贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔0522民初428号 原告：冯绪军，男，1988年8月26日出生，汉族，山东省滕州市人，住贵州省黔西县。 原告委托代理人：李大江，贵州水西律师事务所律师，委托权限为特别授权。 被告：黔西新城房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市黔西县迎宾路黔龙新城8号楼2楼。 法定代表人：胡杰，系该公司执行董事兼总经理。 委托代理人：刘玉芸，女，1967年11月7日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县，委托权限为特别授权。 委托代理人：田鹏，男，1976年9月26日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县,委托权限为一般授权。 原告冯绪军与被告黔西新城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，于2021年3月2日由审判员张键霖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯绪军的委托代理人李大江、被告黔西新城房地产开发有限公司的委托代理人刘玉芸、田鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯绪军诉称：2012年12月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告将其开发建设的黔龙新城19幢1单元24层4号房出售给原告，出售价款为354175元。合同约定交房日期为2014年3月30日前，迟延办理商品房转移登记违约金为按日支付已付房款的0.02%，合同未对被告应为原告办理商品房转移登记有关文书的日期作约定。签订合同后，原告依约支付全部购房款。2013年12月30日被告将房屋交付原告使用。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十八条：“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，被告为原告办理房屋产权转移登记的时间为商品房交付使用之日起90日内。原告将办理房屋产权转移登记证书所需的相关材料交给被告后，被告至2020年3月20日才将不动产登记证书交付给原告，构成违约。因与被告协商无果，为了维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判决：1、被告从2014年4月1日起以购房款为基数每日按0.02%计算违约金至2020年3月20日止为：155128元；2、本案案件受理费由被告承担。 为支持其诉讼主张，原告在举证期内提供如下证据： 一、原告身份证复印件，证明原告主体适格； 二、商品房买卖合同、商品住宅使用说明书，证明原被告之间存在商品房买卖合同关系，根据商品房买卖合同的约定，被告应当按照合同的约定向原告交付商品房不动产登记证书，现因被告未按照合同约定交付商品房不动产登记证书，应按照合同的约定承担责任。 三、销售不动产统一发票一张，证明原告已将涉案房屋的总价款向被告支付完毕。 四、黔（2020）黔西县不动产权第0000915号产权证，证明被告2020年3月11日向原告办理房屋产权证书。 被告黔西新城房地产开发有限公司质证：对原告的第一组证据无异议；第二组证据真实性无异议，但达不到原告证明目的，合同第二十二条第三款转移登记的没有约定办理转移登记的具体时限，即案涉房屋办证为非限定办理时限，被告何时能为原告办理房屋转移登记均未违约；第三、四组证据无异议。 被告黔西新城房地产开发有限公司答辩称：原告诉请被告将产权证书交付给原告系滥用诉权：案涉房屋不动产权证于2019年11月15日通知原告前来办理，于2020年3月11日办结并已可领取，原告已知晓产权证办理情况，并已领取产权证，被告已按合同约定完成办理义务；暂未办证系地方政府统筹调整项目规划条件所致，属不可归结被告主观因素的情势变更，属不可抗力因素所致，政府领导要求对项目土地出让规划条件进行部分调整，黔规呈（2016）16号文件证明调整事实，但有关部门补缴土地出让金书面通知一直未核准；原告的房屋在银行按揭贷款是被告负担保连带责任，原告没有任何损失发生，即不应该有赔偿；原告的起诉已超过诉讼时效。 为支持其诉讼主张，被告在举证期内提供如下证据： 一、公司营业执照、法定代表人身份证、法定代表人身份证明。证明目的：证明被告主体适格。 二、《黔西县城乡规划局关于黔龙新城规划建设相关情况的报告》（黔规呈（2016）16号），证明目的：政府要求调整案涉房屋楼栋规划，延期办证系不可抗力的政府统筹调整项目规划所致，被告客观事实上没有违约。 三、《黔西县自然资源局关于“黔龙新城”房地产开发项目超容积率补缴土地出让金的请示》（黔西自然资呈（2019）69号）、《黔西县自然资源局关于黔龙新城项目超容积率建设补缴土地出让金的通知》，证明目的：政府及有关部门至2019年6月17日才核查批准案涉房屋楼栋可补缴因调规增容的土地出让金，即案涉房屋2019年6月17日才成就具备可办理产权证的条件。从这个时间起算，被告没有延迟办证。 四、不动产权证书复印件，证明政府批准补缴土地出让金后，案涉房屋办证条件成就的第一时间，被告就积极办理了案涉房屋不动产权证，被告已按合同约定履行了办证义务，且原告已领取了房屋产权证书，被告未违约。 五、通知办证照片一张，证明已通知原告办理产权证，被告未违约。 六、接房声明，证明目的：原告存在虚假诉讼，违约金的计算时间是不成立的，实际接房时间为2014年2月26日。 原告冯绪军代理人质证：对第一组证据三性无异议、第二、三、四组证据真实性无异议，但达不到证明目的；第五组真实性无异议，足以证实被告通知原告委托及办理不动产登记证书的时间系2019年11月15日，该期间是在被告将涉案房屋交付给原告使用多年后，故按照合同的约定，被告违约。第六组证据三性无异议，以被告提供的交房时间为准。 本院经审查认为，原、被告提交证据客观真实，来源合法，且与本案具有关联性，能够反映本案案件事实，本院依法予以采信。 经审理查明：2012年12月14日，原告冯绪军与被告签订《商品房买卖合同》，被告将其开发建设的黔龙新城19幢1单元24层4号住房出售给原告，出售价款为354175元。合同约定交房日期为2014年3月30日前，迟延办理商品房转移登记违约金为按日支付已付房款的0.02%，合同未对被告应为原告办理商品房转移登记有关文书的日期作约定。签订合同后，原告依约支付全部购房款。2014年2月26日被告将房屋交付原告使用。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十八条：“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，被告为原告办理房屋产权转移登记的时间为商品房交付使用之日起90日内。原告将办理房屋产权转移登记证书所需的相关材料交给被告后，被告未在约定期限内为原告办理房屋产权转移登记，构成违约。2019年11月15日，被告张贴《通知》于19号楼电梯口，通知被告正在办理19号楼房产证，还未签授权委托书的业主持有效证件到被告权证办公室办理。2020年3月11日，被告为原告办理了不动产权证书，产权证书编号为:黔（2020）黔西县不动产权第XXXX号。原告已将该不动产权证书领取。2021年1月11日，原告向本院提起诉讼。 另查明，黔西县自然资源局呈报给黔西县人民政府的《关于“黔龙新城”房地产开发项目超容积率补缴土地出让金的请示》显示，2008年，原毕节地区领导指示，为提高城市品质、品牌和打造黔西城市新形象，从贵毕路黔西匝道下来可视的几栋建筑以高层为主。黔西县相关部门根据上级领导的指示，同意将黔龙新城小区15、16、18、19、20、38、39号楼共7栋楼的建筑层数由原来的12-19层调整为现在的28-31层。黔西县自然资源局根据有关文件于2019年6月14日就由黔西新城房地产开发有限公司补缴土地出让金事宜向黔西县人民政府进行请示，并于同年6月17日对黔西新城房地产开发有限公司作出《关于黔龙新城项目超容积率建设补缴土地出让金的通知》。 本案的争议焦点为：1、原告的诉讼是否已过诉讼时效？2、被告履行交付不动产转移登记的有关文书的时间应当如何计算？3、被告是否违约及违约金的计算方式？ 本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷，应根据合同法及相关司法解释进行调整。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定的交房时间为2014年3月30日交付，依据《商品房买卖合同》第二十二条之约定并结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日”之规定，应当认定被告负有在案涉房屋交付之日起90日内即2014年6月28日前取得房屋所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付原告的协助办证义务，被告提出合同未约定的时间办理案涉房屋初始登记及转移登记的抗辩主张，不予采纳，被告应承担逾期办理案涉房屋不动产权登记的违约责任。 被告提出原告的起诉已过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”之规定，因原告于2021年1月11日向本院提起诉讼，故对于原告主张的2014年4月11日至2020年3月20日期间的违约金请求权已超过《中华人民共和国民法总则》规定的三年的诉讼时效，依法不应获得保护，本案违约金起算时间应从2018年1月11日开始计算。在办理转移登记的事项上，被告依据双方商品房买卖合同约定应承担的义务是向买受人交付办理转移登记的相关文书，该文书并非指不动产权证，因双方在实际履行过程中转变为委托代办关系，因已无再向买受人交付办理转移登记相关文书的实际意义，而实际的办证期间并不受出卖人控制，故交付办理转移登记的相关文书的义务酌情转化为通知买受人提交办证相关资料后向登记机关申请办证的义务符合本案合同履行实际情况，被告出示证据证实其于2019年11月15日通知案涉楼盘业主正在办理产权证书，并通知未授权业主持有效证件进行办理，故被告按照合同支付违约金期间从2018年1月11日起至2019年11月15日止共计673天，其后的违约金本院不予支持。 关于违约金的计算方式，合同中约定的逾期办证违约金计算标准为已付房款0.02%每日，但从本案实际情况看，本案不动产权证迟延办理，具有明显的行政因素。即由于行政指令要求对涉案房屋增加建设楼层，导致规划等一系列手续需要变更。直至2019年黔西县自然资源局向县政府请示涉案小区调整规划应补缴土地出让金得到批复，黔西县自然资源局通知被告黔西新城房地产开发有限公司补缴土地出让金后，出卖人及时办理了涉案房屋的不动产权证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”规定，判令出卖人承担违约责任需以出卖人原因为前提，本案虽不能排除有出卖人原因，但行政因素明显存在，而且合同法中规定的违约责任制度，系以“补偿性为主，惩罚性为辅”，当事人约定的违约金高于违约行为造成的损失的，违约方有权依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，请求予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，违约金是否过高，原则上应以是否高于造成的损失30%为限。对于存在利益明显失衡的违约金条款，司法应予调整。本案中，原告不能举证证明因被告逾期办证的违约行为给其造成的实际损失数额，被告虽然抗辩主张其未违约，认为原告无任何实际损失，但被告认为违约金过高，要求下调，应当认定为被告已经提出违约金过高的抗辩理由。结合原告的举证情况、被告违约的主观过错程度及本地经济发展、物价、收入等实际情况，及时解决矛盾纠纷，对原告主张的违约金，本院酌情判决被告以购房款354175元为基数，按日利率0.03‰的标准予以计算，故本案被告应向原告支付的违约金为元(即354175元*0.03‰*673天）。 案涉商品房销售合同签订于在《中华人民共和国民法典》施行之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案应当适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下： 一、被告黔西新城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告冯绪军支付逾期办证违约金7150.79元； 二、驳回原告冯绪军其他诉讼请求。 案件受理费1702元（已减半收取），由原告冯绪军负担1677元，被告黔西新城房地产开发有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及含上诉状的电子档光盘，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年之内向本院申请强制执行。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 审判员  张键霖 二〇二一年三月二日 书记员  马思源