山东省泰安市泰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0902民初2059号 原告：钱雨辰，男，1989年2月23日出生，汉族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：闫文明，山东同成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘兴洲，山东同成律师事务所律师。 被告：刘范生，男，1963年11月27日出生，汉族，住泰安市泰山区。 被告：刘恒，女，1997年6月26日出生，汉族，住泰安市泰山区。 两被告委托诉讼代理人：马培喜，山东圣卓恒律师事务所律师。 原告钱雨辰与被告刘范生、刘恒房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钱雨辰的委托诉讼代理人闫文明、刘兴洲，被告刘范生及刘范生、刘恒的委托诉讼代理人马培喜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钱雨辰向本院提出诉讼请求：1.确认原告钱雨辰与被告刘范生之间的房屋转让协议书有效；2.判令刘范生继续履行合同，交付房屋并协助原告办理房屋登记手续至原告名下；3.判令撤销被告刘范生与刘恒之间的房屋转让行为及合同，并判令两被告协助原告办理房屋登记手续至原告名下；4.本案案件受理费、保全费、保全担保费用等由被告承担。事实和理由：2017年12月21日，原告与被告刘范生签订房屋转让协议书，约定刘范生将位于泰安市高新技术产业开发区的房屋转让给原告，原告向其支付房屋差价款。该房屋为刘范生单位在建教职工住房，由原告根据山东服装职业学院的要求及时交纳房屋所有价款及各项税费。合同签订后，原告按照协议约定及山东服装职业学院要求及时支付了相关款项。房屋建成后，刘范生未按合同约定履行房屋交付及过户义务，反而故意将涉案房屋登记至其女刘恒名下。刘范生的行为已严重违约。为维护原告的合法权益，原告提起本案诉讼。 刘范生辩称，一、答辩人与原告双方签订的房屋转让协议书因客观情况发生变化，答辩人早已于2019年9月份就与原告协商解除双方的合同，双方于2019年10月底经协商达成一致解除了案涉房屋转让合同，原告没有缴纳后续房款的实际行为足以证明双方的合同已经协商解除的事实。 答辩人当时转让案涉房屋，是因为答辩人的女儿当时在烟台上学，有毕业后留在烟台工作落户的计划，答辩人自己已经有一套住房了，所以有将涉案房屋转让，为下一步给自己的女儿在烟台筹备落户购买房屋的资金的念头。后来因为客观原因，答辩人的女儿没能留在烟台工作而是回到泰安工作。当时签订房屋转让协议书的时候案外人宋某某和刘某均是不知情的。因客观情况发生了变化，答辩人早在2019年9月份就已经就解除双方的合同与原告进行了充分协商，请原告另行考虑在附近购买，根据当时的行情完全能在同等地段买个与答辩人类似的房屋。 双方于2019年10月底经协商一致解除了案涉合同，答辩人与原告多次协商退钱和补偿的问题。2020年12月中旬原告的母亲再次到原告的办公室协商房款退还和补偿的问题，并且达成了一致即答辩人退回原告已付房款，并补偿原告20万元。之所以没有把房款退还给原告，一是因为原告一直没有提供收款账号，二是在双方已经达成一致的情况下，原告事后又觉得给予20万元的补偿低了，就补偿问题产生了分歧,因为该分歧才导致了本案诉讼的发生。原告不仅没有在法定的异议期内就继续履行合同走法律程序，反而双方一直协商解除合同后的房款返还和补偿问题，再加上原告没有缴纳后续房款的行为，以上足以说明双方已经协商一致解除了房屋转让合同的事实。 二、原告主张撤销答辩人和案外人宋某某与刘某的房屋转让行为和赠与合同，缺乏事实与法律依据。 首先，答辩人是在与原告协商解除房屋转让合同之后，才将案涉房屋转让给刘恒，并办理的公证赠与（因服装学院要求所有的转让必须办理公证），并且就房款返还和给予经济补偿问题双方已经于2020年12月中旬达成一致后答辩人才办理的转让与赠与公证。 其次，涉案房屋牵扯到案外人宋某某的合法利益，案外人宋某某拥有处置涉案房屋的合法权利，因此原告的主张超出了本案的审理范围。 最后，本案中，原告主张行使撤销权，首先应当证明其具有适格的债权人主体资格。根据原告与答辩人签订的房屋转让合同约定，原告对答辩人享有主张金钱给付或者要求协助办理过户登记手续的请求权，但原告享有的金钱给付债权尚未作出过主张，其债权是否存在、债权数额均处于不确定的状态，答辩人的转让行为和赠与合同，并没有导致答辩人在将来可能对原告的承担合同责任的责任财产和责任能力明显不足，尤其是在双方协商一致解除合同后再行使撤销权，因此原告的撤销主张缺乏依据。 三、原告主张的继续履行双方的合同缺乏法律依据。 双方已于2019年10月经协商一致解除了案涉房屋转让合同，双方的合同已经协商解除，原告后续不再根据合同约定缴费房款、没有在法定的异议期限内主张合同继续履行，以上行为足以说明双方已经协商一致解除了案涉房屋转让合同。 根据《中华人民共和国》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同”、第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”原告如果对答辩人主张的解除双方的合同有异议，其应在三个月内向人民法院起诉，三个月后才起诉的，人民法院不予支持。从答辩人告知原告解除双方的合同至原告起诉之日，已经超过了16个月之久。同时原告以不缴纳后续房屋的实际行为也也表明不再履行合同约定的缴费房款的合同主要义务，因此原告的诉讼请求应不予支持。 刘恒辩称，一、答辩人与原告不存在合同关系，答辩人不是《房屋转让协议书》的签订一方，根据合同的相对性，原告起诉答辩人没有任何的事实与法律依据。 二、对于原告与刘范生告签订的房屋转让协议书以及由此产生的纠纷，答辩人均不知情，答辩人主观为善意方。 原告与刘范生签订协议的时间为2017年，当时答辩人尚在烟台上学。当时刘范生也是关心、沟通、了解答辩人毕业后的去向，并没有告知答辩人涉案房屋买卖的相关情况，对原告与刘范生签订的房屋买卖的一事答辩人也是接到法院的传票后才知道的。 三、原告主张撤销刘范生和案外人宋某某与答辩人的房屋转让行为和赠与合同缺乏法律和事实依据。 首先，刘范生和案外人宋某某与答辩人的房屋转让行为和赠与合同，没有违反法律、行政法规的任何规定，属于合法有效的行为。原告主张撤销该房屋转让行为和赠与合同，其中涉及案外人宋某某的合法权利，原告的主张超出了本案的审理范围。 其次，涉案房屋现已登记在答辩人名下，答辩人享有完全的物权，原告根据合同产生的债权撤销答辩人享有的物权不符合法律的规定。 最后，刘范生和案外人宋某某与答辩人的房屋转让行为和赠与合同，没有任何证据证明，该转让行为和赠与合同，导致刘范生将来无法履行可能承担的合同责任，也即原告的主张缺乏明确的法律依据。 本院经审理认定事实如下：2017年12月21日，原告作为受让方乙方，刘范生作为转让方甲方，双方签订房屋转让协议书一份。合同主要内容为：甲乙双方经自愿友好协商达成一致，甲方将自己所购的本单位教职工住房有偿转让给乙方，双方就房屋转让相关事宜达成以下协议条款：第一条、转让房屋的基本情况。转让房屋位于泰安市高新技术产业开发区，该房屋为甲方单位所建的教职工住房，房屋为小高层，建筑面积约153平方米左右（以房屋建成后实际测量为准）；第二条、转让价格。双方商定由乙方向甲方支付44万元人民币的房屋差价款，其余需向山东服装职业学院交纳的有关该房屋的所有价款（包括甲方先期已交纳的20万元人民币房款）及各项税费均由乙方缴纳；乙方必须按山东服装职业学院的要求及时缴纳涉及该房屋的所有价款；第三条、付款方式。双方签订协议后3日内，乙方即向甲方支付64万元人民币（包含甲方已向学院交纳的20万元房款），其余款项部分待甲方单位收取时由乙方直接交纳；甲方应将山东服装职业学院出具的收款收据及甲方收取乙方的转让费收据及时交给乙方；第四条、房屋交付。乙方按照甲方的资格条件挑选房屋，享有甲方关于该房屋的一切权利；房屋建成后，甲方将有关房屋原样不动交付乙方，并将单位配属职工住房的一切设施交付乙方；上述房屋的占有、使用、收益、处分权等均归乙方所有；第五条、房屋过户。甲方应协助乙方办理选房、产权登记等相关配套手续；房屋交付乙方后，如果国家政策和学院允许乙方可以以自己的名义直接办理产权登记手续，甲方应提供一切方便条件和协助，及时将该房屋的产权办理到乙方名下，办理产权登记等相关费用由乙方承担；第六条、特别约定。甲方保证该转让房产不涉及第三方的权利；本协议双方配偶及子女均无异议；第七条、违约责任。甲乙双方均应按照诚实信用原则执行，上述各条约定不得违反；如有违反，即为违约；双方约定违约金为人民币20万元；甲方签订本协议后不得反悔，更不允许再转让他人，否则即视为违约。 当日，原告母亲石秀华向刘范生转账49万元，原告向刘范生转账15万元，用以支付刘范生44万元人民币的房屋差价款，以及刘范生先期已交纳的20万元房款。2019年6月10日，原告在山东服装学院刷卡10万元，用于交纳第二笔购房款。2019年10月11日，原告之母石秀华在山东服装学院刷卡20万元，另向该学院账户汇款两笔5万元，共计支付30万元，用于交纳第三笔购房款。 2020年12月17日，刘范生与其配偶宋新华、其女刘恒签订财产权益赠与协议书一份，并于次日在泰安市泰安公证处办理公证，该协议书约定刘范生、宋新华将山东服装职业学院交工宿舍1号楼1单元802室赠与刘恒所有。2020年12月21日，刘恒取得该房屋的不动产权证书，编号为鲁（2020）泰安市不动产权第0053964号。 庭审中，原告主张两被告恶意串通，故此双方签订的赠与合同无效。被告辩称双方已协商一致于2019年10月底解除合同，合同解除之后刘范生才将房屋赠与刘恒，故不存在恶意。 本院认为，原告与刘范生之间的房屋转让协议书系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。对原告要求确认该协议书有效的诉讼请求本院依法予以支持。 原告要求撤销刘范生与刘恒之间的房屋赠与合同，但其主张的撤销事由为赠与合同因两被告恶意串通而无效，原告未提交合法有效的证据证实存在恶意串通的事实，该主张亦不符合合同撤销权的相关规定，原告的主张没有事实依据及法律依据，本院不予支持。 涉案房屋已登记至刘恒名下，原告要求两被告为其办理所有权转移登记的诉讼请求属客观履行不能，故对原告的该诉讼请求本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下： 一、原告钱雨辰与被告刘范生于2017年12月21日签订的房屋转让协议书有效； 二、驳回原告钱雨辰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元、保全费5000元，由原告钱雨辰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审 判 员 孙其运 二〇二一年三月十五日 法官助理 刘振年 书 记 员 黄 鹏