广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0784民初1388号原告：中山市广弘物业管理有限公司鹤山分公司，住所地：鹤山市××××××××××，统一社会信用代码：914×××××××××××051Y。负责人：夏寒冰。委托诉讼代理人：邓辉宇，广东权晔律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑秀琴，广东权晔律师事务所律师。被告：肖春艳，女，汉族，1981年8月10日出生，住广东省鹤山市××××××××××××××××，身份证号码：431××××××××××××54X。原告中山市广弘物业管理有限公司鹤山分公司（下称“广弘物业公司”）与被告肖春艳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广弘物业公司委托诉讼代理人郑秀琴，被告肖春艳的委托诉讼代理人郭丁山到庭参加诉讼，现已审理终结。广弘物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付2019年12月至2020年12月拖欠的物业管理费1996.28元。2、依法判令被告支付违约金截止计算至清偿之日止，暂计到2021年1月31日已产生129.18元违约金；第一和第二项合计2125.46元；3、依法判令由被告承担本案所有案件受理费。事实与理由：被告为鹤山市××××××××××××××××××的业主。根据原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》之约定，原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告所在物业区域实施规范的物业管理。但是，自2019年12月开始被告停止缴纳物业管理费，根据《前期物业管理服务协议》第四条约定小商层（电梯）物业费单价为1.2元／平方米，涉案物业建筑面积为127.97平方米，每月需缴纳153.56元，截止2020年12月，共计拖欠物业管理费13个月，合计人民币1996.28元。原告定期向被告送达收费通知单催收物业费等费用，同时也通过电话、公告等方式向被告催缴物业管理费等费用，但被告均置之不理。被告长期拖欠物业费的违约行为侵害了涉案小区全体业主的合法权益，也侵害了原告的合法权益。依据《前期物业管理服务协议》第十一条第四款，主张被告向原告支付违约金，违约金以每月拖欠的物业管理费153.56元为基数，自欠费次月1日起按照日万分之五为标准分别计算至清偿之日止，暂计到2021年1月31日已产生129.18元违约金。综上所述，原告为维护自身合法权益，现根据物业服务协议及相关法律法规之规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的全部诉请。肖春艳辩称，1、请求法院驳回被答辩人全部诉讼请求。2、被答辩人承担本案全部诉讼费用。3、支付答辩人请假费用200元。事实及理由：1、2017年09月22日晚，被答辩人和答辩人居住小区邻居代表在被答辩人办公室与夏寒冰先生协商，被答辩人承诺了小区设备维修、服务改善、房屋漏水修缮限期整改方案，逾期并未履行整改义务。如下图从此之后也多次组织热心业主和后两任物业主任维权过，之后一次又一次失望。2、小区的设备设施损坏严重，没有更换和维护，下面只是陈列一部分事列：一、31电梯经常坏，每月不少于一次，已发生过多次困人事件。二、小区电梯的发电机6个全坏。三、小区羽毛球场的杆架和球网全部烂，而且全部不见。四、小区凉亭下石凳不见了2张。五、31栋放摩托车平台灯全坏，且平台上僵尸电动车和摩托车放了1年多，有漏汽油隐患，31栋业主已自行清理一次。六、路边灯罩坏了很多个，花蒲边的灯罩也坏了很多个，存多漏电安全隐患。七、31栋楼梯通道杂物多，有大型床垫放了1年多也没有清走，存在严重的安全隐患。八、消防应急灯31栋坏了很多个。九、31栋和32栋灭火器箱本来是存放2个，现在只有1个，弄虚作假。十、公告栏玻璃全部烂，十一、小区的摄像头开只有出入口和收费处几个是好的，80%是坏的。等等……3、小区物业人员工作方面：一、停在绿化带停车位的车全部中招，小车停上几个小时就全是虫屎，用洗洁精都洗不干净。绿化失职。二、小区大门出入口的两条门杆几乎都是竖起来的，任何人员和车辆都可以自由出入，也没有登记过，保安晚上值班到夜晚12点后一般都睡觉，保卫失职。三、31栋的楼梯道扶手3-4月都不抹一次，上面很多灰尘，31栋摩托车平台摆放的摩托车、电动车和单车横7竖八，卫生失职。四、小区的消防管道消防水已经3-4年都没有一滴水，如果发生火灾就不堪设想，存在严重安全隐患，安全失职等等。4、一、31栋电门口天花顶板2017年曾裂开大口约1.5米宽，也曾漏水至电梯门和机井，经反映后只是在裂开的位置扇灰，现在裂开的天花板也有水迹一大片，整栋邻居出入都担心哪天天花板会因为集沙负重掉下来砸到邻居身体，同时入栋发霉发黑天花板也严重影响美观。被答辩人有严重不履行修缮、排除安全隐患。二、设备维修问题。答辩人入住时在被答辩人处购买的入栋“可视对讲门禁系统”未曾用过，全栋瘫痪，形同虚设，所有楼栋的门禁系统从业主（包括答辩人）收房至今都形同虚设，给答辩人生活造成不便和造成设备功能损失及安全隐患。被答辩人有严重的不尽安全保障义务的过错责任。5、被答辩人因为管理不善，内部出现贪污腐败。一、由我入住6年都已换了5任物业主任，因为其管理能力非常差导致有10%业主不交物业费，二、被答辩人因为管理不善出现亏空，而又想填补亏损，于2020年被答辩人8月做了弄虚作假调查，强行通过收小区停车费。其间招集社会8名以上非鹤舞昆仑员工强行收费，期间发生推人，骂人事件。有被答辩人作假证和答辩人反作假证。6、小区业主向被答辩人工作人员索要发票至今没有。总而言之，根据以上事实和理由，被答辩人和其服务的鹤舞昆仑小区开发商法定代表人都是夏寒冰先生，于法、于理、于情都应该做好开发商和旗下物业公司的统筹协调义务，营造好和谐的社区，答辩人请求鹤山市人民法院依法判决，驳回被答辩人的诉讼请求，维护答辩人的合法权益，以上答辩事实均有照片、视频为证，敬请法院核实。本院经审理认定事实如下：被告肖春艳和其委托诉讼代理人郭丁山为夫妻关系。涉案房屋的所有权人为被告肖春艳和郭丁山。被告肖春艳及其丈夫郭丁山为鹤舞昆仑小区31号602房的业主，该房屋建筑面积为127.97平方米。原告广弘物业公司与被告肖春艳及其丈夫郭丁山签订《前期物业管理服务协议》，该协议中甲方为原告广弘物业公司，乙方为被告肖春艳及其丈夫郭丁山，协议约定：1、前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业服务合同》生效时止的物业管理。2、物业名称：鹤舞昆仑居住小区，座落位置：鹤山市××××××××××住宅区31栋602房，建筑面积：128.28平方米。3、物业管理服务费用：涉案住宅按建筑面积每月每平方米1.2元计收，应于每月5日前交纳当月物业管理服务费。4、维修基金的使用由甲方提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨。5、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应缴额的1‰交纳违约金。合同还约定了其他事项。被告肖春艳一直缴交物业费至2019年11月，2019年12月至2020年12月没有缴交。2020年10月21日，原告向被告发出《催款函》，载：“您所属物业鹤舞昆仑小区31栋602房截止目前，存在严重拖欠我司合法收取的相关费用，具体费用如下：收费面积：127.97平方米；收费标准1.2元/平方米/月；单月金额：153.56元；欠费时段：2019年12月至2020年10月；欠费金额1689.16元。按照物业服务协议约定，每月5日前，应缴纳当月物业服务费，逾期缴纳物业服务费，我司可收取千分之一违约金。现再次提示您，请于2020年10月31日前，清缴所有欠款，届时还未缴纳，我处将移交公司法务人员，采取法律诉讼追缴相关费用，……”。原告自2021年1月1日起没有再对鹤舞昆仑小区进行物业管理。现原告认为被告自2019年12月开始拖欠物业服务费，至2020年12月份共拖欠13个月的物业服务费1996.28元未支付，故起诉至本院，形成本诉。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。原告广弘物业公司与被告肖春艳及其丈夫郭丁山签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，受法律保护。就所欠物业服务费1996.28元，原告提供了《前期物业管理服务协议》、《催款函》等予以证明，被告对上述证据的真实性予以确认，但认为原告未按合同履行物业管理责任，不同意交纳物业管理费。经审查，本院认为，物业服务的标准应当坚持质价相符的原则，即物业服务企业提供服务的标准应与服务收费的标准相适应，被告反映原告的管理服务存在不足之处，但被告未能提供充分证据证明原告提供的物业服务显著低于同类行业标准，故被告以服务质量为由拒交物业服务费，理据不足，本院不予支持。被告拖欠原告物业服务费，已构成违约，应承担违约责任，应向原告补交物业服务费。现原告请求被告按照合同约定，按收费标准每月每平方米1.2元，收费面积127.97平方米，计得每月应交物业服务费153.56元，原告主张被告应向原告支付2019年12月至2020年12月共13个月的物业服务费1996.28元，理据充分，应予支持。关于原告请求逾期付款违约金的问题。涉案《前期物业管理服务协议》约定违约金从逾期之日起按每日1‰计算，原告调整为自欠费次月1日起按照日万分之五的标准，折合年利率18.25%，分别计算至清偿之日止，标准过高，应予调整，参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条：“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。”，故本院对违约金调整为2019年12月至2020年12月期间物业服务费的违约金以每月应付的物业服务费153.56元为基数，从次月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分别计至实际付清之日止。对原告违约金请求的超出部分，本院不予支持。《前期物业管理服务协议》是由原告与被告、郭丁山共同签订，原告为合同甲方，被告及郭丁山为乙方，现原告向乙方中的其中之一主张权利，属于自行处分民事权利，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告肖春艳应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中山市广弘物业管理有限公司鹤山分公司支付2019年12月至2020年12月的物业服务费合共1996.28元及违约金（违约金的计算方式：以每月应付的物业服务费153.56元为基数，从次月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分别计至实际付清之日止）。二、驳回原告中山市广弘物业管理有限公司鹤山分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（原告已预交），由被告肖春艳负担。原告预交的受理费25元，由本院予以退回；被告肖春艳应向本院补缴案件受理费25元。本判决为终审判决。审 判 员 李国华二〇二一年三月三十日法官助理 杨倩卉书 记 员 李敏静