安徽省肥西县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0123民初690号 原告：深圳市城投物业管理有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市庐阳区临泉路藕塘村拆迁恢复楼****，统一社会信用代码913401006989540164。 负责人：张玉国，该分公司经理。 委托诉讼代理人：王能娟，安徽同胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何美健，安徽同胜律师事务所实习律师。 被告：王子恒，男，1997年10月19日出生，汉族，住安徽省合肥市肥西县。 委托诉讼代理人：刘玲（系王子恒母亲），住址同上。 原告深圳市城投物业管理有限公司合肥分公司（以下简称城投物业公司）与被告王子恒物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月15日受理后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。城投物业公司委托诉讼代理人王能娟、王子恒委托诉讼代理人刘玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 城投物业公司向本院提出以下诉讼请求：1.判令王子恒向城投物业公司支付拖欠的物业费35700元（2017年1月1日至2020年10月31日期间）、滞纳金3570元，总计39270元。2.本案的诉讼费用由王子恒承担。事实与理由：2014年6月30日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，合同对双方的权利和义务、收费标准等均作出了约定。合同签订后，原告积极履行自己的物业管理服务义务。被告系该小区26栋104室业主，被告拖欠2017年1月1日至2020年10月31日期间的物业费35700元。根据约定，被告逾期交纳物业费的，从逾期之日起每天按欠缴费用的3‰交纳滞纳金，但原告仅要求被告按欠缴费用的10%交纳滞纳金，计3570元。原告认为，物业费是维持小区公共秩序、公共设施、设备养护等的公共性费用。交纳物业费是被告的最主要义务，也是物业公司赖于生存的基础，被告拖欠物业费的行为不仅损害了原告的合法权益，同时也侵害了广大缴费业主的利益，已经构成违约。原告为此提起诉讼，请求判如所请。 王子恒辩称，我们没有享受到3.8元/米的物业服务，物业公司做事推、拖，小区脏乱差，小偷也会进来，物业管理不当，高层的人到我家院子里拿东西，儿子鞋被狗叼走，没有物业人员查岗，外面车子乱停乱放，车子是贴假牌子进小区，导致我家车子没地方停放。我们的绿化是我们自己剪枝浇水，绿植很多都干死了，我们补栽好多。物业公司核对水表将隔壁103的水阀打开后没关，导致103户积水，水渗到我家负一楼，引起墙布及酒柜的损坏，物业公司至今未予处理。本户物业费应按照1.4元每平方米的标准计算，滞纳金不应支付。 本院经审理认定事实如下：王子恒是合肥原树提香小区26栋104号别墅业主。2014年6月30日小区交房时，王子恒（甲方）与城投物业公司（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，协议首部写明“前期物管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。”协议约定由城投物业公司提供物业管理服务，王子恒按照每月每平方米3.8元标准交纳物业费，王子恒房屋面积为279.89㎡。如果未按合同交纳物业费和相关费用的，应按应缴数额每日千分之三向城投物业公司支付违约金。协议还约定，城投物业公司的物业管理服务内容包括公用环境卫生、园区内交通与车辆停运的管理、维护公共秩序等，服务质量应当达到垃圾日产日清、环境整洁、地、地面基本无垃圾异味，花草树木修剪及时，长势良好，小区内治安良好基本无安全隐患等标准。若未达到服务质量的约定目标，业主有权要求限期整改。合同签订后，城投物业公司按照房屋地上面积204.23㎡向王子恒收取物业费。王子恒自2017年1月1日起未交纳物业费，城投物业公司先后以缴费催款通知书、催款律师函向王子恒催收物业费均无果，以致成讼。上述事实有服务价格登记证、前期物业管理服务协议、物业费催收单、催缴物业费的律师函回执在卷为证，结合当事人的当庭陈述足以认定。 本院认为，城投物业公司与王子恒签订的《前期物业服务协议》是合法有效的物业服务合同，城投物业公司自签订协议至今一直在为王子恒所在的小区实际提供物业服务，故前期物业服务协议对双方具有法律约束力，王子恒应当及时履行交纳物业费的义务。非住宅、别墅等非普通住宅实行市场调节价，实行市场调节价的物业服务收费标准，通过物业服务合同约定。《前期物业服务协议》约定别墅区物业费交费标准为3.8元/㎡/月，王子恒应按合同约定的交费标准交纳物业费。王子恒提供的图片、视频等证据能够反映城投物业公司在小区环境卫生、树木养护等方面的物业服务尚且存在一定瑕疵，但不足以证明城投物业公司的物业服务存在根本违约或者严重瑕疵的情形处于一种常态。针对物业服务存在的瑕疵，王子恒应当及时与物业公司进行沟通，有权要求物业公司整改，但不能以拒交物业服务费用来对抗，形成对其他已经依约交纳物业服务费的业主不公平的局面，并且物业服务费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量，涉及整个小区业主的共同利益。因此，王子恒要求核减物业服务费用，按照普通住宅1.4元/㎡/月标准缴费的抗辩意见，本院不予采纳。王子恒应当交纳2017年1月1日至2020年10月31日期间物业费35699.4元（3.8×204.23×46=35699.4元）。综合考虑本案案情，对于城投物业公司要求王子恒支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。至于王子恒提出的高层业主私自进入其别墅院子拿东西事件、家中渗水事件，因与本案不为同一法律关系，本案不予处理，王子恒可另行主张权利。 城投物业公司也应当切实履行自己的职责,对服务有存在的不足应当及时整改，提高物业管理服务质量，对业主的合理要求和建议应当及时回应和处理，与业主形成良性互动关系。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告王子恒于本判决生效之日起十日内一次性向原告深圳市城投物业管理有限公司合肥分公司交纳2017年1月1日至2020年10月31日期间物业费35699.4元； 二、驳回原告深圳市城投物业管理有限公司合肥分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费782元，减半收取391元，由原告深圳市城投物业管理有限公司合肥分公司负担35元，被告王子恒负担356元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 员  唐 琴 二〇二一年三月二十五日 法官助理  汪清源 书 记 员  王 奔 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。