安徽省霍山县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1525民初89号 原告（申请执行人）：霍山嘉利达融资担保有限公司，住所地xxx。 法定代表人：廖家祥，董事长。 委托诉讼代理人：尹浩，安徽自智律师事务所律师。 被告（案外人）：王某，男，1976年12月26日出生，汉族，住xxx。 委托诉讼代理人：王某某（系被告王某父亲），男，1951年6月18日出生，汉族，住xxx。 被告（被执行人）：安徽省绍峰置业有限公司，住所地xxx。 法定代表人：邵现胜。 委托诉讼代理人：桂少锋，公司职员。 原告霍山嘉利达融资担保有限公司与被告王某、安徽省绍峰置业有限公司执行异议之诉一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告霍山嘉利达融资担保有限公司委托诉讼代理人尹浩、被告王某及其委托诉讼代理人王某某、被告安徽省绍峰置业有限公司委托诉讼代理人桂少锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告霍山嘉利达融资担保有限公司向本院提出诉讼请求：1、撤销霍山县人民法院作出的2020皖1525执异17号执行裁定书；2、准许对被告安徽省绍峰置业有限公司名下的位于霍山县××街路××花园××花园××号楼××号××房进行查封，并对该房屋继续执行；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2017年10月10日，原告依据发生法律效力的（2015）霍二民初字第00535号民事调解书，向霍山县人民法院申请执行，被告安徽省绍峰置业有限公司是被执行人之一。2018年12月14日，霍山县人民法院向霍山县房地产管理局发出协助执行通知书，查封了被告安徽省绍峰置业有限公司名下的位于霍山县××街路××花园××号楼××号××房，查封期限为三年。2020年12月10日，被告（案外人）王某向霍山县人民法院提出执行异议，要求对上述房屋进行解除查封。2020年12月25日，霍山县人民法院作出（2020）皖1525执异17号执行裁定书，认为被告王某的异议理由成立，并裁定中止对上述涉案房屋的执行。原告认为，被告王某不享有排除强制执行的权利，王某并不是涉案房屋的所有权人，其主张在2015年已经与安徽省绍峰置业有限公司签订《商品房买卖合同》，并一次性支付了全部购房款，并不是事实。王某的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，其目的是想通过执行异议妨害执行，该异议请求不应该得到人民法院的支持。综上，原告不服霍山县人民法院作出的（2020）皖1525执异17号执行裁定，特依据《民事诉讼法》第119条、《民事诉讼法司法解释》第304条、306条、308条等规定，向贵院提起执行异议之诉，望贵院在查明本案的事实后，支持原告的诉讼请求，维护原告作为申请执行人的合法权益。 被告王某辩称:1、霍山县人民法院作出的（2020）皖1525执异17号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确。被告王某早在2015年8月即与被告安徽省绍峰置业有限公司签订商品房买卖合同，并由被告父亲王某某代为支付全部购房款。2、商品房交付后，即出租给他人经营使用，因被告安徽省绍峰置业有限公司的原因，未能办理不动产权属证书。被告王某购买房屋目的就是产生收益，案涉房屋于2015年12月即已出租产生收益，所以一直没有关注办证问题。被告王某购买的房产完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干规定》第二十八条的规定，原告不应因为与被告安徽省绍峰置业有限公司的债务纠纷而执行被告王某合法财产。2、原告与被告安徽省绍峰置业有限公司之间的债务关系与被告王某没有任何关系，被告王某在购买房产时完全不知道原告与被告安徽省绍峰置业有限公司之间存在债权纠纷。霍山县人民法院直到2017年才裁定执行包括答辩人房产在内的房屋，而被告王某直到2020年政府协调通知办证时才知道房屋被查封。综上，请人民法院查明事实，驳回原告的全部诉请。 被告安徽省绍峰置业有限公司在法定期间未递交书面答辩状，当庭辩称其答辩意见同被告王某答辩意见。 本案当事人针对其诉讼请求及抗辩意见提交了证据，经庭审举证质证，各方当事人质证意见及法院对证据的认证意见如下： 一、关于原告霍山嘉利达融资担保有限公司所举证据。原告霍山嘉利达融资担保有限公司针对其诉讼请求提交如下证据：1、营业执照复印件，证明原告主体适格；2、被告户籍信息和工商信息查询，证明两被告主体适格；3、（2017）皖1525执592号执行裁定书、（2015）霍民二初00535号民事调解书，4、（2017）皖1525执592号协助执行通知书；证据3、4共同证明原告是申请执行人，被告安徽省绍峰置业有限公司是被执行人,本案涉案的房屋已经被霍山县人民法院查封；5、执行异议申请书，证明案外人王某向霍山县人民法院提出执行异议,主张涉案被查封的房屋为案外人王某所有；6、（2020）皖1525执异17号执行裁定书，证明霍山县人民法院裁定中止对霍山县××镇××花园××号楼××房商101房屋的执行，告知案外人、当事人对裁定不服可以向霍山县人民法院提出执行异议之诉。7、《最高人民法院关于办理执行复议案件若干问题的规定》第29条法律条文，证明霍山县人民法院（2020）皖1525执异17号执行裁定书的法律依据和引用是错误的，而应该引用该规定的第29条。被告王某及被告安徽省绍峰置业有限公司对原告所举的7组证据真实性均无异议，本院对其真实性、合法性、关联性均予以认定。 二、关于被告王某所举证据。被告王某针对其抗辩意见提交如下证据：1、房屋买卖合同、收款凭证，证明被告于2015年8月3日购买了案涉房屋，并付清了房屋全款259350元；2、租房合同两份，证明案涉房屋已由被告于2015年12月16日实际占有，并出租；3、案涉房屋用电客户信息、接水申请表，证明案涉房屋由被告合法拥有。被告安徽省绍峰置业有限公司对被告王某所举三组证据均无异议。原告霍山嘉利达融资担保有限公司对证据1中房屋买卖合同的真实性无异议，但认为该买卖合同没有具体时间，对收款凭证的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该收款凭证只加盖了项目部的财务专用章，并不是安徽绍峰置业有限公司公章或公司财务章，收款凭证并没有提供相关的银行转账记录作为辅证，并不代表王某在2015年8月3日实际交付了259350元；本院认为，该组证据均为证据原件，且相互印证，本院对其证明效力均予以认定。对于证据2，原告霍山嘉利达融资担保有限公司对两份合同真实性、合法性、关联性均有异议，认为租赁合同的出租方并不是被告王某，第一份租赁合同落款时间是2015年12月16日，该房屋的水电却是2016年9月才开通，不符合生活常识；本院认为，该组证据均为原件，且原告也不否认房屋被租赁的事实，故本院对其证明效力予以认定。对于证据3，原告对其真实性、合法性、关联性均有异议，认为用水申请表申请人不是被告王某，而是王超，即使两人系兄弟关系，但两个门面应该分开，用电信息没有加盖供电公司印章；本院认为，用水申请表申请人系被告王某兄弟，代为申请并不违背法律规定，本院对其证明效力予以认定，对于用电信息虽未加盖印章，但其记载内容客观真实，本院对其证明效力亦予以认定。 三、关于被告安徽省绍峰置业有限公司所举证据。被告安徽省绍峰置业有限公司针对其抗辩意见提交三组证据：1、2010年1月31日记账凭证及2010年1月31日收款凭证（0002217），证明原安徽绍峰实业集团股份有限公司（现变更为安徽绍峰实业有限责任公司）借王某某股款379275.45元，此款系安徽绍峰实业有限责任公司购买原霍山县外贸加工厂股份款；2、2012年4月30日记账凭证、2015年7月31日记账凭证及2012年4月1日收款凭证（0002249），证明安徽绍峰实业有限责任公司欠王某某利息11875元；3、2015年8月28日记账凭证两张、2015年8月3日王某的收款凭证（0001058）、2015年8月3日王超的收款凭证（0001059）以及2015年8月3日的收款凭证（0002238），证明王某某以其与安徽绍峰实业有限责任公司之间的债务抵付了从安徽省绍峰置业有限公司购买的两间门面房款，合计391150.45元，该笔债务安徽绍峰实业有限责任公司与安徽省绍峰置业有限公司之间已通过财务划账抵消。原告霍山嘉利达融资担保有限公司对上述三组证据真实性、合法性、关联性无异议，认为不能证明其目的，被告王某对被告安徽省绍峰置业有限公司所举三组证据均无异议；本院认为，以上三组证据之间相互印证，形成完整的证据链，能够证明王某支付购房款的资金来源情况，对其证明效力予以认定。 根据上述审查认定的证据及当事人的陈述，本院审理查明事实如下：2015年8月3日，被告王某与被告安徽省绍峰置业有限公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定，被告王某购买被告安徽省绍峰置业有限公司开发预售的位于霍山县xxx区××街路××花园××＃××号商铺，王某在签订合同时一次性付清商品房房款259350元，并约定在2015年12月20日前交付房屋。合同签订时，因安徽绍峰实业有限责任公司欠王某父亲王某某股款及利息合计391150.45元，故王某某以该笔欠款抵付从安徽省绍峰置业有限公司购买的两间门面房款，即本案的x＃1号商铺及（2021）皖1525民初109号案涉的x＃2号商铺，合计472430元，余款81279.55元以现金方式支付。同日，安徽绍峰实业有限责任公司向安徽省绍峰置业有限公司出具收款凭证，载明收到置业代偿欠款391150.45元（抵政务花园商铺），此款系王某某从安徽省绍峰置业有限公司购房款。同时，安徽省绍峰置业有限公司xx花园项目部向王某出具收款凭证，载明收到x＃01号商铺款259350元。2015年12月16日，被告王某父亲王某某与程先锋签订一份门面租赁合同，合同约定程先锋租赁和顺政务花园7＃1-2号门面，租赁期限3年，自2016年1月1日至2019年1月1日。2019年1月1日，被告王某父亲王某某与程先锋、潘涛签订一份租房协议，约定程先锋、潘涛租赁和顺政务花园7＃1-2号门面，租赁期限5年。自2015年12月房屋交付后，因被告安徽省绍峰置业有限公司欠缴相关费用，导致和顺政务花园7＃1号商铺无法办理备案和权属证照转移手续，至今仍登记在被告安徽省绍峰置业有限公司名下。 另查明，2015年9月17日，霍山县嘉利达融资担保有限公司起诉安徽绍峰实业有限责任公司、霍山县绍峰商贸有限公司、安徽省绍峰置业有限公司、桂少峰、程善群追偿权纠纷一案，本院作出（2015）霍民二初字第00535号民事调解书，规定安徽绍峰实业有限责任公司欠霍山县嘉利达融资担保有限公司代偿款10000000元及资金占用费，于2015年9月30日前一次性付清，霍山县绍峰商贸有限公司、安徽省绍峰置业有限公司、桂少峰、程善群承担连带清偿责任。调解书生效后，各欠款给付义务人未按约定给付欠款。2017年10月10日，霍山县嘉利达融资担保有限公司申请本院执行强制执行，本院出具（2017）皖1525执592号执行裁定书，裁定冻结安徽绍峰实业有限责任公司、霍山县绍峰商贸有限公司、安徽省绍峰置业有限公司、桂少峰、程善群银行存款10124000元，如银行存款不足，查封、扣押等值财产评估拍卖后清偿债务，或扣留、提取同等数额的收入。2018年12月24日，本院向霍山县房地产管理局出具协助执行通知书，查封安徽省绍峰置业有限公司的房屋51套，储藏室107间、门面房5间，案涉房屋在被查封房产之列。2020年12月10日，案外人王某向本院提出执行异议申请书，要求解除对案涉房屋的查封及执行。2010年12月25日，本院作出（2020）皖1525执异17号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。原告霍山县嘉利达融资担保有限公司不服裁定，在法定期间向本院提出执行异议之诉，形成本案。 本院认为，本案的争议焦点为王某对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条款规定了一般不动产买受人的物权期待权益能够排除执行的充分必要条件，系对不动产物权期待利益排除执行的一般性认定标准规定。同时，《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。据此，合同是否有效，应当依据法律行为有效要件进行判断，登记指向的是物权的变动，而非合同的效力，未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，涉案房屋虽登记在安徽省绍峰置业有限公司名下，但在法院查封之前王某即与安徽省绍峰置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，系双方达成的合意，且意思表示真实，内容不违反法律和公序良俗，符合合同的生效要件，虽然双方未办理过户登记，不影响合同效力，故王某与安徽省绍峰置业有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，且王某在法院2018年12月14日查封涉案房屋之前已经付清了全部购房款，并实际占有使用该房屋。另，在庭审中安徽省绍峰置业有限公司说明未办理过户登记是因其公司欠缴相关费用，后又因债务纠纷涉案房屋被司法查封，客观上存在无法办理产权登记的情况，并非王某的过错。故本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，王某对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。原告霍山县嘉利达融资担保有限公司诉称王某某代为王某交纳的购房款不是现金支付而是抵销债务，王某与安徽省绍峰置业有限公司之间的购房行为系以房抵债，不能对抗法院执行的意见，本院认为，王某某与被告安徽省绍峰置业有限公司之间不存在债权债务关系，双方亦未有关于以物抵债的约定，其代为王某交纳购房款的方式不属于以物抵债情形，故对原告霍山县嘉利达融资担保有限公司的诉称意见，本院不予采信。 综上所述，原告霍山县嘉利达融资担保有限公司要求撤销霍山县人民法院作出的2020皖1525执异17号执行裁定书并准许对被告安徽省绍峰置业有限公司名下的位于霍山县××路××花园××花园××号楼××号××房继续执行的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 驳回原告霍山嘉利达融资担保有限公司的诉讼请求。 案件受理费5050元，由原告霍山嘉利达融资担保有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判长  杨全新 审判员  胡厚进 审判员  李 洁 二〇二一年三月十二日 书记员  蔡 丽 附：相关法律条文 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。