四川省达州市通川区人民法院 行 政 判 决 书 (2020)川1702行初114号 原告徐国怀，男，1999年11月12日出生，汉族，住成都市温江区。 委托代理人徐相春，男，1975年6月3日出生，汉族，住成都市温江区。系徐国怀之父。 被告达州市达川区自然资源局，住所地达州市达川区三里坪街道办达川大道三段333号。 法定代表人陈鹏，局长。 委托代理人张述，系该局工作人员。 委托代理人聂建康，四川奥飞律师事务所律师。 第三人达州中铁瑞城置业有限公司，住所地达州市达川区通达西路687号。 法定代表人赵海，总经理。 委托代理人周迎松，系该公司工作人员。 委托代理人熊彬，系该公司工作人员。 第三人李世琼，女，1969年11月9日出生，汉族，住四川省大竹县。 第三人刘秀群，女，1965年11月27日出生，汉族，住达州市达川区。 第三人刘铸华，男，1984年6月23日出生，汉族，住达州市通川区。 第三人杨亚勤，女，1984年4月15日出生，汉族，住成都市青白江区。 第三人陈杨，男，1990年1月14日出生，汉族，住达州市达川区。 第三人吴三洪，男，1968年7月6日出生，汉族，住达州市达川区。 第三人丁仕东，男，1973年12月21日出生，汉族，住达州市通川区。 第三人潘萍，女，1973年5月1日出生，汉族，住达州市通川区。 徐国怀诉达州市达川区自然资源局（以下简称达川区自然资源局）、第三人达州中铁瑞城置业有限公司（以下简称中铁瑞城公司）、李世琼、刘秀群、刘铸华、杨亚勤、陈杨、吴三洪、丁仕东、潘萍房屋所有权登记一案，本院于2020年10月10日立案后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书，并通知第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2021年2月4日公开开庭审理了本案。原告徐国怀委托代理人徐相春，被告达川区自然资源局委托代理人张述、聂建康，第三人中铁瑞城公司委托代理人周迎松、熊彬及第三人李世琼到庭参加诉讼。第三人刘秀群、刘铸华、杨亚勤、陈杨、吴三洪、丁仕东、潘萍经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐国怀诉称，原告于2016年9月20日向中铁瑞城公司购买了龙郡外滩7号楼一楼4-6号门市，并签订购房诚意协议，协议约定建筑面积为86.88平方米。2016年10月17日，双方正式签订商品房买卖合同。后中铁瑞城公司委托四川伟程勘测服务有限公司出具了四川省房屋面积测绘报告，套内面积85.11平方米，并依照原达州市达川区房管局达房权证南外字第Ａ××1号产权证上面关于该楼第一层分摊系数0.076724，得出该房屋的建筑面积为91.64平方米。当时原告对该公摊系数有异议，但不知具体如何分摊的，多次找达州市达川区房管局工作人员反映该情况，但房管局称办理产权证时再说。因中铁瑞城公司将一楼全部分间出售，一直办理不了房屋产权手续。2020年8月20日，原告接到中铁瑞城公司电话称可以办理产权了，原告到该公司看到的面积仍是91.64平方米。如果一楼和二楼整体出售，公摊系数没有问题，但事实上，本案一楼分间出售，二楼整体出售，上二楼的两个楼梯被两个商户独自使用，属于二楼的专属楼梯，一楼业主根本没有办法使用，也没有必要使用。根据建设部建房1995517号发布《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条及《四川省房产测绘实施细则》第6.4.8中第4条的规定，两个楼梯面积应分摊到二楼公摊面积中，不应分摊到一楼。综上，达房权证南外字第Ａ××1号产权证上关于龙郡外滩7号楼第一层分摊系数0.076724（对外墙分摊无异议，对楼梯间分摊有异议）错误，严重侵害了原告的合法权益，故请求人民法院依法确认达州市达川区房管局颁发的达房权证南外字第Ａ××1号产权证上面关于龙郡外滩7号楼第一层分摊系数0.076724错误，并更正该系数。 原告徐国怀向本院提交如下证据： 第一组证据： 1.物业服务费缴费单、实收费明细、购房诚意协议，拟证明开发商及物管公司均认可原告门市面积是86.88平方米； 2.楼层分布图，拟证明案涉楼梯分布及原告门市的位置； 3.照片5张，拟证明案涉两个楼梯的具体位置，且其中一个楼梯现在实际是不存在的； 4.四川省房屋面积测绘报告，拟证明原告门市91.64平方米是依据达房权证南外字第Ａ××1号产权证的公摊系数测绘的； 5.达州市商品房买卖合同，拟证明原告购买房屋的面积是91.64平方米； 6.达房权证南外字第Ａ××1号产权证、房屋户（室）面积汇总表、房屋公摊区面积汇总表，拟证明一楼公摊了上二楼的两个楼梯的面积； 7.（2020）川1702行初96号《行政裁定书》，拟证明因为机构改革，被告进行了变更。 被告达川区自然资源局辩称，1.达房权证南外字第Ａ××1号产权证上面关于该楼第一层分摊系数分摊正确，根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，分摊包括楼梯间。为整栋建筑物服务的楼梯需要整栋分摊，一楼不用不影响分摊。中铁瑞城公司开发的房屋系商业性质，公用楼梯建筑面积171.64平方米，根据公用建筑面积分摊细则，分摊正确。2.案涉楼梯间属于为整栋服务的楼梯间，属于整栋分摊的情形，并非《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定的独立部分。3.若原告认为案涉楼梯间被他人私自使用，侵犯其权利，可以起诉要求他人承担责任，而不是要求更改系数。4.原告诉称在2016年就向达州市达川区房管局主张权利，但是一直没有起诉，其怠于行使权利，超过诉讼时效，应当裁定驳回。综上，达州市达川区房管局的分摊系数正确，请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求。 被告达川区自然资源局在举证期限内向本院提交如下证据： 第一组证据： 1.统一社会信用代码证书。 该组证据拟证明被告身份信息。 第二组证据： 2.企业名称变更核准通知书。 该组证据拟证明中铁瑞城公司原为达县翠屏山房地产综合开发有限责任公司。 第三组证据： 3.达县房屋所有权登记申请书； 4.房屋权属登记收件清单； 5.达县房屋四面墙界申报表； 6.房屋户（室）面积汇总； 7.产权审核记录； 8.房屋公摊区面积汇总表。 该组证据拟证明达州市达川区房管局的行政行为合法。 第三人中铁瑞城公司述称，1.达房权证南外字第Ａ××1号产权证上面关于该楼第一层分摊系数分摊正确，根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，分摊包括楼梯间。为整栋建筑物服务的楼梯需要整栋分摊，一楼不用不影响分摊。中铁瑞城公司开发的房屋系商业性质，公用楼梯建筑面积171.64平方米，根据公用建筑面积分摊细则，分摊正确。2.案涉楼梯间属于为整栋服务的楼梯间，属于整栋分摊的情形，并非《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定的独立部分。3.若原告认为案涉楼梯间被他人私自使用，侵犯其权利，可以起诉要求他人承担责任。4.原告诉称在2016年就向达州市达川区房管局主张权利，但是一直没有起诉，其怠于行使权利，超过诉讼时效，应当裁定驳回。综上，达州市达川区房管局的分摊系数正确，请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求。 第三人中铁瑞城公司向本院提交如下证据： 竣工图二张、建筑施工图设计总说明，拟证明案涉龙郡外滩7号楼商业与住宅是相互独立的。 第三人李世琼述称，如果一楼和二楼整体出售，被诉产权证公摊系数没有问题，但事实上，本案一楼分间出售，二楼整体出售，上二楼的两个楼梯被两个商户独自使用，属于二楼的专属楼梯，一楼业主根本没有办法使用，也没有必要使用。根据建设部建房1995517号发布《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条的规定，两个楼梯面积应分摊到二楼公摊面积中，不应分摊到一楼。综上，达房权证南外字第Ａ××1号产权证上面关于龙郡外滩7号楼第一层分摊系数0.076724（对外墙分摊无异议，对楼梯间分摊有异议）错误，严重侵害了原告的合法权益，应当予以更正。 第三人李世琼未向本院提交证据。 第三人刘秀群、刘铸华、杨亚勤、陈杨、吴三洪、丁仕东、潘萍未作陈述，亦未向本院提交证据。 经庭审质证，本院综合认证如下：对原、被告及第三人提交的所有证据的真实性，本院予以确认。对上述证据的证明目的，本院结合查明事实综合予以认定。 经审理查明，2009年10月23日，原达县房屋管理局（后更名为达州市达川区房屋管理局）根据第三人中铁瑞城公司（原名为达县翠屏山房地产综合开发有限责任公司）申请，对其开发的龙郡外滩7号楼（包括商业裙楼）进行初始登记，产权证号为达房权证南外字第Ａ××1号。房屋户（室）面积汇总表显示7号楼商业裙楼共计两层，其中第一层套内面积为1180.21平方米，分摊面积为90.55平方米，建筑面积为1270.76平方米，分摊系数为0.076724；第二层套内面积为1056.73平方米，分摊面积为81.08平方米，建筑面积为1137.81平方米，分摊系数为0.076727；两层套内面积总和为2236.94平方米，建筑面积总和为2408.57平方米。房屋公摊区面积汇总表载明，该裙楼公共分摊面积包含：12外墙面积33.56平方米，楼梯间1面积为72.46平方米，楼梯间2面积为65.62平方米，共计171.64平方米。 2016年9月20日，原告为购买中铁瑞城公司开发的龙郡外滩7号楼商业裙楼一楼4-6号商业门市，双方签订《购房诚意协议》，协议约定拟购商业建筑面积约为86.88平方米。2016年10月17日，原告再与中铁瑞城公司签订《达州市商品房买卖合同》，购买了龙郡外滩7号楼商业裙楼一楼4-1号商业门市，原告在买受人一栏签字确认，中铁瑞城公司法定代表人在出卖人一栏签字并加盖销售合同专用章。同时，中铁瑞城公司委托四川伟程勘测服务有限公司对前述商业门市面积进行分户测绘。2017年5月2日，四川伟程勘测服务有限公司出具了《四川省房屋面积测绘报告》（川伟程测司［实2017-73），报告显示原告购买的前述商业门市套内面积为85.11平方米，依照达房权证南外字第Ａ××1号产权证上面关于该楼第一层分摊系数0.076724计算分摊面积为6.53平方米，建筑面积为91.64平方米。2020年8月，中铁瑞城公司通知原告办证并向原告送达该测绘报告。后原告向达州市达川区房屋管理局提出异议，达州市达川区房屋管理局向其提供了前述房屋户（室）面积汇总表及房屋公摊区面积汇总表，原告对公共分摊面积171.64平方米中纳入外墙分摊面积无异议，但将2个楼梯间纳入一楼公共分摊面积存有异议，向其请求对第一层分摊系数0.076724予以更正。因原告持有异议，前述商业门市尚未办理产权证。诉讼中，被告认可原告2020年8月提出过更正申请，但其认为该分摊系数正确，故不予更正。 同时查明，第三人李世琼、刘秀群、刘铸华、杨亚勤、陈杨系龙郡外滩7号楼裙楼一楼商业业主，吴三洪、丁仕东、潘萍系二楼商业业主。诉讼中，本院到案涉2个楼梯间进行现场查看发现，其中一个楼梯被梦羽泰拳国际俱乐部作为其进入大门的门厅使用，另一楼梯被祥和苑酒楼改建作为进入酒楼的内部楼梯使用。 另查明，因机构改革，达州市达川区房屋管理局原房屋登记管理职能已由达川区自然资源局承继。 本院认为，本案原告请求确认原达县房屋管理局颁发的达房权证南外字第Ａ××1号产权证上面关于龙郡外滩7号楼商业裙楼第一层分摊系数0.076724错误并更正该系数，实质是要求被告履行针对登记过程中的错误行为予以更正这一法定职责。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”规定，原告作为龙郡外滩7号楼商业裙楼一楼商业业主，该楼层分摊系数的确定与其存在利害关系，其为本案适格原告。同时根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。”规定，本案中，原达县房屋管理局房屋登记管理职能现由达川区自然资源局继续行使，因此达川区自然资源局为本案适格被告。 本案争议焦点如下：一、原告提起本案诉讼时是否超过起诉期限？虽原告在起诉状中陈述其于2016年购房后曾就分摊系数的问题找过原达州市达川区房屋管理局，但在此期间其并不知晓系数如何分摊，直至2020年8月收到四川伟程勘测服务有限公司出具的《四川省房屋面积测绘报告》载明的分摊系数及达州市达川区房屋管理局出具的房屋户（室）面积汇总表及房屋公摊区面积汇总表时，其才清楚分摊系数来源于达房权证南外字第Ａ××1号产权证以及具体分摊情况，即此时方视为其知晓被诉行政行为的具体内容。因此，原告向本院提起诉讼时，尚未超过法定起诉期限，本院予以确认。 二、原达县房屋管理局将龙郡外滩7号楼商业裙楼中的2个楼梯间面积纳入一楼公摊面积计算公摊系数的行为是否合法？原告称本案2个楼梯均被二楼的案外人实际占用使用，属于二楼的专用楼梯，应当适用《四川省房产测绘实施细则》第6.4.8条关于室内楼梯处理第4项室内专用梯（楼梯、电梯）规定及建房[1995]517号《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）第九条关于独立使用空间计算规定。对此，本院认为，根据确定案涉分摊系数时有效的《四川省房产测绘实施细则》（川建发[2006]120号）附录一术语78关于“专用电梯（楼梯）”解释规定，专用电梯（楼梯）是指由建筑物上部的一层或连续的部分楼层所专用，建筑物的下部连续各楼层均不开门使用，同时“使用”与“不使用”两部分建筑物的用途不同。上述的“不开门使用”中的所谓“不开门”是指设计上的无门，而不是有门不开。建房[1995]517号《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）第九条关于公用建筑面积计算原则规定，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。而具体到本案中，龙郡外滩7号楼商业裙楼共计两层，均为商业性质，即两层用途是相同的，整个裙楼属同一功能区，且中铁瑞城公司亦并未将案涉2个楼梯间作为二楼的独立使用空间进行销售，因此，案涉2个楼梯的设计系为整栋商业裙楼服务的室内楼梯，而非二楼的室内专用楼梯，根据建房[1995]517号《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）第八条“公用建筑面积由以下两部分组成：1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；2.套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。”及前述《四川省房产测绘实施细则》第6.4.8条关于室内楼梯处理第1项“为整栋服务的楼梯或电梯，整栋分摊（在个别楼层或部分楼层有门不开的，不影响整栋分摊）。”规定，被告将龙郡外滩7号楼商业裙楼中的2个楼梯间面积纳入一楼公摊面积计算公摊系数的行为，事实清楚，合法有据。原告的诉称意见，与前述规定不符，本院不予支持。至于案外人私自将公用楼梯纳入占有、使用的问题，属民事法律纠纷，不属行政诉讼审查范围，原告可依法另寻救济途径。 综上，原告的诉讼请求依法不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告徐国怀的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告徐国怀负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长  叶 燕 审 判 员  张 静 人民陪审员  张笔波 二〇二一年三月二十九日 书 记 员  何 垚