湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终763号上诉人(原审被告、反诉原告)：郴州富强房地产开发有限公司，住所地湖南省安仁县永乐江镇环城东路。法定代表人：罗长城，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李兴，郴州市北湖区正和法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：向春风，男，1979年8月2日出生，土家族，住湖南省郴州市北湖区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：雷爱英，女，1983年10月22日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。上述两被上诉人共同委托代理人：史军平，湖南银光律师事务所律师。上诉人郴州富强房地产开发有限公司（以下简称富强公司）因与被上诉人向春风、雷爱英商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初5278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理，现已审理终结。郴州富强房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决第一、第三项，改判向春风、雷爱英支付富强公司垫付的银行按揭款27798元给富强公司；判令向春风、雷爱英承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：向春风、雷爱英至今没有交清购房款，工商银行从富强公司的保证金中扣了27798元给向春风、雷爱英支付银行按揭款。根据双方签订的《郴州市商品房买卖合同》约定，向春风、雷爱英应当支付违约金给富强公司，但富强公司放弃追究向春风、雷爱英支付违约金的请求。《郴州市商品房买卖合同》第十六条第四款第3项约定“因买受人未按约定交清购房款的原因未能按时取得相关权属证书的，责任由买受人承担”。一审判决富强公司支付逾期办证违约金给向春风、雷爱英缺乏事实根据和法律依据，且违反了合同的约定。向春风、雷爱英辩称：向春风、雷爱英已经按合同约定支付了购房款，不存在违约的事实，富强公司在一审时反诉要求支付购房款，也是另行主张权益的方式，与本诉没有直接关联关系。在一审当中，向春风、雷爱英主张可以抵消债务，但一审没有判决抵消。一审认定事实清楚，适用法律正确。雷爱英、向春风向一审法院起诉请求：一、富强公司支付逾期未能办理好位于郴州市北湖区××路××小区××栋××单元××房的不动产首次登记的违约金（违约金以雷爱英、向春风已付房款329835元为基数，以每日万分之一为标准从2015年8月6日起计算至上述房屋不动产首次登记完成之日止，暂计至2020年8月31日为61052元）；二、本案诉讼费用由富强公司承担。富强公司反诉请求：一、雷爱英、向春风向富强公司支付逾期付款违约金4314.80元（从2013年12月15日起雷爱英、向春风以应支付逾期房款8544.15元为基数按每日万分之二计算至2020年11月15日，共2525天，以后的违约金按此标准计算至付清房款之日止）；二、雷爱英、向春风承担本案的本诉和反诉的诉讼费。庭审中，富强公司当庭增加一项诉讼请求为：判令雷爱英、向春风向富强公司支付购房款8544.15元。一审法院认定事实：一、2010年11月30日，雷爱英（买受人）、向春风（共有人）与富强公司（出卖人）签订《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：20100086906）及附件，约定由买受人雷爱英、向春风购买出卖人富强公司开发的位于郴州市××路××路××栋××单元××号房，该商品房建筑面积87.24平方米，单价每平方米3682.84元，总房款321291元。该合同第五条付款方式及期限：“买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款101291元，余款220000元向郴州市工商银行苏仙支行申请贷款。”合同第六条买受人逾期付款的违约责任：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期未超过30日，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的银行同期存款利率向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”合同第七条面积确认与面积差异处理：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：2、双方自行约定：合同约定面积与产权面积发生差异时，以房管局测绘大队最后竣工测绘的面积为准结算房款，实行多退少补。楼梯、电梯大厅走廊、一层架空层公共设施部位公用，分摊面积按房产局测绘大队最后竣工测绘的面积进行分摊。”合同第九条交付期限及条件：“出卖人应当在2011年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”合同第十六条关于产权登记约定：“出卖人应在商品房交付使用后730日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本客户签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按第2、3项处理：2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房款的万分之一为违约金。3、自买受人按规定按时交清房款和提交办理产权登记所需的相关合法资料及费用之日起算。如因房屋登记机关在其规定期限内不能按时作出登记的，则办理房屋产权证的时间相应顺延；若因买受人原因未能按时取得相关权属证书的，责任由买受人承担。”二、合同签订后，雷爱英、向春风向富强公司支付了房款321291元。三、案涉商品房的交付时间是2013年8月5日。四、2013年12月3日，郴州市房屋测绘队对案涉房屋进行测绘，确认房屋建筑面积为89.56㎡。五、案涉商品房于2020年9月11日完成不动产首次登记，该不动产首次登记载明该房屋建筑面积为89.56㎡，比合同约定的房屋建筑面积增加了2.32㎡。尔后雷爱英、向春风又补交了增加面积房款8544元，2016年7月30日，富强公司向雷爱英、向春风开具了329835元的发票。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。雷爱英、向春风与富强公司签订的《郴州市商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。现就双方争议焦点问题认定如下：一、富强公司是否承担逾期办理案涉商品房初始登记的违约责任：根据上述《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定，富强公司应在商品房交付使用后730日内完成该幢商品房的初始登记（现为不动产首次登记），案涉商品房的交付时间为2013年8月5日，富强公司应在商品房交付后730日内，即在2015年8月5日前办理房屋不动产首次登记，但富强公司直至2020年9月11日才完成涉案商品房的不动产首次登记，故富强公司应从2015年8月6日起至2020年9月11日止按日向雷爱英、向春风支付已付房款的万分之一的违约金，违约金为61481.24元（329835元×1864天×0.0001＝61481.24元）。另富强公司辩称雷爱英、向春风未交清房款（实测面积差额款），不应承担违约责任，雷爱英、向春风已经按合同约定支付了购房款321291元，并补交了增加的房屋面积差额款8544元，因此富强公司以雷爱英、向春风未交清房屋面积差额房款为由要求免除违约责任，缺乏依据，不予采纳。二、雷爱英、向春风是否应向富强公司支付逾期支付房屋面积差额款的违约金：按照上述《郴州市商品房买卖合同》第七条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以房管局测绘大队最后竣工实测面积即产权登记面积为准结算，房款实行多退少补。经郴州市房屋测绘队对案涉房屋进行测绘后，确认房屋建筑面积为89.56㎡，尔后雷爱英、向春风已按合同约定的单价平方米3682.84元向富强公司补交面积差额房款8544元，而富强公司现提出反诉要求雷爱英、向春风补交房款8544.15元及支付逾期交纳房款违约金，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：“一、被告（反诉原告）郴州富强房地产开发有限公司向原告（反诉被告）雷爱英、原告（反诉被告）向春风支付逾期办证违约金61481.24元，此款限被告（反诉原告）郴州富强房地产开发有限公司于判决发生法律效力后十日内付清；二、驳回被告（反诉原告）郴州富强房地产开发有限公司的全部反诉诉讼请求。如果被告（反诉原告）郴州富强房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取663元，由被告（反诉原告）郴州富强房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费减半收取50元，由被告（反诉原告）郴州富强房地产开发有限公司负担”。二审中，当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：一、应否向富强公司支付购房款违约金；二、富强公司应否向向春风、雷爱英支付逾期办证违约金。关于焦点一。向春风、雷爱英与富强公司于2010年11月30日签订的《商品房买卖合同》第六条第1款系对逾期交付购房款的违约金作出的约定，但结合整个合同的约定来看，该购房款指的是合同约定的购房款321291元。向春风、雷爱英已按照合同约定的时间及金额交付了购房款321291元。现富强公司主张的购房款系合同约定的面积与房管局测绘大队最后竣工测绘的面积有差异，导致向春风、雷爱英需要向富强公司补交的购房款，对于该部分需要补交的购房款，双方只约定“多退少补”，并未约定违约金，且富强公司未提交证据证明其何时曾向向春风、雷爱英催缴该部分购房款，故富强公司上诉请求向春风、雷爱英支付该部分购房款违约金，既不符合交易习惯，也无事实和法律依据，本院不予支持。关于焦点二。如前所述向春风、雷爱英已按合同约定支付购房款，富强公司无证据证明因向春风、雷爱英未向富强公司交付合同约定面积与测绘面积差需补交的购房款导致其不能完成首次登记办证。一审认定富强公司支付向春风、雷爱英逾期办证违约金，符合合同约定和法律的规定，本院依法予以维持。至于富强公司上诉主张垫付的银行按揭款27798元，其在一审未提出诉请，依法不属于本院审理的范围。综上所述，富强公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2337元，由郴州富强房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李建湘审判员  罗燕青审判员  林海波审判员  杨利平审判员  廖 军二〇二一年三月三十一日法官助理王璐书记员刘娜附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。