广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初21597号原告（反诉被告）：深圳猩羡健身管理有限公司，住所地深圳市南山区沙河街道光华街社区锦绣北街**金众工业区**501，统一社会信用代码91440300MA5DQ8DF7L。法定代表人：林益平。委托诉讼代理人：吴学俊，北京观韬中茂（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王立达，北京观韬中茂（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑奕，男，1960年6月12日出生。委托诉讼代理人：尹阳，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴宇，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。第三人（反诉第三人）：深圳市立业物业管理有限公司，住，住所地深圳市福田区振华路**航天立业华庭综合楼**一社会信用代码914403007691964955。法定代表人翰祎。原告深圳猩羡健身管理有限公司（以下简称猩羡公司）诉被告郑奕、第三人深圳市立业物业管理有限公司（以下简称立业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告郑奕提起反诉，本院一并受理后适用普通程序独任审理，于2020年9月21日公开开庭进行了审理，猩羡公司及郑奕的委托诉代理人均到庭参加诉讼。立业公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。猩羡公司提起如下诉讼请求：1、猩羡公司与郑奕之间的租赁协议于2019年12月30日正式解除；2、猩羡公司因单方解除合同除丧失两个月押金之外不再承担其他违约责任；3、郑奕配合猩羡公司搬离租赁场地，即要求郑奕告知立业公司同意猩羡公司撤除猩羡公司在租赁场地内的各类器材设备等。事实和理由如下：2018年10月23日，猩羡公司与郑奕签订《房屋租赁合同》，约定猩羡公司使用郑奕的房屋，约定租金为每月104271.2元。之后，因场地租金奇高，地理位置一，地理位置一般极其有限，猩羡公司租赁该场所后产生了巨额亏损；因扭亏无望，猩羡公司向郑奕于11月29日发送《关于解除双方《房屋租赁合同》的函》，正式通知郑奕猩羡公司将于12月30日解除租赁合同，并停止该店的经营。因郑奕拒绝配合猩羡公司搬离场地，猩羡公司于12月3日又向郑奕发函《关于告知配合搬离场地相关事宜的函》，其中，明确告知郑奕：“我司同意依照合同第九条约定承担相关违约责任，即放弃要求返还已经支付的押金；鉴于您提出了除押金之外另有百万元的巨额赔偿要求，我司认为无法接受；鉴于双方对具体赔偿金额存在争议，我司建议依据《房屋租赁合同》第二十四条甲乙双方就本合同发生的纠纷，应通过协商解决；协商不成的，可提请房屋租赁主管机关调解或向租赁房屋所在地人民法院提起诉讼”、“为避免我司未及时搬离场地造成您损失进一步扩大，因我司搬离场所物业管理部门需要您的同意，故请您同意我司相关搬离请求并告知物业；否则因您拒绝我司搬离场地所造成的扩大损失部分将由您自行承担”。同时，猩羡公司也于12月4日向物业公司立业公司发函《关于搬离经营场地通知书》，其中告知立业公司猩羡公司已单方解除租赁合同，要求立业公司配合猩羡公司搬离场地。但立业公司明确表示在未获得郑奕的同意之前其拒绝猩羡公司进行清场搬离。之后，猩羡公司于12月9日收到郑奕的回函《关于告知配合搬离场地相关事宜的函的回函》，郑奕在函件中要求近百万元的赔偿，且均无相关法律及合同依据；且郑奕表示在未获得相关赔偿前拒绝配合猩羡公司搬离场地。猩羡公司在同期委托了深圳正声会计师事务所对店铺进行审计，在12月18日猩羡公司收到正式审计报告后，猩羡公司第三次发函郑奕《关于重申解除合同及配合搬离场地相关事宜的函》，再次声明猩羡公司于12月30日解除合同并要求郑奕配合搬离场地；之后于12月25日收到郑奕的回函，郑奕再次拒绝猩羡公司搬离场地。猩羡公司为履行交房义务，于12月31日将房屋内物品进行公证后，于当日将房屋钥匙寄送给郑奕，该过程已经深圳公证处公证。猩羡公司认为：一、根据双方《房屋租赁合同》第九条：甲方在交付房屋时，可向乙方收取两个月的租赁保证金208542.4元，并明确规定：出现以下情形之一的，甲方可不予返还租赁保证金：合同没到期。故双方在租赁合同中已明确在合同没到期情况下的违约责任，即丧失租赁保证金，且猩羡公司愿意承担该等责任，因该保证金已经弥补了郑奕的相关损失，郑奕提出的逾百万元的索赔显然与事实不符，也不符合双方合同约定；二、猩羡公司在解除合同时，已经尽到提前通知义务。猩羡公司提前一个月告知郑奕解除租赁合同，且多次表明愿意承担清场等费用，已经为郑奕留存了足够的时间招募租赁第三方，而郑奕则无理由进行拒绝，自身造成自身损失的扩大，故其主张的高额赔偿不应得到支持。三、根据深圳市中级人民法院作出的（2018）粤03民终19692号民事判决书中法院审理观点：根据合同法第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。同时，1）一方向另一方明确表示不履行租赁合同且发出解除合同通知，不发生解除合同的法律效力，不履行租赁合同一方构成违约，应承担违约责任；2）但基于租赁合同的性质，守约方（出租人）主张违约方（承租人）继续履行合同的违约责任不适宜强制执行，该情况符合《合同法》第九十一条第（七）项规定的合同权利义务终止的情形。因此，租赁合同自违约方（承租人）向守约方（出租人）发出解除函件即行终止，守约方（出租人）诉请继续履行租赁合同并主张租金，没有法律依据，应予以驳回。且参照深圳市中级人民法院观点，与猩羡公司的诉请内容基本一致，即“综上，2017年12月1日金活公司向聂建华邮寄《告知函》的行为不发生解除合同的法律效力，其明确表示不履行涉案合同，构成违约，聂建华可向金活公司主张违约责任。但基于租赁合同的性质，聂建华主张金活公司承担继续履行合同的违约责任不适宜强制执行，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的事实上不能履行，一审法院判处继续履行涉案租赁合同，适用法律错误，本院予以纠正。因2017年12月1日金活公司明确表示不履行合同，而涉案合同客观上也不宜强制金活公司继续履行，该情况符合《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项规定的权利义务终止的情形，故本院认定双方《租赁协议》自2017年12月1日金活公司向聂建华邮寄《告知函》即行终止，聂建华基于《租赁协议》继续履行而诉请租金，有法律依据，应予以驳回，一审法院处理有误，本院予以纠正。但聂建华可因金活公司的违约行为另循法律途径要求金活公司承担相应的占有使用费、空置损失等赔偿责任。四、猩羡公司所租赁的房屋显然位置一般，租金奇高，消费人流量极其有限，双方合作显然处于不公平状态，造成了猩羡公司长期经营困难，不得不解除租赁合同，而郑奕之所以拒绝猩羡公司解除合同的要求即是希望持续这种不公平的合作状态；而根据租赁合同商业合作惯例，如郑奕在较长时间内依然找不到其他租赁第三方或者新签约租赁金额低于与猩羡公司的合作金额，恰恰印证了猩羡公司的主张。综上，请求法院支持猩羡公司的诉讼请求。郑奕对此答辩称，一、猩羡公司属于违约方，不享有法定解除权，也无约定解除权，无权以单方通知的方式行使合同解除权，《房屋租赁合同》合法有效，应继续履行。1、猩羡公司无法定解除权。双方于2018年7月签署的《房屋租赁合同》合法有效，郑奕按约按期将涉案房屋交付给猩羡公司使用，猩羡公司并不存在任何违约情形，本案并不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除的情形。2、猩羡公司不享有约定解除权。双方签署的《房屋租赁合同》第十七条明确约定允许解除或变更合同的情形只有三项：（1)发生不可抗力，使合同无法履行；（2)政府征用、收回或拆除租赁房屋；（3)双方协商一致。显然本案不存在第一、二项的情形，并且郑奕在收到猩羡公司要求解除合同的函件后，立即回函予以拒绝。3、猩羡公司无法通过单方的形式解除合同。根据《合同法解释二》第24条以及《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法［2019]254号）第46条的规定，猩羡公司既无法定解除权，也无约定解除权，无权以通知方式行使合同解除权。综上所述，《房屋租赁合同》合法有效，猩羡公司应按约继续向郑奕履行支付租金、水电费、管理费等合同义务。二、《房屋租赁合同》合法有效的情况下，猩羡公司无正当事由拖欠租金、水电费、物业费等已构成违约，需承担违约赔偿责任。1、《房屋租赁合同》是诺成、双务、有偿合同。《房屋租赁合同》合法有效的情况下，郑奕作为承租方，主要合同义务为支付租金，此系履行金钱债务，不具有人身性等所谓的法律上或事实上不能履行的情形。2020年1月13日、2020年3月26日，郑奕多次发函要求郑奕继续履行缴纳租金、水电费、物业费等义务，但猩羡公司未予以配合。根据《房屋租赁合同》第十八条的约定，猩羡公司有权没收租赁保证金，并要求猩羡公司继续履行租金、水电费、物业费等支付义务。被告在没收租赁保证金后，在《房屋租赁合同》继续合法有效的情况下，猩羡公司应向郑奕补足相应的租赁保证金。2、退一步讲，即便人民法院判决解除《房屋租赁合同》，猩羡公司的违约行为给郑奕造成了巨大的损失，相应的损失应由猩羡公司承担。根据《合同法》第一百零七条的规定以及《房屋租赁合同》第十八条约定，猩羡公司拖欠租金、水电费等构成违约的情形下，应承担损失赔偿责任。没收租赁保证金不足以弥补郑奕损失，猩羡公司应就其违约行为给郑奕造成的如下损失足额予以赔偿：（1)房屋免租期损失。猩羡公司仅承租一年有余的短租情形下，不应享有免租期待遇，相应的免租期租金208542.4元应赔偿给郑奕。（2)租金差额损失。基于就案涉房屋签订的5年租约的长租合同，郑奕可在长期内享受较为稳定的租金收入，在此期间不必耗费时间精力应对招租、退租事宜，也不必承担可能的房屋空置损失，便给予猩羡公司相对上手2年租期的租金每月近5万元租金优惠，但猩羡公司仅承租一年有余（14个月）的情况下便要求退租，基于公平合理、诚实信用等角度，猩羡公司显然不应再享有长租租约的租金优惠，而应至少参照2年租约的租金标准，向郑奕补足该期间的租金差额损失。（3)房屋空置期及居间费损失。猩羡公司无任何征兆，仓促提出退租要求，但此时正值年底租赁市场低迷期，且郑奕收到通知至猩羡公司提出的解约日期（2019年12月31日）不到一个月。因涉案房屋面积大，郑奕无法在如此短的期限内找到合适的承租人（上一手空置期近1年）。郑奕在猩羡公司提出解约时，明确提出如猩羡公司就其违约行为足额赔偿郑奕的损失，郑奕同意附条件的解除《房屋租赁合同》，但猩羡公司基于其强势地位，断然拒绝了郑奕的索赔要求，并意图采取强行退租的方式搬离涉案房屋。郑奕与猩羡公司多次协商、谈判沟通均未取得任何实质效果，于是向郑奕明确表示拒绝解除合同，并多次发函要求猩羡公司继续支付租金、水电费等。猩羡公司属于恶意违约方，给郑奕造成了巨额损失，但未采取任何有效措施防止损失扩大，而是寄希望于搬离涉案房屋一走了之，逃避其应付义务，实在有违诚实信用原则。郑奕为防止损失扩大，一方面督促猩羡公司履约，一方面委托第三方中介另行招租，但距今仍未完成招租，未完成招租期间的房屋空置损失以及完成招租后的居间费损失，应由猩羡公司承担。（4)恢复原状期间的损失。《合同法》第二百二十三条第二款规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”从猩羡公司提交的公证书可见，涉案房屋中存放有猩羡公司所有的健身器材、装饰、添附物、店招广告牌等，恢复原状的义务人为猩羡公司，需耗费一定的时间，该期间郑奕无法正常占有、使用涉案房屋，相应的损失（房屋占有使用费）也应由猩羡公司承担。郑奕提起如下反诉请求：一、猩羡公司继续履行《房屋租赁合同》及《补充协议》；二、猩羡公司向郑奕支付自2020年1月至2020年6月期间的房屋租金及履行利益损失、房屋占有使用费656908.56元（以每月109484.76元的标准计算6个月），并实际支付至双方完成租赁房屋交接手续之日止；三、猩羡公司支付免租期租金208814.4元；四、猩羡公司支付郑奕垫付的自2020年1月至2020年6月期间产生的水电费、物业管理费、卫生费合计28336.32元，并实际支付至双方完成租赁房屋交接手续之日止；五、猩羡公司承担本案全部的案件受理费、保全费等所有诉讼费用。庭审时，郑奕变更第四项诉讼请求为猩羡公司支付郑奕垫付的自2020年1月至2020年9月期间产生的水电费、物业管理费、卫生费合计42489.84元。事实与理由如下：2018年7月，郑奕与猩羡公司签订《房屋租赁合同》，约定郑奕将案涉102的房屋（面积383.35平方米）出租给猩羡公司使用，租赁期限为5年；免租期2个月，郑奕于2018年7月20日前将租赁房屋交付给猩羡公司，房租自2018年9月19日起算至2023年9月18日止。此后，双方又签订《补充协议》，对租金标准进行了变更，其中约定2019年10月1日至2020年9月30日，每月租金人民币109484.76元，每月月底前支付次月租金。2019年12月，猩羡公司单方毁约，要求解除《房屋租赁合同》并拒绝任何赔偿。猩羡公司违背商业诚信，毁约的行为，将给郑奕造成重大损失，包括房屋招租期间的空置损失、免租期损失、另行出租的房屋中介费等。郑奕本着诚信原则与猩羡公司交涉，但猩羡公司态度强硬，拒绝郑奕的合理请求。郑奕在租赁房屋出租时，考虑到租赁期限属于5年的长租合同，在猩羡公司同意按照5年长租合同履约的情况下，同意给予2个月的免租期。现猩羡公司在仅承租一年的情况下单方毁约，造成郑奕免租期利益及可期待利益损失。猩羡公司单方毁约，应将免租期的租金208814.4元补偿给郑奕。有鉴于此，郑奕向猩羡公司回函，如猩羡公司未能赔偿因违约给郑奕造成的损失的，则不同意猩羡公司解除《房屋租赁合同》的请求。并且在双方未就《房屋租赁合同》是否解除达成一致意见的情况下，猩羡公司应继续履行《房屋租赁合同》中约定的支付房屋租金、水电费、物业费等各项合同义务。但猩羡公司并未给予郑奕合理赔偿，自2020年1月份开始拒不履行《房屋租赁合同》约定的义务，经郑奕多次催收，也拒绝配合。郑奕已按照《房屋租赁合同》约定将租赁房屋按期交付给猩羡公司使用，猩羡公司无故拖欠租金已构成严重违约，郑奕有权依照合同约定没收其缴纳的租赁保证金，并要求其限期补足租赁保证金。深圳猩羡公司作为违约方并无合同单方解除权，在《房屋租赁合同》合法有效的情况下，猩羡公司需继续履行房屋租金、水电费、物业管理费等支付义务。郑奕多次向猩羡公司催收，其仍拒绝履行付款义务已构成严重违约，违反了诚实信用原则。综上，郑奕特提起反诉。猩羡公司对此答辩称，一、本案中为避免双方损失扩大，猩羡公司已经提前一个月将解除合同的意思表示告知郑奕，并随后采用将涉案房屋上锁，邮寄钥匙的方式将涉案房屋交还郑奕。郑奕在获知猩羡公司解除合同的意思表示之后，也已经委托中介机构另行招租，故涉案《房屋租赁合同》及《补充协议》事实上已经解除，无法继续履行。（一）猩羡公司采用提前通知，邮寄钥匙的方式，已经为减少双方的损失尽到了最大的努力。因为猩羡公司租用涉案房屋开设的门店一直亏损，并且扭亏为盈无望。为降低猩羡公司与郑奕的损失，故2019年11月29日猩羡公司提前一个月，向郑奕发送《关于解除双方房屋租赁合同的函》告知对方，猩羡公司将于2019年12月30日关闭于涉案房屋开设的门店并解除《房屋租赁合同》。由于郑奕在收到猩羡公司发出的上述函件之后，拒绝解除合同、配合清场并要求猩羡公司给付巨额赔偿，为避免双方长期无法达成一致意见，造成涉案房屋空置，给双方造成更大的损失。在深圳公证处公证员的见证之下，2019年12月31日猩羡公司将涉案房屋全部上锁，并将全部钥匙邮寄至《房屋租赁合同》约定的郑奕送达地址，前述邮件已经实际送达郑奕。（二）猩羡公司已经将涉案房屋交还郑奕，郑奕也着手对外出租，故涉案《房屋租赁合同》及《补充协议》事实上已经解除。如上所述，2019年12月31日猩羡公司已经将涉案房屋的全部钥匙邮寄至《房屋租赁合同》约定的郑奕送达地址，根据该合同第25条的约定，应当视为钥匙已经送达郑奕，即郑奕已经收回涉案房屋使用权、管控权。根据郑奕提交的《居间服务协议（业主）》显示，在提前收悉猩羡公司解除租赁合同的意思表示之后，郑奕也第一时间（2019年12月1日）委托案外人中原（中国）房地产代理有限公司提供居间服务，寻找新的承租人。结合上述猩羡公司提前表达解除合同的意思表示、将涉案房屋交还，郑奕在第一时间也开始寻找新的承租人的事实，本案中虽然郑奕一直拒绝解除合同并配合清场，但是郑奕积极寻找新承租人的行为、实际收回房屋使用权的行为已经表明其同意解除合同，因此应当认为涉案合同已经于2019年12月30日解除。（三）假使法院判决双方继续履行《房屋租赁合同》，继续履行也存在双方已丧失合作基础、《房屋租赁合同》不适宜强制执行等重重障碍。首先，本案猩羡公司与郑奕先后提起本诉和反诉，并且在猩羡公司多次恳请之下，郑奕一直拒绝配合猩羡公司清场搬离，双方事实上已经无法相互信任，继续配合履行完《房屋租赁合同》剩余的租赁期限。其次，本案的《房屋租赁合同》并不适宜强制执行，倘若法院判决双方继续履行合同，将为案件执行带来巨大的困难。房屋租赁合同的履行过程中，承租人的义务不仅在于按时缴纳租金，还包括妥善保管租赁物的义务、修缮义务、合理妥善使用租赁物业等义务，该等义务并不适宜强制执行。二、2019年12月31日，猩羡公司已经通过邮寄钥匙的方式将涉案房屋交还郑奕，并且自此之后从未对涉案房屋进行占有、使用，故该等因实际占有使用房屋而产生的房屋租金、履行利益损失、房屋占有使用费均不应当由猩羡公司承担。（一）如猩羡公司提交的证据12-14的公证书所示，2019年12月31日猩羡公司将涉案房屋上锁之后，已经将全部钥匙邮寄至郑奕收件地址，应当视为猩羡公司已经交还了涉案房屋，在此之后猩羡公司从未对涉案房屋进行占有和使用，故该等费用不应当由猩羡公司承担。（二）由于郑奕单方面拒绝配合猩羡公司清场搬离，为避免更大的损失，猩羡公司不得不采用邮寄的方式将涉案房屋的全部钥匙寄送给郑奕，在郑奕收到相关ＥＭＳ邮件之后，应当视为涉案房屋交接手续已经完成，猩羡公司不应当对交接之后的房屋租金、占有使用费等承担责任。（三）退一步而言，假使贵院认定猩羡公司仍需要就郑奕主张的2020年1月至6月的房屋租金及履行利益损失、房屋占有使用费承担一定的责任，目前郑奕主张的累计656908.56元数额也明显过高。如前所述，猩羡公司已经提前一个月的时间告知郑奕将解除合同，同意郑奕将租赁保证金（2个月租金）予以没收，并且通过邮寄钥匙的方式将涉案房屋交还郑奕，猩羡公司为避免双方遭受更大的损失已经尽到了最大的努力。反观郑奕在收悉猩羡公司解除合同的意思表示之后，虽然第一时间便委托中介机构代为寻找新的承租人。但根据郑奕提交的《居间服务协议（业主）》第二条显示，郑奕对外出租的意向价高达15万元／月，比涉案《房屋租赁合同》约定的109484.76元／月高出约37%,让人不禁怀疑郑奕是否确实在积极地寻新承租人从而避免损失扩大。考虑到上述居间协议也已经于2020年5月31日到期，郑奕目前是否仍在积极寻找新承租人，减少房屋空置损失，猩羡公司也表示存在合理的怀疑。三、涉案《房屋租赁合同》明确约定免租期内无需支付租金，故猩羡公司没有支付免租期租金的相关义务。假使法院判决猩羡公司需承担免租期租金，也应当按照猩羡公司实际使用时间进行折抵：（一）《房屋租赁合同》明确约定合同免租期内猩羡公司无需支付租金。《房屋租赁合同》第五条约定乙方（猩羡公司）租用租赁房屋的期限自2018年9月19日起，而《房屋租赁合同》第七条又约定甲方（郑奕）应当在2018年7月20日之前将租赁房屋交付乙方（猩羡公司）使用。故按照上述约定，对于2018年7月20日至2018年9月19日期间并非涉案《房屋租赁合同》的租赁期间，而是郑奕按照商业惯例给予猩羡公司正式使用前的装修免租期。对于从事健身房经营的猩羡公司来说，其承租物业必然有一段装修期，否则无法正常使用涉案房屋。（二）即便不考虑免租期，按照猩羡公司实际租用涉案房屋15个月的时间来看，2个月的免租期也完全合理，郑奕主张猩羡公司支付免租期租金没有合同和法律依据。根据郑奕提交的《房屋租赁合同》（与广发银行签署）第五条及合同内容显示，该合同签订于2015年6月17日，租赁期限为2015年8月6日至2017年8月5日，租期起算时间在合同签订时间后2个月。猩羡公司有理由相信对于郑奕广发银行签署的为期2年的租赁合同，郑奕也给出了将近2个月免租期的优惠。那么按照猩羡公司实际使用涉案房屋15个月来算，猩羡公司享受2个月的免租期也合情合理。（三）退一步而言，假使法院判决猩羡公司需承担免租期租金，也应当按照广发银行承租2年享有2个月免租期及猩羡公司实际使用时间进行折抵和裁判。如上所述，对于郑奕广发银行签署的为期2年的租赁合同，也给出了将近2个月的免租期优惠。那么猩羡公司实际使用15个月享受2个月的免租期也完全合理。即便法院认为猩羡公司仍应承担免租期内的租金，也应当参考广发银行的标准，进行折抵。四、根据涉案《房屋租赁合同》的约定，涉案房屋2020年1月至2020年6月产生的水电费、物业管理费、卫生费均系“占有使用”方才发生的费用，而前述期间内猩羡公司已经将涉案房屋交还郑奕，猩羡公司并未对涉案房屋进行占有使用，也不应当支付该等因占有使用才产生的费用。如上所述，2019年12月31日猩羡公司将涉案房屋上锁，并将全部钥匙邮寄给郑奕，故猩羡公司在此之后便从未占有或使用涉案房屋，故对涉案房屋在2019年12月31日之后产生的水电费、物业管理费、卫生费等相关费用，均与猩羡公司无关。倘若郑奕认为猩羡公司的健身器材等部分物品也仍在涉案房屋内，造成了实际占有使用的事实，就应当对此期间产生的相关费用承担责任。猩羡公司认为该等事实上的占用，实际上是因为郑奕拒绝配合清场，导致猩羡公司的部分器材无法搬离场地。并且在郑奕收回涉案房屋的使用权、管控权之后，郑奕完全可以将“占用”房屋的器材全部清场，并要求猩羡公司承担相关清场费用，但是郑奕不仅不选择清场这种明显更能减少双方损失的处置措施，反而放任“占有”的事实持续，对于双方损失的扩大也负有一定的责任。故对于郑奕主张的2020年1月之后，涉案房屋的水电费、物业管理费、卫生费均不应当由猩羡公司，而应当由此时实际控制涉案房屋的郑奕自行承担。五、本案中猩羡公司因门店扭亏为盈无望，万不得已方才发函解除合同，猩羡公司并不存在恶意，如判决猩羡公司继续履行合同将使得猩羡公司损失不断扩大，对其显失公平。郑奕在猩羡公司多次请求及实际交还涉案房屋的情况下仍拒绝解除合同，亦有违诚实信用原则。考虑到猩美公司已经承担并愿意继续承担一定的违约责任解除合同，请求法院判决解除涉案《房屋租赁合同》并酌情降低郑奕要求猩羡公司承担的房屋租金、占有使用费等相关违约责任。参考《全国法院民商事审判工作会议纪要》（下称《九民纪要》）第48条违约方起诉解除的纪要，对于本案所涉的房屋租赁合同这种长期性合同，一方面猩羡公司因严重亏损不得不放弃开设门店并解除合同；另一方面，郑奕也为维护自身利益坚持不解除合同，双方一度形成合同僵局。这种情形下，如果一概不允许猩羡公司解除合同，猩羡公司将陷入连年亏损的境地，最终也会使得郑奕持续获得稳定租金收益的合同目的无法实现。（一）本案中猩羡公司并不存在恶意解除合同的情形。1、根据猩羡公司提交的《燕南店审计报告》显示，截至2019年11月30日，猩羡公司租用涉案房屋开设的分店累计亏损接近100万。按照这一数据进行粗略推算，如继续履行合同，最终猩羡公司不仅无法盈利，还可能面临近500万元的亏损。因此，猩羡公司发函解除合同，完全是企业面对经营亏算的自救行为。2、在发函解除涉案《房屋租赁合同》时，为尽可能降低双方遭受的损失，猩羡公司提前一个月向郑奕发出解除通知并主动放弃租赁保证金（2个月租金），尽可能给予了郑奕寻找新承租人的时间和租金上的补偿。3、在2019年12月双方就合同解除无法达成一致意见，一度陷入合同僵局的情况下，猩羡公司在协商无果的情况下，也主动采用邮寄钥匙的方式将涉案房屋的管控权、使用权交还郑奕，为郑奕寻找新承租人及意向承租人看房提供了方便。（二）如猩羡公司继续履行合同，不仅对其不公平，也容易造成资源浪费，与市场经济的理念背道而驰。1、如上所述，猩羡公司在涉案房屋经营期间已经存在近百万的亏损，并且扭亏为盈无望。在“后疫情”时期，如要求猩羡公司继续履行本案房屋租赁合同，无异于给本就经营不易的企业增加生存的难度。2、在房屋租赁合同履行过程中，出租人的诉求无非是通过出租房屋使用权，获得稳定持久的租金收益，而承租人的诉求无非是通过租赁房屋开展经营活动，获得可期的收益。但在猩羡公司过去及将来都无法通过承租物业获得稳定收益的情况下，出租人仍要求继续履行合同并交付租金，实在是有违市场经济的基本理念。市场经济不是零和游戏，如承租人无法通过租赁物业获得可观的收益，最终出租人获取稳定租金收益的预期也必将落空。（三）郑奕一味拒绝解除合同，也在一定程度上有违诚实信用原则。本案中，猩羡公司提前一个月通知，愿意放弃租赁保证金，以实际行为表示愿意承担解除合同的违约责任。但郑奕在收到解除通知后，虽然已经第一时间委托中介机构寻找新承租人，但是其意向月租金高达15万元。虽然在郑奕提交的《房屋租赁合同》（与广发银行签订）中显示，广发银行曾经接受过该价格。但郑奕与广发银行的租赁合同到期后，涉案房屋一度存在长达14个月的空置期，猩羡公司认为这一过长的空置期可能也是受到郑奕过高的预期租金的影响。如上所述，在涉案房屋上一次长达14个月的空置期之后，郑奕就应当认识到15万元／月的租金标准远超意向承租人的能力范围，那么2019年12月郑奕对外寻找新的承租人时，就应当认识到按照15万元／月的租金标准招租，很有可能面临长期无法找到合适承租人的局面。因此，猩羡公司认为，郑奕在接到解除通知之后，是否采取了迅速且合适的措施（含意向出租价格是否合理）寻找新承租人，以尽可能避免损失扩大。在未找到新承租人的情况下，是否存在以拒绝解除合同，谋求继续收取稳定租金这一违背诚实信用原则的动因，猩羡公司表示存在合理的怀疑。第三人立业公司未到庭、未答辩、亦未提交任何证据。经审理查明，2018年10月23日，郑奕（甲方）与猩羡公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将案涉房屋出租给乙方使用，出租面积为383.35平方米；租赁期限为2018年9月19日至2023年9月18日止；月租金总额为104271.2元；乙方应于每月20日前缴纳租金；甲方向乙方收取租赁保证金208542.4元，当合同未到期时，甲方可不予退还租赁保证金。其中，合同第十八条约定，出现下列情形之一时，甲方可就因此造成的损失，要求乙方恢复房屋原状、向乙方请求损害赔偿及不予退还租赁保证金：（一）乙方拖欠租金达壹拾天以上；（二）乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达壹万元以上；（三）乙方利用租赁房屋进行非法活动，损害公共利益或者他人利益的；（四）乙方擅自改变租赁房屋结构或者用途的；（五）乙方违反本合同第十四条规定，不承担维修责任或支付维修费用，致使房屋或设备严重损坏的；（六）未经甲方书面同意及有关部门批准，乙方擅自将租赁房屋进行装修；（七）乙方擅自将租赁房屋转租第三人的。除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权依据上述情形向乙方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方注销房屋租赁登记备案。合同第二十五条约定甲方的送达地址，送达地址未经书面变更通知，一直有效。一方给另一方的通知或文件按送达地址邮寄视为送达。此外，双方另在备注条款中约定，2018年9月19日至2019年9月18日租金为每月每平方米272元；2019年9月19日至2020年9月18日租金为每月每平方米285.6元等逐年递增。2018年10月31日，郑奕（甲方）与猩羡公司（乙方）签订《补充协议》，约定将租金变更为2018年9月19日至9月30日为每月38232.77元；2018年10月1日至2019年9月30日租金为每月104271.2元；2019年10月1日至2020年9月30日租金为每月109484.76元等。合同签订后，猩羡公司依约向郑奕支付租金至2019年12月31日。猩羡公司确认2018年7月20日至2018年9月19日为免租装修期，未支付租金。2019年11月29日，猩羡公司向郑奕发送《关于解除双方房屋租赁合同的函》，称，因经营亏损，猩羡公司决定于2019年12月30日关闭案涉房屋所在门店，双方之间的房屋租赁合同至该日解除；请郑奕与其协商合同解除后续事宜。郑奕确认于当日收到该函件。2019年12月初，猩羡公司向郑奕发送《关于告知配合搬离场地相关事宜的函》，称，猩羡公司将于2019年12月30日搬离并交还场地，并同意放弃要求返还租赁押金，希望郑奕配合其搬离并清空场地。此后，猩羡公司又向立业公司发送《关于搬离经营场地通知书》，称，其与郑奕之间的房屋租赁合同将于2019年12月30日解除，请立业公司同意其办理清场手续。2019年12月9日，郑奕委托代理律师向猩羡公司发送《关于告知配合搬离场地相关事宜的函的回函》，称，猩羡公司违法解除合同，应赔偿因违约给其造成的全部损失。在其获得猩羡公司的赔偿前，无配合猩羡公司搬离的义务。2019年12月19日，猩羡公司又向郑奕发送《关于重申解除合同及配合搬离场地相关事宜的函》并附燕南店审计报告一份，称，因该司燕南店累计亏损达到97万余元，无继续经营的可能性，故其要求单方解除房屋租赁合同，放弃要求返还租赁保证金。2019年12月25日，郑奕委托代理律师向猩羡公司发送《关于重申遵守契约精神要求继续履行房屋租赁合同的函》，称，即便燕南店亏损亦非猩羡公司解除合同的正当事由。如猩羡公司执意解除合同，需赔偿违约给其造成的全部损失。2019年12月31日，猩羡公司委派员工将案涉房屋上锁取得四把钥匙，并将该四把钥匙通过中国邮政EMS快递寄送至郑奕在案涉合同中约定的地址。根据EMS快递投递信息显示，该邮件已于2020年1月1日为他人签收。庭审时，郑奕主张未收到钥匙，且猩羡公司将其健身器材等设施设备存放在案涉房屋内，并未搬离。2020年1月13日、2020年3月26日，郑奕又分别委托代理律师向猩羡公司发送函件催缴租金及相关物业费用。另查，郑奕主张其于2019年11月29日获知猩羡公司拟解除案涉合同后，即委托案外人中原（中国）房地产代理有限公司就案涉房屋再次出租提供居间服务。为此，郑奕提交了其与中原（中国）房地产代理有限公司于2019年12月1日签订的《居间服务协议（业主）》。庭审时，郑奕称案涉房屋仍未另行出租。又查，郑奕提交了立业公司出具的2020年1月至2020年9月期间的《航天立业物业管理收费通知单》以及相应的缴费凭证。根据其提交的银行转账凭证显示，郑奕缴纳了案涉房屋2020年1月管理费4715.84元、2020年2月至3月管理费9472.96元、2020年4月管理费4715.84元、2020年5月管理费4715.84元、2020年6月管理费4715.84元、2020年7月管理费4715.84元、2020年8月管理费4715.84元、2020年9月管理费4715.84元。上述事实，有各方提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。案涉房屋租赁合同系猩羡公司与郑奕之间的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。关于案涉合同是否应继续履行。本院认为，本案中，猩羡公司系因自身经营亏损向郑奕提出提前解除合同，且通过双方的沟通记录来看，双方并未就合同解除的条件及责任承担达成一致意见，在此情形下，猩羡公司于2019年12月29日向郑奕寄送《关于解除双方的函》，要求提前解除合同，已构成违约。猩羡公司作为违约方不享有合同解除权，其寄送解除合同通知书的行为不产生解除或终止合同的法律效力。但考虑到房屋租赁合同的性质，且猩羡公司已停止在案涉房屋所在门店营业，郑奕诉请要求猩羡公司继续履行合同不适宜强制履行，案涉合同已事实上无法继续履行，因猩羡公司已支付租金至2019年12月31日，故本院酌情认定案涉合同已于该日解除。郑奕诉请猩羡公司继续履行合同，本院不予支持。关于猩羡公司应承担的违约责任，本院分析如下：关于租赁保证金。猩羡公司同意郑奕不予返还租赁保证金208542.4元，本院予以确认。猩羡公司要求确认其不再承担其他违约责任，本院不予支持。关于解除合同后郑奕的租金损失、房屋占有使用费。如前述认定，案涉合同已因猩羡公司违约导致提前解除，郑奕诉请猩羡公司请求赔偿租金及履行利益损失实际即为空置期租金损失，本院予以支持。经综合考虑合同的实际履行情况以及郑奕已采取了积极措施另行委托中介公司招租；同时猩羡公司亦提前一个月通知郑奕要求解除合同以及郑奕有权不予返还租赁保证金，本院酌情认定猩羡公司按郑奕诉请的租金标准向其赔偿三个月租金损失328454.28元（109484.76元×3）。郑奕主张猩羡公司的设施设备仍滞留在案涉房屋内，应向其支付占有使用费至双方完成交接之日，但猩羡公司已多次发函请求郑奕配合清场，且已寄送案涉房屋钥匙至郑奕在案涉合同中约定的送达地址，郑奕未在合理的时间内配合清场而导致的扩大的损失，应由其自行承担，本院不予支持。关于免租期损失。猩羡公司享有的两个月免租期，系郑奕在合同能正常履行的基础上向猩羡公司出让的部分可得利益，而案涉合同因猩羡公司违约而提前解除的情形下，必然造成了郑奕的相应利益损失，故该损失应由猩羡公司予以赔偿。本院按照案涉合同实际履行的期限与约定租赁期限的比例，酌情支持猩羡公司向郑奕赔偿免租期损失173971.28元（109484.76元×2×47.67÷60）。郑奕诉请中之超出部分，本院不予支持。关于物业管理费用。根据前述认定，本院酌情支持猩羡公司向郑奕赔偿3个月的物业费用损失（2020年1月至3月），根据郑奕的实际支付情况核算为14147.52元（4715.84元×3）。郑奕诉请中之超出部分，本院不予支持。此外，猩羡公司诉请郑奕配合搬离其滞留在案涉房屋内的器材设备，郑奕庭审时同意配合搬离，本院对此予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告深圳猩羡健身管理有限公司与被告郑奕于2018年10月23日签订的《房屋租赁合同》已于2019年12月31日解除；二、原告深圳猩羡健身管理有限公司应于本判决生效之日起十日内，向被告郑奕赔偿空置期租金损失328454.28元；三、原告深圳猩羡健身管理有限公司应于本判决生效之日起十日内，向被告郑奕赔偿免租期损失173971.28元；四、原告深圳猩羡健身管理有限公司应于本判决生效之日起十日内，向被告郑奕赔偿物业费用14147.52元；五、被告郑奕应于本判决生效之日起十日内，配合原告深圳猩羡健身管理有限公司撤离案涉房屋内的器材设备；六、驳回原告深圳猩羡健身管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告郑奕的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4428.14元（已由原告预交），由原告深圳猩羡健身管理有限公司负担；反诉案件受理费6441.07元（已由被告预交），由原告深圳猩羡健身管理有限公司负担3663.55元，被告郑奕负担2777.52元。如不服本判决，原告深圳猩羡健身管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内；被告郑奕可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按规定预交上诉案件受理费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  杨**晶二〇二一年三月十八日书记员  贝奕佳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。