江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0115民初80号原告（反诉被告）：南京苏豪汽车销售有限公司，统一社会信用代码9132011576211184X2，住所地南京市江宁区淳化街道龙凤路2号金宸商贸园1幢109室。法定代表人：莫豪，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：莫军，女，该公司员工。被告（反诉原告）：南京瑞禧汽车销售服务有限公司，统一社会信用代码91320115MA1Q4PQM80，住所地南京市江宁区东山街道天行西路9号润璟科技广场2幢103、104室。法定代表人：李春波，该公司总经理。委托诉讼代理人：李家军，江苏苏泓律师事务所律师。原告（反诉被告）南京苏豪汽车销售有限公司（以下简称苏豪公司）与被告（反诉原告）南京瑞禧汽车销售服务有限公司（以下简称瑞禧公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏豪公司的委托诉讼代理人莫军、被告瑞禧公司的委托诉讼代理人李家军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏豪公司向本院提出诉讼请求：1．被告瑞禧公司支付物业管理费27000元、租金325000元及违约金（以325000元为基数，自2018年9月1日按日3%计算至实际支付之日止）；2．被告承担诉讼费。事实与理由：2017年8月20日，双方签订《租赁合同》，瑞禧公司承租南京丰泽路18号1幢展厅内东部600平方米，租期1年6个月，已支付2017年9月至2018年8月30日的租金650000元、物业管理费18000元，尚未支付2018年9月1日至2019年3月30日期间的租金325000元、物业管理费27000元，为维护其合法权益，故提起本案诉讼。被告瑞禧公司辩称：双方租赁关系已经于2018年8月3日解除，因此苏豪公司没有权利向其主张自2018年8月3日之后的房租及其他费用。通过其他判例可以证明苏豪公司自2018年8月3日之后已经丧失出租的主体资格，双方已经进行了交涉，双方对此事实都很清楚，双方对租赁关系解除都是明知的。苏豪公司的诉请没有事实和法律依据。反诉原告瑞禧公司向本院提出诉讼请求：1．确认双方之间的房屋租赁协议于2018年8月3日解除；2．判令反诉被告苏豪公司退还2018年8月3日至2018年8月31日的房租51643.84元、退还租房押金50000元；3．反诉被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2017年8月20日，双方签订《租赁合同》，苏豪公司“保证在租赁期间出租门面权属清楚且无共同人意见、无使用之纠纷”。2018年8月3日，江苏长菱汽车科技有限公司（以下简称长菱公司）通过司法拍卖取得租赁房屋的产权并要求收回租赁房屋、行使房屋使用权。无奈，其与产权人长菱公司经过多次商谈，重新签订租赁合同。综上，苏豪公司的出租资格于长菱公司2018年8月3日取得该租赁房屋产权时应当予以解除。苏豪公司应返还2018年8月3日至8月31日的房租及押金。反诉被告苏豪公司辩称：双方合同没有解除，其从江苏诚邦汽车交易市场管理有限公司（以下简称诚邦公司）处租赁案涉房屋，其对案涉房屋享有物权等。之前的判决已经确认其应向诚邦公司履行义务，所以其才向瑞禧公司要求履约。其与诚邦公司的案件还在二审审理阶段，故其与诚邦公司仍存在承租关系。其对案涉房屋享有相应权利，其不同意返还押金和房租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月3日，南京三企食品有限公司（以下简称三企公司）（甲方）与南京国鼎汽车产业园有限公司（以下简称国鼎公司）（乙方）签订《合作协议书》，约定：乙方按年支付250万给甲方，“乙方授权给甲方所持厂房及相关建筑设施的唯一独立经营权”，甲方所持厂房及相关建筑设施的租金收益委托乙方收取，甲乙双方各自享有全部收益的50%分成；甲方负责提供可供经营的厂房及相关建筑设施，即位于南京市江宁区东山街道东山工业园丰泽路18号厂房，目前空置可用面积为28180平方米，预计2013年12月底前，可提供新增租赁面积为18240平方米；甲方提供乙方经营的新增租赁面积按1楼35元／平方米•月，1楼以上10元／平方米•月作价，乙方按年支付总额的50%给甲方，同时享有新增租金收益的50%；乙方负责国鼎汽车物联网产业园项目立项报批、整体招商租赁、市场运营管理等专业市场管理服务，享有该市场的独立经营权和管理权；上述厂房及相关建筑设施按市场价格对外租赁，租金收益按财政年度结算；合作期限自合同签订之日起，以甲方土地使用年限为准；甲方前期对外租赁到期的厂房以及厂房设施，应及时转入乙方统一对外出租经营，不得再行转让他人；甲方在合作期内，不得将所属厂房以及厂房设施租赁给同业竞争对手，确保乙方在招商运营管理的唯一性和独立性；甲乙双方对市场经营的租金收益，在扣除乙方支付给甲方的相应费用及管理运营费用后，按约定分配方式，按净利在1个月内按年度一次性分配；甲方提供的厂房以及厂房设施应符合市场运营的建设要求。2014年1月18日，国鼎公司（甲方）与杨洪军（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将南京市江宁区东山街道东山工业园18号出租给乙方，该房产的详细建筑位置、使用范围以附件一中的《房屋产权证》、《国土证》、《房产平面图》规定的部分为准，甲方同意同时将房产的附属通道、楼梯、设施等公共系统设施（详见附件二房屋交付情况）提供给乙方使用；该地块总规划建筑面积以实际交接面积为准，（待建部分：在项目规划建设完工后，由产权人根据当年的市场租赁价格与承租人签订租赁合同，同等条件下乙方有优先承租权）；产业园目前现有房产不能交给乙方的厂房，另行约定交付时间，该厂房以与乙方实际交接时间起计算租金；该房屋产权、土地使用权归三企公司所有，土地证编号为2101110037土地用途，土地用途为工业用地，现甲方通过合法途径取得该房产土地及建筑物的使用权，甲方已得到该房产产权方的书面许可将该地块现有房产、建筑物及设施转租给乙方；甲方承诺甲方在南京市江宁区东山工业园丰泽路18号内全部现有部分房屋（包括已有房屋、和设施设备）全部按照该房产产权方与甲方签订的《合作协议书》约定的条件交由甲方经营；待建部分在项目规划建设完工后，由产权人根据当年的市场租赁价格与承租人签订租赁合同，同等条件下，乙方有优先承租权，该房产产权方同意甲方按照本合同中的约定条件全部出租给乙方；暂时占用不能交给乙方的房屋、设施、设备，待可交接时，双方再履行交接手续，租赁费用以当年同期的租赁价格从交接之时起算。合同期间，以上待建部分甲方不得将房屋另行出租给其他方；租期自2014年1月18日至2024年1月17日；租金自免租期满之日起乙方租用范围（含房屋、院落、设施设备等合计约41000平方米，双方实际交付的房屋面积为准）之租金如下：每月租金按照21元／平方米（待建部分房屋按本合同约定执行）；乙方可以将该房产整体转租。合同还约定了其他事项。南京朴智旧机动车交易市场服务有限公司（以下简称朴智公司）在乙方落款处盖章，杨洪军在乙方落款处签名。2014年11月22日，杨洪军（甲方）与朴智公司（乙方）、国鼎公司（丙方）签订《房屋租赁权转让协议》，约定：丙方同意甲方租赁丙方坐落于南京市江宁区东山街道东山工业园丰泽路18号房屋之租赁权转让给乙方；本协议签订之后，甲方与丙方就租赁房屋签订的全部合同、协议等其他文件中约定的权利义务未履行部分全部转移给乙方；甲方无任何附加条件以0元价格将租赁房屋之租赁权转让给乙方；本协议签订之后，甲方不再享有租赁房屋之权利，亦不承担租赁房屋之义务；本协议签订之前，甲方与丙方之间关于房屋租赁协议等发生的纠纷，应由甲方与丙方之间解决，与乙方无关，但乙方应对甲方向丙方支付金钱义务承担连带责任。南京荣拓贸易有限公司（以下简称荣拓公司）（甲方）与苏豪公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将南京市江宁区东山街道东山工业园丰泽路18号的物业出租给乙方使用，该房屋产权面积为1332平方米；租赁期限自2014年4月10日起至2019年3月30日；第1年至第2年租金为879120元／年，第3年至第5年租金为967032元／年；按6个月为一个支付期，先支付后使用；乙方必须在每支付期开始前30日全额付清应支付费用；物业管理费见相关物业管理合同；乙方与合同签订日三日内向甲方交纳73260元作为合同的履约保证金，房屋交接完毕后，若乙方违约，此履约保证金视为乙方的违约金，甲方不予退还；租赁期内乙方不得以任何理由拖欠租金及物业管理费，不得以履约保证金冲抵租金及物业管理费；在租赁期限内，乙方逾期交付租金、物业管理费、水、电及其他费用，经甲方书面通知，仍未能于7日内交付的，每逾期一天，应按上述费用的2‰或国家有关规定支付租金及其他费用的滞纳金，乙方逾期交付租金、水、电及其他费用或一次性逾期达30天以上的，甲方有权提前解除合同，因此造成的一切后果由乙方自行承担；在租赁期内，由于甲方原因，致使房屋因法院强制执行而被查封的，乙方有权单方面解除合同，由此造成乙方损失的，甲方应予赔偿。2014年12月15日，荣拓公司（甲方）与苏豪公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将南京市江宁区东山街道东山工业园丰泽路18号的物业出租给乙方使用，该房屋产权面积为800平方米；租赁期限自2015年1月5日起至2019年3月30日止共4年；第1年至第4年租金为384000元／年，第5年租金为96000元／年；按6个月为一个支付期，先支付后使用；乙方必须在每支付期开始前30日全额付清应支付费用；物业管理费见相关物业管理合同；乙方与合同签订日三日内向甲方交纳32000元作为合同的履约保证金，房屋交接完毕后，若乙方违约，此履约保证金视为乙方的违约金，甲方不予退还；租赁期内乙方不得以任何理由拖欠租金及物业管理费，不得以履约保证金冲抵租金及物业管理费；在租赁期限内，乙方逾期交付租金、物业管理费、水、电及其他费用，经甲方书面通知，仍未能于7日内交付的，每逾期一天，应按上述费用的2‰或国家有关规定支付租金及其他费用的滞纳金，乙方逾期交付租金、水、电及其他费用或一次性逾期达30天以上的，甲方有权提前解除合同，因此造成的一切后果由乙方自行承担；在租赁期内，由于甲方原因，致使房屋因法院强制执行而被查封的，乙方有权单方面解除合同，由此造成乙方损失的，甲方应予赔偿。2016年10月31日，荣拓公司（甲方）与苏豪公司（乙方）、朴智公司（丙方）签订《房屋租赁转让协议》，约定：甲、乙双方关于南京市江宁区东山街道东山工业园丰泽路18号房屋签订的两份《房屋租赁合同》（房屋租赁面积分别为800平方米和1332平方米）中甲方的权利义务全部转让给丙方；本协议签订之后，甲、乙方双方签订的《房屋租赁合同》中约定的甲方的权利和义务全部转让给丙方，甲方不再享有《房屋租赁合同》约定的权利，亦不再承担《房屋租赁合同》约定义务；即日起乙方应向丙方交付房屋租金，有关房屋租金发票事宜由丙方或者国鼎公司负责开具；即日起乙方应按《房屋租赁合同》约定和法律法规向丙方履行有关义务；本协议签订之前，乙方因履行《房屋租赁合同》已向甲方支付的房屋租金及已履行的其他义务，丙方不得再向乙方重复主张权利。2017年1月7日，朴智公司（甲方）与徐久喜（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将南京市江宁区东山街道东山工业园18号出租给乙方，该房产的详细建筑位置、使用范围以附件一中的《房屋产权证》、《国土证》、《房产平面图》规定的部分为准，甲方同意同时将房产的附属通道、楼梯、设施等公共系统设施（详见附件二房屋交付情况）提供给乙方使用；该地块总规划建筑面积以实际交接面积为准，（南楼13348.39平方米，东楼5624.49平方米，楼下停车位及范围面积详见房产平面图附件二）；现已租赁商户（以出租商户名单，合同为准：详见附二）未到期合同一并转让给乙方，甲方负责保证租赁合同顺利交接具有法律效力；该房屋产权、土地使用权归三企公司所有，土地证编号为2101110037土地用途，土地用途为工业用地，现甲方通过合法途径取得该房产土地及建筑物的使用权，甲方已得到该房产产权方的书面许可将该地块现有房产、建筑物及设施转租给乙方；甲方承诺甲方在南京市江宁区东山工业园丰泽路18号内全部现有部分房屋（包括已有房屋、和设施设备）全部按照国鼎方与甲方签订的《租赁合同》约定的条件交由乙方经营与租赁权；国鼎方同意甲方按照本合同中的约定条件全部出租给乙方；暂时占用不能交给乙方的房屋、设施、设备，待可交接时，双方再履行交接手续，租赁费用以当年同期的租赁价格从交接之时起算。合同期间，以上待建部分甲方不得将房屋另行出租给其他方；租期自2017年1月7日至2024年1月17日；未出租面积约为12601.08平方米，已出租面积约6371.83平方米；每月租金按照23元／平方米；乙方可以将该房产整体转租。合同还约定了其他事项。诚邦公司与朴智公司签订了《房屋租赁权转让协议》，该协议抬头以徐久喜为甲方，以诚邦公司为乙方、以朴智公司为丙方，协议约定：丙方同意将租赁丙方坐落于南京市江宁区东山街道东山工业园丰泽路18号房屋之租赁权转让给乙方；本协议签订之后，甲方与丙方就租赁房屋签订的全部合同、协议等其他文件中约定的权利义务未履行的部分全部转移给乙方承受；甲方无任何附加条件以0元价格将租赁房屋之租赁权转让给乙方；本协议签订之后，甲方不再享有租赁房屋之权利，亦不承担租赁房屋之义务；本协议签订之前，甲方与丙方之间关于房屋租赁协议等发生的纠纷，应由甲方与丙方之间解决，与乙方无关，但乙方应对甲方向丙方支付金钱义务承担连带责任。徐久喜对该协议表示认可。2017年6月3日，朴智公司（甲方）与苏豪公司（乙方）、诚邦公司（丙方）签订《房屋租赁转让协议》，约定：甲、乙双方关于南京市江宁区东山街道东山工业园丰泽路18号房屋签订的两份《房屋租赁合同》（房屋租赁面积分别为800平方米和1332平方米）中甲方的权利义务全部转让给丙方；本协议签订之后，甲、乙方双方签订的《房屋租赁合同》中约定的甲方的权利和义务全部转让给丙方，甲方不再享有《房屋租赁合同》约定的权利，亦不再承担《房屋租赁合同》约定义务；即日起乙方应向丙方交付房屋租金，有关房屋租金发票事宜由丙方或者朴智公司负责开具；即日起乙方应按《房屋租赁合同》约定和法律法规向丙方履行有关义务；本协议签订之前，乙方因履行《房屋租赁合同》已向甲方支付的房屋租金及已履行的其他义务，丙方不得再向乙方重复主张权利。2017年8月20日，苏豪公司（甲方）与瑞禧公司（乙方）签订《租赁合同》（以下简称案涉合同），约定：甲方将江宁区丰泽路18号1幢展厅内东部600平方（以下简称案涉房屋）出租给乙方使用；租期自2017年9月1日起至2019年3月30日止；租金650000元/年，每6个月支付一次；在租赁期内，甲方应保证所出租门面权属清楚，无共同人意见，无使用之纠纷；在租赁期内，所产生的水、电、卫生费、物业管理费、债务等由乙方自行承担；乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，甲方有关要求乙方按当年租金的日万分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失；租赁期满，甲方有权收回，提前2个月告知，乙方应如期交还，乙方有优先租赁权且租金涨幅不高于5%，乙方续租提前2个月向甲方提出书面申请，双方可根据本合同约定情形，结合实际情况重新协商后，签署租赁合同；甲、乙双方如有特殊情况需提前终止合同，必须提前一个月通知对方待双方同意后，方可办理手续。2018年8月3日，长菱公司通过南京市鼓楼区人民法院（以下简称鼓楼法院）司法拍卖程序以成交价8000万元购得位于南京市江宁区东山街道丰泽路18号1幢、2幢、3幢房地产。后南京长菱物业管理有限公司受长菱公司委托对案涉房屋进行招商租赁、市场营运管理、物业管理服务等相关工作，与瑞禧公司就案涉房屋签订《租赁合同》一份，租期自2018年8月3日至2019年8月2日止。该合同附加条款约定，“若因本合同的签订履行，导致乙方受到原出租方起诉要求支付自2018年8月3日以后租金并败诉，甲方将如数返还乙方已向甲方支付的租金”。2018年9月4日，鼓楼法院作出（2017）苏0106执385号执行裁定书，上记载：本院依法拍卖被执行人南京三企食品有限公司名下的南京市江宁区东山街道丰泽路18号1幢、2幢、3幢房产，裁定：一、南京市江宁区东山街道丰泽路1幢、2幢、3幢房产归买受人江苏长菱汽车科技有限公司所有。二、将被执行人南京三企食品有限公司名下位于南京市江宁区东山街道丰泽路18号1幢、2幢、3幢房产过户到江苏长菱汽车科技有限公司名下。现南京市江宁区东山街道丰泽路18号房屋所有权（建筑面积37509平方米）登记在长菱公司名下。另查明，2019年1月2日，诚邦公司以苏豪公司为被告，以朴智公司、荣拓公司、国鼎公司、长菱公司、三企公司为第三人，诉至本院，要求判令：其与苏豪公司之间的租赁关系于2018年12月5日起解除；苏豪公司将租赁房屋交还给其；苏豪公司支付租金、占有使用费、管理费、滞纳金。2020年7月29日，本院作出（2019）苏0115民初160号民事判决，认定：诚邦公司的解除通知不产生合同解除的法律效果；至法庭辩论终结时，双方租赁合同已到期；判决：苏豪公司支付诚邦公司租金150000元、管理费5000元；驳回诚邦公司的其他诉讼请求。苏豪公司不服该判决，向南京市中级人民法院（以下简称南京中院）提起上诉。该案二审审理过程中，苏豪公司与诚邦公司达成和解并签订和解协议，约定双方对本案纠纷按和解协议执行。苏豪公司于2021年3月4日向南京中院提交书面申请请求撤回上诉。2021年3月22日，南京中院作出（2020）苏01民终10680号民事裁定，准许苏豪公司撤回上诉。再查明，瑞禧公司已向苏豪公司支付案涉房屋租金650000元、物业费12000元、押金50000元。审理中，双方对于物业费标准存在争议，苏豪公司主张物业费18000元/年，截至2019年3月底，瑞禧公司尚欠15000元物业费；瑞禧公司主张物业费12000元/年；对于物业费标准，双方均未提交证据证明。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。苏豪公司与瑞禧公司签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。关于案涉合同是否解除的问题。瑞禧公司主张双方租赁关系于2018年8月3日解除。对此第一，苏豪公司与诚邦公司之间经过权利义务转移后形成了租赁合同关系，苏豪公司享有租赁合同权益，根据（2019）苏0115民初160号生效判决的认定，苏豪公司与诚邦公司的租赁合同于2019年3月30日到期终止，案涉合同亦于2019年3月30日到期，即在案涉合同到期前苏豪公司仍享有租赁权益。第二，苏豪公司的出租资格并不因案涉房屋的产权变动而当然丧失，瑞禧公司亦未提交其他证据证明苏豪公司在案涉合同到期前已丧失出租权。第三，苏豪公司、瑞禧公司均未举证证明曾向对方做出解除合同的通知。综上，对于瑞禧公司要求确认案涉合同于2018年8月3日解除的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于租金、违约金、管理费、押金的问题。双方租赁合同于2019年3月30日到期终止，苏豪公司主张2018年9月1日至2019年3月30日期间的租金325000元，不超过合同约定，本院予以支持。根据合同约定，租金半年一付，根据实际租金支付情况为先付后租。瑞禧公司应于2018年9月1日前支付下一期租金，瑞禧公司未按约支付，应承担违约责任。现苏豪公司要求瑞禧公司按日3%的标准计算违约金，该违约金标准过高且不符合合同约定，本院酌定违约金以325000元为基数，自2018年9月1日起至2019年8月19日按合同约定标准即日万分之五计算，2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算。苏豪公司主张瑞禧公司欠付物业管理费15000元，但对于物业费标准未提交证据，应承担举证不能的法律后果，本院按瑞禧公司主张的物业费标准即12000元/年计算，瑞禧公司还应支付苏豪公司物业管理费7000元。瑞禧公司已支付押金50000元，现合同到期终止，苏豪公司亦应返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、被告南京瑞禧汽车销售服务有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告南京苏豪汽车销售有限公司物业管理费7000元、租金325000元及违约金（以325000元为基数，自2018年9月1日起按日万分之五计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算至实际支付之日止）；二、反诉被告南京苏豪汽车销售有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还反诉原告南京瑞禧汽车销售服务有限公司押金50000元；三、驳回原告南京苏豪汽车销售有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告南京瑞禧汽车销售服务有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取计3290元，反诉案件受理费6775元，由南京苏豪汽车销售有限公司负担654元，由南京瑞禧汽车销售服务有限公司负担9411元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 沈忠清二〇二一年三月三十一日法官助理 葛云云书 记 员 孙秋君