江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0381民初5057号原告：新沂市华信置业有限公司，住所地江苏省新沂市北沟街道东焦路东侧。法定代表人：汪建，该公司总经理。委托诉讼代理人：闻章伟，江苏众耕律师事务所律师。被告：徐敏京，女，1969年2月4日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：曹娟，江苏苏沂律师事务所律师。委托诉讼代理人：张苗，江苏苏沂律师事务所律师。第三人：新沂市远大畜禽有限公司，住所地新沂市双塘镇段宅村。法定代表人：吴云友，该公司董事长。诉讼代表人：江苏彭城律师事务所，新沂市远大畜禽有限公司破产管理人。第三人：江苏远大前程牧业有限公司，住所地新沂市双塘镇段宅村。法定代表人：吴迪，该公司董事长。诉讼代表人：江苏彭城律师事务所，江苏远大前程牧业有限公司破产管理人。以上两第三人共同委托诉讼代理人：邵浩，江苏彭城律师事务所律师。以上两第三人共同委托诉讼代理人：杨晓彤，江苏彭城律师事务所律师。原告新沂市华信置业有限公司（以下简称华信公司）与被告徐敏京，第三人新沂市远大畜禽有限公司（以下简称远大畜禽公司）、江苏远大前程牧业有限公司（以下简称远大前程公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理；后因案情复杂，本案转入普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告华信公司法定代表人汪建及其委托诉讼代理人闻章伟，被告徐敏京及其委托诉讼代理人曹娟、张苗，第三人远大畜禽公司、远大前程公司共同委托诉讼代理人邵浩到庭参加诉讼。本案审理过程中依法扣除审限，现已审理终结。华信公司向本院提出诉讼请求：判令徐敏京支付购房款146621元及利息（以146621元为基数，自2015年12月29日起至实际给付之日止，按年利率6%计算）。事实和理由：2015年12月29日，徐敏京向华信公司借款作为首付款，用于购买华信公司开发位于新沂市房屋，但徐敏京一直未还款，故提起本案诉讼。徐敏京辩称，徐敏京与华信公司之间不存在真实的借贷关系，徐敏京系远大畜禽公司员工，从2012年7月起工资一直没有发放，2015年远大畜禽公司与华信公司达成协议，约定徐敏京可以购买原告开发的聚福园小区的房产，首付款由远大畜禽公司直接支付给华信公司，用于冲抵欠付徐敏京的工资。2016年前后，聚福园小区陆续上房，对于徐敏京购买的房产，华信公司要求提供远大畜禽公司出具的首付款收据及结清证明。为此，远大畜禽公司与徐敏京对拖欠工资进行结算，结算后，远大畜禽公司向徐敏京出具了首付款收据及结清证明，徐敏京将上述材料交给华信公司后才得以上房。华信公司、徐敏京及远大畜禽公司在购房事件中已达成共识，即案涉房屋首付款由远大畜禽公司支付。同时，华信公司提起本案诉讼已经超过诉讼时效。因此，徐敏京与华信公司之间并没有真实的借贷关系，华信公司要求徐敏京还款并支付利息的诉讼请求，应当予以驳回。远大畜禽公司、远大前程公司述称，2019年10月8日，贵院指定江苏彭城律师事务所作为远大前程公司破产管理人，在管理人组织清算过程中，发现远大畜禽公司可能存在与远大前程公司人格与财产混同的情况，故管理人贵院申请两家公司合并破产。2020年8月7日，贵院作出两家公司合并破产的决定。但作出决定后，管理人尚未接管远大畜禽公司财产凭据及相关职工花名册。因此，对于徐敏京等十七案被告所述系远大畜禽公司职工以及相应购房款承担问题，管理人暂无法确认，需要综合相关证据。如果徐敏京等被告均系远大畜禽公司职工，可以在职工债权申报期内依法向管理人登记债权，管理人会依法核准相关债权。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，对案件事实认定如下：远大前程公司与远大畜禽公司系关联公司。徐敏京系远大畜禽公司员工。2015年12月30日，徐敏京、黄绍东与华信公司签订《商品房买卖合同》，约定徐敏京购买华信公司开发的聚福园小区16号楼1单元1404室房屋，价款为456621元，首付款146621元应于2015年12月29日前付清，余款办理银行按揭贷款，但徐敏京未交付首付款，而是向华信公司出具购房款借据。当日，远大畜禽公司向华信公司出具担保书，承诺为徐敏京购房首付借款、贷款提供担保。合同签订后，徐敏京就案涉房屋办理银行按揭贷款。华信公司已将案涉房屋交付徐敏京使用，案涉《商品房买卖合同》及不动产销售发票并未交付胡长生。2020年1月1日，远大畜禽公司向华信公司出具证明一份，内容为：2016年初经双方领导协商同意以远大畜禽公司担保的形式，让远大公司17户职工在华信公司购买商品房，首付款由远大公司担保，结算首付款由远大畜禽公司与华信公司结算，备注：17户职工办理购房手续时按华信公司要求分别写下首付款借条，远大公司也定下担保承诺并加盖公司盖章。现我公司愿意支付此款，但目前公司行情不好，经营不善无力偿还此款，已走破产程序，特此说明。为证实案涉首付款应由远大畜禽公司支付，徐敏京提供下列证据：1.远大前程公司记账凭证复印件十七份。拟证明远大畜禽公司因拖欠徐敏京工资，代替徐敏京承担支付首付款，记账凭证记载是欠付华信公司法定代表人汪建房款。2.远大畜禽公司出具给刘蒙（另案被告）的首付款首款收据、结清证明原件各一张、分别出具给张雪梅（另案被告）、陈茂军（另案被告）、刘慧（另案被告）的首付款收据原件一张、分别出具给卞防震（另案被告）、吴强（另案被告）、段园园（另案被告）、段娜（另案被告）、徐敏京的首付款收据照片打印张一张（照片打印件是2019年各被告在远大畜禽公司处拍照取得）。拟证明上述证据系华信公司为被告办理上房手续的依据，被告只有持有远大畜禽公司出具的首付款收据、结清证明才能在华信公司处办理上房手续，同时证明徐敏京首付款已经付清，不欠华信公司首付款。3.卞防震自行记录的2015年12月23日会议记录，拟证实在召开购房动员会时，远大畜禽公司承诺首付款以欠职工的工资款支付。4.申请证人葛某,4、陈某,4出庭作证。①证人葛某,4出庭作证称，其系远大公司现金会计，当时吴云清安排其带十七案被告到华信公司处办理购房手续，十七案被告向华信公司出具首付款借据，远大畜禽公司向华信公司出具担保书。购房首付款由远大畜禽公司和华信公司结算；书写借据时，华信公司会计称借条只是个形式，不需要十七案被告支付首付款。后来，陈茂军工资款不够冲抵首付款，他支付了4余万元现金给远大畜禽公司。所抵购房款中，有部分是职工工资，有部分是借款，但对于具体组成其记不清楚。职工上房时，华信公司要求必须有远大畜禽公司出具的首付款收据及结清证明，才同意给上房。②证人陈某,4出庭作证称，其系远大公司总经理助理。2015年底、2016年初时，吴云清召开中层干部会议，称远大公司与华信公司达成协议，准备给中层干部购买聚福园小区房屋，不需要中层干部付首付，直接用欠付的工资支付。后来，吴云清让其通知中层干部看房、选房，并办理购房手续。华信公司对徐敏京所举证据质证认为：记账凭证均是复印件，真实性无法确认。即便是真实的，也仅是远大畜禽公司自行记录的账务处理情况，不能证明十七案被告不欠付华信公司首付款，在远大畜禽公司未代十七案被告向华信公司支付首付款的情况下，远大畜禽公司仍然欠付十七案被告工资款。对首付款收据和结清证明均不予认可，华信公司从未要求被告持有上述材料才给予上房，上述证据原件华信公司也并不持有。对会议记录不予以认可，该记录仅能证明远大畜禽公司欠十七案被告工资款，以及远大畜禽公司同意用工资款抵首付款，但该约定与华信公司无关。两名证人证言部分不属实，华信公司从未承诺不要求十七案被告支付首付款，也从未要求十七案被告上房时提供首付款收据和结清证明。远大畜禽公司、远大前程公司对徐敏京所举证据质证认为：记账凭证记载的是十七案被告的购房款，不能证明是远大畜禽公司欠的工资款；首付款收据和结清证明，不能证明远大畜禽公司欠付十七案被告工资款；该份会议记录是被告自行书写，是否能够反映出华信公司与远大畜禽公司的真实意思，还需其他证据佐证，仅凭该份证据，无法证明远大畜禽公司欠付十七案被告工资款；对两名证人身份无异议，对证人证言无法核实真实性，由法院综合其他证据进行判断。为查明案件事实，本院调取下列证据：1.与远大畜禽公司原法定代表人吴云清核实，其称，其原本不认识汪建，一次其去找曹和平要钱，在曹和平处见到汪建。后汪建主动找到其，让帮忙宣传卖聚福园小区房屋，汪建承诺如房屋卖出去，收到的购房款也可以出借给其使用。其在远大畜禽公司帮忙宣传，有十几户去聚福园看房子，但因公司一直欠付工人工资，工人没有钱购房。后来汪建主动找其，询问为何有那么多户看房，没有人买房，其将情况同汪建说了。汪建提出，既然有那么多人看房，远大公司如果想借钱，他也同意出借，工人没有钱买房，远大公司可以给担保。后来，其就安排会计葛某,4和工人去办理购房事宜，具体办理过程其不清楚。办好后，汪建出借了三百余万元给远大公司使用，借款是支付给会计高某,4的，高某,4称出具了六百余万元的借据，其中有借款三百余万元，还有购房首付款二百余万元。对于职工上房情况，其不清楚，也不知道远大畜禽公司是否给出具过购房款收据和结清证明，仅是在段娜等几户要求上房时，华信公司职员不同意，让其给出条子，其给出过条子后，华信公司才给段娜等几户办理了上房手续；对于钱卫峰退房情况，其也不清楚。2.与远大公司会计葛某,4核实，其称，当时职工找其称华信公司要求远大公司给出具首付款收据才给上房，其和吴云清汇报后，吴云清安排其出具首付款收据，华信公司没有直接跟其说需要收据。结清证明其并未经手。3.与远大公司会计高某,4核实，其称，其是远大公司银行出纳，667万元借据中有部分是借款，还有十七户的购房首付款，该张借据是其按照吴云清安排与汪建结算形成，667万元借款已支付部分利息，但并非按约定支付。对于上房情况，一开始职工去上房，汪建不同意，什么原因其不清楚。后来职工找到公司，吴云清安排其给出具过结清证明。4.与华信公司会计孙某,4核实，其称，其是华信公司开票会计，当时购房时徐敏京等人出具欠条，其负责开票，其从未说过首付款不要求职工支付。上房时，华信公司从未要求职工提供首付款结清证明和收据。5.调取被告在华信公司处的上房通知书15份（注：不包括钱卫峰、陈茂军两户）。上房通知书为统一格式。其中，段园园、段娜、张雪梅、刘慧上房时，均有吴云清出具予以照顾上房的便条。对于本院调取的证据，华信公司质证认为：对吴云清的证言有异议，案涉667万元借据中不包含购房首付款，其也未主动借款给吴云清使用。吴云清对于首付款收据和结清证明均不知情，远大畜禽公司出具结清证明和收据与华信公司无关，不能证明首付款已经支付。对葛某,4的证言有异议，华信公司从未要求职工上房时提供收据和结清证明。对高某,4的证言有异议，案涉667万元借据中不包含购房首付款。对证人孙某,4证言无异议。对上房通知书无异议。对于本院调取的证据，徐敏京质证认为：吴云清证言是在规避事实，吴云清多次承诺其和汪建协商一致，首付款以远大公司欠职工的工资抵偿，不需要职工另行支付。葛某,4与高某,4均是远大公司的财务人员，如果没有吴云清的安排，其二人不会出具任何手续，吴云清谈话存在多处自相矛盾。对证人葛某,4、高某,4的证言无异议。对孙某,4的证言三性均有异议，孙某,4与本案有利害关系，其作了虚假陈述。对上房通知书真实性无异议，当时就是把结清证明和首付款收据交给华信公司后，华信公司出具上房通知书，被告才能办理上房手续。对于本院调取的证据，远大畜禽公司、远大前程公司质证认为：对吴云清的证言没有异议；对葛某,4的证言无异议；对高某,4的证言没有异议，但证人高某,4证言与远大公司出具担保承诺有冲突；对孙某,4的证言不予质证；对上房通知单，与第三人无关，不予质证。另查明：1.远大畜禽公司于2016年4月30日向华信公司（汪建）出具借据一张，内容为：今借到人民币陆佰陆拾柒万元整每月30号付息，月息3分。吴云清，2016年4月30日。经手人：高某,4，2016年4月30日。关于该笔借款，华信公司称，吴云清向汪建借款667万元，但汪建仅支付借款447万元，尚有220万元借款未实际支付。但对于447万元的付款方式，华信公司称，借据出具前已支付借款347万元，后其于2016年5月7日又出借100万元。2.2017年11月份，纪话梅、卞防震、徐敏京找到华信公司要求上房，华信公司予以拒绝，双方发生纠纷，并报警处理。之后，华信公司为上述几户办理上房手续。对于办理上房的原因，被告称是因远大畜禽公司出具了结清证明和首付款收据，华信公司予以办理；华信公司则称，因被告未支付首付款，故其未给上房，但吴云清事后找其协调，称首付款已经有公司担保，让其给办理上房手续，其才同意给上房。3.华信公司曾于2019年11月21日提起诉讼，要求徐敏京偿还借款及利息，后撤回起诉。2020年7月，华信公司再次提起诉讼，要求徐敏京等十七案被告支付购房首付款及利息。经核算，该十七个案件购房首付款共计2240875元。本院认为，徐敏京从华信公司处购买聚福园小区房屋，双方形成商品房买卖合同关系，合同依法成立、生效，双方均应按照合同约定履行义务，作为案涉房屋买受方，徐敏京负有向华信公司支付首付款的合同义务。徐敏京辩称案涉房屋首付款已用远大畜禽公司欠付的工资款抵付，该款应由远大畜禽公司支付。华信公司对此不予认可，对于该主张，应由徐敏京承担举证责任。购房时，是由徐敏京向华信公司出具购房款借据，远大畜禽公司提供担保，如三方均认可首付款直接由远大畜禽公司支付，则无须要求徐敏京出具欠条。从华信公司要求徐敏京出具欠条行为也可以得出，在购房时，华信公司没有免除徐敏京支付首付款义务的意思表示，也无法得出三方在签订合同时协商一致首付款由远大畜禽公司代付的结论。徐敏京辩称首付款已经与远大畜禽公司结清，上房时需提供远大畜禽公司出具的首付款收据和结清证明，华信公司不予认可。证人葛某,4、高某,4关于上房条件的证言均是从另案被告或吴云清处得知，系传来证据，仅凭该份证据无法证明徐敏京此项抗辩意见；且如上述两份材料是办理上房的必要条件，那么刘蒙在上房后也不可能继续持有上述材料的原件。另外，因华信公司拒绝为被告上房，双方曾发生纠纷，并报警处理。故根据现有证据，无法认定华信公司将收取首付款的权利已转让给远大畜禽公司，更无法认定徐敏京已经付清首付款。由于各方当事人对于案涉667万元借据中是否包含房屋首付款，意见不一，结合667万元借据的形成过程、款项交付过程、十七案被告首付款的总金额（224余万元）来看，该667万元借据中包含案涉房屋首付款存在高度可能性，可以认定远大畜禽公司在出具667万元借据时已将房屋首付款一并计算在内。远大畜禽公司重新出具借据后，华信公司并未明示免除十七案被告的付款责任，远大畜禽公司另行出具借据的行为应认定为第三人履行。《中华人民共和国合同法》第六十五条规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。根据上述规定，在远大畜禽公司未履行付款义务时，华信公司作为债权人有权要求徐敏京等继续履行付款义务。故对华信公司要求徐敏京支付首付款146621元的诉讼请求，应予以支持。关于逾期付款利息问题，可自华信公司第一次起诉之日，即2019年11月21日起参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付，以年利率6%为限。徐敏京辩称华信公司起诉已经超过诉讼时效，经查认为，徐敏京向华信公司出具借据，并未约定还款期限，徐敏京提起本案诉讼未超过诉讼时效，故对徐敏京的抗辩意见，本院不予采信。综上所述，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十五条、第一百零七条、第一百五十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告徐敏京应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告新沂市华信置业有限公司支付购房款146621元及逾期付款利息[以146621元为基数，自2019年11月21日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付，以年利率6%为限]；二、驳回原告新沂市华信置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3760元，由被告徐敏京负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  孙莹莹人民陪审员  曹同亮人民陪审员  张翠平二〇二一年三月二十六日书 记 员  章 璐