山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁01民终2326号上诉人（原审被告）：山东圣凯置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：薛全刚，执行董事。委托诉讼代理人：夏翠艳，山东凡涛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许桂华，女，1960年11月11日出生，汉族，住济南市。上诉人山东圣凯置业有限公司（以下简称圣凯置业）因与被上诉人许桂华房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初9272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法进行了审理，本案现已审理终结。圣凯置业上诉请求：1.贵院依法撤销（2020）鲁0102民初9272号民事判决，将本案发回重审，或依法改判按涉案商铺的实际租赁价格标准计算占有使用费；2.本案诉讼费用由许桂华承担。事实和理由：一、原审法院判令圣凯置业按原《委托经营管理协议》约定标准计算占有使用费，证据不足。圣凯置业与许桂华之间签订的委托经营管理协议已期满终止，对于合同终止后的房屋占有使用费的支付标准双方没有约定，许桂华主张按照原《委托经营管理协议》约定标准支付占用费，因实际出租价格远不及《委托经营管理协议》约定的标准，圣凯置业不同意按原《委托经营管理协议》约定标准支付。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”当事人应为自己的主张提供证据予以证明，许桂华主张按原《委托经营管理协议》约定标准要求圣凯置业支付占用费，应向法庭提供能够证明其损失的证据，但在整个一审过程中，许桂华未提供任何能够证明其在2015年9月1日至今的损失金额的证据。许桂华提交的《委托经营管理协议》只对2010年9月1日至2015年8月31日期间的租金标准进行了约定，对于2015年9月1日至今的占用费标准无任何约定。2016年许桂华曾向历下区人民法院提起诉讼要求确认双方合同终止，并要求圣凯置业返还房屋，历下区人民法院支持了许桂华的主张，故双方之间的合同关系经法院确认自2015年8月31日终止，许桂华仅依据之前的《委托管理协议》主张房屋占用费，依据不足。二、原审法院判令圣凯置业按原《委托经营管理协议》约定标准计算占有使用费，适用法律错误。1、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”，该规定是对在房屋租赁合同无效情形下的处理规则，即合同无效参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费。具体到本案，双方之间的协议是经法院确认期满终止，而非无效合同，此后双方之间也未再签订合同。对于之后占用的事实，属于侵权责任，并非合同责任，故不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定。2、本案应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”和《中华人民共和国侵权责任法》第十九条“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。”的规定，许桂华主张的占有使用费支付标准应依照涉案商铺同时期的市场租赁价格计算占有使用费。鉴于许桂华不同意鉴定，圣凯置业基于解决问题的考虑在一审中提交了司法鉴定申请，一审法院未予准许，恳请二审法院查明案件事实予以纠正，准许圣凯置业的申请。综上，原审法院适用法律错误，证据不足，请求依法撤销原判，支持圣凯置业的上诉请求。许桂华辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据充分。原审法院基于双方《委托经营管理协议》，并兼顾实际情况，采用之前最低的支付标准，判令圣凯置业支付房屋占有使用费，完全符合客观事实，并且证据充分。协议是双方意思的真实表示，合法有效，既然协议双方因价格分歧没有续签，圣凯置业就应退还商铺，圣凯置业不能退还商铺，就应该支付商铺占用费。现在圣凯置业是无偿占用许桂华商铺，才引起的民事纠纷。之前的民事判决已经证明案件的事实，可以作为证据使用，本次一审判决公平公正。二、一审法院适用法律正确。原审法院在客观事实与证据基础上，对双方在商铺占有费的价格采用圣凯置业承诺过的最低价格，一审判决适用法律正确，没有错误适用法律。综上，一审判决认定事实清楚，据以认定事实的证据充分，适用法律正确，审判程序合法，圣凯置业的上诉理由不成立，恳请二审法院依法驳回圣凯置业的上诉请求，维持一审判决，以维护许桂华的合法权益。许桂华向一审法院起诉请求：1.判令圣凯置业支付房屋占有使用费共计76,026.16元；2.判令圣凯置业向许桂华支付赔偿逾期的滞纳金共计10,017.2元；3.本案诉讼费用由圣凯置业承担。一审法院认定事实：许桂华与圣凯置业于2010年10月30日签订《委托经营管理协议》一份，约定将许桂华购买的位于圣凯财富广场商业广场负一层的0Z116号商铺委托给圣凯置业经营管理，约定期限5年，自2010年9月1日起至2015年8月31日止，双方同意年委托经营租金按商铺总楼款为基数，以每年6%计算委托经营租金，每年支付一次，支付租金的时间为每年9月1日。商铺总楼款为201,333.64元。公共部位、公共设施设备的维修基金按商铺总价款2%分40年缴纳，每年维修基金在返还租金中扣除。委托经营管理期间整个圣凯商场的财产保险按面积分摊，在返还的租金中扣除。本协议有效期届满，圣凯置业需要继续委托经营该商铺的，应于有效期届满之日前2个月向许桂华提出续约要求，许桂华若无书面反对意见本协议顺延。因本合同发生纠纷，双方应协商解决，协商不成可向协议当地人民法院提起诉讼，败诉方应承担对方合理的律师费、案件受理费、诉讼保全费等诉讼费用。租赁合同签订后，案涉商铺由圣凯置业对外出租。圣凯置业已支付2015年8月31日前的租金，尚欠2015年9月1日至2020年5月20日期间的房屋占有使用费。一审法院认为，许桂华与圣凯置业签订的《委托经营管理协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行，案涉合同到期后，圣凯置业应依约将案涉商铺交还给许桂华，但圣凯置业未及时履行该义务，许桂华有权要求圣凯置业支付房屋占有使用费，但应依据《委托经营管理协议》约定的标准支付占有房屋期间的租金。关于违约金问题，因圣凯置业逾期支付房屋占有使用费给许桂华造成一定的利息损失，圣凯置业应向徐桂华支付相应违约金，房屋占有使用费与违约金的产生并非基于同一违约事实，故不属于重复主张。综上所述，对许桂华的诉讼请求，一审法院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决：一、圣凯置业于一审判决生效之日起十日内向许桂华支付2015年9月1日至2020年5月20日期间的房屋占有使用费56991.21元及利息（以47922.92元为基数，自2015年9月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；以9068.29元为基数，自2019年8月20日起至2020年5月20日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）;二、驳回许桂华的其他诉讼请求。如果未按照一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方均未提交新证据。经审理，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案中，圣凯置业在合同到期经（2016）鲁0102民初71号民事判决生效后，仍然占有使用该房屋，且将该房屋租赁给他人，故一审法院参照双方签订的《委托经营管理协议》约定的标准计算占有使用费，未明显超出自由裁量范围。综上所述，山东圣凯置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1951元，由上诉人山东圣凯置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  赵雯二〇二一年三月二十二日书记员  韩雪