广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂06民终249号 上诉人（原审原告）：张传升，男，1978年10月21日出生，住广西防城港市港口区。 上诉人（原审原告）：何正宏，女，1979年5月27日出生，住广西防城港市港口区。 委托诉讼代理人：张传升，男，1978年10月21日出生，住广西防城港市港口区。系何正宏丈夫。 被上诉人（原审被告）：广西方典置业投资有限公司。住所地广西南宁市良庆区歌海路**广西体育中心配套工程综合体新闻中心塔楼**第**。统一社会信用代码：91450100791305838M。 法定代表人：陆飞驯，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李晋，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：张奕华，广西诚瑞（南宁）律师事务所律师。 上诉人张传升、何正宏与被上诉人广西方典置业投资有限公司（以下简称方典公司）商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2020）桂060 -2- 2民初1811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张传升、何正宏上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.方典公司承担二审案件受理费。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订涉案《商品房买卖合同》，合法有效，约定被上诉人应当在交房后720个工作日内将办理产权登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案，被上诉人至今未提交需由其提供的资料报产权登记机关备案，依据合同约定，被上诉人应按买受人已付房款日万分之二支付违约金。一审法院未按双方的约定计算违约金，违反合同约定。双方必须受合同约束，而且违约金具有惩罚性质，不能以一方当事人的损失已经得到相应的补偿为由，便不支持上诉人的诉讼请求是有失公平。为买房者办理房产权证书是被上诉人的约定义务也是法定义务。本案违约金的约定是被上诉人单方制定的格式条款，被上诉人在订立合同时对违约有一定的预判。如被上诉人逾期办证违约行为一直存在，如不按约定支付违约金，意味着不管被上诉人违约办证多长时间，已经没有任何约束，不利于维护上诉人的合法权益。由于被上诉人无法办证，导致房子无法转让，如需转让需要向方典公司缴纳30000元至50000元的更名费，属于霸王条款。因无法办证，上诉人权利得不到及时确认，防范一房多卖、抵押给第三人的突发情况，给上诉人造成无法估量的损失。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 方典公司辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。 张传升、何正宏向一审法院起诉请求：1.依法判令方典公司依据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第七条支付张传升、何正宏逾期办证违约金30623.52元（以已付房款283 -3- 027元为基数，每日万分之二违约金计算，逾期时间暂从2018年11月13日起计算至2020年5月7日（283027元×0.0002×541，应计至产权登记机关核发《房屋所有权证》之日止）；2.判令由方典公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2010年1月10日,张传升、何正宏（买受人）与方典公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定方典公司以单价2216元每平方米的价格将位于防城港市港口区卖给张传升、何正宏，建筑面积为127.15平方米，房屋总价款为281764元。合同签订后，张传升、何正宏依约支付了房款，方典公司未能在房屋交付使用后720个工作日内协助办理房屋产权证。《补充协议》第七条关于产权登记约定：1.房屋权属登记资料备案后，如买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》的，出卖人承诺在房屋交付使用后720个工作日内办理并取得该商品房的《房屋所有权证》交给买受人。如因买受人的责任，买受人未能在规定期限内取得《房屋所有权证》，属出卖人过错的，每逾期一日应按买受人已付房款的万分之二向买受人支付违约金，直至产权机关核发《房屋所有权证》之日止；若属出卖人责任且逾期超出360天的，则买受人有权退房，出卖人须在买受人提出退房之日起十日内将买受人已付房款退还给买受人，并支付上述标准的违约金给予买受人。2.因非出卖人原因（包括但不限于政府部门原因、政策法规变化等）导致买受人未能在约定期限内取得《房屋所有权证》的，出卖人不承担任何责任。3.该商品房《房屋所有权证》由买受人负责或者委托他人办理的，出卖人应按有关规定提供相关资料以协助买受人办理。 -4- 另查明，一审法院作出的（2016）桂0602民初1311号民事判决书判决方典公司向张传升、何正宏支付2014年2月18日至2016年9月10日的逾期办证违约金26491.33元。（2019）桂0602民初392号民事判决方典公司向张传升、何正宏支付2016年9月11日至2018年11月12日的逾期办证违约金44631.40元。上述判决书已经发生法律效力。一审法庭辩论终结前，方典公司尚未协助张传升、何正宏办理涉案房屋的不动产权证书。 一审法院认为，张传升、何正宏、方典公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。张传升、何正宏、方典公司应当按照合同的约定行使权利，履行义务。方典公司逾期未能协助张传升、何正宏办理涉案房屋的不动产权证书，应承担违约责任。关于张传升、何正宏主张的违约金的计算标准是否过高的问题。违约金的高低标准应以造成的损失为依据。方典公司逾期办证后，判决书确定逾期办证违约金为71122.73元。该院综合考虑方典公司逾期办证行为给张传升、何正宏造成的损失及方典公司过错程度、合同履行情况等因素，认为张传升、何正宏的损失已经得到相应补偿，故对张传升、何正宏的诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：驳回张传升、何正宏的全部诉讼请求。案件受理费565.59元，减半收取282.79元，由张传升、何正宏负担。 二审期间，上诉人向本院提交一份证据：卖房更名费收款收据，拟证明涉案房屋办不了证，出售不了，如需出售房子需要交纳更名费用。被上诉人无证据提交，其 -5- 对上诉人提交的证据质证认为，该证据不属于二审中的新证据，且与本案无关联。本院认为，上诉人提交的证据与本案无关，且一审法院在认定本案逾期办证违约金已将更名费等各项因素考虑在内，本院不予采信；双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：本案逾期办证违约金如何确定。 本院认为，张传升、何正宏与方典公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审认定《商品房买卖合同》及《补充协议》的效力正确，本院予以确认。 本院认为，依据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第一款、第二款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”一审法院综合考虑上诉人在逾期办证违约金方面已得到一定补偿、本案合同的履行情况、方典公司的过错程度等因素，从公平原则和诚实信用原则的角度，为了营造良好的营商环境，一审法院暂不予支持上诉人的诉讼请求并无不当，本院予以维持。需要指出的是，如被上诉人后期仍未按约定将办理涉案房屋权属登记资料报备的，上诉人可继续主张权利。 综上所述，上诉人张传升、何正宏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的 -6- 解释》（法释[2020]17号）第十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费565.59元（上诉人张传升、何正宏已预交），由上诉人张传升、何正宏承担。 本判决为终审判决。 审判长 黄大亮审判员刘帅武审判员栾彩云 二〇二一年三月十九日 书记员 郭      凯      金 书记员 阳      秋      艳