安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖01民终1398号 上诉人（原审原告）：庐江县创联机动车辆检测有限公司，住所地安徽省庐江县庐城镇军二西路700号，统一社会信用代码913401247810542462。 法定代表人：梁满意，董事长。 委托诉讼代理人：乔卫东，安徽耀真律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽创联路桥工程有限责任公司，住所地安徽省庐江县庐城镇军二西路700号，统一社会信用代码91340124743097325B。 法定代表人：刘方，总经理。 委托诉讼代理人：孙昊，安徽睿正律师事务所律师。 上诉人庐江县创联机动车辆检测有限公司（以下简称创联检测公司）因与被上诉人安徽创联路桥工程有限责任公司（以下简称创联路桥公司）物权纠纷一案，不服安徽省庐江县人民法院（2019）皖0124民初6503号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年1月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 创联检测公司上诉请求：撤销一审判决，改判确认庐江县庐城镇军二西路700号宗地面积为9529平方米的工业用地使用权归创联检测公司所有，宗地内的办公楼一、二层房屋所有权（面积1114.91平米）归创联检测公司所有，宗地内的1#检查车间房屋所有权（面积1117.67平米）归创联检测公司所有，创联路桥公司将上述不动产的产权变更登记至创联检测公司名下。事实和理由：一、2005年8月，创联路桥公司与庐江县第二建筑安装有限公司（以下简称庐江二建公司）共同出资成立了创联检测公司，创联路桥公司以房屋及土地使用权出资（作价152万元)，占50.33%股份，庐江二建公司以货币150万元出资，占49.67%股份。当时因政府规划拆迁，创联路桥公司出资的房屋产权、土地使用权不能过户至创联检测公司名下。2010年，创联检测公司所在地须整体拆迁，因创联路桥公司2005年8月投资入股的房屋、土地使用权没有过户到创联检测公司名下，根据《政府拆迁管理办法》的规定，作为产权登记人的创联路桥公司为被拆迁人，于是2011年1月在签订《拆迁补偿安置协议》、《拆迁补偿安置补充协议》时，被拆迁人为创联路桥公司，但在《拆迁补偿安置协议》、《拆迁补偿安置补充协议》创联路桥公司处用括弧补充说明为庐江县汽车检测站及33户职工住宅，因此，创联路桥公司只是《拆迁补偿安置协议》、《拆迁补偿安置补充协议》上的名义被拆迁人，实际被拆迁人是创联检测公司。二、案涉工业用地的来源是由政府规划专门用于重建车辆检测站的，《拆迁补偿安置补充协议》、政府协调《会议纪要》、庐江县政府的《地块情况说明》，均明确说明了案涉工业用地是专门用于创联检测公司迁址重建用地。案涉房屋的《建设项目选址意见书》载明的“建设项目名称”、《建设用地规划许可证》载明的“用地项目”名称、《建设工程规划许可证》载明的“建设项目名称”、《建设工程施工许可证》载明的“建设项目名称”、《施工图设计文件审查合格书》载明的“工程名称”均为创联检测公司。因创联路桥公司是名义上的被拆迁人，由它出面办理创联检测公司的拆迁重建手续，故在这些行政审批证书上，载明创联路桥公司是建设单位(用地单位)。案涉房屋建成后，在办理不动产权登记时，应以“用地项目名称”、“建设项目名称”单位来登记。三、案涉工业用地《竞买申请书》上明确载明“应注册成立新公司对案涉地块进行开发，拟注册的公司名称为庐江县创联机动车辆检测有限公司”，证明了案涉工业用地的使用权人为创联检测公司。原检测站房屋拆迁补偿款属于创联检测公司所有。案涉不动产的土地出让金、建设资金来源于创联检测公司的拆迁补偿款，所建造的不动产产权当然属于创联检测公司所有。案涉土地交付后，2013年12月1日，创联检测公司与创联路桥公司签订了《施工合同》，创联检测公司作为业主将案涉新检测站的车间、办公楼、停车场的施工发包给创联路桥公司施工。因此，从建设资金的来源及《施工合同》来看，足以证明案涉房屋属于创联检测公司所有。四、创联路桥公司于2005年8月将所有的房屋及土地使用权作为出资转移给创联检测公司所有，根据《物权法》的规定，创联检测公司的原检测站拆迁重建后所形成的不动产当然归创联检测公司所有。因此，创联路桥公司与创联检测公司对重建的案涉不动产作出分割，是遵循案涉不动产的来源而作出的，是创联路桥公司作为拆迁重建代办人将本就属于创联检测公司的财产交付给创联检测公司的行为，此时，不需要创联路桥公司2/3股东表决同意。《资产分割协议》签订前的2016年9月6日，创联检测公司的股东庐江二建公司致函创联路桥公司，要求对重建的新检测站房地产权属予以明晰并将新检测站的房地产所有权登记到创联检测公司名下，创联路桥公司于2016年9月12日回复庐江二建公司同意照此办理，据此，《资产分割协议》是在创联检测公司的两个股东关于案涉房屋产权已明确的基础上签订的，梁满意当然有权代表创联路桥公司签订《资产分割协议》。五、本案为不动产确权纠纷，一审法院收取创联检测公司诉讼费18480元没有法律依据，请二审法院给予纠正。 创联检测公司辩称，一、创联路桥公司系案涉房屋及土地的合法所有权人。《物权法》第一百四十二条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。即建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权一般属于建设用地使用权人。就本案而言，建设用地使用权证载明的权利人为创联路桥公司。案涉房屋的国有土地使用权证、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设用地批准书、施工图设计文件审查合格书记载的权利人以及案涉土地出让金的缴纳人均为创联路桥公司，即在案涉土地的出让以及案涉房屋开发的选址、立项、规划、建设过程中，创联路桥公司均是相关行政审批机关确定的建设方。案涉国有建设用地使用权是创联路桥公司通过参与案涉土地使用权的拍卖程序取得的，并在竞拍成功后，创联路桥公司依法与庐江县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，后在法定期限内依法缴纳了案涉土地使用权的出让价款及相关税费，因此，案涉土地使用权归创联路桥公司享有。二、创联检测公司与创联路桥公司之间的纠纷，实质上是公司与其股东之间的出资责任纠纷，而非物权纠纷，因此，创联检测公司只能要求创联路桥公司全面履行出资责任，而无权要求确认上述案涉土地使用权及房屋所有权归其享有。三、创联检测公司未能举证证明其通过何种《物权法》及其司法解释明确规定的不动产物权取得方式，取得了案涉土地使用权及房屋所有权，反而是创联路桥公司依法举证证明了其依法取得案涉物权的方式。根据《物权法》及其司法解释的相关规定，不动产物权的取得有两种方式，一种是原始取得，指的是非因他人既存的权利而是基于法律规定直接取得的不动产物权，如通过先占、生产、附合、加工、添附、法院判决、公用征收、房屋的建造等方式取得物权；另一种是继受取得，指的是以他人的权利及意思为依据取得物权，一般通过事件的发生或民事法律行为的实施而取得物权，如因买卖、赠与、互易、抵押等方式取得物权。创联路桥公司通过拍卖、与庐江县国土资源局签订《国有建设用地使用权转让合同》并缴纳土地出让价款的方式依法取得了案涉土地的使用权。后在案涉土地上，创联路桥公司又通过合法的选址、立项、规划、建设等系列程序，依法建造了案涉房屋，并依法取得了案涉房屋的不动产权证。四、在《资产分割协议》载明的签订日期2016年9月16日，梁满意同时担任创联检测公司与创联路桥公司的法定代表人，因此，不能认定其在《资产分割协议》上签字的行为，系代表创联路桥公司履行职务的行为。创联路桥公司股东会并未同意梁满意代表创联路桥公司签署案涉《资产分割协议》，处置案涉房屋和土地使用权。因此，根据《公司法》第一百零四条的规定，在未经创联路桥公司股东会同意的情况下，梁满意无权代表创联路桥公司签署案涉《资产分割协议》。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。 创联检测公司向一审法院起诉请求：1.请依法确认庐江县庐城镇军二西路700号宗地面积为9529平方米的工业用地使用权归创联检测公司所有，宗地内的办公楼一、二层房屋所有权（面积1114.91平米）归创联检测公司所有，宗地内的1#检查车间房屋所有权（面积1117.67平米）归创联检测公司所有；2.判令创联路桥公司将上述不动产的产权变更登记至创联检测公司名下；3.创联路桥公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2005年，创联路桥公司（甲方）与庐江二建公司（乙方）签订《关于合伙收购的协议书》约定，甲方投入152万元，乙方投入150万元，共投资302万元合伙收购《检测站》的产权和经营权（固定资产及低值易耗品见附表），2011年1月15日，（拆迁人）庐江县市政工程建设管理中心（甲方）与（被拆迁人）创联路桥公司（乙方）、（委托拆迁人）庐江县城镇房屋拆迁事务所（丙方），在见证方鲍井北侧拆迁工作组的见证下签订《房屋拆迁补偿安置协议》、《创联路桥工程公司拆迁补偿安置补充协议》，约定：一、主协议包含的拆迁安置补偿范围，拆迁安置补偿范围为创联路桥公司院内所有建筑物及土地，包括庐江县汽车综合检测站、院内所住33户职工宿舍。对创联公司、汽车综合检测站所属土地、道路、厂房、车间、办公楼及其他生产经营附属物按拆迁政策予以货币化补偿。三、创联公司（含庐江县汽车综合检测站）迁址重建，由县建设局、规划局在庐城南三环路以南规划创联公司（含庐江县汽车综合检测站）新址，面积暂定35亩。新址所征土地按工业用地出让给创联公司，出让金按县政府（庐政〔2007〕50号文件）批准的庐城工业出让土地每亩8万元价格确定。新址由庐城镇及新址所在社区负责征地工作，并限时完成。2013年5月9日创联路桥公司向庐江县国土资源局提交《竞买申请书》，申请参加庐江县国土资源局举行的国有建设用地使用权的竞买。2013年5月13日，庐江县国有建设用地使用权出让成交确认书确认创联路桥公司竞得编号庐国土资公告〔2013〕5号10#地块的国有建设用地使用权。2013年5月25日，庐江县国土资源局与创联路桥公司签订《国有建设用地使用权出让合同》。 后创联路桥公司缴纳了土地出让金，庐江县规划局选字第34142120110120号《中华人民共和国建设项目选址意见书》载明建设单位名称：安徽创联路桥工程有限公司，建设项目名称为庐江县创联机动车辆检测站，庐江县规划局地字第341421201300073号《中华人民共和国建设用地规划许可证》载明用地单位名称：安徽创联路桥工程有限公司，用地项目名称为庐江县创联机动车辆检测站（一期），庐江（县）〔2013〕国土资字第叁拾贰号《建设用地批准书》，载明用地单位名称为安徽创联路桥工程有限责任公司；2016年5月3日安徽庐江经济开发区管理委员会规划建设局与安徽庐江经济开发区管理委员会共同出具的证明载明：安徽创联车辆检测站位于，该企业的办公楼、车间（012513071500849）在土地证庐国用（2013）第2278号上。皖（2017）庐江县不动产权第0005738号不动产权证书载明：坐落于庐城镇军二西路700号车间权利人为创联路桥公司；皖（2017）庐江县不动产权第0005736号不动产权证书载明：坐落于庐城镇军二西路700号办公室二层权利人为创联路桥公司；皖（2017）庐江县不动产权第0005735号不动产权证书载明：坐落于庐城镇军二西路700号办公室一层权利人为创联路桥公司。2019年8月29日创联检测公司对坐落于庐城镇军二西路以北、西外环路以西的国有建设用地使用权，不动产单元编号为340124100203ＧＢ00002Ｗ00000000提出异议；2019年8月29日创联检测公司对皖（2017）庐江县不动产权证号第0005738号、0005735、0005736号提出异议。 创联检测公司与创联路桥公司共同的法定代表人梁满意出庭陈述：其代表创联路桥公司（甲方）与唐长发、莫志敏代表创联检测公司（乙方）于2016年9月16日签署《资产分割协议书》，该协议书载明：一、目前甲乙双方共有资产（土地使用权及房屋）的现状1.办公楼，2.1#检测车间，3.2#检测车间，4.职工食堂，5.土地；二、分割方案，1.上述第1项资产办公楼面积为3059.55平方米，1、2层房屋归乙方所有，面积1114.91平方米；3、4、5、6层归甲方所有，面积共有1944.64；上述2、3、4、5项资产全部归乙方所有。梁满意陈述：其签署该协议是个人代表公司签署的，没有通过股东大会，也没有必要通过股东大会。2016年12月31日，创联检测公司（甲方）与创联路桥公司（乙方）签订《办公楼、检测车间、场地租赁合同》，载明：甲方将办公楼1-2层共1745平方米：两栋车间共1734平方米；停车场共6678平方米，租给乙方使用。二、租用期间为5年，自签字之日计算；3、租金每年20000元人民币。 一审法院认为，不动产物权变动一般应以登记为生效要件。依照《中华人民共和国物权法》规定的法定原则，物权的种类和内容，由法律规定，当事人之间不能创设。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。但合法建造取得物权，应当包括两个前提条件，一是必须有合法的建房手续，完成特定审批，取得合法土地权利，符合规划要求；二是房屋应当建成。根据事实查明，案涉房屋的国有土地使用权证、建筑用地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证、土地出让金缴纳等记载的权利人均为创联路桥公司。即在案涉房屋开发的立项、规划、建设过程中，相关行政审批机关确定权利人为创联路桥公司，不是创联检测公司；创联检测公司主张2016年9月16日签署《资产分割协议书》，主张案涉土地使用权及房屋所有权归其所有，但梁满意陈述签署该协议是个人代表公司签署的，没有通过股东大会，根据《中华人民共和国公司法》第一百零四条规定，公司处置重大资产时必须经过股东大会的同意，创联检测公司的法定代表人陈述《资产分割协议书》未经股东大会的同意，该协议签订未加盖公司签章，梁满意为创联检测公司及创联路桥公司共同的法定代表人；且创联路桥公司与创联检测公司签署的《资产分割协议书》将案涉财产的分割方案，与2016年12月31日创联路桥公司与创联检测公司签订《办公楼、检测车间、场地租赁合同》载明的内容：将案涉财产租赁给创联检测公司，内容相矛盾，故该院对该协议不予认定。 综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十条、第三十七条、《中华人民共和国公司法》第一百零四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回庐江县创联机动车辆检测有限公司的诉讼请求。案件受理费18480元，由庐江县创联机动车辆检测有限公司负担。 创联检测公司二审期间提交收条三份、庐江县创联车辆检测站拆迁及费用明细，证明创联检测公司与创联路桥公司之间就新的检测站建设涉及的重建成本分摊、土地出让金分摊、检测线分摊进行了详细约定，就本案争议的房屋等权属进行了明确分割。创联检测公司质证认为，对该组证据的真实性、合法性及关联性不予认可，系对方单方制作，与创联路桥公司无关。创联路桥公司二审期间提交其与创联检测公司之间签署的《房屋租赁协议书》一份、支付租赁费的凭证和租赁费收据各一份，证明创联检测公司对创联路桥公司享有案涉国有建设用地使用权和房屋所有权是明确予以认可的，案涉《资产分割协议》上虽列明职工食堂，但创联检测公司与创联路桥公司之间在2020年11月16日通过租金协议形式明确认定案涉职工食堂所有权归创联路桥公司所有，再次证明案涉《资产分割协议》无效。创联检测公司质证认为，《房屋租赁协议书》系基于检测站现是个人承包经营才与对方签订的，创联检测公司对该证据的真实性、合法性及关联性有异议，其中涉及的简易板房也不在本案诉争范围内。 经对一审中当事人提交的证据材料及诉辩意见的综合审查，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，庐江县市政工程建设管理中心与创联路桥公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》、《创联路桥工程公司拆迁补偿安置补充协议》约定拆迁安置补偿范围为创联路桥公司院内所有建筑物及土地，该土地使用权及房屋所有权人为创联路桥公司，尽管创联检测公司主张创联路桥公司已将该土地使用权人及房屋所有权作为对创联检测公司的出资，但此后创联路桥公司并未将土地使用权及房屋所有权过户登记至创联检测公司名下。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，但因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等导致物权设立、变更、转让或者消灭的，因继承或者受遗赠取得物权的，或因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的除外。本案中，并不存在上述除外情形，故不动产物权是否发生变动取决于物权是否依法办理了过户登记。截止拆迁安置前，上述土地使用权人及房屋所有权人登记的仍为创联路桥公司，并未办理过户登记手续，创联检测公司基于出资协议可要求创联路桥公司承担出资责任，该种权利属于债权范畴，现其主张其为被拆迁的上述土地使用权人及房屋所有权人，于法相悖，本院不予采信。创联路桥公司基于其为上述土地的使用权人和房屋的所有权人，进而成为被拆迁人并获得相应拆迁安置补偿，其因此通过竞买取得了庐江县庐城镇军二西路以北、西外环路以西宗地编号为2013-5-10#国有土地使用权，并经登记为该国有土地的使用权人[庐国用（2013）第2278号]，其在该土地上经合法建造的房屋应归其所有。创联检测公司要求确认其为庐江县庐城镇军二西路以北、西外环路以西宗地编号为2013-5-10#国有土地使用权人及该土地所建房屋的所有权人，缺乏相应的事实和法律依据，依法应不予支持。本案为财产类纠纷案件，应根据诉讼请求的财产价额收取相应的案件受理费，一审法院核定的案件受理费数额正确。 综上所述，创联检测公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费18480元，由上诉人庐江县创联机动车辆检测有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 镜 审判员 王养俊 审判员 于海波 二〇二一年三月二十九日 法官助理马惠琳 书记员崔阳 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……