北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0102民初3547号原告（反诉被告）：丁郁，女，1984年3月12日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：范梅博，北京京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：张林遥，北京京师律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京联优生活智选物业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-2567。法定代表人：王强，执行董事。委托诉讼代理人：李振，男，北京联优生活智选物业管理有限公司员工。被告：北京联优生活科技有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-2441（经济开发区集中办公区）。法定代表人：耗顺花，董事长。委托诉讼代理人：李振，男，北京联优生活科技有限公司员工。原告（反诉被告）丁郁与被告（反诉原告）北京联优生活智选物业管理有限公司(以下简称联优物业公司)、被告北京联优生活科技有限公司（以下简称联优科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。丁郁的委托诉讼代理人范梅博，联优物业公司及联优科技公司之共同委托诉讼代理人李振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁郁向本院提出诉讼请求：1.请求确认丁郁与联优物业公司签订的的编号为0101912100345《资产管理服务合同》于2020年11月8日解除；2.判令二被告将坐落于北京市西城区XXX房屋恢复原状;3.判令二被告将坐落于北京市西城区XXX房屋腾退并返还给丁郁;4.请求判令联优物业公司支付2020年11月30日至实际腾房之日止房屋占有使用费，支付标准为6550元/月；5.请求判令联优物业公司向丁郁支付违约金13100元和损失10000元；6.请求判令联优科技公司对第四、第五项诉讼请求承担连带赔偿责任；7.请求判令二被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2020年5月25日丁郁与联优物业公司双方签署《资产管理服务合同》，合同约定：丁郁将其位于北京市西城区XXX一套房屋出租给联优物业公司管理使用，委托期限2020年6月1日至2021年5月31日，预期收益（租金标准）为6550元/月。同时约定联优物业公司违反合同约定的，丁郁有权单方解除合同并要求联优物业公司支付两倍月预期收益的违约金并赔偿相应的损失。合同履行中，联优物业公司在未经批准未告知丁郁的情况下擅自在房屋内加装隔断，该行为既破坏了房屋的内部结构也违反了《商品房屋租赁管理办法》的相关规定。联优物业公司的上述行为已经违反合同约定，构成根本违约。鉴于联优物业公司的上述行为，丁郁向联优物业公司发送解约通知函。2020年11月8日，联优物业公司签收丁郁发送的解约通知函但未做任何回复。根据双方签订合同之约定，联优物业公司的行为构成违约，丁郁有权单方解除合同，并要求联优物业公司支付两倍月预期收益的违约金、赔偿相应的损失。但联优物业公司拒绝履行合同义务，经工商查询得知：联优物业公司为法人独资有限责任公司，联优科技公司为联优物业公司的唯一股东，据我所知双方之间财产并未独立，故联优科技公司应当对联优物业公司的债务承担连带责任。为维护自己的合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关规定，特向贵院提起诉讼，请依法支持我的诉讼请求。联优物业公司辩称：我方不同意解除合同，我方在2020年6月1日向原告支付了房屋保证金12500元，依据合同第四页第2.6条服务质量保证金条款约定抵扣了我方应支付的第一期租金12500元。我方在2020年12月3日向原告支付了19650元租金，根据双方合同2.7条、16页附件五载明的结算周期的时间，我方有权按照合同约定在每个周期的最后一日起的五个工作日内结算。故我方认为在支付租金的方面我方没有违约。关于占有使用费，原告没有单方主张解除合同的依据，合同应该继续履行，同意按照合同约定支付租金，不同意支付占有使用费。关于违约金及损失，合同第五页3.1条标的资产的装修改造约定我方有权对房屋进行装修改造，我方打隔断的行为并不违反法律法规，且原告同意我方对房屋进行装修改造，故该项诉讼请求不成立。原告没有主张1万元损失的依据，《商品房屋租赁管理办法》不属于法院裁判依据。不同意腾退房屋，双方应继续履行合同。关于恢复原状的请求，根据合同6.5条约定，我方没有义务将房屋装修部分拆除。关于连带责任，二公司并非人员、财产混同，虽然联优科技公司是联优物业公司的全资股东，但双方的财产是独立的，合同也是联优物业公司在实际履行。联优科技公司辩称：二公司并非人员、财产混同，虽然联优科技公司是联优物业公司的全资股东，但双方的财产是独立的。执行双方合同的过程中也是联优物业公司在履行。故我公司不应该承担连带责任。联优物业公司向本院提出反诉请求：1.请求法院判令双方继续履行合同；2.请求法院判令被丁郁向联优物业公司支付违约金13100元；3.全部诉讼费由被丁郁承担。事实和理由：甲方丁郁与乙方我公司签订合同后，我公司于2020年6月1日向丁郁支付了服务质量保证金12500元，后又于2020年12月23日向丁郁支付了预期收益19650元，我公司认为双方签订的合同系双方真实意思表达，且未违反相应的法律法规，合法有效。根据合同第4页第2.6条以及2.7条约定“2.6服务质量保证金。管理期间内，乙方应尽勤勉义务运营标的资产，并按照管理周期向甲方支付服务质量保证金（服务质量保证金=当期管理周期内单个结算周期的预期收益），每个结算周期结算时，双方同意乙方有权以服务质量保证金抵扣乙方应付款，本合同最后一期结算仍有剩余的，甲方应在当期付款期限内将余额返还乙方。乙方应于合同签署后交付日起10个工作日内，向甲方支付首期服务质量保证金，共计12500元，此后，每个管理年度的服务质量保证金需于上一管理年度最后一个结算日后5个工作日内支付给甲方......。”“2.7结算方式。双方认可自2020年6月1日始计算收益，每个管理周期内的结算周期及结算方式详见附件五，每个管理周期最后一日为本期的结算日。除另有约定外，本协议涉及需要支付的收益及费用应在每个结算日起5个工作日内支付......”；合同第16页附件五约定“结算周期1.2020年6月1日至2020年8月30日、预期收益12500元；2.2020年9月1日至2020年12月30日、预期收益19650元；3.2021年1月1日至2021年3月30日、预期收益19650元；4.2021年4月1日至2021年5月31日、预期收益19650元。”我公司已经向丁郁按期支付了服务质量保证金并使用该保证金抵扣了首期的预期收益费用，并且按期向丁郁支付了第二期的收益，不欠付丁郁任何一期的收益。依据合同第5页第3.1条“3.1标的资产的装修改造。管理期间内，甲方同意乙方对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新，但不得破坏房屋的承重结构。同时，甲方将......”我公司有权在不破坏房屋承重结构的前提下进行房屋改造，故丁郁在本诉的主张毫无合同依据和法律依据。在双方正常履行合同期间，丁郁毫无理由故意阻挠我公司管理房屋，自己举报房屋隔断并多次致电该房屋住户要求住户搬离房屋，于2020年10月18日在房屋入户门处张贴《通知函》内容如下：“因北京联优生活智选物业管理有限公司违反合同约定，未能及时支付房租，以及违反《北京市房屋租赁管理若干规定》，《中华人民共和国消防法》等规定擅自更该房屋结构，我方决定撤销与其签署的合同，并保留追诉合同违约责任的权利。我们已经于2020年9月15日通知北京联优生活智选物业管理有限公司房屋管理负责人姜运哲电话159XXXXXXXX及住户，并且将消防整改通知告知姜运哲，请房屋居住人员于2020年10月31日前搬离本单元，如果逾期未搬迁，我方将强制要求搬离并追究违法责任。房屋所有人：丁郁，联系方式：176XXXXXXXX,2020年10月18日。”同日，丁郁还至房屋内拍摄了视频，影响承租人的正常生活及使用房屋。丁郁的行为严重影响了我公司对标的资产进行管理以及住户使用，导致我公司为处理住户的来访投诉投入了大量的人力物力并且居委会也将我公司所改造的储物间拆除造成了实际的损失。依据合同第7页及第8页，第6.2条1）项b）款“不履行本协议约定的义务，或因甲方或其他有关的任何第三方的行为，影响乙方对标的资产进行管理或资产使用人使用的......”；合同第8页第7.2条“7.2甲方违约责任。甲方违反合同6.2（1）约定导致乙方单方面解除合同，甲方应向乙方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿......。”丁郁应承担违约责任。鉴于以上事实，特提反诉，请求法院支持我方全部反诉请求！丁郁辩称：不同意联优物业公司的反诉请求，我不存在任何影响联优物业公司对标的财产进行管理或资产使用人使用的行为。联优物业公司的反诉没有任何事实和法律依据，应当依法予以驳回。联优科技公司述称：认可联优物业公司的反诉请求，无异议。本院经审理认定事实如下：2020年5月25日，甲方丁郁与乙方联优物业公司签署《资产管理服务合同》，约定甲方授权乙方对北京市西城区XXX房屋（以下称涉案房屋）进行经营出租供他人居住，乙方为甲方提供资产管理服务，委托代理期限自2020年6月1日至2021年5月31日，预期收益为6550元/月。合同主要条款有：第2条、标的资产收益及费用。2.1预期收益。双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情的预期合理收益为6550元/月，从第1个管理周期起每个管理周期预期合理收益详见附件五。2.6服务质量保证金。管理期间内，乙方应尽勤勉义务运营标的资产，并按照管理周期向甲方支付服务质量保证金（服务质量保证金=当期管理周期内单个结算周期预期收益），每个结算周期结算时，双方同意乙方有权以服务质量保证金抵扣乙方应付款，本合同最后一期结算后仍有剩余的，甲方应在当期付款期限内将余额返还乙方。乙方应于合同签署后交付日起10个工作日内，向甲方支付首期服务质量保证金，共计12500元，此后，每个管理年度的服务质量保证金需于上一管理年度最后一个结算日后5个工作日内支付给甲方。如标的资产实际收益低于预期收益的，甲方有权在每次结算时从服务质量保证金中扣除低于预期收益的部分，一旦发生扣除的情形，乙方应当随时补足（由于甲方向乙方支付维修基金或抵扣空置期导致当期服务质量保证金减少的情形除外）。2.7结算方式。双方认可自2020年6月1日始计收收益，每个管理周期内的结算周期及结算方式详见附件五，每个结算周期最后一日为日为本期的结算日。第3条、标的资产的装修改造及维护。3.1标的资产的装修改造。管理期间内，甲方同意乙方对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新，但不得破坏房屋的承重结构。同时，甲方将配合乙方办理装修改造所需的相应手续、审批、许可或文件。甲方认可并接受乙方对标的的资产装修改造的标准和规格，不得以不接受该标准和规格为由，单方面解除合同。第5条、双方权利义务。5.2乙方权利义务。2）管理期间，乙方承诺妥善管理标的资产，因乙方重大过错而致使标的资产毁损、灭失的，应依法承担赔偿责任。第6条、合同解除及续期。6.2违约解除权。2）乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方面解除合同：a）延迟支付当期甲方应得收益经甲方书面催告后达15个工作日仍未支付的；b）乙方对本合同构成了严重违约，且在甲方书面催告后的15个工作日内仍未能纠正违约行为，致使甲方履行本合同项下其相应的义务已经不可能或不公平的。6.5标的资产返还。合同终止后，乙方应向甲方返还标的资产。已经装修拆除部分不恢复原状，新配置设施替换前的甲方设施不再返还；甲方认可其提供的固有装修的老化折旧。第7条、违约责任及争议解决办法。7.2甲方违约责任。甲方违反本合同6.2（1）约定导致乙方单方面解除合同，甲方应向乙方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿乙方相应损失。7.3乙方违约责任。乙方违反本合同6.2（2）约定导致甲方单方面解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。合同附件五、资产预期受益计划表载明：首期服务质量保证金金额12500元，支付日期2020年6月1日。2020年6月1日至2020年8月30日结算周期，预期收益12500元。2020年9月1日至2020年12月30日结算周期，预期收益19650元。2021年1月1日至2021年3月30日结算周期，预期收益19650元。2021年4月1日至2021年5月31日结算周期，预期收益19650元。合同签订后，丁郁依约向联优物业公司交付了房屋。联优物业公司于2020年6月1日向丁郁支付了服务质量保证金12500元，于2020年12月23日向丁郁支付了2020年9月1日至2020年12月30日期间预期收益19650元。审理中，丁郁主张联优物业公司在涉案房屋加装隔断，将原三居室改造成四居室，破坏了房屋结构，构成违约，并提供涉案房屋户型图、视频等证据予以佐证。经本院询问，丁郁称联优物业公司在涉案房屋东卧室中间加装一道南北向的隔断，将东卧室改造成两间卧室。联优物业公司与联优科技公司均不认可证据真实性及证明目的，称：1.涉案房屋现在由4户租客分租，处于满租状态；2.合同约定其有权对房屋进行必要的装修、改造及翻新，其加装隔断的改造行为并未破坏承重结构，并未违约。审理中，联优物业公司提供《通知函》作为证据，以此主张丁郁于2020年10月18日在涉案房屋门口张贴《通知函》以及进门拍摄视频的行为，引发现居租客不安及大量投诉，导致其不得不投入精力安抚租客，严重影响其对涉案房屋正常使用。丁郁认可证据真实性，不认可证明目的，称其张贴《通知函》系合法行使权力，并未影响联优物业公司使用房屋。本院认为：丁郁与联优物业公司签订的《资产管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。本案争议焦点为：一、联优物业公司对涉案房屋加装隔断的改造行为是否构成违约。二、丁郁在涉案房屋张贴通知并进入涉案房屋拍摄视频的行为是否构成违约。三、联优科技公司是否应承担连带责任。关于焦点一，双方合同3.1条约定“甲方同意乙方对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新，但不得破坏承重结构”，合同附件一“房屋信息”一栏，明确约定“产品类型”为“合租”，且“居室数量”项下为空，依据双方合同可见，双方并未约定涉案房屋在转租时居室数量仅能为三居室，且双方明确约定联优物业公司可以对涉案房屋进行一定程度的装修、改造。丁郁当庭陈述称联优物业公司在涉案房屋的东卧室加装了隔断，但并未就该加装隔断行为破坏房屋承重结构提供证据。因此，在案证据不足以证明联优物业公司的改造行为造成涉案房屋严重毁损甚至灭失并因此构成违约。丁郁要求解除合同的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。丁郁要求将涉案房屋恢复原状、腾退房屋并主张违约金及损失的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。经查，截止开庭时，联优物业公司并未欠付丁郁租金，且涉案合同并未解除，故丁郁主张房屋占用费，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于焦点二，丁郁系涉案房屋产权人，其虽然将房屋出租给联优物业公司，由联优物业公司再行转租获益，但双方合同并未约定不允许丁郁在合同期间进入涉案房屋，故本院认为，丁郁在涉案房屋张贴通知函并进行拍摄的行为虽有不妥，但并未构成违约，故联优物业公司要求丁郁支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。经查，涉案合同期限尚未届满，且事实上正处于履行之中，联优物业公司要求继续履行合同，本院予以支持。关于焦点三，联优科技公司对联优物业公司的债务承担连带责任的前提之一是丁郁主张的联优物业公司的违约损害赔偿请求权得到法院支持，据前文所述，该前提条件尚未成就，故丁郁要求联优科技公司承担连带责任，本院不予支持。综上所述，《关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）丁郁与被告（反诉原告）北京联优生活智选物业管理有限公司于2020年5月25日就坐落于北京市西城区XXX的房屋签订的《资产管理服务合同》继续履行；二、驳回原告丁郁的诉讼请求；三、驳回反诉原告北京联优生活智选物业管理有限公司其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费189元，由原告丁郁负担（已交纳）；反诉案件受理费64元，由被告北京联优生活智选物业管理有限公司（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 冯海鑫二〇二一年三月十日法官助理 卢 震书 记 员 高 雅