四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终3736号等5案（案号详见附表一） 上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司邛崃支行。住所地：四川省成都市邛崃市临邛镇南街126号。 负责人：徐海东。 委托诉讼代理人：覃振山，四川凯盈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵磊，四川凯盈律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：叶贤英、钟明其等人（身份信息详见附表一）。 委托诉讼代理人：颜蒙，四川上盛律师事务所律师。 原审被告：成都川博房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市邛崃市临邛镇君平大道648-650号。 法定代表人：曾大柱，董事长。 委托诉讼代理人：刘骁，男，1985年1月12日出生，汉族，住成都市高新区，系公司员工。 上诉人中国工商银行股份有限公司邛崃支行（以下简称工行邛崃支行）因与被上诉人叶贤英、钟明其等人、原审被告成都川博房地产开发有限公司（以下简称川博公司）商品房预售合同纠纷五案，不服邛崃市人民法院民事判决（一审案号详见附表一），向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 工行邛崃支行上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判驳回叶贤英、钟明其等人的全部诉讼请求。2、一、二审案件受理费用由叶贤英、钟明其等人承担。 事实和理由：一、一审判令解除合同明显违反了法律关于除斥期间的规定。叶贤英、钟明其等人解除合同的主要理由为川博公司没有按合同约定时间交房和取得权属证明，合同约定交房时间为2015年12月25日前，取得楼栋权属证明时间为2016年12月25日前，叶贤英、钟明其等人在上述时间即已经知晓川博公司存在违约情形，但直至本案2020年8月起诉前一直未行使解除权。 1、未按合同约定行使解除权。《商品房买卖合同补充协议》第十九条第7款约定“若出现了法定或合同约定的买受人可以解除合同的事由，而出卖人自发生该等事由之日起15日内未收到买受人解除合同的书面通知的，则视为买受人放弃合同解除权”，叶贤英、钟明其等人在解除事由发生后并未按合同约定行使解除权。 2、未按法律规定行使解除权。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称“司法解释”)第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。被上诉人未在解除权发生后一年内行使解除权。 解除权属于形成权，目的在于使法律状态确定化，逾期不行使则权利消灭。开发商未在2015年12月25日交房即构成违约，被上诉人即未按合同约定行使解除权，也未按司法解释行使解除权。根据司法解释第15条，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，即购房人如果认为需要解除合同应当于2016年12月25日前提出，但叶贤英、钟明其等人长期未提出解除合同的请求，已经超过除斥期间。一审法院认为“川博公司的行为系持续违约行为，违约情况并未消除，故行使法定解除权并不受除斥期间的限制”，没有法律依据及法理支持。一方面，持续违约行为不能构成对除斥期间的排除，本案中交房及办证的时间点明确，超过合同约定时间即构成违约，根据司法解释15条，该违约时间即构成解除权的发生时间点，购房人即应当在法律规定的时间内行使解除权，以确保合同的稳定性，否则丧失解除权。民事行为中的违约行为出现后未纠正前都属于持续违约行为，按此逻辑在违约情形消除前都无法适用解除权的除斥期间，明显不符合法理。另一方面，本案合同中明确约定了解除权行使的限制，一审判决中对此回避未予说明，且关于法定解除权的行使为何不受除斥期间限制亦未进行解释，不能使人信服。一审判决对除斥期间的理解明显违反了《合同法》第九十五条及相关司法解释的规定，使得法律关于解除权除斥期间的规定形同虚设，应当纠正。 叶贤英、钟明其等人解除合同的目的在于逃避还款义务。叶贤英、钟明其等人从银行贷款购买三套房屋，且从2016年起就开始逾期还款，至今已经逾期50期以上。银行于2020年4月即在法院立案要求被上诉人偿还借款本息(以下简称“原案”)，8月17日开庭当日，被上诉人提供立案资料并于当日立案，目的在于延缓原案的审理，最终达到免除其还款义务的目的。被上诉人在原案审理中抗辩称：银行的借款是支付给开发商的，应当由开发商偿还，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四、二十五条之规定，商品房买卖合同及贷款合同解除后，应当由开发商承担还款义务，购房人不承担还款义务。通过本案的诉讼，被上诉人达到了两个目的，一方面，通过本案诉讼延缓了原案审判进程，目前原案审判已经中止，等待本案审理结果后继续；另一方面，如本案判决解除合同，则将本应由本案审查的解除合同后的法律后果作为原案的抗辩意见，导致本案只审查是否解除，对于后果不予审理，原案虽然案由为金融借款合同纠纷，但却需要同时审查借款及合同解除后购房人是否承担法律责任，将本应由本案审理的法律关系转移到另案中处理，虽然工行邛崃支行在本案审理中已就该问题进行了陈述，并请求一并处理，但未被采纳。叶贤英、钟明其等人在违约还款的情形下，欲通过诉讼拖延及逃避还款义务，使得没有违约的银行方承担损失，其诉讼目的不正当，不应支持。综上，请求二审法院依法予以改判。 叶贤英、钟明其等人答辩称，1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。2、根据叶贤英、钟明其与川博公司于2014年10月23日、钟辉、张贵琼与川博公司于2015年4月14日签订的《商品房买卖合同》第1、3、5、10、19条的约定以及补充协议的约定，被上诉人有权要求解除与川博公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；叶贤英、钟明其有权要求解除与工行邛崃支行、川博公司于2014年12月31日、钟辉、张贵琼与川博公司于2015年6月26日）签订的《个人购房借款/担保合同》。被上诉人签约后依约向川博公司支付了购房总价款并办妥了抵押权预告登记手续，川博公司依约应在2015年12月25日前向被上诉人交付案涉房屋并在2016年12月25日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。但川博公司既没有依约履行义务，也没有将上述商品房的所有权以及商品房所在土地的使用权转移给被上诉人。后来该商品房还分别被贵院和四川省邛崃市人民法院进行了查封。被上诉人依照《中华人民共和国合同法》第九十四条享有合同的法定解除。3、被上诉人对《商品房买卖合同》及其补充协议行使解除权没有超过除斥时间，所以有权解除上述合同。4、请二审法院参照类案进行裁判。成都中院作出（2020）川01民终9496号二审民事判决的中国工商银行股份有限公司邛崃支行与庄义、刘桂莲、成都川博房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案是与本案极为类似的生效裁判案件，在该案中，依法支持了庄义、刘桂莲与成都川博房地产开发有限公司解除《商品房买卖合同》以及庄义、刘桂莲与中国工商银行股份有限公司邛崃支行、成都川博房地产开发有限公司解除《个人购房借款/担保合同》的诉求。5、上诉人滥用诉讼权利。涉案商品房已被查封，被上诉人的购房目的不能实现，工行邛崃支行频繁采取诉讼措施属于滥用诉讼权利，不应得到支持。6、本案诉讼费用不应由被上诉人承担。《诉讼费用交纳办法》规定：“第六条：当事人应当向人民法院交纳的诉讼费用包括：（一）案件受理费；（二）申请费；第二十九条：诉讼费用由败诉方负担”，被上诉人的诉求应该被支持，不是败诉方，所以不应该承担诉讼费用。综上所述，为了维护当事人的合法权益，请二审法院依法公正裁判，驳回上诉，维持原判。 川博公司述称，确实是川博公司没有按照合同约定交房给对方，按照合同是在2015年12月底交付，但实际上没有交付。 叶贤英、钟明其等人向一审法院起诉请求：一、解除叶贤英、钟明其等人与川博公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；二、解除叶贤英、钟明其等人与工行邛崃支行签订的《个人购房借款/担保合同》。 双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院在此不再赘述。 一审法院认为，叶贤英、钟明其与川博公司签订的《商品房买卖合同》（合同自编号：4247）、《商品房买卖合同补充协议》，以及叶贤英、钟明其、川博公司与工行邛崃支行签订的《个人购房借款/担保合同》均系其真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：叶贤英、钟明其是否有权解除《商品房买卖合同》（合同自编号：4247）、《商品房买卖合同补充协议》及《个人购房借款/担保合同》。 根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，叶贤英、钟明其与川博公司签订的《商品房买卖合同》（合同自编号：4247）、《商品房买卖合同补充协议》约定，川博公司应于2015年12月25日向叶贤英、钟明其交付房屋，应在2016年12月25日前，取得案涉商品房所在的楼栋的权属证明。若因川博公司的责任，叶贤英、钟明其未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书，川博公司将承担违约责任。签订合同至今，川博公司未按照约定履行交付房屋和办理权属证明的义务，现案涉房屋已被法院查封，已无法将案涉房屋转移登记至叶贤英、钟明其名下，商品房买卖合同的目的已无法实现。而且川博公司的行为系持续违约行为，违约情形并未消除，故叶贤英、钟明其行使法定解除权并不受除斥期间的限制。综上，一审法院认为叶贤英、钟明其行使法定解除权，解除《商品房买卖合同》（合同自编号：4247）及《商品房买卖合同补充协议》有事实和法律依据，应该得到支持。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”的规定，案涉《商品房买卖合同》（合同自编号：4247）及《商品房买卖合同补充协议》符合被解除条件，叶贤英、钟明其现要求解除《个人购房借款/担保合同》，符合法律规定，应该得到支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”的规定，叶贤英、钟明其以诉讼方式主张解除合同，一审法院向川博公司和工行邛崃支行送达民事起诉状副本、举证通知书、应诉通知书等诉讼文书的时间分别为2020年8月29日和2020年8月24日。虽然工行邛崃支行收到民事起诉状等诉讼文书的时间较早，但是《个人购房借款/担保合同》被解除的前提是《商品房买卖合同》（合同自编号：4247）、《商品房买卖合同补充协议》被解除。故一审法院认为《商品房买卖合同》（合同自编号：4247）、《商品房买卖合同补充协议》及《个人购房借款/担保合同》被解除的时间应为川博公司收到民事起诉状等诉讼文书的时间，即2020年8月29日。 一审判决内容及案件受理费的负担详见附表二。 本院二审期间，工行邛崃支行向本院提交照片四张，拟以此证明案涉房屋已经修建完毕，而且已经有商户入驻营业。 叶贤英、钟明其等人发表质证意见称：对该证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。 川博公司发表质证意见称：该照片是现场的照片。 本院审查后认为：首先，根据工行邛崃支行提交证据时的陈述，该证据系银行员工拍摄后通过微信传输给委托诉讼代理人，并未出示拍摄的原始载体，故本院对真实性无法确认；其次，即便拍摄的照片系案涉楼盘照片，但不能反映叶贤英、钟明其等人所购房屋的具体位置，或已被叶贤英、钟明其占有、使用的情况，故本院对工行邛崃支行提交的证据不予采纳。 二审另查明：2020年5月8日，川博公司法定代表人曾大柱向叶贤英、钟明其等人出具《情况说明》。该说明中，确认案涉房屋价款支付完毕，但川博公司未按照约定交付房屋、办理楼栋权属登记，未将房屋所有权和土地使用权转移给叶贤英、钟明其等人，且房屋被四川省邛崃市法院、成都市中级人民法院查封。川博公司已构成违约，认可叶贤英、钟明其等人有权解除案涉商品房买卖合同及其补充协议。 经二审审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人工行邛崃支行的上诉请求与被上诉人叶贤英、钟明其等人的答辩意见，本案二审争议焦点为：叶贤英、钟明其等人诉请解除案涉《商品房买卖合同》及其补充协议是否已经超过除斥期间。现就该争议焦点的认定论述如下。 根据本案查明的事实，叶贤英、钟明其等人与川博公司签订《商品房买卖合同》及其补充协议的同时，与工行邛崃支行签订《个人购房借款/担保合同》。在《商品房买卖合同》中，叶贤英、钟明其等人与川博公司约定了案涉房屋应当交付的时间。但川博公司时至今日仍未交付房屋，且案涉房屋亦被人民法院查封。川博公司既未交付房屋，也未就案涉房屋查封后的替代履行作出任何意思表示，故叶贤英、钟明其等人购买案涉房屋的合同目的已不能实现，叶贤英、钟明其等人依据原《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，诉请解除《商品房买卖合同》及其补充协议具有事实依据和法律依据；且依据原《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，案涉《个人购房借款/担保合同》亦应一并解除。 关于工行邛崃支行上诉提出叶贤英、钟明其等人行使解除权已超过除斥期间的问题。本院审查后认为，川博公司未按照合同约定交付房屋，其违约行为处于持续状态；且在2020年2月案涉房屋被查封后，叶贤英、钟明其等人行使解除权未超过一年，其诉请解除案涉系列合同不违反法律法规的规定。工行邛崃支行的该项上诉理由不能成立，本院不予以支持。 关于工行邛崃支行另提出叶贤英、钟明其等人解除案涉合同之目的系逃避还款义务的问题。本院审查后认为，工行邛崃支行已另案起诉叶贤英、钟明其等人，故工行邛崃支行应在该案中处理偿还借款的问题，本院在本案中对该项上诉理由不予处理。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费每案100元，由中国工商银行股份有限公司邛崃支行负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 冯 璐 审判员 白福群 二〇二一年三月三十日 书记员 方丽雯                            附表一                               序号                       一审案号             （2020）川0183民初                       二审案号             （2021）川01民终                       被上诉人身份信息                               1                       1961、1962、1963号                       3730、3735、3736号                       叶贤英，女，1972年12月10日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。             钟明其，男，1970年1月8日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。                               2                       1965、1966号                       3737、3738号                       钟辉，男，1964年6月11日出生，汉族，住四川省隆昌县。             张贵琼，女，1968年3月20日出生，汉族，住四川省隆昌。                                           附表二                               序号                       一审案号             （2020）川0183民初                       二审案号（2021）川01民终                       一审判决结果                               1                       1961号                       3730号                       一、叶贤英、钟明其与川博公司于2014年10月23日签订的《商品房买卖合同》（合同自编号：4247）及《商品房买卖合同补充协议》于2020年8月29日被解除；二、叶贤英、钟明其与工行邛崃支行、川博公司于2014年12月31日签订的《个人购房借款/担保合同》于2020年8月29日被解除。案件受理费50元，由川博公司与工行邛崃支行负担。                               2                       1962号                       3735号                       一、叶贤英、钟明其与川博公司于2014年10月23日签订的《商品房买卖合同》（合同自编号：4156）及《商品房买卖合同补充协议》于2020年8月29日被解除；二、叶贤英、钟明其与工行邛崃支行、川博公司于2014年12月31日签订的《个人购房借款/担保合同》于2020年8月29日被解除。案件受理费50元，由川博公司与工行邛崃支行负担。                               3                       1963号                       3736号                       一、叶贤英、钟明其与川博公司于2014年10月23日签订的《商品房买卖合同》（合同自编号：4246）及《商品房买卖合同补充协议》于2020年8月29日被解除；二、叶贤英、钟明其与工行邛崃支行、川博公司于2014年12月31日签订的《个人购房借款/担保合同》于2020年8月29日被解除。案件受理费50元，由川博公司与工行邛崃支行负担。                               4                       1965号                       3737号                       一、钟辉、张贵琼与川博公司于2015年4月14日签订的《商品房买卖合同》（合同自编号：411）及《商品房买卖合同补充协议》于2020年8月29日被解除；二、钟辉、张贵琼与工行邛崃支行、川博公司于2015年6月26日签订的《个人购房借款/担保合同》于2020年8月29日被解除。案件受理费50元，由川博公司与工行邛崃支行负担。                               5                       1966号                       3738号                       一、钟辉、张贵琼与川博公司于2015年4月14日签订的《商品房买卖合同》（合同自编号：412）及《商品房买卖合同补充协议》于2020年8月29日被解除；二、钟辉、张贵琼与工行邛崃支行、川博公司于2015年6月26日签订的《个人购房借款/担保合同》于2020年8月29日被解除。案件受理费50元，由川博公司与工行邛崃支行负担。