宁夏回族自治区盐池县人民法院民事判决书（2021）宁0323民初889号原告（反诉被告）：冯某，住宁夏回族自治区盐池县。公民身份号码：×××。原告（反诉被告）：张某，住宁夏回族自治区盐池县。公民身份号码：×××。被告:宁夏永泰兴业房地产开发有限公司。法定代表人:汪某，系该公司董事长。统一社会信用代码：9164012271508245X0。委托诉讼代理人：杨某1，1972年1月10日出生，系该公司办公室主任，住宁夏回族自治区盐池县花马池镇惠泽自然村。代理权限为特别授权。被告：盐池县鑫泰源商贸有限公司。法定代表人：杨某2。统一社会信用代码：9164032309635622XY。委托诉讼代理人：杨某3，1988年1月21日出生，系该公司副经理，住宁夏回族自治区盐池县花马池镇深井自然村。公民身份号码：×××。特别授权代理。原告冯某、张某（反诉被告）与被告盐池县鑫泰源商贸有限公司［（反诉原告）简称鑫泰源公司］、宁夏永泰兴业房地产开发有限公司（简称永泰公司）合同纠纷一案，本院于2021年2月29日立案后，2021年3月10日鑫泰源公司向本院提出反诉，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯某、张某（反诉被告）、被告鑫泰源公司（反诉原告）的委托诉讼代理人杨某3、永泰公司委托代理人杨某1均到庭参加了诉讼.本案现已审理终结。冯某、张某向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判决两被告向原告支付商铺收益金15296元(自2020年1月1日计算至2020年12月31日)；二、请求人民法院判决被告向原告支付逾期支付收益金的滞纳金16749.12元(191200×8％×0.003×365天，2020年1月1日计算至2020年12月31日)，共计32045.12元；三.本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2015年8月24日原告以反租金形式购买该商铺，并同被告方口头达成了《盐池县世纪商业广场内商商铺托管》，将其所有的的位××县铺(产权证号:宁(2020)盐池县不动产权第XXXX号)协议给被告运营、管理，由被告支付商铺收益金。双方约定商铺托管期限为12年，返还租金最迟时间为2017年6月30日，其中托管第一、二年度按照原告购买商铺成交总价的7％支付年度收益金，两年合计为28869元，收益金在购房款中抵顶;托管第三、第四年度按商铺成交总价的8％支付收益金，两年合计为30592元，由被告分两次将当年度商铺收益金支付给原告，每满六个月支付一次;第五、六、七、九、十、十一年度按商铺成交总价的9％支付收益金，八年合计为137664元;同时约定，被告应在规定时间内向原告支付年度收益金，若逾期支付，则需向原告每天支付该年度收益金千分之三的滞纳金，作为违约金。协议达成后，原告如约履行了自己的义务，将托管商铺交由被告使用。被告将第一、二年度收益金从购房款中抵顶后，在第三年度仅向原告支付了2019年7月1日至2019年12月31日期间的收益金8248元，自2020年1月1日以后的再未支付。原告多次向被告催要，但被告拒不支付原告无奈，提起诉讼。另，2015年8月22日，原告与宁夏永泰兴业房地产开发有限公司口头达成了买卖合同，购买上述托管商铺，购买总价款是206206元，由原告支付177337元，下剩的28869元直接由前两年度收益金进行抵顶;2019年12月5日，因商铺实际面积少于预测面积2.01平方米，原告与宁夏永泰兴业房地产开发有限公司再次口头达成了《补充协议》，宁夏永泰兴业房地产开发有限公司向原告退还购房款15006元，故原告购买上述房屋最终价款为191200元。综上，原告认为，双方达成的店铺托管协议合法、有效、有凭据，被告拒绝按照约定支付收益金，已经构成违约，且导致原告不能实现合同的目的，现原告为了维护自己的合法权益，现诉至法院，请求人民法院支持原告的诉请。鑫泰源公司针对本诉答辩如下：需原告提出其所主张的收益金及违约金具体的计算明细。原告主张的违约金过高，加之受到疫情的影响，市场经济不景气，应当予以调整，同类型案件已经作出生效判决，也应当结果予以统一。被告永泰公司针对本诉答辩如下：根据合同相关性原则，答辩人不是本案适格主体，涉案合同与我公司无关，我公司没有向原告支付过涉案的款项，公司之间财务彼此独立。原告冯某、张某为证实其主张向法庭提交以下证据予以（本诉）证实：证据一、不动产权证书一份（房产证号：E0001349）。证明：二原告系案涉房屋的所有权人，系本案适格原告。证据二、现金付出凭证2份。证明：宁夏永泰公司房地产开发有限公司盐池分公司给我支付两年的收益金28869元。2019年7月1日至2019年12月31日，支付商铺收益金8248元（加盖鑫泰源公司公章）证据三、广告打印件一张。证明：世纪广场广告当时承诺返租12年，12年之后就可以得到一套商铺。鑫泰源公司、永泰公司对上述证据质证意见为：对于原告提供证据一、证据二、证据三无异议。本诉被告未向法庭提供证据。反诉原告鑫泰源公司向本院提出以下反诉请求：一、要求与原告冯某、张某解除口头达成的《盐池县世纪商业广场内商商铺托管协议》。反诉请求为：1.请求判令解除原告与被告签订的《盐池县世纪商业广场内商商铺托管协议》口头协议；二、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告与原告口头达成了《盐池县世纪商业广场内商商铺托管协议》，该协议约定被告将其所有的位于盐池县盐林西路，安居巷北侧的盐池永泰世纪广场项目的商铺委托原告运营、管理，并由原告向被告支付商铺收益金。由于原告与被告口头达成的上述托管协议约定的商铺收益金比例明显超过市场实际可收益情况。原告常年在经营亏损的情况下仍向被告支付高于市场收益比例的资金，明显显示公平，导致原被告口头达成的合同根本目的无法实现。加之目前在疫情阶段，因此被告有权在不承担责任的情况下主张解除合同。冯某、张某针对反诉答辩如下：当初该商铺是以返租金的形式购买的，所以不解除协议反诉原告、反诉被告、永泰公司均未向法庭提供证据。对原告（反诉被告）向法庭提交的证据，本院依法组织双方当事人进行了质证，当事人均对证据无异议，本院采信。本院经审理认定事实如下，2015年8月24日，原告冯某、张某与被告鑫泰源公司口头达成了《盐池世纪商业广场内商商铺托管协议》，协议主要约定，二原告将位于××县商铺委托给被告鑫泰源公司运营及管理，商铺托管的期限为12年，返还租金最迟时间为2017年6月30日，若能提前开业，按正式开业时间算起；商铺返租托管的第一、二年度，按购买本商铺成交总价的7%支付年度收益金，此收益金已经在购房款中抵顶；托管第三、第四年度按商铺成交总价的8%支付收益金，由甲方分两次将当年度商铺收益金支付给乙方，每满6个月支付一次；第五至十二年度，按商铺成交总价的9%支付收益金，八年收益金由甲方分两次将当年度商铺收益金支付给乙方，每满6个月支付一次。亦即与其他商铺购买方与被告鑫泰源公司口头达成的书面托管协议约定的该部分内容一致。第一、二年度商铺收益金已经在购房款中抵顶，自2020年1月1日至2020年12月31日以后按合同约定应支付的收益金16749.12元再未支付。同时查明，原告所购房屋减去平方米差实际价值为191200元，原告遂诉至本院请求依法判决。上述事实，有原被告的当庭陈述及原告所提供的证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告冯某、张某与被告鑫泰源公司口头达成的《盐池世纪商业广场内商商铺托管协议》，该协议系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，属有效协议，应受法律保护，协议双方应遵循诚实信用原则全面履行合同约定的义务。二原告依约将托管商铺交由被告鑫泰源公司运营、管理，被告鑫泰源公司应依约以返还收益金的方式支付租金，在履行合同中，被告鑫泰源公司按约仅履行了2019年12月31日之前的收益金，2020年1月1日至后的收益金以无资金为由不予支付，显属违约，被告鑫泰源公司亦认可与原告议定托管收益金支付的计算方法与其他商铺购买人已口头达成的书面协议中该部分的约定一致，故对于二原告要求被告鑫泰源公司支付2020年1月1日至2020年12月31日的收益金15296元（商铺总价款191200元×第三、四年商铺成交总价的8％÷12个月×12个月），被告鑫泰源公司无异议，本院予以支持；对于二原告主张的违约金，按照约定被告应在规定时间内支付原告商铺年度收益金，逾期支付期间被告需向原告支付每天该年度总收益金的3‰滞纳金，作为违约金，双方约定违反法律规定过高，加之受新冠疫情的影响市场经济萧条不景气，本院酌情调整每日0.3‰为宜，原告主张的违约金为825.98元（2020年度总收益金15296元×0.3‰×6个月×30天），本院予以支持；对于二原告要求被告永泰公司对收益金及违约金承担责任的请求、因被告鑫泰源公司是企业法人，有独立的法人财产权，公司以其全部财产对公司的债务承担责任。因此对原告要求被告永泰公司承担责任的请求本院不予支持；对于被告鑫泰源公司反诉请求，请求与原告解除《盐池县世纪商业广场内商商铺托管协议》，原告不同意解除并要求继续履行托管协议，否则承担托管协议约定的违约责任即第四条的违约责任的约定，但该条款明显违反公平和诚实信用原则是不受法律保护的，同时，因鑫泰源公司常年亏损，没能力支付托管费用，已无法继续托管，且多户商铺已经诉讼要求解除协议，故对该反诉请求本院予以支持。依据《中华人民共和国民法典》第七条、第一百七十六条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条第四款、第五百七十九条、第五百八十五条第二款、第七百零三条和《中华人民共和国公司法》第三条之规定判决如下：一、解除原告冯某、张某（反诉被告）与被告盐池县鑫泰源商贸有限公司（反诉原告）口头达成《盐池县世纪商业广场内商商铺托管协议》，并由被告盐池县鑫泰源商贸有限公司于本判决书生效后三十日将A座2层C83号商铺返还给原告冯某、张某；二、被告盐池县鑫泰源商贸有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告冯某、张某2020年1月1日至2020年12月1日期间的商铺托管收益金15296元；三、被告盐池县鑫泰源商贸有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告冯某、张某违约金825.98元（违约金按0.3‰/日计算至2021年1月5日）。四、驳回原告冯某、张某其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费602元，因适用简易程序审理减半收取301元，由被告盐池县鑫泰源商贸有限公司负担。反诉案件受理费50元，由原告冯某、张某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审判员 李生国二〇二一年三月十一日书记员 王 莹