贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1150号上诉人（一审被告）：黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市金山大道59号。法定代表人：郑红，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾汉业，男，1975年8月28日出生，汉族，住贵州省凯里市。被上诉人（一审原告）：侯平你，男，1975年3月13日出生，苗族，住凯里市。被上诉人（一审原告）：梁茂花，女，1988年3月15日出生，苗族，住凯里市。上诉人黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司（以下简称“华诚伟业公司”）因与被上诉人侯平你、梁茂花商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初16502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。华诚伟业公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，并依法改判免除华诚伟业公司的违约金；2、案件受理费由被上诉人负担。事实及理由：一、涉案《商品房买卖合同》约定“出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定时间内交付办理商品房转移登记的有关文书，……买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”该约定中，上诉人的义务是在2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。而本案被上诉人的诉请是“判令华诚伟业公司支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金”，按照合同约定，上诉人只需承担支付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金，合同并未约定逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金。且上诉人亦在积极办理，“逾期交付”与“逾期办理”是两个不同的法律概念，一审判决上诉人承担逾期交付的违约责任与被上诉人诉求的逾期办理是不相符的。二、涉案《委托书》是被上诉人委托上诉人办理产权登记的委托书，该委托书虽无具体的时间限制，但有具体办理事项。其期限应视为在办结产权登记的相关手续，且被上诉人亦未提出终止委托，那么涉案《商品房买卖合同》中关于上诉人交付文书给被上诉人的相关约定就因此无效，亦无现实必要。故法院应综合考虑本案的实际，根据公平及诚实信用原则，免除上诉人支付涉案违约金的责任。侯平你、梁茂花向一审法院提出诉讼请求：1.判令华诚伟业公司履行《商品房买卖合同》，即交付办理商品房转移登记的有关文书；2.判令华诚伟业公司支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，以已付房价款488210元为基数、按照日万分之一的标准从2017年12月31日计算至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日，截至2020年10月1日的违约金为49797元；3.案件受理费由华诚伟业公司负担。一审法院认定事实：2015年12月5日，原告侯平你、梁茂花作为买受人共同与被告华诚伟业公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，其中约定：买受人向出卖人购买位于凯里市，总价款为488210元，出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付商品房。合同第二十二条第二款约定：“二、初始登记出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。”第三款约定：“三、转移登记（一）出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：……②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……”合同签订当天，原告向被告出具《借条》，双方约定首期房款122210元由被告垫付。之后，原告通过银行按揭贷款方式支付合同约定的购房余款366000元。2016年1月13日，被告作为甲方与原告作为乙方签订《补充协议书》，其中约定：“乙方根据合同向甲方所购的商品房，甲方不再承担进行精装修义务，该商品房的装修事宜由乙方自行进行……解除第38页附件六（二）中精装修部分约定的条款，合同附件6有关精装修部分条款终止履行……乙方已向甲方缴纳包括商品房精装修部分的全部购房款，甲方应在本协议签订后3日内向乙方返还该精装修部分购房款122210元。”关于首期房款与房屋精装修，实际上原告并没有归还被告垫付的首期房款，被告也没有向原告返还房屋精装修部分的购房款，即双方实际履行合同的内容是被告垫付首期房款后免除其房屋精装修义务。2016年11月17日，原、被告办理房屋交接手续，原告补交购房款2640元并出具《委托书》，委托被告代为办理产权登记等相关手续。事后，因被告迟迟没有向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，原告遂提起本案诉讼。庭审中，因原告不同意调解，未能主持双方当事人进行调解。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，也不具有合同无效的法定情形，对其合法有效性予以确认。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金问题。被告没有在合同约定的期限内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，显然已构成违约，其违约行为致使原告不能在预期内对涉诉房屋享有和行使更加充分的权利，原告的相应权益受损是不争的事实。原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，事实清楚、于约有据，一审法院予以支持。但原告计算违约金有误，一审法院予以纠正。原、被告在实际履行合同过程中，将被告垫付的首期房款冲抵原告本应支付的房屋精装修部分的购房款，即被告向原告交付的房屋由精装房变为毛坯房，变更了合同约定，原告实际向被告支付的购房款为368640元。故被告应当以已付房价款368640为基数、按照日万分之一的标准向原告支付2017年12月31日至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日的违约金，截至2020年10月1日的违约金为37085元（即368640元×1?/天×1006天）。关于交付办理商品房转移登记有关文书的问题。虽然合同明确约定被告负有向原告交付办理商品房转移登记有关文书的义务，但原告未提供证据证明被告履行该义务的前提条件已成就，即涉诉房屋已具备办理初始登记的条件，依法应当承担举证不能的法律后果。在前提条件尚未成就的情况下，原告诉请被告交付办理商品房转移登记的有关文书，一审法院不予支持。待前提条件成就后，被告仍不履行该义务，原告可另行主张权利。关于被告的抗辩意见问题。在合同履行过程中，虽然办理商品房权属登记的政策确有变化，但结合合同约定的交房时间、初始登记时间、转移登记时间以及实际交房时间，被告仍有较长期限以履行办理初始登记的义务，理应能够克服政策变化带来的影响，且被告未提供证据证明自己的抗辩事由成立，此外在新冠肺炎疫情发生前被告已经违约，故一审法院不予采纳被告的第一至第四点辩解意见。被告关于原告计算违约金的基数与实际已付房价款不符的辩解意见，一审法院予以采纳，但被告主张已付房价款基数与庭审查明的事实亦不符，据实认定。被告没有依约履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务已构成违约，其以履行了所谓的大部分义务为由主张仅承担四分之一的违约金，理由不成立，一审法院不予支持。原告委托被告办理产权登记等相关手续，并没有免除被告的违约责任，合同约定的违约金低于金融机构贷款利率、贷款市场报价利率，亦不过高，故一审法院不予采纳被告关于减免违约金的辩解意见。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定判决：一、被告黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内向原告侯平你、梁茂花支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，截至2020年10月1日的违约金为37085元；2020年10月2日至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日的违约金，以368640元为基数、按照日万分之一的标准计算。二、驳回原告侯平你、梁茂花的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取522元，由原告侯平你、梁茂花共同负担132元，由被告黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司负担390元。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案二审的争议焦点：一、一审判决上诉人支付涉案违约金是否合法；二、涉案违约金的计算标准是否过高，应否调整及免除。关于焦点一，涉案《商品房买卖合同》明确约定上诉人应于2017年12月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人。同时约定了在逾期30日以后，上诉人仍不能交付商品房转移登记有关文书的违约责任，即被上诉人（买受人）不退房的，上诉人（出卖人）自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向被上诉人（买受人）支付已交付房价款万分之一的违约金。现上诉人未能在约定时间内履行交付商品房转移登记有关文书的义务，则其于约于法均应向被上诉人支付涉案逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金。关于上诉人称被上诉人主张的是“逾期办理”商品房转移登记有关文书违约金而非“逾期交付”违约金，按照涉案合同约定，上诉人不承担违约金责任问题。从被上诉人的民事起诉状看，虽被上诉人的第二项诉讼请求是“支付逾期办理商品房转移登记有关文书违约金”。但从起诉状的事实及理由阐述的内容看，得知被上诉人的诉求实质是要求上诉人支付涉案逾期交付商品房转移登记有关文书违约金。一审判决按“支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金”的诉请处理，符合被上诉人诉请的真实意思，上诉人该上诉理由不能成立。关于焦点二，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，而本案华诚伟业公司并未提交任何证据证明涉案违约金已经超过造成损失的30%。逾期交房、办证，导致买受人未及时获得房屋所有权、使用权等，且从另一个角度来讲，即是买受人的购房款在违约期间无故被占用，对于买受人而言最基本的便是损失该期间购房款的利息损失，一审判决按日万分之一计算涉案违约金，系在根据公平原则基础上，充分遵从双方当事人的合同约定并结合双方履约情况等客观因素而作出的认定。该违约金计算标准并未过高，上诉人要求调整及免除的请求不予支持。关于上诉人上诉称涉案《委托书》导致涉案合同约定的涉案违约金条款失去效力问题。本院认为，即使涉案《委托书》存在，从上诉人陈述来看，委托书的内容并未对上诉人办理商品房转移登记有关文书的时间另做具体限制和未载明逾期办理的违约责任。加之，委托书仅是被上诉人授予上诉人对外代表其办理有关事项的资格权利，具有对外效力。涉案合同亦约定双方共同申请办理商品房转移登记，上诉人自认其已将部分有关商品房转移登记的文书（除了初始登记证）交予被上诉人，其行为已认可被上诉人亦可自行办理有关商品房转移登记手续。故委托书的存在并不影响双方原涉案合同中有关交付及办理商品房转移登记有关文书时间及相关违约责任的内部约定，上诉人该上诉理由不能成立，一审判决并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费727元，由上诉人黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  郑华品审判员  王山地二〇二一年三月二十三日法官助理梁红云书记员汪玲