天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0116民初1129号原告：刘建辉，男，1971年8月16日出生，汉族，住天津滨海新区。委托诉讼代理人：李玲，原告之妻，1973年8月27日出生，汉族，住同××。被告：杨慧兰，女，1988年4月26日出生，汉族，住天津市滨海新区。原告刘建辉与被告杨慧兰返还原物纠纷一案，本院于2021年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘建辉及其委托诉讼代理人李玲，被告杨慧兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘建辉向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告腾出天津市滨海新区房屋并付清其居住期间的水电费，以及自2020年12月25日起至实际腾房日止的房屋占用费（按每月1380元标准计算）；2．请求判令被告承担本案诉讼费。当庭变更诉讼请求：1．判令被告腾出天津市滨海新区房屋并支付2020年12月25日起至实际腾房日止的房屋占用费、水电费、暖气费。事实和理由：原告为天津市滨海新区业主。2020年5月31日，原告与案外人天津栖客物业管理有限公司（以下简称栖客公司）签订《资产委托管理服务合同》。被告为栖客公司租户，自2020年7月1日起在案涉房屋租住。《资产委托管理服务合同》约定，2020年6月2日起，栖客公司每月2日支付每月租金1380元，但栖客公司仅支付两个月租金和一个月押金后，自2020年10月2日至2020年12月22日，始终未支付后面的租金，早已远超十五个工作日，栖客公司前述行为已属违约行为。依据双方《资产委托管理服务合同》第八条第四款约定，原告有权单方解除合同。据新闻媒体报道，栖客公司已“暴雷跑路”。天津市河北区人民法院（2020）津0105执2319号认定“被执行人天津栖客物业管理有限公司已停止经营”，且法院已于2020年11月23日依职权将被执行人天津栖客物业管理有限公司在中国执行信息公开网上公布。栖客公司目前已经丧失继续履行合同的能力和商业信誉。栖客公司的违约行为已经符合相关法律及合同解除条件。原告于2020年12月23日决定行使合同解除权，通过邮政ＥＭＳ特快专递向栖客公司发送了《资产委托管理服务合同解除通知书》。因栖客公司已经失联，邮政快递于2020年12月27日被退回。依据双方《资产委托管理服务合同》第十一条第3款关于送达的约定，原告的解除通知应当视为在信函发出后第二日即2020年12月24日送达为准。鉴于原告与栖客公司合同已解除，被告已无权在案涉房屋租住。2020年10月6日，原被告协商房租问题未果，10月8日原告到新村派出所报警，11月19日被告也到派出所报警，警方给双方调解未果。原告面临租金的持续损失，故起诉。杨慧兰辩称，不同意原告的诉讼请求，请求驳回原告的全部诉讼请求。1．原告与案外人栖客公司成立委托合同法律关系，栖客公司有权代理出租。原告与栖客公司签订授权委托书，委托书约定原告依法委托栖客公司代理其全权处理坐落于滨海新区塘沽福安里4-5-502的房屋所有出租相关事宜，包括但不限于代为进行房屋装修、与房屋承租人签订房屋租赁合同、代为收取房屋租金、更换房屋门锁、物业管理公司处申请水电关闭停用、与承租人解决纠纷等。栖客公司在授权范围内签署的相关合约文件均有法律效力，原告均予以认可。授权特别声明，资产委托管理服务合同中约定的授权期限为2020年6月2日至2023年10月1日。根据上述事实和合同约定，栖客公司在取得了原告的授权之后，将房屋出租、收取租金等均系其业务范围。2．栖客公司在授权范围内与被告签订房屋租赁合同，被告在订立合同时知道栖客公司与原告之间的代理关系的，该合同直接约束原告和被告。2020年6月30日，栖客公司员工向被告表明其取得原告授权出租房屋，并向被告出示原告签署的授权委托书、房产证照片、原告身份证照片。被告核对后，与栖客公司签订房屋租赁合同，租赁期限自2020年7月5日至2021年7月4日，月租金900元、押金900元，付款方式为年付。3．被告已经履行合同约定义务，有权占有使用系争房屋。2020年6月30日，被告按约向栖客公司支付11,771元，其中租金10,800元、押金900元、手续费71元，履行了合同义务。现租赁合同尚在履行期限内，被告基于租赁合同关系有权占有系争房屋。至于栖客公司是否向原告支付、支付多少、如何支付资产收益是双方委托关系的内部事务。4．原告行为存在主观恶意。系争房屋租金市场价不到1,000元，而原告以远高于市场价的1,380元将房屋委托给栖客公司，理应为其不理性经营行为负责。被告以市场价租赁房屋，属于善意第三人。原告明知栖客公司已被公安机关立案调查并已做笔录，明知追回款项会给其补偿，还企图一房两租获得双份收益。原告企图无偿获得被告出钱出力整修好的房屋。原告明知其与栖客公司之间的委托关系。原告通过各种方式骚扰被告，对此滨海新区公安局已对其处罚。本院经审理认定事实如下：刘建辉系天津市滨海新区房屋所有权人。2020年5月31日，刘建辉作为甲方、栖客公司作为乙方，就上述房屋签订《资产委托管理服务合同》，约定委托权限自2020年6月2日起至2023年10月1日止，甲方同意将房屋委托给乙方做独家委托代理，相应权限包括：代理甲方运营及出租房屋，代为收取租金，委托期间，乙方为甲方提供的服务包括但不限于装修改造、租客管理等，以乙方实际提供运营服务为准；本合同甲方可获得的资产收益以租金的形式表现，由乙方代为支付；房屋租金每月1380元；租赁期内物业费、能耗费（含取暖费）由甲方承担；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、乙方逾期支付租金超过十五个工作日，经甲方书面通知后乙方仍不支付租金的……。合同签订后，刘建辉将房屋交付给了栖客公司。2020年6月30日，杨慧兰作为乙方（承租人）与栖客公司作为甲方（房屋出租代管机构）签订《房屋租赁合同》，乙方承租的房屋坐落于滨海新区塘沽福安里4-5-502；房屋租赁用途为居住；租赁期限自2020年7月5日起至2021年7月4日；每月租金900元，押金900元；租金的付款方式为年付；租赁期内的物业及能耗费由甲方承担。居住期间的水费、电费、燃气费等与房屋使用有关的费用及因乙方（含其他使用人）原因导致的房屋维修赔偿费等费用均由乙方承担。2020年6月30日，杨慧兰分两笔支付给栖客公司11700元（包括一年的租金及押金）。合同签订后，栖客公司将房屋交付杨慧兰使用。刘建辉自述合同签订后，栖客公司仅向其支付两个月的租金和一个月的押金，后未再支付。其于2020年12月23日分别向栖客公司注册地天津市南开区黄河道17号2303及双方签约地天津市河北区中山路井田大厦1901邮寄《资产委托管理服务合同解除通知书》，均被退回。2021年1月18日，天津市滨海新区公安局新村派出所出具行政处罚决定书，查明违法行为人李玲，于2020年11月7日至2020年11月19日期间，因租房纠纷问题，多次发送侮辱信息，干扰杨慧兰正常生活，对违法行为人李玲的行为予以罚款贰佰元整。另查，天津市南开分局于2020年9月17日对栖客公司涉嫌合同诈骗一案立案侦查。刘建辉于2020年10月8日就栖客公司一事向天津市滨海新区公安局新村派出所报案。刘建辉于2021年1月7日以栖客公司为被告向本院提起诉讼，请求确认双方《资产委托管理服务合同》于2020年12月24日解除；请求判令栖客公司向其支付3772元租金及2760元违约金。本院于2021年1月12日作出民事裁定书，因公安机关已对栖客公司涉嫌合同诈骗一案立案侦查，裁定驳回起诉。上述事实，有原告提交的不动产权证书、资产委托管理服务合同、解除通知书、快递信息、民事裁定书，被告提交的房屋租赁合同、付款凭证、行政处罚决定书及当事人陈述等证据证实。本院认为，刘建辉与栖客公司签订《资产委托管理服务合同》，约定由该公司代理刘建辉运营及出租案涉房屋，代为收取租金。栖客公司就案涉房屋与杨慧兰签订《房屋租赁合同》的行为并未超出刘建辉的授权范围。《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2020年7月5日起至2021年7月4日，杨慧兰为此已经支付了一年的租金，现仍处于合同约定的租赁期限内。刘建辉主张杨慧兰继续占用案涉房屋没有合法依据，其理由是与栖客公司之间的《资产委托管理服务合同》已经解除，但该合同的相对方是刘建辉与栖客公司，杨慧兰并非合同相对方，即使如刘建辉所述其与栖客公司之间的合同解除，也不能以此约束杨慧兰；且栖客公司与杨慧兰签订《房屋租赁合同》时，刘建辉与栖客公司之间的合同并未解除，租赁期限亦在《资产委托管理服务合同》约定的委托期限内，杨慧兰占用案涉房屋具有合法依据。刘建辉无权要求杨慧兰腾还案涉房屋，对刘建辉该项诉讼请求，本院不予支持。杨慧兰已向栖客公司支付足额租金，合法占有案涉房屋，故对刘建辉要求杨慧兰支付占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。关于水电费、暖气费，根据《资产委托管理服务合同》的约定，租赁期内能耗费由刘建辉负担，根据《房屋租赁合同》约定租赁期内能耗费由栖客公司承担，刘建辉向杨慧兰主张暖气费，缺乏依据，本院不予支持。根据《房屋租赁合同》约定，杨慧兰居住期间内产生的水电费应由杨慧兰承担，庭审中，杨慧兰亦认可在退房时据实结算，故刘建辉应待交接房屋时向杨慧兰主张，现本院对该请求不予支持。另，天津市南开分局已对栖客公司涉嫌合同诈骗一案立案侦查，且刘建辉也已报案，故刘建辉的民事权利保护可通过刑事追赃、退赔的方式解决。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘建辉的全部诉讼请求。案件受理费25元，由原告刘建辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  蔡菁菁二〇二一年三月十六日书记员  马 楠