四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终1976号 上诉人（原审原告、反诉被告）：郑福民，男，1954年2月6日出生，汉族，住四川省大邑县。 委托诉讼代理人：张利，女，1959年10月15日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。系郑福民之妻。 委托诉讼代理人：黄勇，四川元海律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄绍惠，男，1962年9月28日出生，汉族，住四川省大邑县。 委托诉讼代理人：卢恩阳，四川藏锋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘彦秀，四川藏锋律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：付玉书，女，1964年3月2日出生，汉族，住四川省大邑县。 委托诉讼代理人：卢恩阳，四川藏锋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘彦秀，四川藏锋律师事务所律师。 上诉人郑福民因与被上诉人付玉书、黄绍惠房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省大邑县人民法院（2020）川0129民初588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，于2021年3月4日由审判员公开开庭独任审理了本案。郑福民的委托诉讼代理人张利、黄勇，付玉书、黄绍惠的委托诉讼代理人卢恩阳、刘彦秀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 郑福民上诉请求：1.撤销四川省大邑县人民法院（2020）川0129民初588号民事判决；2.改判郑福民与付玉书于2010年7月30日和同年8月2日签订的《房屋买卖合同》《房屋买卖合同补充协议》无效，晋原镇鹤翔大道号的房屋归郑福民所有；3.一、二审诉讼费用由付玉书、黄绍惠承担。事实及理由：1.郑福民与付玉书签订的《房屋买卖合同》《房屋买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），所涉的房屋系职工集资经济适用房，经济适用住房性质上属于国家面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房，体现了国家对低收入群体的权益保护，经济适用住房的购房指标是对购房人资格的限制，不具备购买资格者无权购买。故双方签订的两份买卖经济适用房的协议，扰乱了社会秩序，应认定为违反社会公共利益，符合合同法第五十二条第四款规定，属于无效合同。2.郑福民与四川省新源监狱于2011年签订的《商品房买卖合同》中明确郑福民所购买的是“民警职工全额集资经济适用房”，案涉房屋的登记信息也明确该房屋系四川省新源监狱职工经济适用房（解困房、安居房）。付玉书、黄绍惠从2010年至今通过拆迁补偿等方式，其家庭名下的房屋超过三套，明显不具备经济适用房的购买资格和条件。 黄绍惠、付玉书答辩认为：1.双方签订的房屋买卖合同以及补充协议是双方的真实意思表示，也明确了在后续房产证、土地证办理过程中，需要双方尽到的协助义务，而且郑福民已经把房屋交付给付玉书、黄绍惠居住至今，已经完成房屋合同中的权利义务。现郑福民违反了诚实信用和公平的原则，提出诉讼请求，已经构成违约，不应该得到法律的支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。2.虽然国家规定的经济适用房是政府提供的，对相关的价格、和面积进行了规定，但对于经济适用房买卖合同并无效力性强制性规定，且相关法律实施后，人民法院在确定合同无效时应以全国人大以及常委会制定的法律以及行政法规为依据，而不以地方行政法规或者行政规章及管理制度为依据认定合同无效，郑福民认为违反公序良俗理由不成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请驳回郑福民的上诉请求。 郑福民向一审法院起诉请求：1.判令郑福民与付玉书于2010年7月30日签订的《房屋买卖合同》及同年8月2日签订的《房屋买卖合同补充协议》无效；2.判决位于大邑县××镇××道××号××幢××单元××楼××号房屋归郑福民所有。 付玉书、黄绍惠向一审法院反诉请求：1.确认2010年7月30日签订的《房屋买卖合同》有效；2.判令郑福民将案涉房屋变更登记在付玉书、黄绍惠名下。 一审法院认定事实：郑福民系新源监狱职工。2010年，新源监狱为解决本单位干警职工住房问题决定修建干警职工经济适用房。郑福民因自身原因放弃购买。付玉书得知后与郑福民协商确定借用郑福民之名购买案涉房屋。2010年7月30日，郑福民与付玉书签订《房屋买卖合同》，主要约定郑福民将案涉房屋出卖给付玉书，约定房屋面积85平方米，合同签订后由付玉书支付定金5000元。郑福民在接到统一办证通知后及时协助付玉书办理土地使用权证、房屋产权证。如房产证、土地证办在郑福民名下，郑福民应将已办证件交付给付玉书、黄绍惠，并及时无条件协助付玉书、黄绍惠办理过户手续。上述协议签订当日，付玉书向郑福民交付了5000元定金。同年8月2日，郑福民与付玉书之夫黄绍惠签订《补充协议》，对《房屋买卖合同》内容进行了修改补充，主要约定：房屋出售面积以单位分配的实际面积为准；购房屋款在郑福民通知缴纳期限内一次性付清，办理产权、土地证及过户过程中产生的费用均由购买方支付。双方另约定，如果房屋价格在1500元／平方米（含1500元），则由购买人支付郑福民房屋出让金30000元（首付20000，余款在交付房屋时付清）；如果购房价在1500元／平方米以上，则由购买人支付郑福民房屋出让金20000元（首付15000元，余款在交付房屋时付清）。2011年，郑福民与新源监狱签订《商品房屋买卖合同》（签约备案号：1xx1），约定郑福民购买新源监狱民警职工全额集资经济适用房xx小区号房屋，测绘建筑面积97.49平方米（其中，套内建筑面积85.22平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积12.27平方米）；房屋单价每平方米1495.00元，总价款145748.00元。2011年3月27日，郑福民向付玉书出具《收条》载明：“今收到付玉书购房款（含转让费）壹拾柒万叁仟叁佰元正。”该《收条》同时备注“今后购房过程中有关办证费及甲、乙以双方所办证的一切税收，均由乙方支付。”2011年12月22日，郑福民再次向付玉书出具《收条》，载明：“今收到付玉书交增加面积、公摊费叁仟肆佰贰拾肆元整，3424元。”2012年，案涉房屋由新源监狱交付给郑福民，郑福民随即将房屋交付给付玉书。2014年12月23日，付玉书以郑福民名义向税务部门交纳了房屋契税、印花税共计2153.54元。2015年9月29日郑福民取得案涉房屋产权证（业务件号：权2xx9；建筑面积95.81平方米，套内建筑面积85.12平方米）。2016年5月24日郑福民取得国有土地使用权证（大邑国用2016第2××2号；使用权类型：划拨；使用权面积15.30平方米）。2018年2月12日，新源监狱向不动产登记部门出具《证明》一份，载明：“位于大邑县××镇××道××号××房××小区××房，共744户，用于安置本单位职工。现同意全部住户办理土地出让金，办理划拨补出让手续，相关费用自理。”2019年10月18日，应付玉书要求，郑福民向行政部门申请补办出让手续。办理过程中因欠缺部分资料需要补交，郑福民在补充提交资料期间未及时补交，同时拒绝了付玉书、黄绍惠要求继续协助补办过户及土地出让手续的要求。 一审另查明，房屋交付付玉书、黄绍惠后，案涉房屋对应的物业管理费、水电费等均由付玉书、黄绍惠以郑福民名义交纳。现查明，案涉房屋上无抵押、无查封、不存在限制登记的情形。土地使用权由划拨转出让手续亦不存在事实和法律上的障碍。付玉书、黄绍惠对房屋过户过程中产生的相关费用，以及土地使用权划拨转出让手续中涉及的费用均表示自愿承担。付玉书、黄绍惠提供的新源监狱出具的《证明》（复印件）一份经一审法院向新源监狱查证，新源监狱向一审法院书面说明如下：“你院提供的2018年2月12日加盖我单位印章的《证明》一份系我单位制作的原件的复印件，原件已提交大邑县不动产登记部门，证明中涉及的经济适用房办理土地划拨转出让手续由各业主自行办理，费用自理。” 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，只有违反法律、法规效力性强制性规定的合同才无效。《城市房地产管理法》第三十八条、三十九条、四十条均未直接规定违反上述管理性规定后的行为无效。同时，《经济适用住房管理办法》不是法律或者法规，而是部门规章，且其三十条亦属于管理性规定。本案中，《房屋买卖合同》及《补充协议》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形。案涉房屋虽未变更土地划拨转出让手续，但未变更的原因系郑福民不予配合，且该变更行为在法律上及事实上均不存在障碍。即案涉房屋在变更土地划拨转出让手续环节中，郑福民存在具备变更条件时而不予协助配合变更的情形，新源监狱作为建设方也已向不动产登记部门提交了变更许可的意见。本案郑福民与付玉书、黄绍惠的买卖标的系案涉房屋，并非直接以土地使用权为转让对象。土地使用权的变更行为仅系郑福民出卖房屋后的协助义务内容之一。故，该土地使用权是否已经变更不影响《房屋买卖合同》及《补充协议》的效力。因此，《房屋买卖合同》及《补充协议》并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，继续履行合同也未侵害社会公共利益。再次，登记、审批并非《房屋买卖合同》生效的条件。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”郑福民与付玉书、黄绍惠之间签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》是双方以转让房屋所有权而形成的合同之债，而债权合同的效力是独立的，是否登记或者交付，影响到物权变动的效力，但对债权合同的效力不产生影响。最后，认定《房屋买卖合同》及《补充协议》有效符合诚实信用原则和公平原则。上述协议是双方当事人真实意思表示，也明确了在后续房屋产权证、土地证办理过程中郑福民需要尽到的协助义务。现郑福民提出确认合同无效请求显然违背了其在上述协议中做出的承诺，不应得到法律的支持。故，郑福民与付玉书、黄绍惠之间签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》有效，双方均应按合同约定履行各方的义务。郑福民要求确认上述协议无效及案涉房屋归其所有的请求，一审法院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”基于双方《房屋买卖合同》及《补充协议》有效的前提下，在案涉房屋具备转移登记条件时，付玉书、黄绍惠可以随时要求郑福民履行。现案涉房屋具备转移登记条件，且不存在限制登记内容，土地使用权由划拨转出让手续亦不存在事实和法律上的障碍。因此，郑福民应当按照合同约定协助转移不动产权登记至付玉书、黄绍惠名下，同时还应协助履行房屋占用面积土地使用权由划拨转出让手续。付玉书、黄绍惠对上述转移登记过程中产生的费用表示自愿承担，且不违反法律规定，一审法院予以准许。 综上，一审法院认为郑福民与付玉书、黄绍惠之间签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规效力性规定，系有效合同。郑福民作为出卖人，负有协助办理转让房屋过户的义务。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认郑福民与付玉书于2010年7月30日签订的《房屋买卖合同》及郑福民与黄绍惠于2010年8月2日签订的《房屋买卖合同补充协议》有效。二、郑福民于判决生效之日起三十日内协助付玉书、黄绍惠办理位于大邑县××镇××道××号××幢××单元××楼××号（业务件号：权2xx9）房屋的不动产权（房屋所有权、国有土地使用权划拨转出让手续）转移登记手续，将该房屋的不动产权转移登记至付玉书、黄绍惠名下；不动产权转移登记过程中产生的相关费用由付玉书、黄绍惠自行承担。三、驳回郑福民的全部诉讼请求。一审本诉案件受理费100元，反诉案件受理费100元，共计200元，由郑福民负担。 二审审理过程中，郑福民提交了个人住房信息查询记录、房屋信息查询记录，证明郑福民夫妻名下没有房产。 付玉书、黄绍惠质证对证据的真实性无异议，认为只能代表房屋的现状，付玉书、黄绍惠当时购买涉案房屋时，郑福民当时是有其他房屋存在的，该证据与本案无任何关联性。 本院对个人住房信息查询记录、房屋信息查询记录三性予以确认。 二审中付玉书、黄绍惠未提交新证据。 本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 二审另查明，郑福民与新源监狱签订《商品房屋买卖合同》，合同第二条商品房销售依据载明：【√预售商品房】，预售商品房许可机关为四川省大邑县房产管理局，商品房预售许可证号为185。合同第三条买受人所购商品房的基本情况载明：该商品房的房屋建设方式为【√普通商品房】【×经济适用住房】。该《商品房屋买卖合同》未约定房屋禁止转让的内容。该合同于2011年10月13日进行了合同签约备案，签约备案号1xx1，备案合同摘要载明项目名称为“新源监狱民警职工全额集资经济适用房xx小区”。 2015年9月29日，案涉房屋登记于郑福民名下，单独所有，附记该房系四川省新源监狱职工经济适用房。 2020年9月9日房屋信息查询记录显示，案涉房屋于2015年9月29日登记到郑福民名下。2021年1月27日个人住房信息查询记录显示，郑福民之妻张利名下无房屋查询记录。 本院认为，郑福民与新源监狱签订的《商品房屋买卖合同》虽然在2011年10月13日签约备案材料中载明项目名称为“新源监狱民警职工全额集资经济适用房”，但从该《商品房屋买卖合同》第二条载明的销售依据看，是预售商品房，建设方式为普通商品房，且《商品房屋买卖合同》没有约定该商品房禁止转让的内容。同时从该房屋的权属登记情况看，案涉房屋已于2015年9月29日登记到郑福民名下，虽然土地使用类型为划拨，但划拨土地使用权人新源监狱已于2018年2月12日向不动产登记部门作出同意全部住户办理划拨土地转出让的意见。因此，案涉房屋已经具备《四川省已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第四条“已购公有住房和经济适用住房上市出售必须依法进行，遵循自愿、平等、等价有偿的原则，成交价格由买卖双方协商议定，其合法权益受法律保护”、第八条“职工已购公有住房和经济适用住房，在取得合法房屋产权证书后，可以上市出售”规定的全部上市出售条件。因郑福民与付玉书签订《房屋买卖合同》《补充协议》符合《中华人民共和国民法典》第一百四十三条的规定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八条“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定”、第二十八条“本规定自2021年1月1日起施行。本规定施行后，人民法院尚未审结的一审、二审案件适用本规定”的规定，应当认定郑福民与付玉书签订《房屋买卖合同》《补充协议》有效。 综上，郑福民的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费100元，由郑福民负担。 本判决为终审判决。 审判员 李 俊 二〇二一年三月二十五日 书记员 杨珍梅