广东省广州市番禺区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）粤0113执异89号 异议人（利害关系人）：程建平，男，1971年2月26日出生，汉族，住广东省清远市清城区。 委托诉讼代理人：马梓淋，广东纬国律师事务所律师。 申请执行人：方威威，男，1994年5月6日出生，汉族，住安徽省阜南县 被执行人：刘真，女，1965年6月26日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。 本院执行申请执行人方威威与被执行人刘真等人民间借贷纠纷一案[原审案号：（2016）粤0113民初9379号，执行案号：（2017）粤0113执5721号]中，异议人程建平向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人程建平称，请求解除（2016）粤0113民初9379号案对广州市番禺区钟村街祈福新村倚湖居倚湖街13座2202房（以下简称：涉案房产）的查封。事实和理由：因涉案房产的登记产权人与多人产生民事诉讼纠纷，涉案房产被本院查封，我现向本院提出执行异议。我已经善意向刘真购买涉案房产，程建平与刘真在2016年7月6日签订《房屋买卖协议》(编号：2010305),程建平于当天通过交通银行转账支付200000元定金给刘真，刘真签署《业主收款证明》(收据的内容已明确说明款款的用途“定金”即购房款)，虽然落款日期为2016年7日5日，对于落款日期程建平认为是刘真填写错误，这一错误并不影响双方在2016年7月6日双方签订房屋买卖合同及刘真已收取定金200000元的事实。对于2019年9月29日的《业主收款证明》，该证明中明确说明该笔款项为“楼款”，刘真本人签名并盖指印，程建平已经支付购房定金(购房款)200000元、购房款200000元，两项共400000元。我向本院申请执行异议、提起执行异议之诉，经广州市中级人民法院（2020）粤01民终8494号二审判决，不得在（2018）粤0113执4821号案中执行涉案房产。综上，我对涉案房产享有的民事权益可以排除强制执行，因此，现向本院申请解除对涉案房产的查封。 申请执行人方威威辩称，程建平的请求，缺乏事实和法律依据。一、对《房屋买卖协议》是否真实、合法有效存疑，是否真实意思表示存疑。二、广州市商品房买卖从2009年开始实行网签，程建平未举证在签订《房屋买卖协议》时，具备广州市购房资格，即使案涉房屋被查封，也是可以办理网签的，由此可见，程建平在签订该合同时没有购房资格。三、程建平提交的证据仅可证明其享有的民事权益可以排除（2018）粤0113执4821号案的执行，并不能证明在本案中也可以排除，其要求解除查封的请求，并未获法院支持。综上，请求驳回程建平的异议请求，继续执行涉案房产。 经审查查明，2017年8月5日，本院作出（2016）粤0113民初9379号民事判决书，已经生效，判决：刘真等人应向方威威归还借款51万元并支付利息等。诉讼中，根据方威威的申请，本院对涉案房产采取诉讼财产保全措施予以轮候查封。2017年8月11日，本院立案执行上述判决，即（2017）粤0113执5721号案，对涉案房产的诉讼财产保全措施转为执行中轮候查封涉案房产，该案尚未执结完毕。 涉案房产的登记权属人为刘真，首封案为（2016）粤0113财保453号【执行案号：（2018）粤0113执4821号，为普通债权】，第一顺位轮候查封案为（2016）粤0113民初9379号。 另查明，2018年7月7日，程建平向本院提出案外人执行异议，请求中止对涉案房产的执行。2018年11月22日，本院作出(2018)粤0113执异358号执行裁定，驳回程建平的执行异议。程建平不服，于2019年1月16日向本院提起案外人执行异议之诉。2019年12月1日，本院作出（2019）粤0113民初1395号一审判决，驳回程建平的全部诉讼请求。程建平不服，提出上诉。2020年9月11日，广州市中级人民法院作出（2020）粤01民终8494号二审判决，撤销（2019）粤0113民初1395号一审判决；不得在（2018）粤0113执4821号案中执行涉案房产等；该判决已经生效。程建平以上述判决申请解除（2016）粤0113财保453号案对涉案房产的查封，（2016）粤0113民初9379号案对涉案房产的轮候查封转为有效查封。 上述已生效的（2020）粤01民终8494号民事判决查明并认定：黄武琪与刘真系夫妻关系。2007年8月7日黄武琪死亡。涉案房产的权属人原登记为黄武琪。2016年7月5日，刘真出具《业主收款证明》，载明收到程建平交来购买涉案房产的定金200000元。2016年7月6日，刘真作为卖方黄武琪的委托代理人，程建平作为买方与广州市番禺区钟村祈安置业地产代理行作为经纪方签订了一份《房屋买卖协议（抵押）》，约定涉案房产交易事宜，成交价为1800000元等事项。2016年8月15日，广东省广州市番禺公证处出具《公证书》[（2016）粤广番禺第30787号]，证明刘真因继承黄武琪的遗产，继承后，刘真占有涉案房产的全部产权。2016年9月29日，刘真与程建平签订《补充协议》，约定交易时间顺延至2016年12月31日前办理过户手续；因卖方此房屋证件不齐，屡次延误导致无法交易，将房价交易金额由原来1800000元改为1600000元等内容。同日，刘真出具《业主收款证明》，载明收到程建平交来购买涉讼房屋之楼款200000元。2017年1月5日，刘真与程建平再次签订《补充协议》，约定交易时间顺延至2017年6月1日前办理过户手续；因卖方此房屋证件不齐，屡次延误导致无法交易，现将房价交易金额由原来1800000元改为1600000元等。 上述案件庭审中，程建平主张其签订《房屋买卖协议》时涉案房产不存在查封，刘真于2016年7月10日将涉案房产交付给程建平使用，之后委托装修公司对房屋进行了装修并使用至今；其与刘真约定了2016年10月1日办理房屋过户手续，但由于刘真的原因一直未按约定办理，后经双方协商，刘真同意减低购房款200000元作为违约金；直到2017年中程建平才得知涉讼房屋被查封。程建平提交了涉案房屋查封前刘真为其办理业主卡的证据。程建平主张将房屋借给朋友文勇居住，由文勇支付了电费，并为此提交了文勇支付电费的微信记录。程建平称由于刘真的原因，直至涉案房产被本院查封，双方未能办理网签手续。 就程建平对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，（2020）粤01民终8494号生效判决认定，程建平在涉案房产查封之前签订了房屋买卖合同，并按照合同约定支付了相应的款项；程建平在涉案房产查封前已实际使用涉案房屋；涉案房产在程建平签订合同、支付部分房款和电费、办理业主卡之后不久即被本院查封，未能及时办理过户手续难以归责于程建平，程建平未选择解除合同而是选择继续履行也难以认定其存在恶意，程建平诉请也要求将剩余房款按照执行法院的要求履行。因此认为程建平享有的民事权益可以排除（2018）粤0113执4821号案的执行。同时说明，由于除了（2018）粤0113执4821号案之外，涉案房产上仍存在多轮的轮候查封，在（2018）粤0113执4821号案解除对涉案房产的查封之后，其后的轮候查封将转为正式查封，程建平可另行通过执行异议或执行异议之诉解决，其要求支付剩余房款的问题可在解决最后一轮查封时处理。 本院认为，广州市中级人民法院（2020）粤01民终8494号执行异议之诉的生效判决，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，认定程建平对涉案房产享有的民事权益足以排除（2018）粤0113执4821号案（普通债权）的强制执行，并判决不得执行涉案房产。程建平对涉案房产享有的民事权益属于一种物权期待权，优先于普通债权，而（2017）粤0113执5721号案申请执行人方威威为普通债权人，对涉案房产并不享有优先权利。故对于程建平请求解除对涉案房产查封的请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款的规定，裁定如下： 解除（2016）粤0113民初9379号案（执行案号：（2017）粤0113执5721号）对广州市番禺区钟村街祈福新村倚湖居倚湖街13座2202房的查封。 如不服本裁定的，可以自本裁定送达之日起十日内向本院递交复议申请书，并按对方当事人的人数提出副本，向广东省广州市中级人民法院申请复议。 审判长  吕荐宗 审判员  易 洁 审判员  王文娟 二〇二一年三月三十一日 书记员  张 銮