河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0102民初1945号原告：河南聚龙置业有限公司，住所地郑州市煤仓街**。法定代表人：卢鑫，职务董事长。委托诉讼代理人：李若楠，女，系原告公司员工。被告：杜予峰，男，1976年9月16日出生，汉族，住址郑州市中原区。原告河南聚龙置业有限公司（以下简称聚龙置业）与被告杜予峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告聚龙置业委托诉讼代理人李若楠到庭参加诉讼，被告杜予峰经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告聚龙置业向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告双方于2017年8月2日签订的《商品房买卖合同》（编号：17003487618）已于2021年1月23日解除；2.判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》（编号：17003487618）的信息备案、预告登记以及预购商品房预抵押登记的注销手续；3.判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》（编号：17003487618）的维修基金变更登记手续；4.判令被告向原告支付违约金27052.8元；5.本案诉讼费、保全费、担保保费等由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2017年8月2日签订了编号为17003487618的《商品房买卖合同》，约定：被告以270528元的价格购买原告开发建设的郑州市中原区××路东、北岗××楼××408号经济适用房，付款方式为：首付＋按揭贷款。2017年8月15日，被告向中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行（以下简称“中国工商银行”）申请180000元住房按揭贷款，原告为该笔贷款提供了阶段性担保。自2020年6月12日开始，被告未再偿还银行按揭贷款本息，中国工商银行已划扣原告保证金11248.74元。截止目前，案涉房屋尚未交付。双方签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议第三条约定，被告逾期偿还按揭贷款本息，导致原告代为清偿欠款的，原告有权解除合同、另售房屋，并要求被告按照总房款的10％支付违约金。因被告未能按期偿还贷款本息，中国工商银行书面通知原告，被告未到期的贷款159517.4元（截止到2020年12月22日全部提前到期，要求原告限期全额代偿。被告未能按期偿还贷款本息，其违约行为将导致原告因承担保证责任而事实上未能实际获得绝大部分房屋价款。原告已经根据合同约定，于2021年1月23日向被告寄送了《解除合同通知书》。基于上述事实，原告为维护自身的合法权益，特依据民事诉讼法第119条之规定向贵院提起诉讼，望判如所请。诉讼中，原告变更诉讼请求第1项为依法确认原、被告双方于2017年8月2日签订的《商品房买卖合同》（编号：17003487618）已于2021年2月10日解除。被告杜予峰未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，因被告杜予峰缺席本案审理，仅由原告委托诉讼代理人在庭审中提交、开示论证了其证据。原告委托诉讼代理人同时亦接受了本院的询问并作了相应陈述。结合原告的前述举证陈述，本院经审理认定事实如下：2017年8月2日，原告作为出卖人与被告作为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号：17003487618）一份，该合同约定条款与争讼双方具体本案争议诉求有直接关联的内容为：买受人购买的商品房为中原区爱民路东、北岗路南1幢4层408号房，该商品房的用途为经济适用房。出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3170元，总价款为270528元。付款方式及期限为2017年8月2日现金支付90528元，商业贷款支付180000元。上述合同附件四合同补充协议约定：一、合同签订和告知2、出卖人通知买受人时，出卖人可以采用邮寄通知、电话通知中的任意一种方式，买受人有效通讯地址为郑州市中原区煤仓北路22号院16-47号，买受人应保证其提供之联络方式的真实性、可靠性，如有变更，应提前7天以书面形式通知出卖人。因买受人提供的上述送达地址不准确、送达地址变更未在上述约定的时间内通知出卖人、买受人拒绝签收，导致通知未能被买受人实际接收的，通知退回之日视为送达之日。三、关于买受人逾期付款违约责任的说明及补充3、出卖人在为买受人与贷款银行签订的贷款合同提供担保期间，如买受人获得贷款后未按时履行贷款还款义务，双方同意按以下方式处理：（1）买受人应在收到贷款银行或出卖人催款通知后履行贷款还款义务，如导致出卖人代买受人清偿欠款的包括不限于本金、利息、罚息及其他所有费用（以下统称“欠款”）的，则买受人应在15日内一次性偿清出卖人代为偿还的全部欠款，并支付代为清偿欠款的10%的违约金；如逾期超过15日的，则出卖人有权解除合同，收回该房屋，买受人向出卖人支付总房款的10%的违约金。6、出卖人行使合同解除权时，如买受人所留通讯方式无效或买受人拒签时，自解除通知寄出之日起七日，本合同自行解除。原告庭审自认其收到被告支付的购房款270528元，原告并述称涉案房屋尚未交付。原告举证的1.显示借款人（××）杜予峰、贷款人中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行、保证人聚龙置业的《个人购房借款/担保合同》（编号：A[住]字[工]行[商都路]支行[2017]年[4134]号）约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为人民币180000元。本合同项下贷款用于购买坐落于中原区××路东、北岗××楼××408的房屋。本笔贷款的担保方式为一般抵押、保证。本合同项下贷款期限为216个月，自2017年8月15日起至2035年8月15日止。保证人承担阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载上有上述正式抵押登记信息的不动产登记证明（或房屋他项权证书）的条件的，保证人对该项条件满足之后到期的借款人的债务免除保证责任。保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。贷款人宣布贷款提前到期的，担保人同意仍继续按照约定履行担保责任。2.显示落款日期为2020年12月29日、中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行个人信贷业务合同专用章（357158AE8036）印鉴的《宣布提前到期通知书》载明内容为：“杜予峰、河南聚龙置业有限公司：中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行（下称“我行”）依据现行法律规定及相关协议约定，就杜予峰在我行贷款事宜通知如下：杜予峰、河南聚龙置业有限公司于2017年10月13日与我行签订编号为2017商支一手贷4134的《个人购房借款/担保合同》（以下简称“合同”），合同借款金额18万元，河南聚龙置业有限公司承担连带担保责任。我行已如约发放了贷款。截止2020年12月22日该笔贷款在我行出现逾期情况。……根据合同第14.1、14.2条约定，杜予峰已构成合同违约。根据《中华人民共和国合同法》及合同约定，我行现宣布合同项下未到期的贷款全部提前到期，截至2020年12月22日，该笔贷款余额159517.40元，请杜予峰在收到本通知书后2天内立即清偿，河南聚龙置业有限公司全额代偿……”。诉讼中，原告以其举证的显示客户名称杜予峰、产品种类个人一手住房购置贷款、贷款账号17×××23、贷款期限216个月、贷款金额180000元的还款明细表中载明的“联机逾期归还”欲证明原告公司自2020年6月16日开始，因被告杜予峰未按约偿还贷款，导致其公司被银行扣划保证金11248.74元，与原告向法庭提交的显示“从保证金账户17×××46保证金户河南聚龙置业有限公司账户中转出×元，转入内部账户17×××47，归还杜予峰贷款账号17×××23的逾期本息”内容的《中国工商银行内部联系单》，及显示保证金账号17×××46、保证金、结算户户名河南聚龙置业有限公司、贷方账号17×××23、借方户名杜予峰、借方业务分类个人贷款保证金归还的《中国工商银行凭证》相互印证。原告述称其于2021年1月23日向被告邮寄《解除合同通知书》一份，并向法庭举证显示“寄河南聚龙置业有限公司；收杜予峰135××××****河南省郑州市中原区河南郑州市中原区煤仓北路22号院1647号”、快递单号为1126299712227的快递单及显示落款日期为2021年1月23日、河南聚龙置业有限公司印鉴的《解除合同通知书》。上述通知书载明：“杜予峰先生：2017年8月2日，您与我司签订了编号17003487618的《商品房买卖合同》，购买我司开发建设的中原区爱民路东、北岗路南龙翔花园1号楼4层408号商品房，付款方式为按揭贷款。您于2017年8月15日成功向中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行申请了住房贷款人民币壹拾捌万元整，我司为您该笔按揭贷款提供了阶段性连带责任保证。现因您未能按期偿还贷款本息，贷款银行已扣划我司保证金11248.74元，并书面通知我司您未到期的贷款全部提前到期，要求我司限期全额代偿。……现我司正式通知如下：1.您于收到本通知之日起15日内清偿剩余按揭贷款159517.40元及我司代偿款项11248.74元、违约金1124.87元（具体金额均以银行最终结算、划扣为准）。2.如您未按本通知要求履行上述义务，贵我双方2017年8月2日签订的编号17003487618的《商品房买卖合同》自您收到本通知之日起第16日自动解除……”。原告提交的显示落款日期为2021年3月15日、加盖郑州市不动产登记中心查询专用章的《不动产登记资料查询结果证明（房屋）》载明：坐落中原区××路东、北岗××楼××408；预告信息：2017-11-29预售商品房买卖预告登记，豫（2017）郑州市不动产证明第0240614号，权利人：杜予峰；2017-12-28预售商品房抵押权预告登记，豫（2017）郑州市不动产证明第0273049号，权利人：中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行，抵押金额18万元。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当遵循诚实信用原则，依据合同的性质、目的和交易习惯，按照合同约定全面、诚信履行各自义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及原、被告与中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行签订的《个人购房借款/担保合同》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同各方均应按合同约定诚信履行各自义务。被告未按照《个人购房借款/担保合同》的约定按期足额偿还银行贷款，导致原告承担保证责任，原告诉称截至庭审之日，被告亦未向其偿还涉案款项。被告未到庭、未答辩，视为其放弃答辩、举证、质证等相关权利，其应当承担相应不利的法律后果。原告依照《商品房买卖合同》附件四合同补充协议关于“（1）买受人应在收到贷款银行或出卖人催款通知后履行贷款还款义务，如导致出卖人代买受人清偿欠款的包括不限于本金、利息、罚息及其他所有费用（以下统称“欠款”）的，则买受人应在15日内一次性偿清出卖人代为偿还的全部欠款，并支付代为清偿欠款的10%的违约金；如逾期超过15日的，则出卖人有权解除合同，收回该房屋，买受人向出卖人支付总房款的10%的违约金。”的约定于2021年1月23日向被告合同约定的地址邮寄《解除合同通知书》，因被告未予签收，邮件于2021年1月25日被退回。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条，原告依据《解除合同通知书》主张涉案商品房买卖合同于2021年2月10日解除，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条，合同解除后，被告应当配合原告办理涉案《商品房买卖合同》信息备案、预告登记的注销手续，原告应当返还被告已向其支付的购房款270528元。关于原告主张被告按照涉案商品房买卖合同补充协议“如逾期超过15日的，则出卖人有权解除合同，收回该房屋，买受人向出卖人支付总房款的10%的违约金。”的约定向其支付违约金的诉请，从原告代偿款未获得清偿的损失而言，应为被告占用该款项所产生的法定孳息，故双方约定的违约金计算方式明显超过实际损失。参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号）第二十九条规定，本院依法予以酌减为被告以应付未付款项为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮30%的利率向原告支付自代偿之日起至款项偿清之日的逾期付款违约金。对原告主张的过高部分，本院不予支持。被告以按揭贷款方式购买涉案商品房，并对涉案房屋向贷款银行办理了预告抵押登记手续，在原告或被告依照《个人购房借款/担保合同》向贷款银行清偿完毕贷款本金及利息后，贷款银行应当协助办理预购商品房抵押预告登记的注销手续。本案原告未提交向贷款银行清偿完毕涉案款项的书面证据材料，原告本案要求被告协助办理商品房抵押预告登记的注销手续没有事实和法律依据，对原告该项诉请，本院不予支持。关于原告主张被告协助办理涉案商品房买卖合同的维修基金变更登记手续的请求，原告除提交加盖郑州市物业维修基金管理中心收缴专用章的《郑州市房屋专项维修资金交存凭证》（NO.17092810684190）外，未提交其他相应书面证据材料，原告应承担相应举证不力的责任，且原告亦未明确其该项诉请中“维修基金变更登记”需要的手续，原告该项诉请于法无据，故对原告该项诉请，本院不予支持。关于原告主张保全费、担保保费的请求，因原告未提供有效票据等证据证明已实际产生上述费用，对原告该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百六十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号）第二十九条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告河南聚龙置业有限公司与被告杜予峰于2017年8月2日签订的《商品房买卖合同》（编号：17003487618）于2021年2月10日解除；二、被告杜予峰于本判决生效之日起十日内协助原告河南聚龙置业有限公司办理《商品房买卖合同》（编号：17003487618）的信息备案、预告登记的注销手续；同时，原告河南聚龙置业有限公司返还被告杜予峰购房款270528元；三、被告杜予峰于本判决生效之日起十日内向原告河南聚龙置业有限公司支付自代偿之日起至款项偿清之日止，以应付未付款项为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮30%的利率计算的违约金；四、驳回原告河南聚龙置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2882元（已减半收取），由被告杜予峰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于郑州市中级人民法院。审判员 申 阳二〇二一年三月三十日书记员 闫利爽