吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终559号上诉人（原审被告）：方秋岩，男，1984年10月22日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市龙潭区。被上诉人（原审原告）：吉林市安华置业有限公司，住所地吉林省吉林市丰满区。法定代表人：周飞，总经理。委托诉讼代理人：曹**刚，吉林东坤律师事务所律师。原审被告：方喜，男，1959年2月28日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市龙潭区。上诉人方秋岩因与被上诉人吉林市安华置业有限公司（以下简称安华置业）、原审被告方喜房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省吉林市丰满区人民法院（2020）吉0211民初3006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月8日立案后，依法组成合议庭开庭审理。上诉人方秋岩、被上诉人安华置业的委托诉讼代理人曹**刚到庭参加了诉讼，原审被告方喜经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方秋岩上诉请求：一、撤销一审判决；二、驳回安华置业一审全部诉讼请求；三、本案全部诉讼费用由安华置业承担。事实和理由：一、一审判决认定双方30,000元“借款”属于“首付款分期”约定，属于对双方法律关系的认定错误。方秋岩与安华置业之间签订的《筑石松花江新城项目首付分期借款协议书》属无效合同。国务院办2016年10月13日发布的《互联网金融风险专项整治工作实施方案的通知》国办发〔2016〕21号，第二条第一款第四项明确规定：“房地产开发企业……严禁各类机构开展‘首付贷’性质的业务。”住房城乡建设部、人民银行、银监会于2017年9月30日发布的《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》建房［2017］215号第一条明确规定：“严禁违规提供‘首付贷’等购房融资。”本案中，方秋岩与安华置业之间的实质法律关系为房屋买卖法律关系，一审法院立案认定双方属于房屋买卖合同争议法律关系，且在一审判决本院认为部分认定双方属于“首付款分期”约定。方秋岩与安华置业之间的这种“首付款约定”实质属于“首付贷”。本案事实是，方秋岩在安华置业处准备购买案涉房屋时，安华置业为了多套取银行信贷资金，将双方实际购房的240,906元虚增至301,133元；但虚增房屋总价款后，方秋岩购买商品房的首付款不足，于是安华置业提出双方签订“借贷合同”，借给方秋岩首付款30,000元，实际案涉房屋小区中所有银行按揭贷款购房的房屋销售均属此种情形。由于安华置业故意规避国务院关于“严禁首付贷”的规定，恶意虚假提高房屋售价，套取高额银行按揭贷款，其行为属于违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、第三款和第五款规定的情形，属于违反国务院禁止“首付贷”的情形，因此属于无效合同。方秋岩与安华置业之间的借款合同属于无效合同。二、一审判决认定方秋岩应按《筑石松花江新城项目首付分期借款协议书》约定交付“首付分期款”30,000元，属于对无效法律关系予以支持，适用法律错误。如上所述，方秋岩与安华置业签订的《筑石松花江新城项目首付分期借款协议书》是无效合同，无效合同自始无效，任何一方均无需履行。方秋岩与安华置业签订《房屋买卖合同》后，实际已经按照真实的房屋价款交付了首付款，双方签订《筑石松花江新城项目首付分期借款协议书》只是安华置业为了套取银行按揭贷款的手段。安华置业亦在一审中认为方秋岩已经支付完了首付款，只是该“借款”未如期偿还。因此，在一审法院已经认为在双方购房合同以外双方又存在“首付款分期”的约定，而该约定又属于无效合同的情形下，不应判决对无效合同履行，故一审判决属于适用法律错误。三、一审法院程序违法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，民事诉讼“不告不理”。当事人起诉必须有明确的诉讼请求，人民法院仅是对当事人明确具体的诉讼请求进行审理。本案中安华置业起诉是以民间借贷法律关系审理，而且始终坚持认为方秋岩应当偿还其“借款”。因此，自始至终并未要求方秋岩按照《房屋买卖合同》约定支付首付款，而一审判决在安华置业没有提出支付首付款这一诉讼请求的情况下，认为方秋岩应支付另行约定的首付款，超出诉讼请求，属于审理程序错误。四、一审判决适用法律错误。本案审理的焦点问题是《筑石松花江新城项目首付分期借款协议书》法律效力，根据法律规定，该协议应属于无效约定，人民法院应当依法判决协议无效，并驳回安华置业的诉讼请求。而对于举证责任部分，《中华人民共和国民事诉讼法》的基本原则是谁主张谁举证，在安华置业没有任何证据证明其向方秋岩提供了“借款”或者是“首付贷款”情况下，人民法院应当将举证责任分配至安华置业，而不应分配给方秋岩。综上，请求二审法院查明本案真正事实，依法驳回安华置业的全部诉讼请求。安华置业辩称，本案中安华置业与方秋岩的借贷关系成立，首付分期欠款也为安华置业出借给方秋岩的款项，用于支付首付款，方秋岩欠付安华置业款项事实清楚。方秋岩所述并不属实，有悖诚信，且区别借款与首付款分期没有意义。本案关键为方秋岩是否购买安华置业的房屋，是否已经支付了全部房款，如未支付完全部房款，即存在欠款的事实。本案的基础事实为方秋岩已经取得房屋，且不偿还欠款，方秋岩的上诉理由不符合实际情况，不符合法律规定和公平正义，更不符合社会主义核心价值观，同时，方秋岩引用的法律规定及相关文件属于行政管理方面，与本案无关，也违反九民会议纪要关于合同效力的规定，属于对法律理解和适用错误。此外，方秋岩主张已经支付了全部房款，应当承担举证责任，但方秋岩并未提供有效证据。方秋岩将同一票据的两联分别举证为两张票据，是不诚信的表现，是虚假诉讼的行为。综上所述，请二审法院驳回方秋岩的上诉请求，维持原判。方喜未发表意见。安华置业向一审法院起诉请求：2016年5月30日，方秋岩与安华置业签订《购房首付分期借款协议书》，方秋岩向安华置业借款30,000元用于支付购买房屋的部分首付款，方喜作为保证人在该协议上签字，按照上述协议约定，方秋岩最后还款日为2018年6月30日，方喜作为保证人应当承担连带保证责任。协议约定：“乙方应当按照本协议进行还款，若出现还款延期，则除正常归还甲方当期款项外，还需向甲方支付违约金，违约金按所欠金额的日5‰收取。”2016年4月8日，方秋岩与安华置业签订了《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，以总价301,133元的价格购买了案涉房屋。截至起诉之日，方秋岩尚欠10,000元未还，故安华置业诉至法院，要求方秋岩偿还借款本金10,000元，并自2018年7月1日起至实际偿还之日止按日5‰支付违约金。方喜对上述借款本息承担连带保证责任。一审法院认定事实：2016年4月8日，安华置业与方秋岩签订《商品房买卖合同》，约定方秋岩以301,133元的价格购买安华置业开发的案涉商品房，首付款121,133元，余款180,000元向建设银行申请贷款支付。因方秋岩购买涉案房屋首付款不足，2016年5月30日，双方签订《筑石松花江新城项目首付分期借款协议书》，约定方秋岩向安华置业借款30,000元，该款采取分期付款的方式，于2016年5月30日还款5000元，2016年10月30日还款5000元，2017年3月30日还款5000元，2017年8月30日还款5000元、2018年1月30日还款5000元，2018年6月30日还清余款5000元，并约定方秋岩同意将借款支付给安华置业直接冲抵首付，如方秋岩逾期还款按照欠付金额的日5‰支付违约金。同时合同约定保证责任方式为连带保证。方喜在保证人处签字。合同签订后，安华置业依约交付房屋，方秋岩支付20,000元后，余款10,000元至今未付，故安华置业诉至法院。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案双方当事人签订的《筑石松花江新城项目首付分期借款协议书》虽名为借款协议，但载明该款直接用于冲抵首付款，款项并未实际支付，且借款方与房地产开发商为同一公司，故法院认为诉争协议的实际内容系就首付款分期付款进行的约定。虽然安华置业主张的法律关系性质与法院认定不一致，但并未影响本案的裁判结果。方秋岩辩称其已经全额付款，但其提交的证据不足以证明上述主张，故法院对安华置业主张的其尚欠10,000元未能偿还的事实予以确认。方秋岩逾期还款的行为损害了安华置业的合法权益，应当承担立即支付余款10,000元的义务。双方合同中约定按尚欠金额日5‰标准支付违约金过高，法院酌定方秋岩自所有款项应当付清之日起按照中国人民银行同期贷款利率及同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付违约金。《中华人民共和国担保法》第二十六条规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”方喜虽在合同保证人处签字，但因双方并未约定保证期间，安华置业未提交证据证明其曾在六个月内向方喜主张过权利，故方喜的保证责任予以免除。综上，一审法院依照《中华人民共和国担保法》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定作出判决：一、方秋岩于判决生效之日起五日内支付安华置业购房款10,000元，并自2018年7月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率标准，自2019年8月20日起至本金清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付逾期付款利息；二、驳回安华置业的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由方秋岩负担。本院二审期间，方秋岩围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。方秋岩向本院提交了如下证据：证据一、个人一手房贷款合同，证明房屋总价款为301,133元。证据二、契税发票，证明房屋买卖合同无纠纷，已经上交契税和印花税，也能证明房屋总价款是301,133元。安华置业质证称，对于证据一和证据二的真实性、合法性均无异议，对关联性均有异议。贷款行为与本案争议没有关系，也不能证明方秋岩和安华置业之间没有纠纷。方喜未发表质证意见。本院经审查认为，方秋岩提交的证据一和证据二，均不能证明其已经支付安华置业全部的房屋首付款项，故对于该两组证据，本院不予采信。安华置业、方喜均未向本院提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，关于方秋岩与安华置业签订的《筑石松花江新城项目首付分期借款协议书》中30,000元款项的性质问题。因方秋岩购买案涉房屋时首付款不足，为支付首付款，方秋岩与安华置业于2016年5月30日签订了该份借款协议书，约定方秋岩向安华置业借款30,000元，方秋岩同意将借款支付给安华置业冲抵首付。该份协议书明确约定了借款用途为冲抵首付款，借款方亦为案涉房屋的房地产开发商安华置业，故一审法院认为该协议的实际内容系就首付款分期付款进行约定，并无不当。方秋岩称安华置业为套取银行信贷资金，恶意虚假提高房屋售价，并违反强制性规定，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条中规定的合同无效的情形，对于该项主张，方秋岩并未举出充分证据予以证明，故本院不予支持。关于方秋岩是否将首付款支付完毕，一审中，安华置业举证的两张收据，可以证明方秋岩已经支付完毕20,000元的款项，而方秋岩举证的2016年12月24日的收据实际为安华置业举证的同一收据的另一联，不能证明方秋岩已经将30,000元款项全部支付完毕，故一审法院认定方秋岩尚欠安华置业10,000元款项并无不当，本院予以维持。综上所述，方秋岩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费63元，由方秋岩负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  李 炜审判员  郝振翔二〇二一年三月二十五日书记员  周双媛