内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2020）内0291民初1533号原告：李杰，男，1948年12月17日出生，住内蒙古自治区包头市。被告：包头市荣泰置业有限责任公司。法定代表人：王秉仁，董事长。委托诉讼代理人：裴悦。委托诉讼代理人：王文平。第三人：包头市房屋维修资金管理中心。法定代表人：金广宇，主任。委托诉讼代理人：秦梓涵，内蒙古承达律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙艳君。原告李杰与被告包头市荣泰置业有限责任公司（以下简称“荣泰公司”）、第三人包头市房屋维修资金管理中心（以下简称“维修资金管理中心”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李杰，被告荣泰公司的委托诉讼代理人裴悦、王文平，第三人维修资金管理中心的委托诉讼代理人秦梓涵、孙艳君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李杰向本院提出诉讼请求：1.要求被告继续履行包头市商品房买卖合同；2.要求被告依照合同约定及时交付位于××区房屋；3.要求被告为上述房屋协助办理产权证书；4.要求被告承担违约责任，赔偿违约金及利息共计556179元；5.诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2015年7月23日，原被告签订了商品房买卖合同。约定原告购买被告开发的的位××区的房屋。总价1238896元，已支付房款1238896元。合同约定：2017年12月31日前交房并办理商品房产权登记证。但被告未依约履行合同，构成违约。现为维护原告的合法权益，请求人民法院支持原告上述诉讼请求。被告荣泰公司辩称，按照合同约定，没有二倍的利息，合同约定2017年12月31日前交房，利息应从2018年1月1日开始计算。违约金按照合同约定万分之0.01。本案人数众多，请求同案同判。我们和第三人核实，房屋签给第三人是质押行为，不是房屋买卖行为。第三人维修资金管理中心辩称：对于原、被告双方之间买卖关系不知情。被告缴存完毕资金我方将放弃担保，撤销网签。经审理，本院认定事实如下：2015年7月23日，原告李杰与被告荣泰公司签订《包头市商品房买卖合同》，该合同未办理网签备案。合同约定原告（乙方）购买被告（甲方）位于包头稀土高新技术产业开发区黄河大街**时代广场****房屋**，建筑面积为81.56㎡，价格为15190元/㎡，房屋总价款为1238896元。付款方式为一次性付款。合同第三条约定“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方于2017年12月31日前，将商品房交付乙方”，合同第五条约定“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权按照下述的第1种约定，追究甲方违约责任：1.合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的0.01向乙方支付违约金”，合同第十二条约定“出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”2016年4月7日，被告出具案涉房屋的945280元购房款收据及293616元精装修款收据，交款人处有原告签字，被告加盖财务专用章。另查明，荣泰公司系包头市中冶置业有限责任公司的独资子公司。包头市中冶置业有限责任公司开发建设“番茄小区”，因欠缴业主住房维修基金，包头市中冶置业有限责任公司将荣泰公司27套房产用作质押担保，其中包括原告购买的3-1502号房屋。2018年8月1日，维修基金管理中心与被告签订包头市商品房买卖合同，办理了网签备案手续。根据同类案件查明，因案涉房屋长期不能交付，购买人与被告荣泰公司在包头稀土高新技术产业开发区管委会有关部门组织下，协商房屋交付事宜。被告荣泰公司承诺，2018年年内房屋交付使用，从最终承诺交工日起至实际交工的期间内，以银行同期贷款利率的双倍进行赔偿。另查明，涉案房屋所在的××区时代广场项目C地块已取得《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预（销）售许可证》，但该项目至今未竣工，涉案房屋尚未达到交付条件。以上事实，有原告提供的《包头市商品房买卖合同》、收据，被告提供的建设用地规划许可证、商品房预（销）售许可证等证据材料以及双方当事人当庭陈述并经庭审质证、认证在案予以佐证。本院认为，原、被告签订的《包头市商品房买卖合同》出于双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告依约履行了支付全部购房款的义务，被告应当按照合同约定履行交付房屋等相关义务。按照合同第三条约定，被告应当于2017年12月31日前向原告交付经验收合格的商品房，合同第五条约定，未按约定日期交房，合同继续履行，但其至今未向原告交付房屋，构成违约，故被告应当继续履行合同，向原告交付经验收合格的房屋。关于第三人与被告签订的包头市商品房买卖合同其性质实为让与担保。一般情况下，债务人到期未能履行债务，权利人则可请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还欠缴费用。但本案中原告系商品房消费者，为了满足基本居住需要而购买案涉房屋，签订了书面合同，已交付全部房款，其对商品房的交付具有一种期待权，该权利是基于生存权利而产生，应优先于担保权，故荣泰公司应向原告交付房屋。关于原告要求被告协助办理案涉房屋产权登记，双方签订的《包头市商品房买卖合同》中约定“商品房竣工，经验收合格后，方可交付”“出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。本案中案涉房屋未经验收合格，也未向原告交付，故不具备办理房屋产权登记的条件。关于利息及违约金的计算依据。合同第三条约定被告于2017年12月31日前将商品房交付原告，故被告承担逾期交房违约责任的起算时间为其应交付商品房之日次日，即2018年1月1日。合同第五条明确约定了违约利息及违约金的计算方法，该约定为被告迟延交付房屋应承担的违约责任，均为违约损失，不违反法律规定，被告抗辩原告不能同时获得两种赔偿的理由，本院不予采纳。另外，《包头市商品房买卖合同》中约定的价款包括精装修款，原告将房屋精装修款计入房屋总价的主张并无不当，故计算利息及违约金的基数应当为1238896元。原告请求按照双倍利息计算违约损失，被告抗辩违约金约定过高，请求调减。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案系因逾期交付房屋引起的纠纷，逾期交付给原告造成的损失主要是不能获取房屋的损失，该损失不能超出原告实际损失的30%。本院结合“谁主张，谁举证”的原则，对原告请求的违约金计算标准予以调整。综上，被告应向原告支付以购房款1238896元为基数，自2018年1月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至被告实际交付商品房之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；以购房款1238896元为基数，自2018年1月1日起至被告实际交付商品房之日止，每日按0.01计算的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，判决如下：一、被告包头市荣泰置业有限责任公司继续履行与原告李杰签订的《包头市商品房买卖合同》。二、被告包头市荣泰置业有限责任公司于本判决生效之日起九十日内向原告李杰交付包头稀土高新技术产业开发区黄河大街86号时代广场C区3-1502号房屋。三、被告包头市荣泰置业有限责任公司于本判决生效之日起九十日内向原告李杰支付以购房款1238896元为基数，自2018年1月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至被告实际交付商品房之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。四、被告包头市荣泰置业有限责任公司于本判决生效之日起九十日内向原告李杰支付以购房款1238896元为基数，自2018年1月1日起至被告实际交付商品房之日止，每日按0.01计算的违约金。五、驳回原告李杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4884元（原告缓交），由原告李杰负担2185元，由被告包头市荣泰置业有限责任公司负担2699元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判长 刘丙辰人民陪审员 王 伟人民陪审员 李彦萍二〇二一年三月二十二日书记员 王维倩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当按照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程款优先受偿不得对抗买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他债务的，应当支付迟延履行金。