天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0116民初5543号原告：朱康兵，男，1987年8月14日出生，汉族，住天津市滨海新区。被告：天津亿尔公寓管理有限公司，住所地天津市河东区天泉西里9-1-611-614。法定代表人：安瑞丽，经理。原告朱康兵与被告天津亿尔公寓管理有限公司（以下简称亿尔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用简易程序于2021年3月25日公开开庭进行了审理。原告朱康兵到庭参加诉讼。被告亿尔公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱康兵向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2．判令被告返还原告房屋租金9900元、押金900元；3．判令被告支付违约金900元；4．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告因需要承租房屋，得知被告为受委托代为出租房屋的公司，是原告与被告签订涉案《房屋租赁合同》，合同约定由被告将位于滨海新区××道××号××号房屋出租给原告，约定每月租金1800元，租赁期限为1年，因后6个月免租，实际每个月房屋租金为900元。合同签订后，原告一次性支付房屋租金及押金11700元，并入住该房屋。原告入户1个月左右后，因被告不能及时支付房屋所有权人房屋租金致使房屋所有权人已收回涉案房屋，致使原告租赁目的不能实现，构成违约。原告认为，依法成立的合同应当受到法律的保护，现被告已经根本违约，致使合同目的履约已经不能实现。原告为维护自身合法权益，故成诉。被告亿尔公司未到庭，亦未提交答辩状及证据材料。原告为支持其主张，提交了如下证据材料：证据1．原、被告于2020年12月4日签订的《房屋租赁合同》，证明原、被告签订了房屋租赁合同，租期自2020年12月8日至2021年12月7日，合同约定租金每月1800元，支付方式为半年付，后6个月免租金，押金900元；证据2．微信转账截图、收据，证明原告于2020年12月4日向被告支付租金以及押金共计11700元；证据3．涉案房屋不动产登记证书复印件、房主许永明的身份证复印件、授权委托书、房主许永明出具的证明，证实案涉房屋的权利人为许永明，其授权被告对案涉房屋进行出租，许永明出具证明证实其已要求原告于2021年1月15日搬离案涉房屋。证据4．收房通知及张贴照片；证据5．被告办公现场照片1张，上面有《房屋租赁合同》出租终止协议模板和关于“办理解约截止日期：2021年1月20日，逾期不予办理”的说明。当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年12月4日，原告朱康兵（承租人、乙方）、被告亿尔公司（出租方、甲方）就天津市滨海新区××道××号××号房屋签订了《房屋租赁合同》，合同第一条约定：甲方将该房屋出租给乙方用于居住，房屋为1室1厅1卫，面积为50.46平方米，房屋所有权人为许永明。第二条约定：房屋租赁期限自2020年12月8日至2021年12月7日止，共计12个月，租赁期限2020年12月8日至2021年6月7日，免租期限2021年6月8日至2021年12月7日。第三条约定：房屋租金为每月1800元；押金为900元，于合同签订当日支付；租金的付款方式为半年付，首期房屋租金一次性付清；租赁期限届满或合同解除后，房屋租赁押金应首先用于抵扣由乙方承担费用、未支付租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任等，剩余款项（如有）无息退还乙方。第九条约定：合同的解除……（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1．甲方迟延交付房屋达十五日，经乙方书面通知后甲方仍不交付的；2．甲方拒不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；3．房屋承租期内，甲方单方面收回房屋的。第十条约定：甲方有本合同第九条第三款约定情形的，应当向乙方支付1个月的租金（按乙方最近一期已付租金为标准）计算违约金。原告于合同签订当日向被告支付了租金10800元及押金900元。原告称，其入住后，因被告未如期向房屋所有人支付租金，致使房屋所有人要求物业对涉案房屋停水停电，其被迫于2021年1月15搬离涉案房屋，并提供了涉案房屋所有人许永明出具的《证明》及拍摄的被告张贴在办公场所的解约模板及解约提示的照片予以佐证。另查，原告提供的证据显示坐落于天津市滨海新区××道××号××号房屋系案外人许永明所有。许永明于2021年1月15日出具证明，载明原告于2021年1月15日搬离涉案房屋。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。关于涉案《房屋租赁合同》应否解除一节。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《房屋租赁合同》第九条约定：合同的解除……（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：……3．房屋承租期内，甲方单方面收回房屋的。现在原告提供的初步证据能够证实，因被告原因致使涉案房屋所有人于2021年1月15日收回涉案房屋，原告被迫搬离，其造成的后果与被告单方收回房屋并无不同，致使原告合同目的不能实现，原告有权依据上述法律规定并参照《房屋租赁合同》的上述约定解除合同。原告请求解除涉案《房屋租赁合同》，本院予以支持。关于原告请求被告退还已支付房屋租金及押金一节。如前所论，系因被告原因造成原告在租赁期限未届满之前被迫提前搬离涉案房屋，故被告应将原告已支付的剩余租赁期限的租金及押金退还原告。关于合同约定的月租金标准问题。原告解释，其与被告商定的月租金标准为每月900元，因被告出于交纳税收方面的考虑，在合同中载明的月租金为1800元，约定交纳租金的租期为前6个月，后6个月免交租金，实际月租金标准仍为900元每月，与原告交纳的押金数额一致。在租期为一年的房屋租赁合同中，月租金数额与押金数额一致，符合房屋租赁市场的一般交易惯例，且前6个月支付租金，后6个月免租金的约定与房屋租赁市场的一般交易惯例相违背，原告的上述解释符合常理，较为可信，本院予以采信。故被告应退还原告租金数额为10800元-900元÷30×38=9660元，还应退还押金900元。原告主张退还的租金超出上述数额的部分，本院不予支持。关于原告请求被告支付违约金一节。《房屋租赁合同》第十条约定：被告有本合同第九条第三款约定情形的，应当向原告支付1个月的租金（按乙方最近一期应付租金为标准）计算违约金。原告主张按照的上述约定，被告应向原告支付900元作为违约金。如前所论，系因被告违约致使原告被迫提前搬离涉案房屋，原告请求被告参照上述约定支付违约金，于法有据，本院予以支持。被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃答辩、质证等权利，故在民事责任的确定上可能导致的不利后果，应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百零九条、第五百六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告朱康兵与被告天津亿尔公寓管理有限公司就天津市滨海新区××道××号××号房屋签订的《房屋租赁合同》；二、被告天津亿尔公寓管理有限公司于本判决生效后十日内向原告朱康兵退还房屋租金9660、押金900元；三、被告天津亿尔公寓管理有限公司于本判决生效后十日内向原告朱康兵支付违约金900元；四、驳回原告朱康兵的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计46.5元，由被告天津亿尔公寓管理有限公司负担（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  刘清华二〇二一年三月二十九日法官助理龙孟燕书记员张旭