北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0111民初457号原告：北京兴业万源物业管理有限公司，住所地北京市大兴区海鑫北路15号院10号楼101室。法定代表人：张一华，总经理。委托诉讼代理人：李璞，男，北京兴业万源物业管理有限公司员工。被告：高琳，女，1991年11月6日出生，汉族，住北京市大兴区，现住北京市大兴区。原告北京兴业万源物业管理有限公司（以下简称兴业万源公司）与被告高琳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴业万源公司之委托诉讼代理人李璞、被告高琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兴业万源公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告支付自2016年1月7日始至2019年1月6日未交纳的物业管理费5265元；2.请求依法判令被告向原告支付自2016年1月7日至给付之日止的违约金，按日千分之三计算；3.诉讼费用由被告负担。事实和理由：被告居住的北京市大兴区海鑫北路17号院系北京市大兴区黄村镇的回迁安置房项目，原告受政府委托，依法为该小区提供物业管理服务，被告未与物业公司签订物业管理协议。现被告尚未缴纳2016年1月7日至2019年1月6日年度的物业管理费，且原告多次催缴未果。原告认为，被告拖延缴费的行为不仅损害了原告的合法权益，还必然损害社区居民公共利益，并在小区居民中造成恶劣影响，故原告诉至法院，请求依法判令所请以维护原告合法权益。高琳辩称，不同意原告的诉讼请求。1、我们双方没有签订合同，原告主张违约金不成立。原告2016年1月7日未给涉案小区提供物业服务，原告是2017年9月份成立的，原告主张我支付2016年1月7日开始的物业费无据，当时原告未在涉案小区提供物业服务，无权收取我的物业费。被告是2018年开始提供物业服务，其中北京兴业地产公司代管了一段时间。具体原告何时到涉案小区提供服务我不清楚，我们没有签订合同，而且未告知我变更物业公司。2017年发过要求支付物业费的材料，是在楼下张贴的，我们去交物业费，原告不收我的，因为其他人可以打九折，但是原告不给我打折。2、小区物业服务很差，小区内到处是狗屎，没有绿地。我提供了照片证据。小区业主都从楼上拉线给电动车充电，导致过失火。他们用消防车里的水浇绿地。停车乱，消防车位停车。小区路面没有人进行维修，损坏严重。小区内应该有公共收益，如电梯内广告，原告从来没有向业主公开过这些收入及支出。3、关于停车费问题，原告没有出示过停车收费依据，因为物业纠纷，我们的车辆没有办法停入车库，只能停到临时车位上而且要支付高额的停车费，其他业主停车费是720元，我们是2400元。原告没有每年向业主调查满意度，而且没有人问过我们是否满意。按照相关法律规定原告应该每年向全体业主进行满意度调查。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。兴业万源公司提交办理结果通知书、不动产权证、物业管理委托协议、欠物业费明细、律师函、物业管理服务合同、拆迁安置补偿协议、大兴区黄村镇人民政府说明，高琳对欠物业费明细、物业管理合同、拆迁安置补偿协议的真实性不予认可，对其他证据的真实性予以认可；高琳提交（2019）京0115民初16012号判决书、（2019）京0115民初16013号判决书、（2019）京0115民初17868号判决书、（2019）京0115民申79号裁定书、（2020）京0115民初5706判决书、物业管理收取通知、催缴物业费提示通知、停车位使用及管理协议书、照片，兴业万源公司对上述证据的真实性认可，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对高琳不认可的证据，因兴业万源公司出示了物业管理合同的原件，故本院对其真实性予以确认，对于其他证据因仅为打印件或复印件，本院对其真实性不予确认。本院经审理认定事实如下，高琳系北京市大兴区海鑫北路17号院(新兴家园)××号楼××层××单元××室房屋的业主，该房屋建筑面积90.85平方米，系高琳于2016年1月7日自原业主王岩处购买，王岩曾于2012年7月28日与案外人北京天河众兴物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》，合同约定物业管理服务费标准为1.61元/建筑平方米/月，同时约定2012年7月26日起至2017年7月25日止，由开发商代缴五年物业管理费，业主自2017年7月26日起每年按本合同第十七条规定交纳物业管理费。高琳自王岩处购买房屋后未与物业公司签订过物业服务合同，且从未交纳过物业服务费。另查明，2017年7月14日兴业万源公司注册成立，2018年3月12日兴业万源公司（丁方）与北京新唐兴业地产有限公司（甲方）、北京市大兴区黄村镇人民政府（乙方）、北京天河众兴物业管理有限公司（丙方）签订新兴家园和蓝桥驿苑小区物业管理委托协议，甲、乙、丙三方同意委托丁方作为新兴家园和蓝桥驿苑小区的物业管理服务单位，进行小区的物业管理服务工作，工作内容参照有关各方签订的相关协议。2018年12月兴业万源公司办理物业服务合同备案。2019年北京市大兴区黄村镇人民政府出具新兴家园小区物业管理的情况说明，称新兴家园小区自2016年12月至今一直由兴业万源公司及其前身进行实际管理。本院认为，兴业万源公司与高琳虽未签订书面的物业服务合同，但兴业万源公司为高琳提供相应的物业服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系，兴业万源公司为高琳提供了物业服务，高琳应及时向兴业万源公司交纳物业费。关于物业费标准，结合兴业万源公司提交的物业管理服务合同及生效判决确认为1.61元每平方米/每月。关于可支持的费用期间，因兴业万源公司于2017年7月14日方注册成立，且无证据证明此前的物业管理单位将本案中的债权转移给兴业万源公司并通知了高琳，故对2017年7月14日之前的物业费兴业万源公司无权主张，对于2017年7月14日至2017年7月25日期间的物业费，虽然原房屋权利人王岩与原物业公司约定由开发商代缴五年物业费，但该约定系原业主与原物业公司之间的约定，结合涉案房屋为回迁房的情况，该约定可能考虑了回迁居民的特殊利益，在房屋所有权人发生变更，且高琳未与物业公司签订物业管理服务合同并对优惠情况进行约定的情形下，原房屋权利人与原物业公司之间的约定不能当然适用于高琳，再者2017年7月25日之前的物业费并非免除而是由开发商代缴，在房屋所有权人发生变化后开发商是否愿意继续代缴亦不确定，故本案中不宜当然认定高琳享受由开发商代缴2017年7月25日之前的物业费的优惠，其应支付自兴业万源公司成立并服务之日即2017年7月14日起至2019年1月6日止的物业管理费，然结合高琳提交的证据，本院认定兴业万源公司在小区绿化、公共安全维护、公共设施维修等方面存在物业管理不当之处，其物业服务存在一定瑕疵，故本院对物业费数额予以酌减，酌减后的数额为2473元。关于兴业万源公司要求高琳给付违约金的诉讼请求，因双方并未签订合同对违约金进行约定，且兴业万源公司物业服务存在瑕疵，故对该主张本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条规定，判决如下：一、高琳于本判决生效后七日内给付北京兴业万源物业管理有限公司2017年7月14日至2019年1月6日期间的物业费2473元；二、驳回北京兴业万源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由高琳负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李亚丽二〇二一年三月二十五日法官助理 周 蕊书 记 员 于 淼