贵州省兴仁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2322民初5794号 原告：黔西南州优家物业管理有限公司，统一社会信用代码：91522300580687354H，住所地：贵州省黔西南州兴义市桔山街道鑫吉园小区**门面**。 法定代表人：陈大超，系公司总经理。 委托诉讼代理人：万正伦，贵州驭龙律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：黄蕾，女，1989年6月16日生，汉族，住贵州省兴仁市。 委托诉讼代理人：孙超，贵州纬图律师事务所律师。代理权限：特别授权。 第三人：兴仁县水晶国际业主委员会，住所地：贵州省兴仁市水晶国际小区。 负责人：杨孔军，系业主委员会主任。 原告黔西南州优家物业管理有限公司（以下简称“优家公司”）与被告黄蕾、第三人兴仁县水晶国际业主委员（以下简称“水晶国际业委会”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告优家公司的委托诉讼代理人万正伦，被告黄蕾及其委托诉讼代理人孙超到庭参加诉讼，第三人水晶国际业委会经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告优家公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告立即向原告交纳从2017年5月4日起至2020年8月31日止所欠物业管理服务费5190元，并按114.95元／月从2020年9月1日起按月交纳直至原告与水晶国际业委会签订的《物业管理委托合同》履行终止时止；2.案件受理费由被告全部承担。事实和理由：原告于2018年1月1日与水晶国际业委会签订了《物业委托服务合同》，并在委托管理期限届满后于2019年12月31日续签《物业管理委托合同》，委托期限为从2019年12月31日至2021年12月31日止。根据原告与水晶国际业委会签订的合同约定：住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元向业主或者物业使用人收取。被告是水晶国际小区1栋9楼4号室业主，所住面积为114.95㎡，月应交金额为114.95㎡×l元／㎡月=114.95元，被告从2017年5月4日起至2020年8月31日共32个月未交过物业服务费，总计欠3679元。由于水晶国际小区2017年度以前系案外人贵州凤舞物业管理有限公司（以下简称“凤舞公司”）开展物业管理工作，凤舞公司提前结束物业服务工作后，于2018年2月1日将其对被告享有的2017年度的物业服务费债权936元转让给原告，因此被告共计欠付原告物业服务费4615元。在此期间，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，但被告无故拖欠物业管理费。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费，但被告均未予理睬，仍拒不交纳，给原告造成了严重的经济损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告黄蕾辩称，一、原告主张其受让取得2017年物业费债权936元与本案属于不同的民事法律关系，应另案处理。同时该项债权并不存在，债权转让无效，且已超过三年的诉讼时效，被告不应支付该936元。首先，原告的诉讼请求涉及两个不同性质的民事法律关系，水晶国际业委会与原告签订物业服务合同而产生的物业服务合同关系，凤舞公司转让给原告的债权转让合同关系，二者性质不同，根据“一案一诉”的原则，本案为物业服务合同纠纷，故债权转让关系应另案处理。其次，即便两个法律关系合并审理，也应当驳回原告该部分诉请。理由：其一，黄蕾并不欠付凤舞公司任何费用。《债权转让合同》并不能证明被告是否欠付凤舞公司物业费，该合同附件表格中虽然提及被告的姓名，但该表格未经被告签字认可，其并非合法有效的债权凭证。其二，原告诉称其与凤舞公司进行了债权转让，但凤舞公司从未通知过被告发生债权转让的事实，根据《中华人民共和国合同法》第八十条之规定，债权转让应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。其三，原告如今起诉主张受让的债权936元已经超过3年诉讼时效期间，依法也不应得到支持。二、水晶国际业委会未经业主大会同意擅自与原告签订《水晶国际业主委员会物业委托服务合同》和《水晶国际物业管理委托合同》，严重违反法定程序，系恶意串通损害广大业主合法权益的行为，均属无效，不能约束包括被告在内的本小区业主。根据《物业管理条例》第十一条之规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。但水晶国际小区从未就是否聘用原告提供物业服务召开过业主大会，业委会无权擅自与原告签订物业合同，两份物业合同均系无权代表，被告拒接追认该无权代表行为，故两份物业合同均不能约束被告。业委会及原告二者在明知水晶国际小区未召开业主大会同意聘用的情况下，相互串通签订两份物业合同，使原告以提供物业服务为名，在本小区胡乱收费，这属于恶意串通损害集体（小区全体业主）利益的行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，均属无效。因此，被告与原告之间不存在合法有效的物业服务合同关系，原告要求被告支付物业费3679元，缺乏事实和法律依据，不应得到支持。三、虽然原告主张其事实上提供了物业服务，但其服务并不合格，相反还给小区和业主造成损失和困扰，被告不存在任何“不当得利”，故被告也无不应向原告补偿任何费用。四、即便两份物业合同对被告具有约束力，因原告提供的物业服务不合格，且多年来一直没有整改，被告有权行使顺序履行抗辩权，在其整改合格之前不予支付任何物业费。首先，原告仅提供了两份物业合同，但并未提供其如约履行管理服务的任何证据，不能证明原告履行了合同义务，更不能认定原告的服务质量达到了合同约定标准以及法律规定的标准，并且原告存在如下违约之处：1．原告从未提交或公示任何年度物业管理计划、资金使用计划及决算报告，从未公布物业管理费用收支账务。2．小区的地面、道路两旁的下水道格栅毁损，部分房屋（尤其是地下停车场）漏水严重，原告至今也未修理，存在极大安全隐患。3．小区垃圾随处可见，大件垃圾长期堆放于楼房通道等公共场所，无人清理，保洁人员态度恶劣；外来人员无人管理，业主门上到处被粘贴小广告，原告至今未予处理。4．小区绿化损毁，原告未进行养护；原告擅自将公共绿地改造成停车场收费。5．原告至今仍未对被告多次反映的房屋维修问题进行处理。6．原告未经业主大会同意，擅自将属于小区业主共有的2栋架空层进行改造使用。7．原告未对小区出入口进行有效管理，出入口无保安值守，小区消防通道长期被车辆占用，外来车辆随意出入，小区存在安全隐患。8．原告至今仍未对2020年10月21日兴仁市公安局东湖派出所安全检查中发现的问题：有6个监控无网络、监控室杂物太多、有6个保安无证等进行整改。综上所述，原告的全部诉讼请求均缺乏事实和法律依据，请求人民法院依法判决予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对各方当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告提交的《水晶国际业委会物业委托服务合同》、《水晶国际物业管理委托合同》复印件各一份,被告对该证据有异议，认为合同的签订未经过业主大会，是违法的。本院对该组证据的真实性予以采信，对合同效力将综合全案事实及证据予以认定；2.原告提交的水晶国际2017-2020年8月业主欠费信息统计表一份，被告表示不清楚，并称物管费已经交到2017年10月8日，后面又交了装修管理费和垃圾清理费，应视为物管费。因该单据系原告自制，本院不予确认，对物管费将综合全案事实及证据予以认定；3.原告提交的凤舞公司《物业管理委托合同书》及《债权转让合同》复印件各一份，被告表示不知情，不认可。因该份《物业管理委托合同书》系复印件，且缺少第三页，本院不予采信，《债权转让合同》将综合全案事实及证据予以认定；4.被告提交的照片一组，对其中整改通知书照片、报警证明照片，本院对真实性予以采信，其余照片，原告方不予认可，因该组照片无法核实拍摄时间、地点，以及未能客观反映物管服务的真实情况，本院不予确认。 本院经审理认定事实如下：被告黄蕾系兴仁市水晶国际小区1栋9楼4号房屋业主，房屋面积为114.95㎡。2018年1月1日，第三人（甲方）与原告优家公司（乙方）签订《水晶国际业委会物业委托服务合同》，由乙方向水晶国际小区提供物业管理服务，委托管理期限为两年，自2018年1月1日起至2019年12月31日；住宅房屋物业管理服务费由乙方按建筑面积计收，每平方1元/月。2019年12月31日，第三人（甲方）再次与原告优家公司（乙方）签订《水晶国际物业管理委托合同》，第三人将水晶国际小区委托乙方进行物业管理，委托管理事项包括“房屋建筑共用部位、共用设施、设备的管理、维修保养；道路、排水管道等共用设施的使用管理和维修保养；公用绿地、花木等的保养和管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理及共有部分停车位的收费管理；维持公共秩序，巡视、门岗执勤；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；协助社区组织开展社区文化娱乐活动；负责向业主和物业使用人收取物业管理综合服务费、房屋共有部位和共用设施日常维修费、车位管理费、装璜垃圾清运费；对业主和物业使用人有违反业主公约的行为采取批评、规劝、警告、制止等措施，情节严重的并报有关执法部门处理”；委托管理期限为2年，从2019年12月31日起至2021年12月31日止；住宅房屋物业管理服务费由乙方按建筑面积每平方米1元/月向业主或物业使用人收取，该合同未对物业管理服务质量作出具体约定。 另查明，2014年7月28日，水晶国际小区的开发建设单位兴仁县腾辉房地产开发有限公司与凤舞公司签订有《物业管理委托合同书》，由凤舞公司对水晶国际小区进行物业管理，管理期限为五年或至小区业主委员会按法定程序成立之日止，合同期自2014年8月1日至2019年7月30日。后该合同解除，2018年2月1日，凤舞公司与原告签订《债权转让合同》，约定凤舞公司将对第三方黄蕾等人享有的2017年1月1日-2017年12月31日物业服务费等债权全部转让给原告，其中黄蕾的债权为936元。 2018年1月1日起,自原告接手物业服务后，被告黄蕾未向原告交纳物业费。水晶国际小区业主共有约500余户，至2020年9月14日未交清物业费的业主为38户，原告起诉后，部分业主自行向原告交纳了物业费。水晶国际小区系开放式小区，小区内设有商场（商铺）。2021年3月5日，经本院到水晶国际小区现场查验，小区公共区域存在卫生问题（负一楼、步梯有杂物堆积）、充电棚处被油车占位、商铺油烟直接向上排放、小区进入无人管理、地下停车场下水管漏水、摩托车未统一停放，小广告未进行清理等。 再查明，原告与水晶国际主委员会签订的《《水晶国际业委会物业委托服务合同》、《水晶国际物业管理委托合同》，未经过业主大会。 本院认为，本案的争议焦点为：2018年1月1日第三人与原告签订的《水晶国际业委会物业委托服务合同》及2019年12月31日第三人与原告签订的《水晶国际物业管理委托合同》是否有效。 根据《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业；”、第十二条第三、第四款的规定“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”及第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”的规定，选聘和解聘物业服务企业属于业主共同决定的事项，应当经专有部分占建筑面积总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主委员会是业主大会的执行机构，仅应代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。本案中，第三人未召开以选聘物业服务企业为议题的业主大会与原告签订的两份物业服务合同，未在签订合同后召开业主大会进行追认，违反了《物业管理条例》第十五条的规定。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”《物业管理条例》属于行政法规，《物业管理条例》第十五条的规定应属于管理性强制性规范，是对选聘小区物业服务企业或者其他管理人行为进行规范性管理，所涉及事项亦不损害国家利益和社会利益，因此不应理解为导致合同无效的效力性强制性规范，故被告辩称案涉两份物业服务合同无效的意见，本院不予采纳。结合本案实际情况，原告确实为水晶国际小区提供了物业服务，而大部分业主亦按照《水晶国际业委会物业委托服务合同》、《水晶国际物业管理委托合同》的约定交纳物业费用，故案涉两份物业服务合同应认定为有效合同。 原告与第三人签订的两份物业服务合同有效，被告作为案涉小区的业主，在原告提供物业服务后，被告理应按照合同约定交纳物业服务费。物业费的收取，不仅关系到物业公司的自身生存，也关系到全体业主的利益能否得到有效维护。如果仅仅因为物业公司对公共设施的维护存在缺失或对公共服务不到位、服务质量不满意等，即允许个别业主不交或少交物业费，对已全额交纳物业费的业主而言也不公平，故即使原告存在未尽合同义务的违约行为，业主认为应降低计费标准或解聘该物业服务企业，也应由案涉小区全体业主主张权利，同时经本院现场勘验发现小区物管存在的管理不到位问题，可以经过整改得到解决，也不宜直接扣减物管费。另自2018年1月1日原告提供物业服务起，被告即未交纳物业费，被告亦未举证其曾对原告提供的物业服务产生质疑并要求其整改，其在享受物业服务的同时，又不交纳物业费，也有失公平。对原告主张的物业费，因合同中并未约定物业费缴纳时间，原告主张按月交纳，故本院酌情计算到2021年2月底，从2018年1月1日至2021年2月28日，共计38个月，经计算物业费为114.95㎡×1元/㎡×38个月=4368.1元，从2021年3月起的物业费，未实际产生，本院不予支持，实际产生后原告可另行主张权利。另原告作为物业管理服务企业，水晶国际小区又系开放式小区，相对封闭式小区管理更为复杂，在日常的物业管理服务中，原告应认真听取业主的意见，积极对物业服务中存在的问题进行协商并妥善解决，努力提高物业服务质量。 对原告主张的凤舞公司转让的债权（黄蕾尚欠该公司的物业费936元），根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”的规定，因原告并未举证凤舞公司通知过黄蕾债权转让事宜，故该转让对黄蕾不发生效力，对原告主张的从2017年5月4日至2017年12月31日的物管费936元，本院不予支持。 综上所述，依照《《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、第五百零三条、第五百七十九条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十条，《物业管理条例》第七条第(五)项、第十一条、第十二条、第十五条、第三十五条、第四十一条第一款、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下： 一、由被告黄蕾于本判决生效之日起十日内支付原告黔西南州优家物业管理有限公司2018年1月1日至2021年2月28日的物业服务费4368.1元； 二、驳回原告黔西南州优家物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告黄蕾负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 员  郭 柯 二〇二一年三月十五日 法官助理  陈青艳 书 记 员  苟羽霏