沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0106民初10065号原告（反诉被告）：沈阳龙之梦置业有限公司，住所地辽宁省沈阳市铁西区。法定代表人：童锦泉，系董事长。委托代理人：周雪，女，汉族，1982年1月26日出生，住址沈阳市大东区。委托代理人：韩露，女，汉族，1983年6月3日出生，住址沈阳市铁西区。被告(反诉原告)：沈阳奕辰教育信息咨询有限公司，住所地辽宁省沈阳市铁西区。法定代表人：马涛。委托代理人：马希图，系辽宁长风律师事务所律师。原告（反诉被告）沈阳龙之梦置业有限公司与被告（反诉原告）沈阳奕辰教育信息咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员孙景坤担任审判长，与人民陪审员陶世英、人民陪审员王静组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）沈阳龙之梦置业有限公司的委托代理人周雪、韩露、被告（反诉原告）沈阳奕辰教育信息咨询有限公司的法定代表人马涛及委托代理人马希图到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告沈阳龙之梦置业有限公司诉称，2019年5月4日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，双方约定由被告承租原告经营的沈阳龙之梦大都汇购物中心二层2FB-021B/022A商铺，用于经营“菲尼英语”品牌，原告方为商户提供物业服务。合同签订后，原告如约于2019年5月4日交付了上述铺面。按照合同约定，2租铺合计面积450平方米，租期为3年，自2019年7月1日至2022年6月30日止。合同约定，租金收取方式为2019.7.1-2020.6.30租金1.5元/天/平米，2020.7.1-2021.6.30租金2元/天/平米，2021.7.1-2022.6.30租金3.5元/天/平米，物业费每月每平米15.21元，每月物业费为6843.75元。合同约定，承租方单方面终止合同的，承租方己交付的租赁保证金不予退还，并补交免租期租金及物业费、承担违约责任。出租方实现债权的费用，包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等均由承租方承担。合同履行过程中，由于被告经营不善，至2020年5月，被告已经欠付物业费、电费等费用，且单方解除合同，擅自停止营业。经原告催缴，被告仍然拒绝恢复营业，支付费用。原告诉至法院，请求法院判令1、解除双方租赁合同，被告腾退承租房产；2、被告支付2020年7、8月租金及物业费共69487.5元；3、被告支付逾期缴费滞纳金2712.42元暂计算至2020年8月4日，自2020年8月5日起按合同约定计算至实际给付之日止；4、被告支付原告代缴的2020年7月电费300元、8月电费760.8元；5、被告支付原告装修免租期物业费51300元，经营免租期租金、物业费27768.75元；6、被告支付原告违约金，三个月租金及物业费104231.25元；7、诉讼费被告承担。被告沈阳奕辰教育信息咨询有限公司辩称，与原告合同已经解除，房屋已经腾退完毕，被告的35万元装修没有拆，任凭原告处置。被告8月实际使用店铺两天，同意支付一个月两天的租金和物业费，7月份之前是半价租金因为疫情原因，7、8月份也应当按照半价收取租金，同意支付七月费电费300元，8月份同意支付两天的电费，其余8月份电费应当由后入住的第三方公司承担，不同意原告要求被告承担违约责任的诉请。反诉被告沈阳奕辰教育信息咨询有限公司诉称，反诉人与被反诉人于2019年5月4日签订《房屋租赁合同》二份，承继在先签订的2018年9月1日《房屋租赁合同》，并承继了2018年9月1日签订的反诉人与沈阳兴隆大天地购物中心有限公司兴隆大都汇分公司（简称兴隆分公司）《租赁协议书》。由此，反诉人先后分四次向兴隆分公司、被反诉人共缴纳保证金共计159250元。由于双方合同已经解除，反诉人多次庭外主张清结双方往来账目，但被反诉人片面主张收取七、八月租金、电费，却拒绝返还保证金。反诉人认为，被反诉人的行为属于违约，违反诚实信用，违反合同法相关规定。请求法院判令沈阳龙之梦置业有限公司返还租金保证金159250元。反诉被告沈阳龙之梦置业有限公司辩称，租赁保证金作为合同正常履行的担保，在一方违约的情况下不予退还，所以被告不应主张该保证金的返还，更何况合同中约定在先，其次被告交给兴隆的保证金应向兴隆大都汇主张，不应向原告所要。经审理查明，2019年6月30日，原告沈阳龙之梦置业有限公司与被告沈阳奕辰教育信息咨询有限公司签订《房屋租赁合同》，由原告将位于沈阳龙之梦大都汇二层2FB-022A、021B号两个商铺出租给被告，用于经营儿童教育机构菲尼英语，租期3年，自2019年7月1日至2022年6月30日。原告给予被告自房屋交付之日起57天的免租装修期，即2019年5月5日至2019年6月30日，被告在免租装修期内无需承担租金、物业管理费及宣传推广费。租金收取方式为：2019年7月1日至2020年6月30日租金1.5元/天/平米，2020年7月1日至2021年6月30日租金2元/天/平米，2021年7月1日至2022年6月30日租金3.5元/天/平米，经营免租期为2020年1月1日至2020年1月31日。022A合同中约定兴隆转入保证金75263元作为2022年4月13日至2022年6月30日的经营免租期的租金抵扣，被告应支付租赁保证金12337元，物业费每月每平米15.21元，每月物业管理费为3650元；021B合同中约定租赁保证金为76650元，物业费每月每平米15.21元，每月物业管理费3193.75元。被告于2019年5月27日向原告支付了两个商铺的租赁保证金共计88987元，另有70263元保证金于2018年7月25日向沈阳兴隆大天地购物中心有限公司兴隆大都汇分公司支付。合同10.1条约定，乙方（被告）逾期支付租金和/或本合同第四条约定的各项费用（包括未补足租赁保证金补足部分）的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.2%向甲方支付违约金。逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方（原告）或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担；合同12.1条（5）约定，由于地震、台风、火灾等自然灾害或其他人力不能预见或不可避免的社会事件等不可抗力原因导致所租商铺不能正常使用，经修缮仍不能使用的，本合同终止，双方互不承担责任；合同12.4条约定，乙方单方面终止合同的，甲方有权不返还乙方全部已付款项，乙方除应补交免租期租金外，还应承担下属违约责任：（2）如乙方在本合同生效六个月后要求终止本合同的，乙方应补交免租期租金及物业管理费，并向甲方支付相当于本合同未到期租金总额30%的违约金或相当于三个月租金的违约金以其中较高者为准。合同签订后，被告因受到疫情影响自疫情开始即停止经营，至2020年7月份恢复经营，2-6月份期间的租金及物业费由原告减半收取，自7月份起被告未能继续支付租金及物业费，7、8月份电费共计1060.8元由原告代缴。2020年8月20日，被告向原告出具《解除合同通知书》，载明由于疫情爆发原因，上述不可抗力直接引起政府推迟中小学、幼儿教育开学，外籍教员无法入境，家长大量退费等情况，公司已经陷入严重亏损和资不抵债情况，原合同目的无法达到，要求解除合同，并由原告退还租赁保证金。2020年8月23日，被告出具《沟通函》，申请菲尼英语店铺内装修不进行拆除，店铺内可移动物品于2020年8月25日之前清运完毕，被告添置的不可移动物品无偿归原告所有。现被告已经撤出经营场地，由案外人陈海龙继续承租案涉商铺，并于2020年9月1日交付使用。原告主张因自2020年7月起，教育机构已经全面复工，被告应当继续全面履行合同义务，而被告因自身经营问题导致公司亏损，拖欠原告2020年7-8月份期间租金及其他费用，并单方面停业，属于被告违约的情形，要求被告支付欠付租金及物业费69487.5元，并按照合同约定的计算方式支付滞纳金，另要求被告支付原告代缴的7、8月份电费共计1060.8元，由被告承担违约责任，按照合同约定补交免租期租金及物业费，并支付违约金。被告向法庭提供了中华人民共和国外交部、国家移民管理局关于暂时停止持有效中国签证、居留许可的外国人入境的网站公告，并提供了两位外教的签证复印件及聊天记录，主张被告经营的菲尼英语系外教授课，而受到疫情和政策的影响，外教回国受阻致使被告无法继续正常经营，应属于不可抗力的情形。另有外教主管作为证人出庭证实菲尼英语共有四名外教，其中两人离境后因政策原因无法回国，另外两人并未离境，但自疫情爆发后一直失联，故导致被告在复课后无法用外教继续授课，而家长因不接受中教授课或线上授课的方式纷纷要求退款，致使被告无法继续经营，故被告认为其不应当承担违约责任，并要求原告退还保证金159250元。上述事实，有当事人的陈述、原告提供的房屋租赁合同及三方转让协议、电费抄表记录及发票复印件、《解除合同通知书》、《沟通函》、原告与陈海龙签订的房屋租赁合同、微信截图，被告提供的保证金票据四张、承诺函、网站公告、护照复印件、线上授课截图、微信聊天截图、照片两张、证人成某的证言在卷为凭，经开庭质证，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，原、被告之间订立的房屋租赁合同出自双方真实意思表示，其内容不违反法律规定，该合同合法、有效，原、被告双方按照合同约定全面履行各自的义务。2020年伊始，国内爆发的新冠疫情给全国各行各业带来不同程度影响，但在党的领导以及全国人民的共同努力下，国内疫情逐步得到控制，按照沈阳市政府的统一指示，教育机构于2020年7月已经全面恢复正常经营，而被告所经营的菲尼英语在恢复经营后出现拖欠2020年7、8月份租金及物业费的情形，于8月份停止经营并撤出经营场地，尽管被告经营的菲尼英语存在外教授课的特殊性，且结合国内外疫情相继爆发的时间段及相关政策的出台，可以认定被告在经营过程中的确在一定程度上受到了疫情的影响，但自疫情爆发后至被告复课前，原告已经减免了被告一半的租金及物业费，很大程度上降低了被告所遭受的损失，且结合被告证人的证言，在被告处授课的外教中有两位并未离境，但在复课后仍然处于失联状态，可以看出除去疫情的影响以外，被告在经营过程中亦存在自身问题，其在复课以后仍然无法摆脱经营困难的窘境，不可当然的完全归结于疫情所致，故被告主张因不可抗力导致合同无法继续履行缺乏事实及法律依据，依照合同约定，单方面终止合同的，原告有权不返还被告全部已付款项，对于其主张的返还保证金的反诉请求，本院不予支持。自2020年7月起，被告未能依约支付租金及物业费，并于2020年8月20日出具《解除合同通知书》，结合《沟通函》中所载，可知被告于2020年8月25日前撤出场地，双方已经事实上解除合同，至原告于2020年9月1日将场地交付陈海龙使用前，案涉商铺因被告的违约行为处于闲置状态，故原告要求被告支付7、8月份租金及物业费共计69487.5元理由正当，本院予以支持，原告提供的证据能够证明其代缴7、8月份电费的事实，对于原告代缴的7、8月份电费1060.8元，本院亦予以支持。被告拖欠租金及物业费，并单方解除租赁合同构成违约，除应当支付原告拖欠的2020年7、8月份租金、物业费外，还应当承担违约责任，但结合原告于2020年9月与案外人签订租赁合同的事实以及疫情所带来的一定影响，被告所支付的保证金已经足以弥补原告的损失，故对于原告主张的违约金、滞纳金以及免租期物业费，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：被告沈阳奕辰教育信息咨询有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告沈阳龙之梦置业有限公司2020年7月、8月租金及物业费共计人民币69487.5元；二、被告沈阳奕辰教育信息咨询有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告沈阳龙之梦置业有限公司2020年7月、8月电费人民币1060.8元；三、驳回原告沈阳龙之梦置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告沈阳奕辰教育信息咨询有限公司的诉讼请求。如被告未按指定期间履行上述金钱给付义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5138元，由原告沈阳龙之梦置业有限公司负担3575元，被告沈阳奕辰教育信息咨询有限公司负担1563元；反诉案件受理费1745元，由被告沈阳奕辰教育信息咨询有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  孙景坤人民陪审员  陶世英人民陪审员  王 静二〇二一年三月十八日法官助理付玉书记员蔡鲁宁本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。