云南省大理市人民法院民 事 判 决 书(2021)云2901民初149号原告（反诉被告）：宋萍，女，1985年3月20日出生，汉族，住大理市。委托诉讼代理人：陶飞燕，云南法阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：何政燕，云南法阳律师事务所律师。被告（反诉原告）：李淑兰，女，1959年5月10日出生，白族，住大理市。被告（反诉原告）：杨靖，男，1981年10月27日出生，白族，住大理市。二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：李超。原告（反诉被告）宋萍与被告（反诉原告）李淑兰、杨靖房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宋萍及其委托诉讼代理人何政燕、被告（反诉原告）李淑兰、杨靖的委托诉讼代理人李超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋萍向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告押金100000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年6月2日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告所有的大理古城山水间花隼B04-4号房屋用于办学或自住，合同对租期、租金等均进行了约定。合同签订后，原告按约定支付了前三年的租金及押金100000元。因原告经营困难无力承担高额租金，遂于2020年1月8日与被告协商一致解除租赁合同。2020年2月，原告结清租期内水电费、物业费后将房屋钥匙交还被告李淑兰，之后被告对房屋重新进行了装修并发布了租售广告，但一直拒不返还原告的押金，原告多次与之协商未果，故现诉至人民法院以主张权利。被告李淑兰、杨靖答辩暨反诉称，原、被告签订的《房屋租赁合同》对租期、租金、押金、违约责任等均有明确约定。租赁合同签订后，被告于2017年11月将房屋交付给原告，原告支付了押金100000元、第一年租金280000元、第二年租金200000元，尚欠原告第二年租金80000元、第三年租金266000元。2020年6月，原告搬离，但双方未书面解除租赁合同。在租赁期间，原告损毁房屋内部分设施设备、改变部分房屋结构，但未予恢复、修缮，且被告还代原告垫付了2020年的物业费12965.6元。反诉原告李淑兰、杨靖向本院提出反诉请求：1.解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令反诉被告支付反诉原告租金346000元、物业费12965元以及违约金350000元；3.判令反诉被告赔偿反诉原告恢复、修缮房屋费用193260元；4.本案诉讼费用由被告承担。反诉被告宋萍辩称，反诉被告与反诉原告已于2020年1月8日协商一致解除《房屋租赁合同》，反诉被告于2020年2月将房屋钥匙交还反诉原告李淑兰，故不存在反诉被告违约的问题。反诉被告按约定支付了前三年即2018年3月1日至2021年2月28日的租金，并不欠反诉原告租金，且第三年反诉被告未实际占有、使用房屋，故不应承担物业费。反诉被告对房屋的改动均已征得反诉原告的同意，双方约定租期届满后反诉被告无需恢复原状，也无需反诉原告补偿，而对房屋设施设备正常使用造成的损耗亦不应由反诉被告承担赔偿责任，故反诉被告不应赔偿反诉原告恢复、修缮房屋的费用。审理中，双方当事人对以下事实无争议：2017年6月2日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将大理山水间红隼B04-4号房屋出租给原告用于办学或自住，租期十年，自2018年3月1日至2028年2月28日；前两年租金为280000元/年，第三年租金为266000元/年，之后每两年租金在前两年租金基础上递增5%；租赁押金为100000元，租赁期满或租赁合同经双方协商一致解除时予以返还；租赁期间产生的水电费、物业费等费用由原告承担；除改加逃生通道外，原告对房屋内的其他改造需经被告同意，且在租期届满时原告应撤走被告认为不需要的设施设备；因原告使用不当造成房屋或设施设备损坏的，原告应及时告知被告进行维修并由原告承担相应的费用，非因原告原因造成的损失由被告承担；如一方提前解除租赁合同，违约方应承担违约责任（租期三年以内的，前三年租金不予退还；租期三年以后的，第四年违约金为350000元，之后每年减少50000元）。租赁合同签订后，被告于2017年12月1日将房屋交付给原告，原告用于开办幼儿园。原告已支付被告押金100000元、第一年租金280000元、第二年租金280000元、第三年租金266000元。被告于2020年9月24日支付了前述房屋2020年物业费12965.6元。双方当事人有争议的事实为：第一，原告主张，因经营困难，原告于2020年1月8日与被告协商解除租赁合同，并自愿以第三年的租金补偿被告，被告亦已同意。原告于2020年1月20日将自己的物品搬空，于2020年2月将房屋交还给被告，被告随后对房屋进行了清扫、部分装修并于2020年3月通过网络发布租售广告。被告则称，原告确实提出过解除租赁合同，但被告未予同意。原告于2020年6月搬离房屋，被告随后对房屋进行了清扫，但并未装修。本院认为，依据原告提交的2020年3月网络租售广告以及2020年5月录音，可以印证原告已于2020年3月以前将房屋交还给被告，被告接收后对房屋进行了清扫并对外发布租售信息的事实，本院对此予以确认。第二，被告主张，原告在使用房屋期间，未经被告同意，擅自改变部分房屋结构、损毁房屋装修及设施设备，造成被告损失。原告则称，原告确实对部分卫生间、门锁等进行了改造，但已征得被告同意且并未改变房屋结构，部分窗帘、柜门原告拆卸后放在地下室，地板、门窗、橱柜等原告均正常使用，并未刻意损毁，而是属正常损耗。本院认为，依据被告提交的房屋照片以及本院组织双方进行的现场勘验情况，可以证实原告在使用房屋期间对部分卫生间、门锁等进行了改造，拆卸了部分窗帘、遮阳帘、柜门等，地板、门窗、橱柜等亦确有损毁。原告称改造已征得被告同意，但未举证予以证明，从受损实况来看，亦已超过正常损耗的范围，故本院对原告的抗辩意见不予采纳。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。原告于2020年1月向被告提出解除租赁合同的请求并自愿以第三年租金补偿被告，其后，原告将房屋交还给被告，被告予以接收，故应认定双方之间的租赁合同已经协议解除，现被告还反诉请求解除，本院不予支持。租赁合同解除后，被告应将押金100000元返还原告，故本院对原告返还押金的诉请予以支持。被告主张的第二年租金80000元以及第三年租金266000元，与本院查明的原告已经付清的事实不符，故本院不予支持。被告主张的物业费12965元，因原告已于2020年3月以前将房屋交还给被告，故原告只应承担1月及2月的物业费2161元，剩余的物业费应由被告自行承担。被告主张的违约金350000元，因双方系协议解除租赁合同，且原告已自愿将已支付的第三年租金作为给予被告的补偿，故本院对被告的违约金主张不予支持。被告主张的恢复、修缮房屋费用193260元，因原告在使用房屋期间，未经被告同意，对房屋部分内容进行了改造，还造成房屋部分装修及设施设备损毁，原告应承担赔偿责任，但被告未就具体的损失数额予以举证，根据受损的实际情况以及原告已经将第三年租金补偿给被告的事实，本院酌情确定原告再赔偿被告恢复、修缮房屋费用50000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百一十九条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）宋萍与被告（反诉原告）李淑兰、杨靖于2017年6月2日签订的《房屋租赁合同》已解除。二、被告李淑兰、杨靖于本判决生效之日起十日内共同返还原告宋萍押金100000元。三、反诉被告宋萍于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告李淑兰、杨靖恢复、修缮房屋费用50000元。四、反诉被告宋萍于本判决生效之日起十日内支付反诉原告李淑兰、杨靖物业费2161元。五、驳回反诉原告李淑兰、杨靖的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1150元，由被告李淑兰、杨靖共同负担。反诉案件受理费减半收取5445元，由反诉原告李淑兰、杨靖共同负担5118元，反诉被告宋萍负担327元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判员  邓朱双二〇二一年三月二十九日书记员  李晓松