广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0205民初700号 原告：张高智，男，1994年8月10日出生，汉族，住广西壮族自治区柳城县。 委托诉讼代理人：仇胜平，广西甲天下律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江少威，广西甲天下律师事务所律师。 被告：刘涛，男，1972年2月20日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市。 委托诉讼代理人：江森，广西君行律师事务所律师。 原告张高智诉被告刘涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张高智的委托诉讼代理人江少威及被告刘涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠原告2019年8月份至2021年1月份的租金共计33525元；2.判令被告支付原告违约金3352.5元（违约金计算标准：以拖欠租金总额为基数，按10%的比例计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年4月16日，原告与被告签订《【泰宏·百旺都】租赁协议》，约定：原告将自己位于柳州市房屋租赁给被告用于酒店经营，租赁期限为七年，自2018年5月1日起至2025年3月31日止，被告逾期三个月未支付租金的，原告可解除本协议。同日，原告与被告针对租金的递增方式签订《【泰宏·百旺都】租赁协议》补充协议，约定租金从2018年5月1日起递增为45元／平方米／月，以后每届满一年，每月每平方米租金递增5元。因16-5房屋是由原告从冯秀荣、卢庆霖名下购买所得，所以2013年8月7日冯秀荣、卢庆霖与被告签订的《【泰宏·百旺都】租赁协议》补充条款由原告收执。在《【泰宏·百旺都】租赁协议》补充条款中，双方确认原告出租的房屋的建筑面积为44.7平方米，从2015年7月1日起原告房屋的租金递增至35元／平方米／月，以后每届满一年，每月每平方米租金递增5元，从2019年7月1日起，原告的租金递增至55元／平方米／月。由于被告经营不善，被告自2019年8月份开始拖欠租金。经统计，2019年8月份至2021年1月份应交租金为45817.5元，实缴租金为12292.5元，拖欠金额为33525元。另外，根据工商登记信息表明，柳州市柳北区昊坤大酒店于2014年1月17日成立，于2019年10月10日登记注销，而被告为该酒店的经营者。原告认为，双方签订的房屋租赁协议是合法、有效的，双方理应按协议的约定积极履行合同义务。被告多次提议降低租金，原告没有与被告达成新的租金标准合意，那么双方就应当按最初的合同履行。现被告长期拖欠原告租金，其行为构成违约，损害了原告的利益，作为出租方的原告有权要求被告立即支付所拖欠的租金。除此之外，双方约定的违约金为所拖欠租金总额的千分之三，现原告主动调整违约金的计算标准，按被告所拖欠租金总额的10%计算，也是从实际出发，充分照顾了被告的利益，且符合法律规定。综上所述，为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求。 被告辩称：一、根据其他业主已经起诉被告的租赁案件生效判决认定，对于2020年2月至2020年5月的租金应当减半收取，也就是说应当减免2.5个月的租金；二、违约金按照法院支持的租 金金额的10%计算；三、涉案租赁房屋本身存在房屋渗水漏水等现象，原告本身应当承担相应的违约责任。综上所述，请求法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：2018年4月16日，原告与被告签订《【泰宏·百旺都】租赁协议》，约定：原告将其名下位于柳州市房屋（建筑面积44.7平方米）出租给被告用于酒店经营；租赁期限7年，自2018年5月1日起至2025年3月31日止；租金为45元／平方米／月，此后租金的递增方式详见补充协议；如被告逾期支付租金，每逾期一日，按欠租金额的千分之三支付违约金等内容。同日，原告与被告及案外人天津挚衡天地房地产顾问有限公司柳州分公司（以下简称挚衡公司）签订《【泰宏·百旺都】租赁协议》补充协议，约定：《【泰宏·百旺都】租赁协议》的实际承租人为挚衡公司；2018年5月1日至2018年6月30日租金为45元／月／平方米，2018年7月1日至2019年6月30日租金为50元／平方米／月，2019年7月1日至2020年6月30日租金为55元／平方米／月，2020年7月1日至2021年6月30日租金为60元／平方米／月，此后每届满一年，租金按每月每平方米递增5元。 因被告拖欠原告租金，故原告诉至本院，要求被告支付2019年8月至2021年1月期间拖欠的租金并支付违约金。 另查明，2019年8月至2021年1月期间，被告已向原告支付租金的数额为12292.5元。 又查明，2020年1月24日，广西壮族自治区新冠肺炎疫情防控工作领导小组发布通告：广西区范围内于2020年1月24日23时起启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年2月24日调整为三级响应。2020年6月起，广西区范围内的新冠肺炎疫情得到有效控制，各地已复工复产。 本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定：“民法典施行前成立的合同,依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后,因民法典施行前履行合同发生争议的,适用当时的法律、司法解释的规定;因民法典施行后履行合同发生争议的,适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”。本案原、被告双方之间签订的租赁协议、补充协议、补充条款均发生在民法典施行前，故本案应适用当时的法律和司法解释的规定。 民事活动中的当事人应遵循诚实信用原则。本案原、被告双方在平等、自愿的基础上签订的《【泰宏·百旺都】租赁协议》及相应的补充协议、补充条款系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，未违背公序良俗，且已实际履行，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告将其所有位于柳州市房屋出租给被告（建筑面积44.7平方米）使用，被告应当按照约定支付房屋租金。被告在合同履行过程中未能依约按时足额支付租金，其行为属违约行为，也违反了诚实信用这一基本原则。 关于被告以受新冠肺炎疫情影响为由提出减免租金的抗辩，本院认为，新冠疫情系突发公共卫生事件，具有突发性、难以预料性，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力事件，为保护人民群众身体健康和生命财产安全，在疫情防控态势最严峻的期间，政府及有关部门均倡导全民居家隔离，减少外出，且广西也于2020年1月24日起启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年2月24日调整为三级响应。案涉房屋系用于酒店经营，因受疫情影响，合同目的不能完全实现，营业收入产生重大损失。因此，根据公平原则，疫情期间的租金应按约定标准酌情减半收取为宜，但新冠肺炎疫情得到有效控制，各地复工复产后，被告仍应按合同约定履行给付租金义务。据此，被告应向原告支付租金应分段计算如下：1.2019年8月至2020年1月租金为55元/平方米/月×44.7平方米×6个月=14751元（该期间有8日处于新冠肺炎疫情严峻期，作为其他疫情期间租金减半收取的综合考量依据）；2.2020年2月至2020年5月租金为55元/平方米/月×44.7平方米×4个月÷2=4917元；3.2020年6月租金为55元/平方米/月×44.7平方米=2458.5元；4.2020年7月至2021年1月租金为60元/平方米/月×44.7平方米×7个月=18774元。据此，2019年8月至2021年1月被告应付租金40900.5元，扣除被告已向原告支付的租金12292.5元，被告应向原告补齐租金28608元。对两原告超出上述范围的租金诉请，本院不予支持。 关于原告的违约金主张，本院认为，被告逾期支付租金会导致原告对该租金产生利息损失，现原告主张被告按照应付租金的10%支付违约金，符合法律规定，被告也无异议，本院予以支持。结合被告尚欠租金的情况，被告应向原告支付违约金2860.8元（28608元×10%）。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告刘涛向原告张高智支付租金共计28608元；二、被告刘涛向原告张高智支付违约金2860.8元； 三、驳回原告张高智的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费减半收取计361元（原告张高智已预交），由被告刘涛负担308元，由原告张高智负担53元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 员  徐超玲  二○二一年三月十九日  法官助理 覃丁铃 书 记 员劳注洁