广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终8731号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄丽萍，女，汉族，1971年10月8日出生，住所地：广西横县。委托诉讼代理人：伍德春，广东华商（龙岗）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：林文昌，男，汉族，1989年12月6日出生，住所地：福建省福安市。上诉人黄丽萍因与被上诉人林文昌房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初13353号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。黄丽萍的上诉请求：1.撤销一审判决，驳回林文昌对黄丽萍的诉讼请求，支持黄丽萍对林文昌的反诉请求；2.一、二审的诉讼费由林文昌承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。一、黄丽萍未依照合同的约定支付租金，是由于林文昌没有兑现招商时“一楼商铺以上的物业经营一家酒店，并即将开业”的承诺，违反合同约定在先，黄丽萍行使履行抗辩权，没有违约。林文昌在招租时承诺商铺楼上是酒店，酒店即将开业。正是考虑到酒店能给商铺带来一定人气和消费，因此合同签订时的月租金普遍比周边的租金高。到6月底前，所有商铺都开业，但林文昌承诺的酒店却没有动静，因此全体承租人认为林文昌违约，拒付租金。林文昌与全体承租人多次协商，于2017年12月17日签订房屋租赁补充协议。至此，林文昌就其违反承诺行为给全体承租人在租金上给予了补偿，双方达成了一致。考虑到商铺开业后，大家生意都不好，前期装修又投入了很大资金，林文昌与全体承租人达成合意，由承租人分期支付2017年12月前未支付的租金。自2017年12月起，黄丽萍按月支付租金，每次支付租金的金额超过实际每月应付租金，超出部分就是为了分期偿还前期拖欠的租金及水电、管理费。截止到2018年7月31日，黄丽萍共支付林文昌租金及各项费用共计67700元。按照每月租金5578元计算，自2017年6月21日至2018年7月21日，黄丽萍应支付租金72514元，水电管理费由于林文昌出具缴费凭证，具体金额无从知晓。二、《房屋租赁补充协议》降低了全体承租人的租金是林文昌对其违约行为给承租人经营影响的一种补偿，是去除酒店因素的租赁价格的回归，并非是未来酒店装修造成黄丽萍经营损失的补偿。三、2018年8月起，林文昌在没有与全体承租人沟通的情况下，强行对商铺以上物业进行装修。酒店装修对商铺的结构造成了破坏，对营商环境造成了严重影响，给承租人的经营造成了破坏性的影响，严重侵害了承租人对租赁房屋使用、收益的权利，是合同的目的无法实现，违反了合同的约定。在此情况下，自2018年8月起，黄丽萍拒付租金不违反合同约定。四、林文昌主张水电费、物业管理费的依据不足。林文昌仅提供了两张照片以证明黄丽萍使用水电费的数量，但无法证明照片中的水电表是黄丽萍使用。黄丽萍自2017年12月至2018年7月，每月支付林文昌钱款数额不等，超过实际应付租金，实际上就包括租金和水电等费用。物业管理人员只是林文昌利益的代表，物业管理人员没有履行维护承租人利益的义务和责任，收取黄丽萍物业管理费没有任何法律依据。五、关于黄丽萍要求林文昌双倍返还租赁保证金的请求合法有据。租赁合同第19条第（四）、（五）项约定：未经承租方同意或有关部门批准，出租方将租赁房屋进行改建、扩建或装修的；出租方无正当理由，单方要求提前解除（终止）合同的，承租人可就因此造成的损失，向出租人请求损害赔偿，并可同时主张双倍退还租赁保证金。本案林文昌对租赁房屋进行装修，并未得到承租方的同意，理应双倍返还租赁保证金。林文昌在一审时辩称其进行装修的是商铺楼上的酒店，并没有对租赁店铺进行改建、扩建或装修的理由不成立。首先，一楼商铺和二楼以上的房屋本身是连为一体的，无法分割；其次，对二楼房屋进行水电管网改造，实际就是在租赁商铺内实施的；第三，房屋装修，搭建脚手架，装修过程中的外墙改造对商铺的安全、经营实际上造成了很大的影响。另外，本案黄丽萍拒付租金是由于林文昌的违约和侵权行为造成的，不构成违约，林文昌发函提前解除合同，也符合双倍返还租赁保证金的约定。六、黄丽萍主张林文昌赔偿黄丽萍装修及设备损失10万元符合事实和法律。理由如下：1.租赁合同期内，林文昌在黄丽萍不知情的情况下，强行拆除租赁商铺的门，造成黄丽萍的损失。2.涉案商铺门被拆除，在合同双方没有就责任承担及店内物品清点之前，林文昌理应对其侵权行为负责，保护店铺内的物品，以防损失扩大。黄丽萍无法也没有义务对店内物品进行处理。3.黄丽萍及时向一审法院提出了评估申请，且当时店铺内的物品基本保持原样，完全可以确定损失，黄丽萍不应承担举证不能的不利后果。4.在隔壁商铺的诉讼中，对装修及设备损失进行了评估，可以参照。七、黄丽萍关于16万元预期利益损失的主张合理合法。本案的违约方是林文昌，其没有权利单方面解除合同。林文昌未提交答辩意见。林文昌向一审法院起诉请求：1.解除林文昌、黄丽萍签订的房屋租赁合同及房屋租赁补充协议；2.黄丽萍向林文昌支付租金、水电费、物业管理费、滞纳金共计100020.39元（租金暂截止至2019年4月，电费、水费、管理费、滞纳金暂截止至2019年3月）；3.黄丽萍立即搬离深圳市龙岗区XX街道XX社区XX路XX号之XX商铺；4.黄丽萍承担本案的诉讼费、保全费、保全保险费等全部诉讼费用。一审庭审中，林文昌将第二项诉讼请求总计金额为100020.39元变更为92449.60元（其中明确水费为5190.30元、电费1846.80元、管理费8032.32元、滞纳金14091.38元，应交租金122716元，已交租金是56700元，还剩余66016元租金未交），滞纳金以66016元为基数，按照年利率24%，从起诉之日起计算至实际付清之日。黄丽萍向一审法院反诉请求：1.林文昌双倍返还黄丽萍租赁保证金56895.60元；2.林文昌赔偿黄丽萍装修及设备的损失10万元［15万元×(48个月-16个月)÷48月]；3.林文昌赔偿黄丽萍逾期利益损失16万元（32个月×5000元/月）；4.本案的诉讼费由林文昌承担。一审法院认定事实：林文昌、黄丽萍双方于2017年4月签订《深圳市房屋租赁合同书》《租赁合同补充条款》《房屋租赁交付确认书》及于2017年12月17日签订《房屋租赁补充协议》，并签字确认。其中，《深圳市房屋租赁合同书》约定，出租方（甲方）林文昌，承租方（乙方）黄丽萍。一、甲方将位于深圳市龙岗区铺面的房屋出租给乙方作商业使用，双方同意以租赁房屋建筑面积为55.78平方米（以实际面积为准）。二、租赁房屋的单位租金按房屋出租面积每平方米每月170元计算，首年月租金总额为9482元。三、乙方应于2017年4月18日前交付首期租金，金额为9482元（不含税收）。四、乙方应于每月5日前向甲方交付租金，甲方收取租金后，应向乙方开具收票。五、乙方租用租赁房屋的期限自2017年4月21日起至2021日4日20日止。前款约定之期限不得超过批准的土地使用年限，且不得超过20年，超出部分无效。六、租赁房屋用途：经营奶茶。未经甲方书面同意乙方不得将租赁房屋用于其他用途。七、甲方应于2017年4月21日前将租赁房屋交付黄丽萍使用，并办理有关移交手续。甲方迟于前款时间交付租赁房屋，乙方可要求将本合同有效期顺延，双方应书面签字确认并报本合同登记（备案）机关备案。八、交付租赁房屋时，双方应就租赁房屋及其附属设施的当时状况，附属财产等有关情况进行确认，并在附页中补充列明。九、甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取三个月（不超过三个月）租金数额的租赁保证金，即28447.80元。甲方收取租赁保证金，应向乙方开具收据。甲方向乙方返还租赁保证金的条件：1.未违反本合同的；2.租赁期满交接完毕，并注销或迁移相关注册证件；3.结清欠费。全部满足。返还租赁保证金的方式及时间：交接完毕5工作日内。出现下列情形之一的，视为黄丽萍违约，可不予返还保证金：1.违反本合同约定的；2.违法经营的；3.连续歇业3天／春节期间15天及以上的、商铺贴转让的。十、租赁期间，甲方负责支付租赁房屋所用土地的使用费。乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋租赁产生的税款、租赁管理费；房屋（大厦）物业管理费、本体维修基金费等因使用租赁房屋所产生的其他费用……十八、出现下列情形之一时，甲方可就因此造成的损失，1.要求乙方恢复房屋原状；2.向乙方请求损害赔偿；3.不予退还租赁保证金：（一）乙方拖欠租金达15天以上；（二）乙方拖欠可能导致林文昌损失的各项费用达陆仟元以上……。除追究黄丽萍损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权依据上述情形向黄丽萍提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达即生效，甲方有权申请单方解除合同登记（备案）。十九、出现下列情形之一时，乙方可就因此造成的损失，1.向甲方请求损害赔偿；2.请求甲方双倍退还租赁保证金：（一）甲方迟延交付租赁房屋天以上；（二）甲方违反本合同第十一条约定，租赁房屋的安全性不符合相关法律、法规或规章的规定的；（三）甲方违反本合同第十三条规定，不承担维修责任或支付维修费用的；（四）未经乙方同意或有关部门批准，甲方将租赁房屋进行改建、扩建或装修的；（五）甲方无正当理由，单方要求提前解除（终止）合同的。除追究甲方损害赔偿责任或违约责任外，乙方还可依据上述情形向甲方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经送达，乙方有权申请单方解除合同登记（备案）。《租赁合同补充条款》部分内容显示，一、租赁免租金装修期为双方签订交铺日起二个月（不免物业管理费）。甲乙双方自签订本合同时起，同意房屋按现状交接，双方无需增加或减少设备设施。二、双方约定租金为（不含税收）租赁周期：2017.4.21-2018.04.20、2018.4.21-2019.4.20、2019.4.21-2020.4.20、2020.4.21-2021.4.20，约定租金金额（每月）分别为9482.60、10241.20、11060.50、11945.34。三、乙方须按合同约定日交清租金及所有的费用，否则按所欠费用每天计算加收2%违约金。乙方违约超过本合同约定的，甲方有权没收租赁保证金，采用一切手段包括停水、停电、强制搬迁等，并解除合同。乙方违约且房屋内有遗留物的，双方同意视为乙方无价废弃物。甲方违约的，应给予乙方赔偿。林文昌在甲方落款处签名，黄丽萍在乙方落款处签名。《房屋租赁交付确认书》显示，一、双方确认交付日期为2017年4月21日，甲乙双方同意计算租金及免租期自交付日累推。二、水费7.30/立方米，电费1.35元/度，物业管理费6元/平方米/月。三、交接日双方确认水表读数为0新表，电表读数为0新表。交付钥匙每个商铺1把（乙方应及时更换锁芯）。四、双方同意交接时乙方自行安装水电计量表。林文昌在甲方落款处签名，黄丽萍在乙方落款处签名。《房屋租赁补充协议》显示，出租方（甲方）：林文昌，承租方（乙方）：黄丽萍，双方就签订的《房屋租赁合同书》约定，经甲乙双方协商一致，同意订立本补充协议，修改和补充的内容与租赁合同不一致的，以本补充协议为准，本协议未约定的，以主合同为准。一、租赁标的：甲方出租乙方使用的商铺位于：深圳市龙岗区。二、租赁优惠：1.租金优惠期限：双方合同签订后，自开始计算租金的第二期收费日起至本租赁标的大厦酒店开业日止。2.优惠期租金：酒店未开业租金为100元／㎡／月，酒店开业日起为150元／㎡／月。3.合同执行：甲乙双方同意约定内容按双方书面约定为准履行责任及义务。4.转租条款：租赁期间，黄丽萍转让第三方的，经林文昌审查合格后予乙方转让。乙方应首先结清于甲方的之间的所有费用，并甲方与乙方、受让方签订相关协议后转租行为生效。《律师函》《EMS快递单》显示，林文昌于2019年3月22日向黄丽萍发送律师函。《律师函》显示：黄丽萍截至2019年3月19日，黄丽萍拖欠林文昌租金、管理费、水电费及违约金（以下统称拖欠费用）共计94442.39元，林文昌多次催收无果，最后一次催收为2019年3月8日向黄丽萍在租赁合同所列地址送达《房屋租金催收函》，仍然无果。鉴于上述事实及根据租赁合同第十八条第一款的约定以及《租赁合同补充条款》第三条的约定，现本律所受林文昌委托特此函告黄丽萍：林文昌将停止供应水、电，解除与黄丽萍的租赁合同关系，收回商铺并依约追究黄丽萍的违约责任。黄丽萍应于2019年3月25日前自行迁离，结清上述拖欠费用并办理商铺移交手续，租赁押金不予退还。如逾期未迁离，林文昌将依据合同约定于2019年3月25日收回商铺。黄丽萍于2019年3月23日收到该《律师函》。《浦发银行汇款回单》显示，黄丽萍于2017年12月27日，2018年2月1日、2月27日、4月1日、5月2日、5月31日、7月1日、7月31日分别向林文昌转账1万元、5000元、8000元、7000元、7000元、7000元、6200元、6500元，合计56700元。《水表照片》显示，读数为711立方米。《电表照片》显示，读数为1368千瓦时。《房屋租金催收函照片》显示，2019年3月8日，林文昌在黄丽萍商铺开门营业期间在商铺门口右边墙上粘贴《房屋租金催收函》。《房屋租金催收函》显示，告知黄丽萍截至2018年8月31日，黄丽萍拖欠林文昌租金、水电管理费本金41885.03元。……林文昌将于2019年3月10日解除租赁合同，停止供应水、电并收回该商铺。黄丽萍应于2019年3月10日内自行迁离，并结清上述拖欠的租金、物业管理费、水电费、滞纳金等各种款项并办理商铺移交手续，租赁押金不予退还。如逾期未迁离，林文昌将依据合同约定于2019年3月11日收回商铺，商铺内的物品（如有）按双方合同约定视为黄丽萍自动放弃之无价值物品。《不动产权资料电脑查询结果表》《不动产抵押登记查询表》显示林文昌对涉案房产拥有合法权利。黄丽萍对林文昌提交的《深圳市房屋租赁合同书》《租赁合同补充条款》《房屋租赁交付确认书》《房屋租赁补充协议》《律师函》《ＥＭＳ快递单》《浦发银行汇款回单》《不动产权资料电脑查询结果表》《不动产抵押登记查询表》的真实性予以认可，其余证据真实性均不予以认可，并认为黄丽萍并未收到《房屋租金催收函》，且在签订租赁合同之前已向林文昌支付一个月的租金11000元，水费、电费应以水务部门、供电部门的缴费凭证予以证明。黄丽萍针对本诉提交的证据如下：《中国建设银行个人活期账户交易明细》《收款收据》《粤（2017）深圳市不动产权第**房地产权证》《微信转账记录》。其中，《中国建设银行个人活期账户交易明细》用于证明向林文昌转账的事实。《收款收据》显示，林文昌于2017年4月18日向黄丽萍出具《收款收据》，确认收到黄丽萍交纳的涉案商铺押金28447.80元。《微信转账记录》显示，黄丽萍于2017年4月16日向微信名称为“商业招商XX”的对象转账2000元，于2017年4月18日向微信名称为“啊松XX”的对象转账9000元。《中国建设银行个人活期账户交易明细》显示，2017年4月16日、2017年4月18日，黄丽萍分别支出2000元、9000元。黄丽萍认为此两笔微信转账合计11000元为支付林文昌一个月的租金。林文昌对黄丽萍提交的证据中的《微信转账记录》《中国建设银行个人活期账户交易明细》真实性不予认可，其余证据真实性均予以认可，承认微信中的邓某是林文昌的工作人员，认为黄丽萍向“啊松某某”的对象转账9000元是预付的第一个月租金，请求在拖欠租金中相应扣除。但认为黄丽萍微信转账给“商业招商XX”的对象转账的2000元是黄丽萍作为承租人向中介方承担的中介费，与本案林文昌无关。黄丽萍针对其反诉提交的证据如下：《深圳市房屋租赁合同书》《房屋租赁补充协议》《律师函》《合同履行期内的事实及争议》《光盘视频》。诉讼中，林文昌陈述其工作人员于2019年3月-4月将涉案商铺的卷闸门拆除，且未通知黄丽萍，黄丽萍于卷闸门被拆除一、两天后才知悉情况，并且林文昌于2019年8月2日将涉案商铺内黄丽萍遗留的物品（包括空调、奶茶设备）清理出去，涉案商铺的贵重物品（如电脑、电视、收银台）在林文昌清理遗留物品的时候已不存在。黄丽萍称涉案商铺的玻璃门经过林文昌工作人员的同意是在2017年装修的时候拆除的，而涉案商铺的卷闸门是在2019年清明节期间被林文昌拆除的，且是在卷闸门拆除几天后，隔壁商铺的人告知黄丽萍涉案商铺卷闸门已被拆除，其才知悉情况，并用几块木板挡住涉案商铺的门口，且涉案商铺的电脑、收银机、制冰机、冰箱、展示柜等物品其并没有搬走，一直放在涉案商铺内。一审法院认为，林文昌、黄丽萍签订的《深圳市房屋租赁合同书》《租赁补充条款》《房屋租赁交付确认书》及《房屋租赁合同补充协议》是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，依法有效，一审法院予以认定。关于解除林文昌、黄丽萍签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》的请求。根据《深圳市房屋租赁合同书》第十八条的约定，黄丽萍拖欠租金达15天以上的，林文昌有权要求黄丽萍恢复房屋原状，向黄丽萍请求损害赔偿，不予退还租赁保证金，且林文昌有权向黄丽萍发出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达即生效。本案中，黄丽萍认为林文昌对涉案商铺上方的房屋进行装修给其经营造成一定的影响，所以拒绝支付租金，并且认为涉案商铺实际面积与约定面积不相符，其已足额支付租金。林文昌于2017年4月21日将租赁商铺交付给黄丽萍，双方又于2017年12月17日签订房屋租赁补充协议，及黄丽萍后续支付租金，黄丽萍均未对商铺面积提出异议，可视为黄丽萍对商铺面积的认可。另外，双方签订《房屋租赁补充协议》约定酒店未开业租金为100元/㎡/月，比原有租金有较大幅度的下调，可视为林文昌对酒店开业前包括酒店装修造成黄丽萍经营损失的一种补偿，在签订《房屋租赁补充协议》时，黄丽萍应能预见到酒店会进行装修，也应能预见到酒店装修对经营可能造成一定的影响。故，黄丽萍该部分辩称，一审法院不予采信，黄丽萍仍需按双方的约定向林文昌支付租金。黄丽萍于2018年7月31日向林文昌转账6500元支付租金后，未再向林文昌支付租金，拖欠租金时间超过15天，已构成违约。林文昌于2019年3月8日在黄丽萍商铺右边墙上粘贴《房屋租金催收函》，通知黄丽萍：林文昌将于2019年3月10日解除租赁合同，停止供应水、电并将于2019年3月11日收回涉案商铺，请黄丽萍于2019年3月10日内自行搬离。2019年3月22日林文昌又向黄丽萍邮寄《律师函》，通知黄丽萍将停止供应水、电，解除与黄丽萍的租赁合同关系，并收回商铺，请黄丽萍于2019年3月25日前自行迁离。黄丽萍不认可《房屋租金催收函》的真实性。因林文昌提交的照片显示粘贴《房屋租金催收函》时，黄丽萍处于正常开门营业状态。故，黄丽萍的该部分辩称一审法院不予采信。林文昌于2019年3月8日粘贴《房屋租金催收函》，又于2019年3月22日向黄丽萍邮寄《律师函》，此种行为应视为对解除租赁合同关系时间的变更。故，一审法院依法认定林文昌、黄丽萍双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《房屋租赁补充协议》于2019年3月25日解除。关于支付租金、水电费、物业管理费、滞纳金的请求。第一，林文昌、黄丽萍双方在《深圳市房屋租赁合同书》的约定，租赁期限自2017年4月21日起至2021年4月20日，每平方米170元，每月租金9482元；及于2017年12月17日签订《房屋租赁补充协议》中的约定，1.租金优惠期限：双方合同签订后，自开始计算租金的第二期收费日起至本租赁标的大厦开业日止。2.优惠期租金：酒店未开业租金为100元/㎡/月，酒店开业日起为150元/㎡/月。《租赁合同补充条款》约定，租赁免租金装修期为双方签订交铺日起二个月。《房屋租赁交付确认书》确认林文昌于2017年4月21日交付涉案商铺。即从2017年7月21日起至酒店开业日为止，租金按照100元/平方米计算。因林文昌未对酒店具体开业日进行举证，理应承担举证不能的不利后果。故，一审法院依法认定2017年6月21日至2017年7月20日，涉案商铺租金按照170元/平方米计算；2017年7月21日起至2019年3月25日，涉案商铺租金按照100元/平方米计算；2019年3月26日起参照《房屋租赁补充协议》确定的100元/平方米计算房屋占有使用费。第二，林文昌于2019年3月-4月期间自行将涉案商铺的卷闸门拆除，作为出租人，其将涉案商铺卷闸门拆除且并未通知黄丽萍，实际上已是将涉案商铺收回的行为。又因林文昌作为拆除卷闸门的具体实施人，其未举证其具体拆除卷闸门的时间，而黄丽萍称林文昌于2019年清明节期间拆除卷闸门。依照相关法律规定，具体拆除卷闸门的时间的举证责任应由林文昌承担。林文昌未提交相应的证据予以证明，理应承担举证不能的不利后果。故，一审法院依法认定林文昌于2019年4月5日（即清明节第一天假期）拆除卷闸门，收回涉案商铺。黄丽萍需向林文昌支付2017年7月21日起至2019年3月25日的租金，2019年3月26日至2019年4月5日期间的房屋占有使用费。黄丽萍主张已缴纳租金67700元（包含银行转账56700元、微信转账11000元）。根据林文昌提交的《浦发银行汇款回单》显示，黄丽萍已向林文昌支付租金56700元，以及黄丽萍提交的《微信转账记录》显示，黄丽萍向林文昌的工作人员转账9000元。黄丽萍称其向微信名称为“商业招商XX”的对象转账2000元的也是交纳租金，但林文昌不予认可，黄丽萍未提交相应的证据予以佐证，理应承担举证不能的不利后果。一审法院依法认定黄丽萍已缴纳租金65700元。故，黄丽萍应向林文昌支付2017年6月21日至2019年3月25日期间的租金差额56272.27元【（55.78平方米×170元/㎡/月×1个月+55.78平方米×100元/㎡/月×20个月+55.78平方米×100元/㎡/月×5天÷30天/月）-65700元】，并支付从2019年3月26日起至2019年4月5日的房屋占有使用费2045.27元（55.78平方米×100元/㎡/月×11天÷30天/月）。第三，黄丽萍提交的证据中未显示其已向林文昌交纳过水费、电费、管理费，理应承担举证不能的不利后果。根据《房屋租赁交付确认书》的约定，水费按7.30/立方米、电费1.35元/度、物业管理费6元/平方米/月计算。又因黄丽萍承租涉案商铺时，双方均确认水表、电表均为新表。故，黄丽萍需向林文昌支付水费5190.30元（711立方米×7.30/立方米）、电费1846.80元（1368度×1.35元/度）、管理费7876.14元（6元/平方米/月×55.78平方米×23个月+6元/平方米/月×55.78平方米×16天÷30天/月）。第四，根据《租赁合同补充条款》第三条约定，黄丽萍须按合同约定日交清租金及所有的费用，否则按所欠费用每天计算加收2%违约金。现林文昌主张以66016元为基数，按照年利率24%的标准，从2019年6月27日计算至实际付清之日止，符合法律规定，一审法院予以支持。关于黄丽萍搬离涉案商铺的请求。基于上述分析，林文昌自行于2019年3月-4月期间将涉案商铺的卷闸门拆除，黄丽萍并未再继续占有涉案商铺。故，一审法院依法认定林文昌于2019年4月5日已收回并实际占有涉案商铺。故，林文昌的该项诉讼请求没有事实及法律依据，一审法院不予支持。关于林文昌双倍返还黄丽萍租赁保证金的反诉请求。基于上述分析，黄丽萍未按时向林文昌交纳租金、水费、电费、管理费，已构成违约。故，黄丽萍的该项反诉请求没有事实及法律依据，一审法院不予支持。关于林文昌赔偿黄丽萍装修及设备的损失10万元的反诉请求。因林文昌拆除涉案商铺卷闸门的时候未通知黄丽萍且未对涉案商铺内的物品进行保护，而黄丽萍亦在拆除卷闸门两三天后才知悉，但黄丽萍亦未对涉案商铺内的其他有利用价值的物品进行处理，造成了进一步的损失。故，林文昌、黄丽萍双方均应对涉案商铺内的物品的损失各自承担相应的赔偿责任。因黄丽萍未提交相应的证据予以证明其实际损失，理应承担举证不能的不利后果。故，一审法院依法酌定林文昌需向黄丽萍赔偿涉案商铺内的设备损失35000元。又因根据约定，黄丽萍未按时向林文昌交纳租金、水费、电费、管理费，黄丽萍已构成违约，林文昌有权解除合同，要求黄丽萍恢复房屋原状。故，黄丽萍反诉林文昌支付装修损失的的诉讼请求没有法律依据，一审法院不予支持。关于林文昌赔偿黄丽萍预期利益损失16万元的反诉请求。因黄丽萍未按时向林文昌交纳租金、水费、电费、管理费，已构成违约，根据合同约定，林文昌有权解除合同，要求黄丽萍搬离涉案房屋。故，黄丽萍的该项反诉请求没有事实及法律依据，一审法院不予支持。关于黄丽萍的财产评估申请。黄丽萍于2019年7月14日向一审法院提出对涉案商铺的装修、电器、营业设施的价值进行评估。因林文昌拆除涉案商铺的卷闸门后，林文昌、黄丽萍双方均未对涉案商铺内的物品进行清点或保护，已造成涉案商铺的电器、营业设施的丢失或破坏。故，黄丽萍的财产评估申请不具有可行性，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认林文昌与黄丽萍签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《房屋租赁补充协议》于2019年3月25日解除；二、黄丽萍应于判决生效之日起十日内向林文昌支付租金差额56272.27元、房屋占有使用费2045.27元、水费5190.30、电费1846.80、管理费7876.14元，合计73230.78元；三、黄丽萍应于判决生效之日起十日内向林文昌支付滞纳金（以66016元为基数，按照年利率24%，自2019年6月27日起计算至实际付清之日止）；四、林文昌应于判决生效之日起十日内向黄丽萍支付设备损失35000元；五、驳回林文昌的其他诉讼请求；六、驳回黄丽萍的其他反诉请求。本案一审案件受理费1150元（林文昌已预交），反诉费3026.70（黄丽萍已预交），由林文昌负担642元，黄丽萍负担3534.70元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。林文昌、黄丽萍签订的涉案房屋租赁合同及相关补充协议是双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。对于黄丽萍在2018年7月31日之后未再支付涉案房屋租金及费用的事实，双方均予以确认，现争议焦点在于：一、黄丽萍是否有权拒绝支付租金及相关费用；二、林文昌应赔偿的涉案店铺设备损失金额；三、林文昌是否应赔偿黄丽萍装修损失及预期利益。关于黄丽萍是否有权以酒店装修影响其店铺经营为由拒付租金。本院认为，从双方的陈述及相关合同、补充协议签订过程及合同内容看，双方签订补充协议调低房屋租金的原因确在于林文昌所承诺的酒店未能及时开业，影响了黄丽萍租赁涉案商铺的经营预期，故林文昌通过调整租金的方式对黄丽萍进行了补偿。虽黄丽萍认为该租金的调低仅是对酒店未开业人流量不足的补偿，不能涵盖装修的影响，但补充协议按照酒店开业前后约定了不同的租金标准，意味着双方协商的内容本身包含了酒店将继续筹备开业的预期，而酒店需要完成装修才得以开始经营，故推进酒店装修及开业事宜是双方的共识和共同利益所在。据此，黄丽萍对于林文昌将装修酒店应是知情且同意的，双方在确定新的租金标准时依理亦应对开业前阶段的状况有所考虑。黄丽萍主张调低后的租金仅是回归正常租金水平，未涵盖装修影响，但并未能就其所称同等条件租金水平予以举证证明，本院不予采信。双方在订立补充协议时既已基于酒店将筹备开业这一前提调整了租金标准，黄丽萍再以酒店装修为由，要求再行调低租金或拒绝支付约定租金，理据不足，本院不予支持。林文昌装修涉案商铺楼上的酒店既非对涉案租赁房屋的改扩建，亦在黄丽萍的预期之内，黄丽萍以林文昌未经其同意改扩建涉案房屋为由，主张林文昌违约，要求其双倍返还租赁保证金的反诉请求，于法无据，本院予以驳回。因黄丽萍欠付租金及相关费用达到双方合同约定的解除条件，林文昌主张解除双方租赁合同并没收租赁保证金，本院予以支持。关于林文昌应赔偿的涉案店铺设备损失金额。虽黄丽萍于2019年7月14日向一审法院提出对涉案商铺的装修、电器、营业设施的价值进行评估，但此时距林文昌拆除涉案商铺的卷闸门已有三个月，且黄丽萍在得知林文昌拆除涉案商铺的卷闸门后，并未对涉案商铺内的物品进行清点、固定证据及采取保护措施，双方对原商铺内物品种类数量亦无法达成一致，故对丢失的物品难以认定，对现状的造成双方均有原因，黄丽萍的财产评估申请客观上不具有可行性，一审法院不予准许符合本案的实际情况，并无不当。林文昌拆除涉案商铺卷闸门的时候未通知黄丽萍且未对涉案商铺内的物品进行保护存在过错，但黄丽萍知悉该情况后亦未对涉案商铺内的其他有利用价值的物品进行处理，未及时止损，亦可能导致损失扩大，一审依据双方的过错及商铺规模、设备配置等情况酌定林文昌需向黄丽萍赔偿涉案商铺内的设备损失35000元，具有事实和法律依据，本院予以维持。关于装修损失和预期利益。本案系因黄丽萍违约导致合同解除，其反诉主张林文昌赔偿房产装修损失及预期利益，均不符合法律规定，本院不予支持。此外，关于水电费问题。黄丽萍使用涉案商铺经营必然产生水电费，其虽对林文昌主张的金额不予认可，但并未能举证反驳，林文昌主张的金额亦未过高，故本院对林文昌主张的水电费数额予以采信。因黄丽萍所付款项尚不足以覆盖其欠付租金，其主张此前所付超过租金的部分用于抵扣水电费的辩解理由，缺乏事实依据，本院不予采纳。综上所述，黄丽萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7553元，由黄丽萍负担。本判决为终审判决。审判长 唐 毅审判员 蔡妍婷审判员 刘灵玲二〇二一年三月二十四日书记员 龙灵美附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。