广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂03民终286号 上诉人（原审原告）：潘敏，男，1963年11月22日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。 委托诉讼代理人：白秋霖,广西建尚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：罗志坚，男，1968年7月10日出生，汉族，住广西壮族自治区恭城瑶族自治县。 委托诉讼代理人：李加辉，广西铁痕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘训智，广西铁痕律师事务所律师。 原审第三人：施东方，男，1962年4月7日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 原审第三人：龙萍，女，1962年10月28日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 上诉人潘敏与被上诉人罗志坚、原审第三人施东方、龙萍申请执行人执行异议之诉一案，不服广西壮族自治区恭城瑶族自治县人民法院（2020）桂0332民初346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 潘敏上诉请求：一、撤销广西壮族自治区恭城瑶族自治县人民法院（2020）桂0332民初346号民事判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求，撤销（2020）桂0332执异8号执行裁定，裁定恢复对被执行人即原审第三人施东方名下恭城镇滨江苑施东方商住楼1#101房产的执行；二、被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、被上诉人罗志坚本案所交购房款系向建设项目统一管理、销售方恭城国汇置业有限公司交付，并非向原审第三人施东方支付。施东方无权改变其中5000元款项性质为车库预付款，也无权个人销售共有的房产。被上诉人罗志坚所交204100元属于其所购三套房屋的部分购房款，其无证据证明已经付清三套房屋全部房款后，仍有5000元余额。二、本案证据可以证明被上诉人罗志坚申请异议的另一主要事由“被异议人施东方失联，余款未交清”纯属虚构，本案车库并无最终达成合意的买卖关系。 罗志坚辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 潘敏向一审法院起诉请求：1、请求判决撤销（2020）桂0332执异8号执行裁定；2、请求恢复对被执行人即第三人施东方名下恭城镇滨江苑施东方商住楼1#101房产（价值约86000元）的执行；3、本案全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2006年8月23日，被告罗志坚购买第三人施东方开发的商住楼房产几处，被告罗志坚于当日给付第三人施东方预付款65000元，其中包括案涉房产的预付款5000元，第三人施东方于2009年1月18日向被告罗志坚出具收据，注明车库单价1400元／㎡，面积按规划定。2010年房屋建好后，第三人施东方将该涉案房屋交给被告罗志坚使用至今，该房屋产权登记为恭城县滨江苑施东方商住楼1＃101，权利人：施东方，建筑面积：23.62平方米，规划用途：商业服务。2018年8月15日，该院对原告潘敏与被告施东方、龙萍民间借贷纠纷一案缺席作出（2018）桂0332民初214号民事判决，判决二被告归还原告四百余万元及利息。该案生效后由该院强制执行，该院在执行中查封了施东方名下包括恭城县滨江苑施东方商住楼1＃101房屋在内的多处房产，并于2020年4月26日作出（2019）桂0332执恢14号之二执行裁定，裁定拍卖上述房产。罗志坚对恭城县产的查封及拍卖提出异议，认为该执行行为侵害了其合法权益，该院于2020年5月21日对此作出（2020）桂0332执异8号执行裁定，中止对施东方名下恭城县滨江苑施东方商住楼1＃101房产的执行。当日，被告罗志坚向该院缴纳（2019）桂0332执恢14号执行款28068元。 一审法院认为，综合诉辩双方的意见，该院归纳以下争议焦点：被告是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。 该院认为，执行异议之诉案件应当就案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行实体审查。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。在执行程序对不动产受让人进行优先保护的理论基础是买受人物权期待权保护。买受人物权期待权是指对于签订买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似所有权人的地位，其物权的期待权具有排除执行等物权效力。本案中，根据被告罗志坚提供的证据，应认定其对诉争房产享有物权期待权，主要理由如下：第一，在法院查封案涉房产之前，2006年8月23日，因与第三人施东方有买卖案涉房产的合意，被告罗志坚交纳了预付款5000元，2009年1月18日，第三人施东方就上述预付款向被告出具收据，并对买卖房产楼栋、房号、单价及面积作了约定，从内容看，该收据具备了房屋买卖合同的基本内容，应视为案涉房产的书面买卖合同，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定双方构成合法有效的房屋买卖合同关系，受法律保护。第二，被告罗志坚在与施东方达成买卖房产合意时预付了房产转让款5000元，并于2020年5月21日将剩余价款28068元交付至该院，已经履行完毕支付全部房产转让款的义务。第三，2010年，第三人施东方将建成后的案涉房产交付给被告罗志坚使用，至今被告罗志坚一直实际占有、使用案涉房产，对该房产行使管理和支配等权利，且该行为发生在法院查封房产之前。第四，无证据证实系被告罗志坚因存在过错等自身原因导致未办理房产过户登记。按照法律规定的房产过户登记流程，办理房产过户登记手续需出卖人与买受人共同完成。本案中，无出卖人施东方协助，被告罗志坚一人无法完成案涉房产过户登记，原告主张第三人施东方一直在恭城正常从事民商事活动，但被告作为普通的民事主体，不可将其视为法律专家，不能强求其通过提起诉讼行使物权登记请求权并通过法院强制执行来完成物权变动的使命。综上所述，被告罗志坚对诉争房产享有物权期待权，且享有的物权期待权早于优于原告潘敏对第三人施东方、龙萍的债权。因此，被告罗志坚对诉争房产享有能够阻却执行的权利，原告潘敏提出的诉讼请求和理由不能成立，该院对其诉讼请求依法不予支持。 综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告潘敏的诉讼请求。案件受理费1950元，由原告潘敏负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 综合诉辩双方意见，归纳本案争议焦点为：被上诉人是否对执行标的享有足以排除执行的民事权益。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 本案中，2009年1月18日由施东方经手的《收款收据》，对买卖房产楼栋、房号、单价及面积作了约定，但不能视为施东方与罗志坚之间签订了案涉房产的合法有效的房屋买卖合同；罗志坚虽一直占有涉案房产并长期使用，但在法院查封、拍卖前罗志坚仅支付了少量房款，虽然罗志坚于2020年5月21日将房款28068元交付至该院，但不能视为已经支付了全部购房价款；罗志坚主张2006年8月23日其交付了房款5000元，但其在长达十余年未办理房屋产权过户登记，特别是2016年9月20日由施东方、龙萍、吴思民、何锦华、刘志忠、李芳、李青云、黎海珠共同签订的《协议》约定涉案房产分配归施东方、龙萍所有，施东方并办理了涉案房产不动产权证，表明施东方主观上并不愿意将涉案房产出售给罗志坚。涉案房产未能过户的原因与买受人自身原因有关。罗志坚对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益，罗志坚的执行异议理由不成立。上诉人潘敏主张被上诉人罗志坚提出执行异议不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定条件，本院予以支持。故对案涉房产应准予执行。上诉人潘敏在一审提出判决撤销（2020）桂0332执异8号执行裁定的诉请，根据《最高人民法院关于的解释》第三百一十四条第二款的规定，本院判决准许对案涉房产准予执行，则执行异议裁定自动失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。因此，对该项请求不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，但实体判决不当，应予纠正。上诉人上诉理由充分，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》三百一十三条、三百一十四条第二款规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区恭城瑶族自治县人民法院（2020）桂0332民初346号民事判决； 二、准予执行原审第三人施东方名下恭城县滨江苑施东方商住楼1#101房产； 三、驳回上诉人潘敏的其他诉讼请求。 一审案件受理费1950元,二审案件受理费1950元，共计3900元，由被上诉人罗志坚负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 王治斌 审 判 员 郑 军 二〇二一年三月十日 法官助理 郑 欣 书 记 员 秦 婧