大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0214民初298号原告：大连鑫润房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市普兰店区世纪路东段122号1单元11层1号，统一社会信用代码912102827920413011。法定代表人：丁学峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王涛，系辽宁朝朝律师事务所律师。被告：阎萍，女，1970年9月11日出生，汉族，无业，住大连市普兰店区。委托诉讼代理人：宫文文，系辽宁东亚律师事务所律师。原告大连鑫润房地产开发有限公司与被告阎萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连鑫润房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王涛、被告阎萍及其委托诉讼代理人宫文文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连鑫润房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告租金11万元（自2014年3月3日开始，至2019年11月30日，按照年租金20000元计算）；并支付违约金30000元。2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2013年4月1日签订租赁合同，约定：原告将位于大连市普兰店区圣安雅居现代城项目的13号楼5#公建（面积198平方米）出租给被告作为商业门面使用，租赁期限自2013年3月3日至2015年3月2日止，第一年免收租金，第二年租金为2万元；如被告未经原告同意逾期缴纳租金，原告有权要求被告按当年租金的15%支付违约金，租赁期满，被告逾期交还房屋，原告可要求被告按年租金15%支付违约金。租赁合同发生法律效力后，被告按约定使用原告租赁房屋，租赁期满后，被告未按照约定返还原告租赁房屋，并一直占用租赁房屋至2019年11月30日，并且被告始终未支付原告租金和违约金。虽经催要未过，遂请法院判如诉请。被告阎萍辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.原告主体不适格。2017年9月14日，案外人潘霞取得案涉房屋的所有权证书，在此之后原告已经不是案涉房屋的所有人，原告不再适格。2.原告诉请已过诉讼时效，原、被告租赁合同于2015年3月2日止，在此之后原、被告不存在房屋租赁关系，故原告诉请已过诉讼时效。3.原、被告在实际法上已经不存在租赁费等债权债务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交了租赁合同、（2019）辽0214民初6052号民事判决书及（2020）辽02民终1557号民事判决书，被告提供《征地动迁补偿协议》1份、承诺书1份、（2020）辽02民终1557号民事判决书1份，被告与原告法定代表人丁学峰录音资料一份，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提供的录音资料一份，拟证明2019年10月28日，原告法定代表人丁学峰、案外人村书记郭成贵约被告阎萍商谈动迁补偿安置房及租赁房屋费用结算事宜，约定被告从案涉房屋搬出后，所有费用清零，另安置两套约147平的房屋。原告质证意见：被告提供的该录音资料所对应的对话内容文字资料显示时间是2020年10月28日，原告法定代表人未在该日期与被告谈话，且被告无法证明其提供的是录音原始载体，故对该证据不予认可。本院认为，该证据原始载体记载时间是2019年10月28日，且被告代理人认可系其在整理文字资料时误写成“2020年10月28日”，原告虽有异议，但未提供反驳证据，故本院对该证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月1日，原告鑫润地产公司将其开发建设的大连市普湾新区丰荣街道“圣安雅居·现代城”项目的13号楼5#号公建租赁给阎萍使用，约定租赁期限自2013年3月3日至2015年3月2日止，租赁期只为两年，租赁期满，双方可根据本合同约定的情形，结合实际情况重新协商后，签订新的租赁合同。租金第一年免收，第二年2万元，租金在第一年租期到期的倒数第二个月内交纳；租赁期满，原告鑫润地产公司有权收回房屋，阎萍应在租赁期满后7日内搬离；原告在租赁期内，有权对该房屋进行销售；除原告同意被告续租外、阎萍应在本合同的租期届满后的7日内返还该房屋，未经原告同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，被告应按10元/平方米向原告支付房屋占用使用费；违约责任约定：租赁期满，被告应如期交还该房屋，如被告未经原告同意逾期交还。原告有权要求被告按当年租金的15%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失，逾期交还超过一个月的，原告有权强行收回。2015年3月3日，原告与被告约定的租赁期届满，后被告未重新与原告订立租赁协议，但仍占有并使用该房屋至2019年11月30日，未向原告支付租金及违约金。另查，2017年8月12日，案外人潘霞从原告鑫润地产公司处以80万元的价格购买了位于普兰店市（即上述“圣安雅居·现代城”13号楼5#号公建）房屋一套，2017年9月14日，潘霞取得该房屋的所有权证书，证号为辽（2017）大连普兰店区不动产权第03015915号。2019年9月3日，本院受理另案原告潘霞与另案被告阎萍、第三人鑫润地产公司返还原物纠纷一案，潘霞要求阎萍腾退涉案房屋并给付2017年9月14日至实际腾退之日止的房屋使用费。本院于2019年10月18日对该案作出（2019）辽0214民初6052号民事判决，判决阎萍腾退涉案房屋，驳回潘霞其他诉讼请求。潘霞、阎萍均不服，上诉至大连市中级人民法院，二审庭审中，阎萍称其已于2019年11月30日将案涉房屋腾退给潘霞，并向法院申请撤回上诉，潘霞对阎萍已从涉案房屋中迁出的事实予以认可，并表示不再要求立即返回房屋的上诉请求，该院予以准许。该院于2020年5月11日作出（2020）辽02民终1557号民事判决书，认为在合同约定的交付期限内按时交付房屋是鑫润公司的合同义务，其未能如期交付房屋，导致发生债权债务纠纷，潘霞应向鑫润公司主张权利，其要求阎萍支付房屋使用费，没有合法依据，一审驳回其该项诉讼请求并无不妥，判决：撤销大连市普兰店区人民法院（2019）辽0214民初6052号民事判决；驳回潘霞的全部诉讼请求。再查，2013年2月26日，被告作为被拆迁人与原告及普兰店市丰荣办事处普东社区签订《原刀片厂周边闫屯村民房屋改造建设拆迁房屋产权调换协议书》，约定被拆迁人阎萍回迁面积212平方米，原地安置，回迁安置时间为两年，支付10个月临时安置补助费5000元，期满后到普兰店市丰荣办事处普东社区领取临时安置补助费。2013年4月6日，原告向被告出具承诺书一份，内容如下：本公司承诺动迁户阎家业、阎萍回迁安置于二期工程，顶层和东西两侧不在回迁范围内。回迁安置期满后，原告未与被告签订回迁安置合同，回迁安置补偿费发放至2014年8月份。在潘霞与阎萍、鑫润地产公司返还原物纠纷一案诉讼期间，阎萍曾于2019年10月28日与原告法定代表人丁学峰协商相关事宜，据被告提供的该日被告与丁学峰的对话录音资料显示:丁立峰问阎萍将其公司开发的一期97平左右的房子与二期50平的房子用于阎萍的回迁安置，是否同意，如果同意“咱俩这事就结束”，阎萍问“就是说我从你那里（涉案房产）搬出来，就接这两套钥匙就得了呗？再就没有什么事了呗？”丁立峰：“对。”阎萍：“就可以了呗？”丁立峰：“对。”“正常就是领你的钥匙，交你的物业费。”……丁立峰：“先理一份协议，签字，再办。”2019年11月1日，原、被告签订《动迁补充协议》一份，原告系甲方，被告系乙方，第一条约定：甲方同意给付乙方两套回迁房屋，总面积141.29平方米，车库一个就此甲方对乙方的动迁补偿完毕，乙方对此无异议，该条款另约定了具体的房屋坐落地及车库位置；第四条约定：自本合同生效后一个月内乙方搬离潘霞购买房屋，将该房屋腾退给潘霞本人。如乙方超期不搬，按日付甲方违约金1000元，并且甲方可以暂不办理回迁房手续直至乙方搬离。第六条约定本协议为最终执行条款，双方签字、盖章后发生法律效力。甲、乙双方不得对该补充协议内容的履行提出任何意义，并不得申请撤销本协议。2019年11月30日，被告搬离涉案房屋。本院认为,本案的争议焦点系原告要求被告给付租金及违约金是否有事实及法律依据。关于2014年3月3日至2015年3月2日期间的租金20000元，因已过诉讼时效，且原告未提供证据证明该存在时效中断、中止等情形，故本院对被告关于诉讼时效的抗辩意见予以采纳，该主张本院不予支持。本案开庭审理期间，被告主张2014年8月终止发放安置补偿金、原告未在租赁合同到期后按约定提供安置房屋，本院限期要求原告回复本院安置补偿费的发放及安置房屋的相关情况（包括租赁合同到期后是否另行提供了安置房屋），原告未在限定期限内给予明确肯定或否定答复，故依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条“一方当事人对于另一方当事人主张的于己不利的事实既不承认也不否认，经审判人员说明并询问后，其仍然不明确表示肯定或者否定的，视为对该事实的承认。”的规定，本院对原告主张的该项事实予以认可。原、被告双方约定的租赁合同约定租赁期限仅两年，续约需重新签订租赁协议。租赁期满后，被告虽然继续占有使用涉案房屋，但双方未再签订租赁协议，且从双方签订的房屋产权调换协议书、丁学峰与被告的商谈内容及动迁补充协议的内容来看，被告系在原告既未在约定的回迁安置期内为原告提供回迁房屋，也未在2014年8月份后继续给付被告安置补助费的情况下，为救济自己的权益而继续占有涉案房屋，故，本院认定原、被告双方在2015年3月2日后未达成租赁合意，被告在该期间占有使用涉案房屋不属于恶意违约。从2019年10月28日与原告法定代表人丁学峰谈话内容显示原告承诺如果被告同意从案涉房屋搬出，接受其提供的约147平的两套房屋，且签订相关书面协议，双方则就涉案房产再无债权债务关系。被告依据双方协商的内容于2019年11月1日签订了《动迁补充协议》，且按该协议约定腾退涉案房屋，故本院认定至此，被告已经按照约定履行了义务，原告无权要求被告给付任何费用。综上，原告要求被告给付租金及违约金无事实与法律依据。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条、第十条、第十五条之规定，判决如下：驳回原告大连鑫润房地产开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费减半收取1550，由原告大连鑫润房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 吴 娜二〇二一年三月十九日书记员 陆金雪本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条一方当事人对于另一方当事人主张的于己不利的事实既不承认也不否认，经审判人员说明并询问后，其仍然不明确表示肯定或者否定的，视为对该事实的承认。第十条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第五项事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。第十五条当事人以视听资料作为证据的，应当提供存储该视听资料的原始载体。当事人以电子数据作为证据的，应当提供原件。电子数据的制作者制作的与原件一致的副本，或者直接来源于电子数据的打印件或其他可以显示、识别的输出介质，视为电子数据的原件。