河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫05民终672号上诉人（原审被告）：安阳市广家房地产经纪有限公司，住所地安阳市文峰区中华路与德隆街交叉口东南角秀水苑商住小区13号楼1单元2号一层。法定代表人：王曦。委托诉讼代理人：陈丽霞，河南衡中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李倩倩，女，1987年4月22日生，汉族，住河南省安阳市文峰区。上诉人安阳市广家房地产经纪有限公司（以下简称广家房地产公司）因与被上诉人李倩倩房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院作出的（2020）豫0502民初5578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人广家房地产公司的委托诉讼代理人陈丽霞与被上诉人李倩倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人广家房地产公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法予以改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、2019年9月9日，在被上诉人多次对涉案租赁物进行考察并充分认可的前提下，上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同。上诉人完全按照合同义务予以履行。按照合同约定：如乙方(被上诉人)责任终止合同，押金和房租不退。2020年8月26日，被上诉人主动联系上诉人，要求解除合同，并向被上诉人出具解除协议一份，认可解除合同的客观事实。当日，又出具收条一张，注明涉案租赁物房租两清。基于上述事实，上诉人与被上诉人之间的解除合同已经达成合意并解除。双方的权利义务关系已终止。二、2020年8月6日，上诉人与被上诉人签订解除协议是在被上诉人主动要求之下解除的，且双方均是完全行为能力人，对于自己的行为所要承担的法律后果明确知情。故一审判决认定非被上诉人愿意导致的合同解除并由上诉人退还保证金10000元和租赁费7661元没有任何依据。被上诉人李倩倩辩称：一、上诉人说我主动联系其解除合同与事实不符，事实是上诉人工作人员主动联系我解除合同，我有录音凭证。二、一审判决事实清楚，我有相关证据支撑。另有两份证据提交。被上诉人李倩倩向一审法院提出诉讼请求：1、撤销合同；2、判令被告退还租房押金10000元、退还租金49000元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告李倩倩作为承租方与被告广家经纪公司作为出租方，于2019年9月9日签订“房屋租赁合同”。合同主要约定，涉案房屋位于安彩嘉园2期22号楼2单元02号二楼，商业用房，共计建筑面积约200平方米；租赁期限自2019年9月9日至2021年7月15日；租金每年50000元；用途为教育机构（初中），不能转租或超经营范围；押金10000元，合同期满时乙方将相关费用结清和乙方使用甲方物品正常、无损坏的基础上完整交付给甲方后一周内退还乙方，如甲方在合同期内无故终止合同，退还乙方所交押金和所交房租，应按月租金的一倍赔偿乙方，如乙方责任终止合同，押金和房租不退；甲乙双方如因违反本合同，给双方造成的一切损失，由违反方承担。合同签订当日，原告向被告交付10000元押金及50000元租金。原告提交涉案房屋平面图，显示涉案房屋面积为168.67平方米。被告对上述事实均予以认可，但称原告多次考察后才租赁涉案房屋，合同只是载明面积“约200平方米”，被告不存在恶意欺诈行为。2020年8月26日，原告向被告出具“解除协议”，认可解除涉案房屋租赁合同。当日，原告向被告出具收到条，注明收到涉案房屋“9月1号至9月8号共计916元，房租两清，电费已交”。原告对上述事实无异议，称其实际缴纳2019年9月9日至2020年9月8日一年租金50000元，被告退还“2020年9月1日-9月8日”期间租金916元，其出具解除协议是应被告要求，为防止其干涉房屋转租给第三人正常使用。一审法院认为，我国法律规定，因重大误解订立的合同，在订立合同时显失公平的，当事人有权请求撤销；一方以欺诈、胁迫手段或乘人之危，使对方在违背真实意思情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院撤销。本案中，原告所提交证据不足以证实被告在与原告订立合同时，具有上述可撤销事由，故对原告要求撤销涉案租赁合同的请求不予支持，但双方已就解除租赁合同达成合意，涉案合同权利义务已终止。关于原告要求被告退还10000元押金的请求。涉案合同第九条约定“合同期满时，乙方将相关费用结清和乙方使用甲方物品在正常，无损坏的基础上完整交付甲方后一周内退还乙方押金，如甲方无故终止合同，退还乙方押金及房租，并按月租金一倍赔偿乙方，如乙方责任终止合同，押金和所交房租不退”。本案中，涉案房屋实际面积为168.67平方米，不符合约定的房屋面积，在此情况下双方合意解除合同，不应认定为原告方责任导致合同终止，且被告也未提交证据证实原告有未结清相关费用及损坏使用其物品的情形，故被告应退还原告押金10000元。关于原告要求被告退还租金49000元的请求。本院认为，原告未提交充分证据证实，涉案房屋用于办理教育机构面积不能低于200平方米的硬性要求，且原告作为完全民事行为能力人，在签订租赁合同时也应对房屋面积的审查尽到注意义务。同时，根据原告当庭陈述，其签订房屋租赁合同后，因疫情或自身原因直至2020年6月才去相关机构申请办理教育培训机构审批手续，在此期间涉案房屋实际由原告占用，故对原告要求被告退还49000元租金的请求不予支持。但根据查明事实，涉案房屋面积确实不符合合同约定的200平方，即使原告多次现场考察，被告也应据实告知或及时提供房屋面积的相应证据，被告作为出租方对此确有过错，综合本案案情，本院确认由被告将原告实际租赁期间房屋面积不足部分对应租金退还给原告，即被告应退还原告7661元【50000元/年÷365天×（200-168.67/200平方米）×（365天-8天）】。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、限被告安阳市广家房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内退还原告李倩倩押金10000元及租金7661元；二、驳回原告李倩倩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1275元，减半收取637.5元，由原告李倩倩负担446.5元，由被告安阳市广家房地产经纪有限公司负担191元。二审中，被上诉人李倩倩提交录音光盘一张，汤阴县教育体育局民办非学历教育机构审批项目流程文件一份，微信转账记录两张，门面房买卖协议书一份。被上诉人广家房地产公司对录音的真实性不认可，认为汤阴县教育体育局文件与本案无关。对交纳的租赁费押金没有异议。二审查明，汤阴县教育体育局对民办非学历教育机构审批要求教学场租赁期不少于二年，其面积不少于200平方米。李倩倩与广家房地产公司的工作人员就该协议的解除进行了协商。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，广家房地产公司与李倩倩签订房屋租赁合同，合同中载明房屋面积“约200平方米”，而其交付的房屋面积仅有168.67平方米，双方于2020年8月26日协商解除合同，广家房地产公司作为案涉房屋的出租方，应当对租赁房屋面积进行明确，即使有误差也不应当相差过多，故上诉人广家房地产公司没有如实向被上诉人李倩倩说明房屋面积情况存在过错，其上诉称李倩倩多次考察房屋应当承担一切法律后果的理由没有事实与法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同已经解除，但解除合同的主要原因不能归责于被上诉人李倩倩，广家房地产公司应当退还李倩倩押金10000元和按照200平方米房屋面积多收取的租金，故一审判决广家房地产公司退还李倩倩押金10000元及租金7661元并无不当。综上所述，上诉人广家房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1275元，由上诉人安阳市广家房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  徐宏阁审判员  李 颖审判员  李瑞增二〇二一年三月二十三日书记员  段韶聪