北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初1846号原告：徐彩燕，女，1978年12月2日出生，汉族，无业，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：张歌·玛丽娅，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：李泠，北京市京师律师事务所实习律师。被告：易方旅游开发（北京）股份有限公司，住所地北京市门头沟区。法定代表人：刘江，董事长。委托诉讼代理人：杨妞妞，女，该公司员工。第三人：北京韬晦致远投资有限公司，住所地北京市丰台区临泓路鑫宝苑2号楼底商。法定代表人：张翠平，总经理。委托诉讼代理人：张泽，北京护宪律师事务所律师。原告徐彩燕与易方旅游开发（北京）股份有限公司（以下简称：易方旅游公司）、第三人北京韬晦致远投资有限公司（以下简称：韬晦致远公司）不当得利纠纷一案，本院立案后，因工作调整，承办人变更为祁广燕，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐彩燕的委托诉讼代理人张歌·玛丽娅、李泠，被告易方旅游公司的委托诉讼代理人杨妞妞，第三人韬晦致远公司的委托诉讼代理人张泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐彩燕向本院提出诉讼请求：1.判令易方旅游公司返还我腾退费6653.40元、装修、设备及附属物补偿费9159元、房屋一次性停产停业综合补助费11500元、工程配合奖8085.70元、搬迁补助费2021.43元、拆除进度奖4600元，共计42019.60元。2.判令易方旅游公司承担本案诉讼费用。事实和理由：我与韬晦致远公司于2008年11月20日签订《北京市房屋使用合同》，约定：我租住由韬晦致远公司对外租赁的房屋，位于大兴区庞各庄镇西中堡村尚品创意园小区锋尚街2楼1单元322号；租赁期限自2008年11月20日至2078年6月30日止。合同签订后，我向韬晦致远公司支付使用费51000元，并一直租住至2017年11月底。2017年11月底，易方旅游公司在未作出任何拆迁预告通知，也未对租户进行任何拆迁前补偿费、安置房及过渡费发放的情况下，擅自对我居住的房屋进行强制拆除，拆除行为给我造成了重大的财产损失，已严重侵犯我的合法权益。易方旅游公司辩称：我公司不同意徐彩燕的诉讼请求，我公司不构成不当得利。具体理由如下：1.按照腾退政策，徐彩燕不是适合的被腾退人，无权获取被腾退人应当获取的腾退补偿利益。2.徐彩燕的诉求计算方式不符合腾退政策，计算依据于法无据。腾退费是支付给建房人的，徐彩燕不是建房人，无权获取该费用。徐彩燕没有提交任何证据以证明其对租赁房屋进行了装修、装饰、添置设备及附属物。经核实，徐彩燕在使用房屋期间，从未报备过对租赁房屋进行装修。停产停业综合补助费的补偿对象是生产经营者，徐彩燕称涉案房屋用于居住，其未进行任何经营，也没有提交《拆除腾退实施方案》及其实施细则中规定的营业执照、纳税凭证等证据支持，故徐彩燕不符合诉求停产停业补助费的条件，应予以驳回。工程配合奖、拆除进度奖仅针对被拆除腾退人，徐彩燕非被拆除腾退人，无权取得这两项补偿。搬迁补助费也是针对被拆除腾退人。退一步讲，即使给徐彩燕，搬迁补助费应该是23平米*50元/平米=1150元，也不是徐彩燕的诉求金额。3.徐彩燕自韬晦致远公司处租赁的房屋，而韬晦致远公司不是房屋建设者，其帮助北京名商物业管理有限公司（以下简称：名商公司）管理涉案房产。我公司与名商公司进行了权利、义务转让，目的是为了帮助名商公司进行腾退垫资。因此，我公司代表名商公司从腾退人处接收腾退补偿费用有合同依据，并非不当得利，因此本案事实与徐彩燕起诉的事实理由内容不一致，应当驳回。4.经与腾退人北京六达盛泰置业有限公司（以下简称：六达盛泰公司）及实际被腾退人名商公司确认，在庞各庄镇启动拆除腾退项目时，庞各庄镇及名商公司均张贴了通知，及时对房屋使用人进行了腾退告知。期间，大兴区火灾发生，整个北京市高度重视，大兴区政府统一采取了拆除行动。韬晦致远公司述称：我公司不同意徐彩燕的诉讼请求，具体理由如下：我公司出租给徐彩燕房屋，双方是租赁关系。无论是我公司还是徐彩燕对涉案房屋均没有所有权，也不是建设者。按照双方签订的租赁合同第7条约定，徐彩燕无权主张涉案房屋拆迁腾退的一切费用，而且我公司也没有实际上得到拆迁补偿的相关的利益。涉案房屋的建设者是名商公司，是被拆迁腾退的主体。按照庞各庄的腾退政策，徐彩燕不是各项补偿的对象。本院经审理认定的事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2008年11月20日，徐彩燕（乙方）与韬晦致远公司（甲方）签订《北京市房屋使用合同》，约定：徐彩燕租住由韬晦致远公司对外租赁的房屋，该房屋位于北京市大兴区庞各庄镇西中堡村尚品创意园小区锋尚街2楼1单元322号；房屋为砖混结构，总建筑面积23平方米，居室1间；租赁期限自2008年11月20日至2078年6月30日止；使用费5万元。其中第七条约定：甲乙双方均不得解除合同，但因城市建设等原因，乙方使用的房屋需要拆迁时，甲方必须将使用费退还乙方。本合同终止时，双方需办理以下手续：1.按使用合同清点房屋设备；2.结清水、电、暖气等有关费用。前述合同签订后，徐彩燕支付了使用费5万元。韬晦致远公司向徐彩燕交付了前述房屋。因庞各庄镇农村集体经营性建设用地入市试点项目实施，上述房屋被列入拆除腾退的范围。2017年8月14日，易方旅游公司（被拆除腾退人、乙方）与六达盛泰公司（拆除腾退人、甲方）签订《庞各庄镇农村集体经营性建设用地入市试点项目拆除腾退补偿协议》（以下简称：《拆除腾退补偿协议》），该协议包含了对涉案房屋在内的其他房屋的拆除腾退补偿。该协议主要内容如下：一、乙方在项目范围内的院落位于庞各庄镇西中堡村，总建筑物面积7206.11平方米，房屋经营面积4099.59平方米，场地经营面积27186.48平方米；二、拆除腾退补偿款：甲方应支付乙方拆除腾退补偿款共计：22009456元。其中包括：1.经评估公司评估，重置成新价4763086元、腾退费1185932元、装修设备及附属物补偿价1632538元、苗木补偿补助费258800元。2.经服务公司测算，房屋一次性停产停业综合补助费2049795元、场地一次性停产停业综合补助费8155944元、工程配合奖2161833元、搬迁补助费360306元、拆除进度奖1441222元；四、付款方式：乙方交房及补齐并提交所有相关手续后15个工作日内甲方一次性将拆除腾退补偿款22009456元支付到乙方指定账户。另查一，六达盛泰公司公布的2017年6月30日《庞各庄镇农村集体经营性建设用地入市试点项目拆除腾退实施方案》第十五条规定：利用非住宅房屋从事生产经营活动，因拆除腾退造成经济损失的，符合一定条件的，给予500元/平方米的一次性停产停业综合补助费；营业面积按被拆除腾退房屋实际经营面积的60%予以确认，2009年2月19日区政府控违大会后建设而成且未取得规划部门审批手续增减的部分不予认定，不作为确认营业面积的基数。第十六条规定：拆除腾退非住宅房屋，搬家补助费按照被拆除腾退房屋建筑面积每平方米50元计算。六达盛泰公司公布的2017年6月30日《庞各庄镇农村集体经营性建设用地入市试点拆除腾退项目补偿实施细则》（以下简称：《实施细则》）也规定了停产停业综合补助费的认定及补偿标准，搬家补助费的补偿标准。该细则第六条规定：在拆除腾退奖励期限内签腾退补偿协议的，按照被拆除腾退房屋总建筑面积给予一定的工程配合奖励。庭审中，易方旅游公司提交《合同权利义务转让书》和《补充协议》，以证明被拆除人实际上是名商公司，收益人是名商公司，是名商公司委托其公司垫资。前述转让书显示2016年3月5日名商公司将面积约为58亩的土地转让给易方旅游公司经营，并将名商公司与此项目的产权单位北京市大兴区庞各庄镇西中堡村委会所签订的《关于西中堡村沙荒地使用权的合同》的全部权利、义务一并转让给易方旅游公司。《补充协议》显示签订时间为2016年3月5日，约定前述转让书中所涉及58亩土地的腾退补偿款归名商公司，易方旅游公司同意按照村委会的要求为名商公司垫资，垫付资金用于返还次承租人及实际使用人的租金，以保证土地腾退工作顺利开展。徐彩燕对前述证据真实性认可，对证明目的不认可，称与腾退协议不一致。韬晦致远公司对前述证据认可。韬晦致远公司提交《房屋转让协议书》，以证明涉案房屋系其公司从名商公司处获得的，名商公司取得拆迁利益。经询问，韬晦致远公司表示涉案房屋没有取得合法准建手续，亦没有取得房本，房屋交付给徐彩燕时不是毛坯房，是可以直接入住的公寓。徐彩燕称没有见过房本，没有看到合法准建手续。徐彩燕称对涉案房屋进行了装饰装修，仅提交了只看见门的照片予以佐证。易方旅游公司和韬晦致远公司对该照片不予认可。经本院询问，徐彩燕不同意申请追加名商公司作为当事人，称其没有接触过名商公司。韬晦致远公司在本案法庭辩论结束后向本院提交了追加名商公司为被告的申请书。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。韬晦致远公司认可涉案房屋没有取得合法准建手续，故本院认定其与徐彩燕签订的涉案《北京市房屋使用合同》无效。因前述合同无效，该合同相关条款亦属无效。虽徐彩燕与韬晦致远公司之间的合同无效，但涉案房屋被列入拆除范围内，相关项目可以得到拆除腾退人的补偿。拆除腾退人只针对其认定的房屋产权人签订拆除腾退补偿协议并由该产权人领取腾退补偿款，这由拆除腾退补偿合同关系的相对性所决定，但并不能以此否认实际使用人享有相应的拆迁利益。被拆迁房屋可能因为实际使用人的添附、实际经营等行为导致补偿价款的提高，房屋产权人取得上述利益后，实际使用人可向房屋产权人主张相关权利。易方旅游公司作为被拆除腾退人与六达盛泰公司签订《拆除腾退补偿协议》，为相关补偿款的获益者，其中涉及徐彩燕的利益，应予以返还。徐彩燕主张对涉案房屋进行过装修，但提交的证据不足以证明前述事实，故本院不予采信，其主张装修、设备及附属物补偿费的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。根据《实施细则》第六条的规定，工程配合奖系对及时签订补偿协议的奖励，与承租人徐彩燕无关，徐彩燕主张此项费用缺乏依据，本院不予支持。因徐彩燕租用涉案房屋，拆除腾退涉案房屋需要其配合腾退房屋并搬家，故其主张腾退费、搬迁补助费、拆除进度奖的诉讼请求中合理部分，本院予以支持，具体数额由本院结合本案具体情况并参考拆迁政策予以酌定。涉案房屋为公寓房，徐彩燕要求房屋一次性停产停业综合补助费的诉讼请求，本院予以支持，具体数额由本院结合具体案情予以酌定。易方旅游公司虽提供《合同权利义务转让书》及《补充协议》以证明收益人是名商公司，但未提交拆除补偿款无偿转让给名商公司的相关凭据；另外，徐彩燕明确表示不同意申请追加名商公司作为当事人，称其没有接触过名商公司；综上，易方旅游公司在本案法庭辩论终结后提出追加名商公司为被告的申请书，本院不予批准。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百八十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、于本判决生效后10日内，易方旅游开发（北京）股份有限公司给付徐彩燕腾退费1893元、房屋一次性停产停业综合补助费4830元、搬迁补助费575元、拆除进度奖2300元，共计9598元；二、驳回徐彩燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费850元，由徐彩燕负担800元（已交纳），由易方旅游开发（北京）股份有限公司负担50元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  祁广燕人民陪审员  张彦春人民陪审员  朱洪涛二〇二一年三月四日法官 助理  章 平书 记 员  李 美