河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀04民终1210号 上诉人（一审被告）：河北滏淼房地产开发有限公司，住所地邯郸冀南新区城南办事处王家庄村东（中华大街与滨河路交叉口路东）。 法定代表人：陈良，该公司董事长。 委托诉讼代理人：崔进军，男，1979年4月10日出生，汉族，住河北省石家庄市桥西区。 被上诉人（一审原告）：单亚辉，女，1993年4月15日出生，汉族，住河北省邯郸市邯山区。 上诉人河北滏淼房地产开发有限公司（以下简称滏淼公司）因与被上诉人单亚辉商品房预约合同纠纷一案，不服河北省磁县人民法院（2020）冀0427民初2295号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 滏淼公司上诉请求：1.撤销河北省磁县人民法院（2020）冀0427民初2295号民事判决，改判扣除2万元定金后返还剩余购房款；2.一、二审案件诉讼费由被上诉人负担。事实和理由:双方约定的付款方式是先由被上诉人申请银行贷款，若银行批准的贷款低于申请的金额由被上诉人补齐房款。双方应当按照该条款履行，虽然被上诉人无法办理贷款可能归结为个人失信或者其他等客观原因，但是不予补足剩余房款就是明显的主观违约，一审法院错误理解协议条款，认定被上诉人违约系客观原因明显认定错误。按照法律规定，定金罚则是法律的特别规定，不需要额外提示或说明。因被上诉人违约不予交付剩余购房款而导致无法签订商品房买卖合同，按照法律规定，其无权要求返还定金。 单亚辉答辩称，单亚辉征信没有任何问题，征信现状良好。滏淼公司告知其贷款能办下来，因为相信滏淼公司所以才交纳的定金，单亚辉在办理贷款过程中是根据滏淼公司销售的指导办理的相关贷款手续，之所以没有办下来贷款是滏淼公司的原因，滏淼公司应当返还2万元定金。请求维持一审判决。 单亚辉向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除原、被告之间的《邯郸恒大御景半岛商品房认购书》；2、请求依法判令被告返还原告已付房款及定金共计213744元；3、本案诉讼费等费用由被告承担。 一审法院审理查明：2019年9月13日，原、被告签订了《邯郸恒大御景半岛商品房认购书》（以下简称“认购书”），原告认购由被告开发的邯郸恒大御景半岛楼盘17幢2-604单元，该商品房的规划为住宅。总价款为1053744元，并约定原告支付定金20000元，在2019年9月13日前支付首期房款193744元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款840000元由原告提供按揭贷款，原告需在2019年9月17日前（最长不超过缴纳首期款后5天内）办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于原告的申请金额，该差额部分原告应在银行最终审批之日起10日内付清。另约定原告必须在约定的付款方式和期限内到邯郸恒大御景半岛支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为原告放弃购买该房屋，所付款项不予退还，被告无须通知原告，可另行销售该房屋。2019年9月15日，原告向被告支付首付款213744元（含定金20000元），被告向原告出具收款收据，但双方未签署《商品房买卖合同》。被告于2020年5月21日向原告送达按揭催办通知书，内容：您应自接到本通知之日起五日内办理完毕银行按揭贷款申请手续，如您逾期办理，我司将按照相关约定追究您违约责任，直至解除合同。2020年6月6日被告恒大御景半岛置业顾问王雪飞发给原告的短信，内容：您于2019年9月13日在邯郸恒大御景半岛认购17号2单元604号房源，2019年9月13日交首付213744元。根据认购书约定，您必须于2019年9月17日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，现在已经逾期260天，按照约定，公司视作您单方面解除本认购书，所付款项不予退还，公司无需通知您，可另行销售该房屋，经过跟公司协调，时间给您宽限至2020年6月10日，请尽快办理。否则公司将予以挞定，房源另行出售。2020年6月30日，被告向原告发出通知，由于原告已逾期多日仍未与公司办理任何手续，违反了认购书的约定，公司现特致函原告：公司将按认购书的约定，另行处理该房屋，且原告所付款项不予退还。原告至今未能办理贷款。就退款事宜原、被告未能达成一致意见，原告向本院提起诉讼。 一审法院认为，原、被告于2019年9月13日签订了《邯郸恒大御景半岛商品房认购书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方均应遵守。2019年9月15日原告按约向被告滏淼公司交纳了首付款193744元，包括定金20000元，共计向被告交纳了213744元，后因原告个人征信及收入流水问题导致不能办理按揭贷款，原告亦无法全额付款，现原告要求解除与被告签订的认购书，被告表示同意，故本院对原告要求解除认购书的诉请予以支持。关于原告单亚辉要求被告滏淼公司返还定金及首付款的请求，被告滏淼公司认为因原告个人征信问题导致不能办理银行按揭贷款，与被告无关，认购书上明确约定定金不予返还，要求驳回原告的诉讼请求。本院认为，首先，在原告与被告签订认购书、交纳定金首付款时，原告的个人征信问题及收入流水已经是事实，事实上，此时原告就已无法办理银行按揭，认购书在签订时就无法履行，并非签订之后才不能履行；其次，认购书不能履行并非原告的主观故意，系因客观原因无法办理银行按揭。银行按揭是认购书中选择的付款方式之一，被告滏淼公司作为房屋开发商，应当对银行按揭的情况有充分了解，相对于作为普通消费者的原告单亚辉，被告滏淼公司具有信息优势，在不能对原告个人征信及收入流水进行核实的情况下，应当充分提示原告注意，在购房个人征信及收入流水有问题的情况下会导致不能办理银行按揭贷款，现原告办理银行按揭贷款的后果不能完全归责于原告，且该认购书系被告制作的格式合同，根据法律规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采用合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。本案中，被告滏淼公司未提供证据证明已就认购书中购房人的个人征信及收入流水问题会导致不能办理银行按揭贷款，同时定金不予返还的条款向原告履行了明确说明义务，故该条款对原告不产生效力，故被告应当返还原告的定金20000元。另外，原告作为成年人，在购买房屋选择的付款方式为银行按揭贷款时，应对自身是否符合银行按揭贷款条件向相关银行咨询，对由于自身原因不能向银行贷款致使合同不能履行，也存在过错。 一审法院判决：1.解除原告单亚辉与被告河北滏淼房地产开发有限公司于2019年9月13日签订的《邯郸恒大御景半岛商品房认购书》；2.被告河北滏淼房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告单亚辉购房款213744元。 本院二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，双方签订的《邯郸恒大御景半岛商品房认购书》约定,单亚辉购买案涉房产的付款方式为按揭付款。滏淼公司作为房产开发商，对单亚辉是否具备向银行贷款的条件、能否办理认购书约定的贷款数额，具有信息优势。单亚辉在与滏淼公司签订《邯郸恒大御景半岛商品房认购书》时客观上就不具备向银行贷款的条件，对此事实滏淼公司亦应当知晓，并应当向单亚辉释明不能办理银行按揭贷款所应承担的后果，对此滏淼公司并未向单亚辉释明。由于不能办理贷款，导致《邯郸恒大御景半岛商品房认购书》的解除,双方均有责任，故滏淼公司应当返还单亚辉交纳的2万元定金。 综上，滏淼公司的上诉理由不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由河北滏淼房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  达建华 审判员  张海霞 审判员  郑佳佳 二〇二一年三月二十六日 书记员  李子杰