广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初5291号原告（反诉被告）：广州市越秀区第一房屋管理所，住所地广州市越秀区豪贤路榨粉街128号。法定代表人：谢衍刚，职务所长。委托诉讼代理人：关骏斌，男，直管房巡查员，联系地址同上。委托诉讼代理人：吴卓斌，男，直管房巡查员，联系地址同上。被告（反诉原告）：刘嘉权，男，1993年3月10日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。原告广州市越秀区第一房屋管理所与被告刘嘉权房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴卓斌、关骏斌、被告刘嘉权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：追缴广州市越秀区诗书路xx号全栋房2018年11月、12月，以及2019年7月1日至2020年4月28日所欠的租金（按每月1800元的标准计算）及违约金（每月租金的违约金从次月1日起计至实际支付之日止，每日按欠付租金的百分之一计算）、房屋使用费（从2020年4月29日起至腾空交还房屋之日止，按每月1800元的标准计算）。事实和理由：广州市越秀区诗书路xx号全栋房屋为原告管辖的直管房，由被告承租，承租面积4.5平方米，作商业使用。被告无故拖欠租金，经原告多次催交仍不履行，已构成违约。原告于2019年4月已张贴催租通知。因此，为维护合法权益，原告提起本案诉讼。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，同时向本院提出反诉请求：判令原告向被告退还租赁保证金5400元及竞投押金3676元。事实和理由：涉案房屋属于原告管业，原告应当知道该房屋存在纠纷，但其隐瞒事实将房屋出租给我。该房屋一楼现在空置，二楼由原承租人黄某荣居住使用。从我签订合同起，黄某荣就称住不能改商，多次阻挠我装修，趁我不在拆除该房屋卷闸门，导致我一直无法使用商铺。我就该问题多次向原告反映并请求解决，但原告一直拖延未解决，也没有书面回复。另，根据合同第十三条第2款，我拖欠3个月合同就已经终止了，不存在会拖欠那么多的租金和违约金等费用。违约金计算标准过高。原告对被告的反诉答辩称，不同意被告的反诉请求。关于竞投押金，不是原告收取的，是公租平台收取的，如果被告缴清全部欠租，原告愿意配合被告向公租平台申请退押金。对于租赁保证金5400元，原告确认收到，但根据双方签订的租赁合同的约定，如出现合同第十三条第二款（即欠租金三个月以上）的情形，原告有权收回房屋，且已缴纳的租赁保证金不予退还。经审理查明，广州市越秀区诗书路xx号是原告受托管理的房屋。2018年8月1日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区诗书路xx号全栋[商]部位的经租的直管房出租给乙方，作商业用途，建筑面积4.5平方米。租赁期限自2018年10月1日至2023年9月30日，月租金额1800元，租金按月结算，乙方在每月20日前将本月租金按银行转、划账或现金、支票的付款方式付给甲方。乙方应于2018年10月1日前一次性通过转账方式向甲方交纳5400元保证金；租赁期满不再续租或终止、解除本合同后，乙方应在三个月内缴清使用期间产生的物业管理费、电梯费、水电费、煤气费、排污费、卫生垃圾费、联防费、有线电视费、电话费、网线费及其他相关费用；乙方拖欠的费用甲方可在保证金中扣除；除本合同另有约定外，甲方应在乙方缴清相关费用之日起1个月内将保证金不计利息退回；根据本合同约定保证金不予退回的，由甲方予以没收。如乙方拖欠租金逾期3个月或拖欠其他应缴费用总额达到3个月的租金额，本合同终止；若出现该情形，甲方收回房屋，乙方已缴纳的保证金不予退还，并有权追讨乙方拖欠的租金、其他应缴费用和违约责任。租赁期内，乙方逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的百分之一向甲方支付违约金等。上述内容为原告持有的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》原件所载明，被告持有的合同原件中划横线的部分为空白，未填写，但原被告双方共同确认被告已向原告交纳了租赁保证金5400元及2018年10月租金1800元，并确认原告于2018年10月将该房屋钥匙交付被告。上述合同签订后，因被告未能按时支付租金，原告曾于2019年4月22日在案涉房屋现场张贴《催交直管房租金通知》，要求被告清付自2018年11月至2019年4月期间的租金。2019年，原告以被告无故拖欠租金为由，起诉被告至本院，诉讼请求为：1.追缴被告欠付的广州市越秀区诗书路xx号全栋楼自2019年1月1日至2019年6月30日的租金，每月1800元，合计10800元；2.被告立即将广州市越秀区诗书路xx号全栋房屋腾空交还给原告。该案经审理，本院于2019年12月24日作出（2019）粤0104民初26391号民事判决书，判决：一、自本判决发生法律效力之日起解除原告与被告就广州市越秀区诗书路xx号签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》；二、被告（含其他同籍同住人员）应在本判决发生法律效力之日起十五日内将广州市越秀区诗书路xx号腾空并交还给原告；三、被告（含其他同籍同住人员）应在本判决发生法律效力之日起十五日内一次性向原告支付自2019年1月1日起至2019年6月30日期间的租金合计10800元。该判决已于2020年4月28日发生法律效力。2020年5月27日，被告签署《具结书》，载明：承租人刘嘉权承租的诗书路xx号全栋[商]，现于2020年5月将上址房屋腾空交回给越秀区第一房屋管理所，同意房屋内一切未搬出物品作废品处理，承租人负责清缴退回房屋前使用的房屋租金和水费、电费等相关费用等。当日，被告将该房屋交还原告。本案审理过程中，被告为证明其主张，向本院提交如下证据：1.《广州市公安局越秀区分局调解记录书》（载明：2019年10月4日15时许，刘永基在广州市越秀区诗书路xx号推倒黄某荣的电动自行车，其后黄某荣和另外三人持铁棍追打刘永基，并将刘永基放在诗书路50号门前人行道的一圆木台掀翻；经调解，黄某荣赔偿刘永基档口损失、医药费共人民币1000元，以后双方互不追究对方法律责任和经济责任；本协议自双方签字之时起生效等）。2.2020年11月拍摄的照片3张。3.转账记录（显示被告于2018年6月7日向广州市越秀公有物业租赁服务有限公司付款3676元，摘要为“保证”）。原告质证意见为：证据1与本案无关，不予认可；证据2关联性不予认可，是被告向原告交还房屋后拍摄的，现场情况与被告无关；证据3不予认可，该证据并无显示房号等信息。本院认为，原被告自愿签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是双方真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。虽然被告持有的合同原件中应付保证金的数额及付款期限未填写，但双方均确认被告已实际向原告支付了租赁保证金5400元，证明双方对此协商一致并实际履行完毕，故本院确认原被告约定的租赁保证金数额为5400元。原告已将涉案房屋交付被告使用，则被告亦应依约向原告支付租金。由于被告自2018年11月开始拖欠租金，已构成违约，并导致了租赁合同提前解除，原告主张被告按照1800元/月的标准向其支付使用期间即截止至交还房屋之日的租金（房屋使用费）及没收租赁保证金符合合同约定，本院予以支持。但如按照未付租金的每日1%计算违约金，违约金数额已远超过本金，被告答辩认为违约金标准过高有理，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，本院酌情调整为参照银行逾期贷款基准利率（2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算。对于被告反诉主张的竞投押金3676元，系被告为参与涉案房屋的公开招租而向案外人支付，并非原告收取，被告要求原告退还该款依据不足，应向收款人主张权利。此外，被告辩称原告隐瞒涉案房屋存在纠纷将该房屋出租给被告，但一方面，被告未举证证明其与案外人的纠纷系原告过错所致；另一方面，被告提交的《广州市公安局越秀区分局调解记录书》显示该次纠纷已调解解决，且纠纷内容与原告无关，因此被告以此作为其不支付租金及不承担违约责任的抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告刘嘉权在本判决发生法律效力之日起五日内，一次性向原告广州市越秀区第一房屋管理所支付2018年11月1日至2018年12月31日及2019年7月1日至2020年4月28日期间的租金（按每月1800元计付）及迟延支付上述租金的违约金[每月租金的违约金从次月1日起计至实际支付之日止，其中2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的同类贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付]。二、被告刘嘉权在本判决发生法律效力之日起五日内，一次性向原告广州市越秀区第一房屋管理所支付2020年4月29日至2020年5月27日的房屋使用费（按每月1800元计付）。三、驳回原告广州市越秀区第一房屋管理所的其他诉讼请求。四、驳回被告刘嘉权的反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取1953元，由原告广州市越秀区第一房屋管理所负担1678元，被告刘嘉权负担275元；反诉受理费减半收取25元，由被告刘嘉权负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  杜轶群二〇二一年三月三日书记员  梁 涛唐嘉仪