四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初11395号 原告：成都世豪资产经营管理有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府二街999号5楼。 法定代表人：曾李艳，总经理。 委托诉讼代理人：万桂峰，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：高竞尧，国浩律师（成都）事务所律师。 被告：熊贵彬，男，1986年1月2日出生，汉族，住成都市武侯区。 原告成都世豪资产经营管理有限公司（以下简称世豪公司）与熊贵彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世豪公司委托诉讼代理人万桂峰到庭参加诉讼，被告熊贵彬经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 世豪公司向本院提出诉讼请求：1.判令熊贵彬支付免租期的租金人民币41969.25元（186.53㎡×150元／㎡／月×1.5月）；2、判令熊贵彬支付世豪公司支付提前90日通知解除合同的违约金135722.95元（186.53㎡×187.54元／㎡／月×3月＋186.53㎡×50元／㎡／月×3月）。事实和理由：2014年5月3日，成都金怡源房地产开发有限公司（以下简称“金怡源公司”）与被告熊贵彬签订《租赁合同》（以下简称“合同”）壹份，约定：金怡源公司将其位于成都市剑南大道中段998号成都××购物中心高新店一层Ｃ111ａ号、面积186.53平方米的商铺（以下简称“商铺”）出租给熊贵彬经营餐饮；租赁期限为6年，自2014年6月30日至2020年6月29日，合同项下免租装修期为2014年5月15日至2014年6月29日。合同第4.1.1条约定，租赁标准为150元／平方米／月，租金逐年递增，第一年、第二年租金为150元／㎡／月、第三年租金为157元／㎡／月、第四年租金为165.38元／㎡／月、第五年租金为173.65元／㎡／月、第六年租金为187.54元／ｍ²／月；合同第4.1.2条约定，租金支付方式为：以一个自然季度（三个月）为一个交租期，每个交租期均从自然季度第一月的第一日计算至第三月的最后一日。乙方应在每个交租期第三个月的20日前，向甲方一次性足额支付下个交租期租金。合同第24.4条约定熊贵彬若未能在本合同约定的期限内足额支付任何一期租金的，每逾期一日向世豪公司支付欠费金额千分之一的迟延履行违约金；若熊贵彬逾期付款达30日或累次逾期达3次，世豪公司有权解除合同，且熊贵彬已经缴纳的履约保证金不予退还，合同第24.8条约定，熊贵彬妥善履行合同是原告给予免租装修期的前提，如熊贵彬原因导致合同提前终止，则熊贵彬应当自合同终止后7日内按照第一个租约年的租金标准补交免租装修期的全部租金。2017年11月30日，金怡源公司、世豪公司、熊贵彬签订《补充协议》，由世豪公司执行合同项下甲方权利和义务。同日，熊贵彬与世豪公司签订了《世豪广场购物中心室内商铺物业管理服务协议》，约定，熊贵彬承租的商铺的物业服务费标准为50元／平方米／月（免租装修期间为20元／平方米／月），餐饮垃圾清运费2元／平方米／月。合同签订后，世豪公司于2014年5月15日向熊贵彬交付了商铺，熊贵彬自2014年6月30日起开始依约支付租金和物业服务费。但是，熊贵彬在2019年12月23日申请撤铺，世豪公司同意按合同约定提前90日通知而结算至2020年3月24日的情况下，于2020年1月1日擅自闭铺、逃铺，且未支付后续租金和物业费等费用。世豪公司认为，熊贵彬的行为已经严重违反合同约定，为维护自身合法权益，世豪公司诉请到院。 熊贵彬未作答辩，且未向本院提交证据。 本院经审理认定事实如下：2014年5月3日，成都金怡源房地产开发有限公司（甲方，出租人）与熊贵彬（乙方，承租人）签订《租赁合同》，约定：金怡源公司将其位于成都市剑南大道中段998号成都××购物中心高新店一层Ｃ111ａ号、面积186.53平方米的商铺出租给熊贵彬经营餐饮；租赁期限为6年，自2014年6月30日至2020年6月29日，合同项下免租装修期为2014年5月15日至2014年6月29日。合同第4.1.1条约定，租赁标准为150元／平方米／月，租金逐年递增，第一年、第二年租金为150元／㎡／月、第三年租金为157元／㎡／月、第四年租金为165.38元／㎡／月、第五年租金为173.65元／㎡／月、第六年租金为187.54元／ｍ²／月；合同第4.1.2条约定，租金支付方式为：以一个自然季度（三个月）为一个交租期，每个交租期均从自然季度第一月的第一日计算至第三月的最后一日。乙方应在每个交租期第三个月的20日前，向甲方一次性足额支付下个交租期租金。合同第24.1条约定乙方未能在本合同约定的期限内向甲方足额支付履约保证金、首期租金，每逾期一日，乙方向甲方支付相当于第一个租约年日租金标准（不考虑租金优惠）的违约金。自乙方逾期支付上述任何一项费用的第30日起，甲方有权以书面通知方式解除合同。甲方解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于相应保证金和首期租金应付金额的违约金。合同第24.3条约定本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下之履约保证金。甲方同意在双方协商一致后，乙方经提前九十天书面通知甲方，可提前终止本合同，除履约保证金不予返还外，无须承担本合同项下其他违约责任。合同第24.4条约定乙方若未能在本合同约定的期限内足额支付任何一期租金的，每逾期一日向甲方支付欠费金额千分之一的迟延履行违约金；若乙方逾期付款达30日或累次逾期达3次，甲方有权解除合同。合同第24.8条约定，乙方妥善履行合同是甲方给予免租装修期的前提，如乙方原因导致合同提前终止，则乙方应当自合同终止后7日内按照第一个租约年的租金标准补交免租装修期的全部租金。2017年11月30日，金怡源公司、世豪公司、熊贵彬签订了《补充协议》，原《租赁合同》甲方（成都金怡源房地产开发有限公司）变更为丙方（成都世豪资产经营管理有限公司），由世豪公司执行合同项下甲方权利和义务。同日，熊贵彬与世豪公司签订了《世豪广场购物中心室内商铺物业管理服务协议》，约定，熊贵彬承租的商铺的物业服务费标准为50元／平方米／月（免租装修期间为20元／平方米／月），餐饮垃圾清运费2元／平方米／月。 合同签订后，熊贵彬缴纳了37306元履约保证金，世豪公司于2014年5月15日向熊贵彬交付了商铺，熊贵彬自2014年6月30日起开始依约支付租金和物业服务费。 2019年12月23日，熊贵彬向世豪公司发送《因贵司行为致使我司无法继续经营的撤场告知函》，告知世豪公司将于2019年12月31日撤场。世豪公司于2019年12月27日对熊贵彬作出回函告知其同意按合同约定提前90日通知后解除，各项费用结算至2020年3月24日。 2019年12月25日、2019年12月31日，世豪公司分两次向熊贵彬发送催告函，要求熊贵彬支付2020年第一季度租金、物业费、垃圾清运费、泔水清运费以及滞纳金。 2020年1月1日起，熊贵彬闭店撤铺。 另查明，熊贵彬将案涉商铺的各项费用结清至2019年12月31日，合同签订时缴纳的37306元履约保证金未退还。 证明上述事实的有原告工商信息材料、被告身份信息、《租赁合同》、《世豪广场租赁合同》补充协议、《世豪广场室内商铺物业管理服务协议》、《催告函》、《因贵司行为致使我司无法继续经营的撤场告知函》、《回函》、2020年1月1日案涉租赁商铺照片及当事人的当庭陈述等证据，本院予以确认并在案佐证。 本院认为，世豪公司与熊贵彬签订的《租赁合同》及《补充协议》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。 本案中，关于免租期租金及该款项的违约金问题，《租赁合同》第24.8条已经约定，乙方妥善履行合同是甲方给予免租装修期的前提，如乙方原因导致合同提前终止，则乙方应当自合同终止后7日内按照第一个租约年的租金标准补交免租装修期的全部租金。熊贵彬作为乙方（承租方）在承租期内，主动提前向世豪公司提出解约，应当依照合同约定补交免租期的全部租金，即2014年5月15日至2014年6月29日的租金，金额为41969.25元（186.53㎡×150元/㎡/月×1.5月），故本院对世豪公司主张熊贵彬应补交免租期租金的诉讼请求予以支持。由于该款项的缴纳本身已经具有对承租方在合同期内解约的补偿性和惩罚性，故在此款项基础上主张违约金违反了公平原则，故本院对世豪公司主张以免租期租金每日千分之一支付违约金的诉讼请求不予支持。 关于世豪公司违约金的诉讼请求。庭审中，世豪公司陈述该违约金实质系截至2020年3月24日熊贵彬应当承担的租金和物管费。本院认为，熊贵彬于2019年12月23日向世豪公司发送《因贵司行为致使我司无法继续经营的撤场告知函》，告知世豪公司将于2019年12月31日撤场，后以实际行动在2020年1月1日起闭店撤铺，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的情形。按照合同第24.3条约定，熊贵彬应当提前90日进行通知。世豪公司于2019年12月27日对熊贵彬作出回函告知其同意按合同约定提前90日通知后解除合同，各项费用结算至2020年3月24日。该回复符合双方合同约定，同时庭审中世豪公司亦明确双方签订的《租赁合同》已于2020年3月24日终止。由于熊贵彬的违约行为，世豪公司在熊贵彬于2020年1月1日闭店后到再次将案涉租赁房屋出租，存在客观事实上的损失，世豪公司有权根据合同约定主张截至合同终止日的租金和物管费，但熊贵彬在签订合同时所缴纳的履约保证金37306元实质上系具有担保性质的违约金，应当予以扣除，故熊贵彬应当向世豪公司支付的违约金金额为86757.34元（186.53㎡×187.54元/㎡/月×2月+186.53㎡×187.54元/㎡/月÷30天×24天+186.53㎡×50元/㎡/月×2月+186.53㎡×50元/㎡/月÷30天×24天-37306元）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告熊贵彬于本判决生效起十日内向原告成都世豪资产经营管理有限公司支付租金41969.25元； 二、被告熊贵彬于本判决生效起十日内向原告成都世豪资产经营管理有限公司支付违约金98416.95元； 三、驳回原告成都世豪资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1927元、公告费560元，由被告熊贵彬负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人及代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李书剑 二〇二一年三月十七日 书记员  陈春梅