贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔27民终1372号 上诉人（原审被告）：贵州黔南蓝海湾房地产开发有限公司，住所地贵州省黔南州都匀市火车站路182号A栋，统一社会信用代码91522701795286742A。 法定代表人：刘国平，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：郑春阳，女，该公司员工，住贵阳市南明区。 被上诉人（原审原告）：吴奇，男，1985年1月16日出生，苗族，贵州省荔波县人，住贵州省荔波县。 被上诉人（原审原告）：潘云祥，女，1989年10月1日出生，水族，贵州省荔波县人，住贵州省荔波县。 上诉人贵州黔南蓝海湾房地产开发有限公司（以下简称蓝海湾房开公司）因与被上诉人吴奇、潘云祥商品房销售合同纠纷一案，不服都匀市人民法院（2020）黔2701民初5061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 蓝海湾房开公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判蓝海湾房开公司承担逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金为已付房款的日万分之零点二。事实和理由：一审法院判决违约金过高，请求二审法院依法下调。一、逾期交付办理商品房转移登记相关文书并未给吴奇、潘云祥造成较大损失，并不影响买受人的居住、使用、出租。一审法院判决蓝海湾房开公司承担逾期办证的违约金按已付房款万分之一计算明显过高。二、因各方面的原因，逾期交房在房地产在这一行业普遍存在，加上目前受疫情影响，如果按照万分之一的标准来赔偿，出卖人面临的赔偿数额巨大，蓝海湾房开公司无法承受。三、针对逾期办证问题，都匀市法院及黔南州中院已处理过多批次本类案件，判决标准均为日万分之0.5，本案与类案基本事实、争议焦点、法律适用上均一致。蓝海湾房开公司虽不认可该标准，认为该标准仍然过高，但一审法院按照万分之一的标准判决，损害司法公正。综上，请求二审法院改判支持蓝海湾房开公司的上诉请求。 吴奇、潘云祥二审未作答辩。 吴奇、潘云祥向一审法院起诉请求：1.依法判令蓝海湾房开公司向吴奇、潘云祥支付未按照约定条件交付商品房违约金，以已付房款444808元为基数按照每日万分之零点贰从2018年1月1日计算至符合约定交付条件止（暂计至2020年8月1日为8398.08元）；2.依法判令蓝海湾房开公司向吴奇、潘云祥支付未在约定期间内办理商品房转移登记的违约金，以已付房款444808元为基数按照每日千分之零点贰从2019年3月1日计算至办理商品房转移登记止（暂计至2020年7月31日为46171.07元）；3.本案诉讼费由蓝海湾房开公司承担。 一审法院认定事实：2016年7月7日，吴奇、潘云祥与蓝海湾房开公司签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：吴奇、潘云祥购买蓝海湾房开公司开发位于都匀市尚城财富中心365（1-50）商铺（建筑面积为24.13平方米，套内建筑面积15.7平方米），商铺总价款444808元，首付房款274808元，余款170000元以银行按揭支付；房屋交付时间为2017年12月31日前，逾期交房，在90个工作日之内，出卖人按已交付房款日万分之0.2支付违约金，逾期超过90个工作日，买受人有权退房，并按全部已付房款0.2％向买受人支付违约金；并约定于2019年2月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文件，交付给买受人。2017年4月18日，吴奇、潘云祥与案外人贵阳银行股份有限公司都匀分行（以下简称贵阳银行都匀分行）签订《商业用房贷款借款（抵押）合同》，合同主要约定：吴奇、潘云祥向案外人贵阳银行都匀分行借款170000元，借款期限自2017年4月18日至2027年4月17日止共120月。吴奇、潘云祥已按照合同约定全部支付蓝海湾房开公司商铺购房款。吴奇、潘云祥认为，蓝海湾房开公司在2019年5月1日交房时，没有按照合同约定出具竣工合格证明文件和商品房面积实测报告书，不符合交房条件，同时蓝海湾房开公司一直没有办理商铺产权证，蓝海湾房开公司的行为已经构成违约。为此，吴奇、潘云祥特诉至法院，请求如前所诉。一审另查明，2019年4月30日，吴奇、潘云祥（甲方）与案外人贵州都匀市摩尔商业管理有限公司（乙方,以下简称摩尔公司）签订《商铺托管经营协议》，协议主要约定：甲方将其购买的尚城﹒财富中心365（1-50）商铺（建筑面积为24.13平方米）交予乙方托管经营，乙方承诺（1-3年内）按建筑面积每平方米150元托管经营费用给予甲方，托管经营期限自2019年5月1日起至2022年4月30日止，托管经营费用按季度支付（每季度10858元）。2019年6月1日，由案外人刘国安通过银行转账支付给吴奇托管费用10261元。 一审法院认为，1.对于逾期交付商品房违约金，双方在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同明确约定了交付时间及违约金计算方式等，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据合同约定，蓝海湾房开公司应于2017年12月31日前向吴奇、潘云祥交付商品房，但蓝海湾房开公司未按期履行交付商品房义务，构成违约，应承担违约责任。吴奇、潘云祥于2019年4月30日与案外人摩尔公司签订《商铺托管经营协议》，摩尔公司也按协议支付了部分托管费用，该日期可视为商品房交付日期，对于吴奇、潘云祥诉讼主张的交付商品房违约金的期间，支持自2018年1月1日至2019年4月30日止，即产生的逾期交付商品房违约金应为4314.64元（444808元×0.00002元／日×485日）；2.对于逾期办证违约金，双方在《商品房买卖合同》亦明确约定办证时间及违约金计算方式，根据合同约定，蓝海湾房开公司在约定期限内未取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记有关文件交付给吴奇、潘云祥，亦构成违约，应承担违约责任；对于吴奇、潘云祥主张按照合同约定以已付房款按日0.2‰支付逾期办证违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾利益等综合因数，根据公平原则和诚信原则予以衡量，并作出裁决”的规定，一审法院综合衡量后，将逾期办证违约金调整为日万分之一，期限自2019年3月1日起至2020年7月31日止，即产生逾期办证违约金为23085.54元（444808元×0.0001元／日×519日）。综上所述，吴奇、潘云祥请求判令蓝海湾房开公司支付吴奇、潘云祥逾期交付商品房违约金及逾期办证违约金的诉讼请求，具有法律事实和依据的部分，一审法院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条的规定，判决：一、贵州黔南蓝海湾房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内支付吴奇、潘云祥逾期交付商品房违约金4314.64元；二、贵州黔南蓝海湾房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内支付吴奇、潘云祥逾期办证违约金23085.54元（该逾期办证违约金算至2020年7月31日）。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费582元，由吴奇、潘云祥负担290元，贵州黔南蓝海湾房地产开发有限公司负担292元。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为：本案二审诉讼中，双方当事人对一审认定的逾期交房违约金未提出异议，本院予以确认。从蓝海湾房开公司的上诉主张看，本案二审争议的焦点是一审法院调整后的逾期办证违约金是否仍然过高，应否继续调整？根据法律的规定，违约金具有督促、制裁、补偿当事人以确保债权实现的作用，具有补偿性为主、惩罚性为辅的双重性。因此，法律及司法解释才赋予人民法院或者仲裁机构基于当事人的主张或申请，提高或者降低当事人在合同中约定的违约金，以达到平衡合同双方当事人利益的目的。本案双方当事人虽已在《商品房买卖合同》中约定了以已付房款按日0.2‰支付逾期办证违约金，但蓝海湾房开公司认为该约定的违约金标准过高，请求一审法院予以调整，一审法院酌情将逾期办证违约金调整为日万分之一后，蓝海湾房开公司以该违约金比例仍然过高为由，请求将该违约金调整到按已付购房款的每日万分之零点二计算。考虑到蓝海湾房开公司已将案涉商铺交付给吴奇、潘云祥，吴奇、潘云祥又将该商铺交予案外人摩尔公司托管经营，而本案逾期办证发生在摩尔公司托管经营期间，并且结合蓝海湾房开公司在本案中的过错程度、违约行为给吴奇、潘云祥造成的实际损失、双方的履约情况等综合考虑，本院认为，一审法院调整后的违约金仍然过高，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情将逾期办证违约金调整为按吴奇、潘云祥已付购房款的日万分之零点五计算，即，自2019年3月1日起至2020年7月31日止，蓝海湾房开公司应向吴奇、潘云祥支付逾期办证违约金11542.77元（444808元×0.00005元／日×519日）。 综上所述，上诉人贵州黔南蓝海湾房地产开发有限公司的上诉理由部分成立，对其上诉请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持都匀市人民法院（2020）黔2701民初5061号民事判决第一项； 二、撤销都匀市人民法院（2020）黔2701民初5061号民事判决第二项； 三、上诉人贵州黔南蓝海湾房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付被上诉人吴奇、潘云祥逾期办证违约金11542.77元（该逾期办证违约金算至2020年7月31日）； 四、驳回上诉人贵州黔南蓝海湾房地产开发有限公司的其他上诉请求； 五、驳回被上诉人吴奇、潘云祥的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费582元，由上诉人贵州黔南蓝海湾房地产开发有限公司负担175元，被上诉人吴奇、潘云祥负担407元；二审案件受理费262元，由上诉人贵州黔南蓝海湾房地产开发有限公司负担162元，被上诉人吴奇、潘云祥负担100元。上诉人贵州黔南蓝海湾房地产开发有限公司多预交的二审案件受理费100元，本院予以退回。 本判决为终审判决。 审判长  唐新春 审判员  蔡云飞 审判员  郑 晔 二〇二一年三月三十日 书记员  黄雅菲