河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫02民终890号上诉人（原审原告）：冯灵俏，女，汉族，1990年3月17日生，住河南省封丘县。委托诉讼代理人：袁伟，河南博风律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：开封市文盛房地产开发有限公司。住所地开封市鼓楼区大袁坑沿街文盛商业街综合楼营业房318号。统一社会信用代码：91410200729595889G。法定代表人：杨莺。委托诉讼代理人：雷新年，河南盛意律师事务所律师。委托诉讼代理人：张世祥，河南盛意律师事务所律师。上诉人冯灵俏因与被上诉人开封市文盛房地产开发有限公司（以下简称文盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省开封市鼓楼区人民法院（2020）豫0204民初1082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。冯灵俏不服原审判决，上诉请求：一、撤销原审判决第三项，并改判为“依法判令文盛公司向冯灵俏支付自2019年2月3日至实际交房之日止的违约金64287.5元（以462500元为基数按每日万分之贰的标准计算，暂计算至2020年12月29日，为64287.5元）”；二、本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误，应当予以纠正。原审判决的本院认为部分中认定：“双方签订的合同中对商品房交付条件有明确约定，即‘已取得建设工程竣工验收备案证明文件’”，与合同约定严重不符。应当予以纠正。原审判决计算违约金的截止日期依据的证据为《开封市建筑工程竣工验收意见书》，但该证据系复印件，以此作为定案依据来认定本案的关键事实，明显错误。《商品房买卖合同》约定的交房条件之一为商品房经综合验收合格。《开封市建筑工程竣工验收意见书》不能作为涉案房屋达到约定交房条件的证明文件。另根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，综合验收合格还应当由建设行政主管部门进行审查备案。因此，开封市住房和城乡建设局于2020年7月29日就涉案项目出具的《工程竣工验收备案表》才是认定涉案商品房竣工验收合格的唯一有效证明文件。二、依据《商品房买卖合同》第十一条的约定，文盛公司交付涉案房屋，还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。但，迄今为止文盛公司从未出示，因此，涉案房屋至今仍不具备商品房买卖合同约定的交付条件。三、冯灵俏已履行了合同义务，但文盛公司未能如约交付房屋，逾期交付已长达3年之久构成严重违约，其应当承担相应的违约责任，请求二审法院依法改判支持冯灵俏的上诉请求。文盛公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。1、原审提交的竣工验收资料均有原件，且庭后经过法院核实，可以作为定案依据。2、涉案房屋的住宅质量保证书和住宅使用说明书均在验收备案时向相关行政管理部门提交。3、案涉房屋达到竣工验收条件后文盛公司也已经通过报纸公告和电话通知的形式向冯灵俏等提出了收房请求。系冯灵俏未按时收房导致的责任，不应该由文盛公司承担。冯灵俏向原审法院起诉请求：1、依法判令文盛公司向冯灵俏交付位于开封市××商业步行街××地××号的房屋；2、判令文盛公司向冯灵俏支付逾期交房违约金（以462500元为基数按每日的万分之贰的标准，自2017年12月31日始至实际交付房屋之日），暂计算至2020年5月31日，违约金为81585元；三、本案诉讼费用由文盛公司承担。原审法院认定事实：经审理查明如下事实：2017年3月7日，冯灵俏、文盛公司签订房屋买卖合同一份，冯灵俏购买文盛公司位于开封市××商业步行街××地××号房屋，暂定房屋编号2016075001088。合同第三条约定，该商品房建筑面积为64.87平方米。第四条约定，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方7129.64元，总金额为462500元整。第八条约定，出卖人应当在2017年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照下列方式处理：1．逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。2．逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同到达之日起45天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。第十一条，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出事本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，冯灵俏按约定支付了文盛公司购房款462500元，文盛公司于2017年1月10日向冯灵俏出具了购房发票。2019年1月7日涉案商品房所在的文盛商业步行街2-B#楼，经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收合格。2019年1月25日，文盛公司在《汴梁晚报》刊登交房通知。内容为：尊敬的文盛商业步行街业主，我公司开发建设的文盛商业步行街1号地块1-A#，1-B#楼，2号地块2-A#，2-B#楼已通过验收，将于2019年1月29日正式交房，请各位业主于2019年1月29日至2019年2月2日前来售楼处办理交房手续，逾期则视为自动收房。冯灵俏至今仍未办理收房手续。另查明，为保障空气质量，接开封市住房和城乡建设局通知，2017年3月12日至2017年3月14日全市建筑工地不得进行土方开挖、回填、剔槽和房屋拆除作业；开封市城镇和水环境整治指挥部、扬尘管控办公室通知，2017年5月22日18时至23日，全市停止一切土方作业；2017年7月27日19时起至29日，全市停止一切土石方作业活动；2017年8月9日20时至10日12时，全市停止一切土石方作业活动；2017年11月13日，停止土石方作业、房屋拆迁（拆除）施工，商砼站停产。开封市环境污染防治攻坚战领导小组通知，2017年9月16日22时至21日24时，建成区内除涉及民生工程外，其他建筑工地要停止户外施工（含喷涂粉刷等）和拆迁作业；2017年10月16日12时至22日24时除涉及民生工程外，其他建筑工地要停止户外施工（含喷涂粉刷等）和拆迁作业；2017年10月29日停止一切土石方作业；2017年11月3日至8日，停止建筑工地室外作业。开封市龙亭区住房和城乡建设局通知，自2017年11月15日至2018年3月15日期间，实施封土行动，全区所有建筑工地全面停止施工。2017年3月7日至2019年1月25日（发公告之日），文盛公司据此停工151天。原审法院认为，当事人应当按照合同的约定完全履行自己的义务。本案中，冯灵俏与文盛公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按合同约定履行义务。双方所签订的合同中对商品房交付条件有明确约定，即“已取得建设工程竣工验收备案证明文件”，该条款未违反国家法律、法规的强制性规定，为有效条款，对合同双方均有约束力。涉案商品房所在的文盛商业步行街2-B#楼于2019年1月7日经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位等有关单位验收合格，符合合同约定的交付条件。且文盛公司于2019年1月25日在《汴梁晚报》刊登交房公告，通知业主于2019年1月29日至2019年2月2日在售楼处集中办理交房手续，履行了通知义务，即文盛已经向冯灵俏表达了交付涉案房屋的意思表示，逾期交房违约金应当计算至2019年2月2日。由于双方并未办理房屋交付手续，故冯灵俏要求被告交付位于开封市××商业步行街××地××号的房屋诉求，法院予以支持。根据双方的商品房买卖合同约定，文盛公司应于2017年12月30日向冯灵俏交付涉案房屋，但文盛公司直至2019年2月2日才向冯灵俏交付房屋，故文盛公司逾期交房时间应自2017年12月30日计算至2019年2月2日共计399天。为保障空气质量，政府部门发布停工通知，导致文盛公司在签订合同之后、通知的交房日前停工151天，此为文盛公司不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，均不是文盛公司所能掌控、避免及克服的，应属不可抗力，故应予扣除，即文盛公司逾期交房时间为248天。根据《商品房买卖合同》关于违约金计算标准的约定，文盛公司应承担的违约金为22940元（462500元×0.0002／天×248天）。对冯灵俏要求过高部分，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、判决生效之日起十日内，文盛公司向冯灵俏交付位于开封市××商业步行街××地××号的房屋；二、判决生效之日起十日内，文盛公司支付冯灵俏违约金22940元；三、驳回冯灵俏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1840元，由冯灵俏负担1482元，由文盛公司负担358元。二审经审理查明的事实与原审审理查明的基本事实一致。本院认为，本案冯灵俏与文盛公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。依据该合同约定，涉案商品房交付条件为“该商品房经综合验收合格”。冯灵俏上诉称根据相关规定，综合验收合格还应当由建设行政主管部门进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准，故涉案房屋符合合同约定的交付条件的时间应当是《工程竣工验收备案表》显示的时间即2020年7月29日，原审判决关于延期交房的时间计算错误。本院认为，涉案商品房于2019年1月7日经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位等有关单位验收合格，依据住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第4条：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案”的规定，建设单位应将工程经竣工验收合格后进行备案，故建设行政主管部门对工程的竣工验收备案发生在工程验收合格之后，而涉案双方合同约定的房屋交付条件为“该商品房经综合验收合格”，并非经竣工验收备案，故冯灵俏上诉称涉案房屋符合交房条件的时间为竣工备案时间即2020年7月29日，没有事实和法律依据，本院不予支持。文盛公司在房屋经验收合格后于2019年1月25日在《汴梁晚报》刊登交房公告，通知业主于2019年1月29日至2019年2月2日在售楼处集中办理交房手续，履行了通知义务，原审法院将2019年2月2日如认定为涉案房屋的交房时间并无不当。关于冯灵俏认为文盛公司没有依据合同约定提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故涉案房屋不具备交房条件的上诉意见，因冯灵俏至今没有实际接收房屋，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》只是文盛公司在交付房屋时的附随义务，不应当以文盛公司没有提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》为由认定涉案房屋不具备交房条件，故冯灵俏的该项上诉意见不能成立。综上，冯灵俏的上诉请求和理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1407元，由上诉人冯灵俏负担。本判决为终审判决。审判长  戴玉峰审判员  孙玲玲审判员  孔德亮二〇二一年三月二十五日法官助理徐亚楠书记员袁曼