济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0102民初1342号原告：魏蔚，女，1974年12月16日出生，汉族，住济南市委托诉讼代理人：李震仲，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周冉冉，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被告:山东华有置业有限公司，住所地济南市,统一社会信用代码91370100065919640B。法定代表人：边玉军，执行董事。委托诉讼代理人：吕杰超，男，汉族，1980年7月6日出生，系该公司员工，住济南市。原告魏蔚与被告山东华有置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2021年2月26日公开开庭进行了审理。原告魏蔚的委托诉讼代理人李震仲、周冉冉，被告山东华有置业有限公司的委托诉讼代理人吕杰超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏蔚向本院提出诉讼请求:1.判令被告协助办理不动产过户登记手续；2.判令被告以原告已付购房款总额7628552元为基数，自2018年12月17日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款利率的1.5倍的利率标准向原告支付逾期办证违约金，直至原告实际取得不动产权证书之日（违约金自2018年12月17日起暂计至2020年8月31日，共计624天，计763618.06元）；3.本案诉讼费用由被告承担。因魏蔚于2020年12月15日取得涉案房屋产权证书，变更诉讼请求为：1.判令被告支付逾期办证违约金863990.48元;2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年6月9日,魏蔚的母亲孔德苓与山东华有置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定魏蔚的母亲孔德苓购买山东华有置业有限公司开发建设的历下区城建学校开发项目（后定名为“佛山静院”）项目5号楼2-302号商品房（合同编号：销售（字）201719667067），合同总价款为7258578元，付款方式为一次性付款。2017年9月25日，魏蔚的母亲孔德苓与山东华有置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定魏蔚的母亲孔德苓购买被告开发建设的佛山静院项目5号楼2-210号储藏室、地下车库-159号车位（合同编号：销售（字）201725673814、销售（字）201725673663），合同价款分别为79425元、32万元，付款方式为一次性付款。魏蔚的母亲孔德苓已依约支付了上述《商品房买卖合同》项下所有购房款。按照上述《商品房买卖合同》的约定，山东华有置业有限公司应在2018年12月16日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告迟迟未履行该办证义务。2020年5月11日，魏蔚的母亲孔德苓与被告签署《合同变更协议》，将上述商品房买卖合同变更至原告名下。依据该《合同变更协议》，原、被告双方依法签署了合同并已于2020年5月14日完成了上述房屋网签备案手续。现佛山静院5号楼2-302房屋、2-210号储藏室、地下车库-159号车位已网签备案在原告名下。经原告多次催促，被告至今仍未按照《商品房买卖合同》的约定履行办证义务，已构成违约。为保护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。魏蔚为支持其主张，提交了下列证据：证据1、《商品房买卖合同》三份，合同编号分别为：2020年5月14日签订销售（字）201719667067-1、2020年6月3日签订销售（字）202016828188、2020年6月4日签订销售（字）202016784406，证明（1）《商品房买卖合同》是正式网签备案版商品房买卖合同，（2）按照合同第七条的约定，原告逾期付款的，需按日向被告支付逾期付款金额的万分之三的违约金，逾期付款超过30日的，需按日向被告支付逾期付款金额的万分之五的违约金。而按照合同第十五条的约定，被告逾期办证的，自办证义务届满第二日起原告所购房屋物业管理费由被告支付。而按照合同附件五补充协议第四部分“关于物业管理”的约定，物业费标准为2.2元/月/平方米，涉案房屋物业费每年6220.9元/年，该条款约定违约金并非以日为标准计算。折算被告逾期办证的违约责任，每日仅为17元，尚不足原告已付房款的万分之0.023。显然，原、被告双方在合同项下的权利义务极度不对等，违反《合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务”的基本原则。第十五条关于被告逾期办证违约责任的条款构成“被告免除其责任、排除原告主要权利”的条款，属于无效条款。（3）原告购买被告开发的历下区城建学校开发项目5号楼2-302号商品房、2-210号储藏室、地下车库-159号停车位，按照合同第八条、第十五条的约定被告应于2018年12月16日前按约将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；证据2、2020年6月5日，被告向原告开具的增值税普通发票一张（编号：05440049）及房款对应的银行对账单、POS签购单共计8张，证明原告已经按照合同约定，向被告缴纳全部购房款7628552元（含税），其中包含历下区舜耕路佛山静院4-2-302号商品房7229127元、4-2-210号储藏室79425元、-159号停车位320000元，原告已于2017年3月30日付清涉案房屋所有购房款；证据3、不动产权属证书三份，证明被告应于2018年12月16日前完成办理涉案房屋的不动产权属登记，但根据不动产权证书显示，原告实际取得涉案房屋权属登记的时间为2020年12月15日和2020年12月16日，被告违反合同约定，应当承担迟延办证的违约责任；证据4、房屋权属状况信息表3份，证明济南市房屋档案管出具的《房屋权属状况信息》显示，涉案房屋、储藏室、停车位的抵押情况为“债权人：南洋商业银行（中国）有限公司青岛分行，抵押金额：890000000，债务履行期限：2017年4月18日起2020年4月18日止”。被告未经原告同意，以涉案房产对外抵押致使原告无法完成涉案房屋产权登记。该等行为构成重大违约，存在重大的主观恶意，且极大可能导致原告无法取得已缴纳高达7628552元购房款的涉案房屋，置原告于巨大的风险之中，严重损害了原告的合法权利；证据5、《退房协议》一份、原告母亲孔德苓与被告签订的《合同变更协议》一份、济南市人民政府办公厅关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知一份，证明受济南市房屋限购政策的影响，原、被告就涉案房屋的买卖经协商一致进行了购房主体的变更并签署了相关协议。但被告自始明知实际购房主体为原告，实际占有原告已交付的购房款，并系向原告交付涉案房屋。山东华有置业有限公司辩称，原告的诉求，无事实及法律依据。一、关于法律适用：2020年6月3日、2020年5月14日、2020年6月4日，魏蔚与山东华有置业有限公司分别签订3份《济南市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定原告购买被告开发的佛山静院小区5号楼2-210储藏室、5号楼2单元302室房屋及-159号车位。在《民法典》实施前合同履行出现争议，原告起诉被告并诉前保全被告财产，于2020年12月7日上述房屋办理不动产登记证书，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因此，被告认为本案应当适用《民法典》及《民法典》实施前的法律、司法解释，不适用《民法典》及《民法典》实施后的法律、司法解释。二、因原告自身原因导致无法网签及办理产权证：因原告自身原因（即原告购房限购，原告不符合济南市相关购房政策）导致无法办理网签手续，无法网签致使本案涉房屋无法办理产权证书，因此被告不承担逾期办证违约责任，原告诉求无事实依据。因原告主体不适格，原告不是孔德苓，无权向被告主张孔德苓与被告之间签订房屋买卖合同期间的逾期保证违约金。孔德苓与被告签订的房屋买卖合同已于2020年4月23日解除，已失效。三、关于逾期办证违约责任，双方已明确约定。根据原、被告双方签订的《合同》第十五条约定，双方已对办理产权登记的期限及违约责任进行了约定，期限约定为365个工作日，违约责任为以物业费作为违约金。原、被告于2020年6月3日、2020年5月14日、2020年6月4日，原告与被告分别签订3份《合同》，于2020年12月7日办理完成不动产登记手续取得不动产登记证书，因此，被告不构成违约。假如被告构成违约，也应当按照双方《合同》第十五条约定，以物业费作为违约金。上述《合同》系双方真实意思表示，双方均已签字盖章，同时《合同》条款均无违反《合同法》第五十二条和第五十三条规定之情形，所以均已依法依约生效。《合同》的条款对双方均具有约束力，双方均应按约履行。四、原告适用法律错误。原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》计算违约金存在法律适用错误：1、不具备适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十八条的案情事实情形。该上述法条均明确规定“除当事人有特殊约定外”及“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”但本案事实是双方明确在《合同》中对逾期办证违约责任进行了具体约定，所以，不适用上述法条。2、原告适用LPR利率1.5倍作为计算依据存在适用不当。本案不是借贷法律关系，原告支付购房款，不是支付借款，不存在借款本金返还的法律适用基础，同时房屋买卖合同的本意是，原告支付购房款，被告交付房屋，原告使用房屋，不存在原告支付购房款项要求被告限期返还购房款及利息的法律规定，因此，本案与借贷法律关系明显存在不同，适用法律基础也不同，更不具备法律条款参考适用的案件事实依据，原告诉求无法律依据。五、应当尊重当事人的意思自治，保证交易安全，双方订立合同不可肆意无端撤销、变更。法庭宣布一份合同撤销、变更即是对这份合同宣布“死刑”，如果在合同履行殆尽的情况下任意撤销、变更合同，必将会增加交易成本，扩大合同风险，既有损当事人合法权益，也有违立法目的。当事人订立合同的初衷应为尽量使得合同全面履行，合同法的立法目的也是为此。原、被告双方基于买卖合意订立合同约定条款，原告付款，被告交房，因原告自身原因（即被告与孔德苓签订房屋买卖合同时，原告不具备购房资格，原告不符合济南市相关购房政策，原告又想购买被告房屋，所以原告要求以其母亲孔德苓名义与被告签订房屋买卖合同，暂不办理网签以及产权证书，避免产生相关契税以及后续产生的房屋交割或者遗产税等，待原告具备购房资格后，孔德苓与被告解除上述房屋买卖合同，魏蔚再与被告签订新的房屋买卖合同，办理网签手续，办理房产证，被告不应承担逾期办证违约责任），因原告无法办理网签手续，因无法网签致使本案涉房屋无法办理产权证书，不可将该责任归责于被告，更不应当由被告承担因此产生的违约责任。2020年3月19日原告满足购房条件，符合济南市相关规定可以办理网签手续后，被告积极协助原告于2020年12月7日取得房屋的权属证书，双方买卖合意及合同目的已然达成，因此在形成合意之初共同订立合同条款，应当被双方共同尊重及遵守，同时因原告自身限购导致无法办理产权证书，后原告又以违约为由起诉被告并保全被告财产，系恶意诉讼，目的为攫取不正当利益。六、双方在形成合意之初订立的约定条款，应当被双方共同尊重及遵守。不应当在肆意毁弃，不应当任意变更，原告无权请求变更或者撤销合同。《合同》条款系双方合意，在不存在《合同法》第五十四条欺诈、胁迫等情形就不应当被撤销，双方仍应当按照合同约定履行。七、违约金与赔偿损失适用不同，不可混为一谈。原告对实际损失仍负有举证责任首先，对于逾期办证违约责任，双方在《合同》中第十五条第3款明确约定为“以承担物业费作为出卖人的违约金”。首先，违约金具有补充为主惩罚为辅的赔偿损失性质。本案逾期办证违约金约定系合同当事人（原告及被告）对违约后造成的损失的预约，其目的就是为了避免违约后再行计算实际损失，因此，在适用该约定赔偿损失的情况下，不应再支持当事人提出的其他损失赔偿请求，更不应当赋予原告肆意变更合同约定条款的权利。其次，原告依据的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十六条规定当事人调整违约金高低，应当以违约造成的损失确定违约金数额，即使《民法典》第五百八十五条，也并没有否定该条中违约金的确定方式。最后，违约金的支付理论上仅需存在违约行为即可，而损失赔偿由于其本质上仍是一种损害赔偿，因此应以存在损失为前提条件，这个损失的程度大小及具体数额，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第一条仍应当需要原告举证证明。综上，原告诉讼请求无事实和法律依据，请求法院判决驳回其全部诉讼请求。山东华有置业有限公司为支持其主张，提交了下列证据：证据1、2017年6月9日、2017年9月25日、2017年9月25日《济南市商品房买卖合同》三份，山东华有置业有限公司与孔德苓订立房屋买卖合同；证据2、2020年3月19日《申请》一份，魏蔚向被告出具，其母亲孔德苓签名，证明是因原告自身原因（即原告购房限购，原告不符合济南市相关购房政策）导致无法办理网签手续，本案涉房屋无法办理产权证书，故原告要求以孔德苓名义签订房屋买卖合同，暂不办理产权证书，待原告具备购房资格后，再解除孔德苓的房屋买卖合同，由原告申请办理产权证书；2020年3月19日，原告方才符合济南市相关规定，满足购房条件，具备网签及办证要求，因此，被告不承担逾期办证违约责任，原告诉求无事实依据；证据3、2020年4月23日《退房协议》、收条、2020年5月11日《合同变更协议》，原、被告及孔德苓三方签订，2020年3月19日原告满足购房条件，符合济南市相关规定可以办理网签手续后，被告与孔德苓解除三份《济南市商品房买卖合同》返还购房款项，被告协助原告办理网签手续等；证据4、《济南市商品房买卖合同》三份及《不动产权证书》三份，2020年3月19日原告满足购房条件，符合济南市相关规定可以办理网签手续后，原、被告双方签订三份《济南市商品房买卖合同》，并按约办理不动产权证书。被告不存在违约情形，不应当承担违约责任，原告诉求无事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月，魏蔚欲购买山东华有置业有限公司开发建设的位于济南市历下区城建学校开发项目5号楼2单元302房屋及2层储藏室、地下一层停车位。因魏蔚当时不符合济南市相关购房政策，被限制购房，故魏蔚以其母亲孔德苓的名义购房，由孔德苓与山东华有置业有限公司分别于2017年6月9日、9月25日签订三份《商品房买卖合同》，分别约定孔德苓购买山东华有置业有限公司开发建设的项目5号楼2-302号商品房、2-210号储藏室、地下车库-159号停车位，三份《商品房买卖合同》中第十五条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，自该期限届满第二日起买受人所购房屋物业管理费作为出卖人的违约金，直至将办理权属登记所需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案为止。”孔德苓按照合同约定向山东华有置业有限公司支付了全部购房款7628552元，山东华有置业有限公司按照约定向其交付了佛山静院5号楼2-302号商品房、2-210号储藏室、地下车库-159号停车位。2020年3月19日，魏蔚向山东华有置业有限公司提出申请，现魏蔚满足购房条件，不再限购，申请将上述网签合同更名至魏蔚名下，孔德苓在该申请中签名、捺印。2020年4月23日经协商一致，孔德苓与山东华有置业有限公司签署了退房协议，孔德苓出具收到山东华有置业有限公司退佛山静院5号楼2-302号商品房、2-210号储藏室、地下车库-159号停车位房款共计7658003元的收条一份。2020年5月11日孔德苓与山东华有置业有限公司签订合同变更协议一份，双方约定，因孔德苓家庭原因，申请将上述所签合同变更至其女儿魏蔚名下。2020年5月14日、2020年6月3日、2020年6月4日魏蔚与山东华有置业有限公司分别签订三份《商品房买卖合同》，由魏蔚购买山东华有置业有限公司开发建设的项目5号楼2-302号商品房、2-210号储藏室、地下车库-159号停车位，分别于同日办理房屋权属登记。关于5号楼2-302号的《商品房买卖合同》中第八条交付期限约定：“出卖人应当在2017年6月30日前，依照…规定，将具备下列条件的，符合约定的商品房交付买受人使用…”。关于2-210号储藏室、地下车库-159号停车位的《商品房买卖合同》中第八条交付期限约定：“出卖人应当在2020年6月30日前，依照…规定，将具备下列条件的，符合约定的商品房交付买受人使用…”。第十五条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，自该期限届满第二日起买受人所购房屋物业管理费作为出卖人的违约金，直至将办理权属登记所需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案为止。”2020年6月5日，山东华有置业有限公司向魏蔚出具增值税普通发票一张，房款总额7628552元。魏蔚于2020年12月15日、2020年12月16日分别取得上述房屋的不动产证书。魏蔚以山东华有置业有限公司应当在2017年6月30日前交付购买的5号楼2-302号商品房，于2018年12月17日为其办理房屋权属备案资料却未办理为由，向山东华有置业有限公司主张逾期办证违约金。本院认为，案外人孔德苓与山东华有置业有限公司于2017年6月9日、9月25日签订的三份《商品房买卖合同》，在合同履行过程中，被告山东华有置业有限公司已向案外人孔德苓交付房屋。后经双方签订的合同变更协议、退房协议生效后，于2020年4月23日解除合同，案外人孔德苓收回房款、退还房屋。虽然案外人孔德苓与原告魏蔚系母女关系，但在孔德苓购房期间，原告魏蔚并不是合同购房人,被告山东华有置业有限公司没有向原告魏蔚交付房屋的合同义务。原告魏蔚与被告山东华有置业有限公司于2020年5月14日、2020年6月3日、2020年6月4日分别签订三份《商品房买卖合同》，被告山东华有置业有限公司才负有向原告魏蔚交付房屋的义务。对于2-210号储藏室、地下车库-159号停车位商品房买卖合同中，约定交付时间均为2020年6月30日，原告魏蔚同年取得房产证书，不存在逾期办证情形。对于5号楼2-302号商品房买卖合同中约定被告山东华有置业有限公司应在2017年6月30日前交付房屋，与案外人孔德苓在此期间占有房屋的事实相悖，并不能实际履行，结合原、被告签订的2-210号储藏室、地下车库-159号停车位的合同及2017年案外人孔德苓与被告山东华有置业有限公司签订的商品房买卖合同，可以推定原、被告签订该合同时对此条款中交房时间未行注意更改，该交付时间约定无效。原告魏蔚签订《商品房买卖合同》后不足一年内即取得产权证书，不存在逾期办证的情形，故原告魏蔚主张按照已付购房款总额7628552元为基数，自2018年12月17日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款利率的1.5倍标准支付逾期办证违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十二条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告魏蔚主张被告山东华有置业有限公司支付逾期办证违约金863990.48元的诉讼请求。案件受理费减半收取6220元，财产保全费4520元，共计10740元，由原告魏蔚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  李兰霞二〇二一年三月十八日书记员  亓 瑞