新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0109民初3519号 原告：陶刚，男，回族，1971年3月13日出生，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：朱栩，新疆施安律师事务所律师。被告：张霞，女，汉族，1977年3月3日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市头屯河区。委托诉讼代理人：蒋昕，新疆鼎函律师事务所律师。原告陶刚与被告张霞买卖合同纠纷一案，本院2019年10月25日立案后，依法审理后于2019年12月24日作出了（2019）新0109民初6653号民事判决书，双方当事人不服判决上诉后，乌鲁木齐市中级人民法院作出（2020）新01民终1401号民事裁定书，裁定撤销原判、发回重新审理。本院于2020年9月7日立案后，依法公开开庭进行了审理。原告陶刚的委托诉讼代理人朱栩、被告张霞的委托诉讼代理人蒋昕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陶刚向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原被告签订的《院落转让协议书》无效；2、请求依法判令被告向原告折价补偿1,860,000元。事实与理由：2014年3月31日，被告和案外人单云刚签订院落转让协议，以600,000元的价格购买案外人单云刚位于米东区古牧地镇园艺村的一处院落，后来原告花了100多万元盖房子。2014年4月到7月间，原、被告签订《院落转让协议书》，双方约定：原告将其所有的位于乌鲁木齐市米东区园艺村一队的院落以1，860，000元转让给被告，合同签订后原告依约将房屋交付给了被告。但被告未支付房款。原告和被告协议签订时间是倒签的，倒签时间为2014年4月16日，现该房屋已拆迁，因原、被告均不是园艺村村民，双方签订的《院落转让协议书》无效，因原院落及相关房屋已被拆迁，财产无法返还，被告应向原告折价补偿，特诉至人民法院，请求依法判决。被告张霞辩称：我们双方确实不是园艺村村民，该院落土地性质是宅基地，对原被告之间签订的协议书无效没有异议。但合同已于2014年4月16日全部履行完毕，现五年后提出协议无效，时效已过。合同已履行完毕，被告已于合同签订当日将价款支付给原告，原告向被告出具了收条，因此不应再向原告折价补偿。请求法庭驳回原告的诉请。为支持自己的诉讼请求，原告当庭提供了下列证据并经被告方质证：1．院落转让协议一份，证明双方之间存在买卖关系，合同是在2015年或2016年倒签到2014年4月16日的，房屋价值为1,860,000元。质证后被告对证据的真实性认可，但认为不能证明合同是倒签的，即使是倒签的，也不影响双方的权利义务关系；2.（2018）新0104民初9901号民事判决书和（2019）新01民终1737号民事判决书各一份，原告以此组证据证明向被告借款1,000,000元就是为了购买宅基地和修建房屋。被告质证后对证据的真实性认可，但认为不能证明借款的目的。3、原被告通话录音一份，原告以此证据双方曾经协商过用房屋抵账的事，说明被告并没有支付1,680,000元的房款。质证后被告认为录音只明确了原告向被告借款的事实，不能证明被告与原告的房屋买卖协议就是抵借款的协议。为了支持自己的反驳意见，被告提供如下证据并经原告方质证：1．时间显示为2014年4月16日收条复印件一份，内容为原告收到被告支付的房款1,860,000元，复印件收条中有“此原件在马东宝手里，原件与复印件相符”、落款为“马东宝2016年1月20日”的原文内容。被告以此证据证明已经向原告支付了房款，后来因为将房屋转让给园艺村村民马东鹏，并将收条原件交给了马东宝保管，现原件在马东宝处，但马东宝拒不将原件提交出来。原告质证后认为收条只是复印件，不能作为已经履行付款义务的有效证据。2．时间显示为2014年4月16日的院落转让协议书、2014年4月18日的收条、2014年3月31日的院落转让协议书和2014年3月31日的收条复印件各一份，四份复印件中均有“此原件在马东宝手里，原件与复印件相符”、落款为“马东宝2016年1月20日”的原文内容。原告以此组证据证明原告从单云刚处购买宅基地后又将宅基地连同房屋一并转让给了被告，被告转让给马东鹏时将之前的转让协议和收条都交给了马东宝保管，马东宝同样不知什么原因不愿意将原件提供出来。原告质证后认为证据可以证明其从单云刚处以600,000元价格购买宅基地的事实，但不能证明被告已经支付房款的事实。3．被告与案外人马东鹏之间转让协议复印件一份，证明张霞以600,000元将该院落转让给马东鹏，被告为给陶刚借款，向银行贷款筹集300多万，张霞将自己的父母的两套房子抵押给银行，所以为了还银行贷款，就以600,000元紧急处理了。经质证，原告对收条的真实性、有效性、关联性不认可，认为被告不可能亏120多万转让房屋。为查明案情，本院通知马东宝作为证人出庭作证，证言称：其是在2013年到2014年间认识原、被告的，应原告陶刚的要求介绍了自己李姓朋友将位于米东区古牧地镇园艺村的一处院落转让给原告，后被告张霞找到其称陶刚把房屋顶账给了她，张霞着急要卖要其帮忙，其才找到在村委会工作的弟弟马东鹏帮忙转让房屋。当庭经其对有“此原件在马东宝手里，原件与复印件相符”、落款为“马东宝2016年1月20日”的原文内容的五份证据进行辨认，其称在马东鹏和被告转让房屋之前见到过这些证据，但不知道具体内容，同时否认上述证据原件在自己处，其只认可2014年3月31日单云刚与陶刚签订合同上证明人处是自己签名。经被告方申请法院调证，本院向有关单位和个人调取了相关证据并组织双方当事人进行质证：1、合同编号为米园艺村5H43-12和米园艺村东5H43-55征收补偿协议，证明马东鹏在乌鲁木齐市米东区古牧地镇园艺村有两处房产被征收，此外马东鹏在米东区古牧地镇园艺村再无其他房产被征购。经原、被告双方代理人质证后确认此两处房产并非本案争议房产。2、本院通过乌鲁木齐市公安局米东区分局远程视频提讯系统对马东鹏进行了调查。马东鹏在调查中称其，在购买被告张霞房屋后，将房产又以90万元的价格转让给他人，张霞在本案中所提供的复印件证据的原件可能给后来购买房屋的人了，也可能在自己处，但应该找不到了。具体其将从张霞处购买的房屋转让给了谁他自己也记不清了，只知道是本村人的一个外地亲戚姓杨，后来2018年征收时外地人按照1,080元/平方米被征购了97万元左右。质证后原告方对证据来源的真实性没有意见，但对马东鹏所陈述的内容不认可，且证人应按照法律规定出庭接受法庭询问，原被告都没有对其进行询问，证人证言不具备法律效力。被告方认为由于本案争议房屋买卖是由马东宝具体负责实施，所有材料都应当在马东宝手中，马东鹏对其中部分情况不清楚符合常理。3、登记权利人为毛路生的自建房屋认定表，因张霞与马东鹏之间合同的四至显示本案争议房屋北至毛路生，该认定表显示毛路生房屋南面是李国安，而经过在米东区征收办系统中查询，没有李国安的房屋被征收档案资料。质证后原告方对证据的真实性认可，对关联性不认可。被告方对真实性认可、对关联性和有效性不认可，认为虽然房屋的四至与之前的材料有所出入，但不能否认涉案房屋真实存在并存在真实买卖的事实。4、米东区园艺村东片区（检察院北）项目房屋征收补偿方案的征求意见稿和正式补偿方案及乌鲁木齐市乌政办（2011）272号通知，其中征求意见稿中明确了建筑成本价经咨询性评估为1,050元/平方米，而正式补偿方案中没有此项内容，在乌政办通知中第三条第三款第八项明确规定：非集体经济组织成员使用集体土地建筑宅的，按建设年成本评估确定补偿，不享受村民住宅补偿政策。经向米东区征收办了解情况，征收办反映在涉及本案房屋所属片区征收过程中，对非本村人员按照第八项的规定砖混房屋以1,050元/平米进行补偿。质证后原告方对征求意见稿的真实性认可，关联性不认可，因为只是征求意见稿，并未具体实施，另外对正式补偿方案的三性都认可，根据正式补偿方案砖混1,560元/平米进行补偿，（2011）272号通知并没有涉及到成本咨询价格，而是按照建筑年限，故即使不按照双方合同约定的1,860,000元价格计算，也应当按照1,560元/平米进行补偿，同时对征收办按照1,050元/平方米的价格不予认可。被告方对征求意见稿和正式补偿方案真实性认可，认为意见稿所提及的非集体征收的标准，基本符合目前市场的评估定价，但是本案中买卖房屋的价款已经支付，陶刚也已经向张霞出具了收条，因此意见稿和征收方案与本案无关。通过当事人举证、质证，本院确认如下法律事实：2014年3月31日，原告陶刚和案外人单云刚签订院落转让协议，以600,000元的价格购买案外人单云刚位于米东区古牧地镇园艺村的一处院落（位于园艺村一队，四至界限：东至路，西至木材厂，南至空地，北至毛路生），面积约360平方米。该院落土地性质为农村宅基地，原告购买院落后在此院落中加盖砖混结构房屋。原告为购买院落及加盖房屋的款项先后向被告借款1,000,000元，该债权已经乌鲁木齐市新市区人民法院（2018）新0104民初9901号民事判决书及乌鲁木齐市中级人民法院（2019）新01民终1737号判决书确认。原、被告签订时间显示为2014年4月16日的《院落转让协议书》，双方约定原告该院落以1,860,000元的价格转让给被告，付款方式为被告一次性将转让金交付给原告。合同签订后原告依约将院落交付给了被告。2016年1月20日，被告将该院落以600,000元的价格出售给案外人马东鹏，双方在合同中约定交易院落为360平方米、建筑面积为1080平方米。现该院落已被拆迁，因马东鹏未提供其转让房屋的买受人具体信息，虽然本案承办人多次到米东区古牧地镇园艺村委会和米东区征收办查询，均未能查询到从马东鹏处购买本案争议房屋的被征收人，也无法查询到房屋征收价值的相应信息。根据转让协议中“北至毛路生”的信息调取毛路生房屋征收档案后，查明毛路住宅南为李国安住宅，但在米东区征收办该片区征收档案中，并无以李国安名义被征收的房屋。本案争议的主要焦点为：被告是否已经向原告支付了房屋转让款？针对争议的主要焦点，本院认为：本案在审理过程中，被告提供一张下方注有“此原件在马东宝手里，原件与复印件相符”、落款为“马东宝2016年1月20日”收条复印件，来证明自己已经履行了付款义务。虽然在本次审理中向马东宝和马东鹏调查，但因二人并没有提供原件或者原件的线索；被告称2014年4月16日是以现金方式一次性将价款交付完毕，但原告对此并不认可，被告未能提供其从银行或他人处取得现金等款项来源或证明自己履行能力方面的证据，如此大额的款项以现金方式支付不符合常理。此复印件收条不能作为认定被告已经履行了付款义务的证据，其所提供的证据不能证实已经向原告支付价款1,860,000元的事实。故对被告的辩解意见本院不予采信。因原、被告均非乌鲁木齐市米**古牧地镇园艺村村民，其就该村宅基地及其上所属房屋买卖行为无效，被告应将因合同而取得的院落返还给原告，但被告已将院落出售且院落已被拆迁，无法返还，因此被告应向原告折价补偿。因马东宝和马东鹏均不提供房屋最终被征收人的姓名，导致本院数次到米**征收办都无法查清最后的房屋实际被征收人，也无法依据实际征收协议确定被征收的价格。通过本院向目前查明的房屋最终买受人马东鹏的调查，其作为2018年左右该村房屋征收事务的工作人员，确认当时非本村人员不享有村民相关权益，征收价格按照大概1,080元/平方米计算的。而乌鲁木齐市乌政办（2011）272号通知也明确规定非本村成员使用集体土地建住宅按照建设年成本评估确定补偿。米东区征收办同期对于该片区砖混结构房屋的成本价，一般是按照评估价1,050元进行补偿。2016年1月20日被告张霞与马东鹏之间的转让协议明确了交易房屋建筑面积为1800平方米，因现房屋已经不存在，且无其他证据证明房屋的实际面积，本院确认此次交易时房屋建筑面积为1800平方米的法律事实。参照当地同期非村民的补偿标准，本院确定房屋的补偿价格为1,134,000元。原告认为即使不按照约定价格也应当按照正式征收方案中砖混房屋1,560元的单价计算，但因此标准是针对村民建设临时性房屋重置成本价的咨询性评估价格，不适用于非村民身份的当事人之间，故本院对原告的此主张不予支持。综合上述分析，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、原告陶刚与被告张霞签订的《院落转让协议书》无效；二、被告张霞于本判决生效后十日内向原告陶刚支付折价补偿款1,134,000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21,540元（原告已预交），由被告张霞负担13,132.94元，原告陶刚负担8,407.06元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   陈先勇人民 陪 审员   马晓红人民 陪 审员   牛 焱二 〇 二 一 年 三 月 二 十 九 日书  记  员   武 攀