文书内容重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝04民终433号上诉人（原审被告）：重庆中舜投资有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾工业园区，统一社会信用代码9150024069657241XC。法定代表人：洪育林，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘星宇，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：卿于蓝，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：石柱土家族自治县建龙物业管理有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾镇民族路48号，统一社会信用代码91500240678695686P。法定代表人：冉晓蓉，该公司董事长。委托诉讼代理人：江潇潇，重庆坤源衡泰律师事务所律师。上诉人重庆中舜投资有限公司（以下简称中舜投资公司）因与被上诉人石柱土家族自治县建龙物业管理有限公司（以下简称建龙物业公司）租赁合同纠纷一案，不服重庆市石柱土家族自治县人民法院(2019)渝0240民初3935号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年2月7日立案，于2021年2月24日对上诉人中舜投资公司的委托诉讼代理人刘星宇、被上诉人建龙物业公司的委托诉讼代理人江潇潇进行了询问，并依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中舜投资公司上诉请求：1.依法撤销(2019)渝0240民初3935号民事判决，改判驳回建龙物业公司的诉讼请求;2.本案一、二审案件受理费由建龙物业公司承担。事实和理由：一审判决错误将中舜投资公司与建龙物业公司就案涉12号厂区场地签订的《场地租赁合同》认定为无效合同，并因此认定《场地租赁合同》中“乙方(建龙物业公司)自行完善相关设施并自行承担所产生的费用”的核心约定为无效约定，从而判令中舜投资公司支付建龙物业公司装饰装修折旧费和资金占用损失，存在明显的事实认定和法律适用错误，明显与中舜投资公司与建龙物业公司双方对案涉12号厂区场地租赁的权利义务约定不符，对中舜投资公司明显不公平，依法应予以纠正。1.案涉《场地租赁合同》为有效合同，一审判决对该合同效力的认定存在明显错误，且与(2017)渝04民终908号生效判决中对于该合同效力的认定不符。《场地租赁合同》签订时，12号厂区场地上仅建设了框架结构，并未建成房屋。因此，中舜投资公司与建龙物业公司签订的《场地租赁合同》中约定的租赁物为“12号厂区场地”，而非“12号厂房”。一审判决认定“出租时12号厂房即有建筑物而非空地”与事实不符，存在事实认定错误。案涉《场地租赁合同》的租赁标的不是房屋，而是12号厂区场地，应不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，一审判决适用该条规定，认定案涉《场地租赁合同》属无效合同，存在法律适用错误。中舜投资公司作为案涉12号厂区场地所涉土地的使用权人，其将该土地出租给建龙物业公司，且该租赁并未超出土地使用权的出让期限，也未改变土地的用途，故该《场地租赁合同》应属有效合同。(2017)渝04民终908号生效判决中，亦认定该《场地租赁合同》为有效合同。2.根据《场地租赁合同》的约定，相关设施的修建成本应由建龙物业公司自行承担，一审判决判令中舜投资公司支付建龙物业公司装饰装修折旧费和资金占用损失，明显与《场地租赁合同》的约定不符，且对中舜投资公司严重不公平。案涉《场地租赁合同》签署时，中舜投资公司将12号厂区场地当时的现状对建龙物业公司进行了充分的披露，建龙物业公司对12号厂区当时的现状是明确知晓的。故双方签署的《场地租赁合同》中明确约定，建龙物业公司同意按现状承租，自行完善相关设施并自行承担费用，且也未约定合同终止或解除时中舜公司需对建龙物业公司进行任何补偿。同时，充分考虑建龙物业公司需进行一定投入的实际情况，《场地租赁合同》约定的租金价格非常低(2014年时，中舜投资公司标准厂房项目内其他正常厂房的租金标准为8元/平米/月，而中舜投资公司出租12号厂房给建龙物业公司的单价仅为3.57元/平米/月，每年租金价差14.4万元;后续年份的价差更大)，租金的价差已足以覆盖建龙物业公司修建相关设施的成本。而建龙物业公司租赁12号厂区后进行了转租，转租价格超过10元/平米/月，时间长达4年零5个月，其已通过转租收取租金近170万元，租金差收入超过80万元，早已收回其投入费用并获得高额的回报。故，中舜投资公司不应支付建龙物业公司装饰装修折旧费。一审判决判令中舜投资公司支付建龙物业公司装饰装修折旧费和资金占用损失，明显与《场地租赁合同》的约定不符，且对中舜投资公司严重不公平。3.中舜投资公司无须支付建龙物业公司装饰装修折旧费，更无须支付资金占用成本。如前所述，相关设施的修建成本应由建龙物业公司自行承担，中舜投资公司无须支付建龙物业公司装饰装修折旧费，更无须支付资金占用成本同时，建龙物业公司已经通过转租收回投入的全部成本，并已获得高额的回报，中舜投资公司不存在占用建龙物业公司资金的情况，也无须支付资金占用成本。综上所述，本案一审判决对案涉《场地租赁合同》的效力认定错误，并因此认定《场地租赁合同》中“乙方(建龙物业公司)自行完善相关设施并自行承担所产生的费用”的核心约定为无效约定，从而判令中舜投资公司支付建龙物业公司装饰装修折旧费和资金占用损失，存在明显的事实认定和法律适用错误。建龙物业公司辩称，驳回上诉，维持原判。1.双方之间签订的厂房租赁合同系12号厂房的租赁合同，且经生效判决也就是908号确认，该租赁合同中12号厂房的租赁合同单价是6元每月每平方米，不存在上诉人称的低于市场价格，而被上诉人将诉称房屋转租获利与本案租赁事宜没有关联性；2.即使如上诉人所称场地租赁合同系有效合同，根据民法典第322条、第715条以及最高院关于民法典有关担保制度的41条，被上诉人在2018年5月9日将诉称的房屋交付给上诉人，交付时该房屋已经具备除框架结构以外的其它扩建及添附设施，上诉人将诉称房屋继续承租他人，并使用了被上诉人添附的设施设备，根据法律规定双方在对添附的归属没有约定的情况下应当根据双方的过错及实际使用来确定添附物的归属。上诉人继续使用添附物就应当向被上诉人给予相应的赔偿或者补偿，且该添附经一审中委托鉴定已确认了相应的价值，故一审判决的相关诉求应当予以维持。建龙物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令中舜投资公司向建龙物业公司支付12号厂房的修建成本20万元；2.请求判令中舜投资公司支付建龙物业公司资金占用损失（以20万元为基数，按照年利率6%从2018年5月9日起计算至付清之日止）；3.本案的诉讼费用、鉴定费由中舜投资公司承担。一审法院经审理查明：2014年3月13日，中舜投资公司（出租方、甲方）与建龙物业公司（承租方、乙方）就石柱县南宾工业园区内的“十万平米标准厂房项目”的12号厂区场地签订《场地租赁合同》，约定：12号厂区场地面积为3500平方米，租赁物为空地，未通水、电、通讯及道路，乙方需自行完善，所产生的费用自行承担，租赁期限为2年，从2014年5月13日起至2016年5月12日止，租金为150000元/年，第二年每平方米增加1元/月，甲方特别申明：鉴于政府相关部门已将所租赁厂房的土地纳入了征收范围，但尚未明确征收时间，因此甲方不能提供所租赁厂房相关产权证明，乙方承诺若在租赁期间发生政府对土地及厂房征收，所投入的包括且不限于装修以及经营损失等不得向甲方要求补偿或赔偿，且不得以租赁物未取得相关的合法的产权证明而主张合同无效，进而要求赔偿或补偿。合同到期后，建龙物业公司、中舜投资公司双方未签订新的书面租赁合同，建龙物业公司仍使用该租赁物。中舜投资公司于2016年10月11日发函要求建龙物业公司于2016年10月31日搬离12号厂区场地，双方仍未达成续租的一致意见。中舜投资公司于2016年11月30日向石柱土家族自治县人民法院提起诉讼，要求建龙物业公司返还12号厂房等。该院判决后，建龙物业公司向本院提起上诉，本院于2018年2月6日作出（2017）渝04民终908号民事判决书，该判决认定12号厂房现状为一层框架结构房屋，但因建龙物业公司、中舜投资公司双方在该案中对12号厂房修建主体有争议，且双方在该案中举示的证据不能形成证据优势，12号厂房修建主体处于真伪不明状态，因举证责任由中舜投资公司承担，故认定双方就12号场地实质形成的是土地使用权租赁。关于12号厂房是否取得建设工程规划许可的问题，由于该问题直接影响12号厂房租赁合同效力问题，中舜投资公司在该案中提交了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，但《建设用地规划许可证》显示的土地面积为115477平方米，《建设工程规划许可证》批准建设面积为54765.6平方米，中舜投资公司在该案中未提供《建设工程规划许可证》的附图，导致无法确定12号厂房是否在许可范围内，认定12号厂房未能取得《建设工程规划许可证》。关于租赁物的腾退问题，认为12号场地上已修建了一层楼的厂房，且本案建龙物业公司明确表示不予拆除，根据“房随地走”的原则，12号场地上的厂房随土地一并返还给中舜投资公司，并载明“建龙物业公司可另案主张权利”。判决建龙物业公司在（2017）渝04民终908号民事判决书生效后三十日内搬离12号厂区场地，并将12号厂区场地及附属建筑物归还给中舜投资公司。后中舜投资公司申请强制执行，建龙物业公司于2018年5月9日将12号厂房及附属建筑物交还给中舜投资公司。本案中，中舜投资公司提交了其修建12号厂房的模板工程、混凝土工程、钢筋工程等建设基础材料，结合双方签订的《场地租赁合同》“甲方特别申明”中约定的“政府相关部门已将所租赁厂房的土地纳入征收范围……甲方不能提供所租赁厂房相关产权证明”及“乙方承诺”中约定的“若在租赁期间发生政府对土地及厂房征收”，能够证实现状为一层框架结构的12号厂房的主体工程为中舜投资公司2011年实施，中舜投资公司租赁给建龙物业公司时已为一层框架结构厂房，但中舜投资公司在本案中亦未提供证据证明12号厂房是否取得了《建设工程规划许可证》，且根据建龙物业公司、中舜投资公司在《场地租赁合同》中“甲方特别申明”和“乙方承诺”推断，中舜投资公司未取得12号厂房的合法手续的可能性较大，故亦认定12号厂房未取得《建设工程规划许可证》。2019年11月25日，建龙物业公司申请对12号厂房除框架结构以外的修建费用进行鉴定。法院委托了重庆一凡工程造价咨询有限公司对12号厂房除主体框架以外的其余部分（具体包括厂房的渣土回填、石子垫层、混凝土灌注、墙体、水电、卷帘门、12号厂房周围道路铺设）的建修成本（按2014年建修成本计算）及现存价值（折旧，按2018年5月计算）进行评估。重庆一凡工程造价咨询有限公司于2020年5月7日到现场进行勘验并制作了现场勘验记录，建龙物业公司对渣土回填、楼顶找平、防水、水电管挖沟及回填的材料及安装、挖机、铲车平场有异议，其余无异议；中舜投资公司对直行楼梯、道路碎石垫层不认可，绿色地坪漆需建龙物业公司提供证据证明，其余认可。2020年10月10日，重庆一凡工程造价咨询有限公司出具重一凡价鉴（2020）004号《工程造价鉴定意见书》。第六条“鉴定分析”载明道路碎石垫层、绿色地坪漆为供选择性意见。第七条“鉴定意见”为：石柱县南宾工业园区12号厂房除主体框架以外的其余部分的建修成本（按2014年建修成本计算）造价鉴定确定性意见金额为495039.96元，供选择性意见金额为85673.69元；现存价值（折旧，按2018年5月计算）造价鉴定确定性意见金额为204316.49元，供选择性意见金额为35359.87元。第八条“附注”：1.固定资产折旧年限为10年，固定资产残值比例为5%计算。2.本次鉴定的造价包函税金，按2014年建修成本计算为16324.21元，按现存价值计算为6737.45元，是否采信，由法院根据实际情况选用。3.安全文明施工费已包含在本次鉴定中，按2014年建修成本计算为15593.45元，按现存价值计算为6435.84元，是否采信，由法院根据实际情况选用。4.现场勘验记录中渣土回填、挖机铲车平场两项，已无法核实原租赁时现场实际情况是否与《建设用地规划许可证》之附图一致；地面水电管线开挖回填材料及安装现场已覆土，现场无法开挖确认工程量。上述内容的工程造价无法鉴别，此部分费用未包含在本次鉴定中。5.现场勘验记录中直行楼梯工程量、二层楼顶（层顶）找平层、防水层中舜投资公司不予认可，且未包含在委托鉴定范围内，此部分费用未包含在本次鉴定中。本次鉴定建龙物业公司支付鉴定费9592元。经质证，建龙物业公司认可该鉴定意见的三性，但认为应按2014年确定性意见加上供选择性意见共计580713.65元计算，并当庭增加诉讼请求，第一项诉讼请求由原来的“请求判令中舜投资公司向建龙物业公司支付12号厂房的修建成本20万元”增加为“请求判令中舜投资公司向建龙物业公司支付12号厂房的修建成本580713.65元”，但因建龙物业公司在收到该院补交案件受理费通知书后七日内未补交，该院已裁定按自动撤回增加的诉讼请求处理。中舜投资公司不认可该鉴定意见的合法性，经该院当庭释明后，中舜投资公司未在该院限定的期限内提交鉴定人出庭作证申请书。一审法院认为，本案争议焦点为：一、建龙物业公司、中舜投资公司签订的《场地租赁合同》的效力如何？二、中舜投资公司是否应当支付建龙物业公司在12号厂房装饰装修的费用？费用如何认定？三、建龙物业公司主张的资金占用损失如何计算？现分别评析如下：关于焦点一：中舜投资公司于2011年修建了案涉12号厂房一层框架结构，并于2014年3月13日与建龙物业公司签订《场地租赁合同》，中舜投资公司修建12号厂房主体在前，出租给建龙物业公司在后，出租时12号厂房即有建筑物而并非空地，且中舜投资公司至今没有证据证明其取得了12号厂房的《建设工程规划许可证》，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方的租赁合同应属无效合同。关于焦点二：虽然建龙物业公司、中舜投资公司在《场地租赁合同》中约定“本租赁物为空地，未通水、电、通讯及道路，乙方需自行完善，所产生的费用自行承担”，但经法院查明12号厂房租赁时不是空地，而是一层框架结构房屋，因该房屋未取得《建设工程规划许可证》而导致该合同无效，本条约定即为无效约定，故对中舜投资公司辩称根据合同约定关于建修成本应由建龙物业公司承担的理由不予支持；并且，根据上述约定，能够证明建龙物业公司对12号厂房的装饰装修经过了中舜投资公司准许。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合和未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有。本案12号厂房及其附属设施已于2018年5月9日通过法院强制执行交还给中舜投资公司，视为中舜投资公司同意利用建龙物业公司在12号厂房的装饰装修物，故中舜投资公司应当向建龙物业公司支付折旧后的对价。经鉴定，建龙物业公司2014年租赁12号厂房后装饰装修的费用按2018年5月交付中舜投资公司时折旧的价值为：确定性意见金额为204316.49元，供选择性意见金额为35359.87元。根据“谁主张、谁举证”的证据规则，因建龙物业公司未提交供选择性意见金额所对应的道路碎石垫层、室内绿色地坪漆为其实施，故对供选择性意见金额不予支持。关于中舜投资公司要求扣除鉴定的建修成本中税金的主张，纳税是国家强制性规定，是每个公民和市场主体应尽的法定义务，虽然建龙物业公司未提交发生费用的相关发票，但建龙物业公司对12号厂房进行装饰装修是事实，按照国家税法的相关规定，推定建龙物业公司已纳税，即使建龙物业公司未纳税，也是国家税务部门进行追缴的问题，故对中舜投资公司的此项主张不予支持。综上，经鉴定，建龙物业公司在12号厂房确定性的建修成本折旧后的金额为204316.49元，但因建龙物业公司增加诉讼请求后未交纳增加部分诉讼请求的案件受理费，已按建龙物业公司撤回增加部分的诉讼请求处理，仍按建龙物业公司原主张的20万元予以支持。关于焦点三：建龙物业公司将12号厂房交付中舜投资公司后，中舜投资公司应当支付建龙物业公司装饰装修成本的折价费用而未支付，应当从交付的次日即2018年5月10日起计算资金占用损失。因建龙物业公司提起诉讼时间为2019年8月28日，在新的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释[2020]6号）施行之前，仍可参照原《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项规定的年利率6%计算资金占用损失，故对建龙物业公司主张的利率予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、重庆中舜投资有限公司于判决生效之日起十日内支付石柱土家族自治县建龙物业管理有限公司装饰装修折旧费20万元及资金占用损失（以20万元为基数，从2018年5月10日起按年利率6%计算至付清之日止）；二、驳回石柱土家族自治县建龙物业管理有限公司其余诉讼请求。本院二审期间，建龙物业公司举示中舜投资公司与定佳毛织厂有限公司的厂房租赁合同复印件一份。中舜投资公司质证认为，该证据系复印件，真实性无法确认，同时该证据建龙物业公司已于2017年取得，不能作为二审新证据。本院经审查认为，该合同系中舜投资公司与案外人签订，与本案没有关联，不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同，对一审查明的事实本院予以确认。本案争议的事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，应当适用争议发生时的法律规定。本院认为，本案的争议焦点是：一、案涉的场地租赁合同是否有效？二、如有效，是否应当由中舜投资公司支付建龙物业公司相应装修装饰费用等费用？关于焦点一。案涉厂房虽未取得建设工程规划许可证，但双方签订的租赁合同为土地使用权租赁，并非房屋租赁，故不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条规定，土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。本案中，中舜投资公司作为12号厂房所涉土地的使用权者，将该土地租赁给建龙物业公司，且该租赁并未超出土地出让的期限，也未改变土地的开发利用性质，故该租赁合同应属有效合同。一审法院认定案涉租赁合同为无效合同不当，本院予以纠正。关于焦点二。建龙物业公司在承租期内对案涉厂房进行了装饰装修，双方租赁合同解除后，案涉厂房及附属设施现由中舜投资公司使用，中舜投资公司亦未要求建龙物业公司拆除其添附的装饰装修物，建龙物业公司的添附物可折价归中舜投资公司所有，故一审判决中舜投资公司向建龙物业公司支付折旧后的对价并无不当。建龙物业公司将12号厂房及附属设施交付中舜投资公司后，中舜投资公司应当支付建龙物业公司装饰装修成本的折价费用而未支付，应当从该厂房及附属设施交付的次日即2018年5月10日起计算资金占用损失。故一审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项规定的年利率6%计算资金占用损失并无不当。中舜投资公司提出的无须支付建龙公司装饰装修折旧费及资金占用成本的上诉理由不成立。综上，原审判决认定事实清楚，判决结果正确，审理程序合法，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人重庆中舜投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张泽端审判员  王勐视审判员  谢长江二〇二一年三月三十日书记员  董天嘉