贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终778号上诉人（一审被告）：黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司，统一社会信用代码915226005650106016，住址贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市金山大道**。法定代表人：郑红，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾汉业，男，1975年8月28日出生，汉族，，住贵州省凯里市被上诉人（一审原告）：许文静，女，1973年11月4日出生，汉族，，住贵州省凯里市上诉人黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司（以下简称“华诚伟业公司”）因与被上诉人许文静商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初11713号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年1月25日立案后，依法组成合议庭，于2021年2月2日上诉人华诚伟业公司的委托诉讼代理人顾汉业到庭接受本院询问。本案现已审理终结。华诚伟业公司上诉请求：一、撤销贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初11713号判决第一项，改判免除上诉人的违约金；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、《商品房买卖合同》中约定的从交付使用时间到房屋登记的时间相互联系，如交付时间出现变化，房屋登记时间也应作相应调整。合同里约定的交付使用时间是2016年9月30日，上诉人在2016年9月28日在《黔东南日报》上刊登了《交房公告》，而被上诉人因自身原因，直到2016年10月11日才来办理接房手续，被上诉人在交接房环节存在先违约的行为，应为后来未按时取得初始登记承担责任。二、一审法院认为：“被告未按约定时间取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权”的认定错误。如被上诉人要处置该房产，上诉人可根据其申请，配合其撤销合同备案，与新购房人重签合同即可。三、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，被上诉人未提交证据证明其造成损失的情况下，一审根据合同约定的每日万分之一计算违约金，已远超被上诉人的实际损失，加重了上诉人的负担。四、被上诉人提出的诉讼请求“判令被告支付逾期办理商品房产权转移登记的有关文书的违约金”，上诉人只为逾期交付担责，合同未约定上诉人逾期办理需要担责且上诉人一直在积极办理中，一审判决与被上诉人诉请不符。另外，一审法院认定在政策变动之前，上诉人就已违约与事实不符。综上，请求人民法院改判免除上诉人的违约金。许文静答辩称，一审认定事实清楚，判决正确，华诚伟业公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。许文静向一审法院起诉请求：1、判令被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金40482.98元（430675.00×0.0001×940，计算至2020年7月30日），2020年7月31日至实际交付有关文书之日止的违约金以430675.00为基数，按日万分之一标准计算；2、判令被告退还原告天燃气开户费2400.00元、水开户费1145.00元、电开户费520.00元、广电开户费880.00元、代办费732.00元，合计5677.00元及利息5023.00元（以年利率24%计算至2020年7月28日）；3、本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2016年1月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号2016000182），约定原告购买被告开发位于凯里市房屋，建筑面积148.48平方米，总房价款427622.00元。合同约定：买受人采取一次性付款方式支付购房款，买受人应于2016年1月7日前支付全部购房款；出卖人应在2016年9月30日前向买受人交付房屋；出卖人承诺于2017年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起×日内退还买受人已付款，并按照×利率支付利息。②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。另查明，合同签订后，原告向被告支付购房款427622.00元。2016年9月8日，被告在黔东南日报刊登交房公告，通知3、4、5、6号楼业主办理交房。之后，原告办理接房，并向被告补交了购房款3053.00元。2016年10月11日，原告出具委托书，委托被告代为办理水、电、广电、天然气开户、公共维修基金及办理产权登记等相关手续并代缴其相关费用。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。一、关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2017年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告未按约定时间取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应承担相应违约责任。原告实际向被告交付的购房款为430675.00元（427622.00元+补交购房款3053.00元）。暂计至2020年7月30日的违约金为40612.65元（430675.00元×0.01%×943），原告主张40482.98元，未超出法律的规定，本院予以支持。原告主张2020年7月31日之后的违约金以430675.00元基数，按日万分之一标准计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，符合法律规定，本院予以支持。二、关于被告的主要抗辩意见。首先，取得商品房所有权初始登记是办理商品房转移登记的前提和必备条件，被告未按约定取得商品房所有权初始登记，必然使原告不能按期办理转移登记，被告主张未交付初始登记证仅承担四分之一的违约金，缺乏事实和法律依据。其次，虽然原、被告签订《委托书》委托被告办理产权登记等相关手续，但该《委托书》中没有约定委托办理产权证取得的时间，视为约定不明，因此不能免除被告交付相关文书的义务。第三，被告要求减少或免除违约金，本院认为，合同约定的按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金并未超过同期人民银行贷款基准利率，不宜认定为过高，因此本院不予调整。第四，虽然2016年9月政策变动，由办理产权证、土地证转为统一办理不动产权证，但被告作为房开企业，其了解政策相对于购房户而言处于优势地位，在知晓对于办理转移登记的新政策后，也未及时跟购房户协商，变更协议，重新约定办理转移登记的相关事宜，并且在政策变动之前，被告已经违约，故被告仍应按照原合同承担交付文书违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告许文静逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金40482.98元，2020年7月31日之后的违约金以430675.00元基数，按日万分之一标准计算至实际交付之日止；二、驳回原告许文静的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取为406.00元，由黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司负担。二审期间，上诉人与被上诉人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：是否应该免除或减轻华诚伟业公司的违约责任。华诚伟业公司提出免除其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的上诉请求不应支持，理由如下：（一）许文静与华诚伟业公司签订的《商品房买卖合同》是在双方平等自愿、协商一致的基础上订立，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，属于有效合同，双方当事人均应按照《商品房买卖合同》的约定履行各自义务。根据约定，华诚伟业公司应于2017年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给许文静。双方已对华诚伟业公司逾期将商品房转移登记的有关文书交付给买受人的责任作出明确约定。因华诚伟业公司未能依约将办理商品房转移登记的有关文书交付给许文静，其行为已经违约，应当承担相应的违约责任。华诚伟业公司提出，由于政策变动导致华诚伟业公司不能在2017年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给许文静。本院认为，华诚伟业公司对房屋产权登记政策的掌握相对于购房户而言处于优势地位，且华诚伟业公司也未能提供政策变动导致华诚伟业公司未能在约定期限取得商品房所有权初始登记的相关证据，故华诚伟业该上诉理由不能成立，本院不予支持。（二）关于违约金是否过高，应当调整的问题。根据《商品房买卖合同》中约定的出卖人不能依约交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人应向买受人按已付购房款的万分之一支付违约金，该约定并未超过同期人民银行贷款基准利率，不宜认定过高，不予调整并无不当。（三）关于华诚伟业公司提出的许文静已经委托其办理产权登记等相关手续，但该委托书中并未约定委托办理产权证取得的时间，约定不明，华诚伟业公司以此主张免除其交付相关文书的义务没有依据，本院不予支持。另外，上诉人所称其违约系在不动产登记政策变动之后，并非一审认定在变动之前即已违约，因其未提供证据证明该事实，本院不予支持。综上所述，华诚伟业公司的上诉理由不能成立，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费812.00元，由黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 龙集东审判员 罗 维二〇二一年三月八日法官助理张强书记员王凯