湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终616号上诉人（原审原告）：湖南郴州百舸房地产开发有限公司，住所地湖南省嘉禾县珠泉镇建设路16号1单元202房。法定代表人：雷跃，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱艳兰，该公司员工。委托诉讼代理人：李志员，湖南天楚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：嘉禾县嘉房置业咨询有限公司，住所地湖南省嘉禾县珠泉镇建设路4号（老干局门面）。法定代表人：李俊雪，系公司总经理。被上诉人（原审被告）：胡志彬，男，1971年3月15日出生，汉族，住湖南省嘉禾县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：曾文斌，湖南广济律师事务所律师。上诉人湖南郴州百舸房地产开发有限公司（以下简称百舸公司）因与被上诉人嘉禾县嘉房置业咨询有限公司（以下简称嘉房公司）、胡志彬商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服湖南省嘉禾县人民法院（2020）湘1024民初1718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理，现已审理终结。百舸公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持百舸公司第二、三项诉讼请求；一、二审诉讼费用全部由嘉房公司、胡志彬承担。事实和理由：嘉房公司未全面履行《销售代理合同》约定义务，不具备双方约定的履行能力，其法定代表人胡志彬以行为表明不履行合同，嘉房公司在一审对其履行与否未予回应，一审法院已依法决定不予采纳嘉房公司庭审后提交的证据，根据证据规则，应当认定其未履约。在两次大型活动中，百舸公司发现嘉房公司策划、销售能力不符合预期且无实质提升改进，双方合作开始产生裂隙并多次争执，受疫情影响嘉房公司无法实际销售，也无意继续履行销售代理合同，遂产生报复心理，建议认购客户退还认购金。胡志彬遣散工作人员，以其行为表明不履行协议，构成单方违约。《销售代理合同》约定甲方的文件内容或答复均以甲方法定代表人或委托人签字并加盖甲方公章认可为准。百舸公司与嘉房公司协商终止合同，为迅速解除双方销售代理关系，百舸公司违心做出最大妥协，以同意支付嘉房公司前期开支成本为代价与其磋商损失核定明细表，但最终因分歧过大而未达成协议，《终止对乙方相关损失核定明细表》《终止相关损失协议书》只是双方磋商终止合作的过程性记录资料，未经百舸公司依据合同约定的程序确认，两份文件均未成立更未生效。嘉房公司辩称，1、本案中双方签订了销售代理合同，嘉房公司在合同签订后全面履行了合同所约定的义务，后由于百舸公司利用其委托人的强势地位，强行单方解除合同，因此，本案违约方是百舸公司。2、在销售代理合同解除后百舸公司的相关工作人员、总经理与嘉房公司签订了终止销售代理合同，相关损失核定协议书、相关损失核定明细表对嘉房公司履行销售代理合同所进行的前期投入进行了约定，双方只是就违约金及其他利益损失未达成一致，该两份解除协议书是百舸公司总经理封朝阳、采购部经理李林敏、总经理李建革三人共同签字确认，因此销售代理合同已实际解除，由于百舸公司未按照解除协议向嘉房公司支付相关费用，故嘉房公司向郴州市中级人民法院提起了诉讼，要求百舸公司支付相关费用并承担违约责任和预期利益。百舸公司说终止销售代理合同协议书、明细表没有经过其公司盖章的理由，并不能影响该两份解除协议书的效力。3、一审对百舸公司单方要求解除合同的行为已作出了清楚和详细的认定，百舸公司所举证的微信记录和申请证人出庭均不能证明是嘉房公司违约。4、关于嘉房公司履行销售代理合同的情况，二审中将提供相关证据予以审核。百舸公司向一审法院起诉请求:1、解除百舸公司与嘉房公司签订的《销售代理合同》；2、判令嘉房公司赔偿百舸公司经济损失（含名誉损失）1000000元，支付违约金200000元；3、判令胡志彬对嘉房公司上述债务承担连带责任；4、由嘉房公司、胡志彬负担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：百舸公司经营范围为住宅房屋建筑、房地产开发、建设及商品房销售等；嘉房公司系自然人独资企业，经营范围为房地产投资咨询、投资策划、房地产代理销售、房地产工程装饰及设计等。2019年百舸公司经嘉禾县自然资源局审批开发建设“禾仓国际·文旅之城”项目，该项目占地面积68602平方米，备案建筑面积177000平方米：包括高层住宅50000平方米、文化展馆12000平方米、文旅酒店50000平方米、商业街10000平方米、地下室55000平方米。2019年9月20日，百舸公司（甲方）与嘉房公司（乙方）就“禾仓国际·文旅之城”项目签订《销售代理合同》，合同主要内容：“一、委托项目概括：1、项目名称：嘉禾县禾仓国际-文旅之城地产项目；2、建设单位：郴州市百舸房地产开发有限公司；3、项目地点：嘉禾县和谐大道与禾仓路交汇处；4、协议销售面积：本次委托的标的项目住宅及商业。一二期总建筑面积196亩约450000平方米，其中住宅约2500套，面积300000平方米，铺面面积11000平方米，车库面积90000平方米。二、委托事项：1、进行项目前期市场调查，提出项目定位、方案、代为项目形象设计、宣传策划、营销策划、广告设计；2、代理工作内容：销售代理、客户接待办理房屋销售过程中房产的认购、合同签订，协助甲方办理银行按揭、抵押登记、合同备案等有关手续办理，直至办理完入住通知书……四、合作期限36个月，自2019年9月20日至2022年9月19日。如乙方不能达到约定的销售数量，甲方有权解除本合同，乙方自行退出。如合作期限届满前30天内，甲乙双方均未提出反对意见，本合同代理期自动延长，可以视情况延长至整个项目销售结束。合作期限届满后，如甲方或乙方提出终止本合同，则按本合同中合同终止条款处理。在合作期限内，除非发生法定或者本合同约定的解除情形，双方不得单方面解除本合同。五、甲方权利和义务：1、负责保证…3、在代理期内业务操作的相关内容和乙方意见做出答复，以甲方法定代表人或委托人签字并加盖甲方公章认可为准…8、甲方负责项目的广告投入，广告费用，用于楼书、模型、报纸广告、软文宣传等，须经甲方书面同意后方可执行，费用开支由甲方负责。甲方应按照总销售额的百分之一左右投入广告费用，甲方应在此范围内，按照乙方的合理化建议投入，具体投入项目不得少于300万元。七、乙方的权利与义务：1、根据本合同约定，全程代理销售本项目商品房、商业铺面，并按合同规定提取代理费…15、该合同终止时，将该项目相关资料全部移交甲方，并确保客户资料的完整性、正确性…九、履约保证和违约责任：1、甲乙双方应遵照本协议合同约定的事项、责任和义务，任何一方擅自违反本协议约定的事项，拒不履行本合同条款所造成的损失和责任由违约方承担，擅自单方面解除本合同由违约方按合同总额3%支付违约金……”，百舸公司总经理李建革与胡志彬在合同上签字确认。合同签订后的履行过程中，百舸公司以嘉房公司营销策划能力不足以胜任“禾仓国际·文旅之城”项目的销售代理为由与嘉房公司协商终止合同事宜，百舸公司前总经理封朝阳、采购部经理李林敏、总经理李建革于2020年5月5日与胡志彬协商确认湖南郴州百舸房地产开发有限公司和嘉禾县嘉房置业有限公司终止《销售代理合同》对嘉房公司相关损失核定明细表等事宜。2020年5月14日，双方签订终止《销售代理合同》相关损失核定协议书，主要内容为：“百舸公司（甲方）与嘉房公司（乙方）就终止《销售代理合同》一事，根据乙方提供的相关损失数据，经双方友好协商，达成如下一致意见：1、关于乙方为履行合同支付的员工工资，乙方认为损失300000元。对该项目双方同意按乙方职工工资表和支付工资的银行流水（含微信付款凭证），经双方核实，认定金额为276655元，如有发现非履行《销售代理合同》产生的工资费用应扣除…上述1至11项，双方认定金额合计为452904.31元……以上1至13项是双方一致认可解除合同对乙方所造成的损失；第14项乙方有异议，乙方认为解除合同的违约金计算面积应该按《销售代理合同》中规定的面积计算违约金。对以上事实双方签字确认，甲方应支付给乙方的具体金额另行协商确定”，百舸公司前总经理封朝阳、采购部经理李林敏、总经理李建革与胡志彬均在协议书上予以签字确认。协议书签订后，胡志彬于2020年5月16日在微信工作群中发布嘉房公司与百舸公司解约终止的通知，遣散负责销售代理的工作人员。后百舸公司一直未履行终止《销售代理合同》相关损失核定协议书中约定的事项，2020年7月28日，嘉房公司以百舸公司擅自单方解除合同构成根本违约，导致合同目的不能实现为由向郴州市中级人民法院提起诉讼，同年10月26日，百舸公司以嘉房公司不履行销售代理合同应向百舸公司支付违约金和赔偿金为由提起诉讼。另查明，嘉房公司的法定代表人于2020年10月29日由胡志彬已变更为李俊雪。一审法院认为，本案主要有以下几个争议的焦点问题：一、百舸公司要求解除与嘉房公司签订的《销售代理合同》的诉请是否得到支持。本案双方于2020年5月5日已协商确认湖南郴州百舸房地产开发有限公司和嘉禾县嘉房置业有限公司终止《销售代理合同》对嘉房公司相关损失核定明细表等事宜，并于2020年5月14日，由百舸公司前总经理封朝阳、采购部经理李林敏、总经理李建革与胡志彬签订终止《销售代理合同》相关损失核定协议书，系当事人真实意思表示，未违反法律规定，该协议书合法有效，应视为双方对终止《销售代理合同》事项已达成一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，且在庭审过程中，双方均表示愿意解除合同，故对百舸公司要求解除与嘉房公司签订的《销售代理合同》的诉请，予以支持。至于嘉房公司提出百舸公司在嘉房公司向郴州市中级人民法院提起诉讼后另行向嘉禾县人民法院起诉属重复起诉的意见，百舸公司另行起诉亦或向郴州市中级人民法院提起反诉，系百舸公司选择诉讼的权利，百舸公司起诉并未违反相关的法律规定。因此，对嘉房公司所提出的上述意见予采纳。二、嘉房公司在履行《销售代理合同》过程中是否存在违约情形，百舸公司要求嘉房公司赔偿经济损失及违约金是否支持的问题。本案百舸公司认为嘉房公司在履行销售代理合同过程中，其营销策划能力不足以胜任本案禾仓国际·文旅之城项目的销售代理，且没有依约做好相关委托事项，且在协商终止《销售代理合同》仍有诸多事项无法达成一致意见的情况下，胡志彬单方在微信工作群中遣散负责销售代理的工作人员，并且嘉房公司恶意制造事端、传播不利言论，通知认购客户到百舸公司解除认购协议，退还全部认购金，给百舸公司的名誉、经济造成巨大损失等违约行为的意见。胡志彬于2020年5月14日与百舸公司前总经理封朝阳、采购部经理李林敏、总经理李建革签订终止《销售代理合同》相关损失核定协议书后，于5月16日在微信工作群中发布嘉房公司与百舸公司解约终止的通知，遣散负责销售代理的工作人员，系正常的工作职务行为。根据双方签订的终止《销售代理合同》相关损失核定协议书约定“上述1至11项，双方认定金额合计为452904.31元……以上1至13项是双方一致认可解除合同对乙方所造成的损失；第14项乙方有异议，乙方认为解除合同的违约金计算面积应该按《销售代理合同》中规定的面积计算违约金。对以上事实双方签字确认，甲方应支付给乙方的具体金额另行协商确定”，可以看出，百舸公司对于相关违约责任的赔偿额进行了自认。因此，对百舸公司要求嘉房公司承担违约责任并赔偿经济损失（含名誉损失）1000000元，支付违约金200000元；胡志彬承担连带责任的诉请，无充分证据，且与本案查明的事实不符，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十条、第六十条、第九十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：“一、解除原告湖南郴州百舸房地产开发有限公司与被告嘉禾县嘉房置业咨询有限公司签订的《销售代理合同》；二、驳回原告湖南郴州百舸房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费15600元，由原告湖南郴州百舸房地产开发有限公司负担”。二审中，双方当事人均未提交新的证据，除百舸公司认为遗漏了没有约定履行期限，两份资料都没有依法成立外，双方对一审法院查明的其他事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案为商品房委托代理销售合同纠纷，争议的焦点为1、案涉的销售代理合同和终止销售代理合同协议及其相关文书的法律效力；2、造成合同终止及终止合同以后违约责任的认定和各项损失及违约金的计算。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定:“当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。双方均对《销售代理合同》的效力不持异议，而《销售代理合同》系百舸公司委托代理人李建革与嘉房公司法定代表人胡志彬签订，《终止对乙方相关损失核定明细表》、《终止相关损失协议书》也系百舸公司前总经理封朝阳、采购部经理李林敏、总经理李建革与胡志彬签订，根据上述法律规定，合同当事人签字或者盖章均为有效，故该两份协议并不因未经过百舸公司法定代表人签字及盖章而无效，对百舸公司该上诉请求本院不予支持。因双方对终止《销售代理合同》及相关事项的处理达成了共识，则《销售代理合同》规定的权利和义务依当事人的约定而终止，但嘉房公司和胡志彬对百舸公司解除《销售代理合同》的诉请并无异议，双方也未就一审支持解除《销售代理合同》的判项提起上诉，故对此本院予以确认。关于违约责任的认定和各项损失及违约金的计算，双方均认可解除《销售代理合同》，而嘉房公司已在本案受理前另案起诉了百舸公司在终止合同后应支付的相关费用，该案仍在本院审理过程中，百舸公司主张的相关损失如有新的证据完全可以依法并案处理，没有必要增加诉累，浪费司法资源。一审法院认定百舸公司该诉请无充分证据，且与事实不符正确，本院予以维持。综上所述，百舸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15600元，由湖南郴州百舸房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李建湘审判员  罗燕青审判员  林海波二〇二一年三月三十一日法官助理王璐书记员刘娜附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。