广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）桂0203执异9号 异议人（案外人）：廖乃欢，男，1989年9月20日生，汉族，户籍所在地：广西宾阳县。 申请执行人：柳州市区农村信用合作联社,住所：柳州市屏山大道341号箭盘山大厦；统一社会信用代码：91450200662122066K。 法定代表人：李雄，该社理事长。 被执行人：周萼辉,男,1968年7月29日生,汉族,住广西柳州市。 被执行人：周殿鹏,女,1969年6月3日生,汉族,住广西柳州市。 本院在执行柳州市区农村信用合作联社（以下简称柳州农信社）与周萼辉、周殿鹏借款合同纠纷一案中，依法拍卖被执行人周萼辉所有的坐落于广西柳州市（以下简称案涉房产）不动产一处。异议人廖乃欢对本院对案涉房产进行强制腾空、搬离的执行行为有异议，认为侵害了其合法权益，对此提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。 异议人廖乃欢称，请求停止（2020）桂0203执2772号案件中对案涉房产承租人的强制腾空行为。事实与理由：廖乃欢于2012年1月1日与周萼辉签订了《租赁合同》，合同主要约定：1、周萼辉将位于广西柳州市广西柳州市房屋出租给廖乃欢；2、租赁期共20年，自2012年1月1日起至2032年12月31日止；3、双方签订合同后在5个工作日内一次性付完10年租金，即人民币60000元，于2017年4月30日前支付后10年租金即80000元，收完第二次租金后本合同期内不在收取租金......合同签订后，廖乃欢即按约定于2012年1月1日支付了前10年的租金60000元给周萼辉，2017年4月7日支付了80000元租金给周萼辉。至此廖乃欢已按《租赁合同》全部履行了义务。案涉房产的业主与他人存在纠纷，柳州市鱼峰区人民法院（以下简称鱼峰法院）却要求其清空并搬离房产。因近期异议人因家中有事，未在案涉房产内居住，并于2020年11月25日收到相关短信称：案涉房产已被鱼峰法院查封和换锁......在收到上述短信后，异议人即赶回柳州，但案涉房产已被鱼峰法院张贴了封条，致使异议人无法进到案涉房产内，严重影响了异议人的生活质量。根据《城市房屋租赁管理办法》第11条规定及《民法典》第725条的规定，廖乃欢依法有权继续租赁案涉房产，鱼峰法院要求廖乃欢清空房屋无法律依据。若竞买人需看现场，廖乃欢有义务配合，新业主拥有案涉房产的所有权后，仍有权与廖乃欢协商租赁事宜。 异议人廖乃欢提供了租赁合同、两份收条、中国农业银行回单等证据予以证实。 申请执行人柳州农信社述称，异议人的异议申请无事实和法律依据，其与周萼辉的行为明显属于倒签租赁合同，提供虚假证据，阻扰法院执行的违法行为。鱼峰法院所作出的（2020）桂0203执2772号执行裁定书及公告，执行被执行人周萼辉名下的案涉房产有事实和法律依据，执行法院不应停止执行，应依法驳回异议人的异议请求。一、2016年7月12日周萼辉在向柳州农信社申请贷款时，用案涉房产进行抵押，经柳州农信社核实，案涉房产所有权人为周萼辉，未设立他项权及出租等情形，周萼辉也向柳州农信社承诺案涉房产不存在权属争议及瑕疵，且柳州农信社在办理该抵押业务前，也对案涉房产进行调查，得知案涉房产产权明晰，不存在出租等情形；二、柳州农信社对廖乃欢提供的租赁合同、中国农业银行银行卡回单、收条的真实性、关联性不予认可。1、房屋租赁合同的租赁期限为20年，且房屋的建筑面积为111.89平方米，10年的租金为人民币60000元，每月的租金仅为500元，属于以明显不合理低价承租，与常理非常不符；2、《租赁合同》显示合同签订的时间是2012年1月10日，而周萼辉出具收条的时间是2012年1月1日，在合同未签订就支付租金也与常理不符；3、银行转账回单上并未显示转账用途，不排除廖乃欢与周萼辉之间存在其他交易关系，不能据此认定该笔转账行为乃廖乃欢给付租金的行为；三、廖乃欢是周萼辉、周殿鹏的女婿，其双方签订的房屋租赁合同、出具的收条是属于恶意磋商，损害第三人利益的行为。综上，廖乃欢提出的停止对案涉房产的腾空请求，缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回廖乃欢的异议请求，继续执行（2020）桂0203执2772号案件，以维护柳州农信社的合法权益。 申请执行人柳州农信社为其辩解向本院提供的证据材料有：1、承诺书；2、追加借款申请报告；3、广西农村合作金融机构个人贷款面谈记录；4、追加借款申请书；5、个人借款合同；6、广西农村信用社抵押担保合同；7、抵押物清单；8、柳州市柳南区东站社区居委会证明等证据予以证实。 本院依法向被执行人周萼辉、周殿鹏送达异议申请书副本，被执行人周萼辉、周殿鹏既未向本院提交答辩意见，亦未向本院提交证据，视为其自动放弃答辩、举证、质证等权利。 经审查查明，2016年7月12日，周萼辉与柳州农信社签订了《个人借款合同》，向柳州农信社借款40万元，同日周萼辉、周殿鹏与柳州农信社签订了《抵押担保合同》，并于同月22日到相关部门办理了案涉房产抵押登记手续，柳州农信社依约于8月4日向周萼辉发放了贷款。柳州农信社因与周萼辉、周殿鹏上述金融借款合同纠纷，于2019年4月25日诉至本院，要求周萼辉、周殿鹏偿还借款本金及利息等费用；柳州农信社对案涉房产享有优先受偿权。2019年11月5日，本院作出（2019）桂0203民初2417号民事判决书。该判决书生效后，周萼辉、周殿鹏未按判决书上确定的义务履行，柳州农信社于2020年8月18日向本院申请强制执行。该案在执行过程中，本院于2020年9月9日作出（2020）桂0203执2772号之一执行裁定书，裁定查封被执行人周萼辉所有的案涉房产一处，并于当日到相关部门办理了查封手续。同年9月15日本院作出（2020）桂0203执2772号之二执行裁定书，裁定拍卖被执行人周萼辉所有的案涉房产一处。执行过程中，本院于2020年10月16日作出（2020）桂0203执2772号公告，责令居住或租住在案涉房产内所有人员，于2020年10月31日前自行腾空、搬离案涉房产，同日作出拍卖公告，将询价结果及在淘宝网司法拍卖平台上进行第一次拍卖的保留价告知被执行人周萼辉、周殿鹏，并于同日在案涉房产门口处张贴了上述两份公告。异议人廖乃欢得知本院拟拍卖案涉房产及知晓上述腾空公告后，向本院提出书面异议并提出前述异议请求。 另查明，1、2012年1月10日，廖乃欢与周萼辉签订了一份《租赁合同》，约定周萼辉将案涉房产出租给廖乃欢；3、周萼辉分别于2012年1月1日、2017年4月7日各出具一份收条给廖乃欢，及廖乃欢于2017年4月7日曾将80000元汇入周萼辉的银行账户中；4、2020年9月8日，本院到柳州市不动产登记中心查档得知，案涉房产登记在周萼辉名下；5、案涉房产于2018年1月11日被柳州市城中区人民法院查封；6、案涉房产现无人居住。 上述事实，由已发生法律效力的（2019）桂0203民初2417号民事判决书、当事人提交的证据材料及（2020）桂0203执2772号执行卷宗等材料在案佐证。 本院认为，异议人廖乃欢请求停止（2020）桂0203执2772号公告中关于限期腾空、搬离案涉房产的要求，其实质是要求阻却对案涉房产的交付，即请求带租拍卖，属于对本院涤除租赁关系后拍卖的具体执行行为提出异议，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”因此即使租赁在先，根据“买卖不破租赁”的原则，异议人只能主张在拍卖后继续承租，不能以存在租赁权为由阻止拍卖。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，租赁权阻却执行，必须满足两个条件，一是租赁合同必须在法院查封案涉房产之前成立并生效；二是必须在查封前占有房屋。即租赁合同成立，仅具有债权效力，承租人只有按照物权的公示原则，以占有的方式对外公示，在执行程序中才具有阻却执行的效力。本案中，廖乃欢提供的涉案租赁合同签订的时间为2012年1月10日，早于案涉房产设定抵押日期（2016年7月22日），亦早于案涉房产被法院查封的日期（2018年1月11日），但不足以证明廖乃欢在签订租赁合同后，已实际占有使用案涉房产，未能对包括柳州农信社在内的社会不特定第三人形成租赁权的公示外观，亦未能达到“宣誓租赁权”的法律效果。因此，廖乃欢主张的租赁权不能对抗柳州农信社的抵押权，亦在本案中不具有阻却执行的效力，其请求本院撤销对案涉房产强制搬离、腾空的执行异议请求缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第三十一条的规定，裁定如下： 驳回异议人（案外人）廖乃欢的异议申请。 如不服本裁定，可自本裁定书送达之日起十日内，向柳州市中级人民法院申请复议。 审判长 黄 钿 审判员 覃 艳 审判员 周祖林 二〇二一年三月八日 书记员 蔡怡昉