甘肃省兰州市西固区人民法院民 事 判 决 书（2021）甘0104民初469号原告：甘肃荔昌家居有限责任公司，住所地兰州市西固区福利东路**。法定代表人：黄亚新，该公司总经理。委托诉讼代理人：石怀珊，甘肃得舍律师事务所律师。被告：何会会，女，1982年12月1日出生，甘肃时代命之运企业管理咨询有限公司经理，住甘肃省白银市平川区。委托诉讼代理人：岳巍，甘肃溥德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雨，甘肃溥德律师事务所律师。被告：西固区圣莉斯歌美容养生馆，经营场所甘肃省兰州市西固区福利东路**荔昌广场******。经营者：何会会，女，1982年12月1日出生，住甘肃省白银市平川区。委托诉讼代理人：岳巍，甘肃溥德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雨，甘肃溥德律师事务所律师。原告甘肃荔昌家居有限责任公司（以下简称荔昌家居）与被告何会会、西固区圣莉斯歌美容养生馆（以下简称圣莉斯歌养生馆）租赁合同纠纷一案，本院2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，2020年7月31日作出（2020）甘0104民初1592号民事判决书，原告荔昌家居不服判决提出上诉，兰州市中级人民法院审理后，于2020年11月24日作出（2020）甘01民终3860号民事裁定书，裁定发回本院重审。本院于2021年1月27日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告荔昌家居委托诉讼代理人石怀珊，被告何会会及两被告的委托诉讼代理人岳巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荔昌家居向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告给付拖欠的租金151486元；2．判令被告向原告给付拖欠的物业费和暖气费13974元；3．判令被告承担违约金44026.1元（暂计算至2020年1月31日，按每日万分之四计算）；4．判令被告按日万分之四承担自2020年2月1日起至租金实际付清时止的违约金；5．诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，后变更为《展位租赁合同》，约定原告将位于兰州市西固区××路××号××广场××号楼××层××号，建筑面积510平方米的营业展位出租给被告，用于经营“汉雨宫养生会所”，租赁期限为2016年10月1日至2021年9月30日，共计五年，每月租金为38.59元／㎡（逐年增加），年租金为236170元，且约定承租人如未支付租金，每逾期一日，应当按年租金的万分之四向原告支付违约金。2019年11月30日，被告向原告申请退租，截至此时被告欠付租金99982元、物业费及取暖费13974元未予支付。2017年8月29日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于兰州市西固区××路××号××广场××号楼××层××号，建筑面积148平方米的房屋出租给被告，租赁期限为2017年8月31日至2022年8月30日，共计五年，每月租金为40元／㎡（逐年增加），年租金为71040元，且约定承租人如未支付租金，每逾期支付一日，应当按年租金的万分之四向原告支付违约金。2018年7月19日，被告向原告申请退租，截至此时被告欠付租金51504元未予支付。原告认为，原、被告之间签订的租赁合同合法有效，被告使用原告的房屋，理应依约支付租金及相关费用，但两被告占有使用房屋，拖欠租金不予支付，是严重的违约行为，故原告诉至法院，请求判如所请。被告何会会、圣莉斯歌养生馆辩称，1.原告未取得建设工程规划许可证，原、被告之间签订的租赁合同为无效合同；2．原告租金的计算方式和诉讼标的不明确，物业费应由被告自己交给物业公司，原告无权收取。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2016年10月1日，原告与被告何会会就兰州市西固区福利东路60号“荔昌广场”2楼6层F6-2-010号场地（建筑面积510㎡）的租赁事宜，签订了《房屋租赁合同》，双方约定何会会从原告处租赁前述场地用于经营养生会所,租期自2016年10月1日起至2021年9月30日止，共计五年。2019年7月1日，原告与被告何会会又就前述场地租赁事宜签订了《展位租赁合同》，就前述《房屋租赁合同》中所涉事宜再次进行了约定；同日，由陈茜代何会会出具了“声明”，声明原告与何会会就兰州市西固区福利东路60号“荔昌广场”2#楼6层F6-2-010号场地（建筑面积510㎡）租赁事宜重新签订了《展位租赁合同》，双方于2016年10月1日签订的《房屋租赁合同》作废，双方按《展位租赁合同》履行权利义务。2019年11月28日被告圣莉斯歌养生馆向原告出具《退租申请书》，表示因店铺经营不善，亏损严重，决定自2019年11月30日起不再租用前述场地。原、被告遂解除了兰州市西固区福利东路60号“荔昌广场”2#楼6层F6-2-010号场地的租赁合同，何会会将该场地腾退给原告，截至此时被告欠付租金99982元，物业费及取暖费13974元。2017年8月29日，原告与被告何会会就兰州市西固区福利东路60号“荔昌广场”2#楼7层F7-017、018号（建筑面积148平方米）的租赁事宜，签订了《房屋租赁合同》，约定何会会从原告处租赁该房用于企业办公，租赁期限为2017年8月31日起至2022年8月30日止。2018年7月19日，被告向原告出具《退租申请书》，退租申请书中载明欠房租51504元，双方解除了兰州市西固区福利东路60号“荔昌广场”2#楼7层F7-017、018号的租赁合同，何会会将该场地腾退给了原告。另查明，圣莉斯歌养生馆系个体工商户，由被告何会会经营，于2019年4月30日注册成立。本院认为，本案的争议焦点为双方签订的租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原告提交的证据，不足以证明原告取得了房屋的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。双方签订的租赁合同为无效合同。虽然房屋租赁合同无效，但被告何会会实际占有使用了房屋，房屋占有使用费应参照合同约定的租金标准支付。因此，何会会应向原告支付自合同签订之日起至实际腾退房屋之日止拖欠的房屋占有使用费151468元。何会会承租涉案房屋后拖欠的部分物业费、采暖费，庭审时原告提交的商业费用结算单及物业费、采暖费发票中交款单位、收款事由明确，并加盖收款单位发票专用章，本院对该份证据的真实性予以确认。物业费、采暖费是房屋使用期间应当承担的合理支出，该笔费用由使用人支付。原告方请求由被告方返还其垫付的物业费、采暖费的诉讼请求本院予以支持。因此，何会会应向原告支付物业费、采暖费共计13974元。关于原告要求由被告支付违约金的诉讼请求，因双方签订的房屋租赁合同无效，合同约定的违约金条款无法律效力。因此，原告要求何会会支付违约金的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告甘肃荔昌家居有限责任公司与被告何会会签订的《房屋租赁合同》、《展位租赁合同》无效；二、被告何会会于本判决生效之日起十五日内向原告甘肃荔昌家居有限责任公司支付房屋占有使用费151486元、物业费、采暖费13974元，以上共计165460元；三、驳回原告甘肃荔昌家居有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4442元，由原告甘肃荔昌家居有限责任公司负担933元，被告何会会负担3509元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  王俊灵审?判员陈作席人民陪审员  惠 丽二〇二一年三月三十一日书 记 员  刘兴涛