江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0602民初6144号原告：房铁峰，男，1980年2月8日出生，汉族，住江苏省南通市通州区。委托诉讼代理人：高俊强，北京市盈科（南通）律师事务所律师。被告：南通邦豪购物中心管理有限公司，统一社会信用代码913206020869707522，住所地江苏省南通市崇川区濠北路529号、531号。法定代表人：雍国所，总经理。委托诉讼代理人：钱伟，男，该公司员工。被告：南通邦豪置业有限公司，统一社会信用代码91320600581058023A，住所地江苏省南通市濠北路531号邦豪服饰商厦B座3017室。法定代表人：张志余，总经理。委托诉讼代理人：陆从斌，男，该公司员工。原告房铁峰与被告南通邦豪购物中心管理有限公司（以下简称邦豪管理公司）、南通邦豪置业有限公司（以下简称邦豪置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告房铁峰及其委托诉讼代理人高俊强，被告邦豪管理公司的委托诉讼代理人钱伟，被告邦豪置业公司的委托诉讼代理人陆从斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告房铁峰向本院提出诉讼请求：1.判令被告邦豪管理公司向原告支付租金35175元（自2018年12月1日至2020年5月31日）并支付逾期付款违约金4837元（按每日万分之五的标准计算）；2.判令被告邦豪管理公司支付原告律师费3000元；3.判令被告邦豪置业公司承担连带还款责任。事实和理由：邦豪置业公司系南通邦豪时尚广场的开发商。2017年11月2日，邦豪置业公司与原告签订商品房买卖合同，将南通邦豪时尚广场529栋-1层D041商铺出售给原告，合同总金额为335000元。原告付清全部房款后，应邦豪置业公司的强制要求，与邦豪管理公司于同日签订商铺委托经营（管理）合同。原告将上述商铺的占有权、使用权、收益权全部委托给邦豪管理公司行使，委托期限自2017年12月1日始至2027年11月30日止。委托经营管理合同第四条约定：前五年的年托管租金收益按房屋总价款的7%计算，年委托收益将于2017年12月1日起算，每半年为一个付款周期。被告邦豪管理公司仅支付2018年11月30日前的委托经营收益。2018年12月以后的委托收益至今分文未付。因邦豪管理公司未按约定时间支付托管收益，邦豪管理公司、邦豪置业公司与业主代表协商，达成补偿合同：邦豪管理公司、邦豪置业公司承诺2019年10月31日前支付拖欠业主的2019年4、5、6月的委托收益。原告将案涉商铺委托邦豪管理公司经营管理，双方已建立合法有效的委托经营法律关系，邦豪管理公司应按合同约定及承诺书约定向原告支付租金及逾期付款违约金。邦豪置业公司与邦豪管理公司共同向原告承诺按时支付委托收益及利息，应与邦豪管理公司承担共同还款责任。被告邦豪管理公司辩称，其与原告之间存在委托经营关系，原告主张的租金金额应当扣除2020年邦豪管理公司通过端木峰的个人账户向原告支付的1599.3元，原告主张的违约金金额过高，因疫情影响企业经营困难，希望法院对此予以调整。被告邦豪置业公司辩称，邦豪置业公司并非本案适格主体，委托经营管理协议是由邦豪管理公司与原告签署，邦豪置业公司并非合同当事人；邦豪置业公司参与调解原告与邦豪管理公司的纠纷并不能表明邦豪置业公司应当承担责任。邦豪置业公司参与协调的行为仅表明其为第三人见证者，盖公章的行为并未明确表示其愿意承担责任。综上，邦豪置业公司不应承担连带责任，请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2017年11月2日，房铁峰与邦豪置业公司签订《商品房买卖合同》，约定房铁峰向邦豪置业公司购买邦豪服饰商厦第529幢-1层D041号房屋，面积13.29m2，金额335000元。同日，房铁峰（甲方）与邦豪管理公司（乙方）签订《商铺委托经营管理协议》，约定甲方就其拥有的上述房屋的占有权、使用权、收益权委托给乙方，由乙方在物业管理和法律规定的范围内进行合法经营，并由乙方支付给甲方委托收益。委托日期自2017年12月1日始至2027年11月30日止，委托期限共计10年。前5年的年委托收益按房屋总价款的7%计算，年委托收益将于2017年12月1日起算，每半年（6个月）为一个付款周期（即2018年6月及后期每年6月、12月第一周支付），乙方须在该日期内将约定的委托收益扣除甲方应承担的税费及其他应扣款后支付给甲方；收益支付的方式为银行转账，甲方指定了其银行账户收取收益；托管收益中涉及甲方应交税金由乙方代为办理（目前个人租金收入相关综合税率为5%，若今后税率发生变化，以国家相关规定为准）；委托期内无论乙方的经营盈亏与否，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取委托收益。违约责任部分约定，乙方逾期向甲方支付租金收益的，每逾期一日乙方按应支付金额的万分之五向甲方支付违约金；因解决本合同争议产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费等一切费用由败诉方承担。上述合同签订后，邦豪管理公司向房铁峰支付了截至2018年11月30日的收益，此后的收益未按约支付。后邦豪部分业主代表与邦豪管理公司签订《关于南通邦豪购物中心管理有限公司房屋委托收益延迟支付事项的补充合同》（简称《补充合同》），约定：1、南通邦豪购物中心管理有限公司承诺在2019年10月31日前支付拖欠托管业主的2019年4、5、6月份的委托收益，并按原合同支付违约金。2、在2019年12月31日前付清今年的所有欠款，如未能及时付清，则严格按照约定支付违约金。3、如南通邦豪购物中心管理有限公司再次违约，则按约定赔偿业主所有损失。被告邦豪置业公司参与协调，并在该《补充合同》上盖章。《补充合同》尾部落款处为“邦豪管理公司（盖章）”、“邦豪业主代表”，“邦豪置业公司（盖）”位于邦豪管理公司落款下方。2020年1月21日，邦豪管理公司通过端木峰账户向房铁峰支付1599.3元。另查明，房铁峰为本案诉讼支出律师费3000元。本案双方主要争议为：一、房铁峰主张的违约金金额是否过高；二、邦豪置业公司是否应承担连带责任。本院认为，虽然房铁峰与邦豪管理公司签订了委托经营合同，但根据合同约定的内容，无论邦豪管理公司的经营状况如何，均要定期向房铁峰支付租金，故双方之间实际上形成了租赁合同关系。关于争议焦点一，根据《合同法》规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。邦豪管理公司未能按约付款，已经构成违约，应当自逾期之日起向原告支付违约金。对于违约金的标准，房铁峰主张按照日万分之五计算，本院综合房铁峰的损失及邦豪置业公司违约等情况，分不同期间酌情将违约金标准调整为银行同期贷款利率、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍。根据合同约定，前5年的年托管租金收益按房屋总价款的7%计算，每半年的收益金额为：335000元×7%÷2×（1-5%）=11138.75元。邦豪管理公司理应于2019年6月第一周即2019年6月2日前支付2018年12月1日至2019年5月31日期间的收益11138.75元，于2019年12月第一周即2019年12月1日前支付2019年6月1日至2019年11月30日期间的收益11138.75元。因受新冠××疫情影响，本院酌情扣减2020年上半年租金中两个月的租金3712.9元（11138.75÷6×2），故邦豪管理公司应于2020年6月第一周即2020年6月7日前支付2019年12月1日至2020年5月31日期间的收益7425.85元（11138.75-3712.9）。目前邦豪管理公司拖欠原告2018年12月1日至2020年5月31日期间共计18个月的收益，扣除被告支付的委托收益1599.3元，被告邦豪管理公司应当支付原告28104.05元（11138.75×3-1599.3-3712.9），并从2019年6月3日起按照所欠租金支付相应违约金。同时根据合同约定，因解决合同争议产生的律师费由败诉方负担，故原告要求被告支付律师费的诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于争议焦点二，邦豪置业公司是否应对邦豪管理公司案涉债务承担连带责任应结合该公司在整个过程中的行为及其真实意思表示加以认定。首先，虽然邦豪置业公司、邦豪管理公司作为两个主体分别与房铁峰订立购房合同及委托管理合同，但从邦豪置业公司在售房过程中对商铺收益所作的宣传广告看，邦豪置业公司自身的行为足以使商铺业主对两家公司产生一体性认知并由此具有合理信赖利益。其次，虽然《补充合同》上邦豪置业公司加盖印章并未明确主体身份，但从其加盖印章的位置看，与邦豪管理公司落款位于同一侧，与业主代表落款一方相对，显然与其辩称系作为最大的业主参与协调会的身份不符。邦豪置业公司称其系作为见证者在《补充合同》上盖章，但其又称系因售楼处被围堵被迫参与协调会，对于参会原因该公司明显存在前后陈述不一，难以令人信服；同时，作为一个商事主体，公司公章必然不会随意加盖，而且是在一份具有明确给付义务内容的合同上加盖，究其盖章行为的本意，结合本案案情及现有证据，应当认定邦豪置业公司具有为邦豪管理公司相关债务承担担保责任的真实意思。原告的诉讼请求于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告南通邦豪购物中心管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告房铁峰支付2018年12月1日至2020年5月31日期间的租金28104.05元；二、被告南通邦豪购物中心管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告房铁峰租金的违约金（自2019年6月3日起至2019年12月1日止以租金11138.75元为基数，自2019年12月2日起至2020年1月20日止以租金22277.5元为基数，自2020年1月21日起至2020年6月7日止以租金20678.2元为基数，自2020年6月8日起至实际给付之日止以租金28104.05元为基数；自2019年6月3日起至2019年8月19日止按照中国人民银行贷款基准利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）；三、被告南通邦豪购物中心管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告房铁峰支付律师费3000元；四、被告南通邦豪置业有限公司对被告南通邦豪购物中心管理有限公司的上述第一、二、三项付款义务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费679元，减半计收339.5元，由原告房铁峰负担19.5元，被告南通邦豪购物中心管理有限公司、南通邦豪置业有限公司共同负担320元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费679元。审 判 员 肖红波二〇二一年三月二十六日法官助理 戴夕雨书 记 员 顾 琳