云南省元谋县人民法院民 事 判 决 书（2021）云2328民初30号原告：邓崇梅，女，1963年7月15日出生，彝族，初中文化，农民，住元谋县。委托诉讼代理人：龙映何，楚雄腾达法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告：普续荣，男，1971年10月7日出生，彝族，初中文化，农民，住元谋县。委托诉讼代理人：李永仙，云南宇锋律师事务所执业律师，特别授权代理。第三人：元谋云吉农产品有限责任公司。住所地：元谋县老城乡政府南面，统一社会信用代码91532328579816067Y。法定代表人：杨怀孝。第三人：杨怀孝，女，1973年8月16日出生，傈僳族，高中文化，住。原告邓崇梅与被告普续荣执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年1月3日立案后，依法适用普通程序，于2021年1月20日公开开庭进行了审理。原告邓崇梅及其委托诉讼代理人龙映何，被告普续荣及其委托诉讼代理人李永仙，第三人元谋云吉农产品有限责任公司（以下简称云吉公司）的法定代表人杨怀孝，第三人杨怀孝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓崇梅向本院提出诉讼请求：1.请求元谋县人民法院依法撤销云（2020）2328民初303号民事裁定书，解除查封；2.请求元谋县人民法院确认普续荣（申请执行人）执行第三人云吉公司（被执行人）位于元谋县平方米中的208平方米土地使用权【土地证号：土地使用权国用（2013）字第03**】归邓崇梅（执行案外人）所有，并停止对上述财产的执行。事实和理由：邓崇梅于2014年1月18日与云吉公司及法人代表人杨怀孝签订《土地转让协议》，土地以转让的形式转让给邓崇梅使用，邓崇梅按协议的约定付清土地转让金后，邓崇梅在转让的地块上建盖房屋并搬迁入住至今，是该地块的实际使用人及地上附属物的所有人。2020年3月19日，（2020）云2328民初303号民事裁定书的申请人普续荣申请执行杨怀孝、云吉公司房屋买卖合同纠纷（2020）2328执989号执行案件过程中，元谋县人民法院依照普续荣的保全申请内容，于2020年3月19日出具云（2020）2328民303号民事裁定书，即对登记在（被执行人）云吉公司名下的元谋县平方米国有土地使用权进行了查封（国用字第0383号），查封期限为3年。普续荣与邓崇梅同住老城集贸市场内，明知土地的使用权状况及建盖房屋的状况，恶意提起财产保全给邓崇梅带来诉累，是利用法律的规定达到自身债权的目的，严重损害了邓崇梅的利益，致使邓崇梅的物权得不到充分的保护。邓崇梅在转让的土地上建盖房屋虽然没有办理房产证及土地使用证是当时历史背景下的产物。第三人杨怀孝通过老城乡人民政府招标得到了老城集贸市场的承建权，第三人杨怀孝又把获得的土地以转让的方式转让给自然人自行建盖，但建盖必须符合集贸市场的建房规定。邓崇梅于2018年10月按照云吉公司的规划规定建盖了商住一体的房屋，由于云吉公司自2013年9月9日至2018年4月12日以前一直在不同的时间段在银行抵押贷款，所以邓崇梅办理不动产权证的时间在云吉公司及第三人杨怀孝拖延，不是邓崇梅的原因不办理不动产权证。虽未办理不动产权证，但从邓崇梅建盖房屋至今，邓崇梅未收到过任何行政主管部门的停工、停建、属违章建筑的通知。依据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，邓崇梅与云吉公司及法定代表人杨怀孝签订的土地转让合同有效，而且邓崇梅已经在该转让地块上建盖了房屋，并且符合办理不动产权证的要求，邓崇梅管理该地块及建盖的房屋居住、出租使用租金没有任何主管部门及其他人提出异议。邓崇梅合理使用该地块及地上附属物应得到法律的保护。普续荣违背《中华人民共和国民法总则》第三条的规定，其财产保全措施侵害了邓崇梅的财产权，根据交易习惯，地随房走的原则，请求元谋县人民法院在查清本案法律事实的基础上，撤销（2020）云2328民初303号民事裁定书，中止本案的执行，解除查封，而且云吉公司位于元谋县平方米的土地使用权【土土地证号：土地使用权国用（2013）字第0383号】与邓崇梅转让时每平方米价值15**计算，其价值约为200万元，普续荣执行该地块的价值，其执行标底为80万元，普续荣已经超标底查封该地块，损害了拥有该地块使用人的利益。云吉公司、杨怀孝在转让涉案的地块后，在邓崇梅已经建好房屋符合过户条件后，不积极履行办理不动产权证具有过错，在本案中应承担邓崇梅转让地块被查封的法律责任。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，请求元谋县人民法院支持邓崇梅的诉讼请求。普续荣辩称，（202Ｏ）云2328民初303号《民事裁定书》不应当撤销，不解除查封，不停止执行，确认土地使用权给邓崇梅的请求不符合法律规定，普续荣不承担诉讼费。1.普续荣申请财产保全不违反法律的规定。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”第六条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”云吉公司于2013年5月与元谋县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，2013年7月10日取得《国有土地使用权证》，享有合法的土地使用权。邓崇梅使用该部分土地，没有进行过变更登记，不能对抗善意第三人。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零一条的规定，普续荣在诉讼的过程中，因购买的房屋即将被执行，云吉公司和杨怀孝差欠大量债务的情况之下，导致将来判决难以执行，可以对登记在云吉公司名下的国有土地使用权申请财产保全。申请人保全的金额是80万元，这片土地还有空地，普续荣不属于恶意提起财产保全。2.云吉公司与邓崇梅转让土地使用权的行为违法。商业用地和住宅用地是土地用途的基本分类，使用的年限和性质均不一样。商业用地年限为40年，住宅用地年限为70年。云吉公司出让取得本案国有土地使用权年限为40年，自2013年6月起至2053年6月10日止，土地用途为其他商服用地，土地利用要求必须用于建盖老城集贸市场。其他商服用地是指除批发零售用地、住宅餐饮、商务金融以外的其他商业、服务业用地。云吉公司将部分国有土地转让给邓崇梅等人建盖居住生活的房屋，由商业用地性质转变成了住宅用地，改变了土地用途，违反了《国有建设用地使用权出让合同》的规定。3.邓崇梅的建盖房屋行为无建设工程规划许可和施工许可，属于违法建筑。邓崇梅与云吉公司签订《土地转让协议》之后，建盖私人楼房用于家庭居住生活，建房之前没有办理任何规划许可。邓崇梅不享有合法的国有土地使用权。4.土地使用权的归属问题，不属于法院受案范围。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，土地使用权发生争议，由人民政府解决，不属于法院管辖范围。法院没有权利确认土地使用权的归属，邓崇梅要求法院确认位于元谋县平方米中的部分土地使用权归邓崇梅等人所有，不符合法律的规定。邓崇梅不属于普续荣所保全土地的权利人，使用土地的行为不合法，不能排除执行。请求法院驳回邓崇梅的诉讼请求。杨怀孝和云吉公司陈述，邓崇梅的诉讼请求我同意的，我公司已取得了土地使用证，2013年，我已经取得建设用地规划许可证，我已经办理了不动产权证，已经过户了21家。本案邓崇梅6家人是在规划许可证里面，当时也放过线，退让4米后就可以建盖居住房屋。办理不动产权证，是需要邓崇梅把房屋建盖好才能办理。普续荣在2020年才提出财产保全，但是土地我是在2013年就转让给了邓崇梅。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对邓崇梅提出普续荣、云吉公司和杨怀孝无异议的证据：1.（2020）云2328执异17号执行裁定书；2.（2020）云2328民初303号民事裁定书，欲证明邓崇梅具有本案的诉讼主体资格，邓崇梅的起诉符合法律的规定。本院予以确认并在卷佐证。对邓崇梅提出普续荣有争议的证据和事实，本院认定如下：1.土地转让协议，本院对该证据的真实性予以认可，因单独转让土地使用权不符合法律的规定，本院对该证据的合法性不予认可，本院不予采纳；2.土地转让款收条，该证据客观真实，本院予以采纳，能够证明邓崇梅已支付了252000元土地转让款给云吉公司的事实；3.国有土地使用证，该证据客观真实，本院予以采纳，能够证明云吉公司转让给邓崇梅的土地已取得土地使用证的事实以及该土地于2013年9月9日至2014年12月24日、2015年7月23日至2018年4月8日分别设置了抵押权登记的事实；4.合同书，该证据客观真实，本院予以采纳，能够证明邓崇梅将其房屋承包给他人建盖的事实；5.老城村委会证明，该证据的证明内容不合法，本院不予采纳；6.收据，该证据客观真实，能证明邓崇梅向第三人支付排水沟费用的事实，本院予以采纳。对普续荣提出，邓崇梅、云吉公司和杨怀孝无异议的证据：土地登记申请表、土地登记卡、国有建设用地使用权出让合同，欲证明元谋云吉农产品有限责任公司出让取得本案国有土地使用权年限为40年，自2013年6月起至2053年6月10日止，土地用途为其他商服用地，土地利用要求必须用于建盖老城集贸市场。本院予以确认并在卷佐证。综上所述，本院确认以下法律事实：2013年7月11日，云吉公司以出让的方式取得了位于元谋县平方米的国有土地使用权，元谋县人民政府向其发放了元国用（2013）第0383号国有土地使用证，该土地的使用类型为其他商服用地，使用期限为40年（终止日期2053年6月）。2013年9月9日至2014年12月24日和2015年7月23日至2018年4月8日，云吉公司用该土地向银行抵押贷款并进行了抵押登记。2014年1月18日，云吉公司与邓崇梅签订土地转让协议，云吉公司将该土地中的208平方米空地以312000元的价格转让给邓崇梅建房使用，按照约定，邓崇梅先后支付了252000元给云吉公司，剩余的60000元待相应的产权证书变更登记后再支付。2020年12月，邓崇梅未经审批在该208平方米空地上建盖好了2层半450平方米的砖混结构房屋并搬入该房屋居住至今。2020年2月5日，普续荣向本院起诉云吉公司和杨怀孝房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后在诉讼中，普续荣又向本院申请对登记在云吉公司名下的该1288.2平方米的国有土地使用权进行查封，本院于2020年3月19日以（2020）云2328民初303号民事裁定书裁定查封了该土地，查封期限为三年。2020年7月25日，本院作出（2020）云2328民初303号民事判决书，该判决确认：一、解除杨怀孝和元谋云吉农产品有限责任公司与普续荣于2018年11月27日签订的房屋买卖协议。二、由元谋云吉农产品有限责任公司和杨怀孝于本判决生效之日起三十日内将购房款650000.00元退还普续荣，并赔偿给购房差价损失费103800.00元和房屋修缮费用22468.70元。三、驳回普续荣的其他诉讼请求。（2020）云2328民初303号民事判决书生效后，普续荣向本院申请执行，本院受理了该执行申请。2020年10月26日，邓崇梅等人向本院提出执行异议申请，申请撤销本院对登记在云吉公司名下的该1288.2平方米的国有土地使用权的查封措施。本院受理后于2020年11月6日作出（2020）云2328执异17号裁定书，驳回邓崇梅等人的异议请求。另查明，邓崇梅至今还未办理土地使用证和房屋产权证。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一项“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；”第三十九条“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案中，虽然云吉公司与邓崇梅签订了土地转让协议，邓崇梅也支付了大部分土地出让金并已实际开发使用了土地，但因云吉公司以出让的方式取得该土地的使用权后并没有按照其与土地出让方签订的土地转让协议开发利用土地，也没有在该土地上建盖有任何建筑物，而是将空地转让给邓崇梅，邓崇梅也没有取得该土地的使用权证书，其请求本院依法撤销本院的（2020）云2328民初303号民事裁定书和解除查封的诉讼请求无事实和法律根据，本院不予支持。根据《中华人民共和国土地管理法》第十四条第一款“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。”本案中，因对争议土地的权属确认不属于人民法院的职权范围，故本院对邓崇梅提出请求本院对其现在使用的位于元谋县平方米中的208平方米土地使用权进行确认以及停止执行的诉讼请求也不予支持。综上，邓崇梅对执行标的即有争议的土地使用权不享有足以排除强制执行的民事权益，本院对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一项、第三十九条，《中华人民共和国土地管理法》第十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回邓崇梅的诉讼请求。案件受理费5980元，由邓崇梅负担（已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审 判 长  宋 云人民陪审员  刘振勇人民陪审员  王明孙二〇二一年三月二十九日书 记 员  张凌山