宁夏回族自治区盐池县人民法院民事判决书（2021）宁0323民初1022号原告（反诉被告）：郭某，住宁夏回族自治区盐池县。公民身份号码：×××。被告（反诉原告）：盐池县鑫泰源商贸有限公司。法定代表人：杨某1。统一社会信用代码：9164032309635622XY。委托诉讼代理人：杨某2，男，1988年1月21日出生，系该公司副经理，住宁夏回族自治区盐池县花马池镇深井自然村。公民身份号码：×××。特别授权代理。原告郭某（反诉被告）与被告盐池县鑫泰源商贸有限公司［（反诉原告）简称鑫泰源公司］合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，2021年3月10日鑫泰源公司向本院提出反诉，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭某（反诉被告）、被告鑫泰源公司（反诉原告）的委托诉讼代理人杨某2均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郭某向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告2020年1月1日至2020年12月31日的商铺收益金25313元，违约金27717.7元，共计53030.7元。二、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：1、2015年8月22日，原告将位于世纪商厦商铺，2层C74铺，面积22.2平方米，2层C75铺，面积22.22平方米，两间商铺售予原告，并约定，商铺由开发商整体管理经营，托管期为12年，托管期每半年支付一次租金，12年后原告收回商铺。2、商铺交款成交之时，开发商已返租两年，并抵扣房款，自2019年6月开始返还第三年租金(2019年6月-2019年12月半年租金已返还)，2020年租金至今未还，按照合同规定，第三、四年度租金按购买本商铺成交价158206元的8％计算，被告因返还原告2020年度租金25313元。3.被告应在规定的时间内支付原告商铺年度收益金，逾期未支付需支付违约金，按照收益金25313元每天0.3％计算，每天违约金75.94元，共计365天，共计27177元。购房成交后，被告仅将商铺租金支付至2019年12月31日，2020年度未支付，后经原告多次催要，被告拒绝支付，现诉至贵院，望贵院支持原告的诉讼请求。鑫泰源公司针对本诉答辩如下：一、请求与原告解除《盐池县世纪商业广场内商商铺托管协议》；二、需原告提出其所主张的收益金及违约金具体的计算明细。原告主张的违约金过高，加之受到疫情的影响，市场经济不景气，应当予以调整，同类型案件已经作出生效判决，也应当结果予以统一。第三、涉案的款项均需原告到我公司领取现金或者通过我公司指定财务人员转账完成，不存在以其他公司的财产支付的情形。原告郭某为证实其主张向法庭提交以下证据予以（本诉）证实：证据一、认购书两份。证明：2015年8月22日，原告购买2层C74号和2层C75号商铺的事实。证据二：购房合同两份。证明：2019年12月24日，原告与被告永泰公司签订购房合同，购买2层C74号和2层C75号商铺的事实。证据三：不动产登记证书两份（复印件）。证明：（房产证：EXXXX号、EXXXX号）该商铺系二原告所有，属于本案适格主体。鑫泰源公司对上述证据质证意见为：原告提供的证据一、二、三均无异议。反诉原告鑫泰源公司向本院提出以下反诉请求：一、请求依法判令解除原告与被告签订的《盐池世纪商业广场内商商铺托管协议》；二、本案的全部诉讼费由被告承担。事实与理由：被告与原告签订了《盐池世纪商业广场内商商铺托管协议》，该合同约定被告将其位于盐池县盐林西路，安居巷北侧的盐池永泰世纪商业广场项目的商铺委托给原告运营管理，并由原告向被告支付商铺收益金。由于原告与被告签订的上述托管协议约定的商铺收益金比例明显超过市场实际可收益资金情况，原告常年在经验亏损的情况下仍需要向被告支付高出市场收益比例的资金，明显显示公平，导致原被告签订的合同目的无法实现，加之目前尚在疫情期间，未响应国家政府号召，减少线下接触。因此原告有权在不承担责任的情况下主张解除合同。郭某针对反诉答辩如下：我们不同意解除托管协议。甲乙双方针对庭审过程中被告提出的反诉，在托管协议中关于甲乙双方任何一方不履行本协议均应当向对方支付相当于该商铺6年的收益金作为违约金，当违约损失超出上述违约金时，除了需要支付该商铺6年的收益金作为违约金还另外支付守约方超出部分2倍的资金作为补偿。2.甲乙双方任何一方违约，双方均应当最大限度的保护商铺租赁方的利益，且商铺租赁方的利益损失由违约方全部承担。托管协议的第五条相关费用的承担（详见协议）。按照协议约定，无论被告经营如何，如果出现不能弥补原告收益金，应当由被告负责解决。经营不善或者疫情，不属于不可抗力的因素。协议是被告自己起草的，原告只是负责签字。如果当时没有承诺12年返租本金，我们也不会购买该商铺。如果被告现在要求解除协议，需要给我们退房款。原告郭某为证实其主张向法庭提交以下证据予以（反诉）证实：证据一、彩页4份。证明：被告宣传12年返租且返房屋购房款。被告鑫泰源公司对上述证据质证意见为：原告提供的证据无异议。对原告（反诉被告）向法庭提交的证据，本院依法组织双方当事人进行了质证，当事人均对证据无异议，本院采信。本院经审理认定事实如下，2015年8月22日，原告郭某与被告鑫泰源公司口头达成《盐池世纪商业广场内商商铺托管协议》，协议主要约定，二原告将位于××县商铺、A座2层C75号商铺委托给被告鑫泰源公司运营及管理，商铺托管的期限为12年，返还租金最迟时间为2017年6月30日，若能提前开业，按正式开业时间算起；商铺返租托管的第一、二年度，按购买本商铺成交总价的7%支付年度收益金，此收益金已经在购房款中抵顶；托管第三、第四年度按商铺成交总价的8%支付收益金，由甲方分两次将当年度商铺收益金支付给乙方，每满6个月支付一次；第五至十二年度，按商铺成交总价的9%支付收益金，八年收益金由甲方分两次将当年度商铺收益金支付给乙方，每满6个月支付一次。亦即与其他商铺购买方与被告鑫泰源公司签订的书面托管协议约定的该部分内容一致。第一、二年度商铺收益金已经在购房款中抵顶，自2020年1月1日至2020年12月31日以后按合同约定应支付的收益金25313元再未支付。同时查明，原告所购A座2层C74号商铺、减去平方米差实际价值为是144749元，A座2层C75号商铺、减去平方米差实际价值为是144749元，二原告遂诉至本院请求依法判决。上述事实，有原被告的当庭陈述及原告所提供的证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告郭某与被告鑫泰源公司口头约定《盐池世纪商业广场内商商铺托管协议》，系协议双方真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，系有效协议，应受法律保护，协议双方应遵循诚实信用原则全面履行合同约定的义务。二原告依约将托管商铺交由被告鑫泰源公司运营、管理，被告鑫泰源公司应依约以返还收益金的方式支付租金，在履行合同中，被告鑫泰源公司按约仅履行了2019年12月31日之前的收益金，2020年1月1日至今的收益金以无资金为由不予支付，显属违约，被告鑫泰源公司亦认可与原告议定托管收益金支付的计算方法与其他商铺购买人已签订的书面协议中该部分的约定一致，故对于二原告要求被告鑫泰源公司支付2020年1月1日至12月31日A座2层C74收益金11579.92元（商铺总价款144749元×第三、四年商铺成交总价的8％÷12个月×12个月）、A座2层C75收益金11579.92元（商铺总价款144749元×第三、四年商铺成交总价的8％÷12个月×12个月），被告鑫泰源公司无异议，本院予以支持；对于二原告主张的违约金，按照约定被告应在规定时间内支付原告商铺年度收益金，逾期支付期间被告需向原告支付每天该年度总收益金的3‰滞纳金，作为违约金，双方约定违反法律规定过高，加之受新冠疫情的影响市场经济萧条不景气，本院酌情调整每日0.3‰为宜，即被告鑫泰源公司应向原告支付A座2层C74违约金为625.3元（2020年年度总收益金11579.92元×0.3‰/日×6个月×30天）、A座2层C75违约金为625.3元（2020年年度总收益金11579.92元×0.3‰/日×6个月×30天），本院予以支持；对于被告鑫泰源公司反诉请求，请求与原告解除《盐池县世纪商业广场内商商铺托管协议》，原告不同意解除并要求继续履行托管协议，否则承担托管协议约定的违约责任即第四条的违约责任的约定，但该条款明显违反公平和诚实信用原则是不受法律保护的，同时，因鑫泰源公司常年亏损，没能力支付托管费用，已无法继续托管，且多户商铺已经诉讼要求解除协议，故对该反诉请求本院予以支持。依据《中华人民共和国民法典》第七条、第一百七十六条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条第四款、第五百七十九条、第五百八十五条第二款、第七百零三条之规定判决如下：一、解除原告郭某（反诉被告）与被告盐池县鑫泰源商贸有限公司（反诉原告）口头约定的《盐池县世纪商业广场内商商铺托管协议》，并由被告盐池县鑫泰源商贸有限公司于本判决书生效后三十日将A座2层C74号商铺、A座2层C75号商铺返还给原告郭某；二、被告盐池县鑫泰源商贸有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告郭某2020年1月1日至2020年12月1日期间的A座2层C74商铺托管收益金11579.92元、A座2层C75商铺托管收益金11579.92元，共计23159.84元；三、被告盐池县鑫泰源商贸有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告郭某A座2层C74商铺违约金625.3元、A座2层C75商铺违约金625.3元（违约金按0.3‰/日计算至2021年2月26日）共计1250.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1126元，因适用简易程序审理减半收取563元，由被告盐池县鑫泰源商贸有限公司负担。反诉案件受理费50元，由原告郭某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审判员 李生国二〇二一年三月二十三日书记员 王 莹