文书内容重庆市奉节县人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0236民初504号原告：中国农业银行股份有限公司重庆奉节支行，住所地重庆市奉节县永安镇夔州路190号，统一社会信用代码915002369083466858。代表人：杨杰，行长。委托诉讼代理人：万秋，重庆贞枰律师事务所律师。被告：李忠于，男，1986年3月16日出生，汉族，住重庆市奉节县。被告：张旭燕，女，1987年8月16日出生，汉族，住重庆市奉节县。被告：重庆环彬房地产开发有限责任公司，住所地重庆市奉节县永安街道夔州路304号1幢16层B-1号，统一社会信用代码91500236671041946D。法定代表人：林腾清，董事。委托诉讼代理人：杨川，重庆环法律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司重庆奉节支行与被告李忠于、张旭燕、重庆环彬房地产开发有限责任公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司重庆奉节支行的委托诉讼代理人万秋，被告重庆环彬房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人杨川到庭参加了诉讼，被告李忠于、张旭燕经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司重庆奉节支行向本院提出诉讼请求：1、依法宣布原、被告签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：55020XX0180XX7216）项下的全部借款于2020年11月27日提前到期；2、判令被告李忠于、张旭燕及时偿还贷款本金581168.90元，2020年11月27日前的利息9513.66元（其中未结清正常利息8233.02元、未结清罚息81.34元、未结清复利119.12元、提前还息1080.18元），合计本息590682.56元，并从2020年11月27日起以581168.90元为基数按逾期执行年利率8.4525%[基准年利率5.635%加罚息（基准年利率5.635%*50%）]计算逾期利息至还清本金为止；3、判令原告对被告李忠于、张旭燕共同所有的坐落于奉节县XX街道XX西路X号附X号X号楼X的房屋在拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4、律师代理费2000元由二被告承担；5、判令被告重庆环彬房地产开发有限责任公司对以上二、四项诉讼请求承担连带清偿责任；6、判令三被告承担诉讼等费用。事实和理由：2018年6月25日，被告李忠于、张旭燕向原告申请办理个人住房按揭贷款，2018年9月4日原告与被告李忠于、张旭燕、重庆环彬房地产开发有限责任公司签订《个人购房担保借款合同》，向原告贷款61万元，2018年11月15日原告将借款转入被告李忠于、张旭燕指定账户上，但被告李忠于、张旭燕未按照合同约定还本付息，原告多次催收，被告仍未履行偿还义务，存在严重违约行为。为保护原告合法权利，特诉请贵院，请求法院依法支持原告诉讼请求。被告重庆环彬房地产开发有限责任公司辩称，根据原、被告双方签订的个人购房担保借款合同的第三十五条约定，重庆环彬房地产开发有限公司的保证责任为借款人取得房地产权证书，并已办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续，现已达到约定条件，我公司的保证责任已经免除。被告李忠于、张旭燕未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2018年6月25日，被告李忠于、张旭燕向原告申请贷款用于购房，并作为申请人和抵押人在个人信贷业务申请表上签字确认。2018年9月4日，被告李忠于、张旭燕作为借款人、被告重庆环彬房地产开发有限责任公司作为担保人与原告签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：被告李忠于、张旭燕向原告借款610000元用于购买房产，房产位于奉节县XX街道XX西路X号附X号X号楼X，借款期限20年，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息，贷款人按规定计收复利。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人未按约定按期足额偿还借款或违反本合同其他约定时，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。抵押人李忠于、张旭燕应协助配合贷款人自本合同签订之日起30日内办妥抵押预告登记，自本合同所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起60日办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。被告李忠于、张旭燕系借款人、抵押人，重庆环彬房地产开发有限责任公司系阶段性保证人，为前述借款提供阶段性保证担保，自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止，为借款人的债务承担连带保证责任。2018年9月4日，被告李忠于、张旭燕、重庆环彬房地产开发有限责任公司与原告签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定以前述房屋为前述贷款提供抵押担保。合同约定贷款利率为年息5.635%。2019年7月24日，重庆市奉节县国土资源和房屋管理局办理了抵押权人为原告的抵押权证书。2018年11月15日，原告按约定向被告李忠于、张旭燕发放借款610000元。截止2020年11月27日，被告李忠于、张旭燕因未能按期足额归还借款本息，导致借款逾期，尚欠原告贷款本金581168.90元，利息9513.66元，合计本息590682.56元。另查明，原告为实现本案债权支出律师代理费2000元。本院认为，依法成立的合同受法律保护，原告和被告签订的个人购房担保合同、抵押贷款合同是各方的真实意思表示，合同就借款用途、借款时间、利率、结息方式、还款方式和期限、违约责任、抵押担保等事项作了明确约定，借款人、抵押权人和阶段性保证人均在该合同上签章，可以认定原、被告之间金融借款合同关系成立并合法有效。现原告已按约发放了贷款，被告李忠于、张旭燕也应按约归还借款本息，其未能按期足额偿还借款的行为已经构成违约，原告有权依照合同约定宣布全部借款提前到期，并收回已发放借款，对其要求被告李忠于、张旭燕偿还下欠借款本金及正常利息的诉讼请求，本院予以支持。关于罚息和复利的问题，《借款合同》约定，原告在李忠于、张旭燕不按时还本付息之时享有提前收回贷款的权利，但宣布贷款提前到期，需进行相应的意思表示并通知对方。双方约定的还款方式为等额本息还款法，每个月均会产生到期的借款本金及相应利息。因原告并未举证证明其向被告李忠于、张旭燕宣布贷款提前到期的具体时间，故本院依照本案向被告李忠于、张旭燕送达起诉状副本之日即2021年2月27日为原告宣布贷款提前到期之日，故2021年2月27日之前已经到期尚未归还的贷款，按照双方借款合同的约定计算利息、罚息、复利；而2021年2月27日之后尚未到期的贷款提前到期，应从2021年2月28日开始计算逾期利息，逾期利息按照双方约定的借款执行利率基础上加收50%计付。关于抵押权，被告李忠于、张旭燕其所有的房屋对所借款项提供担保，并办理了抵押登记，其抵押权依法设立，原告有权对该抵押物拍卖、变卖、折价的款项在其债权范围内优先受偿。关于被告重庆环彬房地产开发有限责任公司是否还应当承担保证责任，被告重庆环彬房地产开发有限责任公司系阶段性保证人，为被告李忠于、张旭燕向原告的借款提供阶段性保证担保，自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止，为借款人的债务承担连带保证责任。原告向本院提起诉讼时，借款人已取得了房地产权证书，且办理了抵押权人为原告的抵押登记，被告重庆环彬房地产开发有限责任公司的保证责任按照约定已经免除，故对原告要求被告重庆环彬房地产开发有限责任公司承担连带保证责任的诉讼请求，不予支持。关于对于原告要求被告支付律师代理费的诉讼请求，双方在合同中有约定，且原告已实际支付该费用，对该请求本院予以支持。被告李忠于、张旭燕经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为自动放弃其抗辩权，由此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告中国农业银行股份有限公司重庆奉节支行与被告李忠于、张旭燕、重庆环彬房地产开发有限责任公司于2018年9月4日签订的《个人购房担保借款合同》项下的借款于2021年2月27日提前到期；二、被告李忠于、张旭燕在本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司重庆奉节支行借款本金581168.90元及利息、罚息、复利（截止2021年2月27日的利息、罚息、复利按照原告与被告李忠于、张旭燕签订的《个人购房借款担保合同》约定标准计算；自2021年2月27日起以借款本金581168.90元为基数按年利率8.4525%计付利息至借款本息付清为止）；三、被告李忠于、张旭燕在本判决生效后十日内给付原告中国农业银行股份有限公司重庆奉节支行支出的律师代理费2000元；四、原告中国农业银行股份有限公司重庆奉节支行对被告李忠于、张旭燕位于奉节县XX街道XX西路X号X号X幢X（证号：渝（2019）奉节县不动产权第000XX05XX号）的房屋以拍卖、变卖该财产所得价款在上述债务范围内享有优先受偿权；五、驳回原告中国农业银行股份有限公司重庆奉节支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9726元，减半收取4863元，由被告李忠于、张旭燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 员 何朝波二〇二一年三月十八日法官助理 杨 鑫书 记 员 吴文滔