吉林省长春市宽城区人民法院   民事判决书   （2021）吉0103民初48号   原告（反诉被告）：长春新星宇房地产开发有限责任公司。   法定代表人：卢某。   委托诉讼代理人：李某，吉林兢诚律师事务所律师。   被告（反诉原告）：连某，住长春市宽城区10栋4单元410室。   原告（反诉被告）长春新星宇房地产开发有限责任公司与被告（反诉原告）连某买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）长春新星宇房地产开发有限责任公司（以下简称新星宇公司）委托诉讼代理人李某、被告（反诉原告）连某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   新星宇公司向本院提出诉讼请求：一、要求被告立即向原告支付车库款64000元及利息（利息以64000元为基数，自2018年11月5日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算利息,自2019年8月20日起至此款付清日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。利息暂计至2020年11月20日为5704元)，合计69704元;二、要求被告承担诉讼费及因诉讼产生的其他实际支出费用。事实和理由：2017年11月5日，原告与被告签订《新星宇.（蓝轩）项目地下车位/地下车库使用权转让协议书》，协议约定:被告选定21栋地下停车场57号车库;转让使用权价格为160000元;被告缴纳定金32000元，2018年5月5日前补交64000元，2018年11月5日补齐尾款64000元。原告已按协议约定将产品交付被告，被告于2017年11月6日与长春赢时物业服务有限公司新星宇.和顺客户服务中心签订《停车场管理协议书》。被告依约给付了96000元，未按约定补齐尾款64000元，现已违约。双方签订的《新星宇.（蓝轩)项目地下车位/地下车库使用权转让协议书》经双方协商一致，系双方真实的意思表示，合法有效，被告应当按协议履行其付款义务,依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定，向贵院提起诉讼，请求依法保护原告的合法权益。   连某辩称，我交最后那一次钱之前因为下雨导致车库漏水，迟迟他也没给修复，尾款不是我不给，是因为他们的东西存在质量问题，我不可能花钱买一个漏的东西，我多方面和他们联系过，迟迟也没有解决。   本案在审理过程中，连某提出反诉请求：一、依法认定《新星宇·（蓝轩）地下车位/地下车库使用权转让协议书》未生效；二、依法认定《新星宇·（蓝轩）地下车位/地下车库使用权转让协议书》解除；三、依法判令被反诉人返还反诉人已依约给付的96000元，并赔偿给反诉人造成的经济损失4000元，两项合计100000元；四、依法判令被反诉人承担本诉与反诉的诉讼费及因诉讼其他实际支出费用。事实与理由，2017年11月5日反诉人与被反诉人签订了《新星宇·（蓝轩）地下车位/地下车库使用权转让协议书》，协议约定：反诉人选定21栋地下停车场57号车库；转让使用权价格为160000元；反诉人按约定交纳定金32000元，并按约定于2018年5月5日前补交64000元。一、《新星宇·（蓝轩）地下车位/地下车库使用权转让协议书》未生效。《新星宇·（蓝轩）地下车位/地下车库使用权转让协议书》中的地下车库为人防车位，根据法律规定，人防工程属于国家公有的建筑设施，平时可以他用，但是禁止买卖，投资者仅有权对其出租。因此该合同未生效；二、反诉人基于抗辩权拒绝履行最后一笔付款义务，属于合法行为。上述车库交付使用后，反诉人于2018年8月29日上午9时发现车库出现大面积漏水、积水现象，并马上联系被反诉人，被反诉人几番推诿后迟迟无法根治处理，反诉人此后1个月时间无法正常使用。至2019年7月14日再次发生大面积漏水之前，反诉人无法与被反诉人达成解除协议，双方多次协商此事，均未果。对于双方约定2018年11月5日补齐尾款64000元一事，由于被反诉人未尽到维修义务及瑕疵担保义务，反诉人基于抗辩权拒绝履行，属合法行为；三、被反诉人行为导致合同根本目的不能实现，请求依法解除合同、返还价款并赔偿损失。《新星宇·（蓝轩）地下车位/地下车库使用权转让协议书》中所谓标的为车库使用权，使用权属于用益物权，不动产的用益物权以登记为交付标准。上述合同签订后，被反诉人自始未配合对车库位进行登记，未登记则未交付。且因被反诉人不具备上述地下车库的物权，无法配合对车库位进行登记，因此该合同应当解除。2019年7月14日大面积漏水后，但反诉人此后1个月期间仍无法正常使用。关于上述事实，反诉人提供影像资料予以佐证。车库反复出现漏水问题导致合同根本目的不能实现。且被上诉人解决问题态度消极，难以协商解决。因此反诉人特提起诉讼，依照《民法典》及《中华人民共和国民事诉讼法》等规定，请求人民法院解除该使用权协议，并判令被上诉人返还已支付价款且赔偿我方损失。   庭审过程中，经释明连某放弃其第一项诉讼请求。   新星宇公司辩称，一、双方于2017年11月5日签订的《新星宇·（蓝轩）地下车位/地下车库使用权转让协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；二、连某不享有《新星宇·（蓝轩）地下车位/地下车库使用权转让协议书》的解除权。1.该协议第十三条明确协议生效后甲方（本案原告方）不接受乙方（本案被告方）以任何理由要求退该物业产品的申请。被告放弃了合同解除权；2.被告反诉以合同根本目的不能实现为由，请求解除合同，不应得到支持。案涉车库现不存在任何影响使用问题，且被告在正常使用中。被告主张的车库渗水问题，早已修复解决；3.被告自认案涉车库最后一次渗水的时间为2019年7月14日，此事其已经知道了解除事由，一年内其未行使合同解除权，故其解除权因超过法定的除斥期间而消灭。综上，应依法驳回被告的反诉请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。认定如下：   1.2017年11月5日，新星宇公司（协议甲方）与连某（协议乙方）签订《新星宇·（蓝轩）地下车位/地下车库使用权转让协议书》，该协议约定，乙方选定21栋地下停车场57号地下车位/地下车库（以下简称该物业产品），甲方转让给乙方该使用权价格为160000元，乙方缴纳该物业产品定金32000元。2018年5月5日前补交该物业产品款64000元。2018年11月5日补齐尾款64000元。甲方应当在2017年11月5日将已竣工的该物业产品交付乙方使用；2.连某提供拍摄于2019年7月14日的视频、2019年7月30日的视频，还有2018年12月7日，2019年8月5日两段电话录音，主张其与销售人员反映，车库漏水问题。   在庭审中，连某称车库已经出租，不知道2020年是否漏水。   本院认为，新星宇公司与连某签订的《新星宇·（蓝轩）地下车位/地下车库使用权转让协议书》系双方当事人真实意思表示，地下车库使用权转让不违反法律及行政法规强制性规定，应认定为有效。新星宇公司出示了车库的不动产证书，能够证明新星宇公司对地下车位（库）具有使用权。连某主张车库漏水要求解除双方签订的《新星宇·（蓝轩）地下车位/地下车库使用权转让协议书》，新星宇公司承认连某反映过漏水问题，但公司已维修了，现已具备使用条件。庭审过程中，连某不能说清车库2020年是否仍然漏水，因该车库其进行了出租，亦可证明该车库仍在使用。现其以大面积漏水不能实现合同目的为由，要求解除《新星宇·（蓝轩）地下车位/地下车库使用权转让协议书》的请求，没有事实依据，不予支持。连某未在约定的时间支付车库尾款，新星宇公司要求连某给付车库款的请求，予以支持。《新星宇·（蓝轩）地下车位/地下车库使用权转让协议书》中约定，2018年11月5日补齐尾款64000元。连某没有证据证实其诉状中所称的2018年8月29日上午9时发现车库出现大面积漏水、积水现象，对此无法认定。故连某主张以大面积漏水为由，主张先履行抗辩权，无事实依据。故新星宇公司要求连某支付利息的请求，宜自2018年11月6日起计算。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百六十一条的规定，判决如下：   连某于本判决生效后十日内给付长春新星宇房地产开发有限责任公司车库尾款64000元，并以64000元为基数，支付自2018年11月6日起至本判决确定给付之日止利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）给付;   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1540元，反诉费1150元，由连某负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。   审判长 周 斌   人民陪审员 薛淑晶   人民陪审员 李济丞   二〇二一年三月九日   书记员 徐雪艳