北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初28231号原告：国开证券股份有限公司，住所地北京市西城区阜成门外大街29号1-9层，统一社会信用代码91110000757703541。法定代表人：孙孝坤，董事长。委托诉讼代理人：于园园，北京市中伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟泽楠，北京市中伦律师事务所律师。被告：北京同源房地产开发有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖工业开发区二区102号，注册号110116002211534。法定代表人：王旭五。被告：华堂房地产开发有限公司，住所地北京市西城区东绒线胡同甲1号，注册号1100001565627。法定代表人：刘志远。第三人：航空信托投资有限责任公司，住所地北京市朝阳区安华里外馆斜街1号泰利明苑A座，统一社会信用代码91110000100018670L。法定代表人：董元，董事长。委托诉讼代理人：李巍，男，航空信托投资有限责任公司综合管理部经理。第三人：刘必文，男，1944年3月4日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：樊少武，北京海润天睿律师事务所律师。原告国开证券股份有限公司（以下称原告）与被告北京同源房地产开发有限公司（以下称同源公司）、华堂房地产开发有限公司（以下称华堂公司）、第三人航空信托投资有限责任公司（以下称航空信托公司）、刘必文房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孟泽楠、航空信托公司委托诉讼代理人李巍、刘必文委托诉讼代理人樊少武到庭参加诉讼。同源公司、华堂公司经本院公告送达开庭传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令同源公司、华堂公司、航空信托公司、刘必文为原告办理北京市朝阳区小营路X号院X号楼X室房屋的所有权转移登记手续。事实和理由：北京市朝阳区小营路X号院X号楼X室房屋（以下称案涉房屋）系华堂公司开发建设，相关开发建设手续办理在同源公司名下。1998年4月12日，航空信托公司按照当时的房改政策出资购买了案涉房屋，并安排航空信托公司当时的员工刘必文与同源公司签署了预售合同。2009年9月16日，刘必文与原告签署《协议书》，协议书中约定，案涉房屋不再交给刘必文，确认案涉房屋归原告所有，并约定刘必文配合原告完成过户手续。案涉房屋的购房款已经付清，并由原告实际占有、使用至今。但因同源公司、华堂公司的原因，至今未能办理案涉房屋的权属证书。故原告向法院踢死诉讼，希望判如所请。同源公司未参加庭审，亦未提交书面答辩状。华堂公司未参加庭审，亦未提交书面答辩状。航空信托公司述称，案涉房屋系航空信托公司按当时的房改政策出资购买，并安排我公司当时的员工刘必文与同源公司签署了预售合同。由于后来航空信托公司为刘必文垫资在别处另购了房产，故案涉房产不再交给刘必文。后航空信托公司证券业务根据国家金融产业整体改革要求，转制为航空证券有限责任公司（现已更名为原告），上述房产亦划归原告所有。2009年，刘必文与原告签署《协议书》，确认案涉房产归属原告所有。综上，航空信托公司确认案涉房屋归属原告所有，并同意配合办理案涉房产的相关过户手续。刘必文述称，对于案涉房屋属于原告没有异议。事情经过如下：刘必文原为航空信托公司的高管，1998年，航空信托公司按照当时的房改政策出资购买，并安排以刘必文的名义与同源公司签署了商品房预售合同。因为公司当时只有刘必文、张某、郝某和孔某还没有参与公司福利分房，航空信托公司拟将这四套房分给我们四人。但是，该四套房未交付给我们，我们四人另行购买了房屋，航空信托公司给予我们购房补助，故这四套房不再交付给我们。航空信托公司后经改制成立了航空证券有限责任公司，这四套房归属航空证券有限责任公司。2009年，我们四人分别与航空证券有限责任公司签订《协议书》，确认房屋归航空证券有限责任公司所有。航空证券有限责任公司后又更名为原告。故我们对于涉案房屋属于原告所有没有异议，并同意配合办理相关过户手续。经审理查明：1994年，北京市房地产管理局向售房单位同源公司发放北京市商品房外销予售许可证（京房市外证字第X号），列明项目名称：阳明广场；用途性质：公寓；房地座落：北京市朝阳区北四环小营路松竹工贸公司院内；建筑面积：31462平方米；土地使用年限：公寓七十年；有效日期：1994年5月至1997年5月。1998年4月12日，同源公司作为卖方（甲方）与买方（乙方）刘必文签订《北京市外销商品房预售契约》，约定：甲方按照《北京市实施细则》的规定，已合法取得北京市朝阳区北四环东路小营路东地块的土地使用权，土地使用面积为10800平方米，土地使用年限70年，自1994年3月3日至2064年3月2日止，国有土地使用证号为京朝全国用（94）X号；甲方在上述地块上建设项目名称为北京阳明广场，现已具备规定的预售条件，经北京市房地产管理局批准，准予上市预售，外销预售许可证号为市房外证字第049号；乙方自愿购买甲方的北京阳明广场X座X室的房屋，房屋用途为公寓；甲方已于1998年4月11日收到乙方预购房屋的定金30000元；上述房屋建筑面积为142.19平方米（含共有共用面积），土地使用期限自房屋产权过户之日起至2064年3月2日止；上述各项面积为甲方暂测面积，房屋竣工后以北京市房地产管理局实测面积为准；双方同意上述预售房屋售价为每建筑平方米6736元，价款合计为957792元，房屋竣工后暂测面积与实测面积误差在2%以内的，不再结算，误差超过2%的，超过部分按房屋售价进行结算；乙方同意按附件三约定的方式付款，并按期将购房价款汇入甲方指定银行，乙方已支付的定金30000元，在乙方最后一次付款时转为购房价款；甲方须于1998年4月12日前将房屋交付给乙方；本契约由双方签字，并在办理房屋预售预购登记后生效；预售预购登记于本契约签订之日起30日内，由双方共同到北京市房地产市场管理处办理；本契约生效后至1998年5月30日前，乙方如转让其预购的房屋，须与转受让人在本契约上背书，并按规定到北京市房地产市场管理处办理预售契约转让登记；双方同意房屋交付后30日内共同到北京市房地产市场管理处办理房屋买卖过户手续，并按有关规定申领房屋所有权证。1998年4月20日，华堂公司向航空信托公司出具收到“乙座705室”房款957792元的收据一张。1998年10月19日，北京市计划委员会、北京市城乡建设委员会作出《关于阳明广场项目的复函》（[1998]京计基函字第X号），内容为“同源公司：你公司《关于“阳明广场”由单独立项改为合作立项的请示》收悉，经研究，原则同意原由你公司开发建设的阳明广场1、2、3号楼变更你公司与华堂公司合作开发设。其中：同源公司3号楼29900平方米；华堂公司1、2号楼31400平方米。特此复函。”2009年9月17日，原告作为甲方与乙方刘必文签署《协议书》，约定：位于北京市朝阳区北四环东路小营路东北京阳明广场X座X室是由航空信托公司按当时公司房改改策于1998年4月12日垫资，以乙方名义购买的房产。后因乙方自身原因，由公司垫资别处另购房产，放弃了该房产的所有权，因此该房产产权归属公司。2003年12月，航空信托公司将上述房产做为实物资产投入到原告，作为对原告的投资。上述房产因开发商欠缴土地出让金，至今无法办理房产证，无法过户到甲方名下。甲乙双方经协商一致，就上述房产事宜达成如下协议：一、乙方确认位于北京市朝阳区北四环东路小营路东北京阳明广场X座X室房产系甲方所有，甲方对该房产拥有所有权，乙方不会对主张任何权利。二、双方同意待上述房产具备过户条件时，由乙方配合甲方完成过户手续。因过户产生的全部费用均由甲方承担。2019年3月，北京阳明兴业物业管理有限公司开具《情况说明》，载明：我公司是北京市朝阳区小营路X号X号楼(即阳明广场乙座，下称“2号楼”)的物业管理公司，我公司自2000年开始为2号楼提供物业管理服务。我公司在此证明，2号楼1301、1302、1304、304、305、201、202、203、204、206、207、101、104、105、701、805、205、705、706、1001、1002室(以下合称“上述房产”)于2000年由华堂公司交付给航空信托公司，后上述房产由航空证券有限责任公司(名称已变更为原告)使用至今，并一直正常按时交纳上述房产的物业费、水电费及供暖费等费用”。另查1，1993年9月11日，同源公司与华堂公司签订房地产联合开发合同，约定双方联合开发阳明广场项目。1998年3月8日，同源公司与华堂公司签订协议书，约定阳明广场3号楼产权归同源公司所有，阳明广场1、2号楼产权归华堂公司所有。1999年12月26日，华堂公司向同源公司出具承诺书，承诺此前同源公司就阳明广场1、2号楼签署的全部购房合同所发生的任何法律责任及债权债务全部由华堂公司承担。另查2，2003年12月19日，航空信托公司的证券业务部门转制为航空证券有限责任公司。2010年6月17日，航空证券有限责任公司变更名称为国开证券有限责任公司。2017年9月25日，国开证券有限责任公司变更名称为原告。另查3，2004年12月15日，华堂公司企业营业执照被吊销。因华堂公司拖欠部分土地出让金，阳明广场房屋的产权手续未能办理。2012年10月31日，同源公司的企业营业执照被吊销。另查4，2010年1月4日，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于历史遗留房地产开发项目房屋登记有关问题的通知》（京建发【2010】X号），对历史遗留房地产开发项目（是指取得商品房预（销）售许可的楼栋，房屋竣工并基本符合建设工程规划许可条件，在房屋交付首位入住的购房人五年以后，由于开发企业营业执照被注销或吊销后下落不明，相关购房人无法取得房产证的房地产开发项目）办理房屋登记问题进行通知。2014年1月13日，北京市住房和城乡建设委员会发布《北京市住房和城乡建设委员会房屋登记公告（第五批）》，请包括本案阳明广场项目的开发商同源公司在内的房地产开发企业在2014年2月17日前到房屋所在地的区县房屋登记部门申请办理房屋登记手续，逾期不申请登记，购房人可按照《关于历史遗留房地产开发项目房屋登记有关问题的通知》（京建发【2010】X号）的规定单方申请房屋登记。另查5，2019年7月25日，北京市公安局朝阳分局大屯派出所出具证明，内容为“北京市朝阳区小营路X号院X号楼，与原地址北京市朝阳区北四环东路小营路东‘阳明广场X座’、‘北京阳明广场X座’三个地址系同一地址。特此证明”。以上事实，有《北京市外销商品房预售契约》《协议书》、收据、企业注册信息、（2019）京0105民初21184号民事判决书等书证及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，同源公司与刘必文之间于1998年4月12日签订的《北京市外销商品房预售契约》、原告与刘必文之间于2009年9月17日签署的《协议书》，均系合同双方真实意思表示，内容合法有效。现刘必文已支付全部购房款，且案涉房屋已经交付，华堂公司与同源公司合作开发阳明广场项目，且华堂公司实际收取购房款，应视为华堂公司对《北京市外销商品房预售契约》的认可，故同源公司负有依据《北京市外销商品房预售契约》向刘必文完成涉案房屋权属转移登记的义务，华堂公司应予以配合。而后原告与刘必文签署的《协议书》，确定了航空信托公司以刘必文名义购买案涉房屋，案涉房屋所有权归属原告，且待案涉房屋具备过户条件时，刘必文配合原告完成过户手续。庭审中，航空信托公司对该《协议书》表示认可。现刘必文符合取得房屋权属转移登记的条件，其向原告进行房屋权属转移登记不存在实质障碍，上述转移登记行为可依次办理。同源公司、华堂公司经本院合法传唤均未到庭应诉，不影响本院根据查明的事实依法裁判。综上，依据《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第第五百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告北京同源房地产开发有限公司、被告华堂房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内配合将位于北京市朝阳区小营路X号院X号楼X室房屋权属转移登记至第三人刘必文名下，第三人刘必文、第三人航空信托投资有限责任公司随即将配合上述房屋权属转移登记至原告国开证券股份有限公司名下。案件受理费6688元，由被告北京同源房地产开发有限公司、被告华堂房地产开发有限公司各负担3344元（于本判决生效之日起七日内支付原告国开证券股份有限公司）。公告费560元，由被告北京同源房地产开发有限公司、被告华堂房地产开发有限公司各负担280元（于本判决生效之日起七日内支付原告国开证券股份有限公司）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  付瑞洁二〇二一年三月二日书记员  马 悦