广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终1553号 上诉人（原审原告）：吴坚宇，男，1993年2月5日出生，汉族，住所地广西藤县。 上诉人（原审原告）：梁丽梅，女，1991年11月16日出生，汉族，住所地广西藤县。 委托诉讼代理人：吴坚宇,与上诉人梁丽梅系夫妻关系，其他身份信息同上。 上诉人(原审被告)：藤县柏绿农业发展有限公司，住所地广西藤县藤州镇河东体育馆东侧安置用地A23号一楼，统一社会信用代码91450422330755078Q。 法定代表人：郭原凤，董事长。 委托诉讼代理人：陈海新，男，1977年8月14日出生，汉族，住所地广西藤县，该公司员工。 委托诉讼代理人：段华，广西齐兴律师事务所律师。 上诉人吴坚宇、梁丽梅与上诉人藤县柏绿农业发展有限公司（以下简称柏绿公司）商品房销售合同纠纷一案，上诉人吴坚宇、梁丽梅及上诉人柏绿公司因不服广西壮族自治区藤县人民法院（2020）桂0422民初2215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人吴坚宇、梁丽梅的上诉请求：1.改判一审判决第三项，判令柏绿公司按合同约定的每日万分之五计付违约金，以上诉人吴坚宇、梁丽梅已支付购房款1600046元为基数，从2018年10月30日计算至房屋交付之日止；2.本案一、二审诉讼费用由柏绿公司承担。事实和理由：一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，将违约金调整为按照年利率6%计算，属于适用法律错误。一、柏绿公司仅提出违约金过高，没有法律依据，但未请求法院降低违约金，故柏绿公司原审时已放弃调低违约金的权利。二、《藤县商品房买卖合同》中约定违约金按日万分之五计算，没有违反法律行政法的强制性规定，也远未达到民间借贷年利率24%的标准。三、柏绿公司主张违约金过高，但柏绿公司没有对违约金过高进行举证，更不要说达到证明标准的程度。四、柏绿公司至上诉时已逾期交房两年多，且至今未能确定具体交房时间也未提交相关竣工交房验收手续回执。综上，本案违约金不应调整。 上诉人柏绿公司的上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回吴坚宇、梁丽梅一审的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由吴坚宇、梁丽梅承担。事实和理由：一、吴坚宇、梁丽梅未依约支付其逾期付款的违约金，柏绿公司有权依合同约定延期交房，一审法院对柏绿公司的答辩意见不予确认和查明，系故意遗漏，有失公平。二、吴坚宇、梁丽梅逾期付款金额为1050000元，逾期时间为100天，且未支付逾期违约金，按照合同第八条约定，柏绿公司有权延期交房，交房期限依约可延期至刘香秋、李胜才支付完毕违约金的时间戳点,一审法院因此认定柏绿公司逾期交房并判决逾期交房违约金均无事实依据和法律依据。三、一审判决柏绿公司支付违约金以1600046元为基数，自2018年10月31日起计算，但上述款项中，吴坚宇、梁丽梅有238280元在2018年10月31日前未支付，故一审法院将此认定为已付款项来计算违约金与事实和合同不符。综上，一审法院认定柏绿公司逾期交房无事实和法律依据，因吴坚宇、梁丽梅未先予支付逾期付款的违约金，柏绿公司交房条件未成就，一审判决依法应予以撤销。 上诉人柏绿公司辩称：请求驳回吴坚宇、梁丽梅的上诉请求。一、只要一方当事人在诉讼过程中提出了违约金过高，就已视为请求法院予以调整。二、涉案合同是房屋买卖合同，并非是民间借贷合同，依据《最高人民法院关于商品房买卖合同的司法解释》，违约金过高是以超过实际损失30%为标准，该实际损失应当参照同地段的房屋租金标准而并非民间借贷四倍利率来计算。三、应由守约方承担实际损失的举证责任。 上诉人吴坚宇、梁丽梅辩称：柏绿公司主张吴坚宇、梁丽梅违约在先，其有权逾期交房，没有事实基础和法律依据。柏绿公司与吴坚宇、梁丽梅于2018年9月20日签订了《补充协议》，确定《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限修改为分期付款，吴坚宇、梁丽梅严格按照《商品房买卖合同》《补充协议》履行义务，有相关付款票据予以证实，吴坚宇、梁丽梅没有违约。即便是按照《商品房买卖合同》第六条约定，吴坚宇、梁丽梅需要在签订合同之日起10个工作日内提交办理按揭贷款的全部资料，吴坚宇、梁丽梅于2018年6月16日已将资料提交给柏绿公司，但柏绿公司于2018年6月27日才出具首付款发票，系因柏绿公司违约，导致吴坚宇、梁丽梅没能办妥按揭贷款。因此柏绿公司以逾期支付违约金为由行使先履行抗辩，不交房房屋，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条的构成要件。 上诉人吴坚宇、梁丽梅向原审法院起诉请求：1.请求判决被告按合同约定交付房屋，后变更请求确认被告与原告于2018年5月30日签订的《藤县商品房买卖合同》（合同编号分别为：TX2018024543、TX2018024544）有效并继续履行；2.请求判令被告按合同约定支付违约金（以160.0046万元为基数，从2018年10月30日起计算至房屋交付日止，按日万分之五计付违约金给原告，暂计至2020年8月10日，违约金为52.0014万元）;3.诉讼费由被告承担。 原审法院认定事实：2018年5月30日，原告吴坚宇、梁丽梅（买受人）与被告柏绿公司（出卖人）分别签订《藤县商品房买卖合同》（合同编号分别为：TX2018024543、TX2018024544），并分别约定：原告吴坚宇、梁丽梅分别以总价款89280元、1510766元分别购买位于藤县藤州镇杉木冲广场商业街1#楼的C116号房和118号房。双方对所购商品房的基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、房屋交付期限及交付条件、违约责任等均作了约定。合同约定，被告应在2018年10月30日前将上述C116号房和118号房交付给原告使用。另外，C116号房的付款方式约定为：买受人于2018年5月30日前支付1000.00元，余款88280.00元于2019年5月30日前分两期支付给出卖人。其中：2018年11月30日前交付44140.00元，2019年5月30日前交付44140.00元。第七条约定：“买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第2种方式处理：…（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，并有权将该商品房另售他人。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。出卖人要求继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第(1)项中的比率）的违约金，合同继续履行。”；第八条约定：“出卖人应在2018年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…5、该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：…买受人未按照合同约定按时交付房款的；买受人以该商品房担保贷款和公积金贷款的方式支付购房款的，在贷款银行尚未将买受人的贷款发放给出卖人时；或买受人因违约应向出卖人支付的违约金未全额支付的，出卖人有权延期交房（出卖人不再另行通知交房时间）。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：…(2)逾期超过30日后…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限届满之日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第(1)项中的比率）的违约金。”原告在2017年11月23日、2018年5月30日分别支付C116号房100000元（预约金）、1000元（首付）给被告。另查明，118号房的付款方式约定为：买受人于2018年5月30日前付清房屋总价30.49%即460776.00元；其余1050000元买受人采用商业银行或公积金贷款支付；买受人应于签订本合同之日起10个工作日内，提交符合商业银行或住房公积金管理中心要求的全部资料及缴纳相关费用。同年9月20日，原告吴坚宇（乙方）与被告柏绿公司（甲方）签订《补充协议》，约定：甲、乙双方确定《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限修改为分期付款：乙方于2018年9月20日前已支付房款1361766元，余额238280元于2020年3月20日前分三次支付给甲方（其中：2019年3月20日前支付80000元；2019年9月20日前支付80000元；2020年3月20日前支付78280元）。双方约定的违约责任、交付期限及出卖人逾期交房的违约责任与上述C116号房的约定内容相同。补充协议中确认原告已支付房款1361766元，剩余购房款238280元，原告已在2019年3月20日、2019年9月19日、2020年3月17日分别支付80000元、80000元、78280元给被告。2020年8月5日，原告以被告未按合同约定时间交付讼争商品房为由诉至原审法院，要求被告继续履行合同并向原告支付相应的逾期交房违约金。 原审法院认为，原、被告双方签订的《藤县商品房买卖合同》,系当事人真实意思表示,没有违反法律法规的强制性规定,是合法有效的,原告要求继续履行双方签订的《藤县商品房买卖合同》，被告没有要求解除双方签订的《藤县商品房买卖合同》。所以，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。关于被告逾期交房应付违约金的问题。根据合同约定，被告应在2018年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格并符合合同约定的C116号房和118号房交付原告使用。原告现已按照合同约定以及补充协议要求已按时支付C116号房和118号房的购房款共计160.0046万元给被告，但被告至今未交付给原告，被告也未能提供证据证实该公司已将竣工交房验收手续材料递交给政府，因此被告应当承担逾期交房的违约责任。被告逾期违约起算时间应从2018年10月31日起计。本案合同约定违约金按原告已付房款的每日万分之五的标准计算，被告认为合同约定的逾期交房违约金过高,没有法律依据，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定,“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”考虑原告的实际损失,被告的过错程度等因素,根据公平原则和诚实信用原则,应予调整，将违约金调整为按照年利率6%计算。具体为原告已付购房总款为基数,按照年利率6%计算违约金。原告请求违约金从2018年10月30日计算至房屋交付之日止，经审理查明，违约金应从2018年10月31日起计至房屋交付之日止，暂计至2020年8月10日，被告已逾期交房650天，被告应支付原告逾期交房违约金为173338.31元[1600046元×（6%÷360天)×650天=173338.31元]。关于被告柏绿公司辩称原告未按照合同约定交付购房款，但原告与被告柏绿公司双方已于2018年9月20日签订补偿协议并修改付款方式，视为被告柏绿公司同意原告更改付款方式，故原审法院对被告柏绿公司这一辩称不予采信。被告柏绿公司辩称原告在第二次开庭时对诉讼请求进行实质变更没有法律依据，不符合法律规定。原审法院认为，本案在第一次庭审后，为进一步查明案件事实需要二次开庭审理，二次庭审同样需要法庭调查及辩论，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”，该法律规定只是要求原告增加诉讼请求等事项要在法庭辩论结束前进行，但是并未限定在第一次法庭辩论结束前，且本案确实需要二次开庭，并再次进行法庭调查和法庭辩论，因而原告在第二次庭审时变更诉讼请求符合规定，故原审法院对被告该辩称不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条之规定，本案并经原审法院审判委员会讨论决定，原审法院判决如下：一、确认被告藤县柏绿农业发展有限公司与原告吴坚宇、梁丽梅于2018年5月30日签订的《藤县商品房买卖合同》（合同编号分别为：TX2018024543、TX2018024544）合法有效；二、被告藤县柏绿农业发展有限公司继续履行与原告吴坚宇、梁丽梅于2018年5月30日签订的《藤县商品房买卖合同》（合同编号分别为：TX2018024543、TX2018024544）；三、被告藤县柏绿农业发展有限公司应支付逾期交房违约金给原告吴坚宇、梁丽梅（违约金计算方式：以1600046元为基数，从2018年10月31日起按年利率6%计算，暂计至2020年8月10日，违约金为173338.31元，此日期后的违约金按年利率6%计至房屋交付之日止）。案件受理费4500元，诉讼保全费3120元，由原告吴坚宇、梁丽梅共同负担5080元，被告藤县柏绿农业发展有限公司负担2540元。 二审期间，上诉人吴坚宇、梁丽梅向本院提交以下新证据：1.柏绿公司工作人员吴琪峰与吴坚宇微信聊天信息；2.吴坚宇及吴琪峰微信个人页面截图；3.吴琪峰微信朋友圈信息截图。上诉人吴坚宇、梁丽梅提交前述证据1、2、3拟证明柏绿公司代吴坚宇、梁丽梅办理按揭贷款过程，吴坚宇、梁丽梅没有违约。 上诉人柏绿公司没有向本院提交证据。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人柏绿公司对吴坚宇、梁丽梅提交证据1、2、3的真实性不予认可，认为吴琪峰已经离开了柏绿公司，无法核实其真实性,微信聊天的内容仅是说明吴坚宇、梁丽梅递交贷款材料给柏绿公司，不能证明其已守约。吴坚宇、梁丽梅在一审庭审中确认其不愿意签订按揭贷款合同，故吴坚宇、梁丽梅认为自己是守约方与其一审陈述自相矛盾，不能证明其守约。 本院认为，上诉人吴坚宇、梁丽梅二审时提交的证据无法证实其与柏绿公司沟通按揭贷款相关事项的全过程，真实性存疑，本院不予认证为本案定案证据。 经本院审理查明，吴坚宇、梁丽梅于2017年11月23日支付藤县藤州镇杉木冲广场商业街1#楼的118号房100000元（预约金）。原审判决查明的其他事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人吴坚宇、梁丽梅与上诉人柏绿公司二审时的诉、辩意见表明，本案的争议焦点是：上诉人吴坚宇、梁丽梅与上诉人柏绿公司是否存在违约行为及应否承担违约责任。 关于吴坚宇、梁丽梅与柏绿公司是否违约问题。柏绿公司与吴坚宇、梁丽梅经协商一致，签订了两份《藤县商品房买卖合同》，约定由吴坚宇、梁丽梅购买涉案广西藤县藤州镇杉木冲广场商业街1#楼C116号房和118号房，该两份合同没有违反法律、法规强制性规定，合同真实、有效，各方当事人应依约行使合同权利、履行合同义务。涉案两份合同均明确约定了支付房款的方式和期限，同时约定吴坚宇、梁丽梅应在签订合同之日起10个工作日内提交符合银行或住房公积金管理中心要求的资料及缴纳相关费用，办理按揭贷款手续，按揭贷款应在合同签订之日起60日内发放给柏绿公司。在案证据和事实表明，涉案合同履行过程中，吴坚宇、梁丽梅缴纳部分房款后，未按合同约定的方式和期限履行全部付款义务，已构成先行违约。为解决违约后如何支付房款问题，柏绿公司与吴坚宇签订《补充协议》，变更了付款时间和方式，原合同所约定的剩余房款由商业银行贷款或住房公积金贷款支付变更为剩余房款由购房人分期支付，付款期限变更为三期，且最后一期履行期限为2020年3月20日。涉案商品房买卖合同明确约定，若购房者逾期付款，出卖人有权延期交房，该约定公平合理，符合交易习惯，并用下划线标注提醒，该约定合法有效，在吴坚宇、梁丽梅未交付全部房款前，柏绿公司有权延期交房。鉴于吴坚宇、梁丽梅逾期付款后已与柏绿公司协商一致变更付款方式并在变更后的期限内履行完毕付款义务，在购房者已消除违约行为后，柏绿公司理应在合理期限内履行交房义务，但柏绿公司至今未交房，已构成违约，应承担相应违约责任。可见，吴坚宇、梁丽梅、柏绿公司在履行合同中均存在过错和违约。 关于违约责任的承担。合同约定的逾期交房违约责任为，自合同约定最后交付期限届满之日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五违约金。但是，如前所述，购房者吴坚宇、梁丽梅先行违约，至2020年3月17日才付清房款，按照合同约定及公平合理原则，吴坚宇、梁丽梅无权请求柏绿公司按照合同原约定的2018年10月31日起计算逾期交房的违约金，且合同约定的逾期交房违约金过高，应予调整。本案中，无相关证据表明吴坚宇、梁丽梅在起诉前已向柏绿公司提出交房及支付逾期交房违约金的请求，结合各方当事人的过错程度及违约情形，本院依法判决柏绿公司应承担的逾期交房违约金为：以1600046元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年8月5日起计至上诉人藤县柏绿农业发展有限公司按照案涉合同约定的交房条件并通知吴坚宇、梁丽梅接收广西藤县藤州镇杉木冲广场商业街1#楼C116号房、118号房屋之日止。吴坚宇、梁丽梅请求的违约金过高，超出部分，本院不予支持。 综上所述，上诉人吴坚宇、梁丽梅的上诉请求均不能成立，应予驳回；上诉人柏绿公司的上诉请求部分成立，本院予以相应支持。原审判决认定事实基本清楚，但处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》（2009修正）第一百一十一条、第一百一十三条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区藤县人民法院（2020）桂0422民初2215号民事判决第一项、第二项； 二、变更广西壮族自治区藤县人民法院（2020）桂0422民初2215号民事判决第三项为：上诉人藤县柏绿农业发展有限公司应在本案判决生效之日起十日内向吴坚宇、梁丽梅支付逾期交房违约金（该违约金以1600046元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年8月5日起计至上诉人藤县柏绿农业发展有限公司按照案涉合同约定的交房条件并通知吴坚宇、梁丽梅接收广西藤县藤州镇杉木冲广场商业街1#楼C116号房、118号房屋之日止）。 一审案件受理费9000元，适用简易程序减半收取4500元，诉讼保全费3120元，合计7620元（上诉人吴坚宇、梁丽梅已预交），由上诉人吴坚宇、梁丽梅负担6820元，上诉人藤县柏绿农业发展有限公司负担800元。二审案件受理费16600元（上诉人吴坚宇、梁丽梅已预交7600元，上诉人藤县柏绿农业发展有限公司已预交9000元），由上诉人吴坚宇、梁丽梅负担14600元，上诉人藤县柏绿农业发展有限公司负担2000元。 义务人如果未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（未履行给付金钱义务）或者支付迟延履行金（未履行其他义务）。权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向原审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 李友齐 审 判 员 周松贤 审 判 员 黄 俊 二〇二一年三月二十九日 法官助理 黄楚恩 书 记 员 聂银冰 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国民法通则》（2009修正） 第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任。 第一百一十五条合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件 适用法律若干问题的解释》 第十二条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉 时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。