贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终425号上诉人（一审被告）：吕宝岳，男，1987年5月6日出生，汉族，住威宁县。上诉人（一审被告）：熊琴，女，1987年2月16日出生，汉族，住威宁县。二上诉人委托诉讼代理人（一般授权）：王大伟，贵州挈山律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：贵州聚龙城房地产开发有限公司。住所地：威宁县海边街道威双大道。统一社会信用代码：90520526569248852G。法定代表人：曾言新，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：陇康，贵州浩锐律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：陆桢兰，贵州浩锐律师事务所律师。上诉人吕宝岳、熊琴因与被上诉人贵州聚龙城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2020）黔0526民初1633号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人吕宝岳、熊琴上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审法院认定“原告申请贷款资料提交银行后，未能与银行签订借贷合同获得贷款”无相关证据支撑。根据两上诉人提交的征信资料，两上诉人并无影响办理按揭贷款的不良记录。两上诉人具备按照签订的《商品房买卖合同》约定，通过按揭的方式履行尚欠的购房款，一审认定系因上诉人原因未获得贷款无证据支撑。2.一审法院既然认定双方签订的《商品房买卖合同》有效，那么就应当按照《商品房买卖合同》的内容来确定双方的权利义务，根据《商品房买卖合同》第八条的约定，由被上诉人代为上诉人办理贷款相关手续。一审法院将《商品房买卖合同》的其它条款作为定案的依据，却不采用上诉人通过贷款的方式支付购房尾款的约定。3.一审法院判决不合情理，超过当事人的预期。两上诉人之所以选择贷款支付购房尾款，系根据自己的收入等情况综合考虑，现一审法院判决两上诉人一次性支付25万元，明显超过了两上诉人购房时的预期和支付能力，不合情理。被上诉人作为房产企业，系具备房产领域方面的专业知识，不管从交易习惯，还自身责任，在签订《商品房买卖合同》时，都应当对两上诉人是否具备贷款条件进行判断，即便系两上诉人的原因不能办理贷款，被上诉人也存在严重的过错。4.两上诉人与被上诉人之间存在互负债务的情形，从节约司法资源，减轻当事人负担的角度，应对双方的债权债务进行抵消。根据上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁委托合同》，被上诉人还欠上诉人案涉房屋三年的租金和滞纳金。另，被上诉人额外收取两上诉人三通费5802元无法律依据，应当返还。即便法院认定两被上诉人应当支付被上诉人购房尾款，也应当扣除被上诉人尚欠上诉人的相关款项。被上诉人贵州聚龙城房地产开发有限公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审原告贵州聚龙城房地产开发有限公司一审诉讼请求：判令被告向原告支付所购房屋余款250000元并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：被告吕宝岳、熊琴系夫妻关系。2015年5月18日，原告贵州聚龙城房开公司与被告吕宝岳、熊琴签订《商品房买卖合同》（合同编号为20130400），约定被告向原告购买坐落于威宁县，房屋总面积46.52㎡，总价款502416元。《商品房买卖合同》第八条第三款付款方式及期限约定“买受人以银行按揭方式付款的应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款252416元，余款250000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用。……因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在7日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后90日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。”合同签订后，原告向被告支付了首期房款252416元、大修基金10048元及代收其他费用5802元。因金融部门对房地产领域贷款政策的调整，原告申请贷款资料提交银行后，未能与银行签订借贷合同获得贷款。另查明：2018年3月11日，原告将涉案房产交付给被告，现案涉房产由原告经营使用。再查明：因被告未能按揭获得贷款，致使原被告双方签订的《商品房买卖合同》未能按照合同约定履行，故在庭审中，征询原被告双方是否同意解除双方订立的《商品房买卖合同》，但被告方坚持不同意解除合同，而原告方也要求继续履行《商品房买卖合同》，由被告支付剩余购房款250000元。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告贵州聚龙城房开公司与被告吕宝岳、熊琴签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该《商品房买卖合同》成立且生效，合同双方当事人均应按照合同的约定履行各自义务。二被告已向原告贵州聚龙城房开公司支付首期购房款252416元、大修基金10048元及代收其他费用5802元，双方约定余款250000元以银行按揭贷款方式支付。根据合同约定因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在7日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同。现二被告因未能与银行签订借贷合同获得贷款，并且在庭审中明确表示不愿意解除合同，而原告要求继续履行合同，由二被告向其支付购房余款250000元。本案二被告尚欠原告购房款250000元属实，二被告对所欠购房余款不能银行按揭贷款方式支付的原因非归责于原告，故对原告请求二被告支付所购房屋余款250000元的请求予以支持。至于二被告在庭审中辩称应当在未付购房余款中扣除原告未支付的2015年至2018年三年的返租租金，因二被告要求原告向其支付三年返租租金的请求权基础系基于双方另行订立的租赁合同，该请求属于另一法律关系，可另案主张，故对其抗辩，不予采纳。至于二被告所称其交纳的大修基金10048元及原告代收其他费用5802元款项应折抵购房款的主张，不予采信，理由是大修基金系购买商品房的附属义务，该款项不属于商品房购房款；而被告缴纳的其他费用5802元系水电开户费用，显然也不是商品房的购房款，因此，被告此主张不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：由被告吕宝岳、熊琴于判决生效之日起十日内向原告贵州聚龙城房地产开发有限公司支付购房屋余款250000元。案件受理费2525元，由被告吕宝岳、熊琴承担。本案二审期间，上诉人向本院提交了以下证据：1.收条三张，证明目的：上诉人已缴纳款项268266元，其中金额为5802元的收条备注为其他费用。被上诉人质证意见：对真实性无异议。2.2020年5月8日征信报告两份，证明目的：二上诉人无不良征信记录，具备办理按揭贷款的条件。被上诉人质证意见：真实性无异议，被上诉人主张的是因银行贷款政策未能办理贷款，且征信是一个动态信息，2020年5月8日的征信不能证明购买时的情况。3.租赁合同一份，证明目的：被上诉人尚欠上诉人涉案房屋的租赁费用180869.76元。被上诉人质证意见：真实性无异议，但与本案无关，被上诉人一审中已提交了上诉人出具的收据，证明案涉商铺的租赁系被上诉人为打造商业圈而采取委托租赁的方式交第三方管理，为免产生争议才让上诉人等出具收条，合同所记载的租金没有支付过，也不需要支付，上诉人以此抵扣房款无事实及法律依据。经审查，上诉人提交的证据1、2来源真实，与本案待证事实相关，本院予以采纳作为定案依据；证明3与本案无关，本院不予采信。经审理查明：除对一审法院认定案涉房屋未能取得按揭贷款的原因系金融部门对房地产领域贷款政策调整所致之事实不予认定外，本院对一审法院认定的其余事实予以确认。本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，根据双方所签《商品房买卖合同》第八条：“买受人采取下列第3种方式付款。3、贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款252416元，余款250000元银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起7日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任，逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后90日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（1）种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。（2）买受人有权解除本合同，合同解除后/日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在7日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后90日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息”之约定，双方约定支付尾款的方式为按揭贷款，且被上诉人已收到上诉人提交的办理按揭贷款的相关资料，则需依约向银行提交申请办理。现被上诉人未能提交证据证明已代为向银行申请办理按揭贷款，主张系银行按揭贷款政策调整而未能取得贷款亦未提交证据予以证明，被上诉人主张非因双方原因致上诉人未能取得贷款无证据证明，请求判令上诉人一次性支付购房尾款的条件并未成就，对其诉讼请求应予驳回。综上，上诉人的上诉理由成立，对其上诉请求予以支持。一审判决认定事实有误，判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2020）黔0526民初1633号民事判决；二、驳回被上诉人贵州聚龙城房地产开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费2525元，二审案件受理费5050元，均由被上诉人贵州聚龙城房地产开发有限公司负担。判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二一年三月三十一日书记员  秦 倩