天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终446号上诉人（原审原告）：刘秀娟，女，1983年9月9日出生，汉族，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：王伟，男，河北省衡水市景县。上诉人（原审原告）：王东海，男，1985年4月17日出生，汉族，住河北省衡水市景县。委托诉讼代理人：王伟，男，河北省衡水市景县。被上诉人（原审被告）：天津金吉房地产开发有限责任公司，住所地天津自贸试验区（中心商务区）滨海华贸中心-2507。法定代表人：刘文全，执行董事。委托诉讼代理人：文海鹏，男，该公司职员。上诉人刘秀娟、王东海因与被上诉人天津金吉房地产开发有限责任公司（以下简称金吉房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初18204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依法进行了审理。本案现已审理终结。刘秀娟、王东海上诉请求：1.撤销一审判决,改判支持刘秀娟、王东海一审诉讼请求;2.一、二审案件受理费由金吉房地产公司承担。事实和理由：刘秀娟、王东海与金吉房地产公司签订的附件六补充合同中，没有合同编号,没有签订日期，两个合同是否为同一合同及补充合同是否有效，一审法院没有认定。一审法院没有对《天津市商品房买卖合同》第五条和补充合同第四条进行合同条款的解释。即甲方逾期交付商品房超过90日的,甲乙双方同意按下述方式处理:“乙方不解除合同,合同继续履行……”应理解为:“乙方有权选择解除合同,也有权选择继续履行合同……”,这是对合同条款解释公序良俗、公正公平原则的体现。合同法第41条亦规定,对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。金吉房地产公司作为后履行义务一方,已经以明示和默示的方式表明不能履行其后给付义务,买受方有权以不安抗辩权为由,不履行先给付义务,且不构成违约。从金吉房地产公司的工程进度可知其不可能按期交房。一审法院在知晓金吉房地产公司经营状况恶化,在没有依职权调查其公司的情况下,即认为延期交付不构成不能实现合同目的,显然有失公平正义。经查,2020年9月27日,金吉房地产公司的法定代表人已经由马术国变为刘文全，金吉房地产公司被一审法院列为限制高消费企业,并对该企业和刘文全发出限制消费令,金吉房地产公司亦因多个案件被人民法院列为被执行人，对其公司投资比例99%的天津立诚致远企业管理合伙企业也有高额股权冻结信息。案涉工程已经停工,不可能交房。刘秀娟多次找到售楼处相关人员询问何时交房,亦均遥遥无期，刘秀娟多次催告金吉房地产公司相关负责人退房事由,对方也承诺退房,但迟迟以各种理由延迟推脱。刘秀娟购买案涉房产,就是因为金吉房地产公司承诺能帮助刘秀娟解决天津户口问题。但买房给解决户口本身就是一种违法违规行为,不可能在纸质合同上以文字形式规定，相关证据可以证实该事实。金吉房地产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。刘秀娟、王东海未依约支付剩余房款，金吉房地产公司有权拒绝交付房屋。案涉房屋已封顶，已进行幕墙施工，不存在合同目的不能实现的情况。刘秀娟、王东海向一审法院起诉请求：1.确定解除刘秀娟、王东海与金吉房地产公司签订的房屋买卖合同（合同编号:2014-0151642）；2.判令金吉房地产公司退还购房款1033832元和代收税费68609.63元及利息（利息自合同约定甲方交付商品房之日次日起至甲方返还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算），判令金吉房地产公司支付解除购房合同违约金（按已交付房款的20%计算）暂计至50000元；3.本案诉讼费及其他相关费用由金吉房地产公司承担。一审法院认定事实：刘秀娟、王东海（乙方）、金吉房地产公司（甲方）于2018年9月4日签订了《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定乙方购买甲方开发建设的位于滨海新区××路××路××广场××号楼××公寓。建筑面积80.58平方米，每平方米价格为25612.21元，房屋总价款2063832元。合同约定甲方于2019年11月15日前将符合上述条件的商品房将交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按照“顺延交付时间、双方互不承担责任”的方式处理。合同第四条约定乙方按照贷款方式付款，乙方应于2018年9月11日前一次性存入商品房首付款1033832元，其余价款办理贷款。合同第五条约定除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照“补充合同”的约定，追究甲方违约责任。补充协议第4条约定甲方逾期交付商品房超过90日的，甲乙双方同意按照下述方式处理：乙方不解除合同，合同继续履行，甲方应每日按商品房价款的0.01%向乙方支付违约金。上述合同签订后，刘秀娟、王东海依约向金吉房地产公司支付了合同约定的购房首付款1033832元、代收税费68609.63元。剩余款项刘秀娟、王东海未办理贷款，也未向金吉房地产公司支付。又查，涉案房屋于2018年9月21日办理了预售商品房买卖预告登记。一审法院认为，双方签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，且不违反相关法律禁止性规定，合法有效。当事人应依照约定全面履行己方义务。因此，本案的争议焦点在于刘秀娟、王东海主张的金吉房地产公司存在未按照约定为刘秀娟、王东海办理户口落户及迟延交付房屋的行为是否成就解除合同的条件。《中华人民共和国合同法》第九十三条和第九十四条规定了合同的法定解除和协议解除，解除合同应有法定事由或合同双方当事人的一致意思表示。协议解除合同是指合同当事人双方在协商一致的基础上，终止合同的权利义务。协议解除合同的前提条件是当事人双方对终止合同权利义务的意思表示一致。本案中，刘秀娟、王东海主张解除合同，金吉房地产公司不同意解除合同，双方未能就解除合同达成合意，不符合协议解除合同的情形。法定解除指合同生效后，没有履行或者未履行完毕前，当事人在法律规定的解除条件出现时，行使解除权而使合同关系消灭。刘秀娟、王东海与金吉房地产公司之间的商品房销售合同合法有效，刘秀娟、王东海主张金吉房地产公司存在未能按照约定为刘秀娟、王东海办理户口落户及延期交房的情形，故金吉房地产公司违约。关于户口落户的问题，双方在合同中并未明确约定是否解决户口落户问题为解除合同的条件。关于金吉房地产公司延期交房的问题，双方在补充协议中明确约定甲方逾期交付商品房超过90日的，甲乙双方同意按照下述方式处理：乙方不解除合同，合同继续履行。刘秀娟、王东海未能提供证据证明金吉房地产公司延期交房致使不能实现合同目的，故对刘秀娟、王东海解除合同的诉讼请求，一审法院不予支持。刘秀娟、王东海主张的金吉房地产公司退还购房款及代收税费及利息、支付解除购房合同违约金的诉讼请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：“驳回原告刘秀娟、王东海的全部诉讼请求。案件受理费7586元，由原告刘秀娟、王东海负担”。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为案涉商品房买卖合同是否应当解除以及金吉房地产公司是否应承担违约金的问题。刘秀娟、王东海以金吉房地产公司存在未按照约定为刘秀娟、王东海办理户口落户及迟延交付房屋为由要求解除合同。关于户口落户问题，双方在合同中并未对解决户口落户问题进行约定，且购买房屋的目的应当是用于居住，刘秀娟、王东海主张解决户口落户是其购房目的，本院不予支持。关于迟延交付房屋的问题，买卖合同第五条约定，除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息……如超过上述期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照补充合同的约定，追究甲方违约责任。补充合同第4条约定，甲方逾期交付商品房超过90日的，甲乙双方同意按照下述方式处理：乙方不解除合同，合同继续履行，甲方应每日按商品房价款的0.01%向乙方支付违约金。双方约定金吉房地产公司应于2019年11月15日前交付房屋。补充合同的每一页中均有刘秀娟、王东海签名、盖章，并按了指纹。双方对逾期交房的约定明确，刘秀娟、王东海主张应理解为“乙方有权选择解除合同,也有权选择继续履行合同”，明显缺乏依据。关于刘秀娟、王东海主张不安抗辩权的问题，不安抗辩权是指先给付义务人在有证据证明后给付义务人的经营状况严重恶化或者转移财产、抽逃资金以逃避债务或者丧失商业信誉，以及其他丧失或者可能丧失履行债务能力的情况时，可中止自己的履行；后给付义务人接收到中止履行通知后在合理的期限内提供了适当担保的，先给付义务人应当履行其债务；在合理的期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，先给付义务人可以解除合同。金吉房地产公司确实存在逾期交房的事实，但刘秀娟、王东海提供的现有证据不足以证实金吉房地产公司的经营状况严重恶化或者转移财产、抽逃资金以逃避债务或者丧失商业信誉，及其他丧失或者可能丧失履行债务能力的情形。综合刘秀娟、王东海本次起诉时，逾期交房的时间，以及新冠肺炎疫情对建筑行业的施工确有影响的事实，案涉《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》尚不具备合同解除的情形，刘秀娟、王东海的上诉请求，本院不予支持。刘秀娟、王东海主张的违约金系解除合同产生的违约金，因其解除合同的上诉请求未予支持，故关于违约金的主张亦不予支持。综上所述，刘秀娟、王东海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15171元，由上诉人刘秀娟、王东海负担。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 何日升审判员 郭小峦二〇二一年三月二十五日法官助理王飞凡书记员周由附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……