广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初20432号原告：恒美印务（广州）有限公司，住所地广州市南沙区。法定代表人：SIEWPENGYIM，职务董事长。委托诉讼代理人：廖晓明，广东百健律师事务所律师。委托诉讼代理人：林晶晶，广东百健律师事务所实习律师。被告：湖南银河动漫传媒有限公司，住所地长沙市天心区。法定代表人：苏真。原告恒美印务（广州）有限公司诉被告湖南银河动漫传媒有限公司房屋租赁纠纷一案，本院于2020年9月27日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。原告恒美印务（广州）有限公司的委托诉讼代理人廖晓明到庭参加诉讼。被告湖南银河动漫传媒有限公司经本院合法传唤，没有依时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒美印务（广州）有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2019年1月10日签订的《2019年恒美仓库租赁合同书》；2.被告立即将涉案租赁物清理、腾退并交还给原告管业；3.被告向原告支付自2019年8月1日起至交还租赁物之日止的租金（2019年8月1日至2019年12月31日每月租金12600元，自2020年1月1日起每月租金为13860元）；4.被告向原告支付逾期支付租金的违约金（以各期拖欠租金为基数，按每日万分之四的标准，自各期租金应付之日次日起算至实际支付之日）；5.被告支付的保证金25200元予以没收归原告所有；6.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年1月10日，原告与被告签订《2019年恒美仓库租赁合同书》，约定原告将位于广州市南沙区环市大道XX号成品仓X楼缓冲区及中间区大半层出租给被告作为仓库使用，租赁期限从2019年1月1日起至被告全部书籍搬离。截止起诉之日，被告尚欠原告2019年8月-12月及2020年1月-8月租金，经原告多次催促，被告至今未支付上述费用，为维护原告合法权益，提起本案诉讼。被告湖南银河动漫传媒有限公司提交书面答辩状称，不同意原告全部诉讼请求。1.原告存在违约行为且违约在先。被告存放于原告处的图书是原告印制，因为存在质量问题错失了销售时机，已经给被告造成重大损失，考虑到双方长期合作且原告多次请求，被告支付了数百万印制费用并将图书暂时放在原告处。原告多次希望支付一定的租赁费以应集团考核，经被告法定代表人批准，被告同意支付相应费用。由于原告对货品的存放方式不恰当，租赁面积明显不足420平方米加135立方米，加上部分货物逐渐被移出，租赁面积与合同约定的租赁面积相差甚远。2019年上半年，被告多次向原告提出要求重新核算租赁面积及租赁费，但一直没有获得反馈，因此被告终止支付租赁费。2.租赁保证金不应没收。根据合同约定，租赁保证金为非违约支付要素，即使被告存在违约行为，也不应作为被告的违约责任而被原告所有。经审理查明：位于广州市南沙区环市大道西XXX号为原告自建房屋，建筑面积27905.86平方米，层数5层，用途为首层仓库及办公用房、夹层为办公房、其余为厂房，东面无上盖外梯1-5共56.12平方米及部分夹层476.8056平方米未申请产权登记。2019年1月10日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《2019年恒美仓库租赁合同书》，约定甲方将位于广州市南沙区环市大道南XXX号恒美印务（广州）有限公司成品仓X楼缓冲区及中间区大半层（以下统称涉案房屋）出租给乙方作为仓库之用，面积经甲乙双方认可确定为420平方米。乙方存放于该仓库的货品为：1）无质量问题的库存图书，清单见合同附表《湖南银河动漫暂存恒美无质量问题的图书清单》。2）寄存的公仔、拼图、包装配件等，约135立方米。租赁期限从2019年1月1日起至乙方全部书籍搬离。从2019年1月1日起计算，每12个自然月为1年。租赁费标准为30元每平方米每月。以后每年租赁费将按上一年的标准10%递增。租金总价为每月12600元，如乙方将库存书逐步发货后产生面积变化，租金由双方协商再重新确定。乙方在2018年2月已付金额为两个月租金的租赁保证金给甲方，租赁保证金为25200元。租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等本合同约定的责任后10个工作日内，甲方将向乙方无条件退还租赁保证金（不计利息）。乙方应于每月10日或该日之前向甲方支付当月租金。乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的10%。如果乙方拖欠租金超过2个月以上的，甲方可以将乙方存放在甲方的所有书籍当废纸切碎处理，废纸归甲方所有。本合同未尽事宜，经双方协商一致，可另行签订补充协议。合同还对其他权利义务进行约定，双方均签字盖章确认。2019年7月8日，被告向原告发出《关于重新核定租赁面积的函》，表示由于部分图书逐渐被移出，租赁面积明显不足420平方米和135立方米，并希望1.原告单方面再次核算现有租赁面积并将相关材料（包括租赁场地现状、尺寸、视频等）寄到我公司，或双方派员于现场重新测量并按我公司要求合理码放图书；2.根据租赁合同，双方协商新的条款，按实际租赁面积确定价格并加以执行。原告表示未收到上述函件，双方未对租赁面积重新测算，也未就租赁面积和租金价格变更达成一致。2020年6月1日，原告委托广东百健律师事务所向被告注册地址寄送《律师函》，要求支付2019年8月至2020年6月租金。2020年6月5日，被告对上述律师函回复表示1.由于2019年公司经营困难，资金紧张，没有及时支付租赁费用。现我公司再次承诺：1.今年7月份前支付2019年8月至2020年1月的租金。2.由于疫情影响，我公司尚未复工，严重影响了公司收入，为此希望贵公司对今年2-6月的租金进行减免。原告表示双方未就减免达成一致意见，且不同意减免2020年2月-6月租金。原告在庭审中陈述，被告支付租金至2019年7月，自2019年8月开始没有支付租金；原告没有向被告发出解除合同通知；涉案租赁物共5层，被告承租的“成品仓5楼缓冲区及中间区大半层”区域有产权登记，门外楼梯和一层至二层之间的夹层没有产权。另查明，本案诉讼过程中，原告向本院申请财产保全，本院于2020年9月29日作出（2020）粤0191民初20432号《民事裁定书》，查封、扣押、冻结被告名下价值187756元的财产。为此，原告支付保全费1459元。本院认为：原、被告签订的《2019年恒美仓库租赁合同书》是双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行各自义务。被告自2019年8月开始拖欠租金，原告已向被告发出律师函催缴租金，但被告至今仍未支付。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，对于原告要求解除涉案合同的请求，本院予以支持。起诉状副本已于2020年12月15日送达被告，故涉案合同应于2020年12月15日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”依据上述规定，合同解除后，被告应腾空返还涉案房屋，本院予以支持。关于租金（占用费）的问题。涉案房屋至今仍由被告占有使用，被告认为租赁面积由于货品被移出而减少，但并未提供证据证明双方协商重新确定租金，且在被告于2020年6月5日的律师函回函中并未对租金标准提出异议，亦承诺按约定支付2019年8月至2020年1月的租金，故本院对被告答辩意见不予采纳。被告已向原告支付2019年7月31日前的租金，被告应当向原告支付2019年8月1日至2020年12月15日的租金222166元（12600元×5月+12600元×1.1×11月+12600元×1.1/31天×15天）。涉案合同于2020年12月15日解除，合同解除后，被告至今未向原告返还涉案租赁物，故被告应当按照合同约定的租金标准即每月13860元向支付自2020年12月16日起至实际返还之日止的占用费。关于违约金的问题，合同约定每月10日前支付租金，逾期支付租金应向原告支付欠缴金额的10%乘以天数的违约金，现原告要求违约金标准调整为每日万分之四，属于合法处分自己的民事权利，本院予以照准。违约金应以本金为限。关于保证金，原告诉请没收保证金没有合同依据，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第三款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款的规定，判决如下：一、确认原告恒美印务（广州）有限公司与被告湖南银河动漫传媒有限公司于2019年1月10日签订的《2019年恒美仓库租赁合同书》于2020年12月15日解除；二、被告湖南银河动漫传媒有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内腾空返还位于广州市南沙区环市大道南334号恒美印务（广州）有限公司成品仓5楼缓冲区及中间区大半层的房屋给原告恒美印务（广州）有限公司；三、被告湖南银河动漫传媒有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告恒美印务（广州）有限公司支付自2019年8月1日至2020年12月15日的租金222166元及相应的违约金（其中逾期支付2019年8月1日至2019年12月31日租金的违约金以12600元为本金；逾期支付2020年1月1日至2020年11月30日租金的违约金以13860元为本金；逾期支付2020年12月1日至2020年12月15日租金的违约金以6706元为本金，均按每日万分之四的标准，从当月11日开始计算至付清之日止；违约金以本金为限）；四、被告湖南银河动漫传媒有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内按每月13860元的标准一次性向原告恒美印务（广州）有限公司支付自2020年12月16日起至本判决发生法律效力之日止的占用费；从本判决发生法律效力之日起至被告实际交还上述房屋之日止，被告湖南银河动漫传媒有限公司应按每月13860元的标准按月支付占用费；五、驳回原告恒美印务（广州）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4494元，由原告恒美印务（广州）有限公司负担532元，被告湖南银河动漫传媒有限公司负担3962元。保全费1459元，由被告湖南银河动漫传媒有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张大会二〇二一年三月十七日法官助理贾清宸书记员钟秀娟速录员郭俏颖