河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫05民终156号上诉人（原审被告、反诉原告）：安阳市众长金属废料有限公司，住所地安阳市文峰区宝莲寺镇安兴大道2号院。法定代表人：侯庆贺，总经理。上诉人（原审被告、反诉原告）：侯庆贺，男，1973年12月10日出生，汉族，住安阳市文峰区。共同委托诉讼代理人：苏红，安阳市安阳县法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：安阳市庆丰建材有限公司，住所地安阳市文峰区107国道（宝莲寺镇三十里铺村）。法定代表人：孙腾刚。委托诉讼代理人：赵祯，河南九明律师事务所律师。委托诉讼代理人：王相博，河南九明律师事务所实习律师。上诉人安阳市众长金属废料有限公司（以下简称众长公司）、侯庆贺因与被上诉人安阳市庆丰建材有限公司（以下简称庆丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院（2020）豫0502民初1836号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。众长公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回庆丰公司的诉讼请求并支持众长公司的反诉请求；2.本案一、二审诉讼费由庆丰公司承担。事实与理由：1.本案虽然上诉人与被上诉人双方在2016年和2017期间签订了两份《租赁合同》，约定租赁费每年4万元。但在实际履行中，被上诉人允许上诉人以交纳电费的方式抵顶租赁费。2016年9月6日至2017年5月19日共计电费支付48,931.14元，租赁费现金60,800元。在签订第三份合同时双方约定2016年至2017期间签订的两份《租赁合同》已经履行完毕。2.双方签订的第三份合同无法履行,判决10年租赁费明显不当。上诉人与被上诉人于2019年3月1日签订了一份《协议书》，《协议书》约定甲方免费提供厂房供乙方使用。乙方需按月缴纳全部厂区电费,如果没有该《协议书》也就不会有2019年4月1日至2029年3月31的《租赁合同》。上诉人按照协议书约定已经交纳了2019年至2020年6月份全部厂区电费。后第三份合同因为厂房违法占地已经被强行拆除,无法继续生产经营，合同目的无法实现。原审法判决10年租赁费明显不当。3.违法占地的过错是由于被上诉人造成，上诉人方承建的厂房是在被上诉人的围墙内，而不是上诉人私自超出围墙范围内所建。上诉人在2016年租房时就有该围墙。现厂房被强行拆除，第三份合同因违法占地违反法律强制性规定。也应解除该合同。4.上诉人投资598,400所建的厂房，因为被上诉人隐瞒非法占地，而被强行拆除。上诉人投资的款项化为乌有。这个责任应当由被上诉人承担。原审法院认定被上诉人没有违法占地，认定错误。庆丰公司答辩称：1.庆丰公司曾和众长公司约定由众长公司缴纳厂区全部电费，但是该协议并未实际履行，且众长公司并未缴纳过全部厂区电费，反而是长期拖欠，由庆丰公司缴纳。在2019年3月1日以后，双方又续签了租赁合同，期限自2019年4月1日至2029年3月30日，约定租金一次交清，按每年4万元整，据此可知双方关于缴纳电费抵顶租金的协议并未实际履行。2.一审已查明厂房违法占地与庆丰公司无关，是众长公司租赁我公司场地后和其合伙人建设，土地部门通知我方限期整改，同时也向众长公司作出书面限期整改通知，庆丰公司拟对厂房进行平移，即退出多占的土地，但遭到众长公司阻拦，不得以庆丰公司向土地部门反映情况，土地部门的回复是你们正在打官司，待官司结束后希望能尽快处理，给予了一定宽限期，所以根本不存在损失问题，因此庆丰公司认为一审法院对租金的判决结果是正确的，认定事实正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。庆丰公司的诉讼请求：1.请求法院判决被告众长公司向原告支付厂房租金51万元及逾期利息（从起诉之日起开始计算至租金给付完毕之日止，按照年息6%计算）；2.判决被告众长公司向原告支付电费共计61248元；3.判决被告侯庆贺对上述租金、利息、电费承担连带给付责任；4.本案诉讼费用由被告承担。众长公司的反诉请求：1.依法确认双方签订的三份《租赁合同》为无效合同；2.判决被反诉人庆丰公司赔偿反诉人众长公司损失897,600元；3.案件受理费由被告负担。一审法院查明，2016年7月1日，原告庆丰公司作为出租方与被告众长公司作为承租方签订“租赁合同”，由庆丰公司将“厂区北厂房300平方米”租给众长公司从事生产加工使用，租赁期限自2016年7月1日起至2017年6月30日止，租金一次性交清每年4万元。2017年7月1日，双方再次签订“租赁合同”，租赁期限自2017年7月1日起至2018年6月30日止，合同其他内容不变。2019年双方再次签订“租赁合同”，约定庆丰公司将“厂区北厂房到北墙边及办公楼”租给众长公司，租赁期限10年，自2019年4月1日起至2029年3月30日止，租金一次性交清每年4万元，合同其他内容不变。原告提交安阳市文峰区国土资源局于2007年11月20日情况说明复印件1份，内容为“经对照土地利用总体规划图，安阳市庆丰建材有限公司拟使用的宝莲寺镇三十里铺村集体土地39.06亩，已办理农用地转用手续，属建设用土地，非基本农田”。安阳市文峰区自然资源局于2020年6月28日对被告众长公司下达（2020）001号“责令限期拆除违法建筑通知书”，通知书载明“你单位在文峰区宝莲寺镇三十里铺安阳市庆丰建材有限公司围墙内违法占用耕地建设的厂棚，超出了安阳市庆丰建材有限公司办理农用地转用范围。你单位未经依法批准，非法占用耕地建设厂棚的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，现责令你单位在三十日内自行拆除违法占用耕地上建设的厂棚，逾期不拆除的，将依法强制拆除，并将依法移送公安机关，追究你单位刑事责任。”被告众长公司提交转账记录显示，2018年10月23日分别给原告法人孙腾刚转账5,000元、5,000元、2,400元；2018年5月18日分别给孙腾刚转账6,000元、6,000元；2018年11月19日给孙腾刚转账2,400元。一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。对履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。对于涉案租赁合同是否有效，被告众长公司应否支付原告庆丰公司房租及利息的问题。根据安阳市文峰区自然资源局对被告众长公司下达“责令限期拆除违法建筑通知书”载明内容及文峰区国土资源局于2007年11月20日情况说明载明内容可知，原告庆丰公司使用的宝莲寺镇三十里铺村集体土地已经办理农用地转用手续，原告在许可范围内建设厂房出租给被告是双方真实意思表示，且不违反法律规定，法院确认涉案租赁合同有效，双方自2016年7月1日起数次签订租赁合同约定租赁期限至2029年3月30日止，故被告应按照合同约定的年租金4万元标准一次性向原告支付资金，即租金为2016年7月1日至2017年6月30日1年的租金4万元，2017年7月1日至2018年6月30日1年的租金4万元，2018年7月1日至2019年3月31日9个月租金3万元，2019年4月1日至2029年3月30日止10年的租金40万元，以上共计51万元，但应扣除被告于2018年5月18日至2018年11月19日分六次转账给原告法人孙腾刚的26,800元，则被告应支付原告租赁费483,200元。对于被告辩称已支付房租或以其他方式抵顶房租的意见，因未提交充分证据证实，故对其辩解意见不予采纳。关于利息，被告拖延支付原告租赁费致使原告款项被占用可参照相关规定自原告向法院主张之日即2020年5月8日支付利息至付清之日止。因被告众长公司系自然人独资的有限责任公司，被告侯庆贺系法定代表人，根据法律规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任，故被告侯庆贺应对被告众长公司欠付的租赁费及利息承担连带清偿责任。关于原告要求被告支付电费共计61,248元的请求。原告提交的缴纳电费清单系自己统计，被告也提交票据证明自己缴纳电费，且原告提交的现有证据也不足以证实被告使用电费数额，故对原告该项请求不予支持。对于反诉原告众长公司要求反诉被告庆丰公司赔偿赔偿其损失897,600元的请求。根据安阳市文峰区自然资源局向众长公司下达的“责令限期拆除违法建筑通知书”可知，系众长公司超出庆丰公司办理农用地转用范围，违法占用耕地建设厂棚，且众长公司提交的证据也不足以证实其建设厂棚支出费用数额，故对反诉原告众长公司要求庆丰公司赔偿其897,600元的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、限被告安阳市众长金属废料有限公司于本判决生效后十日内支付原告安阳市庆丰建材有限公司租赁费483,200元及利息（利息自2020年5月8日起按年利率6%计算至付清之日止）；二、被告侯庆贺对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告安阳市庆丰建材有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告安阳市众长金属废料有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,512.48元，由原告安阳市庆丰建材有限公司负担1,466.48元，由被告安阳市众长金属废料有限公司负担8,046元；反诉费6,388元，由反诉原告安阳市众长金属废料有限公司负担。二审中，当事人提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了土地勘测定界技术报告书一份、土地局文峰区2018年土地利用现状，证明本次违法占地系庆丰公司造成，该两份证据就是测定的庆丰公司围墙内的超占土地，众长公司租赁庆丰公司场地时其围墙已建好，从双方的租赁合同可以印证土地租赁为北墙北边，在一审中庆丰公司也认可，众长公司建土地是根据租赁合同上约定的面积，不是众长公司推翻围墙建造，是庆丰公司隐瞒违法占用耕地的事实，给众长公司造成损失。从2020年6月28日文峰区自然资源局下达限期拆除声音建筑通知书也可印证众长公司所建厂房是在庆丰公司围墙内，围墙是在租赁时就有的，该通知书可印证围墙属于庆丰公司所有。现在厂房被庆丰公司强行拆除，众长公司无法继续生产经营，因此造成的相关损失应由庆丰公司承担。庆丰公司的质证意见为，内容真实性无法核实，不予质证。但对于围墙问题说明一下，土地部门是经过调查庆丰公司围墙超出并不严重，经过庆丰公司和土地部门反映土地部门已经回复，待诉讼结束后将围墙及厂房进行平移即可，但是庆丰公司平移时遭到众长公司阻拦，并且庆丰公司所出租的是场地，厂房是众长公司租赁场地后和合伙人后来建设，所以不存在庆丰公司隐瞒非法占地的情况。本院查明的其他事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，众长公司、侯庆贺主张2016年至2017年的租赁费众长公司以交纳电费的方式抵顶48,931.14元，由于庆丰公司不认可，众长公司、侯庆贺也未提供证据证明双方约定过用电费抵顶租赁费及交纳的电费系庆丰公司产生的电费的证据，故该主张不能成立。众长公司、侯庆贺主张2019年3月1日后，其代庆丰公司交纳2019年至2020年6月的电费用于抵顶了部分租赁费，虽然双方在2019年3月1日签订了以电费抵顶租赁费的协议，但随后双方签订了期限为2019年4月1日至2029年3月30日的租赁合同，并约定租赁费一次性付清，该协议对改变了2019年3月1日约定的租赁费的支付方式，且其提供的交纳电费的票据也不能证明是代庆丰公司交纳，故该主张不能成立。众长公司、侯庆贺称一审法院判决支付10年租赁费不当，因双方在2019年签订的租赁合同中约定一次性付清，一审法院的判决符合合同的约定，故该主张不能成立。众长公司、侯庆贺主张2019年合同应予解除、庆丰公司应赔偿损失897,600元，虽然安阳市文峰区自然资源局向众长公司下达了责任限期拆除违法建筑通知书，但所涉厂房目前并未被拆除，也可通过平移的方式将厂棚移到建设用地上，符合法律和政府的相关规定，且双方签订的合同上约定租赁的是厂房和场地，故该通知书并不能导致合同目的无法实现；关于损失，因损失并未实际产生，可待损失产生后另行主张，故该主张不能成立。综上所述，众长公司、侯庆贺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12,776元，由安阳市众长金属废料有限公司、侯庆贺负担。本判决为终审判决。审判长 王 冰审判员 毛晓燕审判员 赵锐平二〇二一年三月九日书记员 邢露露