沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0191民初6144号原告:刘广高,男,1964年9月12日出生,汉族,住址:沈阳市于洪区。委托诉讼代理人:佟健，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王思涵，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被告:吴洪文，男，1967年12月22日出生，汉族，住址：沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：史立新，系辽宁国奥律师事务所律师。原告刘广高与被告吴洪文确认合同无效合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘广高及其委托诉讼代理人佟健，被告吴洪文的委托诉讼代理人史立新,到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘广高向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的房屋及宅基地买卖合同无效；2.请求判令被告返还原告私有的房屋及宅基地使用权；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系西古村村民，于2013年5月经本村村民刘守堂介绍，原、被告双方于2013年5月24日签订《私房交易契约书》并经本村会计刘殿凯代笔，双方约定相应价款221,200.00元（按照宅基地每平米400元计算553平），房屋及宅基地一并转让被告。不动产买卖应该办理登记。因没有登记，权利转移本来就没有发生。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，宅基地禁止买卖，因被告并非本集体经济组织成员，因而双方签订的买卖合同违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项而至始无效，并且根据无效情形导致双方返还行为，但向被告提出相应的意思表示，被告不能接受原告的主张，因而向法院主张相应的权利。原告为了维护个人合法权益，只能通过诉讼解决，请法官查清事实，依法作出公正判决。被告吴洪文辩称,1.原告主张已过诉讼时效，请求法院驳回原告诉讼请求。依据《民法典》第188条规定，被告与原告《私房交易契约书》是在2013年5月14日签订的，距今已经8年之久。原告系完全民事行为能力人，在签订合同之日便知道房屋已经出卖给被告，故原告现在起诉请求确认合同无效已经超过法定诉讼时效，请法院依法驳回原告诉讼请求；2.原告与被告签订的《私房交易契约书》不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。被告系农业户口、系农民。双方签订合同后，原告将房屋交付给被告，被告占用并实际使用8年之久。依据《民法典》第一百四十三条规定，原告与被告签订合同，是其真实意思表示，故案涉合同合法有效。3.原告行为出尔反尔，原告看当年出售的房屋要动迁，房屋价值增加，房产增值，故想毁约。由于房产的特殊性，现无法办理产权过户手续，但该责任不在被告。原告应本着诚信原则，在签订《私房交易契约书》时，被告将购房款50万元交付给原告，原告腾退房屋给被告占有使用，案涉合同已经履行完毕。现原告主张合同无效，无法律依据。应驳回原告诉请。4.双方并非单独宅基地买卖，也非根据宅基地每平米400元的价格买卖，双方签订合同明确约定私房买卖，价值50万元，分文不欠。5、原告引用的土地管理法63条，不适用本案，本案是农村私房买卖，不是土地使用权方面的法律关系，原告适用法律错误。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月24日，刘广高与被告吴洪文签订3份《私房交易契约书》，分别约定：1.刘广高将登记在刘守宝名下的0707-2-133号宅基地，面积为406平方米，卖给被告吴洪文，产值50万元。此笔款笔下交足，分文不欠。2.刘广高将其购买王家良的3间房屋，建筑面积57.80平方米，卖给吴洪文，产值90万元。此笔款笔下交足，分文不欠。3.刘广高将登记在其名下的砖木房3间，房证号100226，建筑面积70.18平方米，卖给吴洪文产值50万元。此笔款笔下交足，分文不欠。原、被告双方均在私房交易契约书上签字并按手印。代笔人刘殿凯与刘守宝均在《私房交易契约书》上签字。其中房证号100226，建筑面积70.18平方米的房屋及宅基地使用权至今未办理更名过户手续，仍登记在刘广高名下。案涉房屋所在的土地座落在大潘镇西古村，面积为553平方米，土地权属性质为集体建设用地使用权，用途为住宅，登记的使用者为刘广高。吴洪文户籍地址为于洪区，户口性质为农业户口。上述事实，有当事人陈述、《私房交易契约书》、《房屋所有权证书》、《集体土地建设用地使用证》、户口本、证人证言等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依据《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款的规定农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。农村宅基地、建在农村宅基地上的农村自建房的土地所有权归集体所有，宅基地使用权只能由集体经济组织的成员享有。农村宅基地及建设在宅基地上的房产不能向非本集体组织成员的第三方转让，只能在集体成员内部转让、置换。因此，原告刘广高与被告吴洪文之间签订的《私房交易契约书》虽系当事人的真实意思表示，但被告吴洪文为非案涉房屋所在地的集体组织成员，该《私房交易契约书》违反法律的强制性规定，应认定无效。关于案涉房屋成交价格的认定。本案中原告主张案涉房屋的成交价格为221,200.00元，被告主张成交价格为50万元。原告向本院提交证人证言来证明该项主张。庭审中，证人向某陈述时并未明确案涉房屋的具体成交价格。原告与被告均向本院提交的案涉房屋《私房交易契约书》中明确写明产值50万元，此笔款笔下交足，分文不欠。因该《私房交易契约书》是书证，证明力大于证人证言。综合以上认定，本院认为原告向本院提供的证据不能否定原、被告签订的《私房交易契约书》中写明的房屋产值50万元的事实，因此本院认定该房屋交易价格为50万元。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；被告抗辩原告主张已过诉讼时效没有法律依据，本院对该抗辩主张不予认可。综上所述，对原告刘广高的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款、第六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条的规定，判决如下：一、原告刘广高与被告吴洪文于2013年5月24日签订的《私房交易契约书》无效；二、原告刘广高于本判决生效之日起十日内向被告吴洪文返还购房款50万元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、被告吴洪文于本判决生效之日起三十日内向原告刘广高返还房屋，并一同返还该房屋的《房屋所有权证书》（村房字第**，建筑面积70.18平方米）及《集体土地建设用地使用证》（地号：07-02-132）如果未按本判决指定的期间履行交付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当支付迟延履行金。案件受理费8,800.00元，由原告刘广高负担6,160.00元，由被告吴洪文负担2,640.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  于树伟人民陪审员  丁士威人民陪审员  赵 茜二〇二一年三月二十五日书 记 员  高毓梓本判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；（三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。《中华人民共和国土地管理法》第九条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。