贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔01民终1753号上诉人（原审原告，反诉被告）：贵阳能立洋房地产开发有限公司，住所贵州省贵阳市经济技术开发区黄河路66号。法定代表人：苏华，该公司董事长。委托诉讼代理人：王孝益，贵州贵君律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢小芳，贵州贵君律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：罗贵月，女，1989年11月23日出生，彝族，住贵州省织金县。委托诉讼代理人：毛亚，贵州本芳（织金）律师事务所律师。原审第三人：贵阳瑞信嘉宜网络科技有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目C区第9（贵阳国际中心3号）栋2单元34层6号（花果园社区）。法定代表人：闵锐，该公司总经理。上诉人贵阳能立洋房地产开发有限公司（以下简称能立洋公司）因与被上诉人罗贵月、原审第三人贵阳瑞信嘉宜网络科技有限公司（以下简称瑞信嘉宜公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2020）黔0111民初148号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审普通程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。能立洋公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持上诉人一审诉求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定被上诉人未支付剩余房款的原因是银行贷款不成功，将被上诉人未能获取银行贷款认定为非归责于双方当事人的事由，没有充分的证据证实，属认定事实不清；2、一审判决以被上诉人未能获取银行贷款归为非因双方责任而适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，属于适用法律错误；3、一审法院以类似案件购房人的陈述为由，认定本案的相关事实，违反了合同相对性原则，属于认定事实错误；4、一审法院审理过程中，违反了中立审判原则。根据一审庭审调查，被上诉人除了口头抗辩之外，没有提交任何书面证据证实其主张，而一审法院在没有任何相关证据证实被上诉人未能签订贷款合同的理由是什么，且该理由是如何认定为非因被上诉人原因的证据的情况下，盲目判决不支持上诉人一审诉讼请求，严重违反了中立审判原则。罗贵月答辩称：一、一审法院认定事实清楚，在不能按揭的原因认定方面，二审代理人仍然认为未能获得按揭的真正原因是上诉人所导致，因为：1、被上诉人与上诉人无论从信息的占有量还是从整个房开开发的专业流程，上诉人的优势远远大于被上诉人，被上诉人能不能贷款，何时能够贷款，需要提交什么样的贷款资料，完全取决于上诉人的书面明确告知，被上诉人基于上诉人需要提供的贷款资料，如实提交给上诉人，被上诉人根本不可能预见是否可以贷款，是否能贷款完全是房开掌握的；2、上上诉人辩称应该以补充协议约定处理违约责任，但是补充协议和正式的商品房买卖合同均是上诉人利用自身优势地位向被上诉人发出，属于格式条款，据此一审法院在对合同的解释，完全尊重诚实信用原则，完全尊重公平公正原则；3、上诉人认为一审法院认定事实不清属于强词夺理，一审法院根据双方提供相应证据，以及双方在整个购房流程中获取信息占用量多少，来进行判定，双方均无过错，根据最高法院新证据规定，凭日常生活经验可以得出的决定不需要进行举证；二、一审法院法律适用正确，原判按照商品房买卖合同司法解释第23条处理本案符合法律规定，且不违背常理，不违背生活逻辑。能立洋公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告于2018年5月11日签订的合同编号为2019-S0597的《商品房买卖合同》。2.判决被告于合同解除之日起5日内配合原告办理撤销《商品房买卖合同》现售备案登记。3.判决被告若未在合同解除之日起5日内配合办理撤销《商品房买卖合同》现售备案登记手续的，自逾期之日起每日以购房款总额的万分之三计算违约金直至现售备案登记撤销之日。4.判令被告向原告支付违约金74537.60元、律师费25000元，合计99537.60元。5.案件受理费由被告承担。罗贵月向一审法院提出反诉诉讼请求：1.判决反诉被告返还反诉原告购房款492830元（房款486376元、维修基金7454元）及利息（从2018年7月8日起以492830元为基数，利率按全国银行间同业拆借中心发布的贷款基础利率计算，直至归还完毕为止）。2.判决反诉被告向反诉原告支付律师费30000元。3.本案反诉的反诉费用由反诉被告承担。一审法院认定事实，能立洋公司成立于2014年4月2日，该公司经营范围为房地产开发及销售、物业管理、房屋租赁及管理等。位于贵阳市花溪区小河黄河路的北大资源缤纷广场系该公司开发建设的商业项目。2018年5月11日，罗贵月作为买受人，与作为出卖人的能立洋公司签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：2018-Ｓ0597），罗贵月向能立洋公司购买位于贵阳市花溪区房屋，房屋总价款745376元。该《商品房买卖合同》第八条约定：“买受人采取第3种方式付款。……3、贷款方式付款：买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款375376元，余款370000元以银行按揭支付，买受人应在接到出卖人书面通知之日起5日内，将申请办理银行按揭贷款所需要的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后5日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起10日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任，逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后60日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得的贷款少于申请贷款数额的，买受人选择以下第（1）种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。……第十条约定：“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自收到解除合同通知之日起60日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。……”第十一条约定：“出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房”。该合同附件十二补充协议约定：“房屋总价款不包括维修基金……该维修基金由出卖人代收后，按照规定缴入主管部门所设立的房屋维修资金专用账户；买受人应遵守银行按揭贷款的所有规定交纳相关费用并接受银行的按揭贷款资格审查，如审查不合格或需要满足最新的信贷政策要求，买受人可选择补交资料、提高首付款比例或选择其他付款方式支付剩余房款，买卖合同并不因此解除，出卖人不承担任何相关责任。但因非出卖人的原因在买卖合同订立之日起60日内出卖人未收到银行划转的贷款款项的，且买受人无法以其他方式足额支付房款的，出卖人有权解除买卖合同，买受人应支付房屋总价款10%的违约金；双方的联络方式以买卖合同所记载的电话、传真或通信地址、电子邮件为准……本合同被解除的，买受人应在本合同解除之日起5日内配合出卖人到房屋管理部门办理撤销、注销该房屋的合同登记备案和产权转移登记的相关手续并返还房屋……买受人违反上述约定，出卖人除有权拒绝退还买受人款项外，每逾期一天，买受人按该房屋总价款的万分之三计算支付违约金，同时出卖人有权单方面或以买受人委托代理人的身份代表买受人到有关单位办理撤销、注销该房屋的合同登记备案和产权转移登记、户口迁移的相关手续，签署所需的一切文件；本合同被解除后，如需由买受人承担违约金、赔偿金、银行按揭贷款及相关损失的，出卖人可以直接从应退还给买受人的房价款中扣除，如不足扣除的，买受人应于合同解除之日起5日内另行支付……罗贵月及能立洋公司均在《商品房买卖合同》及补充协议上签字捺印或签章。罗贵月向能立洋公司支付了合同约定的购房款425376元，并支付维修基金7454元。能立洋房开公司向罗贵月出具了收据，确认收到上述款项。2018年5月11日，本案所涉房屋办理了商品房预售合同备案登记。2019年9月4日，能立洋房开公司将罗贵月支付的维修基金7454元交给贵阳经济技术开发区建设管理局，该局开具贵州省住宅专项维修资金专用收据，收据载明业主姓名为罗贵月。在《商品房买卖合同》签订之前，本案所涉的房屋已由能立洋公司黄河路分公司出租给他人，罗贵月向能立洋公司出具《承诺书》一份，承诺其知晓出租一事，知晓其在2022年12月31日前无权获得租金收益及无权使用房屋。罗贵月还与能立洋黄河分公司签订《委托协议》一份，罗贵月将案涉房屋的隔墙恢复、水电入户事宜委托能立洋黄河分公司办理。因银行贷款合同未成功签订，罗贵月未向能立洋公司支付剩余房款320000元。2019年10月17日，能立洋公司委托贵州贵君律师事务所向罗贵月发出《催款函》。该《催款函》主要内容载明，罗贵月签订《商品房买卖合同》后，仅支付了425376元，未支付剩余款项的行为构成违约，能立洋公司要求罗贵月于收到催款函之日起5个工作日内支付剩余购房款320000元，若在上述期限内履行付款义务，能立洋公司不再追究罗贵月的违约责任，若未在上述期限内履行付款义务，能立洋公司将根据《商品房买卖合同》约定，解除《商品房买卖合同》并追究相应的违约责任。能立洋公司以邮政快递方式，于2019年10月17日将该《催款函》寄出，收件人为罗贵月，收件地址为罗贵月在《商品房买卖合同》中所留的地址。在罗贵月与能立洋公司签订《商品房买卖合同》之前，2018年4月29日，罗贵月（作为乙方）与瑞信嘉宜公司（作为甲方）签订《瑞房网会员增值服务协议书》，该协议书主要内容约定：瑞房网是瑞信嘉宜公司旗下全资房地产电子商务网站，其相关法律责任均由瑞信嘉宜公司承担；乙方有意成为瑞房网的会员并享有瑞房网为客户提供的增值服务，签署《瑞房网会员增值服务协议书》时，乙方成为瑞房网会员，并可享有瑞房网会员专项权限；本协议签订时，乙方须通过瑞房网指定的第三方支付平台支付60000元作为会员增值服务费，每一笔会员增值服务费仅可享受瑞房网提供的一套房屋的优惠（本协议房源为缤纷广场负2-163），会员增长服务费不构成房价款的一部分；当乙方在支付会员增值服务费后未成功认购任何房产，在乙方提出申请之日起十五个工作日内，瑞房网将乙方已付的会员增值服务费按原支付途径全部无息退还；乙方在认购成功（即签订房屋认购协议书或商品房买卖合同后），由于自身原因导致退房的，则会员增值服务费概不退换……罗贵月在该《瑞房网会员增值服务协议书》中签字予以确认，甲方处加盖了“瑞房网增值服务会员章”字样的印章。罗贵月向瑞信嘉宜公司支付了60000元，瑞信嘉宜公司向原告开具了收款专用收据一张，收款单位处加盖的仍是“瑞房网增值服务会员章”字样的印章。另查，能立洋公司与贵州贵君律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所指派律师代理诉讼，代理费金额为25000元，贵州贵君律师事务所向能立洋公司开具了律师代理费发票。罗贵月与贵州本芳（织金）律师事务所签订《委托合同》，委托该所指派律师代为诉讼，罗贵月未向一审法院提交律师费发票，但其认为律师费是应当产生的费用。罗贵月认为其已经按照能立洋公司的要求提交了申请贷款的资料，并且是在能立洋公司保证能够成功签署贷款合同的情况下才与能立洋公司签订的《商品房买卖合同》，认为无法成功贷到款支付购房尾款的责任不在罗贵月。另，1、除本案外，能立洋公司还起诉了肖佳勇、宋玉春和杨柳、曾丽娟，案号分别为（2020）黔0111民初146号、（2020）黔0111民初147号、（2020）黔0111民初142号。罗贵月陈述肖佳勇、宋玉春和杨柳、罗贵月三户，经能立洋公司人员杜兵的推荐房源后，一并到贵阳购买北大资源缤纷广场的房屋，杜兵告知银行是能立洋公司的合作伙伴，只需要购房人提交银行流水、工资收入证明就能从银行处成功贷到款项，签订合同、交款等事项均由杜兵全程与购房人对接完成。肖佳勇、宋玉春和杨柳在另案庭审中，亦进行了相同内容的陈述。能立洋公司不认可杜兵系该公司员工。2、在（2020）黔0111民初142号案件中，曾丽娟提交其与缤纷广场置业顾问小张的微信聊天记录，可体现确系银行贷款相应政策发生变换而导致无法贷款的事实。一审法院认为，公民及法人在民事活动中应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。罗贵月与能立洋公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效的合同。能立洋公司本诉诉请要求解除《商品房买卖合同》，罗贵月辩称同意解除合同，并反诉要求退还购房款等，即合同双方对解除《商品房买卖合同》均无异议，因此一审法院对《商品房买卖合同》予以解除。能立洋公司诉请要求罗贵月配合办理注销商品房销售合同备案登记的问题，《商品房买卖合同》解除后，案涉房屋相关权利的归属应恢复到原状况，罗贵月应配合办理合同备案登记的注销手续，故对能立洋公司的此项诉请，一审法院予以支持。若罗贵月未配合办理注销手续，能立洋公司完全可通过申请强制执行的方式实现其权利，判令罗贵月承担逾期配合办理注销手续违约金不利于督促能立洋公司高效实现权利，因此一审法院对能立洋公司的此项诉讼请求不予支持。结合庭审查明情况及双方发表的意见，归纳本案的争议焦点为：未与银行成功签订贷款合同应归责于何方？本案中，《商品房买卖合同》约定罗贵月向能立洋公司支付首付款425376元，余款370000元以按揭贷款方式支付，根据庭审查明的内容及与本案类似案件中购房人的陈述情况，根据购房交易习惯，罗贵月作为消费者有理由相信与其沟通购房事项，对接合同签订、交款等购房事宜的杜兵系房屋出售方能立洋公司的人员，也有理由相信自己按照要求提交的贷款材料经能立洋公司“合作”银行审核后符合贷款条件。综合具体案情，结合本案《商品房买卖合同》签订时段银行贷款相应要求发生变动的实际情况，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”之规定，及案涉《商品房买卖合同》关于“因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在/日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后/日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息”之约定，一审法院认为未与银行成功签订贷款合同系不可归责于双方的原因造成，故对能立洋公司要求罗贵月承担违约金及律师费支付责任的诉讼请求，不予支持。对于罗贵月的反诉诉请，罗贵月根据所签订的《商品房买卖合同》之约定，实际向能立洋公司支付的首付款为425376元，维修基金实际已交至贵阳经济技术开发区建设管理局，在《商品房买卖合同》解除后，能立洋公司应将425376元向罗贵月退还，而维修基金已经实际交给了贵阳经济技术开发区建设管理局，故能立洋公司不承担退还维修基金的责任，罗贵月可在案涉房屋的合同备案注销登记手续完成后，另行进行处理。对于罗贵月向瑞信嘉宜公司支付的60000元，根据《商品房买卖合同》的约定内容，该60000元并未包含在购房总价中，且收到60000元的亦并非能立洋公司，故一审法院对罗贵月要求能立洋公司退还60000元的反诉诉请不予支持，就该款的退还问题，罗贵月可另案向瑞信嘉宜公司主张权利。对于罗贵月要求能立洋公司承担利息及律师代理费的反诉诉请，同样基于前述的不可归责于双方的理由，一审法院对该项反诉诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告贵阳能立洋房地产开发有限公司与被告罗贵月于2018年5月11日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2018-Ｓ0597）；二、被告罗贵月在本判决生效之日起十日内，配合原告贵阳能立洋房地产开发有限公司办理贵阳市花溪区房屋的合同备案注销登记手续；三、反诉被告贵阳能立洋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还反诉原告罗贵月购房款425376元；四、驳回原告贵阳能立洋房地产开发有限公司的其他本诉诉讼请求；五、驳回反诉原告罗贵月的其他反诉诉讼请求。案件受理费1445元（已减半收取），由原告贵阳能立洋房地产开发有限公司负担1145元，被告罗贵月负担300元。反诉案件受理费4514元（已减半收取），由反诉原告罗贵月负担841元，反诉被告贵阳能立洋房地产开发有限公司负担3673元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交如下证据：1、销售通知书、特殊申请表（变更）各一份，拟证明购房人在收到不能办理贷款的通知后，向上诉人申请变更剩余购房款的支付方式，从原来按揭支付变更为分三期支付，同时该申请表备注变更原因为无法办理贷款，销售通知书备注如若客户未在规定时间内付清楼款自行承担违约金。2、贵阳银行清镇支行信贷部出具的按揭贷款退件说明一份，拟证明购房人不能贷款的原因系新增一笔消费贷款，银行要求归还后才能放款，但被上诉人无力归还，故按揭贷款未审核通过。被上诉人质证意见如下：1、该组证据不属于新证据，若法庭采信该组证据作为认定案件事实依据，应当要求上诉人做出说明，并对其给予训诫。虽然备注购房人自行承担违约金，但并未明确违约金的承担方式以及计算方式，视为约定不明，何况被上诉人对于剩余款项的付款方式，完全依赖于上诉人将被上诉人提交的资料按揭贷款成功与否，也就是说当按揭贷款未成功，被上诉人才与上诉人约定尾款的支付方式。2、对银行出具的退件说明不予认可。首先不属于新证据；其次即便该证据真实，也仅是上诉人与银行方面关于客户按揭贷款的审查问题，是否能够贷款完全取决于上诉人事前对被上诉人资料的审查。被上诉人提交上诉人向被上诉人出具的办理银行按揭贷款的通知一份，拟证明被上诉人在缴纳购房定金后，上诉人对其贷款能力进行了审查，向被上诉人发出银行按揭贷款通知书，通知被上诉人提交相应的贷款所需资料，被上诉人按通知书要求提交了相应材料，最后未贷到款不属于被上诉人的责任。上诉人对该组证据真实性、合法性无异议，但认为上诉人作为出卖方向购房人发出该通知仅是履行合同约定的通知义务，并由上诉人将被上诉人提交的资料统一转交银行，被上诉人最终能否贷款成功还是取决银行最终对购房人相关资料的审查。原审第三人认为上述证据与其无关，不予发表意见。二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。另查明，根据被上诉人提交的个人征信报告及被上诉人丈夫的征信报告显示，其丈夫肖杰在2018年4月29日新产生一笔30万元的贷款。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为买受人未如期支付剩余购房款的原因是何方导致。本案中买受人以按揭贷款作为其首付房款之外的剩余房款的支付方式，由我国按揭实务中按揭贷款合同的订立流程观之，商品房按揭贷款合同的签订既取决于买受人的还款担保能力，也取决于银行对贷款合同保证人（一般是出卖人）的资信状况和保证。如按揭贷款合同未能订立的原因系出卖人之原因使银行对其保证能力丧失信心，或出卖人的开发条件或有关手续上的欠缺，则出卖人对买卖合同之解除应负相应责任。若按揭贷款合同未能订立系由于买受人的还款能力过于恶化而致，则买受人对买卖合同之解除应负相应责任。具体到本案中，根据贵阳银行清镇支行信贷部出具的贷款退件说明可知，被上诉人最终未能取得按揭贷款系因为自身新增消费贷款且无力归还导致银行未能放款，也即为买受人的原因。而在按揭贷款无法办理的后，被上诉人与上诉人签订销售通知书，约定购房款改为分三期支付，第一期为首付款375376元、第二期款5万元于2018年7月7日支付、第三期款320000元于2018年10月7日支付。当天被上诉人支付了第二期款5万元，但第三期款320000元未予支付，故本院认为双方协商一致变更付款方式后，被上诉人未如期支付剩余购房款的原因在其本人。由于本案《商品房买卖合同》系被上诉人逾期付款原因导致解除，根据合同第十条第1项第（2）款“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起60日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款”约定，被上诉人应承担违约责任。违约金计算为：320000元×10%=32000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市花溪区人民法院（2020）黔0111民初148号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；二、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2020）黔0111民初148号民事判决第四项；三、罗贵月于本判决生效之日起十日内支付贵阳能立洋房地产开发有限公司违约金32000元；四、驳回罗贵月的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1445元，由贵阳能立洋房地产开发有限公司负担992元，由罗贵月负担453元；一审反诉案件受理费4514元，由罗贵月负担843元，由贵阳能立洋房地产开发有限公司负担3673元。二审案件受理费1400元，由贵阳能立洋房地产开发有限公司负担900元，由罗贵月负担500元。本判决为终审判决。审判员  符黎音二〇二一年三月一日书记员  曹 然