贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0521民初284号 原告：肖娟，女，1986年9月13日出生，汉族，住贵州省大方县。 委托诉讼代理人：宋志红，男，1990年12月8日出生，白族，住贵州省大方县，系肖娟丈夫。 被告：毕节市荣新置业发展有限公司，住所地：大方县顺德街道龙昌村荣新时代广场11号楼三层。统一社会信用代码：91520521050808569U。 法定代表人：钟方林，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张兰，贵州本芳律师事务所律师。 原告肖娟与被告毕节市荣新置业发展有限公司（以下简称：荣新公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告肖娟及其委托诉讼代理人宋志红与被告荣新公司委托诉讼代理人张兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖娟向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告支付原告交房违约金，暂定5000.00元（全部违约金从2017年12月23日起至实际交房之日为止）。2.请求法院判决被告支付原告交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，暂定2000.00元（全部违约金从2018年12月23日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日为止）。3.全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告于2017年3月3日与被告荣新公司签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于毕节市大方县，购房金额为285352.00元。合同第八条第三款约定原告付款方式为原告以银行按揭公积金贷款，于购房合同签订之日向出卖人交付首期房款57352.00元，余款228000.00元以公积金贷款支付。合同又约定被告应当在2017年12月22日前向原告交付满足合同第十一条第二款所规定条件的商品房。合同还约定，被告应当在2018年12月22日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。原告已按照合同约定履行付款义务，但截止起诉之日，被告未按照合同约定履行交房义务和交付办理商品房转移登记的有关文书义务。经原告多次到被告售楼部咨询，售楼部员工以各种理由敷衍。同时，合同约定被告未如期履行交房义务的，被告应当按照合同第十三条第一款第二项约定，每日按已付房款的万分之一计算，从2017年12月23日起，向原告支付交房违约金。合同又约定被告未如期履行交付办理商品房转移登记的有关文书义务的，按照第二十二条第三款第二项约定，每日按已付房款的万分之一计算，从2018年12月23日起，支付办理转移登记违约金。原告认为，被告不履行与原告签订的《商品房买卖合同》相关义务，严重侵害了原告的合法权益。为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律的规定，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决。 荣新公司辩称，原告方主张的逾期交房以及逾期办证违约金的标准过高，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十六条的规定，如果双方在商品房买卖合同中约定的违约金过高，应当以违约金超过造成的损失30%为标准予以适当减少，原告方购买涉案房屋支付对应的购房款，其支付方式为公积金贷款，即便涉案房屋至今仍未交付，其中包含有政府行为等不可抗力的原因造成，我方对原告主张的事实是认可的，因政府的原因在此就不再赘述，此事与本案也没有太大关联性。虽然被告方现在也愿意承担相应的违约责任，但被告方认为原告方并未因购买涉案房屋造成实质性的损失，即便认为有资金支付的利息损失，也只应当按照中国人民银行同期贷款利率标准（现为全国人民银行间拆借中心发布的同期贷款利率标准）予以计算，因此原告方的诉请只应当在法律规定的范围之内予以保障。关于涉案逾期交房违约金的支付时间，根据合同约定，是于涉案商品房实际交付之日起，15天之内才向原告方支付，所以，对于逾期交房违约金，原告方目前还不能向被告方主张，故对于原告主张逾期交房违约金现在尚无事实依据，应当依法予以驳回。 原告肖娟为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：《商品房买卖合同》。证明合同中约定了延期交房和延期办证支付违约金是按照已付房款的万分之一进行支付的。 被告荣新公司未向本院提交证据 本院对原告提交的证据认定如下：原告所举证据《商品房买卖合同》。被告质证意见：对商品房买卖合同三性均认可，但达不到原告方证明目的。首先，我方对逾期交房与逾期办证的事实不持否定，所以，陈述的部分原因是政府行为造成的不可抗力因素导致的就不再详述。其次，原告方陈述因逾期交房造成的损失举证责任在于原告方，如果原告方未能提供证据予以证明，依法承担举证不能的法律后果，最后，关于本案的违约金计算标准，虽然合同中有明确约定，但是该约定如果有法律规定认为过高或者过低，也应当要按照法律的规定予以相应的调整，这也是相关司法解释出台的法律精神所在，至于原告所主张的违约金，被告方的意见仍坚持应当按照人民银行的贷款利率予以计算，至于是否能够得到采纳，最终由人民法院依法予以裁判。原告所举证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院对原告所举证据本身载明的能够证明本案事实部分的证明效力予以确认。 本院经审理认定事实如下：2017年3月3日，原告肖娟作为买受人与被告荣新公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于毕节市大方县，合同第三条、第七条约定该商品房按照套内建筑面积计算，面积为115.18平方米，每平方米单价3125.43元，购房总价款为285352.00元；合同第八条约定的付款方式及期限：买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款57352.00元，余款228000.00元以公积金贷款支付；合同第十一条约定的交付时间和条件：出卖人应当在2017年12月22日前向买受人交付该商品房；合同第十三条约定的逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在九十日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过九十日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起三十日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起十五日内向买受人支付违约金；合同第二十二条第三款约定的房屋转移登记内容：（一）出卖人承诺于2018年12月22日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起九十日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一每日承担违约责任；2、约定日期起九十日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起ｘ日内退还买受人已付款，并按照×利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》签订前，原告已于2016年10月30日向被告交付了首期房款57352.00元。《商品房买卖合同》签订后，原告已按合同约定以公积金贷款方式支付完毕购房余款228000.00元。原告已按照合同约定履行完毕义务，被告未按照合同约定履行交房义务和交付办理商品房转移登记的有关文书义务。 上述事实，有原、被告陈述及原告所举证据《商品房买卖合同》在卷为证，足以认定。 本案的争议焦点为：1、原、被告商品房买卖合同约定的逾期交房和逾期办证违约金是否符合法律的规定；2、原告诉请被告支付逾期交房违约金及逾期办证违约金是否有事实依据和法律依据。 本院认为，本案系民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，适用《中华人民共和国民法典》进行处理。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条“依法成立的合同，受法律保护。”、第五百零九条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。” 的规定，原、被告双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。原告肖娟已按合同履行交付清285，352.00元购房款给被告荣新公司，被告荣新公司负有按合同约定时间交付房屋及取得该商品房所有权初始登记，将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告肖娟的责任。被告荣新公司逾期且至今未交付涉案商品房以及逾期且至今未将办理商品房转移登记的有关文书交给原告肖娟的行为已构成违约，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第五百八十五条第一、二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”的规定，原告有权要求被告按照合同约定承担支付违约金的责任。本案中，被告逾期交房已超过90日，原告未提出退房，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十三条的约定，被告逾期交房违约金的支付时间为涉案商品房实际交付之日起15日内，由于涉案商品房至今仍未实际交付，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求不符合双方签订的《商品房买卖合同》中对违约金支付时间的约定，被告以合同约定的该内容为由称原告目前还不能向被告主张支付逾期交房违约金，应当依法予以驳回的抗辩主张，本院予以采纳，故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求本院不予支持；原、被告合同约定的逾期办证违约金是以已交付房价款按日万分之一计算支付，被告认为标准过高，要求予以适当减少，因本案涉案商品房至今仍未实际交付，被告未按合同约定时间办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告逾期办证行为未对原告造成实质上的损失，根据贵州省审判实践，原告主张被告支付逾期办证违约金以已交付房价款按日万分之零点五计算支付予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条 及第五百八十五条第一款、第二款的规定，判决如下： 一、被告毕节市荣新置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告肖娟自2018年12月23日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，以285，352.00元为基数，按日万分之零点五计算的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金； 二、驳回原告肖娟的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，适用简易程序审理减半实收25.00元，由被告毕节市荣新置业发展有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 本判决生效后，义务人在本判决确定的自动履行期限内未履行义务，权利人可以在自动履行期限届满后二年内向本院申请执行。 审 判 员 唐雄 二〇二一年三月二十二日 法官助理 张艳 书 记 员 胡倩