河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民再346号再审申请人（案外人）：程韬，男，汉族，1972年11月22日出生，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：张会玲，河南良承律师事务所律师。被申请人（原审原告）：翟红梅，女，汉族，1970年6月8日出生，住河南省郑州市。委托诉讼代理人：安启超，河南九君律师事务所律师。委托诉讼代理人：张欣欣，河南九君律师事务所实习律师。被申请人（原审第三人）：宋巧静，女，汉族，1964年12月28日出生，住河南省郑州市。委托诉讼代理人：李东丽，河南洲冠律师事务所律师。被申请人（原审被告）：河南六合置业有限公司，住河南省郑州市金水区索凌路1号7号楼1层附1号。法定代表人：李兆辉，执行董事兼总经理。再审申请人程韬与被申请人翟红梅、宋巧静、河南六合置业有限公司（以下简称“六合置业”）民间借贷纠纷一案，本院于2018年7月13日作出的（2018）豫0105民初4366号民事判决，已经发生法律效力并强制执行。程韬对裁定不服，认为原判决错误，向本院申请再审。本院于2020年9月16日作出（2020）豫0105民申319号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人程韬及其委托诉讼代理人张会玲，被申请人翟红梅委托诉讼代理人安起超、张欣欣（实习），被申请人宋巧静及其委托诉讼代理人李东丽到庭参加诉讼。被申请人河南六合置业有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。程韬申请再审称，一、原审法院作出的判决属于事实认定错误，涉案房屋系程韬所有，其与六合置业的合同早于宋巧静、翟红梅签订的合同，已经一次性付清全部房款，并且六合置业交付了案涉房屋，程韬对房屋进行装修已经入住至今。程韬已经合法占有该房屋，河南六合置业有限公司一直拖延不办理房产证。二、虽然六合置业将与宋巧静签订的商品房买卖合同在郑州市房管局进行备案，但该备案尚未经房管局确认，该房屋依然登记在六合置业名下，六合置业尚未完成对宋巧静的房屋交付。另宋巧静与六合置业、翟红梅三方签订《商品房买卖补充合同之补充协议》，六合置业仅仅与翟红梅签订了合同，并没有向翟红梅交付房屋。三、宋巧静与六合置业、翟红梅与六合置业签订的商品房买卖合同及补充合同、商品房买卖补充合同之补充协议名为房屋买卖合同实为民间借贷，三方并没有房屋买卖的意思表示。因此请求:1、立即停止对（2018）豫0105民初4366号民事判决书的执行；2、依法撤销郑州金水区人民法院（2018）豫0105民初4366号民事判决；3、依法判令位于郑州市××区××东、××楼××单元××西南户（现地址为：向线xx路xx之家x号楼x号）房屋归程韬所有；4、依法判令河南六合置业有限公司协助程韬将位于郑州市××区××东、××楼××单元××西南户（现地址为：xx路xx之家x号楼x号）房屋过户在程韬名下；5、本案再审费用由被申请人承担。翟红梅辩称，一、程韬作为案外人申请再审已经超过法定再审期间，依法应当驳回其再审申请。翟红梅依据金水区人民法院作出的（2018）豫0105民初4366号判决申请强制执行，在执行过程中，程韬提出执行异议，金水法院经审理作出（2019）豫0105执异266号裁定书，驳回程韬的异议申请。根据《最高人民法院关于适用的解释第四百二十三条，程韬对驳回其执行异议裁定不服，应在2019年10月23日前申请再审。二、程韬提起执行异议之诉，经法院审理已经驳回其起诉，现其提起再审申请，存在重复起诉，法院不应受理，若受理，应依法驳回其再审申请。程韬提起的执行异议之诉与申请再审当事人相同，其诉讼标的相同，诉讼请求基本相同，再审申请请求实质上否认了前述裁判结果。三、六合置业出具的收据未显示程韬支付购房款，且收款时间与签订的选房合同时间严重不符，不能认定该款项系支付房款。六合置业于2005年9月27日出具的收据显示收到王华云139900元，2007年9月6日出具的收据显示收到王华云100000元，前述收据均未显示系支付购房款，且六合置业在2007年尚未取得案涉房屋项下的土地，故程韬辩称前述款项系支付购房款，显然违背客观事实，且收据显示金额合计为42.9766万元，该金额高于选房合同约定的金额，与常理相悖。另，程韬在另一执行案中,自始至终未提供任何银行转账凭证，不能证明其已实际支付款项，也不能证明其支付的系购房款，故程韬（王华云）与六合置业之间不存在商品房买卖合同关系，即使双方之间存在债权债务关系，亦属于一般债权债务关系，和商品房买卖没有关系。四、程韬和六合置业签订的《定向建房选房合同》属于预约合同，且不具备商品房买卖合同的主要内容，程韬与六合置业之间不成立商品房买卖合同关系，程韬对涉案房屋不享有权益。五、宋巧静已支付了全部购房款，其与六合置业签订的商品房买卖合同已在房管部门进行了备案登记，翟红梅合法受让前述商品房买卖合同项下的权利，依法提起诉讼且其请求得到支持合法有据，该案判决不存在任何错误。宋巧静辩称，一、宋巧静系原审案件第三人，将其列为该再审案件被申请人无法律依据，应当列为原审第三人。二、程韬及其代理人在庭审中已经自认，涉案房屋现登记在河南六合置业有限公司名下，该涉案房屋现与宋巧静无关。程韬的再审请求第3、4项系超出原审范围新增的诉讼请求，不属于再审审查范围，依法应当驳回该两项诉讼请求。三、原审判决，认定事实清楚、证据充分，依法已经生效。程韬的诉讼请求，依法应当驳回。河南六合置业有限公司未答辩。翟红梅向本院起诉请求：1、请求确认翟红梅、六合置业及宋巧静于2011年4月13日签订的《商品房买卖补充合同之补充协议》有效；2、请求确认位于郑州市××区××东、××楼××单元××西南户房产归翟红梅所有；3、判令六合置业与宋巧静履行将位于郑州市××区××东、××楼××单元××西南户房产登记至翟红梅名下的义务；4、六合置业承担上述房产因办理过户登记至翟红梅名下所产生的所有税费等一切费用；5、本案诉讼费用由六合置业承担。本院原审认定事实：2010年9月8日，第三人宋巧静与六合置业签订合同编号10676232号的《商品房买卖合同》，由六合置业将位于郑州市××区××东、××楼××单元××西南户房屋以每平米3554.87元的价格出售给宋巧静，建筑面积为161.75平方米。六合置业出具授权书，授权李清连使用个人账户收取宋巧静签订的《商品房买卖合同》及补充合同项下的房款700万元。合同签订后，宋巧静支付了全部购房款共计57.5万元，双方在郑州市房管局办理了商品房买卖合同的备案登记，买受人为第三人宋巧静单独所有。2010年11月13日，六合置业与第三人宋巧静签订《商品房买卖补充合同》，就合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”涉及六合置业回购第三人商品房事项，签订补充协议，六合置业自愿回购编号：10612896、10612827、10676232、10612897、10613240、10613235号房产，成交价为234万元，于2011年3月13日前将回购款交给第三人宋巧静，如未交付，无条件按照合同约定将房屋所有权证办理到第三人宋巧静名下，并承担违约及赔偿责任。2011年4月13日，翟红梅、六合置业及第三人宋巧静签订《商品房买卖补充合同之补充协议》，协议约定：因六合置业无法按《商品房买卖补充合同》第二条规定的日期回购六合置业与第三人宋巧静于2010年9月8日签订的合同编号为10676232号《商品房买卖合同》项下位于郑州市××区××东、××楼××单元××西南户房产，故请求翟红梅按原购房款出资购买上述房产，第三人宋巧静将上述房产的所有权及相关权利转让给翟红梅所有。翟红梅在协议签订后三日内一次性支付第三人234万元。六合置业必须于2011年5月12日一次性向翟红梅支付回购房款234万元。若六合置业逾期，应按六合置业和第三人宋巧静签订的海信担保（2010）字第0518号《商品房买卖补充合同》第五条约定的违约责任外，还应逾期7日内与翟红梅按上述购房合同显示价格签订正式商品房买卖合同，六合置业到房产管理局办理注销第三人宋巧静对该房产的备案的相关手续，为翟红梅办理房产登记备案相关手续并承担一切费用，且签订合同后15日内办翟红梅办理房屋产权登记备案手续及房屋产权证并承担所有税、费等相关费用。上述补充协议签订后，翟红梅向第三人宋巧静转款234万元，履行了向第三人宋巧静支付全部房屋款项义务。但六合置业及第三人宋巧静未按合同约定将上述房产为翟红梅办理房产登记备案至翟红梅名下相关手续。本院原审认为，翟红梅、六合置业及第三人宋巧静于2011年4月13日签订的《商品房买卖补充合同之补充协议》是三方当事人的真实意思表示，约定了三方当事人的权利和义务，不违反法律、法规强制性规定，应为有效协议。该协议约定了翟红梅、六合置业、第三人宋巧静的权利和义务，六合置业于2011年5月12日前支付翟红梅房产回购款234万元，如逾期，在7日内与翟红梅签订正式商品房买卖合同，到房产管理局办理注销第三人宋巧静对该房产的备案的相关手续，且在签订合同后15日内为翟红梅办理房屋产权登记备案手续及房屋产权证并承担所有税、费等相关费用。因六合置业未按合同约定日期向翟红梅支付回购款，已构成违约，应当承担继续履行合同义务，故翟红梅请求六合置业到房产管理局办理注销第三人宋巧静对涉案房产备案的相关手续，并为翟红梅办理房产登记备案相关手续并承担一切费用，且在签订合同后15日内为翟红梅办理房屋产权登记备案手续及房屋产权证，承担所有税、费等相关费用的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《中华人民共和国物权法》第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”本案中翟红梅、六合置业及第三人宋巧静签订协议后，六合置业尚未为涉案房屋办理房产权属证，属于合同履行纠纷，不属于物权归属争议，故对于翟红梅请求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。本院原审判决：一、确认翟红梅、河南六合置业有限公司及第三人宋巧静于2011年4月13日签订的《商品房买卖补充合同之补充协议》为合法有效协议；二、河南六合置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助翟红梅履行将位于郑州市××区××东、××楼××单元××西南户房产办理房屋产权登记备案手续及房屋产权证登记至翟红梅名下的义务；三、如因河南六合置业有限公司为翟红梅办理房屋产权登记备案手续及房屋产权证登记至翟红梅名下所产生的所有税、费等一切费用由河南六合置业有限公司承担；四、第三人宋巧静对履行上述合同义务承担协助责任；五、驳回翟红梅的其他诉讼请求。案件受理费9550元，公告费500元，共计10050元，由河南六合置业有限公司、第三人宋巧静共同负担。围绕当事人的再审请求，结合当事人证据及庭审意见，本院再审查明事实与原审认定事实一致，另查明：1、2008年1月12日，河南六合置业有限公司作为甲方与程韬作为乙方签订的《定向建房选房合同》载明：经管城区人民法院与河南六合置业有限公司协商，在北环路××xx路交叉口为法院干警定向开发建房，为明确房源，特签订本协议，供双方共同遵守：一、乙方选定房屋住于北环路××xx路交叉口东南角（xx之家）x号楼x层西南户，户型为四房二厅二卫，住宅建筑面积157.35平方米。二、单价2730元/㎡，总价429566元。三、签订《商品房买卖合同》后协议自行作废。四、本协议经甲乙双方签字盖章后生效。五、本协议一式二份，甲乙双方各一份。该协议甲方处加盖有河南六合置业有限公司合同专用章，乙方处有程韬签字。2008年1月12日。2、程韬提交加盖有河南六合置业有限公司财务专用章的《收据》载明：今收到王华云人民币139700元系付房款40%。2005年9月27日。今收到王华云人民币10000元系付贰次房款。2007年9月26日。今收到王华云人民币189866元整系付房款。2008年1月17日。兹收到程韬（储藏室）交来2号楼负2层62号13.75㎡人民币13750元。2008年8月30日。兹收到程韬2-2西南交来维修基金10514元、登记费80元、测绘费220元、工本费10元、天然气初装费3660元、暖气初装费19410元、有线电视初装费265元，人民币34159元。2010年9月17日。兹收到程韬交来房款人民币12012元。2010年9月17日。3、程韬提交的加盖有河南轩合物业服务有限公司财务专用章的《收据》载明：兹收到程韬2-2-5物业费2013.1.1-2013.12.31优惠两个月人民币2216元。2012年12月26日。4、程韬提交的加盖有河南轩合物业服务有限公司发票专用章的发票载明：收款方河南轩合物业服务有限公司，品目物业费，金额2498元，备注2012.1.1-2012.12.31。2012年2月15日。5、程韬提交其作为乙方与河南轩合物业服务有限公司作为甲方签订的《六合苑小区前期物业管理服务协议》，载明乙方是指购房人（业主），物业名称为xx苑小区，房屋类型为高层住宅，坐落位置为x路和xx路口东南角。乙方所购的物业位于2幢1单元2层西南户。该协议甲方签章处加盖有河南轩合物业服务有限公司的公章，乙方签章处有程韬的签字捺印。6、程韬提交其与河南尚誉物业服务有限公司签订的《六合苑小区前期物业管理服务协议》载明乙方是指购房人（业主），物业名称为六合苑小区，房屋类型为高层住宅，坐落位置为xx路和xx路口东南角。乙方所购的物业位于x幢x单元x层xx户，房屋建筑面积约为161.75平方米。该协议甲方签章处加盖有河南尚誉物业服务有限公司的公章，乙方签章处有程韬的签字捺印。2018年8月1日。7、程韬提交的加盖有河南尚誉物业服务有限公司于2019年2月13日出具的《证明》载明：兹有我小区居民程韬身份证号现住金水区××号院x号楼x单元x层x号。原地址为金水区xxx东，xx路南xx苑小区x号楼x层xx户。8、程韬提交了2011年8月27日、2012年2月2日六合之家物业管理处的《缴费通知单》，该通知单上载明了2-2-西南号程韬应缴纳的物业费。程韬提交的2011年10月9日郑州供水催缴通知单载明户名程韬，地址xx路x号院x号楼x层x号（西南），金额24。程韬提交了2011年10月25日郑州自来水投资控股有限公司停水通知单载明了用水户为程韬，地址为x号楼x层x号（西南）。程韬提交的中国邮政储蓄银行通用凭证，载明用户程韬缴纳3125元，用户号为085129。9、程韬提交了加盖有郑州自来水投资控股有限公司营业专用章的明细，显示客户名称为程韬，用户号为1619834，抄表年自2016年1月至2018年2月。程韬提交了其向郑州华润燃气股份有限公司缴纳天然气费用的发票6张。程韬提交的天然气居民使用证显示发证日期为2010年6月。程韬提交的天然气个人用户供用气合同显示通气置换时间为2010年6月12日。10、程韬提交的2010年9月17日的《楼宇交接单》显示，程韬在业主确认一栏签字确认。11、程韬提交的交通银行的流水显示，2005年9月27日、2007年9月26日、2008年11月17日程韬取现116600元、60000元、190000元。12、程韬提交了程匡玉作为甲方、昆明装点未来装饰作为乙方签订的《河南省家庭居室装饰装修工程施工合同（2009年版）》载明，工程地点是xx之家，工程装饰装修面积130㎡，工程户型四室一厅、开工日期2010年10月10日；竣工日期2010年11月25日，工程期限45日，工程款25400元。程匡玉在甲方处签字，云南装点未来装饰工程有限公司郑州分公司在乙方处加盖公章。该合同附表二载明，家装工程保修单，保修期限自2010年12月1日至2012年12月1日。13、程韬提交的加盖有云南装点未来装饰工程有限公司财务专用章的收据载明：兹收到xx之家2#-1-2楼交来装修首期款10160元。程匡玉签字。2010年10月8日。兹收xx之家2#-1-2楼交来中期款8500元。程匡玉签字。2010年11月15日。兹收到xx之家2#-1-2楼交来装修尾款1070元。程匡玉签字。2010年12月1日。14、程韬提交的加盖有郑州市不动产登记中心查询专用章的《不动产登记资料查询结果证明》载明：产权人河南六合置业有限公司，坐落金水区××号x号楼x层x，面积160.52平方米，无预告信息，无抵押信息。2019年6月17日。15、程韬与王华云于2005年5月18日办理离婚登记。王华云于2019年6月30日出具证明载明：“本人分三次向河南六合置业有限公司交付的合计429566元，购买该公司开发的xx之家住房的款项，系本人与程韬离婚后，受程韬委托，代其交付的房款。”再查明，河南六合置业有限公司于2010年5月14日出具加盖有其财务专用章的收据载明，兹收到宋巧静交来房款234万元。2011年4月13日，翟红梅通过银行转账支付234万元。本院再审认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第五条规定：“民法典施行前已经终审的案件，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用民法典的规定。”本案在民法典施行前已经终审，按照审判监督程序决定再审，应适用民法典施行前的法律、司法解释的规定。关于程韬与河南六合置业有限公司之间是否存在真实有效的房屋买卖合同关系，2008年1月12日，程韬作为买受人和河南六合置业有限公司签订的《定向建房选房合同》，虽名为定向选房合同，但该合同对涉案房屋的坐落位置、建筑面积、单价、总价等主要内容作出了明确约定，并且河南六合置业有限公司出具房款收据，该《定向建房选房合同》符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应当认定为商品房买卖合同。《定向建房选房合同》系合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，双方应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，程韬按照定向建房选房合同的约定履行了付款义务，河南六合置业有限公司亦按照定向建房选房合同的约定将房屋向程韬交付使用。关于宋巧静与河南六合置业有限公司签订的房屋买卖合同备案登记的效力，宋巧静与河南六合置业有限公司虽签订《商品房买卖合同》并将合同信息备案，但合同备案登记不发生物权变动的效力，不具有权属公示效力，亦不影响对当事人实质民事权利义务的认定。且宋巧静与河南六合置业有限公司签订及备案合同时间在程韬与河南六合置业有限公司签订《定向建房选房合同》之后。宋巧静于2010年5月14日支付房款，早于其2010年9月18日签订商品房买房合同的时间。同时，宋巧静与翟红梅作为购房人，在购置房产时不查看房屋的实际状况就签订合同并且在签订合同当天支付购买涉案房屋的款项，且一次性采取该方式购买包括涉案房屋在内的共六套房屋，其交易方式不符合常理，现翟红梅称宋巧静已支付房款并且宋巧静与河南六合置业有限公司签订的商品房买卖合同已在房管部门备案登记，其合法受让前述商品房买卖合同项下的权利的抗辩理由，依据不足，本院不予支持。关于程韬要求判令涉案房屋归其所有并要求河南六合置业有限公司协助办理过户手续的请求，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条规定，人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。因本案系案外人申请进入再审的案件，本院仅审理原判决对其民事权益造成损害的内容。对程韬的上述请求，其权利可另行主张。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条、第四百零七条第二款、第四百二十四条第二款之规定，判决如下：撤销河南省郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初4366号民事判决；二、驳回被申请人翟红梅的诉讼请求。原审案件受理费9550元，公告费500元，共计10050元，由被申请人翟红梅承担。再审案件受理费9550元，由再审申请人程韬负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  孙康君人民陪审员  白俊丽人民陪审员  周西燕二〇二一年三月二十九日书 记 员  李 想