安徽省石台县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1722民初14号 原告：石台县仙寓山旅游开发有限公司，住所地安徽省池州市石台县仙寓镇珂田村珂下组。 法定代表人：李美芳，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：伍平生，安徽程千胜律师事务所律师。 被告：李益龙，男，1979年6月30日出生，汉族，住安徽省池州市石台县。 原告石台县仙寓山旅游开发有限公司（以下简称仙寓山旅发公司）与被告李益龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告仙寓山旅发公司委托诉讼代理人伍平生、被告李益龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告仙寓山旅发公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告的租赁合同无效，被告立即将房屋归还原告；2.判令被告支付原告房屋占有使用费1400元（自2020年2月21日至2020年9月21日，按每月200元标准计算）、违约金6300元，合计7700元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年1月21日，原告与被告签订了《仙寓山景区旅游长廊商铺租赁协议》，协议约定租赁期限1年，自2019年1月21日起至2020年1月21日止。续租方式为每年采用竞价的方式，确定下一年店铺使用权，租金暂定每年支付一次，并必须在竞价完成后15天内交至甲方，乙方必须按照约定时间向甲方交纳租金，如无故拖欠，甲方将有权向乙方每天按实欠租金的5%加收违约金，协议期满后，如出租方仍继续出租房屋，承租方同等条件下享有优先权。现租赁合同已到期，竞价的程序已经完成，被告拒绝参加竞价，又占据租房不让，被告拖欠原告房租长达半年之久。根据《中华人民共和国合同法》第60条，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。被告至今未按约定交纳租金，仍然占有租房，原告申请双方租赁合同无效，被告立即将房屋归还原告，支付原告房屋占有使用费和违约金，并承担实现债权的义务。 为支持其诉讼请求，原告仙寓山旅发公司向本院提交了以下证据材料：1.仙寓山景区旅游购物长廊商铺租赁协议，欲证明原告与被告约定的权利和义务；2.土地租赁协议、购物长廊补充协议、工程竣工验收报告，欲证明原告系房屋的所有权人，将该房屋合法租赁给被告使用；3.石台县村民委员会出具的证明，欲证明租赁合同的签订者“李益农”与房屋的实际占用者李益龙为同一人；4.拖欠租金及违约金费用明细表，欲证明被告应支付的房屋占有使用费及违约金构成。 被告李益龙辩称，对原告主张欠付租金的事实无异议。受新冠疫情影响，被告租赁的门面没有营业，致被告没有收入，无法支付租金。合同中约定的违约责任过重，要求承担的违约责任不超过欠付金额的20%。门面位于被告所有的土地上，因此门面房必须出租给被告使用，被告同意按每年2000元的标准支付租金。 为证明自己的主张，被告李益龙向本院提交了石台县财政局《关于落实新冠××疫情期间房租减免的通知》，欲证明原告应当减免3个月的房租。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对仙寓山旅发公司提交的证据1、证据3，对李益龙提交的石台县财政局《关于落实新冠××疫情期间房租减免的通知》，双方当事人对其真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对其他证据，本院认定如下： 关于仙寓山旅发公司提交的证据2，李益龙对其真实性持异议。本院认为，该组证据形式合法、内容真实、与本案案件事实相关联，但不能证明仙寓山旅发公司与李益龙之间签订的房屋租赁合同合法有效。因此，对该组证据，本院不予认可。 关于仙寓山旅开公司提交的证据4，李益龙对其三性均无异议，其确实自2020年2月起即未付租金，但认为违约金计算标准过高，违约责任过重。本院认为，因仙寓山旅发公司提供的证据不足以证明其与李益龙签订的房屋租赁合同合法有效，租金及违约金的算法缺乏依据。故对该组证据，本院不予认可。 本院经审理认定事实如下：2018年7月6日，仙寓山旅发公司通过与石台县村民李文运、李文松、李文光等签订《土地租赁协议》，获取了位于富硒度假村功能区的田地使用权。嗣后，仙寓山旅发公司未经主管部门批准，利用该处土地建设了“购物长廊商铺”（临时建筑）。 2019年1月21日，仙寓山旅发公司与李益龙签订了《仙寓山景区旅游购物长廊商铺租赁协议》，约定：仙寓山旅发公司将坐落于仙寓山景区将军岩购物长廊1号铺、建筑面积为10.47㎡的商铺出租给李益龙，租赁期限为1年，即自2019年1月21日起至2020年1月21日止，年租金为2000元；租金暂定为每年支付一次，且必须在竞价完成后15天内交至仙寓山旅发公司，如李益龙无故拖欠租金，仙寓山旅发公司有权按实欠租金的5%加收违约金；续租方式为每年采用竞价方式，确定下一年店铺使用权。2019年1月21日，李益龙依约支付了当年租金2000元，之后的租金均未支付。2021年1月6日，仙寓山旅发公司以李益龙未支付租金、应返还租赁房屋等为由，诉至本院。 本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，各方因该行为取得的财产，应当予以返还。但是，法律另有规定的，依照其规定。 关于仙寓山旅发公司提出的判令租赁合同无效，李益龙立即将房屋归还仙寓山旅发公司的诉讼请求。本案中，仙寓山旅发公司作为出租人，在2019年1月21日与承租人李益龙签订《仙寓山景区旅游购物长廊商铺租赁协议》时，所建设的房屋未经批准，至本案法庭辩论终结前亦未获得批准，鉴于此，双方于2019年1月21日签订的《仙寓山景区旅游购物长廊商铺租赁协议》无效，李益龙应当向房屋所有人仙寓山旅发公司交还该房屋。因此，对该项诉讼请求，本院予以支持。 关于仙寓山旅发公司提出的判令李益龙支付仙寓山旅发公司房屋占有使用费的诉讼请求。房屋租赁合同虽无效，但李益龙实际占有使用了该房屋，获得了房屋使用的收益，应当向仙寓山旅发公司支付房屋占有使用费。关于2019年1月21日起至2020年1月21日止的房屋占有使用费，因双方在房屋租赁合同中约定了租金，并已实际支付，且双方对此标准均无异议，李益龙无需另行支付房屋占有使用费，仙寓山旅发公司也无需返还该款。关于2020年1月21日之后的房屋占有使用费，一方面，李益龙承认其自2020年2月起未再支付租金，仙寓山旅发公司认可李益龙提出的应当减免3个月租金的辩解意见；另一方面，仙寓山旅发公司主张应支付的房屋占有使用费1400元，系自2020年2月21日起，按每月200元标准、计算至2020年9月21日止（共7个月）。基于相关法律规定及当事人意愿，房屋占有使用费按2000元/年标准计算，扣除仙寓山旅发公司同意减免的3个月的租金，李益龙还应当支付该房屋4个月的占有使用费666.67元。故对该项诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。 关于仙寓山旅发公司提出的判令李益龙支付违约金的诉讼请求。因双方于2019年1月21日签订的《仙寓山景区旅游购物长廊商铺租赁协议》无效，上述协议中的违约金条款同时无效。故对该项诉讼请求，本院不予支持。 关于李益龙提出的房屋位于其所有的土地上，房屋必须出租给其使用，其同意按每年2000元的标准支付租金的辩解意见。由于李益龙未提供证据证明其主张的合理性及合法性，因此，对该项辩解意见，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条、第九百八十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第三条、第四条第一款规定，判决如下： 一、原告石台县仙寓山旅游开发有限公司与被告李益龙签订的房屋租赁合同无效； 二、被告李益龙于本判决生效之日起十日内向原告石台县仙寓山旅游开发有限公司交还位于石台县仙寓山景区将军岩购物长廊1号铺的商铺； 三、被告李益龙于本判决生效之日起十日内向原告石台县仙寓山旅游开发有限公司支付商铺占有使用费666.67元； 四、驳回原告石台县仙寓山旅游开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告石台县仙寓山旅游开发有限公司负担23元，由被告李益龙负担2元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。 审判员  黄前龙 二〇二一年三月三十日 法官助理吴靖宇 书记员孙伟 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法典》 第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。 第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。 第九百八十五条得利人没有法律根据取得不当利益的，受损失的人可以请求得利人返还取得的利益，但是有下列情形之一的除外： （一）为履行道德义务进行的给付； （二）债务到期之前的清偿； （三）明知无给付义务而进行的债务清偿。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。 乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。 当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 第四条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。