安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖10民终111号 上诉人（原审原告）：黄山市百惠房产经纪有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。 法定代表人：刘鸿鹏，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：董锋，男，1977年11月17日出生，回族，住安徽省黄山市屯溪区。 被上诉人（原审被告）：章振俊，男，1983年7月5日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈波，安徽道同律师事务所律师。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：余辰，安徽道同律师事务所实习律师。 上诉人黄山百惠房产经纪有限公司（以下简称百惠房产公司）因与被上诉人董锋、章振俊缔约过失责任纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院于2020年12月3日作出的（2020）皖1002民初2178号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 百惠房产公司上诉请求：撤销一审判决，判令董锋、章振俊赔偿中介费损失15800元，并从起诉之日起按年利率6%计算利息至款清之日止，并由董锋、章振俊负担一、二审诉讼费用。事实及理由：1.一审期间，董锋、章振俊承认双方是私下直接交易，一审法官并未确认该事实，而这一事实可以直接证明董锋、章振俊违背诚实信用原则，利用了本公司提供的信息和交易机会；2.一审法官并未查明案涉房屋因何原因私自交易，也没有核实清楚最终的成交价格，也没有查清案涉房屋签订买卖合同的时间，系认定事实不清；3.本公司的损失应当参照对外公示的收费标准及行业标准，即便没有约定可以按照交易习惯认定，一审法院不予认定系适用法律错误。 董锋、章振俊辩称：董锋、章振俊与百惠房产公司之间未形成居间合同关系，百惠房产公司无证据证明董锋、章振俊委托其进行居间服务，双方之间也无任何关于居间服务内容的约定，百惠房产公司仅是带董锋看过几次房，董锋也通过其他中介看过案涉房屋，因此董锋、章振俊没有支付居间服务费的义务，百惠房产公司也未完成居间服务。董锋、章振俊也不存在所谓私下接触的情形，该房源信息也非是章振俊独家委托百惠房产公司进行销售。根据法律规定，居间合同的付费应当建立在促成居间合同的成立，完成居间服务之后委托人才应承担支付居间费的义务，董锋、章振俊没有任何的事实和法律的义务向原告支付居间费。请求二审法院驳回百惠房产公司的上诉请求，维持一审判决。 一审法院查明事实：百惠房产公司系从事房地产经纪、房屋租赁等经营的一人有限责任公司。2020年4月23日，董锋到百惠房产公司咨询天都江苑的房产信息，后百惠房产公司联系到章振俊的妻子，得知其位于天都江苑XX幢XXXX室的房屋要出售，带车库158万元。百惠房产公司先后带董锋多次看房，所看房源包括天都江苑XX幢XXXX室等多套房屋。 2020年5月15日14:30，百惠房产公司约董锋与章振俊到其公司面谈，但双方未签订居间合同、买卖合同。当晚，百惠房产公司告知章振俊，你和家人商量好了吗，董锋的意思是税收全部由他们承担太高了，希望你方再让点，中介服务费打8折优惠3000元；章振俊回复，“我是净得158”；百惠房产公司回复，“这个我们大家之前没说清楚，现在说清楚也行，我和买家也讲一下；价格方面，你和家人商量过后能优惠多少？”章振俊回复，“3000”。 2020年5月16日，百惠房产公司告知董锋，与章振俊沟通后房屋价格便宜不了多少，如果增值税对方可以承担的话你们可以考虑下，董锋回复，“好的，谢谢。”同日，百惠房产公司告知章振俊，158万的房价董锋可以接受，加上所有税费总价要170万，超预算了，你这边能否出增值税，增值税5.3%，估计五六万样子；章振俊回复，“那不用谈了”。 2020年5月23日，百惠房产公司问章振俊其房子还在卖吗，下午带个新客户去看下；章振俊回复，“卖掉了”。后百惠房产公司告知董锋天都江苑XX幢XXXX室房东讲卖掉了，并询问35号楼有其他楼层出来还考虑不；董锋回复，没事，到时再看看8号楼，35号楼的目前先不考虑了。 2020年5月27日，百惠房产公司在看房时，遇到董锋与章振俊在办理天都江苑XX幢XXXX室房屋的物业变更手续，才得知两人完成交易。为讨要中介费，百惠房产公司诉至法院。 另查明，自2020年4月25日至2020年5月13日百惠房产公司与章振俊共通话8次，时长共计6分52秒。百惠房产公司曾带董锋看过天都江苑XX幢XXXX室房屋4次。2020年5月28日，天都江苑XX幢XXXX室房屋的权利人由王宏鹰、章振俊变更为董锋、苏莹。 一审法院认为，案件的争议焦点为天都江苑XX幢XXXX室房屋，董锋与章振俊对其与百惠房产公司未签订房屋买卖居间合同是否承担缔约过失责任。缔约过失责任是指当事人在订立合同过程中，有违背诚实信用原则的行为，造成了另一方当事人的损失，因此承担赔偿受害人损失的法律后果。百惠房产公司要求董锋、章振俊承担缔约过失责任，应当就董锋、章振俊存在违背诚实信用原则的行为且造成其实际损失承担举证证明责任。在案涉天都江苑XX幢XXXX室房屋交易过程中，虽然百惠房产公司提供了部分居间服务，但未提供董锋、章振俊存在违背诚实信用原则行为及就中介费如何收取达成合意的充分证据，且案涉房屋的最终转让并非在其居间下完成的，章振俊也明确表示158万是净得款项即不承担中介费等任何费用，故对其要求两被告各赔偿15800元及利息的诉请，不予支持。因百惠房产公司在居间活动中，确实为董锋提供了售房信息、陪同看房等劳务，存在必要的支出费用，结合原告提供劳务、支出费用情况，酌定董锋支付2000元。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、董锋于判决生效之日起十日内支付百惠房产公司2000元；二、驳回百惠房产公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费295元，由百惠房产公司负担270元，董锋负担25元。 二审期间，百惠房产公司向本院提交了七组证据，证据一、董锋、章振俊的工作证明，证明董锋、章振俊之前认识，章振俊是XXX驾驶员，董锋是XXXX执法人员；证据二、百惠房产公司与董锋的微信聊天记录，证明百惠房产公司和董锋约定双方中介费各收1%；证据三、视频光盘，证明董锋、章振俊在百惠房产公司面谈时，双方讲明私下直接联系跳过中介公司；证据四、百惠房产公司收费标准公示照片，证明百惠房产公司对外收费标准是各收取房屋成交价的1%；证据五、百惠房产公司之前成交的买卖合同原件和复印件，证明百惠房产公司对外收费标准是各收取房屋成交价的1%；证据六、2011年12月20日发布的最高人民法院指导案例1号，证明衡量买方是否跳单的关键是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息和交易机会；证据七、北京市第一中级人民法院2021年2月19日的最新案例，证明本案应当适用民法典的相关规定。 董锋、章振俊发表如下质证意见：证据一、不属于二审新证据，对其真实性、合法性、关联性均有异议；证据二、不属于二审新证据，对其真实性、合法性无异议，对其关联性有异议；证据三、不属于二审新证据，对其证明目的不予认可；证据四、不属于二审新证据，对其真实性、合法性无异议，对其关联性有异议；证据五、与本案没有关联性；证据六、七、不属于二审新证据，与本案没有关联性。 本院对上述七组证据认证如下：对证据四、六、七的真实性、合法性予以认可，对证据一、二、三、五的证明目的不予认可。 二审期间，董锋、章振俊均未提交新的证据，所举证据同一审，百惠房产公司所举其他证据同一审。 二审查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为董锋、章振俊就案涉房屋进行交易的行为，是否属于“跳单”行为。“跳单”是委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的行为。认定“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。首先，案涉房屋并非百惠房产公司独家代理销售，而系上网公开房源，百惠房产公司不能证明董锋系从其处获得房源信息；其次董锋、章振俊与百惠房产公司之间并未签订中介合同，百惠房产公司无证据证明董锋、章振俊存在违背诚实信用行为及就中介费如何收取达成合意的证据，且无证据证明案涉房屋系其中介斡旋完成；再次，百惠房产公司虽提供了部分中介服务，但并不代表董锋、章振俊应当与其签订中介合同，其一审期间主张董锋、章振俊承担缔约过失责任于法无据，一审认定并无不当。鉴于百惠房产公司确实为董锋提供了相关服务，一审法院酌情认定董锋支付百惠房产公司2000元必要费用并无不当，本院依法予以维持。综上，百惠房产公司上诉认为董锋、章振俊利用其提供的信息故意串通，恶意跳过中介方的上诉请求，证据不足，本院不予支持。综上，百惠房产公司的上诉请求不能成立，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费590元，由黄山市百惠房产经纪有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄 征 审判员 余淑媛 审判员 刘 晨 二〇二一年三月四日 书记员 刘 敏 附相关法律规定： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 《诉讼费用交纳办法》 第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。 部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。 共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。