山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终442号上诉人（原审被告）：董某，住太原市。委托诉讼代理人：王某1，山西正清和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林某，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：王某2，山西赛诺律师事务所律师。上诉人董某因与被上诉人林某房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市迎泽区人民法院（2020）晋0106民初4477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人董某及其委托诉讼代理人王某1，被上诉人林某的委托诉讼代理人王某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董某上诉请求：一、请求撤销迎泽区人民法院（2020）晋0106民初4477号民事判决书第一项保证金30000元部分，依法改判或发回重审；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决上诉人返还被上诉人保证金30000元，事实不清，证据不足。保证金的性质是合同之债的担保方式，是为了保证履约而设置，以便在一方违约时，守约方能够通过保证金弥补因违约行为给其造成的损失，合同履行过程中，保证金支付方存在违约行为，保证金收取方有权不予退还保证金。上诉人在一审庭审阶段，通过举证已经向法庭证明了被上诉人存在未经交接擅自拆除装修的行为，且被上诉人也自认拆除了部分装修设施。基于原、被告双方在《合同附件》第四条“本合同期满后，双方无争议的情况下，甲方在一个月内无息退还乙方保证金。”及《房屋联营合同》第七条“乙方不得擅自拆除或改变房屋装修”的明确约定，可以明确被上诉人在涉案房屋撤场时拆除装修的行为是违约行为，按照合同约定，上诉人有权不予退还保证金。上诉人认为，首先，上诉人向法庭提交了《商铺基础工程预算单》证明了损失的必然实际发生，一审判决书对不适用该证据的原因未作任何说明；其次，根据合同约定，只要违约行为产生，即便损失数额不明确，上诉人也有权依据合同约定不予返还保证金。对于保证金是否应当返还，本案需要查明的关键问题是违约行为是否存在。一审判决忽略了对违约行为是否存在这一关键事实的查明，仅以“被告未提供相应店面损失的证据”为理由，驳回上诉人的抗辩。判决全文对上诉人提供的证明被上诉人擅自拆除的证据及被上诉人拆除行为存在的当庭自认，没有作出任何认定，不释明，不说理即草率予以驳回，属于认定事实不清、证据不足。综上，请求二审法院发回重审，或者查清事实后改判。林某辩称，上诉人的上诉请求没有事实与法律的依据，应予以驳回。林某向一审法院起诉请求：1、判令被告退还原告239470元的房租及保证金3万元；2、判令被告退还因为疫情依照国家政策应当免除的房租及赔偿装修损失6万元，两项共计329470元；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原被告双方于2018年10月25日签订了《房屋联营合同》，合同约定被告将座落于太原市××区，面积为115平方米的房屋提供给原告使用，期限为2018年12月1日至2021年11月30日，房屋租金为37万元（2019年12月1日至2020年11月30日年租金）。合同签订后，原告依据约定向被告付了3万元的定金及37万元的房租（2019年12月1日至2020年11月30日期间），由于合同项下房屋所处的钟楼街进行拆迁改造，致使原告无法继续使用合同项下的房屋，被迫于2020年4月7日撤离上述房屋，所以被告应当退还原告没有使用其房屋期间的房租及保证金。另外：根据山西省及太原市应对疫情的优惠政策，原告应当享受至少免两个月房租及第三月房租减半的优惠，故被告应当再退还原告两个半月的房租；由于被迫原告在未满合同期前撤离，需提前一年多重新找寻经营场地并装修，所以由此造成的装修损失也应由被告承担。对于上述费用，原告多次和被告联系要求协商解决，并发律师函进行催促，但被告都以各种理由推托。一审法院认定事实：2018年10月25日，董某（甲方）与林某（乙方）签订了《房屋联营合同》，合同约定，甲方房屋坐落于太原市××区，建筑面积115平方米，房屋用途为商用，联营期间自2018年12月1日起至2021年11月30日止，共计三年，房屋租金为2018年12月1日至2019年11月30日止，租金三十六万元整，2019年12月1日至2020年11月30日，年租金为三十七万元整，2020年12月1日至2021年11月30日止三十七万元。《合同附件》约定，乙方向甲方缴纳保证金三万元整，合同期满后，双方无争议的情况下，甲方在一个月内无息退还乙方保证金。合同签订后，原告依约向被告缴纳3万元保证金，同时原告依约向被告共支付了2018年12月1日至2019年11月30日止的租金三十六万元整，2019年12月1日止2020年11月30日的租金三十七万元，2020年4月1日起因钟楼街拆迁改造，原告于2020年4月7日撤场。另查明，2019年1月10日，被告与山西省高级人民法院签订山西省省级行政事业单位国有资产租赁合同书，承租太原市钟楼街61号原省高院旧址商铺（法医楼）、被告向太原市眼镜钟表制造厂承租钟楼街41号房产，并将上述承租房屋共同用于对外租赁。一审法院认为，2018年10月25日，董某（甲方）与林某（乙方）签订的《房屋联营合同》是双方当事人真实的意思表示，且不违反法律的禁止性规定，是合法有效的。本案中原告依约向被告缴纳了2019年12月1日起至2020年11月30日租金370000元，2020年4月1日起因钟楼街拆迁改造，合同无法继续履行，原告于4月7日撤场，视为双方的租赁合同解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中原告从2020年4月8日起不再经营，故被告应当向原告返还2020年4月8日起至2020年11月30日止的租金，共计239470元。《合同附件》约定，乙方向甲方缴纳保证金三万元整，合同期满后，双方无争议的情况下，甲方在一个月内无息退还乙方保证金。原告向被告支付30000元保证金，且被告也认可收到该笔款项，《房屋联营合同》是由于政府拆迁改造无法继续经营而解除，被告辩称原告撤场时，店面受损，不予退还保证金，但被告未提供相应店面受损的证据，故被告的辩称不予支持，原告要求被告退还3万元保证金的诉讼请求一审法院予以支持。关于疫情期间减免房租并非法律法规的强制性规定，减免房租应当是出租人行使自由处分权，由房屋出租人确定，本案中房屋出租人即本案被告不同意减免房租，故原告要求免除疫情期间部分房租的诉讼请求不予支持。原告主张的赔偿装修损失因缺乏相应的证据不予支持。判决：一、被告董某在判决生效后十日内向原告林某返还房租239470元及保证金30000元。二、驳回原告林某的其他诉讼请求。二审审理查明的事实与一审法院认定一致，予以确认。本院认为，本案上诉人在上诉状中提到向法庭提交《商铺基础工程预算单》证明损失的必然发生，经查阅一审案卷并无该证据，上诉人在二审也未提交前述证据。上诉人抗辩被上诉人未经交接擅自拆除装修已造成其损失，但并未提供相应证据予以佐证，故其主张不予支持。综上所述，董某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。二审案件受理费550元，由上诉人董某负担。本判决为终审判决。审判长 武涛审判员 吕斌审判员 李清二O二一年三月十五日法官助理 尹娟书记员 惠曈