广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂13民终23号 上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：梁学军，男，1964年4月7日出生，汉族，住广西柳州市柳北区。 委托诉讼代理人：浦江嵘，广西元亨泰律师事务所律师。 被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：来宾市天泽实业有限公司，住所地广西来宾市北四路161号，统一社会信用代码：91451300756546812R。 法定代表人：莫崇厚，董事长。 委托诉讼代理人：雷菊瑛，广西昊旺律师事务所律师。 上诉人梁学军因与被上诉人来宾市天泽实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2020）桂1302民初3095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人梁学军上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判支持上诉人的诉请；2.本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人无证据证明本案系以房抵债属认定事实错误。上诉人提交的《商品房买卖合同》、《收据》、《商品房买卖合同备案证明》己形成完整的证据链证明其主张，故上诉人己完成举证责任，其诉请有事实和法律依据。二、1.本案是以房抵债而非借贷担保。一审法院已查明双方之间存在借贷关系，在借款到期后，双方才签订《商品房买卖合同》，而被上诉人出具《收据》并办理房屋备案登记，随后被上诉人不再向上诉人归还借款本息。由此可知，双方之间就借款进行结算，上诉人及案外人覃佳璇与被上诉人签订100套房屋的《商品房买卖合同》即为结算后的结果，被上诉人尚欠借款转换为上诉人支付的购房款。2.上诉人己完成付款的举证责任，被上诉人否认抵债，则应由被上诉人举证证明其已履行了债务清偿义务，被上诉人不能举证，应承担举证不能的后果。3.双方签订的《商品房买卖合同》并非民间借贷的担保行为。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请二审法院依法改判。 被上诉人来宾市天泽实业有限公司辩称，一审法院未认定以房抵债的事实正确，一审判决适用法律正确，应予以维持。上诉人的上诉理由不成立，应予驳回。上诉人对于双方之间的关系含糊不清，上诉人主张以房抵债，但缺乏直接证据予以佐证，上诉人的主张无事实和证据依据，法律并未禁止债权人向债务人购房。上诉人的诉讼请求已超过诉讼时效，双方已约定房屋交付时间，应从交房时间届满之日计算诉讼时效，而本案不存在诉讼时效中止、中断情形，故本案已超过诉讼时效。 梁学军向一审法院起诉请求：1.请求法院判令来宾市天泽实业有限公司支付逾期交房的违约金人民币38666元（违约金从2016年1月1日暂计至2020年4月30日，以后违约金以122285.17元为基数，按每日万分之二计算至实际交付之日止）；2.请求法院判令来宾市天泽实业有限公司承担本案诉讼费等相关费用。 来宾市天泽实业有限公司向一审法院反诉请求：1.解除来宾市天泽实业有限公司与梁学军签订的商品房买卖合同；2.梁学军协助来宾市天泽实业有限公司到房产管理部门办理撤销维欢路48号旧城改造•维欢嘉裕城2号楼2单元503号房的备案登记；3.梁学军向来宾市天泽实业有限公司支付违约金2445.70元;4.梁学军承担反诉案件受理费。 一审法院认定事实：2014年6月16日，梁学军、来宾市天泽实业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定梁学军购买来宾市天泽实业有限公司开发建设的位于来宾市维欢路48号旧城改造·维欢嘉裕城2号楼x单元xx号房，该房建筑面积112.18平方米，每平方米1090.08元，总金额为122285.17元。合同签订当日，来宾市天泽实业有限公司向梁学军出具《收据》一张，确认收到梁学军上述购房款122285.17元。梁学军自述上述案涉购房款其实际并没有向来宾市天泽实业有限公司交付，原因是来宾市天泽实业有限公司之前向梁学军及案外人覃佳璇借款5000万元未能按约定及时偿还，来宾市天泽实业有限公司便以“以房抵债”形式向梁学军出售包括本案案涉房屋在内共31套房屋及向案外人覃佳旋出售69套房屋。梁学军主张来宾市天泽实业有限公司与其签订的《商品房买卖合同》，属“以房抵债”行为。庭审中，梁学军陈述其与来宾市天泽实业有限公司曾经签订以房抵债协议，但其至法院判决前仍未向法院提交该协议。来宾市天泽实业有限公司仅承认其与梁学军及案外人覃佳璇之间存在借贷关系，否认其与梁学军及案外人覃佳璇之间存在“以房抵债”的行为。梁学军、来宾市天泽实业有限公司上述签订《商品房买卖合同》的行为，到底属真正意义上的房屋买卖关系，还是双方履行“以房抵债”协议，或者是双方以签订商品房买卖合同作为民间借贷的担保行为（非典型担保）。对此，梁学军、来宾市天泽实业有限公司均未提供充分的证据予以证实。 2014年4月11日，梁学军及案外人覃佳璇与来宾市天泽实业有限公司及担保人广西象州农村合作银行签订《借款协议》，约定来宾市天泽实业有限公司向梁学军及案外人覃佳璇借款5000万元作为流动资金，借款期限为一个月，即自2014年4月22日至2014年5月21日。协议签订后，梁学军分别于2014年4月15日、2014年4月16日、2014年4月17日、2014年4月18日、2014年4月21日向来宾市天泽实业有限公司莫惠斯在中国工商银行账号为62×××05的银行账户汇入上述借款1500万、2000万、450万、750万、300万，共计5000万元。借款到期后，来宾市天泽实业有限公司未按约定全部归还借款给梁学军及案外人覃佳璇。2014年6月16日，梁学军及案外人覃佳璇与来宾市天泽实业有限公司签订了包括案涉房屋在内共100套房屋的《商品房买卖合同》，约定来宾市天泽实业有限公司向梁学军出售商品房31套、向案外人出售商品房69套。在上述合同签订当日，梁学军及案外人覃佳璇并没有向来宾市天泽实业有限公司支付购房款，而来宾市天泽实业有限公司却向梁学军及案外人覃佳璇出具了其收到每套房屋购房款对应的收款《收据》。此后，来宾市天泽实业有限公司不再向梁学军及案外人覃佳璇归还上述借款，亦不向梁学军及案外人覃佳璇要求支付购房款。梁学军及案外人覃佳璇也不再向来宾市天泽实业有限公司主张上述民间借贷涉及的债权。还查明，梁学军、来宾市天泽实业有限公司在案涉《商品房买卖合同》中约定案涉房屋交房期限为2015年12月31日前。但来宾市天泽实业有限公司开发的案涉楼盘至今未完工，案涉房屋尚不具备验收和交付条件。 一审法院认为，本案的争议焦点主要有：1.梁学军提起的本诉以及来宾市天泽实业有限公司提出的反诉，是否超过诉讼时效期间；2.梁学军本诉提出的诉请以及来宾市天泽实业有限公司反诉提出的诉请，是否合法有据、应否予以支持。首先，关于本诉及反诉是否超过诉讼时效期间的问题。1.关于本诉是否超过诉讼时效的问题。梁学军、来宾市天泽实业有限公司签订案涉《商品房买卖合同》，约定来宾市天泽实业有限公司于2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格并符合该合同约定的商品房交付梁学军使用。然而来宾市天泽实业有限公司开发的案涉楼盘至今未完工，不具备验收和交付条件。按上述梁学军、来宾市天泽实业有限公司约定的交房期限，来宾市天泽实业有限公司逾期多时未向梁学军交房，已构成违约，且其违约行为一直持续至今。因此，来宾市天泽实业有限公司抗辩称本案已经超过诉讼时效期间，与事实不符，其辩称理由不能成立，故一审法院不予采纳。2.关于来宾市天泽实业有限公司提起的反诉请求是否超过诉讼时效的问题。梁学军、来宾市天泽实业有限公司在案涉《商品房买卖合同》约定，梁学军应于2014年6月16日一次性付清房款。如梁学军不按上述合同约定时间履行支付购房款义务构成违约，那么来宾市天泽实业有限公司提起反诉的诉讼时效期间应自2014年6月17日起，即来宾市天泽实业有限公司知道或者应当自知道权利受到侵害时起算。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”的规定，来宾市天泽实业有限公司反诉请求其保护民事权利的诉讼时效期间自2014年6月17日起至2016年6月17日届满。但来宾市天泽实业有限公司在本案中提起的反诉，已经远超过法律规定的诉讼时效期间，丧失了保护民事权利。梁学军提出来宾市天泽实业有限公司反诉已经超过诉讼时效期间的抗辩，具有事实依据和法律依据，其抗辩理由成立，故一审法院予以采纳。其次，关于梁学军本诉提出的诉请以及来宾市天泽实业有限公司反诉提出的诉请，是否合法有据、应否予以支持的问题。1.关于梁学军本诉提出的诉请，是否合法有据、应否予以支持的问题。梁学军、来宾市天泽实业有限公司签订《商品房买卖合同》，是否属于真正意义上的买卖合同关系，还是双方履行“以房抵债”协议。原双方之间的民间借贷关系是否经过结算。来宾市天泽实业有限公司向梁学军及案外人借款产生的债务是否因双方签订《商品房买卖合同》来宾市天泽实业有限公司已经“以房抵债”而终止履行。梁学军是否向来宾市天泽实业有限公司付清了购房款。对于这些问题，梁学军至判决前仍未能向法院提供相关证据证实，应由其承担举证不能的不利后果。梁学军主张来宾市天泽实业有限公司“以房抵债”，无事实依据，故一审法院不予采信。梁学军、来宾市天泽实业有限公司签订《商品房买卖合同》，到底属于双方真正意义上的买卖合同关系，还是双方履行“以房抵债”协议，或者是双方以签订商品房买卖合同作为民间借贷的担保行为（非典型担保），梁学军、来宾市天泽实业有限公司哪一方陈述的事实属实。梁学军、来宾市天泽实业有限公司谁违约。上述问题涉及的案件事实，因梁学军、来宾市天泽实业有限公司均未提供证据予以证实，故一审法院无法认定。综上所述，梁学军请求来宾市天泽实业有限公司支付逾期交房违约金，无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。2.关于来宾市天泽实业有限公司反诉提出的诉请，是否合法有据、应否予以支持的问题。由于来宾市天泽实业有限公司也未能提供充分的证据证明自己的反诉主张，故对来宾市天泽实业有限公司的反诉请求，一审法院亦不予支持。具体理由在上述说理部分已经阐明，在此不再赘述。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、驳回梁学军对来宾市天泽实业有限公司提出的全部诉请；二、驳回来宾市天泽实业有限公司对梁学军提出的全部诉请。本诉案件受理费767元，公告费260元，合计1027元，由梁学军负担（已交）；反诉案件受理费25元，由来宾市天泽实业有限公司（已交）。 本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。 经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。 另查明，《商品房买卖合同》第九条交付期限及交付条件约定出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。第十条出卖人逾期交房的违约责任约定逾期超90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日后买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。 本院认为，关于上诉人的诉请是否超过诉讼时效问题。因被上诉人逾期交房的行为一直在持续，故上诉人的诉请并未超过诉讼时效。 关于上诉人与被上诉人之间是否存在以房抵债法律关系问题。上诉人上诉主张其与被上诉人之间存在以房抵债的法律关系，要求被上诉人履行以房抵债义务，并提供5000万元《借款协议》、《委托书》、5000万元的银行转账凭证、《商品房买卖合同》、《梁学军购房统计表》及《收据》佐证。上诉人及案外人覃佳璇与被上诉人签订5000万元的《借款协议》，且出借人已按协议要求履行了付款义务，则上诉人及案外人覃佳璇与被上诉人之间形成5000万元的借贷关系，借款到期后，被上诉人未能依约履行全部还款义务，经协商，被上诉人同意用房屋折抵尚欠上诉人的款项，并签订了《商品房买卖合同》及出具《收据》，《商品房买卖合同》、《收据》均有上诉人签字及被上诉人的盖章，且双方就案涉房屋办理了备案登记。据此，上诉人与被上诉人之间形成的新债即《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，亦未违反法律和行政法律的强制性规定，应为有效合同，各方均应依约履行合同义务。综上，上诉人提供的《借款协议》、《委托书》、银行转账凭证、《商品房买卖合同》、《梁学军购房统计表》及《收据》等证据已形成系统证据链，足以证明二者之间存在以房抵债法律关系。 关于上诉人诉请被上诉人支付逾期交房违约金是否应支持的问题。如前所述，上诉人与被上诉人之间存在以房抵债的法律关系，并签订了《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》系双方通过形成新债（房屋买卖）消灭旧债（民间借贷），双方应按照新债即《商品房买卖合同》的约定行使权利、履行义务。《商品房买卖合同》中明确约定了出卖人应在2015年12月31日前交付，并约定了逾期交房超90日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。本案中，被上诉人未按合同约定期限履行交房义务，构成违约，上诉人有权要求被上诉人按合同约定承担违约责任，但合同约定的违约金计算标准过高，本院酌情调整为按年利率6%计算，则自2016年1月1日暂计至2020年4月30日的违约金应为31794元，上诉人诉请超出的部分，本院不予支持，故，一审法院判决驳回上诉人的全部诉讼请求错误，本院予以纠正。因二者之间系以房抵债法律关系，视为上诉人已履行购房款支付义务，上诉人并不存在违约行为，故被上诉人一审反诉要求解除合同，并要求上诉人承担违约责任等义务，理由不充分，不予支持。一审法院驳回被上诉人反诉请求正确，本院予以维持。 综上所述，上诉人梁学军的上诉请求部分成立，予以相应支持。一审法院实体处理部分有误，本院予以相应纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持来宾市兴宾区人民法院（2020）桂1302民初3095号民事判决第二项； 二、撤销来宾市兴宾区人民法院（2020）桂1302民初3095号民事判决第一项； 三、被上诉人来宾市天泽实业有限公司向上诉人梁学军支付逾期交房违约金31794元； 四、驳回上诉人梁学军的其他诉讼请求。 一审本诉案件受理费767元，由被上诉人来宾市天泽实业有限公司负担630元，上诉人梁学军负担137元；一审反诉案件受理费25元，由被上诉人来宾市天泽实业有限公司负担；一审案件公告费260元，由被上诉人来宾市天泽实业有限公司负担。二审案件受理费767元，由被上诉人来宾市天泽实业有限公司负担630元，上诉人梁学军负担137元。 本判决为终审判决。 审 判 长  邓 媚 审 判 员  侯永魁 审 判 员  黄月秀 二〇二一年三月三十日 法官助理  蒙巧玲 书 记 员  龙 莉 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。