黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终7512号上诉人（原审原告）：杜洪越，女，1975年10月1日出生，汉族，重庆交通大学教师，住重庆市南岸区。被上诉人（原审被告）：哈尔滨理工大学，住所地哈尔滨市南岗区学府路**。法定代表人：赵琳，校长。委托诉讼代理人：王睿，女，1978年8月6日出生，汉族，该校教工，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人:梁启波，女，1963年12月14日出生，汉族，该校教工，住哈尔滨市香坊区。上诉人杜洪越因与被上诉人哈尔滨理工大学房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2020）黑0102民初1787号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。本案现已审理终结。杜洪越上诉请求：撤销一审判决，改判支持杜洪越的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定双方约定的“按学校要求将住房评估作价，交回相应房款后可办理调离手续，因调离期限已到，等待评估后再办理手续来不及，因此申请先交押金，办理调离手续，待评估出结果后再结算押金，多退少补”符合法律规定，是错误的。1.上述约定没有原件，而复印件存在篡改可能，无法核实其真实性，也不是双方真实意思体现。2.在学校并没有关于补交房款的相关文件的前提下，一审认定该约定合法是错误的。3.杜洪越在一审举示了两份录音证据，是一审予以确认的有效证据，能够证明申请押钱的财务手续复印件并不代表杜洪越同意学校的补交房款的要求。学校答应过杜洪越所交的20万元只是暂时押在学校，申请押钱的复印件只是学校财务规定办事的手续，之后学校讨论修改政策返钱的事情。二、一审判决认定“因案涉房屋属于哈尔滨理工大学自建住房，分配给职工具有福利性质，且单位其他离职职工均先评估在单位买的房屋后缴纳差价，杜洪越应按约定办理案涉房屋产权手续”，上述认定错误。1.购房合同第十五条约定案涉房屋产权归杜洪越所有，哈尔滨理工大学应为杜洪越办理产权。2.并无法律规定单位自建住房分配给职工具有福利性质，分房单位就可以单方面不履行与员工所签订的购房合同，员工调离时就需要再评估作价缴纳差价。3.杜洪越分的住房是按商品房销售的，没有所谓福利性质，杜洪越不欠哈尔滨理工大学任何福利补贴，无需返还。4.申请押钱的财务手续复印件与本案杜洪越要求哈尔滨理工大学办理房屋产权证的诉讼没有关系。5.因没有具体文件，申请复印件上的内容无法执行。三、一审判决未支持杜洪越主张的29330元违约金的诉请错误。哈尔滨理工大学应在交房480日后办理产权证，哈尔滨理工大学未按照合同约定履行，违约在先。四、一审判决未支持杜洪越要求哈尔滨理工大学给付12055元交通费错误。杜洪越为解决该问题，往返于哈尔滨和重庆之间，产生实际交通费，该损失是由于哈尔滨理工大学造成的。五、一审判决认定杜洪越要求哈尔滨理工大学返还20万元押金的诉讼属于重复诉讼，认定错误。两个案件案由不同，适用法律不同，后诉也不是推翻前诉，不属于重复诉讼。哈尔滨理工大学辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。杜洪越向一审法院起诉请求：1.哈尔滨理工大学履行合同，立即为杜洪越办理位于哈尔滨市××小区××单元××室房屋所有权证；2.哈尔滨理工大学支付杜洪越因未在规定期限内取得房地产权权属证书违约金29330元及给杜洪越所造成的交通费12055元，误工费48986.48元，房屋空置4年不能变卖，产生损失12万元；3.哈尔滨理工大学返还20万元押金。一审法院查明：杜洪越与哈尔滨理工大学签订《哈尔滨市单位自建职工住房内销合同书》，主要内容：1.杜洪越购买哈尔滨理工大学单位自建住房暂定名理工临江小区，位置哈尔滨市道里区康安路与建国街交汇处第2、3幢4单元6层601号期房，合同约定建筑面积120.06平方米；2.按建筑面积计算，每平方米4777.01元，总价573528元；3.此套住房按套销售，价款不退不补；4.一次性付款，约定金额573528元，付款方式现金，约定付款时间2011年8月2日，交纳比例100%；5.关于产权登记的约定：出卖人应当在单位自建职工住房交付使用后480日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1，2，3项处理，（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。（3）出卖人负责办理该物业的商品房产权证，办理过程中国家法律约定的办理产权相关费用由买受人承担；因出卖人原因导致办理产权所产生的附加费用由出卖人承担。买受人应按合同约定积极配合出卖人办理产权登记手续，如因买受人原因导致产权不能办理，责任由买受人承担。2011年7月19日，杜洪越按房屋实际面积124.68平方米交纳购房款586603元，并入住，理工临江小区更名为爱丁堡小区。2016年8月31日，杜洪越向哈尔滨理工大学提交申请，内容为：“我是自动化学院的杜洪越，我因工作调动，按学校要求将住房评估作价，交回相应房款后方可办理调离手续，因调离期限已到，等待评估后再办理手续来不及，因此申请先交押金，办理调离手续，待评估出结果后再结算押金，多退少补，住址：爱丁堡小区******，分房时交全款58.7万元。”哈尔滨理工大学职工安文斌在申请后批注：“先请杜洪越老师预交贰拾万元押金，待评估后多退少补，交钱后可先行办理调离手续。”2016年9月1日，杜洪越交纳20万元，现该笔款在哈尔滨理工大学处。2018年9月21日，杜洪越针对此款以不当得利为由向一审法院提起诉讼，要求哈尔滨理工大学返还。2019年7月9日，一审法院作出（2018）黑0102民初9714号判决，驳回杜洪越诉讼请求。杜洪越不服提起上诉。2019年12月2日，哈尔滨市中级人民法院作出（2019）黑01民终8606号判决，驳回上诉，维持原判。一审法院认为，杜洪越与哈尔滨理工大学签订的《哈尔滨市单位自建职工住房内销合同书》及双方约定的“按学校要求将住房评估作价，交回相应房款后方可办理调离手续，因调离期限已到，等待评估后再办理手续来不及，因此申请先交押金，办理调离手续，待评估出结果后再结算押金，多退少补。”符合法律规定，一审法院予以确认。杜洪越要求哈尔滨理工大学履行合同，立即为杜洪越办理位于哈尔滨市××小区××单元××室房屋所有权证的诉讼请求，因涉案房产属于哈尔滨理工大学单位自建住房，分配给职工具有福利性质，且哈尔滨理工大学单位其他离职职工均先评估在哈尔滨理工大学单位购买的房屋后交纳差价，杜洪越应按约定办理涉案房屋产权手续，故对其诉求，一审法院不予支持。关于杜洪越要求哈尔滨理工大学支付未在规定期限内取得房地产权属证书违约金29330元问题。哈尔滨理工大学未协助杜洪越办理涉案房屋产权证原因是杜洪越未按其与哈尔滨理工大学的约定履行涉案房屋的评估补差义务所致，故杜洪越要求哈尔滨理工大学给付违约金的请求，一审法院不予支持。杜洪越要求哈尔滨理工大学给付交通费12055元，误工费48986.48元，房屋空置4年不能变卖产生损失12万元的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。杜洪越要求哈尔滨理工大学返还20万元押金的诉讼请求，一审法院已经另案予以认定，现杜洪越再次主张属重复诉讼，一审法院不予审理，哈尔滨理工大学对此抗辩一审法院予以采纳。哈尔滨理工大学其他抗辩理由，一审法院不予采纳。据此判决：驳回原告杜洪越的诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均无新证据向法庭举示。本院二审查明：本院于2019年5月7日作出哈尔滨理工大学与李兆和房屋买卖合同纠纷一案（2019）黑01民终3721号民事判决书。该案与本案所涉房屋系同一地段、同一小区、不同单元，两起案件的合同固定条款相同。该判决查明：理工大学于2010年11月21日向李兆和交付房屋。2017年10月16日，李兆和取得案涉房产的权属证书。自2012年起李兆和等案涉临江小区（爱丁堡小区）房屋买受人以群体上访形式，多次向哈尔滨市住房保障和房产管理局、理工大学、黑龙江省教育厅、哈尔滨市解决国有土地上房地产开发建设项目房屋权属登记问题工作领导小组办公室等单位，反映理工大学未按照合同约定期限办理案涉房屋产权证问题。其中2012年11月，爱丁堡小区买受人代表与理工大学信访部赵立秋主任的谈话视频中，买受人代表提出了“合同写的超期了赔款怎么算”；2015年7月1日，理工大学李大勇校长和赵立秋主任在约见买受人代表的视频中，买受人代表提出“把我们的违约金给赔偿”；2015年10月13日，理工大学赵立秋主任在爱丁堡小区与买受人代表谈话录音中，买受人代表提出“违约金啥时候给”，赵立秋主任回答“违约金是按照4月份和去年1月份咱们见面的时候开发公司朱总他给你们明确答复的按协议规定走”。该判决认为，李兆和举示的证据已证明其先后于2012年11月、2014年1月、2015年10月13日向理工大学主张过逾期办证违约金，李兆和主张权利的诉讼时效先后在上述时间点中断并重新起算。李兆和于2018年10月15日提起诉讼，尚在诉讼时效期间内，未超过诉讼时效期间。故维持了（2018）黑0102民初11111号民事判决哈尔滨理工大学自判决生效起十日内向李兆和支付违约金39645.25元的结论。另查明：杜洪越与哈尔滨理工大学签订的《哈尔滨市单位自建职工住房内销合同书》第一页合同说明第七条约定：“本合同约定的条款按照商品房买卖合同文本中条款的规定执行，……。”第5页第五条约定：“单位自建职工住房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1.双方自行约定：（1）此套住房按套销售，价款不退不补。”本院经审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，关于哈尔滨理工大学是否应协助杜洪越办理案涉房屋产权证书及给付逾期办证违约金的问题。哈尔滨理工大学与杜洪越签订的《哈尔滨市单位自建职工住房内销合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应依约履行。哈尔滨理工大学举示了2016年8月13日杜洪越出具的申请书，该申请书表述的内容为“杜洪越因工作调动，按学校要求将住房评估作价，交回相应房款后才可办理调离手续，因调离期限已到，等待评估后再办理调离手续来不及，因此申请先交押金，办理调离手续，待评估出结果后再结算押金，多退少补。”哈尔滨理工大学以案涉房屋具有福利性质，上述申请中对房屋进行评估作价的约定阻却了房屋产权证的办理为由不同意杜洪越的诉讼请求。另案生效判决以杜洪越超过除斥期间，未行使撤销权为由，认定申请书有效，驳回了杜洪越要求返还20万的诉讼请求。本案对上述生效判决确认的事实及结论不予评判，杜洪越对此有异议，可通过法定程序解决。本院在本次诉讼中需要评判的是仅以上述申请书能否作为哈尔滨理工大学拒绝配合杜洪越办理房屋产权证书的合理事由。针对此，首先，哈尔滨理工大学未举示证据证明杜洪越与该校约定，如出现杜洪越调离哈尔滨理工大学的情形，双方须对案涉房屋进行评估作价，杜洪越在补齐房屋差价的情况下，哈尔滨理工大学才可配合其办理案涉房屋的权属证书。哈尔滨理工大学并未举示文件或对外公示的制度等证据佐证存在以评估作价为前提才能办证的依据，也未举示证据证明其他职工在调离工作情况下处理该类问题的实例。其次，案涉合同第一页《说明》第七条“本合同约定的条款按照商品房买卖合同文本中条款的规定执行。……”合同第五条约定“单位自建职工住房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理。1.双方自行约定，此套住房按套销售，价款不退不补。”哈尔滨理工大学强调案涉房屋具有福利性质，但并未在合同中予以说明，也与合同约定的按商品房买卖合同文本中的条款规定执行相矛盾。其在本案中也未合理说明所谓福利性质如何体现，怎样量化，该情况与在市场交易中的商品房买卖之间的本质差别，以及房屋评估作价后以何种标准计算补差，如何操作执行。且即使存在上述因素，也不影响对哈尔滨理工大学与杜洪越之间已形成房屋买卖合同法律关系的认定，不能以此否定双方均应受生效合同的约束及按照合同约定履行各自的义务。第三，上述申请书体现的是办理调离手续的问题，反映的是杜洪越将案涉房屋评估、补差价后，学校可为其办理调离手续；或杜洪越先交20万元押金，学校为其办理调离手续，待评估后再结算押金。即使哈尔滨理工大学为杜洪越办理房屋权属证书也未违反上述申请书的内容，不影响学校再依据申请书主张相应的权利，申请书不能作为哈尔滨理工大学拒绝配合杜洪越办理案涉房屋权属证书的依据。学校要求杜洪越在办理调离工作手续过程中对房屋评估作价以补差价，系学校与职工之间针对调离事宜所产生的内部管理问题；而为杜洪越办理房屋权属登记是哈尔滨理工大学履行《哈尔滨市单位自建职工住房内销合同书》项下的合同义务。两者适用条件不同，权利基础不同。哈尔滨理工大学不能以对职工的内部管理行为来作为拒绝履行其在民事法律关系中合同义务的合理事由。一审法院驳回杜洪越的该项诉请依据不足，本院予以纠正。最后，案涉合同第十五条约定“出卖人应当在单位自建职工住房交付使用后480日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1,2,3项处理，其中第2项约定：买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。”该条款所约定的哈尔滨理工大学的义务包括但不限于办理备案登记，还有开具涉案房屋增值税发票、通知买受人其已履行完毕前述义务、买受人可以办理不动产权属转移登记事宜等一系列义务。一审认定2011年7月19日杜洪越已交纳购房款并入住。按照上述约定，哈尔滨理工大学应于2012年11月10日前为杜洪越办理房屋产权登记备案，并履行其他相关义务。哈尔滨理工大学未举示证据证明履行了上述合同义务，构成违约。案涉房屋具备办理产权证书的条件，杜洪越要求哈尔滨理工大学履行办理房屋权属证书的义务符合合同约定，应予支持。关于违约金问题，本院审理过同类性质房屋的业主要求哈尔滨理工大学给付逾期办证违约金的案件。针对不同的案件事实，本院有不同的裁判结论。对于原告诉请未超过诉讼时效期间的，本院予以支持；对于原告诉请已超过诉讼时效期间且被告在一审中提出诉讼时效抗辩的，本院予以驳回。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”本案中，因哈尔滨理工大学在一审期间未提出关于逾期办证违约金的诉讼时效抗辩，在二审中也未提交新的证据，且哈尔滨理工大学至今仍未协助杜洪越办理案涉房屋产权登记，该行为持续发生，故按照合同约定，其应向杜洪越支付586603元（已付房价款）*5%=29330元的违约金。至于杜洪越主张的交通费、误工费、房屋空置损失等诉请，没有合同及法律依据，本院不予支持。关于押金20万元是否应予返还的问题。在已生效的（2019）黑01民终8606号民事判决中，杜洪越要求哈尔滨理工大学返还20万元的诉请已被驳回。杜洪越在本案中再次要求哈尔滨理工大学返还20万元，该笔款项与前诉请求的是同一笔款项，诉讼请求相同。杜洪越针对该项诉请构成重复诉讼，一审未予以支持，并无不当。综上，杜洪越的上诉请求部分成立，对有证据佐证并合理的部分本院予以支持，一审判决结论不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2020）黑0102民初1787号民事判决；二、哈尔滨理工大学于本判决生效之日起十日内协助杜洪越办理位于哈尔滨市道里区康安路113号爱丁堡小区2栋4单元601室的不动产权证；三、哈尔滨理工大学于本判决生效之日起十日内给付杜洪越29330元违约金；四、驳回杜洪越的其他诉讼请求和其他上诉请求。一审案件受理费5050元（杜洪越预交5050元），由哈尔滨理工大学负担533.25元，由杜洪越负担4516.75元；二审案件受理费4921元（杜洪越预交4921元），由哈尔滨理工大学负担533.25元，由杜洪越负担4387.75元。本判决为终审判决。审判长  孟朋卓审判员  赵 晟审判员  张禹珩（）二〇二一年三月二十六日书记员  周小倩