四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1421民初1359号 原告：毛世昕，男，1974年2月17日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：左星河，四川致高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴朋，四川致高律师事务所律师。 被告：四川美家好房地产开发有限公司。住所地：四川省仁寿县文林镇嘉南大道112号。 法定代表人：彭泽云，董事长。 委托诉讼代理人：黄福安，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：彭泽梅，女，该公司员工。 原告毛世昕与被告四川美家好房地产开发有限公司（以下简称“美家好公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月23日公开开庭进行了审理。原告毛世昕的委托诉讼代理人左星河，被告美家好公司的委托诉讼代理人黄福安、彭泽梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告毛世昕向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房的违约金，从2019年10月30日起计算至实际交付之日止，每日按原告已付房屋价款的万分之二计算，现暂计算至2020年7月31日违约金为38307.50元；2.判令被告立即对小区绿化、地下停车场、休闲等配套设施进行整改，使其达到法定及约定交付条件；3.判令被告承担本案诉讼费用。在庭审中，原告放弃了其第2项诉讼请求。事实和理由：原被告双方于2017年12月22日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告位于仁寿县××花园××栋××单元××层××号房屋，房屋总价为696534元。合同约定被告需于2019年10月30日达到交付房屋条件且交房，但截至目前，被告尚未向原告交付房屋，且小区绿化覆盖率较低、地下停车场存在墙体渗水、小区休闲等配套设施也并未达到合同约定标准，其尚不具备法定及合同约定的交付条件。根据合同第十九条约定，出卖人逾期60日交付，应自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之前一日止、按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。且2020年4月16日被告承诺在2020年5月31日前整改完毕并满足交付条件，否则违约金以合同约定双倍赔付。被告至今仍未按合同约定及承诺履行义务。故具状起诉。 被告美家好公司辩称，1.本案与仁寿县人民法院判决的（2020）川1421民初4631号案件系同一法律事实，计算违约金的期间和标准应与该案一致，即按已付购房款的日万分之一计算至2020年6月17日；2.对于原告所请求的整改，已经整改完毕；3.当初签承诺书是因为部分业主到售楼部闹事、去找政府，为了解决问题迫于无奈才签的承诺书；4.因为疫情原因应该免两个月的违约金。 本院经审理认定事实如下：2017年12月22日，原告毛世昕作为买受人与被告美家好公司作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，约定原告向被告购买被告开发建设的位于仁寿县××镇××路××段××号××花园××幢××单元××层××号××住房一套，房屋价款为696534元；出卖人应当在2019年10月30日前向买受人交付该商品房，商品房交付条件为：1.该商品房取得建设工程竣工验收合格证明及房屋面积实测报告书，2.该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》；出卖人逾期60日交房，应自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之前一日止、按日向买受人支付已付房价万分之一的违约金，合同继续履行。合同同时对房屋所有权转移登记时间、前期物业服务等进行了约定。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款。交房时间届满后，被告未按合同约定向原告交房。 2020年4月16日，被告向含原告在内的小区业主出具了《美家好花园城承诺书》，载明：“1.各种交房证件齐全（三证2表）；2.地面车位拆除，恢复绿化；3.地下室电梯口车位拆除；4.恢复违章占用的绿化；5.违约金赔付，5月31日前如开发商已完成协议条件，则违约金按照合同；6.购房发票齐全，办证前协调换正式发票，不影响办房产证）。2020年5月31日前满足以上条件后正式交房。2020年5月31日后开发商仍未完善到时，违约金以合同约定双倍赔付。”2020年9月23日，被告向小区业主再次出具《关于四川美家好房地产开发有限公司与购房业主纠纷的说明》，承诺延期交房赔偿违约金折算成一年物业费，开发企业分三年履行即2020年1月1日到2022年12月31日由开发企业每年向物业公司支付二期所有业主4个月物业费，业主在上述三年内每年只需缴纳8个月物业费。 另查明，原告购买的案涉小区8号楼于2020年5月28日经消防验收合格，并于2020年6月15日进行了竣工验收备案。2020年6月17日，被告委托案涉小区物业服务公司向原告发出交房通知。截至目前，原告未与被告办理交房手续。 上述事实有当事人陈述及经过庭审质证的原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、《美家好花园城承诺书》、购房款支付凭证、《建设工程消防验收合格意见》、《竣工验收备案书》、《建设工程规划核实合格证》等证据予以证实。 本院认为，原被告对于被告逾期交房应当向原告支付违约金并无争议，争议的焦点在于违约金的计算标准及期间，是否应当适当减少？ 原被告之间订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，当事人理应按合同及协议的约定全面履行自己的义务。原告按照约定履行了给付购房款的义务，被告美家好公司也应按照合同约定向原告交付案涉房屋。违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素来予以衡量。本案中，合同约定的交房时间与被告达到交房条件并通知原告交房的时间间隔较短，期间被告也一直在积极协商处置并已就交房事宜与部分业主达成协议，也就是说原告能够实现交付使用房屋的合同目的，同时，原告亦并未提供证据证明其因逾期交房而遭受的具体损失为多少，原告的实际损失应仅为房屋租金损失，故根据合同的履行情况、被告的违约程度兼顾考虑房屋所在地的房租等情况，对被告主张违约金标准过高，要求调整至日万分之一的辩解理由本院予以支持。 对于违约金的计算期间是否应当因疫情原因扣除两个月的问题，由于合同约定的交房时间在疫情发生之前，被告出具承诺书的时间也在疫情发生后，疫情并未对被告按期交房造成影响，故对被告美家好公司的该项辩称理由不予支持。违约金的计算时间应当从合同约定逾期交房之次日即2019年10月31日起计算至被告通知交房之日即2020年6月17日止，共计230天。 综上，被告美家好公司应当向原告毛世昕支付的违约金以已支付购房款696,534元为基数，按日万分之一的标准计算230天，为16,020.28元。原告的诉讼请求不当，应承担相应的诉讼费用。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》第十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告四川美家好房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告毛世昕支付违约金16,020.28元； 二、驳回原告毛世昕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费379元，由原告毛世昕负担221元，被告四川美家好房地产开发有限公司负担158元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  徐伦强 二〇二一年三月三十一日 书记员  曾 真