广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤04民终449号上诉人（原审被告）：张小勇，男，汉族，1978年9月5日出生，身份证住址：广东省台山市××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××712。被上诉人（原审原告）：白马凤群，女，1973年4月23日出生，澳门特别行政区居民，澳门特别行政区永久性居民身份证号码：×××××，港澳居民来往内地通行证号码：M×××××。委托诉讼代理人：余梓源，广东朗乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：李科萍，广东朗乾律师事务所律师。上诉人张小勇因与被上诉人白马凤群房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院（2020）粤0402民初12706号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张小勇上诉请求：改判张小勇向白马凤群支付2019年9月至2020年1月11日的租金。事实与理由：1.张小勇提供了2019年8月租金全部交完的证据，但一审法院还是认定张小勇没有交2019年8月的租金，收款单据是马荣欣伪造的。2.张小勇实际于2019年12月下旬撤离案涉商铺，马荣欣本人也承认于2020年1月4日过来案涉商铺加上一把自己的锁（之前有和马荣欣电话沟通过，马荣欣没有来接收商铺，张小勇还是用自己的锁锁住商铺门）。2020年1月9日，张小勇已经把自己的的锁拿走并告知马荣欣，马荣欣为何说成是2020年2月收回商铺？2020年1月的租金不应全部让张小勇支付。白马凤群答辩称：1.张小勇于2019年8月28日所交的租金是“下交上”的2019年7月租金。张小勇在2018年2月21日交租后，直至2018年4月20日再次交租，2018年3月未交过租，故其在2018年4月20日所交租金系“下交上”的2018年3月租金。此后每月均为“下交上”，直至2019年8月28日最后一次支付的租金系2019年7月租金。证据有：第一，白马凤群提供的证据《收款收据》证实，最上一份《收款收据》的日期为2018年2月21日，内容为“芭莎诺瓦2018年2月租金”，中间一份《收款收据》日期为2018年4月20日，内容为“芭莎诺瓦2018年3月租金”。此后收据内容均显示交租情况为“下交上”，直至2019年8月28日交2019年7月租金。第二，白马凤群提供的证据微信聊天记录证实，2018年4月20日，张小勇转款13246元（币种为人民币，以下同）给马荣欣，马荣欣问“这是三月的吧”，张小勇回复“是的”，再问“4月份的租呢”，张小勇不再回答。直至2018年5月24日，张小勇又转了10000元，张小勇说“四月租金共15246元”，马荣欣回“收到了”。可见，张小勇在微信中确认2018年4月20日、2018年5月24日所交租金均系“下交上”。第三，白马凤群提供《张小勇交租一览表》第4、5页，证明张小勇未支付2018年3月的租金，此后一直“下交上”。该表与张小勇的证据4、5完全吻合，证明张小勇自2018年4月20日起至2019年8月28日止所交租金均系“下交上”，最后一次支付的是2019年7月的租金。一审法庭调查时，张小勇确认《张小勇交租一览表》的情况属实，表中没有遗漏微信、支付宝交租的情况。第四，张小勇提交的微信聊天记录显示“七月租金交清”，系张小勇单方发出，与交租证据及事实不符，且未经马荣欣确认，不能作为定案依据。2.张小勇在2020年1月并未办理交接手续，未交还商铺，应付该月租金。白马凤群一直催张小勇交钥匙，2020年1月17日的微信记录证明马荣欣催张小勇开锁，张小勇回复“等一阵间叫人来开锁”，但实际没有来，而是让马荣欣再加一把锁，其有空就去拆走自己的锁，导致白马凤群直至2020年2月才实际收回商铺。张小勇应当对其不交钥匙、不交接的行为承担不利后果，应当交纳2020年1月租金。综上，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，结果公平公正，张小勇的上诉不成立，恳请二审法院依法驳回上诉，维持原判。白马凤群向一审法院提出以下诉讼请求：1.判令张小勇向白马凤群支付租金89142元；2.判令张小勇向白马凤群支付滞纳金（以租金89142元为基数，按每天1%计，自应付租金后第8天起计至实际付清日止。其中17666元自2019年5月26日起计，15246元自2019年8月26日起计，15246元自2019年9月26日起计，15246元自2019年10月26日起计，15246元自2019年11月26日起计，15246元自2020年12月26日起计，15246元自2020年1月26日起计，暂计100元）；3.判令张小勇支付拆除珠海市×××××××××××××的搭建阁楼的拆除费用9802.8元。一审法院审理查明，2012年6月1日，案外人马荣欣代白马凤群（甲方）与张小勇（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于珠海市××××××××××××（春泽名园）商铺出租给乙方作商业用途，建筑面积178.53平方米；租期三年，自2012年6月1日起至2015年6月1日止，2012年6月1日至2013年6月1日期间每月租金为12000元，2013年6月1日至2014年6月1日期间每月租金为13200元，2014年6月1日至2015年6月1日期间每月租金为14520元；乙方必须在每月5日前交清前一个月的租金，如无故拖欠租金，甲方给予乙方7天的宽限期，从第8天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金以1%加收滞纳金，按乙方违约处理，收回商铺；出租方将商铺交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，如承租方不再适用出租方的门市后，承租方不得破坏商铺架构；乙方应向甲方支付商铺租赁保证金2万元，租赁关系终止时，甲方收取的商铺租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；物业管理费、水电费、维修费等其他各项费用由乙方承担；租赁期间，乙方如欲将租赁商铺转租给第三方使用，必须事先书面向甲方申请，由第三方书面确认，征得甲方的书面同意，乙方违反合同擅自将承租商铺转给他人使用的，甲方可中止合同，收回商铺，乙方还应支付违约金2万元。上述租赁合同签订后，张小勇向白马凤群支付了租赁保证金2万元，但张小勇交纳租金长期存在拖欠的行为。2013年8月8日的租金收据上写明“3月欠1000，4月欠1000，历史欠共3200元”。租赁合同于2015年6月1日到期时，张小勇仅交纳租金至2014年12月份，且之前的租金收据上均写明“历史欠3200元”。2015年12月23日，张小勇交纳租金至2015年12月份，但对于2015年12月份的租金仅支付了1万元，租金收据上写明2015年6月1日至2015年12月每月欠付726元，欠付6个月为4356元，2015年12月还欠4520元，共欠付8876元。2016年1月12日，案外人马荣欣（甲方）与张小勇（乙方）签订《商铺合约续签协议》，约定：乙方租赁甲方夏湾路280-206号铺位，已于2015年6月期满，现乙方愿意继续租赁商铺，因历史遗留欠甲方店铺租金未交完，经双方协商，乙方至2015年12月1日前分次全部交完店铺租金后，店铺租赁合同续签一年，（即2015年12月1日至2016年11月31日）为每月租金准时交付观察期（每月18日前交付当月租金），至2016年11月30日止，如乙方全部按合同精神如期交付，甲方愿意从2016年12月1日再与乙方续签2年，续签观察期间的一年租金在原基础上调整上浮5%，如果期间不按时交足租金（有两个月宽限期）甲方有权收回商铺。上述续签协议签订后，张小勇开始按递增后的标准每月15246元交纳租金。2016年1月18日的租金收据上写明“兹收到芭莎诺瓦2016年1月租金15246元，历史欠8876元未付，明天汇740元”。2016年2月的租金张小勇支付了12000元，2016年3月的租金张小勇支付了20000元，2016年3月19日的租金收据上写明，历史欠8876元，1月欠740元，2月欠3246元，减去3月多交的4754元，总欠8108元。张小勇对于2016年6月的租金欠付1246元，对于2016年7月的租金欠付246元，2016年12月，张小勇还款2500元，当月的租金收据上写明张小勇共欠付7100元。之后，张小勇对于2017年4月的租金欠付2246元，对于2017年5月的租金欠付946元。自2018年1月起，张小勇开始通过微信、支付宝或银行转账交纳租金，不再通过现金交纳租金。之后，张小勇对于2018年3月的租金欠付2000元，对于2018年8月的租金欠付2000元，对于2018年9月的租金欠付90元，对于2019年3月的租金欠付3246元，对于2019年4月的租金欠付90元。张小勇按照每月租金15246元的标准交纳2019年5月至7月的租金后，即再未向白马凤群交纳租金。白马凤群称，张小勇实际使用商铺至2020年1月底，张小勇欠付租金为109142元，扣减张小勇交纳的保证金2万元后，白马凤群诉请张小勇支付租金89142元。白马凤群现没有拆除阁楼，请装修公司估测报价费用为9802.8元。张小勇称，其与白马凤群之间租赁合同的签订以及租赁事务的处理均是通过马荣欣进行的。从2008年开始租赁案涉商铺，于2014年在租赁商铺加建了阁楼，加建阁楼时马荣欣是知情的。白马凤群提交的交租一览表情况属实，在2018年之前，马荣欣都给张小勇开具了收据，张小勇对于此前的收据没有异议，但2018年之后的收据，马荣欣没有给张小勇。白马凤群在2019年9月、10月份通知张小勇搬走之前，张小勇想将商铺转让出去，但白马凤群不同意。张小勇于2019年12月底搬离租赁商铺，搬完后，张小勇对商铺上锁并告知了马荣欣，马荣欣于2020年1月4日在商铺门上加锁，张小勇于2020年1月9日左右拆走了自己上的锁，店铺内还遗留有灯具和小件物品，阁楼也没有拆除。白马凤群申请马荣欣作为证人出庭作证。马荣欣称，其是白马凤群的亲哥哥，受白马凤群委托与张小勇签订租赁合同并收取租金。2017年之前，马荣欣均是到商铺收取现金并开具收据给张小勇，有时张小勇交付的现金不足，马荣欣就将欠付的金额在收据左上角备注。张小勇加建阁楼没有经过马荣欣同意，张小勇建好后，马荣欣告知张小勇须对阁楼的安全负责，张小勇退租时须拆除阁楼。张小勇于2020年1月搬离租赁商铺并将商铺上锁，之后马荣欣也上了一把锁，张小勇于2020年2月份将其自己的锁拆走。马荣欣曾借用张小勇一天桌椅，双方没有约定借用费用，张小勇也没有要求马荣欣支付费用，马荣欣支付了桌椅的运费。一审法院认为，白马凤群系澳门特别行政区居民，本案属于涉澳合同纠纷，应参照我国有关涉外民事案件的管辖和法律适用的法律规定确定本案的管辖和选择解决本案争议的准据法。案涉房屋位于珠海市香洲区，故一审法院对本案有管辖权，应适用内地相关法律。白马凤群与张小勇签订的《商铺租赁合同》及《商铺合约续签协议》为双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自的权利和义务。《商铺租赁合同》及《商铺合约续签协议》约定的租赁期限到期后，张小勇继续使用租赁商铺且向白马凤群交纳租金，白马凤群没有提出异议且继续收取张小勇交纳的租金，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。张小勇对于白马凤群提交的交租一览表予以认可且对于2018年前的租金收据不持异议，一审法院径行予以认定，按照该两份材料审核张小勇交纳租金的情况。白马凤群提交的交租一览表中虽没有2013年3月和4月的交租情况，但2013年8月8日的租金收据上写明张小勇欠付3月和4月的租金各1000元，2015年6月9日之前开具的租金收据中均确认张小勇欠付3200元租金，2014年11月至2015年1月的租金收据中也写明张小勇已还清欠付的租金3200元，故一审法院认定张小勇对于2015年1月之前的租金曾欠付3200元且已于2015年6月9日还清。2016年1月的租金收据上写明“明天汇740元”，且其后的租金收据中均写明该欠付金额，故一审法院认定张小勇欠付2016年1月的租金740元。2018年1月之后的租金张小勇均通过微信、支付宝或银行转账支付，张小勇认可交租一览表中没有遗漏交租情况，故一审法院对于张小勇在2018年1月之后的租金交纳情况以交租一览表中的付款情况为准。交租一览表中显示，截止至2019年4月30日，张小勇累计欠付租金17718元，白马凤群统计的欠付金额有误，一审法院予以纠正。张小勇未将租赁商铺的钥匙交还且未与白马凤群办理交接手续，应承担相应的不利法律后果，一审法院对于张小勇称其于2020年1月交还商铺的说辞不予采信，白马凤群自认其于2020年2月收回商铺，故张小勇应向白马凤群支付2020年1月31日前的租金。张小勇未交纳2019年8月至2020年1月期间共计六个月的租金91476元，加上张小勇于2019年7月前累计拖欠的租金17718元，合计欠租109194元，扣减张小勇交纳的保证金2万元后，张小勇还欠付租金89194元。白马凤群诉请张小勇支付欠付租金89142元，是对自身权利的处分，一审法院予以支持，张小勇应向白马凤群支付租金89142元。《商铺租赁合同》约定张小勇拖欠租金需从第8天开始每天按照实欠租金的1%向白马凤群交纳滞纳金，《商铺合约续签协议》将租金交付日期变更为每月18日前交付当月租金，故张小勇应自每月26日起交纳当月未付租金的滞纳金。但租赁合同中约定的滞纳金的标准过高，一审法院予以调整，按照每日万分之四予以支持。租赁合同中并未约定白马凤群有权不退还保证金，白马凤群也自认以保证金扣减欠付租金，故保证金抵充的欠付租金不应计算滞纳金。租赁合同中约定张小勇按月交纳租金，故保证金应按照欠付租金的月份次序依次抵充。保证金2万元抵充了2019年4月份之前欠付的租金17666元及2019年8月份的部分租金2334元，故该部分的租金不应计算滞纳金。对于2019年8月至2020年1月期间共计六个月的租金的滞纳金应以每月欠付租金为基数，自当月26日起开始计算滞纳金，计算至2020年1月25日，累计产生滞纳金2656.32元，对于2020年1月26日之后的滞纳金，张小勇应以欠付租金89142元为基数，按照每天万分之四，自2020年1月26日起计算至付清之日止。关于白马凤群主张的拆除阁楼的费用，白马凤群至今未拆除阁楼，该费用并未实际产生，故白马凤群诉请张小勇支付拆除阁楼的费用于法无据，一审法院不予支持。租赁合同中明确约定张小勇不得擅自转租，在白马凤群与张小勇未对该约定进行变更的情况下，张小勇应遵守该约定，不能擅自转租。张小勇抗辩称白马凤群擅自中止其营业执照，却未提供相应证据，白马凤群不予认可且提供了反证，张小勇在租赁期间使用商铺也没有受到影响，故张小勇的该项抗辩意见没有依据，一审法院不予采信。张小勇抗辩称马荣欣曾借用其物品需承担相应的费用，却未提供相应证据，白马凤群及马荣欣也不认可有相关费用的产生，且张小勇主张的租赁关系与本案并非同一法律关系，一审法院对此不予审处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决如下：一、张小勇于判决发生法律效力之日起十日内向白马凤群支付租金89142元；二、张小勇于判决发生法律效力之日起十日内向白马凤群支付滞纳金（计算至2020年1月25日滞纳金为2656.32元；2020年1月26日之后产生的滞纳金以欠付租金89142元为基数，按照每天万分之四，自2020年1月26日起计算至付清之日止）；三、驳回白马凤群的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1017元，由白马凤群负担112元，张小勇负担905元。保全费913元，由张小勇负担。二审中，双方当事人均未向本院提交证据。本院经审理查明，一审中，白马凤群提交《张小勇交租一览表》，其上载明张小勇于2018年4月20日支付2018年3月租金13246元，往后每月所交款项均是支付上一个月的租金，2019年7月的租金于2019年8月28日和2019年9月11日支付。一审庭审中，张小勇当庭表示交租一览表的情况属实。白马凤群提供的马荣欣与张小勇的微信聊天记录显示，2018年3月25日，马荣欣向张小勇发送信息“要交租金了，今天已经是24号了”。2018年4月3日，马荣欣向张小勇发送信息“交租，交租”，张小勇回复“这两天转给你”。2018年4月7日，马荣欣向张小勇发送信息“24号，你说过两天，今天是4月7号了”“3月24-4月7，几多天了”。2018年4月12日，马荣欣发送信息“交租呀”“今天已经是4月12日啦”“过几天又是一个月了”。2018年4月20日，张小勇向马荣欣发送内容为“一共13246，欠2000”的信息，马荣欣问“这是三月的吧”，张小勇答“是的”。2018年5月24日，张小勇向马荣欣发送信息“四月租金共15246元”，马荣欣回复“收到了”。2018年6月14日，马荣欣向张小勇发送信息“五月份的租你什么时候付”，张小勇答“过两三天吧”。一审中，张小勇对前述聊天记录的真实性、合法性、关联性均予以认可。张小勇在一审中提交一份转账记录，转账金额为3500元，转账时间为2019年8月28日，转账说明的内容为“八月部分租金”。二审中，张小勇称：1.不认可2018年3月之后的租金是支付上个月的租金，都是支付当月租金。2019年8月底，张小勇向马荣欣明确说了8月之前的租金已经付清。2.张小勇于2019年12月底从案涉商铺搬走，钥匙没有及时交，2020年1月11日，张小勇把其加在案涉商铺上的锁打开并拆走。经审理，本院对一审判决查明的其他事实予以确认。本院认为，白马凤群系澳门特别行政区居民，本案系涉澳房屋租赁合同纠纷案件，应参照我国有关涉外民事关系法律适用的相关规定选择解决本案争议的准据法。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。案涉商铺位于珠海市，内地与本案有最密切联系，故一审法院适用内地法律作为审理本案争议的准据法正确。对张小勇的上诉请求及其主张的事由，本院评析如下：首先，张小勇在2018年4月20日的微信聊天中认可其在该月支付的款项系支付2018年3月的租金，在2018年5月24日通知马荣欣已经支付2018年4月的租金，在2018年6月14日的微信聊天中对马荣欣催缴2018年5月的租金亦未提出异议。从微信聊天记录来看，张小勇认可2018年3月至2018年5月的租金并非在当月支付。同时，白马凤群制作的《张小勇交租一览表》载明张小勇于2018年4月支付2018年3月租金，并将2018年3月之后张小勇每月支付的款项作为对尚欠的上个月租金的支付，2019年8月支付的是2019年7月的租金，张小勇认可《张小勇交租一览表》所载情况属实。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百四十二条“当事人在第一审程序中实施的诉讼行为，在第二审程序中对该当事人仍具有拘束力。当事人推翻其在第一审程序中实施的诉讼行为时，人民法院应当责令其说明理由。理由不成立的，不予支持”的规定，现张小勇上诉主张其在2019年8月的付款是支付当月租金，但其提供的证据不足以证明2018年2月之后的每月租金均在当月支付，亦未能证明其已付清2018年3月至2019年8月期间的租金，因此，本院对张小勇关于其已支付2019年8月的租金的主张不予支持。一审判决认定张小勇尚欠2019年8月的租金并无不当，本院予以维持。其次，张小勇主张其已于2020年1月11日拆走由其掌握钥匙的商铺门锁，白马凤群不认可，张小勇未举证证明该主张，本院不予采信。张小勇未能提供证据证明其向白马凤群返还案涉商铺的时间，一审判决根据白马凤群的自认认定其于2020年2月接收商铺并据此判令张小勇支付2020年1月的租金并无不当，本院予以维持。张小勇主张其无需承担2020年1月11日之后的租金理据不足，本院不予支持。最后，对一审判决认定的滞纳金计算标准，张小勇未提出异议，本院予以维持。综上所述，张小勇的上诉理由没有事实及法律依据，对其上诉请求应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费435元，由张小勇负担（张小勇已预交二审案件受理费2095元，本院退回1660元）。本判决为终审判决。审判长  郭建勇审判员  唐育萍审判员  王文娟二〇二一年三月二十九日书记员  黄愈定林丹丹