四川省自贡市大安区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0304民初89号 原告：王优，男，汉族，1991年6月11日出生，汉族，住四川省峨边彝族自治县。 委托诉讼代理人：廖秋月，女，1995年8月5日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区，是原告王优的妻子。 被告：自贡鑫茂置业有限公司，住所地四川省自贡市大安区凤凰乡济公居委会3组。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：郭珊，四川瀚毅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘萍，四川瀚毅律师事务所律师。 被告：恒大地产集团有限公司，住所地广东省深圳市南山区海德三道126号卓越后海金融中心2801号房。 法定代表人：柯鹏，总经理。 委托诉讼代理人：郭珊，四川瀚毅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘萍，四川瀚毅律师事务所律师。 第三人：中国建设银行股份有限公司自贡分行，住所地为四川省自贡市自流井区檀木林街144号。 负责人：李华，行长。 委托诉讼代理人：吕娇，女，1979年12月20日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区，是该行员工。 委托诉讼代理人：赖彦，女，1970年10月18日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区，是该行员工。 原告王优与被告自贡鑫茂置业有限公司（简称鑫茂公司）、恒大地产集团有限公司（简称恒大地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案受理后，依法适用简易程序公开进行审理。2021年1月15日，原告王优申请追加中国建设银行股份有限公司自贡分行（简称建行自贡分行）为第三人，本院依法予以准许。2021年3月5日，本院依法公开开庭进行了审理。原告王优及其委托诉讼代理人廖秋月、二被告的委托诉讼代理人刘萍、第三人的委托诉讼代理人吕娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王优向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告鑫茂公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》于2019年11月26日解除；2.判决二被告连带退还原告购房款770613元、维修基金5079.8元、转移登记费80元，共计775772.8元；3.判决二被告立即连带赔付原告支付的银行按揭利息及资金占用利息，资金占用利息的计算方式为：以首付款240613元为基数，自2019年11月26日起，按全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率计算至被告将购房款本金全部退还之日止；4.诉讼费由二被告共同承担。事实和理由：2018年8月26日，原告与被告鑫茂公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买坐落于自贡市大安区凤凰坝马吃水片区E2-15-1地块、房屋预售许可证第18145号下第20幢1单元11层1-11-42号的房屋，房屋套内面积为74.42平方米，单价为每平方米10354.92元，总价为770613元，付款方式为按揭。签订合同当日，原告与被告签订了《无理由退房协议书》，约定若原告在履行购房合同的过程中不存在任何违约行为的，则自签署购房合同及退房协议书之日起到办理入住手续前的任何时间内，原告享有无理由退房的权利。上述合同签订后，原告支付了定金10000元及首付款230613元，并向建行自贡分行按揭贷款530000元。之后，原告还向鑫茂公司支付维修基金5079.8元及转移登记费80元。2019年11月26日，原告与被告签署了《四川公司自贡恒大未来城项目无理由退房审批表》，但至今被告没有将购房款退还原告。 被告鑫茂公司、恒大地产公司辩称，原告不具备起诉退款的条件，因退款的条件还未成就，暂时还不具备起诉退款的资格，应驳回其起诉；原告提出的合同于2019年11月26日解除的主张不成立，根据无理由退房协议，合同应在双方完清所有手续、结清银行贷款6个月后解除；按照原告与第三人的贷款合同，原告退房属于违约行为，应支付银行千分之六的违约金，在被告与银行结清时一并支付给银行，并在退房款中予以扣除；原告主张的退款金额不正确，其主张的资金占用利息没有事实基础，即便起诉条件成立后，也不应支持；被告无违约行为，原告产生的诉讼费不应由被告承担。 第三人建行自贡分行称，原告向第三人借款530000元，期限为30年，第三人已发放了贷款；第三人与被告之间签订有协议，被告为担保人，应与原告连带承担还款责任；第三人对原、被告签订的退房协议不知情，原、被告之间的购房纠纷也与第三人无关。 本院经审理认定事实如下：2018年8月26日，原告王优与被告鑫茂公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售》和《自贡恒大未来城商品房买卖合同补充协议》（简称商品房买卖合同），约定王优向鑫茂公司购买该公司预售的坐落于恒大未来城第20幢1单元11层1-11-42号房屋，总价款为770613元，采取按揭的方式付款，即首付240613元，按揭530000元。当日，王优即支付了首付款240613元（含已支付的定金10000元），转移登记费80元，鑫茂公司则向王优出具了加盖恒大地产公司印章的《无理由退房承诺书》（简称退房承诺书），承诺内容如下：“您所购买的恒大属下公司开发的自贡恒大未来城楼盘20幢1单元1102房，若你已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。”同时，鑫茂公司还与王优签订了《无理由退房协议书》（简称退房协议书），该协议书在退房承诺书的基础上增加了部分内容，具体如下：“二、乙方（指王优）行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已经全部履行完毕。”2018年8月27日，买卖双方对前述商品房买卖合同办理了网上备案。2018年8月31日，王优与建行自贡分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（简称借款合同），约定王优向建行自贡分行借款530000元，分为360月返还，保证人为鑫茂公司，王优以其购买的房屋进行抵押。同时约定，王优可以提前还本。2018年9月6日，王优向鑫茂公司交纳专项维修基金5079.8元。 2019年11月26日，王优要求无理由退房，并在鑫茂公司提供的无理由退房审批表上签名，该审批表上有以下内容：“截止目前客户已还银行20611.08元按揭本金，在我公司跟银行结清前，客户均需准时支付月供，不得违约，一切因客户违约产生的违约金和扣款由客户自行承担。现预计退房流程结束到公司结清银行按揭款时间为6个月，客户每月按揭本金还款1472.22元，合计还款8833.32元。根据建设银行要求，因客户退房属违约行为，需扣除按揭款的千分之六作为违约金，即3180元在我公司结清时一并付给银行。现客户申请无理由退房并退款：已交房款240613元+维修基金5079.8元+转移登记费80元+已还按揭本金20611.08元+预估还款8833.32元-银行违约金3180元=272037.2元。最终的退款金额待我司与银行结清后，以银行出具的结清证明来核算。根据恒地司营字[2015]第038号关于全面实施无理由退房的重大决定（发文），客户已签《无理由退房承诺书》、《无理由退房协议书》，并无违约行为，望领导批准！” 王优在上述退房审批表上签名后，鑫茂公司既未退款也未联系建行自贡分行进行提前还款。 诉讼中，王优主张鑫茂公司退款时，在王优欠付建行自贡分行贷款本息的范围内，直接向建行自贡分行支付；鑫茂公司表示，若其败诉，同意按王优主张的方式进行退款；建行自贡分行表示，可以根据法院判决接受王优或者被告归还王优剩余的贷款。 以上事实有记录本案审理过程的庭审笔录以及当事人提供的以下证据加以证明：原告提供的身份证明、企业公示信息、四川省商品房买卖合同、商品房买卖合同网上备案表、无理由退房承诺书、无理由退房协议书、首付款收据、维修资金收据、转移登记费收据、无理由退房审批表，被告鑫茂公司提供的无理由退房协议书、无理由退房审批表，第三人提供的个人住房（商业用房）借款合同。当事人提供的以上证据客观真实，本院予以确认。 本院认为，本案主要涉及法律的适用、主体资格、合同的解除及解除时间、合同解除后的责任、第三人权益保护等问题。 一、关于本案法律适用的问题 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。该司法解释体现“法不溯及既往的”的法治原则，明确表明不能用现在的法律规定，去约束过去的行为。根据该司法解释的规定，由于本案的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》（简称民法典）施行前，故本案应适用民法典施行前的相关法律和司法解释。 二、关于主体资格的问题 《中华人民共和国民事诉讼法》（简称民事诉讼法）对于原、被告的主体资格作出了不同的规定，该法第一百一十九条的规定，原告必须是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织，而被告必须明确。民事诉讼法对于原、被告主体资格的要求不同意味着在主体资格存在争议时处理方式也不相同。按照上述法律规定，若原告与案件之间没有直接利害关系，则应当采用程序法上的评价，即驳回起诉；而若被告与案件之间没有利害关系即属于所谓的“被告错的对象”，则应采用实体法上的评价，即驳回诉讼请求。 基于上述原则，被告提出的退款条件不成就，原告暂不具有起诉资格的主张不成立，理由如下：第一，原告与鑫茂公司之间存在合同关系，而本案也是基于该合同关系而产生的纠纷，故原告与本案存在直接利害关系。第二，诉权是当事人要求国家提供司法救济的基本权利，也是国家对人权的司法保障。诉权的有无与当事人的约定或者其他法律事实无关，当事人事先约定放弃诉权的，该约定无效。 同样基于上述原则，原告提出的恒大地产公司应承担责任的诉求也不成立，应被判决驳回，理由如下：合同关系具有相对性，合同赋予当事人的权利，一般不及于第三人，合同规定由当事人承担的义务，一般不能对第三人产生拘束。合同关系以相对性为原则，除法律规定的情形如债权人行使撤销权的情形外，不得对合同的相对性进行突破。由于原告与被告恒大地产公司之间不具有合同关系且原告并未举证证明本案应当突破合同相对性，故被告恒大地产公司与本案没有利害关系，其属于“被告错的对象”，不承担本案责任。 三、关于合同的解除及解除时间的问题 解除合同可以基于法律规定，也可以基于当事人的约定。《中华人民共和国合同法》（简称合同法）第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，条件成就时，解除权人有权解除合同。本案涉及的“无理由退房”正是双方对合同解除条件的约定。无理由强调的是没有道理和根由，而退房强调的是消除履行商品房买卖合同的根本，因此“无理由退房”就是指购房人对解除商品房买卖合同享有广泛的自由，不需要就解除合同向对方说明理由或者解释，其实质上是一种约定的合同解除权。作为合同解除权，若双方对于该权利的行使设置有条件的，则行使该权利时不得违反相关条件。根据双方约定，原告行使“无理由退房”权利的条件为原告无违约行为且尚未办理房屋入住手续。由于被告鑫茂公司的工作人员在制作无理由退房审批表时表明原告符合“无理由退房”条件且被告在本案中并未提供证据证明原告不符合该条件，故原告有权解除合同。对于合同的解除时间，根据合同法第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除。原告在无理由退房审批表上签名即表达了解除意愿，属于已经通知了被告鑫茂公司，故涉案商品房买卖合同已于原告在无理由退房审批表上签名之日解除。被告鑫茂公司对合同解除时间有异议，但其并未举证证明双方对于合同解除的时间另有约定，故其异议不成立，本院不予支持。 四、关于合同解除后的责任问题 合同解除后，根据合同法第九十七条规定，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据该法条规定，商品房买卖合同被解除后，开发商应当退还购房款，而购房人则应当协助并配合开发商恢复房屋的权利状态。对于这些事项的处理，应当按照诚信原则的要求进行。诚信原则弘扬了社会主义核心价值观中的诚信价值，要求当事人在民事活动中秉持诚实，恪守承诺，以善意的方式行使权利、履行义务，并尽到合理的注意义务，维护他人的人身和财产利益。根据诚信原则的要求，在合同解除后，鑫茂公司应当主动协调原告及第三人建行自贡分行办理退还房款的相关事宜，理由如下：第一，鑫茂公司作为营利法人，承担有社会责任，对于自己参与的交易，应当维护其安全（《中华人民共和国公司法》第五条）；第二，鑫茂公司极具交易经验，其积极作为有利于维护双方合法权利，而反之则极可能造成相对方权利受损；第三，鑫茂公司已收到了全部购房款，由掌握资金的一方积极作为更加高效、合理和公平。本案中，鑫茂公司在原告提出“无理由退房”后无任何作为，其在无任何事实依据的情况下自行设置六个月的结清贷款的期限且其至今尚未联系银行办理，以及其明知原告属按揭购房，在未结清贷款前不可能办结所有手续情况下仍要求原告办结所有手续再解除合同的行为显然违反了诚信原则，该行为造成鑫茂公司占用了其不应占用的资金以及原告迟迟不能结清贷款的后果的发生，原告也因此遭受了损失。该损失分为两部分，一是占用原告支付的首付款和已偿还的借款本金的部分所产生的资金占用利息损失，二是合同解除后原告支付的按揭款中的利息部分。对于原告的上述损失，鉴于被告鑫茂公司即便积极作为，其退还购房款也需要一定的合理时间，故鑫茂公司只对超出合理期限后发生的损失承担赔偿责任，对于合理期限，本院酌情确定为一个月。据此，根据原告的主张（须根据原告的主张在于法律规定不得超诉求裁判案件），被告鑫茂公司在本案中应向原告赔偿的损失为：自2019年12月26日起，以原告支付的首付款240613元为基数，按同期市场报价利率，计算至购房款实际返还之日止的资金占用利息损失和第三人建行自贡分行向原告收取的自2019年12月26日起至被告鑫茂公司实际返还购房款之日止的正常借款利息。对于购房款和被告鑫茂公司代收的维修基金和转移登记费用，在合同解除后，被告鑫茂公司当然应当退还。 五、关于第三人的权益保护问题 第三人建行自贡分行进入本案诉讼后，并未提出诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，本院只应处理原、被告之间的纠纷。但由于只处理原、被告之间的纠纷并不利于第三人权益的保护，故本院征求了原告、被告鑫茂公司及第三人的意见，三方均表示在原告胜诉情况下可由被告在原告欠付第三人的借款本息范围内直接向第三人支付。因三方的意见不违反法律规定且有利于维护第三人权益及避免三方再次诉讼，故本院按三方的意见处理。 综上所述，原告有权行使“无理由退房”的权利解除合同，合同自原告在无理由退房审批表上签名之日解除；合同解除后，被告鑫茂公司未在合理期限内协调原告及第三人办理退还购房款的相关事宜违反了诚信原则，给原告造成了损失，应承担退还购房款、代收费用并赔偿损失的责任；根据合同的相对性原则，被告恒大地产公司不是合同的主体，在本案中不承担责任；原告、被告鑫茂公司与第三人一致同意在原告欠付第三人借款本息的范围内由被告鑫茂公司直接向第三人支付不违反法律规定，应当得到支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百一十九条第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告王优与被告自贡鑫茂置业有限公司于2018年8月26日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《自贡恒大未来城商品房买卖合同补充协议》于2019年11月26日解除； 二、被告自贡鑫茂置业有限公司于本判决生效之日起十五日内退还涉案购房款770613元、代收的维修基金5079.8元、转移登记费80元，并赔偿原告遭受的资金占用利息损失和银行借款利息损失，资金占用利息损失的计算方式为：以首付款240613元为基数，自2019年12月26日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，计算至购房款实际还清之日止；银行借款利息损失的计算方式为：第三人中国建设银行股份有限公司自贡分行基于与本案相关联的借款合同向原告王优收取的自2019年12月26日起至购房款实际还清之日止的正常借款利息； 三、被告自贡鑫茂置业有限公司承担上述第二条确定的给付责任的方式为：在原告王优欠付第三人中国建设银行股份有限公司自贡分行全部借款本息的范围内，直接向第三人中国建设银行股份有限公司自贡分行支付，剩余部分向原告王优支付； 四、驳回原告王优提出的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11558元减半收到计5779元，由被告自贡鑫茂置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审 判 员 黄剑波 二〇二一年三月三十日 法官助理 陈 阳 书 记 员 游雪婷