江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1302民初2084号原告：江苏祥和物业管理有限公司，统一社会信用代码91321392752021314F，住宿迁市宿豫区珠江路1011鼎创新天地物业办。法定代表人：徐凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐守卫，该公司员工。被告：朱玉明，男，1963年7月23日出生，户籍地宿迁市洋河新区，住宿迁市洋河新区。原告江苏祥和物业管理有限公司（以下简称祥和物业公司）与被告朱玉明物业服务合同纠纷一案，本院立案后依法适用小额诉讼程序，于2021年3月12日公开开庭进行了审理。原告祥和物业公司法定代表人的委托诉讼代理人徐守卫到庭参加诉讼。被告朱玉明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祥和物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告朱玉明给付原告拖欠59个月物业公共服务费2904.57元、公摊水电费538.08元、电梯维保年检费1290.92元和逾期缴费违约金3158.64元，合计7892.21元，庭审中变更增加2021年应预交费用，合计数额9162.67元；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告朱玉明是梦都花园4号楼201室的业主，房屋面积109.36平方米。2016年以后没有向原告交纳任何费用。原告工作人员多次催要无果，被告推诿以不该原告承担责任的事由为借口拒交费用。被告的恶意欠费行为，不仅违背相关法律法规构成违约，直接影响其他业主和物业正常服务工作，而且还侵犯原告合法权益，给原告造成重大经济损失。被告朱玉明未作答辩。经审查原告陈述和所举证据，本院确认以下事实：原告祥和物业公司系依法成立的物业公司。原告祥和物业公司和多个单位组建的宿迁市洋河镇梦都花园物业管理委员会分别于2016年3月8日、2018年11月5日，两次签订2016年至2022年期间《物业服务合同》。2016年签订的《物业服务合同》约定每年2月份为缴费月，普通住宅物业服务费0.40元∕月∕平方米，公共能耗费用（预收电梯费用和用水二次增压电费）500元每户，跃层700元每户…违约责任，未按时缴纳物业服务费及相关其他费用，经乙方（物业公司）书面催缴，未能及时足额缴纳的，应按缴费总额承担每日违约金，按首日逾期缴纳费用时人民银行发布的同期贷款的四倍标准向乙方支付违约金。2018年签订的《物业服务合同》约定每年1-3月份为收费月，普通住宅物业服务费0.45元∕月∕平方米，公摊水电费费1.00元∕年∕平方米，电梯费用1-4层0.40元∕月∕平方米，其中1-2层不用电梯应承担维保年检费用0.20元∕月∕平方米。逾期交费违约金从欠费当年4月1日算起，以12月应交费用之和为基数，按月息2%计算违约金，计算至付清之日为止。被告朱玉明是居住梦都花园4号楼201室业主，房屋面积109.36平方米，在1-2层不用电梯应承担维保年检费用0.20元∕月∕平方米范围。被告接受原告物业服务，自2016年未交纳物业管理费用、公摊水电费以及电梯维保年检费用。上述事实，有原告提供的物业服务合同二份、公司营业执照、市场管理局及工商局关于公司准予变更登记通知书、原告在该小区公示栏内历年通知缴费的通知书、被告朱玉明的身份信息等证据在卷佐证。本院认为，把梦都花园创成美丽宜居的优秀生活小区是本小区的物业公司和业主的共同追求和愿望，双方应当相互配合协作、共同努力奋斗，愿望才会实现。原告祥和物业公司，是依法成立的物业公司，应当依照诚实信用的原则，尽心尽责的履行物业服务义务，对于服务提供过程中出现的问题及业主的投诉，应当及时、积极、认真的予以整改，不断改进、完善自身的服务，努力为全体业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的居住环境。原告祥和物业公司是以业主交纳的管理费维持日常运转及提供相应服务的，若业主均不交纳物业管理费，导致物业公司无法运转，无法提供相应服务，最后利益受损的还是业主自身利益。梦都花园目前没有成立业主大会。原告祥和物业公司和宿迁市洋河镇梦都花园物业管理委员会签订了2016年至2022年期间《物业服务合同》，符合相关规定，合同对原告物业公司和全体业主均具有法律约束力。被告朱玉明是居住梦都花园4号楼201室的业主，原被告之间存在物业服务合同法律关系，原告按照合同约定提供了物业管理和服务，被告接受原告物业服务，应当履行交纳物业服务费、配合物业管理的义务。关于物业服务费金额。《江苏省物业管理条例》第四十九条第一款规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定，结合原告和宿迁市洋河镇梦都花园物业管理委员会签订《物业服务合同》约定的收费标准，并不违反法律规定，本院予以支持。原告主张物业费计算至2021年12月31日，符合合同预交的约定，本院予以支持。被告朱玉明应向原告支付的物业服务费计3346元（0.40×109.36×36＋0.45×109.36×36，自2016年1月起计算至2021年12月止，取整数）。关于公共能耗费即公摊水电费。《江苏省物业管理条例》第五十二条规定：“物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热的用量、单价、金额，并按照实际费用和物业服务合同约定的方式由全体业主分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。”据此，结合《物业服务合同》协议中约定，2016年至2019年期间对公摊水电费约定不明确，即内容是预收500或700元，多退少补，按明确约定的后来标准计算较为合适。从2016年1月至2021年12月期间，本院支持公摊水电费656元（1×109.36×6,取整数）。原告主张电梯维保年检费1575元（0.20元∕月∕平方米×109.36×72，取整数），亦符合合同约定，本院予以支持。被告朱玉明2016年至2019年期间每个年度应交的物业服务费、公摊水电费和电梯维保年检费合计897元（0.40×109.36×12＋1×109.36＋0.20元∕月∕平方米×109.36×12，取整数）。2019年至2022年期间每个年度应交的物业服务费、公摊水电费和电梯维保年检费合计962元（0.45×109.36×12＋1×109.36＋0.20元∕月∕平方米×109.36×12，取整数）。关于违约金问题。2016年至2019年期间的《物业服务合同》约定按首日逾期缴纳费用时人民银行发布的同期贷款的四倍标准支付违约金，2019年至2022年期间的《物业服务合同》约定逾期交费违约金从欠费当年4月1日算起，以12月应交费用之和为基数，按月息2%计算违约金，计算至付清之日为止。两次合同约定的违约金标准不一致且偏高，本院酌定按占用资金的年利率6%标准计算。前一个合同约定2月份为缴费月，违约金从每年3月1日起计算。后一个合同约定1至3月份为交费月，违约金应从每年4月1日起计算。截止2021年3月31日，2016年度应交费用违约金计273.59元，即897元×6%÷12×61﹦273.59元；2017年度应交费用违约金计219.77元，即897元×6%÷12×49﹦219.77元；2018年度应交费用违约金计165.95元，即897×6%÷12×37﹦165.95元；2019年度应交费用违约金计115.44元，即962×6%×2﹦115.44元；2020年度应交费用违约金计57.72元，即962×6%×1﹦57.72元。违约金累计为832元（273.59元＋219.77元＋165.95元＋115.44元＋57.72元，取整数）。综上，依照原《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告朱玉明于本判决生效后十日内支付原告江苏祥和物业管理有限公司物业服务费、公摊水电费、电梯维保年检费计5577元及违约金（截止2021年3月31日违约金计832元，2021年4月1日以后违约金以5577元为基数，按年利率6%计算至给付之日为止）；二、驳回原告江苏祥和物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元减半收取计25元，由被告朱玉明负担（原告已预交，被告在履行付款义务时一并给付原告）。本判决为终审判决。审判员  刘金龙二〇二一年三月二十三日书记员  宋良旭法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。