贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0304民初285号 原告：许正华，男，1964年6月29日出生，汉族，贵州省遵义市播州区人，住贵州省遵义市播州区。 委托代理人：李世军，贵州宇辉律师事务所律师（特别授权，未到庭）。 委托代理人：田倩倩，贵州宇辉律师事务所律师（特别授权）。 被告：唐立巧，男，1976年12月30日出生，汉族，湖南省邵东县人，户籍地湖南省邵东县，现住贵州省遵义市播州区。 委托代理人：申万权，贵州新长征律师事务所律师（特别授权）。 委托代理人：熊德智，贵州新长征律师事务所律师（特别授权）。 第三人：许文静，女，2001年11月28日出生，汉族，贵州省遵义市红花岗区人，户籍地贵州省遵义市红花岗区，现住贵州省遵义市红花岗区。 第三人：许怡，女，1993年7月7日出生，汉族，贵州省遵义市红花岗区人，户籍地贵州省遵义市红花岗区，现住贵州省遵义市红花岗区。 第三人许怡、许文静共同委托代理人：许文晔，系许怡、许文静姐姐（特别授权）。 第三人：许文晔，女，1991年12月5日出生，汉族，贵州省遵义市播州区人，住贵州省遵义市播州区。 原告许正华诉被告唐立巧合同纠纷一案，本院立案受理后，根据许正华申请，追加许文晔、许怡、许文静为第三人参加诉讼，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告许正华及其委托代理人田倩倩、被告唐立巧及其委托代理人熊德智、第三人许文晔（同时系许怡、许文静共同委托代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告许正华向本院提出诉讼请求：一、判令原、被告之间就湘源国际五交化机电城40栋-1-1-14、-1-1-15、-1-1-18号商业用房口头达成的《楼梯改建和空地独立使用权协议》无效；二、判令被告返还原告140000.00元；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告曾为遵义湘源房地产开发有限公司（下称湘源房开公司）开发的湘源国际五交化机电城（位于遵义市播州区）施工，后湘源房开公司以物抵债的方式用该机电城的几间商业用房结清了原告应得的工程款，被告当时系原告所在施工队从事财会工作的人员。后被告提出另一区域位置更好，若原告愿意更换至指定的商业用房（分别位于湘源国际五交化机电城40栋-1-1-14、-1-1-15、-1-1-18号），则被告能够利用其本人与湘源房开公司高层领导的人际关系及同乡身份便利为原告取得商业用房外空地独立使用权并为原告所在商业用房外楼梯实施改建以增加所购房屋的商业价值。2016年9月，原告以其女儿许文晔、许怡、许文静名义签订了三间商业用房的《商品房买卖合同》并办理了备案登记，合同上载明的房屋单价为4000元／㎡（原告未实际支付房屋价款）。同时，原告按照被告要求将达成的口头协议款项支付给被告，2016年8月27日通过被告亲属商铺ＰＯＳ机向被告支付了2万元，同日以现金存款的方式向被告支付了29900.00元，2016年9月19日向被告个人账户转账80万元，2016年9月26日通过亲属柴孟国向被告转账15万元，2016年10月14日向被告转账20万元，2016年10月19日20万元，2017年1月21日向被告转账2万元，除前述1419900.00元之外原告还多次向被告以现金方式支ｌ0月19日向被告转账付协议款项，原告向被告支付的协议款项合计达160余万元。该三间商业用房交付原告后，原告遂向被告唐讧巧提出楼梯改建及空地独立使用事宜，但唐步巧均闪烁其词、置若罔闻，至今以各种理由推诿、搪塞履行其承诺，期间，被告唐立巧向原告退还了20万元。后经原告了解并核实，出于原告所在三间商业用房前空地系业主共同共有，规划使用为公共停车位及消防通道不能交由原告独立使用，而其承诺改建楼梯事宜湘源房开公司并不知情而拒绝原告的改建要求，且楼梯改建无法通过相关审批，故被告向原告所作之承诺根本无法实现。原告遂要求被告退还占有的协议款项ｌ40万元，但被告予以拒绝。上述事实，有转款凭证、商品房买卖合同、现场照片等证据证实。原告认为，被告利用其与湘源房开公司高层领导同乡交好的身份骗取原告信任，与原告就案涉商业用房外的空地独立使用权和楼梯改建事宜达成口头协议，原告向其支付协议款项后被告应当按照约定实现原告的合同目的，但被告根本无权处分案涉商业用房相关事宜，同时案涉楼梯改建不符合相关规划且涉案空地系业主共有，该口头协议因被告无权处分且内容违反相关法律规定依法应当认定为无效协议，该协议无效后，被告应当将140万元协议款项返还给原告。 被告唐立巧辩称：一、原告诉称被告与其有口头《楼梯改建和空地独立使用权协议》没有事实依据，也不符合常理。湘源国际五交化机电城建设项目规模较大，其设计、建设以及使用都有严格的要求，有相关监管部门进行监管，普通的购房人都知道商铺外的空地属于业主共有，不能由个别业主单独使用和享有使用权，也应当知道商城的消防楼梯通道，未经变更规划设计并取得主管部门的同意，不得更改。原告是项目的工程承包施工人之一，不可能认识错误，被告只是施工队的一名财会人员，原告要用1OO多万元换取所谓被告承诺的商铺外空地独立使用权和消防通道楼梯改造，不符合常理，也没有事实依据，诉讼请求事实基础不成立，应当驳回。二、基于原告诉请的160万元产生的由来：首先要澄清的一点事实是，原告支付给被告有约20000.00元是现金支付外（因时间久了，忘了具体金额），其余都是转账支付，原告所述支付了160多万元，被告不认可。湘源国际五交化机电城项目是由遵义湘源房地产开发有限公司开发建设，湘源房开公司2013年9月与怀化市天和房地产营销策划有限公司（以下简称天和公司）签订了《湘源国际五交化机电城营销策划代理销售合同》，由天和公司对湘源国际五交化机电项目的住宅、商铺独家代理销售。原告诉称的涉案三间商铺，实际是五间商铺（分别是40栋-1-1-14、-1-1-15、1-1-16、-1-1-17、-1-1-18，原告隐瞒了其中的-1-1-16、-1-1-17）原由龙孝东认购，并签订了认购书，认购书中约定的单价是4000.00元／平方米，龙孝东因资金紧张，只购买了其认购的其他部分商铺，未购买涉案商铺，并将认购书交回了湘源房开公司，因被告与湘源房开公司管理人员颜干平关系较好，知道了龙孝东不购买涉案商铺的信息，被告告知了许正华，许正华同意以4000.00元／平方米的单价购买涉案商铺，并给予被告4000.00元／平方米的好处费。原告所述支付给被告的160万元，就是这样形成的。原告作出这样的决定，原因是2016年及前后，类似地段的商铺单价都超过了10000.00元／平方米（原告2017年9月5日以自己名义购买的湘源国际五交化机电城22栋1-1-32、1-1--33、-1-1-34的三间商铺，购买价是10300.00元／平方米），原告以8000.00元／平方米的取得涉案商铺，远低于当时的市场价格，又可以少交纳相关税费，从原告自身利益考虑，是一件划算的事情。原告已对商铺进行装修并出租，由于近年房地产市场下滑及新冠肺炎疫情影响，商铺出租困难，现是关闭状态，这才是原告起诉本案原因。三、原告所述被告退还了其20万元，被告已记不清楚了。经过对银行账户转账交易记录查找，只找出了2017年10月25日向原告转账7万元的记录，转账的原因是原告资金紧张，向被告借款，被告考虑到原告购买涉案商铺，从原告处得到100多万元的好处费，是对原告的感谢和救济，而不是原告所说的原因。四、原告所述160多万元，并非被告不当得利，原告也没有因此遭受损失。即使认为被告是不当得利，从2017年10月25日起算，原告的起诉已超过三年诉讼时效。若认为支付的4000.00元／平方米的好处费过多，被告有欺诈或存在显失公平的情形，原告应该在知道后一年内请求撤销返还，从2017年10月25日起算，已经超过了请求撤销的期限，原告不享有撤销权。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人许文晔、许怡、许文静述称：原告是许文晔和许文静、许怡的父亲，涉案商铺系原告以许文晔和许文静、许怡的名义签订，许文晔、许文静、许怡只是在合同上签了字，并没有使用涉案商铺，涉案商铺的使用权、租赁等事项均是由许正华进行管理以及使用。 本院经审理认定事实如下：许文静、许怡、许文晔均系许正华之女。2016年9月21日，许文晔与湘源房开公司签订《商品房买卖合同》，约定许文晔以597520.00元（4000.00元／平方米）的价格向湘源房开公司购买位于播州区湘源国际五交化机电城第40栋1层1-14号建筑面积为152.08平方米的房屋，该合同进行了备案登记；2016年9月21日，许怡与湘源房开公司签订《商品房买卖合同》，约定许怡以330840.00元（4000.00元／平方米）的价格向湘源房开公司购买位于播州区湘源国际五交化机电城第40栋1层1-15号建筑面积为84.21平方米的房屋，该合同进行了备案登记；2016年9月21日，许怡与湘源房开公司签订《商品房买卖合同》，约定许怡以284920.00元（4000.00元／平方米）的价格向湘源房开公司购买位于播州区湘源国际五交化机电城第40栋1层1-16号建筑面积为72.52平方米的房屋，该合同进行了备案登记；2016年9月21日，许文静与湘源房开公司签订《商品房买卖合同》，约定许文静以228280.00元（4000.00元／平方米）的价格向湘源房开公司购买位于播州区湘源国际五交化机电城第40栋1层1-17号建筑面积为58.10平方米的房屋，该合同进行了备案登记；2016年9月21日，许文静与湘源房开公司签订《商品房买卖合同》，约定许文静以169160.00元（4000.00元／平方米）的价格向湘源房开公司购买位于播州区湘源国际五交化机电城第40栋1层1-18号建筑面积为43.06平方米的房屋，该合同进行了备案登记。本案审理中，许怡、许文静、许文晔均表示上述房屋系许正巧以许怡、许文静、许文晔名义购买，合同项下的权利义务均属于许正华享有和承担。湘源房开公司已将上述房屋交付给原告及第三人使用至今。 另查明，许正华于2016年10月19日以转账方式支付给唐立巧200000.00元、2016年9月19日以转账方式支付给唐立巧800000.00元、2016年10月14日以转账方式支付给唐立巧200000.00元、2017年1月21日以转账方式支付给唐立巧20000.00元、许正华于2016年9月26日通过柴孟国的账户以转账方式支付给唐立巧150000.00元，许正华以现金方式支付给唐立巧20000.00元；2017年1月25日，唐立巧以转账方式支付给许正华70000.00元。 上述事实，有原、被告及第三人的陈述，户籍薄，许文静、许怡、许文晔分别与湘源房开公司签订的《商品房买卖合同》、发票、备案登记表，转款凭证，照片，证人杜某的证言等证据在卷佐证，经庭审举证质证，足以认定。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，许正华所举证据不能证明其与唐立巧曾经就湘源国际五交化机电城40栋-1-1-14、-1-1-15、-1-1-18号商业用房达成《楼梯改建和空地独立使用权协议》，应由其承担举证不能的不利后果，许正华请求确认与被告之间就湘源国际五交化机电城40栋-1-1-14、-1-1-15、-1-1-18号商业用房达成《楼梯改建和空地独立使用权协议》无效，不予支持；许正华请求唐立巧返还1400000.00元，也不予支持。为依法维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告许正华的诉讼请求。 案件受理费17400.00元，减半收取8700.00元，由原告许正华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。 审判员  周辉围 二〇二一年三月二十八日 法官助理任娟 书记员黄瑀