四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0193民初188号 原告：张杰，女，1975年11月10日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：段伟，四川瑞利恒律师事务所律师。 被告：王焜琳，男，1993年9月16日出生，汉族，住成都市高新区。 被告：成都格拉德非凡酒店管理有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道北段1199号1栋18层1801号。 法定代表人：廖海涛，总经理。 被告：成都格拉德企业管理咨询有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区府城大道西段505号1栋2单元18层1809号。 法定代表人：王焜琳，总经理。 原告张杰诉被告王焜琳、成都格拉德非凡酒店管理有限公司（以下简称格拉德酒店管理公司）、成都格拉德企业管理咨询有限公司（以下简称格拉德咨询公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张杰的委托诉讼代理人段伟到庭参加诉讼，被告王焜琳、格拉德酒店管理公司、格拉德咨询公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 张杰向本院提出诉讼请求：1.判令格拉德酒店管理公司立即支付欠付的租金28852.65元；2.判令格拉德酒店管理公司立即支付欠付的能耗及物业费19619.63元；3.判令格拉德酒店管理公司向张杰支付违约金14000元；4.判令王焜琳、格拉德咨询公司对前述请求承担连带清偿责任。事实与理由：张杰与格拉德酒店管理公司于2019年5月8日签订《房产租赁合同》，约定张杰将坐落于成都市高新区天府大道北段1199号1栋2308号的房屋出租给格拉德酒店管理公司使用，租赁期2年，自2019年5月8日起至2021年5月7日止，房屋租金为7000元/月，按季度支付，同时还特别约定自2018年5月1日起的物业管理费、水电费及其他相关费用由格拉德酒店管理公司承担。合同还约定，格拉德酒店管理公司单方解除协议或违约导致合同解除的，应赔偿张杰两个月的租金作为违约金。合同签订后，张杰按约履行义务，格拉德酒店管理公司却经常违反合同约定，拖欠租金。2020年1月，格拉德酒店管理公司申请注销，并一直拖欠租金，经多次催告拒不支付，已严重违反了合同约定，给张杰造成重大损失。王焜琳为格拉德酒店管理公司的实际控制人和股东，格拉德咨询公司为格拉德酒店管理公司的股东，按照公司法相关规定，股东应就其不能清偿部分在出资范围内承担清偿责任。综上，张杰为维护自身的合法权益，特诉至法院。 格拉德酒店管理公司、王焜琳、格拉德咨询公司均未作答辩亦未提交相关证据。 本院经审理认定事实如下：张杰系成都市高新区天府大道北段1199号1栋23层2308号房屋业主。张杰（甲方）与格拉德酒店管理公司（乙方）签订了《房产租赁合同》，约定甲方将位于成都高新区天府大道北段1199号银泰中心华悦居1栋2308号房屋出租给乙方，租赁用途为民宿、酒店对外出租，建筑面积为85.3平方米，房屋现状及附属设施为装修带家电设施设备（详见附件1物品交接清单），租赁期为2年，自2019年5月8日起至2021年5月7日止。租赁期届满，甲方有权收回出租房屋及由甲方所配置的家具、电器，乙方应如期完好交还，正常使用磨损除外、乙方如要求续租，在同等条件下享有优先续租权，但须在本租约届满前30日向甲方提出书面申请，续租租金双方另行协商。合同期内租金7000元/月（该价格包含房屋租金及屋内家具家电设施设备使用权），乙方应在签订本合同当日内支付甲方第一租赁年度第一期租金21000元，租金支付以三个月为一期向甲方支付租金。自本租约签订当日乙方应向甲方交付7000元的租赁押金，租赁期满，经甲方验收房屋无主体结构及家具电器设施设备损害、破坏和不影响房屋使用和安全且打扫干净室内卫生清洁，并无其他欠款（包括但不限于租金、物业管理费、水费、电费等相关费用），在乙方办理退房手续的当天，甲方一次性无息足额退还，若因乙方违约导致合同提前解除或终止，押金抵扣所欠费用、滞纳金及违约金后剩余部分退还乙方。合同第5.1条约定，租赁期间，使用该房屋所发生的包括但不限于水、电、天然气、网络宽带通讯设备、数字电视收视、物业管理、垃圾清运费等有关费用由乙方承担。合同第8.1条约定，乙方应按本合同约定向甲方交付租金、押金、以及向物业等相关部门单位缴纳包括但不限于物业管理费、室内水、电、气费等，使用该房屋中产生的相关费用由乙方承担。合同第8.2条约定，租赁期内未经甲方书面同意，乙方不能转租其所承租的甲方房屋，私自转租无效，乙方不按照约定支付或欠缴各项费用达3500元整的视为乙方违约，甲方有权提前收回房屋。合同第8.9条约定，由于乙方的原因导致第8.1条至8.5条的不利情况发生，将被视做违约，乙方应向甲方支付贰个月的租金作为违约金，如有重大破坏，按相应损失赔偿甲方，甲方保留责任追究。合同第9.2条约定，乙方有下列情形之一的，甲方可单方面解除合同，收回房屋，乙方应赔偿甲方贰个月租金并追究相应责任：2.无故拖欠租金7个工作日以上的（含7个工作日）。合同第10.1条约定，若乙方未能按本合同约定向甲方按时足额支付下一期的租金，逾期一日，乙方须按应缴总额的千分之三支付滞纳金违约金，乙方拖欠租金7个工作日，则甲方有权单方面解除合同，收回该房屋，乙方支付的履约保证金，甲方有权拒绝退还，并向乙方追收所欠费用、滞纳金及违约金。合同第十一条补充约定，乙方在签署该合同之前应全额缴清2018年5月1日至2019年5月31日所欠物业费及2018年4月30日起至今所欠的生活垃圾处理费、热水费、水费、空调制冷费、空调制热费共计15040.91元。2019年6月12日，张杰与格拉德酒店管理公司签署了附件1物品交接清单，对2308号房屋内部的设施设备进行了确认。 合同签订后，张杰按照合同约定向格拉德酒店管理公司交付了房屋，2019年6月17日、2019年11月14日，王海旭分别向张杰转账支付了21000元，2020年7月6日，王海旭向张杰转账支付了8857.53元，备注为“华悦居2308房费2020.4.1-2020.5.31”。 2020年7月20日，张杰收回案涉房屋，并与格拉德酒店管理公司的员工陈霄翰签订备忘录，书面写明房屋存在的问题及双方交接的物品。同日，成都云银城物业管理有限公司发出《催费通知书》，载明房屋名称1-1-2308，业主名称张杰，2017-01-01至2020-07-31生活垃圾处置费344元，2017-01-01至2020-07-20公寓空调制冷费2227.84元，2017-01-01至2020-07-20公寓热水费1860元，2017-01-01至2020-07-20公寓水费341.11元，2017-01-01至2020-03-31公寓空调制热费801.32元，2019-06-01至2020-07-31公寓物业服务费14045.36元，总计19619.63元。张杰于2020年12月1日向成都云银城物业管理有限公司转账19263.64元用于支付上述费用，成都云银城物业管理有限公司向张杰出具了四张专用收据。 另查明，格拉德酒店管理公司曾于2019年6月6日出具《在职证明》，载明其公司员工陈霄翰任房源管理部经理一职，现委托陈霄翰负责公司与业主合同签订事宜。2019年6月12日，微信名为“阿大”的人员向张杰发送了陈霄翰身份证照片证明其身份。2019年6月17日，张杰向陈霄翰发送微信称“收到21000”，“请尽快解决水电费等问题”。陈霄翰回复“好的”。2019年6月25日，张杰再次催问水电费进展。2019年8月9日，张杰告知陈霄翰应支付8月8日至11月7日的房租，8月13日，陈霄翰向张杰发送了转账支付房租的凭证，张杰回复“收到”。2019年11月14日，张杰再次催要11月8日至2月7日的房租，陈霄翰于当日向张杰发送转账支付房租的凭证。 2020年3月11日，张杰将物业发送的欠费短信转发给陈霄翰并询问为何会欠费，陈霄翰回复“我们这在陆续结清”。此后，张杰多次询问物业费缴纳事宜，格拉德酒店管理公司一直未缴纳物业费。2020年5月6日，陈霄翰向张杰发送微信，希望能减免租金。张杰回复需先确认物业费和能耗费交到多久。2020年6月1日，张杰微信告知陈霄翰“请付租金和物业费”，陈霄翰将物业的催费通知单发给张杰。张杰回复“收到，在费用上，因为收房就后就没有再进去过，直到出租给你们，也请你们将这些费用结清。所有费用你们和物业沟通好还款计划了吗？”陈霄翰回复“有的姐，我们都在陆续付”。张杰回复“2月3月免租，请将4月5月6月租金付来”，“4月租金不能再减了”。同日，陈霄翰表示可能要新签合同，并询问能否每月支付租金，新签的合同标准为租金6500，签三年，第三年最后一个月免租，租金每月付。张杰回复“不重签了，还是按原合同，同意改为月付”。 再查明，2018年11月1日，成都幸会科技有限公司更名为成都格拉德非凡酒店管理有限公司，法定代表人由王焜琳变更为廖海涛。2020年1月16日，格拉德酒店管理公司申请简易注销后撤回该申请，现公司股东为成都格拉德企业管理咨询有限公司和廖海涛。 上述事实有《房产租赁合同》、催费通知书、微信聊天记录、转账记录、专用收据、工商信息等证据材料及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：1.格拉德酒店管理公司是否欠付费用及是否应当承担违约责任；2.王焜琳、格拉德咨询公司是否应当承担连带清偿责任。 关于格拉德酒店管理有限公司是否欠付费用。根据张杰与陈霄翰的聊天记录及转账支付凭证可以看出，格拉德酒店管理公司于2019年11月14日支付了2019年11月8日至2020年2月7日期间的房租后，仅于2020年7月6日转账支付了8857.53元房租，此款备注为“华悦居2308房费2020.4.1-2020.5.31”，至2020年7月20日收回案涉房屋时，格拉德酒店管理公司未再支付任何费用，且根据成都云银城物业管理有限公司的《催费通知书》，亦可知晓格拉德酒店管理公司在承租案涉房屋期间欠缴物业费、水费、生活垃圾处置费等，故本院确认格拉德酒店管理公司尚欠租金及物业费等相关费用，已违反合同约定，构成违约，应当承担违约责任。 关于租金。微信聊天记录中张杰曾表示2月和3月免租，但张杰在庭审中对此不认可，并表示免租前提是格拉德酒店管理公司按时履行缴纳物业费且提出付款计划，格拉德酒店管理公司一直未提供付款计划也未缴纳物业费，故免除租金的条件不成就。本院认为，2020年1月底，因全国范围内爆发新冠疫情，确会给酒店经营造成相应影响。格拉德酒店管理公司工作人员曾与张杰通过微信协商减免租金事宜，且张杰也在微信中表述“2月3月免租”，只是因格拉德酒店管理公司未按期支付故不再同意减免，但张杰并没有举证证明双方协商的减免租金的前置条件为格拉德酒店管理公司需在规定期限内支付租金，故本院对张杰陈述减免租金是附条件的主张不予支持。案涉房屋实际于2020年7月20日收回，故格拉德酒店管理公司应当支付张杰2020年4月8日至2020年7月20日期间的房屋租金23800元（7000元/月×3月+7000元/月÷30天×12天），扣减格拉德酒店管理公司已支付的8857.53元，格拉德酒店管理公司还应当支付租金14942.47元。 关于能耗及物业费。根据合同约定“乙方应按本合同约定向甲方交付租金、押金、以及向物业等相关部门单位缴纳包括但不限于物业管理费、室内水、电、气费等，使用该房屋中产生的相关费用由乙方承担”，及双方在合同中的补充约定“乙方在签署该合同之前应全额缴清2018年5月1日至2019年5月31日所欠物业费及2018年4月30日起至今所欠的生活垃圾处理费、热水费、水费、空调制冷费、空调制热费共计15040.91元”，格拉德酒店管理公司应当按照合同约定承担案涉房屋租赁期间所产生的相关费用，但格拉德酒店管理公司在租赁期间并未向物业公司交纳相关费用，而张杰实际于2020年12月1日向物业公司支付了19263.64元，张杰在微信上陈述案涉房屋从收房就后就没有再进去过，直到出租给格拉德酒店管理公司。格拉德酒店管理公司员工对此并未予以否认，视为对该事实的认可。故本院确定格拉德酒店管理公司应支付案涉房屋的能耗及物业费19263.64元。 关于违约金。合同约定“由于乙方的原因导致第8.1条至8.5条的不利情况发生，将被视做违约，乙方应向甲方支付贰个月的租金作为违约金，如有重大破坏，按相应损失赔偿甲方，甲方保留责任追究”，“乙方有下列情形之一的，甲方可单方面解除合同，收回房屋，乙方应赔偿甲方贰个月租金并追究相应责任：无故拖欠租金7个工作日以上的（含7个工作日）”。因疫情原因，张杰已减免格拉德酒店管理公司2个月房租，格拉德酒店管理公司在疫情爆发前就存在逾期支付物业管理费、能耗费的情形，在获得租金减免后仍不按时支付租金致使张杰解除合同，收回房屋。综上，本院结合合同履行情况、违约责任大小、损失情况，确定格拉德酒店管理公司应当承担违约金7000元。 关于王焜琳、格拉德咨询公司是否应当承担连带清偿责任。张杰主张王焜琳是格拉德酒店管理公司的实际控制人，格拉德咨询公司系格拉德酒店管理公司的股东，应当按照相关法律规定就格拉德酒店管理公司不能清偿部分在出资范围内承担清偿责任。本院认为，格拉德酒店管理公司作为依法成立的企业法人，具有独立承担民事责任的相应能力，而格拉德酒店管理公司现仍然成立，应当由格拉德酒店管理公司自行承担责任，且根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”之规定，张杰在庭审中未提交证据证明作为股东的格拉德咨询公司有滥用公司法人独立地位和股东有限责任的情形，也未提供证据证明王焜琳系格拉德酒店管理公司的实际控制人。此外，张杰也没有证据证明格拉德酒店管理公司不能清偿债务，且对该事实的认定应通过执行来解决，而不宜在诉讼过程中判定。故张杰主张王焜琳和格拉德咨询公司应当承担连带清偿责任无合同和法律依据，本院不予支持。 据此，依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第三条、第二十条第三款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告成都格拉德非凡酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张杰房屋租金14942.47元； 二、被告成都格拉德非凡酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张杰物业管理费及能耗费19263.64元； 三、被告成都格拉德非凡酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张杰违约金7000元； 四、驳回原告张杰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费681元，由被告成都格拉德非凡酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  姚雪莉 二〇二一年三月二十九日 书记员  周文莉