吉林省榆树市人民法院民事判决书（2020）吉0182民初6383号原告（案外人）：王凤艳，女，1959年12月26日出生，汉族，住吉林省榆树市。委托诉讼代理人：赵政宇，吉林常春律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘智慧，吉林常春律师事务所律师。被告（申请执行人）：刘通，男，1988年9月10日出生，汉族，住吉林省榆树市。被告（被执行人）：韩冬，男，1974年5月12日出生，汉族，住吉林省榆树市。原告王凤艳与被告刘通、被告韩冬案外人执行异议之诉一案，本院于2020年12月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王凤艳的委托诉讼代理人赵政宇、刘智慧及被告刘通、被告韩冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王凤艳向本院提出的诉讼请求：1.依法判令撤销（2020）吉0182执异101号执行裁定书，立即停止对原告购买的坐落在榆树市医药一店楼一单元4楼1门（丘地号0306-9-10-141）住宅的强制执行，解除对该房屋的查封；2.依法确认原告与被告韩冬签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认案涉房屋归原告所有；3.请求判令被告韩冬承担原告主张权利所支出的律师代理费5000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：王凤艳与韩冬于2020年3月25日签订《房屋买卖合同》，约定：韩冬将自有房屋卖给王凤艳，坐落在榆树市培英街道医药一店一单元4楼1门0306-9-10-141号，面积为61.14㎡，卖给王凤艳所有，房屋价款为15万元，付款方式为王凤艳于2020年3月26日支付给韩冬，此合同签订后韩冬应该积极配合王凤艳办理产权过户手续。上述《房屋买卖合同》签订后，王凤艳向韩冬支付了15万元购房款，韩冬给王凤艳出具了收条，王凤艳与韩冬于2020年3月26日至榆树市房屋产权管理中心，办理案涉房屋产权变更手续，王凤艳与韩冬在榆树市房屋产权管理中心签订《转让合同》，不动产登记中心向王凤艳出具了不动产登记受理凭证，并告知8个工作日领取权属证书。案涉房屋当时并未被查封。刘通与韩冬因民间借贷纠纷一案涉诉，刘通向榆树市人民法院申请查封王凤艳购买的坐落在榆树市培英街道医药一店一单元4楼1门0306-9-10-141号房屋，榆树市人民法院作出（2020）吉0182民初963号民事裁定书，裁定将该房屋予以查封。王凤艳于2020年11月12日依法向榆树市人民法院提出书面执行异议申请，并提供了《房屋买卖合同》、不动产登记受理凭证、《转让合同》、2020年3月26日中华人民共和国税收完税证明、王凤艳2020年3月26日62293501010049****4账户取款凭证等相关证据，要求对案涉房屋停止执行并解除查封。2020年11月30日，榆树市人民法院作出（2020）吉0182执异101号执行裁定书，裁定驳回王凤艳的异议请求，并明确告知可在15日内向人民法院提起诉讼。综上，王凤艳与韩冬签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，该合同不违反国家有关法律的强制性规定，该协议合法有效，韩冬应协助王凤艳办理过户登记手续。同时，王凤艳已依约支付全部价款且该房屋用途是住宅。为此，根据《物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一、三、四项、第二十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条“第三人已经支时全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，王凤艳取得涉案房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且王凤艳在本案中并无过错。同时，王凤艳已经在不动产登记中心做出了变更登记手续并按规定缴纳了相关费用，因行政行为期限问题未能完成，并不影响王凤艳与韩冬之间买卖房屋的真实意思表示，故人民法院不得查封该财产。（2020）吉0182执异101号执行裁定书认为：王凤艳在本院查封前未占有该房屋，故不享有足以排除人民法院强制执行的权利。但从王凤艳提交证据材料足以证明案涉房屋买卖合同的签订时间、支付全部价款的交付时间均在前，法院查封后，符合排除执行的情形。故（2020）吉0182执异101号执行裁定书未查明事实、法律依据适用错误，为维护王凤艳的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规之规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判如所请。刘通辩称，王凤艳诉讼请求所依据的事实、理由和法律都是错误的，应驳回王凤艳的诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，买受人针对登记在被执行人名下的不动产提出异议，只有在同时满足四个条件的基础上且其权利能够排除执行的，法院才能支持。按照该28条规定，除了符合法院查封之前签订书面买卖合同、支付房屋价款、非因买受人自身原因未办理过户登记这三项条件外，王凤艳还应该在法院查封前合法占有该不动产。但是本案中王凤艳在法院查封之前根本就没占有案涉房屋，这一点王凤艳在其民事诉状中已经自认，且王凤艳与韩冬签订的房屋买卖合同中第4款写明，房屋交付日期是2020年5月15日，这可以看出法院在2020年3月26日查封案涉房屋时，王凤艳根本就没占有该房屋。而且王凤艳在该份民事诉状中事实与理由部分，自己也刻意回避了该规定的第二十八条第二项，只写了第二十八条第一、三、四项。王凤艳根本就没有在法院查封之前合法占有案涉房屋，故按照相关法律规定王凤艳的异议请求根本不能成立，应予驳回。韩冬存在故意转移财产和以明显不合理低价处置财产的行为，法院更不应该支持王凤艳的诉讼请求。刘通与韩冬民间借贷纠纷案件，在2019年10月16日就在法院立过案，案号是（2019）吉0182民初5557号，立案之后刘通就申请法院查封过韩冬名下的这个房屋，法院于2019年10月18日作出民事裁定书查封了案涉房屋，手续也都给韩冬送达了。后来因为其他原因，刘通撤诉，法院于2020年3月19日作出民事裁定书将案涉房屋解除查封了。撤诉之后，刘通于2020年3月24日又向法院递交民事诉状立案，案号是（2020）吉0182民初963号，立案之后，刘通又向法院提交申请查封韩冬的这个房子，法院于2020年3月26日作出民事裁定书查封了案涉房屋。而王凤艳与韩冬签订的房屋买卖合同是在2020年3月25日，韩冬明知其与刘通之间有民间借贷纠纷案件未处理完毕，在民事案件审理过程中将其名下房屋出卖给他人，这是明显故意转移财产的行为。而且韩冬名下该房屋面积是61.14平方米，房屋价款是15万元，均价是2453元，明显低于市场价格，也涉嫌到低价转让财产的行为，如果法院支持王凤艳的异议请求，无疑是对韩冬故意转移财产、以明显不合理的低价转移财产行为的认可。如果法院支持了王凤艳异议请求，刘通将要求公安机关或者法院追究韩冬拒不执行判决、裁定的刑事责任，以维护刘通自身的合法权益。韩冬辩称，在刘通第一次起诉我并撤诉之后我才将房屋卖给王凤艳，手续在房产也已经提交，签订买卖合同后房款也实际交付了。同意王凤艳的第一、二项诉讼请求。我不认可第三项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：本院在审理刘通与韩冬民间借贷纠纷一案中，于2020年3月26日作出（2020）吉0182民初963号民事裁定，裁定查封韩冬名下的坐落在榆树市医药一店楼一单元4楼1门（0306-9-10-141）61.14平方米住宅楼房，2020年3月27日实施了查封。2020年6月19日，本院作出（2020）吉0182民初963号民事判决，判决：一、韩冬偿还刘通借款192000.00元及逾期利息（逾期利息计算方法：以192000.00元为基数，按年利率6%，自2016年9月28日起计算至实际给付之日止）；二、驳回刘通其他诉讼请求。韩冬不服，上诉至长春市中级人民法院，长春市中级人民法院于2020年8月12日作出（2020）吉01民终4056号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，韩冬未履行生效法律文书确定的给付义务，刘通向本院申请执行。在执行过程中，王凤艳向本院提出执行异议，请求解除对上述案涉房屋的查封，本院于2020年11月30日作出（2020）吉0182执异101号执行裁定，裁定驳回王凤艳的异议请求。王凤艳不服，提起本案诉讼。另查明，2020年3月25日，王凤艳作为买受人与出卖人韩冬签订《房屋买卖合同》，约定：“1.出卖人将自有坐落在榆树市医药一店楼一单元4楼1门0306-9-10-141号、面积为61.14平方米的房屋出售给王凤艳。2.房屋价款为15万元，付款方式为买受人于2020年3月26日支付给出卖人。3.出卖人保证房屋所有权，因为房屋产权引发纠纷由出卖人自行处理，所发生的费用由出卖人负责。4.房屋交付日期为2020年5月15日，逾期交付房屋买受人有权要求出卖人支付日房屋总价款5%的违约责任。5.此合同签订后出卖人应该积极配合买受人办理产权过户手续。所需费用由买受人承担。6.因为出卖人的原因不能按照约定交付房屋，买受人可诉至法院解决纠纷，所发生的诉讼费、律师代理费均由出卖人承担。”当日，王凤艳向韩冬交付购房款5万元。3月26日，王凤艳向榆树市房屋产权管理中心申请案涉房屋不动产转移登记，后向韩冬交付购房款10万元。上述事实，有当事人提交的证据、执行案件卷宗材料和执行异议案件卷宗材料、当事人陈述在卷为凭。本院认为，一、关于王凤艳对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，王凤艳虽在法院查封之前与韩冬就案涉房屋签订了房屋买卖合同，并交付了房款，但其未提供证据证明在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋，虽然韩冬在庭审中陈述称其在2020年3月26日即将案涉房屋钥匙交付给王凤艳，但其未提供证据证明且其陈述与双方签订的房屋买卖合同约定的房屋交付日期不一致，故无法认定王凤艳在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋，故王凤艳停止执行的诉讼请求，本院不予支持。二、关于王凤艳要求确认案涉房屋归其所有。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权的设立和转让应依法进行登记，因王凤艳尚未取得案涉房屋的物权登记，故其要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。三、关于要求韩冬承担律师费5000.00元，根据《房屋买卖合同》中“6.因为出卖人的原因不能按照约定交付房屋，买受人可诉至法院解决纠纷，所发生的诉讼费、律师代理费均由出卖人承担。”的约定，韩冬承担律师代理费的前提是韩冬不能按约定交付房屋，根据庭审情况可知，案涉房屋韩冬已交付给王凤艳，故对该诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、第二款，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告王凤艳的全部诉讼请求。案件受理费3300.00元，由原告王凤艳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判长 刘思慧人民陪审员 李连红人民陪审员 赵玉芬二〇二一年三月二十九日书记员 苏 礼