中华人民共和国广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0191民初3716号原告：马尼，男，1987年9月3日出生，国籍印度，委托诉讼代理人：关惠玲，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：广州市瑞安房地产置业有限公司，住所地广州市番禺区沙头街汀根村沙南路九子岗，统一社会信用代码91440101673455253N。法定代表人：吴序典。原告马尼诉被告广州市瑞安房地产置业有限公司（以下简称瑞安公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人关惠玲，被告瑞安公司经本院合法传票传唤，未到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马尼向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付从2018年2月1日至2018年3月17日期间延期交房违约金7109.32元[以1579848元为本金（合同约定的金额为1531121元，根据我方的发票显示我方实际支付了房款1579848元，具体支付房款时间不确定），按照每日0.01%的标准计算，共计45天]；2.被告向原告支付从2020年3月6日计算至2021年3月23日（庭审之日）止的迟延办理产权登记的违约金（以1579848元为本金，按照每日0.01%的标准计算，共计383天）；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年9月23日，原、被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定被告将位于番禺区沙头街××大街××（××）××房出售给原告，房价为1579848元。双方约定交房日期为2018年1月31日前，被告应当在房屋交付之日起720日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记。合同签订后，原告依约付清房款，但涉案房屋至今未取得《建设工程规划验收合格证》等资料，尚不符合交楼条件，后因被告承诺缺少资料不影响房屋使用，原告于2018年3月17日办理了收楼手续，根据合同约定被告应于2020年3月5日前办妥产权登记，但至今未办妥。被告延期交楼、迟延办证依约应支付违约金。被告瑞安公司没有答辩也未提交证据。本院查明事实如下：2017年9月23日，瑞安公司作为甲方（卖方），与马尼作为乙方（买方）共同签订了一份《商品房预售合同》，合同编号为201709234037。合同约定：乙方所购商品房为位于广州市番禺区沙头街××大街××（××）××房，该商品房建筑面积共79.1686平方米，其中套内建筑面积61.4525平方米、共有分摊面积约17.7161平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米24915.52元，总金额1531121元；付款方式为按揭贷款方式付款首期款：自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30.12%，金额461121元。除首期款外，剩余房款金额1070000元。须于2017年9月23日前申请办理银行按揭手续,并按照按揭方式付款。第十三条“房屋交付”约定：甲方应当在2018年1月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用，甲方应当及时书面告知乙方；房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如：办理产权证的义务等。第十四条“延期交房的违约责任”约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，则（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过180日后，如乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金；乙方未能按甲方书面通知时间办理收楼手续的，自甲方书面通知确定的收楼时间之次日起，视为该房屋已经按本合同交付使用，由此而产生的一切费用（包括但不限于物业管理费、公摊水、电费等）、风险及法律责任概由乙方承担。第二十一条“产权登记”约定：甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内〔不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”约定，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。另外，该合同附件七补充协议约定：据本合同第十条、第十四条及第二十二条关于违约金及利息的约定，约定的违约金标准均由每日万分之五统一调整为每日万分之一，本补充协议另有约定除外；双方因违反本合同及补充协议约定而产生的利息、违约金、赔偿金总额不得超过房价款总额的1%，本补充协议另有约定除外；房屋交付的标志是甲方向乙方移交钥匙的当天或是本合同第十三条约定的交付时间，以日期较前者为准，该商品房的风险自交付之日起转移给乙方；乙方未按甲方书面通知确定的时间前来办理收楼手续或虽前来办理，但没有正当理由拒绝办理签名确认手续的，自甲方书面通知确定的收楼时间之次日起，视为该房屋已经按本合同及其附件交付使用。补充协议另约定：乙方委托甲方办理，甲方应当在甲方向乙方移交钥匙当天或是本合同第十三条约定的交付时间（以日期较后者为准）起720日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记。乙方特别声明和确认本合同及附件约定内容是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，乙方对本合同及附件约定内容已完全清晰及理解；甲方在本合同及附件中作出免除或者限制甲方责任的内容，乙方特别确认甲方已尽合理提示及向乙方作详细说明，乙方确认日后不以任何理由要求撤销全部或部分约定内容；本补充协议与《商品房买卖合同》未约定的事项，按国家相关法律法规之规定执行，本补充协议与《商品房买卖合同》不一致的，以本补充协议为准。2018年2月6日，瑞安公司开具《广东增值税普通发票》（发票号码：09719397），确认收到马尼交纳的购房款461121元。同年8月4日，瑞安公司开具《广东增值税普通发票》（发票号码：15931903）确认收到马尼交纳的购房款500000元、《广东增值税普通发票》（发票号码：15931904）确认收到马尼交纳的购房款570000元、《广东增值税普通发票》（发票号码：15931905）确认收到马尼交纳的购房款48727元。上述总价款为1579848元。庭审中原告确认涉案房屋于2018年3月17日交付给原告。本院认为，马尼为印度公民，故本案应按涉外案件处理。因涉案房屋位于广州市番禺区，根据《广东省高级人民法院关于的复函》（粤高法函【2018】115号）“……经请示最高人民法院，答复如下：原由广州市基层法院受理的第一审涉外涉港澳台民商事案件调整为由越秀区人民法院和南沙区人民法院（广东自由贸易区南沙片区人民法院）分别集中审理。……南沙区人民法院（广东自由贸易区南沙片区人民法院）集中管辖天河区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区辖区内第一审涉外涉港澳台民商事纠纷案件。……”本院对本案具有管辖权。双方未约定案涉合同产生纠纷所适用的法律，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”因案涉装饰装修工程在中华人民共和国内地，故本案应适用中华人民共和国内地法律作为准据法。瑞安公司与马尼签订的《商品房预售合同》，是双方真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。双方当事人对交付房屋时间、逾期交楼及迟延办理产权登记的违约责任也进行了明确约定，上述约定对双方均有约束力。对于瑞安公司应否向马尼支付延期交楼违约金的问题。根据上述合同第十三条的约定，瑞安公司应当在2018年1月31日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。结合马尼自认在2018年3月17日接收了涉案房屋，在无相反证据证明的情况下，本院对该事实予以确认，同时瑞安公司对该违约金未有合理抗辩事由，故马尼主张从2018年2月1日起至2018年3月17日止的延期交楼违约金符合合同约定，本院予以支持。但马尼对超出合同约定的房款部分的支付时间未能提交证据证明，故根据公平原则，该期间的违约金应以合同约定的房价款进行计算：以1531121元为本金，共45天，以每日万分之一计算，即违约金为6890元，对马尼主张超过该金额部分，本院不予支持。对于瑞安公司应否向马尼支付迟延办理产权登记违约金的问题。根据双方签订的《商品房预售合同》第十三条、二十二的约定：“乙方委托甲方办理，甲方应当在甲方向乙方移交钥匙当天或是本合同第十三条约定的交付时间（以日期较后者为准）起720日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记。如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。”根据补充协议约定：“据本合同第十条、第十四条及第二十二条关于违约金及利息的额约定，约定的违约金标准均由每日万分之五统一调整为每日万分之一。”马尼确认瑞安公司向马尼交付涉案房屋的时间为2018年3月17日，依据上述合同约定，瑞安公司应在2018年3月17日起720日内办妥产权登记，现瑞安公司未按合同的约定履行为马尼办理产权登记的义务，应当承担相应的违约责任。马尼主张至2021年3月23日的延期办理产权登记违约金，理据充分，本院予以采纳。结合马尼的证据证实其实际支付的涉案房款为1579848元，故瑞安公司应付的该期间延期办理产权登记违约金计算方法为：以1579848元为本金，自逾期之日即2020年3月6日起至2021年3月23日，共计383天，以每日万分之一的标准计算，即违约金为60508.18元。由于涉案房屋至今未办妥产权登记，故该项违约金总额应以不超出本金为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市瑞安房地产置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告马尼支付广州市番禺区沙头街东桥大街68号5栋（A5栋）××房的延期交楼违约金6890元；二、被告广州市瑞安房地产置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告马尼支付广州市番禺区沙头街东桥大街68号5栋（A5栋）××房的延期办理产权登记违约金60508.18元；三、驳回原告马尼的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费524元，由被告广州市瑞安房地产置业有限公司负担。如不服本判决，原告马尼可在判决书送达之日起三十日内，被告广州市瑞安房地产置业有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  邓小春二〇二一年三月三十日书记员  陈细妹