广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0114民初288号原告：广州市好房源房地产有限公司，住所地广州市花都区新华街商业大道**之三首层（部位：**铺），统一社会信用代码91440101MA5APAWH1C。法定代表人：黄月容。被告：侯秋爱，女，1977年9月27日出生，汉族，住广州市花都区,委托诉讼代理人：吴雄，系侯秋爱的丈夫。原告广州市好房源房地产有限公司（以下简称好房源公司）与被告侯秋爱居间合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，适用小额诉讼程序，于2020年1月18日公开开庭进行了审理。原告好房源公司的法定代表人黄月容，被告侯秋爱及其委托诉讼代理人吴雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。好房源公司向本院提出并明确诉讼请求：1.侯秋爱赔偿好房源公司27600元（房屋最终成交价920000元×3%）；2.本次诉讼费用全部由侯秋爱承担。事实和理由：侯秋爱与好房源公司的法定代表人黄月容签订委托售楼协议，委托好房源公司出售侯秋爱在广州市花都区新华街道天贵路恒辉小区3栋502的物业单位，好房源公司对案涉房屋的销售宣传了长达十多个月，但侯秋爱却在独家委托期内在好房源公司不知情的情况下收取客户定金并与非委托公司的广州市共和房地产代理有限公司（以下简称共和公司）签定合同，确定买卖事实关系并顺利过户了，该客户是由好房源公司宣传并协助到才第一次看房的，是好房源公司间接吸引的，侯秋爱利用好房源公司发布的信息才跟客户在独家期内第一次见面，并利用好房源公司前后长达五个月的沟通促成，好房源公司为买卖双方之间的沟通转达了上千条信息，所有付出均有微信聊天截图为证，侯秋爱利用并欺骗好房源公司在独家期内的劳动付出，且是由于房产赎证才在独家期满之后办理网签手续，好房源公司最后于2020年11月才知道该事实，经向共和公司了解才知道成交价为92万元，侯秋爱应当承担合同约定的违约责任向我方支付违约金27600元。侯秋爱辩称，一、关于本案的相关事实。我为案涉房屋的业主，于2019年1月5日将案涉房屋对外放盘，其后不断有中介带客看房。2019年12月27日，好房源公司的中介人员黄月容了解到案涉房源信息后，我方与其于2019年12月31日签订了第一份独家协议，在第一份独家协议未到期的情况下，黄月容与我方签订了第二份独家协议。在协议期间，黄月容声称其一直在推广，并承诺房屋很快就能出售，但我方查看其微信朋友圈，仅看到偶尔发送案涉房源信息。在协议期间，有一两位以前的意向购房者找我方，我方也让其联系黄月容带客看房。由于案涉房屋长期未能成功出售，而我方着急用钱，故多次询问黄月容交易情况，黄月容均称受疫情影响很少人上门看房，我方因此对其业务能力没有信心。后在2020年8月31日，有人直接联系了我方表示有意向看房，并先后于9月2日、8日上门看房。2020年9月8日，黄月容与我方一同到共和地产公司和意向购房者谈价钱，但由于意向购房者出价太低未能成交。9月12日，该意向购房者按照我方的出价签订了房屋买卖合同并支付了订金。二、好房源公司与我方签订的独家收楼合同内容明显违反公平原则。好房源公司并未对合同条款中的独家委托条款以字体加大加粗等方式进行特别的说明和提示，而独家委托条款中约定，从合同签订之日起至居间人完成委托事项之日止我方都不能再自行或另行委托任何第三方出售房屋。该条款意味着我方需无期限地放弃选择其他居间人的权利，但好房源公司却没有在协议中被课以相较于非独家委托更重的义务，使得独家委托条款成为对我方单方面的约束，显然违背了公平原则，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，该条款属于无效条款。三、好房源公司提供的合同中约定，高于业主定价部分作为佣金，该约定违反了有关法律法规关于房地产中介不得收取除合法佣金之外的任何其他费用的规定，该约定实际上属于“吃差价”，是好房源公司采用欺诈手段订立合同以获利，损害了消费者的合法权益，该条款也因违法应属无效条款。四、好房源公司在独家代理期间的代理行为互相矛盾。好房源公司在签订独家代理合同后马上找其他地产中介合作，违背了独家代理合同的契约精神。2020年7月23日好房源公司联合共和地产公司的中介人员到案涉房屋看房，在9月8日也是好房源公司与我方一起去共和地产公司协商价钱，同时通过相互介绍而认识，好房源公司早于我方认识共和地产公司的中介人员。根据合同第一条的第四项，好房源公司也是知道中介费是买方负担的，卖方实收的是房款。由此可见，好房源公司是知道、承认、允许共和地产公司的中介人员与我方进行商谈买卖的，并非我方和其他中介跳单。好房源公司与共和地产公司如何沟通、如何分成，与仅实收房款的我方毫无关系，而该中介费与我方毫无一点关系，我方也无跳单的必要。五、好房源公司在独家代理期间专业能力不足，也没有遵守独家代理的根本常识。我方在售房过程中大力支持好房源公司的工作，让居住在房屋内的人搬走而将钥匙交给好房源公司，有意向购房者也介绍给好房源公司，与共和地产公司的中介人员接触也告诉她。反观好房源公司，在签订合同前还说大力帮忙宣传，承诺很快就将房屋卖出，但不见其做多少宣传，不断压价也没卖出去，好房源公司的业务能力差，不积极销售我方的房产导致出售困难，严重损害了我方利益。在案涉房屋的交易中，好房源公司没有带过该客户，也没有同该客户沟通，只是一起去过共和地产公司谈价钱，谈价过程中也没有实质性建议。因此本次交易对好房源公司没有造成任何实际损失。好房源公司没有能力实现独家代理促成交易，又缺乏与共和地产公司沟通的经验，拿不到拆分的钱时反说我方态度恶劣粗口谩骂，关于好房源公司在案涉房屋所在小区内张贴辱骂的字报的行为，我方在本案诉讼结束后将依法追究其责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方的陈述及所举证据，本院认定事实如下：案涉房屋位于广州市花都区新华街道天贵路52号*****房，系住宅，建筑面积为68.77平方米，权利人原为侯秋爱，后于2020年11月12日办理转移登记至案外人陈小亮名下。2019年12月28日，好房源公司（独家代理公司）与侯秋爱（房源委托人）签订《委托售楼书》，约定由侯秋爱委托好房源公司独家代理出售案涉房屋，售价为90万元，委托期间为2019年12月28日至2020年3月31日止。该合同第二条记载，侯秋爱指定好房源公司为该物业出售的独家代理公司。一旦达成上述条件签合同时侯秋爱全权委托好房源公司按上述售价适当收取客户定金。公司找来的客户同意按侯秋爱委托房屋条件交易的，侯秋爱不得擅自终止委托或拒绝出售此物业，也不得和在好房源公司之外的地产公司或个人达成交易，否则应向好房源公司赔偿违约金为业主实收售价的3%作为违约金给付给好房源公司。第三条记载，好房源公司在代理期限内有义务协助侯秋爱寻找合适的买家，如该物业成功出售，侯秋爱愿意向好房源公司支付以“卖高当佣”的方式给好房源公司作为服务佣金。第四条记载，在委托期间，侯秋爱保证不会自行出售该物业，不会与其他中介公司或第三人签订代理协议，不会私下与其他中介公司或第三人签订代理协议，不会私下与好房源公司所介绍的渠道客户成交卖房或利用好房源公司提供的信息条件通过第三方成交，否则，侯秋爱将向好房源公司支付房子成交总额的3%作为违约金。第五条记载，侯秋爱熟知好房源公司同时会向买家收取房地产咨询及代理费，对此无异议。2020年3月29日，侯秋爱与好房源公司再次签订一份《委托售楼书》，延长委托期限至2020年9月29日，并变更售价为89万元。上述《委托售楼书》签订后，侯秋爱将房屋钥匙交由好房源公司自行带客看房。关于好房源公司的履约情况，双方各执一词。好房源公司陈述，其在代理期间对案涉房屋的销售进行宣传，在有2500名好友的微信朋友圈推送房源信息约300余条，多次在500多人的房产中介群内宣传房源信息，并在门店白板、58同城网站及抖音APP中发布信息，宣传次数超2000次，其他房产中介公司从其处获取房源信息后也向其借钥匙带客看房，实际看房人数十多人。为证明其主张，好房源公司提交了微信朋友圈检索记录、微信聊天记录、手机截屏作为证据。侯秋爱称，好房源公司发朋友圈推荐案涉房源信息的次数不多，对好房源公司主张的宣传和带客看房情况不清楚。好房源公司称，其与其他房产中介公司存在合作关系，由好房源公司提供房源信息和钥匙，其他中介看到其发布的房源信息后带自身的客源看房并促成交易，其他中介与房屋买卖双方签订合同时好房源公司必须在场，其他中介收取的中介费中30%部分归好房源公司。关于好房源公司有无促成侯秋爱销售案涉房屋的情况，双方各执一词。好房源公司主张陈小亮的妻子吴小丽通过共和公司的中介人员梁伟志获取案涉房源信息才得以成交，梁伟志带客看房后，吴小丽于2020年9月6日与好房源公司及侯秋爱会面协商房屋售价，吴小丽表示仍需考虑但却在好房源公司不知情的情况下，由其丈夫陈小亮与侯秋爱于2020年9月12日签订了房屋买卖合同。好房源公司为证明上述主张，提交了其与梁伟志（微信号×××）的微信聊天记录作为证据，该聊天记录显示，2020年7月23日，好房源公司的法定代表人黄月容在微信朋友圈发送案涉房源信息并标价92万元，梁伟志向黄月容询问案涉房源，并约定于当日看房，梁伟志于2020年9月3日至6日期间多次向黄月容咨询案涉房源信息，并转发吴小丽与其的微信聊天截图。侯秋爱确认其于2020年9月6日经好房源公司通知与其一同与吴小丽会面协商售价，于2020年9月12日与陈小亮签订房屋买卖合同，但主张该房屋买卖合同并非好房源公司促成签订，而系由共和公司的杨凌照于2020年9月2日、8日带吴小丽看房后所签订，9月6日面谈时杨凌照不在场。为证明其主张，侯秋爱提交了其丈夫吴雄与案外人谢灵芳（微信号×××）、杨凌照（微信号×××）的微信聊天记录作为证据，显示，侯秋爱的丈夫吴雄于2019年1月5日始对外宣称需出售案涉房屋，于2020年8月31日添加杨凌照的微信，后双方沟通确定9月2日由杨凌照带客上门看房。当事人双方均确认在2020年9月6日与购房者面谈未能成交之后，侯秋爱在未告知好房源公司的情况下与购房者签订房屋买卖合同。侯秋爱称，其以为好房源公司已与共和公司达成协议，故在杨凌照的联系下直接与购房者签订合同。好房源公司提交其与梁伟志、侯秋爱、吴雄的微信聊天记录称，面谈后，其向侯秋爱夫妇表示如吴小丽购买案涉房屋需与其联系，但之后吴小丽自称已在案涉房屋附近定了朋友的房子，吴雄亦于9月27日表示案涉房屋仍在出售，好房源公司直至11月8日带客看房时被侯秋爱告知案涉房屋已由其丈夫的同事购买。好房源公司称，共和公司向购房者收取了1.5万元佣金，其曾向共和公司追讨佣金，也曾投诉至中介协会，但共和公司拒绝支付佣金并让其找业主解决，好房源公司遂提起本案诉讼。诉讼中，本院向广州市规划和自然资源局花都区分局查询案涉房屋档案中的购房合同，该局复函附网签时间为2020年10月21日的《存量房买卖合同》，记载侯秋爱与购房者陈小亮约定案涉房屋的成交价为103万元。本案双方当事人均确认案涉房屋的实际成交价为92万元。好房源公司称，该款包括《委托售楼书》中所约定的89万元售价加上3万元电梯费，其主张侯秋爱依据《委托售楼书》第二、第四条的约定按92万元的3%支付违约金。侯秋爱抗辩主张2020年9月12日签订房屋买卖合同时并未实际成交，而10月21日网签合同时已超出合同约定的委托期间，故交易与好房源公司无关，违约金的约定也显失公平。本院认为，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”该法第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”本案中，好房源公司与侯秋爱于2020年3月29日签订《委托售楼书》约定由侯秋爱委托好房源公司在2020年3月29日至2020年9月29日期间为销售案涉房屋提供居间服务，双方之间成立居间合同关系。好房源公司作为专业的房地产中介机构，负有向委托人侯秋爱提供订立房屋买卖合同的机会之义务，双方已约定房屋售价为89万元，合同第三条、第六条“卖高当佣”条款将超出89万元部分的成交价作为好房源公司佣金的约定，违反了受托人如实报告、勤勉忠实维护委托人利益的义务，亦不利于稳定市场交易秩序，该约定应为无效。本院对侯秋爱抗辩“卖高当佣”条款为无效条款的主张予以采纳。除上述约定之外，双方之间的其他约定未违反法律法规强制性规定，系是当事人的真实意思表示，合法有效，当事人均应遵循约定。侯秋爱主张合同第二条、第四条独家代理条款显失公平，理据不足，本院不予采信。关于侯秋爱是否应当承担违约责任的问题。《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”案涉合同第二条、第四条约定，侯秋爱擅自终止委托、私下与好房源公司所介绍的渠道客户成交或利用好房源公司提供的信息条件通过第三方成交的，应按实收售价的3%向好房源公司支付违约金。首先，3月29日《委托售楼书》约定的委托期间为2020年3月29日至2020年9月29日，侯秋爱于2020年9月12日与购房者签订房屋买卖合同，侯秋爱在委托期间通过他人将案涉房屋售出，应视为侯秋爱单方终止对好房源公司的委托，违反合同约定。侯秋爱辩称2020年9月12日与购房者签订合同时并未成交，但未有证据显示该合同自签订时未成立，侯秋爱此后也实际将房屋出售给该购房者，故本院对侯秋爱的抗辩不予采信。其次，侯秋爱利用好房源公司提供的信息条件通过第三方成交，属违约行为。结合本案查明的事实可知，共和公司的中介人员利用好房源公司在2020年7月23日发布的房源信息带客看房后，好房源公司与侯秋爱及购房者于9月6日面谈交易事宜，虽当时未能成交，但此后侯秋爱已与购房者达成交易。侯秋爱辩称购房者系通过共和公司的另一名中介人员杨凌照带客看房才促成交易，与好房源公司无关，但其提供的微信聊天记录不足以反驳共和公司从好房源公司处获取房源信息的事实，故本院对其抗辩不予采信。综上，侯秋爱违反合同约定，应向好房源公司承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”好房源公司主张侯秋爱依照合同约定按成交价92万元的3%支付违约金2.76万元，该约定的违约金标准过高，考虑到好房源公司在履行案涉合同的过程中长期发布房源信息并为有意向的购房者提供咨询，参与了案涉房屋交易的协商，付出了一定的劳动，而依照好房源公司的主张，其原可获取中介费的30%，侯秋爱的违约行为对好房源公司造成了一定的损失。另结合案涉合同的履行情况、合同对违约责任的约定以及侯秋爱违约行为的过错程度等情况，本院酌定侯秋爱向好房源公司支付违约金5000元。好房源公司主张中超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下:一、被告侯秋爱自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市好房源房地产有限公司支付违约金5000元；二、驳回原告广州市好房源房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费245元，由原告广州市好房源房地产有限公司负担200元，由被告侯秋爱负担45元。本判决为终审判决。审判员  李晓琳二〇二一年三月二日书记员  高 波陈晓敏