广东省潮州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤51民终52号上诉人（原审原告）：肖晓侠，男，1994年5月18日出生，汉族，住潮州市潮安区×××××××××××××，公民身份号码：445××××××××××××31X。上诉人：（原审被告）：曾小曼，女，1958年8月30日出生，汉族，住潮州市湘桥区×××××××××××之3，公民身份号码：440××××××××××××020。委托诉讼代理人：陈运生，广东乔博律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄琦，广东乔博律师事务所律师。肖晓侠与曾小曼房屋租赁合同纠纷一案【一审案号列（2019）粤5102民初807号，下称“807号案”】，因该案与一审法院受理的曾小曼诉肖晓侠房屋租赁合同纠纷一案【案号（2018）粤5102民初1694号，以下简称“1694号案”】系基于同一房屋租赁合同法律关系发生纠纷而向一审法院提起诉讼，一审法院于2020年7月10日裁定1694号案与807号案合并审理，并于2020年9月19日作出（2019）粤5102民初807号民事判决。肖晓侠、曾小曼均不服该判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭，于2021年2月23日公开开庭进行了审理。上诉人曾小曼的委托诉讼代理人黄琦到庭参加诉讼，上诉人肖晓侠经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖晓侠上诉请求：一、撤销潮州市湘桥区人民法院（2019）粤5102民初807号民事判决并依法改判：1.确认双方于2016年11月14日签订的《房屋租赁合同》自2018年12月23日起解除。2、肖晓侠不承担自2018年11月21日至2019年10月24日间租金57720元以及违约金17316元。二、本案一、二审诉讼费用由曾小曼承担。事实和理由：一、本案中由于租金问题引发双方出现了严重的冲突，双方在缺乏信赖关系的情况下，肖晓侠已明确表示解除合同，曾小曼也确认并获悉，根据《合同法》规定，应依法确认该合同自2018年12月23日起解除。二、一审判决肖晓侠承担自2018年11月21日至2019年10月24日间租金57720元以及支付因逾期支付该租金的违约金17316元，缺乏依据，依法应不予支持。2018年12月23日肖晓侠通过微信已告知曾小曼已搬离清空租赁铺面，并要求办理房产移交手续，曾小曼确认并知悉以上内容。《合同法》119条的规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当的措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。曾小曼在获悉肖晓侠不再继续履行合同后，明知无法实现其合同目的情况下，没有采取适当措施致使损失扩大，该责任应由曾小曼自行承担。一审判决缺乏事实及法律依据，因此，肖晓侠不应支付2018年11月21日至2019年10月24日间租金57720元以及支付因逾期支付该租金的违约金17316元。曾小曼答辩称：根据一审判决认定的事实，并根据《民法典》第562条、563条、565条及722条的规定，本案是肖晓侠逾期拒不向曾小曼支付租金，已构成违约，而上述《民法典》条款赋予的是守约方的合同解除权，作为违约方的肖晓侠无权提出解除合同，因此肖晓侠的上诉请求缺乏依据，依法不能得到支持，一审判决对此认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。二、针对肖晓侠上诉主张的第二点事实理由，曾小曼的答辩意见同曾小曼上诉状中第二点事实理由。综合上述，请二审法院查明事实，依法驳回肖晓侠的上诉请求，使曾小曼的合法权益早日得以实现。曾小曼上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判支持曾小曼在1694号案一审时的全部诉讼请求；二、由肖晓侠承担本案及1694号案一审及二审的一切诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定《房屋租赁合同》自2020年7月21日解除毫无事实和法律依据，曾小曼从未表示或同意过解除合同，原审法院在没有依据的基础上曲解曾小曼的表意，导致错误判决，曾小曼一直要求继续履行合同，请求二审法院依法予以改判。曾小曼在2020年7月21日的庭审过程中变更1694号案的诉讼请求并无体现任何解除合同的意愿，只是因诉讼过程中租金损失的增加而变更诉讼请求，一审判决在曲解曾小曼意思表示的情况下径自作出错误的认定，对曾小曼极为不公。曾小曼在2020年7月21日的庭审过程中针对变更1694号案的诉讼请求已陈述了相应的理由，是由于曾小曼在1694号案起诉时只向肖晓侠主张了2018至2019年度的租金损失，但在庭审时距离曾小曼起诉时已超一年半的时间，曾小曼的租金损失已随着时间推移发生增加变化，远不止起诉时所主张的损失，且肖晓侠也一直拒绝向曾小曼付还租金，因此，为了避免因诉讼时间因素导致曾小曼多次变更诉讼请求或后续诉累，以及避免肖晓侠在合同期满后仍不交付租赁房产导致产生的损失难以主张等问题，曾小曼才申请变更诉讼请求中第一项关于租金的主张，因此曾小曼变更诉讼请求的意图是为了一次性解决租金的问题，避免出现肖晓侠在租期届满后仍拒绝向曾小曼交付租赁房产而导致产生的损失需另案主张的困境，而并非希望提前收回租赁房产，曾小曼所变更的第一项诉讼请求与要求继续履行合同的主张并不冲突，从中也根本无法得出曾小曼希望解除合同的结论。一审法院认定曾小曼具有解除合同的意愿是对曾小曼意思表示的严重曲解。曾小曼在1694号案的第三项诉讼请求，要求肖晓侠支付6000元的保证金明显是建立在要求肖晓侠继续履行合同的前提上，即是因肖晓侠违约，曾小曼除了没收肖晓侠之前所缴纳的6000元保证金之外，还要求肖晓侠在继续履行合同的情况下需再另行缴纳6000元的保证金。且曾小曼在变更的第一项诉讼请求中也没有体现出要提前收回出租房产的意思表示，结合曾小曼在1694号案的全部诉讼请求可得知，曾小曼完全没有要求解除合同的意愿，根据《合同法》第一百零七条的规定，曾小曼完全有权要求肖晓侠同时承担继续履行及赔偿损失的违约责任。二、一审判决认定曾小曼有过错且将本应由肖晓侠承担的租金归责于曾小曼，是明显偏袒肖晓侠，请求二审法院依法予以改判，判决肖晓侠依法向曾小曼支付自2018年11月21日起至实际向曾小曼交付案涉租赁房产之日止的租金及场地占用费损失（租金及场地占用费标准按双方签订的《房屋租赁合同》计），及赔偿该租金相应的逾期付款违约金。首先，一审判决认为在肖晓侠违约且已明确表示将不继续履行合同，而双方又缺乏信赖关系的情况下，曾小曼本可以采取包括解除本案租赁合同后另行出租在内的适当措施防止包括租金在内的损失继续扩大，否则若曾小曼没有及时采取解除合同的措施，产生的租金损失则应由曾小曼自行承担。这相当于是认为在违约方已明确表示不履行合同的情况下，守约方就应当无视租期约定无条件同意解除合同，否则造成的损失就应由守约方负担。《合同法》第九十四条的规定是赋予了守约方在违约方明确表示不履行合同的情况下可以采取解除合同的措施的一种权利，而并非规定守约方在此情形下应当解除合同！这也是立法为了保护守约方权利的体现，且在双方已约定合同租期为五年的前提下，曾小曼作为守约方完全有权要求按合同继续履行，根本不存在任何过错。此外，一审判决仅凭肖晓侠单方表示合同已解除就径自解释认定双方已缺乏信赖关系，是毫无法律和事实依据的，相当于是纵容肖晓侠作为违约方不尊重契约精神的做法，不利于维护守约方的合法权利，对曾小曼极不公平。其次，一审判决认为曾小曼依法要求继续履行合同存在过错，甚至以此认为曾小曼应对没有采取解除合同的“适当措施”导致的租金继续扩大的损失自行承担责任，此种认定既没有依据，对曾小曼不公，也无法理解。由于双方约定的租期为五年，肖晓侠所拖欠的租金也均在租期内，因此该租金本来就属于肖晓侠应当支付的租金，何来的租金损失扩大一说？曾小曼要求继续履行合同是合法合理的诉求，并不会造成租金损失的扩大，解除合同也并非“适当措施”，一审法院将本应由肖晓侠承担的租金归咎于曾小曼，明显偏袒肖晓侠，于法于理不公。三、一审法院驳回曾小曼在1694号案的第二项诉讼请求于法无据，请二审法院依法予以改判。对第二年的租金肖晓侠逾期交付，依照合同第三条约定已明显构成违约，根据《合同法》第一百零七条的规定，曾小曼完全有权要求肖晓侠同时承担继续履行及赔偿损失的违约责任。虽然曾小曼在接受肖晓侠逾期交付的租金当时没有向其主张逾期违约金，但并不意味着曾小曼放弃对逾期违约金的诉讼请求。一审判决认为“曾小曼已接受且并未对此提出异议，应视为曾小曼放弃请求赔偿逾期违约金权利”毫无根据。肖晓侠于庭后向本院提交书面答辩状，其答辩称：双方自2016年11月21日签订的《房屋租赁合同协议》为5年期，曾小曼将位于潮州市×××××××××面（两层加夹层的店面出租给肖晓侠做汽车电池经营使用：租期从2016年11月21日至2021年11月21日止，五年押金为6000元。月租金为5200元，一年一交，肖晓侠也已准时按约每年交清租金。但合同履行2年后，于2018年11月双方因租金问题产生了严重冲突。当时情况是：到了第三年要交租的时间，因为肖晓侠资金紧，想与曾小曼商量宽限一段时间再交付第三年租金。曾小曼不但没体谅对方难处，反而出口伤人，以特别强硬的态度辱骂及威胁，还三天两头的伙同其邻居余墩荣到店里吵架，不分场合辱骂，逼使肖晓侠根本无法营业，也无法再继续履行租赁合同。肖晓侠于2018年11月5日（2017年至2018年度租期届满之前）在没有拖欠租金的情况下，放弃押金6000元条件下向曾小曼老公林锐彬当面通知解除合同，当时林锐彬也已亲口答应。所以肖晓侠也已当面说清，等搬离完毕，双方办理移交房屋租赁手续。然而，肖晓侠在2018年11月23日搬离清空完毕后，通知林锐彬到店办理移交手续时，曾小曼也已收到通知微信、电话，但拒不出面办理移交手续，反而无理取闹，起诉肖晓侠违约，以此手段敲诈伤害承租者。自2018年11月23日搬离至今，肖晓侠也一直没再使用涉案房产。曾小曼在获悉肖晓侠已没法再继续履行合同的情况后，明知无法实现合同目的情况下，没有采取适当措施致使损失扩大，该责任应曾小曼自行承担。肖晓侠向一审法院起诉请求：确认肖晓侠与曾小曼于2016年11月14日签订的《房屋租赁合同》自2018年12月23日起解除。在1694号案中，曾小曼向一审法院起诉请求：1.判令肖晓侠立即向曾小曼支付2018年至2019年度的租金62400元及赔偿该款自2018年10月16日起至实际付款之日止的逾期付款违约金（以合同约定的日利率0.5%计）；2.判令肖晓侠立即向曾小曼支付逾期缴纳2017年至2018年度租金的逾期付款违约金合计7176元（自2017年10月16日计至2017年11月7日止，以合同约定的日利率0.5%计）；3.判令肖晓侠继续履行合同并向曾小曼支付房产协议保证金6000元；4.诉讼费用由肖晓侠承担。一审审理期间，曾小曼变更其第一项诉讼请求为判令肖晓侠立即向曾小曼支付自2018年11月21日起至肖晓侠实际向曾小曼交付案涉租赁房产之日止的租金损失（租金标准按双方签订的房屋租赁合同计），暂计至2020年7月21日的租金损失为124800元及赔偿该款相应的逾期付款违约金。庭审过程中经法院询问，曾小曼一方表示如法院支持肖晓侠解除合同的诉求，其上述第一项诉讼请求变更为：支付其自2018年11月21日起至2018年12月23日止的租金损失（租金标准按每月5200元计），以及自2018年12月24日起至实际交付案涉租赁房产之日止的场地占用费损失（占用场地费损失标准按每月5200元计）及赔偿该款相应的逾期违约金。一审法院认定事实：曾小曼与林锐彬系夫妻关系，两人于1986年12月26日登记结婚，潮州市新洋路洋滨园×号门市的权属人是林锐彬，房地产权证号为粤房地证字第C******号。2016年11月14日曾小曼作为出租方（甲方）与肖晓侠作为承租方（乙方）签订了《房屋租赁合同》，主要内容为曾小曼将位于潮州市×××××××××的房产出租给肖晓侠作为销售汽车电池及汽车配件经营（居住）使用，租赁期限为5年，即自2016年11月21日至2021年11月21日止，双方议定于2016年11月15日将上述房产交付乙方使用，月租金为5200元，年计62400元整，付款方式为每年提前一个月（即每年10月15日前）一次性缴清全年租金，逾期按违约处理，如拖欠租金日罚滞纳金0.5%，甲方有权强行收回该房产，终止合同、追回欠款和罚款，并可通过法律手段进行索赔。乙方应向甲方缴纳房产协议保证金6000元整，甲乙双方应严格履行合同条款，不能以任何借词来违反本协议，做到重合同守信用，合同到期终止时，乙方向甲方结清有关费用后，退还乙方。如甲方违约，应赔偿乙方因此而造成的损失；如乙方违约，甲方有权解除合同，协议保证金不退，收回出租房产，并追究因乙方违约而造成的损失。合同同时还约定了其他权利义务。合同签订后，肖晓侠于合同签订之日支付了2016年11月21日至2017年11月21日租金62400元及协议保证金6000元，曾小曼于2016年11月15日将租赁房产交付肖晓侠使用。2017年11月7日肖晓侠支付曾小曼2017年11月21日至2018年11月21日的租金62400元。至2018年10月15日前肖晓侠没有按合同约定支付2018年11月21日至2019年11月21日的租金，经催讨肖晓侠仍不支付该租金，双方发生纠纷，曾小曼遂于2018年12月21日向一审法院起诉，提出上述诉讼请求，肖晓侠于2019年1月16日收到相应的起诉状副本、应诉通知书等材料。肖晓侠认为双方因租金问题发生冲突及矛盾，逼使其无法继续履行合同，其已通知曾小曼的丈夫林锐彬解除合同。肖晓侠于2018年12月23日向曾小曼的丈夫林锐彬发送微信，微信的内容主要为请林锐彬于2018年12月23日结清店租，并提出租期至2018年12月23日止，其已于2018年12月23日将租赁房产的物品搬离清空完毕，同时通知曾小曼的丈夫林锐彬办理房产移交手续。林锐彬通过微信回复予以拒绝。曾小曼确认其知悉肖晓侠2018年12月23日发给其丈夫林锐彬的微信信息，但要求继续履行合同，不同意肖晓侠交付钥匙及交还场地，肖晓侠遂于2019年6月20日向一审法院起诉，提出上述诉讼请求，曾小曼于2019年7月1日收到相应的起诉状副本、应诉通知书等材料。另查明，诉讼过程中，肖晓侠陈述因双方在合同履行过程中出现相互不信任，发生了严重冲突，特别是针对租金的支付问题产生了很大矛盾，双方发生吵架，其被曾小曼辱骂，其无法继续履行合同，才要求与曾小曼解除合同，其已于2018年12月23日搬迁完毕，没有再实际使用案涉租赁房产，其有将钥匙交付给曾小曼，但曾小曼拒收。曾小曼陈述双方因租金发生过争执，其在合同约定付还租金的日期届满之前已经事先通知肖晓侠，但肖晓侠推说需要时间再凑钱还，在日期届满时肖晓侠仍然没有付还，其多次打电话催讨，但肖晓侠总以忙和出差为理由拖延，直至2018年12月，由于租金长期没有支付，其到租赁房产处向肖晓侠催讨，但肖晓侠不支付租金且要解除合同，态度恶劣甚至拍桌子，因此双方发生了争吵。曾小曼表示其要求继续履行合同，不同意肖晓侠交付钥匙及交付场地，现案涉租赁房产的钥匙在肖晓侠处。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。房屋租赁是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，并收取一定数额租金的法律行为，曾小曼与肖晓侠签订的租赁期限为5年的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效的房屋租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，合同签订后曾小曼按合同约定交付了租赁房屋，肖晓侠也依约履行支付第一年租金及保证金的义务，对第二年租金肖晓侠虽未在约定的时间2017年10月15日前交付，但其后在同年11月7日交付了相应的租金，曾小曼已接受且未对此提出异议，应视为曾小曼放弃请求赔偿逾期违约金权利，其直至2018年12月21日起诉时请求肖晓侠支付逾期缴纳2017年至2018年度租金的逾期付款违约金合计7176元，缺乏依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，本案中，肖晓侠租赁该案涉铺面用于经营汽车电池及汽车配件销售，2018年10月15日约定的缴纳租金期限届满之前，曾小曼通知肖晓侠交付租金，肖晓侠没有按约定支付，经曾小曼多次催讨至2018年12月仍不支付，双方在催讨过程发生言语冲突，至2018年12月21日曾小曼向法院起诉时，肖晓侠已逾期将近2个月时间，其未按合同约定一次性支付2018年11月21日至2019年11月21日的租金，已构成违约，而上述合同法第九十四条赋予的是守约方的合同解除权，作为违约方的肖晓侠无权提出解除合同。因此，其主张合同于2018年12月23日通知到达曾小曼时解除，缺乏依据，依法不产生合同解除的效力。本案中，鉴于肖晓侠在2018年12月23日已向曾小曼的丈夫林锐彬明确表示要解除合同，并表示已搬离清空案涉租赁房产要求办理房产移交手续，其后向法院起诉要求确认合同解除，已通过其一系列行为表明不再履行《房屋租赁合同》，对曾小曼一方而言已无法达到通过出租房产交付承租人使用并正常收取租金的合同目的。而曾小曼于2020年7月21日在庭审过程中确认1694号案件中其第一项诉讼请求为判令肖晓侠立即向曾小曼支付自2018年11月21日起至肖晓侠实际向曾小曼交付案涉租赁房产之日止的租金损失（暂计至2020年7月21日的租金损失为124800元及赔偿该款相应的逾期付款违约金），并主张肖晓侠向曾小曼支付房产协议保证金6000元的诉求，再结合本案双方签订的《房屋租赁合同》对违约责任的约定“如拖欠租金日罚滞纳金0.5%，甲方有权强行收回该房产，终止合同、追回欠款和罚款，并可通过法律手段进行索赔”、“如乙方违约，甲方有权解除合同，协议保证金不退，收回出租房产，并追究因乙方违约而造成的损失”，可认定曾小曼作为出租方要求收取保证金并追究因违约造成的损失的前提是建立在解除合同的意愿基础上主张。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，现曾小曼于2020年7月21日确认要求肖晓侠承担违约责任及交付案涉租赁房产的诉求，肖晓侠请求解除合同，根据公平原则及案件的实际情况，应认定双方合同自曾小曼于2020年7月21日主张肖晓侠承担违约责任及交付案涉租赁房产之日解除。同时，本案所涉的租赁合同性质上属于继续性合同，即总给付之内容系于应为给付时间的长度。继续性合同由于将一定期间状态的存续或维持作为合同目的，因而当事人之间的信赖关系便成为合同的实质性要素。本案中，曾小曼与肖晓侠在2018年12月已因肖晓侠迟延支付租金的问题发生激烈冲突，曾小曼于2018年12月21日提起1694号案诉讼后，肖晓侠通过微信告知曾小曼其已搬离清空租赁房屋并要求办理房产移交手续，并在该案中明确表示双方的租赁合同已经解除，此时双方实际上已缺乏履行租赁合同应具有的信赖关系。因此，肖晓侠违约迟延支付租金并以此为由要求解除合同虽存在重大过错，但曾小曼在肖晓侠违约且已明确表示将继续不履行合同，而双方又缺乏信赖关系的情况下，本可以采取包括解除本案租赁合同后另行出租在内的适当措施防止包括租金在内的损失继续扩大，但直至本案于2019年10月24日开庭时，曾小曼仍坚持要求继续履行合同，未采取适当措施防止损失扩大，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，结合肖晓侠的违约过错程度、曾小曼知悉肖晓侠违约的时间及可采取适当措施防止损失扩大的期间以及至2019年10月24日时的剩余租期等因素，依据公平原则，肖晓侠对2018年11月21日至2019年10月24日之前的租金应按照合同约定月租金5200元的标准向曾小曼支付，自2019年10月25日之后的租金则不再由其承担。关于曾小曼请求的保证金及违约金的问题，案涉《房屋租赁合同》约定了协议保证金6000元及逾期支付租金应承担的违约金计息办法，合同签订时肖晓侠已向曾小曼支付了协议保证金6000元，现肖晓侠违约，曾小曼有权按照合同约定不向肖晓侠退回保证金，但其请求肖晓侠再次支付协议保证金6000元缺乏依据，不予支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，对于曾小曼请求的违约金数额问题，按照双方合同约定的月租金5200元计算，案涉租赁房产自2018年11月21日至2019年10月24日的租金57720元，肖晓侠至今尚未支付，依法应承担继续支付的义务。按照合同关于“拖欠租金日罚滞纳金0.5%”的约定，至今为止，肖晓侠迟延支付2018年11月21日至2019年10月24日的租金57720元应承担的违约金为186147元（57720元×0.5%元/天×645天），该违约金已明显超过迟延支付租金本身。肖晓侠也主张双方约定的违约金过高，请求依法予以减少，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本案已对肖晓侠违约造成曾小曼的租金损失予以认定，结合违约方过错程度、履约程度、违约方的债务承受能力等因素，双方约定的违约金过高，依法调减违约金为按实际拖欠租金的30%计算，肖晓侠应承担的违约金为17316元（57720元×30%）。综上所述，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一、二款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、第二十九条之规定，判决：一、确认肖晓侠[（2018）粤5102民初1694号案件被告）]与曾小曼[（2018）粤5102民初1694号案件原告]于2016年11月14日签订的《房屋租赁合同》自2020年7月21日解除；二、肖晓侠[（2018）粤5102民初1694号案件被告）]应支付曾小曼[（2018）粤5102民初1694号案件原告]自2018年11月21日至2019年10月24日的租金57720元及支付因逾期支付该租金的违约金17316元；三、驳回曾小曼[（2018）粤5102民初1694号案件原告]的其他诉讼请求。（2019）粤5102民初807号案件受理费100元，由肖晓侠、曾小曼各自负担50元；（2018）粤5102民初1694号案件受理费3060元，由肖晓侠负担1726元，曾小曼负担1434元。二审期间，当事人没有提交新证据。经审理，对一审查明的案件事实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审围绕上诉人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。根据当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.双方当事人之间的房屋租赁合同应否解除？如合同解除，解除的时间点如何确定？2.肖晓侠应向曾小曼支付房屋租金、占用费及违约金的数额应如何认定？本案纠纷发生在《中华人民共和国民法典》实施前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案应适用当时的法律和司法解释的规定进行处理。关于焦点1，本案双方当事人于2016年11月14日签订《房屋租赁合同》，约定曾小曼将案涉房产出租给肖晓侠使用，租期自2016年11月14日至2021年11月21日。该租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合同内容并未违反法律法规的规定，故该合同应认定为有效，对双方当事人均具有约束力，双方应本着诚实信用原则善意地行使权利、履行义务。但在合同履行期间，肖晓侠未能按约定时间支付房屋租金而引发双方纠纷进而矛盾激化，肖晓侠认为合同已无法继续履行而请求解除合同。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”的规定，从本案房屋租赁合同履行的实际情况看，合同约定的租赁期限长达5年，在履行了两年之后，肖晓侠没有按时支付租金，并主张其已没有继续使用该租赁房屋。在此情况下，如不允许解除租赁合同，一方面将导致房屋长期闲置，另一方面又使肖晓侠在不占有使用房屋的情况下承担租金，进而，因肖晓侠不使用租赁房屋，其支付租金的能力将受到限制，反过来也使得曾小曼应获得的租金难以得到保障。在此情况下，双方已陷入合同僵局，维持合同效力并要求双方继续履行合同对双方都是不利的。综合考虑合同继续履行可能存在的障碍和给双方造成的不利影响，结合本案实际情况，在判令违约方肖晓侠承担一定违约责任的同时，允许解除案涉房屋租赁合同，更加符合合同法上的公平和诚实信用原则。肖晓侠请求判决解除合同的诉讼请求，可予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，肖晓侠应将案涉租赁房屋腾退交还给曾小曼，曾小曼应配合肖晓侠交接案涉房屋，虽然双方均未直接针对房屋移交问题提出具体诉讼请求，但作为合同解除后的附随义务，为减少当事人的讼累，本院在本案中一并予以明确。关于合同解除的时间问题，曾小曼主张肖晓侠承担违约责任及自2018年11月21日起至肖晓侠实际向曾小曼交付案涉租赁房产之日止的租金损失，该请求并不以解除合同为前提，一审认定该诉讼请求是建立在解除合同意愿的基础上，依据不足。且曾小曼当庭变更第一项诉讼请求为支付其自2018年11月21日起至2018年12月23日止的租金损失（租金标准按每月5200元计），以及自2018年12月24日起至实际交付案涉租赁房产之日止的场地占用费损失，是从假设肖晓侠解除合同的诉讼请求得到支持时曾小曼将可能面临的法律风险和尚可主张的权益出发，经法院释明后提出的，并不能据此推定其同意解除合同的意愿。因此，一审法院以2020年7月21日曾小曼变更诉讼请求的时间认定为双方解除合同的时间，事实和法律依据不足，本院予以纠正。因肖晓侠作为违约方在本案中并不享有单方解除合同的权利，故其主张双方合同以其通知曾小曼的丈夫林锐彬之日即2018年12月23日解除，缺乏依据，本院不予支持。又鉴于肖晓侠起诉主张解除合同的请求得到法院的支持，故双方合同解除的时间可认定为曾小曼收到一审法院向其送达肖晓侠的起诉状副本之日即2019年7月1日。关于焦点2，肖晓侠应支付的房屋租金、占用费以及违约金的问题。首先，案涉房屋租金方面，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定，肖晓侠并不享有单方解除合同的权利，其单方提出解除合同的意思表示后，因曾小曼并不同意其请求，故不产生合同解除的效力。在法院确认的合同解除时间之前，肖晓侠仍负有向曾小曼支付房屋租金的合同义务。因此，肖晓侠应按双方约定每月5200元的标准向曾小曼支付自2018年11月21日至2019年7月1日期间尚欠的租金共计38306元。其次，房屋占用费方面，肖晓侠虽主张其已清空房屋，但由于曾小曼并不同意解除房屋租赁合同，且也未有证据证明案涉房屋已由肖晓侠移交给曾小曼使用管理，故无论在此期间肖晓侠是否实际使用房屋，该房屋均处于肖晓侠占有和管理的状态。曾小曼作为守约方，在合同未经法院判决确认解除的情况下，有权要求肖晓侠继续履行合同。况且，在此期间肖晓侠使用租赁房屋的权利并未因曾小曼的行为或其他外来因素的阻却而无法实现，肖晓侠是否使用房屋完全取决于其自己的意愿，故肖晓侠因自身原因不使用租赁房屋所造成的损失也应由其自行承担。原审适用《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定，认为曾小曼未采取包括解除本案租赁合同后另行出租在内的适当措施防止损失扩大，因而对曾小曼主张的自2019年12月24日开庭后的租金或房屋占用费不予支持，是适用法律错误，处理不当，本院予以纠正。肖晓侠应向曾小曼支付自2019年7月2日起至实际向曾小曼交付房屋之日止的房屋占用费，房屋占用费参照双方约定的租金标准每月5200元计算。再者，违约金方面，本案系因肖晓侠未按期支付房屋租金的违约行为而致双方陷入合同僵局，经法院判决准予双方合同解除，但肖晓侠并不能因此免除其违约责任。案涉《房屋租赁合同》约定了协议保证金6000元及逾期支付租金应承担的违约金计息办法，合同签订时肖晓侠已向曾小曼支付了协议保证金6000元，现肖晓侠违约，曾小曼有权按照合同约定不向肖晓侠退回保证金。曾小曼请求判令肖晓侠按合同约定支付拖欠租金滞纳金日0.5%，肖晓侠则主张双方约定的违约金过高，请求依法予以减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，双方在合同中约定拖欠租金日罚滞纳金0.5%”，明显过高，本院予以调整。鉴于肖晓侠确实存在未能按约定期限支付租金的单方违约行为，而现有在案证据也未能证明曾小曼因肖晓侠延付租金造成的实际损失，结合本案合同履行的实际情况，肖晓侠因迟延履行支付租金义务应向曾小曼支付的违约金可按其拖欠的租金数额38306元为基数，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算,自合同约定应交付租金之日即2018年10月15日起计至实际还款之日止。曾小曼还主张肖晓侠应支付因未在约定的时间2017年10月15日前交付第二年租金的违约金，经查，肖晓侠经催讨已在同年11月7日交付了相应的租金，曾小曼已接受，之后双方合同继续履行。审理认为，本案双方约定的房屋租期5年，其中第二个租赁年度自2017年11月21日至2018年12月20日，到2018年12月21日曾小曼主张该年度迟延支付租金的违约金时第二个合同年度已履行完毕，故应视为曾小曼在2017年11月7日收取肖晓侠第二年度租金时对肖晓侠延迟22天支付租金的行为已予认可。现曾小曼起诉请求肖晓侠支付该年度租金的逾期付款违约金，违背了诚实信用和善意履行合同原则，本院不予支持。至于曾小曼主张肖晓侠应再次向其支付保证金6000元的问题，因双方合同已由法院判决解除，曾小曼该项请求缺乏依据，本院予以驳回。综上，案涉房屋租赁合同经法院判决准予解除，肖晓侠应向曾小曼支付自2018年11月21日起至2019年7月1日合同解除之日止欠付的房屋租金38306元及相应利息（利息自2018年10月15日起计至实际还款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计），同时，肖晓侠还应按每月5200元的标准向曾小曼支付自2019年7月2日起至房屋实际交付给曾小曼之日止的房屋占用费。综上所述，上诉人肖晓侠的上诉请求不成立，予以驳回；上诉人曾小曼的上诉请求部分成立，原审判决认定事实清楚，但适用法律和处理上部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条第一、二款和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销潮州市湘桥区人民法院（2019）粤5102民初807号民事判决；二、肖晓侠与曾小曼于2016年11月14日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月1日解除；三、肖晓侠应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于潮州市新洋路洋滨园×号门市的房屋腾退移交还曾小曼，曾小曼应配合予以交接；四、肖晓侠应于本判决发生法律效力之日起十日内向曾小曼支付自2018年11月21日起至2019年7月1日止的租金38306元及该款自2018年10月15日起计至实际还款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；五、肖晓侠应于本判决发生法律效力之日起十日内按每月5200元的标准向曾小曼支付自2019年7月2日起至实际将租赁房屋交付给曾小曼之日止的房屋占有使用费；六、驳回曾小曼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（2019）粤5102民初807号案件受理费100元，由肖晓侠、曾小曼各自负担50元；（2018）粤5102民初1694号案件受理费3060元，由肖晓侠负担2142元，曾小曼负担918元；二审案件受理费4936元，由肖晓侠负担3455元，曾小曼负担1481元。本判决为终审判决。审 判 长  朱 萍审 判 员  刘创丰审 判 员  李照雄二〇二一年三月三十一日法官助理  张晓霞书 记 员  苏 薇