内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民事判决书（2021）内08民终62号上诉人（原审原告）：张某，住内蒙古自治区磴口县。上诉人（原审原告）：宋某，住内蒙古自治区磴口县。上诉人（原审原告）：贾某，住内蒙古自治区磴口县。委托诉讼代理人：张某，住内蒙古自治区磴口县。委托诉讼代理人：宋某，住内蒙古自治区磴口县。被上诉人（原审被告）：内蒙古巴彦淖尔市磴口县学府小区业主委员会。法定代表人：邓某。上诉人张某、宋某、贾某因与被上诉人内蒙古巴彦淖尔市磴口县学府小区业主委员会（以下简称学府业委会）业主撤销权纠纷一案，不服内蒙古自治区磴口县人民法院（2020）内0822民初2063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭，于2021年1月26日公开开庭进行了审理。上诉人张某、宋某（二人亦是上诉人贾某的委托诉讼代理人）、被上诉人学府业委会的法定代表人邓某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张某、宋某、贾某上诉请求：1.依法撤销内蒙古自治区磴口县人民法院（2020）内0822民初2063号民事判决并改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定“学府花园小区现有住户1450户，有超过半数住户提交书面意见或表决表同意丰峻物业公司进入学府花园小区服务”事实错误。一审法院认定学府花园小区现有住户1450户事实认定错误，学府花园小区现有住户为1550户。一审中被上诉人（一审被告）提交的800余户居民表决表中包含了空白表决表、不在管理范围内的户主填写表决表以及同一住户业主重复填写多张表决表等多种违规情形。被上诉人并未得到经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，不符合《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，一审法院认定事实错误。二、业主在丰峻物业和安居物业中进行投票选择，经业主委员会协商确定，聘请丰峻物业公司进入小区进行物业服务工作，程序违法。根据《关于规范住宅小区物业管理招投标活动的通知》第二条第四款规定“对于政府直接组织开发的住宅小区和10万平方米以上的住宅小区或物业管理区域的物业管理，必须通过公开招标方式选聘物业管理公司。”本案被上诉人采取了邀请招标的方式，红丽物业服务公司于2020年4月18日决定现场弃标。根据《中华人民共和国招标投标法实施条例》第四十四条规定“招标人应当按照招标文件规定的时间、地点开标。投标人少于3个的，不得开标；招标人应当重新招标。”被上诉人应于红丽物业服务公司弃标之日重新招标，而非让业主们在丰峻物业和安居物业之间进行投票选择，被上诉人招标程序违反法律规定。同时，被上诉人不允许安居物业现场参与招投标，属于违规操作，违反招投标的公正性，被上诉人程序违法。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查清事实，撤销一审判决，支持上诉人全部诉讼请求，依法改判或发回重审。学府业委会辩称，同一审判决书中的答辩意见一致。三上诉人都是原物业公司的员工，存在利益关系。上诉人说的我们违反了《中华人民共和国招标投标法实施条例》，这个条例不适用于物业服务，属于建筑招标。张某、宋某、贾某向一审法院起诉请求：1.撤销学府业委会于2020年4月23日下发的《通知》中关于聘请丰峻物业服务有限公司进入小区进行物业服务的决议；2.由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2020年4月13日，学府业委会向磴口县巴镇南开社区发出邀请函，邀请南开社区参加学府小区第二届物业服务招标竞标大会。2020年4月16日，南开社区居委会向学府业委会发出《告知书》，主要内容为，因疫情防控要求，为最大限度避免因人群聚集引发交叉感染，要求学府业委会取消原定在学府小区广场召开的招标竞标大会，仔细斟酌学府小区第二届物业服务招标竞标的方式等相关事宜，不得聚集。2020年4月16日，学府业委会向小区业主发出《通知》，主要内容为“因疫情原因不能召开大型集会，原定于4月18日上午在小区广场召开的物业服务企业竞标大会改为4月18日前。投标物业公司进入小区实施在网上群内向业主公开宣讲投标方案，讲自身企业的实力、能力，和对小区管理服务，投资计划方案。投标物业服务企业轮流到小区广场进行竞标宣讲，业主们根据自己意愿投票选择物业服务企业。”之后，学府小区超过半数住户提交书面意见或表决表，同意丰峻物业公司进入学府小区服务。2020年4月23日学府业委会发出《通知》，基本内容为“根据业主们对丰峻物业和安居物业投票选择，经业主委员会会议协商确定，聘请丰峻物业公司进入小区进行物业服务工作。”2020年5月1日，学府业委会与巴彦淖尔市丰峻物业有限公司签订《物业服务管理合同》，约定将磴口县学府小区委托巴彦淖尔市丰峻物业有限公司实行物业管理。另查明，学府小区现有住户1450户，小区建筑面积241827.43平方米。现小区仍有部分建筑工程未完工。2017年3月15日，南开社区居民委员会出具《关于学府小区业委会选举的备案意见》，写明邓某、任锁成、刘喜明符合学府小区业委会身份，同意备案。本案原告张某、宋某、贾某均为学府小区业主。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中,三原告作为学府小区业主,以学府业委会作出的《通知》中关于聘请丰峻物业服务有限公司的决议侵害其自己权利为由诉至法院,原告作为业主享有业主撤销权的诉权,主体适格。《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第(四)项和第二款规定:选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应由业主共同决定,即应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，学府小区业委会在选聘物业服务企业过程中，因疫情原因未采取业主大会集体讨论的形式，而采用书面征求意见的形式不违反法律规定。且学府花苑小区现有住户1450户，有超过半数住户提交书面意见或表决表同意丰峻物业公司进入学府花苑小区服务。因学府花苑小区现尚有部分建筑工程未完工，故现无法依据建筑面积241847.43平方米计算出专有部分占建筑面积比例。综上，原告未能提供充分证据证明学府小区业委会聘请丰峻物业公司进入小区进行物业服务工作侵害到原告的合法权益，故对原告要求撤销学府小区业委会于2020年4月23日下发的《通知》中关于聘请丰峻物业服务有限公司进入小区进行物业服务的决议的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决如下:驳回原告张某、宋某、贾某的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告张某、宋某、贾某负担。二审中，张某、宋某、贾某申请证人聂某、胡某出庭作证。证人聂某向法庭陈述了以下事实：我是学府小区的业主，业主委员会主任也不是我选的，当时我不在家。证明在这次招标物业公司中，业委会让我签字，我说让业委会公布承诺我就签，业委会没有公布，字是刘喜明替我签的，但手印是我自己按的。证人胡某向法庭陈述了以下事实：我是磴口县红丽物业服务公司的职员，证明我公司是投过标，但是在开标前又撤标了。张某、宋某、贾某质证意见为，认可了两位证人的证人证言。学府业委会质证意见为，不认可两位证人证言。胡某陈述的与一审提供的证明不符。聂某说的也与事实不符，当时是认可的，刘喜明替他签字他本人是认可的，并按了手印。本院对证人聂某、胡某的证人证言认定如下：证人聂某、胡某的证人证言与案件基本事实不符，不予采信。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：上诉人的原审诉讼请求应否支持。根据张某、宋某、贾某的诉讼请求及审理查明的事实，本案案由应为业主撤销权纠纷，原审确定为合同纠纷不妥，本院予以纠正。首先，张某、宋某、贾某主张一审法院认定学府花园小区现有住户1450户事实认定错误，学府花园小区现有住户为1550户。经审查，张某、宋某、贾某在一审提供的4号证据，2019年度学府小区2-38号楼《销控表》，证明学府小区一期现住户1450户。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条的规定，一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。张某、宋某、贾某在一审中自认学府小区一期现住户1450户，其主张学府花园小区现有住户为1550户，本院不予支持。其次，张某、宋某、贾某主张学府业委会选聘物业公司未得到经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。经审查，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选聘物业公司事项由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，学府小区超过半数住户提交书面意见或表决表，同意丰峻物业公司进入学府小区服务。因学府花苑小区现尚有部分建筑工程未完工，现无法依据建筑面积241847.43平方米计算出专有部分占建筑面积比例。张某、宋某、贾某认为学府业委会提交的800余户居民表决表中包含了空白表决表、不在管理范围内的户主填写表决表以及同一住户业主重复填写多张表决表等多种违规情形，但其提供的证据不足以推翻一审认定的事实，故本院不予支持。再次，张某、宋某、贾某主张学府业委会选聘丰峻物业公司进入小区进行物业服务工作程序违法。经审查，2020年4月16日，南开社区居委会向学府业委会发出《告知书》，因疫情防控要求，为最大限度避免因人群聚集引发交叉感染，要求学府业委会取消原定在学府小区广场召开的招标竞标大会，仔细斟酌学府小区第二届物业服务招标竞标的方式等相关事宜，不得聚集。2020年4月16日，学府业委会向小区业主发出《通知》，因疫情原因不能召开大型集会，原定于4月18日上午在小区广场召开的物业服务企业竞标大会改为4月18日前。投标物业公司进入小区实施在网上群内向业主公开宣讲投标方案，讲自身企业的实力、能力，和对小区管理服务，投资计划方案。投标物业服务企业轮流到小区广场进行竞标宣讲，业主们根据自己意愿投票选择物业服务企业。因此，一审法院关于“学府小区业委会在选聘物业服务企业过程中，因疫情原因未采取业主大会集体讨论的形式，而采用书面征求意见的形式不违反法律规定”的认定正确。张某、宋某、贾某的该上诉主张，本院不予支持。综上所述，张某、宋某、贾某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由张某、宋某、贾某负担。本判决为终审判决。审判长 毛爱萍审判员 罗一民审判员 付桂梅二○二一年三月十五日法官助理 樊东东书记员 张 颖