黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0110民初455号原告：佟亚冬，女，1978年10月6日出生，满族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。被告：申国强，男，19778年6月18日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。原告佟亚冬诉被告申国强房屋租赁合同纠纷一案。本院于2021年1月12日受理后，依法适用简易程序，于2021年3月19日公开开庭进行了审理。原告佟亚冬及被告申国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告连带赔偿原告各项损失71640元，包括12个月房租30000元，装修费35640元，搬家费1000元，精神抚慰金5000元；二、判令原、被告签订的协议无效，在去年哈尔滨市大规模拆除违章建筑时，原告租用的房屋被拆除，因该房屋未经合法批准，因其标的物具有违法性，所以请求判该房屋租赁合同无效；三、诉讼费由被告承担。事实和理由：1.2019年4月，原告通过上策房屋公司租赁被告申国强所有的位于哈尔滨市××王××街13-2房屋(使用面积23平方米)从事经营保健按摩，月租金2500元，租赁时间自2019年4月12日至2020年4月11日。被告申国强2019年9月份到王兆街13-2号到按摩店称该房要拆迁，他告知我店按摩技师(有我店按摩师录像视频为证，还有与申国强的电话录音为证)说此房屋是违章建筑，要被拆掉，告诉我们另觅他处，并会退还剩余的租金。我们很不愿意，因为我们对房屋进行了装修花了三万五千四百六十元左右，现在告知我们要拆掉，我们只能自认倒霉，并找到了哈尔滨市乐松广场的一处房屋进行继续经营，随后找他退房租时，他死活不肯露面，推脱在外地，(有与申国强电话录音为证)他又不承认他说过退房租，在2020年的五月份，该房子被折掉，我们在该处付了一年的房租，除去装修时间，仅在该处经营三个半月，随后就不得不再找房子。原告找他退房费，他说让原告去法院告他，还说法院说不定多判一些呢，被告如此猖狂的态度让原告感到很不公平所以起诉被告。2.被告申国强所出具的社区证明是复件，连印章都是黑色的，不能证明它的真实性，所以原告对这份证据有质疑。3.被告申国强在明明知道这房子就要被拆掉，然后还把房子租给原告，原告有证据证明被告明明知道这房子要被拆掉，隐瞒此真相，还故意租给原告(原告与被告的电话录音)原告又是装修又是进设备，成原告经济损失8万余元。耗资很大，被告这种坑害别人行为应当受到法律的制裁。4.被告的房屋是违章建筑不用原告来证明，因为现在国家已经把它拆除。关于该房是违章建筑，根本就不能出租，申国强把一个不具备出租条件的房子出租，房体四面漏风，房顶是砖头和杂物堆砌而成，屋子特别冷，冬天不足16度，(视频和照片为证，以及我店顾客李宏超，上策公司的电话录音为证)，上一个租客是上策地产公司，因为无法过冬，而在同一条街王兆街又租一个房子，试问，如果该房子能够过冬，他们为什么空着这个房子，白白花着房费，而去租同条街的房子，所以申国强故意隐，骗取原告的房租，涉嫌欺诈。根据《合同法》第四十二条的规定当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损赔偿责任:（一）假借订立合同，恶意进行磋商;（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;（三）有其他违背诚实信用原则的行为。被告申国强和董玉在订立合同之前并未告知本房的真实情况1.违章建筑要拆迁。2.房屋冬天太冷不能过冬。根据《合同法》第五十二条的规定:“有下列情形之一的，合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;所以原告请求法院判定本合同无效。2009最高人民法院发布的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释)第二条规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。关于此房屋是否为历史遗留问题，历史遗留问题，这是一个听上去“遐想无限”，现实中“不清不楚”的概念。尽管国务院《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》2018年11月底，广东省自然资源厅为妥善解决不动产登记历史遗留问题，制定了《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》。其中，以下5点为明确“历史遗留问题”，解决房屋征收纠纷提供了参考。1、土地房屋权属证明缺失或不一致。不动产统一登记实施前，土地登记、房屋登记分别由国土资源、房屋主管部门负责。由于部门间的信息未实现有效共享，出现了土地权属资料缺失、有房产证但没有土地使用证、房屋所有权多次转移但没有同步办理土地使用证转移等大量“历史遗留问题”。针对这些问题，对依法可以办理土地使用权证的，依法依规办理房地合一的不动产权证书;对需要补充相关手续的，按照规定尽力完善手续;但是，对于小产权房等不符合法律法规规定的，不予办理相关登记手续。2、房地产开发建设存在违反土地管理、规划管理的情况。不动产统一登记实施前，存在违规行为，但符合一定条件已取得房屋所有权属证书，可先行办理不动产登记，但要在登记簿和证书中标注“相关违法违规情况须待进一步处理”，并由不动产所在地县级以上政府责成相关部门在登记后一年内处理完毕。不动产统一登记实施后的，要求有关部门依法作出处理后，再行办理不动产登记。3、符合交易条件的房改房、经济适用房、集资房和职工福利房。宗地为出让土地，当事人应按规定缴纳相关价款后，办理不动产登记，取得完全产权;宗地为划拨土地，当事人应在补缴土地出让金后，按出让土地办理不动产登记。4、房屋用途和土地用途不一致。不动产统一登记实施前，房屋所有权属证书和国有土地使用证记载的房屋用途和土地用途不一致的不动产，当事人申请不动产登记时，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途，由不动产所在地县级以上政府组织相关部门在登记后一年内，依法完善相关手续。5、农村宅基地房屋不动产登记。对于不在乡村规划区内的农村宅基地房屋，由县级以上政府对乡村及时间界限作出统一认定。当事人申请房屋所有权登记时，符合上述认定范围的并依法取得宅基地使用权的，可不提供房屋符合规划或者建设的相关材料。因继承、交换、分家析产等造成宅基地使用权和地上房屋权利人不一致的，可由村委会出具证明或提供调解协商证明材料，作为明确房地统一登记权利主体的证明材料。原告认为本房屋并非以上五种之一，所以本房屋并非为历史遗留问题。关于此房屋是否为违章建筑问题，依据《中华人民共和国城乡规划法》的规定，违章建筑是指没有经城乡规划部门审批，取得建设规划许可证而兴建的建筑物。相关法律规定《中华人民共和国城乡规划法》第六十三条，城乡规划编制单位取得资质证书后，不再符合相应的资质条件的，由原发证机关责令限期改正;逾期不改正的，降低资质等级或者吊销资质证书。第六十四条，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的款;无法采取改正措施除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。第六十五条，在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正期不改正的，可以拆除。第六十六条，建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款:(一)未经批准进行临时建设的;(二)未按照批准内容进行临时建设的;(三)临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。违章建筑的种类，1、没有取得建设工程规划许可证或者虽取得建设工程规划许可证，但未按批准范围、内容施工的建筑。2、自建房，即在现有房屋四周、院落、屋顶、阳台自建建筑物。3、没有经批准在包括承包地、宅基地在内的集体土地上新建、修建和扩建的建筑物、构筑物，且该集体土地使用权系通过农民私自转让取得。因为本房屋没有相关的手续，在2020年5月已经被国家强制拆除，所以是违章建筑综上，所以请求法院判定合同无效!并赔偿相应的装修款等，以保护公民的合法权益。被告辩称：不同意原告诉请，原告提供的证据列表的前五条另案一审二审已经判完了，第五条装修费3万元我没有同意原告装修，2020年5月房屋拆迁，原被告合同4月11日就到期了，原告与中介的话我不认可。原告为证明其主张成立，向法庭举示如下证据：证据一、上策地产租兑居间服务合同一份。证明：原、被告曾经签订过合同。被告对证据没有异议。证据二、卖兑房协议书一份。证明：该房屋没有合理的法律合同，没有房产证，是违章建筑。被告质证称上面没有我的名字，是他俩买卖的。证据三、淘宝购买装修材料的截屏一份。证明：我装修买材料共计花费17000元，人工费15000元左右，换暖气花费2000元，棚顶加固1640元。被告质证称不认可，桌面没有看到实物，沙发有拿走了，桌子椅子没有，储物箱都拿走了，衣柜没有，卫生间帘也没有，一共22平米房子装不下这儿多东西，头枕没有卫生间浴架没有，没有热水器，塑料尺子没看到，监控没有，白大褂长袖她穿的不知道，美容罩没有，浴巾没有，地板没有，镜子没有，吊篮有，热水器水龙头没有，小灯泡不清楚，白色学习桌没有，不锈钢抽屉没有，美容器拿走的不清楚，水星漆不清楚，紧致霜和我没关系没有，美容仪没有，电钻不清楚。没经过我同意装修。证据四、录像一份、录音一份、照片一组。证明：第一段是我店按摩员自己录的视频证明2019年9月10日左右被告在租赁房屋期间去原告处告知我店按摩老师说该房屋将被拆除，所以请另租房子并退还租金。第二段是房屋基本状况的视频2019.11月份录制，可证明该房屋简陋不堪，房顶只有一层铁皮，无法御寒，第三段视频是2020年5月该房屋被拆除后的空地，可证明该建筑是违法建筑，第四段视频是我店顾客李宏超为我店证明温度不够标准。2019.11.6原被告之间的录音，证明被告曾经告知该房屋是违章建筑，政府要予以拆除，所以应该另租房屋并承诺退房费。后被告又不承认退房费。2020.9.23原告与上策地产职工董玉的录音，证明该房屋确实无法过冬。被告质证称录音我说的是动迁我给你退剩余的，截止到2020.4.11合同已经到期一年，原告和中介董玉的录音说欠三四个月房费，那时候房费已经到期了，原告说装修暖气棚顶温度已经够用，已经能达到温度。证据中提到的我通知拆迁事宜，缘由是因为我听说政府要对王兆街道周边房屋改造，我就告诉租户如果在合同期内房屋改造，我愿意退还其剩余租期的房租。我们的合同在2020年4月11日到期，房屋改造是在2020年5月末进行的，所以不存在退还房租问题。证据中顾客李宏超的证明，在2020年的一审二审中法院已作出不予认可的判决。证据中的违章建筑问题，王兆街道办事处已开具证明，根据省政府9号文规定，该房产是申国强个人财产此房改为商用，不存在违章建筑问题。该房在1984年建成时就是该种状态，后期在使用中加以维护。证据中的录音，一审二审法院已作出判决。证据中的是否为违章建筑不影响合同执行，同时是否为违章建筑已说明。装修金问题，没有图片和视频证据，另外，在房屋租赁合同中没有提及装修事宜。同时，在实际生活中，没有房主退赔装修金的情况。而且其在房屋租赁到期后也没有恢复租赁时的状态，没有交房屋钥匙，我无法进入此房，我只能自行对房屋进行处理。证据中的录音证据与此案无关。被告为证明其主张成立，向法庭举示如下证据：证据、民事判决书两份。证明：前五项已经在判决书之内，原告与董玉隐瞒事实真相。原告质证称本次起诉和上次起诉诉讼标的不一样，这次是请求判决因违章建筑合同无效，被告出具的商品房证明是无效的，因为没有合法手续，被告故意隐瞒该房屋的事实情况导致原告经济和精神上都受到损失，原告说拆迁是在房屋合同到期后发生的，但是原告在房屋合同生效期间告知原告拆迁请搬走但事后拒不承认，该合同是否有效，跟原告的诉讼时间没有太大关系，因为原告曾在该合同的有效期间内向法庭提出诉讼，主张维护原告的基本利益。事实很清楚，被告的房屋是违章建筑，所以与原告签订的合同是无效的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合原、被告的诉、辩主张、举证及质证情况，本院对以下事实予以确认：2020年1月8日,原告与被告房屋租赁合同纠纷一案曾诉至本院，案号为（2020）黑0110民初493号。原告向本院提出诉讼请求为1、请求判令被告退还原告半年房租15000元，自2019年9月11日至2020年4月11日；诉讼费由被告承担。依据的事实和理由为2019年4月，原告通过房屋中介公司租赁被告所有的位于哈尔滨市××王××街××号房屋（使用面积23平方米）从事经营保健按摩，月租金2500元，租赁时间自2019年4月12日至2020年4月11日。租赁期间，被告2019年9月份找到原告称该房要拆迁，退还8个月的租金。同年10月份，因房屋温度过低原告未再使用该房屋，原告因此要求被告退还半年的房租。2020年7月18日，本院作出（2020）黑0110民初493号民事判决书，查明原、被告于2019年4月11日签订《上策房地产租兑居间服务合同》，合同约定由原告承租被告所有的位于哈尔滨市××王××街××号房屋（使用面积23平方米），租金为2500元/月，租金年付。原告承租被告的房屋经营保健按摩。2019年4月22日，王兆街道办事处出具证明，证明该房屋为申国强个人财产，此处住房为住改商用。认为本案为房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中原、被告之间签订的《房租租赁合同》是双方真实的意思表示，且不违法法律、行政法规的强制性规定，本院认定为合法有效。本案中，原告主张被告所有的位于哈尔滨市××王××街××号房屋（使用面积23平方米）不具备商用资格，但被告提供其于2019年4月22日由王兆街道办事处出具的证明，证明该房屋具备商用资格，故对于原告据此要求解除合同返还租金的请求，本院不予支持。原告称进入供暖期后，房屋的暖气温度不能达到使用标准，一直处于16度以下，但其未能提供充分证据予以证明，无法认定因气温过低合同目的不能实现而解除合同。因此判决驳回原告的诉讼请求。原告不服（2020）黑0110民初493号民事判决提起上诉，2020年10月26日，哈尔滨市中级人民法院作出（2020）黑01民终5690号民事判决书，对一审法院认定的事实予以确认，二审认为本案争议的焦点本案是否存在解除合同的情形。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合同期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”在原审及本院二审中，佟亚冬始终主张案涉房产系违章建筑，且存在房屋温度过低等问题，导致其与申国强签订的房屋租赁合同不能实现合同目的，故应解除双方当事人之间的房屋租赁合同，由申国强退回半年房屋租金15000元，但在原审及本院二审中均未提交充分的证据予以证实。佟亚冬虽还提出，房屋租赁期间，申国强曾经找到其告知其案涉房屋系违章建筑，要被拆掉，让其另找房屋并会退回剩余的租金，但佟亚冬亦未提供充分的证据予以证实。一审审理期间，申国强提交了哈尔滨市香坊区王兆街道办事处出具证明证实案涉房产是申国强个人房产，已住改商用。该份证据虽为复印件，但在质证时佟亚冬对该份证据证实性并未提出异议。综合上述情况，本案现没有有效证据证明本案存在上述法律规定的应当解除合同的情形，亦不存在双方当事人已协商解除的情形，故原审判决认定案涉《上策房地产租兑居间服务合同》仍在履行期限内，并对佟亚冬提出的返还半年房屋租金的诉讼请求位于支持并无不当。佟亚冬提出的上诉理由，因无事实和法律依据，本院不予支持。因此判决驳回上诉，维持原判。本院认为，关于原告诉请判令原、被告签订的协议无效的问题，原告与被告房屋租赁合同纠纷曾诉至法院，（2020）黑0110民初493号、（2020）黑01民终5690号民事判决已确认原、被告签订的协议合法有效，原告亦未提交充分的证据证明双方签订的协议存在无效的情形，故本院对原告的该项诉请不予支持。关于原告诉请判令被告连带赔偿原告各项损失71640元，包括12个月房租30000元、装修费35640元、搬家费1000元、精神抚慰金5000元的问题，因原、被告签订的合同合法有效，原告主张案涉房产系违章建筑，且存在房屋温度过低等问题，以及提出房屋租赁期间被告曾经找到其告知其案涉房屋系违章建筑，要被拆掉，让其另找房屋并会退回剩余的租金的问题，与其在（2020）黑0110民初493号、（2020）黑01民终5690号案件中主张一致，原告在本案中亦未提交充分的证据予以证实。（2020）黑0110民初493号、（2020）黑01民终5690号案件对案涉房屋具备商用资格已予以确认。合同中对于装修问题并没有进行约定，并且原告举示的证据显示均为可拆卸移动物品，原告未提交充分的证据证明物品现在被告处，故原告的该项诉请无事实及法律依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，即使承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第五十二条，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、五百零二条、五百零八条、五百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条之规定，判决如下：驳回原告佟亚冬的诉讼请求。案件受理费减半收取795.50元（原告已预交1591元），由原告佟亚冬自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员  王超二〇二一年三月二十九日书记员  周琳