山东省临沂市罗庄区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁1311民初105号 原告：彭龙彩，女，1979年9月10日出生，汉族，住临沂市兰山区。 原告：孟祥娜，女，1981年6月26日出生，汉族，住临沂市兰山区××路××号。 以上二原告共同委托诉讼代理人：张晓明，山东融昂律师事务所律师。 被告：梁作秋，女，1977年8月19日出生，汉族，住临沂市罗庄区××村。 原告彭龙彩、孟祥娜与被告梁作秋确认合同无效纠纷一案，本院于2021年1月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭龙彩、孟祥娜及其委托诉讼代理人张晓明与被告梁作秋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 彭龙彩、孟祥娜共同向本院提出诉讼请求：判决确认原、被告签订的《房屋买卖及土地使用权转让合同》无效，并判决被告返还原告已付购房款55万元并赔偿原告损失。事实和理由：原、被告双方于2019年11月1日签订《房屋买卖及土地使用权转让合同》，合同约定被告将其位于临沂市罗庄区西高都办事处的自建住宅及附属土地使用权以120万元的价格出售给原告。合同签订后，原告按约定共向被告支付对价55万元。但经原告了解，被告出售给原告的土地并未办理土地使用权证，涉案土地为集体性质土地，被告仅有该土地的使用权，无权将土地使用权转让给原告。而且原、被告并非为同一村集体成员，原告无权享受被告集体经济组织的权利，原、被告之间的房屋买卖行为也应属无效。但当原告向被告释明后，被告不仅不退还原告已付房款，还采取锁门等方式限制原告使用涉案房屋，严重损害原告权益。故原告具状法院，恳请法院查明事实，依法支持原告的诉求。 梁作秋辩称，房屋买卖是双方知情的情况下买卖的，转让合同也是原告写的，既然原告知情，为什么原告说合同无效，答辩人认为合同有效，答辩人收到了购房款55万元，该55万元不应当返还，双方应继续履行合同。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织证据交换和质证。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：彭龙彩户籍所在地为临沂市兰山区，孟祥娜户籍地为临沂市兰山区××路××号，梁作秋户籍所在地为临沂市罗庄区××村。 2019年10月29日，彭龙彩因向梁作秋购买房屋所需，通过微信转账方式给付梁作秋定金5000元。2019年10月31日,彭龙彩、孟祥娜通过刘鹏的银行账户给付梁作秋购房款195000元。2019年11月1日，梁作秋作为甲方（出卖人），彭龙彩、孟祥娜作为乙方（买受人），双方签订一份《房屋买卖及土地使用权转让合同》，主要内容为：“经甲乙双方协商，甲方于2019年10月31日同意将位于临沂市罗庄区××村××路××南邻临沂同泰食品厂、西邻胡建启住房。该土地东西长48米，南北长22.6米，面积共计1084.8平方米。土地使用权和地上房屋建筑物转让给乙方，双方协商约定如下：1、标的物包括甲方自盖现在正用金星幼儿园二层教学楼等所有土地使用权证上的建筑物及幼儿园内装修和所有配套设施。2、转让价格为120万元，分三次付清。2019年10月31日首付20万元，2020年4月1日付50万元，2020年11月1日付50万元。3、自协议签订之日起，乙方取得完全的土地使用权和房屋等附着物的所有权。自2019年11月1日起，幼儿园所产生一切费用均由乙方承担。2019年11月1日之前，幼儿园所产生一切费用均由甲方承担。4、协议签订后甲方不得对标的物再行买卖、抵押、担保。5、甲方保证享有标的物的处分权，无任何第三人主张权利。如果有第三人主张权利，由甲方解决，并承担总房款的50%的违约金。6、以协议签订日为界，之前的所有责任由甲方承担，与乙方无关，之后所有责任由乙方承担。7、甲方提供离婚时财产划分证明。8、本协议一式两份签字生效，上述协议望双方认真履行，不得违约，否则违约方支付守约方违约金，按合同标的的百分之五十计算。备注：合同约定期规定内全款付清，如有违约，甲方有权收回房屋”。该合同签订当日，梁作秋将涉案房屋交付给彭龙彩、孟祥娜使用。2020年1月7日，彭龙彩、孟祥娜通过刘鹏的银行账户给付梁作秋购房款50000元。2020年4月10日，彭龙彩通过银行转账方式给付梁作秋购房款300000元。合同签订后，彭龙彩、孟祥娜使用涉案房屋经营幼儿园，因与涉案房屋所附着土地的原承包人胡建启就涉案房屋使用事宜产生纠纷，彭龙彩、孟祥娜将涉案房屋中的用于幼儿园经营使用的桌椅、板凳拉走，并将幼儿园的门给锁上，后梁作秋又增加一道锁。彭龙彩、孟祥娜及梁作秋与胡建启就涉案土地和房屋使用事宜协商未果，后彭龙彩、孟祥娜要求梁作秋返还购房款55万元未果，为此成诉。 庭审过程中，梁作秋提供了《土地承包合同》复印件一份、《土地转让协议》复印件一份，证明梁作秋从庄秀娟处租用土地，地上物属于梁作秋。梁作秋提供的《土地转让协议》复印件主要内容为：“土地转让协议甲方（卖方）胡建启乙方（买方）孟祥峰甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》，经双方友好协商，甲方同意将位于罗庄区西高都办事处西高都村、临册路东、南邻临沂××住房。该土地东西长48米，南北长22.6米，面积共计1084.8平方米，转让给乙方所有。现就此达成协议如下：一、转让价格：甲方的该土地转让给乙方，转让总价是20万元人民币，乙方在签订合同时一次性付给甲方。二、甲方保证对该土地享有使用权，该土地上没有其他任何明示或隐性的债务。三、乙方可以在该土地上建房，自己决定经营项目。该土地的使用期限为长期，除非国家政策统一规划收回。四、该土地甲方保证没有抵押。凡本协议生效前因该土地使用过程中所涉及的任何债务或责任由甲方承担，与乙方无关。五、甲、乙任何一方不得违约，如甲方违约，须向乙方返还所有的土地出让金，并赔偿土地升值的价值及地上建筑物的价值等再额外加收20%的违约金。六、将双方签字后生效，本协议一式两份，甲乙双方各执一份。甲方：胡建启庄秀娟乙方：孟祥峰梁作秋签订日期：2013年11月1日”。梁作秋提供的《土地承包合同》复印件的主要内容为：“土地承包合同发包方：罗庄区高都办事处西高都村委承包方：庄秀娟一、承包期限为10年，自2014年3月11日起至2024年3月11日止。二、土地面积为2.5亩。三、四至情况：东至庙，西至胡建启住房，南至食品厂，北至生产路，乙方不得私自扩大面积。四、承包费每年每亩1000元，大写贰万元整，签合同时一次性付清。应收款2.5万元，实际收2万元。五、承包期内，地上建筑物、附着物由乙方自由支配，甲方无权干涉，一切税费均由乙方自负。六、承包期满后，在条件平等的情况下，乙方具有优先承包权。七、本合同自签字盖章后生效，甲乙双方均信守履行，如单方违约，罚违约金2000元，并自愿接受对方申请的强制措施。八、本合同一式三份，甲、乙双方各一份，公证处存档一份。甲方：高都办事处西高都村委乙方：庄秀娟签订日期：2014年3月11日”。梁作秋陈述胡建启与庄秀娟系夫妻关系，两人都是临沂市罗庄区高都办事处西高都村村民。梁作秋陈述其与孟祥峰原系夫妻关系，双方于2017年协议离婚，离婚协议约定涉案土地及房屋归梁作秋所有。经本院询问，梁作秋主张涉案房屋一年租金为10万元，彭龙彩、孟祥娜主张涉案房屋一年租金为4万元，双方对涉案房屋的使用费用未能达成一致意见。 上述事实，根据当事人提供的证据及庭审过程中当事人的陈述予以证实，证据、庭审笔录均已收录在卷。 本院认为，农村和城镇的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。我国对农村土地的流转有严格的规定，《中华人民共和国民法典》第二百六十一条规定：“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：（一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的组织或个人承包……”。本案中，原告彭龙彩、孟祥娜与被告梁作秋均不是临沂市罗庄区高都街道西高都村集体经济组织成员，原告彭龙彩、孟祥娜与被告梁作秋签订的《房屋买卖及土地使用权转让合同》，被告梁作秋将临沂市罗庄区高都街道西高都村集体土地的使用权转让给原告彭龙彩、孟祥娜使用，原、被告均未提供证据证明该土地流转行为经临沂市罗庄区高都街道西高都村集体成员决定，故原、被告就涉案土地所签订的《房屋买卖及土地使用权转让合同》应认定为无效合同。 合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告梁作秋未经法定程序将其他集体经济组织的土地使用权转让给该集体经济组织以外的个人使用，双方之间的土地使用权及所附着房屋转让行为无效，被告梁作秋因此取得的转让费用55万元，应当返还给原告彭龙彩、孟祥娜；原告彭龙彩、孟祥娜明知其非临沂市罗庄区高都街道西高都村集体经济组织成员，亦知道被告梁作秋非临沂市罗庄区高都街道西高都村集体经济组织成员，仍与被告梁作秋签订《农村土地流转合同》，其自身存在过错，应自行承担相应的损失，原告要求被告赔偿损失，本院不予支持。原告彭龙彩、孟祥娜因与被告梁作秋签订转让合同而取得的涉案土地使用权及房屋，应当返还给被告梁作秋，因被告梁作秋已于2020年11月2日以在涉案房屋的门上加锁的方式收回涉案房屋及所附着的土地使用权，故对上述土地使用权及房屋的返还事宜，本院不再予以处理。原告彭龙彩、孟祥娜应给付被告梁作秋涉案土地及房屋的占有使用费，因原、被告对涉案土地及房屋的占有使用费未达成一致意见，本院亦无法酌情予以认定，被告梁作秋可待证据充分后，另行要求被告彭龙彩、孟祥娜给付涉案土地及房屋的占有使用费用。原、被告签订的《房屋买卖及土地使用权转让合同》违反了《中华人民共和国民法典》第二百六十一条的规定，被告关于该合同为有效合同及被告不应返还购房款的辩解，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百五十五条、第一百五十七条、第二百六十一条、第二百六十二条规定，判决如下： 一、原告彭龙彩、孟祥娜与被告梁作秋于2019年11月1日签订的《房屋买卖及土地使用权转让合同》无效； 二、被告梁作秋于本判决生效后十五日内返还原告彭龙彩、孟祥娜转让款55万元； 三、驳回原告彭龙彩、孟祥娜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9300元，减半收取4650元，财产保全费3320元，合计7970元，由原告彭龙彩、孟祥娜负担3985元，由被告梁作秋负担3985元。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  王成龙 二〇二一年三月四日 书记员  吕俊玲