四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终185号 上诉人（原审被告）：包月飞，男，1985年5月25日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：胡家贵，四川科信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川东航投资有限公司，住所地：四川省成都市双流区××街道××路××段××号3栋10层1号。 法定代表人：冯亦军，总经理。 委托诉讼代理人：杨奉明，北京观韬（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李楷，北京观韬（成都）律师事务所律师。 上诉人包月飞与被上诉人四川东航投资有限公司（以下简称东航公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2020）川0116民初4578号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。本案现已审理终结。 包月飞上诉请求：一、撤销成都市双流区人民法院（2020）川0116民初4578号民事判决；二、确认本案所涉合同经双方协商一致，已于2020年3月10日解除；三、驳回东航公司于本案中对包月飞所有“违约责任”的无理追究，撤销原判中对包月飞向东航公司支付优惠期租金差额55699.82元、房屋占有费34980元和违约金43000元及要求包月飞承担所涉费用的逾期利息的具体判决；四、确认包月飞与东航公司在双方合同解除后尚欠租金41393元，物业管理费为24231.16元，电费为3270.72元，水费365元，合计28283.81元，并应以租赁保证金、公共事业押金予以抵扣；五、对原判决依法予以改判；六、上诉费用由东航公司全部承担。事实和理由：一、一审判决在案件事实认定上完全不清。主要反映在：1、一审判决对本案所涉合同因新冠肺炎疫情的不可抗力而不得不解除的事实，没有做出应有的认定。今年一月底至三月初，因为疫情包月飞经营的儿童零售商业项目，遭遇彻底停摆。在此情况下，包月飞曾与东航公司多方沟通，协商房租的减免事宜，但未能得到东航公司的谅解与支持。直到三月五日，东航公司的工作人员在微信里明确告知“儿童教育业态政府有规定，开业暂缓”。在此情况下，包月飞不得不根据双方合同第1-16条对“不可抗力”的介定和第14-1-（3）条关于“其他第三方原因或不可抗力导致本合同根本目的无法实现，本合同终止，双方互不承担责任”的规定，以及《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）款关于“因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定，于三月十日向东航公司发出《退租申请》，明确“遇××疫情无限期停业”而提出退租，而包月飞于4月8日复函，同意退租以2020年3月10日为解约日进行结算。可是，一审判决对新冠疫情的不可抗力导致本案合同解除的案件事实，没有予以全面审视并做出客观的认定。2、一审判决没有根据双方出示的合同解除的书证，以明确确认本案合同经双方协商一致已经解除，却认为“《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，包月飞应当依照合同约定，支付商铺租赁的相关费用。”包月飞认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同；”第九十一条第二款则明确规定“合同解除后，合同的权利义务终止。”因此，包月飞因新冠疫情发出《退租申请》，东航公司回应作出同意解除双方租房合同的明确意思表示后，便使双方原来合同中的一切权利义务归于消失。那么一审法庭本应严格按照上述相关法律规定来处理本案纠纷，可是东航公司在之后的今年七月，仍按早已不存在的合同及其条款，通过诉讼来追究包月飞的违约责任之时，却被认定为双方合同仍应继续如实履行，包月飞的违约事实成立。这样的认定，既背离了本案的客观事实，也不符合相关的法律规定。3、本案合同在双方协商一致予以解除的情况下，一审判决错误地认定包月飞在本案纠纷中违约仍然成立，并错误地判令包月飞承担违约赔偿责任。（1）一审判决在对包月飞欠付东航公司租金及“优惠期租金”数额问题中，认为包月飞系单方提出解除租赁合同属包月飞违约，故作出根据双方所签合同约定，包月飞应向东航公司支付2019年12月1日至2020年3月10日的租金差额73189.82元。之后，又将此作为新冠病毒带来的损失，由双方分担，包月飞应向东航公司支付55699.82元，这种判决显然是错误的。一审判决所称的“租金差额”，究竟为包月飞承担违约责任的支付，还是××带来的损失。（2）一审判决在对违约金支付的问题中，完全赞同东航公司在解除合同的回函上提出的“包月飞提前解约，应当赔偿违约金”的主张，再次错误地认定包月飞“在未支付欠付费用的情况下向东航公司提出退租申请，单方面要求解除与东航公司之间的租赁关系，构成根本性违约，应当根据合同约定承担违约责任。”而从一审判决查明的包月飞仅欠东航公司的租金413.93元事实看，这不算根本违约。包月飞欠的物管及水电费，是东航公司代物管公司收取的，这些收费应是基于包月飞同物业管理方第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司成都分公司之间的物业管理服务合同关系而产生，所以，这种费用履行交缴、滞纳处罚及违约的追究事宜，东航公司在没有得到相关授权的情况下，是不能超越法律关系与合同的相对性，以此来直接追究所谓包月飞拖欠物管、水电费的违约责任的。（3）一审判决在支付物业管理费及其利息和房屋占有费的问题中，判令包月飞支付逾期支付物业管理费的利息，缺乏依据。因为东航公司不具有物业管理方第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司成都分公司才享有的债权权利。而一审判决对包月飞向东航公司支付房屋占有费34980元的认定更为错误，其一，是因为东航公司在向包月飞交付出租房屋时，仅仅为门面敞开的房屋，根本没有房屋门，故更无交钥匙一说，而钥匙是包月飞在入住之后自行安装门面后才有的，所以，一审法庭以何时交还钥匙为房屋交还日的认定是错误的。其二，双方合同解除后，包月飞即在半个月内便撤出了租赁场地，房内残留下的仅为垃圾，并无其他，因双方尚有费用没有结清，故在东航公司工作人员向包月飞要钥匙时，才把钥匙交给了东航公司工作人员。本案一审庭审中，经主审法官提议，让包月飞主动清理，但不曾想到这反倒成为了合同解除后包月飞占用房屋的依据了。其三，一审判决计算房屋占有费的依据，并未参照双方合同中确定的租金标准，而是以之前双方已经予以解除的合同中约定的2.2元／平方米／天的单价予以计算，这不符合“以事实为依据，以法律为准绳的”审判原则。4、一审判决没有对双方合同第七条“乙方应在2020年4月1日前正式对外营业”做出认定，这一约定在确定本案事实中具有决定性的意义，一审判决有意回避此约定，这必然严重地影响到对本案全案事实的查明。5、一审判决对本案争议焦点的认定，未经双方当事人共同确认，其中，双方解除合同时间以及包月飞应交缴的物管、水电费的数额，包月飞与东航公司之间并无争议。相反，对本案合同及补充协议的解除是否是因××疫情的不可抗力，本案合同解除后包月飞是否还应承担原合同中约定的违约责任等，包月飞与东航公司意见完全相左，这些关键分歧，却没有被一审法庭纳入争议焦点之中，这势必导致一审判决对案件事实认定的严重不清。二、一审判决适用法律错误。一审判决适用《中华人民共和国合同法》的第六十条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定是错误的，本案依法应当适用《中华人民共和国合同法》中与双方当事人协商一致解除合同相关的第九十三条第一款、第九十四条第一款、第九十七条、第九十八条的规定。为维护国家法律的尊严，维护上包月飞的合法权益，提请二审法院根据事实，依法审理，予以改判，支持包月飞的全部上诉请求。 东航公司辩称，一、包月飞主张本案合同为协商一致解除的主张不成立，案涉合同并非双方协商一致解除，而是包月飞提前退租而导致东航公司行使合同解除权，本质上是包月飞违约。根据案涉租赁合同4至8条、14－2（2）条款及签订，租赁期内包月飞不得擅自解除合同，若其存在单方解除合同的违约行为，东航公司有权通知其解除合同，包月飞2020年3月10向东航公司提出退租申请，东航公司于2020年4月8日对其做出退租申请的回函，明确告知其“因你方提前解约，应支付违约金，补足优惠期差额，占有费等款项”。根据双方往来函件，本案为包月飞擅自提前退租，虽然东航公司同意其退租申请，但明确告知其属于提前解约，应承担违约责任。因此，本案合同并非如包月飞所称的协商一致解除，而是其单方解除。二、双方优惠期租金原约定是2019年12月1日至2020年3月30日，当时因在优惠期内合同已解除，所以计算解除的时间至2020年3月10日，标准2.2元／平方米每天。三、关于房屋占有费。案涉租赁合同第9条相关规定，根据9－1“乙方应在合同终止之日前向甲方交付房屋”，所以不存在包月飞所称的还需要另外的交还期限的问题。四、交还房屋应将装修等进行拆除，恢复原状后交付。包月飞租赁的两个商铺直至一审开庭前都没有完成拆除工作，所以包月飞主张在2020年3月20日将房屋交还给东航公司，该主张不成立。东航公司认为应计算至2020年4月28日，计算标准按合同约定，最后一日租赁年日平均的3倍支付是9万多元，但一审法院没有计算3倍，一审法院按一倍计算，东航公司也予以认可。五、违约金租赁合同14－2（2）条款约定“乙方单方提出解除合同，导致甲方解除合同的，应承担相应的违约责任”。六、包月飞称不应承担违约金的主张不成立。包月飞称优惠期内不需补缴优惠期租金的问题，根据合同约定，包月飞违约行为导致合同解除，应当补足优惠期间的租金。至于解除时间在优惠期内还是优惠期外并不影响。 东航公司向一审法院起诉请求：1.确认东航公司与包月飞签订的《商铺租赁合同》于2020年3月10日解除；2.判令包月飞向东航公司支付376127元，具体内容为：（1）自2019年12月1日至2020年3月10日期间欠缴租金413.93元；（2）自2019年12月1日至2020年3月10日期间优惠期租金差额73189.82元；（3）自2019年12月1日至2020年3月10日期间欠缴物业管理费24231.16元；（4）电费3270.72元；（5）水费365元；（6）自2020年3月11日至2020年4月29日期间房屋占用费131093.32元；（7）违约金106248.45元；（8）拆除复原费43677元，上述费用合计人民币382489.4元，抵扣公用事业押金6362.40元后，包月飞应支付金额为376127元；3.判令包月飞承担诉讼请求2（1）及2（3）所涉费用自应付之日起至实际支付日的逾期支付滞纳金（暂计至2020年5月31日为3833.98元）；4.判令东航公司没收租赁保证金45349.78元；5.判令东航公司自行处置包月飞遗留物品。 一审法院认定事实：2018年11月12日，东航公司（甲方）与包月飞（乙方）签订《商铺租赁合同》（编号：ＣＤＹＪ20181013），甲方将其所有的位于成都市双流区××街道××路××段××号“云锦天地（成都）”商场xx4、xx5号单元出租给乙方，双方约定了租赁面积、租金及支付方式、租赁期限以及其他费用。2019年12月13日，双方约定编号为ＣＤＹＪ20181013的合同于2019年11月30日解除，合同项下的保证金45349.78元和公用事业押金6362.4元全额转为支付编号为ＣＤＹＪ20191112的《商铺租赁合同》部分租赁保证金；乙方向甲方一次性支付500元，用于补偿其损失。2019年11月30日，甲方与乙方签订了编号为ＣＤＴＪ20191112的《商铺租赁合同》，该合同第二条出租房屋概况：甲方租赁给乙方的房屋座落在成都市双流区××路××段××号“云锦天地（成都）”商场xx3、xx4、xx5号单元，该单元租赁面积为331.25平方米。第三条租赁用途：3-1乙方向甲方承诺，租赁该单元供乙方经营可爱可亲品牌的儿童零售用途的商业经营使用。第四条交付日期和租赁期：4-1甲方应于2019年12月1日（约定交付日）将该单元交付乙方。4-8租赁期：共计五年，自2019年12月1日起至2024年11月30日。第五条租金、支付方式和期限：5-3该单元的租金标准按照以下方式由乙方向甲方支付：（月保底租金付款清单详见附件九）月保底租金支付方式按5-4执行自2019年12月1日起至2020年3月31日止，日租金为人民币2.20元／日／平方米（其中不包增值税价为2.10元／日／平方米，增值税金额为0.10元／日／平方米）；月营业额提成租金支付方式按5-5执行自2020年4月1日至2020年11月30日止，月营业额提成为该单元每公历月累计营业额的7%。5-4本合同约定每三个月为一个支付周期。乙方应于该单元交付后每个支付周期前一个月二十日向甲方提前付清下一个支付周期保底租金（如当月第二十日为节假日的，则于之前最近的工作日支付）。租赁期满或合同终止时的最后一个支付周期不满整月的按日计算，并在结算时一次付清……5-9乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按未付租金日千分之三支付违约金。若逾期累计超过三十日的，则按照第14-2（6）条处理。第六条保证金和其他费用：6-1甲乙双方约定，乙方应于本合同签署之后十个工作日内向甲方支付房屋租赁保证金，租赁保证金……金额为人民币70832.3元。甲方收到保证金的同时应出具相应收据。6-2乙方向甲方支付的保证金，作为乙方将全部履行完本合同义务的保证。6-3如乙方违反本合同之规定，则甲方有权以保证金抵付乙方应付款项，和／或作为甲方因此而遭受损失之赔偿。6-5乙方应于交付日或之前按照装修守则及相关约定向甲方支付装修押金及装修期间的其他费用。如甲方因乙方装修该单元而遭受任何损失，则甲方有权从装修押金中扣收款项以赔偿甲方因此遭受的损失。乙方装修结束后应通知甲方和管理公司，经甲方和管理公司对该单元的验收合格且通过政府部门各项验收后三十个工作日内，甲方应将装修押金在扣除乙方装修该单元给甲方造成的损失（如有）后一次性无息退还乙方。装修期后乙方如需对该单元再次实施装修的，适用上述规定。6-6乙方应当在本合同签署后十个工作日内向甲方支付公用事业费的公用事业押金9937.5元。6-7……物业管理费：每平方米租赁面积每月人民币40元，每月合计为人民币13250元，从2020年2月1日开始收取。第九条房屋的交还：9-1乙方应最迟于租赁期满日或本合同提前终止之日的17:00时之前向甲方和管理公司交还该单元。乙方如未经甲方书面同意而逾期不交还该单元，乙方除应按最后一个租赁年日平均租金的三倍支付占有使用费外，还应承担该单元在占用期间内的物业管理费、水、电等一切其他费用。9-2乙方向甲方交还该单元前，应自负费用对该单元进行打扫和清理，使该单元处于完好和可租用状态。乙方如对该单元进行了装修、增建、增设或改建，则应根据甲方的要求在租赁期满或本合同提前终止前将该单元恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。第十四条解除本合同的条件：14-1甲乙双方同意在本合同有效期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：（3）其他第三方原因或不可抗力导致本合同根本目的无法实现。14-2甲乙双方同意，有下列情形之一的，非违约方可选择或合并行使书面通知违约方解除本合同或／和向违约方追索违约金的权利：（2）本合同签署后，乙方单方面提出解除本合同的；（6）乙方逾期不支付租金或其他应付费用，逾期付款累计超过三十日的。14-3若出现本合同规定情形而甲方行使解除本合同之权利或乙方提前解除本合同的，乙方已支付的保证金将不予退还，且甲方有权依据前述约定要求乙方承担违约金，甲方还有权向乙方追索乙方在装修期内所免去的所有租金及物业管理费，并且乙方无权就其在该单元内的装修及附属设施要求甲方给予任何补偿或要求甲方购买其装修或设施，乙方应按本合同的约定将该单元恢复原状后返还甲方（甲方同意乙方无需恢复原状除外）。第十五条违约责任：15-6乙方逾期支付……物业管理费、水费、电费……，每逾期一天，则应按逾期支付之款项的0.1%支付滞纳金。该合同的附件九《租金付款清单》载明2019.12.1-2020.3.31，支付金额500元（含增值税），不含增值税租金金额476.19元。备注：1.乙方确认本附表中租金优惠期（租金优惠期间为：2019年12月1日至2020年3月31日）享有的前提是乙方妥善履行本合同约定的各项义务；若非因甲方原因，乙方单方提前终止本租赁合同或因乙方违约而导致甲方行使解约权的，乙方应按合同约定承担违约责任。2.如发生上述第1条约定情形，乙方还应按约定租金标准2.20元／平方米／天补足租金优惠期的租金差额，优惠租金标准不再适用。3.支付期付款金额以财务出具的付款清单为准。 一审另查明，2018年11月12日，东航公司出具收据两张，载明包月飞支付公共事业押金6362.4元以及租赁保证金45349.78元。收据盖有东航公司财务专用章。 一审还查明，2020年1月17日，包月飞向第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司成都分公司转账1032.96元。 2020年2月7日，东航公司微信通知包月飞“2月房租只收一半，物业管理费也只收一半”。欠缴物业管理费为2019年12月1日至2020年3月10日，其中2019年12月1日至2020年1月31日为装修期，物业费为6625元/月。 2020年3月10日，包月飞向东航公司发出《退租申请》，2020年4月29日，东航公司回函，同意2020年3月10日为解约日进行结算。 一审庭审中，包月飞对东航公司主张欠缴电费3270.72元、水费365元无异议，并同意以押金抵扣。 一审法院认定以上事实有当事人陈述、《商铺租赁合同》、《补充协议一》、相关票据等证据在案佐证。 一审法院认为，东航公司与包月飞签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，东航公司已履行交付租赁房屋的义务，包月飞应当依照合同约定支付商铺租赁的相关费用。 本案的争议焦点在于：1.双方解除《商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》）的时间；2.包月飞欠付东航公司租金以及优惠期租金的具体数额；3.包月飞是否应当向东航公司支付物业管理费、电费、水费、房屋占用费、违约金、拆除复原费及具体数额；4.东航公司是否有权没收租赁保证金。一审法院针对以上争议焦点分别做如下评述： 一、关于双方解除《租赁合同》时间的问题 2020年3月10日，包月飞向东航公司发出《退租申请》，2020年4月29日，东航公司回函同意2020年3月10日为解约日进行结算，故双方解除合同的时间为2020年3月10日。 二、关于包月飞欠付东航公司租金以及优惠期租金的具体数额的问题 包月飞承认自己未向东航公司支付2019年12月1日至2020年3月31日期间租金500元，双方的合同于2020年3月10日解除，故包月飞应向东航公司支付2019年12月1日至2020年3月10日期间租金413.93元。 根据《租赁合同》“乙方确认本附件中租金优惠期（租金优惠期间为：2019年12月1日-2020年3月31日）享有的前提是乙方妥善履行本合同约定的各项义务，若非因甲方原因，乙方单方提前终止本租赁合同或因乙方违约而导致甲方行使解约权的，乙方应按合同约定承担违约责任。2.如发生上述第1条约定情形，乙方还应按约定租金标准2.20元／平方米／天补足租金优惠期的租金差额，优惠租金标准不再适用”的约定，上述租金优惠期系按照双方约定甲方有条件的优惠租金的期间，但根据双方的约定，包月飞系单方提出解除租赁合同，故一审法院根据双方签订的租赁合同约定，包月飞应向东航公司支付2019年12月1日至2020年3月10日的租金差额为73189.82元（2.20元／日／平方米×101天×331.25平方米-413.93元）。由于自2020年1月23日以来，全国遭受××影响，各地纷纷采取了紧急措施，导致大部分企业停工、停产，对于包月飞而言，其因××，也不能正常经营，势必给包月飞带来损失，根据公平原则，因××带来的损失，应当由包月飞和东航公司分担，东航公司应承担17490元（2.2元／日／平方米×48天×331.25平方米÷2），包月飞还应向东航公司支付55699.82元。 三、关于包月飞是否应当支付东航公司物业管理费、电费、水费、房屋占用费、拆除复原费、违约金及具体数额的问题 1.物业管理费：案涉商铺从2019年12月1日开始欠缴物业管理费，双方签订的租赁合同于2020年3月10日解除，故包月飞应缴纳2019年12月1日至2020年3月10日期间的物业管理费24231.16元（物业管理费分段计算：2019年12月1日至2020年1月31日为装修期：13250元/月÷2×2个月=13250元；2020年2月1日至2020年2月29日：13250元；2020年3月1日至2020年3月10日：13250元/月÷30天×10天=4416.17元，以上合计30916.17元，东航公司仅主张了24231.16元，不违反法律规定，一审法院予以确认）以及逾期支付的利息（利息以24231.16元为基数，从2020年3月11日起，按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付迟延利息至实际付清之日止）。 2.水、电费：该费用系在双方租赁合同期间产生，包月飞在一审庭审中对电费3270.72元、水费365元无异议，故一审法院确认包月飞应当向东航公司支付欠付的电费3270.72元、水费365元。 3.房屋占有费：双方签订的租赁合同于2020年3月10日解除，包月飞交还钥匙的时间即2020年4月29日视为房屋交还日，故2020年3月11日至2020年4月28日期间为包月飞占用房屋的期间。一审法院参照2.2元/平方米/天的单价确认包月飞应向东航公司支付房屋占用费34980元（2.20元/平方米/天×331.25平方米×48天）。 4.违约金：包月飞在未支付欠付费用的情况下向东航公司提出退租申请，单方面要求解除与东航公司之间的租赁关系，构成根本性违约，应当根据合同约定承担违约责任。因包月飞认为其并未违约，应当视为其对违约金的根本抗辩，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，一审法院酌情调整东航公司的违约金为43000元。由于包月飞在疫情之前即欠付相关费用，故一审法院对包月飞认为因疫情原因导致双方合同解除，双方均不承担责任的意见不予采信。5.拆除复原费：东航公司要求包月飞向其支付拆除复原费43677元的主张。根据双方租赁合同的约定“9-2乙方向甲方交还该单元前，应自负费用对该单元进行打扫和清理，使该单元处于完好和可租用状态。乙方如对该单元进行了装修、增建、增设或改建，则应根据甲方的要求在租赁期满或本合同提前终止前将该单元恢复原状，由此发生的费用由乙方承担”，一审法院认为，东航公司不同意包月飞自行拆除案涉商铺的装修，且《运营期间零星工程报价清单》不足以证明东航公司是否有对商铺进行拆除复原，且未举出所需相应费用的依据，该损失并未发生，故对于东航公司的该项主张一审法院不予支持。 四、关于东航公司是否有权没收租赁保证金的问题 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，东航公司应当退还包月飞保证金、公用事业押金。且根据双方签订的《租赁合同》中对于租赁保证金的约定，包月飞一方确存在欠付租金的违约行为，东航公司有权以保证金抵付包月飞应当支付的款项，和/或作为东航公司因此遭受损失之赔偿，但并无可以没收保证金的约定，故一审法院对于其要求没收该保证金的主张不予支持。包月飞主张用其保证金抵销相应的费用，符合法律规定，一审法院予以支持。 五、关于遗留物品的处置问题。根据一审庭审调查核实的情况，包月飞同意自行清理遗留物品，故对于东航公司主张自行处置包月飞遗留物品的诉请，一审法院不予支持。 六、关于东航公司要求包月飞承担所涉费用自应付之日起至实际支付日的逾期支付利息的问题 一审法院认为，东航公司要求包月飞承担所涉费用自应付之日起至实际支付日的逾期支付利息符合法律规定，一审法院予以支持。 综上，一审法院对于东航公司主张的确认东航公司与包月飞签订的《商铺租赁合同》于2020年3月10日解除的诉讼请求予以支持；对于东航公司主张的要求包月飞向东航公司支付物业管理费、电费、优惠期租金差额、房屋占用费、违约金、拆除复原费的诉讼请求部分予以支持，包月飞应向东航公司支付118960.63元（包含欠缴物业管理费24231.16元、电费3270.72元、水费365元、自2019年12月1日至2020年3月10日期间欠缴租金413.93元、优惠期租金差额55699.82元、自2020年3月11日至2020年4月29日期间房屋占用费34980元）、违约金43000元。包月飞同意以押金、保证金抵扣相应欠款，符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，东航公司应当将包月飞2020年1月17日转账1032.96元、公用事业押金6362.4元、租赁保证金45349.78元抵扣水电费、欠交租金、房屋占用费后及部分优惠期租金差额。抵扣后，包月飞还应向东航公司支付自2019年12月1日至2020年3月10日期间欠缴物业管理费24231.16元及利息、自2019年12月1日至2020年3月10日期间优惠期租金差额41984.33元及迟延支付期间的利息、违约金43000元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认东航公司与包月飞签订的《商铺租赁合同》于2020年3月10日解除；二、包月飞于本判决发生法律效力之日起十五日内向东航公司支付自2019年12月1日至2020年3月10日期间欠缴物业管理费24231.16元及逾期支付利息（逾期支付利息以24231.16元为基数，从2020年3月11日起，按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付迟延利息至实际付清之日止）；三、包月飞于本判决发生法律效力之日起十五日内向东航公司支付优惠期租金差额41984.33元及利息（利息以41984.33元为基数，自2020年3月11日起，按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付迟延利息至实际付清之日止）；四、包月飞于本判决发生法律效力之日起十五日内向东航公司支付违约金43000元；五、驳回东航公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3840元，由包月飞负担2840元，东航公司负担1000元（东航公司已预缴3840元）。 二审中，包月飞与东航公司对一审查明案件事实均无异议。二审查明案件事实与一审查明案件事实一致，本院对一审查明案件事实予以确认。 二审中，包月飞向本院提交证据：证据一、包月飞与东航公司运营人员和物业人员微信聊天记录截图、临货梯和行吊的使用申请表复印件、物品放行条复印件，拟证明包月飞2020年3月25日搬离案涉商铺；证据二、《成都市人民政府关于印发有效应对疫情稳定经济运行20条政策措施的通知》，拟证明成都市人民政府于2020年2月6日出台文件，对承租国有企业经营性物业的非国有中小企业（个体经营户），2020年2月份租金全面，3、4月份租金减半，但是东航公司答复没有租金减免政策，导致包月飞负担不起租金，才向东航公司提出解约；证据三、成都市教育局（市委教育工委）网上对网友留言回复，拟证明包月飞经营项目为儿童游乐项目，但是儿童密集型场所在2020年6月1日之前都无法营业。 东航公司发表质证意见：一，证据一系一审之前形成的证据，不属于二审新证据，肖勇是东航公司的员工，物业胡琪乙不清楚，真实性无法确定，关联性不予认可，虽然包月飞有搬运物品情形，但搬运物品不代表是将房屋交还，并不能体现东航公司已经将所有物品交换，并将房屋清除后交还东航公司。证据二形成时间是2020年2月6日，形成于一审之前，不属于二审新证据，与本案不具有关联性，本案中1月至3月还在优惠期。证据三合法性不予认可，不属于二审新证据，该回复内容提到的是关于幼儿园开业的相关通知，但是案涉商铺用途是儿童零售和儿童游乐，这两个用途与市教育局的回复并无任何关联性。 本院认为，证据一具有真实性、合法性，是否可以达到包月飞的证明目的将在下文结合事实予以认定；证据二具有真实性、合法性，是否可以达到包月飞的证明目的将在下文结合事实予以认定；证据三具有真实性、合法性，是否可以达到包月飞的证明目的将在下文结合事实予以认定。 东航公司向本院提交证据：2020年3月25日四川省发布的《四川省应对新兴冠状病毒肺炎疫情应急指挥部公告》，拟证明相关场所已经可以进行营业。 包月飞发表质证意见：对该证据真实性予以认可，关联性不认可。2020年3月25日之前案涉商铺已经关闭，2020年3月25日儿童游乐场所不能营业。 本院认为，东航公司提交证据具有真实性、合法性，是否可以达到其证明目的，将在下文结合事实予以综合认定。 二审另查明：案涉商铺的计租方式为：自2019年12月1日起至2020年3月31日止为月保底租金方式，日租金为人民币2.2元/日/平方米（其中不包增值税价格为2.1元/日/平方米，增值税金额为0.1元/日/平方米）；自2020年4月1日至2020年11月30日止，月营业额提成为该单元每公历月累计营业额的7%；自2020年12月1日至2024年11月30日止，月营业额提成为该单元每公历月累计营业额的8%。其中包月飞在2019年12月1日至2020年3月31日期间享有租金优惠期，2019年12月1日至2020年3月31日租赁期间租金支付金额（含增值税）共计500元，该租金优惠期享有的前提是包月飞妥善履行合同约定义务，若非因东航公司原因包月飞单方提前终止租赁合同，包月飞应按照合同约定承担违约责任，还应按约定租金标准2.2元/平方米/天补足租金优惠期的租金差额，优惠租金不再适用。二、《关于的回函》中载明：…根据《商铺租赁合同》相关条款约定，你方需付清相关欠缴费用。因你方提前解约，应当赔偿违约金、补足优惠期租金差额、占用费等款项。 本院认为，本案中东航公司与包月飞之间签订的案涉《商铺租赁合同》（2018年11月12日签订），后又签订《解除协议》，解除2018年11月12日签订的《商铺租赁合同》，并于2019年11月30日签订《商铺租赁合同》（以下简称《商铺租赁合同》2019），以上协议为当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依《商铺租赁协议》2019履行各自的合同义务。根据本案中双方当事人的的诉辩意见，本案争议焦点为：1.包月飞是否构成违约？2.包月飞是否应当承担《商铺租赁协议》2019约定的优惠期租金差额及违约金？3.包月飞是否应向东航公司支付房屋占有费。本院评判如下： 一、包月飞是否构成违约的问题。 （一）包月飞二审中主张案涉《商铺租赁合同》2019因新冠肺炎疫情的不可抗力而不得不解除。本院认为，根据本案查明案件事实，包月飞于2019年12月1日至2020年3月31日为租赁优惠期间，租金含税共计500元，且自2020年4月1日起，案涉租赁合同计租方式为按营业额计取租金，且双方均在另案中陈述该计租方式下无营业额情况下租金为零，因此即便包月飞的商铺经营受到新冠肺炎疫情的影响，但新冠疫情并不导致其无法履行租金义务，故包月飞主张因新冠肺炎疫情影响而不得不解除租赁合同的理由不能成立。 （二）包月飞二审中主张案涉《商铺租赁合同》2019系双方协商一致而解除。本院认为，从包月飞的退租申请和东航公司回函并不能看出双方就合同解除事项协商一致，并免除包月飞的合同责任，且包月飞亦无其他证据证明双方就合同解除协商一致，故包月飞主张案涉《商铺租赁协议》2019系协商一致解除的理由不能成立。 综上，包月飞在租赁期限届满前单方提出解除租赁合同，构成违约，应当承担相应的违约责任。 二、包月飞是否应当承担《商铺租赁协议》2019约定优惠期租金差额和违约金的问题。 根据《商铺租赁协议》2019约定，如非因东航公司原因，包月飞单方提前终止租赁合同，需要承担违约责任，并向东航公司按2.2元/日/平方米的标准补足租金差额。本院认为，本案中包月飞在租赁期届满前提出退租，应依约承担租金优惠差额及违约金，但考虑到新冠肺炎疫情的确对包月飞所经营的儿童零售业务的开展产生实际损失，且导致包月飞对未来经营预期产生变化而解除租赁合同，一审法院根据公平原则，将租金优惠差额由包月飞和东航公司分担、并将违约金酌情调低并无不当，本院予以维持。 三、包月飞是否应向东航公司支付房屋占有费的问题。 包月飞在二审中主张其已经在2020年3月25日实际搬离案涉房屋，但根据本案查明事实，包月飞入驻案涉商铺后，自行安装门锁，于2020年4月29日将钥匙交予东航公司，在此情况下，包月飞于钥匙交换东航公司之前仍实际占有控制案涉商铺。故一审法院认定包月飞应向东航公司支付2020年3月11日至2020年4月28日期间的房屋占用费并无不当。 关于房屋占用费的计算标准，根据案涉《商铺租赁合同》2019中9-1条约定，房屋占用费的计算标准为最后一个租赁年日平均租金的三倍（3）倍。本院认为，案涉合同关于房屋的占用费的三倍约定具有补偿和惩罚双重性质，房屋占用费是对出租人的补偿，不应具有惩罚性质，故本院参照合同约定，将该房屋占用费标准调整最后一个租赁年日平均租金。二审中，包月飞与东航公司均认可最后一个租赁年指倒推一个年度。因案涉《商铺租赁合同》2019的履行期间为2019年12月1日至2020年3月10日，故最后一个租赁年日平均租金为728.75元，占用期间共计48天，房屋占用费共计34980元，一审法院认定包月飞应向东航公司支付的房屋占用费金额亦无不当。 另，包月飞在上诉中提出东航公司不具有物业管理费的债权，该债权应由物业管理方第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司成都分公司享有。本院认为，根据案涉《商铺租赁协议》2019约定，包月飞应按合同约定向东航公司或者东航公司委托的管理公司支付该单元的物业管理费，故东航公司可向包月飞主张案涉租赁商铺的物业管理费。 综上，包月飞的上诉理由均不能成立，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2974元，由包月飞负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  王 果 审 判 员  何广智 审 判 员  赵 韬 二〇二一年三月三十日 法官助理  崔玉翠 书 记 员  袁 敬