山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁15民终43号 上诉人（原审被告）：山东省聊城百货公司，住所地：聊城市东昌西路**。 法定代表人：吴建军，经理。 委托诉讼代理人：庄广明，男，1958年10月3日出生，汉族，该公司员工，住东昌府区。 委托诉讼代理人：白云明，山东光岳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张连举，男,1962年7月8日出生，汉族，住山东省。 委托诉讼代理人：唐婷，山东同心达律师事务所律师。 上诉人山东省聊城百货公司因与被上诉人张连举房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2020）鲁1502民初8195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人上诉请求：依法撤销一审民事判决，发回重审或者查清事实后依法改判。事实与理由：一、一审判决适用法律错误，被上诉人的一审起诉已经超过诉讼时效期间。1、本案不属于持续违约的情况，一审法院认定“房屋租赁合同一直持续且约定了债务分期履行”是错误的。本案中，上诉人按照约定应支付被上诉人首付款5%的利息，每年支付一次。很明显每年支付一次，即应看作是一次独立的债务承担，而非同一债务的分期履行。所以随着2015年5月30日《房屋委托管理合同》的终止，被上诉人于2018年5月15日向法院起诉，已经超过法定二年的诉讼时效期间，其诉求不应得到法院的支持。2、一审法院认定“其诉讼时效的起算点应当至双方合同实际解除之日起计算”是错误的。双方签订的《房屋委托管理合同》到2015年5月30日就已到期，上诉人已经连续近十年没有履行义务，被上诉人是明知的。根据法律规定，诉讼时效的起算点应是知道或应当知道其权利被侵害之日。法院应当认定被上诉人在2015年5月30日之前就已知道其权利受到侵害，这才符合法律规定的应有之义和立法目的。3、一审判决上诉人按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%向被上诉人支付违约金，没有法律依据。二、一审认定基本事实错误、证据不足。1、(2017)鲁1502民初8155号民事判决驳回了工商银行聊城市中支行要求被上诉人偿还借款本息合计806666.14元的诉讼请求。也就是说，双方约定上诉人以按揭还款方式应履行的义务已经消灭，一审判决认定“由于被告没有按照合同约定如期向第三人履行债务，导致原告直接承担了向第三人的债务”是错误的认定。实际上，上诉人应承担的合同义务所对应的应是被上诉人的偿还银行借款本息的义务，而不应包括被上诉人与银行设立抵押权所产生的债务。一审不加区分地认定导致认定基本事实错误且必然影响判决的正确性。2、即便以按揭还款方式计算租金，也应是上诉人与被上诉人订立合同时约定的应支付给银行的分期按揭贷款数额，而不应包括利息、罚息和复利。一审判决上诉人支付包括利息、罚息、复利在内的806666.14元没有事实依据和法律依据。三、一审判决违反了法定程序。1、一审判决超出了上诉人诉求的范围。一审时，上诉人的诉求为支付房屋使用款项以及支付因未履行代付款义务造成的损失等。而一审法院判决上诉人支付其依约应向第三人履行的租金，且该部分以按揭还款方式计算而认定为806666.14元，一审判决结果超出了上诉人的诉求。一审判定的806666.14元并不是上诉人所计算的数额，而是一审法院(2017)鲁1502民初8155号判决确定的数额。二者内涵不同，不应视为一体。2、一审法院(2017)鲁1502民初8155号民事判决，仅判令工商银行聊城市中支行对被上诉人所有的案涉房屋依法拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，该案虽审结但尚未执结，被上诉人的权利尚未受到侵害，被上诉人尚未取得诉权，应驳回被上诉人的诉求。综上，一审判决认定基本事实错误、证据不足，适用法律错误，审理程序违法。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据确实充分。上诉人使用答辩人房屋，应依法支付对价。首先，答辩人于2014年与上诉人签订商品房买卖合同，并通过按揭贷款方式支付了全部购房款，为该房屋的实际所有权人。后双方自愿签订《房屋委托管理合同》，将其实际所有的房屋约定交付上诉人管理使用，由上诉人支付合同约定的费用作为对价。合同内容不违反法律法规的强制性规定，合同依法成立并合法有效，合同双方均应依照合同约定履行合同。合同签订后，答辩人就按合同约定将涉案1203号房屋交付上诉人，而上诉人并未履行合同约定的支付相应费用的义务，一审判决认定上诉人按合同约定承担支付对价的义务完全正确。其次，合同约定由上诉人以负责对答辩人的银行按揭贷款还本付息的方式支付使用房介，而上诉人并未按合同约定履行合同义务，因此产生的相应款项，均属于上诉人应履行义务的范围，一审判决认定由上诉人对包括利息、罚息、复利在内的806666.14元承担义务完全正确。二、本案未超过诉讼时效，一审判决正确。对于本案涉案房屋，上诉人一直实际占用使用至今，双方的租赁合同关系至今仍处于存续期间，且双方约定了债务分期履行，一审判决认定诉讼时效应从合同实际解除之日起计算符合法律规定，判决正确。上诉人认为每年支付为独立的债务承担无任何依据，不能成立。三、一审判决程序合法。答辩人基于同上诉人之间的合同关系，按合同约定，诉求上诉人承担使用房屋的对价，以及因其违约应承担的违约责任，合情合法，不存在上诉人所述不存在诉权的事实，一审判决的各项也均是基于此基础关系以及诉求认定判决的，未超出答辩人的诉求范围。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，判决正确。上诉人上诉理由不能成立，应依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 张连举向一审法院起诉请求：1、判令被告支付房屋使用款项1,096,245元；2、判令被告支付因未履行代付款义务造成的损失190,775.3元；3、判令被告支付未履行支付首付款利息义务的违约金119,589.5元；4、请求判令解除双方之间存在的不定期租赁合同关系，返还原告房屋；5、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2004年3月21日，原告张连举与被告聊百公司签订商品房买卖合同及补充协议。约定张连举以572887元的价格购买聊百商务大厦（现名聊城国际商务港大厦）的XZL-1203房产，该房产系面积为156.89平方米的独立单元。合同约定张连举支付首付款229887元，其余购房款办理银行按揭贷款手续。该首付款张连举已于2004年2月13日向被告聊百公司缴纳。在房屋买卖合同签订的同日，双方又签订《房屋委托管理合同》，约定聊百公司管理上述房产，管理期限自2005年6月1日起共十年。合同中约定张连举的银行按揭贷款由聊百公司还本付息，且聊百公司按照张连举首付款年利率5%的标准向其支付利息。 另据（2017）鲁1502民初8155号判决书查明：2004年12月24日，中国工商银行聊城市中支行与张连举及聊百总公司签订《个人购房借款合同》一份。约定由聊百总公司提供连带责任担保，张连举向工行贷款343000元，用于购买座落于聊城市东昌府区××路××号住房（商业用房）一套，建筑面积为156.89平方米，约定了双方权利义务。2004年12月27日，工行依约向张连举提供了借款。2007年12月27日，张连举对上述房屋在聊城市房地产管理局办理抵押登记，抵押权人为工行。该判决最终判定“对被告张连举尚欠借款本金257250.10元及2008年10月1日至2016年12月26日期间按照合同约定利率标准所计利息（含罚息复利），原告中国工商银行股份有限公司聊城市中支行对被告张连举名下位于聊城市东昌府区××路××号××大厦××栋××（后经裁定补正为1203号）房产依法拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权”。 张连举与被告签订房屋委托管理合同后，前期双方正常履行合同。2007年1月15日张连举在被告处领取5%的利息收益3500元(领取单注明该款系结清2006年5月31日前)，聊百公司未继续向原告支付过利息收益；2007年9月30日聊百公司按照合同约定最后一次代原告偿还按揭贷款，自此以后未按照约定代原告偿还银行按揭贷款。合同到期后，双方未签订新的合同，聊百公司对涉案房屋管领至今。 一审法院认为，合同当事人在履行合同陷入僵局时，可以在承担责任的前提下要求解除合同，但应该向法庭提交其明确要求合同解除的证据。本案被告聊百公司仅提交其他商户同意解除的证据，没有向法庭提交其向原告提出解除合同意思表示的直接证据，故不能认为被告已经完成其关于合同解除事实的证明责任。被告聊百公司至今一直对该房屋实际占有使用，应当视为双方在合同到期后成立了不定期限的房屋租赁合同。2、关于原告的起诉是否超过诉讼时效被告聊百公司辩称，原告在被告最后一次依合同支付利息和代付按揭贷款后就应当知道其利益受损，在此时诉讼时效开始起算。对此一审法院认为，本案原告被告之间的房屋租赁合同至今仍然处于存续期间，双方约定了债务分期履行，伴随合同的继续履行，被告的债务不断产生，其诉讼时效的起算点应当至双方合同实际解除之日起计算。故被告的抗辩不能成立，一审法院不予支持。3、关于聊百公司应当承担的责任。双方在租赁合同中约定了被告聊百公司为占有使用原告房屋支付的对价。该对价由两部分组成：一部分按照债务人向第三人履行债务的方式履行，由聊百公司代替原告履行按揭贷款的还款义务；第二部分直接履行，由被告按照原告首付款×年利率5%的标准计息，并规定了违约责任。而2007年1月15日张连举在被告处领取5%的利息收益3500元后，聊百公司未继续向原告支付过利息收益。2007年9月30日聊百公司按照合同约定最后一次代原告偿还按揭贷款后，就未再履行其代付贷款的合同义务，最终导致了银行起诉，张连举的房屋因此被判决负有806,666.14元（本金257250+利息549,416.04元）债务。原告房屋被我院生效判决判为负有债务系被告未依合同履行以代原告按期偿还按揭贷款的方式交付租金的义务所致，故被告应当向原告承担责任。双方约定的租金并非固定数额，该数额应当依照按揭贷款付息方式计算。故一审法院认为，原告基于其房产对银行负有的上述806,666.14元债务即为本案被告聊百公司在（2017）鲁1502民初8155号判决之前对张连举欠付租金中的向第三人履行部分的数额。双方约定的租金直接履行部分，其标准为按照原告首付款×年利率5%，应当计算至合同到期之日。关于逾期支付利息的违约金，双方约定了日万分之三的标准显然过高，一审法院依法变更为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%。合同到期之后，双方并未约定新的租金计算方式，原告要求按照原合同履行没有合同依据，原告可以根据租赁市场的平均价格向被告另行主张合同到期后的房屋租赁费用。在本案诉讼中，原告未提供相关租赁价格的证据，可以另行主张。4、关于合同的解除及原物返还。原告要求解除双方之间的不定期租赁合同并返还房屋，被告对此无异议，一审法院予以准许。鉴于房屋长期由被告占用使用，返还原物需要有一定准备期，一审法院认为以一个月为宜。5、关于（2017）鲁1502民初8155号判决义务履行是否构成张连举本案债权主张的前提。张连举与被告聊百公司在房屋租赁合同中约定了被告支付租金的两种方式，其中之一即为代为向第三人履行债务。由于被告没有按照合同约定如期向第三人履行债务，导致原告直接承担了向第三人的债务。致此，两个债务各自独立，原告对第三人的债务与本案被告对原告的债务并存，二债务之间不具有排他性。故原告债务的履行不构成其向被告聊百公司主张债权的前提。综上，原告的部分诉讼请求应当予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告张连举与被告山东省聊城百货公司就聊百商务大厦（现名聊城国际商务港大厦）XZL-1203房产形成的不定期房屋租赁合同关系，被告山东省聊城百货公司在判决生效之日起一个月内向原告张连举返还该房产；二、被告山东省聊城百货公司在判决书生效之日起十日内向原告支付其依约应向第三人履行的租金部分，该部分以按揭还款方式计算，共计806,666.14元；三、被告山东省聊城百货公司在判决书生效之日起十日内向原告支付其依约向原告直接履行的租金部分，该部分以按年计息方式计算，共计91,954.8元（229887×5%×8=91,954.8元）并依年度按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%向原告支付违约金；四、驳回原告张连举其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,459元，由被告山东省聊城百货公司负担11,200元，由原告张连举负担6259元。 本院二审期间，上诉人提交（2020）鲁15民申314号民事裁定书一份，以证明法院已经对（2017）鲁1502民初8155号民事判决书作出再审提审的裁定，且中止原判决的执行，再审提审尚未开庭，没有做出最后的判决，本案一审判决是依据（2017）鲁1502民初8155号的认定以及数额作出的，本案应当以该判决的提审结果为依据，所以根据民诉法相关规定，本案应当中止审理。 被上诉人质证认为，该份裁定书是对被上诉人等与中国工商银行聊城支行之间借款合同纠纷进行的审理，本案是对上诉人与被上诉人之间租赁合同关系的审理，两者是不同的法律关系，且该份裁定所涉及的8155号判决书中所认定的欠款数额806666.14元无论是上诉人还是被上诉人均是认可无异议的，本案中所涉及的也是对该数额的认定，所以该份裁定书与本案无关，也不应以此作为本案中止审理的依据。 本院依职权调取2019年5月21日张连举申请对聊城市东昌府区人民法院（2017）鲁1502民初8155号民事判决书申请再审的申请书一份。 上诉人质证认为，对该再审申请书的真实性无异议，该再审申请书针对的是（2017）鲁1502民初8155号第二项，要求驳回银行的诉讼请求，如果再审撤销该判决书，被上诉人对银行的义务将消灭，相应的本案中被上诉人主张的债权也将不存在，所以本案应当中止审理。 被上诉人质证认为，被上诉人不同意本案中止审理。从民事再审申请书内容中看,再审请求为请求撤销8155号民事判决第二项，即对该案是否仍存在有效抵押权提出的。事实理由部分也是围绕这一再审请求提出的。而该抵押事实与本案关于贷款本息的事实认定没有任何关系。本案对上述8155号判决的认定事实的采纳，是对借款本息数额部分，与是否仍存在有效抵押无关。被上诉人所提起的再审申请与本案事实的认定无关，本案不存在需要中止审理的情形。 上诉人提交中止审理申请书一份，以本案需以（2017）鲁1502民初8155号判决的再审审理结果为依据为由，申请本案中止审理。 本院认为，本案争议焦点为：一、本案一审原告的起诉是否超过诉讼时效。二、上诉人是否应当向被上诉人支付租金806666.14元、租金91954.8元及相应违约金。 关于争议焦点一，一审查明上诉人一直对涉案房屋实际占有使用，且未提交证据证明其曾向被上诉人提出解除房屋租赁合同，一审据此认定双方的租赁合同一直在持续履行过程中，被上诉人主张涉案权利的诉讼时效应当自合同实际解除之日起计算，并无不当。上诉人主张被上诉人主张涉案权利超过诉讼时效的理由不能成立； 关于争议焦点二，双方房屋委托管理合同约定上诉人负有代被上诉人支付银行按揭贷款本息和按照年利率5%支付首付款利息的义务，上诉人未按照约定支付，构成违约，并造成被上诉人欠银行贷款包括利息、罚息和复利等本息共计806666.14元的后果。上诉人应当承担违约责任，代被上诉人支付该银行贷款及相关利息。同时依照双方约定，上诉人应当支付被上诉人逾期付款违约金，一审认为双方约定的日万分之三过高，并依法调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率的130%，并无不当。上诉人关于一审判决认定其应支付被上诉人的数额及违约金错误，及一审判决超出被上诉人诉求的理由不能成立； 关于上诉人要求中止本案审理的主张，张连举提交的再审申请书中，其再审请求为撤销（2017）鲁1502民初8155号民事判决第二项，即针对中国工商银行股份有限公司聊城市中支行是否可以对张连举名下位于聊城市东昌府区××路××号××大厦××栋××房产依法拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权所提出的。该请求与本案法律关系和事实之间并无关联。因此，本案无需以该案的再审审理结果为依据，本案不存在需要中止审理的情形。上诉人要求本案中止审理的理由不能成立。 综上所述，山东省聊城百货公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17459元，由上诉人山东省聊城百货公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周凤魁 审 判 员 闫 红 审 判 员 陈家勇 二〇二一年三月三十一日 法官助理 董 慧 书 记 员 冉凡荣