陕西省西安市长安区人民法院民 事 判 决 书  (2020)陕0116民初978号 原告：陈兰，（反诉被告）。委托代理人：肖春辉，陕西勇智律师事务所律师。被告：赵辉。原告陈兰诉被告赵辉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案立案受理后依法使用普通程序由审判员李翌平独任审判，公开开庭进行了审理。答辩期间，被告赵辉提起了反诉，原告陈兰及其委托代理人肖春晖、被告赵辉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。本诉原告陈兰的诉讼请求：1、判令本诉被告赵辉给付房屋装修和改建的费用共计208377.33元；2、判令赵辉赔偿陈兰房屋内设施设备294054.5元；3、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年8月1日原、被告签订《房屋租赁合同》，由原告承租被告所有位于XX城XX街道XX街XX小区XX号门面房，用于经营火锅店。经被告授权后，原告对房屋进行装修和改建支出费用24万元，并经过物业验收。因被告未能提供约定用电，并多次实施暴力行为，通知物业停止服务、违法提起解除合同之诉等方式干扰陈兰经营，导致合同履行不能。（2019)陕01民终9067号民事判决书依法解除双方租赁关系，但未处理原告添附的装修和改建部分，故诉至法院请求判令如诉求。被告赵辉辩称，不同意原告的诉讼请求，原告违约在先，应当驳回原告的诉讼请求。自己并非暴力拆除，原告之前提出鉴定超过了鉴定期间，故不予配合，这属于合法的辩称意见。对原告的建筑造价不予认可，鉴定程序不合法。反诉原告赵辉的诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告支付原告物业费15239. 90元（自2017年10月1日至2019年12月31日物业费10867. 1元；2021年1月1日－2020年4月30日物业费1457. 6元，2020年5月1日－2020年12月31日物业费2915.元）。2、请求人民法院依法判令被告向原告支付房屋占用使用费合计279400. 9元。（自2019年3月16日至2020年12月31日租金272873元）搬家公司费用1785元；租房子400元／月x8个月＝3200元；延迟履行期间利息至2020年12月31日为1542. 9元。）3、本案诉讼费用由被告承担。4、要求陈兰恢复房屋原状。事实与理由：2016年8月1日，原被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告将其位于西咸新区XX城XX室（以下简称该房屋）出租给被告，房屋租期为5年，合同签订后，反诉原告依约将房屋交给反诉被告，但之后反诉被告屡次违反合同约定，拒绝交纳房屋租金。双方诉诸西安市未央区人民法院，未央区人民法院作出（2019)陕01民终9067号《民事判决书》，判决双方合同于2019年3月15日解除，并且判决被告向原告支付2019年3月15日之前的租金并于判决生效后三十日内向原告腾交涉案房屋。但至原告起诉之日，被告依然占用涉案房屋，也未缴纳2017年10月之后的物业费。因房屋内被改变，造成安全隐患，后期拆除费用较大，故反诉要求判令如诉求。反诉被告陈兰辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。一、双方租赁关系经法院判决解除后，陈兰基于物权保护产生的本诉，而赵辉的反诉是基于租赁合同债权提出的反诉，不应合并审理。二、赵辉要求恢复房屋原状的诉请，属于重复起诉；三、赵辉拒绝鉴定房屋添附价值，导致租赁房屋不能交付，故应由赵辉全额承担2019年3月至2020年5月间的房屋占用费和物业费。四、2020年5月在陕高院裁定中止执行的情况下，赵辉擅自破坏租赁房屋，搬走陈兰合法物品，实际取得了涉案房屋。2020年5月后房屋由赵辉掌握，故赵辉无权要求陈兰承担租金或房屋占用费。赵辉擅自收回房屋，损害装修和陈兰合法财产的行为，本身是侵权行为。六、鉴定期间的房屋占用费双方鉴定前，在贵院有谈话笔录，赵辉在本案中的诉讼行为，已经违背当时我方承担鉴定期间房屋租金的基础，故应由赵辉自行承担鉴定期间的房屋占用成本。经审理查明，赵辉与陈兰于2016年8月1日签订《房 屋租赁合同》，合同约定赵辉将其所有的座落于西咸新区XX城XX小区XX号门面房一间73平方米租赁给陈兰使用，租赁期限自2016年10月1日起至2021年9月30日止共计60个月，房屋月租金11680元，年租金140160元，前二年租金不变，后三年租金递增5%,第一年租金每季度交一次，从第二年起每半年交一次，每次提前10天交纳租金。第一次给额外支付一个月租金作为出租房屋的定金，租金的支付方式，2016年10月1日支付第一次租金35040元，2016年12月20日支付第二次租金35040元，2017年3月20日支付第三次租金35040元，按季度以此类推，并于房屋电量负荷事宜，由出租人负责协调物业等有关部门，为承租人办理营业经营所需要的正常电量负荷，保证承租人的正常营业，承租人不支付或不按约定支付租金达一个月以上，或承租人违约所欠各项费用达（大写）壹万壹仟陆佰捌拾元整以上，出租人有权解除合同。合同签订后，陈兰向赵辉支付了一个月租金作为押金，并支付了2016年10月1日至2016 年12月31日期间的租金，以后再未支付租金。赵辉也将房屋交付陈兰使用，陈兰将承租房屋进行了扩建，建成二层复式楼，用人串串香火锅店。因原房屋电力不足，根据双方的约定2017年1月20日申请金香槟物业服务中心增容并交纳了增容费，物业服务中心增容后，因需交纳剩余的增容费，物业服务中心于2017年5月3日向赵辉发出催费函，内容为“你户为金香槟3号楼10104户业主，因扩大经营需要，需对商铺电容负荷增加20千瓦。”经现场测量商铺用电功率，所说属实，特同意增容，经核算后各项费用5万元，施工前你户因经营周转困难，特申请先支付2万元。此工作已于2017年3月底施完毕，但你户至今对于施工余款2万元未缴纳，特通知你户，在接到通知后一周内尽快补齐余款2万元。赵辉已将此款交付小区物业服务中心。在经营犇人串串香火锅店过程中，因电容不足，将电灶具改成煤气灶具，因使用煤气灶具存在安全隐患，保利金香槟物业服务中心责令其整改，并于2016年12月12日下 发了整改通知书。2017年11月陈兰经营的犇人串串香火锅店停止营业。2017年6月26日，赵辉将陈兰诉至法院要求解除合同，经西安市（2020）陕01民再132号确认原、被告解除合同，并由陈兰向赵辉支付房屋租赁费97966元及垃圾费、物业费1333.8元。本案原告申请鉴定，经鉴定，涉案商铺装修和扩建工程造价为208377.33元，赵辉对此提出了异议，经鉴定人员出庭说明，双方争议问题如下：1、赵辉称厨房实木门不存在，鉴定价值为1338.49元，鉴定人称按照痕迹鉴定，陈兰称经营时自行拆除；2、赵辉称厨房金属推拉窗项目不存在，鉴定人称鉴定报告项目名称出错，应当为2米乘以1.5米的玻璃，价格一致。3、厨房水槽在陈兰称在仓库，为可移动物，价值9754元；4、压型钢板楼板鉴定价值53671.79元，赵辉称材料不符价格过高，未提供相反证据证明；5、赵辉称一层轻钢龙骨含基层与实际不符。鉴定人称因与客厅龙骨部分一致，故称为“乳胶漆含基层”，价格一致；6、二楼实木装饰门价值1338.49元，鉴定人称项目写错了，应当是500元；定做吧台鉴定价值7586.52元，赵辉称实际为可移动调料柜，安放在仓库中。7、给水pp管鉴定价值1200元，赵辉认为数量不准确，并提供部分拆除照片佐证，鉴定人称因鉴定时未拆除，故无法准确测量，只能依据图纸进行计算。9、楼梯价格、设计费用和整体评估标准赵辉认为过高，对此鉴定人称根据《陕西省工程量单价计价规则》及配套文件和市场询价相结合所定价格。10、赵辉对房屋整体鉴定价格标准不认可，认为过高，但未提供相反证据证明，对此鉴定人称根据《陕西省工程量单价计价规则》及配套文件和市场询价相结合所定价格。本院认为，陈兰与赵辉签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。赵辉因未完全履行协助电量负荷增容的义务构成违约，对陈兰负有相应的赔偿责任。（2020）陕01民再132号确认原被告对合同解除各承担50%的责任，故赵辉应当按照此责任比例承担相应的装修损失。截止鉴定之日与陈兰、赵辉发生纠纷的时间较长，且房屋长期空置未使用，故陈兰请求以造价计算损失金额并无不妥，但应酌情减去已经使用期间的折旧损失，因原、被告约定的租赁期限为5年，陈兰停业的时间为2017年11月，故应以鉴定金额的80%计算为宜。经鉴定人出庭质证，对装修损失部分鉴定不准确应当扣除部分为：1、厨房实木门鉴定价值为1338.49元，因为陈兰自行拆除，不应计算；2、二楼实木装饰门鉴定价值1338.49元，实际应当计算是500元；3、对于给水pp管鉴定价值1200元依据图纸进行计算，与实际存在明显差异，但一层确实进行了管道改造，酌情计算700元；4、赵辉称吧台、厨房水槽等可搬离物价值17340元在库房收存，故对非附和物不应当再计算进房屋装修损失。综上，对于鉴定价值应当扣除后剩余188360元，按照折旧80%计算应为150688元。赵辉应当赔偿其中的50%即75344元。陈兰请求判决房屋内设施设备费用294054.5元，因设施设备属于可移动物，经赵辉搬离他处，应当原物交还陈兰。考虑到设施设备的品种和该设施设备为经营所需的性质，脱离使用环境后使用价值明显降低，结合双方的过错，赵辉应向陈兰酌情支付损失8万元。反诉原告赵辉要求反诉被告陈兰支付2019年3月16日至2020年12月31日的房屋占用使用费，因该期间双方一直在争诉中，截止2020年11月10日房屋装修鉴定才完成，如果在此期间赵辉将房    屋收回，将无法鉴定房屋的装修价值，考虑到房屋一直空置的实际情况和双方的责任比例，陈兰应当支付2019年3月16日至2020年11月10日该期间房租50%，即251727元的一半，即137673元。赵辉要求陈兰支付物业费，因该物业费确实产生，故陈兰应当支付赵辉物业费截止2020年11月10日，根据赵辉提供的票据可以认定赵辉垫付的物业费为14993.7元，按照责任比例，陈兰应当向赵辉支付7496.85元。赵辉在明知道案件再审并停止执行的情况下将房屋内物品搬离，导致房屋空置但屋内物品置放他处产生的双重损失，应当自行承担搬家公司的费用和租房子的费用，故在本判决生效前的物品放置费用和搬家费用应当由赵辉承担。在该合同的履行中，赵辉存在过错，现要求陈兰恢复原状，会造成双方更大的损失，且赵辉之前就此诉求已经诉讼处理，造成重复诉讼，故依法应当驳回。鉴定结束后陈兰对鉴定结论认可，赵辉不愿收回房屋，应当自行承担2021年11月10日后房屋的空置损失。至于争诉期间的利息，因权利未确定，故依法不予支持。综上所述，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条、第二条，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百五十七条、五百九十二条、第七百零三、七百一十五、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020）第八条、第九条之规定，判决如下：一、本诉被告赵辉于判决生效后十日内向本诉原告陈兰支付装修残值损失75334元；二、本诉被告赵辉于判决生效后十日内向本诉原告陈兰支付设施补偿费8万元，陈兰应自判决生效后十日内自行取回可移动的设施设备； 三、反诉被告陈兰于判决生效后十日内向反诉原告赵辉支付2019年3月16日至2020年11月10日期间房屋占用费137673元，并支付此期间的物业费7496.85元。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    四、驳回本原告陈兰其余诉讼请求。五、驳回反诉原告赵辉其余诉讼请求。案件本诉受理费8824元（原告已预交），由赵辉负担3400元，陈兰负担5424元。反诉费2860元，由陈兰负担1360元，赵辉负担1500元。鉴定费2400元，陈兰负担1200元，赵辉负担1200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  员    李  翌  平 二 0 二 一年 三  月 三十 日 书  记  员    朱 安 峰  1