甘肃省敦煌市人民法院   民事判决书   （2021）甘0982民初287号   原告：秦某，男，汉族，住甘肃省敦煌市。   被告：敦煌魅力旅游发展有限公司，住所地甘肃省酒泉市敦煌市义乌商贸城**办公区，统一社会信用代码91620982MA72QR2W1Q。   法定代表人：王某，总经理。   被告：甘肃天诚房地产开发有限公司敦煌项目部，营业场所酒泉市敦煌市农贸市场，统一社会信用代码916209825955000544。   负责人：谢某，总经理。   委托诉讼代理人：杨某，管理人员。   原告秦某与被告敦煌魅力旅游发展有限公司（以下简称：魅力旅游公司）、甘肃天诚房地产开发有限公司敦煌项目部（以下简称：天诚公司项目部）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月26日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦某、被告天诚公司项目部的委托诉讼代理人杨某到庭参加了诉讼，被告魅力旅游公司经本院开庭传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。   秦某向本院提出诉讼请求：判令魅力旅游公司、天诚公司项目部支付秦某2019年度、2020年度的商铺租金及违约金共计24928.4元。   事实与理由：2016年5月1日，魅力旅游公司、监管方天诚公司项目部与秦某经协商签订了商铺租赁管理协议，约定秦某将其所有的敦煌义乌商贸城二楼B35号商铺出租给魅力旅游公司经营使用，租赁期限为6年，自2016年10月1日至2022年9月30日，前三年每年租金按照购房款总价（151767元）的5%支付，后三年每年租金按照购房款总价的6%支付，租金支付时间为每年度的10月1日至10月15日，如魅力旅游公司不按时足额支付租金，每日按合同年租金总额的1‰向秦某支付违约金。秦某依约向魅力旅游公司交付了商铺，魅力旅游公司一直使用经营。魅力旅游公司在2017、2018、2019、2020年度承租期间一直未按时支付租金，最终在敦煌市人民法院的诉讼下于2019年10月份支付了2017年度与2018年度的租金，但2019年度、2020年度的租金至今未支付，秦某多次索要未果，现诉至法院。   魅力旅游公司未到庭，亦未向本院递交书面答辩意见。   天诚公司项目部辩称，1、秦某的诉讼请求没有明确具体的租金年度，经天诚公司项目部核对，2019年9月30日之前的商铺租金已向秦某支付完毕。秦某于本案中所请求的租金应为2019年10月1日至2020年9月30日和自2020年10月1日起的租金，对于租金的金额，秦某应拿出具体的核算依据。同时，秦某所主张的违约金过高，人民法院应当予以适当减免。2、魅力旅游公司承租秦某的商铺经过一年的试营业后，由于受当地政策及市场环境的影响，所承租的商铺已经关闭三年未进行营业，魅力旅游公司也处于亏损无力支付租金的状态。在此情况下，依据商铺租赁管理协议第9条第6款的约定，魅力旅游公司与秦某所签订的商铺租赁管理协议应当予以解除，以维护双方共同利益。合同解除后，由天诚公司项目部负责重新招商，以求将损失降到最小。3、秦某于本案中没有要求解除其与魅力旅游公司所签订的商铺租赁管理协议，希望秦某根据合同的约定以及魅力旅游公司的经营现状，能够当庭增加解除商铺租赁管理协议的诉讼请求，或由人民法院依据所查明的事实，判定商铺租赁管理协议的合同的目是否能够实现，如不能实现，请求法院对魅力旅游公司与秦某间的商铺租赁管理协议依法予以解除。   经审理查明：2012年12月12日，秦某从天诚公司项目部处购买位于敦煌义乌商贸城二楼B35号，建筑面积20.79平方米，套内面积12.104平方米的商铺，支付购房款151767元。2016年5月1日，秦某作为甲方，与乙方魅力旅游公司、丙方天诚公司项目部签订商铺租赁管理协议，就秦某将上述商铺出租给魅力旅游公司使用进行约定。其中，租赁期限为6年，从2016年10月1日起至2022年9月30日止，租金支付方式及支付时间为租金核算以购房款总价（折后价）为依据。前三年每年按照房款总价的5%返租金，后三年每年按照房款总价的6%返租金。租金按照整年度返还，乙方每年按时足额将租金打入丙方账户，委托丙方支付给甲方。租金支付时间，第一年支付时间为2016年10月1日-10月15日，次年支付时间为第一年租金支付时间的对应期间，以此类推。同时约定，乙方租赁期间有权因经营的需要改变商铺现有的建筑装修格局，租赁期限内乙方委托丙方全权负责商铺的物业管理，乙方如不按时足额向甲方返还租金，将按照此合同年租金总额的1‰作为逾期每日的违约金支付于甲方，在合同期限内，如乙方经营严重亏损，确无能力向甲方支付租金，此合同自动终止，由丙方负责重新招商。   协议签订后，秦某将商铺交付魅力旅游公司使用。魅力旅游公司依约支付了秦某第一年度（2016年10月1日至2017年9月30日）的租金。后因魅力旅游公司未能在约定的时间向秦某支付第二年度（2017年10月1日至2018年9月30日）及第三年度（2018年10月1日至2019年9月30日）的租金，秦某分别于2018年8月6日、2019年3月5日以魅力旅游公司为被告提起诉讼。经调解，敦煌市人民法院作出（2018）甘0982民初1967号、（2019）甘0982民初629号民事调解书。其后，因魅力旅游公司未能在约定的时间向秦某支付第四年度（2019年10月1日至2020年9月30日）及第五年度（2020年10月1日至2021年9月30日）的租金，秦某于2021年1月26日提起本案诉讼。   上述事实，有秦某与天诚公司项目部的一致陈述及秦某向本院提交的商品房买卖合同备案登记申请书、收款收据、商铺租赁管理协议、敦煌市人民法院（2018）甘0982民初1967号、（2019）甘0982民初629号民事调解书予以证实。   本院认为，本案的争议焦点为：1、案涉商铺租赁管理协议是否应予解除；2、秦某的诉讼请求应当如何支持。   关于争议焦点1：案涉商铺租赁管理协议是否应予解除。自2020年起，本院已陆续受理了以魅力旅游公司、天诚公司项目部为被告的涉租赁合同纠纷的系列案，本案并非个案。依据系列案及本案所查明的事实，魅力旅游公司迟延支付租金的违约行为已致使双方间的合同目的不能实现。诉讼中，在本院询问下，秦某虽然不同意解除双方所签订的商铺租赁管理协议，但在魅力旅游公司存在严重违约导致合同目的无法实现的情况下，为及时止损，案涉商铺租赁管理协议应当予以解除。商铺租赁管理协议解除后，魅力旅游公司将商铺向秦某予以返还，秦某可另行出租以及时减损。因商铺租赁管理协议对返还的租赁物的状态无约定，故依据法律规定，应以原状返还。同时，本案现有证据无法证实商铺出租时的原状，故对于商铺原状的恢复，宜以隔墙隔断独立成间为标准。天诚公司项目部作为商铺的开发、承建、出售及商铺租赁管理协议的监管方，在魅力旅游公司恢复商铺原状的过程中，应当负有协助义务，通过提供相关设计图纸等资料，以确定商铺的具体位置、面积等事项，恢复商铺原状的费用，由魅力旅游公司承担。   关于争议焦点2：本院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，依据商铺租赁管理协议的约定，第四年度（2019年10月1日至2020年9月30日）的商铺租金应为：9106.02元（151767元×6%），本院对此予以支持。同时，结合争议焦点1的论述，商铺租赁管理协议因无法实现合同目的而应予解除，故对于秦某所诉求的第五年度的商铺租金，本院以2020年10月1日至2021年3月15日（开庭之日）期间的商铺租金予以支持。该期间共计166天，商铺租金应为：4141.37元（151767元×6%÷365天/年×166天）。上述商铺租金合计13247.39元。   对于违约金，依据商铺租赁管理协议的约定，魅力旅游公司未能按照约定期限给付租金的行为确系违约行为，应向秦某承担违约责任。诉讼中，秦某以商铺租赁管理协议第九条第二项的约定“乙方如不按时足额向甲方返还租金，将按照此合同年租金总额的1‰作为逾期每日的违约金支付于甲方”为标准，主张由魅力旅游公司支付违约金。本院认为，商铺租赁管理协议所约定的违约金的计算标准，已高于魅力旅游公司违约行为给秦某所造成的损失，故对于违约金的计算标准，本院应予调整。依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条的规定，魅力旅游公司未按时支付租金而造成秦某的损失，系资金占用期间的利息损失，该损失参照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的1.3倍计算可予以弥补。为此，第四年度的商铺租金9106.02元，自2019年10月16日至2021年3月15日期间的损失为9106.02元×516天×4.2%/年×1.3=702.87元，本院予以支持；第五年度中自2020年10月1日至2021年3月15日的商铺租金4141.37元，自2020年10月16日至2021年3月15日期间的损失为4141.37元×150天×3.85%/年×1.3=85.18元，本院予以支持。   同时，依据合同的相对性原则，天诚公司项目部非商铺租赁管理协议的相对方及使用人，故秦某要求天诚公司项目部支付租金并承担违约金的诉求，无法律依据及合同约定，本院不予支持。魅力旅游公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，由此而产生的法律后果由其自行承担。   综上，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第四百六十五条、第五百六十三条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：   一、解除秦某与敦煌魅力旅游发展有限公司、甘肃天诚房地产开发有限公司敦煌项目部于2016年5月1日签订的商铺租赁管理协议；   二、敦煌魅力旅游发展有限公司于本判决生效后三十日内将商铺恢复原状（独立成间）并向秦某返还，逾期未能恢复的，秦某可自行恢复，由此而产生的费用由敦煌魅力旅游发展有限公司承担，甘肃天诚房地产开发有限公司敦煌项目部应通过提供相关设计图纸等资料，以确定商铺的具体位置、面积等方式对商铺恢复原状负有协助义务；   三、敦煌魅力旅游发展有限公司支付秦某自2019年10月1日至2021年3月15日的商铺租金13247.39元、违约金788.05元，合计14035.44元，限于本判决生效后三十日内履行；   四、驳回秦某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费424元，减半收取计212元（秦某已预交），由秦某负担93元，敦煌魅力旅游发展有限公司负担119元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。   审判员 杨风乐      二〇二一年三月十七日   书记员 巩晓慧