贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2021）黔2601民初324号原告：余庆松，男，1991年7月3日出生，汉族，住贵州省凯里市博南新区。原告：唐毅芳，女，1993年2月27日出生，苗族，住贵州省凯里市。二原告共同的委托诉讼代理人：姜桂秦，贵州洲联合（剑河）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：凯里市新境界房地产开发有限公司，统一社会信用代码915226015650034797，住所地凯里市小高山路**。法定代表人：罗丁文，公司董事长。委托诉讼代理人：张斌、王万轩，贵州兄弟律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告余庆松、唐毅芳诉被告凯里市新境界房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姜桂秦，被告的委托诉讼代理人张斌、王万轩，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余庆松、唐毅芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2018年1月10日至2021年1月10日期间的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金361350元；2.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2018年1月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设位于凯里市，总价款为1100000元，合同还对被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任作了约定。合同签订后，原告依约履行了支付购房款的义务，但被告至今没有交付办理商品房转移登记的有关文书，致使原告未能办理不动产权证书，其行为已构成违约，应当承担违约责任。被告凯里市新境界房地产开发有限公司辩称：第一，被告至今未取得《竣工规划核实意见书》，系众多业主实施违法搭建、改建行为所致，该部分业主存在重大过错，应当承担全部责任。第二，原告存在违规改扩建的行为，正是其过错行为导致被告违约，原告无权主张被告支付违约金。第三，即使原告主张的违约金得到支持，但合同约定的违约金过高，且原告没有实际损失，被告请求将违约金计算标准调减至日万分之零点三以下。此外，原告主张超过诉讼时效期间的部分违约金不应得到支持。本院经审理认定事实如下：一、《商品房买卖合同》签订人：出卖人为被告，买受人为原告，签订时间：2018年1月31日；二、合同标的物：凯里市逸景高山一期第15C幢1单元1层1-3-2号商品房；三、合同约定的商品房总价款：1100000元；四、购房款支付情况：原告向被告实际支付1000000元（2017年12月7日支付330000元，2018年10月29日支付270000元，2019年3月12日支付300000元，2020年5月25日支付100000元）；五、合同约定出卖人向买受人交付办理商品房转移登记有关文书的时间：2014年10月30日前；六、合同约定逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金：逾期超过30日且买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；七、房屋权属登记情况：尚未办理所有权初始登记；八、未办理初始登记的原因及规划用途变更情况：被告开发建设的逸景高山小区商住楼项目存在部分业主违规改扩建的情形，经多次发出整改通知及凯里市综合行政执法局开展执法检查上门做违建业主工作后至今仍未整改，凯里市自然资源局据此依照《贵州省建设工程竣工规划核实管理办法》第十一条、第十二条的规定，尚未对逸景高山小区商住楼项目出具竣工规划核实意见（即竣工规划认可证）。这是逸景高山小区商住楼项目进而无法取得竣工备案以及办理初始登记的主要原因。针对逸景高山小区建设项目是否存在变更规划用途的情况，凯里市自然资源局的函复结果是目前未接到逸景高山项目变更用途的相关材料。（综合被告提供的证据及本院依职权调取的证据认定）;九、房屋改扩建情况：本院依被告申请于2021年3月5日向凯里市自然资源局调取的证据即《逸景高山小区业主违建认定》显示，涉诉房屋存在改扩建情形，原告对此亦无异议;十、原告按照合同约定的违约金标准的30%（即日万分之三），主张2018年1月10日至2021年1月10日（共1095天）的违约金。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不具有合同无效的法定情形，是合法有效的。原、被告签订合同的时间在后，而合同约定被告向原告交付办理商品房转移登记有关文书的时间在前，视为双方对前述交付时间约定不明。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第（三）项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，被告应当在合同签订后90日内即在2018年5月1日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。被告未在前述期限内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，既与包括原告在内的小区部分业主存在改扩建的行为有关，也有被告自身的原因，双方应当各自承担相应的责任。原告诉请被告支付违约金，本院予以支持，但对违约金予以调整。虽然原告已下调标准主张违约金，但被告的违约行为并未致使原告的合同目的不能实现，原告亦未能提供证据证明实际损失情况，本案违约金应以弥补心理预期损失为宜，被告关于下调违约金的抗辩意见理由正当。本院综合合同履行情况、过错程度、预期利益、当地房地产市场实际情况等因素，根据公平原则和诚信原则，酌情将违约金的计算标准调整为日万分之零点二五。原告主张2018年1月10日至2021年1月10日期间的违约金，并未超过法定的三年诉讼时效期间，但其确定的起算时间及计算方式有误，本院予以纠正，违约金应当从2018年5月2日起分段计算，被告应当向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金为19145.00元{即330000元×0.25?/天×180天（2018年5月2日至2018年10月29日）+[330000元+270000元]×0.25?/天×134天（2018年10月30日至2019年3月12日）+[330000元+270000元+300000元]×0.25?/天×440天（2019年3月13日至2020年5月25日）+[330000元+270000元+300000元+100000元]×0.25?/天×230天（2020年5月26日至2021年1月10日）}综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第一百八十八条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告凯里市新境界房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内向原告余庆松、唐毅芳支付2018年1月10日至2021年1月10日期间的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金19145.00元。二、驳回原告余庆松、唐毅芳的其他诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取3360元，由原告余庆松、唐毅芳负担3182元，由被告凯里市新境界房地产开发有限公司负担178元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的义务履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  徐鹏飞二〇二一年三月三十一日法官助理潘旭书记员张梦杨