的程序，业主可依据相关规定进行。小区居住环境直接影响居民的生活质量，物业服务质量与居民的生活息息相关。物业服务企业与业主虽是合同关系，但亦是相辅相成的互助关系。物业服务企业应努力使服务日趋完美，广大业主亦应在合理维权的同时，履行自己及时交纳物业费的义务。希望各位业主和物业服务企业均能持积极主动、互通有无、互帮互助的平和心态，共同营造一个和谐、文明的优质小区。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、臧克武于判决生效后五日内一次性给付吉林市同谐物业服务有限责任公司2019年1月10日至2020年12月31日间的物业服务费2,009.14元（3,227.14元－地热清洗费218.00元－拆改履约金1,000.00元）；二、驳回吉林市同谐物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元（已减半），由臧克武承担。本院二审期间，同谐公司提交照片27张，证明小区管理设施完善，安保设施齐全，物业服务到位。臧克武质证称：第1张照片，不能随便破坏绿地，应经过业主同意。第7张照片，不能说明物业有功劳，疫情开始同谐公司不检查不测温。第17张照片如果服务到位，自行车应在车棚中，不在电梯口旁，不能让自行车出现在楼内。物业服务不到位，照片不能说明问题。本院对同谐公司提供照片的真实性予以确认，对证明的问题不予采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，一、同谐公司与臧克武签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方成立物业服务合同关系。同谐公司作为涉案小区的物业服务公司，应当依照诚实信用的原则，尽心尽责地履行物业服务义务，臧克武作为接受物业服务的业主亦应及时足额交纳物业费。二、物业服务公司是以业主交纳的物业费维持日常运转及提供相应服务的，若业主均不交纳，导致其无法运转及提供相应服务，最后利益受损的亦是业主自身。对于物业公司的物业服务质量可以合理方式提出异议或由业主大会决议更换物业公司，而非以拒交物业费的方式进行对抗。三、关于臧克武主张的同谐公司将物业费由0.6元／月／平方米上调为1.25元／月／平方米的问题。经查双方当事人之间所签合同约定的物业服务费为1.25元／月／平方米。臧克武按照合同约定交纳了2016年12月10日至2018年12月9日间24个月的物业费及2018年12月10日至2019年1月9日间1个月的物业费，其中2016年12月10日至2018年12月9日间24个月的物业费，因该小区部分设施未完善，吉林丰满经济开发区管理委员会承担物业费1.25元／月／平方米中的0.65元／月／平方米，时间为2年。臧克武在此期间内按照0.6元／月／平方米交纳的物业费。2018年12月10日至2019年1月9日间的物业费臧克武按1.25元／月／平方米实际交纳。四、关于臧克武提出应当按照0.6元／月／平方米交纳的物业费及业主投票表决未通过问题。物业服务合同为平等主体之间的民事合同，双方对合同应是经过协商达成一致才能缔约，臧克武单方要求变更合同的主要条款，按照法律规定应履行相应的法定程序，而不仅仅是一次表决所能决定的，双方之间应按照法定程序由业主委员会或在社区代表全体业主对合同的服务费标准进行协商，如协商不成可以按照法律规定解除物业服务合同，重新选聘物业公司。五、物业服务具有整体性、连续性，是一项长期的、持续的工作，不同的业主对物业服务的质量评价存在差异，不宜以某个时间某个位置的物业服务状态来否定整体的物业服务。经查，本案一审期间，同谐公司已对其物业服务及业主反映的相关问题进行了整改，小区整体设施环境已得到改善。可见物业公司有进一步优化案涉小区物业服务的意愿，一审判决臧克武按照约定标准支付物业费用并无不妥之处。综上所述，臧克武的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由臧克武负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  李 炜审判员  郝振翔二〇二一年三月三十日书记员  聂 力