山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终728号上诉人（原审原告）：高某，住山西省太原市阳曲县。委托诉讼代理人：李某，山西国晋律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛某，山西国晋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：岳某，住山西省太原市阳曲县。委托诉讼代理人：闫某，山西行直律师事务所律师。上诉人高某与被上诉人岳某房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省阳曲县人民法院（2020）晋0122民初978号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人高某及其委托诉讼代理人李某、葛某，被上诉人岳某的委托诉讼代理人闫某到庭接受询问。本案现已审理终结。高某上诉请求：一、撤销山西省阳曲县人民法院（2020）晋0122民初978号民事判决书，并依法改判支持上诉人原审全部诉讼请求。二、本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。以'd2簧蠓ㄔ喝隙ㄉ姘傅摹斗课萋蚵艉贤肺シ垂仪恐菩怨娑ǎ萌隙飨源砦螅饕碛扇缦拢海1）我国《合同法》第52条规定的合同无效“违反法律、行政法规的强制性规定。”该条文中的强制性规定是指“效力性强制性规定”，而我国《城市房地产管理法》第38条第6项"未依法登记领取权属证书"的房屋不得转让的规定，系对房屋交易过程中为维护交易安全而制定的一种原则意义上的管理性规定，旨在规范房屋交易中的行政管理。这一规定在性质上不属于最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第14条规定中的"效力性强制性规定"，而属于“管理性强制性规定”。违反上述规定并不导致合同的无效。（2）我国物权法规定物权效力和合同效力是相分离的，不动产登记只是物权变动的生效要件，而非买卖合同的生效要件。《合同法》第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效。合同法还规定了导致合同无效的各种情形.在这些情形中，并没有不动产物权未依法登记的规定。一审法院认定双方签订的《房屋买卖合同》无效后，必然导致本案其他事实的认定错误。本案真实的情况是上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》后，由于当地的房价上涨，价格翻倍，被上诉人违约不履行双方签订的合同，一审法院错误认定双方的《房屋买卖合同》无效后，导致违约方只需承担返还购房款及利息损失，而守约方却因此遭受巨大损失。一审法院的事实认定错误导致上诉人的利益严重受损。二、一审判决适用法律错误。一审法院由于其事实认定错误，必然导致法律适用错误。一审判决认定双方签订《房屋买卖合同》无效，必然导致适用《合同法》第58条关于合同无效的规定，故一审法院的法律适用也明显错误；本案法律适用应该在认定合同合法有效的前提下，适用合同法关于违约责任的相关规定，被上诉人因其违约行为赔偿上诉人的相关损失。综上，一审法院事实认定错误，适用法律错误，请二审法院依法改判。被上诉人岳某辩称，一、本案的买卖合同是无效合同。双方交易的是阳曲县政府的直管公房，签署了房屋的公房的征收补偿协议，那么在双方也就是上诉人和被上诉人双方在发生交易，也就是在2017年3月13日的这个时候，那么被上诉人仅仅是办理了公房征收安置协议相关手续，但没有取得房屋的产权。二、双方交易的房屋系被上诉人的父亲原来承租的阳曲县政府的直管公房，该房屋还有另一位共同承租人也就是被上诉人姐姐，人家还有自己的安排,不同意出售这个房屋，所以我们在2018年的3月份通知被上诉人共有权人不同意出售,所以双方之间的合同应该解除。三、一审的判决我们认为事实是清楚的。这个事实最主要体现在双方之间的权利义务仅仅是被上诉人到目前为止只收取了上诉人1万元的预付款，那么整个上诉人的要求应的是全部房屋，也就是说他支付了30万元，全部房款之后取得了对应的权利，我认为他这个诉和权之间是不平衡的，所以一审法院的适用法律是正确的，应予维持。高某向一审法院起诉请求：1.判令被告岳某履行双方签订的《房屋买卖合同》，将阳曲县中心城小区2号楼803号房屋交付原告并协助原告办理房产证；2.判令被告岳某承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2017年3月13日，原告高某与被告岳某签订《房屋买卖合同》，该合同约定：“一、被告自愿将其阳曲县城南坡街（北宿舍)直管公房的拆迁置换房屋一套（阳曲县中心城小区2号楼803号）出售给原告；二、房屋成交价格为人民币300000元(大写：叁拾万元整），原告在本合同签订之日起支付原告壹万元整，剩余房款在交房后三日内一次性付清；六、该房屋买卖合同签订后，被告协助原告办理与阳曲县中心城开发商之间的房屋买卖合同。原告与阳曲县中心城开发商之间办理房产证及相关产权事宜；七、违约责任：（一）若原告不能如期签订与阳曲县中心城《房屋买卖合同》并导致最终不能办理过户手续的，被告退还原告所交的购房款并赔偿原告因此受到的损失。”同日，原告向被告交付房屋预付款壹万元整。另查明，涉案房屋系直管公房出售后置换拆迁安置住房，该房屋目前尚未完成确权登记。一审法院认为，本案争议焦点是涉案《房屋买卖合同》是否有效。原告与被告签订的《房屋买卖合同》因违反国家强制性规定而无效。案涉房屋系直管公房出售后置换拆迁安置住房，目前尚未完成确权登记，没有取得房屋产权登记证书。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。故原告的诉讼请求本院不予支持。关于涉案《房屋买卖合同》无效后如何赔偿损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告对涉案房屋性质知情，对签订买卖合同存在过错，应当赔偿对方因此所受到的损失。关于合同无效赔偿损失的性质认定问题，依照法律规定无效的合同自始没有法律约束力，合同双方当事人应恢复到合同签订前的状态，故本案中认定该损失属于缔约过失责任，赔偿范围应当限于信赖利益而非合同履行后的可获得利益。庭审中，原告要求被告赔偿案涉房屋在合同订立时的价格与目前市场房屋价格的差价，房屋差价属于可得利益损失，本院不予支持。庭审中，被告自愿在预付款项基础上赔偿利息损失，本院将利息酌定为2019年8月19日之前的利息按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后的利息按照同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。综上，被告应当返还10000元购房预付款及损失1650.8元。【计算明细：从2017年3月14日起至2019年8月19日应按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，为10000元×4.75%÷365天×854天=1111.4元；自2019年8月20日起至2020年12月4日应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年8月20日至2019年9月19日的利息为10000元×4.25％÷365天×31天=36元；自2019年9月20日至2019年10月19日的利息为10000元×4.2％÷365天×30天=34.5元；自2019年10月20日至2019年11月19日的利息为10000元×4.2％÷365天×31天=35.7元；自2019年11月20日至2019年12月19日的利息为10000元×4.15％÷365天×30天=34.1元；自2019年12月20日至2020年1月19日的利息为10000元×4.15％÷365天×31天=35.2元；自2020年1月20日至2020年2月19日的利息为10000元×4.05％÷365天×29天=32.2元；自2020年2月20日至2020年3月19日的利息为10000元×4.05％÷365天×28天=31.1元；自2020年3月20日至2020年12月4日的利息为10000元×3.85％÷365天×285天=300.6元，以上共计1650.8元。】综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，判决如下：一、被告岳某自本判决生效之日起十五日内返还原告高某房屋预付款10000元及损失1650.8元；二、驳回原告高某的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案中上诉人高某与被上诉人岳某签订《房屋买卖合同》因违反国家强制性规定而无效。案涉房屋系直管公房出售后置换拆迁安置住房，目前尚未完成确权登记，没有取得房屋产权登记证书。一审法院依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”的规定，认定本案中的合同无效，该认定正确，本院予以维持。高某上诉要求，继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，并将涉案房屋交付、协助办理房产证，因双方所签的《房屋买卖合同》因违反国家强制性规定而无效，其的上诉没有事实及法律依据，对其的上诉不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。二审案件受理2900元，由上诉人高某负担。本判决为终审判决。审判长 张 燕审判员 焦跃峰审判员 吕 斌二〇二一年三月九日法官助理 李漫妮书记员 王韦霄