广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂02民终582号 上诉人（原审被告）：梁志婵，女，1981年10月23日出生，汉族，柳州市源慧家居经营部业主，户籍地广东省江门市新会区，现住广西壮族自治区柳州市。 委托诉讼代理人：何博东，广西昶明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：柳州鸿成市场管理有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市飞鹅路53号新时代商业港高层公寓五层。统一社会信用代码：91450200680130422T。 法定代表人：韦陪成，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：索生凤，广西君行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘世英，广西君行律师事务所律师。 上诉人梁志婵因与被上诉人柳州鸿成市场管理有限公司（以下简称鸿成公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2020）桂0204民初6195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 梁志婵上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判上诉人无需支付任何款项给被上诉人；3.由被上诉人承担一审、二审的案件受理费。事实和理由：一、上诉人已和被上诉人达成解除《红星美凯龙家居商城展位租赁及管理服务合同》的一致意见，上诉人没有拖欠被上诉人任何租金，原审判决上诉人应支付租金25086.27元、物业服务费10946.73元没有事实依据。二、上诉人因突发情况，不可抗力因素没有应诉。因上诉人的母亲李悦彩于2020年10月1日去世，上诉人在原审审理期间，回去广东省江门市办理母亲后事， 故没有应诉。三、原审判决上诉人支付违约金80792.34元，有违法律规定。即使上诉人存在租金25086.27元、物业服务费10946.73元没有支付，但违约金80792.34元过高，原审法院应主动调整，维护上诉人的权益。综上，原审法院认定事实错误，适用法律错误，损害了上诉人的利益。希望二审法院查清本案事实，依法改判。 鸿成公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据确实、充分，程序合法，请求驳回上诉人的上诉请求。二、被上诉人对一审判决未支持空调费虽有异议，但考虑诉讼成本，未上诉。 鸿成公司向一审法院起诉请求：1.判决梁志婵向鸿成公司支付逾期占用展位的租金25086.27元、物业服务费10946.73元、空调使用费9166.84元、市场推广费1704.48元；2.判决梁志婵向鸿成公司支付逾期占用展位的违约金80792.34元；3.判令本案的诉讼费用由梁志婵承担。 一审法院认定事实：2017年12月22日，鸿成公司（出租方）、梁志婵（承租方）以及案外的红星美凯龙商业港分公司（管理方）共同签订了一份《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，约定鸿成公司将位于柳州市柳南区的Ｅ8073、Ｅ8075两个展位（合计计租面积284.08平方米）出租给梁志婵用于经营恒友品牌家居产品，其中在该份合同的第一部分专用条款的第3条约定：“3.1承租方应于每一付款周期向出租方支付租金和物业服务费，并向红星美凯龙支付管理费（红星美凯龙就其所收取的管理费提供的管理服务包括市场管理、商品质量监督、品牌宣传及营销推广等，详见本合同通用条款）。3.2租金单价为33元／平方米／月，承租方应付的租金首期为28123.92元，末期为28123.92元，期间每一期均为28123.92元。物业服务费单价为14.4元／平方米／月，承租方应付的物业服务费首期为12272.26元，末期为12272.26元，期间每一期均为12272.26元。3.3出租方授权红星美凯龙工作人员代为收取租金和物业服务费。......3.5承租方应于本合同签订当日支付首期租金、物业服务费和管理费，此后应于每一付款周期之前的30日前（非工作日的，提前至前一个工作日）支付下一期租金、物业服务费和管理费”；第4条约定：“4.1租 赁期和服务期限均自2017年11月11日起至2019年3月31日止，出租方应于起租日将展位交付给承租方，交付状态及相应的设施、设备清单见本合同附件二交接清单。4.2租金和物业服务费的起算时间为2017年11月11日；管理费的起算时间为2017年11月11日。4.3租金、物业服务费和管理费的付款周期均为叁个月。......”；第七条约定：“7.1承租方应支付电费、空调费，电费单价为2元/度，空调费单价为0.3元/平方米/天，承租方按以下第（2）种方式支付：......（2）承租方应向出租方支付电费。出租方可以根据实际经营需要向承租方提供空调服务，承租方应在出租方提供空调服务的期间向出租方支付空调费。电费和空调费由红星美凯龙代为收取。......”；第12条约定：“12.1本合同的变更必须经各方协商一致，签订有关变更事项的补充性法律文件，且必须加盖红星美凯龙公章后生效。12.2承租方特别同意，未经红星美凯龙向承租方出具专门的书面授权书，红星美凯龙工作人员无权代表红星美凯龙作出任何变更本合同约定的承诺、保证或行为，对此承租方在签订本合同时已完全理解和同意。12.3在合同期内，如承租方需要提前解除合同的，必须提前两个月书面通知红星美凯龙，向出租方和红星美凯龙支付相当于壹个月租金、物业服务费和管理费的违约金以及根据合同应当交齐的其他费用，经红星美凯龙同意并办好所有退租手续方可撤离展位。12.4除第12.3条约定情形外，其他有关合同的解除和终止的事项，由三方根据合同通用条款以及附件相关约定执行”；第13条约定：“13.1本合同履行过程中发生争议，各方应友好协商，协商不成均可向商场所在地人民法院提起诉讼”；第15条约定：“15.1本合同经各方法定代表人（负责人）或授权代表签字并加盖公章后生效，一式三份，各方各执一份，均具有同等法律效力”；在该份合同的第二部分通用条款的第19条约定：“违约责任：19.1若承租方未按本合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、物业服务费、管理费、履约保证金、装修工程保证金、违约金等）的，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金。......19.8本合同无论因何原因终止后，承租方逾期占用展位的，应按每日租金、物业服务费和管理费的二倍向出租方和红星美凯龙支付违约金。......19.11红星美凯龙因承租方违约解除合同、责令承租方停业整顿、或承租方逾期占用展位的，红星美凯龙有权停止对承租方 的一切服务，包括但不限于采取停水、停电、以合理方式封闭展位等措施”；第22条约定：“......22.6合同的专用条款、通用条款、合同附件三个部分是租赁合同共同组成部分，不可分割，对各方均具有法律约束力。......22.7各方在签署本合同同时，红星美凯龙已就所有条款（尤其是加粗加黑条款）向承租方及其授权代表、经办人员作了充分的解释和说明，承租方及其授权代表、经办人员在签订本合同时已经完全理解和同意本合同所有条款（尤其是加粗加黑条款），包括但不限于专用条款、通用条款及所有附件。......22.10本合同经各方法定代表人（负责人）或授权代表签字并加盖公章之日起生效，一式三份，各方各执一份，均具有同等法律效力”。在合同签订后，鸿成公司依约将上述案涉的两个展位交付给了梁志婵进行实际经营。鸿成公司以梁志婵在合同约定期限到期后继续占用上述案涉的两个展位，却未有依约足额交付该逾期占用展位期间的租金、物业服务费，以及还尚拖欠空调使用费和市场推广费为由诉至一审法院，并提出了以上之诉讼请求。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案中，鸿成公司、梁志婵以及作为管理方的红星美凯龙商业港分公司共同签订上述的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》系其各方平等协商的合意，为其双方的真实意思表示，且未有违反法律、行政法规的强制性规定，故该份合同合法生效，受法律保护，缔约各方均应依约履行各自所负的合同义务。 关于要求支付逾期占用展位的租金之诉请。鸿成公司在庭审中主张其诉请梁志婵支付的租金为2019年7月1日起至2019年9月30日止期间所欠的租金。该院认为，由于梁志婵在本案中未有举证证实其在合同期满后已经将上述案涉的两个展位退还给了鸿成公司且亦已搬离了该展位，故该举证不能的法律后果应由梁志婵承担；另外，梁志婵在收到一审法院送达的应诉材料之后亦未有对鸿成公司在诉状中陈述梁志婵在合同期满后仍然继续占用上述案涉的两个展位至2019年9月30日之事实有提出任何的异议，故该院对鸿成公司该陈述的事实予以采信，由此梁志婵依约应当向鸿成公司支付占用上述案涉的两个展位期间的租金。根据上述合同的第一部分专用条款的第3条之约定，梁志婵在2019 年7月1日起至2019年9月30日止期间（合计3个月）应向鸿成公司支付的租金为28123.92元（33元/平方米/月×284.08平方米×3个月），经扣减鸿成公司认可梁志婵已支付该期间的租金3037.65元，故梁志婵还尚欠鸿成公司的租金应为25086.27元。综上，鸿成公司在本案中诉请梁志婵支付的租金为25086.27元于法有据，该院予以支持。 关于要求支付逾期占用展位的物业服务费之诉请。鸿成公司在庭审中主张其诉请梁志婵支付的物业服务费为2019年7月1日起至2019年9月30日止期间所欠的租金。该院认为，如上所述，该院对鸿成公司在诉状中陈述梁志婵在合同期满后仍然继续占用上述案涉的两个展位至2019年9月30日之事实予以采信，由此梁志婵依约应当向鸿成公司支付占用上述案涉的两个展位期间的物业服务费。根据上述合同的第一部分专用条款的第3条之约定，梁志婵在2019年7月1日起至2019年9月30日止期间（合计3个月）应向鸿成公司支付的物业服务费为12272.26元（14.4元/平方米/月×284.08平方米×3个月），经扣减鸿成公司认可梁志婵已支付该期间的物业服务费1325.52元，故梁志婵还尚欠鸿成公司的物业服务费应为10946.74元。综上，鸿成公司在本案中诉请梁志婵支付的物业服务费为10946.73元于法有据，该院予以支持。 关于要求支付空调使用费之诉请根据上述合同的第一部分专用条款的第7条中关于“出租方可以根据实际经营需要向承租方提供空调服务，承租方应在出租方提供空调服务的期间向出租方支付空调费”之内容的约定，并结合鸿成公司在庭审中确认其在租赁期间并非每天均有提供空调服务之事实，该院认为由于鸿成公司在本案中并未能举证证实其提供空调服务的具体时间，致使无法核算梁志婵应支付空调使用费的具体金额，故该举证不能的法律后果应由鸿成公司承担。综上，鸿成公司在本案中诉请梁志婵支付空调使用费9166.84元证据不足，不予支持。 关于要求支付市场推广费之诉请。根据鸿成公司在本案中提交经梁志婵签字确认的《柳州红星美凯龙12.30工会会员专享红利大促活动协议书》证实鸿成公司曾于2018年12月25日组织开展商场大促活动为梁志婵提供市场推广服务，故根据上述协议书中关 于“活动费：按照单店月租金的10%收取，必须在12月25日前缴齐，否则视为自动放弃补贴”之内容的约定以及结合上述合同的第一部分专用条款的第3条之约定，该院对鸿成公司诉请的市场推广费支持为937.46元[（33元/平方米/月×284.08平方米）×10%]。 关于要求支付逾期占用展位的违约金之诉请。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。由于如上所述，梁志婵在合同期满后仍然继续占用上述案涉的两个展位至2019年9月30日，故鸿成公司据此根据上述合同的第二部分通用条款的第19条第19.8款，即“本合同无论因何原因终止后，承租方逾期占用展位的，应按每日租金、物业服务费和管理费的二倍向出租方和红星美凯龙支付违约金”之约定诉请梁志婵计付逾期占用展位的违约金有事实根据。现鸿成公司在本案中诉请将上述约定的违约金计算方式调整为按照梁志婵逾期占用展位期间，即自2019年4月1日起至2019年9月30日止合计6个月的应付租金、物业服务费的一倍进行计算符合上述违约责任条款之约定，而又由于梁志婵在本案中未积极应诉，且其在收到一审法院送达的应诉材料之后亦未有对鸿成公司诉请逾期占用展位的违约金有提出任何异议，故应视为梁志婵认可鸿成公司诉请的该违约金。综上，该院对鸿成公司诉请逾期占用展位的违约金计算为：[（33元/平方米/月×284.08平方米+（14.4元/平方米/月×284.08平方米）]×6个月×1倍]=80792.35元，由此鸿成公司诉请梁志婵支付逾期占用展位的违约金为80792.34元于法有据，该院予以支持。 一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一 、梁志婵向鸿成公司支付逾期占用展位的租金25086.27元、物业服务费10946.73元；二、梁志婵向鸿成公司支付市场推广费937.46元；三、梁志婵向鸿成公司支付逾期占用展位的违约金80792.34元；四、驳回鸿成公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1427元（鸿成公司已按减半预交），诉讼保全费1158元（鸿成公司已预交），以上合计2585元，由鸿成公司负担201元，梁志婵负担2384元并迳付给鸿成公司。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人提交如下新的证据：1.《商户撤场申请表》，拟证明：上诉人在2019年7月30日向被上诉人提出了撤场申请，与被上诉人解除了租赁合同。2.微信聊天记录，拟证明：《商户撤场申请表》已经交给被上诉人授权的红星美凯龙管理人员杨坤。3.《商户联名函》，拟证明：新时代商业港红星美凯龙家居商场的现状，管理混乱。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人梁志婵提交的证据1《商户撤场申请表》有被上诉人授权的红星美凯龙工作人员签名，与证据2微信聊天记录相互印证，故本院对上述两份证据予以认定。对于上诉人提交的证据3与本案不具有关联性，本院不予认定。 当事人对一审查明的事实没有异议。本院对一审查明的事实予以确认。 二审另查明，2019年7月30日梁志婵向被上诉人申请撤场，该《商户撤场申请表》上有鸿成公司授权的红星美凯龙工作人员签名。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：一、双方租赁合同何时解除；二、上诉人应向被上诉人支付租金及违约金的数额如何认定。 关于争议焦点一，上诉人与被上诉人签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》系各方当事人的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，当事人应全面履行合同约定的义务。合同期满后，双方未续签合同，被上诉人继续收取上诉人交来的租金，未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，双方形成不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除租赁合同。在本案中，上诉人在二审提交了被上诉人授权的红星美凯龙工作人员签收的《商户撤场申请表》以及微信聊天记录等证据，可以证实其已于2019年7月30日申请撤场， 解除了双方的租赁合同。因此，上诉人关于双方租赁合同于2019年7月30日解除的主张成立。被上诉人称双方于2019年10月解除合同，与本案查明的事实不符，本院不予采信。 关于争议焦点二，如上所述，上诉人已于2019年7月30日解除双方租赁合同，上诉人应向被上诉人支付租金及物业服务费至2019年7月。被上诉人自认上诉人在合同届满后已向其支付了2019年4月至6月租金及物业服务费。根据《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》第一部分专用条款的第3条之约定，梁志婵在2019年7月应向鸿成公司支付的租金为33元/平方米/月×284.08平方米=9374.64元、物业服务费为14.4元/平方米/月×284.08平方米=4090.75元，经扣减鸿成公司认可梁志婵已支付该期间的租金3037.65元、物业服务费1325.52元，故梁志婵尚欠鸿成公司租金6336.99元、物业服务费2765.23元。被上诉人诉请上诉人向其支付2019年8月、9月的租金及物业服务费，没有事实和法律依据，本院不予支持。 在二审期间，被上诉人变更违约金的计算方式及合同依据，降低违约金数额，要求按照《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》第二部分通用条款第19.1条的约定以及按照月利率2%的标准计算违约金，系当事人合法处分其民事权益，亦未违反相关法律规定，本院予以支持。故上诉人应向被上诉人支付从2019年6月11日起计算至付清时止的违约金，以所欠租金及物业服务费为基数按照月利率2%的标准计算。被上诉人诉请超出部分本院不予支持。 综上所述，梁志婵的上诉请求合理有据的部分，本院予以支持；于法无据的部分，应予驳回。由于当事人在二审提交新的证据，导致一审遗漏查明部分事实，从而影响本案实体判决，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2020）桂0204民初6195号民事判决第二项； 二、撤销广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2020）桂0204民初6195号民事判决第四项； 三、变更广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2020）桂0204民初6195号民事判决第一项为：梁志婵向柳州鸿成市场管理有限公司支付租金6336.99元、物业服务费2765.23元； 四、变更广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2020）桂0204民初6195号民事判决第三项为：梁志婵向柳州鸿成市场管理有限公司支付逾期支付租金及物业服务费的违约金（违约金的计算，以所欠租金及物业服务费9102.22元为基数，按月利率2%，自2019年6月11日起计算至付清时止）； 五、驳回柳州鸿成市场管理有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1427元、诉讼保全费1158元，合计2585元（柳州鸿成市场管理有限公司已预交），由柳州鸿成市场管理有限公司负担2326元，梁志婵负担259元。二审案件受理费5330.47元（梁志婵已预交），由上诉人梁志婵负担533.47元，被上诉人柳州鸿成市场管理有限公司负担4797元。 本判决为终审判决。 审判长 江 桢 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇二一年三月十一日 书记员 谭 玉