贵州省福泉市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔2702民初742号 原告：福泉五月花房地产开发有限公司，住所地贵州省黔南州福泉市金山办事处朝阳路**（交通局**），统一社会信用代码91522702055026953W。 法定代表人：赵雄，系该公司执行董事。 委托代理人：胡远强。 被告：周祥建，男，1996年3月28日生，汉族，贵州省福泉市人，户籍地址贵州省福泉市。 原告福泉五月花房地产开发有限公司（以下简称五月花房地产公司）诉被告周祥建商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案受理后，依法适用简易程序于2021年3月16日公开开庭进行了审理，原告五月花房地产公司的委托代理人胡远强到庭均参加诉讼，被告周祥建经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告五月花房地产公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2018年12月31日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2018004707）及其补充协议（以下统称《商品房买卖合同》）；2、判令被告于判决生效之日起5日内腾空位于福泉荆阁国际（三期）Ａ3号楼1单元2层3号的房屋并向原告交还该房；3、判令被告在《商品房买卖合同》解除后5日内协助原告到有关单位及部门办理注销福泉荆阁国际（三期）Ａ3号楼1单元2层3号房屋的商品房预售合同备案登记、所有权预告登记、抵押权预告登记手续（如被告不配合的，原告有权自行到有关单位及部门办理各项注销手续），因办理前述注销登记所产生的费用由被告承担；4、判令被告向原告支付违约金45524.2元；5、判令被告赔偿原告的保全保险费、保全费、公告费等各项损失；6、判令原告有权在被告办理完毕诉讼请求第三项中的所有注销手续后直接从应退回被告的首付款中直接扣除违约金及各项损失；7、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原被告双方于2018年12月31日签订关于购买福泉荆阁国际（三期）Ａ3号楼1单元2层3号商品房的《商品房买卖合同》（合同编号：2018004707），房屋总价455242元，首付91242元，以银行按揭贷款支付余款364000元。合同签订后，被告向贵阳银行股份有限公司福泉支行贷款364000元，原告为该笔贷款承担阶段性连带保证责任。之后，被告未按《商品房买卖合同》的约定及时向银行承担还款义务，银行于2020年8月7日从原告在其开立的账户上（保证金账号：34×××70）扣划了用以结清该笔贷款的全部金额，计358091.83元。根据《商品房买卖合同》补充协议第二条第一款第4项及第三款之约定，在《不动产权证》及《他项权证》办理完毕前，如被告断供导致原告承担担保责任的，原告有权单方解除《商品房买卖合同》，收回房屋，被告应按总房款的10%向原告支付违约金，同时应当协助原告于合同解除后5个工作日内办理买卖合同的终止手续，并须承担解除合同所产生的费用，违约金及费用由原告直接在应退回被告的款项中扣除。据此，《商品房买卖合同》符合双方约定的解除条件及法定的解除条件，根据《民法典》第562条第2款“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”及第563条第一款第（四）项“当事人一方迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。”之规定，原告有权解除合同，收回房屋。另根据《民法典》第566条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的解除权人可以请求违约方承担违约责任，但当事人另有约定的除外。”之规定，被告断供致原告承担全部担保责任构成根本违约，原告有权解除合同并要求被告承担违约金及其他各项损失。综上所述，原告特向法院提起诉讼，请求判决如前诉请。 被告周祥建经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向本庭提交任何书面答辩意见和证据。 经审理查明，原、被告双方于2018年12月31日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告向原告购买福泉荆阁国际三期Ａ5号楼1单元2层3号商品房，房屋总价为455242元，以银行贷款按揭付款方式支付房款，首期房款为91242元被告已支付给原告，按揭贷款金额为364000元。同时约定在《不动产权证》及《他项权证》办理完毕前，被告未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或被要求终止贷款合同，导致原告承担担保责任或被起诉的，原告有权单方解除《商品房买卖合同》，收回房屋，被告应按总房款的10%向原告支付违约金，同时应当协助原告于合同解除后5个工作日内协助出卖人到相关部门办理备案注销等手续，且承担相应手续费，在所有相关手续办理完成后30个工作日内出卖方无息退还买受人扣除违约金后的首付款，并须承担解除合同所产生的费用等事项进行了约定。上述合同签订后，被告向贵阳银行股份有限公司福泉支行申请贷款364000元，2019年2月1日，贵阳银行股份有限公司福泉支行将被告申请的贷款金额364000元支付给原告，原告为该笔贷款承担阶段性连带保证责任。其后，被告未按《商品房买卖合同》及补充协议约定及时向银行承担还款义务，贵阳银行股份有限公司福泉支行于2020年8月7日从原告在其银行开立的账户上（保证金账号：34×××70）扣划了用以结清该笔贷款的全部金额共计358091.83元。尔后，原告在履行完连带担保偿还贷款义务之后，遂向法院提起诉讼，请求判决如前诉请。 另查明，被告向原告购买福泉荆阁国际三期A5号楼1单元2层3号商品房已完成备案、所有权预告登记及抵押权预告登记手续。 上述事实，有原告的当庭陈述、原告在举证期限内提供的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证、《商品房买卖合同》、补充协议、财务凭证、结算账户付款凭证、商品房预售合同备案登记表、所有权预告登记、抵押权预告登记、案件受理通知书等证据予以证实，证据业经质证，符合证据“真实性、合法性、关联性”的法律规定，本院予以确认。 本院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告周祥建购买原告开发的房屋，被告向银行按揭贷款后未按期还款，导致原告承担阶段性连带保证责任，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”；第五百六十三条第一款第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”；第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第五百八十五条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，被告的上述行为，已构成违约，故原告主张解除原告与被告于2018年12月31日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2018004707）、其补充协议及判令被告向原告支付违约金45524.2元的诉讼请求，符合上述法律的规定及当事人的约定，本院予以支持。对于原告主张在合同解除后请求判令被告于判决生效之日起5日内腾空位于福泉荆阁国际（三期）A3号楼1单元2层3号的房屋并向原告交还该房；及判令被告在《商品房买卖合同》解除后5日内协助原告到有关单位及部门办理注销福泉荆阁国际（三期）A3号楼1单元2层3号房屋的商品房预售合同备案登记、所有权预告登记、抵押权预告登记手续（如被告不配合的，原告有权自行到有关单位及部门办理各项注销手续），因办理前述注销登记所产生的费用由被告承担的诉讼请求，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。”的规定,结合本案被告向原告购买福泉荆阁国际三期A5号楼1单元2层3号商品房已完成备案、所有权预告登记及抵押权预告登记手续，原告的该两项诉讼请求，符合上述法律规定及原、被告之间对合同解除后的约定，故本院予以支持。对于原告主张判令被告赔偿原告的保全保险费、保全费、公告费等各项损失的诉讼请求，因原告未提供证据证明该费用已实际产生，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持；对于原告主张判令原告有权在被告办理完毕诉讼请求第三项中的所有注销手续后直接从应退回被告的首付款中直接扣除违约金及各项损失的诉讼请求，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十八条：“当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的到期债务抵销；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”的规定，原告具有向被告返还首付款的义务，被告具有向原告支付违约金及办理房产注销产生合理费用的义务，原、被告互负债务，且该债务的标的物种类、品质相同即都是金钱给付义务，故原告的该项诉讼请求符合上述法律的规定及原、被告之间的约定，故本院予以支持原告可在被告支付的首付款中扣除违约金及各项合理费用，但对原告扣除违约金等合理费用后，被告对剩余的首付款金额可另行主张权利。至于被告周祥建经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃在一审中质证、举证等抗辩权，由此产生的不利法律后果由其自行承担。综上，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百六十八条、第五百七十七条、第五百八十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告福泉五月花房地产开发有限公司与被告周祥建于2018年12月31日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2018004707）及其补充协议； 二、被告周祥建于本判决生效之日起5日内腾空位于福泉荆阁国际（三期）A3号楼1单元2层3号的房屋并向原告福泉五月花房地产开发有限公司交还该商品房； 三、被告周祥建在《商品房买卖合同》（合同编号：2018004707）及其补充协议解除后5日内协助原告福泉五月花房地产开发有限公司到有关单位及部门办理注销福泉荆阁国际（三期）A3号楼1单元2层3号房屋的商品房预售合同备案登记、所有权预告登记、抵押权预告登记手续；如被告周祥建不配合，原告福泉五月花房地产开发有限公司有权凭本判决书自行到有关单位及部门办理各项注销手续，因办理前述注销登记所产生的合理费用由被告周祥建承担； 四、被告周祥建于本判决生效后五日内支付原告福泉五月花房地产开发有限公司违约金四万五千五百二十四元二角； 五、若被告周祥建在本判决确定的履行期限内未向原告支付违约金及交纳办理前述注销登记所产生的合理费用，原告福泉五月花房地产开发有限公司有权在被告周祥建办理完毕诉讼请求第三项中的所有注销手续后直接从应退回被告周祥建的首付款中直接扣除违约金及交纳办理前述注销登记所产生的合理费用； 六、驳回原告福泉五月花房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费8808.00元，减半收取4404.00元，，由被告周祥建承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起，十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员 夏 铜 二〇二一年三月十七日 书记员 宋丽萍