北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初15047号原告：吴艳玲，女，1965年9月1日出生，汉族，北京市昌平区居民，现住北京市昌平区。委托诉讼代理人：梁胜利，北京市易行律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙广圆，北京市易行律师事务所实习律师。被告：王建茹，女，1973年8月14日出生，汉族，北京市东城区居民，现住北京市顺义区。委托诉讼代理人：张杨，北京谛诚律师事务所律师。原告吴艳玲诉被告王建茹土地承包经营权合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告吴艳玲及其委托诉讼代理人梁胜利、孙广圆，被告王建茹及其委托诉讼代理人张扬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴艳玲向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原被告于2019年5月22日签订的“生态种养基地租赁协议”及2019年8月13日签订的“生态种养基地租赁补充协议附件”；2.请求判令被告返还原告租金33332元、电费11804元，赔偿原告场地改造损失570000元，赔偿原告自购材料款12312元；3.请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告经朋友介绍认识，2019年5月22日，双方签订一份生态种养基地租赁协议，该协议约定被告将位于顺义区XXX号生态种养基地整体出租给原告使用。租赁期限自2019年6月1日起共十年，每年租金为50000元。协议第四条也约定了如遇到拆迁，被告应适当给予原告补偿。2019年8月13日，原、被告双方又签订了一份补充协议。该协议约定原告租用被告场地的用途为养殖赛鸽，租金五万为年付，第六条约定合同期内如遇拆迁、腾退、改造等国家政策性问题，被告应从国家拆迁腾退补偿款里向原告补偿，被告有义务协助原告要回赛鸽的一切补偿，赛鸽的一切补偿款归原告所有，同时被告应退回原告租赁期间所剩余的已付租金。合同签订后，原告就向被告交付了租金50000元，并委托北京卓彩景观工程有限公司对整个场地进行整体改造，花去改造费570000元。期间，原告自己也购买了铁丝网、吊轨、吊轮、三关等材料，花去12312元。2020年3月下旬，原告收到了镇政府和村领导的通知，要求将租赁场地上的所有设施全部拆除。2020年5月15日，原告仅仅将贵重的赛鸽搬到他处暂养，其他场地设施被全部强拆、损毁。原告租赁该场地就是想长期养殖赛鸽，对场地的改造就是按照至少使用十年的标准进行的，而实际上连一年也未能用满就被强拆，确实给原告造成了巨额损失。另外，原告饲养的赛鸽每只能卖到几万至几十万不等，中途场地的搬迁，对赛鸽的繁育、生长、销售均遭到严重影响，该方面的损失简直无法估计。综合以上事实和理由，被告已经和政府相关部门签订了拆迁协议，并将所有赔偿款项据为己有。原告多次找被告要求退还租金及要求赔偿，均遭拒绝，原告为维护自己的合法权益，特提起该诉讼，恳请贵院判如所请。被告王建茹答辩称：同意解除双方的租赁协议及补充协议，租金22916.66元同意返还，电费11038.25元同意返还，不同意赔偿原告场地改造损失57万元，也不同意赔偿原告自购材料款12457元，因为被告将场地及地上物租给原告使用，如何使用是原告自己的事情，被告不需要赔偿，对于原告的投入被告不需要赔偿，不认可原告有改造及自购材料的损失，被告将涉诉土地及地上物交付给原告之后，被告就没有再进去过，所以被告不知道原告的具体投入，被告原来用于养猪交付给原告之后，原告只是刷墙面，四面刷白，在院地铺了砖，铺了砖以后，在剩下的土地上铺了草坪。涉诉土地系被认定为违法建设被拆违的不是征地拆迁，在2020年6月27日，村里和被告签订了一个同意认定涉诉土地是违章建筑，愿意自行拆除的通知书，2020年7月6日左右实际拆除的，在2020年3月份的时候，村里就通知说这块地的地上物属于违建，必须得拆，被告接到通知后的第二天就告知原告，原告于2020年5月15日搬离涉诉土地，原告在搬离的时候，原告将家具、自有物品带走，赛鸽全部都卖了，原告将能带走的都带走了，不能带走的也都卖了，比如说将铺的地砖也卖了，鸽子窝卖了，养鸽子的物品也全卖了，原告搬走的时候，还将被告的两台电视、两个柜子、两套藤椅和两个台灯带走了。本院经审理认定事实如下：2019年5月22日，王建茹作为甲方，吴艳玲作为乙方签订《生态种养基地租赁协议》（以下简称租赁协议）约定：1.甲方王建茹于2019年6月1日将北京市顺义区XXX号生态种养基地整体租给乙方吴艳玲使用，租赁期限为拾年整。2.租金及付款方式，乙方每年付给甲方王建茹租金人民币伍万元整，先付叁万元整，年底再付贰万元整。3.甲方承诺尊重乙方的物权，在乙方租赁期内，保证开通，水，电，网，等设施。甲方不得干涉乙方在租赁期限内的任何使用权利。4.违约条款，上述条款是甲、乙双方在完全平等、自愿的基础上达成的，任何方不得以任何借口违约，否则，单方违约给对方造成的经济损失全部由违约方承担。5.如遇到拆迁，甲方应适当给予乙方补偿，相关租赁协议终止。2019年8月13日，王建茹作为甲方，吴艳玲作为乙方签订《生态种养基地租赁补充协议附件》（以下简称补充协议附件）约定：一、甲方位于顺义区XXX的北京回归自然生态农业科技有限公司租赁给乙方用于养殖赛鸽，就未尽事宜达成如下协议，其中120平米住房及房上的鸽子窝由甲方自用，其余面积均由乙方使用。二、租赁期限为九年，自2019年8月13日起至2028年8月12日，租赁期内土地房屋经营使用权归属乙方，所有权归甲方，本协议签字生效后，即成为原协议不可分割的组成部分，与原协议具有同等的法律效力。三、租赁费为人民币每年伍万元整，由乙方在截至日期前向甲方支付（年付）。四、乙方在租赁期内如遇国家政策调整，甲乙双方重新商定租赁事宜，乙方确保在租赁期内遵纪守法的经营，甲方不得在租赁期内干涉乙方的合法经营，包括土地上的收入支出，植被，房屋建筑及使用。五、乙方有权对租赁的土地有自主经营权和收益权，在此发生的债权债务由乙方独自承担，与甲方无关。六、合同期内如遇拆迁腾退，改造等国家政策性的问题，甲方应从国家拆迁腾退补偿款里向乙方补偿，甲方有义务协助乙方要回赛鸽的一切补偿，赛鸽补偿款归乙方所有，同时甲方退回租赁期间所剩余的已付租金。2019年5月23日，吴艳玲通过银行转账给付王建茹5万元，2020年5月27日，吴艳玲给付王建茹2.5万元，王建茹为其出具收条载明“今收到吴艳玲2020.5月-11月租赁贰万伍仟元整。如遇腾退场地退还期限内剩余租金”。后，王建茹依约向吴艳玲交付了涉诉土地及地上物，吴艳玲对涉诉场地进行了建设、改造、装修。2020年6月27日，王建茹向北京市顺义区XXX村村民委员会出具《自行拆除违法建设承诺书》，承诺于2020年7月30日之前对养殖场自行拆除。2020年7月，王建茹自行拆除了涉诉土地上的地上物，包括吴艳玲建设、改造、装修的部分。诉讼中，吴艳玲称其花费57万元用于涉诉场地改造投入，还自行花费12457购买装修材料用于装修，并提交了《北京顺达鸽业施工合同》、工程概预算表、收据、照片、发货单、清单予以证明。《北京顺达鸽业施工合同》载明：甲方吴艳玲，乙方北京卓彩景观工程有限公司，签订日期2019年6月10日。甲方委托乙方承接顺达鸽业整体建造方案设计及施工。第3条本合同设计施工项目的内容大数要求；见装单位工程用表明细；制作CAD图测量。1.北边第一排含鸽舍主厅，拆除原养猪舍栅栏，拆除水泥地面，平整土地和墙面。2.第一排清理猪舍墙立面。3.鸽舍主厅水泥地面处理，铺设环保自流平，墙体刮腻子粉刷涂料。4.第一排门窗修正加固替换安装。5.整体电路改造及鸽舍铺设用水管道。6.鸽舍主厅内天顶做防水层。7.鸽含主厅内天顶做保温层。8.养殖用地域划分定位平面图和航拍图。在甲方对第一设计阶段成果确认后，乙方在5工作日内向甲方提交第二阶段成果。第二设计阶段成果如下：1.鸽舍主厅及鸽笼建造。2.鸽舍分割层钢结构建造。3.鸽舍和鸽笼墙立面及天顶围网钢结构建造。4.赛鸽和观赏鸽鸽舍木制箱窝建造。5.赛鸽跳笼建造。6.观赏鸽跳笼建造。7.小鸽舍装修，墙立面处理，地面处理。8.小鸽舍主体加固，门体替换。9.狗舍建造，鸡舍建造，杨舍改建修复。10.4间房装修。11.卧室门前鸽舍鸽笼的建造。12.第一排客厅的装修。13.第一排厨房的装修。14.第一排庭院的整体回填平整与绿化。15.第一排庭院道路回填平整铺砖建设。16.整体院落拔草弃土渣土运输。4.1经双方协商一致，确定本项目设计及施工费为人民币伍拾柒万元。北京卓彩景观工程有限公司出具的2019年6月10日、2019年11月5日收据分别载明，今收到顺达鸽业交来前期工程款叁拾万元、工程尾款贰拾柒万元。照片显示了部分建设、改造、装修的情况。自购材料款证据仅为收据、发货单、清单，大部分既无签字亦无盖章亦未显示与涉诉场地有关，部分为赛鸽三关特比环付款证据。王建茹称吴艳玲没有进行施工合同所列的装修设计、装修，对合同和支付凭证不认可，因为从2016年开始，所有装修改造都需要村里和镇里报备，这么大工程不可能一年之内完成，装修没有告知王建茹，王建茹不同意吴艳玲改造装修，不认可吴艳玲有自购材料装修，认可吴艳玲室内进行墙面刷白，建了鸽子笼，室外铺地砖，养殖舍进行了内部改造，外面没有动。诉讼中，吴艳玲称该57万元是分两笔以现金方式直接给付北京卓彩景观工程有限公司的法定代表人刘松涛的，其中2019年6月10日支付30万元、2019年11月5日支付27万元，收据是刘松涛开好付款当时给吴艳玲的，自购材料款也是现金支付的。经本院向刘松涛核实，刘松涛称2019年给吴艳玲做过鸽舍的施工，签订了书面合同，已经全部履行完毕，合同款差不多57万元，吴艳玲6月支付30万元，11月支付27万元，都是现金支付的，收据是刘松涛开好给吴艳玲的。王建茹称不认可吴艳玲现金给付了57万元，施工合同约定的付款方式与吴艳玲所称的实际履行方式不一致，现金交付没有证据佐证，收据只有一联，没有底联，可见没有实际发生相应款项，没有履行，且吴艳玲是否交付施工方施工款与本案无关。诉讼中，吴艳玲称其对涉诉土地的四间住房改造了外墙保温、墙面四周刷白，厕所的防水，室内装修除了刷白其他没做，室内添置家具家电（拆违之前又被吴艳玲拉走了）、将养殖房的猪舍隔断出了一间房，改造成了厨房并且进行了装修，厨房添置了家具家电（拆违之前又被吴艳玲拉走了），院地铺了渗水砖（拆违之前又被吴艳玲卖了一部分，剩下的就扔在那里了）、院地被吴艳玲铺设了草坪（拆违之前没有动过就扔在那里了）、三排养殖房将其中一排改造成了养殖鸽子笼，剩下两排打算这样改造，但是还没来得及改。王建茹称对吴艳玲如上陈述除了厨房不认可，其他所述认可，因为养殖房里面本来就是隔出了两间，由王建茹隔出了两间一间是屠宰间，一间是冷库，屠宰间被吴艳玲后来用成了厨房。另查，2020年11月30日，北京市顺义区大孙各庄镇人民政府回复称：涉诉土地2006年至2020年规划用途为一般农地区；涉诉土地地上物已经拆除，系承包人王建茹签署《自行拆除违法建设承诺书》以后自行实施，我镇未对涉诉土地上的地上物进行违法建筑认定，涉诉土地不涉及征地拆迁问题；根据《自行拆除违法建设承诺书》，拆除涉诉土地上的养殖用房、管理用房等地上物，可按照每平方米130元的标准，以核实无误的养殖用房及管理用房面积进行计算，获得拆除费用，经核算，王建茹可以获得的拆除费用金额273893元，该拆除费用，截至目前尚未发放给王建茹。诉讼中，吴艳玲称签订合同的时候，王建茹确实告诉过其这个涉诉土地属于养殖地，双方确认合同签订后，王建茹交给其的是15亩土地、三排养殖房和4间住房，机井归双方共用，双方约定的是整体承包，树没有交给其，王建茹大约在2020年三四月份的时候告知其涉诉地上物要被拆除，其打电话向村书记核实，经核实确定要拆，所以其就开始搬离，拉走了自有物品，鸽子笼是低价卖的一部分，防盗门和窗没动，地砖卖了200块，其他没动，都被王建茹拆除了。王建茹称其是2001年5月1日从顺义区大孙各庄镇大崔各庄村承包的涉诉土地19.4亩，当时的土地规划用途属于养殖用地，在2018年2、3月份镇里统一调整了土地规划，调整成了耕地，吴艳玲搬走的时候家具家电都拉走了，鸽子笼卖了，方钢都拉走了，地砖都卖了，铁门也卖了，王建茹拆除的时候没有吴艳玲的东西了。诉讼中，吴艳玲明确第二项诉讼请求为要求王建茹返还租金22916.66元，电费11038.25元，赔偿场地改造损失57万元、赔偿自购材料款12457元。上述事实，有原告吴艳玲提交的《生态种养基地租赁协议》《生态种养基地租赁补充协议附件》《北京顺达鸽业施工合同》、工程概预算表、收据、照片，被告王建茹提交的《土地租赁合同书》《自行拆除违法建设承诺书》，双方当事人陈述及本院庭审笔录等在案佐证。本院认为：王建茹同意吴艳玲提出的解除双方于2019年5月22日签订的租赁协议及2019年8月13日签订的补充协议附件以及返还租金22916.66元、电费11038.25元的诉讼请求，本院对此不持异议。关于吴艳玲主张的自购材料款损失。吴艳玲提交的自购材料款证据仅为收据、发货单、清单，大部分既无签字亦无盖章亦未显示与涉诉场地有关，部分为赛鸽三关特比环购买单据，上述证据并不足以证明吴艳玲存在自购材料款损失，故本院对吴艳玲主张的自购材料款损失不予支持。关于吴艳玲要求王建茹赔偿场地改造损失570000元的诉讼请求。本院做如下考量：第一，吴艳玲作为涉诉土地及地上物的承租方，在承租涉诉土地以及进行建设、改造、装修之前，应当核实涉诉土地的规划用途并按照涉诉土地的规划用途使用涉诉土地。吴艳玲未核实涉诉土地的规划用途，在一般农用地上进行非农建设、改造、装修，其对于自己损失的发生具有过错，应自行承担其损失金额的百分之五十。第二，王建茹作为涉诉土地及地上物的出租方，在签订及履行合同时，负有核实涉诉土地规划用途并按照规划用途及租赁协议、补充协议附件的约定提供涉诉土地及地上物的义务。王建茹与吴艳玲2019年签订涉诉协议及补充协议附件时，涉诉土地规划用途为一般农地区，王建茹将一般农用地提供给吴艳玲用于非农经营，不符合涉诉土地的规划用途。涉诉土地上的地上物（包括吴艳玲建设、改造、装修的部分）未经有权机关进行违法建筑认定，王建茹仅以其个人向顺义区大崔各庄村村民委员会出具了《自行拆除违法建设承诺书》为由，便将吴艳玲所承租土地上的地上物（包括吴艳玲建设、改造、装修的部分）全部拆除，该行为并无合同依据，亦缺少法律依据。故王建茹对给吴艳玲造成的场地建设、改造、装修损失应承担百分之五十的责任。第三，根据吴艳玲提供的证据，双方当事人陈述及本院向北京卓彩景观工程有限公司法定代表人刘松涛核实的情况，可以确认吴艳玲就涉诉场地建设、改造、装修投入了57万元。第四，吴艳玲自认在拆除前已经搬离涉诉场地，拉走了自有物品，卖了大部分鸽子笼及部分地砖。第五，吴艳玲在涉诉土地上建设、改造、装修的部分均已被王建茹拆除完毕，已不具备鉴定评估条件。综上，对于王建茹应赔偿吴艳玲损失的金额，本院以涉诉租赁协议、补充协议附件的约定、实际履行情况及吴艳玲的投入金额为基础，结合上述考量、双方的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌定吴艳玲的损失为50万元，由王建茹赔偿吴艳玲损失款25万元，剩余损失由吴艳玲自负。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条之规定，判决如下：一、原告吴艳玲与被告王建茹于二〇一九年五月二十二日签订的《生态种养基地租赁协议》和二〇一九年八月十三日签订的《生态种养基地租赁补充协议附件》于本判决生效之日起解除；二、被告王建茹给付原告吴艳玲租金二万二千九百一十六元六角六分、电费一万一千零三十八元二角五分，于本判决生效之日起七日内执行；三、被告王建茹赔偿原告吴艳玲损失款二十五万元，于本判决生效之日起七日内执行；四、驳回原告吴艳玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九千九百六十四元，由原告吴艳玲负担四千四百零五元（已交纳），由被告王建茹负担五千五百五十九元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  王琬萱二〇二一年三月二十二日书记员  王天兴