重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝05民终2421号上诉人（原审被告）：重庆阳光壹佰房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区涂山镇阳光路1号3、5幢非住宅6层，统一社会信用代码915001087398098364。法定代表人：李景申，执行董事。委托诉讼代理人：王欣，女，1990年5月8日出生，汉族，住重庆市江北区，系被告公司员工。被上诉人（原审原告）：牟艺达，女，汉族，1975年6月11日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：王双圣，重庆劲立律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洲，重庆劲立律师事务所律师。上诉人重庆阳光壹佰房地产开发有限公司（以下简称“阳光壹佰公司”）因与被上诉人牟艺达房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院作出的（2020）渝0108民初23562号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。阳光壹佰公司二审提出上诉请求，撤销一审判决第一项，依法改判。其上诉理由:一审认定事实不清，证据不足。被上诉人自愿接房时明知道被上诉人未取得竣工验收备案登记证，且居住长达2年，未提出异议，表明其已放弃交房标准的要求，也以实际行为表明对上诉人交房行为的认可；被上诉人接房后对房屋占有使用，上诉人未取得竣工验收备案登记证，不影响被上诉人对房屋的正常使用造成损失，被上诉人未向法院举示证据证明对其造成不利的损失。若判决我司承担逾期交房责任，也应当按照被上诉人是否有过错以及对其造成实际损失来进行比例承担。被上诉人牟艺达辩称，1.双方的合同中第7.2.1条对交付条件明确约定，条件是商品房通过竣工验收备案登记，取得备案登记证；2.我方要求对方承担逾期交房违约金的诉求是指对方交付不符合法定交付条件，虽然交付了，但不是有效交付；3.我方实际接房不等于认可对方交付，且我方在接房时未放弃追究对方交房不符合约定的违约责任；4.根据相关法律规定，商品房未经竣工验收合格是不能交付使用的；5.对方提出的我方实际占有居住使用未给我方造成损失的观点，我方认为不成立，对方未举示相关的证据证明违约金过高而应当调整。牟艺达向一审法院提出诉讼请求：1、判令阳光壹佰公司支付逾期交房违约金24710.50元；2、判令阳光壹佰公司支付逾期办证违约金44067元；3、本案的诉讼费由阳光壹佰公司承担。一审查明，2017年3月23日，原告牟艺达（乙方）与被告阳光壹佰公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》及附件，约定由原告购买被告位于重庆市南岸区石溪路正街3号x幢x-xx-x号房屋,该房屋系预售商品房，总成交金额为2745615元，原告在2017年3月8日支付首期房款（含定金）825615元，余款1920000元以银行按揭贷款方式支付。合同第七条约定，属预售商品房的，应当在2018年3月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。合同第九条约定，逾期交房超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同第十三条约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，提交相关材料并取得登记受理单。若因甲方责任未能履行上述义务的，逾期超过180日，原告不要求解除合同的，合同继续履行，自合同约定的向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至实际提交资料并取得登记受理单之日为止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，并于被告实际取得该商品房登记受理单之日起30日内向原告支付该违约金。第二十五条约定，本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。第二十六条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。合同附件五《合同补充协议（一）》第七条第9项约定，甲方因延期办理房地产权证违约的，其支付给乙方的违约金总额不超过房款总额的0.5%。第十二条约定，本协议作为买卖合同的附件，是买卖合同不可分割的一部分，在双方签署买卖合同的同时签署，与买卖合同具有同等法律效力。如有违背，概以本协议约内容为准，买卖合同及其附件自签订之日起生效。第十三条约定，买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本补充协议之所有条款予以充分协商，双方对本补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订本补充协议时已向对方进行特别解释说明。买受人进一步确认，已知悉并认可本补充协议之全部条款内容，且本补充协议条款为其真实意思的反映。……本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。本补充协议自买受人和出卖人签字盖章之日起生效。2017年3月27日，原告向被告支付购房首付款825615元，并取得《重庆增值税普通发票》。2017年4月11日，原告缴纳了涉案房屋的物业维修基金，并取得《重庆市物业专项维修资金专用收据》。2017年6月9日，原告缴纳了涉案房屋的印花税及契税，并取得《税收完税证明》。2018年3月27日，原告向被告支付剩余房款1920000元，并取得《重庆增值税普通发票》。被告2018年6月29日取得涉案房屋的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2019年7月15日，被告取得涉案房屋的由重庆市南岸不动产登记中心出具的《不动产登记受理通知单》。一审认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件，系双方真实意思表示，根据《合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于被告是否存在逾期交房的违约情形，是否需要承担逾期交房违约责任。原告主张，实际交房时间为合同约定的2018年3月31日，但此时涉案房屋未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，不具备交付条件，被告已违约，应当承担相应的违约责任。被告认为，原告在办理交房手续时未提出异议，其接房行为即对涉案房屋现状的接受，被告不应承担逾期交房的违约责任。对此本院认为，依照合同约定，被告应当在2018年3月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。但涉案房屋所在项目实际在2018年6月29日才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，即在此时，涉案房屋才具备合同约定的交付条件。根据《城市房地产管理法》第二十七条第二款之规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。据此，本院认为，涉案房屋在未经验收合格的情形下，并不具备法定的交付条件。加之双方在合同中约定，涉案房屋的交付条件为取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，故本院认为，原告在办理接房手续时，涉案房屋并未达到法定及约定的交付条件。虽然原告已在2018年3月31日办理了涉案房屋的接房手续，但原告的接房行为并不能代表涉案房屋已经具备交付条件，亦不能代表原告放弃向被告主张逾期交房违约责任的权利。加之被告并未就其抗辩主张向本院举示相关证据，故对被告的上述主张，本院不予采信。综上，本院认为被告履行交房义务的时间应为2018年6月29日，其对在此之前发生的交付行为仍应承担逾期交房的违约责任。依照合同第九条的约定，被告逾期交房的违约期间为2018年4月1日（含）至2018年6月29日，违约天数90天。依照合同第九条的约定，被告应向原告支付的逾期交房违约金为：总房款2745615元×90天×0.1‰/天=24710.54元。对于原告要求被告支付逾期交房违约金24710.50元的诉讼请求，本院认为系原告对其诉讼权利及民事权利的合法处分，依照《民事诉讼法》第十三条第二款之规定，本院予以支持。关于被告要求调低逾期交房违约金计算标准的问题。本院认为，违约金兼具补偿性与赔偿性双重功能，其赔付不仅要依据双方约定的违约金支付比率，而且要依据原告的实际损失。但本案中原告的实际损失不宜量化，在兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行综合衡量后，本院认为原告诉请的逾期交房违约金计算标准，按照双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议的约定履行并无不妥。故对被告的该项抗辩主张，本院不予支持。关于合同补充协议第七条第9款（逾期办证违约金）的效力问题。原告认为，该条款系格式条款，免除了被告的责任，排除了原告的主要权利，对原告没有约束力。且该条款约定了固定违约金的数额，对于被告为原告办理产权登记没有任何约束，不管逾期时间多长，违约金都是一样的，对原告不公平，不符合诚实信用原则。被告认为，该条款是双方真实意思表示，在补充协议第十三条第1款中明确载明双方对补充协议是经过充分协商的，被告已经向原告进行特别解释说明，原告已知悉并认可补充协议全部条款及内容。且被告认为按照补充协议约定，该违约金已经可以弥补原告的损失。对此本院认为，第一，商品房买卖属于大宗交易，对普通人而言，较之一般商品交易应当更加的慎重仔细。尤其在签订合同前，应当仔细阅读合同及补充协议的条款，了解相关信息，在能够接受的情况下再行签订。原告作为完全民事行为能力人，具备正常的沟通、判断能力以及生活常识，亦能够为自己的民事行为承担后果及责任。故原告在合同上签字捺印，即为其对合同及补充协议内容的认可和接受。第二，原告签订的《重庆市商品房买卖合同》存在补充协议，且补充协议内容若与合同正本不一致的，以补充协议为准，此情况在合同第二十五条、第二十六条，补充协议第十二条、第十三条第1款、第4款均有反复、明确提示，足以引起原告对补充协议内容的合理注意。且合同第二十五条、第二十六条，补充协议第十三条第4款的文本位置均接近原告签字捺印处，足以引起原告的合理注意。另外，补充协议的字体、行间距及排版正常，被告提供的文本亦不存妨碍原告阅读的情况。第三，被告虽存在逾期办证的违约情形，但已在2019年7月履行了其为原告办理涉案房屋不动产权证书的义务。在原告未举示相关证据证明被告逾期办证的行为给原告造成损失，且其损失又不宜量化的情况下，本院认为，合同补充协议第七条第9款约定的违约金已足以弥补原告的相关损失。第四，《重庆市商品房买卖合同》及附件经过相关行政机关审批备案，其内容并不存在违法之处。因此，对原告称涉案房屋的《重庆市商品房买卖合同》附件补充协议第七条第9款属格式合同，应当无效的主张，本院不予采信。关于逾期办证违约金。依照合同第七条的约定，被告应在涉案房屋实际交付之日（2018年6月29日）起60日内，即最迟在2018年8月28日为原告办理不动产权登记，并取得相关部门出具的登记受理通知单。但被告直至2019年7月15日才取得重庆市南岸不动产登记中心出具的《不动产登记受理通知单》，其行为已构成违约，违约天数为321天。依照合同第十三条的约定，被告应当自约定的办证之日起，至被告实际提交资料并取得登记受理单之日为止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，即总房款2745615元×321天×0.1‰/天=88134.24元。因补充协议第七条第9款约定，被告因逾期办理涉案房屋不动产权登记须支付给原告的违约金总额不超过房款总额的0.5%，即2745615元×0.5%=13728.08元。因此，被告应向原告支付逾期办证违约金13728.08元，对原告的该部分诉讼请求，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十四条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款、《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆阳光壹佰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告牟艺达支付重庆市南岸区石溪路正街3号x幢x-xx-x号房屋的逾期交房违约金24710.50元；二、被告重庆阳光壹佰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告牟艺达支付重庆市南岸区石溪路正街3号x幢x-xx-x号房屋的逾期办证违约金13728.08元；三、驳回原告牟艺达的其他诉讼请求。（该款原告牟艺达已垫付，被告重庆阳光壹佰房地产开发有限公司在支付上述违约金时一并支付给原告牟艺达）。本院二审审理中，上诉人与被上诉人均未举示新证据，本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，上诉人与被上诉人所签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件，系双方真实意思表示，无违背法律禁止性规定，应属有效合同。本案二审诉讼中双方讼争焦点：被上诉人的接房行为是否应免除上诉人违约责任及违约责任承担是否应以实际损失为前提？为此，本院进行评判：第一，根据《合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在《重庆市商品房买卖合同》中第七条约定，上诉人应当于2018年3月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付被上诉人使用。上诉人虽于2018年3月31日向被上诉人交付案涉房屋，但涉案房屋于2018年6月29日才取得竣工验收备案登记证，即上诉人未在合同约定的时间内，向被上诉人交付符合约定条件的房屋，上诉人向被上诉人交付房屋的行为不符合合同约定，属于违约。第二、《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。在双方所签订的《重庆市商品房买卖合同》第九条约定，上诉人逾期交房超过90日后，被上诉人有权解除合同。被上诉人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，上诉人按日向被上诉人支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向被上诉人支付违约金。依照上述法律规定，履行不符合约定的，应当按照双方约定承担违约责任。因此，一审法院按照合同约定，判决上诉人承担违约责任，并无不当。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，对其上诉请求予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1519元，由重庆阳光壹佰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  苏 渝审 判 员  韩 艳审 判 员  钱昳心二〇二一年三月二十九日法官助理  周媛媛书 记 员  黄晚秋