广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤民申8573号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：广州万力集团有限公司，住所地广东省广州市海珠区工业大道金沙路**。法定代表人：江志强，董事长。委托诉讼代理人：赵崇鹤，广东环球经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：王定力，广东环球经纬律师事务所实习律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：广州市乐益家企业管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区工业大道北路**首层自编**。法定代表人：张华香，总经理。委托诉讼代理人：李竞贤，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋之江，广东金桥百信律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：广州市乐高物业管理有限公司，住所地广东，住所地广东省广州市海珠区工业大道北路**首层自编**>法定代表人：吴丽桦，总经理。委托诉讼代理人：李竞贤，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋之江，广东金桥百信律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：何飞霞，女，1978年6月15日出生，汉族，住广东省龙川县。委托诉讼代理人：李竞贤，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋之江，广东金桥百信律师事务所律师。二审上诉人（一审被告）：广州万力集团物业管理有限公司，住所地广东省广州，住所地广东省广州市海珠区金沙路**大院自编****iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：尹里，总经理。再审申请人广州万力集团有限公司（以下简称万力集团）因与被申请人广州市乐益家企业管理有限公司（以下简称乐益家公司）、广州市乐高物业管理有限公司（以下简称乐高物业公司）、何飞霞及二审上诉人广州万力集团物业管理有限公司（以下简称万力物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2020）粤01民终3689号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。万力集团申请再审称：（一）万力集团没有违约。2011年广州市人民政府办公厅发布的《关于规范广州市国有企业物业出租管理的指导意见》（以下简称2011年《指导意见》）第六条允许在公开招租只有一个符合条件的报名者的情况下，进行协议租赁。2017年《广州市人民政府办公厅关于规范我市国有企业物业出租管理的指导意见》（以下简称2017年《指导意见》）对国有企业物业的招租方式作出约束性规定，导致2015年12月16日签订的《租金抵扣补偿协议二》不能继续履行。在该政策实施之前，万力集团已按计划将相关物业置换给乐益家公司。万力集团在《租金抵扣补偿协议二》的履行过程中，已尽到相应的注意义务。上述特殊规定的出台导致合同履行障碍，不可归责于万力集团。（二）本案应适用情势变更原则。1.2017年《指导意见》的不可预见性体现在“国有企业面积超过500平方米的物业出租必须委托产权交易机构进行公开招租”，而非2011年《指导意见》规定的“公开招租”。万力集团不可能预见涉案华宫大厦物业在《租金抵扣补偿协议二》履行期间，会因为公开招租的限制而无法继续履行。2.如果万力集团和乐益家公司在2017年《指导意见》出台之后，仍强行以低于市场价格2倍的租金标准并以“协议租赁”的方式订立华宫大厦物业的《租赁合同》，必定会导致国有资产流失，严重损害国家利益，构成“恶意串通，损害国家利益”的无效合同。在乐益家公司未履行2017年《指导意见》所规定的委托产交所招租交易程序的情况下，其不可能取得华宫大厦物业的承租权和预期收益。二审判决认定万力集团应按《租金抵扣补偿协议二》第八条承担违约责任错误。（三）一、二审判决以租金差额6560909元作为万力集团应付违约金的计算基数错误。1.《租金抵扣补偿协议二》约定的起租日是2018年5月1日，但一、二审判决计算租金差额时是从2019年1月1日起算。起算时间不一致影响了租金计算标准，导致万力集团可能多付违约金。2.一、二审判决未考虑2018年5月1日至同年12月31日，产权方没有收到第三人郭细租金的情况；也没有考虑乐益家公司也可能提前解约、因客观情况减少租金导致出租方无法收租的情况。二审判决的结果，相当于由万力集团代替乐益家公司承担承租华宫大厦物业后的全部收入风险，缺乏理据。3.因受新冠疫情影响，国有企业物业存在2020年2月、3月免租的情形，该金额应从前述租金差额中扣减。乐益家公司主张的利润损失即转租的租金差额6560909元存在不可控性、并未实际产生，无法计算和预估。乐益家公司从未举证证明租金差额的合法性以及实际金额，一、二审判决予以支持错误。综上，请求再审本案。乐益家公司、乐高物业公司、何飞霞提交意见称：（一）本案不符合情势变更的构成要件。1.2011年《指导意见》有针对国有物业出租应公开招租的规定，2017年《指导意见》在2011年《指导意见》的基础上缩小了应该公开招租的物业范围，故2017年《指导意见》的发布并未使得《租金抵扣补偿协议二》的履行环境出现变化。2017年《指导意见》第五条只是用于甄别是应当通过专业产权交易机构公开招租还是由企业自行公开招租，不影响是否应当公开招租的问题。2.履行《租金抵扣补偿协议二》不会出现显失公平的情形。万力集团为了补偿其提前收回部分商铺造成乐益家公司等多方当事人的损失，签订了《租金抵扣补偿协议二》。即使双方在签订时就能预见该协议约定的租金标准低于市场租金标准，差额部分也具有补偿性质，并不会出现“显失公平”或导致合同无效的情形。即使万力集团认为该协议约定的租金标准过低，其没有依法在一年内行使撤销权，故其主张也不应当得到支持。（二）《租金抵扣补偿协议二》在履行期限届满时客观上仍具备可履行性。2017年11月28日，万力集团下属企业依据《租金抵扣补偿协议二》将华宫大厦首层东北角商铺移交给乐高物业公司承租至今。可见，在2017年《指导意见》发布以后，万力集团仍能够继续履行该协议。该协议之所以未继续履行，是因为万力集团以大幅高于双方约定的租金标准将华宫大厦商铺另行出租给案外人郭细，故万力集团应承担违约责任。（三）万力集团将华宫大厦商铺移交给乐高物业公司，不受2011年《指导意见》第六条或2017年《指导意见》第五条的约束。上述两份文件都规定租期届满或租赁合同提前终止才应当进行公开招租。但本案《租金抵扣补偿协议二》是对原租赁合同项下的租赁物进行调整，不属于新设租赁关系，依法无需公开招租。（四）一、二审判决已基于乐高物业公司能否实际取得该6560909元存在不确定性，下调违约金为3280455元，故不应再下调。1.按照《租金抵扣补偿协议二》与万力集团、郭细签订的租赁合同，对比万力集团向乐高物业公司出租和万力集团向郭细出租华宫大厦商铺的租金总额，二者相差的6560909元属于因万力集团违约而给乐高物业公司造成的损失。2.万力集团向郭细出租华宫大厦仍可获得其履行《租金抵扣补偿协议二》无法获得的超额租金3280454元。即使出租给乐高物业公司，新冠疫情期间租金也应减免，故新冠疫情并未大幅影响万力集团获得的超额租金。本院经审查认为，本案的争议焦点为：（一）二审判决认定2017年《指导意见》的发布实施不构成情势变更，有无不当；（二）一、二审判决酌定的违约金金额有无不当。（一）关于是否构成情势变更的问题。万力集团申请再审称，2011年《指导意见》第六条仅规定“应采取公开招租方式进行”，2017年《指导意见》第五条改变了上述原有规定，明确“应通过符合资质要求的产权交易机构进行公开招租”，构成情势变更。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，情势变更是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平或者不能实现合同目的，该当事人请求人民法院变更或者解除合同的情形。本案中，即使政府相关文件在具体规定上有所变化，也不会导致继续履行合同对万力集团明显不公平，且万力集团也未遵循情势变更规则向人民法院请求变更或解除合同，而是直接发函通知乐高物业公司终止涉案租赁合同，另行与他人签订租赁合同。故二审判决认定2017年《指导意见》的发布实施对《租金抵扣补偿协议二》的继续履行而言不构成情势变更，并无不当。（二）关于违约金金额的问题。乐益家公司主张，万力集团依约应“按《商户损失评估清单》总额的二倍”赔偿乐益家公司的损失5919800元。万力集团在诉讼中提出违约金约定过高的抗辩。一、二审判决以出租给郭细的租金减去原出租给乐高家具商场的租金计得的租金差额，作为乐益家公司因未能承租华宫大厦而可能丧失的转租利润损失，并以此基础，综合考虑合同履行情况、当事人过错程度、预期利益损失等因素，按租金差额的50%调整违约金为3280455元，并无不当。综上，万力集团的再审申请不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审事由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回广州万力集团有限公司的再审申请。审判长  赖尚斌审判员  谭 甄审判员  何曲伟二〇二一年三月十八日法官助理陈捷书记员陈欣