湖南省汨罗市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0681民初337号原告：郑腊根，男，汉族，1957年12月4日出生，住汨罗市。委托诉讼代理人：黄向前，男，汉族，法律工作者，特别授权。被告：毛伟良，男，汉族，1973年11月1日出生，住汨罗市。第三人：郑群辉，男，汉族，1966年11月28日出生，湖南省汨罗市人，住汨罗市。原告郑腊根与被告毛伟良房屋买卖纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，本院依职权追加郑群辉为第三人参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑腊根及其诉讼代理人、被告毛伟良、第三人郑群辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑腊根诉称，被告毛伟良2015年购买了郑群辉开发的馨艺嘉楼盘701房，总价约18万元，未付全款，至2018年2月14日尚欠12.1万元，出具欠条，并承诺半年内付清，月息壹分伍厘。后郑群辉多次催讨欠款无果。因郑群辉开发楼盘从原告郑腊根处借款，将欠款债权抵押予原告郑腊根，后转让。2021年元月，郑群辉两次分别以信息和电话通知毛伟良，确认将其债权转让给本人。本人明知催讨无效，遂诉请判决毛伟良偿还购房欠款本金12.1万元，偿还2018年3月14日至2021年1月13日按约定一分五厘计算的利息6.171万元，相关延期利息计算至清偿之日止，并由被告毛伟良承担本案诉讼费用。被告毛伟良没有提供书面答辩，口头辩称，欠121,000元购房款是事实，小产权房是不能买卖的，房子出现了质量问题，墙出现裂缝，所以没有付清尾款。第三人郑群辉称：如果房子有质量问题，我可以退钱给他们，如果不退房子就按条子付钱。原告郑腊根向本院提交了如下证据：1、郑群辉向郑腊根出具的借条“今借到郑腊根人民币三十五万元整，息0.015元，本人愿意以毛卫明、毛伟良所欠我本人的债务作为债权相抵押（前条作废），郑群辉，2018年4月5日”。2、毛伟良的欠条：“欠条今欠到郑群辉购房款壹拾贰万壹仟元整（￥121,000.00元），在半年内付清，利息0.015元，房号701，欠款人毛伟良，2018.2.14号”。3、郑群辉2021年1月9日手机短信打印件“毛伟良同志：你2018年2月14日具条欠我房款债务是我从郑腊根处借款承担支付给我的债权人的，我对郑腊根还本付息，因你超时违约不还，现将我对你的债权全部转移予他，特此通知”。对上述证据1，第三人郑群辉没有异议；对证据2的真实性、合法性、关联性毛伟良没有异议；对证据3，毛伟良表示信息没有看到，郑群辉打了电话告诉我债权转让给了郑腊根。对证据3经当庭核实郑群辉短信原件，与打印件无异。本院对原告提供的三份证据予以确认并采信。被告毛伟良向本院提供了一份证据：即手机拍摄墙面裂缝打印件，经当庭核实毛伟良手机照片，对照片的真实性本院予以确认。本院经审理认定事实如下：郑群辉系汨罗市城郊乡（今归义镇）窑洲村十一组村民，毛伟良系汨罗市红花乡（现罗江镇）罗滨村14组村民。2015年，郑群辉购得本村集体性质土地一块，开发商品住宅，俗称开发小产权房，规划建设房四层，实际建设八层。2016年毛伟良与郑群辉达成买卖房屋意思表示，毛伟良对交易房屋属小产权房的事实知情。2016年，涉案房屋交付，面积为116.42平方米，平方单价1,600元，毛伟良支付部分购房款。2018年2月14日，双方就购房款进行结算，毛伟良尚欠房款121,000元，便向郑群辉出具欠条，欠条内容为：“欠条，今欠到郑群辉购房款壹拾贰万壹仟元整（￥121,000.00元），在半年内付清，利息0.015元，房号701，欠款人毛伟良，2018.2.14号”，之后再未还款。2015年，郑群辉建设馨艺嘉楼盘时，找郑腊根借款。2018年4月5日，双方经结算，郑群辉向郑腊根出具了借条，其内容为：今借到郑腊根人民币叁拾伍万元整，息0.015元，本人愿意以毛卫明、毛伟良所欠我本人的债务作为债权相抵押（前条作废），郑群辉条，2018年4月5日。郑群辉经催要毛伟良欠款无果，于2021年元月将毛伟良购房欠款本息转让给郑腊根，并以电话、短信方式通知了债务人毛伟良。本院认为，本案的争议焦点有以下五个，本院评判如下：一诉争房屋的买卖是否有效的问题。根据《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)第三百六十二条之规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其房屋设施。第三百六十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，农村集体所有的土地依法属于农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，其主体只能是本集体经济组织内的成员。由于房屋是土地的附着物，与土地有不可分离性，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，故农村村民转让宅基地使用权有一定限制。本案诉争房屋的土地为农村宅基地，毛伟良与郑群辉达成房屋买卖时并非该房屋所在地的窑洲村村民，该房屋买卖违反了国家政策和相关法律法规。《民法典》第一百五十三条规定，违反法律行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，故毛伟良与郑群辉的房屋买卖行为无效。诉争的房屋是否应予以返还的问题。《民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所造成的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，诉争房屋买卖的意思表示真实，且双方均已实际履行。毛伟良对房屋占有使用已近五年，对该房屋进行装修，较买卖时原状、价值发生了较大变化，已无法以房屋原状返还，且也没有证据表明发生了导致不宜居住的重大情况。考虑到双方发生买卖时间较长，房屋修饰添附较多，房屋价值变化较大等因素，虽涉案房屋买卖无效，但依据现状，房屋不返还，更符合双方房屋买卖的意愿。若判决返还房屋，势必助长市场经济活动中不讲信誉，为追求自身利益而置他人利益于不顾的现象，不利于维护合同的契约精神和交易的诚信原则，亦损害了公序良俗和诚实信用的社会根基，故诉争房屋属于法律规定不能返还或者没有必要返还的财产。到目前为止，也没有发生有充分证据证明的损失事项，因此亦不存在折价补偿的问题。三、郑腊根向毛伟良主张债权的认定。《民法典》第五百四十五条规定，债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人；第五百四十六条规定，债权人转让债权，未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力。本案中，郑群辉、郑腊根形成了合法债务关系，且双方达成债权转让的合意，是双方真实意思表示，不违反法律法规规定，本院予以认可。郑群辉将对毛伟良主张的债权转让给郑腊根后，通知了债务人毛伟良，符合法律规定。故郑腊根作为郑群辉债权转让的第三人，依法享有向毛伟良主张债权的权利。四、欠款本金及利息的认定。2018年2月14日，毛伟良向郑群辉出具欠条，确认欠款金额为121,000元，利息0.015元，即对利率的约定是月利率1.5%，对此双方不持异议。2019年8月20日最高人民法院出台司法解释，规定民间借贷受法律保护的利率上限为全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场利率的4倍，2021年3月20日，全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场利率为3.85%，本案中，利息计算参照民间借贷利息计算办法，不能按月息1.5%即年息18%计算，而应按年息15.4%（3.85%*4）计算。五、诉争房屋的合法性及质量问题。被告毛伟良认为房子是违规建筑，并出现质量问题，以此作为不偿还欠款的理由。本院认为馨艺嘉楼盘规划部门批准建设为四层，实际建设八层，属于行政规划建设部门的行政管理事务，其合法性及后果应由行政规划建设部门作出认定和处理，不属于本案审理的范围。毛伟良认为房屋有质量问题，并提供了墙面裂缝的照片。本院认为，房屋是否有质量问题，应当经过科学权威的鉴定作出结论，一张墙面裂缝图片不足以作为认定房屋质量问题的依据。如果毛伟良认为有质量问题，可以另行通过合法途径予以解决。债权债务关系和房屋质量问题是两个不同的法律关系，不能以所谓的质量问题作为不偿还欠款的抗辩理由。诚实信用原则是我国民法的基本原则，是整个民法典的帝王条款，民事体在民事活动中应做到对他人诚信不欺，对自己的承诺信守不怠，法律不允许任何人因失信不诚而获得利益。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百四十五条之规定，判决如下：一、被告毛伟良偿还原告郑腊根欠款121,000元及利息。利息以121,000元为基数，按年利率15.4%，从2018年3月14日起计算至欠款还清之日止。上述给付义务，限毛伟良在本判决生效之日起十日内履行完毕。二、驳回原告郑腊根其他诉讼请求。如被告没有按照本判决确定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3,954元，减半收取1,977元，由被告毛伟良承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本5份，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院，并在递交上诉状副本的七日内交纳上诉费至湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  陶洪明二〇二一年三月三十一日书记员  杨 喆