北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初33665号原告：北京朝日鑫业商贸有限公司，住所地北京市西城区西直门外大街18号楼7层2单元812。法定代表人：白智艳，执行董事。委托诉讼代理人：刘明军，北京市德鸿律师事务所律师。被告：刘某，女，1967年12月16日出生，汉族，住天津市宝坻区。被告：何某，男，2009年7月27日出生，香港永久性居民。法定代理人：刘某（何某之母），住天津市宝坻区。刘某、何某的委托诉讼代理人：马永刚、程**，均为北京志霖律师事务所律师。原告北京朝日鑫业商贸有限公司（以下简称商贸公司）与被告刘某、何某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告商贸公司的委托诉讼代理人刘明军、被告刘某、何某的委托诉讼代理人马永刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。商贸公司向本院提出诉讼请求：1.判令刘某、何某向商贸公司退还押金38000元；2.判令刘某、何某向商贸公司支付违约金38000元。事实和理由：2019年7月30日，商贸公司与刘某、何某签署《北京市房屋租赁合同》，约定商贸公司承租刘某、何某位于北京市西城区西直门外大街X号楼X层X单元309房屋，建筑面积109.06平方米，租赁期自2019年8月5日至2020年8月4日，共计1年，月租金19000元，支付方式为押二付三。上述合同签署后，商贸公司按照合同约定向刘某支付押金及租金，2019年8月5日向刘某支付押金38000元及租金57000元共计95000元，2019年10月11日向刘某支付租金57000元，2020年1月13日向刘某支付租金57000元。共计支付9个月租金，租金支付至2020年5月4日。2020年5月3日，刘某要求商贸公司搬离房屋，并称逾期不搬离的房屋内财物归其所有，商贸公司被迫于2020年5月4日凌晨四点钟将屋内物品搬离完毕。商贸公司认为，刘某在商贸公司按期支付租金的情况下强行解除合同属于根本违约，应当承担违约责任。此外，由于刘某未及时协助商贸公司进行工商注册地址变更登记，导致北京市西城区市场监督管理局因“通过登记的住所或者经营场所无法联系的”原因将商贸公司列为经营异常，致使商贸公司丧失投标机会，经济损失巨大。刘某、何某辩称，不同意商贸公司的诉讼请求。刘某并未违约，合同解除是因为商贸公司违约在先造成的，商贸公司并未按合同约定向刘某支付租金，所以刘某无需向商贸公司退还押金、支付违约金，商贸公司应向刘某支付违约金。刘某向本院提出反诉请求：请求法院判令商贸公司向刘某支付违约金共计165300元。事实和理由：2019年7月30日，刘某与商贸公司签订了一份租赁合同，合同约定由刘某将坐落于北京市西城区西直门外大街X号楼X层X单元309房屋进行出租（该房屋为刘某、何某按份共有）。房屋租赁期限为2019年8月5日至2020年8月4日止，月租金为19000元，支付方式为押二付三，各期租金支付日期分别为，2019年8月1日、2019年10月5日、2020年1月5日、2020年4月5日。合同签订后，商贸公司均未如期支付租金，而是在刘某的催促下分别在2019年8月5日、2019年10月11日、2020年1月13日向刘某支付了当期的租金，共逾期18天。2020年4月5日，商贸公司未按照合同约定支付房屋租金，2020年5月4日，刘某通过微信、电话等方式敦促商贸公司缴纳当期房租，商贸公司就房租支付问题进行推诿。无奈之下，2020年5月5日，刘某就商贸公司恶意占有拖欠房租事项向北京市西城区展览路派出所进行报案，后民警至现场后，发现商贸公司在未告知刘某的情况下，提前退租，已经将房屋腾空，并拒绝支付房租。刘某认为，商贸公司未按照合同约定按期支付房租已属于严重违约行为，即使在这样的情况下，刘某依然本着友好协商的态度去解决问题，在协商无果的情况下，按照合同约定解除合同。现刘某针对商贸公司在合同履行期间内的违约行为，依据合同第四条第三款、第十条第二、四、五款的规定，请求法院支持刘某关于违约金在内的全部诉讼请求。商贸公司针对刘某的反诉，答辩称，不同意反诉请求。商贸公司没有违约行为，是刘某提前要求解除合同。商贸公司没有逾期支付租金，商贸公司的租金支付时间是按照合同约定，共支付了9个月的租金，直到2020年的5月5日。2020年5月3日，刘某通知商贸公司不交房租就换锁，所以是刘某违约，而非商贸公司违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋坐落于北京市西城区西直门外大街X号楼X层X单元309，建筑面积109.06平方米，规划用途为办公，刘某、何某为房屋所有权人。2019年7月30日，刘某与商贸公司就案涉房屋租赁事宜由中介公司居间签订《北京市房屋租赁合同》，内容为：“出租人（甲方）何某、刘某；承租人（乙方）商贸公司；居间人（丙方）北京联建房地产经纪有限公司。第一条房屋基本情况（即案涉房屋）。第二条房屋租赁情况及登记备案。（一）租赁用途，办公。第三条租赁期限。（一）房屋租赁期自2019年8月5日至2020年8月4日，共计1年，甲方应于2019年7月30日前将房屋按约定条件交付给乙方。第四条租金及押金。（一）租金标准及支付方式，每月19000元。支付方式，押二付三，各期租金支付日期，2019年8月1日（付两个月押金及三个月房屋租金）；2019年10月5日（付三个月房屋租金）；2020年1月5日（付三个月房屋租金）；2020年4月5日（付三个月房屋租金）。（二）押金38000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。（三）若乙方在房屋内注册的须将注册地址迁出或注销（合同终止后30日内），办理完毕后甲方退还乙方押金，超期视为乙方违约，乙方应按押金额的100％赔偿甲方。第五条其他相关费用的承担方式。第六条居间服务。第七条房屋维护及维修。第八条转租与出售。第九条合同解除。（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，1.不按照约定支付租金达7日的。室内有物品的协商不成拒不搬出的视为乙方自动放弃，甲方可自行处理。（五）其他法定的合同解除情形。第十条违约责任。（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的10％（每天）向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的10％（每天）向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（五）乙方未按约定时间返还房屋的或未按约定时间支付房屋租金达7日的，甲方有权收回房屋（室内有物品的协商不成拒不搬出视为乙方自动放弃），超期部分每天按月租金的10％赔偿甲方。第十一条合同争议的解决办法。第十二条其他约定事项。”2019年7月30日，商贸公司收到案涉房屋，并将公司注册地址变更为案涉房屋所在地址。2019年8月5日，刘某收到商贸公司转账付款95000元，含押金38000元及2019年8月5日至同年11月4日的租金57000元；2019年10月11日，刘某收到商贸公司转账支付的2019年11月5日至2020年2月4日租金57000元；2020年1月13日，刘某收到商贸公司转账支付的2020年2月5日至同年5月4日租金57000元。自2020年4月5日以后，商贸公司未向刘某支付款项。就本院对上述款项进行的询问，商贸公司称“2019年8月5日支付押金38000元、支付2019年8月5日至11月4日租金57000元。2019年10月11日支付2019年11月5日至2020年2月4日租金57000元。2020年1月13日支付2020年的2月5日至5月4日租金57000元。2020年5月5日以后就没有支付过租金了。”刘某称“认可原告所述支付押金及租金的时间、金额，支付租金的租期不认可。租期是只能对到合同付款日期的前一天，不是对应到具体租期。我们认为第一期就是到第二期截止，虽多付一个月，我们认为是最后的一个月，因为最后一个月最后一期的是约定付3个月，房屋租期租金，但是时间是有4个月。原告2020年1月5日支付租金一直支付到2020年5月4日，但是被告认为就应该是到2020年4月4日。收到2020年4月4日以前的租金，因为合同约定2020年4月5日，原告应继续向被告支付3个月的房屋租金。”2020年5月4日，刘某通过微信通知商贸公司法定代表人白智艳称“今天如果收不到房租，不论任何理由。我们明天就换锁，押金不退，再交钱也不租给你了。因为你数次违反合同规定，不按时交房费。此次已超过一个月，我已提醒你很多次了。今天给你打电话，你故意不接。请回复我。”诉讼中，商贸公司称“收到了通知”。2020年5月5日，商贸公司搬离案涉房屋，刘某于当日收回案涉房屋。诉讼中，经本院询问，商贸公司称“被告说今天收不到房租，明天就换锁、押金也不退，也不租给我们了。我方在2020年5月4日至5月5日凌晨将房屋内的物品搬空，现在房屋内没有我方物品”。刘某称“2020年5月5日被告向派出所报案，在民警到达现场后，被告才经过原告的同意，进行开锁后发现原告已将所有物品搬离房屋，并未向被告进行房屋交接。我方2020年5月5日才将房屋收回。”诉讼中，商贸公司、刘某确认：合同2020年5月5日解除；商贸公司于2020年6月18日将公司注册地址迁出案涉房屋所在地址。诉讼中，刘某就主张的违约金构成有以下说明：1.逾期支付租金的违约金89300元；2.提前退租违约金38000元；逾期将注册地址迁出或注销的违约金38000元，共计165300元。本院认为，商贸公司与刘某签订的《北京市房屋租赁合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。一、关于当事人就已付款项理解的争议合同约定的付款方式为押二付三，且明确约定了付款期限，商贸公司作为付款义务人应当遵守。商贸公司履行前三期给付义务时，均存在逾期支付的违约行为。合同约定的款项就所对应租赁期间所表述的“三个月房屋租金”虽未列明具体期间，但合同约定的整体租赁期间及租金标准明确，能够认定各期付款所对应的租赁期间。商贸公司未于2020年4月5日支付最后3个月房屋租金，构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。商贸公司就未按约定支付最后一期租金所作抗辩，没有合同及法律依据，本院不予采纳。二、关于解除合同租赁期间因承租人商贸公司存在的违约行为，致使合同中约定的出租人刘某单方解除合同的条件成就，刘某有权解除合同。刘某于2020年5月4日以微信方式通知商贸公司，具有解除合同的性质，产生合同解除的法律后果。诉讼中，当事人就合同解除的事实及解除时间无争议，且不违反法律规定，本院予以确认。三、关于诉讼请求及反诉请求合同解除后，尚未履行的，终止履行。商贸公司要求刘某退还押金的主张，存在依据，本院予以支持。商贸公司之刘某存在违约行为的主张不能成立，对商贸公司要求刘某偿付违约金的诉讼请求，本院不予支持。案涉合同因刘某依据合同约定行使解除权而解除，现无证据证明商贸公司存在提前退租的违约行为，故对刘某要求商贸公司偿付提前退租违约金38000元的诉讼请求，本院不予支持。商贸公司在租赁期间存在逾期支付租金的违约行为，且持续之合同解除之时，对刘某要求商贸公司偿付逾期支付租金违约金的主张，本院予以支持。商贸公司于2020年6月18日将注册地址迁出案涉房屋，不符合“合同终止后30日内”的约定，应按合同约定承担违约责任，对刘某要求商贸公司偿付逾期将注册地址迁出或注销违约金的主张，本院予以支持。违约金，系双方对合同履行中出现违约情形时预先约定的责任承担方式，其功能上以补偿性为主，惩罚性为辅。商贸公司虽有违约行为，但未造成刘某实际损失，故刘某主张“按月租金的10％（每天）”计算的逾期支付租金违约金及按押金计算逾期迁出注册地址的违约金过高，就该两项违约金，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌定57000元。鉴于当事人在合同中就押金用途存在约定，故本院从该约定作出押金冲抵部分违约金处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，刘某、何某发还北京朝日鑫业商贸有限公司押金38000元；二、本判决生效之日起五日内，北京朝日鑫业商贸有限公司偿付刘某违约金57000元；三、以本判决第一项之款项冲抵本判决第二项的部分违约金后，北京朝日鑫业商贸有限公司实际给付刘某19000元；四、驳回北京朝日鑫业商贸有限公司的其他诉讼请求；五、驳回刘某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3400元，减半收取计1700元，由北京朝日鑫业商贸有限公司负担1325元（已交纳）；由刘某、何某负担375元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费1803元，由刘某负担1190.50元（已交纳）；由北京朝日鑫业商贸有限公司负担612.50元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 周斌二〇二一年三月二十五日法官助理 陈欢书 记 员 王溪