山西省吕梁市中级人民法院民事判决书（2021）晋11民终211号上诉人（原审被告）：李×，山西省汾阳市人，现住汾阳市。委托诉讼代理人：苏×，山西引胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：魏×，男，汉族，山西省汾阳市人。委托诉讼代理人：王×，山西绥民律师事务所律师。上诉人李×因与被上诉人魏×租赁合同纠纷一案，不服山西省汾阳市人民法院（2020）晋1182民初1280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、公开询问审理了本案。本案现已审理终结。李×上诉请求：被上诉人无事实和法律依据，证明本案诉争的租赁协议存在法定无效的情形，请求依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.租赁协议第五条明确约定，租赁土地的用途为自定经营项目，且不得违反法律法规之规定。双方并未约定案涉土地的用途是用于非农业建设，更未约定用于兴建企业。被上诉人如认为兴建企业违法，就应另选项目，以符合法律法规规定和协议的约定，比如农业项目等。而其却违反协议约定，自定诉称的、自认为违法的兴建企业项目，是自身的过错，同时也是一种违约行为。被上诉人反而依此要求确认协议无效，无事实依据。一审未充分注意到双方租赁协议中对土地用途的约定内容，对上诉人的该项答辩意见也不作任何评判，臆断土地用途为非农业建设，径直适用了出租土地用于非农业建设的法律条款而认定租赁协议无效，属认定事实不清。2.即使案涉土地的用途为非农业建设，一审判决将新土地管理法(2020版)63条的管理性强制性规定错误地理解为效力性强制性规定而认定租赁协议无效也是错误的。对于未经法定程序出租集体建设用地的行为，应当界定为是一种违反了管理性强制性规定的行为，而不是违反了效力性强制性的规定，民事合同行为的法律效力不应因此受到影响。案涉土地在汾阳市土地管理部门的数据库中，多年前就已被确定为是建设用地。数据库中的土地利用现状是建设用地，则被土地管理部门判定为是符合规划和用途。双方间的租赁协议签订于新法施行后的2020年5月12日，根据新法租赁协议并未违反效力性强制性的规定。一审判决不加区分，有意规避效力性和管理性强制性规定的不同适用规则和后果，笼统地认定因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，属适用法律错误，应予纠正。在新土地管理法已经允许和放开集体建设用地交易的情况下，一审判决仍沿用当时生效的旧土地管理法第六十三条的规定，从而判定之前的两份协议均为无效错误。同时，对该两份协议的判定也超出了被上诉人的诉请范围。3.被上诉人以合同无效为借口，实则欲行非法解除合同之目的，从而规避其违约行为，逃避履行。其不仅违背诚实守信的法律原则，同时由于上诉人已将土地上原有的设施设备拆除、原有的经营项目废弃，并腾空场地，合同无效必将会给上诉人造成重大的经济损失。综上，请求二审支持上诉人的上诉请求。二审公开询问时，上诉人补充称，增加一个诉请，发回重审。理由如下：1.一审判决本院认为论述部分超越了被上诉人的诉讼请求进行认定；2.一审法院调查收集的证据未经过庭审质证或当事人的意见属违法。魏×辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应驳回上诉，维持原判。1.被上诉人认为租赁合同第五条约定租赁的对象是承租方在取得租赁标的物之后合法提出的要求，这一约定与合同是否有效无关，本案导致合同无效的原因是租赁合同涉及到的具体土地未经法定程序，不允许出租、出让这一法律的强制性规定，而不是双方的合同目的，因此上诉人以主合同约定要合法经营来否定合同无效，不能成立。2.被上诉人认为我国法律中关于土地的禁止性规定应属效力性的强制性规定，对土地的管理涉及到社会公共利益，根据九民会议纪要第三十条第二款关于效力性、强制性规定的列举情形，涉及到了社会公序良俗及政策，因此土地管理法关于农村集体土地未经法定程序不得出让。出租的规定属效力性的强制性规定，上诉人与被上诉人签订的合同违反规定应确定无效，被上诉人认为无效的法律行为不能产生合法的法律后果。本案中上诉人转租是基于上诉人原有的租赁合同关系，上诉人原租赁关系是否合法属人民法院应依法查明的事实，且该法律关系是否有效也影响本案合同关系效力的判定，一审对上诉人与被上诉人合同效力的评价属依法进行，不存在超出诉请的问题，上诉人认为所谓超出诉请范围应是判决的主文而言，与超出诉讼请求无关。3.本案合同在签订之后第四天被上诉人提出合同不能履行的主张，当时上诉人并未实施任何准备交付或者与交付有关的其它行为，因此上诉人所述的损失不存在，且在一审中上诉人未主张相应的损失，也不属于人民法院审理的内容。综上，上诉人的上诉理由均不能成立。当庭增加的发回重审的诉讼请求，已经是在上诉期满内，应当在一审判决送达15日内提出。合议庭不应对增加的诉讼请求审理。关于调取证据未经质证的问题，对于本案涉及的土地未办理手续，在一审中双方均认可，一审也在土地部门进行核实，确认了双方认可的事实。魏×向一审法院起诉请求：1.依法确认原、被告2020年5月12日所签《租赁协议》无效；2.依法判令被告返还收取原告的资金1650000元；3.诉讼及有关费用由被告承担。一审法院认定事实：2004年12月1日，汾阳市鑫海洗煤有限公司作为承租方，与出租方汾阳市杏花村镇永安村签订土地租赁协议，约定将永安村一块75亩的土地租赁给汾阳市鑫海洗煤有限公司使用；租赁期限为叁拾年，从2004年12月1日起至2034年11月30日止；租金为每年每亩300元。2019年3月4日，汾阳市杏花村镇永安村村民委员会与汾阳市鑫海洗煤有限公司、被告李×签订协议书，约定将原租赁给汾阳市鑫海洗煤有限公司的75亩土地转租给李×，该地块上除洗煤机以外的财产归李×所有；租赁期限为2019年1月1日至2034年11月30日；截止2018年12月30日，鑫海洗煤有限公司共欠永安村租赁费404220元，该款由李×在协议签订之日起五日内交付永安村委；自2019年1月1日起，李×按照800/元/亩/年标准逐年向永安村委交付土地租赁费；并约定土地用途为被告李×自定的经营项目，但不得从事违反法律法规规定的项目。2020年5月12日，原告魏×与被告李×签订租赁协议，该协议约定：被告李×将位于汾阳市××镇位于汾阳市××镇位于汾阳市××镇位于汾阳市××镇位于汾阳市××镇位于汾阳市××镇位于汾阳市××镇位于汾阳市××镇位于汾阳市××镇位于汾阳市××镇原鑫海洗煤有限公司院内西侧30800平方米的场地出租予原告魏×，租赁期限为2020年5月12日起至2033年5月11日止，租赁期限届满被告自愿将租期无偿延长至2033年11月1日；租赁费每年四十万元，共计五百二十万元；并约定协议签订，原告一次性支付第一期租赁费，被告在三十天内将租赁物范围内可以移动的物品全部移出，将租赁物交付原告；同时约定租赁物用途为原告魏×自定经营项目，但不得从事违反法律法规规定的项目，否则，由原告承担全部责任，并赔偿给被告李×造成的损失。租赁协议签订的当日，原告魏×通过银行转账方式交付被告李×前四年的租赁费壹佰陆拾万元及保证金伍万元。合同签订四天后，原告魏×以租赁的土地无法办理正规用地手续为由，开始与被告李×协商解除租赁协议，双方未交付租赁场地。因原、被告就如何解除租赁协议无法达成一致，原告提起诉讼形成本案纠纷。一审法院认为，本案的争议焦点为原、被告之间签订的租赁协议的效力问题。原审认定原、被告之间签订的租赁协议合同无效。首先，本案被告李×对于争议土地的权利源于其与汾阳市××镇民委员会、汾阳市鑫海洗煤有限公司于2019年3月4日签订的三方协议，约定将原租予汾阳市鑫海洗煤有限公司的土地转租予被告李×，但其实案涉土地最早是由杏花村镇永安村委于2004年12月1日出租给汾阳市鑫海洗煤有限公司，当时案涉土地性质为农民集体所有土地；当时生效的《中华人民共和国土地管理法》（2004版）第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”，杏花村镇永安村委将案涉土地先租赁予鑫海洗煤有限公司，后又转租给被告李×，均非用于农业建设，故该出租协议、转租协议均因违反法律、行政法规的强制性规定而自始无效。其次，根据2020年1月1日起实施的《中华人民共和国土地管理法》（2020版）第六十三条：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位和个人使用，”之规定，本案中被告李×于2020年5月12日将案涉土地租赁于原告魏×，在原审询问时被告虽陈述案涉土地性质为建设用地项下的工业用地和商服用地，但未举证证明土地的用途符合土地利用总体规划、城乡规划，也未证明其在租赁案涉土地办理过建设用地登记手续。经原审向汾阳市自然资源局核实案涉土地未依法办理登记手续，故原告魏×与被告李×签订的租赁协议因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。因此，原、被告之间签订的租赁协议合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。……”之规定，被告李×应将收到的租赁费1600000元及保证金50000元返还原告魏×。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：（一）原告魏×与被告李×于2020年5月12日签订的《租赁协议》合同无效；（二）被告李×于判决生效后十五日内返还原告魏×租赁费1600000元及保证金50000元；（三）驳回原被告其他诉讼请求。案件受理费9825元，由被告李×承担。二审审理期间，上诉人李×提供证据：1.两张土地利用现状图（从土地部门收集），拟证明土地的性质，本案涉及的是工业用地中的其中一块；2.上诉人收集的一部分汾阳市鑫海煤化有限公司有关的经营手续（包括企业法人营业执照、组织机构代码证、【2007】84号汾阳市环保局的初审意见、【2007】111号汾阳市环保局总量控制指标的函、【2004】57号吕梁市经贸委立项的批复），拟证明汾阳市鑫海煤化有限公司经营的地址原来就是汾阳市××镇，也就是本案所涉的这块地，后全部转租给李×，原来的这块地是开的石料厂，后来李×把剩下的地开了酒厂。被上诉人魏×质证意见为，对证据1认可，对由此来证明的土地性质不予认可，图片是上诉人自己制作的，没有制作单位的印章、签名等。本案土地性质确定的是属于集体所有的，租给汾阳市鑫海煤化有限公司时也无任何手续，上诉人是非法行为不能产生合法的后果。对证据2真实性无异议，但是与本案无关联性，本案要查明的是土地有无相关的手续，恰好说明汾阳市鑫海煤化有限公司未办理土地手续，是非法占地。二审经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是当事人双方签订的租赁协议的效力问题。上诉人主张双方合同未违反效力性强制性规定，合同有效。效力性规定即绝对不允许特定类型民事行为发生效力的强制性规定，违反此类规定将损害国家或社会公共利益，当事人签订的此类合同无效。管理性强制性规定即授权管理机关可以就特定类型的司法行为对民事主体采取行政处罚措施的强制性规定，违反管理性规定，发生行政责任，但不影响民事行为的效力，如果使合同继续有效也并不损害国家或者社会公共利益，只是损害当事人的利益。案涉租赁协议签订于2020年5月12日，2020年修订的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第一款规定“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。”该规定对土地交由单位或个人使用的前提进行了明确，即土地确定为工业、商业等经营性用途，并依法登记，设置此前提目的是强制性地限制农用地转为非农用地，对耕地实行保护，防止耕地面积减少。如未确定土地用途，即将土地进行流转，必然使大量农用地转非农用途，将使国家利益受损。故此规定应为效力性强制性规定。违反此规定签订的合同应为无效合同。上诉人认为此规定意味着国家完全允许和放开了集体建设用地的交易，理解有误。案涉土地位于汾阳市××镇位于汾阳市××镇位于汾阳市××镇位于汾阳市××镇位于汾阳市××镇位于汾阳市××镇位于汾阳市××镇位于汾阳市××镇位于汾阳市××镇位于汾阳市××镇，应为农村集体土地，本案当事人双方均不能证明该地已确定为工业、商业用途，故双方签订的合同因违反效力性强制性规定而无效。合同无效为自始无效，双方签订的合同上溯到合同签订一刻即无效。本案双方当事人签订租赁协议，将土地进行流转即为无效，不论后期当事人是否将土地用于农业建设，都不能改变合同无效的性质。故上诉人主张被上诉人可在合同签订后另选项目，使合同有效的理由不能成立。上诉人主张被上诉人是以合同无效为借口，规避其违约行为，因无证据证明，不予认定。上诉人还主张合同无效将给其造成重大损失，其可另行诉讼主张权利。综上所述，上诉人李×的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19650元，由上诉人李×负担。本判决为终审判决。审判长 闫红珍审判员 王晓瑜审判员 张晓艳二〇二一年三月二十三日书记员 张亚楠