四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川14民终123号 上诉人（原审原告）：张慧玲，女，1968年5月18日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：龚秀容,四川观今律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁才贵,四川观今律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周丹，男，1980年1月17日出生，汉族，户籍地四川省眉山市东坡区,现服刑于四川省雷马屏监狱。 委托诉讼代理人：陈勇，男，汉，1975年5月12日出生，住四川省眉山市东坡区。 上诉人张慧玲因与被上诉人周丹房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省眉山市东坡区人民法院（2020）川1402民初3471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年1月27日对本案进行了询问。上诉人张慧玲及其委托诉讼代理人龚秀容、袁才贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 张慧玲上诉请求是：1、撤销四川省眉山市东坡区人民法院（2020）川1402民初3471号民事判决第二项，改判位于眉山市东坡区××道的房产（眉房权证东坡区字第Ｍ××3、Ｍ××2号、Ｍ××0号；丘地号1-2402-0338、1-2402-0337、1-2402-0339）的拆迁补偿款128237元归其所有。2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审程序违法。一审中，双方均同意协商解决，法院应依法主持调解，但一审法院未对本案组织调解。二、原判认定其并未依法取得案涉房产物权、案涉房屋拆迁款归周丹所有明显错误。1.依《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》规定，为了保护交易安全，未办理产权过户手续并非不能确定物权归属。本案中房屋买卖合同合法有效，上诉人付清了全部房款，并占有案涉房屋多年，未办理过户手续的责任在于周丹。东坡区征补中心对案涉房屋征收，虽由周丹与征补中心签订征收补偿协议书确定补偿款，但并不能就此否认房屋的权属发生了变化。且依据执行异议复议规定第二十八条规定，其可以排除对标的物的任何执行行为。2.双方所签合同合法有效。其已履行该合同约定的义务，支付了相应对价。周丹将房屋出卖后收取了房款，一审法院判决其还可再一次享有拆迁补偿款，极其荒谬。3.虽案涉房屋因拆迁而物权消灭，在此情况下其可以选择解除合同，也可以选择主张所购房屋产权消灭的对价—拆迁补偿款。现周丹尚未实际领取拆迁补偿款，其可以请求拆迁补偿款归其所有。三、一审法院在有最高人民法院判例情况下拒不参考而径行判决的做法欠妥。上诉人在一审中提交了最高人民法院（2017）民再407号案件判决书作为本案裁判参考，根据最高人民法院《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》第四条第一款（二）项规定，本案与该案在基本事实、争议焦点、法律适用等方面具有相似性，理应按照最高人民法院该案的裁判要旨进行裁判。一审法院未遵守该规定应当参考而未参考，导致判决错误。 周丹未答辩。 原审原告张慧玲在一审中的诉讼请求是：1.确认张慧玲与周丹双方于2014年10月1日签订的《房屋买卖合同》真实有效；2.判令位于眉山市东坡区××道的房产（眉房权证东坡区字第Ｍ××3、Ｍ××2、Ｍ××0号，丘地号1-2402-0338、1-2402-0337、1-2402-0339）的拆迁补偿款228600元（仅为暂定金额，具体以征补办金额为准）归张慧玲所有；3.本案诉讼费由周丹承担。 一审判决认定的事实：2014年10月1日，张慧玲（乙方）与周丹（甲方）签订《房屋买卖合同》，主要载明：“一、甲方自愿将位于眉山市东坡区××道的房产（眉房权证东坡区字第Ｍ××0、Ｍ××2、Ｍ××3号；丘地号1-2402-0339、1-2402-0337、1-2402-0338）卖与乙方，房屋建筑面积114.3平方米，产别为私产，结构形式为混合结构，设计用途为商业，并将该房产的相关土地权同时出卖给乙方。二、双方协定该房产总价为人民币捌万陆千元整，小写86000.00元。三、双方协定买卖合同价款一次性付清。四、甲方保证该房产合法，权属清楚，有合法的土地使用权且该房产无债务纠纷（土地出让金已缴纳）。五、甲方保证所出卖的该房产权属清楚，若发生与甲方有关的所有产权、债务纠纷一概由甲方负责并承担相应的民事诉讼责任。由此给乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿乙方。六、甲方负责缴纳上述房产过户的一切税费并提供过户所需的一切证件的原件和复印件。本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，双方签字后生效。若有未尽事宜由甲乙双方以补充合同的形式加以约定，具有本合同同样的法律效力。……”后，张慧玲支付了购房款，周丹将上述房屋房产证原件三本交由张慧玲保管。2014年11月30日，张慧玲等人将包括案涉房屋在内的12间门市委托案外人彭宇丽进行出租，并向彭宇丽出具《授权委托书》载明：委托人司玉英、龙则名、张建平、张慧玲将位于眉山市东坡区××道商业用房（Ｍ-0××1、Ｍ-012763081440、Ｍ-0××9、Ｍ-012763081438、Ｍ-0××3、Ｍ××2、Ｍ-0××0、Ｍ-012763081429、Ｍ-0××7、Ｍ-0××2、Ｍ-0××5、Ｍ-0××7）委托于彭宇丽，彭宇丽负责房屋的维修、门面的出租，以及政府的征地拆迁补偿等事宜。拆迁中代表我们与相关部门进行协商洽谈，补偿的全部事宜工作，有权决定房屋补偿的金额、安置，领取全部补偿费用。彭宇丽在处理此项事宜中，全权代表我们行使法律权利。特此说明：如国家征用补偿后所有补偿款全部交由被委托人彭宇丽，按照每家每户所购买实际面积统一平均分配。其后，彭宇丽将包括案涉房屋在内的门面于2015年至2018年先后出租给了李文英、李群芳、蒋洪芹、赵树林使用。此后，案涉房屋被东坡区征补中心征收，张慧玲、周丹就拆迁款协商未果，张慧玲遂起诉。 庭审中，周丹的代理人当庭陈述：2020年9月4日左右，我去看周丹时，周丹说是因为债务问题被判入狱，对诉讼心里不是很愉快，希望能依据事实判决。2014年以前案涉土地上的房子是由周丹委托我在收房租，有一天周丹告诉我房子卖了叫我别收钱了，当时周丹说李群芳承租的全部都不用收了，蒋洪勤承租的一部分不用收了，已经全部卖给别人了，另外的2户我还在继续收租金，收了1-2年后由公司来收钱。我是后来才认识的彭宇丽，2019年拆迁时候我是周丹的受托人，征补办通知我去要求我将案涉土地上的房屋的租户、贷款等所有情况了解清楚，然后我去通知租户，租户通知的买房人找到我，将购房手续交给我看，再一起去征补办，那时我才认识原告等人，大家一起给征补办协商。 另查明，一审法院从东坡区征补中心调取的《关于周丹土地、房屋明细表》载明：“（一）有证建筑物：厕所、房屋，产权证号Ｍ-012763081438、产权建筑面积125.42㎡、测绘面积23.46㎡、106.67㎡、评估总价23366元、106243元；房屋，产权证号Ｍ-0××2、产权建筑面积10.92㎡、测绘面积11.09㎡、评估总价11046元；房屋，产权证号Ｍ-0××2、产权建筑面积10.92㎡、测绘面积38.48㎡、评估总价38326元；房屋，产权证号Ｍ-0××7、产权建筑面积38.1㎡、测绘面积38.48㎡、评估总价38326元；房屋，产权证号Ｍ-0××0、产权建筑面积38.1㎡、测绘面积38.48㎡、评估总价38326元；房屋，产权证号Ｍ××2、产权建筑面积38.1㎡、测绘面积38.48㎡、评估总价38326元；房屋，产权证号Ｍ-0××3、产权建筑面积38.1㎡、测绘面积38.48㎡、评估总价38326元；房屋，产权证号Ｍ-0××5、产权建筑面积38.1㎡、测绘面积38.48㎡、评估总价38326元；房屋，产权证号Ｍ-0××7、产权建筑面积38.1㎡、测绘面积38.48㎡、评估总价38326元；房屋，产权证号Ｍ-0××9、产权建筑面积296.64㎡、测绘面积38.48㎡、38.48㎡、38.48㎡、39.86㎡、36.68㎡、38.48㎡、38.48㎡、38.48㎡，评估总价38326元、38326元、38326元、39701元、36533元、38326元、38326元、38326元；产权证号Ｍ-0××1、产权建筑面积102.4㎡、测绘面积48.72㎡、55.62㎡、评估总价48525元、55398元；产权证号Ｍ-012763081440、产权建筑面积286.94㎡、测绘面积101.68㎡、157.54㎡、评估总价101273元、156910元；房屋测绘面积38.48㎡、评估总价38236元、房屋测绘面积38.48㎡、评估总价38236元、房屋测绘面积38.48㎡、评估总价38236元；测绘建筑面积合计1197㎡，评估总价合计1192211元。……装修价值108578元……”《房屋征收补偿协议书》载明：“房屋征收部门东坡区征补中心（以下简称甲方），被征收人（含共有人）周丹（以下简称乙方）……第一条被征收房屋现状（一）被征收房屋所在地点为:眉山市东坡区田店村二组东临老成乐路：1.房屋产权证号为：眉权房权证东坡区字第Ｍ××8、0××2、0××7、0××0、0××2、0××3、0××5、0××7、0××9、0××1、0××0号、东坡00831431、东坡00831426、东坡00831429、东坡00831434；证载用途商业服务业，建筑测绘面积合计1197平方米。2.无证建筑物测绘面积为38.48平方米，建筑结构为砖混。……第二条乙方选择货币补偿作为被征收房屋补偿方式。第三条被征收房屋补偿费用及支付（一）被征收房屋主体价值补偿：征收宗地土地面积计11211＋1478.6＝12689.6平方米，征收建筑测绘面积计1197＋38.48＝1235.48平方米，被征收土地、建筑主体评估金额合计6313152元；（二）被征收房屋装饰装修补偿108578元；……（七）六通户头补偿电2900元、水1700元、电视1000元、宽带150元、电话100元，合计5850元。……” 一审判决认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力。本案中，张慧玲、周丹签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于案涉房屋拆迁款的归属问题，一审判决认为，合同签订后，张慧玲付清了购房款，周丹将案涉房屋及产权证书原件交付给了张慧玲，张慧玲对案涉房屋行使了占有、使用权。因周丹的原因，致使双方未及时办理房产过户手续，后因案涉房屋被纳入拆迁改造范围而无法办理产权过户手续。至此，张慧玲并未依法取得案涉房屋物权。依据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、或者消灭的，自法律文书或者是人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，案涉房屋物权已因拆迁而消灭，则张慧玲已无法取得所购房屋的产权。周丹作为涉案房屋登记的所有权人，与东坡区征补中心签订的《房屋征收补偿协议书》，合法有效，案涉房屋拆迁款归周丹所有。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”之规定，周丹在已收取了购房款的情况下，本应及时将出卖房屋过户登记至张慧玲名下，现因政府拆迁政策的原因而致涉案房屋物权消灭，在此情况下，张慧玲可选择解除合同，主张对所购房屋产权消灭的对价—拆迁补偿款作为损失赔偿。现张慧玲请求判令位于眉山市东坡区××道的房产（眉房权证东坡区字第Ｍ××3、Ｍ××2、Ｍ××0号，丘地号1-2402-0338、1-2402-0337、1-2402-0339）的拆迁补偿款228600元归其所有，不符合法律规定，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决： 一、确认原告张慧玲与被告周丹于2014年10月1日签订的《房屋买卖合同》有效；二、驳回原告张慧玲的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计2365元，由张慧玲承担2265元，周丹承担100元。 二审中，双方均未提交新证据。 二审经审理查明的事实和采信的证据与原判一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：房屋买卖合同有效但尚未办理物权转移登记前该房屋因被拆迁而物权消灭，买受人是否可以请求以相应的拆迁补偿款履行合同。 本案的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 本案双方签订房屋买卖合同后，被上诉人周丹认可上诉人张慧玲支付了购房款，并将案涉房屋及产权证书交与了上诉人张慧玲，上诉人张慧玲对案涉房屋行使了占有、使用。现案涉房屋被征收拆迁，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府征收决定等，导致物权设立、变更、或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，案涉房屋的物权已消灭，虽案涉房屋未办理过户登记的原因在被上诉人周丹，但因房屋拆除前未办理房屋过户登记手续，上诉人张慧玲并未对案涉房屋取得物权。双方之间房屋买卖合同事实上已不能履行，至此，上诉人张慧玲与被上诉人周丹之间基于房屋买卖合同形成的法律关系，仍然属于房屋买卖合同关系。上诉人张慧玲在本案中请求确认案涉房屋的拆迁款归其所有，不符合法律规定。上诉人张慧玲提交最高人民法院（2017）民再407号民事判决书要求本案参照判决，该案一审虽支持了购房人关于以房屋拆迁款替代履行房屋买卖合同的请求，但二审和再审均不涉及该问题，且二审已明确指出一审支持购房人该请求不当，只是鉴于该问题不属二审审理范围未作纠正。故上诉人张慧玲要求本案直接参照该案判决本院不予支持。至于双方签订的关于案涉房屋的买卖合同无法履行而导致的后果，当事人可另行主张。 综上，上诉人张慧玲的上诉理由不能成立，其请求应不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2865元，由上诉人张慧玲负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓梅 审判员  王 敏 审判员  罗卫平 二〇二一年三月三十一日 书记员  申雪梅