内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民事判决书（2021）内07民终20号上诉人（原审原告）：马洪涛，男，1989年2月25日出生，汉族，住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。上诉人（原审原告）：侯云云，女，1988年4月2日出生，汉族，住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。共同委托诉讼代理人：李春光，内蒙古典威律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：白少华，内蒙古典威律师事务所律师。上诉人（原审被告）：呼伦贝尔市天然居房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。法定代表人：郭朝林，总经理。委托诉讼代理人：赵国栋，北京律众律师事务所律师。上诉人马洪涛、侯云云因与上诉人呼伦贝尔市天然居房地产开发有限公司（以下简称天然居公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2020）内0702民初563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月4日受理后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人马洪涛、侯云云及共同委托诉讼代理人李春光、白少华，上诉人天然居公司委托诉讼代理人赵国栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马洪涛、侯云云上诉请求：1.请求撤销海拉尔区人民法院（2020）内0702民初563号民事判决第三项，请求依法改判支持上诉人诉求的利息（利息计算方式：以已付购房款956631元为基数，按照资金占用年利率6％计算，自2017年8月9日起计算至2020年8月19日为176498.4元；自2020年8月20日按照按中国人民银行公布的金融机构同期、同档次贷款利率暂计算至2020年10月23日为7059元，共计183557.4元）和违约金（以已付购房款956631元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准，按照贷款年利率4.75％再上浮50%，自2019年3月29日起计算至2020年8月19日为96370.6元；自2020年8月20日起按照按中国人民银行公布的金融机构同期、同档次贷款利率暂计算至2020年10月23日为7059元，共计103429.6元）；2.二审诉讼费用由天然居公司承担。事实与理由：海拉尔区人民法院（2020）内0702民初563号民事判决书第三项：“驳回原告马洪涛和侯云云的其他诉讼请求”存在错误，即根据马洪涛、侯云云一审起诉状可知，一审法院未支持起诉状中关于利息和违约金的诉求存在错误，故请求二审法院依法改判支持上诉人诉求的利息和违约金。一、天然居公司的行为已经构成根本违约，应该承担违约责任。被上诉人的隐瞒、欺诈行为已构成违约。被上诉人在房屋买卖合同签订后至今未办理网签备案，违反法律规定，构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案被上诉人系自身原因未能办理房产登记，故应当认定被上诉人行为已构成根本违约，应该对上诉人承担违约责任，即支付违约金。上诉人不但没有使用该商铺，反而是被上诉人的违约行为导致上诉人无法取得购房款，给上诉人造成了巨大损失，故而，本案不存在所谓的“占用房屋使用费”。天然居公司答辩称，不认可马洪涛、侯云云所主张的天然居公司构成根本违约，认为不存在根本违约的事实，房屋办证延误是客观原因造成的。马洪涛、侯云云并不享有所谓的合同解除权，其在一审诉前所进行的解除通知是不发生法律效力的，对于合同解除为基础的相应的利息及违约金均不予认可。退一步讲即便合同解除二上诉人也应支付我方房屋占有使用费，一审法院基于合同解除对于驳回对方利息及违约金诉求的判决是符合法律规定的。其所主张的违约金的计算标准也没有法律依据，综上，请求依法驳回马洪涛、侯云云的上诉请求。天然居公司上诉请求：1.请求法院依法撤销海拉尔区人民法院（2020）内0702民初563号民事判决书并依法改判驳回马洪涛、侯云云原审全部诉讼请求。2.请求法院依法判令被上诉人承担本案及一审全部诉讼费用。一、一审判决认定海悦城项目未能办理产权登记系因上诉人原因导致，系事实认定错误。《关于海悦城项目办证难解决情况的函》以及海拉尔不动产登记中心出具的情况说明均明确了未能办理产权登记系因拆迁问题导致，属于“遗留问题”，而非上诉人原因。《国土资源部关于加大闲置土地处置力度的通知》规定，应当“实行建设用地使用权‘净地’出让，出让前，应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系”，因此搬迁难度问题属于土地出让人应当解决的问题，而非上诉人。事实上，上诉人一直积极联系相关部门协调解决拆迁遗留问题。二、一审判决被上诉人在2020年3月23日享有法定解除权并据此判决《商品房买卖合同》于2020年3月23日解除，违反司法解释规定的实质要件和期限要件，系适用法律错误。（一）本案所涉房产证并非无法办理，不符合司法解释所规定的解除权行使的实质情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是本案解除合同的具体法律依据。最高人民法院在其对该司法解释的理解与适用第十九条中阐明“本条的侧重点在于无法办理，如因土地使用手续不合法导致买受人无法办理房屋权属证书”。本案已查明房产证因拆迁问题导致办证拖延，且一审期间房产证已可以办理，不符合司法解释规定的解除合同的实质要件。（二）根据司法解释的规定，马洪涛、侯云云至2020年3月23日不享有法定解除权。一审判决所引用的司法解释只规定了违约责任，并未规定合同解除权，属适用法律错误。商品房买卖合同未约定办证期限的，解除权自法律规定的期限届满后一年方产生。2020年3月23日仍在司法解释规定的推迟履行的合理期限内，并不产生解除权。（三）从解除权行使的角度，马洪涛、侯云云的解除通知不符合法律规定，不发生法律效力。合同解除的前置条件必须是享有解除权的一方当事人向对方当事人明确发出解除合同的通知，从马洪涛、侯云云提供的两份电话录音和向天然居公司发出律师函的内容中，均无法证明明确提出解除合同，而是要求为其办理网签备案手续及协助办理房产产权登记手续。马洪涛、侯云云的行为是为了继续履行合同并要求上诉人予以协助，而并非向上诉人明确要求解除商品房买卖合同。根据合同法的规定结合本案案涉房屋已经实际交付，并由马洪涛、侯云云装修完毕投入使用，上诉人作为产权登记的协助义务人，从未表明或表示过不再履行协助办理房产登记手续的义务，而是正在积极协调办理此事，合同目的能够实现，因此不符合《中华人民共和国合同法》规定当事人可以解除合同的情况。再次，根据海拉尔区集中处置房地产遗留问题工作领导小组办公室作出的《关于海悦城项目办证难解决情况的函》可知，案涉房产已作为历史遗留问题，政府相关部门协商解决，并非由上诉人原因致使产权证未能登记。马洪涛、侯云云已经能够办理产权登记，因此无权要求解除合同。三、一审判决书认定事实错误。马洪涛、侯云云完成了178号商品房全部房款的支付，上诉人也出具178号商品房购房款的收据，实际收到的价款无异议。但是，上诉人对于马洪涛、侯云云购买的179号商品房的实际交付价款数额有异议，针对179号商品房，马洪涛、侯云云实际向天然居公司支付的价款并非为486886元，因天然居公司此前拆除了马洪涛、侯云云原有房产需支付拆迁补偿款255149元，事实上，马洪涛、侯云云仅实际支付了176886元。一审法院对此认定及判决的结果显然错误。一审判决对于已支付购房款的事实认定错误，案涉房屋未能办理产权登记系因拆迁遗留问题而非天然居公司的原因，因此请求依法改判。马洪涛、侯云云答辩称，首先一审法院认定解除合同无异议，马洪涛、侯云云享有法定解除权。结合案件的情况来看，涉案房屋2018年12月31日交付，根据商品房买卖合同第18条第二项的解释马洪涛、侯云云应该在商品房交付的90日取得权属证书。结合本案实际情况，在因天然居公司的原因马洪涛、侯云云为在规定日期取得房屋权属证书属于天然居公司的违约行为。因此根据《中华人民共和国合同法》第94条第3项的规定，天然居公司属于迟延履行主要债务。经马洪涛、侯云云与2019年11月18日、25日、27日与天然居公司相关负责人见面、沟通以及发送律师函告知天然居公司履行办理初始登记协助办理网签以及不动产产权登记。天然居公司未履行，因此马洪涛、侯云云享有法定解除权的事实无异议。马洪涛、侯云云认为解释第19条仅是规定人民法院行使公权介入解除合同应予支持的三个条件，而非指获得法定解除权的期限限制。因此一审法院依据合同法第94条及96条第一款判决涉案合同于2020年3月23日解除并无不当。再者根据一审法院调查情况可知在2020年6月17日之前天然居公司因自身原因并不具备办理初始登记及网签手续的条件，因此无论适用哪一个时间点都不可能给马洪涛、侯云云办理网签手续及产权登记手续。一审法院判决涉案合同于2020年3月23日解除的主要原因是因为天然居公司未在法律规定的期限内履行主要债务及办理海悦城项目的初始登记，以及协助办理网签手续而造成无法办理相关手续的原因是因其自身原因导致。因此海悦城项目现在是否能办理网签手续以及不动产产权的登记均不影响马洪涛、侯云云在法律规定的期限内行使解除权解除涉案合同。马洪涛和侯云云一审诉讼请求为：1.确认马洪涛、侯云云与天然居公司于2017年7月11日及2017年8月9日签订的两份《商品房买卖合同》已解除；2.判令天然居公司于判决生效后立即返还原告两套商品房的购房款956631元，并支付利息（利息计算方式：以已付购房款956631元为基数，按照年利率6%，自2017年8月9日起计算至被告实际返还购房款之日止）。3.判令天然居公司向马洪涛、侯云云支付违约金（以已付购房款956631元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准，按照贷款年利率4.75%再上浮50%，自2019年3月29日起计算至天然居公司实际返还购房款之日止）。4.天然居公司承担本案诉讼费用。一审法院查明，2017年7月11日和2017年8月9日，马洪涛、侯云云共同与被告天然居公司分别签订了两份商品房买卖合同，约定马洪涛、侯云云向天然居公司购买坐落于××区、179号两套商品房。其中178号商品房价款为469745元，179号商品房价款为486886元，两套商品房购房款合计956631元。马洪涛、侯云云在2017年8月9日前，支付了两套商品房的全额房款，天然居公司向马洪涛、侯云云出具了收据。此时，涉案房产尚未建成。2018年12月31日，天然居公司向马洪涛、侯云云交付了涉案的两套房屋。因天然居公司未向马洪涛、侯云云出具购房发票，也未与原告签订网签购房合同并协助原告办理不动产权证，双方发生纠纷。2019年11月25日，马洪涛、侯云云委托山东德衡（济南）律师事务所向被告邮寄律师函，律师函内容：“为妥善处理此事，本律师特向贵公司转达委托人的要求如下：请贵公司于2019年12月31日前与委托人联系，为委托人办理网签备案手续、向委托人交付该房屋、协助委托人办理该房屋产权登记手续。否则，为维护自身的合法权益，委托人将通过法律途径追究贵公司的违约责任，邮寄地址为呼伦贝尔市海拉尔区正阳办天然居海尚绿洲1-2701号（天然居公司的住所地）。该律师函于2019年11月30日由天然居公司工作人员签收。2019年11月27日，马洪涛、侯云云分别与天然居公司工作人员付东磊、王瑜、龚雪峰进行交谈，马洪涛、侯云云表示如果天然居公司在一个月内不能办理涉案房屋的产权证，则要求退房。马洪涛、侯云云于2020年3月22日分别向天然居公司邮寄了两份解除合同通知书，其中一份邮件的收件地址为呼伦贝尔市××区海悦城项目销售中心，该邮件于2020年3月23日由海悦城保安室保安员徐刚接收（疫情期间统一由保安室签收），徐刚签收后转交给天然居公司的诉讼代理人王瑜；另一份邮件的收件地址为呼伦贝尔市××区（被告的住所地），邮局于2020年3月23日、3月24日、3月26日、3月27、3月28日、3月29日、3月30日、3月31日多次进行投递，投递结果均未妥投，邮件于2020年4月1日退回至海拉尔学府路支局。2020年3月23日，马洪涛、侯云云到呼伦贝尔市××区海悦城项目销售中心将解除合同书交给该销售中心的工作人员，让其转交天然居公司的法定代表人；当日，马洪涛、侯云云到天然居公司的办公地点（精品国际公馆楼1单元32层）送达解除合同书，该公司办公室无人，马洪涛、侯云云将解除合同书粘贴在该处门口的墙壁上显示“呼伦贝尔市天然居房地产开发有限公司”标志牌的下方。马洪涛、侯云云于2020年4月2日诉至法院。天然居公司于2020年8月17日发出通知，通知马洪涛、侯云云于接到通知之日起十日内来办理网签及不动产登记。法院于2020年9月21日向呼伦贝尔市海拉尔不动产中心发函就下列问题进行调查：1.涉案的的位××区、179号两套商品房能否办理不动产权证？2.如能办理何时具备办理不动产权证条件及至今未办理不动产权证的原因？该中心于2020年9月29日向本院出具一份情况说明，该说明内容：1.海悦城一期负一层178、179号可以办理不动产登记；2.开发商因拆迁问题导致海悦城项目无法办理产权登记，经遗留办核定解决老百姓办证难问题先行开展海悦城不动产登记。另查明，呼伦贝尔市海拉尔不动产中心于2020年6月17日办理了海悦城建设项目的初始不动产权登记。一审法院认为，马洪涛、侯云云与天然居公司签订的两份商品房买卖合同合法有效。一、关于合同是否已经解除问题。呼伦贝尔市海拉尔不动产登记中心于2020年9月29日出具的一份情况说明证实，因天然居公司原因导致海悦城项目无法办理产权登记。双方对天然居公司协助马洪涛、侯云云办理不动产权证的时间未约定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，本案双方签订商品房买卖合同时涉案房屋尚未建成，自房屋交付使用之日（2018年12月31日）起90日，对于本案即为2019年4月1日之前，天然居公司依法应当在此期间内协助马洪涛、侯云云办理涉案房屋的不动产权证。马洪涛、侯云云未能在上述期间内容取得涉案房产的不动产权证，且天然居公司未能举证证明其在上述期间内履行了协助马洪涛、侯云云办理涉案房屋不动产权证的义务，则依法构成违约。经马洪涛、侯云云在2019年11月30日委托律师发函进行催告，天然居公司在合理期限内仍未能履行，则马洪涛、侯云云依法享有解除合同的权利。马洪涛、侯云云于2020年3月22日和2020年3月23日向天然居公司发出解除合同通知书，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，自解除合同通知书到达时合同解除。综合马洪涛、侯云云向天然居公司发送解除合同通知书的送达情况，可以认定双方签订的两份解除合同通知书于2020年3月23日解除。二、关于违约责任。合同解除后，双方互付返还义务。天然居公司应当返还马洪涛、侯云云的购房款，并赔偿天然居公司损失，马洪涛、侯云云应当返还天然居公司占有的涉案房屋，并支付天然居公司返还房屋之前的占用房屋使用费。马洪涛、侯云云主张的利息和违约金均为违约损害赔偿性质，属于重复主张。参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第34条的裁判思路：“双务合同不成立、无效或者被撤销时，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。关于应否支付利息问题，只要一方对标的物有使用情形的，一般应当支付使用费，该费用可与占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵销，故在一方返还原物前，另一方仅须支付本金，而无须支付利息”，马洪涛、侯云云主张的利息或者违约金与其在返还涉案房屋之前应支付被告的占用房屋使用费相抵销，对此不予支持。马洪涛、侯云云返还房屋之后，若天然居公司未返还购房款，则马洪涛、侯云云可另案主张购房款的利息或者违约金。天然居公司的抗辩意见，无事实和法律依据，不予采纳。判决：一、确认原告马洪涛和侯云云与被告呼伦贝尔市天然居房地产开发有限公司签订的两份《商品房买卖合同》于2020年3月23日已经解除；二、被告呼伦贝尔市天然居房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还原告马洪涛和侯云云购房款956631元；驳回原告马洪涛和侯云云的其他诉讼请求。案件受理费13366.31元和财产保全费5000元，均由被告呼伦贝尔市天然居房地产开发有限公司负担。二审审理过程中，上诉人马洪涛、侯云云提交一份2020年9月22日下午16点45分录制的海悦城负一层状况视频，欲证明涉案房屋并不具备经营使用的条件，对涉案房屋没有使用，因此不会产生使用费。天然居公司质证后认为，对于证据的真实性不能确认，该证据不属于新证据。对于该证据的关联性和证明目的均不予认可，房屋交付以后不代表没有产生使用的费用。本院认为，该证据不属于新的证据，在无其他证据佐证的情况下亦不能证明马洪涛、侯云云的待证事实，因此本院不予采信。本院经查明的基本事实与一审法院查明的事实一致，证据如一审判决所列。本院认为，本案案由系商品房预售合同纠纷，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，上述条款已经明确了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》调整对象及适用范围的具体规定，本案应当适用该解释。马洪涛和侯云云在一审提出的诉讼请求包括：确认双方签订的两份《商品房买卖合同》已经解除；要求返还购房款并支付利息，以及按照购房款为基数，要求天然居公司支付自2019年3月29日起计算至实际返还购房款之日止的违约金。对此，本院认为，马洪涛和侯云云的请求不能成立，本院分析如下：一、本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于解除合同的规定。马洪涛和侯云云作为商品房买受人，在什么情况下有权请求解除合同，应当判断是否符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条关于“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定进行认定。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付之日起90日内，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”。根据该条的规定，房地产开发企业履行的是一种协助的义务。就本案而言，马洪涛和侯云云认为由于天然居公司无法协助进行不动产产权登记，属于根本违约，但如果在涉案房屋可以办理房屋所有权证的情况下，迟延办证情形并不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定的“无法办理房屋所有权登记”的根本违约情形，不符合合同解除的规定。二、双方签订的两份《商品房买卖合同》没有达到解除的法定条件，马洪涛和侯云云要求确认合同已经解除的主张不能成立。本案双方签订商品房买卖合同时涉案房屋尚未建成，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，自房屋交付使用之日（2018年12月31日）起90日，即2019年4月1日后，天然居公司依法应当协助办理涉案房屋的不动产权登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，天然居公司办理所有权登记时间为2019年4月1日，在期限届满一年后，即自2020年4月1日以后，马洪涛、侯云云才享有合同解除权。其主张自2019年11月27日口头通知解除合同，并于2020年3月22日、2020年3月23日邮件送达《解除商品房买卖合同通知》，均未达到合同解除法定期限，马洪涛、侯云云在没有达到解除的法定条件情况下，要求人民法院确认其已经通过解除通知方式解除合同的主张不能成立。同时，马洪涛、侯云云要求返还购房款并支付利息，以及按照购房款为基数，要求天然居公司支付自2019年3月29日起计算至实际返还购房款之日止的违约金的请求，本院亦不予支持。综上所述，马洪涛、侯云云的上诉主张不能成立，天然居公司关于应当驳回马洪涛、侯云云诉讼请求的主张成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2020）内0702民初563号民事判决；二、驳回马洪涛、侯云云的诉讼请求。一、二审案件受理费32337.42元、财产保全费5000元，由马洪涛、侯云云负担。本判决为终审判决。审判长 彭 程审判员 傅玺发审判员 蒋忠顺二〇二一年三月三十一日书记员 韩清旭本案所依据的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。