广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初1519号原告：广州市云鼎房地产经纪有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：刘新，总经理。委托诉讼代理人：吴玫，女，1990年2月17日出生，汉族，该司员工。被告：谢群，女，1982年7月21日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：周洋，湖南金州律师事务所律师。原告广州市云鼎房地产经纪有限公司（以下简称云鼎公司）与被告谢群居间合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告云鼎公司的委托诉讼代理人吴玫，被告谢群及其委托诉讼代理人周洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告云鼎公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付居间服务费55800元；2.请求判令被告支付违约金59800元；3.请求判令被告承担本案的诉讼费、担保费（800元）和保全费。事实与理由如下：被告于2019年10月10日在原告居间下，当天签署了《存量房买卖合同》及《居间服务费支付承诺书》，购买业主唐艳春位于广州市白云区某房的物业，该承诺书约定被告应向原告支付居间服务费合计55800元，于2019年10月11日当天支付15800元，网签当天支付10000元，剩余款项30000元于原告协助被告过户当日支付。在签署以上合同后，被告未按合同约定在原告处办理网签手续，而是要求原告协助其将涉案房产更名给其妹妹，原告于2019年11月13日至2019年11月17日按被告要求与被告及其妹妹就接下来更名、网签、过户的交易流程中有关居间服务事项进行沟通，并协助被告和其妹妹进行更名，但被告及其妹妹由于下想免除按揭费用与原告协商不成，拒绝原告为其提供网签服务。但原告仍在2019年11月18日至2019年12月2日持续跟踪交易进展并协助被告妹妹进行网签并将涉案房屋顺利过户至被告妹妹名下。被告至今拒绝支付居间服务费给原告，严重损害了原告的权益，已构成违约。原告作为中介方，已积极提供居间服务，被告未支付居间服务费构成违约，根据《居间服务费支付承诺书》第3条的约定，被告应向原告支付违约金59800元，故原告诉至法院，望判如所请。被告谢群辩称：1.原告就同一争议诉求向法院提起三次诉讼并无正当理由进行了两次撤诉，有滥用诉权、消耗司法资源之嫌。且原告在历次诉讼中主张的事实前后不一，甚至矛盾。原告在之前的诉讼中主张其之所以未能成功给被告办理后续事务，是因被告个人征信问题导致无法办理银行贷款，本次诉讼中又称被告想向拒绝支付贷款费用而拒绝原告提供居间服务。2.被告并非居间合同中的实际权利方及义务履行方，涉案房产由案外人谢友芝购得，被告未享受居间服务，不应承担付款义务及违约责任。3.被告同意向原告支付居间服务费15800元，但因原告违约在先，提供服务过程中意图要求被告方支付价外款，违背商业信誉，且未按要求及标准提供居间服务，被告不认可后续服务费及违约金的支付。关于双方的居间事务及各自义务在《居间服务费支付承诺书》《签约温馨提示》中已经明确，居间服务划分为不同阶段与步骤，包括购房合同签订、购房贷款、房屋过户等服务，且各阶段的服务内容分别于前述付款阶段相对应，居间服务应当按照不同的阶段的服务成果对应支付。由于原告违反约定，没有履行后续网签、过户的居间义务，被告有权拒绝支付后续阶段的居间服务费。且《签约温馨提示》第三天条已明确表示，购房贷款服务是包含在服务范围之内的，原告在居间过程中表示要另行收取按揭服务费明显违反约定。在与业主约定到房管所办理网签当天，因被告拒绝交付贷款服务费，在明知案外人与被告等人不熟悉业务办理流程的情况下，原告员工在现场怠于履行相应的指引、代办事务，也拒绝与案外人及被告沟通，未履行对应应付款阶段的居间义务。在向被告及案外人提供相应咨询服务过程中，多次存在不专业行为，如没弄清楚房屋实际购买方的购房资格、对接服务人员不清楚房屋套数查册办理流程、发送错误的办理地点等，上述行为均给实际购房人的购房过程中带来了巨大的时间成本和精力成本，基于原告的违约行为，案外人才拒绝支付后续居间服务费及违约金。故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕着诉讼请求向本院提交了《存量房买卖合同》、《居间服务费支付承诺书》、微信聊天记录、履行合同告知函及物流信息，被告提交的微信聊天记录、签约温馨提示予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2019年10月10日，案外人唐艳春（甲方，卖方）与谢群（乙方，买方）、云鼎公司（丙方，中介方）签订了《存量房买卖合同》，约定：房产地址为广州市白云区某房。该房地产按整套出售并计价，总金额为310万元。丙方依法促成甲乙双方签订本合同，丙方应根据诚实信用、勤勉尽责等原则为甲乙双方当事人提供居间服务，按照法律规定履行职责。非经甲乙双方书面同意，丙方不得泄露买卖双方的信息资料等。甲乙双方保证按约定办妥网签手续并签订相关合同文件，以顺利完成交易。付款方式为乙方按揭付款，申请贷款种类为商业贷款等。上述合同签订当日，谢群向云鼎公司出具《居间服务费支付承诺书》，谢群在该承诺书中确认云鼎公司已就广州市白云区某房买卖一事提供了全面的居间服务，撮合买卖双方2019年10月10日签订了房屋买卖合同及补充协议。现我方承诺我方应向中介方支付居间服务费55800元，我方同意于2019年10月11日支付居间服务费15800元整，网签当天支付10000元整，剩余30000元于过户当天支付。逾期支付的，我方应以应付居间服务费为基准，按每日0.1%的标准向中介方支付违约金。该承诺书第3条的内容为：如因我方违约导致未能签订《广州市存量房买卖合同》（网签版），我方应向中介支付违约金，违约金数额相等于买卖双方应付居间服务费金额的总额。同日，云鼎公司与房屋买卖双方签署了《签约温馨提示》，云鼎公司向买卖双方提示了签约风险、文件和款项准备、手续办理、费用负担、按揭贷款、款项安全和其他事项中需要注意的风险，其中第五条按揭贷款需注意的风险为：1.申请按揭贷款的审批结果及审批所需时间、实际放款时间均存在不确定性。如有变化，云鼎公司会及时与您取得联系。2.按揭申请人的资信状况是银行审批的重要依据，银行会通过征信系统查询核实，如果发现按揭申请人征信记录不良或提供虚假资料，银行会拒绝贷款。所以为了能够顺利获得银行审批，请您如实介绍自己的资信状况，切勿提供虚假资料。上述合同签订后，因谢群要求以其妹妹谢友芝作为买方办理网签手续，故云鼎公司的工作人员添加谢群和谢友芝为微信好友，并就买方应当提供的资料、银行按揭的办理等向谢群、谢友芝提供了咨询服务。云鼎公司的工作人员在沟通中表示因为云鼎公司现只收取1.8个点的佣金，因此已经与谢群谈好佣金是不包括按揭服务费的，如果谢群、谢友芝同意支付2.5个点，佣金包按揭服务费也可以。谢群在群中表示，按揭服务费当时说好的，找云鼎公司一起的话是5000元，现在升到2.5个点，落差太大无法接受。最终谢群和谢友芝决定自己找按揭公司办理按揭手续。因谢群、谢友芝不同意去云鼎公司总部网签，买卖双方及云鼎公司工作人员约定于2019年10月17日直接到房管局办理网签手续。2019年10月17日，谢友芝作为买方，唐艳春作为卖方，双方在房管局办理了广州市白云区某房的网签手续。谢群主张网签当日云鼎公司的工作人员在未与谢群、谢友芝沟通的情况下也找了按揭公司的人到场，云鼎公司的工作人员看到谢群、谢友芝带着自己联系的按揭公司的人员在现场后，就不愿意协助买卖双方办理网签手续，后谢友芝与唐艳春在自己联系的按揭公司的人员的协助下完成了网签。云鼎公司则主张当日是谢友芝和唐艳春拒绝云鼎公司的工作人员为其提供网签服务。2019年10月21日，云鼎公司的工作人员在微信中向谢群、谢友芝催收居间服务费，并称：“你们过去房管局网签，我和我同事也到现场了，你自己叫别人网签，不是我们不做。2.我片董也直接和你姐说了，直接开车带你们过去网签，不能说没有服务到位。3.两位谢小姐，我们会一直后续跟进，直到过户交房”。谢友芝回复称“不需要”。谢群则回复称，由于云鼎公司的工作人员的在网签时没人负责，其才由第三方来完成相关的工作，且云鼎公司至始至终没有表示歉意。为了后期的工作顺利进行，其决定后期的服务工作不再交给云鼎公司处理，前期所做分段服务，其将支付相关费用。此后，谢友芝、唐艳春双方在未通知云鼎公司的情况下自行完成了房屋过户及房屋交接手续。本案审理过程中，谢群否认其系作为谢友芝的代理人签署《存量房买卖合同》、《居间服务费支付承诺书》。另查明，云鼎公司于2021年1月12日向本院申请财产保全，担保人天安财产保险股份有限公司广东省分公司营业部为该申请提供担保金额为115600元的连带责任保证担保。本院于2021年1月18日作出（2021）粤0111民初1519号之一民事裁定书，裁定查封、扣押或冻结被告谢群名下价值115600元的财产。云鼎公司向担保人支付诉讼财产保全责任保险费800元。本院认为：《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，应当适用当时的法律、司法解释的规定。唐艳春与谢群、云鼎公司三方签订的《存量房买卖合同》中包含着唐艳春与谢群之间的房屋买卖合同关系，也包含谢群与云鼎公司、唐艳春与云鼎公司之间的居间合同关系，本案处理的是谢群与云鼎公司之间的居间合同关系。谢群与云鼎公司签署的《存量房买卖合同》中关于居间合同的约定，及谢群与云鼎公司签订的《居间服务费支付承诺书》是谢群与云鼎公司双方真实意思的表示，谢群已明确表示其并非作为谢友芝的代理人签署上述协议，故上述协议直接约束谢群与云鼎公司，上述协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。云鼎公司已经履行了其在居间合同中促成房屋买卖合同成立的主要合同义务，根据房地产经纪行业惯例，云鼎公司还应当向谢群提供关于购房资格、按揭贷款、房屋交易税费、交易流程等专业性问题的相关政策规定的说明及交易风险提示的义务，以及协助谢群与卖方办理网签、产权转移、房屋交付手续的义务。谢群主张根据《签约温馨提示》，云鼎公司还应当为其提供按揭服务。本院认为《签约温馨提示》中第五条属于房产经纪公司对房屋买卖交易过程中按揭贷款需注意的风险的提示，并不能由此推断出云鼎公司收取的居间服务费55800元已包含按揭服务费。根据双方微信聊天记录，谢群在与云鼎公司协商时双方已明确，谢群若需要云鼎公司提供按揭服务，则需要另行支付5000元的费用，由于谢群不同意另行支付按揭服务费，故谢群在网签时自行找了按揭公司的人员到场，由此可知按揭服务费并未包含在云鼎公司收取的居间服务费中，谢群现主张云鼎公司在居间过程中表示要另行收取按揭服务费违反约定的抗辩意见缺乏事实依据，本院不予采纳。由于谢群在签署房屋买卖合同后，主动提出以其妹妹谢友芝作为买方，与卖方唐艳春签署网签合同及办理产权过户手续，以及以谢友芝的名义申请按揭贷款，云鼎公司对谢群的该项要求并无异议，故应视为双方同意将云鼎公司向谢群履行居间合同的剩余义务，变更为云鼎公司向谢友芝履行居间合同的剩余义务，双方关于履行剩余义务对象的变更并不影响谢群向云鼎公司支付居间服务费。关于云鼎公司是否向谢友芝履行了居间合同剩余义务包括协助办理网签和产权过户手续的问题，云鼎公司确认其在房管部门时未协助谢友芝办理网签手续，但主张称系谢友芝拒绝其提供网签协助服务，云鼎公司就该项主张并未提供证据予以证实，且该意见亦不符合常理，故本院对谢群主张因其和谢友芝另找按揭公司办理按揭服务，故云鼎公司工作人员在网签时未能积极提供网签服务的意见予以采信。至于云鼎公司未能协助谢友芝办理后续的产权过户及房屋交接等，则是由于谢友芝和谢群明确拒绝云鼎公司再提供后续服务，但该情况主要是由于云鼎公司前期提供网签服务不到位造成，云鼎公司对此亦有一定的过错。综上，本院认为云鼎公司要向谢群收取55800元居间服务费，除促成房屋买卖合同的签署外，还需履行协助买卖双方完成网签、交易过户及房屋交接等手续的义务。现云鼎公司作为专业的房屋中介机构，在交易过程中出现未积极履行协助买卖双方办理网签手续的义务的情况，云鼎公司已构成违约。同时，由于云鼎公司未提供网签及之后的后续服务，相应节约了人力成本。考虑到谢群与云鼎公司双方并未就各项服务内容和收费标准进行明确约定，《居间服务费支付承诺书》中关于支付居间服务费的时间节点的约定并不等于各个节点的收费标准，本院综合考虑云鼎公司已履行了促成房屋买卖合同成立的主要居间合同义务，并履行了提供相应的咨询服务及风险提示等义务情况，以及后续义务未能履行的前因后果等实际情况，酌情判令谢群向云鼎公司支付30000元的居间服务费，云鼎公司主张的超出部分，本院不予支持。对于云鼎公司主张的违约金59800元，其主张的依据为《居间服务费支付承诺书》第3条的约定，该条约定适用的前提是因谢群违约导致未能签订网签合同，但本案中谢群与云鼎公司协商一致变更合同履行方式为由云鼎公司协助谢友芝作为买方签署网签合同及办理后续交易手续，故本案并不存在谢群违约导致未能签订网签合同的情况。云鼎公司依据上述条款要求谢群支付违约金59800元的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。云鼎公司主张的诉讼财产保全责任保险费800元，因该笔费用并非必然发生的费用，本院对云鼎公司的该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告谢群向原告广州市云鼎房地产经纪有限公司支付居间服务费30000元；二、驳回原告广州市云鼎房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1306元（原告广州市云鼎房地产经纪有限公司预交1036元），由原告广州市云鼎房地产经纪有限公司负担1031元，被告谢群负担275元；财产保全费1098元（原告广州市云鼎房地产经纪有限公司预交1098元），原告广州市云鼎房地产经纪有限公司负担778元，被告谢群负担320元（上述受理费和财产保全费由原告广州市云鼎房地产经纪有限公司预交部分，原告广州市云鼎房地产经纪有限公司同意由被告谢群在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给原告广州市云鼎房地产经纪有限公司，本院不作退回）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  王丽美二〇二一年三月十六日书记员  林嘉仪