河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀09民终1019号 上诉人（原审原告）：葛汝亮，男，汉族，1948年10月6日生，住河北省沧州市。 委托诉讼代理人：武智，河北衡泰律师事务所律师 上诉人（原审被告）：沧州万兴房地产开发有限公司，住所地河北省沧州市新华中路56号，统一社会信用代码：91130900774430987E。 法定代表人：顾云彪，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：米冠博，河北榆轩律师事务所律师 上诉人葛汝亮因与沧州万兴房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河北省沧州市新华区人民法院（2020）冀0902民初113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 葛汝亮的上诉请求：一、维持原判决第一项、第三项、第五项，撤销原审判决第二项，依法改判被上诉人增加赔偿上诉人门市面积差价补偿款332880元，撤销原审判决第四项，依法改判被上诉人增加赔偿上诉人22年门市租金差额295879.76元，两项共计628759.76元;二、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决第二项，按照鉴定结论每平方米15400元的价格判令被上诉人补偿上诉人22.8平方米的门市差价，价格明显过低。该鉴定结论未允许上诉人对鉴定人进行质询，不应作为定案的依据。即使2018年上诉人对于多出拆迁面积的部分都是按照每平方米17280元交的购房款，因此，上诉人认为至少应该按照每平方米不低于17280元的价格补偿上诉人。而该地段门市的价格现在不低于三万元，即使是起诉前，被上诉人也答应按三万元一平方米回赎给上诉人安置的该门市房屋。所以至少应按每平方米三万元给上诉人补偿，即在一审判决的基础上增加赔偿上诉人门市面积差价补偿款332880元。一审判决第四项判令被上诉人赔偿上诉人十五年的租金差额损失，明显不符合实际。被上诉人应当交付给上诉人的商业门市房的使用年限应为40年，而且到期后可以续期，现在就具备交房条件，因此，被上诉人应当至少赔偿上诉人37年的租金差额，也即应当在一审判决的基础上增加赔偿上诉人22年的门市租金差额295879.76元。综上，为了维护上诉人的合法权益，及时纠正原审判决中的错误，特上诉至贵院，请依法支持。 上诉人沧州万兴房地产开发有限公司的答辩意见同该公司的上诉状意见。上诉请求：1、请求二审法院撤销原审判决第四项、第五项，改判上诉人不向被上诉人支付租金差额和鉴定费(争议金额298346.2元），或将本案发回重审;2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，在被上诉人要求上诉人支付门市面积差价的前提下，再要求被上诉人支付租金差额属于重复主张权利，该项诉求不应得到支持。1、一审法院已判决上诉人向被上诉人支付A区122商铺与 B138号（B139号）商铺的面积差价351120元，上诉人认为，被上诉人所享有的房屋所有权及既得利益，已经全部包含在补偿款内，在此情况下，一审法院再判决上诉人向被上诉人支付租金差额，属于重复主张权利。因B138号商铺已经不存在，一审法院参照评估机构对B139号商铺租金价格从而判决上诉人向被上诉人支付15年租金差额也存在不合理性，冀燕翔评报字[2020]第0722号评估报告中载明“评估结果有效期一年，自评估基准日2020年7月8日起，至2021年7月7日止。超过一年，需重新进行评估”，A区122商铺与B138、B139号商铺位置不同，周围配套设施、交通、环境都有可能变化，而这些变化对租金价格也有所影响，而评估报告中明确载明现评估结果的有效期仅仅一年，在一年之后或者是商铺周围环境变化后，租金价格也是不稳定的。另外，出租商铺是一种商业行为，而商业行为必定存在商业风险，比如商铺无人租赁等情况，在这种不确定的情况下，被上诉人的风险不应由上诉人来承担。2、原审法院认定，上诉人与被上诉人签订的拆迁安置协议的效力，并依照协议内容确定了上诉人与被上诉人相互履行的义务。对于被上诉人依法享有的拆迁安置利益，在上诉人与被上诉人协商过程中，已经予以了对账确认，原审法院亦据此认定的相关安置补偿金额。对于上诉人主张的因被上诉人安置面积增大而应当补缴75810元差价，系双方经过核算而确定的。在原审中，因被上诉人对此金额予以否认，即认定不予受理，上诉人认为，原审法院对此没有予以查实。该款项应当在本案中予以处理，在相应的安置补偿款中予以扣除。综上，一审法院判决上诉人支付租金差额没有任何事实和法律依据。二、一审法院判决上诉人向被上诉人支付鉴定费20800元属于判决超出诉讼请求。在一审中，被上诉人并未要求上诉人承担鉴定费用，而鉴定费用也是因被上诉人为补充己方证据，申请司法鉴定产生的费用，该费用应视为被上诉人搜集证据产生的其应当自己承担的费用，并非被上诉人的损失，在被上诉人并未要求上诉人承担鉴定费用的前提下，法院判决该费用由上诉人承担属于判决超出诉讼请求，适用法律错误，程序违法。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，程序违法，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 葛汝亮答辩称，沧州万兴房地产开发有限公司的上诉没有事实和法律依据，二审法院应当驳回万兴公司的上诉。 葛汝亮向一审法院起诉请求：一、依法判令被告为原告调换安置门市，位置为A区122号，并给付装修费1万元（暂定，待鉴定完再行追加）；二、依法判决被告给付原告门市面积差价655200元；三、依法判决被告给付原告租金，给付至A区122号门市安置完毕之日止；四、评估机构鉴定一年租金相差47910元，请法院判决生效日一次性给原告位置差共37年；五、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年5月27日，原、被告签订维明路门市拆迁补偿安置协议，协议编号为鼓楼维拆协2017第（Ｗ005）号，该协议载有被告根据原告要求安置鼓楼广场小区商业Ｂ区138号门市，测绘面积73平米，该安置协议被告处经办人为蔡平、杨锦飞。同日，原、被告签订结算单（置换纯一层），约定原告葛汝亮置换门市号为Ｂ138号，测绘面积为73平米，被告处代表为蔡平。后因被告为原告安置的Ｂ138号门市系消防通道，故被告不能向原告交付Ｂ138号门市。经双方协商，被告为原告调换面积为51.16平方米，位置位于Ａ区的Ａ122号门市。2018年6月11日，蔡平出具情况说明，该说明载明：“兹由回迁门市业主葛汝亮回迁商铺Ｂ-138号铺回迁协议号因本公司原因暂不能交房，先领取每月过渡费8500元（捌仟伍佰元整），时间从2018年4月26日起，每月5号前支付，本次支付2018年5月和6月（现金），下次在2018年7月5日前支付。支付卡号：62×××36，户名：白秀芹，开户行：中国工商银行”。因不能交付房屋，被告公司按照每月8500元向原告支付租金（过渡费），自2018年4月26日起支付至2019年11月，2019年11月后未再按上述标准支付。另查明，经原告申请，本院委托河北中评房地产估价有限公司作出冀中评报字［2020］第2040号房地产估价报告认定：鼓楼广场Ａ122铺建筑面积50.2平方米，每平方米15200元，总价763040元。鼓楼广场Ｂ139铺建筑面积70.6平方米，每平方米15400元，总价1087240元。河北燕翔资产评估有限公司出具冀燕翔评报字（2020）第0722号资产评估报告认定鼓楼广场Ａ区122铺与Ｂ区139铺在评估基准日的年租金差价为47910元，河北燕翔资产评估有限公司于2020年9月1日出具补充说明，认定Ａ区122商铺每平米每天租金为1.762元，Ａ区122商铺年租金58420.44元。Ｂ区139商铺每平米每天租金为2.496元，Ｂ区139商铺年租金106330.21元。以上事实有当事人陈述、结算单（置换纯一层）、2018年6月11日的情况说明、维明路门市拆迁补偿安置协议、评估报告等证据予以证实。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因被告原因，被告未按照结算单约定为原告安置B138号门市，应当承担相应的违约责任，原告请求被告为原告调换鼓楼广场A区122门市，被告亦表示同意，本院予以支持。关于评估报告，均由原告申请，本院委托评估机构作出，原、被告对评估报告提出异议，但均未申请鉴定人出庭，亦未提出相反证据推翻评估报告，因此对评估报告，本院予以采信。对于原告主张的装修费，原告未举证证明装修的相关情况及装修具体费用，因此对原告的该主张，本院不予支持。对于被告主张的原告尚欠被告75810元因安置面积而需要补交的款项，因房屋尚未交付未决算，且原告对该款项不予认可，本案中，本院不予处理。对于调换门市面积差价，原告主张655200元，原、被告签订的结算单中约定B138号门市测绘面积为73平方米，被告为原告调换的A122门市面积为50.2平方米，因此被告应补偿原告面积差为22.8平方米（73平方米-50.2平方米），因B138号门市现不存在，本院参照评估机构作出的B139号每平方米15400元的门市价格计算差价，被告应补偿原告门市差价为351120元（15400元×22.8平方米）。对于原告主张的被告支付A区122号门市安置完毕之日止的租金（过渡费），原告主张与被告约定每月8500元，被告同意按照约定的价格支付租金（过渡费），并按照每月8500元的标准支付至2019年11月，因此被告应按照每月8500元标准向原告支付，自2019年12月起至向原告将A区122门市交付原告之日止。对于原告主张的租金差，因本院已经判令被告补偿原告22.8平方米的门市面积差额补偿款，故被告应补偿原告50.2平方米的租金差额，经鉴定A区122商铺每平米每天租金为1.762元，B区139商铺每平米每天租金为2.496元，两个门市每日每平米租金差为0.734元（2.496元-1.762元），因此50.2平方米一年的租金差为13449.08元（50.2平方米×0.734元×365天）。综合考虑门市建设用地使用权使用年限、原告年龄等因素，本院酌定支持原告15年的租金差201736.2元（13449.08×15年）。对于鉴定费，原告主张20800元，该费用为原告支出的必要合理费用，属于原告的损失，应由被告承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告于本判决生效之日起十日内为原告调换安置鼓楼广场A区122铺门市；二、被告于本判决生效之日起十日内赔偿原告门市面积差价351120元；三、被告于本判决生效之日起十日内支付原告租金（以每月8500元标准计算，自2019年12至被告向原告交付A区122门市之日止）；四、被告于本判决生效之日起十日内赔偿原告15年的租金差额损失201736.2元；五、被告于本判决生效之日起十日内赔偿原告鉴定费20800元；六、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费7553.4元，由原告承担2553.4元，由被告承担5000元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审一致。 本院认为，关于涉案房产的面积差价系人民法院依照当事人的申请委托的鉴定机构作出了鉴定结论进行裁判的，该鉴定机构资质合法、鉴定程序并无不当。上诉人葛汝亮虽主张门市现值每平米3万元，但未提交相应的证据，葛汝亮亦主张该门市在2018年时按照每平米17280元交纳的补偿款，对于葛汝亮的以上主张，均不能作为确定该门市现值的依据，据此，上诉人葛汝亮的该项上诉意见，本院不予支持。关于涉案房产租金差是否应该支持的问题，因涉案房产已经按照市场价值进行了调换，涉案房产的租金差额已通过面积差的补偿款予以填平，上诉人再主张面积差属于重复获益，本院不予支持。关于鉴定费，河北中评房地产资产评估有限公司出具的面积差的鉴定结论（鉴定费17800元）是为确定葛汝亮的资产损失所发生合理必要费用应由沧州万兴房地产开发有限公司承担，关于河北燕翔资产评估有限公司出具的关于租金差的鉴定报告（鉴定费3000元）系葛汝亮的不合理支出，应由葛汝亮自行承担。综上所述，葛汝亮的上诉请求不成立，不予支持。沧州万兴房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省沧州市新华区人民法院（2020）冀0902民初113号民事判决第一项、第二项、第三项，第六项； 二、撤销河北省沧州市新华区人民法院（2020）冀0902民初113号民事判决第四项； 三、改判河北省沧州市新华区人民法院（2020）冀0902民初113号民事判决第五项为沧州万兴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿葛汝亮鉴定费17800元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7553.4元，由葛汝亮承担3600元，由沧州万兴房地产开发有限公司承担3953.4元；二审案件受理费15863元，由葛汝亮承担15763元，由沧州万兴房地产开发有限公司承担100元。 本判决为终审判决。 审判长  赵文甲 审判员  葛淑红 审判员  程玉玉 二〇二一年三月二十九日 书记员  米 兰