河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0122民初7893号原告：张宇鹏，男，1988年3月10日出生，汉族，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：贾长桥，河南同享律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯黎媛，河南同享律师事务所律师。被告：马铭淑，女，1982年1月28日出生，汉族，住安阳市北关区。第三人：交通银行股份有限公司河南省分行，营业场所：郑州市。负责人：杨**，系该分行行长。委托诉讼代理人：韩会婷，河南瀛豫律师事务所律师。原告张宇鹏与被告马铭淑、第三人交通银行股份有限公司河南省分行（以下简称交通银行河南省分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告张宇鹏及其委托诉讼代理人贾长桥、第三人交通银行河南省分行委托诉讼代理人韩会婷到庭参加了诉讼，被告马铭淑经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张宇鹏向本院提出诉讼请求：1、依法确认2018年8月12日原告、被告签订的《存量房（二手房）买卖居间合同》和《补充协议》有效，并继续履行；2、依法判决被告和第三人共同协助原告办理郑东新区象湖南路81号雅居乐花园（东园）住宅项目l4号楼1单元702号房产（预售商品房买卖预告登记：I609079657）抵押登记注销手续；3、依法判决被告协助原告办理郑东新区象湖南路81号雅居乐花园（东园）住宅项目**楼****房产的产权登记和转移登记于续，并将房产登记到原告名下；4、依法判决被告返还原告垫付费用34万元及利息损失（其中用于涉案房屋解封9万元，利息损失自2019年10月15日起至付清之日止；银行解押款25万元，利息损失自2020年10月20日起至付清之日止，以上均按年息15.4％标准计算）；5、依法判决被告赔偿原告合理损失72000元；6、本案诉讼费、保全费等一切费用由被告承担。事实和理由：2018年8月12日，在郑州东堂房地产营销策划有限公司积极推荐下，原告张字鹏与被告马铭淑签订了《存量房（二手房）买卖居间合同》，合同三方约定：原告以153万元价格购买被告名下位于中牟县××花园（东园）14号楼1单元7层702号的毛坯房（包括地下171号车位一个），付款方式：首付款加按揭贷款，其中首付款78万，剩余房款75万元由贷款银行于放贷之日存入存量房交易资金监管账户；限定首付款用于该房解押，原告无需另行支付解押款，且被告支付此房未解押期间的月供等。同日，原、被告又签订了《补充协议》，约定被告保证在2018年8月31日内将房屋的契税缴纳完毕，两年后的2020年9月1日，被告应当积极配合开发商将该房的产权手续办理完毕，并且及时将该房过户给原告。按照合同要求，原告及时将首付款78万元支付给被告，被告出具了收款条。2018年8月19日，被告申请小区物业将原业主马铭淑的名字变更为原告张宇鹏的名字，此后原告开始自行交付物业费和水、电、燃气费。同日，被告将该房屋钥匙交给原告。原告装修入住至今。2019年6月25日，原告张字鹏回家时无法进门，发现门上张贴了安阳北关区法院的查封公告和封条，因马铭淑与冯彩风等人存在经济纠纷，安阳市北关区人民法院（以下简称北关区法院）将被告名下、原告现居住的房屋查封。随后，原告向被告询问情况属实，原告要求与被告终止合同并退还首付款，但被告说现其债务巨大已无款可退，且自己也无能力解除此查封，指出只有原告向法院提出执行异议申请解封一条路可走。这个事实对原告来说是飞来横祸，进退两难。原告及家人来自农村，世代种地，首付款来之不易，放弃的后果是灾难性的。原告考虑婚期临近，担心房、钱两空，原告无奈顶着压力于2019年7月3日聘请律师向法院提起执行异议。经过多次艰难谈判，2019年9月14日在北关区法院执行局主持下，达成执行和解协议。当月中旬，原告约被告到银行打按揭流水单，显示还欠贷款21万多元。原告要求被告解押和主动解封均未果。2019年10月15日，原告被迫将四处借贷的84万元（其中剩余房款75万元、代被告垫付9万元，共计84万元）交付给北关区法院执行局。2019年10月16日，北关区法院作出（2019）豫0503执400号之四执行裁定书，解除了对上述房屋的查封。在2019年10月下旬，原告查询该房屋状况时，又发现债权人于军、彭波申请北关区法院已经将该房先后查封，涉案债务巨大，皆因被告引起。原告从法院于军案保全法律文书上得知，案件同时也涉及了甲方代理人秦王**名下财产。原告通知房屋中介要求被告及时解决该房的上述查封问题，被告答复没有能力解决，原告无奈只能聘请律师继续向法院提出执行异议。2020年4月22日，北关区法院对于军案做出了（2020）豫0503执异10号执行裁定书，确认了上述房屋买卖合同有效，后依据相关法律解除了对原告居住房产的查封。2020年6月9日，该法院以同样理由解除了彭波案对该房的查封。原告认为，查封全因被告方责任，解封是原告处于被动无奈之举，故要求被告赔偿该房查封后，原告聘请律师维权等费用46000元。2019年11月11日，雅居乐花园开发商启动产权证办理手续，并通过电话、邮寄、微信业主群等发布这一信息。原告及时告知了房屋中介，中介又及时通知了被告，并多次要求被告履行合同办理产权证书的义务，并及时将该房过户给原告张宇鹏。但被告提出让原告出资先解押后，方可配合开发商办理房产证的前置条件。现了解到该房屋所在小区，本楼号同期业主已经顺利取得了产权证书。被告违约从2019年11月起停止缴纳该房的月供。另外，因涉案房屋现在第三人交通银行股份有限公司河南省分行抵押，被告拒绝偿还贷款，原告需要代被告偿还拖欠该银行的剩余贷款、违约金及滞纳金等共计约25万元。2020年9月1日后，因被告拒不履行合同义务，原告无奈提起诉讼，花费律师费26000元，原告一并要求赔偿。以上律师费的合理损失共计72000元。综上，原告认为，双方合同签订后，原告按约定履行了义务，对房屋进行装修购买家具家电等入住至今，已实际占有了该房屋，现非因××自身原因未办理过户登记，但被告的行为有失诚实信用原则，其不按合同约定履行义务，构成违约，依法应承担法律责任。原告为维护自身的合法权益，诉至法院。被告马铭淑辩称，一、安阳市北关区人民法院作出的（2020）豫0503执异10号执行裁定书中已经确认房屋买卖合同有效，原告再次请求确认2018年8月12日双方签订的《存量房（二手房）买卖居间合同》和《补充协议》有效，并继续履行，属重复起诉，应当予以驳回起诉。二、目前郑州雅居乐房地产开发有限公司只是发通知告知业主准备相关手续，案涉房产尚未办理不动产登记，故被告目前无法为原告办理抵押登记注销手续和转移登记，故应当驳回原告的诉请。三、原告请求返还于2019年10月15日交付至北关区人民法院的9万元，被告对该款项并不知情，也不清楚原告为何要在应付房款之外多付9万元，所以该行为系原告的个人自愿行为，不得要求被告返还。四、主张的其他费用如律师费无依据不应当予以支持。第三人交通银行河南省分行辩称，对于原、被告之间的房屋买卖合同是否有效以及是否应当继续履行第三人不做评述，由法院根据法律规定予以判决，但原告因该房屋所支付的购房款是否已经满足最高院关于执行异议和复议案件若干问题的规定中第28条能够足以排除其他合法的执行，本案尚存疑问，原、被告双方约定契税交付后2年后过户不排除原告为了规避其他税费，人为的将过户时间予以推迟，原告怠于履行己方的权利，原告的权利不应大于被告所欠付的一般债务，同时第三人的抵押权优先于原告的合同债权，请法院查明事实对本案作出公平判决。对于原告请求如原告替被告偿清所欠贷款第三人愿意配合原告办理相关的手续，但是案涉房屋目前涉及多个纠纷除第三人的抵押外，尚有其他查封，第三人配合原告办理相关手续的前提是相关查封也应当予以解决，原告的合同之债与其他债权属于同等地位，均劣于有抵押的债权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年5月28日，被告马铭淑（××）与案外人郑州雅居乐房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为：ZM16002463082，《商品房买卖合同》载明：××购买的商品房位于中牟县××路东侧、金光路北侧、××南侧××单元××房，户型为二室二厅。该商品房单价为每平方米8396.35元，总金额773472元整，其中首付款为233472元，其余540000元由银行提供按揭贷款。2018年8月12日，出售方（甲方）马铭淑、买受方（乙方）张宇鹏与居间方（丙方）郑州东堂房地产营销策划有限公司，三方签订《存量房（二手房）买卖居间合同》一份，《存量房（二手房）买卖居间合同》载明：第一条房屋基本状况。（一）房屋坐落于中牟县××路东侧、金光路北侧、××南侧雅××花园（东园）14幢1单元7层702号，建筑面积92.12平方米；房屋所有权人马铭淑；权证号：合同编号**；权属性质商品房。第二条房屋价款及支付方式。（一）甲、乙双方经协商一致，同意该房屋的转让总房款为人民币1530000元整。（二）甲、乙双方同意使用下列的第2、3种付款方式：2、按揭贷款：乙方确认已充分了解银行贷款政策，并保证自己符合银行贷款条件。甲、乙双方于签订本合同后甲方不动产证下发后约定时间内（详见双方补充协议）共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续。乙方应在签订本买卖合同后2019年1月31日内，将首付款人民币780000元整，存入存量房交易资金监管账户，剩余房款人民币750000元整由贷款银行于放贷之日存入存量房交易资金监管账户；若乙方不能按照计划贷足或者银行不同意贷款申请的，则剩余房款的不足部分，乙方同意在银行贷款批准或者不批准之日起20日内将剩余房款存入监管账户。3、其他付款方式：甲乙双方约定，购房首付款分三次支付，第一次于2018年8月14日内支付人民币300000元整；第二次于2018年8月17日内支付人民币280000元整；第三次于2019年1月31日内支付人民币200000元整。（三）关于定金，甲乙双方同意使用下列的第1种方式：1、乙方在签订本合同时支付购房定金人民币300000元整，该定金由甲方保管，作为履行本合同的担保。定金在办理房屋产权转移登记手续时转为购房款。第三条房屋抵押解决方法。（一）甲方保证自本合同签订后乙方银行贷款审批通过后30日内完成注销抵押登记手续。（二）其他约定：甲乙双方约定，乙方支付甲方购房首付款用于甲方名下此房解押，待解押完毕后此款项自动转为购房款，乙方无需另行支付解封款且甲方支付此房未解押期间的月供。第五条房屋产权转移登记。（二）其他约定：甲乙双方约定：待乙方银行贷款审批通过后且甲方此房解押注销完毕10日内，甲乙双方需配合丙方共同向房屋权属登记机关申请办理该房屋所有权转移登记手续。第六条房屋交付及物业交割。（一）甲、乙双方约定于甲方收到第一、二笔首付款人民币580000元整当日内，由甲方将本合同约定的房屋及附属物交付给乙方。（二）甲、乙双方约定于甲方收到第一、二笔首付款人民币580000元整当日内，向有关部门申请办理水、电、气、暖、有线电视、通讯等相关附属设施、设备和相关权益的更名手续。（四）该房屋交付时，物业管理、水、电、气、暖、有线电视、通讯等相关费用，均由甲方承担。第八条佣金（居间代理费）及税、费约定。（二）办理该房屋产权转移登记手续应缴纳的税、费，经甲、乙双方协商约定如下：均由乙方承担。第十条违约责任。（一）甲方违约致使合同不能履行的，乙方已支付定金的，按定金的双倍赔偿乙方。（二）乙方违约致使合同不能履行的，乙方已支付定金的，定金归甲方所有。（五）甲方未能按期履行本合同第六条第（一）、（二）、（三）项约定相关义务的，除继续履行相关义务外，还应承担每逾期一日300元的违约金。（七）本合同签订后，若因甲方或乙方违约致使本合同无法履行的，由违约方承担丙方的佣金总额；若因甲乙双方共同协商解除合同或致使本合同无法履行的，甲乙双方各向丙方支付本合同约定总房价款的1%佣金后，丙方将代为保管的房屋所有权证和定金分别退还甲乙双方。第十四条甲、乙、丙三方约定补充条款如下：1、定金充抵购房款。2、甲方确认所出售房产不存在任何产权争议以及财务纠纷，并已征得同住人和共有人的同意，若后期在履行合同过程中因此原因导致本合同无法履行的，则甲方应承担相应的法律责任。3、甲乙双方均已悉知该出售房产所在区域限购限贷政策，甲乙双方经确认一致均按照该区域二手房交易流程进行办相关手续。4、本合同中所指资金监管账户为甲方名下银行账户。5、待乙方新权证下发后十日内，乙方需配合银行到相关部门办理抵押手续，若后期因乙方原因导致抵押不能按期办理，则应承担每逾期一日一百元违约金。6、乙方具有更名权。7、由于此房产权证下发面积于合同面积不同，多退少补面积差及税费均有乙方承担。8、此房为毛坯房，交房后乙方将装修此房，若后期因甲方或乙方违约致使合同无法履行的，由违约方承担全部装修费用。9、此房屋随车位（171号）一并出售，且总房款不变。第十五条本合同未尽事宜，甲、乙、丙三方可另行订立补充协议，补充协议以及本合同的附件均为本合同不可分割的部分。本合同签字后生效。2018年8月12日，甲方（出售方）马铭淑与乙方（买受方）张宇鹏，双方签订《补充协议》一份，主要内容为：1、甲方保证2018年8月31日内将此房的契税缴纳完毕。2、甲乙双方就过户时间问题约定如下：甲乙双方一致同意在此房契税日期满两年后过户。原告于2018年8月14日、2018年8月16日、2018年8月28日将购房首付款780000元分三次以现金或转账的形式支付马铭淑本人或支付至马铭淑指定的账户内。2018年8月19日张宇鹏在雅居乐物业管理服务有限公司办理涉案房屋房主信息更名手续，由“马铭淑”正式更名为“张宇鹏”。更名后原告开始缴纳物业费、水电费、燃气费等费用，此后张宇鹏对房屋装修后于2019年2月入住涉案房屋。另查明，因冯彩风与秦良栋、马铭淑之间的民间借贷纠纷，2018年8月2日河南省安阳市北关区人民法院作出（2018）豫0503财保191号民事裁定书，查封了涉案的房屋，查封期限自2018年8月30日起至2021年8月29日止。2018年11月13日，经该院主持调解，冯彩风与秦良栋、马铭淑达成如下协议：一、秦良栋、马铭淑欠冯彩风借款本金840万元，秦良栋、马铭淑于2018年12月10日之前偿还冯彩风借款本金300万元，于2019年1月31日之前偿还冯彩风剩余借款本金540万元；二、案件受理费70600元，减半收取35300元，保全费5000元，合计40300元，由秦良栋、马铭淑负担。后案件进入执行程序，张宇鹏向该院提出执行异议，请求立即中止对涉案房屋的执行，并依法解除对该房屋的查封。2019年9月16日，张宇鹏与冯彩风达成执行和解协议：一、张宇鹏同意将《存量房（二手房）买卖居间合同》剩余的涉案房款75万元交付至安阳市北关区人民法院；二、张宇鹏同意就涉案房屋一次性代替马铭淑履行9万元，且将该款交付至安阳市北关区人民法院；三、上述款项共计84万元由张宇鹏于2019年10月14日前交付至安阳市北关区人民法院后，冯彩风应在接到法院通知之日起3日内，向法院申请解除上述房屋的查封，且不得再就该房屋主张任何权利。张宇鹏于2019年10月15日将84万元交付至该院，2019年10月16日冯彩风提出解除对涉案房屋的查封，该院作出执行裁定书，解除对涉案房屋的查封。又查明，涉案房屋被告在第三人交通银行河南省分行办理有按揭贷款，贷款金额为540000元。涉案房屋进行了预售商品房买卖预告登记，权利人为马铭淑，进行了预售商品房抵押权预告登记，权利人为交通银行河南省分行，抵押金额为540000元。原告在诉前向本院提出诉前保全，本院于2020年9月14日作出（2020）豫0122财保307号民事裁定书对案涉房屋进行了查封，查封期限自2020年9月22日起至2023年9月21日止。因第三人交通银行河南省分行与马铭淑之间的借款合同纠纷，郑州市金水区人民法院作出执行裁定书对案涉房屋进行了查封，2023年10月21日查封期限届满。庭审中，第三人交通银行河南省分行表示，涉案房屋从2019年12月10日开始逾期还款，截至2020年10月10日尚欠本金192896.71元，未还的利息是5714.22元，罚息3278.11元，复利200.78元，复利罚息是66.57元，以上贷款均需被告予以偿清。原告如要取得相关房屋应将相关贷款本息及被告所欠付的其他贷款予以代偿。原告表示，对涉案的被告欠付房贷的本息、罚息、复利、复利罚息的数额无异议，也同意代被告偿还第三人该部分欠款，但是不同意代替被告偿还欠付第三人的其他借款。本院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，原告张宇鹏与被告马铭淑签订的《存量房（二手房）买卖居间合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。安阳市北关区人民法院作出的执行裁定书中并未在主文中确认案涉的《存量房（二手房）买卖居间合同》和《补充协议》有效，并继续履行，故被告马铭淑辩称原告请求确认案涉《存量房（二手房）买卖居间合同》和《补充协议》有效并继续履行属重复起诉，于法无据，不予支持。被告在转让涉案房屋时，虽未经抵押权人即第三人同意，但庭审中，原告明确表明愿意代被告向第三人还清贷款本息以解除抵押权，原告代被告偿还涉案房屋剩余的全部借款本息后，第三人应协助原告办理房屋抵押权注销手续。故对原告主张第三人收到上述款项后被告和第三人共同协助原告办理案涉房屋的抵押登记注销手续的诉讼请求，本院予以支持。由于涉案房屋尚未办理权属证书，现因被告涉执行案件导致案涉房屋被查封，故对原告要求被告协助办理产权登记及转移登记手续，将房屋登记到原告名下的诉请，本院不予支持。原告于2019年10月15日交付至河南省安阳市北关区人民法院84万元，包含涉案房屋剩余房款75万元和代替被告履行的9万元，其中9万元款项系原告代被告偿还的借款，被告应当予以返还。另外，原告可要求被告支付该款自2019年10月15日起至实际偿还之日止的利息（自2019年10月15日起至2020年8月19日止的利息，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2020年8月20日起至实际偿还之日止的利息，按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算）。原告过高请求，不予支持。被告马铭淑未按约定按时向第三人交通银行河南省分行偿还涉案房屋的剩余贷款本息，原告代其向贷款银行履行了还款责任后，有权向被告追偿，故对原告要求被告马铭淑偿还垫付的全部剩余借款本息（具体数额以原告支付该款项时第三人交通银行河南省分行系统内所确认的数额为准）的诉讼请求，予以支持。因原告尚未将上述款项实际支付给第三人，故对原告要求被告支付该部分款项利息的诉讼请求，不予支持。因合同中未约定被告违约后，应向原告支付因诉讼而产生的律师代理费，故原告要求被告赔偿其律师费72000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告张宇鹏与被告马铭淑于2018年8月12日签订的《存量房（二手房）买卖居间合同》及《补充协议》有效。二、原告张宇鹏于判决生效之日起十五日内代被告马铭淑向第三人交通银行股份有限公司河南省分行偿还位于中牟县康庄路东侧、金光路北侧、瑞风路南侧雅居乐花园（东园）14幢1单元7层702号房屋中被告马铭淑的剩余借款本息（具体数额以原告支付该款项时第三人交通银行股份有限公司河南省分行系统内所确认的数额为准）；原告张宇鹏向第三人交通银行股份有限公司河南省分行履行了还款责任后，有权向被告马铭淑追偿。三、被告马铭淑、第三人交通银行股份有限公司河南省分行在原告张宇鹏代被告马铭淑向第三人交通银行股份有限公司河南省分行偿还位于中牟县康庄路东侧、金光路北侧、瑞风路南侧雅居乐花园（东园）14幢1单元7层702号房屋中所涉及的全部借款本息后十五日内，协助原告张宇鹏办理涉案房屋的抵押登记注销手续。四、被告马铭淑于本判决生效之日起十日内返还原告张宇鹏代被告马铭淑垫付的费用90000元及利息（利息以90000元为基数，自2019年10月15日起至2020年8月19日止的利息，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2020年8月20日起至实际偿还之日止的利息，按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算）。五、驳回原告张宇鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22403元，由被告马铭淑负担20803元，由原告张宇鹏负担1600元；保全费5000元，由被告马铭淑负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，同时将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  唐慧良二〇二一年三月三十一日书记员  朱莉芳