广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0205民初655号 原告：区世水，男，1962年9月25日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳北区。 委托诉讼代理人：仇胜平，广西甲天下律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江少威，广西甲天下律师事务所律师。 被告：刘涛，男，1972年2月20日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市。 委托诉讼代理人：江森，广西君行律师事务所律师。 原告区世水与被告刘涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告区世水的委托诉讼代理人江少威、被告刘涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠原告2020年2月份至2021年1月份的租金共计15043.73元；2.判令被告支付原告违约金1504.37元（违约金计算标准：以拖欠租金总额为基数，按10%的比例计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年9月24日，原告与被告签订《【泰宏·百旺都】租赁协议》，约定：原告将自己位于柳州市房屋租赁给被告用于酒店经营，租赁期限为十二年，自2013年4月1日起至2025年3月31日止；被告逾期三个月未支付租金的，原告可解除本协议。同日，原告与被告针对租金的递增方式签订《【泰宏·百旺都】租赁协议》补充协议，约定租金从2015年4月1日起递增为35元／平方米／月，以后每届满一年，每月每平方米租金递增5元。后原告与被告又签订《【泰宏·百旺都】租赁协议》补充条款，双方确认原告出租的房屋的建筑面积为39.33平方米，从2015年7月1日起原告房屋的租金递增至35元／平方米／月，以后每届满一年，每月每平方米租金递增5元，从2019年7月1日起，原告的租金递增至55元／平方米／月。由于被告经营不善，2018年6月26日，被告第一次提出降租要求，原告与被告签订《【泰宏·百旺都】租赁协议》补充协议二，双方同意承租方由刘涛变更为柳州市柳北区昊坤大酒店，从2019年7月1日起至2021年6月30日止期间双方约定的租金单价统一调整为50元／平方米／月。补充协议签订后，被告每月均按50元／平方米的标准向原告支付租金。2019年8月31日，经营者刘涛再次提出降租要求，要求按45元／平方米计算租金至2025年6月30日。原告充分考虑被告的经营状况，再次妥协让步，签订了补充协议三，同意将租金下调至45元/平方米。然而在签订补充协议三后不久，经营者刘涛依然拖欠租金。经统计，2020年2月份至2021年1月份应交租金为21238.2元，实缴租金为6194.475元，拖欠金额为15043.725元。另外，根据工商登记信息表明，柳州市柳北区昊坤大酒店于2014年1月17日成立，于2019年10月10日登记注销，而刘涛为该酒店的经营者。原告认为，双方签订的房屋租赁协议是合法、有效的，双方理应按协议的约定积极履行合同义务，现原告两次同意降租后，被告依然不能及时支付租金，其行为构成违约，作为出租方的原告有权要求被告立即支付所拖欠的租金。除此之外，双方约定的违约金为所拖欠租金总额的千分之三，现原告主动调整违约金的计算标准，按被告所拖欠租金总额的10%计算，也是从实际出发，充分照顾了被告的利益，且符合法律规定。综上所述，为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求。 被告辩称：一、根据其他业主已经起诉被告的租赁案件生效判决认定，对于2020年2月至2020年5月的租金应当减半收取，也就是说应当减免2.5个月的租金；二、违约金按照法院支持的租金金额的10%计算；三、涉案租赁房屋本身存在房屋渗水漏水等现象，原告本身应当承担相应的违约责任。综上所述，请求法院依法判决。 本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定：“民法典施行前成立的合同,依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后,因民法典施行前履行合同发生争议的,适用当时的法律、司法解释的规定;因民法典施行后履行合同发生争议的,适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”。本案原、被告双方之间签订的租赁协议、补充协议、补充条款均发生在民法典施行前，故本案应适用当时的法律和司法解释的规定。 民事活动中的当事人应遵循诚实信用原则。本案原、被告双方在平等、自愿的基础上签订的《【泰宏·百旺都】租赁协议》及相应的补充协议、补充条款系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，未违背公序良俗，且已实际履行，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2013年4月1日起，原告将其所有位于柳州市房屋出租给被告（建筑面积39.33平方米）使用，被告应当按照约定支付房屋租金。被告在合同履行过程中未能依约按时足额支付租金，其行为属违约行为，也违反了诚实信用这一基本原则。 受新冠肺炎疫情的影响，广西壮族自治区新冠肺炎疫情防控工作领导小组于2020年1月24日发布通告：广西区范围内于2020年1月24日23时起启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年2月24日调整为三级响应。2020年6月起，广西区范围内的新冠肺炎疫情得到有效控制，各地已复工复产。鉴于新冠肺炎疫情属于突发的公共卫生事件，具有突发性、难以预料性，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力事件，为保护人民群众身体健康和生命财产安全，政府及有关部门采取相应疫情防控措施，疫情严重期间全民居家隔离、尽量不出门。被告承租原告的房屋用于经营酒店，疫情期间合同目的不能完全实现，营业收入产生重大损失，根据公平原则，对于被告主张2020年2月至2020年5月减半收取租金的辩称，本院予以采信。2018年6月26日，双方签订《【泰宏·百旺都】租赁协议》补充协议二，约定2019年7月1日起至2021年6月30日期间的租金单价统一调整为50元/平方米/月（两年不递增）。现原告主张2020年2月至2021年1月期间的租金按45元/平方米/月计算系对其权利的处分，本院不予干涉。2020年2月至2021年1月期间，被告仅向原告支付租金共计6194.475元。因此，原告主张的2020年2月至2021年1月期间的租金应分段计算如下：1、2020年2月至2020年5月租金为3539.7元（39.33平方米×45元/平方米/月×4÷2）；2、2020年6月至2021年1月租金为14158.8元（39.33平方米×45元/平方米/月×8个月）。二项合计17698.5元，扣除被告已支付的6194.475元，被告应向原告补齐租金11504.025元。 关于原告的违约金主张，本院认为，被告逾期支付租金会导致原告对该租金产生利息损失，现原告主张被告按照应付租金的10%支付违约金，符合法律规定，被告也无异议，本院予以支持。结合被告尚欠租金的情况，被告应向原告支付违约金1150.4025元（11504.025元×10%）。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告刘涛向原告区世水支付租金共计11504.025元； 二、被告刘涛向原告区世水支付违约金1150.4025元； 三、驳回原告区世水的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费107元（原告区世水已预交，已减半收取），由被告刘涛负担82元，原告区世水负担25元。 本判决为终审判决。 审 判 员 徐超玲 二〇二一年三月十九日 法官助理 覃丁铃 书 记 员 劳注洁