湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0112民初1122号 原告：李凌，男，1981年9月21日出生，汉族，住湖南省邵阳市隆回县。 被告：湖南棱锐房地产经纪有限公司，住所地长沙市雨花区劳动路新世界广场A701室。 法定代表人：陈遥。 原告李凌与被告湖南棱锐房地产经纪有限公司（简称棱锐公司，下同）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李凌到庭参加诉讼,被告棱锐公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李凌向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告租金16650元（1850元／月×9个月，自2020年1月2日至10月2日止），并判决被告承担因其拖欠原告租金的违约金4495.5元（16650元×270天×0.001）；2、解除原告与被告于2018年10月2日签订的《长沙市征鸿城市时光栋1920房租赁合同》，并判决被告承担因其违约而造成解除合同的违约金10000元；3、被告返还原告向其支付的改造装修款30000元；4、本案诉讼费用、交通费1000元、误工费2000元均由被告承担。庭审中,原告自愿撤回第3项诉讼请求。事实与理由：被告于2018年10月2日租赁原告坐落于长沙市望城区××街道××道××号××广场公寓××楼××室房屋，并签订了合同。合同约定：租期六年，每月租金1850元。租赁期间，除法定或约定事由外，因一方违约导致守约方解除合同的，违约方支付对方违约金10000元。乙方拖欠甲方租金、押金或其他款项，应承担违约责任，每逾期一天按拖欠金额的千分之一计付违约金，拖欠期达60天，甲方有权单方面解除合同。被告租赁原告房屋，根据其办公需要对原告房子进行了改造装修，但是改造装修的费用还是由原告支付，并且免收九个月的租金。这项约定明显是显失公正，是无效的约定。被告支付租金至2020年1月2日止，2020年1月3日至今的租金一直拖欠未付。被告已构成根本违约，根据合同约定应承担违约责任。为维护合法权益，原告诉至法院，请求支持全部诉讼请求。 被告棱锐公司未予答辩。 本院经审理认定事实如下： 2018年10月2日，原告李凌（甲方）与被告棱锐公司（乙方）签订《长沙市征鸿城市时光栋1920房租赁合同》，约定甲方将坐落于城市时光公寓楼栋的1920号房出租给乙方使用，用途为用于合法经营各类型的长、短期酒店宾馆服务。合同约定，交付日为2018年10月2日，租金1850元/月（含物业费），合同租约共6年，租赁期限自2018年10月2日开始计算至2024年10月1日。装修免租期3个月，从2018年10月2日至2019年1月2日，免租期内乙方免交租金，但需缴纳水、电、燃气等费用。乙方垫付的部分装修款，通过租金进行抵扣，抵扣期间乙方无需支付租金，抵扣时间从2019年1月2日至2019年6月1日。装修款30000元，签订合同缴纳定金15000元，在上线开业时支付全部尾款15000元，逾期未缴纳的，免租期相应延长。租赁期限届满日之前，甲乙双方未就续租达成协议而本合同终止，或本合同因故提前解除、终止时，双方根据本条款约定办理相关租赁物业的退还事宜。乙方将租赁物业范围内非甲方所有的货物、家具、物料、设备、配饰品、标识等搬离租赁物业（装修清单内物品归甲方所有），同时保证租赁物业在退还甲方时具备正常使用功能，如确因乙方原因造成损坏的，乙方应负责维修或相应赔偿。合同第三项约定，乙方应当自免租期结束后按季付向甲方支付租金，并同时支付1个月租金作为保证金。免租期结束后前二年租金标准不变，第三年起，每二年的租金单价标准上涨4%执行。乙方应在下个租期（包括免租期后首个租期）开始前五日内向甲方支付下一租期的租金。合同第五项约定，租赁期间，除法定或约定事由外，因一方违约导致守约方解除合同的，违约方应支付对方违约金，违约金为10000元。乙方拖欠甲方租金、押金或其他款项，应承担违约责任。每逾期一天按拖欠金额的千分之一给付违约金；拖欠达60天（含60天），甲方有权单方面解除本合同，除乙方所交保证金不予退还外，乙方还须付清所拖欠的款项及违约金。合同签订后，原告李凌按约向被告棱锐公司支付了房屋装修款30000元，被告棱锐公司已向原告支付截至2020年1月2日的租金，但此后拖延支付租金,自2020年1月3日起，被告仅于2020年6月24日支付租金925元，剩余租金未予支付，原告于2020年9月20日至被告经营的璞奢酒店送达租金催款函，因无人接收，原告将函件张贴于酒店门口，此后，原告于2020年10月2日将房屋收回。 上述事实，有《长沙市征鸿城市时光栋1920房租赁合同》、不动产权证书、银行账户交易明细、租金催款函及当事人陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为，被告棱锐公司从原告李凌处租赁房屋后，应按约及时支付租金，但被告自免租期结束后，多次延迟支付租金，至今拖欠租金时间已超过60天，原告有权依据合同约定要求解除租赁合同，故对原告李凌要求解除与被告棱锐公司于2018年10月2日签订的《长沙市征鸿城市时光栋1920房租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。被告棱锐公司违约导致合同解除，应按合同约定向作为守约方的原告支付违约金，违约金金额为10000元。经核对，被告已向原告支付了截至2020年1月2日止的租金，自2020年1月3日至收回房屋之日2020年10月2日的租金共计为16650元，扣除被告已付租金925元，尚有15725元租金未予支付，对尚欠租金，被告应及时归还。被告逾期付款，给原告造成了损失，应支付相应的逾期付款违约金。原、被告约定了逾期付款违约金按照日千分之一计算，该标准明显过高，本院依据本案实际情况酌情调整为日万分之三。合同约定租金支付方式为季付，每个租期开始前五日内付清当季租金，对2020年1月3日起的租金逾期付款违约金应分段进行计算：1、2020年1月3日至2020年3月2日租金共计3700元,依照合同约定，该时段租金应付款时间为2019年11月29日之前，违约金计算至下期租金最迟应付时间2020年2月27日共计91天，金额为101.01元；2、2020年3月3日至2020年6月2日房屋租金共计5550元，应付款时间为2020年2月28日之前，该时段租金加上此前所欠租金后计算基数应为9250元，违约金自2020年2月28日计算至2020年5月29日共计92天，金额为255.3元；3、2020年6月3日至2020年9月2日房屋租金共计5550元，应付款时间为2020年5月30日之前，该时段租金加上此前尚欠的租金后计算违约金基数为14800元，其中自2020年5月30日至2020年6月23日共计25天，违约金金额为111元。因2020年6月24日被告支付925元，该时段后期计算基数为13875元，违约金计算至2020年8月29日共计67天，金额为278.89元。该时段违约金总额为389.89元；4、2020年9月3日至10月2日租金为1850元，加上此前尚欠租金违约金计算基数为15725元，违约金计算35天为165.11元。以上截至2020年10月2日的欠付租金违约金为911.31元，自2020年10月3日起至租金清偿完毕之日止，被告应以尚欠租金为基数，按照日万分之三的标准继续向原告支付逾期付款违约金。原告要求被告支付因处理纠纷花费的误工费2000元及交通费1000元，因原告的该项主张并无合同依据，原告也未提交上述费用实际发生的事实证据，且本院已对违约解除合同违约金及逾期支付租金违约金均予以支持，上述违约金已考虑到原告的相应损失情况，故对原告另行主张的误工费、交通费，本院不予支持。被告棱锐公司在收到本院送达的起诉状副本及相关证据材料后，未对原告的诉讼请求提出抗辩，亦未提交证据证明已履行了支付租金的义务，应承担举证不能的不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告李凌与被告湖南棱锐房地产经纪有限公司于2018年10月2日签订的《长沙市征鸿城市时光栋1920房租赁合同》； 二、被告湖南棱锐房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李凌支付违约解除合同的违约金10000元； 三、被告湖南棱锐房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李凌支付尚欠租金15725元及截至2020年10月2日的违约金911.31元，并支付自2020年10月3日至租金清偿完毕之日止，以尚欠租金为基数，按照日万分之三的标准计算的逾期付款违约金； 四、驳回原告李凌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1404元，因适用简易程序减半收取702元，由原告李凌负担469元，由被告湖南棱锐房地产经纪有限公司负担233元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员 杨剑波 二〇二一年三月五日 书记员  金 莹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。