北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初12778号原告：牛楠，男，1983年6月1日出生，汉族，住北京市海淀区。原告：王娜，女，1984年7月24日出生，汉族，住北京市海淀区。二原告共同委托诉讼代理人：冯诏峰，北京市京都律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：车若雯，女，1995年5月21日出生，北京市京都律师事务所实习律师。被告：北京汇超房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区城南街道旧县村西（二层楼）。法定代表人：史奎晨，董事长。委托诉讼代理人：刘志刚，男，1964年11月16日出生，汉族，该公司副总经理。被告：北京市昌平保障房建设投资管理有限公司，住所地北京市昌平区科技园区超前路9号3栋2503室。法定代表人：段学勇，董事长。委托诉讼代理人：田旭东，北京市博缘律师事务所律师。原告牛楠、王娜诉被告北京汇超房地产开发有限公司（以下简称汇超公司）、北京市昌平保障房建设投资管理有限公司（以下简称保障房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告牛楠及牛楠与王娜的共同委托诉讼代理人冯诏峰、车若雯，被告汇超公司的委托诉讼代理人刘志刚、保障房公司的委托诉讼代理人田旭东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告牛楠、王娜提出诉讼请求：1．确认牛楠、王娜与汇超公司、保障房公司2018年7月10日签订的《北京市共有产权住房预售合同》于2020年5月7日解除；2．判令汇超公司、保障房公司共同返还牛楠、王娜购房款1450620元，并赔偿损失（第一部分以首付款290620元为基数自2018年4月25日至2019年8月19日按人民银行同期银行贷款利率计算，并继续支付2019年8月20日至实际还清日止的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；第二部分以贷款金额116万元为基数，自2018年12月4日至实际返还之日，按年利率3．25%计算）；3．判令被告按总房款的20%标准支付违约金；4．案件受理费由被告负担。事实和理由：2018年4月14日，汇超公司、保障房公司与牛楠、王娜签订《认购书》，约定牛楠、王娜认购位于北京市昌平区绿海家园xxxx房屋。2018年7月10日，三方签订《预售合同》，约定涉案房屋预测建筑面积为80．59平方米，总房款为1450620元。根据《预售合同》约定，涉案房屋为共有产权房，由牛楠、王娜享有50%产权，由保障房公司代持50%产权；若因汇超公司原因未能完成开发建设义务，导致买受人损失的，由汇超公司承担违约责任，其他责任由汇超公司与保障房公司共同承担；汇超公司应于2019年10月15日前交付房屋，逾期在60个工作日内的，汇超公司应按日万分之零点三支付违约金，逾期超过60个工作日的，买受人有权解除合同并要求汇超公司按总房款3%支付违约金；符合约定条件下，买受人选择解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（包含贷款部分）并自买受人付款之日起，按中国人民银行同期贷款利率计算给付利息。合同签署后，牛楠、王娜分别于2018年4月25日支付首付款290620元，于2018年12月4日通过贷款支付购房款116万元，至此房款全部付清，牛楠、王娜开始偿还银行贷款本息。但汇超公司因自身原因，迟迟不能交房，给买受人造成巨大损失。牛楠、王娜曾向汇超公司、保障房公司主张解除合同，也曾通过12345渠道反映诉求，二被告未能办理退房。2020年5月6日，牛楠、王娜向二被告发出书面律师函要求解除预售合同，二被告于次日收到解除通知律师函。现仍未能办理退房手续，故诉至法院。被告汇超公司辩称：不同意原告的诉讼请求，要求法院判令继续履行合同，汇超公司一直在积极履行交房义务，房屋已于2020年6月30日具备交房条件，开始办理交房手续，已向原告送达交房通知书。汇超公司迟延交房并非自身原因，而系基于政策不断调整，涉案楼盘一直承担了政策性住房的功能，但政策几经变化，由两限房改为自住型商品房，后又改为共有产权房，需要走各项审批协调手续；2019年10月左右国庆阅兵导致不能施工而停工，2019年3月左右两会期间停工，2020年1月因疫情不能施工，以上均非汇超公司原因；另项目施工期间，旧县村民多次因回迁房问题阻挠施工，属于突发事件。另合同约定，超过60日买受人有解除权，汇超公司应按总房款3%支付违约金，原告主张的标准没有合同依据。合同补充协议约定，解除权自解除条件成就或接到对方书面通知之日起30日内行使，逾期或未书面通知对方解除的，解除权消灭，合同约定交房日为2019年10月15日，至2020年2月15日，被告逾期交房60日，解除条件成就，原告应当30日内书面通知被告，否则解除权消灭，现原告要求解除合同缺乏法律依据。被告已通过电话、微信、在售楼处门口张贴通知的方式告知原告逾期交房的事实，原告在合理期限内并未要求解除合同，应视为愿意继续履行合同。被告保障房公司辩称：不同意解除，根据合同第11条、第12条及补充协议第12条，逾期交房超过60日，买受人有权解除合同，但补充协议第31条对于解除合同进行了相应的详细约定，自解除条件成就或接到对方通知30日后不行使解除权，解除权消灭，现原告要求解除合同已经超过了解除权行使期间。即使合同解除，按照合同约定，原告的贷款部分也不能返还给原告，而按合同补充协议第36条约定应退还贷款银行。预售合同可以继续履行，房屋已经达到交房条件，在合同解除权消灭之后，合同当事人应该继续履行合同。保障房公司不具有任何过错，不同意承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月14日，汇超公司（出卖人1）、保障房公司（出卖人2）与牛楠（认购人1）、王娜（认购人2）签订《北京市商品房认购书（共有产权住房）》，约定认购人所认购的商品房为出卖人所开发的位于北京市昌平区绿海家园项目中的xxxx号房，用途为住宅，建筑面积共80．59平方米，总房款为1450620元，首付款290620元，其余116万元向住房公积金管理机构委托的商业银行借款支付。2018年7月10日，汇超公司（开发企业，甲方一）、保障房公司（代持机构，丙方/甲方二）与牛楠、王娜（购房人，乙方）签订《北京市共有产权住房预售合同（试行）》（以下简称预售合同），合同约定，乙方购买的房屋坐落于北京市昌平区城南街道旧县村绿海家园5#住宅楼5层501号，房屋建筑面积80．59平方米；总价款人民币1450620元，乙方、丙方确认，根据丙方委托的专业机构评估结果，经相关主管部门审核确定，乙方占有房屋产权比例为50%，丙方占有房屋产权比例为50%。甲方一应当于2019年10月15日前向乙方交付该共有产权住房。办理该房屋交付手续的具体时间、地点及所需材料均以甲方一书面通知内容为准。除不可抗力外，甲方一未按照约定的时间将该共有产权住房交付乙方的，各方同意按照补充协议处理。另，《预售合同》第27条约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由甲方承担的责任，或不合理加重乙方责任、排除或限制乙方主要权利内容的，仍以本合同为准。《预售合同》即本合同，第12条对逾期交房责任的约定为：逾期超过60个工作日后，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，应当书面通知甲方、丙方，各方应当自解除合同通知送达之日起45个工作日内共同申请注销手续且办理完毕共有产权住房预售合同解除备案手续，甲方二（保障房公司）应自前述合同解除手续办理完毕后30个工作日内退还乙方已付全部房价款（含已付贷款部分），并自乙方付款之日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时甲方一（汇超公司）应按照全部房价款的3%向乙方支付违约金。乙方不解除合同的，合同继续履行，甲方一按日计算向乙方支付已付全部房价款万分之二的违约金。《预售合同》还对各方其他权利义务进行了约定，因与本案关联不大，故不再赘述。当日，三方签订《补充协议》，对预售合同进行补充，其中第12条约定：对原合同第十二条补充约定“除本补充协议所约定的特殊原因外，甲方一未按照合同第九、第十一条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照以下约定处理：逾期在60日及以内，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方一每日按总房款的万分之零点三向买受人支付违约金，且于该房屋实际交付时向买受人支付，合同继续履行。逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，甲方一应按照总房款的3%向买受人支付违约金。买受人同意继续履行合同的，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至该房屋实际交付之日止，甲方一每日按总房款的万分之零点三向买受人支付违约金，且于该房屋实际交付时向买受人支付后，合同继续履行。”《补充协议》119页第37条约定：“任何一方依据法律、合同及补充协议解除合同的，其解除权应当自解除条件成就或接到对方书面通知或询问之日起30日内行使，逾期或未书面通知对方解除合同的，解除权消灭，视为继续履行合同”。第36条约定“买受人依据法律、合同及补充协议解除合同时，退还买受人已付全部房价款是指甲方二将首期房款退还至原付款账户，将贷款部分价款退还至原放款银行；给买受人造成损失的，指给买受人造成直接损失的。”第120页43条约定“出卖人、买受人及丙方各方特此确认，本补充协议的效力大于合同，合同如与本补充协议不一致的，均以本补充协议为准”。合同签订后，牛楠、王娜按约定支付了首付款并办理了房屋贷款手续，实际交付房款总金额（含贷款部分）共计1450620元。2019年10月10日，汇超公司通过张贴通知等形式告知购房人其公司2019年10月15日不能完成房屋交付使用，房屋交付时间将延期至2019年11月30日。2019年11月28日，汇超公司再次通过张贴通知告知购房人房屋交付时间延期至2020年2月15日。汇超公司于2020年6月30日取得了北京京昌工程测绘技术有限公司出具的《房屋面积测算技术报告书》，于2020年7月1日由北京市昌平区住房和城乡建设委员会对涉案工程进行了竣工验收备案，备案编号为0243昌竣2020（建）0026号。2020年6月，汇超公司按《预售合同》中牛楠、王娜载明的联系方式向购房人发送了《绿海家园入住通知书》，入住通知书载明该户办理交房手续的时间为2020年7月4日。由于牛楠、王娜已于2020年5月以书面律师函的方式向汇超公司和保障房公司主张解除合同，牛楠、王娜并未签收该入住通知，亦未办理收房手续。庭审中，法庭询问牛楠、王娜第一次向被告提出退房是什么时间，二原告表示系邮寄前述律师函的时间，2020年5月6日寄出，二被告于2020年5月7日签收快递。另，牛楠、王娜书面明确表示，其坚持主张退房及基于解除合同而产生的诉讼请求，逾期交房违约金不在本案中解决。上述事实，有当事人当庭陈述及其提交的认购书、北京市共有产权住房预售合同（试行）、补充协议、竣工验收备案表、测绘报告、入住通知书等证据在案佐证。本院认为，原、被告签订了《认购书》《北京市共有产权住房预售合同（试行）》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案主要有以下争议焦点：一、原告是否受《补充协议》第37条有关解除权期间条款的约束。《补充协议》第37条约定：“任何一方依据法律、合同及补充协议解除合同的，其解除权应当自解除条件成就或接到对方书面通知或询问之日起30日内行使，逾期或未书面通知对方解除合同的，解除权消灭，视为继续履行合同”。该条款只是对解除权行使期限的约定，并未排除购房人享有解除权，故不存在免除二被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利的情形，且该条款已经进行了加黑加粗，进行了特别提示，另该条款也并非仅针对购房人解除权期间的约定，而是对于各方解除权行使期间均做此种约定，换而言之如果，存在购房人违约的情形，开发商和保障房公司的解除权也仅为30日。故此该约定不存在无效或不成立的情形，对各方当事人均具有约束力。二、购房人基于迟延交付房屋而有权解除合同的具体时间段，即本案解除权行使期间的起算点问题。首先，汇超公司发出的延期交房的通知并不构成对合同交房日期的变更，该通知仅加盖了汇超公司的印章，仅表明汇超公司正式通知购房人，无法按期交房，该单方通知并不具有变更合同的意思，亦无保障房公司的印章，故此不能构成合同文件。本案交房时间仍应当按照合同约定即2019年10月15日认定，故此解除条件成就应当为逾期交房超过60日，故此2019年12月15日解除条件成就，次日起购房人就享有了单方解除权，30日内不行使，则视为约定的解除权行使期间经过，解除权消灭。其次，《补充协议》第37条约定“任何一方依据法律、合同及补充协议解除合同的，其解除权应当自解除条件成就或接到对方书面通知或询问之日起30日内行使，逾期或未书面通知对方解除合同的，解除权消灭，视为继续履行合同”。该条款中“或”的表述应当理解为择一即可，故此并不因汇超公司或保障房公司未发出催告或询问而致使解除权行使期间悬而未决。此外，原告并未提交二被告公司在解除权消灭后仍然表示可以解除合同的证据，且本案并没有其他触发解除权行使期间起算点歧义的因素，即不存在任何被告公司重新发起解除询问或催告期限等行为。最后，关于原告提出的解除权行使期间因存在法定解除权而重新起算或因处于持续违约而导致期间不起算的意见。本院认为，本案中原告主张解除合同系基于延期交付房屋，对于这一原因产生的解除权，双方明确约定了解除权行使期间，应当以约定为准。如果合同履行存在其他违约情形，如房屋仍不能交付导致解除条件成就归于履行不能、房屋存在重大质量问题、无法办理产权证等，导致合同目的不能实现的，则原告当然有权依据对应的法定解除权而主张解除合同，相应解除权行使期间因出现了新的解除权而另行计算。但本案中，房屋已经具备交付条件，在没有证据表明存在其他法定解除权的情形下，对原告主张的意见，本院不予采纳。鉴于牛楠、王娜本人庭后明确书面表示，以其二人本人意见为准，其本人表示不同意在本案中解决逾期交房违约金的问题，故此本院对其诉讼代理人庭审中表示的如法院认定合同不能解除，则要求法院在本案中一并解决逾期交房违约金问题的意见不再做出回应。原告可另行主张相关权利。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回牛楠、王娜的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8928元，由牛楠、王娜负担，已交纳。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 李 旭二〇二一年三月九日书记员 方琳靖