贵州省兴仁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2322民初5779号 原告：黔西南州优家物业管理有限公司，统一社会信用代码：91522300580687354H，住所地：贵州省黔西南州兴义市桔山街道鑫吉园小区**门面**。 法定代表人：陈大超，系公司总经理。 委托诉讼代理人：万正伦，贵州驭龙律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告:邹伦，男，1974年9月27日生，布依族，住贵州省兴仁市，现住贵州省兴仁市。 第三人：兴仁县水晶国际业主委员会，住所地：贵州省兴仁市水晶国际小区。 负责人：杨孔军，系业主委员会主任。 原告黔西南州优家物业管理有限公司（以下简称“优家公司”）与被告邹伦、第三人兴仁县水晶国际业主委员（以下简称“水晶国际业委会”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告优家公司的委托诉讼代理人万正伦，被告邹伦到庭参加诉讼，第三人水晶国际业委会经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告优家公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告立即向原告交纳从2017年10月19日起至2020年8月31日止所欠物业管理服务费5420元，并按136.46元／月从2020年9月1日起按月交纳直至原告与水晶国际业委会签订的《物业管理委托合同》履行终止时止；2.案件受理费由被告全部承担。事实和理由：原告于2018年1月1日与水晶国际业委会签订了《物业委托服务合同》，并在委托管理期限届满后于2019年12月31日续签《物业管理委托合同》，委托期限为从2019年12月31日至2021年12月31日止。根据原告与水晶国际业委会签订的合同约定：住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元向业主或者物业使用人收取。被告是水晶国际小区1栋9楼4号室业主，所住面积为136.46㎡，月应交金额为136.46㎡×l元／㎡月=136.46元，被告从2017年10月19日起至2020年8月31日共32个月未交过物业服务费，总计欠4243元。由于水晶国际小区2017年度以前系案外人贵州凤舞物业管理有限公司（以下简称“凤舞公司”）开展物业管理工作，凤舞公司提前结束物业服务工作后，于2018年2月1日将其对被告享有的2017年度的物业服务费债权372元转让给原告，因此被告共计欠付原告物业服务费4738元。在此期间，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，但被告无故拖欠物业管理费。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费，但被告均未予理睬，仍拒不交纳，给原告造成了严重的经济损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告邹伦辩称，一、被告于2016年10月8日与兴仁县腾辉房地产有限责任公司办理交房手续，领取钥匙，预交物管费1801.3元。直到2018年5月装修完毕并入住（有水费交纳记录证明）。根据本人交纳装修管理费272.9元、装修垃圾清运费545.8元的事实，这些费用被告可视为交纳的物管费。按照谁服务谁享受的原则，从2016年10月8日交房到2018年5月才入住，长达一年零七个月的时间里被告并没有享受到服务,原告不应该收取该一年零七个月的物管费用。二、原告公司经理陈大超长期不在水晶国际参与物业管理，水晶国际小区也没有明确公示由谁负责，因此导致管理混乱。管理不到位和安全隐患主要有以下几点：（一）小区管理人员无物业管理从业资格证。（二）保安无保安从业资格证。（三）小区无消防预案，无消防演练，存在安全隐患。（四）小区部分摄像头无网络，所以没有储存功能，也有安全隐患。（五）小区管理混乱，脏、乱、差的情况长期存在，垃圾清理不及时等。负一层、负二层外来人员车辆可以自由出入、畅通无阻，外来车辆乱停乱放，外来人员乱贴广告现象普遍，盗窃现象时有发生。三、被告与原告不存在合同关系，没有签订任何合同。根据《物业管理条例》第三十四条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同”。水晶国际业主委员会未召开业主委员会议和业主大会的前提下，私自与原告于2018年1月1日和2019年12月31日签订的《物业管理委托合同》无效。四、原告管理团队没有管理经验又缺乏法律意识，对国家法律既无敬畏又胆大妄为。2020年7月14月至2020年9月13日两个月的时间里，原告在水晶国际4栋两台电梯里擅自张贴被告的欠费情况，原告未经被告的允许公布其姓名、楼层号，侵犯了被告的隐私权、姓名权与名誉权，被告将追究原告的法律责任。五、根据《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定，原告擅自在电梯里公布被告的欠费情况是违法的。并且原告明知自己提供的服务有缺陷，不听取消费者意见和建议，一味追求利益，忽视管理。经营者提供的商品与服务消费者不满意，经营者既不整改纠正，又不提高服务质量，属于欺诈行为。综上。原告违反法律规定，私自与水晶国际业主委员会签订合同，忽视业主利益，管理混乱，小区脏、乱、差现象严重，同时擅自公布被告的隐私，违反法律规定，请求判如所请：一、原告与水晶国际业委会2018年1月1日和2019年12月31日签订的合同无效，被告无需缴纳物管费；二、原告擅自公布被告的隐私，侵犯姓名权、名誉权，判令原告向被告赔礼道歉，消除影响，并赔偿经济和精神损失10000元；三、本案案件受理费由原告全部承担。 第三人水晶国际业委会经本院合法传唤未到庭应诉，庭后经本院向该业委会主任杨孔军核实，其述称，两份物业服务合同均是其签订，杨津是杨孔军的曾用名，合同是业委会三个主任通过签订的，没有经过业主大会。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对各方当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告提交的《水晶国际业委会物业委托服务合同》、《水晶国际物业管理委托合同》复印件各一份,被告对该证据有异议，认为合同的签订未经过业主大会，是违法的。本院对该组证据的真实性予以采信，对合同效力将综合全案事实及证据予以认定；2.原告提交的水晶国际2017-2020年8月业主欠费信息统计表一份，被告表示不清楚，并称物管费已经交到2017年10月8日，后面又交了装修管理费和垃圾清理费，应视为物管费。因该单据系原告自制，本院不予确认，对物管费将综合全案事实及证据予以认定；3.原告提交的凤舞公司《物业管理委托合同书》及《债权转让合同》复印件各一份，被告表示不知情，不认可。因该份《物业管理委托合同书》系复印件，且缺少第三页，本院不予采信，《债权转让合同》将综合全案事实及证据予以认定；4.被告提交的照片一组，对原告无异议的欠费情况公示照片、整改通知书照片、报警证明照片，本院对真实性予以采信，其余照片，原告方不予认可，因该组照片无法核实拍摄时间、地点，以及未能客观反映物管服务的真实情况，本院不予确认；5.被告提交的收据复印件二张，原告对真实性无异议，本院对真实性予以采信，但该单据上记载的费用中装修管理费272.9元、装修垃圾清理费545.8元并非物管费，并且该单据上已单独记载了物管费1801.30元，故对被告的证明目的本院不予认可；6.原告提交的兴仁市供水总公司收费记录清单复印件一份，因该证据无相关单位签字盖章，并且水费的产生与物管费的收取不具有必然联系，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：被告邹伦系兴仁市水晶国际小区1栋9楼4号房屋业主，房屋面积为136.46㎡。2018年1月1日，第三人（甲方）与原告优家公司（乙方）签订《水晶国际业委会物业委托服务合同》，由乙方向水晶国际小区提供物业管理服务，委托管理期限为两年，自2018年1月1日起至2019年12月31日；住宅房屋物业管理服务费由乙方按建筑面积计收，每平方1元/月。2019年12月31日，第三人（甲方）再次与原告优家公司（乙方）签订《水晶国际物业管理委托合同》，第三人将水晶国际小区委托乙方进行物业管理，委托管理事项包括“房屋建筑共用部位、共用设施、设备的管理、维修保养；道路、排水管道等公用设施的使用管理和维修保养；公用绿地、花木等的保养和管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理及共有部分停车位的收费管理；维持公共秩序，巡视、门岗执勤；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；协助社区组织开展社区文化娱乐活动；负责向业主和物业使用人收取物业管理综合服务费、房屋共有部位和共设施日常维修费、车位管理费、装璜垃圾清运费；对业主和物业使用人有违反业主公约的行为采取批评、规劝、警告、制止等措施，情节严重的并报有关执法部门处理”；委托管理期限为2年，从2019年12月31日起至2021年12月31日止；住宅房屋物业管理服务费由乙方按建筑面积每平方米1元/月向业主或物业使用人收取，该合同未对物业管理服务质量作出具体约定。 另查明，2014年7月28日，水晶国际小区的开发建设单位兴仁县腾辉房地产开发有限公司与凤舞公司签订有《物业管理委托合同书》，由凤舞公司对水晶国际小区进行物业管理，管理期限为五年或至小区业主委员会按法定程序成立之日止，合同期自2014年8月1日至2019年7月30日。后该合同解除，2018年2月1日，凤舞公司与原告签订《债权转让合同》，约定凤舞公司将对第三方邹伦等人享有的2017年1月1日-2017年12月31日物业服务费等债权全部转让给原告，其中邹伦的债权为372元。 2018年1月1日起,自原告接手物业服务后，被告邹伦未向原告交纳物业费。水晶国际小区业主共有500余户，至2020年9月14日未交清物业费的业主为38户，原告起诉后，部分业主自行向原告交纳了物业费。水晶国际小区系开放式小区，小区内设有商场（商铺）。2021年3月5日，经本院到水晶国际小区现场查验，小区公共区域存在卫生问题（负一楼、步梯有杂物堆积）、充电棚处被油车占位、商铺油烟直接向上排放、小区进入无人管理、地下停车场下水管漏水、摩托车未统一停放、小广告未进行清理等。 再查明，原告与水晶国际业委会签订的《水晶国际业委会物业委托服务合同》、《水晶国际物业管理委托合同》，未经过业主大会。 本院认为，本案的争议焦点为：2018年1月1日第三人与原告签订的《水晶国际业委会物业委托服务合同》及2019年12月31日第三人与原告签订的《水晶国际物业管理委托合同》是否有效。 根据《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业；”、第十二条第三、第四款的规定“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”及第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”的规定，选聘和解聘物业服务企业属于业主共同决定的事项，应当经专有部分占建筑面积总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主委员会是业主大会的执行机构，仅应代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。本案中，第三人未召开以选聘物业服务企业为议题的业主大会与原告签订的两份物业服务合同，未在签订合同后召开业主大会进行追认，违反了《物业管理条例》第十五条的规定。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”《物业管理条例》属于行政法规，《物业管理条例》第十五条的规定应属于管理性强制性规范，是对选聘小区物业服务企业或者其他管理人行为进行规范性管理，所涉及事项亦不损害国家利益和社会利益，因此不应理解为导致合同无效的效力性强制性规范，故被告辩称案涉两份物业服务合同无效的意见，本院不予采纳。结合本案实际情况，原告确实为水晶国际小区提供了物业服务，而大部分业主亦按照《水晶国际业委会物业委托服务合同》、《水晶国际物业管理委托合同》的约定交纳物业费用，故案涉两份物业服务合同应认定为有效合同。 原告与第三人签订的两份物业服务合同有效，被告作为案涉小区的业主，在原告提供物业服务后，被告理应按照合同约定交纳物业服务费。物业费的收取，不仅关系到物业公司的自身生存，也关系到全体业主的利益能否得到有效维护。如果仅仅因为物业公司对公共设施的维护存在缺失或对公共服务不到位、服务质量不满意等，即允许个别业主不交或少交物业费，对已全额交纳物业费的业主而言也不公平，故即使原告存在未尽合同义务的违约行为，业主认为应降低计费标准或解聘该物业服务企业，也应由案涉小区全体业主主张权利。同时经本院现场勘验发现小区物管存在的管理不到位问题，可以经过整改得到解决，也不宜直接扣减物业费。另自2018年1月1日原告提供物业服务起，被告即未交纳物业费，被告亦未举证其曾对原告提供的物业服务产生质疑并要求其整改，其在享受物业服务的同时，又不交纳物业费，也有失公平。对原告主张的物业费，因合同中并未约定物业费交纳时间，原告主张按月交纳，故本院酌情计算到2021年2月底，从2018年1月1日至2021年2月28日，共计38个月，经计算物业费为136.46㎡×1元/㎡×38个月=5185.48元，从2021年3月起的物业费，未实际产生，本院不予支持，实际产生后原告可另行主张权利。对被告提出其交纳的装修管理费272.9元、装修垃圾清运费545.8元应视为物业费的辩称，经审查，装修管理费与装修垃圾清运费与案涉物业费并非同种费用，本院不予采纳。另原告作为物业管理服务企业，水晶国际小区又系开放式小区，相对封闭式小区管理更为复杂，在日常的物业管理服务中，原告应认真听取业主的意见，积极对物业服务中存在的问题进行协商并妥善解决，努力提高物业服务质量。 对原告主张的凤舞公司司转让的债权（邹伦尚欠该公司的物业费372元），根据《中华人民共和国民法典》第五百四十六条第一款“债权人转让债权，未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力。”的规定，因原告并未举证凤舞公司通知过邹伦债权转让事宜，故该转让对邹伦不发生效力，对原告主张的从2017年10月19日起至2017年12月31日的物管费372元，本院不予支持。 对被告提出原告擅自公布其隐私，侵犯姓名权、名誉权，要求原告赔礼道歉，消除影响，并赔偿经济和精神损失10000元的辩称，与本案不是同一法律关系，被告应另行提起诉讼。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、第五百零三条、第五百七十九条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十条，《物业管理条例》第七条第(五)项、第十一条、第十二条、第十五条、第三十五条、第四十一条第一款、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下： 一、由被告邹伦于本判决生效之日起十日内支付原告黔西南州优家物业管理有限公司2018年1月1日至2021年2月28日的物业服务费5185.48元； 二、驳回原告黔西南州优家物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告邹伦负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 员  郭 柯 二〇二一年三月二十五日 法官助理  陈青艳 书 记 员  苟羽霏