广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0105民初388号原告（反诉被告）：杜健民，男，1955年8月20日出生，汉族，住广州市海珠区，原告（反诉被告）：杜健荣，男，1949年9月14日出生，汉族，住广州市天河区，原告（反诉被告）：杜健辉，女，1946年12月22日出生，汉族，住广州市海珠区，原告（反诉被告）：杜淑芬，女，1953年1月13日出生，汉族，住广州市海珠区，杜健荣、杜健辉、杜淑芬共同委托诉讼代理人：杜健民。被告（反诉原告）：广州洪德置业有限公司，住所地广州市海珠区洪德路195号12楼1203室。诉讼代表人：北京市君合（广州）律师事务所，该公司管理人。委托诉讼代理人：裴坤、林仰滕，分别为北京市君合（广州）律师事务所律师、实习人员。原告（反诉被告）杜健民、杜健荣、杜健辉、杜淑芬诉被告（反诉原告）广州洪德置业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员杨曼独任审理，公开开庭进行了审理。原告杜健辉、杜健民（同时也是杜健荣、杜健辉、杜淑芬委托诉讼代理人）及被告的委托诉讼代理人裴坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉并反诉答辩称:1998年5月19日，四原告与被告签订《广州市房屋拆迁补偿协议》，约定被告应于2003年8月4日前将自有的座落在洪德路地区新建回迁楼第二十七层北向11套间和二十五层南向06套间，建筑面积44.93平方米，用作拆除洪德路聚龙南后街3号房屋的调换补偿，被告应协助原告办理回迁房屋的产权过户登记手续，所需办理登记手续的费用由被告负责。2007年1月，经政府有关部门协调，被告安排原告入住广州市海珠区洪德路龙珠街11号2608房及2813房（以下简称2608房、2813房），该两间房屋至今没有抵押、查封。四原告多次要求被告履行协议约定义务，协助办理房屋过户登记手续，被告却以该楼盘无通过规划竣工验收为理由，不予协助办理。现原告得知，广州市国土资源和规划委员会于2015年9月7日复函，海珠区洪德路185号龙珠街5号、7号、11号由广州市解决历史遗留的办理房地产问题办公室纳入历史遗留问题，楼盘不少拆迁户通过诉讼依法办理产权过户登记手续。故原告起诉请求判令：1、被告协助四原告办理广州市海珠区洪德路龙珠街11号2608房及2813房的产权过户登记手续，其中2813房登记到原告杜健荣、杜健辉名下，2608房登记到杜健民、杜淑芬名下，其所需的办证登记全部费用由被告负担；2、本案受理费由被告承担。原告不同意被告的反诉请求。第一，被告认为原告强行占有龙珠街11号2813房是伪造事实。根据原被告签订的《房屋拆迁补偿协议书》和《房屋拆迁安置协议》，被告应回迁两套房给原告，但被告有意将回迁的房号搞乱，导致原告不能顺利拿到房产证。2007年1月26日，被告公司分配房屋负责人于宝林安置原告回迁至百合阁××××）B2608和B2813房，原告有《收楼程序执行表》为证，原告入住百合阁B2608和B2813房是严格按照洪德置业有限公司要求安排办理入住的，没有强行入住。原告一致按该两套房屋缴纳管理费、水电费，十多年来，被告对所谓侵占房屋事宜从未提起异议。第二，被告拆除的海珠区洪德路聚龙南后街3号建筑面积是44.93平方米，是有天有地的平房，建筑面积基本等同实用面积，而安置的B2608和B2813房是大高层，按公摊面积30%计算，实用面积才44.9037平方米。具体是增大面积还是减少面积要拿到不动产证才可以确定。原告现在不同意补差价，必须拿到房产证之后再处理。被告答辩并反诉称：不同意原告全部诉请。第一，根据广州市房地产管理局关于商品房屋办理产权登记、领证及交易手续的通知第二条，从1996年10月1日起，凡属综合开发出的商品房屋原则上应在房屋竣工验收合格和办理登记领证后，方能办理产权交易过户手续。现案涉的房屋未通过竣工验收，也没有进行确权，达不到规划验收领证的条件的。根据《中华人民共和国建筑法》的第61条，交付竣工验收的建筑工程必须符合规定的建筑工程质量标准，要有完整的工程技术资料和签署的工程保证书，并具备国家规定的其他竣工条件，同样的楼宇现在都还没有通过规划验收，而且还属于是在建工程。相关的未验收和在建工程的说法，在广东省高级人民法院民事判决书（2010）粤高法民一终字第169号的民事判决书上里面全部有所表述。涉案的房屋至今仍属于在建工程，暂未通过任何规划验收，不具备确权办证的条件。第二，根据原告提交的房屋拆迁安置协议和广州市房屋拆迁补偿协议书显示，原告原拆迁地址为洪德路聚龙南后街3号的房屋，拆迁的面积是44.93平米。根据房屋拆迁安置协议、广州市城市房屋拆迁补偿协议书，被告应在2003年8月4日前在洪德路原地段新建回迁楼B栋27和25层的2711和2506安排原告回迁，回迁面积是44.93平米。所以现在原告主张的并非双方签订合同约定的回迁房屋。原告现在入住的2608房和2813房是在政府部门的协调下收楼的，整个过程被告公司没有参与。第三，原告现主张对未确权的房屋进行析产，被告不同意，根据原告提交的继承公证书和析产公证书显示，四原告占有洪德路聚龙南后街3号的地上和二楼的各1/2的产权，而非2813房、2608房的产权。而且根据相关的法律规定，对房屋进行赠与和析产的必须经过法定的条件，同样需经过公证，而原告只是凭着他们几个人出具的析产协议书来主张这些权益明显不合法，而且被告所签订的房屋拆迁安置协议或房屋拆迁补偿协议书所约定的条款，没有任何地方注明原来拆迁的聚龙南街道首层回迁到哪，二楼回迁到哪，整个回迁的2711和2506只是对聚龙南街3号的房屋的一个回迁。四原告在海珠区政府的协调下被安排入住龙珠街11号2608房、2813房并一直使用至今，依照《广州市城市房屋拆迁管理条例》的规定及双方签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》第三条并且参照拆一补一的原则，根据广州市房地产测绘所测字第××号《房屋面积测量成果报告书》显示，龙珠街11号2608建筑面积50.0085平方米，2813房建筑面积14.1396平方米，二套房屋现总建筑面积为64.1481平方米，远超原拆迁面积或安置面积44.93平方米，而2608房建筑面积足以对等供四原告使用，原告一直强行占有2813房属于违法行为、不当得利，侵害被告权益，故被告反诉请求判令：1、四原告于本判决生效后7天内退还广州市海珠区洪德路11号2813房给被告；2、本案反诉费由原告承担。经审理查明:杜炳章是原广州市海珠区洪德路聚龙南后街3号房屋的权属人，该房屋总建筑面积为44.93平方米。1996年6月18日广州市公证处出具《继承权公证书》，主要内容：被继承人杜炳章于1989年7月24日死亡，杜炳章死亡后遗有以其名义登记的座落在广州市洪德路聚龙南后街三号房屋一间，该房屋虽以杜炳章名义登记，但依法应为其与妻子梁焕枝共同所有，各占二分之一产权，杜炳章生前没有遗嘱，其父母均先于他死亡。杜炳章、梁焕枝夫妇共生育杜健辉、杜健荣、杜健民、杜淑芬、杜健忠五个子女。梁焕枝及杜健忠自愿放弃对上述遗产的继承权利，故杜炳章的上述遗产由其子女杜健辉、杜健荣、杜健民、杜淑芬继承。1996年6月18日，广州市公证处出具《赠与合同公证书》，公证的赠与合同主要内容为：赠与人梁焕枝是受赠人杜健辉、杜健荣、杜健民、杜淑芬的母亲，梁焕枝自愿将属于其个人所有的座落在广州市海珠区洪德路聚龙南后街三号房屋的二分之一产权无偿赠与给杜健辉、杜健荣、杜淑芬、杜健民所有，对于上述赠与，杜健辉、杜健荣、杜淑芬、杜健民表示愿意接受。1998年5月10日，四原告（乙方）与被告（甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：乙方同意甲方拆除海珠区洪德路聚龙南后街3号房屋，建筑面积44.93平房米；甲方将自有的座落在洪德路地段新建回迁楼第二十七层楼、位置北向11套间、第二十五层楼、位置南向06套间的房屋，建筑面积44.93平方米，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；甲方应在2003年8月4日将自有房屋交付给乙方；甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续，所需的登记费用，由甲方负责；等。上述协议经广州市房地产管理局备案登记。同日，四原告（乙方）与被告（甲方）签订签订《房屋拆迁安置协议》，约定：乙方同意迁出原址房屋，自行解决临时搬迁，甲方从乙方搬出原住房之月计起至通知回迁之月止发放给乙方临时搬迁补助费；甲方应于2003年8月4日前在洪德路地段新建回迁楼第B幢第二十七层北向产权属于自有的自编11套间、第二十五层南向产权属于自有的自编06套间，使用面积44.93平方米的套间安置给乙方回迁居住。该协议经广州市公证处公证。原告表示其于2007年1月26日被安置回迁至保利丰花园百合阁2608、2813房居住至今，现门牌地址为广州市海珠区洪德路龙珠街11号2608房、2813房，并提交了（2008）海民三初字第2010号民事判决书、收楼程序执行表、广州保利丰现代物业发展有限公司出具的物业管理费发票予以证明。另，被告在本院（2019）粤0105民初21468号案中确认保利丰花园百合阁现地址是龙珠街11号。2020年5月19日，广州市规划和自然资源局向本院出具穗规划资源协查〔2020〕815号《关于（2020）粤0105民初388号的复函》，其中记载：暂无洪德路龙珠街11号2608、2813、2711房的预购商品房预告登记（合同备案）、查封、抵押、不动产权登记信息；洪德路龙珠街11号2506房（以下简称2506房）以2018登记1000063号登记在崔镇邦、崔志锋、崔敏华、崔浩森名下。此外，原被告均确认龙珠街11号2711房（以下简称2711房）现由陈然居住。另查，已经发生法律效力的（2019）粤01民终3584号民事判决书查明：已经发生法律效力的（2015）穗海法民三初字第1042号民事判决查明，广州市国土资源和规划委员会于2015年9月7日复函：海珠区洪德路185号龙珠街5号11号17号由广州市解决历史遗留的办理房地产证问题办公室纳入历史遗留问题案件。在一审（2018）粤0105民初5376号案中，被告明确表示：之所以回迁的房屋与原合同约定不一致是因为广州修建内环路要占用原位置，因此楼盘规划重新变更，导致建设拖后，因此回迁时间也延后，房号不一致也是因为上述原因。被告为证明其反诉主张，提交了如下证据：洪德路#185龙珠街#5#11#17《房屋面积测量成果报告书》，其中龙珠街11号2608房总面积50.0085平方米，2813房总面积10.6823平方米。原告对该证据的真实性、合法性和关联性予以确认。本院认为：四原告与被告签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》和《房屋拆迁安置协议》是合同当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，当事人均应切实履行。根据双方协议约定，被告应在2003年8月4日前交付2套房屋给原告回迁，并会同原告向市房地产登记所申请办理产权登记和领取房地产所有权证手续，所需的登记费用由被告负责。现原、被告合同约定应安置回迁给原告的2506房已登记至案外人名下，2711房亦由案外人实际占有居住，故被告实际已无法按照《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》和《房屋拆迁安置协议》履行义务。四原告自2007年1月26日起经政府协调安置回迁至广州市海珠区洪德路龙珠街11号2608房、2813房居住至今，被告虽予以否认，但鉴于原被告之间存在拆迁关系，原告入住多年未有人提出异议，被告在涉案房屋所在小区的其他生效案件中亦确认因规划调整被告存在未按原拆迁协议约定房屋安置被拆迁人的情况，故对于原告的主张本院予以采纳。涉案广州市海珠区洪德路龙珠街11号2608房、2813房应是作为被告拆除原告原址房屋的产权调换补偿，故原告要求被告协助办理房屋过户手续，所需登记费用由被告承担的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。至于原告要求将2813房登记到原告杜健荣、杜健辉名下，2608房登记到杜健民、杜淑芬名下是其自行对回迁房屋权利的处分，该处分不违反法律规定，本院予以准许。涉案房屋所在楼宇已由广州市解决历史遗留的办理房地产证问题办公室纳入历史遗留问题案件，故被告以未经规划验收为由主张涉案房屋不具备办证条件，不能成立。被告未能按时提供符合协议约定的房屋给原告回迁违约在先，其在实际安置原告回迁至广州市海珠区洪德路龙珠街11号2608房、2813房后又以面积不符为由要求四原告返还洪德路11号2813房依据不足，本院不予支持，由此导致的原告实际回迁房屋面积与《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁安置协议》约定的房屋面积差异的后果，被告可待房管局核发不动产权证后与原告对面积差异款进行结算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告广州洪德置业有限公司在本判决生效之日起15日内，协助原告杜健民、杜淑芬办理广州市海珠区洪德路保利丰花园百合阁2608房（现门牌地址：广州市海珠区洪德路龙珠街11号2608房）的产权登记手续，办理登记手续的费用由被告承担；二、被告广州洪德置业有限公司在本判决生效之日起15日内，协助原告杜健荣、杜健辉办理广州市海珠区洪德路保利丰花园百合阁2813房（现门牌地址：广州市海珠区洪德路龙珠街11号2813房）的产权登记手续，办理登记手续的费用由被告承担；三、驳回被告的全部反诉请求。本案受理费150元（包括本诉受理费100元、反诉受理费50元），全部由被告承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨曼二〇二一年三月二十三日书记员  颜姣吴晓菁