甘肃省高台县人民法院民事判决书（2021）甘0724民初272号原告：高台县益民物业管理有限公司，住所地高台县行政新区，统一社会信用代码91620724675923516Y。法定代表人：田某，男，汉族，住高台县。系该公司经理委托诉讼代理人：赵某，女，汉族，1982年3月10日出生，住高台县。系该公司员工被告：石某，女，汉族，住高台县。委托诉讼代理人：祁某，男，汉族，1969年2月5日出生，住张掖市。高台县益民物业管理有限公司诉石某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高台县益民物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付2012年1月1日至2020年12月31日的物业管理费2473元、滞纳金123元，合计2596元;2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系高台县城关镇东苑B区林业楼1单元502室的住户，原告于2012年6月5日从高台县林业局接管了该住宅楼的物业服务后被告未向原告交纳物业费，依据高台县物价局核定的收费标准（2009年至2012年为每月0.24元/㎡、2013年至2019年为每月0.3元/㎡）以住房面积78平方米计算，被告欠付2012年1月1日至2020年12月31日期间的物业费2473元，经原告催促，被告以各种理由推诿未付。庭审中，原告变更诉讼请求，要求被告支付2013年4月1日至2020年12月31日的物业管理费2176元（78㎡×0.3元/㎡.月×93月），并按欠付金额以5%承担滞纳金108元，合计2284元。石某辩称，涉诉房屋系被告于2012年3月9日从案外人处购买并由其自2012年9月入住至今，针对原告的诉讼请求，被告提出以下意见：一、关于原告主张的物业服务合同关系：如若原告向被告主张物业服务费应提供入驻该小区开展物业服务的证明文件，否则应视为原被告之间不存在物业服务合同关系。二、关于原告主张的收费金额：1、对原告诉称的物业费收费标准被告不知情；2、因被告是依据66.3平方米交纳采暖费，故原告诉称的收取物业管理费的建筑面积不属实；3、被告曾于2015年向原告交纳过物业费，但原告工作人员仅提供收款收据未开具正式发票，故被告拒绝缴费。三、原告提供的物业服务存在瑕疵，主要表现在：1、物业安保方面，该小区三个大门均没有门禁防护设施、没有保安值班巡逻，外来人员随意出入，门房形同虚设，自2012年至2014年间发生多起被告财务被盗事件；2、物业管理服务方面，小区内没有规划停车位，没有消防通道的规划和标记，车辆随意停放无人引导，秩序混乱且存在安全隐患；小区内绿化面积不达标，路面不平整，积雪及垃圾清理不及时；3、物业维修维护方面：小区内单元门的电话门禁95%处毁损状态、被告居住单元楼道内公共管道长期渗水无人问津；因被告住宅内阴面墙壁经常渗水导致壁纸及门套损毁，被告向原告收费人员反映后，原告工作人员态度恶劣并表示不属于物业服务范围，故至今未解决。被告除见过保洁人员清扫垃圾外未接受过原告的其他物业服务，故仅同意支付卫生服务费，对原告的其他诉讼请求不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换，对证据分析认定如下：对双方无异议的原告提交的依据高物价发[2009]45号、[2013]55号文件制作的收费项目标准、被告所在住宅楼2014年-2020年度物业费收费清单一份，经被告质证无异议，法庭予以认定。对双方有异议的证据法庭分析认定如下：原告向法庭提交：原告从事物业服务的资质证书复印件、2012年6月5日，林业局向原告移交物业费8087元的收款收据一份，欲证明原告经营范围及从林业局接管物业服务的事实。经质证，被告以票据真实性无法核实，并以该款项应为装修押金已由原售房人抵顶2012年至2013年度物业费为由提出异议。法庭经审查认为，上述收据备存于原告财务账册且收费项目为“物业费”，能证实被告住宅的建设单位与原告达成物业服务协议的事实，法庭予以认定。被告向法庭提交：一、手机拍摄的反映原告安全保卫、物业管理、维修维护及收费票据不合规的彩印照片20张，欲证明被告辩解的原告物业服务不到位、提供票据不合规及被告家中因渗水致其财务受损的事实。经质证，原告对上述照片三性均无异议，但对被告提出的相关物业服务情况逐一说明：1、小区地面确有不平整且地砖凸起的情形，但应属维修基金修复的范围；2、单元门电话门禁由该单元住户集体决定、共同集资并找人维修，物业公司仅提供联系维修人员的服务；3、对小区内停车位的规划及车辆的停放问题，原告公司曾试图解决过但业主不听劝阻，故形成随意停放、部分车辆在绿化带内停放的的乱象；4、原告公司由专门的保洁及门房值守人员，也制定有定期的卫生清扫制度和安全巡视制度，偶尔会有值班室无人或卫生死角，但依据住户反映原告均及时解决；5、原告公司收费时开具收据，如若业主要求开具发票，公司会出具正式发票。6、因原告负责住宅共用部分、共用设施的维修、养护、管理，对属被告住宅内的渗水问题不属于物业服务的项目。法庭经审查认为，被告的上述证据能证实原告在提供物业服务中存在安全防范工作不到位、车辆管理混乱、维修养护不及时等服务瑕疵，但小区地面的维修和改造应由专项维修基金支出，不属于物业服务企业支出部分；对被告住宅内部的管道渗水问题，属住户专有住宅部分，不属于物业企业服务解决的范畴。二、提交2019年9月27日供热公司收取采暖费的增值税发票一份，该票据中诉争房屋采暖费面积是66.3平方米；提交与案外人白某签订的房屋买卖合同一份，该合同显示该房屋建筑面积79.56平方米，被告欲以此证明原告以78平方米计收物业费不合理。经质证，原告对上述证据的三性均无异议，但原告以物业费按照建筑面积征收、采暖费按照使用面积征收，双方标准不一致，且与被告同一单元、户型一致业主均以78平方米计算物业费，该收费面积是林业局移交时确定的为由对被告的证明目的提出异议。法庭经审查认为，依据原告提交的收费项目标准，商住区的物业管理费按照建筑面积计收，原告主张的计费面积并未超出被告提交的房屋买卖合同中注明的建筑面积，且该面积系被告同单元同户型住户交费依据，应予认定，根据原告陈述、被告答辩和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：原告系从事物业管理服务的公司法人，被告系高台县城关镇东苑B区林业楼1单元502室的住户，被告住宅建设单位于2012年6月将该住宅楼的物业管理服务移交原告提供，被告自2012年9月入住该小区，被告住宅计收物业管理费的建筑面积为78平方米。本案起诉时，被告所居住小区安全防范工作不到位，保安人员未能及时在小区内巡逻值守；小区内没有划分消防通道、停车位，致各种车辆乱停乱放；单元门失修无人管理；另，原告收取业主物业费后未主动提供发票。经原告催要，被告未交纳2013年4月1日至2020年12月31日的物业费。另查明，经物价部门核定，2013年至今，商住区住宅物业管理费以0.3元／月／平方米的标准收取。本院认为，原告依据与被告所居住小区的建设单位间的协议开展物业管理服务，被告基于其与案外人的商品房买卖民事法律行为，享有该物业服务合同中业主享有的权利和承担的义务，故原被告形成物业服务合同关系。本案争议焦点为原告提供的物业服务是否合规？具体有三点：1、关于单元门损坏失修、楼道内管道渗水的问题。依据《物业管理条例》第六条，结合国家工商行政管理局1997年《物业管理委托合同示范文本》的内容，以及国家发改委、建设部2003年颁布的《物业服务收费管理办法》第十一条第三款第二项规定，原告负责维修、养护、管理的房屋及配套设备应包括单元门、楼梯间的维修维护，故单元门、楼梯间设施的日常运行、维护费用应由原告在其收取的物业费中支出。故本案中，原告提供的单元门维修、楼梯间维护服务，不符合行业规范义务。2、关于安全防范工作不到位的问题。依据《物业管理条例》第46、47条之规定，物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。包括执行站岗、保卫、巡逻等小区安全防范工作，以及划分停车位、消防通道。故，原告未完全履行应该承担的安全防范义务，不符合行业规范。3、关于原告未向住户提供收费发票的问题。依据《发票管理办法》的规定，开具发票是原告收取物业费用的一项法定的义务，但开具发票是原告提供物业服务以外的附随义务，而交纳物业费是被告应履行的主要义务，本案中，在原告履行了物业服务合同的相关义务后被告不能以附随义务尚未履行为由行使同时履行抗辩权。因此，只有被告在已经履行向原告交纳物业费的义务后，原告才应当出具发票。因此，被告以原告未开具发票为由拒付物业费的抗辩理由不能成立。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：物业服务企业不履行或不完全履行物业服务义务的，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但本案被告除提出原告物业服务不到位，其仅享受到卫生服务的辩解外，并未就其损失及减免物业费的数额、依据等提供证据予以证明，被告可在证据充分后另案主张，故原告要求被告交纳物业费的请求应予支持。因被告辩解原告提供的瑕疵物业服务内容均为被告所在单元住户共有或全体业主共有的权益并非被告住户专有部分的权益，可由业主成立业主委员会，由业主委员会提出改正意见、或向房地产行政主管部门反映,直至由业主委员会解聘该公司，但不能成为业主拒交物业费的理由和依据，且被告入住该小区近8年来拒交物业费的行为有违诚信，也违反了合同的对待给付义务。但原告应以此为戒，改善经营管理、强化物业服务。因双方未约定违约赔偿事宜，故原告要求被告支付违约金的请求于法无据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第二百八十五条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十九条，《物业管理条例》第二条、第七条五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《物业服务收费管理办法》第十一条三款2、5、8项之规定，判决如下：被告石某支付原告高台县益民物业管理有限公司2013年4月1日至2020年12月31日物业费共计2176元，限于本判决生效之日起15日内付清。本案受理费50元，减半收取计25元，由被告石某负担。被告负担的受理费连同案件款一并给付原告，原告预交的受理费不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审判员 杨秀娟二〇二一年三月二十四日书记员 陈正萍附：本案适用法律条文《中华人民共和国民法典》第二百八十五条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接收业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第七条(五)按时交纳物业服务费用;《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。《物业服务收费管理办法》第十一条三款2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；