河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫05民终1537号上诉人（原审被告）：任怡，女，1979年9月23日出生，汉族，住安阳市龙安区。被上诉人（原审原告）：韦涛，男，1966年7月11日出生，汉族，住安阳市。委托诉讼代理人：郑学亮，河南毅刚律师事务所律师。原审被告：弥拉，女，1987年4月29日出生，回族，住安阳市文峰区。上诉人任怡因与被上诉人韦涛、弥拉房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院作出的（2020）豫0502民初3570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人任怡上诉请求:1、撤销原判,发回原审法院重审;2、撤销原判,改判任怡支付租金7753.5元;3、一审、二审诉讼费用由韦涛负担。事实与理由:一、原判决遗漏当事人,严重违反法定程序。案涉商铺为韦涛、张俊军、张俊红、曹炜4人按份共有,且租赁合同出租人的签名也包括该4人,本案系必要的共同诉讼，原审法院应依法追加其他按份共有人作为共同原告参加诉讼。二、韦涛、张俊军等人弄虚作假,伪造证据。对韦涛提供的所谓证据不但不应采纳,而且对于韦涛、张俊军等人妨害民事诉讼的行为,还应依法追究法律责任。对于韦涛提供的上述2016年1月1日协议,原审法院没有依法审查其真实性,违反了证据审核认定的法律规定。三、原审法院开庭时更换书记员,但未询问当事人是否申请回避,违反法定程序。四、原审法院在计算租金时认定事实不清,适用法律错误。1、案涉租赁合同的租赁期限于2020年1月4日届满后,我方打算继续租赁商铺,由韦涛签字和张贴的催收租金通知书也可以看出出租人没有提出异议,所以按照法律规定,原租赁合同继续有效,只不过租赁期限变成不定期。2、韦涛在第一次庭审时,自认其于2020年6月5日将案涉商铺的门锁住。韦涛擅自锁门的行为侵犯了我方的合法租赁权,使我方无法正常使用商铺,故从韦涛锁门之日即2020年6月5日起,承租人依法不应支付租金。3、租金应按每月6000元计算，共计34700元。4、因案涉商铺自身的建筑质量存在瑕疵,导致房顶在下雨天出现漏水,损坏了我方安装的门头、变压器等物品和设备,使我方无法正常经营，应当从租金中扣减我方支付的安装、更换门头以及更换变压器的费用13446.5元,清理后回填、补洞、防水施工以及回填复原费用7500元,共计20946.5元。5、扣除我方交纳的押金6000元以及维修费用20946.5元,我方还需支付的租金为7753.5元。被上诉人韦涛辩称，一、本案不属于必要共同诉讼，韦涛有权以个人名义单独提起诉讼，案涉房产的产权变更情形与本案无关。案涉房产原系被上诉人与其他四人按份共有财产（现变更为四人按份共有），原五位按份共有人互为亲属关系。在取得房产之初，原其他份共有人就一致同意将2016年至2021年期间案涉房产的出租权与收益权转让给被上诉人。案涉房产自租赁给上诉人至其腾清房屋，从未因案涉房产的产权变更或所有人之间的权利转让丝毫影响到其对房屋的使用。二、本案案由为房屋租赁合同纠纷，主要争议焦点是上诉人是否应当支付被上诉人房屋租赁费用。一审中被上诉人围绕此焦点己充分提供证据予以证明，被上诉人诉前仅为一审法院充分了解案情，才请案涉房产的现有其他按份共有人根据2016年1月1日的意思表示，再次补签书面协议，予以确认被上诉人的权利，另外诉中也是应一审法院的要求，由原按份共有人张俊利出具了同样的授权证明。两份证据材料均系其他按份共有人的真实意思表示，不存在弄虚作假、伪造证据，更谈不上妨害民事诉讼。三、原审法院关于本案事实认定清楚，法律适用正确，程序合法，依法应予维持。原审被告弥拉辩称，对上诉请求第1至3条无异议，第四条关于原审租金计算，因我不是实际经营方，对上诉人经营期间具体的房产损失不清楚，所以无法发表意见。被上诉人韦涛向一审法院起诉请求:1、确认原、被告双方签订的租赁合同自2020年6月3日予以解除；2、判令二被告将其物品搬离，腾清房屋；3、判令二被告连带向原告支付从2019年11月15日至2020年6月3日的租金41600元，并向原告支付自2020年6月4日起至被告腾清房屋期间的房屋占用费（按合同约定房屋即213.33元/日计算）；4、判令二被告连带向原告赔偿损失5000元；5.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：1.2016年9月3日，原告韦涛（产权人，甲方）经按份共有人协商同意后作为产权方与被告弥拉、任怡（承租人，乙方）签订《商铺租赁合同》1份，合同第一条约定：“一、甲方自愿将坐落在安阳市万达广场B区铺号69-1商铺1间，建筑面积共75.35平方米租给乙方使用，乙方已对甲方所要出租的营业房做了了解，愿意承租该营业房。1、甲方保证该营业方产产权没有争议，如因此发生纠纷的，由甲方赔偿乙方全部损失。2、甲乙双方约定上述营业房租赁期限为3年，即从2017年1月5日至2020年1月4日，第一年租金每月6000元，第二年租金每月6000元，第三年租金每月6400元。合同第二条约定：“1.签订合同时交第一次租金，一次付清3个月18000元。除首期租金外，其他交租期租金均按3个完整的自然月为一个交租期缴纳。乙方应在每个交租期到期前的30天内将下期租金交付给甲方。2.合同签订后乙方向甲方交纳人民币6000元作为押金（以收据为准），在合同期满经查验设施无损，水电气费已结清后，甲方将押金无息返还乙方。3.甲方给乙方4个月装修期（即免租期）。时间：2016年9月5日至2017年1月4日。4.物业费每月每平方2.5元，计费周期一年。首期物业费需支付1个月，共计150元…”。合同第六条约定“双方的责任和义务1.门面房装修费用由乙方承担，未经甲方同意乙方不得擅自改变房屋结构，不得危害房屋的整体安全；乙方租赁期限到期不再承租时，除装修门窗、吊顶、地板等不动产无偿留下外，其他属于乙方购置的物品由乙方带走。2.合同到期后，同等条件下优先出租给乙方。乙方使用权转让，需书面告知甲方。3.乙方承租期间形成的水、电、暖、卫生、物业、工商、税务等一切费用均由乙方承担，甲方不承担任何费用和责任…4.乙方在租赁期限届满时把上述营业房交还给甲方。如需继续承租上述营业房，应提前30天与甲方协商，双方另行签订合同。5.甲方负责营业房主体的正常维护和维修，并承担相关费用…”。原告韦涛及被告弥拉、任怡在该合同上签字确认。原告提交的《商铺租赁合同》载明的产权人为韦涛，被告任怡提交的《商铺租赁合同》载明的产权人为韦涛、张俊红、曹炜、张俊军、张俊利。被告任怡提交的案涉房产豫（2016）文峰区不动产权第00000979号产权登记证书复印件上载明的权利人为韦涛，共有情况为韦涛25%、张俊利15%、张俊军15%、张俊红25%、曹炜20%；原告韦涛提交的案涉房产豫（2019）安阳市不动产权第0046402-3号产权登记证书上载明的权利人为韦涛，共有情况为按份共有，韦涛所占份额25%、张俊军15%、张俊红40%、曹炜20%；韦涛提交张俊利的证明1份，主要内容为张俊利将其享有的对案涉商铺的份额赠与张俊红；韦涛提交的协议显示按份共有人协商决定2016年1月至2020年12月期间，韦涛有权将该房产单独对外出租并有权单独获取收益。2.2016年9月9日，被告弥拉向原告韦涛交纳押金6000元、2017年1月5日至2017年4月4日期间的租金18000元。2016年12月14日，被告任怡以案涉文峰区万达广场B区69-1为经营场所，在工商机关注册登记文峰区塔克食墨西哥玉米卷饼店，系个体工商户，经营者为任怡。任怡将租金交至2019年11月14日，此后租金未付。合同于2020年1月4日到期后，后被告任怡与原告韦涛协商续租，双方因租金数额不能达成一致意见，未签订书面续租协议，后因任怡未向原告交纳欠付的租金，经多次催要后，原告韦涛于2020年5月31日在案涉店铺张贴“解除商铺租赁合同及催收租金的通知书”，向被告任怡、弥拉催要2019年11月中旬至2020年5月31日期间的欠付租金41600元（6.5个月×6400元/月），其该通知书的主要内容为“1.限于通知之日起三日内向我支付已欠付的租金41600元。2.若逾期未支付租金，我方将解除和你达成的口头续租合同，由此产生的法律后果和损失由你方承担。3.合同解除后，限你方二日内找我方结清租金并到场将屋内属于你方的财物清理搬走，逾期不到场，视为你方放弃该财物的所有权和其他处分权利，我方有权将其作为废弃物处理。特此通知”。被告任怡提交的其与张俊军（微信名“驰海扬帆房东张哥”）微信聊天记录显示，张俊军多次向任怡发送信息，催要欠付的租金，并约任怡见面协商，2020年6月5日的张俊军将粘贴有上述“解除商铺租赁合同及催收租金的通知书”的照片给送给被告任怡。3.被告弥拉申请律师调查令，向负责安阳万达金街的深圳国际物业管理有限公司了解2020年初因受新冠疫情影响商铺停业及开业时间，该公司回复万达金街的商铺的停工日期为2020年2月3日，复工日期为2020年3月14日。弥拉提交2020年3月14日安阳市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部办公室安疫防指办[2020]43号、45号文件，全面恢复全市生产生活秩序，推进全市餐饮服务业复工复产。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告韦涛与被告弥拉、任怡签订《商铺租赁合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，原、被告间租赁合同关系成立，法院予以确认。关于被告任怡提出案涉店铺系五人共有，现仅有原告韦涛提起诉讼，缺乏原告的辩解意见，被告任怡提交2016年9月3日签订的《商铺租赁合同》显示的产权人（甲方）为韦涛、张俊红、曹炜、张俊军、张俊利，案涉房产豫（2016）文峰区不动产权第00000979号产权登记证书上载明的权利人为韦涛，共有情况为韦涛25%、张俊利15%、张俊军15%、张俊红25%、曹炜20%；原告提交的2016年9月3日签订的《商铺租赁合同》显示的产权人（甲方）为韦涛，案涉房产豫（2019）安阳市不动产权第0046402-3号产权登记证书上载明的权利人为韦涛，共有情况为按份共有，韦涛所占份额25%、张俊军15%、张俊红40%、曹炜20%，韦涛提交的协议显示按份共有人协商决定2016年1月至2020年12月期间，韦涛有权将该房产单独对外出租并有权单独获取收益，韦涛提交的张俊利的证明亦显示张俊利将其享有的对案涉商铺的份额赠与张俊红，故原告韦涛有权单独就案涉商铺对二被告提起诉讼，被告任怡的上述辩解意见法院不予采纳。原告韦涛与被告弥拉、任怡2016年9月3日签订的《商铺租赁合同》约定租赁期限为自2017年1月5日起至2020年1月4日止，该合同已于2020年1月4日期限届满，根据在案证据，合同约定的租赁期满后，原告韦涛并未与被告弥拉、任怡三方就案涉合同达成续租协议，原告亦未与被告任怡达成新的租赁协议，且《商铺租赁合同》约定租赁期限至2020年1月4日止，该合同已经到期，故不存在解除问题，原告主张确认原、被告双方签订的租赁合同自2020年6月3日予以解除的诉讼请求，法院不予支持。2020年9月27日，被告任怡开始搬离案涉商铺内的物品，在2020年10月5日腾清案涉房屋后将案涉商铺交还原告韦涛，韦涛于2021年1月26日申请撤回其第2项诉讼请求，韦涛撤回其该项诉讼请求的申请不违反法律规定，法院予以确认。原告韦涛、被告任怡均认可房屋租金支付至2019年11月15日，二被告未按照合同约定按时支付租金，存在违约，故二被告应按照2016年9月3日的《商铺租赁合同》的约定以第三年6400元/月的标准向原告支付2019年11月15日至2020年1月4日期间的租金，故二被告弥拉、任怡应共同支付原告2019年11月15日至2020年1月4日期间的租金共计10880元（1月×6400元/月＋6400元/月÷30天×21天）。因被告在2016年9月9日向原告交纳押金6000元，按照合同约定在合同期满经查验设施无损，水电气费已结清后，甲方将押金无息返还乙方，故该押金6000元在二被告向原告支付租金时予以扣除，扣除后二被告需向原告支付租金4880元。在案涉《商铺租赁合同》签订后，被告任怡在案涉商铺经营文峰区塔克食墨西哥玉米卷饼店，被告弥拉并未实际参与文峰区塔克食墨西哥玉米卷饼店的经营，根据原告韦涛及被告弥拉、任怡当庭陈述，韦涛并未与弥拉协商续租事宜，自2020年1月5日起至2020年10月5日期间，被告任怡实际占用案涉商铺，因任怡未按约定向韦涛交纳占用期间的费用，2020年5月31日韦涛在案涉店铺张贴“解除商铺租赁合同及催收租金的通知书”，通知被告三日内支付2019年11月中旬至2020年5月31日期间的欠付租金，否则解除合同，解除合同后限被告二日内找原告方结清租金并到场将屋内属于你方的财物清理搬走；任怡提交的其与其中一名房东张俊军的微信聊天记录显示，张俊军曾多次向任怡发送信息，催要欠付的租金，并约任怡见面协商，并在2020年6月5日将案涉商铺上粘贴的“解除商铺租赁合同及催收租金的通知书”照片发送给任怡，任怡既未向原告支付欠付的租金，亦未将案涉商铺内的物品腾清并交付原告；故案涉商铺的实际占用人任怡应当按案涉《商铺租赁合同》约定的租金标准向原告支付2020年1月5日至2020年10月5日实际占用期间的费用；因受新冠肺炎疫情影响，安阳万达金街商铺实际自2020年春节期间即2020年1月25日至2020年3月14日期间停工，考虑到承租户在此期间不能正常营业，上述期间占用费用减半收取为宜；故被告任怡应向原告韦涛支付2020年1月5日至2020年10月5日实际占用期间的费用共计52160元（6400元/月÷30天×19天＋6400元/月÷30天×49天÷2＋6400元/月×6个月＋6400元/月÷30天×21天）。关于原告韦涛提出的被告欠付物业费及其相关意见，与本案非同一法律关系，该部分费用可由相应权利人另案主张。关于被告任怡提出其在租赁期间因漏水造成其维修防水、门头而支付的费用应抵扣租金的意见，对于其中被告弥拉申请律师调查令向深圳开元国际物业管理有限公司安阳分公司调取的“武汉城嘉漏水损失统计”，且该份材料下部显示有“金街防水漏水造成索赔人民币90000元整。中建八局承担27000元整，武汉城嘉负担人民币63000元金街防水后续维修由武汉城嘉进行维修”，原告不予认可，现有证据不能证明漏水原因与原告有关，现有修复费用是由被告实际支付的证据不足；对于被告任怡提交的安阳市神笔神文化传媒有限公司2020年10月5日的证明和其相应的发票复印件，原告不予认可，现有证据无法证明该笔修复费用应由原告承担；对被告任怡提交的2019年9月27日的结算凭证，原告不予认可，且凭证上不显示收款单位、人员，现有证据无法证明该费用应由原告负担；故被告的该项意见法院不予采纳。关于原告请求二被告连带向原告赔偿损失5000元的请求，其仅提交2020年5月24日与案外人马金海签订的《商铺租赁合同》和2020年5月27日向“给生意人”转款5000元的微信转账记录，其提交的证据不足证明其损失情况，故原告的该项诉讼请求证据不足，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、被告弥拉、任怡于本判决生效之日起十日内支付原告韦涛自2019年11月15日至2020年1月4日租金4880元（已扣除二被告向原告交纳的押金6000元）；二、被告任怡于本判决生效之日起十日内支付原告韦涛自2020年1月5日至2020年10月5日占用费共计52160元；三、驳回原告韦涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费965元，减半收取482.5元，由被告弥拉、任怡负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。韦涛提交：案涉房产现共有人和原共有人出具的声明一份，用于证明上述人员确已将2016年至2021年案涉房产的租赁权及收益权转让给被上诉人的事实。任怡认为，涉案房屋是共有的，应当五个人共同起诉，即使变更也应当由变更后的四人共同起诉。弥拉对证据无异议。二审法院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，关于原审是否遗漏当事人的问题，虽然韦涛仅占涉案房屋25%的产权份额，但是根据韦涛提交的协议显示，涉案房屋的共有人协商决定2016年1月至2020年12月期间，韦涛有权将该房产单独对外出租并有权单独获取收益，韦涛提交的张俊利的证明显示张俊利将其享有的份额赠与张俊红，故韦涛有权作为原告单独提起本案诉讼，本院对任怡提出的原审遗漏当事人的意见不予支持。关于租金的计算问题，因涉案合同约定的租赁期限为2017年1月5日至2020年1月4日，且2019年租金为每月6400元，且任怡、弥拉未按时支付租金构成违约，一审法院在计算2019年11月15日至2020年1月4日期间的租金时，按每月6400元计算应付租金为4880元（已扣减保证金6000元），符合当事人之间的约定，本院予以维持。关于占用费的计算问题，涉案租赁合同到期后，任怡实际占用涉案房屋，应支付相应占用费，因上诉人将案涉房屋腾清并交还韦涛的时间是2020年10月5日，一审法院在计算占用费时，充分考虑了上诉人任怡的实际占用时间、新冠肺炎疫情影响及万达金街商铺的停工时间，计算出的占用费数额合理有据，本院予以维持。关于上诉人提出的安装、更换门头等费用20946.5元应当予以抵扣的意见，因被上诉人不予认可，上诉人也未提供充分证据予以证实，故本院不予支持。关于程序性问题，经查，一审程序并无不当，故对任怡提出的一审程序违法的意见，本院不予支持。综上所述，上诉人任怡的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费965元，由上诉人任怡负担。本判决为终审判决。审判长  秦现华审判员  赵锐平审判员  刘永刚二〇二一年三月二十四日书记员  张 朋