新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新01民终794号 上诉人（原审被告）：卢秀芝，女，1961年7月27日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。 委托诉讼代理人：吴东曙，新疆新天律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：乌鲁木齐市华鑫融资性担保有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐高新区（新市区）西彩路321号倒班宿舍3号楼四层A区31室。 法定代表人：段勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：侯磊，男，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：新疆德盛行商贸有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区西环北路2291号。 法定代表人：陈卫华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘峰，新疆则冰律师事务所律师。 上诉人卢秀芝因与被上诉人乌鲁木齐市华鑫融资性担保有限公司（以下简称华鑫担保公司）、新疆德盛行商贸有限公司（以下简称德盛行公司）确认合同无效纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2019）新0106民初3671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭于2021年3月3日公开开庭审理了本案。卢秀芝的委托诉讼代理人吴东曙，华鑫担保公司的委托诉讼代理人侯磊，德盛行公司的委托诉讼代理人刘峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卢秀芝上诉请求：依法纠正一审判决中“本院认定”的第二部分中认定事实的瑕疵。事实和理由：一审判决结果正确，但认定事实及适用法律存在瑕疵。1．德盛行公司一审中没有提出对卢秀芝是否属于善意取得案涉房屋提出过诉讼请求，一审判决超越了德盛行公司的诉讼请求做出认定，不符合法律规定；2．一审判决认定，案涉房屋系德盛行公司基于合法建造取得涉案房屋的所有权的认定是错误的，案涉房屋是未取得相关建设手续的自建房屋不是合法建造的房屋；3．一审判决认定，我明知华鑫担保公司无权处分，还签订房屋转让合同是错误的。我与华鑫担保公司签订的《房屋转让合同》中书面确认华鑫担保公司有处分权，且华鑫担保公司及侯磊在签合同之前也向我再三保证自己有权处分权；4．一审判决认为我以明显不合理的低价购买了涉案房屋，我的行为不构成善意取得的认定错误。6,200,000元的购房价格是我与华鑫担保公司和侯磊多次协商确定的，侯磊从未讲过仅“4S店价值就八九百万的话”。《房屋转让合同》约定的转让面积为5333㎡，价款为6,200,000元，平均单价为1,162.57元/㎡，案涉房屋被征收时的面积为7405㎡，我自行扩建2072㎡，征收时评估作价为10,050,000元，平均单价为1,357元/㎡。以上可看出原合同转让价6,200,000元是合理的价格。根本不存在我以明显不合理的低价购买案涉房屋的事实。 德盛行公司辩称，一审判决适用法律正认定事实清楚，请求依法驳回卢秀芝的上诉请求。 华鑫担保公司辩称，我公司对一审判决无异议，我公司在案涉房屋转让过程没有过错，请求依法驳回卢秀芝的上诉请求。 德盛行公司向一审法院起诉请求：依法确认华鑫融资担保公司与卢秀芝签订的《房产转让合同》无效。 一审法院认定事实：2017年2月10日华鑫担保公司（甲方）与卢秀芝（乙方）签订《房产转让合同》，合同约定：甲方转让给乙方的房屋位于乌鲁木齐市区乌昌辅道西环北路2291号院内，转让房屋的总面积为5333.72㎡，其中：（1）4S店主营业厅2783.91㎡为钢结构；（2）办公室及住宿楼1390.53㎡为砖混结构；（3）门面房282.7㎡为砖混结构；（4）食堂205.36㎡为混合结构；（5）维修车间628.4㎡为混合结构；（6）锅炉房42.4㎡为混合结构，各房屋在院内位置等详见（附件一），上述房屋均未办理房屋所有权证。转让该土地系乌鲁木齐市新市区地窝堡乡丰田村集体经济组织所有，土地使用方式为租赁取得；合同第二条甲方的产权来源约定：（一）本合同项下土地使用权的初始取得人为“新疆德盛行商贸有限公司”，合同项下所有房屋5333.72㎡均由该公司投资，并经乡、村二级政府同意后建造，故德盛行公司是本合同项下的初始房屋所有权人及土地使用权人；（二）因德盛行公司（债务人）向乌鲁木齐商业银行（债权人）借款一事，请求甲方作为第三人为其提供担保，甲方依《担保法》规定要求债务人德盛行公司提供反担保，该公司及股东以其持有的100％的股权，为甲方提供股权质押担保，以已建成的全部房屋（未办证）及土地使用权经地窝堡乡政府同意为甲方提供了不动产抵押担保；（三）后因德盛行公司无力偿还银行借款及另向甲方的借款共计6,700,000元，由甲方为其代偿银行全部债务后，德盛行公司同甲方协商并经乡政府同意，由甲方接管了该公司全部资产、房屋及土地使用权及公司经营权，故甲方有权处分转让本合同项下的所有房屋及土地使用权。合同第三条转让价格及付款方式约定：（一）双方商定转让本合同第一条规定的全部房屋及设施的总转让价格为62,00,000元；（二）本合同双方签字盖章生效后的当日，乙方向甲方一次性支付房屋转让款2,500,000元；（三）甲方与地窝堡乡政府（或丰田村）重新签订该房屋新的土地租赁合同，并取得土地使用权之日起三日内乙方向甲方支付房屋转让款500,000元；（四）甲方收到上述3,000,000元转让款后，应在一年内向乙方提交经过人民法院司法程序确认的，甲方对新疆德盛行商贸有限公司享有约6,400,000元债权的法律文书（具体以法院判决为准）；（五）乙方收到甲方提供的享有上述债权的法律文书后，应于二年内向甲方付清剩余的房屋转让款3,200,000元。2017年12月12日华鑫担保公司（甲方）、卢秀芝（乙方）及案外人乌鲁木齐车至尊汽车销售服务有限公司（丙方）签订《房产转让合同》补充协议，协议约定：一、因甲、乙双方签订的《房产转让合同》在履行期间，传来政府将可能对合同项下的房屋进行征收拆迁的信息，该合同再履行出现情势变更的情形，故三方协商签订本补充协议；二、甲、乙双方再次重申并确认，双方原签订的《房产转让合同》合法有效；确认本补充协议与原房屋转让合同具有同等法律效力；确认根据我国《物权法》第十五条、第一百零六条之规定，该房屋虽然尚未办理产权证，但乙方绝对享有受让房屋的占有、使用、收益、处分的权利。协议第六条第四款约定：乙方取得甲方对德盛行公司享有债权的法律文书后，甲方仍然有义务第一时间出面排除、消除及对抗任何第三方（包括德盛行公司）对乙方享有该房屋产权的异议、干扰或争议。如因甲方怠于形式维护乙方利益的抗辩权或作出任何不利于乙方的行为，由此产生的乙方损失，由甲方承担全部赔偿的责任。 以上《房产转让合同》涉及的所有房屋系德盛行公司于2010年2月至2011年期间投资建设，基于合法建造取得所有案涉房屋的所有权。2011年4月26日德盛行公司曾委托新疆驰远天合造价咨询有限公司对陕汽重卡4S店作出《工程预算编制报告》，工程预算价值7,404,897.71元。华鑫担保公司未经授权将以上房屋转让给卢秀芝，以华鑫担保公司无权处分为由，诉至法院，要求确认华鑫融资担保公司与卢秀芝签订的《房产转让合同》无效。 另查，2015年7月31日德盛行公司向华鑫担保公司借款700,000元，借期为1个月，其中400,000元按照月息3％计息，300,000元按照月息3.5％计息，到期后一次还本付息。该借款到期后，德盛行公司未按照约定向华鑫担保公司偿还本金及利息。2015年8月24日德盛行公司与乌鲁木齐商业银行股份有限公司签订《借款合同》，约定借款4,500,000元，借款期限为12个月，年利率为7.275％。2015年8月27日德盛行公司与华鑫担保公司及乌鲁木齐商业银行股份有限公司签订《保证合同》，约定由华鑫担保公司为德盛行公司提供连带保证责任。贷款到期后，德盛行公司无力偿还乌鲁木齐商业银行股份有限公司的本金及利息，华鑫担保公司为德盛行公司代偿该笔贷款。2015年8月27日德盛行公司在报纸上发表声明，内容为：我公司德盛行公司，因企业转型，就华鑫担保公司代为管理相关事宜在此声明，自二〇一五年九月一日后，由华鑫担保公司代为保管德盛行公司以下物品：1．德盛行公司行政公章、法人私章、财务章、合同章；2．德盛行公司工商营业执照正副本（注册号6501020500XXX）、组织机构代码证正副本（代码68273371-0）、国税地税（税号650104682733710）、税务登记证、贷款卡、开户证明、保险兼业代理许可证等相关文件。以上物品由华鑫担保公司代为保管，仅限华鑫担保公司代为德盛行公司依法正常申报，缴纳，工商，税务等各种税费、工商管理费用及其他物业费用，不得用于对外融资、担保、签署法律文件，我公司对外签署上述文件均应由本公司法定代表人签署，其他人签署的上述文件我公司均不予承认，特此声明。2016年1月11日德盛行公司与华鑫担保公司交接物品，双方签署新疆德盛行商贸有限公司物品交接清单，交接内容为：公章，财务章，合同章，私章，营业执照，税务登记证（国），机构代码证，发票专用章；2016年1月18日双方签署交接单，交接内容为：宿舍大门钥匙，4S店大门钥匙，库房（宿舍楼一楼）钥匙，库房2（宿舍楼一楼）钥匙，宿舍楼三楼防盗门钥匙，门卫室钥匙，厨房钥匙，厨房餐厅钥匙，办公室钥匙，207钥匙，保险柜一层钥匙，保险柜二层钥匙，保险柜一层抽屉钥匙。上述两份交接单均有华鑫担保公司的签章确认。因德盛行公司未及时偿还欠款，华鑫担保公司于2018年1月19日向乌鲁木齐市新市区人民法院提起诉讼，后与德盛行公司达成和解协议，新市区法院作出（2018）新0104民初750号民事调解书、（2018）新0104民初751号民事调解书，调解德盛行公司向华鑫担保公司支付欠款本金5,528,409.4元（700,000元＋4,828,409.4元）及利息754,000.4元（448,000元＋306,000.4元）共计6,282,409.8元。德盛行公司未按调解书履行义务，华鑫担保公司已向新市区人民法院申请强制执行。 一审法院认为，第一，关于华鑫担保公司与卢秀芝签订的《房产转让合同》的效力问题。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力。本案中，华鑫担保公司与卢秀芝签订的《房产转让合同》系双方当事人的真实意思表示，虽然华鑫担保公司属于无权处分，但依照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”之规定，一审法院认定华鑫担保公司与卢秀芝签订的《房产转让合同》，并不违反国家法律的禁止性规定，属于有效合同。第二，关于卢秀芝对案涉房产是否构成善意取得。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”的规定，本案德盛行公司基于合法建造取得案涉房屋的所有权，华鑫担保公司在未经德盛行公司授权的情况下将房屋出售给卢秀芝，华鑫担保公司系无权处分，卢秀芝明知华鑫担保公司系无权处分，双方在签订《房产转让合同》时并未对房产价值评估，且华鑫担保公司在庭审中认可案涉房屋中仅陕汽重卡4S店一项当时的市场价值约八九百万元，故卢秀芝以明显不合理的低价购买案涉房屋，卢秀芝的行为不构成善意取得。故卢秀芝并未取得案涉房屋的所有权。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释法规标题《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期2012.05.10时效性现行有效》第三条、《中华人民共和国物权法法规标题中华人民共和国物权法制定机关全国人民代表大会效力等级法律》公布日期2007.03.16时效性现行有效第六条、第十四条的规定，判决如下：确认华鑫融资担保公司与卢秀芝签订的《房产转让合同》有效。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。卢秀芝二审期间提交以下证据：1．德盛行公司在一审提交的《证据目录》一份，用于证明德盛行公司对案涉所有房屋的实际投入资金为6,947,937元，不存在明显不合理的低价。德盛行公司对该证据的真实性认可，因目录中的造价是2011年的成本价，装修等都没有算进去，案涉房屋出卖是在2017年，出卖价格不是市场价。故对关联性不予认可。华鑫担保公司对该证据不发表意见。因该证据目录中载明6,947,937元只是部分投入，故，本院对该证据的真实性予以确认，关联性不予确认；2．《关于委托征收的函》一份，用于证明案涉房屋是按棚户区改造范围的房屋，不属于合法建造的房屋。德盛行公司质证认为，对其真实性认可，关联性不予认可。华鑫担保公司对该证据不发表意见。因《关于委托征收的函》中并未载明本案案涉房屋，故本院对其真实性予以确认，关联性不予确认；3．《机场高速西侧辅道旁58栋自建房征收工作推进会议纪要》一份，用于证明案涉房屋是自建房，没有规划建设手续，至拆迁时案涉房屋仍未取得所有权证书，不属于合法建造。德盛行公司对真实性认可，关联性不予认可。华鑫担保公司对该证据不发表意见。因《机场高速西侧辅道旁58栋自建房征收工作推进会议纪要》中并未载明本案案涉房屋，故本院对其真实性予以确认，关联性不予确认；4．《乌鲁木齐丰田村一组片区、棚户区改造项目评估表》一份，用于证明案涉房屋早征收时评估的单价为1,357元/㎡，而转让价为1,162.5元/㎡，不存在不合理明显低价的事实。德盛行公司质证认为，该评估表不是正规的评估表，且没有征的我公司的同意，故对其真实性，合法性，关联性不予认可。华鑫担保公司度该证据真实性、合法性、关联性均认可。本院认为《乌鲁木齐丰田村一组片区、棚户区改造项目评估表》系案涉房屋在征收时由评估公司对案涉房屋进行的现场评估，故对其真实性、合法性、关联性均予以确认；5．《资产转让协议》一份，用于证明华鑫担保公司明确承诺了其以取得案涉房屋及土地的使用权，系有权转让。德盛行公司对此质证认为不是其公司签订，故对其真实性、合法性、关联性均不认可。华鑫担保公司对该证据的真实性予以确认，但认为该协议书签订后因存在瑕疵已经作废，双方之后已经另行签订了其他协议，故关联性不予认可。因该《资产转让协议》系华鑫担保公司与卢秀芝在买卖案涉房屋时协商签订，华鑫担保公司对此也予以认可，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性均予以确认；6．《授权委托书》一份，用于证明德盛行公司委托华鑫担保公司的侯磊办理了与新市区政府解除《租赁合同》的手续。案涉房屋已变更土地使用权人，并已交付。德盛行公司对《授权委托书》质证认为，华鑫担保公司对外没有案涉房屋处置权，对其真实性、合法性、关联性均不予认可。华鑫担保公司对其真实性认可，同时认为亦是作废的文件。本院对该《授权委托书》的真实性。关联性予以确认。 德盛行公司、华鑫担保公司二审期间未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审期间的争议焦点为，一审判决认定的事实是否有误。依据已查明的事实，卢秀芝的上诉意见及各方的答辩意见，针对争议焦点本院分析如下： 一、本案中卢秀芝与华鑫担保公司签订的《房产转让合同》系双方平等协商的基础上签订，不违反法律法规的强制性规定，且卢秀芝在签订《房产转让合同》后已向华鑫融资担保公司支付了相应的购房款项，案涉房屋所租赁的土地使用权也由德盛行公司变更为卢秀芝。现德盛行公司以华鑫担保公司在未征得其同意的情况下处置案涉房屋为由，主张卢秀芝与华鑫担保公司签订的《房产转让合同》无效，无事实和法律依据。一审判决确认卢秀芝与华鑫担保公司签订的《房产转让合同》合法有效，并无不当，本院予以维持； 二、一审判决在依法确认卢秀芝与华鑫担保公司之间签订《房产转让合同》有效之后，又以卢秀芝的行为不构成善意取得为由认定卢秀芝并未取得案涉房屋的所有权超出了德盛行公司关于确认卢秀芝与华鑫担保公司之间签订《房产转让合同》无效的诉讼请求范围，述认定不当，本院不予确认。 综上，一审判决认定事实超出当事人的诉讼请求的范围，但裁判结果可予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费55,200.00元（新疆德盛行商贸有限公司已预交）由新疆德盛行商贸有限公司负担，二审案件受理费55,200.00元（卢秀芝已预交），由新疆德盛行商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾敏 审判员  杨扬 审判员  王辉 二〇二一年三月二十三日 书记员  马婷