山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终13970号上诉人（原审被告）：山东趣学田商业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：王俊强，总经理。委托诉讼代理人：宋**，山东睿扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：马延轲，山东睿扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东星工坊影视文化有限公司，住所地济南市。法定代表人：王维旭，总经理。委托诉讼代理人：韩坤，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：单思润，山东京堂木律师事务所律师。原审被告：王俊强，男，1981年6月8日出生，汉族，住济南市。上诉人山东趣学田商业管理有限公司（以下简称趣学田公司）因与被上诉人山东星工坊影视文化有限公司（以下简称星工坊公司）及原审被告王俊强房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初5861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月21日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。趣学田公司上诉请求：1.撤销济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初5861号民事判决，改判驳回星工坊公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由星工坊公司承担。事实与理由：一、一审判决认定趣学田公司不存在拒付租金的正当理由，因而认定星工坊公司有权解除涉案租赁合同，系认定事实错误。《合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。星工坊公司交付给趣学田公司的房屋没有用电设施及电缆，无法满足装修及正常经营使用，趣学田被迫自费安装电缆，且房屋因两次因漏雨对趣学田公司造成巨大损失，故星工坊公司交付的房屋不符合使用条件，趣学田公司基于上述事实拒付租金符合上述法律规定。二、一审判决判令趣学田公司向星工坊公司支付违约金无事实和法律依据。如前所述，本案趣学田公司并不存在拒付租金的违约行为，只是根据《合同法》的规定行使先履行抗辩权。因星工坊公司交付的房屋不符合合同约定且不具备正常使用的条件，使趣学田公司为此支付了电缆安装费且因漏雨遭受了巨大的损失，违约方实际上是星工坊公司而非趣学田公司。因此，一审判决判令趣学田公司向星工坊公司支付违约金无事实和法律依据。三、退一步说，即使趣学田公司违约，原审法院关于违约金的计算也是错误。首先，根据2019年7月3日的《会议纪要》首期租金356884元的付款时间应当为2019年7月15日，2019年7月31日前支付剩余326884.75元，而趣学田公司于2019年7月15日前已经共计支付45万元，超过应付款，后于2019年7月21日支付5万元，2019年8月9日支付20万元，截至2019年7月31日实际付款50万元，但在2019年8月9日已经补足，且在7月份，双方已经就电缆及漏雨问题开始协商，星工坊公司此时以及起诉前从未主张过违约金，应当视为首期租金已依约交纳，原审法院判决自2019年7月3日起支付违约金明显错误。四、原审判决确定的违约金过高，应予调整。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。本案中，合同约定的违约金为年租金的日千分之二，而实际损失应当为应付未付租金的利息损失，因此法院应当调整为应付未付租金的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。原审法院判决为1.95倍的贷款市场报价利率无事实和法律依据。五、原审法院判决解除合同，会给趣学田公司带来巨大损失，破坏区位营商环境，影响恶劣。趣学田公司系因星工坊公司宣传的打造“星工坊飞尔姆乐园”项目招商而来，为了帮助园区的招商运营，趣学田公司投入500多万元对涉案租赁物进行了装修，在园区领导交接期间，趣学田公司发现了三楼有通电电缆，但趣学田公司承租的二楼四楼却缺失通电电缆，为了尽快推进招商运营工作，不惜先自掏腰包帮星工坊公司建设通电设施，于此同时也与几家符合园区定位的企业签订合同，如果星工坊公司有合作诚意，本园区可以运营的很好。但现如今，原审法院却仅因趣学田公司为了协商解决电缆施工费用及免租期而延期支付租金的问题就直接判决合同解除，对于趣学田公司太不公平，这样一来，趣学田公司投入的500多万装修成本将血本无归，已经招商进入园区已与趣学田公司签订的出租协议的企业或者机构也将处于不稳定状态，势必影响企业以及老百姓对本园区的看法，破坏本区域的营商环境。星工坊公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求人民法院依法驳回趣学田公司上诉请求。一、星工坊公司作为房屋出租方，已将房屋现状如实告知趣学田公司并交付房屋，不存在趣学田公司所述先履行抗辩权问题。趣学田公司也在房屋租赁合同中明确表示已充分了解出租房屋的具体状况，趣学田公司可以根据自身需要对室内相关区域进行二次装修，二次装修由趣学田公司自行组织实施，自行承担费用。因此，趣学田公司所述无用电设施及电缆只是恶意拖欠房租的理由，星工坊公司对园区内所有租户均为现房出租，租户入住后均根据自身经营需要自行安装相关设施设备，费用自担。二、趣学田公司作为法人组织，应当具备较一般人更高的风险意识和审查能力，因其签订合同时未尽到应尽的审查义务，所造成的损失应当由其自身承担责任。三、星工坊公司已经于2019年12月24日将解除租赁协议的通知张贴于趣学田公司的办公场所，趣学田公司并未在法律规定的异议期内提出异议，因此合同应于2019年12月30日解除。四、双方签订的租赁合同中，明确载明了违约金的计算方式，该计算方式是双方认可的并同意受该违约金计算方式约束。因此，原审法院所认定的违约金的计算方式正确。王俊强未作陈述。星工坊公司向一审法院起诉请求：：1、判令确认星工坊公司与趣学田公司签订的《租赁合同书》（合同编号为XGF-SW-2019-008、XGF-SW-2019-009）于2019年12月24日解除；2.判令趣学田公司向星工坊公司支付自2019年7月1日至2019年12月31日欠缴的房屋租金740653.5元及2020年首期房租802772元；3.判令趣学田公司向星工坊公司支付违约金615209.18元（以年租金1627537.5元为基数，自2019年7月1日起按千分之二/天的标准计算至2020年1月7日，自2020年1月7日至实际清偿之日违约金另行计算）；4.判令王俊强对上述第2、3项趣学田公司应付款项承担连带责任；5.判令趣学田公司向星工坊公司支付因其违约装修对星工坊公司造成的损失244752.07元。一审法院认定的事实：关于合同缔约情况。2019年，星工坊公司（甲方）与山东自觉力教育科技有限公司（乙方，山东自觉力教育科技有限公司于2019年5月8日更名为趣学田公司）签订合同编号分别为XGF-SW-2019-008、XGF-SW-2019-009的星工坊?飞尔姆乐园租赁合同书（经营）两份，约定，乙方向甲方承租位于山东省济南市市中区英雄山路165号幢10C区二层区域、四层部分区域，建筑面积分别为3300平方米、915平方米（以下简称“出租房屋”，具体租赁位置详见附件：平面参考图）；经甲乙双方确认，乙方已经充分了解出租房屋的具体状况，乙方可以根据自身需要对室内相关区域进行二次装修，二次装修由乙方自行组织实施，自行承担费用，风险自担；乙方须在该场地内按照中国济南星工坊文化产业园区规定的经营项目（品牌）合法经营，经营范围仅限为：青少儿教育培训及相关业态；出租房屋的租赁期限为10年，均自2019年1月1日起至2028年12月31日止，其中免租期均为180天，自2019年1月1日至2019年6月30日，正式计租日期自2019年7月1日开始，双方租赁关系的建立，从本合同签订之日开始；承租期间，因使用出租房屋所发生的全部费用由乙方自行承担，包括但不限于物业管理费、能源费、停车服务费、出租房屋公用事业费用、水电费等；乙方向甲方缴纳履约保证金分别为20万元整、7万元整，应于合同签订后三个工作日内支付，合同终止后30日内，如不存在本合同规定情形的，履约保证金余额（如有）无息退还，但因乙方违约，保证金将不予退还，同时甲方保留向乙方追讨赔偿的权利；甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金、物业费、违约金或其他任何应付款项；如乙方对该房屋进行装饰装修过程中造成甲方及/或第三方人身损害及/或财产损失，应由乙方自行负责全部赔偿；乙方拖欠租金的，除应及时补交下期租金外还应向甲方支付违约金，违约金金额为每逾期一日，乙方需按年租金的2‰向甲方支付违约金，如无另行约定的，其它违约事项的违约金，均按每逾期一日乙方需按年租金的2‰向甲方支付违约金计算；乙方出现延迟支付租金超过一个月的情形的，甲方有权解除本合同，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿，并同时承担由此给第三方造成的损失，根据上述情形或其他合同约定因乙方违约行为而单方解除合同的，甲方应书面通知乙方迁离以及交回出租房屋，且甲方有权中断该出租房屋的水、电使用权并采取其他强制措施，乙方不得以此为由要求退还履约保证金……乙方发生上述违约情况时，甲方有权另行要求乙方支付相当于三个月租金（按终止日前十二个月的月平均水平计算）的违约金；本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后15日内，乙方应当将该房屋交还甲方；无论任何原因，交还期满后乙方仍未能将符合要求的该房屋交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付占用费……就合同附件关于房屋租金部分，编号为XGF-SW-2019-008的租赁合同约定第一年每平方米租金为2.25元/天，年租金为1373625元（含180天免租期）；第二年每平方米租金为2.25元/天，年租金为2710125元……以上均不含租赁房屋的物业管理费、水费、电费等其他费用，租金从租赁期开始之日起计，第一年首期租金为686812.5元，乙方在签订本合同后的三个工作日内须向甲方支付首期租金的50%即343406.25元，剩余50%首期租金即343406.25元于签订本合同后90日内向甲方支付，后续租金每三个月视为一期，应于第二个计租日起的十个工作日前支付。编号为XGF-SW-2019-009的租赁合同约定第一年每平方米租金为1.5元/天，年租金为253912.5元（含180天免租期）；第二年每平方米租金为1.5/天，年租金为500963元……以上均不含租赁房屋的物业管理费、水费、电费等其他费用，租金从租赁期开始之日起计，第一年首期租金为126956.25元，乙方在签订本合同后的三个工作日内须向甲方支付首期租金63478元，剩余首期租金即63478.25元于签订本合同后90日内向甲方支付，后续租金每三个月视为一期，应于第二个计租日起的十个工作日前支付。上述两份租赁合同落款处均加盖星工坊公司、自觉力教育科技有限公司的合同专用章，并加盖法定代表人名章。2019年7月3日，星工坊公司与趣学田公司召开沟通面谈并形成会议纪要，载明：“一、基本情况……2.2018年7月星工坊公司与客户山东凯斯克商业管理有限公司签订租赁合同（合同编号：XGF-SW-2018-021）……客户已缴纳履约保证金200000元。经三方（甲方星工坊公司、乙方山东凯斯克商业管理有限公司、丙方山东自觉力教育科技有限公司）平等自愿协商并签订三方协议（协议编号：XGF-SW-2019-010）……原合同履约保证金200000元转为新合同（合同编号：XGF-SW-2019-008）履约保证金，新合同于2019年4月3日签订……4.2018年7月星工坊公司与客户山东童音教育科技股份有限公司签订租赁合同（合同编号：XGF-SW-2018-023）……客户已缴纳履约保证金70000元。经三方（甲方星工坊公司、乙方山东童音教育科技股份有限公司、丙方山东自觉力教育科技有限公司）平等自愿协商并签订三方协议（协议编号：XGF-SW-2019-011）……原合同履约保证金70000元转为新合同（合同编号：XGF-SW-2019-009）履约保证金，新合同于2019年4月3日签订……二、协商内容1.趣学田公司同意按照合同（合同编号分别为XGF-SW-2019-008、XGF-SW-2019-009）要求履约，同意在2019年7月15日前向星工坊公司先支付部分首期租金356884元，2019年7月31日前支付剩余326884.75元……”关于合同履约情况。星工坊公司及趣学田公司均认可合同订立后，趣学田公司共计支付租金886884元（星工坊公司主张上述款项中含履约保证金）。星工坊公司主张趣学田公司未按约支付租金构成违约，而趣学田公司辩称系因星工坊公司违约，趣学田公司才未付剩余房租，趣学田公司的主张主要基于以下几点：1.星工坊公司未如实告知涉案房屋内不具备用电设施及电缆、不符合交付条件；2.涉案房屋漏雨后星工坊公司迟迟不予维修；3.采取诸如不开通电梯等措施阻止趣学田公司正常经营；4.因星工坊公司与案外人的纠纷，济南市历下区人民法院于2020年4月向趣学田公司送达协助执行通知书，要求趣学田公司协助查封星工坊公司在趣学田公司处应收房屋租金480万元。星工坊公司表示系因趣学田公司拒不支付租金故而其采取不开通电梯的行为督促趣学田公司履行支付租金的义务。星工坊公司与趣学田公司均认可趣学田公司对涉案房屋进行了诸如电缆施工等安装、装修，双方于2019年7月就电缆、免租期等问题进行磋商，但因双方未就相关内容未达成一致，双方均未在会议纪要上签字盖章。关于合同解除问题。星工坊公司主张确认涉案两份租赁合同于2019年12月24日解除，趣学田公司不同意解除涉案租赁合同。为证明其主张，星工坊公司提交落款日期为2019年12月24日的《解除租赁协议通知书》，并主张其于2019年12月24日将解除租赁协议通知书通过ems邮件向趣学田公司邮寄送达，并且张贴在趣学田公司办公场所。趣学田公司对此不予认可，但其提交的证据即其与案外人济南沃德健身有限公司的《租赁合同解约函》中载明“因山东星工坊影视文化有限公司在2019年12月30日在我司的租赁场地中张贴《解除租赁协议通知书》（内容为解除与山东趣学田商业管理有限公司租赁关系）……双方在友好协商后达成一致，于2020年1月3日解除租赁合同”。星工坊公司提交的《解除租赁协议通知书》主要内容为：根据上述两份合同编号分别为XGF-SW-2019-008、XGF-SW-2019-009的租赁合同书之约定，趣学田公司2019年度应缴纳房租共计1627537.5元，截至2019年12月17日趣学田公司仅缴纳房租886884元，欠缴房租740653.5元，2019年12月17日前趣学田公司应缴纳2020年首期房租802772元，但趣学田公司并未按合同约定时间缴纳，合计欠缴房租1543525.5元。因趣学田公司未按《租赁合同书》支付租金的行为已严重构成合同违约，按照合同第十三条第6项规定，星工坊公司有权解除合同，经星工坊公司办公会决定自即日（2019年12月24日）起解除双方的租赁合同，请趣学田公司在接到通知后10日内腾退房屋、付清费用，并根据《租赁合同书》第十三条第5项规定承担违约责任，即拖欠房租每逾期一日，趣学田公司需按年租金的2‰向星工坊公司支付违约金（3255.075元/天）。关于星工坊公司主张的因趣学田公司装修而对其造成的损失问题。星工坊公司为此提交编号为XGF-SW-2019-006的租赁合同书复印件、补充协议以及其自行制作的营收明细表一份，欲证明因趣学田公司装修导致一楼商户无法正常营业致使星工坊公司为承租人增加免租期从而造成租金收益损失，以及因趣学田公司装修施工致使本应营收高峰的暑假期间营收不及3、4月份的一半的事实。趣学田公司对此不予认可，认为前述证据的真实性均无法确定，且与本案无关。另查明，趣学田公司系自然人独资的有限责任公司，王俊强系该公司法定代表人和唯一股东。星工坊公司主张趣学田公司和王俊强出现财产混同的情况，为此提交王俊强向星工坊公司的转款记录，并主张前述转款记录系王俊强代趣学田公司支付的涉案房屋租金；趣学田公司认可前述王俊强向星工坊公司转款的事实，但称款项系趣学田公司向王俊强的借款，与本案无关。一审法院认为，房屋租赁合同是指出租人将符合约定的房屋交付承租人使用、收益，承租人按约支付租金的合同。星工坊公司与趣学田公司签订的两份星工坊?飞尔姆乐园租赁合同书（经营）系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，因此两份租赁合同均合法有效，星工坊公司应将符合约定的涉案房屋交付趣学田公司，趣学田公司应按约支付房屋租金。趣学田公司辩称星工坊公司未如实告知涉案房屋内不具备用电设施及电缆且涉案房屋不符合交付条件、房屋漏雨后星工坊公司迟迟不予维修，但涉案租赁合同并未对电缆等项目做单独约定，且趣学田公司在涉案租赁合同中已经确认其已充分了解出租房屋的具体状况，加之趣学田公司未提交有效证据证实星工坊未尽到及时维修、修缮义务，趣学田公司该项辩驳无事实依据，一审法院不予支持。济南历下区人民法院系于2020年4月向趣学田公司送达协助执行通知书，而趣学田公司自2019年起便欠付租金，该欠付租金行为并不能归因于历下区人民法院的查封行为，趣学田公司该项辩驳与本案并无关联性，一审法院不予支持。趣学田公司提交照片拟证实星工坊公司拒不开通电梯影响其正常经营故而其拒不缴纳租金，星工坊公司对此不予认可，趣学田公司提交的照片无法反映拍摄时间及租期内电梯整体运行情况，鉴于星工坊公司自认系因趣学田公司拒不支付租金故而其采取不开通电梯的行为督促趣学田公司支付租金，星工坊公司的该行为仅能证明系在合同履行过程中存在瑕疵，但不能成为趣学田公司拒绝支付租金的法定或约定事由，故趣学田公司该项辩驳，一审法院不予采信。综上，一审法院认定星工坊公司已履行涉案房屋的交付义务，但趣学田公司并未按约履行支付租金的义务，趣学田公司构成违约，应承担违约责任。因趣学田公司2019年度未按约支付租金，且不存在拒付租金的正当理由，因此星工坊公司有权解除涉案两份合同租赁书。关于合同解除时间问题，因星工坊公司并未提交充分有效的证据证实其于2019年12月24日将解除租赁协议通知张贴于趣学田公司办公场，但根据趣学田公司提交的证据《租赁合同解约函》，可以认定星工坊公司关于解除合同的通知已于2019年12月30日到达趣学田公司，而趣学田公司并未在合理期限内就合同解除问题提出异议，因此一审法院确认星工坊公司与趣学田公司之间签订的合同编号分别为XGF-SW-2019-008、XGF-SW-2019-009的星工坊??飞尔姆乐园租赁合同书（经营）于2019年12月30日解除。关于欠付租金问题。2019年度趣学田公司应付租金共计1627537.5元，其已付租金886884元，欠付租金740653.5元，因涉案租赁合同自2019年12月30日解除，因此星工坊主张趣学田公司支付2019年度未付租金740653.5元的诉讼请求，有事实及法律依据，一审法院予以支持。前述已经提及涉案租赁合同已于2019年12月30日解除，自2020年起星工坊公司与趣学田公司之间已经不存在房屋租赁关系，因此便不存在趣学田公司支付2020年度首期租金的问题，故而星工坊公司关于主张趣学田公司支付2020年首期租金的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持，考虑到趣学田公司于涉案租赁合同解除后并未搬离并交付涉案房屋，因此星工坊公司可另行向趣学田公司主张该期间的房屋占有使用费。关于损失数额问题。星工坊公司提交的其与案外人娄钦霞签订的租赁合同书系复印件，补充协议未载明签订日期，且其载明的免租期截止时间仅仅比租期早一日，一审法院对其真实性不予认定。2019年1月至2019年12月营收明细表系星工坊公司自行制作，其数据无法核实，且影响营收的因素诸多，该营收明细与本案并无关联性，一审法院不予采信，对于星工坊公司主张的该项损失一审法院不予认定。关于违约金问题。根据星工坊公司提交的2019年7月3日的会议纪要，涉案两份租赁合同的签订日期均为2019年4月3日，而按照租赁合同约定，第一年首期租金813768.75元（686812.5元+126956.25元），趣学田公司应在合同签订后90日内即2019年7月2日前付清，剩余租金813768.75元应在第二个计租日即2019年10月1日起的十个工作日前即2019年10月18日前支付，又因星工坊公司主张其所述的租金包含履约保证金，趣学田公司未对此提出异议并提交证据证实不包含履约保证金，故趣学田公司的第一年首期租金的支付已经构成违约，其应自2019年7月3日起承担逾期违约责任。星工坊公司主张依照涉案租赁合同书中的相关约定计算违约金，即以年租金1627537.5元为基数，每逾期一日，按年租金的2‰计算违约金，但此违约金约定比例过高，应予以调整，加之星工坊公司未提交充分有效证据证实其实际损失数额，故而一审法院酌情参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，酌情按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.95倍计算利息，由于2019年8月20日以后取消中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，因此，一审法院酌情将违约金调减为以年租金1627537.5元为基数，自2019年7月3日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.95倍计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算至实际付清之日止。趣学田公司系自然人独资公司，王俊强作为该公司唯一股东及法定代表人，未提交有效证据证明趣学田公司财产独立于其自己的财产，就本案而言，其应当对趣学田公司对星工坊公司应付的债务承担连带清偿责任。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认星工坊公司与趣学田公司签订的合同编号分别为XGF-SW-2019-008、XGF-SW-2019-009的星工坊?飞尔姆乐园租赁合同书（经营）于2019年12月30日解除。二、趣学田公司于判决生效之日起十日内向星工坊公司支付2019年度未付房屋租金740653.5元。三、趣学田公司于判决生效之日起十日内向星工坊公司支付违约金（以年租金1627537.5元为基数，自2019年7月3日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.95倍计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算至实际付清之日止）。四、王俊强对上述判决第二、三项所确定的趣学田公司应付款项承担连带清偿责任。五、驳回星工坊公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12034.5元，案件申请费5000元，由星工坊公司负担5634.5元，趣学田公司负担11400元。二审中，星工坊公司提交济南市历下区（2019）鲁0102民初8390号民事判决书复印件，证明趣学田公司向山东鑫海投资有限公司借款，法院判决星工坊公司按照年利率24%支付利息。趣学田公司对该证据的真实性有异议，且认为该证据与本案无关联。星工坊公司及趣学田公司均提交本院（2019）鲁01民初2078号民事判决书及山东省高级人民法院（2020）鲁民终2656号民事判决书。上述判决表明，中国重型汽车集团有限公司与星工坊公司因涉案房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日作出（2019）鲁01民初2078号民事判决，判决：一、中国重型汽车集团有限公司与星工坊公司之间的租赁协议及补充协议于2019年7月31日解除，星工坊公司于判决生效之日起三十日内腾空涉案房屋并返还给中国重型汽车集团有限公司；二、星工坊公司于判决生效之日起十日内支付中国重型汽车集团有限公司2019年7月31日前的租金共计5136.64万元，2019年8月1日至实际返还涉案房屋之日的占有使用费参照合同约定的租金标准支付；三、星工坊公司于判决生效之日起十日内支付中国重型汽车集团有限公司违约金，具体标准为：2017年迟延支付租金的违约金以1953.36万元为基数，按照日万分之一的标准，自2017年12月16日计算至实际履行完毕之日；2018年迟延支付租金的违约金以2013.56万元为基数，按照日万分之一的标准，自2018年12月16日计算至实际履行完毕之日。四、驳回中国重型汽车集团有限公司的其他诉讼请求。判决作出后，星工坊公司提起上诉，山东省高级人民法院于2020年11月5日作出（2020）鲁民终2656号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。经审理，一审认定的其他事实符合法律规定，本院对其予以确认。本院认为，已经生效的法律文书判决星工坊公司将涉案房屋返还给房屋所有权人中国重型汽车集团有限公司，星工坊公司与趣学田公司之间的租赁关系实际不能履行，一审判决确认合同解除，本院予以维持。趣学田公司主张其自费为涉案房屋安装了电缆等用电设施，因房屋漏水造成经济损失，要求星工坊公司对其上述损失承担赔偿责任，并以此作为延期支付租金的理由。但趣学田公司的上述主张属于独立的诉讼请求，因其未在一审中提起反诉，其可以另行起诉解决。趣学田公司主张一审认定的违约金过高，但未提交相应的证据，本院对此不予采信。综上，趣学田公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24069元，由上诉人山东趣学田商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  赵雯二〇二一年三月二十五日书记员  韩笑