四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终763号 上诉人（原审原告、反诉被告）：寇晓玲，女，1963年12月14日出生，汉族，住成都市锦江区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘凡，男，1977年6月17日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：白玲，北京德和衡（成都）律师事务所律师。 上诉人寇晓玲因与被上诉人刘凡房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初13171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 寇晓玲上诉请求：一、请求撤销一审判决第三项判项，维持第一、二项判项；二、判令刘凡赔偿寇晓玲经济损失1.8万元；三、本案一、二审案件受理、反诉费由刘凡承担。事实和理由：一、一审认定“因没收的保证金足以弥补寇晓玲的损失，故寇晓玲主张经济损失赔偿，本法院不予支持”错误。根据双方签订的《铺店面租赁合同》第十一条第四项规定“因刘凡违约导致合同解除的，寇晓玲有权不返还租金保证金及刘凡已交纳的其他款项，并要求刘凡赔偿不低于相当于三个月租金的经济损失”，在一审已经认定“因刘凡未付租金且单方提前解约，寇晓玲为了减少损失而同意解约，不属于双方协商一致解除合同的情形，而是刘凡的违约行为导致合同解除，刘凡应当承担违约责任”的情况下，因此刘凡应当履行《铺店面租赁合同》第十一条第四项规定的义务，即1.因刘凡违约导致合同解除的，寇晓玲有权不返还租金保证金8000元；2.并有权要求刘凡赔偿不低于相当于三个月租金的经济损失为1.8万元给寇晓玲。二、刘凡提出因无法经营要求解除合同，但并不是无法经营，而是刘凡为了扩大经营才解除合同，刘凡的新铺面在2019年6月于案涉商铺街对面开张，寇晓玲在一审已经提交了证据，但一审判决并未体现出来。 刘凡辩称，刘凡不欠付寇晓玲租金，而且保证金足以弥补寇晓玲的损失，请求驳回寇晓玲的全部上诉请求，维持原判。 寇晓玲向一审法院起诉请求：1.判令刘凡支付拖欠寇晓玲房租36000元（6个月）；2.判令刘凡支付寇晓玲物管费37.4元、电费637元、水费4.5元，共计678.9元；3.判令刘凡支付寇晓玲延迟履行违约金32400元（暂计为2020年1月15日）；4.判令寇晓玲不返还刘凡保证金8000元；5.判令刘凡赔偿寇晓玲30000元的经济损失。 刘凡向一审法院反诉请求：确认双方于2019年3月13日签订的《铺面租赁合同》于2019年9月11日解除。 一审法院认定事实：2019年3月13日，寇晓玲（甲方）与刘凡（乙方）签订《铺店面租赁合同》，约定商铺位于成都市武侯区××路××号××号××楼，面积37.4平方米，经营范围为没有油烟的餐饮；租期自2019年3月16日至2022年3月15日止，第一全年租金72000元；每一年为一个计租期，乙方应在每个计租期结束前一个月向甲方支付下一计租期的租金，第一个计租期（自租期开始日至2020年3月15日）租金，乙方应当在2019年3月14日前向甲方支付；乙方承担租赁期限内该商铺所产生的一切费用（含水、电费、物业费等）；为确保本合同下各款项、费用按时足额交纳，乙方同意向甲方交纳租金保证金8000元；如乙方未如约交纳租金，甲方有权从租金保证金中直接扣除，不足部分有权向乙方追索；乙方延期向甲方或物管公司交纳起应付款项或费用，甲方有权向乙方收取迟延履行违约金，该违约金以迟延应付款项或费用金额每日0.3%计算；因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还租金保证金及乙方已交纳的其他款项，并有权要求乙方赔偿不低于相当于三个月租金的经济损失。 同日，帅玉坤代刘凡向寇晓玲支付了半年租金36000元。 对双方有争议的事实，一审法院认定如下：刘凡支付保证金金额。2019年3月13日，刘凡向寇晓玲微信转账6000元，刘凡主张系保证金，寇晓玲不予认可并称因刘凡迟迟未签合同，寇晓玲收取了案外人6000元定金，该款项是刘凡为了租房而赔偿给案外人的违约金。因合同约定的保证金为8000元，寇晓玲认可收到保证金8000元，且刘凡在反诉状的事实与理由中也提到寇晓玲应退还保证金8000元，故一审法院认定刘凡支付的保证金金额为8000元。 2019年9月7日，刘凡向寇晓玲提出退房。2019年9月11日，刘凡腾退了房屋并与寇晓玲办理了交接手续。 2019年9月12日，成都绿城物业管理有限公司绿城花园物管处出具缴费通知单，案涉房屋欠付水费4.5元、电费637元、物管费（9月份）37.4元，合计678.9元。 一审庭审中，寇晓玲、刘凡均认可《铺店面租赁合同》于2019年9月11日解除。 一审法院认为，寇晓玲与刘凡签订的《铺店面租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵照履行。刘凡已于2019年9月11日将案涉房屋腾退并交还寇晓玲，双方均认可合同自2019年9月11日解除，故一审法院予以确认。因刘凡实际使用房屋至2019年9月11日，故寇晓玲要求刘凡支付2019年9月16日之后6个月的租金，一审法院不予支持。关于物管费37.4元、电费637元、水费4.5元，符合合同约定，刘凡也认可该项诉讼请求，故一审法院予以支持，相关费用在保证金中予以抵扣。关于违约金，因刘凡已支付合同解除前的租金，且该部分租金未有迟延支付的情形，故迟延履行违约金，一审法院不予支持。关于保证金，刘凡亦应提前一个月向寇晓玲支付下一期租金，但因刘凡未付租金且单方提前解约，寇晓玲为了减少损失而同意解约，不属于双方协商一致解除合同的情形，而是刘凡的违约行为导致合同解除，刘凡应当承担违约责任。寇晓玲将保证金抵扣物管费、水电费后，剩余部分作为违约金予以没收，符合合同约定，一审法院予以支持。因没收的保证金，足以弥补寇晓玲的损失，故寇晓玲主张经济损失赔偿，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条规定，判决：一、寇晓玲与刘凡2019年3月13日签订的《铺店面租赁合同》于2019年9月11日解除；二、寇晓玲不退还刘凡支付的保证金8000元；三、驳回寇晓玲的其他诉讼诉讼请求。一审案件受理费2312元，因简易程序减半收取1156元，由刘凡负担86元，寇晓玲负担1070元；一审反诉费2094元，由寇晓玲负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审中，双方当事人对一审审理查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，寇晓玲与刘凡签订的《铺店面租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，该合同合法有效。根据双方的诉辩意见，二审主要的争议焦点为：刘凡是否应当赔偿寇晓玲经济损失18000元。对此，评议如下： 双方当事人均认可案涉合同于2019年9月11日解除，且案涉合同解除并非是双方协商一致的结果，而是刘凡单方违约导致，故刘凡应当承担合同约定的违约责任。根据《铺店面租赁合同》第十一条“4.因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还租金及乙方已交纳的其他款项，并有权要求乙方赔偿不低于相当于三个月租金的经济损失。”之约定，寇晓玲有权不返还租金保证金8000元，并有权要求刘凡赔偿经济损失。综合考虑合同履行情况、双方的过错程度及出租人的实际损失等，双方约定的违约金并不存在畸高的情形，较为合理，本院予以支持。一审法院对此认定不当，本院予以纠正。 综上所述，寇晓玲的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初13171号民事判决第一项、第二项； 二、撤销成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初13171号民事判决第三项； 三、刘凡于本判决生效之日起五日内向寇晓玲支付18000元； 四、驳回寇晓玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取1156元，由刘凡负担86元，由寇晓玲负担1070元；一审反诉费2094元，由寇晓玲负担。二审案件受理费250元，由刘凡负担250元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  杜玉兰 审判员  王 果 审判员  赵 韬 二〇二一年三月三十日 书记员  何浩铭