四川省岳池县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1621民初463号 原告：廖怀霞，女，1998年1月29日出生，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：赵海生，四川丘山律师事务所律师。 被告：岳池县金瑞鼎房地产开发有限公司，住所四川省广安市岳池县××镇××路××段××号××楼××号，统一社会信用代码91511621099917766Ｅ。 法定代表人：王恩波，公司董事长。 委托诉讼代理人：徐建民，四川信和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭展，四川信和信律师事务所实习律师。 原告廖怀霞与被告岳池县金瑞鼎房地产开发有限公司（以下简称金瑞鼎公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖怀霞及其委托诉讼代理人赵海生、被告金瑞鼎公司的委托诉讼代理人徐建民、谭展到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告廖怀霞向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告的购房合同；2．判决被告返还原告购房款138471元；3．判令被告承担违约责任，向原告返还双倍定金40000元；4．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告诱骗原告达成口头合同，约定原告购买被告开发的岳池县××镇××路××段××号附69号2楼3号商铺，原告于2020年12月3日以现金、银行卡转账和微信支付的方式向被告共计支付了购房款158471元（包括定金20000元）人民币；2020年12月9日被告与原告补签了《四川省商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》。2021年1月3日被告又告知原告签《商铺自营管理协议》，该协议规定原告必须按照被告的要求进行经营范围和业态，必须原告自己经营，前三年每年必须开业满320日，否则少一天就要给付被告100元／天的违约金，依次递增。该协议的种种规定对原告极不公平，如若被告事先告知原告要签订《商铺自营管理协议》，原告绝不会签订该房屋的买卖合同，被告还威胁原告说，如不签《商铺自营管理协议》，被告就不会给原告办理交房手续，包括合同登记备案和办理产权等等。综上所述，被告的欺骗行为导致原告签订了《四川省商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，且因原告拒绝签订《商铺自营管理协议》，被告已明确表明不给原告办理房产证，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第二款的规定，原告要求解除合同，经公安部门调解无果，故诉至人民法院，并提出前述诉讼请求。 被告金瑞鼎公司辩称：原告的诉讼请求依法不成立。第一，本案中原告主张的事实不客观不真实。原告一方面说被告欺诈和诱骗，但又依据民法典主张被告不履行主要合同义务，其主张事实与其主张的法律规定并不相符。真实情况是，原告于2020年12月3日转款，12月9日和被告签订了买卖合同和补充协议，其实还有一份协议是服务合同（虽然这个服务合同的相对方不是本案被告，但是可以证明被告不存在诱骗和欺诈）。商品房买卖合同上载明为原告办证的条件是，原告付清房款和办证的税金后，180天内为她办理不动产产权登记证。被告确认收到原告所付购房款共158,471元；不认可蒋碧惠代表公司出借资金给原告。现在这个办证的条件显然还不成就，而且在买卖合同和补充协议上均未约定这个商铺是自营或是他营，而且原告提交的自营协议复印件的相对方是四川全信企业管理有限公司，也不是本案的被告，是否自营或他营与本案被告无关，因此原告的诉讼请求不成立。原告的真实原因可能是原计划的贷款办不下来，交付购房款发生困难。办理产权证的条件是付清购房款及税金后180天，被告不存在要求与原告签订《商铺自营管理协议》的事实，被告愿意忠实履行《四川省商品房买卖合同（现房）》、《商品房买卖合同补充协议》，并不以自营协议作为交房和办证的条件，将会按合同约定给原告办证，并协助约束销售公司行为。请求法庭驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告金瑞鼎公司，住所地四川省广安市岳池县××镇××路××段××号××楼××号，统一社会信用代码91511621099917766Ｅ，2014年5月20日成立，2019年11月7日核准，经营范围为房地产开发等，独资股东为四川金瑞鼎实业有限公司。四川全信企业管理有限公司，住所地四川省岳池县××镇××路××段××号××楼××号，统一社会信用代码91511621ＭＡ62Ｂ3ＣＥ9Ｑ。法定代表人蒋青容。经营范围包含招商租赁、物业管理等，其独资股东也是四川金瑞鼎实业有限公司。 2020年12月3日，原告以现金、银行卡转账和微信支付的方式向被告金瑞鼎公司共计支付了购房款158,471元（包含房款149,286元、大修基金1,031元、契税7,479元、其他费用675元，其中定金20,000元包含在房款149,286元中）。 2020年12月9日，被告与原告签订《四川省商品房买卖合同（现房）》，合同主要约定，原告向被告购买现房商服用房（非住宅）一套，地址位于岳池县九龙镇“瑞鼎●星都会”1号附69号2楼3号（最终以规划部门或公安机关确定的楼层为准），建筑面积25.77平方米；约定总成交价为249,286元，单价9,673.51元/平方米。关于付款期限和方式，合同约定，买受人于签订合同当日首付支付房款149,286元，占60%，其余房款100,000元向四川岳池农村商业银行办理贷款，如果银行未贷款下来，购房人可选择一次性付款或分期付款；关于交房期限及交付条件，合同约定“（一）本商品房交房期限。1、属现售商品房的，甲方应在乙方房款全部交完后6个月内，将商品房交付乙方或乙方委托人使用及接房。……”；关于交房手续的办理，合同约定“1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时甲方应当出示《四川省建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙承担。”关于违约责任，合同约定“除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之四的违约金，并于该商品房交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款的20%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之4的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。2、不可抗力是指包括但不限于地震、战争、疫情或因政府原因导致的逾期，出卖人不承担逾期交房责任。”同时约定了乙方违约的违约责任。关于办理产权登记，合同约定“1、现售商品房的，自本合同签订之日起至交清全部房款及相关税费后180日内，甲乙双方应向房屋及土地登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起至交清全部房款及相关税费后60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定本合同1日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分1的违约金，并于甲方得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过90日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日向乙方支付违约金。5、如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。”合同还对规划设计变更、保修责任等进行了约定。合同约定，未尽事宜由双方后续补充协议约定；本合同自双方签订之日起生效。 2020年12月9日，原、被告双方又签订了《商品房买卖合同补充协议》，并约定《四川省商品房买卖合同（现房）》与本补充协议不一致的，以补充协议为准。该《商品房买卖合同补充协议》中，对付款方式及期限补充约定“乙方应于本合同签订当日付清由政府部门规定的相关规费、税费、贷款产生的各项费用（甲方提供费用清单）。同时缴清物业专项维修资金（乙方应在此期限内将相应金额的款项交给甲方，由甲方日后代交或乙方应在此期限内向甲方提交，乙方已自行向有关机关缴纳的凭据）。若乙方逾期支付前述任何款项，则每逾期一日，乙方应按逾期金额的0.4‰向甲方支付违约金，逾期达30日以上，甲方有权解除合同，将房屋另行出卖给任何第三人，乙方应因此承担总房款的20%的违约金。”“乙方采用下列第（3）种方式付款：…（3）乙方应在签约后10日内办理完毕贷款手续，包括但不限于向贷款银行提供符合贷款银行要求的办理贷款时需要乙方提供的全部申请资料，缴纳乙方应缴纳的相关费用，向贷款银行提出正式的贷款申请，与贷款银行签订合同及丰应的放款文件（如有）。若乙方未按期签订合同或未按期提供贷款所需资料，则每逾期一日，乙方应按上述拟贷款金额的0.4‰向甲方支付违约金，逾期达到30日以上，甲方有权将房屋另行出卖给第三人（不用通知乙方），在此情况下甲方有权解除合同，乙方因此承担总房款的20%的违约金。甲方在乙方办理贷款手续时应给予乙方必要的配合，但甲方不负有任何义务确保贷款银行批准乙方的贷款申请。若非因甲方原因，非因不可归责于双方的事由，乙方未按期办理完毕贷款手续的或者贷款银行对乙方的贷款申请未予批准或未足额批准等导致贷款的房价款未能在本合同签订后60日内全部到达甲方银行账户的，乙方应于收到甲方通知后7日内一次性付清全部购房款。在此期限内，不承担本合第十条约定的违约责任。如乙方未能在7日内一次性付清全部购房款，乙方应承担《商品房买卖合同》第十条的逾期违约责任。”关于交房，协议补充约定“…4、乙方在办理该商品房的交接手续前，若存在下列情形之一的，甲方有权拒绝向乙方实际交付房屋，直到下列情形中的义务已全部履行完毕：尚未付清全部应付房价款、违约金（如有）、面积差价款、尚未办理完毕面积差价款结算手续、尚未偿还由甲方代偿的款及其利息（如有），尚未提交、签署委托甲方代办《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》及他项权利登记（如有）的各项手续、资料等，尚未足额缴纳住宅专项维修资金、规费、物业费等相关费用（乙方需向甲方提交该等款项已交甲方或自行向有关机关缴纳的凭据）。”关于产权登记，协议补充约定“1、如乙方未付清法律、法规等规定应缴纳的相关规费、税费、物业专项维修资金，或者未提供规定所需的资料（包括但不限于签署授权委托书，签署办理权属登记申请表等）、未付清全部应付款（含面积差价款）、以及应当由乙方交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、未偿还由甲方代偿的款及其利息、违约金等，甲方有权拒绝按本合同约定时间为乙方办理产权登记的相关手续，且无须承担任何责任。2、在甲方为乙向银行提供担保的情况下，如因乙方原因延迟办理合同产权登记、房屋抵押登记或未按本合同约定按时足额缴纳物业专项维修资金、规费、税费、物业费等相关费用，未按本合同约定及甲方要求及时提供相关证件及资料，则每延期一天应向甲方支付总房款的0.3‰的违约金。3、乙方以方式购买商品房的，贷款银行通过对乙方的贷款审批并将办理预告抵押权全套资料交给甲方，甲方收到全套资料后应在90日内申请办理预告抵押权登记。4、因政策及政府主管部门原因、工作程序，造成不能如期接收甲方所报送的资料和按本合同约定时间办理相关登记手续的，甲方不承担任何责任。5、如乙方选择付款的方式且由甲方承担担保责任，则乙方委托甲方办理房屋合同登记备案、初始登记、转移登记手续，该委托不可撤销。乙方授权甲方在完成产权登记后，将《房屋所有权证》、《国有土地使用证》原件交给贷款银行，乙方同意自行与贷款银行协商《房屋所有权证》、《国有土地使用证》的取回事宜。”关于合同解除及违约责任补充约定“1、在甲方和乙方任何一方根据本合同或本补充协议的规定行使解除权时，本合和本补充协议在书面解除通知送达对方之日即视为解除。2、无论何种原因导致本合同及本补充协议解除的：（1）乙方应当在甲方发出书面通知之日起10日内配合甲方按照房地产主管部门要求办理完毕本合同注销手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房屋所在地房屋登记机构办理网上签约的解除手续等。如乙方未在前述规定时间内配合甲方办理前述注销手续，乙方除应支付合同约定的违约金外，每逾期一日，还应支付相关于总房款0.3‰的违约金。”（2）如果本合同解除时，该商品房已交付乙方，则：（1）乙方应在合同解除通知送达后30日日腾空该商品房归还给甲方，乙方逾期的，每逾期一天，还应按每天房价款1‰的标准向甲方支付房屋使用费；（2）乙方应归还商品房时，该商品房与交付时的状况相符，甲方不承担装修损失。如果该商品房及其装修、设备发生损坏、缺失、乙方应当照价赔偿。（3）甲方将在办理完毕合同注销登记手续且乙方已经腾房（如已交房）后90日内，将乙方已付房价款扣除违约金及各种相关费用（包括但不限于代为偿还的贷款利息及罚息（如有）、甲方为签订及解除本合同而实际产生的费用（如印花税、诉讼费、律师费及手续费）、房屋使用费（如有）及甲方其他损失等）后的余款（如有）无息返还乙方，如乙方已付房价款不够扣除，甲方享有继续追索的权利。……7、若出现了法定或合同约定的乙方可以解除合同的事由，而甲方自发生该等事由之日起15日内未收到乙方解除合同的书面通知，则视为乙方放弃解除权。……10、乙方在没有合同约定或法定事由的情况下，要求解除本合同或以行为表示拒绝继续履行合同时，甲方拒绝解除合同的，合同应继续履行；甲方同意解除合同的，有权要求乙方按房屋总价款的20%向甲方支付违约金，并有权从乙方已付购房款中扣除，不足部分有权向乙方追索。关于商铺，协议补充约定“3、乙方所购买商业物业委托给商管公司（四川全信企业管理有限公司）统一经营管理的，双方均同意由商业管理公司统一规划符合相关经营业态的布局及实施。”补充协议自签订之日生效。 之后在2021年1月3日、4日，商管公司四川全信企业管理有限公司的工作人员（同时也是被告金瑞鼎公司的销售人员）要求与原告签订《商铺自营管理协议》，并表示，如果原告不签署该《商铺自营管理协议》，开发商就不走房产登记流程办证，就视为原告违约。原告及其亲友谢芳与商管公司工作人员江兰等发生争执和分歧，原告拒绝签署协议，该协议至今未签订。谢芳报警称合同有问题，需要派出所备案。 原、被告协议买卖之商铺，属于被告金瑞鼎公司所开发“瑞鼎●星都会”楼盘，登记商品房预售许可证为（2016）房预售证第10号，土地使用证为岳国用（2016）第01584号，该楼盘由被告金瑞鼎公司委托四川全信企业管理有限公司进行销售。原告所购商铺，不动产权证为（2018）岳池县不动产权第0××5号，登记权利人为金瑞鼎公司，房屋竣工时间2016年12月16日，坐落于岳池县××镇××路××段××号附69号，面积25.77㎡。 原、被告纠纷经协商无果，原告遂诉至本院并提出前述诉讼请求。 上述事实，有原、被告提供的《四川省商品房买卖合同（现房）》、《商品房买卖合同补充协议》、微信聊天记录、报警记录、收款收据及转账凭证等证据证明，本院予以认定。 本院认为：原、被告因商品房现房交易的合同的履行发生纠纷，属于商品房销售合同纠纷。原、被告所签订的《四川省商品房买卖合同（现房）》、《商品房买卖合同补充协议》，是双方当事人真实意思表示，依法成立，合法有效，并依法生效，对此各方并无异议，且一致确认。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，并受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告均按合同约定在履行合同及补充协议，原告按合同约定交纳了首付购房款及其他资金，被告也按合同约定进行了商品房备案登记、预告登记。由于双方互负债务，且按合同约定原告交付购房款及税费应当履行在先，被告交房办证应当履行在后，原告并无证据证明被告存在：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。被告也没有发生不履行主要债务的具体行为，被告也当庭明确承诺严格按照购房合同及补充协议的约定履行，承诺按合同约定在原告交清购房款及税金后180天内向原告交房并给原告办证。双方并未发生合同约定的解除合同的事实，也未发生依法应当解除合同的违约事实，对原告提出的依法解除合同、被告返还已付购房款，以及被告承担向原告双倍返还定金40,000元的诉讼请求，本院不予支持。由于被告的销售人员同时也是商管公司的工作人员，在与原告协商签订《商铺自营管理协议》时发生分歧，并威胁不给原告办理不动产权证，导致原、被告发生纠纷，但并未实际发生不按合同约定交房、办证的具体行为，经本案诉讼被告也已消除因销售人员为签订《商铺自营管理协议》给原告造成的误解。原告主张被告预期违约的事实并不成立，对其主张不予支持。 订立合同得依双方自愿，平等协商。关于《商铺自营管理协议》，任何一方不得以欺诈、胁迫的手段使对方在违背真实意思的情况下订立合同。原、被告尚未签订该协议，该协议并不发生法律效力；即使签订了该协议，受欺诈或胁迫一方也可依照《中华人民共和国民法典》第一百四十八条、第一百五十条之规定请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。对此特予释明。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百三十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告廖怀霞的诉讼请求。 案件受理费1,935元，由原告廖怀霞负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  唐亚东 二〇二一年三月三日 书记员  李定娟