山东省潍坊市潍城区人民法院    山东省潍坊市潍城区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁0702民初746号 原告：仲锋，男，1987年11月18日生，汉族，住潍坊市奎文区。 委托诉讼代理人：张凯，潍坊峡山润正法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：仲崇学，男，汉族，1961年5月24日生，住潍坊市奎文区，系原告父亲。 被告：潍坊晟翔置业有限公司，住所地潍坊市潍城区东风影院北邻沿街房三层308室，统一社会信用代码：91370702557863954H。 法定代表人：聂其安，总经理。 委托诉讼代理人：孙明江，山东求是和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王天岳，山东求是和信律师事务所实习律师。 原告仲锋与被告潍坊晟翔置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案后，依法简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张凯、仲崇学，被告委托诉讼代理人孙明江、王天岳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付原告逾期交房违约金123882.5元（按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍自2014年7月1日计算至2020年9月21日）；2.请求依法判令被告支付原告逾期交付车位违约金22446元（按照中国人民银行同期贷款利率自2015年1月1日计算至2020年9月21日）；3.请求案件全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年1月22日原、被告签订《商品房预售合同》一份，合同编号ＹＳ00202067，合同约定，原告购买被告开发的位于潍城区，房屋总价款312157元，约定交房日期为2014年6月30日前，若逾期交房，则被告按房价的日万分之五承担违约金，计算至实际交房之日。2013年12月2日原被告签订《协议书》一份，约定原告以80000元价格购买地下车位一个，于2014年12月31日交付。合同签订后，原告已经足额交付购房款和车位款，但直至2020年9月21日才交房，给原告造成严重损失。为维护原告的合法权益,根据有关法律规定,特诉诸人民法院,请依法判处。 被告辩称，一、关于逾期交房违约金问题。1、被告不应当承担因原告原因等非因被告原因而导致延期交房的责任。2015年2月13日，涉案房屋已经验收合格，符合双方合同约定的交房条件。原告应当接受房屋，但原告未在约定时间里办理交房手续的责任在于原告自己，被告不应当承担因原告原因而导致延期交房的责任，即自2015年2月14日至原告主张实际交房期间的逾期交房违约金不应由被告承担。 2、原告主张的违约金数额过高，请求贵院依法调整至同地同段房屋租金标准。被告存在逾期交房行为给原告造成的损失一般为房屋租赁损失，目前同等地段房屋租金水平一般在1200元左右（面积150平方米折合每月8元/m2，翔和嘉园）。原告主张的违约金数额明显过高，应当根据《合同法》第114条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，予以调整。故请求贵院依法调整至至同地同段房屋租金标准。按照每月8元/m2，原告的年租金为8895.2元，远远低于原告的主张。 3、原告主张的逾期交房违约金已经超过诉讼时效。（1）根据《民法总则》等相关法律规定，诉讼时效应当从当事人知道或应当知道其合法权益受到侵害时开始计算。被告因多种原因未按照合同约定在2014年6月30日前交付房屋，属于违约行为。自2014年7月1日起，原告就知道或应当知道其合法权益受到侵害，诉讼时效开始计算。从2014年7月1日至2016年7月1日，根据当时法律规定，诉讼时效为2年，自2016年7月1日至2019年7月1日，根据2017年10月1日实行的民法总则，诉讼时效为3年，上述两个阶段的诉讼时效均已超过，原告起诉的时间为2020年11月16日，自2019年7月1日之前的逾期交房违约金已经超过诉讼时效，不应支持。 二、关于逾期交付车位违约金问题。首先，合同并未对逾期交付车位违约金进行约定，原告主张违约金无合同依据，原告只能主张损失。其次，逾期交付车位给原告造成的损失仅有租赁损失，据了解，翔和嘉园车位租赁费一般在100-200元之间。另案（2018）鲁0702民初1539号，丁建奎也仅仅主张车位使用费150元/每月。因此，即便支持原告违约金，也应当参照《商品房买卖司法解释》第十七条第二款之规定，以同等地段车位租金为依据。另，如前所述，原告主张逾期交付违约金已经超过诉讼时效。 综上，请求贵院依法驳回原告不合理的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年1月22日，原告与被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于潍坊市潍城区房屋，购房金额为312157元。合同第八条约定，被告应于2014年6月30日前将经验收合格的房屋交付原告。合同第九条约定，逾期交房超过30日，原告要求继续履行合同的，被告自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止每日按已付房价款的万分之五向原告支付违约金。后原告付清全部房款。 2013年12月2日，原、被告签订《协议书》一份，约定原告购买被告开发的翔和嘉园4号楼2单元1602室，并购买地下车位一个，车位编号为4号，价格85000元，车位交付时间为2014年12月31日。后原告付清全部车位款（优惠5000元，实际购买车位款80000元）。 被告于2020年9月21日向原告交付房产及车位。庭审中，原告主张涉案房屋违约金自2019年8月20日之前按照银行同期贷款利率1.3倍计算，自2019年8月21日起利息按照LPR的1.3倍计算至2020年9月21日；车位违约金自2019年8月20日之前按照银行同期贷款利率计算，自2019年8月21日起利息按照LPR计算至2020年9月21日。 本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行自己的义务。被告未按合同约定期限履行交付房屋和车位的义务，应承担逾期交房违约责任。原告主张的逾期交房违约金123882.5元，经本院核算，未超出《商品房预售合同》中约定的违约金计算标准，未超出合理损失范围，亦符合法律规定，本院予以支持。被告称逾期交房是因为原告的原因，未提供充分证据证明，其主张证据不足不能成立。关于逾期交付车位违约金，买卖地下车位协议中未约定逾期交付违约金，但被告在协议约定的时间内未交付车位，系违约行为，应承担违约金，原告主张的逾期交付车位违约金22446元，符合法律规定，本院予以支持。 关于被告主张的原告的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩理由，本院认为，被告逾期交付房屋的违约行为系持续性违约，该违约行为一直持续至2020年9月21日（被告交付房屋之日），且合同中约定，逾期交房超过30日，原告要求继续履行合同的，被告自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止每日按已付房价款的万分之五向原告支付违约金，该约定仅约定逾期交房违约金的计算方式，但未约定违约金的支付期限，按合同有关条款或者交易习惯亦无法确定支付期限，显属违约金履行期限不明确的情形，债务人可以随时履行、债权人也可以随时要求履行。依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“未约定履行期限的合同，……不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”的规定，本案诉讼时效应自被告向原告明确表示拒绝支付违约金之次日起计算，因被告持续性违约且未提供相应证据佐证本案超过诉讼时效，故应认为原告就本案纠纷提起诉讼并未超过诉讼时效。被告的该抗辩理由，不能成立。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（2008年8月11日最高人民法院审判委员会第1450次会议通过）第六条之规定，判决如下： 被告潍坊晟翔置业有限公司支付原告仲锋逾期交房违约金123882.5元及逾期交付车位违约金22446元，合计146328.5元，于本判决生效之日起十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3226元，减半收取1613元，财产保全费1252元，合计2865元，由被告潍坊晟翔置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  赵丽娜 二〇二一年三月三十日 书记员  张 敏