四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初12019号 原告（反诉被告）：张梅，女，1964年7月10日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：陈蒙蒙，四川善嘉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李蓓，男，1982年9月18日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：任云峰，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：解骁骞，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 原告张梅诉被告李蓓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案，被告李蓓向本院提起反诉，本院受理后依法适用简易程序公开进行了审理，原告（反诉被告）张梅及其委托诉讼代理人陈蒙蒙，被告（反诉原告）李蓓及其委托诉讼代理人任云峰、解骁骞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 张梅向本院提出诉讼请求：1.依法确认张梅与李蓓之间的《房屋租赁合同》于2020年7月19日解除；2.判令李蓓向张梅支付拖欠的自2020年6月12日起至实际解除之日止的房屋租金9459.45元（暂计算至2020年7月11日），物业费10032.75元、垃圾费126元（暂计算至2020年7月31日），电费2434.16元（暂计算至2020年7月3日），以上共计22052.36元，并支付因拖欠房租以及各项费用产生的违约金2837.84元，合计24890.2元；3.判令李蓓承担提前退租的违约金28378.35元。事实与理由：张梅与李蓓与2016年9月1日签订《房屋租赁合同》，约定张梅将高新区天府大道中段1号105单元1-2层11号，建筑面积286.65平方米的房屋（权号：2768201）出租给李蓓，租赁期限为五年，自2016年9月12日起至2021年11月11日止，租金30元/平方米/月，租赁期内前两年不递增，后三年租金逐年递增5%，租金按季度支付，首期签订合同时支付，之后每次提前15日天支付，租赁期间使用该房屋发生的费用，包括但不限于水、电、气、通讯、设备、物业管理费由李蓓承担，若李蓓不支付或者不按照约定支付租金达20日或欠缴各项费用达5000元的，张梅有权解除合同，收回该房屋，若李蓓违反该约定，应按照月租金的300%向张梅支付违约金，租赁期内若李蓓须提前退租的，应提前30天通知张梅，并按照月租金的300%承担违约责任。承租期间，李蓓自2020年6月12日起未再向张梅支付房屋租金。2020年7月2日，张梅知晓承租房屋空置且房门未锁闭的事实，电话联系李蓓后，李蓓提出终止租赁并约定次日协商合同终止事宜，但李蓓未按约定时间地点进行协商，且张梅从物管公司处得知，案涉房屋未缴纳物业费、电费、垃圾费共计12592.91元，张梅为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。 李蓓辩称，1.李蓓与张梅之间的租赁合同并未解除，张梅在合同尚未解除的前提之下，强行收回房屋再高价转租的行为属于严重违约，给李蓓造成巨大损失，张梅要求李蓓承担巨额的违约金属于颠倒事实；2.李蓓不存在欠付租金的情况，张梅要求李蓓支付欠付的租金与事实不符；3.李蓓所欠物业公司费用，是李蓓与物业公司之间的习惯付费模式，李蓓租住房屋长达四年之久，与物业公司建立起良好的合作关系，并非恶意拖欠费用，张梅称李蓓欠付费用与事实不符；4.合同尚未解除的前提下，张梅强行收回房屋再高价转租的行为属于严重违约，应当向李蓓承担提前收回房屋的违约金。 李蓓向本院提起反诉请求：1.判令张梅支付李蓓多交的2020年7月3日至2020年7月11日房屋租金2837.84元；2.判令张梅返还李蓓押金8580元；3.判令张梅向李蓓支付提前解约违约金28378.35元。事实与理由：2016年9月1日，李蓓与张梅签订了《房屋租赁合同》，约定将张梅位于高新区天府大道中段1号105单元1-2层11号房屋出租给李蓓，租赁期限为五年，自2016年9月12日起至2021年11月11日止，租金30元/平方米/月，租赁期内前两年不递增，后三年租金逐年递增5%。协议签订后，李蓓于2016年9月13日按约向张梅支付租金25740元，并支付房屋租赁保证金8580元。2020年，李蓓依然按约定交纳房屋租金，即使遭遇疫情，李蓓仍不曾欠付租金。2020年4月24日，李蓓向张梅支付了2020年4月12日至7月11日房屋租金。2020年7月3日，张梅将案涉房屋门锁更换，并对外张贴商铺招租公告，李蓓无法进入案涉房屋，房屋内留存的家具等也无法搬出，且张梅迅速将案涉房屋再次高价出租。张梅未按约定提前60日通知李蓓就直接收回房屋，严重违反了合同约定，构成违约，应当退还租金，支付违约金并返还押金。李蓓为维护自身合法权益，特向法院提起反诉。 张梅辩称，1.李蓓不存在多缴房租的行为，事实上截止庭审日，李蓓还未足额支付房租；2.李蓓请求返还押金无事实和法律依据；3.张梅不存在提前解约的行为，是李蓓提前解约，张梅不应支付李蓓提前解约的违约金；4.反诉的费用由李蓓进行承担。 本院经审理认定事实如下：张梅系成都市高新区天府大道中段1号105单元1-2层11号的所有权人。2016年9月11日，张梅（甲方）与李蓓（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将位于高新区天府大道中段1号105单元1-2层11号房屋出租给乙方，建筑面积286.65平方米，租赁期五年，自2016年9月12日起至2021年11月11日止，2016年9月12日至2016年10月11日为免租期，租金标准为30元/平方米/月，租赁期内前两年不递增，后面三年租金逐年递增5%，租金包含房屋内所有设施、设备在租赁期内之使用权。2016年9月12日至2018年10月11日期间月租金为8580元，2018年10月12日至2019年10月11日期间月租金为9009元，2019年10月12日至2020年10月11日期间月租金为9459.45元，2020年10月12日至2021年10月11日期间月租金为9931元，租金按季度支付。本合同签订的同时，乙方应首次支付租金25740元（此租金租期时间为2016年9月12日至2017年1月11日）及房屋租赁期保证金8580元，之后的租金乙方应每次提前15天支付甲方。合同第四条约定，租赁期满或解除合同后，房屋租赁保证金在抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约金、赔偿金后，剩余部分甲方无息返还乙方。合同第五条约定，租赁期间，使用该房屋发生的费用，包括但不限于水、电、气、通讯、设备、物业管理费用由乙方承担。合同第六条约定，甲方应于2016年9月13日前将房屋按约定交付给乙方，并将该房屋租赁之前的所有费用交清；租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋并签字盖章，甲乙双方应结清各自应当承担的费用；乙方添置的新物可由其自行收回；返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处理。合同第八条约定，除甲乙双方另有约定外，乙方须事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将该房屋部分或全部转让给他人，其下一承租方可享有原乙方的权利，并承担原乙方的义务；租赁期内，甲方出售该房屋的，甲方应当提前60日书面通知乙方，乙方在同等条件下享有优先于第三人购买的权利。合同第九条9.3款约定，甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同：未按约定交付该房屋达7日的；交付房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的；不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的；交付的房屋危及乙方安全。合同第九条9.4款约定，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回该房屋：不支付或者不按照约定支付租金达20日的和/或欠缴各项费用达人民币5000元的；擅自改变该房屋用途的和/或擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的和/或擅自将房屋转租给第三人的；利用该房屋从事违法活动的。合同第十条约定，甲方有本合同第九条第9.3款约定的情形之一的，应按月租金的300%向乙方支付违约金；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前60日通知乙方，将已收取的租金余额退还乙方并按月租金的300%支付违约金；乙方有本合同第九条第9.4款约定情形之一的，应按月租金的300%向甲方支付违约金；租赁期内，乙方须提前退租的，应提前30日通知甲方，并按月租金的300%支付违约金；甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的应按一个月的租金标准支付违约金。合同第十三条约定，甲方承诺为乙方提供30天免租期作为乙方装修该房屋使用，免租期内所产生的费用由乙方自行承担。 合同签订后，张梅向李蓓交付了房屋，李蓓按约定向张梅支付了首期租金25740元及房屋租赁保证金8580元。 2020年4月24日，张梅向李蓓发送微信称“小李：本季度房租时间不变，是4月12日至7月11日，免1个月房租，你付我2个月就好了，下季度6月底付”。2020年5月2日，李蓓向张梅支付宝转账18918元。2020年7月2日，物业公司夜间巡逻时发现案涉房屋未锁门，遂在商户微信群中发送微信称“105-1-11的业户您好：我部巡逻人员22点19分左右巡查时发现您的商铺门没有锁闭，我们已用备用所暂时锁闭”，物管人员在业主群中留下了开门联系人电话。2020年7月3日，张梅接管该房屋。 另查明，2020年6月30日，微信名为“摄影李冰洁”（李蓓妻子）的人员向张梅发送微信称“张姐，我们那个等有个款到了，用来交房租，客户说就这一两天，到了以后我马上发过来”。张梅回复“好的”。 成都环球世纪物业服务有限公司于2020年7月3日出具《交费通知单》，载明房号为105-1-11，欠费截止时间为2020年7月31日，欠缴物业费10032.75元，垃圾费126元，电费2434.16元（电度数截止到2020年7月3日），另有备注每月10日前应交纳当月的物业服务费。 2020年7月4日，张梅向“摄影李冰洁”发送微信称“我们签了合同就按照合同办，物管费和水电费我发图给你，限你下周三之前，把欠的费用全部交了，如不执行，对不起，我会起诉你的”，“摄影李冰洁”回复称“我们这个月还没到期，那你把这个月剩余天数的房租退给我，我就去交”，“而且我们还在租期内，你都把门给我锁了，那你违约了吗？”。2020年7月13日，张梅向物业公司交纳了电费2434.16元，2020年1-7月物业费及垃圾费10158.75元。2020年7月19日，张梅致电李蓓询问其是否还租赁案涉房屋，李蓓向张梅表示不租了。 再查明，2020年7月3日，案涉房屋张贴出招租广告，2020年7月22日，张梅与案外人签订《房产租赁合同》，将案涉房屋出租给案外人。 上述事实有《房屋租赁合同》、转账记录、交费通知单、发票、收据、微信聊天记、录音资料、照片等证据材料及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，张梅与李蓓签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。针对本案事实，本院认为本案的争议焦点为：1.李蓓支付的房屋租金是支付到何时？2.双方在合同履行过程中谁存在违约行为？是否应当承担违约责任？3.双方签订的《房屋租赁合同》的解除时间？本院现分述如下： 关于李蓓支付的房屋租金。根据双方的微信聊天记录，张梅在2020年4月24日通过微信告知李蓓，房租时间是4月12日至7月11日，免1个月房租，下季度6月底付。而李蓓实际也于2020年5月2日向张梅转账支付了18918元即2个月房租。本院认为，微信等实时聊天工具是人与人便捷沟通的方式和渠道，在微信中聊天对话时亦应当遵守法律规定并真实表达自身意思，张梅在聊天过程中表示为李蓓免除一个月租金，系其真实意思表示，也是其自身对权利的处分，本院对此予以确认。张梅主张免除1个月租金的前提条件是合同继续履行，但并未在微信中予以表明该免除是附条件的，故本院对张梅的该主张不予支持。李蓓支付的18918元对应的租赁期限为2020年4月12日至2020年7月11日，故李蓓并不存在欠付张梅房屋租金的事实。 关于是否违约及违约责任承担的问题。本院认为，合同约定李蓓应每次提前15天支付租金，且张梅在微信中亦告知李蓓下季度租金6月底支付。2020年6月30日，李蓓的妻子在微信中告知张梅租金会延迟一两天交纳，张梅微信回复好的，证明双方对案涉房屋租金交纳期限达成了延迟支付的一致意见。2020年7月2日，物管巡查发现案涉房屋未上锁故进行了临时上锁处置，7月3日，张梅收回了房屋且给房屋发布了寻租广告，双方因此发生纠纷，故李蓓未再支付2020年7月12日之后的租金不构成违约，不应承担延迟支付租金的违约责任；但根据《租赁合同》的约定，租赁期间案涉房屋发生的各项费用由李蓓承担，而根据物业公司的交费通知，李蓓实际已欠付物业费、电费及垃圾费等费用，李蓓主张其与物业公司建立了良好的合作关系并形成了付费模式，但其并未向本院提交相关证据予以证明。李蓓未欠缴物业费金额超过5000元，违反了双方签订的《租赁合同》约定，构成违约，应当承担违约责任。对于李蓓提出的张梅强行收回房屋的行为属于违约的抗辩，本院认为，承租人应当妥善保管租赁物，李蓓在租赁期间未锁闭房屋大门，物业公司巡查后为保障财物安全，暂时锁闭房屋并及时告知业主，张梅及时联系物业公司并接管房屋，并非从李蓓手中强行收回房屋，且根据双方的聊天记录可以知晓，李蓓在知道案涉房屋被锁之事后，并未要求张梅解锁房屋，亦未按照合同约定支付下一季度房租和缴纳物业费等费用。根据合同约定，李蓓不支付或者不按照约定支付租金达20日的和/或欠缴各项费用达人民币5000元的，张梅有权解除合同，收回该房屋，故张梅收回房屋的行为符合合同约定和法律规定，不属于违约行为，本院对李蓓的抗辩不予支持，张梅不应当承担违约责任； 关于合同解除的时间。李蓓虽于2020年7月19日电话告知张梅不再租赁案涉房屋，但在此之前李蓓已违反合同约定，张梅有权解除合同，收回房屋。而张梅实际也已于2020年7月3日接管房屋，故本院确认案涉合同已于2020年7月3日解除，张梅应当退还李蓓2020年7月3日至2020年7月11日期间的房租2837.84元。 关于物业费、电费及垃圾费。根据物业公司的交费通知书及发票、收据可以知晓，截止2020年7月31日，李蓓欠缴2020年1月至7月期间的物业费10032.75元、垃圾费126元、电费2434.16元（电度数截止到2020年7月3日），根据合同约定，李蓓应当承担租赁期间的物业费等相关费用，而案涉合同实际已于2020年7月3日解除，故李蓓应当支付2020年7月3日前的相关费用，结合交费通知书，物业服务费为1433.25元/月，生活垃圾费为18元/月，李蓓应当支付至2020年7月2日的物业费为8695.05元，生活垃圾费109.2元，电费2434.16元。 关于违约金。本院认为，违约金应以弥补损失为主，兼具惩罚性质。张梅主张的违约金虽符合双方签订的《房屋租赁合同》的约定，但违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，张梅已于2020年7月3日收回案涉房屋，且于2020年7月22日与案外人重新签订租赁合同，其并未产生较大损失亦未举证证明其损失的大小，但在合同履行过程中，张梅已经免除了李蓓一个月的房屋租金，故本院兼顾合同履行情况、违约方的过错程度及预期利益等综合因素，酌情予以调减，确定违约金为14189.18元（1.5个月房屋租金）。因李蓓违反合同约定，故本院对其要求张梅支付提前解除合同违约金不予支持； 关于押金。合同第四条约定“租赁期满或解除合同后，房屋租赁保证金在抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约金、赔偿金后，剩余部分甲方无息返还乙方”，李蓓主张返还押金符合合同约定和法律规定，但押金应在抵扣相关费用后，返还剩余部分。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）张梅与被告（反诉原告）李蓓签订的《房屋租赁合同》于2020年7月3日解除； 二、原告（反诉被告）张梅于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）李蓓房屋租金2837.84元； 三、被告（反诉原告）李蓓于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）张梅物业费8695.05元、生活垃圾费109.2元、电费2434.16元； 四、被告（反诉原告）李蓓于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）张梅违约金14189.18元； 五、原告（反诉被告）张梅于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）李蓓保证金8580元； 六、驳回原告（反诉被告）张梅的其他诉讼请求； 七、驳回被告（反诉原告）李蓓的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4853元，反诉案件受理费397元，由原告（反诉被告）张梅负担525元，由被告（反诉原告）李蓓负担4725元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  姚雪莉 二〇二一年三月八日 书记员  周文莉