贵州省安顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔04民终116号 上诉人（原审被告）：张依梅，女，1987年5月13日出生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。 委托诉讼代理人：刘贵江，贵州联通律师事务所律师。 代理权限：特别授权代理。 被上诉人（原审原告）：安顺市国新资产经营有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区龙泉路15号。 法定代表人：鲁富红，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄学庆，贵州圣丰律师事务所律师。 代理权限：特别授权代理。 上诉人张依梅因与被上诉人安顺市国新资产经营有限公司（以下简称“国新公司”）租赁合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初3929号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张依梅上诉请求：1.撤销贵州省安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初3929号民事判决；2.依法发回重审或驳回国新公司的一审全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费由国新公司负担。事实和理由：1.一审法院并未查清本案客观事实，属认定事实不清。首先，张依梅从2011年开始便与案外人安顺市虹山家政服务有限公司签订了《房屋场地租赁合同》，约定将本案租赁物出租给张依梅用于经营清洁球加工厂。2015年国新公司告知张依梅称涉案租赁物由其经营管理，双方需重新完善租赁手续，因国新公司为国有企业，基于内部管理及涉及国有资产管理问题，国新公司要求租期采取一年一签的方式，但口头承诺张依梅可一直承租租赁物至政府部门征收时止。基于对国有企业的信赖，张依梅便按照国新公司提供的格式合同模板逐年签订《租赁合同》至2019年。该《租赁合同》条款是格式条款，应该从不利于合同提供方角度进行解释，但一审法院忽略了张依梅承租初衷以及租赁合同的签订、履行实际情况，简单地根据2019年《租赁合同》认定租赁期限已到期，判令返还租赁物，存在严重的事实认定错误。2.2019年4月的《租赁合同》载明的租赁期限届满时，张依梅要求继续履行《租赁合同》，但国新公司告知张依梅涉案租赁物已交案外人贵州秀美虹筑营运管理有限公司经营管理，国新公司不再管理，故张依梅便向贵州秀美虹筑营运管理有限公司缴纳了2019年4月至7月租金。截至起诉时国新公司未向张依梅主张过租金及权利。一审中，国新公司否认上述事实，并虚假陈述其多次找到张依梅要求返还租赁物未果；同时，国新公司也未提供其实际享有对涉案租赁物经营管理权利的相关证据。一审法院未查明上述事实，仅根据国新公司营业执照载明的经营范围便草率的认定国新公司对涉案租赁享有经营管理权，属严重的事实认定错误。3.若协议只是一年一签，张依梅不可能在2015年投入大量的人力、物力扩大生产经营，投入25万余元新建厂房，维修租赁物房顶、墙面以及采购机械设备。4.一审法院错误的适用《中华人民共和国合同法》第二百二十五条以及最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第五条规定。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”之规定，双方2011年签订的《租赁合同》租赁期限应该为20年。虽然2015年之后签订了数份《租赁合同》，但依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，国新公司应依照诚实信用原则继续由张依梅承租使用租赁物。5.张依梅开办的小微企业现有员工十多人，得益于国家对于小微企业的政策扶持以及优化营商环境的支持，但国新公司违背客观事实，意图通过司法途径，强行将张依梅赶走，严重损害了张依梅的合法权益。张依梅认为，张依梅依法享有优先续租权；若不再出租，张依梅投入在租赁物上的附属物应该给予适当的补偿。 国新公司向一审法院起诉请求：1.判决张依梅返还位于贵州省安顺市西秀区（原虹轴礼堂侧）的租赁房产及场地；2.张依梅向国新公司赔偿损失7500元（计算损失为2019年4月24日至2020年7月23日按照合同约定的租金）；3.案件受理费由张依梅承担。 一审判决认定的事实：张依梅与国新公司从2011年开始就形成了租赁合同关系，双方租赁合同采取一年一签形式，租赁的厂房、场地实际张依梅投资注册成立的加工厂管理使用，对此，国新公司也明知。最后一次的租赁合同系于2018年7月6日签订《仓库（场地）租赁合同》，该合同约定：租期从2018年4月24日至2019年4月23日，租金为6000元/年，租赁用途为清洁球生产；租期届满，国新公司不需要的设施、设备、建筑等，由张依梅自费拆除并恢复原状；张依梅不按约定支付租金及相关费用，每逾期一日，按年租金的5%支付违约金，逾期超过30日的，国新公司有权解除合同，张依梅除支付违约金外，需赔偿国新公司的经济损失等内容。合同签订后，张依梅向国新公司支付租金至2019年4月23日。另查明，国新公司系国有独资有限责任公司，其中的经营范围有：国有资产经营和资本运营，包括资产转让、租赁、兼并、联合、开发经营等。现国新公司以租期届满，需要收回仓库、场地另行经营为由提出如前诉请。 一审法院认为，当事人应当按合同约定全面诚实履行权利义务。《仓库（场地）租赁合同》系双方的真实意思表示，张依梅支付租期内的租金后，租期届满，国新公司有权收回仓库、场地开发经营，张依梅应当将租赁的仓库、场地交还国新公司。因张依梅在租期届满未交还仓库、场地，其行为已构成违约，国新公司诉请其返还，于法有据，依法予以支持。张依梅在合同期届满后仍占用使用仓库、场地的行为无正当理由，其行为违法，因张依梅未能将仓库、场地按时交还国新公司，其占用仓库、场地期间必然会造成国新公司的损失，国新公司诉请按合同约定的租金标准支付损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”，国新公司的诉请未超过合同约定的标准，依法予以支持。张依梅的辩称主张，因无事实法律依据，不予确认、不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：1.张依梅在本判决生效三日内向安顺市国新资产经营有限公司返还位于贵州省安顺市西秀区原虹轴礼堂侧的租赁房产、场地（300平方米）；2.张依梅在本判决生效三日内向安顺市国新资产经营有限公司支付从2019年4月24日至2020年7月23日止占有使用费7500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由张依梅负担。 二审中，国新公司提交了《关于做好市级已改制企业国有资产移交工作的通知》，拟证明国新公司对案涉租赁物享有合法的管理权。张依梅对该证据无异议。本院认为，国新公司依照贵州省安顺市人民政府的文件规定，接管案涉租赁物，其对案涉资产具有合法的管理权。本院对该证据予以采信。 二审查明：一审中，张依梅为证明案涉资产为贵州秀美虹筑营运管理有限公司管理，提交了一份2019年6月2日刘姓人员出具的《收条》，拟证明贵州秀美虹筑营运管理有限公司收取了其2019年5月至7月的租金1500元。二审中本院要求张依梅提供收款人刘姓人员的联系电话或通知其到庭接受调查。张依梅称该人员不到本院接受调查。经查该《收条》未加盖贵州秀美虹筑营运管理有限公司的印章，落款处为“贵州锦秀虹筑管理运营公司”。鉴于国新公司并不认可案涉租赁物为贵州秀美虹筑营运管理有限公司管理，故张依梅关于该事实的主张本院不予认定。 其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，2011年的租赁合同虽约定租期为“无期限”，但从2015年开始双方每年续签一次租赁合同，每份租赁合同的租期为一年，故2015年后的租赁合同是对2011年租赁合同中约定不明的租赁期限的补充或变更，该补充或变更是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，是合法有效的合同，双方应当按照补充或变更后的合同履行自己的义务。经查，双方签订的最后一份租赁合同约定，租赁期限至2019年4月23日届满，一审判决认定该事实并无不当。 张依梅上诉称，双方口头约定张依梅可一直承租案涉资产至政府征收时，对此其并未举证证明，本院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”可见，合同中格式条款发生争议首先是按通常理解解释，其次才是作不利于格式条款提供方的解释。双方2015年后签订的租赁合同明确约定租期为一年，且明确了一年的起止时间，按照通常理解，1年不可能等同于无限期限或者二十年租赁最长期限，故张依梅关于双方租赁合同期限的上诉理由不成立。 租赁合同约定，租期届满，国新公司不需要的设施、设备、建筑等，由张依梅自费拆除并恢复原状。可见国新公司并不负有接受张依梅添附物，并给予相应补偿的合同义务，故张依梅关于国新公司补偿其添附物的上诉理由不成立。 综上所述，张依梅的上诉理由不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由张依梅负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 虹 审判员 宋 颂 审判员 董伟才 二〇二一年三月三十一日 法官助理尹廷月 书记员徐芳（代）