四川省安岳县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川2021民初860号 原告：蒋晓明，男，1986年7月18日出生，汉族，农民，住安岳县。 原告：肖刚，男，1968年2月18日出生，汉族，农民，住安岳县。 二原告共同委托诉讼代理人：李志伟，四川强德律师事务所专职律师。 二原告共同委托诉讼代理人：付友义，四川强德律师事务所专职律师。 被告：黄友，男，1964年6月24日出生，汉族，居民，住成都市青羊区。 第三人：唐勇，男，1975年11月28日出生，汉族，农民，住安岳县。 原告蒋晓明、肖刚与被告黄友、第三人唐勇确认合同效力纠纷一案，本院于2021年2月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告蒋晓明、肖刚及其委托诉讼代理人李志伟、付友义，被告黄友到庭参加诉讼，第三人唐勇经本院传票传唤逾期无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 蒋晓明、肖刚向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告在1999年6月8日签订的《房屋转让（购买）协议》无效，判令被告向原告返还购房款452000元及利息；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告及第三人于1999年6月8日签订《房屋转让（购买）协议》，约定原告及第三人各出资226000元购买被告修建的位于安岳县镇××街××路段61公里处四楼一底、五个门市砖混结构的房屋，合同约定由乙方（原告）自行办理房屋产权等手续。合同签订后，原告通过银行转账方式将购房款一次性支付给被告。经查，被告建房使用的土地系农村集体所有土地，且无任何报建报批手续，原被告双方非系同一集体经济组织成员，按照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国合同法》规定，该房屋买卖合同系无效合同，原告根本无法办理房屋所有权登记，按照合同法关于无效合同的处理原则，原告腾退房屋，被告应退还购房款及利息。根据我国相关法律规定，特向法院起诉，希望支持原告诉请。 黄友辩称：1.协议于1999年6月8日签订，已过20年，超过了诉讼时效；2.签订协议时，被告已将办理产权的手续及资料全部转交给原告，也明确告知了原告该房屋没有办理产权手续，约定由原告方自行办理产权相关手续及负责办理的费用，原告方均予知晓，无欺骗行为，原告与被告签约，存在重大过错，应承担相应责任；3.购房款67.8万元中，22.6万元是购房款，45.2万元是房屋装修及营业设施使用费；4.第三人唐勇系本村社成员，按当时政策是能够办理产权手续的（同期相邻建房户）,就因没有产权证，才以如此低廉的价格转让给原告，若有产权证，当时市值约300万元，如现在退房原告应承担主要责任，并赔偿被告损失；5.2013年6月8日被告收到购房款后，立即将房屋移交给原告使用至今。房屋转让前，被告一直以每年4万元出租给他人使用，因为转让才终止租房协议，若退房，原告应赔偿被告7年租金28万元、租房违约金4万元，共计32万元，房屋折旧费、设施使用费25万元，合计57万元；6.办理产权手续的相关资料已于签协议时交给原告，房屋也于2013年6月8日移交原告，原告方一直未到相关部门办手续，直到2020年7月26日才到有关部门办理手续，但因政策原因，已不能办理，属于恶意拖延。综上，请求驳回原告的无理要求，并赔偿损失。 唐勇未发表意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认证如下：原告提交的原告身份证复印件、被告及第三人四川省人口信息（户籍）证明，拟证明原、被告身份信息；房屋转让（购买）协议原件，拟证明该协议由被告书写，原告签名，但实际上该合同签署的时间是2013年5月3日，原、被告双方当时对签订的时间并未在意，该房屋转让价格是226000元，实际上是二原告和第三人每人226000元，总价款是678000元；收条复印件，拟证明被告黄友收到原告及第三人购买镇子镇北大街内安公路61公里处的房屋，总价款为678000元；二原告向被告支付购房款的转款依据，拟证明二原告在中国银行向被告转款的银行流水，二原告分别向被告转款226000元和206000元，还有2万是买房屋的定金，之前已经支付过，该房屋总价款为678000元的事实。被告质证意见如下：对原告提交的上述证据的真实性均无异议，但不认可原告对其所提交的《房屋转让（购买）协议》原件中关于签订合同时间的说明，合同签订时间是1999年6月8日。本院经审查认为：原告提交的证据，其内容客观真实，与本案有关联性，对上述证据本院予以采信，关于原、被告及第三人签订的《房屋转让（购买）协议》的签订时间，虽然协议上载明的时间是1999年6月8日，但结合转款时间、房屋交接时间、房屋修建情况等证据，可以确认合同签订时间应为2013年。被告提交的收款收据复印件，拟证明2013年6月8日，二原告收到了房屋的事实；房屋转让手续复印件，拟证明我已经将房屋相关的转让手续出具给二原告及第三人，因他们自己内讧，导致拖延了办理过户的时间；租房协议，拟证明本案房屋当时在出租中，由于原告等人要购买，所以终止了租房协议，导致被告损失的事实，如果解除合同，原告应该赔偿被告这几年的租赁损失。原告质证认为，被告提交的收款收据复印件无异议；房屋转让手续复印件，不清楚当时二原告是否收到了该资料，但根据我国法律规定，农村房屋由城镇居民购买，一直以来都是无法办理的产权证，这是我国法律明令禁止的，所以达不到其举证目的；租房协议和本案没有关联，也不认可其证明目的，被告既然将房屋交给了原告，自己终止了出租中的房屋，这也是被告自己的问题，达不到其举证目的。本院经审查认为，被告提交收款收据复印件，内容客观真实，本院予以采信；房屋转让手续复印件，对其真实性予以确认；租房协议，内容客观真实，但与本案不具有关联性，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1996年11月2日，被告黄友与安岳县镇子镇治水村三社签订《征用土地协议书》，黄友购买该社土地0.573亩修建房屋，后被告黄友在购买的土地上修建砖混结构四楼一底、五个门市的房屋一幢（该房屋至今未取得报建报批手续）。原、被告及第三人于1999年6月8日（协议载明时间）签订《房屋转让（购买）协议》，协议主要载明：转让方（甲方）:黄友，受让方（乙方）：蒋晓明、肖刚、唐勇，第一条、转让房屋位于安岳县镇××街××路段61公里处，四楼一底、五个门市砖混结构，土地面积0.573亩，建筑面积约1400平方米，左与邓建住房共墙、右与唐力众住房共墙；第二条、双方商定该房屋转让价格为人民币22.6万元；第三条、付款方式为一次性付款，甲方在收到转让款后应立即将房屋交付给乙方；第四条、该房屋水、电等配套设施及开户费一道转让给乙方，费用包括在转让费内；第五条、该房屋转让后，该房屋为乙方长期权属，甲方无权过问该房屋处置，由乙方自行办理房屋产权等手续，甲方不负担任何责任和费用。合同签订后，蒋晓明于2013年5月5日向被告黄友转款226000元，同日肖刚向黄友转款206000元，加上肖刚在协议签订前给付的定金2万元，肖刚共计给付房款226000元，2013年6月8日，黄友向蒋晓明、肖刚、唐勇出具收条一张，收条载明：今收到唐勇、蒋晓明、肖刚购买位于安岳县镇××街××路××处，左邻邓建住房，右邻唐力众住房，四楼一底、五个门市砖混结构楼房一幢购房款大写陆拾柒万捌仟元，小写67.8万元，收款人：黄友（签字并捺印），二〇一三年六月八日。同日，蒋晓明、肖刚、唐勇向黄友出具收条一张，收条载明：今收到黄友位于安岳县镇××街××路××处，左邻邓建住房，右邻唐力众住房，四楼一底、五个门市砖混结构楼房一幢。收房人：唐勇、蒋晓明、肖刚（签字并捺印），二〇一三年六月八日。房屋交付后，原告蒋晓明、肖刚、第三人唐勇未对购买的房屋份额予以明确。现原告以自己在2020年去相关部门办理产权手续时，因被告建房使用的土地系农村集体所有土地，且无任何报建报批手续，原、被告双方也非系同一集体经济组织成员，故无法办理产权手续为由，向法院提起诉讼，请求确认该房屋买卖合同系无效合同，由原告腾退房屋，被告退还购房款及利息，致形成本案诉讼。 本院认为，本案案涉房屋系农村房屋，而农村房屋的买卖必然涉及宅基地使用权的转移，根据现行的法律法规的规定，宅基地使用权是农村集体经济组织的成员享有的一种用益物权，具有福利和保障性质，所以农村集体土地使用权的主体仅限于本集体经济组织的成员，如果向本集体经济组织以外的人员转让农村房屋，将会对集体经济组织所享有的集体土地所有权构成影响，损害了法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益。关于本案原、被告及第三人签订的《房屋转让（购买）协议》是否有效的问题，首先，案涉房屋的土地系被告黄友与安岳县镇子镇治水村三社协商购买，土地性质系农村集体土地，该房屋的修建至今未取得相关审批手续，本质上该房屋系违法修建，属违法建筑；其次，本案二原告均非案涉房屋所在村集体经济组织成员，不具有合法享有该房屋所有权的身份或资格，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”；第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”；《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款“违反法律、行政法规的强制性禁止规定的民事法律行为无效……”的规定，本院依法确认二原告及第三人与被告签订的《房屋转让（购买）协议》无效。关于原告要求被告返还购房款452000元及利息的诉请以及被告主张的“如解除合同需由原告赔偿被告7年租金28万元、租房违约金4万元、房屋折旧费、设施使用费25万元，合计57万元”，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任……”的规定，本院依法对原告要求被告返还购房款452000元的诉请予以支持，第三人唐勇虽未以原告的身份参加诉讼，但因二原告及第三人与被告签订的《房屋转让（购买）协议》已被确认无效，其出资的购房款宜在本案中一并处理，故被告黄友应退还第三人唐勇购房款226000元；因本案被告应当明知不能将农村房屋转让给集体经济组织成员以外的主体还将其转让，二原告也明知涉案房屋的土地系集体土地、未取得相关审批手续，双方对协议的签订均有过错，故对原告要求被告支付利息的诉请以及被告主张的“如解除合同需由原告赔偿被告7年租金28万元、租房违约金4万元、房屋折旧费、设施使用费25万元，合计57万元”的要求，本院均不予支持。关于被告辩解称本案已超过诉讼时效问题，《中华人民共和国民法典》第一百五十五条规定：“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力”。本案系合同解除权，是形成权，诉讼时效制度不应适用，且根据本案查明的事实，双方签订协议的时间应为2013年，而不是协议载明的1999年6月8日，故对被告的辩解意见不予采信。第三人唐勇经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，表明其自动放弃诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应自行承担由此产生的法律后果。 综上所述，原告要求确认原、被告在1999年6月8日签订的《房屋转让（购买）协议》无效及被告向原告返还购房款452000元的诉请，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款、第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告蒋晓明、肖刚、第三人唐勇与被告黄友于1999年6月8日（协议载明时间）签订的《房屋转让（购买）协议》无效； 二、限被告黄友于本判决生效之日起十日内退还原告蒋晓明、肖刚、第三人唐勇购房款各226000元； 三、限原告蒋晓明、肖刚、第三人唐勇于本判决生效之日起十日内将位于安岳县（安岳县镇××街××路××处，左邻邓建住房，右邻唐力众住房，四楼一底、五个门市砖混结构楼房）房屋一幢进行腾退并交还被告黄友； 四、驳回原告蒋晓明、肖刚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8080元，减半收取4040元，由原告蒋晓明、肖刚承担2020元，由被告黄友承担2020元（限于判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费，列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 刘光强 二〇二一年三月三十日 法官助理 姚 宇 书 记 员 周杨翕