江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终295号上诉人（原审被告）：顾宝进，男，1966年10月16日出生，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：丁斌，北京大成（南通）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南通市崇川区狼山镇街道狼山社区居民委员会，住所地南通市崇川区紫琅路1号。法定代表人：胥亚东，主任。委托诉讼代理人：姚荣霞，北京市盈科（南通）律师事务所律师。上诉人顾宝进因与被上诉人南通市崇川区狼山镇街道狼山社区居民委员会（以下简称狼山社区居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2020）苏0602民初4343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。顾宝进上诉请求：撤销原判，依法改判；一、二审诉讼费用由狼山社区居委会承担。事实和理由：1.2018年6月11日，狼山社区居委会曾经就房屋租赁合同纠纷起诉其，由于狼山社区居委会在法庭作伪证，经《南京东南司法鉴定中心鉴定意见书》的司法鉴定，法庭认定了狼山社区居委会故意伪造证据是事实，欲依法对相关居委会负责人拘留、罚款等司法处理，后狼山社区居委会撤诉，法院在其不知情的情况下裁定准许撤诉，请求法院依法追究狼山社区居委会故意制作伪证的法律责任。2.2017年9月开始，狼山镇开始做拆迁动员工作，其要求狼山社区居委会履行三年房屋租赁合同，曾多次要求向狼山社区居委会缴纳房租，并主张已投入的几十万元案涉房屋装修费用应当作为拆迁补偿给其，狼山社区居委会并未同意。事实上，2017年底其对案涉房屋已丧失占有、收益和控制权，狼山社区居委会不让其靠近案涉房屋，狼山社区居委会直接管理租户并对他们进行拆迁补偿，其房屋装修未给予任何补偿，案涉楼房被强拆。由于案涉房屋是违法建筑，其与狼山社区居委会的房屋租赁合同无效，其被赶走并未占有使用案涉房屋，故法院判决其支付房屋占有费，于法无据。狼山社区居委会辩称，1.其与顾宝进签订《临时租赁合同》后将案涉房屋交付顾宝进，顾宝进随后将部分房屋转租给数个案外人，并与案外人签订三年期租赁合同，直至2018年12月10日，其与案外人签订腾房协议时，顾宝进未将房屋归还其，案涉房屋仍由顾宝进占有、控制，次承租人是基于与顾宝进租赁合同而占有房屋。顾宝进与次承租人之间并无租赁合同关系，也未直接管理次承租人、未向次承租人收取租金或占有使用费。2.顾宝进主张自2017年10月起不再控制案涉房屋，与事实不符，且并不能免除顾宝进按照租赁合同约定并参照租金标准支付房屋占有使用费的义务。只要顾宝进未履行返还房屋义务，即使丧失占有、控制，仍应支付占有使用费。顾宝进也未提供证据证明案涉房屋不在其占有、控制之下。3.一审法院（2018）苏0602民初2991号案件庭审中其提交的合同与顾宝进提供合同不一致的原因在于，其工作人员发现该份合同有错误，即双方签订的合同载明：租期三年，从2016年10月18日至2017年10月17日止，租期三年与后面的期间矛盾，故对合同进行更正，并通知顾宝进也对合同文本进行替换，但遭到顾宝进拒绝，其行为属于对错误的更正，并非提供伪证。综上，请求驳回上诉，维持原判。狼山社区居委会向一审法院起诉请求：1.顾宝进立即向其支付房屋占有使用费20.61万元（自2017年10月18日至2018年12月10日止）。一审法院认定事实：2016年11月22日，狼山社区居民委员会（甲方）与顾宝进（乙方）签订《临时租赁合同》一份，合同约定，甲方将位于城山路狼山医院北侧二层店面房585平方米、现有现状租给乙方有偿使用。租期三年，从2016年10月18日起至2017年10月17日止。年租金18万元，先交费后租用，租金在合同签订后10天内付清。如遇国家征收、征用及村集体用地，乙方应无条件服从，在规定时间内将租赁物交给甲方，并按实际天数计算结清租金，不得向甲方提出任何经济补偿，同时本合同自动终止。合同期满或中途终止合同时，乙方应将原租赁物完好的交予甲方验收。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，顾宝进支付了一年的租金18万元，后未再支付租金。因顾宝进将案涉房屋分割并转租给彭龙军等七名租户，转租期限均超过2017年10月17日，狼山社区居委会曾于2018年6月11日诉至一审法院，要求顾宝进、彭龙军等七名租户返还案涉房屋及顾宝进支付自2017年10月18日至实际返还之日的房屋占有使用费。该案审理案号为（2018）苏0602民初2991号，庭审过程中，因其中一名租户自行搬离，狼山社区居委会撤回对该名租户的起诉。顾宝进在该案中抗辩提出，双方之间的租赁合同不一致，对于租赁期限部分，狼山社区居委会处保留的合同为“租期一年，从2016年10月18日起至2017年10月17日止”，顾宝进处保留的合同为“租期三年，从2016年10月18日起至2017年10月17日止”，且根据双方存在长期租赁关系的交易习惯，案涉租赁合同约定的租赁期限应为三年。对此，狼山社区居委会称系双方所签的案涉租赁合同，是在以往租赁合同上修改形成，租赁期限的“三年”系笔误，实际租赁期限应为一年，且两份合同上的起止时间是一致的，均为2016年10月18日至2017年10月17日。因狼山社区居委会将保存在其处的合同上的笔误进行了修改，顾宝进处的合同未能修改，才导致两份合同不一致的情况出现。该案因狼山社区居委会向一审法院申请撤诉，于2019年1月25日以准许狼山社区居委会撤回起诉结案。2018年12月20日，狼山社区居委会委托案外人戴军与彭龙军等六名租户签订腾房协议，协议约定，由戴军对彭龙军等六名租户承租的房屋进行搬迁，并支付附属物补偿。截止至2019年4月18日，上述六名租户均已搬迁完毕并收取戴军腾空房屋搬迁费。另查，狼山社区居委会陈述案涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证。一审法院认为，案涉租赁房屋未经过规划许可，依照相关法律规定《临时租赁合同》应为无效，双方的租赁合同虽然无效，但是顾宝进已通过转租的形式获益，故其应参照与狼山社区居委会约定的租金标准向狼山社区居委会给付房屋占用费。结合案涉房屋上的实际承租人于2018年12月10日与狼山社区居委会委托的案外人戴军签订了腾房协议，狼山社区居委会据此主张顾宝进支付自2017年10月18日起至2018年12月10日止，按照合同租金标准计算的房屋占有使用费20.61万元，于法不悖，一审法院予以支持。顾宝进经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩的权利，一审可依据查明的事实依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：顾宝进于判决生效之日起十日内给付狼山社区居民委员会房屋占有使用费20.61万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2196元，由顾宝进负担。二审中，顾宝进向本院提交以下证据：1.《南京东南司法鉴定中心鉴定意见书》，证明狼山社区居委会向法院提交的《临时租赁合同》系伪造。2.其在一审法院（2018）苏0602民初2991号案件中提交的申请书，证明其就狼山社区居委会伪造证据涉嫌虚假诉讼，请求法院对狼山社区居委会负责人采取司法拘留或罚款措施。3.一审法院（2018）苏0602民初2991号民事裁定书，证明狼山社区居委会为逃避涉嫌虚假诉讼的处罚主动向法院申请撤诉。狼山社区居委会经质证认为，对证据一真实性认可，但不能达到顾宝进证明目的，其对合同部分错误的修正并不属于伪造证据，并未改变合同实质内容；证据二与本案并无关联，并非本案审查事项；证据三申请撤诉是当事人的合法权利，不能证明其存在伪造证据、虚假诉讼的行为。本院经审查认为，上述证据均不能达到顾宝进的证明目的，且不是本案审理范畴，故本院不予认定。经审查，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉房屋未经建设工程规划许可，狼山社区居委会与顾宝进签订的《临时租赁合同》应属无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，顾宝进承租案涉房屋后将房屋分割并转租给彭龙军等七名租户，彭龙军等七名租户于2018年12月10日与狼山社区居委会委托人戴军签订腾房协议，而顾宝进仅支付2016年10月18日至2017年10月17日期间的租金，一审法院据此认定顾宝进支付自2017年10月18日起至2018年12月10日止，参照合同租金标准计算的房屋占有使用费20.61万元，并无不当。顾宝进虽主张其已于2017年底对案涉房屋丧失占有、收益和控制权，但未提供证据予以证明。至于顾宝进以狼山社区居委会在一审法院（2018）苏0602民初2991号案件中涉嫌虚假陈述、伪造证据为由，要求追究狼山社区居委会负责人责任的问题，不是本案审理范畴，本院对此不予理涉。综上所述，顾宝进的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2196元，由上诉人顾宝进负担。本判决为终审判决。审 判 长 顾晓威审 判 员 谭松平审 判 员 王建勋二〇二一年三月三十一日法官助理 苏 露书 记 员 翟羽佳