四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1303民初885号 原告：张忠琼，女，汉族，生于1978年4月16日，住四川省南充市高坪区。 委托诉讼代理人：刘英、胡阳，四川辽原律师事务所律师。 被告：南充市东城置业有限公司，住所地南充市高坪区吉顺街**。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：李雄、刘欣，四川泰宇律师事务所律师。 原告张忠琼与被告南充市东城置业有限公司（以下简称东城置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告张忠琼的委托诉讼代理人刘英，被告东城置业公司的委托诉讼代理人李雄、刘欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张忠琼向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告商品房买卖合同关系；2.判令被告向原告退还购房款人民币166386元，并从起诉之日起按照年利率6%支付资金占用利息至全部款项退清之日止；3.本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：2019年6月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（预售），合同约定原告购买被告开发的位于高坪区青松片区Aa-1-1地块，核准名称为南充恒大悦龙台一区10幢1单元1层15号商铺一间，面积43.49平方米，房屋总价款为人民币475389元，付款方式为分期付款，原告首付166386元，其余房款由原告分期支付。双方还对合同项下双方的权责进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了首期购房款166386元。由于被告开发手续不全部具备，且所售房屋的土地早已在银行进行了土地使用权的抵押，抵押期限已届满，被告尚未解除抵押，而在双方签订认购协议和商品房买卖合同（预售）时，被告对此情况一直隐瞒。原告得知后，多次找被告要求解除合同，退还购房款，但被告要求原告支付高额的违约金，否则不予办理。双方多次协商无果，原告为维护其合法权益，特诉至法院，望判如所请。 东城置业公司辩称：1.原、被告之间存在商品房买卖合同关系，但是因原告逾期未支付购房款，构成违约，已由被告单方解除合同；2.原告是否交纳购房款及具体交纳金额，要以被告向原告出具的收据载明的金额扣减优惠后或者是原告直接转账的银行凭证为准。合同解除后被告要求原告承担已付房款50%的违约金，扣减违约金后，剩余的购房款才是原告应退还的购房款；3.原告所主张的资金占用利息，没有事实依据及法律依据，被告不应承担资金占用利息及案件的诉讼费；4.原告陈述的部分事实和实际情况不符，原告称被告开发手续不全部具备不是事实，原告购买房屋时，土地使用权并未抵押。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2019年6月1日，原告张忠琼（乙方、买受人）与被告东城置业公司（甲方、出卖人）签订格式化《南充恒大悦龙台商品房认购书》，约定：乙方认购甲方开发的南充恒大悦龙台C地块10号商铺115铺，建筑面积43.49平方米，其中套内面积42.12平方米，总金额475389元。1.乙方同意签署本认购书时，支付50000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）；2.付款方式：乙方选择分期方式付款，乙方须于2019年6月10日前支付首期房价45078元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，于2019年12月1日前付清71308元，于2020年6月1日前付清71308元；于2020年12月1日前付清71308元，于2021年6月1日前付清71308元；于2021年12月1日前付清71308元，于2022年6月1日前付清剩余款项，即23771元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。3.乙方必须在约定的付款方式和期限内到南充恒大悦龙台支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无需通知乙方，可另行销售该房屋等。 二、2019年6月10日，原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于南充市高坪区青松片区南充××号××幢××单元××层××号商铺。其中与本案有关的约定是：1.商品房基本情况：该商品房为预售许可证××号下第10幢1单元1层15号，建筑面积43.49㎡（其中套内面积为42.12㎡）；2.抵押情况：该商品房的土地使用权未抵押；3.计价方式与价款：按套内建筑面积计算，单价11286.54元／㎡，总价款475389元；4.付款方式及期限：分期方式付款；5.逾期付款责任：⑴逾期在180日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；⑵逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金等。商品房买卖合同签订后，双方又签订了《商品房买卖合同补充协议》，第三条第二款约定：“……买方逾期180天仍未按约定全额支付的，卖方有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金……”。 同日，原告向被告交纳了案涉房屋首付款95078元，被告向原告出具了《收款收据》。同年12月6日，原告向被告交纳了案涉房款71308元及违约金36元，被告向原告出具了《收款收据》两份。原告共计向被告交纳购房款166386元，其余房款至今未支付。 三、案涉商品房的土地使用权于2017年8月22日办理了不动产登记，不动产登记证号为川（2017）南充市不动产权第0××5号，曾抵押于浙江民泰商业银行股份有限公司（抵押登记日期为2017年10月25日），注销时间为2018年6月11日。 四、2020年11月30日，被告通过邮政快递向原告发出了关于解除《商品房买卖合同》的通知，载明：经前期催促付款未果，截止2020年11月30日，您（原告）已逾期支付最后一笔房款182日，同时通知原告，案涉房源不再属其购买，被告可另行销售，后期不再通知。原告于2020年12月1日签收了该份邮政快递。 上述事实，有当事人的陈述、身份信息、营业执照、认购书、商品房买卖合同、补充协议、收款收据、解除商品房买卖合同的通知、邮政快递投递详情单、不动产权利及其他事项登记信息、庭审记录在卷佐证，足以认定。 本院认为:民事主体从事民事活动，应当遵循自愿、公平、诚信原则。本案中，被告与原告签订的《南充恒大悦龙台商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，内容不违法法律规定的强制性规定，合法有效。本案中存在以下争议焦点： 一、关于《商品房买卖合同（预售）》是否应当解除。 本案中原告购买房屋的土地使用权在原告购买时未进行抵押，不存在原告陈述的合同履行不能问题，原告虽按合同约定支付了部分购房款，但未按合同约定的时间向被告支付完剩余房款，原告的行为已构成违约，依法应承担违约责任。2020年11月30日，被告以原告违约的情形已构成解除合同要件向原告发送解除商品房买卖合同函，现原告亦诉请解除双方的买卖合同关系，原、被告双方均以自己的行为明确作出了解除买卖合同的意思表示，故，本院确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》已于2020年12月1日解除。 二、关于原告应当承担的违约金及被告退还原告购房款的金额及资金利息。 合同的权利义务终止，并不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中对于违约金的计算，《商品房买卖合同（预售）》（累计应付款的1%）与《商品房买卖合同补充协议》（已售房款的50%）约定的计算标准差距较大。因《商品房买卖合同（预售）》系行政管理部门制定的标准示范文本，其中关于对补充协议的限制明显是为了预防补充协议可能存在不公平、不合理等情况。《商品房买卖合同补充协议》系被告提供的格式合同，其中关于违约金计算标准的约定显著加重了买受人的义务，故，本院认定《商品房买卖合同补充协议》中对计算违约金的约定不具有法律效力，本案应当以《商品房买卖合同》的约定计算违约金。截止原、被告解除合同时，原告累计应付款为309003元，据此计算，原告应当承担的违约金为3090.03元。原告实际支付房款为166386元，扣除应承担的违约金，被告应向原告退还购房款为163295.97元（166386元-3090.03元=163295.97元）。由于《商品房买卖合同（预售）》的解除系原告违约导致，故原告要求被告支付资金利息的诉请，本院不予支持。 审理中，原告表示自愿承担本案诉讼费用，对此，本院予以认可。 综上所述，为维护社会正常的经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法典》第五条、第六条、第七条、第四百九十七条、第五百六十二条、第五百六十三条第三款、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百六十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告张忠琼与被告南充市东城置业有限公司于2019年6月10日签订的《商品房买卖合同（预售）》已于2020年12月1日解除； 二、被告南充市东城置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张忠琼购房款163295.97元； 二、驳回原告张忠琼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1814元，由原告张忠琼负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  梁小兵 二〇二一年三月二十三日 书记员  施宇宁