北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初18118号原告（反诉被告）：老江阿泰餐饮管理（北京）有限公司昌平第十三分公司，住所地北京市昌平区沙河镇巩华家园B-4配套一层。负责人：陈立波，女，1971年2月1日出生，汉族，该公司经理，住黑龙江省拜泉县。委托诉讼代理人：刘士永，北京市擎天律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京利德永欣科技发展有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇顺沙路8号院二区3号楼3层310。法定代表人：刘秀华，经理。委托诉讼代理人：张立二，北京市昌平区沙河镇法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）老江阿泰餐饮管理（北京）有限公司昌平第十三分公司（以下简称：老江阿泰公司）与被告（反诉原告）北京利德永欣科技发展有限公司（以下简称：利德永欣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员张焱独任审判，公开开庭进行了审理。老江阿泰公司的负责人陈立波、委托诉讼代理人刘士永，利德永欣公司的委托诉讼代理人张立二到庭参加诉讼。本案现已审理终结。老江阿泰公司向本院提出以下诉讼请求：1、要求解除原告与被告于2018年3月22日签订的《巩华家园B-4区配套公建房屋租赁合同》；2、要求判令被告返还原告缴纳的履约保证金50000元：3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月22日，原告与被告签订了《巩华家园B-4区配套公建房屋租赁合同》。根据合同约定，被告将其承租的位于北京市昌平区沙河镇巩华家园B-4区配套公建一层103号（建筑面积为230平方米）房屋转租给原告使用，用途为经营性用房。其中该合同第二条第一项约定：“房屋租赁期：合同正式租赁期限自2015年7月3日至2023年7月2日止，共8年……”；第四条约定：“本合同签订时，乙方向甲方支付本合同的履约保证金，计50000元……”；第十三条约定：“本合同经甲、乙双方签字、盖章，并在乙方缴纳履约保证金后生效……”。另外，合同还对租金及权利义务进行了约定。合同签定后，原告按照约定向被告支付了租金及履约保证金，并开始使用涉案房屋进行餐饮业的经营。原告自租赁涉案房屋经营开始，一直处于亏损状态，特别是2020年“新冠病毒”疫情爆发以来一直无法经营，造成原告公司出现巨额亏损。就此，原告多次与被告协商解除合同并于2020年5月向被告送达了解除合同通知书，但双方一直未达成一致。综上，鉴于“新冠病毒”疫情爆发导致原告无法经营，且现公司无法承担租赁费用，所涉合同无法继续履行，故原告特依据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定向贵院提起诉讼，请依法判决。利德永欣公司辩称，同意解除合同，不同意返还履约保证金。利德永欣公司向本院提出反诉请求：1、判令老江阿泰公司支付2020年7月3日至2020年11月19日期间的租金233772元；2、判令老江阿泰公司支付违约金46754.4元；3、判令老江阿泰公司支付物业费3779.3元，水费140元。事实和理由：2018年3月22日被反诉人租用反诉人拥有使用权的昌平区巩华家园B-4区配套公建一层103，经营餐饮。双方约定有租金、租期、租金缴纳、其他费用交纳等，反诉人如约交付房屋，前期被反诉人尚能如约履约。按合同约定2020年6月3日前被反诉人应交纳下期租金，然被反诉人将店门紧闭拒缴租金，反诉人认为被反诉人已然侵害了反诉人权益，故依法提起反诉，恳请判如所请。老江阿泰公司对利德永欣公司的反诉辩称，不同意反诉原告的全部诉求。第一，解除合同是基于新冠疫情不可抗力，并且我方发送了解除通知，解除理由符合法律规定和当事人约定，并不存在违约行为和支付违约金的法定理由。实际上是被告没有及时与我方交接，我方不应当支付之后的租金。第二，即使新冠疫情不符合法律规定解除合同的条件，原告同时主张租金和违约金属于重复主张，本案审理中对房屋解除合同事宜原被告已经达成一致，双方已经于2020年11月19日进行了交接，不存在违约行为。第三，2020年1月30日之后我方没有使用涉案房屋，所以不同意支付水费和物业费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月22日，陈立波代表老江阿泰公司（承租方、乙方）与利德永欣公司（出租方、甲方）签订《巩华家园B-4区配套公建房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》），约定利德永欣公司将位于北京市昌平区沙河镇巩华家园B-4区配套公建一层103号房屋出租给老江阿泰公司，建筑面积230平方米。乙方承租该房屋用途为经营性用房，按照镇政府规划要求用于经营，经营项目必须经有关部门审核标准，符合相关规定，并办理相关审批手续。租金标准前二年每日每平米6元，第三年开始递增10%（即每二年递增10%），直至合同期满。房屋租金交付方式：以年为周期支付租金，于2015年6月3日前给付甲方第一笔租金，计503700元，2016年6月3日前给付甲方第二笔租金，计503700元，自第二笔租期开始，乙方应于上一期租金到期之日前30天向甲方支付下一期租金，直至合同期满。合同第四条约定合同签订时，乙方向甲方支付合同的履约保证金50000元，履约保证金不计利息，履约保证金由甲方保管至租期结束。租期结束后，甲方在扣除乙方拖欠的租期相关费用后，将履约保证金退还给乙方，履约保证金不足时，乙方应在3日内补足，否则，甲方有权解除本合同。如乙方无拖欠费用，并无房屋及设施损坏，甲方将乙方履约保证金如数返还。如乙方未到租期结束或中途不履行本合同，履约保证金不退。合同第五条约定：除租金外，乙方应按期承租的经营用房的建筑面积向甲方缴纳物业管理费……乙方在租赁期间按其实际发生的水、电、电话、有限电视、电信宽带、煤气、排污、卫生、治安等其他费用，由乙方承担并及时向甲方缴纳……合同第十条约定：一、经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。二、有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：1、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的。2、因地震、火灾等不可抗力致使房屋损毁或造成其他损失的。三、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、欠缴各项费用达5000元以上的或支付租金超过10天的；2、擅自改变该房屋及擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的……合同第十一条约定违约责任：一、租赁期内，甲方需提前收回房屋的，应提前60日通知乙方，并按合同总租金的20%支付违约金。二、租赁期内，乙方需要提前退租的，应提前60日通知甲方，并按本合同租金的20%支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同第二条约定了租赁期限为2015年7月3日至2023年7月2日，庭审中，双方均认可老江阿泰公司是从案外人徐德钢处转租的房屋，《房屋租赁合同》的实际租赁期限为2018年7月3日至2023年7月2日。合同签订后，老江阿泰公司向徐德钢交纳了2018年7月3日至2019年7月2日的租金和履约保证金50000元，向利德永欣公司交纳了2019年7月3日至2020年7月2日的租金609477元。双方均认可2020年7月3日至2021年7月2日期间的租金为609477元，但老江阿泰公司未再支付任何租金。关于履约保证金50000元，经本庭当庭询问，徐德钢表示收到了老江阿泰公司交纳的50000元保证金，其已经将保证金的权利义务随租赁合同一并转让给了老江阿泰公司，利德永欣公司对此表示认可，但认为根据合同约定老江阿泰公司中途不履行涉案合同，故不同意退还保证金。另查一，老江阿泰公司主张解除双方签订的《房屋租赁合同》，认为“疫情”构成不可抗力导致合同目的无法履行，且根据合同的第十条第二款第2项的约定“因地震、火灾等不可抗力致使房屋损毁或造成其他损失的”，赋予了老江阿泰公司提前解除合同的权利。老江阿泰公司于2020年4月27日向利德永欣公司发送了《沟通意见函》，内容为：“首先，就贵我（昌平第十三分公司）双方的前期合作我们表示愉快，合同签订后双方认真履行了合同，2019年12月发生的新冠病毒是全球的灾难，影响全国人民乃至全球的人类健康和生命安全，每个国家、每个行业、每个人的生活都发生了重大变化。新冠病毒的发生发源地虽暂时不能确定但确是全球人类的共同灾难这种情形在法律上叫不可抗力。餐饮服务行业首当其冲受到重大冲击，昌平第十三分公司与贵司签订的房屋租赁合同存在无法继续履行的可能性。为此，昌平第十三分公司提出以下建议：1、自疫情发生时双方终止前述房屋租赁合同，退回签约时缴纳的押金五万元人民币；2、疫情发生前的房租昌平第十三分公司按约支付；3、疫情发生后（2019年12月4日发生疫情）至合同解约免租互不追究违约责任；昌平第十三分公司自行将可移动的财产、设备移走将房屋腾空交付贵司。请贵司收函件后五日内答复。”利德永欣公司认可收到《沟通意见函》并于2020年5月6日进行回函，《回函》内容为：“我公司北京利德永欣科技发展有限公司于2020年5月6日12点52分收到您（陈立波）呈送的沟通意见函，通过我公司商议决策，贵公司提出的三点建议，我公司明确回复均不同意，请按照原签署的协议继续履行。”老江阿泰公司认为利德永欣公司收到《沟通意见函》的时间为2020年5月6日，故主张双方已经在2020年5月6日解除租赁合同。利德永欣公司认为《回函》只是双方的沟通意见，已经明确表示不同意解除租赁合同，且疫情原因并不构成不可抗力，故老江阿泰公司没有合同解除权。另查二，老江阿泰公司主张在2020年1月30日之后就没有再进行经营，于2020年5月2日搬离涉案房屋并将房屋钥匙交还利德永欣公司，但未提交证据证明未进行经营和交付钥匙的事实。庭审中，双方均认可没有办理交接手续，经本院释明后，老江阿泰公司与利德永欣公司于2020年11月19日办理了交接手续，双方均认可涉案房屋内现已没有原告的物品，也不存在装修问题等争议。利德永欣公司认可已经于2020年11月19日收回涉案房屋开始装修，并于2020年12月初出租了涉案房屋。另查三，庭审中，利德永欣公司与老江阿泰公司均同意解除双方签订的租赁合同，但利德永欣公司认为合同解除的时间为2020年11月19日，老江阿泰公司认为解除时间为2020年5月6日。利德永欣公司主张2020年7月3日至2020年11月19日期间的租金233772元、违约金46754.4元、物业费3779.3元、水费140元，老江阿泰公司认可物业费每年为9853.2元，但认为合同已经解除，不存在违约行为，不同意支付前述款项。上述事实，有《巩华家园B-4区配套公建房屋租赁合同》、银行交易明细、土地使用权证书、北京市规划委员会规划意见书、移交协议书、《沟通意见函》《回函》、收条、照片、视频光盘及当事人陈述等相关证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，陈立波代表老江阿泰公司与利德永欣公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。关于合同解除问题一节，现老江阿泰公司认为“疫情”构成不可抗力导致合同目的无法履行，且根据合同的第十条第二款第2项的约定行使其合同解除权，本院认为餐饮行业虽然会受到疫情影响，但并不导致涉案的合同目的无法实现，老江阿泰公司不享有解除合同的权利，故老江阿泰认为双方签订的《房屋租赁合同》已经于2020年5月6日解除，于法无据，本院不予支持。庭审中，双方均认可已经于2020年11月19日办理了交接手续，且利德永欣公司同意于该日解除合同，故法院认定双方达成的《房屋租赁合同》已经于2020年11月19日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于老江阿泰公司主张退还履约保证金一节，根据《房屋租赁合同》的约定，“如乙方未到租期结束或中途不履行本合同，履约保证金不退，”因老江阿泰公司请求单方解除合同，故对于其要求退还保证金的请求，于法无据，本院不予支持。关于利德永欣公司主张2020年7月3日至2020年11月19日期间的租金233772元一节，因老江阿泰公司并未提供充分的证据证明其已经停止经营并提前搬离涉案房屋，且双方在2020年11月19日才正式办理交接手续，故对于利德永欣公司要求支付租金的主张，于法有据，本院予以支持，具体支付时间及数额，本院根据双方租赁合同的约定，酌情确定为老江阿泰公司支付利德永欣公司2020年7月3日至2020年11月19日期间的租金233772元。关于利德永欣公司主张支付违约金46754.4元一节，因利德永欣公司在收回房屋后不久便另行出租涉案房屋，且本院已经认定履约保证金不予退还，因此本院认为履约保证金足以弥补其实际损失，故对于该项请求，本院不予支持。关于利德永欣公司主张物业费3779.3元，于法有据，本院予以支持，关于利德永欣公司主张水费140元，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认陈立波代表老江阿泰餐饮管理（北京）有限公司昌平第十三分公司与北京利德永欣科技发展有限公司于2018年3月22日签订的《巩华家园B-4区配套公建房屋租赁合同》于2020年11月19日解除；二、老江阿泰餐饮管理（北京）有限公司于本判决生效后十日内给付北京利德永欣科技发展有限公司2020年7月3日至2020年11月19日期间的租金233772元；三、老江阿泰餐饮管理（北京）有限公司于本判决生效后十日内给付北京利德永欣科技发展有限公司物业费3779.3元；四、驳回老江阿泰餐饮管理（北京）有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京利德永欣科技发展有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由老江阿泰餐饮管理（北京）有限公司昌平第十三分公司负担525元，已交纳；由北京利德永欣科技发展有限公司负担525元，于本判决生效后七日内交纳。反诉受理费5567元，由北京利德永欣科技发展有限公司负担704元，已交纳；由老江阿泰餐饮管理（北京）有限公司昌平第十三分公司负担4863元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  张焱二〇二一年三月二日书记员  田媛