河北省遵化市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0281民初21号 原告：崔学文，男，1997年2月21日出生，汉族，现住遵化市。 委托诉讼代理人：崔占军，男，1973年12月10出生，汉族，现住遵化市，系原告之父，特别授权代理。 被告：唐山华远房地产开发有限公司，住所地唐山路北区大里路盛景园小区2号底商。 法定代表人：徐广彬，经理。 诉讼代表人：唐山华远房地产开发有限公司管理人。 负责人：白光勇。 委托诉讼代理人：黄宏伟，河北卓远律师事务所律师，代理权限为一般代理。 委托诉讼代理人：张玉青，河北唐佳律师事务所律师，代理权限为一般代理。 第三人：岳振林，男，1963年7月9日出生，汉族，现住辽宁省兴城市。 原告崔学文与被告唐山华远房地产开发有限公司（以下简称华远公司）、第三人岳振林与破产有关的纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔学文的委托诉讼代理人崔占军，被告华远公司管理人的委托诉讼代理人张玉青、黄宏伟，第三人岳振林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告崔学文向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2016年9月20日签订的《华远世纪城预订房合同》合法有效，确认遵化市产属原告所有；2、判决被告华远公司向原告交付遵化市华远世纪城117-1-1001号房产并协助原告办理该房产所有权的变更登记手续；3、撤销被告华远公司管理人于2020年10月20日作出的《解除合同通知书及关于对崔学文申报债权的审查意见》；4、诉讼费由被告承担。审理过程中，原告撤回了第一项诉讼请求中关于确认遵化市产归原告所有的内容。 事实和理由，原告崔学文与崔占军系父子关系。董子丰、岳振林系华远世纪城项目的承包商。2011年3月30日，崔占军与岳振林签订了《建筑工程专项分包合同》，崔占军承包了遵化华远世纪城A10区117#、118#楼的室外装饰装修工程，工程款欠付。原告成年后，原告父亲崔占军为原告准备婚房的需要，于2016年9月20日与被告华远公司签订了《华远世纪城订房合同》，被告华远公司同意用董子丰、岳振林欠崔占军的工程款266656元抵顶原告应付的购房款，华远公司为原告出具了收据，原告取得了该房产所有权。后原告就涉案房产到房地产管理处备案，但因被告公司至今未向原告交付涉案房产，未能办理该房产所有权变更登记手续。现原告因结婚，不得不租房居住。2020年4月27日，原告得知被告华远公司进入破产程序后，向被告公司管理人申报了资产债权，该公司管理人于2020年10月20日作出《解除合同通知书及对崔学文申报债权的审查意见》，非法解除了双方签订的《华远世纪城订房合同》。被告公司管理人的上述行为损害了原告的合法权益，特提起诉讼。 被告华远公司辩称，一、原告诉请确认涉案房屋的所有权并要求管理人协助其办理变更登记手续，无事实和法律依据。1、涉案房屋依法属于债务人财产。根据《破产法》第30条规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。截至华远破产受理之日，案涉房屋尚登记在华远公司名下，依法属于债务人财产。2、原告与华远公司签订的《订房合同》不具有物权公示效力。该订房合同仅系原告的债权凭证，不能据此证明原告对案涉房屋具有所有权。二、管理人出具的债权审查意见不具有可诉性，原告要求撤销无法律依据。三、管理人对原告申报的债权不予认定的事实和理由：1、原告债权的形成过程。原告申报事实为：2011年3月30日，岳振林与崔占军签订了《建筑工程施工专项分包合同》，合同约定工程名称为华远世纪城A10区117号楼、118号楼，施工范围为墙面、外墙、花架等所有室外装饰装修工程，暂定工程总价为913000元。崔占军系崔学文的父亲，2016年9月20日，崔学文与华远公司签订了《华远世纪城预订房合同》，使用117-1-1001房产抵顶施工款。管理人调查核实情况如下：2008年11月21日，南通嘉鸿建筑工程有限公司与华远公司签订了华远世纪城一期A10工程建设工程施工合同，合同约定承建项目为华远世纪城117#、118#住宅楼2栋，116#商住楼1栋。承包方式为南通嘉鸿建筑工程有限公司包工包料。2009年11月18日，南通嘉鸿建筑工程有限公司与岳振林签订了企业内部承包合同，实则上述施工项目系董子丰、岳振林借用南通嘉鸿建筑工程有限公司的资质进行的施工。2016年5月30日，华远公司与南通嘉鸿建筑工程有限公司、董子丰、岳振林签订了关于华远世纪城项目结算协议，协议约定华远公司尚欠其工程款3065万元，并约定使用华远世纪城的商品房抵顶欠付的工程款。2016年9月9日，华远公司与南通嘉鸿建筑工程有限公司、董子丰、岳振林签订了华远世纪城项目结算协议补充协议，补充协议明确约定了使用77套商品房进行抵顶，并附有抵房明细单。原告诉请的房产包含在华远公司抵顶给董子丰、岳振林的77套房产中。2、管理人对原告债权审查的意见。管理人认为，如继续履行合同，违反了破产法公平清偿原则，且涉及重复履行，应当依法解除。管理人解除合同的法律依据。（1）、订房合同在法律上无法继续履行。本案中原告并非真实的购房人，而是由于与被告公司、岳振林之间互负债权债务形成的以房抵债关系。在法院受理华远公司破产重整之日，涉案房产既未交付也未办理产权登记手续，故仍属债务人财产。如继续履行订房合同，将使原告事实上取得物权，违反了破产法公平清偿原则。因此根据《民法典》第五百八十条的规定，涉案合同属于法律上的履行不能，应当依法解除。（2）、继续履行订房合同涉及重复清偿。2020年6月30日，唐山中院出具（2019）冀02民初623号判决书，判决：确认董子丰、岳振林在华远公司享有工程款3065万元的债权；董子丰、岳振林在3065万元工程款范围内对华远世纪城A10标段116、117、118号楼承建部分折价或拍卖的价款按照法律规定享有优先受偿权。上述判决现已生效，管理人也依法对董子丰、岳振林的债权予以认定，并确认其享有优先权。如管理人继续履行本案的订房合同，则涉及重复清偿。（3）、解除订房合同之后，原告与华远公司之间也不再存在任何债权债务关系。华远公司与原告签《订房合同》的行为，系配合董子丰履行原以77套房屋抵顶工程款的条款约定，并非华远公司认可与原告之间存在债权债务关系，现该条款已被唐山中院生效判决取代，订房合同的基础已不存在，无法继续履行，原告应依据基础法律关系继续向董子丰、岳振林追偿债权。综上，法院应驳回原告的诉讼请求。 第三人岳振林述称：对原告的诉请应予支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告的陈述及举证、质证，本院认定事实如下： 2008年11月21日，南通嘉鸿建筑工程有限公司与华远公司签订唐山华远房地产开发有限公司华远世纪城一期A10建设工程施工合同，约定由南通嘉鸿建筑工程有限公司承建该项目117#、118#住宅楼2栋和116#商住楼1栋。2019年7月10日，南通嘉鸿建筑工程有限公司出具声明，称上述工程由董子丰、岳振林为实际投资人和施工人，公司的权利、义务由该二人履行（债权、债务均由二人承担）。 2016年5月30日，华远公司作为甲方与南通嘉鸿建筑工程有限公司、董子丰、岳振林作为乙方签订《关于华远世纪城项目结算协议》，该协议记载，经甲乙双方核定，115#、116#、117#、118#楼总的结算款为5950万元，已给付2885万元，剩余款项3065万元；双方约定，甲方用所开发建设的商品房抵顶乙方工程款等。 2016年9月9日，华远公司作为甲方与南通嘉鸿建筑工程有限公司、董子丰、岳振林作为乙方签订《华远世纪城项目结算协议补充协议》，约定甲方同意用华远世纪城116、117、118#楼中未售出的房产80套，共计9578.125平方米（具体见顶房清单）抵顶欠付乙方工程款的一部分即3065万元。顶账房产甲乙双方一致同意按建筑面积每平方米3200元予以计算，并约定顶账房产由甲方免费为乙方办理过户手续等。另查，《遵化华远世纪城董子丰工程款顶房明细表》中的房产数实际为77套，其中一套为原告主张的房产并标有原告名称。 2016年9月13日，华远公司作为甲方与董子丰、岳振林签订关于华远世纪城项目结算协议和补充协议主体变更协议及说明，将两份协议主体变更为董子丰、岳振林。 2016年9月20日，华远公司作为甲方与崔学文作为乙方签订《华远世纪城预订房合同》。约定崔学文订购住宅楼号预计为117楼1单元1001号，所购住宅楼单价为3200元/平米，建筑面积约83.33平米，总价款266656元，乙方在签订合同之日向甲方交纳定金266656元。被告华远公司于同日为原告出具266656元的收据一份。2016年9月21日，甲方岳振林与乙方崔占军签订协议书，载明经甲乙双方协商一致，经华远公司同意，将乙方在华远世纪城东标段117号、118号楼的外墙保温涂料的工程款及人工费，用甲方承建的华远世纪城商品房117-1-1001室，写在乙方儿子崔学文名下，此房产手续办理完毕，甲乙双方解除债权债务关系。乙方在华远世纪城的保温涂料工程款及农民工资款已全部结清。审理中，原、被告及第三人均认可当时是以原告与被告签订《华远世纪城预订房合同》方式，来抵顶被告欠董子丰、岳振林的工程款，以及岳振林欠原告之父崔占军的工程款。 2019年9月10日，河北省唐山市中级人民法院对董子丰、岳振林与华远公司建设工程施工合同纠纷一案，作出（2019）冀02民初327号民事裁定书，该裁定的本院审查认为载明“民事诉讼的起诉，原告必须是与案件有直接利害关系的公民、法人和其他组织。二原告以已经通过工程折价的方式行使了建设工程优先受偿权为由，要求法院确认被告抵顶给二原告的77套房产折价3065万元归二原告所有，同时要求被告协助二原告就上述房产办理过户登记手续，但二原告诉请中的77套房产另有购房者，购房人已经和被告唐山华远房地产开发有限公司签署了购房协议、开具了收款收据，二原告并非案涉77套房产的权利人，其要求确认77套房产所有权并过户，二原告主体不适格”，裁定驳回了董子丰、岳振林的起诉。 2019年11月29日，唐山市中级人民法院受理了华远公司破产重整一案，并于2019年12月23日裁定将该案移送本院审理。 2020年6月30日，河北省唐山市中级人民法院对董子丰、岳振林与华远公司建设工程施工合同纠纷一案，作出（2019）冀02民初623号民事判决，确认董子丰、岳振林在华远公司享有工程款3065万元的债权及利息债权，董子丰、岳振林在3065万元工程款范围内对位于遵化市承建部分折价或拍卖的价款按照法律规定享有优先受偿权。 2020年10月20日，华远公司管理人作出《解除合同通知书及关于对岳振林、董子丰申报债权的审查意见》，解除合同通知书内容为：解除华远公司与申报人之间的77份《预订房合同》。审查意见为：1、对申报人申报的77套房产不予认定；2、认定申报人的工程款本金为3015万元，并在此范围内对华远世纪城A10标段116、117、118号楼承建部分折价或拍卖的价款享有优先受偿权。3、认定申报人利息为4334455元，该利息为普通债权。 2020年10月20日，华远公司管理人作出《解除合同通知书及关于对崔学文申报债权的审查意见》，载明董子丰、岳振林与华远公司建设工程施工合同纠纷一案中，董子丰、岳振林仅主张了工程款，未主张77套房产的权利，该行为视为其已放弃《结算协议》及《补充协议》中“以房产抵顶工程款”相关约定的权利。2020年6月30日唐山市中级人民法院出具（2019）冀02民初623号判决书，该判决已经生效，董子丰、岳振林与华远公司“以房产抵顶工程款”的约定因生效判决的确认，不应再予以履行，管理人已认定董子丰、岳振林工程款债权3015万元，并享有优先权。因申报人与华远公司签订《预订房合同》的基础系董子丰、岳振林与华远公司履行“以房产抵顶工程款”的约定，现该基础已不存在，故管理人决定：解除华远公司与申报人之间签订的《预订房合同》，自申报人收到本通知之日起解除。并以申报人与岳振林之间存在债权债务关系、与华远公司之间不存在债权债务关系为由，作出认定意见：对申报人申报的117-1-1001号住宅房屋不予认定。 截止至华远公司破产重整受理之日，涉案房屋尚未达到交付条件，华远公司未向原告交付涉案房屋，亦未为原告办理产权登记手续。 本院认为，债权人以购房者名义申报债权，管理人经审查存在虚假按揭、以房抵债、设定让与担保等形式的，人民法院应按基础法律关系的性质认定债权。本案中，原告与被告华远公司签订的《华远世纪城预订房合同》，不存在无效事由，应认定有效。但该合同实际是以原告、被告、第三人之间相互存在的债权债务关系为基础的以物抵债合同。至华远公司破产重整受理之日，被告尚未将涉案房屋交付原告，未为原告办理产权登记手续，故涉案房产属于被告的破产财产。在人民法院已经受理华远公司破产重整申请的情况下，如继续履行以物抵债协议，其后果将使原告事实上取得物权，对其他债权人不公，违反破产法公平清偿债务原则。另河北省唐山市中级人民法院对董子丰、岳振林与华远公司建设工程施工合同纠纷一案已作出（2019）冀02民初623号生效判决，确认董子丰、岳振林在被告华远公司享有工程款3065万元的债权及利息债权，董子丰、岳振林在3065万元工程款范围内对位于遵化市承建部分折价或拍卖的价款按照法律规定享有优先受偿权。被告管理人亦对董子丰、岳振林申报的工程款予以认定，并认定其在相应范围内对华远世纪城Ａ10标段116、117、118号楼承建部分折价或拍卖的价款按照法律规定享有优先受偿权。在此情况下，原告再次主张涉案房产的相关权利，如果被告予以认定，亦会造成被告重复履行。因此，华远管理人解除与原告的《华远世纪城预订房合同》，符合法律规定。原告要求被告华远公司交付案涉房产、协助办理所有权变更登记手续、撤销被告管理人作出的《解除合同通知书及关于对崔学文申报债权的审查意见》的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。另，案件受理费应以原告变更后的诉请内容予以收取。 依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告崔学文与被告唐山华远房地产开发有限公司于2016年9月20日签订的《华远世纪城预订房合同》有效； 二、驳回原告崔学文的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由原告崔学文负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判长  张翠艳 审判员  汪艳君 审判员  张力卿 二〇二一年三月十六日 书记员  徐晓磊