重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初20641号 原告：陈剑，男，汉族，1988年6月20日出生，住浙江省慈溪市。 原告：张慧君，女，汉族，1987年12月15日出生，住杭州市滨江区。 委托诉讼代理人：张鹰，重庆融策律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘梦婷，重庆融策律师事务所实习律师。 被告：重庆盛唐叠彩山置业有限公司，住所地重庆市北部新区金童路9号2幢22层，统一社会信用代码91500000054292555J。 法定代表人：李杰，执行董事。 委托诉讼代理人：赵沛霖，重庆达美律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余丽娜，重庆达美律师事务所律师。 原告陈剑、张慧君与被告重庆盛唐叠彩山置业有限公司（以下简称叠彩山公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案受理后，被告叠彩山公司在法定期间内提出管辖异议，本院审查后，依法裁定驳回了被告叠彩山公司的管辖异议申请。被告叠彩山公司对本院上述裁定不服，向重庆市第一中级人民法院提起上诉。重庆市第一中级人民法院审查后裁定驳回上诉，维持原裁定。之后，依法由审判员姚利平独任审判，适用简易程序于2021年2月26日公开开庭进行了审理。原告陈剑及其委托诉讼代理人张鹰、刘梦婷（同时系原告张慧君的委托诉讼代理人），被告叠彩山公司委托诉讼代理人赵沛霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈剑、张慧君向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告支付原告逾期交房违约金57440元（以已付房款1308433元为基数，每日万分之一，从2019年4月1日计算至起诉之日2020年6月12日)；二、依法判令被告支付原告逾期办证违约金45664元（以已付房款1308433元为基数，每日万分之一，从2019年7月1日计算至起诉之日2020年6月12日）；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年2月28日，原告与被告签订商品房买卖合同，双方约定，被告将案涉商品房出售给原告，房屋成交价为1308433元，被告应当于2019年3月31日前交房。逾期交房的违约责任为自交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告方按日向原告方支付已付房价款万分之一的违约金。至今小区的消防、大门、车库、入户大厅等都未施工完成，根本达不到交房的标准。另由于被告的原因一直未能办理房屋权属证书，应自交房时间2019年3月31日起90日后计算被告逾期办理房屋权属证书的违约责任。原告认为：原告与被告之间签订的商品房买卖合同出于双方真实意思表示，依法有效并具有法律约束力；被告不按合同约定履行合同义务已构成违约，应依法承担违约责任。综上所述，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，提起诉讼，请求判如所请。 被告叠彩山公司辩称，1.针对逾期交房违约金，被告于2020年1月19日向原告发出通知，告知其于2020年2月1日开始办理接房手续，因此逾期交房违约金仅应计算至2020年1月31日止；2.根据合同约定，向产权登记机关提交资料是在交房60天之后，未接房的情况下，提交资料的时间尚未开始计算，因此被告未逾期提交产权登记资料，不应承担逾期办证违约金，应当驳回相应的诉讼请求。 经审理查明：2018年2月28日，叠彩山公司作为甲方（卖方），与乙方陈剑、张慧君（买方）签订了重庆市商品房买卖合同及其补充协议，主要约定：乙方购买甲方的预售商品房，总成交金额1308433元。第七条交房期限及交付条件：属预售商品房的，甲方应当在2019年3月31日前依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第九条甲方逾期交房的违约责任：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过180日，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第十三条关于办理产权登记的约定第2款：预售商品房，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房房地产权证的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房房地产权证的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；（2）逾期超过180日，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行的，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。第二十三条：本合同中的已付房价款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款，如系按揭购房的，应包括已向甲方支付的银行按揭款。附件五补充协议第七条约定，本合同第十三条第2款中在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房房地产权证的申请由甲乙双方协商约定为：在本商品房实际交付使用之日起180日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房房地产权证的申请，因不可归责双方的事由导致合同登记或产权登记延误的，双方不承担任何违约责任。 2019年12月22日，李杰出具承诺书一份，载明本公司及本人李杰承诺并保证：一、接房时一并交一证二书等全部手续；二、交房时间2019年12月31日前；三、契税于2020年6月30日缴纳完成；四、房产证于2020年6月30日办理完成；五、违约金于2020年12月31日赔偿完成；六、大修基金于2020年6月30日缴纳完毕；七、各业主契税的退还时间在2020年6月30日前；八、车库、商业等于2020年7月30日全部完成。本公司及本人李杰承诺违反上述任一项承诺与保证的，每逾期一日，按各业主的已付购房款总额的万分之五承担违约责任，并承担各业主因主张权利而产生的律师代理费等费用。本人及公司同意按原购房合同的违约责任承担，其他时间约定按本承诺时间履行。承诺保证人：李杰。 案涉房屋竣工验收备案登记证取得时间为2020年1月2日。 2020年1月20日，叠彩山公司发布关于叠彩山商住小区（二期）交房时间延期的函告，载明现因我司开发的叠彩山商住小区（二期）项目需进一步按《重庆市城市房地产开发经营管理条例》中交房相关条例要求完善，我司将延期办理该小区的房屋交付手续，具体交房时间，我司将另行函告通知。 2020年7月12日，叠彩山公司就叠彩山二期商住房相关事宜与全体业主达成一致意见，形成会议纪要载明：一、小区大门于2020年8月15日前施工完成；二、小区绿化于2020年7月20日前完成，小区路面整体处理待开发商7月20日前回复完工时间；三、小区所有单元门于2020年8月30日前施工完毕；四、地下车库于2020年9月30日前具备规划验收条件，通道阳光棚在车库验收合格后30日内完成；五、1、2栋之间消防通道和围墙与图纸不符，1栋商业朝小区开设门窗等3个问题由开发商在7月20日前书面回复解决办法；六、儿童游乐设施与图纸不符，由开发商在7月20日前提供解决方案。 2020年6月14日，陈剑在叠彩山公司处领取了案涉房屋房地产权证及契税发票。2020年8月9日，陈剑、张慧君接收案涉房屋。 叠彩山公司在庭审中陈述，对陈剑、张慧君主张的违约金计算标准无意见。 上述事实，有重庆市商品房买卖合同及其补充协议、承诺书、验收备案登记证、会议纪要、房产权证契税票领取表、房屋交接单以及当事人双方的陈述等在案为据，足以认定。叠彩山公司举示的交房通知书、中国邮政快递面单，因系复印件，陈剑、张慧君对真实性不予认可，且叠彩山公司未举示物流详细情况，故本院对交房通知书、中国邮政快递面单真实性不予认可。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定的“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案纠纷发生的时间为民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释等。本案中，原、被告签订的重庆市商品房买卖合同及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。双方均应当按合同约定享有权利，履行义务。根据重庆市商品房买卖合同及补充协议约定，被告应于2019年3月31日交付案涉房屋。但根据本案查明的事实，案涉房屋于2020年1月2日才完成竣工验收备案登记，被告直至2020年7月仍在就案涉房屋的若干整改事宜与小区业主进行商议。被告在本案中未举示其通知原告交房的证据，根据接房通知载明的内容，本院认定原告于2020年8月9日接房。故截至原告诉请的2020年6月12日，被告逾期交房时间为439天。重庆市商品房买卖合同约定逾期交房违约金的支付时间为“商品房实际交付之日起30日内”，但本案被告法定代表人李杰出具的承诺书载明“违约金于2020年12月31日赔偿完成”，李杰作为被告法定代表人，其出具的承诺书对被告具有约束力，该条款系对商品房买卖合同约定的违约金支付条件的变更，现承诺书载明的违约金支付时间已到期，被告尚未支付违约金，依据原、被告签订的重庆市商品房买卖合同，逾期交房超过180天并继续履行合同的，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。本案被告认可违约金计算标准，故被告应当支付逾期交房违约金57440.21元（1308433元×0.0001/天×439天）。原告请求被告支付逾期交房违约金57440元，系自由处分其民事权利的行为，本院予以准许。 关于原告主张的逾期办证违约金，因原告尚未接房，根据重庆市商品房买卖合同及其补充协议的约定，尚未达到办理房地产权证的条件，且原告于2020年6月14日在被告处领取了案涉房屋房地产权证，故对原告诉请的逾期办证违约金本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告重庆盛唐叠彩山置业有限公司在本判决生效后五日内支付原告陈剑、张慧君逾期交房违约金57440元； 二、驳回原告陈剑、张慧君的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1181.04元，由被告重庆盛唐叠彩山置业有限公司负担618元，由原告陈剑、张慧君负担563.04元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  姚利平 二〇二一年三月二十二日 书记员  曾 莉