广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初19446号原告：徐应斌，男，1979年10月4日出生，汉族。委托诉讼代理人：朱清源，广东青狮云岸律师事务所律师。委托诉讼代理人：穆迪升，广东青狮云岸律师事务所实习律师。被告：深圳市星越物业管理有限责任公司，住所地深圳市福田区福田街道金田大中华交易广场**2301，统一社会信用代码91440300MA5DDAK627。法定代表人：安洪双。被告：深圳时尚商业科技集团股份有限公司（曾用名：深圳时尚商业地产集团股份有限公司），住所地深圳市福田区深南大道与金田路交界西南深圳国际交易广场**2301，统一社会信用代码914403007798669156。法定代表人：郭菁丽。被告：霍尔果斯弘源企业管理有限公司，，住所地新疆伊犁州霍尔果斯卡拉苏河欧陆经典小区**楼**统一社会信用代码91654004MA77ECJ57G。法定代表人：丛福元。三被告共同委托诉讼代理人：廖海林，北京市盈科（广州）律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：沈士杰，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。原告徐应斌诉被告深圳市星越物业管理有限责任公司（以下简称星越公司）、被告深圳时尚商业科技集团股份有限公司（以下简称时尚公司）、被告霍尔果斯弘源企业管理有限公司（以下简称弘源公司）合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序独任审理，于2020年9月7日公开开庭进行了审理，原告及被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐应斌提出并变更诉讼请求如下：1、确认徐应斌与星越公司签订的《时尚ME.G0商业广场物业管理服务合同》解除；2、星越公司向徐应斌退还物业履约保证金7204.4元；3、星越公司赔偿徐应斌损失7204.4元；4、弘源公司退还咨询服务费（入场费）17135.3元；5、时尚公司对上述款项承担连带责任；6、本案诉讼费由被告承担。徐应斌另增加诉讼请求如下：请求解除徐应斌与弘源公司之间的《咨询服务合同》。事实与理由：徐应斌与星越公司签订了《时尚ME.G0商业广场物业服务合同》，经营期限为2017年12月23日至2019年12月2日。同时徐应斌也与弘源公司签订了《咨询服务合同》，收取咨询费17135.3元，实为星越公司向徐应斌收取的入场费。签订《物业合同》后，徐应斌对该商铺进行了装修等经营准备工作，但在开始经营前的2019年8月26日，徐应斌收到商业广场业主深圳市地铁集团有限公司（下称地铁集团）发出的通知，称地铁集团与时尚公司就华新站地下空间商业项目所签订的合同已经于2019年8月26日终止，要求徐应斌立即停止经营并在限定时间内迁离。时尚公司与地铁集团的合同于2019年8月26日终止后，时尚公司已无权将商铺出租给徐应斌，也无权收取入场费等费用。根据相关法律规定及物业合同的约定，徐应斌已经于2019年10月9日委托律师向各被告发出律师函，宣布从8月26日起解除与星越公司的物业合同并要求退还履约保证金、多收取的物业费及入场费，赔偿违约金及店铺装修费用等经济损失。星越公司一直未退还并赔偿上述款项，徐应斌只得向法院起诉，请求法院维护徐应斌的合法权益。时尚公司、弘源公司与星越公司在合同的实际履行、财务状况中存在大量的混同状况，因此徐应斌将时尚公司、弘源公司列入共同被告。星越公司辩称：徐应斌所述的内容与客观事实明显不符，徐应斌自身存在一直拖欠管理费的根本性违约情况下，反过来起诉星越公司要求承担责任。徐应斌要求退还各种费用及承担违约金的诉讼请求根本没有事实及法律依据，依法应当全部驳回。具体理由如下:一、星越公司与徐应斌双方的物业服务合同的履行与地铁集团和时尚公司之间的租赁纠纷无关，地铁集团，地铁集团的公告不属于不可抗力事件持续经营，正常享受服业服务的情况下，竟然以物业合同外其他人的租赁纠纷为由单方解除物业合同，其解除行为显然是非法的，应由徐应斌自身承担所有法律责任。1、地铁集团、地铁集团的文件提及的是地铁集团与时尚公司的租赁关系问题徐应斌与星越公司之间的物业服务关系有着本质的区别，作为案外人的地铁集团在无星越公司授权的情况下，根本无法代替星越公司作出意思表示。2、地铁集团、地铁集团的公告文件合法性与否回或撤销，最终情况如何，现无法得知。因地铁集团与时尚公司之间的租赁纠纷正在深圳国际仲裁院审理过程中，案号为（2019）深国仲受5109号。3、涉案商铺所属商场至今仍未归还给地铁集团，仲裁结果未出来之前，地铁集团，地铁集团也无权直接强行收回相对性，地铁集团，地铁集团与时尚公司之间的合同关系利义务内容、经济纠纷，由合同双方解决，在解决过程中可能撤回申请、提出新的要求、放弃权利变更合同内容、和解等等，但该些内容与徐应斌和星越公司均无关。4、星越公司与地铁集团不存在合同关系，徐应斌与地铁集团也不存在合同关系。星越公司就涉案物业的物业服务权限来源于徐应斌与星越公司之间的物业服务合同约定，星越公司与徐应斌之间的物业服务也与地铁集团、时尚公司均无关。即使徐应斌与案外人另行建立合同关系，徐应斌与案外人之间的合同关系也与星越公司无关，徐应斌也不得基于此作为抗辩理由对抗星越公司。二、徐应斌陈述的由其他案外人收到的费用显然与星越公司无关。并且该案纠纷是物业服务合同纠纷，与徐应斌主张的其他费用属不同的案由，依法应由徐应斌另寻途径解决，本案不应一并调处。三、徐应斌自与星越公司建立物业服务关系后，一直在使用涉案商铺经营，享受了物业管理服务，实现了合同目的，依法应当根据物业合同的约定交付管理费用给星越公司，然而徐应斌一直恶意拖欠物业管理费，徐应斌的行为属根本性违约，应当由徐应斌承担所有的法律责任。1、经核实，徐应斌缴纳的管理费仅仅到2019年8月22日（同样据了解，徐应斌本应交给商铺出租方深圳市迈超商业运营有限责任公司的租金却仅仅交到2019年7月20日，此后也一直拖欠）。2、根据物业合同约定，徐应斌本应在2019年7月前预付下两个月的管理费，但事实上至今未付，而徐应斌的撤场时间在是2019年8月25日之后。3、地铁集团、地铁集团的公告文件是2019年8月25发出月26日退场（暂不论该公告合法与否，是否影响原被告之间的合同关系），即徐应斌在地铁集团的公告文件发出之前一个月即已经开始恶意拖欠管理费。经星越公司催缴，徐应斌仍不理会。现徐应斌借地铁集团的公告文件反而自己提出解除合同，徐应斌规避法律责任的目的显而易见。4、根据物业合同约定，合同期内，非因甲方（即星越公司）原因乙方（即徐应斌）单方面要求解除合同或乙方违约的履约保证金不予返还。鉴于徐应斌自身的恶意拖欠物业费用的违约行为，在确定解除物业关系的情况下，履约保证金不应退还，且徐应斌仍需补足所欠的物业费用，星越公司保留追偿的权利。综上所述，本案中，徐应斌在自身恶意拖欠物业管理费的情况下，借此后案外人地铁集团一份普通的公告，竟然反过来单方解除合同要求星越公司承担责任，其理由显然是无法成立的。星越公司已经依约为徐应斌提供物业服务，履行了应当履行的义务；徐应斌正常经营，享受服务服务，却拖欠星越公司物业费用，是严重的违约行为，故最终应当由徐应斌自己承担所有的法律责任，法院应当驳回徐应斌的全部请求。时尚公司辩称：同意星越公司的答辩意见。同时时尚公司认为，徐应斌要求时尚公司承担连带责任的诉讼请求根本没有事实及法律依据，依法应当全部驳回。具体理由如下：1、徐应斌与时尚公司未签订过任何协议，也未收取过徐应斌的款项。时尚公司不是物业合同相对人，不是物业合同履约主体。时尚公司与徐应斌不存在合同关系；徐应斌与星越公司之间的物业合同关系与时尚公司无关。2、时尚公司与星越公司是相互独立的法人，不存在徐应斌所谓的人格混同的问题，徐应斌亦未提供任何证据证实存在混同，应承担举证不能的法律后果。3、人民法院在个案中否认公司人格的判决的既判力仅仅约该诉讼的各方当事人，不当然适用于涉及该公司的其他诉讼，不影响公司独立法人资格的存续。4、地铁集团、地铁集团与时尚公司之间的租赁合同纠纷正在深圳国际仲裁院审理过程中2019）深国仲受5109号。涉案商铺所属商场至今仍未归还给地铁集团。该仲裁案裁决结果现根本无法确定，并且目前正在协商和解过程中，极有可能最终确定租赁合同继续履行，从而最终维持数百家小商户的稳定。5、时尚公司与地铁集团之间的租赁纠纷与本案由星越公司提供物业服务的物业合同纠纷无关。弘源公司辩称：徐应斌要求退还咨询费（入场费）的理由是无法成立的。具体理由如下:一、首先同意星越公司的答辩意见。二、弘源公司就徐应斌入驻案涉商铺已经提供了咨询服务，徐应斌早在2017年12月就已经入驻时尚ME.GO商业广场。弘源公司提供给徐应斌的居间服务已经完成，所收取的服务费（入场费）不应退还。三、该案纠纷是物业服务合同纠纷，与徐应斌主张的服务费（入场费）属不同的案由（居间服务），依法应由徐应斌另寻途径解决，本案不应一并调处。四、弘源公司与徐应斌之间的居间服务纠纷，福田法院无管辖权，应由弘源公司所在地人民法院管辖。五、徐应斌在19442号租赁合同纠纷案（起诉深圳市迈超商业运营有限责任公司及时尚公司）中同样主张了要返还17135.3元入场费，属于重复主张，违反一事不再理原则。经审理查明，2017年11月22日，徐应斌（乙方）与星越公司（甲方）签订《物业管理服务合同》，约定甲方为乙方经营的案涉商铺提供物业服务；商铺面积为69.94平方米；管理费单价不高于每月每平方米70元；合同期限为24个月，即自2017年12月23日至2019年12月22日；付款方式为每两个月收取一次物业费用，每满2个月，乙方须提前7个工作日向甲方预付后2个月的管理费。合同第四章违约责任约定，管理费拖欠三日，甲方有权对乙方商铺予以停业整顿；拖欠七日视为乙方根本违约，从第八日起，甲方有权解除合同，乙方已经缴纳的一切费用包括履约保证金不予退还。合同期内，非因甲方的原因乙方单方面要求解除合同或乙方违约的，履约保证金不予返还。因甲方违约乙方要求解除合同的，甲方应承担两个月物业管理费作为违约金，不承担乙方经营利润及其他一切损失。同日，弘源公司（甲方）与徐应斌（乙方）签订《咨询服务合同》，约定由甲方为乙方承租的案涉商铺提供咨询服务，提供咨询服务的期限为2017年12月23日至2019年12月22日止；咨询服务费收费标准为0元。但双方另约定乙方应于合同签订当日，一次性向甲方支付综合服务费共计17135.3元，该款项是甲方为配合乙方工作所额外产生服务费用的补偿金，不予以返还。此后，星越公司出具了《ME.GO商业广场专用收款收据》，确认收取了徐应斌支付的物业履约保证金7204.4元。弘源公司出具了《ME.GO商业广场专用收款收据》，确认收取了徐应斌支付的服务费17135.3元。2019年8月26日，深圳市地铁商业管理有限公司向华新站地下空间商业项目各经营商户发出《公告》称，地铁集团，地铁集团与时尚公司签订的租赁合同已于2019年8月25日终止公司不再拥有该租赁物业的承租权。地铁集团。地铁集团已启动与时尚公司相关费用结算及场地交接等工作v>2019年10月10日，徐应斌委托律师向星越公司、时尚公司、弘源公司及案外人深圳市迈超商业运营有限责任公司（以下简称迈超公司）发送《律师函》称，2019年8月26日，徐应斌收到地铁集团发出的通知，通知称地铁集团与各公司就华新站地下空间商业项目所签订的租赁合同已经于2019年8月26日终止，鉴于此，各公司无权将商铺出租给徐应斌，也无权收取物业管理费、入场费等费用。徐应斌有权解除合同，要求退还押金、赔偿违约金及装修费等经济损失。庭审时，徐应斌确认其支付物业管理费至2019年8月22日，其于2020年1月左右才搬离案涉商铺。另查，2017年11月22日，徐应斌（乙方、承租方）与迈超公司（甲方、出租方）签署《租赁经营合同》约定，甲方将案涉商铺出租给乙方使用，租赁期限自2017年12月23日至2019年12月22日止；乙方按合同约定的日期进场装修，乙方经营餐饮，经营品牌为薄荷烫捞；商铺面积为69.94平方米，每平方米每月的租金为245元。徐应斌因与迈超公司之间的房屋租赁合同纠纷，向本院提起诉讼请求如下：1、确认徐应斌与迈超公司签订的《时尚ME.GO商业广场租赁经营合同》已经于2019年8月26日解除；2、迈超公司向徐应斌退还两个月租赁履约保证金30361.4元；3、迈超公司赔偿徐应斌违约金15180.7元；4、迈超公司赔偿徐应斌店铺装修损失49971元；5、时尚公司对上述款项承担补充连带责任；6.本案诉讼费由迈超公司、时尚公司承担。该案庭审时，徐应斌另增加一项诉讼请求为迈超公司、时尚公司向徐应斌返还进场费17135.3元。本院就该案作出（2020）粤0304民初19442号民事判决，判决：驳回徐应斌的诉讼请求。此后，徐应斌不服该判决，上诉至深圳市中级人民法院。该院于2021年1月19日作出（2020）粤03民终25436号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。该判决已生效。又查，时尚公司就其与地铁集团之间的房屋租赁合同纠纷向深圳国际仲裁院申请仲裁，案号为（2019）深圳仲受5109号，目前该案仍在审理中。再查，星越公司于2020年9月7日向本院出具说明称，其于2019年9月26日停止为案涉商铺所在商场（华新站地下空间）提供物业管理服务。本院认为，本案系合同纠纷。徐应斌与星越公司签订的《物业管理服务合同》、徐应斌与弘源公司签订的《咨询服务合同》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方皆应按照合同约定履行相应的义务。关于案涉《物业管理服务合同》解除的问题。星越公司确认其已于2019年9月26日停止对案涉商铺提供物业服务，案涉《物业管理服务合同》此后已无法继续履行，故本院酌情认定案涉《物业管理服务合同》已于2019年9月26日解除。关于履约保证金的返还问题。徐应斌主张由于时尚公司与地铁集团之间的房屋租赁合同于2019年8月26日解除，星越公司已无权利来源向其收取物业管理费，徐应斌有权要求解除案涉《物业管理服务合同》并退回履约保证金。对此，本院认为，首先，时尚公司与地铁集团之间的房屋租赁合同纠纷仍在深圳国际仲裁院审理过程中，双方之间的房屋租赁合同是否解除尚无定论；其次，根据案涉《物业管理服务合同》的相关约定，徐应斌最迟应于2019年8月14日向星越公司支付自2019年8月23日起两个月的物业管理费用，但徐应斌未支付任何费用，按合同约定，已构成根本违约。徐应斌抗辩称其有权行使不安抗辩权停止支付物业管理费用，但其未提交有效证据证明星越公司存在《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的徐应斌有权中止履行先履行债务的情形，且其未支付物业管理费用的违约行为发生在其述称的时尚公司与地铁集团解除房屋租赁合同之日前，故本院对徐应斌的抗辩理由不予采信。同时，前述徐应斌未支付物业管理费用的根本违约行为亦发生在星越公司停止对案涉商铺提供物业服务前。综上，徐应斌诉请被告星越公司退还履约保证金，无事实和法律依据，本院不予支持。至于徐应斌主张星越公司应赔偿其损失，其未能就其主张的损失存在且可归责于星越公司提供任何有效的证据，故该项诉讼请求因缺乏事实及法律依据，本院亦不予支持。关于案涉《咨询服务合同》的解除及综合服务费的返还问题。弘源公司主张该笔费用为居间服务费，但并未提交任何证据证明其为徐应斌提供了居间服务或其他咨询服务，本院对此不予采信。徐应斌主张该笔费用为进场费，根据合同的约定并结合现实商业活动中的商业惯例来看，本院对此予以采信。但因徐应斌与迈超公司之间的《租赁经营合同》约定的租赁期限为2017年12月23日至2019年12月22日，而徐应斌直至2020年1月才搬离案涉商铺。徐应斌已获得其支付该笔费用的相应对价，同时，该费用系徐应斌自愿支付且已约定不予退还，故徐应斌要求退回进场费，本院不予支持。案涉《咨询服务合同》已履行完毕，不存在解除的问题，徐应斌诉请解除该合同，本院不予支持。另，徐应斌诉请时尚公司应就星越公司及弘源公司的债务承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第一款第（七）项、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认原告徐应斌与被告深圳市星越物业管理有限责任公司于2017年11月22日签订的《物业管理服务合同》于2019年9月26日解除；二、驳回原告徐应斌的其他诉讼请求。案件受理费588.6元（已由原告预交），由原告徐应斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  杨**晶二〇二一年三月三十一日书记员  庄晓玲附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。