江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0602民初7394号原告：吕玲玲，女，1989年6月10日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。被告：南通邦豪购物中心管理有限公司，住所地江苏省南通市崇川区濠北路529号、531号，统一社会信用代码913206020869707522。法定代表人：雍国所，总经理。委托诉讼代理人：钱伟，男，1980年12月5日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区，系该公司员工。被告：南通邦豪置业有限公司，住所地江苏省南通市濠北路531号邦豪服饰商厦B座3017室，统一社会信用代码91320600581058023A。法定代表人：张志余，总经理。委托诉讼代理人：陆从斌，男，1975年12月3日出生，汉族，住江苏省姜堰市，系该公司员工。原告吕玲玲与被告南通邦豪购物中心管理有限公司（以下简称邦豪管理公司）、南通邦豪置业有限公司（以下简称邦豪置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕玲玲、被告邦豪置业公司的委托诉讼代理人陆从斌到庭参加诉讼。被告邦豪管理公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕玲玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告邦豪管理公司向原告支付租金42286.87元（自2019年5月7日至2020年11月7日止），并支付逾期付款违约金12061.85元（按每日万分之五的标准计算）；2.判令被告邦豪置业公司承担连带还款责任。事实和理由：邦豪置业公司系南通邦豪时尚广场的开发商。2017年10月28日，邦豪置业公司与原告签订商品房买卖合同，将南通邦豪时尚广场529栋-1层D001室商铺出售给原告，合同总金额为329784元。原告付清全部房款后，应邦豪置业公司的强制要求，与邦豪管理公司于同日签订商品房委托经营管理协议。原告将上述商铺的占有权、使用权、收益权全部委托给邦豪管理公司行使，委托期限自2017年11月1日始至2027年10月31日止。委托经营管理合同第四条约定：前五年的年委托收益分别为商品房买卖合同金额*7%，年委托收益将于2017年11月1日起算，每半年为一个付款周期。被告邦豪管理公司仅支付2018年10月31日前的委托经营收益。2018年11月以后的委托收益至今分文未付。因邦豪管理公司未按约定时间支付托管收益，邦豪管理公司、邦豪置业公司与业主代表协商，达成补偿合同：邦豪管理公司、邦豪置业公司承诺2019年10月31日前支付拖欠业主的2019年4、5、6月的委托收益。原告将案涉商铺委托邦豪管理公司经营管理，双方已建立合法有效的委托经营法律关系，邦豪管理公司应按合同约定及承诺书约定向原告支付租金及逾期付款违约金。邦豪置业公司与邦豪管理公司共同向原告承诺按时支付委托收益及利息，应与邦豪管理公司承担共同还款责任。被告邦豪管理公司未应诉答辩。被告邦豪置业公司辩称，原告主张的违约金金额过高，因疫情影响企业经营困难，希望法院对疫情期间的租金及违约金予以调减。对邦豪置业公司是否承担连带责任，由法院依法裁决。本院经审理认定事实如下：2017年10月28日，吕玲玲与邦豪置业公司签订《商品房买卖合同》，约定吕玲玲向邦豪置业公司购买邦豪服饰商厦第529幢-1层D001号房屋，面积19.63m2，总金额329784元。同日，吕玲玲（甲方）与邦豪管理公司（乙方）签订《商铺委托经营（管理）合同》，约定甲方就其拥有的上述房屋的占有权、使用权、收益权委托给乙方，由乙方在物业管理和法律规定的范围内进行合法经营，并由乙方支付给甲方委托收益。委托日期自2017年11月1日始至2027年10月31日止，委托期限共计10年。前五年的年托管租金收益按房屋总价款的7%计算，年委托收益将于2017年11月1日起算，每半年（6个月）为一个付款周期（即2018年5月及后期每年5月、11月第一周支付），乙方须在该日期内将约定的委托收益扣除甲方应承担的税费及其他应扣款后支付给甲方；收益支付的方式为银行转账，甲方指定了其银行账户收取收益；托管收益中涉及甲方应交税金由乙方代为办理（目前个人租金收入相关综合税率为5%，若今后税率发生变化，以国家相关规定为准）；委托期内无论乙方的经营盈亏与否，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取委托收益。违约责任部分约定，乙方逾期向甲方支付租金收益的，每逾期一日乙方按应支付金额的万分之五向甲方支付违约金；因解决本合同争议产生的费用，包括但不限于保全费、诉讼费等一切费用由败诉方承担。上述合同签订后，邦豪管理公司向吕玲玲支付了截至2018年10月31日的收益，此后的收益未按约支付。后邦豪部分业主代表与邦豪管理公司签订《关于南通邦豪购物中心管理有限公司房屋委托收益延迟支付事项的补充合同》（简称《补充合同》），约定：1.邦豪管理公司承诺在2019年10月31日前支付拖欠托管业主的2019年4、5、6月份的委托收益，并按原合同支付违约金。2.在2019年12月31日前付清今年的所有欠款，如未能及时付清，则严格按照约定支付违约金。3.如邦豪管理公司再次违约，则按约定赔偿业主所有损失。被告邦豪置业公司参与了协调过程，并在该《补充合同》上盖章。2019年11月11日，邦豪部分业主代表与邦豪管理公司、邦豪置业公司签订了《补充合同二》，约定：邦豪管理公司于2019年12月1日向南通邦豪时尚广场全体业主支付收益计450万元，考虑到邦豪管理公司目前暂无资金支付，邦豪置业公司各股东同意按工商注册的出资比例按份现行出借给邦豪管理公司，以便邦豪管理公司支付该委托收益；邦豪置业公司承诺以自身没有瑕疵（没有查封冻结）的资产对邦豪管理公司欠付业主的委托收益进行担保。2020年1月22日，邦豪管理公司通过端木峰账户向吕玲玲支付1574.4元，此后一直未向原告吕玲玲支付剩余委托收益，原告吕玲玲遂提起本案之诉。审理过程中，被告邦豪置业公司当庭确认《商铺委托经营（管理）合同》中约定的2018年11月1日到2020年10月31日租金329784元×7%×2=46169.76元-1574.4元=44595.36元未按期向原告支付，并同意对欠付租金所涉个人所得税由原告自行纳税，不再由其代为扣缴。同时原、被告双方一致同意《商品房委托经营管理协议》中约定的付款日期为每年5月、11月第一周确定为该月7日前。本院认为，本案原告与被告邦豪管理公司签订的《商铺委托经营（管理）合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。《商铺委托经营（管理）合同》约定无论被告邦豪管理公司的经营状况如何，均要定期向原告支付固定收益，根据权利义务的具体内容，双方之间实为房屋租赁关系。原告将案涉商铺交被告邦豪管理公司经营管理，邦豪管理公司应按约支付租金，原告要求被告邦豪管理公司支付欠付的租金于法有据。被告邦豪置业公司提出因疫情影响希望酌减租金的意见，本院酌情扣减2020年上半年租金中两个月的租金329784元×7%÷12×2=3847.48元，经计算被告邦豪管理公司应向原告支付2018年11月1日到2020年10月31日期间的租金为46169.76元-1574.4元-3847.48元=40747.88元。因被告同意由原告自行缴纳租金收入所得税款，《商铺委托经营（管理）合同》约定原由被告邦豪管理公司代扣的税费本院暂不从中扣减，原告应自行缴纳。被告邦豪管理公司未按约付款，构成违约，应自逾期之日起向原告支付违约金。按照《商品房委托经营管理协议》约定，第四、五年，被告邦豪管理公司应分别于2019年5月7日、2019年11月7日、2020年5月7日、2020年11月7日前各支付11542.44元、11542.44元、11542.44元、7694.96元（已扣减因新冠疫情影响的两个月租金）。对于违约金标准，原告主张按日万分之五的标准计算，被告辩称违约金过高要求调整。本院综合原告损失及被告违约等情况，分不同期间酌情将违约金标准调整为银行同期贷款利率、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍。为处理和解决被告邦豪管理公司拖欠业主租金问题，两被告与邦豪业主代表先后订立两份补充合同，在《补充合同二》中被告邦豪置业公司明确表示同意为邦豪管理公司委托收益的支付提供担保，故应对被告邦豪管理公司的案涉债务承担连带责任。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告南通邦豪购物中心管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吕玲玲支付2018年11月1日至2020年10月31日期间的租金40747.88元；二、被告南通邦豪购物中心管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吕玲玲租金的违约金（自2019年5月8日起至2019年8月19日止以租金11542.44元为基数，按中国人民银行贷款基准利率的1.3倍计算；自2019年8月20日起至2019年11月7日止以租金11542.44元为基数，自2019年11月8日起至2020年1月21日止以租金23084.88元为基数，自2020年1月22日起至2020年5月7日止以租金21510.48元为基数，自2020年5月8日起至2020年11月7日止以33052.92元为基数，自2020年11月8日起至实际给付之日止以租金40747.88元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）；三、被告南通邦豪置业有限公司对被告南通邦豪购物中心管理有限公司的上述第一、二项付款义务承担连带清偿责任。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1159元，减半计收579.5元，由原告吕玲玲21元,被告南通邦豪购物中心管理有限公司、南通邦豪置业有限公司共同负担558.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费1159元。审 判 员 徐建云二〇二一年三月二十六日法官助理 赵 舒书 记 员 许美燕