河北省廊坊市安次区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1002民初2101号 原告：董娟，女，1987年4月24日生，汉族，现住廊坊市安次区。 委托诉讼代理人：谢佳佳（系原告丈夫），1987年1月9日生，汉族，现住廊坊市安次区。 被告：廊坊市恒泰物业服务有限公司，住所地廊坊市广阳区康庄道南侧宏泰花园小区，统一社会信用代码91131003782596864Q。 法定代表人：哈洪双，任该公司经理。 委托诉讼代理人：李晶晶，该公司员工，女，1984年2月4日生，汉族，住廊坊市经济技术开发区。 委托诉讼代理人：苗青，该公司员工，女，1995年2月21日生，汉族，现住廊坊市安次区。 原告董娟与被告廊坊市恒泰物业服务有限公司（以下简称“恒泰物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案。原告向本院申请对案涉廊坊市银河南路259号龙邸花园16-1-101室受污水浸泡所导致的损失进行评估鉴定，本院于2020年11月2日对原告董娟和被告代理人李晶晶就鉴定所需材料进行了询问并组织了质证，并于2020年11月16日委托廊坊市益华资产评估事务所有限公司对案涉财产损失进行了评估。2020年12月5日该公司出具廊益评报字（2020）第099号资产评估报告，并于2021年2月23日出具评估报告的更正说明后。本院依法适用简易程序，于2021年3月23日对本案公开开庭进行了审理。原告董娟及其委托诉讼代理人谢佳佳、被告恒泰物业公司委托诉讼代理人李晶晶、苗青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 董娟向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告立即修复原告位于廊坊市安次区家中厨房下水设施；二、判令被告赔偿原告经济损失20000元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为龙邸花园小区业主，被告为该小区的物业公司。原告于2016年7月入住该小区，自2019年10月开始，原告房屋厨房内的下水主管道堵塞并向外溢出污水。原告向物业报修后，物业进行修理。2020年3月、5月、7月、8月，厨房下水管道又多次发生严重堵塞，污水将原告室内地板、家具、墙面、橱柜、瓷砖等浸泡，导致室内家具设施受损严重。原告找到被告解决，被告推卸责任，称是楼上住户乱扔垃圾导致。原告要求物业进行管理并与楼上其他业主沟通，但物业均予以敷衍，不予协调。原告认为被告没有尽到物业服务企业应当尽到的管理责任，对下水管道反水造成的原告损失有着不可推卸的责任，被告既不配合协调又不提供楼上其他业主的信息，也未及时彻底修理管道并通知其他业主。原告只得起诉至人民法院。 恒泰物业公司辩称：第一，被告尽到了物业公司的管理责任，被告每个月都有请疏通公司疏通下水管道，并且2020年8月18日下午，当被告的巡查人员发现原告房屋的反水情况后，立即多次拨打原告电话以告知反水一事，因电话未接通，被告客服人员及时微信通知原告，2020年8月18日下午15时20分，被告工程人员及时疏通污水管道，发现管道内存在抹布等物品，并拍照留存，2020年8月19日，原告要求对其使用的管道进行彻底改造，被告于2020年8月28日将其室内污水管道改造成独立下水；第二，关于原告要求被告提供楼上业主信息一事，被告对于其持有的楼上业主信息负有保密义务，所以拒绝向原告提供，但被告于2020年8月29日积极配合原告张贴原告通知，内容为要求原告所在单元楼（共16层）01至02户型，共31户的业主共同承担原告认为其受损的金额共15000元，每户均摊484元；第三，对于原告第一项诉请，被告已经将原告厨房下水改造成独立下水，所以拒绝承担该项诉请；对于原告第二项诉请，被告认为被告已经尽到了物业服务企业应尽的管理责任，拒绝承担原告的经济损失；对于本案诉讼费，被告认为应当由原告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，结合当事人庭审陈述，对本案的证据和事实，本院认定如下： 原告董娟为廊坊市银河南路259号龙邸花园16-1-101室业主，被告恒泰物业公司为龙邸花园小区的物业服务公司。该房屋在2019年11月至2020年8月间，多次出现管道堵塞引起的污水溢出。2020年8月18日，该房屋再次因厨房管道堵塞导致污水溢出，污水浸泡了室内地板、墙面和家具等物品。经原被告协商，被告于2020年8月28日将该房屋厨房管道改造为独立下水。原告要求被告提供楼上业主信息，被告以对持有的楼上业主信息负有保密义务为由，所以拒绝向原告提供。原告董娟与被告恒泰物业公司协商无果，向本院提起诉讼并申请对案涉房屋受污水浸泡所导致的损失进行评估鉴定。原告庭下于2021年3月29日提交的鉴定费发票原件一张，可以证实原告向鉴定机构缴纳鉴定费3000元，本院于2020年11月16日委托廊坊市益华资产评估事务所有限公司对案涉房屋受污水浸泡所导致的财产损失进行了评估。该公司于2020年12月5日出具了廊益评报字（2020）第099号资产评估报告，并于2021年2月23日出具了评估报告的更正说明，将评估结论更正为13875元。原告对评估报告及更正说明无异议。被告于2021年1月25日提交《评估异议申请书》，对上述评估报告中飞利浦榨汁机、竹木地面和沙发罩清洗三项费用提出异议。2021年3月2日，评估机构出具《申请人评估异议申请的回复》，该份书面回复已于2021年3月4日送达被告。庭前，被告并未申请鉴定人出庭。评估机构出具的廊益评报字（2020）第099号资产评估报告事实清楚，评估程序合法，其评估结论真实合法有效，本院应予确认。被告对评估报告结论提出书面异议，但在收到评估机构书面回复后并未申请鉴定人出庭，本院对其异议予以驳回。在上述评估报告的结论13875元外，原告在庭审中另主张泡水导致原告在外租房所产生的费用，及重新装修产生的误工费，三项合计20000元，但未提供有效证据证明租房费和装修误工费，且评估报告中已包含装修拆除及保洁费用，因此对原告主张的租房费和装修误工费，本院不予支持。对原告因案涉房屋受污水浸泡所受直接财产损失的金额，结合评估报告结论及当事人庭审陈述，本院认定为13875元。 经审，被告作为案涉小区物业公司，其制作的《宏泰龙邸用户手册》A篇第二章物业管理服务内容与质量中的第三条第1项和第3项显示：乙方（恒泰物业公司）提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。案涉房屋发生管道堵塞时，其厨房管道不是独立下水管道，而是共用下水管道的一部分，被告应当对其负有维修、养护、管理和疏通职责。在案涉事实发生前，案涉房屋已多次发生管道堵塞引起的污水反溢，被告作为物业公司，未能提前采取措施，加强对相关共用管道的维修、养护、管理和疏通，致使案涉房屋再次发生管道堵塞。被告主张其每月请疏通公司疏通管道，但未提交有效证据加以证实，应负举证不能的责任，本院对该主张不予采信；被告提交的证据1、微信聊天记录，证据3、管道疏通施工照片和证据4、通知张贴照片，均发生于案涉房屋污水反溢情况出现后，所反映的事实均系被告的事后补救措施，不能证明被告已充分履行了维修、养护、管理和维护义务，且其提交的证据3、管道疏通施工照片不能证明管道堵塞系由第三方行为引起。根据上述事实，本院确认，被告作为物业服务企业，没有完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务，导致案涉房屋厨房管道堵塞引起污水反溢，使原告财产造成损失。 以上事实，有廊坊市银河南路259号龙邸花园16-1-101室不动产权证书，该房屋受污水浸泡的现场照片7张，原被告微信聊天记录，案涉房屋管道疏通施工照片，案涉房屋管道改造施工照片，通知张贴照片，廊益评报字（2020）第099号资产评估报告及更正说明，被告与廊坊市城区房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》、被告制作的《宏泰龙邸用户手册》，及原被告双方庭审陈述可以证实。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分”。该条规定在2021年1月1日生效的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》中已被删除，但本案争议纠纷发生于2020年5月18日，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外”。本案争议事实发生于民法典生效前，上述司法解释在本案中可以适用。被告作为物业服务企业，没有完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务，原告请求被告赔偿原告因案涉房屋由于管道堵塞引起的污水反溢所导致的财产损失，本院应予支持。本院认定该损失金额为13875元，应由被告赔偿；至于原告向鉴定机构所缴纳的鉴定费3000元，系原告为维护合法权益而产生的合理、必要支出，同样属于原告所受的财产损失，应由被告赔偿。 另，对于原告诉讼请求第一项，即“请求依法判令被告立即修复原告位于廊坊市安次区家中厨房下水设施”，被告已于2020年8月28日将该房屋厨房管道改造为独立下水，原告承认该事实并已当庭撤回上述诉讼请求。本院对此予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第三条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告廊坊市恒泰物业服务有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告董娟财产损失13875元、鉴定费3000元，以上两项合计16875元； 二、驳回原告董娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费250元，由被告廊坊市恒泰物业服务有限公司承担，于本判决生效后5日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  扈文海 二〇二一年三月二十九日 书记员  来 欢 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。