北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初6670号原告：北京九州智业科技孵化器有限公司，住所地北京市丰台区巴庄子139号23幢C200室。法定代表人：谢建华，执行董事。委托诉讼代理人：谢秀全，男，1975年3月25日出生，汉族，北京九州智业科技孵化器有限公司总经理。被告：北京博雅晟源科技开发有限公司，住所地北京市丰台区巴庄子139号51栋1008室。法定代表人：郑文雅，执行董事。委托诉讼代理人：杨士搏，北京卓航律师事务所律师。原告北京九州智业科技孵化器有限公司（以下简称：九州智业公司）与被告北京博雅晟源科技开发有限公司（以下简称：博雅晟源公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用普通程序。因博雅晟源公司起诉九州智业公司房屋租赁合同，要求确认双方房屋租赁合同于2019年1月1日起解除，本案的审理需要以该案审理结果为依据，本案依法中止审理。本案恢复审理后，本院公开开庭审理了本案。原告九州智业公司的委托诉讼代理人谢秀全，被告博雅晟源公司的委托诉讼代理人杨士搏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告九州智业公司向本院提出诉讼请求：1、依法调整房屋租赁合同中租金计算标准(按照司法鉴定结果实际测量面积计算房屋租金),退赔我公司自2014年1月1日到2020年12月31日以来向博雅晟源公司多付的房租1637095.53元及自2014年11月15日至2021年3月15日多交的供暖费60011.85元;2、要求博雅晟源公司支付2018年9月1日至2019年12月31日期间，未能按约定向我公司提供30个免费停车位的经济损失192000元；3、要求博雅晟源公司退赔我公司的购电款36585.6元，其中包括88套公寓房屋的电表里，有我公司预存费用的30585.6元，以及2018年11月支付的6000元购电款；4、要求博雅晟源公司将88套公寓房屋交回我公司经营使用，继续履行合同；5、诉讼费和测绘鉴定费由博雅晟源公司承担。事实和理由：2013年4月24日，北京广泰汇丰汽车销售服务有限责任公司与北京神州智业科技孵化器有限公司签署了《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），租赁合同约定了租赁标的物的位置、面积、租期、租金计算标准、租金支付方式、各方的权利义务及违约责任等条款。合同履行期间，各方签署了主体变更的《补充协议》，我公司取得了北京神州智业科技孵化器有限公司在租赁合同项下的权利义务；博雅晟源公司取得了北京广泰汇丰汽车销售服务有限责任公司，在租赁合同项下的权利义务。合同履行期间，5年多来我公司一直妥善履行了租赁合同项下的各项义务，并且在租赁房屋装修改造、增添设备设施及招租等各方面都投入了巨大的人力及财力，耗费心血、苦苦经营。但在我公司各方面经营工作即将步入正轨之际，博雅晟源公司除对我公司的正常经营活动时时故意设置各种障碍外，还对合同中约定的本应由其承担的责任及义务经常推诿，致使我公司的经营活动一直举步维艰，其意图恶意撕毁合同，侵占我公司的合法权益。博雅晟源公司出租给我公司的租赁标的物中包含有二个独立区域（办公区和88套公寓房）的房屋，在合同签订时约定租赁总面积为11000平方米，同时约定了租金按照租赁标的物的实测面积计算。受北京市大兴区西红门镇发生重大火灾的影响，2017年11月23日，根据政府相关政策要求，博雅晟源公司出租给我公司的88套公寓房屋不符合经营条件，并且认定该公寓房屋原有的简易彩钢屋顶存在重大火情隐患，博雅晟源公司提出要求我公司腾退该88套公寓房屋内的租户，交还博雅晟源公司进行屋顶改造，当时双方口头约定在改造符合政府要求后继续交付给我公司经营。我公司在满租的情况下依然按照要求把88套公寓房屋里的租户全部清理完毕后交还给博雅晟源公司去改造彩钢瓦屋顶，同时我公司垫付了巨额的腾退赔偿及其他损失。2018年5月初，博雅晟源公司将该88套公寓房屋的屋顶改造完毕后，却拒绝把房屋交给我公司继续经营使用，由其自行招租经营。我公司数次主张该权利均无果，此后博雅晟源公司在未委托专业测绘机构的情况下，又自行认定剩余的办公区房屋租赁面积，并要求我公司按其认定的计费面积来交纳租金及供暖费。合同履行期间，为了准确计算应付租金及供暖费，我公司数次口头及书面与博雅晟源公司沟通，要求共同委托第三方专业机构对租赁标的物的面积进行测量，但博雅晟源公司对我公司的合理要求均不理睬。迫于无奈，我公司才于2018年10月29日单方委托了第三方房地产专业测绘机构对租赁标的物的面积进行全面测绘，依据测绘机构测量的结果显示房屋租赁总面积为10466.29平方米，其中腾退并交还博雅晟源公司的88套公寓房屋面积为2195.65平方米，现由我公司继续经营使用的办公用房屋及配套消防泵房面积为8270.64平方米，该测绘面积与合同约定的计租面积相差533.71平方米，自签订合同以来至今，因博雅晟源公司出租的房屋面积存有重大缺斤短两行为导致我公司多支付房租及供暖费，基于此，我公司又数次与博雅晟源公司协商调整租赁面积及租金事宜，博雅晟源公司均拒绝沟通，并于2019年1月1日，博雅晟源公司在我公司租赁房屋的大门上张贴解除《租赁合同》的通知，2019年1月8日，博雅晟源公司擅自切断对我公司租赁标的物的电力供应，又给我公司造成了重大经济损失，在2018年8月13日，我公司接到租赁房屋土地方的通知，通知自2018年9月1日起租赁房屋的配套停车场全部关闭，我公司于2018年9月3日函告博雅晟源公司要求其联系土地方解决我公司以后的停车问题，但博雅晟源公司明确告知以后不再按合同约定向我公司继续提供30个免费停车位，并要求我公司自行解决以后的停车位。自此我公司及租户无处停车，我公司的租户反映强烈并多次向政府投诉，当时正好处于中非论坛期间，我公司为了消除这些社会不安定因素，我公司自掏腰包替所有租户向院内新启用的收费停车场购买了车位，每个停车位每月400元。基于上述事实，我公司认为租赁关系中的承租方本就处于弱势地位，我公司为了保证合同的顺利履行及招租的百余家租户能够正常使用房屋，对博雅晟源公司的蛮横无理行为再三忍让。博雅晟源公司的行为已严重违反诚实守信、公平交易的基本原则精神，并且其为达非法目的，肆意践踏我公司的正当权益，置合同约定及国家法律于不顾，其行为严重侵犯了我公司的合法权益，为此特依法提起诉讼，请求法院查明事实，公正裁判。被告博雅晟源公司辩称，我公司不同意九州智业公司的诉讼请求，请法院在事实的基础上依法全部驳回原因如下：对于诉求一，双方于2013年4月签订了租赁合同，并于2013年6月26日经过实地测绘后共同确认并签署了《工程接管验收报告》，并以此报告为计租依据。报告中确认房屋面积为10926.7平米，但双方为了计租方便，租赁合同约定以整数11000平米计算，九州智业公司在依照上述约定面积缴纳房租5年后即2018年11月提出租赁面积有差异，并要求按照其单方测绘的面积进行计费的意见明显违反合同约定；且九州智业公司要求变更合同的诉求已超过诉讼时效。双方共同签字确认的《工程接管验收报告》中，房屋面积数值为双方非专业人员、使用非专业测量工具，采用非标准流程及方式进行的测量，与专业测量结果之间存在误差亦属正常；测绘数值结果与双方确认的面积数值存在误差的直接原因为双方测量不专业直接导致，双方对于租赁面积存在的误差均具有过错。供暖费实际收取方并非我公司，九州智业公司应向实际收款方主张相应权利。对于诉求二，我公司未提供车位及不同意支付停车损失的原因：房屋产权方因响应政府号召，进行园区修整所致，并非因我公司的主观故意，自九州智业公司提供的证据《通知》中可确认：2018年8月13日九州智业公司收到了产权方的通知，车辆均不能停放园区内，停车需自行解决；上述原因应属于不可抗力，不属于归责我公司的原因导致，故我公司不应承担相应的责任。我公司向九州智业公司提供30个免费车位的基础是九州智业公司无违约的全面履行租赁合同；而九州智业公司于2017年11月起单方退租了公寓，并未完全履行租赁合同，故我公司为其免费提供30个停车位的基础已不复存在，且我公司于2020年1月1日又将车位交付九州智业公司使用，在整个合同履行中，我公司并无过错，故不应承担此项的相应责任。园区修整前，我公司向九州智业公司提供的为园区内露天车位，园区修整后整个园区不再允许露天车位，每个车位150元每月，而产权方修整出两个仓库作为室内停车场每个车位450元每月，从而直接导致我公司向九州智业公司提供车位的成本比合同签订时车位的成本提高了两倍。此应属于情势变更，我公司因园区休整后无法提供露天停车位而提供室内停车位已属于超约定履行合同义务，望法院予以充分考虑，我公司修整园区前后的履行合同成本的实际问题。对于诉求三，电费剩余款项及折抵供暖费的处理，经双方协商，上述费用全部用于九州智业公司的购电款，将对应的电量充值到九州智业公司的用电账户，并于2020年12月21日下午操作完毕。对于诉求四，关于88套公寓，九州智业公司本已将88套公寓的租金缴纳至2017年12月31日后，产权方为响应北京市政策，原定于2018年1月1号开始修整，但是在修整开始前，此公寓内发生恶性重大刑事案件，鉴于此，维修整顿提前至2017年11月28日，我公司依据九州智业公司的修整要求，进行了修正，并于2017年12月中旬完成欲交于九州智业公司，而九州智业公司此时表示将不再承租此公寓，并在2017年12月下旬支付2018年度全部房屋租金时折抵了已经缴纳的2017年11月28日至2017年12月31日的公寓租金，此后，自2017年11月28日起，九州智业公司按照8782.5平方米的面积支付租金至今，另，自2017年11月28日起九州智业公司不再缴纳公寓租金后，我公司始终向产权方支付公寓租金且并未中断，九州智业公司表示将不再继续承租公寓并将已交付的租金折抵后，我公司于2018年3月开始投入200余万元对公寓进行全面的装修整改，整改完成后除自留三间公寓房办公外，已将其他的公寓房屋出租给第三方。我公司认为2017年公寓开始修整后，我公司依据九州智业公司的修整要求完成修整并向九州智业公司交付时，九州智业公司拒绝接收，其拒绝接收公寓房屋，未按时支付公寓租金，折抵已经交纳的公寓租金、我公司与九州智业公司马经理的通话录音均能证明并非我公司拒绝交付公寓房屋，而是九州智业公司表示将不再承租公寓房屋，在九州智业公司明确将不再承租公寓房屋后，我公司才投入巨额资金将公寓房屋重新装修并整租给第三方公司，现九州智业公司主张公寓房屋承租权的根本原因是，北京市对于此类房屋的管理日渐宽松，九州智业公司发现重新收回装修更好的公寓房屋可以获得更多的商业利益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：北京市丰台区巴庄子139号房屋产权人系北京市华丰养鸡厂（以下简称：华丰养鸡厂）。2009年5月4日，华丰养鸡厂（出租方、甲方）与北京广泰汇丰汽车销售服务有限责任公司（承租方、乙方，以下简称：广泰汇丰公司）签订《租赁协议》，约定将坐落于北京市丰台区巴庄子139号院内的部分土地19978平方米租给乙方使用，租赁期20年，自2013年1月1日起至2032年12月31日止。2013年4月24日，广泰汇丰公司（出租方、甲方）与北京神州智业科技孵化器有限公司（出租方、乙方，以下简称：神州智业公司）签订《房屋租赁合同》，约定：“第二条甲方出租给乙方经营管理使用的房屋的位置、名称、面积、装修、设施情况1、房屋名称、位置：位于北京市丰台区巴庄子139号（以下简称：涉案房屋）……2、本合同租赁房屋的总建筑面积约为11000平米（以实际测量面积为准）；3、甲乙双方经协商约定，本合同范围内的租赁房屋除西侧配套88套房屋现状交付外甲方同意并预计2013年7月1日前（以实际交付时间为准）按以下条件交付乙方使用：……第三条租赁期限1、本合同房屋租赁期限为19年，即2013年7月1日至2032年10月14日止；2、甲方给予乙方免租期6个月时间（甲方按本协议第二条第3款约定的交房条件将租赁房屋交付乙方并经验收合格后开始计算，如甲方推迟交付日期，则免租期起始日顺延）；……第四条租金及租金支付方式、押金、其他费用：1、房屋租金前五年按1.1元/平米/天计算，从本合同约定的免租期结束后次日开始的前五年房屋租金每年租金为4416500元；从第六年起，每隔三年房屋租金递增一次，每次递增5%；2、在本合同租赁期限内，每年的房屋租金乙方按季度向甲方支付，乙方在签订本合同的3日内先期给付房屋租金1000000元，首笔房屋租金的剩余部分1104125元，乙方在甲方按本协议约定的房屋及设施的交付条件要求交付乙方后3日内付清，每下一笔房屋租金乙方提前10天向甲方支付。……5、甲方保证乙方免费停车位30个。第五条其他约定1、如乙方招商进驻的企业需要办理工商、税务经营地址注册、变更业务，甲方应在5日内向乙方提供办理上述工商、税务业务所需和租赁房屋有关的证明材料及文件。……3、甲方承诺院内租赁房屋西侧的其他房屋不得用于出租、经营写字间（酒店宾馆、公寓除外），如若经营写字间，乙方有优先承租权。……第九条合同的变更、解除和终止3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，乙方并承担违约责任：（2）逾期1个月未交纳当期应付的房屋租金。”2013年6月26日，广泰汇丰公司与神州智业公司签订了《工程接管验收报告》，其中载明：工程基本情况，办公楼建筑面积8679.2㎡，公寓建筑面积2217.5㎡，附属设施（消防水泵房）建筑面积30㎡，总建筑面积10926.7㎡。接管验收情况，验收内容为技术资料移交验收、主体结构验收情况、地基与基础工程验收情况、装饰装修工程验收情况、屋面工程验收情况、给水、排水及采暖工程验收情况、电气工程验收情况、消防工程验收情况、室外道路验收情况、房屋钥匙移交验收情况。项目验收总体意见为未完善事项甲方同意按要求解决，乙方同意进场装修施工。庭审中，九州智业公司认可《工程接管验收报告》真实性及认可乙方签字是其执行董事、公司股东谢秀全本人的签字，但认为双方签订的《工程接管验收报告》不能证明双方对实际面积验收，不认可对租赁房屋进行交接。博雅晟源公司表示当时面积经双方测绘且谢秀全代表神州智业公司在《工程接管验收报告》上签字确认，因双方是非专业人员、非专业工具测量，测绘结果有误差也是双方可以接受的范围，双方于2013年6月26日确认后一直在履行，直到2018年九州智业公司才提出异议，已经超过法律规定的要求变更合同的时效。2017年，广泰汇丰公司（甲方）、神州智业公司（乙方）与九州智业公司（丙方）签订《合同主体变更三方协议》，约定：“甲方与乙方于2013年4月24日签订的位于丰台区巴庄子139号的房屋租赁合同（简称“既有合同”）正在履行中，现甲、乙、丙三方经协商一致，就合同主体变更及保证条款相关事宜达成以下协议：一、合同主体变更条款1、本协议各方同意丙方取代乙方成为既有合同的一方。2、乙丙双方保证丙方具有履行本协议所需相关资质和条件，如因其不具备相关资质和条件给甲方造成损失的，由乙丙双方承担连带赔偿责任。3、乙方在本协议生效后基于履行既有合同对甲方所享有的权利和承担的义务由丙方享有和承担。4、本协议生效后，丙方按照既有合同的约定享受权利和承担义务。……三、除本协议约定的情形外，既有合同其他内容不变。”2017年10月1日，华丰养鸡厂（甲方）、广泰汇丰公司（乙方）、博雅晟源公司（丙方）签订《补充协议》，约定：“鉴于：甲、乙双方为北京市丰台区巴庄子139号部分土地19978平方米，其中建筑面积14720平方米，依据《中华人民共和国合同法》及2009年5月4日甲乙双方所签订的《租赁协议》协议的双方。甲、乙、丙三方在平等自愿的基础上就丙方取代乙方成为既有协议一方的相关事宜达成以下协议：1、甲方同意丙方取代乙方成为既有协议一方，并继续履行2009年5月4日甲乙双方所签订的《租赁协议》。2、丙方同意取代乙方成为既有协议一方，并继续履行2009年5月4日甲乙双方所签订的《租赁协议》。3、乙方同意丙方取代乙方成为既有协议一方，并不再履行2009年5月4日甲乙双方所签订的《租赁协议》。4、本补充协议于2017年10月1日起生效。”同日，九州智业公司（甲方）、广泰汇丰公司（乙方）与博雅晟源公司（丙方）签订《补充协议》，约定：“鉴于甲乙双方于2013年4月24日签订了《房屋租赁合同》依据《中华人民共和国合同法》及2013年4月24日甲乙双方所签订的《房屋租赁合同》协议的双方。甲、乙、丙三方在平等自愿的基础上就丙方取代乙方成为既有协议一方的相关事宜达成以下协议：1、甲方同意丙方取代乙方成为既有协议一方，并继续履行2013年4月24日甲乙双方所签订的《房屋租赁合同》。2、丙方同意取代乙方成为既有协议的一方，并继续履行2013年4月24日甲乙双方所签订的《房屋租赁合同》。3、乙方同意丙方取代乙方成为既有协议一方，并不再履行2013年4月24日甲乙双方所签订的《房屋租赁合同》。4、本补充协议于2017年10月1日起生效。”九州智业公司向本院提交2017年11月23日华丰养鸡厂《通知》、京安发【2017】15号文件、《关于我司88套公寓房屋处置的意见函》等证据称，2017年11月底，因需对房屋进行消防改造，其将其中88套公寓交回博雅晟源公司，但是博雅晟源公司收回改造完毕后没有把公寓交还九州智业公司。博雅晟源公司认可收回88套公寓，并称因九州智业公司违反约定对外转租且因88套公寓发生恶性事件被产权方收回，其向本院提交《通知》、送达的照片和电话录音等证据，证明由于九州智业公司违约将公寓多次转租，致使管理混乱，且88套公寓房屋发生了恶性刑事案件，九州智业公司表示不再承租并折抵了租金，九州智业公司对送达照片真实性不认可，对其他证据真实性认可，不认可证明目的。庭审中，双方一致认可九州智业公司于2017年11月28日将88套公寓腾退交回给博雅晟源公司，经博雅晟源公司改造后目前由案外第三人承租,庭审中,经本院释明,九州智业公司坚持要求博雅晟源公司继续向其交付88套公寓。另，九州智业公司向本院出示了2018年9月3日向博雅晟源公司发送的《关于要求解决免费停车位的告知函》，述称其公司从2018年9月1日起即无法正常使用博雅晟源公司按租赁合同约定提供的免费停车位，称原因是产权方对房屋进行了调整，以前免费停车的地方都不让使用了并在旁边建了一个收费的停车场，并出示华丰养鸡厂出具的《通知》对上述事实予以佐证。博雅晟源公司对上述证据真实性予以认可，认可收到上述告知函，并于2018年9月3日向九州智业公司发送《回函》，并称系从2018年起至2019年整个园区做硬化升级改造所以无法提供车位，以前是可以停车的，现在不允许停车、都在外面，园区内是收费的；双方一致认可之前园区的免费地面停车场于2018年9月1日开始停用，同日启用了收费的停车楼。但博雅晟源公司认可2018年9月1日至2019年12月31日期间没有提供免费车位的事实。为证明免费停车位的经济损失，九州智业公司提交停车发票等证据，共计74400元，博雅晟源公司对此真实性认可，但是不认可关联性。2018年10月25日，九州智业公司向博雅晟源公司发送《关于供暖费计费面积的异议函》，载明“第一，贵我双方2013年4月24日签订《房屋租赁合同》时，双方没有对租赁面积进行实际测量。第二，《房屋租赁合同》第二条第2、3款约定，租赁房屋是由办公楼和88套公寓房屋两部分组成，但目前贵我双方对88套公寓房还存在着重大分歧，贵司在对88套公寓房进行改造后，至今仍未交回我司管理，双方也未达成任何解决方案。目前，88公寓房被贵司占用并实际对外经营。我司实际租赁的房屋建筑面积发生了重大变化，需要进行核减……我司郑重向贵司提出两点建议：一是贵我双方在2018年11月1日之前共同组织人员对租赁房屋建筑面积进行全面的实地测量；二是根据办公楼和88公寓房的实际测量结果，确定贵我双方《房屋租赁合同》的最终租赁面积，签订补充协议或者重新签订《房屋租赁合同》。”庭审中，针对供暖费，双方一致认可2017年之后的供暖费是交给案外第三人，针对2014年、2015年和2016年的供暖费，博雅晟源公司表示其并非供暖公司，不应该退还，如果要退还，也不同意负担物业公司的义务。九州智业公司向本院出示了其公司委托北京泰达克房地产测绘咨询有限公司出具的三份《房屋面积测算技术报告书》，用以证明涉案房屋实际面积少于合同中的面积、博雅晟源公司多收租金及供暖费的事实；博雅晟源公司认为其系九州智业公司单方委托，对上述报告书不予认可。2018年11月1日，九州智业公司向博雅晟源公司发送《关于计费面积的异议函》，载明，“我司于2018年10月29日特委托第三方专业测绘机构（北京泰达克房地产测绘咨询有限公司）对租赁房屋全部进行实地测绘……依据该测绘报告书，我司租赁办公楼（19、21、23、25幢）建筑面积为8234.84平米、原88套公寓(27幢)建筑面积为2195.65平米、办公楼附属的消防泵房建筑面积为35.8平米，共计建筑面积为10466.29平米。鉴于以上情况事实，我司向贵司郑重函告如下：第一，我司将按照房地产专业测绘机构实际测绘的房屋建筑面积支付相关费用。……第二，贵司需全额退回我司自2013年4月24日至2018年10月30日期间向贵司多支付的房屋租金及其他费用。”博雅晟源公司认可收到上述函件。2018年11月27日，博雅晟源公司向九州智业公司发送《通知》，载明“你公司单方指定测绘机构进行测绘的结果我公司不认可，如果你公司对当初双方签字确认的面积有异议可以通过法律途径由相关法律部门指定的第三方测绘机构进行测绘。如果在相关法律部门指定的第三方测绘机构测绘未有结果前你公司应按照合同约定按时足额缴纳租金及相关费用，否则按照违约单方退租处理后果自负！我公司将通过法律途径维护我公司的正当利益不受损害！为了减少损失我公司将采取相应措施维护合法权益不受侵害！”2018年12月3日，九州智业公司向博雅晟源公司发送《关于购电及租赁计费面积的复函》，载明“我司在2018年11月26日向贵司提出申请购电10000度，并通过网银向贵司转账支付了购电款12000元，但贵司只向我司的电卡充值5000度电，剩余的5000度购电款被贵司以不当理由强行扣除。……我司郑重函告如下：第一，我司强烈谴责贵司的野蛮行为，并要求贵司在2018年12月5日前将剩余的5000度电充值到我司的电卡里……第二，依据贵我双方签订的《房屋租赁合同》条款约定，贵司有义务去配合我司的正当购电要求……第三，我司于2018年11月1日向贵司下发了一份《关于房屋租赁合同计费面积的异议函》、并附发了第三方房地产专业测绘机构的《测绘报告书》，如贵司对我司委托的房地产专业测绘机构的测绘结果有异议，贵司可以另行委托房地产测绘机构重新进行测量或者向法院提出异议，贵司在2018年12月10日前如未重新测量或者向法院提出异议，我司将继续依据上述《测绘报告书》向贵司支付租赁费用并保留要求贵司赔偿前期租赁费用的权利。”庭审中，双方一致认可博雅晟源公司已经为九州智业公司充电36585.6元。针对租赁面积差，九州智业公司称自从88套公寓交付博雅晟源公司后要求博雅晟源公司测量，博雅晟源公司一直不同意，其单独委托机构测量，发现面积有异议，于2018年11月1日发函要求博雅晟源公司变更面积；博雅晟源公司表示双方共同测量的面积，也是一直按照这个履行的，九州智业公司自将88套公寓交还后，九州智业公司自行减去88套公寓面积交纳租金，2018年11月1日之前九州智业公司都未就面积问题提出过异议。庭审中，双方一致认可九州智业公司2014年至2017年11月期间是按照租赁合同约定的11000平方米的标准交纳的租金，从2017年11月28日开始减去《工程接管验收报告》中的88套公寓2217.5平方米，按照8782.5平方米计算房租的。庭审中，经本院询问，双方一致认可租金从2014年1月1日起至2018年12月31日止是按照每平米1元的标准交纳，自2019年1月1日起至2020年12月31日止是按照每平米1.155元的标准交纳。经九州智业公司申请，本院委托北京市测绘设计研究院对九州智业公司承租的房屋面积进行测绘，北京市测绘设计研究院出具了《司法鉴定检验报告书》，检验结果：1.北京市丰台区巴庄子139号19幢、21幢、23幢、25幢的面积之和为8220.14平方米，（不含屋面8个附属用房）。另有8个附属用房层高不足2.2米，不计算建筑面积，其投影面积之和为161.89平方米。2.北京市丰台区巴庄子139号27幢：按九州智业公司提出方案一，即一层无走廊，二层走廊为外走廊的情况下，27幢面积：2130.83平方米；按博雅晟源公司提出方案二，即一层、二层走廊为内走廊的情况下，27幢面积：2388.08平方米；3.北京市丰台区巴庄子139号指定的消防水泵房，九州智业公司与新标酒店共用一间面积：71.88平方米。为此九州智业公司支付测绘费52812元。为证明88套公寓即巴庄子139号27幢原来是一层无走廊，二层为外走廊半封闭状态的，九州智业公司向本院提交了装修合同、证人证言和照片等证据，博雅晟源公司对九州智业公司提交的部分照片的真实性认可，不认可证明目的，认为是正在施工的照片，不能证明房屋的真实状态，对证人证言和装修合同的真实性无法核实；为证明88套公寓即巴庄子139号27幢原来一层、二层走廊是封闭状态的，博雅晟源公司提交照片，九州智业公司真实性认可，证明目的不认可。庭审中，经本院询问，九州智业公司表示2016年之前一层无走廊，二层为外走廊，2016年因为供暖问题，两层搭建彩钢进行封闭；博雅晟源公司表示一二层一直都是内封闭的状态。针对8个附属用房，九州智业公司认为是博雅晟源公司要加盖三层后未加盖成功，留有的简易房，故不应该计算在建筑面积内，其亦表示测绘是博雅晟源公司要求测量，之后我们也同意，但是按照房地产计算标准不应该算房屋面积；博雅晟源公司认为九州智业公司可以使用，属于房屋附属设施，应当在合同的范围内。双方一致认可当时承租的时候有8个附属用房，一二层为九州智业公司的办公楼，只能从二层办公楼上去，现个别附属用房堆放了九州智业公司的一些杂物。双方一致认可九州智业公司承租消防水泵房的一半面积。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。九州智业公司与博雅晟源公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，是合法有效的，对双方具有法律约束力。本案的争议焦点在以下五点：一、博雅晟源公司是否应当退还九州智业公司房租根据双方合同的约定，双方租赁面积为11000平方米（以实际测量面积为准），租赁合同签订后，广泰汇丰公司与神州智业公司于2013年6月26日签订了《工程接管验收报告》，双方均在该报告上进行了签字确认。双方2014年至2017年11月亦依据租赁合同约定的面积、租金标准履行合同，故视为双方对租赁房屋交纳租金的面积达成一致意见。当事人协商一致，可以变更合同。2018年10月25日，九州智业公司向博雅晟源公司发送《关于供暖费计费面积的异议函》中提到由于88套公寓进行改造，其实际租赁的的房屋建筑面积发生了重大变化，并要求重新就租赁面积进行测量。2018年11月1日，九州智业公司向博雅晟源公司发送《关于房屋租赁合同计费面积的异议函》提出其委托第三方专业测绘机构对租赁房屋进行测绘，并对租赁合同计费面积提出异议。2018年11月27日，博雅晟源公司向九州智业公司发送《通知》表示：“如果你公司对当初双方签字确认的面积有异议可以通过法律途径由相关法律部门指定的第三方测绘机构进行测绘。”从上述双方的函件往来可以看出由于88套公寓改造，九州智业公司将88套公寓退还给博雅晟源公司后，实际租赁的房屋建筑面积发生了变化，双方对租赁房屋面积存在争议，认可通过相关法律部门指定的第三方测绘机构进行测绘，本院可以认定双方于2018年11月27日对房屋面积重新测绘达成一致意见，故自2018年11月27日起双方按照本院认定的办公楼和消防水泵房面积履行合同。对于博雅晟源公司提到已经超过诉讼时效的意见，本院不予采信。二、九州智业公司租赁的房屋面积及退还的租金数额根据北京市测绘设计研究院出具的《司法鉴定检验报告书》的检验结果，双方对北京市丰台区巴庄子139号19幢，21幢，23幢，25幢的面积之和为8220.14平方米，（不含屋面8个附属用房）和指定的消防水泵房，九州智业公司与新标酒店共用一间面积71.88平方米的结果予以认可，本院不持异议。双方所争议的焦点为8个附属用房和88套公寓的面积。针对8个附属用房一项，庭审中，双方一致认可8个附属用房的一二层为九州智业公司的办公楼，只能从二层办公楼上去，且现个别附属用房堆放了九州智业公司的一些杂物，故本院认定九州智业公司对8个附属用房处于实际控制使用状态，该面积应当认定为租赁面积。九州智业公司提到报告中的面积为投影面积而非建筑面积的抗辩理由，本院认为投影面积和建筑面积为测绘机构根据建筑规范的用词，双方在《房屋租赁合同》中约定的建筑面积依据的是九州智业公司能实际使用的面积，故对于九州智业公司的抗辩意见，本院不予采信。针对88套公寓的面积，双方一致认可博雅晟源公司自2017年11月28日将88套公寓收回并予以改造，且九州智业公司自2017年11月28日未就88套公寓向博雅晟源公司交纳租金，因本院认定双方对房屋面积重新测绘达成一致意见的时间为2018年11月27日，故本案并不涉及88套公寓退还租金。综上，根据《司法鉴定检验报告书》的测绘结果，租赁面积中办公楼的面积为8382.03平方米，消防水泵房为35.94平方米，共计8417.97平方米，因九州智业公司自2017年11月28日之后是按照8782.5平方米的标准交纳的房租，因此面积差为364.53平方米。故博雅晟源公司应当向九州智业公司退还2018年11月28日至2020年12月31日的多计算的租金321407.93元。三、供暖费和电费是否应当退还因本院认定双方自2018年11月27日起双方按照测绘机构测绘的办公楼和消防水泵房面积履行合同，且双方一致认可2017年之后的供暖费是交给案外第三人，故对于九州智业公司要求博雅晟源公司退还供暖费的诉讼请求，本院不予支持。对于电费一项，由于博雅晟源公司已经为九州智业公司充值相应的电费，故对于九州智业公司的诉讼请求，本院不予支持。四、免费停车位的经济损失当事人一方不履行合同义务，应当赔偿对方因此遭受的损失。因双方在《房屋租赁合同》中约定了30个免费停车位，现博雅晟源公司于2018年9月1日至2019年12月31日期间并未向九州智业公司提供停车位，故博雅晟源公司应当向九州智业公司赔偿损失。对于博雅晟源公司认为由于九州智业公司不再承租88套公寓且由于园区调整导致成本提高，属于情势变更，其免费提供30个停车位的基础不存在，本院认为双方在《房屋租赁合同》中对30个免费停车位的约定并没有前提条件，且双方并未对此重新约定，双方应当按照约定履行合同，故对于博雅晟源公司的意见本院不予采信。对于损失的金额，本院根据九州智业公司提交证据的实际损失予以确定。五、九州智业公司要求博雅晟源公司将88套公寓房屋交回九州智业公司经营使用经本院释明，九州智业公司坚持要求继续履行合同，要求博雅晟源公司交付88套公寓，因88套公寓目前已经由案外人占有使用，该公寓履行属于客观不能，故对于该项诉求，本院不予支持。需要指出的是，九州智业公司和博雅晟源公司应当珍视多年的商业合作关系，理应本着诚信履约、积极沟通、和平友善、合理解决双方的争议，共同努力构建首都和谐的营商环境。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第七十七条、第一百一十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告北京博雅晟源科技开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告北京九州智业科技孵化器有限公司2018年11月28日至2020年12月31日多付租金321407.93元；二、被告北京博雅晟源科技开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告北京九州智业科技孵化器有限公司未提供免费停车位的经济损失74400元；三、驳回原告北京九州智业科技孵化器有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22131元、测绘费52812元，由原告北京九州智业科技孵化器有限公司负担59539元（已交纳），北京博雅晟源科技开发有限公司负担15404元（于本判决生效之日起七日内支付给原告北京九州智业科技孵化器有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  罗兆英人民陪审员  刘永红人民陪审员  李平祥二〇二一年三月十五日书 记 员  王伟蔷书 记 员  马姗姗