北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初17900号原告（反诉被告）：孙涛，男，1965年12月13日出生，汉族，自由职业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王仁红，北京市金台律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜梦飒，北京市金台律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑双喜，男，1974年10月11日出生，汉族，自由职业，住北京市西城区。原告孙涛诉被告郑双喜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案受理后，于2020年9月7日依法适用简易程序，由审判员高磊独任审理，公开开庭进行了审理，原告孙涛之委托诉讼代理人杜梦飒、王仁红，被告郑双喜到庭参加诉讼。2021年1月28日，郑双喜提起反诉，本院依法予以受理。2021年1月29日，本案审判员变更为法官周韬，案件变更为普通程序进行审理。2021年2月2日，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用普通程序，由审判员周韬独任审理，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）孙涛及其委托诉讼代理人王仁红，被告（反诉原告）郑双喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙涛向本院提出诉讼请求，请求判令：1.确认双方于2019年6月21日签订的《房屋出租合同》于2020年5月12日解除；2.郑双喜向孙涛支付2020年2月1日至5月12日期间的房屋租金36.82万元；3.郑双喜向孙涛交付位于北京市西城区XX号房屋，郑双喜以合同约定的租金标准130万元/年向孙涛支付房屋占有使用费，自2020年5月13日支付至实际腾退完毕之日止；4.确认孙涛无需向郑双喜返还定金10万元；5.郑双喜向孙涛支付逾期返还房屋的违约金6.5万元；6.郑双喜以36.82万元为基数按日0.3%标准向孙涛支付2020年2月1日至实际付清租金之日的逾期支付租金违约金；7.郑双喜向孙涛返还北京藏堡净地餐饮管理有限公司印章（公章、合同章、财务章、发票章）、证照（营业执照、税务代码证），并协助将北京藏堡净地餐饮管理有限公司法定代表人变更登记至孙涛；8.孙涛承担本案全部诉讼费用。事实与理由：孙涛、郑双喜于2019年6月21日签订《房屋出租合同》，约定孙涛将坐落于北京市西城区XX号的房屋出租给郑双喜用于餐饮经营：租赁期限分为两期，第一期自2019年8月1日至2024年7月31日；租金标准为每两年递增5%，第一、二年租金标准为130万元/年，依次递增；郑双喜未按约定支付租金的，每延期一日另支付0.38%的滞纳金：合同签订当日支付定金10万元，定金不退，若有违约双倍赔偿对方；租金支付方式为每半年支付，支付日期为每年2月1日和8月1日前（第六条）；押金为21.6666万元，租赁期满合同解除、营业执照法定代表人变更后扣除应担费用、租金及违约赔偿责任外剩余部分无息返还（第七条）；逾期支付租金超过十日时孙涛有权单方解除合同收回房屋（第十三条第四款）；郑双喜未按约定时间返还房屋的，应按年租金千分之五的标准支付违约金。合同签署后，孙涛依约将案涉房屋交付郑双喜，并将北京藏堡净地餐饮管理有限公司的法定代表人变更为郑双喜，便于郑双喜使用案涉场地开展餐饮经营。根据合同约定，郑双喜应于2020年2月1日前向孙涛支付2020年1月1日至2020年6月30日期间的租金共计65万元，但郑双喜至今尚未支付。孙涛多次催缴，郑双喜拒不履行租金支付义务且拒不返还房屋，孙涛依法行使解除权，郑双喜应根据约定向孙涛履行诉求所列义务。郑双喜辩称：对于孙涛的诉讼请求，郑双喜仅同意协助配合办理北京藏堡净地餐饮管理有限公司的法定代表人变更手续，不同意其他诉讼请求。理由为：合同所涉租赁房屋的用途为经营餐饮，该合同的正式生效日起为2019年8月1日，至2019年9月18日，郑双喜经营的餐厅方正式开业。案涉房屋的租金已交纳至2020年2月1日，此后，郑双喜未再交纳租金。郑双喜在经营4个月左右的时间之后，即遭受重大疫情事件。由于案涉房屋坐落位置属于旅游街道，疫情防控工作标准相对较高，在疫情期间，郑双喜经营的餐馆一直无法经营无经营收入，直至2020年6、7月左右，北京市的疫情防控等级才降为三级，郑双喜经营的餐厅才能开始营业。郑双喜延迟交纳房屋系因疫情所致。在疫情期间，郑双喜一直在与孙涛沟通协商减免、减少租金，以期度过难关，但双方一直未能达成一致意见。租赁合同签订后，为经营餐馆，郑双喜耗费近250万元进行装修，现在不同意无偿将房屋返还给孙涛，孙涛应给予装修补偿。郑双喜向本院提起反诉请求，请求判令：1.孙涛赔偿郑双喜装修损失计1791301元；2.孙涛赔偿郑双喜拆旧费4万元、改电费75000元；3.孙涛返还押金216666元；4.孙涛承担评估费及全部诉讼费用。反诉事实与理由：2019年6月21日，双方签署租赁合同，合同约定租期自2019年8月1日起共10年。郑双喜接手房屋后，投入350万余元用于餐馆营业。2020年2月1日之前双方正常履行合同。2020年1月底，新冠疫情爆发，截至目前北京市已经爆发三波疫情，致使郑双喜经营的餐馆陷入停顿。郑双喜在未裁员一人的情况下惨淡、艰难经营，并一直在与孙涛协商减免房租事宜。孙涛不仅不予减免房租还诉至法院要求解除租赁合同。如双方的租赁合同解除，郑双喜将遭受重大损失，案涉房屋的装修残值在诉讼过程中经司法鉴定为1791301元，郑双喜为此交纳评估费31000元。另在就案涉房屋装修过程中，郑双喜另支付了拆旧费4万元，改电费75000元。此外，案涉合同签订后，郑双喜给付了孙涛租房押金216666元。现郑双喜同意解除双方之间的租赁合同，但基于以上事实提起反诉。孙涛对郑双喜的反诉辩称：第一，孙涛同意解除合同，但认为合同解除日期为2020年5月12日。第二，郑双喜第一项反诉请求要求赔偿装修损失没有合同及法律依据。双方签署的租赁合同第九条第二款、第三款，第十条第二款、第五款明确约定，房屋装修应经过孙涛同意，未经孙涛同意不得改变装饰设施，不能损害原有装修。本案中，被告的装修未经原告同意，故郑双喜添置的新物应自行收回，不能收回的由孙涛所有。第三，关于郑双喜的第二、三项诉讼请求亦无事实及法律依据。关于拆旧费，郑双喜拆除原房屋装饰未经孙涛同意，系违约行为。改电费与评估报告中的意见不一致。由于郑双喜存在违约行为，拖欠租金和其他费用等，故其无权主张返还押金。孙涛向本院提交以下证据：1.《房屋出租合同》；2.工商信息查询资料；3.租金缴纳通知书；4.合同解除告知书；5.股东会决议；6.借记卡明细；7.移交表；8.《藏堡宣传手册》、9.藏堡净餐厅在大众点评网上的网页截图、10.京味刘烤鸭店在大众点评网上的网页截图，以上三组证据证明案涉租赁房屋在2017年、2019年时的装修情况，孙涛认为租赁房屋现今的装修不如原有装修，郑双喜在进行装修时系在原装修基础上增添，且未经孙涛同意擅自改变和破坏了原装修，关于装修残值的评估鉴定报告未考虑原装修价值及贡献；11.老城一锅在大众点评网上的网页截图，证明郑双喜经营的老城一锅饭店，2020年春节期间仅休息一天，其余时间正常经营，2020年5月2日恢复经营；12.股权转让协议、13.转账凭证，共同证明孙涛受让案涉租赁房屋时支出186万元的转让款，前期有高额投入，郑双喜拒不支付租金、破坏原有装修的行为给孙涛造成重大经济损失；14.通知，系微信记录，证明郑双喜未在期限内提供租金减免要求的相关材料，不符合租金减免政策，郑双喜提出减免租金的要求没有事实及法律依据。郑双喜向本院提交以下证据予以证明：1.交接单照片一张；2.与孙涛的微信聊天记录，证明2019年12月27日、2020年2月10日、11日，双方就房屋问题进行了沟通；3.承诺函，证明郑双喜已经提交了文件要求减免租金；4.微信聊天记录截屏，其中大投公司商户维护运营群中的截图一张，证明按要求是2020年1月31日之前欠付租金才不符合减免租金的范围；大栅栏社区商户群截图一张，证明社区负责人于2020年7月24日通知商户恢复营业；与老城一锅店长的聊天截图，证明在2020年8月1日才正式开业；5.转账记录4张，证明郑双喜支付了拆旧费4万元、改电费75000元。诉讼过程中，郑双喜申请对案涉租赁房屋内的装修设施残值进行评估，北京中勤永励资产评估有限责任公司受理了鉴定申请并于2021年1月8日出具中勤永励评字[2020]第3068号《司法鉴定项目评估报告》。本院组织当事人进行了质证。经庭审质证，郑双喜对孙涛提交的证据8、9、10的真实性不认可，孙涛对郑双喜提交的证据1、证据4中与老城一锅店长的微信记录、证据5的真实性不认可，双方对于其他证据的真实性均予以认可。本院认为，关于郑双喜提交的证据1，由于双方在庭审中已经就交接物品进行确认并达成一致意见，交接物品应以双方确认为准；对于双方有异议的其他证据，本院综合考虑证据来源、证据形式，对证据的形式真实性均予以确认。综上，本院对双方提交的证据的真实性均予以确认，至于以上证据能否达至各自之证明目的，应根据查明的事实在本院认为部分予以综合论述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、合同签订相关事实2019年6月21日，孙涛与郑双喜签订《房屋出租合同》，约定：第一条，房屋位置坐落于北京市西城区XX号；第二条，该房屋用途为餐饮管理；第四条，孙涛允许郑双喜对房屋进行装修、装饰或添置新物，但装修方案应当报孙涛同意；第五条，租赁期自2019年8月1日起至2024年7月31日为第一租赁期，第二租赁期自2024年8月1日起至2029年7月31日止（第二租赁期若孙涛与房屋产权方续签下合同则本合同自动生效，否则孙涛不承担任何责任），共计10年；第六条：（一）（租金标准）租金递增标准为每二年5%，即第一、二年租金为130万/年，第三、四年递增百分之五为136.5万/年，第五、六年递增百分之五为143.3250万/年……不含水电燃气空调等所有费用，水电燃气空调等所有费用由郑双喜实际发生数按月交付给孙涛，（二）（租金支付方式）1.房屋租金押二个月付六个月，营业执照押金10万元，变更法人后当日交付押金，合同到期后郑双喜将法人变更至孙涛指定人后，押金无息返还，2.郑双喜未按照上述约定支付租金及水电费等各项费用的，除承担共同违约责任外，每延期支付一日，另支付未支付租金及水电等各项费用的0.3%滞纳金，直至租金全部支付完毕，（三）合同签订当日郑双喜支付孙涛定金10万元，定金不退，若有违约双倍赔偿对方，2019年7月1日前郑双喜将房屋押金及半年租金转至孙涛指定账户，定金10万元直接冲抵，房屋租金为每半年付，支付日期为每年2月1日前和8月1日前；第七条：合同签订当日，郑双喜向孙涛支付房屋租赁押金，具体金额为86.6666万元，其中押金为21.6666万元，租赁期满合同解除，郑双喜将营业执照法人变更在孙涛指定人名下后，房屋租赁押金除抵扣应由郑双喜承担的费用、租金、应承担的违约赔偿责任后，剩余部分无息返还郑双喜；第九条，租赁期满或合同解除后，郑双喜应返还该房屋及附属设施，双方验收认可后在（房屋附属设施、设备清单）上签字盖章，双方应结清各自应承担的费用，郑双喜添置的新物可由其自行收回，而对于郑双喜装饰、装修的部分，不能移动的，归孙涛所有；第十三条，郑双喜没有正当的理由，违反本协议的约定逾期支付租金超过10日，孙涛有权单方解除合同收回房屋；第十四条，合同期内双方不得随意解除本合同，郑双喜未按约定交付租金但未达到解除合同条件的，以及未按约定时间返还房屋的，应按年租金千分之五的标准支付违约金。庭审中，双方均确认，合同所涉租赁房屋北京市西城区XX号房屋的所有权人为北京市大栅栏投资有限责任公司，系国有企业。二、合同履行相关事实为经营需要，郑双喜对案涉房屋进行了装修。郑双喜在庭审中自述经装修后餐馆于2019年9月18日正式开业，餐馆名称为“老城一锅.羊蝎子（前门店）”。庭审中，双方当事人对以下事实予以确认：（一）郑双喜已向孙涛支付86.6666万元（其中65万元为第一个半年的租金，21.6666万元为押金）。（二）孙涛将北京藏堡净地餐饮管理有限公司公章、合同专用章、财务专用章、发票专用章、北京藏堡净地餐饮管理有限公司营业执照（原本一份、副本两份）、税务代码证等交付郑双喜，现由郑双喜保管。（三）经工商变更登记，北京藏堡净地餐饮管理有限公司营业执照法定代表人现为郑双喜。（四）郑双喜未能依约于2020年2月1日前向孙涛支付的第二个半年租金65万元，自此至庭审辩论终结之日，郑双喜未再向孙涛支付任何款项。郑双喜逾期支付租金后，双方就房屋租金问题进行沟通但未能达成一致意见。关于沟通过程，郑双喜提交的微信记录记载了如下经过：2020年2月10日至3月21日，双方就房租减免问题进行沟通，孙涛要求郑双喜先交清根据合同约定应予2月1日交纳的2020年2月1日至8月1日的租金65万元及营业执照押金10万元，郑双喜称由于疫情原因其不能返京，待返京后再交纳房租，双方未能达成一致意见；2020年4月10日孙涛向郑双喜发送微信“电话不接，短信不回。房租三个月没给。营业执照法人也不给挽我的名下。你到底什么意思，想咋办”，2020年4月30日孙涛发送微信“接公司通知，5月份大栅栏西街复工复产，为了不影响大家的正常经营，经快交清所文房屋”，2020年5月13日11时23分孙涛发送微信“你要干我希望看到问题和平解。不理不睬不是解决问题”并发送了《合同解除通知书》照片；2020年5月13日郑双喜回复“孙哥我昨天晚上和你儿子联系了，过几天我来找你们谈，这两天我们都在想办法找新的合伙人”，此后双方陆续进行沟通均未果；2020年7月4日，孙涛发送微信“你们的方案是什么，纪续这拖着能解决问题吗。房费应该多少交点吧”，7月9日孙涛发送“你们多少能交点房租……”，7月22日孙涛发送“房费半年你分文未取，能多少交点么……”，7月22日郑双喜回复“大哥我们股东暂时真的没有钱，等饭店生意好起来我们一定给您交……”，7月22日孙涛回复“多了没有少也没吗？”“生意不好就补交房屋使用费吗？”，8月2日孙涛发送微信“上半年房屋使用费你分文没给。下半年又到了，你能多少给一点么……”，8月7日孙涛发送“房屋使用费你不交是要负法律责任同时追究经济责任……”，8月7日郑双喜回复“我只是受疫情影响晚点交房租，我犯法了吗？今年这种情况不是我个人原因，你以为我愿意吗？……你我是同舟共济，利益共同体，我活不了你会好受吗？这几天我也在积极攒房租多少给你交点，同时今年的租金该免的免，该降的降点……把官司撤了我们之间没有什么事谈不好……”。另2020年9月2日，郑双喜向孙涛的儿子孙伟发送微信“……房屋我给你先交30万，大投公司免租期尽最大努力多要点……”。2020年5月9日，孙涛向郑双喜发出租金缴纳告知书，载明：郑双喜承租的房屋已超过合同约定的租金缴纳时间，要求其于2020年5月11日前一次性缴清拖欠的租金75万元，如孙涛方未在规定时间内收到足额租金，孙涛方默认郑双喜单方违约、租赁合同自动解除、租房押金不予退还、收回房屋且由此引发的一切后果和损失由郑双喜承担、追究郑双喜的违约责任。2020年5月13日，孙涛向郑双喜发出合同解除告知书，载明：因郑双喜未按照合同约定支付租金且在催告期内仍未履行合同义务，行为已构成单方违约；孙涛方决定于2020年5月12日解除双方之间的租赁合同，要求郑双喜于2020年5月18日腾退租赁房屋并交付孙涛方、付清拖欠的房屋租金39万元（2020年2月1日至2020年5月18日）、租房押金不予退还并保留追究相关法律责任的权利；北京藏堡净地餐饮管理有限公司已于2020年5月12日通过股东大会会议免去郑双喜法定代表人职务，要求郑双喜于2020年5月18日前完成交接工作，交回公司公章、证照等物品并配合进行法人变更登记。庭审中，郑双喜认可收到过以上两份通知，其中，合同解除告知书系于2020年5月12日通过微信向郑双喜发出。三、案涉房屋装修设施残值情况审理过程中，为确定装修损失，郑双喜申请对案涉房屋内的装修设施残值进行评估。北京中勤永励资产评估有限责任公司受理了鉴定申请并于2021年1月8日出具中勤永励评字[2020]第3068号《司法鉴定项目评估报告》，载明：评估基准日2020年12月7日，评估方法成本法，评估结论1791301元详见资产评估结果汇总表及明细表；2020年12月7日，评估小组及双方当事人代表到达评估标的物所在位置，并对标的进行勘验、拍照、记录，现场勘验过程中，双方当事人代表对《现场勘验记录》内容及图纸工程量无异议，对部分项目存在争议，评估结论分别体现为非争议部分及争议部分；《资产评估结果汇总表》列明非争议部分评估价值为1763751元，争议部分为27550元，总计1791301元；《资产评估结果明细表（非争议部分）》列明含配电柜、层配电箱、电气配线、电气配管等项目在内等78项工程内容，以及措施项目、规费、税金；《资产评估结果明细表（争议部分）》为二层地面防水、二层地面找平及相应的措施项目、规费、税金。对于该鉴定报告，孙涛持有如下异议：评估范围不明确，未考虑原有装修价值；评估报告认定租赁期限为10年错误；评估资产加入措施项目费、规费、税金无事实及法律依据；成新率系数89%没有事实及法律依据。郑双喜持有如下异议：评估结果价值偏低；评估结果争议部分不认可；拆旧费4万元未能体现；改电费7.5万元未涵括。四、关于新冠疫情以及北京市突发公共卫生事件应急响应级别调整的相关事实2020年1月以来，我国武汉等地陆续出现新型冠状病毒肺炎病例确诊。2020年1月24日，北京启动重大突发公共卫生事件一级应急响应。2020年4月30日，北京调整应急响应为二级。2020年6月6日，北京市突发公共卫生事件应急响应级别由二级调至三级。2020年6月11日，北京市新发地批发市场出现聚集性疫情，2020年6月16日，北京市突发公共卫生事件应急响应级别由三级升至二级。2020年7月20日，北京市突发公共卫生事件应急响应级别由二级调至三级。庭审中，郑双喜主张，案涉租赁房屋位于西城区XX号，属于旅游区域，疫情防控措施较为严格。受疫情影响，其在案涉租赁房屋经营的餐馆生意萧条，长期处于非正常营业状态，故无力支付租金。五、关于双方对合同解除的意见关于孙涛要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，在诉讼过程中，郑双喜起初表示不同意。此后，本院多次组织、协调双方调解，双方均未能达成一致意见。在2021年2月2日的庭审过程中，郑双喜明确表示因双方经多次协商无果，现已无继续合作之可能，故同意解除双方之间的房屋租赁合同。孙涛亦明确表示双方无继续履行合同之可能，同意解除可同。关于合同解除日期，孙涛主张为2020年5月12日，即向郑双喜送达合同解除通知书之日，郑双喜对此不予认可。六、其他事实2020年5月11日，北京藏堡净地餐饮管理有限公司出具股东会决议，罢免郑双喜经理和法定代表人职务并选举孙涛为新的经理和法定代表人。本院认为：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。孙涛与郑双喜签订的《房屋出租合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。本案的特殊之处为，案涉合同的租赁期限为10年（附一定条件）。但在履行至尚不足半年之际，也即2020年1月以来，我国武汉等地陆续出现新型冠状病毒肺炎病例确诊，此后，疫情进一步严重。为全面控制新冠疫情进一步蔓延，全国各地均出台了一系列严格的疫情防控政策及防控措施。在此重大背景下，孙涛与郑双喜在合同履行过程中就租金交纳、减免等问题发生纠纷并形成本案诉讼。本院认为，新冠疫情于孙涛与郑双喜而言均属不可抗拒、不能避免之客观情况，在本案的审理过程中，本院应当在双方合同约定的基础上，充分考虑疫情对双方合同权利义务的影响，结合双方当事人合同履行情况，根据相关法律规定并参考相关部门出台的重要政策及指导意见，合理确定双方当事人的权利义务。本案的争议焦点，一为合同解除的原因及时点，二为合同解除后的相关法律责任的负担。一、关于合同解除的原因及时点审理过程中，本院多次组织孙涛、郑双喜调解，双方均未能达成一致。现孙涛、郑双喜均明确同意解除合同，对此，本院不持异议，但关于合同解除的原因及时点，本院认为：（一）孙涛于2020年5月13日向郑双喜发送的《合同解除通知书》尚不具备单方解除合同之效力。依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第1款规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中，虽根据合同约定，郑双喜应当于2020年2月1日支付租金65万元，但自2020年1月24日以来，北京启动重大突发公共卫生事件一级应急响应，采取了一系列严格的疫情防控政策。在疫情防控期间，郑双喜经营的餐馆必然遭受重大冲击，且一度长期不能营业或不能正常营业，在此过程中，郑双喜亦向孙涛声明因疫情原因导致暂时无力支付房租并沟通减免问题。孙涛发出合同解除通知书时，北京市的疫情形势仍然严峻，根据上述指导意见，该通知不具有单方解除合同之效力。（二）郑双喜逾期支付租金的行为已构成根本违约，本院确定双方的租赁合同于2020年8月1日依法解除。合同法规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。在租赁合同中，郑双喜的主要义务即为交纳租金。根据合同约定，郑双喜应当于每年的2月1日、8月1日交纳租金，据此计算截止至庭审辩论终结之日，郑双喜需要交纳的租金数额分别为2020年2月1日65万元、2020年8月1日65万元、2021年2月1日65万元，但自2020年2月1日以来，郑双喜即未交纳任何租金，逾期时间已超一年。本院认为，疫情作为重大突发事件，在客观上造成郑双喜履行合同困难，但应该看到的是，在党和国家的坚强领导和有效部署下，疫情较为迅速的得到了有效控制，疫情防控逐步进入常态化。在疫情防控常态化形势下，包括餐饮在内的各行各业亦充分发挥主观能动性，探索与此相适应的经营模式。具体到本案，2020年7月20日，北京市突发公共卫生事件应急响应级别由二级调至三级，经济社会活动已趋正常化，在此情形下，郑双喜仍以新冠疫情为由拒绝缴纳租金，已依据不足。另外，虽孙涛与郑双喜就房租减免问题未达成一致意见，但根据相关政策，北京市关于疫情减免租金问题，主要围绕疫情影响最为严峻的2020年1月至7月期间。故即便双方对2020年2月1日至7月31日期间的租金存在争议，郑双喜亦应于2020年8月1日正常交纳此后的租金，并至少交纳其认为合理数额的2020年2月1日至7月31日期间的租金。根据本院查明的双方的微信记录可见，自郑双喜逾期交纳租金之后，孙涛一直持续催收租金，亦曾数次要求郑双喜或多或少先交纳一部分，但郑双喜均未交纳任何租金，结合2020年7月20日北京市突发公共卫生事件应急响应级别由二级调至三级的事实，本院认定郑双喜在孙涛多次催告后至2020年8月1日仍未交纳任何租金的行为，已超过合理期限，其行为已构成根本违约，且郑双喜现亦同意解除合同，故本院对孙涛要求解除合同的诉讼请求予以支持。至于合同解除的时间，本院确定双方租赁合同解除的时间为2020年8月1日。二、合同解除后的相关法律责任的负担案涉合同为10年期（附条件）的合同，对郑双喜履行合同而言，综合后续疫情形势变化情况及合同期限等因素，新冠疫情尚不属于不能克服的客观情况，故不构成不可抗力。现因郑双喜根本违约致合同解除，郑双喜应当承担相应的违约责任。但新冠疫情亦确属孙涛与郑双喜在订立合同时无法预见的不属于商业风险的重大变化，对郑双喜继续履行合同在客观上造成了重大障碍，如按原合同约定确定双方的法律责任，则对郑双喜明显不公平。《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。《北京市人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》（京政办发[2020]7号）中规定“中小微企业承租京内市及区属国有企业房产从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，免收2月份房租……”。北京市人民政府办公厅关于发布的《进一步支持中小微企业应对疫情影响保持平稳发展若干措施》（京政办发〔2020〕15号）中规定“符合首都城市战略定位、不在疏解整治范围内且经营困难的中小微企业、个体工商户，承租京内市及区属国有企业房产从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，免收2020年3月和4月房租……”。经综合考虑，本院根据公平原则，结合法律规定、合同约定以及双方当事人提交的证据及庭审陈述，并参考以上指导意见及北京市出台的政策，本院认定如下：（一）关于租金减免。合同所涉租赁房屋的所有权人北京大栅栏投资有限责任公司为国有企业，自2020年1月24日以来，租赁房屋所处区域在较长期间均出于严格的疫情防控状态。对此，根据上述指导意见及政策，本院确定孙涛应免收郑双喜2020年2月、3月、4月的房租。（二）关于孙涛的诉讼请求。第一，关于确认合同解除、返还房屋、支付房屋租金、支付房屋占有使用费的诉讼请求。根据上述论述，本院已确认租赁合同于2020年8月1日解除，孙涛应免除郑双喜2020年2月、3月、4月的房租，故郑双喜须向孙涛支付的租金为2020年5月1日至2020年7月31日期间的租金，另郑双喜已经孙涛支付的款项中，尚有2个月房租的押金，经折抵之后，郑双喜实际尚需支付的租金为2020年7月1日至2020年7月31日期间的租金为10.83万元（130万元除以12个月）。合同解除之后，郑双喜应当腾退案涉房屋，并支付孙涛自2020年8月1日起至其实际腾退案涉房屋之日止的房屋占有使用费，房屋占有使用费标准参照合同约定的租金标准计算，确定为130万元/年。第二，关于孙涛要求无需返还定金10万元的诉讼请求。本院认为综合定金的性质及合同约定，该定金系作为郑双喜如期支付首期租金及押金的担保，在郑双喜已经如期交纳首期租金及押金的情况下，该定金已经抵作租金和押金，在本案中已不适用定金罚则，故本院对孙涛的该项诉讼请求不予支持。第三，关于逾期返还房屋的违约金。本院认为，本院已确认郑双喜应当支付孙涛逾期返还房屋期间的房屋占有使用费，故对其该项诉讼请求不予支持。第四，关于逾期支付租金违约金的诉讼请求。根据合同约定，郑双喜未按约定支付租金的，每延期支付一日，须支付未支付租金0.3%的滞纳金至全部支付完毕时止。孙涛要求郑双喜以未支付租金为基数支付违约金，有合同依据，但日0.3%的标准过高，本院予以酌减并对其合理部分予以支持。根据前述认定，本院确定的合同解除日期为2020年8月1日，郑双喜尚欠的租金为2020年7月1日至2020年7月31日期间的租金10.8333万元，经综合考虑，本院认定郑双喜应以10.8333万元为基数，自2020年8月1日起按日0.03%的标准向孙涛支付逾期违约金至实际付清之日止。第五，关于返还公司印章、证照并协助办理法人变更登记的诉讼请求。双方在庭审中已确认具体公司印章、证照交接清单，郑双喜亦同意协助办理法人变更登记手续，且故本院对孙涛的该项诉讼请求予以支持。（三）关于案涉房屋装修设施残值。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……”，另《中华人民共和国民法总则》第九条亦规定，民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境。案涉合同虽系郑双喜违约致解除，但本院基于以下几个方面的考虑，酌情确定孙涛适当补偿郑双喜装修残值损失20万元：首先，孙涛虽主张郑双喜进行装修时未经其同意，但根据双方签署租赁合同的合同目的，郑双喜对房屋进行装修系履行合同的应有之义；在案涉纠纷发生之前，孙涛亦未提供证据证明其向郑双喜就装修问题提出过异议，故本院对孙涛的该项主张不予采信。其次，郑双喜违约在很大程度上系新冠疫情这一不可预见、不能避免的重大客观情况所致。郑双喜在庭审中自述投入装修费用为230万余元，根据评估结果，装修残值经评估亦达1791301元，如该损失全部由郑双喜负担则有失公平原则。最后，孙涛虽未主张对装修设施残值予以利用，但案涉租赁房屋装修后尚不足一年，在合同解除后，案涉房屋内的装修设施在客观上仍然存在利用价值。如因孙涛拒绝利用致使郑双喜对此进行拆除，有可能导致资源的浪费，造成双方不必要的负担及损失，亦不符合现今社会倡导的节约资源之理念。此外，关于郑双喜要求孙涛赔偿拆旧费、改水电费的反诉请求，事实依据、合同依据、法律依据均不充足，且本院已酌情确定孙涛补偿其装修残值损失，故本院不予支持。关于装修残值的评估费用，因合同解除系因郑双喜违约所致，故评估费由郑双喜自行负担。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法总则》第九条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用一、确认孙涛与郑双喜2019年6月21日签订的《房屋出租合同》于2020年8月1日解除；二、郑双喜于本判决生效之日起十日内返还孙涛坐落于北京市西城区XX号的房屋；三、郑双喜于本判决生效之日起十日内支付孙涛自2020年7月1日起至2020年7月31日期间的租金108333元，并支付自2020年8月1日起至租金实际付清之日止的违约金（以实际未给付租金数额为基数，按日0.03%的标准计算）；四、郑双喜于本判决生效之日起十日内支付孙涛自2020年8月1日起至郑双喜实际履行完毕本判决第二项确定的返还房屋义务之日止的房屋占有使用费，房屋占有使用费的标准为130万元/年；五、孙涛于本判决生效之日起十日内补偿郑双喜装修残值损失20万元（直接与本判决第四项确定的郑双喜的给付义务相抵）；六、郑双喜于本判决生效之日起十日内返还孙涛北京藏堡净地餐饮管理有限公司印章（公章、合同章、财务章、发票章）、证照（营业执照、税务代码证）；七、郑双喜于本判决生效之日起十日内协助孙涛将北京藏堡净地餐饮管理有限公司的法定代表人由郑双喜变更为孙涛；八、驳回孙涛的其他诉讼请求；九、驳回郑双喜的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4566元（孙涛已交纳），由孙涛负担566元，由郑双喜负担4000元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉费11892元（郑双喜已交纳），由孙涛负担1120元（于本判决生效后七日内交纳），由郑双喜负担10772元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 周韬二〇二一年三月十日法官助理 姚岚书 记 员 高雅