天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终442号上诉人（原审原告）：花士然，女，1981年11月29日出生，汉族，无职业，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：张玉敏（花士然婆婆），住天津市河北区。委托诉讼代理人：郭晓伟，天津津泓雅威律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：天津自行车二厂，住所地天津市河北区京津公路142号。法定代表人：程学明，无职务。委托诉讼代理人：邵萱，天津长实律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐小爽，天津长实律师事务所律师。原审第三人：天津北方自行车商城，住所地天津市东丽区大毕庄镇河兴庄北、外环线15公里处。执行事务合伙人：王锁立，该单位董事长。委托诉讼代理人：郝颖，天津得安律师事务所律师。原审第三人：韩振武，男，1961年4月5日出生，汉族，住天津市河北区。上诉人花士然与被上诉人天津自行车二厂（以下简称自行车二厂）及原审第三人天津北方自行车商城（以下简称北方商城）、韩振武房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2019）津0105民初8314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。花士然上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持花士然的一审全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由自行车二厂承担。事实和理由：首先，花士然实际占有房屋的时间节点截止至2017年10月28日，既是房屋承租人也是房屋实际使用人。经原审认定，花士然与自行车二厂于2009年9月1日起建立租赁关系，且花士然一直在自行车二厂房屋内经营球馆，到期后双方未续签书面协议，双方形成不定期租赁关系，在花士然实际占有房屋期间，自行车二厂一直未提出任何异议，且由韩振武代收房屋租金至2017年8月31日，因韩振武未上门收取房租，且诉争房屋须拆除，才未收取下一年度租金。且经一审调查核实，花士然直至2017年10月28日才将诉争房屋腾空交到拆迁指挥部。也就是说，直至2017年10月28日花士然一直占有使用该房屋。即自行车二厂在2017年9月2日张贴通告时，花士然系诉争房屋的实际使用人，且经原审法院认定花士然也是房屋承租人，因此，花士然与本案具有直接的利害关系，应属最终利益享有者。其次，《通告》系自行车二厂对外发出的“要约”，已明确腾退房屋的相对人，自行车二厂应向花士然给付腾退综合费用，花士然的合法利益应予以保护，在已发生新事实情况下，原审法院引用原协议第六条第4款的约定，存在严重错误。原审已查明2017年9月2日，自行车二厂向“广大租户和房屋使用人”发出《通告》，且明确了腾退房屋的时间节点及补偿标准。针对该《通知》可以看出，该《通告》从对外发布的法律形式上系“要约”，且腾退房屋的相对人为“广大租户和房屋使用人”，说明自行车二厂针对腾退房屋的相对人即包括承租人也包括实际使用人，且该事实也经过天津市河北区人民法院（2018）津0105民初20号，第一中级人民法院（2018）津01民终4467号,（2018）津01民终10118号民事判决的认定。结合原审法院认定的事实，花士然在自行车二厂发出通告时既是房屋合法承租人也是房屋合法实际使用人，花士然始终愿意按照自行车二厂张贴的通告内容在其规定的期限内腾退房屋，就腾退事项多次找到自行车二厂，也找到自行车二厂的上级单位渤海轻工集团，且花士然也于2017年10月28日将诉争房屋腾空交回指挥部，原审证人马某也已充分证实该事宜，充分佐证了花士然交房的意愿及事实，故理应视为花士然已履行了通告中的腾房义务，依约按期完成了“要约”要求的行为，做出了承诺，至此双方就腾房综合费的问题达成协议，因此，自行车二厂应按通告内容支付花士然腾房综合费用。最后，自行车二厂存在一房两租的行为，理应承担违反契约精神的后果，不应将损失转嫁至花士然。原审查明，自行车二厂与第三人北方商城于2005年1月签订了《出租权置换协议书》，约定将北方商城自建部分房屋经营权交由自行车二厂经营，自行车二厂部分原有厂房交由北方商城经营，等到拆迁，北方商城自建一万多平米房屋所享受的利益由北方商城享有。后自行车二厂又于2009年9月1日与花士然签订了租赁协议，建立租赁关系。首先，自行车二厂在与花士然建立租赁关系时，未明确告知花士然有这份置换协议，花士然对协议的存在及内容均不知情，直至原审庭审时，花士然才知晓该置换协议。其次，自行车二厂与北方商城签订的协议本身不具有法律效力，从协议本质看，北方商城自建房屋理应属于无任何正规产权手续的违章建筑，即便遇到征收或拆迁，其利益本不受法律保护，虽约定拆迁利益归属，但显然具有恶意串通，损害国家利益的情形，应属无效。且依本案事实，在自行车二厂发出“要约”时，实际使用人及承租人均为花士然，并非北方商城，且花士然已依约按时完成腾退。现依原审查明自行车二厂已将包括诉争房在内的腾房综合费用给付给了北方商城显然错误，其腾房综合费的最终受益者应为花士然，并非北方商城，花士然作为善意的承租人其合法权益理应得到法律保护。综上所述，原审法院在已认定花士然与自行车二厂具有租赁关系，已形成不定期租赁形式，且在自行车二厂已发出“要约”，花士然已按约定做出“承诺”的情况下，仍引用原合同条款，显然存在错误。请贵院在查清事实的基础上，支持花士然的上诉请求。自行车二厂辩称，对判决结果没有异议，对一审判决的部分事实有异议，自行车二厂与花士然之间不存在租赁关系。1、双方没达成订立租赁合同的合意，合同并未生效。2、花士然与北方商城存在租赁关系；3、花士然将租金交给北方商城，由北方商城向其出具租赁收据。4、合同形式明显不符合商业习惯。5、不论花士然和谁存在租赁关系，不能获得补偿金。北方商城述称，驳回上诉，同意自行车二厂观点，对一审判决结果无异议，花士然的上诉理由逻辑错误，租赁关系与补偿是两种不同的法律关系，获得相应补偿应当以租赁关系作为前提，但不是必然条件，花士然仅以存在租赁关系就认为自己可以获得补偿明显错误。花士然的租期已到，租赁关系可以随时解除，这种情况下腾房费用应该给予合同未到期的租户补偿，既然合同已经到期，不存在提前解除合同的补偿。韩振武未到庭陈述意见。花士然向一审法院起诉请求：1.请求法院判令自行车二厂向花士然支付腾房综合费用48万元；2.案件受理费由自行车二厂承担。一审法院认定事实：坐落于天津市河北区京津公路142号房屋的所有权人系自行车二厂。2009年10月21日，花士然、自行车二厂签订《租赁合同》，该合同出租方（甲方）为自行车二厂，承租方（乙方）为花士然。双方约定，自行车二厂将其坐落河北区京津公路142号门脸F区2-1号480平方米房屋出租给花士然，起租日期自2009年9月1日至2014年8月31日止，租期5年，年租金3万元。合同第六条甲乙双方违约及责任第4款约定，如遇政府整体规划，厂内有重大决策，占用房屋时，乙方必须无条件搬出。甲方退还乙方剩余租金。该合同还约定了其他相关权利义务。合同到期后，双方未再续签书面合同。花士然于2009年9月即开始使用租赁房屋，后通过第三人韩振武交纳了自2009年9月1日至2017年8月31日房屋租金，并由北方商城向花士然开具收据，部分收据显示原车把二楼F2房租30000元和原车把二楼房租30000元。花士然自2009年9月22日至2017年7月6日期间向自行车二厂交纳水电费，该厂能源动力处和物业开发处为花士然出具了相应收据，上述收据显示单位名称为网吧二楼乒乓球馆或乒乓球。2012年7月20日，自行车二厂物业开发处向乒乓球馆送达了关于夏季安全用电的若干规定。2015年5月12日，自行车二厂与花士然签订了《乒乓球房租赁安全管理协议》，同日，该厂保卫处还向花士然下达了安全隐患整改通知单。2017年9月2日，自行车二厂对河北区京津公路142号租户和房屋使用人发出《通告》，主要内容为：“按照天津市关于全面开展安全生产隐患大排查大整治有关要求，因自行车二厂存在重大安全隐患问题，被列入河北区安全生产隐患大排查大整治挂牌督办整改单位。2017年6月28日，河北区安全生产监督管理局依据《天津市安全生产条例》规定，对自行车二厂下达了责令停业停产整顿并处十万元罚款的行政处罚决定。为了实施退租腾房、消除安全隐患、避免发生安全事故，对积极配合并在2017年10月31日前完成腾退房屋的租赁户，根据实际情况一次性支付鼓励腾房、帮助和解决各项事宜的综合费用。为保证广大租户和房屋使用人的生命和财产安全，请大家予以理解和配合，2017年9月30日前办理登记确认手续”。庭审中，花士然自述在自行车二厂张贴《通告》后，其曾找到自行车二厂，要求按照通告给予补偿，但自行车二厂不认可与其存在租赁合同，不同意按照正式租赁户给付其腾房综合费。为此，花士然曾向自行车二厂上级单位进行信访，自行车二厂的工作人员马某接访后，花士然于2017年10月28日将涉诉房屋腾空并将房屋钥匙交给马某，但未与自行车二厂办理相关腾退手续，现涉诉房屋已拆除，但自行车二厂却一直未按照规定支付其48万元腾房综合费用，故起诉判如所请。自行车二厂则表示早在2005年1月，其厂就与北方商城就诉争房屋办理了出租权的置换协议书，涉诉房屋出租权归北方商城，其单位与花士然没有签订过《租赁合同》，也未收取过花士然租金，双方不存在租赁合同关系，应该是北方商城将涉诉房屋租给花士然或是其配偶马嘉的，对花士然提供的针对涉诉房屋签订的《租赁合同》的真实性不予认可。并向本院提出鉴定申请，要求对花士然提交的证据《房屋租赁合同》中自行车二厂用印的真实性进行鉴定；对该合同手写文字除花士然之外的其他手写文字是否是马嘉所写进行鉴定；对租赁合同中手写文字“花士然”是否是花士然本人书写进行鉴定。一审法院委托天津市天宏物证司法鉴定所进行鉴定，该鉴定所于2020年6月8日作出津天宏［2020］文书鉴字第33号司法鉴定意见书，鉴定意见为：1.检材“花士然”签名字迹与花士然书写的样本字迹是同一人所书写。2.检材正文中手写字迹与马嘉书写的样本字迹是同一人书写。3.检材中，“天津自行车二厂”印文与样本“天津自行车二厂”是同一枚印章所盖印。北方商城则表示花士然与其单位就涉诉房屋存在租赁关系，韩振武系其商城职工，是其单位委托韩振武收取花士然自2009年9月至2017年8月期间租金的。2017年9月28日，因其单位接到自行车二厂通知，故向所有北方商城的租户张贴了通知，告知所有租户尽快腾出房屋，办理退房手续，租赁合同未到期的租户已交租金退还，已到期租户不再续租，于2017年10月15日前到商城办理相关手续，否则视为放弃一切权利，损失自行承担。第三人韩振武表示其是北方商城职工，一直是代表北方商城收取房屋租金，对此花士然是知情的。而花士然则表示其未与北方商城签订过租房合同，并未在意房屋租金收据盖有北方商城印章，认为自行车二厂与该商城系同一单位。且与自行车二厂签订《租赁合同》时，自行车二厂并未告知过花士然有置换协议书事宜。自行车二厂与北方商城均认可2005年1月18日双方签订《协议书》中，约定互相置换出租权房屋中的车把黑坯二楼三楼就是花士然主张《租赁合同》中的Ｆ区2-1号。另查，2005年1月18日，自行车二厂作为甲方与北方商城作为乙方签订《协议书》，约定为了方便甲方经营市场的需要，甲方的污水站二三楼、劳迪士二三楼、车把黑坯二楼三楼及古北道1＃-4＃房屋出租权及全部收入归乙方所有。同时协议书还约定了其他权利义务。2017年10月29日，自行车二厂作为甲方与北方商城作为乙方又签订了一份《协议书》，内容为：鉴于双方签订了上述协议书，而后北方商城开始使用协议书中所涉甲方证载厂房（即污水站二楼、三楼，劳迪士二楼、三楼，车把黑坯二楼、三楼，古北道1＃、2＃、3＃、4＃处的房屋），乙方自行使用、管理、控制上述房屋并从中获益。甲方并不了解上述房屋的现状，亦不了解上述房屋是否与第三方存在任何关联或争议。现甲方为落实河北区安全生产监督管理局、河北区公安消防支队的要求，消除安全隐患，对厂区实施清理整改、退租腾房。为落实年底前甲方厂区全部厂清地平的安全整改任务，因乙方自2005年起实际控制上述房屋并清悉房屋实际使用情况，故乙方自愿腾清上述房屋并负责处理上述房屋与任何第三人（包括不限于房屋实际使用人并非乙方等情况）的一切事宜。乙方承诺在2017年10月31日前腾清房屋并交回甲方。在满足相关条件的情况下，甲方向乙方支付鼓励腾房、帮助和解决各项事宜的综合费用共计820.5万元。同时协议书还约定了其他权利义务。当日，北方商城出具“房屋确认登记表”，确认承租单位为北方商城，房屋位置为车把黑坯二层、三层，劳迪士车间二层、三层，污水处理环保大楼二层、三层。实测面积8200平方米。2017年11月10日，自行车二厂上级单位天津市飞鸽集团有限公司以转账方式支付北方商城820.5万元。一审法院认为，争议的焦点：一是针对涉诉房屋花士然是与自行车二厂还是北方商城签订的《租赁合同》；二是花士然是否应享有腾房综合费用48万元。对于争议焦点一，本案中，自行车二厂虽然否认其与花士然针对天津市河北区京津公路142号门脸F区2-1号480平方米房屋签订过《租赁合同》，表示与花士然就上述房屋不存租赁关系，并对《租赁合同》上其单位公章的真实性和书写字体存有异议，但该租赁合同上所加盖的公章经委托相关鉴定部门鉴定，认定与自行车二厂提供的样本是同一枚印章所盖印，且花士然签名也是本人所签，合同手写字迹也是花士然配偶马嘉书写。北方商城陈述按照置换协议该房屋出租权已归天津北方商城，自行车二厂与花士然就涉诉房屋签的《租赁合同》并没有征得其单位同意，但该置换协议系自行车二厂与北方商城内部协议，自行车二厂及北方商城均未提供上述情况已告知花士然的证据，故自行车二厂与北方商城之间的置换房屋出租权的协议不能对抗合同之外的花士然。综上，认定涉案《租赁合同》是花士然与自行车二厂所签订。对于争议焦点二，花士然是否应享有腾房综合费用48万元。根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。现已认定花士然与自行车二厂之间就涉诉房屋存在租赁合同关系，所签合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，予以确认，双方均应按照合同的约定享受权利、履行义务。花士然、自行车二厂所签《租赁合同》于2014年8月31日期限已届满，此后双方未再续签合同，花士然继续使用涉诉房屋，并支付相关费用，双方已形成不定期租赁合同。根据法律规定，不定期租赁合同双方当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。自行车二厂在2017年9月2日对于天津市河北区京津公路142号租户和房屋使用人发出《通告》，告知上述租户和房屋使用人应在2017年10月31日前完成腾退房屋，根据实际情况一次性支付鼓励腾房、帮助和解决各项事宜的综合费用。并于2017年9月30日前办理登记确认手续。经庭审核实花士然支付的房屋租金截至2017年8月31日，此后未再交纳费用。虽然花士然陈述不是本人不交房屋租金而是自行车二厂不收取其租金。但从实际情况看，自行车二厂针对涉诉房屋在内的天津市河北区京津公路142号在出现安全隐患的情况下，已停止对外租赁房屋，办理相关腾退房屋手续，花士然与自行车二厂签订的《租赁合同》也因此无法履行。因花士然、自行车二厂之间的租赁合同已是不定期租赁合同，自行车二厂可随时要求花士然腾交房屋。且合同第六条甲乙双方违约及责任第4款约定，如遇政府整体规划，厂内有重大决策，占用房屋时，乙方必须无条件搬出。现花士然主张自行车二厂按照《通告》向其支付腾房综合费用48万元的诉请既不符合法律规定，双方也无约定，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条第一款第五项规定，判决如下：驳回花士然的诉讼请求。案件受理费8500元，由花士然负担。本院二审期间，当事人均未提交证据。本院二审查明，《租赁合同》于2014年8月31日期限届满后，花士然于2014年8月21日交纳了2014年9月1日至2015年8月31日的租金；2015年8月5日交纳了2015年9月1日至2016年8月31日的租金；2016年9月2日交纳了2016年9月1日至2017年8月31日的租金，之后花士然未交纳租金。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，一审法院根据现有证据认定：花士然与自行车二厂间曾存在房屋租赁合同关系，并无不当，本院予以确认。争议焦点为花士然是否应享有腾房综合费用及数额。花士然、自行车二厂所签《租赁合同》于2014年8月31日期限已届满，此后双方继续合作，交易惯例是花士然每年8月31日前后，交纳下一年度的租金，花士然支付的房屋租金截至2017年8月31日。根据上述合同履行情况，可以看出，花士然与自行车二厂形成了租赁期一年，租期开始时交纳下一年度租金的合作形式。至2017年8月31日后，自行车二厂针对涉诉房屋在内的天津市河北区京津公路142号在出现安全隐患的情况下，已停止对外租赁房屋，并于2017年9月2日发出《通告》，告知租户和房屋使用人应在2017年10月31日前完成腾退房屋,并于2017年9月30日前办理登记确认手续。因花士然、自行车二厂之间未签订新的租赁合同，现双方合作模式已是不定期租赁，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，自行车二厂在2017年8月31日期满后，有权随时收回房屋并要求花士然腾交房屋。现花士然主张自行车二厂按照《通告》向其支付腾房综合费用48万元的诉请既不符合法律规定，双方也无约定，一审法院根据腾房综合费用的性质、目的及条件，认为花士然无权获取腾房综合费用的认定，并无不当，本院予以支持。综上所述，花士然的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8500元，由上诉人花士然负担。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二一年三月二十五日书记员  单 珊