北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初4959号原告（反诉被告）：马国栋，男，1966年8月19日出生，汉族，自由职业，住黑龙江省伊春市乌马河区。委托诉讼代理人：李镜秋，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雪蕊，北京市两高律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：朱朝顺，男，1970年4月13日出生，汉族，无业，住浙江省湖州市南浔区。委托诉讼代理人：高晓娜，北京市浩天信和律师事务所律师。原告（反诉被告）马国栋与被告（反诉原告）朱朝顺房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马国栋的委托诉讼代理人李镜秋、刘雪蕊，被告（反诉原告）朱朝顺的委托诉讼代理人高晓娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马国栋向本院提出诉讼请求：1.朱朝顺向马国栋支付搬迁补助费77567.76元、提前搬家奖励费310271.02元、一次性停产停业综合补助费596500.11元；2.朱朝顺向马国栋支付装修补偿费1192150.38元；3.诉讼费用由朱朝顺承担。事实和理由：马国栋与朱朝顺于2013年6月29日签订房屋租赁合同，并签订补充协议：如遇国家政策对本公寓进行拆迁，室内装修、设施及营业补偿归马国栋所有。现涉案房屋已被拆迁完毕，但朱朝顺拒不履行支付营业补偿款等合同义务。现马国栋向法院提起诉讼，望依法支持马国栋的诉讼请求。朱朝顺辩称，马国栋在拆迁近两年时间内并没有停产停业，房屋一直在对外出租的状态，不同意支付一次性停产停业综合补助费984338.89元。朱朝顺并没有见过马国栋装修，不同意支付装修补偿费1192150.38元。朱朝顺向本院提出反诉请求：1.马国栋向朱朝顺支付拖欠的房屋租金（占有使用费）609505元；2.马国栋向朱朝顺支付违约金66000元；3.马国栋向朱朝顺支付滞纳金549525元；4.本案诉讼费由马国栋承担。事实和理由：朱朝顺与马国栋于2013年6月29日在湖州市签订两份房屋租赁合同，即合同签署日期为2009年5月17日和2013年6月29日。马国栋2015年3月开始拖欠590平米的房屋租金，2015年6月开始拖欠960平米的房屋租金。朱朝顺向马国栋催要多次，马国栋一直拒绝支付朱朝顺房屋租赁合同项下相应的房屋租金，也拒绝朱朝顺收回涉案的租赁房屋。为维护朱朝顺的合法权益，特诉至法院。马国栋针对朱朝顺的反诉辩称，朱朝顺的反诉请求已经超过了诉讼时效，马国栋自2015年5月1日起就不再对外租赁本案涉案房屋，不存在拖欠房租的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月29日，朱朝顺（甲方，出租方）与马国栋（乙方，承租方）在浙江省湖州市朱朝顺的家中签订两份房屋租赁合同，合同约定面积分别为960平方米及590平方米。其中面积为960平方米的房屋租赁合同中约定：房屋坐落于大兴区西红门镇第拾村村委西200米，用途为出租房；租赁期限自2009年6月18日至2019年6月17日止；该房屋租金为150000元/年，租赁期间，根据市场变化，每5年按现定房屋租金的10%增加；租金按每半年计算；甲方于本合同生效之30日内，将该房屋交付给乙方；乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理，退租时，除另有规定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用；在房屋租赁期间，水、电费、物业管理费由乙方支付，在租赁期间，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，均由乙方支付；租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方，如乙方要求继续租赁，则需提前3个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前3个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同；乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，有乙方责任赔偿：1.擅自将承租的房屋转租的；2.擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；3.擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；4.拖欠租金累计达1个月；5.利用承租房屋进行违法活动的；6.故意损坏承租房屋的；租赁期间，任何一方提前终止合同，需提前3月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效；如因国家建设、不可抗力因素或出现本合同第九条规定的情形，甲方必须终止合同时，一般如因国家建设、不可抗力因素或出现本合同第九条规定的情形，甲方必须终止合同时，一般应提前3个月书面通知乙方，乙方的经济损失甲方不予弥补；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度需向对方交纳年度租金的20%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的3%向乙方加收滞纳金；因不可抗力原因导致该房屋损坏造成的损失，双方互不承担责任；本合同未尽事宜，由甲乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。该协议的落款时间为2009年5月17日，双方认可该日期为2013年6月29日倒签。在该协议落款时间下方有手写补充协议（附件），内容为：“如遇国家政策对本公寓进行拆迁，室内装修、设施（空调）及营业补偿归乙方所有，甲方帮助办理，同意转让，给转让费贰万元整。”下方有朱朝顺（甲方）、马国栋（乙方）的签字。另外一份面积为590平方米的房屋租赁合同中约定：房屋坐落于大兴区西红门镇第拾村村委西200米，用途为出租房；租赁期限自2009年9月1日至2019年8月30日止；该房屋租金为180000元/年；租金按一年计算；甲方于本合同生效之30日内，将该房屋交付给乙方；乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理，退租时，除另有规定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用；在房屋租赁期间，水、电费、物业管理费由乙方支付，在租赁期间如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，均由乙方支付；租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方，如乙方要求继续租赁，则需提前3个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前3个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同；乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，有乙方责任赔偿：1.擅自将承租的房屋转租的；2.擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；3.擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；4.拖欠租金累计达3个月；5.利用承租房屋进行违法活动的；6.故意损坏承租房屋的；租赁期间，任何一方提前终止合同，需提前3月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效；如因国家建设、不可抗力因素或出现本合同第九条规定的情形，甲方必须终止合同时，一般如因国家建设、不可抗力因素或出现本合同第九条规定的情形，甲方必须终止合同时，一般应提前3个月书面通知乙方，乙方的经济损失甲方不予弥补；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度需向对方交纳年度租金的20%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的3%向乙方加收滞纳金；因不可抗力原因导致该房屋损坏造成的损失，双方互不承担责任；本合同未尽事宜，由甲乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。该协议的落款时间为2013年6月29日，在该协议落款时间下方有手写补充协议，内容为：“一楼装修与乙方没有任何关系。”下方有朱朝顺（甲方）、马国栋（乙方）的签字。朱朝顺、马国栋均认可上述两份房屋租赁合同所涉房屋系马国栋2013年从他人手中接手租赁，重新与朱朝顺补签房屋租赁合同，合同期限仍是原来的合同期限。2017年1月17日，北京欣业城镇建设投资管理有限公司（腾退人，甲方）与朱朝顺（被腾退人，乙方）签订《腾退补偿协议》(编号:XB1-3033-2),约定，为保证甲、乙双方权益，保证大兴区西红门1号地、B地块拆除腾退工作的顺利进行，需拆除乙方在腾退范围内所有的房屋及地上附属物。根据相关退规定。经甲、乙双方友好协商达成如下协议:一、被拆除房屋。乙方在腾退范围内有2800.28平方米房屋。被拆除房屋位于大兴区西红门镇京开路东侧。二、腾退补偿款。1.房屋腾退补偿款。经北京金典天平房地产评估在限责任公司评估，腾退补偿款为3289492元。2.腾退补助费。甲方支付乙方腾退补助费为1776785元，其中包括:(1)搬迁补助费:140014元；(2)一次性停产停业综合补助费:1076715元；(3)提前搬家奖励:560056元；(4)其它:0元；以上1+2共计腾退补偿总款为5066277元。三、付款方式、期限。当乙方腾空房屋及地上附属物，经验收合格并将房屋及地上附属物交给甲方(完全具备拆除条件)拆除之日起15个工作日内，甲方将腾退补偿款支付给乙方。四、双方权利、义务。1.乙方承诺其对本协议项下被拆除房屋享有完整、排他的所有权，且被拆除房屋未设定任何抵押权，并确保不存在与履行本协议项下义务相关的任何债权、债务纠纷。如在履行本协议过程中乙方有任何债权、债务纠纷，甲方有权根据第三方提供的相关资料暂停支付乙方相应部分的补偿款，在甲方规定的时间内，乙方处理完债权、债务纠纷且无遗留问题的，甲方根据相关法律规定和本协议约定支付相应补偿款。如因乙方不能按时处理完债权、债务纠纷导致乙方未能按本协议约定时间交付被腾退房屋的，每逾期一日，乙方应向甲方支付违约金500元。甲方根据本条约定暂停支付的，不承担违约责任和任何赔偿、补偿责任。如乙方故意隐瞒债权、债务的，给甲方造成损失的，乙方应承担甲方全部损失。甲方有权从补偿款中扣除乙方应承担的违约金、赔偿金，补偿款不足以支付上述违约金、赔偿金的，不足部分甲方有权向乙方追偿。2.乙方应在2017年1月20日前完成搬迁，经验收合格并将房屋及地上附属物交给甲方(完全具备拆除条件)拆除。乙方未按约定期限完成搬迁的，甲方有权对其房屋和地上附属物进行拆除，拆除费用从上述补偿款项中扣除，一切后果由乙方自行承担。上述协议签订当日，所涉房屋完成拆除。马国栋提交的其主张从大兴区人民检察院调取的询问笔录显示，在拆除当天，双方人员曾发生冲突，朱朝顺到北京市大兴区西红门派出所接受询问，提到双方因本案所涉租赁房屋拆除腾退发生冲突，马国栋拖欠近两年的房租没有支付。马国栋提交的两份房屋租赁合同复印件标有“此件由本人提供，与原件相符。马国栋，2018.10.19”字样，马国栋表示上述字样系因涉案租赁房屋引起的刑事案件向相关部门提供时书写的。另朱朝顺主张本案所涉场地是其1998年从大兴区西红门镇十村租的地，后来盖的平房，经营服装厂，直到2008年把原来的平房拆掉重新建的公寓，从2009年对外出租。朱朝顺确认本案房屋租赁合同所涉房屋未取得建设工程规划许可证。马国栋主张其将租赁房屋作为公寓对外出租，2015年5月1日得到朱朝顺的通知，要求将房屋腾退，不允许其再继续对外经营，马国栋陆陆续续进行腾退，直到2015年7月、8月份就没人住了，是朱朝顺强行将其驱逐出房屋的，之后朱朝顺就断水断电，不让其再进入，但双方未办理房屋交接手续，也未将钥匙返还于朱朝顺。朱朝顺对此不予认可，主张其不经常在北京，其未断水断电，政府有无断水断电不清楚，马国栋一直不予腾退，并将房屋继续对外出租，直至2016年底、2017年初其将承租房屋的玻璃打碎，马国栋才陆陆续续将屋里东西搬走，直到2017年1月17日房屋拆除。双方认可960平方米的房屋租金支付至2015年6月17日，之后马国栋未再支付，590平方米的房屋租金支付至2015年8月31日，之后马国栋未再支付。马国栋主张其于2014年8月6日向朱朝顺转账590平方米的房屋租金176000元，其中有4000元是扣除了朱朝顺继父儿子杨先生的房屋占用费，朱朝顺对此不予认可，主张马国栋陈述的案外人杨先生并非其继父之子，所占用房屋亦非马国栋所租赁的涉案房屋。双方对本案所涉租赁房屋的具体坐落在拆除腾退档案中的北京市房屋估价勘察表中进行了标注确认。马国栋主张960平方米租赁房屋的装修一部分是从上家接手时上家进行的装修，马国栋接手时给上家支付装修补偿640000元，另一部分是马国栋进行的装修，并安装了全部空调及热水器。590平方米是马国栋进行的装修，并安装了空调及热水器。同时马国栋对960平方米及590平方米的房屋门窗、地板、吊顶、厨卫等根据破损情况进行了装修。朱朝顺主张房屋建成后，其对960平方米和590平方米房屋均进行了简单装修后对外进行出租，认可热水器是马国栋装修的。马国栋明确其诉讼请求中主张的装修补偿费具体指的是拆除腾退档案中北京市房屋拆除腾退补偿价格结果通知单所涉的装修补偿价、设备及附属物补偿价、迁移费三部分。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效；房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。马国栋与朱朝顺签订两份房屋租赁合同，马国栋表示未见过上述合同所涉房屋的建设工程规划许可证等合法审批手续，朱朝顺确认上述所涉房屋未取得建设工程规划许可证等合法建房审批手续,故本案所涉马国栋与朱朝顺签订的两份房屋租赁合同及附件（补充协议）应属无效。马国栋依据上述房屋租赁合同及补充协议主张拆除腾退相关补偿，本院不予采信。对马国栋在本案中主张的拆除腾退相关补偿，本院依据本案的实际情况及拆除腾退档案材料予以确认。马国栋与朱朝顺签订两份房屋租赁合同中约定房屋面积分别为960平方米及590平方米，依据双方在拆除腾退档案中北京市房屋估价勘察表上标注确认的本案所涉租赁房屋的具体坐落，两份房屋租赁合同中约定的房屋面积960平方米及590平方米并不准确，本院依据双方在拆除腾退档案中北京市房屋估价勘察表上标注确认的本案所涉租赁房屋的具体坐落及拆除腾退过程中评估机构实际测量的面积予以确认（应分别为921.58平方米及419.225平方米）。据此核算，朱朝顺应支付马国栋搬迁补助费67206.72元、提前搬家奖励费268826.88元。本案所涉房屋以租赁为主要用途，根据房屋性质、合同约定期限、房屋面积等因素，本院将本案房屋所涉的一次性停产停业综合补助费在马国栋及朱朝顺之间进行合理分配，马国栋可获得所涉房屋应得一次性停产停业综合补助费60%即310093.92元。关于本案所涉房屋的装修，除马国栋提交了其自行制作的公寓室内装修工程费用明细表外，双方均未提交其他证据材料。拆除腾退档案中北京市房屋拆除腾退补偿价格结果通知单（非住宅）中的装修补偿价、设备及附属物补偿价、迁移费项目为包括马国栋所租赁房屋在内的被腾退人朱朝顺位于北京市大兴区西红门镇京开路东侧共计2800.28平方米房屋整体进行的统计，未在马国栋租赁房屋与其他房屋之间进行明确划分，考虑朱朝顺作为出租人建造房屋后应进行一定装修对外进行出租及马国栋承租房屋后亦应进行相应装修将其作为公寓对外进行出租，结合双方庭审陈述的装修情况、双方签订的房屋租赁合同及补充协议中与装修相关内容的约定、拆除腾退档案中的北京市房屋估价勘察表、北京市房屋拆除腾退补偿价格结果通知单（非住宅）等材料及马国栋租赁房屋的面积等相关因素，本院酌定马国栋可得本案所涉房屋应得包括装修补偿价、设备及附属物补偿价、迁移费在内的装修补偿费的70%即171682.90元。双方认可960平方米的房屋租金支付至2015年6月17日，之后马国栋未再支付，590平方米的房屋租金支付至2015年8月31日，之后马国栋未再支付。马国栋主张2014年8月6日向朱朝顺转账590平方米的房屋租金时扣除朱朝顺继父儿子杨先生的房屋占用费4000元，但未就此举证证明双方就此已达成合意，朱朝顺对此不予认可，本院对此不予采信。马国栋主张2015年5月1日得到朱朝顺的通知，其陆续进行腾退，直到2015年7月、8月份就没人住了，但未就此举证证明，且马国栋亦认可双方未办理房屋交接手续，也未将钥匙返还于朱朝顺，故对朱朝顺要求马国栋支付960平方米房屋2015年6月18日至2017年1月17日期间房屋占有使用费及2015年9月1日至2017年1月17日期间590平方米房屋占有使用费的反诉请求，本院予以支持。但考虑2015年5月1日本案所涉房屋已接到拆除腾退通知，朱朝顺陈述2016年底、2017年初曾将马国栋承租房屋玻璃打碎促其腾退搬离，马国栋陈述存在断水断电情况，上述因素均显著影响本案所涉房屋的正常使用，故本案酌定马国栋参照双方签订的房屋租赁合同约定的租金标准的60%支付960平方米房屋2015年6月18日至2017年1月17日期间房屋占有使用费156750元及2015年9月1日至2017年1月17日期间590平方米房屋占有使用费149100元，加上马国栋上述扣除的4000元，总计应为309850元。本案所涉马国栋与朱朝顺签订的两份房屋租赁合同及附件（补充协议）均属无效，朱朝顺依据上述合同要求马国栋支付违约金及滞纳金，缺乏依据，本院对此不予支持。马国栋主张朱朝顺在本案中的反诉请求已超诉讼时效，朱朝顺在接受公安机关询问时主张马国栋拖欠近两年的房租没有支付，且马国栋主张其直至2018年10月19日仍就因涉案租赁房屋拆除腾退引起的刑事案件向相关部门提供相关材料，结合双方因拆除腾退争议各自主张的诉求，本院对此不予采信。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、朱朝顺于本判决生效后十日内支付马国栋搬迁补助费67206.72元、提前搬家奖励费268826.88元、一次性停产停业综合补助费310093.92元；二、朱朝顺于本判决生效后十日内支付马国栋装修补偿费171682.90元；三、马国栋于本判决生效后十日内支付朱朝顺房屋占有使用费309850元；四、驳回马国栋的其他诉讼请求；五、驳回朱朝顺的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费24212元，由马国栋负担15011元（已交纳），由朱朝顺负担9201元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费7913元，由朱朝顺负担5935元（已交纳），由马国栋负担1978元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘恩水二〇二一年三月三十日书记员  寇晓蒙