江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0582民初98号原告：张家港市乐余镇资产经营公司，住所地张家港市乐余镇人民路8号。法定代表人：俞益勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：周石静，江苏君桥律师事务所律师。被告：朱勤，男，1963年8月25日出生，汉族，住张家港市。被告：张家港市转勤贸易有限公司，住所地张家港市乐余镇乐红路。法定代表人：朱勤，该公司总经理。原告张家港市乐余镇资产经营公司（以下简称乐余资产公司）与被告朱勤、张家港市转勤贸易有限公司（以下简称转勤公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序于2021年1月22日公开开庭进行了审理。原告乐余资产公司的委托诉讼代理人周石静，被告朱勤即被告转勤公司的法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐余资产公司向本院提出诉讼请求:1、请求依法判令被告立即支付原告其拖欠的2013年至2020年的租金1223040元，并支付相应利息损失(以1223040元为基数，自原告起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)的1.5倍计付至实际清偿之日止)；2、判令本案全部诉讼费用由被告承担。审理中，原告增加要求自2016年2月15日开始解除与被告之间的租赁关系，而后又撤回该诉请，并确认2013年的租金已支付。事实与理由：2003年2月17日，张家港市乐余电镀厂、被告、乐余镇农工商总公司签订了一份《转让协议书》，约定被告自愿一次性买断乐余电度厂固定资产(除热镀锌车间设备)；乐余电镀厂内东侧北端6间计320平方米属原告所有，其年租赁金额为16000元由被告直接缴纳给原告；乐余电镀厂使用的土地仍由使用方实行租赁，租赁土地面积9.92亩，年租赁费49600元，由被告每年分两次向乐余镇农工商总公司缴清(6月底、12月底)。被告朱勤、转勤公司辩称：1、原告立案时间2020年1月4日对应的2018年1月4日前的租金已超过法定的诉讼时效，不应再得到支持，相关的利息也不用支付。2、关于租金应按照2013年2月17日转让协议的第七条、第八条实行，在停厂补贴款中扣除。原告单方上调没有事实依据，我也无能力承受，原告主张的按利率1.5倍过高，应按年利率3.85计算。3、我经过多方调查，发现乐余的房租价格比南片乡镇低蛮多。4、我公司原是张家港市天天电镀有限公司，上几年为了环保，政府下令关掉，转为现在的张家港市转勤贸易有限公司，所以是为了环保作出牺牲的企业。而我公司的这一块土地只有交生活污水处理费的份，没有生活污水并网管道，生活污水不能处理，新企业落户环保通不过，属于非标准型工业用地，当然厂房也只能是环保方面的非标厂房，一些像样的企业，受到环保环评通不过的影响，不能落户此地，所以我房租租金不高。当初我买下资产、租用土地房屋，就是利用原电镀厂环保上的电镀许可投资改造进行电镀生产，违约方根本不是我，难道还要我非违约方来承担苦果。我按原来的约定继续支付租金，我已经是很伟大了。5、原告作为乐余镇政府的管家和经济智囊团负责收土地租金也是积极的一面，但是如果原告把我们当作是下属，早与我们沟通怎样为政财政作贡献，那我们就会只引进销售企业，不欢迎加工企业，加工企业产值三百万。销售企业产值会超三千万，对镇财政的贡献就大不一样，相比为增加区区十几万的租金大动干戈有意义的多了。假如给我这种情况的企业低价土地租金，我们就有底气只引进销售企业。所以价格低也有好处，而且很大。6、我作为老百姓为环保事业已经做出了很大牺牲，总不能让我老百姓无休止的作出牺牲吧，我认为原告应该建议乐余镇政府也要作出点牺牲。对于原告方增加的诉请，我方认为对方没有理由解除，即使解除也应当免掉租金。当事人围绕各自的主张提供了证据，本院根据庭审及举、质证情况，予以确认并在卷佐证，现认定事实如下：2003年2月17日，甲方张家港市乐余电镀厂、乙方朱勤、丙方乐余镇农工商总公司签订了一份《转让协议书》约定，一、乙方自愿一次性买断乐余电镀厂固定资产(除热镀锌车间设备)。二、乐余电镀厂内东侧向西门面车间北端6间计320平方米厂房属镇资产经营公司所有，不在甲方转让范围。三、甲方自愿将乐余电镀厂固定资产一次性转让给乙方，并同意变更营业执照法人代表等一切法定手续。四、经三方协商，乙方对甲方的转让资产实行一次性买断，购买金额壹佰柒拾万元(170万元)。三方同意分三期进行付款，第一期乙方预付三十万元(30万元)，其中10万元付给丙方作为甲方妥善处理劳工遗留问题的保证金，待甲方妥善处理好遗留问题后，再拨给甲方，该转让金在本协议签字生效之日付清。如在第二期付款之前甲方尚未处理完毕，三方一致同意在第一期保证金中或第二期转让金中优先支付解决，第二期柒拾万元(70万元)，在2003年6月30日前付清。如执照提前变更，第二期应付款70万元，在执照变更后交付之日付清，余款70万元由乙方在2003年8月30日前付35万元，其余35万元在2003年12月底付清。五、原乐余电镀厂内所有职工由陈忠明负责按政府有关规定办理养老保险、终止合同补偿等全部手续，并承担所有费用，乙方根据需要择优录用。六、原乐余电镀厂内、外所有债权、债务、房屋出租等事宜均由陈忠明负责处理(2003年4月30日前)，但甲方须告知债权人，并经债权人同意。乙方对甲方原有债权、债务不负任何经济和法律责任。若乙方对甲方原有的债权、债务进行偿还，则在甲方转让款中抵扣。对外出租房屋必须在2003年4月底前清理完毕，延期时间每天甲方负担损失费壹万元。七、乐余电镀厂内东侧北端6间计320平方米属镇资产经营公司所有，其年租赁金额为16000元由乙方直接缴给镇资产经营公司。八、乐余电镀厂使用的土地仍由使用方实行租赁，租赁土地面积9.92亩，年租赁费49600元。租金由乙方每年分两次向丙方缴清(6月底、12月底)。九、乙方接受电镀厂后，必须对甲方原厂区进行改造，将改造方案报镇政府相关部门批准后方可实施，同时应按有关规定抓好环境保护，安全生产，厂区绿化等，各项管理服从地方政府的统一规定。十、执照变更后，如甲方因处理债权债务需要，乙方应出具相关手续为甲方提供方便。协议签订后，朱勤支付至2013年的租金。2018年12月11日，乐余镇人民政府发文通知自2019年1月1日起乐余片区域内土地租金每年每亩不低于15000元。一般房屋每年每平方不低于90元。2006年，张家港市撤销镇农工商总公司并将镇经济服务中心升格。本院认为，对于被告抗辩的诉讼时效的问题，因案涉房屋土地仍由被告占有使用，而原告也通过暂停发放其他款项的方式来督促被告，故对被告抗辩该诉请已过诉讼时效不能成立。根据规定出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉6间320平方米房屋未领取相应的产权证书等，该部分租赁协议属于无效。关于租金标准问题。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。由于合同中没有关于增加土地和房屋租金的约定，原告要求按照镇政府的发文调整租金缺乏依据，还应按照原有约定自2014年计算至2020年，合计为459200元。因没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，本院酌定自起诉之日起至实际履行之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。因案涉协议的当事人为朱勤，故该费用应当由朱勤支付，乐余资产公司要求转勤公司支付，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百七十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告朱勤给付原告张家港市乐余镇资产经营公司459200元及逾期付款利息（自2021年1月4日起至实际履行之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）。限于判决生效后10日内履行。二、驳回原告张家港市乐余镇资产经营公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7904元，由原告张家港市乐余镇资产经营公司负担3810元；由被告朱勤负担4094元。被告负担部分限被告在本判决生效后十日内汇入本院诉讼费账户（账户详情见本判决所附《当事人须知》中诉讼费用之账户）。逾期不交，本院将移交执行部门强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 陈 新二〇二一年三月十六日书记员 陆湘君