湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初2135号原告：湖南沃泰华贸易有限公司，住所地长沙市雨花区汇金路888号金汇园住宅小区第31、32、33栋住宅楼三楼。法定代表人：曾云，经理。委托诉讼代理人：李小华，北京市鑫诺（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄新泉，北京市鑫诺（长沙）律师事务所律师。被告：长沙湘静一企业管理服务有限公司,住所地长沙市雨花区圭白路15号南庭商务中心3栋商业裙楼四楼。法定代表人：何文海,总经理。被告：长沙融和酒店管理有限公司，住所地长沙市雨花区同升街道汇金路888号金汇园31、32、33栋第2层201号房。法定代表人：李祥，总经理。被告：何文海，男，1982年11月23日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。原告湖南沃泰华贸易有限公司(以下简称原告)与被告长沙湘静一企业管理服务有限公司（以下简称被告湘静公司）、长沙融和酒店管理有限公司（以下简称融和公司）、何文海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李小华到庭参加诉讼；三被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告湘静公司、融和公司之间于2019年7月31日签订的《房屋租赁合同》，两被告立即将承租的房屋腾空并交还给原告；2.判令被告湘静公司、融和公司向原告支付房屋租金496275元（暂从2020年6月1日计算至2021年1月31日止），从2021年2月1日起至两被告实际交还房屋之日的租金据实计算；3.判令被告湘静公司、融和公司向原告支付违约金38363.4元（违约金以每月拖欠的租金分月计算，按照每月万分之五，暂计算到2021年1月31日），从2021年2月1日起至两被告实际付清租金之日的违约金据实计算；4.确认原告无需向被告湘静公司、融和公司退还房屋保证金300000元；5.判令被告湘静公司、融和公司向原告支付垫付的物业、水费、停车费共计40083元（从2020年8月1日计算至2020年12月31日为40083元）；6.判令被告何文海对被告湘静公司、融和公司的上述责任承担连带责任；7.本案诉讼费由三被告承担。案件审理过程中，原告明确第二项诉讼请求后续租金按照78435元每月为标准进行计算，第三项诉讼请求后续违约金按照496275元为基数进行计算，不再主张分段计算。事实和理由：2019年7月31日，原告与被告湘静公司、融和公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定，原告将其位于雨花区××路××号××小区××栋裙楼第2层出租给被告湘静公司、融和公司用于经营酒店，房屋面积1660平方米，租赁期为10年，从2019年8月1日至2029年7月31日，2019年12月31日前为免租期，保证金为300000元；租金按月支付，每月提前5天支付，第一年每月每平方米租金45元（第一年2019年8月1日至2020年7月31日），此后每年租金在上一年的基础上递增5%；物业费、水电费等由被告承担；租赁期间，超过20天被告未付租金，原告有权解除合同，并没收保证金等。同时，合同第7.2款约定被告何文海对两被告的责任承担连带责任。合同签订后，原告已依约履行了义务，被告已经违约。被告自2020年6月起拖欠租金，并拖欠物业费、水费、停车费。原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告湘静公司、融和公司、何文海未到庭，亦未提交书面答辩。原告围绕诉讼请求依法提交相应证据，被告湘静公司、融和公司、何文海未到庭参加诉讼，视为放弃了质证的权利。对原告提交的上述证据，经与原件核对，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月31日，原告（甲方、出租方）与被告湘静公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方所有的位于长沙市雨花区××路××号××小区××栋××楼××层房屋，房屋总面积为1660平方米，用于酒店经营，租赁期限10年，自2019年8月1日起至2029年7月31日止（含免租期，2019年12月31日前为免租期），免租期内原告免收物业租金，但物业管理费、水、电等其它费用，乙方必须及时足额向物业管理公司缴纳；乙方应在签订本合同之日起2个工作日内向甲方支付租赁保证金，金额为300000元；租赁期满或合同解除后，租赁保证金扣除应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约责任外，剩余部分在租赁期满或合同解除后15个工作日内返还乙方，但无需向乙方支付利息；租金的结算周期为每月，租金支付方式按照每月预先支付，除首月租金于双方签订本合同之日后2个工作日内支付外，每月租金须于月度开始前5日内以转账方式支付给甲方指定账户；乙方交纳的月租金计算方式为：租赁面积×每月平方米递增单价，起始价格为45元／㎡／月，递增方式为从合同期第二年（2020年8月1日）起每年递增5%，具体为：1.合同签订时至2019年12月31日，此期间为标的房屋免租期，乙方免交租金；2.2019年8月1日至2020年7月31日标的房屋月租金45元／平方米；3.2020年8月1日至2021年7月31日，标的房屋月租金47.25元／平方米；4.2021年8月1日至2022年7月31日，标的房屋月租金49.61元／平方米，以此类推；乙方向甲方委托的物业管理公司支付物业管理费，物业管理费标准为4.5元／月／平方米，自本项目物业交付日起收取，具体由乙方与物业管理公司签订合同；乙方增涉的附属设施、设备归乙方所有，维修责任由乙方自行承担；合同到期后，乙方如不续约，物业的装修采取“来修去丢”的原则；合同第七条7.1款约定乙方必须按照合同约定向甲方缴纳租金，若欠租金，逾期超过10日以上，每逾期一日，乙方按实欠租金1%向甲方支付租金，逾期超过20日，甲方有权解除本合同，并扣除押金300000元，且不免除乙方应付违约金；合同第七条7.2款约定，本合同租赁期为10年，十年租期内，因甲方原因解约，赔偿乙方十二个月租金及乙方装修费（乙方装修费以当年评估价值为准）。因乙方原因解约，保证金300000元不退，还应承担3个月租金赔偿责任，备注“何文海本人承诺对此承担连带责任担保”，被告何文海在此处签名；合同还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告向被告湘静公司交付了租赁场地，被告湘静公司向原告缴纳了保证金即押金300000元，并装修涉案房屋用于被告融和公司经营。2019年9月29日，被告融和公司注册成立，登记住所即为涉案租赁场地。被告融和公司后作为承租方在涉案《房屋租赁合同》内补充签章，合同首页、第七条7.2款及落款乙方处均加盖了融和公司公章。2020年12月31日，原告代被告融和公司向长沙汇金物业管理有限公司交纳了2020年8月1日至2020年12月31日期间的物业费29880元、水费4254元、停车费5949元，共计40083元。该物业公司向原告出具了相应《收据》，并另出具《情况说明》予以确认。2021年1月12日，原告与被告融和公司签订《对账单》，载明：2020年6月至2021年1月被告融和公司共计欠付原告租金496275元，2020年8月至12月被告融和公司共计欠付原告物业费、水费、停车费40083元。后被告方仍未向原告支付租金，原告遂于2021年1月21日向本院提起诉讼，请求判如所请。本院于2021年1月28日向被告融合公司送达了起诉状副本等材料，于2021年1月29日向被告湘静公司进行了送达。案件审理过程中，原告主张被告融合公司仍占用租赁场地经营，认可被告融和公司于2021年3月5日向其支付了租金78435元。本院认为，原告与被告湘静公司、融和公司签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格依约履行各自的权利义务。关于合同解除及腾还房屋。根据查明事实，被告湘静公司、融和公司拖欠租金已超过20个工作日，根据涉案合同第七条7.1项规定，原告主张解除《房屋租赁合同》，有事实及法律依据，本院予以支持，酌情认定双方的租赁关系于2021年1月29日即本院送达起诉状副本之日解除。因涉案租赁合同已解除，被告湘静公司、融和公司应腾空并向原告返还房屋。关于房屋租金及占有使用费。原告提供房屋供被告湘静公司、融和公司用于经营，被告湘静公司、融和公司应当依约支付租金，根据《对账单》内双方确认欠付的金额，计算2020年6月1日至2021年1月31日期间应付租金（含租赁合同解除后的房屋占有使用费）共计为496275元，扣除后支付的78435元，欠付金额为417840元。就被告湘静公司交纳的保证金300000元，原告主张不予退还，结合租赁合同对免租期的约定、合同的实际履行情况，被告融合公司经营情况等因素，且本院已判令被告湘静公司、融和公司支付违约金，故为衡平双方权利义务，确认原告向被告退还保证金120000元。原告主张的后续租金实际为租赁合同解除后的房屋占有使用费，符合被告湘静公司、融和公司占用租赁场地的事实，故仍应按原告庭审中确定的租金计算标准计算至实际交付房屋之日止，即月占用费为78435元（1660㎡×47.25元/㎡）。承上，扣减后被告湘静公司、融和公司应向原告支付上述期间欠付租金297840元（417840元-120000元）。关于违约金。被告湘静公司、融和公司逾期支付租金致租赁合同解除，构成根本性违约，应当承担相应违约责任。现原告主张的违约金计算标准明显过高，且未举证证明其损失的具体情况，考虑原告损失主要为租金损失，结合合同的履行情况、租金标准、解约原因等因素，本院酌情确认由被告湘静公司、融和公司自2020年6月1日起以欠付租金为基数按照年利率12%的标准分段计算支付至2021年1月31日止的违约金，具体计算为25225元，后续违约金以297840元为基数,按照年利率12%的标准计算至租金（及占有使用费）实际清偿之日止，原告主张超出部分，本院不予支持。关于物业费、水费、停车费。被告湘静公司、融和公司承租期间欠付物业费、停车费、水费属实，合同虽约定由被告湘静公司、融和公司直接向物业公司交纳，但原告系涉案租赁房屋业主，且已实际向物业公司代为交纳，被告融和公司在《对账单》内亦确认欠付原告上述费用，故原告要求被告湘静公司、融和公司向其支付物业费、水费以及停车费40083元，本院予以支持。关于被告何文海的责任承担问题。被告何文海在涉案合同第七条7.1项处签字仅确认对保证金300000元不退及3个月的租金赔偿承担连带担保责任，并不能视同对涉案合同全部的权利义务承担连带责任，因涉案合同保证金已经交纳，被告在本案中亦无须承担租金赔偿责任，故原告要求被告何文海对涉案债务承担连带责任，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告湖南沃泰华贸易有限公司与被告长沙湘静一企业管理服务有限公司、长沙融和酒店管理有限公司于2019年7月31日签订的《房屋租赁合同》，解除时间为2021年1月29日；二、被告长沙湘静一企业管理服务有限公司、长沙融和酒店管理有限公司于本判决生效后20日内腾空并向原告湖南沃泰华贸易有限公司交付长沙市雨花区××路××号××小区××栋××楼××层房屋；三、被告长沙湘静一企业管理服务有限公司、长沙融和酒店管理有限公司于本判决生效后20日内支付原告湖南沃泰华贸易有限公司截至2021年1月31日期间租金（及占有使用费）297840元（保证金已抵扣租金），后续占有使用费按78435元每月标准支付至实际交付房屋之日止；四、被告长沙湘静一企业管理服务有限公司、长沙融和酒店管理有限公司于本判决生效后20日内支付原告湖南沃泰华贸易有限公司截至2021年1月31日期间违约金25225元，后续违约金以297840元为基数按照年利率12%的标准支付至租金（及占有使用费）清偿之日止；五、被告长沙湘静一企业管理服务有限公司、长沙融和酒店管理有限公司于本判决生效后20日内支付原告湖南沃泰华贸易有限公司代缴的物业费、水费、停车费40083元；六、驳回原告湖南沃泰华贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取4774元，由被告长沙湘静一企业管理服务有限公司、长沙融和酒店管理有限公司共同负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  袁亚二〇二一年三月二十二日书记员  肖倩