常州市金坛区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0413民初373号原告（案外人）：史春根，男，汉族，1964年07月29日出生，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：黄火荣，常州市金坛区龙山法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：钱伯林，男，汉族，1960年02月02日出生，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：李静，江苏正气浩然律师事务所律师。被告（被执行人）：冶洪庆，男，汉族，1975年11月17日出生，住常州市金坛区。原告史春根与被告钱柏林、冶洪庆案外人执行异议之诉纠纷一案。本院于2021年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告史春根及其委托诉讼代理人黄火荣、被告钱柏林的委托诉讼代理人李静到庭参加诉讼。被告冶洪庆经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令停止对常州市金坛区某小区某室不动产的强制执行并解除对上述不动产的查封；2、请求依法判令本案诉讼费用由两被告负担。事实理由：原告于2013年1月30日与被告冶洪庆、案外人杨美花签订房屋买卖合同。2016年3月17日，被告冶洪庆、案外人杨美花按约定向原告交付了案涉房屋，原告交付了剩余的房款。贵院在执行钱伯林申请执行冶洪庆民间借贷纠纷一案中，于2019年3月11曰，裁定查封了案涉不动产。原告特向常州市金坛区人民法院提出执行异议申请，常州市金坛区人民法院作出（2020)苏0413执异109号执行裁定书驳回原告的异议请求。原告认为原告在贵院查封案涉房产之前己经签订合法有效的房屋买卖合同，合同签订后原告交付了大部分房款且同意将剩余价款按照贵院的要求交付执行。2016年3月17曰之后，原告己经将案涉房屋进行了装修并入住，同时按照政府相关规定房屋初始登记后必须满两年才能办理产权变更登记。原告对裁定不服，特向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉请。被告钱柏林辩称，根据法律规定对于案外人提起执行异议之诉特别是在本案是对登记在被告冶洪庆名下的不动产，案外人是其享有物权期待权为由提起的执行异议，这个前提必须是案外人享有的合法的物权期待权，且事实上未办理不动产过户登记其主观上必须是无过错的，根据江苏省高院审判委员会纪要2019（1）号第8条中已经明确规定在金钱债权执行中，案外人提出执行异议必须提供在查封之前双方之间存在合法有效的书面合同，查封之前已经实际占有该不动产，且还需要提供已经支付全部价款的证据，应当提供银行转账形成的付款凭证，但是本案中原告提供的证据仅有收据，根据该条规定即便是现金交付，如果没有其他证据证明存在支付的事实，原告的主张不能得到支持，同时该条关于认定案外人是否为自身原因未办理过户登记手续，其中第二项对于案外人知道或者应当知道，因政策原因受到限购或限制流通转让等情形，导致涉案房屋无法办理过户登记，应当认定为案外人自身原因未办理过户登记，综上原告的主张的没有法律依据，请求驳回其请求。被告冶洪庆提交书面答辩意见称，本人位于徐塘小区403室及车库16号，于2013年1月30日以总价592965元与史春根签订了买卖协议，由于国家关于房屋过户的各项新规定，所以房屋一直没过户。事实上房子已属于史春根。本人现已到了家破人没亡的地步。关于借钱柏林的钱，我一定会还，希望法官从中调解一下，可以每年带着还，如果叫我一次还清，就是打死我，我也没法还呀。我有诚意还这笔钱，但也希望钱柏林方理解。经审理查明，2019年5月24日，本院对钱伯林与冶洪庆民间借贷纠纷一案作出（2019)苏0413民初1502号民事判决：一、被告冶洪庆于本判决生效之日起三十日内向原告钱伯林返还借款人民币456000元，并自2019年2月27日至清偿之日按年利率6%支付上述借款产生的利息。二、驳回原告钱伯林其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币4100元、保全费2920元，合计人民币7020元，由原告钱伯林负担62元，由被告冶洪庆负担6958元。2019年3月11日，本院根据钱伯林的申请作出（2019)苏0413民初1502号民事裁定：查封冶洪庆名下的位于常州市金坛区某小区某室不动产（以下简称案涉不动产）中价值480000元的部分。根据钱伯林的执行申请，本院于2020年8月4日立案强制执行，案号为（2020)苏0413执2434号。异议人史春根提出异议称，2013年1月30日，异议人与被执行人冶洪庆（妻子杨美花）签订了案涉不动产的房屋买卖合同，且异议人已支付了全部购房款，被执行人冶洪庆（妻子杨美花）将钥匙交付给异议人，异议人对案涉不动产进行装修并且使用入住至今。由于案涉不动产系拆迁安置房屋，故未能及时办理房产证，现被执行人冶洪庆（妻子杨美花）已办理了房产证。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，异议人已支付全部价款并实际占有，虽然未办理过户登记手续，但异议人对此没有过错，故请求解除对案涉不动产的查封。为证明其主张，异议人史春根向本院提交了房屋买卖合同、收条、借条及水费、电费交纳等证据材料的复印件。本院经审查后，于2020年12月1日作出(2020)苏0413执异109号执行裁定：驳回案外人史春根的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之曰起十五日内向本院提起诉讼。原告史春根不服上述裁定，于同年12月11日向本院提起诉讼。另查明，2013年1月30日，原告史春根与被告冶洪庆及其妻子杨美花签订房屋买卖合同1份，该合同约定：冶洪庆、杨美花将拆迁安置在金坛区某小区某室（123.21平方）房屋作价554445元（每平方4500元）及某车库（8.56平方，作价38520元，每平方4500元）合计592965元出卖给原告史春根。合同签订三日内，预付房款25万元。因该房系拆迁安置房，尚未取得房屋产权，经双方商定，卖方应在领取房屋钥匙7日内，将房屋交付给买方，买方支付剩余房款342965元。卖方应在领取房屋产权证之日起7日内协助买方办理产权过户手续。合同签订后，原告史春根按约于2013年1月30日交付冶洪庆预付款25万元（其中20万元转账，5万元现金）。2016年3月17日，冶洪庆、杨美花将案涉房屋交付给原告史春根。原告史春根分别于2015年5月12日交付房款10000元，2016年1月28日交付房款20000元、2016年2月3日交付房款20万元（5万元转账，15万元银行取现）、2016年3月17日给付房款40000元、2016年4月26日交付房款10000元，2017年4月30日交付房款10000元（余款待房产证过户后结清）、2017年8月23日交付房款4000元、2017年11月29日交付房款2000元、2017年12月25日交付房款5000元，2018年1月8日交付房款20000元、2018年10月3日交付房款5000元，合计交付房款576000元。2017年12月26日，冶洪庆、杨美花办理了案涉房屋的产权登记手续领取了房屋产权证。嗣后，原告史春根要求冶洪庆、杨美花协助办理案涉房屋的产权过户手续。某车库于2018年1月10日变更登记至原告史春根名下。因2017年4月8日常州市人民政府办公室下发常政办发〔2017〕56号文件：四、调整住房交易政策。新购买商品住房（包括二手住房）的，取得产权证2年方可上市交易。于2017年4月9日施行。据此，案涉房产未能办理产权过户手续。上述事实，由原告提交的房屋买卖合同、收条、借条、转账凭证、银行流水及水费、电费、煤气费交纳凭证，(2020)苏0413执异109号执行裁定书，原、被告陈述等证据在案证实。本案双方当事人争议的焦点为：原告史春根就案涉不动产是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，应当适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押冻结财产的规定》第十五条的规定进行审查。在执行异议之诉案件审理中，则应适用实体法规定，做好权利甑别。符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告史春根与被告冶洪庆及其妻子杨美花在本院查封案涉不动产之前于2013年1月30日签订房屋买卖合同，该合同系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效；2016年3月17日，被告冶洪庆及其妻子杨美花将案涉房屋交付给原告史春根占有使用至今（水费、电费、煤气费交纳凭证足以证明），该交付行为发生于本院查封之前，应视为原告史春根已经合法占有案涉不动产；本院查封的案涉不动产是金坛区某小区某室房屋，并没有查封某车库，案涉房屋作价554445元，原告史春根已经实际付款576000元（综合本案的情况，该款已经实际交付），应视为已经付清全部价款，案涉执行异议裁定对此认定有误，应予纠正；常政办发〔2017〕56号文件于2017年4月9日施行，对该文件施行之前的交易行为没有溯及力。原告史春根与被告冶洪庆及其妻子杨美花签订房屋买卖合同以及交付房屋的行为均发生在该文件施行之前，对政府之后出台的限购政策，原告史春根主观上无法预见，因政府的限购政策导致案涉不动产未能及时过户，原告主观上不存在过错。综上，原告的诉讼请求符合最高人民法院司法解释的规定，于法有据，本院予以支持。被告钱柏林的辩驳理由不能成立，本院不予采纳。依照原《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款、第三百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、不得执行位于常州市金坛区不动产；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费9730元，由被告钱柏林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  蒋 勇人民陪审员  岳锡林人民陪审员  徐小才二〇二一年三月二十五日书 记 员  肖 乔