四川省雅安市雨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1802民初681号 原告：李星材，男，1987年2月17日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 原告：谢琴，女，1982年4月11日出生，汉族，住四川省泸定县。 二原告委托诉讼代理人：陈婷婷，四川策耀律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：王天澜，四川策耀律师事务所律师。 被告：雅安金凯房地产开发有限公司，住所地四川省雅安市雨城区胜利路8号“花都丽景”2幢1楼10号。 法定代表人：陈**平，总经理。 委托诉讼代理人：蔡泳曦，四川亚峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈皙，四川亚峰律师事务所律师。 原告李星材、谢琴与被告雅安金凯房地产开发有限公司（以下简称金凯公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李星材、谢琴的共同委托诉讼代理人陈婷婷，被告金凯公司的委托诉讼代理人陈皙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李星材、谢琴向本院提出诉讼请求：1.判决确认李星材、谢琴与金凯公司之间关于雅安市雨城区大兴大道128号“金科天宸·雅郡B区”11幢1单元4层402号商品房（以下简称案涉房屋）的《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）第二条、四、十八、二十五、二十六、六十三条无效；2.判令金凯公司立即支付逾期交房违约金（以全部房款917,844元为基数自2019年7月2日起按日万分之二计算至交付符合合同约定及法定交房条件的商品房之日止，暂计算至2019年8月30日为10,831元）；3.判令金凯公司立即为雅安市雨城区大兴大道128号“金科天宸·雅郡B区”项目修建游泳池并赔偿李星材、谢琴损失30,000元；4.判令金凯公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：双方于2018年2月16日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），根据合同约定，李星材、谢琴购买金凯公司开发的雅安市雨城区大兴大道128号“金科天宸·雅郡B区”11幢1单元4层402号商品房，合同约定金凯公司应于2019年7月1日前具备交付条件并交付该商品房。合同签订后，李星材、谢琴按约定付清了购房款，但金凯公司未在合同约定的交房日期具备交房条件并交房；该项目燃气管道无法满足燃气公司通气要求，且房屋存在空鼓、裂缝、渗漏水、墙线不平及小区外墙不平、公区渗漏水、排水设施问题等质量问题，李星材、谢琴多次要求金凯公司整改，但金凯公司至今未整改完毕。金凯公司的前述行为严重损害了李星材、谢琴的合法权利。双方之间签订的《补充协议》系金凯公司的制式版本，其中第二、四、十八、二十五、二十六、六十三条内容严重排除了李星材、谢琴的合法权利，免除了金凯公司的义务与责任，应属无效的格式条款。综上，李星材、谢琴为维护自身的合法权利，根据民事诉讼法等相关规定，特提起诉讼。 金凯公司辩称，对第一项诉讼请求，生效判决已认定案涉格式条款合法有效，对诉讼请求第二项违约金10,831元没有异议，请求贵院按2020年6月30日雨城区人民法院作出的（2020）川1802民初50号判决书以及四川省雅安市中级人民法院于2020年11月24日作出（2020）川18民终711号判决书依法进行判决。第三项诉讼请求，生效判决中已驳回李星材、谢琴的诉讼请求，答辩人不同意谢琴、李星材的诉讼请求，谢琴、李星材主张的游泳池属于小区配套设施，涉及建筑物专业部分以外的共有权利义务，李星材、谢琴单独在本案中向答辩人主张修建游泳池，属于诉讼主体不适格且要求答辩人赔偿其损失，缺少相应事实和法律依据。 本院认定事实如下：2018年2月16日，出卖人金凯公司与买受人李星材、谢琴签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，对双方权利义务进行了约定，房屋总价款917,844元，付款方式银行按揭，首付317,844元，按揭贷款600,000元。《商品房买卖合同》中涉及本案争议的主要约定有： 第十五条“商品房交付条件（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2、×，×项所列条件：1.该商品房已取得【×建设工程竣工验收备案证明文件】【√建设工程竣工验收合格证明】；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书；3.×；4.×。（二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅适用说明书》、《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收结果表》。” 第十八条“交付时间和手续房屋交付时间为2019年7月1日前向买受人交付该商品房。有下列原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人：1.不可抗力；2.×；3.×。” 第十九条“逾期交房责任（一）除不可抗力外，出卖人未按本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第一种方式处理：（1）逾期在90日以内，自本合同第十八条第一款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价万分之二的违约金。” 第三十条“建筑物区分所有权（一）买受人对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。（二）以下部位归业主共有：……（三）双方对其他配套设施约定如下：1.规划的车位、车库：本项目规划的地下停车位归出卖人所有。出卖人有权予以出售，出租或其他处理。上述规划建筑的权属转移登记，按政府规定办理；2.露天游泳池；3.垃圾房，物管用房，小区活动场地。” 《补充协议》中涉及本案争议的主要约定有：第二、四、十四、十八、二十五、二十六、六十三条，其中第十四条、六十三条为加粗黑体字，约定内容如下： 第二条“买受人采用按揭付款方式支付房价款的,在出卖人对买受人归还按揭贷款进行担保期间,双方同意将本合同中约定的“已付房价款”统一确认为双方发生争议的时间以前,买受人实际支付给出卖人的房款(不包括银行提供的按揭款)和实际已归还给银行的按揭贷款本金的总和(已归还的按揭贷款利息及未归还的按揭贷款本金不作为“已付房价款”);在出卖人对买受人归还按揭贷款的担保责任解除后,“付房价款”确认为双方发生争议的时间以前,买受人实际支付给出卖人的首付款和实际已划入出卖人帐户的按揭款之和。” 第四条“买受人在购买该房屋前已发生的规划变更、设计变更或买受人购买该房屋后不涉及买受人所购的房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向、用途的规划变更、设计变更，出卖人无需通知买受人，买受人同意认可该规划变更、设计变更，买受人不提出退房。” 第十四条（加粗黑体字）“买受人须在合同约定的交房日期前办理房屋交接手续，接房时间以出卖人发出的《接房通知》中载明的时间为准。出卖人书面通知买受人接房后。买受人未按时到出卖人指定地点办理接房手续，或者出卖人出示《竣工验收报告》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》后，买受人拒绝签署交接手续的，由此产生的逾期交付责任由买受人承担，非因出卖人原因，买受人未按照合同约定的交付日办理房屋交接手续的，出卖人不承担逾期交付责任，视为出卖人已向买受人交付该房屋，该房屋的毁损灭失保管等风险责任自合同约定的交付日之次日起由买受人承担，买受人不向出卖人主张任何权利，质保期从该房屋竣工验收合格之日起计算，买受人从合同约定的交付日届满之次日起开始承担物业服务等费用。” 第十六条“该商品房基础设施设备和相关公告设施的交付使用条件……3.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城镇燃气管网连接，保证燃气供应；以配置标准为准；……” 第十七条“基础设施设备和相关公共设施未达到交付使用条件的违约责任（一）该商品房交付给买受人时，未达到本合同第十六条第（一）款约定交付使用条件的，买卖双方同意按下列第2种方式处理……2.出卖人保证在买受人接房时水、电、气、电话、有线电视达到使用条件,但水、电开通必须在买受人入住后向物业服务企业申请开通,气、电话、有线电视等的开通须在买受人入住后自行向相关部门申请开通/本商品房用途为非住宅（不包括车位)的,是否有水、电以配置标准为准,配置标准中有水、电配置的,水、电开通须在买受人入住后向物业服务企业申请开通/本商品房用途属车位的,只有公共照明,出卖人保证在买受人接房时公共照明用电达到使用条件。(1)如属出卖人原因造成的,从约定达到的时间之日起至实际达到约定条件之日止由出卖人按每项逾期一日10元的标准赔偿买受人损失;(2)若非出卖人负责实施的该项目用地范围外的市政大配套未建成或未投入运营而导致前述约定的相关基础设施达不到使用条件的,据实予以延期,出卖人不承担责任。因不可抗力、国家法律法规、政策变更、战争、动乱、大规模流行性疾病或由于政府职能部门拆迁等原因而导致未达到条件,据实予以延期,出卖人不承担责任。” 第十八条“出卖人按约定标准交付房屋;交房时发现裂缝、空鼓、渗漏等非主体结构安全质量问题的建筑质量通病或属于《商品房质量保证书》中的保修项目的,买受人同意不拒绝接房,否则按本协议第二十三条约定的方式处理,但出卖人应在买受人接房后按《商品房交接验收单》约定充分时间进行整改修复。《商品房交接验收单》没有约定整改修复时间的,出卖人承诺在90日内整改修复完毕按保修的规定进行维修,如出卖人超过与买受人协商约定的时间完成维修义务的,对超过的时间由出卖人按已付房款的日十万分之一计算向买受人支付赔偿金。主合同第十四条有关该房屋基础设施设备的约定以主合同附件约定为准,如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件的,由出卖人提供可满足买受人使用需求的相应替换设施设备(如临电等),如出卖人无法提供上述替换设施设备的,则应在主合同约定的房屋交付之日起180日内负责整改完毕以满足买受人使用需求,如出卖人超过180日仍未整改完毕的,对超过的时间由出卖人按已付房款的日十万分之一计算向买受人支付赔偿金。” 第二十五条“在不违反国家建筑设计规范和本合同配置标准的前提下,出卖人所建房屋因设计需要,可能会出现以下情况:室内地坪及天棚出现高差;室内天棚现梁,墙面现柱;室内外有门槛室内卫生间未下沉或者部分未下沉或高于楼地面;室内外出现各种管道(包括各种排烟管道):入户门开启方向不统一;为保证立面效果没有雨蓬;由室内向外看有可能影响采光或观感的空调位、梁、柱、设备、设施、建、构筑物、园林水景、围墙等问题。如出现上述情况,在不违反国家住宅建筑设计规范和本合同配置标准前提下,买受人不得再以不舒适、有噪音、有油烟或对其有影响等为由拒绝接房或向出卖人提出索赔、退房及其他要求。如上述情况出现违反国家住宅建筑设计规范和本合同配置标准约定的,出卖人应按本合同相关约定和法律规定承担责任。” 第二十六条“该项目内是否设置幼儿园垃圾站、老年活动场地、儿童活动场地、车库人行出入口、车辆出入口、道路及消防通道、车库送风口及排烟出口、燃气泄爆出口、发电机房的送风口、排风出口及排烟出口、物管用房、厨房、洗衣房、发电机房、锅炉房、库房、雨污水泵坑、变电所开闭所、篮球场、羽毛球场、配电房等公共配套设施设备由出卖人自行确定,如出卖人确定设置的,在不违背居住区规划设计规范的前提下,其设置的具体位置以出卖人设计为准(在不违背居住区规划设计规范的前提下,出卖人可设置在地下室或地下车库内),买受人不得以不舒适、有噪音、有油烟或对其有影响等为由拒绝接房或向出卖人提出索赔、退房及其他要求。买受人在安装空调时,须按房屋竣工验收前施工预留的空调外机的位置搁置,选择空调外机的尺寸须满足原施工预留范围,安装前报物业服务企业审批同意后才能进行安装;买受人在装修或使用房屋时,应严格按《使用说明书》和物业管理相关规定执行,否则造成损失的,由买受人承担赔偿等责任。买受人购买的房屋及独自使用、维护的区域内可能设置有部分共用设施、设备(具体以设计为准),买受人应妥善保护,不得损坏,如需维修、更换的,买受人应给予配合并提供方便,因买受人原因造成损失的,买受人应承担赔偿责任。” 第六十三条（加粗黑体字，协议条款最后一条）“合同中的所有条款均由双方经过充分协商一致,双方已完全知晓并理解合同全部内容,双方对合同内容不存在任何争议;双方确认在签订合同时已特别注意合同中涉及到减轻或免除任何一方责任加重任何一方责任,排除任何一方权利的全部条款内容,并已按对方要求给予明确说明,双方一致认可合同内容不存在显失公平、重大误解等情形,是双方协商一致的真实意思表示。双方在签订合同时特别慎重。合同约定的违约金双方已充分考虑将来可能产生的损失情况,合同约定的违约金金额如超过实际损失的,超过部分作为惩罚性违约金,如因一方违约另一方只主张违约金的,对是否产生实际损失的事实及损失大小等,不需再举证,同时违约方自愿放弃因违约金过高或者过低要求调整的权利。本合同经双方签字、盖章后生效。本补充协议与商品房买卖合同》对双方当事人具有同等的法律约束力。” 前述《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，李星材、谢琴依约支付购房款917,844元（其中首付款317,844元，以银行按揭方式支付600,000元）。 2019年6月27日，金凯公司组织竣工验收，金凯公司（建设单位）、西北综合勘察设计研究院（勘察单位）、中机中联工程有限公司（设计单位）、中国建筑第二工程局有限公司（施工单位）、四川康立项目管理有限责任公司（监理单位）出具了《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》，确认“金科天宸·雅郡B区”工程质量验收合格。 2019年6月28日，金凯公司出具《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》，其中竣工验收日期栏中对填写的“2019年6月27日”画有删除线，另行填写“2019年8月26日”并加盖雅安市住房和城乡建设局工程竣工验收备案专用章；在备案部门意见处载明“同意备案”，日期为2019年8月30日，并加盖有雅安市住房和城乡建设局工程竣工验收备案专用章。 2019年7月1日，金凯公司出具《四川省雅安市住宅使用说明书》《四川省雅安市新建住宅质量保证书》。 2019年8月22日，雅安市房地产管理局出具关于金凯公司违规交房处理情况的通报，主要内容：金凯公司开发项目“金科天宸·雅郡B区”在未经雅安市建筑质量安全监督站同意组织竣工验收的情况下擅自组织竣工验收并交付房屋，雅安市房地产管理局于7月10日向金凯公司发出《整改通知书》要求企业按规定组织竣工验收工作，雅安市住房和城乡建设局于7月16日约谈了金科集团西部区域负责人及前述参与《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》的责任主体负责人，并对金凯公司的违规交房行为作出处理。 陈景、方雪代理人陈婷婷与天然气公司工作人员于2019年12月2日、2020年1月7日的通话形成有录音资料，其中2019年12月2日天然气公司工作人员反馈天然气未通的主要原因是管道尚未“碰口”，“碰口”是由天然气公司来做；2020年1月7日天然气公司工作人员反馈天然气预估下周四开通天然气，但具体时间不清楚。 以上事实有经本院质证认证的原告身份证复印件、被告工商登记信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、售房款专用收据2张、银行交易单、（2020）川1802民初50号民事判决书、（2020）川18民终711号民事判决书及双方当事人的庭审陈述予以佐证，本院予以认定。 本院认为，本案的合同签订、生效、履行、违约等事实均发生在《中华人民共和国民法典》施行前，系《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用《中华人民共和国侵权责任法》及相关司法解释的相关规定进行判决。 双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应依约全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。针对本案纠纷的主要争议焦点，析判如下： 一、关于《补充协议》中的第二、四、十八、二十五、二十六、六十三条的效力问题。 《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十三条“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。”第十条“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。” 格式条款是一方当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，任何一方不得利用格式条款给对方做出不公平、不合理的规定，提供格式条款一方应履行必要的提示和说明义务。《补充协议》第六十三条为该协议的最后一条，以加黑、加粗字体印制，文本内容为“合同中的所有条款均由双方经过充分协商一致,双方已完全知晓并理解合同全部内容,双方对合同内容不存在任何争议;双方确认在签订合同时已特别注意合同中涉及到减轻或免除任何一方责任加重任何一方责任,排除任何一方权利的全部条款内容,并已按对方要求给予明确说明,双方一致认可合同内容不存在显失公平、重大误解等情形,是双方协商一致的真实意思表示。双方在签订合同时特别慎重。合同约定的违约金双方已充分考虑将来可能产生的损失情况,合同约定的违约金金额如超过实际损失的,超过部分作为惩罚性违约金,如因一方违约另一方只主张违约金的,对是否产生实际损失的事实及损失大小等,不需再举证,同时违约方自愿放弃因违约金过高或者过低要求调整的权利。本合同经双方签字、盖章后生效。本补充协议与商品房买卖合同对双方当事人具有同等的法律约束力”。 依据前述法律及司法解释规定，应认定金凯公司已经尽到了必要的提示和说明义务，《补充协议》中的第二、四、十八、二十五、二十六、六十三条的效力应认定为有效，主要理由：1.前述《补充协议》第六十三条是合同文本的最后一条，以加黑粗体字的方式印制，有别于未加粗、加黑字体，且设置在当事人签名、捺印之前，当事人在签名、捺印前是能清晰可见该条款的完整内容；2.结合《商品房买卖合同》的性质，争议格式条款的文本内容，并不存在对提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的情形；3.当事人均为完全民事行为能力人，对于合同的内容以及相应风险均应有充分的了解和认知，能够理解该项内容及签名确认的法律意义和后果，合同条款虽为预先设定，但并非不可修改，可在签订前提出异议，再商定后予以签名、捺印。故确定上述争议条款是当事人的真实意思表示，内容亦不具有法定无效情形，认定为合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。 二、关于案涉房屋是否具备交付条件，金凯公司是否应对迟延交付承担违约责任的问题。 李星材、谢琴认为案涉房屋应当具备接通水、电、燃气、暖气、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求等条件。庭审查明，金凯公司已敷设天然气管道，案涉房屋天然气管道未及时通气系天然气公司进行管道改造，主管道还没有“碰口”导致，非金凯公司原因。因此根据《商品房买卖合同》第十七条第一款第二项约定，若非出卖人负责实施的该项目用地范围外的市政大配套未建成或未投入运营而导致签署约定的相关基础设施达不到使用条件，据实予以延期，出卖人不承担责任。因此，金凯公司就该违约行为免责。根据《商品房买卖合同》第十八条约定于2019年7月1日前向买受人交房，金凯公司于2019年8月30日才符合交房条件，故从2019年7月2日起至2019年8月30日，金凯公司迟延交付共计59日，按照合同约定金凯公司应支付迟延交付违约金10,831元（917,844元×0.02％×59天＝10,831元）。 三、关于对李星材、谢琴是否有权主张金凯公司案对未修建游泳池主张赔偿的问题 露天游泳池金凯公司对修建“露天游泳池”的承诺约定于《商品房买卖合同》“第三十条建筑物区分所有权”，建筑物区分所有权是指业主对除建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，“露天游泳池”从性质上讲是属于小区配套设施，属于小区全体业主共有部分，或者为部分业主共有的部分，有别于业主自己所有的部分。李星材、谢琴的该主张存在诉讼主体资格瑕疵，且对所主张的金额是否合理亦无证据佐证，故对该部分诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、雅安金凯房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内支付李星材、谢琴逾期交房违约金10,831元； 二、驳回李星材、谢琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费500元，由雅安金凯房地产开发有限公司负担35元，李星材、谢琴负担465元。李星材、谢琴已向法院缴纳500元；雅安金凯房地产开发有限公司负担的35元，雅安金凯房地产开发有限公司在本案执行时将此款一并支付给李星材、谢琴。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审 判 长 谢建华 二〇二一年三月十八日 法官助理 郭丽艳 书 记 员 陈露琳