广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终1209号上诉人（一审原告）：陈秀浓，女，汉族，1989年4月16日出生，住广东省惠州市大亚湾区×××××××××××××××，公民身份号码为441××××××××××××627。委托诉讼代理人：陈志开，广东瑞轩律师事务所律师。被上诉人（一审被告）:东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司，住所地为广东省东莞市×××××××××××××××××期多层公寓A1-A5栋商铺07。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：陈雅丽，系该公司员工。上诉人陈秀浓因与被上诉人东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司（以下简称富盈御墅莲峰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初15636号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈秀浓向一审法院提起诉讼，请求：1.富盈御墅莲峰公司赔偿陈秀浓逾期办证损失67512元（以已付房价款747628元为基数，按年利率4%计算，从2018年1月16日起计算至陈秀浓取得案涉商品房房地产权属证书止，暂计至2020年4月18日为67512元）；2.本案诉讼费用由富盈御墅莲峰公司负担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起三日内向陈秀浓支付逾期办证违约金9094元；二、驳回陈秀浓的其他诉讼请求。本案一审受理费744元（已减半收取），由陈秀浓负担644元，东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司负担100元。一审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初15636号民事判决书。上诉人陈秀浓向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，改判支持陈秀浓全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由富盈御墅莲峰公司承担。事实与理由：（一）一审法院依据无效的格式条款认定逾期时间扣减365天，属适用法律错误。1.双方所签订的《商品房买卖合同》“关于产权登记的约定”条款中，关于实际交付之日起60日内未履行办证义务的后果显然指向的是超过该时间即构成违约的情况，而“出卖人应自该商品房实际交付之日起365日内完成上述权属登记资料提交备案的义务”列为“不能在规定期限内取得房地产权属证书”情况下的处理方法，在此处应列为违约责任，而该条款在逻辑上与前述条款相矛盾。同时，附件五第八条将办证义务自本合同中的“60日递交资料义务”修改为365日以及将违约责任定为房价款的万分之五，明显减轻了富盈御墅莲峰公司责任，排除了陈秀浓权利，但富盈御墅莲峰公司作为提供格式条款一方未将该修改特别标识等合理方式对陈秀浓予以说明，该条款依法应为无效。2.根据东莞市第二人民法院（2017）粤1972民初9137号等系列案与东莞市中级人民法院（2018）粤19民终5648号等系列案判例显示，两级法院均认定《商品房买卖合同》附件五第八条为格式条款且为无效条款。（二）一审法院认定逾期时间扣减74天，属适用事实错误，在陈秀浓案涉房屋没有加建改建，没有任何过错的情况下扣减74天逾期时间是没有事实依据的，是违反诚实信用、公平原则的。1.陈秀浓案涉房屋不存在加建改建的情况，根据常平镇房地产管理所出具的多份公告与通知可知，陈秀浓的房屋可以正常办证，不存在影响办证的所谓客观原因。2.在陈秀浓案涉房屋不存在加建改建的情况下，一审法院以所谓的客观原因扣减74天逾期时间，与东莞市中级人民法院（2019）粤19民终8447号生效判决的认定不一致，违反了同案同判的原则，损害了法院的司法公信力。3.事实上，案涉“富盈山水华庭”小区尚有几户房屋因加建改建未取得不动产权证书，但案涉小区绝大部分房屋已取得不动产权证书，这也印证了部分房屋存在加建改建的情况不影响无加建改建房屋正常办理房屋所有权首次登记手续。（三）根据《不动产登记暂行条例》第八条与《不动产登记暂行条例实施细则》第五条规定，房屋可以幢、层、套、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间为不动产单元进行不动产登记，包括进行所有权首次登记，案涉小区是以套为单元进行所有权首次登记的，即“分户确权”，在首次登记过程中，即使某些房屋存在加建改建的情况，亦不影响不存在加建改建的房屋进行首次登记。一审法院以某些房屋存在加建改建的“客观原因”为由，扣减74天的逾期时间是无事实与法律依据的，也违反了不动产登记暂行条例等法律规定。（四）一审法院酌定陈秀浓于2019年8月1日签收了案涉房屋的办证资料，属认定事实不清，由于富盈御墅莲峰公司一直不通知陈秀浓去领取办证资料，一审判决后，陈秀浓于2020年12月22日才去小区物业管理处签收办证资料。根据陈秀浓提供的录像这一新证据可以证实以上事实。富盈御墅莲峰公司提供的案涉小区4至7栋办证资料签收表签名处大部分有两次签名，第一次为递交办证资料签名，第二次为签收办证资料签名，陈秀浓家属陈子骥在签名处签上“陈子骥”，是递交办证资料时的签名，陈秀浓于2020年12月22日去小区物业管理处领取办证资料时在签收表上签署“陈秀浓2020年12月22日领取资料”，由此可见，案涉房屋签收办证资料的时间是2020年12月22日。（五）陈秀浓一审第一项诉讼请求是“被告赔偿原告逾期办证损失67512元（计算方法：以已付房价款747628元为基数，按年利率4%，从2018年1月16日起计算至原告取得案涉商品房房地产权属证书止，暂计至2020年4月18日为67512元）”，由于案涉房屋签收办证资料的时间是2020年12月22日，因此，逾期办证违约金截止日期应计算至2020年12月22日止。一审法院陈述陈秀浓的第一项诉讼请求为“被告赔偿原告逾期办证损失67512元（计算方法：以已付房价款747628元为基数，按年利率4%，从2018年1月16日起计算至2020年4月18日原告取得案涉商品房房地产权属证书止）”，是错误的，应予纠正。被上诉人富盈御墅莲峰公司答辩称：（一）一审判决认定事实合法，适用法律正确，应予以维持。《商品房买卖合同》附件5的约定是双方的真实意思表示，陈秀浓也在附件每一页上签字予以认可，该条款对双方有约束力。陈秀浓列举东莞市第二人民法院的判决不具有参考价值，该院及东莞市中级人民法院仍有生效判决认定该条款有效，生效判决认定应按交房365天之后起算，且陈秀浓代理人在代理该系列案中有个别案件在开庭时变更诉讼请求，主动扣除365天，由此证明其主动认可该条款的有效性和合法性。（二）一审判决认定逾期办证的天数扣除因陈秀浓违建导致无法办证的天数有事实依据，有证据支持，有合同依据。本案提交的证据与之前的案件不一样，本案提供了完整的常平镇房管所的公告，因此，陈秀浓提交判例的事实部分与本案有差异，不具有参考价值。（三）陈秀浓房产的分户图于2019年4月9日已经出具，富盈御墅莲峰公司在此日期前已经向房管所提交备案申请，一审判决结合富盈御墅莲峰公司提交的四栋其他业主在办证资料签收表上的签收时间酌定案涉房屋于2019年8月1日具备办证条件，并无不当。陈秀浓在一审判决后才去物业管理处领取办证资料，是自身原因怠于领取，因此，请维持一审判决。二审经审理查明，对一审法院查明的事实予以确认。二审期间，陈秀浓提交了其到物业管理处领取办证资料的录像，拟证明陈秀浓于2020年12月22日到物业管理处领取办证资料。陈秀浓代理人当庭出示的是陈秀浓通过微信发送给代理人的视频。根据录像显示，物业管理处工作人员在陈秀浓出示身份证后，将办证资料交给陈秀浓，陈秀浓在签收表上签名并写上日期“2020年12月22日”。富盈御墅莲峰公司对于该证据的真实性、关联性及合法性均不予确认，其认为陈秀浓未能提供原始载体，且可能存在剪辑的情形，且物业早已通知陈秀浓领取办证资料，是陈秀浓一直未前来领取。另，富盈御墅莲峰公司确认录像中的人员为物业管理处的工作人员。富盈御墅莲峰公司主张其早已通过业主委员会人员通知业主领取办证资料，一审期间提交了其工作人员单方制作的明细表以及与业主委员会工作人员之间的微信聊天记录，但未能提供该业主委员会人员通知陈秀浓领取办证资料的相关证据。陈秀浓主张富盈御墅莲峰公司没有通知其签收办证资料，其是在一审判决之后看到其他业主的判决书才得知其他业主可以领取办证资料，故于2020年12月22日到管理处领取办证资料。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷案件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。陈秀浓对一审法院认定的计算基数和计算标准均没有异议，本案二审的争议焦点为：逾期时间的认定问题。对此，本院分析如下：首先，关于起算时间的认定。《商品房买卖合同》第十五条第3项内容有下划线提示，合同附件五有陈秀浓的签名和捺印，故陈秀浓主张富盈御墅莲峰公司未履行提示义务缺乏依据。而且，《商品房买卖合同》第十五条第3项和附件五第八条第1款的内容，不属于免除富盈御墅莲峰公司的责任或者排除陈秀浓主要权利。因此，陈秀浓主张前述条款无效的理由不成立，本院不予支持。根据前述条款约定，出卖人自商品房实际交付之日起超过365日内仍未能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的，需承担违约责任。一审法院认定逾期时间自交房之日起365日后起算并无不当，本院予以维持。其次，关于是否扣减74天的问题。房管部门就部分业主加建改建的行为要求其进行整改，从而导致办证迟延，因该迟延的结果并非富盈御墅莲峰公司造成的，故一审认定逾期办证时间应扣减74天并无不当，本院予以维持。最后，关于截止时间的认定。富盈御墅莲峰公司主张提交的其工作人员单方制作的明细表及与业主委员会工作人员之间的微信聊天记录，并不能证明其已通知陈秀浓签收办证资料。富盈御墅莲峰公司一审提交的签收表上只有陈秀浓的家属“陈子骥”的签名，没有签收时间。陈秀浓主张该签名是提交办证所需资料时的签名，并非领取办证资料的签名。根据签收表中其他业主的签名情况，确实很多业主都有两次签名。根据陈秀浓二审期间提交的录像显示，其于2020年12月22日到物业管理处领取办证资料。虽然富盈御墅莲峰公司对于录像的真实性不确认，但其并未提供相反的证据予以推翻，且其确认录像中向陈秀浓交付办证资料及要求陈秀浓在签收表上签名的人员为物业管理人员,并称“物业早已通知陈秀浓领取办证资料，是陈秀浓一直未前来领取”，即其确认陈秀浓此前一直未领取。因此，对于陈秀浓主张其于2020年12月22日到物业管理处领取办证资料，本院予以采信。陈秀浓主张其是在一审判决之后看到其他业主的判决书才得知其他业主可以领取办证资料，故于2020年12月22日到管理处领取办证资料。本案与其他业主案件同时开庭，陈秀浓最迟应于一审庭审时知道其他业主已领取办证资料的情况，故对于陈秀浓主张是看到其他业主的判决书才知道其他业主可以领取办证资料，本院不予采信。因此，本院酌定逾期办证截止时间为一审开庭时间后第七天，即2020年10月27日。综上，逾期时间应从2019年1月28日计算至2020年10月27日止，再扣减74天，为564天。富盈御墅莲峰公司应向陈秀浓支付747628元×4%×564÷365=46209.56元。一审法院对于截止时间认定有误，本院依法予以纠正。综上所述，陈秀浓的部分上诉理由成立，本院予以支持。一审法院认定事实不清，导致适用法律不当，本院予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初15636号民事判决第二项。二、变更广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初15636号民事判决第一项为：限东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起向陈秀浓支付46209.56元。三、驳回陈秀浓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费744元，由陈秀浓负担235元，东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司负担509元。二审案件受理费1488元（陈秀浓已预交），由陈秀浓负担311元,东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司负担1177元。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  卢健如审判员  冯婉娥审判员  徐华毅二〇二一年三月二十六日书记员  黎紫姗