四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终657号 上诉人（原审原告、反诉被告）：郑小飞，女，1977年8月24日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：吴睿，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭皓，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：四川天繁酒店管理有限公司，住所地：四川省成都市锦江区宏济中路166号1层。 法定代表人：滕飞，总经理。 委托诉讼代理人：谭潇仪，四川高扬律师事务所律师。 上诉人郑小飞因与被上诉人四川天繁酒店管理有限公司（以下简称天繁酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初5752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 郑小飞上诉请求：一、请求撤销一审判决第一项中关于“滞纳金以38190元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年5月28日起计算至实际付清之日止”；二、改判滞纳金按日租金的3倍／日的标准向郑小飞支付，自2020年3月15日起计算至实际付清之日止；三、请求撤销一审判决第二项；四、改判驳回天繁酒店的全部反诉请求；五、一、二审诉讼费用由天繁酒店承担。事实和理由：一、一审适用违约金调整标准，放纵天繁酒店恶意违约，不公正的分担举证责任，在没有任何依据的情况下擅自使用公平原则和诚实信用原则干涉当事人意思自治，导致实质上的不公平。首先，双方的《物业租赁合同》第十条第2项明确约定了“乙方如逾期支付租金每逾期一日，则乙方须按日租金的3倍支付滞纳金”，该条款可以援引作为天繁酒店承担违约责任的合同依据。双方在订立合同时，已经对违约的后果和责任有清晰的认识和预见，应当恪守。其次，天繁酒店以存在争议为由拒绝支付至今的所有租金，已经导致郑小飞长达从2020年4月至今没有收取到任何租金收益，违约金额大时间长。并且，天繁酒店拒绝支付租金的行为仍然在继续，其主观上拖延不履行租金支付义务的恶意明显。第三，天繁酒店在多个场合明确表示“不免除2个月租金就不支付之后的租金”来威胁郑小飞。在天繁酒店恶意违约，并且以故意违约不支付租金强迫郑小飞接受不公平和解条款的情况下，对违约金的调整应当体现出对恶意违约的惩罚。第四，天繁酒店在拖延租金期间，通过持续出租郑小飞的案涉物业，获取了巨额利益。同时，天繁酒店拒付租金也给郑小飞支付房屋按揭贷款带来严重的影响和困难，郑小飞为此实际支出了律师费用，违约金也应当予以弥补。第五，天繁酒店主张违约金过高却没有对违约金过高承担举证责任，一审直接自行认定违约金过高随意调低错误。二、一审遗漏了关键事实，对天繁酒店自认的将案涉房屋用于长租，未受疫情影响的事实没有进行认定。郑小飞出租给天繁酒店的位于成都市锦江区××号楼××号房屋是天繁酒店用于长租的房屋，该房屋在疫情期间一直处于出租状态，并没有受到疫情的影响。三、当事人双方已在《物业租赁合同》中就不可抗力发生的损失约定了责任分担，应当优先适用双方约定，但一审径行干涉双方的合同约定，否定契约精神和当事人的意思自治。根据四川省高级人民法院民一庭《关于涉新冠肺炎疫情相关民事案件审理的法官会议纪要》第二条第（一）款的规定及《物业租赁合同》第十一条的约定，即使新冠肺炎疫情或政府强制措施影响了天繁酒店正常出租物业，天繁酒店也应当自行承担因其产生的损失，而不应当将其损失转嫁给郑小飞。四、天繁酒店没有提交足以证明其受疫情及疫情防控措施没有营业收入或者营业收入明显减少的证据，一审主观认定其受到疫情不利影响的依据不足。天繁酒店故意虚构和夸大本次疫情的影响，并将其主张的2个月零8天停业损失100%转嫁给郑小飞，既没有事实和合同依据，也不公平合理。五、一审判决导致严重的不公平和放任被上诉人不讲诚信，天繁酒店至今拖欠郑小飞2020年4月至今的租金拒不支付，用两个月零8天的退还租金为由持续违约，其具备明显的主观恶意。六、一审适用法律错误，所作出的判决援引的法律条款不能作为裁判的依据。虽然一审判决中援引了《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条作为判决的依据，但这四条法条均是支持郑小飞向天繁酒店收取租金的依据，对天繁酒店的反诉请求进行支持没有任何法律依据。 天繁酒店辩称，郑小飞的陈述没有事实依据，其对法律的理解很片面。1．关于违约金认定问题，原合同约定的是违约金为日租金的3倍，在一审开庭时天繁酒店就已向法院提出认为该违约金过高要求法院进行降低，一审法院综合衡量后进行了降低，这符合法律规定，并非郑小飞所说的一审法院自行认定、自行调整。关于违约金是基于新冠肺炎疫情影响从而导致的迟延交付，疫情发生是在2020年1月24日成都开始进入一级响应时，而根据合同天繁酒店应支付房租的时间是2020年3月，也就是疫情发生在先，所以一审法院考虑到天繁酒店迟延缴纳租金的原因后作出了公正、公平的认定，天繁酒店认为对违约金数额认定是正确的。2．关于是否应支持天繁酒店两个月租金返还款的问题，新冠疫情在司法实践中被认定为不可抗力，法院往往基于公平、互谅的原则尽量维持交易秩序的稳定，让房东承担部分租金也是短期换长期利益的考虑。首先，新冠疫情属于众所周知的事实，无需天繁酒店对此进行举证，在一审中天繁酒店也向法院提交了成都市政府关于新冠疫情的相关政策，涉及到疫情的时间问题。其次，一审中郑小飞提供了相关案件的水费计费情况，天繁酒店也提供了电费的使用情况，除郑穆宇的房屋用于办公外，其他的水电使用情况均非正常使用，也就是说天繁酒店在疫情期间是受到极大的负面影响。最后，酒店行业因受疫情影响从2020年1月至6月经营状况都不是很好，一审法院仅认定返还两个月的租金，天繁酒店认为这就是对公平责任互担的体现。 郑小飞向一审法院起诉请求：1．判令天繁酒店立即向郑小飞支付欠付的房屋租金19095元（第2季度租金，6365元/月×3个月）；2．判令天繁酒店承担逾期支付租金的违约责任，向郑小飞支付滞纳金10820.67元（按照日租金3倍的标准，从2020年3月16日计算至2020年4月1日，实际应当计算至天繁酒店付清租金之日）；3．判令天繁酒店承担本案的律师费2000元；4．判令天繁酒店承担本案的诉讼费。增加诉讼请求：5．判令天繁酒店立即向郑小飞支付第3季度（即2020年7月1日至2020年9月30日）租金19095元；6．判令天繁酒店承担逾期支付上述租金的违约责任，向郑小飞支付滞纳金33098元（按照日租金3倍的标准，从2020年6月15日起算至2020年8月6日，实际应当计算至天繁酒店付清租金之日）；7．判令天繁酒店承担增加的诉讼费。 天繁酒店向一审法院反诉请求：1．判令郑小飞向天繁酒店返还2020年1月24日至2020年3月31日的租金14372元；（6365元/月×2个月＋6365元/月÷31天×8天）；2．判令郑小飞承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：郑小飞系成都市锦江区东大街下东大街段258号4栋15层3号房屋的所有权人。 2017年11月27日，郑小飞（出租方、甲方）与天繁酒店（承租方、乙方）签订《物业租赁合同》，约定：物业位于成都市青羊区××号楼××号房，房型为两房一厅一厨一卫，权属证书所登记的所有权人为郑小飞。该房屋租赁期共61个月，自2017年12月1日起至2022年12月31日止，其中，免租期1个月，计租期60个月。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为住宅使用。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。经双方同意，租金采用基础租金结合计租周期逐年递增方式，按第1周期采用固定租金，第2、3周期逐年递增3%，第4、5周期逐年递增5%（租金仅保留整数部分，小数点采取四舍五入）。租金周期及标准：第1周期（2018年1月1日-2018年12月31日）：月租金6000元。第2周期（2019年1月1日-2019年12月31日）：月租金6180元。第3周期（2020年1月1日-2020年12月31日）：月租金6365元。第4周期（2021年1月1日-2021年12月31日）：月租金6683元。第5周期（2022年1月1日-2022年12月31日）：月租金7017元。上述租金以货币资金方式按季度结算（每三个月为一个结算周期），乙方应按合同约定及时汇入甲方指定银行账户。签约当日乙方一次性支付三个月租金及押金（一个月租金）共计24000元。此后，乙方须在下一季度租金支付前提前十五天支付租金。甲方应承担的费用：租赁期间，房屋和土地的产权税由甲方依法交纳。乙方应承担租赁期间使用房屋产生的水、电、气、垃圾费及物业费等相关费用。合同签约期内，甲、乙双方任何一方，如需提前终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方友好协商解决。房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。（2）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（3）利用承租房屋进行违法违规活动或存放危险物品。（4）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。（5）拖欠房租累计十五天以上。（6）未经甲方书面同意，乙方擅自将租赁物业一次性转租给第三方长达三十天及以上。在上述情况下，甲方无需退还乙方已付租金及押金；乙方采购的家具、家电等相关设备归乙方所有。租赁期满合同自然终止。因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的3倍支付滞纳金。在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用，每逾期一天，则应按上述费用总额的5%支付甲方滞纳金。因不可抗力原因致本合同不能履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。 《物业租赁合同》签订后，郑小飞将涉案房屋交付天繁酒店使用，天繁酒店支付了截止2020年3月31日的房屋租金。 2020年2月15日，西部国际金融中心物业服务中心出具《关于对民宿整顿的通知》，内容有：近期发现个别民宿还在营业待客，西部国际金融中心物业服务中心对此事件高度重视，为了保证项目全体业户/客户及员工的安全，现我司结合社区、辖区派出所、根据成都新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部5号通告要求，全市城镇小区（院落）实行限制外来人员进入的封闭式管理，现西部国际金融中心物业服务中心特作重要通知如下：1．对民宿空置房间将暂时做停水、停电；2．长期租户请到派出所报备，物业收到派出所审核后办理出入证，如未见出入证，我司有权立即清除外来人员并上报派出所；3．禁止外来人员进入小区。 2020年3月31日，天繁酒店出具《承诺书》，内容有：我司在西部国际金融中心4楼经营民宿，疫情发生后均严格按照政府部门要求暂停民宿经营活动，现经街道办及社区同意进行正常经营活动。现有西金中心4楼房屋，共计33套房。 2020年4月5日，天繁酒店向郑小飞出具《告知函》，内容有：新冠疫情对整个旅行行业乃至全社会都是致命性的打击，从1月21号左右全面停业至今，酒店公寓项目几乎处于颗粒无收的状态；恳请业主们给予我们2月、3月至补充协议签约日期免租，同时2020年1月1日-2020年12月31日执行2019年租金水平，不予递增；从即日起至本月30日，我们将安排工作人员负责与业主办理补充协议签署或房屋解约交接手续。 郑小飞因与天繁酒店房屋租赁合同纠纷一案委托北京市竞天公诚（成都）律师事务所提供代理服务，支付本案律师代理费2000元。 一审另查明，天繁酒店垫付涉案房屋个人所得税及房产税共计3600元，国家税务总局成都市锦江区税务局出具相应金额的《税收完税证明》。 一审法院认为，郑小飞系成都市锦江区××号楼××号房屋的所有权人，郑小飞将该房屋出租给天繁酒店，双方签订了《物业租赁合同》，该合同的签订系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。上述合同签订后，郑小飞将涉案房屋交与天繁酒店，天繁酒店也依约向郑小飞支付了截止2020年3月31日的房屋租金。关于郑小飞的本诉诉讼请求及天繁酒店的反诉诉讼请求是否成立，一审法院认定如下： 一、关于租金。根据《物业租赁合同》中关于“第3周期（2020年1月1日-2020年12月31日）：月租金6365元，乙方须在下一季度租金支付前提前十五天支付租金”的约定，本案中，天繁酒店已向郑小飞支付了截止2020年3月31日的租金，故天繁酒店应向郑小飞支付从2020年4月1日起至2020年9月30日的租金38190元（6365元/月×3个月×2个季度）。一审庭审中，天繁酒店主张在欠付的租金中抵扣垫付的税费，因双方签订的租赁合同未约定税费抵扣租金的内容，且天繁酒店未起诉主张税费，故对天繁酒店主张在欠付租金中抵扣垫付税费的抗辩理由，一审法院不予采纳。关于疫情期间的租金，本案中，天繁酒店已支付2020年3月31日之前的房屋租金，因天繁酒店承租涉案房屋用于经营民宿，疫情及疫情防控措施会导致天繁酒店暂时没有营业收入或营业收入明显减少，综合考虑疫情及防控措施对天繁酒店经营收益产生的不利影响、天繁酒店曾就疫情期间租金减免事宜与业主沟通协商，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定由天繁酒店免于支付2020年2月1日至2020年3月31日2个月的房屋租金12730元（6365元/月×2个月），故郑小飞应向天繁酒店返还房屋租金12730元。 二、关于滞纳金。根据双方签订的《物业租赁合同》中“乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的3倍支付滞纳金”的约定及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，本案中，天繁酒店未按照合同约定向郑小飞支付房屋租金，已构成违约，郑小飞要求天繁酒店按日租金的3倍支付滞纳金，实际为违约金，关于逾期支付租金违约金标准，天繁酒店认为滞纳金约定过高，一审法院认为，根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑出租方的实际损失、合同中对双方权利义务的约定及履行情况，确定逾期支付租金违约金以未付租金38190元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，从本案受理之日即2020年5月28日起计算至实际付清之日止。 三、关于律师费。双方签订的《物业租赁合同》未约定律师费，故对郑小飞主张天繁酒店支付律师费的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、天繁酒店应于判决发生法律效力之日起十日内向郑小飞支付租金38190元和逾期付款违约金（以38190元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年5月28日起计算至实际付清之日止）；二、郑小飞应于判决发生法律效力之日起十日内向天繁酒店返还2020年2月1日至2020年3月31日期间的房屋租金12730元；三、驳回郑小飞的本诉其他诉讼请求；四、驳回天繁酒店的反诉其他诉讼请求。如果郑小飞、天繁酒店未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1902.7元，减半收取951.35元，郑小飞负担25元，天繁酒店926.35元；一审反诉案件受理费159.3元，减半收取79.65元，由郑小飞负担。 二审中，郑小飞提交了新证据，本院组织双方当事人进行了举证、质证。郑小飞提交了如下新证据：催收租金函、EMS邮寄单及投递信息。拟证明：被上诉人拖欠2020年二、三、四季度租金及2021年第一季度租金，上诉人多次催收，被上诉人恶意违约，并通过故意违约获利，一审法院对违约金的调整不当。 天繁酒店质证认为：对郑小飞提交的新证据真实性、合法性予以认可，但不认可关联性和证明目的。首先EMS快递收件地址和收件人的联系方式是正确的，只是名字错了所以被退回。对于其所发布的内容，因其中涉及到2020年第二、三、四季度的租金，该判决没有生效，因为本案审理的就包含第二、三、四季度的租金，而判决未生效正在二审阶段，所以我方明确这三个季度的租金按生效判决执行。且2020年第四季度的租金和2021年第一季度的租金我方已经在2021年1月经结算后向郑小飞进行了转款。 对郑小飞提交的新证据，与本案有关的仅涉及2020年第二、三季度租金部分，本院对该证据的证据资格与证明力，将在“本院认为部分”一并阐述。 二审中，双方当事人对一审审理查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审另查明，双方当事人均确认案涉《物业租赁合同》仍在继续履行。天繁酒店与各业主之间支付租金的模式有两种，一是固定递增租金，即本案的租金支付模式，二是根据营业收入按比例提成支付租金。 本院认为，郑小飞与天繁酒店签订的《物业租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，该合同合法有效。根据双方的诉辩意见，二审主要的争议焦点为：1.一审认定的滞纳金是否适当；2.一审认定减免2个月租金是否适当。对此，分别评议如下： 关于第一个争议焦点。双方约定的滞纳金实质为逾期付款违约金，而违约金的设立初衷在于填补损失，故违约金的认定应当以实际损失为基础。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之约定，对于约定的违约金过分高于损失的，当事人可以请求调减，故在天繁酒店明确要求调减违约金的前提下，一审法院综合考虑合同的履行情况及出租人的实际损失等，对违约金进行调减并无不当，本院予以维持。上诉人的该项上诉理由不能成立。 关于第二个争议焦点。首先，天繁酒店与各业主之间无论是约定固定递增租金模式还是按营业收入提成支付租金模式，只是对租金作出的不同约定，并不影响天繁酒店将承租的房屋作为酒店整体运营的经营模式。其次，本案不存在案涉房屋独立于酒店其他房间一直作为长租房经营的情况，故案涉期间该房屋虽实际产生收益但具有偶发性。综上，一审法院综合考虑疫情及防控措施对天繁酒店经营产生影响及天繁酒店与各业主之间的协商情况，酌定减免2020年2月1日至2020年3月31日的租金并无不当，该租金减免亦应当适用于案涉房屋，本院对此予以维持。上诉人的该项上诉理由不能成立。 综上所述，郑小飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1464元，由郑小飞负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  杜玉兰 审判员  王 果 审判员  赵 韬 二〇二一年三月二十六日 书记员  何浩铭