北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0105民初854号原告：北京市朝阳区十八里店乡西直河村经济合作社，住所地北京市朝阳区十八里店乡西直河村。法定代表人：李继红，合作社社长。委托诉讼代理人：尚丽涛，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：程潇潇，北京市盈科律师事务所律师。被告：余宾，男，1967年8月9日出生，汉族，住北京市朝阳区.**。原告北京市朝阳区十八里店乡西直河村经济合作社（下称原告）与被告余宾（下称被告）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人尚丽涛及被告均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告双方于2007年9月21日签订的《租赁合同》及2013年11月26日签订的《协议书》无效；二、判令被告向原告返还土地租用金3577000元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2007年9月21日签订了《租赁合同》，约定原告将3亩空地（下称涉案土地）有偿租赁给被告使用，租赁期限为20年，自2007年10月1日至2027年9月30日，前11年每亩22000元，自2018年起每亩30000元。被告承租上述地块后，未经审批即在该地块上建设房屋1581.5平方米。2012年2月6日，原、被告双方签订《建筑拆除协议书》，涉案地块上的建筑物被拆除，原告向被告支付房屋建筑物补偿款1897800元。2013年11月26日，原、被告双方签订《协议书》，约定自2012年1月1日起至双方原签租赁合同有效履行期内，原告每年支付被告511000元。《协议书》签订后，原告自2012年1月1日至2018年12月31日期间共计支付被告3577000元。经查，涉案地块原规划用途为绿地，被告擅自改变土地用途在该地块上建设房屋建筑物的行为，违反了我国现行法律有关土地用途管理的强制性规定，双方签订的《租赁合同》及《协议书》应属无效合同。因此，被告应将基于上述合同获得的3577000元返还原告。综上所述，原告认为双方签订的《租赁合同》及《协议书》违反国家法律强制性规定，且《协议书》约定的内容显失公平。被告在涉案场地建筑物拆除后已获得原告给付的相应拆除补偿款，再向原告索要八百多万的违约款，其违约金远远超过了原、被告租赁合同年租金金额的一百多倍，严重损害村集体利益。被告辩称：原告所述的签订《租赁合同》及《协议书》的情况均属实，双方签订《协议书》后，原告给我的租金给到了2018年年底，2019年1月1日开始没有给。签订《租赁合同》之时，土地上就有房屋，这些房子都是我建的，到2012年房子拆除的时候签订了《建筑拆除协议书》，该协议书中补偿给我的1897800元原告都已经支付给我了，拆除后涉案土地上新建的房屋由原告投资建设，但是村里承诺，新建筑里有2000平米租给我，租期也是租到原租赁期截止的2027年9月30日。后来村里房子建好了，其中好地方已经租给别人了，给我的地方我不是很中意，于是双方在2013年11月26日签订了《协议书》，解除了双方在涉案土地和房子上的租赁权和租赁合同，并确定对方自2012年1月1日起至2027年9月30日每年支付我合同违约款511000元，协议签订后，对方一直按时给，只是到2019年开始没有给。我不知道涉案土地是绿地的规划性质，而且即便是绿地也是村里盖的房子，合同有效，应当继续履行。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年9月21日，北京市朝阳区十八里店乡西直河村村民委员会（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将涉案土地租赁给乙方作为经营用地；租赁期限20年，自2007年10月1日至2027年9月30日；2007年10月1日至2018年9月30日每年租金66000元，自2018年10月1日至2027年9月30日每年租金90000元；协议期满后，乙方自建的房屋设施归甲方所有，土地使用期间地上建筑物由乙方投资兴建；如遇国家征地或集体开发用地，地上物的补偿归乙方所有。庭审中，原告提交北京市朝阳区十八里店乡西直河村村民委员会出具的《情况说明》，用以证明以上《租赁合同》签订后，甲方实际履行合同的主体是原告，该协议的权利与义务由原告享有和负担，村委会对原告依据该协议起诉本案无异议。经询，被告对原告提交的《情况说明》的真实性认可，认可《租赁合同》的实际出租方是原告。2012年2月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《建筑拆除协议书》，约定：西直河村规划建设商业核心区，乙方承租地域在规划用地范围内；乙方在承租地域内所有建筑及设施必须在2012年4月30日前全部拆除腾退（历时四个月内完成）；乙方在承租地域内有自建瓦棚房建筑1581.5平方米，甲方以每平方米1200元价格作为拆除腾退费用支付给乙方，全部拆除腾退费用总计1897800元。庭审中，原告提交拆除补偿款支付凭证，用以证明原告按照《建筑拆除协议书》支付了全部拆除腾退费用。经询，被告认可支付凭证的真实性，认可原告按照协议书的约定支付了全部拆除腾退费。2013年11月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》，约定：乙方自2012年1月1日起放弃在西直河地域内所有租赁权及各项租赁合同，甲乙双方各项租赁关系终止；甲方自2012年1月1日期至2027年9月30日止，每年支付乙方511000元（合同违约款）。庭审中，原告提交土地租用金支付凭证若干，用以证明原告按照前述《协议书》约定，向被告支付了2012年1月1日至2018年12月31日期间的约定款项，合计金额3577000元。经询，被告认可上述证据及原告的证明目的。庭审中，被告提交证明、三方协议、协议书、通知等证据，用以证明以下事实：1.原告在2012年2月1日通知要将被告承租的涉案土地腾退，原告承诺拆除补偿之外还将未来落成的西直河商业中心里的2000平方米交给被告使用，原告收取每平米5元的管理费；2.商业中心落成后，被告没有看上原告预留的2000平方米地段，找原告商议后，原告找到案外人接手该2000平方米，并由原告和案外人按年向被告支付补偿，后来原告和被告签订了涉案的《协议书》，确定原告每年向被告支付511000元补偿。经询，原告认可被告提交以上证据的真实性，认可被告欲以证明的上述事实的真实性。本案审理过程中，经原告方申请，本院前往北京市朝阳区十八里店乡人民政府规划科调查了解了涉案土地的规划性质，规划科向本院提供乡土地规划用途图纸一张，称涉案土地的规划性质在2000年开始规划用途始终是绿地。经询，双方对以上调查取证的证据的真实性均认可。本院认为，对于《租赁合同》的主体而言，签订合同的出租方虽然是北京市朝阳区十八里店乡西直河村村民委会，但该村委会出具《情况说明》声明该合同的实际出租人为原告，被告对此亦予以认可，故本院对原告的合同主体身份此不持异议。损害社会公共利益及违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，经本院调查，涉案土地的规划性质自2000年起至今一直是绿地，故规划用途应当属于非营利性利用土地。涉案的《租赁合同》中对于涉案土地的用途上明确载明“租赁给乙方作为经营用地”，即约定将涉案土地用于商业性、盈利性活动，故本院认为，该合同违反土地规划用途，当属无效，双方后续基于该合同签订的《协议书》亦应属无效。关于原告第二项诉讼请求，原告作为西直河村经济合作社，负有管理、协调该村区域范围内土地使用的基本职能，故原告对于涉案土地的规划性质应当有责任，也有条件掌握和了解真实情况，对于土地的实际用途亦应当遵守行政规划的要求，基于此，本院认为导致涉案《租赁合同》和《协议书》无效的主要过错方在原告。虽然现《协议书》被认定为无效，但原告对于协议无效负有主要过错，故本院对原告第二项诉讼请求不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：一、原告北京市朝阳区十八里店乡西直河村经济合作社与被告余宾于二〇〇七年九月二十一日签订的《租赁合同》及二〇一三年十一月二十六日签订的《协议书》无效；二、驳回原告北京市朝阳区十八里店乡西直河村经济合作社的其他诉讼请求。案件受理费35416元,由原告北京市朝阳区十八里店乡西直河村经济合作社负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王 乐审 判 员  王 楠审 判 员  陈一铮二〇二一年三月一日法官助理  秦 彬书 记 员  赵海鹏书 记 员  庞晓婷