贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔23民终1001号 上诉人（原审被告）：贵州华联房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市兴泰新区民航大道荣御天下贰栋壹层N-022号。 法定代表人：包永财，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：方世长，贵州黔青律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张立，女，1983年2月11日生，汉族，住贵州省安龙县。 被上诉人（原审原告）：沈勰，男，1981年12月26日生，汉族，住贵州省安龙县。 上诉人贵州华联房地产开发有限公司（以下简称“华联公司”）与被上诉人沈勰、张立商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院(2020)黔2301民初3339号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人贵州华联房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销贵州省兴义市人民法院（2020）黔2301民初3339号民事判决书，发回原审人民法院重审或者改判扣除2020年疫情期间的违约金和判决对尚未发生的违约金的诉讼请求不予支持。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决存在认定事实错误。在一审判决第10页第一段原文有在“对2020年4月16日以后的逾期交房违约金张立、沈勰可待产生后另行主张。”在第10页第二段尾“对2020年4月16日以后的逾期办证违约金张立、沈勰可待产生后另行主张。”对上述一审判决把被上诉人的诉讼请求分阶段处理的做法违反了我国民事诉讼法一事不再理的原则。若按一审判决的逻辑，将来被上诉人可另案提出起诉的逾期交房违约金和逾期办证违约金，但另案提出的诉讼请求期间显然是包括在本案中被上诉人已经提出的诉讼请求期间之内，所以，一审判决认定的“可另行主张”的做法违反我国民事诉讼法一事不再理原则，具体是违反了我国《民事诉讼法》第一百二十四条第（五）项规定“对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外”。二、一审判决存在程序违法。上述一审判决对被上诉人请求判决将来发生的逾期交房和逾期办证违约金认定“可另行主张”可以理解为没有处理或判决，这表述留有“余地”，必将给当事人带来不必要的诉累和纠纷。对当事人提出判决将来发生的逾期违约金正确的做法是不予支持，因为还没有发生。但一审判决没有明确判决，性质上属于漏判诉讼请求，望二审法院予以纠正错误。三、一审判决存在适用法律错误，上诉人的违约行为虽然发生2020年疫情之前，但一审判决计算违约金的期间包括了2020年的疫情期间，这段时间依法属于不可抗力期间，不应计算违约金，望二审法院纠正一审判决的适用法律错误。为了维护上诉人的合法权益，特提出上诉，望二审人民法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人张立、沈勰答辩意见为一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。 张立、沈勰向一审法院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令华联公司支付逾期交房违约金，违约金从2017年4月15日起按42.84元／日计算至华联公司实际交付房屋之日止（截至2020年4月14日，已产生的逾期交房违约金为45911.33元）;2.请求人民法院依法判令华联公司支付逾期办理房屋产权证书违约金，违约金从2017年12月30日起按42.83元／日计算至华联公司交付房屋产权证书之日止（截至2020年4月14日，已产生的逾期办理房屋产权证书违约金为35805.88元）;3.本案诉讼费用由华联公司承担。事实及理由:双方于2015年12月20日签订《商品房买卖合同》，合同约定:张立、沈勰购买华联公司开发的位于兴义市兴泰新区，房屋总价款为428414元。同时，对商品房基本状况、商品房的总价款、付款方式、付款时间、交房日期、交接手续、房屋质量、房屋登记等做了明确约定。其中合同第十一条约定:“出卖人应当在2016年6月28日前向买受人甲方交付该商品房。”第十三条第1款第（2）项规定逾期交房责任:“逾期超过90日（该日期应当与本条的第1（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部付款的5.00%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1（该比例应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。”合同第二十二条对房屋登记事宜作出约定:“出卖人承诺在2017年12月30日前，取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。双方同意按照下列约定处理:第（二）款第（2）项;买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。”合同签订后，张立、沈勰按照合同约定交付了全部房款428414元，然而华联公司并未按照合同约定期限取得政府有关部门的竣工验收手续，未能在交付时间内向买受人提供《住宅质量保证书》以及《住宅使用说明书》，未能取得涉案楼盘的大产权，也未能在约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，已构成了违约。根据合同约定，逾期交房的违约金按已付房款428414元的万分之一（即42.84元）计算，应从2016年6月28日起计算至实际交房之日止，但因《中华人民共和国民法总则》中关于普通诉讼时效为三年的规定，张立、沈勰在2017年4月15日之前的违约金已过诉讼时效，故张立、沈勰自愿将逾期交房违约金调整为自2017年4月15日起计算至实际交房之日止。逾期办理房屋产权证书违约金按已付房款428414元的万分之一（即42.84元）计算从2017年12月30日起支付至实际交付之日止。综上所述，华联公司未按照合同约定向张立、沈勰交付商品房以及房屋产权证书，已构成违约，张立、沈勰为维护自己的合法权益，现依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判如所诉。 华联公司辩称，与张立、沈勰签订商品房买卖合同属实，张立、沈勰在2015年12月20日就与我方签订了前期物业服务合同等对房屋进行了交付，张立、沈勰提到的初始登记相关证据我方的确没有办理到，至今有关手续还在办理中，具体办理时间我方也无法确认。对张立、沈勰第一项诉讼请求中张立、沈勰对已经超过诉讼时效部分未起诉我方无异议，但对已经接房使用后的损失请求法院予以调整，参考此前我公司相同案例判决文书调整。而对于产权证书我方也无法确认何时能够办理到，对该项诉讼请求，请求法院依法判决。 一审法院经审理认定事实如下：2015年8月30日，张立、沈勰作为承诺人，向华联房开出具了一份《分期支付首付款承诺书》，载明：“本人张立、沈勰已与贵公司签订了《贵州省商品房买卖合同》（以下简称合同），购买贵州·华联城项目3-7-2房屋，总房价为428413元，付款方式为全款；由于资金原因，本人向贵公司申请采取分期支付首付款的方式，首款总额为178414元，具体付款时间为：1、签订合同之日即2015年8月30日支付首付款69000元，2、自签订合同之日起至2016年6月28日前支付余下首付款109414元”，该承诺书还对其他事项进行了约定。同日，张立、沈勰向华联房开支付了维修基金8568元，电开户费、水开户费、天然气开户费及有线电视开户费合计5770元，抵押登记费、房屋所有权登记费、预告登记费合计240元，首期款49000元。 2015年12月20日，张立、沈勰作为买受人、华联房开作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》，其中约定张立、沈勰购买华联房开开发的华联城一期3幢1单位7层1-7-1号商品房，建筑面积142.9平方米，套内建筑面积112.53平方米，每平方米单价3807.11元，按照套内建筑面积计算，房屋总价款为428414元；采取贷款方式付款，买受人以公积金贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款178414元，余款250000元以公积金贷款支付；第十一条约定出卖人应当在2016年6月28日前向买受人交付该商品房且需符合该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件；第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理，逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人；出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。合同第二十二条第三款约定，出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。合同还对其他购房事项进行了约定。另在合同附件十二即《补充协议》中第四条第5项约定，出卖人在买受人支付全部购房款的前提下，应当在本合同约定的交房时间将商品房交付买受人使用。如买受人未全部支付购房款（包括逾期付款的违约金），出卖人有权拒绝将商品房交付买受人，且不承担逾期交房的违约责任。如买受人选择不解除合同的，则出卖人在买受人支付全部购房款（包括逾期付款的违约金）后30日将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同日，张立、沈勰还与华联房开签署了一份《贵州华联城业主临时管理规约》，同贵州华联物业管理有限公司签署了一份《贵州华联城前期物业服务合同》。《商品房买卖合同》签订后，2016年1月13日，华联房开向张立、沈勰出具了一份《收据》，载明：“今收到张立、沈勰华联城3-7-2首付款178414元”。2016年6月9日，华联房开向张立、沈勰出具了一份《补充首付款分期付款协议说明》，其中载明，客户张立、沈勰购买贵州华联城3栋3-7-2号房，面积142.9㎡，单价2998元/㎡，总房款428414元，维修基金及代收费客户已缴清，现欠贵州华联城购房首付款109414元，在华联房开达到商品房交房条件时付清所欠房屋首付款。2016年12月5日，张立、沈勰向兴义市地方税务局第一分局缴付了契税9879.23元。2019年1月14日，张立、沈勰通过中国建设银行向华联房开转账109414元。同日，华联房开向张立、沈勰出具《贵州华联城房屋销售专用收据》一份，载明：“收到张立、沈勰转账129414元，定金20000元，二期109414元”。 另查明，在涉案《商品房买卖合同》签订后，张立、沈勰共同作为借款人，通过与贷款人中国建设银行股份有限公司黔西南州分行签订了一份《住房公积金借款合同》，约定贷款250000元并授权贷款人将款项一次性划入至指定账户即华联房开账户52×××66中。2019年3月14日，黔西南州住房公积金管理中心城区管理部向张立出具了一份《黔西南州住房公积金管理中心个人结清证明》，其中载有“张立，您在我中心的个人住房贷款，贷款总额250000元，借款人已按借款合同约定分期还款计划，已于2019年3月14日结清；借款人姓名：张立；贷款发放日期：2016年2月19日”。 再查明，张立、沈勰至今未接房入住，涉案楼盘至今未取得建筑工程竣工验收备案登记及商品房大产权初始登记。 一审法院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。华联房开与张立、沈勰签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方应按合同约定履行各自的义务，即张立、沈勰应按约支付购房款，华联房开亦应履行按约交付房屋等义务。 本案中，双方签订的《商品房买卖合同》明确约定“出卖人应当在2016年6月28日前向买受人交付该商品房且需符合该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件”，但华联房开至今未取得涉案楼盘的建筑工程竣工验收备案，不符合该房交付的约定和法定条件，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”的规定，预售商品房合格的法定证明文件即是《建筑工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，均构成逾期交房。虽双方在2015年12月20日签订的《商品房买卖合同》附件十二即《补充协议》中约定有“出卖人在买受人支付全部购房款的前提下，应当在本合同约定的交房时间将商品房交付买受人使用。如买受人未全部支付购房款（包括逾期付款的违约金），出卖人有权拒绝将商品房交付买受人，且不承担逾期交房的违约责任。”的条款，但双方已在2016年6月19日签订的《补充首付款分期付款协议说明》中明确约定“现欠贵州华联城购房首付款109414元，在华联房开达到商品房交房条件时付清所欠房屋首付款”，即约定张立、沈勰可在商品房达到交房条件时再付清所欠首付款，也即实质上对上述条款进行了变更。故虽张立、沈勰在2019年1月14日才向华联房开支付首付款109414元，但不能免去华联房开应承担逾期交房的违约责任。华联房开至今未能按约交房，应向张立、沈勰承担逾期交房的违约责任。根据双方在《商品房买卖合同》中的约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”即华联房开应从2016年6月29日起向张立、沈勰计付逾期交房违约金。但因案涉逾期交房违约金系一种继续性债权，继续性债权作为一个整体，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个个别债权，每个个别债权具有独立性，每日发生的违约金债权应单独计算诉讼时效，张立、沈勰于2020年4月16日才向一审法院提起诉讼，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，张立、沈勰在民法总则施行之后提起诉讼，应适用民法总则关于普通诉讼时效期间为三年的规定，往前计算三年未超过诉讼时效期间，即至2017年4月17日，故张立、沈勰在2017年4月17日前的违约金诉请已过诉讼时效，故逾期交房违约金应从2017年4月17日起计算。另本案中，张立、沈勰主张按42.84元/日计算，系其对自己诉讼权利的处分，符合法律规定，予以确认。又因张立、沈勰于2019年1月14日才向华联房开支付剩余首付款109414元，即在2019年1月14日才付清总购房款428414元，故在2017年4月17日至2019年1月14日期间，张立、沈勰支付华联房开购房款合计为49000元+20000元+250000元=319000元，故逾期交房违约金暂算至起诉之日应分段计算为：2017年4月17日至2019年1月14日期间（638天）的违约金为319000元×0.0001×638天=20352.20元；2019年1月15日至2020年4月16日期间（458天）的违约金为42.84元×458天=19620.72元，上述共计39972.92元。对2020年4月16日以后的逾期交房违约金，张立、沈勰可待产生后另行主张。 关于逾期办证违约金的问题,因双方签订的《商品房买卖合同》明确约定“出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金”，故逾期交房违约金暂算至起诉之日应分段计算为：2017年12月30日至2019年1月14日期间（381天）的违约金为319000元×0.0001×381天=12153.90元；2019年1月15日至2020年4月16日期间（458天）的违约金为42.83元×458天=19616.14元，上述共计31770.04元。对2020年4月16日以后的逾期办证违约金，张立、沈勰可待产生后另行主张。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下：一、限贵州华联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付张立、沈勰从2017年4月17日起至2020年4月16日期间的逾期交房违约金39972.92元；二、限贵州华联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付张立、沈勰从2017年12月30日起至2020年4月16日期间的逾期办证违约金31770.04元；三、驳回张立、沈勰的其余诉讼请求。案件受理费1844元，减半收取922元，由张立、沈勰负担122元，贵州华联房地产开发有限公司负担800元（该款由贵州华联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内直接支付张立、沈勰）。 二审中，当事人没有提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：一、本案是否违反“一审不再理”原则；二、本案是否应当扣减（90天）疫情影响期间的违约金。 关于争议焦点一，“一事不再理”是指对已经发生法律效力的判决、裁定，除法律另有规定外，不得就同一事实再行起诉和受理。即同一当事人，就同一法律关系，不能再做同一的诉讼请求。本案中，华联房地产公司与张立、沈勰签订的《商品房买卖合同》约定的违约金计算方式为按日计算，即华联房地产公司每日的违约行为均具有独立性，张立、沈勰对华联房地产公司每日的违约行为均具有独立的债权请求权，每个债权请求权之间并非是“同一的诉讼请求”。一审针对华联房地产公司已经发生的逾期交房和逾期办证违约行为判决华联房地产公司承担违约责任，并明确张立、沈勰对一审起诉之后的违约行为另行主张权利，并未违反“一审不再理”原则。 关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履后发生不可抗力的，不能免除责任”之规定，本案中，华联房地产公司的违约行为发生在疫情发生之前，而非疫情期间，华联房地产公司主张应当扣减疫情期间（90天）的违约金，于法无据，本院不予支持。 综上所述，华联房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1844元，由上诉人贵州华联房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 石 鑫 审判员 陈映桃 审判员 查必林 二〇二一年三月三十日 书记员 张 雪