广东省仁化县人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0224民初120号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司韶关仁化分公司。住所地：仁化县××××××晖景园商贸城综合楼西区第一层。负责人：邓宏霞，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张其林，系该公司员工。被告：卢华英，女，汉族，1981年8月11日出生，住广东省韶关市仁化县×××××××××××。公民身份号码：440××××××××××××424。委托诉讼代理人：何小山，男，汉族，1973年6月20日出生，住广东省仁化县×××××××××××。公民身份号码：440××××××××××××813。系被告卢华英的丈夫。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司韶关仁化分公司（以下简称“碧桂园公司”）与被告卢华英物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司的委托诉讼代理人张其林、被告卢华英及其委托代理人何小山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告物业管理服务费，暂计至2020年9月的物业服务费2707.05元；二、判令被告以当月所欠物业费为计算基数，按照合同约定从逾期之日每日按应付物业服务费5‰标准计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止。暂计至2020年11月21日的违约金数额为2748.91元；三、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年3月19日，仁化县××××地产开发有限公司与原告签订《仁化碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘原告对仁化县×××提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务，共用设施设备的维护和管理服务，协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2018年5月2日购买仁化碧桂园峰景二街6座1101商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《仁化碧桂园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月5日前向原告支付物业服务费241.84元。逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2019年10月开始拖欠原告物业服务费，至2020年9月拖欠的款项已经达2707.05元，原告于2020年7月4日向被告发出《物业服务费催缴函》，期间多次打电话要求被告缴交物业服务费，但被告仍然拖欠未能缴交2019年10月26日至2020年9月30日的物业费。为此，原告诉至法院，要求判如所请。被告卢华英辩称，一、被答辩人提供的证据显示答辩人签订《仁化碧桂园前期物业服务协议》的时间是2020年11月1日，没有任何证据证明2018年5月2日答辩人与被答辩人签订了《仁化碧桂园前期物业服务协议》。答辩人与被答辩人签订的《仁化碧桂园前期物业服务协议》、《仁化碧桂园临时管理规约（住宅）》《仁化县×××物业及资料移交书》、《告知书》、《承诺书》、《高空作业告知书》、《期楼收楼通知书》的时间都是2020年11月1日。房屋钥匙仁化碧桂园也是2020年11月2日才交到答辩人手上；二、答辩人履行物业合同缴纳物业费的前提是仁化县××××地产开发有限公司履行好与答辩人签订的《商品房买卖合同》（预售），交房屋给答辩人。答辩人是2020年11月2日才收到仁化县××××地产开发有限公司交付的房屋。被答辩人提供的证据显示被答辩人与仁化县××××地产开发有限公司于2018年3月19日签订了《仁化碧桂园前期物业服务合同》，被答辩人要求答辩人缴纳2020年10月前的物业费及滞纳金的诉讼主体不对，应该缴纳物业管理费及滞纳金的是仁化县××××地产开发有限公司。1、根据答辩人与仁化县××××地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》第十一条交付时间和手续中的第三项查验房屋中的第一点规定：办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。答辩人2019年10月25日去收楼时，被要求先签字收房才给钥匙去查验房屋，答辩人当时没有签字，没有收到楼。2019年12月29日去收楼查验房屋时发现12处装修质量问题，要求仁化县××××地产开发有限公司修复，并得到仁化县××××地产开发有限公司的认可，答应安排人员修复。2、根据答辩人与仁化县××××地产开发有限公司签订的房屋买卖合同第十一条交付时间和手续中的第三项查验房屋中的第二点规定：买受人查验的该商品房存在下列除地基和主体结构外的其它质量问题，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起×天内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。2019年12月29日答辩人与仁化县××××地产开发有限公司工作人员查验房屋后，认可了答辩人要求修复的12项内容，并着手安排人员对答辩人买的房屋进行修复，但久拖未决，在答辩人多次催促下，仁化县××××地产开发有限公司于2020年9月25日通知答辩人修复完工，一起约定10月2日去查验并收房，答辩人于10月2日去查验收房时还满地建筑垃圾，要求仁化县××××地产开发有限公司马上整改，仁化县××××地产开发有限公司于10月3日安排人员把建筑垃圾清理干净。3、10月4日答辩人要求仁化县××××地产开发有限公司交房时，被要求缴纳2019年10月25日到2020年9月的物业费及滞纳金才给收房，收房未果。直到2020年11月1日在答辩人的强烈要求下才收到房，并缴纳了2020年10月、11月的物业管理费，履行了与被答辩人2020年11月1日签订的《仁化碧桂园前期物业服务协议》、《仁化碧桂园临时管理规约（住宅）》中所规定的缴纳物业管理费的约定。三、根据被答辩人提供的欠费明细显示：2019年10月、11月、12月及2020年1月、2月、3月、4月的合同违约金远远大于当月的物业费，违反了《合同法》关于违约金不能大于本金的规定。综上所述，答辩人认为：被答辩人要求答辩人缴纳2019年10月至2020年9月的物业费及滞纳金没有任何依据，被答辩人滥用诉权，请求人民法院依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对原、被告双方无争议的证据本院予以确认，对有争议的证据，本院认定如下：对被告提交的证据：证据4房屋维修申请记录表，被告用以证明碧桂园认可房屋存在问题。原告意见：对该证据的关联性有异议，该证据属于仁化县××××地产开发有限公司提供的，应由该公司进行维修登记。本院认定：结合被告提交的证据5、6，本院对其真实性予以确认；证据5聊天记录，被告用以证明答辩人一直催碧桂园尽快修复交房；证据6图片，证明出卖人修复的时间及人员。原告意见：证据5-6也是应由仁化县××××地产开发有限公司其下的客户关系户和销售部门跟进的，均属于仁化县××××地产开发有限公司的职责。本院认定：被告提交的证据5、6、7能够形成一条完整的证据链，可以证明被告在验收房屋后发现涉案房屋存在质量问题的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告碧桂园生活服务集团股份有限公司韶关仁化分公司是一家提供物业管理及与物业管理相关的服务公司。该公司于2018年3月19日与仁化县××××地产开发有限公司签订《仁化碧桂园前期物业服务合同》，约定仁化县××××地产开发有限公司（以下简称“房产开发公司”）选聘原告对仁化碧桂园提供前期物业管理服务事宜。双方约定电梯洋房按房屋建筑面积1.68元/月/平方米计收物业费。2018年5月26日，仁化县××××地产开发有限公司与被告卢华英签订《商品房买卖合同》（预售）。约定：仁化县××××地产开发有限公司将仁化县××××××仁化碧桂园峰景2街6座1101号房出卖给被告卢华英。建筑面积为143.93平方米。其中第十一条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2019年10月25日前向买受人交付该商品房。……（三）查验房屋1、办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2、买受人查验的该商品房存在下列除基地基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起×日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗跷裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电器设备不能正常使用。……第三十一条前期物业管理（一）出卖人依法选聘的前期物业服务企业为广东碧桂园物业服务股份有限公司韶关仁化分公司。（二）物业服务时间从×到物业管理区域内全体业主依法选聘物业服务企业止。（三）物业服务期间，物业收费计费方式【包干制】，物业服务费为1.8元/月*平方米（建筑面积）……2019年12月29日，被告按照约定前往收楼并查验购买房屋，发现房屋存在入户房间窗台木地板下陷；公共卫生间对面房间窗台下木地板下陷；主卧栏杆接口处墙身破损等12项质量问题。据此，被告与房产开发公司协商并申请对存在的质量问题进行修复，直至2020年9月25日房产开发公司通知被告已修复完工并约定于10月2日再查验收房。2020年10月2日被告前往收房时发现遍地垃圾，被告要求清理；10月3日被告再去收房，被告知要求缴纳2019年10月25日至2020年9月的物业管理费及滞纳金，被告拒绝，收房未果。2020年11月1日被告强烈要求收房，缴纳了2020年10-11月的物业管理费，并于2020年11月2日与原告签订《仁化碧桂园前期物业服务协议》。该协议第六条约定：“甲方应自商品房买卖合同约定的商品房交付之日、甲方实际收楼之日（二者以时间在前者为准）起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费、本协议约定的各项分摊费用。……”第十六条约定：“……甲方或物业使用人逾期交纳物业服务费、本协议约定的各项分摊费用的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的5‰交纳违约金……”本院认为，本案系物业服务合同纠纷。争议的焦点是：涉案房屋于何时交付给了被告。根据被告与房产开发公司签订的《商品房买卖合同》（预售）第十一条关于交付时间和手续第（一）项的约定，双方正常交付楼房的时间为“2019年10月25日”。同时根据该条第（三）项约定，被告在办理交付手续前，有权对该商品房进行查验，如果查验的商品房存在除基地基础和主体结构外的其他质量问题时，房产开发公司有责任修复，并承担修复费用，修复后再行交付。但对于修复的时间以及再行交付的时间，双方没有作出明确的约定，双方也没有签订补充协议约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中，被告在交付前查验房屋时发现房屋存在十二处质量问题，在与房产开发公司及时沟通后被告于2019年12月29日向房产开发公司递交了修复申请，房产开发公司也同意了被告的申请并进行修复，但直至2020年9月25日房产开发公司才通知被告已修复完工，双方约定于10月2日再查验并收房。根据双方签订的合同条款和交易习惯，本案房产开发公司与被告约定“再行交付”的时间应确定为“2020年10月2日”。庭审中，双方确认实际交付的时间为“2020年11月1日”，而原、被告双方签订《碧桂园前期物业服务协议》的时间是“2020年11月2日”，即使根据该协议第六条约定，房产开发公司与被告约定的商品房交付之日（2020年10月2日）与被告实际收楼之日（2020年11月1日），以时间在前者为准缴纳相应的物业服务费，被告也应该从2020年10月3日起才需要向原告缴纳相应的物业服务费，而原告要求被告交纳2019年10月至2020年9月的物业服务费，于法无据；相应的，原告要求被告缴纳以当月所欠物业费为基数，按照合同约定从逾期之日每日按应付物业服务费5‰标准计算的违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司韶关仁化分公司的全部诉讼请求。案件受理费25元（原告已预交），由原告碧桂园生活服务集团股份有限公司韶关仁化分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林树鸿审 判 员  何丽萍人民陪审员  陈贤德二〇二一年三月十二日法官 助理  聂淑君书 记 员  袁雪梅