山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁02执复32号 复议申请人（被执行人）：薛秀玲，女，1967年10月26日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：陈喜华，山东润杰律师事务所律师。 申请执行人：薛瑞栋，男，1990年3月2日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：白异敏，国浩律师（青岛）事务所律师。 委托诉讼代理人：李萌，国浩律师（青岛）事务所律师。 被执行人：范伟烜，男，1999年7月26日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 复议申请人薛秀玲不服青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211执异286号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 执行法院在执行申请执行人薛瑞栋与被执行人薛秀玲、范伟烜民间借贷纠纷一案中，拍卖被执行人薛秀玲名下位于青岛市黄岛区房屋，被执行人薛秀玲向执行法院提出书面异议称，法院此次启动拍卖程序依据的房产价值评估报告未向异议人送达，法院也从未向异议人送达过其他任何启动拍卖程序的材料，异议人对名下房产被评估拍卖一概不知，故拍卖程序违反相关法律规定。法院就涉案房屋认定的价值过低，根据现阶段市场价值，涉案房屋价值应在260万元以上，法院对涉案房屋确定的起拍价严重低于该房产的市场价值，损害了异议人的合法权益。本案所涉款项，异议人至今已偿还70余万元，剩余款项也在积极筹措，法院不应在此种情况下启动房产的拍卖程序，且即使法院对涉案房屋拟启动拍卖程序，也应对涉案房屋价值重新进行评估。综上，法院对涉案房屋的拍卖程序违反相关法律规定，严重侵害了异议人的合法权益，请求法院依法撤销对涉案房屋的拍卖程序。 执行法院查明，2019年3月19日，执行法院立案受理薛瑞栋与薛秀玲、范伟烜民间借贷纠纷一案，案件审理过程中，经执行法院主持调解，双方当事人自愿达成如下调解协议：薛秀玲欠薛瑞栋借款本金140万元，薛秀玲于2019年6月8日前偿付薛瑞栋借款本金140万元自2018年11月至2019年6月的利息224000元，2019年8月8日前偿还借款本金30万元及利息56000元，2020年4月15日前偿还借款本金110万元；自2019年9月至2020年4月15日，按月支付本金110万元以年息24%计算的利息；薛瑞栋对薛秀玲位于青岛市开发区的房屋享有优先受偿权；案件受理费减半收取计9645元，由薛秀玲负担。 2019年6月17日，执行法院立案受理薛瑞栋的强制执行申请，案号为（2019）鲁0211执2929号。2019年7月9日，执行法院作出（2019）鲁0211执2929号之一执行裁定书，查封了薛秀玲名下位于青岛市黄岛区房屋。2019年8月5日，执行法院依法委托青岛衡元德房地产评估有限公司对位于青岛市开发区房屋进行评估。2019年8月23日，青岛衡元德房地产评估有限公司作出（2019）青衡黄房估司字第0812-2号《房地产估价报告》，估价结果为：估价对象房地产于2019年8月12日的市场价值为房地产总价2606474元，房地产单价15973元／平方米。 2019年9月29日，执行法院作出（2019）鲁0211执2929-1号执行裁定书，裁定拍卖被执行人薛秀玲位于青岛市黄岛区房屋。2019年10月9日，执行法院向薛秀玲邮寄送达了告知评估鉴定结果通知书、房地产估价报告。2019年11月5日，因薛秀玲与薛瑞栋达成执行和解协议，薛瑞栋同意暂停对涉案房屋的拍卖。2019年11月20日，执行法院作出（2019）鲁0211执2929号执行裁定书，裁定终结本案的本次执行程序。因被执行人薛秀玲未按和解协议自觉履行义务，执行法院于2019年11月21日作出（2019）鲁0211执2929号拍卖通知，并向薛秀玲邮寄送达该拍卖通知。2020年2月12日，执行法院在京东网对涉案房屋进行公开拍卖，涉案房屋因无人参加竞拍而流拍。2020年2月27日，执行法院决定在一拍起拍价基础上降价20%，再次对涉案房屋进行拍卖。同日，执行法院向薛秀玲邮寄送达拍卖通知。2020年3月16日，执行法院撤回网络拍卖申请。2020年6月18日，薛瑞栋向执行法院申请继续拍卖涉案房屋。2020年9月17日，本案恢复执行程序，案号为（2020）鲁0211执恢711号。（2019）青衡黄房估司字第0812-2号《房地产估价报告》于2020年8月22日超过有效期，因双方当事人对涉案房屋议价不能，执行法院于2020年9月26日向国家税务总局青岛经济技术开发区税务局发出《询价函》，对涉案房屋进行定向询价。2020年9月28日，国家税务总局青岛经济技术开发区税务局向执行法院出具《关于对青岛市黄岛区人民法院询价函有关情况的回复》，确定涉案房屋的评估单价为8532元／平方米。2020年9月30日，执行法院向薛秀玲送达了上述询价结果的书面回复。2020年10月9日，执行法院向薛秀玲送达了拍卖通知。2020年10月15日，执行法院在京东网对涉案房屋进行挂网拍卖，开拍时间为11月18日，因异议人向执行法院提出执行异议，2020年10月26日执行法院从京东网撤回了拍卖申请。 执行法院认为，首先，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。本案中，异议人薛秀玲未自觉履行生效法律文书确定的义务，执行法院对其名下房产进行查封、拍卖，符合法律规定。其次，执行法院对涉案房屋采取查封、拍卖等执行措施，均依法向异议人薛秀玲送达了执行裁定书、拍卖通知书、房地产估价报告等法律文书。异议人称其对涉案房屋被评估、拍卖等事实一概不知，拍卖程序违反相关法律规定，该陈述与事实不符。再次，异议人未按执行和解协议履行付款义务，执行法院于2020年10月15日再次拍卖涉案房屋，因原房地产估价报告已超过有效期，执行法院在双方当事人对涉案房屋议价不能的情况下，向国家税务总局青岛经济技术开发区税务局对涉案房屋进行定向询价，符合《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》的相关规定。最后，对拍卖财产进行定向询价只是辅助确定拍卖保留价的手段，涉案房屋最终成交价格是由市场决定的，异议人以评估价格过低为由主张重新评估，执行法院不予支持。综上，异议人薛秀玲的异议请求，缺乏事实和法律依据，执行法院不予支持。 2020年12月25日，执行法院作出（2020）鲁0211执异286号执行裁定书，裁定驳回异议人薛秀玲的异议请求。 复议申请人薛秀玲不服该裁定，向本院申请复议，请求撤销执行法院（2020）鲁0211执异286号执行裁定书，并撤销对复议申请人所有的位于青岛市开发区房屋的拍卖程序。事实和理由：1.执行法院在收到复议申请人的《撤销拍卖申请书》之后，应当就复议申请人提出的异议内容举行听证程序，而不应直接采取书面审理，剥夺了复议申请人的举证以及充分发表意见的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条，人民法院对执行异议案件，案情复杂、争议较大的，应当进行听证。就本案而言，案涉被执行人有两处，被查封房产涉两处，且复议申请人已经履行了绝大部分付款义务，剩余部分价值远远低于案涉房产价值。复议申请人对于案涉房产拍卖的启动程序及房产价值评估等多方面均有异议，复议申请人有充分证据予以证明。因此，法院就复议申请人提出的申请应当举行听证程序，充分审查证据，确保审查结果公平公正。2.法院对案涉房产在已经有评估结果的情况下，又采用询价的方式进行定向询价，且将询价结果作为房屋参考价进行拍卖，该程序违反相关法律规定，且询价结果严重低于案涉房产的市场价值，侵害了复议申请人的合法权益。在对案涉房产已经通过评估确定价值且该评估结果有效期内已经发布一拍公告，再次拍卖并未超过有效期6个月，根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十七条规定：人民法院在议价、询价、评估结果有效期内发布一拍拍卖公告或者直接进入变卖程序，拍卖、变卖时未超过有效期六个月的，无需重新确定参考价。执行法院在执行裁定中认为“因双方当事人对涉案房屋议价不能”，该内容与事实不符，该次拍卖前，执行法院从未通知过复议申请人拟对房屋再次进行拍卖，也从未通知复议申请人与申请执行人对案涉房产进行议价，执行法院也没有通知复议申请人其拟采用定向询价的方式来确定参考价，因此，该询价程序违反相关法律规定。执行法院对于案涉房屋向国家税务局进行定向询价的方式违反法律规定，且询价结果与市场价值相差巨大，而法院主张该价值仅是保留价，但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第五条规定：“拍卖应当确定保留价。拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未做评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。”执行法院在询价结果出来后并未征求过复议申请人的意见，即以该价格作为参考价进行拍卖，严重侵犯了复议申请人的合法权益。3.就复议申请人与申请执行人之间的欠款，复议申请人一直在积极筹措款项变卖财产，具备还款意愿，而且复议申请人名下两处房屋即案涉两处房屋均抵押给申请执行人，但双方明确约定，其中位于的房屋，抵押债权金额为30万元，复议申请人已经向申请执行人偿还656080元，根据双方约定及相关法律规定，薛瑞栋应当配合复议申请人将该房屋上的抵押解除。复议申请人一直在出卖位于的房屋，也有众多买房人与复议申请人联系购买该房屋，但因申请执行人拒绝配合复议申请人解除该房屋的抵押，导致该房屋出卖困难，进而影响了还款。在此种情况下，执行法院不应当就本案启动对xx路xx号房屋的拍卖程序。4.法院如果拟启动拍卖程序，在复议申请人明确要求对案涉房产进行重新评估的前提下，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十四条，执行法院应当进行重新评估。 申请执行人薛瑞栋答辩称，黄岛区人民法院的执行及拍卖程序合法有效，复议申请人提出的复议申请无任何的事实及法律依据，具体理由如下：1.执行法院在收到复议申请人的撤销拍卖申请后，依法进行书面审理，符合现行法律规定，虽然复议申请人称案涉被执行人有两人，被查封房屋是两处，且已经履行了绝大多数的付款义务，但均不是案情复杂、争议较大的理由，并不符合复议申请人所述的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条的相关规定。2.案涉房产已经进行评估，但是在评估后复议申请人与申请执行人达成执行和解，复议申请人未按照和解协议执行和解履行其相关义务，且该行为导致房地产评估报告超过有效期，该不利法律后果应当由复议申请人自行承担。黄岛区税务局出具的定向询价结果是依据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第六条依法出具，该参考价值具有法律效力，至于复议申请人称税务局出具的参考价与市场价值相差甚大，无任何事实及法律依据，其也未向法庭提交任何有效证据。3.虽然本案中复议申请人已经偿还了60万元，但其仍然拖欠申请执行人130万元本金及相应的利息。至于复议申请人称申请执行人应当配合复议申请人变卖其财产，是其单方面意愿，申请执行人无任何义务配合解除案涉房产的抵押。4.人民法院在评估报告到期后，根据法律规定已经告知复议申请人，并按照法律规定向税务部门进行了询价，该程序符合执行的相关法律规定。5.复议申请人称其在积极筹款，但是并没有向法院提交任何证据，且复议申请人向申请执行人偿还款项是其应当履行的义务，复议申请人如何筹集款项与申请执行人无关。复议申请人存在多次违约的情况，该种违约行为不应被法院采纳，也不是社会公信力的体现。6.复议申请人称其已经偿还了60万元，涉案房屋仅抵押30万元，应当予以解除无任何事实与法律依据，无任何证据可以证明复议申请人偿还的60万元系与抵押房屋有关。复议申请人偿还60万元系其应当履行的义务，抵押权人仍应当在房屋抵押范围内继续履行抵押担保责任，且在案涉一审调解书中明确申请执行人对案涉房产有优先受偿权，并未确定复议申请人所述的30万元限额，复议申请人的该项主张无任何事实与法律依据。7.执行法院进行询价是因为复议申请人未履行调解书及执行和解书约定的义务，在拍卖之前依法履行了执行程序和相应的告知义务。因此，询价结果及询价程序合法有效。8.《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第六条规定明确询价机构出具的询价结果为参考价，案涉房产的最终成交价值由市场决定，因此，执行法院的执行程序合法有效，复议申请人的主张无任何事实与法律依据，请求法院依法驳回复议申请人的申请。 为证明其主张，复议申请人薛秀玲向本院提交以下证据：1.房地产估价报告1份，证明2019年8月23日，青岛衡元德房地产评估有限公司接受黄岛区人民法院的委托，对复议申请人所有的位于青岛市黄岛区的房屋进行评估，评估结果为：房屋总价2606474元，单价为15973元／平方米，该评估价值与该房屋市场价值基本一致。评估报告中载明：该房屋“位于天河国际小区，东临阿里山路，西临武夷山路，南邻珠江路，北临长江中路；周围有中海景苑小区、皇冠御都小区、仁和别墅小区、城市桂冠、中华人民共和国黄岛海关、中国工商银行、平安银行等场所，附近有Ｌ1路、Ｌ3路、Ｋ1路、Ｋ3路、东1路、东2路、开发区18路、开发区22路等多路公交车经过并设站，交通便利，环境优美，适合居住。”同时载明：“该房屋精装修房、上下水、电、天然气、宽带、通讯均已入户，地暖，普通照明等，设施设备维护状况完好，成新率为八成新”，因此，根据评估报告内容以及房屋的实际状况，该房屋总价值在260万元以上，单价15000元／㎡，执行法院定向询价价值“单价8532元／㎡”并以此作为拍卖依据严重侵犯了申请人的权益。该评估报告中载明该估计结果有效期自2019年8月23日至2020年8月22日止。在该有效期内，执行法院已经发布了一拍公告，却于2020年9月26日，在未通知复议申请人的情况下，擅自通过定向询价的方式对房屋重新定价，违反了《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十七条规定：人民法院在议价、询价、评估结果有效期内发布一拍拍卖公告或者直接进入变卖程序，拍卖、变卖时未超过有效期六个月的，无需重新确定参考价。以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第五条规定：“拍卖应当确定保留价。拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未做评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。”2.案涉房产拍卖网站信息打印件11张、（2019）鲁0211执2929号拍卖通知书1份，证明：执行法院两次在网上就案涉房产发布拍卖公告，但是拍卖参考价格相差悬殊，尤其是第二次拍卖价值严重与房屋市场价值不符，对于房屋的拍卖造成不利影响，侵害了复议申请人的合法权益。执行法院已在上述证据1的有效期内发布一拍公告，不应再通过定向询价的方式重新确定参考价，即便是应当重新确定参考价，应当充分听取复议申请人的意见并通知复议申请人是否同意采取定向询价的方式或者其他方式来重新确定房屋价值，但是执行法院在没有通知复议申请人的情况下自行决定采用定向询价的方式，以询价结果作为保留价进行拍卖也没有征求复议申请人的意见，违反相关法律规定。3.案涉房产周边二手房买卖信息网站打印件2宗，证明位于黄岛区的房子，周边房屋出卖价格平均单价在15000元／㎡左右，高者可达2万元／平方米，因此，该房屋价值远远不止定向询价的结果。4.青岛市不动产登记信息2份、复议申请人还款记录4份、贝壳网房源信息截图打印件2张，证明：本案所涉两处房屋的价值远远超过复议申请人申请执行人的欠款总额，复议申请人一直在积极筹措款项变卖财产，具备充分、主动的还款意愿，执行法院不应当就本案启动对xx路xx号房屋的拍卖程序。 申请执行人薛瑞栋质证称，1.对证据1的真实性无异议，对证明内容有异议。该评估价值是2019年，后期法院询价时间为2020年，时间不同，该评估报告因超过有效期，不再具有参考价值，不能证明复议申请人的房屋价值为2606474元。且导致该评估报告超过有效期的责任是由于复议申请人逾期履行和解协议，其应当承担该不利法律后果。执行法院在后期启动拍卖程序时，原来的评估报告已经超过有效期，并不是复议申请人所述的应当继续按照该价值进行拍卖，复议申请人的主张没有任何的事实与法律依据，也不符合《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第五条。2.对证据2的真实性无异议，对证明内容有异议。执行法院2019年拍卖案涉房产是依据2019年的评估报告，在2020年拍卖案涉房产是根据2020年的询价参考结果，该程序无任何瑕疵。复议申请人称房屋价值与市场价值不符，无任何的事实与法律依据。2019年--2020年房价持续降价，复议申请人未在2019年配合拍卖。因此，市场导致的房价降低所带来的风险应当由复议申请人自行承担。3.对证据3的真实性与证明内容均不予认可，复议申请人所陈述的案涉房产周边的房屋单价为15000元左右，不是政府相关部门出具的相关文件，不具有任何参考价值，是否符合市场价值也无从考证。4.对证据4中的青岛市不动产登记信息的真实性无异议，对证明内容有异议。该两份证据仅仅能够证明房屋的位置、面积，并不能证明所谓的市场价值。虽然复议申请人多次强调两处房产市场价值已经远远超出拖欠申请执行人的款项，但是申请执行人并没有申请同时对两处房屋进行拍卖。目前复议申请人拖欠申请执行人欠款本金130万元及相应利息，申请执行人有权申请法院拍卖复议申请人的房屋。对还款记录的真实性无法考证，即便该还款记录为真实的，也是复议申请人应当履行的义务。对贝壳网房源信息截图真实性及证明内容均有异议，申请执行人对复议申请人是否将该证据中的房屋挂网拍卖不清楚，申请执行人也没有义务配合复议申请人所谓的解除房屋抵押，复议申请人其应当履行还款义务。 本院查明事实与执行法院查明事实基本一致，本院予以确认。 本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条：“人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。”执行异议和复议案件原则上实行书面审查，故复议申请人关于执行法院在异议审查程序中未进行听证的主张本院不予支持。本案恢复执行程序时，案涉房产原估价报告已过期，执行法院重新确定拍卖参考价并无不当。依照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第五条第一款：“当事人议价不能或者不成，且财产有计税基准价、政府定价或者政府指导价的，人民法院应当向确定参考价时财产所在地的有关机构进行定向询价。”第六条：“采取定向询价方式确定参考价的，人民法院应当向有关机构出具询价函，询价函应当载明询价要求、完成期限等内容。接受定向询价的机构在指定期限内出具的询价结果为参考价。”本案，从申请执行人向执行法院提交的申请书可以看出双方对案涉房产拍卖价格未达成共识，故执行法院向国家税务总局青岛经济技术开发区税务局进行定向询价符合法律规定。且询价结果仅为案涉房产的处置参考价，案涉房产最终成交价格应由市场决定，故复议申请人对案涉房产重新进行评估的请求于法无据，本院不予支持。综上，复议申请人薛秀玲的复议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一项规定，裁定如下： 驳回复议申请人薛秀玲的复议申请，维持青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211执异286号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 于瑞军 审 判 员 焦兴凯 审 判 员 龙 骞 二〇二一年三月二十五日 法官助理 张 辉 书 记 员 刘聪慧 速 录 员 张 澳