湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终341号上诉人（原审原告）：张少林。上诉人（原审原告）：陈丽芳。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：彭俊，湖南辰辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郴州富强房地产开发有限公司，住所地湖南省安仁县永乐江镇环城东路。法定代表人：罗长城，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李志军，湖南宣阳律师事务所律师。上诉人张少林、陈丽芳因与被上诉人郴州富强房地产开发有限公司（以下简称富强公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省安仁县人民法院（2020）湘1028民初1117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张少林、陈丽芳上诉请求：1.依法改判富强公司向张少林、陈丽芳支付违约金117410元[包括逾期交房违约金39800元（398000元×10%）及违约利息77610元（398000元×1%×65个月×30%，暂计算至2020年5月28日逾期交房65个月，实际计算至交付房屋之日）]；2.本案一审、二审诉讼费用由富强公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。双方于2013年9月30日签订《商品房预售合同》，合同第六条约定2014年12月28日为最后交房期限，可实际上案涉房屋至今都未交付。一审判决仅依据富强公司在一审中提交的2019年4月19日通过手机短信通知张少林、陈丽芳收房的截图，就认定该日期为交房日期是不成立的，首先是不符合房地产开发企业交付预售住宅商品房的法定条件，其次短信内容不具有可信性，因为短信中所称的交房时间其案涉房屋还未验收合格，不符合合同约定的交房条件。二、一审判决适用法律错误。第一，一审判决违背双方的意思表示。双方签订的《商品房预售合同》，根据合同法第八条规定，属于依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。合同签订后，张少林、陈丽芳已按约履行了合同中的条款，富强公司却迟迟不交房，构成严重违约，既然双方签订的合同第七条中已经约定了违约责任，一审判决也认可双方签订的合同，按照合同约定计算出违约金为246760元（因为错误的认定2019年4月19日为交房日期），那么富强公司就要按照合同约定的内容承担违约责任。第二，一审判决适用法律不正确。本案双方签订的合同约定了违约责任，富强公司虽在法庭上提出诉请违约金明显过高请求法院依法调整，却未提供任何证据证明，因此富强公司应承担举证不能的不利后果，而一审判决却直接将违约金核减至违约金总额的10%，显然违背了相关法律的规定。第三，因富强公司的违约行为，严重损害张少林、陈丽芳的合法利益。张少林、陈丽芳到县城买房，目的是想让自己的孩子到县城读书，合同约定2014年12月28日为交房期限，若富强公司能按时或者提前交付房屋，那么张少林、陈丽芳的孩子就能早日到县城读书，不至于因富强公司的逾期交房行为导致张少林、陈丽芳夫妻双方带着孩子在外面租房居住，每月产生房屋租金1700元，累计产生租金损失将近12万元，该损失还不包括张少林、陈丽芳因买该房产生的6年多房贷及利息损失。一审判决未顾及张少林、陈丽芳的损失情况，严重损害了张少林、陈丽芳的合法权益，显失公平。综上，请求支持上诉请求。富强公司未作答辩。张少林、陈丽芳向一审法院起诉请求：1.判令富强公司立即将经过验收合格的商品房交付给张少林、陈丽芳使用；2.判令富强公司向张少林、陈丽芳支付违约金39800元；3.判令富强公司向张少林、陈丽芳支付违约利息77610元（暂计算至2020年5月28日逾期交房65个月，并适当减少30%，实际计算至交付房屋之日）；4.本案的案件受理费由富强公司承担。一审法院认定事实：张少林、陈丽芳（乙方）与富强公司（甲方）于2013年9月30日签订了《商品房预售合同》，向富强公司购买祥龙商业广场第A栋2号17B02号商品房一套，张少林、陈丽芳按约支付了购房款，富强公司亦出具了购房款增值税发票。合同第六条约定，甲方须于2014年12月28日前，将竣工验收合格，并符合本合同附件所规定的装饰和设备标准的该商品房交付乙方使用。合同第七条约定：除本合同第六条规定的特殊情况外，甲方如未按合同规定的期限将该商品交付乙方使用，乙方有权将已交付的房价款向甲方追究违约利息及违约金。按本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息按1%利率计算；逾期超过6个月，甲方应另向乙方支付总房价的10%的违约金。乙方同时有权终止合同。乙方实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。合同第九条约定：预售商品房竣工验收合格后，甲方应书面通知乙方办理交付商品房手续。2019年4月19日富强公司通过手机短信通知了张少林、陈丽芳交房。另查明“郴州市富城房地产开发有限公司”于2016年6月20日变更名称为“郴州富强房地产开发有限公司”。富强公司至今未交房。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。双方签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。按合同第六条约定，富强公司应在2014年12月28日前交房，按富强公司2019年4月19日的手机短信，交房日期为2019年4月19日，富强公司逾期交房，构成违约。富强公司逾期交房已超过6个月，应根据《商品房预售合同》第七条约定，即最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息按1%利率计算；逾期超过6个月，甲方应向乙方支付总房价的10%的违约金，因此，富强公司应支付逾期交房利息206960元（398000元×1%×52个月）；因富强公司已逾期超过6个月，故还应向张少林、陈丽芳支付总房价10%的违约金，即39800元（398000元×10%）。故双方约定的违约金为246760元（206960元+39800元）。本案中，签订的商品房预售合同对违约金的计算方式作了明确约定，但违约金的性质是以补偿性为主，惩罚性为辅，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由减少的，应以违约金超过造成损失30%的标准适当减少；当事人以约定违约金低于造成损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。因双方在商品房预售合同中明确约定了逾期交房利息及违约金，故应以双方约定的违约损失来确定本案违约金的数额，一审法院在综合考量张少林、陈丽芳的总购房款的基础上，依据公平合理原则，兼顾各方利益认为违约金过高，应当以违约金超过损失10%为标准适当减少，违约金核减为24676元（246760元×10%）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条，《诉讼费用交纳办法》第十六条规定，判决：“一、被告郴州富强房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告张少林、陈丽芳逾期交房违约金及违约利息合计24676元；二、驳回原告张少林、陈丽芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2648元，减半收取1324元，由原告张少林、陈丽芳负担324元，被告郴州富强房地产开发有限公司负担1000元。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证如下：张少林、陈丽芳提交的房屋租赁合同，其所租赁房屋位于江苏省苏州市，与本案涉案房屋不在同一个省市和地段，不足以证明张少林、陈丽芳因本案涉案房屋逾期交房造成的损失情况，本院不予采信。本院除对一审查明的事实予以确认外，另查明：（一）涉案商品房A栋于2017年5月11日经建设工程竣工验收合格，于2020年5月办理不动产首次登记。(二)张少林、陈丽芳自2010年左右开始在江苏省苏州市务工，长期居住在江苏省苏州市，张少林、陈丽芳认为涉案商品房至今仍不具备交房条件而未去富强公司办理收房手续。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，二审争议焦点为一审判决对于违约金的计算是否正确，调减是否合理。1.张少林、陈丽芳上诉要求逾期交房违约金计算至实际交房之日。根据查明的事实，涉案商品房已于2017年5月11日经建设工程竣工验收合格，符合双方合同约定的交房条件，富强公司于2019年4月19日通过手机短信通知张少林、陈丽芳收房，已尽到通知义务，但张少林、陈丽芳一直未去办理收房手续，一审判决认定逾期交房违约金计算至2019年4月19日富强公司通知收房之日，并无不当。2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案张少林、陈丽芳向富强公司购买涉案房屋，共交纳购房款398000元，根据双方《商品房预售合同》第七条约定的逾期交房违约金计算方式，计算出逾期交房违约金为246760元。富强房地产公司认为约定的违约金过高请求予以核减，本案双方均未提交充分的证据证明张少林、陈丽芳因涉案商品房逾期交房造成的实际损失情况，且张少林、陈丽芳自2010年左右开始在江苏省苏州市务工，长期居住在江苏省苏州市，现涉案商品房已办理不动产首次登记，而张少林、陈丽芳至今仍认为富强公司不具备交房条件未收房，说明张少林、陈丽芳对涉案房屋的使用需求并不十分紧迫，逾期交房对其造成的影响并不明显。根据上述规定，一审判决综合考虑本案总购房款的基础，兼顾双方利益，调整本案违约金为根据双方约定计算的违约金数额246760元的10%即24676元，并无不当，本院予以维持。综上所述，张少林、陈丽芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2118元，由上诉人张少林、陈丽芳负担。本判决为终审判决。审判长  谢末钢审判员  廖 军审判员  雷金梅二〇二一年三月二十二日法官助理雷彬书记员陈峰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。