四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川06民终206号 上诉人（原审原告）：郑天俊，男，汉族，1968年10月27日出生,住四川省绵竹市。 委托诉讼代理人:卢寿聪,四川泰仁(德阳)律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王鹏伟，男，汉族，1981年3月12日出生，住四川省德阳市旌阳区。 被上诉人（原审被告）：佟庆喜，女，汉族，1985年6月22日出生，住四川省德阳市旌阳区。 上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：肖丽，四川言品言律师事务所律师。 上诉人郑天俊因与被上诉人王鹏伟、佟庆喜房屋买卖合同纠纷一案,不服四川省德阳市旌阳区人民法院（2020）川0603民初3176号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郑天俊上诉请求：撤销一审判决第二项，改判被上诉人向上诉人双倍返还定金40000元。事实与理由：一审认为合同不能履行系因王鹏伟单位分房政策变动致王鹏伟不能分配取得合同和协议约定的位于德阳市××路××房××房屋，此种情况属于非因当事人的故意或过失而偶然发生，当事人也不可预见，可以认定为意外事件，属于认定事实错误，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十二条“因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人，可以依法向第三人追偿。”之规定，“意外事件”，不包含合同以外第三人的原因或过错。案涉合同不能履行的原因是合同关系以外的第三人即被上诉人王鹏伟所在单位分房政策变动这一过错导致的，“单位分房政策的变动”应属于该条司法解释规定的“合同关系以外第三人的过错”。综上，一审法院适用法律错误，请予纠正。 王鹏伟、佟庆喜辩称，一、本案不存在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十二条中因为第三人的过错导致合同不能履行的情形，上诉人所述的第三人原因属于法律概念的偷换；二、当时签合同时我方已经释明了学校购房环境和分房政策可能变化，但是上诉人仍然签订了合同，表明其愿意承担风险。 郑天俊向一审法院起诉请求：一、判令解除郑天俊与王鹏伟、佟庆喜签订的《房屋买卖（置换）合同》及《协议》；二、判令王鹏伟、佟庆喜双倍返还定金40000元。 一审法院认定如下事实：2018年4月28日，王鹏伟、佟庆喜（售房人，甲方）与郑天俊（购房人，乙方）、德阳市昊天房地产经纪有限责任公司嘉诚分公司（居间方，丙方）签订《房屋买卖（置换）合同》，主要约定，甲方将位于德阳市××路××房××的房屋以6200元每平方米的价格出售给乙方，该房屋情况为私有的两室两厅一卫的清水住宅房。乙方于2018年4月28日交付定金贰万元正。违约责任（打印条款）：1.甲方必须保证该房屋权属真实无争议，若发生与甲方有关的该房屋的权属纠纷或债务纠纷，属甲方违约，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。2.乙方应于本合同约定的期限交付定金、房款及居间服务费等合同约定的应缴费用，逾期三天未付的属乙方违约，甲方和丙方有权即终止合同并将该房屋另行处置，同时乙方所交定金不予退还。5.如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3、4违约责任，均由违约方向守约方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，违约方应向守约方据实赔偿。合同第九条其他补充约定中第3项手写内容“如乙方不买此房，甲方承诺如数退还定金贰万元正，则双方不算违约”。同日，前述三方又以相同的协议主体地位签订《协议》一份，载明：甲方出售的为经济适用房，乙方对此情况了解并自愿购买××路××房××房屋。在该权属未变更之前，甲方仅为名义上的权利人，乙方实际权利人。该房屋暂无房地产权证。协议另对面积补差、违约责任等作出约定。同日，王鹏伟向郑天俊出具收条一份，载明：今收到郑天俊自愿购买××路××房××房屋定金人民币20000元。后因王鹏伟单位分房政策变动致王鹏伟不能分配取得合同和协议约定的位于德阳市××路××房××房屋，王鹏伟于2020年5月告知郑天俊。 以上事实，有当事人陈述、《房屋买卖（置换）合同》、《协议》、收条等证据予以佐证。 一审法院认为，本案中郑天俊与王鹏伟、佟庆喜及案外人德阳市昊天房地产经纪有限责任公司嘉诚分公司所签订的《房屋买卖（置换）合同》和《协议》系本案双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，均合法、有效。 关于《房屋买卖（置换）合同》和《协议》的解除问题。一审法院认为,现因王鹏伟已不能分配取得合同和协议约定的位于德阳市××路××房××房屋，合同目的现已不能实现，郑天俊要求解除《房屋买卖（置换）合同》和《协议》，2020年9月3日的庭审中,王鹏伟、佟庆喜对此并无异议，可视为双方对解除合同达成一致意见。一审法院确认郑天俊与王鹏伟、佟庆喜于2018年4月28日所签订的《房屋买卖（置换）合同》和《协议》中涉及甲方乙方之间权利义务关系的合同内容于2020年9月3日解除。 关于郑天俊主张双倍返还定金的问题。一审法院认为，本案合同不能履行系因王鹏伟单位分房政策变动致王鹏伟不能分配取得合同和协议约定的位于德阳市××路××房××房屋，此种情况属于非因当事人的故意或过失而偶然发生，当事人也不可预见，可以认定为意外事件。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十二条“因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人，可以依法向第三人追偿。”的规定，本案不适用定金罚则，即郑天俊主张双倍返还定金的主张不予支持。因合同终止后尚未履行的终止履行，因合同获得的财物可以请求返还，故合同解除后，王鹏伟、佟庆喜收取的20000元，应当返还给郑天俊。另王鹏伟、佟庆喜在庭审中表示自愿给付20000元的资金占用利息（但未明确标准），故一审法院酌情自2018年4月28日起认定利息为2000元。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十二条规定，判决：一、郑天俊与王鹏伟、佟庆喜之间签订的《房屋买卖（置换）合同》和《协议》于2020年9月3日解除（涉及甲方乙方之间权利义务关系的合同内容）；二、王鹏伟、佟庆喜于判决生效之日起十日内向郑天俊返还20000元并支付资金占用利息2000元；三、驳回郑天俊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，由郑天俊负担100元，王鹏伟、佟庆喜共同负担300元。 二审中查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，结合各方当事人意见，本案二审争议焦点为：被上诉人应否双倍返还定金，即向上诉人支付40000元。本院对此评判如下： 上诉人郑天俊主张，王鹏伟因其单位分房政策变动，不能分配取得案涉房屋，致王鹏伟、佟庆喜不能履行合同，系因第三人过错导致合同不能履行，故应适用定金罚则，由王鹏伟、佟庆喜双倍返还定金。本院认为，双方当事人均认可在签订案涉合同当时，王鹏伟在其单位具有分房资格，可以取得双方约定的房屋，且其已经交纳部分购房款；从双方当事人签订合同后的情况看，因王鹏伟所在单位的分房政策发生变化导致王鹏伟不再具有分房资格、不能取得双方合同约定的房屋而致合同不能继续履行。案涉合同约定之标的房屋具有政策性，分房政策变化，就王鹏伟、佟庆喜而言，主观上无法预见，作为个体也无法克服，其就合同不能履行不具有过错，分房政策变化也不应归责于王鹏伟所在单位或其他第三人的过错。因此，一审认定分房政策变化系意外事件，双方不适用定金罚则，并无不当。故郑天俊的上诉主张不能成立，本院不予支持。 综上所述，郑天俊的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费800元，由郑天俊负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 邵   敏 审 判 员 王 海 燕 审 判 员 杨 静 静 二〇二一年三月五日 法官助理 陶 艳 亮 书 记 员 王阳（代）