四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终13977号 上诉人（原审被告、反诉原告）：成都东风学校。住所地：成都市二环路丽都路2号B区。 法定代表人：赵弥，职务不详。 上诉人（原审被告、反诉第三人）：贺静，女，1972年5月24日出生，汉族，住成都市武侯区。 上诉人（原审被告、反诉第三人）：赵弥，男，1971年6月10日出生，汉族，住成都市武侯区。 三上诉人共同委托诉讼代理人：何庆书，四川上浩律师事务所律师。 三上诉人共同委托诉讼代理人：苏畅，四川上浩律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：四川阳光飞扬教育发展有限公司。住所地：成都高新区天府大道北段20号。 法定代表人：蒋孝兵，总经理。 委托诉讼代理人：李建宏，四川泰仁律师事务所律师。 原审第三人：四川置信商业旅业地产有限公司。住所地：成都市武侯区丽都路6号。 法定代表人：彭海涛，总经理。 委托诉讼代理人：赵曼，四川衡平事务所律师。 上诉人成都东风学校（以下简称东风学校）、贺静、赵弥因与被上诉人四川阳光飞扬教育发展有限公司（以下简称飞扬公司）及原审第三人四川置信商业旅业地产有限公司（以下简称置信公司）合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初7615号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 东风学校、贺静、赵弥上诉请求：1.撤销一审判决书第二、三、四、五项判决；2.判决驳回飞扬公司全部诉讼请求；3.判决解除东风学校与飞扬公司签订的《合作经营协议》；4.判决飞扬公司赔偿东风学校损失427201元；5.判令一审、二审诉讼费用由飞扬公司承担。事实及理由：一、一审事实认定错误，案涉房屋实际使用面积为678.92平米而非559.32平米，飞扬公司应按678.92平米向东风学校支付场地使用费。东风学校与飞扬公司签订的《合作经营协议》载明房屋面积共计678.92平米，飞扬公司在使用7、8年间从未提出异议。飞扬公司主张在2015年1月才知道真实面积，但是从未向东风学校沟通，而是在2016年10月径直起诉，是准备牟取不正当利益。赵弥并未对学校过多管理，在一审法院要求下指认存在偏差。即使实际面积为559.32平米，但飞扬公司在使用过程中应当知道真实面积，未提出异议应视为认可按照678.92支付场地使用费。二、一审法院认为《合作经营协议书》在2015年2月4日因无法履行终止属于适用法律错误。1.置信公司收回房屋并非案涉合同终止事由，只影响合同相对方是否享有合同解除权，而解除权应当明示行使，本案各方在诉讼前都未明示行使，故案涉合同在本案起诉之前并未终止。2.东风学校享有单方解除权。根据《合作经营协议书》10.3条及10.3.2的约定，在飞扬公司逾期支付场地费用超过15天的情况下，东风学校有权单方解除合同。而在协议书到期终止之前以诉讼行使主张合同解除符合法律规定，应予支持。三、《合作经营协议书》无法实际履行的原因在于飞扬公司，东风学校不应支付100000元违约金。1.《协议》约定飞扬公司应提前支付三个月租金，但飞扬公司2014年12月并未按期缴足，后续也未补齐，东风学校不提供场地属于行使先履行抗辩权。2.导致协议无法履行的原因不在于置信公司收回房屋，而是飞扬公司已经将房屋租赁，恶意促成协议无法履行。如果飞扬公司及时支付场地使用费，东风学校就能与置信公司达成新的租赁合同，但其以下属公司名义租赁案涉房屋，是协议无法履行的原因。3.《合作经营协议》10.1.2约定合同一方发生严重违约事项导致合同无法履行时，违约方应支付100000元违约金，东风学校在飞扬公司不按期缴纳场地使用费之后不提供房屋不属于违约、协议无法履行的原因是飞扬公司恶意促成、且严重违约事项应当指向10.2，该条款则只约束飞扬公司，不能适用于东风学校，故东风学校不应承担100000元违约责任。四、东风学校系法人型民办非企业单位，赵弥、贺静仅是其管理人而非发起人，不应适用《公司法》判决赵弥、贺静承担连带责任。法人人格否认制度适用于有限责任公司和股份有限公司的股东，民办非企业单位性质与前两者不一致。同时民办非企业法人并非公司的逻辑内涵自然延伸事项，同时贺静、赵弥是管理人而非发起人，故不应当参照适用《公司法》。 飞扬公司辩称，1.东风学校并未在上诉状上签章，贺静签名为苏畅代签，无合法有效的授权，东风学校与贺静故上诉无效。2.合同约定东风学校不参与经营、不享有利润、不承担亏损，只收取固定金额和涨幅的场地使用费，双方系房屋租赁合同关系。3.东风学校未尽举证责任，未证明房屋实际面积与约定相符，故无权按照约定收取相应使用费，多收取的119平米费用和资金占用利息应退还。案涉合同载明区域面积图见附件，但是双方均确认无附件。置信公司陈述腾退东风学校房屋与后租给阳光飞扬培训学校的房屋为同一间，并出具了《情况说明》《租赁区域平面图》。且上述事实经一审法院组织双方前往现场查看确认无误。同时，东风学校主张120平米的多功能厅，但无法指出其具体位置，无法解释其收取多功能厅租金的依据。4.因置信公司解除与东风学校租赁合同，故《合作经营协议》无法履行，因此在阳光飞扬腾退于东风学校，东风学校腾退于置信公司时终止。东风学校无权再要求解除。在《合作经营协议》实际处于无法履行的情况下，飞扬公司腾退房屋系以行为终止协议，故无法再主张解除。5.《合作经营协议》无法履行的原因在于东风学校违反其与置信公司的约定，被解除合同。故合同无法履行的原因不可归结于飞扬公司。飞扬公司拒绝支付2015年1-3月租金的原因即是置信公司告知东风学校其严重违约，可能导致其单方面解除合同。同时东风学校没收保证金的前提在于其行使合同解除权，故在合同未被单方面解除的情况下，东风学校无权没收保证金。6.本案不属于“延付或拒付租金”的追索，不适用一年的诉讼时效，且飞扬公司2015年2月5日才知道自己权益受损，故本案诉讼时效尚未超过。案涉合同为东风学校提供的格式合同，且东风学校未提供建筑面积等权属资料，飞扬公司无法知晓真实面积。在收悉与置信公司的《房屋租赁合同》后才知晓自身权益受损。7.东风学校登记为民办非企业单位（法人），实为民办非企业单位（合伙），且与其合伙人赵弥、贺静财产混同，东风学校失去了独立人格和独立承担民事责任的基础。东风学校登记合伙人为贺静、赵弥、赵洋、廖小静4人，后未办理任何变更登记，其登记民办非企业单位（法人），实为民办非企业单位（合伙），属于登记错误。东风学校的对公账户在2003年销户，且未开设任何对公账户，本案在飞扬公司缴纳的租金等均缴纳至贺静的个人账户，且贺静、赵弥间转账频繁。故东风学校与赵弥、贺静财产混同，违背法人独立地位原则、诚实信用原则和公平原则，故应当承担连带责任。综上请求裁定驳回上诉或者判决驳回所有上诉请求。 置信公司述称，对东风学校、赵弥、贺静与飞扬公司之间的关系不清楚，不发表相关意见。 飞扬公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令东风学校向飞扬公司退还多收取的2007年4月1日至2012年3月31日期间租金、物管费239416.58元及利息损失64642.48元（利息按年利率6%计算）2.判令东风学校向飞扬公司退还多收取的2012年4月1日至2015年1月19日期间租金302438.63元及利息损失36292.64元（利息按年利率6%计算）；3.判令东风学校向飞扬公司支付违约金100000元；4.判令东风学校退还飞扬公司缴纳的保证金100000元及利息损失10000元（利息按年利率6%计算）。 东风学校向一审法院提出反诉请求：1.判令解除东风学校与飞扬公司签订的《合作经营协议》；2.判令飞扬公司赔偿东风学校损失427201元；3.判令飞扬公司缴纳的履约保证金100000元归东风学校所有。 一审法院经审理认定事实如下：2007年3月11日，飞扬公司与东风学校签订了《转让合同》约定东风学校提供位于置信逸都业主会所面积为650平方米的场地作为教学场地，租金由东风学校自行承担，飞扬公司需定期向成都东风学校支付固定数额的回报款，其中2007年4月1日至2007年9月30日期间的固定回报款为113100元，2007年10月1日至2008年3月31日期间的固定回报款为113100元，自2008年4月1日起，每年递增3%，物管费为3元/平方米/月，由飞扬公司支付，合同履行期限截止到2012年3月31日。同时，东风学校将案涉场地现有的设施、设备等物品折价五万元和现有学生资源折价五万元给飞扬公司。此外，合同还约定了飞扬公司向东风学校支付场地租赁保证金10000元，违约方将向守约方支付违约金100000元，飞扬公司及东风学校分别在《转让合同》末尾加盖印章并签字。东风学校当庭否认签署过《转让合同》，并陈述称《转让合同》载明的乙方名称为“阳光飞扬教育发展有限责任公司”。 《转让合同》届满前夕，飞扬公司与东风学校于2012年3月25日重新就案涉场地签订了《合作经营协议书》，约定东风学校投入位于成都市武侯区××街××号置信逸都城Ｃ区1楼建筑面积为28平方米，2楼建筑面积为650.92平方米的房屋与飞扬公司合作经营。合同履行期间为2012年4月1日至2017年3月31日，飞扬公司向东风学校支付场地使用费，按65元／平方米／月计算，即为44070元／月（44070元／月÷65元／㎡／月＝678㎡），场地使用费从2013年4月1日开始以每年5%递增,支付方式为每三个月支付一次。此外，飞扬公司向东风学校缴纳履约保证金100000元。《合作经营协议书》第10.1.2约定：“在协议期限内，甲（东风学校）、乙（飞扬公司）双方中任何一方提前终止协议，或任一方发生严重违约事项，导致此协议无法继续履行时，违约方应向守约方支付10万元的违约金”；第10.3.2条约定：“乙方（飞扬公司）有下列情形之一的，甲方（成都东风学校）有权单方面解除协议并收回场地，乙方所缴纳的保证金不予退还：乙方未按本协议规定的时间支付场地使用费逾期超过15天（含15天）以上”。 2014年6月29日，东风学校向飞扬公司出具《收据》一张，载明收到了飞扬公司缴纳的保证金100000元。 《关于解除及的通知》载明：2015年1月16日，置信公司因东风学校未按照租赁合同的约定按期足额支付租金，且满足了租赁合同约定的单方解除条件，置信公司要求解除与东风学校之间的租赁合同法律关系，并请东风学校于2015年1月19日中午12:00前腾退案涉房屋。拟证明因东风学校未按期向案涉房屋所有人置信公司缴纳房租，导致置信公司解除了与东风学校之间的租赁合同，故而飞扬公司与东风学校之间的租赁合同无法继续履行。东风学校经质证认为：不曾收到过置信公司发出的解除通知书，对该证据的三性均不予认可，但认可与置信公司解除合同的事实。此外，就《合作经营协议书》的解除原因，东风学校当庭陈述称按照《合作经营协议书》的约定，飞扬公司应当于2014年12月支付自2015年1月起的费用14万元，但飞扬公司未按约定足额向东风学校缴纳，飞扬公司仅支付了6万余元，因此《合作经营协议书》无法继续履行的责任在飞扬公司。 2015年2月5日，案外人成都阳光飞扬英语培训学校与置信公司就案涉房屋重新签订了《房屋租赁合同》约定成都阳光飞扬英语培训学校承租置信公司位于成都市武侯区××街××号置信逸都城Ｃ区一楼及二楼部分房屋，建筑面积为一楼28平方米，二楼531.92平方米的场地用于经营教育培训、教育咨询。租赁期限为2015年1月20日至2018年4月19日。飞扬公司在（2016）川0107民初10519号案庭审中认可成都阳光飞扬英语培训学校系其下属公司，因飞扬公司与东风学校之间的租赁协议无法继续履行，飞扬公司又需要继续承租案涉房屋，遂让成都阳光飞扬英语培训学校与置信公司重新就案涉房屋签订租赁合同，而该份租赁合同约定的承租面积比飞扬公司与东风学校之间签订的合同当中对面积的约定少了100余平方米，自此，飞扬公司才知道案涉房屋的租赁面积与约定不符。 一审法院另查明：1.东风学校当庭表示反诉请求第2项主张的损失赔偿427201元系根据合作经营协议约定的65元/平方米/月的标准并逐年递增的方式从2015年1月1日起至2017年3月31日止，共计1402553.67元，扣除人工费等相关费用后，只主张了427201元，对此，东风学校并未举示证明其损失的其他证据。 2.就本案中飞扬公司与东风学校之间对案涉房屋真实面积争议的问题，一审法院于2019年3月15日组织飞扬公司、东风学校、赵弥进行了现场查看。经查看，案涉房屋的结构与置信公司与案外人成都阳光飞扬英语培训学校签订的合同所附图纸完全一致，实际面积与图纸标明的尺寸无明显差异。案涉房屋仅有唯一的楼梯通道从一楼通向二楼，二楼三面环窗、一面为墙，未见通向其他该房屋的通道口。赵弥所指称的与业主协商的额外活动室位于房屋靠近天乐苑小区一侧的角落，结合一审法院调取的案涉房屋所在置信逸都城在住建局备案的图纸，该位置属于置信公司产权范围，且在置信公司与案外人成都阳光飞扬英语培训学校签订的租赁合同标明的租赁范围内。 3.东风学校系民办非企业单位（法人），登记时记载的单位领导（合伙人）成员中包含赵弥、贺静及案外人赵阳、案外人廖小静，负责人为被告赵弥。被告赵弥、贺静于2001年3月登记结婚，并于2007年12月13日协议离婚，同时二人在离婚协议中约定位于置信丽都A区2栋2单元102（总校）由被告贺静经营管理，股权男女双方各占50%。东风学校称学校为民盟出资设立，现并无其他股东，赵弥仅是民盟任命的校长。 4.案涉房屋租金均进入了贺静个人账户，该个人账户中存在多项个人消费记录。贺静辩称通过取现的方式将租金交给了财务，但收取租金和取现金额不能对应，其余款项用途贺静不能作出合理说明。东风学校称其有账簿记载，但并未在法庭要求的举证期限内向法庭提交。 一审法院认为，关于飞扬公司与东风学校之间合同的性质问题，东风学校虽当庭否认签署过《转让合同》，但从《转让合同》签章处加盖的印章来看，分别加盖的是名称为“成都东风学校”和名称为“四川阳光飞扬教育发展有限公司”的印章，并由各自法定代表人签字盖章，可以认定《转让合同》系飞扬公司与东风学校签订。从《转让合同》和《合作经营协议书》约定的内容来看，《转让合同》明确约定飞扬公司向东风学校支付固定数额的回报款，自行支付物管费，同时向东风学校缴纳物管费等约定，双方在《转让合同》届满后续签的《合作经营协议书》也约定了飞扬公司向东风学校支付场地使用费，并自行负担物管费等相关费用，两份合同约定的内容更符合租赁合同的性质，且都没有关于经营期间盈亏如何负担的约定，不具备联营合同的基本属性。综上，可以认定飞扬公司与东风学校之间真实的法律关系是租赁合同法律关系。 置信公司将案涉房屋租赁给东风学校，东风学校又转租给飞扬公司，租赁物是同一的。置信公司将案涉房屋收回再另行出租给案外人成都阳光飞扬英语培训学校的时间衔接紧密，不具有改变房屋结构的时间，置信公司也认可再次出租的是同一房屋，故一审法院认定置信公司出租给东风学校的房屋与出租给案外人成都阳光飞扬英语培训学校的房屋为同一房屋。鉴于东风学校无法提供与置信公司的合同文本，置信公司又称其合同文本均为格式合同，一审法院推定东风学校从置信公司处租赁的房屋面积与案外人成都阳光飞扬英语培训学校合同载明的面积一致，即559.92㎡。东风学校所称的从业主处额外协商使用的活动室或多功能厅未能证明真实存在，应当承担证明不力的后果。基于诚实信用原则，东风学校不应在转租合同中随意增加租赁物的面积。鉴于现有证据显示飞扬公司实际知晓东风学校单方增加租赁物面积的时间为置信公司与案外人签订租赁合同时，即2015年1月20日，飞扬公司于2016年10月12日起诉未超过《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的诉讼时效期间。故飞扬公司基于《房屋租赁合同》载明案涉房屋真实面积小于《转让合同》和《合作经营协议书》约定的面积，认为东风学校违约，并要求东风学校返还多收取的2007年4月1日至2012年3月31日期间的租金166429.94元、物管费16214.4元和利息损失按年利率6%自2012年3月31日暂计至2016年10月11日为49689.27元，退还2012年4月1日至2015年1月19日期间的租金300374.18元及利息损失按年利率6%自2014年12月31日暂计至2016年10月11日为32094.78元的诉讼请求，一审法院在上述范围内予以支持。前述应当退还的租金共计466804.12元、物业费16214.4元。利息损失暂计至2016年10月11日为81784.05元，后续利息损失以欠付款项483018.52元为基数按照年利率6%自2016年10月12日起计算至款项付清时止。 关于东风学校主张解除《合作经营协议书》的问题，根据原《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”2012年3月25日飞扬公司与东风学校签订《合作经营协议书》，约定租期为2012年4月1日至2017年3月31日。合同履行过程中，因东风学校未能按时向置信公司交付租金，置信公司要求解除合同并返还房屋，且于2015年2月5日将案涉房屋另行出租给案外人成都阳光飞扬英语培训学校并签订了《房屋租赁合同》。置信公司收回房屋，导致飞扬公司与东风学校签订的《合作经营协议书》无法实际履行，因而《合作经营协议书》自2015年2月4日起已经终止。故东风学校向一审法院提起反诉请求解除双方签订的《合作经营协议书》的诉讼请求，因《合作经营协议书》业已终止而丧失了解除的可能性，对该项反诉请求一审法院不予支持。按照《合作经营协议书》约定，飞扬公司向东风学校主张违约金100000元，一审法院予以支持。 关于东风学校主张的损失问题，2015年1月16日置信公司发出《关于解除〈房屋租赁合同〉及〈补充协议〉的通知》，并于2015年1月20日实际收回房屋。东风学校称未收到通知但认可合同解除的事实，其不能提交与置信公司的合同，又未能提交证据证明其与置信公司解除合同的时间和原因。东风学校认可与置信公司解除合同，即丧失了案涉房屋的租赁权。东风学校并未因所称飞扬公司未按照约定在2014年12月底前足额支付下一个阶段的租金而主张解除合同，《合作经营协议书》仍然继续有效。但置信公司主张解除与东风学校的租赁合同并实际收回租赁房屋，致《合作经营协议书》丧失继续履行的基础。故东风学校要求飞扬公司赔偿损失427201元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 关于飞扬公司和东风学校诉争的保证金100000元归属的问题，根据《合作经营协议》第10.3.2条的约定，飞扬公司发生逾期支付相关费用的情况下，东风学校有权不予退还其缴纳的保证金。据飞扬公司诉状中所称发现租金计算异常是在成都阳光飞扬英语培训学校与置信商旅公司签约时，迟于应付租金的期限。结合庭审查明的事实来看，飞扬公司未能按约定足额支付费用，符合合同约定的东风学校不予退还保证金的约定情形。故东风学校要求确认飞扬公司缴纳的保证金100000元归东风学校所有的诉讼请求，符合合同的约定，一审法院予以支持。综上，飞扬公司要求东风学校退还保证金100000元和利息（以100000元为基数，从2015年2月4日起至实际支付之日止，按年利率6%计算）的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。 关于赵弥、贺静是否对本案承担责任的问题。东风学校虽系民办非企业单位（法人），是经成都市民政局批准设立，并由成都市武侯区教育局主管的非营利法人。但从离婚协议书看，赵弥、贺静已经将成都东风学校“股权”作为了夫妻共同财产，二人共计“占股”100%，决定由贺静经营管理学校事务；从庭审情况看，东风学校称出租案涉房屋后并未经营其他项目，租金系主要收入来源，现贺静作为东风学校的实际管理者之一以个人账户收取租金，存在与东风学校资金混同的情形。赵弥、贺静的上述行为破坏了非营利法人不向出资人、设立人或者会员分配所取得利润的公益属性，也使得东风学校丧失了独立人格，丧失独立承担民事责任的基础。鉴于赵弥、贺静与东风学校的关系违背了法人制度设立的宗旨，违背了法人独立地位原则，违反了诚实信用和公平原则，损害了债权人利益。参照《中华人民共和国公司法》第二十条第三款“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，赵弥、贺静应对东风学校的债务承担连带责任。 一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第八十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、飞扬公司向东风学校缴纳的保证金100000元归东风学校所有；二、东风学校于判决生效之日起十五日内向飞扬公司返还2007年4月1日至2015年1月19日期间多收取的租金466804.12元、2007年4月1日至2012年3月31日期间多收取的物业费16214.4元、违约金100000元并赔偿利息损失（暂计至2016年10月11日为81784.05元，后续利息损失以483018.52元为基数按照年利率6%自2016年10月12日起计算至款项付清时止）；三、赵弥、贺静对上述第二项确定的东风学校的债务承担连带责任；四、驳回飞扬公司的其他诉讼请求；五、驳回东风学校的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费12328元，反诉案件受理费4536元，共计16864元，由东风学校负担11841元，由飞扬公司负担5023元。 二审中，东风学校、赵弥、贺静申请证人贺某出庭，拟证明：1.案涉房屋的面积；2.贺静收取到的租金实际用于东风学校支付第三人等东风学校的支出，并未用于个人，学校和贺静及赵弥个人之间的财产不存在混同。飞扬公司对证人证言质证认为，对证人身份有异议，且证人知晓情况不清楚，只是听说和看过。该证人证言并非二审新证据，已超过举证期限，不应采信。同时证人不负责案涉片区的工作，其证言只是道听途说，不应采信。置信公司认为，该证人证言在东风学校和置信公司租赁关系建立时间上与事实不符，其他不发表意见。 本院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。 二审另查明，1.《合作经营协议书》第二条约定：“营业区域平面图详见附件一”；第5.2.2条约定：“飞扬公司在合作期间与第三方发生的一切经济、经营及其它纠纷，概由飞扬公司自行解决，并独立承担一切民事、刑事责任，东风学校不承担任何连带责任。”该协议书实际上无附件。 2.阳光飞扬学校与置信公司签订的《房屋租赁合同》第一条约定“租赁区域平面图详见附件一”。该合同附件一为租赁区域平面图。 3.一审中，飞扬公司起诉主张东风学校、赵弥、贺静共同承担责任，飞扬公司在庭审中主张赵弥、贺静应承担连带责任。 本院认为，本案的法律事实发生在民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典施行前的法律及司法解释的相关规定。本案二审争议的焦点有五个，现分别评述如下： 一、关于东风学校和飞扬公司之间系房屋租赁合同关系还是合作关系的问题。双方签订的《转让合同》《合作经营协议书》虽有“东风学校将案涉场地现有的设施、设备、器材、学生资源转让给飞扬公司”、“东风学校投入案涉房屋与飞扬公司合作经营”等表述，但双方明确约定东风学校仅提供其承租的案涉房屋的使用权，飞扬公司只需按案涉房屋建筑面积为计算标准向东风学校支付固定金额及固定涨幅比例的“固定回报”或“场地使用费”，除此之外，东风学校不享有其他收益，也不承担任何责任。可见，东风学校与飞扬公司之间并非“同担风险、共享收益”，双方之间为房屋租赁合同关系而非合作或联营关系。 二、关于东风学校是否多收取飞扬公司的租金、物业费以及是否应退还的问题。根据本案已查明的事实，置信公司将案涉房屋租赁给东风学校，东风学校又转租给飞扬公司。东风学校作为转租人，应举证证明其向飞扬公司转租交付的房屋实际建筑面积符合合同约定，方有权按合同约定建筑面积收取租金及物业服务费。第一，《合作经营协议书》虽载明“1楼为28平方米、2楼为650.92平方米”“营业区域平面图详见附件一”，但东风学校、飞扬公司均确认并无该附件，东风学校亦未举证证明其向飞扬公司提交了案涉房屋的权属资料。因此案涉合同记载的房屋建筑面积不能认定为双方确认的计算租金及物业费的依据。第二，东风学校、飞扬公司、置信公司均认可东风学校与飞扬公司合同所涉房屋与阳光飞扬学校与置信公司合同所涉房屋系同一房屋，而置信公司与阳光飞扬学校签订的合同载明的面积为1楼28平方米、2楼531.92平方米。第三，阳光飞扬学校与置信公司签订的《房屋租赁合同》附件一《租赁区域平面图》，经一审法院组织各方当事人共同前往现场查看后一致确认无误。根据《租赁区域平面图》标识的建筑结构测量数据计算可知，案涉房屋建筑面积即为1楼28平方米、2楼531.92平方米。第四，东风学校主张其与飞扬公司签订的合同面积还包括其从业主处额外协商使用的活动室或多功能厅，但未能在《租赁区域平面图》中指示该活动室或多功能厅所处具体位置，无法证明其真实存在。 综上，东风学校对其先后按650平方米、650.92平方米收取租金和物业服务费的合法依据未尽举证责任，故应向飞扬公司退还其多收取款项并承担该款项资金占用利息损失。一审法院认定正确，本院予以维持。 三、关于案涉《合作经营协议书》的状态，东风学校是否有权解除《合作经营协议书》的问题。根据查明事实，《转让合同》已于2012年3月31日终止，后双方签订并履行《合作经营协议书》。东风学校主张根据《合作经营协议书》的约定，飞扬公司应于2014年12月支付自2015年1月起的费用14万元。即使东风学校的该主张成立，其于2017年3月10日反诉解除该协议，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十五条第二款关于“对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外”及《中华人民共和国民法典》第一百九十九条第二款关于“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”的规定，东风学校的解除权已经消灭。 同时，在此过程中置信公司因东风学校违约不按期足额支付租金，向东风学校发出解除合同通知，并另行与阳光飞扬学校于2015年2月5日签订《房屋租赁合同》。至此，东风学校、飞扬公司签订的《合作经营协议书》已实际无法履行，各方对此均予以认可。且东风学校对置信公司与阳光飞扬学校签订合同无异议，因此《合作经营协议书》已终止履行，东风学校主张解除已无实际意义。 四、关于飞扬公司、东风学校是否存在违约情形，飞扬公司是否应赔偿东风学校损失，东风学校是否应支付飞扬公司违约金的问题。如前所述，《合作经营协议书》无法继续履行的原因不在于飞扬公司，而在于置信公司解除与东风学校的合同，以致东风学校与飞扬公司的合同无法履行，故一审法院认定东风学校应向飞扬公司支付违约金100000元正确，本院予以维持。同理，东风学校向飞扬公司主张的损失赔偿缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持正确，本院予以维持。 五、关于赵弥、贺静是否应承担连带责任的问题。《最高人民法院关于对因资不抵债无法继续办学被终止的民办学校如何组织清算问题的批复》（2010年12月16日最高人民法院审判委员会第1506次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复〉等二十九件商事类司法解释的决定》修正）规定：“依照《中华人民共和国民办教育促进法》第十条批准设立的民办学校因资不抵债无法继续办学被终止，当事人依照《中华人民共和国民办教育促进法》第五十八条第二款规定向人民法院申请清算的，人民法院应当依法受理。人民法院组织民办学校破产清算，参照适用《中华人民共和国企业破产法》规定的程序，并依照《中华人民共和国民办教育促进法》第五十九条规定的顺序清偿。”据此，民办学校的纠纷处理可参照有关企业的法律规定。本院认为，东风学校并未举证证明其对公业务系通过合法设立的对公账户完成，贺静以其个人账户收取学校租金，且作为管理者的赵弥、贺静银行账户资金往来频繁，存在与东风学校资金混同的情形。非营利法人具有不得向出资人、设立人或者会员分配所取得利润的公益属性，而东风学校与其管理人赵弥、贺静财产混同，破坏了非营利法人的公益属性，也使东风学校丧失了独立人格，损害债权人的合法权益。一审法院参照《中华人民共和国公司法》第二十条第三款关于“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”之规定，判令赵弥、贺静对东风学校的债务承担连带责任并无不当，本院予以维持。 综上所述，东风学校、赵弥、贺静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10448元，由成都东风学校、赵弥、贺静负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  曾光勇 审判员  曹 洁 审判员  尹 英 二〇二一年三月二十九日 书记员  龚 倩