广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0608民初62号原告：陈华寿，男，1972年1月9日出生，汉族，住广东省广州市越秀区×××××××××××，公民身份号码440××××××××××××05X。委托诉讼代理人：简胜君，广东豪益律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁泳琳，广东豪益律师事务所实习律师。被告：梁仕安，男，1990年2月6日出生，汉族，住广东省化州市×××××××××××，公民身份号码440××××××××××××996。被告：黄永瑞，男，1980年11月19日出生，汉族，住广东省佛山市高明区×××××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××938。原告陈华寿诉被告梁仕安、黄永瑞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序于2021年2月5日公开开庭审理本案，原告陈华寿的委托诉讼代理人简胜君、梁泳琳、被告梁仕安、黄永瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈华寿向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告梁仕安签订的《房屋买卖合同》；二、被告梁仕安立即向原告返还190万元购房款及双倍返还原告已付定金40万元；三、被告梁仕安承担本案的财产保全担保费2000元；四、被告黄永瑞对上述债务承担连带清偿责任；五、案件诉讼费、保全费由两被告负担。事实和理由：原告与梁仕安签订的《房屋买卖合同》约定，由原告以总价240万元购买梁仕安位于佛山市高明区×××××××××××1××××××。关于违约责任，若卖方逾期履行超过十日，买方可解除合同并要求卖方双倍返还买方已支付的定金。根据合同约定，原告按时足额向梁仕安支付了定金20万元、首期款40万元、赎楼款130万元，合计190万元。由于梁仕安未在约定时间内完成赎楼工作及配合原告办理涉案房屋的过户手续，原告与两被告于2020年×月18日签订了《关于佛山市高明区×××××××××××1××××××购房款违约挪用一事协商协议》，首先将《房屋买卖合同》约定的涉案房屋总价款更改为190万元，原告已按约全额付款；其次确认因梁仕安擅自挪用了赎楼款导致无法按时赎楼并办理过户手续，被告梁仕安承诺于2020年10月16日前配合原告完成案涉房屋的过户手续，否则因此造成的损失均由被告梁仕安承担，同时由被告黄永瑞对上述事宜做担保。截至起诉之日，梁仕安仍未依约配合原告完成案涉房屋的过户手续，该行为已构成违约，黄永瑞作为担保人需对因梁仕安的违约行为给原告造成的损失承担连带责任。被告梁仕安、黄永瑞辩称：同意解除合同。190万元购房款中已经包含20万元的定金，应返还的总金额是210万元，即190万元购房款及20万元定金。对其余诉讼请求没有异议。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告举证的证据:中国人民财产保险股份有限公司诉讼保全责任保险保险单、保函各1份，两被告请求由法院核实，经本院核对证据原件及结合原告申请的诉前财产保全相关材料，本院对该证据予以采信。本院经审理认定事实如下：2020年3月8日，原告（乙方/买方）与被告梁仕安（甲方/卖方）签订《房屋买卖合同》，约定（摘录）：1.房屋基本情况：买卖双方交易的房产位于佛山市高明区×××××××××××1××××××，建筑面积约为252.24平方米；房地产证号为粤（20××）佛高不动产权第××××号。2.转让价格：转让成交价为人民币240万元。3.交易定金：买方在签署本合同当日内向卖方支付定金人民币20万元，在本合同生效后2日内（含当日）向卖方支付首期人民币40万元。4.房屋权属情况：该物业处于抵押状态，由买方出资人民币（不含定金）130万元给卖方做赎楼款。该笔赎楼资金在银行答复扣款日起3个工作日（含当日）卖方通知买方，买方3个工作日内（含当日）支付到卖方还贷账号内。该款项专用于提前还贷，卖方不得擅自挪用，否则视为严重违约。买方出资赎契后，如因卖方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，卖方除赔偿买方损失外还应向买方支付等额于总楼价10%的违约金。5.付款方式：一次性付款,买方须于过户当天将除定金、买方给到卖方的部分赎楼款之外的剩余房款（不含定金、首付、赎楼款）50万元支付给卖方或存进卖方账户。6.违约责任：如卖方逾期履行超过十日，买方可解除合同并要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。双方在合同中就税费承担、房地产交付、合同变更、网签合同、争议解决、法律适用与管辖、备注等进行了约定。2020年3月8日，原告向被告梁仕安银行转账60万元，该60万元含定金20万元及首期房款40万元，被告梁仕安于当日出具收据确认收到原告购房款60万元。2020年3月27日，原告向被告梁仕安银行转账130万元，被告梁仕安于当日出具收据确认收到原告购房款130万元。2020年6月18日，原告与被告梁仕安签订《关于佛山市高明区×××××××××××1××××××购房款违约挪用一事协商协议》（以下简称协商协议），约定：经卖方同意，将第三笔款50万元作为赔偿给买方，即该套房实际一口价190万元。卖方承诺该房过户时间为2020年10月16日前。如卖方不能在约定时间内过户，造成买方一切损失由卖方承担。同日，黄永瑞作为担保人在该协议上签字。庭审查明：1.案涉房屋登记在梁仕安名下，实际所有权人为黄永瑞。2.至本案庭审当日该房屋仍处于抵押状态。3.原告向梁仕安支付的款项190万元，梁仕安已转回180多万元给黄永瑞，剩余几万元作为工资支付给梁仕安。4.被告黄永瑞未向原告返还定金及购房款。5.涉诉前，原告未向被告梁仕安通知解除合同。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告梁仕安签订的《房屋买卖合同》及协商协议是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，依法成立并生效。原告依约向被告梁仕安支付130万元作为赎楼款，被告梁仕安未在收到该款后3个工作日办理注销抵押登记手续。原告与被告梁仕安就案涉房屋买卖事宜于2020年6月18日签订协商协议后，被告梁仕安亦未按承诺房屋过户时间办理过户手续，直至一审辩论终结时，案涉房屋仍处于抵押状态，被告梁仕安的行为已构成根本违约，根据合同约定，原告有权解除合同。两被告亦同意解除合同，故本院对原告诉请解除合同的诉求予以支持。关于合同解除的时间。原告在提起本案诉讼前未向被告梁仕安通知解除合同，据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”之规定，本院确认《房屋买卖合同》自起诉状副本送达被告梁仕安之日即2021年1月16日解除。关于返还购房款及双倍返还定金问题。基于案涉《房屋买卖合同》解除，据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，被告梁仕安应向原告返还已付房款170万元。对于被告的违约行为，案涉合同约定卖方应支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还买方已支付的定金，诉讼中，原告选择适用定金罚则，双方约定定金为20万元，该定金数额并未超过合同标的额百分之二十，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，被告梁仕安违约，原告请求其双倍返还定金40万元，合法有据本院予以支持。关于原告主张的保全费和财产保全担保费。诉前财产保全费系原告为确保自身债权得以实现的必要支出，原告与被告梁仕安签订的协商协议中明确约定了不能按时过户造成的所有损失由卖方承担，本案中被告梁仕安应对原告承担赔付责任，原告要求被告梁仕安负担保全费5000元，合法有据，本院予以支持。但原告支出的财产保全担保费2000元，因该部分损失超出被告梁仕安签订合同时的预期，财产保全担保费也不是必然发生的费用，故对财产保全担保费，本院不予支持。关于被告黄永瑞的保证责任问题。被告黄永瑞在协商协议上虽以担保人名义签字，但其作为案涉房屋的实际所有人及购房款、定金的最终接收人，黄永瑞不仅仅只是担保人，其实则为债务人之一，是案涉房屋买卖合同的共同的卖方，故黄永瑞应对案涉购房款及定金等承担共同返还义务，而非保证责任，黄永瑞返还以上款项后不享有保证人的追偿权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条、第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈华寿与被告梁仕安于2020年3月8日签订的《房屋买卖合同》于2021年1月16日解除；二、被告梁仕安、黄永瑞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈华寿返还购房款1700000元；三、被告梁仕安、黄永瑞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈华寿双倍返还定金400000元；四、被告梁仕安、黄永瑞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈华寿赔偿诉前财产保全费5000元；五、驳回原告陈华寿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费23616元，减半收取11808元（原告已预交），由原告陈华寿负担1134元，由被告梁仕安、黄永瑞负担10674元。原告多预交的受理费10674元，由原告在本判决发生法律效力之日起向本院申请退回。被告负担的受理费10674元，由被告在本判决发生法律效力之日起7日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  赵宇晴二〇二一年三月二十六日书记员  叶学麟