山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁11民终325号上诉人（原审原告、反诉被告）：王向一，男，1963年3月3日出生，汉族，居民，住日照市岚山区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：丁华雨，男，1955年10月23日出生，汉族，居民，住日照市岚山区。上诉人王向一因与被上诉人丁华雨房屋买卖合同纠纷一案，不服日照市岚山区人民法院（2020）鲁1103民初201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王向一上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审法院在明知涉案房屋买卖合同被确认无效且产生法律效力后，双方在房屋返还问题上的争议应该系房屋返还纠纷的情况下，仍将本案定性为房屋买卖合同纠纷错误，从而导致一审法院对案件的偏颇审理和对主要事实的错误认定。二、一审法院在明知涉案房屋被确认无效后，涉案房屋并不存在拆迁事实且拆迁无期的情况下，强行单方委托评估单位以属地政府对拆迁补偿的现行标准进行评估并将涉案房屋宅基地的补偿一并分成记入在无权享受宅基地补偿的被上诉人的利益分配之中，不但违反了“实事求是、公平公正”的办事原则和“农村宅基地禁止买卖”的法律规定，而且直接剥夺了上诉人享受宅基地补偿的权利。三、一审法院已查明被上诉人自购买涉案房屋后并不是按此前承诺自行居住，而是对外出租获利，其行为已违反了“诚实信用原则”和“禁止城镇居民购买农民房屋”的强制性规定，且一审法院审理并作出(2012)岚民一初字第131号判决后，被上诉人故意拖延上诉，致使法院作出错误认定。后经上诉人抗诉，山东省高级人民法院裁定发回重审，一审法院再次作出(2019)鲁1103民初1367号民事判决，仍认定涉案房屋买卖合同无效。一审法院为了维护被上诉人从房屋返还中获取更大利益，作出“确认合同无效，违反了诚实信用原则，破坏了市场交易稳定，更与我国当前社会主义核心价值观相背离，王向一对合同无效过错责任较大”的认定，不仅是对上诉人的恶意攻击诬陷，更是包庇纵容了被上诉人违约在先的事实与责任。上诉人认为，一审法院认定事实错误，适用法律不当，违背了合同法的立法本意。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。丁华雨辩称，关于拆迁的问题有（2017）6号文件证明，涉案房屋买卖合同是上诉人所写，丁华雨购买涉案房屋是为了居住，上诉人没有证据证实其主张的事实。王向一向一审法院起诉请求：判令丁华雨将2002年1月25日购买王向一的房屋返还王向一。丁华雨向一审法院反诉请求：判令王向一返还丁华雨购房款32600元并赔偿丁华雨损失30万元。一审法院认定事实：2002年1月25日，王向一与丁华雨签订《房屋买卖合同书》，约定1.王向一以32600元的价格将位于日照市岚山区汾水中学西边第三排的房屋（正屋五间，西、南平房四间，四至为东至李万三，西至小路，南至小巷，北至小巷）转让给丁华雨，包括现行水电设施；2.在汾水村三年内如发生房产过户问题，由王向一负责，三年后发生的，王向一配合，丁华雨负责，费用自负;3.交房日期定于2001年阴历腊月20日（上、下可拖2天），房款随交房之日付清。2002年1月26日，王向一将房屋交付丁华雨使用至今。2002年1月31日，丁华雨将购房款32600元给付王向一。丁华雨使用该房屋期间，对房屋进行了装修改造，加盖了东平房和遮阳，对房屋或居住或出租，双方对房屋未办理房产过户手续。王向一在其所在村居另购置房屋一处。王向一与丁华雨确认合同无效纠纷一案，王向一于2011年12月13日向一审法院提起诉讼，一审法院于2012年8月6日作出（2012）岚民一初字第131号民事判决书，判决王向一与丁华雨于2002年1月25日签订的房屋买卖合同无效。丁华雨不服提起上诉，日照市中级人民法院于2013年1月15日裁定发回一审法院重新审理，一审法院重新立案后于2013年9月25日作出（2013）岚民一重初字第4号民事判决书，判决驳回王向一的诉讼请求。王向一不服提起上诉，日照市中级人民法院于2013年12月10日维持了一审判决，王向一向检察机关申请监督，山东省人民检察院向山东省高级人民法院提起抗诉，山东省高级人民法院提审该案后于2019年2月27日作出（2018）鲁民再959号民事裁定书，撤销（2013）日民一终字第998号及（2013）岚民一重初字第4号民事判决书，将该案发回一审法院重审，一审法院于2019年6月12日作出（2019）鲁1103民初1367号民事判决书，判决王向一与丁华雨于2002年1月25日签订的《房屋买卖合同书》无效。丁华雨不服提起上诉，日照市中级人民法院于2019年10月18日作出（2019）鲁11民终2039号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。案件审理过程中，丁华雨申请对涉案房屋的价值按照最近时间相同地段或最相近地段岚山区当地政府给与的拆迁利益进行评估，经一审法院委托，日照天成房地产评估咨询有限公司于2020年8月13日作出估价报告，确定涉案房屋2020年7月23日的评估价值为322878元（房屋补偿费101144元、区位补偿费90000元、空位定额补偿费22172元、装修定额补偿费33162元、搬回迁费2000元、临时安置费14400元、奖励50000元、附属物及构筑物一次性补偿10000元），后该评估公司又对房屋价格评估报告价格问题出具了说明，就各项费用的计算进行了详细说明。王向一主张，涉案房屋并不存在拆迁，对房屋进行评估脱离实际，其2012年便提起诉讼，至今八年多，对评估报告不认可。丁华雨主张评估价格低了，现在38万也买不到房子，当年用全家的积蓄买了涉案房屋。以上事实，有一审法院（2019）鲁1103民初1367号民事判决书、日照市中级人民法院（2019）鲁11民终2039号民事判决书、照片、公证书、再审申请书等证据证实。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。王向一与丁华雨于2002年1月25日签订的《房屋买卖合同书》已被确认无效，房屋返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。丁华雨应向王向一返还房屋，王向一应返还丁华雨购房款32600元。丁华雨使用涉案房屋所应支付的费用与王向一应支付的资金占用费互相抵销。对于过错责任问题，双方均明知涉案房屋系农村宅基地上所建，依法不能转让给本集体经济组织以外成员，但双方仍进行转让，双方对合同的无效均存在过错。《中华人民共和国民法总则》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。涉案房屋已转让十余年，已大幅升值，丁华雨购买涉案房屋后基于信赖对房屋进行了维修改造，王向一要求确认无效，违反了诚实信用原则，破坏了市场交易稳定，更与我国当前社会主义核心价值观相背离，王向一对合同的无效过错较大。合同无效后，在确定财产返还时，要充分考虑财产增值或贬值的因素。应予返还的房屋相对于合同约定价款出现增值的，要综合考虑市场因素、受让人的经营或者添附等行为与财产增值的关联性，在当事人之间合理分配或者分担，避免一方因合同无效而获益。结合城中村改造的形势，涉案房屋的拆迁未来可期，采用拆迁安置利益价值标准进行评估确定涉案房屋的价值，能更准确的体现房屋的实际价值，一审法院对估价报告确定的数额予以采信。房屋转让时合同价款为32600元，房屋现价值为322878元，增值290278元（322878元-32600元）。考虑涉案房屋出卖已十余年，经济迅速发展，房屋升值较快，期间丁华雨对房屋进行了维修改造并加建，致房屋保值并增值，同时结合双方的过错及王向一自2012年便起诉要求确认合同无效的情况，确定丁华雨分配增值部分的70%即203194.60元。综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条和《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决：一、丁华雨于判决生效之日起三十日内将位于日照市岚山区汾水中学西边第三排的房屋（东至李万三，西至小路，南至小巷，北至小巷）返还给王向一；二、王向一于判决生效之日起三十日内返还丁华雨购房款32600元；三、王向一于判决生效之日起三十日内赔偿丁华雨203194.60元:四、驳回丁华雨的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由丁华雨负担；反诉案件受理费6739元，由丁华雨负担1961元，王向一负担4778元；评估费3700元，由丁华雨负担1110元，王向一负担2590元。二审中，王向一提交（2012）岚民一初字第131号民事判决书及（2019）鲁1103民初1367号民事判决书各一份，用以证明双方之间的房屋买卖合同在2012年已经法院判决无效，该判决书具有法律效力，（2019）鲁1103民初1367号民事判决书既没有撤销（2012）岚民一初字第131号判决书，亦未说明该判决书是错误的，足以证明（2012）岚民一初字第131号判决书是具有法律效力的。丁华雨质证后，不发表质证意见。丁华雨提交如下证据：证据一、照片打印件4页，用以证明涉案房屋拆迁的公示情况；证据二、法院案例两份；证据三、丁华雨的三份书面意见。王向一质证认为，对证据一的真实性没有异议，但是政府出台的政策是一年或一天一个变化，2021年汾水村没有拆迁计划；对证据二，本案属于日照市的纠纷案件，不能用其他地方的案例进行对比；对证据三不予认可。本院认证，王向一提交的（2012）岚民一初字第131号民事判决已被（2012）日民一终字第1022号民事裁定书撤销，其关于该判决书仍具有法律效力的主张不能成立。丁华雨提交的证据一，王向一对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认，对其证明的内容，本院将综合本案其他证据予以认定；证据二不属于证据的范畴；证据三属于丁华雨的个人陈述。本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，王向一、丁华雨签订的房屋买卖合同被法院认定无效后，王向一起诉请求返还房屋，丁华雨反诉请求返还购房款并赔偿损失，故本案系因双方签订的房屋买卖合同而引发的纠纷，一审将本案定性为房屋买卖合同纠纷并无不当。王向一关于一审案由定性错误的上诉主张不能成立。王向一与丁华雨签订的房屋买卖合同已经法院生效判决确认为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。王向一与丁华雨对涉案房屋买卖合同的无效均有过错，但王向一在房屋买卖合同签订近十年后再主张合同无效，违反诚实信用原则，应当承担相对较大的过错责任比例。一审根据诚实信用原则，综合双方的过错及本案实际情况，考虑丁华雨在居住期间对房屋进行了维修改造并加建，致房屋保值并增值等因素，结合城中村改造的形势，采用拆迁安置利益价值标准评估确定涉案房屋的价值，并酌定丁华雨分配增值部分的70%并无不当。综上所述，王向一的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4778元，由上诉人王向一负担。本判决为终审判决。审判长 李 红审判员 王春燕审判员 刘丽艳二〇二一年三月二十二日书记员 宋 欢