宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2021）宁0202民初927号原告：任某1，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：任某2（系任某1父亲），住宁夏回族自治区石嘴山市。原告：任某2，住宁夏回族自治区石嘴山市。被告：鲁某，住宁夏回族自治区石嘴山市。原告任某1、任某2与被告鲁某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任某2、被告鲁某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任某1、任某2向本院提出诉讼请求：1.判决解除任某2与鲁某之间签订的《房屋买卖协议书》；2.判决鲁某立即归还房屋，并支付因鲁某未履行协议给任某1、任某2造成的房屋贬值损失150000元；3.判决鲁某支付自2012年7月至2021年1月逾期付款给任某1、任某2造成的利息损失286000元；4.判决鲁某承担本案全部诉讼费用。事实和理由：任某2与鲁某在一起干工程是相识。2012年7月，任某2与鲁某签订《房屋买卖协议书》一份，约定鲁某购买任某2位于××区房屋，建筑面积110.58平方米，地下室面积26.49平方米，总价款为430000元，甲方交钥匙时一次性付清，合同生效且乙方全部付清房款后，该房屋权益归乙方所有（付款方式双方协商）。鲁某于2012年7月拿到房屋钥匙后随即入住，但购房款却一推再推，直到2018年11月支付了5000元，至今不归还房屋也不支付购房款，且无偿占有房屋，给任某1、任某2造成重大经济损失，故提起诉讼，望判如所请。鲁某辩称，任某1、任某2的诉讼请求与事实不符，均不成立，《房屋买卖协议书》的签署属实，但该协议属无效协议，其只是介绍房屋买卖，与其个人没有关系。案涉房屋是案外人杨某购买，并且任某2至今为止实际上也只是收的杨某的房屋款，其从未向任某2支付过任何房款。涉案房屋是2004年建成的，据其所知是顶账给任某2的顶账房，2012年下半年通过其介绍将此房屋卖给了案外人杨某，任某2与杨某之间存在事实上的房屋买卖关系，2004年至2012年所拖欠的物业费、暖气费等均由案外人杨某自行支付，任某2至今没有与杨某签署合同，导致了房款的拖欠。另外，当时在其帮助卖房的时候该房屋没有办理房产证，什么时候办理的其不清楚。任某2多次提到找其要钱，事实上是任某2承担其公司的监理工程，公司的付款其作为负责人需要负责支付公司款项，不能混淆成找其要房款，更多的是工程款。任某1、任某2围绕诉讼请求向本院提交了《房屋买卖协议书》1份、中国建设银行转账记录1份、房屋所有权证1份。鲁某质证认为《房屋买卖协议书》、中国建设银行转账记录证明了是任某1、任某2与案外人杨某之间实际履行了房屋的买卖义务，任某2与案外人杨某之间的房屋买卖关系存在，其与任某2签订的《房屋买卖协议书》应属无效协议，房屋产权证说明当时2012年任某2将涉案房屋卖给杨某时是顶账房，并没有产权证，任某2什么时候将此房转让给他人，其不清楚，是否存在一房多卖。本院认证，任某1、任某2提交的上述证据真实、合法，与本案待证事实具有关联性，本院予以确认。鲁某向本院提交了收条2张、银行转账记录1张，任某1、任某2质证认为与其陈述一致，该三笔款虽然是以杨某名义支付，但都是任某2找鲁某索要购房款，鲁某让杨某支付的，也是鲁某让任某2将条子出具各杨某的。本院认证，鲁某提交的上述证据真实、合法，与本案待证事实具有关联性，能够证实案外人杨某代鲁某支付任某2购房款共计30000元的事实，但达不到鲁某关于任某2与杨某之间的房屋买卖合同关系存在的证明目的，故本院不予确认。本案经审理认定事实如下：2012年7月10日，任某2与鲁某签订《房屋买卖协议书》一份，约定任某2将位于石嘴山市××区房屋出售给鲁某，房屋建筑面积110.58平方米，地下室面积26.49平方米，总价款为430000元，甲方交钥匙时一次性付清，合同生效且乙方全部付清房款后，该房屋权益归乙方所有（付款方式双方协商）。案涉房屋于2012年7月20日左右交付鲁某使用至今。鲁某分别于2018年7月6日、2018年11月6日、2020年8月23日支付任某2购房款5000元、20000元和5000元，共计30000元，剩余房款至今未支付。案涉房屋于2016年6月16日登记在任某1名下。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。任某2与鲁某于2014年10月8日签订的《房屋买卖协议书》合法有效，双方应当依约履行各自的义务。任某1、任某2已经将案涉房屋交付鲁某使用至今，鲁某未按合同约定的期限全额支付购房款，只是分别于2018年7月6日、2018年11月6日、2020年8月23日由案外人杨某代为支付任某2购房款5000元、20000元和5000元，共计30000元，已经构成违约。故任某1、任某2要求解除任某2与鲁某之间签订的《房屋买卖协议书》并立即归还房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；任某1、任某2要求鲁某支付因鲁某未履行协议给其造成的房屋贬值损失150000元，因房屋的贬值是双方签订协议时无法预料到的，且协议签订后至今已有8年有余，任某1、任某2在此期间未有效主张权益导致该损失，故其该项诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持；任某1、任某2要求鲁某支付自2012年7月至2021年1月逾期付款利息损失286000元的诉讼请求，因协议签订后至今已有8年有余，任某1、任某2在此期间未有效主张权益，导致损失扩大，其应承担相应的责任，鲁某已支付的购房款30000元不应计算利息损失，故本院依法调整支持190400元（400000元×年利率5.6%×8.5年=190400元）的60%即114240元。对鲁某关于其与任某2签订的《房屋买卖协议书》无效及其只是介绍任某2与杨某之间进行房屋买卖，任某2与杨某存在事实上的房屋买卖关系的辩解意见，不符合法律规定，本院不予采信。综上，为维护民事主体所享有的合法财产权等民事权益，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百九十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、解除原告任某2与被告鲁某于2012年7月10日签订的《房屋买卖协议书》；二、被告鲁某于本判决生效后十日内归还原告任某1、任某2位于石嘴山市××区房屋；三、被告鲁某于本判决生效后十日内支付原告任某1、任某2逾期付款利息损失114240元；四、驳回原告任某1、任某2的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7840元，减半收取计3920元，由原告任某1、任某2负担2893元，被告鲁某负1027元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判员 马婷婷二〇二一年三月二十六日书记员 范抒意附：本案相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。